济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初1103号 原告：张健，女，1970年11月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘琪、张帅帅，均系山东盛强律师事务所律师，均为特别授权。 被告：徐峰，男，1975年2月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：徐明英（系被告徐峰姑姑），女，1954年3月28日出生，汉族，住济南市。 被告：李晓星（系被告徐峰之妻），女，1981年10月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：徐峰，身份信息同被告徐峰。 被告：康平，男，1967年9月3日出生，汉族，无业，户籍地济南市，现住址不明。 第三人：中国邮政集团公司济南市分公司，住所地济南市。 法定代表人：司平，经理。 委托诉讼代理人：肖燕，山东齐鲁律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：郭鲁阳，山东齐鲁律师事务所实习律师。特别授权。 原告张健与被告徐峰、康平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，适用普通程序进行了审理。因被告康平无法直接送达，本院依法对其公告送达。公告期满后，本院依法于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告张健及其委托诉讼代理人刘琪、张帅帅，被告徐峰及其委托诉讼代理人徐明英到庭参加诉讼。被告康平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，原告张健申请追加被告徐峰之妻李晓星为被告，中国邮政集团公司济南市分公司（简称邮政公司济南分公司）作为有独立请求权的第三人参加了诉讼。本院于2017年10月13日再次公开开庭对本案进行了审理。经院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 张健向本院提出诉讼请求：一、撤销被告徐峰与被告康平签订的关于济南市历城区七里堡小区*室的房屋买卖合同；二、判令被告徐峰立即将涉案房屋返还给原告张健居住使用；三、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告张健是济南市历城区邮政局职工，于1999年分得涉案房屋即济南市历城区七里堡小区*室居住使用作为福利待遇。2013年原告张健搬到别处居住后，涉案房屋一直由原告张健对外出租。现原告张健得知被告康平（原告前夫）于2015年初在原告不知情的情况下，与被告徐峰恶意串通签订涉案房屋的买卖合同。被告徐峰明知涉案房屋系原告张健单位的福利性分房，并没有单独的房产证，不允许买卖而签订买卖协议，且没有支付购买房屋的合理对价，所以，无处分权人康平处分涉案房屋，被告徐峰不构成善意取得。被告徐峰现在占用涉案房屋的行为没有事实和法律依据，理应向原告张健返还房屋。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 徐峰辩称，一、原告张健对于其前夫康平买卖涉案房屋一定是知情的；二、涉案房屋是市面上普遍存在的小产权房，是可以买卖的，且其购买价格是合理的，其购买涉案房屋是基于帮忙救急及日后老人养老居住方便，且康平提供了相应的书面材料，其购买房屋不是与康平恶意串通。综上所述，涉案房屋七里堡小区*室的房屋买卖合同是合理合法的，应受到法律保护，其属于善意买受人，不存在恶意串通，故应驳回原告张健的诉讼请求。 李晓星答辩意见同被告徐峰。 康平（缺席）未答辩。 邮政公司济南分公司向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，并判令将涉案房屋返还给邮政公司济南分公司。事实及理由：涉案房屋系邮政公司济南分公司向慧都置业公司购买并用于公司员工居住使用的，所有权属于邮政公司济南分公司，任何人无权处分。被告并没有支付合理的对价，合同价格与市场价也相差太大。涉案房屋作为不动产应当进行登记公示，而涉案房屋没有进行登记，也没法进行登记。因此被告不构成善意取得，应当将涉案房产返还邮政公司济南分公司。 对于邮政公司济南分公司的诉求，张健答辩意见为，涉案房屋确实属于第三人所有，两被告在没有经过第三人的同意下擅自处分涉案房产，合同无效，而且没有支付合理的对价，也不构成善意取得。涉案房产是第三人分给作为第三人职工的原告福利分房，有居住使用权，康平也侵犯了原告作为居住使用权人的权益，处分也无效。因此，原告有权基于与第三人之间的使用权相关协议，有继续使用的权利，请求法院依法判决，将房产交由原告继续使用。 