四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)都江民初字第01660号 原告（反诉被告):成都隆旺房地产开发有限公司。住所地:四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙跃公寓**楼。 法定代表人:隆泽良，公司总经理。 委托诉讼代理人:杨学荣，四川蜀诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:肖兵，四川蜀诚律师事务所律师。 被告(反诉原告）：成都好家乡超市有限公司。住所地：四川省成都市青羊区二环路西三段同善桥横街**东方家园。 法定代表人：许平，公司董事长。 委托诉讼代理人：喻朝勇，北京市竞天公诚(成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张渝，北京市竞天公诚(成都）律师事务所律师。 原告成都隆旺房地产开发有限公司（以下简称隆旺公司）与被告成都好家乡超市有限公司（以下简称好家乡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告好家乡公司于2015年6月29日向本院提起反诉，本院审查后予以准许，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。本案本反诉案件适用简易程序合并公开开庭了进行审理。诉讼中，双方申请庭外和解，后和解无果。因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）隆旺公司的委托诉讼代理人杨学荣、肖兵，被告（反诉原告）好家乡公司的委托诉讼代理人喻朝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆旺公司向本院提出诉讼请求：1、被告好家乡公司按约向原告隆旺公司支付定金30万元及定金利息24000元，合计324000元(仅计算至2015年4月30日);2、被告好家乡公司赔偿原告隆旺公司经济损失9824837.7元(租金损失7156636.08元，房屋建造成本损失2168201.6元，招租损失50万元，仅计算至2015年4月30日)；3、本案诉讼相关费用由被告承担。诉讼中，原告隆旺公司增加诉讼请求:1、被告好家乡公司赔偿原告隆旺公司2014年4月1日至2014年9月30日房屋租金损失2278227.6元；2、被告好家乡公司赔偿原告隆旺公司因本案产生的律师代理费20万元及差旅费。原告隆旺公司并明确：（1）定金30万元利息按中国人民银行贷款利率年利率6%计算，从2013年12月31日计算至付清之日止。（2）租金损失9434863.68元从2014年4月1日起按每月33元/㎡计算，具体为：负一层9401.68㎡计算至2016年6月，共27.5月，即9401.68×33×27.5＝8532024.6元；一层2104.52㎡计算至2015年4月30日，共13月，即2104.52×33×13＝902839.08元，一层租金损失主张至新承租人承租之日止。（3）房屋建造成本损失2168201.6元包括三项，具体为：增加挖方14000㎡，挖、运成本60元/㎡,即14000×60＝84万元；增加使用钢筋40吨，每吨5000元，即40×5000＝20万元；增加负一层地下防水工程成本120元/㎡，即9401.68×120＝1128201.6元；（4）招租损失50万元系差旅费及支付成都映象天宇装饰工程有限公司居间中介报酬；（5）代理费20万元及差旅费系差旅费及支付四川蜀诚律师事务所代理费。事实和理由：2012年8月，原被告签订《租赁合同》，约定原告按被告要求修建商业用户租赁给被告作经营超市之用，租期20年。2014年，原告按约通知被告接收租赁物，但被告以各种理由拒绝接收。2014年至今，原告多次联系被告协商解决租赁事宜，但被告均敷衍推诿。 被告好家乡公司辩称：1、隆旺公司起诉好家乡公司与客观事实不符且没有法律及合同依据。2、本案中真正的违约方是隆旺公司并非是我公司，请求驳回隆旺公司的诉讼请求。 反诉原告好家乡公司向本院提出反诉请求：1、隆旺公司向好家乡公司双倍返还定金140万元；2、隆旺公司向好家乡公司支付无形资产使用费50万元；3、隆旺公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月25日，好家乡公司与隆旺公司签订《租赁合同》，约定由隆旺公司将其正在投资建设的位于都江堰市角的“青城半岛”项目商业建筑物内的第一层的一部分及1号、2号楼负一层的营业用房出租给好家乡公司。双方在该租赁合同中约定，隆旺公司交付租赁房屋的时间不迟于2013年8月31日至2013年12月31日，该租赁合同还对租赁用途、租赁期限、交房标准、租金标准及支付方式、双方的权利和义务、违约责任等重要事项进行了约定，并在违约责任中明确约定“甲方（即隆旺公司）违约应双倍退还乙方支付定金”；同时，双方在该合同第二十三条中明确约定:“甲方对乙方的品牌知名度、影响力已有充分的认识并认可其为乙方的无形资产，乙方同意甲方将其品牌形象用于甲方招商引资等活动，但如因甲方原因最终未将该租赁房屋交付乙方的，则除承担合同约定的违约责任外还应支付乙方无形资产使用费50万元”。