徐州市铜山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0312民初6900号 原告：中佳（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇政府办公室**。 诉讼代表人：中佳（徐州）房地产开发有限公司破产清算组。 清算组负责人：金生贵，该清算组组长。 委托诉讼代理人：吴佩，该清算组工作人员。 委托诉讼代理人：李源，该清算组工作人员。 被告：陈兆梅，女，1969年12月19日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：岳松，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王士伟，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 原告中佳（徐州）房地产开发有限公司（以下简称中佳公司）与被告陈兆梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法由审判员王壮达适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序，于2017年12月5日公开开庭进行审理。原告中佳公司的委托诉讼代理人李源，被告陈兆梅及其委托诉讼代理人岳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中佳公司的诉讼请求为：1、依法判决原被告之间签订的编号为NO.TS21427、TS21428、TS21429、TS21437、TS21438、TS21439的六份《商品房买卖合同》无效；2、依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月15日，原告因资金紧张向被告借款，双方签订借款合同，约定原告向被告借款160万元。同日，原告与被告签订编号为NO.TS21427、TS21428、TS21429的三份《商品房买卖合同》，约定将加州玫瑰园XZXM-YF030-2-201、030-2-202、030-2-301三套房屋作为借款担保网签给被告。2012年9月10日，原告与被告陈兆梅再次签订借款合同，约定由陈兆梅向中佳公司提供借款150万元，双方同时签订编号分别为TS21437、TS21438、TS21439的三份《商品房买卖合同》，以加州玫瑰园XZXM-YF030-2-302、030-2-401、030-2-402三套房屋作为借款担保网签给被告。2014年3月7日，陈兆梅因该纠纷诉至徐州市铜山区人民法院，法院查明双方确为民间借贷关系，被告陈兆梅两次实际向中佳公司出借286.75万元，铜山法院依法作出（2014）铜商初字第00159号判决书，判决中佳公司偿还借款并支付相应利息。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》的规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。本案中，原被告之间的纠纷已经经法院审理查明原被告签订商品房买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，被告也未实际支付房款。且2016年4月8号，陈兆梅向中佳公司破产清算组申报欠款债权5430492.06元，清算组对其债权也进行了审查并进行了临时确认。综上，应确认原被告之间签订的买卖合同无效。 2016年2月16日，徐州市铜山区人民法院裁定受理原告破产清算案件并指派中佳公司破产清算组为破产管理人，现破产管理人请求法院依法判决双方签订的《商品房买卖合同》无效，以维护债务人的合法权利。 被告陈兆梅辩称，原告主张的六份商品房买卖合同合法有效，效力应当支持。理由如下：1、商品房买卖合同的签订不违反法律、行政法规的禁止性规定，原告所适用的最高院的司法解释于本案不应当适用，理由是该司法解释生效实施日期为2015年9月1日，而涉案的六份买卖合同在该司法解释实施前已经履行完毕，对于已经履行完毕的合同新的解释不应当适用。另外省高院的会议纪要对本案也不应当适用，会议纪要的出台目的是为了防范和打击虚假诉讼，而涉案的买卖合同的签订经铜山法院生效的法律文书可以证实双方的债权债务是客观真实的，不存在虚假诉讼。