上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13827号原告：上海欣隆实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘建清，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海明翟贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：岳玉凤，总经理。委托诉讼代理人：林某。委托诉讼代理人：臧文婕，上海市江华律师事务所律师。原告上海欣隆实业有限公司与被告上海明翟贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告上海欣隆实业有限公司委托诉讼代理人何芬，被告上海明翟贸易有限公司委托诉讼代理人林某、臧文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海欣隆实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年6月2日签订的《房屋租赁合同》，被告搬离位于上海市闵行区金都路XXX号欣隆大厦第8层房屋(以下简称涉案房屋)，将上述房屋腾空返还原告；2.被告支付原告租金人民币424,624元(币种下同)(自2016年1月1日起至2016年12月31日止，主张至实际返还房屋之日止)，并按照应付金额每日千分之五的标准支付滞纳金；3.被告支付原告水电费37,017.10元(自2016年1月1日至2016年11月30日)、物业管理费29,700元(自2016年1月1日至2016年11月30日)；4.被告支付原告违约金117,438.80元。事实和理由：2011年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告的涉案房屋，建筑面积990平方米，租赁期限为9年，从2011年6月1日起至2020年6月30日止。房屋租金标准分段计算，其中2013年7月1日至2016年6月30日的单价为每日每平方米1.20元，年租金为433,620元；2016年7月1日至2019年6月30日的单价为每日每平方米1.30元，年租金为469,755元，租金实行先付后用的原则，每三个月为一期支付一次，并应在每期使用前15日内支付房租。同时，合同第十七条第一款约定，被告若逾期支付应付款项，应向原告支付相当于该期应付金额每日千分之五的滞纳金，超过二十日未付，视为被告自动退租，原告有权终止租赁合同，收回房屋，追偿被告拖欠的费用、滞纳金，被告搬出后，另应支付相当于同期三个月租金的违约金。上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告时常发生延迟支付租金的情形，原告均以最大诚意给予相应的支持与谅解，未追究被告的违约责任。但被告自2016年以来，仅支付租金27,062元，余款经被告多次催促，一直未能支付。2016年12月22日，原告向被告发出书面的催款通知，催告被告支付租金，否则将行使单方解除租赁合同、收回租赁房屋的权利，并追究违约责任。被告收到催款函后，在原告要求的期限内仍未能支付完毕。为此，原告来院起诉。诉讼中，原告确认双方于2017年10月18日完成房屋交接手续，其已收回房屋，故原告撤回关于返还房屋的诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2011年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月18日解除；2.被告支付原告自2016年1月1日起至2016年6月30日止租金216,810元(以年租金433,620元标准计算半年，计算方式为433,620/2=216,810)，自2016年7月1日起至2016年12月31日止租金234,876元(以年租金469,755元标准计算半年，计算方式为469,755/2=234,877.50)，自2017年1月1日起至2017年10月18日止的租金374,517元(以年租金469,755元的标准计算291天，计算方式为469,755/365*291=374,517，以上三段期间的租金合计为826,203元，即216,810+234,876+374,517=826,203)；3.被告支付原告水电费97,058.10元(自2016年1月1日至2017年10月16日)、物业管理费51,975元(自2016年1月1日至2017年9月30日共计21个月，每月物业管理费为2,475元)。另原告就其关于滞纳金及违约金的诉讼请求，不再予以主张。被告上海明翟贸易有限公司辩称，其已经搬离涉案房屋，原、被告双方已经办理了交接手续，同意双方于2017年10月18日解除合同。对于第二及第三项诉讼请求，认可原告的计算方式，具体金额由法院核实。本院经审理认定事实如下：登记日期为2006年10月12日的上海市房地产权证记载，上海市闵行区金都路XXX号房屋的权利人登记为原告上海欣隆实业有限公司。2011年6月2日，原告上海欣隆实业有限公司(出租方，甲方)与被告上海明翟贸易有限公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上海市闵行区金都路XXX号的第8层房屋作办公用房，租赁面积为990(其中10平方米为分摊面积)平方米。租赁期限为9年，从2011年6月1日起至2020年6月30日止。2013年7月1日至2016年6月30日期间，每日每平方米单价为1.20元，年租金为433,620元。2016年7月1日至2019年6月30日期间，每日每平方米单价为1.30元，年租金为469,755元。租金支付实行先付后用，第一次支付时间为本合同签订即支付2011年6月1日至2011年8月31日的房租99,371.25元，以后每三个月为一期支付一次，并应在每期使用前15日内支付房租，以后依次类推。乙方须向甲方交纳35,000元押金，该押金在本合同期满，房屋设施无损坏的前提下，乙方交足各项税、费后，甲方应在15日内无条件无息退还乙方。如甲方未按时退还该押金的，每逾期一日按照押金总金额的日千分之五付给乙方作为滞纳金，直至全部退清为止。租赁期内，甲方确保给乙方的用水用电，电费按1.2元/度，水费3.8元/吨(水电单价随国家调价而调价)，水、电费一月一次由甲方向乙方收取后统一交纳。物业管理费单位为2.5元/月/平方米(价格暂定，随国家物价指数调整而调整)，计费面积为乙方租赁面积990平方米，付费方式与房屋租金付费一致，即与房屋租金同时支付，乙方每三个月向甲方支付一次物业费，金额为7,425元。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。自2016年7月1日起，被告仅支付原告27,062元租金，其余租金未支付。2016年12月22日，原告向被告发出《催款通知书》，催告被告支付租金，否则将行使单方解除租赁合同、收回租赁房屋的权利，并追究违约责任。被告于2016年12月23日签收《催款通知书》。2016年7月29日至2017年10月18日，被告的法定代表人岳玉凤签字确认共欠原告自2016年1月1日至2017年10月18日水电费总计71,071.10元，自2016年1月1日至2017年9月30日的物业费51,975元。关于押金的支付情况，本院查明，被告向原告支付押金35,000元。原告同意押金35,000元优先冲抵被告的应付款(即房屋租金等应付款项)。上述事实由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、催款通知书、挂号信凭证、送达单据、水电物业费清单，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。诉讼中，原告向本院确认关于2016年1月1日至2017年10月18日期间的水电费为71,071.10元。又因被告于诉讼中另向原告支付80,019元，原告遂请求在被告拖欠租金中予以扣除。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现本案中，被告未按约支付租金，且逾期支付时间超过两个月，原告就此行使合同解除权，具有事实和法律依据，亦符合双方合同的约定，故本院对原告起诉要求确认双方合同解除的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的时间，原、被告同意双方于2017年10月18日解除合同，故本院确认2017年10月18日为双方房屋租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求被告支付自2016年1月1日至2017年10月18日的租金826,203元，均于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付自2016年1月1日至2017年10月18日的水电费71,071.10元、自2016年1月1日至2017年9月30日的物业费51,975元，均于法有据，本院予以支持。关于被告已经支付给原告的35,000元押金，可优先冲抵房租，冲抵后被告拖欠租金金额为791,203元，上述金额扣除被告于诉讼中另行向原告支付的80,019元后，被告尚须支付原告租金711,184元。原告撤回要求被告返还房屋、支付滞纳金及违约金的诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海欣隆实业有限公司与被告上海明翟贸易有限公司于2011年6月2日就位于上海市闵行区金都路XXX号的第8层房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年10月18日解除；二、被告上海明翟贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣隆实业有限公司自2016年1月1日起至2017年10月18日止的租金人民币711,184元；三、被告上海明翟贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣隆实业有限公司水电费人民币71,071.10元、物业管理费人民币51,975元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,943.90元，由被告上海明翟贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一七年十二月二十日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。