河北省围场满族蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0828民初4706号 原告孙千艺，男，1987年5月11日生，满族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 委托代理人宋慧娟，河北泓鹏律师事务所律师。 被告围场满族蒙古族自治县华商村镇银行股份有限公司（以下简称华商银行），住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇。 法定代表人：薛升华，职务：经理 委托诉讼代理人赵耀武，男，1987年11月18日生，蒙古族，华商银行职工，住河北省围场满族蒙古族自治县围场镇。 被告承德硕坤房地产开发有限公司（以下简称硕坤公司），住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇凤凰南路伊逊小区一号楼一层西室。 法定代表人：于翠莲，职务：董事长 被告王晶，男，1986年9月14日生，蒙古族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 被告王灏，女，1989年8月22日生，满族，市民，住址同上。 被告王书学，男，1960年5月5日生，蒙古族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 被告于翠莲，女，1960年2月3日生，汉族，市民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 原告孙千艺与被告华商银行、硕坤公司、王晶、王灏、王书学、于翠莲执行异议之诉一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙千艺及其委托代理人宋慧娟，被告华商银行的委托代理人赵耀武，到庭参加诉讼，被告硕坤公司、王晶、王灏、王书学、于翠莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求撤销围场县人民法院（2017）冀0828执异34号执行裁定书，立即停止对围场镇哨鹿小区2号楼1单元1102号室房屋的强制执行；二、依法确认原告对涉案房屋的买受权优于抵押权；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月9日，我与被告硕坤公司签订商品房买卖合同，购买被告硕坤公司开发的围场镇哨鹿小区2号楼1单元1102室楼房，并全额交纳了购房款和相关税费，同年办理入住居住至今。一、我与被告硕坤公司签订的房屋买卖合同合法有效。被告硕坤公司隐瞒房屋已被抵押给围场华商银行的事实，将房屋卖给我，我支付了合理的价款并已居住至今，对该房屋系善意购买；二、我的买受权优于被告围场华商银行的抵押权。围场华商银行的抵押登记无效，不能对抗善意第三人，即使已设立抵押也并不影响买卖合同的效力。善意第三人的买受权优于抵押权。为维护我的合法权益，特具状起诉，请求法院依法裁决。 被告华商银行辩称，一、原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。二、原告所诉的围场镇哨鹿小区2号楼1单元1102室楼房是硕坤公司与原告用房屋抵偿债务的行为，并非是房屋买卖关系。3、本案不适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，更不适用最高人民法院对《合同法》第二百八十六条的解释。应该适用《中华人民共和国物权法》第二十条的规定和《中华人民共和国担保法》第六十七条的规定。应驳回原告孙千艺的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 被告硕坤公司、王晶、王灏、王书学、于翠莲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作书面答辩，亦未向法庭提供证据反驳原告所诉主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：2015年5月28日，华商银行与王晶、王灏签订《授信合同》，授信期限自2015年5月28日至2018年5月27日，授信额度4000000.00元，在授信额度内可循环使用。同日，华商银行与硕坤公司签订《最高额抵押合同》，被告硕坤公司以位于河北省围场满族蒙古族自治县在建工程20套房屋（含涉案房屋2号楼1单元1102室）为被告王晶、王灏的借款提供抵押担保，并于次日在围场满族蒙古族自治县产权产籍监理所进行了抵押登记。2015年5月28日，华商银行与王书学、于翠莲、硕坤公司签订《最高额保证合同》，由王书学、于翠莲、硕坤公司为王晶、王灏的授信借款承担连带责任保证担保。2015年5月31日，华商银行与王晶、王灏签订《个人借款合同》，王晶、王灏向华商银行借款4000000.00元。因王晶、王灏未按借款合同约定还款，华商银行诉至本院，本院经审理作出（2016）冀0828民初1697号民事调解书，调解书确定：王晶、王灏于2016年6月30日前给付华商银行借款本金3380000.00元、利息37747.18元，本息合计3417747.18元。2016年5月21日以后的利息按合同约定利率11‰上浮50%计算至实际给付之日止。