福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）思民初字第7465号 原告：曾国基，男，1972年2月2日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈忠志，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘栋，福建明鼎律师事务所律师。 被告：国显军，男，1974年7月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王荣涨，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄德善，福建九信律师事务所律师。 原告曾国基与被告国显军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾国基的委托诉讼代理人陈忠志、刘栋及被告国显军的委托诉讼代理人黄德善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾国基向本院提出诉讼请求：1.国显军立即腾退厦门市思明区洪莲东二里5号2001室房屋，将该处房屋交付曾国基；2.国显军向曾国基支付房屋使用费（按每月10000元的标准，从2015年4月1日起计至实际搬离房屋之日止）；3.国显军将挂靠在厦门市思明区洪莲东二里5号2001室房屋的户口迁出。事实和理由：2013年7月23日，曾国基与厦门淇顺商贸有限公司（以下简称淇顺公司）协商一致后签订一份《房产买卖协议》，并支付400万元购买了址于厦门市思明区洪莲东二里5号2001室的房屋（以下简称讼争房屋），此后双方依法办理了房屋产权登记。2014年4月25日，曾国基将讼争房屋出租给国显军，约定租赁期限从2014年4月1日起至9月30日止。上述租赁期限届满后，曾国基再次将讼争房屋出租给国显军，约定租赁期限从2014年10月1日起至2015年3月31日止。2015年3月6日开始，曾国基与国显军多次就讼争房屋买卖事宜电话联系，国显军也多次表示购买的愿望，但既迟迟不与曾国基签订买卖协议，也未依约返还讼争房屋。故诉至法院并提出如上诉讼请求。 国显军辩称，首先，生效的（2015）思民初字第8664号民事判决书已确认林石羡以国显军、姚豫玲名义与淇顺公司于2012年2月9日签订的关于讼争房屋的《存量房买卖合同》无效，淇顺公司无权将属于国显军的房屋出售给曾国基。其次，曾国基与淇顺公司之间就讼争房屋并不存在真实、正当的交易行为，二者恶意串通，严重损害国显军的合法权益，二者之间的房屋买卖关系应为无效，国显军已针对曾国基、淇顺公司提起了确认合同无效的诉讼，相关案件已经开庭审理。一方面，曾国基陈述其系委托案外人张振裕代为向淇顺公司指定购房款收款人刘赛胜支付400万元购房款，但根据张振裕、刘赛胜的银行转账流水，双方在2013年7月23日（《房产买卖协议》签订当天）、7月24日发生的四笔款项（合计400万元）均备注为借款而非购房款；另一方面，在（2017）闽0203民初8665号案件庭审当天，曾国基当场在电话里否认在购买讼争房屋之前认识刘赛胜或与刘赛胜存在其他经济往来。然而，刘赛胜的农业银行账户流水显示自2013年1月起至《房产买卖协议》签订前，刘赛胜总共向曾国基转账15笔款项合计77.5万元，且在曾国基主张的400万元购房款支付完毕后，刘赛胜仍向曾国基转账了4笔款项。上述转账记录可以证明曾国基与淇顺公司、刘赛胜在“买卖”讼争房屋以前已经认识并存在长期经济往来，曾国基主张的400万元不是购房款，曾国基并非善意取得讼争房屋。最后，国显军是讼争房屋的合法所有权人，曾国基诉求依据的房屋租赁合同关系是虚假的，国显军也从未向其支付租金，曾国基主张的国显军支付的“租金”实际上是国显军支付给刘赛胜的利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《厦门市土地房屋权证》、《房产买卖协议》、税收完税证明、《房屋租赁合同书》、曾国基建设银行卡客户交易查询结果、（2015）思民初字第8664号民事判决书及生效证明、《存量房买卖合同》、（2015）思民初字第468号案件起诉状及案件受理通知书、《私营企业基本信息》、《变更登记申请书》、（2016）闽0203民终5183号案件法庭审理笔录，张振裕建设银行卡交易明细、张振裕兴业银行卡交易明细、刘赛胜农业银行卡交易明细、房屋抵押登记查询情况等证据，本院依法调取（2017）闽0203民初8665号案件法庭审理笔录，本院依法组织当事人对上述证据进行质证。