四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终13675号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都居然之家物业发展有限公司，住所地成都市武侯区高升桥路16号附5号。 法定代表人：刘余林，董事长。 委托诉讼代理人：余良君，女，1975年10月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谢文兵，四川五方律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：汪德宾，男，1976年12月20日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：谢霖，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都佰丽春天装饰有限公司，住所地成都市青羊区西大街19号新城市广场D401D。 法定代表人：肖佑军。 委托诉讼代理人：谢霖，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。 上诉人成都居然之家物业发展有限公司（简称居然之家公司）、汪德宾因与被上诉人成都佰丽春天装饰有限公司（简称佰丽春天公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人居然之家公司向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都市锦江区（2017）川0104民初字第2358号民事判决，改判汪德宾、佰丽春天公司支付解除《商业用房租赁合同》的违约金919000.2元。二、一审、二审诉讼费用由汪德宾、佰丽春天公司承担。主要事实与理由：一、一审判决对于居然之家提交的各类工程改造、施工、订购合同以及付款凭证等证据的真实性和关联性无故不予认定；二、汪德宾、佰丽春天公司单方提前解除合同的行为构成严重违约，此举有失诚信，导致居然之家公司遭巨额经济损失，一审法院无故调减汪德宾、佰丽春天公司应当承担的违约责任；三、一审判决在汪德宾的一审反诉理由根本不成立的情况下，要求居然之家承担反诉案件受理费不当。 佰丽春天公司、汪德宾答辩称，请求法院驳回居然之家公司上诉请求。 上诉人汪德宾上诉请求：一、撤销四川省成都市高锦江区（2017）川0104民初字第2358号民事判决，改判驳回居然之家公司一审本诉请求，支持汪德宾的一审反诉请求；二、一审、二审费用由居然之家公司承担。主要事实与理由：一、一审法院认定案涉租赁合同系汪德宾单方解除，不属于双方解除情形认定有误，案涉租赁合同解除及磋商，汪德宾与居然之家公司进行了沟通，并就租赁合同解除实质上达成了一致意见和解决方案。二、即使案涉租赁合同解除系汪德宾单方提前解除合同行为，构成违约，但一审法院认定“8个月租金”以及“2个月免租期租金”共计高达2144846.6元的违约责任严重过高，并且远远超过了实际情况；三、一审法院认定并支持居然之家公司违约金2144846.6的本诉诉讼请求，超过了居然之家公司一审本诉讼请求范围919000.2元。 居然之家公司答辩称，一、汪德宾所称的双方协商一致解除合同的说法不成立，汪德宾是以经济形势影响自身经营等理由单方要求提前解除案涉租赁合同，居然之家公司也未放弃过对其违约责任的追究；二、租赁合同是各方协商一致后订立的，不存在居然之家公司利用自身优势设立苛刻条款的问题；三、居然之家公司认为一审认定的违约金金额过低，请求法院改判汪德宾、佰丽春天公司支付违约金919000.2元。 被上诉人佰丽春天公司答辩称其答辩意见与汪德宾的意见一致。 居然之家公司向一审法院提出本诉请求：1、汪德宾、佰丽春天公司共同向居然之家公司补足其单方解除《商业用房租赁合同》的违约金919000.2元；2、本案诉讼费由汪德宾、佰丽春天公司承担。 汪德宾向一审提出反诉请求：1、居然之家公司退还汪德宾所缴纳的保证金1000000元及逾期利息（逾期利息从2017年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2、居然之家公司退还汪德宾房屋租金1093943.5元及逾期利息（逾期利息从2017年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由居然之家公司承担。 一审法院经审理查明，居然之家公司系成都市锦江区东大街紫东楼段11号1幢负一层房屋的产权人。