广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初27301号原告：王安宁，男，汉族，1980年10月11日出生，身份证住址：武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：谢长征，广东鼎方律师事务所律师。被告：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222N。法定代表人：赵世曾，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。原告王安宁诉被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王安宁及其委托诉讼代理人谢长征，被告的委托诉讼代理人杨倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年2月23日签订深（宝）网预买字第4449号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告以人民币4,700,633元的总价购买被告开发的位于深圳市龙华××民治街道××路北侧××单元××房产。预售合同约定该案涉房产用途为住宅，建筑面积105.56平方米，套内建筑面积87.28平方米，按套内面积计算单价为每平方米人民币53,856.93元。预售合同第九条约定被告应当于2016年9月30日前将案涉房产交付给原告；预售合同第十二条以及附件五第六条约定了被告逾期交付的违约责任。《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，原告依约支付了首期购房款人民币1,450,633元，并办理了银行抵押贷款。但被告却不能按照合同的约定于2016年9月30日前将案涉房产交付给原告使用。直至2017年7月15日，被告才将案涉房产交付给原告，至此被告逾期交付时间为288天。根据双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条以及附件五第六条的约定，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告给付原告逾期交房违约金人民币541,512元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告雄伟公司答辩称，一、被告通知原告入伙时现有的房屋已符合约定的交付条件：1、通过规划验收并非交付房屋的必备条件，首先建筑法第61条规定的交房条件为工程竣工验收合格，而工程竣工验收合格与规划验收合格没有直接关系，2003年2月27日国务院下发国发（2003）5号《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》房屋建筑工程竣工验收不再由房地产开发企业向政府申请或政府审批认定，只需向政府报告工程已竣工报告备案，被告已于2016年10月24日取得了深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，符合约定的交房条件，深圳市住建局改变了竣工备案条件，被告按照政府规定依法办理没有过错，因此如法院认定被告承担责任，实难服众，其次涉案合同属于深圳市规划和国土委、深圳市市场监督管理局联合制订的示范文本，该示范文本系深圳市全部房地产开发商所采用，如果将通过规划验收认定为房屋交付条件则不仅推翻否定了该示范文本的指导效力，也有违深圳房屋交易市场的交易习惯和交易秩序，在此城乡规划法第45条是对政府行政兴围的管理型规范，目的是约定建筑物符合城乡规划，而不是强制规定房屋的交付条件，深圳市城市规划条例属于地方性法规，不属于特区立法，因此不能优先适用也不能因此认定预售合同约定的房屋交付条款无效，最后城乡规划法第45条第2款规定，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料，被告已将涉案小区的规划验收提交政府规划部门办理，行为合法合理，并且涉案小区在申请房屋预售许可证时，深圳规划国土委员会已经初步审核过是否符合核发的建设工程规划许可证，不存在规划验收不合格的情形；2、根据广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第30条，根据住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）第11条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准，合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定，本案中被告于2016年10月25日向原告发出入伙通知书，被告在发出入伙通知书时已具备预售合同第10条约定的交付条件，但被告并未填写收楼意见书，说明对涉案房屋的交付没有异议，根据广东省高院指引第31条和最高法关于审理房屋买卖合同纠纷案件司法解释第11条至第13条的规定，合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房的，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日即2016年11月6日，商品房已经交付给原告，并且根据该条规定，取得竣工验收备案说明商品房已达到法定交付条件，被告是按照深圳市政府部门办文规定取得竣工验收合格，不存在违反法律法规的强制性规定的情形，按照该条规定，涉案房屋已具备法定及合同约定的交付条件。根据广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第31条，应视为原告于2016年11月6日已收楼。二、退一步讲，即使被告要承担未办理规划验收合格证的责任，也应该按照过错责任大小承担损害赔偿责任，而非按照合同承担违约责任，首先，承担违约责任的基础系存在约定，但预售合同（官方范本）并没有将取得规划验收证书约定为交楼的条件，被告正式根据权威政府部门制订的预售合同版本的指引来安排办理相关证明文件，不存在过错。退一步讲，如认定被告延期交楼，在没有合同约定的前提下，只能认定合同约定的交楼条件违反城乡规划法，但该交楼的条款是政府部门制订的，合同又是开发商和小业主双方真实意思的表达，因此，政府部门、开发商和小业主均有过错，即使被告应泵但责任首先应区分当事人的过错大小，其次承担的责任也应该是损害赔偿责任，而不能适用合同约定的违约责任。三、原告未足额支付购房总价款（包括逾期付款违约金）被告有权顺延交房，并且不承担逾期交房的违约责任，详见预售合同附件5补充约定第4条第2小点，原告合同签订时间逾期支付购房款的时间以及需要承担违约金详见我方提供给法庭的5091-5118号案件数据总表；四、被告不存在应承担违约责任的情形，根据我方提供给法庭的5091-5118号案件数据总表显示，业主存在逾期支付购房款的问题，直至今日尚未支付违约金，根据合同约定被告可以顺延交房，且不承担逾期交房的违约责任，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告反诉称,被告与原告于2016年2月23日签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》(下称“预售合同”)，预售合同第六条约定：签订本合同之日首期支付购房总价款的30.86%，签订本合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即人民币325万元。