广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2823号上诉人（一审被告）：杨文周，男，汉族。上诉人（一审被告）：林健好，女，汉族。委托诉讼代理人：杨柏华，男。被上诉人（一审原告）：珠海市嘉豪水运物业有限公司。法定代表人：温耀凡，该公司董事长。委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。上诉人杨文周、林健好因与被上诉人珠海市嘉豪水运物业有限公司（以下简称嘉豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨文周、林健好的委托诉讼代理人杨柏华，被上诉人嘉豪公司的委托诉讼代理人万达龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文周、林健好上诉请求：1、依法撤销斗门区人民法院（2016）粤0403民初2952号民事判决，驳回嘉豪公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由嘉豪公司承担。事实和理由：此案牵涉嘉豪公司没办理拆迁许可证违法拆迁改造，抹杀了被拆迁原居民杨文周、林健好的合法权益。时尚新苑建成后，不同意签此合同是完全没有机会回迁入住，没有选择，杨文周、林健好签合同入住是为了以后争取自身的合法权益而签。一审判决认定事实，合同内容条款第一点，乙方租赁甲方拥有房地产权的位于斗门区井岸镇××时尚××小区××单元××号房屋，面积86.41平方米，每平方米月租金9.4元，乙方每月交租金812元给甲方，租赁房屋的水、电、电视、电话、安保、物管等一切费用由乙方负责。这点是双方约定的条款，嘉豪公司是必须要有房地产权证，证实拥有该涉案房屋的房地产权，才达到约定的条件收租金。一审终结无证据显示证实嘉豪公司拥有涉案房屋的房地产权，明显缺乏证据支持收取租金。而嘉豪公司提交的证据第5点：商品房地产权权属证明书、房地产权登记测绘成果报告各一份，证明涉案房屋为原告所有，这点只能证实该公司对涉案房屋有销售权、及建造权，完全不能证实拥有该涉案房的房地产权，只持有房屋的房地产权证，才能证实拥有该涉案房屋的房地产权。一审无显示房地产权证证实，一审法院就是偏袒。综上所述：嘉豪公司收取租金缺乏证据，及被拆迁的原居民杨文周、林健好的合法权益被抹杀，请求二审法院支持杨文周、林健好的诉讼请求。嘉豪公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回杨文周、林健好的上诉请求。另，和本案同类的另外两案也是嘉豪公司一审时起诉的，已经经过一、二审法院的判决，支持了嘉豪公司的请求。嘉豪公司向一审法院起诉请求：1.解除杨文周、林健好与嘉豪公司于2014年2月13日签订的《原水运公司职工公房安置回租合同》；2.杨文周、林健好将位于斗门区井岸镇××时尚××小区××单元××号房屋返还给嘉豪公司；3.杨文周、林健好向嘉豪公司支付2014年9月至2016年10月的租金21112元；4.杨文周、林健好向嘉豪公司支付2014年9月至2016年10月的滞纳金16054.86元；5.杨文周、林健好以每月812元的标准支付自《原水运公司职工公房安置回租合同》解除之日至房屋实际返还给嘉豪公司之日止的占用费；6.杨文周、林健好承担一审案件诉讼费用。嘉豪公司在庭审中变更其第4项诉讼请求为：杨文周、林健好向嘉豪公司支付的滞纳金从每月11日起计算至租金付清之日止。变更第5项诉讼请求为杨文周、林健好以每月812元的标准支付自2016年11月份至房屋实际返还嘉豪公司之日的占用费（租金）。一审法院认定事实：2014年2月13日，嘉豪公司作为甲方与作为乙方的杨文周、林健好签订《原水运公司职工公房安置回租合同》，合同的主要内容如下：乙方是原水运公司的职工，且原租住在时尚新苑旧址，由于原租住的房屋被拆旧建新，现由甲方安置回租，双方就甲方拥有房地产权的小区住房租赁给乙方居住。具体如下：一、乙方租赁甲方拥有房地产权的位于斗门区井岸镇××时尚××小区××单元××号房屋，面积86.41平方米，每平方米月租金9.4元，乙方每月交租金812元给甲方，租赁房屋的水、电、电视、电话、安保、物管等一切费用由乙方负责。二、乙方租赁甲方房屋，租赁时间从2014年2月1日起至租赁主体夫妇终老后为止，租金每满五年在原基础上上升不超过10%。三、本合同签订后，乙方需向甲方缴交两个月租金1630元为押金，押金在乙方退租时无息退还。四、乙方必须在每月10日前以现金向甲方缴交当月租金，逾期按每天千分之二计收滞纳金。……七、本合同租赁主体为杨文周、林健好夫妇，租赁期内租赁人夫妇双方因故不再居住或病故，乙方（或子女）应当在离居日或已故日起半年内将租赁的房屋完好交还甲方并终止合同，逾期甲方将按本合同月租金的五倍计收续居人租金，并有权终止合同收回房屋，给甲方造成损失的，乙方或续居人应负赔偿责任。……十、如遇下列情况之一时，甲方有权单方面终止合同并收回租赁房屋：1、房屋存在重大安全隐患且危及人身安全的；2、乙方逾期缴纳租金在两个月或以上和不按约定交纳物管费用的；3、乙方在出租房屋进行违法活动或非法经营的；4、乙方未经甲方同意，擅自改变租赁房屋用途或结构的；5、乙方将房屋转租。