广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7380号原告：黄坤伟，男，1974年10月18日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：石国文，广东汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宏燕，广东汇俊律师事务所律师。原告：曾英兰，女，1981年10月21日出生，汉族，住广西桂平市。被告：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：梁敏华。原告黄坤伟与被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司（以下简称丰盛华府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依原告申请依法追加了曾英兰作为共同原告参与诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄坤伟及其委托诉讼代理人吴宏燕，原告曾英兰到庭参加了诉讼。被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄坤伟向本院提出诉讼请求：1.丰盛华府协助黄坤伟办理不动产过户登记手续并取得不动产权证；2.丰盛华府向黄坤伟支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房屋价款450000元为基数，按每日万分之一自2016年11月21日起至黄坤伟取得不动产权证书之日止，暂计至2017年6月15日为9270元）。诉讼过程中，黄坤伟增加一项诉讼请求：丰盛华府立即为位于广东省××镇××誉东名苑小区办理确权登记手续（大确权）。事实和理由：黄坤伟、曾英兰、丰盛华府于2013年4月21日签订中山市商品房买卖合同，约定黄坤伟、曾英兰购买丰盛华府开发的位于广东省××镇××单元××室的房地产（以下简称涉案房地产），房屋总价款为450000元。合同第十四条对产权登记及逾期办证的违约责任予以约定。合同签订后，丰盛华府于2013年12月31日向黄坤伟交付了房屋，但逾期不协助黄坤伟办理不动产过户登记手续，致使黄坤伟至今仍无法取得不动产权证书。为维护自身合法权益，黄坤伟不得已诉至人民法院，望判如所请。诉讼中，黄坤伟变更诉讼请求为：1.丰盛华府立即为位于广东省××镇××誉东名苑小区办理确权登记手续（大确权）；2.丰盛华府协助黄坤伟、曾英兰办理不动产过户登记手续并取得不动产权证；3.丰盛华府告向黄坤伟、曾英兰支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房屋价款450000元为基数，按每日万分之一自2016年11月21日起至黄坤伟取得不动产权证书之日止，暂计至2017年6月15日为9270元）。曾英兰称，同意黄坤伟的诉讼请求。丰盛华府庭前提交书面答辩状称，丰盛华府于2013年陆续交楼，一直跟进处理办理楼盘房产证，但相关部门以多种理由未予办理。现丰盛华府因债务问题而拖欠相关办证人员工资而导致无法与其沟通无法办证。直至给予丰盛华府资金支持的物管公司广州市科苑物业管理公司中山分公司（以下简称为科苑物管公司中山分公司）被业主强行清出，丰盛华府因没有物业管理费和商铺租金收入后更无力继续跟进办证。原科苑物管公司中山分公司和丰盛华府属同一集团的项目公司，丰盛华府在交楼后每年亏损的情况下依然坚持经营直至出现债务问题。期间，业主不断反映物业问题及房产证问题，部分业主以此为由拒交物业管理费，最终自行组建新的物业管理公司进驻。2017年初，丰盛华府派兄弟公司员工到东升镇办理银行账户年审业务，业主私自围困该员工长达两天并要挟其签署不平等条约，霸占已抵债、售出的车库及商铺并收取租金，而业主所欠管理费却拒绝交纳。丰盛华府提出以业主交纳拖欠的物业管理费作为员工赔偿金和支付员工工资的款项，促使办证工作顺利进行，但相关部门以拖欠的管理费可起诉要求业主支付为由拒绝。现楼盘的原物业管理公司科苑物管公司中山分公司已被业主强制清出，导致丰盛华府唯一的资金来源断绝，无力起诉业主以追讨拖欠的物业管理等，更无力继续跟进办证。综上，请求法院驳回黄坤伟、曾英兰诉讼请求。黄坤伟围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据黄坤伟、曾英兰陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：黄坤伟、曾英兰与丰盛华府于2013年4月21日签订商品房买卖合同，约定由黄坤伟、曾英兰向丰盛华府购买其开发的涉案房地产，价款为450000元；丰盛华府应于商品房交付使用后720个工作日内(即2016年11月18日)，持办理权属登记需由丰盛华府提供的资料到产权登记机关备案，否则丰盛华府自迟延之日起每日按黄坤伟、曾英兰已付房款的万分之一向黄坤伟、曾英兰支付违约金直至其取得房地产权属证书之日止，但该违约金总额以已付房款的5%为上限；丰盛华府于2013年12月31日前交房给黄坤伟、曾英兰使用；等等。