该租赁合同签订后，好家乡公司按约向隆旺公司支付了定金70万元，并履行了合同约定的其他义务，但隆旺公司未能履行《租赁合同》约定的在不迟于2013年12月31日前交付租赁房屋的义务。经双方友好协商，好家乡公司对隆旺公司的违约行为给予了谅解，同意将隆旺公司交付租赁房屋的期限推迟至2014年3月31日前。但在该期限届满后，隆旺公司仍未能按照《租赁合同》的约定履行交房义务。此后，隆旺公司将《租赁合同》约定的标的物出租给他方使用，现已由他方利用该租赁房屋开展营业活动。隆旺公司的上述行为，已违反《租赁合同》的明确约定，构成违约。根据我国《合同法》的规定和《租赁合同》的约定，依法应当向好家乡公司双倍返还定金140万元，并按照《租赁合同》第二十三条的约定向好家乡公司支付无形资产使用费50万元。 反诉被告隆旺公司辩称：1、好家乡公司的反诉请求没有事实依据请求驳回。2、交房时间是2014年3月31日，是经双方同意时间，并不是好家乡公司在反诉中所称的是谅解了我公司行为。3、好家乡公司不接受租赁物。我公司在2014年3月31日前后多次联系好家乡公司，但好家乡公司拒绝接受租赁物，所以好家乡公司要求我公司支付无形资产使用费50万元无法律及事实依据。 经审理查明：2012年8月25日，作为甲方的隆旺公司和作为乙方的好家乡公司签订《房屋场地租赁合同》，约定由隆旺公司将其正在投资建设的位于都江堰市角的“青城半岛”项目商业建筑物内的第一层的第一部分及1#、2#楼负一层的营业用房出租给好家乡公司用于经营大型超级市场，双方并就“租赁期限、租赁费用及支付、定金、租赁期间的水、电能源等能源费用、甲方的承诺和保证、租赁房屋的进场装修交付，水、电、排烟、消防，空调与电梯的安装及维修，房屋修缮及装饰，停车场及管理办法，其他场地保证，店招及广告牌，保险、同业禁止，出租与承租人的变更，甲乙双方各自的权利和义务，合同解除与终止，违约责任”等事项进行了约定。合同与本案有关的约定主要有：第1.1条……该租赁房屋的用途为商用，甲方承诺该项目房产建成后交乙方承租的建筑总面积为10886平方米（含乙方独立使用设备用房面积约102.8平方米），其中一层面积约2000平方米，负一层面积约为8886平方米。实际交付房产使用面积以具有相关资质的正规的房屋面积测绘单位出具的房屋产权面积实测报告为准，但实际交付的租赁总面积不少于10886平方米。第3条，开业准备期:自甲方将符合本合同约定（见附件一《租赁房屋交付标准》）的租赁房屋及配套用房整体移交给乙方并由乙方验收，乙方验收标准按照交房附件约定的内容进行清点登记，确认交付的次日起，甲方同意给乙方陆个月的“开业准备期”，此期限乙方进行设备安装、房屋装饰装修及开业准备、试营业等，在该陆个月内甲方免收乙方租赁费用。第4条，双方约定租赁期限自租赁起始日(即房屋整体移交给乙方并由乙方验收确认交付日的次日)起共计20年，缴纳租赁费用的日期从开业准备期届满之次日起计算，任何一方不得擅自改变合同租赁期限。第5.1.1条，租赁费用标准:本合同租赁房屋的承租总面积按实际交付面积计算约10086平方米。起始租赁费用为33元/月/平方米（其中房屋租金为30元/月/平方米，物管费为3元/月/平方米）……第6.1条，本合同签订后10个工作日内，乙方向甲方支付租赁合同定金70万元整，在甲方交付房屋前三个月，再支付定金30万元整，合计100万元整。该定金数额的确定，系双方根据本合同约定租赁相关事项及市场背景，经充分考量后的结果，其数额的确定不违反相关法规的规定。第6.2条，在签订合同后，如果乙方拒绝租赁物或退租的，甲方有权将定金没收予以抵偿损失……第9.1条，甲方预计交付租赁房屋的时间不迟于2013年8月31日至2013年12月31日，由于租赁房屋系在建工程，甲方保证该房屋交付时已取得当地质监站颁发的《房屋竣工验收合格证》并达到本合同及附件一约定的各项要求……交付时，双方组织相关技术人员对租赁区域及其配套设备、设施等进行清点、检测，并由双方授权代表签署“租赁场地接收确认单”及“乙方独立使用设施设备清单”（见本合同附件十一）第9.2条，甲方不能按本合同交付时间及交付条件的约定交付房屋的，乙方有权拒绝接收，交付期满仍不能交付符合合同约定的房屋，甲方应按照合同及交付条件的约定对房屋进行改造，改造时间若超过一个月，仍不能向乙方交付符合合同约定的房屋视为甲方违约，每逾期一天按照开始计算租金的首年年租赁费用总额的万分之五向乙方支付违约金，且乙方的开业准备期及租赁期限相应顺延。第10.1条，甲方保证交付乙方使用的房屋通风系统完好，水、电、消防符合相关部门的审查要求且获得相关部门验收合格证明。甲方按照商业使用功能的设计施工图完成相关施工，房屋移交后，乙方可根据自己的经营需要，对房屋水、电、空调、消防、通风等设施进行改造，并进行房屋装修，甲方给予必要的配合。乙方对自身的改造和装修工程承担全部责任。如乙方原因导致房屋改造和装修不能获得消防等部门认可，乙方不得因此拒付租金。第10.2条，甲方须为乙方租赁区域配备主电源及备用电源各一组，要求如下:甲方提供的主电源额定使用功率不小于1500KW(供配电使用端三相额定电压380V，单相额定电压220V)；甲方负责提供用电要求500KW的柴油发电机一组。第10.3条，甲方保证交付房屋的消防系统符合公共建筑人员密集商业消防规范要求，并获得相应消防验收合格证明（包括建筑工程消防审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格的意见书）……第10.4条，甲方根据乙方的经营需要，在租赁区域外或建筑物楼顶处预备乙方所需安装冷藏、冷冻设备及压缩机等的位置，并在租赁房屋外免费提供冷冻冷藏设备室外冷凝器的安装位置。