苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初4218号原告：程士文，男，汉族，1973年12月13日生，住苏州。委托诉讼代理人：周雪生，苏州工业园区斜塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱最新，苏州工业园区斜塘法律服务所法律工作者。被告：赵某2，男，汉族，1977年12月3日生，住苏州。被告：庞某，女，汉族，1979年4月11日生，住苏州。被告：赵某1，女，汉族，2004年6月28日生，住苏州。法定代理人：赵某2，即本案被告。法定代理人：庞某，即本案被告。被告：赵林根，男，汉族，1952年1月23日生，住苏州。被告：赵云娥，女，汉族，1929年8月15日生，住苏州。被告：赵林生，男，汉族，1955年3月30日生，住苏州。被告：赵林福，男，汉族，1961年10月9日生，住苏州。被告：赵林兴，男，汉族，1964年2月23日生，住苏州。委托诉讼代理人：杨庆珍，江苏新苏律师事务所律师，代理上述五被告。委托诉讼代理人：赵长庚，江苏新苏律师事务所律师，代理上述五被告。被告：赵莲英，女，汉族，1957年11月11日生，住苏州。委托诉讼代理人：罗祥生，男，汉族，1956年4月10日生，户籍地苏州）罗家浜26号。系被告赵莲英丈夫。被告：苏州工业园区唯亭镇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320594251696591F，住所地苏州工业园区唯亭星澄路**。法定代表人：沈诗雁。原告程士文与被告赵林根、赵云娥、赵某2、庞某、赵某1、赵林生、赵林福、赵林兴、赵莲英动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，经原告申请，本院依法追加苏州工业园区唯亭镇房地产开发有限公司（下称唯亭房产公司）为本案共同被告参加诉讼。因被告赵某2、庞某、赵某1下落不明，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2017年11月16日公开开庭进行审理。原告程士文及其委托诉讼代理人周雪生，被告赵林兴及其与被告赵云娥、赵林根、赵林福、赵林生的共同委托诉讼代理人杨庆珍，被告赵莲英及其委托诉讼代理人罗祥生到庭参加诉讼，被告赵某2、庞某、赵某1经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程士文向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2015年8月2日签订的房屋买卖合同合法有效；2、请求判令被告将苏州工业园区唯亭镇亭苑幢室房屋办理产权登记并过户至原告名下。事实和理由：2015年8月2日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将苏州工业园区唯亭镇亭苑44幢1801室作价88万元出售给原告。原告已经按约分三次将房款80万元支付被告，约定余款8万元在房屋过户后付清。由于被告未能按约履行过户义务，故诉请至法院。被告赵林根、赵林生、赵林福、赵林兴共同辩称：原告在买房时已经明确知道房屋系拆迁安置的，有安置对象6人，也已明确知道赵大弟已去世，具有继承人，该房屋为9被告共同共有，但是原告在未经其他人书面同意、完全不知情，且该房屋并未取得所有权证书的情况下与赵林根擅自签订房屋买卖合同，违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产未经其他人书面同意不得转让。因此原告与赵林根签订的房屋买卖合同符合《合同法》第五十二条第五款合同无效的情形，应当认定为该合同无效。被告赵莲英辩称：对买卖合同我们根本不知道的，直到接到法院的诉状后才知道这个事情，我是继承人，没有经得本人同意，这个房屋买卖合同不可能成立，合同是无效的。被告赵云娥、赵某2、庞某、赵某1未作答辩。被告唯亭房产公司书面辩称：1、诉争房屋系动迁安置房，其已完成该房屋所有权初始登记；2、被拆迁人申请办证时，其受苏州工业园区拆迁事务中心的指示，在《苏州工业园区房地产登记申请书》中转让人一栏盖章，至今未收到苏州工业园区拆迁事务中心的指示；3、与原告无合同关系，被告主体资格不适格，也无义务协助办理过户登记手续。本院经审理认定事实如下：2015年8月2日，经房产中介居间服务，原告与被告赵林根签订房屋买卖合同，约定：被告将其所有的苏州工业园区亭苑幢室以88万元出售给原告，由原告承担所有过户税费；被告承诺收到房款60万元时腾空房屋交付原告；房屋面积约100平方左右，以实际办出产证面积为准；另安置对象共有赵大弟、赵云娥、赵林根、赵某2、庞某、赵某1等6人，其中赵大弟已过世。其继承人已书面声明同意转让该房屋。