广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初11089号原告（反诉被告）：林庆辉，男，1961年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县，委托诉讼代理人：肖小俊，广东广信君达律师事务所律师委托诉讼代理人：苏英芝，广东广信君达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曾潮均，男，1988年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。林庆辉与曾潮均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。林庆辉及其委托诉讼代理人肖小俊、苏英芝，曾潮均的委托诉讼代理人李国伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林庆辉称：我与曾潮均于2017年6月11日通过广州连家地产代理有限公司（以下简称连家地产公司）签订《房屋买卖合同》，约定由我向曾潮均出售位于广州市白云区凯旋路21号602房。合同约定房屋总价款为3720000元，曾潮均在签订合同当天支付定金50000元，十天内支付房款1000000元，在递件当天支付800000元，剩余1920000元通过银行按揭贷款方式支付，双方还特别约定其中的800000元不迟于2017年7月31日支付，违约金为约定房产总价款的10%。合同签订后，曾潮均并无按约定于当天将50000元定金支付给我，同年6月11日至同年6月25日也没有和我联系。2017年6月25日晚，我突然收到曾潮均发出的履约催告函，才知晓曾潮均于2017年6月20日向我签订合同时指定的银行账户支付了50000元。该催告函要求我于2017年6月28日上午11时至连家地产公司门店办理按揭贷款手续。次日，我即向中国农业银行广州白云支行申请提前还款并办理涂销抵押手续，银行已经批准同意。2017年6月28日，我按照约定在上午11时到连家地产公司门店履行协助义务，但曾潮均当时并未到场，也无广州市保益房地产按揭代理有限公司的人员在场。我通过电话联系曾潮均，曾潮均则表示没有时间。自此之后，我马上咨询律师，在律师的指导下于2017年6月30日向曾潮均发出履约通知函，要求曾潮均按照合同约定支付首期款1000000元，但曾潮均于同年7月9日回函，认为我不履行协助办理按揭贷款手续，不同意支付1000000元。同年7月13日，双方到广州市白云区司法局同和司法所进行调解，调解主持人认为曾潮均先行支付950000元（已扣除此前支付的定金50000元）给我，但曾潮均不同意，未果。同年7月16日，曾潮均向我发出违约函，认为我违约。7月17日，我向曾潮均发出违约告知函，告知曾潮均如果其真要办理按揭贷款手续的，应该把需要我配合提供的资料清单以及需要签订的文件准备好，并且要求只在双方约定的银行营业厅办理按揭贷款手续，同时，由于曾潮均已经被列入失信被执行人名单，要求其先行解决失信被执行人问题。但曾潮均一直没有向我支付950000元，故我于2017年7月26日致函被告，通知解除合同。我认为，曾潮均明知自己已经被列入失信被执行人名单，无法办理银行按揭贷款的情况下，仍然与我签订按揭贷款购房合同，后又拒不履行合同约定，已经构成根本违约，现为维护我的合法权益，特诉请法院判令：一、解除我与曾潮均签订的《房屋买卖合同》；二、曾潮均向我支付违约金372000元；三、本案诉讼费由曾潮均负担。曾潮均称：我与林庆辉于2017年6月11日签订《房屋买卖合同》，约定由我向林庆辉购买位于广州市白云区凯旋路21号602房，房屋价款为3720000元等。该合同附件中明确约定合同签订之日起五日内林庆辉应当配合我办妥按揭贷款申请手续，贷款额以银行审批为准，实际贷款额与申请贷款额之间的差额由我在取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给林庆辉。