湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终4464号上诉人（原审被告）：伊思德（中国）有限公司，住所地广东省深圳市南山区科园路软件产业基地******。法定代表人：郜均秋，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，广东钦达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖南景秀山河投资有限公司，，住所地湖南省长沙经济技术开发区盼盼路**泉塘小区湘水湾**栋商务楼**法定代表人：刘江，总经理。委托诉讼代理人：边均福，湖南湘行律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。上诉人伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）因与被上诉人湖南景秀山河投资有限公司（以下简称景秀公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伊思德公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人无法定及约定的正当事由拒不履行合同义务，构成违约，该认定是错误的。1、被上诉人签订合同的目的是为了房产促销，上诉人的主要合同义务是配合被上诉人销售房产。2、被上诉人实现了合同目的，虽然合同没有履行完毕，但余留的主要是被上诉人的交付设施义务及上诉人的接收权利，被上诉人没有任何损失，上诉人付出巨额费用，全部亏损。3、被上诉人没有提交证据证明其按时向业主交付房产，对于上诉人提出的解约建议，被上诉人没有提出反对意见，并与星冠酒店合作经营，其以自己的行为表明其同意双方无责解约。二、一审判决以“约定的违约金额远低于《合作协议》得到履行后景秀公司可获得的租金”的理由，判决上诉人支付20万元违约金，该判决是错误的。上诉人的行为不构成违约，不应承担违约责任。退一步说，即便上诉人违约，也不应承担违约金。1、一审判决故意混淆《合作协议》、《委租协议》的合同主体关系，意图加重上诉人的责任。2、对于房产（包括停车位）租赁合同，合同解除后，不能将合同履行后可获得的租金作为出租方的预期利益损失。3、合同解除后，被上诉人没有任何损失，违约金20万元过分高于被上诉人的损失，应予免除或减少。三、一审判决认定上诉人没有办理交接手续导致被上诉人物业空置两个月，造成被上诉人租金损失10320元，该认定没有依据。四、一审判决程序违法。被上诉人在起诉状及开庭审理时，均没有提出其有办公用房及停车位租金损失的主张，也未以此理由要求上诉人承担违约金。双方也未就办公场所及停车位是否空置及是否有损失的事宜进行过质证和辩论，一审法院违反了民诉法第12条关于辩论原则的规定。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院纠正一审判决错误，判如所请。被上诉人景秀公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2、一审中被上诉人提供了充分的证据形成了证据链，能够证明上诉人有严重、恶意的违约行为，给被上诉人造成了严重的经济损失；3、本案涉及到提供复印件起诉的业主，在二审中能够提供原件予以核对，能够进一步证实双方的签约事实；4、本案涉及的业主较多，请求二审法院公正处理，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人景秀公司向一审法院起诉请求：1、伊思德公司向景秀公司支付违约金200000元，赔偿经济损失200000元；2、伊思德公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2015年9月2日，景秀公司（甲方）与伊思德公司（乙方）签订《“博雅·例外”项目业务合作协议书》（以下简称《合作协议》），双方约定：“甲方为湖南省长沙县博雅·例外的开发商，为有利于维护及提升物业品质，提升项目价值，与乙方合作，引入乙方为业主提供公寓在线租赁服务及增值服务，实现甲方、乙方及业主三方互利共赢的目的……一、物业概况和合作模式。（一）物业概况……4、物业数量：博雅·例外1号栋11－16层（暂定）（不少于4层），共6层，144套。（二）合作模式1、房产出售过程中，甲方向潜在业主推介乙方的服务项目，在与业主协商一致的基础上，乙方跟业主方签订《委托租赁服务协议书》（意见简称《委租协议》），且相关条款不得与本协议的内容有实质性冲突。……（三）配套设施的交接标准1、甲方向乙方提供已装修好的大堂接待区，合同期限内免租赁费……4、甲方在地下停车场电梯出口位置给乙方免费提供一间60平米左右的仓库用房，每层楼顶预留一间不少于10平米的工作间，以上要求完成简单装修……5、甲方在物业范围内给乙方提供租赁服务所需的办公场所约60平方米，租金为1.2元/平/天，每隔两年在上一年租金的基础上递增10%……6、甲方向乙方提供车位20个，月租金自物业交付之日起2年内按150元/个/月收取……三、乙方的权利义务（一）配合销售1、乙方在售楼前期，有义务和责任按双方签订的合作协议承担和落实租赁服务和公寓管理工作。