上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初9846号原告(反诉被告)：郑丹，男，1960年2月2出生，汉族，住所地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：郑丽娜(系原告女儿)，女，1983年2月28日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。被告(反诉原告)：许士荣，男，1974年1月25日出生，汉族，住所地江苏省。委托诉讼代理人：王佳俊，上海德禾翰通律师事务所律师。原告郑丹与被告许士荣、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，被告许士荣于2017年6月12日提起反诉，本院一并进行了审理。本案依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2017年6月19日、2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郑丹及其委托诉讼代理人郑丽娜，被告(反诉原告)许士荣及其诉讼代理人王佳俊到庭参加诉讼。案件审理中，经双方当事人同意、本院院长批准，本院依法延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告郑丹向本院提出诉讼请求：1.要求被告搬离上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.要求被告支付自2017年3月8日起至2017年4月7日止租金人民币(以下币种均为人民币)7500元；3.要求被告支付约金，自2017年3月3日起至被告实际支付日止，按照每日50元计算；4.要求被告支付自2017年4月8日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月7500元的标准计算；5.要求被告支付2016年3月至2017年2月水费2286.90元、2017年2月至4月的电费298.25元、2017年1月至4月的燃气费781.10元。事实与理由：原、被告于2014年3月31日签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁本案系争的上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2014年4月8日起至2017年4月7日止，但被告自2017年3月2日起不付租金，并拖欠水电等费用，且原告于2017年4月8日去系争房屋收房，被告未腾空房屋，也不愿意返还房屋钥匙，故诉至法院。被告许士荣辩称：被告在租赁系争房屋的三年内从未拖欠租金，原告所述的拖欠租金是租期最后一个月的租金，按照惯例，如果没有续租都是用保证金抵扣最后一个月租金，被告和原告的父亲郑福明也沟通过，以保证金抵扣3月份的租金，不存在拖欠租金，也不应该支付违约金；延迟交房的责任不在被告，被告已经安排人搬运东西，原告不同意退还保证金才导致没有按期交房，应由原告承担违约责任；被告已经于2017年4月8日搬离系争房屋，不应该支付此后的使用费；关于水电费等费用，在被告使用房屋期限内，有发票的都愿意承担。原告郑丹对自己的主张提供了下列证据：1.《上海市居住房屋租赁合同》及附件；2.家具清单；3.上海市房地产权证；4.借记卡账户历史明细清单；5.燃气费发票及银行支付凭证；6.电费发票及银行支付凭证；7.水费发票及银行支付凭证；8.《告知书》；9.房屋交接单。被告许士荣对原告郑丹提供证据的质证意见如下：对原告提供的证据1-7、9真实性无异议，关于证据4，双方就2017年3月份的租金支付协商过在保证金中扣除，关于证据5-7，愿意支付原告代付的燃气费781.10元和水费2286.90元，但被告在2017年4月7日搬离系争房屋，只愿意支付2017年4月之前的电费，4月份的电费不同意支付；对证据8中租户3月12日签收不予认可，两个租客都电话告知是3月6日签收的。经审查本院认为，原告郑丹提供的证据1-9具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。被告许士荣提供下列证据：1.《收条》；2.《告知书》；3.葛某某、徐寿宏、王友会出具的《证人证言》三份(证人葛某某出庭作证)；4.房屋交接单；5.微信聊天记录；6.录音光盘及文字整理。