.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   包头市青山区人民法院民事判决书（2015）包青民初字第1197号原告田福本，男，1927年9月20日出生，汉族，无职业，住包头市XX区。委托代理人李永泉，内蒙古正捷律师事务所律师。委托代理人胡建虹，内蒙古正捷律师事务所律师。被告包头市喜凤贸易有限责任公司。法定代表人杨喜荣，现呼和浩特第三监狱服刑。被告周美忠，男，1970年12月9日出生汉族，无职业，住包头市XX区。委托代理人董新胜，新疆天成律师事务所律师被告朱建刚，男，1956年5月17日出生，汉族，无职业，现住址不明。被告蔡波，男，汉族，1983年11月19日出生，汉族，无职业，住包头市XX区。第三人中信银行股份有限公司包头分行，住所地内蒙古自治区包头XX区。负责人吴景娟，该分行行长。委托代理人耿佳丽，该分行副总经理。委托代理人陈静，内蒙古天骄律师事务所律师。原告田福本与被告包头市喜凤贸易有限责任公司（以下简称喜凤公司）、被告周美忠、被告朱建刚、被告蔡波、第三人中信银行股份有限公司包头分行所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田福本及其委托代理人李永泉、胡建虹、被告喜凤公司的法定代表人杨喜荣、被告周美忠及其委托代理人董新胜、被告蔡波、第三人中信银行股份有限公司包头分行（以下简称中信银行）的委托代理人耿佳丽、陈静到庭参加诉讼。被告朱建刚经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田福本向本院提出诉讼请求：1、确认第一被告喜凤公司与第二被告周美忠、第二被告周美忠与第三被告朱建刚、第三被告朱建刚与第四被告蔡波之间关于诉争房产的转让行为无效；2、确认包头市XX区X 号底店归原告田福本所有，并由第四被告蔡波协助原告办理所有权变更登记手续；3、确认第四被告蔡波与第三人中信银行关于诉争房产的抵押权不成立；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告田福本诉称，1998年，被告喜凤公司与包头市成扬贸易有限公司签订《改、扩建协议》，由喜凤公司出资、集资改扩建XX区副食品批发市场。同年，原告与喜凤公司签订《拆迁及返还协议书》，约定将原告原有的商店和住房由喜凤公司拆迁，喜凤公司返还给原告田福本一套50平米的底店和住房。同时，双方还对协议办理了公证。协议签订后，原告与喜凤公司协商同意，将《拆迁返还协议》中返还给原告的100平米住房和50平米底店重新置换成三间底店。置换后的三间底店于2000年竣工，喜凤公司也向原告进行了交付。房产交付后，原告将底店出租给他人，并一直收取租金至今。此间，原告一直催促喜凤公司为其办理房产证，但喜凤公司法定代表人杨喜荣以各种理由搪塞，声称该市场的大产权证还未办理完毕，因此无法给原告等购房人分别办理产权证。2002年8月，包头市中级人民法院执行局突然告知原告及其他底店业主要求腾房，理由是因喜凤公司拖欠第二被告周美忠借款，周美忠向包头市中级人民法院申请强制执行。因此，喜凤公司将已卖给原告的底店于2002年6月被强制过户给了周美忠。原告与其他业主才知道喜凤公司隐瞒真相，将已经出售的1700多平米（含原告的底店）的房屋产权证办理到喜凤公司名下，并于2001年抵押给了周美忠。后原告及其他业主马上向包头市中级人民法院提出了异议，但同年12月，包头市中级人民法院作出（2002）包法字第60号公告，让原告限期腾房。为此原告多次向包头市中级人民法院口头和书面提出异议、反映情况，包头市中级人民法院也一直没有再要求原告等人腾房。2004年，周美忠因无法实际占有、使用在其名下的诉争房产，将原告等五名业主诉至包头市XX区人民法院要求腾房，包头市XX区人民法院以喜凤公司用出卖给原告等人的房屋设定抵押却未征得原告等人的同意，违反法律规定为由，驳回了周美忠的诉讼请求。后周美忠上诉到包头市中级人民法院，包头市中级人民法院以之前作出的公告明确上述房产属于周美忠且已经在执行程序中为由，撤消了包头市青山区区人民法院的判决，也驳回了周美忠的诉讼。2005年，原告向包头市中级人民法院执行局再次书面提出执行异议，异议主要内容为诉争房产应当归原告所有，包头市中级人民法院于2007年作出（2007）包执审字第52号裁定书，裁定原告的异议成立。此后，原告等五名业主不断信访等渠道要求政府解决所有权登记问题。虽然原告提出的执行异议被包头市中级人民法院裁定成立，但是，诉争房产早在2002年6月就被强制执行过户给了周美忠，后周美忠又于2004年过户给了朱建刚，朱建刚于2011年过户给蔡波。