重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0103民初16969号 原告：重庆渝中总部经济建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附**，统一社会信用代码9150010356788349X8。 法定代表人：麦勇作，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁雯，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。 被告：重庆贝比乐儿童游乐有限公司，住所地重庆市渝**人和镇洪湖东路****（原**）**，统一社会信用代码91500000345977052R。 法定代表人：朱容佑。 原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司（以下简称渝中总部公司）与被告重庆贝比乐儿童游乐有限公司（以下简称贝比乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渝中总部公司的委托诉讼代理人梁雯、徐桂鹏到庭参加了诉讼，被告贝比乐公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告渝中总部公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2015年8月2日签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付截止2017年2月所欠租金234312.74元、管理费232816.52元、公共事业费用1078.56元（即电费），宣传推广费26000元，共计494207.82元（租金、管理费、宣传推广费计算至本案判决生效之日止）；3、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金103319.25元（暂算至2017年2月28日，此后以欠款金额494207.82元为基数按照每日0.1%为标准计算至付清为止）；4、判令被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（计算方式为自被告停业日起至合同解除之日，以三倍每日基本租金为基数，按日向原告支付违约金）；5、判令被告赔偿原告提前解约违约金116571元（计算方式为被告三个月基本租金及三个月管理费之和），并补交装修期租金62034.73元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣；6、判令被告将商铺恢复原状；7、判令被告支付律师费人民币30600元；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年8月2日签订《大坪协信星光天地房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），及2016年5月23日签订《房屋租赁补充协议审核表》，约定：1、原告将重庆市渝中区经纬大道774附号、776附号大坪协信星光天地L2层L2-001号商铺及其设施设备交给被告经营，经营的品牌为贝比乐儿童游乐商品;2、租赁房屋面积约为300㎡，合同期限自交付之日起3年90天；3、租金计算为基本租金和提成租金两种，以两者较高者为当月租金。基本租金：开业日起第一年以每月17557元计收，管理费于交付日起以每月17824元计收；4、合同期内，被告应于每月15日之前支付或承担该房屋内发生的如下费用，包括公共事业费用，推广宣传费每月2000元；5、逾期支付租金、管理费等费用的，按欠款金额的0.1%支付违约金；6、被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付违约时每日基本租金三倍的违约金；7、因被告违约导致合同解除的，除须全额补交装修期的租金外，还应向原告支付违约时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；8、合同解除，被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。上述合同签订后，原告按约将租赁房交付被告，但自2017年1月3日起，被告擅自闭门未正常经营，严重损害了商场的正常运营造成不良影响，带来巨大经济损失。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水费、电费以及擅自停业等违约行为，应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。 被告贝比乐公司未答辩。 本院经审理查明事实如下： 2015年8月2日，渝中总部公司（甲方）与贝比乐公司（乙方）签订《大坪协信星光天地房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区经纬大道774附号、776附号大坪协信星光天地L2层L2-001号房屋租赁给乙方，租赁面积约331平方米。乙方在该房屋内经营贝比乐品牌商品。交付日暂定2015年9月18日，合同期为自交付日起3年90天。装修期为自交付日至开业日共计90天。开业日暂定2015年12月18日。租金起计日为下列日期中较早者：（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。租金计算方法分为基本租金与提成租金，以两者中较高者为当月适用租金。其中基本租金为：于开业起算第一年内，按承租面积计算月租金为19834元，于开业日起算的第二年内，按承租面积计算月租金为23156元；于开业日起算的第三年内，按承租面积计算月租金为26680元。提成租金为：于开业日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%，于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之16%，于开业日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之17%。管理费约定为，装修期内管理费（按实际装修期60天收取），按租赁面积计算月管理费为20136元；于开业起算第一年内，按承租面积计算月管理费为20136元，于开业日起算的第二年内，按承租面积计算月管理费为20740元；于开业日起算的第三年内，按承租面积计算月管理费为21344元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定、地方规定应由乙方缴纳的费用广宣传费每月2000元。履约保证金为人民币175852元。商品质量保证金为人民币43963元。公用事业费用押金为10000元。