九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0403民初3124号原告（反诉被告）艾晓英，女，1968年1月1日出生，汉族，个体经营者，住江西省瑞昌市，委托代理人罗嗣音，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604200810136905。被告金长琴（反诉原告），女，1973年8月15日出生，汉族，个体经营者，住江西省九江市浔阳区，委托代理人周立斌，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604199510658890。委托代理人周盈丹，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201711505607。原告艾晓英与被告金长琴租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告艾晓英及其委托代理人罗嗣音、被告金长琴的委托代理人周立斌、周盈丹到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告艾晓英诉称：我与被告金长琴于2017年6月19日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定被告将其合法拥有的坐落于庐峰北路光华楼1—2层门面出租给我从事经营彭厨餐饮，租赁期限为六年。我按照合同约定支付给被告保证金70000元并支付空调费280000元。但我在装修时因被告所提供的门面无法排烟，虽经双方多次与该楼层的业主协商均无法达到我的经营要求，致该合同无法履行。我要求被告退还所支付的上述费用，但被告予以拒绝。故起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求被告退还我支付的保证金70000元、空调费280000元，总计350000元。原告艾晓英为支持其诉请，向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同一份，以证明原、被告之间的租赁关系；2.银联商务转账记录单四张，以证明原告分四次转给被告共计350000元；3.收据二张，以证明被告于2017年6月19日收到原告支付的押金70000元，空调费280000元；4.承租店面和拆除烟道照片5张，以证明现在承租的店面和烟道被拆除，一楼的金帆饼店还在营业；5.承租店面和拆除烟道的照片5张，以证明承租店面的烟道被拆除，被告还在一楼经营金帆饼店；6.证人张某出庭，证明其曾与原告的合伙人一起去店面楼上与业主沟通，希望他们同意安装烟道；7.申请法院调取承租店面楼上居民在物业公司的意见书和四、五楼业主谈话笔录，以证明店铺楼上业主明确表示不答应安装排烟管道。被告（反诉原告）金长琴辩称并反诉称：原告（反诉被告）诉请解除合同的理由与合同约定不符，也于法无据。原告（反诉被告）在前期考察出租的房屋时明知该房屋原先是经营餐厅的，双方在2017年6月19日签订了《商铺租赁合同》时也明确了“乙方在装修与经营期间要处理好邻里关系，和有关执法，消防部门监管，也要自行承担一切结果，与甲方无关”，所以原告（反诉被告）以门面无法排烟为由解除合同属于恶意违约，其解除合同的行为不应得到支持。根据《商铺租赁合同》约定，原告（反诉被告）未按约定期限交付租金，我有权解除合同，原告（反诉被告）所付履行合同保证金不予退还，我有权要求原告（反诉被告）按当年租金的百分之三十支付违约金，还有权要求原告（反诉被告）赔偿遭受的一切经济损失,现在原告（反诉被告）已明示不履行合同即违约，如果解除合同，我有权按照合同约定没收保证金70000元，原告购买空调的280000元因空调买卖合同已生效且正在履行中，不存在退费的情形。双方在合同约定租金从2017年10月1日至2020年9月30日每年租金420000元，从2020年10月1日至2023年9月30日每年租金449000元；租金应提前20天按年支付。我已经将二楼商铺的餐桌、餐椅、餐具、厨具、灯具等全部拆卸，随时准备移交给原告（反诉被告）来接收店铺，但原告（反诉被告）以各种理由予以拒绝接收，同时也拒绝支付租金，故请求驳回原告（反诉被告）的全部诉请，并提出反诉，要求原告（反诉被告）继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，支付半年租金210000元并支付违约金126000元，合计336000元。