对于邮政公司济南分公司的诉求，徐峰、李晓星答辩意见为，第三人称所有权属于其所有，需要提供相关的证据。所有权既然归第三人，但房屋已经交付给员工多年，公司也从来没有对房屋进行过管理和过问，也就是说房子实际已经归员工个人所有。当时涉案房屋所在的那栋楼上的几户邮局职工都多次要求办理房产证，单位均没有处理，所以徐峰有理由相信涉案房屋已经归员工个人所有，是可以买卖和处置的。当时周边房价为6000元每平方米左右，而涉案房屋是属于没有房产证的房屋，康平在中介挂了好长一段时间也没有卖出去，所以康平提出以40万元卖给徐峰，所以根本不存在明显低于市场价格的问题。张健及第三人称徐峰不构成善意取得是不合法、不合理的。康平与张健是夫妻关系，而且徐峰与康平、张健是多年的邻居和好友，正是出于朋友之间的信任，徐峰才轻信了康平、张健在没有证的情况下把房产出卖。另外，买卖房屋发生在张健、康平夫妻关系存续期间，张健没有理由不清楚。徐峰也没有恶意取得房子的理由和动机，购买该房屋徐峰能想到的手续都让康平提供了，比如两人的结婚证、身份证、张健的亲笔授权委托书、济南市邮政局同意该房屋买卖的证明，全部完善后徐峰才买的房屋。因此，徐峰、李晓星认为双方的房屋买卖合同是有效的，不同意返还房屋。 对于邮政公司济南分公司的诉求，康平（缺席）未答辩。 原告张健围绕诉讼请求提交了照片打印件3张、中国邮政集团公司济南分公司出具的证明1份、西院职工拆迁安置通知复印件1份、离婚证及离婚协议书复印件1份、2015年12月原告张健与被告徐峰的通话录音光盘及文字版说明1份、涉案房屋水电费发票1宗。被告徐峰围绕其抗辩主张提交房屋买卖合同1份、授权委托书1份、济南市邮政局同意涉案房屋转让证明1份、结婚证复印件1份、原告张健与被告康平的身份证复印件各1份。邮政公司济南分公司提交涉案房屋所有权证书1份、公司登记基本情况表1份。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院对以下事实予以认定： 原告张健与被告康平原系夫妻，双方于1994年4月27日登记结婚，于2015年9月23日协议离婚。被告徐峰与被告康平是认识十多年的朋友，原告张健与被告徐峰也互相认识。原告张健系济南市历城区邮政局职工。1999年，包括原告张健在内的六户职工因需拆迁，济南市邮政局与慧都置业公司签订买卖合同，购买了七里堡小区新区内八号楼的六套宿舍（带储藏室），用于安排六户拆迁户。济南市历城区邮政局在拆迁通知中还称，待慧都置业公司将六套新购宿舍交于济南市邮政局时，由济南市邮政局根据六户职工的条件予以分配安置。之后，济南市邮政局将位于济南市历城区七里堡新区*室房屋（现为七里堡小区*室）分配给原告张健居住使用。 2000年2月，济南市邮政局一并办理了上述六套房屋的房产证。房产证载明：房屋所有权人：济南市邮政局，房屋坐落：历城区七里堡新区内*号楼*单元东户*层*层两户西户*四户，产别：自管产，房屋建筑面积489.48平方米，地下室建筑面积100.62平方米，共用分摊面积53.34平方米。房屋分配使用后，济南市邮政局一直没有为该六户职工办理房产过户手续。 被告徐峰在七里堡小区也有住房，与张健分配的住房相距不远，两家比较熟悉。2013年之后，原告张健与被告康平搬到历城区腾骐冠宸花园*室居住，并将涉案房屋对外出租。被告徐峰、李晓星在腾骐冠宸花园*室居住，双方还在同一小区居住，仍经常来往。 2015年2月16日，被告康平以原告张健（合同甲方）的名义，被告徐峰以其妻子李晓星的名义（合同乙方）签订房屋买卖合同一份。该合同约定：一、甲方自愿将其单位分配的位于济南市历城区七里堡新区慧都园小区*室（建筑面积约81㎡）拆迁安置房及其储藏室等附属设施一并出售转让给乙方。二、甲乙双方商定，该房屋及其储藏室等附属设施的购买总价款为肆拾万元整。本合同签订时，购房款已由乙方一次性支付给甲方。三、本合同签订后，甲方对该房屋及其储藏室等附属设施的所有权利（包括使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、处置等）一次性转让移交给乙方所有。四、甲方承诺其单位出具的关于同意将该房屋转让给乙方的证明原件真实、有效；待到该房屋具备办理房产证或更名、过户条件时，甲方保证将该房屋产权证及相关权属证明文书无条件更名、过户给乙方，并协助乙方办理相关手续，由此产生的正常费用由乙方负担。五、甲方保证本合同签订前，与相关单位及他人在该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权属方面不存在经济、民事等法律纠纷，如果存在纠纷，相应的法律责任由甲方自行负责。六、违约责任1、甲方应于本合同签订之日起三日内将该房屋交付给乙方，否则乙方有权解除合同，由甲方承担违约责任，退还乙方购房款并按照购房款两倍的数额赔偿给乙方经济损失。