成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初7986号 原告：李某，女，汉族，1983年9月18日出生，住四川省芦山县。 原告：谭某，女，汉族，2007年8月1日出生，住四川省芦山县。 法定代理人：李某，女，汉族，1983年9月18日出生，住四川省芦山县,系原告谭某之母。 二原告共同委托诉讼代理人：王浩驰，四川原石律师事务所律师。 被告：成都川能资产管理有限公司，住所地：成都市武侯区一环路西一段********。 法定代表人：李晓明，职务不祥。 委托诉讼代理人：李韦，四川遂宜律师事务所律师。 被告：四川省永合实业有限公司，住，住所地：成都市武侯区佳灵路****/div> 法定代表人：王思中，职务不祥。 委托诉讼代理人：薛松，泰和泰律师事务所律师。 第三人：李彪，男，1974年9月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告李某、谭某诉被告四川省永合实业有限公司（以下简称永合公司）与被告成都川能资产管理有限公司（以下简称川能公司）、第三人李彪委托合同纠纷一案，本院于2017年4月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某、谭某的委托诉讼代理人王浩驰、被告川能公司的委托诉讼代理人李韦、被告永合公司的委托诉讼代理人薛松到庭参加诉讼，第三人李彪经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李某、谭某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告川能公司签订的《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》；2.判令被告川能公司向原告返还位于成都市武侯区的商铺；3.判令二被告向原告支付从2016年10月至实际返还商铺止的租金36580元（按每月3658元的标准暂时计算至2017年7月10日）；4.判令二被告向原告支付违约金21948元；5.判令二被告向原告返还装修改造及运营费395725元。事实与理由：2014年四川省永合实业有限公司（以下简称永合公司）采用“售后包租”的形式销售位于成都市武侯区的商铺，在其印制的宣传单上明确记载了“超高固定租金回报，仅凭收租几近回本，十年白捡一间商铺”、“第1-3年、第4-7年、第8-10年的租金回报标准分别为8.4%、9.4%、10.4%等内容。原告看到上述宣传内容后与永合公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向永合公司购买位于红牌楼广场负一楼的商铺，同日永合公司安排原告与川能公司签订了《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》，约定原告将所购买的商铺委托给被告川能公司经营，原告向二被告支付了装修改造及运营费，被告川能公司按约定租金回报标准每月向原告支付租金。川能公司从2016年10月开始至今未向原告支付房屋租金，已构成根本性违约，原告有权要求解除《房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》。永和公司采用“售后包租”形式销售商铺，承诺租金回报，并安排原告与川能公司签订合同，永合公司应与川能公司承担连带赔偿责任。综上，为维护自身合法权益，原告起诉至法院。 被告川能公司辩称,1.双方签订的《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》合法有效，原告应继续履行，故不同意解除。被告系基于合同管理商铺，合同未解除，所以被告不应该向原告返还商铺；2.被告就房屋不具有返还义务；3.对原告诉请的租金和违约金予以认可；4.被告按照合同规定使用装修改造及运营费，原告不得干涉，根据合同约定被告不具有返还义务。 被告永合公司辩称，1.原告与永合公司并未建立租赁关系、委托经营关系，永合公司不是合同相对方，原告要求永合公司支付租金没有事实和法律依据；2.永合公司仅需协助原告办理房屋产权手续，且原告已经取得商品房的产权，原告要求永合公司承担责任应该基于《商品房买卖合同》，而不是原告与川能公司签订的合同；3.案涉房屋在2013年4月26日已经竣工，同年12月12日验收合格，在法律上不符合涉嫌“售后包租“的要件，在事实上也没有售后包租的行为。 第三人李彪未作陈述。 经审理查明，2014年9月13日，原告李某、谭某与永合公司签订《商品房买卖合同》、《商品房补充协议》，约定永合公司将位于成都市武侯区的商铺出售给原告。同日，原告与川能公司就同一商铺签订《房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》。《房屋租赁合同》约定：1.原告将上述商铺出租给川能公司，川能公司有权对房屋的租赁及经营权进行转让或转租，但无论转让或转租，不影响合同约定的原告应取得的利益；2.租赁期限从2014年10月1日至2017年9月30日，川能公司将租金采用固定标准及方式按月支付给原告，其中约定2014年10月1日至2017年9月30日的租金标准为3658元/月；3.如川能公司未能按合同如期支付房屋租金逾期90天，原告有权单方面终止合同并收回该房屋，同时被告向原告支付违约金，违约金按照年租金的50%向原告支付。《委托经营管理合同》约定：1.委托经营管理期限自2014年10月1日至2024年9月30日；2.原告委托川能公司代为行使业主房屋使用权利，行使商场物业改造，装修，整体形象打造，整体招商，统一经营管理，整体营销策划及推广，并支付该费用给川能公司，委托川能公司对商场房屋使用实施统一规划管理，并对房屋使用者的经营业态，品牌、装修报备审核等进行管理决策；3.