河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初12265号原告（反诉被告）张琳琳，女，汉族，1983年2月9日出生，住郑州市金水区。委托代理人王艳慧,河南程功律师事务所律师,特别授权。委托代理人任素莉,河南程功律师事务所实习律师,特别授权。被告（反诉原告）周妍，女，汉族，1967年2月11日出生，住郑州市金水区。委托代理人张利、王倩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师，特别授权。第三人郑州鸿星房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区金水路南燕凤路********。法定代表人徐金凤。委托代理人陈东宾、尚伟，系公司员工，特别授权。原告张琳琳与被告周妍、第三人郑州鸿星房地产营销策划有限公司（以下简称：鸿星房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月13日向本院起诉，本院受理后，被告周妍于2017年3月28日向本院对原告张琳琳提起反诉，本院合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张琳琳及其委托代理人王艳慧，被告周妍及其委托代理人张利、王倩，第三人鸿星房地产公司委托代理人陈东宾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张琳琳诉称，原、被告于2016年9月6日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定:原告购买被告座落于郑东新区××楼××单元××号的房屋，该房屋面积为228.5平方米，总价款为245万元整，在合同签订当日，原告需向被告支付定金30万元整。合同生效后，原告按约将30万元定金汇入被告指定账户，但被告收到款项后，却以各种理由推托拒不配合原告办理过户手续。原告经多次督促、协商均无果。原告为维护自己的合法权益，无奈诉至贵院，请法院依法判令：1、被告周妍继续履行合同，协助原告张琳琳办理房屋过户手续；2、被告周妍支付原告张琳琳违约金参拾万元；3、本案的诉讼费用由被告周妍负担。被告周妍辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖合同》已经解除，无法继续履行。依照《房屋买卖合同》第五条、第七条约定，由于原告张琳琳户口在焦作，不符合郑州市两次限购政策等原因迟迟无法办理按揭及过户手续。在合同约定的九十个工作日期届满后，被告周妍于2017年1月17日以短信形式发送解除合同通知，至此该合同已经该解除。同时，在该《房屋买卖合同》解除后，由于被告周妍资金需求，将该涉案房屋卖于第三人雷鑫，并且已交付给第三人雷鑫使用，故《房屋买卖合同》已无继续履行的可能。二、被告周妍不存在违约情况，故要求被告周妍支付违约金没有法律依据。依照《房屋买卖合同》第七条约定，原告张琳琳不具有购房资格，在合同规定的日期内无法办理银行按揭及过户手续，导致合同无法继续履行。因此被告周妍不存在违约情况，要求被告周妍支付违约金没有法律依据。三、本案诉讼费不应由被告周妍承担。本案是由于原告张琳琳不具备购房资格引起的，故本案的诉讼费应由原告张琳琳承担。四、原告张琳琳未按《房屋买卖合同》备注条款约定于网签当日前向被告周妍支付20万元房款,原告张琳琳已构成违约,被告周妍依据先履行抗辩权有权拒绝网签。根据双方签订的《房屋买卖合同》备注条款(如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准)约定:“甲方配合乙方贷款,银行审批通过后，乙方在网签当日前再支付人民币贰拾万元整给甲方。”被告周妍已按照合同备注条款约定配合原告张琳琳办理了银行贷款审批手续，并且银行已经审批通过，依据合同备注条款约定，原告张琳琳应在网签前向被告周妍先行支付20万房款，但原告张琳琳截止至开庭时并未向被告周妍支付房款20万元，被告周妍依据先履行抗辩权，有权拒绝办理网签。综上，原告张琳琳的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院查明事实，依法驳回原告张琳琳的诉讼请求。反诉原告周妍诉称，2016年9月6日，反诉原告周妍与反诉被告张琳琳签订《房屋买卖合同》，由反诉原告周妍将其所有的位于郑东新区商鼎路12号7号楼3单元6层34的房屋出卖给反诉被告张琳琳。