广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1625民初124号原告李建平，男，汉族，1972年12月27日出生，地址东源县。委托代理人刘志望、黄孟，广东兴源律师事务所律师。被告梁火胜，男，汉族，1946年7月20日出生，地址东源县新。委托代理人黄国平，广东法开律师事务所律师。被告东源县隐贤农业生态发展有限公司（简称：隐贤公司），住所地：东源县新回龙径尾村大坝组。法定代表人黄耀良。委托代理人杨从权、刘光，广东钧霆律师事务所律师。上列原告与被告恢复原状、财产损害赔偿纠纷一案，经河源市中级人民法院发回重审，本院立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李建平及其委托代理人刘志望、黄孟，被告梁火胜及其委托代理人黄国平，被告隐贤公司委托代理人刘光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1992年11月18日，原告父亲李牛女（已去世）与被告梁火胜约定：梁火胜将位于东源县xxx的房屋（东至坪下；南至梁东发共水沟；北至梁金友共墙；西至屋背后）卖给李牛女，李牛女当即向被告支付了2800元现金，双方订立《屋契》为证。后，原告及其父亲一家人一直在上述房屋居住至2015年5月份，双方一直没有争议。原告认为，原告父亲李牛女与被告签订《屋契》是双方真实意思表示，争议房屋一直由原告使用，房屋的所有权属于原告。2015年5月份，由于李牛女去世，且原告一家人在外打工，家里则没有人居住。2015年8月，原告回家探亲时，发现家里的房屋被拆，经多方打听，是梁火胜趁原告外出时将房屋变卖给了隐贤公司，现上述房屋及屋内财物均被严重毁坏，应当赔偿原告的损失。原告请求：1、请求法院确认位于东源县xxx的房屋（东至坪下；南至梁东发共水沟；北至梁金友共墙；西至屋背后）属于原告所有。2、请求法院判令两被告将毁坏的房屋恢复原状，赔偿损失15万元。3、请求法院判令诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中，请求变更第1项诉讼请求为：请求依法确认1992年11月18日屋契合法有效，并确认房屋属于原告所有；原告放弃第2项诉讼请求两被告将毁坏的房屋恢复原状，赔偿损失15万元。原告为其主张向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告梁火胜身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3、被告企业注册信息复印件，证明被告的诉讼主体资格；4、屋契原件，证明1992年11月18日，梁火胜将争议房屋卖给李牛女的事实；李牛女向梁火胜支付购房款2800元现金的事实；5、卖买屋证明书原件，证明1992年11月18日，梁火胜将争议房屋卖给李牛女时，将房屋所有权证明书（即买卖屋证明书）一并交给李牛女的事实；6、2016年8月3日新回龙镇径尾村证明复印件和李建波等村民证明复印件，证明从1992年开始原告一家人在争议房屋居住的事实；7、新回龙镇维稳中心复函复印件，证明被告将原告的房屋出卖给隐贤农业生态发展有限公司及房屋被拆毁的事实、证明被告梁火胜出具屋契给原告的事实；8、现场照片复印件，证明原告的房屋被严重毁坏的事实；9、放弃继承权声明书、派出所证明，证明李牛女与梁亚香生育三个小孩：李建平、李招娣、李伟新，证明梁亚香、李招娣、李伟新放弃继承李牛女购买梁火胜房屋的继承权。被告梁火胜辨称，1、对于原告主张取得房屋所有权一直依据是屋契，原一二审均确认不是被告方所签；2、从屋契真实性来看，新回龙乡是1994年才改为新回龙镇，不可能在1992年出现那样文件纸，不具有真实性；3、合法性，仅有一方签名，根据合同法相关规定，协议应当由双方签名才生效，所以我方认为协议不具有合法性；4、被告方将房屋给原告家庭居住使用原因是被告与原告母亲梁亚香是兄妹关系，因我方移居到河源居住，原告称自己居住房屋破败，所以被告借给原告使用，在2004年原告家庭搬到河源居住后，被告收回房屋进行使用，在2005年1月就转让给被告隐贤公司并经当地村委会同意；5、原告方诉求的是宅基地房屋，牵涉到宅基地使用权，如对权属有纠纷，依据规定应由双方协商解决，协商不成由当地政府处理，法院应当裁定驳回起诉；6、针对原告请求被告院判令两被告将毁坏的房屋恢复原状，赔偿损失15万元，原告没有任何证据证实被告损害房屋的侵权行为，房屋是因自然的破坏，现在房屋所有权人是被告隐贤公司，原告方没有依据申请损害赔偿。