湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终4459号上诉人（原审被告）：伊思德（中国）有限公司，住所地广东省深圳市南山区科园路软件产业基地******。法定代表人：郜均秋，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，广东钦达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：桂利红，女，汉族，1962年11月22日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：边均福，湖南湘行律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。上诉人伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）因与被上诉人桂利红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伊思德公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人提交的《委托租赁服务协议书》复印件不具有证明效力。被上诉人声称与上诉人签订了《委租协议》，并提供了一份复印件，但未提供原件予以核实，上诉人否定该证据的真实性，一审判决认定其具有证明效力是错误的。二、一审判决认定《合作协议》、《商品房买卖合同》可以印证《委租协议》复印件的客观性，该认定是错误的。三、被上诉人陈述上诉人将原件收回的说法是没有依据的谎言。综上所述，被上诉人提供的证据不能证明其与上诉人建立了委托租赁服务合同关系，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益，判如所请。被上诉人桂利红辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2、一审中被上诉人提供了充分的证据形成了证据链，能够证明上诉人有严重、恶意的违约行为，给被上诉人造成了严重的经济损失；3、本案涉及到提供复印件起诉的业主，在二审中能够提供原件予以核对，能够进一步证实双方的签约事实；4、本案涉及的业主较多，请求二审法院公正处理，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人桂利红向一审法院起诉请求：1、伊思德公司立即向桂利红支付固定租赁收益1613.44元（建筑面积50.42㎡×32元/平/月），违约金20000元，共计21613.44元；2、本案的诉讼费用由伊思德公司承担。一审法院认定事实：一、各方当事人无争议的事实。1、湖南景秀山河投资有限公司（以下简称景秀公司）系位于长沙县博雅例外楼盘的开发商。伊思德公司系香港一呆集团有限公司（以下简称一呆集团）的全资子公司，专业从事连锁酒店经营。一呆集团在其官方网站中有博雅例外项目简介，项目副经理为艾利。2、景秀公司有意在出售楼盘1号栋11-16层房屋的同时引入酒店项目，使得购房者在购买房屋时即刻享受10年房屋出租的利益，刺激房屋销售。经景秀公司（甲方）与伊思德公司（乙方）洽谈，双方签订了《“博雅·例外”项目业务合作协议书》（以下简称《合作协议》），约定：合作模式为：“房产出售过程中，甲方向潜在业主推介乙方的服务项目，在与业主协商一致的基础上，乙方与业主方签订《委托租赁服务协议书》（以下简称《委租协议》），且相关条款不得与本协议的内容有实质性冲突。物业数量：博雅例外1号栋11-16层（暂定）（不少于4层），共6层，144套。生效条件：本协议自甲乙双方盖章且乙方与1栋11-16层的业主在签订第一份《委租协议》双方签字（盖章）后生效。”3、博雅·例外房产开盘后，1栋11-16层中有万金平等业主分别与景秀公司签订了《商品房买卖合同》，且万金平等业主（甲方）于购房当日与伊思德公司（乙方）签订了《委租协议》，合同中约定：甲方拟将其拥有的物业委托乙方提供在线公寓租赁服务及相关增值服务；明确甲方委托乙方提供服务的物业位置、房号、面积；甲、乙双方的合作期限为2016年7月1日至2026年6月30日；甲、乙双方从2016年7月1日起对物业租赁收益的分配方案；甲方应在2016年6月30日前使委托物业达到约定的装修及设施配置标准并经乙方代表验收确认。万金平等业主持有的《委租协议》载明伊思德公司盖章的日期为2016年1月8日。4、2016年9月，景秀公司找到第三方签订了合作协议，《合作协议》中所涉的物业交由长沙县星沙星冠酒店式公寓经营，长沙县星沙星冠酒店式公寓于2016年9月14日正式登记设立。二、各方当事人有争议的事实。1、桂利红与伊思德公司之间是否签订了《委租协议》。桂利红认为，其与伊思德公司之间签订了《委租协议》，合同已成立。当景秀公司根据伊思德公司提出的标准对1栋11-16层进行装修，等待伊思德公司2016年6月30日来收房并经营酒店公寓期间，伊思德公司以公司印章变更为由，要求将之前所有购房业主签订的《委租协议》合同原件收回重新加盖印章，桂利红接到通知后将合同原件交回给伊思德公司的工作人员，留存了复印件，伊思德公司却一直未再重新盖章将合同原件退还给桂利红。伊思德公司认为，桂利红未提交《委租协议》原件，双方没有签订过《委租协议》。该院认为，第一、景秀公司与伊思德公司签订的《合作协议》可证明双方合作的内容即景秀公司出售房产，向业主推介伊思德公司的服务项目，由伊思德公司与业主协商签订《委租协议》，该《合作协议》为桂利红与伊思德公司间成立租赁关系提供了前提依据。