广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初5708号原告：谭莹。委托代理人：侯双龙、吕启进，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师和实习律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，被告员工，联系地址同被告地址。原告谭莹诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯双龙、吕启进，被告的委托代理人李阳、赖卫城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场房屋。合同签订后，被告至今没有为原告办理产权证，已构成违约。故原告起诉要求判令：1、被告向原告支付迟延办证违约金（从交付房屋之日起的210个工作日计算，每日按照总房价款的万分之0.3的标准计算至被告为原告办妥房产证并将房产证交付给原告之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、双方当事人通过合意对涉案房屋的产权登记等事宜进行约定，法院应确认补充协议的合法性，维护契约信守的精神。(1)原告对《商品房买卖合同》和《补充协议》的亲笔签名并无异议，关于产权登记的约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《补充协议》第十二条就对主合同第二十一条产权登记的时间做出了另行约定：“甲方只协助乙方办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料。（二）甲方在合理时间内代乙方向办证部门申请办理房地产权证。（三）以乙方结清所有相关费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证；如乙方未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，甲方有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延”，补充协议在后且为特别约定，的确是双方对产权登记时间的最终意思表示。双方合意改变“产权登记的时间”，应视为当事人对自身权利的一种处分。(2)上述补充协议对办证期限的特别约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定。也就是说：只要双方当事人对办理房屋产权证书期间有特殊约定的，应当适用特殊约定。二、合同约定对被告履行办证义务的时间是存有前提条件的。主合同第二十一条是对产权登记的完整约定，除了产权登记的时间外，关于该条其他事宜约定是没有变更。《商品房买卖合同》第二十一条产权登记约定的“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记”；“在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。……单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记”。上述约定是仍然适用的。被告仍需要按照该约定去履行办理房产产权初始登记，前提条件就是：取得《建设工程规划验收合格证》之日起申请该商品房项目的房地产初始登记，而被告于2017年1月24日才取得该合格证并办理了初始登记的申请。三、根据补充协议的特别约定，涉案房屋完成产权登记的办理需要诸多前置手续。《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条规定：“新建商品房初始登记后，预售人（开发商）和预购人（购房小业主）应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内，向房地产登记机构申请房地产转移登记。如果预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记，或未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人可以持《预告登记证明书》、缴清房款的证明、完税证明等材料，单方申请转移登记”。该规定明确了以下事实：第一，办理初始登记在前，办理产权登记在后；第二，申请产权登记的时间可以双方约定期限；第三，办理产权登记还需要缴清房款、缴交税费完毕。这缴清房款的证明不单是合同约定的房款，还必须是根据房管部门官方出具的测绘图纸，双方按测绘结果结清房款的证明。另税费缴交的前提也是需要按照测绘结果、购买人有否减免税事由等实际情况经税务部门核算完毕，购买人能否按实按时缴交，待税务部门出具完税证明才能进入办理产权登记的阶段；第四，根据该规定，原告在完成了所有的必需手续后，如被告还不配合的情况下，是可以单方申请转移登记的。但本案中，涉案房屋并没有完成上述的办理产权登记的前置手续，故还未能办理《不动产权证》。四、《补充协议》约定的720个工作日办证期限的起算点。根据合同约定，被告己于2017年2月21日向广州市房地产测绘院申请B1、B2栋楼宇房屋面积的初始测绘，因该楼盘楼体大，超过2万平方米,目前尚在测绘面积的政府办理流程中。根据《补充协议》第十二条第（三）项的约定，被告认为，在广州市房地产测绘院出具业主房屋的实际测绘面积报告后，原告业主应按官方出具的实际测绘面积数多退少补房款。在结清上述相关费用之日起开始起算约定的720个工作日的办证期限（若购买时房屋面积与实际测绘面积一致，即从广州市房地产测绘院出具的该业主房屋实测绘面积报告之日起开始起算720个工作日的办证期限）。五、根据合同补充协议第十三条约定，因被告的原因未能在第十二条约定的时间内协助原告办妥房地产权证的，被告才承担迟延办理产权登记违约金的责任。涉案房屋目前还未符合合同约定的办理条件，未能开始计算办理产权登记的起算时间。很明显，虽然原告已提前收楼，但根据合同及补充协议的约定，被告并未超出办理房产证件的期限。综上所述，被告不构成迟延办理房屋产权登记违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年3月31日，原告与被告签订《商品房预售合同》，订明原告以3320000元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）自编B1幢2409号房；（第十二条）被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；（第二十二条）2．原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条：原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；如原告逾期付款超过15日的，被告有权单方解除合同，原告应按累计应付款的30%的标准向被告支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；第十二条：关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料。（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证。（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任。第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。合同签订后，原告依约付清合同约定的全部购房款给被告。另查，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出“穗国土规划验证[2017]116号”《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上****住宅及**以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。原告于2017年6月27日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示收楼当天签收了钥匙收条，收条是一式一份，给被告收走了；被告已于2016年4月1日向原告实际交付房屋。被告对原告主张的收楼日期不予确认，认为原告应提交证据证明收楼日期，并表示合同约定的交付条件是取得建设工程规划验收合格证和水电气邮四通，其司于2017年1月24日取得规划验收合格证，随后于2017年2月3日向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告在10日内办理收楼手续，故交楼日期应是2017年2月13日。另外，被告还表示原告只是申请提前进行装修，原告在收楼时知道涉案房屋尚未达到交付条件；在原告明知被告尚未取得规划验收合格证却提前收楼装修的情况下，原告是知道无法及时办证的后果，故本案办理房产证的期限不应该根据原告提前收楼的时间计算，而应该根据合同第21条所规定的取得规划验收合格证之日起计算。经本院反复释明，被告仍未向本院提交原告收楼时签收房屋钥匙的收楼证明，并坚持表示其司提交的《交楼通知书》就是原告收楼日期的证据，认为其司并非拒不提交证据。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在本案商品房买卖合同关系中，被告负有交付房屋的义务，故被告作为履行义务一方负有举证证明实际交楼日期的举证义务。根据惯例，开发商在交楼时也会要求购房者签署已接收房屋的证明材料。被告对原告陈述的实际收楼日期不予认可，但并未提供充分证据予以否定，经本院反复释明，被告仍拒绝向本院提交原告实际收楼时签收的收楼证明，对此被告应承担举证不能的法律后果，故对原告陈述的实际收楼日期本院依法予以认定。被告辩称原告在其司未具备交楼条件时提前收楼进行装修的日期不能作为实际收楼日期，认为该日期也不能作为计算办证期限的依据，该抗辩意见无理，本院不予采纳。对于涉案合同和补充协议关于办证期限约定的相关条款，之前已有同楼盘相同合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故被告应从2017年2月5日起向原告支付迟延办理产权登记的违约金。对于违约金标准问题，双方在《补充协议》第十三条中已调整为房价款的万分之零点三，原告要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的截止时间，由于被告何时办妥产权登记的时间尚不确定，故违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如被告仍有违约行为，原告可再循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告谭莹支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款3320000元的万分之零点三的标准，从2017年2月5日起计至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费315元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  赵 婷人民陪审员  侯文卿二〇一七年十二月二十日书 记 员  招佐文徐碧棠