王书学、于翠莲、硕坤公司承担连带清偿责任。王晶、王灏、王书学、于翠莲、硕坤公司未按调解书确定的期限偿还借款，华商银行向本院申请执行。在执行过程中，华商银行申请对硕坤公司设定抵押的哨鹿小区楼房进行评估、拍卖，本院依法发出了执行公告，涉案房屋进入执行拍卖程序。原告孙千艺向本院提出异议，请求终止对涉案楼房的拍卖程序。本院在组织听证后作出（2017）冀0828执异34号执行裁定书，裁定驳回孙千艺的异议请求，故导致原告诉讼。 另查明，2015年9月8日，被告硕坤公司在未经华商银行同意，且未清偿债务的情况下，硕坤公司（甲方）与闫胜军（乙方）签订房屋抵偿工程款协议书，用14套房屋（其中6套已抵押给围场华商银行，含涉案房屋2号楼1单元1102室）抵顶给闫胜军，双方在该协议中约定，硕坤公司保证已抵押的商品房在乙方销售后甲方随时解押。 再查明，2015年10月9日。孙千艺以410000.00元购买涉案的围场镇哨鹿小区2号楼1单元1102号室房屋，并于当日与硕坤公司签订编号为SL2-176《商品房买卖合同》。硕坤公司与建筑商闫胜军之间存在以房屋（含本案涉及房屋）抵顶工程款的关系，原告分别给付硕坤公司230000.00元、闫胜军180000.00元购房款，硕坤公司与闫胜军分别为原告出具了收据，原告现已实际居住。 以上事实有，原告提供的：《商品房买卖合同》、硕坤公司为原告出具的23万元房款收据、闫胜军为原告出具的18万元房款收据、硕坤公司与闫胜军签订的商品房抵顶工程款明细表及闫胜军的证人证言、契税、燃气入网费、维修基金等收据、围场法院（2017）冀0828民初192号民事判决书、围场法院（2017）冀0828执异34号民事裁定书；被告华商银行提供证据：《授信合同》、《最高额保证合同》、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《在建工程抵押登记表》；及原告与被告华商银行的诉辩陈述予以证实。 本院认为，一、原告孙千艺未取得涉案房屋的所有权。 第一百九十一条第六十七条2015年5月29日，硕坤公司为被告王晶、王灏的借款提供抵押担保，将围场镇哨鹿小区2号楼1单元1102室楼房抵押给华商银行，并在房产管理部门进行抵押登记。2015年10月9日，原告与硕坤公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该房屋，并缴纳了全部房款。原告在购买该楼房时，该楼房已被硕坤公司抵押给围场华商银行并进行了登记。硕坤公司在未通知华商银行，亦未清偿围场华商银行借款的情况下将该抵押房屋转让给原告，且原告未代替抵押人硕坤公司清偿该房屋的担保债务，属法律所禁止规定。该楼房抵押的法律关系仍成立，抵押权人仍可以行使抵押权，且房屋属于不动产，不动产的所有权取得需进行登记，而依据《物权法》“第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”、《担保法》“第四十九条第一款抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效”《担保法》若干问题的解释，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，原告不能取得该房屋的所有权，被告硕坤公司将该抵押房屋卖给原告的行为属于无效转让。 二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》是对如何受偿的规定，而非是所有权取得的规定。 依据《中华人民共和国合同法》“第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》“第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可知，该条文是对优先受偿权的具体规定，即房屋拍卖后，房款该如何清偿基于该房屋产生的债务，即买受人的受偿权优先于抵押权人的受偿权，而不是对房屋所有权该如何确定的规定。即该楼房如果进入执行拍卖程序后，按顺序进行清偿基于该楼房产生的债务。本案中原告孙千艺与硕坤公司签订的商品房买卖合同，并支付了购房全价款，原告的受偿权优先于华商银行的抵押权。 三、因不能确定受偿的具体份额，该涉案楼房即便进入执行拍卖程序，也无法清偿基于该楼房产生的债权。； 第一百九十一条第六十七条原告在购买该楼房后，已实际入住并进行了装修。后该楼房进入执行程序，因原告提出执行异议而处于中止执行状态，如若继续执行拍卖，只能确定原告的受偿权优先于抵押权人的受偿权。但不能确定清偿原告购房款的数额和是否应赔偿原告的损失及损失数额，因此即便拍卖，也无法按序清偿，故应先撤销该执行行为，确定应清偿基于该楼房产生的债务份额后，才可以按法律规定按顺序进行清偿。故依据《物权法》、《担保法》若干问题的解释、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，判决如下： 一、不得执行围场镇哨鹿小区A区二期1号楼2单元801室楼房； 二、驳回原被告的其他诉讼请求。 案件受理费100.00元由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院（同时缴纳二审案件受理费）。 审 判 长  付 佐 人民陪审员  国晓慧 人民陪审员  马天原 二〇一七年十二月二十九日 书记员袁立华