济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4516号 原告：韩路师，男，1972年3月27日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：王澎。特别授权。 被告：董刚，男，1976年5月23日出生，汉族，户籍所在地济南市。 委托诉讼代理人：张兆国，山东恒信达律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：郭香兰，山东恒信达律师事务所律师。特别授权。 被告：王晓，女，1982年5月3日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市。 委托诉讼代理人：徐亮，山东恒信达律师事务所律师。特别授权。 被告：济南百居安房地产咨询有限公司，住所地：济南市。 法定代表人：熊良顶，总经理。 委托诉讼代理人：詹海慧，女，1983年4月10日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告韩路师与被告董刚、王晓、济南百居安房地产咨询有限公司（简称百居安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告韩路师及其委托诉讼代理人王澎、被告董刚委托诉讼代理人张兆国、被告王晓委托诉讼代理人徐亮到庭参加了诉讼。被告百居安公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 韩路师向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；二、判令被告董刚、王晓共同返还韩路师定金4万元，赔偿韩路师中介费26800元；三、判令被告董刚、王晓支付韩路师违约金134000元；四、被告承担本案一切费用。事实与理由：2017年5月3日，经百居安公司居间，韩路师与被告董刚、王晓签订房屋买卖合同，双方约定韩路师购买两被告位于历城区南全福大街福鑫苑小区*室房屋一套，房屋价款134万元。双方签订协议后当天，被告王晓、董刚收取了韩路师定金2万元，百居安公司收取了韩路师26800元中介费，但事后被告董刚、王晓反悔，拒绝履行合同义务。经原告多次与被告协商未果，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 董刚辩称，房屋买卖协议是无效的，该房屋是董刚的婚前个人财产，没有董刚的同意不能处理。当董刚得知签订房屋买卖协议以后马上告知韩路师和百居安公司要求退回定金，并告知了无权处分的情况。百居安公司存在重大过错，在出售房屋委托协议和房屋买卖合同签订时，百居安公司明知房屋属于董刚，存在重大过错。韩路师和王晓、百居安公司在签订房屋买卖合同中均存在过错，明知王晓无权签订房屋买卖合同，房主不是王晓，没有董刚的授权委托书，韩路师要求支付违约金的诉讼请求没有法律依据。 王晓辩称，在百居安公司的指导和督促下，王晓与韩路师签订房屋买卖协议。当时询问过其是否有权利签订买卖合同，中介公司告知可以。本案发生以后中介公司的工作人员依然告知可以继续代表董刚卖房子，因此房屋买卖合同的签订是由中介公司促成的，应属于无效合同。王晓得知无权签订合同后，其与董刚及时告知了中介公司和韩路师，要求退还房产证并且要求归还韩路师定金，但韩路师拒不接受。王晓认为扩大部分的损失应当由韩路师自行承担。 百居安公司（缺席）未答辩。 根据原、被告双方的举证情况、质证意见及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2005年5月25日，董刚从案外人田金立处购得涉案房屋，双方签订房屋买卖协议一份。合同约定：田金立自愿将坐落于济南市历城区南全福小区西区*室房产（建筑面积93.24平方米，产权证号历城字第*号）出售于董刚，成交价格292773元。之后董刚办理了产权证书。 2006年7月12日，董刚、王晓登记结婚。2013年10月12日，董刚、王晓签订离婚协议书，自愿达成以下协议：1、子女安排子女归女方，男方付抚养费每月3000元，付到子女18岁；2、财产处理位于济南市市中区七里山南村四区*室（济房权证中字第*号）和位于济南市历城区南全福小区西区*室（济房权证历城字第*号）都归男方所有，无产权、财产纠纷，无共同债务。2014年2月10日，董刚、王晓登记复婚。 2017年5月2日，王晓（委托方）与百居安公司（受托方）签订出售房屋委托协议一份。合同约定：经双方友好协商，委托方愿意将本委托协议项下房屋委托给受托方，委托有效期限自2017年5月1日之日起到2017年7月1日止，房屋位置为济南市历城区福鑫苑小区*室，房屋建筑面积93平方米，房屋的出售委托价格为135万元。 