河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终5352号上诉人（原审被告、反诉原告）：安阳市华隆国际小商品有限公司，住所地安阳市北关区人民大道68号。法定代表人：黄良泽，经理。委托诉讼代理人：史百平，男，该公司员工，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李明喜，河南永生律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：芦小改，女，1969年8月22日生，汉族，住安阳市北关区。上诉人安阳市华隆国际小商品有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人芦小改房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院(2017)豫0503民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华隆公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回芦小改的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求，或发回重审。事实和理由：原判程序违法，一审法院查明芦小改在诉状中以及庭审中均是基于合同有效进行的，一审法院认为合同无效，应当向当事人释明，但未进行释明，程序违法。一审法院漏判芦小改要求退还押金的内容，超出诉讼请求判决退还保证金的人内容。一审法院认定芦小改缴纳了赞助费证据不足，退一步讲，即使缴纳了赞助费，也是赞助性质，不应予以退还，即使根据公平原则，应予退还，也不应全部退还，毕竟芦小改租赁商铺后经营了一段时间。一审法院查明华隆公司提交的协议书和芦小改缴纳的租金等证据能够相互印证，证明芦小改应支付拖欠租金6525元，根据协议书约定，应支付违约金27404元，应支持上诉人的反诉请求。被上诉人芦小改辩称，被上诉人缴纳的赞助费和保证金应当予以退还。房费按月交了，被上诉人向上诉人缴纳的房费到8月20日，都交过了，不存在欠交房费的事实。被上诉人芦小改向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退还原告赞助费、押金、装修费、营业损失等共计25000元；2.本案诉讼费用由被告承担。被上诉人华隆公司向一审法院提出反诉请求：1.判决芦小改支付拖欠租金6525元及违约金27404元；2.依法认定芦小改拖欠租金构成违约，判决解除双方之间的租赁关系并由芦小改返还承租场地；3.本案诉讼费用由芦小改负担。一审法院认定事实：2014年5月17日，芦小改向安阳华隆小商品公司缴纳赞助费15000元、经营保证金3000元，2014年6月1日，安阳华隆小商品公司与芦小改签订了《协议书》，芦小改承租安阳华隆小商品公司经营的商品城内的经营区位三楼东区22号经营，合同期限为2014年6月1日至2014年11月30日止，经营管理费为每平方米95元，每季度需缴纳经营管理费4275元，须下季度提前十日内缴纳，逾期缴纳须缴纳每日1%的滞纳金。该租赁《协议书》约定期限届满后，双方未续订，继续按该《租赁协议书》履行。因涉案场所存在火灾隐患，2015年8月5日，安阳市北关区公安消防大队针对安阳华隆小商品公司作出了重大火灾隐患整改建议书，2015年8月7日，安阳市北关区公安消防大队向安阳华隆小商品公司下达了重大火灾隐患整改通知书，要求其于2015年12月31日前改正，2015年12月1日至2016年4月底，安阳华隆小商品公司对涉案场所进行停业整顿，整顿期间，涉案场所所有商户从商场撤离。2016年5月1日，涉案场所整顿完毕后，部分商户又重新回来经营，2016年7月11日，安阳市北关区公安消防大队再次针对安阳华隆国际小商品公司作出责令限期改正通知书，认为安阳华隆小商品公司涉案场所未进行消防备案、验收，无审批手续，于2016年7月18日前改正，改正后未经消防部门验收合格，严禁使用。至本案一审辩论终结，安阳华隆小商品公司未能提供涉案场所的建设工程规划许可证、消防验收合格等手续，也未在本院限定的期限内向法院提供上述手续。另查明，芦小改在2016年重新回到租赁场所经营时，于2016年5月1日缴纳了2016年5月-7月的租金2475元，2016年7月底，芦小改从涉案场所撤离。一审法院认为，安阳华隆小商品公司作为小商品批发、零售经营场所的管理者，对外租赁经营的房屋应当符合相关法律、法规规定的基本条件，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设规划许可证”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，至本案一审辩论终结，安阳华隆小商品公司未能提供涉案建筑取得了建设工程规划许可证，故芦小改与安阳华隆小商品公司签订的《协议书》无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。