上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初11013号原告：洪伟璇，女，1987年10月14日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：周国涛，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海合勤律师事务所律师。被告：华润置地(上海)有限公司，住所地本市。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。原告洪伟璇诉被告华润置地(上海)有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理，于2015年11月12日作出(2015)黄浦民四(民)初字第668号民事判决。被告华润置地(上海)有限公司不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年3月15日作出(2016)沪02民终509号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2016年4月20日受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪伟璇委托诉讼代理人周国涛、童丽雯、被告委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洪伟璇向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金XXXXXXX元(自2012年10月1日至2013年4月24日，以本金3080万元的每日万分之二计算)。事实与理由：原、被告于2011年12月30日签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买本市毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房为全装修房，总价3080万元；合同约定交房日期为2011年12月31日前，后变更为2012年9月30日。然最终于2013年4月24日才办理房屋交接手续。原告认为被告延迟交房，违反合同约定，要求按合同第十二条主张被告违约责任。被告华润置地(上海)有限公司辩称，不同意原告诉请，被告不存在逾期交房，双方签订预售合同时还签订补充协议，约定2012年6月30日交房。5月2日原告要求对于房屋设计变更和工程改动，被告免费进行了，工程在2012年9月30日前完成，但原告未能如期前来收房。10月1日，被告向原告发出交房通知，要求10月8日收房，原告也确实在10月9日收房，但提出有大理石需要调换，后来被告又为原告进行了调换。无论是补充条款和协议，交房过程中，被告进行维修，不承担延期交房的责任。2012年10月至2013年4月，被告也多次催促原告收房，但原告以多种理由推诿，在收到被告交房通知后，原告还拒收快递。经审理查明：2011年12月16日，案外人洪某某(原告父亲)与被告就本市毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《商品房认购书》；同月30日，原告与被告签订《商品房认购书》，认购房屋变更为本市毛家园路XXX弄XXX号XXX室，约定购房人变更为原告。2011年12月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定，由乙方向甲方购买本市毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为307.53平方米)；第三条约定，乙方购买房屋，每平方米单价100153元(不包含房屋全装修价格)，总价3080万元。该房屋全装修总价3080万元；第十条约定，该房屋交付条件为甲方取得《住宅交付使用许可证》、……取得新建商品房房地产权证(大产证)；合同第十一条约定，甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方；第十二条约定，甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；第十三条约定，该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3日书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方在甲方发出《交付确认书》上签字确认。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》；第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担等。该合同附件三(该房屋建筑结构、装修及设备标准)对装饰装修、设备予以约定。