湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7581号上诉人（原审原告）：向宇飞，女，1966年10月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：万俊龙，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郭悦，女，1994年5月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：万俊龙，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉世纪华宇置业有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区花楼街**宝利金国际广场****。法定代表人：孙继慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：张萌，湖北博观律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，湖北博观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉宝利金商场投资管理有限公司，住所地，住所地湖北省武汉市江汉区花楼街**iv>法定代表人：胡厚华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张萌，湖北博观律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，湖北博观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京江宇建设（集团）有限责任公司，住所地江苏，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区秦淮路**>法定代表人：江浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈高，该公司员工。被上诉人（原审被告）：胡志刚，男，1972年12月23日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区，委托诉讼代理人：张萌，湖北博观律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，湖北博观律师事务所律师。上诉人向宇飞、郭悦因与被上诉人武汉世纪华宇置业有限公司（以下简称华宇公司）、武汉宝利金商场投资管理有限公司（以下简称宝利金公司）、南京江宇建设（集团）有限责任公司（以下简称江宇集团）、胡志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月4日公开开庭进行了审理，上诉人向宇飞、郭悦的共同委托诉讼代理人万俊龙，被上诉人华宇公司、宝利金公司、胡志刚的共同委托诉讼代理人张萌，被上诉人江宇集团的委托诉讼代理人陈高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向宇飞、郭悦上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定宝利金公司接受上诉人委托后,已从华宇公司处接受涉案商铺,据此认定华宇公司已经履行了商品房交付义务属认定事实错误,上诉人出具给宝利金公司的授权委托书载明了委托权限,宝利金公司在未按照合同约定履行房屋验收交接义务前,超越代理权限实施的对涉案商铺的转移占有对上诉人不发生法律效力,关于华宇公司是否全面履行涉案商铺的交付义务,应由华宇公司承担举证责任,一审法院未依法确定举证责任的承担,错误认定华宇公司已经履行交付义务是适用法律错误。二、涉案商铺应当且必须具备构造独立、利用独立及物权登记之必要条件，华宇公司既未按照合同约定建设涉案商铺，也无证据证明其已按照合同约定交付涉案商铺，依法应承担上诉人不能实现合同目的的违约责任。三、宝利金公司不但未按照约定进行房屋验收交接，且未依法报告其代理的委托事务中,华宇公司未按照合同约定交付本案涉案商铺，而是与华宇公司恶意串通，损害上诉人的合法权益，应当与华宇公司承担连带责任。四、胡志刚作为华宇公司和宝利金公司共同的委托代理人，以华宇公司和宝利金公司的名义相互实施民事行为，恶意串通损害上诉人的合法权益，应当与华宇公司、宝利金公司承担连带责任。五、江宇集团作为华宇公司的法人独资股东，违法确认销售收入、违法分配利润、恶意侵害华宇公司资产，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，且同时作为宝利金公司的法人独资股东，实际控制两公司相互实施民事行为，企图逃避华宇公司的交付义务并企图掩盖华宇公司未按照合同约定履行交付义务的事实，恶意损害上诉人合法权益，应依法承担补充赔偿责任。