山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初5944号原告：刘颖颖，女，1979年12月27日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：马晓波，山东国杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢世正，山东国杰律师事务所律师。被告：张化国，男，1973年3月10日出生，汉族，无业，住济南市。被告：宋成兰，女，1984年10月6日出生，汉族，住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人：周诚建，济南市中春庭法律服务所法律工作者。被告：济南金色舜成房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：毕晓清，执行董事。委托诉讼代理人：王付东，1965年6月17日出生，汉族，该单位职员，住济南市。原告刘颖颖与被告张化国、宋成兰、济南金色舜成房产经纪有限公司（以下简称“金色舜成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序于2017年9月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2017年10月21日裁定转为普通程序审理后，于2017年11月30日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘颖颖的委托诉讼代理人马晓波，被告张化国、宋成兰的委托诉讼代理人周诚建，被告金色舜成公司的委托诉讼代理人王付东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘颖颖向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原被告之间的0012595号房屋买卖合同，2、请求确认解除原告与被告宋成兰在济南市房管局签订的房屋买卖合同网签备案合同，3、请求判定被告金色舜成公司应向原告交付0076834号房产证原件及网签备案合同材料，4、请求判定被告张化国与金色舜成公司连带向原告承担3万元违约金，5、请求判定被告张化国与金色舜成公司自2017年7月25日起以92万为基数，以日千分之三连带向原告赔偿违约金，6、请求法院判定被告金色舜成公司向原告赔偿损失壹万元，7、请求判定原告支出的律师费、诉讼费等由三被告承担。事实及理由：2017年5月7日，原告与被告张化国、被告金色舜成公司三方签订了房屋买卖合同，约定首付30%，剩余70%申请银行按揭贷款。2017年5月26日，原告与被告宋成兰在房管局办理了网签。后原告得知被告张化国并非第一次买房，不符合首付30%的贷款政策，被告金色舜成公司故意向原告隐瞒了该信息。直至2017年7月19日，因被告张化国无法向银行申请到70%的贷款，原告于是发函要求被告在2017年7月24日前依据合同约定一次性补足首付款未果。原告另与三被告面谈，被告张化国明确表示无法提高首付款，不能继续购买原告房产。本案中，被告张化国及被告金色舜成公司故意隐瞒事实，损害了原告的利益，请求法院依法判决。被告张化国、宋成兰辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据。房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同对房款的支付有明确的约定，被告从未拒绝履行合同，而是在积极履行。贷款已审批额度为55万元，被告同意在贷款发放后，将9万元支付给原告，这样被告就能完成房款支付义务。原告因房屋涨价，不配合被告办理产权过户，致使银行贷款不能发放，原告应承担全部责任。原告属恶意解除合同，通过原告2017年7月20日以发函的形式要求被告4天内现金支付64万元，明显不符合事实，也不符合合同法中合同解除的相关规定。解除合同应给予被告合理期限的房款支付时间，而合理期限在法律解释中通常为三个月，而原告要求被告4天内，明显属于恶意解除。现被告明确表态，被告可以通过原有按揭贷款方式支付给原告房款，也可以以现金方式，一次性给付原告房款以履行合同。被告不存在任何违约行为，原告要求解除合同，依法不能成立。被告金色舜成公司辩称，原告与被告张化国签订的合同真实有效，原告了解对方的贷款资质情况并到银行签字，由于贷款审批金额不足，被告张化国同意中介垫资剩余房款，原告认为房价上涨过快，不再履行合同，不再同意被告张化国、宋成兰支付剩余房款。本院经审理认定事实如下：被告张化国与宋成兰系夫妻关系。2017年5月7日，经过居间人被告金色舜成公司，原告刘颖颖与被告张化国签订房屋买卖合同，约定由被告购买其位于济南市市中区铁路玉函四区6号楼1单元301室房屋，成交总价款92万元，被告在买卖合同签订时支付定金3万元。自本合同签订时将房屋所有权证交被告金色舜成公司，用于办理房产交易的后续手续，并作为房产交易安全性的担保。