重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)渝05执异2325号案外人：李光红，男，1985年2月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。申请执行人：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附3号1-1，统一社会信用代码91500107903132020J。负责人：陈光越，行长。委托诉讼代理人：罗茂秋，女，1993年8月7日出生，汉族，系该银行职工，住四川省宜宾市。被执行人：重庆禾森苑商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道一碗水后街，组织机构代码75926435-1。法定代表人：龚委，总经理。被执行人：陈敬东，男，1968年1月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：邹昭皓，男，1985年8月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：李徐卉，女，1985年9月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。被执行人：重庆世能物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙裕37号，组织机构代码74289061-2。法定代表人：周隽，总经理。在本院执行中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称农行九龙坡支行）申请执行重庆禾森苑商贸有限公司（以下简称禾森苑公司）、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、重庆世能物业发展有限公司（以下简称世能公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人李光红对执行位于重庆市渝北区某号某小区车库负1-8＃房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人李光红称，2015年7月25日，本人与徐伟签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了世能公司开发的位于重庆市渝北区某小区车库负1-8＃房屋，并支付了全部购买价款168,000元。本人拥有该房屋所有权，请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人农行九龙坡支行称，根据《物权法》191条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，抵押合同签订后，抵押人世能公司未告知申请执行人其转让抵押物，更未征得申请执行人同意，世能公司在明知不动产已设定抵押的前提下，仍与买受人签订买卖合同，其主观上明显具有恶意，申请执行人有权行使撤销权。且由于申请执行人办理了抵押登记，故买受人在抵押后与世能公司签订商品房买卖合同，主观上不可能世善意，不能善意取得不动产所有权。故申请执行人不同意中止执行。本院查明，农行九龙坡支行与禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日作出（2014）渝五中法民初字第00850号民事判决，判令：一、被告禾森苑公司于本判决生效后十日内归还原告农行九龙坡支行借款本金11,000,000元；二、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行截止2014年8月4日的借款利息155,636.03元；三、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行罚息，从2014年8月5日起以11,000,000元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；四、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行复利，至2014年9月2日的复利为2,200.58元；从2014年9月3日起以155,636.03元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；五、原告农行九龙坡支行有权就被告世能公司所有的位于重庆市渝北区某号某小区车库-2-杂物间1房屋优先受偿；六、被告陈敬东与被告邹昭皓对被告禾森苑公司承担的以上判决第一项、第二项、第三项、第四项给付义务承担连带清偿责任；七、被告李徐卉对被告邹昭皓因履行本判决第六项所负债务承担连带清偿责任；八、驳回原告农行九龙坡支行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司未如期履行义务，农行九龙坡支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年12月6日作出（2016）渝05执883号执行裁定书，查封了被执行人世能公司所有的位于重庆市渝北区某号某小区的房产（房产证号：201-2009-82***）。另查明，2015年7月25日，世能公司（甲方）与（乙方）李光红签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市渝北区某号负1-8＃房屋出售给乙方，建筑面积31平方米，总成交金额168,000元，付款方式为一次性付款。同日，世能公司出具一张收据，载明：兹收到李光红交来购买负1-8＃款168,000元。再查明，2013年8月2日，农行九龙坡支行与世能公司签订一份《抵押合同》，约定世能公司为农行九龙坡支行在与禾森苑公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保，被担保的本金数额为11,000,000元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、迟延履行债务的利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。抵押物为世能公司所有的座落于重庆市渝北区某号某小区车库-2-杂物间1，房产证号为201房地证2009字第82***号，建筑面积5,129.98元。同年8月5日，该项抵押办理了抵押登记。还查明，案外人李光红购买的重庆市渝北区某街道103负1-8#房屋与重庆市渝北区某号某小区车库负1-8#房屋系同一标的物，且在被执行人世能公司设定抵押权的201房地证2009字第82***号房产中。经本院实地查看，重庆市渝北区某号某小区车库负1-8#房屋由李光红实际居住。本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，但是《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，参照该批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对商品房享有的抵押权。本案中，案外人李光红购买的是用于居住的商品房，属于为生活消费需要购买商品房的消费者，并支付了全部购房款，因此，案外人李光红符合购房消费者的构成要件，其对案涉房屋享有的消费者物权期待权应优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，案外人李光红在本院查封前已就案涉房屋与被执行人世能公司签订了书面买卖合同，既付清全部房款，又实际占有该房屋，案涉房屋未办理过户登记手续的，李光红对此没有过错，因此，案外人李光红请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，并参照《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市渝北区某号某小区车库负1-8#房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 胡 蓉代理审判员 傅 沿代理审判员 蒋晓亮二〇一七年十二月八日书 记 员 谭 锋