华宇公司、宝利金公司、胡志刚共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江宇集团辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。向宇飞、郭悦向一审法院起诉请求：1、解除向宇飞、郭悦与华宇公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、胡志刚、华宇公司、宝利金公司向向宇飞、郭悦返还购房款660693元，并支付资金占用利息（以660693元为基数，自2010年11月18日起，至欠款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%即年利率6.37%标准计算）；3、江宇集团对华宇公司债务不能清偿的款项部分承担补充赔偿责任；4、案件诉讼费由华宇公司、宝利金公司、江宇集团及胡志刚承担。一审法院认定事实:江宇集团原系宝利金公司、华宇公司的股东。2012年3月27日及2013年4月22日，江宇集团分别将持有两公司的股权全部转让他人。坐落于武汉市江汉区花楼街“宝利金国际广场”商品房项目，属华宇公司开发建设，其《商品房预售许可证》编号为[武开管]预售[2010]240号。2010年11月29日，向宇飞、郭悦与华宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：江100285474），合同约定：向宇飞、郭悦购买上述项目中第7座3层44号房，建筑面积为24.37平方米，总价款为660693元；华宇公司应于2012年1月1日前将符合合同约定的商品房交付向宇飞、郭悦。该合同附件六“合同补充协议”约定：向宇飞、郭悦全权委托宝利金公司按合同第十一条的约定进行房屋验收交接，并代为签署与之相关的交接文件。2010年11月18日，向宇飞、郭悦与宝利金公司签订《宝利金国际广场二期商铺租赁协议书》（编号：江100285474），合同约定：向宇飞、郭悦将宝利金国际广场二期7座3层44号房屋，建筑面积24.37平方米，出租给宝利金公司，租赁期自华宇公司将商铺交付的当日起至2016年12月31日止；2012年至2013年租金为0元；2014年度租金为45047元，2015年度租金为52555元，2016年度租金为60063元。该合同第5条规定：本协议约定的租赁期满，宝利金公司按现状将商铺交还，交还的商铺及设备应处于经使用后的正常状态。在以上两份合同的落款处，华宇公司和宝利金公司分别加盖公章，胡志刚作为两公司的负责人，在公章下部加盖了个人印章。同日，向宇飞、郭悦向宝利金公司出具《授权委托书》，授权宝利金公司代为验收房屋和办理与商铺经营管理的有关事项。合同签订后，向宇飞、郭悦依约向华宇公司付清购房款。宝利金公司代为接受商铺后，将该商铺与其他商铺一并进行整体经营。租赁合同期间，宝利金公司依约向向宇飞、郭悦付清商铺租金。2016年12月1日，因租赁期限将届满，宝利金公司向向宇飞、郭悦寄送《＜租赁协议书＞期满通知书》一份，通知向宇飞、郭悦：“《租赁协议书》将于2016年12月31日到期，我司不再与贵方续签《租赁协议书》，我公司现依照贵我双方签订的《租赁协议书》第5条通知交还商铺。请您务必于2016年12月31日前至我司办理交铺手续……”向宇飞、郭悦收到通知后，以商铺不符合合同约定等原由，未与宝利金公司办理商铺交接手续。双方协商未果后，向宇飞、郭悦诉至一审法院。一审法院认为，坐落于武汉市江汉区花楼街“宝利金国际广场”商品房项目，属于华宇公司开发建设，华宇公司在取得《商品房预售许可证》后，经与向宇飞、郭悦协商一致后签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定享有权利和履行义务。华宇公司作为商铺出卖人，应当按照合同约定向向宇飞、郭悦履行商铺交付义务。双方合同约定，向宇飞、郭悦委托宝利金公司办理商铺验收交接，并代为签订相关的交接文件。向宇飞、郭悦为此向宝利金公司出具了《授权委托书》。宝利金公司接受委托后，已从华宇公司处接受商铺，并按照其与向宇飞、郭悦签订的《租赁协议书》实际租赁使用商铺多年，并向向宇飞、郭悦付清了租赁期间全部租金，向宇飞、郭悦在租赁期间从未对所购商铺提出任何异议；其次，华宇公司建设和销售商铺已取得相关管理部门批准，涉案商铺也具备办理房地产权属登记的基本条件，向宇飞、郭悦主张商铺存在不符合合同约定的情形，未提供证据证明。