四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川19民初25号 原告：周平，女，1989年3月18日出生，汉族，大专文化，银行职员，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。 被告：巴中市金杨置业有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区后坝街方正大厦。 法定代表人：方金节，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 第三人：严政，男，1970年11月8日出生，汉族，大学文化，律师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：莫晓宇，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌军，四川明炬律师事务所律师。 第三人：黄莉，女，1972年12月8日出生，汉族，大专文化，教师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨斌，四川竞一律师事务所律师。 原告周平与被告巴中市金杨置业有限公司、第三人严政、黄莉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周平及其委托诉讼代理人蒋蜀新、被告巴中市金杨置业有限公司法定代表人方金节及其委托诉讼代理人鲜跃斌、辛长洋、第三人严政及其委托诉讼代理人莫晓宇、刘昌军、第三人黄莉的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周平向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2012年6月27日签订的《商品房认购书》有效。2.请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》有效。3.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请办理原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年3月23日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案。4.请求判令巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦第4层1号、2号房屋的权属转移登记办理到原告名下。5.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月6日签订的关于金都西锦第4层1号、2号的商品房买卖合同不成立。6.请求判令被告巴中市金杨置业有限公司、黄莉立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦第4层1号、2号房屋的商品房买卖合同签约备案登记。7.本案诉讼费用由被告巴中市金杨置业有限公司和黄莉承担。事实和理由：巴中市金杨置业有限公司在巴中市巴州区3号开发建设的“金都西锦”商品房，2012年6月27日，原告委托其父周尚松与被告巴中市金杨置业有限公司“金都西锦”项目负责人协商购买金都西锦四楼的商业用房，双方签订了《商品房认购书》，约定原告以7500元/㎡的单价购买金都西锦四层南侧“1-10-11”轴线的商业用房（建筑面积528.57㎡），总价房款396.4275万元，现为四楼1、2号商业用房（建筑面积1238.15㎡），总应交款928.6125万元。约定签认购合同时付款150万元，网签时再付13O万元，余款交房时付清。现已交房款409万元，出卖方赔偿延期交房的租金45.36万元折抵房款，合计己交购房款454.36万元，余款办理银行按揭。交房时间2014年12月31日。双方对《房屋产权证》和《土地使用权证》的办理以及水、电、气上户和违约责任等事项进行了明确约定。2015年3月23日，原告与被告巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，确认周平购买金都西锦第4层1号、2号共1238.15平方米房屋，单价7500元/平方米，总价款9286125.00（玖佰贰拾捌万陆仟壹佰贰拾伍元），原已交409万元。2015年4月9日，巴中市金杨置业有限公司向原告签发《业主入住通知书》，将房屋移交给了原告。原告办理了物业管理、用水用电合同等相关入住手续并缴纳了物业管理费。原告接受房屋后己租赁给他人使用。被告巴中市金杨置业有限公司在明知已将金都西锦二单元四层1、2号商业用房出卖给原告的情况下，还与被告黄莉于2015年2月6日签订《商品房买卖合同》及其《补充约定》，将四楼商业用房再卖给黄莉，而且出卖价格明显低于市场价。黄莉虽然签订《商品房买卖合同》，但没有支付一分钱的购房款，还故意提前签订虚假的补充协议。目前该房屋被人民法院查封，侵害了原告的合法权益，二被告恶意串通，依据《合同法》的规定，原告与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》有效，履行了付款义务，要求办理金都西锦第4层l号、2号房屋的商品房预售合同登记备案和权属登记转移。被告巴中市金杨置业有限公司与被告黄莉签订的《商品房买卖合同》无效，要求撤销金都西锦第4层1号、2号房屋的商品房买卖合同签约备案登记。 被告巴中市金杨置业有限公司答辩称，1.金杨公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效，金杨公司表示认可。原告系在7号案前签订了合同，并付了或者大部分付了房款，金杨公司也交付了房子。在金杨公司与黄莉签订合同时方金节已经告诉严政房子已经卖了。2.