冷藏设备、压缩机的购买、安装、调试、维护保养均由乙方自行负责并承担费用。第11.1.1条,乙方承诺在建租赁房屋2012年12月31日之前，由乙方将最终确定的《空调点位(风口)图》提交给甲方，并经甲方认可后，甲方按照图纸为乙方在承租区域内安装电制冷中央空调系统。甲方同意为乙方安装中央空调品牌选择格力，型号及规格经双方协商书面后作为房屋交付标准之一。甲方于交付房屋前安装并验收完毕，交付房屋时甲方将空调系统及与原件核对无误的经甲方签章的复印件交由乙方……第11.2.1条，甲方负责新购置并安装公用电梯以及乙方租赁区域经营所需的专用电梯，专用电梯包括……第11.2.2条，电梯安装位置由甲乙双方协商确认后由甲方进行安装。（电梯具体位置图作为本合同附件六）。第11.2.3条，甲方保证交付房屋前电梯安装工程完毕并经成都市特检所验收合格并取得安全检验合格证……第13.1.1条，为保证乙方的经营需要，甲方承诺在超市经营过程中为超市顾客提供不低于地上50个，地下200个停车场的机动车停车位……第13.2条，非机动车停车场：甲方应向乙方提供300平方米左右的场地作为乙方顾客自行车、电动车的停放区域，该区域甲方不再向乙方收取场地租金及管理费用(见附件十三)……第14.1条，甲方交付房屋时所提供的建筑物周边外围总平广场及建筑物外围环形通道地面均须按照《建筑规划总平面图》（见附件二）的设计要求达到竣工使用标准。乙方主出入口宽度不少于8米……第14.2条，本合同履行期间，乙方有权免费独立使用按《租赁房屋交付标准》中约定的区域作为乙方卸货区，该卸货区域室外面积不低于200平方米……（卸货区位置及大小见附件六）。第14.4条，甲方保证为乙方免费提供垃圾存放处、纸皮回收处，具体位置在甲方设计图纸阶段双方确定。（见附件《垃圾存放处、纸皮回收处位置图》第19.1.7条，甲方保证交付的房屋符合本合同约定之内容及附件一租赁房屋交付标准所述内容的要求。第19.2.1条，乙方保证按租赁合同20年合法经营，并按合同第5.2条约定按时交付租赁费用。第23.2条，合同签订生效后，就乙方关于房屋交付条件等相关未尽事宜双方须在2012年12月底以前书面确定，作为本合同的补充附件，该附件与本合同具有同等法律效力。第23.3条，甲方对乙方的品牌知名度、影响力已有充分的认识并认可其为乙方的无形资产，乙方同意甲方将其品牌形象用于甲方招商引资活动，但如因甲方原因最终未将该租赁房屋交付乙方的，则除承担合同约定的违约责任外还应支付乙方无形资产使用费50万元（乙方不接收房屋、不可抗力原因的除外。）第23.5条，任何一方就本合同发送给对方的通知或联系文件均为中文书面形式。人员传送以接收人签收为送达日，挂号信函邮寄方式，以邮政送达日为送达日，传真发送以接收方回复确认时间为送达日。第23.6条，本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第23.7条，本合同附件属于合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第24条，合同附件(均以双方签字盖章的附件为准)附件一:《租赁房屋交付标准》(乙方提供)……附件六：电梯安装位置、卸货区及生鲜后仓区域分布图（乙方提供），附件七:空调风口点位分布图(乙方提供)，附件八:《建筑工程消防验收合格意见书》(甲方提供)，附件九:《工程竣工验收合格证》(甲方提供)，附件十:《规划验收合格证》(甲方提供)……附件十五：冷藏设备室外机、压缩机安装位置图（乙方提供）……附件十七：乙方卖场布局图（乙方提供），附件十八：房屋产权面积实测报告(甲方提供)……附件二十二：其他经甲乙双方盖章之合同附件。以上附件将根据工程进度逐步完善。 双方并于合同签订当日签订附件一:《租赁房屋交付标准》，约定:租赁房屋交付包括租赁房屋实体移交和租赁房屋资料移交两个部分。该标准与本案有关的约定主要有：第一部分“租赁房屋实体移交”：二、建筑工程：（3）高度：一层卖场结构高度不低于5.5米（板对板），建筑净空高不低于4.5米。负一层结构层高不低于6米。二、消防工程：1、甲方负责完成租赁区域所有施工图设计的消防设备设施的购置、施工、安装、调试、检测和验收工作，保证该区域消防工程按施工图验收通过。2、甲方提供经验收合格的租赁区域的《建筑工程消防审核意见书》和《建筑工程消防验收意见书》，甲方应协助乙方办理开业前辖区消防机构出具的《安全检查意见书》；3、甲方应向乙方提供项目整体的消防验收合格书(其中含商业部分);4、甲方应向乙方提供和专业的消防维护公司签订的商业区域年度建筑消防设施设备维护、维修合同（质保期内）;5、由甲方负责与消防部门确认公共建筑人员密集商业的消防规范要求，是否与现设计图纸的消防规范要求一致，如不一致，甲方负责备案、审查、整改。五、空调系统：1、甲方负责按施工图设计内容完成安装符合建筑消防规范的通风系统；2、甲方负责根据乙方提供的《空调点位(风口)图》免费为乙方提供和安装空调系统。第二部分“租赁房屋资料移交”：1、甲方需向乙方提供消防验收所需的相关资料，包括建筑规划总平面图、内部结构平面图、整体建筑审核、规划、消防等验收意见书及红线图等。