广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18714号原告：蒋云萍，女，1985年5月15日出生，汉族，住广西灵川县，被告：中山市丰誉房地产开发有限公司，住所地中山市**中山五路**汇智大厦****28卡，统一社会信用代码9144200056451746XK。法定代表人：黄谦和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇、邝昕，均系广东正鸿律师事务所律师。原告蒋云萍诉被告中山市丰誉房地产开发有限公司(以下简称丰誉公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋云萍、被告丰誉公司的委托诉讼代理人翁冰璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋云萍向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购置中山翰林名苑3幢302房之物业诚意金50000元；2.判令被告按照退房约定支付补偿金；3.2017年6月直至退款之日起按照月息5分支付补偿金，计算到2017年10月10日补偿金为12500元。事实与理由：原告于2016年1月18日在中山市翰林名苑销售中心售楼处缴纳50000元诚意金（诚意金分两次缴纳）认购丰誉公司翰林名苑5幢601房之物业，双方签订了《翰林名苑内部认购意向书》。之后一年多时间多次以各种方式追问中山市翰林名苑销售中心购房进度，被告员工章雪一直未告知楼盘真实情况，致使原告一直相信由于国家政策变更导致预售证办理时间过长，待被告取得预售证后就可与原告签订《中山市商品房买卖合同》。直至2017年5月12日从其他业主渠道听说被告已被人起诉到法院，并再次微信咨询被告员工章雪时，才被告知无法确定拿到预售证，如果在今天内申请退房的可以按照月息2分利息补偿客户。因此，于2017年5月12日在中山市翰林名苑销售中心售楼处办理退房申请手续，并拿到一份承诺书的复印件，《承诺书》承诺凡愿意今天（2017年5月12日）退房客户，在2017年5月31日前由公司股东黄谦和按月2分利息补偿客户，逾期双倍补偿。在此期间多次咨询进度均无明确回复，直至5月底接到中山市翰林名苑来电，告知无法按照预办理退款，请耐心等待，办理好相关手续会第一时间通知，之后又无消息。为维护自身权益，于2017年6月8日同其余部分购房者以及被告法定代表人黄谦和一同至火炬开发区维稳中心协商解决此事，最终被告股东代表与资金方代表以及当时在场购房客户在火炬开发区维稳中心再次签订补充协议，补充协议表明股东代表确认客户方2017年5月12日申请退款的款项按月息2分补偿客户，2017年5月31日之后至放款当日之间的利息按5分补偿客户，利息及本金一次性退还，资金方给客户退款时间不得超过2017年7月15日，但直至今日原告缴纳的购房诚意金以及被告承诺的补偿金仍未退还。被告的行为已侵犯了原告合法权利，诉讼理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。在原告与被告签订《翰林名苑内部认购意向书》，缴纳诚意金的同时以及之后一年多，被告一直隐瞒自身不能继续开发的事实，无法如期取得预售许可证，导致原告错失购房的最好时机，（2016年1月中山房价：6000元左右/方，2017年4月中山房价：12000左右/方）给原告造成了严重损失。请求判令被告支付原告购置商品房诚意金50000元同时按照退房约定支付补偿金。二、根据《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，请求判令被告按照协议约定退款并支付补偿金。原告在诉讼期间提交的证据有：证据1.翰林名苑内部认购意向书；证据2.认购须知；证据3.诚意金收据；证据4.翰林名苑退款申请书；证据5.承诺书；证据6.补充协议；证据7.中山市住房和城乡建设局关于杨青青等市民反映翰林名苑相等无预售许可证利益得不到保障问题的复函；证据8.中山市丰誉房地产开发有限公司基础版信用报告；被告辩称，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。理由：1.被告因为土地政策问题、项目容积率问题及房地产开发项目被中山市第一人民法院查封等原因，导致无法办理商品房预售许可证，所以无法与原告签订商品房买卖合同，被告同意解除双方签订的翰林名苑内部认购意向书，同意退还认购诚意金。2.根据认购意向书第10条的规定，解除认购意向书后被告是在一个月内不计息向原告返还认购诚意金，所以原告主张的从交付认购诚意金起至2017年5月份按月息2%计算利息没有事实及法律依据。原告主张2017年6月至退款之日起按月息5%支付利息，该标准过高，而且也没有事实及法律依据。