浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙1023民初3754号 原告（反诉被告）：天台万亚商业经营管理有限公司（统一社会信用代码91331023098649691W），住所地天台县赤城街道劳动路******东侧。 法定代表人：方杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何晓威，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金琛琛，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈钰，男，1983年2月15日出生汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：陈国钧，男，1943年5月20日出生汉族，住天台县。 原告天台万亚商业经营管理有限公司（以下简称万亚公司）与被告陈钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法由审判员胡国卫适用简易程序于同年7月24日第一次公开开庭进行了审理。在庭审过程中，被告陈钰当庭提出反诉，本院于2017年7月31日受理后，依法于2017年8月8日第二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2017年9月29日转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，并于2017年12月22日第三次公开开庭进行了审理。原告万亚公司委托代理人何晓威（参加第二次庭审）、金琛琛，被告陈钰及其委托代理人陈国钧（参加第一、二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万亚公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年4月15日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告立即清空开设在原告万亚公司商场四楼的“御千金面馆”店铺并归还原告；3、判令被告自2017年1月4日起按日租金1075.1元支付原告商铺租金及物业费至被告归还商铺之日止；4、判令被告支付违约金126090元；5、判令被告支付原告广告位电费527.04元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告公司有坐落于天台县万亚广场商场一处。原、被告于2016年4月15日签订《租赁合同》及《补充协议》，由被告承租原告公司万亚广场四楼4023/4024区划，开设御千金面馆，租赁面积369.47平方米，合同约定租期为2年，合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日。房屋租金第一年为252182元，第二年为267015元，租金每三个月支付一次，租金不包括物业管理费、宣传推广费以及水、电、燃气、空调等其他费用，物业管理费11238元每月，该费用与每期固定租金一同支付。原告于2016年8月4日将租赁区块商铺交付被告使用，2016年10月4日开始计收租金、物业费等相应费用。但被告仅交付第一季度租金及物业费，于2017年1月19日即擅自关闭店门停止营业，却未与原告办理交接及结算手续，且被告经营使用的桌椅等物品至今未搬离。根据双方签订的租赁合同第十条规定，原告有权解除合同并要求被告支付相当于六个月基本租金的违约金，即126090元。综上，被告擅自停止经营，已构成违约，且未搬离经营用品，一直占用承租房屋至今，应当支付租金、物业费等一切费用指房屋归还原告为止，并支付原告违约金1260990元。为维护原告自身合法权益，特诉至人民法院。 被告陈钰答辩称：一、原告万亚公司虚假广告，造成商户经济损失较大，各商户多次拉横幅控诉，造成劳动路工人路交通堵塞，最后政府出面解决。二、合同系原告万亚公司单方提供：1、合同格式不符合法律规定，如违约责任未用醒目字体提示，有意避讳；2、该合同原告万亚公司权利多、义务少，属于不对等的霸王合同；3、合同内私添条款；4、合同内有些条款今后必有争议，如合同期满后被告的装修费用如何处理，被告承租的是毛坯地，墙体是被告自行修建的。三、补充合同规定租金应于2017年1月20日前付清，可原告万亚公司在2017年1月19日就将被告的经营场所加锁，系原告万亚公司违约，原告起诉称被告擅自停业不是事实，2017年1月19日被告搬离物品仅是为了重新装修。四、被告承租的是毛坯地，从设计到装修均经原告公司审查，硬件软件共花费45万元之多，但原告加锁后至今无法经营，损失应由原告公司赔偿。五、被告在装修场地时共花费30万元，双方没有就装修费用达成处理协议，实际是万亚公司有意欺骗租户。六、合同约定店铺面积为369.47平方米，但实际只有200多平方米。七、原告公司的收费价格没有明确。