广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初7302号原告：广州广重物业管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道南855号303房。法定代表人：钟弘，职务经理。委托代理人：黄志坚，男，原告员工，联系地址。被告：谢心礼，男，1956年8月20日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州广重物业管理有限公司诉被告谢心礼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄志坚，被告谢心礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是经广州市海珠区工商行政管理局核准的具有三级资质的物业管理有限公司。2011年4月29日和2017年1月13日，原告（乙方）分别与案外人广重宿舍小区第二届、第三届业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将广州市海珠区广重宿舍小区委托乙方实施物业管理，委托管理期限从2011年1月11日起至2021年12月31日止(2011年和2017年两合同约定)。住宅按0.70元每月每平方米（2011年合同）、1.00元每月每平方米（2017年合同）向业主收取物业管理服务费；并代收代缴生活垃圾处理费；物业管理服务费和生活垃圾处理费收费时间为每月的5-20日；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交款项的千分之一支付违约金等内容。被告是广州市海珠区XXXX房的房屋业权人，其住房建筑面积为60.25平方米。被告虽未直接与原告签订物业管理服务合同，但被告作为座落在广重宿舍小区的涉讼房屋业主，应接受广重宿舍小区第二届、第三届业主委员会与原告所签订物管合同的约束，双方之间的物业管理关系显然成立。原告在《物业管理委托合同》签订后依约进驻广重宿舍小区，并遵照合同的约定实施了物业管理，被告作为广重宿舍小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应支付相应的费用给原告。原告在广重宿舍小区实施物业管理初期，被告也曾每期按时缴纳费用，但后来在没有任何正当理由的情况下，被告自2012年7月至今，一直恶意欠费，原告多次上门催讨未果，原告认为被告的行为已经构成严重违约，故起诉要求判令：1、被告立即向原告立即支付2012年7月至2017年7月所欠的物业管理费2700.90元和生活垃圾处理费305元，共计3005.90元；2、被告支付逾期缴纳上述管理费的违约金（从2012年8月1日计至付清管理费之日止，每一月为一期，拖欠每期管理费的违约金是从该期期满月的下月1日开始计至付清之日止，每日按应缴管理费千分之一计算，违约金总额以所欠的物业管理费为限）；3、被告承担本案诉讼费费用。被告辩称：我不同意原告要求支付管理费的诉讼请求，物业管理费的违约金我也不同意支付，但同意支付垃圾费305元。基于下列原因我方不同意支付管理费：1、原告没有做到对业主承诺的事情，政府投入资金改善涉案小区环境，但是原告对小区的环境没有进行维护保养。此前政府投入资金设置的门禁系统，业主出钱购买门禁卡，但现在门禁系统已经丧失功能，不用门禁卡可以随意进入小区。2、涉案小区的大门已经生锈，原告作为物业公司应该进行修复。3、涉案小区的消防通道变成停车场，还是月保性质，救护车进入不了小区。4、小区没有保安巡查，早上是居委安排的退休工人负责小区治安，晚上是沙园派出所有派人巡查就有人管理治安，没有派人巡查就没有人管理治安。保安说是8小时工作制，实际是12小时保管停车场里面的车辆。经审理查明：查册时间为2017年9月2日的查册表载明，被告是位于海珠区沙园××北××房（下称“涉案房屋”）的权属人，该房屋建筑面积60.25平方米，1999年10月向广州广重企业集团公司买。2011年4月29日，原告（乙方）与广重宿舍小区第二届业主委员会（甲方）签订《广重宿舍小区（沙园、慎德里）物业管理委托合同书》，约定甲方将广重宿舍小区（沙园南区、沙园北区，慎德里、村尾、200号大院）及上述地段所属的商铺、写字楼等物业，建筑面积共144352平方米，委托原告实施物业管理，管理期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止；服务范围和内容：每年1-2月制定房屋大、中修维修计划，所需资金由甲方支付；小修费用由管理费开支，小修内容详见附件四；涉案房屋的物业服务费用按0.7元／㎡／月收取；代收代缴政府收取的垃圾处理费5元/户每月，每月的5-20日交当月费用；对逾期一个月不交物业管理费的，按每日加收欠交金额l‰的滞纳金；等。