福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初751号 原告（反诉被告）苏维森：男，1978年6月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑梅，福建闽天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王征宽男，1957年8月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：俞欢，福建瑞权律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏维森与被告（反诉原告）王征宽租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏维森委托诉讼代理人郑梅，被告（反诉原告）王征宽委托诉讼代理人俞欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏维森向本院提出诉讼请求：1.确认苏维森、王征宽2015年12月19日签订的《合作经营合同》于2017年1月8日解除；2.王征宽返还苏维森押金150000元；3.王征宽向苏维森返还员工工资113333元；4.王征宽赔偿苏维森利息损失4048元（按银行同期贷款基准利率计算自2017年1月9日起至押金及工资实际付清之日止，暂计至2017年5月10日止为4048元）；5.王征宽赔偿苏维森转让费损失320000元；6.本案全部诉讼费用由王征宽承担。事实与理由：2014年7月20日，刘有金因经营烧烤项目与王征宽签订《合作经营协议》，承租坐落于福州市仓山区的店面。2015年12月19日，苏维森受让店面并在刘有金与王征宽签订的《合作经营合同》上签字承租店面用于烧烤经营。合同约定：苏维森、王征宽共同合作经营福州市仓山区（建筑面积303平方米）。经营项目：烧烤，苏维森已经知晓王征宽与福建师大经济开发总公司所签订的《房屋租赁合同》的全部内容，愿意遵守该合同中王征宽的所有义务；租期从2015年12月19日至2018年8月31日；苏维森缴纳房屋押金150000元，苏维森负责缴纳房屋租金38680元和3名员工的工资10000元，租金和员工工资每月交一次，先交后用；合作期内王征宽只收取人员工资及有关待遇，其他所有经济支出和收入均由苏维森承担和享有，王征宽不承担经营风险，不承担债权债务，盈亏全部由苏维森负责；合作期内，王征宽委派人员固定为3名，工资每月包干，苏维森应在每月1日前一次性支付房租和员工工资人民币48680元，王征宽委派人员由王征宽管理，不受苏维森管理；合作期满或合同解除后，该房产的使用权归王征宽所有，王征宽有权单方面收回该房产，苏维森应按照原状立即返还房产，苏维森所出资的已形成附合的装饰装修物，自愿无偿归王征宽所有；原刘有金押金转苏维森，押金票未开，按合同执行等权利义务。苏维森签订《合作经营合同》之日起，王征宽同意苏维森支付费用为租金35680元及10000元员工工资，共计45680元。 2016年10月，王征宽在店面入口违章搭建、装修用于陌里咖啡的经营，致使苏维森无法正常经营使用店面，王征宽虽从2016年10月1日至2016年11月30日将租金降为29680元，免除2016年12月1日至2016年12月31日租金，苏维森仍无法正常使用，持续经营。为此苏维森、王征宽多次协调，未果后苏维森找到福建师大经济开发总公司，才得知王征宽与福建师大经济开发总公司未签订任何《房屋租赁合同》，王征宽系无权转租。从2015年12月19日至2016年11月30日，苏维森共支付393373元租金（16226元-3333元+35680元×9月+29680元×2=393373元）及人员工资113333元（10000元×11月+3333元=113333元），押金150000元。 苏维森认为，双方签订的《合作经营合同》，其形式为合作经营，内容上王征宽只享有收取租金、押金和其委派人员工资，未进行投资，亦未参与烧烤项目经营管理，实质上属于租赁合同。王征宽自始至终未与福建师大经济开发总公司签订过任何《房屋租赁合同》，王征宽并不享有店面的使用权，也未实际委派任何人员，没有人员工资需实际支付。王征宽故意隐瞒该事实，且在店面入口违章搭建致使苏维森根本无法持续经营，王征宽的行为不仅导致《合作经营合同》无效的情况，也根本违反苏维森与其签订《合作经营合同》的目的，已经根本违约。现苏维森诉至法院，请求判如所请。 