济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初3725号 原告：济南市历城区农业机械管理局，住所地济南市。 法定代表人：刘巨伟，局长。 委托诉讼代理人：王会易，男，生于1966年4月2日，汉族，该局副局长，住济南市。特别授权。 委托诉讼代理人：孟强，山东文瀚律师事务所律师。特别授权。 被告：济南万汉城房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：袁开明，总经理。 委托诉讼代理人：董宪鸿，山东常春藤律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所实习律师。 原告济南市历城区农业机械管理局（简称历城区农机局）与被告济南万汉城房地产开发有限公司（简称万汉城房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，适用普通程序进行了审理。因无法直接向被告万汉城房地产公司送达，本院依法公告送达，并在公告期满后，于2016年10月28日公开开庭进行了审理，原告历城区农机局委托诉讼代理人王会易、孟强，被告万汉城房地产公司委托诉讼代理人董宪鸿、张帅到庭参加了诉讼。审理中，双方申请庭外和解两个月。因案情较为复杂，经本院院长批准，延长本案审限六个月。本案现已审理终结。 历城区农机局向本院提出诉讼请求：一、判令万汉城房地产公司立即履行合同义务，向原告支付约定的、由其暂为保管的房屋买卖收益差价款1236400元；二、判令万汉城房地产公司向原告支付逾期支付收益差价的违约金370920元，计算日期自2013年7月1日至2016年5月1日；三、判令万汉城房地产公司承担因本案诉讼发生的全部费用。审理中，历城区农机局将第一项诉讼请求中的数额变更为1154800元。事实与理由：历城区农机局（甲方）因办公楼还建安置于2006年10月19日与万汉城房地产公司（乙方）签订《协议书》一份。该《协议书》第六条约定：乙方在新建大楼按成本价销售给甲方400平方米的住宅。其后，双方又签订《补充协议》，《补充协议》第五条对《协议书》第六条作了补充约定，明确了被告将向原告出售的房屋为嘉馨商务大厦第九层*室、第九层*室、第十二层*室、第十三层*室共计396平方米。2010年8月3日，双方签订《补充协议（二）》，该协议第一条第二项约定：鉴于乙方将《补充协议》中卖给甲方的四套房屋已经出售，甲方不再坚持购买，按照相关协议要求，经双方协商，乙方同意将该四套房屋按400平方米实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除应缴纳的相关费用后受益归甲方所有，收益暂由乙方保管，待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。2013年7月大楼交付使用，大楼五楼超出1100平方米部分结算完毕，但被告违反《补充协议（二）》的约定，迟迟不提供约定的400平方米房屋买卖收益差价的相关数据及结算数据。虽经原告多次、多方催促，被告就是不履行向原告交付由其暂为保管的收益差价款的义务直至今日。被告的违约行为违反了合同法第六、八条之规定，给原告造成了巨大的经济损失，被告应就此承担继续履行合同的义务及违约责任。故此，原告为了维护自身的合法权益特依据相关的法律、法规的规定提起诉讼，恳请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 万汉城房地产公司辩称，2006年10月19日，万汉城房地产公司与济南市历城区农机服务中心签订协议书，约定被告新建大楼按照成本价销售给历城区农机服务中心400平方米的住宅。为明确何为成本价，避免今后发生纠纷，双方又签订了《补充协议》，第五条约定：“开发成本价格以乙方委托的审计公司的审计结果为准”。经万汉城房地产公司委托，山东中兴财税务师事务所有限公司于2016年8月10日出具《济南万汉城房地产开发有限公司嘉馨商务大厦单位成本审核报告》，认定单位成本为每平方米8053.14元。2010年8月3日，双方签订《补充协议（二）》，就400平方米成本价住宅问题约定：房屋序号为嘉馨商务大厦*室、*室、*室及*室，还载明：被告同意将涉及的四套房屋按400平方米实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除应缴纳的相关费用后收益归原告所有，收益由被告暂时保管，待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。