河北省望都县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0631民初1050号 原告（反诉被告）：保定旺府餐饮有限公司，统一社会信用代码：91130631661051331E。 住所地：保定市望都县小西堤村村南。 法定代表人：刘丽琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田朝，河北王笑娟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娜，河北王笑娟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：保定市新华书店有限责任公司，统一社会信用代码：911306064018880476。 住所地：保定市裕华西路41号。 主要负责人：张永兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张振刚，河北匡合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安连匣，河北匡合律师事务所律师。 被告：保定市新华书店有限责任公司望都分公司，统一社会信用代码：911306314037217695。 住所地，望都县振兴南街（紫光竹阁小区东侧门脸）。 主要负责人：张朋华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安连匣，河北匡合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨健，河北匡合律师事务所律师。 原告（反诉被告）保定旺府餐饮有限公司（以下简称“旺府餐饮公司”）与被告（反诉原告）保定市新华书店有限责任公司（以下简称“保定新华书店公司”）、保定市新华书店有限责任公司望都分公司（以下简称“保定新华书店望都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）旺府餐饮公司的委托诉讼代理人田朝，被告保定新华书店公司（反诉原告）的委托诉讼代理人张振刚、安连匣，被告保定新华书店望都公司主要负责人张朋华及其委托诉讼代理人安连匣、杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺府餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告返还原告已交纳的租金460,000元、押金20,000元。2、责令二被告向原告按照年租金460,000元的30%支付138,000元违约金。3、案件受理费由二被告承担。 事实与理由：2014年11月14日，保定新华书店公司授权保定新华书店望都公司负责人张朋华代表保定新华书店望都公司，与旺府餐饮公司签订《房屋租赁合同》，由旺府餐饮公司承租保定新华书店望都公司位于望都县中华街迎宾广场东侧独立建筑1至4层（原新华书店营业楼）。旺府餐饮公司依约支付了460,000元租金，保定新华书店望都公司违反合同约定至今未能交付房屋，旺府餐饮公司不能对房屋进行装修，也不能营业，且保定新华书店望都公司已将该房屋出租给他人，致使旺府餐饮公司不能实现合同目的。2017年4月9日，旺府餐饮公司委托河北王笑娟律师事务所向保定新华书店公司和保定新华书店望都公司发出解除合同书面通知，要求对方在五日内退还原告租金460,000元、押金20,000元，并支付违约金138,000元，保定新华书店公司和保定新华书店望都公司至今未答复。诉请法院依法判决。 旺府餐饮公司围绕诉讼请求提交了以下证据： 1、原告的营业执照、二被告企业信息报告，证明原被告主体适格。 2、《房屋租赁合同》，证明原被告之间系房屋租赁法律关系。 3、租金及押金收据，证明原告已按约定支付了第一年（2015年3月16日至2016年3月15日）租金460,000元及押金20,000元（向被告交纳水、电、设施、设备押金），履行了合同先期义务。 4、《律师函》及律师函邮寄送达照片、被告签收照片，证明2017年4月9日原告委托河北王笑娟律师事务所向被告保定新华书店望都分公司邮寄送达了解除房屋租赁合同的律师函，被告保定新华书店望都分公司于2017年4月10日签收该文件，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。 5、涉案房屋锁门照片及装修照片，证明被告没有按照合同约定交付房屋，原告不能进场装修和营业。被告已将该房屋出租给他人。 保定新华书店公司和保定新华书店望都公司辩称：原告主张二被告返还交纳的租金46万元、押金2万元、支付违约金13.8万元无事实及法律依据，租赁房屋已经交付原告，是原告违约，应驳回原告的诉讼请求。 