辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2017）辽02民终9438号   上诉人（原审原告）：原振龙，男，1992年4月19日生，汉族。   委托代理人：王国学，辽宁社和律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：大连润景房地产开发有限公司，住所地大连市金州区先进街道七里村五一路**。   法定代表人：覃朝晖，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨佳青，男，1983年3月25日生，汉族，该公司法务，住瓦房店市。   上诉人原振龙因与被上诉人大连润景房地产开发有限公司（以下简称"润景公司"）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人原振龙的委托诉讼代理人王国学、被上诉人润景公司的委托诉讼代理人杨佳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原振龙上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判被上诉人给付上诉人因未将办理产权登记资料报产权登记单位备案的违约金，以488,006元为本金，按照年利率6%的标准支付，自2016年1月1日起到判决生效之日止。事实和理由：1.被上诉人给付违约金的起算时间应当为2016年1月1日。本案中，双方在商品房买卖合同第15条中虽然没有明确约定继续办理产权证的时间，但是案涉房产在交付后，经过将近一年的时间仍然不具备办理产权条件，导致小区业主集体到金普新区信访办上访。当时因为人数较多，影响较大，信访办组织房产局、城建局、开发商即被上诉人、业主代表等进行了洽谈。后被上诉人在2014年6月30日发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》中，承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月。该《承诺函》相当于明确了被上诉人继续办理产权证的时间。被上诉人在承诺的时间前没能具备办理产权证的条件，已经违约。因此，被上诉人给付违约金的起算时间应为2016年1月1日。2.原审认定上诉人缴费时间为起诉时间与事实不符。上诉人和小区其他业主一起委托律师起诉，总计136人在2016年11月28日、29日已经将起诉材料交到金州区人民法院，该院也出具了接受诉状回执。因此，即便从起诉之日起算违约金，也应当按照法院接受起诉材料时间为起诉时间。3.应当按照年利率6%标准计算违约金。根据第八次全国法院民商事审判会议工作纪要（四）第18条第2款规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定处理，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；基于上述规定，且中国人民银行贷款利率经常变动，在上诉人主张按照年利率6%的标准计算违约金的情况下，法院按此标准计算比较合理。   润景公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。   原振龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因被告未在合同约定期限内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而延误原告办理产权证的违约金，计算标准为自2016年1月1日起，至所有权证办理完毕止，以总房款为基数按年利率6%计算；2.被告承担诉讼费。   一审法院认定事实：2012年9月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告向被告购买其开发建设的位于金州新区先进街道凤祥路（阳光美麓小区）204号1单元9层5号的房屋，总房款为488,006元。《合同》第十五条约定"出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3.由出卖人继续办理"。原告已向被告付清全部房款，被告在2014年6月30日以前已将房屋交付给原告使用。2014年6月30日，被告在小区内张贴《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，内容为"感谢一直以来的理解与支持，我公司现对剩余工程做出如下承诺：......6.产权证具备办理条件日期：2015年12月"。   另查，至本案审理终结时，因被告原因，被告尚未完成将产权登记资料报登记机关备案。   一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方均予以认可，且该合同未违反相关法律规定，应认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告未能按照约定，在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，已构成违约，原告有权要求被告继续履行义务或者采取补救措施并要求赔偿损失。原告要求被告支付违约金的诉讼请求一审法院予以支持。关于违约金计算标准，案涉合同并未明确进行约定，而合同无约定或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。关于违约金起算时间，一审法院认为，《合同》第十五条中对于被告继续办理产权证明的时间未作出明确约定，而履行期限不明确的，被告可以随时履行，原告也可随时主张被告履行，但应当给被告必要的准备期间。本案中，被告于2014年6月30日向全体业主发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，承诺产权证具备办理条件的时间为2015年12月，原告无据证明其对此期间提出异议，应视为被告对办理产权证明提出的合理宽限期间，现原告未能提供证据证明其在向一审法院提起诉讼前曾向被告主张过办理产权证等相关事宜，应承担举证不能的后果。