成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0107民初11933号 原告：耿建宇，男，汉族，1983年4月12日出生，住成都市金牛区。 原告：毛霞，女，汉族，1987年10月11日出生，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：张伟进、孙伟，系四川泰常律师事务所律师。 被告：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区。 法定代表人：李思齐。 委托诉讼代理人：张显林，男，汉族，1988年6月17日出生，住成都市青羊区宁夏街**附**，系公司员工。 原告耿建宇、毛霞与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告耿建宇、毛霞共同的委托诉讼代理人张伟进、孙伟、被告润利鑫公司的委托诉讼代理人张显林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告耿建宇、毛霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金40595.58元；2、案件诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年1月17日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以902124元购买被告开发的位于成都市武侯区兆景路139号“满园春”楼盘6栋1单元10楼1号住宅。合同约定被告应于2014年6月16日前交房且应于交房720日内为原告办理不动产权证书。 合同签订后，原告按约向被告支付了款项并办理了相关手续，被告在合同约定期限内交付了房屋，但在不动产权证的期限届满时，被告并没有为原告办理不动产权证。经原告及其他业主多次催告及请求，被告于2016年6月13日向“满园春”全体业主发出关于办理产权的期限和逾期办理产权赔偿的《承诺函》，承诺自合同约定的产权办理期限届满次日起至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，被告按照购房款总款为基数每日万分之一计算逾期办证违约金；自2017年1月1日起至产权证实际打印之日，按照购房款总款为基数每日万分之二计算逾期办证违约金，于领取产权证后的7个工作日内支付给业主。《承诺函》发出后，直至2017年5月2日，原告的不动产权证书才办理完毕并实际打印出来。原告主张按照《承诺函》的违约金计算方式向原告支付违约金。为此，原告诉至法院。 被告润利鑫公司辩称,原告虽然存在逾期领取产权证书的客观事实，但主要原因是受国家相关政策的影响，根据原告和被告商品房买卖合同补充协议第十一条第四款之规定，如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任，因此，被告不应承担违约责任；根据原告和被告商品房买卖合同及补充协议的约定，商品房买卖合同第十九条第二款第二项约定了买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，商品房买卖合同补充协议第十一条第四款明确约定，国土证的办理期限为两年，而目前的情况是，国家新政策的实施要求将房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理，若将原告和被告合同约定的办证期限合并计算，被告不存在违约行为，也不应承担违约责任；根据原告和被告商品房买卖合同补充协议第十一条第三款之约定，如买受人未付清房屋全款、税费、违约金以及提交办理权属登记的全部资料，出卖人办理权属转移登记的时间从买受人付清全部款项并提交完毕产权之日起开始计算，而原告所提交资料的时间是2016年5月27日，如果从原告补交资料的时间开始计算房屋权属证书的办理时间，被告也不存在违约行为，也不应当承担违约责任；原告和被告商品房买卖合同补充协议及相关附件签署后，被告即按照合同的约定将原告所购买的商品房交付给原告使用，原告的合同目的没有受到任何实质性的影响，况且，通过被告的商业行为，引进了武侯万达，进而促使包括原告所购物业在内的所有满园春物业的升值空间均比周边的楼盘高一些，从这一个层面来讲，原告也不存在任何损失，况且根据相关法律规定，谁主张谁举证的原则，现原告也没有提供任何实质性的证据能够证明其存在的具体损失数额，根据合同法的相关规定，违约责任的承担是以补偿性为主，惩罚性为辅，因此在原告不存在任何损失的情况下，即使被告要承担违约责任，也仅限于适当的予以补偿；关于原告所举出的承诺书，当时在2016年6月，满园春所有的业主集体冲击被告的售楼部，导致被告现在开发的武侯万达广场销售工作一直停滞，并且被告公司的声誉造成了一定的影响，进而导致不太景气的商业销售环境更加恶劣并且此次事件惊动了武侯区相关政府部门，政府部门要求被告限期解决，也惊动了被告的战略合作方万达集团，因此基于种种的压力下，被告才出具了承诺书，该承诺书不是被告的真实意思表示，也不能作为本案认定的标准以及裁判的依据，另外，承诺书上约定的违约金标准是在满园春业主代表经过十几次的强烈要求的情况下被告迫于无奈出具的，该标准不应作为裁判标准，综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，如果最终法院认定被告应当承担违约责任，那根据合同法的相关规定，被告也仅负有适当补偿的义务。 