江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初8745号原告：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地江苏省无锡市滨湖区梁清路**。法定代表人：侯志平，该中心部队长。委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。被告：南京市白下区玛歌宾馆，住，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路**/div>经营者朱瑞青，女，1967年10月30日生，汉族，个体业主，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：程楷，男，1968年11月14日生，汉族，南京市白下区玛歌宾馆总经理，住江苏省南京市鼓楼区。原告中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联勤保障中心）与被告南京市白下区玛歌宾馆（以下简称玛歌宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无锡联勤保障中心的委托诉讼代理人崔保华，被告玛歌宾馆的经营者朱瑞青及其委托诉讼代理人程楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡联勤保障中心向本院提出诉讼请求：一、确认《军队房地产租赁合同》自被告收到起诉状时解除；二、判令被告向原告返还位于南京市秦淮区汉中路159号汉中大楼一至三层房屋（以下简称诉争房屋）；三、判令被告向原告支付自2015年12月31日至实际返还之日止的租金、使用费，按合同约定租金标准计算；四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月31日，原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（甲方）与被告（乙方）签订编号为0060099-A的《军队房地产租赁合同》，约定：被告承租诉争房屋（坐落号：南苏字第××号）用于经营，房屋建筑面积856平方米，租赁期限自2015年12月31日起至2020年12月31日止，租金总额4379415元，租金每年递增1.5%（即第一年租金850000元，第二年862750元、第三年875690元、第四年888825元、第五年902150元），租金按季度结算，在每个季度前10日交付租金，乙方逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日，甲方按滞交费用的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日甲方有权解除合同并收回按本合同约定的属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，逾期60日，视为乙方放弃乙方在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同签订后，被告使用了诉争房屋，但被告未按约定交付任何租金，逾期交付租金远远超过60日。原告于2017年8月18日委托江苏九州祥和律师事务所向被告寄发律师函，限期被告收函后5日内支付欠缴租金，但被告至今仍未支付租金。依照合同法的相关规定，迟延履行主要债务的，经催告后仍未履行的，当事人可以解除合同。原告履行了交付房屋的义务，但是被告经催告后仍不履行支付租金的义务，损害了原告的合法利益。当前全军在贯彻执行习主席“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的通知，是国家对军队的重大政策调整，属于不可抗力。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，请求判如所请。被告玛歌宾馆辩称：1、被告没有缴纳租金是有原因的，被告于2015年12月10日与部队签订合同，被告在2016年2月开始装修，同时有关文件精神要求部队停止一切有偿服务，原告即电话通知房屋不允许出租，2016年6月3日，原告正式通知被告，要求停止合同。被告支持国家的决定，也同意终止合同，但被告的投资损失也存在，当时有偿办说不会让群众吃亏，会给予赔偿，之后双方一直在商谈这个事情，至今原告方没有人跟被告说要房租的事情，都是在谈终止合同。2、因原告通知终止合同，被告肯定无法经营，因为一直没有很好的经营，房租是要靠经营收入支付的，被告没有钱去交房租，且宾馆开业时没有水，水压达不到，被告自己解决了二次供水，水电均由被告承担的。3、2015年起，原告就没有权利有偿出租房屋，其有偿许可已经过期，被告因此没办法领取特殊行业许可证，造成被告无法经营，房租就没有办法交纳。4、诉争房屋存在漏水，原告说要终止合同，拒绝维修。5、合同最后补充约定的六个月搬家撤离期，这六个月时间是免费使用的。6、被告已缴纳押金250000元，相当于一个季度的租金。7、被告的损失是客观存在的，关于赔偿损失，因被告没钱交纳反诉费，本案不提起反诉，但作为抗辩理由。本院经审理认定事实如下：诉争房屋登记在中国人民解放军73850部队名下，产权人委托原中国人民解放军73841部队使用管理。2015年12月1日，被告向原中国人民解放军73841部队支付保证金250000元。2015年12月10日，原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告承租诉争房屋用于经营宾馆、销售，租赁期限自2015年12月31日起至2020年12月31日止，租金总额4379415元，租金每年递增1.5%（即第一年租金850000元，第二年862750元、第三年875690元、第四年888825元、第五年902150元），租金按季度结算，在每个季度前10日交付租金；乙方逾期交付租金及有关费用的，每逾期一日，甲方按滞交费用的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日甲方有权解除合同并收回按本合同约定的属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等，逾期60日，视为乙方放弃乙方在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；乙方不得对承租的房屋进行影响安全使用的改造、装修或增扩固定设施，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，必须无偿移交给甲方；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2016年1月8日，上述《军队房地产租赁合同》加盖中国人民解放军南京军区房地产管理局租赁合同审核专用章，同时注明此合同外的所有合同一律无效。另查明，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年6月3日，原中国人民解放军73841部队向被告发出《合同中止执行通知书》，载明：参照双方签订的合同中第九条有关约定（即因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任），要求被告即日起暂停履行合同，待上级政策明确后另行通知。期间，诉争房屋出现渗漏，出租方未能给予维修。2016年12月15日，原中国人民解放军73841部队于停止运行，其权利义务由无锡联勤保障中心即原告承继。2017年8月18日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告收函后5日内支付欠缴租金。本院认为，原、被告就诉争房屋签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按约履行各自的权利义务。双方合同约定，因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，现因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，原告据此要求解除合同，并未违反双方合同的约定，故对原告要求确认双方合同于被告收到起诉状之日即2017年10月16日解除，要求被告立即返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按合同约定的标准支付租金、使用费的诉讼请求，本院认为，被告在承租房屋后不久即得知包括诉争房屋在内的军队房地产将停止有偿出租，原告于2016年6月3日向被告发出《合同中止执行通知书》，要求被告即日起暂停履行合同，待上级政策明确后另行通知，后双方就停业赔偿等问题进行沟通、协商，但未能达成一致意见。直至2017年8月，原告才发函向被告催缴租金。在上述期间内，原告既未向被告催缴租金，亦未要求被告迁出诉争房屋，一直未就合同中止执行一事明确其最终意见，且诉争房屋亦存在一定程度的渗漏，导致该期间内虽然诉争房屋由被告实际控制，但被告在此情况下难以正常开展经营活动，故本院结合本案实际情况，酌定被告按每年400000元的标准支付租金、房屋使用费为宜。被告关于房屋装修和经营损失的抗辩意见，因其未缴纳反诉费用，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军无锡联勤保障中心与被告南京市白下区玛歌宾馆签订的《军队房地产租赁合同》于2017年10月16日解除。二、被告南京市白下区玛歌宾馆于本判决生效之日起十日内腾空迁出南京市秦淮区汉中路159号汉中大厦一层至三层房屋，将上述房屋返还给原告中国人民解放军无锡联勤保障中心。三、被告南京市白下区玛歌宾馆于本判决生效之日起十日内按400000元/年的标准给付原告中国人民解放军无锡联勤保障中心2015年12月31日至迁出房屋之日止的房屋租金、使用费（扣除已缴纳的保证金250000元）。四、驳回原告中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16979元，减半收取8489.5元，由原告中国人民解放军无锡联勤保障中心、被告南京市白下区玛歌宾馆各负担4244.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  朱教莉二〇一七年十二月二十五日见习书记员  党万睿