山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0303民初2601号 原告（反诉被告）：淄博颐泽汽车驾驶培训有限公司。住所地，淄博市张店区昌城东路与沣北路交叉口。统一社会信用代码：91370303785014196L。 法定代表人：刘金传，总经理。 委托诉讼代理人：刘艳，女，1977年2月18日出生，汉族，该公司股东，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：常相坤，北京市京大（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹信宗，男，1963年12月29日出生，汉族，无业，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：齐向超，山东大地人律师事务所律师。 第三人：仇同刚，男，1959年8月15日出生，汉族，无业，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：刘成强，淄博开发鹏远法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）淄博颐泽汽车驾驶培训有限公司（以下简称：颐泽公司）与被告（反诉原告）邹信宗、第三人仇同刚土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日作出（2015）张商初字第1759号民事判决书。原告颐泽公司不服，上诉于山东省淄博市中级人民法院。山东省淄博市中级人民法院于2017年3月30日作出（2017）鲁03民终156号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2015）张商初字第1759号民事判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颐泽公司的委托诉讼代理人刘艳、常相坤，被告邹信宗的委托诉讼代理人齐向超，第三人仇同刚的委托诉讼代理人刘成强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颐泽公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告双方土地租赁合同；2.请求被告支付违约金12258元；3.请求依法判令被告返还租金9万元；4.请求依法判令被告支付因违约给原告造成的实际损失2037015元；5.请求依法判令第三人对原告以上损失承担连带赔偿责任；6.请求判令被告与第三人承担包括保全费、评估费在内的本案所有诉讼费用。事实与理由：原告颐泽公司前身系淄博远东汽车驾驶培训有限公司。2015年9月17日，经工商登记变更为现名称。2012年4月25日，原、被告双方签订土地租赁合同，约定将北沣村所属33.4亩的土地出租给原告作为驾校培训基地，并承诺土地及附属物设施产权清晰，没有权属纠纷，保证能够实现合同目的。双方还约定了违约责任。合同签订后，原告依约履行了支付土地租金的义务。2015年9月1日，第三人突然封锁驾校，并禁止原告使用，同时在租赁场地上建设其他构筑物，使得原租赁合同无法履行。原告的投资人投入810万元开办驾校，因合同无法履行，致使原告培训和招生工作停止，损失惨重。为此，原告特诉至本院，请求依法支持其上述诉讼请求。 被告邹信宗辩称，原告所诉与事实不符，其向被告主张违约金、返还租金、赔偿损失等均无事实及法律依据。原、被告签订土地租赁合同第四条第二款明确约定付款方式为按年支付，原告作为承租方当于每年的4月15日之前将租金全额缴纳给被告，作为租赁合同的承租方，按期足额向出租方交纳租金是根本合同义务。但原告2015年4月15日并未向被告交纳租金，直至2015年9月1日仍未全额交纳，导致被告也无法向原出租人交纳租金，最终被原出租人将土地收回，因此原告的欠付租金行为已经导致根本违约，是导致合同无法继续履行的根本原因，故原告所诉不应得到法院支持，请求依法驳回其诉讼请求。 第三人仇同刚述称，颐泽公司与邹信宗签订租赁合同后未按时交纳租金，第三人将出租屋上锁，并要求邹信宗尽快支付租金，至今只收到10000元租金，期间第三人还收到村委会的催款通知；颐泽公司的人员曾给第三人发信息称不想再租赁涉案土地，这充分说明是颐泽公司主观上不愿继续经营，恶意诉讼；第三人并非本案土地租赁合同的当事人，不应被追加为第三人。邹信宗与颐泽公司并不存在违法转租的行为、不存在违约行为。颐泽公司已根本违约，请求依法驳回其诉讼请求。