2013年3月20日，居然之家公司（出租方、甲方）与汪德宾、往日公司（承租方、乙方）签订一份《商业用房租赁合同》，合同约定：汪德宾和往日公司承租居然之家公司位于成都市锦江区房屋，实测建筑面积为3586.70平方米；租赁期限为2013年4月1日起至2021年3月31日止，其中免租期为2013年4月1日至2013年5月31日（共计2个月），计租期为2013年6月1日起至2021年3月31日止；2013年4月1日至2015年3月31日期间的月租金为197268.5元，2016年4月1日至2017年3月31日期间的月租金为218788.7元；从计租日起，每12个月为一个租金结算周期，租金支付采用预付制，承租方先支付租金后使用房屋；在签订本合同时承租方应向出租方支付合同保证金1000000元，合同保证金不计算利息，如承租方严重违约导致合同终止，保证金视为违约金，出租方不予退还，承租方对此无异议；承租方不得单方提前解除合同，如承租方单方解除合同，应提前十二个月书面通知出租方并向出租方支付当年六个月租金的违约金，且承租方应补足其已享受的免租期的全部租金（394537元），如承租方未提前十二个月书面通知出租方的，须向出租方支付不少于当年十二个月的租金作为违约金，且承租方应补足其已享受的免租期的全部租金（394537元）；承租方在不改变房屋规定的用途的情况下可将租赁房屋转给其关联企业使用，包括佰丽春天公司；任何一方对合同相对方做出意思表示行为，均以书面形式进行。 上述《商业用房租赁合同》签订后，汪德宾向居然之家公司缴纳了保证金1000000元，居然之家公司将涉案房屋交付汪德宾、往日公司使用。2015年9月25日，汪德宾、往日公司向居然之家公司发出一份《公函》，主要内容为汪德宾、往日公司将涉案房屋整体转给佰丽春天公司使用，因汪德宾、往日公司将涉案房屋整体转给佰丽春天公司使用造成的一切经济及法律责任均由汪德宾、往日公司及佰丽春天公司共同承担连带责任。2016年10月25日，汪德宾、佰丽春天公司向居然之家公司出具一份《函件》，主要内容为佰丽春天公司因经济形势等各种因素影响，决定于2016年10月25日停止营业，自2016年10月30日起不再使用涉案房屋，特提出解除双方签订的《商业用房租赁合同》和《物业管理服务协议》，并愿意协商相关后续处理事宜。2016年11月1日，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司向居然之家公司发出一份《公函》，主要内容为因自身经营需要，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司已书面通知居然之家公司提前解除租赁合同，租赁合同解除时，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司按约将房屋恢复原状后返还给居然之家公司，现因无法自行恢复，特委托居然之家公司对房屋进行恢复，恢复费用12万元，由汪德宾、往日公司及佰丽春天公司承担。2016年11月2日，佰丽春天公司向居然之家公司支付了12万元房屋拆除恢复费。2016年11月14日，居然之家公司向汪德宾、往日公司及佰丽春天公司分别发出一份《公函》，主要内容为因汪德宾、往日公司及佰丽春天公司单方提前退租导致租赁合同解除，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司依法应承担违约责任，按合同约定，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司应补足免租期的租金并支付当年十二个月租金的违约金，共计2890880.2元。 2016年8月17日，往日公司注销。往日公司的股东是汪德宾、肖佑军、四川川联投资有限公司，汪德宾、肖佑军、四川川联投资有限公司、佰丽春天公司出具一份《情况说明》，主要内容为向居然之家公司缴纳的涉案房屋租金、保证金的权益归属于汪德宾。汪德宾、往日公司、佰丽春天公司向居然之家公司支付了2017年3月31日前的租金。 一审庭审中，汪德宾、佰丽春天公司、居然之家公司均认可双方签订的《商业用房租赁合同》于2016年11月1日解除。居然之家公司已于2016年11月1日收回涉案房屋。 一审认定以上事实，有居然之家公司提交的《商业用房租赁合同》、房屋产权证、《公函》三份、解除合同的函件、特快专递单及回单；有汪德宾提交的《商业用房租赁合同》、佰丽春天公司的工商信息、往日公司的工商档案、银行凭证、收据、客户回单、发票、《公函》两份、收据、现场照片、现场巡视记录表、申请表、《情况说明》及当事人的陈述在案佐证。关于居然之家公司提交的改造工程结算合同、付款凭证等证据，因一审法院对其真实性不能确认，且与本案缺乏关联性，故一审法院对以上证据材料不予采信。 一审法院认为，居然之家公司系涉案房屋的所有权人，居然之家公司将涉案房屋出租给汪德宾、往日公司，双方签订了《商业用房租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《商业用房租赁合同》签订后，居然之家公司将涉案租赁房屋交与汪德宾、往日公司，汪德宾也向居然之家公司支付了保证金1000000元。其后，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司向居然之家公司发出《公函》，汪德宾、往日公司将涉案房屋转租给其关联企业佰丽春天公司，由佰丽春天公司承租涉案房屋，并由汪德宾、往日公司与佰丽春天公司承担连带责任。该《公函》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。因往日公司已注销，故其不具有民事主体资格。