广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2622号上诉人（一审被告）：潍坊市安信置业有限公司。法定代表人：徐敏，执行董事。委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市和信隆发展有限公司。法定代表人：蒋安理，总经理。委托诉讼代理人：谢小辉，广东维克胜律师事务所律师。上诉人潍坊市安信置业有限公司（以下简称安信置业公司）因与被上诉人珠海市和信隆发展有限公司（以下简称和信隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院((2015)珠香法民三初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安信置业公司的委托诉讼代理人吴毓斌、被上诉人和信隆公司的委托诉讼代理人谢小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安信置业公司上诉请求：1、撤销（2015）珠香法民三初字第1049号民事判决书，驳回和信隆公司的全部诉讼请求；2、司法鉴定费由和信隆公司承担。事实与理由：一、事实查明不清。没有查明案涉《商铺买卖合同》第6条中的“本补充协议一式两份，双方各执一份。……”，该文字反映涉案《商铺买卖合同》系补充协议，在和信隆公司未提交主合同的情形下，不能单独作为本案裁判的依据，此点不是和信隆公司庭审中一句笔误就可轻描淡写地推脱的。二、案涉《商铺买卖合同》是作为人民币100万元民间借贷的担保，双方真实的基础法律关系实际为民间借贷关系，本案应当按照民间借贷法律关系来审理。理由如下：1、《商铺买卖合同》上和信隆公司公章形成时间为2015年，与和信隆公司第一次庭审中有关合同签订过程的陈述明显不符，和信隆公司第一次庭审中对合同签订过程做虚假陈述，显然是刻意隐瞒相关事实，而商铺买卖涉及金额款项大，合同对双方权利义务均密切相关，其重要性不言而喻，常理上和信隆公司不至于2011年4月12日合同文本就形成，直到2015年才补盖公章。2、涉案《商铺买卖合同》第6条“本补充协议一式两份，双方各执一份。经双方盖章后生效……”，可见，涉案《商铺买卖合同》系补充协议，还存在和信隆公司未提交的主合同。3、案涉《商铺买卖合同》不符合常理，结合该买卖合同签订的目的及合同条款内容，可认定双方并不是真正的房屋买卖合同关系。首先，该买卖合同签订时就约定：出卖人在约定期限内回购房屋，并约定出卖人逾期回购承担畸高的违约责任，则通常不是真实的买卖合同。买卖合同的本质是转让所有权，即买受人的真实意思是取得所有权，而本案中，和信隆公司“购买”的目的并不是为了取得所有权，而是通过签订买卖合同来实现获取极其不对等的高额利益。和信隆公司以单价1818元/㎡的购买商铺，该单价明显低于成本价、市场价，并约定由安信置业公司在2013年1月1日以单价6000元/㎡的高价回购房屋，及约定安信置业公司承担畸高的违约责任，对和信隆公司的违约责任只字未提，这不符合买卖合同的典型特征。足见双方并无转让所有权的意思表示，实质上是安信置业公司（杨云森）以房屋为担保向和信隆公司进行的借贷活动，这与融资借贷合同的本质是相同的。因此，涉案《商铺买卖合同》的性质应当认定为民间借贷合同，而非房屋买卖合同。其次，涉案“交易”存在诸多不正常的情形，亦足于认定双方之间不存在真正的买卖合同关系：（1）和信隆公司认购行为明显不符合真正购房人（买受人）的身份。合同文本形成的2011年，安信置业公司的案涉商铺尚未开工，连铺号都没有，买卖标的商铺都不存在，且合同中有“乙方资金周转困难”的内容，该资金周转困难的内容与买卖合同无任何关联性。同时，和信隆公司明知安信置业公司作为开发商开发的楼盘还未开工建设，就发生资金困难，在此种情形下，和信隆公司仍作为买受人与安信置业公司签订《商铺买卖合同》，明显与现实生活中真正的购房人（买受人）不相符，也不符合买房投资人。