四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0183民初1644号原告：何霞，女，1970年12月24日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托代理人：伍文涛，男，1966年5月4日，汉族，住四川省邛崃市。委托代理人：高彩波，邛崃市临邛镇法律服务所法律工作者。被告：陈泽斌（曾用名陈泽彬），男，1976年2月9日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托代理人:高阳迪，邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。被告：邛崃市临邛镇江畔人家农家乐，住所地：四川省邛崃市。经营者：唐一涵，女，1979年9月16日出生，汉族，住四川省邛崃市。原告何霞诉被告陈泽斌、邛崃市临邛镇江畔人家农家乐租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月4日、2017年11月30日两次公开开庭进行了审理。原告何霞及其委托代理人伍文涛、高彩波，被告陈泽斌的委托代理人高阳迪、被告邛崃市临邛镇江畔人家农家乐经营者唐一涵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何霞向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告陈泽斌签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告的租赁物（包括农家乐的房屋及设施、设备、电器等），已经灭失的照价赔偿；3、判令被告给付原告欠交的承包费50000元、地租金80200元、电费4200元，共计134400元；4、判令被告赔偿原告欠交地租金的滞纳金104614元；5、判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金100000元，原告不退还被告押金100000元；6、判令被告协助原告在邛崃市市场监督局将其登记经营的“邛崃市临邛镇江畔人家农家乐”注销登记，变更登记为原告原经营的“邛崃市临邛江畔人家乡村酒店”。事实与理由：原告系原邛崃市临邛江畔人家乡村酒店经营者。2013年12月18日，原告将所有的位于邛崃市“邛崃市临邛江畔人家乡村酒店”承包租赁给了被告陈泽斌（曾用名陈泽彬）经营，双方签订了《租赁合同》。2015年11月4日，被告陈泽斌在邛崃市市场监督局登记注册将原“邛崃市临邛江畔人家乡村酒店”更名为“邛崃市临邛镇江畔人家农家乐”，经营者唐一涵，实际经营者被告陈泽斌，每年都由被告陈泽斌和原告交接租金和签办相关手续。2016年10月，被告经营不善停业，拖欠原告承包费50000元，2016年度场地租金29800元，2017年度租金50400元、所欠电费4000元。2017年2月4日、2月6日、3月1日原告分别向被告送达催款通知，被告拒不履行，于2017年3月1日向原告写下《承诺书》，承诺在2017年5月30日前全部付清，否则视为违约，承担违约责任，承租合同作废，被告退场。被告的行为已经构成了根本性的违约，致使合同目的不能实现。故原告诉至本院。被告陈泽斌辩称，1、原告陈述的双方于2013年12月18日签订租赁合同、“邛崃市临邛镇江畔人家农家乐”的实际经营者是被告，唐一涵只是员工是事实，其他均不是事实。2、被告已经将租金和押金交于原告，履行了合同的主要义务。农家乐不是因为经营不善，而是农家乐外面在修路，属于情势变更，租赁合同不应该解除。被告邛崃市临邛镇江畔人家农家乐辩称，原告的诉请与被告无关，不应当承担责任。本院经审理认定事实如下：2013年12月18日，原告何霞作为出租人（甲方）与被告陈泽斌作为承租人（乙方）签订了《租赁合同》，主要内容为：“1、租赁期限共12年（自2013年12月18日起至2025年12月17日止），四年为一阶段。第一阶段（2013年12月18日起至2017年12月17日止）租金为600000元。2、场地租金：合同期内场地租金全部由承租方支付：第一阶段（2013年12月18日起至2018年12月17日止）租金为伍万元整。付款方式：场地租金为当年的3月1日前支付。