福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽民终817号 上诉人（原审原告）：宏建建工集团有限公司，住所地福建省宁德市宁川路城东花苑1号楼201室。 法定代表人：林健，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：苏幼华，女，1967年8月19日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：彭崇泉、林滨，福建攻略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屏南泰润置业发展有限公司，住所地福建省屏南县古峰镇东环中路508号。 法定代表人：林斌，该公司执行董事。 上诉人宏建建工集团有限公司（以下简称宏建公司）与苏幼华、屏南泰润置业发展有限公司（以下简称泰润公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省宁德市中级人民法院于2017年3月23日作出（2016）闽09民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人宏建公司委托诉讼代理人林鼎斌、陈晓慧，苏幼华委托诉讼代理人彭崇泉到庭参加诉讼。泰润公司经传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。   宏建公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宏建公司的一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定苏幼华与泰润公司之间的房屋交易行为系属真实，苏幼华已支付交易对价，不符合客观事实。本案中，涉案商品房的均价为6000元左右，但是苏幼华购房的价格低至2525元，系明显不合理的低价，而且既无购房发票，又无交纳契税和专项维修金等票据材料，这显然不可能是正当、真实的商品房交易行为，完全就是苏幼华与泰润公司恶意串通，虚构的交易行为。关键是2015年9月8日苏幼华将所谓的购房款1290354元汇入泰润公司银行账户的当日及次日，泰润公司已通过银行转账的方式将苏幼华支付的1290254元打还给苏幼华指定的其丈夫范信富银行账户。因此，苏幼华并未实际支付购房款，这也印证了苏幼华与泰润公司之间系虚假的商品房买卖关系。一审法院认定苏幼华与泰润公司交易行为系真实的交易，显然是错误的。（二）一审判决适用法律不当。1.一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定作出判决，显然是对该条款的错误理解。（1）如果苏幼华办理了预告登记，那么苏幼华可以主张停止处分。停止处分应该是停止拍卖、变卖，是对标的物的处理，但是诉讼保全仅仅是对物的保全，并未对标的物进行处分。本案中，涉案房产仅仅是办理了预告登记，在此情形下，可以对本案房屋进行诉讼保全，但不能进行处分，因此，一审法院不应中止对涉案房屋的查封。（2）办理预告登记只是享有停止处分的权益，只有在符合物权登记条件，受让人才享有排除执行异议的权益。但是本案房屋并不符合物权登记条件，苏幼华、泰润公司在一审庭审时均承认因泰润公司欠税导致其不具备办理过户的条件，苏幼华根本无法办理过户手续，而一审仍然认定苏幼华享有足以排除执行的权利，实属不当。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条立法本意是保护异议人基本生活、居住权利，而不带有经营成分。本案中，苏幼华所购的涉案房屋多达10套，房屋数量明显与法律规定买受人名下无其他房屋相违背，显然不符合上述法律规定的保护要件，苏幼华并不享有足以排除强制执行的权益。因此，无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，还是第三十条的规定，苏幼华都不享有排除执行的权益。一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条认定苏幼华享有足以排除执行的权利，系适用法律不当。（三）退一步说，即使苏幼华与泰润公司存在真实的债权债务关系，那么苏幼华私底下约定以房抵债的行为也是不妥的。《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》第二条第5款规定“当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施”。