补充条款一，第5.1条约定双方对合同第十三条、第十五条补充：若乙方在收到甲方发出《交房通知书》后未按照通知的日期对该房屋进行验收交接的，则甲方可书面催告一次，若乙方未按甲方书面催告的日期办理该房屋验收交接手续的，视为甲方已经完全履行完毕对该房屋的交付责任，乙方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本合同约定的装修标准，自催告书约定的验收交接之日第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第5.5条约定，若乙方于验收交接该房屋过程中，提出对该房屋的书面维修要求，甲方应及时对该房屋进行维修，在此情况下甲方不承担延期交房等违约责任；第7.1条约定本协议所指“修复”是指甲方在保修期内对该房屋内甲方提供的装修部分出现的质量问题进行修理、更换，以达到国家认可或本协议约定的标准。对该等修复甲方无需承担任何补偿或赔偿责任等。第7.3条约定，甲乙双方同意，甲方对该房屋精装修部分承担一年的保修期，保修期自甲方发出的《交付通知书》约定的交付日起算，乙方不得以任何理由要求延长该房屋的保修期限；乙方声明：在签订买卖合同前，乙方对全部补充条款中，涉及免除、限制甲方责任或限制乙方的权利，乙方均认可。同日，原、被告签订了一份《补充协议》，第一条约定，甲方交付房屋日期修改为2012年6月30日前，房屋交付的标志为原告从被告及物业公司处领取该房屋钥匙。第三条约定，保修期自2012年6月30日起算，若预售合同中规定的保修期限的起始日期与本协议的规定不一致的，以本协议为准。甲方对于该房屋的装修工程保修期为一年。在保修期内若发生该房屋装修和设备损坏，乙方有权要求甲方免费修复。……第五条约定，甲方承诺于2012年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》。第六条约定，若乙方在收到甲方发出的《入住通知书》后未按照通知的日期对该房屋进行验收交接的，则甲方可书面催告一次；若乙方未按甲方书面催告的日期办理该房屋验收交接手续的，视为甲方已经完全履行完毕对该房屋的交付责任。自催告书约定的验收交接之日第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第八条约定，若乙方于验收交接该房屋过程中发现装修质量问题，提出对该房屋的书面维修要求，甲方应即时对该房屋进行维修，在此情况下甲方不承担延期交付等违约责任。第九条约定，乙方申请按照本协议附图所示进行户型改造，改造后的户型标准及交付标准为该房屋主合同约定的相应区域装修标准及交付标准。该补充协议附系争房屋平面图。原告对补偿协议及平面图均签名确认。2012年5月2日，原、被告确认对系争房屋装修进行改造达成书面意见，其中：1、书房部分：吊顶拆除、空调进风口位置向上移，原书柜拆除等；2、客卧部分：储藏室与客卧隔断打通、客卧入户门移至走到储藏室位置，原进户门封掉等；3、次主卧部分：吊顶不锈钢镜面拆除等。双方确认，由于业主提出的设计变更所涉及工程改动转大，交房时间延后到2012年9月30日。期间，原告对被告原设计图纸作修改并确认。同年10月9日，原告父亲洪某某作为原告委托代理人在《房屋情况记录表》签名，该表记录业主意见共十五条，其中存在餐厅米黄色石材断裂等问题。复验结果：地坪断裂的大理石需要调换。诉讼中原告出示了2013年4月1日的律师公函，收件人为被告，内容为落实交付房屋的具体时间，并就逾期交付房屋的违约金事宜作出答复。被告表示未收悉该律师公函，原告为此解释寄出函是律师事务所寄出的，原告把盖章的寄出，留存的是备份的，函件退回，证明原告曾经寄出过。经查，原告提供的快递详情单(编号XXXXXXXXXX)内容为空白。2013年4月8日，被告向原告发出催告函，提出系争房屋已符合交付条件，我司已于2012年10月1日向你发出交付通知书，你于2012年10月8日至现场，但未完成交付手续；通知原告于4月15日前来办理房屋交付手续。该函件遭拒收退回。原告在二审庭审中确认，收到被告于2012年10月1日的通知，也于10月9日去验看，但其认为当时仍不符合交房条件。4月23日，被告工作人员与原告父亲洪某某通话，提出石材已更换，要求原告方办理交房等。次日，原告在落款日期为2012年10月的《华润外滩九里苑》交付通知书回执上签名；并在《房屋交接书》签名。根据交接书记载“2012年7月4日，甲乙双方对毛家园88弄《华润外滩九里苑》9号17层1701室进行交接”。诉讼中，原、被告对房屋实际交付日期有不同观点：原告认为，房屋系2013年4月24日办理交接，2012年7月4日双方未办理房屋交付手续，无论系争房屋为毛坯交房还是精装修交付，被告逾期都达到半年之久，毛坯交房约定是2011年12月31日，但实际交房是2012年7月4日；精装修标准的交房日期是2012年9月30日，但实际交房是2013年4月24日。被告认为，交付日期确定为2012年6月30日，这是预售合同项下的交房，原告确认是2012年7月4日完成了该交房，即便存在逾期，也只有4天。原告10月9日到现场收房，而不是看房，被告在10月9日履行交房义务，只是原告拒签交房文书导致纠纷。如果原告认为存在毛坯交房是2012年6月30日，对方要主张逾期4天的违约金，赔偿标准日万分之二过高，且已经超过诉讼时效。