南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初665号 原告:罗春利，女，1978年1月20日出生，壮族，户籍所在地南宁市武鸣区，现住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：王佳林（原告丈夫），住南宁市武鸣区。 被告：广西南宁亚航商贸有限责任公司，住所地南宁市。 法定代表人：周秋民。 原告罗春利与被告广西南宁亚航商贸有限责任公司（以下简称亚航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年9月20日裁定转为普通程序，并于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告罗春利的委托诉讼代理人王佳林到庭参加诉讼，被告亚航公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗春利向本院提出诉讼请求：1.被告亚航公司向原告罗春利支付房屋租金35200元（从2016年4月暂计至2017年7月，之后的租金计算至被告实际腾退房屋之日止）；2.被告亚航公司向原告罗春利支付物业管理费、水费等费用3562.70元、电费1625.07元（物业管理费、水费等费用从2015年10月暂计至2017年7月，电费从2015年9月暂计至2017年7月，之后的均暂计至被告实际腾退房屋之日止）；3.被告亚航公司向原告罗春利支付违约金2772元（分别以被告拖欠的2016年度第二、三、四季度租金为基础，按月利率2%，暂计至2016年12月31日，之后的计算至被告实际付清租金之日止）；4.本案全部诉讼费用由被告亚航公司承担。事实与理由：2014年12月3日，原告罗春利与被告亚航公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南宁市西乡塘区出租给被告作为商业经营使用，租期从2015年1月1日至2015年12月31日，月租金2200元、物业管理费、水电费等费用由被告承担。被告在承租期间拖欠原告2015年9月至12月的电费及2015年10月至12月的物业管理费、水费等费用。考虑到被告在租期内基本能按时交纳租金，租期届满后，原、被告续签了《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租期从2016年1月1日至2016年12月31日，月租金2200元，此外双方对租金的支付时间、支付方式、违约责任等权利义务也进行了约定。合同签订后，被告提出由于资金周转紧张要求推迟一至两个月的时间交付第一季度的租金，原告答应被告迟交第一季度的租金。后经原告多次催促，被告才于2016年3月31日支付第一季度的租金。之后的租金被告以各种理由拒绝支付，期间的物业管理费、水费等费用也未缴纳。2016年12月，原告多次打电话或上门与被告协商支付租金和腾退房屋的事情，但被告每次都以各种理由回避，该情况一直延续到2017年6月，之后原告无法联系上被告。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告亚航公司在法定答辩期间未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告亚航公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。 本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，原告罗春利与被告亚航公司签订《房屋租赁合同》，约定：罗春利将位于南宁市出租给亚航公司使用，租期从2015年1月1日至2015年12月31日，月租金2200元，租金按季度支付，押金4400元，租期内的物业管理费、水电费、燃气费等由亚航公司承担。合同签订后，亚航公司向罗春利支付押金4400元、首季度租金6600元，罗春利将房屋交付亚航公司使用。租期内，亚航公司未拖欠租金，但拖欠2015年9月至12月的电费以及2015年10月至12月的物业管理费、水费等费用。2015年12月30日，原告罗春利（甲方，出租方）与被告亚航公司（乙方，承租方）续签《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将上述房屋出租给乙方使用，面积80平方米，租期从2016年1月1日至2016年12月31日；2.月租金2200元，租金按季支付，乙方应于合同签订后向甲方支付第一个季度的租金，之后乙方应分别于2016年3月1日、6月1日、9月1日前向甲方支付下一个季度的租金；3.乙方承租期间的物业管理费、水、电、燃气、宽带等费用由乙方承担；4.押金4400元，用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格从押金中扣除相应的赔偿款；合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还该押金；5.乙方逾期支付租金，除补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金为拖欠租金的5%；此外，合同还约定了双方的其他权利、义务。合同签订后，亚航公司继续使用涉案房屋，并向罗春利支付了首季度即2016年1月至3月期间的租金。自2016年4月1日起，亚航公司未向罗春利支付租金。2017年6月5日，亚航公司的法定代表人周秋民通过手机短信联系原告的丈夫王佳林，提出将补交拖欠的各项费用，并在周末办理退租事宜。因之后亚航公司未与罗春利办理房屋交接手续，罗春利于2017年8月26日在涉案房屋所在物业公司的见证下，开门进入并收回涉案房屋。 