合同签订后，反诉被告张琳琳未在约定的时间内办理过户登记，造成合同根本履行不能，因反诉被告张琳琳的违约行为导致合同解除条件已经满足。具体理由如下：一、2016年12月21日郑州市限购政策出台，反诉被告张琳琳由于不具有购房资格，没有在《房屋买卖合同》约定的时间内办理立契及房产过户手续，反诉被告张琳琳已经违约，反诉原告周妍有权解除合同。依照《房屋买卖合同》第五条约定，合同签订后反诉原告周妍积极履行合同义务，但反诉被告张琳琳迟迟不予提供合法有效的办理银行按揭的资料，另由于反诉被告张琳琳户口在焦作，不符合郑州市两次限购政策等原因迟迟无法办理按揭及过户手续，致使反诉原告周妍损失巨大。在合同约定的九十个工作日期届满后，反诉原告周妍于2017年1月17日以短信形式发送解除合同通知，依据合同法第94条，该合同已经解除。二、反诉原告周妍与反诉被告张琳琳签订的《房屋买卖合同》因事实上不能履行，应当解除。2017年1月17日，反诉原告周妍以短信形式通知反诉被告张琳琳因其不具有购房资格导致合同不能继续履行，故要求解除合同。短信通知解除合同后，反诉被告张琳琳后续仍未取得购房资格，反诉原告周妍的房产不可能无限期空置。在该合同解除后，因有人欲购买该房屋，在2017年2月8日将涉案房屋卖于雷鑫并且签订了《房屋买卖合同》，雷鑫将定金45万元交给反诉原告周妍并且已经入住。故反诉原告周妍与反诉被告张琳琳签订的《房屋买卖合同》已无实际履行的必要。三、反诉被告张琳琳违反合同约定，须承担违约责任。依照《房屋买卖合同》第七条约定，反诉被告张琳琳应当按照合同约定向反诉原告周妍支付违约金50万元（直接从反诉被告张琳琳已付房款中扣除，不足部分由反诉被告张琳琳另行支付）。综上所述，反诉被告张琳琳要求反诉原告周妍继续履行合同及承担违约金没有事实与法律依据，法院不应该支持其诉讼请求。且由于反诉被告张琳琳的违约行为，应向反诉原告周妍承担违约责任。反诉原告周妍特依法提起反诉，请求法院公正合法判决，判令：1、确认反诉原告周妍与反诉被告张琳琳签订的《房屋买卖合同》于2017年1月19日已经解除；2、反诉被告张琳琳向反诉原告周妍支付违约金50万元（直接从被反诉人已付房款中扣除，不足部分由被反诉人另行支付）；3、本案的诉讼费用由反诉被告张琳琳负担。反诉被告张琳琳辩称，一、反诉被告张琳琳严格按照合同约定履行相应义务，不存在违约行为。反诉原告周妍依据《合同法》第94条规定解除合同，无任何事实与法律依据。首先，自合同签订后，反诉被告张琳琳即按照合同约定支付相应款项。并在之后积极与第三人鸿星房地产公司沟通、准备交易资料，而反诉原告周妍却以家中小孩不让卖、若卖须付全款、卖房不卖地下室、嫌弃贷款银行小不正规等等各种理由拖延拒绝配合办理贷款手续，最终在第三人的协调下，同意在中国银行办理贷款手续。但当第三人通知双方去银行办手续时，反诉被告张琳琳按时去签字办手续，此时反诉原告周妍又以国庆节临近老公执勤没时间为由，将时间改到国庆节后。节后第三人联系，反诉原告周妍又以在老家盖房为由，一再拖延时间。无奈，反诉被告张琳琳委托律师向反诉原告周妍送达了律师函，反诉原告周妍这才配合去银行签字办手续。但这仅仅是昙花一现，在银行审批通过后，第三人通知去房管局办理网签时，反诉原告周妍故伎重演，任由反诉被告张琳琳、第三人催促，仍以出差、没时间等各种理由拒绝配合。直到郑州限购政策出台后，反诉原告周妍如释重负，将政府的不可抗力行为归结于是反诉被告张琳琳违约。其次，造成合同不能在约定期限内履行完毕的直接原因是反诉原告周妍违约屡次拖延时间造成的。且反诉被告张琳琳为购买该房，积极采取措施，现已具备购买资格。并不存在“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，故反诉原告周妍依据《合同法》第94条规定解除合同没有法律依据。二、涉案《房屋买卖合同》并未解除，双方应按合同约定继续履行。根据法律以及双方签订的合同，反诉原告周妍并没有单方解除权。那么，在合同还在履行期间，反诉原告周妍擅自与他人签订涉案房屋买卖合同，其行为无视双方约定更无视法律规定，反诉原告周妍因房价上涨而违约之心昭然若揭。因此，对于反诉原告周妍擅自解除合同的行为以及与他人签订涉案房屋买卖行为不予认可。综上，反诉被告张琳琳认为：反诉被告张琳琳严格履行合同义务，反诉原告周妍违约行为严重损害反诉被告张琳琳合法权益，请求贵院依法驳回反诉原告周妍诉讼请求。原告（反诉被告）张琳琳为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，提交如下证据：证据一、2016年9月6日签订的《房屋买卖合同》一份。