安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终3863号上诉人（原审被告）：安徽金运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区，统一社会信用代码91341225756808421F（1-1）。法定代表人：狄文龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱光松，男，1989年11月11日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。上诉人安徽金运房地产开发有限公司因与被上诉人朱光松商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人安徽金运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郎茂文，被上诉人朱光松的委托诉讼代理人王春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽金运房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由朱光松承担本案全部诉讼费用。事实与理由：安徽金运房地产开发有限公司逾期交房系因政府行为所致，属于不可抗力因素，不构成违约；即便构成违约，合同约定的违约金明显高于房屋所在地的租金，依法应予调整；一审法院未对安徽金运房地产开发有限公司合理的鉴定申请予以准许，违反法定程序；本案起诉时已超过诉讼时效。朱光松辩称，涉案房屋不具备交付条件，安徽金运房地产开发有限公司未在合同约定的期限内交付房屋，应承担相应的违约责任；一审判决按照合同约定确定的违约金数额并无不当；安徽金运房地产开发有限公司在一审中提出的鉴定申请无事实和法律依据，一审法院予以驳回正确；本案未超过诉讼时效期间。朱光松向一审法院起诉请求：安徽金运房地产开发有限公司履行合同，立即交付经验收合格的房屋；支付逾期交房违约金25941元（自2015年7月1日起计算至2017年7月10日止，其后违约金按日万分之一的标准以350081元为基数计算至实际交房之日）、逾期办证违约金22720元（自2015年10月1日起计算至2017年7月10日止，其后违约金按日万分之一的标准以350081元为基数计算至实际取得房屋产权之日）；并由安徽金运房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月7日，安徽金运房地产开发有限公司与朱光松签订一份《商品房买卖合同》，约定：朱光松购买安徽金运房地产开发有限公司开发建设的位于阜南县第一初级中学东侧、苗南河北侧的“儒林·天香华庭”小区2幢1202号房屋一套，面积87.96平方米，总价款为350081元。买受人交纳首期购房款150081元，余款200000元办理贷款支付。安徽金运房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前向朱光松交付经验收合格的商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因出卖人原因，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，自买受人应得取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。上述合同签订后，安徽金运房地产开发有限公司共收取了朱光松购房款350081元。安徽金运房地产开发有限公司取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2014005号”。2013年10月16日，安徽金运房地产开发有限公司与阜南县国土资源局签订一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：安徽金运房地产开发有限公司积极协助阜南县国土资源局拆除该宗地地上建筑物、附着物。安徽金运房地产开发有限公司应于2016年1月30日之前竣工。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，朱光松依约向安徽金运房地产开发有限公司支付了购房款，安徽金运房地产开发有限公司未按约在2015年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给朱光松，应承担相应的违约责任。安徽金运房地产开发有限公司在2013年10月16日与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，约定安徽金运房地产开发有限公司应在2016年1月30日之前竣工。未净地交付的事实发生在2013年10月16日之前，而涉案合同签订时安徽金运房地产开发有限公司不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，不构成法律规定的不可抗力，不应免除其违约责任。涉案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方真实意思表示，是签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案朱光松按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等。故对安徽金运房地产开发有限公司主张按租金的标准减少违约金不予采信。依照合同约定，2015年7月1日至2017年7月10日的逾期交房违约金为25941元。朱光松要求对之后的违约金计算至安徽金运房地产开发有限公司实际交付房屋之日止，因安徽金运房地产开发有限公司对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》无法确定取得时间，对2017年7月10日之后的违约金，朱光松可与安徽金运房地产开发有限公司另行协商解决，或者另案主张权利。因双方约定承担逾期办证违约责任的前提是商品房交付使用后，而涉案商品房目前仍未交付，故对朱光松相应的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、安徽金运房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付朱光松逾期交房违约金25941元(从2015年7月1日起计算至2017年7月10日止)；二、驳回朱光松的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1017元，减半收取计508.50元，由朱光松负担284.50元，由安徽金运房地产开发有限公司负担224元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对朱光松缴纳全部购房款及安徽金运房地产开发有限公司未在合同约定的期限内交付房屋等事实不持异议，争议焦点为：一、安徽金运房地产开发有限公司应否承担逾期交房责任；二、双方约定的违约金是否适当，应否予以调整；三、本案是否超过诉讼时效；四、一审审理程序是否合法。针对争议焦点一，本院认为，涉案《商品房买卖合同》签订时，安徽金运房地产开发有限公司不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，且安徽金运房地产开发有限公司未提供证据证明其按购房合同的约定履行相应的告知义务，故不应免除安徽金运房地产开发有限公司逾期交房的违约责任。针对争议焦点二，本院认为，涉案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，该约定是签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的带有弥补损失的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故对安徽金运房地产开发有限公司要求调整逾期交房违约金的请求，本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为，安徽金运房地产开发有限公司在一审诉讼中未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出诉讼时效抗辩，且没有提供证据证明朱光松的请求权已过诉讼时效期间，本院不予支持。针对争议焦点四，安徽金运房地产开发有限公司主张一审法院违反法定程序没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，安徽金运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449元，由安徽金运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十二月二十五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。