山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1312民初4037号原告：吕学香，女，1972年6月26日出生，汉族，住临沂市罗庄区，委托诉讼代理人：刘学彬，山东康桥（临沂）律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：朱崇才，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：盖龙刚，山东上和律师事务所律师。原告吕学香与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称山东荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕学香的委托诉讼代理人刘学彬，被告山东荣盛公司的委托诉讼代理人朱崇才、盖龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕学香向本院提出诉讼请求：1.请求判决山东荣盛公司向吕学香出示所购商品房经验收合格的证明文件；2.判决山东荣盛公司支付其违约交付不符合法定使用条件的预售商品房而给吕学香造成的损失114161.32元；3.判决山东荣盛公司支付因其责任致吕学香不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金4792.86元；4.诉讼费用由山东荣盛公司承担。事实和理由：2012年9月22日，吕学香与山东荣盛公司签订商品房预售合同，合同编号为YS230237。根据合同第一至四条的约定，山东荣盛公司将其开发的“荣盛·塞纳荣府”项目（规划许可证号为建字第371312201100045号，商品房预售许可证号为临房预售字第2012047号）第16号楼2单元701号房（代码为1647588，用途为住宅）及第16号楼2单元-1024号房（代码为1647477，用途为住宅）商品房预售给吕学香，房屋总价款为479286元。合同第八条约定，山东荣盛公司应于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给吕学香使用；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，山东荣盛公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；第十五条约定，山东荣盛公司应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由山东荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。同时合同第九条、第十五条也约定了山东荣盛公司不如期将达到交付使用条件的商品房交付吕学香使用及因山东荣盛公司原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。合同签订后，吕学香依约支付了商品房价款，但是山东荣盛公司却违反国家关于商品房交付的强制性规定及合同第八条、第十一条、第十五条的相关规定，将未经综合验收合格并备案、不符合交付使用条件的商品房交付给吕学香，致使吕学香虽接收所购买商品房但至今未能使用，也未能取得所购商品房的权利证书。参照合同约定的违约金标准143.78元/天计算，自2013年10月1日起至2015年12月4日，山东荣盛公司取得有关参建单位竣工验收合格备案证明文件为止的期间，吕学香遭受的损失已达114161.32元。根据合同第十五条的约定，山东荣盛公司应支付吕学香未能在规定期限内取得权属证书的违约金4792.86元。为维护吕学香的合法权益，故提起诉讼。山东荣盛公司辩称，根据双方签订的商品房预售合同约定，山东荣盛公司交付房屋的标准为五方验收合格，吕学香已于2013年9月25日在山东荣盛公司处办理了房屋的交接手续，山东荣盛公司已将房屋交付给了吕学香，因此山东荣盛公司不存在逾期交付的情形。关于逾期办证的原因，是因小区业主私搭乱建导致验收备案延迟，并非是山东荣盛公司的原因，因此山东荣盛公司不承担非因其原因导致的延期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对于吕学香提交的证据4临沂市中级人民法院民事判决书的真实性予以确认，该民事判决书查明了“荣盛·塞纳荣府”项目第16号楼（即本案案涉房屋所在楼）的验收、备案情况，本院予以采信；2.对于吕学香提交的证据5公证书的真实性予以确认，通过该公证书可以看出在公证时案涉房屋内存有物品，吕学香认可屋里存放物品系其所有，因此该证据不足以证明房屋未使用的情形；3.山东荣盛公司提交的证据1竣工工程质量验收报告真实性予以确认，但该证据仅能证明案涉房屋进行了竣工验收，无法证明该房屋经过行政主管部门综合验收合格且符合交付条件；4.对于山东荣盛公司提交的证据2交房通知书，因山东荣盛公司未提交将该交房通知书送达吕学香的证明，本院不予采信；吕学香对于收楼确认书上的签名及手印的真实性予以否认，经本院释明，山东荣盛公司未申请笔迹及手印鉴定，亦未补充进一步证明签名及手印真实性的证据，对该证据本院不予采信；业主入会会签单系山东荣盛公司单方制作的材料，没有吕学香的签字，本院不予采信。5.对于山东荣盛公司提交的证据3临沂市中级人民法院民事判决书，因未提供生效证明，且该民事判决书与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕学香作为买受人与山东荣盛公司作为出卖人于2012年9月22日签订合同编号为YS230237的《商品房预售合同》一份。合同约定山东荣盛公司将荣盛·塞纳荣府第16号楼2单元701号、房屋代码为1647588及第16号楼-1024号、房屋代码为1647477的房屋出售给吕学香，房屋总金额为479286元。关于交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：1.逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之3向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之3（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。关于交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人不承担任何延期交房的责任，由此造成的一切后果由买受人承担。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.此项无约定。合同签订后，吕学香付了房屋价款479286元。吕学香的丈夫李俊洪于2013年9月25日对案涉房屋进行收房前的验收。吕学香当庭表示于2013年9月30日前接收案涉房屋钥匙。另查明，本案案涉房屋所在的16号楼于2013年9月25日，经设计、建设、勘察、监理、施工五方共同签署了竣工工程质量验收报告。临沂市中级人民法院（2017）鲁13民终309号民事判决书已发生法律效力。该民事判决书已查明案涉房屋所在的16号楼于2015年12月4日在临沂市住房和城乡建设局备案。本院认为，吕学香与山东荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同履行相应的义务。本案存在两个主要焦点问题：焦点一是山东荣盛公司是否逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任；焦点二是山东荣盛公司是否应承担逾期办理房产证的违约责任。关于焦点一，吕学香与山东荣盛公司签订的《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。现双方对“商品房经验收合格”的条件理解不同，吕学香主张为经行政主管机关综合验收合格，山东荣盛公司主张为竣工工程质量验收合格。本院认为，首先《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，本案中，《商品房预售合同》为山东荣盛公司提供的格式条款合同，“商品房经验收合格”并非商品房预售领域具有特定内容的专业术语，以通常理解，存在至少三种可能的解释：1.竣工工程质量验收合格；2.经行政主管机关综合验收合格；3.经双方当事人验收合格。以不利于提供者解释的规定，第二种解释为吕学香主张，应作为该条款的解释；其次《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。以整体解释论，“商品房经验收合格”是有限制性的前缀，即“依照国家和地方人民政府的有关规定”。《商品房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他部门备案，建设行政主管部门或者有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。以上述规定，交付使用的商品房应当是经过行政主管部门综合验收合格并备案的商品房。从合同性质和目的论，双方买卖的房屋应当是符合国家规定能够居住的房屋，竣工工程竣工质量验收合格依现行规定，是对《建设工程合同》建筑质量标准的评价，仅对双方当事人发生效力，对外没有约束力，故以合同性质在没有特别约定的情况下不能成立商品房买卖合同的质量标准或交付条件，能够成为商品房买卖合同的质量标准或交付条件的，只能是前述经行政主管部门综合验收备案合格的商品房。基于上述两点，山东荣盛公司在交房时并未经行政主管综合验收合格完毕，交付的房屋不符合合同约定的条件，故山东荣盛公司构成逾期交房。对于违约的期限，虽然山东荣盛公司交付的房屋不符合合同约定，但吕学香于2013年9月30日前接收房屋，逾期交房的违约责任应止于此，至于2013年9月30日后至2015年12月4日经综合验收备案期间房屋仍未达到约定条件，显然不能适用逾期交房违约责任的约定，而该种情况合同没有约定，故对于吕学香要求山东荣盛公司按照逾期交房的违约责任赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，吕学香与山东荣盛公司签订的《商品房预售合同》第十五条约定，山东荣盛公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，山东荣盛公司未提供证据证明在该约定期限内将案涉房屋的资料报送产权登记机关备案，导致吕学香不能在规定期限内取得房地产权属证书，系山东荣盛公司违约。对于吕学香要求山东荣盛公司按照合同约定支付房价款1%即4792.86元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。山东荣盛公司辩称逾期办证的原因系小区内业主私搭乱建导致验收备案延迟所致，并非山东荣盛公司的原因，对此未提供证据证明，且不属于免责事由，本院不予采信。关于吕学香要求山东荣盛公司出示所购商品房经验收合格的证明文件的诉讼请求，因双方在合同第十一条约定“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”，故法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《建设工程质量管理条例》第四十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕学香出示房屋经综合验收合格手续。二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕学香支付逾期办理产权登记违约金4792.86元。三、驳回原告吕学香的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，减半收取计1340元，由原告吕学香负担1286元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  赵楠楠二〇一七年十二月八日书记员  尹永浩