福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终4000号 上诉人（原审被告）：骆宏耀，男，1964年12月28日出生，台湾地区居民，住台湾地区，台湾地区身份证号码×××8439。 委托诉讼代理人：叶勇、马轶琳，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：骆宏伟，男，1955年10月29日出生，台湾地区居民，住台湾地区，台湾地区身份证号码×××6503。 委托诉讼代理人：谢志伟，福建大道之行律师事务所律师。 原审被告：付秀菊，女，1982年4月9日出生，住台湾地区。 委托诉讼代理人：叶勇、马轶琳，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人骆宏耀因与被上诉人骆宏伟、原审被告付秀菊确认合同无效一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人骆宏耀的委托诉讼代理人叶勇、马轶琳，被上诉人骆宏伟的委托诉讼代理人谢志伟，原审被告付秀菊的委托诉讼代理人叶勇、马轶琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骆宏耀上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以房屋交易价格低于市场价为由，认定上诉人与原审被告存在恶意串通，事实不清。同时，一审判决法律适用错误。上诉人不存在与他人恶意串通低价转让房屋的行为，案涉房屋的实际交易价格与市场价持平，上诉人在委托权限范围内办理委托事项，合理合法，一审法院认定上诉人与原审被告恶意串通，确认《存量房买卖合同》无效属事实认定不清，法律适用错误。 骆宏伟辩称，一审法院认定上诉人与原审被告存在恶意串通行为属于认定事实清楚，证据充分，应予以维持。 付秀菊辩称，同意上诉人意见，一审认定事实不清楚。 骆宏伟向一审法院起诉请求：1、确认骆宏耀以骆宏伟的名义与付秀菊签订的《存量房买卖合同》（合同编号：00282486）无效；2、骆宏耀、付秀菊共同将位于厦门市思明区（店面）返还给骆宏伟，并恢复到骆宏伟名下；3、保全费5000元、评估鉴定费6856元由骆宏耀、付秀菊承担。事实和理由：骆宏伟和骆宏耀是兄弟关系，因骆宏耀长期居住在厦门，骆宏伟将其所有位于厦门市思明区的房产（店面）委托给骆宏耀代为出售，授权期限自2006年1月27日起至2016年1月27日止，出售前需事先告知骆宏伟。然而，骆宏耀在骆宏伟不知情的情况下，与妻子付秀菊恶意串通，以明显低于市场正常售价的价格将诉争房产出售给付秀菊，并办理了过户手续，大大损害了骆宏伟的合法利益。 骆宏耀一审时辩称：骆宏耀和骆宏伟是兄弟关系，骆宏耀长期居住在厦门，骆宏伟将其名下址于厦门市美湖路39、41号的店面委托骆宏耀进行买卖。2006年1月27日，骆宏伟向骆宏耀出具授权委托书。骆宏耀接受委托后，积极寻找买家，同时也委托中介公司，但迟迟未能交易。2014年，骆宏耀向骆宏伟提出由骆宏耀购买，骆宏伟表示同意，双方口头商定交易价格按照每平方米25,000元计算，过户产生的一切费用由骆宏耀承担。达成合意后，骆宏耀于2014年8月27日作为骆宏伟的代理人与付秀菊签署《存量房买卖合同》，将诉争店面过户至付秀菊名下。之所以将店面过户至付秀菊名下，系因骆宏耀是台湾居民身份，在厦门有购房政策限制，另骆宏耀系骆宏伟的房屋买卖代理人，不能将房屋过户至自己的名下，因此将房屋过户至付秀菊名下。骆宏耀与付秀菊系夫妻关系，与骆宏伟都是亲戚，骆宏耀与付秀菊购买店面的合意是一致的，骆宏伟也同意，不存在恶意串通。房屋交易价格为每平方米25,000元，不存在明显低价。因讼争房屋交易需要补缴土地出让金，再加上印花税、所得税、营业税等各项税费，过户产生的费用约30余万元，骆宏伟与骆宏耀约定过户产生的全部税费均由骆宏耀承担，折算下来实际每平方米接近30,000元，与当时的市场行情价相符，双方商议之时也是按照市场行情确定的。骆宏伟与骆宏耀存在出售房屋的委托书，并且骆宏耀多年来一直为骆宏伟代管房屋，按照房屋买卖的惯例，房屋过户时会按照房管局的指导价来签署存量房买卖合同并缴纳税费，以节约相应成本，《存量房买卖合同》的签署仅是过户形式上的手续文件，并不是约束双方权利义务的直接依据，不能体现真实的交易价格。印花税及契税的计税金额是843,813元，该价格也并非房屋的成交价，而是当时房管局给出的指导价。骆宏伟以《存量房买卖合同》为依据主张骆宏耀以明显低价出卖房屋损害骆宏伟的利益，与客观事实不符。骆宏伟出具的授权委托书的委托权限为“代理厦门市美湖路39、41号店面买卖之一切相关事宜”，并未限定交易价格，也不存在骆宏伟所述的“出售前须事先告知骆宏伟”。交易当时房管局对讼争房屋的指导价是843,813元，即使成交价是600,000元，也没有明显低于市场行情价。骆宏耀作为骆宏伟的代理人，在委托权限内所做出的行为后果，应当由骆宏伟承担，如骆宏伟认为骆宏耀的行为侵害其合法权益，可以主张赔偿损失。骆宏伟以骆宏耀与付秀菊恶意串通为由要求确认合同无效并返还房屋，没有事实和法律依据。 付秀菊一审时辩称：付秀菊与骆宏耀是夫妻关系，由于骆宏耀在厦门购房已超过限额，因此将涉案房屋过户到付秀菊名下。其他意见与骆宏耀答辩意见一致。 一审法院经审理查明：2006年1月27日，骆宏伟及其配偶出具《授权书》，授权被委托人骆宏耀代理厦门市美湖路39、41号店面买卖的一切事宜，授权期限为2006年1月27日起至2016年1月27日止。厦门市美湖路39、41号房屋（厦地房证第00345764号厦门市土地房屋权证）登记的所有权人为骆宏伟一人。2014年8月27日，骆宏耀作为代理人以骆宏伟的名义与付秀菊签订一份《存量房买卖合同》（合同编号：00282486），约定卖方骆宏伟将厦门市美湖路39、41号房屋出卖给买方付秀菊，房屋成交价为600,000元，买方应向卖方支付的定金为20,000元，买方于2014年8月27日前支付购房款580,000元，买方承担所有税费等条款。