大连高新技术产业园区人民法院民事判决书（2017）辽0293民初1292号原告：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：于世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司综合管理部职员，住大连市中山区长平巷**。被告：黄鸿洋，男，1980年4月2日出生，汉族，现住大连市高新园区。委托诉讼代理人：孙旭,男,1981年4月17日出生,汉族,,现住大连市高新园区。原告亿达物业管理有限公司(以下简称亿达公司)与被告黄鸿洋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人邬大鹏、被告黄鸿洋及其委托诉讼代理人孙旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠2015年1月15日至2017年12月31日期间物业费10889.6元。2、请求判令被告支付逾期交费违约金684.27元，两项费用合计11573.87元。事实与理由：2013年8月14日原告与大连软件园世博开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为普罗旺斯二期小区提供物业服务，业主按照房屋面积向原告支付物业服务合同，约定逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系上述物业普罗旺斯二期小区XXX号业主，物业面积117.82平方米，收费标准为2.6元每月每平，合同签订后，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，按约定被告应向原告缴纳自2015年1月15日至2017年12月31日期间物业费10889.6元，但经原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳，产生逾期缴费违约金684.27元，被告拒绝缴纳物业费的行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益，维护全体缴纳物业费业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告黄鸿洋辩称，不同意原告诉讼请求，1.原告自2015年1月至2016年4月未向原告出具大连市物价局批准的收费许可证和物业资质等级的证明，原告收取的物业费标准属于特级物业公司收费标准，故原告应当提交相应的物业资质及收费许可。2.原告自2016年5月至今一直未向被告出具原告物业收费公示信息。3.原告自2015年1月至2016年4月一直为向被告出具房屋竣工备案证书，根据《大连市关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》第六条第三款之规定，未取得房屋竣工备案证书之前禁止向业主收取物业服务费。4.原告违规收取排渣费。5.原告在物业服务过过程中存在诸多项不作为、乱作为和缺陷。原告管理的小区内道路和停车场秩序混乱；原告开展的业主对物业服务满意度调查流于形式；原告未建立房屋保修，修缮制度并建有记录；原告对房屋档案资料管理不科学不完善，至今仍无法查阅被告所购买房屋的档案资料；原告聘用的小区安保人员绝大多数没有保安证，人员流动性大，存在安全隐患；原告的物业收支情况不公开不透明，电梯公告招标情况及收入情况未公示。综上，被告认为原告没有尽到物业服务合同应尽义务，因此拒绝缴纳物业费，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年8月14日原告与大连软件园世通开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告为普罗旺斯二期小区提供物业服务，合同第五条约定本物业区域内物业服务收费采取包干制方式，住宅的物业费标准为2.6元/月·平方米（含电梯费），合同第八条约定，业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用。第十一条约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，应当承担违约责任。第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。经查，原告具备物业服务资质。被告系上述小区普罗旺斯二期小区业主，物业面积117.82平方米。被告2014年10月15日入住案涉小区，被告欠缴物业费时间段为2015年1月15日至2017年12月31日的物业费。本院认为，原告原告与大连软件园世通开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及临时管理规约均合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据相关法律规定及上述合同约定，原告有对本案小区进行物业管理的义务，被告负有按期交纳物业费的法律义务。关于原告是否具备与其收费标准相匹配的物业管理收费资质及原告是否有物业管理费收费许可问题。原告物业公司是否具备特级等级证书、收费许可证的问题属行政管理范畴，另外，大连市推行市场化收费机制，取消了政府核定和收费许可制。无论原告是否具备该资质及收费许可，均不能否认原告已为包括被告在内的小区业主提供各项物业服务的事实，不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，故不能成为被告拒交物业服务费的理由。关于原告是否尽到合同约定的物业管理义务的问题。关于被告辩称原告开展的业主对物业服务满意度调查流于形式、原告未建立房屋保修，修缮制度并建有记录、原告对房屋档案资料管理不科学不完善、原告聘用的小区安保人员绝大多数没有保安证，因其未提供证据，故对该辩解本院不予采纳。故被告以此理由拒绝缴纳物业的理由本院不予支持。关于被告提出的小区内违章停车、乱停车的问题，被告提交的照片能够证明案涉小区存在乱停车的现象，但物业管理服务是一个动态的管理过程，原告提交的某个时间段下的状态，不能证明原告在发现上述问题后，没有进行整改，更不能以此对抗整个物业服务过程，原告作为物业公司可以对违章停车阻止和规劝，但不具有对他人强制整改的权利，故本院对被告该部分抗辩意见不予采信。根据《前期物业服务合同》第五条约定本物业区域内物业服务收费采取包干制方式，因此被告以原告对公共区域内的广告收入没有公示等理由拒付物业费，于法无据，本院不予采信。原被告双方提交的证据，可以认定原告已经尽到了主要的物业管理的服务义务，被告拒付物业费，于法无据，本院不予采信。被告辩称原告收取的排渣费系乱收费一节，因与本案诉讼请求无关，本院不予审查，故被告拟用排渣费冲抵物业费的抗辩意见，因缺少事实及法律依据，本院不予采信。关于被告辩称的物业公司只有在房屋竣工日期后收物业服务费才合法，本院认为被告自2014年10月15日入住案涉小区，开始接受原告提供的物业服务，且签字确认同意遵守《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，故理应遵守上述合同中对物业费缴纳的约定，根据《前期物业服务合同》第八条约定，业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用。因此被告以此拒付物业费，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定在案件受理后，法庭辩论结束前，原告可以增加诉讼请求，被告可以提出反诉，被告在法定期间内并未向本院提出明确的反诉请求及书面申请，故对被告关于答辩书中提及的反诉，不予审理，被告可另行提起民事诉讼。关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调至中国人民银行同期贷款利率，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。关于被告欠缴物业费的数额问题，经查被告2015年1月15日至2017年12月31日未缴纳物业费合计人民币10889.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告黄鸿洋于本判决生效之日起十日内支付原告亿达物业管理有限公司2015年1月15日至2017年12月31日止的物业费10889.6元；二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由原告亿达物业管理有限公司负担10元，由被告黄鸿洋负担79元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 臧懿敏二Ｏ一七年十二月二十日书记员 卢 超附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；......第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告可以增加诉讼请求，被告可以提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。