襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0691民初2338号原告（反诉被告）：中国人民解放军62101部队襄樊办事处（以下简称62101部队襄樊办事处）。住所地：襄阳市七里河36号。负责人：兰高应，62101部队襄樊办事处处长。委托代理人：丁华春、高红，湖北凡成律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：张汇丰，女，1970年11月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托代理人：鲍喜兵，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）62101部队襄樊办事处与被告（反诉原告）张汇丰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）62101部队襄樊办事处的委托代理人丁华春、高红，被告（反诉原告）张汇丰及其委托代理人鲍喜兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告62101部队襄樊办事处诉称，原、被告于2015年8月28日签订了《军队房地产租赁合同》和《军队空余房地产补充协议》，约定原告将位于襄阳××新区××号房屋出租给被告使用，租期四年，年租金25.6万元，租金半年一结算，合同签订后十日内被告向原告支付租房保证金7000元及房租，以及被告逾期交付房租及有关费用应承担的违约责任。合同签订前原告已提前交付了房屋，被告在装修完毕投入使用后未按约支付房租及保证金。经索要无果，故诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告2015年8月28日签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》；2.被告支付拖欠的房租25.6万元、租房保证金7000元，并支付违约金138240元；3.被告承租的租赁房屋内的财产归原告所有；4.本案诉讼费用由被告负担。被告张汇丰答辩称：1.原告的多次违约导致合同无法继续履行，其已于2016年3月3日通过特快专递向原告发出了解除合同通知书，双方之间的租赁合同已于2016年3月5日解除，故原告要求解除合同无事实和法律依据；2.合同解除是原告的违约所致，故原告要求被告支付房租25.6万元、保证金7000元、违约金138240元，并判令门面房内财产归原告所有的主张没有事实以及法律依据，应当依法予以驳回。反诉原告张汇丰诉称，2015年5月，其通过58同城网了解到反诉被告62101部队襄樊办事处位于襄阳××新区××号门面房对外招租，招租公示显示该门面房面积为455.65㎡。经公开竞价，张汇丰于同年8月21日竞得该门面房的使用权。同年8月28日，双方签订了《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限自2015年10月1日起至2019年10月1日止。但张汇丰在对房屋装修时发现房屋实际使用面积大约300㎡，与招租公示的面积455.65㎡不符，因前期已投入了大量的人力和财力，遂与62101部队襄樊办事处协商后签订了给张汇丰3个月装修期、3个月免租期，并保证水、电、气畅通等的补充协议。但合同和补充协议签订后，62101部队襄樊办事处未按约保证天然气畅通，且拒不交纳开通费，张汇丰被迫垫付了47580元的费用。按照协议约定2016年1月1日之前是装修期，但62101部队襄樊办事处却在2015年12月底停电、停水。2016年1月27日，经双方再次协商达成按房屋实际使用面积计算房租（经双方实际侧量，该房屋面积为302㎡），天然气费用双方各付一半，停电期间的房租减半的协议。但62101部队襄樊办事处却又出尔反尔要求张汇丰全额支付租金。鉴于62101部队襄樊办事处上述种种违约行为，张汇丰于2016年3月3日通过特快专递向62101部队襄樊办事处邮寄了解除房屋租赁合同的通知书并附赔偿损失明细，62101部队襄樊办事处于同年3月5日签收，但至今未答复，而且将该门面房前后门用卷闸门给锁住。62101部队襄樊办事处的上述违约行为给张汇丰造成了各项损失共计550670元，故提起反诉，要求判令：1.确认反诉原告与反诉被告房屋租赁合同已于2016年3月5日解除；2.反诉被告赔偿反诉原告房屋装修、投资及经营损失550670元；3.本案诉讼费用由反诉被告负担。反诉被告辩称：1.双方签订的租赁合同约定若要解除合同，应当提前3个月通知反诉被告，并补偿2个月租金，而反诉原告在未按约定进行补偿的情况下，单方面提出解除合同，不符合法律规定可以解除合同的情形，且反诉原告庭审中提交的快递回执并不能证明其曾向反诉被告邮寄过解除租赁合同通知书，故反诉原告称合同已于2016年3月5日解除的理由不能成立；2.2016年1月，因向反诉原告催讨欠租未果，反诉被告行使合同约定的权利停电，双方在协商时反诉被告负责人兰高应签署的意见是“附属合同延期签字，沈书记协调解决好此事”，清楚表明未形成新的合同，故反诉原告称双方于2016年1月27日再次协商达成协议不属实；3.