上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初10225号原告：赵丽梅，女，1980年12月15日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱程洁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：施栋，男，1986年12月1日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈凡，上海佳遥律师事务所律师。被告：上海南迪房地产经纪事务所，住所地中国(上海)自由贸易试验区羽山路****。法定代表人：曾财明，总经理。委托诉讼代理人：邹松生，上海通券律师事务所律师。被告：马红磊，女，1971年4月6日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告赵丽梅与被告施栋、上海南迪房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。后依原告申请，追加马红磊作为本案共同被告参加诉讼，依法适用普通程序，于2017年9月28日、12月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告赵丽梅的委托诉讼代理人钱程洁、被告施栋的委托诉讼代理人陈凡、上海南迪房地产经纪事务所的委托诉讼代理人邹松生到庭参加诉讼。第二、第三次庭审，原告赵丽梅的委托诉讼代理人钱程洁、被告施栋的委托诉讼代理人陈凡、上海南迪房地产经纪事务所的委托诉讼代理人邹松生到庭参加诉讼，被告马红磊经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告赵丽梅向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同归还原告购房定金人民币(以下币种同)50,000元；2、判令三被告共同支付原告逾期还款利息：以5万元为本金，按照同期银行贷款利率的标准，自2016年10月31日起计算至判决生效之日止；3、判令三被告承担追索债权产生的律师费8,000元。事实和理由：2016年9月3日，原告与三被告签订《房地产买卖合同》，其中约定原告通过被告上海南迪房地产经纪事务所居间介绍，购买被告施栋所有的坐落于上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)一套，成交总价800万元。签订合同过程中，被告上海南迪房地产经纪事务所及马红磊向原告出示了系争房屋的产权证复印件及由被告施栋签字的《代收定金委托书》，载明被告施栋委托被告马红磊出售房屋的事实。合同第3.2条约定，原告应在2016年9月6日前向被告马红磊补足支付购房定金30万元。同日，原告与三被告还签订了《房屋买卖合同--补充协议》，其中约定，被告马红磊收到30万元定金后留存5万元于被告上海南迪房地产经纪事务所处作为签约保证金，待双方正式签订房屋买卖合同后再转为交房尾款；被告马红磊应在2016年10月30日前完成系争房屋赠与撤销手续，若不能办理，则《房地产买卖合同》及《房屋买卖合同--补充协议》自动终止且双方互不追究对方的违约责任，被告马红磊在确定不能办理后三日内将原告所支付的定金全部返还。原告按约向被告马红磊支付了定金30万元，被告马红磊亦依约将所收取定金中的5万元留存于被告上海南迪房地产经纪事务所处。后被告马红磊通知原告，由于系争房屋上尚存未还清之贷款，故无法办理赠与撤销手续，双方所签的《房地产买卖合同》及《房屋买卖合同--补充协议》自动终止并于2016年11月4日退还原告定金25万元。但留存于被告上海南迪房地产经纪事务所处的5万元定金，被告上海南迪房地产经纪事务所处拒不归还。为此，原告曾多次与三被告交涉，要求退还剩余5万元的定金，均遭到拒绝。综上，原告认为《房地产买卖合同》及《房屋买卖合同--补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，各方均应恪守履行。现因各方合意终止履行合同的条件已成就，被告理应按约履行返还购房定金的义务。故原告诉至法院，要求判如所请。被告施栋辩称，被告马红磊系其继母，两者关系不睦，双方之间有诉讼。被告施栋并未委托马红磊出售系争房屋，施栋也未收到过原告支付的钱款。马红磊的行为涉嫌犯罪，应当由其个人承担责任。被告上海南迪房地产经纪事务所辩称，其与原告之间系居间关系，并非房屋买卖合同关系，故其并非本案的适格被告。本被告作为居间方已履行了相应的居间义务。现在本被告处的5万元，系被告马红磊按合同约定放在本被告处的签约保证金。故请求法院驳回原告的全部诉请。被告马红磊未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年6月5日，系争房屋权利人登记为被告施栋，建筑面积358.79平方米。