福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初6963号 原告（反诉被告）：黄婉蓉，女，1971年11月27日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：赖文森，福建协志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庄铭洞，男，1968年8月14日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：俞伙金，福建秦剑律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄婉蓉与被告（反诉原告）庄铭洞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人赖文森、被告（反诉原告）庄铭洞及其委托诉讼代理人俞伙金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄婉蓉向本院提出诉讼请求：1.庄铭洞继续履行原、被告于2016年8月11日签订的《房屋买卖协议》，立即将位于晋江市的房屋交付给黄婉蓉使用，并协助黄婉蓉办理相关的不动产权属登记，将该房屋过户至黄婉蓉名下；2.庄铭洞支付给黄婉蓉自2017年6月23日起至实际交付房屋之日止的迟延履行的违约金（以购房款62万元为基数，按每日0.05%计算）。事实和理由：2016年8月11日，黄婉蓉通过晋江玛超房地产经纪有限责任公司的居间服务，与庄铭洞签订房屋买卖协议，约定黄婉蓉购买庄铭洞所有的坐落于晋江市的安置房，房屋总价62万元。协议签订后，黄婉蓉按约定支付了购房款定金6万元及首付款25万元，但庄铭洞却在取得房屋后，拒不将房屋交付给黄婉蓉使用，亦不与黄婉蓉办理房屋过户登记手续。 庄铭洞辩称，1、诉争房屋的性质为安置房，被征收人虽为庄铭洞，但实际为家庭人员共有的财产，其未经其他家庭成员的同意签订的房屋买卖协议应为无效，且其他家庭成员不同意买卖该家庭唯一的住房；2、房屋买卖协议中关于双方违约责任的规定明显显失公平，双方权利义务不对等，该协议应认定为无效，请求依法撤销该合同。 庄铭洞向本院提出反诉请求：撤销庄铭洞与黄婉蓉于2016年8月11日签订的《房屋买卖协议》的全部内容。事实和理由：庄铭洞与黄婉蓉于2016年8月11日签订的《房屋买卖协议》中约定出售安置房是违反国家相关法律禁令的，该房屋是不能进行交易的。且该协议第十一条关于违约金的约定严重的显失公平，双方当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等，根据法律规定，若一方请求撤销该合同，人民法院应予支持。 黄婉蓉辩称，1、本案房屋买卖合同不具有撤销的情形，本案房屋不属于国家限制政策性买卖的房屋，不违反国家禁令；2、根据调查，诉争房屋在签订拆迁协议时已明确房屋归属为庄铭洞个人，并非家庭共有；3、原、被告双方对定金的约定并未违反公平公正的原则，黄婉蓉已实际交付了6万元的定金，有权按照法律规定的定金规则要求双倍返还定金共计12万元。 黄婉蓉向本院提供以下证据：1.房屋买卖协议一份，以证明2016年8月11日黄婉蓉通过晋江玛超房地产经纪有限责任公司的居间服务，与庄铭洞签订《房屋买卖协议》，约定黄婉蓉向庄铭洞购买其所有的坐落于晋江市的安置房，双方对房屋总价及其它相关事项进行明确约定的事实；2.定金收条、首付款收条、中国农业银行卡交易明细清单各一份，以证明黄婉蓉依约于2016年8月11日将购房款定金6万元及首付款25万元支付给庄铭洞；3.中介公司出具的收款收据一份，以证明原、被告签订《房屋买卖协议》后，黄婉蓉支付居间服务费3000元；4.晋江市梅岭组团改建工程协议书（ＩＩ）、安置房协议书（Ｉ）、继承具结保证书、财产继承分割协议书、亲属关系证明各一份，以证明诉争安置房系庄铭洞个人所有的事实。 庄铭洞向本院提供房屋买卖协议一份，以证明双方签订的是无效合同，请求法院撤销该合同。 对证据和事实，本院认定如下：黄婉蓉与庄铭洞于2016年8月11日签订房屋买卖协议一份，约定黄婉蓉向庄铭洞购买诉争安置房；协议签订后，黄婉蓉已支付给庄铭洞购房款31万元；相关政府部门已于2017年6月将诉争安置房交付给庄铭洞，诉争安置房尚未办理产权证。