南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初640号 原告：黄雪容，女，1988年8月1日出生，壮族，住宾阳县。 原告：谭细英，女，1976年2月24日出生，壮族，住南宁市青秀区。 二原告共同的委托诉讼代理人:李积高，广西万通律师事务所律师。 被告：银西安，男，1963年7月24日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：唐志刚，广西鼎颂律师事务所律师。 第三人：南宁市国家税务局，住所地南宁市青秀区。 负责人：叶春生，该局局长。 委托诉讼代理人：黄兴无，男，1960年6月29日出生，汉族，住南宁市青秀区，系南宁市国家税务局员工。 委托诉讼代理人：农星准，广西同望律师事务所律师。 第三人：南宁市亿立方置业有限责任公司，住所地南宁市衡阳西路。 法定代理人：龙某。 原告黄雪容、谭细英与被告银西安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序。经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。在审理过程中，被告银西安申请追加南宁市国家税务局（以下简称南宁国税局）、南宁市亿立方置业有限责任公司（以下简称亿立方公司）为本案第三人。经审查，本院予以准许，并于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告黄雪容、谭细英及其委托诉讼代理人李积高，被告银西安及其委托诉讼代理人唐志刚，第三人南宁国税局的委托诉讼代理人黄兴无、农星准到庭参加诉讼，第三人亿立方公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄雪容、谭细英向本院提出诉讼请求:1.确认原告黄雪容、谭细英与被告银西安签订的《房屋转租合同》无效；2.被告银西安向原告黄雪容、谭细英退还已交纳的押金2万元及租金 118500元；3.被告银西安赔偿原告黄雪容、谭细英装修损失 296488.40元，购买固定设施费用117234.60元；4.本案的诉讼费由被告银西安承担。事实与理由：2015年10月份，原告黄雪容、谭细英需租赁一场地经营幼儿园，看到被告银西安在南宁市发布的房屋招租广告，就与被告联系。被告谎称房屋是自己的，手续齐全。由于两原告急需租房，就与被告签订了《房屋转租合同》，约定被告将位于南宁市出租给两原告，租赁期限为六年，租金前三年每季度为48000元，后三年每季度为52800元，交纳押金2万元，免进场装修期间两个半月租金。后双方经协商又达成口头协议，被告将第四层部分房屋也出租给两原告，每季度租金为10500元。签订合同后，两原告向被告支付押金2万元及第一季度的租金58500元。之后两原告按经营幼儿园的标准对房屋进行装修。2016年3月30日，两原告又向被告支付租金6万元。2016年6月两原告接到南宁国税局通知要求两原告搬走，两原告才发现涉案房屋并不是被告所有，房屋所有权属于南宁国税局，南宁国税局不认可两原告与被告签订的租赁合同，被告无权出租涉案房屋。被告知道自己不是房屋所有权人或房屋的合法使用人，故意隐瞒真实情况，与两原告签订长达六年的租赁合同，被告的行为是一种欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条的规定，两原告与被告签订的租赁合同无效。合同无效，被告因该合同取得的财产，应予返还。被告应向两原告退还已交纳的押金及租金。两原告投入资金装修并购买蘑菇小屋、跷跷板等固定设施，因为被告不能提供房屋产权证明，两原告办不了经营幼儿园的手续，南宁国税局又要求收回房屋，造成两原告经济损失，被告应予赔偿。两原告要求被告退还已交纳的押金及租金，并赔偿装修损失及购买固定设施费用，但协商未果。为维护合法权益，两原告诉至法院，请求判如所请。 被告银西安辩称：1.被告与第三人亿立方公司签订租赁合同,承租涉案房屋，取得涉案房屋的使用权并有权转租；2.被告并没有谎称自己是房屋所有权人，被告与两原告签订的合同是《房屋转租合同》，已经明确被告不是房屋所有权人；3.被告与两原告签订的租赁合同合法有效，两原告使用了房屋应当支付租金，被告不应当向两原告退还租金，两原告尚欠租金及水电费，双方未对租金及水电费进行结算，两原告要求被告退还押金没有事实和法律依据；4.