颐泽公司在承租期间私自拆除出租场地中的30间房屋和一千多平方米的厂房，第三人对此保留诉讼权利。 反诉原告邹信宗向本院提出以下反诉请求：1.判令颐泽公司支付邹信宗租金57000元，并支付违约金31570元；2.由反诉被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2012年4月25日，邹信宗与颐泽公司签订土地租赁合同一份，约定颐泽公司承租邹信宗土地，租赁期限为20年，自2012年5月1日至2032年4月30日，租金为每年231000元，交纳方式采取按年支付的方式，每年4月15日前全额支付。合同签订后，邹信宗依约将土地交付给颐泽公司，但颐泽公司2013、2014年度均没有按照合同约定交纳租金，但尚能延期支付；2015年度，颐泽公司以经营不善或其他各种理由拒付租金，已经构成根本违约。因颐泽公司拒付租金，导致邹信宗无法向原出租方支付租金，最终在2015年9月1日，租赁土地被收回。颐泽公司未按合同约定支付租金是导致合同无法继续履行的根本原因，邹信宗没有任何违约行为。现颐泽公司起诉要求邹信宗赔偿其经济损失实属无理，故特提出反诉，要求驳回颐泽公司的诉讼请求，并支持反诉请求。 反诉被告颐泽公司针对反诉原告邹信宗的反诉辩称，邹信宗在与颐泽公司所签订的土地租赁合同中存在欺诈，将28亩土地虚报成33.4亩，没有完全履行合同，导致颐泽公司的训练场地在主管部门测量面积时不达标，被封存的教练车使得颐泽公司无法实现合同目的，故颐泽公司行使先履行抗辩权。颐泽公司更换投资人后，每年都是如数支付土地租金231000元，邹信宗接受且从未提出异议，等于双方合意更改原合同的土地租金支付期限，如果按每亩7000元按实际28亩计算，颐泽公司每年多支付邹信宗35000元。土地原出租方无权从颐泽公司收回土地，因原出租方擅自封存训练场地，作为合同相对方的邹信宗应当就原出租方的行为向颐泽公司承担违约责任，请求依法驳回邹信宗的反诉请求。 第三人仇同刚对反诉原告邹信宗的反诉述称没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告颐泽公司向本院提交：1.北沣村村民委员会与仇同刚签订的资产转移协议书一份，证明协议书上标明涉案土地系仇同刚占用28亩，经邹信宗的手转租给颐泽公司，却变成33.4亩，邹信宗在签合同时就存在欺诈。邹信宗主张该协议为复印件，对其真实性存在异议，且协议书所载仇同刚当初投标空心砖厂所得其占地使用权的面积，并不等同于涉案租赁场地面积。该协议与本案并不具有任何关联性，以此作为欺诈的证据，原告纯属主观臆断。仇同刚认可涉案土地是自己在原有28亩场地基础上向南、西方向各扩展5米所得，确实为33亩左右，合同约定的33.4亩是原租赁方远东驾校自己测量所得；2.原、被告签订的土地租赁合同一份，证明因合同标的物已无法使用，被告理应依照合同约定和法律规定承担违约责任。邹信宗对合同真实性无异议，但主张该合同载明出租土地为33.4亩且强调以实际丈量为准，而丈量的恰恰就是原告。该合同无法证明被告存在违约，相反证明原告应当支付租金的情况；3.邹信宗与仇同刚签订的土地租赁合同一份，证明原告所租赁的土地就是从第三人手中所租赁的同一块土地，在合同第一条租赁土地面积和位置，显示土地面积是33.4亩，但明显有涂改痕迹，证明被告在故意造假欺骗原告。被告邹信宗认可合同的真实性，主张由于其自第三人处承租土地面积为33.4亩，恰能证明被告不存在欺诈；4.张店区交通运输管理所证明1份，证明汽车驾驶培训行业实行国标后，要对训练场进行丈量，根据面积配置教练车。由于驾校场地不足33.4亩，才封存了原告的教练车。证明被告存在欺诈。被告对该证据真实性提出异议，主张单凭其他机构的证明无法证明该主张，且该土地面积本为颐泽公司更名之前的远东驾校丈量得出；5.汽车驾驶培训学校国家标准一份，证明国家针对汽车驾驶培训出台新标，原告公司被封存了车辆。被告对标准本身无异议，但主张涉案合同早于该标准三年签订。原告在选择场地时早就对面积严格测量，不能证明是被告导致车辆被封存；6.现场照片一组，证明原告的训练场地被侵占，合同无法履行。被告对照片内容无异议，但是由于被告欠缴租金所造成；7-11.原告公司股东及企业变更情况、股权转让意向书及协议书、更正声明、原投资人张斌的证明一宗，证明刘艳自张彬处受让公司股权，支付810万元的对价成为原告公司唯一股东和实际投资人。被告主张上述证据是远东驾校股东的股权转让行为，与本案无关。刘艳受让远东公司股权，如果因为收购导致损失，是股东之间的事情，不可将该损失转移到被告或第三人身上；12-14.