2、甲方提供租赁区域的消防相关图纸……11、乙方承诺在建租赁房屋2012年12月31日之前，由乙方将最终确定的《空调点位(风口)图》提交给甲方，并经甲方认可后，甲方按照图纸为乙方在承租区域内安装电制冷中央空调系统。 合同签订后，好家乡公司于2012年8月30日向隆旺公司转账支付定金70万元。 2012年8月29日及11月15日，隆旺公司与重庆都兴建筑设计有限公司（以下简称都兴公司）签订《更改设计协议》及《更改协议的补充协议》，由隆旺公司委托都兴公司对“都江堰.青城半岛”工程作如下更改设计，更改设计费40万元：1、更改只对项目内1#楼、2#楼商业裙楼修改；2、地下室由车库改为超市并增加面积；3、1#、2#楼商业裙楼修改。4、1#、2#楼结构形式改为框支剪力墙；5、原地下室设备用房改位置；6、更改范围总面积为55523.64平方米，其中地下室面积为17490.56平方米，地上面积为38033.08平方米，均比原施工图的面积有所增加。前期地下室面积也有所增加。隆旺公司于2012年12月向都兴公司支付该更改设计费40万元。 2012年11月13日，都规方案T（2012）64号《都江堰市规划管理局规划建设方案审查意见通知书》载明，“青城半岛”调整设计方案由隆旺公司申请调整，调整内容如下：（1）将地下室扩大，建筑面积由26633㎡调整为34503.5㎡（其中地下室车库：24846.85㎡，商业7547.8㎡，设备用房及其它用房2108.85㎡），增加7870.5㎡。调整后机动车车位数为882辆（地上：46辆，地下：836辆）[住宅停车位509辆（地上：46辆，地下：463辆），商业停车位273辆，社会集中停车位100辆]；（2）1号楼商业1层层高由原4.5米调整为5.5米，2－3层层高由原4.5米调整为5.1米；4－5层层调幅原4.5米调整为3.6米；（3）1号楼外立面形态进行调整。该审查意见通知书原则同意隆旺公司提出的“青城半岛”调整设计方案，包括1号商业楼层高及外立面形态调整方案等。 “都江堰·青城半岛”项目2012年11月总平面布置图与2010年10月总平面布置图相比较，不同之处在于：在其他经济技术指标不变的情况下，一、地下建筑总面积（**）由2010年的26633㎡增加为2012年的34503.5㎡，其中地下机动车库建筑面积由2010年的25874.07㎡变更为2012年的24846.85㎡，，地下设备用房及其它用房建筑面积由2010年的75893㎡增加为2012年的2108.85㎡，新增商业建筑面积7547.8㎡；二、机动车位由2010年的总计784辆增加为2012年的总计882辆，其中住宅停车位由2010年的474辆增加为2012年的509辆，商业停车位由2010年的210辆增加为2012年的273辆，，地上停车位由2010年的76辆减少为2012年的46辆，地下停车位由2010年的708辆增加为2012年的836辆社会集中停车位100辆不变。 关于诉讼双方互通的函可以确认的事实有：一、2013年7月11日，隆旺公司发出《交付标准确认书》，对租赁房屋的交付标准做了进一步明确，包括：1、原一卖场结构高度不低于5.5米（板对板），建筑净空高不低于4.5米，负一层结构层不低于6米。更正为一层卖场结构层高5.5米，建筑净空高结构高不低于4.5米，负一层结构层高5.5米至6.3米。3、隆旺公司负责施工部分竣工验收后的消防合格书，好家乡公司负责装饰后的消防验收合格书。7、中央空调出风口点位图由好家乡公司出示；8、受7.10洪灾影响，要求将交付时间延长3个月。2013年7月19日，好家乡公司《回函》确认：1、对于卖场层高需隆旺公司提供相应的图纸，由我方进行确认。3、我公司负责二次消防验收事项，隆旺公司需为我公司提供申报二次消防验收相关施工许可证明。6、中央空调出风口点位图我公司需品类布局图确认后才能提供给隆旺公司。7、对于贵公司提出交付时间延长3个月，即2014年3月31日前交付房屋的决议，经我公司商议同意延长，根据合同约定我公司的开业准备期及租赁期限相应顺延。二、2013年8月30日，隆旺发出《工作联系函》，建议好家乡公司将格力机主空调换成盾安空调。2013年9月3日，好家乡公司《回函》同意隆旺公司更换空调主机品牌，但要求空调主机品牌必须是国内一线产品，请隆旺公司重新确定空调主机品牌后回复公司。三、2014年1月10日，隆旺公司发出《工作联系函》，表示已于2013年12月13日将中央空调设计图纸通过电子邮件发给好家乡公司，要求好家乡公司尽快提供空调出风口点位图。2014年1月16日，好家乡公司《回函》确认已收到空调设计图纸，并告知由于工作繁忙无法将相关讯息反馈于隆旺公司，承诺春节后尽快安排工程人员前往项目现场沟通相关事宜。2014年3月24日，隆旺公司再次《函告》要求好家乡公司书面回复安排工作人员沟通空调出风口点位布置图的具体时间。四、2014年3月31日，隆旺公司发出《催收函》，告知好家乡公司整体工程已全部竣工且验收合格，已经具备交房条件；要求好家乡公司履行主合同第6条第1款“在交房前3个月支付定金30万元”之约定，在2014年4月7日前给付定金30万元。五、2014年4月11日，隆旺公司发出《通知》，再次要求好家乡按照合约交清定金30万元，同时载明：1、针对工程施工中的中央空调出风点位布置图（合同约定贵司提供时间为2012年12月31日前提供），我司曾多次电话联系和书面函告，至今贵司尚未落实中央空调出风点位布置图（贵公司）也曾在2014年1月16日回函告知在春节后再定）。