广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3315号原告（反诉被告）：陈添龙，男，1989年9月23日出生，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈奕辉，男，1960年10月10日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地清远市新城桥南路六号裕富楼二层全层二层A01铺。法定代表人：罗灵聪，该公司执行总监。委托诉讼代理人：陈卫娟、张金河，该公司职员。原告（反诉被告）陈添龙与被告（反诉原告）陈奕辉、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称天盛投资顾问公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈添龙的委托诉讼代理人赖文静，被告陈奕辉的委托诉讼代理人周密、罗秋琼，第三人天盛投资顾问公司的委托诉讼代理人陈卫娟、张金河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈添龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告赔付定金160000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，被告与原告、中介方天盛投资顾问公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区××大道××、××、××号御景东方十三号楼5层6号房屋出卖给原告，转让价格为480000元。其中定金为130000元，剩余楼款350000元通过办理二手房银行按揭贷款的方式支付。被告在收取130000元定金后将房屋交付给原告进行装修。签订合同当日，原告支付被告定金30000元，2017年3月29日，原告通过银行转账方式支付100000元定金给被告。但此后经原告和中介方已多次通知被告到银行办理二手房按揭贷款手续及办理房屋产权过户手续，交付房屋给原告装修，但被告至今仍不配合办理和交付，直至目前为止，被告仍没与原告到银行办理二手楼按揭贷款手续。另被告分别于2017年3月28日、2017年4月3日、2017年4月10日向中介方发函，表明其不履行合同。为保护原告的合法权益，原告于2017年4月10日自行向被告寄发《敦促函》，要求被告履行合同义务。2017年5月7日又委托律师向被告发送了律师信，通过律师告知被告要遵守承诺，2017年5月15日前与原告办理二手房按揭贷款手续和办理房屋产权过户手续。但被告收取上述函件后，仍未履行合同约定之义务。2017年5月17日，被告退还100000元给原告，其行为也表明不履行合同，被告行为已构成违约。为保护原告的合法权益，维护法律尊严，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法予以判决。原告陈添龙提供如下证据：1、身份证、工商登记信息，拟证明原被告诉讼主体资格；2、房屋买卖合同、房产权证，拟证明原告向被告购买涉案房屋；3、收款收据、个人转账汇款业务受理回单，拟证明原告支付了150000元购房定金和中介费用；4、声明、交易建议、风险警示，拟证明被告明确不履行合同，其行为已构成违约；5、声明、敦促函、律师函、快递单，拟证明原告催促被告履行义务；6、情况说明、证明，拟证明被告违反合同约定。被告陈奕辉辩称，1、我方认为原告陈添龙在涉案房屋买卖合同上签署不实姓名，其签约行为意思表示不真实，所签订的合同无效，无效的合同无法律约束力，不存在解除的问题；2、原告提交的合同文本经过篡改和编造与被告持有的合同原始文本不一致，应不予采信原告提交的合同文本；3、第三人提供的房屋买卖合同文本内容里面填写的定金数额超过合同总价款的20%，违反担保法第九十一条的规定，三方约定的定金数额最初为30000元，之所以变成130000元，是第三人的经纪人员在合同的第三页B款的第二项里面添加了繁体字壹拾的内容，在阿拉伯数字前加了数字“1”，在合同第四页补充事项，未经被告同意，填写了B款第五条作废无效的内容，添加的内容在被告签名后添加的，未经过被告同意；4、被告在本案合同签订的过程中不存在违约行为，并且在发现合同有不实签名之后立马提出了建议，要求重新签订合同，但原告与第三人不予理会，所以原告要求赔付定金160000元的请求，我方认为不能够成立。被告陈奕辉提供如下证据：1、房屋买卖合同（第三联），拟证明陈奕辉所持房屋买卖合同（第三联）落款处买方的签名为“陈龙”，而并不是合同首部约定的陈添龙，买方存在签署不实姓名的行为；2、声明、交易建议、“合同”继续履行的风险警示，拟证明陈奕辉对合同落款处的不实签名提出异议，要求买卖双方和经纪方当面重新议定合同条款和重签合同，但却遭到无理拒绝；3、陈奕辉与天盛投资顾问公司经纪人员的微信聊天记录，拟证明陈奕辉对合同落款处的不实签名向经纪方提出异议；4、陈奕辉与陈添龙短信记录截图，拟证明陈奕辉多次与陈添龙交涉，陈添龙承认在合同上签署不实姓名“陈龙”；5、中国农业银行回单，拟证明陈奕辉在交涉无果后于2017年5月17日将100000元退还至陈添龙划出款项的银行账户中；6、租房合同、承租人身份证，拟证明陈奕辉为出售涉案房屋，与房屋承租方梁秀梅解除《租房合同》，遭受租金和违约金的损失；7、陈奕辉2017年3月份的中国移动通信清单，拟证明反诉原告于2017年3月11日下午18时签订房屋买卖合同回家后，发现合同落款处买方签名为“陈龙”与合同首部的买方姓名不符，即于当天晚上19时10分起4次致电天盛投资顾问公司经纪侯宪（联系电话：157××××7893），并于12日下午15时致电两次天盛投资顾问公司金碧湾分店经理张金河（联系电话：139××××8686），又于14日、15日、16日、28日多次致电侯宪以及张金河表示反诉原告对签订的房屋买卖合同提出异议，并要求协商解决问题。