广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初6530号原告：惠州农村商业银行股份有限公司，地址：惠州市惠城区惠州大道江北段**。法定代表人：朱小伟，董事长。委托代理人：张靖、王贺，银行员工。第一被告：韩延伟，男，汉族，19X年X月X日出生，住址：山东省曹县。第二被告：惠州嘉禹置业投资有限公司，，地址：惠州市下埔大道**广发银行大厦****法定代表人：谭力。原告惠州农村商业银行股份有限公司与被告韩延伟、惠州嘉禹置业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠州农村商业银行股份有限公司的委托代理人张靖、王贺到庭参加诉讼，被告韩延伟、惠州嘉禹置业投资有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2011年1月28日，被告一因购买位于惠州市惠城区XX路X号翡翠华庭X单元X层X号房房产资金不足向原惠州市惠城区农村信用合作联社（以下简称“农信社”）申请按揭借款，与农信社签订编号为：农信个房借字2011年第296号《个人购房按揭贷款合同》。合同约定如下：1、农信社贷款人民币209000.00元给被告一用于购买上述房产，借款期限180个月（合同第一、二、三条）；2、借款利率是中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％，据此确定月利率为4.605‰；利率实现一年一定，在借款期限内分段计息。每月的20日为还款日，采用等额本息还款法。（合同第四、七条）；3、抵押担保范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于全部借款本金利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金及原告为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。抵押权存续期间为本合同签订之日起至本合同项下全部债权债务之诉讼时效届满之日止。（合同第十五条）；4、借款期间被告一累计15个月未偿还借款本息即属于违约行为，农信社有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物。被告一如不按时归还本金，原告有权从逾期之日起对逾期的借款本金在合同约定的借款利率基础上加收50%的罚息；如不按时支付利息的，原告有权对未支付的利息在合同约定利率水平上上浮50%计收复利（合同第十五、十八条）。5、被告二自愿为被告一的上述债务承担连带担保责任，保证期间为《个人购房按揭贷款合同》生效之日起至被告一所购房产依法办妥房地产权证并按原告要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。目前，被告一所购房产尚未办妥房地产权证亦未办理抵押登记，仍在保证期间内，因此被告二对被告一依《个人购房按揭贷款合同》所形成的债务负有不可撤销的连带保证责任（合同第十四条）。合同签订后，农信社立即向被告一发放了贷款人民币209000元，双方就此签订《广东省农村信用合作社借款借据》为证，并且双方根据合同约定，到有关房产管理部门办理了惠州市惠城区XX路X号翡翠华庭X单元X层X号房的抵押预告登记手续。借款期间，被告一使用借款后，累计已还本金人民币50645.64元、利息(含罚息)54759.31元。截至2017年4月20日，被告一仍拖欠原告借款本金人民币16189.05元、利息(含罚息)9143.97元。原告多次催收未果。另，根据中国银行业监督管理委员会惠州监管分局作出惠银监复878号文《惠州农村商业银行股份有限公司开业批复》有关规定，原惠城联社的所有债权债务均由原告继承。因此，原告依法取代原惠州市惠城区农村信用合作联社作为本案的诉讼主体。原告认为：原告与被告一之间签订的上述合同系双方真实意思表示一致的结果，内容符合法律规定，系有效合同，应得到确认和支持，自愿承担连带保证责任的被告二也应承担连带保证责任。故，原告诉请有充分事实和法律依据，为维护自身合法权益，特具状请求法院依法判令：1、解除原告与被告一签订的编号为农信个房借字2011年第296号《个人购房按揭贷款合同》；2、被告一立即向原告偿还借款本金人民币158354.36元、支付利息(含罚息)9143.97元[利息(含罚息)暂从2016年1月21日计至2017年4月20日止为9143.97元，自2017年4月21日起，利息、罚息按《个人购房按揭贷款合同》约定计付至清偿之日止]；3、原告对被告一名下坐落于惠州市惠城区XX路X号翡翠华庭X单元X层X号房享有抵押权，并对上述财产的处置款项享有优先受偿权[权属证号为：粤房地预登惠州字第XXX号]；4、被告二对被告一的上述债务承担连带清偿责任；5、本案的案件诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费等）由上述两被告共同承担。被告韩延伟、惠州嘉禹置业投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，2011年1月28日，惠州市惠城区农村信用合作联社（下称农信社）与第一被告韩延伟、第二被告惠州嘉禹置业投资有限公司签订了编号为“农信个房借字2011年第296号”的《个人购房按揭贷款合同》，约定：第一被告向农信社贷款209000元用于购买位于惠州市惠城区XX路X号翡翠华庭X单元X层X号房的房产，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％，据此确定月利率为4.605‰，利率实行一年一定，在借款期限内分段计息，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款期限为180个月，借款采用等额本息还款法，每月为一个还款周期，还款日为20号。