福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初2545号 原告（执行案外人）：黄聪明，男，1972年6月1日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林育明，北京（中银）泉州律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄峥嵘，北京（中银）泉州律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：蔡鸿权，男，1961年1月25日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：倪英富，福建中言律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：倪达思，福建中言律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：杨幼桔，女，1957年9月22日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：杨年春，福建醒狮律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邱钦雄，福建醒狮律师事务所执业律师。 原告黄聪明与被告蔡鸿权、第三人杨幼桔案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄聪明的委托诉讼代理人林育明、黄峥嵘，被告蔡鸿权的委托诉讼代理人倪英富，第三人杨幼桔的委托诉讼代理人邱钦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄聪明向本院提出诉讼请求：1.立即停止对黄聪明所有的址于石狮市产（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对案涉房屋的查封；2.本案的诉讼费用由蔡鸿权承担。事实和理由：黄聪明与杨幼桔的配偶黄其团于2012年10月25日签订《房产买卖合同》一份，约定黄其团将其所有的案涉房屋（安置权益）以646335元的价格出让给黄聪明，并要协助黄聪明将房产过户至黄聪明名下。合同签订后，黄聪明已按合同约定支付了相应的购房款，并实际占有、使用该房屋。在合同签订时，该房屋因政策原因暂无法办理两证及产权过户手续。后因蔡鸿权与黄其团其他纠纷法院查封了案涉房屋。黄聪明与杨幼桔的配偶黄其团签订的《房屋买卖合同》真实有效，黄聪明已按合同约定支付相应的购房款，并实际占有、使用案涉房屋，黄聪明现已是案涉房屋的合法所有权人，依照我国相关法律及最高人民法院的相关司法解，石狮市人民法院对案涉房屋的查封措施是错误的，严重损害了黄聪明的合法权益。 蔡鸿权辩称：1.蔡鸿权与杨幼桔确认合同无效纠纷一案于2015年5月28日立案，案号为（2015）狮民初字第2608号。案件审理过程中，蔡鸿权于2015年10月23日向石狮市人民法院申请对黄其团名下包括案涉房屋在内的14套房产进行查封，石狮市人民法院以（2015）狮民初字第2608号民事裁定书裁定查封案涉房屋。2016年6月10日，石狮市人民法院作出判决，该判决于2016年9月28日生效。蔡鸿权于2016年11月3日向法院申请执行，执行案号为（2016）闽0581执6069号。蔡鸿权依据已经发生法律效力的判决书申请强制执行符合法律规定，对案涉房屋的保全、查封措施合法有效。2.黄聪明称其已实际取得案涉房屋的所有权是错误的。案涉房屋至今未办理产权变更手续，不产生物权变动效力。根据《物权法》第九条、第十四条规定，未办理物权登记，不产生物权变动的效力。黄聪明如对案涉房屋的所有权有异议，可另行提起房屋所有权确认之诉，但不影响（2016）闽0581执6069号案件的执行程序。3.黄聪明提供的《房产买卖合同》是虚假，存在恶意串通的情况。杨幼桔在石狮市人民法院有大量涉诉案件，基本都系通过公告方式送达，本案也系公告送达的。但这一案外人执行异议之诉却均能提供杨幼桔提供的声明书，声明内容也均系确认黄其团出售房屋的行为，且已收到款项并完成交付。杨幼桔的声明书效力不应得到法庭的认可，且由于存在恶意串通，依法应当认定《房产买卖合同》无效。黄聪明未能提供合法的土地、建设、规划等合法手续，不具有商品房交易的合法前提。4.黄聪明无法证明其已支付相应的对价。依《房屋买卖合同》约定，每平方米售价为4800元，案涉房屋面积为143.63平方米，合计应为646335元，其中合同签订时，黄聪明应支付黄其团总购房款的45%，交房时再支付35%，其余20%购房款在办理两证时支付完毕。黄聪明仅提供了收据三份，合计470000元，姑且不论该三份收条的真实性，黄聪明也没有提供银行流水和其他证据加以佐证，且尚有余款176335元未支付，黄聪明所谓支付部分购房款的说法不应得到认可。综上，黄聪明与杨幼桔存在恶意串通的情况，其与黄其团所签订的《房屋买卖合同》依法应当认定为无效，黄聪明无证据证明其已支付大部分购房款，且即使收据系真实的，其尚有部分购房款未缴清，依法应驳回黄聪明的诉讼请求。 杨幼桔述称，1.其对黄聪明的诉讼请求没有异议，同意法院立即停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。2.