王征宽辩称，一、王征宽作为讼争店面的承租人福州辰钇酒店管理有限公司（以下简称辰钇公司）委托的代管人，以个人名义签订的《合作经营协议》具有法律效力。2013年12月27日，福建师大经济开发总公司、福建仕辰投资有限公司（以下简称仕辰公司）、辰钇公司及仕辰公司股东签订《协议书》，约定辰钇公司向产权人福建师大经济开发总公司承租讼争房屋。而承租人辰钇公司已委托王征宽作为讼争房屋的代管人，且已就本案由王征宽名义进行的租赁事实向产权人福建师大经济开发总公司报备，产权人对此并未提出异议。辰钇公司委托王征宽作为讼争店面的代理人，有权以个人名义对租赁房屋进行对外出租及经营管理。故苏维森提出的王征宽未与福建师大经济开发公司签订过任何《房屋租赁合同》，王征宽不享有店面使用权”的观点并不成立，王征宽有权以个人名义使用并对外出租讼争房屋，双方的协议真实有效。实际上，苏维森作为次承租人已实际使用讼争房屋，其已对诉请作出了变更，亦认同了双方合同的具有法律效力。 二、苏维森所述的《合作经营合同》于2017年1月8日解除无事实和法律依据：1.双方并未就《合作经营合同》的解除达成一致意见，并未签署任何解除合同的相关证明，苏维森的证据也无法证明双方于2017年1月8日解除合同。王征宽从未与苏维森进行过房屋交接，苏维森更是未撤离讼争房屋，至今仍然占有使用讼争房屋。2.苏维森提出解除与王征宽签订的协议的理由并不成立，无事实与法律依据。从苏维森提交诉状及变更诉请申请书中可知，苏维森要求解除合同的理由有：王征宽并不享有店面的使用权，无权进行转租也未实际委派任何人员处理房屋租赁后续事宜和安全监督及日常检查工作；在店面入口违章搭建致使苏维森无法持续经营。对此，王征宽认为，上述理由均不能成立：（1）如第一大点的答辩理由，王征宽有权以个人名义对讼争房屋进行对外出租及经营管理，讼争房屋产权人对此也并未提出任何异议，故王征宽有权进行转租。而实际上，王征宽作为讼争房屋所在楼层的代管人，对讼争房屋所处的商业圈进行经营管理，实际已有委派工作人员处理房屋租赁后续事宜和安全监督及日常检查工作，以保证整个商业体的正常运营，而协议中约定的员工工资正是该部分的款项，这实际上也是租金的一部分，作为苏维森承租讼争房屋所需要付出的租金费用之一。（2）在店面入口违章搭建并不属实，对该事实苏维森亦无法举证证明其所述的讼争房屋存在违章搭建、违章搭建系王征宽所为、违章搭建的时间等事实，亦不存在苏维森所述的由此导致其无法持续经营的情况。对于苏维森称“在店面入口违章搭建致使苏维森无法持续经营”，其对于无法持续经营的结果苏维森也应承担举证责任。3.苏维森作为违约方无权单方解除合同。首先，王征宽在履行协议的过程中，不存在任何违约行为，其已按协议的约定履行义务，将讼争房屋交付给苏维森使用，亦委派人员对苏维森能更好地经营使用讼争房屋相关事宜进行对接处理。其次，在合同的履行过程中，苏维森存在违约行为。双方签订的协议合法有效，应遵照执行。合同签订后，苏维森因经营不善，擅自少缴租金，自2016年12月起拒绝缴纳租金，擅自停止经营，已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，只有守约方才享有解除权。而双方未就合同解除达成一致，苏维森解除合同的理由既不符合合同约定的解除情形，也不符合法律规定解除的情形，讼争房屋完全符合承租使用的条件，苏维森作为违约方无权解除合同。4.苏维森并未向王征宽送达过任何解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，苏维森从未向王征宽寄送过任何解除合同的函件，其通知解除的程序并未实现。更何况苏维森承租使用合同完全可以实现，且因王征宽不存在违约行为，苏维森无权解除合同，其作为违约方擅自要求解除合同更属于违约行为，王征宽并不认可。合同履行过程中，双方均应遵照执行，任何一方不可擅自解除，故即使苏维森于2017年1月8日有意解除合同，王征宽也并不同意，有权要求继续履行合同。事实上，苏维森因经营不善，擅自少缴租金，而王征宽为支持苏维森的店面经营更是作出退让，为了让苏维森继续经营，王征宽于2016年12月31日在合同上作出补充条款，在苏维森继续履行合同的情况下，可每年为其免租一个月，这也正是为了让苏维森继续承租作出的附条件的条款，然苏维森在该条款签订后，并未按约定继续履行，更是拖延拒绝支付房屋租金。故王征宽在苏维森根本违约的前提下向苏维森提出解除合同，双方的合同于2017年6月21日正式解除。 三、苏维森无权要求返还员工工资11333元。