广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初2148号原告：刘月平，男，汉族，1972年10月13日出生，住广东省清远市清新区。原告：江文华，女，汉族，1974年8月10日出生，住广东省清远市清新区。两原告委托诉讼代理人：王少芬，广东广信君达（清远）律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。法定代表人：罗松生，公司总经理。被告：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住广东省清远市清新区。两被告委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。原告刘月平、江文华诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）、罗松生商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告委托代理人王少芬，两被告委托代理人何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘月平、江文华诉称：2013年2月5日，刘月平、江文华与清晖公司签订了《广东省商品房买卖合同》约定：刘月平、江文华向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢D座1405号房屋，按套出售房屋总价为669356元。清晖公司应于2015年1月30日前将符合法律规定的房屋交付给原告，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料由清晖公司提供报产权登记机关备案。合同签订后，刘月平、江文华依约向清晖公司付清了房款，并预付了涉案房屋所需的税款、杂费等。因清晖公司未能如期交付房屋，清晖公司与大部份业主补充签订了《山湖世纪花园五号楼补充协议》，约定：业主同意清晖公司延期至2016年3月30日前完成五号楼的竣工验收合格备案登记，逾期，如业主选择继续履行合同的，清晖公司则从2015年6月1日起至取得竣工验收合格证日止以房屋成交价的日万分之五向业主赔付违约金，且违约金的赔付须在2016年3月30日起90日内完成。刘月平、江文华亦与清晖公司签订了上述补充协议。逾期，清晖公司至今未能完成五号楼的竣工验收合格备案登记，导致未能办理房屋权属证书。清晖公司是罗松生设立的一人有限责任公司，依公司第六十三条的规定，罗松生应对清晖公司的债务承担连带清偿责任。刘月平、江文华向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、判决清晖公司立即完成清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢的竣工验收合格证，并立即为刘月平、江文华办理5幢D座1405房的权属证书；2、判决清晖公司向刘月平、江文华支付逾期办理上述事项的违约金（违约金自2015年6月1日起至不动产登记中心登记出具涉案房屋权属证书之日止按总房款的日万分之五计算，暂计至2016年3月30日为91367.09元）；3、判决罗松生对清晖公司的以上债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由清晖公司、罗松生承担；被告清晖公司答辩称：清晖公司向刘月平、江文华交付了所购房屋，刘月平、江文华向所购楼房所在的长信物业管理公司出具了《业主收楼确认书》，并在《山湖世纪花园业主资料登记表》上签名确认了自己的业主资格，刘月平、江文华已经收楼并实际占有了所购房屋。清晖公司已向刘月平、江文华支付了逾期交楼的违约金，现再次要求清晖公司向其支付违约金毫无事实和法律依据。退一步说，即使清晖公司存在违约行为，但刘月平、江文华并没有提供直接的证据证明其在本案中的实际损失，却要求清晖公司向其支付高达数十万元的违约金，显然违反相关的法律规定，按公平原则，请求法院对该违约金予以调整，调整为从2015年6月1日起至涉案房屋办理竣工验收合格证之日止按已付购房款的年利率1%计算。综上所述，请法院依法驳回刘月平、江文华的诉讼请求。被告罗松生辩称：本人的答辩意见与清晖公司的上述答辩意见一致。罗松生与本案债务无关，清晖公司与罗松生的财务账户是分开的、独立的，不应由罗松生对清晖公司的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，该证据能否支持原告的诉讼请求或被告的答辩意见，对其证明内容是否采纳，待下在本院认为部分进行论述。经本院审理查明，清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园。2013年2月5日，刘月平、江文华为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：刘月平、江文华向清晖公司购买其开发预售的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢D座1405号房屋，按套出售，总金额为669356元。清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘月平、江文华使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付刘月平、江文华使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向刘月平、江文华支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，刘月平、江文华有权解除合同。刘月平、江文华解除合同的，清晖公司应当自刘月平、江文华解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向刘月平、江文华支付违约金。刘月平、江文华要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向刘月平、江文华支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知刘月平、江文华办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘月平、江文华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2013年2月5日，清晖公司收取刘月平、江文华4816元代办证费。2013年3月11日，刘月平、江文华向税务机关交纳了房屋契税20080.68元。2013年5月6日，清晖公司开具购房款669356元的发票给刘月平、江文华收执。2015年5月27日，清晖公司向刘月平、江文华交付房屋，刘月平、江文华签署《业主收楼确认书》和《业主资料登记表》，对涉案房屋进行验收确认，并登记了业主资料。