山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初5311号 原告：济南宏祥物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：于宏伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，山东天俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李勇，山东天俊律师事务所实习律师。 被告：于青，女，1962年10月30日生，汉族，啤酒集团趵突泉宾馆退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：孟维康，山东文贤律师事务所律师。 原告济南宏祥物业管理有限公司与被告于青物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南宏祥物业管理有限公司法定代表人于宏伟及其委托诉讼代理人刘敏，被告于青及其委托诉讼代理人孟维康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 济南宏祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告于青支付原告自2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业费7460.7元,并支付违约金13429.3元；2、要求被告于青支付原告为其垫付的水费46.2元，电费404.7元（庭审中，原告撤回了要求被告支付水、电费的诉讼请求）。事实和理由：原告被告系济南市业主，房屋面积为127.53平方米。原告与齐鲁骏园小区业主委员会签订了《齐鲁骏园物业服务委托合同》一份，约定由原告为齐鲁骏园小区提供物业服务，并代缴水费、电费；物业费收费标准为一层每平每月1.2元，2层及以上每平每月1.5元，水、电费收费标准按照国家及济南市相关收费标准执行；并约定逾期违约金按日千分之三收取。原告为被告提供了物业服务，但被告未按时向原告交纳自2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业费7460.7元，并因此产生违约金。另被告未交纳自2017年4月1日至2017年6月30日期间的水费46.2元、电费404.7元。被告的行为损害了原告的合法权益，原告多次催要未果，为此起诉至济南市市中区人民法院。 被告于青辩称，被告已交纳水、电费，对原告的该诉讼请求不认可。齐鲁骏园小区业主委员会未召开业主大会就与原告签订了物业服务合同，该合同系无效合同；原告主张的物业费收费标准无依据且其物业服务不达标，故请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告于青系济南市业主，其房屋建筑面积为127.53平方米。 2012年6月30日,原告济南宏祥物业管理有限公司与齐鲁骏园业主委员会签订《齐鲁骏园物业服务委托合同》一份，约定由原告为齐鲁骏园小区提供物业服务；原告有权向业主、使用人收取物业管理服务费，根据委托代收代缴电费、水费，其收费标准按照国家及济南市相关收费标准执行；一层住宅房屋物业费收费标准为每平每月1.2元，2层及以上住宅房屋物业费收费标准为每平每月1.5元；委托管理期限自2012年7月1日至2015年6月30日；并约定逾期违约金按日千分之三收取。齐鲁骏园业主委员会及原告济南宏祥物业管理有限公司均在合同落款处盖章。合同签订后，原告济南宏祥物业管理有限公司开始为济南市齐鲁骏园小区提供物业服务。 2017年11月23日，原告济南宏祥物业管理有限公司与齐鲁骏园业主委员会在济南市市中区六里山街道办事处、六里山街道办事处英西南路社区居民委员会、市中区住建局物业科、六里山派出所的见证下签订《协议》一份，载明：“甲方：济南宏祥物业管理有限公司乙方：齐鲁骏园业主委员会一、甲乙双方认可甲方在齐鲁骏园小区有效物业服务截至日期为2017年11月30日……济南宏祥物业管理有限公司（签章）、齐鲁骏园业主委员会（签章）2017年11月23日。” 另查明，2015年6月26日，原告济南宏祥物业管理有限公司与齐鲁骏园业主委员会在双方于2012年6月30日所签订的物业服务合同到期前，又于2015年6月26日重新签订了《齐鲁骏园物业服务委托合同》一份，并约定委托管理期限自2015年7月1日至2020年6月30日，其他内容与之前的物业服务合同基本一致。2017年10月10日本院作出（2017）鲁0103民初3419号民事判决书认定济南宏祥物业管理有限公司与齐鲁骏园业主委员会于2015年6月26日签订的《齐鲁骏园物业服务委托合同》因违反了我国《物权法》的禁止性规定而无效。后原告不服提起上诉，现该案正在二审中。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于济南宏祥物业管理有限公司在2015年7月1日至2017年11月30日期间的物业服务情况，原告济南宏祥物业管理有限公司主张其在上述期间一直按照合同约定的内容及标准为被告所在的小区提供物业服务，即使其与业委会签订的物业合同因业委会在签订合同的过程中存在程序瑕疵而导致合同无效，也系业委会的原因导致，系其业委会内部原因，原告作为合同相对方对此无过错；退一步讲即使合同无效，其与被告齐鲁骏园小区的业主也形成事实上述的物业服务关系，被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务，理应按照合同约定的物业费标准向原告支付物业费。被告认可原告在上述期间为其所居住的小区提供了物业服务，但辩称原告的服务达不到合同约定的标准，不同意按照合同约定的每平每月1.5元的标准支付物业费。