内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0521民初4192号原告（反诉被告）：蔡连菊，男，1972年5月29日出生，汉族，人，高中文化，个体工商户，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：张再升，科尔沁左翼中旗148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王学君，男，1972年5月19日出生，蒙古族，人，大学文化，个体工商户，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：胡宝龙，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡连菊与被告（反诉原告）王学君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，被告（反诉原告）王学君于2017年7月25日向本院提起反诉。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡连菊及委托诉讼代理人张再升到庭参加诉讼，被告（反诉原告）王学君委托诉讼代理人胡宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蔡连菊向本院提出诉讼请求：一、要求判令被告（反诉原告）王学君继续履行双方于2008年6月15日签订的《房屋买卖合同》，按合同约定将房产证交付给原告（反诉被告）蔡连菊，并协助原告（反诉被告）蔡连菊办理房屋产权转移登记；二、依法判令被告（反诉原告）王学君给付原告（反诉被告）蔡连菊因其违约所产生的违约金383963.40元（2008年5月30日至2017年6月30日共计109个月×200000.00元×0.017613元/月）扣除原告（反诉被告）蔡连菊应付被告（反诉原告）王学君购房款255568.00元，被告（反诉原告）王学君仍应给付原告（反诉被告）蔡连菊128395.40元，2017年7月1日以后违约金继续按此计算，直至被告（反诉原告）王学君交付房产证、并办理房屋产权转移登记时止；三、由被告（反诉原告）王学君承担一切诉讼费用。事实和理由：2008年5月30日，原告（反诉被告）蔡连菊以总价款455568.00元的价格购买了被告（反诉原告）王学君实际投资挂靠科左中旗国君房地产开发有限公司开发建设的科左中旗蒙古族学校东侧商业楼南第10号商业房（一、二层，面积141.99㎡），当天交付被告（反诉原告）王学君200000元第一期购房款后，被告（反诉原告）王学君即将该房屋交付原告（反诉被告）蔡连菊使用至今。余款255568.00元原告（反诉被告）蔡连菊于2008年11月27日为被告（反诉原告）王学君出具欠据一枚。2008年6月15日，被告(反诉原告)王学君作为甲方与原告（反诉被告）蔡连菊作为乙方签订《房屋买卖合同》，合同第四条约定"......乙方（指原告蔡连菊）将第一期房款交齐的同时，甲方（指被告王学君）将房产证交给乙方。此房屋在签订本合同之前如有产权纠纷，所产生的后果由甲方负责"。可是，自原告（反诉被告）蔡连菊2008年5月30日交付第一期购房款20万元至今已经九年多，原告（反诉被告）蔡连菊多次找被告（反诉原告）王学君，被告（反诉被告）王学君迟迟不将房产证交付原告。原告（反诉被告）蔡连菊花巨资购买此房的目的是搞商业经营而谋生，而被告（反诉原告）王学君不按承诺将房产证交付原告（反诉被告）蔡连菊，致使原告（反诉被告）蔡连菊既办不了银行贷款，又办不了《营业执照》进行经营更不能处分该房屋。九年多时间里，原告（反诉被告）蔡连菊数十次催促被告（反诉原告）王学君尽快交付房产证，甚至向公安机关报案，要求协助交付，可被告（反诉原告）王学君却无任何理由，置之不理，其行为既违法又违约，给原告（反诉被告）蔡连菊造成无法弥补的巨大经济损失。原告（反诉被告）蔡连菊认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）王学君只享受权利，不履行交付房产证的义务，既违反法律又违反合同约定，依法应当承担违约责任。故诉至人民法院。被告（反诉原告）王学君辩称，一、2008年5月30日原告（反诉被告）蔡连菊交付被告（反诉原告）王学君200000元,口头协商购买被告（反诉原告）王学军所有的蒙古族学校东侧商业楼第10号，当时约定15天后交付其余房款并签订协议。