湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初2929号原告（反诉被告）：张汉桥，男，1961年4月2日出生,汉族，武汉市汉阳区二桥街玫东社区居委会职员，住武汉市汉阳区，被告（反诉被告）：张秋荣，女，1968年8月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告（反诉原告）：程学兵，男，1967年3月9日出生，汉族，武汉市江岸区汽车储运公司下岗职工，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：刘杨荣，湖北多能律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）张汉桥与被告（反诉原告）程学兵、被告（反诉被告）张秋荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张汉桥、被告（反诉原告）程学兵的委托诉讼代理人刘杨荣、被告（反诉被告）张秋荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张汉桥向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告向原告返还定金100,000元：3、判令被告按现房价赔偿原告损失人民币（约50万元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月20日通过中间人熊某与被告程学兵、张秋荣签订了《房屋买卖协议书》，向被告购买磨山集团拆迁安置还建房一套，售价每平方米5,000元，面积为100平方米。现被告张秋荣已分得还建房，但拒不履行协议，拒绝向原告交房，致使房屋买卖协议无法履行。原告要求被告返还定金，并赔偿因房价上涨造成的经济损失。被告（反诉原告）程学兵辩称：张汉桥与张秋荣所签的合同是无效合同，该合同即使有效也应解除，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，因为该合同无效，张秋荣才应退还其100,000元，该合同程学兵未签字，也不清楚此事，请求驳回原告对程学兵的所有诉讼请求。另，程学兵向本院提出如下反诉请求：1、确认张汉桥与张秋荣所签《房屋买卖协议书》无效；2、由张秋荣返还张汉桥购房款100,000元；3、本案诉讼费由张汉桥与张秋荣承担。被告（反诉被告）张秋荣辩称：该合同上程学兵的签字不是他本人所签，是我代他签的，是原告不愿继续履行合同，而且还闹事，我一直表示愿意退还他100,000元钱，该合同应该解除，请求驳回原告的第三、四项诉讼请求。原告（反诉被告）张汉桥对被告（反诉原告）程学兵提出的反诉请求，辩称：程学兵对售房一事是清楚的，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：程学兵、张秋荣系夫妻关系。2012年7月31日，拆迁人武汉磨山经贸集团有限公司（甲方）与被拆迁人程学兵（乙方）签订《集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：虾0268）一份，约定：乙方房屋坐落在虾吧咀241号，房屋总建筑面积831.8平方米，其中住宅房屋831.8平方米。经2005年双登认定的房屋建筑面积463.52平方米，其中符合磨山拆迁办法“拆一还一”标准安置还建面积463.52平方米等内容。后双方另签订《房屋拆迁还建安置补偿补充协议书》三份，约定：乙方原拆迁协议编号虾0268，拆迁安置面积463.52平方米，协议选房3套，协议选房坐落、面积、实际安置人分别约定为：汉阳区磨山港湾3栋2703号，建筑面积93.82平方米，实际安置人程学兵；汉阳区磨山港湾3栋1703号，建筑面积93.82平方米，实际安置人黄云鹏；汉阳区磨山港湾10栋7-03号，建筑面积94.74平方米，实际安置人程谦。黄云鹏（张秋荣姐姐之子）、程谦（程学兵、张秋荣之子）分别作为合同丙方在各自作为实际安置人的协议书上进行了签名。现上述三套房屋已实际交付，另余还建面积181.14平方米未实际选房。2013年11月20日，甲方张秋荣、程学兵与乙方张汉桥在案外人熊某介绍下就磨山集团房屋拆迁安置还建房一套签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方还建房分配后，如果100平方米左右，由甲方自主选择一套，以每平米5,000元转让卖给乙方。乙方向甲方预付人民币100,000元整，房屋分配后，甲方必须到时将房屋交付乙方，乙方收到房屋后一次性将尾款付清（注：一期或二期待定）。甲方无条件协助乙方办理房屋过户手续。甲方交房时无论市场房价涨跌，乙方均以每平方米5,000元向甲方支付余款。如甲方违约不能向乙方交付房屋，甲方应向乙方返还预付款100,000元，并以房款总价30%向乙方支付违约金，反之同上。同日，张汉桥向张秋荣付款购房定金100,000元，张秋荣出具了收条。经查，上述协议书签订时，程学兵不在场，协议书中甲方“程学兵”签名系其妻张秋荣代签。对此，张汉桥主张签订合同时张秋荣已通过电话方式向程学兵进行了告知，张秋荣则称当时电话系打给其子程谦告知仅收款人民币100,000元的情形，并非与其夫程学兵通话,程学兵对其售房一事不知情。2017年，因房屋买卖协议履行问题，张汉桥与张秋荣发生矛盾，为此张汉桥在张秋荣居所处张贴传单要求其还款。现双方再度就房屋买卖协议履行发生纠纷，原告诉至本院。案经调解，原、被告未能达成一致协议。本院认为：程学兵、张秋荣夫妻二人经与武汉磨山经贸集团有限公司签订《房屋拆迁还建安置补偿补充协议书》，确定二人名下享有还建安置房并已实际交付，故张秋荣与张汉桥就上述还建安置房签定《房屋买卖协议书》的行为，系双方的真实意思表示，合同已经成立。但双方约定购买的还建安置房所在土地性质为集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”之规定，拆迁还建安置房系集体经济组织在集体土地上集中建设用以安置本集体经济组织成员的农民住宅，其建设目的为保障农民的基本住房，只能在同村集体组织成员之间进行交易，张秋荣与张汉桥非同一村集体经济组织成员，双方的上述买卖行为违反了法律的禁止性规定，协议应归属于无效，故对程学兵要求确认张秋荣与张汉桥所签协议无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，张秋荣已收取张汉桥购房定金100,000元应予返还。另，张秋荣明知其所分配的拆迁还建安置房不具备对外出售之条件，但仍与张汉桥签订协议并收取购房定金的行为存在明显过错，且因房屋价格上涨的因素，张秋荣的行为确实给张汉桥造成了经济上的损失，现张汉桥主张赔偿损失，本院予以支持，结合当地拆迁安置房屋目前的价格，本院酌定具体赔偿数额为人民币200,000元。因张秋荣系与程学兵夫妻关系存续期间收取上述购房定金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，证人熊某也证明张秋荣与张汉桥签订协议时，张秋荣称给其老公打电话，故张汉桥有理由相信程学兵是知道此事的，上述定金及损失赔偿款的支付应视为张秋荣、程学兵夫妇的共同债务，由二人向张汉桥共同偿还。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张汉桥与被告（反诉被告）张秋荣于2013年11月20日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告（反诉原告）程学兵、被告（反诉被告）张秋荣于本判决生效之日起十日内返还给原告（反诉被告）张汉桥人民币100,000元；三、被告（反诉原告）程学兵、被告（反诉被告）张秋荣于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）张汉桥人民币200,000元；四、驳回原告（反诉被告）张汉桥的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）程学兵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,800元，由张汉桥承担人民币2,600元，程学兵、张秋荣承担人民币7,200元，以上款项张汉桥已预交，程学兵、张秋荣于本判决生效之日起十日内将应付的款项直接支付给张汉桥。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴人民陪审员  刘理娟人民陪审员  李晓霞二○二○一七年十二月八日法官助理张朝管书记员陈璇