被告马红磊系被告施栋之继母。2016年9月3日，原告赵丽梅与被告马红磊、上海南迪房地产经纪事务所签订《房地产买卖合同》，其中约定原告通过被告上海南迪房地产经纪事务所居间介绍，购买被告施栋所有的系争房屋，房价款800万元；交易税费由买卖双方各自承担；已支付部分定金5万元，2016年9月6日前定金补足至30万元；2016年11月15日之前签订《上海市房地产买卖合同》。同日，原告赵丽梅(买受方，乙方)与被告马红磊(出卖方施栋代理人，甲方)、上海南迪房地产经纪事务所(居间方，丙方)签订《房屋买卖合同--补充协议》，其中载明：1、双方再次确认，系争房屋成交价格800万元，该房屋本次买卖交易所产生的税、费根据国家法律规定各自承担；2、签订本协议三日内，乙方应支付30万元作为购房定金给甲方，甲方收到该笔定金后应留存5万元于居间方处作为签约保证金，待双方买卖合同签订后直接转为交房尾款，房屋交接完毕后从居间方处取回；3、乙方同意配合甲方将原赠与所得的产权变更为原产权人施鸿伟，待新产证出后，双方再签订《上海市房地产买卖合同》；甲方应在2016年10月30日前完成该项工作；甲方应于2016年9月30日前确定是否可以办理赠与撤销手续：确定能办理后，一切按照双方所签订的协议及合同执行；如确定不能办理，则双方所签订协议及合同自动终止且双方不追究对方违约责任，甲方应在确定不能办理后三日内无息将乙方所支付的定金全部返还；但在办理撤销赠与确定期间甲乙双方均不得以任何理由不履行双方已签订的《房屋买卖合同》；4、其他条款按照双方所签订的《房屋买卖合同》执行。关于定金支付情况，其中5万元于2016年8月29日支付，其余25万元于2016年9月5日直接转账至马红磊账户。被告马红磊向原告出具定金收条，载明收到系争房屋定金30万元。后由于无法履行《房屋买卖合同--补充协议》约定办的理赠与撤销手续，故被告马红磊于2016年11月4日退还原告定金25万元。2017年2月，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告提供《代收定金委托书》一份，内容为：“我，施栋(身份证号：XXXXXXXXXX********)，系上海市浦东新区高科西路******房屋产权所有人，现因本人在国外，特委托我母亲马红磊(身份证号：XXXXXXXXXX********)代为办理出售上述房屋全部事宜(包括签署买卖居间定金协议和收取售房定金)。被委托人办理上述委托事项本人均予以认可。”委托人处签名为“施栋”。被告施栋否认上述签名系其所签，并申请笔迹鉴定。后鉴定机构上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所向本院出具情况说明，称《代收定金委托书》系复制件，在不能提供检材原件的条件下，就笔迹鉴定无法做出明确结论，故退回。对此，原告称其一开始收到的就系送检的《代收定金委托书》，被告上海南迪房地产经纪事务所声称为原件，故原告一直当作原件保管使用，经本次送检，方知系复印件。本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，系争房屋产权人为被告施栋，被告马红磊在以被告施栋名义与原告签订房屋买卖合同及补充协议时并未得到被告施栋的授权，嗣后被告施栋也未追认，因此，被告马红磊系无权代理，《房地产买卖合同》及《房屋买卖合同--补充协议》对被代理人即被告施栋不发生法律效力。故原告要求施栋返还购房定金、承担逾期还款利息及律师费，缺乏依据，本院不予支持。由于被告马红磊系无权代理，且收取了原告定金，故原告要求被告马红磊退还剩余定金5万元并支付逾期还款利息的主张，依约有据，本院予以支持。但关于律师费，缺乏法律依据，亦无合同依据，本院不予支持。关于被告上海南迪房地产经纪事务所，其为居间方，且现在其处的5万元系被告马红磊留存的签约保证金，故原告基于房屋买卖合同关系要求被告上海南迪房地产经纪事务所返还定金5万元，缺乏依据，本院不予支持。被告马红磊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告马红磊于本判决生效之日起十日内返还原告赵丽梅定金5万元；二、被告马红磊于本判决生效之日起十日内支付原告赵丽梅逾期还款利息：以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年10月31日起计算至本判决生效之日止；三、驳回原告赵丽梅的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,256元，由原告赵丽梅负担181元，被告马红磊负担1,075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一七年十二月十一日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。