西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初1987号原告：高云，男，1981年9月24日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人：原本，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：任亚林，陕西金镝律师事务所律师。原告：刘雨田，男，1980年3月5日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人：原本，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：任亚林，陕西金镝律师事务所律师。原告：刘利军，男，1981年2月26日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人：原本，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：任亚林，陕西金镝律师事务所律师。被告：陕西金地佳和置业有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区五典坡路**金地褐石公馆**楼。法定代表人：郝一斌，该公司董事长。委托代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。原告高云、刘雨田、刘利军与被告陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高云、刘雨田、刘利军及其委托代理人原本，被告陕西金地佳和置业有限公司的委托代理人李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高云、刘雨田、刘利军共同诉称：2013年3月5日三原告与被告就12-30205号房屋签订了合同登记号为Y13021365的《商品房买卖合同》，约定付款方式为按揭，房屋于2013年12月28日前交付，逾期交房30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之一的违约金。该合同于2013年3月10日在西安市住房保障和房屋管理局备案。三原告为履行合同，于2013年3月5日交付12-30205号房首付款514545元，并与中国建设银行陕西省分行就12-30205号房屋签订合同编号为610910003-014-201310898的《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额500000元并已向被告交付。2013年12月28日，三原告按合同约定时间前往被告处收房，但被告不能提供涉案房屋的《竣工验收备案表》，三原告拒绝收房，被告也不能告知三原告何时才能交房，以致该房屋迄今未交付，三原告只得诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金117382.856元（日违约金101.4545元，自2013年12月28日起至2017年2月28日共1157日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告陕西金地佳和置业有限公司辩称：涉诉房屋已在合同约定的交房期内具备了交房条件。根据合同第八条，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉诉房屋已于约定日期竣工并验收合格。另，逾期收房的诉讼时效已经经过，原告已丧失胜诉权。原告应于2015年12月28日前向法院起诉，但其于2017年才向法院起诉，超过诉讼时效。即使认定原告就每一日所产生的逾期交付违约金享有单独的请求权，而分别每一日起算违约金，那么自原告起诉之日起两年前的违约金也已超过诉讼时效，其丧失胜诉权。经审理查明：三原告（买受人）和被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13021365）一份，双方约定由三原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧“金地湖城大境1号地”第12幢3单元2层30205号房。该房屋预售预测面积41.41平方米，单价为每平方米24500元，总金额1014545元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款万分之一的违约金。第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。三原告于2013年3月5日向被告支付首付款514545元，于2013年5月31日将向中国建设银行贷款到的500000元支付给被告。三原告至今尚未收房。庭审中，被告主张案涉房屋依约符合交付条件，并提交了《建设工程竣工验收报告》，显示2013年12月25日金地湖城大境1号地A标段9-14#楼及地下车库经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。另提交了《建设工程消防验收意见书》，显示案涉项目已于2015年12月31日经西安市公安消防支队验收合格。被告称案涉房屋尚未取得竣工备案。三原告称2015年12月31日后被告并未通知其收房。对此，被告未提交相反证据予以否定。三原告于2017年1月11日向本院起诉。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《个人住房借款合同》、《抵押合同》、个人贷款支付凭证、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，三原告和被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严行恪守，完全履行各自的合同义务。按照合同约定，被告应当在2013年12月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付三原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知三原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。庭审中，被告提交的《建设工程竣工验收报告》显示，2013年12月25日案涉项目经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。被告提交的《建设工程消防验收意见书》显示案涉项目于2015年12月31日经西安市公安消防支队验收合格。前述情况表明，案涉房屋在合同约定的2013年12月28日并未取得公安消防验收合格证明，更未取得竣工验收备案，不属于合同约定的“验收合格”。三原告有权拒绝交接。2015年12月31日后，被告未能证明其通知过原告接收房屋。故被告应从2013年12月29日起按日向三原告支付已付交房价款万分之一的违约金，但三原告主张权利应受诉讼时效的限制。因2013年12月28日，三原告即已知晓被告上述违约行为致使其权利受损的事实，但其于2017年1月11日向法院起诉主张权利，故其诉请主张的2013年12月28日至2015年1月11日期间的违约金已过两年诉讼时效，因被告提出抗辩，三原告丧失胜诉权。但被告应支付三原告2015年1月12日至2017年2月28日的违约金79033.06元（日违约金为101.4545元）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告高云、原告刘雨田、原告刘利军逾期交房违约金79033.06元；二、驳回原告高云、原告刘雨田、原告刘利军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2648元，由三原告承担872元，被告承担1776元。因三原告已预交，由被告在履行上述金钱义务时一并给付三原告1776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅审 判 员  王 伟人民陪审员  张广乾二〇一七年十二月二十二日书 记 员  袁龙龙打印：扈艳红校对：纪铭2017年月日送达