上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初11202号原告：吴晓成，男，1990年5月19日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：吴洁，女，1991年1月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。两原告共同委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：熊ＸＸ，上海新松律师事务所律师。被告：周海明，男，1973年11月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。第三人：沈叶，女，1976年2月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区体育场路***弄***号***室。原告吴晓成、吴洁与被告周海明、第三人沈叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，本案于2017年8月29日第一次公开开庭进行了审理，原告吴晓成、吴洁及其两原告共同委托诉讼代理人谢静宇、第三人沈叶到庭参加诉讼，被告周海明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因本案不宜适用简易程序，于2017年11月6日依法适用普通程序审理。本案于2017年12月4日第二次公开开庭进行了审理，原告吴晓成、吴洁及其两原告共同委托诉讼代理人熊ＸＸ、第三人沈叶到庭参加诉讼，被告周海明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴晓成、吴洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告周海明涤除上海市青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；2、判令被告周海明协助吴晓成、吴洁将上海市青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至吴晓成、吴洁名下；3、本案诉讼费由被告周海明负担。事实与理由：2016年1月14日，经上海延申房地产经纪事务所居间介绍，就吴晓成、吴洁向周海明购买上海市青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房产转让合同》，约定：房屋总价为184.50万元，签约当日支付定金5万元，2016年2月6日支付30万元，2月10日支付35万元，3月20日支付39.50万元，其余75万元通过银行贷款支付。2016年3月4日，双方签订经房地产交易中心备案的《上海市房地产买卖合同》，房屋总价做低为159万元，2016年6月30日之前办理过户手续。2016年6月，周海明将系争房屋交付两原告。因被告隐瞒其将房屋抵押给第三人的事实以及被告因债务纠纷导致涉案房屋被司法查封，原告曾起诉法院要求被告涤除抵押登记，后因原告无力筹措款项只能撤回起诉。现原告已筹集到足够款项，故再次起诉作如上诉请。被告周海明未作答辩。第三人沈叶述称：2015年3月8日，周海明向第三人借款70万元，并就涉案房屋设定了抵押权，因周海明迟迟不还款，故第三人诉至法院，现该案已进入执行阶段，故不同意涤除抵押权。经开庭审理查明：2016年1月14日，经上海延申房地产经纪事务所居间介绍，就吴晓成、吴洁(乙方)向周海明(甲方)购买系争房屋签订了《房产转让合同》，约定：甲乙双方协商同意上述房地产总价为184.50万元，并包括设施。乙方于2016年1月14日签约时支付购房定金5万元；2016年2月6日支付30万元，2016年2月10日支付35万元，3月20日支付39.50万元，其余75万元通过银行贷款支付；乙方在付清全部购房款(除银行贷款外)甲方或委托人协助办理房地产过户手续，过户结束后，房款全部到账3天内交房，甲方将房屋移交给乙方，其该房的附属物及该建筑范围内的土地使用权维修基金一并转移给乙方，并负责水、电、煤、通讯及物业管理、有限电视费用缴纳完毕。甲方应在房屋交付前将该房屋内的原户口迁出。2016年1月14日，吴晓成向周海明支付定金5万元；2016年2月6日，吴晓成向周海明支付65万元。2016年3月4日，周海明(甲方)与吴晓成、吴洁(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋总价为159万；甲乙双方确认，在2016年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或者其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。2016年3月20日，吴晓成向周海明支付39.50万元。另查明，系争房屋于2004年5月21日登记至周海明名下。2010年6月11日，系争房屋抵押权人为渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行，债权数额为30万元,期限从2010年6月28日至2038年6月27日。2015年3月9日，系争房屋抵押权人增加了沈叶，债权数额为130万元，期限从2015年3月6日至2015年9月6日。2016年4月27日，上海市青浦区人民法院对系争房屋进行司法限制，限制方式为正式查封，限制原因为(2016)沪0118执2118号。2016年11月30日，上海市青浦区人民法院对系争房屋进行司法限制，限制方式为轮候查封，限制原因为(2016)沪0118执7421号。2017年4月25日，上海市青浦区人民法院对系争房屋进行司法限制，限制方式为轮候查封，限制原因为(2017)沪0118执540号。另：原告吴晓成、吴洁于2016年11月2日曾就系争房屋的买卖起诉至本院，本院以(2016)沪0118民初11938号立案受理，审理中，因两原告未筹足涤除系争房屋抵押以及司法查封款项，故申请撤回起诉。本案审理过程中，两原告表示愿意筹款涤除涉案房屋的抵押权及司法查封，但未果。以上查明的事实，由以下证据证明：吴晓成、吴洁、沈叶的陈述，吴晓成、吴洁提供的上海市房地产登记簿、房屋转让合同、上海市房地产买卖合同、房款收据及转账凭证、房屋抵押借款合同，沈叶提供的民事判决书、执行案件受理通知书上述证据并经庭庭出证，本院予以确认。审理中，吴晓成、吴洁确认双方于2016年3月2日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》房屋总价为159万元，系为避税约定的价格，实际价格应为184.50万元。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房产转让合同、房地产买卖合同(除合同价格外)，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周海明作为出售人的义务主要是将系争房屋交付给买受人，该交付不仅包括实物交付，也包括权利交付。权利交付的前提系周海明取得房产的完整所有权，现涉案房屋存在他项权利，所有权不完整构成过户的障碍，涤除他项权利系周海明作为出售人应承担之义务，故吴晓成、吴洁的该项诉请具有法律依据，本院予以支持。被告周海明未按履行过户义务显属违约。虽两原告提出自愿筹款涤除他项权利以及司法查封，但未果。因系争房屋上存在另案司法查封，而司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，已构成系争房屋过户的履行障碍，故现吴晓成、吴洁的过户诉请，客观上不具备产权过户的条件，为此，对吴晓成、吴洁要求过户的诉请，本院难以支持。吴晓成、吴洁可在系争房屋具备过户条件时再另行主张。周海明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周海明应于本判决生效后十日内涤除上海市青浦区青安路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；二、驳回原告吴晓成、吴洁其余诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴晓成、吴洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡红兰人民陪审员  俞锦林人民陪审员  陆秋云二〇一七年十二月二十七日书 记 员  钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。