江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0731民初1069号原告：肖泽民，男，1953年3月2日出生，汉族，住于都县，委托诉讼代理人：华晖，江西至中律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：于都县福兴房地产建设开发有限公司（以下简称：“福兴房地产公司”），住所地：于都县贡江镇环城西路福成花苑。法定代表人：钟福源，公司执行董事。被告：应钰富，男，1963年3月8日出生，汉族，住抚州市广昌县，被告：何日亮，男，1969年3月8日出生，汉族，住抚州市广昌县，委托诉讼代理人：肖聪，于都县贡江法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告肖泽民与被告福兴房地产公司、应钰富、何日亮民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖泽民及其委托诉讼代理人华晖，被告福兴房地产公司、应钰富、何日亮的委托诉讼代理人肖聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖泽民向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告福兴房地产公司、应钰富共同偿还原告借款本金1388009元及自2016年4月11日起按月利率1.5％计算利息，利随本清（其中2016年4月11日至2017年4月1日利息尚欠242901元）；2、依法判决被告何日亮对上述借款本息承担连带担保责任；3、本案诉讼费、诉讼申请费、保全费由三被告承担。事实与理由：2014年6月，被告福兴房地产公司、应钰富、何日亮合作共同开发于都县古田站前南路9号地块，用于建设商住楼盘“书香琴苑”，因被告购买地块及建设资金缺乏，被告遂向包括原告在内的多人借款用于支付购买9号地价款（约定月利率为1.5％计算），其中被告共向原告借款190万元，该借款通过银行转账直接汇入于都县财政局用于被告购买站前南路9号地块应当支付的土地款，后被告于2015年10月11日向原告补出具书面借条一张，并承诺在一年内还清本息。但至一年期限已过，被告并未按照约定偿还借款本息，仅以开发的“书香琴苑”楼盘的一套房屋（价格526991元）抵扣部分借款。之后，被告又向原告借款15000元用于办理该楼盘缴纳税款，至起诉之日，被告仍欠原告借款本金1388009元，利息242901元。经原告多次催收未果，为此，请求依法支持原告的诉求。被告福兴房地产公司、应钰富、何日亮辩称，从原告提供的证据足以证实，本案诉讼与被告福兴房地产公司无关，被告福兴房地产公司不适本案被告，原告应承担举证不能的法律后果，请求驳回原告对被告福兴房地产公司的诉讼请求。被告应钰富、何日亮于2015年10月11日出具借条给原告后，原告一直未借钱给被告应钰富、何日亮。2015年10月26日，原告说没钱借给被告并说借条他已撕掉，原告又以该借条起诉明显错误不公。被告应钰富2015年10月11日出具的借条为实践性合同，原告未履行付款义务，也未提供银行转账凭证，应由原告承担举证不能的法律后果。原告针对自己的诉讼主张，向法院提交了以下证据：原、被告身份证复印件和被告福兴房地产公司企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件，以证实原、被告的身份信息和诉讼主体资格及钟福源系被告福兴房地产公司的法定代表人的事实。2017年3月赣州诚兴拍卖有限公司发出的拍卖资料，以证实被告福兴房地产公司经拍卖中标古田站前南路9号地块书香琴苑的国有土地使用权的事实。合伙开发协议书复印件、被告福兴房地产公司出具给被告应钰富的委托书复印件，以证实：1、被告福兴房地产公司与被告应钰富共同合作开发古田站前南路9号地块的事实；2、古田站前南路9号地块实际由被告应钰富出资购买，被告福兴房地产公司并未实际出资的事实；3、古田站前南路9号地块所建设开发的“书香琴苑”项目所有权益归被告应钰富所有的事实。