葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0592民初611号原告（反诉被告）：柳艳芹，女，1970年4月5日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市。原告（反诉被告）：尹华志，男，1969年9月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市。二原告委托诉讼代理人：肖大保，湖北三雄律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：严佳佳，男，1987年2月1日出生，土家族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。系柳艳芹、尹华志所在单位推荐的公民。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道******。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。原告（反诉被告）柳艳芹、尹华志与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院遵照湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05民辖65号民事裁定书，于2017年10月18日立案后，依法由审判长陈发伦与审判员张浴阳、唐雁莉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳艳芹、尹华志的委托诉讼代理人肖大保，被告（反诉原告）长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳艳芹、尹华志向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至起诉之日（2017年9月20日）止的逾期交房违约金23191.42元；2.判令长楹公司按合同约定支付自2017年9月21日起至实际交房之日（即长楹公司取得商品房项目竣工交付使用备案证）止的逾期交房违约金；3.判令诉讼费用由长楹公司承担。事实和理由：2015年1月7日，柳艳芹、尹华志与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，由柳艳芹、尹华志购买长楹公司开发的位于长楹观邸1号楼1单元13层011301号商品房，面积95平方米，该合同第九条约定，长楹公司应当在2016年3月31日前交房。合同签订后，柳艳芹、尹华志依约履行了自己的全部合同义务，付清了房款431870元。长楹公司直至2017年2月6日才通知领取钥匙，但长楹公司至今没有实质行为符合交房条件，也没有办理正式交房手续。长楹公司应按照合同约定向柳艳芹、尹华志支付逾期交房违约金，故柳艳芹、尹华志为维护自身合法权益诉至法院。长楹公司辩称，1.柳艳芹、尹华志明知其并非团购单位在职在岗人员，而以团购单位职工的名义购买团购房，签订《宜昌市商品房买卖合同》，本身就是一种不真实的签约行为，而且在签订合同时及之后也没有向长楹公司表明其非团购单位职工，违反了《团购意向协议》的约定，违背了长楹公司的真实意思，构成了对长楹公司的欺诈，明显损害了长楹公司的利益，应当依法撤销双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2.长楹公司与团购单位签订的《团购意向协议》，明确约定团购房是解决团购单位在职在岗人员住房问题，该协议约束在职在岗的人员，而且团购人员的首期部分款项也是通过团购单位所交，选房也是由团购单位委托代表摇号选房，团购人员与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是基于《团购意向协议》产生的，应受《团购意向协议》约束；3.因团购单位均为国家机关及事业单位，其所提交的购房名单长楹公司会推定其具备真实性，且团购人员众多，长楹公司不可能在签订合同前一一核查购房人员身份，长楹公司在被柳艳芹、尹华志诉至法院后，为维护自身的合法利益，才查明柳艳芹、尹华志并非团购单位在职在岗人员，同时柳艳芹、尹华志也没有提交证据证明长楹公司在被柳艳芹、尹华志起诉前知道或应当知道其不是团购单位的职工，故长楹公司行使撤销权并未超出法律规定的撤销权行使期限；4.《团购意向协议》约定团购价是土地出让金加建筑开发总价，实质就是成本价，且团购目的是解决职工住房困难，长楹观邸小区现在已经有200多户业主入住，买受人的团购目的已经达到，目前情况系施工单位不配合提供资料备案所致，该责任不在长楹公司；5.团购单位或享有团购资格的人员在未取得长楹公司同意前，无权将团购资格转让给他人，其转让行为不成立；6.其他法院生效判决认定以团购单位名义购买团购房构成欺诈，属于可以撤销合同的情形；7.因为柳艳芹、尹华志起诉时依据的《宜昌市商品房买卖合同》应当撤销，在长楹公司不放弃撤销权之前，双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》不产生法律效力，柳艳芹、尹华志主张长楹公司承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求没有法律依据，请求驳回柳艳芹、尹华志的全部诉讼请求。长楹公司同时向本院提出反诉请求：撤销长楹公司与柳艳芹、尹华志签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。事实和理由：长楹公司于2011年10月至2012年1月分别与宜昌市公安消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环境保护局、湖北三峡职业技术学院工会委员会签订了《团购意向协议》，约定前述四单位在职在岗人员向长楹公司团体购买拟开发的位于城东大道中南路的房屋，约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”（即开发成本价）。协议签订后，长楹公司在上述地块开发了长楹观邸小区，长楹公司按照团购单位提供的团购人员名册与柳艳芹、尹华志签订了《宜昌市商品房买卖合同》。柳艳芹、尹华志因长楹公司逾期交房起诉长楹公司，长楹公司在应诉过程中发现柳艳芹、尹华志并非团购单位在职在岗人员，不符合团购资格。长楹公司认为柳艳芹、尹华志采取欺诈的方式，在无团购资格的情况下以团购人员身份与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，以低于市场价的团购价格购买了长楹公司建设的房屋，违反了长楹公司的真实意愿，使长楹公司丧失了应获得的商业利益，损害了长楹公司的权益。据此，长楹公司请求法院依照民法总则第一百四十八条及合同法第五十四条规定，撤销双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。柳艳芹、尹华志针对长楹公司的反诉请求辩称，1.宜昌市房屋拆迁安置处与长楹公司签订的《团购意向协议》不能约束柳艳芹、尹华志，柳艳芹、尹华志是从宜昌市房屋拆迁安置处有团购资格的人员手中获得的名额，故不存在欺诈行为；2.