福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0322民初6224号 原告：黄建新，男，1958年3月26日出生，汉族，居民，住仙游县。 原告：黄新英，女，1959年11月3日出生，汉族，居民，住仙游县。 委托诉讼代理人：卢清泉，福建屯蒙律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司仙游县支行，住所地仙游县鲤城街道洪桥社区八二五大街788号。 负责人：吴罡，行长。 委托诉讼代理人：董小燕，福建侬来律师事务所律师。 原告黄建新、黄新英与被告中国农业银行股份有限公司仙游县支行（下称农业银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月9日、2017年12月23日两次公开开庭进行了审理。原告黄建新、黄新英的委托诉讼代理人卢清泉、农业银行的委托诉讼代理人董小燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄建新、黄新英向本院提出诉讼请求：1.判令农业银行支付占用费12万元；2.判令农业银行支付租赁房屋修复费用9万元；3.判令农业银行支付违约金4万元。诉讼过程中，黄建新、黄新英增加诉讼请求：判令农业银行支付鉴定费1.5万元。事实和理由：其二人系夫妻关系，自有坐落在仙游县房屋。农业银行因业务需要，向其租赁上述房屋，租赁时间为2012年12月15日起至2014年12月31日止。合同到期后，其将该房屋租赁给仙游县农村信用合作联社，租期至2017年12月31日止，每年租金30万元。由于农业银行到期不肯搬出，一直占用其房屋营业。至2015年5月份，农业银行还继续占用该房屋进行营业，也没有交纳占用费。无奈，其与仙游县农村信用合作联社解除租赁合同，与农业银行于2015年4月签订《房屋租赁合同意向书》，约定租赁期限5年，每年租金12万元，并约定，租方应合理使用所承租的房屋及其附属设备。如因使用不当及其他人为因素使房屋或设备损坏的，租方应立即负责修复或赔偿，由于租方怠于履行维修义务，出租方组织维修的，租方应支付费用。租赁期满或合同解除后，租方应返还房屋及其附属设施。租方在不影响房屋结构的情况下，可拆走依附的设备及物资，不可剥离的室内装饰应无偿移转给出租方。租方应足额缴纳每期租金。租方有下列情况的，出租方有权单方解除合同：1.欠缴三个月租金；2.擅自拆改或损坏房屋主体结构的。租方有上述行为，视为违约，应向出租方支付相当于月租金200%的违约金。若违约金不足以弥补非违约方损失的，违约方应负责赔偿达到弥补全部损失为止。农业银行占用房屋至2015年5月份，将房屋拆改，重新装修，至2016年1月没有交还，其自行修复，花费修复费用9万多元。农业银行拒付2015年占用费12万元，已经构成违约，应依约支付违约金4万元。 农业银行辩称：其单位已支付给黄建新、黄新英占用费67800元，已经超过应该支付的部分，无需再承担任何费用。其单位没有把涉案房屋搞得千疮百孔，惨不忍睹。黄建新、黄新英要求违约金没有事实和法律依据。应该驳回黄建新、黄新英的诉讼请求。 经审理查明，黄建新、黄新英自有坐落在仙游县房屋。2013年1月1日，黄建新、黄新英与农业银行签订《房屋续租赁合同》，农业银行向黄建新、黄新英承租上述房屋的第一、二层，租赁期间至2014年12月31日止。2014年11月26日，黄建新、黄新英与仙游县农村信用合作联社签订《房屋租赁合同》，将上述房屋的一层店面及阁楼出租给仙游县农村信用合作联社使用，租赁期间自2015年1月1日至2017年12月31日。该租赁合同未履行。2015年4月，黄建新、黄新英与农业银行签订《房屋租赁合同意向书》，约定农业银行向黄建新、黄新英承租上述房屋（面积约60平方米），承租期限为5年，自农业银行上级行正式文件批复、双方正式协议签订之日起算5年。第一年租金自签约之日后两个月内一次性付清，金额为12万元。若农业银行有下列行为，则黄建新、黄新英有权单方解除合同，收回该房屋：1.欠缴三个月租金；2.擅自拆改或损坏房屋主体结构；3.利用该房屋从事违法活动。农业银行若有上述行为，视为违约。