黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0603民初3020号原告（反诉被告）：刘积华，女，1954年5月3日出生，汉族，大庆石化公司实业公司退休员工，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：杜雪鸽，黑龙江司洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：张冠华，男，1956年1月13日出生，汉族，大庆市龙凤区冠华诊所经营者，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：陈志胜，男，1951年6月25日，汉族，大连升兴工业有限公司大庆分公司总经理，住黑龙江省大庆市让胡路区，原告刘积华与被告张冠华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月30日、2017年12月1日两次公开开庭进行了审理，原告刘积华及其委托诉讼代理人杜雪鸽、被告张冠华及其委托诉讼代理人陈志胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘积华向本院提出诉讼请求：1.被告依约履行2016年6月20日房屋续租合同；2.被告支付原告拖欠的2017年6月19日至2018年6月19日租金65000元，支付违约金19500元。给付原告物业费、采暖费、房屋租赁交易费8000元，后将该项请求变更为物业费、房屋租赁交易费2674元；3.被告支付原告拖欠的2009至2014年物业费、采暖费22451.97元，后变更为27777.97元；4.被告承担原告律师代理费5000元；5.诉讼费1350元、保全费1020元由被告承担。事实和理由：原告于2009年12月19日开始至今，将位于龙凤大街××楼××楼门市1门房屋出租给被告用于经营牙科诊所，被告违反协议约定，拖欠2009年至2014年物业费、采暖费22451.97元，拖欠2017年6月19日至2018年6月19日租金65000元，物业费、采暖费、房屋租赁交易费8000元。原告多次催要，被告拒不给付。被告张冠华答辩称，一、1.原告诉求2009年至2014年物业、采暖费，没有证据证明其依法享有追偿权。亦违背《物业条列》42条和最高院审理物业纠纷案件的司法解释第12条以及相关诉讼时效的法律规定。2.2009年房屋租赁合同第五条约定，其物业费、采暖费由被告向物业缴纳，故该争议的当事人亦或诉讼主体系物业公司与被告，即原告不是本案适格的诉讼主体，刘积华以原告身份起诉不符合法律规定。3.依据《民事诉讼法解释》第59条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人；有字号的以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本内容。被告系有字号的个体工商户，原告起诉应当以“张冠华口腔诊所”为被告，起诉张冠华个人不符合法律规定，即张冠华个人不是本案适格的被告。4.2009年至2014年的物业费、采暖费，原告2017年提起诉讼，已经超过诉讼时效期间的规定，应认定物业公司或原告已放弃诉讼和实体权益，其应当承担不利的法律后果，人民法院不应予以保护。5.2010年11月22日，因租赁房屋内采暖片爆裂造成被告药物、设备、办公用品、地板等财产损失五万余元，被告与物业公司协商达成合意以2010至2014年物业、采暖费抵偿被告财产损失，并不存在被告拖欠物业、采暖费的事实。原告虚构拖欠诉求款项、编造强制断暖的事实，谋取诉求利益构成诉讼不当。二、原告诉求租金全额、违约金缺乏证据证明。原、被告2016年6月20日续签的房屋租赁合同约定年租金52000元，物业、采暖费8000元，合计6万元，其中物业、采暖费由被告交付原告后，由原告负责向物业缴纳，但是原告收取物业、采暖费后却拒不按期向物业缴费，导致物业停止对租赁房屋供热，影响被告正常开展医疗工作和经营，被告无奈增添电热采暖维持医疗和经营，其导致的后果显然系对被告的违约及财产损失，由此产生的电热采暖费用应当由原告承担。被告据实与原告协商因电热发生的电费等与租赁费抵消事宜，但原告不予协调解决。因原告的违约行为导致合同根本目的不能实现，原告违约在先，被告依法享有先诉抗辩权，有权拒绝交付其商服的租赁费。原告诉求2016年6月19日至2017年6月19日的全部租金违背事实，且主张利息没有事实依据，亦有悖合同约定和法律规定。