山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1791民初2217号原告:何芬，女，1965年9月7日出生，汉族，住菏泽市。委托诉讼代理人:何涛，山东善理律师事务所律师。委托诉讼代理人:李宪凯，山东善理律师事务所律师。被告:菏泽市大元置业有限公司，住所地菏泽市人民路**。法定代表人：殷春，董事长。委托诉讼代理人：黄洪伟，男，菏泽市大元置业有限公司副经理。委托诉讼代理人：董鹏，山东诚维律师事务所律师。第三人：山东菏泽万特电子信息科技有限公司，住，住所地菏泽市和平路**/div>法定代表人：侯美鲁，经理。委托诉讼代理人：程国胜，山东菏泽万特电子信息科技有限公司员工综合部员工。委托诉讼代理人：李强，山东自胜律师事务所律师。原告何芬与被告菏泽市大元置业有限公司（以下简称大元置业公司）、第三人山东菏泽万特电子信息科技有限公司（以下简称万特电子公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月20日、12月20日公开开庭进行了审理。原告何芬的委托诉讼代理人何涛、李宪凯，被告大元置业公司的委托诉讼代理人黄洪伟、董鹏，第三人万特电子公司的委托诉讼代理人程国胜、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付商品房；2.判令被告赔偿原告逾期交房违约金违约金26640元、租赁损失8874元及至实际交房之日的后续违约金及租赁损失；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购得国贸中心Ａ3座1单元A4006号商铺。原告依约定交清了全部房款，根据合同约定，被告应于2012年12月31日前交房，但被告违反合同约定，未向原告交房。原告曾于2015年6月15日向法院起诉，经法院调解后，被告仍未交付房屋，被告依法应支付自2015年6月15日以来的逾期交房违约金。被告违约，致使原告与他人签订的委托经营管理合同无法履行，给原告造成损失。故诉至法院，请求判如所请。被告大元置业公司辩称，原被告签订《商品房买卖合同》后，原告又与菏泽市新苏天美购物中心有限公司（以下简称新苏天美公司）签订《菏泽国贸中心商铺物业委托经营管理合同》。后因被告公司业态调整，将房产租赁给了万特电子公司，由被告支付给原告租金收益，原告对此是知情且同意的，且已领取了该商铺租金收益，故原告请求交付涉案房产及支付逾期交房的违约金不应得到支持。原告在没有任何提前通知的情形下，要求交付涉案房产，给被告造成了损失，被告保留要求原告赔偿的权利。第三人万特电子公司辩称，公司法定代表人于2014年7月1日与被告签订了租赁经营协议，根据协议约定，万特电子公司交付房租使用该租赁物，符合合同约定及法律规定；根据买卖不破租赁的基本原则，原告要求被告交付房屋不应影响万特电子公司与被告签订租赁经营合同的履行。经审理本院认定，2011年11月26日，原告何芬与被告大元置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买大元置业公司开发的菏泽国贸国心A3幢01单元A4006号商铺,房价共计106978元。合同约定出卖人应于2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（该商品房经验收合格），并签署房屋交接单。合同还约定了其他内容。合同约定签订之日首付房款56978元，余款50000办理银行按揭贷款。后原告按约定交清了首付款。2013年1月31日，双方签订补充协议作为合同的附件，将付款方式改为补充协议签订之日付清全部房款。后原告按约定交清全部购房款。由被告大元置业公司向原告出具了《菏泽市商品房预售资金收存通知单》。后原告与新苏天美公司在被告销售处签订《菏泽国贸中心商铺物业委托经营管理合同》，约定由原告将上述商铺委托新苏天美公司经营管理，约定的委托经营管理期限为2012年1月1日起至2023年12月31日止，第一年至第四年（自2012年1月1日起至2015年12月31日止）免收收益金，第五年至第七年（自2016年1月1日起至2018年12月31日止）新苏天美公司每年支付原告收益金11261元，第八至十年（自2019年1月1日起至2021年12月31日止）每年支付收益金12668元，第十一至十二年（自2022年1月1日起至2023年12月31日止）每年支付收益金14076元。2014年7月1日，被告大元置业公司与第三人万特电子公司的法定代表人侯美鲁签订《租赁经营协议》，将包括案涉商铺在内的国贸国心A2-A3号楼裙房（一楼L轴至T轴，二三四楼H轴至U轴）共计9244㎡出租给了万特电子公司，租赁经营协议载明，商铺已经由甲方大元置业公司分割销售并返租，返租协议的截止时间为2023年12月31日，约定的租赁期限自2015年1月1日起至2023年12月31日止，租金为50元/㎡/月，9244㎡每年共计5546400元。