上述四套房屋建筑面积为425.24平方米，实际销售总价为3545653元，每平方米实际销售价格为8338元，差额共计113944元[（实际销售单价8338元－审计单位面积成本价8053.14元）×400平方米＝113944元]，相关费用为34867元[113944元×30.6%（企业所得税25%，营业税、城建税、教育附加税等为5.6%）]，差额收益为79077元，不存在原告诉称的差价收益。2012年9月5日，大楼已交付使用。鉴于济南市历城区人民政府拟购买被告的房屋，双方曾就超出1100平方米差额面积及其他事宜在历城区国有资产管理局、机关行政事务管理局的见证下进行了统一的结算，并签署《关于嘉馨商务大厦5楼购买情况的说明》一份，实际上当时被告在房屋价格方面给济南市历城区人民政府以优惠价格，历城区农机局明确表示不再向被告追究主张权利。因为已经统一结算完毕，不存在被告欠原告收益款的问题，也不存在违约金的问题。另外，历城区农机局的主张已超过诉讼时效。根据双方约定的结算的时间，是待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算，即结算时间亦为2012年6月21日。如果此时被告不将收益差额支付给原告，即使不考虑上述说明的问题及实际已经结算完毕的事实，原告应当自2012年6月22日知道其权益被损害，诉讼时效从此时开始计算。历城区农机局于2016年5月份起诉至法院，显然已过诉讼时效，依法不应支持诉讼请求。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据双方的举证、质证及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2006年10月19日，济南市历城区农业机械服务中心（甲方）与万汉城房地产公司（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：甲方地块目前已完成土地收回（购）和招拍挂工作，乙方竞拍取得该宗地的项目开发建设权，本着公平公正、优势互补、互惠互利的原则，双方就甲方办公楼还建安置等事宜达成以下协议，以资共同遵照执行。……（四）甲方办公楼的还建及其它问题1、乙方在项目竣工后，将新建大楼四层或六层为甲方提供办公用房（建筑面积需达到1100平方米），作为对甲方土地及房产收回购的补偿，楼层以乙方所建商用房的上一层作为还建给甲方的具体楼层。乙方负责为甲方办理办公用房的房产证书，办证费用按有关规定双方各自承担，面积不足部分乙方按市场价以货币形式补齐，超出部分甲方按市场价用现金购买。2、该项目竣工后，乙方为甲方在地下室无偿提供5个汽车停车位的永久使用权。3、关于院内公有住房（包括南平房及简易楼上住户）补偿问题，经甲乙双方进一步协商后另行签订协议。4、关于院内其他无房产证建筑设施和办公楼的一切租房户，乙方一次性补偿15万元，由甲方全权处理。……（六）乙方在新建大楼按成本价销售给甲方400平方米的住宅。……甲乙双方在本协议书上签名盖章予以确认。 2008年左右，济南市历城区农业机械服务中心（甲方）与万汉城房地产公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：2006年10月19日甲乙双方签订协议书，约定乙方以新建的嘉馨商务大厦1100平方米办公建筑面积置换甲方被拆迁的办公楼面积。根据乙方的设计图纸测定的面积，嘉馨大厦5层的建筑面积为1129平方米，甲乙双方就乙方交给甲方超过约定面积部分以及其他相关问题进行补充约定。一、关于面积差额及补偿标准问题1、目前，经图纸测算，甲方应退还乙方29平方米办公建筑面积（最终以实测实量面积为准）。2、甲方应退还乙方的超面积部分按市场价以现金或支票形式支付给乙方，乙方在房款到账三日内将房屋交付给甲方。……五、关于《协议书》第六条的补充约定问题乙方将嘉馨商务大厦第九层*室、第九层*室、第十二层*室、第十三层*室共396平方米（以实测面积为准）的建筑面积销售给甲方。甲方须按乙方开发成本价格向乙方支付购房款。上述的开发成本价格以乙方委托的审计公司的审计结果为准。甲乙双方签名并盖章确认，但未注明签订时间。 2009年4月，济南市历城区农业机械服务中心更名为济南市历城区农业机械管理局。