其系黄其团的遗孀，确认案涉房屋系政府安置给杨幼桔及黄其团的夫妻共有财产，黄其团于2012年10月25日与黄聪明签订的《房产买卖合同》系黄其团的亲笔签名，其对该签名予以确认，对黄其团将该案涉房屋转让给黄聪明也没有任何异议，且其与黄其团在该房屋转让后陆续收到黄聪明支付的大部分房屋转让款470000元（房屋转让款总金额646335元，余款176335元待过户时支付），并于2014年达到房屋交付条件后实际交付给黄聪明使用。3.该房产因系政府安置房，由于政策原因，该房产至今未能办理房地产登记。尽管该房屋尚未办理过户登记手续，但案涉房屋确实已经转让给了黄聪明，其对此没有任何异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了相关证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，本院在审理原告蔡鸿权与被告杨幼桔、黄丽珍、黄甜甜、蔡清阳确认合同无效纠纷一案中，依蔡鸿权的申请，于2015年10月23日作出（2015）狮民初字第2608号民事裁定，裁定查封黄其团名下址于石狮市湖光小区H01#801、803、901、903、1303、H03#501、704、802、1802、H07#605、805、H09#901、1205、1501等十四套房产，财产保全价值以6000000元为限，并向石狮市宝盖镇人民政府、石狮市九二路长福片区拆迁改造指挥部发出协助执行通知书，请求协助办理查封上述房屋，查封期限为三年。2016年6月10日，本院作出（2015）狮民初字第2608号民事判决。该判决生效后，蔡鸿权于2016年11月3日向本院申请执行，本院于当日立案，案号为（2016）闽0581执6069号。2017年4月13日，本院作出（2016）闽0581执6069号之一执行裁定，裁定：查封、拍卖、变卖黄其团名下包括案涉房屋在内的十四套房产。2017年4月14日，本院对上述房屋进行现场查封，并公告责令在上述房屋居住或从事生产经营的人员应于2017年5月14日前自行迁出。2017年4月18日，黄聪明向本院提出书面异议。本院于2017年4月28日作出（2017）闽0581执异41号执行裁定，裁定驳回黄聪明提出的执行异议。黄聪明不服本院裁定，于2017年5月16日向本院提起诉讼。 另查明，杨幼桔与黄其团系夫妻关系。黄其团因与石狮市土地收购储备发展中心签署《石狮市福辉路、福辉北路拆迁安置补偿协议书》而享有拆迁安置补偿权利。2013年12月24日，黄其团与石狮市土地收购储备发展中心签订《石狮市福辉路、福辉北路安置协议书（Ⅱ）》一份，载明黄其团选取案涉房屋，建筑面积为143.63平方米，其中公摊建设面积28.71平方米等内容。2015年1月14日，黄其团因病死亡，并于2015年2月12日被注销户口。另，案涉房屋至今未办理产权登记。 诉讼过程中，依黄聪明的申请，本院依法组织当事人到案涉房屋进行现场勘验，勘验的结果为：房屋已装修入住，由黄聪明进行装修；经与景仁物业服务公司了解，该物业公司自2017年4月份开始提供服务，之前并非是其公司进行物业服务；因没有确权，房屋物业管理费有缴纳但没有登记缴纳人姓名。 本院认为，根据黄其团与石狮市土地收购储备发展中心签订的《石狮市福辉路、福辉北路安置协议书（Ⅱ）》，案涉房屋系黄其团根据拆迁安置协议选取的安置房，故本院在审理原告蔡鸿权与被告杨幼桔、黄丽珍、黄甜甜、蔡清阳确认合同无效纠纷一案中，依蔡鸿权的申请，裁定查封案涉房屋并无不当。现黄聪明以其系案涉房屋的合法所有权人为由提起案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以阻却并排除强制执行的民事权益。因此，本案的争议焦点在于黄聪明是否对案涉房屋享有民事权益且足以阻却并排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，认定黄聪明对案涉房屋是否享有民事权益且足以阻却并排除强制执行应当综合审查以下内容：案涉房屋权属是否登记在被执行人名下；在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在本院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。其中，案涉房屋权属是否登记在被执行人名下是黄聪明对案涉房屋享有民事权益的前提条件。本案中，案涉房屋至今未登记在黄其团名下，故无论在本院查封之前双方是否已签订合法有效的书面买卖合同，在本院查封之前黄聪明是否已合法占有该不动产、已支付全部价款，是否非因黄聪明自身原因未办理过户登记，均无法认定黄聪明对案涉房屋享有足以阻却并排除强制执行的民事权益。至于黄聪明、蔡鸿权提交的双方有争议的证据，因不影响本案的处理结果，故本院不再予以审查、认定。 综上所述，黄聪明的诉讼请求，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下： 驳回黄聪明的诉讼请求。 案件受理费100元，由黄聪明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪迎 人民陪审员  吴辉荣 人民陪审员  邱建清 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  林清溪 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。