甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘0502民初2260号 原告：刘茜，女，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：王丽敏，甘肃鑫盾律师事务所律师。 被告：天水震大实业开发总公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：陈引弟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：权震（系陈引弟丈夫），汉族，住天水市秦州区。 原告刘茜与被告天水震大实业开发总公司（以下简称震大公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月7日作出（2017）甘0502民初625号民事裁定。原告不服该裁定，向天水市中级人民法院提起上诉。天水市中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）甘05民终587号民事裁定，指令我院对本案进行审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘茜的委托诉讼代理人王丽敏、被告天水震大实业开发总公司的委托诉讼代理人权震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘茜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的房屋抵偿协议及补充协议有效；2.判令被告协助原告办理天水市秦州区岷山路“震大大厦”临街地上一层400平方米商业用房的产权转移登记手续。事实和理由：1997年被告在建设天水震大商贸娱乐城时因资金困难分三次向原告共计借款60万元，后被告无力偿还，双方遂于1998年4月15日达成《房屋抵偿协议》，约定用被告所有的天水市秦州区岷山路“震大大厦”临街地上一层400平方米的商业用房抵偿所欠原告的借款。2000年4月5日，双方再次签订《补充协议》，明确了抵偿房屋的四至（西至谢凯龙商铺，南至震大公司家属院，东至白羽飞商铺、北至大楼公用通道）。2012年3月9日，被告再次出具《证明》承诺抵债的真实性和合法性。房屋抵债协议达成后，被告向原告交付了上述房产，并提供了该房屋的总体房屋所有权复印件及相关证照复印件，但被告至今未办理产权转移登记义务，故诉至法院，要求依法支持原告的诉讼请求。 被告天水震大实业开发总公司辩称，原告诉状所讲全部属实，对原告诉请的内容全部认可，无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 （一）原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1.借条3份，拟证明被告于1995年11月23日、1997年1月24日、1997年10月20日分三次共向原告借款60万元的事实； 2.房屋抵偿协议、补充协议及证明各1份，拟证明被告自愿用“震大大厦”临街地上一层400平方米的商业用房抵偿所欠原告借款的事实； 3.被告营业执照、组织机构代码证、税务登记证及“震大大厦”房屋产权证，拟证明被告将房屋产权证等材料复印件于抵偿协议签订后交于原告，且本案涉诉房屋具备过户登记条件的事实； 4.天水市秦城区（秦州区）玉泉乡人民政府便函，拟证明1995年4月6日玉泉乡政府将涉案土地使用权确认给被告，即双方争议的房屋土地使用权系被告使用的事实； 5.天水市秦州区乡镇企业管理局文件、天水乡镇企业管理局文件，拟证明本案诉争土地上所建房屋在1996年经过立项审批，以商贸娱乐性质审批，因此在该性质上建造的房屋被告可以出售的事实； 6.1995年天水市城市建设与环境保护局证明、天水市秦城区（秦州区）玉泉乡人民政府证明，拟证明涉诉房屋及土地系被告所有，被告有权出售的事实。 经质证，被告对上述证据均无异议。 