本案苏幼华与泰润公司以明显不合理低价私下签订《商品房买卖合同》，以房产清偿债务，这不仅损害到泰润公司其他债权人的权益，而且也不符合最高院关于以房抵债应当采取拍卖等执行变价措施的规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求予以撤销，改判支持宏建公司的一审诉讼请求。   苏幼华答辩称：（一）苏幼华与泰润公司之间的商品房买卖关系系真实的交易。1.泰润公司拖欠苏幼华、范信富夫妻借款230万元，证据充分，事实清楚，且有法院生效文书为据，并无虚假。泰润公司因工程款资金缺乏向苏幼华借款150万元，苏幼华于2013年4月16日和5月3日转帐借给泰润公司110万元、40万元，计150万元，并于2013年5月4日双方签订一份借款期限为一年（即借款时间为2013年4月16日至2014年4月15日）的《借款合同》。泰润公司于2014年 8月中旬归还苏幼华20万元，其本金余额130万元及2015年4月16日以后的利息无法支付，苏幼华后发现泰润公司已将原合同约定抵押给苏幼华的屏南县城南路1号“凤凰城”1#楼一层店面出售给他人，因此苏幼华于2015年6月底向福建省宁德市蕉城区人民法院（以下简称蕉城法院）起诉泰润公司，蕉城法院于2015年7月9日作出（2015）蕉民初字第3914号《民事调解书》，于7月15日生效，苏幼华于7月21向蕉城法院申请执行，蕉城法院当日受理执行（案号为[2015]蕉执字1504号）。苏幼华的丈夫范信富截止2014年10月14日借款给林海平本金85万元及结欠利息15万元，共计100万元，林海平提供泰润公司作为担保方，但林海平从2014年10月14日至今仍无法归还本金和支付利息。范信富于2015年6月底向蕉城法院起诉林海平和泰润公司，蕉城法院于2015年7月9日作出（2015）蕉民初字第3700号《民事调解书》，于7月15日生效，范信富于7月21向蕉城法院提出执行，蕉城法院当日受理执行（案号[2015]蕉执字1504号）。宏建公司认为债务虚假的观点是不成立，苏幼华的债权不仅有债权凭证借款合同，而且有银行转账凭证，且已经过法院审查，甚至苏幼华在催讨债权过程中也多次碰到宏建公司的人员，宏建公司为一己之利作出毫无根据的言论，是极端不负责任的，也是对苏幼华、范信富夫妻的污蔑，请法庭不予采纳。2.本案商品房买卖合同实质上系以物抵债而产生的，系真实的买卖关系。以上两起借款纠纷案件本金230万元及利息在蕉城法院执行，苏幼华及爱人范信富多次向泰润公司和林海平催讨。后来泰润公司开发的“凤凰城”6号楼可以出售，但无人购买，苏幼华、范信富这才与泰润公司约定以商品房销售价款抵偿其中130万元的债务。（1）资金转入、转出系基于商品房预售资金监管规定而走账，系为履行以买卖价款抵偿债务程序而走账，并非虚假交易。由于是预售商品房，无法直接办理产权证，且按照商品房预售资金监管规定，购房款须转入监管专用账户，才能办理商品房预售备案及预告登记，因此苏幼华将1290354元购房款转入泰润公司，再由泰润公司返还。当事人为履行以物抵债程序，泰润公司于2015年9月8日、9日将苏幼华已支付的1290354元购房款，转付至苏幼华丈夫范信富帐户，作为苏幼华收回泰润公司归还的欠款本金130万元，同时泰润公司另外还支付了利息30万元。款项于当天或次日返还，并不是为了造假，而是为了以物抵债，并不违反法律规定。（2）在执行程序中，当事人通过案外和解自愿履行方式，以物抵债，并不违反法律规定。宏建公司认为被执行人财产处分必须通过拍卖方式的观点没有法律依据，执行程序中的结案可以由当事人自愿履行、和解等方式，并非必须通过强制执行，财产处分可以是拍卖、变卖、协商作价等多种方式，也并非只有一种方式，被执行人泰润公司为了解决纠纷，以案外和解方式，以物抵债，自愿履行生效法律文书，且苏幼华已经向蕉城法院报告了债务履行情况，要求执行结案，完全符合法律规定。（3）本案商品房系特种物，买卖合同价格系当事人自愿协商的结果，不低于成本价，且系基于以物抵债的情况，略低于报备价，是符合客观常理的。①本案商品房并非住房，而是酒店式公寓，不能以住房价格套用。苏幼华购买的6号楼708至718室的“酒店式公寓”，均系单间，不是套房，无法入住一个家庭，面积小，公摊比例达35%，实际套内面积大都为20多平方米，所以“酒店式公寓”的价格不能等同于住房价格，客观情况也是无人购买，因此价格略低。②商品房销售价格系市场行为，向政府报备的价格只是基于行政管理需要，而不是固定价格，并不违反价格管理规定。由于是“酒店式公寓”，无法出售，但是基于泰润公司运作不良，在苏幼华追讨债权无法实现的情况下，苏幼华不得不选择以物抵债，所以协商的价格也是合理的，况且不低于成本价格，泰润公司有盈利，况且其中原先有约定价格为3000元的，而泰润公司抵偿给其它人价格为2500元左右，所以也是参照其他人的价格而商定的。