福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初6417号 原告：方义华，男，1975年9月28日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡荣典，福建协进律师事务所执业律师。 被告：卢玲玲，女，1962年10月7日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告方义华与被告卢玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月6日第一次公开开庭进行了审理，原告方义华的委托诉讼代理人蔡荣典、被告卢玲玲到庭参加诉讼，后又于2017年12月27日第二次公开开庭进行了审理，原告方义华的委托诉讼代理人蔡荣典到庭参加诉讼，被告卢玲玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方义华向本院提出诉讼请求：1.解除方义华与卢玲玲于2016年8月6日签订的《房屋租赁合同》；2.卢玲玲将址于石狮市德辉商业街2栋319-323房屋恢复原状并交还方义华；3.卢玲玲立即支付拖欠方义华租金（按年租金55000元标准计算，自2017年8月6日起至实际交还租赁房屋之日止）；4.卢玲玲立即支付违约金（以年租金55000元为基准按每年24%计算,自2017年8月6日至实际交还租赁房屋之日止）；5.由卢玲玲承担本案诉讼费。诉讼过程中,方义华撤回其第1项诉讼请求。事实与理由：2016年8月6日，方义华与卢玲玲签订《房屋租赁合同》，由卢玲玲向方义华租赁址于石狮市德辉商业街2栋319-323房屋（以下简称案涉房屋）。《房屋租赁合同》约定:租赁期限自2016年8月6日至2021年8月5日止，年租金55000元，租金按年支付,合同签订后应支付第一年度租金及押金，以后每年7月6日至8月5日内支付下个年度租金；如逾期交付租金,按拖欠天数支付违约金,每天违约金标准为拖欠租金的10%；拖欠房租一个月,方义华有权解除合同，收回出租房屋,并有权要求卢玲玲承担违约责任。协议签订后，卢玲玲未按约定支付应支付的第二年度租金且逾期一个月，并没有及时缴纳水电费和物业管理费，导致电力公司和物业公司停水停电。卢玲玲拒不偿付租金的行为，已构成根本性的违约，其行为已违反法律有关规定及双方约定，侵犯了方义华的合法权益。现方义华自愿按年利率24%计算逾期支付租金的违约金。 卢玲玲辩称，1.其租赁案涉房屋用于经营汗蒸馆和理疗，第一年租期到期后，其于2017年8月份与方义华协商降租金事宜，但方义华没有同意。2.2017年9月份，其只逾期四、五天未支付第二年租金，叶方青的老婆就多次带人来其经营场所吵闹，并要锁门，其不同意锁门，后又让物业停水停电，导致汗蒸馆里面十几万元的装修全部腐坏，致使其不能正常经营，且要退还近一百个会员办卡的款项，损失好几万元。3.其尚有押金10000元在方义华处。4.方义华应对卢玲玲道歉，并赔偿卢玲玲的经济损失。 方义华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢玲玲在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。对方义华提供的证据，本院认定如下：1.方义华、卢玲玲的居民身份证，由公安部门出具，能够证明方义华、卢玲玲的诉讼主体资格及身份情况；2.房屋所有权证、国有土地使用证原件各五份，由相关部门出具，能够证明案涉房屋的权属情况；3.《房屋租赁合同》，由双方当事人签名、捺印，能够证明卢玲玲向方义华承租案涉房屋以及双方的具体权利义务关系；4.确认书、居民身份证复印件各二份，由案涉房屋的所有权人出具，能够证明方义华有权出租案涉房屋。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力。对此，本院予以确认并在卷佐证。至于方义华提交的交费提醒函照片以及石狮市德辉物业管理公司出具的水、电费代收发票，因不影响案件的处理结果，不再予以审查认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址于石狮市东港路南侧德辉商业街2号楼319#、320号、321号、322号房屋登记在叶发青名下，址于石狮市东港路南侧德辉商业街2号楼323号房屋登记在方义宏名下。