借条原件、借款协议复印件，以证实：1、被告用于购买古田站前南路9号地块的土地出让金部分系向原告借款的事实；2、被告应钰富代表书香琴苑于2015年10月11日向原告补出具剩余借款的借条的事实；3、被告何日亮对该借款提供担保的事实。银行汇款凭条（共2075000元），以证实原告通过银行陆续将借款汇入于都县财政局用于支付古田站前南路9号地块的土地出让款的事实。农村信用社转账凭条（15000元），以证实：1、原告于2016年6月20日通过银行汇入被告应钰富账户10000元用于书香琴苑新房销售缴纳税款的事实；2、原告于2016年6月22日通过银行汇入被告应钰富账户5000元用于书香琴苑新房销售缴纳税款的事实。于都县国土资源局挂牌出让公告，以证实2012年9月，于都县国土资源局将位于古田站××地块（××路北侧、于阳路东侧的7382平方米土地）挂牌出让的事实。国土资源局土地成交确认书，以证实被告福兴房地产公司于2012年9月26日以竞买价3310万元获得古田区站前南路北侧、于阳路东侧9号地块国有土地使用权的事实。原告于2014年7月31日汇入袁西福的银行流水单、袁西福于2014年8月4日汇入于都县财政局的银行汇款单、袁西福出具的证明及袁西福身份证复印件，以证实原告于2014年7月31日汇给袁西福的76万元，袁西福于2014年8月4日汇入于都县财政局的土地交易中心，该笔汇款用于缴纳被告福兴房地产公司拍卖获得的站前南路9号地块的土地出让金的事实。被告福兴房地产公司出具的收据、银行刷卡凭条、商品房认购协议，以证实因为被告未能偿还原告借款，曾经用自己开发建设的三套房屋（1102号、1202号、1302号）用于抵偿欠原告借款的事实。原告与刘贯循的还款协议、被告福兴房地产公司与刘贯循签订的《商品房买卖合同》，以证实原告在被告处抵偿到其中一套1102房屋后将该房屋转卖给刘贯循的事实；原告银行流水，以证实2016年4月13日，被告福兴房地产公司的股东黄小龙支付了包括原告肖泽民、袁西福在内的借款507万元的利息（自2015年10月12日至2016年4月13日共6个月按照月利率1.5%计算共计456300元），被告对原告在内的债务支付的利息算至2016年4月12日止的事实。被告福兴房地产公司、应钰富、何日亮对原告证据的质证意见：第一组证据真实性没有异议，对其关联性有异议；第二组证据的拍卖资料真实性没有异议，对其关联性有异议；第三组证据是复印件，对其三性均有异议；第四组证据的借条三性没有异议，但原告并没有按借条约定付款给被告应钰富，同时借条也证明本案与被告福兴房地产公司没有关系。借款协议是复印件，三性有异议，即使是原件，该协议书也与本案无关；第五组证据其中2014年7月30日76万元的转账凭条与本案无关。2014年8月18日的10万元转账凭条也与本案无关。2014年8月25、26日、27日的转账凭条也与本案无关，都是原告单方面写上去的，并未经过被告的确认；第六组证据是原告打给被告应钰富买房子的首付款；对第七至十二组证据的关联性和证明目的均有异议，恰恰证明本案与被告无关。被告福兴房地产公司、应钰富、何日亮未提供相关证据。依原告申请，本院对原告及袁西福向于都县财政局非税收入财政专户汇款的用途调取了相关证据，经原、被告质证，其质证意见为：原告：对该证据三性没有异议，另外说明一点，该证据恰恰能够证实肖泽民缴纳的9号地出让总价款就有100多万，而被告福兴房地产公司缴纳的才550万元。同时，也证实黄晓龙、何日亮、应钰富均是被告福兴房地产公司的股东，也缴纳了出让款。并证实9号地块一直延期缴纳出让款导致产生罚金的事实，正是由于包括原告在内的多人借款才能足额缴纳出让款。被告：对该证据真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，与三被告无关。根据原、被告的当庭陈述以及对证据的审查确认，本院认定事实如下：2012年8月21日，于都县国土资源局将于都县古田区站前南路北侧、于阳路东侧土地（建设项目名称：站前南路9号建设用地；面积：7382.34㎡；土地用途：商业住宅幼儿园用地）挂牌出让。2012年9月26日，于都县国土资源局与被告福兴房地产公司签订土地成交确认书，被告福兴房地产公司以3310万元竞得该地国有土地使用权。