海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0105民初5954号 原告：谢胜煌，男，1988年10月24日出生，汉族，住广东省五华县。 委托诉讼代理人：李文飞、肖剑，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地：海口巿秀英区秀华路**秀英区政府**楼**。 法定代表人：赵惠民，总经理。 委托诉讼代理人：周峰，兰州黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦明，甘肃玉榕律师事务所律师。 被告：阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司，住，住所地：海南省海口市龙华区南海大道**祥昌商住小区（**）******/div> 法定代表人：袁勇，总经理。 委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕莹莹，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：阿里山山装饰设计（海南）有限公司，住所地，住所地：海南省海口市龙华区南海大道**祥昌商住小区（**）******iv> 法定代表人：骆顺军，经理。 委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕莹莹，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告谢胜煌诉被告海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称“银泉公司”）、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称“阿里山山房地产公司”）阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称“阿里山山装饰公司”）合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理，原告谢胜煌的委托诉讼代理人李文飞，被告银泉公司委托诉讼代理人周峰、张彦明，被告阿里山山房地产公司、被告阿里山山装饰公司的共同委托诉讼代理人颜嵩杰、毕莹莹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢胜煌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《阿里山山房地产认购协议书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》及《阿里山山（银泉花园）装修合约书》；2.三被告共同双倍返还原告支付的定金24万元；3.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：被告海南银泉进出口贸易有限公司系秀英区白水塘路银泉花园小区的开发商，其委托被告阿里山山房地产公司及被告阿里山山装饰公司作为代理人销售该小区的房屋。2017年初，原告需要购买一套房屋，通过广告及朋友介绍等途径原告得知了银泉花园小区，遂前来该小区售楼部咨询相关情况。售楼部工作人员告知原告，近期海南楼市行情比较火热，该小区五证齐全，房屋性价比较高。2017年1月18日，原告在售楼部工作人员的宣传之下，决定购买银泉花园*单元**房（亦称***房），并于同日通过银行转账方式支付给被告人民币3万元作为该房屋的定金。2017年1月19日，原告与该小区代理人签订《阿里山山房地产认购协议书》，该协议明确约定***房面积为75.31㎡，总价93万元（包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等），并约定交房日为2017年6月30日。此后，原告积极准备房款，并不断联系被告工作人员咨询办理银行按揭等事宜，但被告一再以各种理由推脱。被告工作人员告知原告，其公司针对购房者可提供优惠的政策帮助购房者以优惠价买到精装修带家具的房屋。2017年3月14日，被告工作人员要求原告与公司签订《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》及《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，该补充协议对付款方式进行变更，明确约定银行贷款部分由被告代缴，原告只需要支付12万元即可，其余尾款由原告分30年按月支付给被告。同日，原告按照被告工作人员要求再次支付定金人民币9万元。原告在履行完毕上述三份协议约定的支付义务后，再三催促被告及时办理房屋备案登记及交房手续，但被告不断找借口推脱，后期甚至拒绝接电话。原告多次赶往售楼部及三被告的办公场所交涉要求交房或者退款，但三被告均未出具任何方案，无奈之下原告只好投诉至政府部门。2017年6月14日，在海口市住建局、秀英区海秀镇政府，海秀派出所等政府部门的协调之下，被告海南银泉进出口贸易有限公司向所有业主出具一份《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中阿里山山各个业主退款及要房承诺书》及《通知》。银泉公司银泉公司承诺将于2017年7月5日之前将银泉阿里业主的订房款全款如数退还所有业主，并承诺如上述约定在规定时间内未能如数履行，该司将承担由该事件引发的后果。案发至今，银泉公司已明确表示拒不交付协议约定的房屋，可退款给所有业主。部分业主收到了部分退款，亦可证明银泉公司具有退款的义务。原告出于风险控制的考虑，同时，被告拒不交房，决定解除与被告之间的协议，要求被告退款。本案中，被告阿里山山房地产公司及被告阿里山山装饰公司主要股东、财务收款人员、住所地相同、住所地相同财产混同，均在售楼部内开展工作，即存在人格混同，应认定为单一的经济实体。普通购房者无从区分所谓两公司的不同，两公司均声称销售银泉花园的房屋，其作为代理人实施的法律行为后果应由委托人承受，因此原告关于两公司应共同承担还款责任的诉求合法有据。虽然原告与银泉公司未签订正式的《商品房买卖合同》，但《阿里山山房地产认购协议书》《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》及《阿里山山（银泉花园）装修合约书》等三份协议系银泉公司银泉公司的代理人签订的，应当直接约束作为委托人的银泉公司，其法律后果应由委托人承受，且银泉公司在出具的《承诺书》及《通知》均对此予以确认。