广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初15226号原告：佛山市鼎浩物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：郑源伟。委托诉讼代理人：肖文，该公司员工。委托诉讼代理人：何颖珍，该公司员工。被告：谢晓红，女，汉族，1983年3月30日出生，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：王建平，系其丈夫。被告：王建平，男，汉族，1977年6月6日出生，住四川省莲安县。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法由审判员莫文华适用简易程序于2017年11月23日、12月14日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人肖文、被告谢晓红、王建平到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人肖文、何颖珍到庭参加诉讼，被告谢晓红、王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2012年10月1日起至2017年8月31日间欠缴的物业管理费本金10829.77元及至清偿日止的滞纳金（暂计至2017年8月31日为：27924.09元）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告是依法成立的物业管理公司，并经佛山市建设局批准领取了物业管理企业资质证书，允许从事物业管理等经营服务。被告是南海湖景湾花园X房、X汽车位、X汽车位的业主。该房屋建筑面积为155.42平方米。原告与湖景湾花园开发商佛山市宇浩地产发展有限公司（原名称佛山市南海湖景湾物业投资有限公司、南海市湖景湾物业投资有限公司）签订了《南海湖景湾花园前期物业服务合同》，管理费按该房屋建筑面积计算。后因用工成本及设备设施维护成本增加，于2012年8月提高物业管理费的收费标准，并向区物价局进行了备案。被告应依据《南海湖景湾花园前期物业服务合同》以及备案后的价格，向原告缴纳物业管理服务费。但被告至今拖欠原告2015年1月1日起至2017年8月31日间的物业管理服务费本金10829.77元未缴，构成违约。两被告的违约行为严重侵犯原告的合法权益。依据前述的约定和《广东省物业管理条例》，两被告不仅应向原告缴清上述欠费，还应按欠费额度每日0.3%的标准累计支付滞纳金。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，恳请法院判如所请。被告辩称：一、原告主体不适格。原告在其《民事起诉状》上诉说与两被告签订了《前期物业管理服务协议》与事实不符。两被告根本没有和原告签订过任何物业服务协议。并且，根据原告提供的由被告王建平于2006年11月5日签订的《前期物业服务协议》是佛山市南海湖景湾物业管理服务有限公司，而不是原告佛山市鼎浩物业服务有限公司。两被告购买房屋时与业主确定的是佛山市南海湖景湾物业管理服务有限公司，而不是原告。因此，两被告认为原告不是该案的适格原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告违反物业服务合同，服务标准没有达到合同要求。1.根据《南海湖景湾花园前期物业管理服务协议》第一章第一条，的约定：原告应对对房屋共用部位、共用设施设备、园林、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2.2008年10月20日20栋2座201房却发生入室盗窃案，损失财物包括现金、手表、首饰、数码相机等共计12300元。报警后，警察到场查看现场后，估认贼人从阳台进入作案，要求查看20栋与19栋之间的监控录像，被告知监控设备已损坏，建议自行在自己住宅装监控设备。原告未履行《前期物业管理服务协议》第三章第二条的约定：按规对设备（其设备包含配电房、水泵房、智能化监控系统、电梯、消防系统、路灯、楼道灯等）进行维护保养，争取使设备运行良好。3.小区内卫生不达标，下水管漏水、公共楼道墙皮、天花脱落、单元门禁损坏，原告没有维修。按《前期物业管理服务协议》第二章第四条的约定：原告应协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制，但原告从未履行。2013年1月3日佛山电视台《小强热线》栏目的报道，记者示范进入本小区，保安人员没有做来访登记，任由社会闲杂人员自由出入。近5年来，湖景湾小区从来没有做好来访登记工作，门禁损坏不维护，业主多次反映而拒不整改。