四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初12900号 原告：成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司，住所地：成都市成华区成华大道新鸿路331号。 法定代表人：冯克审。 委托诉讼代理人：刘婉菱，四川君合律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：徐嘉丽，四川君合律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：朱亚，女，汉族，1985年10月3日出生，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：彭生轩（系被告配偶），男，汉族，1985年3月22日出生，住重庆市云阳县，特别授权代理人。 原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司（简称益民连锁公司）与被告朱亚租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员晏锐独任审理，于2017年11月14日、12月7日和12月22日公开开庭进行了审理。原告益民连锁公司的委托诉讼代理人刘婉菱到庭参加第一次诉讼、徐嘉丽到庭参加第二次、第三次诉讼，被告朱亚的委托诉讼代理人彭生轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益民连锁公司诉称，原、被告双方分别于2013年、2014年签订租赁合同，根据合同约定由被告承租原告位于成都市“益民菜市南苑店”的铺面（以下简称案涉铺面）作为经营切面使用；租金为1733元／月，物管费为250元／月，被告应于月底前向原告交纳当月的店面清洁卫生费、水电费及其他相关费用。2014年合同到期后，由于被告原因，原、被告未续签租赁合同，按照约定被告应返还租赁场地，但被告至今仍在使用原租赁铺面。从2015年1月1日至2017年6月底，被告仍欠交租金31194元、物管费4500元，且仍欠截至2017年6月底的水电费及垃圾费16806.4元。基于被告欠费事实，原告多次向被告催收相关费用及归还租赁场地，被告以各种理由推诿。故原告诉请人民法院依法判令：一、解除原、被告双方的租赁合同关系、被告将案涉铺面退还原告；二、被告向原告支付拖欠的租金、物管费、水电费及垃圾清运费合计55500.4元（包括2016年1月1日至2017年6月30的租金31197元、2015年1月1日至2017年6月30日物管费7500元、2015年6月至2017年6月水电费及垃圾清运费16806.4元，暂计算至2017年6月30日，实计至被告返还租赁场地之日）；三、被告向原告支付违约金40000元；四、本案诉讼费及律师费由被告承担。 被告朱亚向本院提交了书面答辩状并在庭审中口头辩称，一、原告在2015年从未要求被告返还租赁场地而是按时向被告收取租金，双方实际在履行原租赁合同。二、原告自2014年合同到期后至今均拒绝与被告签定书面租赁合同，被告在2016年要求向原告交付租金并续签合同，但原告拒绝收取租金导致被告无法履行支付义务且对被告继续在案涉铺面内经营未提出异议，原告在未通知被告的情况下就将案涉铺面出租给第三人，存在重大过错。三、原告未在市场内公示亦未向被告提供合法有效的水电费缴纳明细以及缴费依据，导致被告无法履行水电费等费用的缴纳义务，原告对此存在重大过错。四、被告尚未交纳的租金仅为自2016年起至今这段期间的租金，物管费、垃圾费、水电费因原告未提供缴费依据和缴费明细，被告无法缴纳，原告主张的欠缴租金、物管费、水电费及垃圾费与事实不符。五、被告无违约行为，原告主张的违约金无事实和法律依据，主张的诉讼费及律师费于法无据。 经审理查明，自2011年以来，被告朱亚租赁案涉铺面从事切面经营；2013年6月14日，原告益民连锁公司向被告朱亚出具《收据》一张，载明其收到朱亚交纳的摊位保证金4000元。2014年，原告益民连锁公司（甲方）与被告朱亚（乙方）签订了《益民菜市联合经营合同书》（以下简称经营合同）。双方在经营合同第一条“联合经营期限”中约定：联合经营期限为12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。第二条“联合经营区域及用途”中约定：甲方向乙方提供位于成都市“益民菜市南苑店”区域；本合同中乙方联营区域只能作为经营切面使用，在合同期内未经甲方书面同意，不擅自改变、增设使用用途、品种。