贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔2725民初2621号 当事人基本情况及案件审理经过 原告霍吉平，男，1989年12月20日生，汉族，湖北沧州人，户籍住所地贵州省瓮安县， 原告胡芳，女，1991年11月16日生，汉族，贵州瓮安人，户籍住所地贵州省瓮安县，系霍吉平之妻。 二原告委托代理人杨万碧，系原告霍吉平母亲，代理权限为特别授权。 被告杨顺忠，男，1966年5月5日生，汉族，贵州瓮安人，户籍住所地贵州省瓮安县， 第三人张仕春，男，1970年5月22日生，汉族，贵州瓮安人，户籍住所地贵州省瓮安县， 第三人瓮安县住房和城乡建设局，住所地贵州省瓮安县雍阳街道办事处河滨社区第二综合楼**。 法定代表人王元兴，系该局局长。 本院于2017年7月5日受理原告霍吉平、胡芳诉被告杨顺忠与第三人张仕春、瓮安县住房和城乡建设局共有物分割纠纷一案，依法适用普通程序，由审判员尚月担任审判长与审判员余家静、人民陪审员周后学组成合议庭于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告霍吉平、胡芳及委托代理人杨万碧到庭参加了诉讼，被告杨顺忠、第三人张仕春经本院公告传唤，期满后未到庭参加诉讼，第三人瓮安县住房和城乡建设局经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 当事人诉辩内容 原告霍吉平、胡芳的诉讼请求：2012年5月7日，被告杨顺忠和第三人张仕春签订《联合建房协议》，双方联合建房。2014年11月，原告霍吉平、胡芳与被告杨顺忠签订《购房合同》，之后原告霍吉平向杨顺忠支付了购房款18万元，购得杨顺忠与张仕春联合所建的位于瓮安县瓮水办事处××桥社区组的住宅楼第二层240平方米套房。因上述住宅楼被征收，2016年4月25日第三人瓮安县住房和城乡建设局作为征收单位与第三人张仕春签订《瓮安县清涟湖湿地公园项目建设房屋征收补偿安置协议》，把前述涉案楼房全部面积792.3平方米以“产权调换安置”方式完全记载在张仕春一户户头上。2016年5月17日，被告杨顺忠与张仕春再签《协议》载明“原所建房屋1080.42㎡，张仕春占360㎡合法面积的拆迁安置及安置补偿，其余不论拆迁办赔多少面积及该面积的安置补偿属杨顺忠所有”。现原联建楼房已经拆除，安置房已新建落成。根据以上协议所形成的法律效果：一是先有联建，中有买卖，后有拆迁安置。二是所拆楼房应有的安置面积全在第三人张仕春名下。三是联建合伙人杨顺忠与原告的协议应得的安置面积在“补偿安置协议”中没有任何记载。显然瓮安县住房和城乡建设局的签约行为有不谨慎之嫌。据此，原告购买房屋后被拆迁未得安置，被告杨顺忠应当承担全部责任，张仕春和瓮安县住房和城乡建设局应共同承担连带责任。为此原告诉请：1、依法判决被告杨顺忠和张仕春应得的拆迁安置房中的240平方米套房、补偿安置费等国家补偿费用归原告所有。2、诉讼费由被告承担。 被告杨顺忠和第三人张仕春、瓮安县住房和城乡建设局未答辩和举证。 审理查明的事实 2012年5月7日，被告杨顺忠与第三人张仕春签订《联合建房协议》，约定因张仕春在瓮安县城××村钉耙××组××（东××、南××路、西××沟××、北××路，面积约600平方米），由张仕春以自己的名义向土管、建设等政府部门提出建房申请，在办理建房申请手续过程中的所需费用由杨顺忠负责；办理好手续后交给杨顺忠，由杨顺忠负责对该宅基地进行规划、设计和建设，有关资金、安全管理等完全由杨顺忠负责；房屋建设完毕后，由张仕春占有一层（第二层），其余由张仕春签字出售，所得费用全部用于抵付杨顺忠的工料款和辛劳费，如需办理相关产权过户手续，张仕春必须签字办理，但不付任何费用。2014年5月11日，张仕春和杨顺忠又签订一份《补充协议》，该协议对拆迁后双方如何分割拆迁安置补偿等作了约定。2014年11月30日，原告霍吉平（乙方）与被告杨顺忠（甲方）签订了一份《售购房合同》，该合同约定：甲方将坐落在瓮安县瓮水办事处花桥钉耙寨砖混房屋贰楼南面套出售给乙方；该房以壹拾捌万元人民币干售给乙方（包括所有分摊面积在内）；乙方先付甲方九万元人民币，剩余款在2014年12月25日前付清；交房时间为2014年12月31日；另外双方还对交房条件、产权办理以及违约责任等作了约定。