必须按约定向出租方缴纳租金，如果拖欠，出租方给予承租方15天的宽限期，从第16天开始有权向承租方每天按实欠租金5%加收滞纳金。3、押金为100000元。4、品牌应用：江畔人家的品名无偿提供给乙方使用合同约定的年限。合同终止后，乙方不得再使用该品名或异地使用该品名。甲方同意乙方在经营期间，变更法人资格及相关手续。合同终止后恢复成原有法人。5、违约金及违约责任。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为承租方违约，出租方不退押金，并追偿违约金300000元”。合同签订时，双方对该农家乐的物品进行了移交，并制作了移交清单。移交后，原告按照合同约定将原品牌“邛崃市临邛江畔人家乡村酒店”注销，2015年11月4日，被告陈泽斌将农家乐登记为“邛崃市临邛镇江畔人家农家乐”。登记经营者为唐一涵，实际经营者为陈泽斌。被告陈泽斌已经支付租金550000元、押金100000元。2017年11月22日，双方当事人在本院的组织下，对案涉农家乐进行了现场勘验，双方确认移交清单上的物品藤椅（套）有10套、花缸23个已经灭失。证明上述事实的证据有：原告、被告陈述、租赁合同、移交清单、收据等在案佐证，在各方当事人无异议的情况下，本院对上述证据予以确认。庭审中，原告为证明被告违约及损失，提交了以下证据：1、催款通知书三份，主要内容为：“被告应缴纳2016年度地租金50800元，实际交付21000元，尚欠29800元，在2017年3月1日前交付租金。同时应当在2017年3月1日前缴纳2017年地租金50400元，共计80200元。”欲证明原告分别于2017年2月4日、2017年2月26日、2017年3月1日，向二被告告知应缴纳租金及逾期将承担违约责任的通知，接件人为门卫张某。2、2017年3月1日被告陈泽斌出具的承诺书一份，主要内容：“本人陈泽彬承诺以下时间段归还何霞地租款：（1）、2017年4月10日前归还2016年度余款29800元；（2）、2017年4月30日归还2017年度地租：50400元的一半，即25200元；剩余25200元于2017年5月30日前付清，以上款项未按时付清，视为违约。业主有权追诉违约责任。同时本人陈泽彬同意无条件退场，业主及时清场，并且本人陈泽彬同意放弃江畔人家休闲山庄原签订的承包权，原和何霞签订的合同同时作废。”欲证明被告陈泽斌认可所欠租金的事实及双方设定解除合同的条件。3、成都茂祥竹木藤器工艺有限公司出具的收据，载明购买藤椅10套，单价3400元。欲证明灭失的藤椅的价格。4、购买花盆的收据，单价120元。欲证明灭失的花盆的价格。5、电费支付明细及地址证明。欲证明被告拖欠电费4000元，已由原告预付。6、银行明细，欲证明被告陈泽斌已经缴纳了2016年地租金21000元，剩余29800元未支付。7、证人张某出庭作证。证人陈述：证人是陈泽斌的员工，是江畔人家农家乐的门卫。原告每次给被告发催款通知书时都是证人接收的，接收后证人都某被告陈泽斌说。陈泽斌签承诺书时，证人在场，双方协商了半个小时左右，被告签字的。双方还在4月10日的时候发生过纠纷。8、证人刘某出庭作证。证人陈述：证人与被告陈泽斌有生意来往。2017年3月1日，原告去找被告的时，证人在场，证人看到陈泽斌签承诺书，具体内容不太清楚。被告陈泽斌质证后认为，对催款通知书有异议，没有收到过。承诺书不是被告的真实意思表示，是被胁迫的。购买藤椅和花盆的不是正式发票，不予认可。电费支付情况和地址证明认可。银行明细真实性认可，但不能证明地租金为每年50800元。证人证言不能证明原告的目的。被告江畔人家农家乐对上述证据的质证意见与被告陈泽斌的质证意见一致。本院认为，原告提供的催款通知书与证人证言相互印证，证人张某门卫的身份，邛崃市临邛镇江畔人家农家乐当庭予以认可，证人证言客观真实，本院对上述证据予以采信。对二被告认可的电费支付明细及地址证明、银行明细本院予以采信。对原告购买藤椅和花盆的收据，虽不是正式发票，但双方均认可在移交清单上载明的移交物体中包括藤椅和花盆，收据上载明的金额也与市场行情价格持平，本院对其真实性予以确认。本院认为，本案的争议点为：1、双方签订的《租赁合同》是否应当解除？2、原告主张的损失是否应当支持。一、双方签订的《租赁合同》是否应当解除？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，被告陈泽斌于2017年3月1日向原告出具的《承诺书》中对所欠租金的给付时间进行了约定，被告陈泽斌承诺在2017年5月30日前付清最后一笔租金，若未付，则与原告签订的《租赁合同》同时作废，可以视为是双方当事人对附条件解除合同的约定。