云南省巧家县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0622民初261号 原告：陈朝忠，男，生于1991年5月12日，云南省巧家县人，住巧家县。 委托代理人：李在刚，巧家县地税局公职律师。 被告：巧家宇城房地产开发有限公司（以下简称宇城房产公司）。 组织机构代码：58739241-X。 住所：巧家县白鹤滩镇新华路**。 法定代表人：包晓芹，该公司总经理。 委托代理人：代勇奇，云南卓承律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司巧家县支行（以下简称巧家农行）。 统一社会信用代码：915306222170410144。 营业场所：巧家县白鹤滩镇花园社区新华北路29号。 法定代表人：张世静，行长。 委托代理人：黄柏春，云南振诚律师事务所律师。 委托代理人：罗华俊，云南振诚律师事务所律师。 原告陈朝忠诉被告巧家宇城房产公司、第三人巧家农行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈朝忠的委托代理人李在刚，被告巧家宇城房产公司的委托代理人代勇奇，第三人巧家农行的委托代理人黄柏春、罗华俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈朝忠诉称：2014年7月24日，其与被告巧家宇城房产公司签订了编号为YCDC-ZF-XXX号《商品房购销合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于巧家县白鹤滩镇过境路中段“玉屏尚城”项目第X幢X单元X层X号商品房一套，面积107.26平方米，商品房房屋总价款408728元。同时约定：被告应在2015年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款128728元。剩余房款280000元在巧家农行办理按揭贷款（已支付），其已按月偿还了银行贷款本息。之后，原、被告双方到巧家县住房和城乡规划建设局办理房屋登记备案手续。但被告因资金链断裂，导致项目停工至今，已远远超过合同约定的商品房交付期限，且交房之日遥遥无期，被告的行为已违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大损失，致原告合同目的不能实现。因此，请求依法判令：1.解除原告与被告巧家宇城房产公司所签订的《商品房购销合同》；2.解除原告与第三人巧家农行签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告巧家宇城房产公司退还原告已付房款人民币128728元、评估费1400元、登记费80元及原告支付巧家农行贷款本金28555.79元；4.被告巧家宇城房产公司赔偿原告以首付款128728元、评估费1400元、登记费80元为本金的同期银行贷款利息(自支付之日起计至被告履行之日)；5.被告巧家宇城房产公司赔偿原告已向巧家农行支付的贷款利息（计算至被告履行之日）；6.被告巧家宇城房产公司协助原告到巧家县住房和城乡规划建设局办理解除房屋登记备案手续；7.被告承担本案诉讼费、保全费。 被告巧家宇城房产公司辩称：1.是否解除合同由法院根据法律和事实依法判决；2.若解除合同，则被告不支付利息，因合同中没有约定；3.若要支付利息，应该从起诉之日起计算。4.原告当庭变更的诉讼请求有违诉讼法的规定，有些项目登记费、维修基金、公告费已经支付给第三方，没有返还基础及事实依据。 第三人巧家农行述称：2014年3月30日，第三人与被告巧家宇城房产公司签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定被告为第三人向玉屏尚城项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与第三人签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息等，保证责任期间自第三人向购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以申请人为抵押权人的正式抵押登记手续止。2014年，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，向第三人借款280000元用于购买被告开发的玉屏尚城小区住房，被告提供担保，以原告所预购房产做抵押担保，并办理了抵押登记。第三人依约向原告发放借款。截止2017年3月31日，原告尚欠第三人借款本金24780.40元。请求判令原告继续按照《个人购房担保借款合同》的约定履行偿还贷款本息的义务；若判决解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，则请求判令原告清偿《个人购房担保借款合同》项下截止2017年3月31日尚欠第三人的贷款本金24780.40元以及至本息清偿完毕之日止的利息，被告宇城房产对原告的债务承担连带清偿责任，确认在原、被告未清偿贷款余额时，申请人有权就抵押房产优先受偿;请求判令由原、被告承担案件诉讼费。 