成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初9469号 原告：苏琳钰，女，1996年3月19日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：王静霞。 被告：四川汇豪置业有限公司。住所地：四川省成都市。 法定代表人：涂卫，四川汇豪置业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王乐勇。 原告苏琳钰与被告四川汇豪置业有限公司（简称汇豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告苏琳钰的委托诉讼代理人王静霞，被告汇豪公司的委托诉讼代理人王乐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏琳钰向本院提出诉讼请求：1、判令被告汇豪公司解除与原告苏琳钰签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的行为无效；2、判令被告汇豪公司履行合同约定的义务，将位于成都市锦江区X号房屋过户到原告苏琳钰名下。事实和理由：2014年12月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，后又签订了《商品房买卖合同》补充协议二，约定原告向被告购买位于成都市锦江区X号房屋。在《商品房买卖合同》及补充协议中，原、被告双方约定房屋总价款为24720650元，原告在2015年8月30日前支付完首付款共计12360650元。原告实际在2016年2月前付清了全部首付款。在《商品房买卖合同》补充协议第2条第3款中，原、被告双方约定余款原告通过银行按揭方式支付，且在此补充协议附件特别约定第3条中约定了“自合同签订后20日届满，出卖人仍未收到买受人购房全款，视为逾期付款，出卖人有权解除合同”。《商品房买卖合同》补充协议是在2014年12月19日签订的，经过20日，也就是到2015年1月8日，如果原告未支付购房全款，解除合同条件已成就。根据最高院人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，即本案中，由于原告未支付购房余款，且双方又没有解除权作约定的情况下，被告解除权行使的最后期限为2016年1月8日，而被告是在2017年3月22日才向原告发送“《商品房买卖合同》及其《补充协议》解除通知函”，而此时被告的合同解除权已经消灭。基于此等原因原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议并未解除，被告应将房屋过户到原告名下。所以原告也在被告规定的异议期间内向被告作了书面回复“不同意解除《商品房买卖合同》及其补充协议”，但双方至今没有达成一致意见。另外，原告于2017年7月3日已向被告支付了全部购房余款。综上所述，因原、被告双方对《商品房买卖合同》及其补充协议是否解除不能达成一致意见。所以，原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告汇豪公司辩称，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议后，原告没有按照合同约定支付房款，经被告多次催款，原告才延迟交了首付款，但其他余款仍未交付，后来双方经过多次协商未果，被告为了避免造成更大损失，才于2017年3月22日向原告发出解除合同通知函，该解除通知函送达之时生效，虽然原告有异议，但原告在三个月内未提起诉讼。原告提出解除无效的诉讼主张，不应当得到支持，应当驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年12月19日，苏琳钰与汇豪公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定苏琳钰以24720650元总价款购买汇豪公司开发的位于成都市锦江区X号商铺，苏琳钰于2015年1月19日内首期支付购房总价款的50%即12360650元，其余价款可以向银行按揭贷款支付。合同还对逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、争议解决方式等内容作了约定。其中附件一《特别约定》第三条第（2）项约定，如因苏琳钰不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求或者未如期提交银行所要求的相关资料、证明文件或未按银行要求提高首付款比例等，自合同签订后20日届满，汇豪公司仍未收到苏琳钰购房全款的，视为逾期付款，汇豪公司有权解除本合同。2015年1月19日，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议二，约定苏琳钰于2015年8月30日前付清首付款，其中的第三条约定，若苏琳钰不能按时足额支付购房款，超过10个工作日，除承担合同违约的违约责任外，汇豪公司有权终止合同，收回出售的房屋，且汇豪公司又经多方努力联系苏琳钰商谈，意欲达成付款协议无果后，即又10个工作日后，汇豪公司即可以另行销售此套房屋。2016年2月，苏琳钰付清首付款12360650元，汇豪公司向苏琳钰交付了房屋。