贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0522民初4310号原告黔西亿安��市场管理有限公司，住所地贵州省毕节市黔西县文峰办事处文峰社区东出口运煤大道万丰国际商贸城8栋。法定代表人沈志乐，系该公司总经理。委托代理人朱启杰，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师，委托权限为特别授权。委托代理人徐玲倩，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。被告陈忠成（陈中成），男，1963年10月10日出生，汉族，贵州省黔西县人。委托代理人郑勇，1974年9月9日出生，汉族，贵州省黔西县人。原告黔西亿安居市场管理有限公司（下称亿安居公司）与被告陈忠成租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日受理后，依法由审判员徐敏适用简易程序于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告黔西亿安居市场管理有限公司的委托代理人徐玲倩、被告陈忠成及其委托代理人郑勇均到庭参加了诉讼，���告黔西亿安居市场管理有限公司的法定代表人沈志乐未到庭。案件在审理的过程中，原告亿安居公司及被告陈忠成向本院申请庭外和解30日并获准许。本案现已审理终结。原告亿安居公司诉称：2015年5月1日，原、被告签订《商铺租赁经营合同》，约定原告将黔西万丰国际商贸城A25＃楼2层201-228号共计28间商铺出租给被告用于经营好风景家居，房屋记租面积共计1332.94平方米，租金0.5803/平方米/天，租赁期限为自2015年5月1日起至2018年4月30日止。2015年起至2017年10月31日的租金免收，2017年11月1日至2018年4月30日租金为141173元，分三次付清，第一次为2015年5月1日支付56469元，第二次为2017年5月1日支付42352元，第三次为2017年10月1日支付42352元。物业管理费按商铺面积计算，计算标准为2元/平方米，收取时间以一期开业日正式计算，被告应于第一年物业费到期前的30天前向���告缴纳下一年度物业费。被告应按期足额缴纳租金、物管费，逾期未交付的，应向原告支付未交部分3％每日的滞纳金。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告入场经营好风景家居。现第二、三期交付租金的时间已到期，但被告拒不支付租金两期租金84704元。因原、被告双方约定在被告装修完工后减免两个月租金，因此，减去两个月租金后剩余37646.33元（84704-47057.67=37646.33），被告应予支付。另外，万丰国际商贸城于2016年3月26日正式开业，物业管理费自此开始起算，被告已付清第一年的物业管理费，为便于计算，原告将第二年物业管理费推迟至2017年4月1日开始起算，根据合同约定，被告应于2017年3月1日前支付，但经原告多次催收，被告至今未支付，故原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付租金37646.33元，并以37646.33元为基数，自2017年10月2日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付滞纳金至租金付清为止；2、被告支付2017年4月1日至2018年3月31日的物业管理费28792元，并以28792元为基数，自2017年3月2日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付滞纳金至物管费付清为止（暂算至起诉之日为641.66元）；3、本案的诉讼费由被告承担。为支持自己的诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：1、原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告主体适格；2、《商铺租赁合同》，证明商铺的租金数额及支付时间、物业管理费收取标准及支付时间、合同约定滞纳金每日按照未交部分的3%收取，原告现主张按央行基准利率计算已作适当让步，合同约定被告装修完工，原告免收两个月租金；3、缴费催款通知书、缴费通知，证明原告已向被告催收租金及物管费。被告陈忠成（陈中成）辩称：原、被告于2015年5月1日签订商铺租赁合同，约定原告向被告出租万丰国际商贸城A25号2层201-228号共计28间商铺，面积为1332.94平方米，年租金282346元，由被告自行装修所租赁商铺，被告装修完工后减免两个月的租金；合同约定免租金期限为两年半，加上原告的招商政策另行减免的两个月共计免除租金期间为两年零八个月。租赁期起算时间为万丰国际商贸城开业前一个月。合同签订后被告投入70万元进行装修，并得到原告负责人徐龙承诺减免两个月的租金折抵第二期缴纳租金，多余的减免租金在第三期租金中扣除；按月折算租金为23528.8元，两个月即47057.66元，而合同约定第二期租金为42352元，减免后任余4705.66元，故被告并未拖欠原告商铺租金。因原告在物业管理上未能做到合格负责的物业管理人应该尽到的管理职责，其收取物业管理费的要���受到了万丰国际商贸城全体商户的一致排斥和抵制，被告所经营商铺的装货卸货通道时常被不明车辆停泊占用，封堵被告必须使用的经营通道，导致被告经营通道和电梯时常封堵无法正常装卸货从而导致被告错失大量商机，被告多次向原告反应此情况均未得到有效处理，原告履行合同义务不符合约定条件存在重大瑕疵故而构成违约，理应赔偿被告损失和免除物业管理费用。综上，原告所称不合情理也不合法律规定，无法律和事实依据。被告在举证期内未向本院提交证据。经庭审质证：被告对原告出示的第1组证据无异议；对第2组证据有异议，租赁期的起算点及租金的缴纳时间不认同原告的说法，物业费原告未尽到物业管理义务，请求免交物管费；对第3组证据有异议，被告没有收到。经审查认证，原告出示的证据客观真实，来源合法��且与本案具有关联性，应作为本案的定案依据。经审理查明：2015年5月1日，原告亿安居公司与被告陈忠成（陈中成）签订《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及附件，约定由被告向原告租赁万丰国际商贸城A25号楼、2层201-228号，共计商铺28间，计1332.94平方米，计租标准0.5803，年租金282346元。