原告疏于管理，未尽至安全防范义务，未配备应有安全防范设备，近年小区入室盗窃案频发。车辆损坏而无法查找肇事车辆的案件时有发生，主要原因是原告在安全防范工作存在重大瑕疵所造成的。5.参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》四，物业服务企业具有下列行为之一的应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；（2）、对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；（3）由其他不履行合同义务行为的；（4）原告无权出租共用部分。6.原告未征得业主同意擅自将太阳广场附近公用部分、人行道出租给小贩摆卖，擅自将商家广告设置在电梯轿厢内。根据《民法通则》第七十一条和《广东省物业管理条例》第十一条、五十五条、六十六条的规定，小区公用部分所有人是全体业主，如果要另作他用，应该由业主大会决定物业公司只能行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。7.小区内车辆乱停放，交通秩序混乱，消防通道堵塞，原告没有做到管理指挥本物业区域内车辆的有序行驶和停放的义务，违反《前期物业管理服务协议》第二章第五条的约定。8.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（三）对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主缴纳物业管理费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业管理费，但应交的维修费用不在此限。三、原告起诉两被告需支付费用包括自2012年10月1日起至2017年8月31日间的物业管理费本金10829.77元及滞纳金27924.09元，缺乏法律依据。1、两被告认为湖景湾22栋2座505房自2012年10月1日后的物管费的计算标准有错，应按于2008年8月4日签订的《前期物业服务协议》上的物业管理费收费标准1元/平方米收取，而不是1.4元/平方米或是1.3元/平方米收取，理由如下：（1）由于该房两被告自购买来的2006年11月5日签订的《前期物业服务协议》上的物业管理费收费标准为1元/平方米，这个标准是两被告认同的，是两被告交易该房确认的物业管理费标准。（2）关于原告于2012年提高物业管理收费标准的做法是不合法不合理的，两被告不予接受，理由如下:①程序不合法。根据《佛山市关于加强物业服务收费管理的通知》（佛价[2011]168号）第十一条，《佛山市物业管理办法》第九十四条的规定，物业服务企业需要重新约定收费的，或有20%以上业主提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评结果，通过召开业主大会或业主大会表决的方式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意。但是，两被告以及其他业主根本没收到过原告的满意度调查，也没看过有超过50%的业主在其同意提高收费标准的文件上签名确认。当两被告与其他业主向原告提出异议，要求查阅业主的签名名单时却被原告以各种理由拒绝。两被告以及各业主代表已经通过向居委、政府相关部门，甚至向媒体投诉、请求帮助，但也没有任何下文。归究其原因，无非就是原告在其提高收费标准的做法上从程序上根本就不合法。②严重超过了政府的指导价。根据《佛山市关于加强物业服务收费管理的通知》（佛价[2011]168号）第二条的规定，实行政府指导价管理的普通住宅，其物价服务收费指导价由基准价和浮动幅度组成。全市的基准价和浮动幅度上限由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门适时制定公布。上浮幅度最高不超30%。各区可在市定基准价基础上，根据本区实际制定具体浮动幅度并向社会公布。因此，佛山的物价上浮幅度最高不超30%。很明显，原告在其物业服务收费备案表中的备案标准由原来的1元/平方米上升到1.6元/平方米，上升幅度是60%，远远超过了政府的指导价。刚提价按1.4元/平方米，后来又改为1.3元/平方米，但其在回答媒体的时候表示将进行“阶梯式”的收费，不敢直接说收取1.6元/平方米，先安抚忽悠各业主后，过一段时间久收取1.6元/平方米，这种做法根本就是变相乱收费，两被告不能认同。2、原告在2012年9月1日擅自提升物管费，由原来1元/平方米，提升至1.3元/平方米。根据《关于开放部分服务价格意见的通知》中首先明确了物业费调整的前提条件，即“物业服务企业接受业主委托”，也就是说，物业费无论是涨价还是降价都要业主同意才行。