（2）正常真实的商品房买卖是不可能存在回购条款。涉案商铺550平方米，总价才100万元，单价折合为1818元/㎡，连成本都不够，签订合同时就对回购商铺进行了约定，并且回购价格为330万元，明显价款变化不对等，也不符合安信置业公司作为开发商进行开发经营房地产盈利的目的。（3）本案中也没有安信置业公司出具的购房款收据，且原账转账凭证特意注明：摘要（用途）为201101款，该“201101”应为主合同的编号，如涉案款项100万元是购买商铺款项，在和信隆公司特意需要对款项的用途进行备注的情形下，则显然会备注为购房款或房款。另，合同签名后几年，和信隆公司亦从未向安信置业公司要求开具房款收据或者购房发票。（4）直到2015年5月18日杨云森离职后，和信隆公司才发出解除合同通知书，自2011年至2015年在杨云森任职期间也没向安信置业公司提出过签订正式的商品房买卖合同，更没主张过商铺交付。和信隆公司从没过问过商铺买卖，双方也没有就签订正式商铺买卖合同有过任何协商。（5）杨云森与蒋安理为连襟关系，关系特殊。该商铺买卖合同，安信置业公司的经办人是杨云森，是杨云森利用当时担任安信置业公司总经理掌管公司公章期间，私自与其连襟蒋安理之间签订，杨云森从来没有向公司及其他股东披露过有关主合同及作为补充协议的商铺买卖合同的存在，直到2015年杨云森因私自挂失公司公章另刻公司公章被发现而免职、离职，才突然发生本案的诉讼，安信置业公司才知道有该合同的存在。三、一审法院不作审查，就简单判决，致使和信隆公司2011年的100万元获得巨额的利益（加上利息，暂算至上诉日近350多万元纯利），远远超过买卖合同得到履行当地房价的上涨升值，更远远超过年利率24%的利息，违约责任过分的高，该判决结果是安信置业公司无法承受之痛。四、司法鉴定反映和信隆公司公章形成时间，与和信隆公司当庭的陈述不符，正因和信隆公司的当庭陈述，才会有和信隆公司公章形成时间的鉴定项目，应由和信隆公司承担部分鉴定费。综上所述，鉴于一审法院认定法律关系错误，恳请二审法院明查，将本案发回重审，按民间借贷法律关系审理或予以改判。和信隆公司辩称：本案是房地产买卖合同，房款的支付也是通过和信隆公司账户转账支付到安信置业公司公司账户，清楚明确，安信置业公司也承认收到了这笔款项。同时，买卖合同也有安信置业公司公司印章盖章确认及时任安信置业公司总经理签字，且经过司法鉴定程序予以认定，证据已十分充分。本案从立案之日（2015年6月2日）至今已超过两年有余，安信置业公司为达到拖延诉讼的目的采取通过（1）、提出管辖权异议；（2）、经法院多次通知拒绝签收裁定书；（3）、明知真实印章仍坚持申请鉴定（鉴定过程中突然承认印章的真实性，但仍旧坚持对文字形成时间进行鉴定）；（4）、拖延提供检材；（5）、三次开庭鉴定申请均不停增加改变申请事项内容等方式，拖延本案的正常审理程序的推进。涉案房产至今未能完成竣工验收手续，且原告获悉安信置业公司的财产已被其他债权人查封、冻结、执行，安信置业公司的房款已面无法收回的风险。现安信置业公司上诉请求及理由，在无提交任何证据支持其抗辩理由的情形下，通篇主观臆想，采取推理方式，得出所谓的结论，纯粹是胡搅蛮缠，主要体现在以下方面：一、关于安信置业公司提出涉案《商铺买卖合同》系补充协议问题，案件从2015年6月2日立案历经两年多时间，直至原审最后一次开庭安信置业公司方才提出，一审法庭并就此询问且作审查，涉案《商铺买卖合同》条款内容已基本包括房地产买卖合同的主要条款内容，并非补充协议。和信隆公司举证责任已经完成，且清楚明确。安信置业公司如认为仍然有其他合同，应当就其抗辩提供所谓其他“主合同”的证据，而非抠字眼，玩文字游戏。二、安信置业公司为混淆本案法律关系，不顾案件基本事实、证据，主观臆想，在无任何证据的情形下，采取推理方式，得出所谓的《商铺买卖合同》是民间借贷关系结论，无任何事实依据。三、为避免二审法院和信隆公司误导，就主要涉案的几个事实，需要向二审法院说明：（1）、关于涉案商铺的价格，不能以珠海的房价思维去判断一个“四、五线”县级城市的房产价格，从而认为本案合同价格是否合乎情理。