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告陈钰向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告于2016年4月15日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告投资利息损失10万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费用404400元，并要求反诉被告退还房屋押金4万元，装修押金4000元，水电表押金2000元；4、判令反诉被告因合同约定面积与实际面积不一致的差额部分租金44800元；5、判令反诉被告赔偿广告费损失13000元；6、判令反诉被告赔偿因违约造成反诉原告员工工资损失70800元；7、判令反诉被告支付违约金126090元；8、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告万亚公司自进驻天台以来，就用虚假广告欺骗天台人，反诉原告也是被骗上当者。双方于2016年4月5日签订的租赁合同和补充合同，反诉原告租赁万亚广场四楼开设御千金面馆，合同约定租赁面积为369.47平方米，合同期二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金第一年为252182元，每三个月支付一次，物业费同时支付，其他费用另行支付。2017年1月1日，经双方协商确定，第一季度房租、物业费在2017年1月20日前缴清。2017年1月19日，反诉被告万亚公司即对反诉原告承租的店铺上锁，致使店铺无法经营，系违约，即使反诉原告真的不支付租金，万亚公司亦无权锁门，只能通过法律途径解决，何况反诉原告并未违约。合同约定面积与实际面积不符，万亚公司多收的租金应于退还。同时，因万亚公司将反诉原告店铺加锁，导致店铺无法正常经营，店内员工工资损失反诉被告应予赔偿，反诉原告投资店铺45万元的利息损失约10万元亦应予以赔偿。合同解除后，因万亚公司违约，对于反诉原告的装修费用应予以赔偿，并按合同还需支付违约金。 反诉被告万亚公司答辩称： 一、针对第一项反诉请求。反诉被告万亚公司起诉时也要求解除合同，但解除的原因系反诉原告违约，擅自关闭经营商铺并强制搬离物品，违反合同约定，构成违约。反诉原告擅自闭店经营，从以下几个方面可以明显看出：（一）几乎搬空经营店铺（包括厨房各种设施设备）。反诉原告在第一次开庭审理中称2017年1月19日搬离物品仅是为了做进一步改装（并强调改装并不是装修），并非要停止经营。但实际情况是，从现场照片可以看出，反诉原告原经营的店铺内所剩的物品仅有几张桌椅和杂物，如果仅仅是要进行一些改装，何须将厨房灶台、油烟机等所有设备都拆除搬离，甚至当日反诉原告还将防盗门也拆除欲搬离，反诉被告万亚公司考虑财产安全才又将防盗门重新安装。（二）从反诉被告万亚公司交房给反诉原告，反诉原告已进行装修、改装两次，再次以改装为由搬离物品、设备与实际不符。从2016年8月4日，反诉被告万亚公司将租赁商铺交付反诉原告后，反诉原告进行装修，2016年10月4日开始营业，按反诉原告方自述，其在2016年11月至12月期间进行过一次改装，现如今又进行改装，短短几个月时间多次进行装修、改装明显与实际不符。而且反诉原告也明确说，不改变经营项目，仅是要增加销售儿童食品、点心，相信仅是如此，不需要进行大的改造，更不可能为此就将所有设施设备搬空。（三）当日现场的状况，因为反诉原告擅自闭店，强制搬离物品时，还将反诉被告万亚公司方保安人员打伤，反诉被告万亚公司报警，并非仅是因为反诉原告要进行简单改装引起的。根据双方的约定，如果要进行装修、改装是需要向反诉被告万亚公司报备的，反诉被告万亚公司为配合反诉原告经营，曾经也默认了反诉原告的前一次改装，未坚持要求其出具书面申请，如果这次还是进行改装，反诉原告何须冲动行事，强行搬离所有物品和设备，还造成冲突，打伤反诉被告万亚公司保安人员。 二、针对第二项反诉请求中面积缩水问题。租赁面积系双方合同有明确约定，从反诉原告签订合同及使用后直到反诉被告万亚公司提起诉讼，都未提出过任何异议，对该面积不存在争议。双方于2016年4月15日签订租赁合同，2016年4月19日反诉被告万亚公司方招商部程徐川发送电子邮件给反诉原告，将四层的全套图纸发给反诉原告以便其进行装修规划，均有详细的面积标注。2016年8月3日，反诉原告要进行装修，向反诉被告万亚公司提施工审批并附上其装修施工图备案，按反诉原告自己找的装修公司提供的图纸上标注的面积为267.48平方米。从那之后直到反诉被告万亚公司因反诉原告违约向法院起诉，反诉原告都未向反诉被告万亚公司提出过对租赁面积的异议，直到庭审时才突然提出，若真的存在异议，怎么可能一直不予主张。实际情况就是双方对于租赁面积在签订合同时就予以明确确认的，不存在争议。即使存在一百多平米的差距也属正常，商铺使用面积与租赁面积存在差异，最主要的就是存在公摊。我国国家规定商场内商铺的公摊不超过60%，而本案所涉的商铺就是根据反诉原告所称的差距，按照计算公摊也只在45%左右，还不到50%，在合理范围内。至于为何容许商场商铺存在较大公摊，主要原因就是很多大的商场因为配备了高标准的一类消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所等，虽然公摊系数会比原先稍高，但因为有了这些商业的必需配套，它就能够带来源源不断的客流，从而使商场能够始终保持较好的经营效益。所以公摊系数大，除了是消防的原因，另一方面最重要的是因为公摊系数的高低从某种角度上说意味着购物环境的好坏，商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多，会对商场的经营产生不同的效果。