被告陈泽斌没有按照该承诺书履行付款义务，存在违约，解除合同的条件已成就，现原告主张解除合同，本院予以支持。双方签订的《租赁合同》于2017年7月31日（即被告陈泽斌收到原告起诉状副本的时间）解除。二、原告主张的损失是否应当支持。本院认为，1、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方签订的《租赁合同》约定租期第一阶段为2013年12月18日至2017年12月17日止，租金为600000元。该合同已于2017年7月31日解除，对于合同解除以后的租金，被告陈泽斌不应当再支付。按照双方约定的租金金额及租金期限进行分摊，每月租金应为12500元，剩余4个半月未履行的租金为56250元，与被告陈泽斌欠付的租金50000元相冲抵，原告何霞应当退还被告陈泽斌租金6250元。2、同理，对于约定的地租金，自2017年7月31日后被告陈泽斌不应当再缴纳。按照双方约定的地租金金额及租金期限进行分摊，每月地租金为4200元，剩余4个半月未履行的地租金为18900元，应当扣减。故被告陈泽斌尚欠原告地租金金额为：29800元+31500元=61300元。3、合同解除后，原告主张按照返还原物，包括农家乐内的房屋及移交清单上移交的物品，本院予以支持。经现场勘验，双方当事人确认移交清单上移交的物品藤椅（套）有10套、花缸23个已经灭失。现原告主张被告陈泽斌已经照价赔偿，本院认为，藤椅属于消耗品，结合使用年限及市场行情，本院确定每套藤椅价值为500元。花缸原告主张每个120元，本院予以支持。故原告的该项损失为5000元（500元×10套）+2760元（120元×23盆）=7760元。4、被告认可原告垫付电费为4000元，本院予以支持。5、原告主张被告应当支付迟延缴纳地租金的滞纳金104614元及承担因违约导致合同解除的违约金100000元，并不退还押金。本院认为，本案中被告缴纳的押金的性质是为了保证承租人积极履行义务，在承租人消极履行合同义务时所造成的损失可以从押金中进行抵扣，有效保证出租人的经济利益，不具有惩罚性，不应当作为违约责任约定不予退还。而违约金的性质是具有惩罚性，对违约方的一种经济制裁。双方在《租赁合同》中约定的逾期交纳租金产生的滞纳金同样具有惩罚性。对原告主张的滞纳金和违约金，本院认为，均应按照违约金的性质进行处理。本案中，被告逾期交纳租金导致合同解除，被告陈泽斌存在违约行为，结合被告的违约行为对合同目的的实现、合同履行的情况、当事人的过错程度、现场情况等因素，本院认为，被告陈泽斌应当承担违约金80000元。6、被告陈泽斌系邛崃市临邛镇江畔人家农家乐的实际经营者，在租赁合同解除后，应当按照约定将农家乐品牌恢复成原有法人，即原告何霞。故原告主张二被告协助原告办理品牌的变更登记，本院予以支持。综上所述，被告陈泽斌逾期交纳租金导致租赁合同解除，应当承担恢复原状、赔偿损失及承担违约责任的后果。为减少诉累，本院将上述确认的各项金额进行品迭，对于被告陈泽斌应当赔偿原告的损失及违约金，先从预付的押金中进行抵扣，超出部分由被告陈泽斌直接支付给原告。经计算，被告应当支付原告金额为61300元+7760元+80000元-6250=142810元，被告已经预先支付押金100000元，应再行支付原告42810元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告何霞与被告陈泽斌签订的《租赁合同》于2017年7月31日解除；二、被告陈泽斌在本判决书生效后五日内返还原告何霞农家乐内的房屋及租赁期间移交的物品（详见2013年12月18日的清单）；三、被告陈泽斌在本判决书生效后五日内支付原告何霞42810元；四、被告陈泽斌、邛崃市临邛镇江畔人家农家乐在本判决书生效后五日内协助原告何霞办理“邛崃市临邛镇江畔人家农家乐”的注销登记，并变更登记在原告何霞名下。五、驳回原告何霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1612元，案件保全费1020元，合计2632元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何莹二〇一七年十二月十八日书记员  冯茹