金杨公司与黄莉签订的商品房买卖合同与补充协议不成立，黄莉与金杨公司签订房屋买卖没有真实意思表示，严政也自认黄莉签订合同系严政借贷的担保。3.原告要求金杨公司办理权属登记并承担违约责任，我们客观上不能办理，也不应当承担违约金。 第三人严政述称，1.商品房认购书无效。2.案涉房屋已经在金杨公司2014年12月18日取得商品房预售许可证后，出卖给严政，且已经备案登记，合同及补充协议合法有效，严政也以债权抵消方式支付了房款。3.原告虽接受房屋交付，但房屋未达到交付条件，为无效交付。4.原告未向金杨公司支付房款，证据不能证明原告履行支付了商品房价款。5.周平原告主体资格不适格，应当裁定驳回其起诉。 第三人黄莉同意严政及其代理人的述称意见。 原告周平提交了以下证据（复印件），第一组证据：1.2012年6月27日签订的《商品房认购书》，2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》。2、收条及付款凭证、付款明细。3.承诺书。第二组证据：4.业主入住通知书。5.物业费交费收据。6.巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2211号民事判决书。 第三人严政的质证意见，第一组证据：1.对2012年6月27日《商品房认购书》的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，该认购书不是周平签订的，与周平无关，故不应认定真实性；其次，商品房认购书从形式上看均是预约性质的合同，并非商品房买卖合同，不能以此认定在这个时点上周平与金扬公司或者庆园公司就建立了商品房买卖合同关系，因此该商品房认购书与本案也不具有关联性；再次，即使该商品认购书签订属实，但双方在签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证。对于尚不具备商品房买卖合同特征的认购书而言，其更不具有合法性，即周平举示的商品房认购书因不合法而无效。2.对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议。该组证据从形式上看是金杨公司及方金节向周平出具的，金杨公司称收到该款项，应出示其公司现金日记账、银行存款日记账，但其亦未出具，故仅凭收据、收条根本不能证明周平已实际履行了付款义务。从付款凭证及付款明细的记载的内容看无法体现所支付的就是本案的房款，故不能证明与本案的关联性。3.对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议。第二组证据：1.对证据4、5的真实性、合法性及关联性均有异议。因其交付不合法而属于无效行为。2.对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明力有异议。（1）该民事判决书的被告为周尚松、肖兰英，不是本案原告周平，故周平不是本案的适格当事人，否则就会出现相冲突的案件主体判决结果。（2）该判决所认定的事实与周平也无关。（3）该判决的原告何琼华根本也没有入住，也反证了周尚松、肖兰英没有入住，就更谈不上周平已经入住房屋的事实。 第三人严政提交了以下证据（复印件），第一组证据，原告以黄莉名义购买金杨公司开发的“金都西锦”相关房屋签订房屋买卖合同合法有效的证据：1.2015.2.11《商品房买卖合同》及摘要。2.2015.2.6《商品房买卖合同》及摘要。3.2015.2.16《商品房买卖合同补充协议》。4.2015.6.7变更诉讼请求申请书。5.2015.10.23申请书。第二组证据，五方当事人（原告）与金杨公司签订认购协议书时，该项目无任何手续、不具备出卖条件的证据：6.2014.5.7《国有土地使用权证》。7.2014.8.5《建设工程规划许可证》。8.2014.11.4《建设工程施工许可证》。9.2014.12.28《商品房预售许可证》。第三组证据，案涉房不具备交付条件、五方当事人与金杨公司恶意串通的证据：10.第三人与所谓的出租户签订的“座谈记录”。11.案涉房屋现状照片。12.二审庭审笔录。13.相关房地产项目验收合格资料11份。 原告周平对第三人严政提交证据无质证意见。 被告巴中市金杨置业有限公司无质证意见。 第三人黄莉的质证意见与严政的质证意见相同。 根据当事人所举证据，本院确认以下事实：原告周平于2012年6月27日委托其父亲周尚松与被告巴中市金杨置业有限公司就“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋签订“编号19”的《商品房认购书》。2012年6月2日周燕（周平之妹）与巴中市庆园房地产开发有限公司就“金都西锦”二单元13楼2号107.05㎡房屋签订“编号13016”的《商品房认购书》。2015年3月23日，周平按照巴中市金杨置业有限公司的提议，签订《商品房买卖合同》，确认购买“金都西锦”4楼商业用房1号房，建筑面积510.99㎡、2号房建筑面积727.16㎡，总面积1238.15㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款9286125元。2012年6月2日，巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部华海霞向周燕书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款34万元（收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废，2011.2.25收27万，2011.6.2收7万），编号0017735。2012年6月5日，巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部华海霞向周燕（周平之妹）书立收金都西锦二单元第壹拾叁楼贰号房购房款15万元收据，编号0017740。