云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0902民初935号原告：中国工商银行股份有限公司临沧分行。住所地：云南省临沧市临翔区南塘街144号。负责人：杨光龙，该分行副行长。委托诉讼代理人：陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：曹安琴，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：程磊，男，1970年11月11日出生，汉族，重庆市长寿区人，居民，住重庆市长寿区。被告：沧源县源泉房地产开发有限责任公司。住所地：云南省临沧市沧源县勐懂镇摸你黑文化狂欢城销售中心。法定代表人：冉志富，系该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称：工行临沧分行）与被告程磊、沧源县源泉房地产开发有限责任公司（以下简称：沧源源泉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行临沧分行的委托诉讼代理人曹安琴到庭参加诉讼，被告程磊、沧源源泉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告工行临沧分行向本院提出诉讼请求：1.判决被告程磊立即向原告偿还借款本金478333.4元及至还款之日止的利息、罚息、复利等（暂计算至2017年5月8日为11266.98元，之后利息按合同约定利率计算，具体以银行结算单为准），被告沧源源泉公司对前述全部贷款本息承担连带保证责任，履行贷款还款义务；2.请求确认原告有权就被告程磊提供的抵押物的拍卖、变卖、折价款优先受偿；3.判决二被告共同承担本案产生的一切费用（包括律师费、诉讼费、评估费、保全费及其他实现债权的费用）。事实和理由：2013年8月21日，被告程磊与被告沧源源泉公司签订《商品房购销合同》（合同编号：源泉地产2013-024），购买位于云南省临沧市沧源县摸你黑文化狂欢城1幢1层28号商铺，面积为118.62平方米。为支付涉诉房产的购房款，被告程磊向原告申请银行按揭贷款，双方于2013年10月8日签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[工]字[工]行[临沧]支行[2013]年[545]号）合同约定被告程磊向原告借款700000元用于个人购置商用房贷款，借款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，在基准利率基础之上上浮15%确定，据此确定的借款利率以借款凭证记载为准。还款方式采用按月等额本金还款法。同时约定，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约，贷款人可以宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。被告程磊同时将所购买的房产抵押给原告作为借款担保，担保范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。原被告于2013年9月29日办理了抵押预登记手续（证号：沧建证字1273号）。被告沧源源泉公司作为保证人，对被告程磊向原告的借款承担连带保证责任。借款合同签订后，原告即按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告程磊却未严格按照《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，自2017年1月8日起连续发生违约行为，经原告多次催要未果。截止2017年5月8日止，被告已经连续5个月未能按照借款合同的约定还本付息，根据借款合同的约定，原告有权提前收回全部贷款本息。现原告认为，被告未按上述合同履行支付偿还本息的义务，已构成违约，原告有权要求被告承担相应责任，故提起诉讼。被告程磊、沧源源泉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，答辩意见欠缺。原告为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.居民身份证、离婚证、婚姻登记记录证明、《中国工商银行个人商用房贷款申请表》、《商品房购销合同》复印件各1份，欲证明被告程磊的身份情况、婚姻状况及2013年8月21日，被告程磊与沧源源泉房地长有限责任公司签订编号为：源泉地产2013-024《商品房购销合同》购买位于临沧市沧源县摸你黑文化狂欢城1幢1层28号商铺，面积为118.62㎡，被告程磊的付款方式为银行按揭贷款；2.《个人购房借款/担保合同》复印件1份、《房地产预登记抵押证明》复印件1份，欲证明双方于2013年10月8日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告程磊向原告借款700000元用于个人购置商用房贷款，被告程磊同时对购买的房产抵押给原告作为借款担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金等相关费用，2013年9月29日办理了抵押预登记，登记证号：沧建证字（1273）号，被告沧源源泉公司作为保证人，对被告程磊向原告的借款承担连带保证责任；3.借款凭证复印件1份，欲证明2013年10月8日，原告依法履行了发放贷款的义务；4.还款记录明细表、催收情况表复印件各1份，欲证明被告程磊自2017年1月8日起连续发生违约行为，经原告多次催要未果，截止2017年5月8日，被告已经分别连续5个月未能按照借款合同约定还本付息，截止2017年5月8日，被告程磊共拖欠原告借款本金478333.04元，利息11266.98元，本息合计489600.38元。被告程磊、沧源源泉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，质证意见欠缺。同时被告程磊、沧源源泉公司亦未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。通过双方的举证、质证。本院经审查认为，原告提交的五组证据均来源合法、内容客观真实且与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月21日，被告程磊与被告沧源源泉公司签订编号为：源泉地产2013-024《商品房购销合同》，程磊向沧源源泉公司购买位于云南省临沧市沧源县摸你黑文化狂欢城1幢1层28号面积为118.62㎡的商铺。为支付购房款，被告程磊向原告申请按揭贷款，原告与被告程磊于2013年10月8日签订了编号为：[工]字[工]行[临沧]支行[2013]年[545]号《个人购房借款/担保合同》合同约定被告程磊向原告借款700000元用于购买沧源县摸你黑文化狂欢城118.62㎡的商铺。借款期限120个月，即从2013年10月8日起至2023年10月8日止。利率约定为基准利率的基础上上浮15%确定，每次基准利率调整时，从调整之日次年1月1日开始执行调整后的利率。还款方式采用按月等额本金还款法。