云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初2526号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。法定代表人胡斌，董事长。住所昆明东风东路**金泰大厦**。委托代理人杨炀、李萌，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告周清洪，男，汉族，1983年11月18日出生，云南省彝良县人，住，住云南省昆明市官渡区/div>被告岳祥裙，女，汉族，1987年6月30日出生，云南省彝良县人，住，住云南省昆明市官渡区/div>原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告周清洪、岳祥裙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由审判员冷雨静独任审判，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨炀、被告周清洪到庭参加诉讼。被告岳祥裙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2015年1月30日，原告作为出租方与被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称《补充协议》），由被告承租位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园项目18栋2单元1302室，面积66.32平方米的公共租赁住房，月租金828元，合同期限自2015年2月5日至2018年2月4日。《租赁合同》第六条约定：租金缴纳每6个月为一期，两被告于签订合同之日起缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。根据上述约定，两被告应于2016年2月4日前缴纳2016年2月5日至2016年8月4日的租金4968元、应于2016年8月4日前缴纳2016年8月5日至2017年2月4日期间的租金4968元。截至起诉之日，虽经原告屡次催要，但两被告仍拖欠上述12个月租金9936元未缴纳，拖欠租金的时间已经超过了6个月，且两被告仍居住在房屋内。《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如两被告逾期支付租金的，每逾期一日按照月租金的5%（即41.4元）为标准向原告支付违约金。截至2016年11月1日，两被告应承担违约金14904元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告现向法院起诉，请求：1、判令解除原告与两被告之间的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令两被告在合同解除止之日起30日内腾退所租赁的公共租赁住房；3、判令两被告向原告连带支付已经拖欠的租金9936元，并按最终实际腾退租赁房屋的时间支付租金；4、判令被告每逾期一日按月租金5%（即41.4元）为标准，向原告连带支付自2016年2月4日起至实际交租之日止的违约金（暂计算至2016年11月1日的违约金为14904元）；5、判令原告有权不予退还两被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；6、两被告承担本案的全部案件受理费、公告费。被告周清洪答辩称:对原告主张拖欠租金的事实认可。但欠租金并不是被告不缴纳，被告周清洪的公司在外地，2016年2月份未及时交纳租金，逾期了10多天，被告周清洪将租金交付给自己的一个朋友要求其帮忙交纳，后原告公司也未告知被告未交纳租金。被告是今年3月份接到法院的传票才知道被告的朋友未将租金交纳给原告公司。被告愿意支付相应的租金及拖欠的租金，并支付相应的违约金，要求继续履行合同，继续租赁房屋。被告岳祥裙未到庭应诉及答辩。审理中，原告针对其主张的事实及请求向本院提交以下证据：1、原告的《营业执照》、欲证明原告系本案适格的诉讼主体；2、周清洪、岳祥裙身份证复印件，承租人基本情况表，欲证明系本案适格的诉讼主体；3、《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同补充协议》、发票、收款收据，欲证明两被告承租昆明市官渡区广福路9350号子君村项目07栋1单元1304室，面积65.04平方米的公共租赁住房，月租金812元，合同期限为2015年9月15日至2018年9月14日，合同对逾期支付租金的违约金进行了约定，两被告累计拖欠租金达到6个月，原告有权解除合同，且不予退还履约保证金；4、子君村2016年3月14日租金到期催缴通知书签收表、子君村3月14日租金到期律师函签收表，欲证明原告在起诉前向两被告催收租金。经质证，被告周清洪对证据1、2、3的真实性及证明目的均认可；对证据4中催缴通知书签收表和律师函签收表的真实性及证明目的均不认可，认为被告从未见到过，也不是被告签收的。被告岳祥裙无质证意见。本院认为，原告提交的证据1、2、3，形式合法，内容真实，并与本案具有关联性，为有效证据，且被告周清洪对其三性及证明目的均无异议，本院予以确认并采信。证据4被告虽不予认可，但该证据系原告针对包括被告在内的多户住户共同下达的通知，通知中有其他多户客户的签收，故对被告表示不知情的抗辩观点本院不予采纳。被告岳祥裙经本院合法传唤未到庭进行质证系其自行放弃诉讼权利。根据庭审和原告举证，本院确认本案法律事实如下：两被告系夫妻关系。2015年1月30日，原告（出租人、甲方）与被告周清洪（承租人、乙方）、被告岳祥裙（共同承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》，约定乙方向甲方承租坐落于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园项目18栋2单元1302室公共租赁住房，建筑面积66.32平方米，月租金828元，租赁期限为36个月，自2015年2月5日起至2018年2月4日止，租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日乙方向甲方缴纳履约保证金4968元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方如有违约，由承租人及共同承租人承担连带责任。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由两被告使用，两被告向原告支付了自2015年2月5日至2017年2月4日止一年的租金共计9936元。两被告还向原告交纳过履约保证金4968元。此后的租金两被告一直未支付原告。原告于2016年2月4日向被告周清洪发出《子君村2016年2月4日租金到期催缴通知书》。原告现诉至本院，主张上述诉请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与两被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，收回承租房屋，两被告拖欠原告自2016年2月5日起至今的租金，原告有权要求解除合同，原告现要求解除租赁合同符合合同约定的解除条件，故本院对原告要求解除租赁合同及补充协议，由两被告腾还房屋的诉请，依法予以支持。庭审中被告周清洪不同意解除租赁合同的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对于原告要求两被告支付自2016年2月5日起至2017年2月4日止的租金9936元及自2017年2月5日起至腾还房屋时止按月租金828元计算的租金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告诉请的违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方约定的按每日月租金标准的5%即41.4元支付违约金过分高于两被告逾期支付租金给原告造成的损失，被告周清洪申请对违约金进行调整，本院予以采纳。本院认为，按照被告已缴纳的履约保证金4968元的标准计算违约金已能弥补其逾期支付租金给原告造成的损失，故本院酌情支持由两被告支付原告违约金4968元。并确认该笔违约金与合同解除后原告应退还两被告的履约保证金4968元在本案中相互抵销。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告周清洪、岳祥裙于2015年1月30日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告周清洪、岳祥裙于本判决生效后三日内将昆明市官渡区广福路9350号子君村项目18栋2单元1302室房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告周清洪、岳祥裙于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付2016年2月5日起至2017年2月4日止的租金9936元，并支付自2017年2月5日起至腾还上述房屋之日止按月租金828元计算的租金；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，由被告周清洪、岳祥裙共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  冷雨静二〇一七年十二月八日书记员  张涵驰