综上，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。反诉原告张冠华向本院提出反诉请求：1.确认2016年10月至2017年4月采暖期反诉原告租赁房屋被停止供热系反诉被告未按期缴付采暖费违约所致，判令反诉原告的财产损失抵偿（抵消）反诉被告2016年度房屋租金38009元；2.反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原、被告2016年6月20日续签订房屋租赁合同，由反诉原告继续租赁反诉被告房屋3年，约定反诉原告向反诉被告交付年租金52000元以及当年物业、采暖费8000元。但反诉原告向反诉被告交付上述款项后，反诉被告却拒不向物业按期交费，导致2016年采暖期物业公司对涉案房屋强行停止供暖，造成反诉原告勉强维持治疗经营，不能实现签订合同的根本目的，故反诉被告应当退还该期间房屋租金26000元及收取的物业、采暖费8000元，支付停暖后供暖开闸费1409.40元及违约金2600元，合计38009.40元。该款抵偿（抵消）反诉被告本诉主张的租金52000元，即反诉原告支付反诉被告2016年度房屋租金13000.60元（按13001元支付）。反诉被告刘积华针对反诉答辩称，反诉的诉讼请求于法无据，2016年房屋续租合同约定，由我方交付物业费、采暖费、房屋租赁交易费8000元，而2017年10月23日大庆市隆发物业管理有限公司（以下简称隆发物业公司）出具的预存物业费、采暖费的收条证实我方已交付2016年至2018年物业及采暖费。2017年1月3日大庆市龙发物业管理有限公司的断暖通知针对的是张冠华2009至2014年度不按期缴纳物业、采暖费，该次断暖停热与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院逐一予以认定。本案审理过程中，原告刘积华向本院提供如下证据：一、不动产权证书1份（经与原件核对无异提交复印件）。欲证明，位于龙凤大街××楼××层商服1门房屋所有权属于刘积华所有。被告张冠华质证称，对证据的真实性及关联性均无异议，我方确认租赁房屋系位于龙凤大街××楼××层的商服，及与刘积华形成该商服租赁合同的事实。本院认为，该份证据真实、合法、有效，且被告无异议，本院予以采信。二、2009年12月8日房屋租赁合同1份（经与原件核对无异提交复印件）、2011年11月7日房屋租赁合同1份（经与原件核对无异提交复印件）、2013年11月30日房屋租赁合同1份（经与原件核对无异提交复印件）、2016年6月20日房屋租赁合同1份（经与原件核对无异提交复印件）。欲证明：1.上述三份合同约定2009年12月19日--2016年6月19日租赁期间取暖费、物业费由承租方缴纳；2.2016年6月19日--2019年6月19日的房屋续租合同书第二条第三段约定：为承租方不再欠费，承租方向出租方缴纳物业费、采暖费、房屋租赁交易费等费用8000元；3.2016年6月19日--2019年6月19日的房屋续租合同约定第二条第四段第一点：如果承租方以后再拖欠租金或者违反合同约定以及再提出无理要求等违约行为，年租金恢复正常价格65000元；4.2016年6月19日--2019年6月19日的房屋续租合同第四条约定：其他房屋租赁事宜，执行2013年11月30日签订的房屋租赁合同各项规定；2013年11月30日签订的房屋租赁合同第15条第3点，合同双方的任何一方违约造成起诉的误工费、交通费、律师费、公证费、诉讼费等费用全部承担。被告张冠华质证称，对该组证据的四份租赁商服合同的真实性、关联性均无异议，但对其证明的问题部分有异议：2016年租赁合同约定物业、采暖费由我方向原告交付合计8000元，由此，足以证明2016年后物业、采暖费由原告向物业交付，亦证明原告在收取我方8000元后未向物业交付其费用，导致停止供热违约的事实。原告自认物业、采暖费合计8000元的事实，其同一条款中的约定，亦佐证年租金系52000元是双方合同约定的事实。原告并没有证据证明被告违约的事实，亦无证据证明被告存在提出无理要求的违约行为。因此，原告断章取义、曲解合同文意，诉求年租金65000元悖逆合同约定，亦无事实依据，其诉求不能成立。2016年租赁合同所谓“其他房屋租赁事宜”显然是指2013年租赁合同第1条至14条中涉及租赁房屋的位置、面积、用途、租赁、租期、税费、转租、交接、维修、续租、返还等与租赁房屋直接存在关系的事宜。而违约责任、合同效力、管辖、诉讼等事宜系履行合同约定内容的一般条款，房屋租赁系合同的特别条款，即一般条款系合同的通用性条款与房屋租赁的特别条款显然有着根本的区别，故所谓误工费、律师费等约定与“房屋租赁事宜”毫无关联性。