河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终3890号上诉人(原审被告)：许昌市惠民房地产开发有限公司，住所地：河南省许昌市城乡一体化示范区芙蓉大道金融大厦****。法定代表人：杨金成，任公司董事长。委托诉讼代理人：张旭光，男，系公司员工。被上诉人(原审原告)：岳伟杰，男，1986年6月25日出生，汉族，住河南省襄城县。上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司诉被上诉人岳伟杰商品房销售合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许昌市惠民房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旭光、被上诉人岳伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许昌市惠民房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担任何违约责任。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案的实质法律关系是一起个人住房代建关系，而非是商品房买卖关系，双方签订有个人建房合同，上诉人按照合同履行了全部义务，被上诉人未履行交清房屋代建款、物业费的合同义务。后来双方签订的商品房买卖合同，是为了给被上诉人办理房产证而签订，一审怕虐对案件性质认定错误；建设部《房屋登记办法》规定，合法建造房屋申请所有权初始登记的，应当提交包括房屋测绘报告和建设工程符合规划证明和其他必须证明，本案商品房是2015年10月完成房屋测绘报告，进行了产权初始登记，取得小区产权大证，2016年3月21日，税务部门对小区进行检查后发放售房正式发票，至此，上诉人才完成了小区分户办证前的全部工作，并通知自4月11日开始为业主办理房产证。一审判决认定2014年7月21日至2015年9月24日为上诉人逾期完成材料提交备案的义务期间，明显认定事实错误；一审判决未引用民法通则中关于代理的法律规定、引用废止的《城市商品房登记管理办法》第十六条的规定属于适用法律错误。岳伟杰答辩称，一审判决采信商品房买卖合同的条款并不存在认定事实有误，上诉人主张的系个人代建法律关系，因建成的房屋所有权发生转移，代建合同应认定为以代建之名而行商品房买卖之实。本案代建合同签订在前并未备案，商品房买卖合同在后且备案，应当采信后者。被上诉人在一审中提供的规划局出具的建设工程竣工规划核实证书显示被上诉人所建房屋存在违法乱建，缺少进行初始登记的必要条件，导致办理房屋初始登记向后拖延四年，构成违约事实清楚。一审适用简易程序处理并无不当。请求驳回上诉，维持原判。岳伟杰向一审法院起诉请求：1．被告履行协助原告办理产权登记的义务；2．被告支付因不履行商品房买卖合同关于产权登记的约定而给原告造成的损失共计63960元（自2012年9月28日按银行同期贷款利率计算至2016年9月27日）；3．被告继续支付因不履行商品房买卖合同关于产权登记的约定而给原告造成的损失至完全履行协助原告办理产权登记的义务之日止；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月19日，岳伟杰（甲方）与许昌惠民地产公司（乙方）签订代理个人建房合同，约定乙方在许昌市××南侧××号土地上为甲方代理建设住房，甲方选择的住房为小高层1号楼西单元3层西户，建筑面积130平方米，每平方米单价2050元，交房时间为2012年6月30日之前。2011年8月11日，许昌惠民地产公司作为出卖人、岳伟杰作为买受人双方签订商品房买卖合同，约定岳伟杰购买许昌惠民地产公司开发的位于许昌市××西××书香××小区××高层××楼××单元××西户房产一处，建筑面积130平方米；每平方米单价2050元，房款共计266500元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方价格不变，房款总额按实际面积结算；出卖人于2012年6月30日之前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。该合同于2011年8月12日在许昌市房产交易租赁管理处进行备案。合同签订后，岳伟杰以现金付款及住房公积金按揭贷款的方式向许昌惠民地产公司支付了房款266500元。许昌惠民地产公司于2012年完成房产交付工作，后直至2015年3月16日陆续完成消防、人防、规划等各项验收工作。经许昌惠民地产公司提交相关材料、申请房屋产权初始登记及房屋面积实测，房产管理部门于2015年9月24日向许昌惠民地产公司颁发了房屋所有权证书。后经许昌惠民地产公司向税务部门申报各户实测面积后向买受人开具了不动产销售发票，并于2016年4月7日告知书香苑小区各业主办理房屋产权证，但要求各业主按实测面积补齐房屋总款项及欠交的物业费。经面积测绘，岳伟杰所购房产实测面积为133．23平方米，房款总额为273121．