黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初6589号原告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市动力区电塔街**。法定代表人杨景校，职务董事长。委托代理人赵振杰，该公司总经理。被告苏桂红，女，1976年11月20日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人赵楠，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。原告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）与被告苏桂红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿脉公司诉称：2002年3月1日，原告与黑龙江省地泰房地产开发有限公司签订联建协议书，约定鸿朗花园2号、3号、4号、6号楼为原告开发建设及商品房销售，原告于2004年2月14日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的鸿朗花园X号楼X单元X室住宅，使用面积34.81平方米，房屋总价款112575元，单价折合建筑面积每平方米2156元，使用面积每平方米3234元，已付款37575元，占房屋总款33%，尚拖欠原告房款75000元，现该房已大幅升值，升值几近三倍以上，被告所支付的33%房款折合建筑面积平方米719元，建房成本都不够，致使原告血本无归，而被告在不配合原告的情况下进户入住13年多，拖欠房款75000元也已13年多，原告在此请求法院判决解除原、被告所签署的购房合同，再者被告在原告处以贷款形式购买房屋，由原告联系银行只是办理按揭贷款的其中一种方式，并且双方所签署的购房合同并没有约定由原告负责联系银行或由原告指定的银行办理按揭贷款，所以被告应以自己的各种方式支付剩余房款。被告支付的房款远远低于原告的投入成本，导致原告拖欠材料款及工程费，不到两年对方就起诉原告了，我方败诉，全部判决原告立即给付欠款及利息，超过十日不给付，原告要付双倍利息，原告就这一个项目，被告不付房款，原告公司难以为继，现举步维艰，被告就是把利息都给我们，都不够我们给付拖欠材料款及工程费的利息。原告再次请求法院判决解除双方合同，原告把被告的首付款退回去，被告给付原告入住至现在的租金。基于以上原因，原告认为，原、被告双方在房屋买卖合同中没有约定原告办理房屋产权证的先行义务，也未约定办理贷款到原告指定的银行，支付购房款与办理产权证是两种不同性质的义务，支付购房款是合同的主要义务，办理产权证并非合同的主要义务，二者具有对等关系。被告拖欠房款75000元至今已13年多，并且被告已使用房屋13年多，此行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令被告支付拖欠的购房款75000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2004年2月14日起至给付之日止）；被告承担本案诉讼费用。被告辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。一、原告不具有本案诉讼主体资格。案外人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称“地泰公司”）与被告签订商品房买卖合同，原告与案外人地泰公司签订联建协议属于二者内部协议不能因此成为商品房买卖合同当事人。根据法律规定合同主体的变更需要当事人明确协商确定，案外人地泰公司也从未向被告释明将合同权利转让给原告。原告不是合同权利主体，没有资格做本案原告。况且，原告与案外人地泰公司签订的联建协议涉嫌违反法律规定实质以合法形式掩盖当时原告不具有房地产开发资质的事实，依法应予制裁。二、本案过错方为原告和案外人地泰公司，被告是受害人。1.由于地泰公司和原告相互扯皮、原告及案外人地泰公司无法出具贷款手续造成被告无法贷款。包括被告在内的众多业主和案外人地泰公司签订商品房买卖合同明确约定：采用按揭贷款作为尾款付款方式，按揭贷款没有一个获得成功的，答案很简单问题出在地泰公司和原告身上，如果地泰公司和原告不相互扯皮、向银行提供合格贷款手续当时原告负责销售的楼盘怎么会一个业主也办不下来按揭贷款呢？既然按揭贷款是地泰公司和原告选择的方式并且由其造成贷款不能，所以，贷款不能与贷款银行由谁选择选择哪一家没有任何关系。所以，被告购房初期不能缴纳尾款的责任在于原告及案外人地泰公司不能依合同要求提供贷款手续从而贷款无法完成。2.由于案外人地泰公司及原告欠巨额土地出让金及相应税费造成被告至今无法办理不动产权证书构成对被告重大违约，被告有权行使抗辩权不予支付购房尾款。被告没付尾款的根本原因并不是银行按揭贷款没下来从而找理由不支付房款。被告等众多业主希望支付房尾款，然而不敢支付房款，因为案外人地泰公司及原告欠巨额土地出让金及相应税费，上述事实之所以能发现是因为众多业主多年上访要求办房产证时哈尔滨市住房保障和房产管理局于2014年12月17日书面答复中对此予以明确确认。