北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初8100号原告：卢启中，男，1968年9月16日出生，住北京市昌平区。原告：韩建林，男，1963年2月7日出生，住北京市通州区。原告：殷学新，男，1968年1月20日出生，住北京市通州区。原告：秦建，男，1986年5月29日出生，住河北省固始县。四原告委托诉讼代理人：张德权，北京市汇佳律师事务所律师。被告：卞立斌，男，1970年4月22日出生，住北京市。原告卢启中、韩建林、殷学新、秦建与被告卞立斌租赁合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由代理审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩建林、殷学新及四原告的委托诉讼代理人张德权到庭参加了诉讼。被告卞立斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢启中、韩建林、殷学新、秦建向本院提起诉讼请求：1、被告支付土地和房屋占有使用费11万元；2、被告支付违约金5.5万元；3、被告将所租赁原告的房屋和土地（含土地上的建筑物）立即交还给原告；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年2月10日，通过协商，北京市昌平区兴寿镇东营村村民张廷生将自己承包该村的14.65亩土地出租给卢启中、秦建、韩建林、陈武等四人，用于农业种养植及建设相关管理配套用房。后陈武经与原告殷学新协商，将自己的投资份额转让给原告殷学新。2012年4月17日，四原告又经与被告协商，将其中的13.65亩土地及地上470平米房屋转租给被告使用，双方为此签订了《房屋租赁合同》，按合同约定：被告的租赁期限为五年，从2010年4月17日开始至2017年4月17日终止：被告每年向原告方上交租金11万元，先付后用：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同，依据事实轻重按年度需向对方缴纳年度租金的50%作为违约金等。合同签订后，原告方如约向被告移交了合同约定的全部土地和房屋，被告也先后支付了2012年4月至2013年4月、2013年4月至2014年4月两年度的租金，但从2014年4月至今，被告不再支付租金，期间虽经原告方不断催要，被告均以无钱为由久拖不付。2015年12月，原告诉至昌平区人民法院，要求被告支付2014年4月至2016年4月两年度的租金，昌平区人民法院于2016年12月作出（2016）京0114民初1348号民事判决，判令被告支付2014年4月至2016年4月拖欠的租金22万元及违约金5.5万元。但判决生效后至今，被告并未履行判决书确定的义务，而且从2016年4月至今的租金也始终不予支付。现今，原告与被告约定的合同期限已经到期，被告不仅没有任何回音，且连人也不给面见。为此，依据法律规定，诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告卞立斌未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：1999年9月1日，原北京市昌平县兴寿镇东营村经济合作社与张廷生签订了《土地使用权租赁合同》，约定张廷生租赁坐落在（东营村）村东的菜园地，面积约35亩；租赁期限为30年，即自1999年9月1日至2029年8月31日止，租金共计18万元，租赁土地用途：用于农业种植、养殖及相应用于管理的配套用房。此外，双方还约定了各自的权利义务违约责任等内容。合同签订后，双方按照合同约定履行，张廷生取得了合同约定土地的使用权。同时合同约定，张廷生在转租土地使用权时，应及时通知北京市昌平县兴寿镇东营村经济合作社。2010年2月10日，张廷生与卢启中、秦建、陈武、韩建林签订《土地使用租赁合同》，约定张廷生将其从北京市昌平区兴寿镇东营村经济合作社承租的部分土地转租给卢启中、秦建、陈武、韩建林使用，合同约定该地块位于本村村东果园，自刘庆仁院墙往北78.8米，东西宽124米，共计14.65亩。租赁期限自2010年2月10日起至2030年2月10日止，共计20年。租金：每年租金为2800元/亩,14.65亩每年租金共计为41020元，20年租金共计820400元。租赁土地用途：用于农业种养殖及相关管理配套用房。同时还约定在承租期间张廷生有权监督承租方正常使用土地，合法经营，如出现违法等行为，一切后果责任由乙方负责。此外，合同双方还约定了其他相关内容。合同签订后，双方按照合同约定履行。卢启中、秦建、韩建林、陈武取得了约定范围内土地的使用权。2012年4月16日，陈武、殷学新及卢启中、秦建、韩建林三方签订《股份转让协议》，约定：“2010年2月10日，陈武与卢启中、秦建、韩建林共同与北京市昌平区兴寿镇东营村村民张廷生签订了关于租赁张廷生在东营村承包的14.65亩土地的《土地使用租赁合同》，陈武是投资人之一，现经协商，愿将自己投资所占的份额转让给殷学新。其他原有投资人一致同意以上份额转让。”上述各方当事人均在协议上签字确认。2012年4月16日，秦建出具《声明书》，载明：“经与卢启中、韩建林、殷学新三人协商，拟将我们四人2010年2月10日共同租赁的、位于昌平区兴寿镇东营村13.65亩土地及地上470平方米房屋转租给卞立斌先生。因本人届时签订《房屋租赁合同》时在外地出差，不能亲临现场在合同上签字，特同意卢启中、韩建林、殷学新三人与卞立斌签订合同，卢启中、韩建林、殷学新三人与卞立斌签订合同视为我本人也表示同意，合同中所有的权利义务均对我也有约束力。”