河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0123民初3685号原告：刘贵成，男，1978年1月19日出生，回族，现住正定县。委托诉讼代理人：耿士宾，石家庄市正定天正法律服务所法律工作者。被告：张和新，男，1958年1月28日出生，汉族，现住正定县。第三人：朱秀英，女，1938年7月10日出生，汉族，现住正定县。委托诉讼代理人：王欣昕，女，1965年6月10日生，汉族，住石家庄市长安区。系第三人女儿。委托诉讼代理人：王敬宝，河北硕琨律师事务所律师。原告刘贵成与被告张和新、第三人朱秀英买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告刘贵成及其委托诉讼代理人耿士宾、被告张和新、第三人朱秀英的委托诉讼代理人王欣昕、王敬宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贵成向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的买卖协议有效。二、依法判令被告履行买卖协议，协助原告办理过户手续。三、依法判令第三人协助办理过户手续，将不动产直接过户至原告名下。四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方在2016年4月7日签订了买卖合同，合同签订后，原告依约支付了首付款，并向国土、税务部门缴纳了该土地（镇州北街14号，户名：朱秀英）办理手续应缴纳的相关费用，原告缴纳了上述费用后，被告却不积极履行其与第三人签订的买卖合同，不向第三人支付对价款，不要求第三人将该土地过户到被告名下，由于被告能履行合同而怠于履行合同的行为，致使原告与被告签订的买卖协议无法履行，故被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，故原告诉至贵院，请依法裁决。为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：1、2013年5月19日被告与第三人签订的《协议书》复印件一份，双方约定，第三人将位于正定县的土地及使用权转让给被告，包括房屋树木及地上附着物，转让费为420万元。2、2016年4月17日原告与被告签订的《买卖协议》一份，双方约定，原告以560万元购买被告购买第三人的镇州街14号的不动产，原告首付160万元，余款400万元被告给原告过户签字时，双方同意将款打入见证人贾某卡内，被告自贾某处支取；被告将不动产过户到原告名下，办结约定一个月，如一个月没有办结，双方均有权终止协议。3、2016年4月18日原告向见证人贾某妻子崔兵芳转款首付款160万元的银行转账记录、及崔兵芳向原告出具的收到购买被告（第三人不动产）的首付款160万元的证明。4、2016年6月7、6月8日原告代替第三人缴纳国有土地使用权出让契税等缴费票据，证明双方在合同约定的1个月之外选择了履行协议。5、见证人贾某出具的证明及出庭作证的证言，证明原被告双方的买卖协议是其所写，160万的首付款原告已经打入崔兵芳账户，已给付被告40万元，被告自见证人出借款300万元，已经由法院判决，在借款案件中，被告是还过见证人一个70万元一个40万元，所以被告所称的归还的40万元是偿还见证人的，与购房款无关；当时确实是约定了1个月的时间，1个月期满后双方曾协商过此事，双方均同意继续履行买卖协议，原告为此就将土地出让金和税费等全部缴纳。对原告提供的以上证据，被告称，对协议没有异议，对原告将首付款转给崔兵芳也没有异议，被告从见证人贾某处支取了40万元，但2016年10月28日又将该40万元还给了贾某，土地的各种税费确实是原告所付，但被告已经将该九十多万以现金的形式偿还给了原告。第三人对以上证据无异议，称被告现仍欠第三人120万元的本金和利息。张和新辩称：驳回原告的诉求，因为合同载明了超过1个月原被告双方就可以提出解除合同。朱秀英辩称：不应当追加我方为第三人，因为被告未付清款项，如果法庭认为原、被告之间的协议有效那么原告应当将被告所欠第三人的地款完全支付并且因为被告长期未完全支付地款，构成违约，被告至今仍欠着我方120万元未付，被告承诺每年付我方22%的利息，超过1年另再支付每日千分之五直到付清为止，原告应以协议中地款数额为总价将被告欠第三人的款项及违约金完全支付给第三人剩余款项再给被告。第三人为了证明以上事实，提供以下证据：1、2013年5月19日，被告与第三人签订的协议，约定，被告购买第三人的不动产，先给付定金8万元，剩余412万元一个月内付清。2、2013年7月16日，被告与第三人签订的补充协议书，约定被告所欠第三人150万元，被告应在2013年10月20日全部付清，否则，被告则按月息1.5%向第三人支付利息。3、第三人丈夫王佐存的个人账户明细，证明被告于2013年6月20日向给付第三人240万元、7月16日给付22万元、2014年11月6日给付75万元。对以上证据，原告无异议；被告则称与本案无关，不做解释。经审理查明，2013年5月19日，被告与第三人签订的《协议书》，双方约定，第三人将位于正定县的土地及使用权转让给被告，包括房屋树木及地上附着物，转让费为420万元。2013年5月19日，被告与第三人再次签订协议，约定，被告购买第三人的不动产，先给付定金8万元，剩余412万元一个月内付清。2013年6月20日，被告向第三人丈夫王佐存转款240万元。