合同签订后，我依约向林庆辉支付了定金50000元，但林庆辉不诚信履行合同，以各种理由推托办理按揭贷款手续。2017年6月25日，我向林庆辉发出履约催告函，要求其于6月28日上午11时签署贷款申请文件，但我与广州保益楼宇按揭中心工作人员按照约定的时间到达位于广州市白云区同和北路493号连家地产门店时，林庆辉并未依约前来协助。随后，我于当天交纳了按揭费3000元并签署了按揭手续所需资料，但由于林庆辉的原因导致无法办理银行按揭贷款手续。2017年6月30日，我确实收到了林庆辉发出的履约通知函，但我根据合同约定行使先履行抗辩权，于2017年7月13日在司法所组织协商过程中要求林庆辉先协助我办理相关按揭贷款手续，我才同意支付950000元，而林庆辉表示我必须支付上述款项后才同意给予协助，故我于2017年7月16日向林庆辉发出违约函，认为林庆辉已经存在违约行为，但林庆辉反而以我违约为由主动向我发出解除合同通知书，解除双方之间的房屋买卖合同。我认为：林庆辉不诚信履行房屋买卖合同附随义务，随意解除合同，已经构成违约，现为维护我的合法权益，特诉请法院判令：一、林庆辉返还我定金50000元；二、林庆辉向我支付违约金372000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月11日，林庆辉、曾潮均在连家地产公司的居间服务下签订编号为0003022号《房屋买卖合同》，约定由林庆辉向曾潮均出售位于广州市白云区凯旋路21号602房房产（建筑面积109.48平方米，房地产权证号：粤房地权证穗字第**）；房屋成交价为3720000元；卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方同意买方或经纪方可将款项存入林庆辉在中国农业银行62×××11账户内视同卖方已经收取款项；部分楼款人民币800000不迟于2017年7月31日支付等。该合同附件第4项“涂销抵押按揭付款”预订；签订本合同时支付50000元作为定金；合同签订后10天内交付部分楼款（含定金）1000000元，卖方签订合同后即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；部分楼款共计800000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后120个工作天内完成（以付清双方交易税费为准）；1920000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额于买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方等。合同签订后，曾潮均于2017年6月20日通过银行转账方式向林庆辉前述银行账户支付定金50000元。同年6月25日,曾潮均向林庆辉发出《履约催告函》，表示其已经于2017年6月20日向林庆辉账户支付定金50000元，而林庆辉至今未配合其办理银行按揭贷款手续，故书面函约林庆辉于2017年6月28日早上11点到签约地广州市白云区同和北路493号（连家地产）办理银行按揭贷款申请手续，如林庆辉不配合，则视为单方违约。次日，原告到中国农业银行广州白云支行办理提前结清贷款手续。2017年6月30日，林庆辉向曾潮均发出《履约通知》，表示曾潮均本应于2017年6月11日支付的定金50000元直至同年6月20日才支付，本应于同年6月21日支付的1000000元至今一直未予支付；直至6月25日，曾潮均从未要求其配合办理按揭贷款手续；其根据曾潮均发出的《履约催告函》于6月28日上午11时前往广州市白云区同和北路493号（连家地产）办理银行按揭贷款申请手续，但曾潮均未到场并通过电话表示改期；其通过网络查询，发现曾潮均被法院列为“失信被执行人”，不能办理银行贷款手续；若曾潮均愿意继续履行合同，其要求曾潮均在3天内支付房款950000元，如果需要其配合办理银行按揭贷款手续，请先移除“失信被执行人”信息。