物业管理公司相当于全体业主聘请来的管家，如物业提出涨价的请求，必须经过“与建筑物总面积二分之一以上的业主且占人数二分之一以上的业主表决通过”，因此，不能随便涨价。原告提供的《南海湖景湾花园管理费提升情况汇报》第二条第六条：“2012年7月19日，湖景湾物业服务中心邀请了狮城社区居委会代表、狮山房管所代表、业主代表对业主投票情况进行核验和数据统计工作，统计结果为：1318户业主同意，占总户数的2380户的55.38%，同意户数的总建筑面积为178311.9平方米，占总面积55.1%，达到法定双过半的要求”与事实不符。真实情况是，原告从未召开业主大会进行投票表决。原告递交给物价管理部门的“业主同意涨价签名表”是用上门拜访要求业主填写“满意度调查表”来冒充业主投票。众所周知，可涂改，伪造的“调查表”是不能代替严肃、认真、公平、公正、公开的投票结果。没有投票现场，没有投票箱，不可能“投票结果”。根据《广东省物业管理条例》第二十三条，业主大会表决采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。因此，原告擅自提升物管费缺乏法律依据。3、2012年12月30日，湖景湾数百名业主，在小区篮球场聚集，反对原告擅自提升物管费，要求提升物管质量，公开财务。浩浩荡荡的队伍，游行至狮山镇政府维稳中心，此事引起政府相关部门的高度重视，佛山电视台《小强热线》也进行跟踪报道。记者深入调查发现小区管理混乱，出入口登记制度形同虚设，有业主对采访记者反映，对小区物管工作人员进行调查问卷调查时，趁业主不在家，忽悠老人家，小孩胡乱在该调查表上签名同意涨价。基于上述原因，两被告暂时停止缴纳物管费，与原告磋商，要求按1元/平方米交纳物管费，若按1.3元/平方米交纳物管费，必须成立业主委员会重新签订《物业管理服务合同》，但原告无视两被告及大部分业主的要求，拒绝磋商，一意孤行，以致两被告及众多业主未能如期交纳物管费。1.3元/平方米的物管费没有得到物价部门的批准，缺乏法律解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规部门规章规定，擅自扩大收费标准或者重复收费业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。四、两被告多次交费，原告由于自身过错，致使不能完成正常缴费。1.2012年第三季度与第四季度重复收费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（五）：对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚；2.两被告有多次缴费记录，原告设置门槛，致使两被告无法完成缴费，最近缴费日期2017年3月26日，这里还有2015年跟物业缴费核对资料。参见相关证明资料；3、缴费明细无统一格式，原告无公示格式变更公告，业主无法确定公摊是否合理。2014年以前是7项收费明细，2014年以后收费明细变为5项，且无计费标准与数量。五、原告要求两被告支付滞纳金无法律和事实根据，请求法院予以驳回。理由如下：1.原告民事起诉状上说根据《广东省物业管理条例》收取滞纳金，但《广东省物业管理条例》和《佛山市物业管理条例》都没有交滞纳金的明文规定，原告要求两被告支付滞纳金没有法律根据；2.两被告在此期间存在服务管理不周，严重违背了《前期物业服务协议规定》，对两被告等业主造成严重的身心困扰，也已经违法违约，因此更没理由要求两被告支付滞纳金。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私设立，两被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，属民事纠纷，适用于《中华人民共和国合同法》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。原告请求两被告支付滞纳金27924.09元明显属于过高。原告按《前期物业管理服务协议》约定缴纳违约金，属格式化合同的“霸王条款”，人民法院应不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”此条款应使用滞纳金项。综上所述，两被告认为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》有关于先履行抗辩权规定，在原告没有恰当履行物业义务之前，两被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，两被告愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费。