北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初3028号原告(反诉被告)：李新成，男，1982年11月27日出生，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：张真，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丹丹，女，1991年3月24日出生，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：焦子奇，男，1987年9月14日出生，住北京市昌平区。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。原告（反诉被告）李新成与被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李新成及其委托诉讼代理人张真，被告（反诉原告）焦子奇及被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇的委托诉讼代理人吴青江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李新成向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的合同编号：××号《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.被告支付原告违约金100000元；3.被告腾退北京市昌平区昌崔路××号院××号楼××单元××层××号房屋；4.被告支付房屋租金（按每月2300元计算至腾退之日止，自2017年1月1日至2017年4月30日，暂计算为9200元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：李新成与王丹丹经北京市易合房地产经济有限责任公司于2016年9月25日签订了《房屋买卖居间合同》，被告购买原告所有的位于北京市昌平区昌崔路××号院××号楼××层××单元××号房屋，成交总价款2078000元，其中首付款578000元，剩余1500000元由被告申请贷款支付，合同签订之日被告向原告支付了购房定金100000元。原、被告双方于2016年11月29日在昌平区建委办理的网签并签订了合同编号：××号《存量房屋买卖合同》，且被告已于2016年11月1日入住了北京市昌平区昌崔路××号院××号楼××层××单元××号房屋。2016年12月间，原告多次配合被告办理银行住房按揭贷款面签手续，但由于房屋评估价款问题，银行批贷根本达不到1500000元，经协商被告也不同意增加首付款，致使双方签订的合同无法继续履行。原告认为作为房屋买卖合同出卖人一方已尽到全部合同义务，本次合同无法履行是由于被告无法支付购房款导致，被告已构成违约。被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇共同辩称，二被告不同意原告的诉讼请求。二被告积极履行合同，没有违约之处，双方商定的房屋价格是207.80万元，150万元办贷款，是双方真实意思表示。贷款150万元没增加原告负担，也没违反法律规定。原告在知晓被告获得农业银行的150万元贷款后，到农行提出了各种理由，导致被告贷款没有成功。房屋已实际交付给被告，请法院判决继续履行合同。被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇向本院提出诉讼请求：1.被反诉人配合二反诉人办理位于北京市昌平区昌崔路××号院××号楼××层××单元××室（不动产登记证号为京【2016】昌平区不动产权第××号）办理过户登记手续；2.被反诉人赔偿二反诉人经济损失247455元；3.被反诉人支付二反诉人违约金410000元；4.被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月25日，二反诉人与被反诉人签订位于北京市昌平区昌崔路××号院××号楼××层××单元××室房屋买卖合同，约定“房屋总价为207.80万元，被反诉人配合二反诉人办理银行贷款手续等”。被反诉人收取二反诉人定金10万元后将涉案房屋交付二反诉人。2017年1月18日后，被反诉人电话通知贷款银行不再出售涉案房屋给二反诉人，不再履行合同义务，致二反诉人至今无法获取贷款及办理涉案房屋过户手续。原告（反诉被告）李新成辩称，原告不同意被告的反诉请求。第一，被告没有能力支付剩余房款，合同已无法履行，应解除合同并赔偿原告损失。第二，农行贷款被撤销是由于被告要求高评高贷，贷款金额虚假。合同不能履行完全是被告自身原因导致，与原告无关。被告的违约行为给原告造成的损失应承担赔偿责任。经审理查明：2016年9月25日，李新成（出卖人）与王丹丹、焦子奇（买受人）及北京市易合房地产经纪有限责任公司（居间人，以下简称易合公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定出卖人将坐落于北京市昌平区崔村镇××小区1号楼××层A单元××房屋（以下简称：××房屋，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号）出售给买受人，房屋成交价格为2078000元，买受人在签订本合同的同时支付定金100000元，买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1500000元。