云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0302民初5926号原告张谊蓉，女，汉族，1977年5月26日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人荀应虎、杜谦，云南王河律师事务所律师。（一般授权代理）被告杨薇，女，汉族，1975年10月1日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人张华，云南精茂律师事务所律师。（特别授权代理）原告张谊蓉诉被告杨薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日受理后，依法组成合议庭于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告张谊蓉及其委托代理人荀应虎、杜谦，被告杨薇及其委托代理人张华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年4月30日签订《转让协议书》，约定:被告将自己合法所有的坐落于翠峰路乐活印象园小区B-15-5号的房屋一套转让给原告，转让价格为160000元；被告原已付房屋预付款158100元，由原告分两次支付给被告，协议签订之日付6万元，楼盘开盘之日付98100元；协议一经签署，原告不能再要求更换房号，被告需在签署商品房认购书时配合原告办理更名手续，将该套房屋由被告更为原告。若被告在签署本协议后违约不出售该套房屋，则需向原告双倍赔偿所支付的转让费。2014年4月30日原告现金向被告支付了转让费16万元及第一笔房屋预付款6万，合计22万元。2016年12月15日原告通过银行转账的方式向被告支付了第二笔房屋预付款98100元。至此，原告共计向被告支付人民币318100元。2017年4月27日原告接到被告短信，转让的房屋无法办理更名，经原告到地产公司曲靖恒浩置业有限公司和房管局查询，转让给原告的上述房屋已经登记备案在其他人名下，该转让协议已经实际无法履行，原告多次与被告协商要求退回已经支付给被告的款项，但均被拒绝，多次交涉无果。按转让协议约定，原告的合同义务是支付转让费和购房款，原告已经按约定履行了自己的义务，被告的合同义务是将该套房屋更名至原告名下，现该套房屋已经登记备案在别人名下，被告对所售房屋不享有所有权，该转让协议已无履行的可能，双方订立转让协议的合同目的已无法实现，被告已经构成违约。现诉请法院判令：1、解除原告与被告于2014年4月30日签订的《转让协议书》；2、被告向原告返还购房款158100元及利息17923元（利息按银行同期贷款年利率6.05%暂计算至2017年10月31日，之后的利息按利随本清计息）；3、被告双倍赔偿转让价金320000元；以上款项合计496023元；4、被告承担本案诉讼费。被告辩称：首先，位于房屋系答辩人以回迁安置方式取得的拆迁补偿安置房屋，拆迁人即为被答辩人所在的工作单位。被答辩人对该房屋的性质、建设情况非常清楚，且其自愿向答辩人购买该房屋。为此，双方自愿于2014年4月30日签订了一份《转让协议书》，签订协议时，该房屋尚在建设过程中。其次，答辩人与被答辩人所买卖的房屋被备案登记到第三人关建伟名下系因被答辩人违反约定未按时支付剩余购房款造成的，该后果应由被答辩人自行承担。同时，答辩人保留追究被答辩人违约责任的权利。答辩人与被答辩人在《转让协议书》第四条明确约定：“经双方自愿协商，房屋剩余的未交房款自协议签订之日起，由乙方（被答辩人）交付给房地产公司。未按规定时间付款由此产生的一切后果由乙方自行承担，若乙方在签署本协议后自行放弃购买该房屋，则乙方所支付的转让费不予退还。”。本案中，在房地产开发商曲靖恒浩置业有限公司通知签订购房合同并交付剩余购房款时，答辩人及时通知了被答辩人，让被答辩人按时交款，同时也提醒被答辩人不按时交款的风险，但被答辩人总以各种理由未支付剩余购房款，其行为明显违反了双方的约定，并最终导致上述房屋被曲靖恒浩置业有限公司登记备案至第三人关建伟名下。答辩人认为，该后果是因被答辩人未按约定付款的违约行为造成，双方明确约定了该后果应当由被答辩人自行承担。再次，按照答辩人与被答辩人的约定，答辩人对上述房屋在签署商品房认购书时对办理更名手续仅负有配合被答辩人办理的义务，并非被答辩人在诉状中陈述的答辩人的合同义务是将该套房屋更名至原告名下。故被答辩人以此为由认为是答辩人违约并无事实依据。同时，答辩人认为，即便在商品房购销合同中暂时不能更名为被答辩人，也不影响在房屋登记至答辩人名下后再由答辩人配合被答辩人将房屋产权变更登记到被答辩人名下。因此，被答辩人的该理由是不能成立的。