……合同签订后，嘉豪公司将涉案房屋交付杨文周、林健好使用，杨文周、林健好向嘉豪公司支付了1630元的押金。杨文周、林健好按月向嘉豪公司支付租金。自2014年9月起，杨文周、林健好没有向嘉豪公司支付租金。嘉豪公司催收未果，向一审法院提起诉讼。珠海市斗门区井岸镇井湾路347号3栋2单元1402房的开发单位为嘉豪公司珠海市嘉豪水运物业有限公司，截至2017年1月9日尚未办理产权登记。一审法院认为：嘉豪公司与杨文周、林健好于2014年2月13日签订的《原水运公司职工公房安置回租合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。杨文周、林健好租赁嘉豪公司的房屋，但从2014年9月开始未按约定向嘉豪公司支付租金，累计拖欠租金已经超过两年，租赁合同约定的解除条件已经成就，嘉豪公司作为守约方享有解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，嘉豪公司请求解除涉案合同，依法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，嘉豪公司请求杨文周、林健好返还涉案房屋，依法有据，一审法院予以支持。嘉豪公司主张杨文周、林健好自2014年9月份开始欠租至今。杨文周、林健好经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，一审法院视为其放弃对嘉豪公司的主张进行抗辩的权利。一审法院对嘉豪公司主张的被告欠付租金的情况予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，嘉豪公司请求被告支付自2014年9月至被告返还涉案房屋之日止的租金，依法有据，一审法院予以支持。经一审法院核算，杨文周、林健好从2014年9月起至2016年10月共拖欠嘉豪公司租金21112元（812元/月×26个月），2016年11月至杨文周、林健好返还涉案房屋之日的租金，杨文周、林健好应按每月812元的标准向嘉豪公司支付。杨文周、林健好在签订涉案合同时向嘉豪公司支付的押金1630元，涉案合同解除后，杨文周、林健好可另行向嘉豪公司主张返还或抵扣相应的租金。杨文周、林健好没有按合同约定向嘉豪公司支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。嘉豪公司与杨文周、林健好双方在合同中约定逾期按每天千分之二计收滞纳金。双方约定滞纳金实际为欠付租金的违约金。嘉豪公司请求杨文周、林健好支付违约金符合双方约定，一审法院予以支持。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对由于嘉豪公司未及时提起诉讼，致使违约金扩大的损失，一审法院不予支持。一审法院确定杨文周、林健好支付的违约金应不超过拖欠租金的本金。因此，杨文周、林健好应向嘉豪公司支付以当月所欠租金为基数，按照每日千分之二计算从当月11日起至一审法院确定付款之日止的违约金，但累积不超过拖欠租金的总金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除嘉豪公司与杨文周、林健好于2014年2月13日签订的《原水运公司职工公房安置回租合同》；二、杨文周、林健好于本判决生效之日起三十日内将位于珠海市××区井岸镇××时尚××小区××单元××房返还给嘉豪公司；三、杨文周、林健好于本判决生效之日起三十日内向嘉豪公司支付拖欠的租金（其中2014年9月至2016年10月的租金为21112元，2016年11月至杨文周、林健好实际返还房屋之日的租金按每月812元的标准计算）；四、杨文周、林健好于本判决生效之日起三十日内向嘉豪公司支付拖欠的租金的违约金（从2014年9月起，以当月所欠租金为基数，按照每日千分之二计算从当月11日起计至一审法院判决确定清偿之日止，但累积不超过拖欠租金的总金额）；五、驳回嘉豪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费730元（嘉豪公司已预交），由杨文周、林健好负担。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人杨文周、林健好上诉主张嘉豪公司没有取得房地产权证，因此，嘉豪公司无权收取租金。为此，本院认为，首先，嘉豪公司为证明其为涉案房产的合法产权人，向法院提交了《商品房地产权属证明书》及《房地产登记测绘成果报告》。而不动产权属证书和房地产权证一样，是权利人享有该不动产的物权的证明，只不过不动产权属证书不是物权公示的方式而已。同时，上诉人杨文周、林健好亦未提交证据证明涉案房产不属于嘉豪公司所有。因此，上诉人杨文周、林健好以涉案房产没有办理房地产权证而否认嘉豪公司为其合法产权人没有事实依据，本院不予采纳；其次，与上诉人杨文周、林健好签订《原水运公司职工公房安置回租合同》的合同相对方是嘉豪公司，因此，嘉豪公司作为出租方收取租金，有合同依据。综上，上诉人杨文周、林健好的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币730元，由杨文周、林健好负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十二月六日书记员 苏婉婷