广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初2988号原告：陈利云，女，广东省惠东县人。委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。被告：惠东县弘诚实业发展有限公司。法定代表人：周庆邦。委托诉讼代理人：黄宗强、张聪，广东思辰律师事务所律师。原告陈利云诉被告惠东县弘诚实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈利云及其委托代理人刘思凯、被告惠东县弘诚实业发展有限公司的委托代理人张聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈利云向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，暂计70000元，（自2014年10月30日起至符合居住条件交付使用之日止，每日按照已付购房款的万分之五计付）；2、被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金，暂计30000元，（自2016年4月25日起至办理产权登记之日止，按照损失难以确定方式计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告将第二项诉请违约金变更为损害赔偿金。事实与理由：2014年6月5日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：XXX号】，约定原告陈利云购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值499607元，建筑面积126.55平方米，原告缴纳了维修基金和契税。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前交付房屋给原告使用，但是时至今日，也没能交付房屋。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……原告要求继续履行合同，被告应当按照合同约定支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，办理产权登记备案，如因出卖人的原因，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。因被告逾期交付使用房屋，被告承诺的办理产权登记的期限也超过，应当支付自2016年4月25日起至办理产权登记之日止期间的违约金。依据《合同法》、第一百零七条和第一百一十四条规定，虽然合同约定了违约金，但是违约金的作用系填补因被告违约导致原告的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告的损失难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，中国人民银行银发[2003]251号文件规定，逾期贷款利息按照原利率加收30%-50%，原告要求加收50%计付损失。综上，依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请贵院依法判如所请。被告惠东县弘诚实业发展有限公司辩称：首先，被告认为原告要求支付违约金或损害赔偿金的诉讼时效已超过两年，请合议庭予以审查并驳回其诉讼请求。即使要求被告承担违约金或损害赔偿金，被告答辩意见具体如下，对原告第一项诉请：一，根据合同第8条约定的交付条件是，该商品房经建设、经理、施工、勘察、设计5个单位验收合格，我方达到该条件的时间是2017年4月12日，取得竣工验收备案表的时间是2017年7月4日。二、根据合同第8条约定，如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同（变更合同）外，出卖人可据此予以延期……3、异常地质状况、市政规划变化和政府行为导致工期延误的，我方存在异常地质状况，因该商品房小区的19到21号楼地质状况异常，而10到21号楼是整体报建，必须整体验收，所以才滞后11到18座的竣工备案。被告因合同约定的特殊原因，延迟交付不应承担违约责任。三，如法院认为我方需交付逾期交房的违约金，案涉房屋达到合同第8条约定的交付条件后被告多次要求原告收楼并于2017年7月6日以书面形式通知原告收楼，但原告一直不予处理。另外，按合同约定，商品房已实际交付后，我方不应再承担违约责任。约定的违约金明显超过实际损失，按照涉案合同的约定，违约金按商品房买卖价格每日万分之五计算，每日的违约金明显高于惠东县同期同等住房市场租金价格的130%。我方提交一份该地区同期商品房市场租金评估报告供法院参考。因此我方认为，双方约定的违约金过高，请求法院予以降低。对原告的第二项诉请：一、双方在合同中关于办证时限的约定为，在商品房交付使用后540日内，该约定是指实际交付时间，并非如原告诉称的是从2016年4月25日起计算。被告并不存在逾期办证的情况，且如被告承担逾期交楼的违约责任，则不应同时承担逾期办证责任。二、即使被告逾期办证，也应按合同约定承担已付房款1%的违约金。原告也无证据证明其损失高于约定的违约金，也无证据证明其受到损害。故原告要求被告按逾期贷款利率加收50%支付违约金或损害赔偿金没有法律依据，且与合同约定不一致。原告陈利云围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1身份证、证据2企业机读档案登记资料，证明原、被告主体资格；证据3商品房买卖合同，证明原被告逾期交房、逾期办证的事实；证据4购房发票，证明原告已经支付购房款的事实；证据5维修基金收据、契税发票，证明原告依约履行了合同义务，被告未按合同约定交付房屋及办理房产证的事实。被告惠东县弘诚实业发展有限公司对原告提供的证据的质证意见为：证据1、证据2的三性无异议。证据3、证据4、证据5一并质证，对上述证据的真实性无异议，该证据证明原告履行支付购房款的义务，根据合同第9条的约定，除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限交付买受人使用，该条约定是仅约定交付商品房，并未约定交付符合合同约定的商品房，无权要求被告按该条约定支付违约金。另外，被告在涉案商品房达到合同约定的交付条件后多次要求原告收楼，并于2017年7月6日书面通知原告，但原告一直不予答复。二，根据合同第15条约定，出卖人应在商品房交付使用后540日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如应出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2条规定处理……买受人无退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。上述约定中关于办证时限的约定为，在商品房交付使用后540日内，该约定是指实际交付时间，并非如原告诉称的是从2016年4月25日起计算。即使被告逾期办证，也应按合同约定承担已付房款1%的违约金。