合同第三条约定：1、商铺租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止，最终以一期开业前一个月开始起算，如因政府或天气等不可抗力因素造成延期交铺，租赁期限以此顺延；2、免租期至2017年10月31日止，自2017年11月1日起开始计算租金；3、市场营业时间最迟于2015年9月30日。同时，合同约定分期缴纳租金，2015年5月1日支付56469元，2017年5月1日支付42352元，2017年10月1日支付42352元。物管费收取时间以一期开业日起正式算起，且每月2元每平方米，共计28792元。物管理费按年��取，于第一年（上一年）物管费到期前的30天前交纳下一年物管理费。合同约定租金及物管理费逾期则以未交纳部分按日3%支付滞纳金。合同还约定被告装修完工后减免2个月租金。双方在庭审中均认可一期公告开业时间为2016年3月26日。本案焦点：起租期及交纳租金的时间如何计算。本院认为：原、被告签订的《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及附件体现了双方对涉案商铺的租赁达成了共识，且明确了双方的权利义务，原、被告双方的行为受《合同法》及相关法律法规的调整。虽然合同约定免租期至2017年10月31日止，自2017年11月1日起开始计算租金，但合同第三条第1款约定了延期交铺，租赁期限顺延，并结合第三条第3款“市场营业时间最迟于2015年9月30日”之约定，认定原、被告双方约定的营业时间在最迟不超过2015年9月30日的情形之下，��铺租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日，即签订3年的租赁合同，2015年5月1日至2017年10月31日期间为免租期，2017年11月1日起算租金，即3年的租赁合同内仅收取半年的租赁费，即免除两年半的租赁费。但实际情况是原告于2016年3月26日才开始营业，根据约定，租赁期的起算时间顺延至开业前一个月即2016年2月26日，由于开业时间推迟了6个月，故租赁期间顺延6个月，即从2016年2月26日至2019年8月26日止。从公平的角度出发，免租期也顺延6个月，即顺延至2018年4月30日，租金起算时间为2018年5月1日。虽然合同约定了支付租金的时间及金额分别为2015年5月1日交纳56469元，2017年5月1日交纳42352元，2017年10月1日交纳42352元，但从约定交付租金的时间来看，均以租期从2015年5月1日起计算，而现实际开业时间为2016年3月26日，比约定的最迟开业时间2015年9月30日迟延了6个月，从公平的角度考虑，交纳租金的时间也相应顺延6个月，即从2017年11月1日交纳第二期，2018年4月1日交纳第三期。由于合同第七条第10项中约定：装修完工，按招商政策减免2个月租金。年租金为282346元，故2个月租金为47057.67元，现被告欠原告租金为84704元-47057.67元=37646.33元。原、被告双方约定的第二、三期的租金均等，故被告尚欠的租金37646.33元分为两期支付也均等支付。即2017年11月1日交纳18823.17元，2018年4月1日交纳18823.17元。根据《中华人民共和国民事合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，现第二期租金的支付时间已届满，被告应支付第二期租金18823.17元。因未到第三期租金的交纳时间，故原告要求被告交纳第三期租金，不符合约定，依法不予支持。由于被告应于2017年11月1日交纳第二期租金，但被告未交纳，已构成违约，故本案以18823.17元为基数，从2017年11月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至租金支付完毕之日止的诉讼请求，依法予以支持。由于双方在合同中约定了物管费按商铺面积计算，即每月2元/平方米，共计28792元，物业费收取时间以一期开业日起正式算起，下一年物业费交纳时间为第一年物业费到期前30日。本案开业时间为2016年3月26日，则第一年的物业费从2016年3月26日开始算，第一年的物业费到期时间为2017年3月25日，故下一年的物管费交纳时间为2017年2月25日，第二年的物业费应从2017年3月26日计算至2018年3月25日，但原告为了方便计算，将物业费计算时间定为2017年4月1日至2018年3月30日，未违反法律规定，依法予以准许，且被告在庭审中对2017年4月1日至2018年3月30日期间的物管费金额为28792元无意见，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）��时交纳物业服务费用；”及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告应予交纳。庭审中，被告辩称物管单位未尽到物管义务，未及时疏通经营通道给被告造成了很大的经济损失，但被告未向法庭提交证据加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”之规定，被告应承担举证不力的法律后果。现物管费支付时间已到，故对原告要求被告支付2017年4月1日至2018年3月31日的物管费28792元的诉讼请求，依法予以支持。由于被告未按期交纳，已构成违约，现原告主张从2017年3月2日起算，未违反法律规定，依法予以支持。现原告以28792元为基数，从2017年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至支付完毕之日止，未违反法律规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、由被告陈忠成于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司第二期租金18823.17元，并以18823.17元为基数，从2017年11月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至租金支付完毕之日止；二、由被告陈忠成于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2017年4月1日至2018年3月31日的物管费28792元，并以28792元为基数，从2017年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至租金支付完毕之日止。案件受理费806元（已减半收取），由被告陈忠成负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。审判员 徐 敏二〇一七年十二月十一日书记员 陈清芸