福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0111民初2363号 原告：林伦，女，1996年10月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：陈权生，男，1968年2月4日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：余光耀，男，1993年5月9日出生，汉族，住福建省福清市。 原告林伦与被告陈权生、余光耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，因本案有不宜适用简易程序情形，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林伦的委托诉讼代理人江小金、杨美伦，被告陈权生、余光耀经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林伦向本院提出诉讼请求：1.确认其与陈权生、余光耀订立的《房屋租赁合同》于2017年5月10日解除；2.陈权生、余光耀共同支付2016年12月1日至2017年5月10日的租金120000元及逾期支付的违约金（以每月所欠租金为基数，自2016年12月1日起按月利率2%计算至实际还清之日止。）；3.陈权生、余光耀共同支付自2016年12月1日至2017年5月10日止的水电费、物业费等相关费用合计15306.5元；4.陈权生、余光耀共同承担诉讼费、公告费等全部诉讼费用。事实理由：2016年6月，福州索高电子有限公司将其位于福建省福州市晋安区店面委托给林伦并以林伦名义招租。2016年7月21日，陈权生、余光耀共同向林伦承租了该房，约定：租期至2021年7月20日止，租金按月支付、按年递增，以及逾期违约金、水、电、物业管理费等计算方式。后，陈权生、余光耀收到林伦交付的租赁物后本是按约履行，但自2016年12月起拖欠房租及水电等其他费用。林伦多次催讨未果，于2017年5月发出解除函，并提起诉讼，同年9月已将该房另行出租。陈权生和余光耀已交付的按三个月租金计算的押金，林伦按约可不退还二个月，余款同意抵扣违约方尚欠的款项。此外，合同约定的千分之二违约金愿意下调为按月利率2%计息。 陈权生、余光耀均未作答辩。 林伦围绕诉讼请求提交房屋租赁合同、委托书、缴费通知单、房屋租金催款函、EMS面单、银行流水、解除合同通知函，陈权生、余光耀经公告传唤拒不到庭，且未口头或书面提出抗辩，亦未提供证据，视为放弃其诉讼权利。上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，福州索高电子有限公司将其位于福建省福州市晋安区整座委托给林伦对外出租等一切事宜等，委托时效限至2026年6月1日止。 2016年7月21日，林伦（甲方）将上述某店面出租给陈权生和余光耀（乙方）用于办公，双方为此签订《房屋租赁合同》，约定：租期至2021年7月20日止，共计60个月；租金从2016年9月1日起算，按月支付，应于租金到期前5日支付下期租金；月租金22500元（税费另计），租金从第三年起（含第三年）每年在上年基础上递增5%；水费每吨4.2元、电费每度1.38元、物业管理费每月750元、广场管理和公共使用的水电费，按每个月实际分摊，以上费用，按月支付，每月5日之前根据广场管理处的缴费通知单付款；租赁方式为先交租后使用，乙方收到甲方的租金和费用的缴费通知单后，若有异议在三天内书面提出，否则视为确认，即该缴费通知单就具有法律效力，可以作为法律诉讼的欠款依据；乙方的租金和水电费及管理费不在合同约定时间5天内交付，即视为欠甲方的租金及各项费用转为乙方欠甲方的款，乙方同意甲方有权按乙方欠款的金额每逾期一日向乙方收取千分之二违约金；逾期超过三十天的，按乙方违约处理，甲方有权单方解除并终止合同，收回该房屋，租赁物内的所有物品及乙方的装修物视为乙方的废弃物，并要求乙方承担违约时期的两个月租金作为违约金；押金67500元、不抵租金使用，只能作为合同终止以后双方结算费用使用，负责视为违约；发生纠纷提前福州市仲裁委员会仲裁或向合同履行地法院起诉。合同签订之日，甲乙双方按约履行了缴款及交付租赁物的义务。后，陈权生和余光耀按林伦出具的缴费通知单履行缴费义务，自2016年12月1日起拖欠租金、物业费、水电费等相关费用，且未支付所欠租金的违约金。2017年2月4日，陈权生在林伦出具的《缴费通知单》签收，该通知单载明：尚欠2016年12月至2017年2月止的租金67500元及物业费2250元，2016年10月22日至同年12月22日的电费9593.8元及水费907.2元以及电公摊600元，2016年12月5日至31日的违约金1379.4元，共计82230.4元。因陈权生和余光耀未支付该款，林伦于2017年3月30日以特快专递方式向其发出《房屋租金催款函（紧急）》，告知截止2017年3月28日，尚欠租金、物业费、水电费等费用以及产生违约金共计117851.5元，要求其自收到本告知函后7日内主动结清，否则将通过司法途径以及将解除合同、收房等措施。该邮件因无人签收被退件。2017年5月10日，林伦在租赁物门口以粘贴方式向陈权生和余光耀发出《解除合同通知函》并收回租赁物，告知因其未按上述催款函履行，已构成严重违约，决定解除讼争《房屋租赁合同》、收回租赁房屋并追讨尚欠租金等费用。2017年5月18日，林伦诉至本院，并自认于2017年9月将租赁物另行出租以及违约方的押金余额22500元可用于抵扣其欠款。 本院认为：林伦经租赁物的所有人授权可以以其自己的名义进行招租并收取租金，故其与林伦签订的讼争《房屋租赁合同》合法有效，双方均负有按约履行之义务。陈权生和余光耀自2016年12月起就开始拖欠租金等相关费用，其于2017年2月4日确认欠款金额后，亦未积极还款，且在林伦催讨至今仍未能后至今仍未结清所欠款项，存在严重违约，按照讼争合同的相关规定，林伦主张确认解除合同、支付欠款及违约金、不予退还二个月押金，并自愿将违约金下调为按月利率2%计付，于法有据，予以支持。陈权生和余光耀所交付的押金余额22500元应用于抵扣其尚欠的费用。陈权生和余光耀经公告传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告林伦与被告陈权生、余光耀于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月10日解除； 二、被告陈权生、余光耀应于本判决生效之日支付原告林伦自2016年12月1日起至2017年5月10日止的租金120000元及逾期支付违约金（以每月所欠租金为基数，自2016年12月1日起按月利率2%计算至实际还清之日止。），已支付22500元； 三、被告陈权生、余光耀应于本判决生效之日支付原告林伦自2016年12月1日起至2017年5月10日止的水电费、物业费等相关费用合计15306.5元； 四、驳回原告林伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3156元、公告费560元，均由被告陈权生和余光耀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 敏 人民陪审员 江 山 人民陪审员 郑 虹 二〇一七年十二月二十日 书 记 员 冯玉珊 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。