上述函件寄送至曾潮均的户籍所在地，由他人于同年7月1日签收。同年7月9日，曾潮均向林庆辉发出《履约提示函》，认为林庆辉未按合同约定的5天内配合办理贷款手续，已违约多天，要求林庆辉于7月11日前配合其办妥银行按揭贷款手续与网签手续，否则将追究林庆辉的违约责任。同年7月13日，林庆辉、曾潮均一起到广州市白云区司法局同和司法所协商处理涉案争议，但因双方基于曾潮均支付房款1000000元与原告协助办理银行抵押贷款手续的先后顺序存在争议而未果。同年7月16日，曾潮均向林庆辉发出《违约函》，认为林庆辉至今未配合其办理银行按揭贷款手续，已经构成违约，应当向其退还订金、支付逾期违约金以及解除合同违约金并赔偿居间服务费及按揭费用。同年7月26日，林庆辉向曾潮均发出《解除合同通知》，认为曾潮均已经逾期支付首付款1000000元超过30天，故其解除双方签订的房屋买卖合同。上述函件寄送至曾潮均的户籍所在地，由他人于同年7月27日签收。现林庆辉、曾潮均均认为对方违约导致合同解除，诉至本院。另查明：曾潮均于2016年11月28日起被法院列为“失信被执行人”，于2017年7月之后基于主动履行判决给付义务而消除上述信息。诉讼中，林庆辉为证实其已经根据曾潮均的指示，于2017年6月28日前往广州市白云区同和大道北493号连家地产公司门店履行协助办理银行按揭贷款手续，向本院申请了证人黄某出庭作证并提供了通话记录、照片及视频、微信记录予以佐证。证人黄某在出庭作证时陈述：其与林庆辉在装饰材料市场经营时相识；林庆辉曾经向其表示过要出售房屋，房价300余万元且交易过程中遇到了麻烦，需要证人过去拍照录像；2017年6月28日上午10时至11时，证人与林庆辉到达位于南湖斯文井的连家地产，大约逗留了20分钟，林庆辉打电话说“你不是约我今天过来吗，我们已经到了”的内容，之后林庆辉向证人表示对方不过来了，故其与林庆辉即离开了连家地产公司；其回到店铺后把照片发送给了林庆辉作为证据保存。照片内容为林庆辉在连家地产门口。视频显示林庆辉打电话向对方表示：“你不是约我28号11点？那你什么时候有时间？我现在回广州啦！”。通话记录显示，林庆辉2017年6月28日上午10时至11时期间曾经拨打曾潮均136××××****电话号码，通话时间为1分37秒。微信记录显示证人于2017年6月28日11时38分向林庆辉发送照片。林庆辉对证人证言无异议，曾潮均则表示证人陈述在场时间20分钟与常某，证人并不清楚交易细节，恰恰证实林庆辉在故意制造曾潮均违约的事实。曾潮均为证实其根据《履约催告函》的约定，于2017年6月28日到达连家地产公司门店办理银行按揭贷款手续，向本院提交了如下证据：一、收据，证实曾潮均于2017年6月28日向广州保益楼宇按揭中心支付了按揭费3000元；二、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，证实需要由林庆辉、曾潮均共同授权中国农业银行将按揭贷款直接划入林庆辉指定的银行账户；三、同意出售共有财产声明，证实需要林庆辉配偶签名同意林庆辉出售涉案房屋并办理有关房屋交易等手续；四、首期款收据，证实需要由林庆辉确认收到曾潮均购买涉案房屋的首期款；五、购房及首期款确认书，证实需要由林庆辉、曾潮均共同确认涉案房屋的购买及出售事宜，该确认书中第5条为“如果买卖双方任何一方违约，均以首期款金额作为违约赔付金”；六、中国农业银行广东省分行购房抵押贷款资料，证实需要由林庆辉及其配偶共同确认同意出售涉案房屋；七、授权书、未出租声明、同意房产抵押承诺书、诚信保证书、共同还款责任承诺书、个人信贷业务申请表、中国农业银行个人购房担保借款合同，证实曾潮均向中国农业银行申请银行按揭贷款；八、广州市保益房地产按揭代理有限公司出具的情况说明，记载该公司指派签件文员尹燕及业务员王继艳于2017年6月28日上午前往广州市白云区同和北路493号连家地产门店办理银行按揭贷款手续，并让客户认真阅读及签署银行贷款的相关文件资料，由于业主原因未能同时签署银行贷款文件资料，也未出现，签件文员列出出售方应签署的银行文件资料及需提供的资料清单交给买方，并告知业主一旦有时间及时通知该公司，该公司会及时派签件文员签署银行出售方需签署的相关文件资料，但至今业主迟迟未配合签署任何文件。