双方签订的租赁合同约定水、电、气、设备的出资义务在反诉原告，反诉被告仅配合办理相关手续，且增扩的固定设施权属也归反诉被告所有，故反诉原告称其不付租金是因反诉被告未开通天燃气的理由不能成立；4.反诉原告在签订租赁合同之前已知租赁房屋的招标面积与实际面积有差异，且经协商反诉被告已给其3个月装修期和3个月免租期作为补偿，故反诉原告称租赁房屋的公示面积与使用面积不符是反诉被告违约与事实不符；5.反诉原告称反诉被告停电导致其不能经营属反诉被告违约的理由不能成立，反诉被告是依据租赁合同的约定停水、停电，并非违约。6.反诉原告停业的主要原因是生意惨淡、无力经营，而非反诉被告所致，故其主张55万元经济损失赔偿没有事实和法律依据。经审理查明，2015年5月，张汇丰从58同城网上看到62101部队襄樊办事处发布的房屋招租信息后，经竞标取得本案所涉房屋的租赁资格。同年8月21日，62101部队襄樊办事处对外发布《军队空余房地产竞价招租公示》，载明：招租的房地产基本情况为1.位置：湖北省襄阳××新华路32号（原喜洋洋酒店）；2.房屋结构：砖混房屋；3.房屋建筑面积：455.65平方米；4.设施设备：无；5.使用现状：正常使用；6.租赁用途及限制经营项目：符合国家法律法规的相关经营项目；7.租期：4年；8.装修要求：不得改变原房屋建筑结构，使用用途及建筑外观。经过公开现场竞价，现确认张汇丰为新华路32号原喜洋洋酒店商铺承租人，租赁用途餐饮，租期4年，年租金人民币贰拾伍万陆仟元整（￥256000.00），租金每年递增3%。2015年8月28日，62101部队襄樊办事处作为出租方（甲方）、张汇丰作为承租方（乙方）签订了编号为（2015）167407号的《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同主要约定：甲方自愿将位于襄阳××新区××号、建筑面积为455.65㎡的房屋出租给乙方使用；租赁用途为餐饮；租赁期限自2015年10月1日起至2019年10月1日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）104.7万元、年租金为25.6万元；租金按半年结算，乙方于每合同签订之日起的前十日内交付给甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；自合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金7000元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金、逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移、逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，62101部队襄樊办事处即将本案所涉房屋交付给张汇丰，张汇丰在对该房屋进行装修时，发现房屋的使用面积与公示面积不一致，经协商双方在将租赁合同上报上级部门批准之前又签订了一份《军队空余房地产补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议约定：乙方经竞价竞得签订合同之后，在准备对房屋装修时，测量房屋实际面积为367㎡，与公示招租面积差88.65㎡，鉴于此情况，甲乙方双方达成以下补充协议：一、乙方仍按每年25.6万元交纳房屋租金，递增3%（租金每半年一交）；二、甲方给乙方3个月装修期；三、甲方在房屋租赁合同期满后，给予乙方3个月免租期；四、甲方所出租的房屋应保证乙方水、电、气畅通，保证乙方正常使用。同年9月18日，中国人民解放军武汉后方基地在租赁合同的尾部军队房地产管理部门意见处签有“同意”字样，并加盖该单位房地产管理处租赁合同审核专用章和“严格履行租赁合同，加强租后监管工作，确保租赁场所安全。自批复之日起30日内，申办《军队房地产租赁许可证》”字样。2015年9月23日与9月25日，张汇丰以62101部队襄樊办事处的名义与案外人襄阳华润燃气有限公司（以下简称襄阳华润燃气公司）分别签订《用户供用气合同》与《商业用户管道燃气设施配套合同》，两份合同的用气方处均盖有62101部队襄樊办事处的印章，签约代表为张汇丰，在印章上方备注有：“此章只适用于开户证明，该合同法律效力与责任由签约代表承担”字样。张汇丰于9月23日向襄阳华润燃气公司转账支付47580元，襄阳华润燃气公司向62101部队襄樊办事处开具发票1张，发票上载明工程项目名称为中国人民解放军62101部队襄樊办事处（门面石汇云南蒸汽石锅鱼）天然气管道安装工程，金额为47580元。