2016年租赁合同除租期、租金等约定外，其他房屋租赁事宜亦未约定，故其他房屋事宜执行2013年有关房屋租赁事宜的约定。关于误工费、交通费、律师费、公证费等诉讼费用的约定并非涉及“房屋租赁事宜”，故原告主张律师费系对合同文意的误解、曲解，不当主张诉讼权益。本院认为，该组证据真实、合法、有效，且被告无异议，本院予以采信。三、断暖通知1份、2016年10月11日和2017年10月23日大庆市隆发物业管理有限公司出具的欠费明细各1份。欲证明，张冠华拖欠2009年至2014年度物业费、取暖费32194.80元。2017年10月10日张冠华缴纳2017年至2018年度物业费、采暖费5952.96元，10月17日张冠华又缴纳2016年至2017年度报停物业费、采暖费2664.36元。截止2017年10月17日张冠华拖欠物业费、采暖费23577.48元。由于被告拖欠费用导致断暖。被告张冠华质证称，对欠费证明的真实性及关联性均有异议，对断暖通知的真实性无异议，对合法性有异议。该两份欠费明细不是书证，亦不是正规的欠费票据，且法人出具的证明亦无法定代表人签字，故欠费明细缺乏证明力，且欠费的费用应由物业公司财务记账账簿所记载的欠费事项、金额予以佐证。该费用明细上没有财务收费经办人等签字确认，故该证据不能证明被告欠费的事实，且被告将举证证明不存在欠费事实。关于断暖通知，其不符合黑龙江城市供热条例规定，该规定在向业主断暖通知后有15天履行期，通知后15日内拒不缴费物业公司才依据条例停止或部分停止供热，该通知是2017年1月3日通知的，并且1月3日停止供热显然违反规定，没有给业主15天规定的缴费期限，且该通知记载的欠费事实不真实，但是该证据证明的停暖事实真实，由此佐证系原告没有按期向物业公司交采暖费导致的停热。本院认为，该组证据真实、合法、有效，本院予以采信。四、2017年1月5日收条1份、2017年10月23日催缴物业费、采暖费证明1份、2017年11月30日催缴物业费、采暖费证明1份。欲证明，2017年1月5日隆发物业公司出具的原告缴纳的2016年10月15日至2017年4月15日采暖费，原告已经缴纳2016年10月15日至2017年4月15日的采暖费5952.96元。物业公司多次向被告催缴物业费、采暖费，并以我方两次预交的2016至2018年物业费12000元为准，被告两次缴纳的欠费抵减2009年至2014年拖欠的物业费及采暖费。被告张冠华质证称，对证据的形成真实性及关联性均有异议，三份证据是为本案诉讼需要而取得的证据，该证据充其量是证人证言，不是原始书证，故证人未出庭没有接受法庭的询问，证据记载的内容缺乏证明力，有关欠费多少和如何收费及欠费、收费金额均应由原始的收费正规票据予以佐证，而不是靠法人随便打一个证明来证明。关于原告向物业公司如何缴费、交多少与我方无关，我方只是按合同履行了向本诉原告交付物业、采暖费的事实，因此证据中关于后交费用扣除前期费用的行为显然是一种违法收费的行为，因此导致原告关于是否欠费的误解，2009年至2014年所谓欠费32194.80元应由物业公司向业主或向物业使用人主张权益，物业公司如果对欠费事实不主张权利是放弃权利，不能采取后期缴费抵扣前期欠费的方式，由此产生的停热违反法律规定，亦无事实依据。本院认为，该组证据真实、合法、有效，本院予以采信。五、2017年9月30日黑龙江司洋律师事务所律师函及回执1份。欲证明，被告经我方律师函催告交付房屋租金、物业费、采暖费，其仍未缴纳。被告张冠华质证称，对律师函、回执的真实性无异议，我方确实收到了该律师函，但其证据与本案诉讼争议的事实无关联性。律师函系律师据以委托人的请求向利害关系人告知或者通知相关法律事宜的文书，其文书对相对人并无法定的效力，故律师函催告交付租金等内容对被告亦无法律约束效力。本院认为，该组证据真实、合法、有效，且被告予以认可，本院予以采信。六、原告刘积华与黑龙江司洋律师事务所委托合同书和收据各1份。欲证明，原告与黑龙江司洋律师事务所签订委托代理合同，原告交纳律师代理费5000元整。被告张冠华质证称，该组证据与被告无法律关系，且所谓律师收费收据非正规收费票据，亦非财务专用，无收费人印章，其收费标准、依据均未提供证据证明，不能证明其收费的合理性。本院认为，原告提交的黑龙江增值税普通发票与收据能够相互佐证，该组证据真实、合法、有效，本院予以采信。七、本院（2017）黑0603民初520号民事判决书1份，欲证明，物业费和采暖费应由承租方交给出租方。被告张冠华质证称，对判决书的真实性无异议，但与被告无关。