预售合同附件五第三条第一款对买受人逾期付款的违约责任进行相应的约定：“逾期90日之内（含90日）的，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，继续履行合同。”根据上述约定，购房剩余款项人民币325万元的付款期限至2016年5月17日届满，但原告迟于2016年6月29日支付该款，逾期67天，根据约定原告应按日向被告支付逾期应付款（即325万元）万分之三的违约金，违约金总额为65,325元，该违约金至今未付。为维护被告合同权益，特提起反诉，请求判令：：1、原告向被告支付逾期交付购房款违约金65,325元（0.0003×325万×67日）；2、本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告反诉答辩称,与起诉状意见一致。补充：被告在本案中举证一系列如房地产质量保证书、房地产使用说明书，业主临时公约等按照房地产买卖合同第10条约定应当附随房地产一并交付给业主的法律文书，但是被告所提供的法律文书并没有原告的签收证明，反而保留在原告手中的业主临时公约在业主签收处原告进行了签名，并记载了签名的时间于2017年7月19日，该业主临时公约的附属承诺书的时间也是2017年7月19日，根据房地产买卖合同第10条交付的条件最后一句话的约定，上诉文件不全，视为不符合交付条件，买受人可以拒绝收楼，因此产生的逾期交付责任由出卖人承担，因此在本案中无论被告作如何的辩解，也无法掩盖其最终于2017年7月19日才于原告就涉案房屋进行正式交付的事实，在本案中原告当庭提交业主临时公约，该业主临时公约与被告提供的业主临时公约内容一致，但是区别在于该临时公约有原告的签名，并且在签名之下有被告所指定的物业管理公司的签章。经审理查明：原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市龙华××民治街道××路北侧××“××”××单元05Ａ商品房，用途为住宅。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付首期购房款，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按附件五相关约定处理。合同第九条约定，被告应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的相关约定处理。合同第二十六条约定，出卖人应于合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记中心作备案登记；如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；买受人有权督促出卖人履行义务。合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第三条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条买受人逾期付款的违约责任第二种方式约定如下：买受人未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的百分之十向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受入同时还应按照下列标准承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该逾期应付款万分之四的违约金。3、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除合同，买受人应按购房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有。出卖人在扣除违约金和已承担的保证责任后，将剩余价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。附件五第四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条交付时间和办法补充如下：1、出卖人承诺，买受人付清本房地产全部价款的，出卖人将按《合同》约定的时间将本房地产交付买受人。但由于下列特殊原因之一，出卖人有权相应顺延本房地产的交房期限，无须承担违约责任：(1)非因出卖人所能控制的政府行为而致使本房地产建设不得不停止的；(2)由于非出卖人所能控制的政府行为，导致满足房屋使用功能的市政配套设施不能按时提供的；(3)为执行政府管制、征用或规划变更等行政行为而不能将本房地产交付使用的；(4)因不可抗力、突发事件、公共卫生事件等原因致使本房地产无法按时交付的。2、买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。附件五第五条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条交付时的验收修改如下：1、出卖人以本合同记载的通讯地址以特快专递邮寄的方式送达《入伙通知书》。买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙期限前来验收本房地产；如有异议应当在入伙当日在《收楼意见书》中列明，买受人未在该期限前来验收或未提出异议的，均视为同意接收本房地产。2、除下列情形外，买受人不得以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收本房地产：(1)房屋主体结构存在严重安全隐患可能导致人身或财产损害的；(2)房屋存在基本功能缺失或建筑性能不达标严重影响正常居住使用的；(3)房屋交付时，项目未取得《竣工验收备案回执》的。本合同约定的“严重影响正常居住使用”是指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全，且无法修复的质量缺陷，导致买受人不能实现合同目的的情形，买受人同意如房屋存在上述(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵均属房屋保修范畴，不影响买受人入伙当日接收本房地产。买受人同意以房屋存在(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵为由拒绝签署《收楼意见书》、接收本房地产的行为无效，通知办理入伙的截止日期将被视为买受人已接收本房地产的日期。出卖人应当对买受人《收楼意见书》中列明的异议项目在合理的期限内完成《收楼意见书》中列明的表面瑕疵的修复工作。附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人与其交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。上述合同签订后，原告依约支付了首期购房款，之后，原告向银行申请贷款支付剩余购房款，于2016年9月30日前支付了剩余按揭贷款部分的购房款。2016年10月24日，被告取得案涉小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月25日至2016年10月31日，原告陆续收到被告发出的《入伙通知书》，被告通知原告于2016年10月31日至2016年11月6日期间到案涉小区现场集中办理入伙手续。原告到场后以被告未能出示建设工程竣工验收回执、竣工测绘面积报告、建设工程规划验收合格证、燃气未开通、房屋墙面鼓包等为由拒绝办理入伙手续。2017年1月份，案涉小区燃气开通。2017年10月25日，原告提起案涉诉讼。2017年3月15日，被告向迟延支付按揭贷款部分购房款的相关案件原告发出《关于收取逾期支付购房款违约金的告知函》，要求相关案件原告在收到告知函后5日内支付迟延付款违约金或与被告协商。