林庆辉认为上述证据仅为曾潮均单方制作的证据，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。曾潮均未能提供其他证据证实其在支付定金之后立即告知林庆辉，未能提供证据证实其多次催促林庆辉协助办理银行按揭贷款手续，亦无提供证据证实其曾经告知林庆辉协助办理上述手续需要准备的资料。双方当事人均未能提供证据证实因《房屋买卖合同》解除而导致的损失。庭审中，双方当事人均表示涉案《房屋买卖合同》于2017年7月27日解除，但林庆辉表示如曾潮均同意，其可继续履行涉案房屋买卖合同，但曾潮均表示其在林庆辉主张解除合同后，已经另行购买了房屋，涉案房屋买卖合同不具备继续履行的条件。另林庆辉表示如曾潮均在本案中应当承担违约责任的，其同意在其违约金中扣除曾潮均已经支付的定金50000元。庭审后，曾潮均主张林庆辉曾经与案外人另行签订涉案房屋的买卖合同，并申请本院调查取证。林庆辉则表示其与曾潮均签订合同后，连家地产门店即就上述合同进行了网签，但曾潮均一直没有支付定金；其于次日致电曾潮均催促，曾潮均表示觉得付款不放心，有风险，故其联系连家地产门店要求催促。该门店表示会催促，但一直没有消息，曾潮均也没有继续联系，故其认为曾潮均不想买房；因急需卖房，其到连家地产门店要求撤回网签，之后与案外人黄小小另行签订了买卖合同，房屋价款同为372万元，黄小小支付了首付款100万元；6月25日晚，其收到曾潮均寄来的函件，表示曾潮均已经支付了50000元定金，又主张其存在违约行为，故其前往中介协会咨询，考虑到曾潮均先与其签订房屋买卖合同，故为避免承担违约责任，其与黄小小协商解除之前所签的合同，退回首付款100万元。对于上述陈述，林庆辉提供解除合同协议予以佐证。以上事实，有房地产权证、房屋买卖合同、个人信贷业务要素变更申请表、履约通知、违约告知函、失信被执行人名单、解除合同通知、视频、照片、微信记录、证人证言、按揭费收款收据、情况说明、全国法院执行网查询记录及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为林庆辉、曾潮均是否存在违约行为，林庆辉解除《房屋买卖合同》是否符合合同约定及法律规定。根据涉案《房屋买卖合同》的履行过程显示：1、涉案合同签订于2017年6月11日，根据合同约定，曾潮均应当于签订合同时支付50000元定金，但曾潮均未依约支付上述定金，亦未在合理期限内补交上述定金，直至2017年6月20日才通过银行转账方式向林庆辉支付，已经存在违反合同约定的行为。2、根据合同约定，曾潮均应当在合同签订后五日内办妥银行抵押贷款手续，林庆辉应予以配合。由此可见，履行银行抵押贷款手续的主要义务人为曾潮均，林庆辉仅负有协助义务。现无证据证实曾潮均已经将支付定金的事实以及办理银行抵押贷款手续所需资料和程序告知林庆辉。且曾潮均向林庆辉发出的履约催告函中亦仅要求履行协助亦无，而其向本院提供的银行抵押贷款资料中存在需要林庆辉配偶签名的文件以及需要林庆辉在未收到房屋首期款的情况下出具收据等要求，曾潮均均未向林庆辉告知，亦未征得林庆辉同意。同时，曾潮均在2017年6月28日时仍属于“失信被执行人”的状态。上述事实，足以认定即使林庆辉依约到达位于广州市白云区同和北路493号的连家公司门店，上述银行抵押贷款手续仍无法一次性完成。