综上可以认定，华宇公司已经履行商铺交付义务，向宇飞、郭悦以华宇公司存在交房违约，提出涉案商铺买卖合同应予解除，向宇飞、郭悦应返还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。宝利金公司与向宇飞、郭悦之间存在商铺租赁合同关系，其与商铺买卖合同没有直接关联，且宝利金公司在租赁期满时已通知向宇飞、郭悦接受商铺，履行了出租人的通知义务，宝利金公司不应承担商铺买卖合同项下的民事责任。胡志刚是华宇公司和宝利金公司的职员，其在合同中加盖个人印章行为是职务行为，向宇飞、郭悦关于胡志刚未履行代理职责，应承担涉案责任的主张，未提供证据加以证明。江宇集团不是商铺买卖合同的当事人，不应承担合同项下责任，且向宇飞、郭悦主张江宇集团存在违法分配公司利润缺乏足够证据证明。综上，向宇飞、郭悦向宝利金公司、胡志刚及江宇集团提出的诉讼请求，均没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回向宇飞、郭悦的全部诉讼请求。减半收取的一审案件受理费5703元，由向宇飞、郭悦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人向宇飞、郭悦提交以下证据：证据一，建筑制图标准摘要GB/T50104-2010，该证据结合一审中提交的《商品房及所在楼层平面图》，拟证明按照本案商品房买卖合同的约定，涉案商铺应当是具有独立墙体（隔断）以及单面开启双扇门的建筑面积24.37平方米（套内面积15.68平方米）的独立商品房。证据二，政府信息公开答复书及所附武汉宝利金国际广场G区7号商场三层平面规划图，拟证明华宇公司销售给向宇飞、郭悦的商铺所在楼层在建设工程规划时是没有独立区分、无法排他使用的，编号为G区7号的整体商场。证据三，武汉宝利金国际广场G区7号商场三层平面竣工图（建施），拟证明华宇公司销售给向宇飞、郭悦的商铺在竣工交付时由其与施工单位、监理单位一致确认的竣工图显示涉案商铺无法满足法律规定及本案商品房买卖合同约定的独立区分、排他使用的交付条件。证据四，武汉宝利金国际广场G区7号商场三层平面竣工图（电施），拟证明华宇公司销售给向宇飞、郭悦的商铺在竣工交付时，由其与施工单位、监理单位一致确认的电施竣工图显示涉案商铺无法满足本案商品房买卖合同约定的第七条中关于“供电正常使用”的交付条件。证据五，武汉宝利金国际广场G区7号商场平面竣工图（水施），拟证明华宇公司销售给向宇飞、郭悦的商铺在竣工交付时，由其与施工单位、监理单位一致确认的水施竣工图显示涉案商铺无法满足本案商品房买卖合同约定的第七条中关于“供水正常使用”的交付条件。经质证，被上诉人华宇公司、宝利金公司、胡志刚认为上诉人的上述证据均形成于本案一审之前，不属于二审新证据，不予质证。被上诉人江宇集团认为上诉人的上述证据与其要求江宇集团承担责任没有关联性。本院认为，上诉人向宇飞、郭悦提交的证据均不能达到其证明目的，本院对上诉人向宇飞、郭悦提交的证据依法不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，向宇飞、郭悦陈述其认为华宇公司未按合同约定履行交付义务，违反了合同约定的交付标准，具体是指涉案商铺不能独立区分，不能排他使用，其主张解除合同系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定的法定解除权。本院认为，华宇公司与向宇飞、郭悦签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。向宇飞、郭悦在从华宇公司购买涉案商铺时，亦与宝利金公司签订《宝利金国际广场二期商铺租赁协议书》，将涉案商铺出租给宝利金公司，并向宝利金公司出具了代为办理房屋交接手续等事宜的《授权委托书》。现宝利金公司已实际接收、使用涉案商铺，并付清租赁期间全部租金。向宇飞、郭悦亦已实际取得租金收益，且在上述租赁期间并未对涉案商铺提出任何异议。本案中，向宇飞、郭悦主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定解除本案《武汉市商品房买卖合同》，但其提供的证据并不足以证明华宇公司的行为致使双方房屋买卖合同目的无法实现，其称涉案商铺不能办理权属登记亦未举证证明。一审结合诉争商铺所涉买卖合同、租赁合同实际履行的情况，驳回向宇飞、郭悦要求解除《武汉市商品房买卖合同》、返还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，向宇飞、郭悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5703元，由向宇飞、郭悦负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一七年十二月十三日法官助理汪丽玲书记员肖华