被告惠东县弘诚实业发展有限公司提交如下证据予以反驳：证据1安全评估报告、爆破安全监理方案、爆破施工报批资料、建筑工程施工许可证、补充协议、情况说明，证明涉案商品房11-21座住宅为整体报建项目，整个11-21座地下室的消防设施相连且为整体报建，因19-21座地下室工程部分地质遇到岩石，需要通过爆破来解决，而爆破手续繁杂，被告因此进行了多次的设计修改与方案的论证。由于地质状况异常导致整个地下室建设的滞后才致使11-18座整体完工后，地下室部分暂不能进行消防验收，滞后了11-18座的竣工备案。根据《商品房买卖合同》的约定，异常地质状况导致的工程延误，买受人可据实延期。因此，被告无需承担逾期交楼的违约责任；证据2建设工程施工许可证两份（19号楼-21号楼），证明涉案商品房项目19-21号楼原定的合同竣工日期是2015年6月28日，后由于遇到地下室工程部分地质遇到岩石，需要通过爆破解决，原施工单位无法继续施工，被告无奈之下重新确定施工单位，从而导致竣工日期延迟的事实；证据3竣工验收表两份，证明涉案商品房（11-21号楼）实际上已于2017年4月12日竣工，即已达到了原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交付条件；证据4评估报告书一份，证明涉案商品房市场的租赁价格，原告要求被告承担违约金责任明显过高的事实。原告陈利云对上述证据的质证意见为：证据1、证据2中，被告所提供的爆破材料、安全评估等文件均为被告及其建设单位作出，并未有相应的中介或行政建设部门予以确认。其次，上述文件涉及爆破工作仅为19栋到21栋的工程，而根据被告提交的建筑工程许可证，19-21栋的工程，合同时间为2016年3月15日，至2017年9月15日。而本案的涉案房屋位于16栋，合同约定的交付时间为2014年10月30日，也即在所谓的19到21栋建设开工以前，涉案房屋就应当备案、验收。因此，被告提出的11到21栋需整体报建，仅是其不能成立的抗辩理由之一。本案涉案房屋XX栋在商品房销售合同中约定地上18层、地下**，本案房屋报建时没有地下室。因此，被告提供的地下室存在岩石需爆破的相关证据与涉案的房屋报建无关。在签订涉案合同时，被告从未向原告释明在交付时间之后还存在建设其余楼层并需要整体报建的可能。证据3竣工验收备案表的三性均有异议。被告从未向原告出示该备案表。其次，被告并未根据合同约定向原告发出书面的通知，交接房屋。根据合同第11条的规定，被告应向原告交付符合规定的商品房，但因涉案房屋厨房外墙渗水，对方答应原告进行修复但至今并未修复完毕，也未通知原告。原告因此未能收楼。截至本次庭审，涉案房屋仍未交付。因此，本案第一项诉请应计至被告实际向原告交付涉案房屋为止。证据4评估报告书三性不予认可。该报告书是被告单方委托，取得时间是2017年8月19日，但文件并未显示委托方委托的时间。原告质疑该文件出具的公正性，即是否具备相关调研基础的合理时间。其次，被告提供该证据意在证明涉案房屋的租金明显低于每日万分之五的违约金。但在涉案房屋并未交付的情况下，采用租金对比违约金不具备可比性。原告的损失应综合房屋市场价格予以确认。本院对本案事实认定如下：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2014年6月5日，原告陈利云与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号XXX号】，约定原告陈利云购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值499607元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…。3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告至今未将涉案房产交付原告使用。2012017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表，2017年7月12日，涉案房屋竣工验收合格。原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县平山街道百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。本院认为：原告陈利云与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2014年10月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2014年10月30日起90天后的第二天（即2015年2月1日）开始计算；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以499607元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过499607元的30%即149882.1元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年2月1日起至交付房屋之日止支付以499607元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过499607元的30%即149882.1元的违约金给原告陈利云。关于原告诉请被告支付逾期办证赔偿金的问题：原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%要求被告支付其赔偿金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因原、被告已对预期办理房屋所有权登记的违约金数额作出明确约定，且原告也无证据证明其损失高于约定的违约金，也无证据证明其受到损害。故原告要求被告按逾期贷款利率加收50%支付违约金没有法律依据，且与合同约定不一致，本院不予支持。因此，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2014年10月30日的540天后即2016年4月30日起至房地产权证书登记在原告名下止支付购房款499607元的1%即4996.07元的违约金给原告陈利云。综上，原告陈利云的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（违约金以购房款499607元为基数，从2015年2月1日起至交付房屋之日止按日万分之五的标准计付，但不超过499607元的30%即149882.1元）给原告陈利云。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金（违约金以购房款499607元的1%即4996.07元）给原告陈利云。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈利云的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振波审 判 员  陈光忠人民陪审员  田碧莲二〇一七年十二月十日书 记 员  刘利文书 记 员  邱剑鸿