另，2017年3月8日，深圳市不动产权登记中心复函本院，主要内容为：经查，“卓能雅苑”项目关联A819-0128宗地，截至2017年3月8日，该宗地已办理土地使用权首次登记，权利人为雄伟房地产开发（深圳）有限公司；未查询到该宗地上“卓能雅苑”项目建筑物的房屋所有权首次登记记录。另，该宗地上“卓能雅苑1栋、2栋、4栋、7栋”内已有预售房屋完成预售备案手续。2017年3月9日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局复函本院，主要内容为：雄伟房地产开发（深圳）有限公司名下的“卓能雅苑”项目位于龙华区××街道，宗地号为A819-0128，建设用地面积为51323.79平方米。该公司于2015年12月1日取得前述项目的房地产预售许可证【深房许字(2015)龙华023号】。截至2017年3月6日，该项目尚未取得《建设工程规划验收合格证》。另查明，案涉项目未取得《建设工程规划验收合格证》的原因系项目现场未按图施工等情况，后案涉项目在整改后于2017年7月10日取得《建设工程规划验收合格证》。上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、入伙通知书、快递单、深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执、深圳市不动产权登记中心的复函、深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局的复函等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，基于原、被告诉辩意见，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据；二、被告是否应承担迟延交付房屋的违约责任；三、原告是否存在迟延支付购房款的行为，是否需承担迟延支付购房款的违约责任。对此，本院分析如下：一、涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。本院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。本院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区截至2017年3月6日仍未取得规划验收合格的相关文件，按照上述法律法规等的规定，不符合法律法规规定的交付使用条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。被告作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，案涉房屋不具备法定交付条件，原告拒绝入伙有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告是否应承担迟延交付房屋的违约责任。被告抗辩主张原告迟延支付购房款，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条的约定，在该类案件原告没有足额支付迟延付款违约金前，被告均有权顺延交房且不承担违约责任。根据审理查明的事实可知，案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项条款内容为“买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。该合同条款系被告作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的情形，属于格式条款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，被告作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条进一步明确提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在商品房预售合同中，买方按时足额支付购房款的义务与卖方按时交付房屋的义务具有对等性，合同约定的逾期付款违约金和迟延交房违约金具有对等性，其中卖方按时收取足额购房款和买方按时收到房屋系双方主要权利。本案中，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第2项后半部分“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了原告作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利，免除了被告作为卖方按约定期限交付房屋的责任。而本案被告在提供格式条款时并未对排除原告主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起原告的注意，排除了原告就此项免除被告按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项后半部分的格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容应属无效。被告依据该无效条款主张可顺延交房日期，缺乏依据。被告应按双方合同约定支付迟延交房违约金，以承担迟延交房的违约责任。关于迟延交房违约金的计算方式。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第六条关于迟延交房违约金计算方式的约定，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金，而案涉房地产于2017年7月10日取得建设工程规划验收合格的相关文件。据此，结合原告诉讼请求，被告应支付原告迟延交房违约金，违约金以原告已支付的购房款为基数，按每日万分之四的标准从2016年10月1日起计算至2017年7月15日止，合计541,512元(4,700,633元×0.0004/天×288天)。三、原告是否存在迟延支付购房款的行为，是否需承担迟延支付购房款的违约责任。根据案涉合同及补充协议的约定，原告应于合同签订合同之日起60日内支付剩余购房款。根据案涉合同附件五第三条的约定，原告付款逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。案涉合同签订于2016年2月23日，即原告应于2016年4月22日前付清剩余3,250,000购房款，但原告迟至2016年6月29日方才付清剩余购房款，已迟延付款67天，根据合同约定，原告应支付被告迟延付款违约金。综上，原告应支付被告迟延付款违约金65,325元（3,250,000元×0.0003/天×67天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告王安宁20**年10月1日至2017年7月15日期间的迟延交房违约金541,512元；二、原告王安宁应于本判决生效之日起十五日内支付被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司2016年4月22日至2016年6月29日期间逾期交付购房款违约金65,325元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9,215元由被告负担，受理费原告已预交；案件反诉受理费717元由原告负担，反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一七年十二月八日书 记 员  梁 诚书 记 员  李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。