2010年8月3日，历城区农机局（甲方）与万汉城房地产公司（乙方）签订《补充协议（二）》一份，主要约定，一、根据《协议书》第六条及《补充协议》第五条之规定，由于工程设计图纸的改动，不得以对甲方合同约定房产进行改动。经双方友好协商，双方就400平方米成本价住宅问题达成如下意见：1、由于图纸设计原因，将甲乙双方《补充协议》第五条之约定：“乙方将嘉馨商务大厦第九层*室、第九层*室、第十二层*室、第十三层*室共396平方米（以实测面积为准）的建筑面积销售给甲方”，改为乙方将新建嘉馨商务大厦中*室、*室、*室及*室。其销售价格和面积按《补充协议》有关规定执行。2、鉴于乙方已将《补充协议中》卖给甲方的四套房屋已经出售，甲方不再坚持购买。按照相关协议要求，经双方协商，乙方同意将该四套房屋按400平方米实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除应缴纳的相关费用后收益归甲方所有，收益由乙方暂时保管，待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。甲乙双方签名盖章予以确认。 万汉城房地产公司出售上述四套房产的具体情况为：2009年6月21日，将*室出售给案外人李敏，建筑面积114.11平方米，单价为每平方米8036.36元，总金额为917029元，房屋交接日期为2011年12月26日；2009年6月21日，将*室出售给案外人李霞，建筑面积94.63平方米，单价为每平方米8118.32元，总金额为768237元，房屋交接日期为2011年12月26日；2009年7月30日，将*室出售给案外人范玉才，建筑面积111.06平方米，单价为每平方米8759.96元，总金额为972881元，房屋交接日期为2011年12月25日；2009年9月6日，将*室出售给案外人张延荣，建筑面积94.36平方米，单价为每平方米8450.03元，总金额为797345元，房屋交接日期为2011年12月23日。以上四套房产，总建筑面积为414.16平方米，总出售价款为3455492元，平均每平方米价格为8343.37元。 2012年9月5日，历城区农机局、济南市历城区机关行政事务管理局、济南市历城区国有资产管理局、万汉城房地产公司四方共同签署《关于嘉馨商务大厦*楼购买情况的说明》一份，载明：鉴于历城区农机局与万汉城房地产公司签订的《回迁协议》，历城区农机局应回迁嘉馨商务大厦5楼建筑面积1100平方米。现其实际回迁1085.59平方米。差额为14.41平方米。鉴于嘉馨商务大厦5楼建筑面积共计1221.58平方米，出去历城区农机局实际回迁的1085.59平方米，尚有结余面积135.99平方米。鉴于济南市历城区人民政府拟购买嘉馨商务大厦*楼结余面积135.99平方米。四方就有关事项达成一致，说明如下：一、万汉城房地产公司出售结余面积135.99平方米后，应当退还历城区农机局14.41平方米价款。现因为历城区人民政府购买，历城区农机局不再要求万汉城房地产公司退还14.41平方米的价款，同意该价款冲抵历城区人民政府的购房款。二、历城区人民政府购买万汉城房地产公司嘉馨商务大厦*楼135.99平方米，实际购买价款应为每平方米11000元，将14、41平方米的房屋价款折抵购房款后，各方同意按照每平方米9834.4元签订《商品房买卖合同》。三、《商品房买卖合同》签订后，历城区农机局与万汉城房地产公司有关回迁面积事宜全部处理完毕，历城区农机局不得再以任何理由向万汉城房地产公司主张回迁房屋面积差额及有关的权利。四方予以盖章确认。 2012年6月21日，历城区农机局与万汉城房地产公司签订了济南市花园路154号嘉馨商务大厦*层房屋的商品房买卖合同，并于当天签订房屋交接书，确认房屋验收交接。 2012年10月23日，济南市历城区机关行政事务管理局与万汉城房地产公司签订房屋交接书两份，双方确认于当天对嘉馨商务大厦*（建筑面积90.43平方米，房屋总价款448350元）、*室（建筑面积45.61平方米，房屋总价款889030元）进行验收交接。 双方对下列事实及问题存在争议： 一、诉讼时效。历城区农机局提交其原副局长陈某的书面证言一份、落款时间为2014年4月30日的敦促函一份、落款时间为2015年3月30日的律师函及信封一份，拟证实历城区农机局通过陈某与万汉城房地产公司多次协商、发敦促函及律师函的方式多次主张权利，后期由于不好找万汉城房地产公司负责人，故将敦促函送达其办公室工作人员谢丛丛，后来又给邮寄过律师函，因当时万汉城房地产公司的负责人都在长清区的济南市嘉拓房地产开发公司开会，所以将万汉城房地产公司的名称划掉改成了嘉拓公司，但被拒收。