江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0902民初2724号原告：江西洪客隆宜春百货投资有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区鼓楼路19号，统一社会信用代码：9136090055845097E。法定代表人：张华文，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙庚云，江西利元律师事务所律师。被告：百荣百尚（宜春）置业投资有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区中山中路***号。统一社会信用代码：91360902071819494A。法定代表人：沈国灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：安亚利，男，1974年8月23日出生，汉族，系该北京市丰台区68230012。委托诉讼代理人：潘亦登，男，1984年12月23日出生，汉族，系该江西省宜春市万载县栋2230015。原告江西洪客隆宜春百货投资有限公司（以下简称原告）诉被告百荣百尚（宜春）置业投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月7日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人龙庚云、被告委托诉讼代理人安亚利、潘亦登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2015年2月16日签订的《租赁合同》；2.判决由被告向原告一次性支付违约金人民币5000000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月16日，原、被告双方经友好协商，签订了《百荣百尚（宜春）置业投资有限公司与江西洪客隆宜春百货投资有限公司的租赁合同》（以下简称合同），合同约定宜春市××号中山中路555号的建筑物一层、负一层、负二层部分区域出租给原告用于经营商场。合同约定该物业移交日期为2016年6月1日，租赁物业移交的前提是租赁物业的建设工作已经完成并且由宜春市相关部门已对租赁物业进行了验收并出具了政府竣工验收合格文件，符合租赁合同约定的全部条件。此外，如被告延迟移交超过180日的，原告有权解除合同，被告除应向原告一次性支付赔偿金人民币5000000元之外，还应另行赔偿原告因此而遭受的所有损失，包括但不限于原告的预期利益、设备设施投资、仓储费用、人员费用等合同履约方面的损失。原告于2015年10月赴租赁物业现场考察，发现被告的工程进度严重滞后，特发函询问。被告于2016年3月2日回函告知原告，要求将租赁物业移交日期延后至2017年6月22日。后被告又在2016年12月6日发函告知原告，要求自2016年12月31日起解除租赁合同。原告认为，租赁合同签订且生效后，被告迟迟未将符合合同条件的租赁物业移交给原告，逾期期限已远超过180日。租赁合同为原、被告双方真实意思表示，合法有效。合同中对租赁物业的移交日期及延期移交的违约后果作了明确约定。本案中，被告延迟超过180日未移交租赁物业，后在2016年12月6日单方提出解约，已构成严重违约，已对原告的投资经营计划及原宜春洪客隆鼓楼店升级改造计划造成严重破坏，严重侵害了原告的合法权益。现双方协商未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望依法判决，判如所诉。被告辩称：同意解除合同，不同意诉讼请求第2项和第3项。原、被告签订的合同虽成立但未生效，不能作为原告要求支付违约金的依据；依据合同3.4.3条，原告没有向被告提供履约保函，属原告违约在先；被告同意解除合同是基于原告违约在先以及不可抗力的存在，且合同并未生效。综上，被告同意原告第1项诉讼请求，不同意原告方第2项和第3项诉讼请求，请求法院依法予以驳回。综合原告的诉称和被告的辩称，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告签订的合同是否生效？2、合同未履行应归责于谁？本院组织当事人对证据进行了交换，对当事人无异议的证据，本院记录在案，对当事人有异议的证据，本院认定如下;1、对被告提交的证据（二）岩土工程勘察报告26、27两页，证明本案合同履行不了系因不可抗力。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证据目的有异议，勘察时间是2014年11月份，原、被告双方签订的合同时间在2015年2月，被告早就知道该项目地质条件复杂，原告也向有关专家咨询过，这种情况是可以克服的，只是投资较大。该证据恰好可以证明被告违约在先。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。2、对被告提交的证据（三）百荣百尚（2014）025号文件、百荣百尚（2015）018号文件、关于调整宜春百尚城项目规划用地指标的请示（袁府文2017-59号）、关于调整宜春百尚城项目规划用地指标的请示回复（人防办+城市管理局）、物探工作报告6、7页（第10页文件引用内容）。原告对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证据目的有异议，百荣百尚（2014）025号文件；报告形成时间是在2014年10月23日，在双方签订合同之前，被告在签订合同之前就已经知道该项目地质特殊，但被告将特殊地质表述为不可抗力与事实情况不符，不符法律规定的不可抗力的条件。对百荣百尚（2015）018号文件，与前一份内容一致，质证意见也一致。对关于调整宜春百尚城项目规划用地指标的请示（袁府文2017-59号）、关于调整宜春百尚城项目规划用地指标的请示回复（人防办+城市管理局）与本案无关，对物探工作报告6、7页（第10页文件引用内容），形成时间是2014年10月份，在双方签订合同之前，被告已经知道地质情况特殊，从该报告上最后一项结论与建议第二点，这一条可以说明被告提到的地质条件是可以进行设计施工的，只是难度较大，不符合法律规定的不可抗力条件。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。3、对被告提交的证据（四）宜规办抄字（2014）47号、袁府办抄字（2016）140号。