广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0307民初17205号 原告深圳市龙岗宏昌投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道爱联社区**综合楼**，统一社会信用代码：91440300279581294E。 法定代表人陈小平。 委托代理人雷建娟，广东龙昌律师事务所律师。 委托代理人宣意婷，广东龙昌律师事务所实习律师。 被告徐冬香，女，汉族，1982年11月12日出生，户籍地址：江西省德兴市， 委托代理人刘锦强，广东创道律师事务所律师。 上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市龙岗宏昌投资有限公司的委托代理人雷建娟、宣意婷，被告徐冬香的委托代理人刘锦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告在2012年5月将位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区巫屋村二巷三号二楼至四楼的房屋租赁给被告开设旅馆，租赁面积为400平方米，资金现按3300元/月标准收取，每月5日前交清当月租金，双方并未签订书面租赁合同，由于租赁房屋面积较大，目前租金标准远低于市场标准，若不调整租金原告将承受巨大的损失，原告遂于2017年7月5日向被告发出书面通知，决定将月租金上调至21元/平方米，若被告同意，则需办理书面租赁手续，若不同意，需在2017年7月15日前办理退租手续并腾空办理租赁房屋。通知送达后，被告不同意原告调整租金的要求，双方多次协商未能达成一致意见，已无续租可能，且原告不再按时缴纳租金。原告又于2017年8月21日再次向被告发出通知，明确告知被告，解除与其之间的租赁关系，被告需在三日内结清拖欠的租金并将租赁房屋交还给原告，但被告一直未履行通知义务继续使用租赁房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，租赁期限六个月以上，当事人未采用书面形式订立租赁合同的，视为不定期租赁，而不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付金，经出租人催告后在合理期限内仍未支付的，出租人可以解除合同；在原告已向被告多次送达通知书的情况下，被告拒不办理租赁房屋且不缴纳租金的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令1、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告立即向原告交还位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区巫屋村二巷三号二楼至四楼的房屋；3、判令被告立即向原告按每月3300元/月的标准支付从2017年7月1日起至腾空办理租赁房屋之日止的场地占用费（暂计至2017年8月31日，合计人民币6600元）；4、本案诉讼费由被告承担。原告庭审中明确其第三项诉讼请求为：要求被告2017年7月1日至8月31日期间租金按3300元/月标准支付，自2017年9月1日后按照原告发布的书面通知，每平方21元，10433元标准进行支付直至被告搬离之日。 被告辩称：1、本案被告并非与原告签署租赁合同的相对人，被告仅是负责管理涉案经营场所的人员，故本案被告是不适格的；2、被告前夫程林友此前与出租人陈小平签订书面合同，后程林友于2012年病故，被告仅是作为程林友的前妻代为管理涉案房屋。 原告为证明其主张，向本院提交了《声明书》、《房地产证》、《租金收款收据》、《通知》（2017年7月5日发）、《通知》（2017年8月21日发）、照片为证据。其中《声明书》显示涉案物业的所有权人陈日昌将涉案物业交由原告进行管理；《房地产证》显示该房屋的权利人为陈日昌，建筑面积为496.81平方米，证件号为深房地字第××号；《租金收款收据》显示自2017年1月份至6月份，“程友林”每月向原告支付租金3300元；《通知》（2017年7月5日发）显示原告于2017年7月5日向被告发出书面通知，告知签订租赁协议以及租金上调至每平方21元，如果不续租须在2017年7月15日之前办理搬迁手续等事宜；《通知》（2017年8月21日发）显示原告于2017年8月21日向被告发出书面通知，书面告知其解除双方租赁关系且需在收到本通知三日内腾空办理租赁房屋，三日内办理的租金标准仍按3300/月的标准支付；照片显示原告已将两份《通知》现场送达给被告。被告对原告提交的《房地产证》、《租金收款收据》、《通知》（2017年7月5日发）、《通知》（2017年8月21日发）的真实性予以认可，但对两份《通知》的内容不予认可，另对《声明书》不予认可，并称被告对涉案物业进行经营的行为发生在《声明书》签署的日期之前，不具有溯及力。 被告向本院提交了《房屋租赁合同》、《收款收据》作为证据，证明原告将涉案房屋转给被告前夫程林友经营。其中《房屋租赁合同》显示：2010年11月1日，案外人程正军与原告签订租赁合同，约定案外人程正军租赁涉案房产，租赁期限为2009年3月1日至2014年8月31日，月租金为3500元，以后每两年月租金递增15%，该合同右上角有“同意转给程友林经营，期限至本合同期满为止，2012年5月20日”等内容，该内容处加盖原告公章；《收款收据》内容为:兹收到龙岗巫屋村二巷3号二、三、四层程正军交来押金人民币10000元，收款收据右上角有“此押金同意转给程林友，2012.12.5”等内容，押金及右上角内容均盖有原告公章。原告对被告提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》的真实性予以认可，并称该物业原告于2010年11月1日出租给案外人程正军，租赁期限至2014年8月31日，约定的租金为：2010年8月31日之前的租金均是3500/月，后每两年租金递增15%。2012年5月25日被告的前夫程林友与程正军共同来到原告处办理转租手续，原承租人程正军退出租赁，由程林友租赁该物业，租赁期限是至本合同期满，原租户程正军的租房押金也转给了被告前夫程林友。同时也证实了原告管理出租该物业的客观事实。 经审理查明，案外人程正军与原告于2010年11月1日签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于龙岗区龙岗街道巫屋村二巷三号第二、三、四层房屋出租给案外人程正军，约定2009年3月1日至2010年8月31日的月租金为3500元，以后每两年月租金递增15%，租赁期限为2009年3月1日起至2014年8月31日止。