2016年8月6日，方义华作为出租方，卢玲玲作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：方义华将上述房屋出租给卢玲玲使用，房屋建筑面积约217.5㎡；租赁期限自2016年8月6日起至2019年8月5日止，三年内租金不变，每年租金55000元，从2019年8月6日起至2021年8月5日，租金在第三年到期前60天内另行商议，租金按年交付；合同签订后卢玲玲应向方义华支付第一年度的租金及押金，以后每年7月6日至8月5日内支付下个年度的租金；在租赁期间所产生的一切水电费、管理费及因违约产生的滞纳金均由卢玲玲负责；押金10000元，用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，卢玲玲应及时修理或按照市场价格扣除相应的赔偿款（除自然老化）；如合同期满，卢玲玲没有损害房屋内的设备，并将水、电、物业费等费用结清后，方义华应立即将押金如数退还；卢玲玲在使用过程中，不得擅自改变房屋的主体结构和装修情况，如需要更改应告知方义华即可，否则视为违约；租赁期间内，卢玲玲不得有下列行为，否则方义华有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求卢玲玲承担违约责任……拖欠租金1个月；卢玲玲逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的10%；租赁期间，任何一方不得擅自解除合同，如有一方终止合同或具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付10000元违约金等内容。合同签订后，方义华将案涉房屋交付给卢玲玲使用，卢玲玲支付2016年8月6日起至2017年8月5日止一年的租金55000元及押金10000元，之后未再支付租金。方义华于2017年11月8日向本院提起诉讼。 诉讼过程中，案涉房屋所有权人叶发青、方义宏表示对方义华与卢玲玲签订案涉租赁合同没有异议，同意案涉租赁合同的权利义务由方义华享有及承担；方义华与卢玲玲均同意案涉租赁合同于2017年12月6日解除；方义华同意卢玲玲支付的押金10000元优先抵扣租金。另，卢玲玲在第一开庭审理时口头提出反诉申请，但在本院指定的期限内未提交书面的反诉申请，视为其放弃反诉的权利。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房屋已取得权属证书，且房屋所有权人叶发青、方义宏同意方义华出租案涉房屋，方义华与卢玲玲签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性效力性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。方义华依约将案涉房屋交付卢玲玲使用，已经履行了合同约定的义务，卢玲玲亦应按照合同约定的期限和金额支付租金。卢玲玲自2017年8月6日起未按期支付租金，至今逾期已经远远超过1个月，根据《房屋租赁合同》约定，卢玲玲的行为已经构成根本违约，方义华有权解除合同。诉讼过程中，方义华与卢玲玲均同意于2017年8月6日解除合同，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，上述租赁合同解除后，卢玲玲应向方义华返还案涉房屋，并支付相应租金。因卢玲玲未举证证明其已将案涉房屋移交方义华，故方义华诉请判令卢玲玲交还案涉房屋，合理合法，应予支持，但方义华未能举证证明其将案涉房屋交付卢玲玲使用前的状态，故其要求卢玲玲将案涉房屋恢复原状，缺乏依据，本院不予支持。因合同解除后至今，卢玲玲仍未将案涉房屋交还给方义华，故卢玲玲除应支付方义华自2017年8月6日起至2017年12月5日止的租金18333元（55000元÷12×4）外，尚应按年租金55000元标准支付自2017年12月6日起至实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。因方义华同意卢玲玲已支付的押金10000元优先抵扣租金，故卢玲玲应支付方义华租金8333元及按年租金55000元标准计算的自2017年12月7日起至实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。根据合同约定，卢玲玲应于2017年8月5日前向方义华支付上述费用，卢玲玲逾期支付，应自逾期之日起每天按应付租金的10%支付违约金。现方义华自愿按年利率24%计算违约金，是对自己权利的处分，且未违反法律规定，本院予以照准，但违约金应计算至实际付款之日止为宜。卢玲玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、卢玲玲应于本判决生效后十日内将址于石狮市东港路南侧德辉商业街2号楼319-323号房屋返还给方义华； 二、卢玲玲应于本判决生效后十日内支付方义华租金8333元以及按年租金55000元标准计算的自2017年12月6日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费； 三、卢玲玲应于本判决生效后十日内按年利率24%支付上述租金8333元及占有使用费自2017年8月6日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 四、驳回方义华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半收取计1250元，由方义华支付100元，卢玲玲支付1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林雪迎 二〇一七年十二月二十九日 书记员  林清溪 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。