2008年6月15日签订协议时，原告（反诉被告）蔡连菊仍未交付其余购房款，经中间人说情约定10日内交付其余购房款，双方就签订了房屋买卖合同，该份买卖合同第三条约定"房屋价款乙方分一期交付甲方"。所以我方认为当时双方所约定的房屋价款交付方式为一次性交付；二、签订合同后，到2008年11月27日原告（反诉被告）蔡连菊仍不能交付其余购房款，就向被告（反诉原告）王学君出具了一枚欠据，数额为255568元。双方所签订的房屋买卖合同关于分期付款约定留的是空白，之后2008年11月27日原告（反诉被告）蔡连菊才向被告（反诉原告）王学君出具欠据，从这一时间顺序足以能证明签订合同时，双方所约定房屋购房款交付方式为一次性交付；三、依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告（反诉被告）蔡连菊未完全履行自己的合同义务，被告（反诉原告）王学君行使先履行抗辩权可以拒绝办理房屋过户手续，因此被告（反诉原告）王学君不应承担任何违约责任；四、现原告（反诉被告）蔡连菊逾期付款已经超过八年，依据双方房屋买卖合同的约定，该合同已到了《中华人民共和国合同法》所规定的法定解除条件，被告（反诉原告）王学君已提起反诉请求法院解除双方所签订的房屋买卖合同，因此被告（反诉原告）王学君也不应承担任何违约责任。本院经审理认定事实如下，2008年5月30日原告（反诉被告）蔡连菊向被告（反诉原告）王学君交付200000元购房款，购买位于科尔沁左翼中旗保康镇蒙古族学校东侧商业楼南第十号商业楼（一、二层，面积144.99㎡）。原告（反诉被告）蔡连菊作为乙方与被告（反诉原告）王学君作为甲方于2008年6月15日签订《房屋买卖合同》，合同内容如下：甲乙双方就房屋买卖事项经过多次协商一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。第一条：甲方愿将自有坐落文明路10号房屋壹间，建筑面积141.99平方米，卖给乙方。第二条：上列房屋，双方议定以人民币470192.97元由甲方出售给乙方。第三条：房屋价款乙方分1期给付甲方，第一期于双方签订买卖合同之日支付人民币__万元，第二期于__年__月__日付人民币___万元，第三期于__年__月__日付人民币___万元，第四期于__年__月__日付人民币___万元，每期付款，甲方收到后出具收据。第四条：房屋产权过户手续由乙方负责办理，费用由乙方负责，费用为：__元，乙方将第1期房款交齐的同时，甲方将房产证交给乙方。此房屋在签订本合同之前如有产权纠纷，所产生的后果由甲方负责。第五条：乙方全部或一部分不按本合同第三条规定的日期给付房价款时其逾期部分，乙方应按日加付5‰计算的违约金给予甲方。逾期超过三个月时，甲方可解除本合同，违约时乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。第六条：交房时，房屋构造及设备以现状交付给乙方，合同签订后，所产生的房屋质量问题全由乙方自行负责，地下室为赠送部分，产生质量问题甲方不负任何责任，乙方装修时不得改变房屋主体结构，因此产生的后果全部由乙方负责。注：地下室赠送面积70.995㎡，甲方不负责质量问题。第七条：甲方应自本合同签订之日起15日内将房屋腾空。第八条：其它条款按相关法律规定执行。第九条：本合同一式两份甲乙双方各执一份，自双方签订盖章之日起生效。就剩余购房款原告（反诉被告）蔡连菊于2008年11月27日为被告（反诉原告）王学君出具一枚金额为255568元的欠据一枚，双方约定上述欠款于年前还55568元、其余于2009年还清，此款原告（反诉被告）蔡连菊至今未付。本案诉争房屋现登记在被告（反诉原告）王学君名下，诉争房屋于2008年6月起由原告（反诉被告）蔡连菊居住使用。本案争议焦点：原告蔡连菊的诉讼请求即要求被告王学君继续履行合同并赔偿损失是否有事实及法律依据。针对本案争议焦点：原告（反诉被告）蔡连菊在举证期限内向法庭举证：证据1、2008年5月30日出具的票面为200000元的收据一枚，证明2008年5月30日原告（反诉被告）蔡连菊购买蒙实验学校东侧南商品房并交付20万元购房款，后房屋交付使用；证据2、2008年6月15日签订的房屋买卖合同一份，证明双方签订合同的日期是2008年6月15日，合同第四条的约定足以证明被告（反诉原告）王学君违约，因为原告（反诉被告）蔡连菊已经交付第一笔房款20万元，而被告（反诉原告）王学君未向原告（反诉被告）蔡连菊交付房屋产权证；证据3、科左中旗信用联社出具的证明一份，证明因被告（反诉原告）王学君违约，应当给付逾期贷款利率的计算标准；证据4、调卷申请书一份，申请调取涉及本案诉争房屋的相关建设材料档案及房屋产权登记档案等、原告（反诉被告）蔡连菊于2014年向公安机关报案材料，证明因被告（反诉原告）王学君不办理房产证，原告（反诉被告）蔡连菊向公安机关报案的事实，其余关于房屋的材料证明被告（反诉原告）王学君已于2007年就将房产证办理在自己的名下。