经审理查明，2013年1月17日，原告耿建宇、毛霞与被告润利鑫公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告位于武侯区顺江村5、6组地块“满园春”6幢1单元10层1号房屋，房屋总价款为902124元，被告应当于2014年6月16日前向原告交付房屋，依照合同第十九条第（二）项约定，商品房交付使用后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照补充协议第十一条处理。补充协议第十一条约定：买受人委托出卖人办理合同项下的房屋产权转移登记；如买受人未付清房屋全款、税费、违约金等其他根据合同及补充协议约定应由买受人支付的款项，或未在房屋交付前向出卖人提交办理权属登记的全部费用、资料、证件、维修资金并配合完成全部手续的，出卖人办理房屋权属转移登记的时间，将从买受人付清所有款项并提交完毕所需资料、办理完毕相关手续之日起开始计算出卖人办理房屋权属转移登记的时限；出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内；如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。 合同签订后，原告耿建宇、毛霞向被告润利鑫公司付清了购房款。后又向被告支付了办理房屋产权证的产权登记费、契税等费用. 2014年6月7日，被告润利鑫公司将房屋交付给原告耿建宇、毛霞。 原告依据被告的通知，于2016年5月27日补交了办证资料。 由于在约定的期限内未取得住宅的权属证书，经“满园春”众业主催问，2016年6月13日，被告向“满园春”全体业主发出《承诺书》，承诺自2016年10月1日起为各位业主办理分户产权证，自合同约定的产权办理期限届满次日起至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，被告每日按照购房款总款基数的万分之一计算逾期办证违约金；自2017年1月1日起至产权证实际打印之日，每日按照购房款总款为基数万分之二计算逾期办证违约金，并于领取产权证后的7个工作日内支付给业主。 此后，被告润利鑫公司于2017年5月2日协助原告耿建宇、毛霞办理了位于成都市武侯区兆景路139号6栋1单元10层1号房屋的《不动产权证书》。 另查明，2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。 以上事实，有原、被告主体资格证明、《商品房买卖合同》及补充协议、《四川增值税普通发票》、票据、满园春房屋交付流程表、业主物品签收登记表、产权资料交接表、承诺书、不动产权证以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。 本院认为，原告耿建宇、毛霞与被告润利鑫公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。 被告润利鑫公司于2014年6月7日向原告耿建宇、毛霞交付了房屋，根据合同、补充协议的约定，办理房屋所有权证的期限在交付之日起720日内，即2016年5月27日；办理国有土地使用证的期限在产权证办理之后的两年，即2018年5月27日。 由于办理住宅不动产权证书逾期，根据合同约定，被告润利鑫公司应支付原告耿建宇、毛霞违约金。合同、补充协议约定的违约金金额为已付房款的每日万分之一，鉴于被告润利鑫公司客观上提前为原告耿建宇、毛霞办理了住宅的国有土地使用证，本院对被告润利鑫公司调低违约金的请求予以支持，故本院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金酌情予以调整，调整后的违约金从应当取得房屋所有权证之日的次日即2016年5月28日计算至实际取得不动产权证书的2017年5月2日共计340天，每日按照已付购房款902124元的万分之一的20%，逾期办理案涉房屋所有权证的违约金共计6134.44元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内,向原告耿建宇、毛霞支付逾期办理房屋产权证的违约金6134.44元； 二、驳回原告耿建宇、毛霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费815元，减半收取407.5元，由被告成都润利鑫置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵 阳 二〇一七年十二月二十日 书记员 杨谨荣