本院经审核认为，上述证据1、2因被告均无异议，本院予以确认，对证据3的真实性予以确认，但因本案所涉房屋的土地性质为天水市秦州区枣园村集体所有，房屋目前仍属于“小产权房”，根据相关法律和政策规定，该种房屋不具备办理房屋产权登记的条件，因此对于该组证据的证明目的本院不予采信；证据4天水市玉泉乡人民政府便笺，内容为“今研究同意使用土地壹拾亩，建造大厦”，该证明出具时间为1995年4月6日，根据当时施行的1986年《土地管理法》第三十九条规定：“乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”，现行的1999年1月1日施行的《土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，因此，不论是依据1986年的《土地管理法》还是现行的《土地管理法》，对于被告企业建造“枣园商贸娱乐综合大厦”的土地使用权的确认应当由县级人民政府决定，乡级政府无权决定，故对于原告提交的该份证据本院不予采信；对证据5、证据6的真实性予以确认，同时结合被告“枣园商贸娱乐综合大厦”的房屋所有权证，本院对于该大厦属于被告公司所有予以确认，但因该房屋建设用地为集体土地性质，地上房屋并不具备对外销售的条件，因此，对该两组证据的证明目的本院不予采信。 （二）被告为证明其主张，提交了天水市秦州区工业和信息化局天秦工信[2014]8号文件1份，拟证明2014年4月8日天水市秦州区工业和信息化局同意恢复原“天水震大实业开发总公司”营业执照的事实；经质证原告对该份证据无异议，本院予以采信。 （三）本院依职权从天水市房地产产权交易管理服务中心及天水市秦州区工商行政管理局调取了如下证据： 1.2017年5月24日天水市城区房屋登记信息查询证明1份,内容为：经查，震大实业公司该处房产二层东北角147平方米办有抵押，尚未注销，抵押权人：建行住房城建办，贷款全额90000元，设定日期2001年3月至2002年3月。震大实业公司该处房产一层门店（由西到东2、3间）面积400平方米办有抵押，抵押权人：玉泉信用社贷款全额300000元，设定日期2001年1月16日至2001年12月30日。该单位房屋占地属集体土地。 2.原天水震大实业开发总公司章程、天水市秦州区工业和信息化局关于天水震大实业开发总公司注销营业执照的批复、公司注销登记申请书、注销登记审核表、天水震大实业开发总公司清算报告、非公司企业法人注销登记申请书、天水日报关于“天水震大实业开发总公司”的注销公告、非公司企业法人开业登记审核表、非公司企业法人登记（备案）申请书、甘肃城市建筑第三工程公司关于设立“天水震大实业开发总公司”的请示报告及决定、甘肃城市建筑第三工程公司关于成立“天水震大实业开发总公司”的决定、“天水震大实业开发总公司”营业执照（法人为陈引弟）、公司章程、天水市秦州区工业和信息化局关于天水震大实业开发总公司关于“天水震大实业开发总公司”增加注册资金的批复、甘肃省城市建筑第三工程公司关于向“天水震大实业开发总公司增资的通知”。 3.天水市秦城区社联服务公司登记档案、公司章程；天水市秦城区社联服务公司变更为天水市秦城区悦祥公司的企业名称变更登记档案及悦祥公司企业法人章程；天水市秦城区悦祥公司变更为天水震大实业开发总公司的企业名称变更登记档案；天水震大实业开发总公司变更经营范围（增加房屋租赁）的档案材料。 经质证，原告认为证据1信息查询证明中抵押的400平方米房屋不是本案争议房屋，与本案没有关联性；对证据2真实性没有异议，认为原天水震大实业开发总公司因没有年检于2014年注销，后又办理了新的营业执照，新的公司经营范围与原公司一致，是对原公司的承接，对证据3无异议。被告对证据1有异议，认为证明中关于抵押的房屋与本案没有关系；对证据2认可，但认为原公司因没有年检而注销，之后又办理了新的营业执照，名称和经营项目都没有变更；对证据3无异议。 经审核，本院认为，上述三组证据系本院依职权调取，内容客观真实，且与本案相关联，应予采信，该几组证据主要证实了原天水震大实业开发总公司最初的前身为天水市秦城区社联服务公司，后由社联服务公司变更为天水市秦城区悦祥公司，后再由悦祥公司变更登记为原天水震大实业开发总公司，公司性质一直为集体所有制企业。同时根据天水市秦州区社联服务公司章程和天水市秦城区悦祥公司章程记载，社联公司的资金主要以社队投资为主，悦祥公司的资金主要为枣园村投资、企业积累、集资和其它款项。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 以权震为法定代表人的原天水震大实业开发总公司于1996年经天水市乡镇企业管理局批准在天水市秦州区玉泉乡枣园村兴建“枣园商贸娱乐综合大厦”1幢（五层，占地面积3996平方米）。原告刘茜母亲吴亚萍系甘肃省信用联社工作人员，与权震因贷款业务往来而成为朋友关系。