重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民初字第05345号原告：毛莉莎，女，汉族，1981年9月8日生，住重庆市渝中区。委托代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。被告：重庆众彩商业管理有限公司（原重庆众长房地产开发有限公司）。住所地重庆市北碚区金华路**。统一社会信用代码91500109709354383H。法定代表人：陈庆霞，总经理。委托代理人：邹渝，重庆志和智律师事务所律师。原告毛莉莎与被告重庆众彩商业管理有限公司（以下简称众彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛莉莎的委托代理人赵树乾，被告众彩公司的委托代理人邹渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛莉莎诉称：2013年11月8日，原告与被告众彩公司签订《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》，由原告租赁被告所有的北温泉九号小区XX栋附6、X号商铺，租赁期限为2013年11月10日至2018年11月9日。合同签订后，原告对租赁房屋进行了豪华装修，向被告缴纳了履约保证金65000元及第一个月租金32329.80元，2013年11月11日向被告指定的物管公司缴纳装修保证金10000元以及电费保证金8000元。原被告双方的租赁合同承租范围包含一层、二层及负一层，负一层按规划不能开孔和使用，致使租赁合同无效，导致无效的责任是由被告造成，被告应承担全责，请求判令被告1、判令原被告双方于2013年10月8日签订租赁合同无效；2、判令被告赔偿经济损失：已形成附和的装修损失920968.63元及仍被被告非法占有的涉案房屋内的物品106520元；3、判令被告退还租金32329.8元以及资金占用损失；4、返还履约保证金65000元、装修保证金10000元、水电保证金8000元及资金占用损失；5、诉讼费由被告承担。被告众彩公司辩称：双方签订的租赁合同系有效合同，合同中并未体现负一层系被告出租给原告，无论从文字表述或者图形表示均无此内容，且该合同中并无附图。从实际交付情况来看，也并无证据证明被告已将负一层出租给原告，很明显是原告擅自使用负一层。负一层性质系合法建筑，并非违法建筑，其系房屋主体结构；同时被告对负一层也并无所有权，亦无权出租给原告。原告将负一层用作厨房，是其自身行为，并无任何证据证明是被告指定原告将厨房设在负一层。原告不支付到期租金，系违约行为，经被告催收后仍不支付，属于明显违约行为，按照合同约定，被告有权解除合同。被告提供的催收通知及解除合同通知均按邮局特快专递进行邮寄并且有回执，地址、电话、姓名均是原告当初在签订租赁合同时自己填写，足以证明被告已通知并送达给原告，且租赁合同第十条第（二）款第6项第一段对此亦有约定，原告抗辩未收到与事实不符，不应采纳。解除合同的后果就是“合同不再履行、返还财产、赔偿损失、承担违约责任”，因此被告收回商铺、拆除装修、腾空房屋、另行出租的行为是合法行为，且租赁合同第十条第（二）款第6项第二段对此亦有约定，依法不应承担装修损失赔偿。又因合同的解除系原告违约导致，被告依然保留向原告追讨租金的权利。原告提供的装修合同及图纸真实性不应认定，原告承租商铺的装修系“自装”，在“装修公司/施工单位”栏中均填写“自装”，并未聘请装修公司装修，也无任何证据证明其曾向原告或物管公司提供过任何装修合同及装修图纸，因此，对原告向法庭提供的装修合同、装修图纸的真实性均不应认可。装修造价鉴定结论不应采纳。本案在审理过程中，原告提出对其承租商铺已形成附和的装修造价进行鉴定，鉴定机构在无实物可供鉴定的情况下，仅凭原告单方提供的装修合同及图纸就出具鉴定结论，被告对此不予认可。鉴定报告中的造价结论，因无实物进行勘验，均是“凭经验”、“推断”等字眼来出具结论，不具有客观及真实性，法庭不应采纳。其于本案客观事实，被告考虑到原告在本案中确实也有一定损失，虽然按照合同约定和法律规定，被告对此并不承担任何赔偿责任，同时被告按照合同约定收取原告的履约保证金65000元，按照合同约定也不予退还，但被告本着谅解精神，在租赁合同有效且不承担任何赔偿责任的前提下仍愿意退还给原告65000元履约保证金，适当补贴原告的实际损失。综上所述，请求法庭依法驳回原告除履约保证金的诉讼请求。经审理查明：重庆众长房地产开发有限公司（以下简称众长公司）成立于2001年3月26日，其经营范围为：对重庆市北碚区金华路北温泉九号项目进行开发建设经营；销售建筑材料、装饰材料、房屋租赁（涉及行政许可的，须凭许可证经营）。2015年10月13日，众长公司申请工商信息变更登记，公司名称变更为众彩公司，其经营范围变更为：企业管理服务；商业信息咨询；设计、制作、代理、发布国内外广告；房屋销售、租赁；停车场服务；物业管理；市场营销策划；展览展示服务；企业形象设计策划。2013年11月8日,毛莉莎（乙方）与众长公司（甲方）签订了《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》，该合同约定众长公司将位于重庆市北碚区XX路XX号XX栋X、X层X、X号商用物业出租给毛莉莎用于经营中餐，建筑面积（承租面积）为538.83㎡，租赁范围见附图阴影部分，该合同实际无附图阴影部分，租赁期限从2013年11月10日至2018年11月9日。