被告张化国于2017年5月17日前，将首付房款28万元存入原告指定帐户，剩余房款64万元，在银行发放贷款之日由银行向原告直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，被告应一次性补足。定金包含在首付款内。被告张化国于签订合同时向原告给付了定金3万元。2017年5月8日，原告将中字第0076834号房产证交给了被告金色舜成公司代存。2017年5月24日，被告宋成兰向原告给付了首付款3万元，5月26日，被告宋成兰向原告给付了首付款22万元。原告与宋成兰对涉案房屋履行了房屋买卖合同备案手续。2017年7月20日，原告刘颖颖向被告金色舜成公司发函，称涉案房屋于207年5月26日在房管局网签后，买受人贷款审批至今未通过，大大超出了贷款正常的审批进度，且经了解得知张化国并不能申请到总房款70%的贷款额度。依据合同第四条第二款约定，要求你方向买受人张化国明确以下三点内容：1、买受人需尽快履行合同约定，按照国家购房政策向我方补足首付款，2、要求买受方在2017年7月24日之前依据合同一次性补足剩余款项，3、买受人如逾期未配合完成以上事宜，将依据合同维权并追究其责任。2017年7月24日，原告刘颖颖与被告张化国通过电话协商，被告张化国认可其已提前和被告金色舜成公司声明只能付三成的首付，没能力在几天之内补足首付款。佣金合同上写的就是全款的30%，张化国向被告金色舜成公司多付了8000元，将这次购房做成首套房贷款。2017年7月27日，原告刘颖颖向被告金色舜成公司发函，称其未收到关于2017年7月20日函件的任何回复，居间人故意隐瞒买受方名下有二套房的事实仅给付30%的首付款，后期又未按合同约定及国家政策规定补足60%的首付款，致使合同不能履行，现提出解除合同。2017年8月2日，原告刘颖颖与山东国杰律师事务所签订委托代理合同，为本案诉讼支出律师代理费5000元。2017年10月11日，原告刘颖颖向被告张化国退回房款20万元。另，2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布了《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（?济政办发〔2017〕13号），第三条规定“本市户籍家庭已拥有**住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍”。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、原告与张化国的通话录音、产权证代管收据、发函函件、律师代理合同、代理费发票，被告提供的定金收条、首付款收据及各方的庭审陈述予以证实。本院认为，被告张化国在经被告金色舜成公司居间买房时，该两被告向原告刘颖颖故意隐瞒二套房的事实，签订了向原告给付30%首付款的房屋买卖合同，属规避政府公共管理政策的行为，合同中的该条款约定无效。同时在原告刘颖颖得知被告张化国并不能按70%的比例从银行贷款后，催促被告张化国补足房款时，张化国明确表示其当时无能力给付而未能将购房的首付款付至60%。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告张化国明知其购买涉案房屋属二套房，不能按70%的比例贷款，理应提前准备好房款以按约或按规定向原告补足房款，但被告张化国在原告催告时仍怠于履行足额付款义务，系违约行为。原告刘颖颖现要求解除合同，本院予以支持。因被告张化国违约在先，其向原告给付的定金3万元不予退还。现原告刘颖颖已向被告张化国返还购房款20万元，剩余房款5万元，应由原告刘颖颖予以退还。鉴于案涉房屋买卖合同已经解除，被告宋成兰应配合原告刘颖颖撤销网签备案手续，同时被告金色舜成公司应返还给原告所代存的房产证。原告刘颖颖为本案诉讼而支付的律师代理费，不属必然产生的损失，其主张由被告承担没有法律依据。原告刘颖颖主张的其他损失，亦未提供有效证据证实。鉴于本院已支持原告刘颖颖不退还定金的请求，被告张化国已承担了违约责任，再主张由被告张化国向其支付违约金，理由不成立。综上所述，原告刘颖颖主张解除房屋买卖合同、定金不退还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告刘颖颖与被告张化国于2017年5月7日签订的房屋买卖合同。二、原告刘颖颖于本判决生效之日起10日内向被告张化国返还房款5万元。三、被告宋成兰于本判决生效之日起10日内配合原告刘颖颖办理撤销网签备案手续。四、被告济南金色舜成房产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还给原告刘颖颖中字第0076834号房产证。五、驳回原告刘颖颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告张化国、宋成兰、金色舜成公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张绪晨人民陪审员  江淑媛人民陪审员  尹翠美二〇一七年十二月二十二日书 记 员  李 谦