诉讼中，被告确认原告已支付了全部房款。原审诉讼中，被告出示二份《外滩九里苑钥匙托管承诺书》(复印件)，落款日期分别为2013年6月17日、21日，内容记载为业主因维修(整改)需要将进户门钥匙交服务中心。被告用以证明，钥匙于2013年6月16日前已交付原告；原告意见，是否存在交付与托管，因事隔两年多，已无法回忆，根据承诺书记载日为2013年6月，事实上，同年4月原告已确认交房，故该证据无关联性。被告于2012年6月18日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》[沪房管(黄浦)交付许(2012)第002号]。以上事实，有原告提供《上海市商品房预售合同》及附件、《房屋交接书》、银行付款凭证、收条、发票、律师公函及快递件、二中院2016年2月23日的庭审笔录；被告提供《商品房认购书》、《补充协议》、《房屋情况记录表》、房屋交付通知催告函及函件寄送凭证、原告代理人与被告工作人员电话录音(附光盘)、交付通知书细则、《钥匙托管承诺书》。以上证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，根据合同约定，该房屋单价、总价中不含装修价，由于被告建设的房屋项目在建工程报批、报监及竣工验收备案阶段经相关部门核定为毛坯房交付，故被告所获的《上海市新建住宅交付使用许可证》为非全装修房屋。事实上被告以售毛坯房送装修为名进行销售，规避全装修住宅需办理《住宅交付使用许可证》的行政法规要求，属违规操作。原、被告签订合同的日期为2011年12月30日，而合同约定交付日期为2011年12月31日，故原告应当知道其所购买的房屋为现房即毛坯交付事实；又，双方通过补充协议约定，调整房屋交付日期至2012年6月30日，且交付条件为被告取得房地产初始登记和取得大产证。但该事实系双方协商一致的结果，该事实不影响原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及补充协议的效力，双方均应全面履行。鉴于，被告已于2012年6月18日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，已符合交付条件。期间，因原告对装修内容要求调整，故双方确认交房日顺延至2012年9月30日。诉讼中，原、被告对实际交付日期存在争议，原告认为其于2013年4月24日与被告办理房屋交接，并签署房屋交接书；被告认为其与原告于2012年7月4日办理钥匙交接，因2012年5月2日原告变更设计装修，钥匙暂留装修队处。现有证据可以证明，被告于2012年10月向原告寄送交付通知书细则(附交付通知书回执)，要求原告于2012年10月8日办理交房手续；原告代理人于2012年10月9日到现场后，提出大理石需调换，仅在《房屋情况记录表》中签名，未办理房屋交接与签署房屋交接书。诉讼中，原告对该通知形式、方式未予明确回复，根据证明规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案原告有条件、能力提供被告使用何种形式通知及原告实际何日收讫该通知证据，但原告未提供。故本院确认，被告已用《交付通知书细则》(附交付通知书回执)形式通知原告可进行房屋交接。而原告在2012年10月9日以装修质量问题需整改为由，拒绝与被告办理房屋交接，该日为双方系争房屋交付之日。根据合同约定，若原告于验收交接该房屋过程中发现装修质量问题，提出对房屋的书面维修要求，被告应即时对该房屋进行维修，在此情况下被告不承担延期交付等违约责任。据此，2012年10月9日以后的维修，被告享有合同约定的免责权利即不承担延期交付等违约责任。另，被告以《房屋交接书》中打印日期2012年7月4日为房屋交接日，但未提供证据证明其通知交付的证据，对此抗辩，本院不予采信。关于被告提出违约金过高，请求予以调整。经查，双方约定被告违约金标准与原告逾期支付房款违约金标准相一致，且该约定系双方协商一致的结果，根据公平原则，故对被告该抗辩本院不予采信。对于被告提出的诉讼时效问题，鉴于被告于2013年4月8日向原告发送催告函要求落实交房，期间双方仍进行沟通，且原告于2015年3月18日向法院提起诉讼，故本院确认诉讼时效中断，对原告该抗辩本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告华润置地(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告洪伟璇以3080万元为基数按日万分之二标准从2012年10月1日起计至2012年10月9日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25780元，由原告洪伟璇负担24594元，由被告华润置地(上海)有限公司负担1186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  沈 晗人民陪审员  石志仁二〇一七年十二月二十九日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。