1995年11月23日、1997年1月24日、1997年10月20日权震分别向原告出具借条3份，分别为：“今借到刘茜现金（150000元）大写壹拾伍万元借款人权震1995年11月23日”，“今借到刘茜现金（300000元）大写叁拾万元借款人权震一九九七年元月24日”，“今借到刘茜现金150000元正大写壹拾伍万元正借款人权震一九九七年十月20日”。1998年4月15日，原震大公司法人权震与刘茜签订房屋抵偿协议，内容为：“甲方：天水震大实业开发总公司乙方：刘茜甲方于1997年建天水震大商贸娱乐城（简称：震大大厦）时分次借乙方现金六十万元整（600.000元），因甲方无力偿还乙方借款，经双方协商，自愿以天水震大实业开发总公司位于天水市秦州区岷山路“震大大厦”临街地上一层400平方米商业用房（每平方米1500元）抵偿所欠乙方借款六十万元整，产权归乙方所有。”该协议中“刘茜”名字为刘茜母亲吴亚萍所签。协议签订后，被告将上述房屋交付原告。2000年4月5日，原告刘茜和原震大公司法人权震签订补充协议，将《房屋抵偿协议》中400平方米商业用房的四至予以明确。2012年3月9日，原震大公司法人权震出具《证明》1份，内容为：“兹有天水震大实业开发总公司因与刘茜于1998年4月15日签订的房屋抵偿协议提出，用天水震大实业开发总公司商业用房（房产证号：天秦房字第155**）拥有所有权的位于天水市秦州区岷山路‘震大大厦’临街地上一层400平方米商业用房抵偿给刘茜，产权归刘茜所有。震大实业开发总公司再次证明该抵押物已抵偿给刘茜，所有权归刘茜本人所有，并于2000年4月5日签订了补充协议，明确了抵押物四至，四至清晰，于天水震大实业开发总公司无任何债权债务关系，如有不实之处，本公司愿承担一切法律责任天水震大实业开发总公司法人权震”。2014年5月26日原天水震大实业开发总公司由于内部问题未进行年检，遂到天水市工商行政管理局秦州分局办理了公司注销登记，后为继续经营于同年5月29日登记成立了新的天水震大实业开发总公司即本案被告，法定代表人为权震之妻陈引弟，公司名称、住所地、经济范围、企业性质与已注销的原震大公司一致。 另查明，原天水震大实业总公司前身为天水市秦城社联服务公司，法定代表人为权震。1988年社联服务公司变更登记为天水市秦城区悦祥公司，1994年悦祥公司变更登记为原天水震大实业开发总公司，公司性质一直为集体企业。根据天水市秦州区社联服务公司章程和天水市秦城区悦祥公司章程记载，社联公司的资金取得主要以社队投资为主，悦祥公司的资金来源为枣园村投资壹拾伍万元，企业积累资金壹拾陆万叁仟元，集资壹拾柒万肆仟元，其它款柒万叁仟元。 再查明,原告刘茜为城镇居民。本案所涉房屋由被告震大公司管理,“枣园商贸娱乐综合大厦”（震大大厦）使用的土地为天水市秦州区玉泉镇枣园村土地，性质为集体所有。 本院认为，我国实行土地的公有制，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国有的以外，属于农民集体所有。本案所涉的房屋抵偿协议，正是被告将其在集体土地上所建房屋处分于他人的行为，根据双方协议内容，被告要将本案涉诉房屋的所有权抵债给原告，该协议实际为变相的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”，因此本案中原、被告之间的房屋抵偿协议必然涉及到该房屋所占用范围内的土地使用权属发生改变，而我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该法条为禁止性法律规定，如果允许土地使用权自由买卖、转让，则必须要将集体土地建设用地使用权依法转化为国有土地之后才能进入市场进行流传，而本案房屋所涉土地性质至今仍为集体土地，因此不允许自由买卖。另外，原告刘茜并非天水市秦州区玉泉镇枣园村村民，根据相关规定，农村的集体土地使用权只能在本集体经济组织成员内部流转，非本集体经济组织成员不应享有集体土地的使用权。综上，原、被告签订的《房屋抵偿协议》违反了法律的禁止性规定，故对原告要求确认房屋抵偿协议、补充协议有效及要求被告协助办理房屋产权转移登记的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，判决如下： 驳回原告刘茜要求确认房屋抵偿协议、补充协议有效及要求被告协助办理房屋产权转移登记的诉讼请求。 案件受理费70元，由原告刘茜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  王 佳 审 判 员  陈明霞 人民陪审员  李想荣 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  焦 凡