王征宽作为讼争房屋所在楼层的代管人，对讼争房屋所处的商业圈进行经营管理，实际已有委派工作人员处理房屋租赁后续事宜和安全监督及日常检查工作，以保证整个商业体的正常运营，而协议总约定的员工工资正是该部分的款项，这实际上也是租金的一部分，作为苏维森承租讼争房屋所需要付出的租金费用之一。苏维森在签订协议后的很长一段时间内，每月均有支付该部分款项，也表明了苏维森对王征宽委派人员管理的事实予以确认，其也认可这是承租该商业体必须要支付的租金的部分。苏维森向王征宽缴纳的欠款也并未将两者分开，双方一致认同其统为租金，且对于款项部分有异议。按合同约定苏维森每月需缴纳48680元，但实际上每个月只支付45680元，至2016年11月，苏维森一共支付496480元，并非王征宽所谓的506706元，该租金部分的员工工资并非11333元。 四、苏维森要求返还利息损失及赔偿转让费损失并无事实和法律依据。首先，押金150000元系作为苏维森履约的保证金，在双方合同履行届满后，苏维森无任何违约情形下结算无息返还给苏维森，员工工资亦作为苏维森承租讼争房屋租金的部分通过合同由王征宽依法收取，苏维森无权要求返还相应款项，更无权主张利息损失；其次，对于转让费的问题，该款项系依据苏维森与第三人之间的法律关系产生的，王征宽并未收取，与王征宽无关。王征宽在履约的过程中并无任何违约行为，苏维森因经营不善欲擅自解除双方协议属违约行为，其无权要求王征宽承担任何损失。 王征宽向本院提出诉讼请求：1.请求确认王征宽、苏维森间的《合作经营协议》于2017年6月21日解除；2.判令苏维森立即向王征宽返还讼争房屋，即位于福州市仓山区；3.判令苏维森向王征宽支付拖欠租金及员工工资共计365156元；4.判令苏维森向王征宽支付占用讼争房屋期间的占用费，即自2017年6月22日起，按每月48680元的标准计算支付至苏维森实际返还讼争房屋之日止；5.判令苏维森向王征宽支付逾期付款的滞纳金36508.72元（按月利率2%的标准计算，暂计至2017年6月21日，实际计算至付清之日为止）；6.判令苏维森向王征宽支付逾期未搬离讼争房屋的违约金175248元；7.确认讼争房屋的押金150000元优先用于抵扣上述三、四、五、六项苏维森应向王征宽清偿的债务；8.本案诉讼费由苏维森承担。事实与理由：王征宽、苏维森于2015年12月19日就合作经营福州市仓山区首山路×号北楼×号烧烤项目签订《合作经营协议》，按合同第六条、第八条的约定，苏维森负责交纳该房屋租金及3名员工工资，每月1日前交一次，先交后用。合同签订后，王征宽按约定履行合同义务，苏维森却未按合同约定向王征宽支付合同款项。为此，王征宽多次向其催缴，于2017年5月11日向苏维森寄送《催告函》，但苏维森仍置之不理。苏维森的行为已构成根本违约，为此，王征宽根据合同第十条第1、2款：“乙方不按照约定支付款项达十五日的、欠缴各项费用大30000元的，甲方有权单方解除合同”的约定，于2017年5月31日向苏维森寄送关于解除合同的《律师函》，遭其拒收后又于2017年6月15日二次寄送关于解除合同的《律师函》，该函件于2017年6月21日送达，故双方的合同于2017年6月21日正式解除。根据合同的约定及苏维森拖欠款项的情况，截至2017年6月21日，苏维森尚欠王征宽合同款项365156元。根据合同第九条第7款：“乙方保证按时全部支付款项如租金及支付给委派人员的工资，否则每逾期一天，按应交纳款项的百分之一加收滞纳金”的约定，王征宽有权就苏维森逾期支付的款项加收滞纳金，现王征宽自愿将滞纳金标准降至月利率2%，该滞纳金暂计至2017年6月21日共36508.72元。根据合同第十一条：“若乙方逾期3天未搬走，乙方应按12个月租金向甲方支付违约金”的约定，故合同解除后，苏维森应立即搬离讼争房屋，现苏维森未按约定撤离讼争房屋，王征宽有权要求其立即返还讼争房屋并按12个月租金支付违约金，共计584160元，现王征宽自愿将该违约金降低为12个月租金的30%，即175248元。王征宽有权要求苏维森其继续占用讼争房屋的占用费。因双方约定的《合作经营协议》实质上属于房屋租赁合同，合同约定的员工工资实际上是租金的一部分，故双方约定的实际月租金为合同租金及员工工资总和计48680元。因此，讼争房屋占用费即自2017年6月22日起，按每月48680元的标准计算支付至苏维森实际返还讼争房屋之日止。 苏维森辩称，1.三名员工工资，按合同及王征宽与反诉苏维森签订合同时的解释，工资是给处理与师大租赁关系的三个工作人员的。纠纷发生后，通过福建师大经济开发总公司才了解到根本没这三个人的存在，王征宽恶意虚构事实，侵占这部分资金。