安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0122民初1698号原告：俞泽元，男，1970年3月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。被告：殷春燕，女，1988年1月23日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：梁海权，男，1981年4月8日出生，汉族，住址同上，系殷春燕丈夫。两被告共同委托诉讼代理人：韦海明，南京力霸起重机械有限公司法定代表人。原告俞泽元与被告殷春燕、被告梁海权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞泽元及其委托诉讼代理人李丰升、被告梁海权以及被告殷春燕、梁海权的共同委托诉讼代理人韦海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞泽元向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2013年3月8日签订的《存量房买卖合同》；2、判决两被告返还购房款16万元，赔偿因解除合同给我造成的房屋差价损失517900元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2012年9月3日，两被告给从事房屋中介业务的案外人罗晓天出具《委托书》，委托代为办理其所有的位于房屋出卖相关事宜。《委托书》经肥东县公证处公证。2013年3月8日，原告与两被告就买卖和顺雅苑1幢605室房屋签订《存量房买卖合同》，约定总房价款33万元，首付16万元，余17万元通过银行按揭。同日，原、被告及肥东县存量房资金托管中心三方签订《存量房资金托管协议》，约定原告将首付16万元交肥东县存量房资金托管中心，余17万元通过银行按揭。合同和协议签订后，原告将16万元交肥东县存量房资金托管中心账户，用于支付两被告房屋拖欠银行原按揭贷款。2013年3月11日，双方在县房产局办理《房屋预告登记证明》房预肥东字第××号，同年3月13日，涉案房屋办理评估手续。3月22日，中国工商银行肥东支行审查批准原告办理17万元的按揭贷款手续。正当房屋可办理过户手续时，两被告突然以罗晓天系越权代理等为由拒不协助办理房屋过户手续。原告随后起诉，要求两被告继续履行合同，协助办理过户手续。因涉案房屋设置抵押，两被告拒不配合无法过户，故终审判决驳回原告的诉讼请求。原告认为，双方之间的《存量房买卖合同》及《存量房资金托管协议》真实、合法、有效，两被告理应履行。可由于两被告的违约致使原告买房目的不能实现，两被告应承担相应的违约责任，赔偿原告由此造成的所有损失。殷春燕、梁海权辩称，同意解除合同，俞泽元与房产中介恶意串通，案涉房屋真实交易价款为45万元，而合同价款是33万元，俞泽元违反资金托管协议约定，协助案外人罗晓天取走托管资金，损害卖房人利益。我方没有收到购房款，不应该返还及赔偿原告损失。本院经审理认定事实如下：2012年9月3日，殷春燕、梁海权夫妇就案涉房屋出售事宜共同出具委托书于案外人罗晓天，罗晓天的代理权限为：代理提前清偿抵押贷款、抵押权注销手续及领取他项权证，代理签订该房产买卖合同、产权过户及交接，代理领取售房款项、代理签订资金托管协议并代领资金托管账户上售房款手续等。该委托书于同日经肥东县公证处公证。2013年3月8日，俞泽元与罗晓天签订《存量房买卖合同》，约定，以33万元的价格，将殷春燕、梁海权所有的位于肥东县.99平方米套房出售给俞泽元。同日，俞泽元、罗晓天及肥东县存量房资金托管中心三方签订《存量房资金托管协议》，约定买卖双方将房款委托肥东县存量房资金托管中心管理，俞泽元的购房款33万元存入该中心账户，其中，现金16万元于2013年3月8日存入，按揭贷款人民币17万元。俞泽元在领取房屋权属证书后，买卖双方凭《托管凭证》、身份证及房屋权属证书，填写《肥东县存量房资金托管支取凭证》，办理托管资金取款手续。因该房屋不具备登记条件或双方约定终止交易的，经双方书面确认，解除合同，同时凭合同、《托管凭证》、身份证，填写支取凭证，办理托管资金取款手续。2013年3月11日，案涉房屋以俞泽元为预告登记权利人经肥东县房地产产权交易管理所进行了存量房买卖预告登记。