原告郑丹对被告许士荣提供证据的质证意见如下：对被告提供的证据1真实性无异议，押金抵扣完被告应付的费用后(如有)愿意退还；对证据2真实性无异议，但并不是3月6日去的，是3月12日去的，而且原告没有进入系争房屋，只是把《告知单》交给了被告转租的租户，原告提供《告知书》的签收情况作为反证；对证据3真实性不予认可，三份证人证言百分之七八十的内容是一样的，葛某某说他作证时另两名证人并不在场，不可能证言内容是基本一致的，而且葛某某并没有听清原、被告争吵的原因，不能证明未交房是原告原因，却可以证明当天被告并未将系争房屋交还原告；对证据4真实性无异议；对证据5真实性不予认可，不能确认与被告对话的人是否是系争房屋转租的租客；对证据6中被告与柯雪、常振录音真实性不予认可，对6月19日交房当日的录音真实性予以认可，确认系争房屋没有打洞，被告于当日交还房屋。经审查本院认为，被告许士荣提供的证据1、2、4和证据6中2017年6月19日交房时的录音具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力；证据3的证人证言证明被告在2017年4月8日并未将系争房屋交还原告，仅对本案相应事实具有证明力；证据5和证据6中被告与柯雪、常振等的微信聊天记录和录音真实性无法确认，依法不予确认上述证据具有证明力。反诉原告许士荣向本院提出诉讼请求：1.反诉被告返还押金12500元；2.反诉被告支付违约金7500元；3.反诉被告支付逾期利息(以人民币12500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月8日起计算至原告实际返还之日止)。反诉原告、反诉被告于2014年3月31日签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定反诉被告将系争房屋租赁给反诉原告使用，租赁期限自2014年4月8日起至2017年4月7日止，月租金为7500元，另付押金7500元和地板不打洞保证金5000元，租赁关系终止时，扣除反诉原告应承担的水电等费用后无息返还；合同到期后，双方未签订新的租赁合同，并约定于2017年4月8日交还房屋，反诉原告按约搬离系争房屋，但反诉被告拒不退还押金和地板不打洞保证金，致使反诉原告不能正常返还房屋，故提起反诉。反诉被告郑丹辩称：押金和保证金在扣除反诉原告应该支付的租金、使用费、水电煤等费用后如有剩余，反诉被告愿意返还，但反诉原告欠付的费用已经超过押金和保证金的数额，所以不能返还，反诉原告未按期交还房屋，不存在违约金和逾期返还利息。反诉原告、反诉被告提供证据同本诉证据。本院经审理认定事实如下：本案系争的上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室系郑丹和妻子王建花、女儿郑丽娜所有的房屋。2014年3月31日，郑丹和许士荣签订《上海市居住房屋租赁合同》(附《家具清单》)，约定许士荣向郑丹租赁系争房屋，租期自2014年4月8日起至2017年4月7日止；每月租金7500元，许士荣应于每月2日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则许士荣需按日租金的200%支付违约金；首次付款付三押一，以后每月支付一次房租，以银行转帐方式支付，租赁保证金为7500元，另有5000元押金用于保证许士荣不得在地板打洞，如打洞扣掉5000元押金，另补偿5000元给郑丹；租赁关系终止时，郑丹收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由许士荣承担的费用外，剩余部分无息归还许士荣；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤等费用由许士荣承担；除郑丹同意续租外，许士荣应在租期届满之日返还房屋，未经郑丹同意逾期返还房屋的，每逾期一日，许士荣应按照每天500元的标准向郑丹支付占用期间的使用费；郑丹同意许士荣在租赁期内将房屋全部或部分转租给他人；租赁期内如郑丹需要进入系争房屋的，需提前24小时通知许士荣，并在许士荣安排的时间内进入。同日，许士荣向郑丹支付2014年4月8日至2014年7月7日租金22500元、租房押金7500元和地板不打洞保证金5000元。许士荣接收系争房屋后不久将系争房屋转租给案外人，此后按照合同约定通过银行转帐方式向郑丹支付租金。2017年2月7日，许士荣向郑丹支付了2017年2月8日至2017年3月7日租金7500元，2017年3月8日至2017年4月7日租金7500元未支付。2017年3月，郑丹前往系争房屋处，向实际居住的租客发放《告知书》，告知其与许士荣的租赁合同于2017年4月7日到期，最近得知许士荣的转租合同期限超过4月7日，超过部分无效，且许士荣未支付2017年3月8日至4月7日租金，部分水电、燃气费也未付，产权人不会和许士荣续签租赁合同，故通知租客于2017年4月7日前搬离房屋，恢复原状。2017年4月8日，郑丹和许士荣在系争房屋办理交接手续，因双方对是否全额退还押金产生争议，许士荣未将房屋钥匙交还给郑丹，系争房屋交接未成功。