合同付款时间点为2011年5月，面积为550平方米，总价款为100万元，合计每平方米价格约为1818元。一审期间和信隆公司提交了2015年底网上公开的昌乐雍景湾住宅的每平方米的价格约为3000元左右，2000多元的二手房也比较普遍，甚至1000多元的二手房也有，但是我们要知道这是2015年底的价格，而2011年初的房产价格就更低，这5年间，中国的房地产市场房产价格是成几何数的增长。所以合同价格是基本符合当年的市场价格的。（2）、关于涉案商铺的价格还应当考虑到，和信隆公司一审已提交，从已知的且经媒体公开报道的事实是，2011年3月12日涉案项目才开工建设当地县领导都有出席开工仪式，规划建设18栋多层住宅楼。这是已知的公开事实。涉案商铺属于在资金紧张的情况下，先开工后报建，安信置业公司在资金紧张、没有任何合法手续的情况下，和信隆公司在安信置业公司法定代表人徐敏及公司总经理杨云森的劝说下以解安信置业公司面临的资金困难，给的期房的优惠价格。和信隆公司需要承担期房烂尾的风险，事实上目前的状态就是这样，涉案房产从2011年3月动工至今七年多时间至今未能完成竣工验收手续，且安信置业公司的开发的房产已被其他债权人查封、冻结、执行，和信隆公司的房款已面临无法收回的风险。（3）、安信置业公司辩称面积为550平方米，总价款为100万元，合计每平方米价格约为1818元，连成本都不够，这不符合开发商进行开发经营房地产盈利的目的，抛开签约之时出于友情解决安信置业公司面临的资金困难不谈。我们可以了解一下，涉案房产的成本是多少？一审期间和信隆公司提交了一份2010年7月9日昌乐县人民政府与安信置业公司签订的《土地出让协议书》，协议约定：“甲方以挂牌方式将上述用地出让给乙方，土地出让价格净用地每亩70万元人民币（含地上附着物）。”“该项目涉及的配套费、行政事业性收费县内部分全部减免，经营性收费按最低标准收取。”这是土地占地面积价格，并不是加上容积率的楼面面积价格，假定容积率为3.0，则每平方米的楼面价为70万元÷（666.7×3.0）=350元。（4）、安信置业公司反复强调和信隆公司法定代表人蒋安理与安信置业公司时任总经理杨云森（现仍为安信置业公司股东、监事）是连襟关系，关系特殊。和信隆公司认为正是基于有这层关系，再加上安信置业公司法定代表人徐敏也是珠海人，才信任他们，否则怎么会大老远跑去一个偏远的县级城市冒险去购买尚未建成的期房。如果2011年初在珠海用100万元购置房产，到现在升值至少5倍以上。此外，涉案法律关系主体是公司与公司之间的行为，并非是个人与个人之间的法律关系，购房款也是通过和信隆公司公司划转安信置业公司公司方式进行支付。至于，安信置业公司提出杨云森的问题无论是否属实，均属于安信置业公司内部管理，对外不产生法律约束力。说明以上问题，和信隆公司是希望要尊重历史客观事实，这是签订《商铺买卖合同》的原始背景，本案事实清楚、证据充分希望法庭作出公正的判决，驳回安信置业公司的上诉请求。和信隆公司向一审法院起诉请求：1.判令解除安信置业公司、和信隆公司签订的《商铺买卖合同》；2.判令安信置业公司向和信隆公司支付回购房款人民币330万元；3.判令安信置业公司赔偿原告损失99万元；4.判令安信置业公司承担一审案件诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月12日，安信置业公司、和信隆公司签订一份《商铺买卖合同》，合同写明，因安信置业公司资金周转困难，经双方友好协商，就和信隆公司购买安信置业公司开发的昌乐县雍景湾项目临街商铺一事，达成协议如下：1、合同标的为雍景湾项目临街商铺（2号楼东单元第一层商铺），面积为550平方米；2、商铺总价款为人民币100万元整，和信隆公司同意在2011年5月18日前一次性向安信置业公司付清商铺款人民币100万元整；3、安信置业公司应于2012年11月18日前无条件向和信隆公司交付全部产权清晰、证照齐全的商铺，并更名至和信隆公司名下；4、如安信置业公司未能如期在2012年11月18