上述三份协议对当事人名称、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等进行了明确约定，符合《商品房销售管理办法》第16条的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应认定为《商品房买卖合同》。原告认为，原告与银泉公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，原告已经全面地履行了自己的合同义务，将款项交付给了被告，被告依法负有给付原告房屋的义务。至今被告仍拒不交房或退款，此举严重违反了其应履行的合同义务。 被告银泉公司辩称，1.原告与被告银泉公司并没有签订《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》以及相关的认购书。所以，被告银泉公司与原告没有直接的合同关系。原告方不应当向被告银泉公司主张权利。2.本案的案由不应当为房屋买卖合同纠纷，根据原告与被告阿里山山装饰公司签订的合同，从合同内容上不能单纯的反应出来。不能简单的认为房屋买卖合同纠纷。3.原告方将被告银泉公司列为被告是错误的，应当将签订合同的公司列为被告。4.被告银泉公司与被告阿里山山装饰公司并不存在委托代理合同关系，而是房屋买卖合同关系。 阿里山山房地产公司辩称，一、从原告提供的钱款收据等情况可以看出，原告所提供票据内容均以装修订金收取，而《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》及《阿里山山（银泉花园）装修合约书》的乙方均是阿里山山装饰公司，阿里山山房地产公司从未与原告签过任何合同，也未曾收到徐世江的任何款项，原告的诉讼请求与阿里山山房地产公司无关。二、阿里山山房地产公司与阿里山山装饰公司是两个独立法人，各自独立运营，阿里山山房地产公司成立于2016年9月27日，公司公账账户开户于世贸农商银行，开户日期为2017年8月9日，在此之前我公司从未委托任何公司代收客户资金，也从未收取过原告的购房定金或装修预订金，也从未向银泉花园任何客户做出过口头或书面承诺。因此，原告以阿里山山房地产公司为被告起诉实属错误。三、阿里山山房地产公司成立至今与银泉公司从未签属过任何代理该楼盘的代理合同及代理协议，也从未以任何形式商谈过代理银泉花园之事，阿里山山房地产公司与银泉公司也无任何财务及业务往来。而法定代表人袁勇及阿里山山房地产公司也从未接到过银泉公司登报声明之事的任何通知，也并不知情，至于银泉公司登报声明属于银泉公司单方面行为，经事后与银泉公司沟通，银泉公司也承认登报主体错误，对银泉公司的错误行为，阿里山山房地产公司不予认可。四、在阿里山山房地产公司成立之初，该公司的公章由阿里山山装饰公司时任董事长陈长宏（负案在逃）及股东姜麟（阿里山山装饰公司总经理兼财务总监）保管使用，有部分业主收据加盖了阿里山山房地产公司的公章，但阿里山山房地产公司对于当时的公章使用情况并不知情。在2017年4月份客户要求退款时，阿里山山房地产公司才了解到事情真相，陈长宏及姜麟利用阿里山山装饰公司、海南惠置阳光家具有限公司私下收取客户购房装修订金，阿里山山房地产公司将依法起诉陈长宏及姜麟，以挽回一切损失。 阿里山山装饰公司辩称，一、原告起诉情况部分事实不真实。阿里山山装饰公司由董事长陈长宏及总经理兼财务总监及出纳姜麟两人成立，于2016年10月初与银泉公司开展合作，代理销售该公司所开发项目银泉花园，阿里山山装饰公司的银行账户、公章、财务章、法人章等都由姜麟和陈长宏管理，所有的财务都是姜麟和陈长宏负责，目前该二人被琼山经侦队通缉抓捕，法定代表人骆顺军对当时的经营状况情况并不了解。原告提供了收款收据，但并没有提供银行流水或pos单，况且起诉的金额与阿里山山装饰公司此前的记录有出入，有些业主的定金已经返还，收款收据均为复印件，且印刷不清，无法辨别原告交付的实际金额，希望原告提供银行流水或汇款单作为佐。二、原告索要的双倍定金罚则不应支持。按照原告与阿里山山装饰公司签订的《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》中第三条明确约定原告支付现金作为押金，由此可见，该部分款项并非定金，而是押金，不能适用定金罚则。购房定金按国家规定不得低于总房款的30%，由于购房人无法交齐30%的部分不应由我方承担双倍返还责任。且该部分款项是由于原告自己材料不足等原因造成银行的装修贷款没有批下来，从而导致特惠专案补充协议无法履行，并非是阿里山山装饰公司无故违约，因此双倍罚则不应得到支持。三、原告起诉的款项已经移交给银泉公司。现法定代表人也是受害者，能力有限，没有经济来源，自身的信用卡都为退款之事已套空。但按照阿里山山装饰公司与银泉花园项目代理协议约定，业主的购房定金已经按照约定交给了银泉公司，对此，银泉公司也予以肯定，因此原告应该向银泉公司追偿该笔款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对原告所提交的《阿里山山房地产认购协议书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》以及一份建行《个人活期限账户交易明细》、一份《收据》，《阿里山山各个业主退款及要房承诺书》，《通知》，报纸《声明》经质证，三被告对其真实性无异议。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司质证时表示签订合同并收取相关款项均由当时的实际控制人姜麟和陈长宏操作。本院认为，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司表示两个公司的实际控制人均为姜麟和陈长宏，在处理与本案纠纷相关的公司业务时，两个公司的公章、账户管理混乱，两个公司实际上形成公司人格混同，故阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均应对上述证据所产生法律后果承担责任。 对银泉公司举证的退款清单，原告及阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司经质证，对其真实性无异议。 对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司共同举证的《告知函》、《银泉花园销控表》、《被告阿里山山房地产公司法人代表与被告银泉公司的邮件截图》、《银泉花园销售平面图》，原告对其真实性无异议，银泉公司对其真实性均有异议。由《告知函》未能提供原件给本院核对，本庭对其真实性不予认可，《银泉花园销控表》、《银泉花园销售平面图》没有加盖相关单位的公章，这种证据可以随意由个人制作，不具有任何证明力，本院不采纳其作为本案的定案依据。