该房产始终在原告的实际掌控下，周美忠、朱建刚、蔡波从未实际交付并占有、使用该房产，只是在房管局做了产权变更登记。2014年，蔡波将诉争房屋抵押给中信银行进行贷款，现蔡波无法偿还贷款，中信银行已向包头市青山区区人民法院申请强制执行，包头市青山区区人民法院到实地执行时原告才得知抵押情形，并已向包头市青山区人民法院提出了书面执行异议申请。原告认为其购买的房产已经获得交付，并始终在原告的实际掌控下，且从2002年得知自己的房产被强制过户至今，原告一直在向包头市中级人民法院和政府信访部门反映情况，所以各被告对产权的变更登记是建立在对房管局做的不实申报的基础上，均是在明知该房产权属存有争议、不能实际交付的前提下作的虚假登记，因此，各被告登记的“所有权”不应受到法律保护。同时，中信银行在贷前审查时对抵押物没有实地查看，被告蔡波与中信银行的抵押行为也是无效的。故原告诉至法院，希望法院判如所请。被告喜凤公司辩称，原告与我公司当时签订了拆迁返还协议，协议中明确规定是1个50平米的底店和1个100平米的住房，后来经双方协商又将上述房屋还成3套商业住房。对该房屋原告仅有使用权，没有所有权，所有权还是归我公司所有。后来我入狱服刑，得知周美忠通过诉讼程序（2004包刑二初字第26号刑事判决书）将该房屋过户到了周美忠名下。我公司是用本案诉争房屋的产权证去向周美忠抵押借款的，并办理了他项权利证书，手续合法。后来喜凤公司法定代表人杨喜荣入狱服刑，得知周美忠通过诉讼程序（2004包刑二初字第26号刑事判决书）将该房屋过户到了周美忠名下。因此请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告周美忠辩称，2001年5月21日，喜凤公司向周美忠借款1500000元，其中1100000元借期到2002年6月1日止，喜凤公司承诺如到期不能偿还该笔借款，自愿将其名下的包头市XX区商品房过户给周美忠，过户费用由喜凤公司支付。借款当日，喜凤公司与周美忠办理了借款公证，签订了《包头市房地产抵押合同》。抵押合同确定喜凤公司作为抵押人将包头市XX区商品房作为全部债务的担保物，由周美忠享有抵押权，该抵押合同在包头市房产产籍管理处作了房屋他项权属登记。借款期满，喜凤公司违约未能偿还债务，周美忠依约于2002年6月18日在房地产产籍管理部门办理了抵押房产的房屋所有权证书。2004年12月10日，周美忠将其中797.92平米的房产合法出售给朱建刚，2011年6月27日，朱建刚将房产合法出售给蔡波。答辩人周美忠认为原告的起诉不成立，主要事实和理由是：1、周美忠取得产权前与喜凤公司存在真实合法的债权债务关系，该债权债务关系与原告的债权同等受法律保护。关于喜凤公司不能向周美忠清偿债务时以自有房产抵偿的约定，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，且双方办理了产权抵押登记，周美忠的抵押债权优先于无抵押担保债权。喜凤公司以自有房产清偿债务，周美忠属于善意取得，周美忠对喜凤公司与他人的债务纠纷不承担责任。2、周美忠持有合法的房屋产权手续，是受法律保护的房屋产权人，房产产籍管理部门给周美忠办理产权手续也无任何过错，原告要求重新确权给原告，不应支持。3、周美忠将自有合法房产转让给朱建刚、朱建刚又把房产合法转让给蔡波，均属应受法律保护的房产转让行为，原告把朱建刚、蔡波也列为本案被告不合法。4、原告给付喜凤公司的资金已经被列入诈骗犯罪金额，喜凤公司法定代表人也因此判刑，原告的经济损失应由公安侦查机关负责追偿，原告就刑事诉讼程序的事项提起民事诉讼不合法。5、周美忠的合法产权已经包头市中级人民法院（2002）包法执字第60号公告及（2004）包民一终字第324号《民事裁定书》依法确认，原告就同一法律事实再次提起民事诉讼，违反民事诉讼法规定。同时，（2007）包执审字第52号《民事裁定书》与已经生效的法院裁判文书相悖，违反了民事诉讼法相关规定，不应采信。综上，请依法驳回田福本的起诉。被告朱建刚未到庭进行答辩。被告蔡波辩称，我于2011年6月27日向朱建刚购买了位于包头市XX区房产，双方到房产管理部门依法进行了房地产变更登记，房产管理部门给我办理了包房权证青字第513XXX号房屋所有权证书，产权证书反映我的房产合法、有效、受法律保护。朱建刚出售的房产是办理了合法房产手续的房产，房屋产权没有任何瑕疵，朱建刚有权自愿出售该房屋，我购买该房屋属于合法取得，也办理了合法产权手续。原告在该房屋落成十几年来，从未向房产产籍管理部门提出任何异议，因此原告起诉蔡波没有事实与法律依据，请法庭依法驳回原告起诉。蔡波保留要求原告停止侵权和赔偿损失的权利。第三人中信银行辩称，1、原告在与各被告的所有权确认纠纷一案中同时提出确认被告蔡波与第三人中信银行的抵押权无效的诉讼请求是错误的，没有法律依据。