重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初4957号原告：沈其兵，男，1979年10月18日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：吴克强、金跃东，重庆衡天律师事务所律师。被告：重庆市威龙钢结构工程有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇双山村3社166号，统一社会信用代码91500104202980588R。法定代表人：曾艺浪，执行董事。被告：重庆市铜梁威龙房地产经纪有限责任公司(已吊销营业执照)，住所地重庆市铜梁区高楼镇紫荆花街，组织机构代码76888136-X。法定代表人：曾艺浪，执行董事。二被告委托诉讼代理人：马翠萍，女，上述两公司员工。原告沈其兵与被告重庆市威龙钢结构工程有限公司(以下简称威龙钢构)、重庆市铜梁威龙房地产经纪有限责任公司（以下简称威龙地产）合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告沈其兵及其委托诉讼代理人金跃东到庭参加了诉讼，被告威龙钢构、威龙地产经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈其兵向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与第二被告于2011年2月27日签订的《家乐汇家居装饰广场商铺租赁暨委托经营管理合同》及2017年5月20日签订的《认购合同》是商品房买卖合同；2、二被告协助原告将位于铜梁县巴川镇白土坝工业园家乐汇家居装饰广场C3区第1号商铺2.79%的产权登记在原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2011年2月，沈其兵在威龙地产发放的宣传资料上看到威龙地产(原名为重庆市铜梁县威龙房地产开发有限责任公司，以下简称威龙房地产开发公司)的宣传广告：“家乐汇家居装饰广场项目是威龙房地产开发公司开发”。威龙地产宣传其开发的位于铜梁区家乐汇的商铺对外出售，又有铜梁区政府部门的协助宣传，更让沈其兵确信被告出售的是其开发的商品房。2011年2月27日，威龙地产与原告签订《家乐汇家居装饰广场商铺租赁暨委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》）约定：1、原告以当时市场销售价6900元每平方米租赁被告所有的位于铜梁区金龙大道3号家乐汇家居装饰广场项目C3区第1号商铺5平方米；2、原告承租商铺后，统一委托重庆市家乐汇商业经营管理有限责任公司（以下简称家乐汇管理公司）经营管理；3、合同签订后满5年，原告可按6900元每平方米（和租赁价格相同）的价格购买商铺产权5平方米（和承租的面积一致），已付租金冲抵购房款。合同签订后，原告一次性支付所购门面总价款34500元，并按约将房屋委托第三方经营管理，按月收取商铺收益金。原告认为《委托经营管理合同》约定“本合同签订之日起满5年，乙方有权选择按原价6900元每平方米的价格购买商铺产权5平方米，已付租金可以冲抵房款”。该合同名为租赁实为买卖，签订合同时，买卖关系就已经成立且已经一次性付清全部房款。威龙钢构和威龙地产有义务协助原告办理过户手续。二被告系关联企业，威龙地产一直宣称商铺系自己开发并对外销售，威龙钢构对此默许，应视为认可威龙地产的行为。威龙钢结构工程公司、威龙地产经纪公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状称：二被告因事不能到庭参加诉讼，对全部案件的答辩意见，对案件事实的表态，全部与2017年11月9日开庭审理的案件所发表的意见一致。本院经审理认定事实如下：威龙钢构是2000年4月24日在重庆市大渡口区工商行政管理区登记成立的有限责任公司。该公司的前身为重庆市威龙金属制品有限公司，2003年6月29日，重庆市威龙金属制品有限公司向重庆市工商行政管理局申请将该公司名称变更为威龙钢结构工程公司。经营范围：货物进出口、技术进出口；金属材料加工；生产，销售：金属压型板，轻质复合板；钢结构工程专业承包壹级等。2004年12月30日重庆市铜梁县威龙房地产开发有限责任公司在原重庆市铜梁县工商行政管理局依法登记成立。经营范围：房地产开发、物业管理(待资质取得后方能经营)、商品房销售、市场开发。