贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0322民初4420号 原告：王明顺，男，汉族，1984年5月13日出生，住贵阳市花溪区。 原告：周小霞，女，汉族，1988年2月13日出生，住桐梓县。 委托诉讼代理人：张兵，贵州山一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。 被告：桐梓县恒盛房地产开发有限公司。 住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路太白桥。 法定代表人：刘继，该公司董事长。 委托代理人：令狐荣飞，贵州名城(桐梓)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方先敏，贵州名城(桐梓)律师事务所实习律师。 原告王明顺、周小霞诉被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王明顺、周小霞及二原告共同委托诉讼代理人刘延芳，被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人令狐荣飞、方先敏到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告王明顺、周小霞向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付原告“盛世桐城”第三号楼1-16-2号房屋逾期交房违约金6820.66元；2、判令被告立即退还原告第三号楼1-16-2号房屋水、电、燃气开户费4500元；3、判令被告从起诉之日起以上述第1、2项诉讼请求为基数按年利率6%计算利息至全部款项清偿之日止；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年8月19日，被告将其开发的位于娄山关镇××“××城”小区××楼××房屋以301799.00元的价格出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2014年11月30日前将房屋交付原告使用，逾期，则应从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告却于2015年7月14日才将房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的逾期交房违约责任。另，《遵义市住房和城乡建设局、遵义市物价局关于明确商品房水电等配套设施建设安装费用的通知》及《遵义市住房和城乡建设局、遵义市发展和改革委员会关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》明确规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，但被告却在销售房屋时，违法向原告收取水、电、燃气开户费共计4500元，其依法应当退还原告。现原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金及退还水电、燃气开户费，但被告却不予理睬，为此，特提起诉讼。 被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司辩称，一、原告主张被告退还水、电、燃气开户费用没有事实依据和法律依据。首先，本案的原告在购房时属于贵州金赤化工有限责任公司的职工，其系依据被告与贵州金赤化工有限责任公司于2011年6月22日签订达成的《金赤公司员工生活区建设联合开发合同》的约定而购买的职工福利房，如若作为员工内部福利房，不能办理独立的产权手续，故金赤公司以“联合开发”为名，但实际上系金赤公司委托被告代建的员工内部福利房，因该职工福利房价款组成中并不包含水、电、燃气等的开户费用，且该费用系作为国有供水、供电、供气公司单独向各购房业主所收取的费用，并非被告直接收为己用的费用，故不应当由原告退还。其次，根据原、被告双方签定达成的《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》第二条明确约定，原告向被告收取的水电燃气开户费属于是原告的代收行为，且该费用最终也是按户向供水、供电、供汽公司缴纳的费用，客观上的收取人并非被告。同时，该《补充协议》第十条也明确约定，主合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。上述补充协议的约定系双方的真实意义表示，且不违反法律法规的强制性规定，应依法成立并生效。再次，被告并无缴纳“水、电、燃气开户费”的责任，除双方已约定由原告承担“水、电、燃气开户费”以外，目前并无法律、行政法规规定“水、电、燃气开户费”包含在房价以内，双方以合同约定方式确定由被告向购房者代收该费用不违反法律的强制性规定。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定商品房价格包含“水、电建设安装费用等”是事实，但与原告诉称的“水、电、燃气开户费”不是同一项目，且《商品房买卖合同》第二十九条也约定双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的的内容签订书面补充协议进行变更补充。因此，双方对约定不明的“水、电、燃气开户费”进行了补充约定，该补充约定应当属于本案的特别条款而特别适用，更不能仅以合同文本重复使用而认定为格式条款。