保定新华书店公司和保定新华书店望都公司为此提交了以下证据： 1、二被告的营业执照、法人代表证明，证实被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同，证明合同第三条约定旺府餐饮公司应于合同签订后三日内支付租金，事实上是在2014年11月20日才支付租金，已构成违约。3、银行收款回单、押金收条，认可已收到租金460,000元和押金20,000元。4、原告发送给被告的电子邮件及截图（2016年3月12日），证明房屋已经交付，原告未能装修是其与他人沟通不畅所致，与被告没有关系。 保定新华书店公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告（原告）支付反诉原告（被告）租金557,041.1元（自2016年3月16日起至2017年5月31日止），违约金138,000元，共计695,041.1元。2、由反诉被告（原告）承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：事实部分与本诉一致。反诉原告主张，反诉被告应当于2016年2月15日前支付反诉原告租金23万元，但至今未支付，根据租赁合同第8.2条的规定，反诉被告逾期超过二十天的，反诉原告有权解除合同收回房屋，据此反诉原告于2017年5月收回房屋，于2017年5月31日转租给望都刘大朋诊所。请求法院支持反诉原告的诉讼请求，并驳回反诉被告的诉讼请求。 保定新华书店公司围绕反诉请求提交了以下证据：证据1、2、3、4同本诉提交的证据，证明目的一致。5、反诉原告向反诉被告送达的催款函，证实因反诉被告欠缴租金，反诉原告原法律顾问尹大庆律师和望都分公司负责人携带律师函于2016年11月28日向反诉被告原法人张建彬送达并跟张建彬讲清如再不缴纳租金，五日内解除合同。6、新华书店的会议纪要及与会人员的会议记录，证实出租房屋交付给反诉被告，反诉被告在应交付租金日未能交付，为防止国有资产的闲置，公司开会研究解决该事务，结果形成会议纪要，将该出租房屋收回，重新租赁。7、反诉原告与望都刘大朋口腔诊所的租赁合同，证实因反诉被告未交纳租金，反诉原告于2017年5月31日将房屋收回出租给刘大朋口腔诊所。 旺府餐饮公司对保定新华书店公司的反诉辩称：反诉被告从未收到过该律师函，反诉原告没有提交送达律师函的任何证据。反诉被告没有支付后续租金，是因为反诉原告从未向反诉被告交付房屋，其新华书店是在合同签订后又使用了三个多月才租到地方搬走。反诉被告不可能在没有使用房屋的情况下继续向反诉原告支付租金。新华书店的会议纪要及与会人员的会议记录与本案无关联性，不能证明其已经履行了交付房屋的行为。反诉原告与望都刘大朋口腔诊所的租赁合同，不能证实反诉原告交付了房屋。 旺府餐饮公司针对反诉提交的证据与本诉提交的证据及证明目的一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2014年11月14日，保定新华书店公司授权保定新华书店望都公司负责人张朋华代表保定新华书店望都公司，与旺府餐饮公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：由旺府餐饮公司承租保定新华书店望都公司位于望都县中华街迎宾广场东侧独立建筑1至4层（原新华书店营业楼），房屋设施标准以现房状况为准（内部设施、设备、暖气、变压器、电路、水路等）。租赁期限为三年：自2014年11月16日起至2018年3月15日止（含2014年11月16日至2015年3月15日为期四个月的装修期）。年租金460,000元。第一年租金在本合同签订之日起3日内支付，出租方收到租金后7日内将房屋场地交于承租方。合同一经签订，未经双方同意均不得单方变更、解除、终止合同。如单方变更、解除、终止合同，违约方应付给对方违约年度至本次签订的合同期满租金总额30%的违约金。旺府餐饮公司于2014年11月20日通过中国工商银行支付租金460,000元，另支付水、电、设施、设备押金20,000元。当日保定新华书店望都公司收到租金460,000元及押金20,000元后，向旺府餐饮公司出具了收到押金20,000元的收据。2017年4月9日，旺府餐饮公司委托河北王笑娟律师事务所向保定新华书店公司和保定新华书店望都公司发出解除合同书面通知，要求对方在五日内退还租金460,000元、押金20,000元，并支付违约金138,000元。保定新华书店公司和保定新华书店望都公司未答复。保定新华书店望都公司于2017年5月31日将诉争房屋出租给望都刘大朋口腔诊所。 