两原告之前在其他场所开办过幼儿园，对开办幼儿园应具备的条件应当非常了解，涉案房屋并不具备开办幼儿园的条件，两原告承租并进行装修，在没有办理合法手续的情况下开办幼儿园，后被南宁市西乡塘区教育局责令停办，两原告投资失误，装修损失及购买固定设施费用应当由两原告自行承担。 第三人南宁国税局述称：1.其是涉案综合楼的所有权人，涉案综合楼从2002年开始移交给南宁市西乡塘区政府机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）管理使用；2.因需要设立税务征收大厅，2016年3月南宁国税局向机关事务管理局发函，要求收回。至此，南宁国税局才知道涉案房屋不是机关事务管理局使用，而是其他人在使用；3.2016年6月，其发通知给原告黄雪容、谭细英，告知将收回房屋，要求两原告搬离；2016年8月初，其将涉案房屋大门上锁，两原告的幼儿园不能正常经营；2017年4月下旬，两原告将幼儿园内的部分设备搬离，2017年5月底，两原告彻底清空场地交还房屋；4.其与本案原、被告之间不存在任何合同关系，原、被告之间的纠纷与其无关。 第三人亿立方公司未作陈述。 经审理查明：2015年10月，原告黄雪容、谭细英需租赁一场地经营幼儿园，看到被告银西安在南宁市发布的房屋招租广告，就与被告联系。2015年10月14日，原告黄雪容、谭细英与被告银西安经协商签订《房屋转租合同》，约定被告将位于南宁市综合楼第三层房屋（面积480平方米）出租给两原告使用，租赁期限从2015年10月16日至2021年10月15日，共六年，前三年每季度租金为48000元，为确保房屋及其附属设施安全完好以及租赁期内相关费用如期结算，两原告向被告支付押金2万元，被告应于租赁关系解除，且两原告付清所有应付费用后将押金全额无息退还；免租装修期为两个半月。此外，合同还约定了其他的权利与义务。2015年10月22日，双方经协商又达成口头协议，约定被告将该综合楼第四层部分房屋也出租给两原告，租期至2021年10月15日，每季度租金为10500元。签订合同后，两原告按照合同约定向被告支付押金2万元及第一季度的租金58500元，被告将涉案房屋交付两原告使用。两原告按经营幼儿园的标准对房屋进行装修并购买蘑菇小屋、跷跷板等设备。房屋装修完毕后，两原告开办贝易嘉幼儿园。2016年3月30日，两原告向被告支付租金6万元。 另查明：涉案综合楼共四层，房屋所有权人为南宁国税局。2002年南宁国税局将涉案综合楼交由机关事务管理局管理使用。2010年9月2日，被告银西安（乙方，承租方）与第三人亿立方公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有使用权的涉案综合楼第二、三、四层及第四层天面（面积约1200平方米）出租给乙方，租赁期限从2010年10月16日至2013年10月15日，乙方可以将租赁物转租。2010年9月14日，双方又签订《补充协议》，约定租期届满后，在乙方不拖欠租金的情况下，若南宁国税局继续委托机关事务管理局管理该房屋，甲方愿意继续出租给乙方使用两年，租期至2015年10月15日。2015年8月25日，被告银西安（乙方，承租方）与第三人亿立方公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案综合楼第二、三、四层及第四层天面，租赁期限从2015年10月16日至2017年10月15日，乙方可以将租赁物转租。2011年3月，被告银西安将涉案房屋转租给他人用于经营童之梦幼儿园。 2016年3月，南宁国税局向机关事务管理局发出《关于清退租用房产的通知》，要求机关事务管理局清退涉案综合楼的租户，收回综合楼。2016年6月1日，南宁市教育局在原告黄雪容、谭细英开办的贝易嘉幼儿园墙上张贴《致家长的一封信》，告知家长贝易嘉幼儿园属于非法办学机构，办学场地、设施设备存在较大安全隐患，不具备办园的条件，将依法予以取缔。2016年6月21日，南宁国税局向两原告发出通知，告知将收回房屋，要求两原告搬离综合楼。2016年8月初，南宁国税局将涉案房屋大门上锁，两原告不能正常经营幼儿园。2017年4月下旬，两原告将幼儿园内的蘑菇小屋、跷跷板等设备搬离，2017年5月底，两原告彻底清空场地，交还房屋。 