后双方为天燃气开户费的负担再次发生争议。2015年11月4日，62101部队襄樊办事处将张汇丰交纳的竞标保证金7.5万元予以退还。2015年11月24日，62101部队襄樊办事处在张汇丰经营的云南蒸汽石锅鱼店铺门面上张贴了《房租催缴通知书》，该通知书载明：“根据贵公司法人代表张汇丰同我单位签署的房屋租赁合同，合同租赁自2015年10月1日起，贵酒店应于签订合同后十日支付租金及保证金，但我单位至今未收到任何款项，请贵酒店及时支付房屋租金及保证金。根据房地产租赁合同第十一条：乙方违约责任：乙方逾期支付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按照本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权收取所欠租金及滞纳金。房屋租金总计：壹拾叁万伍千元整（￥135000.00），其中半年租金128000.00元，保证金7000.00元。望贵酒店接到通知后，在本月27日18点之前向我单位缴纳房租及保证金，并将付款凭证交与我单位，否则我单位将按乙方违约责任将对贵酒店进行停水停电并对贵酒店进行停业封存处理”。2016年1月，因张汇丰未按通知交纳租赁费，62101部队襄樊办事处将其所租赁的房屋停电1周，导致张汇丰经营的云南蒸汽石锅鱼店铺关门停业。同年1月27日，经协商，双方达成“1.按实际面积（以实际测量房屋内使用面积）为计算基数，房屋过道不算。2.天然气费用双方各付一半，产权在租期结束后归房管所所有。3.停电期间（2016.1.1-2.6）房租免除一半（以实际租金计算）”的意见，62101部队襄樊办事处的沈定义书记起草了上述协商意见，张汇丰在意见下方注明“以上三条为双方协商意见”，其合伙人杨万华注明“同意”字样，62101部队襄樊办事处的法定代表人兰高应在意见的下方注明“双方协商达成意见，附属合同延期签字，沈书记协调解决好此事”。张汇丰、杨万华、兰高应、沈定义均在意见上签署了姓名和日期。2016年3月3日，张汇丰向62101部队襄樊办事处邮寄了EMS快递1份，上面载明收件人公司名称为62101部队襄樊办事处、地址为襄阳市樊城区七里河路36号（军事管理区），内件品名为“发票、文件”。邮单跟踪查询结果显示“2016年3月5日他人收门卫”。庭审中，张汇丰称邮寄的文件是《解除房屋租赁合同的通知书》，并提交了一份内容为“由于双方因房屋面积、天然气开户费问题产生分歧，我方未交纳房屋租金，于2016年元月1日被贵单位停电致停止营业。后经双方协商，于2016年元月27日达成意见：以房屋实际使用面积核算租金，天然气开户费各承担一半。我方在该店共投资55万元，明细如下……在经济下行的大环境下，刚开业就遇到分歧无法和平达成一致，被停电致在春节经营旺季时停止营业，再次开门营业生意惨淡，已无力经营，特此通知”的解除合同通知书。62101部队襄樊办事处称其并未收到快递，后又认可收到了邮寄的天燃气开户费发票。同年3月31日，62101部队襄樊办事处在本案所涉房屋大门处安装卷闸门，将张汇丰经营的门面封住，故引起纠纷。另查明，襄阳国用（2012）第320713120-7号土地使用权证载明本案所涉土地使用权人为中国人民解放军武汉后方基地襄樊离职干部休养所（以下简称襄樊干休所）。庭审时，襄樊干休所于2017年3月13日向本院提交证明一份，证明其在襄阳××新华路划拨土地上空余房地产（含“云南蒸汽石锅鱼”所属房屋）由其上级单位中国人民解放军武汉后方基地授权62101部队襄樊办事处统一对外租赁。62101部队襄樊办事处于2014年1月1日取得中国人民解放军总后勤部司令部颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，许可行业类别为空余房地产租赁，有效期到2016年12月31日。庭审后，张汇丰向本院提交鉴定申请书，要求对位于襄阳市樊城区新华北路32号门面房（云南蒸汽石锅鱼）室内实际面积、室内外装修及投入的设施进行评估鉴定，本院予以准许。2017年8月31日，湖北大维至信资产评估有限公司作出鄂大维至信评报字[2017]第074号《资产评估报告书》，评估结论为设施资产价值为113440元。10月10日，襄阳诚作房地产测绘有限公司做出房屋分户平面图，测得本案所涉房屋建筑面积为323.8㎡、套内面积为301.72㎡。10月12日，湖北东方宏宇工程咨询有限责任公司作出鄂东咨价鉴函[2017]007-1号《襄阳市云南蒸汽石锅鱼装饰装修工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为本案所涉房屋装饰装修工程确定部分造价为130831.96元、不确定部分造价为21885.74元。双方对上述鉴定结论真实性均无异议。上述事实，有军队房地产租赁合同及补充协议、军队空余房地产竞价招租公示、房租催缴通知书、商业用户管道燃气设施配套合同、用户供用气合同、进账单、协商意见、军队对外有偿服务许可证、国有土地使用权证、特快专递跟踪信息查询、天然气交费发票、照片、鉴定报告等证据证实，足以认定。