保定新华书店公司称收到租金及押金后，即将房屋钥匙交给了旺府餐饮公司，2016年11月28日，其原法律顾问尹大庆律师和望都分公司负责人携带律师函向反诉被告原法人张建彬送达并跟张建彬讲清如再不缴纳租金，五日内解除合同，但未提供交接和送达的相关证据。 旺府餐饮公司否认收到房屋钥匙，称新华书店是在合同签订后又使用了三个多月才租到新地方搬走的，出租方至今未能交付房屋，旺府餐饮公司不能对房屋进行装修，也不能营业，从未收到过对方的律师函，且保定新华书店望都公司已将该房屋出租给他人，致使旺府餐饮公司不能实现合同目的。 以上事实，有原告（反诉被告）提供的营业执照、二被告企业信息报告、《房屋租赁合同》、租金及押金收据、《律师函》及律师函邮寄送达照片、被告签收单、涉案房屋锁门照片及装修照片，被告（反诉原告）提供的营业执照、法人代表证明、《房屋租赁合同》、银行收款回单、押金收条、反诉被告发送给反诉原告的电子邮件及截图（2016年3月12日）、反诉原告的律师函、新华书店的会议纪要及与会人员的会议记录、反诉原告与望都刘大朋口腔诊所的租赁合同及庭审笔录等证据材料在卷证实。 本院认为，被告保定新华书店望都公司取得被告（反诉原告）保定新华书店公司的授权，与原告（反诉被告）旺府餐饮公司签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当为有效合同，双方当事人均应遵照执行。本案中，原告（反诉被告）旺府餐饮公司向被告保定新华书店望都公司交纳了租金460,000元和押金20,000元，虽然迟于合同约定日期，被告保定新华书店望都公司并未提出异议，当日即向其出据了租金和押金收据，说明原告（反诉被告）旺府餐饮公司与被告保定新华书店望都公司协商一致对租金和押金的交付时间做出了变更。 原告（反诉被告）旺府餐饮公司与被告保定新华书店望都公司及被告（反诉原告）保定新华书店公司提交的书证《房屋租赁合同》完全一致，均无《房屋租赁合同》附件二中约定的租赁物设施、设备、物品清单，可以证实双方没有办理房屋场地交接手续；二被告未提交相关证据证实其履行了房屋场地的交接义务，被告保定新华书店望都公司明显违反了合同约定。事实上被告保定新华书店望都公司未与原告（反诉被告）旺府餐饮公司办理任何手续，即将诉争房屋出租给第三方望都刘大朋口腔诊所，说明该诉争房屋由被告保定新华书店望都公司实际掌控，进一步说明被告保定新华书店望都公司违反合同约定，没有实际交付诉争的房屋场地，致使原告（反诉被告）旺府餐饮公司的合同目的不能实现。原告（反诉被告）旺府餐饮公司向被告保定新华书店望都公司送达了解除合同的律师函，行使合同解除权，符合法律规定，被告保定新华书店望都公司应当返还原告（反诉被告）旺府餐饮公司已交纳的租金460,000元、押金20,000元，按照合同约定支付年租金460,000元30%的违约金138,000元，故对原告（反诉被告）旺府餐饮公司的诉讼请求，本院予以支持；因被告（反诉原告）保定新华书店公司不是《房屋租赁合同》的一方当事人，且被告保定新华书店望都公司没有实际交付诉争的房屋场地，没有履行合同主要义务，故对被告（反诉原告）保定新华书店公司的反诉请求本院不予支持。 综上所述，确认被告保定新华书店望都公司取得被告（反诉原告）保定新华书店公司的授权与原告（反诉被告）旺府餐饮公司签订的《房屋租赁合同》解除，被告保定新华书店望都公司返还原告（反诉被告）旺府餐饮公司已交纳的租金460,000元、押金20,000元，并支付违约金138,000元；被告（反诉原告）保定新华书店公司的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、确认被告保定市新华书店有限责任公司望都分公司取得被告（反诉原告）保定市新华书店有限责任公司的授权与原告（反诉被告）保定旺府餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》解除，被告保定市新华书店有限责任公司望都分公司返还原告（反诉被告）保定旺府餐饮有限公司已交纳的租金460,000元、押金20,000元，并支付违约金138,000元，合计618,000元；于本判决生效后十日内付清； 二、驳回被告（反诉原告）保定市新华书店有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9,980元，减半收取4,990元，由被告保定市新华书店有限责任公司望都分公司负担；反诉案件受理费4,990元，由被告（反诉原告）保定市新华书店有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  桑占全 二〇一七年十二月五日 书记员  沈巧瑞