二、如若判决被告退还水、电、燃气等相关费用，有违公平原则，无形加重被告责任。本案中，“水、电、燃气开户费”并未包含在房价当中，原告称国家及省人民政府各职能部门早就下发有关商品房一价清政策，将供电、供水卡户费用包括在商品房价格内，但至今为止，并未看到有法律或行政法规明文规定供电、供水、供气开户费包含在房价以内，不能因为行业规范的可能性调整而在已履行合同中无形加重被告的责任。若确实有这样的规定，其效力也并不能当然否定《补充协议》之效力，因为根据《合同法》的有关规定，认定合同无效的法律渊源只能是法律或行政法规，行业规范性文件不是认定合同无效的法律依据。三、原告主张逾期接房的违约金标准明显过高，应依法予以调减。首先，原告通知被告接房时，房屋已竣工验收合格，且经有资质的房地产测绘公司作了面积测绘，故被告在通知原告接房时，房屋已具备交房条件，原告因其自身原因未及时接房，其责任应当由其自行承担，且故本案不能以原告实际接房时间来认定被告的交房时间。其次，本案逾期交房违约金的计算标准以原告已付款按日0.01%的标准计算，明显过高，且远远超过了原告实际损失的范围，应当依法调减。 经审理查明：原告与被告于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告以276285元的价格将其开发的位于桐梓县××镇盛世××小区××楼××单元××号房屋出售给原告，合同第七条第三款约定：房屋价格包括水、电建设等安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十条约定：买受人未按约定时间付款，按0.0001元/天支付违约金；第十一条约定:出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房，并提供《住宅质量保证书》等相关文件；第十二条约定：房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续；第十三条约定:出卖人未按约定的期限和条件交房的，按0.0001元/天支付违约金。同时，该《商品房买卖合同》的附件十二“补充协议”第2项约定：买受人委托出卖人办理产权登记事宜，买受人在办理产权登记时经出卖人通知后，交清契税、房屋维修基金、水、电、燃气开户费、登记费、工本费等费用，交房前一次性付清。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2015年6月16日，被告向原告交付了房屋，并向原告收取了水、电、燃气户头费4500元（已退73元）。被告至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系,约定了商品房交付时间，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续，交房时应提供提供《住宅质量保证书》等文件，交付时相关设施设备达到使用条件，包括水、电、燃气等基础设施，并约定逾期交房按已付款0.0001元/天支付违约金。2、《收款收据及付款凭据》，拟证明原告已按合同约定向被告付清了全部购房款的事实；3、《前期物业管理服务协议及业主临时公约》拟证明原告自行办理接房的具体时间；4、《遵义市住房和城乡建设局、物价局关于明确商品房水、电等配套实施的建设安装费用的通知（2010年9月29日）》；《遵义市住房和城乡建设局、遵义市发展和改革委员会关于新建商品房配套实施建设安装费用有关事宜的通知（遵市住建通【2016】199号）》和《收款收据》，拟证明根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定及遵义市住房和城乡建设局作出的相关文件，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。 被告提交的证据有：《桐梓县人民政府与金赤公司座谈纪要》、桐梓县发展和改革局文件《盛世桐城（贵州金赤化工有限责任公司生活区）建设项目备案通知》、《关于12-48号出让地块土地征收成本支出的情况说明》、《合作开发员工生活区项目的通知》、《贵州金赤化工有限责任公司部门文件》、《贵州金赤化工有限责任公司关于娄山关黄家咀210国道东侧拆迁地价的报告》及附件《拆迁地价分析》复印件4件，拟证明：1〉“盛世桐城”项目即系贵州金赤化工有限责任公司生活区项目，该项目系金赤公司作为其职工内部福利建房而与被告之间达成的合作开发项目，虽名为合作开发，但实质系金赤公司委托被告代建，目的是为了房屋能够办理产权手续；2〉证明12-48号地块（煤化工生活区建设用地）的出让价格为20万元/亩，该地块的征地拆迁费用由金赤公司承担，但最终是由被告所支付；3〉证明被告对12-48号出让地（煤化工生活区）承担地征地补偿费成本为5204330.71元；4〉证明金赤公司自行评定的“盛世桐城”修建成本约为2200元/平方米，且成本中不包含水、电、燃气开户费等，金赤化工公司员工的购房平均价格为2180元/平方米，该价格系修建成本价；5〉证明证人肖某系金赤公司员工，何宗灿系金赤公司副总经理；2、《12-48号成交确认书》、《收据》、《国有土地使用权证》，拟证明：1〉被告于2013年2月25日竞标中得12-48号地块的国有土地使用权，也即案涉金赤化工生活区项目的国有土地，并自行承担该宗地的土地出让金4415万元；2〉证明被告已付清12-48号地块的土地出让金、农业土地开发资金等费用；3〉证明包括金赤公司员