原告在签订合同当天向杨顺忠支付了房款9万元，后又于2015年6月4日支付了剩余房款9万元，并由杨顺忠向原告出具了一份《房款结算清单》。 2016年，瓮安县为建设清涟湖湿地公园需要征收登记在张仕春名下位于瓮安县瓮水办事处花桥社区冷家堡村民组的张仕春和杨顺忠联建的房屋。2016年4月25日，张仕春与瓮安县住房和城乡建设局签订《瓮安县清涟湖湿地公园项目建设房屋征收补偿安置协议》，该协议将前述张仕春和杨顺忠联建的全部房屋全部征收并安置补偿给张仕春。2016年5月17日，张仕春和杨顺忠又签订一份协议，约定原所建房屋面积为1080.42平方米，张仕春占360平方米合法面积的拆迁补偿及安置补偿，其余不论补偿多少都属于杨顺忠所有，并由杨顺忠赔偿张仕春各种费用9万元，双方还对其他事宜作了相应的约定。2017年，原告霍吉平因未获得任何拆迁安置补偿，遂将瓮安县住房和城乡建设局作为被告、张仕春和杨顺忠作为第三人诉至都匀市人民法院，要求确认瓮安县住房和城乡建设局与张仕春签订的房屋征收安置补偿协议无效，都匀市人民法院经审理后认为原告霍吉平仅凭购房合同并不能证明对房屋享有所有权，故以（2017）黔2701行初58号行政裁定书裁判驳回原告霍吉平的起诉。嗣后，原告霍吉平又向本院提起民事诉讼，要求如前诉请。另查明，截至拆迁前被告杨顺忠与张仕春联合修建的房屋未办理房屋产权手续。 本院所确认的上述事实有原告的当庭陈述及原告举证的《售购房合同》、《房款结算单》、《联合建房协议》、《补充协议》、《瓮安县清涟湖湿地公园项目建设房屋征收补偿安置协议》、《协议》、张仕春建设用地批准书、个人建房用地申报表各一份与瓮安县住房和城乡建设局提交的《行政裁定书》一份在卷，经本院审查，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，本院对其证明力予以采信，能够证明上述事实的存在。 判决理由和结果 本院认为，本案系共有物分割纠纷，原告霍吉平、胡芳对被拆迁房屋是否享有所有权是关键。原告依据与被告杨顺忠签订《售购房协议》主张对房屋享有产权，但根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”之规定，享有集体所有的土地使用权的人必须是本集体经济组织的成员，因此集体所有的土地及宅基地不得在本集体经济组织成员以外进行流转，本案协议虽然名为联合建房协议，但其实质属于农村集体土地、宅基地使用权转让，被告杨顺忠与张仕春不是同一集体经济组织成员，集体土地和宅基地使用权不得在他们之间进行流转，杨顺忠在未取得房屋产权之前便依据前述协议将房屋另行出售给原告，属于无权处分；同时房屋系不动产，仅仅依据合同亦不能确认其所有权，因此本案原告霍吉平、胡芳提交的证据不足以证明对本案被拆迁房屋享有所有权，瓮安县住房和城乡建设局依据建设用地批准书等载明的使用权人将房屋安置给张仕春并无不妥。综上，原告霍吉平、胡芳要求获得240平方米拆迁安置房及相应补偿费用，没有法律依据，本院不予支持。因二原告已向杨顺忠支付购房款18万元，原告可以合同纠纷另行向杨顺忠主张权利。 被告杨顺忠、第三人张仕春经本院公告传唤，期满后无正当理由未到庭参加诉讼，第三人瓮安县住房和城乡建设局经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案可以缺席判决。 为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告霍吉平、胡芳的诉讼请求。 案件受理费人民币3900元，公告费240元，由原告霍吉平、胡芳承担。 权利义务告知 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，上诉至贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，还应在上诉期满后的七日内，预缴上诉费3900元（或按照不服部分的金额缴纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  尚 月 审 判 员  余家静 人民陪审员  周后学 二〇一七年十二月一日 书 记 员  杨传梅