2013年7月16日，被告与第三人签订《补充协议书》，约定被告所欠第三人150万元，被告应在2013年10月20日全部付清，否则，被告则按月息1.5%向第三人支付利息。同日被告向第三人丈夫王佐存转款22万元。2014年11月6日第三人再次向第三人丈夫王佐存转款75万元。2016年4月17日原告与被告签订的《买卖协议》一份，双方约定，原告以560万元购买被告购买第三人的镇州街14号的不动产，原告首付160万元，余款400万元被告给原告过户签字时，双方同意将款打入见证人贾某卡内，被告自贾某处支取；被告将不动产过户到原告名下，办结约定一个月，如一个月没有办结，双方均有权终止协议。2016年4月18日原告向见证人贾某的妻子崔兵芳账户转款160万元。后被告自崔兵芳处支取40万元。2016年6月7日、6月8日原告代替第三人缴纳国有土地使用权出让契税等共计908668元。2017年1月份，本案见证人贾某起诉本案被告，要求本案被告偿还借款190万元及利息，本院出具（2017）冀0123民初115号民事判决书，认定本案被告向贾某借款本金共计300万元，本案被告于2015年11月20日向贾某还款70万元、2016年10月28日还款40万元，尚欠贾某本金190万元及利息，故判决本案被告偿还贾某借款本金190万元及利息。以上事实，有原告及第三人提供的协议书、银行转账记录、（2017）冀0123民初115号民事判决书等证据为证。诉讼过程中，经原告申请，本院在不动产将在第三人名下的涉案房屋查封。庭审中，原告称在原告履行了先期义务后，被告迟迟不履行过户义务，故诉至法院。被告则称，双方已经商谈过解除合同的事宜；自崔兵芳处支取的40万元已经又还给崔兵芳；原告办理土地证所花费的九十多万元也以现金的形式全部偿还原告，故应予驳回原告的诉请。第三人称，第三人同意履行买卖协议，只要按协议约定给付了剩余的款项，第三人同意协助办理过户手续。另，被告称现所涉房屋已经在房管所备案至其儿子张砥名下，对此第三人称是被告欺骗第三人说由被告儿子贷款偿还欠第三人的款，但还没有过户到被告儿子名下，第三人与被告儿子不存在任何交易行为；原告则称，涉案不动产仍在第三人名下，并没有变更。本院认为，2013年5月19日第三人与被告签订购买不动产《协议》，协议签订后被告已经履行了部分付款义务，且庭审中第三人对履行该买卖协议并无异议，故本院对该协议予以认定。2016年4月17日原告与被告签订的《买卖协议》，本院确认为真实有效，理由为：1、被告将购买第三人的不动产转卖给原告，虽该协议签订时，被告还未取得涉案不动产的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，庭审中，第三人明确表示愿意履行买卖合同，待原告向第三人付清剩余款项后，同意配合原告办理过户登记手续，即作为涉案不动产的无权处分人的被告与原告签订的《买卖协议》的效力已经权利人--第三人的追认。2、虽在协议中约定“办结约定一个月，如一个月没有办结，双方均有权终止协议”，但通过见证人贾某的证言、及2016年6月7日、6月8日原告代替第三人缴纳土地出让金及税费的行为，可以证明原、被告双方均选择了继续履行该协议；庭审中被告称已将原告代付的九十多万元偿还了原告，但原告予以否认，且被告未向本院提供证据证实，故本院对此不予认可。3、协议签订后，原告即履行了给付首付款160万元的义务，且被告也已支取了40万元，虽被告称其后于2016年10月28日又将该40万元返还给贾某，但贾某出庭作证称该40万元在借款合同纠纷案件中被告称是偿还的所欠贾某的欠款，根本不是返还给原告的首付款，且在本院规定时间内被告未向本院提供证据证实其述，故本院对被告所述不予支持。综上原、被告所签订的《买卖协议》符合法律规定，本院予以确认。庭审中被告称所涉房屋已经过户至其儿子张砥名下，但本院在不动产登记中心对涉案不动产进行查封，涉案不动产仍在第三人名下，且被告在法定期限内未向本院提供房屋所有权证书等证据证实该不动产登记在张砥名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”故本院认定涉案不动产仍在第三人名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中在原告已经给付首付款的义务后，被告应按照约定协助原告办理涉案不动产的过户手续，现被告怠于履行义务，第三人同意原告付清剩余欠款后配合原告办理过户手续不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条的规定，判决如下：一、原、被告于2016年4月17日签订的《买卖协议》有效，位于正定县正定镇镇州北街**的不动产一处（包括土地、地上房屋及其他附着物）归原告所有。二、原告在判决书生效后三十日内给付第三人剩余款项本金1032750及逾期利息（自2016年11月7日至全部款项付清为止按月息1.5%计算），在判决书生效后三十日内将自总价款560万元中扣除给付第三人的款项后所剩余的款项给付被告。三、第三人协助原告办理正定县正定镇镇州北街14号不动产（包括土地、房屋）的过户登记手续，将上述不动产（包括土地、房屋）直接过户至原告名下。案件受理费51000元、保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  刘丽平人民陪审员  张建乾人民陪审员  冯 培二〇一七年十二月二十日书 记 员  李闪闪