南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初1028号 原告（反诉被告）：韦彩姣，女，1954年11月12日出生，壮族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：陈波秀，广西颂诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈志勇，男，1976年12月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：李祖科，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈广华，北京大成（南宁）律师事务所律师。 第三人：廖铭，男，1971年12月23日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 原告韦彩姣与被告陈志勇、第三人廖铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序审理。被告陈志勇在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2017年12月14日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）韦彩姣的委托诉讼代理人陈波秀，被告（反诉原告）陈志勇及其委托诉讼代理人李祖科、陈广华，第三人廖铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦彩姣向本院提出诉讼请求：1.被告陈志勇向原告韦彩姣支付租金144000元；2.本案诉讼费由被告陈志勇承担。事实与理由:2013年6月，原告韦彩姣从案外人李礼处承租位于南宁市，租期为2013年8月9日至2020年9月9日。后因李礼与房东廖铭（本案第三人）出现矛盾，廖铭要求韦彩姣直接向其支付租金。2015年9月，韦彩姣、陈志勇、廖铭签订《店面转让协议》，约定：廖铭同意韦彩姣将鲁班路92号致尚酒店第二层及一楼左侧烟酒店铺转租给陈志勇，转让费12万元，月租金34000元，前24个月（2015年9月12日至2017年9月11日）陈志勇每月向韦彩姣支付租金8000元，向廖铭支付租金26000元，2017年9月11日后的剩余租期，每月租金由陈志勇全额支付给廖铭。上述协议签订后，陈志勇只按约定支付了前6个月的租金48000元给韦彩姣，之后再未支付剩余租金。韦彩姣多次催促，陈志勇以资金紧张为由拒绝支付。为维护合法权利，韦彩姣诉至法院，请求判如所请。 被告陈志勇辩称：廖铭是涉案房屋的出租人和管理人，自2015年9月12日起，陈志勇直接向廖铭承租涉案房屋，而不是向韦彩姣承租，因此陈志勇与韦彩姣不存在租赁合同关系；2.租金34000元本应支付给廖铭，但合同约定陈志勇每月向韦彩姣支付8000元，故该款项是陈志勇应廖铭的指示而支付的；3.自2016年3月13日起，陈志勇与廖铭解除了双方之间的租赁合同，且已经通知到韦彩姣，陈志勇没有继续支付租金的义务。综上，韦彩姣的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回韦彩姣的诉讼请求。 被告（反诉原告）陈志勇向本院提出反诉请求：1.反诉被告韦彩姣向反诉原告陈志勇退还押金16000元；2.本案诉讼费用由反诉被告韦彩姣承担。事实和理由：2015年9月12日，韦彩姣、陈志勇、廖铭签订《店面转让协议》，约定：廖铭同意韦彩姣将店铺转租给陈志勇，押金16000元，转让费12万元，合同对租金标准也进行了约定。该协议签订后，陈志勇向韦彩姣支付了押金16000元。2016年3月13日，廖铭与陈志勇经协商一致解除了租赁合同关系。陈志勇多次要求韦彩姣退还押金，但韦彩姣均予以拒绝。为维护合法权利，陈志勇提起反诉，请求判如所请。 反诉被告韦彩姣对反诉原告陈志勇的反诉辩称：1.陈志勇与韦彩姣存在合法有效的租赁合同关系，陈志勇应按合同约定履行相应的义务；2.在合同期内，陈志勇未经韦彩姣同意擅自解除租赁合同并搬离的行为，损害了韦彩姣的合法利益；3.《店面转让协议》第二条第四项明确约定，陈志勇交纳押金的目的是保证剩余租赁租金的按时支付，如陈志勇按约履行合同，韦彩姣在租期届满当天不计利息向陈志勇退还押金，现陈志勇没有按约定履行合同义务，韦彩姣有权不退押金。 本院经审理认定事实如下：2015年9月12日，原告（反诉被告）韦彩姣、被告（反诉原告）陈志勇和第三人廖铭签订《店面转让协议》，约定：1.廖铭同意韦彩姣将其位于南宁市铺面转让给陈志勇使用，面积为960平方米；2.陈志勇与廖铭按原合同条款重新签订租赁合同，租期即是韦彩姣所签合同的剩余租期（2015年9月12日至2020年9月11日），韦彩姣与廖铭的租赁关系作废；3.剩余租期内的月租金为34000元，租金按季度支付，2015年9月12日至2017年9月11日期间的租金由陈志勇按每月8000元即每季度24000元向韦彩姣支付，按每月26000元即每季度78000元向廖铭支付，2017年9月12日至2020年9月11日期间的租金由陈志勇按季度全额向廖铭支付；4.