首先。确认抵押权无效与所有权确认不是同一诉讼标的，应为两个诉；其次，两个诉中当事人的诉讼地位不同，中信银行在所有权确认之诉中的诉讼地位是无独立请求权第三人，而在确认抵押权无效之诉中诉讼地位为被告，两个诉的主体和客体无法必然合并，因此不应将两个诉合并审理。2、原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回。原告田福本在2002年8月就接到包头市中级人民法院送达的腾房通知，且在2002年12月包头市中级人民法院又作出（2002）包法执字第60号公告限期腾房。此时原告应当知道其权利被侵害，但其在二年内并未向人民法院提起诉讼请求保护其民事权利，同时，本案也无法定诉讼时效中断或延长的事由。3、善意第三人的权益应得到法律的充分保护。诉争房产由包头市中级人民法院强制执行过户到周美忠名下，且原告也接到包头市中级人民法院的腾房通知，原告应知道其财产权利被侵害，但没有通过任何有效的法律途径对争议财产进行控制，导致该财产一直处于正常流转状态。周美忠作为房产所有权人对房屋有处分的权利，而作为受让人的朱建刚、蔡波均属于善意第三人依法转让并进行过户登记取得房屋所有权，中信银行在善意第三人的物权基础上取得的担保物权理应得到法律保护。4、中信银行与蔡波在2013年5月签订的抵押合同合法有效，中信银行对抵押房产的优先受偿权依法应得到法律保护。2013年5月，内蒙古蒙扶煤炭运销有限责任公司向中信银行申请贷款，由蔡波、罗璇（蔡波的配偶）以自有房产为该笔贷款提供抵押担保，经审查申请人符合中信银行贷款条件，中信银行分两次向申请人发放10000000元贷款。即使原告与各被告在房屋产权上有争议，也应认定中信银行善意取得担保物权和变现抵押优先受偿权，不应该承担任何损失和责任。综上，本案完全是由于原告和被告喜凤公司没有按照法律规定履行登记手续及原告怠于行使法律救济手段造成的，由此导致的结果和损失应由原告和被告喜凤公司承担，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：1998年，原告与被告喜凤公司签订《拆迁及返还协议书》，约定将原告原有的商店和住房由喜凤公司拆迁，喜凤公司返还给原告田福本一套50平米的底店和住房。同时，双方还对协议办理了公证。协议签订后，原告与喜凤公司协商同意，将《拆迁返还协议》中返还给原告的100平米住房和50平米底店重新置换成三间底店。置换后的三间底店于2000年竣工，喜凤公司也向原告进行了交付。房产交付后，原告将底店出租给他人，并一直收取租金至今。2001年5月21日，喜凤公司与周美忠签订《借款协议书》及《包头市房地产抵押合同》，其中《借款协议书》约定“今由我包头市喜凤贸易有限责任公司借到周美忠现金人民币壹佰壹拾万元整，我自愿用位于XX区幸福路1#街坊作为质押物，用款期限壹年，从2001年6月1日至2002年6月1日止还清所有欠款。如到期所借钱还不了，我自愿将XX区商品房过户给周美忠，作为偿还欠款。并办理一切过户手续，过户费用由借款人包头市喜凤贸易有限责任公司给予支付。如超期还不了，每超一日按本金的5%收取违约金。”包头市公证处于2000年5月21日作出（2000）包证经字第804号《公证书》，对上述《借款协议书》及《包头市房地产抵押合同》进行了公证。2002年6月3日，周美忠向包头市中级人民法院申请强制执行，包头市中级人民法院于2002年6月5日作出（2002）包法执字第60号《民事裁定书》，将坐落于包头市XX区商品房过户给周美忠。2002年6月18日，周美忠办理了《房屋所有权证书》，该证书载明，所有权人为周美忠，房屋坐落于包头市XX区幸福路1号街坊，建筑面积797.92平方米。2002年12月15日，包头市中级人民法院作出（2002）包法执字第60号《公告》，责令喜凤公司在2013年1月5日前腾出包头市XX区幸福路1号街坊商品房（面积797.92平方米，证号：包房权证青字第145XXX号）。执行期间，周美忠将原告田福本等人诉至包头市XX区人民法院，要求原告等人腾房，包头市青山区人民法院以喜凤公司用其已出卖给原告等人的房屋设定抵押并未征得原告等人同意、违反有关协议约定、侵犯原告等人的合法占有权益为由，依法判决驳回周美忠的诉讼请求。判决后，周美忠不服，上诉至包头市中级人民法院，包头市中级人民法院认为，包头市中级人民法院作出（2002）包法执字第60号《公告》已明确周美忠对上述房屋的合法所有权和申请执行权，执行期间又提起诉讼要求腾房，增加了当事人的诉累，亦不应由人民法院受理。