对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址于厦门市思明区洪莲东二里5号2001室的房屋即讼争房屋原登记所有权人为姚豫玲，国显军与姚豫玲系夫妻关系。 本院于2016年2月1日作出的（2015）思民初字第8664号民事判决查明，2010年7月14日，国显军、姚豫玲作为委托人与作为受托人的林石羡及罗翠芸就讼争房屋委托受托人代办该房产的相关事宜签订一份《委托书》并经厦门市鹭江公证处作出（2010）厦鹭证内字第05385号《公证书》公证。2012年2月9日，林石羡以姚豫玲的代理人身份与淇顺公司签订一份《存量房买卖合同》，将讼争房屋出售给淇顺公司，并商定成交价为1654100元。该判决还查明国显军在2010年向厦门融易通投资控股有限公司借款，该公司的法定代表人为刘赛胜。该判决认定，林石羡与淇顺公司于2012年2月9日签订的《存量房买卖合同》并不存在真实、正当的房产交易行为，故判决确认林石羡以国显军、姚豫玲名义与淇顺公司于2012年2月9日签订的关于讼争房屋的《存量房买卖合同》无效。 曾国基与淇顺公司就讼争房屋签订一份《房产买卖协议》，落款时间为2013年7月23日。《房产买卖协议》约定，淇顺公司将讼争房屋以400万的价格出售给曾国基，购房款于2013年7月25日前一次性支付至淇顺公司指定的刘赛胜农业银行账户（账号：62×××16），淇顺公司应于2014年4月10日将房产交付曾国基使用。该份协议未就淇顺公司协助曾国基办理权属登记事宜进行约定。曾国基主张已通过张振裕于2013年7月23日、7月24日分四笔向淇顺公司指定的刘赛胜账户支付购房款400万元。 2014年1月6日，淇顺公司与曾国基订立一份《存量房买卖合同》，约定淇顺公司将讼争房屋出售给曾国基，成交价款为265万元，款项于2014年1月6日前一次性支付。2014年1月24日，厦门市房地产交易权籍登记中心向曾国基颁发讼争房屋权属证书。 2014年4月25日，曾国基与国显军签订一份《房屋租赁合同书》，约定：国显军向曾国基承租讼争房屋，租赁期限从2014年4月1日起至2014年9月30日止，每月租金为8000元，按季度支付，第2次起支付款应提前7天；合同签订之日，国显军向曾国基交付押金8000元；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的0.3%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，曾国基有权提前解除合同，收回房屋；等等。2014年10月9日，曾国基与国显军又就讼争房屋签订一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限从2014年10月1日起至2015年3月31日止。该份合同中关于租金标准、租金支付期限、违约责任等约定与2014年4月25日签订的《房屋租赁合同书》基本一致。曾国基、国显军一致确认讼争房屋在过户登记至曾国基名下后仍由国显军居住使用，现国显军的生活用品仍在讼争房屋内。国显军分别于2014年5月8日、7月16日、12月26日向曾国基转账支付22000元、24000元、24000元，2015年3月28日，岳立军向曾国基转账支付24000元。审理中，双方一致确认国显军没有交付房屋押金。 另，张振裕尾号为4881的兴业银行账户显示，2013年5月2日，曾国基向张振裕转账支付一笔500万元。此外，2013年1月1日至2015年12月31日期间，曾国基与张振裕之间存在频繁的大额资金往来。张振裕尾号为3688的建设银行账户显示，2013年7月23日11：02:15，张振裕向刘赛胜尾号为5516的农业银行账户转账100万元；同日12:07:48，曾国基账户向张振裕转入50万元；同日15:23:06，张振裕向刘赛胜上述账户转账100万元。2013年7月24日11:33:45，曾国基账户向张振裕转账200万元；同日13:54:58、15:57:56，张振裕向刘赛胜上述账户分两笔转账各100万元共计200万元。2017年7月26日12:54:01，曾国基账户向张振裕账户转入48万元；同日15:10:05，张振裕向刘赛胜上述账户转账150万元。上述张振裕向刘赛胜的五笔转账交易备注均为“借款”。 刘赛胜尾号为5516的农业银行账户显示，2013年1月4日至2013年6月21日期间，刘赛胜以一个月二至四次的频率向曾国基账户转账2.5万元或12.5万元；2013年12月6日，刘赛胜分三笔向曾国基账户转账共计15万元；2013年12月16日，刘赛胜向曾国基账户转账15万元。 