福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0128民初3191号 原告：郭国文，男，1968年1月29日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：郑燕燕、蔡文明，福建泉安律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：许开坛。 委托诉讼代理人：李开辉、袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告郭国文诉被告平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司（以下简称“新都会公司”）预约合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭国文的委托诉讼代理人郑燕燕，被告新都会公司的委托诉讼代理人李开辉、袁盛斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭国文向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除郭国文就认租新都会公司开发的G005地块第22幢117、118、203、205、206、207、208、209、210号商铺与新都会公司签订的9份《认租协议书》；2、判令新都会公司双倍返还定金355327元，即退还郭国文710654元。3、本案诉讼费用由新都会公司承担。事实和理由：郭国文与新都会公司于2015年1月24日签订了9份《认租协议书》，约定由郭国文承租新都会公司所开发的平潭海峡如意城G005地块第22幢117、118、203、205、206、207、208、209、210号商铺，租赁期限为20年，承租期满郭国文科继续无偿使用上述商铺直至2052年5月9日（土地使用权到期日）；新都会公司应于2017年6月30日前将涉诉商铺交付郭国文使用。郭国文依约向新都会公司交付定金355327元。然新都会公司却于2017年5月3日向郭国文发出《协议终止通知函》一份，告知因其自身经营策略调整的原因，已停止开发建设平潭海峡如意城G005地块工程项目，无法按照协议约定在2017年6月30日前交付涉诉商铺给郭国文使用，并单方决定签订的《认租协议书》均自2017年4月1日终止。新都会公司单方终止协议，给郭国文造成重大损失，应承担违约责任，郭国文多次要求新都会公司双倍退还定金，但新都会公司却置之不理，遂成讼。 新都会公司辩称：一、因政府政策调整导致讼争房屋至今未取得建设规划许可证，故《认租协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”事实上，讼争房屋至今未取得规划许可证，故《认租协议书》应认定无效。二、鉴于《认租协议书》无效，故新都会公司仅需返还郭国文已支付的商铺租金。新都会公司仅收取郭国文支付的租金355327元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，故新都会公司仅需返还郭国文租金355327元。三、讼争的355327元为房屋租金，并非定金。郭国文主张双倍返还没有依据。即使郭国文提供的《收款收据》载明“G005地块定金”，但因《认租协议书》对定金罚则的适用条件有明确约定，而实际上郭国文的行为并非《认租协议书》所约定的定金罚则适用的情形，故郭国文主张双倍返还没有依据。据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，《认租协议书》对定金罚则明确约定，即仅在新都会公司另行出租给第三人的情形下才适用定金罚则，除外并不适用，而事实上，新都会公司并未将诉争的商铺租赁给第三人，故郭国文要求双倍返还定金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权向平潭综合实验区环境与国土资源局调取平潭海峡如意城项目G005地块的建设规划许可证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：新都会公司于2011年11月2日取得平潭海峡如意城项目G005地块的建设用地规划许可证，于2013年8月1日取得如意河与金井横一路交叉口东北侧的土地使用权，于2015年4月3日取得平潭海峡如意城项目G005地块一期（5#、13#、15#楼及地下室）的建设工程规划许可证。郭国文与新都会公司授权的林强于2015年1月24日签订了9份《认租协议书》，约定：由郭国文承租新都会公司所开发的平潭海峡如意城G005地块第22幢117、118、203、205、206、207、208、209、210号商铺。二、租金的付款方式为分期付款：1、郭国文应在签署商业用房《商业租赁合同》的当日支付租金金额的20%，在2015年11月20日前支付至租金总额的70%，在2016年11月20日支付至租金总额的100%。