③泰润公司销售给宏建公司（赵水明）的价格与销售给苏幼华的价格是一样的，宏建公司以价格过低为由明显不合理。本案证据泰润公司销售给赵水明的商品房备案信息表，价格是2525元，赵水明是宏建公司的内部承包人，是宏建公司施工工程权利、义务的实际承受人，宏建公司起诉的工程款纠纷案可以证明赵水明的身份，且庭审过程中宏建公司并未否认。既然泰润公司销售给宏建公司的价格也是2525元，而且时间也是在2015年9月8日，宏建公司却以此为由，适用两套标准，这明显不合理，所以宏建公司以价格过低为由是没有事实依据，观点是不成立的。（4）泰润公司未开具发票给苏幼华，是因为泰润公司欠税，开票系统被冻结，而无法开具发票。在案证据屏地税通催缴[2015]24号、32号、39号、41号《税务事项通知书》证明了泰润公司欠税而无法开具发票，并不是苏幼华不要发票，这是行政管理而产生的原因，不能归责于买受人苏幼华。所以宏建公司以没有发票就认为交易虚假的观点是不成立的。（5）苏幼华作为债权人，与债务人泰润公司协商以物抵债，不存在任何恶意，即便宏建公司是施工方享有工程款优先受偿权，但法律并不禁止施工中的商品房销售，苏幼华的债权发生在前，苏幼华以物抵债也不违反法律规定，宏建公司关于苏幼华不是善意第三人的观点也是不成立的。（二）苏幼华已取得预告登记证，享有所有权，物权应受保护。在案证据《预购商品房预告登记证》，证明苏幼华于2015年9月10日办理了预购商品房预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，苏幼华已取得了物权，而且是所有权物权，并非他项权，因此他人不得处分。该法第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，因此苏幼华有权要求排除妨害，解除查封。（三）本案应当解除查封，驳回宏建公司的上诉请求。苏幼华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，取得预告登记证，且已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，符合能够排除执行的情形，人民法院应予支持解除查封。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   宏建公司向一审法院起诉请求：准予对福建省屏南县城南路1号6幢7层708、709、710、711、712、713、715、716、717、718号商品房继续采取查封措施。   一审法院认定事实：1.苏幼华与泰润公司于2015年9月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买屏南县城南路1号6幢7层708、709、710、711、712、713、715、716、717、718号共计10套商品房，并分别于9月8日、9日通过银行转账方式支付购房款1290354元；在汇款的同日，泰润公司向苏幼华丈夫范信富汇款1290254元。9月10日，上述房产办理预告登记手续。   2.宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案，宏建公司申请财产保全，一审法院于2016年7月5日作出（2016）闽09民初98号之一民事裁定，保全泰润公司价值80743416.3元的财产，7月15日作出（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书，并于8月9日查封泰润公司名下坐落于屏南县城南路1号凤凰城包括本案诉争10套房屋在内共200余套的房产。   3.诉争房产查封后，苏幼华向一审法院提出执行异议，请求解除对诉争房产的查封措施。一审法院经审查，作出（2016）闽09执异21号《执行裁定书》，裁定苏幼华的异议成立并裁定中止对本案案涉房屋的执行。宏建公司对该裁定不服，提起本案诉讼。   4.蕉城法院于2015年7月9日出具两份民事调解书，其中（2015）蕉民初字第3700号民事调解书，确认案外人林海平应返还范信富借款本金85万元、结欠利息15万元及85万元的相应利息，泰润公司对上述债务承担连带保证责任；另一份（2015）蕉民初字第3914号民事调解书，确认泰润公司应返还苏幼华借款本金130万元及相应利息。上述两份民事调解书均于2015年7月9日发生法律效力。   5.苏幼华、范信富系夫妻关系。   一审法院认为，宏建公司系以苏幼华与泰润公司之间虚构诉争房屋买卖行为为由提起本案执行异议之诉，故本案应重点审查诉争房屋交易行为是否真实。   苏幼华与泰润公司签订诉争房屋买卖合同后，已依约向泰润公司支付购房款；至于泰润公司将上述款项汇给范信富，根据查明事实，已发生法律效力的民事调解书已确认泰润公司负有偿还苏幼华、范信富夫妇200多万元债务的义务，苏幼华及泰润公司均主张上述汇给范信富的款项即是用于偿还该债务。