即使被告应当承担支付利息的责任，也应当是从原告起诉之日起开始计算而且是按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告在诉讼期间未向本院提交证据。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：2016年1月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《翰林名苑内部认购意向书》，约定：一、甲乙双方经友好协商，共同签署《翰林名苑内部认购意向书》（以下简称“认购意向书”）。二、乙方意向认购甲方开发的翰林名苑3幢302号房之物业（下称本“本物业”）建筑面积88.31平方米，套内面积71.44平方米，上述房产实际交付面积以双方签署的《中山市商品房买卖合同》约定为准。三、乙方意向认购物业的楼价合计465000元。四、乙方同意在签订《认购意向书》的同时向甲方交纳认购诚意金50000元。五、乙方同意选择的付款方式为：乙方在交付认购诚意金及签订《认购意向书》后，在接到甲方电话通知2日内向甲方交付总房款首期，即认购诚意金转为房款，并到甲方指定的地点签订《中山市商品房买卖合同》，同时备齐银行按揭所需的个人资料，向按揭银行或其指定的律师所提出申请。六、乙方如果联名认购，乙方须在签订《中山市商品房买卖合同》前确定联名各方所占份额。七、甲方已向乙方出示双方将签订的《中山市商品房买卖合同》示范文本、补充协议，且因乙方购房产生购买该商品房所需的费用包括办契证税费、办理购房、银行按揭等所需购房、按揭律师费、抵押登记费、公证费（若有）、公证手续费（若有）、工本费及入伙费用等由认购方负责，详见《翰林名苑认购须知》。八、乙方同意按法律法规的规定及双方约定的付款方式和期限，交纳房款及有关费用。九、本认购意向书应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署。如本人不能亲自签署，则须委托代理人全权代为办理，乙方委托代理人须向甲方提供经公证的授权委托、个人身份证等相关材料。十、乙方应依本认购意向书第五条双方约定的时间内，凭本认购意向书、本认购意向书中登记的有效身份证明原件、已付清首期款或房款的收据原件，与甲方签订《中山市商品房买卖合同》。若乙方逾期5天仍未与甲方签订《中山市商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购该物业的权利，本认购意向书自动解除，甲方无须事先通知乙方，可将该物业另行出售，且不承担任何违约责任。甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十一、若乙方在约定的交付首期时间内提出换房，必须征得甲方同意。在甲方同意的前提条件下，乙方只能在甲方提供的房源内选房，且不再享有甲方给予的优惠。十二、若乙方在签订《中山市商品房买卖合同》前提出解除《认购意向书》的，甲方同意解除本认购书，甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十三、乙方如需将本认购的物业让予第三方的，必须向甲方提出书面申请，在征得甲方书面答复后，乙方与第三方一起到甲方办理转名手续并承担因转名而发生的所有费用，且乙方必须向甲方按成交价的3%一次性交付转名费。十四、在双方签订《中山市商品房买卖合同》后，因乙方的原因，乙方不能按本认购意向书第五条中约定通过银行按揭支付房款的（包括乙方的申请不批或所批金额不足的），在甲方指定的日期内无法付清房款的，视为乙方放弃该物业的权利，甲方有权解除甲乙方双方签订的《中山市商品房买卖合同》，解除合同后，甲方按约定没收定金后退回乙方剩余的首期款。十五、甲方与乙方双方的通讯联络方式以本认购意向书所载明的电话、传真、、地址等为准乙方通讯方式如果有变更，应在变更后五日内以书面方式通知甲方。十六、因自然灾害、战争等不可抗力致使不能实现本认购意向书的目的，双方经协商可以解除本认购意向书。乙方须将本认购意向书、已付房款的收据及其他从甲方获取的文件返还给甲方。甲方在收到上述文件后十个工作日内，通过银行转帐方式将已付认购诚意金返还乙方，双方不再承担其他任何责任。十七、乙方熟知我国房地产法律法规，所有向甲方的陈述及提供的资料真实可信，自愿的条件下缴纳、签署。甲方没有向乙方隐瞒任何楼盘有关意向认购条件等一切信息。乙方确信已了解甲方所提供的信息。十八、甲乙双方发生争执，应协商解决。协商不成任何一方不可依法向甲方所在地人民法院起诉。十九、本认购意向书经甲、乙方双方（或乙方委托代理人）签署后即时生效。签订正式商品房买卖合同后，本认购意向书自动失效。二十、本认购意向书一式两份，甲乙双方各执一份。同日，原告向被告交付诚意金50000元。