贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终2120号上诉人（原审原告）:六盘水地中海酒店投资管理有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路，统一社会信用代码91520200050821106M。法定代表人：张德华，系该公司经理。委托诉讼代理人：彭华夏，系贵州济元律师事务所律师，执业证号15202201311860683。上诉人（原审被告）：周江南，女，1976年5月10日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，委托诉讼代理人：王光凤，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号码15202200411476078。原审第三人：贵州广大清洗技术服务有限责任公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路**，统一社会信用代码91520200709620442Y。法定代表人：胡庆，系该公司负责人。委托诉讼代理人：朱伟军，系贵州济元律师事务所律师，执业证号15202199810563757。上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司（以下简称地中海酒店）因与上诉人周江南及原审第三人贵州广大清洗技术服务有限责任公司（以下简称广大清洗公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人地中海酒店的委托诉讼代理人彭华夏、上诉人周江南的委托诉讼代理人王光凤到庭参加诉讼，原审第三人广大清洗公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地中海酒店上诉请求：1.请求撤销(2017)黔0201民初2358号民事判决书第一项，改判除一审判决支持的568260元租金外，再判决被上诉人向上诉人支付违约金85239元、赔偿经济损失882026元、支付律师代理费20000元，共计987265元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人应当向上诉人支付租金正确，但其他部分认定事实失实，简单认定上诉人与被上诉人双方未采用书面形式直接形成租赁合同就是不定期租赁合同，这种认识是停留现象，不看本质的错误认识，二审应当剖析现象看本质，依法改判支持上诉人的诉讼请求。具体理由如下：1、上诉人因承继了被上诉人与第三人广大清洗公司签订的《合伙租赁协议》中第三人的全部权利义务而与被上诉人形成了书面、实际租赁合同关系，并非一审法院简单认定的不存在书面租赁合同关系。2012年3月28日，第三人广大清洗公司与新华书店签订《房屋租赁合同》，约定第三人承租新华书店名下位于六××水市××路原新华大酒店及附楼，合同约定了双方租赁权利义务。第三人广大清洗公司与被上诉人于2012年5月8日签订《合伙租赁协议》，协议约定的第一年租期为2012年5月8日至2013年7月8日，租金支付时间为每年5月8日前。而在协议签订后的5月12日被上诉人就将第一年房屋租金145万元支付给第三人广大清洗公司。2012年8月6日，经出租人新华书店同意变更合同主体，上诉人替代第三人与新华书店重新签订与原《房屋租赁合同》内容完全一致的《房屋租赁合同》，至此上诉人承继了第三人与新华书店的《房屋租赁合同》的全部权利义务，之后，第三人及上诉人立即将上述合同主体变更事宜告知被上诉人，被上诉人也同意将《合伙租赁协议》出租方主体变更为上诉人，虽无书面证据，但被上诉人已经以实际行动表明了认可合同主体变更为上诉人：2012年8月21日，被上诉人将第一年楼梯租金12万元支付给上诉人。2013、2014年度租金被上诉人都按照其与第三人签订《合伙租赁协议》约定的金额向上诉人缴纳，该事实有一审中上诉人提交的《收款收据》及被上诉人自认租金缴纳情况（一审庭审笔录第5页第6行）、《关于请求变更合同主体的申请》及2份《房屋租赁合同》予以证实。