广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初7033号原告（反诉被告）：东莞市崇泰纸业有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗社区南面工业区福海市场北街7号。统一社会信用代码为914419005958295547。法定代表人：郭鸿。委托诉讼代理人：黄辉，广东凯顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司。住所地：深圳市福田区滨河路北彩田路东交汇联合广场B座701A。统一社会信用代码为91440300665879590F。法定代表人：胡龙江。委托诉讼代理人：曹建平，该公司员工。原告（反诉被告）东莞市崇泰纸业有限公司（以下称“崇泰公司”）诉被告（反诉原告）深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司（以下称“娄山关产业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，适用普通程序，于2017年11月6日和2017年11月10日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）东莞市崇泰纸业有限公司的委托诉讼代理人黄辉到庭参加诉讼，被告（反诉原告）深圳市娄山关产业投资管理（集团）有限公司的委托代理人曹建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告保证金100364及利息（按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计至所有保证金退还之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：深圳市娄山关物业管理有限公司东莞市长安分公司（以下称“娄山关物业公司”）于2009年2月11日已注销，但被告仍以上述已注销公司名义与原告在2012年9月14日签订《厂房租赁合同书》，合同约定被告将位于东莞市××社区××路××号新铁皮厂房之一租给原告，租期为2012年10月1日至2017年4月30日。合同签订的第二天原告向被告支付保证金100364元，被告应于合同期满并办理移交手续后将保证金退还给原告。合同期满后原告未再续租，原告所有应付租金已付完，并已将厂房移交给被告。现该厂房部分已有第三人承租，原告多次催讨要求被告退还保证金，但被告找各种理由推脱拒不退还。故提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：被告在2012年10月1日与东莞市崇泰纸业有限公司签订房屋租赁合同，合同约定东莞市××社区××路××号新铁皮厂房出租给予东莞市崇泰纸业有限公司使用。合同期限是5年，物业租赁合同到期时间2017年4月30日，当时双方约定租赁房屋押金是100364元，合同到期未造成原物业财产损坏的退还押金。东莞市崇泰纸业有限公司在经营管理期间因堆放货物严重超重，压坏物业室内水泥地板，还有搬运运输过程撞坏门窗、房屋墙面、消费设施设备、通道道路严重破坏。合同到期当月使用过的水电未结算，多次协商对方不予理睬。被告通过广东证诚价格评估有限公司根据崇泰公司损坏物业财产进行评估。崇泰公司直接给案涉物业造成87410元，另外评估公司收取崇泰公司损坏案涉物业评估鉴定费用4000元，还有合同到期当月物业水电费713元，共合计费用92123元。被告提出反诉，请求判令：1、判令反诉被告赔偿在经营期间给原告物业财产造成直接损坏87410元。2、判令反诉被告承担评估费4000元。3、判令反诉被告支付合同到期未结算物业水电费用713元。（以上共计92123元）4、判令反诉被告支付本案案件受理费。针对被告的反诉原告辩称：被告主张其与深圳娄山关物业管理有限公司东莞市长安分公司没有联系，所以被告没有反诉资格，原告没有给被告任何的损失，因此我方不应对被告进行赔偿。