新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书（2017）兵9001民初5850号原告：张舵，男，1974年8月8日出生，汉族，住石河子市。原告：王娜（张舵之妻），女，1976年7月16日出生，汉族，住石河子市。委托诉讼代理人：张舵，男，1974年8月8日出生，汉族，住石河子市。被告：新疆福宁房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐中山路南巷1号科技数码大厦2604A。法定代表人：蔡华楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：严荣，男，1955年9月29日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐水磨沟区。委托诉讼代理人：朱红业，男，1982年8月1日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市开发区。张舵、王娜诉新疆福宁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张舵、王娜与被告委托诉讼代理人严荣、朱红业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张舵、王娜向本院提出诉讼请求：依法判令被告依照双方购房补偿协议向原告支付赔偿款260000元（自2016年11月1日至2017年7月20日，共260天，每天1000元）。本案的诉讼费及送达费由被告承担。事实与理由：2013年11月12日，原、被告签订商品房预售合同并办理了备案登记，原告按照合同约定全额支付购房款及相关手续费用。合同中约定被告应于2014年11月15日交房，被告一直未予履行。2016年8月17日，被告向原告出具购房补充协议一份，载明：”保证在2016年10月31日前将住宅交给原告使用，若不能按时交工使用，按每户每天1000元进行赔偿。”时至今日被告仍未交付，亦未向原告赔偿。被告的违约行为给原告造成极大的损失，故诉至法院，请求判如所请。被告对原告所述案涉商品房预售合同、商品房预售合同签约证明和预备合同备案登记表、购房补偿协议均予以认可，并承认房屋至今未予交付、责任在被告方、原告确实存在损失的事实，但认为原告按照约定主张的赔偿数额过高，应予调整，同意按照原告的实际损失即租住房屋的租金给付赔偿，目前租赁市场一般住宅房屋每月租金为1000元至1200元。另查：原、被告所签商品房预售合同第九条第（2）项为：逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。因被告逾期交房，2016年8月17日，被告与原告等13位买受人达成购房补充协议，约定：被告就2016年8月17日之前的逾期交房赔偿款给付原告60000元；被告承诺在2016年10月31日前将住宅交给原告使用，若不能按时交工，被告按每户每天1000元进行赔偿。该协议中60000元双方已履行。再查：原告主张因逾期交房造成的损失为：已交房款1427460元及已交契税按照人民银行同期贷款利率计算的利息损失；一直租赁姐姐的房屋在居住，每月2000元；请求按照补偿协议约定进行补偿。被告愿意按照每平方米租金10元、原告房屋238平方米、每月2380元承担租金，对原告提出的其它损失不予认可。原、被告就逾期交房的违约赔偿具体数额各持己见，虽经本院主持调解，但未果。本院认为，本案的焦点问题为：原告主张被告按照协议约定给付违约赔偿款，被告认为每日1000元赔偿款过高应予降低按照实际损失支付，被告的抗辩有无法律依据，应否支持。原告与被告签订的商品房预售合同，以及被告逾期交房违约后双方签订的购房补偿协议，均系双方当事人自愿达成，且符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同义务。原告已按照约定完成交付房款等义务，被告即应承担按期于2014年11月15日向原告交房的实际履行责任。但截至目前，被告不重合同，未守信用，已达三年之久，仍未履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第六条”当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告摒弃诚信原则，违反合同约定，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任。关于本案违约赔偿款的具体数额的确定，本院认为，应当从以下几方面予以分析考量：1.违约金的性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该法律规定，违约金是指合同当事人约定的，一方违约时，即不履行或履行合同不符合约定条件时，应根据违约情况向对方当事人支付的一定数额的货币。违约金兼具补偿性和惩罚性的双重属性，其不仅是债的担保形式，而且是一种民事责任形式，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用。2.违约金可依请求予以调整。当约定的违约金低于造成的损失时，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成的损失的情况下，违约金则兼具补偿性和惩罚性的双重属性，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金应被视为赔偿性质。故违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，补偿性体现了违约金的基本功能，即以赔偿非违约方的损失为主要功能；惩罚性体现了违约金的特殊功能，目的并不是旨在严厉惩罚违约方。正是基于此，不能将违约金条款完全留待当事人自由约定，尤其是对数额过高的违约金条款，更是如此，因为这是商品等价交换原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容之一，也是合同法追求的最终价值。具体到本案，被告请求对2016年8月17日购房补充协议约定的每日1000元违约赔偿款予以调整，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条”当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，故本院对被告的抗辩应予支持，对其抗辩理由应予以审查。3.认定违约金过高的举证责任分配。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”根据该法律规定，被告作为违约方提出调整违约金，应当负有举证责任，即首先需提供足以让法官对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据。本案双方当事人就违约金的约定分别为：按日支付房价款万分之0.2的违约金；2016年8月17日之前的逾期交房赔偿款为60000元；2016年11月1日起按每户每天1000元支付违约赔偿款。一般理性人根据日常生活经验法则即可判断出”按每户每天1000元支付违约赔偿款”过分高，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第二、四项”下列事实，当事人无须举证证明：（二）众所周知的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”的规定，被告无需另行承担违约金需调整的举证责任。至于原告作为守约方的损失的证据以及违约金约定合理不应降低的证据，作为违约方的被告不可能举出，应由原告承担举证责任。4.违约金具体数额如何确定。本案原告因被告违约而产生的实际损失，原告进行了说明并提交了部分证据，显示出其实际损失包括租赁房屋的租金、已交房款与契税的利息损失等等，当然还存在着因不能如期入住所购房屋而带来的种种困难以及诸多不便利，即原告的实际损失事实上存在，但很难一一计算精确量化。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上法律规定，本院认为，对违约金具体数额应综合予以衡量，酌定为130000元较为适宜，由被告承担，作为对守约方原告其合法权益的补偿及赔偿。关于被告提出的以租住房屋的租金作为赔偿原告违约金的依据，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：”商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”但该司法解释适用的前提是当事人双方商品房买卖合同未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，显然不适用于本案，故对被告此辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第九十三条第一款第二、四项的规定，判决如下：一、被告新疆福宁房地产开发有限公司于本判决书生效之日起一个月内给付原告张舵、王娜违约赔偿款130000元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，邮寄送达费90元，合计5290元（原告已预交），由被告新疆福宁房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告张舵、王娜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审 判 长  王 弦人民陪审员  刘买良人民陪审员  王 晖二〇一七年十二月二十五日书 记 员  冯浩楠