2.苏维森并没有收到过王征宽任何函件，其函件中陈述的也不是事实，苏维森是在双方于2017年1月8日解除《合作经营协议》后，经与王征宽多方交涉退还押金未果，才于2017年2月份起诉到法院。因店面入口装修，已经使苏维森无法持续经营，面对每月巨额的租金，苏维森必须及时止损。王征宽陈述持续经营至今完全是无稽之谈。3.苏维森不存在拖欠租金的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.王征宽对苏维森提交的《合作经营合同》、招商银行户口历史交易明细表、微信截图、《房屋租赁合同》、《福州辰钇酒店管理公司企业信用信息公示报告》真实性没有异议，调查令系本院依法出具，对上述证据真实性本院予以采信。苏维森提交的盛明新情况说明、支付宝转账电子回单、中国农业银行明细清单、DCC历史流水、盛明新身份证复印件、美团消费明细照片、中国建设银行转账凭证、招商银行户口历史交易明细表、福州陌里餐饮管理有限公司企业信用信息公示报告与本案无关。“违章搭建”照片无法确认搭建是否合法，微信截图仅是苏维森单方陈述，无其他证据印证，内容真实性无法确认。福建省直行政事业单位国有资产出租进场交易流程图、福建师范大学房地产出租（出借）审批与自行交易流程图真实性无法确认。王征宽对录音内容双方身份虽有异议，但未提交证据予以反驳，真实性本院予以确认，录音内容可以体现双方已就合同解除达成一致意见。2.苏维森对王征宽提交的《合作经营协议》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、辰钇公司企业信用信息公示报告真实性无异议，王征宽有提交《协议书》、授权委托书，辰钇公司申请报告原件核对，对上述证据真实性本院予以采信。王征宽有提交《合作经营合同》催告函、快递凭证、解除合同的《律师函》及相应快递凭证原件，对上述证据的形式真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月20日，案外人刘有金与王征宽签订《合作经营合同》，约定双方共同经营福州市仓山区。经营项目为烧烤。刘有金已知晓王征宽与福建师大经济开发总公司所签订的《房屋租赁合同》的全部内容，愿意遵守该合同中王征宽的所有义务；该项目由双方委派人员共同经营，王征宽委派的人员以王征宽的名义与福建师大经济开发总公司联系该房屋租赁后续事宜和安全监督及日常检查工作，刘有金委派的人员以刘有金的名义全面负责该项目的经营。合作期限为2014年7月20日起至2018年8月31日止；刘有金负责交纳租房押金，向王征宽支付150000元；刘有金负责交纳该房屋租金每月38680元和3名员工工资标准为10000元，租金和员工工资每月交一次，先交后用，刘有金应按约定时间一次性将租金和员工工资汇入王征宽指定的账户；合作期间王征宽只收取派员人员的工资及有关待遇，其他所有经济支出和收入均由刘有金承担和享有，王征宽不承担经营风险，不承担债权债务；合作期间，王征宽委派人员固定为3名，刘有金应在每月1日前一次性支付房租和员工工资计48680元。 2015年12月19日，刘有金将《合作经营合同》权利和义务一并转让给苏维森，王征宽与苏维森在《合作经营合同》上备注“原刘有金押金转苏维森，押金已收押金条未开，按合同执行”。之后，自2016年1月起至2016年10月止,苏维森每月均按45680元标准向王征宽支付，2016年12月4日支付39680元。2016年12月31日，王征宽又在《合作经营合同》上补充“每年免租壹个月，时间从2016年12月至合同期满”。2017年1月9日，苏维森电话联系王征宽，告知店面已清空，要求办理交接手续，王征宽表示不要交接，若要交接就将合同作废即可。 另查，2002年9月12日，福建师大经济开发总公司取得仓山区首山路10号福建师范大学首山学生公寓建筑工程施工许可证。2013年6月18日，福建师大经济开发总公司与仕辰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定福建师大经济开发总公司将位于首山路10号福建师范大学教育产业中心公寓北楼及二层多媒体教室出租给仕辰公司，租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月31日止。2013年12月27日，福建师大经济开发总公司（甲方）与仕辰公司（乙方）、辰钇公司（丙方）以及王征宽、案外人王卫星、林礼香、林龙松、杨志伟等五人（丁方）签订《协议书》，约定：仕辰公司将其与福建师大经济开发总公司签订的关于福建师范大学教育产业中心公寓北楼及二层多媒体教室、福建师范大学教育产业中心公寓南楼的两份《房屋租赁合同》中的权利与义务转让于辰钇公司。