故而作为省高院的会议纪要的出台目的与本案事实不相吻合，所以不应作为原告援引的依据。2、2014铜商初字第00159号民事判决书和本案的买卖合同并不冲突，判决书只是确认了原被告双方的债权债务金额，虽然有给付的内容，但当事人双方通过自行签订买卖合同的方式实现债权债务的完结是法律许可的，因此判决书并不能起到否认合同效力的证明效力。3、原被告签订的房屋买卖协议有别于一般的民间借贷中的普通买卖合同，这个区别点就是双方的买卖合同依法经过备案，备案的合同起到公示的效力，同时具备对抗的作用。无论是合同的签订还是网备手续的办理，均是双方当事人的意思自治，且合同的内容并未损害国家、集体或他人的合法权益。合同的内容没有任何一部法律或行政法规规定此类合同为违反禁止性内容，所以原告的诉讼请求与法律无据，同时这种请求也损害了被告人的最基本的民事权利；4、原被告之间签订的6份商品房买卖合同合法有效，除原告诉请中所载明的被告与中佳（徐州）房地产开发有限公司之间签订的借款协议、以房抵债协议被告与中佳公司之间在借款协议约定的还款期限届满后，达成了以房抵债履行原借款协议的约定，这和原告主张的在借款出借时双方先行设立以房抵债条款存在根本性的区别，被告与中佳公司之间在还款期限届满后约定的以房抵债为法律许可，应为有效约定；5、原告在诉状中陈述的被告向清算组申报了债权以及被告曾经向铜山法院以债权债务关系提出还款请求，被告认为，无论是申报债权还是主张还款仅是被告对权利的确认形式，并不能否认被告与中佳公司之间达成的在还款期限届满以后以房抵债的事实。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案的争议焦点为六份商品房买卖合同是否有效。 经审理查明，2012年8月15日，中佳公司与陈兆梅签订合同编号为20120815的借款合同，约定陈兆梅向中佳公司提供借款160万元，借款期限12个月，借款利率为年利率30%。合同第七条约定中佳公司自愿提供位于徐州市铜山区××路××南湖校区约1500米加州玫瑰园的房地产作为抵押借款担保。如无法在政府产权部门办理抵押登记，双方可签订商品房买卖合同作为本次借款担保（详见房地产清单附件），合同签订之日陈兆梅将借款发放给中佳公司。双方明确约定采用该种担保方式，并在附件中约定的房源为XZXM-YF030-2-201、030-2-202、030-2-301，房价320.4622万元。同日，原被告双方又签订退房补充协议，协议约定：该协议为编号为20120815的借款合同签订后所签订的商品房买卖合同的执行所签订；原被告双方在借款合同中约定的签订商品房买卖合同仅是对本次借款的担保，被告未真实支付购房款，故原告在双方签订的借款合同约定的还款日前向被告付清全部的借款本息后，被告应于当日积极协助原告办理退房手续，产生的退房费用由原告承担；如原告未能在借款合同约定的还款日前向被告偿还本息，并且双方未达成延长还款期限的协议，则双方同意履行已签订的商品买卖合同，但房产协议所属418.25㎡总价3204622元变更购买价160万元，不再按原合同约定执行。被告不需向原告支付任何的购房款。该房屋买卖合同在房产部门进行了备案。次日，中佳公司与陈兆梅签订《商品房买卖合同》（合同号：TS21427、TS21428、TS21429），约定陈兆梅购买中佳公司开发的加州玫瑰园第YF30幢2单元201室、202室、301室，建筑面积分别为140.85㎡、140.85㎡、136.55㎡，合计418.25㎡，房款价分别为109.9731万元、109.2689万元、101.2201万元，合计320.4622万元，付款方式为签署本合同时一次性付清房款，交付日期为2014年6月30日前。涉案房屋至今未交付给被告陈兆梅。 2012年9月10日，中佳公司与陈兆梅签订合同编号为20120910的借款合同，约定陈兆梅向中佳公司提供借款150万元，借款期限12个月，借款利率为年利率30%。该合同其余内容同前述20120815号合同。同日，原被告双方又签订退房补充协议，协议约定：该协议为双方于编号为20120910的借款合同签订后所签订的商品房买卖合同的执行所签订；原被告双方在借款合同中约定的签订商品房买卖合同仅是对本次借款的担保，被告未真实支付购房款，故原告在双方签订的借款合同约定的还款日前向被告付清全部的借款本息后，被告应于当日积极协助原告办理退房手续，产生的退房费用由原告承担；如原告未能在借款合同约定的还款日前向被告偿还本息，并且双方未达成延长还款期限的协议，则双方同意履行已签订的商品买卖合同，但房产协议所属396.91㎡总价3002160元变更购买价150万元，不再按原合同约定执行。