被告则开具收据一张交由原告收执，确认向原告收取了该金额的诚意金。2017年5月12日，原告因被告一直未通知其签订正式的《中山市商品房买卖合同》及收取上述房屋，遂于该日向被告递交《（翰林名苑）退款申请书》，要求被告退还已付的申请费50000元，并放弃涉案房屋的购买权。同日，被告法定代表人黄谦和代表被告出具承诺书一份，承诺：“凡愿意今天（2017年5月12日）退房的客户，先到售楼部填好退房申请表，在2017年5月31日前由我公司股东黄谦和按月息2分利息补偿给客户。所申请退款以开发商所开收据为准，在2017年5月31日之前开发商销售电话通知客户不来退的，因客户自身原因导致不能按期办理退款手续的后果由客户本人负责，中山市丰誉房地产开发有限公司及股东不承担任何责任。如逾期利息双倍补偿。”2017年5月31日后，被告法定代表人未按承诺向原告退还认购诚意金及支付相应的利息。2017年6月3日，客户方（包括原告在内的12人）、被告股东代表黄谦和以及资金方在中山市维稳火炬开发区维稳中心的协商下，共同签订《补充协议》一份，载明：“针对2017年5月12日的承诺书签订该补充协议：现客户方、资金方、股东代表经协商达成以下一致意见：1.资金方决定对开发商放款后当日或者第二日电话通知客户代表（李王刚，电话：186××******）并确定退款时间，资金方给客户退款时间不得超过2017年7月15日。2.股东代表确认客户方2017年5月12日申请退款的款项按月息2分补偿给客户，2017年5月31日之后至放款当日之间的利息按月息5分补偿给客户，利息及本金一次性退还客户。3.客户方代表（李王刚）代表本次客户配合资金方保证在退款后不再会去翰林名苑售楼部闹事。4.本次协议针对本次签字客户及2017年5月12日签订翰林名苑退款申请书并收到承诺书的客户。”签订该协议后，原告仍未收到被告或被告法定代表人退还的认购诚意金。2017年10月10日，原告将被告诉至本院，以其诉称之事实和理由主张本案实体权利。被告积极应诉，并提出答辩意见如上。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同成立和生效后，双方当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权要求对方承担违约责任。本案原被告签订的《翰林名苑认购意向书》双方的真实意思表示，且符合上述商品房预约合同的特征，没有违反法律、行政法规的强制禁止性规定，依法有效，该协议对双方有法律约束力。原告签订《翰林名苑认购意向书》后，依约向被告交付了认购诚意金50000元，但被告至今未通知原告签订正式的商品房买卖合同以及向原告交付上述涉案房屋，被告的行为显然构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴此，原告于2017年5月12日向被告递交《（翰林名苑）退款申请书》，明确表达要求解除双方签订《翰林名苑认购意向书》，于法有据，本院予以确认。被告主张双方解除《翰林名苑认购意向书》的时间应为原告起诉之日，理由不充分，本院不予以支持；《翰林名苑认购意向书》解除后，被告应当依约于一个月内即于2017年6月12日前将其收取原告的认购诚意金50000元向原告予以退回。被告应向原告退回该诚意金而未退回，应于逾期日即2017年6月12日起向原告支付相应的利息损失。因此，原告要求被告向其退回诚意金50000元及支付利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但应自2017年6月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计为宜；被告法定代表人代表被告出具的承诺书及与原告等人签订的补充协议，其约定之义务的承担主体并非被告，因此，原告以该承诺书及补充协议为据要求被告承担相应的责任，于法不符，本院不予支持。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告中山市丰誉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告蒋云萍退还诚意金元50000元及支付逾期退款利息（利息计算方法：以50000元为基数，自2017年6月12日起至实际退回之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元已由原告蒋云萍预交，由被告中山市丰誉房地产开发有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告蒋云萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一七年十二月二十日书记员  陈芷云姚志姬