文书内容贵州省毕节市七星关区人民法院裁判文书稿纸            签发：                                    年    月    日              拟稿单位              贵州省毕节市七星关区人民法院民事审判二庭                  拟稿人              年  月   日                  审稿人              年  月   日                  文件标题：      贵州省毕节市七星关区人民法院民事判决      书              附  件                                发送单位：                       原、被告及代理人                        文书字号              （2017）黔0502民初5874号              共印份数              8              油印员                                打字                            校对                                发出日期：2017年12月11日      贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初5874号原告：陆平，男，汉族，出生于1981年2月21日住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：邹兴敏。原告：邹兴敏，系陆平之妻子，女，汉族，出生于1977年7月29日住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：邹兴常，系原告邹兴敏之胞弟，男，汉族，出生于1981年3月11日住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区环东路**（地（地区交警支队右侧统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：吉宓，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李雪，贵州圣谋律师事务所律师。原告陆平、邹兴敏与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告陆平、邹兴敏的委托诉讼代理人邹兴常，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司之委托诉讼代理人李雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆平、邹兴敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行合同，并于判决生效后在30日内为原告办理相关房屋产权证和土地使用证。2、请求法院依法把被告约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金支付方式变更为向买受人支付房屋总价款的百分之二十，即判令被告向原告支付违约金37549.87元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年10月14日被告与原告签订一份《房屋买卖合同》，由原告购买被告开发的房产一套，合同明确约定：房产位于毕节××××（学院路）东城印象1幢5层1号、房屋建筑面积121.39平方米，单价为：每平方米2968.00元，房屋总金额为：368136.00元。付款方式：（分期付款）第一次付款日期为2012年5月23日，付款金额为：105482.00万元；第二次付款日期为2012年12月30日，付款金额为：110000万元；第三次付款日期为2013年8月30日，付款金额为：100000万元；第四次付款日期为2013年12月31日，付款金额为：44804.00万元。被告于2013年12月31日前交房，2014年12月30日前交付房产证给买受人。合同签订后，原告按约定履行了全部义务，截止2013年12月31日原告共计给付被告房款368136.00元。其他相关费用共计：17516.00元。按照合同约定，原告已经付清购房款及其他相关费用共计：385652.00元。但是被告未按合同约定的期限内为原告办理相关的房产转移手续（未办理房产证）。原告多次找被告要求其履行协议，但被告一直找各种理由推脱（根据被告的工作人员的解释，在2017年1月以前，被告没有到相关房管部门为原告办理过房产证等事项）。原告认为被告怠于履行为原告办理房产证的义务，已构成违约。现原告为维护合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《合同法》的有关规定，特诉之人民法院，请求贵院支持原告诉讼请求。被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司辩称，办理涉案房屋的权属证书不是被告的合同义务，被告不需要对此承担违约责任，理由是：《商品房买卖合同》第八章第三条的约定，被告已经按约定取得了商品房所有权的初始登记，之所以没有将有关文书交付给买受人是基于该合同的第八章第三条第四款的约定，由原告委托被告办理房屋权属的转移登记，据此被告也就没有义务将有关文书交付原告。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告陆平、邹兴敏与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于毕节市××学院路××东城印象第1号楼5层1号房（房号为1-501），该商品房用途为住宅，建筑面积121.39平方米，套内建筑面积100.97平方米，房屋总价款为人民币360286.00元,被告承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。原告陆平、邹兴敏按照合同约定，向被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司分期足额支付了该房价款，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司向原告分别出具了收据：2012年5月23日收到人民币105482.00元，2012年12月26日收到人民币110000.00元，2013年7月30日收到人民币60000.00元，2014年1月6日收到人民币84804.00元，2017年4月7日收到面积差异款人民币7850.00元，共计人民币368136.00元。另外被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司还向原告出具了一笔其他相关费用的收据：2014年1月16日收到购房税费人民币17616.00元（含加收闭路费100元）。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定向被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司全额支付了购房款，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。即便被告辩称《商品房买卖合同》第八章第三条的约定，被告已经按约定取得了商品房所有权的初始登记，之所以没有将有关文书交付给买受人是基于该合同的第八章第三条第四款的约定，由原告委托被告办理房屋权属的转移登记，据此被告也就没有义务将有关文书交付原告，但经查明《商品房买卖合同》第八章第三条的约定，被告承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。至于被告辩称中提到的该合同的第八章第三条第四款的约定，只是对办理商品房转移登记的方式做出约定，并不妨碍该合同第八章第三条的约定，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司是有义务为原告陆平、邹兴敏在2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八章第三条的约定，“被告承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人原告；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款人民币368，136.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月1日起计算至实际履行完毕之日止。因原告当庭将违约金数额变更为37549.87元，故被告按前述标准应支付给原告的违约金总额应不超过37549.87元。原告主张按已付购房款的20%支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内为原告陆平、邹兴敏办理位于毕节市××学院路××东城印象第1号楼5层1号房（房号为1-501）权属转移登记手续，并将相关权属证书交付原告陆平、邹兴敏；二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于上述房屋所有权转移登记完毕之日起十日内支付原告陆平、邹兴敏逾期办证违约金，违约金以368,136.00元为基数，按每日万分之一从2015年1月1日计算至涉案房屋产权转移登记手续办理完毕，总额不超过37549.87元；三、驳回原告陆平、邹兴敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币820.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一七年十二月十一日书记员  宋 刚