2012年5月20日，被告前夫程林友自案外人程正军处转租来涉案房屋，双方转租的行为获得原告确认。程林友租赁涉案房屋后，用于开办旅社，2012年程林友病故，被告作为程林友之妻，继续经营该旅社，并以程林友的名义按期向原告缴纳房租。原告称其不清楚程林友何时去世，被告亦未告知原告程林友已去世的事实。被告称被告仅是负责旅社前台登记、打扫卫生等辅助性工作，涉案房屋有其前夫程林友的父亲程海水实际租赁。但被告既未提交程海水的身份信息、联系方式，也未配合本院通知程海水到庭接受询问。被告亦未提交其他证据证明涉案房屋实际租赁人为其他人。 另查明，2012年以来，程林友及被告均实际以3300元/月的标准向原告缴纳房租，原告对此予以确认。2017年7月5日，原告向被告发出《通知》，称“合同期早已期满，现通知你若需续租，须在2017年7月15日前与我司重新签订新的租赁协议，月租金将上调至每平方米21元…如不再续约，限于2017年7月15日前办理退租手续和搬迁工作，逾期未办理…由此造成的一切后果由你自负”，2017年8月21日，原告再次向被告发出《通知》，称“徐冬香：…你方不同意我司调整租金的要求，双方经协商也未能就租金达成一致意见，但你方并未将租赁房屋交还我司。现通知你方如下：1、…本通知送达你方之日起，双方之间的租赁关系正式解除；2、请你方在收到通知后三日内腾空搬离租赁房屋…;3、交还租赁房屋的同时按3300元/月的标准支付从2017年7月1日起至腾空搬离租赁房屋之日止的场地占用费…”。原、被告确认，自2017年7月1日起，因原、被告就房租上调一事产生纠纷，被告未向原告缴纳房屋租金。庭审中，原告称涉案房屋登记总面积为496.81平方米，被告实际租赁面积为400平方米，并请求据此计算租金。被告对此未予答复，亦未提交证据。经本院协调后，被告拒不同意搬离及退还涉案房屋。 以上事实，有《声明书》、《房地产证》、《租金收款收据》、《通知》（2017年7月5日发）、《通知》（2017年8月21日发）、照片、《租赁合同书》、《收款收据》、当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否存在租赁关系。原告经涉案房屋所有权人陈日昌授权，取得了涉案房屋的出租、管理权限，为有权的房屋出租人。原告与被告前夫程林友签订的《房屋租赁合同》期限届满日为2014年8月31日，在此期间，被告前夫程林友病逝，根据我国合同法，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可按原租赁合同租赁该房屋，故程林友生前共同居住的人员可按照原合同继续租赁涉案房屋。2014年8月31日，《房屋租赁合同》期满后，原告未与涉案房屋实际租赁人签订书面租赁合同，而是按照原合同内容继续出租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间结束，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故原告与涉案房屋实际租赁人形成了不定期租赁合同关系。证据显示，被告长期在涉案房屋所在地开设的旅社从事经营、管理工作，被告称其非旅社的实际经营管理人，涉案房屋实际租赁人为其前夫程林友之父程海水，但未提交证据予以证明，亦不配合本院通知程海水到庭调查，故本院对被告该答辩意见不予采信，并确认被告为涉案房屋的实际占有、使用、租赁人。不定期租赁合同，当事人可随时解除合同，故出租人在合理期限通知承租人后可以解除合同。2017年7月原、被告就租金一事进行协商，2017年8月，双方确定无法达成合意，原告于2017年8月21日发出《通知》解除租赁合同，该解除行为在合理期限内作出，合法有效，本院予以确认，故对原告诉讼请求第一项予以确认，并对原告要求被告退还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。被告自2017年7月1日始未缴纳房租，故原告要求被告以3300元/月的标准支付2017年7月1日至2017年8月31日期间房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。不定期租赁合同已解除，被告经本院协调后，拒不搬离涉案房屋，给原告造成了租金损失，故被告应支付原告拒不腾房期间的房屋占有使用费。原告主张自2017年9月1日起被告应按照21元/平方米，每月租金10433元标准进行支付直至搬离之日。原告未提交该租金标准计算依据，根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》，涉案房屋属于住宅性质，所在区域住宅性质房屋官方指导月租金价为18元/平方米，故本院参照该指导标准调整涉案房屋月租金为18元/平方米，涉案房屋建筑面积为496.81平方米，原告实际租赁的建筑面积为400平方米，每月租金为7200元（18元/平方米×400平方米）。被告应自2017年9月1日起，按7200元/月的标准，支付原告房屋占有使用费直至实际搬离之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市龙岗宏昌投资有限公司与被告徐冬香之间的房屋租赁关系已解除； 二、被告徐冬香在本判决生效之日起十五日内搬离并退还位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区巫屋村二巷三号二楼至四楼的房屋； 三、被告徐冬香在本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗宏昌投资有限公司支付2017年7月1日至2017年8月31日期间的租金计人民币6600元； 四、被告徐冬香在本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗宏昌投资有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费以7200元/月的标准，自2017年9月1日起计算至被告徐冬香实际搬离之日止。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（原告已预交），由被告徐冬香承担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审判员 李 怡 二〇一七年十二月十二日 书记员 黄道明