况且，林庆辉提供的证人证言、微信记录、照片均已显示其确实于2017年6月28日上午到达该门店，至于是否与曾潮均存在时间误差的问题，双方均无提供充分的证据证实。曾潮均提供的，由广州市保益房地产按揭代理有限公司出具的情况说明仅显示其于2017年6月28日将办理银行抵押贷款的资料交给曾潮均，但该情况说明表述的“业主迟迟未配合签署任何文件“的内容因该公司的业务对象并非林庆辉，且无其他证据予以佐证，故不足以认定上述内容的真实性。3、根据合同约定，曾潮均应当在合同签订之日起10日前支付首期房款1000000元，虽该约定的履行时间要晚于林庆辉协助办理银行抵押，但曾潮均在未尽告知林庆辉如何履行协助义务的情况下，即行使先履行抗辩权依据不足。兼之，其提供的银行抵押贷款手续需要林庆辉签署房屋首期款收据，侧面印证支付房屋首期款属于办理银行抵押贷款手续的前置性条件，其未能提供证据证实该收据并非银行按揭贷款必需的材料，故林庆辉要求其先行支付房屋首期款1000000元（含定金50000元）符合房屋买卖交易惯例，曾潮均持续逾期支付房屋首期款，已经构成违约。综上，曾潮均在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为。至于林庆辉在履行合同的过程中是否存在违约行为的问题。虽然林庆辉在于曾潮均签订涉案房屋买卖合同后，又与案外人另行签署了房屋买卖合同，但该行为发生于曾潮均未依约向其支付购房定金的情况下，虽林庆辉在未解除与曾潮均之间的房屋买卖合同迳行与案外人签订房屋买卖合同确有不当之处，但其在曾潮均以书面方式告知已经交纳定金后，即按照合同约定立即办理涂销抵押手续以及解除与案外人之间的房屋买卖合同，使涉案房屋恢复至可出售给曾潮均的状态，足以证实其同意继续履行涉案房屋买卖合同。在曾潮均向林庆辉发出《履约催告函》后，林庆辉在约定的日期到达连家地产门店，未能成功协助曾潮均办理银行抵押贷款手续的情况下，寻求司法部门协助调解，并通过函件向曾潮均表达意愿并主张权利，整个合同履行过程并无过错，不存在违约行为。综上所述，曾潮均在履行合同过程中逾期支付定金及首期房款，已经构成根本违约，林庆辉于2017年7月27日解除涉案房屋买卖合同符合法律规定。曾潮均在林庆辉表示可继续履行合同的情况下明确表示涉案《房屋买卖合同》不具备继续履行的可能性，故曾潮均的违约行为是合同解除的原因，由此产生的违约责任应当由其承担。曾潮均要求林庆辉承担违约责任并支付违约金缺乏事实及法律依据。本院不予支持。对于林庆辉主张违约金的数额问题。虽《房屋买卖合同》约定违约金为房屋成交价的10%，但从合同履行的过程显示，从合同签订到合同解除不足2个月，合同约定违约金372000元明显过高，本院根据公平合理原则，酌定曾潮均应向林庆辉支付违约金的数额为100000元。林庆辉同时应当根据合同约定向曾潮均退还定金50000元。对于林庆辉主张超出上述数额的违约金，本院则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、与本判决生效之日起五日内，曾潮均支付林庆辉解除《房屋买卖合同》违约金100000元；林庆辉于收到上述违约金的同时向曾潮均退还定金50000元；二、驳回林庆辉的其他诉讼请求；三、驳回曾潮均的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6880元，由林庆辉负担4580元，由曾潮均负担2300元，林庆辉预交的案件受理费18280元，由本院退回11400元，由曾潮均在履行本判决过程中将其承担的部分直接支付给林庆辉；本案反诉受理费3815元，由林庆辉负担525元，由曾潮均负担3290元，上述反诉受理费已经由曾潮均预交，曾潮均同意由林庆辉在履行上述判决时将其承担的部分直接支付给曾潮均。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓汝辉人民陪审员  陈秀娥人民陪审员  杨显元二〇一七年十二月二十八日书 记 员  李凤钏