2015年4月19日，于都县人民政府为被告福兴房地产公司颁发于国用（2015）第0307号国有土地使用权证。2014年10月15日，被告福兴房地产公司与被告应钰富签订合伙开发协议书约定，由被告福兴房地产公司与被告应钰富合作开发该宗土地。2014年8月18日，8月25日，8月26日，8月27日，原告通过中国银行、江西赣州银座村镇银行、中国工商银行向于都县财政局非税收入财政专户分别汇款55万元、10万元、46.5万元、17万元、3万元，用以支付古田区站前南路9号地土地出让金。2014年7月31日，原告通过于都县贡江信用社向袁西福转账76万元，2014年8月4日，袁西福通过中国建设银行、中国工商银行向于都县财政局非税收入财政专户分别汇款240万元、79万元，以支付古田区站前南路9号地土地出让金。2015年10月11日，被告应钰富向原告出具借条一张，借条载明：“今借到肖泽民人民币现金计壹佰玖拾万元整（￥1900000.00元），自本借款之日起月利息1.5％，借款期限为一年，如果一年内还清本息，月利息按1％计算”。同日，被告何日亮以担保人身份在借条上签名，对该借款提供担保。借条出具后，被告向原告支付利息至2016年4月13日。另查明，2016年4月30日，原告以肖毅的名义与被告福兴房地产公司签订商品房认购协议书，以总价609000元认购书香琴苑1幢011302号房屋一套，原告向被告福兴房地产公司支付定金20000元。2016年5月2日，原告以肖潭斌的名义与被告福兴房地产公司签订商品房认购协议书，以总价605000元认购书香琴苑1幢031202号房屋一套，原告向被告福兴房地产公司支付定金20000元。后被告福兴房地产公司将011302、031202号房屋收回并另出售他人，被告福兴房地产公司未将认购定金40000元退回原告。2016年4月9日，原告向被告福兴房地产公司支付定金20000元，定购书香琴苑1栋2单元1102号房屋一套，后原告将该定购房屋转卖给刘贯循。2016年11月8日，刘贯循与被告福兴房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定，刘贯循以总价598878元购买该房屋，但刘贯循没有按合同约定价款向被告福兴房地产公司支付购房款。2017年1月24日，原告与刘贯循签订还款协议约定，原告将抵债所得的书香琴苑1栋2单元1102号房屋一套，以总价59.5万元转让给刘贯循，刘贯循向原告支付首付款19.5万元，剩余40万元由售楼部交房时向原告支付10万元，房屋不动产证办好后，三个月内支付原告30万元。协议签订后，刘贯循向原告支付了首付款19.5万元。2017年11月20日，袁西福出具书面证明，证明载明“兹证明肖泽民于2014年7月31日转柒拾陆万元整（￥760000.00元）到袁西福信用社帐户，然后由我统一转到于都土地交易中心帐户，用于借给胡正友、应钰富缴纳于都县贡江镇站前南路九号地拍卖购地款（现书香琴苑项目）”。2016年6月20日、22日，原告通过于都农村信用社昌平分社向被告应钰富转账10000元、5000元。本院认为，被告福兴房地产公司竞拍取得于都县古田区站前南路9号建设用地使用权，之后与被告应钰富签订合伙开发协议，约定共同开发建设该宗土地。根据法律规定，因该宗土地开发建设所产生的权利、义务应当由被告福兴房地产公司亨有、承担。被告福兴房地产公司与内部合伙人签订的协议仅对内产生约束力，不得对抗善意第三人。被告福兴房地产公司以3310万元竞拍取得古田区站前南路9号建设用地使用权，被告福兴房地产公司应当依法缴纳相应金额的土地出让金。原告通过银行转账向于都县财政局非税收入财政专户汇入款项，用于支付被告福兴房地产公司应当支付的土地出让金。虽然原告与被告福兴房地产公司之间未签订书面借款合同，但原告的汇款行为，减负了被告福兴房地产公司的实际支付义务，被告福兴房地产公司也未提出异议。因此，原告与被告福兴房地产公司之间形成一种事实债权债务关系。