三、其他约定事项：1、为保证郭国文享有优先认租海峡如意城正在开发建设的该商业用房（无独立产权）权利，郭国文自愿于签订本协议时向新都会公司支付定金5万元作为订立《商业租赁合同》的保证。2、租赁期限为20年，承租期满郭国文科继续无偿使用上述商铺直至2052年5月9日（土地使用权到期日）。本认租协议书签署后，郭国文应在日内至新都会公司现场签署该商业用房《商业租赁合同》以及相关文件并支付约定之租金，新都会公司不再另行通知。4、双方确认，本认租协议主要内容作为《商业租赁合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认租协议书之前，已经充分了解新都会公司的《商业租赁合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认租协议书所涉及的该商业用房物业情况和合同条件（包括但不限于房屋交付、房屋维修、违约责任、争议解决方式等）已经新都会公司充分告知，郭国文对此明确表示理解和认同。若郭国文以《商业租赁合同》以及相关文件中条款内容未与新都会公司达成一致为由拒绝签订《商业租赁合同》以及相关文件的，新都会公司可按本条第5点行使相关权利。5、郭国文若未按时间前往新都会公司和/或与新都会公司完成《商业租赁合同》即相关文件的签署，或未完成、适当履行支付约定之任何一期租金（含履约保证金）的，新都会公司有权选择要求郭国文继续履行认租义务或将该商业用房另租他人（此情况下本认租协议书自动解除，同时郭国文已支付的定金作为对新都会公司的违约赔偿不予退还）。6、郭国文完全适当履行了本认租协议书约定的义务，而新都会公司在未经郭国文同意或无法定、约定条件的情况下将该商业用房另行出租给第三人的，新都会应双倍返还郭国文所支付的定金，同时双方免除向对方追讨其他任何责任及赔偿，本认租协议书自动解除。10、本认租协议书一式三份，自双方签订之日起生效，均具有同等效力。本认租协议书生效后将取代双方已签署的定金协议/合同（若有）及与本认租协议书性质相同的其他协议或合同。甲、乙双方日后签署的《商业租赁合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认租协议书中的约定内容相一致。自《商业租赁合同》生效之日起，本认租协议书即行失效。其中约定117号房租金为385998元、118号房租金为346627元、203号房租金为240237元、205号房租金为211772元、206号房租金为125569元、207号房租金为115287元、208号房租金为96961元、209号房租金为164648元、210号房租金为89536元。郭国文于2015年1月24日交付新都会公司335327元。新都会公司出具的《收款收据》中载明系“G005地块定金，22#117、118、203、205、206、207、208、209、210商业。”新都会公司于2017年5月3日向郭国文出具一份《协议终止通知函》，载明因政府有关政策调整，基于公司经营策略调整的要求，新都会公司已停止开发建设包含讼争商铺在内的平潭海峡如意城G005地块二期工程，并根据相关房地产调控政策要求申请调整房屋规划条件。因此，新都会公司无法按照协议约定在2017年6月30日前交付上述商铺。鉴于协议已不具备继续履行的可能，通知如下：1、《认租协议书》自2017年4月1日予以终止。2、郭国文于收到本通知之日起5日内至新都会公司办理相关终止协议手续及退款事宜，新都会公司将同时通过电话通知的方式告知需要携带的材料。 本院认为，本案争议的焦点是：一、新都会公司与郭国文签订的9份《认租协议书》的性质及效力；二、《认租协议书》是否已经解除；三、郭国文交付的355327元款项性质；四、新都会公司是否应当双倍返还。 关于9份《认租协议书》的性质及效力问题。本案9份《认租协议书》系由林强作为新都会公司的代表与郭国文共同签订的。新都会公司对林强上述行为予以确认，故9份《认租协议书》签约主体及内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且为当事人真实的意思表示，其效力应予认定。据协议书第三条第4点可知该协议书是对将来正式签署《商业租赁合同》进行的预先安排，而属于房屋租赁合同订立之前的预约合同。因此，本案案由也应定为预约合同纠纷。新都会公司主张因政府政策调整致使讼争商铺未取得建设规划许可证，故《认租协议书》无效。但对上述主张未提供证据佐证。本院认为，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。根据本案事实，《认租协议书》是对将来签订《商业租赁合同》的预先约定，并非对租赁行为本身的约定，《商业租赁合同》未最终订立所以还未产生本约合同项下的权利义务关系，法律对房屋租赁的强制性规定适用本约合同即《商业租赁合同》，不适用于预约合同。故新都会公司的该项主张没有事实和法律依据，不予支持，案涉9份《认租协议书》应认定合法有效。 关于9份《认租协议》是否已经解除的问题。郭国文以新都会公司于2017年5月3日向其发出《协议终止通知函》，单方决定于2017年4月1日终止9份《认租协议书》为由诉请要求确认案涉9份《认租协议书》已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条(?https:?