因苏琳钰迟迟未能支付剩余购房款，双方就苏琳钰支付购房余款和违约金等事宜进行多次协商未果，2017年3月22日，汇豪公司向苏琳钰发送了“《商品房买卖合同》及其补充协议解除通知函”，明确通知与苏琳钰解除上述《商品房买卖合同》及其补充协议。2017年3月25日，苏琳钰向汇豪公司发出“不同意解除《商品房买卖合同》及相关补充协议的回复函”。2017年7月3日，苏琳钰向汇豪公司账户支付了数额等同于剩余购房款的款项；同月7日，汇豪公司向苏琳钰发出“关于苏琳钰交付款项一事至苏琳钰的函”，明确表示双方的房屋买卖合同已经解除，汇豪公司将该款理解为苏琳钰对违约责任的承担。 以上事实，有当事人的身份信息资料、双方签订的《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》补充协议二、银行账户交易信息查询、汇豪公司发出“《商品房买卖合同》及其补充协议解除通知函”和“关于苏琳钰交付款项一事至苏琳钰的函”、苏琳钰发出的“不同意解除《商品房买卖合同》及相关补充协议的回复函”等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，苏琳钰与汇豪公司于2014年12月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，以及双方于2015年1月19日签订的《商品房买卖合同》补充协议二，是当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。虽然双方最初签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定了因苏琳钰无法取得银行贷款而又不能支付房款的情况下，汇豪公司自2015年1月8日起可以行使合同解除权，但双方之后又签订了《商品房买卖合同》补充协议二，将苏琳钰付清首付款的时间延迟至于2015年8月30日，并约定若苏琳钰不能按时足额支付购房款，超过10个工作日，除承担合同违约的违约责任外，汇豪公司有权终止合同，且双方意欲达成付款协议无果后，即又10个工作日后，汇豪公司即可以另行销售此套房屋。显而易见，双方并未按照最初协议中对解除合同的约定来执行。补充协议二签订后，苏琳钰虽然延迟向汇豪公司付清首付款（约定为2015年8月30日，实际为2016年2月），但汇豪公司仍然向苏琳钰交付了房屋，说明汇豪公司希望双方继续履行房屋买卖合同。但在此后，苏琳钰未办理到银行贷款，在长达一年多的时间里也一直未支付剩余房款，汇豪公司于2017年3月22日向苏琳钰发送了“《商品房买卖合同》及其补充协议解除通知函”，通知与苏琳钰解除《商品房买卖合同》及其补充协议。同月25日，苏琳钰向汇豪公司发出“不同意解除《商品房买卖合同》及相关补充协议的回复函”。根据双方的上述“函”的内容，证明双方就苏琳钰支付剩余购房款以及支付违约金等事宜进行过多次协商、沟通，但最终未果。苏琳钰长时间不能支付购房余款，经汇豪公司多次催告，仍未能支行，汇豪公司通知苏琳钰解除房屋买卖合同的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，苏琳钰于2017年3月25日向汇豪公司发出“不同意解除《商品房买卖合同》及相关补充协议的回复函”，表明苏琳钰至少在回函当日已收到对方送达的解除合同通知，可视为解除合同通知送达之时，故苏琳钰与汇豪公司签订的上述房屋买卖合同已于2017年3月25日解除，该解除行为属汇豪公司单方行使的法定解除权。苏琳钰收到解除合同通知后，虽然向对方发函表明了不同意解除的意见，但未在三个月内向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者抵销债务通知到达之日起三个月内以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，本案中，苏琳钰于2017年10月26日向本院提起诉讼，请求判令汇豪公司解除合同的行为无效，明显超过了上述期限的规定，其主张本院不予支持。因双方的商品房买卖合同已经解除，双方合同的权利义务已终止，苏琳钰请求判令汇豪公司继续履行合同并办理登记过户手续的主张，本院不予支持。对于苏琳钰提出的已支付全部剩余房款的事实，汇豪公司并未认可，双方可在合同解除后的清算中自行处理。 综上所述，苏琳钰与汇豪公司最初签订的商品房买卖合同中，虽然对合同解除作了约定，但在之后双方又签订了补充协议二，未执行之前的约定；后因苏琳钰经汇豪公司多次催告仍长时间未履行支付剩余购房款的主要债务，根据诚实信用和公平的原则，汇豪公司依法享有合同解除权。汇豪公司已于2017年3月25日将合同解除的通知送达到苏琳钰处，此时合同已解除。苏琳钰请求判令汇豪公司解除合同行为无效以及要求汇豪公司办理房屋过户登记的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六条、第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，判决如下： 驳回原告苏琳钰的诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告苏琳钰负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇一七年十二月十三日 书记员  胡楠 庭审记录员戴溶