假如柳艳芹、尹华志是冒名顶替，但是长楹公司在签订商品房买卖合同时应当进行审查，就应当知道柳艳芹、尹华志是否具备团购资格，现已超过法定期限，长楹公司无权撤销商品房买卖合同；3.长楹公司和柳艳芹、尹华志是2015年初签订的合同，当时全国房价处于低迷状态，长楹公司为了资金回笼收取了房款，是互惠互利行为，不存在欺诈；4.团购是一种商业行为，柳艳芹、尹华志购买的房屋不是经济适用房、房改房、拆迁房，是平等主体签订的合同，是合法有效的；5.长楹公司2013年10月28日才取得商品房预售许可证，但此之前已经收取了柳艳芹、尹华志的房款，这才是欺诈行为。综上，请求法院支持柳艳芹、尹华志的诉讼请求，驳回长楹公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，宜昌市房屋拆迁安置处（以下简称安置处）作为甲方与长楹公司（乙方）签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋70套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。协议签订后，安置处于2012年1月16日即将本单位参加团购的职工预交的部分房款汇入长楹公司的银行账户。2014年8月20日，安置处向长楹公司提交委托书，委托单位职工代表参加长楹观邸团购房的摇号选房工作。2014年10月16日，安置处将本单位的团购人员名单（包括团购人员姓名、房号等信息）提交给长楹公司并通知本单位的团购人员及时与长楹公司签订商品房买卖合同，柳艳芹的姓名、联系方式、身份证号、所选房号、面积均在安置处提交给长楹公司的《团购房抽签情况表（9.29）》中，该表头处注明“下列名单均为我单位职工，与团购协议约定相符”。审理中，柳艳芹、尹华志明确表明其不是安置处的职工，系经他人介绍加入到本次团购的，同时长楹公司亦不认可柳艳芹、尹华志的团购身份。2015年1月7日，柳艳芹、尹华志作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸1号楼1单元13层011301号、建筑面积为95平方米的商品房，商品房单价每平方米4546元，总金额431870元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同同时约定了其他内容。柳艳芹、尹华志向长楹公司支付全部购房款431870元，但长楹公司未按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定于2016年3月31日前交房。2016年5月23日，柳艳芹作为甲方与乙方宜昌中筑物业管理有限公司（该小区的物业管理单位）、丙方长楹公司签订了《领匙协议》并实际领取了其所购买房屋的钥匙。同时查明，长楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工许可证，该许可证载明：合同开工日期2013年10月，合同竣工日期2015年1月。该小区工程竣工标志牌载明：竣工日期2017年10月。2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。本院认为，对柳艳芹、尹华志的诉讼请求及长楹公司的反诉请求均不予支持，理由如下：第一、《团购意向协议》系安置处与长楹公司签订，安置处系代表本单位职工签订，且该协议明确约定效力及于安置处在职在岗的职工。依据上述协议，买受人符合《团购意向协议》约定的资格才能以团购价购买房屋，且与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的买受人名单由团购单位提交给长楹公司，《团购意向协议》是柳艳芹、尹华志与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的基础，即《团购意向协议》对买受人的身份限制（即为团购单位在职在岗职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。柳艳芹、尹华志自认经他人介绍得知的团购情况，故柳艳芹、尹华志对以低于市场价的价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，团购单位也明知柳艳芹、尹华志不是其单位职工，仍将柳艳芹、尹华志的名字纳入提供给长楹公司的签约名单，柳艳芹、尹华志及团购单位存在隐瞒真实情况的行为，致使长楹公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，且柳艳芹、尹华志提供的证据不足以证明长楹公司在被起诉前知道柳艳芹、尹华志系非团购单位职工或者明确认可其具备团购资格，据此可以认定柳艳芹、尹华志在与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了长楹公司的利益。第二、双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后，柳艳芹、尹华志已付清全部房款，长楹公司实际也将房屋交付给柳艳芹、尹华志，双方已履行了合同的主要义务，现长楹公司主张撤销合同，撤销合同后涉及购房款的返还、房屋的返还、装修损失的确定等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，故本院决定维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议效力。第三、虽长楹公司存在逾期交付房屋的行为，但柳艳芹、尹华志享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，长楹公司未主张柳艳芹、尹华志补偿长楹公司团购价与市场价之间的差额，本院依法不予处理。柳艳芹、尹华志并非合格团购户，其在本案中以团购户身份主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。第四、关于交房时间，对长楹公司而言，其应及时完成综合验收并取得商品房项目竣工交付使用备案证，并依法协助办理房屋产权证书。基于诚实信用原则和公平原则考虑，对双方的诉讼请求均不予支持。本院希望长楹公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，及时履行《宜昌市商品房买卖合同》约定的义务，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上所述，本院对柳艳芹、尹华志要求长楹公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求以及长楹公司主张撤销双方之间的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求均不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回柳艳芹、尹华志的诉讼请求；二、驳回宜昌长楹置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费380元，由柳艳芹、尹华志承担；反诉案件受理费50元，由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  陈发伦审判员  张浴阳审判员  唐雁莉二〇一七年十二月二十六日书记员  陈 颖