福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0503民初6217号原告：陈斌，男，1962年11月26日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：王心怡，福建泉南律师事务所执业律师。被告：谢琳，女，1971年11月27日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原告陈斌与被告谢琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈斌的委托诉讼代理人王心怡到庭参加诉讼，被告谢琳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。陈斌向本院提出诉讼请求:1、解除陈斌、谢琳签订的《房地产租赁合同》；2、判令谢琳将租赁物返还陈斌；3、判令谢琳支付自2017年2月25日至合同解除之日止拖欠的租金，并自逾期之日起至还清之日按日息千分之五支付违约金；4、判令谢琳按1100元/月支付自合同解除之日起至返还租赁物止的占有使用费。事实与理由：谢琳自2013年11月25日起向陈斌租赁陈斌所有的位于泉州市丰泽区房屋。双方于2013年12月4日签订一份《房地产租赁合同》，确认租赁事实。合同约定：租赁期限自2013年11月25日至2014年11月24日；租金为1100元，每三个月结算租金3300元，于每三个月前25日前以银行转账形式支付至陈斌指定账户；按时交纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金；陈斌、谢琳任一方未能按本合同履约的，另一方可以提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。租赁期限届满后，谢琳继续使用租赁物并按约定支付租金，陈斌无异议，根据《合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效。然而，自2017年2月起谢琳开始拖欠租金。截止起诉之日，尚欠2017年2月至7月租金6600元。上述欠款经陈斌多次催收未果，谢琳表示拒绝支付租金，拒绝将租赁物返还陈斌。谢琳的恶劣行为已经严重违反合同约定。根据合同约定，陈斌有权单方解除合同，要求谢琳返还租赁物，支付欠款并承担因此给陈斌造成的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，房屋租赁合同解除后，陈斌有权参照合同约定的租金标准要求谢琳支付逾期腾房占有使用费。谢琳辩称：我于2013年9月租住汉唐天下翡翠楼三梯404室，最初并非打算久住，因为感觉身体状况越来越异样，所以住下来修养一段时间好转就走。在租赁过程中，出现了几件事情，陈斌都未解决。一是2014年的时候楼上吵，陈斌却说不行就搬走；二是租赁房屋中的自来水管生锈十分严重，我已经饮用一年之久，造成对我的身体健康造成影响；三是房屋也会出现厨房下水道被堵等问题。2017年2月该交付房租了，但是因为陈斌没有解决上述问题，就不再未付房租，希望陈斌主动与我联系，我与陈斌沟通，但陈斌只是让我交纳房租，并未对租赁房屋出现的问题进行解决，这我是无法接受的。陈斌应拿出①证明自来水不能饮用的证据；②证明饮用这样的水不会对健康造成任何影响的证据；③证明我没有喝过这水管流水的水的证据。现在我身体不适需要休养。本院经审理查明认定事实如下：一、2013年12月4日，陈斌与谢琳签订《房地产租赁合同》一份。合同主要约定：谢琳向陈斌租赁址在泉州市丰泽区房屋一套（第一条）；租期12个月，即自2013年11月25日起至2014年11月24日止（第三条）；每月租金1100元，每三个月结算租金3300元，每三个月25日前以转账支付至陈斌名下的账号为43×××49的中国建设银行银行账户（第四条）；陈斌收取谢琳租赁保证金2200元，该保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后无息退还（第六条）；按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论外（第八条）；甲（即陈斌）、乙（即谢琳）一方未能按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；甲（即陈斌）、乙（即谢琳）一方需要提前终止本合同的应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于壹个月租金的违约金；（第九条）；二、合同签订后，陈斌依约向谢琳交付房屋，谢琳支付保证金2200元。合同于2014年11月24日到期后，双方未再签订书面房屋租赁合同，谢琳继续承租并支付租金至2017年2月24日。上述事实，有陈斌提供的《房地产租赁合同》、泉房权证鲤城区（鲤）字第58727号，以及陈斌、谢林在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，一、关于租赁合同解除的问题。陈斌与谢琳之间的房屋租赁合同关系，有双方签订的《房地产租赁合同》为据，合法有效，本院予以认定。该租赁合同租赁期限于2014年11月24日到期，但作为承租方的谢琳没有搬出，仍然继续使用房屋且支付租金，作为出租方的陈斌没有提出反对且也接受租金，故双方有继续履行租赁合同的合意，形成事实上的房屋租赁合同关系，因此之前签订的《房地产租赁合同》依然有效。陈斌主张谢琳房租支付至2017年2月24日，谢琳虽表示不记得，但未能提供相应证据予以反驳，且在其提交的起诉书陈述：“2017年2月该付房租了，我未再支付希望以此能让房东主动与我联系。”故对陈斌的上述主张，本院予以认定。谢琳未能按合同约定向陈斌支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，符合法律规定及合同约定的解除条件，故对陈斌要求解除其与谢琳之间的租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持；二、关于租金及占有使用费的问题。合同解除后，谢琳除应当腾空并向陈斌交付房屋外，还应按约定的租金标准即每月1100元向陈斌支付自2017年2月25日起至合同解除之日止即判决生效之日止的租金。因谢琳已支付保证金2200元，且合同约定如谢琳结清租金，陈斌应无息退还保证金，故对谢琳支付的保证金应一并处理为宜，即在谢琳应支付的租金中扣除2200元；合同解除后，若谢琳未在合同解除之日腾空并向陈斌交付房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，谢琳应按每月1100元的标准向陈斌支付自合同解除的次日起至实际交付房屋之日止的逾期腾房占有使用费；三、关于违约金的问题。谢琳违约，陈斌要求谢琳依据合同约定每日按月租金的千分之五的标准即每月165元支付违约金，根据合同约定：“按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论外。”谢琳逾期交纳租金已超七日，陈斌的上述诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。但根据合同约定：“甲（即陈斌）、乙（即谢琳）一方未能按本合同履约或违反政府法令的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。”谢琳的违约行为，却也造成陈斌的经济损失，即逾期交纳租金导致的资金占用损失，本院结合合同约定即：“甲（即陈斌）、乙（即谢琳）一方需要提前终止本合同的应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于壹个月租金的违约金。”酌情确定谢琳支付一个月租金即1100元给陈斌作为违约金；四、关于谢琳的主张。谢琳主张因租赁陈斌的房屋，导致身体健康受到影响以及诉争房屋不宜居住等问题，但在本院指定的三次举证期限内，谢琳均未提供相应证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，故对谢琳的上述主张，本院不予采纳。且谢琳主张身体健康受到影响是属于人身损害纠纷，与本案审理的房屋租赁合同纠纷不属于同类法律关系，本院不予处理，谢琳可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除陈斌与谢琳房屋租赁合同关系；二、谢琳应于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并交付陈斌；三、谢琳应于本判决生效之日起十日内按照每月1100元的标准向陈斌支付自2017年2月25日起至合同解除之日止（即本判决生效之日止）的租金（应扣除保证金2200元）；四、谢琳应于本判决生效之日起十日内按照每月1100元的标准向陈斌支付自合同解除次日（即本判决生效次日）起至实际交付房屋之日止的逾期腾房占有使用费；五、谢琳应于本判决生效之日起十日内向陈斌支付违约金1100元；六、驳回陈斌的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费366元，由陈斌负担92元，由谢琳负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  卢玉婷代理审判员  吕俊高人民陪审员  王少红二〇一七年十二月五日书 记 员  张振兴附本案引用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。