本次来函望贵公司七日内派出工程负责人与我司相关人员联系，抓紧落实该项工作。2、交房一事按合约精神，交完定金后办理交房手续。六、2014年4月25日隆旺公司致好家乡公司《通知》载明：“2012年8月25日贵公司与我司签订的《租赁合同》以及双方书面协商同意交房时间为2014年3月31日。按照合同约定，在交房前三个月贵方应交清定金余额叁拾万元整。2014年4月1日、2014年4月4日和2014年4月11日我司先后以短信和书面函件敦促贵公司严格按照租赁合同约定交付定金，接收租赁房屋。鉴于贵公司至今未按约定接收租赁房屋，造成我司巨额投资为其修建的商用房屋长期搁置，巨额损失已日渐扩大。为此，再次通知贵司在收到本通知之日起10日内来我司接收租赁房屋。如逾期贵公司仍未能前来接收房屋，我司将视为贵公司拒收租赁物和退租的意思表示，我公司不排除采用法律手段追究其违约责任和巨额损失赔偿责任。”该《通知》邮寄送达过程于2014年4月29日进行了公证。2014年5月6日好家乡公司《回函》载明，“今收到贵公司于2014年4月25日发出的要求我方接收租赁房屋的通知函。由于在前期合同裁判的过程中，贵公司对租赁物所在的青城半岛项目周边的商业氛围、楼盘密度、入住率、人口数量及招商情况描述过分夸大，与项目周边的真实状况差距巨大。同时，由于贵司延期交付房屋，致使我公司无法按原有计划实施商业安排，且难以实现合同目的。为此，我公司拟对该项目进行了重新的考量和评估。因此，我公司目前暂无法接受该房屋。2014年4月18日，贵司招商部的孙总和工程部罗天洪经理曾与本公司严华总裁助理、商业发展中心曹开诚总监就此事进行了会晤，双方达成一致，同意我公司对项目所处商圈重新调研考察后，再就相关事宜进行进一步的协商和洽谈。请贵司理解并给予支持。”七、2014年6月9日，隆旺公司致好家乡公司《函》载明，“为减少贵我双方因租赁物（超市部分）长期闲置造成的巨额损失，打消目前来我司考察寻租者的担心，误认为我司是将已租给贵司的超市搞‘一女二嫁’的疑虑，尽快将闲置超市租赁出去，请贵司火速来函证实：该超市我司已放弃租赁，不影响贵司另寻承租者以及签约的合法性。”请好家乡证实其已放弃租赁。2014年6月11日，好家乡公司致隆旺公司《函》载明：2014年6月4日，经贵我双方协商，达共识，一致决定解除双方于2012年8月25日签订的房屋《租赁合同》。2014年6月9日，贵公司来函说明为打消目前来贵公司考察的承租者的担忧……请我公司火速来函证实经双方协商一致，解除该租赁合同的事实，以及不影响贵公司另寻承租者的情况。为避免耽误贵公司招商和出租该房屋，我公司应贵公司来函要求，特此回函证实双方租赁合同已协商一致解除，不影响贵公司另寻承租者。 另查明，一、诉争租赁物系隆旺公司所有，其中都房权证监证字第××号房屋所有权证及成都古堰房地产评估咨询有限公司（以下简称古堰公司）房屋测绘资料载明用途为商业的－1楼建筑面积为9401.68㎡，双方盖章的合同附件《一层平面图》及对应的古堰公司房屋测绘资料（包括青城半岛”项目1#、2#楼房屋分层平面图，分幢房屋套型统计表）印证案涉1层租赁物建筑面积为2117.4㎡；二、案涉“青城半岛”项目1#、2#楼工程于2014年3月24日竣工验收合格，并于同年3月28日由都江堰市建筑工程质量监督站致函市建设局行政审批科，建议进入工程竣工验收备案程序。三、案涉“青城半岛”项目3－12号商住楼及地下室车库于2014年1月15日办理了建设工程竣工验收消防备案，案涉“青城半岛”项目1、2号楼及1、2号楼地下室于2014年5月28日办理了建设工程竣工验收消防备案。《建设工程竣工验收消防备案表》载明，1#楼地下室及2#楼地下室备案的层高均为3.5米。诉讼中，经本院组织双方现场测量，双方确认，案涉合同应交付的租赁物一层及负一层实际层高符合合同约定的交付标准。四、隆旺公司亦提供证据证明就案涉“青城半岛”项目，其后承租该项目场地的重庆亿润百货超市有限公司都江堰分公司及都江堰市斯坦丁幼儿园分别根据消防法相关规定办理了《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》或《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》。五、隆旺公司并提供《都江堰青城半岛商场中央空调工程施工合同》、《康力电梯产品合格证书》、《柴油发电机组买卖合同》、《青城半岛（超市部分）电器设备清单》、电器设备照片，以证明隆旺公司积极按合同约定及好家乡公司要求定制租赁物配套设施设备。六、2014年6月1日，隆旺公司与成都映象天宇装饰工程有限公司（以下简称映象天宇公司）签订《招商代理合同》，委托映象天宇公司为其提供青城半岛项目招商销售代理服务，招商代理费为所签订的租赁合同（正式合同）中二个月的租赁费用。2014年9月26日，隆旺公司与重庆亿润百货超市有限公司（以下简称亿润超市公司）签订《超市物业租赁合同（含附属场地及设施）》，将案涉租赁物地下一层9401.78平方米，，地上**扶梯出口建筑面积7674平方米（租赁面积为9478.42平方米）出租给亿润超市公司经营，租金标准为26元/月/平米，从2016年6月15日起计付租金。隆旺公司于2015年2月12日支付映象天宇公司营销代理费492878元。好家乡公司于2015年9月25日庭审中提供的案涉租赁物照片及亿润超市宣传单、购物小票亦证明亿润超市在案涉租赁物进行经营的事实。