南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初610号 原告：姜世宏，男，1957年11月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗蕾，广西桂盟律师事务所实习律师。 被告：廖献辉，男，1963年3月8日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人：雷明声，男，1985年5月15日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陆山雨，广西志明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄飞，广西冠能律师事务所律师。 原告姜世宏与被告廖献辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序审理。2016年10月18日，被告廖献辉申请追加雷明声为本案第三人，本院经审查予以准许，并于2017年4月13日、2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告姜世宏及其委托诉讼代理人廖秀行、罗蕾，被告廖献辉，第三人雷明声的委托诉讼代理人陆山雨、黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜世宏向本院提出诉讼请求:1.确认原告姜世宏与被告廖献辉签订的《租赁合同》已经解除；2.被告廖献辉从2016年1月15日起至归还铺面之日止按每月7500元支付房屋占有使用费（至2016年7月14日的房屋占有使用费为45000元）；3.本案诉讼费用由被告廖献辉承担。事实与理由：2015年6月26日，原告姜世宏（出租方，甲方）与被告廖献辉(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于南宁市商铺出租给乙方经营米粉，租赁期限从2015年7月15日至2018年7月14日，共3年；租金按季度交纳，乙方须提前15日交纳下一期租金；逾期10日不交租金，合同自动终止。签订合同时，被告向原告支付了押金1万元及首期租金21000元，第二期租金被告尚能支付。第三期租金（2016年1月15日至2016年4月14日的租金）本应在2016年1月1日前支付，但被告没有按合同约定的时间支付。从2015年11月1日起，被告将铺面转租给第三人雷明声经营。2016年1月25日，因被告没有依据合同约定按时交纳租金，原告通知被告解除合同并要求被告于2016年1月26日上午10时到商铺把店内物品搬走并结清所欠费用。2016年1月26日上午，被告到商铺后用随身携带的大锁将商铺锁住，导致原告根本无法进入和收回铺面。从2016年1月26日至今，被告既不交租金也没有将商铺返还给原告。被告的行为给原告造成了经济损失。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告廖献辉辩称：1.被告承租商铺后进行了装修，被告与第三人雷明声是合作关系，并非转租关系；2.2015年12月底，被告多次找原告想以现金方式交纳租金，但原告不愿意与被告见面，故意不接收租金；3.原告还干扰商铺经营，将第三人驱赶出商铺；4.在合同履行过程中，原告强行终止合同并锁住涉案商铺大门，控制了被告在商铺内的财产，被告并没有占用商铺，不应当向原告支付房屋占有使用费。 第三人雷明声述称：1.被告与第三人签订的《承包合同》，名为承包合同，实际为租赁合同，即被告将涉案商铺转租给第三人经营使用；2.对于原、被告之间解除租赁合同没有异议；3.根据合同相对性原则，原、被告之间的合同关系与第三人无关，原告向被告主张的占有使用费与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，原告姜世宏（出租方，甲方）与被告廖献辉(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于南宁市商铺出租给乙方经营米粉、快餐，租赁期限从2015年7月15日至2018年7月14日，共3年；从2015年7月15日至2017年7月14日每月租金7000元，2017年7月15日至2018年7月14日每月租金7500元；乙方不得擅自将所租的铺面转让、转借、转租给他人；签订合同时应交纳押金1万元及首期租金；按季度交租金，乙方须提前15日交纳下一期租金，逾期10日不交租金，合同自动终止，甲方扣除乙方押金作为违约的赔偿；合同终止后7日内乙方须交清租金及费用后才能搬走店内的设备物品，如不履行责任甲方有权收回铺面，并将拥有店内一切物品和设备的所有权、处置权及变卖权，乙方投入的装修、水电及消防设施等无偿归甲方所有。 合同签订当天，被告向原告支付了押金1万元及首期租金 21000元，原告将商铺交付被告使用。被告对商铺进行装修后，办理了营业执照，用于经营米粉，并按期通过银行转账方式向原告支付了第二期租金，租金支付至2016年1月14日。 