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，汪德宾、佰丽春天公司于2016年10月25日向居然之家公司发出《函件》，其要求解除《商业用房租赁合同》，并非与居然之家公司协商解除合同，而是通知居然之家公司其决定单方终止履行合同，不属于双方协商一致解除合同的情形。汪德宾、佰丽春天公司辩称是双方合意解除合同的理由不能成立。现双方均对于2016年11月1日解除《商业用房租赁合同》无异议，对此一审法院予以确认。汪德宾、佰丽春天公司函告居然之家公司的行为属于单方解除合同的行为，且没有提前十二个月书面通知居然之家公司，根据《商业用房租赁合同》“承租方不得单方提前解除合同，如承租方未提前十二个月书面通知出租方的，须向出租方支付不少于当年十二个月的租金作为违约金，且承租方应补足其已享受的免租期的全部租金（394537元）”的约定，该约定系对汪德宾、佰丽春天公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案由于汪德宾、佰丽春天公司的违约行为导致《商业用房租赁合同》解除，一审法院综合考虑汪德宾、佰丽春天公司的违约程度，故酌定以8个月的租金作为违约金（即1750309.6元），并补足其已享受的免租期2个月的租金（即394537元）用于赔偿居然之家公司的损失，故居然之家公司要求汪德宾、佰丽春天公司支付违约金2144846.6元的本诉诉讼请求，一审法院予以支持。本诉多诉请部分，一审法院不予支持。因双方签订的《商业用房租赁合同》于2016年11月1日解除，故汪德宾要求居然之家公司退还其收取的保证金1000000元和预收的2016年11月1日至2017年3月31日的租金1093943.5元的反诉诉讼请求，一审法院予以支持。上述本、反诉金额品跌后，汪德宾、佰丽春天公司应向居然之家公司支付50903.1元。汪德宾要求居然之家公司支付保证金和租金利息的反诉诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、佰丽春天公司、汪德宾于判决发生法律效力之日起十日内向居然之家公司支付违约金50903.1元；二、驳回居然之家公司的本诉其他诉讼请求；三、驳回汪德宾的反诉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取6495元，由汪德宾、佰丽春天公司负担；一审反诉案件受理费减半收取11776元，由居然之家公司负担。 二审另查明，汪德宾、往日公司于2015年9月25日出具的《公函》，佰丽春天公司也是发函主体之一。 各方对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，居然之家公司提交了其对案涉房屋进行改造的部分转款凭证5张，拟证明居然之家公司后续装修产生的实际费用。汪德宾、佰丽春天公司认为以上证据与本案没有关联性，且能证明居然之家在汪德宾、佰丽春天公司将案涉房屋转交给居然之家公司后，居然之家公司对案涉房屋进行了装修，并未空置，该装修费用不属于损失。 本院认为，本案的争议焦点为1、一审判决确认汪德宾、佰丽春天公司共同向居然之家公司支付的违约金金额是否合理；2、汪德宾居然之家公司退还保证金、房屋租金及相应利息的主张是否成立。 本案中，双方一致确认案涉合同于2016年11月1日解除，对此本院依法予以确认。对于合同解除的原因，汪德宾上诉认为合同解除时，汪德宾与居然之家公司进行了沟通，并就租赁合同解除实质上达成了一致意见和解决方案，因汪德宾并无证据证明双方就合同解除达成一致，应承担举证不能的不利后果。同时，根据汪德宾、佰丽春天公司于2016年10月25日向居然之家公司发出的《函件》，也明确表示是其通知居然之家公司决定单方终止履行合同，因此一审判决确认案涉合同系汪德宾、佰丽春天公司单方违约导致解除的结论正确，本院依法予以确认。对于居然之家公司二审中主张的后续工程改造、施工费用，因前述费用并不能证明均系佰丽春天公司退场所致，双方合同并无约定佰丽春天公司应支付相应退场恢复费用，同时结合2016年11月2日，佰丽春天公司支付12万元恢复费用，居然之家公司开具收据的事实，因此一审确认的违约金金额，系一审法院综合居然之家公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出的裁决，其结论并无不当，本院依法予以维持。对于汪德宾上诉认为居然之家公司应退还保证金、房屋租金及相应利息的主张，因一审判决已经确认居然之家公司退还保证金、房屋租金，同时案涉合同的解除也系汪德宾、佰丽春天公司单方违约导致，一审综合调整案涉合同违约金时，对于汪德宾、佰丽春天公司的保证金、房屋租金利息主张不予支持，并无不当。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费23552元，由汪德宾负担，二审案件受理费12990元，由成都居然之家物业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐骥 审判员  夏伟 审判员  龚耘 二〇一七年十二月五日 书记员  马莉