骆宏耀与付秀菊系夫妻关系。2014年10月13日，厦门市国土资源与房产管理局受理案涉房屋转移登记业务，案涉房屋已转移登记至付秀菊名下，办理转移登记手续的印花税、契税合计25,736.30元，计税金额843,813元。诉讼过程中，经骆宏伟申请，一审法院依法委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2014年8月27日的市场价值进行评估鉴定。2016年7月20日，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司作出厦信衡房评字【2016】第16012号《房地产估价报告书》，评估结果如下：“1、在设定出让状态下的市场价值。评估总价2,427,900元；评估单价28,423元/㎡。2、应补交的土地出让金。依据相关规定，该房产转让时，商业要补交的土地出让金＝建筑面积×基准地价×楼层修正系数×15％，补交金额为198,601.50元；本报告的估价结果包含应补交的土地出让金，即未扣除应补交的土地出让金。骆宏伟向厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司支付评估费6,856元。骆宏耀、付秀菊均未向骆宏伟支付过案涉房屋的房款。 诉讼中，骆宏伟向一审法院提出财产保全申请，要求冻结登记在付秀菊名下位于厦门市，并提供担保。一审法院依法作出（2015）海民初字第1469号民事裁定书予以准许，于2015年5月26日执行保全，保全期限至2018年5月25日。骆宏伟向一审法院交纳保全费5000元。 以上事实,有骆宏伟提供的《厦门市土地房屋权证》、《存量房买卖合同》、《授权书》、房管局收件收据、厦门房地产联合二手房出售信息、税收完税证明、公民身份信息，以及《房地产估价报告书》、当事人的陈述、在卷材料为证。 一审法院认为，双方当事人系台湾地区居民，本案系涉台民事纠纷案件，应参照涉外案件处理。本案属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，一审法院对本案享有管辖权。当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用大陆法律。本案中，骆宏伟授权被委托人骆宏耀代理骆宏伟名下的厦门市美湖路39、41号店面买卖的一切事宜，双方形成委托合同关系，该委托合同合法有效。骆宏耀、付秀菊主张“2014年，骆宏耀向骆宏伟提出由骆宏耀购买案涉房屋，骆宏伟表示同意，双方口头商定交易价格按照每平方米25000元计算，过户产生的一切费用由骆宏耀承担”，没有证据证明，不予采信。根据厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司作出《房地产估价报告书》，在2014年8月27日价值时点亦即骆宏耀以骆宏伟名义与付秀菊签订《存量房买卖合同》之日，案涉房屋的市场价值扣除应补交的土地出让金后为2229298.50元，与《存量房买卖合同》约定的成交价600000元相比，成交价远低于市场价值，因此，骆宏耀与付秀菊签订《存量房买卖合同》并将案涉房屋变更登记至付秀菊名下，存在恶意串通，损害骆宏伟的利益，应认定《存量房买卖合同》无效。综上，骆宏耀、付秀菊应将案涉房屋返还给骆宏伟，并协助骆宏伟办理房屋权属变更登记至骆宏伟名下。骆宏伟交纳的保全申请费5000元、评估费6856元由骆宏耀、付秀菊承担，骆宏耀、付秀菊应将款项支付给骆宏伟。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十九条规定，一审法院判决：一、骆宏耀以骆宏伟的名义与付秀菊于2014年8月27日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：00282486）无效。二、骆宏耀、付秀菊于本判决生效之日起十日内将位于厦门市思明区房屋返还给骆宏伟，并协助骆宏伟办理房屋权属变更登记至骆宏伟名下。三、骆宏耀、付秀菊于本判决生效之日起十日内向骆宏伟支付保全申请费5000元、评估费6856元。本案受理费9918元，减半收取4959元，由骆宏耀、付秀菊负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人、原审被告均未提交新的证据。对一审查明的事实，上诉人、被上诉人、原审被告均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、委托合同到2016年1月27日前是否有效？2、骆宏耀与骆宏伟是否对房款进行协商？双方均确认到2016年1月27日前委托合同均有效，本院认为，双方就委托买卖讼争房屋一事形成的委托合同是合法有效的，骆宏耀有权代理骆宏伟出售讼争房屋。骆宏耀代理骆宏伟出售讼争房屋时，应以维护骆宏伟利益为出发点。本案中，骆宏耀在未得到骆宏伟同意的情况下，以远低于市场评价的价格将讼争房产卖给其妻付秀菊，违背了代理人的身份。一审法院认定《存量房买卖合同》无效，要求骆宏耀、付秀菊应将讼争房屋返还给骆宏伟的判决并无不当。综上所述，骆宏耀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9918元，由骆宏耀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （郑文雅） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一七年十二月二十九日 书记员（ 巫粤 峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。