广东省乐昌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0281执异23号 案外人：钟俊华，男，1964年10月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 申请执行人：乐昌市农村信用合作联社，住所地广东省乐昌市河南大昌路**。 法定代表人：吴新华，理事长。 被执行人：广东亿华物流投资有限公司，住，住所地广东省韶关市浈江区韶南大道二公里半/div> 法定代表人：林春贺。 被执行人：广东亿华投资集团有限公司，住，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏路**富力中心****/div> 法定代表人：林春贺。 被执行人：韶关市亿华房地产有限公司，住所地广东，住所地广东省韶关市曲江区马坝镇沿堤三路北面亿华明珠城。 法定代表人：林春贺。 被执行人：林兆有，男，1942年8月18日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。 被执行人：林春贺，男，1967年2月13日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。 被执行人：林春佑，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。 上述被执行人的共同委托诉讼代理人：陈建华，男，1964年3月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。 在本院执行申请执行人乐昌市农村信用合作联社（以下简称乐昌农信社）与被执行人广东亿华物流投资有限公司、广东亿华投资集团有限公司、韶关市亿华房地产有限公司、林兆有、林春贺、林春佑金融借款合同纠纷一案中，案外人钟俊华于2017年11月22日对执行拍卖韶关市曲江区马坝镇教育路北城南商贸城一号楼首层亿华农贸市场01区、02区，农贸市场自编号为11号铺位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟俊华称，案外人在2016年8月19日与韶关市亿华房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（商铺），购买了位于韶关市××区××教育路××商贸城××楼××农贸市场××区、××区，农贸市场自编号为11号铺位。当时约定商铺于2016年9月1日前交付给案外人使用，并在一年内办理好不动产证，案外人多次催促，但至今未领取该商铺的不动产证。案外人在2016年9月份钱已经交清，但还没拿到该商铺钥匙。为确保案外人的合法权益，请求法院撤销（2017）粤0281执622号之一执行裁定书第一、二项，停止拍卖该铺位。 申请执行人乐昌农信社称，1.执行裁定书是法院执行行为的体现，本案执行程序没有违反法律规定。乐昌市人民法院(2017)粤0281执622号之一《执行裁定书》是对乐昌市人民法院（2017)粤0281民初959号《民事调解书》中确定的给付义务内容的执行。2.执行裁定书中拍卖的财产均为被执行人韶关市亿华房地产有限公司名下财产。上述财产均抵押并办理了抵押登记予申请执行人。根据《担保法》第三十三条、第四十六条的规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故此，执行法院有权拍卖、变卖上述抵押财产，申请执行人对拍卖、变卖的价款有优先受偿权利。3.案外人并未取得案涉不动产的物权，案外人的损失依法应向韶关市亿华房地产有限公司主张。不动产买卖属于债权，不动产需要依法登记后才发生物权变动。对于买受人如果履行了支付房屋价款的义务，可以请求出卖人交付房屋并协助办理过户手续，唯独不能请求确认享有房屋所有权。根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，案外人并非案涉不动产的权属人，依法无权请求停止拍卖、执行程序。案涉不动产于2015年1月15日办理抵押登记，案外人是在案涉不动产办理了抵押登记后才签订的买卖合同，对于案外人的损失，其可依据《城市房地产抵押管理办法》第四十九条：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定，案外人依法应向韶关市亿华房地产有限公司主张权利。综上，请求依法驳回案外人的异议，依法执行(2017)粤0281执622号之一《执行裁定书》，以维护法律的严肃性，维护申请执行人的合法权益。 