第三人天盛投资顾问公司述称，对原告的起诉无异议。陈奕辉向本院提出反诉请求：1、确认2017年3月11日订立的《房屋买卖合同》无效；2、判令反诉被告陈添龙向反诉原告陈奕辉赔偿损失6000元；3、判令反诉被告陈添龙承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年3月11日下午约6时许，陈奕辉在天盛投资顾问公司开设的座落于清远清城区金碧湾分店签署了该公司提供的《房屋买卖合同》，约定将陈奕辉名下的座落于清远市清城区××大道××、××、××号御景东方十三号楼5层06号房屋出售给买方。该《房屋买卖合同》为一式三联的格式合同，第一联经纪方（白），第二联买方（红），第三联卖方（黄），《房屋买卖合同》首部约定卖方为陈奕辉、买方为陈添龙，陈奕辉在天盛投资顾问公司提供的《房屋买卖合同》上署名后，由天盛投资顾问公司安排买方签名和交付定金30000元。签订《房屋买卖合同》当晚7时许，陈奕辉回家后检查合同文本时发现，合同落款处买方的签名为“陈龙”，而并不是合同首部约定的陈添龙，买方存在签署不实姓名的行为。陈奕辉在发现合同落款处的签名与合同首部的买方姓名不符后，立即向天盛投资顾问公司提出异议，并要求其约买方于次日（3月12日，星期日）协商解决的办法。但天盛投资顾问公司对陈奕辉的正当要求却不予处理。此后，反诉原告陈奕辉多次与天盛投资顾问公司及陈添龙交涉，要求买卖双方和经纪方当面重新议定合同条款和重签合同，但却遭到陈添龙和天盛投资顾问公司的无理拒绝。2017年3月29日，陈添龙在《房屋买卖合同》上不实签名未解决的条件下，转账100000元到陈奕辉的银行账户。2017年5月17日，陈奕辉将100000元退还至陈添龙划出款项的银行账户中。反诉原告认为：房地产交易之买卖双方签订《房屋买卖合同》，是设立房屋买卖民事权利和民事义务的民事行为，买卖双方应当遵循诚实信用原则，作出真实的意思表示。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条和第五十七条之规定，民事法律行为应当具备意思表示真实之要件，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。我国《中华人民共和国合同法》第三十二条还规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。涉案《房屋买卖合同》落款处买方的签名与合同首部所载买方姓名不符，买方恶意签署不实姓名，其签字行为意思表示不真实，违背签订合同书的日常经验法则，涉案《房屋买卖合同》欠缺买方意思表示真实之要件，依法应认定为无效合同，自始不具有法律约束力。至于陈添龙与天盛投资顾问公司串通变造《房屋买卖合同》第一联和第二联的买方签名和在《房屋买卖合同》第三条与第四条之间的间隙处增添陈添龙的签名，该行为未取得陈奕辉的同意，与陈奕辉所持《房屋买卖合同》第三联不符，对陈奕辉不具备法律约束力。反诉原告陈奕辉出售涉案房屋的真实目的是为了置换房屋，希望将售卖涉案房屋的全部款项在5月1日前认购心仪的房屋的首付款。涉案房屋在放盘前已出租给梁秀梅使用，反诉原告在签订涉案《房屋买卖合同》后，于3月20日与房屋承租方梁秀梅解除了《租房合同》，并向梁秀梅赔付违约金7200元，现因涉案《房屋买卖合同》无效，导致房屋涉讼，并且陈添龙还宣称要查封房屋，致使反诉原告陈奕辉不敢再将房屋出租，其房屋遭受约一年的房屋租金损失28800元（每月租金2400元），二项损失合计为36000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”之规定和涉案《房屋买卖合同》中第十三条“买卖双方保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，……买卖双方须保证所提供的资料真实、合法，如因提供资料不真实、不合法，导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不合法资料的一方为违约方”的规定，涉案《房屋买卖合同》因买方之过错导致合同无效，陈添龙应当赔偿陈奕辉所受到的上述经济损失，扣减陈添龙已付的30000元定金，陈添龙还应赔付6000元。基于上述事实与理由，陈奕辉专此向贵院提出反诉，请贵院依法判决支持陈奕辉的反诉请求。陈添龙对陈奕辉的反诉辩称，根据我方提供的证据，明确在买卖合同上签署的名字为陈添龙本人，并且在第三人保留的合同上签署的亦是陈添龙本人，且在签订合同当日，陈奕辉亦签收了收款收据，证明收取了定金30000元，在里面明确记载了被告陈奕辉收到了原告陈添龙交来的定金，由此可见，被告是明确知道签订的主体是原告，而被告因房价问题拒绝与我方办理有关的房屋手续，明显存在违约行为，且双方在合同上有约定的定金为130000元，且定金的约定亦是原被告双方自愿协商签订的，因此根据定金的约定，被告违约就应该支付相应的违约金。