原、被告对上述事实没有异议，且有黄婉蓉、庄铭洞提供的房屋买卖协议、定金收条、首付款收条、中国农业银行卡交易明细清单予以佐证，对上述事实和证据，本院予以认定。黄婉蓉提供的中介公司的收款收据可以证明其已支付居间服务费3000元；黄婉蓉提供的晋江市梅岭组团改建工程协议书（II）、安置房协议书（I）、继承具结保证书、财产继承分割协议书、亲属关系证明，复印自晋江市梅岭组团改建工程指挥部，可以证明庄铭洞分得诉争安置房，庄铭洞的其他家庭成员并未分得诉争安置房，且庄铭洞已与晋江市国土资源局就诉争安置房签订安置协议书。对上述证据，本院予以认定。 本院认为，黄婉蓉与庄铭洞签订房产买卖协议，约定庄铭洞将诉争房产转让给黄婉蓉。黄婉蓉与庄铭洞签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，庄铭洞分得诉争安置房，对诉争安置房有处分权，且诉争安置房不属于限制交易的范围，房屋买卖协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庄铭洞以双方约定的违约金过高为由，要求撤销房屋买卖协议，理由不能成立。且双方的房屋买卖协议于2016年8月11日签订，至庄铭洞反诉要求撤销合同已超过一年，撤销权消灭。故对庄铭洞撤销房屋买卖合同的请求，本院不予支持。房屋买卖协议第五条约定，庄铭洞应于达到交房条件时将房屋交付给黄婉蓉使用。黄婉蓉已依约支付给庄铭洞购房款31万元，双方均确认庄铭洞已于2017年6月办理交房手续，黄婉蓉要求庄铭洞将诉争安置房交付其使用，本院予以支持。房屋买卖协议第十二条约定，若庄铭洞不能按期向黄婉蓉交付房屋，每逾期限一日，由违约方向对方支付房款的0.05%作为违约金。庄铭洞于2017年6月交房后，未及时将诉争安置房交付给黄婉蓉使用，黄婉蓉要求庄铭洞支付自2017年7月1日起至实际交付房屋之日止每日按已付购房款的0.05%（即155元）计算的违约金，本院予以支持。黄婉蓉请求的其他违约金缺乏依据，本院不予支持。合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。房屋买卖协议第十三条中也约定，双方保证于达到过户条件七日内前往办理交易登记手续。经查现诉争房产已符合办理产权证及过户登记的条件，黄婉蓉要求庄铭洞协助将诉争安置房过户登记至黄婉蓉名下，本院予以支持。根据房屋买卖协议第四条约定，黄婉蓉应于庄铭洞协助办理过户登记的同时，支付给庄铭洞剩余购房款31万元。 综上所述，黄婉蓉与庄铭洞之间的房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护。庄铭洞应依约将诉争房产交付给黄婉蓉，并支付给黄婉蓉自2017年7月1日起至实际交付房屋之日止每日155元的违约金。庄铭洞应协助将诉争房产过户登记至黄婉蓉名下，黄婉蓉应在庄铭洞协助办理过户登记的同时，支付给庄铭洞剩余购房款31万元。黄婉蓉的其他诉讼请求，本院不予支持。庄铭洞的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告庄铭洞应于本判决生效之日起十五日内将位于晋江市的房产交付给原告黄婉蓉，并协助将该房产过户登记至原告黄婉蓉名下； 二、被告庄铭洞应于本判决生效之日起十五日内支付给原告黄婉蓉自2017年7月1日起至实际交付房屋之日止每日155元的违约金； 三、原告黄婉蓉应于本判决生效之日起十五日内支付给被告庄铭洞购房款31万元； 四、驳回原告黄婉蓉的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告庄铭洞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告黄婉蓉、被告庄铭洞各负担50元。反诉受理费5000元，由反诉原告庄铭洞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  王婉玉 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－