七、隆旺公司于2015年5月9日就其与好家乡公司租赁合同纠纷案与四川蜀诚律师事务所签订《民事代理协议》，并于5月19日按约支付代理费20万元。2015年3月31日，四川蜀诚律师事务所向好家乡公司发出《律师函》，载明：贵公司拒绝接收租赁物及付清定金，构成违约，并已给隆旺公司造成重大经济损失。望贵公司在收到本律师函后5日内就违约赔偿事宜给予隆旺公司明确回复。否则，隆旺公司将依法通过诉讼程序维护自己的合法权益，由此造成的后果及责任均由贵公司承担。 诉讼中，双方一致确认：解除《房屋场地租赁合同》的时间为2014年6月11日。 隆旺公司主张前述2014年5月6日好家乡公司《回函》所称“2014年4月18日，隆旺公司招商部的孙总和工程部罗天洪经理曾与好家乡公司严华总裁助理、商业发展中心曹开诚总监就此事进行了会晤，双方达成一致，同意我公司对项目所处商圈重新调研考察后，再就相关事宜进行进一步的协商和洽谈。请贵司理解并给予支持”不是事实，并提交2014年4月－6月《代扣代缴个人所得税月份报告表》以证明隆旺公司无该《回函》所称的孙总和罗天洪。好家乡公司主张该报表上的“徐培、敖斌洋、隆琴”系其提供的映象天宇公司工商登记资料上的股东，映象天宇公司实际为隆旺公司的关联公司。 2015年6月19日，好家乡公司申请法院调取案涉项目“青城半岛”保存于都江堰市规划管理局、都江堰市城乡建设局、公安消防管理部门的相关资料，同年9月25日开庭审理时撤回该调取证据申请。 2015年6月23日，隆旺公司申请法院委托司法鉴定机构就隆旺公司依据好家乡公司的要求更改建筑设计方案而增加的建筑投入成本进行鉴定。同年10月10日，原告撤回该鉴定申请。 上述事实有原、被告身份信息，2012年8月25日《房屋场地租赁合同》及附件一《租赁房屋交付标准》、《一层平面图》等，好家乡公司支付定金70万元相关凭证，隆旺公司2013年7月11日《交付标准确认书》，好家乡公司2013年7月19日《回函》；隆旺公司2013年8月30日《工作联系函》，好家乡公司2013年9月3日《回函》；隆旺公司2014年1月10日《工作联系函》，好家乡公司2014年1月16日《回函》；隆旺公司2014年3月24日《函告》、2014年3月31日《催收函》；隆旺公司2014年4月11日《通知》；隆旺公司2014年4月25日《通知》，（2014）都证字第2628号《公证书》，好家乡公司2014年5月6日《回函》；隆旺公司2014年6月9日《函》，好家乡公司2014年6月11日《函》；诉争租赁物《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、古堰公司相关房屋测绘资料，《竣工验收报告》，都质监竣工函[2014]39号《建设进入工程竣工备案程序的函》，“青城半岛”项目的竣工验收消防备案信息，《更改设计协议》及《更改协议的补充协议》及付款电汇凭证、发票，都规方案T（2012）xx号《都江堰市规划管理局规划建设方案审查意见通知书》，“都江堰·青城半岛”项目2012年11月总平面布置图与2010年10月总平面布置图，《都江堰青城半岛商场中央空调工程施工合同》、《康力电梯产品合格证书》、《柴油发电机组买卖合同》、《电器设备清单（超市部分）》、电器设备照片，《招商代理合同》、付款凭证及发票，《超市物业租赁合同（含附属场地及设施）》，《民事代理协议》及支付代理费发票，《律师函》，重庆亿润百货超市有限公司都江堰分公司、都江堰市斯坦丁幼儿园相关消防备案、验收凭证、映象天宇公司工商登记资料及原、被告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，隆旺公司与好家乡公司签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。在合同的权利义务终止前，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。双方于庭审中确认案涉《房屋场地租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）于2014年6月11日解除。本案的争议焦点在于：1、案涉租赁合同的解除系单方违约或双方违约造成？2、案涉租赁合同因违约而解除后，应如何认定违约方的赔偿责任？ 一、关于案涉租赁合同的解除系单方违约或双方违约问题。 （一）关于好家乡公司提出的案涉房屋消防手续问题。 好家乡公司主张，根据法律规定及合同相关约定，案涉房屋的消防验收应当适用公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条之规定，即案涉房屋应由隆旺公司办理消防设计审核手续和消防验收，但隆旺公司仅就案涉房屋办理了消防备案，故案涉房屋不符合合同约定的交付条件。