淄博驾校投入资金明细表一份、银行转账记录一份、银行转账凭证及收款收据一份，证明转让费用810万元包括各项费用，其中包括新校工程投入1997615元、新建仓库24000元。原告已经依约支付转让款，现因被告违约，导致训练场地无法使用，给投资人造成损失。被告对明细真实性提出异议，主张为股权转让对某些事项的认可，不能证明原告的主张。原告确实存在欠付租金的行为；15.汽车加油发票一份，证明原告自场地被封存后，学校无法训练，原告拉学员去淄川驾考中心训练，三台车沿途40公里，按每台车40元，三台车每天120元计算自2015年9月2日至2016年1月28日，共计15400元。被告对该加油发票提出异议，主张并不能证明加油的用途，原告培训学员的行为不应由被告承担，计算标准更是毫无依据。仇同刚对上述证据的质证意见同被告邹信宗。原告另申请张某出庭，证人张某称自己于2012年至2013年期间为淄博远东驾校的财会人员，远东驾校最初承租场地后投资场地建设和仓库建设，刘艳自张彬处受让股权，支付810万元。原告认可证人的证言，被告及第三人对证言提出异议，主张证人无法证明其财会人员身份，且存利害关系，证言虚假，不应被采信。 被告邹信宗提交：1.原、被告签订的土地租赁合同一份，证明租金缴纳时间应为每年4月15日。原告及第三人无异议；2.北沣村集体宗地汇总表及图纸一份，来源于镇政府提供的卫星航拍测量数据，是镇政府发放承租人缴纳土地税的征税标准。图中所标注44号驾校为涉案土地，征税面积为21519.92平方米，约合32.8亩，加上外墙绿化带的面积，证明涉案土地超过33.4亩，政府征收地税，原告不想承担，才有了本案争议。原告对证据真实性提出异议并主张不能证明被告的主张。第三人仇同刚对该证据无异议。 第三人仇同刚提交手机信息一份，证明原告股东刘艳于2015年9月1日起便向第三人发信息称不租房子、租不起了，并非因为面积问题导致纠纷。原告称该信息是在驾校被仇同刚封门后，原告要求仇同刚开门取车的情况下发出。被告邹信宗认为第三人所述符合客观事实，原告质证意见无依据。 依据当事人陈述和对证据的审查认定，本院认定事实如下： 2012年4月25日，邹信宗（甲方）与淄博远东汽车驾驶培训有限公司（2015年9月17日变更为淄博颐泽汽车驾驶培训有限公司，乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方自愿将北沣村所属约33.4亩的土地出租给乙方使用（具体面积以实际丈量为准，位置以合同附图为准）。承租地位于：东至沣中瓦厂，西至磅房路，北至北沣新建水泥路，南至三分厂水泥路，图纸见附件一，附图须经甲乙双方签字确认。该土地用途为工业用地，租赁期限为20年，自2012年5月1日起算。该土地租金为每亩每年7000元，租金每年总计人民币231000元，租金为固定价款，但因不可抗力（包括政策变更）或情势变迁等原因租金予以减少、免除的除外。租金采取按年支付的方式，由乙方于每年4月15日前全额交纳给甲方。甲方在合同签订之日起30日内交付乙方使用。合同有效期内，乙方可不经甲方同意对外转租。甲方有权利依照本协议约定向乙方收取租金。乙方在承租土地上的所有附着物归乙方所有，租赁期届满后和因各种原因导致合同终止、解除、无效后，乙方有权拆除，如甲方有意留用，甲乙双方可协商赔偿。合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的0.1%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。甲方承诺乙方能实现本合同目的，实现约定的土地用途。因甲方原因及相关法律法规、地方政策导致合同无效或合同目的不能实现，甲方赔偿乙方所有损失（包括间接损失、直接损失、追偿损失的所有费用）等等。 合同签订后，原、被告起初依约履行。原告颐泽公司在2015年4月15日未按期足额交纳土地租赁费用，仅交纳2万元。2015年9月第三人仇同刚将驾校大门封堵与原告交涉租金交纳问题。原告遂退出承租场地。被告在庭审中认可解除租赁合同。 涉案被告邹信宗所出租之土地，是由第三人仇同刚处承租而来。邹信宗与仇同刚、案外人韩美于2012年4月20日签订土地租赁合同，合同所约定的土地四至、面积、租金及其他权利义务与原、被告之间所签订租赁合同基本一致。而第三人仇同刚系于2003年10月30日与张店区沣水镇北沣村村民委员会签订资产转移协议书，通过每亩交纳土地占用费的方式使用。原告以该资产转移协议书中显示仇同刚占用的土地是28亩为由抗辩其承租土地面积，仇同刚主张其在28亩场地基础上向南、西方向各扩展5米，涉案土地面积符合合同约定的面积。被告提交镇政府收缴土地税所公示的土地面积拟证实第三人的主张。 