《被告阿里山山房地产公司法人代表与被告银泉公司的邮件截图》，从内容上看不具有证明力，本庭不采纳作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：银泉公司系银泉花园的开发商。2017年1月19日，原告与阿里山山房地产公司签订一份《阿里山山房地产认购协议书》，约定由原告购买银泉花园一单元**房，并于当日向阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司当时的实际控制人姜麟转账了3万元。2017年3月14日，原告（甲方）与阿里山山装饰公司（乙方）签订两份合同，一份为《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，约定原告委托阿里山山装饰公司装修银泉花园***房。另一份为《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，约定为减轻银泉花园购房业主日常贷款负担，甲方购买阿里山山装饰公司销售的银泉花园**房，包含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等，总价为93万元，甲方将一切手续及装修工程全权委托阿里山山装饰公司办理，并同意银行贷款部分由乙方代缴，甲方仅支付12万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付。同日，原告将剩余的9万元补齐，并由阿里山山装饰公司出具了《收据》。与原告情况类似，阿里山山装饰公司与多人签订了《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》，合同中盖章单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，出具《收据》的单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。 2017年2月25日，银泉公司在报纸上刊登《声明》，内容为：“阿里山山房地产公司自2016年10月1日开始代理销售我司银泉花园房屋销售，截至2017年3月1日此销售行为已结束，我司只对在2017年3月1日前交付了首付款（30%房款）的购房者负责；在此日之前未给我司交付30%款项，同步提供按揭办理所需手续的客户，对其销售行为不予认可，所发生的经济责任与我司无关”。2017年4月15日，银泉公司向阿里山山装饰公司出具《告知函》一份，内容为：“我司只对在2017年3月1日前交付了购房首付款（30%购房款），并提供办理按揭所需手续的购房者负责，为其办理购房、贷款相关手续；此部分客户必须书面承诺首付款系本人自己交纳；我司不允你司与客户签订涉及银泉花园的任何协议，否则，阿里山山装饰公司承担一切责任”。 因装修贷款无法审批通过等原因，原告等人最终未能与银泉公司签订购房合同，原告等人遂向阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司提出要求退还定金。2017年4月24日，在政府相关部门协调下，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》，载明：“2017年4月24日经与客户协商，银泉花园承诺阿里山山与客户签订的收据，承诺以2016年房价出售，要求退定金的客户，银泉花园承诺以2017年5月15日之前退还。”（这部分事实，系由（2017）琼0105民初**号案等查明，本案也予以采纳） 2017年6月14日，银泉公司单方作出《通知》，内容为：2017年6月14日经市住建局市场处谢处长、秀英区海秀镇吕书记、海秀派出所王所长、阿里山山公司法人代表骆顺军等人员在场情况下与阿里山山退房、退款客户代表达成处理意见如下：1、2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将通过阿里山山公司购买银泉花园的客户订房款全款，（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主。如未能按期支付，我司在此日前会起诉现有30户已垫付30%首付款的业主进入司法程序。2、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房众选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。银泉公司另作出《关于海南银泉进出口贸易有限公司银泉花园项目中《》，内容为：为解决海南银泉进出口贸易有限公司（简称“我司”）银泉花园项目中阿里山山与各个业主订房款问题，我司现做如下安排：一、将于2017年7月5日之前海南银泉进出口贸易有限公司负责监督配合阿里山山工作，代将银泉阿里业主的订房款全款（金额以我司盖章公示为主）如数按比例退还所有业主，如未能按期支付，我司在此前会起诉现有30户已垫付30%的业主进入司法程序。二、如有申请要房的业主，从阿里山山30户首付款房号退房中选取，我司承诺以2016年的房价出售，房号以退房公示为主。如以上约定在规定时间内未能如数履行，我司将承担由该事件引发的后果。以上承诺于2017年6月14日经市住建局谢处、秀英区海秀镇吕书记等人员一同见证。骆顺军在承诺者处签名捺印。银泉公司向客户退还了部分款项。到今阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司、银泉公司尚有12万元未退还原告，遂成讼。 本院认为，一、关于本案的涉案合同应否解除及阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司是否应向原告退还其交纳的款项，并赔偿其双倍定金的问题。根据查明的事实，本案存在两个法律关系，一是银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间存在委托代理销售法律关系，另一个是阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告等客户之间的办理贷款、装修法律关系。原告（甲方）等人分别与阿里山山装饰公司（乙方）签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方之间形成办理贷款、装修法律关系。从签订合同的主体看，上述合同是由阿里山山装饰公司与原告等人分别签订，盖章单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司，出具《收据》的单位为阿里山山房地产公司或者阿里山山装饰公司。庭审中，阿里山山装饰公司对阿里山山房地产公司在合同中盖章和出具《收据》的行为是予以认可的，并表示签订合同并收取相关款项均由阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司当时的实际控制人操作。