四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川07民初17号 原告：深圳峰汇创业投资发展有限公司,住所地：深圳市罗湖区人民南路。 法定代表人：文敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡昂，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储向东，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被告：四川省第四建筑工程公司，住所地：四川省德阳市区云峰山路。 法定代表人：李登龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭浩，男，汉族，生于1988年11月26日，住四川省成都市锦江区，系该公司职员。 被告：绵阳中建投房地产开发有限公司，住所地：绵阳市涪城区临园路中段**。 法定代表人：刘军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李源，女，汉族，生于1980年6月2日，住四川省绵阳市涪城区，系该公司职员。 被告：绵阳华亿科技有限公司，住，住所地：绵阳市涪城区临园路中段/div> 法定代表人：刘军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘幼枝，女，汉族，生于1968年12月21日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区，系该公司职员。 原告深圳峰汇创业投资发展有限公司（简称深圳峰汇公司）与被告四川省第四建筑工程公司（简称四川四建公司）、绵阳中建投房地产开发有限公司（简称绵阳中建投公司）、绵阳华亿科技有限公司（简称绵阳华亿公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳峰汇公司的委托诉讼代理人蔡昂，被告四川四建公司的委托诉讼代理人谭浩，被告绵阳中建投公司的委托诉讼代理人李源，被告绵阳华亿公司的委托诉讼代理人潘幼枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳峰汇公司的诉讼请求：1、判决立即停止对临园路191项目（1、2栋合并）1楼房号为商业15、16、17、18、19、20、21、23、24号铺位的强制执行，并立即解除查封；2、判决确认原告对临园路191项目（1、2栋合并）1楼房号为商业15、16、17、18、19、20、21、23、24铺位拥有物权期待权；3、判决三被告承担本案案件受理费等诉讼费用。 原告深圳峰汇公司起诉的事实和理由：原告与被告绵阳中建投公司就案涉房产签订的买卖合同合法有效，且已支付全部房款。2013年5月15日，原告（甲方）与绵阳中建投公司（乙方）、被告绵阳华亿公司（丙方）、刘军（丁方）签订了一份《绵阳中建投公司股权转让合同补充协议》，主要内容为：一、甲乙双方确认截止2013年4月27日，乙方尚欠甲方债务本息人民币34016500元。二、甲乙双方同意乙方以其开发的临园路191号小区的房产偿还上述债务。具体房屋面积、位置、价格等另行签订房地产买卖合同。乙方应按房地产买卖合同承担责任，丙方对此承担连带责任。因此方式不能及时实现甲方债权，乙方应在价格上给予一定优惠。2013年5月16日，绵阳中建投公司与原告就上述案涉房屋签订了9份《商品房买卖合同》，房屋价款合计为17118380元，均以债权冲抵。2013年5月15日在网上签约备案，其合同签约编号分别为：143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177。二、原告购买的案涉房屋已做了预告登记，其对案涉房屋的请求权具有物权的优先效力。《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原告与绵阳中建投公司签订的《商品房买卖合同》在绵阳市房屋登记机关作了登记，具有预告登记的公示效力。所谓的预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的优先效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的不当处分行为具有排它效力，以确保将来之发生该请求权期待的法律结果。预告登记向后具有保全效力。三、实际占有与否并非物权期待权的保护必要条件。最高人民法院公布的（2015）民申字第1881号民事裁定书在关于物权期待权的保护条件时提出：案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下条件：（一）和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）、已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定方式对外公示。（四）、物权没有变动登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须具备，缺一不可。由此可见，是否实际占有并非必要条件。原告对上述案涉房屋的物权期待权完全符合这四个条件，完全可以排除执行的效力。因此，（2016）川07执异字4号执行裁定书以没有实际占有为由否定原告的物权期待权，是对法律的理解错误，应予纠正。四、案涉房产并非被执行人的唯一财产，排除执行效力后，四川四建公司仍可执行其他财产。作为被执行人和开发商的绵阳中建投公司，临园路191项目的房屋尚有一半左右没有预售，四川四建公司完全可以对这些房产申请执行，以实现其权益。因此，四川四建公司纠缠于原告购买的房产，完全是恶意行为，应予制止。 被告四川四建公司答辩称：原告所诉称案涉的商品房买卖合同已经绵阳市中级人民法院认定为无效合同，因此原告主张四川四建公司的查封无效没有事实和法律依据，请求驳回原告对四川四建公司的诉讼请求。 被告绵阳中建投公司答辩称：到目前为止，案涉几个商铺，物权属于绵阳中建投公司所有，当时绵阳中建投公司进行股权变更，他们担保，并不是真实的商品房买卖，另外他们的备案手续并不完备，这个绵阳中建投公司事先是告知过原告的，他们网签的价格也远远低于市场价和备案价。 被告绵阳华亿公司答辩称：绵阳华亿公司是绵阳中建投公司的母公司，绵阳华亿公司只是网签的担保，并不是房屋的买卖。 