值得注意的是，本案被上诉人第一年房屋租金145万元是支付给第三人广大清洗公司，第一年楼梯租金12万元是支付给上诉人，如果不是基于合同权利义务概括转让、被上诉人认可这一转让行为的情况，而是基于一审法院所称双方无书面租赁合同、被上诉人向上诉人支付租金只是因为被上诉人不定期、实际使用租赁房屋的情况，那么被上诉人第一年实际使用租赁房屋及楼梯租金应当是全部向第三人缴纳或者全部向上诉人缴纳，而不是在上诉人承继第三人在《房屋租赁合同》中的权利义务后（2012年8月6日之后）被上诉人就将剩余租金向上诉人缴纳（2012年8月21日），可见，被上诉人第一年先向第三人缴纳房屋租金后向上诉人缴纳楼梯租金的行为，足以认定上诉人知晓并同意《合伙租赁协议》的出租方变更为上诉人，结合被上诉人2013年、2014年房屋、楼梯租金均向上诉人缴纳的事实，已经完全能够查明上诉人与被上诉人双方并非没有书面的房屋租赁合同，只是上诉人与被上诉人双方书面房屋租赁合同的形式没有一般书面租赁合同那么直观，但不可否认，上诉人、被上诉人、第三人之间已经完成《合伙租赁协议》权利义务概括转让形成了上诉人与被上诉人新的权利义务内容不变的《合伙租赁协议》关系。2、2014年12月1日，被上诉人向上诉人提交的《减租申请》及2017年3月27日被上诉人向上诉人邮寄的《场地移交通知书》均完全能够证明被上诉人知晓并认可上诉人替代第三人成为《合伙租赁协议》中的甲方，并非一审法院认定双方并未签订书面合同。2014年12月1日，被上诉人向上诉人提交《减租申请》，能够证明被上诉人不仅认可原与第三人签订的《合伙租赁协议》中租金逐年递增的约定继续对上诉人生效，被上诉人应当按照原约定向上诉人缴纳租金，同时也知道第三人与新华书店签订的《房屋租赁合同》承租人已变更为上诉人、上诉人与被上诉人均受新华书店《房屋租赁合同》约束，所以才会出现被上诉人所称“愿意和贵公司一起向新华书店领导去做减租争取”。2017年3月27日被上诉人向上诉人法定代表人张德华邮寄的《场地移交通知书》足以证明被上诉人知晓并认可上诉人替代第三人广大清洗公司成为出租方，也认可与第三人签订的《合伙租赁协议》出租方权利义务由上诉人承继。上述两份证据足以证明被上诉人与上诉人之前虽然没有直接形成书面租赁合同，但是被上诉人认可和同意上诉人替代第三人成为《合伙租赁合同》的出租方，承继第三人的权利义务，被上诉人有关租金及减租申请、租金递增及免除每年租金递增申请、有关租赁时间及退场申请都按照《合伙租赁合同》向上诉人履行、向上诉人申请，足见上诉人与被上诉人之间实际上有书面租赁合同约束，并非一审认定双方并未签订书面合同。3、广大清洗公司作为第三人，与本案审埋结果有法律上的利害关系，已经出庭说明本案由来。如果本案由第三人作为原告向被上诉人提起诉讼，被上诉人势必会以地中海酒店是实际出租人作为抗辩理由，同一个案件将会产生完全不同的审理结果，人民法院如果不审查案件实质情况任由债务人选择性的逃避债务，将会严重扰乱市场秩序。综合本案全部证据，本案不管是由广大清洗公司作为原告还是由地中海酒店作为原告，判决结果应当都是被上诉人按照《合伙租赁合同》约定的权利义务支付租金、违约金赔偿损失，而不应当仅仅是形式上没有直接形成双方签字盖章的书面合同关系就不认定上诉人的合同主体地位。二、鉴于第一条上诉理由陈述的上诉人与被上诉人之间存在实际上的租赁合同的情况，根据该合同约定，上诉人主张的相关款项具有事实及法律依据,《合伙租赁协议》第七条约定：“本协议与甲方与新华书店签订的《房屋租赁合同》为一个整体，具有同等效力。本协议和甲方与新华书店签订的《房屋租赁合同》内容不一致的以本协议为准，其他权利、义务按《房屋租赁合同》条款履行”，上诉人主张的相关违约金及赔偿金均有合同条款约定，应当依法予以支持，具体为：1、上诉人认可一审法院判决被上诉人应当向上诉人支付2016年10月13日至2017年3月27日之间欠付租金568260元。2、违约金应当依法支持85239元。根据《房屋租赁合同》第7页第十三条第1项约定，乙方应按时交纳租金，乙方每逾期一天，甲方按月租金的千分之五向乙方收取违约金，根据该合同条款约定，被上诉人从2016年10月13日起欠付租金，2016年10月13日至2016年12月24日之间按照租金标准1717元／天计算，应当支付违约金18543.6元（257.55元／天，共计72天），2016年12月25日至2017年3月27日之间按照租金标准4833元／天计算，应当支付违约金66695.4元（724.95元／天，共计92天），违约金共计85239元。虽然被上诉人移交了租赁场地，但是被上诉人差欠上诉人租金的侵权行为一直在持续，根据约定，被上诉人应当负担从2017年3月28日起按每天724.95元向上诉人支付违约金直至租金付清之日止。3、被上诉人应当赔偿上诉人损失882026元。根据《房屋租赁合同》第8页第十四条第2项约定:“如承租人经营亏损致使无力继续承担房屋租金，应提前六个月书面通知出租人解除本合同，届时，不动资产归甲方所有，承租人应从书面通知之日起继续向甲方支付六个月房屋租金”，被上诉人于2017年3月27日才通知上诉人退出场地，根据该约定，被上诉人应当支付当年租金1764052元的一半即882026元租金损失。