云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初4405号原告：赵某1，男，1976年1月20日出生，汉族，云南省宣威市人，身份证住址云南省昆明市西山区，律师。委托代理人：朱彦红、李梅，云南南博律师事务所律师，特别授权代理。原告：闻炼娟，女，1975年11月8日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区，无业。委托代理人：朱彦红、李梅，云南南博律师事务所律师，特别授权代理。原告：赵某2，女，2005年4月2日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。法定代理人：赵某1，身份情况同上，二人系父女关系。委托代理人：朱彦红、李梅，云南南博律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南铭泰房地产开发有限公司。法定代表人：李福。住所：云南省昆明市官渡区。委托代理人：钱继尧，系该公司员工，特别授权代理。原告赵某1、原告闻炼娟、原告赵某2诉被告云南铭泰房地产开发有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后依法组成合议庭适用普通程序于2017年6月22日、12月2日公开开庭进行了审理，原告赵某1及三原告的委托代理人李梅、朱彦红、被告的委托代理人钱继尧到庭参加诉讼，本案经报延审限后，现已审理终结。原告赵某1、原告闻炼娟、原告赵某2起诉称：三原告于2012年9月11日与被告签署了《商品房购销合同》（合同编号MT1-16XX），由三原告向被告购买其开发的昆明市官渡区大润发商业广场1号写字楼16层16XX号商品房一套，双方在合同中对原被告之间的权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约于2012年9月11日将全款762031元支付给被告，被告于2013年9月16日将该商品房交付原告使用，原告于当日向被告支付了该房屋的配套设施费、公共设施设备维修资金、契税、印花费、产权证工本费、一年的物业服务费等款项，并交付了办理不动产登记的全部费用及材料。但被告至今未为原告购买的房屋办理不动产登记。接房后，原告持续、多次要求被告为本案所涉房屋办理不动产登记，但被告以各种理由推诿、拖延办理，现三原告诉至法院请求1、判令被告在判决生效后四十日内为原告购买的位于昆明市官渡区大润发商业广场1号写字楼16层16XX号房屋办理不动产登记，并交付不动产权证书；2、判令被告立即为原告支付的购房款、契税款全额开具增值税普通发票、契税发票；3、判令被告赔偿原告自2013年12月15日起至实际办理并交付不动产权证书之日止的经济损失，按《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题通知》第三项关于罚息利率问题的计算标准计算经济损失（暂计算至2017年6月22日，损失为：209596.6元）；4、由被告承担本案的全部诉讼费。被告答辩称：因为国家出台了严格的控制措施，导致项目销售受到影响，该地产项目至今未办理房产证，项目主体及附属设施建设尾款未付清，我方无力支付税款，故各项发票开具不了，不动产登记证办理的条件我方正在积极完善。庭审中，本院组织双方当事人对证据进行了举证和质证，本院对各方当事人没有争议的以下证据依法予以确认：原告提交的身份证、户口册、工商公示信息、商品房购销合同、房屋交付验收单、收据、费用结算表；被告提交的商品房销售合同备案登记表、行政审批文件。经本院审理查明：三原告与被告于2012年9月11日签订了《商品房购销合同》，合同约定三原告向被告购买大润发商业广场1号写字楼16层16XX号房，总金额为762031元，被告应于2013年8月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；在《合同补充协议》中约定，被告应在原告各项条件具备后90个工作日内将原告办理房屋所有权证的资料备齐，并提交给昆明市住房和城乡建设局，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，三原告向被告支付了购房款762031元，房屋专项维修基金8030.7元、工本费570元、契税22861元、印花税381元等费用，被告于2013年9月16日将该房屋交付给三原告，但被告至今未办理该房屋的不动产权证书，现三原告诉至本院主张相应诉请。本院归纳本案的焦点为：1、被告是否应当为三原告办理房屋不动产所有权登记证及开具增值税普通发票及契税发票？2、被告是否应当向三原告赔偿经济损失？针对焦点1，关于办理产权登记手续问题，本案三原告购买了被告开发的房屋，并交纳了约定的购房款及相关费用，被告也向三原告交付了房屋，被告未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，对于三原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”，上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的产权登记申请事项行为，三原告要求被告办理所诉房屋的产权登记的诉请，涉及行政行为，不在本案的审理范围内，本院不予支持；关于开具增值税普通发票及契税发票，开具增值税发票及契税发票系税务机关的职责，被告仅系代收费用后向税务机关申请开具发票，开具发票的行为只能由具有相应行政许可的行政机关进行行使，该行为也涉及行政行为，故本院不予支持；针对焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本案被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且被告在诉讼中也未提交证据证明本案存在非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任，对于三原告主张的经济损失计算应当按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项关于罚息利率问题的标准计算，因本案涉案房屋已经交付给三原告使用，三原告对房屋的占有使用收益权没有受到影响，只是影响了三原告的权利登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，本案《商品房购销合同》并未约定迟延办证损失的计算方式，且根据法律规定，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，根据本案被告已经将房屋交付给三原告使用的实际情况，已体现交易的使用利益，故对于三原告经济损失的计算标准本院酌情以每日0.05‰为计算标准，以交易房屋总价款762031元为基数计，期限自该房屋实际交付使用后的90个工作日即2013年12月16日起算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南铭泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵某1、原告闻炼娟、原告赵某2自2013年12月16日起至其依法履行涉案房屋不动产权属登记义务之日止的经济损失（每日的经济损失金额为房屋总价款762031元×0.05‰/日计）；二、驳回原告赵某1、原告闻炼娟、原告赵某2的其他诉讼请求。案件受理费4729元由被告云南铭泰房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  李 红人民陪审员  赵德昌二〇一七年十二月二十二日书 记 员  马楚然书 记 员  杨玉池