对此本院认为，如按照案涉租赁合同的约定交付租赁房屋用于超市经营，因租赁房屋面积超过一万平方米，根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条第一款“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”及《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后出具消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安消防机构申请消防验收……（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场……”第十四条“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的的公安机关消防机构申请消防验收……（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程……”之规定，案涉房屋用于超市经营前依法必须进行消防设计审核及消防验收。关键在于《建设工程消防监督管理规定》第十三条及第十四条所指的建设单位是谁？该消防设计审核及消防验收是否是一次消防（房屋竣工后）、二次消防（房屋根据用途装修或改造后）均必须履行的程序？庭审查明，1、案涉租赁合同第10.3条约定“隆旺公司保证交付房屋的消防系统符合公共建筑人员密集商业消防规范要求，并获得相应消防验收合格证明（包括建筑工程消防审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查合格的意见书）……”及合同附件一“消防工程”项下亦约定“隆旺公司应向好家乡公司提供项目整体的消防验收合格书(其中含商业部分);由隆旺公司负责与消防部门确认公共建筑人员密集商业的消防规范要求，是否与现设计图纸的消防规范要求一致，如不一致，隆旺公司负责备案、审查、整改”。2、后隆旺公司于2013年7月11日向好家乡公司发出《交付标准确认书》，要求对租赁房屋的交付标准进一步明确，包括：隆旺公司负责施工部分竣工验收后的消防合格书，好家乡公司负责装饰后的消防验收合格书。好家乡公司于2013年7月19日《回函》确认，“我公司负责二次消防验收事项，隆旺公司需为我公司提供申报二次消防验收相关施工许可证明”。3、隆旺公司提供的重庆亿润百货超市有限公司都江堰分公司、都江堰市斯坦丁幼儿园相关消防备案、消防设计审核及消防验收凭证亦证明，在隆旺公司已办理案涉房屋消防备案的情况下，其后的承租人均可依法办理消防改造、内部装修等消防备案或消防设计审核、消防验收手续。结合上述事实，本院认为，1、本案中双方签订的合同及附件一及其后往来的书面函件能够明确，好家乡公司负责二次消防验收事项，隆旺公司需为好家乡公司提供申报二次消防验收相关施工许可证明；2、案涉房屋其他相关二次消防手续凭证亦印证在隆旺公司已就案涉房屋办理了消防备案手续的情况下，对案涉房屋根据法律规定办理二次消防备案或消防设计审核、消防验收手续并无影响。故好家乡公司关于案涉房屋不符合合同约定交付条件的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 （二）关于案涉房屋层高问题。 庭审查明，虽然消防备案登记的地下室层高为3.5米，但经实测案涉房屋一层及负一层层高均符合双方约定层高，故对好家乡公司关于案涉房屋层高不符合双方约定的主张，本院不予支持。 （三）关于其他房屋交付标准。 从双方签订的合同及附件一可以看出，双方就案涉房屋交付时应符合的标准进行了大量约定。隆旺公司为证明其拟交付的房屋符合合同约定亦举出了诸多证据。本院注意到，双方签订的合同第9.2条亦约定，“隆旺公司不能按本合同交付时间及交付条件的约定交付房屋的，好家乡公司有权拒绝接收，交付期满仍不能交付符合合同约定的房屋，隆旺公司应按照合同及交付条件的约定对房屋进行改造，改造时间若超过一个月，仍不能向好家乡公司交付符合合同约定的房屋视为隆旺公司违约”，也就是说，好家乡公司也有按期接收房屋、查验其是否符合约定条件，并给予隆旺公司一个月改造期的义务。但纵观本案事实，好家乡公司在隆旺公司数次通知交房时均未主动去接收房屋、查看房屋是否符合交付条件，亦不按合同约定支付剩余定金，就连双方约定应由好家乡公司提供的中央空调出风口点位图在合同解除前都一直未提供，好家乡公司明显怠于履行合同义务，故本院对其关于“隆旺公司不能举证证明租赁物达到了双方合同约定的全部标准”的主张依法不予支持。 综上，本院认为，根据庭审查明的事实，隆旺公司在案涉租赁合同签订后，为履行按约交付房屋的义务做了大量相关工作、支出相关费用，交房期限到来时又数次通知好家乡公司接收案涉房屋，是其积极履行合同义务的表现，且现无证据证明隆旺公司拟交付的房屋不符合约定；但好家乡公司一再拖延向隆旺公司交付中央空调出风口点位图，亦不按约定支付剩余的30万元定金，在隆旺公司数次催促收房时又以“隆旺公司前期谈判时描述的项目周边情况与真实状况差距巨大及隆旺公司延期交付房屋使好家乡公司无法按原有计划实施商业安排，难以实现合同目的。好家乡公司为此拟对该项目进行重新的考量和评估”为由表示暂无法接受该房屋。在隆旺公司要求其明确是否已放弃案涉房屋租赁时，好家乡公司回函表示双方已协商一致解除合同。好家乡公司不遵循民事活动中诚实信用原则，怠于履行合同义务，拒不接收租赁物的行为，构成对合同的根本违约，造成本案合同解除的违约责任应由好家乡公司承担。 二、案涉租赁合同解除后，本案诉讼双方各自的诉请能否成立问题。 （一）关于隆旺公司提出的支付30万元定金及定金利息。 