陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初834号原告西安市国土资源局经济技术开发区分局，住所地：西安市未央区凤城九路**。负责人冯秦生，局长。委托代理人白静江，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人贺磊，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被告西安中登房地产开发有限公司，，住所地：西安市未央大道**中登大厦**法定代表人宋玉庆。委托代理人赵军。委托代理人张青春。原告西安市国土资源局经济技术开发区分局（以下简称西安国土资源局经开分局）与被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安国土资源局经开分局的委托代理人贺磊、被告中登房地产公司的委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安国土资源局经开分局向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告中登房地产公司支付土地出让价款29786800元及逾期付款违约金31633581.6元（暂计算至2017年5月12日，要求支付至实际偿还之日止）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2006年10月29日签订西安经济技术开发区国有土地使用权出让合同，于2014年3月24日签订西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议，约定本合同项下国有建设用地使用权出让价款容积率调整后地价补缴金额为7500万元，被告作为受让人同意在变更协议签订之日起60日内付清余款。但被告仅支付部分价款，余款29786800元未付。原告多次催要，被告至今仍未支付，造成国有资产流失。原告为维护合法权益依法诉至法院，请求判如所请。被告中登房地产公司辩称：首先，被告认为合同中违约金约定过高，请求人民法院予以适当减少。原告的实际损失，依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期贷款，在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因此被告认为逾期付款造成的实际总损失应理解为合同未支付标的款的利息损失。被告于2014年6月15日前已缴纳45213200元，因资金链断裂，尚未支付29786800元，造成违约。依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原、被告签订的变更协议中约定，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的千分之一缴纳违约金，违约金总金额31633581.6元已明显高于总损失的百分之三十，造成违约金过高的事实，应当依法予以减免。其次，依据合同法诚实信用原则、公平原则，违约金应以补偿性为主、以惩罚性为辅。结合被告现状，收取补偿性的违约金符合最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》要求。综上，被告受国家宏观调控政策的影响，因房市不景气、借贷危机等经济原因，出现违反合同约定、不能按期支付剩余出让金导致产生高额违约金的情况。被告请求按照欠款银行贷款利率上浮30%计算应支付的违约金。经审理查明，2006年10月29日，原告西安国土资源局经开分局作为出让人，被告中登房地产公司作为受让人，双方签订编号为西经开让字（2006）35号的《西安经济技术开发区国有土地使用权出让合同》一份，约定原告以现状出让给被告的WY12-45-1宗地位于凤城东侧，土地面积46570平方米，折合69.86亩，土地使用权挂牌成交价总额为人民币一亿二千二百万元。作为该合同附件的《土地使用条件》中记载：该宗地规划用地性质为住宅用地，容积率为2.6-3.0。合同签订后，被告向原告支付土地出让金一亿二千二百万元。2009年2月6日，被告取得涉案土地使用权证。2011年7月12日，被告向原告提交《关于申请办理中登.文景时代项目土地出让金的请示》，主要内容为：开发区同意被告接手全家村城改项目，为解决好全家村城改问题，开发区决定将该村西邻由被告开发的《中登.文景时代》项目与全家村城改项目统一规划、统筹考虑容积率，鉴于此原因，最终将全家村城改项目的部分容积率调整到《中登.文景时代》项目中，被告同意按照管委会主任办公会的相关精神，缴纳因《中登.文景时代》项目容积率增加而补缴的土地出让金，并请求原告尽快重新安排土地评估及办理相关手续。2013年9月27日，原告所委托的陕西华地房地产估价咨询有限公司作出陕华地（2013）估字第912号《土地估价报告》，估价结果为：西安经济技术开发区凤城东侧WY12-45-1宗地变更用地条件后的国有出让建设用地使用权市场价值评估总地价为30345.1423万元。2013年10月8日，西安经济技术开发区管理委员会召开招拍挂工作领导小组会议，研究决定同意被告中登房地产公司涉案69.855亩土地容积率由3.0提高到4.43补缴出让金7500万元。在合同签订前先行缴纳7000万元定金，如不按合同履行，将按约定收取违约金。2014年3月24日，原、被告签订西经开让字（2014）007号《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定原告同意被告将涉案土地的容积率由3.0提高到4.43，地价补缴金，地价补缴金额为每平方米1610金额7500万元。该《变更协议》第五条约定：“受让人必须在本合同签订前先行缴纳补缴价款50%的出让金作为定金，余款必须在本合同签订之日起60日内付清。”第十二条约定：“受让人应当按照《变更协议》第五条约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”被告向原告补缴出让金45213241.06元，下欠29786758.94元至今未付。原告催缴未果。以上事实，有原告所提供《西安经济技术开发区国有土地使用权出让合同》、土地使用证、《关于申请办理中登.文景时代项目土地出让金的请示》、《土地估价报告》、西安经济技术开发区管理委员会《招拍挂工作领导小组会议纪要》、《西安市国有建设用地使用权出让合同变更协议》、被告所提供土地出让金催缴通知书及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案中原告西安国土资源局经开分局与被告中登房地产公司所签订国有土地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让合同变更协议，内容符合法律规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按变更协议约定足额补缴土地出让金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付所欠土地出让金和逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金计算金额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告未向原告及时足额补缴土地出让金的违约行为，已给原告造成实际损失，但原告未提供相应证据证明自己实际损失的具体情况及损失金额。本院根据本案具体情况确定参照中国人民银行同期贷款利率作为标准核算原告实际损失金额。原、被告所签国有建设用地使用权出让合同变更协议约定，被告自土地出让金滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰支付违约金。若据此标准计算，被告每年违约金则高达未支付款项的36.5%。此约定违约金金额过分高于被告给原告造成的损失。因此，被告认为合同约定违约金过高、请求予以调整的抗辩理由成立，依法应予以采信。本院根据本案具体情况酌定被告应支付之违约金在中国人民银行同期贷款年利率6%的基础之上上浮50%，以此为标准进行计算。违约金起算日期为原、被告所签国有建设用地使用权出让合同变更协议约定的付款期限届满之次日，直至被告付清所欠土地出让金之日。综上所述，原告要求被告支付所欠土地出让金29786758.94元的诉讼请求成立，本院依法予以支持；原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求部分成立，本院依法予以部分支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内支付原告西安市国土资源局经济技术开发区分局土地出让金29786758.94元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内，以所欠土地出让金29786758.94元为基数，按年利率9%的标准计算支付原告西安市国土资源局经济技术开发区分局自2014年5月24日起至付清所欠土地出让金之日止的逾期付款违约金；三、驳回原告其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费348902元，原告已预交，由原告承担元，被告承担元。被告将其应承担之元连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  焦海林审 判 员  李美红人民陪审员  李培龙二０一七年十二月六日书 记 员  胡蓓娜