本院认为，民事判决书具有真实性，本院予以采信。八、隆发物业公司出具的欠费明细1份，欲证明，被告拖欠2009年12月19日至2014年12月31日期间的物业费，拖欠2009年12月19日至2014年4月15日期间的采暖费。被告张冠华质证称，对欠费明细的真实性无异议，但被告自2009年12月19日开始使用房屋，2009年欠的取暖费和物业费与被告无关。本院对证据的真实性予以确认。本案审理过程中，被告张冠华向本院提供如下证据：一、2015年1月19日隆发物业收据复印件1份（编号201500014）。欲证明，被告交付2014年10月15日至2015年4月15日涉案租赁房屋采暖费5184元的事实（牙所2-41-1门即被告租赁的商服），亦佐证原告主张该期间采暖费的诉求不能成立。原告刘积华质证称，对真实性无异议，对欲证明问题有异议，我方起诉的是2009年至2014年上半年物业、取暖费，没有起诉2014年10月15日至2015年4月15日的物业、取暖费。本院认为，该份证据具有真实性，本院予以确认。二、2016年1月4日隆发物业收据复印件1份（编号2015000875）。欲证明，被告交付2015年度物业、采暖费合计5952.96元的事实，亦证明年度物业费系1254.96元的事实。原告刘积华质证称，真实性无异议，对欲证明问题有异议，与我方起诉所欠的物业、取暖费无关，我方只主张2009年至2014年物业及取暖费。本院认为，该份证据具有真实性，本院予以确认。三、2017年10月17日隆发物业收据复印件1份（编号2017000224）。欲证明，被告交付停暖后供暖开闸费1409.40元以及2016年度物业费合计2664.36元的事实。其中物业费系一年费用，非7个月费用，系打印有误。详见第二份证据佐证年度物业费系1254.96元。同时证明原告主张2016年物业费的诉求不能成立。原告刘积华质证称，真实性及欲证明问题均有异议，收据上没有体现开闸费，这是采暖报停费的钱数。原、被告签订的2016年房屋续租合同明确约定被告向原告交纳采暖、物业费，由原告到物业公司去交纳。本院认为，该份证据具有真实性，本院予以确认。四、2017年10月10日隆发物业收据复印件1份（编号2017000175）。欲证明，被告交付2017年度物业、采暖费合计5952.96元的事实，亦证明原告诉求主张上述该期间物业费、采暖费的诉求不实。原告刘积华质证称，真实性及证明问题有异议，2016年房屋续租合同约定由被告向原告缴纳物业采暖费，并结合原告出示的2017年11月30日催缴欠费通知，明确写明被告两次缴纳的8617.32元抵减2009年至2014年拖欠的物业费及采暖费，同时物业公司出具以原告预存的物业费、采暖费12000元为准。本院认为，本院认为，该份证据具有真实性，本院予以确认。五、2016年6月20日房屋租金收据复印件1份。欲证明，原告收取被告2016年6月至2017年5月商服租金52000元，物业、采暖费8000元，合计60000元的事实，亦证明被告履行租赁合同不存在违约的事实。原告刘积华质证称，真实性无异议，对欲证明问题有异议，2016年房屋续租合同明确约定每年5月19日向我方一次性缴纳房租及物业、取暖费，而且我方主张的是2017年至2018年租金及物业、取暖费，被告所提交的证据与本案无关。本院认为，该份证据具有真实性，本院予以确认。根据原、被告举证、质证、双方当事人的陈述，本院确认本案的法律事实为：原告刘积华与被告张冠华分别于2009年12月8日、2011年11月7日、2013年11月30日、2016年6月20日签订四份《房屋租赁合同》，约定刘积华将其名下龙凤区龙凤大街7号（2－41楼1门，不动产单元号230603001002GB00067F00010116）商服租赁给张冠华使用，张冠华自2009年12月19日起使用该房屋至今，用于经营口腔诊所。前三份合同均约定：租赁期间取暖费、物业费由承租方自行向收费单位缴纳。原、被告2016年6月20日签订的第四份合同（即房屋续租合同书）约定，租赁期限自2016年6月19日至2019年6月19日止，年租金65000元。经双方协商，出租方同意年租金52000元整，为承租方不再欠费，承租方向出租方缴纳物业、采暖费、房屋租赁交易费合计8000元，共计60000元，每年5月19日承租方一次性缴纳。合同签订当日，被告张冠华给付原告刘积华房屋租赁费和物业管理费等费用60000元。双方在合同中同时约定，如果承租方以后再拖欠租金、或者违反合同约定、以及再提出无理要求等违约行为，年租金恢复正常价格65000元整；承租方拖欠房屋租金超过10天后，承担违约责任，拖欠的租金每天要双倍缴纳；其他房屋租赁事宜，执行2013年11月30日签订的房屋租赁合同各项规定。