黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黑0110民初4637号 原告哈尔滨市第十一中学校，住所地哈尔滨市香坊区香电街47号。 法定代表人王作圣，职务校长。 委托代理人于洪臣，该学校职员。 委托代理人李洪明，男，黑龙江率航律师事务所律师。 被告周艳红，女，1970年6月28日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市香坊区。 委托代理人张绍全，黑龙江大地律师事务所律师。 原告哈尔滨市第十一中学校与被告周艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市第十一中学校的委托代理人于洪臣、李洪明，被告周艳红及其委托代理人张绍全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告从坐落于哈尔滨市××香电街××层的房屋迁出；2、判令被告支付房屋占有使用费36万元（比照年租金3万元标准计算，自2005年1月1日起，计算至被告迁出之日止，暂计算至2016年12月31日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2003年9月15日签订《租房协议书》，约定原告将位于哈尔滨市香坊区香电街45号约80平方米的二楼一层房屋出租给被告，租期为2003年9月15日至2004年12月30日，年租金3万元整。原告将涉案房屋交给被告使用，原告只收到租期为2003年9月15日至2003年12月31日的7500元租金。从2004年至今都没有收到过房屋租金。租赁期满后，被告未迁出该房屋，双方未签订续租协议，被告也未交纳房屋占有使用费。经原告多次催要，被告仍拒绝迁出房屋，故原告起诉至法院。 被告辩称：被告于2003年9月15日起租赁了原告所 述房屋，使用面积约70平方米，年租金为30000元。租金按季度给付，每季度付7500元。签订合同时，原告时任校长刘岱英告知被告，租房事宜直接找于明堂副校长，每季度房租直接交于副校长。被告每季度以现金形式向原告学校的副校长于明堂支付房屋租金至2010年9月，于明堂给出具收条，被告能提供部分收条。2010年11月左右，于明堂找到被告称，学校需要经费，被告若继续承租，一次性交纳十年的房租可以优惠，被告就预交了十年的房租20万元现金给了于明堂，于明堂说这20万元现金要交到学校，所以于明堂没有给被告打收条，目前原告也没有给被告出收据。被告已向原告支付了2021年之前的全部房屋租金，不存在拖欠原告租金的事实，不同意原告所提三项的诉讼请求，且原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应得到法律支持。 原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据： 证据一、租房协议书一份（复印件），证明协议约定原告将位于香坊区香电街45号二楼一层约80平方米的房屋租赁给被告使用，租期为2003年9月15日至2004年12月30日，年租金3万元整，协议书同时注明已经收取2003年9月15日—2003年12月31日租金7500元； 证据二、房屋产权证明一份，盖章部门为香坊区教育局、十一中学校，证明原告方有权对该房屋进行出租； 证据三、仓买营业执照照片，证明被告一直在这经营使用该房屋； 经质证，被告对原告举示的证据一、证据二、证据三均无异议。 被告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据： 证据一、收据8张，证明2004年9月20日至2010年9 月30日被告向原告缴纳房屋租赁费6万元，同时证实该房屋租赁费是按季度收取，每季度7500元，收取人是原告主管副校长于名堂； 经质证，原告对该证据的真实性、证明问题均有异议，于明堂是被告单位主管后勤的副校长，其于2011年去世了。被告未授权于明堂收取过租金。该证据没有原告盖章，仅有个人签名，但字迹潦草，无法辨认，无法核实票据真实性，被告是与原告签订的租赁合同，其房屋租金应交到原告财务处，并由财务处出具加盖公章或财务章的票据，被告提供的票据不能证明已经将房租交付给原告，原告除签订协议时收到租金7500元外再未收到被告交付的租金。被告提交的票据最近的时间为2010年9月30日，距今已经7年时间，即使原告与被告签订续租合同，同样早已超过租赁期限，被告已经明显违约，理应承担违约责任，因此，被告的提交该组证据真实性存疑，无法证明被告的主张。 证据二、证人于某、王某出庭作证，证明1、被告租赁原告房屋从事零售业务，每年租金3万元，按季度交纳；2、2010年11月份被告曾向证人借款用于一次性支付10年租金的事实；3、被告给付原告主管副校长于明堂10年租金共计20万元。 经质证，原告认为，被告的证人证言欲证明借款交付租金。即使借款属实，也不能证明所借款项交付给了原告。此外，原告认为证人系被告的朋友，与本案有利害关系，证人证言不能作为本案证据使用。 经审理查明：原、被告于2003年9月15日签订《租房协议书》，协议约定，原告将其管理使用的位于哈尔滨市香坊区香电街45号建筑面积80平方米的房屋租赁给被告使用，租期自2003年9月15日至2004年12月30日止，租金支付方式为每半年结算一次租金，年租金为3万元。原、被告确认被告已支付2003年9月15日至2003年12月31日期间租金7500元。另查明，原告原主管后勤工作的副校长于明堂（因病于2011年去世）自2004年9月20日至2010年9月30日期间，多次按季度收到被告交付的租金，并为被告出具收据。涉案房屋的租金实际按季度支付。原、被告自2003年至今未续签房屋租赁协议，但涉案房屋始终由被告占有使用。 本院认为，原、被告之间签订的《租房协议书》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该协议书合法有效。合同到期后，原、被告均未提出解除合同，且仍按原租房协议履行权利义务，应认定为原、被告之间成立了新的不定期租赁合同。在不定期租赁合同履行过程中，虽原告主张被告违约即未按约定交付租金，但被告占有使用诉争房产至今，能够认定原、被告之间的租赁合同持续有效。现原告起诉请求被告迁出，根据法律规定，不定期租赁合同出租人有权随时提出解除合同，但应给予承租人合理期限，故原告主张被告迁出租赁房屋主张成立，本院予以支持。原告诉称被告自2004年起未支付租金，被告向本院举示了8张收据以证明其已经交付了房屋租金。被告举示的8张收据均有原告副校长于明堂的签字，本院对被告举示的8张收据予以确认。被告举示的收据显示房屋租赁费的收取方式为按季度收取，最后一次收取时间为2010年9月30日，故可认定被告2010年12月31日前的房屋租赁费已付清。被告以其已预交付租金20万元，租期自2011年至2021年12月31日止进行抗辩，但并未提供充分有效的证据进行佐证，被告此项抗辩主张不成立，本院不予采信。庭审中，被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告主张被告支付2005年1月1日起至实际迁出之日止的占有使用费，原告未举示证据证明其曾向被告索要过租金，现原告于2017年5月17日向本院提交诉讼材料，诉讼时效应追溯至2016年5月17日，2011年1月1日至2016年5月17日之间的主张部分已超过诉讼时效，故被告应按年租金3万元（折合成日租金为82.19元）的标准向原告给付2016年5月18日至实际迁出之日止的房屋租金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告哈尔滨市第十一中学校与被告周艳红之间的不定期租赁合同； 被告周艳红于判决生效之日起十日内从坐落于哈尔滨市香坊区香电街45号二楼一层的房屋迁出并交还给原告哈尔滨市第十一中学校。 三、被告于判决生效后立即按年租金3万元（日租金为82.19元）的标准计算，给付原告哈尔滨市第十一中学校自2016年5月18日起至实际迁出之日止的房屋租金； 四、驳回原告哈尔滨市第十一中学校的其他诉讼请求。 案件受理费6700元（原告已预交），由原告哈尔滨市第十一中学校负担5862元，由被告周艳红负担838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  李云峰 人民陪审员  刘晓晖 人民陪审员  陈丽颖 二〇一七年十二月二十九日 法官助理刘群成 书记员赵可心