包头市中级人民法院以此作出（2004）包民一终字第324号《民事裁定书》，裁定：一、撤销包头市XX区人民法院（2004）青民三初字第185号民事判决；二、驳回周美忠的起诉。2004年12月8日，周美忠与朱建刚签订《房产转让协议书》，周美忠将包头市XX区幸福路1号街坊商品房（面积797.92平方米，证号：包房权证青字第145690号）以320000元转让给朱建刚，包头市XX区公证处于2004年12月8日作出（2004）包青证房字第2672号《公证书》对上述《房产转让协议书》进行公证。2004年12月10日，周美忠与朱建刚就上述房产转让行为又签订了《房地产买卖契约》，议定价格为450000元并将上述房产变更登记到朱建刚名下。2005年8月29日，田福本等人向包头市中级人民法院提出执行异议，包头市中级人民法院于2007年7月4日作出（2007）包执审字第52号《民事裁定书》，裁定田福本等人所提出上述房产归其所有的异议成立。2011年6月29日，蔡波取得包头市XX区幸福路1号街坊房产的《房屋所有权证书》，该证书载明，房屋所有权人为蔡波，房屋坐落于包头市XX区，建筑面积797.92平方米。蔡波称其以约5000000元的价格向朱建刚购买了上述房产。2013年6月8日，内蒙古蒙扶煤炭运销有限责任公司分两次向中信银行股份有限公司包头分行申请贷款共10000000元，蔡波、罗璇（蔡波妻子）以其名下位于包头市XX区幸福路1号街坊，建筑面积797.92平方米的房产为该笔贷款提供抵押担保。另查明，2005年1月19日，包头市中级人民法院作出（2004）包刑二初字第27号《刑事判决书》，该判决书载明包头市昆都仑区价格认证中心作出价格认证结论，证实喜凤公司已经过户的部分房产在当时每平米价值2600元。上述坐落于包头市XX区，建筑面积797.92平方米的房产中包含田福本购买的底店，该底店自喜凤公司交付田福本后，一直由田福本实际占有，现由田福本对外出租。以上事实，有双方当事人的陈述及提交的证据在案佐证。本院认为，根据原告田福本与被告喜凤公司签订的《拆迁及返还协议书》及双方的口头约定，原告田福本以拆迁置换的方式取得包头市XX区X 号底店，故本院确认包头市XX区X 号底店归原告所有，喜凤公司法定代表人辩称原告对该房屋仅有45年使用权意见本院不予采信。包头市中级人民法院于2002年6月5日作出（2002）包法执字第60号《民事裁定书》并向包头市房管局产权处下发《协助执行通知书》，将包含原告购买房屋在内的包头市XX区幸福路1号街坊1743.56平方米商品房过户给周美忠并办理了产权手续。原告请求确认喜凤公司与周美忠之间转让房屋的行为无效，因该所有权变更基于法院的执行行为，本院不作处理。2004年12月8日，周美忠将包头市XX区商品房以320000元（《房地产买卖契约》中议定价格为450000元）出售给朱建刚，2011年6月29日，朱建刚又将诉争房产的所有权过户到蔡波名下，因朱建刚明显低于市场价格取得房屋，蔡波关于其与朱建刚之间的真实交易举证不足，因此，本院认为朱建刚与蔡波取得房屋并非善意，原告请求周美忠与朱建刚、朱建刚与蔡波之间关于诉争房产的转让行为无效，本院予以支持；之后蔡波将房屋为他人抵押贷款的行为因基于其对房屋的无权处分而应视为无效，故原告请求确认蔡波与第三人中信银行关于诉争房产的抵押权不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于物权法司法解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认包头市XX区X 号底店归原告田福本所有；二、确认被告周美忠与朱建刚、朱建刚与蔡波之间关于诉争房产的转让行为无效；三、驳回原告田福本的其他诉讼请求。案件受理费100元，原告田福本已预交，由被告包头市喜凤贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者委托代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。       审判 长  苏峻岭审判 员  袁丽云审判 员  赵亮                                                                                                     二O一七年十二月十四日                           书 记员  白桐语   附：相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用物权法>若干问题的解释(一)》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。