河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初1190号原告：洛阳正大置业有限公司，住所地：洛阳新区牡丹大道开阳花园**101，统一社会信用代码：91410300699987493H。法定代表人：李绍祝，董事长。委托代理人：刘杰，男，汉族，1976年10月10日出生，住上海市杨浦区。系公司法务部经理，特别授权。委托代理人：姬军龙，河南开物律师事务所律师。被告：任朝峰，男，汉族，1979年1月28日出生，住河南省伊川县。原告洛阳正大置业有限公司（以下简称正大公司）诉被告任朝峰商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正大公司的委托代理人刘杰、姬军龙，被告任朝峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告正大公司向本院提出诉讼请求：1、解除《商品房预售合同》，被告返还房屋；2、被告支付原告违约金4276.9元；3、被告支付房屋占用费以1000元每月从房屋交付之日计算到被告实际返还之日；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月25日，任朝峰和原告正大公司签订《商品房预售合同》，任朝峰购买原告开发的正大国际城市广场暨市民中心项目东地块第6幢1703号酒店式公寓一处，价款427690元，2016年7月20日原告将房屋交付任超峰。原、被告和银行还签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人对被告的贷款承担连带责任保证，后因被告逾期还贷，导致银行扣划原告保证金10900元，经原告催要，被告仍未归还。依据合同补充协议约定，买受人申请按揭贷款按照按揭贷款银行的要求如须出卖人提供担保，买受人承诺如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面告知后10日内将出卖人因履行其担保责任所遭受损失偿付出卖人，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人需按合同第七条承担赔偿；以及合同中还对违约金及占用费进行了约定，故现原告诉至法院请求依法判决。被告任朝峰辩称，被告不同意解除合同，因为涉案房屋已经向中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建设银行）申请贷款了，被告已经还贷款两年之久，因为2016年春节过后本人在国外，有几期贷款逾期，后被告回国向建设银行解释逾期还贷原因，建设银行给被告了一个还款周期。被告申请贷款的担保人是被告母亲，后来被告把这个钱还上了。原告方通知被告交房，但是被告一直没去收房，这个房子至今未居住。2016年7月20日被告到售楼部赵经理处领取钥匙合同等手续，赵经理让被告联系财务补齐费用及手续，被告将钱转给银行以后，经原告财务核实后，被告与建设银行以及正大公司之间不再拖欠贷款及购房款问题，2016年7月20日，原告把房屋交付给被告，被告并交纳了一年的物业费。2016年9、10月份被告母亲收到一张西工法院传票，建设银行将被告及母亲还有第三人正大公司一起诉至西工法院，正大公司不同意调解，被告就出国务工了，被告现在还定时向建设银行还着贷款，现在也没有逾期，现在这个房子被查封了。被告不同意支付违约金。不认可第三项诉讼请求。根据当事人的举证、质证以及法庭上的陈述、辩论，本院查明本案的事实如下：2013年11月25日，任朝峰作为买受人和作为出卖人的正大公司签订《商品房预售合同》，约定：任朝峰购买正大公司开发的正大国际城市广场暨市民中心项目东地块第6幢1703号酒店式公寓一处，建筑面积60.75平方米，价款427690元。其中第六条付款方式及期限约定买受人于2013年11月25日前以现金方式付清首付款人民币128690元整，剩余房款人民币299000元整在2013年12月25日前办理完按揭贷款面签手续，未在2013年12月25日前办理完按揭贷款手续，买受人需承担本合同第七条逾期交款的违约责任，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。本条中的逾期应付款指按照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的应付款与该期实际已付款的差额确定。同时合同还对交房时间、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等事项进行了约定。同日，原、被告双方签订合同补充协议，约定：买受人申请按揭贷款按照按揭贷款银行的要求如须出卖人提供担保，买受人承诺如买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面告知后10日内将出卖人因履行其担保责任所遭受损失偿付出卖人，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人需按合同第七条承担赔偿责任并按本补充协议条款第15条约定予以处理。补充协议条款第14条约定买受人地址为河南省伊川县城关镇酒厂南路21号，电话为136××******，买受人预留的通讯地址发生变更，应以挂号信方式告知出卖人，根据合同约定进行的通知、答复等，收件方不签收的，异地为特快专递发出后的第三日为送达日。补充协议条款第15条约定关于合同登记备案的相关情况。任朝峰依约向正大公司缴纳了首付款。