第三条“结算方式及要求”中约定：甲方向乙方收取的费用包括联营区域的铺面（摊位）月租金、销售额提成、广告促销费、资产折旧费、条形码费、水、电费等，具体支付方式及要求如下：租金标准：该铺面（摊位）月度租金为1733元／月，本合同租金支付按照每季度为支付期间；甲方有偿提供店面的有关设施、设备供乙方使用，乙方在合同期内按照250元／月的标准向甲方支付资产使用费。每月产生的费用甲方双方按现场装表显示的实际使用数量计算，其中电量公摊损耗按乙方电表数量乘10%计算。电费计量方式为：（甲方总缴费金额÷总用电量）﹡乙方实际电量﹡（1＋公摊损耗10%）＋高压维护费用（10元／月），乙方电费由甲方代交，不另收取其他费用。第四条“保证金与其他费用的交纳方式”中约定：乙方于本合同签订之日一次性向甲方交纳经营保证金2000元、资产使用保证金1000元、质量保证金1000元……联合经营关系终止时，甲方收取的经营保证金、资产使用保证金、质量保证金后除用以充抵本合同约定由乙方承担的费用、违约金、罚金、赔偿金外，剩余部分在租赁期限届满后30日内退还乙方。第九条“解除本合同的条件”中约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方按保证金的10倍标准支付违约金；如支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付相关费用累计超过15日的；乙方逾期不支付租金或相关费用累计超过15日的。 在经营合同签订后，被告朱亚在2014年度中履行了经营合同中约定的租金、水电费等相关费用的支付义务。在双方约定的经营合同期限届满后，被告朱亚一直占有、使用案涉铺面至今，并于2015年6月19日交纳了当年5月的水电费、垃圾清运费；2015年10月21日，朱亚交纳了当年1月至9月的案涉铺面租金15597元；2015年12月11日，朱亚交纳了当年10月至12月的案涉铺面租金5199元。自2015年1月起，被告朱亚未再交纳每月250元的物管费，自2015年6月起，朱亚未再交纳水、电费及垃圾清运费，自2016年1月起，朱亚未再交纳案涉铺面的租金。在被告朱亚出现拖欠租金、水电费、物管费、垃圾清运费后，原告益民连锁公司对拖欠的上述费用向朱亚进行了催收，被告朱亚经原告催收后并未履行相应的支付义务。 另查明，2015年1月21日，被告朱亚在案涉铺面所处的菜市场内与案外人冯军、马韧因有关案涉铺面的有关事宜进行协商而发生纠纷，后经成都市公安局高新技术产业开发区分局石羊派出所调解后，被告朱亚向案外人马韧赔偿各项费用2000元并赔礼道歉。 以上事实，有原告益民连锁公司、被告朱亚在法庭审理中的陈述与答辩、经营合同、收据、未交水电费明细、催款通知书存根、律师函以及当场治安调解协议书等证据材料在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，原告益民连锁公司与被告朱亚于2014年签订的经营合同系双方当事人在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，合同条文的内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。 关于本案违约的主体问题。被告朱亚答辩称，原告将案涉铺面在未征得其同意的情况下出租给第三方、存在重大过错，系原告违约在先，且被告在与第三方协商的过程中发生纠纷，后经派出所主持调解进行了处理；但被告并未提供确实有效的证据来证明其答辩的主张。即便原告益民连锁公司就案涉铺面已经与被告朱亚存有租赁关系的同时又与第三方就案涉铺面另行签订了租赁合同，仅涉及原告方就案涉铺面的承租人的选择问题。且在经营合同约定的期限届满后，对被告朱亚在2015年按照1733元／月的标准分两次支付的案涉铺面全年的租金，原告益民连锁公司予以了收取；对于被告朱亚自2015年起继续占有、使用案涉铺面的行为，作为出租人的益民连锁公司并未提出异议。即被告方交纳租金以及原告方收取租金的行为均表明双方仍按照原经营合同约定标准履行各自的权利义务。因此，对被告提出的原告方违约在先的答辩主张，本院不予采纳。 因原、被告双方自2015年开始仍按照原经营合同约定标准履行各自的权利义务，则原经营合同继续有效，但双方之间就案涉铺面的租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告朱亚在不定期租赁期限内，未按照原经营合同的约定按时、足额缴纳租金及其他相关费用，已构成违约，亦是酿成本案纠纷的根本原因。因此，对原告益民连锁公司诉请解除其与被告朱亚之间就案涉铺面的租赁关系、被告返还案涉铺面并支付拖欠的相应的租金及其他费用的诉讼请求，本院予以支持。 关于案涉铺面租赁关系的解除时间问题。