贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初4507号原告：陈家海，男，1971年6月16日出生，汉族，住贵州省黔西县。被告：朱城玉，男，1971年2月27日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：卢德春，女，1953年4月24日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：黄美克，贵州省黔西县中心法律服务所法律服务工作者。原告陈家海与被告朱城玉、卢德春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，原告陈家海申请对被告卢德春的银行存款67480.00元进行保全，本院裁定予以冻结，并依法适用简易程序于2017年12月19日、12月25日公开开庭进行了审理，原告陈家海，被告朱城玉，被告卢德春及其委托诉讼代理人黄美克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家海向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告朱城玉签订的房屋租赁合同；二、判决两被告返还原告房屋租金61800.00元和转让费3000.00元，赔偿损失2680.00元，共计67480.00元。事实与理由：2017年10月29日，被告卢德春将其承租的被告朱城玉的大方县城庆春北路斗姥阁旁两个门面转让给我，约定租赁期限以被告卢德春与被告朱城玉的租赁期限2017年9月1日至2020年9月1日为准，租金也以被告卢德春与被告朱城玉约定的每年61800.00元为准，由我向被告卢德春支付卢德春已交给被告朱城玉的一年租金61800.00元，以后每年的租金由我将租金付给被告朱城玉，由我付卢德春转让费3000.00元，由被告朱城玉与我签订租赁合同，由朱城玉写收据给我。当天，被告朱城玉与我签订了租赁合同，我通过手机银行转款60000.00元、通过微信转款4800.00元给被告卢德春，被告朱城玉写了收到我房屋年租金61800.00元的收据给我，但被告朱城玉称租金是按年支付，起始日期是9月1日，故收款收据写为2017年9月1日。当天我找人进行装修设计，支付设计费2680.00元。2017年9月30日，被告卢德春拖走其物品后告诉我说房屋可能得不到装修，并告诉我大方法院执行局赵法官电话，叫我去问问，我才意识到被骗，当即去找赵法官，才知两被告租给我的房屋大方法院2016年12月已查封，现在要拍卖，得不到使用。被告朱城玉是我承租房屋的所有者，应当知道房屋早已被查封的事实，被告卢德春在我转租房屋的第二天告诉我房屋得不到装修，并告知我赵法官的电话叫我去问，说明其在与我协商转租事宜前就已知道转租给我的房屋已被查封处于拍卖阶段的事实。两被告将法院已查封的房屋出租和转租，违背法律的强制性规定，因此与我订立的房屋租赁合同无效，应当解除。两被告故意不告诉我实情，使我上当受骗，应承担连带责任。特提起诉讼。被告朱城玉辩称，卢德春把房子转给陈家海，然后叫我写个合同。陈家海要求我拿钱给他，钱没有打给我，我不存在返还给他。被告卢德春辩称，一、答辩人在租赁朱城玉的房屋后，对房屋进行了26962.90元的装修投资，另外换一道厕所门用去1000.00元，安装玻璃门用去2000.00元，这三千元作为房东朱城玉房屋的基础设施，朱城玉同意在下一年的房租中扣除。被答辩人多次找答辩人及工人协商要求将房屋转让给他使用，由于答辩人在黔西还有其他生意需要打理，的确忙不过来，在被答辩人的一再要求下，答辩人同意将房屋转让给被答辩人使用，由被答辩人与朱城玉签订租赁合同，将朱城玉应该退还给答辩人的租金由被答辩人直接支付给答辩人，由朱城玉打收据给答辩人收存，即法律关系是被答辩人与朱城玉产生，答辩人将房屋转让后，大方法院的找答辩人谈话问答辩人租赁房屋的情况，并告知被答辩人该房屋涉嫌其他诉讼案件，答辩人作为信佛教的善良之人作为善意好意提醒被答辩人不要投入较大的装修，这一善意行为反而成了被答辩人起诉答辩人故意隐瞒事实的理由和借口，被答辩人的行为违反了诚实信用原则。二、答辩人不是本案适格被告。答辩人不是房主，被答辩人的房屋租赁关系是由被答辩人与朱城玉直接产生，答辩人的装修及投资远远大于房屋租金，答辩人装修使用才一个多月，答辩人不但没有在转让中获利，反而损失数万元，3000.00元是房东房屋的基础设施，应由房主承担，被答辩人所诉称的3000.00元转让费根本不存在，被答辩人的租赁合同是与朱城玉签订，答辩人所打收据只是证明朱城玉已经将房租退还给答辩人，答辩人收取的是自己付出的房租，本案与答辩人无任何法律关系。