江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初12531号原告：周玉兰，女，1978年8月9日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：许小平，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。被告：昆山东企科技园发展有限公司，住所地江苏省昆山开发区兵希科技广场大楼**，统一社会信用代码913205835558337942。法定代表人：周建仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炜，该公司员工。被告：武汉东创科技园有限公司，住所地湖北省武汉东湖开发区光谷创业街****，统一社会信用代码91420100587988408Y。法定代表人：孙勇，该公司执行董事。被告：昆山天中山投资管理有限公司，住，住所地江苏省昆山开发区企业科技园内红枫路**东创科技中心**楼****/div>法定代表人：周建仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张炜，系被告昆山东企科技园发展有限公司员工。原告周玉兰与被告昆山东企科技园发展有限公司（以下简称昆山东企公司）、武汉东创科技园有限公司、昆山天中山投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序审理。本案于2017年9月8日、2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告周玉兰的委托诉讼代理人许小平、被告昆山东企公司的委托诉讼代理人张炜（同时为被告昆山天中山投资管理有限公司的委托诉讼代理人）、被告武汉东创科技园有限公司的法定代表人孙勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玉兰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告昆山东企公司之间的《商品房购销合同》；2、被告昆山东企公司返还购房款人民币250669元；3、被告承担按照250669元为基数的日千分之一从2017年7月1日起至实际给付之日的违约金；4、被告武汉东创科技园有限公司、昆山天中山投资管理有限公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带责任。后原告变更诉讼请求为：1、原、被告签订的《商品房购销合同》无效；2、被告昆山东企公司返还购房款250699元以及利息损失（按照银行同期贷款利率自2017年7月1日起计算至实际付款之日）；3、被告赔偿原告损失170699元；4、被告武汉东创科技园有限公司、昆山天中山投资管理有限公司承担连带责任。事实与理由：2016年9月19日，原告在被告昆山东企公司的销售人员的介绍和推荐下，和被告昆山东企公司签订了合同编号为20XXXX3的《商品房购销合同》，原告按照合同以及被告昆山东企公司的指示，合计向其支付了房款250669元，但在约定的2016年12月30日前被告昆山东企公司应当为原告办理交房和办理产权证书时，其告知无法办理产权证书，后原告得知被告昆山东企公司的销售行为不符合预售许可证的要求，系违法销售。被告昆山东企公司成立时间为2010年5月20日，而其原始股东被告武汉东创科技园有限公司成立时间为2012年2月10日，显然被告武汉东创科技园有限公司存在违法行为，被告昆山天中山投资管理有限公司明知被告昆山东企公司没有房地产开发资格仍然加入并对外违法销售房屋，且股东也未实际完全出资。鉴于此，原告依法诉讼，请求人民法院依法支持原告的上述请求。被告昆山东企公司辩称：已付房款金额有异议，我方只承认昆山东企科技园发展有限公司财务出具的收据，金额为155000元。合同约定解除合同情况下违约金为千分之一，并非每日千分之一。另外我方账户被封，公司无力承担退房款，原告要求赔偿损失170699元不合理。被告武汉东创科技园有限公司辩称：昆山东企成立于2010年5月，成立时由武汉东湖新技术创业中心有限公司全资拥有，注册资金2000万元人民币。2012年5月，武汉东创科技园有限公司受让武汉东湖新技术创业中心有限公司成为昆山东企公司股东，在此过程中并无任何违法行为。为更好开发昆山东创科技中心项目，2012年9月，武汉东创科技园有限公司对昆山东企公司进行了增资，因而也不存在股东未实际完全出资的问题。武汉东创科技园有限公司作为昆山东企公司的股东，已完全尽到股东的责任和义务，因而不应承担连带责任，请求法院予以支持。被告昆山天中山投资管理有限公司辩称：被告只是一个投资公司，不存在真正的经营，也没有员工、股东和经营资产。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，原告周玉兰与被告昆山东企公司签订《昆山XXX中心房屋认购书》，约定原告认购房屋位于昆山市创XX中心第X幢X单元XX号房，销售总价310000元，认购当天支付定金20000元，2016年9月20日前支付135000元，其余房款155500元五年分期支付。当日原告通过pos机刷卡方式支付被告昆山东企公司20000元。