江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9798号上诉人（原审被告）：徐伟强被上诉人（原审原告）：邢珊珊上诉人徐伟强因与被上诉人邢珊珊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初12799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟强上诉请求：撤销原判，发回重审或改判徐伟强不承担还款责任；邢珊珊承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、邢珊珊提前解除房屋租赁合同，构成违约，徐伟强同意在邢珊珊支付补偿金前提下搬出，该补偿是基于徐伟强提前搬离出租房时的现状补偿。根据房屋租赁合同约定，只有合同期满，徐伟强才需恢复原状交还房屋，合同期内装饰装修对徐伟强而言均有用，邢珊珊提前解约已给徐伟强造成损失。此后，邢珊珊又拒不履行支付补偿款义务，私自换锁，再次违约，表明邢珊珊已接受房屋现状。二、一审法院程序违法。一审法院未就鉴定事宜征求过徐伟强意见或出示过相关材料，鉴定材料系邢珊珊提交的虚假材料，导致鉴定结论虚假，且鉴定结论出具之日距邢珊珊过户之日已超七、八月，并非涉案房屋当时状况。一审法院认定徐伟强赔偿装修折旧维修费有误。三、邢珊珊恶意诉讼，鉴定机构颠倒黑白，一审法院逻辑混乱，请求二审法院查明事实依法改判或发回重审。邢珊珊辩称，认可一审判决。邢珊珊向一审法院起诉请求：1、徐伟强负担房屋拆旧修缮的一切费用共计5665.5元；2、徐伟强支付租住期间欠下的水电费用共计309元；3、赔偿租住期间房屋门锁损坏维修费用共计210元；4、房屋转让时由于私自装修造成的财产损失共计10000元；5、本案诉讼费用由徐伟强承担。一审法院认定事实：2015年8月10日，邢珊珊作为出租方（甲方）与徐伟强作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的位于吴江市明珠城紫桂苑19幢301室的房屋出租给乙方使用，用途为办公、居住，房屋建筑面积为89平方米；该房屋租赁期限共30个月，自2015年8月10日至2018年2月9日；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；该房屋租金为1000元/月，乙方每3个月支付一次，第一次租金及押金在签定本合同时即时支付，共计4000元，以后租金按规定的付款期限提前15天将下期房款支付给甲方；租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意；为保证乙方合理并妥善使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同后交纳首期租金时支付甲方押金1000元，待租赁期限届满后，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；租赁期限满或经甲乙双方协商一致本合同终止。一审另查明，2016年6月30日，徐伟强出具《补偿协议》，载明今收到明珠城紫桂苑19幢301室房主邢珊珊补偿金8000元，剩余6000元整于此房屋过户完成拿到房款3日内予以结清，我（租客）在2016年7月31日之前搬离。一审庭审中，邢珊珊陈述其于2016年8月11日委托中介进入案涉明珠城紫桂苑19幢301房屋，此时徐伟强已经搬离案涉房屋。一审再查明，明珠城紫桂苑19幢301房屋由邢珊珊向案外人转让，并于2016年8月12日登记于洪梅、马靖名下。一审又查明，邢珊珊在本案审理中申请对案涉房屋的折旧修缮费用进行鉴定，评估费用2100元由邢珊珊预交。2017年5月14日，江苏天衡工程咨询管理有限公司苏州分公司根据一审法院委托作出天衡苏咨字(2017)第138号《工程造价咨询报告书》，鉴定结论为：本案中所涉房屋（明珠城紫桂苑19幢301室）的折旧修缮费用为5200.39元（此费用包含人工、机械、材料、取费、税金等一切费用）。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补偿协议》、（2016）苏0509民初11689号民事判决书、《工程造价咨询报告书》、鉴定费发票以及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，徐伟强未经邢珊珊同意对案涉房屋进行装饰装修，邢珊珊请求徐伟强赔偿拆旧修缮损失的诉讼请求，依法应予支持。根据鉴定结论，案涉房屋折旧修缮费用为5200.39元，故徐伟强应赔偿邢珊珊折旧修缮费用5200.39元。