合同中约定的视为乙方违约情形包括：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）……（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内无故中断、停止（无论多久）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的；出现乙方违约情形，甲方有权采取以下一项或多项措施：……（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（m）没收履约保证金，要求乙方在14日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。嗣后，渝中总部公司（甲方）与贝比乐公司（乙方）签订《租赁补充协议》，约定将房屋的租赁面积修改为293平方米。基本租金修改为：于交付日起算第一年内，按承租面积计算月租金为17557元，于交付日起算的第二年内，按承租面积计算月租金为20498元；于交付日起算的第三年内，按承租面积计算月租金为23617元。提成租金修改为：于交付日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%，于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之16%，于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之17%。管理费修改为：于交付日起算第一年内，按承租面积计算月管理费为17824元，于交付日起算的第二年内，按承租面积计算月管理费为18359元；于交付日起算的第三年内，按承租面积计算月管理费为18894元。合同签订后，贝比乐公司缴纳了履约保证金131889元。 2015年9月15日，渝中总部公司与贝比乐公司办理了房屋交接手续，后贝比乐公司装修商铺后开始营业。 2016年12月20日，贝比乐公司向渝中总部公司发出《请求撤场的函》，认为因渝中总部公司违背招商承诺，还引进了“考拉大冒险”这一儿童娱乐设施企业，导致贝比乐公司的店内客流减少、业绩下降，经营成本增加，致使贝比乐公司店铺无法继续经营，故书面函告贝比乐公司将于2016年12月31日撤场。 2016年12月22日，渝中总部公司向贝比乐公司发出《催款函》，载明截止2017年1月31日，贝比乐公司共欠款454412.74元。2016年12月23日，渝中总部公司向贝比乐公司发出《关于撤铺申请的回函》，表示贝比乐公司发来的撤场函件，如贝比乐公司未按时交纳欠付的相关费用，或强行撤场，渝中总部公司将严格按照房屋租赁合同相关条款约定，采取相应措施。2017年1月4日，渝中总部公司再次函告贝比乐公司，表示贝比乐公司于2017年1月3日起，违反租赁合同有关营业时间的约定，擅自停止营业，已构成违约，要求贝比乐公司在收到函件1日内立即恢复营业，如未恢复营业，渝中总部公司将解除租赁合同并按照租赁合同的相关约定追究贝比乐公司的违约责任。 2017年2月16日，渝中总部公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费30600元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。贝比乐公司在未与渝中总部公司协商一致的情况下擅自停业闭店未再支付租金属于违约，依据合同约定，渝中总部公司行使合同解除权条件成就。故本院对原告要求解除原被告之间于2015年8月2日签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，贝比乐公司在2017年1月3日前已实际撤场，并函告渝中总部公司，渝中总部公司已实际控制该商铺但未采取适当措施防止损失的扩大，故本院对租金、管理费、推广宣传费酌情支持至2017年4月，共计575921.82元。关于渝中总部公司要求被告按照每日0.1%为标准支付拖欠费用滞纳金，本院认为按银行同期贷款利率计算滞纳金为宜，至于起止时间，渝中总部公司未举证证明其每笔欠款的具体金额及计算方式，本院酌情以2017年4月1日起算，以欠款金额为基数按照银行同期贷款利率计算至欠款付清时止。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉及未维持正常营业义务的，渝中总部公司要求每日收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金至合同解除之日，同时渝中总部公司请求相当于三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，本院认为该两项违约金系重复计算，不应重复支持，本院酌情主张提前解约的情形下，全额补交装修期的租金、三个月基本租金及三个月管理费，共计178605.73元，另贝比乐公司已缴纳的履约保证金131889元应予以抵扣，贝比乐公司还应支付渝中总部公司违约金46716.73元。 至于将商铺恢复原状并支付原告律师费30600元的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司与被告重庆贝比乐儿童游乐有限公司于2015年8月2日签订的《大坪协信星光天地房屋租赁合同》； 二、被告重庆贝比乐儿童游乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司租金、管理费、推广宣传费、电费，共计575921.82元；并支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司自2017年4月1日起至上述款项付清时止以欠款金额575921.82元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金； 三、被告重庆贝比乐儿童游乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司违约金46716.73元； 四、被告重庆贝比乐儿童游乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司律师费30600元； 五、被告重庆贝比乐儿童游乐有限公司于本判决生效之日起一个月内将重庆市渝中区经纬大道774附号、776附号大坪协信星光天地L2层L2-001号商铺恢复原状； 六，驳回原告重庆渝中总部经济建设投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费收取11867元，由被告重庆贝比乐儿童游乐有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  谭宁模 人民陪审员  王玉碧 人民陪审员  宋春蓉 二〇一七年十二月二五日 书 记 员  蒋 娟