江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初4980号原告：侯祥保，男，1967年4月21日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彤，江苏永伦律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司。法定代理人：赵某，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，该公司工作人员。原告侯祥保与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告侯祥保的委托诉讼代理人杜长春、孙彤、被告荣盛徐州公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯祥保向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告逾期办证违约金46329.4元（以432177元为基数自2008年9月30日至2011年8月8日共计1072日按日万分之一的标准计算）；2、恢复智能化楼宇可视对讲系统的正常使用。事实和理由：2006年12月10日原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣景盛苑XX-X-XXX室商品房。合同签订后，原告付清了全部购房款432177元，被告于2008年6月30日将商品房交付原告使用。由于被告的责任，原告逾期取得房地产权属证书。综上，原告故起诉至法院。被告荣盛徐州公司辩称，1、原告的诉请已超过诉讼时效。合同��定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效，应依法认定原告的起诉超过诉讼时效，其权利不应得到保护，其诉请应依法予以驳回。2、按照合同签订时的政策，被告在2008年9月28日前已经具备了办理房屋初始登记的条件。3、被告逾期提交办理房屋权属登记资料非因被告主观拖延，而是因为2008年2月1日施行的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（以下简称《办法》）比2006年6月27日徐州市房地产管理局发布的《关于完善商品房初始登记工作的通知》（以下简称《通知》）规定的需由被告提交的资料多了十余项，该变更属于政策性变更，被告不应承担违约责任。4、关于智能化楼宇可视对讲系统的诉请已超过诉讼时效，且该系统也超过质保期，若出现问题，被告不应承担维修责任��综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告荣盛徐州公司系涉案的徐州市泉山区荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区B区X1-X8号住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。2006年11月30日被告取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月10日原告侯祥保与被告荣盛徐州公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市××××室房屋，合同第八条约定：出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付��受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人���付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“协商解决”处理。在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告通知原告上房，后原告办理了上房手续。2010年11月29日被告取得荣景盛苑X1、X4、X6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑X1、X4、X6号楼的房产初始登记材料。2011年1月14日被告向原告出具了金额为432177元的销售不动产统一发票。2011年7月被告向徐州市国有土地管理局报送X1、X4、X6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。另查明，2004年4月7日徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产��发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁��置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。���院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、关于原告诉请是否超过诉讼时效法律规定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑X1、X4、X6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结。被告亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利。就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑X1、X4、X6号楼，整体逾期���证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因而产生了诉讼时效中断的情形。另原告于庭审中提供了荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定被告表示愿意对逾期办证的业主做出相应补偿。按照法律规定，也应视为构成诉讼时效中断，故本院确认原告起诉并不超过法定诉讼时效。二、关于原告主张的逾期办证违约金本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告关于相关政策性变化因而不应承��违约责任的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综合案件事实，原告主张2008年9月30日至2011年8月8日的逾期办证违约金计算期间，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题，原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，对此应视为双方对逾期办证违约金没有约定。由于开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任；且原告也未举证证明其因被告的逾期办证行为所造成的损失数额。在此情况下，本院参照双方合同第九条关于逾期交房违约金的约定，以已付房款为基数，按日万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金。综上，本院对于原告侯祥保自2008年9月30日至2011年8月8日以432177元购房款为基数按照日万分之一的标准计算的逾期办证违约金予以支持。三、关于原告要求恢复智能化楼宇可视对讲系统的正常使用。双方所签《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第9条约定“智能化：楼宇可视对讲”，由于涉诉房屋至今交付已有接近十年，小区早已移交给物业公司管理，业主也已居住，故原告在没有证据证实在房屋交付时及可视对讲系统未超过质保期限时，是否存在损坏的事实的情况下，要求被告现在恢复智能化楼宇可视对讲系统，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第���百一十三条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告侯祥保逾期办证违约金45076.06元（以432177元为基数，自2008年9月30日至2011年8月8日按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告侯祥保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由原告侯祥保负担30元，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担930元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  关林审 判 员  杨瑞人民陪审员  李丽二〇一七年十二月二十五日书 记 员  刘玲