第二、2015年9月30日，桂利红与景秀公司签订《长沙县商品房买卖合同》，约定：桂利红购买1栋14层1413号房屋，建筑面积50.42平方米，价款346131元，交房时间为2016年6月30日前，桂利红支付首付款106131元。即桂利红具备了和伊思德公司签订《委租协议》的基础条件。第三、万金平等业主持有的《委租协议》原件系伊思德公司提供的格式合同，桂利红提供的《委租协议》复印件与万金平持有的原件版本一致，仅有房号、面积、租金收益数额的差别。即桂利红提供的《委租协议》复印件内容符合逻辑及常理。第四、景秀公司于2016年3月15日、2016年3月30日、2016年4月26日致函伊思德公司，要求伊思德公司向业主返还《委租协议》原件，指责伊思德公司否认与业主签订《委租协议》的不诚信行为。即桂利红提供的《委租协议》复印件具有存在的客观性。综上，桂利红提供的《委租协议》虽系复印件，但有其他证据、事实予以印证，可作为本案的证据使用，具有证明力，故该院认定桂利红与伊思德公司之间的《委租协议》成立并生效。2、伊思德公司是否构成违约，是否应当向桂利红支付违约金。桂利红认为，伊思德公司应当对其违约行为承担违约责任，按照协议约定支付20000元的违约金。伊思德公司认为，其与桂利红之间没有合同关系，且桂利红没有损失，故不应当承担违约责任。该院认为，桂利红依约履行《委租协议》规定的义务后，欲将合同约定的房屋交付给伊思德公司，伊思德公司无任何合同约定的正当事由拒不接收，而是发电子邮件要求协商解除合同，其以行为明确表示不再履行相应的义务，导致《委租协议》的合同目的不能实现而被解除，伊思德公司的行为构成违约，应承担违约责任，按约定向桂利红支付违约金20000元。3、伊思德公司是否应当向桂利红支付第一个月的固定租赁收益。桂利红认为，由于伊思德公司未履约，致桂利红的房产出现空置期，故伊思德公司应赔偿一个月固定租赁收益1613.44元。伊思德公司认为，桂利红的房产已于2016年9月交由长沙县星沙星冠酒店式公寓经营，不存在损失，伊思德公司无需再支付租金。该院认为，依据《委租协议》约定：自桂利红向伊思德交付委托物业之日起60天内为筹备期，此期间桂利红不享有任何租赁收益。因此即使双方的协议得以履行，伊思德公司也处于免租期，加之伊思德公司拒绝履约后，桂利红已与第三方签订合作协议，其房产于2016年9月交由长沙县星沙星冠酒店式公寓经营，随即可以产生收益，不存在损失。故桂利红要求伊思德公司支付第一个月固定租赁收益1613.44元，该院不予支持。一审法院认为，桂利红与伊思德公司签订了《委租协议》，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务，伊思德公司违背诚实信用原则，无法定和约定的正当事由拒不履行合同义务，应向桂利红承当违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限伊思德（中国）有限公司于本判决生效后五日内向桂利红支付违约金20000元；二、驳回桂利红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费340元，减半收取170元，由桂利红负担12元，由伊思德（中国）有限公司负担158元。二审中，被上诉人桂利红向本院提交了以下证据：《委租协议》原件，拟证明《委租协议》原件与一审提交的复印件一致。上诉人质证意见是：对该原件的真实性不予认可，一审过程中，被上诉人声称不持有原件，原件已由上诉人收回，该说法与二审提交的证据自相矛盾，该份原件达不到被上诉人的证明目的。本院经审查认为，被上诉人提供了证据原件予以核对，上诉人未提供反驳证据，本院依照证据认定规则对该证据予以认定。本院经二审审理查明：上诉人伊思德与被上诉人桂利红签订了《委租协议》，被上诉人在一审中有关《委租协议》原件已由上诉人收回的陈述，与客观事实不符，应予纠正。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人伊思德公司与被上诉人桂利红签订的《委租协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议的约定全面履行各自的义务。上诉人在协议签订后未履行相关义务，应当承担违约责任。上诉人提出其未与被上诉人签订《委租协议》的上诉意见，因证据不足，本院不予支持。关于本案违约金的数额，虽然约定违约金为20000元，但被上诉人并未提供证据证明其实际损失，考虑到违约金的支付应以实际损失为基础，并兼顾公平原则等因素综合衡量，本院认为由上诉人酌情向被上诉人支付违约金14000元为宜。综上所述，上诉人伊思德公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6562号民事判决第二项。二、变更湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初6562号民事判决第一项为：限伊思德（中国）有限公司于本判决生效后五日内向桂利红支付违约金14000元。三、驳回桂利红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费170元，二审案件受理费340元，共计510元，由桂利红负担170元，伊思德（中国）有限公司负担340元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  杨林华审判员  曾庆军二〇一七年十二月二十七日书记员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。