另查明：亚航公司拖欠罗春利2015年10月份的物业管理费、水费等费用148.2元及2015年9月至10月的电费200.79元；拖欠2015年11月份的物业管理费、水费等费用145.5元、2015年12月份的物业管理费、水费等费用162.7元及2015年11月至12月的电费91.92元；拖欠2016年1月份的物业管理费、水费等费用156.3元、2016年2月份的物业管理费、水费等费用160.8元及2016年1月至2月的电费41.21元；拖欠2016年3月份的物业管理费、水费等费用150.5元、2016年4月份的物业管理费、水费等费用163.7元及2016年3月至4月的电费60.23元；拖欠2016年5月份的物业管理费、水费等费用149.8元、2016年6月份的物业管理费、水费等费用149.4元及2016年5月至6月的电费71.85元；拖欠2016年7月份的物业管理费、水费等费用148.5元、2016年8月份的物业管理费、水费等费用152.7元及2016年7月至8月的电费141.58元；拖欠2016年9月份的物业管理费、水费等费用147.6元、2016年10月份的物业管理费、水费等费用142.6元及2016年9月至10月的电费310.64元；拖欠2016年11月份的物业管理费、水费等费用155.3元、2016年12月物业管理费、水费等费用166.5元及2016年11月至12月的电费116.75元；拖欠2017年1月份的物业管理费、水费等费用162.6元、2017年2月物业管理费、水费等费用155.6元及2017年1月至2月的电费154.79元；拖欠2017年3月份的物业管理费、水费等费用159.3元、2017年4月份的物业管理费、水费等费用159.6元及2017年3月至4月的电费160.6元；拖欠2017年5月份的物业管理费、水费等费用169.7元、2017年6月份的物业管理费、水费等费用159.4元及2017年5月至6月的电费151.09元；拖欠2017年7月份的物业管理费、水费等费用145.9元、2017年8月份的物业管理费、水费等费用150.5元及2017年7月至8月的电费123.62元。综上，亚航公司拖欠罗春利电费共1625.07元，物业管理费、水费等费用共3562.70元。 上述事实，有当事人举证，并经本院审查确认的如下证据证实：原、被告签订的两份《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、短信聊天记录、物业费缴费清单、物业公司见证单、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告罗春利与被告亚航公司于2014年12月3日、2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。 关于租金和占用费的问题。涉案租赁合同约定，月租金2200元，租金按季度支付。亚航公司自2016年4月1日起拖欠租金，应向罗春利支付2016年4月1日至2016年12月31日的租金，该期间的租金为19800元（2200元×9个月）。租期届满后，亚航公司未及时搬离，应向罗春利支付2017年1月1日至2017年8月26日期间的房屋占用费17306.67元（2200元×7个月+2200元÷30天×26天）。综上，亚航公司应向罗春利支付租金和占用费共计37107元。 关于物业管理费、水费、电费等费用的问题。涉案租赁合同约定，承租期间的物业管理费、水电费等费用由亚航公司承担。亚航公司自2015年9月1日起拖欠电费，应向罗春利支付2015年9月1日至2017年8月26日期间的电费1625.07元。亚航公司自2015年10月1日起拖欠物业管理费、水费等费用，应向罗春利支付2015年10月1日至2017年8月26日期间的物业管理费、水费等费用3562.70元。 关于违约金的问题。涉案租赁合同约定，月租金2200元，亚航公司应于2016年3月1日、6月1日、9月1日前向罗春利支付下一个季度的租金，亚航公司逾期支付租金的，除补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金为所欠租金的5%。亚航公司拖欠2016年4月1日至2017年8月26日期间的租金，应向罗春利支付逾期付款违约金。现原告主张将违约金的支付标准调整为以被告季度欠付的租金为基数，按月利率2%计算，属原告对其民事权利的自由处分，且符合法律规定，本院予以准许。亚航公司应支付的违约金为：以6600元为基数，从2016年3月2日起至亚航公司实际付清之日止，按月利率2%计算；以6600元为基数，从2016年6月2日起至亚航公司实际付清之日止，按月利率2%计算；以6600元为基数，从2016年9月2日起至亚航公司实际付清之日止，按月利率2%计算。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁亚航商贸有限责任公司向原告罗春利支付房屋租金37106.67元； 二、被告广西南宁亚航商贸有限责任公司向原告罗春利支付 物业管理费、水费等费用3562.70元、电费1625.07元； 三、被告广西南宁亚航商贸有限责任公司向原告罗春利支付违约金（计算方法：以6600元为基数，从2016年3月2日起至广西南宁亚航商贸有限责任公司实际付清之日止，按月利率2%计算；以6600元为基数，从2016年6月2日起至广西南宁亚航商贸有限责任公司实际付清之日止，按月利率2%计算；以6600元为基数，从2016年9月2日起至广西南宁亚航商贸有限责任公司实际付清之日止，按月利率2%计算）； 四、驳回原告罗春利的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费879元，公告费700元，共计1579元（原告已预交），由被告广西南宁亚航商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长 梁 娟 人民陪审员 黄 敏 人民陪审员 莫艳林 二〇一七年十二月十九日 书 记 员 蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。