也就是说即使存在较大差距，也是正常范围内的，且又是经双方合同确认的，不存在争议。至于锁门的原因在就是因为反诉原告擅自闭店强制搬离物品，又不来办理撤柜、结算的手续，剩下的财物虽然是一些不值钱的桌椅板凳，出于保护财物的需要才将门锁住。 三、针对反诉原告提出的各项赔偿损失及支付违约金的问题。因系反诉原告违约，造成的各项损失均应当由其自行承担，反诉被告万亚公司不存在违约的行为，也无需支付反诉原告违约金。且反诉原告提出的各项赔偿均无事实和法律依据，不应予以支持。反诉原告提交的计算赔偿的证据要么是自己列的明细，要么是收款收据，均不具备真实性、合法性和关联性，难以证明到底有多少损失，况且是反诉原告自行闭店，所造成的损失也应当由其自行承担。 综上所述，本案系反诉原告于2017年1月19日未经原告书面同意，擅自闭店，几乎搬离所有物品，却至今未与反诉被告万亚公司办理解除合同、撤柜等手续构成违约，租赁面积系经过双方确认无任何争议，合同也是双方真实意思表示，反诉被告万亚公司不存在违约行为，无需承担赔偿责任即支付违约金。 经审理查明：2016年4月15日，原、被告签订租赁协议一份，协议约定原告将坐落于天台县劳动路200号万亚广场四层4.23、4.24区划的地方出租给被告，用于开办御千金面馆，租赁面积为369.47平方米，租赁期限为二年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。合同3.1约定商铺预计在2016年8月1日交付，具体以原告通知为准。合同3.2约定商铺实际交付后60天之内为装修期，无需支付租金，但仍须按合同的规定缴纳实际发生的物业管理费、水、电、燃气费、通讯费、超时空调费以及使用该商铺所发生的一切费用。合同3.3约定被告在合同期满前解约的则须向原告支付违约金50000元后方能退出经营场所。合同4.1约定，第一年租金为252182元，第二年租金为267015元。4.2约定原告每3个月向被告收取租金一次，首期租金在本合同签订后3个工作日内支付，其余各期租金应于上季度最后一个月25日前一次性向原告支付下一季度的租金、物业管理费及其他相关费用。合同5.2条款约定如被告违反约定，拖欠任何款项包括且不限于基本租金、物业管理费、宣传推广费或其他费用等，原告有权从被告的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。如被告在接到通知7天内不足额缴纳，万亚公司有权立即终止合同并要求支付相当于本合同六个月租金的违约金。合同10.2约定若被告出现下列情形之一的，原告有权不经被告同意立即解除本合同，被告无权要求原告退还已付之保证金或其他费用，且被告还应向原告支付相当于六个月基本租金的违约金。若前述违约金不足以抵付原告损失的，被告还应在收到原告通知后立即支付差额部分。…（三）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日。（四）被告未经甲方书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照万亚广场正常营业时间营业。合同并对双方的其他权利、义务作了约定。同日，原、被告又签订了一份补充协议，其中约定：一、原合同约定商场开业时间暂定于2017年1月1日，拟定于2016年10月1日试营业，现经双方友好协商一致，商场的正式开业时间按照原告的实际通知开业时间为准。…三、被告租金结算时间以原告实际通知正式开业时间为准。若因被告自身不配合等原因，导致被告逾期未能完成装修或被告无法准时开业的，原告有权自商场实际集中正式开业时间之日起收取租金及相关其他管理费用，被告逾期完成装修或逾期开业的损失由原告自行负责。 另查明，2016年4月15日，被告支付给原告商铺租赁保证金40000元。原告于2016年8月初将本案讼争的商铺交付给被告，后被告于2016年8月2日支付给原告商铺装修保证金4000元，于9月11日支付给原告水电表押金2000元，被告并于该期间对该商铺进行了装修。万亚广场购物中心于2016年10月1日开始进行试营业，原告并于2016年9月告知了被告，被告亦于2016年10月开始经营，被告并支付了2016年10月4日至2017年1月3日期间的租金及物业费等费用，开业后被告曾于2016年11月20日至2016年12月15日期间对店铺内进行了改装。后2017年第一季度的租金被告在2017年1月1日前未支付给原告，后经双方协商，双方约定将第一季度租金的付款时间推迟至2017年1月20日。2017年1月19日，被告将承租商铺内的冰箱、保险柜、灶台等搬离，双方为此发生纠纷，后原告于当日将被告承租的商铺进行上锁，但尚有一侧的小门可以通行。庭审过程中，对于被告在御千金面馆内已形成附合的装修，原告不同意继续利用。 上述事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、照片，被告提供的缴费通知、商铺租赁保证金票据、商铺装修保证金票据、水电表押金票据以及原、被告的当庭陈述等予以证实。 本院认为，一、关于本诉部分。原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效。合同生效后，合同的当事人各方均应当按照合同的约定全面履行自身的义务。