2012年6月7日巴中市金杨置业有限公司华海霞向周尚松书立收房款260万元（收据上注明：原收款收据作废，补此收据），编号02177。2013年3月2日，巴中市金杨置业有限公司华海霞向周尚松书立收房款100万元，（收据上注明：原合同收款收据补，原收据作废）编号02178，以上合计409万元，巴中市金杨置业有限公司未向周平出具正式购房发票。巴中市金杨置业有限公司于2015年4月9日开具了《业主入住通知书》，同日向巴中市新星物业管理有限公司交纳物管费35669元。 同时查明，2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成项目转让移交协议书，甲方及委托代理人方金节同意将巴中市巴州区西华正街中段灾后重建项目“金都西锦”项目转让给乙方，乙方同意接收甲方的项目转让。乙方自按接收甲方的项目转让之日起，自行独立承担甲方转让项目的民事、行政、刑事和经济责任，甲方不负转让项目的任何责任、甲方不负连带责任。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称，西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年12月3日巴中市庆园房地产开发有限公司向巴中市金杨置业有限公司发出声明函告称，“经我庆园公司与金杨公司协商同意金都西锦项目转由金杨置业有限公司开发建设，且方金节仍为该项目负责人。在本声明前及本声明后，金杨公司及股东以巴中市庆园房地产开发有限公司的名义，所签订的一切购房合同及文书、债权、债务等任何经济责任和法律责任、民事纠纷等，由金杨置业有限公司及股东负全部责任。一切与我庆园公司无任何关系。” 另查明，2014年11月13日，第三人严政与被告巴中市金杨置业有限公司签订了《借款合同》与《借款抵押担保合同》，约定巴中市金杨置业有限公司向严政借款叁仟万元；巴中市金杨置业有限公司以其开发的位于巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋提供抵押担保，自抵押物具备办理抵押登记条件之日起五日内为抵押权人办理抵押登记，并将他项权证交给抵押权人等。同日，在四川省巴中市蜀北公证处已对《借款合同》办理了【（2014）川巴蜀北证字第5403号】具有强制执行效力的债权文书公证。同年11月14日，严政通过贾文通的账户向方金节的账户分别转款1000万元、2000万元人民币，巴中市金杨置业有限公司同日向严政书立收到3000万元借款的《收款确认函》。 2014年8月5日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建设工程规划许可证》。同年11月4日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建筑工程施工许可证》。同年12月28日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”一幢《商品房预售许可证》。在具备了办理抵押物抵押登记条件后，巴中市金杨置业有限公司未按照《借款合同》与《借款抵押担保合同》约定为严政办理抵押物的抵押登记事宜。经严政与巴中市金杨置业有限公司协商，巴中市金杨置业有限公司同意严政以黄莉的名义对“金都西锦”的负一层、第三、四、五层整层房屋签订房屋买卖合同。严政以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司分别于2015年2月6日网签购买第四层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504073），于2月11日网签购买第三层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504531），于2月15日签订负一层整层房屋的《商品房买卖合同》（未备案登记），上述房屋总价款2408.94万元。2016年2月16日，严政以黄莉的名义为乙方与甲方巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方于2016年2月13日至2016年4月13日向甲方支付全部房款2408.94万元（其中三层12089400.00元、四层9000000.00元、负一层3000000.00元）；乙方可采取银行转账、现金及他人对甲方享有的债权转移等方式向甲方支付房款，乙方也可采取转账、现金、他人对甲方享有的债权转移相结合的方式支付房款；一方违约按《商品房买卖合同》总房价款的30％向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方违约金不足部分的损失。2015年1月15日、3月16日，巴中市金杨置业有限公司已向严政支付该借款利息180万元。尔后，第三人严政发现被告巴中市金杨置业有限公司经营状况恶化，对外形成巨额债务。便于2015年4月21日向巴中市金杨置业有限公司发出《解除合同通告书》，要求解除与其签订的《借款合同》和《借款抵押担保合同》。巴中市金杨置业有限公司收到该解除通知后，提出异议，并于2015年7月13日向巴中市巴州区人民法院提起解除合同异议诉讼，该案经本院提审后，巴中市金杨置业有限公司自愿申请撤诉，本院于2017年6月8日作出巴中市中级人民法院（2017）川19民初字第26号民事裁定书：准予原告巴中市金杨置业有限公司撤诉。2015年4月22日，严政向本院申请诉前保全，本院作出（2015）巴中民保复字第1号民事裁定，对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋予以查封。查封期限为两年。