庭审查明，案涉租赁合同约定好家乡公司应于房屋交付前支付定金100万元，好家乡公司实际支付定金70万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；接受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”之规定，本院认为，因定金合同系实践性合同，本案中好家乡公司实际支付定金70万元，隆旺公司予以接受，案涉合同实际生效的定金范围即为70万元，故对隆旺公司关于“支付30万元定金及定金利息”的主张不予支持。 （二）关于隆旺公司提出的租金损失。 本院认为，因好家乡公司责任造成合同解除，导致隆旺公司预期租金收益无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，好家乡公司应赔偿隆旺公司因此发生的租金损失。具体到本案中，一是案涉租赁合同于2014年6月11日解除，二是隆旺公司通过招商已于2014年9月将案涉租赁物负一层出租给亿润超市公司，并约定从2016年6月15日起计收租金，对招租发生的合理费用492878元本院亦予以支持（支持理由详见下文），三是鉴于隆旺公司实际于2014年5月28日取得案涉租赁物的建设工程竣工验收消防备案，且案涉租赁合同如能按约于2014年3月31日交房，好家乡公司享有6个月的开业准备期（免租期），再加上合同第9.2条约定的1个月的改造期，计租时间应自从2014年11月1日计算，故综合以上实际情况，本院酌情认定好家乡公司承担的租金损失应根据案涉租赁合同约定的租金33元/月/平方米标准，从2014年11月1日计算至本案起诉之日即2015年5月5日止。具体为：一层及负一层总面积11519.08㎡（一层面积2117.4㎡+负一层面积9401.68㎡）×33元/月/平方米×6个月+11519.08㎡×33元/月/平方米×5天/30天=2280778元+63355元＝2344133元。 （三）关于隆旺公司提出的房屋建造成本损失。 隆旺公司主张：房屋建造成本损失2168201.6元包括三项，具体为：增加挖方14000㎡，挖、运成本60元/㎡,即14000×60＝84万元；增加使用钢筋40吨，每吨5000元，即40×5000＝20万元；增加负一层地下防水工程成本120元/㎡，即9401.68×120＝1128201.6元。庭审查明，为履行案涉租赁合同，隆旺公司对案涉在建工程相关设计进行了变更，会因此发生设计费、工程建造费。但因隆旺公司未举证证明实际发生的房屋改造费用，本院对此不予支持。 （四）关于隆旺公司提出的招租损失。 庭审查明，隆旺公司于2015年2月12日支付映象天宇公司营销代理费492878元。本院认为，此系隆旺公司为避免租赁物闲置积极采取措施所发生的费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第二款“当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，此项费用应由好家乡公司承担。映象天宇公司的股东虽系隆旺公司的职工，但亿润超市其后入驻案涉租赁物进行经营亦是好家乡公司举证确认的事实，好家乡公司虽主张“映象天宇公司与隆旺公司的招商代理协议和支付招商报酬是虚列的交易行为”但未提供证据证明，故本院对好家乡公司的该项主张不予采信。 （五）关于隆旺公司提出的代理费20万元及差旅费。 因案涉租赁合同并无违约方承担对方代理费及差旅费之约定，故本院对隆旺公司的此项主张不予支持。 （六）关于好家乡公司提出的“隆旺公司向好家乡公司双倍返还定金140万元”及“隆旺公司向好家乡公司支付无形资产使用费50万元”。 庭审查明，是好家乡公司根本违约造成案涉租赁合同的解除，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，对好家乡公司要求隆旺公司双倍返还定金140万元的反诉主张，本院不予支持。同时，对于隆旺公司使用好家乡的品牌进行公开宣传的事实，因案涉租赁合同的解除系好家乡公司根本违约造成而不能适用案涉租赁合同第23条的约定，故本院对好家乡公司要求隆旺公司向其支付无形资产使用费50万元的反诉主张亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条第二款，《中华人民共和国担保法》第九十条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、本诉被告成都好家乡超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告成都隆旺房地产开发有限公司租金损失2344133元； 二、本诉被告成都好家乡超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告成都隆旺房地产开发有限公司招租损失492878元； 三、驳回本诉原告成都隆旺房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告成都好家乡超市有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费97562元，由成都隆旺房地产开发有限公司负担48781元，成都好家乡超市有限公司负担48781元；反诉案件受理费21900元，由成都好家乡超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 凯 审 判 员  李 钰 人民陪审员  吴衡碧 二〇一七年十二月六日 书 记 员  张博文