成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初5972号 原告：李琼华,女,1973年4月6日出生,汉族,住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王洪，四川天天律师事务所律师。 被告:阿热,女,1969年5月6日出生,藏族,住四川省丹巴县。 被告：邛山泽旺,男,1966年10月15日出生,藏族,住四川省丹巴县。 原告李琼华与被告阿热、邛山泽旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，本院于2017年8月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李琼华及其委托诉讼代理人王洪，被告阿热、邛山泽旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李琼华向本院提出诉讼请求：1、判令解除李琼华与阿热签订的《租赁合同》；2、判令阿热、邛山泽旺支付欠付租金5万元、违约金5万元，并腾退租赁物（庭审中，李琼华明确租赁物是位于成都市锦江区三圣乡幸福梅林“豪客开心农家乐”）。 事实和理由：2011年3月5日，李琼华与阿热签订了《租赁合同》，约定李琼华将位于三圣乡幸福梅林豪客开心农家乐租赁给阿热。最开始双方履约正常，但后来阿热开始拖欠租金，至2017年经李琼华多方了解核实，阿热已经将该租赁物转租给了给邛山泽旺，而后者再次转租给其他人。为维护李琼华自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告阿热、邛山泽旺辩称，阿热不存在李琼华所说的非法转租的情形，2011年3月5日，阿热、邛山泽旺一同找到李琼华，签订《租赁合同》，承租案涉农家乐。签订房屋租赁之前，李琼华清楚知道阿热、邛山泽旺是一同承租该农家乐，只是签订房屋租赁合同时是阿热签字，之后租金缴纳也是邛山泽旺用自己的银行卡向李琼华转账，有时候还支付现金。李琼华起诉阿热非法转租农家乐，是颠倒事实。合同约定租赁期限为农家乐政府拆迁为止，第四年到政府拆迁之前年租金为五万元。双方应遵守该条款，后李琼华无理要求涨房租到6万一年，属于明显的违约行为。阿热、邛山泽旺并没有不缴纳租金的意思，多次联系李琼华，告知要交租金，但李琼华拒绝接收。阿热、邛山泽旺系藏族人民，文化水平不高，出来谋生不易，各民族本是一家人，应当和睦相处。法律面前人人平等，合法的租赁权是应当受到保护的。综上，阿热不存在非法转租农家乐的行为，也没有不交纳房租的行为，李琼华的起诉没有事实依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。按照合同约定，阿热、邛山泽旺可以马上支付租金，若李琼华执意解除合同，要求赔偿阿热、邛山泽旺投资费用160万元的损失。 本院经审理认定事实如下：2011年3月11日，阿热、邛山泽旺签订《合伙投资协议》，约定双方决定合资三圣乡幸福梅林豪客开心农家乐，双方股份比例各占50%。阿热负责财务管理及监督，邛山泽旺负责实际经营管理。 2011年3月5日，李琼华与阿热签订了《租赁合同》，约定李琼华将位于成都市锦江区三圣乡幸福梅林“豪客开心农家乐”出租给阿热。租赁期限为本农家乐遇政府拆迁为止。签订本协议后，第一、二年每年租金为46000元整，第四年到政府拆迁之前每年租金为50000元整。阿热对房屋原有建筑进行改建（造），必须经李琼华同意。原有建筑以外的空地进行添加建筑物和改造环境由阿热自行进行，李琼华不干涉。新增加的建筑物所产生的政府赔偿或补偿由阿热享有，李琼华协助阿热办理此赔偿或补偿事宜。本协议有效期内，阿热经营所产生的税费由阿热支付，李琼华保证经营证件的年审事宜，年审税由阿热承担，如因李琼华原因未能年审造成的损失，由李琼华承担。双方严格遵守以上约定，如有违约，按当年的租金来承担本协议的违约责任。落款处注明，李琼华租给阿热的场地为一栋二层楼6间房，阳光棚2间，7分地的院坝，租金从2011年4月1日起算。 2015年2月23日，邛山泽旺与王多蓉签订《承包合同》，约定王多蓉承包邛山泽旺位于成都市锦江区三圣乡幸福梅林幸福路19号乡村土碗菜。承包期从2015年2月23日起至2017年2月23日止，承包押金伍万元。从2015年2月23日起，每月王多蓉向邛山泽旺支付伍仟元承包方，另加房租金伍仟伍佰元，以后承包费在每个月1日以现金方式向邛山泽旺支付，如延期15天未支付，邛山泽旺有权终止合同，并收回营业房，王多蓉须无条件迁出。王多蓉不得私自拆改房屋电线、电路及附属设施，如要改造、装修、须先向邛山泽旺申请，提供装修方案经审定并书面同意后方可实施。承包期内，邛山泽旺不得转租该场地，私自转租视为违约。 