证明原、被告之间已成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应按照合同享有权利，履行义务；证据二、收据、银行转账凭证各一份，证明原告按照合同约定时间及金额已支付定金30万元整；证据三、2016年9月14日录音两份、2016年9月18日录音三份、2016年9月19日录音一份、2016年10月19日录音一份、2017年1月3日录音一份，证明合同生效后，在第三人鸿星房地产公司通知去银行办理贷款手续时，被告以小孩不同意卖、如果卖要付全款、卖房不卖地下室、推荐的银行不正规可信度低等为由，拒不配合去办理手续。后在第三人的协调下，改成被告认可的中国银行，但被告却以出差、回老家等为由，仍拒不配合；证据四、准予迁入证明、原告户口信息各一份，证明原告有继续履行合同的能力及为履行合同所付出的努力；证据五、河南程功律师事务所的《律师函》一份，及录音一份，证明被告屡次违约，原告委托律师发律师函后，被告在收到律师函后的初期尚且配合履行合同，在中国银行配合签字办手续。但在银行审批后，又找各种借口拒绝去房管局网签。被告（反诉原告）周妍质证称，对证据一真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，根据合同第五条约定，被告已按照约定配合原告办理银行贷款按揭手续，因原告户籍原因不符合郑州市2016年12月21日最新出台的限购政策，导致原告未在合同签订后90个工作日内办理过户手续，原告构成违约，故导致合同无法履行；对证据二真实性无异议，证明目的及关联性均有异议，收据系被告张琳琳出具，但工商银行转款凭证显示收款人为案外人潘复兴，被告周妍并未实际收到定金30万元；对证据三真实性、关联性、证明目的及合法性均有异议，该组证据显示时间为2016年9月14日，实际上被告一直配合原告履行合同，并于2016年10月26日分别两次去过中国银行CBD支行配合原告办理银行按揭贷款手续，若被告要是不准备履行合同，是不可能配合原告办理上述手续，且在2016年12月22日被告与中介陈东宾的短信记录明确显示“收到马上办”，上述都能证明被告一直都在积极配合原告办理与过户相关的各种手续，纯粹因为原告的户籍原因导致合同根本履行不成，系原告违约在先；对证据四真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，准予迁入显示的时间为2017年3月14日签发，户口簿显示原告迁入时间为2017年3月27日，合同签订的时间为2016年9月6日，90个工作日合同届满日期为2017年1月18日，原告在合同约定的过户期间内并未取得郑州市户籍，导致合同不能履行，2017年3月27日取得郑州市户口系在合同履行届满后两个月有余，既然因为原告违约在先，导致合同不能继续履行，被告不可能在履行期届满后等待原告办理过户；对证据五有异议，被告并未收到过该份律师函，邮寄单仅显示2016年10月20日邮寄，但并未显示被告收到过该份律师函，快递网上物流信息显示签收的是他人收门岗，不能证明被告本人实际收到过该律师函。第三人鸿星房地产公司质证称，对原告提交的所有证据均无异议。经本院审查认为,原告（反诉被告）张琳琳提交的第一、二组证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。第三、四、五组证据不能证明其想要证明的目的，故本院不予采信。被告（反诉原告）周妍为支持其答辩意见及反诉请求，提交如下证据：第一组证据、《房屋买卖合同》一份、2016年10月26日图片两张，证明：1、原告与被告之间存在房屋买卖关系，原告存在违约行为。依照《房屋买卖合同》第七条约定，原告不具备购房资格，构成违约；2、被告积极配合原告办理银行按揭手续；第二组证据、原告与被告微信聊天截图四份，证明《房屋买卖合同》签订后，被告一直积极配合原告办理房屋过户手续，但是原告因为没有购房资格，在合同规定的90个工作日内，迟迟不提供有效的办理银行按揭及过户手续，故被告于2017年1月17日以微信方式通知原告解除房屋买卖合同；第三组证据、1、郑州市人民政府办公厅于2016年10月1日颁布的《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，2、郑州市人民政府办公厅于2016年12月21日颁布的《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》，3、郑州市住房保障和房地产管理局于2017年3月17日颁布的《关于非本市户籍家庭使用社会保险证明、个人所得税完税凭证购买住宅有关事宜的通知》，证明原告户籍在河南焦作，不符合三次限购政策，故不具有购房资格；第四组证据、1、被告与雷鑫签订的《二手房屋买卖协议书》一份，2、被告给雷鑫出具的45万元收据复印件一份，3、雷鑫身份证复印件一份，证明被告于2017年1月17日以短信方式通知原告解除合同后，因为资金需要，将涉案房屋卖与雷鑫，并且雷鑫已将45万元购房定金交与被告，故原告与被告签订的《房屋买卖合同》已无实际履行的必要。