租期第一年为启动期免租金，第二至三年为适应期，年租金为标准租金的30%、60%，即1663920元、3327840元，第四至九年为成熟期，第四年为标准年租金，第五至九年按2%逐年增加。双方对其他事宜也进行了约定。2015年6月15日，原告曾诉至本院，请求判令被告支付逾期交房违约金。经调解，双方达成协议，由被告于2015年9月6日前一次性支付原告逾期交房违约金13500元。原告保留主张扣除该13500元后其余逾期交房违约金的权利。2016年2月6日，被告大元置业公司通过网上银行转账支付原告2016年度商铺收益金9104.51元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《菏泽国贸中心商铺物业经营管理合同》、《租赁经营协议》、《菏泽市商品房预售资金收存通知单》、民事调解书及当事人的陈述笔录等证据在卷为凭，并经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告何芬与被告大元置业公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行了付款义务，被告应按合同约定履行交付商铺的义务。原被告签订《商品房买卖合同》及附件后，原告便足额交纳了购房款，即完成了作为购房人的主要义务。2014年7月1日，被告大元置业公司将案涉商铺租赁给第三人，租赁经营协议明确载明商铺已经由甲方大元置业公司分割销售并返租，即被告大元置业公司已明确告知了第三人商铺已经销售并返租的事实，但未能提供与购房户即业主签订的委托租赁协议或其他相关证据。被告大元置业公司主张原告对其将商铺租赁给第三人万特电子公司是知情且同意的，原告否认，被告大元置业公司未能提供相关证据，且根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（该商品房经验收合格），并签署房屋交接单，被告未能提供办理上述手续的证据，对其此主张本院不予支持。被告大元置业公司作为开发商，将商品房建好未向原告交付，而是未经原告的同意，擅自将已经出售的商铺自行租赁给第三人谋利，侵犯了原告的合法权利。第三人应当将涉案商铺腾出，由被告大元置业公司将商铺交付原告，至于因此而给第三人造成的损失，可另行向被告大元置业公司主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，原告请求判令被告大元置业公司交付房屋并支付自2015年6月15日以来逾期交房的违约金，依法予以支持，具体数额以总房款106978元为基数按日万分之三即每日32.09元（106978元×0.3‰）计算至商铺实际交付之日。原告请求判令被告支付自2015年6月15日至起诉前一天的违约金26640元及至交付房屋之日的违约金，予以支持。被告大元置业公司作为涉案商铺的开发商，在销售商铺时即对于业主购买商铺后的出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期，该种方式促进了大元置业公司商铺的销售，使被告大元置业公司从中获得收益。且被告大元置业公司对于原告与第三人签订的委托经营管理合同是知情的。被告大元置业公司未经原告同意擅自将商铺租赁给第三人，致使原告与新苏天美公司签订的《菏泽国贸中心商铺物业委托经营管理合同》无法履行，给原告造成了损失，对此被告大元置业公司应当承担赔偿责任，具体数额可参照原告与新苏天美公司签订的合同约定的收益金的标准计算。原告请求判令被告赔偿至起诉前一日的损失8874元及后续损失，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、第三人山东菏泽万特电子信息科技有限公司于判决生效后十日内将菏泽市国贸国心A3幢01单元A4006号商铺腾出；二、被告菏泽市大元置业有限公司于判决生效后十日内向原告何芬交付菏泽市国贸国心A3幢01单元A4006号商铺；三、被告菏泽市大元置业有限公司于判决生效后十日内向原告何芬支付逾期交房的违约金26640元及后续违约金（数额以32.09元/日为标准自起诉之日即2017年10月23日起计算至商铺实际交付之日止）；四、被告菏泽市大元置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告何芬经济损失8874元及后续损失（按原告与菏泽市新苏天美购物中心有限公司签订的《菏泽国贸中心商铺物业委托经营管理合同》约定的收益金的标准自起诉之日即2017年10月23日起计算至涉案商铺实际交付原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，减半收取394元，由被告菏泽市大元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  仵新忠二〇一七年十二月二十二日书记员  刘 伟