原告陈朝忠为证明其主张成立，向本院提交了以下证据： 1.原告与被告巧家宇城房产公司签订的《商品房购销合同》一份（YCDC-2F-XXX）。证明原、被告双方于2014年7月24日签订了《商品房购销合同》。合同约定：商品房总价款人民币408728元，原告以按揭方式付款，首付房款人民币128728元，应在2014年7月24日前支付给被告，剩余房款人民币280000元办理按揭贷款；被告应在2015年12月31日前将商品房交付原告使用。 2.原告身份证复印件一份。证明《商品房购销合同》中买受人的信息一致，原告为适格主体，具有法定的原告起诉资格。 3.收据二份。证明被告巧家宇城房产公司于2014年6月3日收到原告购房首付款128728元和2014年7月25日收到原告评估费1400.00元、登记费80.00元，共计1480.00元。 4.原告与被告巧家农行签订的《个人购房担保借款合同》一份、巧家农行玉屏尚城住房按揭贷款明细表一份。证明原、被告双方于2014年9月3日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告以按揭贷款形式向被告借款280000.00元用于购买玉屏尚城小区商品房，并授权将全部款项直接划入被告巧家宇城房产公司账户中。截止还款日2016年12月20日原告已向被告偿还借款本息63179.30元。 经质证：被告宇城房产公司对原告提交的证据的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性部分有异议，原告主张的利息、保证金、诉讼费根据提出的证据，对其关联性有异议。第三人巧家农行对原告提交的证据1、3认为与其不具有关联性，对证据2、4无异议，认为该证据恰好证明第三人已按约向原告履行了合同义务，就借款合同而言合同目的已经实现。原告提交的证据中购房合同与借款合同是两个独立的合同，不具有重复性；借款合同的约定第三人已经全面履行；根据借款合同的约定原告与被告有连带清偿责任。 被告宇城房产公司对其主张，未提供证据证明。 第三人巧家农行为证明其主张成立，向本院提交了以下证据： 1.企业法人营业执照副本、负责人身份证明。证明原告的主体资格。 2.《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、房屋他项权证。证明原告与第三人签订购房担保借款合同，以其预购的巧家县白鹤滩镇玉屏尚城的房产作抵押担保向第三人借款，并办理了抵押权预告登记。 3.借款凭证。证明第三人向原告发放贷款本金的事实。 4.还款明细清单。证明截止2017年3月31日，原告房贷本金余额。 5.《一手住房贷款业务银企合作协议》、《保证担保承诺书》。证明被告与第三人签订协议，约定并承诺为原告在第三人处的住房按揭贷款提供阶段性保证，担保期限为担保的主债务发生之日起至抵押物办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交第三人收执之日止。 6.巧家农行玉屏尚城楼盘贷款客户明细表。证明原告的具体金额以明细表为准。其金额确定截止日期2017年3月30日。 经质证：原告对于第三人提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，原告是以预告登记的抵押物为目的贷款，还款的金额截止日是2017年3月30日，但是之后原告也在继续还款，所以金额不应当以明细表来计算。被告对第三人提交的证据真实性、合法性没有意见，关联性根据法律的规定来确定。 本院认为：原告及第三人提供的上列证据虽然各方均不同程度提出异议，但该证据来源合法，证明的内容客观真实，能够形成证据锁链，印证了原告向被告购买房屋，签定购房合同后，交付了购房首付款128728元及原告向巧家农行申请按揭贷款，被告为原告担保，原告以所购房屋作抵押贷款280000元等事实，采信作为本案证据使用。 通过庭审举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 2014年7月24日，原告与被告巧家宇城房产公司签订了编号为YCDC-ZF-XXX号《商品房购销合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于巧家县白鹤滩镇过境路中段“玉屏尚城”项目第X幢X单元X层X号商品房一套，面积107.26平方米，商品房房屋总价款408728元；同时约定被告应在2015年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款128728元，剩余房款280000元在巧家农行办理按揭贷款（已支付），其已按月偿还了银行贷款本息。之后，原、被告双方到巧家县住房和城乡规划建设局办理房屋登记备案手续。后因被告资金链断裂，导致项目停工至今，已超过合同约定的商品房交付期限近两年，现仍处于停工状态。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，本案原、被告签订了《商品房购销合同》，合同双方当事人均具有完全民事行为能力，其意思表示真实，该书面合同合法有效。