上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初9982号原告（反诉被告）李明杰，男，1963年7月11日出生，汉族。委托代理人林红斌，上海利歌律师事务所律师。被告（反诉原告）李安山，男，1974年6月16日出生，汉族。委托代理人甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。原告李明杰诉被告李安山、上海狮龙塑料模具有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，并于2016年12月20日作出（2016）沪0118民初2711号民事判决，原告不服判决上诉至上海市第二中级人民法院。2017年5月25日，上海市第二中级人民法院作出（2017）沪02民终2444号民事裁定书，发回本院重审。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案于2017年9月19日公开开庭进行了审理，原告李明杰及其委托代理人林红斌、被告李安山委托代理人甄灵宇到庭参加诉讼。原告当庭撤回对被告上海狮龙塑料模具有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告李明杰诉称：2014年2月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于青浦区宝丰路约60亩的土地用于堆放设备和场地。租期4年，自2014年4月1日至2017年3月31日止。年租金为人民币（以下币种均为人民币）195万元。合同签订后，原告支付被告押金20万元。被告将土地交付原告后，原告即出资在土地上建临时房4,000平方米。2014年4月20日，因政府在原告租赁土地上挖河，导致原告建造的4,000平方米临时房被拆除，租赁土地减少至40亩。2015年6月政府挖河结束。原告于2015年7月至9月期间进行平整土地、安装水电、铺路、运走土方等花费近50万元，10月开始原告又建造临时房320平方米以及建造厕所等经营使用。2015年12月25日，有关部门告知原告所使用的土地为违法用地，要求拆除违建、复垦土地，再次造成原告损失100余万元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院要求：1、判令原告与被告于2014年2月22日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告退还原告押金20万元；3、判令被告赔偿原告损失1,687,923元。被告李安山辩称：对原告所主张的合同内容、押金支付情况无异议，但不同意原告诉讼请求。合同效力由法院依法认定；原告在使用系争土地过程中，未向被告支付过租金或占有使用费，故押金应予以抵扣；原告主张的损失无事实及法律依据，且未提供相应证据予以证明，被告向原告出租的是土地，用途为堆场，合同约定土地上的设施由原告自行处理，如果有损失的话也应由原告自行承担。同时，被告称被告自案外人上海狮龙塑料模具有限公司（以下简称狮龙公司）承租土地并支付租金60万元，被告与狮龙公司关于本案土地纠纷已另案诉讼。被告将土地转租给原告，并按约向原告交付了土地，因政府开挖河道占地25亩，导致原告实际使用土地面积减少为35亩。上述土地原告使用至2016年7月5日止，期间原告转租他人并收取租金，但从未向被告支付过租金。故被告向本院提起反诉：1、判令反诉被告向反诉原告支付占有使用费227.50万元（按照年租金195万元*35亩/60亩*2年）；2、判令反诉被告支付反诉原告土地使用费（按照3,116.40元/天，自2016年4月1日计算至2016年7月5日止）；3.反诉费由反诉被告负担。针对反诉，反诉被告李明杰辩称：不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告从未占有使用过系争土地，仅在8亩的土地上搭建临时活动板房，目的在于减少损失，但还未使用即被政府拆除，实际反诉被告根本没有使用。反诉原告交付的标的物不符合约定，所以无权主张使用费。经开庭审理查明：2012年6月5日，狮龙公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将青浦区宝丰路狮龙厂东边土地出租给乙方，甲方出租面积约60亩，出租给乙方堆放设备和场地使用；甲方于2012年8月1日前向乙方交付该土地，出租土地期限为2012年8月1日至2017年7月30日止，租期为5年；土地出租每年租金为60万元；租赁期间，乙方在该土地上的设施与政府之间所产生的一切相关事宜由乙方负责处理，一切费用与甲方无关，乙方所产生的一切安全事故与甲方无关；在租赁期内如涉及国家市政动迁、集体规划用地、政府部门回收土地，双方可终止本合同。