贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初7233号原告：武晓辉，女，汉族，1968年12月9日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：孙亚夫（一般授权代理）,毕节经济律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李庭松，系该公司员工。原告武晓辉与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序于2017年12月9日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人孙亚夫，被告瑞丰房地产委托诉讼代理人李庭松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武晓辉向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约金102,762.25元（该违约金包含逾期交房及逾期办证二部分，其中逾期办证暂时计算至开庭之日即2017年12月9日，实际逾期办理权属登记证书违约金计算至被告实际交付权属登记证书给原告之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年8月30日，武晓辉与被告瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人武晓辉向出卖人购买的房屋为毕节××××道瑞丰新城第9幢4层402号房，合同第十一条约定，“出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房”。事后原告依约按时一次性全额支付了购房款（全额支付了首付款），已经全面履行了自己的合同义务，但被告未能如期交房。后经协商，双方于2015年8月4日签订《补充协议》，约定：被告逾期交房违约金计算时间从原定交房日止实际交房日止，即从2014年6月1日起至通知交房日止；违约金支付标准为按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付；违约金支付时间定于交房之时。2016年1月上旬，被告方公告通知可以交房。2016年4月26日原告到被告处领取钥匙和办理交房手续，被告方口头承诺会按协议履行违约责任，并按协议对违约金额进行了计算50,300.00元整，但是除抵扣了“契税”“办证费”等部分费用14,251.00元（其中契税为4,412.00元；办证费627.00元；房屋维修费5,883.00元；开户费3,329.00元）外，未能支付剩余违约金36,049.00元。至今，被告仍然未支付，故诉至法院。被告瑞丰房地产辩称：1、关于逾期交房违约金：原、被告双约定的日万分之三的逾期交房违约金并非被告的真实意思表示，瑞丰新城8、9号楼的广大业主因为逾期收到房屋，采取围攻、上访、给予政府施加压力等方式，要求将逾期交房违约金从日万分之0.1提高至日万分之三，在被告十分困难的情况下，迫于压力与8、9号楼的业主签订了日万分之三的补充协议，该补充协议并非被告自愿所为，违反民法平等自愿的原则，不应当作为有效协议执行。日万分之三的逾期交房违约金过分高于原告方的实际损失，被告提出申请对瑞丰新城8、9号楼的每平方米每月的租金价格进行评估，按评估所得的价格计算原告的实际损失，或按七星关区政府规定的过渡安置每月每平方米7元的价格计算原告方的损失；2、关于逾期办证违约金：被告从2016年6月前已向毕节市不动产登记部门提出产权登记，但因国家将房屋产权登记统一为不动产登记并交由国土部门办理，国土部门在首先进行的土地落宗时，初步认定瑞丰新城欠交土地出让金，后经七星关区联合调查又认定不存在欠交的事实，并于2017年10月恢复瑞丰新城的产权登记。政府部门的政策调整及工作的失误，属于重大的情势变更，根据合同法司法解释二的相关规定，应将被告办理产权证的期限延后并免于被告承担逾期办证的违约责任。购房合同中约定的日0.1%的逾期办证违约金属于被告方的重大误解，该违约约定应与逾期交款的违约责任相当，应为万分之0.1，因此即便被告承担违约金，也应与原告迟延交款的违约责任相当；3、本案属于带有群体性质的案件，请法庭慎重处理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵州增值税普通发票、契税收据、办证费收据、维修基金收据，被告营业执照、法定代表人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》、《购置瑞丰新城9号楼房补充协议》，本院认为，因《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》系原、被告双方在被告已经逾期交房基础上再次对交房时间及违约金进行的重新约定，并计算应支付原告违约金的具体数额，被告明知该约定的法律后果，且被告所举证据亦不足以证明其主张，故该组证据符合证据“三性”，本院予以采信；对毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》，能证明被告瑞丰房地产2017年9月11日之前未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收本案抽查的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月30日，武晓辉与瑞丰房地产签订《商品房买卖合同》，合同约定：“由武晓辉购买瑞丰房地产位于毕节××××道瑞丰新城第9幢4层2号（房号为9-4-2号）房屋，房屋总价款为294，151.00元；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；移转登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款294，151.00元。2014年5月31日，被告并未向原告交付房屋，且2017年5月31日，被告也没有为原告办理房屋产权转移登记。2015年8月4日，原告武晓辉（乙方）与被告瑞丰房地产（甲方）签订了《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，该补充协议约定：“一、因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下；二、双方约定交房时间：9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；三、违约金支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止，2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”被告将违约金结算至交房时共需向原告支付违约金为50,300.00元，扣减契税和维修金等费用14,251.00元后，被告还需向原告支付36,049.00元，且将上述违约金载明在上述补充协议上。后被告未向原告支付上述违约36,049.00元。另查明，毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》载明：“贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年5月31日前向原告交付涉案房屋，但被告并未交付该房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。于是原、被告双方签订《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》约定了违约金的计算标准，被告将违约金结算至交房时共需向原告支付违约金为50,300.00元，扣减契税和维修金等费用14,251.00元后，被告还需向原告支付36,049.00元。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金36,049.00元。在本案中，原被告双方签订的《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》约定，逾期交房违约金计算至通知交房之日止，且原告认可被告通知交房的时间为2016年1月，并把被告逾期交房的违约金进行结算并载明在该补充协议上，故对原告要求被告支付2016年2月1日至2016年4月27日之间的逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。对于被告认为《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》并非其真实意思表示的辩解，因被告所举证据不足以证明，故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。对于被告认为《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》约定的违约赔偿数额过分高于实际损失，请人民法院酌情调减，并提出申请对瑞丰新城8、9号楼的每平方米每月的租金价格进行评估，按评估所得的价格计算原告的实际损失，或者以毕节市城区拆迁过渡费的计算标准（每月每平方7元）计算原告实际损失的辩解，因《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》系原、被告双方在被告已经逾期交房基础上再次对交房时间及违约金进行的重新约定，并计算应支付原告违约金的具体数额，且被告明知该约定的法律后果，故被告的上述辩解理由不成立，本院亦不予采纳。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，且根据毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》载明：“贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。”的内容，被告并未向消防部门申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致，故被告应向原告承担相应的逾期办理房屋权属登记的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对逾期办理房屋权属登记违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告瑞丰房地产应向原告支付办理房屋权属登记的违约金（违约金以已付购房款294,151.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记并交付原告之日止。）综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金36,049.00元，以及向原告支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款294,151.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记并交付原告之日止。）。被告关于目前经营状况十分困难，履约的能力欠缺的抗辩理由，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告武晓辉逾期办证违约金（违约金以已付购房款294,151.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记并交付原告之日止。）；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告武晓辉逾期交房违约金36,049.00元；三、驳回原告武晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币351.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  靳忠二〇一七年十二月二十九日书记员  邓頔