2013年12月3日该公司的经营范围增加：房屋中介服务、房地产项目营销策划（国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法律、法规规定应经审批而未审批前不得经营）；2014年9月23日，该公司名称更名为重庆市铜梁威龙房地产经纪有限责任公司；经营范围：保留房屋中介服务、房地产项目营销策划、物业管理、商品房销售、市场开发（国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法律、法规规定应经审批而未审批前不得经营）。2015年2月4日，该公司的法定代表人由刘勇变更为曾艺浪。2017年5月31日，重庆市工商行政管理局铜梁分局以该公司连续六个月以上未开展经营活动为由吊销了该公司的营业执照。位于重庆市铜梁区南城街道(原巴川街道)白土坝工业园区家乐汇商铺系威龙钢构出资修建，分属14个区，即A1区、A2区、A3区、A4区、B1区、B2区、B3区、C1区、C2区、C3区、D1区、D2区、D3区、D4区，并均已登记在威龙钢构名下。其中，A1区、A2区、A3区、A4区于2007年6月13日登记在威龙钢构名下，房地产权证号分别为：209-2007-0XXX4（A1区、建筑面积4852.8平方米）、209-2007-0XXX1（A2区、建筑面积1401.22平方米）、209-2007-0XXX3（A3区、建筑面积1401.22平方米）、209-2007-0XXX2（A4区、建筑面积1401.22平方米）；B1区、B2区、B3区、C1区、C2区、C3区于2008年8月7日登记在威龙钢构名下，房地产权证号分别为：209房地208字0XXX5号（B1区、建筑面积4179.98平方米）、209房地208字0XXX6号（B2区、建筑面积1832.62平方米）、209房地208字0XXX7号（B3区、建筑面积1832.62平方米）、209房地证208字第0XXX8号（C1区、建筑面积3917.14平方米）、209房地证208字第0XXX9号（C2区、建筑面积1587.32平方米）、209房地证208字第0XXX0号（C3区、建筑面积1544.82平方米）；D1区于2007年6月13日登记在威龙钢构名下，房地产权证号码为：209-2007-0XXX5（D1区、建筑面积5697.3平方米）；D2区、D3区、D4区于2008年5月4日登记在威龙钢构名下，房地产权证号为：209-2007-0XXX4（D2区、建筑面积1032.56平方米）、209-2007-0XXX2（D3区、建筑面积1060.16平方米）、209-2007-0XXX3（D4区、建筑面积1089.38平方米）。2010年5月30日，威龙钢构向原威龙房地产开发公司出具委托书，载明“我司同意并授权你将我司名下不动产(铜梁家乐汇家居装饰广场)对外进行租赁与销售，并对你方与客户签订的相关合同予以认同，并委托你方代收客户缴纳的定金及合同款项。特此授权，授权期限：2010年6月1日-2015年6月1日。”2011年2月27日，原威龙房地产开发公司(甲方、出租方)与沈其兵（乙方、承租方）和家乐汇管理公司（丙方、受托经营方）签订《委托经营管理合同》约定：乙方承租并委托丙方物业经营管理为甲方开发的位于重庆市铜梁县的家乐汇家居装饰广场C3区商铺，建筑面积5平方米，具体位置及范围详见附件一租赁物业位置图；租赁期限10年，十年租赁期的总租金34500元等。其中，该合同第六条1.（2）约定：本合同签订之日起满五年，乙方有权选择按单价6900元/平方米的价格购买商铺产权5平方米；该条1.（2）.A约定：乙方选择购买商铺的，可在甲方开发的家乐汇家居装饰广场项目一、二、三期中任意选择在售商铺，在5平方米范围内，甲方按单价6900元/平方米给予乙方优惠购买价，超出该面积范围的部分，按甲方确定的市场购买价执行，乙方已付租金可冲抵购买款；该条1.（2）.B约定：乙方行使该项权利的，乙方应在本合同签订之日起满五年后的第一个月内，书面通知甲方表达购买决定，甲方收到乙方决定购买的书面通知后，将通知乙方选择并确定需购买的商铺位置、商定价格、签署正式商铺买卖合同。如乙方未在前述规定时限内书面通知甲方表达购买决定，或者虽如期表达购买决定但在甲方通知后一个月内未与甲方签署正式商铺买卖合同的，均视为乙方放弃购买权利，本合同继续履行至租赁期满。合同签订后，沈其兵一次性缴纳了34500元。2017年1月5日，威龙地产(出租方、甲方)、刘天红（承租方、乙方）与家乐汇管理公司（受托经营方、丙方）签订《补充协议》约定：甲乙丙三方于2011年2月27日签订的《委托经营管理合同》由于甲方和丙方违约，经三方协商，就相关事宜补充如下：按《委托经营管理合同》第六条约定，本合同签订之日起满两年至五年，乙方可将本合同权益进行市场转让即转让给第三方或单方解除合同、退租；本合同签订之日起满两年至五年，乙方有权选择按单价6900元／平方米的价格购买商铺产权5平方米。