日前将商铺交付给和信隆公司，导致和信隆公司直接利益和预期可得利益受损，则安信置业公司同意补偿和信隆公司自2013年1月1日起至实际交付更名至和信隆公司名下之日止的租金损失，租金按（550平方米）每月33000元计算；5、如安信置业公司长时间（逾期二年）未向和信隆公司支付租金损失且未将商铺交付并更名至和信隆公司名下，则和信隆公司随时有权选择继续履行合同，安信置业公司除赔偿租金损失外，交付商铺面积550平方米与和信隆公司，或由和信隆公司选择解除合同，安信置业公司除赔偿租金损失外，按商铺市值每平方米6000元价格进行回购，即应退回和信隆公司商铺款为人民币330万元，及赔偿和信隆公司从2013年1月1日起至实际返还和信隆公司商铺款之日止的租金损失。《商铺买卖合同》由蒋安理代表和信隆公司、杨云森代表安信置业公司共同签订，并盖印了安信置业公司、和信隆公司公司的公章。安信置业公司认可《商铺买卖合同》中安信置业公司公章和杨云森签名的真实性，但不认可《商铺买卖合同》印刷体文字、公章印文、签名笔迹的形成时间，为此申请一审法院委托司法鉴定。一审法院由双方当事人抽签确定鉴定机构后，依法委托广东南天司法鉴定所对上述申请事项进行司法鉴定。广东南天司法鉴定所出具的《文书司法鉴定意见书》认为：1、检材标称日期为“2011年4月12日”的《商铺买卖合同》中全部印刷体文字均为同时形成，形成时间与标称时间相符；2、检材标称日期为“2011年4月12日”的《商铺买卖合同》落款甲方签章处“珠海市和信隆发展有限公司”公章印文不是标称时间形成，应形成于2015年；乙方签章处“潍坊市安信置业有限公司”公章印文形成时间与标称时间相符；3、检材标称日期为“2011年4月12日”的《商铺买卖合同》落款甲方签章处“蒋安理”签名字迹、乙方签章处“杨云森”签名字迹形成时间分别与标称时间相符。经庭审质证，安信置业公司、和信隆公司双方对本次鉴定程序没有异议，和信隆公司表示认可鉴定结论除第2项之外的全部鉴定意见，安信置业公司表示对鉴定结论无异议。一审法院另查明，2011年5月16日，和信隆公司向安信置业公司银行账户转账支付人民币100万元，摘要写明“201101款”。安信置业公司承认收到该款项，但主张该100万元是杨云森为“雍景湾”项目集资来的出资款。安信置业公司法定代表人徐敏称双方口头协商由杨云森注资100万元到“雍景湾”项目，但称与杨云森没有签订书面出资协议。一审庭审中，安信置业公司陈述称：杨云森自2011年起担任安信置业公司总经理，2014年年底时杨云森私刻公章并对外签署了多份借款合同，事发后安信置业公司罢免了杨云森的职务，2015年春节后杨云森离开安信置业公司。安信置业公司称2014年4月12日时，杨云森任安信置业公司总经理，掌管安信置业公司公章。另，根据和信隆公司提交的“雍景湾”项目相关报道，2011年3月12日，“雍景湾”项目举办了开工仪式。2012年11月17日，“雍景湾”项目举办了开盘仪式。安信置业公司称该项目实际在2011年底才开始办理审批手续，2012年9月才取得开工许可证，不可能在2011年4月12日对外签署《商铺买卖合同》。一审法院认为：根据鉴定意见书的鉴定结论，和信隆公司与安信置业公司签订的《商铺买卖合同》是于2011年4月12日由杨云森代表安信置业公司签署并盖印了安信置业公司公章，和信隆公司的法定代表人蒋安理也于当日签署了该合同。虽然和信隆公司的公章是在事后2015年加盖，但蒋安理的行为可以代表和信隆公司，且和信隆公司也认可上述合同的效力，据此，《商铺买卖合同》自2011年4月12日依法成立并生效。安信置业公司的法定代表人徐敏抗辩称其对《商铺买卖合同》不知情，但根据前述查明的事实，杨云森时任安信置业公司的总经理，同时持有安信置业公司公章，而安信置业公司不能证明杨云森与和信隆公司或蒋安理存在恶意串通损害安信置业公司利益的情形，故杨云森的行为即使超越代理权限，亦构成表见代理，该《商铺买卖合同》对安信置业公司具有约束力。