第一被告未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项即构成违约，农信社有权宣布借款立即到期，解除与第一被告的借贷关系，要求第一被告立即归还全部借款本息及相关费用；同时，农信社还有权对第一被告未按时足额偿还的借款本金从逾期之日起在合同约定的贷款利率水平上加收50%的罚息，对第一被告未按时偿付的借款利息在合同约定的贷款利率水平上上浮50%计收复利。合同同时明确第一被告应当承担与本合同有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用，以及因其原因导致农信社以任何一种方式追索本合同项下债权所引起的费用。第一被告以其所购位于惠州市惠城区XX路X号翡翠华庭X单元X层X号房的房产（粤房地预登惠州字第XXX号）为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。抵押担保范围包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和农信社为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。第二被告惠州嘉禹置业投资有限公司作为保证人，为第一被告的上述贷款提供不可撤销的连带责任保证担保，保证期限为合同生效之日起至合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止，保证范围与抵押担保范围一致。无论农信社对合同项下的债权是否拥有其他担保（物的担保或其他形式的担保），农信社均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序。合同签订后，农信社向第一被告指定的账户发放了209000元贷款，履行了合同义务，第一被告立下《借款借据》为凭。但第一被告借款后，并未按约履行还款义务。截止至2017年4月21日，第一被告合同项下借款本金余额为158354.36元、拖欠利息(含罚息)9143.97元。另查，根据中国银行业监督管理委员会广东监管局作出的粤银监复[2012]878号文《关于惠州农村商业银行股份有限公司开业的批复》的规定，原惠州市惠城区农村信用合作联社改制更名为原告惠州农村商业银行股份有限公司，原农信社债权债务由原告继受。因此，原告依法取得作为本案诉讼主体的资格。以上事实，有当事人诉讼主体资格信息、《关于惠州农村商业银行股份有限公司开业的批复》、《个人购房按揭贷款合同》、见证书、房地产预告登记证明、借款借据、转账凭条、已付清首期房款证明书、担保书、按揭贷款还款记录以及本院的庭审笔录等材料在卷为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，贷款人农信社与第一、第二被告签订的《个人购房按揭贷款合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。贷款人农信社已依约向第一被告发放了贷款209000元，履行了合同约定的义务，第一被告收到贷款后，没有按照合同约定逐月归还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据中国银行业监督管理委员会广东监管局作出的粤银监复[2012]878号文《关于惠州农村商业银行股份有限公司开业的批复》的相关规定，原告已取得本案诉讼主体资格。原告诉请解除与两被告签订的《个人购房按揭贷款合同》，并要求第一被告偿还全部借款本息，有事实及法律依据，本院予以支持。截止至2017年4月21日，第一被告还需归还原告借款本金人民币158354.36元、利息(含罚息)9143.97元。第一被告所欠本金及利息（含罚息）均有银行按揭贷款还款记录予以证实，利息及罚息的计算方式亦无违反法律规定，应予支持。第一被告以其名下位于惠州市惠城区XX路X号翡翠华庭X单元X层X号房的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续（粤房地预登惠州字第XXX号），该抵押合法有效，原告诉请对抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。第二被告作为保证人在《个人购房按揭贷款合同》上签字盖章，自愿为此笔借款提供连带责任保证，截止至原告起诉之日，借款人仍未办妥合同项下贷款所购房屋的抵押登记手续，原告亦未收到该抵押房产的他项权证，第二被告惠州嘉禹置业投资有限公司应当按照合同约定承担连带保证责任。被告韩延伟、惠州嘉禹置业投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告惠州农村商业银行股份有限公司与第一被告韩延伟、第二被告惠州嘉禹置业投资有限公司于2011年1月28日签订的《个人购房按揭贷款合同》（编号：农信个房借字2011年第296号）。二、第一被告韩延伟应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州农村商业银行股份有限公司偿还借款本金人民币158354.36元、利息(含罚息)9143.97元（利息含罚息，暂计至2017年4月21日，此后按照《个人购房按揭贷款合同》约定的逾期贷款利率计算至本息清偿之日止）。三、原告惠州农村商业银行股份有限公司对第一被告韩延伟名下位于惠州市惠城区XX路X号翡翠华庭X单元X层X号房的房产（粤房地预登惠州字第XXX号）的处置所得价款享有优先受偿权。四、第二被告惠州嘉禹置业投资有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。案件受理费3650元、公告费260元，合计3910元（原告已预交），由被告韩延伟、惠州嘉禹置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  姚惠英审 判 员  钟志明人民陪审员  李国强二〇一八年五月十一日法官助理巫惠慧书记员谭少君