2015年11月1日，被告廖献辉（甲方）与第三人雷明声（乙方）签订《承包合同》，约定：1、甲方将涉案商铺承包给乙方经营，承包期限为2015年11月1日至2018年7月14日；2、2015年12月30日交5万元承包金，乙方按每天营业额的10%付给甲方承包金，春节前甲方不参与分红，分红每月结算一次；3、租金由乙方交纳给房东；4、乙方应向甲方交纳押金1万元；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，被告向第三人雷明声收取承包金4万元、租金1万元、押金1万元等共计6万元，将涉案商铺交由第三人雷明声经营。原告发现被告将商铺转租给第三人后，告知第三人其不同意转租。2015年12月底，被告与原告联系，想通过现金方式交纳第三期租金，但原告未与被告见面，被告未能通过现金方式支付租金亦未通过转账方式支付租金。 2016年1月25日，原告委托其工作人员发短信给被告，表明因被告没有依据合同约定在2016年1月1日前交纳第三期（2016年1月15日至2016年4月14日）租金，原告解除与被告的租赁合同，要求被告于2016年1月26日上午到商铺把店内物品搬走并结清所欠费用。2016年1月26日上午，被告到达商铺，看到原告的工作人员要求雷明声停止经营，且欲将商铺收回。被告表示其已对商铺投入装修，希望能够继续经营，不同意原告收回商铺，不愿意将店内物品搬离。双方沟通无果后，被告用大锁将商铺玻璃门锁住，原告的工作人员亦用大锁将商铺玻璃门锁住，后又将商铺卷闸门锁住。之后，廖献辉和雷明声均无法使用商铺，姜世宏亦无法收回商铺。双方协商无果，原告将被告诉至法院。后经协商，2017年8月30日，原、被告及第三人办理铺面交接手续，被告将涉案铺面内的桌椅等物品搬离，第三人亦将铺面内的炊具等搬离，并将腾空的商铺，交还给了原告。 另查明，涉案商铺的产权属于原告姜世宏所有。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：原告姜世宏与被告廖献辉签订的《租赁合同》、被告廖献辉与第三人雷明声签订的《承包合同》、短信截图、涉案房屋的房权证，当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告姜世宏与被告廖献辉于2015年6月26日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于廖献辉是否转租的问题。公民个人之间的“合作”，实为个人合伙。个人合伙具有共同出资，共同经营，利益共享，风险分担的基本法律特征。本案中，廖献辉与廖献辉虽然签订的合同名为《承包合同》，但协议约定的条款中既没有体现双方共同经营的真实意思表示，也没有体现双方关系中共同出资、共同经营、利益共享，风险共担的法律特征。因此双方之间法律关系不符合合伙经营法律关系的构成要件，从协议条款约定的权利和义务看，双方之间的法律关系名为承包，实为房屋租赁，雷明声向廖献辉支付租金，并取得涉案铺面的使用权，即廖献辉将涉案铺面转租给雷明声。 关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告签订的《租赁合同》约定，按季度交纳房租，被告须提前15日交纳下一期租金，逾期10日不交租金，合同自动终止，原告扣除被告押金作为违约的赔偿。本案中，被告逾期未支付第三期（2016年1月15日至2016年4月14日）租金，已构成违约，根据合同约定原告有权解除双方签订的合同。故原告主张解除合同，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2016年1月25日向被告发短信通知被告解除租赁合同，原告解除合同的意思表示于该日送达被告，故原告与被告签订的《租赁合同书》于2016年1月25日解除。原告诉请确认原、被告双方签订的《租赁合同》已经解除，符合法律规定，本院予以支持。 关于拖欠的租金和房屋占用费的问题。被告自2016年1月15日起拖欠租金。原告诉请的2016年1月15日至2016年1月25日（合同解除之日）的房屋占有使用费，实为租金，该期间的租金按每月7000元的标准计算，被告应支付的租金为2567元（计算方式：7000元÷30天×11天）。原告于2016年1月26日将涉案商铺的玻璃门及卷闸门上锁，被告客观上已经不能进入租赁房屋，也不能腾房、交房，更不能正常使用租赁房屋。原告诉请被告支付2016年1月26日之后的房屋占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告姜世宏与被告廖献辉签订的《租赁合同》于2016年1月25日解除； 二、被告廖献辉向原告姜世宏支付租金2567元； 三、驳回原告姜世宏的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费926元，减半收取计463元（原告已预交），由原告姜世宏负担437元，被告廖献辉负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一七年十二月十日 书记员 宋卫科 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。