为了依法维护两被告和原告各自的合法权益，本着共同构建和谐社会主题精神，敬请法院依法驳回原告不当请求，支持两被告合法的请求事项。诉讼中，原告与两被告分别围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认为双方的证据来源合法，内容真实，且与本案相关联，应予认定。综合以上本院经审查确认的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：2007年9月，佛山市宇浩地产发展有限公司与佛山市南海湖景湾物业管理服务有限公司（以下简称湖景湾物业公司）签订一份《南海湖景湾前期物业服务合同》，将南海湖景湾委托湖景湾物业公司进行物业管理服务，约定合同期限从2007年6月16日起至首届业主大会成立时止，物业服务费用由业主按物业建筑面积、按月交纳，业主或物业使用人在每月5日起交纳当月物业服务费用，逾期支付的，每日加收欠交金额千分之一的违约金；按照建筑面积收取物业管理费，其中无电梯住宅房屋0.6元/月·平方米、带电梯住宅房屋1.00元/月·平方米、商业用房2元/月·平方米。2012年5月25日至6月25日，原告就对湖景湾项目管理费提升，其中无电梯住宅房屋提升为1元/月·平方米、带电梯住宅房屋1.6元/月·平方米，开始上门对小区业主进行书面意见征询。2012年7月19日，原告会同狮城社区居委会、狮山房管所和业主代表对表决票进行了统计，同意提升物业管理费的业主按照建筑面积和人数统计分别达到55.1%、55.38%。2012年8月1日，原告将提升物业管理费的备案材料送到佛山市南海区发展规划和统计局进行备案，执行物业服务新收费带电梯住宅房屋的执行时间为2012年9月1日，执行物业服务新收费无电梯住宅房屋的执行时间为2013年9月1日。另查，湖景湾物业公司于2008年10月9日变更名称为佛山市鼎浩物业服务有限公司，即本案原告。两被告是佛山市南海区狮山镇南海湖景湾花园X号房房屋的产权人，该房屋建筑面积为110.85平方米，被告王建平亦是佛山市南海区狮山镇湖景湾花园18-23栋车库（地下一层）车位X号的产权人，该车位的建筑面积为38.78平方米。两被告作为佛山市南海区狮山镇南海湖景湾花园X号房的业主，欠费情况为：2012年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费8535.54元，2012年7月1日至2017年6月7日期间的公摊电费702.34元，被告王建平作为佛山市南海区狮山镇湖景湾花园18-23栋车库（地下一层）车位X号的业主，欠费情况为：2012年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费均为1180元，2012年7月1日至2017年6月7日期间的公摊电费均为411.89元，另原告系按照带电梯住宅房屋1.3元/月·平方米计算物业服务费，车位系按照20元/月计算物业服务费，同时主张以欠交的物业服务费和公摊电费为本金按日千分之三计算的滞纳金，以欠费的次月1日起开始计算。另查明：2012年7月19日至7月28日，原告在南海湖景湾在小区大公告栏上公示了《南海湖景湾物管费调整业主意见征询情况汇总》、《湖景湾花园物管费提升意见汇总表》。南海湖景湾花园一直未成立业主委员会，原告至今仍为南海湖景湾花园进行物业服务。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。佛山市宇浩地产发展有限公司与湖景湾物业公司签订一份《南海湖景湾前期物业服务合同》，将南海湖景湾委托湖景湾物业公司进行物业管理服务。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因上述合同约定合同期限从2007年6月16日起至首届业主大会成立时止，而南海湖景湾花园一直未成立业主委员会，原告至今仍为南海湖景湾花园进行物业服务。故此，涉案《南海湖景湾前期物业服务合同》对被告仍具有约束力，原告有权依据该合同向其收取物业服务费。2012年5月25日至6月25日，原告就对湖景湾项目管理费提升，其中无电梯住宅房屋提升为1元/月·平方米、带电梯住宅房屋1.6元/月·平方米，上门对小区业主进行书面意见征询。2012年7月19日，狮城社区居委会、狮山房管所和业主代表及原告共同核查，表决人数达到法定人数，同意提升物业管理费的业主按照建筑面积和人数统计分别达到55.1%、55.38%。经上述表决，原告与涉案小区全体业主就新的合同条款已达成合意，相关条款成立并生效，对双方均具有约束力。由于原告对包括两被告在内的业主提供了物业服务，原告要求两被告按照新标准支付佛山市南海区狮山镇南海湖景湾花园X号房及要求被告王建平支付佛山市南海区狮山镇湖景湾花园18-23栋车库（地下一层）车位X号相应的物业服务费理据充分，本院予以支持。