为保证剩余租期租金按时到位，由陈志勇向韦彩姣支付押金16000元，如陈志勇按约履行合同，韦彩姣于2017年9月11日不计利息向陈志勇退还押金，廖铭与陈志勇所签合同的押金由其双方自行约定；5.门面现有的装饰装修全部归陈志勇所有，租期满后房屋装修归廖铭所有；6.韦彩姣在合同签订生效之日向陈志勇腾空铺面并交付钥匙，陈志勇向韦彩姣支付转让费12万元；此外，协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，韦彩姣将铺面交付陈志勇使用，陈志勇于2015年9月14日向韦彩姣支付押金16000元、转让费12万元。之后陈志勇按合同约定分别向廖铭、韦彩姣支付了2015年9月12日至2016年3月12日期间的租金。2016年3月12日，陈志勇经与廖铭协商后搬离了涉案房屋。2016年3月13日，廖铭将涉案房屋出租给案外人黄某延，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期从2016年3月13日至2017年9月12日。 另查明：涉案房屋所在的土地为南宁市所有。2009年11月20日，心圩村将上述土地出租给第三人廖铭及案外人覃某华，约定租赁期自2010年11月20日至2030年11月19日，由廖铭、覃某华在该土地上投资建房。2011年1月26日，廖铭、覃庆华将建好的房屋（一至八层）出租给案外人李某、余某彪，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2011年7月18日至2030年11月19日。2013年6月9日，李某将第二层房屋650平方米及一楼后面250平方米场地出租给韦彩姣使用，约定租期自2013年8月9日至2020年9月9日。2013年8月6日，李礼将涉案房屋一楼左侧烟酒店出租给韦彩姣使用，计租日从2013年10月9日开始，租金每月6000元，按季度支付。后因李某与廖铭产生矛盾，廖铭解除了与李某的租赁合同，并要求韦彩姣直接向其支付租金。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：韦彩姣、陈志勇与廖铭签订的《店面转让协议》、南宁市西乡塘区与廖铭、覃某华签订的《租赁合同》、廖铭、覃庆华与李某、余某彪签订的《房屋租赁合同》、李礼与韦彩姣签订的《房屋租赁合同》、廖铭与黄寿延签订《房屋租赁合同》、租金收据、转让费收据、押金收据、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告（反诉被告）韦彩姣与被告（反诉原告）陈志勇、第三人廖铭于2015年9月12日签订的《店面转让协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该协议约定，陈志勇承租涉案铺面后，与廖铭重新签订租赁合同，韦彩姣与廖铭的租赁关系终止。虽然陈志勇并未与廖铭重新签订租赁合同，但事实上陈志勇已经使用涉案房屋并按合同约定支付相应的租金。即韦彩姣已经退出与廖铭的租赁合同关系，由陈志勇履行与廖铭的租赁合同，陈志勇与廖铭存在租赁合同关系。 关于租金的问题。涉案租赁合同约定，陈志勇承租涉案铺面的租期为2015年9月12日至2020年9月11日，月租金34000元，租金按季度支付，2015年9月12日至2017年9月11日期间的租金由陈志勇按每季度24000元向韦彩姣支付，按每季度78000元向廖铭支付。陈志勇实际履行合同并将租金支付至2016年3月12日。2016年3月13日，廖铭将涉案房屋出租给案外人黄寿延，约定的租期为2016年3月13日至2020年9月12日。由此可见，陈志勇与廖铭经协商一致于2016年3月12日解除了双方之间的租赁合同关系。租赁合同解除后，廖铭已将房屋重新出租，陈志勇并未占用涉案房屋，故韦彩姣要求陈志勇继续按每季度24000元的标准支付2016年3月13日至2017年9月11日期间的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于押金的问题。涉案《店面转让协议》约定，为保证剩余租期租金按时到位，由陈志勇向韦彩姣支付押金16000元，如陈志勇按约履行合同，韦彩姣于2017年9月11日不计利息向陈志勇退还押金。现陈志勇提前退租并解除合同，未履行合同至2017年9月11日，陈志勇要求韦彩姣退还押金16000元无合同依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告韦彩姣的诉讼请求； 二、驳回反诉原告陈志勇的反诉请求。 本诉案件受理费3180元，减半收取计1590元（原告已预交），由原告韦彩姣负担；反诉案件受理费100元（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告陈志勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  邓立新 二〇一七年十二月二十日 书记员  蒙美丞 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。