2、委托租赁服务协议的签订：甲方在出售博雅·例外期间，乙方有义务配合甲方做好与业主委托租赁服务协议的签订工作，并提供详细业务咨询及解说。……五、违约责任1、本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为20万元（人民币，下同）。违约方支付违约金后，还应当采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。……七、协议文本及生效条件1、本协议自甲、乙双方盖章且乙方与1栋11－16层的业主在签订第一份《委托租赁服务合同》双方签字（盖章）后生效。”2、博雅·例外房产开盘后，万金平等业主分别与景秀公司签订了《商品房买卖合同》，且有业主（甲方）于购房当日与伊思德公司（乙方）签订了《委租协议》，合同中约定：甲方拟将其拥有的物业委托乙方提供在线公寓租赁服务及相关增值服务；明确甲方委托乙方提供服务的物业位置、房号、面积；甲、乙双方的合作期限为2016年7月1日至2026年6月30日；甲、乙双方从2016年7月1日起对物业租赁收益的分配方案；甲方应在2016年6月30日前使委托物业达到约定的装修及设施配置标准并经乙方代表验收确认。万金平等业主持有的《委租协议》载明伊思德公司盖章的日期为2016年1月8日。3、2016年9月，景秀公司找到第三方另行签订了合作协议，本案《合作协议》中所涉的物业交由长沙县星沙星冠酒店式公寓经营，长沙县星沙星冠酒店式公寓于2016年9月14日正式登记设立。二、双方当事人有争议的事实。1、伊思德公司是否构成违约，是否应当向景秀公司支付违约金。景秀公司认为，景秀公司与伊思德公司签订《合作协议》后，有119户博雅·例外购房业主与伊思德公司签订了《委租协议》，景秀公司根据伊思德公司提出的标准对该119户所在的1栋11-16层进行装修，等待伊思德公司于2016年6月30日前来收房并经营酒店公寓。但在此期间伊思德公司以公司印章变更为由，要求将之前所有购房业主签订的《委租协议》合同原件收回重新加盖印章，购房业主接到通知后陆续将合同原件交回给伊思德公司的工作人员，伊思德公司却一直未重新盖章将合同原件退还给购房业主。2016年3月之后，伊思德公司再未派工作人员与景秀公司进行酒店公寓工作的对接，景秀公司多次向伊思德公司致函，要求伊思德公司尽快返还《委租协议》原件、告知装修履行情况等。直至2016年6月30日，伊思德公司明确以行为拒绝收房，同时以电子邮件方式向景秀公司提出《解约协议书》，造成《合作协议》、《委租协议》无法实现合同目的，伊思德公司应按约承担违约责任，向景秀公司支付违约金200000元。伊思德公司认为，伊思德公司与购房业主签订《委租协议》并不顺利，最终只与几位业主签订了合同，伊思德公司向景秀公司发出了协商解除的协议书，景秀公司未作出回复，视其以行为显示同意解除协议。因此伊思德公司没有违约行为，亦就无需承担违约责任。该院认为，景秀公司与伊思德公司签订《合作协议》后，伊思德公司与博雅·例外购房业主签订有《委租协议》，景秀公司遂根据伊思德公司的要求对博雅·例外11－15层按酒店公寓标准进行了设计、装修、配置。因在项目推进过程中，景秀公司得不到伊思德公司的情况反馈，景秀公司于2016年3月15日致函伊思德公司，报告景秀公司已完成的工作情况、要求其返还业主《委租协议》原件、要求其积极参与装修的具体工作，提供必要的专业指导等，伊思德公司未予回复；2016年3月30日，景秀公司委托律师及其销售经理前往伊思德公司再次送达《催告函》，要求其返还业主《委租协议》原件、5日内书面回复是否继续履行合作协议、租赁协议，伊思德公司仍未予回复；2016年4月12日，景秀公司又向伊思德公司致函，要求伊思德公司委派项目负责人并提供授权委托书就合作项目进行衔接。伊思德公司于次日回函，表示其在积极履行《合作协议》的义务，也一直在与博雅·例外的业主进行积极磋商，达成合作，否认景秀公司提到的与119户物业业主签订过《委租协议》的事实；2016年4月26日，景秀公司针对伊思德公司2016年4月13日的回函进行回复，指责伊思德公司否认与业主签订《委租协议》的行为、要求其拿出合作诚意履约。2016年6月20日、6月27日，景秀公司受业主委托向伊思德公司发出通知，通知其于2016年6月30日来博雅·例外验收收房、办理水电和物业费交接手续。2016年6月30日，伊思德公司未按协议前来接收业主房屋、开发商提供的大堂、仓库用房、物业用房、广告位、停车场等，而是通过电子邮件形式向景秀公司提交了《解约协议书》，明确表示因市场情况的变化及经营需要解除双方的《合作协议》。故从上述景秀公司与伊思德公司工作往来函情况、合同履行情况可证明，景秀公司依约履行《合作协议》规定的义务后，欲将合同约定的房屋及设施交付给伊思德公司，伊思德公司无任何合同约定的正当事由拒不接收，而是发电子邮件要求协商解除合同，以其行为明确表示不再履行相应的义务，导致《合作协议》、《委租协议》因合同目的不能实现而解除，伊思德公司的行为构成违约，应承担违约责任。