综上，可以认定，《商铺买卖合同》是安信置业公司、和信隆公司双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。和信隆公司依约向安信置业公司支付了购房款100万元，但安信置业公司未按照合同约定于2012年11月18日前向和信隆公司交付商铺，也未支付租金损失，其行为构成违约，和信隆公司据此要求解除双方之间签订的《商铺买卖合同》，理据充分，一审法院予以支持。《商铺买卖合同》第5条约定：如安信置业公司长时间（逾期二年）未向和信隆公司支付租金损失且未将商铺交付并更名至和信隆公司名下，和信隆公司有权选择解除合同，安信置业公司除赔偿租金损失外，按商铺市值每平方米6000元价格进行回购，即应退回和信隆公司商铺款为人民币330万元，及赔偿和信隆公司从2013年1月1日起至实际返还和信隆公司商铺款之日止的租金损失。据此，和信隆公司要求安信置业公司支付回购房款330万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于租金损失，和信隆公司要求安信置业公司按照每月33000元的标准进行赔偿。鉴于上述回购款已经足以弥补和信隆公司的经济损失，安信置业公司亦提出违约责任过高的抗辩，综合本案实际，一审法院酌情将违约责任调整为安信置业公司支付330万元自2013年1月1日起、按照中国人民银行发布的同期同类流动资金贷款利率计算至回购房款付清之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，一审法院判决如下：一、确认和信隆公司与安信置业公司签订的《商铺买卖合同》解除；二、安信置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向和信隆公司支付回购房款人民币330万元；三、安信置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向和信隆公司支付欠款330万元自2013年1月1日起、按照中国人民银行发布的同期同类流动资金贷款利率计算至回购房款付清之日止的违约金。如果安信置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41120元，由和信隆公司负担4745元，安信置业公司负担36375元。鉴定费73440元，由安信置业公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人安信置业公司上诉主张其与被上诉人和信隆公司之间为民间借贷关系，并非房屋买卖关系。为此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人安信置业公司并未提交证据证明涉案100万元购房款为借款，因此，应承担举证不能的法律后果；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，和信隆公司是涉案房屋的房地产开发企业，将自行开发的涉案房产出售给作为买受人的安信置业公司，安信置业公司亦支付了相应对价。同时，《商铺买卖合同》对合同标的、价款及价款支付时间、房屋交付期限、违约责任等作了详细约定，因此，安信置业公司与和信隆公司之间的法律关系符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，即安信置业公司与和信隆公司之间为房屋买卖关系；最后，安信置业公司亦未举证证明《商铺买卖合同》不是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，因此，对双方当事人均有约束力。综上所述，安信置业公司关于本案基础法律关系为民间借贷关系的主张没有事实及法律依据，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41120元，由潍坊市安信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十二月二十一日书记员 苏婉婷