因原、被告双方自2015年其针对案涉铺面建立起了不定期的租赁关系，对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，即原、被告均可向对方提出解除案涉铺面的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，在被告长期拖欠房屋租金及其他有关费用的情况下，原告益民连锁公司向被告进行了催告，催告后，被告仍未履行支付义务。因此，原告有权要求解除其与被告之间就案涉铺面的租赁关系。在本案于2017年11月14日第一次开庭审理过程中，原告益民连锁公司当庭增加了解除双方的租赁合同关系、被告将案涉铺面退还原告的诉讼请求，本院当场就增加的诉讼请求向被告方进行了送达。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，原告益民连锁公司以增加诉讼请求的方式要求解除租赁合同关系，本院即时向被告朱亚进行了送达；本院对增加的诉讼请求的有效送达应当视为解除的通知于2017年11月14日到达了对方即被告朱亚。因此，原、被告就案涉铺面的租赁关系应当于2017年11月14日解除。 关于案涉铺面租金（房屋占有使用费）的支付问题。根据上文分析，原、被告之间就案涉铺面的租赁关系已经于2017年11月14日解除，在租赁关系解除前，被告朱亚应当依照先前的经营合同约定的标准向原告益民连锁公司支付租金。原告诉请租金自2016年1月1日起暂计算至2017年6月30日共计为31194元（1733元／月×18个月）；自2017年7月1日至租赁关系解除之日即2017年11月14日，被告朱亚应当向原告益民连锁公司支付租金7741元（自然月以30日计，1733元／月×4个月＋1733元／月÷30日／月×14日）；即自2016年1月1日起至2017年11月14日止，被告朱亚应当向原告益民连锁公司支付案涉铺面租金38935元（31194元＋7741元）。原、被告双方在原经营合同第四条中约定被告应向原告交纳经营保证金2000元、资产使用保证金1000元、质量保证金1000元，共计4000元，且原告亦向被告出具了该4000元保证金的收据，即被告朱亚根据经营合同的约定履行了交纳保证金的义务。该条同时约定“联合经营关系终止时，甲方收取的经营保证金、资产使用保证金、质量保证金后除用以充抵本合同约定由乙方承担的费用、违约金、罚金、赔偿金外，剩余部分在租赁期限届满后30日内退还乙方”。由于双方已经于2017年11月14日解除了案涉铺面的租赁关系，因此被告朱亚在支付截至该日的租金时应当用其交纳的4000元保证金用以充抵拖欠的租金；即被告朱亚应当向原告益民连锁公司实际支付自2016年1月1日起至2017年11月14日止的案涉铺面租金34935元（38935元－4000元）。时至本案审理终结之时，案涉铺面仍由被告朱亚占用、使用，因此，其应当向原告支付案涉铺面的占有使用费。原、被告双方在经营合同中并未就租赁关系解除后的占用使用费的支付标准进行约定，在合同正常履行的情况下，原告出租案涉铺面的目的是为了获得租金收益，因此，对占有使用费的支付标准可以参照双方先前的经营合同约定的标准进行确定，即被告朱亚应从2017年11月15日起至实际返还案涉铺面之日止按照1733元/月的标准向原告支付占有使用费。 关于案涉铺面的水费、电费的支付问题。首先是关于水费的支付问题。从原告益民连锁公司提供的《未交水电费明细》来看，从2015年9月到2017年6月被告实际用水为87吨。该表同时载明2015年6月至8月三个月期间案涉铺面所产生的基础水费分别为27元、18.4元和23元，共计68.4元；原告陈述基础水费按照4.6元／吨的标准收取，即2015年6月至8月，案涉铺面实际用水量为15吨（68.4元÷4.6元／吨）。即案涉铺面自2015年6月至2017年6月期间实际用水量共计为102吨（87吨＋15吨），产生的基础水费为469.2元（4.6元／吨×102吨）。《未交水电费明细》虽然载明了案涉铺面在该期间的用水的公摊量以及公摊费用，但双方在经营合同中并未明确约定公摊用水的计量和计费标准，因此，对原告主张的超出上述金额部分的水费本院不予支持；但被告应当按照4.6元／吨的标准向原告支付案涉铺面自2017年7月至被告实际返还案涉铺面之日止所产生的水费。其次是关于电费的支付问题。原告提供的《未交水电费明细》显示，案涉铺面自2015年6月至2017年6月期间用电量为5376度，原告在法庭审理中陈述电费的基础价格为1.5元／度。原、被告双方在经营合同中对电量公摊损耗的计算方式进行了明确的约定即被告用电量乘以10%计算；虽然同时约定了电费计量的公式，但原告并未提供涉及电费计量的总用电量等基础数据。