巴中市金杨置业有限公司及杨先成、罗云华、周平、周平、陈世蓉、三鑫公司、李德全、李林芷、李卓向本院申请复议，同年5月21日，本院分别作出了（2015）巴中民保复字第1号、第2号、第3号、第4号、第7号、第8号民事裁定书，驳回复议人巴中市金杨置业有限公司、杨先成、罗云华、周平、周平、陈世蓉的复议申请、同日又作出（2015）巴中民保复字第5号、第6号民事裁定，解除对位于四川省巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第五层房屋的查封。本院于2017年4月17日作出（2017）川19财保7号民事裁定，继续对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”第三、四层房屋予以查封。查封期限为两年。另查明，巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”项目至今尚未全面竣工，也未通过相关房地产主管机构综合验收。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定；（二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有;（三）原告周平的诉讼请求是否成立。 （一）、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定。 1.2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成“金都西锦”项目转让移交协议书。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称：西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年6月2日、27日周尚松、周燕分别与巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部、巴中市金杨置业有限公司签订《商品房认购书》，周尚松认购“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋，周燕认购“金都西锦”二单元13楼2号房屋。周燕认购合同载明：甲方庆园房地产开发有限公司法人代表为陈庆德、委托代理人为华海霞，落款签字是代表人华海霞，盖巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部印章，认购“金都西锦”二单元13楼2号房屋，与本案诉争房屋不在同一位置。周尚松认购合同载明：甲方巴中市金杨置业有限公司法人代表为张扬、委托代理人为华海霞，落款签字是代表人华海霞，盖巴中市金杨置业有限公司印章。周尚松认购“金都西锦”4层南侧东段1－10－11轴线528.57㎡房屋，但2012年6月2日编号0017735收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废，2011.2.25收27万，2011.6.2收7万；2012年6月7日编号02177收据上注明：原收款收据作废，补此收据；2013年3月2日编号02178收据上注明：原合同收款收据补，原收据作废。直到2015年3月23日才签订《商品房买卖合同》，确认周平购买“金都西锦”4楼商业用房1号房建筑面积510.99㎡、2号房建筑面积727.16㎡，总面积1238.15㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款9286125元。2012年6月2日、27日周尚松、周燕分别与巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部、巴中市金杨置业有限公司签订《商品房认购书》，甲方为庆园房地产开发有限公司，但落款盖章是巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部，项目部是否有签订房屋买卖合同的资格无证据证明，且巴中市庆园房地产开发有限公司未盖章，缺乏合同有效的必要要件，对该《商品房认购书》的效力，本院不予认定。周尚松签订的《商品房认购书》，因周尚松不是本案当事人，对其签订的合同效力，本院不予认定。2015年3月23日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院确认为有效合同。 2.周平支付“房款”方式与正常交易习惯不符。（1）金杨公司有明确的开户银行和账户，但本案中，周平并没有将款项支付到金杨公司的商品房销售专用账户，其付款对象为华海霞。2012年6月2日的收据上注明：2011年2月25日周尚松收据、合同作废……等内容，但周平诉称却是2012年6月2日签订《商品房认购书》当日支付34万元，同时《商品房认购书》中约定的付款方式为：“一次性付款：签订本协议时一次性付清（2012年6月2日付款7万元，2012年6月6日付15万元）余款主体封顶付清。”但实际付款时间与约定不符。上述付款方式不符合商品房市场交易规律和习惯。（2）周燕2012年6月2日34万元收据编号0017735，显示出付款时间在签订认购书前。2012年6月7日260万的收据（编号02177）与2013年3月2日100万的收据（编号02178），时间间隔近一年，编号却系连号，同时两张收据均注有“原收款收据作废，补此收据”、“原合同收款收据补，原收据作废”内容，与原告陈述的付款时间、方式均不一致。2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》与《商品房认购书》上记载的房屋不一致。房屋买卖支付房款的正常流程是签订商品房买卖合同后，按照合同约定的时间支付房款，即使是具有商品房认购性质的协议也是在签订认购协议后，按照约定支付诸如定金或预付款，签订正式商品房买卖合同后，再按照约定支付房款，而不应是提前支付“房款”，甚至提前数年就支付“房款”，本案周平的付款方式不符合商品房正常交易习惯。（3）周平向方金节等人的付款行为如何认定。