2、本合同签订后，如果由于甲方个人、单位、家庭等原因，导致乙方该房屋无法正常办证、过户、更名，或导致乙方对该房屋的所有权受到侵害时，视为甲方违约，乙方有权解除合同，由甲方承担违约责任，退还乙方购房款并按照时价（不低于合同购房款）三倍的数额赔偿给乙方经济损失。合同签订后，涉案房屋由被告徐峰另行对外出租。 2015年9月23日，原告张健与被告康平协议离婚。离婚协议约定，孩子已年满18周岁，暂时与母亲生活在一起，双方协议平均分配财产，双方如有债务，本着谁的债务谁负责的原则处理。离婚协议中未对涉案房屋如何处理进行约定。离婚前，双方将腾骐冠宸花园*室出卖给了案外人。 2015年12月，原告张健电话联系被告徐峰，称其刚知道康平卖房一事，房产属于邮局的固定资产，其只是有居住权，其现在没有房子住，要求被告徐峰返还房屋。被告徐峰表示康平有外债还不上了，在中介处挂着房子出卖结果两三个月卖不出去，其为了帮助康平才又拿出30来万给了康平从而购买的涉案房屋，当时康平出具了张健的授权委托书和邮局的证明，因此其不同意返还涉案房屋。因双方协商不成，原告张健提起本案诉讼。 2016年1月26日，中国邮政集团公司济南市分公司出具证明1份，载明：张健同志系中国邮政集团公司济南市分公司（原济南市邮政局）职工。2009年单位将位于济南市历城区七里堡新区*室房屋分配给张健居住，产权属中国邮政集团济南市分公司（原济南市邮政局），特此证明。并加盖了其单位公章。 邮政公司济南分公司原名称为济南市邮政局，2014年2月17日济南市邮政局变更为山东省邮政公司济南市分公司，2015年4月7日又变更为中国邮政集团公司济南市分公司。 被告徐峰称房屋交易过程是：因被告康平拖欠外债，2014年7、8月份其就将涉案房屋挂在中介公司出售，也找过徐峰的同事及朋友，问有没有买房的；因为一直没卖出去，康平很着急，压力也很大，也让徐峰帮忙找人借钱救急，在这种情况下，徐峰考虑到虽然涉案房屋是小产权房，但是一楼，老人年龄大后居住起来方便，感觉比较合适，对双方都有利，临时决定就签了合同购买了房屋；购房款在合同上已注明签订合同时已全部付清，其中30万元现金是在2014年12月左右分三次给的康平，在此之前徐峰还帮康平向徐峰朋友李小义借了10万元，康平没有为李小义打借条，是徐峰给李小义打的欠条，并且徐峰已经偿还了李小义，这就是40万元购房款的支付情况；房屋买卖合同是在徐峰家里签订的，当时康平提交了张健同意卖房的声明、授权委托书及济南市邮政局的证明，其尽到了注意义务。对此辩称意见，被告徐峰提交张健康平结婚证复印件一份、康平身份证复印件一份、张健身份证复印件一份、授权委托书一份、落款时间为2015年2月3日落款公章为济南市邮政局的证明一份。张健身份证复印件上载明：“本人同意将七里堡慧都园*室卖给徐峰，将来办理房产证的费用徐峰负责，与张健无关。特此证明。”落款处有“张健”的签名及指印。授权委托书载明委托康平作为代理人办理涉案房屋买卖事宜。委托人处也有“张健”的签名及指印。证明载明：“兹证明张健是我单位正式职工。该同志名下的位于济南市历城区七里堡新区慧都园小区*室（建筑面积约81㎡）房产系我单位于2009年分配给张健的拆迁安置房，我单位同意张健将其名下的该处房产使用权以及其它附属权利一次性转让给李晓星所有。该房产转让给李晓星后，如遇到需办理房产证或维修、过户等情况时享有本单位员工同等的待遇和权利。特此证明”。落款处加盖“济南市邮政局”公章。经质证，原告张健对授权委托书及其身份证复印件上的签名、指印真实性均不予认可，认为系伪造，对证明真实性也不予认可，称济南市邮政局的名称在2015年时已变更，公章也不属实，也系伪造。邮政公司济南分公司对证明真实性不予认可，称当时济南市邮政局的名称已变更，济南市邮政局的公章早已取消并不再使用，故该证明是虚假的，被告康平有伪造公章的嫌疑。 审理中，原告张健申请对被告徐峰提交的其身份证复印件上手写字迹（含签名）和授权委托书中“张健”两处签名是否是其本人书写以及上述三处“张健”的压名指印是否是本人所捺进行司法鉴定。本院依法委托日照浩德司法鉴定所对上述委托事项进行司法鉴定。2017年10月9日，日照浩德司法鉴定所出具了（2017）文痕鉴字第865号文书、痕迹鉴定意见书。鉴定意见为：1、送检的标称日期“2015.1.24”“张健身份证复印件”中手写字迹（含“张健”签名）和“2015年1月24日”《授权委托书》中“张健”签名字迹均不是张健本人所写；2、送检的标称日期“2015.1.24”的“张健身份证复印件”和“2015年1月24日”《授权委托书》中“张健”压名指印（3处）均不是张健本人捺印形成。原告张健为此支付鉴定费13000元。经质证，原告张健和第三人邮政公司济南分公司对鉴定意见均无异议，被告徐峰、李晓星称对鉴定意见保留质疑和进一步鉴定的权利。