贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3477号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）吴龙江，男，1977年10月19日出生，彝族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）陈雪，女，1980年12月10日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人吴龙江、陈雪委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 被上诉人吴龙江、陈雪委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人吴龙江、陈雪房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告吴龙江、陈雪提出诉讼，请求：1、判令被告限期一个月内将办理纳雍县恒达·御景华庭11-5号房产权转移登记的有关文书交付给二原告，并协助二原告办理房地产权属登记；2、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间（自2015年3月11日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止）的违约金，暂计算至2017年6月11日为85989.59元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月31日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于贵州省××县恒达·御景华庭11-5号房，总价款为348227元；被告承诺于2015年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，被告应当严格按照合同的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并积极协助原告办理房地产权属登记，但因被告原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，被告迟延履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，即被告应当自2015年3月11日起按日向原告支付商品房总价款万分之三的违约金。 原审被告恒达公司辩称，一、我公司在恒达·御景华庭项目实施过程中，纳雍县人民政府于2014年5月对已完成的市政道路进行改造，导致项目不能办理消防验收及规划验收，因此影响了我公司按照合同约定向原告提交办理房屋产权登记的相关资料，我公司未能按照合同约定向原告提交办理房屋产权登记的相关资料，不属于我公司原因，系政府对已完工的市政道路进行改造，依照合同第二十二条的约定，对原告的诉讼请求应依法予以驳回；二、合同约定的违约金过高，应当适当减少。 原审经审理认定事实如下：被告恒达公司以出让方式取得编号为2013-0161地块的建设用地使用权之后，于2013年6月20日取得“恒达·御景华庭”建筑工程施工许可证，于2013年9月25日取得“恒达·雍熙御园-御景大厦、御景华庭”建设用地规划许可证，于2013年10月9日取得“恒达·御景华庭”建设工程规划许可证，于2013年10月29日取得“恒达·御景华庭”商品房屋预售许可证。 2013年12月31日，被告恒达公司为出卖人与原告吴龙江、陈雪为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:2013001674)，被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房售予原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积133.12平方米，套内建筑面积108.86平方米；按套计算，总价款为348227元，买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款105227元，余款24.3万元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月10日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条约定，出卖人承诺于2015年3月10日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告吴龙江、陈雪按照合同约定向被告恒达公司交付了房价款348227元，被告恒达公司按合同约定将纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房交付给原告吴龙江、陈雪占有使用。 因“恒达·御景华庭”建设项目未通过消防、规划验收，致使被告恒达公司在2015年3月10日前不能取得纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房所有权初始登记,不能按约定将办理纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房转移登记的有关文书交付原告吴龙江、陈雪,导致原告吴龙江、陈雪至今未能办理纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房产权证。 上述事实,有当事人陈述、商品房买卖合同、房价款交付发票等证据在卷佐证,这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，予以采信。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告吴龙江、陈雪签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·御景华庭”建设项目未通过消防、规划验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今还未办理纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房产权证，属被告责任，被告构成违约，被告应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立问题的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任问题的认定，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同约定，被告应当依照合同第二十二条约定向原告承担违约责任。被告认为合同约定的违约金过高，主张应当适当减少，因该主张缺乏必要的事实依据，不予采纳。 综上所述，原告诉讼请求符合合同约定和法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告吴龙江、陈雪交付办理纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房转移登记的有关文书，并协助二原告办理商品房产权登记。