又讼争房屋于2012年4月27日进行抵押登记，债务人和抵押人均为淇顺公司，债权人为张振裕，担保金额为400万元。上述抵押登记于2014年2月24日注销。 曾国基在（2016）闽0203民终5183号案件法庭审理中陈述其购买讼争房屋时只看过产权证，并未到现场查看，购买讼争房屋系通过张振裕介绍，张振裕与刘赛胜是多年的朋友，淇顺公司生意做很大，可以信任。曾国基在（2017）闽0203民初8665号案件法庭审理中陈述其与刘赛胜没有任何经济往来，在购买讼争房屋之前并不认识刘赛胜，购买讼争房屋之后亦与刘赛胜无经济往来；曾国基与张振裕系生意伙伴，共同经营厦门裕顺达贸易有限公司；张振裕于2013年7月23日、7月24日转账支付刘赛胜的4笔共计400万元的款项系张振裕受其委托支付的购房款，张振裕代为支付上述购房款系因2013年5月2日，其向张振裕转账支付500万元，扣除张振裕代为支付的购房款400万元，剩余的100万元投入公司进行运营。曾国基在本案法庭审理中陈述2013年7月，张振裕借用其账户转账借款给刘赛胜；在其购买讼争房屋以前，淇顺公司就将讼争房屋出租给国显军，淇顺公司曾带其看过讼争房屋，其到场要求国显军搬出讼争房屋，但国显军不同意，故让国显军继续租住讼争房屋。 国显军在（2015）思民初字第8664号案件法庭审理中陈述其在曾国基出示讼争房屋权属证书后，不得已才签订《房屋租赁合同书》。国显军在（2017）闽0203民初8665号案件法庭审理中陈述其于2010年7月15日向刘赛胜控制的融易通公司借款260万元，实际到账247万元，双方没有结算过，但到2013年6月28日已经陆续还款2605560元；其与淇顺公司之间并不存在“以房抵债”的约定。国显军在本案法庭审理中陈述其与曾国基之间关于讼争房屋的房屋租赁合同关系是虚假的，曾国基从未看过房，其也从未向曾国基支付租金，曾国基主张的“租金”实际上是国显军支付给刘赛胜的利息。 本案争议的焦点为曾国基、国显军之间是否存在租赁讼争房屋的真实意思。 曾国基认为，国显军确认签订于2014年4月25日、10月9日的二份《房屋租赁合同书》系其本人签字，该两份合同也已实际履行，双方之间的房屋租赁合同关系真实有效。 国显军认为，因曾国基持有讼争房屋的权属证书向其主张权利，故只能与曾国基签订房屋租赁合同，但该合同是虚假的，曾国基与淇顺公司恶意串通，并非讼争房屋的善意取得人，无权要求作为真正权利人的国显军支付房屋占用费及腾房。 本院分析认为，意思表示真实是合同有效的要件之一，判断当事人的真实意思应结合其在合同签订、履行过程中的具体行为。根据在案证据及当事人在相关案件中的庭审陈述，本院认定曾国基与国显军之间不存在租赁讼争房屋的真实意思，理由如下： 第一，曾国基并无作为所有权人出租讼争房屋的真实意思。首先，曾国基不属于法律规定的“善意购买人”。1.各方当事人均确认刘赛胜与淇顺公司关系密切，刘赛胜的农业银行账户明细显示，曾国基与刘赛胜之间存在密切且有规律的资金往来，其与刘赛胜、淇顺公司之间并非如曾国基陈述的不认识或无经济往来。曾国基对于其与刘赛胜、淇顺公司之间的关系并未如实陈述，结合双方之间的频繁账户往来，可以认定曾国基对于刘赛胜、淇顺公司的情况是熟悉的，因此，其对于淇顺公司出售的讼争房屋可能存在的权利瑕疵亦应当有所了解。2.曾国基与淇顺公司的房屋交易过程中，存在诸多有违一般交易习惯的情形。曾国基在相关案件审理过程中曾多次陈述其购买讼争房屋时并未到现场看房，曾国基与淇顺公司签订《房产买卖协议》时讼争房屋已存在抵押登记，双方也未就协助办理讼争房屋产权过户的事宜作出约定，上述情形均不符合购房人购买房屋自用或投资的心理或一般人在进行同类交易中应有的谨慎和注意程度。另，《房产买卖协议》签订时讼争房屋的抵押权人即为与曾国基关系密切的张振裕，且抵押担保的债权为400万元，曾国基支付400万元购买存在400万元抵押担保的房屋，明显有违常理。3.曾国基关于其已经足额支付400万元购房款的陈述亦不能成立。曾国基主张的张振裕转账支付刘赛胜的400万元均明确载明款项性质为借款，并非购房款。曾国基、张振裕以及刘赛胜的款项往来记录显示，曾国基与张振裕存在频繁的大额往来，其主张张振裕代为支付400万元购房款系因2013年5月2日其向其转账支付500万元，缺乏相应证据佐证。在张振裕转账支付刘赛胜购房款的2013年7月23日、2013年7月24日，曾国基仍然向张振裕的账户转账付款50万元及200万元，尤其是2013年7月24日，曾国基转账支付张振裕200万元后，张振裕再转账支付200万元给刘赛胜。曾国基未直接将200万元转账支付刘赛胜，而是经过张振裕转手，也与常理不符。