原告不可撤销地委托川能公司对该房屋及整体商场实施装修改造和运营，装修改造及运营费用由原告在签订合同当日向川能公司一次性全额支付395725元，川能公司在使用该装修改造及运营费用时由其自行决定，无需告知或者征得原告同意，且无条件视为该笔款项已使用完，同时原告放弃对该装修改造及运营费用的清算；4.若永合公司未能按照商品房买卖合同为原告办理房屋产权证，则原告提出解除商品房买卖合同，则本合同不成立，川能公司无条件将装修款全额退回原告，相应原告取得房屋产权证或不予解除商品房买卖合同，则视为该委托经营管理为不可撤销委托。 合同签订当日，原告一并支付了购房款与装修改造运营费。川能公司于同日向原告出具收到装修改造及运营费用的收据。庭审中川能公司确认收到的装修改造及营运费用于房屋装修及消防设施改造，宣传招租推广，统一支付房租补贴等用途。永合公司确认收到了原告支付的全额购房款，并向原告出具了购房款发票。被告川能公司自2016年10月开始未继续按照合同约定履行支付租金的义务。 原告出具购买案涉商铺时现场发放的宣传资料，其上载明每年收益回报标准及开发公司为永合公司。另，原告已于2014年取得案涉商铺的房屋产权证。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房补充协议》、《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》、《刷卡pos单》、《收据》、《发票》、《测绘报告》、《宣传资料》、《不动产证》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，原告与永合公司签订的《商品房买卖合同》、与川能公司签订的《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 被告川能公司未按照合同约定按时足额支付租金，已经超过合同约定的逾期期限，原告依约享有解除合同的权利，故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》请求，本院予以支持。原告委托川能公司对商铺经营管理是以将商铺出租给川能公司为基础，现双方租赁合同关系解除，委托经营管理亦丧失基础，故双方委托应一并解除。《委托经营管理合同》中约定的不可撤销委托仅是针对合同双方不得随意解除合同的情形，并不因此否定在合同一方出现根本性违约的情况时，守约方行使法定的合同解除权，故原告要求解除该合同并不违反法律规定，本院予以支持。 双方合同解除后，川能公司不再享有继续占有商铺的权利，应当向原告返还案涉商铺。对于已经由川能公司对外转租的商铺，因在合同履行期间，川能公司对外转租商铺是基于《房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》的授权，系有效合同，效力及于原告，并不因《房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》的解除而解除，因此川能公司对该部分仍在出租状态的商铺的返还义务仅为出租人权益的移交，并不涉及房产本身的交付。 被告川能公司欠付租金构成违约，原告要求其支付未付租金及违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，故本院对截止2017年7月31日的未付租金36580元，并根据《房屋租赁合同》约定的租金标准3658元/月的租金标准继续支付至被告返还商铺时止的请求予以支持，对按照年租金的50%支付的违约金21948元亦予以支持。因原告系与川能公司签订租赁合同，永合公司在出售商铺时提供的宣传资料并未承诺作为房屋承租的一方当事人，原告与川能公司、永合公司分别签订房屋租赁合同和房屋买卖合同，构成不同的法律关系，故本院对原告要求永合公司承担共同支付租金和违约金的责任缺乏依据，本院不予支持。 关于返还装修改造及运营费的诉讼请求，《委托经营管理合同》中约定，川能公司可自行决定对该费用的使用，无需告知或者征得原告同意，且无条件视为该笔款项已使用完，原告放弃对该费用的清算。该意思表示真实，系原告对自身权利的处理。现原告的主张与合同约定不符，故本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告李某、谭某与被告成都川能资产管理有限公司于2014年9月13日签订的《房屋租赁合同》、《委托经营管理合同》； 二、被告成都川能资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李某、谭某返还位于成都市武侯区的商铺； 三、被告成都川能资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李某、谭某支付租金36580元（暂计算至2017年7月31日，自2017年8月1日起按每月3658元的标准继续支付至被告成都川能资产管理有限公司返还商铺时止）； 四、被告成都川能资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李某、谭某支付违约金21948元； 五、驳回原告李某、谭某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8114元，保全费2791元，共计10905元，由原告李某、谭某负担9500元，被告成都川能资产管理有限公司负担1405元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 (此页无正文） 审 判 长  陈思静 审 判 员  杨 奕 人民陪审员  郑 军 二〇一七年十二月二十二日 书 记 员  张 兰