陈某的说明证言中主要载明：其原系历城区农机局副局长，2004年办理了离岗手续，并应万汉城房地产公司的邀请，帮助其跑了一段前期手续，后来由于多方原因就不干了，等开发商与农机局签订合同后，开发商又聘请其帮忙；大约项目进行到分房时，开发商与农机局因为房子发生纠纷，其代表开发商与农机局签订一份协议，大体内容是既然房产已经卖了，开发商给农机局一点补偿，将开盘十天内的平均价减去成本价，扣除相关费用后剩余部分给农机局，具体以协议为准；后来双方又为此事多次沟通，开发商有关领导拿了一个方案，想给农机局地下二层4个车位作为补偿，当时农机局不同意。为此事大约在2014年冬季双方还共同在百花公园东北方向一个饭店吃饭协商过，其作为中间人也参加了，当时开发商坚持给4个车位，农机局坚持要5个车位，最后开发商说回去和领导汇报，之后其作为中间人，农机局多次找其协调，其也多次用不同方式和有关人员进行沟通，因双方有差距，所以未有结果。经质证，万汉城房地产公司对上述证据的真实性有异议，不应采信，不能证实时效中断。 二、涉案房屋开发成本价格。万汉城房地产公司提交2016年8月10日山东中兴财税务师事务所有限公司出具的《嘉馨商务大厦单位成本审核报告》一份，称该份报告是历城区农机局起诉后，其为了向历城区政府反映情况，委托相关单位进行审计的，目的是说明差额收益并不大，而且已经结算完毕。该审核报告载明：截止2015年12月31日万汉城房地产公司的成本费用合计=管理费用16928712.83元+销售费用3628386.19元+财务费用4426822.35元+营业外支出1739885.09元+开发成本112983669.16元+税金27416636.06元=167124111.68元，建筑面积：20752.67平方米，单位面积成本：167124111.68元÷20752.67平方米=8053.14元/平方米，嘉馨商务大厦具备合法销售条件之日起7日内的销售均价为8288.92元。经质证，历城区农机局不予认可，认为该证据仅为审核报告，并非审计报告，该报告并非审计公司所出具，出具该报告的山东中兴财税务师事务所有限公司经营范围不包含审计业务，因此该报告不具有证据效力。历城区农机局提供其职工王会易与万汉城房地产公司、济南市历城区拆迁办公室2006年4月6日签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，主张王会易在嘉馨商务大厦安置的房屋单价为5454元/平方米，且系评估价格，该价格超过开发成本价，开发成本价也就在5000元左右，同意以该数额计算开发成本价，故主张差价收益款1154800元[（8341-5454）×400]。经质证，万汉城房地产公司认为该房屋拆迁产权调换协议与本案没有关联性，该协议签订时双方还没有签订补充协议，且双方补充协议约定开发成本价以公司委托的审计部门的审计意见为准。 本院认为，历城区农机局与万汉城房地产公司之间系房屋拆迁安置合同关系。双方2006年10月19日签订的协议书系对双方在拆迁安置过程中权利义务的约定，系双方在平等、自愿的情况下协商确定的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议书中明确约定，项目竣工后，万汉城房地产公司为历城区农机局提供1100平方米的办公用房，作为对历城区农机局土地及房产收回购的补偿。另外双方还约定万汉城房地产公司在新建大楼按成本价销售给历城区农机局400平方米的住宅。万汉城房地产公司应当信守约定，履行义务。双方在补充协议中还对400平方米的住宅对应的四套房屋进行了具体约定，并约定历城区农机局须按万汉城房地产公司开发成本价格支付购房款，开发成本价格以万汉城房地产公司委托的审计公司的审计结果为准。在此之后，万汉城公司于2009年6月至9月违约将上述四套房屋对外进行了出售。在这种情况下，双方经过协商，又于2010年8月3日签订了补充协议（二），载明万汉城房地产公司同意将该四套房屋按400平方米实际销售总价与成本价之间的差额收益扣除应缴纳的相关费用后收益归历城区农机局所有，收益由万汉城房地产公司暂时保管，待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。