周平在未签订《商品房认购书》之前就已经向方金节、华海霞个人交付款项，同时存在有收据编号连号，《商品房买卖合同》与《商品房认购书》上记载的房屋不一致，金杨公司在将涉诉房屋抵押出卖他人后又与原告签订《商品房买卖合同》等情况，这种交付款项的方式不符合商品房正常交易习惯。 本院认为，周平与巴中市金杨置业有限公司在签订《商品房买卖合同》时，被告巴中市金杨置业有限公司存在故意隐瞒涉诉房屋已经网签备案给第三人黄莉的真实情况，根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，巴中市金杨置业有限公司与周平签订的《商品房买卖合同》，因巴中市金杨置业有限公司已将房屋网签备案给第三人黄莉，应当属于可撤销、解除的合同。 （二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有。 根据《合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程竣工经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《消防法》第十条“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”的规定。本院审理过程中，本院要求当事人在举证期限内提供该工程竣工并经验收合格的证据，被告金杨公司、方金节虽然辩称“是灾后重建项目，特事特办，可以有可以没有。”但对此没有举证。周平提供的《竣工验收报告》、《业主入住通知书》、《房屋装修指南》、《业主手册》等证据，均系金杨公司单方行为，未提供符合我国法律规定的建设工程竣工质量验收合格手续。被告严政提供的证据反映出，本案案涉工程尚处于未完工状态。同时，我院（2015）巴中民初字第34号案的听证笔录记载：张总（张光强）陈述“我们施工方履行完毕了，没有竣工验收，因消防规划、节能问题”。故案涉房屋尚未通过工程竣工质量验收，不具备法定的综合验收备案条件和交付使用条件。金杨公司明知与严政已经签订商品房买卖合同并进行了网签备案登记，其又与周平等人签订商品房买卖合同，该公司的销售行为严重违法，属于典型的“一房二卖”，重复销售，其主观是恶意的。同时在案涉房屋尚未取得合法的建设工程竣工验收合格手续的情况下，即向周平交付房屋，该交付行为违法。周平等人在房屋尚未竣工验收合格，且知晓金杨公司与严政签订了商品房买卖合同后，按照金杨公司单方的通知就声称占有了房屋，不符合善意占有的基本要件。因此，金杨公司向周平的交房行为，周平等人所称的善意占有，不符合我国现行法律法规规定，应当属于无效的民事行为，不产生合法占有的法律后果。 （三）原告周平的诉讼请求是否成立。 周平的起诉请求有六项：一是请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2012年6月27日签订的《商品房认购书》有效；二是请求确认原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》有效；三是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请办理原告与被告巴中市金杨置业有限公司于2015年3月23日签订的商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案；四是请求判令巴中市金杨置业有限公司立即向房屋登记机关申请将金都西锦第4层1号、2号房屋的权属转移登记办理到原告名下；五是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月6日签订的关于金都西锦第4层1号、2号的商品房买卖合同不成立；六是请求判令被告巴中市金杨置业有限公司、黄莉立即办理撤销巴中市金杨置业有限公司与黄莉于2015年2月11日签订的关于金都西锦第4层1号、2号房屋的商品房买卖合同签约备案登记。从本案查明的事实看，首先，在巴中市金杨置业有限公司与周尚松签订的《商品房认购书》，因周尚松不是本案当事人，对其签订的合同效力，本院不予认定；但周平与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。其次，本院在严政起诉巴中市金杨置业有限公司商品房买卖合同一案中已经对巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的合同予以认定为合法有效，本案不再作处理。在巴中市金杨置业有限公司与黄莉、周平分别签订的《商品房买卖合同》均为有效的情形下，巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的《商品房买卖合同》已由房管部门进行了备案登记，该行为具有物权请求权的优先性。故周平关于“办理案涉房屋的预售合同登记备案和权属转移登记”的诉讼请求本院不予支持。因巴中市金杨置业有限公司“一房二卖”的原因造成原告的诉请不能实现，本案原告可在变更诉讼请求后另行起诉维护其合法权益。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条、《中华人民共和国物权法》第九条，《城市房地产管理法》第二十七条、第六十条，《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条，《城市房地产开发经营者管理条例》第十七条、第十八条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、原告周平与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告周平的其他诉讼请求。 本案受理费20000元，由被告巴中市金杨置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 杜 江 审判员 刘伯梅 审判员 王 军 二〇一七年十二月十六日 书记员 张益珍