同月29日，辰钇公司出具《授权委托书》一份，委托王征宽作为福建师范大学教育产业中心公寓北楼及二层多媒体教室的代管人，委托权限为：租赁房屋的出租和日常管理；以个人名义对外签订租赁合同并收取租金等款项等。 本院认为，苏维森、王征宽签订的《合作经营合同》，虽名为“合作经营”，但根据双方在诉讼过程中的陈述以及《合作经营合同》内容对相关租金等的约定可以认定，双方实质上并不存在“合作经营”，而是存在租赁合同关系，《合作经营合同》实质上是一份租赁合同。《合作经营合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以认可。关于《合作经营合同》的解除时间，本院认为，苏维森于2017年1月9日电话联系王征宽时，告知其店面已清空并要求办理交接手续，王征宽对此不持异议，仅表示若要交接就将合同作废即可，可见王征宽对苏维森提出的解除合同不持异议，双方已就合同的解除达成一致意见，《合作经营合同》应于当日解除，故苏维森要求确认《合作经营合同》于2017年1月8日解除，本院不予支持。由于双方的《合作经营合同》已解除，故王征宽应将已收取的押金150000元退还苏维森。 关于苏维森诉请的返还员工工资问题，本院认为，《合作经营合同》有约定，苏维森应每月交纳租金38680元以及3名员工工资10000元，然王征宽未实际委托人员参与经营，并不存在员工工资问题，王征宽应当将收取的该项款项退还苏维森。自2016年1月起至2016年10月止，苏维森共支付王征宽员工工资100000元（10月×10000元/月），王征宽应予退还。苏维森要求王征宽支付利息损失，没有合同依据，本院不予支持。苏维森要求王征宽赔偿转让费损失320000元，依据不足，本院不予支持。 关于反诉部分，本院认为，如前所述，《合作经营合同》已于2017年1月9日解除，合同一经解除即发生法律效力，故王征宽要求确认双方《合作经营合同》于2017年6月21日解除的诉请，本院不予支持。在2017年1月9日苏维森与王征宽电话联系中，王征宽已明确表示不要交接，故应视为王征宽已接收了讼争房屋，现其再行要求苏维森返还讼争房屋、支付占有期间的占用费、逾期未搬离的违约金等的诉请，没有依据，本院不予支持。关于王征宽要求苏维森支付拖欠租金及员工工资的诉请，本院认为，《合作经营合同》已于2017年1月9日解除，故苏维森应向王征宽支付至2017年1月8日止的租金，王征宽要求苏维森支付租金至2017年6月21日的意见，本院不予支持。虽然《合作经营合同》签订后，苏维森每月均按45680元标准予以支付，扣除10000元员工工资后，每月实际支付的租金为35680元，但《合作经营合同》约定苏维森每月应付的租金为38680元，苏维森、王征宽均未提交证据证实双方就租金支付标准达成了新的合意，故苏维森仍应按每月38680元标准向王征宽支付租金至2017年1月8日止。苏维森应向王征宽补交2016年1月至2016年10月欠缴的租金30000元﹝10月×（38680元-35680元）/月﹞以及2016年11月至2017年1月8日的租金47994.67元﹝（38680元×2月-39680元）+（38680元÷30天∕月×8天）﹞，上述租金合计77994.67元。王征宽要求支付的逾期付款滞纳金不属于民事违约责任承担形式，故对王征宽的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、王征宽于本判决生效之日起十日内退还苏维森押金150000元、员工工资100000元； 二、苏维森于本判决生效之日起十日内向王征宽支付欠付租金77994.67元； 三、上述第一项、第二项判决相抵后，王征宽于本判决生效之日起十日内退还苏维森172005.33元； 四、驳回苏维森的其他诉讼请求； 五、驳回王征宽的其他反诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5250元，由苏维森负担268元，王征宽负担4984元。反诉案件受理费15400元，由苏维森负担2082元，王征宽负担13318元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈家挺 审 判 员  陈曜辉 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  邱仕鹏