5元，岳伟杰应当补交房款6621．5元。后因原、被告之间就差额面积房款、物业费发生纠纷，许昌惠民地产公司至今未协助岳伟杰办理房屋产权登记。岳伟杰在庭审中主张许昌惠民地产公司拒绝单独收取差额面积房款，并向本院提交了影像资料，但该影像资料不显示录制日期。另查，2009年4月22日，许昌市城市规划建设委员会召开2009年第四次会议，会议同意书香苑小区规划及效果图方案，同时要求魏都区负责书香苑小区西侧的铁东街建设及道路西侧绿化，与小区同步实施、同步投入使用，否则不予进行竣工验收。2014年7月20日，经许昌市魏都区人民政府向许昌市人民政府请示报告，建议暂不实施铁东街道路建设，同时建议市政府根据书香苑小区建设实际情况尽快进行项目验收。一审法院认为，本案原、被告同时签订有个人代理建房合同、商品房买卖合同，两份合同均系双方自愿签订，均具有法律约束力，双方应当按照两份合同的约定全面履行义务。根据商品房买卖合同约定，出卖人应当于2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人，并于商品房交付后120日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。许昌惠民地产公司作为商品房买卖合同的出卖人，应当按照上述约定在2012年10月28日之前履行上述材料提交备案义务。根据相关法律、法规规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。结合上述法律规定，本案商品房买卖合同所约定的材料提交备案义务，系出卖人应当在限定期限内向房产登记机关提交房屋所有权初始登记所需材料的义务。许昌惠民地产公司在答辩中称其已及时将商品房买卖合同向房管部门登记备案、履行了上述材料备案义务，经审查认为，商品房买卖合同的登记备案与上述办理产权登记所需材料的提交备案，明显不是同一备案程序，许昌惠民地产公司的答辩意见依据不足，本院不予支持。本案中，许昌惠民地产公司未能向本院提交产权登记机关接收产权初始登记所需材料的备案函，本院按许昌惠民地产公司完成产权初始登记之日即2015年9月24日，视为许昌惠民地产公司履行了合同约定的材料提交备案义务。许昌惠民地产逾期履行该材料提交备案义务，系许昌惠民地产公司原因的，应当按合同约定承担违约责任。但根据庭审查明的事实，许昌市城市规划建设委员会论证书香苑小区规划方案论证时，要求魏都区负责铁东街建设及道路西侧绿化，与书香苑小区同步实施、同步投入使用，否则不予进行竣工验收。后因许昌市魏都区政府未落实铁东街建设及道路西侧绿化项目，致书香苑小区规划验收迟迟未能完成，直至许昌市魏都区政府于2014年7月20日建议许昌市人民政府单独就书香苑小区进行竣工验收后，书香苑小区的规划验收工作才陆续完成。因政府原因致使验收工作迟延完成，不能归咎于许昌惠民地产公司违约，故2012年10月28日至2014年7月20日期间不应视为许昌惠民地产公司承担违约责任的期间。综上，许昌惠民地产逾期完成材料提交备案义务的期间为2014年7月21日至2015年9月24日，按照合同约定的违约金计算方式，许昌惠民地产公司应向岳伟杰支付违约金1094元（266500元×银行活期存款年利率0．35％×1年零63日）。因原、被告双方签订的商品房买卖合同约定了在办理产权登记过程中，出卖人所应履行的义务、限定的期限及违约金的计算方式，按照有约定从约定、无约定从法定的原则，许昌惠民地产公司承担违约责任时应当以合同约定为准。岳伟杰主张按许昌惠民地产公司参照相关法律规定承担违约责任，理由不足，不予支持。书香苑小区产权初始登记完成后，应由买受人按房屋实测面积补齐房款、税费，持商品房买卖合同、不动产销售发票等相关材料到产权登记管理部门申请办理房屋产权转移登记。因岳伟杰未能按照房屋实测面积补交房款，许昌惠民地产公司拒绝协助办理产权转移登记系行使顺序履行抗辩权，不属违约情形。岳伟杰主张许昌惠民地产拒绝单独接收差额面积房款，并提交了影像资料，但该影像资料不显示录制时间，且不能准确说明影像资料中的人物身份，故该影像资料不能作为证据使用。岳伟杰向许昌惠民地产公司补交差额面积房款后，许昌惠民地产公司应当将办理产权登记所需材料交给岳伟杰并协助岳伟杰办理房屋产权登记。判决：一、判决生效之日起十日内，原告岳伟杰向被告许昌市惠民房地产开发有限公司补交差额面积房款6621．5元，被告许昌市惠民房地产开发有限公司于收到房款后三十日内协助原告孙朝辉办理房屋产权登记；二、判决生效之日起十日内，被告许昌市惠民房地产开发有限公司支付原告岳伟杰违约金1094元；三、驳回原告岳伟杰的其他诉讼请求。案件受理费1399元，减半收取700元，由岳伟杰负担688元，许昌市惠民房地产开发有限公司负担12元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审判决认定上诉人申请进行房屋面积实测完成的时间为2015年8月25日。本院认为，关于一审法院适用简易程序是否适当的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条规定，民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。