证明：政府文件确认不可抗力存在同意规划方案调整；政府文件确认不可抗力存在免予处罚。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证据目的有异议，宜规办抄字（2014）47号形成时间是2014年10月，内容有提到将地下车位调整，但被告在与原告签订合同时没有将该情况告知原告，原告认为该文件可以证明被告存在重大过错。袁府办抄字（2016）140号，在该文件中政府只提到，被告有工程突发事件，但不等同于不可抗力因素，原告对被告以上所有证据的证明目的均有异议。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。综上认证，结合当事人陈述及庭审调查，本院认定本案事实如下：2015年2月16日，原告为乙方与被告为甲方签订租赁合同一份。合同约定宜春市××号中山中路555号；甲方出租供乙方独立使用的建筑物中一楼部分实际套内建筑面积419平方米，负一层部分实用套内建筑面积10262平方米，负二层部分套内建筑面积919平方米，合计套内建筑面积为11519平方米。合同项下租赁期限为自移交日起二十个租约年。租赁物业的移交日为2016年6月1日，如移交日顺延，免租期顺延。自正式移交日起至购物中心开业日止为装修期，装修期间，乙方无需支付租赁费。自正式开业之日起6个月的期限为免租期。本合同项下租赁物业的计租面积以套内建筑面积计定为10797平方米。租赁物业将供乙方用于经营零售（包括餐饮和娱乐）业务，包括但不限于乙方开设的购物中心的营业执照登记的经营范围之内容。租赁物按计租面积计算为每月每平方米25元，其中房屋租金每月每平方米20元，物业每月每平方米5元。本合同签订后，乙方的布局方案及甲方的施工图（乙方相关楼层及相关图纸）获双方确认盖章之日起十五个工作日内，乙方或乙方的关联公司向甲方提供金额为人民币五百万元整的银行履约保函作为本合同项下乙方履约保证金。合同第十条约定违约责任包括，如租赁物业未能按合同约定移交，甲方应承担乙方因此遭受的相关损失，包括仓储费用、人员费用及根据国家法律规定应由甲方承担的赔偿。迟延时间在30日以内的，甲方应按实际迟延天数向乙方支付人民币一万元每日的迟延履行违约金，如迟延交付时间超过30日的，甲方应按自第31日起的实际迟延天数给予乙方双倍天数的免租期直至甲方依约将租赁物业移交乙方。本合同有效期内，任何一方不得超越本合同条款约定之外单方终止本合同，否则视为单方违约，违约方应一次性向另一方支付违约金5000000元，并赔偿对方的其他损失。合同十一条约定，如果甲方未能按照合同约定进行租赁物业移交，迟延移交超过180日的，乙方有权终止本合同，甲方应向乙方一次性支付赔偿金人民币5000000元，并按合同约定承担违约责任。合同十二条约定：本合同应在双方法定代表人或授权代表人签字并加盖各自公章或合同专用章之日起生效。合同同时还对其他事项进行了约定。合同签订后，因租赁建筑物所在地地质问题工期延误。2015年11月1日，原告向被告去函询问百尚城项目进展。被告2016年3月2日回函表示，因项目地下基础施工出现问题，项目开发进度将发生顺延，租赁物业将延迟交付，计划将于2017年6月22日向原告交付租赁物业。2016年12月6日，被告致函原告，称因项目所在地地质条件复杂，百尚城无法按原计划施工，需对项目建设规划作出重大调整，由此导致双方签订的合同目的无法实现，并且签订合同后，双方均未实质履行合同义务，为避免损失，要求解除双方签订的租赁合同。原告收到该函件后，于2016年12月16日复函，认为被告要求解除租赁合同属严重违约，要求被告按合同约定承担违约责任并承担经济损失。此后，双方因违约责任及损失赔偿相关事宜协商不能达成一致，原告遂诉至本院。本院认为：对于原、被告签订的租赁合同是否生效的争议焦点，法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同落款处加盖了原、被告的公章，符合合同成立的形式要件和实质要件，故本院认定本案合同成立并合法有效。对于本案合同终止该如何归责的争议焦点。本院认为，合同成立并生效，被告应当按照合同约定的时间向原告交付租赁物业，其不能按期交付租赁物业，且延期后仍不能交付租赁物业要求解除合同的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。对于被告认为的合同不能履行系因不可抗力的辩称，因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但被告在签订合同时已经知道建筑物地质条件复杂，且不是不能克服，而是按原规划施工成本过大，故涉案租赁物业不能按期移交依法不属于不可抗力，故对被告的该辩称本院不予支持。虽然原、被告双方在合同中约定了约定金为5000000元，但被告认为该约定过分高于造成的损失，请求法院予以调整。本院在审理过程中已依法向原告释明其可以提交相关损失的证据证明损失与诉讼请求相匹配，但原告未提交书面证据，仅口头答复为履行签订的租赁合同，提前对原洪客隆的租户进行清场导致租金损失每年在3000000元以上，原告主张的该损失无证据证明。被告未履行合同虽不能以不可免力主张免责，但确实是存在比较难以克服的客观困难，被告违约非主观恶意，原告亦未按合同约定向被告提供5000000元的银行履约保函，故原告诉请的违约金数额明显过高，依法也应予以减少。案件审理过程中，本院多次组织双方调解，原告的调解意见为被告至少应支付违约金500000元，被告的调解意见为最多愿意支付违约金300000元，因双方分歧较大，调解未果。故综合涉案房屋租赁合同的实际履行情况、被告方的过错程度，依据公平以及实质正义的原则，本院酌情确定被告应向原告赔偿违约金400000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告百荣百尚（宜春）置业投资有限公司应于本判决生效后十日内支付原告江西洪客隆宜春百货投资有限公司违约金人民币400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由原告江西洪客隆宜春百货投资有限公司负担43056元，被告百荣百尚（宜春）置业投资有限公司负担3744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开14×××0740009407，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  易艳华人民陪审员  黄 莺人民陪审员  周如秀二○一件与原本核对无代书 记员  曹淑金