同日，李新成（甲方、出卖方）与王丹丹、焦子奇（乙方、买受方）及易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定买受人承担所得税、印花税、契税、发证费。双方在《补充协议》“第二条关于房屋交易具体事宜的约定”约定“……2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第2（4）方式履行：……（4）贷款形式：……2.甲乙双方约定于2016年10月8日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续。待收到批贷通知后三日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款人民币（小写）：578000元，（大写：伍拾柒万捌仟元整，其中包含定金人民币拾万元整）一次性付给甲方。3.乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款人民币（小写）：1500000元（大写：壹佰伍拾万元整），该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。……”。“第四条违约责任”约定“……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日其十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失;每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。……”。“第五条其他”约定“……其他约定：经买卖双方协商一致同意首付款中的尾款壹拾万元整（￥：100000）最迟于银行贷款的放款到账日的3个工作日内。买方将首付款中的尾款壹拾万元整（￥：100000）交付给出卖方……”。2016年9月25日，李新成收到王丹丹给付的××房屋出售定金100000元。2016年10月31日，李新成（卖方）与王丹丹、焦子奇（买方）签订《过户价承诺》，约定李新成将××号房屋出售给焦子奇，房屋价格及附属设施设备价格共计2078000元，其中房屋价格为2078000元，附属设施设备为0元；双方承诺以房屋价格2078000元作为过户价格，卖方实际所得总房价款仍为2078000元；此行为属双方自愿行为，且双方自愿继续履行原买卖合同。2016年11月29日，李新成（出卖人）与王丹丹（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：××），约定××房屋的成交价格为2310000元，买受人贷款金额为1500000元。2016年12月28日，李新成（出卖人）与王丹丹（买受人）签订《补充协议》，约定经买卖双方协商，关于贷款的约定由向中国建设银行申请贷款150万元变更为向中国农业银行申请抵押贷款150万元。2017年1月11日，北京仁达房地产评估有限公司出具《评估报告书》，对××房屋抵押价值进行评估，抵押价值总价为2322700元。2017年1月18日，王丹丹取得《贷款审批通知书》，主要内容包括贷款金额为1500000元，贷款用途为购买住房，首付金额为810000元，首付比例为35.06%、还款方式为等额本息还款，审批意见为同意，审批意见为同意为借款人发放个人二手住房贷款150万元、期限30年、担保方式为以借款人所购住房抵押。2017年1月19日，王丹丹交纳××房屋的个人所得税212800元、印花税5元、契税34650元。2017年3月22日，王丹丹、焦子奇向李新成转账汇款478000元。李新成和王丹丹、焦子奇均向本院申请向中国农业银行昌平区支行调取证据。该行的回执中载明“因买卖双方对房屋成交价格存在争议，申请贷款资料已退还买卖双方”。经本院释明，焦子奇将1500000元交至本院账户。××房屋的权利证书现为京（2016）昌平区不动产权第××号，原为X京房权证昌字第XX**号。另查，王丹丹与焦子奇为夫妻关系。再查，李新成（出租人、甲方）与王丹丹（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李新成将××房出租给王丹丹，租期自2016年11月1日至2016年12月31日，租金为每月2300元，押金为2300元。双方当事人一致认可王丹丹给付李新成房屋租金（包括押金在内）6900元及物业费60元。王丹丹、焦子奇表示李新成向银监会电话投诉其贷款1500000元不合法并不再出卖××房屋，导致其贷款最终没有成功。李新成表示自己不是投诉，而是向银行询问，因批贷函记载的首付款是810000元，与银行核实只收到100000元的情况下贷款能否通过审批。