同年3月13日，为课征税费提供参考价值目的，案涉房屋评估为36.8万元。3月22日，中国工商银行肥东县支行同意俞泽元个人二手房贷款17万元。2013年4月7日，肥东县存量房资金托管中心向罗晓天出具金额为15.8万元、用途为付房款的转账支票。2013年4月8日，该中心的资金托管支取凭证载明的支取原因为“经双方协商一致同意取款”，罗晓天、俞泽元分别在该凭证中签名。次日，罗晓天通过银行取走该15.8万元。俞泽元提交的资金托管凭证载明的日期是2013年4月8日，托管金额16万元，支取金额15.8万元。俞泽元曾因案涉房屋买卖纠纷向本院提起诉讼，本院作出（2013）肥东民一初字第02505号民事判决，殷春燕、梁海权不服提起上诉，合肥市中级人民法院作出（2014）合民一终字第03350号民事判决，认定案涉房屋上存在抵押，不具备过户条件。该房屋的真实成交价款为45万元，但其中的12万元房款俞泽元交给了合肥太平洋房产销售有限公司，目前并未有证据证明该公司有代收房屋价款的权利，也未有证据证明该公司的收款行为视为殷春燕、梁海权的收款，且殷春燕、梁海权也不予认可。判决驳回俞泽元的诉讼请求。本案开庭审理时，俞泽元陈述案涉房屋中介要求按45万元成交，中介告知合同中是否约定房屋价款为45万元无所谓。本案诉讼过程中，俞泽元申请对案涉房屋价值予以评估，本院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行了评估，该公司评估案涉房屋在价值时点2017年10月13日的估价结果为96.79万元。以上事实有当事人陈述、《存量房买卖合同》、《存量房资金托管协议》、《资金托管凭证》、《托管资金支取凭证》、转账支票、公证书、评估报告等证据予以证实。本院认为：殷春燕、梁海权应否返还俞泽元购房款16万元及赔偿房屋差价损失517900元，取决于俞泽元与案外人罗晓天签订的《存量房买卖合同》对殷春燕、梁海权是否具有约束力。虽然罗晓天受殷春燕、梁海权的委托，就案涉房屋出卖事务享有代理权，但从罗晓天与俞泽元在整个房屋买卖交易过程中的行为来看，首先，双方签订的《存量房买卖合同》中载明的房屋出卖价格与双方真实的交易价格相差较大，俞泽元应当知道罗晓天隐瞒房屋出卖的真实价格是超越代理权、损害出卖人利益的行为，但其仍然实施签订不真实价格买卖合同的行为，而且绕过资金托管中心，将合同约定的房屋出卖价格与真实交易价格的差额价款直接支付给案外人合肥太平洋房产销售有限公司。合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第03350号民事判决认定“未有证据证明该公司有代收房屋价款的权利，也未有证据证明该公司的收款行为视为殷春燕、梁海权的收款，且殷春燕、梁海权也不予认可”。因此，罗晓天与俞泽元签订的《存量房买卖合同》因殷春燕、梁海权不予追认而无效，该合同对殷春燕、梁海权无法律约束力。其次，双方与肥东县存量房资金托管中心签订了《存量房资金托管协议》，对交易过程中的资金托管以及交易成功与否的资金归属等作出了明确约定，而房地产交易过程中的资金托管，正是为了保证交易安全、规避交易风险而设立的，无论交易最终能否成功，均能够保证交易过程中的资金安全。案涉房屋买卖交易过程中，在交易最终能否成功尚未定论的情况下，如果俞泽元对罗晓天取走托管资金不予协助、配合，则罗晓天的取款行为不可能完成，即便罗晓天实现取款，在交易不成时，也会产生资金托管部门的返还义务。但俞泽元违背《存量房资金托管协议》的约定，未尽作为交易一方应尽的资金安全注意义务，协助、配合罗晓天从资金托管中心将交易过程中的托管资金取走。由此产生的该笔购房款的返还责任，当然不能转嫁要求殷春燕、梁海权返还。综上，俞泽元的诉讼请求，有悖法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：一、原告俞泽元与案外人罗晓天2013年3月8日签订的《存量房买卖合同》无效。二、驳回原告俞泽元的其他诉讼请求。本案受理费12329元，保全费2020元，由原告俞泽元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  钟成胜审 判 员  梁越琪人民陪审员  蔡忆芬二〇一七年十二月五日书 记 员  张 鹏附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。