河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0402民初1802号原告：李彦林，男，1949年9月28日出生，汉族，住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：崔孟玺，河北睿安律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪斌，河北睿安律师事务所律师。被告：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区邯山街**，统一社会信用代码：911304006975915167。法定代表人：魏少军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智妍，女，该公司法律顾问。原告李彦林与被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司（以下简称龙瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李彦林及其委托诉讼代理人崔孟玺、汪斌，被告龙瑞公司委托诉讼代理人李智妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房地产权属登记备案，确保涉案房屋达到办理房地产权属证书的条件；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，违约金数以房价363985元为基数，依照中国人民银行同期银行贷款利率按日计算，违约金分为两部分：（1）由被告一次性支付自房屋交付使用满630日（即2014年10月1日）起至起诉之日（即2016年6月30日）止的违约金共计31848.7元；（2）自起诉之日起至涉案房屋具备办理房地产权属证书的条件之日止，被告每月定期向原告支付违约金1516.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号NO00056268）,原告购买了被告开发的赵都新城泰和园4-1-1101房屋，面积92.32㎡，购房款共计￥363985元整，约定交房期限为2012年12月31日前。被告按此期限向原告交付了房屋。按照合同约定，被告应于2013年3月30日前办完全部房地产权属登记备案手续，使涉案房屋具备办理房产证的条件。但截止今日，涉案房屋仍不具备办案条件，已逾期时间长达39个月，该行为已构成严重违约，给房屋造成了损失。原、被告多次协商未果，原告诉至法院，望判如所请。龙瑞公司辩称，1、被告仅有提供资料报产权登记机关备案的义务，不能直接为原告办理产权登记备案，且被告已向房屋登记机关提交了相应的资料，正在等待房屋登记机关审核。2、依据原被告签订的商品房买卖合同第15条，已经约定了被告对于逾期未提供资料的违约情况，约定了相应的违约责任，原告的诉请没有法律依据，因此，请法院按照合同约定，审理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：龙瑞公司对李彦林提交的证据真实性均无异议，本院对证据真实性予以认定，对证据的关联性及能否达到其证明目的，本院将结合本院所查明的事实进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月3日，李彦林与龙瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00056268），合同约定：李彦林（买受人）购买龙瑞公司（出卖人）开发的位于邯山区赵都新城泰和园4号楼1单元1101号房屋，建筑面积92.32平方米，单价3942.645元，总房款363985元。出卖人应当在2012年12月31日前交付该商品房，并于90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，但逾期超过540天仍未取得的，出卖人向买受人支付已付房款的千分之一的违约金。李彦林于2012年3月5日向龙瑞公司支付购房款363985元。后龙瑞公司按照约定期限交付本案所涉房屋，但未依约按期办理房地产权属登记备案。现双方因合同履行问题协商未果，导致纠纷，原告诉至法院，诉请如前。本院认为，关于李彦林要求龙瑞公司立即为其办理房地产权属登记备案的诉请，办理不动产权证书不是房地产开发公司单方行为，涉及行政行为，办证行为不属民事主体约定的范畴，不属民事纠纷处理范围，故对原告该项诉请，本院不予处理。关于龙瑞公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金如何计算的问题，原、被告于2012年4月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO00056268），系双方自愿、协商达成，为双方真实意思表示，不损害国家、集体和第三人的利益，不损害社会共公利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依照合同约定，龙瑞公司应在2013年3月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，龙瑞公司未依约将办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为，应当承担违约责任。关于违约金计算标准，本院认为，《商品房买卖合同》有当事人双方签章确认，应为双方真实意思表示。