因此，泰润公司将上述款项汇给范信富应认定系用于偿还所欠债务，而非如宏建公司所称泰润公司直接退返购房款而虚构诉争房屋交易。实际上，从苏幼华、泰润公司陈述及双方债权债务关系而言，苏幼华及泰润公司之间房屋买卖行为的目的，系以泰润公司的房产清偿其所欠苏幼华、范信富夫妇的债务，属以房抵债。因泰润公司所欠苏幼华、范信富夫妇的债务履行期已届满，在债务未获清偿情况下，双方达成以房抵债的协议，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦属有效，应受法律保护。因此，苏幼华与泰润公司之间的房屋交易行为系属真实，苏幼华已支付了交易对价。   至于交易对价是否合理，并不影响双方交易的真实性，宏建公司以交易对价不合理为由否定诉争房屋交易的真实性，该主张不能成立。关于购房发票、缴纳契税等事项，也不是判断交易是否真实的标准，即使开具了购房发票、缴纳了契税，也不能表明双方的交易行为是真实的；同样，未开具发票、缴纳契税也不能证明交易虚假。因此，宏建公司以本案未开具购房发票等理由认为苏幼华与泰润公司之间的房屋买卖行为系虚假的，其依据亦为不足，不予支持。   综上所述，宏建公司关于苏幼华与泰润公司虚构诉争房屋买卖行为的理由，与事实不符，不予支持。苏幼华与泰润公司之间就诉争房屋形成的交易行为应受法律保护，苏幼华对诉争房屋享有权利；且诉争房产在本案查封前即已办理预告登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，应以不予查封为宜。故，苏幼华对诉争房屋享有足以排除执行的权利，宏建公司要求准予执行诉争房屋的诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决驳回宏建建工集团有限公司的诉讼请求。   本院经审理查明，各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对无异议的事实予以确认。   另查明，（2015）蕉民初字第3700号范信富诉林海平、泰润公司民间借贷纠纷一案，于2015年6月29日立案，范信富在庭审中提交：证据1.《借条》，载明“兹向范信富借到现金85万元整。借款人林海平。2012年9月14日。担保方，泰润公司。2014年10月14日。另欠利息15万元，共计100万元整。月息按2%计。林海平。2014年10月14日。”证据2.范信富建设银行宁德分行账户5522451890020525明细，载明“2012年1月14日，范信富转账40万元给钱伟；2011年9月6日范信富转账85万元给林海平；2012年2月20日，范信富转账50万元给泰润公司；2012年9月13日，范信富转账15万元给林海平”，用于证明：“①2011年9月6日范信富转账支付给林海平85万元；②2012年2月20日，范信富转账支付给泰润公司50万元，是林海平向范信富借款用来归还泰润公司的欠款；③2012年9月13日，范信富又转账支付给林海平15万元；④2012年1月14日，范信富转账支付给泰润公司会计钱伟账户40万元，是林海平向范信富借款用来归还泰润公司的欠款，合计190万元。经多次催讨，已陆续收回本金105万元。2012年9月14日，双方结算后，林海平尚欠范信富85万元，林海平书写借条一张给范信富，并口头约定利息为2.5分。二年来，范信富多次要求林海平归还借款及利息。2014年10月14日经双方再次结算，林海平尚欠范信富本金85万元及未支付利息15万元，共计100万元，并由双方商定，林海平向范信富提供泰润公司作为担保方，范信富同意按欠款100万元总额将原定利率2.5分降为2分计算。但林海平从2014年10月14日至今仍无法归还本金和支付利息，截止2015年6月30日，林海平尚欠范信富本金100万元和利息17万元。”林海平对上述证据的真实性无异议，表示范信富所述均是事实。后该案经调解，达成如下协议：一、林海平自愿于调解协议生效之日起三日内返还借款本金85万元、结欠利息15万元及85万元借款的利息（利息从2014年10月14日起算到借款付清之日止）；二、泰润公司对上述债务提供连带保证责任。蕉城法院于2015年7月9日出具民事调解书予以确认。      蕉民初字第3914号苏幼华诉泰润公司民间借贷纠纷一案，于2015年7月1日立案，苏幼华提交：证据1.苏幼华作为甲方，泰润公司作为乙方签订的《借款合同》，合同载明“泰润公司因投资发展经营流动资金不足，经协商向苏幼华借款并提供其凤凰城商品房抵押为担保，现苏幼华、泰润公司经协商一致，在平等、自愿的基础上依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》签订本协议，本借款合同与泰润公司向苏幼华出具的借款收条或汇款凭证可一同作为苏幼华向泰润公司催讨借款的法律凭证。