因此，阿里山山装饰公司和阿里山山房地产公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的公司法人，但在处理与本案纠纷相关的公司业务时，两个公司的公章、账户管理混乱，两个公司实际上形成公司人格混同，故阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司均应对上述行为所产生法律后果承担责任。原告依照《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定，支付了12万元，因阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司事实上已经无法将涉案房屋出售给原告，故《阿里山山房地产认购协议书》、《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》已经无法履行，合同目的已经无法实现，原告要求解除理由成立，本院予以支持。合同解除后，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司应当将尚未退还给原告的12万元予以退还原告。现原告要求阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司退还12万元，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告主张双倍赔偿定金。《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》约定“甲方同意银行贷款部分由乙方代缴，甲方只要支付现金12万元作为押金，其余尾款以每月支付租金的形式分三十年内无息按月支付即可”，《收据》上载明系定金或装修定金、预定金等。《中华人民共和国合同法》中规定的定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，可以因一方不履行约定的债务而执行定金罚则。本案中，合同约定为“押金”，根据双方约定，客户支付的实际上是办理贷款、装修的首付款，合同中没有关于“无权要求返还”或“双倍返还”的约定，原告等客户支付的款项不应视为定金，故不适用定金罚则。综上，原告关于双倍赔偿定金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于银泉公司是否承担责任的问题。银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司之间存在委托代理销售法律关系，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司主张应由银泉公司承担还款义务。由于原告是根据《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》的约定支付了款项，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司未能提供证据证明阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司与原告等客户之间的办理贷款、装修是受银泉公司的委托，故认定阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的上述主张不能成立。阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司对原告等客户负有还款义务。在协商退款的过程中，银泉公司工作人员王平安出具《承诺书》明显是履行其工作职责，属于其业务范围的事项，且其现仍在银泉公司工作，银泉公司对于王平安出具的该份《承诺书》也并未对外作出书面的否定其效力的声明，并且也已实际退还了部分款项，该《承诺书》应视为银泉公司的承诺。银泉公司承诺退款并已实际履行，为债务的加入，应予允许。且银泉公司承诺向客户退款，但没有证据证明各方同意免除了阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司履行退款的义务，因此，阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司仍应当承担还款义务。由于银泉公司是单方向债权人承诺还款，银泉公司与阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司没有承诺共同对债务负责，故银泉公司对阿里山山装饰公司、阿里山山房地产公司的债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告谢胜煌与被告阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司签订的《阿里山山房地产认购协议书》；解除原告谢胜煌与被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司所签订的《阿里山山（银泉花园）装修合约书》、《阿里山山（银泉花园）特惠专案补充协议》。 二、被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告谢胜煌退还12万元。 三、被告海南银泉进出口贸易有限公司对被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司的上列债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告谢胜煌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5100元，由原告谢胜煌负担2550元，被告被告阿里山山装饰设计（海南）有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司、海南银泉进出口贸易有限公司负担2550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 潘    孝    赛 人民陪审员 郭薇薇人民陪审员黄琼玲 二〇一七年十二月二十日 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行 (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状'b2扇∑渌咕却胧?,并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。