此后，双方再次发生争议，引起本案诉讼。双方的争议焦点问题有三个：一、双方是否已将诉争的差价收益款统一结算完毕；二、历城区农机局的主张是否超过了诉讼时效；三、涉案房屋开发成本价格如何确定。 关于争议焦点一，2012年6月21日，历城区农机局与万汉城房地产公司签订房屋交接书，实际回迁嘉馨商务大厦*楼1085.59平方米。历城区人民政府拟购买*楼结余面积135.99平方米，鉴于万汉城房地产公司应当退还历城区农机局14.41平方米的价款，折抵后，历城区机关行政事务管理局代表历城区人民政府与万汉城房地产公司按照每平方米9834.4元的价格（实际购买价款应为每平方米11000元）签订了房屋买卖合同，购买*、*室。四方于2012年9月5日签订了《关于嘉馨商务大厦*楼购买情况的说明》，之后履行了合同，并在2012年10月23日进行了房屋交接。在此次交易中，万汉城房地产公司优惠的价款为：（11000-9834.4）×135.99=158510元，与其应退还的14.41平方米价款完全一致（14.41×11000=158510元）。因此可以看出，各方在此次交易中结算的仅仅是嘉馨商务大厦5楼的回迁及买卖事宜，并未将原、被告在2010年8月3日约定的差价收益款予以一并考虑和结算。因此，万汉城房地产公司辩称各方在2012年9月5日的情况说明中对差价收益款一并予以结算与证据不符，本院不予采信。万汉城房地产公司辩称当时历城区农机局明确表示不再向其主张权利，无证据证实，本院不予采信。 关于争议焦点二，原、被告约定，涉案房屋的开发成本价格以万汉城房地产公司委托的审计公司的审计结果为准，并约定差额收益款待大楼交付使用时与五楼超出1100平方米部分统一结算。历城区农机局的拆迁还建的五楼房屋于2012年6月21日交付使用，历城区人民政府购买的五楼剩余房屋于2012年10月23日交付使用。万汉城房地产公司迟迟未就开发成本价格委托审计公司予以审计，仅是在2016年6月历城区农机局起诉后，委托山东中兴财税务师事务所有限公司出具了一份单位成本审核报告。在万汉城房地产公司未按约定委托审计公司予以审计的情况下，结合历城区农机局提供的陈某书面证言、敦促函、律师函及当庭陈述，万汉城房地产公司以历城区农机局的主张超过诉讼时效抗辩，本院不予采信。 关于争议焦点三，万汉城房地产公司提交其委托山东中兴财税务师事务所有限公司出具的一份单位成本审核报告为证，拟证实涉案房屋单位面积成本价为8053.14元，与该四套房屋的实际销售价格8338元差距不大，所得差额减去相关税费后收益为79077元，数额不大。因该报告系审核报告，并非双方约定的审计报告，出具单位也不具有审计资质，不符合双方的约定，故不能作为涉案房屋开发成本价计算的依据。根据历城区农机局提交的其职工王会易的房屋拆迁产权调换协议，王会易选择的安置房屋是嘉馨商务大厦*层房屋，且该套安置房经评估单价为5454元/平方米。因万汉城房地产公司未提交有效证据证实涉案房屋的开发成本价，且不同意进行司法评估，故本院认为历城区农机局主张参照按照安置房的评估单价计算涉案房屋的开发成本价并无不当，本院予以采信。 综上，历城区农机局主张的收益差价款1154800元[（出售平均单价8341元/平方米-成本单价5454元/平方米）×400平方米]不超过双方约定的数额，应予支持。历城区农机局主张的违约金过高，本院予以调整，根据本案情况，违约金参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、被告济南万汉城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区农业机械管理局房屋差价收益款1154800元。 二、被告济南万汉城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区农业机械管理局违约金（以1154800元为基数，自2013年7月1日起至差额收益款实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。 三、驳回原告济南市历城区农业机械管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18532元，由被告济南万汉城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年十二月六日 书 记 员  岳 静