其它意见以原审答辩意见为准。被告梁火胜为其主张向本院提供以下证据：1、东源县志，证明1993年11月才设立了东源县，新回龙镇是在1994年1月份才设立的，所以屋契落款时间与屋契的函头对不上；2、照片，证明房屋现状是属于自然原因毁坏的，不存在有他人严重毁坏的事实；3、收据，证明2004年被告将房屋转让给被告隐贤公司且在2005年1月26日，被告将诉争的房屋、自留山、地转让给被告隐贤公司，并收到了被告隐贤公司支付的补偿款，诉争房屋所有权人应当是被告隐贤公司；4、村委会证明，证明村委会及群众证实2006年2月份开始房屋就没有人居住的事实。被告隐贤公司辨称：1、关于房屋所有权：原一二审被告梁火胜均否定了屋契的真实性，称非本人书写，原告与被告梁火胜之间没有就房屋达成买卖协议，从屋契形式看，只有被告梁火胜单方签名，结合回龙镇在2016年出具的复函也可看出，当时被告梁火胜并没有出售房屋的意思表示，原告与被告梁火胜不可能达成房屋买卖合意，从这个过程来讲也没有经过政府的审批程序，所以说原告与被告梁火胜之间没有达成买卖合意，原告没有取得房屋所有权。我方已依法取得房屋所有权，原告主张房屋所有权没有任何事实和法律依据，关于房屋损害赔偿，基于所有权，原告是没有诉争房屋所有权，自然不可能基于房屋所有权主张损害赔偿，我方才是所有权人；2、关于房屋损害：从我方提交的照片可看出，损害并非人为的短时间内的拆除，而是因为自然原因慢慢侵蚀，我方每年都会请村民对房屋进行修缮，可查实。3、关于屋内物品损害：我方自买受房产后，在屋内没有发现任何财产，原告也没有举证也不可能举证在房内有财产，因此原告的几项诉讼请求也没有事实依据。被告隐贤公司为其主张向本院提供以下证据：1、租赁荒田、地协议、房屋补偿协议、关于山、地租赁协议，证明被告梁火胜与被告隐贤公司就涉案房屋的买卖达成协议，由被告梁火胜将房屋卖给被告隐贤公司，被告隐贤公司并支付相应对价；2、收据，证明被告隐贤公司向被告梁火胜支付款项，证明被告梁火胜与被告隐贤公司就房屋买卖达成协议且已实际履行。经审理查明，原告李建平及其父亲李牛女（2015年已故）和其母亲梁亚香与被告梁火胜原是东源县新回龙镇径尾村大坝村民，梁火胜与原告母亲梁亚香系兄妹关系；1984年梁火胜在新回龙镇xxx建造瓦房一栋（共七间），该房屋原系梁火胜1983年2月6日与方下队梁信纪转卖过来，双方立有《卖买屋证明书》一份，梁火胜房屋建造后没有办理相关土地或房屋权属手续。1992年梁火胜搬走河源居住，梁火胜立下《屋契》一份给原告父亲李牛女，该《屋契》约定：“梁火胜因迁移到河源居住，对原居住座落在大坝茶坪移民新村座西北角向东南的瓦房，约160平方，南至梁东发共水沟，北至梁金友共墙，西至屋背后，前面坪下，上至天面桁角瓦，下至地基由李牛女承买，附有散屋叁间、“枫匮”、石磨、水井，时值人民币2800元，经双方情愿，当日契交清款，各无反悔。立卖屋契人梁火胜签名，时间1992年11月18日，李牛女没有签名”。梁火胜并将1983年2月6日与方下队梁信纪转卖的《卖买屋证明书》交给李牛女，并于1992年将房屋交给李牛女及梁亚香一家人居住。2004年隐贤公司要在新回龙镇径尾村发展生态农业，2004年11年26日，梁火胜与被告隐贤公司签订三份协议：《租赁荒田、地协议》、《房屋补偿协议》和《关于山、地租赁协议》，梁火胜将其在新回龙镇径尾村大坝的荒田、荒地、自留山及五边地租赁给隐贤公司使用，梁火胜并将原交给李牛女一家居住的房屋及梁火胜的其它财产以5790元的价格转给隐贤公司使用及约定归隐贤公司所有，该三份协议有梁火胜签名、隐贤公司及其负责人盖章和签名和东源县新回龙镇径尾村民委员会及其负责人盖章和签名；2005年1月26日梁火胜收到隐贤公司支付的三份协议的补偿款共计8920元。2015年8月后引起争议，2016年6月20日李建平向东源县新回龙镇人民政府反映房屋权属纠纷，新回龙镇综治信访维稳中心回复李建平建议通过法律途径解决房屋权属问题。在诉讼阶段，梁亚香、李招娣、李伟新放弃继承李牛女购买梁火胜房屋的继承权。案经审理过程中，梁火胜提出申请对《屋契》上梁火胜的签名进行笔迹鉴定，经双方同意由本院委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，广东南天司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定结论：检材《屋契》落款立卖屋契人处“梁火胜”签名字迹倾向是梁火胜书写。鉴定费4040元。