后，原告于8月2日支付10万元给被告赵林根，被告赵林根向原告出具定金收条；原告于8月14日、15日通过银行向被告赵某2汇款50万元，被告赵林根于8月17日向原告出具收条；原告于10月24日给被告赵林根20万元，被告赵林根向原告出具收条。另，双方在合同中约定余款8万元待过户转移手续办理完成后交予被告。同年10月1日，在房屋中介见证下，原告与被告赵林根办理了房屋交接手续。另查明，2007年3月31日，被告赵某2与苏州工业园区拆迁事务中心签订苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书，被拆迁安置取得包括诉争房屋在内的四套房屋，安置人员包括赵大弟及被告赵云娥、赵林根、赵某2、庞某、赵某1，其中赵大弟、赵云娥系赵林根的父母，赵某2、庞某系赵林根的儿子、儿媳，赵某1系赵某2和庞某的女儿。2008年3月11日，赵大弟去世，其第一顺位继承人包括妻子赵云娥、长子赵林根、次子赵林生、三子赵林福、四子赵林兴、女儿赵莲英。诉争房屋权属现注册登记于被告苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司，登记面积为121.73平方米。诉讼过程中，原告与被告赵云娥、赵林生、赵林福、赵林兴、赵莲英达成和解协议，约定：1、被告赵林生、赵林福、赵林兴、赵莲英经慎重考虑，作为继承人身份同意追认原告与其他被告所签订的房屋买卖合同效力。赵云娥也同意追认原告与其他被告所签订的房屋买卖合同效力。2、原告自愿对上述五被告在本案判决胜诉（即判决支持其全部诉讼请求并生效）时分别补偿2万元，由法院在判决主文中予以明确。3、原告就本案中所交纳的保全保证金自愿抵作剩余结算房款所用。4、案件诉讼费和保全费均由原告自行承担。上述事实由产权交换协议书、丈量表、房屋买卖合同、收条、当事人户籍信息、房屋中介证明、居委会证明、和解协议等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告赵林根签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方理应如实全面履行该合同。原告在支付被告赵林根、赵某2房款共计80万元后，按约取得要求被告赵林根就诉争房屋进行物权转移登记的权利。由于诉争房屋系拆迁安置房，安置人口包括赵大弟及被告赵云娥、赵林根、赵某2、庞某、赵某1，故该房屋应为上述6人所共同所有。由于产权交换协议书系由赵某2代表全家与拆迁机构签订，可见赵某2具有代表家庭行使重大决策的权利，故其与赵林根共同参与收取原告交付的购房款的行为，应该推定系代表家庭意思，这也与其父亲赵林根在房屋买卖合同上签字、共同收受房款、交付房屋的履约行为相吻合。作为房屋其他共有人的被告赵云娥、庞某、赵某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关抗辩权利，再结合前述论述，可以认定被告赵云娥、庞某、赵某1对出卖诉争房屋之事知情并同意，应当协助配合诉争房屋的物权转移登记。此外，作为共同所有人之一的赵大弟在签约前已经去世，由于其在诉争房屋内仅占1/6权利，不足以阻却诉争房屋的物权变动，而且其第一顺位继承人在诉讼中均表示同意追认诉争房屋买卖合同的效力，故被告赵林生、赵林福、赵林兴、赵莲英作为赵大弟的继承人负有协助办理诉争房屋物权转移登记的义务。由于诉争房屋属于动迁安置房，被安置的被告方并不拖欠产权交换协议所涉费用，在被告间发生权属转移登记简便且不涉及费用，为避免诉累，本院一并予以判明。原告同意向被告方先行支付剩余房款8万元，不违反法律规定，本院予以照准。综上，原告诉请，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告程士文与被告赵林根于2015年8月2日签订的房屋买卖合同合法有效；二、原告程士文于本判决生效之日起三日内支付被告赵林根、赵某2剩余房款8万元；三、被告赵林根、赵云娥、赵某2、庞某、赵某1、赵林生、赵林福、赵林兴、赵莲英于本判决生效之日起三日内办理苏州工业园区唯亭镇亭苑幢室的权属登记手续，被告苏州工业园区唯亭镇房地产开发有限公司予以协助；四、被告赵林根、赵云娥、赵某2、庞某、赵某1、赵林生、赵林福、赵林兴、赵莲英取得苏州工业园区唯亭镇亭苑44幢1801室的产权登记后三日内协助将该房屋权属转移登记至原告程士文名下。五、原告程士文于本判决生效后三日内分别补偿被告赵云娥、赵林生、赵林福、赵林兴、赵莲英2万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元、保全费5000元，合计17600元，由原告程士文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曹亚峰人民陪审员  潘建国人民陪审员  赵群明二〇一七年十二月二十七日书 记 员  姜 平