因此，被告应当支付2015年6月至2017年6月期间的电费为8870.4元（5376度×1.5元／度×110%）；对原告主张的超出上述金额部分的电费本院不予支持；但被告应当按照1.5元／度×110%的标准向原告支付案涉铺面自2017年7月至被告实际返还案涉铺面之日止所产生的电费。 关于案涉铺面的物管费、垃圾清运费的支付问题。原、被告双方在先前的经营合同中对物管费收取的标准进行了明确的约定即250元／月，双方在经营合同履行过程中亦是按照该标准交纳和收取物管费且双方按照30元／月的标准交纳和收取垃圾清运费。因此，被告朱亚就案涉铺面应当自2015年1月1日起至实际返还案涉铺面之日止按照250元／月的标准向原告支付物管费；自2016年6月起至实际返还案涉铺面之日止按照30元／月的标准向原告支付垃圾清运费。 关于违约金的支付问题。根据上文对违约责任主体的认定，本案中被告朱亚未按照原经营合同的约定按时、足额支付租金、物管费等相关费用，构成违约。根据经营合同第九条的约定，被告朱亚逾期不支付租金或者相关费用累计超过15日的，原告益民连锁公司可书面通知被告解除本合同，作为违约方的朱亚应按保证金的10倍标准向作为守约方的原告益民连锁公司支付违约金；如支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方赔偿造成的损失与违约金的差额部分。本院认为，根据双方对违约金的约定来看，违约金的主要目的在于弥补因违约方的违约行为给守约方所造成的损失。被告朱亚未按时、足额交纳租金、物管费等相关费用的行为，使原告丧失了该部分费用被占用期间的可得利益的损失；除此之外，原告益民连锁公司并未提供相关的证据证明其因被告朱亚违约行为所遭受的损失与其所主张的违约金金额相当。根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告益民连锁公司所主张的损失超过了被告朱亚在订立合同时预见到或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失。因此，对被告朱亚的违约行为对原告所造成的损失本院酌定为4000元，即被告应当向原告支付违约金4000元，对原告超过该部分请求的违约金金额，本院不予支持。对被告朱亚提出的其无违约行为的答辩意见，本院不予采纳。 关于律师费问题。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，由于原告益民连锁公司未提供因本次诉讼而已经支付的律师费的相关凭证，原告益民连锁公司应承担对其前述请求举证不能的不利后果。因此，对原告益民连锁公司提出的要求被告朱亚支付律师费的主张，本院不予支持。对被告朱亚关于律师费提出的答辩意见，本院予以采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司与被告朱亚关于成都市“益民菜市南苑店”的铺面的租赁关系于2017年11月14日解除； 二、被告朱亚于本判决生效之日起三十日内将位于成都市“益民菜市南苑店”的铺面返还给原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司； 三、被告朱亚于本判决生效之日起十日内向原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司支付租金（房屋占有使用费）、水费、电费、物业管理费、垃圾清运费（具体支付如下：自2016年1月1日起至2017年11月14日止的租金34935元、自2017年11月15日起至实际返还铺面之日止按照1733元/月的标准支付房屋占有使用费，自2015年6月至2017年6月期间的水费469.2元、自2017年7月至实际返还铺面之日止按照4.6元／吨的标准支付水费，自2015年6月至2017年6月期间的电费8870.4元、自2017年7月至实际返还铺面之日止按照1.5元／度×110%的标准支付电费，自2015年1月1日起至实际返还铺面之日止按照250元／月的标准支付物管费，自2015年6月起至实际返还铺面之日止按照30元／月的标准支付垃圾清运费）； 四、被告朱亚于本判决生效之日起十日内向原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司支付违约金4000元； 五、驳回原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1094元，由原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司负担484元，被告朱亚负担610元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 晏 锐 二〇一七年十二月二十二日 书记员 李瑞琳