合同对双方均具有法律约束力，双方当事人应当依约全面履行合同义务。原告依约交付了购房首付款及评估费等费用，履行了合同基本义务。被告则因资金链断裂，导致已预售的房屋在修建中停工，致使本应按期交付原告使用的房屋长时间无法交付，致合同目的不能实现，被告的行为已构成违约，原告行使合同解除权，符合约定。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，原告有权要求解除与巧家农行签订的《个人购房担保借款合同》。因此，原告请求解除《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》的诉求符合法律规定，予以支持。在商品房购销合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，原告要求被告返还已付购房首付款及已向巧家农行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告请求被告支付从交款之日起至款项退还之日止购房款的同期银行贷款利息，因被告违约，且客观上长期占用原告的该笔资金，致使原告无法用该笔资金重新购房或投资理财，给原告造成损失，原告作为普通民众，在现实生活中为改善居住条件，满足基本生活需求，贷款筹集资金购房已成常态。因此，原告的该项请求合情合理且合法，但鉴于原告请求中对计算利息的终止日期不能明确，根据本案实际情况，酌情支持原告请求的利息自交款之日起计算至本判决生效之日止。被告提出合同中未约定利息不予支付及自起诉之日起支付利息的主张有失公平，损害原告利益，不予支持。被告主张原告所支付的登记费、评估费已转交第三方，未提供确实有效的证据证明，其主张不能成立，不予支持，原告所支付的登记费、评估费应由被告退还。原告请求支付登记费、评估费的利息未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，不予支持。第三人巧家农行主张由原告继续按照《个人购房担保借款合同》履行偿还贷款本息义务的要求，由于原告与被告签订的《商品房购销合同》因被告违约而解除，原告与第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》亦因合同目的不能实现而解除，故第三人的该项主张不能成立，本院不予支持。第三人主张若判决解除原告与第三人之间的《个人购房担保借款合同》，则由原告清偿项下截止2017年3月31日尚欠的贷款本金247870.40元及至本息清偿完毕之日的利息，并由被告承担连带清偿责任的要求。本案情形下，按揭贷款合同履行过程中，原告、第三人主观上并无过错，客观上亦无违约行为，原告通过行使法定解除权而解除按揭贷款合同，按揭贷款合同解除后，合同约定各方的权利和义务终结，第三人的该主张显失公平，不予支持。第三人请求若原、被告不能偿还本息，则请求判令实现抵押优先权的主张，于法无据，不予支持。原告请求被告协助原告到巧家县住房和城乡规划建设局办理解除房屋登记备案手续，因解除备案登记应属行政主管机关管理范畴，不属于法院处理的范围，在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈朝忠与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订的编号为YCDC-ZF-XXX号《商品房购销合同》。 二、解除原告陈朝忠、被告巧家宇城房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行签订的《个人购房担保借款合同》。 三、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈朝忠购房首付款128728元、评估费1400元、登记费80元，合计130208元，并赔偿原告陈朝忠自2014年6月3日起至本判决生效之日止以首付款128728元为基数计算的同期银行贷款利息。 四、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈朝忠自2014年9月10日起至本判决生效之日止向中国农业银行股份有限公司巧家县支行偿还的贷款本金及利息(以中国农业银行股份有限公司巧家县支行提供的原告陈朝忠偿还贷款明细清单计算)。 五、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司巧家县支行偿还原告陈朝忠自本判决生效次日起《个人购房担保借款合同》的剩余贷款。 六、驳回原告陈朝忠的其余诉讼请求。 七、驳回第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行的其余诉讼请求。 原告陈朝忠预交的案件受理费4452元及第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行预交的案件受理费2509元，由被告巧家宇城房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判长  杨德国 审判员  杨传贵 审判员  黄家玺 二〇一七年十二月二十二日 书记员  钱祥斌