贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初2090号原告保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码91520112780181112K。法定代表人王涛，该公司总经理。委托代理人刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号15201201311603606，特别授权代理。委托代理人毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号15201211011141473，特别授权代理。被告刘恩慧，女，1953年10月12日出生，汉族。第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行,住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**贵州世贸大厦，统一社会信用代码91520100214453320X。负责人杜忠阳，职务行长。原告保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）诉被告刘恩慧、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保利房开公司的委托代理人刘元芳到庭参加诉讼，被告刘恩慧经本院公告传唤、第三人农行云岩支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告承担撤销备案登记费262.38元（以房管部门实际收取为准）；2、被告立即归还原告被第三人扣划的保证金19378.14元（最终以合同解除后第三人扣划金额为准）；3、被告归还原告保利温泉新城.第大城小户10栋1单元5层3号房屋；4、被告配合原告办理撤销该房屋备案登记手续；5、被告承担律师费20681元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区保利温泉新城.第大城小户10栋1单元5层3号房屋一套，总价款517041元。被告支付了首付款157041元，余款360000元（原告笔误为300000元）采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房借款（商业用房）最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金19378.14元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担，故提出如前诉请。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担公告费1080元。被告刘恩慧经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人农行云岩支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，原告保利房开公司开发建设位于贵阳市乌当区保利温泉新城项目，2006年12月15日和2007年4月，原告与第三人农行云岩支行分别签订《个人购房贷款项目合作协议》和《补充协议》，约定第三人为购买原告开发的上述项目的购房人提供购房贷款，原告就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由原告代为偿还，第三人有权直接从原告在第三人处的保证金帐户划收相关款项。2010年1月5日，原告保利房开公司与被告刘恩慧签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区保利温泉新城.第大城小户10栋1单元5层3号房屋一套，总价款517041元，买受人首付157041元，余款360000元采用银行按揭方式支付。《补充协议》第1.3.3条约定，因乙方（被告）逾期偿还银行贷款，导致银行基于甲方（原告）保证责任的存在而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起10日内将所购房屋无偿返还给甲方，甲方扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）后将购房款返还给乙方。被告刘恩慧于2010年1月4日支付了首付款157041元，并于合同签订当日进行了商品房预售合同备案登记。第三人农行云岩支行替被告刘恩慧向原告提供了购房按揭款360000元。因被告刘恩慧未按期向银行归还贷款，第三人农行云岩支行于2016年9月起每月从原告账户扣划保证金，截止2017年1月26日，已扣划保证金19376.04元。另查明，原告与贵州鼎尊律师事务所签订了《委托代理合同》，由该律师事务所指派律师代理原告的诉讼，约定代理费为20000元，并提交了代理费增值税普通发票。增值税普通发票显示金额为46000元，备注栏中注明刘恩慧案20000元、刑屹红案（另案）26000元。本案诉讼过程中，因无法直接向被告刘恩慧送达诉讼材料，本院采取公告方式向被告送达了诉讼材料，原告为此支出公告费1080元。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房贷款项目合作协议》及《补充协议》、收款收据、《商品房预售合同备案登记表》、业务凭证、《委托代理合同》、增值税普通发票、公告费票据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告保利房开公司与被告刘恩慧签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告为被告刘恩慧在第三人农行云岩支行的按揭贷款提供了连带保证责任，现被告刘恩慧未按期支付银行贷款，原告诉请载明第三人已从原告账户扣划保证金19378.14元，经本院核实原告提交的票据，已扣划的保证金为19376.04元（截止2017年1月26日），依照《补充协议》第1.3.3条的约定，原告有权向被告刘恩慧追偿扣划的保证金款项，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本院对原告要求被告归还其被第三人扣划的保证金的诉请予以支持，因扣划保证金是在被告未按期还款的条件下产生，故保证金扣划金额应当以第三人最终的结算凭证为准。关于原告要求解除与被告刘恩慧签订的《商品房买卖合同》的诉请，因《商品房买卖合同》签订后，被告已全额支付购房款，涉案房屋原告已于2010年12月交付被告使用，并办理了商品房预售备案登记，合同已实际履行。被告未按期偿还贷款造成原告被第三人扣划保证金，对此原告承担的是保证责任，原告可向被告主张追偿权。且被告购房至今已正常偿还贷款至2016年9月，考虑到房价上涨因素，解除合同将给被告造成巨大经济损失，对被告显失公平。再根据原、被告签订的《补充协议》第1.3.3条约定：因被告逾期偿还银行贷款，导致银行基于原告保证责任而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起10日内将所购房屋无偿返还给甲方。原告并未按照约定履行通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，原告未履行催告义务，故对原告的该项诉请，本院不予支持。因《商品房买卖合同》未予解除，原告关于被告承担撤销备案登记费、被告归还原告保利温泉新城.第大城小户10栋1单元5层3号房屋及被告配合原告办理撤销该房屋备案登记手续的诉请，本院亦不予支持。关于原告诉请的律师费20681元，原告提供了《委托代理合同》，明确约定代理费为20000元，而作为受托方，贵州鼎尊律师事务所指派的律师已经出庭代理诉讼，表明原告为主张本案权利与受托方形成了委托代理关系，必然产生诉讼代理费，属于原告为实现债权产生的费用，其诉请被告支付律师费有事实依据，加之本案系被告违约所致，《补充协议》中对律师费的负担亦有明确约定，因原告提供的税务发票备注栏中明确本案代理费为20000元，故本院确认被告应承担的律师费为20000元。对于原告诉请的公告费1080元，《补充协议》中明确被告为原告的相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）承担责任，公告费属于原告的实际损失，且有票据为证，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院对原告的该诉请予以支持。被告刘恩惠经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证及辩论的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘恩惠于本判决生效之日起十日内偿还原告保利贵州房地产开发有限公司被第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行扣划的截止于2017年1月26日保证金19376.04元（最终扣划金额以第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行的结算凭证为准）；二、被告刘恩惠于本判决生效之日起十日内支付原告保利贵州房地产开发有限公司律师费20000元；三、驳回原告保利贵州房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费9374元，由被告刘恩惠负担800元，原告保利贵州房地产开发有限公司负担8574元。公告费1080元，由被告刘恩惠负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  张本勤人民陪审员  汤忠芬人民陪审员  刘文锦二〇一七年十二月二十七日书 记 员  孙 毅