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年9月14日，原告崇泰公司（承租人、乙方）与娄山关物业公司（出租人、甲方）签订了《厂房租赁合同书》，约定由乙方承租甲方位于长安镇乌沙社区兴发南路45号新铁皮房之一用于生产加工，其中包括面积约3513平方米的厂房及两间宿舍，租赁期限为五年，自2012年10月1日至2017年4月30日。关于租金及水电，约定每月厂房租金和宿舍租金合计为50182元，每年递增10%；水费按每立方米4.5元计算，电费按供电部门规定的基本用电费270元及每度1.2元标准计算，并根据当月实际用水用电费用收取10%的损耗；合同期间，甲方可根据水电部门价格调整对乙方自行调整水电费用。合同签订后，甲方收取乙方三个月租金，其中两个月租金为保证金（即人民币100364元），保证金到合同期满并办理移交手续后，甲方原数、无息退还给乙方。支付方式为每月5号前以现金或转账方式支付给甲方，逾期一天，甲方有权按所有费用总金额的5%加收违约滞纳金。关于权利义务，甲方负责提供整体厂房建筑的消防合格证书，并协助乙方办理当地统一房屋租赁标准合同等手续，甲方有义务将收到的政府部门下发的有关文件、规定及时通知乙方。乙方自行办理二次消防验收手续，及水电表、总开关等配件设施购置安装，费用自理。乙方在从事生产经营活动和使用租赁厂房过程中，须严格遵守国家和地方的法律法规。合同期满，乙方若不续签其所租厂房或宿舍，甲方有权要求乙方自行拆除后置装修物品、修补恢复其厂房或宿舍合格承租前原貌；否则，甲方将乙方保证金中扣除需修复的相关费用。另厂房内的低压部分所有用电线路及用水水管不得拆除，均归甲方所有。合同还对其他事项作了约定。该《厂房租赁合同书》落款处甲方一栏法定代表人为胡龙江，并有娄山关物业公司盖章和委托代理人艾勇的签字。庭审前查明，艾勇已不再是该公司员工，并确认合同书上的签字为本人所签。2012年9月15日，娄山关物业公司收到了崇泰公司缴纳的履约保证金100364元，并签发有其盖章的收款收据。另外原告提供了收条、银行电子回单和收款收据，收款收据内容为崇泰公司向娄山关物业公司指定的银行账号转账2017年1月、2月、3月的水电费和3月、4月的厂房租金共计149540元；收条内容为2017年4月26日李钥华收到了厂房的钥匙。2017年4月27日娄山关物业公司向崇泰公司发出《联络函》，其内容是娄山关物业公司与崇泰公司有过多次电话沟通关于仓库维修问题，并现场勘查双方一至确认，崇泰公司未给予明确答复，现期限将至已影响娄山关物业公司后期招租工作，并造成了一定损失。现于书面形式通知崇泰公司在2017年4月29日前给予答复，并在2017年4月30日前安排相关人员前往修复已租仓库，工期为七天，否则娄山关物业公司自行修复仓库问题，相关费用将从崇泰公司的厂房保证金中扣除。2017年4月28日，崇泰公司回函称：崇泰公司在2017年4月26日交还厂房和宿舍时，娄山关物业公司也已确认收妥。除了玻璃窗，崇泰公司认为娄山关物业公司《报价单》上所列的其他项目均非崇泰公司的责任，其中厂房外路面、消防栓箱等属于共同设施，并非崇泰公司承租的物业，也非崇泰公司专用使用的物业，且不存在对其进行损坏的行为，所以不论其损坏，均与崇泰公司无关。至于其他项目，崇泰公司认为这是在使用租赁物种的正常损耗或变旧，并非使用过程中的人为损坏，崇泰没有义务对租赁物业全面进行翻新。我们将在2017年4月29日对两个玻璃窗进行修复或向贵司折价赔偿，同时将会对水电表进行核对，核对无误后向娄山关物业公司付清应付的水电费。所以，崇泰公司也在此一并通知娄山关物业公司届时派人一起对水电表进行核对和收取所欠水电费，同时验收修复过的玻璃窗。且敬请娄山关物业公司在五天内向崇泰公司返还租赁押金，如逾期返还将依法追收逾期付款的违约金额。被告委托广东证诚价格评估公司对租赁厂房进行受损修复价格评估。经确定厂房受损项目有墙体、消防栓、玻璃窗、卷闸门下边、铁皮墙瓦、厂房内地面及厂房外路面。以上受损费用价格共计87410元。被告为此支付了鉴定费4000元。诉讼中，娄山关产业公司对《厂房租赁合同》和收款收据的真实性不予确认，称旗下没有与崇泰公司签订合同的公司，该合同、收款收据与娄山关产业公司没有关系。对于银行电子回单和收款收据的真实性也不予确认，称胡龙江是该公司管理层人员，但该行为是他的个人行为，与公司无关；是否实际收取过崇泰公司租金也不清楚，而签收收条的陈钥华也不属于其公司的员工。