本案诉讼中，2017年4月10日原告黄雪容、谭细英与被告银西安共同选定北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）对涉案房屋两原告装修的价值进行评估，并由两原告委托国宏信公司进行评估。2017年4月14日，原告黄雪容、谭细英与被告银西安以及国宏信公司员工一同到达涉案房屋，国宏信公司员工进行勘验、测量。被告银西安认为国宏信公司未能如实进行勘验、测量，于2017年4月17日向本院提交书面申请，要求另行对涉案房屋两原告装修的价值进行评估。本院依法委托正意价格评估集团有限公司（以下简称正意公司）进行评估。正意公司于2017年5月5日到涉案房屋进行勘验、测量，后出具《评估意见书》，认定涉案房屋贝易嘉幼儿园以2017年4月28日为基准日，装修现值为120086元。2017年5月16日，国宏信公司出具《价格评估结论书》，认定涉案房屋贝易嘉幼儿园以2015年12月20日为基准日，装修价值为233923元。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：两原告与被告签订的《房屋转租合同》、被告与亿立方公司签订的两份《房屋租赁合同》及补充协议、两原告支付租金及押金的银行转账凭证、被告向亿立方公司支付租金的银行转账凭证、房屋所有权证、南宁国税局出具的《告知》及《关于清退租用房产的通知》，南宁市教育局张贴的《致家长的一封信》，正意公司出具的《评估意见书》，国宏信公司出具的《价格评估结论书》、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，2015年8月25日，被告银西安与第三人亿立方公司签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋，取得从2015年10月16日至2017年10月15日期间的使用权及转租权。被告银西安与原告黄雪容、谭细英于2015年10月14日签订的《房屋转租合同》，系双方当事人的真实意思表示，但双方约定的转租期限超过2017年10月15日，超过被告银西安与第三人亿立方公司签订的《房屋租赁合同》的剩余租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十五条规定，原告黄雪容、谭细英与被告银西安签订的租赁合同成立并在2015年10月16日至2017年10月15日期间有效，超过银西安剩余租赁期限部分无效，即租赁合同从2017年10月16日起无效。 2016年8月初，因第三人南宁国税局主张权利，要求两原告搬离综合楼，并将涉案房屋大门上锁，致使两原告与被告签订的《房屋转租合同》无法继续履行，不能实现合同目的，故本院认定两原告与被告签订的《房屋转租合同》于2016年8月初解除。本案租赁合同约定租期从2015年10月16日开始，免租期为两个半月，即计租日从2016年1月1日开始。两原告承租涉案房屋用于经营贝易嘉幼儿园，至2016年8月初涉案房屋大门被第三人南宁国税局上锁之前均能正常经营，两原告承租期间应交纳租金，两原告要求被告退还房屋租金118500元，没有事实和法律依据，本院不予以支持。 押金是一方当事人将一定的费用存放在对方处以保证自己的行为不会对对方利益造成损害，是租赁合同中特有的一种保证形式，如果造成损害的可以以此费用据实抵扣或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。两原告与被告签订的《房屋转租合同》约定，为确保房屋及其附属设施安全完好以及租赁期内相关费用如期结算，两原告向被告支付押金2万元，被告应于租赁关系解除，且两原告付清所有应付费用后将押金全额无息退还。本案房屋租赁合同虽已解除，但被告称两原告仍有部分租金及水电费欠交，双方并未进行结算，据此不同意将押金退还两原告。两原告认为其并未欠交租金及水电费，不存在用押金抵扣的问题。本院认为，双方应对租金及水电费进行结算，若有欠费情况，应用押金抵扣，抵扣后若仍有余额，应予退还。在双方未对涉房屋的租金及水电费进行结算的情况下，两原告要求返还全部押金的诉讼请求，既不符合合同约定亦不符合法律规定，本院不予支持。 关于两原告的装修损失，国宏信公司及正意公司分别出具了评估报告。