本院认为，62101部队襄樊办事处和张汇丰签订的《军队房地产租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，因62101部队襄樊办事处提供的房屋使用面积与公示面积不一致，双方为此发生争议，后经协商，双方达成了给予张汇丰3个月装修期和期满后给予3个月免租期，并保证水电气畅通的补充协议，但双方对第一期租金的支付时间和天燃气开通费用的约定不明，导致再次发生争议，62101部队襄樊办事处认为第一期租金应在合同签订后十日内与租房保证金7000元一并支付，天燃气开通费用应由被告承担；张汇丰认为双方对第一期租金支付时间没有约定，且其有75000元的竞标保证金还在原告处可以抵付租金，天燃气开通费用应由原告承担。本院认为，62101部队襄樊办事处提供的房屋使用面积与公示面积不一致是双方发生争议的起因，但62101部队襄樊办事处在退还竞标保证金后，张汇丰仍然未交纳租金和保证金，张汇丰也应承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定双方在合同履行过程中均存在违约行为，各自承担50%的责任。对于62101部队襄樊办事处要求解除双方签订的租赁合同的请求，经查，张汇丰在双方发生争议后于2016年3月3日通过EMS向62101部队襄樊办事处邮寄了解除合同通知书，62101部队襄樊办事处于3月5日收到该邮件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方之间的租赁合同自解除合同通知到达时解除，故本院确认双方于2015年8月28日签订的租赁合同已于2016年3月5日解除。对于所欠的租金数额，因合同约定招租面积为455.65㎡、年租金为25.6万元，折算每平方米年租金为561.83元（256000元÷455.65㎡）。而双方2016年1月27日的协商意见为“按实际面积（以实际测量房屋内使用面积）为计算基数，房屋过道不算”，经鉴定房屋内使用面积为301.72㎡，那么年租金应为169515.35元（561.83元/㎡×301.72㎡）。合同约定租赁期限自2015年10月1日起至2019年10月1日止。补充协议约定给予3个月的装修期，故租金应从2016年1月1日起开始计算至合同解除时2016年3月5日止。因租赁期间双方发生争议导致停电一周，62101部队襄樊办事处同意2016年1月1日至2月6日期间的房租免除一半，故所欠的租金应为21595.79元（169515.35元/年÷365天×37天÷2+169515.35元/年÷365天×28天）。关于租赁保证金、违约金和判令租赁房屋内的财产归62101部队襄樊办事处所有的请求，因合同已于2016年3月5日解除，且双方均有违约行为，故上述请求不予支持。对于反诉要求赔偿损失550670元的请求，因装修损失经鉴定为152717.70元（确定部分130831.96元+不确定部分21885.74元），故双方各自承担50%即76358.85元。天燃气开通费用47580元，双方各自承担23790元。对于投入的设施资产，虽经鉴定价值为113440元，但合同解除后，上述设施资产（以鉴定报告上所列清单为准）应归张汇丰所有。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百二十条的规定，判决如下：一、确认中国人民解放军62101部队襄樊办事处与张汇丰于2015年8月28日签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》已于2016年3月5日解除；二、张汇丰于本判决生效后五日内向中国人民解放军62101部队襄樊办事处支付拖欠的租金21595.79元；三、中国人民解放军62101部队襄樊办事处于本判决生效后五日内赔偿张汇丰装修损失76358.85元及承担天然气开户费23790元，合计100148.85元；四、位于襄阳高新区新华路32号第2024A号租赁房屋内的设施资产归张汇丰所有（以鄂大维至信评报字[2017]第074号评估报告所列清单为准）；五、驳回中国人民解放军62101部队襄樊办事处和张汇丰的其他本诉反诉请求。上述（二）、（三）向相抵后，中国人民解放军62101部队襄樊办事处还应向张汇丰支付78553.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7320元，反诉费4650元、保全费2530元、鉴定费7000元，合计21500元。中国人民解放军62101部队襄樊办事处负担10750元，张汇丰负担10750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判长  臧玉红审判员  王海清审判员  张 艳二〇一七年十二月二十九日书记员  闫莉敏