惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1311号原告：张春杰，女，汉族，1978年3月3日出生，户籍地：湖北省老河口市，委托代理人：刘兴斌，广东稳健律师事务所律师。委托代理人：施琼玲，广东稳健律师事务所律师。被告：大亚湾广宝实业有限公司，地址：惠州市大亚湾**上杨华南国际建材市场广宝会所。法定代表人：黄玉彪。委托代理人：孙凯，该公司员工。委托代理人：毛宏宇，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。原告张春杰诉被告大亚湾广宝实业有限公司（以下简称“广宝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年6月30日立案受理后，依法由审判员邹伟如担任审判长，与审判员徐黎、曾日华组成合议庭，于2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告张春杰的委托代理人刘兴斌、施琼玲，被告广宝公司的委托代理人孙凯、毛宏宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张春杰诉称：2007年7月24日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于惠州市××西区××杨华南（国际）建材家电批发市场8栋二单元403（原A—l栋S403）号房，合同编号为00313。合同签订后，原告依约向被告交纳了首期购房款95951元，余款210000元采取银行按揭贷款方式支付给被告。至今，该房屋还没有办理好房地产权证，因此，请法院责令被告为原告办理房地产权证，原告愿意按照房产管理部门的办证规定予以协助。合同第八条还约定房屋的交付日期为2007年8月30日前，合同第九条并约定逾期交房的违约责任为逾期交付达180日以上的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之口止，出卖人（被告）按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付首期款95951万元，而被告没有在约定的2007年8月30日前交房，因此，请判令被告向原告支付自2007年8月31日起至实际交付符合合同约定的房产之日止逾期交房违约金175110元。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告大亚湾广宝实业有限公司为原告张春杰所购其公司开发的位于惠州市××西区××杨华南（国际）建材家电批发市场8栋二单元403号房到大亚湾区房产管理局办理房地产权证登记，并责令被告将办理完好的房地产权证交付给原告；2、被告大亚湾广宝实业有限公司支付逾期交房违约金175110元给原告张春杰；3、本案诉讼费全部由被告负担。原告向法庭提交了以下主要证据：被告机读档案登记资料、商品房买卖合同、购房款发票等，拟证明其诉称的事实。被告广宝公司辩称，1.由于原告未能付清购房款，我方无义务对其办理权属登记相关手续。2.按照合同的约定，我方已将应由我方提交的资料备齐送交给房产登记管理机关，原告在付清购房款及违约金后自行去办理权属登记，我方无义务予以协助。3.原告未付清房款之前，我方可以有权要求其先履行付款义务，无义务向其交付房产，因此第一诉请不应支持。4.原告的第二项诉请已超过诉讼时效，不应予以支持。被告未向法庭提交证据。经审理查明：被告广宝公司是惠州大亚湾西区上扬华南（国际）建材家电批发市场的开发商，原告张春杰作为买受人，与作为出卖人的被告广宝公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：1、原告购买被告开发的华南（国际）建材家电批发市场Ａ-1栋Ｓ403号房，用途为商住用房，建筑面积2007年7月24日139平方米，单价为2502.87元/平方米，总房价为305951元。2、付款方式2007年7月24日买受人付首期款人民币95951元，余款210000元由买受人向银行按揭月供支付。3、交付期限出卖人应当在2007年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、逾期交房的违约责任（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除和他那个通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。5、交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的违建，并签署交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。6、合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。上述合同签订当日，原告向被告支付了首期款95951元，余款被告至今未付，也未办理银行按揭贷款手续，被告取得由惠州大亚湾经济技术开发区建设工程管理办公室处的案涉商品房所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2010年1月27日至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房产产权转移登记所需的资料提交产权登记部门备案。原告遂于2017年6月30日诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的：被告机读档案登记资料、商品房买卖合同、购房款发票等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。本案的争议焦点是：一、原告要求被告办理案涉房屋权属登记的主张应否支持；二、原告主张的逾期交房违约金是否超过法律规定的诉讼时效。本院分析如下：关于焦点一。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该条款属于附生效条件的合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，双方约定的办证期限为商品房交付使用后90个工作日内，即只有在商品房交付使用后，才计算办证期限，在商品房尚未交付的情况下，办证则无从谈起，交付与办证为两个连续发生的行为，二者不存在重叠发生的情形。因此，由于本案商品房至今未交付使用，《商品房买卖合同》第十五条的约定虽成立，但未生效，原告要求被告办理案涉商品房权属证书的前提条件必须交清房款后按合同约定履行，其要求被告办理房地产产权登记的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院予以驳回。关于焦点二。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，本案诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道权利受到侵害时起算。本案《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房违约金按已付房价款每日万分之五计算。该债务为持续性债务，在合同履行过程中，因被告持续违约而不断产生，被告每逾期一日则产生一个新的独立债务，每个债务应分别计算诉讼时效期间。本案双方约定被告应在2007年8月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告至今未交付，已构成违约，应承担相应的违约责任。但原告直至2017年6月30日才向本院提起诉讼主张权利，其主张的2007年9月1日至2015年6月29日期间的逾期交房违约金已超过了法律规定的二年的诉讼时效，对该部分违约金，原告已丧失了胜诉权，本院予以驳回。对于从2015年6月30日起至2017年6月18日止的违约金，在诉讼时效期间内，被告应按约定支付给原告。至原告起诉时止，原告仅向被告支付了95951元购房款，故被告应向原告支付从2015年6月30日起至2017年6月18日止的逾期交房违约金34494.38元（95951元×0.5‰×719日）。对原告要求被告支付逾期交房违约金175110元的诉讼请求，本院仅在上述认定的34494.38元的数额范围内予以支持；超出部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告大亚湾广宝实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张春杰支付逾期交房违约金34494.38元。二、驳回原告张春杰其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3802.2元，由原告张春杰负担3053.2元，由被告大亚湾广宝实业有限公司负担749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  曾日华审判员  邓赛花审判员  徐 黎二〇一七年十二月二十五日书记员  卢光明