经审查本院认为，鉴定意见系具有鉴定资质的鉴定机构接受本院委托后作出，程序合法，应当予以采信，可以证实被告徐峰提交的张健身份证复印件及授权委托书上“张健”的签名及指印均非原告张健书写及按捺。 本院认为，涉案房产系第三人邮政公司济南分公司于1999年购得并用于原告张健等职工的安置，由张健居住使用。涉案房产登记所有权人为济南市邮政局，济南市邮政局工商登记已变更为邮政公司济南分公司。张健虽居住使用该房屋，但双方未办理相关安置政策或房改手续变更房产登记，因此涉案房屋的所有权人仍然是邮政公司济南分公司。本案各方争议的焦点问题是：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、涉案房屋应否返还及向谁返还。 关于合同效力问题。涉案房屋买卖合同是被告康平与被告徐峰协商后分别以妻子张健、李晓星的名义签订的。被告康平也为被告徐峰出具了授权委托书、附“张健”签名同意出售房屋的身份证复印件、结婚证复印件及单位证明。上述情况可以说明被告康平、徐峰明确认识到涉案房屋的权利人是原告张健，出售房屋需要取得原告张健的同意，也认识到涉案房屋未取得房产证，出售房屋还需原告张健单位予以认可及协助。经司法鉴定，被告徐峰提交的上述证据中“张健”的签名及指印均非其本人书写或按捺，因此上述证据不能证实委托被告康平出售房屋及房屋买卖合同系原告张健的真实意思表示。因此该房屋买卖合同对原告张健无法律约束力。在该房屋买卖合同尾部，被告康平也在甲方处签名，可以认定被告康平有出售涉案房屋的意思表示，其应当受到合同的约束。被告康平虽无涉案房屋的处分权，但根据相关规定，其签订的涉案房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，也无证据证明合同双方系恶意串通损害第三人利益，故应为有效合同。第三人邮政公司济南分公司主张合同无效，依据不足，本院不予支持。原告张健主张撤销合同，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，本院亦不予支持。 关于涉案房屋应否返还及向谁返还问题。原告张健并未取得房屋产权，也即并未获得处分涉案房产的权利。在这种情况下，被告康平无权将房屋交付给被告徐峰、李晓星，客观上也不能为被告李晓星办理过户手续。被告康平向被告徐峰出具的“济南市邮政局”证明落款时间为2015年2月3日，而济南市邮政局在2014年2月已变更为山东省邮政公司济南市分公司，故本院对该证明的真实性不予认可。被告康平将第三人邮政公司济南分公司所有的房产交付给被告徐峰、李晓星，侵犯了邮政公司济南分公司的合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，涉案房产登记在第三人名下，并非在原告张健名下，也没有办理到被告李晓星、徐峰名下，因此被告李晓星、徐峰不符合善意取得房屋的法律要件，其应当返还房屋。邮政公司济南分公司将涉案房屋安置给原告张健使用，但并未明确约定使用期限，现其要求将涉案房屋直接向其返还，并不违反法律规定，本院予以支持。本院也注意到，被告徐峰陈述其在2014年12月支付了被告康平购房款30万元，也就是说在被告康平出具“张健”授权委托书、出售房屋同意书及签订房屋买卖合同之前，被告徐峰就与被告康平达成了房屋买卖合意并付清了购房款，此举与交易习惯不符。至于房屋买卖合同的具体履行情况及被告徐峰、李晓星由此造成的损失，被告徐峰、李晓星可另行依法向被告康平主张。被告徐峰、李晓星辩称涉案房屋是社会上普遍存在的小产权房，其购买过程没有过错，故不同意返还涉案房屋，该辩称依法不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十二条、第三十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告徐峰、李晓星于本判决生效之日起十日内将济南市历城区七里堡小区46号楼1单元101室腾交给第三人中国邮政集团公司济南市分公司。 如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 二、驳回原告张健的诉讼请求。 三、驳回第三人中国邮政集团公司济南市分公司的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由被告康平承担3650元，被告徐峰承担3650元。司法鉴定费13000元，由被告康平承担（因原告张健已支付，故由被告康平支付给原告张健）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  赵玉荣 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  岳 静