工宿舍在内的小高层房屋的占地均属于被告公司受让国有土地的范围；3、《金赤公司员工生活区建设联合开发合同》、《证实材料》复印件两份、《证人笔录》复印件一份，拟证明：原告购买的案涉房屋属于金赤公司的单位福利房，在合同约定的成本价组成中并不包含供水、供电的开户费用，因在合同签订的当时桐梓县全县并没有天然气的供应，故购买成本价格组成中也没有包含燃气的开户费用；4、《情况说明》复印件一份，拟证明：案涉的“盛世桐城”小区一号楼的通知接房时间系2017年1月23日，二、三号楼的通知接房时间为2015年6月3日，六号楼的通知接房时间系2017年7月11日；5、《关于桐梓县盛世桐城项目竣工验收的证明》、《房地产测绘报告》，拟证明本案案涉房屋在通知原告交房之前，即已具备合同约定的交房条件；6、《入住登记表》、《客户房屋交接验收表》、《身份证复印件》、《证人证言》、《证人笔录》，拟证明：与原告同属于一栋楼的业主的实际接房时间与被告主张的该栋楼通知交房时间比较临近，且只悬殊几天，这说明原告主张的案涉房屋交房时间符合客观情况。经庭质证，原被告对前述证据的真实性无异议，但是，不认可对方的证明主张。本院对双方提交证据的真实性、合法性予以确认。 经审理查明：原告与被告于2014年8月19日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告以301799元的价格将其开发的位于桐梓县××镇盛世××小区××楼××单元××号房屋出售给原告，合同第七条第三款约定：房屋价格包括水、电建设等安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十条约定：买受人未按约定时间付款，按0.0001元/天支付违约金；第十一条约定:出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房，并提供《住宅质量保证书》等相关文件；第十二条约定：房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续；第十三条约定:出卖人未按约定的期限和条件交房的，按0.0001元/天支付违约金；第二十九条约定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同时，该《商品房买卖合同》的附件十二“补充协议”第2项约定：买受人委托出卖人办理产权登记事宜，买受人在办理产权登记时经出卖人通知后，交清契税、房屋维修基金、水、电、燃气开户费、登记费、工本费等费用，交房前一次性付清。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2015年7月14日，被告向原告交付了房屋，并向原告收取了水、电、燃气户头费4450元。被告至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，载明涉案房屋系商品房，被告提供的开发合同、备案通知等，也证明开发项目系商品房开发，所提供的证据不能反唤其辩称的涉案房系福利房，与当地房价悬殊的事实，故本院认定双方系商品房买卖合同关系，且合同内容不违反法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。 《商品房买卖合同》第十一条第一款中约定交房时间为2014年11月30日，被告实际向原告交付房屋时间为2015年7月14日，第十四条第一款中约定以书面方式通知原告接房，被告未举证证明房屋符合交付条件后，以书面方式通知原告，以及因原告的原因而未按约定期限交房，被告应按照《商品房买卖合同》第十三条的规定向原告支付逾期交房违约金6820.66元（301799元×0.0001元/天×226天），原告主张6820.66元，低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，本院予以确认，不予调减。 根据《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款第二十九条约定的约定，房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，虽然被告提出的“补充协议”第2项约定的由买受人交纳水、电、燃气开户费，但该补充协议条款的内容在《商品房买卖合同》中已进行了明确约定，不属于未约定或约定不明，该补充协议条款与《商品房买卖合同》第二十九条的约定相悖，应认定该补充协议的条款无效，因此，本院认定原告支付的房屋总价款已经包括水、电、燃气设施的相关费用（包含被告辩称的开户费），被告收取的水、电、燃气设施的相关费用4500元，应当予以退还。 原告请求的按年利率6%支付利息的请求，无合同约定和法律规定，本院不予支持。 拟判意见：综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告王明顺、周小霞支付逾期交房违约金3300元； 二、被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还原告王明顺、周小霞水、电、燃气户头费4500元； 三、驳回原告王明顺、周小霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42元（已减半），由被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员 龙 洁 二〇一七年十二月二十五日 书记员 梁红红