关于水电费的主张，由于徐伟强、邢珊珊均未提供充分证据证实徐伟强实际搬离案涉房屋的时间，考虑到邢珊珊在一审庭审中关于其在2016年8月11日委托中介进入案涉房屋的陈述，一审法院酌情认定2016年8月10日之前在案涉房屋内产生的水电费由徐伟强承担，故2015年11月4日至2016年7月12日的水费215元应由徐伟强承担，2016年7月1日至2016年8月31日的电费应由徐伟强承担16.53元（25元/62*41），邢珊珊主张的2016年9月19日缴纳的水费69元，由于其提交的证据上未显示水费的结算周期，故对该部分诉请不予支持。关于房屋门锁损坏维修费用210元的诉请，邢珊珊未提供充分证据证明房屋门锁损坏系徐伟强造成，故对该诉请不予支持。关于邢珊珊主张的财产损失10000元，缺乏法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，一审法院判决：一、徐伟强应向邢珊珊赔偿折旧修缮费用5200.39元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、徐伟强应向邢珊珊支付水费215元、电费16.53元，合计231.53元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回邢珊珊的其他诉讼请求。案件受理费205元、鉴定费2100元，合计2305元，由邢珊珊负担155元，由徐伟强负担2150元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，邢珊珊、徐伟强于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》第四条第7项约定，租赁期内徐伟强因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经邢珊珊同意，如有必要须经政府有关部门批准，邢珊珊有权对装修或改动情况进行监督。二审中，关于装饰装修事宜，邢珊珊陈述：1、地面刷了类似环养地坪的油漆，因为他们开的画室，墙面上都是彩色颜料，还有门、门框，还有两个房间的墙壁上用胶水黏了类似毛毯的东西。厨房也刷了油漆，厕所地砖、马桶、洗手盆。2、买卖房屋是通过中介，邢珊珊自己没有去过，而且那时徐伟强已租住了一年多，早已装修好了。徐伟强陈述：1、马桶是有的，便盆、门框有的，其他墙上有墙纸的。地面的油漆是有的，其他没有变动。2、事前邢珊珊没有去过现场，我没有跟她讲过。但是事后她带房客过来看房子，也没有讲什么。她本人去过，没有去怎么过户，怎么把房子交付给人家。上述事实，由《房屋租赁合同》及当事人陈述在案佐证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，邢珊珊、徐伟强于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。徐伟强未经邢珊珊同意就涉案房屋装饰装修，违背合同约定。徐伟强、邢珊珊虽于2016年6月30日就邢珊珊提前解约达成《补偿协议》，但该协议并未排除邢珊珊依据法律规定请求徐伟强恢复房屋原状或要求徐伟强就擅自装饰装修造成其损失进行赔偿的权利。但本案中，涉案房屋已于2016年8月12日过户登记在案外人洪梅、马靖名下，邢珊珊于2016年10月12日才诉至法院并于2016年10月26日就涉案房屋折旧修缮项目申请司法鉴定，本院认为，涉案房屋在鉴定咨询作业期（2016年11月30日至2017年5月14日）时的状况已不能确定为徐伟强搬离房屋时的状况，且涉案《工程造价咨询报告书》中所涉项目也未经徐伟强、邢珊珊一致确认，故邢珊珊依据该《工程造价咨询报告书》要求徐伟强赔偿其折旧修缮费用依据不足，本院不予支持。鉴于本案双方对水、电费及负担不持异议，本院予以确认。综上，一审法院依据《工程造价咨询报告书》认定徐伟强承担折旧修缮费用不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初12799号民事判决第一、三项及案件受理费负担。二、维持江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初12799号民事判决第二项。三、驳回邢珊珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费205元、鉴定费2100元，合计2305元，由邢珊珊负担2270元，由徐伟强负担35元。二审案件受理费205元，由邢珊珊负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  叶 刚审判员  周 红二〇一七年十二月十一日书记员  陈 莉