河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1329民初1786号原告：胡振会，女，1983年10月3日出生，汉族，市民，住新野县。委托诉讼代理人：武光太，北京市京国（南阳）律师事务所律师。被告：南阳正弘房地产开发有限公司，住所地南阳市新华东路。统一社会信用代码91411300561001927U。法定代表人：杨宇剑，董事长。委托诉讼代理人：龚军，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。原告胡振会与被告南阳正弘房地产开发有限公司（以下简称南阳正弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡振会的委托诉讼代理人武光太，被告南阳正弘公司的委托诉讼代理人龚军、周小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡振会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按日向原告支付已交付购房款万分之一的违约金自2013年5月1日起至被告向原告交付符合约定房屋为止；2.请求判令被告为原告办理所购房屋的房权证书；3.请求判令诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年12月16日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于新野县城书院路××正××花园××单元××房屋××套。商品房买卖合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告却未按照合同约定履行义务，擅自修改规划，存在违建，所建楼房均超过规划楼层，且被告所建房屋至今未通过合格验收，未向原告办理房产证，均存在严重违约行为。经原告多次联系被告要求协商解决，被告均予以拒绝。原告为维护其合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。被告南阳正弘公司辩称，该房屋买卖合同有共有人，其与买受人享有相同的权利和义务，属于必要的共同诉讼参与人，应通知其参加诉讼。原告所购买的房屋已交付，被告已经履行了交付房屋的义务，不应承担违约责任。同时，原告向我公司出具的承诺书已对交房的状态和时间予以认可，可视为双方对合同中房屋交付约定的变更补充，说明被告交房符合约定。关于原告要求为其办理房权证，因房权证的办理系房产管理部门的行政职能，且根据合同约定，被告的义务是将办理房权证的相关资料予以备案，原告要求被告办理房权证缺乏事实和法律依据。原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的南阳市建筑工程竣工验收报告，来源合法，客观真实，本院对其证明效力予以认定。根据案件审理需要，本院就被告南阳正弘公司出售的位于新野县城书院路文化广场正弘阳光花园小区的商品房能否办理房屋所有权证事宜依法向新野县房产管理局进行调查，新野县房产管理局回复称：因正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，所以在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县城书院路文化广场西侧正弘阳光花园第4幢2单元1201号房屋，建筑面积130.81平方米，单价为每平方米3000元，总房款为392430元；付款方式为买受人于2013年12月16日支付出卖人总房款的54.13%，余款180000元申请办理银行贷款。商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；……”。第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”合同签订后，原告按约定交纳购房款392430元。2014年2月21日，被告将房屋交付给原告，原告向被告出具承诺书一份，内容为：“本人胡振会于2013年12月12日购买阳光花园住房一套，房号4-2-1201建筑面积130.81㎡。总房款392430.00元，已付房款212430.00元，余款180000.00元申请办理按揭贷款。由于按揭暂时不能办理，但本人急于装修入住，特申请先领钥匙装修并作出以下承诺：1.领取钥匙时付清交房前需交的一切费用。2.严格按照物业要求不违规装修（包跨承重墙、梁、柱子的完整）。3.按揭开始办理时无条件配合开发商办理按揭手续，提供相关手续。4.如有违背开发商可有权收回住房并承担相应的法律责任。龚总同意（加盖被告南阳正弘房地产开发有限公司印章）特此承诺2014年2月21日承诺人：胡振会（指印）交房正确胡振会137820456782014年2月21日”。原告接收该房屋后，入住至今。另查明，2013年11月15日，经南阳正红房地产开发有限公司（建设单位）、郑州市建筑设计院（设计单位）、郑州恒基建设监理有限公司（监理单位）、河南建筑工程有限公司（施工单位）验收，正弘阳光花园小区工程质量等级符合国家验评标准合格等级要求。但因正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，所以在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应当严格按照合同约定履行自己的义务。现原告已按照合同约定支付了购房款，但被告未按照合同约定的期限交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任，原告可向被告主张要求其支付逾期交房期间的违约金。但被告辩称，原告请求支付逾期交房期间违约金已超两年诉讼时效，本院认为，因被告在房屋验收合格后，于2014年2月21日已将房屋交付给原告，故原告如认为被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，其向被告请求支付逾期交房期间违约金的诉讼时效应自2014年2月21日开始计算至2016年2月20日，故原告主张被告支付逾期交房期间的违约金，已超过诉讼时效，本院依法不予支持。关于原告请求被告为其办理房屋所有权证，因办理房屋所有权证是属于行政机关的职权，被告仅有义务协助办理房屋所有权证，而无权直接予以办理。现正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证，故原告请求被告为其办理房屋所有权证，被告现确无能力为其办理，属履行不能，被告承担的应是违约责任，故原告的此项请求本院依法亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，判决如下：驳回原告胡振会的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告胡振会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  陶海英人民陪审员  马云霞人民陪审员  张冬丽二〇一七年十二月二日书 记 员  程 朋