江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1183民初5360号原告：平秀娥，女，1979年6月3日出生，汉族，安徽省滁州市人，住安徽省滁州市来安县。委托诉讼代理人：张玉涛，男，1981年7月12日出生，汉族，住南京市秦淮区，系平秀娥丈夫。委托诉讼代理人：郑玉平，江苏民中律师事务所律师。被告：广东中翔投资发展有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道北885号2幢二层2079房。法定代表人：关耀华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁巍琳，广东仁言律师事务所律师。第三人：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容市开发区黄梅振兴路8号。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。原告平秀娥与被告广东中翔投资发展有限公司（以下简称中翔公司）、第三人句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平秀娥向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告中翔公司签订的租赁合同；2.判令被告中翔公司赔偿原告装修损失903110元、设备损失200190元、保证金50080元，合计1153380元；3.判令被告中翔公司赔偿原告经营损失（自2016年1月1日起至判决生效之日止，按每月5万元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：中翔公司承租碧桂园公司商铺后，2014年3月12日被告又将其中的8号商铺转租给原告，原告装修后进行经营。后被告突然与碧桂园公司解除了租赁合同，碧桂园公司要求收回商铺，原告因此无法经营产生损失。被告中翔公司辩称：1.中翔公司解除与碧桂园公司的租赁合同是因为原告等承租人未按约定支付租金等相关费用，导致中翔公司拖欠了碧桂园公司的费用。2.原告经营至2016年年初，碧桂园公司曾向原告询问是否直接签租赁合同，但原告表示不再继续经营，故原告主张经营损失无事实及法律依据。3.中翔公司与碧桂园公司解除合同的时间应该是2016年7月30日，同时将商铺归还给碧桂园公司。4.对原告主张的装修损失不予认可。第三人碧桂园公司述称：碧桂园公司将商铺出租给中翔公司经营，期间中翔公司未能按约正常经营并拖欠租金，2015年10月26日碧桂园公司发函催要未果，2015年11月17日碧桂园公司发函解除与中翔公司之间的租赁合同。2015年12月4日碧桂园公司发函要求中翔公司返还商铺，后碧桂园公司于2017年6月23日强制收回了8号商铺。本院经审理认定事实如下：2013年6月13日碧桂园公司与中翔公司签订凤凰购物广场商铺租赁合同一份，双方约定碧桂园公司将其商铺出租给中翔公司，租期自2014年3月1日至2029年2月28日止，期间中翔公司按月交纳物业管理费、水电费、燃气费等应交费用，租金共21549024元，自2019年3月1日起每月交纳。2014年3月12日中翔公司与平秀娥签订喜尚汇美食广场商铺租赁合同一份，双方约定：中翔公司将8号商铺出租给平秀娥经营，租期自2014年6月1日至2019年5月31日止，期间平秀娥按月支付物业管理费、水电费、燃气费、垃圾清运费等应交费用，租金共计448884元，双方签订合同时平秀娥支付租赁保证金23380元及物业管理保证金16700元，预交第一个月租金12888元及第一个月物业管理费8350元，保证金在平秀娥没有违约的情况下，在合同终止且收回商铺后15天内由中翔公司返还平秀娥，如平秀娥有拖欠，中翔公司将从保证金中抵扣。商铺交付平秀娥后由平秀娥自行装修，平秀娥需将装修方案及图纸交由中翔公司审核，同时支付10000元装修保证金。平秀娥装修等投入其经营成本，风险由平秀娥承担，如双方合同期满后不再续约或者提前解除，平秀娥不得要求以其投入要求补偿，经营损失亦与中翔公司无关。租金的交纳方式为前27个月免收租金，第28个月起交纳租金，每年递增5%。合同签订后中翔公司向平秀娥交付了商铺，平秀娥向中翔公司支付了租赁保证金23380元及物业费保证金16700元，同时预交租金12888元及物业费8350元。另外原告对商铺进行了装修，共支付装修费84.2万元。2015年10月碧桂园公司曾向中翔公司发函，告知中翔公司未能按约履行义务并催要物业费、水电费。2015年11月17日碧桂园公司向中翔公司发函，以中翔公司无故停业及拖欠水电费、物业费为由解除双方租赁合同。2016年3月4日中翔公司向碧桂园公司出具关于喜尚汇美食广场的退场承诺书一份，内容为：中翔公司决定解除双方的租赁合同，中翔公司将妥善解决后续事宜。2016年8月16日中翔公司向广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司出具碧桂园欢乐城美食广场清场说明函一份，内容为：中翔公司已于2016年7月30日在扬子晚报登报公告对外停止营业，同时要求商铺承租人迁出商铺。2015年12月，碧桂园公司告知原告搬离或者重新与碧桂园公司签订合同，原告拒绝搬离，正常营业至2016年农历春节前，2016年春节后原告未正常营业，2017年7月23日碧桂园公司强行收回商铺，并将商铺另出租给他人，现8号商铺已被重新装修。本院认为：一、关于解除合同的问题。转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，转租合同亦被解除。因碧桂园公司与中翔公司之间的租赁合同已在原告诉讼之前解除，故原告现主张解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于中翔公司是否应赔偿原告损失的问题。合同中原、被告约定如合同提前解除，承租方不得主张相应赔偿。该约定属于免责条款，但中翔公司作为承租人，因其原因导致其与碧桂园公司之间的租赁合同解除，中翔公司对于次承租人平秀娥的损失存在重大过失，故原、被告之间的免责条款应属无效，中翔公司应赔偿原告相关损失。三、关于原告损失认定问题。1.装修损失，因中翔公司导致转租合同提前解除，故被告应赔偿原告自丧失占有使用权后至租赁期限届满期间的附合装饰装修残值损失。原告初次装修费用84.2万元，原告占有使用期间自2014年6月1日至2017年7月22日，转租合同期限截止至2019年5月31日，故该部分损失为30.87万元（84.2万元×22个月÷60个月）。2.设备损失，原告该主张无法律依据，本院不予支持。3.经营损失，原告在2016年春节后自行停止经营，现主张经营损失，无事实及法律依据，本院不予支持。4.保证金。在承租合同解除时，转租合同即已解除，原告已交纳租赁保证金23380元及物业费保证金16700元，该款项被告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东中翔投资发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告平秀娥装饰装修残值损失30.87万元；二、被告广东中翔投资发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告平秀娥租赁保证金23380元及物业费保证金16700元；三、驳回原告平秀娥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24807元，由原告负担18275元，由被告负担6532元（上述款项原告已预交，被告于本判决生效后十日内将6532元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、按当事人人数提交副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定预交上诉费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。审 判 长  赵瑾俊人民陪审员  贾梅香人民陪审员  **喜二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈 樨