合同另对其他内容进行了约定。2014年2月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将青浦区宝丰路边土地出租给乙方，甲方出租面积约60亩，出租给乙方堆放设备和场地使用；甲方于2014年4月1日前向乙方交付该土地，出租土地租赁期为2014年4月1日至2017年3月31日止，租期为4年；该土地出租每年租金为195万元；租赁期间，使用该土地所产生的水、电、通讯等一切费用由乙方承担；租赁期间，乙方在该土地上的设施与政府之间所产生的一切相关事宜由乙方负责处理，一切费用与甲方无关，乙方所产生的一切安全事故与甲方无关；在租赁期内如涉及国家市政动迁、集体规划用地、政府部门回收土地，双方可终止本合同。合同另对其他内容进行了约定。2014年3月15日，原告向被告支付押金20万元。2014年3月28日，被告将上述土地交付原告使用。2014年4月20日始，地方政府因开挖河道占用25亩土地，导致承租土地减至35亩。2015年12月25日，青浦区规划和土地管理局华新所向狮龙公司发告知书，载明：2015年国土资源部卫星遥感查实，当事人未经审批擅自占用土地约30亩，用作停车场，破坏耕地。按照法律规定违法用地必须拆除并复垦整理。并责令违法用地者在2016年1月3日前对违法用地上的所有建筑物全部拆除并复垦整理到位，否则政府将对该地块上的所有建筑物、构筑物和堆放物实施强行清除等。2015年12月28日，上海市青浦区规划和土地管理局出具情况说明并附示意图，确认位于青浦区华新镇马阳村邬家湾村民小组上海狮龙塑料模具有限公司，土地面积约30亩，未经办理相关土地手续，擅自使用，属违法用地。以上事实，由原、被告的陈述，租赁合同、收条、告知书、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方对以下事实存在争议：一、原告称原、被告签订租赁合同后，原告即在承租土地上建临时房20间约4,000平方米，因政府开挖河道将原告所建的临时房全部拆除，建筑材料让被告拿走，造成原告损失25万余元。原告为证明自己的主张，提供自制损失清单及部分收据、送货单一组。被告对原告提供的上述证据材料不予确认，被告称双方签订合同的时间是4月1日，政府于4月20日开挖河道，被告认为20天内原告无法建筑20间房屋，且原告租赁土地作为堆场使用无需建造房屋，原告建造房屋亦未经被告同意。二、原告称政府开挖河道至2015年6月结束，之后至2015年9月期间，原告在剩余土地上安装水电、平整土地、铺路、运送土方等花费近50万元。原告又于2015年10月开始建造临时房320余平方米并建造厕所等经营使用，因政府认定原告违法用地要求拆除又造成原告损失100余万元。为此，原告提供自制报价单及部分收据、照片一组。对此，被告均不予认可。为此，原告申请对系争土地上的投入情况进行审价。本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争土地上平整土地、安装水电、铺路、运走土方、临时房及厕所建造等费用进行审价。2016年9月21日，上海大华工程造价咨询有限公司出具工程造价司法鉴定意见书。审理中，本院依法出示鉴定意见书，并通知鉴定人员到场接受双方当事人质询，鉴定单位明确：经现场勘查，被告认可为原告施工的工程内容审价金额为52,210元；被告认为不是原告施工的工程内容，此部分是否由原告施工由法院裁定，审价金额为115,370元；现场已破坏的工程内容暂按原告提供工程量计入，未列入鉴定总价，测算金额为1,520,343元。原告为此支付鉴定费36,260元。被告对鉴定报告真实性无异议，认可原告施工的工程金额为52,210元，对除鉴定报告照片列明的工程外其他内容不予确认，对原告现场不存在的工程内容不予确认。原告为证明上述工程由其施工，提供证人马益敏和沈凤山的证人证言（两证人均出庭作证，其中马益敏出庭陈述2015年5月至8月期间证人为原告运送建筑垃圾垫场地并运出土方，运进建筑垃圾每车400元，大概进600车，拉出土方每车900元，大概有几百车土方，已经结算完毕，均为现金支付，总金额证人不记得了。沈凤山陈述2015年夏天按原告要求对土地进行平整、吊桩电线杆、沥青整平、浇混凝土、挖化粪池，费用约八、九万元）、土方专用票据、视频资料作为证据。两被告对上述证据材料及证人证言均不予认可。三、被告称原告将承租的土地进行分割后转租多人，并收取了次承租人的租金和押金，后因河道开挖导致土地减少为35亩，有些次承租人退租，有些仍继续履行，足以说明原告实际占用土地，但原告至今未向被告支付租金。