贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3100号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）张军，男，1975年5月10日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）郭单，女，1976年11月14日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人张军、郭单委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 被上诉人张军、郭单委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所实习律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人张军、郭单房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告张军、郭单起诉请求：1、判令被告将办理纳雍××环城路恒达?御景华庭16-1号产权转移登记的有关文书交付给二原告，并协助二原告办理房地产权属登记；2、判令被告向二原告支付迟延办理房地产权登记期间的违约金，自2015年3月11日起计算至涉案房屋转移登记的有关文书到达二原告时止。（暂计算至2017年6月11日，被告应当向原告支付违约金共计73296.71元）。事实及理由：2013年12月16日，我们与被告签订商品房买卖合同，以价款296868元购买被告修建的位于纳雍××环城路恒达·御景华庭16-1号房。合同约定2015年3月10日前，被告取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给我们，如逾期90日以后，按日向我们支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，我们已支付全部房款，被告按照合同约定已将商品房交付给我们使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给我们，已构成违约。 原审被告恒达公司辩称：迟延未给原告办理房产转移登记有关文书的原因，一是政府对原审批方案调整和土地使用面积减少从而新颁发了土地使用权证以及政府对容积率进行调整，致使相关经济指标需另行测算；二是政府对原规划的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，市政道路改造至今未完成；三是消防验收规范调整，致使消防未验收合格。故我公司无违约的故意，我公司正积极为原告办理产权证，不应承担违约责任，请求驳回原告的诉求。其次，原告与我方约定的违约金过高，我方虽未按照合同约定按时交付办理房屋产权初始登记的相关资料，但并未给原告造成任何损失，因此应当依法对违约金适当调整减少。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍××环城路恒达·御景华庭房地产，2013年6月20日，取得建筑工程施工许可证。2014年7月31日竣工，2014年6月12日，经纳雍县人民政府批复对恒达公司项目内已经完工的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，至今该项工作未完成。2013年12月16日，原告张军、郭单与被告恒达公司签订《商品房买卖合同》，原告以价款296868元购买被告修建的位于纳雍××环城路恒达·御景华庭16-1号商品房。合同约定2015年3月10日前，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日后未办理，自原、被告双方约定的交付日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，被告按已交付房款的日万分之三支付违约金。因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。因被告所建房屋未通过消防安全验收，至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告张军、郭单签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，致使原告至今未能办理纳雍××环城路恒达·御景华庭16-1号商品房产权证，已构成违约，其应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司的抗辩主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同约定，被告应当依照合同第二十二条约定向原告承担违约责任。 综上所述，原告诉讼请求符合合同约定和法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告张军、郭单交付办理纳雍××环城路恒达·御景华庭16-1号商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告张军、郭单支付以购房款296868元为基数从2015年3月11日起至被告将办理纳雍××环城路恒达·御景华庭16-1号商品房转移登记的有关文书交付原告时止按日万分之三计算的违约金。案件受理费1634元，适用简易程序审理减半收取817元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素、非上诉人原因或房屋登记相关政策调整的，上诉人办理时间可顺延。在上诉人实施项目过程中，受下拉槽市政道路封闭施工影的响致使案涉项目的消防和规划验收受阻以及不动产统一登记政策调整是上诉人至今不能为被上诉人办理房屋产权登记相关文书的两个原因，且前述因素不能归责于上诉人。因此，上诉人依约可顺延为被上诉人办理房屋产权登记手续，不存在违约行为，不应支付被上诉人逾期办理涉案房屋产权登记的违约金。原审认定上诉人违约，应赔偿被上诉人因违约产生的损失，且认定如上诉人违约系因第三人原因造成，应向第三人追偿，存在认定事实不清，适用法律错误的情形；虽然上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式为每日万分之三，但违约金应以当事人因违约产生的实际损失为依据，上诉人已如期向被上诉人交付了房屋，上诉人逾期办理房屋产权登记的行为客观上给被上诉人产生的损失微乎其微，可忽略不计，被上诉人亦未举证证明其因对上诉人的违约行为所遭受的实际损失，故即便上诉人违约，本案违约金也应调减为以被上诉人已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计付；此外，结合双方合同中约定的交付办理房屋产权登记相关文书的时间及被上述人提起诉讼的时间，被上诉人要求上诉人支付违约金的诉请已超过两年诉讼时效期间，故其诉讼请求应予驳回。综上，上诉人存在依约可顺延为被上诉人办理房屋产权登记手续的事由，不存在违约行为，不应支付被上诉人违约金。原审认定事实不清、适用法律错误。请求：撤销原判第二项，改判上诉人不支付逾期交付商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人张军、郭单答辩称：一审认定事实和适用法律均无不当，上诉人的上诉于法无据，请求：驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审认定的事实与一审无异。 本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案诉争的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该《商品房买卖合同》第十五条约定了因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。现恒达公司未在约定期限内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，造成被上诉人不能及时取得房地产权属证书事实存在，恒达公司已违约。恒达公司虽以系原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但容积率调整系恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因应归于恒达公司。同时，案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，恒达公司称未通过消防验收系消防规范调整、市政道路改造所致，但提供的证据不能证明该主张成立，对此主张本院不予采纳。本案恒达公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致被上诉人逾期取得产权证书情形下违约金的计算方式已作约定，根据当事人意思自治原则，原审判决恒达公司按已付房款的0.01%支付违约金符合法律规定。 根据本案查明的事实，因案涉房屋尚不符合办理产权证的法定要件，客观上上诉人尚不能履行向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，原审判决上诉人限期交付办理商品房转移登记的有关文书脱离本案实际，不具有履行现实性，本院予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2687号民事判决第二项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告张军、郭单支付以购房款296868元为基数从2015年3月11日起至被告将办理纳雍××环城路恒达·御景华庭16-1号商品房转移登记的有关文书交付原告时止按日万分之三计算的违约金。 二、撤销贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2687号民事判决第一项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告张军、郭单交付办理纳雍××环城路恒达·御景华庭16-1号商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权登记； 三、驳回被上诉人张军、郭单的其他诉讼请求。 一审案件受理费817元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1634元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十七日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