文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初21439号原告：兰红国，男，1979年6月25日出生，汉族，住四川省资中县，原告：冯银梅，女，1983年10月18日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，上列两原告共同委托诉讼代理人：余静言，广东嘉骏律师事务所律师。被告：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇利源路**志洪嘉园33卡，统一社会信用代码91442000740838706F。法定代表人：盘志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王京京，该公司行政专员。原告兰红国、冯银梅与被告中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人余静言，被告诉讼代理人王京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产权属证书违约金2701.31元；2.判令被告向原告返还超额收取房款（面积补差款）2164元；3.判令被告向原告返还防盗网款1458元；4.判令被告向原告产权证明费50元、印花税10元、房产证工本费40元、、地籍测绘费26元事实和理由：原、被告双方于2009年6月11日签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市××村官××志洪××区××房，总房价270131元。交房日期定为2010年4月30日前，房屋交付后720个工作日内办理房产权属证书。合同签订后，原告依约付清了首期房款，办理了按揭手续。但被告却因涉案小区内同时期建设的房屋存在诸多违建事项，未能及时取得建设主管部门竣工验收备案，致使原告无法在合同约定的期限内取得不动产权属证书。被告为通过相关部门的验收，未经原告同意私自加装了防盗网，并强行向原告收取了1458元。直至2016年3月后被告才通知补交房屋面积差价2164元。后，原告又按被告要求补交了产证代办费200元及产权证明费50元、印花税20元、房产证工本费40元、、地籍测绘费26元等费用后原告最终于2016年4月12日才就涉案房屋取得《不动产权证书》。案涉房屋至今未安装有线电视线到户，也未安装燃气泄漏报警器。据双方签订的合同第十四条，逾期办理产权登记的，“买受人不退房，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，而本案被告本应依约如期办理不动产权属证书，但因被告违约原告于2016年1月21日才取得《不动产权证书》。因此，被告依约应向原告支付逾期办理房产权属证书的违约金2701.31元。另，据合同第四条、第五条之规定：“该商品房属预属商品房，按套内面积计价，单价为每平方米4811.74元……商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。……2、差异值为±0.6%以上至±3%（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。”现涉案房屋的套内实测面积比合同约定面积增加了0.28平方米，差异仅0.49%，按合同双方不做补偿，但被告仍收取原告2164元面积差房款。而被告已在收取了产权证代办费200元后，竟无故加收办证部门未另收费的产权证明费50元、房产证工本费40元、、地籍测绘费26元并多收取印花税10元。该部分费用被告应予返还。综上所述，原告认为，被告严重违约，损害了自己的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告辩称，1.关于逾期办理房产权属证书违约金，由于被告按照坦洲镇政府、坦洲镇住建局、坦洲镇信访中心的要求代为管理涉案小区物业，因为水电费的纠纷以及原告认为被告未按时办理房产证，2010年12月10日被告办公室售楼部大量业主打砸，办公室完全损坏，资料室资料丢失大半，用于涉案小区验收的资料亦丢失，导致被告不得不重新整理资料，包括到各相关管理部门开具证明文件，以补充原始资料，从而导致办理房产证期限延后。双方签订的商品房买卖合同中约定经过四方验收即达到交房标准，交房日期未延期。2.关于收取房屋面积补差款，原、被告签订的商品房买卖合同补充协议中有约定面积补差条款，被告是依照合同收取此款项。3.防盗网款是因为在小区规划设计时，中山市住建局未要求有飘窗房必须有防盗网，到小区施工结束、交付验收时，又要求飘窗必须有防盗网，因此项费用并非被告与原告约定的义务，所以被告同意安装低于当时市场价的304不锈钢防盗网。如果业主不需要，业主方可以拆除，被告同意按验收时收据上的单价退款。4.产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费都是由中山市房地产交易管理中心要求收取的被告没有收取上述费用。本院经审理认定事实如下：2009年6月11日，原、被告双方签订一份中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于中山市坦洲××区××房的预售商品房，该商品房合同约定建筑面积为67.43平方米，其中套内建筑面积56.14平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.29平方米；该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米4811.74元，总价款270131元；被告应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将经验收合格即由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；原告必须在被告将该商品房交付其使用时一次性付清办理产权登记所需的税费和全部房价款及签订面积差异补充协议，否则被告有权拒绝为原告领取契证而不承担该条的违约责任；由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，被告可据实顺延本条的办证期限。合同补充协议约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准；实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⑴差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿⑵差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补⑶差异值超过±3%的，原告不退房的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；商品房公共部位与共用房屋分摊建筑面积若有差异，买卖双方不调整总房价款。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，原告已按约定支付了全部购房款。2010年，为通过竣工验收，被告为涉案商品房安装了防盗网，并收取原告防盗网款1458元。在办理权属证书前，被告向原告收取了面积补差款2164元、产权证明费50元、印花税10元、房产证工本费40元、、地籍测绘费26元2016年4月12日，原告取得涉案房地产的不动产权属证书，证书记载涉案商品房的房屋建筑面积为67.97平方米，其中专有建筑面积为56.42平方米。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同系原、被告在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。对于原告主张的诉求，本院评析如下：一、关于逾期办证违约金，根据双方商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,原告不退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，合同约定的商品房交付时间为2010年4月30日前，至2016年4月12日涉案房地产登记在原告名下，已大大超过合同约定的办证期限。被告辩称办公地点被部分业主打砸致部分资料丢失，导致办证期限延后。本院认为，即便该情况属实，也并非约定或法定的被告可免除迟延办证违约责任的事由，该辩解理由不能成立，本院不予采纳。现原告按照合同约定主张被告支付按房价款1%计算的逾期办证违约金2701.31元，理据充分，本院予以支持。二、关于面积补差款，根据双方补充协议的约定，若实测套内建筑面积与合同约定计价面积的差异值在±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因商品房买卖合同已约定按套内建筑面积计价，现涉案房屋实测套内建筑面积为56.42平方米，比合同约定的套内建筑面积56.14平方米相差0.28平方米，差异值没有超过0.6%，依上述补充协议约定双方均无需补偿，故被告收取原告2164元面积补差款缺乏依据，应当退还给原告。三、关于防盗网款，被告辩称安装防盗网是住建部门要求的，即安装贴窗护栏系被告自身的义务，其不能将履行法定义务所产生的成本转嫁给原告，其向原告收取防盗网款1458元缺乏依据，故应予返还。四、关于产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费因被告并非有权收取前述费用的适格主体，其已向原告收取了产权证代办费，且在本院限定的期限内未提交收取前述费用的依据及相关部门的收费凭证，故被告收取该款项缺乏依据，应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告中山市志洪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告兰红国、冯银梅支付逾期办证违约金2701.31元；二、被告中山市志洪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告兰红国、冯银梅返还面积补差款2164元；三、被告中山市志洪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告兰红国、冯银梅返还防盗网款1458元；四、被告中山市志洪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告兰红国、冯银梅返还产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费共计126元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取计25元（原告兰红国已预交），由被告中山市志洪房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  员   匡 勇                                                                                          二〇一七年十二月二十六日                                    书  记  员   陈 燕                  吴晓芳