因被告完成义务的具体时间尚不能确定，故本案违约金支付至判决确定的给付之日止，在此之后产生的违约责任，原告可另行向被告主张。原告向一审法院递交诉状并缴纳案件受理费的日期为2017年3月13日，故违约金应自该日起计算，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金至判决生效之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，一审法院判决：被告大连润景房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告原振龙因未将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约金（计算方法：以488,006元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付自2017年3月13日起至判决生效之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告已预交），由被告大连润景房地产开发有限公司负担。   二审中，上诉人提交了两份新证据：一是由大连市金州新区信访局出具的《证明》，拟证明上诉人等业主在2015年12月4日到大连金州新区信访局上访，多次要求被上诉人按期办理产权，才使被上诉人作出了《致阳光美麓业主的承诺函》，该承诺函明确了被上诉人具备办理产权条件的时间为2015年年底，合法有效，因此计算被上诉人给付违约金的时间应当按照2016年1月1日起计算。润景公司质证意见：对真实性没有异议，但是对关联性有异议，该证据当事人比较概括模糊，并不能明确表明是本案上诉人，上诉人对于该主张应当向被上诉人主张，而不是向信访局主张。承诺函仅是将办理房屋初始登记的期限由90日变更为2015年12月底，并不涉及违约金的事项，也没有改变逾期办证的违约责任。双方约定的其他条款仍然适用，即逾期办证的违约责任为由被上诉人继续办理。二是金州区人民法院接受上诉人等业主的起诉状回执两份和《受理通知书》一份，拟证明上诉人向法院主张权利的时间为2016年11月28日、29日，即便法院判令被上诉人给付违约金的时间按照起诉日计算，也应当按照此日期计算。润景公司质证意见：该证据中显示的当事人比较概括，不明确具体，该证据只是法院接受材料的日期，起诉日期应以原审法院立案系统确定的时间为准。本院认为，润景公司对上诉人提交的证据的真实性并无异议，故本院对以上证据的真实性予以确认。   双方当事人对原审查明的事实均未提出异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是润景公司应向上诉人支付因未将办理产权登记资料报产权登记单位备案的违约金的起算时间及违约金计算标准问题。   关于违约金起算时间问题，双方在房屋买卖合同中约定，在房屋交付使用后90日内润景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，逾期由润景公司继续办理。润景公司于2014年6月30日作出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，单方承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月。该承诺函变更了合同所约定的办证期限，由房屋交付使用后90日办理、逾期继续办理变更为明确的办证期限即2015年12月。在该承诺函发出后，并无证据表明上诉人曾对该承诺函的内容表示过异议。上诉人在承诺函确定的办证期限届满后以起诉的方式要求从2016年1月1日开始起算逾期办证违约金，表明其认可润景公司变更办证期限的行为。双方对变更后的办证期限达成一致，润景公司应在变更后的办证期限内履行产权登记备案义务。二审中，润景公司对案涉房屋何时具备办理产权登记备案的条件仍不能明确，故润景公司应自变更的办证期限届满后承担逾期办证违约责任，故，违约金的起算时间应为2016年1月1日。关于润景公司主张承诺函并未变更合同中关于继续办理的约定，不应依此认定违约金的起算时间的抗辩理由，本院认为，润景公司承诺办证期限为2015年12月，并未附加超过此期限仍可继续办理的内容，故承诺函应是对合同办证期限的全面更改，而非仅对交付使用后90日的更改。故在办证期限已经明确的情况下，润景公司应在承诺函期限届满后承担违约责任。   关于违约金计算标准问题，上诉人主张应以交纳的总房款为基数，按年利率6%向原告支付违约金。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条之规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。本院认为，当事人双方在案涉房屋买卖合同中未明确约定违约金，虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在中国人民银行贷款利率经常变动的客观情形下，上诉人主张按照年利率6%的标准计算违约金，较为公平，且于法有据，本院应予支持。   综上所述，上诉人的上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   变更大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初1984号民事判决主文为:大连润景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原振龙逾期办理所有权证的违约金（计算方法：以488,006元为本金，按照年利率6%标准支付自2016年1月1日起至本判决发生法律效力之日止）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费30元，由大连润景房地产开发有限公司负担；二审案件受理费30元，由大连润景房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 霍 宏   审判员 张 钱   审判员 刘小南     二〇一七年十二月十八日   书记员 王丽秋