2017年5月3日，在百居安公司的居间下，王晓作为卖方（甲方），韩路师作为买方（乙方），百居安公司作为见证方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区南全福大街福鑫苑小区*的房产给乙方，合同编号*，产权人董刚，代理人（共有人）王晓，房屋权属状况为个人产权，产权证号历城字第*号，房屋建筑面积为93.24平方米，储藏室（地下室）约13平方米，车位约10平方米；甲方保证：自己是房屋的合法处置人，房屋的共有人同意出售房屋，甲方有权将房屋出售，附表中描述事项符合实际情况，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方来承担；成交价格134万，乙方在签订本合同时，支付购房定金2万元，甲、乙双方同意定金由丙方暂管，如果定金由丙方暂管，乙方同意，在甲方提供房屋权属证明文件原件给丙方时，由丙方将定金转交给甲方；乙方应在网签过户当天支付购房款48万元，剩余购房款84万元，乙方采用办理银行按揭的方式进行支付，在签订本合同之日起5日内，甲、乙双方应积极将办理银行按揭的有关资料准备齐全，以便能够及时办理银行按揭手续，乙方将办理银行按揭的购房款支付给甲方的时间为银行正式放款之日；甲方在获得购房款134万元后七天将房屋交给乙方；在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付中介费26800元，如逾期，每逾期一天，按照中介费总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。合同还约定，8违约责任8.1、在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同，如有延迟履行行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履行行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金；8.2、履约过程中，甲、乙双方同意：合同未明确履约时间的，则由丙方按照实际情况通知，丙方的有效正式通知之日即为履约日，甲方或乙方在得到丙方正式通知之日起三日内，有延迟或拒绝履约行为的违约责任按第8.1条执行；8.3、甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含中介费、过户及贷款费用等）。另外，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。9、补充说明经双方协商首付款提高到65万元，户口两个月内迁出（办完全部流程），原房主委托妻子代签合同，合同有效。甲方处由王晓签字捺印，乙方处由韩路师签字捺印，丙方处加盖百居安公司合同专用章予以确认。 合同签订当日，韩路师按照合同约定支付定金2万元，收款人王晓出具收款收条。同日，韩路师向百居安公司交纳了中介费21000元，百居安公司出具服务费结算凭证并加盖现金收讫章。 2017年5月5日，因董刚不同意出售房屋，王晓告知百居安公司房屋不再出售。之后，韩路师与董刚、王晓在中介公司进行沟通协商，董刚、王晓同意将定金返还韩路师，但未就中介费等其他事宜协商一致。韩路师于2017年8月7日提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，韩路师与王晓双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故董刚、王晓以王晓没有所有权或处分权为由要求认定合同无效，本院不予支持。房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，否则应承担违约责任。王晓持产权证委托中介公司对外出售房产，且在合同甲方处签名捺印，合同约定甲方保证是房屋的合法处置人，共有人同意出售房屋，甲方有权将该房屋出售，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律责任由甲方承担，故涉案合同不能履行，责任应由王晓承担。王晓与韩路师于2017年5月3日签订房屋买卖合同后，5月5日即以董刚不同意出售涉案房屋为由通知百居安公司不再继续履行合同，之后双方发生纠纷，协商未果。因合同目的不能实现，韩路师提起诉讼，本院认定涉案房屋买卖合同于诉状送达之日即2017年8月10日解除。因合同解除，王晓收取的定金2万元理应及时归还韩路师。韩路师主张双倍返还定金4万元，又主张按合同总价款10%支付违约金134000元，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经本院释明，韩路师坚持同时主张定金条款及违约金。本院对此认为，韩路师同时主张定金条款与违约金，不符合法律规定，根据本案实际情况，因王晓在合同签订后两天即明确告知韩路师因董刚不同意出售房屋合同不能继续履行，且韩路师仅交付定金2万元，根据合同履行情况及违约时间情况，本院对韩路师要求王晓双倍返还定金的诉讼请求予以支持，对违约金的诉讼请求不予支持。关于中介费，根据合同约定，中介费应当由违约方承担，因王晓构成违约，故韩路师要求王晓赔偿中介费21000元，符合合同约定，本院予以支持。王晓所称的中介存在过错应承担责任问题，可另行依法主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告韩路师与被告王晓2017年5月3日签订的《房屋买卖合同》于2017年8月10日解除。 二、被告王晓于本判决生效之日起十日内双倍返还原告韩路师购房定金4万元。 三、被告济南百居安房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩路师中介费21000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告韩路师的其他诉讼请求。 案件受理费16860元，减半收取8430元，由被告王晓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十二月四日 书记员  李美霞