被告（反诉原告）金长琴为支持其答辩意见和反诉请求，向法庭提交证据如下：1.被告（反诉原告）金长琴的身份证复印件一份、房产证复印件一份、金秀勤、金运洋的身份证、房产证、结婚证复印件各一份、金秀勤谈话笔录一份，以证明被告的主体身份适格；2.商铺租赁合同一份，以证明双方于2017年6月19日签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）需在签订合同时缴纳半年租金210000元整；原告（反诉被告）在装修和经营期间需自行处理好邻里关系及相关执法部门的监管，对此造成的一切后果由原告（反诉被告）自行承担，与被告（反诉原告）无关；被告（反诉原告）应在原告（反诉被告）支付了首年租金之日交付房屋；双方约定了合同解除的条件及双方的违约责任，原告（反诉被告）起诉要求解除合同不符合合同约定，原告（反诉被告）要求返还保证金及空调费与合同约定不符；原告（反诉被告）逾期缴纳租金应当承担支付当年租金30%的违约责任；3.九江七度天使烘焙咖啡商铺清理前后照片对比（17张）、王章清的谈话笔录及身份证复印件一份、九江七度天使烘焙咖啡营业执照复印件一份，以证明七度天使烘焙咖啡的实际经营人为被告（反诉原告），合同签订后被告（反诉原告）已经在履行合同，将商铺内原有装饰物及灯具、家具等予以拆除，已具备交付条件，原告（反诉被告）如不履行合同，将给被告（反诉原告）造成巨大损失；4.双方的微信聊天记录，以证明被告（反诉原告）多次催促原告（反诉被告）来商铺办理交接手续并支付租金，原告（反诉被告）以各种借口拖延交付租金和接手商铺，已构成恶意违约，应当按照合同约定承担违约责任并赔偿被告（反诉原告）的损失。原告（反诉被告）艾晓英辩称：双方签订《商铺租赁合同》属实，但双方于2018年8月就店铺交接进行了沟通，我已经提出店铺的烟道问题不能解决才没有接收店铺；我于2017年11月17日向法院起诉，因该店铺无法安装烟道致使合同无法履行，合同应当解除；被告（反诉原告）一直经营至今，未造成其损失，不应当赔偿。经庭审质证：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但认为空调费是购买空调的费用；对证据4照片的真实性无异议，对关联性有异议，提出金帆饼店还在营业是因为原告没有进驻，随时可以拆走，烟道拆除是因为经营西点不需要烟道，证明可以安装烟道；对证据5意见书三性均有异议，提出意见书是哪些人提出的没有证明，报告是哪里出具的也不清楚，楼层也不明确，时间2017年12月8日和6日签的，不能证明本案涉及的门面不能开展经营活动，本案门面不属于住宅，是商用；对谈话笔录有异议，认为没有身份证复印件，没有身份信息和房产信息，对关联性有异议，即使他们提出不能安装油烟管道不是不能开酒店。原告（反诉被告）艾晓英对被告（反诉原告）金长琴提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，提出合同第五条第二项明确原告要保证门面能够从事商业经营；认为证据3照片是设计师的效果图，实际上被告在招租时已经将该店铺的桌椅部分进行堆放，厨房已经是空的，并非是因为原告需要承租而进行堆放，不能达到证明造成被告损失的证明目的；提出证据4中双方在8月22日的微信记录足以证明双方就履行合同进行过当面协商，被告明知无法满足原告的经营需要，在10月份之后原告已经向法院起诉，不存在恶意违约的问题；对证据6证人陈述有异议，对于其找住户协商的真实性有异议，因为他的身份是有瑕疵的，而且协商的时间是在2017年10月，合同的签订时间实在2017年6月，履行是在8月1日，在此前的期间原告一直没有缴纳租金也未去接收门面，所以原告实际上是不想履行合同，是以烟道的名义不想履行合同的借口。经审理查明：2017年6月19日，原告艾晓英与被告金长琴签订《铺位租赁合同》，被告将坐落于庐峰北路光华楼1—2层门面出租给原告从事彭厨餐饮经营，租赁期限为六年（2017年8月1日起至2023年9月30日止）；租金免租两个月，从2017年10月1日至2020年9月30日每年租金420000元，从2020年10月1日至2023年9月30日每年租金449000元，租金应提前20天按年支付；原告在签订合同当日支付被告合同履约保证金70000元；并约定原告在装修与经营期间要处理好邻里关系，有关执法、消防部门监管也要自行承担一切后果，且不能找任何理由推迟交付租金；如提前终止合同，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的百分之三十支付违约金。