西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017)陕0113民初4440号原告:招商银行股份有限公司西安分行。营业场所：陕西省西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。负责人：任莉，系该分行行长。委托代理人：梁倩，陕西静远新言律师事务所律师。被告：辛虎，男，汉族，1954年4月2日出生，籍住陕西省三原县。被告：郭敏，女，汉族，1956年1月15日出生，籍住陕西省三原县。被告：西安高科示范产业投资有限公司，住所地：西安市碑林区含光北路**九锦台商业****。法定代表人：马婷婷，系该公司董事长。委托代理人：王伟，男，汉族，1993年12月20日出生，籍住甘肃省庄浪县，系该公司员工。委托代理人：周年福，男，汉族，1985年12月27日出生，籍住湖北省蕲春县株林镇许山村**，现住西安市碑林区，系该公司法务。原告招商银行股份有限公司西安分行(以下简称招商银行西安分行)与被告辛虎、郭敏、西安高科示范产业投资有限公司（以下简称高科投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行西安分行的委托代理人梁倩、被告高科投资公司的代理人周年福到庭参加了诉讼，被告辛虎，郭敏经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2009年12月25日，原告与被告辛虎、郭敏签订《个人购房借款及担保合同》，借款合同约定：由原告向被告郭敏发放贷款156万元，用于购买九锦台（西安.首府）第7幢2单元8层20801号房产，借款期限自2009年12月25日至2025年12月25日，被告辛虎、郭敏以上述房产的全部权益抵押给原告作为偿还本合同项下贷款本息及其它一切相关费用的担保。《借款合同》约定被告高科投资公司为两被告提供阶段性担保，担保期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。同日，原告与两被告签订《西安市房地产抵押合同》，并办理了预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明。另，被告辛虎、郭敏系夫妻关系。上述合同签订后，原告依约发放贷款，但被告未依约向原告按时足额偿还，现已超过三个月未履行还款义务。原告现诉至法院，请求判令：1、被告辛虎、郭敏偿还原告本金1079199.42元，利息21281.6元，罚息934.4元，复息284.88元，合计1101700.3元（利息、罚息、复息暂计算至2016年12月15日，此后按合同约定计算至实际付款之日）。2、被告高科投资公司对上述还款义务承担连带清偿责任。3、原告对被告抵押物九锦台（西安.首府）第7幢2单元8层20801室房产有优先受偿权。4、本案诉讼费用由两被告承担。被告辛虎、郭敏经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告高科投资公司辩称：原告招商银行西安分行对本案涉案房屋享有优先受偿权；原告招商银行西安分行应当先行使其所享有的具有准物权性质的优先受偿权；答辩人对被告郭敏所负有的债务仅需承担补充责任。经审理查明，2009年12月25日，原告（贷款人、抵押权人）与被告郭敏（借款人、抵押人）、被告辛虎（抵押人）、被告高科投资公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，协议约定借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付借款人购买的位于西安市碑林区××光××九锦台（西安*首府）第7幢2单元8层20801号房产的购房款，贷款总金额为156万元，借款期限为192个月，即从2009年12月25日至2025年12月25日止。贷款利率以国家公布的贷款基准年利率5.94%为基础下浮29%，即为年利率4.2174%，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率从每年1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计息。罚息为借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。还款方式为等额还款。该笔借款的担保方式有被告郭敏、辛虎共同提供的抵押担保以及被告高科投资公司提供连带责任保证两种方式。关于抵押担保，被告郭敏、辛虎愿意以其位于西安市碑林区××光××九锦台（西安.首府）第7幢2单元8层20801号房产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。同日，被告郭敏、辛虎（甲方、抵押人）与原告（乙方、抵押权人）签订《西安市房地产抵押合同》，合同约定为保证借款合同履行，甲方愿意以其位于西安市碑林区××光路××九锦台（西安.首府）第7幢2单元8层20801号房产作抵押。2010年10月28日，上述房产在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。另查，被告郭敏、辛虎系夫妻关系。关于保证人提供的连带责任保证，被告高科投资公司（保证人）为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权利证交由贷款人保管之日止。保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。借款人出现连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为违约，贷款人有权宣布合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。2009年12月25日，原告按约向被告郭敏发放贷款1560000元。截止2016年12月15日，被告郭敏下欠本金1079199.42元，利息21281.6元，罚息934.4元，复息284.88元，合计1101700.3元。原、被告均确认抵押房产的他项权利证书尚未办理。上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、贷款抵押登记备案证明、贷款借款借据、逾期账单及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与各被告签订《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告郭敏发放贷款，履行了合同义务，截止2016年12月15日，被告郭敏逾期偿还借款本息，其逾期还款的行为构成违约，原告有权提前收回贷款，被告郭敏除应支付原告借款本金外，还应当按照合同约定支付利息、罚息、复息以及原告为实现债权而产生的相关费用。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，涉案房屋上虽设定了房屋预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。即不动产抵押未办理抵押登记，不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持。被告郭敏在与被告辛虎婚姻关系存续期间以个人名义向原告借款，应认定为夫妻共同债务，被告辛虎作为共同债务人，应当承担还款责任。关于被告高科投资公司的抗辩理由，本院认为借款合同中明确约定保证人承担的保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。据此，被告辩解仅承担补充责任无事实依据。同时，借款合同中已明确约定“保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利”，该约定系双方真实意思表示，合法有效，且对债权实现约定明确，原告有权要求被告高科投资公司对全部欠款承担连带保证责任。被告高科投资公司抗辩理由不成立，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条之规定，判决如下：一、被告郭敏、被告辛虎应当于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金1079199.42元及截止2016年12月15日的利息21281.6元，罚息934.4元，复息284.88元，合计1101700.3元，并按双方约定支付自2016年12月16日起至实际清偿债务之日的利息、罚息、复息。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。被告西安高科示范产业投资有限公司对被告郭敏、被告辛虎上述第一项债务承担连带清偿责任，被告西安高科示范产业投资有限公司清偿债务后，有权向被告郭敏、被告辛虎予以追偿。驳回原告其余诉请请求。本案案件受理费14715元，由三被告承担，因原告已预交，故三被告在支付上述款项时，一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  杨铜川人民陪审员  张居仁二〇一七年十二月四日书 记 员  李 静打印：相丽华校对：马小倩2018年月日送达