2015年5月27日，清晖公司为甲方与刘月平、江文华为乙方签订《山湖世纪花园五号楼补充协议》，该补充协议约定：一、乙方自2015年2月1日起，继续履行合同，但甲方必须于2015年5月30日前将五号楼的基础设施（水、电、电梯等）完善，并将房屋交给乙方进行装修，但乙方收楼时未竣工验收合格；二、乙方同意甲方支付2015年1月30日至2015年5月30日的违约金，违约金按照甲方和乙方签订的《商品房买卖合同》的成交总价的日万分之零点五赔付，共计120天；三、甲方承诺五号楼的竣工验收合格证定于2016年3月30日前完成。如甲方在2016年3月30日前完成竣工验收合格证，乙方不追究甲方2015年6月1日至2016年3月30日期间迟延交房的违约责任。如甲方在2016年3月30日前未取得竣工验收合格证，乙方可按原《商品房买卖合同》要求退房。如乙方继续履行本协议的，甲方同意从2015年6月1日起至取得竣工验收合格证为止，向乙方赔付违约金，该违约金的赔付标准为甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》成交总价的每日万分之五。上述违约金的赔付须在2016年3月30日起90日内完成。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向本院提交涉案房屋经建设行政主管部门竣工验收合格备案资料，也没有提交已办理房产权属证书的证据。双方因房屋办理产权证及违约金等问题发生争议，刘月平、江文华遂向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有刘月平、江文华身份证复印件、清晖公司工商登记信息、商品房买卖合同、购房款发票、收款收据、业主收楼确认书、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与刘月平、江文华签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，应按合同的约定确定双方的权利义务。结合原告的诉讼请求和被告的答辩，双方证据的分析认证，本案争议焦点为：一、房屋（楼盘）竣工验收备案及办理权属证书问题；二、房屋迟延办理竣工验收备案和权属证书的违约金问题；三、罗松生是否对清晖公司的债务承担连带清偿责任问题。争议焦点一、房屋（楼盘）竣工验收备案及办理权属证书问题。开发商应向买受人交付经建设行政主管部门竣工验收合格的商品房。广东省建设厅2003年6月25日粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》称，“验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。补充协议约定清晖公司为涉案楼盘办理竣工验收合格证及违约责任，清晖公司未能提供工程竣工验收备案登记资料，应承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得权属证书。买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这表明清晖公司作为开发商应当将涉案商品房的办证资料报产权登记机关进行备案登记。刘月平、江文华已交纳了所购房屋相关契税，清晖公司收取了刘月平、江文华代办证费，表明清晖公司认可为刘月平、江文华的涉案房屋代为办理权属证书。综上，清晖公司作为开发商应按合同约定履行为涉案房屋办理权属证书的义务，清晖公司未能提供涉案房屋已办理权属证书的依据，现刘月平、江文华诉求清晖公司为涉案房屋办理权属证书的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。争议焦点二、房屋迟延办理竣工验收备案和权属证书的违约金问题。补充协议约定了清晖公司迟延办理工程竣工验收备案应支付违约金的责任。现双方对违约金的计算方法有争议，原告主张按补充协议约定从2015年6月1日起至办妥权属证书之日止按房屋成交价日万分之五的标准计算，而被告则抗辩从2015年6月1日起至涉案房屋办理竣工验收合格证之日止按已付购房款的年利率1％计算。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。结合开发商的成本、利润、房屋是否交付使用等因素考虑，逾期办证的违约责任与楼房烂尾未能交楼的违约责任相比，逾期办证的违约责任较轻。另，房屋已交付使用，原告也未能举证其实际损失。故，本院酌情调整迟延办理竣工验收备案及权属证书的违约金从2015年6月1日起至不动产登记中心登记出具权属证书之日止以购房款669356元为基数按年利率1％的标准计算，其中截至2017年5月31日的违约金为13387.12元。争议焦点三、罗松生是否对清晖公司的债务承担连带清偿责任问题。依《公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”这表明举证责任倒置，一人有限公司的股东负担证明公司财产独立于自己的个人财产的证明责任，举证不能者承担不利的法律后果。清晖公司是罗松生一人独资的有限责任公司，罗松生没有提供证据证明其个人财产独立于公司财产，故罗松生应对清晖公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，清晖公司没有履行合同约定的有关义务，应承担违约责任，罗松生应对清晖公司的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起120日内为原告刘月平、江文华购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢D座1405号房屋办理工程竣工验收备案及权属证书；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告刘月平、江文华支付迟延办理工程竣工验收备案及权属证书的违约金，违约金从2015年6月1日起至不动产登记中心为涉案房屋登记出具权属证书之日止以购房款669356元为基数按年利率1％的标准计算，其中截至2017年5月31日的违约金为13387.12元，此款于本判决生效之日起十日内支付；此后，每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在不动产登记中心登记出具权属证书之日起十天内支付；三、被告罗松生对被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告刘月平、江文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1042元，由原告刘月平、江文华负担897元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担145元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇一七年十二月二日书记员  陈晓娟附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”