原告要求被告谢晓红支付佛山市南海区狮山镇湖景湾花园18-23栋车库（地下一层）车位X号的物业服务费及公摊电费无事实和法律依据，本院不予支持。两被告提出原告擅自提高物业服务费用标准，但未能提出反驳证据予以证实，而表决的表决票经相关部门工作人员参与检查，故本院对两被告提出的抗辩意见不予采信。两被告应按照调整后的物业服务费标准即带电梯住宅房屋1.6元/月·平方米交纳。因原告在执行调整后的物业服务费标准开始时主动执行带电梯住宅房屋1.3元/月·平方米交纳，是其对自己权利的处分，本院予以支持。故此，两被告应当支付佛山市南海区狮山镇南海湖景湾花园X号房2012年10月1日至2017年8月31日期间的物业管理服务费8535.54元（其中2012年10月1日至12月31日的物业管理服务费465.57元，之后按每月每平方米1.3元计110.85平方米，即每月144.107元，共56个月）；公摊电费702.34元；被告王建平应当支付佛山市南海区狮山镇湖景湾花园18-23栋车库（地下一层）车位X号2012年10月1日至2017年8月31日的物业管理服务费1180元、2012年7月1日至2017年6月7日期间的公摊电费411.89元。关于两被告辩称原告不应收取滞纳金（即违约金）的问题。根据上述分析，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，两被告逾期交纳物业服务费，应支付违约金。两被告辩称原告的服务质量低劣、不应收取违约金，但并未提供充分的证据予以证实，本院不予采信。两被告还辩称不是其不交费而是原告拒收物业服务费本金，但未提供充分的证据予以证实，故对两被告这一辩解意见亦不予采纳。但考虑到原告请求以千分之三计算违约金确过高，不符合法律规定和合同约定，故本院酌定为按每日万分之五支付违约金。故此，两被告应向原告支付以相应欠交物业管理服务费金额按日万分之五计算的违约金，计付期间应从次月1日起计，因原告请求佛山市南海区狮山镇南海湖景湾花园X号房以每三个月的合计物业管理服务费即为432.32元本金计算，请求被告王建平支付佛山市南海区狮山镇湖景湾花园18-23栋车库（地下一层）车位X号以每三个月的合计物业管理服务费60元本金计算，系其对自己权利的处分，本院予以支持，但均应以本金为上限。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢晓红、王建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鼎浩物业服务有限公司支付物业管理服务费8535.54元；二、被告谢晓红、王建平应支付以物业管理服务费本金465.57元从2013年1月1日起至实际付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告佛山市鼎浩物业服务有限公司，以本金金额为上限，本项随上项清；三、被告谢晓红、王建平应支付以物业管理服务费本金432.32元分别从2013年1月至2017年6月止每季度末的次日起至实际付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告佛山市鼎浩物业服务有限公司，以本金金额为上限，本项随上述第一项清；四、被告谢晓红、王建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鼎浩物业服务有限公司支付公摊电费702.34元；五、被告王建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鼎浩物业服务有限公司支付物业管理服务费1180元；六、被告王建平应支付以物业管理服务费本金60元分别从2012年10月至2017年6月止每季度末的次日起至实际付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告佛山市鼎浩物业服务有限公司，以本金金额为上限，本项随上述第五项清；七、被告王建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鼎浩物业服务有限公司支付公摊电费411.89元；八、驳回原告佛山市鼎浩物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取384.42元（原告已预交），由原告负担344.42元，两被告负担40元并应于支付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  莫文华二〇一七年十二月二十七日书记员  林露珠