贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0324民初2759号原告：况然，男，生于1971年11月4日，仡佬族，大学文化，贵州省正安县人，住正安县，被告：遵义东升房地产开发有限责任公司，住所地：正安县凤仪镇芙蓉东路东升一品珍府****门面。法定代表人：王冬生，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙兴泉，系该公司办公室主任。原告况然与被告遵义东升房地产开发有限责任公司（以下简称“东升公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序开庭审理后，于2017年5月5日以（2017）黔0324民初959号判决书判决由被告遵义东升房地产开发有限责任公司支付原告况然逾期交房违约金32781.19元。判决后，被告不服提起上诉，遵义市中级人民法院审理后以（2017）黔03民终4018号民事裁定书裁定撤销本院（2017）黔0324民初959号民事判决并发回本院重审。本院于2017年11月1日重新立案，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款的规定，重新组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告况然、被告东升公司委托诉讼代理人龙兴泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告况然向本院提出诉讼请求：由被告东升公司支付原告逾期交房违约金68532.1元，并由被告承担案件受理费。事实及理由：2015年4月17日原告与被告达成房屋订购协议，购买被告开发的正安县凤栖尚城7栋17号门面。同年10月25日双方签订正式《商品房买卖合同》，约定2016年7月30日前交房，当日被告书面承诺为该门面房做夹层、楼梯等，并同意所差购房首付款20000元在交房时付清。实际交房时间为2017年3月10日，被告逾期交房221天，按合同约定被告应按日支付原告万分之一的违约金，但是该约定相比原告的实际损失较低，所以要求按日万分之五的标准计算违约金，截至2017年3月9日，原告共计支付购房款620200元，被告逾期交房时间221天，被告共计应支付原告违约金68532.10元。被告辩称，双方存在房屋买卖合同关系是事实，也确实存在逾期交房，但逾期交房原因不在被告方，是原告的过错造成。由于原告要求做夹层，2016年10月27日才在夹层施工图上签名认可，并注明有完工时间为2016年11月10日，这是双方对交房时间的变更，逾期交房时间应从2016年11月11日起算。关于违约金的计算，《商品房买卖合同》中有约定，应按逾期日万分之一标准计算；并且违约金计算基数应扣除被告代信用社收的16000元按揭保证金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，除原审中出示的证据外双方当事人均无新的证据出示，也无新的质证意见。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于门面加夹层施工图，该图纸系被告东升公司制作并提供，原告况然及案外人郑维刚于2016年10月27日签名确认，并注明有“该夹层完工时间为2016年11月10日，同意按此图施工”。该图纸只能证明原告同意按照图纸对夹层施工，双方并未对交房时间进行变更约定。关于被告于2015年10月22日出具的《承诺》，该承诺中载明“按郑维刚指定高度用混泥土做20cm夹层板”，该承诺中只约定了做夹层的高度需按郑维刚指定，并没有约定做夹层的图纸由原告方提供，因此原告在被告提供的门面加夹层施工图上签字的行为不能视为是对交房日期的变更。根据当事人提供的有效证据和当庭陈述，认定案件事实如下：原被告双方于2015年4月17日签订了《房屋订购协议书》，被告将自己开发但尚未修建的正安县凤栖尚城7栋17号门面房订购给原告，双方除了约定价格和定金外，还约定了被告负责做该门面的夹二层，原告于当日付给被告定金200000元。2015年10月25日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，原定的17号门面变更为18号门面。合同除了约定面积、单价、总金额为640200元外，还约定了付款方式为首付款320200元、按揭贷款320000元；违约金计算方式为：原告逾期付款应按日计算向被告支付应付房款万分之三十的违约金，被告逾期交房应按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金等。当日原告又付给被告首付款100200元，尚差20000元双方约定交房时一并付清，并写下欠条。同日，被告出具书面《承诺》给以郑维刚为代表的原告等人，同意由被告负责为门面房做夹层、楼梯等。