最后，上述房屋在因被答辩人的违约行为被曲靖恒浩置业有限公司备案登记在第三人关建伟名下后，答辩人为了维护被答辩人的利益，也积极采取了补救措施，并已对曲靖恒浩置业有限公司提起了诉讼，要求确认上述房屋的产权归答辩人所有。因此，答辩人认为，被答辩人在本案中以该房屋已登记备案至第三人名下，双方的合同目的不能实现为由要求解除合同，须以答辩人与曲靖恒浩置业有限公司的诉讼结果为依据进行事实认定，故本案应当依据我国《民事诉讼法》第150条第1款第5项之规定中止诉讼，待另案审结后，再恢复本案诉讼。原告针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格。2、《转让协议书》一份，用于证明被告于2014年4月30日与原告达成协议，将其所有的坐落于翠峰路乐活印象园小区B-15-5号的房屋转让给原告，协议约定了合同价款及付款方式，并约定被告需配合原告办理更名手续，将转让房屋更名至原告名下，若被告不能出售该房屋，被告需向原告双倍赔偿所支付的转让费的事实。3、《收条》一份、2016年12月3日至2016年12月15日原被告短信聊天记录两份、曲靖市商业银行转款凭证复印件一份，用于证明原告已如约履行了支付合同价款的义务，原告如约在协议签订当日向被告现金支付22万元及被告短信通知楼盘开盘时间后，原告如约向被告银行账户转账98100元的事实。4、2017年4月26日至2017年4月27日原被告短信聊天记录一份，用于证明被告告知原告不能进行房屋认购更名的事实。被告已不能依约履行转让协议书第五条的约定将房屋更名至原告名下，已构成违约，依约定应当承担双倍赔偿原告转让价金320000元的责任。5、《商品房预售许可证明》复印件一份，用于证明被告转让给原告的房屋预售时间为2016年9月26日的事实。6、2017年10月24日原被告短信聊天记录一份，用于证明被告承认转让给原告的房屋在签订转让协议时就不是其合法拥有的房屋的事实。经质证，被告对原告所举证据1、5三性无异议；认为证据2的转让协议书合法有效，在协议第4条中已经对双方的权利义务做了明确的约定；对证据3、4的真实性认可，能证明被告已经发短信给原告告知其需交款；对证据6的真实性认可，对证明内容不予认可，在和原告签订合同时，被告已经和房产公司签订了《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿协议补充协议》、《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》，不能证明被告转让给原告的房屋在签订转让协议时就不是其合法拥有的房屋。经原告申请，本院依职权向曲靖市房地产管理局调取了合同登记号为QJ2017060504168的《商品房买卖合同登记备案表》一份，该登记备案表内容显示：出卖人曲靖恒浩置业有限公司位于乐活印象园的2幢1单元1505号（2-15-5号）商品房，已登记备案在买受人关建伟名下。经质证，原告对本院调取的登记备案表的三性认可，认为此登记备案表能证实被告已无法履行合同义务。被告对登记备案表的三性无异议，并陈述原、被告在签订协议时此房屋还没有登记备案在第三人的名下，被告系房屋的合法所有权人，因原告没有交付剩余房款，房屋才登记到第三人名下。本院认为，原告提交的上述证据及本院依职权调取的登记备案表客观真实，与本案有关联性，且能够证明案件事实，本院予以采信。被告针对其答辩意见向本院提交以下证据：1、《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿协议补充协议》、《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》及收据复印件各一份，用于证明本案所涉房屋系被告因原房屋被拆迁后由拆迁方补偿安置的第二套住房的事实。2、《通知》复印件一份，用于证明原告在与被告签订《转让协议书》时清楚本案所涉房屋为拆迁补偿安置房屋。3、《转让协议书》复印件一份，用于证明原、被告双方约定本案转让房屋的剩余购房款应由原告支付给房地产公司，未按规定时间付款产生的一切后果由原告自行负责。4、受理案件通知书、诉讼费收款收据、民事起诉状复印件各一份，用于证明被告已经对曲靖恒浩置业有限公司提起诉讼，要求确认本案涉及的房屋归被告所有，本案将以该案的审理为依据的事实。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性认可，但不认可关联性；对证据2的三性及证明目的均不认可，不能证明原告在与被告签订《转让协议》时清楚本案所涉房屋为拆迁补偿安置房屋，此通知的内容被告并未提前向原告告知，且此通知发布的时间是2014年4月22日，双方签订转让协议的时间是2014年4月30日，在发布此通知时双方还未签订房屋转让协议，原告不可能先知道；对证据3的真实性、合法性均认可，对其证明目的不予认可；对证据4的合法性、真实性认可，关联性不认可，此证据恰好证明被告不是此房屋的合法所有权人，致使原被告双方签订的转让协议不能履行的事实。