经本院释明，原告在诉讼中，请求变更第1项诉讼请求为：请求依法确认1992年11月18日屋契合法有效，并确认房屋属于原告所有；原告放弃第2项诉讼请求两被告将毁坏的房屋恢复原状，赔偿损失15万元。两被告对变更的诉求进行了答辩。上述事实，有原告提供的：原告身份证复印件、被告梁火胜身份证复印件、被告企业注册信息复印件、屋契复印件、卖买屋证明书复印件、新回龙镇维稳中心复函复印件、现场照片复印件、放弃继承权声明书、派出所证明，被告梁火胜提供的：房屋现状照片和收据复印件，被告隐贤公司提供的：《租赁荒田、地协议》、《房屋补偿协议》和《关于山、地租赁协议》复印件，及广东南天司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，以及本院的庭审笔录、问话笔录予以证实，并经庭审质证可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告在诉讼中，请求变更第1项诉讼请求为：请求依法确认1992年11月18日屋契合法有效，并确认房屋属于原告所有；两被告同意答辩；属于确认合同效力纠纷。原告放弃第2项诉讼请求两被告将毁坏的房屋恢复原状，赔偿损失，该请求属于侵权纠纷，与第1项诉讼请求不同于法律关系，由原告另行主张。根据当事人的选择，本案主要的争议焦点：1、证明双方的房屋买卖合同关系的《屋契》是否合法有效；2、本案确认房屋权属是否属于法院调整范围。根据本案事实和双方的证据，本院评析如下：1、证明双方房屋买卖合同关系的《屋契》是否合法有效；梁火胜出具给李建平父亲李牛女的《屋契》，不违反法律法规的强制性规定，双方房屋买卖合同关系成立，《屋契》合法有效。理由有下：第一、从《屋契》的内容来看，梁火胜是以出卖的意思表示，内容中房屋的位置、面积、四至和价格等表示非常清楚，没有梁火胜答辩所称是借用给其妹妹梁亚香居住的意思表示。第二、双方交易已完成，该份《屋契》虽然没有买受人李牛女的签名，但该房屋在1992年是由梁火胜交给李牛女一家居住，梁火胜并且把1983年2月6日与方下队梁信纪转卖过来双方立有的《卖买屋证明书》交给李牛女，符合买卖的交易习惯；李建平提交的《屋契》约定“经双方情愿，当日契交清款，各无反悔”，因双方是亲属关系，根据双方约定系当日契交清款，原告主张已付款，符合生活常理。第三、通过笔迹鉴定，鉴定结论：检材《屋契》落款立卖屋契人处“梁火胜”签名字迹倾向是梁火胜书写，根据广东南天司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》中分析说明：检材签名字迹与样本签名字迹符合特征数量较多、质量较高，其特征总和基本反映两者是同一人的书写习惯。但鉴于不能提供同期样本，书写习惯的多样性和阶段性反映不够充分，根据《笔迹鉴定规范》的有关规定，宜出具倾向性鉴定意见。对广东南天司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》综合分析后予以采纳，由被告梁火胜负担鉴定费4040元。2、本案确认房屋权属是否属于法院调整范围。经当事人选择，本案是确认合同效力纠纷，《屋契》的双方是平等的民事主体，《屋契》的双方房屋买卖合同关系成立，本院确认1992年11月18日《屋契》合法有效，参照广东省高级人民法院粤高法[2012]240号《全省民事审判工作会议纪要》第69条“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理”，本案诉争的梁火胜位于东源县xxx一栋（共七间）归原告李建平所有。综上，本院确认1992年11月18日《屋契》合法有效，房屋属于原告所有；原告与隐贤公司及梁火胜与隐贤公司之间均是另一种法律关系，驳回原告对被告梁火胜、隐贤公司的其它诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条之规定，判决如下：一、确认1992年11月18日《屋契》合法有效。二、本案诉争的被告梁火胜位于东源县xx瓦房一栋（共七间）归原告李建平所有。三、驳回原告李建平对被告梁火胜、东源县隐贤农业生态发展有限公司的其它诉讼请求。本案受理费3300元（按普通程序收取），由原告李建平负担3200元，由被告梁火胜负担100元及负担鉴定费4040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  刘建华审 判 员  张 敏代理审判员  何 嘉二〇一七年十二月二十八日法官助理张华书记员张莉