.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌海市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内03民终781号上诉人（原审被告）：霍学军，男，汉族，1969年11月27日生，乌海市新锐装饰工程有限责任公司法定代表人，住乌海市。上诉人（原审被告）：李雪梅，女，汉族，1970年10月27日生，乌海市海勃湾区第九小学职工，住乌海市。委托诉讼代理人：霍学军（系上诉人李雪梅丈夫），男，汉族，1969年11月27日生，乌海市新锐装饰工程有限责任公司法定代表人，住乌海市。被上诉人（原审原告）：乌海市沪骊房地产开发有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区海鑫佳园21栋10号。法定代表人：潘少林，董事长。委托诉讼代理人：杜晓红，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：任玉，内蒙古法兴律师事务所律师。原审被告：霍圣，男，汉族，1994年1月16日生，学生。原审被告：管倩妮，女，汉族，1989年11月10日生。上诉人霍学军、李雪梅因与被上诉人乌海市沪骊房地产开发有限责任公司（以下简称沪骊公司）、原审被告霍圣、管倩妮房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2016）内0302民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人霍学军，被上诉人沪骊公司的委托诉讼代理人杜晓红、任玉到庭参加诉讼，原审被告霍圣、管倩妮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。霍学军、李雪梅上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判霍学军、李雪梅不予支付沪骊公司逾期付款的利息及违约金共计4669元；一、二审诉讼费用全部由沪骊公司承担。事实和理由：沪骊公司提供的欠条中的金额、时间均是其自行填入，不能作为有效证据，应不予采证。沪骊公司提供的《房屋买卖合同》中的乙方签章只有霍学军、李雪梅的签章，霍圣、管倩妮的签章不是本人的亲自签章，因此该合同不能作为有效证据，应不予采证。依据霍学军、李雪梅提供的《房屋买卖合同》中第四条第3款、第五条第1款的约定，沪骊公司应于2014年2月18日将房屋交予霍学军、李雪梅使用，但沪骊公司直至2015年9月10日与霍学军签订补充协议后才将房屋交付。沪骊公司逾期交付房屋的时间应自2014年2月18日起算，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至2015年9月10日，逾期交房天数应为569天。沪骊公司应支付逾期交房的利息为154612元（2280000×4.35%/365×569），违约金为1910元（3356437×0.01?×569），合计156522元。沪骊公司辩称，霍学军作为完全民事行为能力人，对于其在欠条中签字的法律后果应该明知，而且其也未提供相应证据支持其上诉理由。本案房屋买卖合同中购房人系四人，为霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮，该事实清楚、证据确凿，房屋买卖合同应属有效。对于逾期交房利息，一审法院判决符合法律规定且该事实与其上诉请求没有关联性，即霍学军、李雪梅仅对4669元逾期付款利息及违约金提出质疑，本案应围绕上诉请求进行审理，请求驳回上诉，维持原判。原审被告霍圣、管倩妮未作陈述。沪骊公司向一审法院起诉请求：霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同给付购房款1057549元及费用12208.98元；霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同给付逾期付款利息255926元（至2017年1月13日，按月息2%计算）。一审法院认定事实：2013年，沪骊公司与霍学军曾就购买涉案房屋进行过协商并达成购房意向后，沪骊公司给霍学军”骊都国际”VIP翡翠卡一张，卡的背面写有”翡翠卡贵宾需知（198888元）：1、享有优先选房权；2、交纳198888元，购房直抵280000元购房款；3、赠送2000元会所礼金券、1000元物业费抵用券、50桶优质纯净水；4、此卡系实名登记，未经发卡方许可不得转让；5、以上条款的解释权归发卡方”。2012年3月16日，霍学军给此卡打入198888元意向金并于2013年5月23日给沪骊公司交纳定金200000元，于2013年6月21日给沪骊公司交纳购房款200000元。另，霍学军给沪骊公司出具欠条一份，欠条内容为”今欠乌海市沪骊房地产开发有限公司首付款共计1093923元，于2013年11月31日前一次性交清，逾期缴纳所造成的一切不利后果由客户自行承担”，霍学军在客户签字（盖章）处签字捺印。2013年12月4日，沪骊公司与霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮签订有《商品房买卖合同》，该合同约定霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮购买沪骊公司位于乌海市海勃湾区新华东街南二街坊锦尚锦骊都国际小区3号楼-商铺-102号房，该房建筑面积177.51平方米，按建筑面积计算，每平米价格为18550.00元，总价款为3292811元；沪骊公司于2014年10月31日前将房屋交付买受人，该房按贷款形式付款，买受人于2013年10月10日前一次性存入商品房首付款1692811元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，沪骊公司如未按合同约定日期交付房屋逾期超过90日的，合同继续履行，沪骊公司应支付买受人已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，沪骊公司还应每日按商品房价款的0.01?向买受人支付违约金。如买受人未按合同约定日期付款超过90日的，合同继续履行，买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的0.01?向沪骊公司支付违约金；商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据，商品房建筑面积与销售面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。后双方又签订有补充合同，该补充合同约定新建商品房转移登记时，需要缴纳登记费、交易手续费、契税、印花税、测绘费，其中登记费非住宅550元/套由买受人承担。2013年12月18日霍学军给沪骊公司交纳登记费1100元。另查明，涉案房屋实际交付的时间为2015年1月1日，实际交付的建筑面积为180.94平方米。维修基金为3618.8元（180.94平方米×20元/平方米）。2014年2月18日，霍学军贷款给沪骊公司账户转入1600000元，2016年1月16日，霍学军给沪骊公司交纳房款100000元。2016年9月22日，霍学军给沪骊公司傅建震打电话，双方协商并一致同意剩余房款用沪骊公司拆迁霍学军的另一处房屋拆迁补偿款及涉案房屋现租金100000元抵顶，结算后多退少补。双方发生争议后，沪骊公司为涉案房屋交纳维修基金3618.8元、印花税5元、登记费550元、采暖费5677.9元、水费186元、物业服务费2171.28元。一审法院认为，霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮与沪骊公司达成购房意向后签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。经测量，涉案房屋实际建筑面积为180.94平方米，且面积误差未超过3%，故依照合同约定霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮应补交该部分房款，故涉案房屋总价款应为3356437元（180.94平方米×18550.00元/平方米=3356437元）。霍学军提出其于2013年12月18日交纳的1100元为购房款，但该收条明确写明费用项目为登记费，霍学军亦无其他证据证明为购房款，故对霍学军的该辩解不予认可。