根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中李彦林认为龙瑞公司长期逾期办证属重大违约行为，一直无法取得房屋所有权，而合同约定违约金过低，不足以弥补损失，但李彦林提交的相应证据未能证明因此造成的损失数额。且龙瑞公司作为房屋出卖人，已经依法按照合同约定交付房屋，龙瑞公司的违约行为并不影响涉案房屋占有、使用等功能，故合同中约定由出卖人向买受人支付已付房屋的千分之一的违约金并无不当，对李彦林要求依照中国人民银行同期银行贷款利率按日计算违约金的主张，本院不予支持。综上所述，被告邯郸龙瑞房地产开发有限公司应支付原告李彦林逾期办证违约金363.99元（363985×1‰）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李彦林逾期办理房屋权属证书的违约金363.99元;二、驳回原告李彦林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判长  南亚盟审判员  张金霞审判员  李 靓二〇一七年十二月二十五日书记员  王鹏飞附证据目录：原告李彦林提交如下证据：【第一组证据】（一）原告身份证复印件（第1页）（二）被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司工商公示信息复印件（第2页）（证明目的原被告主体适格）。【第二组证据】（三）原被告于2012年4月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00056268）（第3页—第15页）（证明目的1、双方对交房时间、被告应办理房地产权属登记备案的时间，以及逾期办理备案的违约责任起算时间均有明确约定。具体为：（1）合同第八条约定，被告交房时间为2012年12月31日（合同第7页）。（2）合同第十五条约定：被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，如原告不退房且逾期超过540天仍未取得的，被告应承担违约责任（合同第12页）。根据上述约定可知，截止至2016年8月31日被告已逾期办证达41个月。2、房地产市场为卖方市场，无论行业知识还是市场支配能力，开发公司均处于绝对优势地位。而作为买受人，在交易中仅有支付房款的义务。按照合同法的公平原则、诚实信用原则及权利义务一致原则，开发公司理应承担更高的合同义务。而就本案合同来看，原被告承担违约责任的情形、内容及计算标准均相差悬殊，显失公平。为便于合议庭更清晰的看到这种不公平，我们对双方的违约责任条款进行了梳理和统计。）【第三组证据】（四）原告支付房款的发票（第16页）（证明目的：原告已按时足额支付了全部房款）。【第四组证据】（五）2016年3月25日邯郸市城乡规划局邯山区分局作出的《关于赵度新城泰和园业主反映工商银行赵都新城支行违规建设问题的答复》（第17页）（六）赵都新城九号地·泰和园被告违规建设及封堵消防通道情况位置详单及规划图（第18页-第19页）当庭提交：被告与工商银行赵都新城支行买卖合同及现场照片1份（证明目的：1、逾期办证系因被告恶意违规建设及封堵消防通道，导致无法通过规划验收及消防验收所致，不应予以姑息纵容。2、由于根据合同约定，被告违约成本过低，导致其肆意违约，不予整改。由于合同中约定的违约金过低，导致被告面对极低的违法违约成本，完全无视法律法规及业主利益，甚至对规划部门的整改要求及督促均置之不理，任凭其违法违约行为长期持续。如不准予调整过低的违约金，不但无法对被告恶意违法违约行为施以相应处罚，且会导致被告肆无忌惮的持续违约。3、被告恶意违规所导致的无法办证后果难以补救，原告取得房产证遥遥无期，损失将持续增大。因被告违规建设，导致赵都新城项目多处与规划不符，涉及面积较大，全部重建或整改需花费大量时间，且耗资巨大。且该项目自2012年竣工至今已逾4年，至今仍未过综合验收。由此可知被告恶意违规导致无法通过综合验收且无法办理产权证的后果难以补救，原告取得房产证遥遥无期，损失将持续增大。【第五组证据】（七）《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2013〕106号）第五条个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。（证明目的：1、被告长期逾期办证导致原告支付高额房款的同时，却长期无法获得房屋所有权。2、被告长期逾期办证导致原告一直无法买卖房产，且增加了原告二手房买卖的税负。3、由于被告逾期办证违约行为仍在继续，因此给原告造成的损失将持续扩大。如因难以举证证明具体损失数额而不准予调整过低的违约金，明显有违公平）。【第六组证据】（八）被告应承担违约金计算明细（第20页）（证明目的：被告应承担的违约金构成及计算办法）。【第七组证据】（九）同类型案件判决即陈媛、郭立学与广东永怡集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（第21页—第25页）（证明目的：在原告无法举证证明逾期办证具体损失数额的前提下，大量司法判决参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，依据公平原则，判决以银行同期贷款利率作为标准调整违约金。除第七组证据所提交判决外，另列举部分判决如下：（2013）浙温民终字第1232号判决书、（2013）浙温民终字第501号判决书、（2013）浙温民终字第1241号判决书）。被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司未提交证据。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。