被执行人广东亿华物流投资有限公司、广东亿华投资集团有限公司、韶关市亿华房地产有限公司、林兆有、林春贺、林春佑共同称，对案外人的执行异议书内容进行了仔细核对，确认所述内容均为真实有效，全部被执行人没有任何意见。 经审理查明，2015年1月15日，广东亿华物流投资有限公司与乐昌农信社签订《流动资金借款合同》，向乐昌农信社借款3200万元。韶关市亿华房地产有限公司与乐昌农信社签订《抵押担保合同》，以其名下的商铺、房产及土地使用权为前述《流动资金借款合同》债务提供抵押担保（其中含有韶关市××区××教育路××商贸城××楼××农贸市场××区、××区，农贸市场自编号为11号铺位）。上述不动产已于2015年1月15日办理了抵押登记。韶关市亿华房地产有限公司、广东亿华投资集团有限公司、林兆有、林春贺、林春佑与乐昌农信社签订《保证合同》，自愿对前述《流动资金借款合同》项下借款承担连带保证责任。因广东亿华物流投资有限公司未按借款合同约定履行还款付息义务，乐昌农信社于2017年8月10日向本院提起诉讼，同时申请诉讼财产保全。2017年8月17日，本院作出（2017）粤0281民初959号民事裁定，查封了被执行人韶关市亿华房地产有限公司所提供抵押的不动产。在案件审理过程中，经本院调解，案涉当事人自愿达成协议。2017年9月12日，本院依法作出（2017）粤0281民初959号《民事调解书》，调解内容：“一、乐昌农信社与广东亿华物流投资有限公司同意解除双方在2015年1月15日所签订的《流动资金借款合同》。二、广东亿华物流投资有限公司在本协议生效之日起五日内向乐昌农信社一次性偿付：1.借款本金30650400元；2.利息、罚息、复利合计686054.95元(计至2017年7月21日的利息650810.16元、拖欠利息罚息34217.59元、复利1027.20元)，2017年7月22日后的利息、罚息、复利另行按《流动资金借款合同》约定的利率标准计至本息付清之日止；3.违约金32万元；4.乐昌农信社为实现债权所应支付的律师代理费633129元；5.本案诉讼费100041.14元、保全费用5000元。三、乐昌农信社对以下抵押物在本调解协议第二条所确定的债权范围内享有优先受偿权：1.韶关市××区××教育路××商贸城××楼××农贸市场××区，粤房地权证第××号；2.韶关市曲江区马坝镇教育路北城南商贸城一号楼首层亿华农贸市场02区，粤房地权证第××号；……。四、韶关市亿华房地产有限公司、广东亿华投资集团有限公司、林兆有、林春贺、林春佑对本调解协议第二条所确定的债务承担连带清偿责任。五、广东亿华物流投资有限公司在本调解协议生效之日起五日内不履行本调解协议第二条约定内容的，乐昌农信社可以申请法院强制执行，并对抵押物享有优先受偿权，同时也可以要求韶关市亿华房地产有限公司、广东亿华投资集团有限公司、林兆有、林春贺、林春佑承担连带清偿责任。” 因广东亿华物流投资有限公司未按调解书确认的内容履行，乐昌农信社向本院申请强制执行，本院于2017年9月30日立案执行。在执行的过程中，本院于2017年11月3日作出（2017）粤0281执622号之一执行裁定，拍卖被执行人韶关市亿华房地产有限公司所有的位于韶关市××区××教育路××商贸城××楼××农贸市场××区（粤房地权证第××号）、02区（粤房地权证第××号）中自编号为11号的铺位。 2016年8月19日，案外人钟俊华与韶关市亿华房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定钟俊华以总价420000元购买位于韶关市××区××教育路××商贸城××楼××农贸市场××区、××区中的自编号为11号铺位。2016年8月20日，韶关市亿华房地产有限公司出具收取420000元的收据给案外人钟俊华。案外人钟俊华陈述被执行人韶关市亿华房地产有限公司没有将涉案铺位交付其使用。 本院认为，案外人钟俊华在本院查封涉案铺位之前虽已与被执行人韶关市亿华房地产有限公司签订合法有效的书面买卖合同，但被执行人韶关市亿华房地产有限公司并没有将该铺位交付给案外人，即案外人没有占有该铺位。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人钟俊华请求中止对韶关市××区××教育路××商贸城××楼××农贸市场××区、××区，农贸市场自编号为11号铺位的拍卖执行程序，不符合上述规定，异议不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人钟俊华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 罗 忠 铭 审判员 周 一 涛 审判员 黄 旭 坚 二〇一七年十二月二十七日 书记员 林文宇哲