广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初2665号原告：珠海市香洲区三好名苑业主委员会，住所地珠海市香洲区。主任：柯长久。委托诉讼代理人：贤笑岩，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵一楠，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海市三好房地产开发有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：谢名清，总经理。委托诉讼代理人：陈国雄，男，1979年2月14日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区,该公司办公司主任。被告：珠海粤之武体育用品有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：刁剑锋，总经理。原告珠海市香洲区三好名苑业主委员会（以下简称“三好名苑业委会”）与被告珠海市三好房地产开发有限公司（以下简称“三好房产公司”）、珠海粤之武体育用品有限公司（以下简称“粤之武公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贤笑岩、被告三好房产公司的委托诉讼代理人陈国雄、被告粤之武公司法定代表人刁剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三好名苑业委会向本院提出诉讼请求：1、确认珠海市香洲区三好名苑XX栋的垃圾房（112.43平方米）所有权归珠海市香洲区三好名苑全体业主所有。2、确认二被告签订的垃圾房西半部分租赁合同无效，被告粤之武公司限期腾房迁出。3、判决被告三好房产公司支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的垃圾房西半部分房屋占有使用费，暂计至2016年12月份为67200元（房屋占有使用费参照租金标准2800元/月，2017年1月1日起为3080元/月。）4、判决被告粤之武公司对第三项诉讼请求承担连带责任。5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年被告三好房产公司开发建设了三好名苑，根据规划和珠海市房地产测绘大队测绘，垃圾房的建筑面积为112.43平方米，功能为公用设施。被告在垃圾房建成时，就对小区的公用设施垃圾房（112.43平方米）间隔出约50平方米，且擅自改变了该部分垃圾房的用途，一直对外商用出租。2015年1月，二被告签订了《三好名苑瓶组站人民西路168号17栋1单元西半部分租赁合同》，将人民西路168号17栋1单元西半部分使用权出租给被告粤之武公司使用，租赁用途为商业及办公用途，租赁面积约50平方米，租赁期限为三年，即2015年1月1日起－2018年12月31日止，每月租金2800元，自第三年起每月租金3080元。但在合同实际履行中，被告三好房产公司实际上是将三好名苑XX栋垃圾房（112.43平方米）的西半部分（约50平方米）出租给被告粤之武公司经营、使用。按照租赁合同约定的租金计算，截止2016年12月份，房屋租金24个月计67200元。原告认为，建筑物区域内的公用设施、垃圾房，根据《中华人民共和国》物权法第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，垃圾房作为小区内的公用设施，属于小区内全体业主所有，因此，原告请求法院确认珠海市香洲区三好名苑14栋的垃圾房（112.43平方米）所有权归珠海市香洲区三好名苑全体业主所有。被告三好房产公司作为开发商而并非实际产权人，无权改变该部分垃圾房的用途、无权占有、使用和出租受益。因此，被告三好房产公司无权与被告粤之武签订租赁合同，租赁合同应当无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，原告请求法院判决被告三好房产公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，直至交还房屋为止原告在2016年8月13日，向被告粤之武公司发出了《告知书》，要求其于2016年8月25日前搬离，但其一直拒不搬离。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，负有腾房义务的被告粤之武公司也负有逾期支付房屋占有费的义务。综合以上事实，为维护三好名苑全体业主的合法权益不受侵害，原告向法院提起本案诉讼。原告三好名苑业委会提交证据：1、三好名苑瓶组站人民西路168号XX栋XX单元西半部分租赁合同；2、不动产权登记表；3、房屋建筑面积分栋信息汇总表、最小单元明细表、房屋分层图；4、告知书；5、业主委员会备案确认书/通告；6、现场图片；7、现场情况视频；8、珠海市商品房买卖合同及附件；9、房地产权证；10、珠海市前期物业服务合同。被告三好房产公司辩称，如果原告所述房产属于垃圾房属于公共设施，不能改变用途，也不存在向原告支付占用使用费。垃圾房作为公共设施，属于开发商尚未移交，也不存在占用费。租赁合同并不是三好房地产所签订的，是三好物业公司人员无权签订的，虽然有三好房产公司的公章，但不排除个人使用公章的情况，所收的租金收益由伍美美个人收取，也不是三好房产公司收取，押金收据虽有公章，但不是财务专用章。被告三好房产公司提交证据：三好名苑整体平面设计图。被告粤之武公司辩称，我方只是租客，原告与被告三好房产公司之间的纠纷与我方无关。我方会依照法院的裁判履行义务。