1.借款金额、期限。1.1本合同项下借款金额为150万元正。1.2本合同项下借款限期为一年，即2013年4月16日至2014年4月15日（款项分别于4月16日汇110万元和5月3日汇40万元）……1.3借款由苏幼华通过中国建设银行宁德分行营业部账户汇入泰润公司指定的中国建设银行股份有限公司屏南支行账号为35001687407052505542的账户。2.借款利率、利息。本合同项下借款月利息包括月利率和月综合费。月利率为2.5%，月综合费为1%，月利息自实际提款日起按日计算利息。泰润公司如果不按期归还贷款，逾期还款部分除按本合同约定利率和综合费计算利息外，泰润公司应按日向苏幼华支付逾期还款部分万分之五的违约金。利息按以下方式支付：利息52500元由泰润公司在每月15日汇入苏幼华指定的中国建设银行宁德分行营业部账户，户名苏幼华，账号为1899989980110203785。……4.1本合同项下借款的担保方式为泰润公司提供其坐落于屏南县城南路1号凤凰城房地产项目的商品房（抵押物详见〈附件〉）的所有权作为抵押……2013年5月4日。”证据2.苏幼华与泰润公司签订的《补充协议》，内容载明“经双方协商，泰润公司提供的坐落于屏南县城南路1号凤凰城1号楼一层店面作为双方于2013年5月4日签订《借款合同》抵押物。具体条款如下：1.苏幼华提供坐落于屏南县城南路1号凤凰城1号楼一层店面101、102、103、105、106、107、108（编号从中国石油加油站开始算起，即靠加油站边的第一间为101号店面，以此类推）七间店面作为抵押物。2.按泰润公司提供的现行设计方案各间店面的面积约为101号66.69㎡、102号51.28㎡、103号43.51㎡、105号50.75㎡、106号63.62㎡、107号43.51㎡、108号51.28㎡，具体面积以项目验收后测量为准。3.双方约定以上抵押物店面折价价格为每平方米5000元，用于清偿借款债务，多还少补。4.抵押担保的范围包括《借款合同》中150万元的借款本金、利息、综合费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他应付费用……签订时间：2013年6月10日。”证据3.《泰润公司股东会议决议》，记载“股东同意向民间拆借小额资金，维护公司日常运营。”证据4.中国建设银行个人网卡银行汇款凭证两张及收条，汇款凭证载明“苏幼华于2013年4月16日14：27：54转账110万给泰润公司”以及“苏幼华于2013年5月3日14：01：09转账40万元给泰润公司”，泰润公司相应出具了收条。证据5.《告知函》，系苏幼华于2014年4月16日向泰润公司发出，发现泰润公司将抵押物抵押他人，要求立即归还借款。证据6.《回函》，系泰润公司于2014年4月16日向苏幼华回函，承诺在三个月内分期归还。苏幼华主张，经再三追讨，泰润公司于2014年8月中旬归还苏幼华本金20万元外，其余130万元本金及2015年4月16日至今的利息未付，并且苏幼华发现泰润公司已将107号、108号店面出售给他人。泰润公司质证称，苏幼华所诉均是事实，对证据没有异议。经蕉城法院调解，双方达成协议如下：一、林海平自愿于调解协议生效之日起三日内返还苏幼华借款本金85万元、结欠利息15万元及85万元借款的利息（利息从2014年10月14日起算至借款付清之日止）；二、由泰润公司对上述债务提供连带保证责任。蕉城法院于2015年7月9日出具民事调解书予以确认。     闽09民初98号宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案中，宏建公司起诉请求：判令泰润公司依照工程价款优先权之规定优先支付宏建公司工程款53204383.3元及逾期付款利息（扣去原按月息3%计算已收利息13659062元，至实际付款之日止，按月2%计算，截止至2016年3月30日止，为30535091元）。    还查明，一审法院庭审中，宏建公司、苏幼华、泰润公司均确认“现在房子是在泰润公司控制下，没有交房。”   一审诉讼中，苏幼华提交了《商品房买卖合同（预售）》、《屏南县商品房买卖合同备案信息表》体现讼争商品房系酒店式公寓，单价为2525元每平方米；宏建公司提交了2012年6月8日《屏南县城区商品房销售价格备案函》（载明泰润公司拟预售住房3号楼、5号楼共计136套，均价为5009.35元每平方米），购房人为韦林兵、黄儒芳等人的《商品房买卖合同（预售）》（均价为5000元左右）等。   本院认为：（一）关于苏幼华能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行的问题。