原告（反诉被告）张琳琳质证称，对第一组证据中的1真实性无异议，对证明目的有异议，仅依据签订的合同不能证明原告存在违约行为，原告并不违反合同第七条的约定，在合同签订当时，原告是符合购房政策的，合同之所以在政策出台之后没有履行，完全是由于被告屡次拖延时间，以及违约造成的，原告并不否认被告配合办理银行按揭手续，但仅办理该手续就是在合同签订近两个月，由此证明本案是被告违约造成的，对第一组证据中的两张图片真实性无异议，图片显示拍摄时间不清楚，拍摄对象被告称是原告与陈东宾，并不显示被告在场，该证据恰能证明原告积极配合办理手续，无法证明其证明目的；对第二组证据中的短信记录真实性无异议，本案关联性从被告当庭自认以及短信记录的内容可以证实被告与潘复兴是夫妻关系，并且潘复兴参与涉案房屋买卖交易的整个过程，被告周妍予以认可，从证据中的日期显示2016年12月22日开始，而本案合同签订在2016年9月6日，由此证明被告是在合同签订长达近4个月之久，才口头同意配合办理网签手续，但实际即使到12月底，网签手续仍然没有办，并且仅从日期及短信内容显示，被告并未积极配合协助原告办理过户手续，被告证明目的前后矛盾，根据证据一显示被告已配合原告办理按揭手续，但第二组证据又称原告不能提供有效的按揭手续，其陈述前后矛盾，另外从短信记录中侧面可以证明，被告以“在忙不方便接电话”，怠于协助原告及中介办理房屋交易手续，对2017年1月17日短信通知解除合同不认可，首选该通知并不符合法定形式，不符合单方解除合同的要件，其次原告在收到该短信之后，第一时间给予回复，从回复的内容可以看出原告积极配合履行合同，不存在违约，并且原告现已具备购房资格；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，首先由2016年10月1日政府通知，对原被告不产生效力，因被告于2016年10月26日去中行办理按揭，被告以其行为表明同意与原告履行合同不受该通知限制，后两份通知同样不限制原告买房，首先自该通知下来之后，原被告及第三人仍积极协商履行合同，并且原告采取措施，排除交易障碍，符合购房资格，被告证明目的不属实；对第四组证据真实性均有异议，并且其中的2、3均是复印件，不予质证，首先原被告之间的房屋买卖合同并未解除，而被告私自与他人交易，涉及一房二卖，该行为本身就存在违约，并且证据形式上案外人雷鑫并未出庭接受法庭询问，对其证据形式不予认可。第三人鸿星房地产公司质证称，对第一组证据中的图片无异议，2016年10月26日原告、被告及其丈夫潘复兴与鸿星房地产公司工作人员都在场，第二组证据中的被告及其丈夫潘复兴与陈东宾之间的短信记录真实性无异议。对其他证据的真实性及证明目的不予质证。经本院审查认为，被告（反诉原告）周妍提交的证据客观真实，与本案存在关联性，且能相互印证，本院予以采信。第三人鸿星房地产公司提交如下证据：录音及短信记录若干。原告（反诉被告）张琳琳质证称，从第三人鸿星房地产公司提交的材料可以看出，合同签订后原告于当天向被告支付定金30万元，履行相应合同义务，而被告在合同签订后不到一周的时间就通知中介因小孩不同意卖房，拒绝履行合同，其后又以原告买房支付全款，卖房不卖地下室，后来又以第三人选择的中信银行可信度低不正规等等，各种理由拖延办理交易时间，最终在第三人的协调下，选定由中国银行办理按揭手续，原告在中介通知的第一时间及去中国银行递交手续并签字，而被告以其老公潘复兴国庆节执勤为由拒不按约定办理按揭手续，而在节后第三人通知其办理手续时，被告又以在老家盖房为由，老公出差为由一直拖到十月中旬仍没有去办理按揭手续，至到原告委托律师向其送达律师函通知其履行合同，被告这才配合于2016年10月26日去中国银行办理按揭贷款手续，按揭审批下来之后，第三人通知双方办理网签时，被告又以出差等为由任由原告第三人短信电话催促，始终不配合去房管局办理网签，至到2016年12月21日，郑州限购政策出台后，被告这才如释重负，将政府不可抗力行为归结于原告违约，并于2016年12月22日主动与原告及第三人联系，并要求尽快办理手续，此时明知原告没有郑州户口，被告声称一直同意卖房，但原告不符合购房资格，并且被告明确向第三人表示如若原告符合购房资格，就同意继续履行合同，原告知道后，积极采取措施将户口迁入郑州，现原告已符合购房资格，被告理应配合继续履行合同。