被告不需向原告支付任何的购房款。该房屋买卖合同在房产部门进行了备案，同年9月12日，中佳公司与陈兆梅签订《商品房买卖合同》（合同号：TS21437、TS21438、TS21439），约定陈兆梅购买中佳公司开发的加州玫瑰园第YF30幢2单元302室、401室、402室，建筑面积分别为136.55㎡、130.18㎡、130.18㎡，合计396.91㎡，房款价分别为106.7523万元、97.1531万元、96.3105万元，合计3002160元，付款方式为签署本合同时一次性付清房款，交付日期为2014年6月30日前。涉案房屋至今未交付给被告陈兆梅。 另查明，因中佳公司未按照借款合同约定偿还借款本息，被告于2014年3月7日以民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法作出了（2014）铜商初字第00159号民事判决书，判决内容为：中佳公司于该判决生效后十日内偿付陈兆梅借款286.75万元并支付相应利息；中佳公司于本判决生效后十日内给付陈兆梅律师代理费17万元。 2016年2月26日，本院以（2016）苏0312民破3号民事裁定书，裁定受理申请人浙江腾威建设有限公司对中佳公司的破产清算申请。2016年4月8日，被告陈兆梅向中佳公司破产清算组申报债权并填写了债权登记表，该登记表显示被告陈兆梅申报的债权明细为本金286.75万元、利息236.889206万元、律师费17万元、诉讼费19100元、保全费5000元。 以上事实有原告提供的借款合同、商品房买卖合同、退房补充协议、（2014）铜商初字第00159号民事判决书、债权登记表及原被告庭审陈述予以证实。 本院认为，原告中佳公司与被告陈兆梅签订的商品房买卖合同应为无效合同。首先，原告中佳公司与被告陈兆梅签订的两份借款合同，分别约定中佳公司向陈兆梅借款160万元、150万元，同时两份借款合同还约定中佳公司与陈兆梅签订以加州玫瑰园第YF30幢2单元201、202、301、302、401、402室为标的物的商品房买卖合同，作为上述借款的担保。因此，双方所签订的涉案商品房买卖合同实质上是为借款提供的担保方式，并非双方之间存在真实的商品房买卖关系。其次，即使如被告所述2013年8月双方达成了以房抵账的口头协议，但被告在2014年以民间借贷纠纷进行起诉，故被告对原被告之间的借贷关系是认可的，亦无意履行“口头协议”；最后，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，从该条的内容及立法精神看，出借人不能请求履行买卖合同进而取得担保标的物的所有权，其买卖合同的效力应为无效。本案中，被告陈兆梅在借款到期后，选择了以民间借贷法律关系起诉中佳公司，并取得了人民法院的判决书，符合上述司法解释的相关规定，但其不得要求履行无效的买卖合同。再次，既然涉案的商品房买卖合同是作为借款合同的担保，鉴于双方未办理抵押登记，商品房预售备案并不导致抵押权的成立，故该担保不符合法律规定的担保方式，违法了物权法定的原则，亦应为无效。最后，被告陈兆梅对原告所欠的债务依法进行了债权登记，说明陈兆梅在企业破产仍认为其权利为债权。 综上所述，原被告双方签订涉案商品房买卖合同的真实意思表示是为借款合同提供担保，并非真实的商品房买卖关系，且该种担保方式违反了物权法定、禁止流质契约的原则，客观上损害了原告及其他债权人的利益，故涉案商品房买卖合同应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告中佳（徐州）房地产开发有限公司与被告陈兆梅签订的合同号为TS21427、TS21428、TS21429、TS21437、TS21438、TS21439的商品房买卖合同无效。 案件受理费55250元，由被告陈兆梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王壮达 人民陪审员  仇 彬 人民陪审员  刘安民 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  杨欣蕾