第三人天盛投资顾问公司对陈奕辉的反诉述称，《房屋买卖合同》是三方在自愿的基础下签订的。本院经审理认定事实如下：2017年3月11日，原告陈添龙为买方、被告陈奕辉为卖方、第三人天盛投资顾问公司为经纪方，三方签订一式三份《房屋买卖合同》及附件，合同及附件第一、二、三联分别由第三人、原告、被告收执，在第一、二联合同第四条划线部分“按房地产交易中心规定各付各税”均有“陈添龙”签字及按捺指模，第一、二联合同及附件落款处买方一栏均有“陈添龙”签字及按捺指模，第三联合同第四条划线部分“按房地产交易中心规定各付各税”没有“陈添龙”签字及按捺指模，第三联合同及附件落款处买方一栏有“陈龙”签字及按捺指模。合同约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区××大道××、××、××号御景东方十三号楼5层06号，建筑面积为113.87平方米，成交价格480000元；交易税费及相关杂费由买方支付；卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费及有线电视费等)；卖方应在办理交易过户手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及清还抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则卖方赔偿买方由此引起的一切损失；卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方视为违约，在经纪方发出通知关于到银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后3天内，仍不履行合约之条款，合约自动解除，卖方应按合同的有关规定承担违约责任，同时，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行合同；买方不依合约履行视为违约，在经纪方发出通知关于到银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后3天内，仍未能履行合约之条款以至合约不能顺利完成，合约自动解除，买方应按合约的有关规定承担违约责任，同时，卖方有权没收定金，且有权再将物业售予任何人，但卖方不得再为此向买方追究责任或要求赔偿损失；等…。”合同第十三条约定：“买卖双方保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。买卖双方须保证所提供的资料真实、合法。如因提供资料不真实、不合法，导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不合法资料的一方为违约方。”合同附件第一条付款方式约定：“买卖双方均同意经纪方按下列第B种方式收付楼款：B、银行按揭付款商业贷款。1、买卖双方应在签署本合同后（空白）日内提相关资料、证件及费用配合经纪到指定之贷款银行办理按揭手续。并向银行申请叁拾年叁拾伍万的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。在签署银行按揭文件后120日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。2、定金人民币壹拾叁万元整（￥130000元），买方在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款。3、定金余款人民币壹拾万元整（￥100000元），买方在2017年4月1日前支付给卖方并自动转为部分楼款。4、买卖双方需于签署本合同后100个工作日内提供齐全全部资料前往市房产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。5、首期楼款（不含定金）人民币壹拾万元整（￥100000元），买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付。6、楼价余款叁拾伍万元整（￥350000元），在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款帐户。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行放款后两天内向卖方补足。”合同附件第二条其他补充事项约定：“备注：1、B种付款方式（银行按揭付款）第5条作废无效；2、双方约定买方支付壹拾叁万元楼款定金给卖方，卖方交房屋给买方装修；3、卖方同意买方选择第三方作为该房屋产权人。”合同签订的当天，原告向被告支付了定金30000元，2017年3月29日，原告通过银行转账给被告定金100000元，2017年5月17日，被告通过银行转账将该100000元定金退回原告。涉案房屋已办理房产证，产权证登记权属人为陈奕辉，该房屋未抵押，因本案诉讼保全被查封。