《合作协议》约定的违约金数额为200000元，违约金以弥补损失为原则，损失的赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，该约定的违约金数额远低于《合作协议》得到履行后景秀公司可获得的租金，故伊思德公司要求景秀公司支付违约金200000元，该院予以认定。2、伊思德公司是否应当向景秀公司赔偿经济损失。景秀公司认为，伊思德公司在2016年6月30日没有办理收房等交接手续，以致双方的《合作协议》解除，景秀公司于2016年9月才与第三方签订合同，造成景秀公司2个月的物业空置期，虽然未能提供证据证明，但客观上给景秀公司造成了损失，请法院认定。伊思德公司认为，景秀公司已与第三方签订合同，于2016年9月14日登记设立“长沙县星沙星冠酒店式公寓”，景秀公司不存在损失，倒是伊思德公司投入大量的人力、物力、财力，损失很大。该院认为，依据《合作协议》中违约责任的约定：违约方支付违约金后，还应当采取补救措施，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。伊思德公司违约未按时办理交接手续，导致景秀公司物业空置2个月，客观上确实存在损失，参照《合作协议》中约定：景秀公司可按1.2元/平/天收取伊思德公司所需的办公场所约60平方米的租赁费、可按150元/个/月收取20个停车位的停车费，认定景秀公司的损失为10320元（1.2元/平/天?60平方米?60天+150元/个/月?20个?2个月）。一审法院认为，景秀公司与伊思德公司签订的《合作协议》、万金平等业主与伊思德公司签订的《委租协议》均系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务，伊思德公司违背诚实信用原则，无法定和约定的正当事由拒不履行合同义务，应向景秀公司承当违约责任并赔偿其损失。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限伊思德（中国）有限公司于本判决生效后五日内向湖南景秀山河投资有限公司支付违约金200000元；二、限伊思德（中国）有限公司于本判决生效后五日内向湖南景秀山河投资有限公司赔偿损失10320元；三、驳回湖南景秀山河投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，减半收取3650元，财产保全费2520元，合计6170元，由湖南景秀山河投资有限公司负担2900元，由伊思德（中国）有限公司负担3270元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人伊思德公司与被上诉人景秀公司签订的《合作协议》，以及上诉人与业主签订的《委租协议》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照协议的约定全面履行各自的义务。在《合作协议》签订后，景秀公司按协议履行了相关义务，但伊思德公司以函件和行为均表示其不再履行协议约定的义务，故伊思德公司应当承担违约责任。伊思德公司提出景秀公司以其行为表明同意无责解约的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的数额，虽然《合作协议》约定违约金为20万元，但景秀公司并未提供证据证明其实际损失，一审判决将《合作协议》履行后景秀公司可获得的租金直接列入损失确有不妥，应予纠正；因该部分损失可在星冠酒店接管物业后得到合理弥补，在以实际损失为基础，并结合伊思德公司的违约情形，从公平原则和诚实信用原则的角度考虑，本院认为应由伊思德公司酌情向景秀公司支付违约金14万元为宜。关于一审判决伊思德公司赔偿景秀公司损失10320元，本院认为伊思德公司在本案中承担违约责任应以支付违约金14万元为限，无需再赔偿其他损失，且双方在一审中也未对该项损失进行质证和辩论，故应予撤销。综上所述，上诉人伊思德公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6523号民事判决第二项、第三项。二、变更湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6523号民事判决第一项为：限伊思德（中国）有限公司于本判决生效后五日内向湖南景秀山河投资有限公司支付违约金140000元。三、驳回湖南景秀山河投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3650元，财产保全费2520元，二审案件受理费7300元，共计13470元，由湖南景秀山河投资有限公司负担8755元，伊思德（中国）有限公司负担4715元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  杨林华审判员  曾庆军二〇一七年十二月二十七日书记员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。