如曾国基陈述，张振裕愿意代为支付400万元购房款系因2013年5月2日其向张振裕支付了500万元，但张振裕支付刘赛胜款项的当日其仍然向张振裕付款的事实，与曾国基的上述陈述明显存在矛盾之处。其次，曾国基在讼争租赁合同签订、履行过程中的具体行为与一般房屋所有权人出租房屋以收益的心理、行为不相符。1.曾国基陈述在其购房后国显军明确表示不愿意交还房屋，经其换锁、报警均无果，故与国显军签订第一份租赁合同。然而，在此种情况下，曾国基既未向国显军收取合同约定的租赁押金，约定的租金起算时间（2014年4月1日）也明显晚于其取得讼争房屋产权的时间（2014年1月24日），更没有就租赁期限届满后逾期返还房屋的违约责任作出约定，此后签订第二份租赁合同时仍未就上述事项作出约定。曾国基在讼争租赁合同签订时的上述行为、表现显然与一般房屋出租人只是暂时性转让房屋之占有以换取租金对价的通常心理不符。2.曾国基与国显军均确认双方除本案讼争法律关系外并无其他关系，双方也并非在友好协商的情况下签订租赁合同。曾国基的建设银行账户明细显示，国显军不仅未足额支付首期“租金”，且支付每期“租金”的时间均已超出合同约定缴纳期限的半个月，根据合同约定，拖欠租金的，曾国基有权按日加收滞纳金，拖欠半个月以上的，曾国基有权解除合同，收回房屋。然曾国基却始终未就此提出主张。曾国基在租赁合同履行过程中的上述行为、表现显然与一般房屋出租人关注其主要权利即收取租金与收回房屋等问题的通常心理不符。最后，如前分析，刘赛胜与淇顺公司关系密切，曾国基对刘赛胜、淇顺公司的情况应知悉。曾国基在购买讼争房屋时既已知悉讼争房屋存在权利瑕疵，在签订《房产买卖协议》时又并不关注讼争房屋是否能办理变更登记至其名下，取得产权后也对是否能实际占有讼争房屋无足够关注，且其在租赁期限届满前一个月左右的时间已与国显军协商回购讼争房屋的事宜。可见，曾国基从“购买”讼争房屋时就从无取得讼争房屋所有权并实际占有的意思。综合国显军与刘赛胜、刘赛胜与张振裕、张振裕与曾国基之间的关系及经济往来，以及曾国基在《房产买卖协议》、讼争租赁合同签订、履行过程中的具体行为、表现，本院认定国显军关于曾国基将讼争房屋登记至其名下是为担保其对他人享有之债权的主张具有高度盖然性，曾国基在签订讼争租赁合同时并无作为所有权人出租讼争房屋的真实意思。 第二，国显军并无作为承租人承租讼争房屋的真实意思。首先，国显军虽然在讼争租赁合同上签字，但同时起诉要求确认林石羡以其名义与淇顺公司就讼争房屋签订的买卖合同及淇顺公司与曾国基就讼争房屋签订的买卖合同无效，且如曾国基陈述，国显军始终不同意返还讼争房屋，国显军提起上述诉讼、一直占有讼争房屋的行为以及其在相关案件审理过程中的陈述，可以印证其确实始终主张自己系讼争房屋的所有权人且不认可讼争房屋的所有权应归属曾国基。其次，国显军虽然在讼争租赁合同约定的租赁期间内向曾国基支付款项，但其支付款项的时间、金额均与合同约定存在不一致之处，且其同时对刘赛胜担任法定代表人的厦门融易通投资控股有限公司负有债务，而曾国基与刘赛胜又存在频繁的经济往来，结合国显军始终主张其系讼争房屋所有权人的事实，本院认定国显军关于其向曾国基支付款项系为抵偿其他债务的主张具有高度盖然性。综上，综合国显军、刘赛胜、张振裕、曾国基之间存在频繁经济往来的事实，以及国显军在讼争租赁合同签订、履行过程中的行为，本院认定国显军关于其在签订讼争租赁合同时并无承租讼争房屋的真实意思的主张可予采信。 综上所述，本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。如前分析，曾国基与国显军虽然签订了讼争的二份《房屋租赁合同书》，但双方并无租赁讼争房屋的真实意思，故双方之间的房屋租赁合同应属无效。本案审理中，经本院释明合同效力后，曾国基明确表示不变更诉讼请求。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故曾国基要求国显军返还讼争房屋、支付房屋占有费并迁移户口，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告曾国基的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计2975元，由原告曾国基负担，上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 （张佩虹） 二〇一七年十一月三十日 代书记员（ 周月 娜） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。