（2015）蕉民初字第3700号范信富诉林海平、泰润公司民间借贷纠纷一案、（2015）蕉民初字第3914号苏幼华诉泰润公司民间借贷纠纷一案体现的事实，以及苏幼华在答辩意见中自认“本案商品房买卖合同实质上系以物抵债而产生的”，范信富、苏幼华对林海平、泰润公司享有的是金钱债权，并非物之交付债权，不能优于其它金钱债权或宏建公司所享有的工程价款优先受偿权，且苏幼华并未合法占有讼争房屋。因此，苏幼华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。   （二）关于苏幼华能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条主张排除执行的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，就商品房买卖而言，办理预告登记的功能应在于保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，结合《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条至第二十九条规定以及体系解释原则可知，在金钱债权执行中，预告登记应当视为一种独立的阻止执行的事由，即预告登记本身足以阻止执行，而且对于执行异议之诉中关于预告登记能否阻止执行的效力争议的处理，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的审查标准为限。从该条规定看，预告登记阻止执行的效力区分为两种，第一种效力为停止处分，即在预告登记不具备完成本登记的情况下，预告登记具有阻止法院处分标的物的效力；第二种效力则发生于不动产本登记条件具备时，预告登记排除处分的效力自此时开始发挥作用。与预告登记阻止执行的两种效力相对应，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定了两种不同的审查标准，即受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持。而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合不动产物权的取得条件而定。亦即，如果受让人能够提出证据证明其按照约定已经取得不动产物权的条件，可以确定的取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记；反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。   （2016）闽09民初98号宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案审理期间，宁德市中级人民法院作出（2016）闽09民初98号之一民事裁定及（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书，查封包括本案案涉房屋在内的泰润公司名下坐落于屏南县城南路1号凤凰城的200余套房屋。在此之后，苏幼华提出执行异议，请求解除已经办理预告登记的案涉房屋查封措施即排除案涉房屋的强制执行。而如前所述及的审查标准，该项排除强制执行之请求能否获得支持，应视案涉房屋能否进行本登记亦即是否符合取得物权的条件而定，且苏幼华应当对此承担举证证明责任。在苏幼华仅提交商品房买卖合同、预告登记证明，转账凭证之情形下，本案尚无法认定案涉房屋已经符合物权登记的条件。一审判决认定苏幼华对案涉房屋享有足以排除执行的权利，属于适用法律不当，应当予以纠正。   综上，宏建公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初315号民事判决；   二、准许继续查封福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民初98号之一民事裁定书、（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书项下执行标的中的屏南县城南路1号6幢7层708、709、710、711、712、713、715、716、717、718号商品房。   一、二审案件受理费各100元，由苏幼华负担。   本判决为终审判决。     审 判 长 林国新                审 判 员 程光毅                审 判 员 陈 曦     二〇一八年二月二十八日   法官助理 陈志辉                书 记 员 宋 瑜