在本案审理过程中，经本院释明，李新成主张如果法院支持继续履行合同，就××房屋剩余的未支付房款问题要求一并解决；王丹丹和焦子奇主张如果法院支持解除合同，就合同解除后已付的房款返还问题要求一并解决；同时，李新成表示对《补充协议》中“第五条其他”部分的100000元条款存在重大误解和显失公平的问题一并处理；王丹丹和焦子奇表示诉讼请求中继续履行的合同是指双方在中介公司签订的《房屋买卖居间合同》；李新成和王丹丹、焦子奇均表示如果自己存在违约情形，对方要求的违约金过高。上述事实有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、《评估报告书》、《贷款审批通知书》、中华人民共和国税收完税证明、调查令（回执）、《不动产权证书》、《结婚证》、《北京市房屋租赁合同》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李新成与王丹丹、焦子奇及易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。对于李新成主张的《补充协议》中“第五条其他”部分的“其他约定”内容存在重大误解和显失公平的情况。首先，李新成作为完全民事行为能力人，其在《补充协议》上签字的行为理应视为已经完全知晓、理解并同意相关内容，而且该条款的位置是在当事人签字处的上方，内容为手写添加，较为醒目，故本院对李新成所称的没有认真阅读条款的意见不予采信。其次，该部分内容主要是对房款给付的方式及时间的约定，相关内容均应为当事人协商，存在可能影响李新成收取房款利益的情形，但尚未达到显失公平的地步，故本院对李新成的该部分意见亦不予采信。对于李新成要求解除《存量房屋买卖合同》（合同编号：××号）、《房屋买卖合同》及《补充协议》和王丹丹、焦子奇要求李新成配合办理××房屋过户登记手续的诉讼请求。首先，根据查明的事实，李新成与王丹丹、焦子奇在2017年1月19日确实有办理房屋过户的意愿，而且王丹丹、焦子奇已经在当日实际支付了个人所得税、印花税和契税，当日没有办理完成过户手续是因为李新成要求王丹丹、焦子奇支付478000元，而王丹丹、焦子奇同意支付378000元，在当事人已经通过《补充协议》中第五条其他”部分的“其他约定”对王丹丹、焦子奇应当在过户之日给付李新成的款项进行了变更的情况下，李新成无权要求王丹丹、焦子奇给付478000元后办理过户手续。其次，现李新成并未提交证据证明王丹丹、焦子奇在2017年1月19日不具备给付378000元的能力或者二人故意在当日不履行给付378000元的义务，现王丹丹、焦子奇已经在本案审理过程中将478000元给付李新成，剩余1500000元亦已经交至本院账户，××房屋的买卖合同具备继续履行的条件。因此，本院对李新成该部分诉讼请求不予支持，对王丹丹、焦子奇该部分诉讼请求予以支持。对于李新成与王丹丹、焦子奇各自要求对方支付违约金的诉讼请求。首先，定金罚则是对不履行合同义务的惩罚，根据查明的事实，王丹丹、焦子奇在2017年1月19日不存在未履行合同义务的情形，且二人现在亦具备继续履行合同义务的条件和意愿，故本院对李新成的该部分诉讼请求不予支持。其次，根据《补充协议》中“第四条违约责任”的内容，王丹丹、焦子奇主张的房屋总价款20%应当是损失而非违约金，在王丹丹、焦子奇已经有其他诉讼请求要求损失的情况下，本院对王丹丹、焦子奇的该部分诉讼请求不予支持。对于李新成要求王丹丹、焦子奇腾退××房屋及王丹丹、焦子奇要求李新成支付经济损失的诉讼请求，因上述两项诉讼请求可能实现的前提条件是双方之间解除××房屋买卖合同及相应的补充协议，现本案合同具备继续履行的条件，且本院亦确定本案合同应继续履行，故本院对当事人的上述诉讼请求均不予支持。对于李新成要求王丹丹、焦子奇支付房屋租金的诉讼请求，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，现李新成的该部分诉讼请求涉及房屋租赁合同关系，当事人可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李新成剩余房屋价款1500000元。二、原告（反诉被告）李新成于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇将位于北京市昌平区昌崔路××号院××号楼××层××单元××房屋所有权过户至被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇名下。三、驳回原告（反诉被告）李新成的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24224元，由原告（反诉被告）李新成负担12112元，已交纳；由被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇负担12112元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费28684元，由被告（反诉原告）王丹丹、焦子奇负担14342元，已交纳；由原告（反诉被告）李新成负担14342元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  王云芳人民陪审员  冯淑敏二〇一七年十二月十四日书 记 员  王娈杰