被告反诉称涉案房屋在转让前已出租给案外人梁秀梅，租金每月2400元，与原告签订《房屋买卖合同》后，于2017年3月20日与梁秀梅解除了《租房合同》，并赔付梁秀梅违约金7200元，在诉讼中，由于涉案房屋被查封，致使被告未再将房屋出租而造成经济损失，按一年计算租金损失为28800元，加上赔付违约金7200元，合共36000元，减除收取原告的定金30000元，原告还应赔偿损失6000元，并提供了被告与案外人梁秀梅签订的《租房合同》予以证实。本院认为，本案争议焦点为：1、合同是否有效；2、如果合同有效，原、被告在履行合同过程中是否有违约行为，应否承担相应违约责任；如果合同无效，原、被告是否有过错行为，应否承担相应的过错责任。关于第一个争议焦点，关于原告与被告及第三人三方签订的《房屋买卖合同》及合同附件的效力问题，首先，从签订方式上，原、被告双方并非当面签订《房屋买卖合同》及合同附件，被告先与第三人签订，原告在后才签订，原告与第三人收执的合同及附件的落款处买方一栏均有“陈添龙”签字及按捺指模，但被告收执的合同及附件的落款处买方一栏有“陈龙”签字及按捺指模，买方签名明显不同，故此，被告收执的合同存在买方签名不真实。其次，从合同内容上，第一，原告及第三人持有的合同中第四条款划线部分“按房地产交易中心规定各付各税”均有“陈添龙”签字及按捺指模，但被告持有的合同中并没有，显然原告及第三人是相互串通在后添加的“陈添龙”签字及按捺指模；第二，合同附件第一条B款第2点约定“定金人民币壹拾叁万元整（￥130000元），买方在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款”，其中“壹拾叁万元当中的壹拾”明显是在后添加的，对添加部分原、被告均无签字确认，第3点约定“定金余款人民币壹拾万元整（￥100000元），买方在2017年4月1日前支付给卖方并自动转为部分楼款”，两者约定的定金支付时间明显相矛盾；第三，合同附件第一条B款第5点约定“首期楼款（不含定金）人民币壹拾万元整，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付”，合同附件第二条其他补充事项约定：“1、B种付款方式（银行按揭付款）第5条作废无效”，合同附件第二条明显是对合同附件第一条B款第5点约定内容进行了修改，对修改部分原、被告均无签字确认；第四，合同附件第二条其他补充事项约定“3、卖方同意买方选择第三方作为该房屋产权人”，从条款内容上看，涉案房屋并非登记过户到原告名下，亦即是并非原告本人购买该房屋。再次，从合同履行上，由于被告持有的合同落款处买方签字为“陈龙”，而原告及第三人持有的合同落款处买方签字均为“陈添龙”，合同履行的买方主体明显不同，而且被告在发现问题后即找到第三人天盛投资顾问公司协商重新签订，但第三人及原告却一直不予解决，致使被告认为原告签署不实姓名，欠缺买方意思表示真实之要件，故合同不成立而未履行合同。综上，对被告抗辩认为原告与第三人存在恶意串通篡改合同内容，原告签署不实姓名，欠缺买方意思表示真实之要件，合同无效的意见，具有高度盖然性，本院对被告该抗辩意见予以采纳，因此，本院认定上述《房屋买卖合同》及合同附件不成立，属于无效合同。关于第二个争议焦点，由于涉案《房屋买卖合同》属于无效合同，该合同自始没有法律约束力，原、被告双方均无需承担违约责任，故对原告要求解除原被告签订的《房屋买卖合同》，及要求被告赔付定金160000元的诉请，本院不予支持，对被告已收取原告的定金30000元，应予返还；对被告反诉要求确认该《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。因原告在被告持有的合同签名不真实，导致合同无效，过错责任在于原告，故原告应承担相应的过错赔偿责任。对于被告实际损失如何认定的问题，虽然涉案房屋被查封，但房屋仍然由被告占有使用，而且原告起诉亦清楚表明是解除《房屋买卖合同》而非主张房屋所有权，故不影响被告行使涉案房屋出租收益的权利，因此，房屋租金损失应从2017年4月起计至被告提起反诉之日止即2017年8月共5个月，参照被告原租金收益每月2400元计算共12000元，加上被告已支付的违约金7200元，故应认定被告实际损失为19200元，该损失应在被告返还的30000元定金当中予以扣减，故被告实际应返还原告定金为10800元，对被告反诉要求原告赔偿损失6000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告陈添龙与被告陈奕辉、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司于2017年3月11日签订的《房屋买卖合同》无效；二、限被告陈奕辉于本判决生效之日起7日内向原告陈添龙返还定金10800元；三、驳回原告陈添龙的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈奕辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告陈添龙负担3430元，被告陈奕辉负担70元，财产保全费1320元，由原告陈添龙负担，反诉受理费100元，由被告陈奕辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  黄桂娟人民陪审员  潘素华二〇一七年十二月十二日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。