本院认为，被告提交的证据1、3客观真实，本院予以采信；证据2、4与本案无关联性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年4月29日，被告杨薇与曲靖恒浩置业有限公司签订《乐活印象园回迁户第二套房选房协议书》，认购曲靖恒浩置业有限公司开发的翠峰东路乐活印象园B-15-5号房屋，协议约定曲靖恒浩置业有限公司在取得商品房预售许可证后通知杨薇结算剩余购房款，杨薇在接到该公司通知之日起7日内，到指定地点结算剩余购房款，并签订《商品房购销合同》。2014年4月30日，被告与原告签订《转让协议书》，约定：被告将翠峰路乐活印象园小区B-15-5号的房屋转让给原告，转让价格为16万元；被告原已付房屋预付款158100元，签协议之日，原告支付转让费16万元、预付款6万元给被告，剩余已由被告交付的预付款98100元，原告必须在楼盘开盘之日前付给被告；房屋剩余未交房款自协议签订之日起，由原告交付给房产公司，未按规定时间付款，产生的一切后果由原告自行承担，若原告在签署协议后自行放弃购买房屋，则原告所支付的转让费不予退还，若被告违约不出售房屋，则需向原告双倍赔偿所支付的转让费。协议一经签署，原告不能再要求被告更换房号，被告需在签署商品房认购书时配合原告办理更名手续，将该套房屋更至原告名下。《转让协议书》签订后，原告于当日向被告支付了转让费16万元及房屋预付款6万元。2016年12月6日，被告杨薇短信通知原告12月16日开盘，要求原告按协议支付剩余预付款98100元。2016年12月15日，原告通过银行转账向被告支付剩余预付款98100元。2017年4月27日，被告短信通知原告转让的房屋可以签合同，但房产公司不准更名。后曲靖恒浩置业有限公司又将乐活印象园2幢1单元1505号（B-15-5号）商品房出售给关建伟，该房现登记备案在关建伟名下。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原、被告自愿签订《转让协议书》，该协议系当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，原、被告应当按照该合同约定全面履行自己的义务。本案原告已按约定支付转让费和购房款，履行了自己的义务。被告应按协议约定将房屋更名至原告名下，现该套房屋已被曲靖恒浩置业有限公司出售并登记备案在他人名下，被告已无履行义务的可能，原告订立合同的目的已无法实现，被告因曲靖恒浩置业有限公司的原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，应当向原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故原告诉请解除双方签订的《转让协议书》于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款158100元。原告要求被告支付该购房款利息17923元，于法无据，本院不予支持。原告依据双方协议约定要求被告双倍赔偿转让价金32万元，该32万元实际包含原告支付给被告的16万元转让费和16万元的违约金，转让费应当返还给原告。综合原告主张的违约金数额、原告的实际损失、合同双方当事人的过错程度、履约情况、预期利益等因素，原告主张的16万元违约金过高，应予以降低，本院酌情认定为16000元。被告抗辩房屋被备案登记到他人名下系因原告违反约定未按时支付剩余购房款所致，该后果应由原告自行承担，但被告并未举证证明其已通知过原告支付剩余购房款，故该辩解理由不成立，本院不予支持。被告抗辩本案需以其起诉曲靖恒浩置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的诉讼结果为依据进行事实认定，请求中止本案诉讼，但该案与本案无牵连，本院对此辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、解除原告张谊蓉与被告杨薇于2014年4月30日签订的《转让协议书》。二、被告杨薇返还原告张谊蓉购房款158100元、转让费160000元。三、被告杨薇支付原告张谊蓉违约金16000元。四、驳回原告张谊蓉的其他诉讼请求。案件受理费8741元（原告已预交），由被告杨薇承担6312元,原告张谊蓉承担2429元。上述款项，于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  方向娥人民陪审员  张世华人民陪审员  张乔德二〇一七年十二月十九日书 记 员  朱 颖