.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2017）琼0108民初9223号   原告：海口丰裕物业管理有限公司，住所地：海口市义龙东路**凤凰宾馆**。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：邱育丰，该司经理。   委托诉讼代理人：何晋前，海南海地律师事务所律师。   被告：李喜升，男，1965年3月31日出生，汉族，住广东省惠州市。公民身份号码：×××。   原告海口丰裕物业管理有限公司（下称"丰裕公司"）与被告李喜升物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰裕公司的委托诉讼代理人何晋前到庭参加诉讼，被告李喜升经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告丰裕公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2011年12月1日至2017年10月31日期间的物业管理费10641.48元；2、判决被告向原告支付2012年1月11日至2017年11月10日期间的违约金55867.77元，并判决被告以10641.48元为基数，按每日5‰的标准向原告支付2017年11月11日至实际付清拖欠物业管理费之日期间的违约金；3、判决被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告称没有证据证明被告李喜升拖欠2011年12月份物业费的材料，对该月份的诉讼请求是否支持由法庭依法裁决。事实和理由：海口市美兰区白龙北路25号白龙新城项目系海南正隆房地产有限公司（下称"正隆公司"）开发的住宅项目。被告购得该项目B幢1501房，并于2011年11月17日办理了收房手续，成为白龙新城B幢1501房的正式业主。收房当日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》。依据该协议第四条的约定，物业管理费的收费标准为住宅每月按1.5元/㎡收取，商业用房每月按3.5元/㎡收取。业主办理收房手续后即开始缴交物业管理费。缴交物业管理费的时间为每月前十日内。依据该协议第十条的约定，被告逾期未缴物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰的标准计收违约金。原告自接收白龙新城项目的物业管理后，尽心尽职地履行合同义务，努力维护广大业主的共同权益。但是被告自收房后就没有向原告缴纳过物业管理费，从2011年12月1日至2017年10月31日，被告共拖欠原告物业管理费10641.48元（99.92㎡×1.5元×71个月）。2012年1月11日至2017年11月10日，被告累计应付违约金总额为55867.77元。原告多次催收物业费无果，原告认为，被告未按约定缴交物业管理费不但侵害了原告的合法权益，影响到了原告对白龙新城物业管理区域正常的物业管理活动，而且也间接侵害了其他按时缴费业主的合法权益。为维护自身合法权益，更是为了维护白龙新城其他按时缴费业主的合法权益，原告特依法提起诉讼，请求贵院查明案件事实，判如所请。   被告李喜升未作答辩，亦未到庭参加诉讼。   经审理查明，位于海口市××区号的凤凰?白龙新城小区系由案外人正隆公司建设开发并销售，该小区的物业管理公司系原告丰裕公司。根据该司营业执照载明，该司成立于2004年7月7日，并于同日准予从事物业管理，资质等级为三级，该执照自2014年起均加盖海口市住房和城乡建设局（下称"海口市住建局"）的物业服务资质复核专用章。在该小区的销售过程中，正隆公司与原告以及凤凰?白龙新城管理处制作了《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》，对小区物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、物业服务费及违约责任等事项进行了规定。2011年11月17日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》并出具《承诺书》承诺：遵守《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》，同意由原告实施物业管理并承担相关费用。被告购买的涉案小区B幢1501房，该房的设计用途为住宅、建筑面积为99.92㎡。被告同日领取了房屋钥匙。《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》主要约定：小区物业管理费的收费标准为住宅每月按1.5元/㎡收取，商业用房每月按3.5元/㎡收取；物业管理费按月缴纳，业主应于每月前十日内向物业公司预缴当期物业管理费；业主未按约定的标准、时间缴交物业管理费的，物业公司有权要求业主补齐并从逾期之日起按日5‰的标准交纳违约金。签约后，被告即装修入住涉案房屋，并接受原告的各项物业服务，但至今未向原告缴纳过物业管理费，从2011年12月1日至2017年10月31日，被告共拖欠原告物业管理费10641.48元（99.92㎡×1.5元×71个月）。原告催缴未果，遂成讼。   另查明，涉案小区有225户业主，原告与其中的211户业主签订了物业管理协议。由于对原告从事物业管理服务的资质存疑，该小区部分业主自收房后就未曾缴纳物业管理费，并多次向有关部门反映。被告提供《合作协议》证明海南鹰力发展酒店管理有限公司（下称"鹰力公司"）与原告系合作关系，双方系合作管理涉案小区物业并共享收益。因原告在催交物业管理费的过程中采取了断水断电以及不维修电梯等措施，部分业主遂投诉至海口市美兰区住房保障中心以及涉案小区所属的白沙街道。庭审后，本院就涉案小区的物业管理状况向接到业主投诉的上述两家单位进行走访，均反映该小区房屋自交付使用之日起，一直系由原告丰裕公司在提供物业管理服务，从表面上看涉案小区的卫生状况及部分物业服务较为正常。庭审后经查询关联案件，并阅看卷宗，又查明以下事实：2009年12月，涉案小区的建设单位正隆公司向海口市住建局申请备案登记，依法选聘鹰力公司为涉案小区的前期物业服务企业。但是在与小区业主签订服务协议时，却是由未通过招投标方式也未经政府相关部门批准的原告作为前期物业服务企业。