同日，原告向被告支付合同履约保证金70000元及空调转让费280000元。被告将其在店铺二楼经营的七度天使烘焙咖啡原有装饰物及灯具、家具等予以拆除，但仍继续使用店铺一楼经营金帆饼店。被告因店面烟道排烟问题与店铺楼上居民无法达成一致意见，认为无法实现其餐饮业的经营要求，该合同无法履行，故未与被告办理接收店铺的手续，亦未向被告缴纳租金。被告认为烟道问题按合同约定是由原告与楼上居民协商解决，原告不按合同约定接收其已经拆卸的店铺也不交纳租金给其造成损失。双方协商未果，故诉来我院。本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同是当事人的真实意思表示，该租赁合同合法有效，具有法律约束力，双方应全面履行合同义务。本案的焦点问题是租赁合同是否继续履行：双方在合同中对烟道排烟问题未明确约定，原告提供证据证实店铺楼上居民不同意其安装烟道排烟，导致其承租店铺经营餐饮的合同目的无法实现，双方亦未办理店铺的交接手续，为避免租赁物闲置导致租金损失的进一步扩大，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；被告提出合同约定烟道排烟问题应由原告自行负责，排烟问题有多种解决方法，原告不享有合同解除权的答辩意见，本院不予采纳；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行租赁合同的反诉请求，本院不予支持。原告支付的履约保证金，租赁合同解除后，被告应当予以返还，故原告要求被告返还履约保证金的诉讼请求，故本院予以支持；原告要求的空调费系其接收被告以前使用的店铺中央空调系统所缴纳的转让费，原告购买店铺中央空调系统的前提是租赁该店铺进行经营，因租赁店铺未实际交接，原告亦未实际接收该空调系统，故原告要求被告退还空调费的诉讼请求，本院予以支持；被告提出空调买卖合同已经生效且正在履行故不同意退费的答辩意见，因该空调系统附属于租赁的店铺，不宜独立出来进行买卖，故本院不予采纳。反诉部分：双方在合同中明确约定了租金的交付时间和交付方式，并约定不能找任何理由推迟交付租金，租赁合同解除前反诉被告应按合同约定履行交付租金的义务，故反诉原告要求反诉被告支付半年租金210000元的反诉请求，本院自2017年10月1日起至租赁合同解除之日止按月租金35000元予以支持70000元（35000元×2个月）；因合同约定“如提前终止合同，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的百分之三十支付违约金”，反诉被告未按合同约定交接店铺并缴纳租金，属违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金126000元（420000元×30%）的反诉请求，本院予以支持。反诉被告提出其因烟道问题未能解决而未实际接收店铺不应承担租金和违约金的答辩意见，因双方在合同中未明确约定解决烟道排烟问题为履行合同的前提条件，反诉被告亦未提供证据证实合同目的无法实现系反诉原告过错所导致，反诉被告从事餐饮经营应当对承租店铺进行全面了解后再签订租赁合同，合同无法继续履行的责任应当由反诉被告承担，故反诉被告的答辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）艾晓英与被告（反诉原告）金长琴于2017年6月19日签订的商铺租赁合同；二、被告（反诉原告）金长琴于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）艾晓英返还履约保证金70000元和空调款280000元；三、原告（反诉被告）艾晓英于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）金长琴支付租金70000元，并支付违约金126000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费30456元，减半收取15228元，由被告（反诉原告）金长琴负担，反诉费15172元，由原告（反诉被告）艾晓英负担12072元，被告（反诉原告）金长琴负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 昝 晴二〇一七年十二月二十八日书记员 陈多多