芦小改向安阳华隆小商品公司缴纳赞助费15000元和保证金3000元，安阳华隆小商品公司与芦小改签订了《协议书》，因双方签订的《协议书》无效，芦小改请求安阳华隆小商品公司返还赞助费15000元、保证金3000元，于法有据，本院予以支持；对芦小改主张的装修费和营业损失，因其未能提供充分的证据证明自己的主张，对其该项请求，本院不予支持。对于安阳华隆小商品公司请求芦小改支付拖欠租金6525元及违约金27404元的请求，根据双方的陈述及本院依法调取的消防大队的相关证据可以证实，在芦小改租赁安阳华隆小商品公司场地经营期间，因涉案场地无审批手续及消防问题，被安阳市北关区公安消防大队多次责令整改，且在2015年12月1日至2016年4月底进行了长达5个月的关门整顿，在整改后的2016年7月11日涉案场地再次被消防大队责令限期改正，故芦小改所述的在经营期间因经营场地问题双方协商对租赁费予以减免的陈述更为接近客观事实，且在芦小改于2015年11月底从商场撤离、在2016年5月又重新入驻经营期间，安阳华隆小商品公司在2016年5月1日收取了芦小改2016年5月-7月的租赁费2475元，如果此前芦小改拖欠租赁费，芦小改应该补缴拖欠的租赁费而不是预交以后的租赁费，故安阳华隆小商品公司请求芦小改支付拖欠租金6525元及违约金27404元的主张，于法无据，本院不予支持；因双方签订的《协议书》属于无效合同，无效合同自始无效，安阳华隆小商品公司请求解除双方的租赁关系的请求，于法无据，本院不予支持；芦小改陈述其从2016年7月底已从涉案场所撤离，安阳华隆小商品公司也未能提供充分的证据证明芦小改至今仍占有涉案场地，对其请求芦小改返还场地主张，本院不予支持。综上所述，对原告（反诉被告）芦小改请求的合理部分，本院予以支持，被告（反诉原告）安阳华隆小商品公司的反诉请求，于法无据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告（反诉原告）安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）芦小改赞助费15000元、保证金3000元；二、驳回原告（反诉被告）芦小改的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）安阳市华隆国际小商品有限公司的反诉请求。案件受理费425元，减半收取212.5元，由原告（反诉被告）芦小改负担59.5元，被告（反诉原告）安阳市华隆国际小商品有限公司负担153元，反诉费324元，由被告（反诉原告）安阳市华隆国际小商品有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交今日头条新闻报道一份，证明上诉人因消防不过关被责令整改，被上诉人经营场所是在建建筑没有审批手续。上诉人认为被上诉人应提交证据原件，该证据看不出来发表时间，电子版形式不固定，不能形成有效证据。本院认为，芦小改与安阳华隆小商品公司签订的《协议书》无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。芦小改向安阳华隆小商品公司缴纳赞助费15000元和保证金3000元，安阳华隆小商品公司与芦小改签订了《协议书》，因双方签订的《协议书》无效，芦小改请求安阳华隆小商品公司返还赞助费15000元、保证金3000元，于法有据，应予支持。上诉人主张赞助费不应退还赞助费或退还部分赞助费的理由不能成立。在芦小改租赁安阳华隆小商品公司场地经营期间，因涉案场地无审批手续及消防问题，被安阳市北关区公安消防大队多次责令整改，且在2015年12月1日至2016年4月底进行了长达5个月的关门整顿，在整改后的2016年7月11日涉案场地再次被消防大队责令限期改正，故芦小改所述的在经营期间因经营场地问题双方协商对租赁费予以减免的陈述更为接近客观事实，且在芦小改于2015年11月底从商场撤离、在2016年5月又重新入驻经营期间，安阳华隆小商品公司在2016年5月1日收取了芦小改2016年5月-7月的租赁费2475元，如果此前芦小改拖欠租赁费，芦小改应该补缴拖欠的租赁费而不是预交以后的租赁费，故安阳华隆小商品公司请求芦小改支付拖欠租金6525元及违约金27404元的主张，于法无据。一审法院据此判决安阳市华隆国际小商品有限公司返还芦小改赞助费15000元、保证金3000元；驳回安阳市华隆国际小商品有限公司的反诉请求，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人华隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477元，由上诉人华隆公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  王 冰审判员  朱志伟二〇一七年十二月十二日书记员  韩冰倩