那些已经交了全款的业主一样至今得不到不动产权证书，被告有理由相信支付尾款也一样得不到不动产权证书，所以，根据合同法关于合同履行抗辩权的规定，被告有理由不予支付房款，如果案外人地泰公司及原告出示其能够办理不动产权证书证据，被告二话不说当即缴纳尾款。所以，今天购房尾款不能缴纳的责任在于原告及案外人地泰公司不能为被告办理不动产权证书，被告无义务也不敢支付尾款。目前，原告被列入企业信用异常名单。另外，涉案房屋升值是被告依据合同应得的利益，由于原告及地泰公司原因被告无法办理不动产权证书房屋升值空间被大大压缩，被告因此受害，让人不解的是原告在起诉状中还为涉案房屋的升值邀功。三、原告没有缴纳尾款和案外人地泰公司及原告没有缴纳土地出让金及各项税费没有法定因果关系。根据统计房地产价格构成为30%为出让金，20%左右为建设费就是地上砖头部分，20%左右为税费，30%左右为利润，作为案外人地泰公司及原告两家房地产开发企业注册资本应为数千万元加上全体业主付款达70%以上足够完成建房，客观上应该有足够的资金缴纳土地出让金及各项税费。原告起诉称：被告交的首付款连成本都远远不够造成其血本无归、打官司败诉、举步维艰是由被告等业主不缴纳尾款造成的。原告要明确本案不是集资建房，作为房地产开发企业的原告说出上述言论可能不理解国家对房地产开发企业的基本要求：有足够实力和条件对房地产独立开发，原告没有相应实力和条件是造成本案发生的根本原因。据调查，哈尔滨市因开发商欠缴税款无法办理不动产权证书有数万户之多，给广大业主带来了诸多不便，如因此不能办理不动产权证书、无法办理户籍，房屋不能自由交易且价格远低于同类有不动产权证书的商品房等等。在此种情况下，原告先期诉有关业主要求缴纳购房尾款居然能够胜诉。未来，哈尔滨房地产市场正常的交易秩序的进一步巩固也需要司法机关的积极支持。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交证据及被告质证如下：证据一、2004年2月14日签订的商品房买卖合同一份。证明1、被告只交付了购房首付款；2、被告尚欠大部分房款。被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，该证据不能证明被告尚欠大部分房款，只能说未支付部分房款。证据二、联建协议书、追加被告申请书各一份。证明鸿朗花园一期2、3、4、6号楼所有权归原告所有。被告对证据二中联建协议书真实性无异议，该证据可以证明联建协议的合同双方以合法形式掩盖双方签合同时原告不具有房地产开发资质，即使有联建协议本案原告也不是被告与地泰公司签订的商品房买卖合同的当事人。证据三、通知14份。证明原告多年来一直在向被告索要所欠的房款。被告对证据三真实性有异议，其为原告单方自制，即使是真实的，那么原告依据合同也无权向被告索要购房尾款。证据四、民事判决书7份。证明哈尔滨市南岗区鸿朗花园一期2、3、4、6号楼所有权归原告所有。被告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，被告已经与地泰公司签订商品房买卖合同，并且已经入住，支付了相应的价款，具有物权期待权。证据五、纳税情况证明2张、缴款税票16张。证明原告已足额缴纳了2、3、4、6号楼所有的销售税款。被告对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明原告交了一部分税款，不能证明缴纳法定所有税种、所有年限的税费。证据六、商品房买卖合同6份。证明原告多年来一直向所欠房款的业主追交的过程中，有部分业主已经缴纳了尾款。被告对证据六真实性有异议，即使是真实的，与本案的法律关系也没有关联，我方认为这些购房相对人如果补交的尾款，实践证明也是错误的。被告为证明其答辩主张，向本院出示证据及原告质证如下：证据一、原告与案外人地泰公司签订的商品房买卖合同书、单位往来资金结算票据2张。证明1、2004年2月14日被告与案外人地泰公司签订位于南岗区鸿朗花园X号楼X单元X室商品房买卖合同；2、被告购房首付款37575元；3、合同双方约定贷款方式支付尾款，未约定尾款支付时间；4、合同双方约定被告入户60日内案外人地泰公司提供办理房产证相关手续，否则被告有解除合同的权利；5、原告及地泰公司应对被告承担不能办理不动产权证书的责任。原告对证据一真实性无异议，对证明问题1有异议，并不是被告与案外人签订的合同，而是原告以地泰公司的名义与被告签订的合同。原告证明问题4证明超过60日被告没有解除合同，说明被告认可办理产权证的时间，被告证明问题4与本案无关。被告证明问题5与本案无关。对证明问题2、3无异议。证据二、单位资金结算票据2张。证明被告于2004年2月14日签订合同当日即已入住，原告及案外人地泰公司应于2004年5月14日前协助被告取得房屋产权证。原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，1、该证据所证明的问题与本案无关，本案要的是所欠房款，与产权证没有关联。