虽然被上诉人欲证明上诉人在被上诉人退场前就已对外招租，但即使上诉人提前对外招租只是在被上诉人常年差欠租金的情况下采取措施避免损失扩大，不代表上诉人免除被上诉人的赔偿责任，虽然上诉人于2016年1月就被上诉人差欠租金事宜提起诉讼（后因主体问题撤诉），但上诉人并没有强制被上诉人退出租赁场地。实际情况是，上诉人的该项损失实际发生，从2017年3月27日被上诉人突然退场至今，本案争议房屋仍然闲置，造成上诉人被迫需要向新华书店缴纳房屋租金，否则承担违约责任的实际情况，该损失依法应当由被上诉人承担。4、上诉人主张的律师代理费20000元依法应予支持。根据《房屋租赁合同》第9页第十六条约定，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费……，该项主张有事实及法律依据，应当依法支持。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，使被上诉人“合法”逃避违约责任、逃避上诉人因被上诉人的违约造成巨额经济损失的赔偿责任，上诉人依法提起上诉，请支持上诉人的上诉请求。周江南辩称，一审判决认定事实不清，导致错误判决，周江南已提起上诉，，地中海酒店的上诉请求不应得到支持理由如下：1、周江南从未与地中海酒店签订租赁合同,,地中海酒店与广大清洗公司案外人新华书店之间租赁合同关系的概括转让是其三方之间的法律关系，与周江南无关。2、周江南按照与第三人签订的《合伙租赁协议》交付租金给地中海酒店，不能因此推定周江南与地中海酒店之间存在书面的租赁合同关系。3、周江南租金存在超付的情况，周江南租金的计算时间应当是2013年2月5日，而不应按《合伙租赁协议》约定的2012年7月8日，因为租赁物消防不过关，房屋所有权人新华书店收取第三人广大清洗公司的租金时间是2013年2月5日；从2013年起算租金，对此，周江南已超付租金601826元，周江南将另案主张权利。4、、地中海酒店主张的楼道租金12万元违约金损失、律师代理费无证据支持，不应得到支持。周江南上诉请求：1.请求撤销(2017)黔0201民初2358号民事判决书，依法改判上诉人不支付被上诉人地中海酒店租金568260元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人地中海酒店承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人地中海酒店无书面租赁合同，而是与第三人广大清洗公司签订有《合伙租赁协议》。被上诉人地中海酒店与第三人广大清洗公司及房屋所有权人新华书店之间合同权利义务的概括转让是事实，因为三方对合同主体进行书面变更。但上诉人与被上诉人以及第三人之间并未有合同主体变更的协商、更未有书面文字记载。作为上诉人租房，合同相对方为第三人广大清洗公司，该公司要求上诉人将租金支付给被上诉人地中海酒店，上诉人向地中海酒店支付租金，不能等同于上诉人与第三人之间签订的《合伙租赁协议》就因此发生权利义务的概括转让。二、上诉人与第三人签订的《合伙租赁协议》系无效协议。1、新华书店在与第三人或是被上诉人签订的《房屋租赁合同》中涉及的房屋有产权证，但并不包含第三人出租给上诉人房屋，因为该房屋系第三人在新华酒店原有房屋上搭建的临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。2、第三人出租给上诉人的房屋无消防安全合格证。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。三、第三人及被上诉人认可共计收到上诉人租金5074052元。结合新华书店与被上诉人签订的《房屋租赁合同》看，免租金装修期为2012年5月1日至2012年10月l曰止，之后因消防系统需要改造双方重新签订《补充协议》将免租期延长至2013年2月5日，故上诉人与第三人签订的《合伙租赁协议》应当延迟计算租金时间，从2013年2月5日起计算，而不能按照《合伙租赁协议》约定的时间计算租金，故现第三人及被上诉人存在多收取上诉人租金的情况。即使按照《合伙租赁协议》的约定，上诉人的租金付至2017年3月27日已经不欠任何租金。综上所述：上诉人因租赁该临时建筑物，出现漏水、发霉等现象，导致上诉人产生了巨大的损失（消防部门的罚款5100元、装修损失200余万元、货物损失100余万元、其它损失50余万元）。同时，被上诉人及第三人收取了上诉人巨额租金未向上诉人出具发票。对此，上诉人将会另案主张权利。现一审判决认定事实不清，证据不足，请求依法裁决。地中海酒店辩称，周江南的上诉将依法不能成立，请求依法驳回。理由如下：1、、地中海酒店与周江南之间存在实际上的书面租赁合同关系2、《合伙租赁协议》不存在无效情形。