同时查明，2013年4月12日，阿热向李琼华支付租金46000元；2014年4月28日，阿热向李琼华支付租金50000元；2015年5月9日，邛山泽旺向李琼华支付租金40000元；2016年5月9日，邛山泽旺向李琼华支付租金60000元。2017年6月5日，李琼华在成都晚报刊登公告,要求阿热在15日内与李琼华联系，结清欠费及腾空房屋。 另查明，成都市锦江区三圣乡幸福村十组51平方米的宅基地登记使用权人为李琼华及刘文强。李琼华交纳了2016年、2017年“豪客开心农家乐”的个人所得税、城镇土地使用税、房产税。 庭审中，李琼华、阿热、邛山泽旺均陈述案涉“豪客开心农家乐”目前没有正常经营。欠付的租金应从2017年3月5日起算。 上述事实的认定，有双方当事人的陈述及李琼华提交李琼华身份证复印件、阿热和邛山泽旺人口信息户籍证明、农村范围广宅基地使用证、《租赁合同》、银行账户历史明细清单、《承包合同》复印件、成都晚报通知、租赁物现场照片、税收完税证明，阿热、邛山泽旺提交的《合伙协议》等证据材料在案为证。 本院认为，李琼华与阿热签订的《租赁合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。双方应当按照合同约定，履行各自义务。庭审中，阿热、邛山泽旺辩称，不存在拖欠房租和的转租事实。本院认为，因李琼华与阿热签订的《租赁合同》未明确约定房租支付的时间且未能达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合阿热在2013年-2015年向李琼华支付房租的时间，本院认定每年4月至5月支付当年的房租，是双方形成的交易习惯。直至起诉之日即2017年7月12日，阿热、邛山泽旺仍未支付房租的行为，应认定为违约行为，阿热应支付拖欠的租金。阿热、邛山泽旺签订《合伙投资协议》，合伙经营上述“豪客开心农家乐”，分工明确，无一方退出经营或收取转让费的情况，且邛山泽旺也向李琼华支付过房租,也与案外人王多蓉签订了经营案涉农家乐的《承包合同》。本院认定阿热、邛山泽旺存在合伙经营的事实，双方之间不存在转租行为，双方应共同承担民事责任。因阿热、邛山泽旺系合伙关系，王多蓉有理由相信邛山泽旺有权签订《承包合同》，故该合同对其具有约束力。《承包合同》并未载明阿热、邛山泽旺、王多蓉系合伙经营的关系，其文字记载更多是关于王多蓉自行经营，并向邛山泽旺支付承包费、房租的事实。该合同名为承包，其实质内涵系租赁物的整体转租，违反了与李琼华签订的《租赁合同》关于“阿热无权转让农家乐给他人经营”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定。李琼华据此要求解除《租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，阿热、邛山泽旺应及时腾退案涉的租赁物，并支付实际占用费。双方约定的年租金为50000元，故从2017年3月5日起至上述租赁物实际腾退之日止的租金和占用费，阿热、邛山泽旺应按每年50000元的标准支付。阿热违反合同约定，应按合同约定支付当年的租金承担违约责任。因我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。鉴于李琼华未举证证明其实际损失，故根据双方履约的实际情况、违约程度兼顾公平原则等因素，本院酌情确定违约金为20000元。 综上所述，李琼华的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决如下： 一、解除原告李琼华与被告阿热于2011年3月5日签订的《租赁合同》； 二、被告阿热、邛山泽旺应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区三圣乡幸福梅林“豪客开心农家乐”腾退给原告李琼华； 三、被告阿热、邛山泽旺应从2017年3月5日起，按每年50000元的标准，向原告李琼华支付至上述租赁物实际腾退之日止的租金和使用费； 四、被告阿热、邛山泽旺应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李琼华支付违约金为20000元。 五、驳回原告李琼华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1150元，由被告阿热、邛山泽旺承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇一七年十二月十二日 书记员  林 晨 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民法通则》 第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。 合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。