2、被告说2004年2月14日入住，该票据只是被告交付首付款的票据，同时证明被告拖欠购房尾款，并已实际入住使用。证据三、录音一份。证明贷款不能，系案外人地泰公司明知原告不具有房地产开发资质、且相互扯皮情况下造成。原告对证据三真实性有异议，对证明问题有异议，被告已经实际入住使用房屋，贷款不能不论是原告、被告的原因，不影响被告给付所欠原告房款。证据四、哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的“关于鸿朗花园小区（一期）购房人诉求信访事项处理意见书”、哈尔滨市国土资源局出具的“国土资源主管部门会签意见”（均系复印件）。证明由于原告及地泰公司欠缴税费等原因造成原告无法办理不动产权证，此种情况下被告不敢也无义务支付尾款。原告对证据四真实性有异议，对证明问题有异议，1、该证据与本案无关；2、证明被告前后所说互相矛盾，之前一直不承认原告是主体，该问题中说原告拖欠税费，是矛盾的。证据五、关于鸿朗花园2、3、4、6号楼办理房屋产权证说明。证明案外人地泰公司承认欠缴税费等原因造成被告等业主无法办理房产证，同时承诺为被告等业主办理房屋产权证书继续履行合同，此种情况下被告不敢也无义务支付尾款。原告对证据五真实性有异议，如果该证据是真实的也与本案无关，该证据是2006年3月15日十几年前写的说明，被告说不敢支付尾款，但被告起诉原告索要产权证并已在贵院开庭。证据六、姜婷商品房买卖合同书及全款结算票据、姜婷身份证复印件、书面证言。证明由于原告及案外人地泰公司欠缴税费等原因造成被告等众多业主即使是全款业主无法办理不动房产证书并带来相应损失。原告对证据六姜婷商品房买卖合同书及全款结算票据真实性无异议，对证人证言真实性有异议，对证明问题有异议，1、该证据如果是真实的，证言与本案也无关；2、姜婷商品房买卖合同书及全款结算票据上面盖章是原告公司的财务章，该证据恰恰推翻了被告前面所说的一切原告不是主体的言论。综合分析原、被告诉辩主张及出示的证据以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一、二中的联建协议书、四、五被告对以上证据的真实性无异议，故本院对以上证据的真实性予以采信；原告出示的证据二中的追加申请、证据六，本院对其所要证明的内容不予采信；原告出示的证据三，被告虽有异议，但未出示相反证据予以证明，故本院对该证据予以采信。被告出示的证据一、二，原告对其真实性无异议，故本院对以上两份证据的真实性予以采信；被告出示的证据三、四、五，其所要证明的内容与本案争议焦点不具有关联性，故本院不予采信；被告出示的证据六，本院对其商品房买卖合同、票据及身份证的真实性予以采信，对于证人证言，因其未出庭作证，本院不予采信。综上，本院经审理确认如下案件事实：2002年3月1日，原告鸿脉公司与案外人黑龙江省地泰房地产开发公司（以下简称地泰公司）签订联建协议书，联合开发位于哈尔滨市××学府三道街的鸿朗花园小区。协议约定鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司建设及销售。2004年2月14日原告以地泰公司名义与被告签订商品房买卖合同。合同约定：被告购买鸿朗花园小区X栋X单元X号住宅，使用面积34.81平方米，房屋总价款112575元。房款以按揭贷款方式支付，首付款37575元，银行贷款75000元。2004年1月14日，被告向原告交纳房屋首付款37575元。银行贷款未能成功办理，被告尚欠房款75000元。综合以上事实与证据，本院认为，鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司实际建设及销售，鸿脉公司对以上四栋楼实际享有权利并承担义务，原告诉讼主体适格。被告于签订商品房买卖合同当日交纳了房屋首付款，按照法律规定，商品房买卖合同约定以银行贷款方式支付剩余购房款，贷款未能成功办理的，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失，现被告实际入住多年，被告作为购买人并未行使合同解除的权利，应认定其继续履行商品房买卖合同的意思表示，被告理应按照诚实信用原则将尚欠房屋尾款给付原告。被告在知晓房屋贷款不能办理后进户，自其进户时应视为已认可房款支付方式的改变，故被告应自进户之日起给付原告尚欠房款利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏桂红于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司尚欠购房款75000元；二、被告苏桂红于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司尚欠购房款75000元的利息（自2004年2月14日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述给付款项，被告如逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  哲 璐人民陪审员  刘爱萍人民陪审员  陈淑华二〇一七年十二月二十一日书 记 员  苑明哲