为此，被告提供原告与次承租人签订的租赁合同、付款记录、收据及2016年4月16日拍摄的视频光盘。原告对被告提供的上述证据材料真实性无异议，但原告称原告实际使用土地面积仅为8亩，转租后因系争土地无法使用，原告又把转租的租金退还次承租人了。视频光盘不能证明原告实际使用系争土地，是原告为了要求被告赔偿及为了方便日后评估才对现状进行留存。四、原告腾退时间。在（2016）沪0118民初2711号案件中，原、被告一致确认原告实际腾退时间为2016年7月5日。但原告后于二审中自称其并未于2016年7月5日腾退。本案中，原告进一步解释原告在二审中所述的未腾退是指原告在租赁土地的围墙外、公路边上的桥头搭建了活动板房，该活动板房不属于租赁范围内，后原告于2017年4月自该活动板房处腾退。对此，被告确认原告自2016年7月5日自承租的主要土地处腾退，并确认原告确实在河道边搭建了活动板房，被告认为活动板房并非属于租赁范围外，原告已经搬走，至于何时搬走被告不清楚。被告的反诉请求未变更。本院认为，合法有效的合同，除需双方当事人真实意思表示一致外，还不得违反法律、行政法规的禁止性规定。本案系争土地已经土地规划部门认定为违法用地，系争合同应为无效。原告要求被告返还押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。针对原告对系争土地上的投入，双方争议较大。本院认为应对原告自述的三个时间段的施工内容分别阐述。一、对于原告主张的2014年4月其搭建了4,000平方米的临时房屋，花费25万余元。本院认为，合同约定被告将土地租赁给原告的用途系堆场，并未约定原告可以建造房屋，且被告亦不确认同意原告建造房屋。原告未经被告同意擅自搭建房屋之行为，已超出被告所能预见，即使该房屋被政府拆除导致原告损失，亦系原告自身原因所致，原告要求被告对该损失承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。二、对于原告主张其于2015年6月政府开挖河道结束后至2015年9月期间，在剩余土地上安装水电、平整土地、铺路、运送土方，被政府认定系违法用地予以拆除造成损失近50万元。本院根据原、被告的陈述及在案证据，确认原告在系争土地上进行了上述施工。对于该部分损失，本院根据本案实际情况及双方对合同无效的过错程度等因素，酌定被告赔偿原告损失20万元。三、对于原告主张其于2015年10月开始建造临时房320余平方米并建造厕所等用于经营，被政府认定系违法用地予以拆除造成损失100余万元。本院意见同第一时间段的阐述，原告要求被告赔偿该部分损失，于法无据，本院亦不予支持。对于原告实际腾退时间。原告已对其在二审中自述未腾退活动板房作出进一步解释，被告主张活动板房仍属于租赁范围内理应提供相应的证据予以证明，因被告未就此提供证据予以证明，故本院对被告的主张不予采信。本院确认原告自系争土地腾退的时间为2016年7月5日。另，案涉合同虽为无效，但原告确实占有使用了系争土地并进行转租获取收益，虽土地因政府行为减少，但原告仍可实际使用剩余土地，故对于剩余土地35亩原告仍应支付相应的土地使用费。原告主张其仅能使用8亩土地，缺乏依据，本院难以采信。对于土地使用费的标准，因双方无法达成一致，本院根据本案实际情况及在案证据酌定原告支付被告占有使用费120万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李明杰与被告李安山于2014年2月22日签订的《租赁合同》无效；二、被告李安山应于本判决生效之日起十日内返还原告李明杰押金20万元；三、被告李安山应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李明杰损失20万元；四、反诉被告李明杰应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李安山土地占有使用费120万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21,791.31元，由原告李明杰负担14,491.31元，被告李安山负担7,300元；鉴定费36,260元（原告已预缴），由原告李明杰负担30,000元，被告李安山负担6,260元；反诉受理费12,500元，由反诉原告李安山负担4,700元，反诉被告李明杰负担7,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小龙审 判 员  刘 琳人民陪审员  张水英二〇一七年十二月二十六日书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。