合同签订后，原告向信用社按揭贷款320000元用于支付房款，被告在出具收据时，将320000元分成两部分，其中304000元注明是按揭房款，16000元注明是信合按揭保证金。被告在对主体进行施工过程中，预留了做夹层的钢筋，但没有同时进行施工，合同约定2016年7月30日交房时间到后，该夹层仍未施工。2016年10月27日，被告出具夹层施工图，由被告施工人员在该图纸上批注了夹层的完工时间为2016年11月10日等内容，原告和郑维刚在批注下方签名注明同意按照图纸施工。2017年3月10日双方对该门面房进行了交接，原告付清了所欠20000元的首付款。现原告以被告逾期交房给自己造成损失为由，向本院起诉，要求被告按日计算向原告支付已付房款万分之五的违约金，共计68532.10元。本院认为：本案的争议焦点为，一是被告逾期交房的起止时间应怎样确定；二是违约金的计算标准怎样确定。一、关于逾期交房的起止时间问题。双方签订的《定购协议书》、《商品房买卖合同》、被告写给原告等人的《承诺》以及同意原告所差20000元首付款在交房时付清的《欠条》，都是双方在平等、自愿的基础上通过协商一致达成的协议，不违反法律的规定，本院予以确认。本案中被告认可逾期交房这一事实，根据《商品房买卖合同》第十一条第一项约定，交房时间为2016年7月30日前，被告未按照约定的时间交房，从约定交房时间到期之日起，被告便存在逾期交房的事实。本案中涉及到修建夹二层的问题，被告辩称原告在其提供的夹层施工图上签名，并确认夹层完工时间为2016年11月10日，应当认定双方对交房时间进行了重新约定，逾期时间应从2016年11月11日起算。本院认为被告的辩解意见不成立，夹层施工图只能证明夹层的完工时间，不能证明双方对《商品房买卖合同》中约定的交房时间进行了变更。并且原被告双方在合同中对交房时间已做了明确的约定，被告明知已承诺为原告做夹二层，就应当积极履行义务，按照合同约定向原告交付成果。但是本案中，原被告双方虽然在《商品房买卖合同》中对修建夹二层的问题进行了约定，但没有具体指明修建夹二层的时间是否包含在整个工期内，应视为约定不明。根据双方当事人在门面加夹层施工图上签字的内容和时间来看，应视为是原告给被告修建夹二层的合理期限。因此，双方对修建夹二层期间的约定从2016年10月27日至2016年11月10日共计14天，不应当计算为逾期交房天数。综上，本案的逾期交房时间应从约定的交房时间2016年7月30日计算至实际交房时间2017年3月10日，再扣除夹二层的工期14天，逾期时间为208天。二、关于违约金计算标准问题。原告按照合同约定履行了付款义务，被告未能按约定按时交房，现原告要求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。依据法律规定，当事人可以对违约责任进行约定。按《商品房买卖合同》第十三条第二项规定，被告违约应按日计算向原告支付已付房款万分之一违约金。该合同是在双方自愿平等的基础上签订，为尊重当事人的意思自治原则，本院认为违约金的计算应当以当事人的约定为基础。原告认为该约定明显低于其实际损失，请求提高计算标准，为此提供了自己按揭贷款的利率为每月7.175‰的证据，本院认为原告按揭贷款的利率与贷款的时间长短问题均与是否接房时间无直接关系。因此，原告提供的该证据不能证明被告违约给其造成的实际损失。结合本案实际情况，鉴于合同约定的违约责任确实较低，不足以弥补损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，本院酌定在双方约定的违约金计算标准上进行适当上调，按已付房款日息万分之一点五标准进行计算。违约金计算基数问题，由于原告在约定的交房期限前已按约定付款620200元，因此违约金计算基数应当以此为准，虽然被告辩称原告提交的其中16000元收据是本公司为信用社代收的按揭保证金，但并没有提供公司已将该款转交信用社或者被告应当为信用社代收保证金的证据，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和与信用社签订的《借款合同》都没有约定原告应付按揭保证金，原被告双方交付房屋时，被告也没有提出原告尚欠16000元房款而要求原告支付，因此，该款应认定为房屋价款。综上，被告应支付原告的逾期交房违约金为620200元×208天×0.0015/天=19350.2元。为了保护当事人合法权益，建立诚信市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告遵义东升房地产开发有限责任公司在本判决书生效后十日内支付原告况然逾期交房违约金19350.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，减半收取760元，由原告况然承担400元，被告遵义东升房地产开发有限责任公司承担360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。审 判 长  刘子学审 判 员  何德强审 判 员  袁定刚二〇一七年十二月十一日（）书记员  罗 丽