本案中，根据原、被告签订租赁合同约定商铺的首期租金被告应在签订租赁合同之日起三日内支付，其余各期租金应于上季度最后一个月25日前一次性向原告支付，但被告在支付2016年10月4日至2017年1月3日期间的租金及物业费等费用后，未按合同约定的期限支付2017年第一季度的租金，后经双方协商将第一季度租金推迟至2017年1月20日支付，但被告至今未付，因此，本案中被告未按约支付租金已构成违约，依照原、被告签订的租赁合同10.2条款的约定，原告可单方解除合同。且本案中原、被告双方均要求解除租赁合同及补充协议，故对于本诉及反诉中原、被告要求解除租赁合同及补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告亦应将涉案商铺清空并将该场地归还原告方。同时，被告于2017年1月19日即将涉案商铺内用于经营面馆必须的冰箱、保鲜柜及灶台等物品搬离，原告有理由相信被告的搬离行为系其拒付租金的表现，虽然原告于1月19日锁门的行为稍有不当，但也应当视为原告行使不安抗辩权，被告在原告锁门后亦未支付租金，故被告未支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告签订的租赁合同10.2条虽约定，被告逾期未支付租金，其应向原告支付相当于六个月基本租金的违约金，但考虑原告于2017年1月19日将被告承租的商铺关门上锁，导致被告无法正常经营，且原告亦未能采取有效的措施来防止损失的进一步扩大，故原告对其自身的损失亦存在一定的过错，综合上述因素，本院酌定被告应向原告支付违约金数额为40000元。对于原告要求被告赔偿2017年1月4日至归还场地之日的房租，本院认为，2017年1月4日至2017年1月19日期间，被告实际使用了该商铺，故该期间的租金10507元，被告应当支付；对于1月20日以后的租金，因原告的加锁行为，导致被告实际无法使用涉案商铺，故对于该期间的租金，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付广告位电费527.04元，因其未能向本院提交其他有效的证据证明该笔费用的存在，故对于该诉讼请求，本院依法不予支持。至于被告陈钰辩称的其搬离物品系为商铺改装，万亚公司无权锁门，系万亚公司违约在先。对于被告的该辩称，本院认为，被告陈钰经营的御千金面馆在2016年10月开业后，已于2016年11月20日至2016年12月15日期间对店铺内进行了改装，改装距2017年1月19日仅一个月时间即开始第二次改装并不现实，且被告陈钰亦未能提供相关的改装依据证明其改装的事实，故对于被告陈钰的该辩称，本院依法不予支持。二、关于反诉部分。当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款，现原告选择适用违约金，故原告对收取的商铺租赁保证金及商铺装修保证金、水电表押金应予以返还，故对反诉原告要求返还保证金40000元、装修押金4000元、水电表押金2000元的反诉请求本院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失问题，本案系反诉原告违约导致合同解除，且对反诉原告的装修反诉被告不同意继续利用，依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，依法应驳回反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的诉讼请求。当然，对于商铺内物品反诉原告可自行搬走。对于反诉原告要求反诉被告赔偿的广告费损失、员工工资损失，因合同解除系反诉原告违约，故对于其该两项反诉请求，本院依法不予支持。至于反诉原告要求反诉被告赔偿商铺投资款的利息损失，无事实与法律依据，故对该请求，本院亦不予支持。此外，反诉原告诉称其承租的场地实际面积较合同约定面积小，要求其返还相应租金，但其未能向本院提交其他有效的证据予以证明，故对该反诉请求，本院同样不予支持。据上，本诉中被告陈钰应支付原告万亚公司合计50507元，反诉中反诉被告万亚公司应返还反诉原告陈钰合计46000元，相互抵扣后，本诉被告陈钰尚需支付本诉原告万亚公司4507元。在庭审过程中，本诉原告万亚公司自愿放弃该差额，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告天台万亚商业经营管理有限公司与本诉被告陈钰于2016年4月15日签订的万亚广场租赁合同及补充协议。 二、限本诉被告陈钰于本判决生效之日起十日内搬移其所承租商铺内的物品并将该场地交还本诉原告天台万亚商业经营管理有限公司。 三、驳回本诉原告天台万亚商业经营管理有限公司的其他本诉诉讼请求。 四、驳回反诉原告陈钰的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费依法收取6100元，由本诉原告天台万亚商业经营管理有限公司负担；反诉案件受理费依法收取11850元，由反诉原告陈钰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉本诉案件受理费6100元，反诉案件受理费11850元。在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  胡国卫 人民陪审员  车丽萍 人民陪审员  施仁利 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  洪 娟 ?*MERGEFORMAT?1?