被告（反诉原告）周妍质证称，第三人鸿星房地产公司短信证据显示2016年9月18日被告明确表示若原告诚心买房，被告愿意把房子卖给原告，前期原被告之间因地下室问题，有过争执，但被告一直在积极配合履行合同，并分别于2016年10月22日、26日两次积极配合原告到中国银行办理银行按揭手续，多家银行“中信、中行”到被告家中进行评估实测、拍取照片，被告均积极主动配合，协调家中人员配合评估机构人员，以上种种行为表明合同签订后，被告积极主动配合原告办理各种手续，国庆节期间、被告丈夫因公务需要执勤，以及被告回固始老家，帮助父母盖房均系客观原因，并非被告故意拖延，合同签订后，被告不可能天天坐在家中等着原告办理各种手续，不符合人之常情，另外2016年12月21日限购政策出台后，原告代理人强调系被告积极主动联系第三人办理过户手续纯属虚构事实上系第三人主动打电话通知被告说原告不符合限购条件了，限购政策出台前，被告也一直配合原告办理各种手续。按揭手续提交银行后，银行审批需要时间，被告也并未接到去房管局过户的通知，直到2016年12月21日限购政策出台，若非第三人通知被告说原告不符购房资格，被告还无从知晓限购内容，更别说限购政策出台后，故意同意办理过户手续，被告并非圣人，不可能预测到国家政策何时出台，若如原告所说被告一直在拖延办理手续，在不知道政策何时出台，拖到什么时候是个头呢？经本院审查认为，第三人鸿星房地产公司提交的证据不能证明其所要证明的目的，本院不予采信。本院依据认定的证据和庭审笔录，确认事实如下：2016年9月6日，原告张琳琳（乙方）、被告周妍（甲方）与第三人鸿星房地产公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将座落于郑东新区××楼××单元××号的房屋出售给乙方，房屋产权人周妍，房屋面积为228.5平方米，总价款为245万元整，此价格下该房屋包含相关配套费用有维修基金、地下室、地下室式为按揭贷款，乙方于2016年9月6日向甲方交付定金人民币叁拾万元整，剩余首付款人民币贰拾万元整，乙方应在立契的当日向甲方付清，剩余房款人民币壹佰玖拾伍万元整由乙方向银行贷款后交于甲方。甲、乙应在本合同签订后九十个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户手续。甲方认可乙方以贷款方式付款时：甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续顺利办理；乙方需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。如甲、方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，非丙方原因导致合同不能履行的，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还，由违约方全部承担，如双方违约，则双方各承担一半的中介服务费。如因政府行为等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。发生不可抗力一方应在不可抗力发生后三日内通知另外两方当事人，如因未及时通知而造成的损失，应承担相应的赔偿责任，接到不可抗力通知另外两方合同当事人应当及时应对以避免损失扩大，如未及时应对，则不能对因此扩大的损失要求赔偿。双方在合同后手写以下备注条款（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备条款为准）：乙方于2016年9月6日向甲方支付定金人民币叁拾万整。甲方配合乙方贷款，银行审批通过后，乙方在网签当日前再支付人民币贰拾万元整给甲方。乙方违约（不可抗力除外），则甲方已收取的人民币伍拾万元整不予退还，作违约金。甲方违约（不可抗力除外），则甲方退还已收取的人民币伍拾万元整，另外再赔偿乙方人民币伍拾万元整作为违约金。合同落款卖方处有周妍签字捺印，买方处有张琳琳签字捺印，经纪方处有鸿星房地产公司盖章予以确认。2016年9月6日，被告周妍出具《收据》一份，载明：兹收到张琳琳交来购买郑东新区××楼××单元××号定金人民币30万元。收款人处有周妍签字捺印予以确认。