2012年4月17日，（甲方）卢启中、韩建林、殷学新与卞立斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定卞立斌租赁甲方坐落于昌平区兴寿镇东营村的土地面积13.65亩包括房屋面积，房屋面积470平方米；约定租赁期限共五年，甲方自2012年4月17日起将出租房屋交付乙方使用至2017年4月17日收回；甲乙双方议定年租金11万元，先付后用；如逾期不交纳房屋租金的，按违约处理。合同第八条约定：如乙方在甲方土地建设或修改甲方设施的，合同期满后不予许拆除，所获赔偿归甲方所有。第九条、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重按年度需向对方缴纳年度租金的50%作为违约金。第十条合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，同等条件下乙方拥有优先承租权。此外，双方还在房屋租赁合同中约定了其他相关事项。合同签订后，卢启中、韩建林、殷学新、秦建四人将涉案土地和房屋交付卞立斌使用，卞立斌交付租金至2014年4月17日。卢启中、韩建林、殷学新、秦建陈述在交付涉案房屋场地时，他们已经在上面建设了21间平房，约300平方米，合同上载明的470平方米包括走廊及尚未完工的房屋。卞立斌在承租使用期间，在涉案场地上未经规划审批建设了一排二层楼房、开挖建设了一处景观休闲水池、放置了几处景观石；改建了原有部分房屋。2016年，卢启中、韩建林、殷学新、秦建将卞立斌诉至法院，要求其支付拖欠的租金，我院于2016年6月作出（2016）京0114民初1348号民事判决书，判令卞立斌于本判决书生效后七日内给付卢启中、韩建林、殷学新、秦建自二〇一四年四月十八日至二〇一六年四月十七日期间的租金人民币22万元及违约金5.5万元。2017年9月28日，法院组织韩建林、殷学新等人到涉案场地进行了现场勘验，并拍摄了勘验照片。现卢启中、韩建林、殷学新、秦建再次起诉至法院，要求卞立斌支付2016年4月至2017年4月期间的租金、违约金及将所承租的房屋和土地（含土地上的建筑物）返还。以上事实，有《土地使用租赁合同》、《股份转让协议》、《房屋租赁合同》、《声明书》、（2016）京0114民初1348号民事判决书及原告方的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。本院认为：根据1999年9月1日，案外人张廷生与原北京市昌平县兴寿镇东营村经济合作社签订的土地使用权租赁合同约定，涉案的土地系菜园地，租赁土地用途为用于农业种植、养殖及相应用于管理的配套用房。而原告与被告于2012年4月17日签订的《房屋租赁合同》虽未明确约定租赁土地用途，但双方在合同第八条约定“如乙方（被告卞立斌）在甲方（四原告）土地建设或修改甲方设施的，合同期满后不允许拆除，所获赔偿归甲方所有”，从该条款的内容可以看出土地出租的目的系用于非农建设。同时，四原告明知或应当知道被告在承租土地上未经规划审批等合法手续建设了一排二层楼房、开挖景观休闲水池等非农建设，现原告并未举证证明其在六个月的合理期限内提出异议，视为原、被告就土地用于非农建设达成合意，双方之间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽原、被告签订的房屋租赁合同无效，但原告自签订合同后交付租赁物，被告一直占有使用租赁物，被告亦应该支付相应的占有使用费，对于占有使用费的支付标准，本院参照租赁合同中约定的租金标准（11万元/年）予以计算。鉴于被告已经支付使用费至2014年4月17日，而2014年4月18日至2016年4月17日期间的占有使用费22万元，原告通过诉讼的方式，已得到了法院生效判决的支持，对于已经支付的使用费没有必要返还。现原告要求被告支付2016年4月18日至2017年4月17日期间的占有使用费11万元，具有事实依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金5.5万元，因双方合同无效，对于合同无效原告亦具有一定过错，故此项请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告将所租赁的房屋和土地（含土地上的建筑物）返还，因原、被告之间的租赁合同无效，被告应该将承租的土地和房屋返还给原告，故原告要求被告返还承租的土地和房屋，于法有据，本院予以支持。被告在承租土地和房屋后在地上加建了部分建筑物，因被告未到庭参加诉讼，就地上物补偿问题亦未提起反诉，对此可以自行协商或另诉处理。需要指出的是，为防止涉案加建房屋腾退返还后损失无法确定，被告可依法采取必要的证据保全措施。被告卞立斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卞立斌于本判决生效后七日内给付原告卢启中、韩建林、殷学新、秦建2016年4月18日至2017年4月17日期间的占有使用费人民币11万元。二、被告卞立斌于本判决书生效后十五日内将位于北京市昌平区兴寿镇东营村的13.65亩土地和房屋腾退返还给原告卢启中、韩建林、殷学新、秦建。三、驳回原告卢启中、韩建林、殷学新、秦建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告卢启中、韩建林、殷学新、秦建负担600元（已交纳）；由被告卞立斌负担1200元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李炜鑫二〇一七年十二月十五日书记员  程建民