本案双方签订及履行合同证据齐全，仅就是否存在违约有争议，属于适用简易程序审理的范围。上诉人此项上诉理由不立，本院不予支持。关于一审适用法律是否正确的问题。经查，2008年7月1日《城市房屋权属登记管理办法》已经废止，一审判决适用法律法规不当，本院予以纠正。关于双方在本案商品房建设中的法律关系及上诉人在办理房产证过程中违约责任的认定问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案双方签订的代建协议，符合上述规定，应当认定本案纠纷系商品房买卖合同纠纷，合同双方应当按照代建合同与商品房买卖合同履行权利义务。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。本案因许昌市规划该居民小区项目与配套道路一并竣工验收，直至2015年3月16日经规划部门验收合格后发放《建设工程竣工规划核实证书》，此期间未能办理房屋产权登记并非因上诉人造成，不存在违约责任。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。综上，本案涉及建设工程自《房产测绘报告》做出时间，即2015年8月25日为符合办理权属登记需要由出卖人提供资料包产权登记机关本案的起始时间，此后上诉人分批与9月、10月分批办理了小区每栋楼的房产证，并未超出《商品房买卖合同》规定的120日。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。经对本案证据进行审查，不能认定本案房屋产权登记逾期系上诉人的原因。上诉人此项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，许昌市惠民房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予改判。经本院审判委员会研究,依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、二项规定，判决如下：一、维持魏都区人民法院（2017）豫1002民初4230号民事判决第一、三项。即：本判决生效之日起十日内，原告岳伟杰向被告许昌市惠民房地产开发有限公司补交差额面积房款6621．5元，被告许昌市惠民房地产开发有限公司于收到房款后三十日内协助原告岳伟杰办理房屋产权登记；驳回原告岳伟杰的其他诉讼请求。二、撤销魏都区人民法院（2017）豫1002民初4230号民事判决第二项。即：本判决生效之日起十日内，被告许昌市惠民房地产开发有限公司支付原告岳伟杰违约金1094元。案件受理费1399元，减半收取700元、二审案件受理费50元，均由被上诉人孙朝辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  阎 鑫审 判 员  崔 君代理审判员  陈改娜二〇一七年十二月二十八无书记员吴涛执行催告义务人：根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确定的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：1.限制设立融资性担保公司、保险公司。2.限制公开发行公司债券。3.限制合格投资者额度审批。4.中止股权激励计划及对象。5.限制股票发行或挂牌转让。6.限制设立社会组织。7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。8.限制获取政府补贴。9.限制获得政策支持。10.限制担任国企高管。11.限制担任事业单位法定代表人。12.限制担任金融机构高管。13.限制担任社会组织负责人。14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。15.在入党或党员设立特别限制。16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。17.限制入伍服役。18.限制海关认证。19.限制从事药品、食品等行业。20.限制房地产、建筑企业资质。21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。22.限制律师、律师事务所获得荣誉。23.限制授信。24.限制从事不动产交易、国有资产交易。25.限制使用国有林地。26.限制使用草原。27.限制利用其他国有自然资源。28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。29.限制住宿宾馆饭店等高消费。30.限制高消费旅游。31.限制子女就读高收费学校。32.限制购买具有现金价值保险。33.限制新建、扩建、高档装修房屋。34、限制和控制出境35、加大刑事拒执惩戒力度36、鼓励各级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口