应向非违约方支付相当于月租金200%的违约金。意向书未签署落款时间。农业银行张贴公告，主要内容：“近日，中国农业银行股份有限公司仙游榜头分理及其附行式自助银行将从仙游县搬迁到仙游县，同时原址停止营业……中国农业银行股份有限公司仙游支行，2015年4月29日。”2015年12月21日，黄新年代黄建新、黄新英收取农业银行交付的占用费32800元，黄建新、黄新英对黄新年代为收取占用费没有异议。黄新年出具收条一份给农业银行，主要内容：“今收到仙游县农行榜头分理处（坝下黄建新房主）的欠2015年的部分房屋叁万贰仟捌佰元正32800），待总的21.5万元解清――收款人：黄新年，2015.12.21”。2016年1月24日，张先景代农业银行通过银行转账3.5万元给黄建新，用于支付占用费。诉讼期间，黄建新、黄新英提出鉴定申请，请求对榜头镇坝下村艺园路46号房屋（第一层店面及隔层、第二层一房一厅一厨房）的修复费用进行鉴定。经本案双方当事人一致选择，本院委托福建天泽司法鉴定所进行鉴定。2017年12月19日，福建天泽司法鉴定所出具司法鉴定意见书，结论为：黄建新、黄新英房屋修复费用总额为80569元。黄建新、黄新英花费鉴定费1.5万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 本案的争议焦点是：1.租赁合同到期后，农业银行实际占用黄建新、黄新英的房屋多久？应支付占用费多少？2.黄建新、黄新英主张修复费用和违约金能否成立？ 黄建新、黄新英主张，其与农业银行在原租赁合同基础上订立《房屋租赁合同意向书》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方均应全面履约，否则，将承担相应的责任。由于农业银行需报上级审批，致农业银行没有依约履行。《房屋租赁合同意向书》签订后，农业银行一直占有使用涉案房屋，直至2015年12月。 农业银行主张，其单位与黄建新、黄新英签订的租赁合同到期时间是2014年12月31日。根据黄建新、黄新英提供的公告及视听资料可证实，其单位在2015年4月29日前已搬离该房屋，因此其单位实际使用的时间为4个月。黄建新、黄新英所主张的房屋占用费为1年12万元，则其单位需支付占用费应为4万元。其单位已于2015年12月21日向黄建新、黄新英支付32800元，于2016年1月24日通过银行转账支付给黄建新、黄新英占用费35000元，总计67800元。 本院审查认为，农业银行和黄建新、黄新英签订租赁合同到期时间是2014年12月31日。之后，农业银行继续在涉案房屋进行营业，双方签订租赁合同意向书，拟继续租赁合同，约定第一年租金12万元，因双方未签订正式的租赁合同，应视为不定期租赁合同。农业银行在庭审中表示对搬离涉案房屋后是否将钥匙交付给黄建新、黄新英，是否与黄建新、黄新英有交接不清楚，亦未提供证据证实其何时与黄建新、黄新英就涉案房屋退租事宜进行过协商或办理交接手续。农业银行虽张贴公告，表示近日将搬离涉案房屋，另搬往他处，公告的落款时间为2015年4月29日，但未知张贴时间，且具体搬迁时间未述明。故农业银行存在实际占用黄建新、黄新英的房屋的行为。黄建新、黄新英在庭审陈述，农业银行搬走后至2015年底，涉案房屋未动用过。农业银行在庭审中表示搬离房屋时拆走部分银行设备。从双方的陈述及提供的证据来看，农业银行在2014年12月31日租赁合同到期后实际占用涉案房屋，且搬离时拆走部分设备，亦未与黄建新、黄新英办理房屋交接手续，客观上，黄建新、黄新英在一段时间内无法使用涉案房屋，本院酌情认定农业银行应支付占用费至2015年10月底，农业银行同意按年租金12万元计算，则农业银行应支付占用费10万元。农业银行已支付的67800元予以折抵，应再支付给黄建新、黄新英占用费32200元。 2.黄建新、黄新英主张修复费用和违约金能否成立？ 黄建新、黄新英主张，农业银行以续租为由，将其房屋结构予以破坏，应承担赔偿责任。农业银行违约事实清楚，证据充分，应承担违约责任。 农业银行主张，根据双方签订的《房屋续租赁合同》约定，其单位在不影响房屋结构的情况下，可拆走属其单位的设备及物资。其单位在未继续承租涉案房屋的情况下，根据合同约定拆走属于自己的设备及物资，无需承担任何责任。