湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘0105民初5194号 原告长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区如意街综合楼**。 法定代表人齐界，系该公司董事长。 委托诉讼代理人阳露，上海协力（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人李硕芬，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。 被告姜凌云，男，1972年11月23日出生，汉族，住湖南省新化县。 原告长沙开福万达广场投资有限公司诉被告姜凌云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长沙开福万达广场投资有限公司的委托代理人阳露、李硕芬，被告姜凌云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告长沙开福万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》（合同编号为：20110642501）；二、被告协助原告办理开福区XX路XX号XX区XX栋XX单元XX号房屋的产权过户变更登记手续；三、被告将房屋恢复原状，解除该房屋设定的任何权利负担，将房屋交还给原告；四、被告向原告支付购房款总额20%的违约金725029.2元，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除前述款项；五、被告承担本案的诉讼费（包括但不限于受理费、保全费、公告费、执行费、评估费、拍卖费等费用）。 事实和理由，2012年6月29日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，被告购买原告开发的位于长沙市××区××广场××区××单元××房，房屋总价3625146元。被告支付了房款1095146元，余款2530000元在中国建设银行股份有限公司湖南省分行办理按揭贷款。原告对被告的银行按揭贷款承担保证责任。因被告未按照贷款合同约定按期偿还贷款，银行遂向法院提起诉讼。法院遂判决原告对被告贷款承担保证责任。原告因被告未能依约偿还贷款，代替被告向银行清偿贷款2548834.73元，律师费、诉讼费、执行费162970元。根据原、被告双方订立的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》之约定，原告有权解除合同，要求被告支付违约金并赔偿损失。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，请求法院判如所请。 被告姜凌云辩称，可以将欠原告的款项在二个月内一次性支付，但房屋是被告的。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《长沙市商品房买卖合同》及其附件、不动产情况登记表、《个人住房（商业用房）借款合同》、（2014）芙民初字第2292号民事判决书、证明、银行转账单、案件执行结束通知书。被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《长沙市商品房买卖合同》及其附件。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据，本院认定事实如下：2012年6月29日，原、被告签订了合同编号为20110642501的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于长沙市××区××广场××区××单元××房，房屋总价3625146元。被告采取银行按揭的方式支付房款。合同《补充协议》（四）第二条第4点约定，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当向原告支付其代被告向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），以及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等损失），同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应当按照日万分之五的标准向原告支付违约金。如被告未能依约履行上述义务，则原告有权宣布立即解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》，同时，除承担上述费用及损失外，被告还应当按照协议第十一条之约定对原告承担违约责任。《补充协议》（四）第十一条约定，如因被告原因导致违约，被告应当按照总购房款20%的标准向甲方违约金。同时，如合同解除，被告应当配合原告办理相关备案、登记撤销、户口迁移手续，并向甲方交还该房屋。 合同签订后，依约被告支付了购房款1095146元，余款2530000元通过在中国建设银行股份有限公司湖南省分行办理按揭贷款的方式予以支付。原告对被告的银行按揭贷款承担保证责任。2014年10月30日，被告姜凌云将本案所涉房屋过户至其名下。 后因被告未按照贷款合同约定按期偿还贷款，银行向法院提起诉讼，诉讼法院遂判决被告立即向按揭银行偿还全部借款本息，同时判令原告对被告贷款承担连带保证责任，原告向银行履行了上述法院判令的连带保证责任。2016年10月20日，原告向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付了借款本息共计2548834.73元，并因此承担律师费121282元、诉讼费13588元、执行费28100元。 庭审中，被告对原告代偿其应付的银行按揭款的本息的事实及金额没有异议，同意解除合同，但要求原告退还房屋增值部分的价款及已支付的购房款，同时提出双方合同约定的违约金标准过高，请求法院调整。原告的代理人同意被告的意见，但认为退还金额应预先扣减原告代偿的金额及被告的违约金。 本院认为，一、对于合同解除问题，合同需依约信守，现被告未能依约向按揭银行偿还借款本息，导致原告代其履行了还款义务，故被告应当按照原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定承担违约责任。经查明，被告未能依约向按揭银行归还贷款本息，亦未按合同约定向原告履行垫款还款义务，按照原、被告双方签订的《补充协议》（四）第二条第4点约定，原告有权解除合同。庭审中，被告亦同意解除合同，故原、被告之间签订的原、被告签订的合同编号为20110642501的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》于本案庭审之日即2017年10月31日即告解除。 二、对于协助办理过户登记的问题，按照《补充协议》（四）第十一条约定，如合同解除，被告应当配合原告办理相关备案、登记撤销、户口迁移手续，并向原告交还该房屋。现本院已经确认本案所涉商品房买卖合同解除，故被告应当配合原告办理本案所涉位于长沙市××区××广场××区××单元××房的房屋过户登记手续。 三、对于违约金的支付问题，按照《补充协议》（四）第十一条约定，如因被告原因导致违约，被告应当按照总购房款20%的标准向甲方支付违约金，现被告未能依约支付按揭贷款，导致原告承担保证责任，代为清偿该按揭贷款本息等款项，故被告行为明显违约当无疑义。考虑到原、被告签订的购房合同系商事行为，且原告因被告的违约行为，导致其垫款，因此产生了资金占用成本及相应实现债权费用。考虑到违约金的兼有补偿损失和惩罚违约的性质，同时参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院对于原、被告约定的违约金予以酌情调整。根据本案实际情况，本院酌定被告应当按照总购房款10%的标准向甲方支付违约金362514.6元（3625146元×10%）。 四、因本案合同已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案的实际情况及双方庭审的意见，原告应当在扣除其代被告偿还的按揭贷款本息人民币 2548834.73元、律师费121282元、诉讼费13588元、执行费28100元及被告应承担的违约金后向被告返还所支付的购房款及房屋价值超出购房时的增值金额。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告长沙开福万达广场投资有限公司与被告姜凌云于2012年6月29日签订的合同编号为20110642501的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》于2017年10月31日即告解除； 二、被告姜凌云于本判决生效之日起十日内配合原告长沙开福万达广场投资有限公司办理本案所涉位于长沙市ＸＸ区ＸＸ路ＸＸ号ＸＸ广场ＸＸ区ＸＸ栋ＸＸ单元ＸＸ房的房屋过户登记手续并交还房屋； 三、被告姜凌云于本判决生效之日起十日内向原告长沙开福万达广场投资有限公司支付违约金362514.6元； 四、驳回原告长沙开福万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费11050元，因适用简易程序减半收取5525元，由被告姜凌云承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于湖南省长沙市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  刘玉玲 二〇一七年十二月七日 （） 代理书记员  史子岚