2013年11月30日原、被告签订的房屋租赁合同载明：合同双方的任何一方违约造成起诉的误工费、交通费、律师费、公证费、诉讼费等费用全部承担。另查明，被告张冠华租赁使用涉案房屋后，先后交纳了2014年10月15日至2016年4月15日期间的采暖费、2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费。被告张冠华以2010年11月房屋被水浸泡产生了损失，经与物业公司协商，物业公司同意不收取被告2015年之前的采暖费和物业管理费为由，未缴纳2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费和2010年10月15日至2014年4月15日期间的采暖费。该期间被告欠缴采暖费20736元、物业管理费6274.80元，共计27010.80元。2017年1月3日案外人隆发物业公司发出《断暖通知》，通知交纳2009-2014年度物业、采暖费共计32194.80元，并停止对房屋供热。2017年10月10日，隆发物业公司收取被告张冠华缴纳的采暖费、物业管理费5952.96元，并为张冠华出具了收据，注明费用分别是2017年10月15日至2018年4月15日采暖费4698元，2017年1月1日至2017年12月31日物业管理费1254.96元。2017年10月17日，隆发物业公司再次收取被告张冠华缴纳的采暖费、物业管理费2664.36元，并为张冠华出具了收据，注明费用分别是2016年10月15日至2017年4月15日采暖费1409.40元，2016年6月1日至2016年12月31日物业管理费1254.96元，隆发物业公司对该租赁房屋恢复供暖。被告张冠华两次缴费合计8617.32元。原、被告2016年6月20日签订第四份合同（即房屋续租合同书）后，原告刘积华到隆发物业公司缴纳采暖费和物业管理费，隆发物业公司以拖欠2009年至2014年物业费和采暖费为由拒绝收取，考虑刘积华在外地居住等原因，于2017年1月5日和10月23日两次收取刘积华预存的费用12000元。2017年12月15日隆发物业公司出具欠费明细1份，注明涉案房屋拖欠2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费和2009年10月15日至2014年4月15日期间的采暖费共计33449.76元。再查明，2017年9月30日原告刘积华与黑龙江司洋律师事务所签订委托合同书，刘积华支付律师代理费5000元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当恪守诚信，按照约定全面履行各自的义务。现被告张冠华未按合同约定给付原告刘积华2017年6月19日至2018年6月19日期间的房屋租赁费，原告向本院提起诉讼主张权利，双方诉讼主体资格适格。本案的争议焦点是原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为，原告主张被告未按约定给付房屋租赁费，拖欠物业管理费和采暖费，被告违约；被告主张原告在收取物业管理费和采暖费后未按约定及时交纳，导致房屋被断暖，原告违约。本院认为，隆发物业公司2017年1月3日出具的《断暖通知》明确载明对房屋停止供暖系因拖欠2009-2014年度的物业管理费和采暖费所致，隆发物业公司的欠费明细亦注明了欠费的期间。通过原、被告提供的证据可知，被告自2009年12月19日开始使用租赁房屋，当时2009-2010年度供暖期已经开始，而2009年也只剩12天就过去了，被告主张应当自2010年1月1日起交纳物业管理费，2010年10月15日起交纳采暖费符合常理。据此，2009年全年的物业管理费和2009-2010年度的采暖费被告不是缴纳义务人，但被告主张物业公司已同意免收其2015年之前的采暖费和物业管理费，却并未提供相关的证据予以证实。因此房屋被断暖是由于原、被告都拖欠采暖费和物业管理费造成的，双方对此均有过错。被告于2017年10月主动缴纳了2016年、2017年度的物业管理费和2016-2017年度、2017-2018年度的采暖费，物业公司为被告出具了收据，并恢复供暖。从缴费数额可以证明其中2017年10月17日收据中记载的物业管理费期间2016年6月1日有误，应为2016年1月1日。原告虽然在物业公司预存了相关费用，但预存费用时取暖期已经开始，且预存时间在被告交费之后。