原告提交的工商银行转账汇款凭单显示：2016年9月6日，原告张琳琳通过其帐户（账号：62×××78）向潘复兴其帐户（账号：62×××04）转款295000元。原告张琳琳提交的录音材料显示：在合同履行过程中被告曾以家庭其他成员不同意卖房、贷款银行不正规等理由存在拖延履行的情形。后经居间人鸿星房地产公司协调，双方选择中国银行，于2016年10月26日到银行共同签署银行按揭资料。原告提供的郑政办[2016]64号文件显示：在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有**及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房；郑政办[2016]75号文件显示：升级现有限购政策。在（郑政办[2016]64号）规定限购区域内，将180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）纳入限购范围。非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。被告周妍于2017年1月17日通过手机短信方式向原告张琳琳发出解除《房屋买卖合同》通知。另查明，2017年2月8日，被告周妍与案外人雷鑫签订《二手房屋买卖合同》一份，将涉案房屋卖于案外人雷鑫，案外人雷鑫交付首付款45万元，涉案房屋已交付给案外人雷鑫。原告张琳琳原户籍为河南省焦作市解放区王褚乡新庄村**，后于2017年3月1日将户籍户籍迁入未来大道派出所。div>本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告张琳琳、被告周妍与第三人鸿星房地产公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告张琳琳虽主张被告拖延办理贷款及网签手续构成违约，但双方合同中并未明确约定办理的日期，从庭审查明情况看，被告虽在履行期限内存在拖延行为，但经中介结构协商后仍配合原告去银行办理按揭手续，此后能否获得银行贷款审批是由原告提供的资质及银行放贷条件所决定，庭审中原告并未提交该按揭贷款已经获批的证据，且原告也未按合同备注部分的约定在网签之日前向被告交付约定的20万元购房款，故本院认为，在合同履行过程中，因双方合同约定不明确所导致的相互拖延行为，均无法认定为违约，故对原告该主张，本院不予采信。对被告主张原告张琳琳不具有购房资格，且迟迟不能提供银行按揭贷款所需的资料，存在违约行为，因限购政策系在合同签订后所发生，不能认定为违约，至于拖延提供购房资料，被告未提交相关证据证明，本院亦不予采信。在合同约定的履行期限中，原告按约支付定金、办理银行按揭贷款，被告虽有拖延，但仍配合原告去银行办理银行按揭贷款手续，后因当地政府出台限购政策导致原告张琳琳丧失购房资格，无法办理过户手续，该情形系政府行为，属于不可抗力，综上，双方均不应承担违约责任，故对原告张琳琳及反诉原告周妍的有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。在原告丧失购房资格后，合同无法继续履行的情况下，被告为维护其自身权益于2017年1月17日发出解除合同，系原告张琳琳户口户口迁入郑州之前，不当之处，本院予以确认，故对反诉原告周妍请求确认其与反诉被告张琳琳签订的《房屋买卖合同》已经解除，本院予以支持。对于原告张琳琳要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，因其丧失购房资格，被告已提出解除买卖合同，且被告已将涉案房屋卖于案外人雷鑫，并已实际交付雷鑫，合同已实际无法继续履行，故对原告该项请求本院不予支持。合同解除后，被告周妍应及时返还原告张琳琳购房定金30万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认反诉原告周妍、反诉被告张琳琳、第三人郑州鸿星房地产营销策划有限公司于2016年9月6日签订的《房租买卖合同》已于2017年1月17日解除。二、驳回原告张琳琳的诉讼请求。三、驳回反诉原告周妍的其他诉讼请求。本诉案件受理费5800元、诉讼保全费2020元，共计7820元，由原告张琳琳负担3000元，被告周妍负担4820元；反诉案件受理费2900元，由反诉原告周妍负担1000元，反诉被告张琳琳负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵宜勇审 判 员  陈晓菲人民陪审员  陈 洋二〇一七年十二月二十日书 记 员  樊明杰