二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告吴龙江、陈雪支付以购房款348227元为基数从2015年3月11日起至被告将办理纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金。案件受理费1950元，适用简易程序审理减半收取975元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司不服，向本院提请上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承担违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定，根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人无须承担违约责任。故原审适用法律错误；2、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记；3、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，恒达房地产项目消防验收受阻，以致案涉房屋不具备办理商品房初始登记的必备条件；4、双方当事人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人交付有关文书和支付违约金无事实依据；5、《不动产登记条例》实施后，《商品房买卖合同》就案涉房屋产权转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后上诉人不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记的违约责任；6、《商品房买卖合同》约定的违约金系以已付购房款为基数，按照每日万分之三的标准计算，但违约金应当以当事人因违约产生的实际损失为依据，上诉人已如期交付房屋，则逾期交付办理产权转移登记有关文书的行为给被上诉人造成的实际损失微乎其微，可忽略不计，加之被上诉人未举证证明其因上诉人的违约行为产生实际损失，故即使上诉人违约，原审判决上诉人承担的违约金过高，应当调整为以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；7、案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》约定，因第三方原因导致的违约，上诉人应当免责，原审判决未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人吴龙江、陈雪二审答辩称：1、开发商变更消防设计方案须事先取得消防部门同意，上诉人未提交证据证明其变更消防设计方案已获得消防部门准许。消防验收不合格是上诉人自身原因导致。2、下拉槽道路是上诉人申请修建的市政工程，其并未告知业主，由此导致的不能如期办证的法律后果应由上诉人承担。3、不动产登记政策的变更与上诉人的违约行为无关，上诉人应当承担违约责任直至其交付办理转移登记相关文书之日止。4、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉于法无据，应予驳回。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交证据如下： 第一组证据：（1）纳雍县房产事业局、城乡规划局、国土资源局、房屋征收与补偿局共同出具的《关于解决茶林路拆迁改造项目实施遗留问题的报告》；（2）纳雍县铭源房地产开发有限公司与贵州恒达房地产开发有限公司及纳雍县房产事业局三方共同签署的《协议书》及其《补充协议》；（3）付款收条、银行支票存根；（4）《国有土地使用证》及其宗地图；（5）（2013）12号纳雍县委《专题会议纪要》；（6）纳雍县城乡规划委员会关于《御景园暨恒达文化商业街设计方案》的审查意见；（7）纳府复（2014）144号《关于实施纳雍县旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街设计方案的批复）》；（8）2014.7.29《会议纪要》；（9）纳府通告（2014）5号《关于城南大道封闭施工的通告》；（10）纳雍县市政工程有限责任公司《关于恒达市政下拉槽施工的情况说明》；（11）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（12）北京蓝图工程设计有限公司《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》。 证明内容：1、纳雍县委及县政府为化解铭源公司茶林路旧城改造项目实施过程中出现的拆迁纠纷，安排纳雍县房产事业局、城乡规划局、国土资源局及房屋征收与补偿局四部门向纳雍县城规委提出建议，该四部门研究后结合项目地块的用地局限、还迁成本以及与相邻的恒达?雍熙御园项目规划不协调的问题，提出了保障规划协调统一、由企业提出调整规划方案的建议的方案。由此，设计单位报送的《御景园暨恒达文化商业街设计方案》（含下拉槽施工设计方案）获得了纳雍县政府的正式批复；2、下拉槽市政项目工程贯穿恒达房地产项目，下拉槽市政工程施工占用了原与市政道路重合的恒达房地产项目消防通道，造成消防车通道受阻。 证明目的：上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府原因导致。 第二组证据：纳府通告（2016）38号关于实施统一不动产登记的通告。 证明内容：《不动产暂行登记条例》自2015年3月1日起施行，但纳雍县政府于2016年9月30日才在全县范围内实行不动产统一登记。 证明目的：政府原因导致2016年10月30日前上诉人未能交付办理房屋产权转移登记有关文书。 被上诉人吴龙江、陈雪对上述证据质证认为：1、以上证据真实性由人民法院核实。2、《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》《关于恒达市政下拉槽施工的情况说明》，两份证据原件加盖的公章与复印件加盖的公章不一致，且该情况说明性质上属于证人证言，未经出具单位人员出庭作证，不认可其真实性、合法性；3、该组证据（1）（2）（3）均形成于双方当事人签订合同之前，不能证明系第三方原因导致上诉人违约，且签订合同时上诉人也并未告知买受人上述事由，达不到证明目的；4、该组证据不能证明因下拉槽工程施工导致案涉恒达房地产项目消防验收不合格，达不到其证明目的；5、如果因第三方原因导致上诉人违约，上诉人应该向第三方主张权利，不能作为其免责事由。 经审查，上诉人提交的第一组证据来源合法，内容真实，反映了上诉人为解决原茶林路旧城改造项目中出现的遗留问题，制定《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》，经纳雍县人民政府批复同意实施。根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿上诉人开发建设的恒达房地产项目，造成恒达房地产项目原设计消防通道受阻，被迫中断使用。