原告定购被告福兴房地产公司在该宗土地开发的“书香琴苑”楼盘1栋021102号房屋，后将该房屋转让给刘贯循，由刘贯循将房屋价款直接向原告支付，以抵减被告所欠原告债务，被告福兴房地产公司对该以房抵债行为予以默许，并与刘贯循签订正式商品房买卖合同，被告福兴房地产公司的该行为视为对双方事实债权债务关系的追认。被告应钰富作为该宗土地的合伙开发人，事后以借条的形式对该债务予以确认，即被告应钰富对原告与被告福兴房地产公司事实债权债务的担负，并自愿为该债务承担偿还责任。被告应钰富的行为系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，合法有效，被告应钰富应当依约履行偿还义务。被告何日亮以担保人身份在借条上签名，对被告应钰富确认的债务提供担保，但双方没有约定保证方式，根据法律规定，被告何日亮应当按照连带责任保证承担保证责任。涉案债务履行期截止2016年10月11日，原告于2017年4月1日向本院提起诉讼，要求被告何日亮承担保证责任，原告已在债务履行期届满之日起六个月内向保证人主张权利，被告何日亮对该债务应当承担连带清偿责任。对本案原告出借金额的认定，本院认为，原告通过银行直接汇入于都县财政局非税收入财政专户的131.5万元，应当确认为被告对原告所负债务。2014年7月31日，原告向袁西福转账76万元，结合袁西福2014年8月4日通过银行向于都县财政局非税收入财政专户汇款的凭证，以及袁西福所作的书面证词，可以认定原告向袁西福转账76万元，袁西福已将该款汇入于都县财政局非税收入财政专户，用于支付被告福兴房地产公司应支付的土地出让款。因此，该76万元应当认定为原告向被告出借的款项。2015年10月11日，被告应钰富向原告出具借条后，原告为定购书香琴苑”楼盘1栋031202号、011302号房屋向被告福兴房地产公司支付的定金40000元，该定金系原告与被告福兴房地产公司因房屋买卖合同法律关系而产生，与本案借款合同民事法律关系不一致，本院对该法律关系不作处理，原告可另案向被告主张。对于以房抵债的金额，应当以被告福兴房地产公司与刘贯循所签订商品房买卖合同约定的价款为准（扣减原告支付的认购定金20000元），更符合情理和市场交易规则。原告有权让与部分利益给刘贯循，但其权益的处分不得损害被告福兴房地产公司的利益。原告于2016年6月20日、21日共向被告应钰富转账15000元，被告对该款项不予确认，致使本院无法查清是否为被告所欠原告债务，原告可另行向被告主张权利。综上，被告福兴房地产公司与原告形成事实债权债务民事法律关系，其作为于都县古田区站前南路9号建设用地使用权和“书香琴苑”楼盘开发建设主体，对原告为其支付土地出让款所形成的债务，理应承担清偿责任。被告应钰富向原告出具借条，对涉案债务予以担负，并自愿承担履行义务，应当依约承担清偿责任。被告何日亮对涉案债务提供担保，亦应当承担连带清偿责任。据此。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告于都县福兴房地产建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告肖泽民借款本金1321122元，并承担自2016年4月14日起至还清借款之日止按月利率15‰计算的利息；被告应钰富对被告于都县福兴房地产建设开发有限公司应支付的上述借款本息承担共同清偿责任；被告何日亮对被告应钰富应支付的上述借款本息承担连带清偿责任；驳回原告肖泽民的其他诉讼请求。如被告未按上述指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19478元，财产保全费5000元，合计24478元，由原告负担3478元，被告于都县福兴房地产建设开发有限公司、应钰富、何日亮负担21000元，于交款时一并付清。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费，并将缴费凭证寄回于都县人民法院民二庭，逾期按自动撤回上诉处理。户名：江西省赣州市中级人民法院。开户行：招商银行赣州长征大道支行，账号：99×××88。]审 判 长  段德辉人民陪审员  方伟红人民陪审员  易友德二〇一七年十二月七日书 记 员  王仪炜代理书记员  王燕民