2016年9月19日，原告周玉兰（买受人）与被告昆山东企公司（出卖人）签订了《昆山市XXX中心商品房购销合同》，约定买受人以310000元受让由出卖人所有的位于昆山市前进东路XXX园区内XX路X号XX中心第X幢X单元XX号房；商品房预售许可号为20XXX3，买受人于2016年9月19日支付房款155000元，余款155000元办理五年分期付款；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；除遭遇不可抗力因素外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述购销合同签订当日原告通过pos机刷卡的方式支付被告昆山东企公司135000元，并由被告昆山东企公司开具收据一张，载明购房款155000元。另原告通过pos机刷卡的方式支付苏州丰沃投资咨询有限公司80000元，支付时间为2016年9月19日，苏州丰沃投资咨询有限公司出具收据一张，载明收款事由为“XX馆1#1311居间服务费应收80000元，实收80000元”。2016年12月22日，原告支付被告昆山东企公司代办产证税费15669元，由被告昆山东企公司出具的收据为证。被告昆山东企公司向本院提供昆山市商品房屋预售证书两份，编号分别为（2012）预售准字第XX号和XX号，发证时间分别为2012年9月7日和2012年9月12日；所附商品房屋预售情况分别为东创科技中心1#、3#（1层）101-105毛坯、XXX中心X,X层）房号1X毛坯、XXX中心3#（XX层）房号1XX毛坯、XX中心3X（X层）XX毛坯、XX中心2XX（XX层）毛坯、XX中心XX（XX层）毛坯、XX中心XX（XX层）毛坯。审理中原告与被告昆山东企公司确认被告于2016年12月22日将涉案房屋交由原告使用，但尚未取得交付备案证明，亦无法办理房屋权属证书。被告昆山东企公司认可涉案房屋并无预售许可证，并主张苏州丰沃投资咨询有限公司为代销公司，该公司收取的居间服务费与被告无关。被告昆山东企公司成立于2010年5月20日，登记原始股东有武汉东湖新技术创业中心有限公司，2012年5月24日经工商部门核准，原股东武汉东湖新科技创业中心有限公司变更为现股东即被告武汉东创科技园公司，现被告昆山东企公司登记股东为被告武汉东创科技园公司和被告昆山天中山投资管理有限公司。上述事实，有《昆山市东创科技中心商品房购销合同》、转账存根、收据、工商登记资料、预售许可证及当事人的陈述予以证实。本院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告与被告昆山东企公司签订《昆山市XXX中心商品房购销合同》时，被告并未取得涉案房屋的预售许可证明，截止本案审理时，被告仍未取得涉案房屋的预售许可证明，且被告未就该情况明确告知原告，存在故意隐瞒的行为，故原告与被告签订的《昆山市东创科技中心商品房购销合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告已支付被告购房款155000元、产证代办税费15669元，合计170669元，应由被告昆山东企公司返还原告，并承担利息损失。原告主张利息损失自2017年7月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，符合法律规定，本院予以支持，利息损失应计算至被告实际付款之日止。原告向案外人苏州丰沃投资咨询有限公司支付的居间服务费80000元，该款项不属于原告向被告支付的购房款，虽为原告遭受的损失，但不属于被告返还购房款之列，本案中本院对此不予理涉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，原告可要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中原告已要求被告承担利息损失，且结合被告过错程度及案件的具体情况，被告按照一倍的标准承担赔偿责任过高，本院酌情调整为已付购房款的50%计77500元。虽被告昆山东企公司尚未取得商品房预售许可证明、商品房交付备案证明等，但被告昆山东企公司已将涉案房屋交付原告，故原告应将房屋退还被告。被告武汉东创科技园有限公司、昆山天中山投资管理有限公司作为被告昆山东企公司的股东，原告以股东未完全出资为由要求承担连带责任，并无依据，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告周玉兰与被告昆山东企科技园发展有限公司于2016年9月19日签订的《昆山市XXX中心商品房购销合同》无效，原告于本判决生效之日起十日内退还被告昆山东企科技园发展有限公司XXX中心第XX幢X单元XX号房。二、被告昆山东企科技园发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告周玉兰已付款170669元并偿付利息损失（以170699元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2017年7月1日起计算至实际给付之日止）。三、被告昆山东企科技园发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周玉兰77500元。四、驳回原告周玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，由被告昆山东企科技园发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  张 伟人民陪审员  汤永兴人民陪审员  刘建明二〇一七年十二月二十一日书 记 员  徐丹丹