同时约定，若被告连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约。原告可以宣布合同项下未偿还的借款到期，并可要求被告立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。同时，被告程磊将所购买的房产抵押给原告作为借款担保，担保范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2013年9月29日在沧源县住房和城乡建设局办理了沧建证字（1273）号房地产预登记抵押证明。被告沧源源泉公司作为保证人，自愿对被告程磊向原告的借款承担连带保证责任。借款合同签订后，原告即按照合同约定向被告程磊发放了借款700000元。被告程磊从2017年1月8日起未按约定向原告归还借款，截止2017年5月8日被告程磊尚欠原告借款本金478333.4元利息11266.98元。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人未能按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任。同一债权既有人的保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人有权依照担保法规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。针对本案中所涉及的相关问题本院评判如下：一、原告起诉要求被告归还借款本金及利息的问题。本案中，原告已按照《个人购房借款/担保合同》的约定向被告程磊履行了出借借款的义务。双方约定借款采用按月等额本金还款方式进行归还。并约定，若被告连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约。原告可以宣布合同项下未偿还的借款到期，并可要求被告立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。现被告程磊从2017年1月起未按约定归还借款本息，持续至今。被告逾期还款行为已构成了双方约定的违约情形，原告有权要求被告立即归还尚欠的借款本金及利息。为此，原告要求被告程磊立即归还借款本金478333.4元的诉求有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于借款利息的问题，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》中对利息有明确约定，现因被告程磊的违约行为，原告要求被告立即归还所欠的本息，故被告程磊应当将借款利息及按合同约定计算一并归还原告，截至2017年5月8日已产生的利息为11266.98元，此后产生的利息按照双方约定的合同利率计算。为此，本院对原告起诉要求被告程磊支付截至2017年5月8日的利息11266.98元及从2017年5月9日起至还清借款本息之日止利息的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、原告要求对被告程磊提供的抵押物位于临沧市沧源县摸你黑文化狂欢城1幢1层28号商铺享有优先受偿权的问题。本院认为，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。本案中，原告与被告程磊签订的《个人购房借款／担保合同》，系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同当事人均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同约定的义务。被告程磊自愿提供位于临沧市沧源县摸你黑文化狂欢城1幢1层28号商铺作抵押担保，因抵押物设定抵押时属于在建项目，故双方于2013年9月29日在沧源县住房和城乡建设局办理了抵押预登记，原告取得沧建证字（1273）号《房地产抵押预登记证明》。根据前述规定，被告程磊其合法购买的在建房屋抵押给原告，并且已经依法办理了抵押权预告登记，抵押合法有效。同时，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”现原告要求对程磊提供的抵押物位于临沧市沧源县摸你黑文化狂欢城1幢1层28号商铺折价或者拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院予以支持。三、被告沧源源泉公司承担担保责任的问题。本案中被告沧源源泉公司作为保证人与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定阶段性连带责任保证，被告沧源源泉公司在被告程磊对抵押物办理正式抵押登记手续且原告收到房屋他项权证前，对被告程磊向原告的借款的本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任。如借款原告宣布提前到期的，保证期间为借款提前到期之日起两年。现被告程磊至今未对抵押物办理正式抵押登记手续，故被告沧源源泉公司根据合同约定应对被告程磊尚欠原告的借款本息承担连带责任保证。现主债务已逾期，且主债务在保证期间内，故原告要求被告沧源源泉公司对借款本息等承担连带责任保证的诉求符合法律规定，本院予以支持。但因本案中被告程磊已向原告提供了抵押物，被告沧源源泉公司仅对物的担保以外的债权承担保证责任。三、原告主张实现债权费用是否应当支持的问题。本院认为，虽然原告与被告在《个人购房借款／担保合同》中明确约定因实现本案债权产生的律师费、评估费、保全费及其他实现债权的费用由被告程磊承担，但原告在审理过程中未提交证据证实该费用已经实际产生及具体数额，故该主张无事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告程磊应于本判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司临沧分行借款本金478333.4元及该借款截至2017年5月8日产生的利息11266.98元，两项合计489600.38元；同时支付自2017年5月9日起至还清款项之日止按双方签订《个人购房借款/担保合同》约定利率计算的利息，随借款本金一并清偿；二、如被告程磊未按上述期限偿还借款本金及利息，则原告中国工商银行股份有限公司临沧分行对被告程磊所有坐落于临沧市沧源县摸你黑文化狂欢城1幢1层28号商铺进行折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿的权利；三、被告程磊所欠原告中国工商银行股份有限公司临沧分行的借款本金及利息，依据本判决第二项受偿后，不足部分，由被告沧源源泉房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司临沧分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8644元，由被告程磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  董怡妤审 判 员  姜泽贤人民陪审员  李真华二〇一七年十二月十三日书 记 员  俸秀芹