因正隆公司擅自选聘原告为涉案小区的物业服务企业，海口市美兰区住房和城乡建设局向该司下达了"责令限期改正通知书"和"行政处罚决定书"，对该司处以5万元罚款。原告曾因2011-2013连续三年期间未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续被海口市住建局约谈整改。因此，原告自2014年起即开始在海口市住建局办理资质核定手续。   本院确认的上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》、《承诺书》、《钥匙交接单》、《征询异议通告》、《缴费通知书》、公告照片、《物业管理企业资质证书》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的合同效力问题。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。第一，经庭审查明，原告系具有物业服务资质的公司，虽然该司连续三年未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续，也未将物业服务合同进行备案，但服务资质的延续核定、合同备案等手续系政府部门出于行政管理和规范市场行为的需要所作出的管理性规定，不能因为原告违反了管理性规定就简单否认原、被告间的合同效力。只要合同内容未违反效力性规范，从维护小区正常的物业服务秩序以及物业服务关系的稳定性角度出发，不轻易地否认物业服务合同的效力是应有之义。第二，虽然涉案小区的建设单位正隆公司在海口市住建局备案登记的前期物业服务企业为鹰力公司而非原告，且正隆公司的行为也受到了相应的行政处罚，但并不必然导致原、被告间的协议无效。目前涉案小区的225户业主中有211户同原告签订了物业服务协议，只要原告确实为小区提供了物业管理服务，被告也因原告的服务行为而受益，根据权利义务一致性原则，应承认原、被告间的物业服务合同关系。第三，原告自2014年起已经到海口市住建局办理了物业服务资质的延续核定手续，应视为其对涉案小区提供物业管理的行为得到了政府相关部门的追认。综上，本院认定原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告双方均有约束力。   二、关于被告是否应向原告缴纳物业管理费的问题。如前所述，涉案的《前期物业管理服务协议》合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。被告接受了原告的物业服务，应该支付相应的对价，即按照合同的约定缴纳物业管理费。   物业管理费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的，若业主不能及时、足额缴纳物业管理费用，物业管理企业为了保持盈利，必然会降低其为物业服务所支出的成本，由此也将带来物业服务质量降低，进而导致业主生活质量的降低。因此，被告不缴纳物业管理费的行为不仅损害了原告的利益，同时也损害了小区其他按时缴费业主的利益。若涉案小区业主普遍认为原告提供的服务不能令人满意，包括被告在内的小区业主可以通过成立业主委员会，另行选聘其他物业公司为小区提供物业服务的方式，解除与原告的物业服务协议。在没有选聘新的物业公司提供服务之前，被告不宜采取拒缴物业费的方式。综上，本院认定被告负有及时、足额向原告缴纳物业管理费的义务。   三、关于被告应缴纳的物业管理费数额问题。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，多年来也接受了原告提供的物业服务，若其认为原告未具备物业服务资质，应及时通过仲裁或诉讼的方式解除或撤销双方的合同关系，抑或诉请确认合同无效。但被告至今怠于行使其诉权，其一方面接受原告提供的物业服务，另一方面又拒缴物业服务费。原告主张被告自2011年12月1日起开始拖欠物业管理费，但其缴费通知单上载明被告累计欠费月份是2012年1月起，亦未提供其他证据证明。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》计算可知，被告应向原告支付自2012年1月1日至2017年10月31日，被告共拖欠原告物业管理费10491.6元（99.92㎡×1.5元×70个月）。   四、关于原告主张的违约金标准是否过高以及是否应予调整的问题。本案中，双方约定的违约金计算标准为每日千分之五，在原告提交的证据无法证明其除利息损失外尚有其他损失的情况下，采用该标准计算违约金明显畸高。本院参照《海南省物业管理条例》的有关规定，综合本案案情，酌情将其调整为按日千分之一的标准计算。因此，被告应自2012年1月1日起，以当月欠缴物业费[每月为149.88元（99.92㎡×1.5元）]的数额为基数，按日千分之一的标准和逾期支付天数支付违约金至物业管理费实际付清之日止。被告李喜升经本院传票传唤，未提交答辩意见，亦未到庭参加诉讼，视为其对答辩及举证质证等相关诉讼权利的放弃，本院依法缺席裁判。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，缺席判决如下：   一、被告李喜升须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口丰裕物业管理有限公司支付2012年1月1日至2017年10月31日期间拖欠的物业管理费10491.6元。同时向原告偿付逾期支付物业管理费的违约金（自2012年2月11日起至物业管理费实际付清之日止，以当月欠缴的物业费数额为基数，按逾期支付天数以日千分之一的标准计付）。   二、驳回原告海口丰裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费1034.72元，因适用简易程序减半收取517.36元（原告已预交），由原告海口丰裕物业管理有限公司负担348.83元，由被告李喜升负担168.53元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   （此页无正文）   wnibkypkwczjohpubz   审 判 员 胡乾华     二○一七年十二月二十五日   法官助理 谭立婷   书 记 员 王嘉琪   速 录 员 周岁贤   审 判 员 李 瑛   法官助理 杨浩恺   书 记 员 吴青芬   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。