附件四：5、防盗门的维护保养（更换主面板按钮、开关，防盗门自然损坏补焊除锈油漆含材料）。2017年1月13日，原告（乙方）与广重宿舍小区第三届业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将广重宿舍小区广州市海珠区沙园昌岗中路33、35、37、47、49、59、61、63、93、95、97、99号，沙园二街南至六街南，沙园三街北至六街北，慎德里中3、4、5、6、8、9、l0、11、12、13、14、15、16、17、18、19号，村尾2、3、4、5、6、7、10、12、13、14、15、16栋，工业大道200号大院，沙园大街37号大院等上述地段所属的住宅、商铺、写字楼／办公楼等物业委托乙方实施物业管理，管理期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止；涉案房屋的物业服务费用按1元／㎡／月收取；每月的5-20日交纳当月费用；甲方有权审定乙方拟定的物业管理制度，检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；对逾期一个月不交物业管理费的，按每日加收欠交金额1‰的违约金；等。附件六，公共安全防范：7、白天采用保安人员与小区带红袖章退休值班人员相结合方法进行值勤；附件十，物业管理服务费支出的维修范围：3、防盗门的维护保养（更换主面板按钮，开关、防盗门自然损坏补焊除锈油漆）；附件十二，经甲乙双方协商后，确定指定停放一类车辆区域为：沙园南区为三街南与四街南之间的马路一侧，沙园北区为五街北与六街北之间的马路一侧，其他区域和其他重载车辆不予小区停放.被告从2012年7月起没有向原告支付物业管理费及垃圾费，原告以上门张贴催告通知等方式向被告催缴欠费，未果，遂于2017年8月14日提起本案诉讼。被告就其抗辩意见还提交了涉案小区的照片作为证据，其中显示小区防盗门有损坏、生锈和缺失的情况。原告质证表示对照片的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，与本案无关。本院认为:原告与广重宿舍小区第二、三届业主委员会签订了《广重宿舍小区（沙园、慎德里）物业管理委托合同书》及《物业管理服务合同》等，约定业委会委托原告对广重宿舍小区进行物业管理。原告接受委托，对广重宿舍小区进行了管理，被告所有的房屋，属于原告物业管理的范围内，故上述合同对原告具有法律约束力。根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。关于小区内停放车辆区域及治安防范方式在物业管理合同已有约定，故被告以此为由抗辩不支付物业管理费，缺乏理据，本院不予采纳。原、被告之间是物业管理服务关系，对原告在物业管理服务过程中存在的问题和不足，被告可向其提出意见和建议，原告对业主的意见，亦应及时检讨自己的工作，对工作的不足之处做出整改，使之能为被告提供符合双方协议约定的优质优价服务。现被告抗辩原告存在的服务瑕疵不足以构成被告拒绝支付物业管理费的充足理由，故原告要求被告补交2012年7月至2017年7月的物业管理费合法有理，本院予以支持。合同约定，业主应当在每月的5-20日交纳当月费用，故被告拖欠2012年7月至2017年7月物业管理服务费至今未付行为已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告要求被告支付2012年7月至2017年7月物业管理服务费及违约金的请求，合理合法，本院予以支持，但违约金总额应以被告所欠物业管理费本金为限。本案中，被告愿意支付2012年7月至2017年7月间的垃圾处理费（每月5元），是被告行使处分权，并无不当，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条和《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告谢心礼在本判决生效之日起十日内，向原告广州广重物业管理有限公司支付2012年7月至2017年7月物业管理费（其中2012年7月至2016年12月每月按0.7元／㎡×60.25㎡计，2017年1月至2017年7月每月按1元／㎡×60.25㎡计，总额以原告主张的2700.90元为限）及垃圾费305元。二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（每月为一期，以上月的管理费为本金，从下月1日开始计算，即2012年7月的从2012年8月1日起计，如此类推计至被告实际付清物业管理费之日止；按应缴金额的每日1‰计，违约金总额以被告欠付的物业管理费为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  赵 婷二〇一七年十二月××日书 记 员  招佐文徐碧棠