2014年7月30日，建设银行作为贷款人、抵押权人，任朝峰作为借款人、抵押人，正大公司作为保证人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：一、借款人的借款金额为299000元，借款用途为购买洛阳正大公司出售的洛阳新区正大国际城市广场暨市民中心项目东地块6幢1703号商品住房，借款期限为348个月；二、本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；三、对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人；四、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利等。2014年8月15日，建设银行依约发放贷款299000元，贷款期限至2043年8月15日。合同履行中，任朝峰因未依约向建设银行还款，建设银行扣划正大公司保证金10900元。2016年12月27日，正大公司按照和任超峰签订《商品房预售合同》中约定通讯地址向任超峰邮寄通知函要求其10日内归还该公司被扣划的保证金，该快递因无人接收被退回。后建设银行将任超峰、正大公司诉至西工区人民法院，要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》。该院作出(2016)豫0303民初3367号民事判决，现已生效，该判决认定：任超峰在2016年2月至11月期间未按约定正常还款。建设银行于2016年5月31日、7月28日、9月29日，分别扣划正大公司保证金4300元、3200元、3400元，合计10900元，用于偿还任朝峰的贷款本息。截至2016年11月11日，该笔贷款尚欠本金余额289367.81元、利息余额365.79元，合计289377.6元。因洛阳正大公司为任朝峰的贷款提供阶段性连带责任保证，涉案房屋未办妥抵押登记手续，该债务仍在洛阳正大公司保证期间内。故建设银行要求正大公司对全部债务承担连带保证责任符合法律规定。该院判决：“一、解除中国建设银行股份有限公司洛阳分行与任朝峰、洛阳正大置业有限公司于2014年7月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定义务终止履行；二、任朝峰、刘秀娟于本判决生效后十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司洛阳分行借款本金、利息289377.6元；三、洛阳正大置业有限公司对第一项判项金额承担连带保证责任。”后建设银行向西工区人民法院申请执行，该院作出（2017）豫0303执1944号执行通知书，要求正大公司三日内履行(2016)豫0303民初3367号民事判决确定的义务。现正大公司以任超峰违约为由将其诉至本院。另查明，2016年7月20日正大公司将本案涉及房屋交付任超峰。本院认为：原告正大公司与被告任超峰签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因被告任超峰未按时偿还贷款，导致原告正大公司代为偿还了部分贷款。后经原告正大公司以书面形式通知被告，但该通知函按双方约定通讯地址邮寄后因无人接收被退回，因《商品房预售合同》中明确约定该合同下的通知、答复等，收件方不签收的，异地为特快专递发出后的第三日为送达日。被告虽未签收，但依照双方约定，原告的通知函可视为已送达。同时双方合同中还约定，买受人任超峰承诺未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向出卖人正大公司要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面告知后10日内将出卖人因履行其担保责任所遭受损失偿付出卖人，否则出卖人有权单方面解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。就本案而言，被告任超峰未按时偿还贷款，导致原告正大公司代为偿还了部分贷款，且被告并未归还。现原告提起诉讼，要求解除与被告签订的《商品房预售合同》符合双方约定的合同解除条件。因此，原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》合法有据，本院予以支持。该房现已交付被告，合同解除后，被告应当将房屋返还原告。关于原告主张违约金4276.9元的问题，本院认为被告任超峰存在违约行为、应当向原告支付相应违约金，且原、被告双方在合同中约定有违约金条款，经计算原告主张的违约金不超出约定，故本院予以支持。关于原告主张的房屋占用费，因补充合同第16条规定，非因出卖人原因，买受人要求退房或解除合同的经出卖人同意交纳相应的占用费，该条款与本案涉及情况不同，不适用于本案，故对于原告的该项请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳正大置业有限公司与被告任超峰于2013年11月25日签订的《商品房预售合同》；二、被告任超峰自本判决生效之日起十日内向原告洛阳正大置业有限公司返还上述房屋；三、被告任超峰自本判决生效之日起十日内向原告洛阳正大置业有限公司支付违约金4276.9元；四、驳回原告洛阳正大置业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7885元，公告费300元，共计8185元，由被告任超峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 党 育代理审判员 李 培代理审判员 武淑娟二〇一七年十二月二日书 记 员 张 月