贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔2723民初1370号 原告：广西银湾物业服务有限公司贵定分公司。 住所：贵定县城关镇迎宾大道巴塞罗那****。 负责人：吴波，公司经理。 委托诉讼代理人：龙慧（原告项目主管），女，1984年12月15日生，贵州省贵定县人，住贵州省贵，住贵州省贵定县> 被告：汪勇发，男，汉族，1979年10月21日生，吉林省白山市人，初中文化，无业，住贵州省贵，住贵州省贵定县> 委托诉讼代理人：高仁风（汪勇发母亲），女，汉族，1960年5月27日生，吉林省白山市人，住贵州省贵，住贵州省贵定县> 原告广西银湾物业服务有限公司贵定分公司（以下简称银湾公司贵定分公司）与被告汪勇发物业服务合同纠纷一案,本院于2017年11月20立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告银湾公司贵定分公司的委托诉讼代理人龙慧、被告汪勇发的委托诉讼代理人高仁风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银湾公司贵定分公司向本院提出诉讼请求:一、依法判令被告立即支付巴塞罗那小区3栋1单元18楼2号房物业管理费4220.26元，违约金1266.07元，共计5486.33元；二、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由:被告为巴塞罗那小区3栋1单元18楼2号房业主。原、被告于2013年11月28日签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1元，被告房屋建筑面积为191.83平方米，逾期未按时交纳物业费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年1月1日起停止交纳物业费，截止2017年10月31日，欠费月数为22个月，每月金额191.83元。据此，被告欠缴物业费共计5486.33元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定的不超过百分之三十请求1266.07元，多余部分原告自愿放弃。综上，请求金额合计5486.33元。原告多次向被告催缴，但被告拒绝缴纳物业管理费。现依法起诉，请法院支持原告的诉讼请求。 被告汪勇发辩称:一、原告未履行约定义务，原告违约在先，被告拒交物业费合理合法。原告帮助开发商开具虚假证明，给被告造成了经济上和精神上的损失。因被告的阳台在开发商修建时阳台外留有下水孔，而阳台内没有留下水孔，下雨的时候，雨水就顺着阳台外面的下水孔流进被告家里和隔壁家里，使被告财物损失严重；二、被告的窗户在下雨的时候总是漏水，被告找了原告几次，原告才说去看一下，结果拍了几张照片就一走了之；三、被告的车子停在小区内被其他车辆刮擦，被告请原告的工作人员查看监控，因原告意识到工作失误，故意把视屏删除，然后说监控是坏的。被告没办法，只好自己掏钱修车；四、业主楼道的安全门一直是坏的，原告一直未修缮过，楼道区域的清扫、保洁工作不到位。综上，在原告纠正错误前，被告有权拒绝支付物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交的证据：物业服务费用催缴通知单复印件，用以证明原告在2017年5月9日催促被告交纳物业服务费用3261.10元和2017年10月23日催促被告交纳物业服务费用4220.26元，原告已经发通知，在被告门上贴有通知单，但是被告还是没有交。被告认可有这回事，但被告认为原告管理不合理，所以被告才没交纳物业管理费。该证据能证实原告曾向被告催缴物业费，且被告认可，本院予以采信。 二、被告提交的证据：1、照片三张，用以证明开发商修建房子的时候在阳台外面留的有排水孔，在阳台里面没有留排水孔，导致下雨的时候雨水渗透进来流进隔壁家里。原告认为隔壁家已经住了两年一直没有漏水过，是被告家装修的时候破坏了防水层，导致房屋渗水。该证据与本案无关，本院不予采信；2、众鑫装饰工程有限公司工程预算表复印件，用以证明被告的损失。原告认为与原告没有关系。该证据与本案无关，本院不予采信；3、房屋受损费用情况说明、杨辉江证明、汪勇发水泥费计算清单，用以证明被告阳台漏水的损失。原告认为，因为被告自己破坏防水层造成的损失，与原告无关。该组证据与本案无关，本院不予采信；4、图片复印件，用以证明物业公司没有履行管理义务。原告认为物业公司只提供停车场地，没有提供车辆保管服务，被告的车停放在小区里面的拐弯处，是监控的死角。电子门虽然出现问题，但现在已经处理好，小广告也已经处理好。该组证据不能证明被告没有履行管理义务，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下:2011年6月18日，被告购买贵定县金南街道巴塞罗那小区3幢1单元18层2号房屋一套，建筑面积196.6平方米。2013年11月28日，被告与原告签订《巴塞罗那前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；住宅高层（；住宅高层平方米每月1元；物业费每年交纳一次，未按时交纳物业费的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准支付违约金。2015年6月8日，被告向原告交纳了2014年1月1日至2015年12月30日的物业费6404元（按房屋建筑面积为191.83平方米计算交纳）。因被告对原告的管理服务不满意，从2016年1月1日起，被告拒绝向原告交纳物业管理费。至2017年10月31日，被告共欠原告物业管理费4220.26元，经原告多次催交无果，遂向本院提出如前诉讼请求。 本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订物业服务合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告已经按照约定履行自己的相关义务，但被告未按约定履行交纳物业管理费的义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求判令被告支付物业管理费4220.26元，本院予以支持。原告要求被告按未交物业管理费4220.26元的30%支付违约金过高，虽然被告对违约金未提出异议，但本院根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，以便有效保护各方当事人的合法权益，故违约金应当按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算支付。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告汪勇发在本判决生效后五日内支付原告广西银湾物业服务有限公司贵定分公司物业管理费肆仟贰佰贰拾元贰角陆分（4220.26元），并按中国人民银行发布的同期银行贷款利率计算违约金支付原告至判决确定的履行期限届满之日止。 如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,适用简易程序减半收取25元，由被告汪勇发负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  罗文才 二〇一七年十二月二十日 书记员  张 晨