原告在收取被告采暖费和物业管理费后未及时到物业公司缴纳，被告未按约定向物业公司缴纳采暖费和物业管理费，亦未按约定给付房屋租赁费，原、被告均存在违约行为。原、被告在2016年6月20日签订的《房屋续租合同书》中明确约定，其他房屋租赁事宜，执行2013年11月30日签订的房屋租赁合同各项规定。在双方发生争议时，对2016年6月20日合同中有约定的部分以合同约定为准，该合同中没有约定的部分，应以双方2013年11月30日签订的房屋租赁合同为准，因此，原告要求被告承担律师代理费，亦符合法律规定和合同约定。考虑原、被告均同意继续履行合同，参照合同的履行情况和双方的过程错度，本院确定被告仍按52000元给付原告房屋租赁费，并给付原告房屋租赁交易费2047元。原告支出的律师代理费5000元，双方分别承担2500元。因被告已交纳2016年、2017年度的物业管理费和2016-2017年度、2017-2018年度的采暖费，无需再重复给付原告。至于物业公司是否将被告已经缴纳的物业管理费和采暖费抵缴欠款，是物业公司内部的财务管理事项，与原、被告均无关系。租赁期间，原、被告明确约定2016年6月19日之前的取暖费、物业费由承租方自行向收费单位缴纳。现原告提交了物业公司的欠费证明，能够证明被告租赁期间并未按约定缴费，确实欠缴物业管理费和采暖费。虽然原告也未缴纳此款，但根据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定，“租赁房屋的热费，由房屋所有人交纳”；《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。由于原告是房屋的所有权人，具有法定缴纳取暖费和物业管理费的义务，其与承租人关于取暖费、物业管理费的约定，不能对抗第三人。现原告要求被告给付取暖费和物业管理费，于法有据。被告主张原告超过了诉讼时效，《断暖通知》能够证明物业公司确实催缴过物业管理费和取暖费，原、被告签订的《房屋续租合同书》亦能证明原、被告之间对欠缴的费用进行过协商，因此原告向法院起诉并未超过诉讼时效，本院予以支持。对于被告的反诉请求，本院认为，按照合同约定，被告已经给付原告的2016年6月19日至2017年6月19日的房屋租赁费等费用6万元，包括该期间的物业管理费和采暖费，在被告已经主动到物业公司缴纳了该费用的情况下，原告应当将已经收取的该笔费用5952.96元返还被告。对于被告尚未给付原告的2017年6月20日至2018年6月19日的房屋租赁费等费用，其中同样应当包括该期间的物业管理费，而被告并未缴纳2018年1至6月的物业管理费，该笔费用627元被告应当给付原告。但被告主张合同目的不能实现，要求原告退还部分租金、支付供暖开闸费等诉讼请求，因未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。原、被告均要求对方支付违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘积华与被告张冠华继续履行2016年6月20日签订的《房屋续租合同书》；二、被告张冠华给付原告刘积华2017年6月20日至2018年6月19日期间的房屋租赁费52000元、房屋租赁交易费2047元、律师费2500元、2018年1至6月的物业管理费627元，共计57174元；三、被告张冠华给付原告刘积华2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6274.80元和2010年10月15日至2014年4月15日期间的采暖费20736元，共计27010.80元；四、原告刘积华返还被告张冠华采暖费和物业管理费5952.96元；上列二、三、四项款项相互折抵，被告张冠华给付原告刘积华78231.84元，于本判决生效之日起十日内一次性给付完毕。五、驳回原告刘积华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张冠华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，反诉案件受理费750元，减半收取375元，保全申请费1020元，由原告刘积华负担500元，被告张冠华负担2245元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘丽萍二〇一七年十二月二十二日书记员  陈 扬附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。