被告粤之武公司提交证据：1、三好名苑瓶组站人民西路168号XX栋XX单元西半部分租赁合同；2、商铺押金5600元收据；3、户名为伍美美中国建设银行卡；4、防雷装置竣工验收合格证；5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；6、建设工程规划许可证；7、珠海市建设工程施工许可证；8、关于要求三好名苑门牌编号的申请。经审理查明，被告三好房产公司系三好名苑小区（香洲区人民西路168号）的开发商。三好名苑XX栋有两部分组成，分别为：垃圾房，用途为公用设施，建筑面积112.43平方米；香洲区红山路124号商铺，用途为商业服务，建筑面积228.90平方米。被告三好房产公司与被告粤之武公司签订《三好名苑瓶组站人民西路168号XX栋XX单元西半部分租赁合同》约定将三好名苑瓶组站人民西路168号XX栋XX单元西半部分出租给粤之武用作商业及办公，租赁期限从2015年1月1日至2018年12月31日，每月租金2800元，第三年月租金为3080元，押金5600元。合同由三好房产公司盖章。合同签订后，粤之武公司支付押金5600元。每月按照约定向伍美美个人账户支付租金至2017年7月。被告三好房产公司陈述该合同系由三好物业公司人员私自签订，伍美美为三好房产公司前法定代表人伍德明女儿。案涉垃圾房竣工验收备案表显示工程名称原定为“人民西路168号XX栋XX单元”，备案时确定为XX#楼垃圾房。对比租赁现场与房地产测绘部门出具的房屋分层图以及三好名苑小区业主不动产权证所附宗地图可以认定，前述合同中的“三好名苑瓶组站人民西路168号XX栋XX单元西半部分”即三好名苑XX栋垃圾房中的西半部分。原告提交小区业主宾铁与被告三好房产公司签订的《商品房买卖合同》，合同第十八条约定“买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施……出卖人不得擅自改变与商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”附件第九条约定“商品房所在楼宇的外墙及其他公用部位公用设施归本楼宇全体买受人共同所有。”2014年10月1日，被告三好房产公司与珠海市三好物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，由珠海市三好物业管理有限公司对三好名苑提供物业服务。另查明，三好房产公司未就案涉垃圾房办理过不动产权证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案所涉垃圾房在登记中明确用途为公用设施，依照前述法律规定，应属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案所涉垃圾房属于业主共有，被告三好房产公司改变垃圾房用途出租给被告粤之武公司用作商业，原告三好名苑业委会主张该出租合同无效，要求被告粤之武公司腾退，符合前述法律规定，应予支持。被告粤之武公司已经实际支付租金至2017年7月，共计86800元，因出租行为无效，三好房产公司无权收取，应将上述租金支付给原告三好名苑业委会。案涉小区2014年10月1日已签订前期物业服务合同交由三好物业公司提供物业服务，三好房产公司现主张公用设施尚未移交，明显与该事实不符，被告以此抗辩不应支付占用费，本院不予支持。被告三好房产公司辩称合同不是其签订，与合同中签章不符，本院不予采信。被告主张并未实际收取租金，但租金实际支付至伍美美个人账户属于双方履行合同的方式，并不影响其法律后果的认定，三好房产公司以此抗辩，本院不予支持。现租赁合同无效，被告粤之武公司应按照合同约定的标准支付前述款项之外的占用费，被告粤之武公司与三好房产公司合同约定租金2017年1月1日起为3080元，粤之武公司尚欠2017年1月至7月租金1960元应向原告三好名苑业委会支付，2017年8月至实际腾退之日的占用费，应按3080元/月的标准支付。原告主张被告粤之武公司对已经支付的租金承担连带责任，则没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（二）项、第十四条的规定，判决如下：一、确认珠海市香洲区人民西路168号三好名苑XX栋垃圾房（建筑面积112.43平方米）归珠海市香洲区三好名苑业主共有。二、确认被告珠海市三好房地产开发有限公司与被告珠海粤之武体育用品有限公司签订的《三好名苑瓶组站人民西路168号XX栋XX单元西半部分租赁合同》无效。三、被告珠海粤之武体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的案涉垃圾房西半部分腾退返还给原告珠海市香洲区三好名苑业主委员会。四、被告珠海市三好房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区三好名苑业主委员会支付2015年1月1日至2017年7月31日的租金86800元。五、被告珠海粤之武体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲区三好名苑业主委员会支付占用费，其中2017年1月至7月31日尚欠1960元，2017年8月1日至实际腾退之日按每月3080元标准计付。六、驳回原告珠海市香洲区三好名苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，由被告珠海市三好房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴 杰人民陪审员  黄建华人民陪审员  徐媛媛二〇一七年十二月十二日书 记 员  杨 悦朱丹君