上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初11523号原告：上海科技管理干部学院，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王建平，院长。委托诉讼代理人：仇建、饶思，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海市嘉定区嘉定镇金兴商行，住所地上海市嘉定区。经营者：金花。委托诉讼代理人：庄清源，上海君澜律师事务所律师。原告上海科技管理干部学院与被告上海市嘉定区嘉定镇金兴商行间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人饶思、被告的经营者金花及其委托诉讼代理人庄清源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告间的房屋租赁关系于2017年1月1日终止，被告立即归还位于上海市嘉定区嘉定镇城中路XXX号-7室房屋(以下简称讼争房屋)；二、被告支付自2016年1月1日至2016年12月31日的租金人民币18,687元(以下币种均为人民币)及利息(利息以9,343.50元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，分别从2016年1月6日和2016年7月6日起计算至实际付清之日止)；三、被告支付房屋使用费(按每月3,114.50元为标准，自2017年1月1日起计算至实际搬离之日止)；四、被告支付违约金3,114.50元。事实和理由：2014年12月31日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租讼争房屋。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。每月租金为1,415.70元，租金每半年支付一次，分别于合同签订之日及第七个月的5号前支付。被告若逾期返还房屋的，须按租金的两倍支付房屋使用费。若被告拖欠租金达一个月以上的，应支付月租金两倍的违约金。上述租赁期限届满后，原告于2015年12月4日发布公告，确认被告承租房屋的年租金为18,687元，后被告继续承租。2016年10月20日，原告书面通知被告解除租赁合同，要求被告限期搬离并支付租金，但被告予以拒绝。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告希望继续履行合同，不同意返还讼争房屋；被告向原告承租的是以集资方式承租的房屋，现原告要求无偿收回，被告不予同意。讼争房屋一直没有供水和卫生间，但租金是最贵的，被告多次与原告协商未果，故被告拒绝支付租金；双方间没有利息的约定，故不同意支付利息；如法院认定合同解除，原告要求按照月租金的两倍计算使用费的标准过高，应予以调整；违约金的标准亦过高，应予以调整，且违约金与利息的主张重复，不应予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：讼争房屋的产权人为原告。2014年12月31日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租讼争房屋用于小百货零售使用。房屋实测面积为15.80平方米。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。每月租金为1,415.70元，年租金为16,988元。租金每半年支付一次，分别于合同签订之日及第七个月的5号前支付。租赁保证金为1,415.70元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵扣合同约定的由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。除原告同意续租外，被告应在租赁期限届满后7日内返还房屋，若逾期返还房屋的，每逾期一日，须按租金的两倍支付房屋使用费。若被告拖欠租金达一个月的，应按月租金的两倍支付违约金。合同另对其他事项作了约定。后被告支付租金至2015年12月31日且支付了租赁保证金1,415.70元。租赁期限届满后，双方口头协商一致，确认租期延长一年，但因被告不同意上调租金，故自2016年1月1日起未再支付租金。2016年10月20日，原告向被告发出一份律师函，告知被告房屋租赁合同将于2016年12月31日解除，要求被告于2017年1月1日前返还房屋并支付2016年度的租金18,687元，未果。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，原告对被告继续使用讼争房屋不表异议，故双方的租赁期限变更为不定期。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，原告已按照法律规定在合理期限之前通知被告租赁合同于2016年12月31日解除，本院对此予以确认，认定双方签订的《上海市房屋租赁合同》已于2016年12月31日解除。合同解除后，被告理应搬离讼争房屋，将讼争房屋返还予原告并支付自2016年1月1日至2016年12月31日的租金及自2017年1月1日起至实际返还房屋之日的房屋使用费，房屋使用费按照原租金标准计算，即每天46.42元。另外，原告收取的租赁保证金1,415.70元可在被告拖欠的租金中予以抵扣。经核算，被告应向原告支付自2016年1月1日至2016年12月31日的租金数额为15,572.30元。关于利息损失和违约金问题，因被告的违约行为确实造成了原告利息损失，但根据合同关于违约金的约定，违约金足以弥补该利息损失，故原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告提出违约金标准过高要求予以调整的请求，本院根据被告履行合同的情况及本案的实际情况，酌情确定违约金的数额为2,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海科技管理干部学院与被告上海市嘉定区嘉定镇金兴商行于2014年12月31日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年12月31日解除；二、被告上海市嘉定区嘉定镇金兴商行应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区嘉定镇城中路XXX号-7室的承租房屋，将该房屋返还予原告上海科技管理干部学院；三、被告上海市嘉定区嘉定镇金兴商行应于本判决生效之日起十日内向原告上海科技管理干部学院支付自2016年1月1日至2016年12月31日的租金人民币15,572.30元；四、被告上海市嘉定区嘉定镇金兴商行应于本判决生效之日起十日内向原告上海科技管理干部学院支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(房屋使用费按照每天人民币46.42元的标准计算)；五、被告上海市嘉定区嘉定镇金兴商行应于本判决生效之日起十日内向原告上海科技管理干部学院支付违约金人民币2,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费345元，减半收取172.50元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一七年十二月二十六日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。