沪骊公司给霍学军的VIP翡翠卡明确写明”交纳198888元，购房直抵280000元购房款”，沪骊公司在庭审中亦认可并同意核减，故霍学军已交纳的房款额应为2380000元[280000元（198888元抵顶）+200000元+200000元+1600000元（贷款）+100000元=2380000元]，据此，霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮还应向沪骊公司交付房款976437元（3356437元-2380000元=976437元）。沪骊公司诉请的其他费用12208.98元包括维修基金3618.8元（180.94平方米×20元/平方米）、印花税5元、登记费550元、采暖费5677.9元、水费186元及物业服务费2171.28元，其中维修基金3618.8元属于购房者应交纳项目，霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮应予支付；而印花税和登记费在双方签订的《商品房买卖合同》的补充合同中约定由买受人承担，故沪骊公司代收代缴后，霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮应予支付；沪骊公司主张的取暖费、水费及物业服务费属沪骊公司替霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮交纳，在双方签订的房屋买卖合同中无约定，不属于本案房屋买卖合同法律关系所调整范围，不予调整。在履行合同义务过程中，霍学军给沪骊公司工作人员傅建震打电话协商用他房拆迁款抵顶本案房款相关事宜，可以视为双方对房屋价款交纳方式及时间的一种变更，并达成协议，该电话协议时间为2016年9月22日，按照交易习惯，该院酌定给予霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮履行变更合同的期限至2016年10月4日，故霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮逾期交纳房款的时间应自2016年10月5日起算，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至2017年1月13日，逾期付款天数应为100天；沪骊公司应交付霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮房屋的时间为2014年10月31日，实际交付房屋的日期为2015年1月1日，逾期交付房屋61天。因双方约定的违约利息及违约金的计算方法均相同，故核减后，霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮应支付沪骊公司逾期付款的利息为4538元[976437元×4.35%/365天×39天（100天-61天）=4538元]，违约金应为131元[3356437元×0.01?/天×39天（100天-61天）=131元]，合计4669元。故霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮应支付沪骊公司逾期付款的利息及违约金应为4669元，沪骊公司诉请超出部分依法不予支持。霍圣、管倩妮未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、由被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司剩余房款976437元；二、由被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司房屋维修基金、登记费及印花税共计4173.8元（3618.8元+550元+5元）；三、由被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司逾期付款的利息及违约金共计4669元；四、上述一、二、三项费用共计985279.8元，被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮于本判决生效后十日内共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司。案件受理费16732元（原告已预交），由四被告负担13653元，原告负担3079元。四被告负担部分于上述第四项付款期限内一并给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人霍学军、李雪梅要求被上诉人沪骊公司给付逾期交房的利息及违约金156522元的上诉主张。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条”出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：（一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”的规定，对于上诉人霍学军、李雪梅的该上诉主张本案不作处理，上诉人霍学军、李雪梅应另行主张权利，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于上诉人霍学军、李雪梅及原审被告霍圣、管倩妮如何承担被上诉人沪骊公司逾期付款违约责任的问题。上诉人霍学军与被上诉人沪骊公司对房屋价款的交纳方式及时间进行了协商变更，一审法院酌定上诉人霍学军、李雪梅、原审被告霍圣、管倩妮逾期交纳房款的时间自2016年10月5日起算，计算至被上诉人沪骊公司主张的2017年1月13日，逾期付款天数为100天，上诉人霍学军、李雪梅与被上诉人沪骊公司对一审法院的上述认定亦予以认可，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，上诉人霍学军、李雪梅、原审被告霍圣、管倩妮应给付被上诉人沪骊公司逾期付款利息为11636.99元（976437元×4.35%/365天×100天），违约金为335.64元（3356437元×0.01?/天×100天），共计11972.63元。综上，上诉人霍学军、李雪梅的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌海市海勃湾区人民法院（2016）内0302民初3110号民事判决第一项、第二项，即”一、由被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司剩余房款976437元”、”二、由被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司房屋维修基金、登记费及印花税共计4173.8元（3618.8元+550元+5元）”；二、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2016）内0302民初3110号民事判决第三项、第四项，即”三、由被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司逾期付款的利息及违约金共计4669元”、”四、上述一、二、三项费用共计985279.8元，被告霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮于本判决生效后十日内共同支付原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司”；三、由霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮共同支付乌海市沪骊房地产开发有限责任公司逾期付款利息及违约金共计11972.63元；四、上述款项合计992583.43元，霍学军、李雪梅、霍圣、管倩妮于本判决生效后十日内共同支付乌海市沪骊房地产开发有限责任公司。一审案件受理费16732元，公告费567.7元，二审案件受理费335元，公告费808.3元，合计18443元，由上诉人霍学军、李雪梅、原审被告霍圣、管倩妮共同负担13808.88元，被上诉人乌海市沪骊房地产开发有限责任公司负担4634.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长刘原代理审判员张新峰代理审判员张娜二〇一七年十二月四日书记员李金金