原告颐泽公司主张驾校是刘艳于2013年2月19日从案外人处通过股权转让的形式受让而来，转让价格为810万元。本案起诉前的2015年10月13日，转让方给刘艳出具证明一份，拟证明转让款810万元中含新校工程建设投入费1997615元、新建仓库费24000元，加上油费15400元，共计2037015元作为损失应当由被告及第三人承担。被告及第三人对自己成为赔偿主体及原告的损失计算方式提出异议。原告在庭审中明确表示其所举证据已经能够充分证实其损失，无需通过评估或鉴定的方式进一步举证。被告主张举证责任应当按照谁主张谁举证的原则进行分配，被告不申请鉴定。原告颐泽公司所主张违约金系按照合同约定进行主张。原告颐泽公司在庭审中明确表示其所主张请求权基础为违约之诉，要求第三人承担责任系因为在被告的违约行为众，第三人也存在重大过错，二人的行为结合，导致原、被告之间的合同无法履行，因此应当承担连带责任。 反诉原告邹信宗所主张租金系依照合同约定的租金计算自2015年5月1日至9月1日，四个月，共计57000元（77000元减去原告实际支付的20000元）。违约金31570元系根据合同约定未到期租金的0.1%（计3850元）加上租金逾期四个月的日0.1%（计27720元）计算。 另查明，原、被告及第三人曾一起到现场对土地进行丈量未果。原告并未提交其他证据证明其所承租土地的面积。 本院认为，原、被告双方于2012年4月25日签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，双方均应依约履行。对于原告要求解除合同的诉讼请求，被告在庭审中表示无异议，故本院予以确认；我国合同法规定，一方当事人不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担损失赔偿责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告颐泽公司具有欠付租金的违约行为。虽其主张是由于被告交付土地不符合合同约定，但双方合同中约定的土地面积仅为约数，并标注应以实际测量为准，双方合同已经履行三年，在合同履行期间租赁土地一直在原告的管控之下，且原告所提供证据并不足以证明争议土地的真正面积，仅以上述理由主张先行履行抗辩权并无事实及法律依据。被告邹信宗作为转租人，负有保障承租人正常使用涉案土地的义务，其未向出租人仇同刚履行交纳房租义务，致使第三人收回土地，其行为亦构成违约。对于原、被告各自主张的违约金，本院均不予支持。 对于损失的认定问题，原告颐泽公司主张以其投资人受让公司股份中的部分价格计算解除合同的损失，但原告提供的证明、淄博驾校投入资金明细表并不足以证明其所受损失的实际数额，结合股权转让至起诉已经过两年多的案件事实，同时原告也无法举证涉案租赁场地是否尚存残值。因此，无法以股权转让价格的一部分估算其损失。在原告明确表示拒绝损失鉴定的情况下，对于原告主张其损失为2053873元的主张，因证据不足，本院不予支持；原告要求被告返还已支付租金的请求，证据不足，本院不予支持；原告颐泽公司明示其要求按照违约之诉主张诉求，则依照合同相对应原则，其要求第三人仇同刚承担连带责任的法律依据不足。 对于本案反诉的租金支付问题，双方应当依照合同约定履行。现由于原告颐泽公司主张涉案土地面积不符合合同约定，因证据不足不予采信。原告颐泽公司实际使用涉案土地至2015年9月份，但仅交纳2万元租赁费。原告颐泽公司应当支付被告邹信宗2015年5月1日至2015年9月1日的租赁费57000元（231000元除以12个月乘以4个月减去已支付的20000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）淄博颐泽汽车驾驶培训有限公司与被告（反诉原告）邹信宗于2012年4月25日签订的《土地租赁合同》； 二、驳回原告（反诉被告）淄博颐泽汽车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）邹信宗的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24074元、保全费5000元，由原告（反诉被告）淄博颐泽汽车驾驶培训有限公司负担；反诉案件受理费1007元，由原告（反诉被告）淄博颐泽汽车驾驶培训有限公司负担612元，由被告（反诉原告）邹信宗负担395 元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张 玺 人民陪审员  王向芝 人民陪审员  陆大华 二〇一七年十二月七日 书 记 员  李兰英