被告辩称，涉案房屋在出租给两原告之前用于经营童之梦幼儿园，国宏信公司评估报告中所列部分评估项目属于童之梦幼儿园已有的装修，该评估报告不能采信；在2017年4月14日国宏信公司到涉案房屋勘验、测量之后，2017年5月5日正意公司到现场勘验、测量之前，两原告已将房屋内的门、防撞墙裙、门头显示屏等拆除取走自用，应以正意公司的评估报告为基础扣减相应金额。两原告辩称，正意公司进场勘验、测量之前，两原告已将可移动设备搬离并拆除了部分装饰装修，正意公司的评估报告不能客观反映实际情况，该评估报告减少了评估项目，与两原告的装修价值不符，不能采信，应采信国宏信公司的评估报告；即使涉案房屋不符合经营幼儿园的条件，也可用于经营午托班等其他教育项目，由于被告的原因致使两原告未能继续使用涉案房屋，被告应按两原告实际投入装修的金额进行赔偿。 《房屋租赁合同解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……” 本院认定，在正意公司到现场勘验、测量之前，两原告已将房屋内的部分装饰装修拆除取走，现场已非原来的状况，正意公司的评估报告不能客观反映两原告的装修价值。两原告装修后投入使用，在涉案房屋经营至2016年8月初，因第三人南宁国税局收回涉案房屋，租赁合同于2016年8月初解除。涉案房屋剩余租期为2016年8月初至2021年10月15日。根据国宏信公司评估报告，按照租期内分摊装修费的方法，本院认定剩余租期内涉案房屋已形成附和的装修价值为203058元（结算方式：233923÷72个月×62.5个月）。 《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因第三人南宁国税局收回涉案房屋，致使本案租赁合同无法继续履行，在合同有效期内被解除。被告未能保障两原告在合同有效期内使用涉案房屋，应承担违约责任，且在被告只有两年转租权的情况下与两原告签订长达六年的租赁合同，对造成合同部分无效存在重大过错，应承担主要责任。两原告在签订房屋租赁合同时未尽谨慎注意义务，疏于对被告的有效转租期限进行审查，亦存在过错，应承担次要责任。涉案房屋不具备开幼儿园的条件，两原告却按经营幼儿园的标准进行装修，致使本可避免或减少的装修损失扩大，对此也应承担相应的民事责任。剩余租期内涉案房屋已形成附合的装修价值为203058元。本案租赁合同部分有效，部分无效，涉案房屋原用于经营童之梦幼儿园，两被告承租后在此基础上重新装修用于经营贝易嘉幼儿园；国宏信公司到涉案房屋勘验、测量之后，两原告已将部分可利用装饰装修拆除取走，根据《租赁合同解释》第九条、第十一条第一项的规定，结合两份评估报告及所附照片，综合考虑原、被告双方对两份评估报告的意见及对装修损失的认定意见，本院酌情认定被告对剩余租期内涉案房屋已形成附合的装修损失承担70%的赔偿责任，其余装修损失由两原告自行承担。因此，被告应向两原告赔偿装修损失142141元（计算方式：203058元×70%）。 原告黄雪容、谭细英购买的蘑菇小屋、跷跷板等设备，属于未形成附合的装饰装修物，根据《房屋租赁合同解释》第九条、第十条的规定，由两原告自行拆除搬走。两原告要求被告赔偿购买固定设施的费用117234.60元，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条第一项、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告黄雪容、谭细英与被告银西安签订的《房屋转租合同》在2015年10月16日至2017年10月15日期间有效，从2017年10月16日起无效； 二、被告银西安向原告黄雪容、谭细英赔偿装修损失142141元； 三、驳回原告黄雪容、谭细英的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费9322元（原告已预交），公告费700元（被告已预交），总计10022元，由原告黄雪容、谭细英负担6922元，被告银西安负担3100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 审 判 员  邓立新 人民陪审员  黄 敏 二〇一七年十二月十二日 书 记 员  宋卫科 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。