2017年4月11日，原告诉至本院，要求判如诉请。另查明，2017年4月8日，郑丹支付系争房屋2017年1月燃气费465.80元和2017年2-3月的电费243.10元。2017年4月10日，郑丹支付系争房屋2016年3月至2017年2月的水费2286.90元。2017年5月5日，郑丹支付系争房屋2017年2月至3月燃气费315.30元和2017年4月电费55.10元。审理中，郑丹和许士荣应本院的要求就系争房屋进行交接。2017年6月19日，许士荣将门禁卡和大门钥匙等交还郑丹，双方确认《家具清单》上的物品均在房屋内且功能正常，地板在可见范围内无打洞。鉴于郑丹已经收回系争房屋，故郑丹向本院申请撤回要求许士荣搬离系争房屋的诉请，明确诉请为：1.被告支付自2017年3月8日起至2017年4月7日止租金7500元；2.被告支付原告违约金，自2017年3月3日起至被告实际支付日止，按照每日50元计算；3.被告支付自2017年4月8日起至2017年6月19日止的房屋使用费18000元；4.被告支付2016年3月至2017年4月水费2383.50元、2017年2月至4月的电费298.20元、2017年1月至4月的燃气费781.10元。许士荣辩称同意支付2017年4月7日前的水、电、燃气等费用，在保证金中抵扣，其余费用不同意支付。本院认为，郑丹与许士荣签订的《上海市居住房屋租赁合同》对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《上海市居住房屋租赁合同》的约定，许士荣应于2017年3月2日前支付2017年3月8日至2017年4月7日的租金7500元，许士荣辩称与原告父亲协商一致，以租赁保证金抵充当月租金，该说法遭到原告否认，由于双方合同约定付租方式为先付后用，而非以保证金抵扣最后一个月租金，故被告抗辩意见也不符合合同约定，故许士荣未支付2017年3月8日至4月7日的租金构成违约，应按照约定支付租金并承担违约责任，合同约定逾期支付租金的，每逾期一日，许士荣需按日租金的200%支付违约金，现郑丹主张按照每日50元的标准计算违约金至实际支付之日，至判决时已远超过本金，本院依法予以调整为本金数额。关于房屋使用费，许士荣未按照合同约定将系争房屋返还给郑丹，应向郑丹支付占用房屋期间的使用费，故郑丹要求许士荣支付自2017年4月8日起至2017年6月19日止房屋使用费18000元的诉请，本院依法予以支持。关于水电费，许士荣于2017年6月19日向郑丹交还系争房屋，应支付占用期间的水、电、燃气等费用，许士荣关于2017年4月7日之后的费用不同意支付的意见本院不予支持，许士荣应支付郑丹代付的水、电、燃气等费用，金额以郑丹实际支付为准。关于许士荣要求郑丹返还保证金12500元的反诉诉请，本院认为，双方租赁合同已经终止，郑丹在接收系争房屋时亦确认可见范围内无打洞，应将租赁保证金和打洞保证金扣除相关费用后予以退还，该反诉诉请，本院依法予以支持。关于许士荣要求郑丹承担违约金和支付逾期返还保证金利息损失的诉请，本院认为，未能如期交还房屋的责任在许士荣，无权要求郑丹支付违约金，在许士荣未交还房屋且欠付租金、水、电、燃气等费用的情况下，郑丹未退还保证金并无不妥，无需支付该款项利息，故该两项反诉诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告许士荣应于本判决生效之日起十日内支付原告郑丹自2017年3月8日起至2017年4月7日止租金人民币7500元；二、被告许士荣应于本判决生效之日起十日内支付原告郑丹上述款项逾期付款违约金人民币7500元；三、被告许士荣应于本判决生效之日起十日内支付原告郑丹自2017年4月8日起至2017年6月19日止房屋使用费人民币18000元；四、被告许士荣应于本判决生效之日起十日内支付原告郑丹水费人民币2286.90元；五、被告许士荣应于本判决生效之日起十日内支付原告郑丹电费人民币298.20元；六、被告许士荣应于本判决生效之日起十日内支付原告郑丹燃气费人民币781.10元；七、反诉被告郑丹应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告许士荣房屋租赁保证金共计人民币12500元；八、反诉原告许士荣的其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币428.96元(原告已预缴)，反诉案件受理费人民币137元(被告已预缴)，因本案适用简易程序，减半收取，计人民币351.48元，由被告(反诉原告)许士荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇一七年十二月十八日书记员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。