同时，政府拆迁征收工作迟缓进一步影响下拉槽市政道路改造工程进度，导致案涉商品房项目的消防设计不具备竣工验收条件等相关事实，但该组证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，该组证据达不到上诉人的证明目的，不予采信；《不动产暂行条例》的出台以及纳雍县不动产登记的实施与上诉人如期交付办理案涉房屋转移登记有关文书之间不相关，与本案待证事实不具有关联性，对第二组证据证明力不予确认。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？2、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？3、双方当事人约定的违约金应否调整？4、原审判决上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 本院认为：关于焦点1、2，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2015年3月10日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定，在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述4项事由进行抗辩。1、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《土地使用证》，由此导致至今未完成房屋初始登记；2、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记法定条件；3、双方约定交付的办理房屋产权转移登记相关文书内容不明，原审判决上诉人交付有关文书并支付违约金无事实依据；4、《商品房买卖合同》签订于《不动产登记条例》实施前，该条例实施后，合同约定的办理案涉房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，上诉人不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任。经查，上诉人主张的上述抗辩事由均不成立，理由详述如下：1、本案现有证据证明上诉人于2008年取得的案涉房屋《国有土地使用证》确因需要办理变更手续，上诉人于2014年才取得新的《国有土地使用证》系客观事实，但上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土使用证》后，仍不能履行交付办理房屋产权转移登记的有关文书，故案涉土地《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之间不存在必然关联性，上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张对换发前逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任不予承担无事实依据；2、上诉人所举证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故上诉人关于案涉房地产项目消防设计未竣工验收，导致其逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书不是其自身原因亦无事实依据。因此，上诉人主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应承担违约责任的上诉理由不成立。原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约，据此判决其按约支付违约金并无不当；3、如前所述，上诉人作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务，该义务的履行不因《不动产登记条例》的实施而免除。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，上诉人关于2016年9月30日后不再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任，以及合同约定应由其交付的办理产权转移登记有关文书内容不明，原审判决其履行交付义务并承担违约金无事实依据的上诉理由不成立，不予采信； 关于焦点3，《商品房买卖合同》约定：出卖人逾期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定交付办商品房转移登记有关文书之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述约定系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有约束力。上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，被上诉人主张按约支付违约金事实理由充分。鉴于法律规定幅度内，违约金条款的设置以及数额的确定以当时人意思自治为原则，兼具补偿和惩罚性功能，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》由作为房地产开发企业的上诉人单方提供，其就自身履行交付有关文书的合同义务的期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见，合同确定的违约金标准亦未超过双方当事人签订合同时应当预见的合理范围。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整，但其未提供证据证明违约金明显高于被上诉人实际遭受的损失，且该主张与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，本院不予采信； 关于焦点4，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，鉴于上诉人至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审对此项诉讼主张予以支持不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1511号民事判决第二项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告吴龙江、陈雪支付以购房款348227元为基数从2015年3月11日起至被告将办理纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1511号民事判决第一项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告吴龙江、陈雪交付办理纳雍县恒达·御景华庭11层11-5号商品房转移登记的有关文书，并协助二原告办理商品房产权登记； 三、驳回被上诉人吴龙江、陈雪的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费975元，二审案件受理费1950元，共计2925元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十九日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进