被告（反诉原告）王学君质证认为，对证据1的真实性和关联性没有异议，但该枚收据所标注的是"预交款"而并非"首付款"，首付款和预交款有本质区别，而且当时预交房款后房屋并没有交付给原告（反诉被告）蔡连菊使用；对证据2的真实性、关联性、合法性没有异议，对所证明问题有异议，合同第三条约定"房屋价款分一期交付"说明购房款应该是一次性交付，合同第四条约定"第一期房款交齐后，房产证交付给乙方"从本合同前后内容的关联性分析，当时双方签订合同时所约定的应该是"全额交付房款后，房产证交付给乙方"，至于2008年11月27日原告（反诉被告）蔡连菊所出具的欠据只是对分期付款方式重新约定，但对房产证交付原告（反诉被告）蔡连菊的约定并没有变更；对于证据3被告（反诉原告）王学君不承担违约责任，因此对证据3不发表质证意见；证据4的真实性没有异议，原告（反诉被告）蔡连菊未尽先履行的义务，被告（反诉原告）王学君未交付房产证事实存在，但该行为不属于违约。本院审查认为，原告（反诉被告）蔡连菊针对本诉出示的证据1来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告（反诉被告）蔡连菊出示的证据2的真实性、合法性予以采信，对证明指向不予采信。对原告（反诉被告）蔡连菊出示的证据3与本案无关，本院不予采信。对原告（反诉被告）蔡连菊出示的证据4中公安机关的报案材料与本案无关，本院不予采信，对其他证据予以采信。针对本案争议焦点，被告（反诉原告）王学君在举证期限内向法庭举证，证据1、2008年6月15日签订的房屋买卖合同（复印件）一份，证明双方签订合同当时所约定付款方式为"一次性"付清，房产证交付乙方约定也应该是全额房款支付以后房产证交给乙方；证据2、第15281号房屋所有权证一份，证明被告（反诉原告）王学君对该房屋有处分权；证据3、2008年11月27日出具的票面为255568元的欠据一枚，证明因原告（反诉被告）蔡连菊未能按合同约定一次性支付购房款，于2008年11月27日双方对付款方式重新约定：其余房款分两次支付，但该欠据对于合同第三条并没有其他补充说明。原告（反诉被告）蔡连菊质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，对证明指向有异议，因原、被告签订的合同属于格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对于提供格式合同的应当作出不利于提供格式合同一方的解释，其他意见同我方举证时对该份证据作出的说明；对证据2的真实性没有意见，但对证明指向有意见，该房屋应该登记在原告（反诉被告）蔡连菊名下；对证据3的真实性没有意见，该份证据证明了双方约定三次付款，原告（反诉被告）蔡连菊第一次款20万元已付清，因此原告（反诉被告）蔡连菊不存在违约。本院审查认为，被告（反诉原告）王学君针对本诉出示的证据1、2来源合法，内容客观真实，本院对证据的真实性予以采信，对证明指向不予采信。被告（反诉原告）王学君出示的证据3来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双务合同，原告（反诉被告）蔡连菊无证据证明被告（反诉原告）王学君负有义务先履行协助办理房屋所有权过户登记手续，同时原告（反诉被告）蔡连菊尾欠被告（反诉原告）王学君的购房款尚未履行完毕，在履行该合同的过程中，原、被告对所应履行的合同义务均存在履行瑕疵，对此双方应承担相应的过错责任，因此原告（反诉被告）蔡连君的诉讼请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）蔡连菊的诉讼请求。案件受理费2868元，由原告（反诉被告）蔡连菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 员 杨 志 远审 判 员 张  聪人民陪审员 朱 利 伟二〇一七年十二月八日书 记 员 查干桑登本案适用法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。