三、被答辩人诉讼无理，请求法庭判决驳回其无理诉讼。被答辩人诉称涉案房屋被法院查封处于拍卖阶段，法院查封和拍卖都是要经过公示的，被答辩人是否能提供法院公告的依据，即使法院将该房屋拍卖，被答辩人有优先购买权且不影响租赁关系，合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定，“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”第119条第二款规定，“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”以上事实及法律说明，被答辩人与朱城玉之间的租赁关系属于双方协商一致达成，并不存在租赁价款显失公平，法院拍卖并不影响双方的租赁关系，被答辩人所述无理，请求驳回被答辩人的诉讼请求。经审理，本院查明如下事实：2017年9月1日，被告卢德春租赁被告朱城玉的房屋用于经营烧烤。10月29日，原告陈家海与被告卢德春达成转租协议。双方达成协议后，被告朱城玉与原告陈家海签订《门面房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年9月1日至2020年9月1日止。租期三年，三年后租金随行就市。并约定该门面租金为61800.00元，按年支付。当日，原告陈家海支付64800.00元给被告卢德春，其中61800.00元为房屋租金，1000.00元为购买冰柜的价款，2000.00元为其他费用。并由被告朱城玉出具收条给原告陈家海，内容为，“今收到陈家海壹年租金陆万壹仟捌佰元整（61800.00元），收款人：朱城玉，2017年9月1日。”后被告卢德春告知陈家海，涉案房屋已被本院查封，原告陈家海到本院询问后，遂提起诉讼，请求确认其与被告朱城玉签订的租赁合同无效，在第二次庭审中，将诉讼请求变更为解除与被告朱城玉签订的租赁合同，由被告卢德春返还租金。另查明，因被告朱城玉未履行其他法律文书确定的义务，本院于2016年12月22日对涉案房屋进行查封，查封期限为三年，并于2016年12月26日向被告朱城玉送达本院（2016）黔0521执520号执行裁定书。上述事实有原、被告陈述，原告陈家海提交的《门面房屋租赁合同》、收条、银行转账凭证及本院依职权调取的（2016）黔0521执520号执行裁定书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《门面房屋租赁合同》虽然是由原告陈家海与被告朱城玉签订，并由被告朱城玉向原告陈家海出具收取租金的收条，但涉案房屋是被告卢德春向被告朱城玉租赁后原告陈家海与被告卢德春达成协议，且原告陈家海的租金是支付给被告卢德春，因此本案为转租法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，被告卢德春辩称其与被告朱城玉之间的租赁合同关系已经终止的抗辩理由不成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”及第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被告人民法院依法查封的”的规定，因涉案房屋本院已于2016年12月22日进行查封，因此原告陈家海要求解除与被告朱城玉签订的《门面房屋租赁合同》的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告卢德春应将所收取的租金返还给原告陈家海，原告陈家海要求被告朱城玉与被告卢德春承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。因原告陈家海支付的租金是61800.00元，另外3000.00元为购买被告卢德春的冰柜的价款和其他费用，故被告卢德春应返还原告陈家海的租金为61800.00元。对原告陈家海主张的损失2680.00元，因其未提交证据加以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、第二十条第二项的规定，判决如下：一、解除原告陈家海与被告朱城玉签订的《门面房屋租赁合同》；二、被告卢德春于本判决生效后十五日内返还原告陈家海房屋租金61800.00元；三、驳回原告陈家海的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480.00元，减半收取计740.00元，由被告卢德春负担672.00元，由原告陈家海负担68.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审判员  胡桂海二〇一七年十二月二十六日法官助理杨昌齐书记员王廷