北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初17540号原告张寅，男，1986年10月6日出生，住北京市西城区。被告满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西园甲205号楼1层08。法定代表人梅虹，总经理。委托代理人姜博，1983年12月9日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司职员，住该公司宿舍。被告张继春，男，1972年2月19日出生，住北京市通州区。委托代理人徐春丽（被告张继春之妻），1976年11月17日出生，无职业，住北京市通州区。原告张寅与被告满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）、张继春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨宇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张寅、被告满懿公司的委托代理人姜博、被告张继春的委托代理人徐春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张寅诉称：2017年4月3日，原告与被告满懿公司业务员刘某联系，欲购买被告张继春在通州区的一套房产，因刘某得知原告在通州已有一套住房正在出售后，仍坚持劝导原告先行与被告张继春签订购房合同，致使原告向被告张继春交纳购房定金20万元，此后刘某仅口头询问原告名下房屋出售情况，原告名下房屋至今未能出售，导致无法履行房屋买卖合同。故诉至法院，请求法院依法判决：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告张继春返还定金20万元；3.返还定金由满懿公司承担连带责任；4.诉讼费由满懿公司承担。被告满懿公司辩称：第一项解除合同我公司不同意，理由是签署合同是原告真实意思表示，合同有效，目前不能购房是政策原因；第二、三项要求我方承担连带责任，返还20万元我方不同意，理由是不存在返还的事实和法律依据。第四项诉讼请求不同意。被告张继春辩称：不同意返还定金20万元。签订合同时我方与原告谈了两次才决定签的，我方问原告前期能不能筹到钱，原告说没问题，我方还问原告如果买卖过程中出现问题怎么办，原告说他有别的房产可以做抵押，我方与原告谈了持续4个多小时才签的字。第二天我方订房后就告知了原告，要求原告及时给我方付款，原告也表示同意。整个买卖合同签订过程我方非常谨慎，原告和房产公司都保证没有问题，我们才签订的合同。如果法院判决解除合同,我不退还定金,也不主张违约金了。经审理查明：2017年4月3日，张寅（买受人）与张继春（出卖人）经满懿公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。主要约定：张继春出卖坐落于北京市通州区XX号的房屋。房屋总价款为635万元，具体支付时间以补充协��的约定为准。双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续，合同还约定了其他内容。同日，张继春（甲方、出卖人）、张寅（乙方、买受人）与满懿公司（丙方、居间人）签订了《居间服务合同》，主要约定：居间服务内容为提供与房屋买卖相关的政策和市场行情咨询、对房屋进行行销推介等，完成标准为甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。附送免费的协助服务（不属于居间服务内容）：协助或代为办理房源核验手续、购房资质审核手续、网签手续等。本合同项下的居间服务费为人民币66675元，由乙方承担，并应于合同签订当日一次性足额向丙方支付。丙方违反本合同第四条约定的权利义务，丙方应按本合同的约定承担违约责任。甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行本合同的，丙方不承担任何责任，已收取的居间服务费不予退还，前述居间服务费欠缴的，本合同约定的费用支付方仍应向丙方支付居间服务费。如支付费用为守约方的，违约方应向守约方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方进行追偿。如因甲方及/或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还。前述居间服务费欠缴的，本合同约定的费用支付方仍应向丙方支付居间服务费。如支付费用为守约方的，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费。同日，张继春（甲方、出卖人）、张寅（乙方、买受人）与满懿公司（丙方、居间人）签订了《补充协议》，主要约定：甲乙双方同意，交易房屋的总价款（包含房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币6350000元，此价格不含税。乙方应于2017年4月3日向甲方支付定金人民币20万元。交易房屋有抵押，甲方应于2017年7月20日前2个工作日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。乙方以自有资金支付购房款（即全额购房方式），则乙方应于2017年4月18日前1个工作日内，将第一笔购房款20万元（不包含定金20万元）以自行支付的方式支付给甲方，乙方应于2017年6月3日前1个工作日内将第二笔购房款360万元以自行支付的方式支付给甲方，乙方应于2017年8月1日前1个工作日内将第三笔购房款35万元以自行支付的方式支付给甲方，乙方应于过户前5个工作日内将第四笔购房款200万元以建委资金监管的方式支付给甲方。双方应于网签后7个工作日内共同前往房屋登记机关办理房屋所有权登记手续。本次房屋交易涉及的税费金��以税务机关最终核算的金额为准，税费全部由乙方承担。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求甲方承担违约责任：1.甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.甲方无处分权或无完全处分权，导致买卖合同无法继续履行的；3.交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；4.逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；5.拒绝将交易房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易总价的；6.将交易房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金，丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：1.提供的证件资料等购房所需的材料（包括但不限于购房资质审核所需材料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买交易房屋的；3.逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补，丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。在本协议履行期间，如相关政府部门出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。甲乙双方约定，如果在2017年9月5日之前完成过户，则交房日期定为2017年9月5日，如果在2017年9月5日之后完成过户，则交房日期定为过户当天。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。上述《买卖合同》签订后，2017年4月3日，原告张寅给付被告张继春定金5万元。2017年4月5日，原告张寅给付被告张继春定金13万元、2万元。原告张寅共计给付被告张继春定金20万元。另查，2015年8月14日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府联合颁布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》（京建法[2015]12号），第二条第一款规定，以下家庭暂停向其出售通州区商品住房：已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。再查，原告张寅在通州区拥有一套住房，房屋坐落于北京市通州区XX1室（房产证号：X京房权证通字第XX**号），其户口所在地为北京市东城区XX2号，原告张寅未能提供其近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税的证明。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、定金收据、转账电子回单、银行转账交易明细、房产证、户口本、限购政策、聊天记录、通话记录及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告张寅与被告张继春签订的《买卖合同》、《补充协议》和《居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。上述合同签订后，虽原告张寅依约向被告张继春支付了购房定金20万元，但因原告张寅不具备购房资质，致使合同不能履行，合同目的不能实现，故原告张寅要求解除房屋买卖合同的请求，本院予以支持。原告张寅作为买房人有义务在签订购房合同前对自己是否具备购房资质进行认真核实，原告张寅所称导致其不具备购房资格的限购政策��2015年8月14日开始实施，从原告张寅提供的聊天记录内容可以认定原告张寅知道该限购政策，故对原告张寅主张其与被告张继春签订《买卖合同》时并不知道限购政策的意见，本院不予采信。因原告张寅未能成功出售其名下的房屋，导致其不具备在通州购买商品房的资质，故买卖合同不能履行系原告张寅所致，故本院认定原告张寅存在违约行为。庭审中，被告张继春表示如果法院判决合同解除，选择不退还原告张寅给付的20万元定金，也不向原告张寅再主张违约金，故对原告张寅要求被告张继春退还20万元定金的主张，本院不予支持。原告张寅要求被告满懿公司对返还定金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。原告张寅与被告满懿公司系居间服务关系，与本案非同一法律关系，若有纠纷可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十七条，判决如下：一、确认原告张寅与被告张继春签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；二、驳回原告张寅的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由原告张寅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨宇二〇一七年十二月九日书记员  闵双