2013年12月18日，中山市地方税务局东升税务分局开具税收转账专用完税证给黄坤伟、曾英兰，载明黄坤伟、曾英兰已支付购房款450000元。对黄坤伟、曾英兰起诉主张的其与丰盛华府之间存在房屋买卖合同关系、丰盛华府未依约提交办理权属登记需由丰盛华府提供的资料到产权登记机关备案（协助办理产权证）的事实及黄坤伟提交的证据反映的上述事实，因丰盛华府未提出相反的抗辩意见，故在黄坤伟、曾英兰当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。黄坤伟、曾英兰当庭述称，丰盛华府于合同约定的期限将涉案房地产交付给了黄坤伟、曾英兰使用，且誉东名苑楼盘产权的首次登记（初始登记或大确权）手续是可以办理的，只是因为丰盛华府不配合才至今没有办理；有关转移登记（为业主办理不动产权证）问题，坚持诉求丰盛华府承担违约责任。另查明，黄坤伟与曾英兰于2015年2月13日签订协议离婚，约定婚后购买的位于广东省××镇××单元××室的商品楼由黄坤伟及孩子所有。2017年1月3日，黄坤伟就离婚后财产纠纷将曾英兰诉至本院，要求判决位于广东省××镇××单元××室的商品楼归黄坤伟所有。本院于2017年3月30日作出（2017）粤2072民初345号判决书，驳回黄坤伟的该项诉讼请求。本院认为，黄坤伟、曾英兰、丰盛华府签订商品房买卖合同，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院对此予以认定。因在双方的房屋买卖合同关系中，除交付涉案房地产给黄坤伟、曾英兰使用外，持办理权属登记需由丰盛华府提供的资料到产权登记机关备案（即通常所称办理产权证）亦为丰盛华府的合同义务之一，且双方在合同中也已约定了丰盛华府履行该合同义务的期限，故丰盛华府应依约履行该合同义务。涉案房地产已于2013年12月31日交付，则依合同约定，丰盛华府应于该日起720个工作日即2016年11月18日内履行上述合同义务。至本院作出本判决之日，该期限已届满，但丰盛华府未依约履行上述合同义务，故黄坤伟、曾英兰主张被告违约，并诉讼请求丰盛华府履行上述合同义务及承担违约责任有理，本院予以支持。现黄坤伟、曾英兰告要求丰盛华府从2016年11月21日起计算利息，是对其权利义务的自行处分，本院予以准许，但违约金以总购房款的5%为限。另因丰盛华府履行上述合同义务须以涉案房地产所在的誉东名苑楼盘整体先进行首次登记（即初始登记或大确权）手续为前提，故黄坤伟、曾英兰诉讼请求丰盛华府协助办理誉东名苑楼盘的首次登记（即初始登记或大确权）手续同样有理，本院亦予以支持。至于丰盛华府书面抗辩所称的誉东名苑楼盘部分业主拖欠物业管理费、原物业管理公司被更换，导致其没有相关收入，无力履行上述合同义务，因其与物业管理公司属不同的主体，故根据合同的相对性原则，即使其所称事实属实，也属不同民事主体之间的法律关系，与本案合同无关，不能成为其拒绝履行本案合同义务的适当理由，本院不予采纳和认定。丰盛华府经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内办理誉东名苑楼盘的首次登记（即初始登记或大确权）手续；二、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黄坤伟、曾英兰办理广东省中山市东升镇东成路98号誉东名苑1幢2单元404室房地产的不动产权证；三、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄坤伟、曾英兰支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房屋价款450000元为基数，按每日万分之一自2016年11月21日起至原告黄坤伟、曾英兰取得不动产权证书之日止，但以22500元为限）；四、驳回原告黄坤伟、曾英兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司负担（该款已由原告黄坤伟垫付，被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司应在判决生效之日迳付给原告黄坤伟，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一七年十二月七日书记员  侯艺喆书记员  陈嘉欣