黄建新、黄新英未举证证明涉案房屋的损坏是其单位造成的，其主张修理费用9万元无理。黄建新、黄新英提供的公告中，其单位明确表示将搬离涉案房屋，搬迁至，同时原址停止营业。公告发出时间为2015年4月29日，其单位不可能在5月份拆改涉案房屋，准备重新装修。鉴定意见书不能作为定案依据。修复费用是针对有损坏的地方进行修复，而鉴定机构是对房屋装修费用鉴定，超出鉴定范围。鉴定费用过高。鉴定项目过多，应当针对损坏的部分进行修复，修复到原始状态即可，而非全部更换。首先，金属卷帘门电动装置、铝合金卷帘门、铝合金固定窗、铝合金推拉窗、不带纱门全板镶板门、矩形钢结构平面招牌、金属版面这些项目系自行更换，不应算在损坏部分。其次，原有墙体被拆除，是其单位承租房屋经黄建新、黄新英同意后，方才对承租房屋进行装修，现黄建新、黄新英要重新砌筑不应算进损坏部分。瓷砖损坏，只须对损坏部分进行更换而无需全部，超出部分不属于修复费用。第三，房屋吊顶被拆除，是在装修时自行拆除，不应算进损坏部分。卫生间管道疏通不应算进修复费用。鉴定意见书不符合客观事实，不科学，不合理。该损失不是其单位造成的，故鉴定费不应由其单位承担。 黄建新、黄新英请求违约金没有依据。双方所签订的《房屋续租赁合同》已期满，双方基于合同产生的权力义务归于消灭，其单位在合同期限内未违反合同约定，黄建新、黄新英依据《房屋续租赁合同》要求其单位承担违约责任没有事实和法律依据。意向书不是严格意义上的法律概念，不能视为合同。即使法院认可《房屋租赁合同意向书》的法律效力，其单位亦未违反合同约定，不应承担违约责任。双方签订《房屋租赁合同意向书》是在2015年4月，该意向书不适用于签订以前的事物。 本院审查认为，农业银行承租涉案房屋系为了自身营业使用，根据银行营业场所的特性，必然需要对涉案房屋进行拆改。黄建新、黄新英提供照片、修复票据、录像资料等证实农业银行拆改涉案房屋，造成涉案房屋损坏，故需进行修复。农业银行承认拆走部分银行设备，没有造成涉案房屋损坏，对鉴定意见书中列明的修复项目有异议，但未提供相反的证据证实，黄建新、黄新英亦是对农业银行承租涉案房屋部分进行修复，故本院对黄建新、黄新英主张修复费用予以采信。福建天泽司法鉴定所鉴定涉案房屋的修复费用为80569元，农业银行对鉴定结论有异议，但未提供相反的证据予以反驳，本院对鉴定意见书予以采信。 农业银行和黄建新、黄新英在2015年虽达成租赁意向，但未签署正式的租赁合同，双方之间履行的实际上是不定期租赁合同，黄建新、黄新英主张违约金没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，黄建新、黄新英将自有房屋出租给农业银行，合同到期后，双方未签订新的租赁合同，但农业银行实际占用涉案房屋，故应支付占用费。农业银行主张实际占用涉案房屋至2015年4月底，但农业银行未与黄建新、黄新英办理交接手续，涉案房屋存在损毁，无法使用，本院酌情认定农业银行应支付占用费至2015年10月底。农业银行已支付67800元予以折抵，应再支付给黄建新、黄新英32200元。农业银行所承租的涉案房屋部分客观上需要修复，黄建新、黄新英主张修复费用有理，本院予以支持。黄建新、黄新英主张违约金没有事实依据，本院不予支持。黄建新、黄新英合理的诉讼请求予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、中国农业银行股份有限公司仙游县支行应在本判决生效之日起十日内再支付给黄建新、黄新英占用费32200元； 二、中国农业银行股份有限公司仙游县支行应在本判决生效之日起十日内支付给黄建新、黄新英房屋修复费用80569元； 三、驳回黄建新、黄新英的其他诉讼请求。 案件受理费5050元，由黄建新、黄新英负担2495元，由中国农业银行股份有限公司仙游县支行负担2555元。鉴定费15000元，由中国农业银行股份有限公司仙游县支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄慧连 人民陪审员  陈新武 人民陪审员  蒋玉楼 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  李婷婷