被告于青为证证明其辩称的上述内容，提交了照片一宗在卷为证。本院经审查认为，根据原、被告的陈述，结合原告提交的其与齐鲁骏园业主委员会于2017年11月23日签订的协议载明的内容，能够认定原告济南宏祥物业管理有限公司在2015年7月1日至2017年11月30日期间为被告所居住的齐鲁骏园小区提供了物业服务的事实，对此本院予以确认。根据被告的陈述及举证能够证明原告的物业服务存在一定瑕疵，但尚不足以构成重大瑕疵，故对被告上述以原告物业服务不达标为由拒交物业费的抗辩意见，因其证据不足，本院不予采纳。 2、原告济南宏祥物业管理有限公司主张，其为被告于青提供了物业服务，被告未向其交纳自2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业费7460.7元，故要求被告支付上述物业费。被告认可未交纳上述对其欠费时间段认可期间的物业费，但辩称因原告与业委会签订的物业服务合同无效，原告主张的物业费收费标准无依据，且其原告物业服务不达标，故拒交物业费。本院经审查认为，根据原、被告的陈述能够认定被告于青未向原告济南宏祥物业管理有限公司交纳20152014年74月1日至2017年6月30日期间的物业服务费，对此本院予以确认。 3、关于违约金，原告主张被告未按照约定时间交纳物业费，应自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。被告于青对此不予认可。本院经审查认为，原告在提供物业服务的过程中确实存在一定瑕疵，并非被告无故不交物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院不予支持。 本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告济南宏祥物业管理有限公司系齐鲁骏园业主委员会依法选聘的物业服务企业，且双方于2012年6月30日签订了《齐鲁骏园物业服务委托合同》，该合同系双方真实意思表示，且未发现存在违反法律法规的禁止性规定的情形，应为有效合同，对被告具有约束力，该合同的有效期至2015年6月30日。 关于原告济南宏祥物业管理有限公司在2015年7月1日至2017年11月30日期间在齐鲁骏园小区提供的物业服务及其收费标准问题，本院认为，首先，2017年11月23日首先，齐鲁骏园业主委员会于2017年11月23日与原告济南宏祥物业管理有限公司签订了《协议》，并认可原告济南宏祥物业管理有限公司在齐鲁骏园小区的有效物业服务截至日期为2017年11月30日。其次，即使2012年6月30日物业服务合同到期后，原告未与该小区业主委员会续签合同，但因物业服务合同为继续性合同，物业服务企业继续提供服务，业主未提出异议的，应当认为原物业服务合同继续有效，业主实际接受了物业服务，仍应当按照原合同标准支付物业费。再次，本案中原告济南宏祥物业管理有限公司在合同到期后与齐鲁骏园业主委员会续签了合同，并继续为齐鲁骏园小区提供物业服务至2017年11月30日，虽然其与齐鲁骏园业主委员会于2015年6月26日续签的《齐鲁骏园物业服务委托合同》在形式上可能存在不符合《物权法》相关规定的情形，但退一步讲即使该合同无效，原告济南宏祥物业管理有限公司对此也无主观过错。在新的物业服务企业没有进入该小区进行服务前，其仍然在小区内进行物业服务，使得该小区内一切公共设施设备正常运行，保证广大业主的正常生活秩序，是符合全体业主共同利益的。客观上，原告济南宏祥物业管理有限公司已与该小区全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告于青作为一名业主，其在该小区居住生活期间，已正常享受到了原告济南宏祥物业管理有限公司提供的物业服务，根据权利义务相对等的原则，原告济南宏祥物业管理有限公司有权收取物业服务费。综上，被告应按照每平每月1.5元的标准向原告济南宏祥物业管理有限公司支付2015年7月1日至2017年11月30日期间的物业费。 对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。 原告济南宏祥物业管理有限公司为被告于青所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告于青应当及时向原告济南宏祥物业管理有限公司交纳物业服务费。现原告济南宏祥物业管理有限公司要求被告于青交纳自2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业费7460.7元，本院予以支持。因原告的供物业服务确实存在一定瑕疵，并非被告无故不交物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求。，本院不予支持。原告自愿申请撤回要求被告支付水、电费的诉讼请求，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告于青于本判决生效之日起十日内支付原告济南宏祥物业管理有限公司自2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业费7460.7元。 二、驳回原告济南宏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元，由原告济南宏祥物业管理有限公司负担215元，被告于青负担115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王延庆 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年十二月二十日 代理书记员  王倩倩