/??/?www.itslaw.com?/?search?/?lawsAndRegulations?/?lawAndRegulation?searchMode=lawsAndRegulations&lawAndRegulationId=9ec6644d-60c4-4d74-a64c-06c673895914&lawRegulationArticleId=1000021657"t"_blank?)“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，郭国文与新都会公司均认可9份《认租协议》应予以解除，本院予以确认。 关于案涉355327元款项性质及新都会公司是否应当双倍返还的问题。结合在案证据，本院综合分析认定如下：1、关于案涉355327元款项性质。郭国文主张系交付案涉商铺的定金。新都会公司主张系郭国文支付案涉商铺的租金。新都会公司出具《收款收据》载明系“G005地块定金，22#117、118、203、205、206、207、208、209、210商业。”据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”故《收款收据》中的355327元系郭国文交付的案涉商铺定金。 关于新都会公司是否应当双倍返还定金的问题。1、本案处理的关键在于认定未能签订正式的《商业租赁合同》的责任由谁承担。从新都会公司于2017年5月3日向郭国文出具的《协议终止通知函》可知，未能签订正式的《商业租赁合同》是因新都会公司主张因“政府有关政策调整，基于公司经营策略调整的要求”，导致该公司停止正开发包括案涉商铺在内的工程，故单方终止《认租协议书》。而新都会公司未能举证证明其单方终止《认租协议书》系因政府政策原因，故其上述主张因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案中新都会公司拒绝继续进行磋商订立本约，构成对预约合同的违约，应当相应违约责任。2、《收款收据》中的355327元系为案涉商铺的定金。按照《认租协议书》约定，双方当事人承诺在将来签订《商业租赁合同》，每一份《认租协议书》中5万元定金是履行这一承诺的担保。虽然郭国文缴纳定金的部分为355327元，与《认租协议书》中约定的定金金额不同，但据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条之规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”故定金数额应以实际交付的为准。《认租协议书》中约定：“郭国文完全适当履行了本认租协议书约定的义务，而新都会公司在未经郭国文同意或无法定、约定条件的情况下将该商业用房另行出租给第三人的，新都会应双倍返还郭国文所支付的定金。”新都会公司主张《认租协议书》对定金罚则的适用进行明确约定，而其终止《认租协议书》的行为并非协议书中约定的定金罚则适用的情形，故对郭国文主张的备注为定金的355327元应予以双倍返还没有依据。郭国文主张其支付的款项为定金，应适用定金罚则。本院认为，若将此条约定理解为只有存在新都会公司在未经郭国文同意或无法定、约定条件的情况下将该商业用房另行出租给第三人才能双倍返还定金，可能出现出租方根本违约导致未能签订本约合同，却仍可以借此获利的情形，显然违背公平、诚信原则。而预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解《认租协议书》中的定金罚则，显然没有排除《中华人民共和国担保法》第八十九条所规定的“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的情形。如前所述，本案中因新都会公司违约导致本约合同未签订，应当承担违约责任，即双倍返还定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除郭国文与平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司就认租平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司开发的G005地块第22幢117、118、203、205、206、207、208、209、210号商铺签订的9份《认租协议书》； 二、平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还郭国文定金355327元，即710654元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10907元，由被告平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  郑 群 人民陪审员  林光英 人民陪审员  薛由佳 二〇一七年十二月十五日 书 记 员  潘 梁