租金按建筑面积（承租面积）计算，计算标准是：月租金=建筑面积（承租面积㎡）×单位租金（元/㎡/月），起始租金标准为每月60元/㎡（建筑面积），具体租赁期限内月租金明细为：2013年11月10日至2014年11月9日，租金标准为60元/㎡/月，每月租金为32329.80元；2014年11月10日至2015年11月9日，租金标准为64.20元/㎡/月，每月租金为34592.89元等。众长公司给予毛莉莎6个月的装修期。装修期免缴租金，免租期间物业服务费由众长公司代毛莉莎交纳，免租期后毛莉莎按商业物业服务费标准正常缴纳，众长公司从2014年5月10日起开始计算租金。合同第四条（二）2、如乙方有违约情形，履约保证金自动转为违约金，并由甲方予以收取。合同第十条违约责任：（二）2、乙方若逾期向甲方支付租金，视为乙方违约，（2）逾期付款超过10日的，甲方有权选择是否解除合同。（3）乙方若逾期支付租金超过10日的，无论甲方是否解除合同，则甲方均有权向乙方采取停水、电措施，至乙方付清租金时止，乙方对此无异议并由乙方自行承担因停水、电造成的相关损失。合同第十五条1、甲乙双方因履行本合同所发出的通知均须采用书面、传真形式，并以双方在本合同中列明的通讯地址和传真号码为正式传送地址和联系方式。合同签订后原告对租赁房屋重庆市北碚区XX路XX号XX栋X、X号商铺的一层、二层及负一层进行了装修，向被告缴纳了履约保证金65000元及第一个月租金32329.8元。向物管公司缴纳装修保证金10000元以及电费保证金8000元。还查明，2014年6月因毛莉莎未按合同约定按时缴纳租金，众长公司于2014年6月20日将本案涉及的商铺进行停水、停电。众长公司按毛莉莎在租赁合同上明确载明的地址、电话，于2014年8月5日将催费通知函、2014年8月11日将解除合同通知函通过邮局快递通知毛莉莎，毛莉莎未作出回复。2014年8月20日，众长公司将毛莉莎租赁商铺的装修及内部物品进行拆除，拆除的物品存放在负一层，并将商铺收回。审理中本院要求双方对被拆除物品的数量以及种类进行核实，双方未进行清理。2015年7月16日，本院立案受理本案。审理中，毛莉莎申请对本案涉及商铺已形成附着的装修装饰价值进行司法鉴定。2017年11月14日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司对重庆市北碚区金华路369号25栋附6、7号商铺已形成附着的装修装饰价值鉴定造价如下：(按原告提供的设计施工图计取的造价为805106.03元，(未提供资料参考类似工程计价的造价为115862.60元。众长公司审理中表示愿意退还给原告履约保证金65000元。上述事实，有《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》、已形成附着的装修装饰司法鉴定意见书、装修施工登记表、装修施工管理协议、装修施工管理规定、二次整改修审图意见、租金收据、履约金收据、催费通知函、解除合同通知函等书证以及原被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足认证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方争议的焦点是毛莉莎与众彩公司签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》是否有效。本院认为，重庆市北碚区XX路XX号XX栋附X、X号商铺一层、二层系合法建筑，众彩公司将其出租给毛莉莎符合法律规定，该合同合法有效。没有证据证明众彩公司将X、X号商铺负一层出租给毛莉莎，毛莉莎将负一层用作餐饮厨房，责任自负。毛莉莎不支付到期租金，经被告催收后仍不支付，属于明显违约行为，按照合同约定，被告有权解除合同。被告提供的催收通知及解除合同通知均按邮局特快专递进行邮寄并且有回执，地址、电话、姓名均是原告当初在签订租赁合同时自己填写，足以证明被告已通知并送达给原告，且租赁合同第十条第（二）款第6项第一段对此亦有约定，原告抗辩未收到与事实不符，不应采纳。被告解除合同，拆除装修、腾空房屋并收回商铺行为合法，依法不应承担装修损失赔偿。原告要求被告众彩公司返还已缴纳的租金，因本案双方签订的租赁合同有效，其已缴纳的租金不再返还，众长公司自愿退还给原告履约保证金65000元的意见是其真实意思表示，本院予以认可，故对原告要求被告众彩公司返还已缴纳的租金的诉讼请求，本院不予支持。原告称涉案房屋内的物品价值106520元，因双方未对此清理，原告亦未举示证据证明，本案不予处理；原告的装修保证金、水电保证金系交给物管公司，其要求被告众彩公司返还，本院不予支持。综上所述，原告毛莉莎提出的诉讼请求，本院除履约保证金外不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆众彩商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内返还毛莉莎履约保证金65000元。二、驳回毛莉莎的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由毛莉莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  韦建正人民陪审员  刘万忠人民陪审员  赖政灵二〇一七年十二月二十五日书 记 员  陈 红