当事人围绕其诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 一、原告深圳峰汇公司提交的绵阳中建投公司与深圳中建投资发展有限公司分别为出卖人和买受人于2013年5月16日签订的备案号为143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177的9份《商品房买卖合同》，用以证明绵阳中建投公司将临园路191项目的部分商铺抵偿了其所欠深圳峰汇公司的部分债务，并且于2013年5月15日办理了签约备案，深圳峰汇公司对于案涉商铺拥有物权期待权。四川四建公司质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该9份合同已经被生效法律文书认定为无效合同，无法证明深圳峰汇公司对案涉9套商铺享有物权。绵阳中建投公司质证称：经法院一、二审，判决确认该9份商品房买卖合同无效，所以该9份合同是无效的。绵阳华亿公司质证称：同意绵阳中建投公司的质证意见。 二、四川四建公司、绵阳中建投公司提交了（2016）川0703民初904号民事判决书、（2017）川07民终2384号民事判决书，四川四建公司用以证明深圳峰汇公司与绵阳中建投公司签订的商品房买卖合同无效，因此，四川四建公司对案涉商铺进行查封是合法的，深圳峰汇公司无权对不属于自己的财产提出执行异议；绵阳中建投公司用以证明所签商品房买卖合同无效，物权属于绵阳中建投公司所有。深圳峰汇公司质证称：对该证据的真实性、关联性认可，但是对合法性不认可；案涉9份商品房买卖合同本质上是以物抵债的合同，并非法院认定的无效合同，该判决的认定结果与法律规定不符；我们办理了备案登记，取得了物权，之所以没有产权证，是因为相关房地产还没有建成。绵阳华亿公司质证称：对该组证据没有异议。 本院认为，（2016）川0703民初904号民事判决书、（2017）川07民终2384号民事判决书系已经发生法律效力的法律文书，深圳峰汇公司并未提交该生效法律文书被依法撤销的证据，故对深圳峰汇公司的质证意见不予采信；对上述生效法律文书所确认的案件事实和裁判结果依法应予采纳。 经审查现有证据，能够证明如下案件事实： 2013年5月15日，深圳中建投投资发展有限公司、绵阳中建投公司、绵阳华亿公司、刘军分别作为甲方、乙方、丙方、丁方签订了《绵阳中建投公司股权转让合同》，载明：“乙方原系甲方全资子公司，为开发绵阳物资大厦项目，向甲方借入了大量资金，从而对甲方形成了巨额债务。丙方于2011年7月18日，在上海产权交易所通过挂牌方式购得乙方全部股权，并与丁方一起对丙方的债务承担连带清偿责任，但乙、丙、丁三方至今未能清偿全部债务……。一、甲乙双方确认截止2013年4月27日，乙方尚欠甲方债务本息人民币34016500元。二、甲乙双方同意乙方以其开发的临园路191号小区的房产偿还上述债务。具体房屋面积、位置、价格等另行签订房地产买卖合同。乙方应按该房地产买卖合同承担责任，丙、丁对此承担连带责任。因此方式不能及时实现甲方债权，乙方应在价格上给予一定优惠……”。 2013年5月16日，绵阳中建投公司与深圳中建投投资发展有限公司签订了备案号为143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177的9份《商品房买卖合同》，约定深圳中建投投资发展有限公司购买绵阳中建投公司开发建设的位于绵阳市临园路中段191项目1栋1楼15、16、17、18、19、20、21、23、24号合计9套商铺。 深圳中建投投资发展有限公司于2014年7月28日变更企业名称为深圳峰汇公司。 2015年10月26日，本院就四川四建公司与绵阳中建投公司、绵阳华亿公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）绵民初字第156号民事调解书，对双方当事人达成的如下协议予以确认：绵阳中建投公司尚欠四川四建公司已完工工程款7678万元和违约金564.78万元；绵阳中建投公司在领取调解书后5日内向四川四建公司支付上述款项，并对工程款享有优先受偿权，绵阳华亿公司承担连带支付责任。该民事调解书发生法律效力后，绵阳中建投公司、绵阳华亿公司未按约定履行支付义务，四川四建公司遂向本院提出强制执行申请；本院在执行过程中，深圳峰汇公司作为案外人对执行标的【临园路191项目（1、2栋合并）1楼房号为商业15、16、17、18、19、20、21、23、24号商铺】提出书面异议；2016年1月22日，本院作出（2016）川07执异4号执行裁定书，裁定：驳回案外人深圳峰汇公司的异议申请。2016年3月，深圳峰汇公司提起本案诉讼。 2016年1月，四川四建公司向四川省绵阳市涪城区人民法院提起确认合同效力纠纷诉讼，请求确认绵阳中建投公司与深圳峰汇公司就案涉房屋签订的9份《商品房买卖合同》无效；四川省绵阳市涪城区人民法院对该案审理后作出（2016）川0703民初904号民事判决书，判决：“被告绵阳中建投房地产开发有限公司与被告深圳中建投投资发展有限公司签订的9份《商品房买卖合同》（签约备案号分别为143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177）无效；深圳峰汇公司不服该判决，向本院提起上诉；本院对该案进行审理后于2017年11月27日作出（2017）川07民终2384号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据原、被告的诉辩理由，本案的争议焦点是：原告深圳峰汇公司对位于绵阳市临园路中段191项目（1、2栋合并）1楼房号为商业15、16、17、18、19、20、21、23、24商铺是否拥有物权期待权的问题。深圳峰汇公司诉称其与绵阳中建投公司、绵阳华亿公司在网上签约备案后签订了9份《商品房买卖合同》，房屋价款合计17118380元，均以债权冲抵，由于相关房地产还没有建成而没有取得产权证，故对案涉9套商铺享有物权期待权。但其所提交的9份商品房买卖合同已经生效法律文书确认为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，上述9份商品房买卖合同自始没有法律约束力；深圳峰汇公司对案涉房屋并不拥有物权期待权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”、《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，对深圳峰汇公司的诉讼请求不应支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下： 驳回深圳峰汇创业投资发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由深圳峰汇创业投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 陈 谦 审判员 陈 江 审判员 吴莹迪 二〇一七年十二月二十八日 书记员 蒋思琪