乙方已符合《委托经营管理合同》第六条退租或购买商铺产权的权利，多次要求甲方履行未能实现，现补充为：1、金额的确认（收益计算到2016年6月30日止），甲丙两方共欠乙方人民币38180元（其中本金34500元，收益金3680元）；2、在《委托经营管理合同》合同期内，乙方可随时要求按该合同第六条相关约定执行等。2015年4月8日，威龙钢构(甲方、抵押人)与中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（乙方、抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方以其所有的位于重庆市铜梁区巴川镇白土坝金龙工业园区的C3区（房地产权证号为：209房地证208字第0XXX0号）商铺作为威龙钢构向中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款5200万元的担保，并在原重庆市铜梁县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。上述事实，有沈其兵的陈述及其举示的《委托经营管理合同》、《补充合同》、授权委托书、交款收据、本院调取的《重庆市房地产抵押合同》等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。沈其兵与威龙地产签订的《委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同第六条约定“本合同签订之日起满五年，乙方有权选择按单价6900元/平方米的价格购买商铺产权5平方米；乙方选择购买商铺的，可在甲方开发的家乐汇家居装饰广场项目一、二、三期中任意选择在售商铺，在5平方米范围内，甲方按单价6900元/平方米给予乙方优惠购买价，超出该面积范围的部分，按甲方确定的市场价购买执行，乙方已付租金可冲抵购买款；乙方行使该项权利的，应在本合同签订之日起满五年后的第一个月内，书面通知甲方表达购买决定，甲方收到乙方决定购买的书面通知后，将通知乙方选择并确定需购买的商铺位置、商定价格、签署正式商铺买卖合同。如乙方未在前述规定时限内书面通知甲方表达购买决定，或者虽如期表达购买决定但在甲方通知后一个月内未与甲方签署正式商铺买卖合同的，均视为乙方放弃购买权利，本合同继续履行至租赁期满”。根据该约定，沈其兵选择购买商铺，必须在签订《委托经营管理合同》之日起满五年后的第一个月内，书面通知威龙地产并确定商铺位置、商定价格并签订正式商铺买卖合同，逾期视为放弃购买。本合同的签订时间是2011年2月27日，沈其兵应当在2016年3月26日前书面通知威龙钢构并签订正式的商铺买卖合同，由于沈其兵没有在2016年3月26日前书面通知威龙钢构并签订正式的商铺买卖合同，故，双方未建立商铺买卖合同关系。威龙钢结构工程公司及威龙地产经纪公司在案件审理过程中向本院提交了书面答辩意见，陈述“对全部案件的答辩意见，对案件事实的表态，全部与2017年11月9日开庭审理的案件所发表的意见一致。”因2017年11月9日开庭审理的每个案件的诉讼请求、依据的事实和理由不完全一致，该答辩意见未针对沈其兵的诉讼请求、依据的事实和理由进行答辩，视为没有答辩。威龙钢结构工程公司及威龙地产经纪公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃陈述抗辩权。对其答辩意见，本院不予采信。《委托经营管理合同》无论是从合同名称或是从合同内容看，均不具有商品房买卖合同的法律特征，因此，沈其兵要求确认《委托经营管理合同》为商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。因双方未签订《认购合同》，沈其兵主张确认《认购合同》为商品房买卖合同，缺乏事实依据，本院不予支持。关于沈其兵要求威龙钢构、威龙地产协助将位于铜梁县巴川镇白土坝工业园家乐汇家居装饰广场C3区第1号商铺2.79%的产权登记在其名下的问题。本院认为，沈其兵请求的前提条件是，沈其兵与威龙钢构、威龙地产对案涉商铺存在商铺买卖合同关系，但根据前述分析，沈其兵与威龙钢构、威龙地产均不存在商铺买卖合同关系，因此，对沈其兵的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告沈其兵的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告沈其兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李坤二〇一七年十二月十八日书记员  李鸣