根据工商登记资料显示，娄山关物业公司于2009年已注销。关于案涉厂房，娄山关产业公司称是从他人处承租的，对该厂房具有管理权和出租权。崇泰公司对于评估报告书的关联性不予确认，称厂房地面属于正常变旧过程，且报告上大部分是园区内的各租客公用的，应找相关人员追偿；且厂房原本就是旧的；而损坏维修评估明细表中的主体为东莞市鑫桥广告装饰有限公司，因此证明损坏并非崇泰公司所为，且其主张的损坏没有崇泰公司现场确认。对此，娄山关产业公司称当时案涉厂房内只有崇泰公司一间在使用。娄山关产业公司在庭审中称，其从他人处承租案涉厂房后，最先出租给原告，并可以提交其当初承租厂房对厂房情况约定的证据。本院告知娄山关产业公司如有相关证据，需在限期内提交，但娄山关产业公司未能提交相关证据。在庭审中，娄山关产业娄山关产业公司还称崇泰公司曾因损坏厂房，崇泰公司曾承诺赔偿娄山关产业公司40000元，但也未能提交任何证据。鑫桥公司是由证诚公司委托来评定损害修复价格，最终的评估结果是证诚公司作出的，对鑫桥公司是否具有评估资质并不清楚。经查，娄山关产业公司已修复了厂房的部分损坏并出租给其他人使用一个多月时间。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：一、原被告之间是否存在租赁合同关系；二、被告反诉的赔偿有无依据；三、原告诉求的保证金有无依据。对于焦点一、首先，原告提交的合同中代表出租方签名“艾勇”，被告在庭审中确认“艾勇”是引进原告承租被告的厂房，也就是说，即使艾勇不是被告的员工，但艾勇有权代表被告与原告签订租赁合同；其次，原告提交的委托书、银行电子回单证明了原告对于案涉厂房的租金是支付到被告法定代表人胡龙江的账户；再次，被告庭审中也陈述，被告从他人处承租案涉厂房后，最先出租给原告，并且陈述原告在合同期满移交厂房时，是将厂房的钥匙移交给了其管理人员。综上，原、被告之间存在租赁合同关系。被告抗辩双方之间不存在租赁合同关系，本院不予支持。对于焦点二、首先，被告反诉的水电费713元，原告确认未向被告缴纳，原告应当予以支付。其次，关于被告反诉的财产损失。被告主张的评估费，属于被告为维护自身的合法权益所收集证据产生的费用，被告请求由原告承担没有法律依据，本院不予支持。再次，关于被告主张的其他财产损失。本院分析如下：第一，被告提交的评估报告，属于被告自行单方委托，该评估标的未经原告确认。因此，在原告对评估报告不予确认的情况下，该评估报告不能单独作为认定被告财产损失的依据。第二，原告在联络函中承认其对于被告提交的玻璃窗损害负有责任，对于被告反诉的其他损害无需承担责任。因此，对于被告反诉的其中2个玻璃窗的损失，本院予以确认，本院认定原告需赔偿400元。至于被告反诉的其他财产损害，被告仅凭其单方委托的评估报告，不足以证明具体的损害情况。而且经本院询问，被告未能在限期内提交相关证据予以证明，被告对此应承担举证不能的不利后果。因此，本院对于被告反诉的其他财产损失，不予支持。对于焦点三、现原告已将租赁物交还给被告，被告收取原告的保证金100364元应予以返还，但应扣除原告应承担的水电费713元、玻璃窗损失400元，因此被告应返还的保证金数额为99251元。原告主张超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市崇泰纸业有限公司返还保证金99251元；二、驳回原告东莞市崇泰纸业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳娄山关产业投资管理（集团）有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费2308元（原告已预交），反诉受理费1052元（被告已预交），合计3360元，由原告承担360元，被告承担3000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河审 判 员  陈映华人民陪审员  李秋月二〇一七年十二月十八日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。