新华书店出租给地中海酒店的房屋有产权证，出租给周江南的房屋就是该房产证的2-3楼；租赁标的物经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。3、第三人与新华书店签订的《房屋租赁合同》已经解除，现在有效的总租赁合同是地中海酒店与新华书店签订的《房屋租赁合同》。周江南不能需要逃避责任的时候选择“不存在租赁合同关系”、“合同无效”，在需要享受合同免租期优惠的时候又认为应当比照地中海酒店的优惠减少租金。原审第三人广大清洗公司未到庭参加诉讼，无陈述意见。地中海酒店向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告支付2016年10月13日至2017年4月28日期间的房屋租金724701元，支付违约金108694.8元，支付提前解除合同赔偿经济损失882026元，支付律师代理费20000元，以上共计1735421.8元；2、请求判决被告从2017年4月28日按每天724.95元向原告支付违约金直至租金付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月26日，广大清洗公司（乙方）与贵州省新华书店六盘水市中心支店（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定新华书店将其拥有产权的位于六××水市××路的房屋（主楼一层至十二层、附楼一至六层及锅炉房和停车场）出租给广大清洗公司，免租金装修期为2012年5月1日起至2012年10月1日止，房屋租赁期限为10年，自免租金装修期满次日起计算，即自2012年10月1日起至2022年9月30日止。每年按增长后年租金的6%增加，计租期间2012年10月1日至2013年9月30日，租金数额为4510000元、2013年10月1日至2014年9月30日，租金数额为4780600元……。合同第十三条第一款约定本合同签订生效后，乙方应按时交纳租金、乙方每逾期一天，甲方按月租金的千分之五向乙方收取违约金……，合同第十四条第二款约定如承租人经营亏损致使无力继续承担房屋租金，应提前六个月书面通知出租人解除本合同。届时，不动产归甲方所有。承租人应从书面通知之日起继续向甲方支付六个月房屋租金。第十六条约定在履行合同过程中发生争议，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费及因主张权利产生的其他费用。合同还对其他事项进行了约定。2012年5月8日，广大清洗公司（合伙人）与周江南（合伙人）签订《合伙租赁协议》，约定甲、乙双方共同出资以每年451万元以后每年在上一年度的基础上递增6%的最高出价竞得新华书店六盘水市中心支店位于钟山××房产十年租赁经营权，其中乙方出资以每年145万元以后每年在上一年度的基础上递增6%将该楼主楼二层、三层作爱心园商场使用，其余部分由甲方作酒店经营使用。甲、乙双方按本协议各自出资、按各自的使用范围各享收益，由甲方统一与贵州新华书店六盘水市中心支店签订租赁合同，租金由甲方统一交付新华书店，乙方因使用面积小，双方协商装修免租期为两个月，即乙方租期第一年为2012年5月8日至2013年7月8日，以后九年的租赁期限以此类推，并于每年度5月8日前将下一年度租金交给甲方后统一支付新华书店。计租期间2012年5月8日至2013年5月7日，租金数额145万元、2013年5月8日至2014年5月7日，租金数额153.7万元……，协议还对其他事项进行了约定。2012年8月2日，广大清洗公司向贵州新华书店六盘水市中心支店提交《关于请求变更合同主体的申请》，主要内容为：广大清洗公司及法定代表人胡庆为发起人，新注册成立了“六盘水地中海酒店投资管理有限公司”，为便于地中海酒店管理公司独立开展经营活动，自主经营、自负盈亏，独立承担债权、债务，独立进行经营和财务核算，申请将原广大清洗公司与新华书店签订的《房屋租赁合同》在不改变原合同的所有条款的前提下，由地中海酒店与新华书店再行签订一份房屋租赁合同。2012年8月6日，，地中海酒店承租人）与贵州新华书店六盘水市中心支店（出租人）签订《房屋租赁合同》，该合同内容与广大清洗公司（乙方）、贵州省新华书店六盘水市中心支店（甲方）于2012年4月26日签订的《房屋租赁合同》内容一致。周江南在得到上述房屋主楼二层、三层作爱心园商场使用后向地中海酒店交纳了第一年度的租金157万元，租金起算时间为2012年7月8日，第二年度（2013年7月8日至2014年7月9日）租金162万元，第三年度（2014年7月8日至2015年7月9日）租金1764052元（收据显示支付租金174万元，原告认可收到租金1764052元），之后周江南再未支付过房屋租金。周江南与地中海酒店至今未签订书面房屋租赁合同。因市政府实施人防工程对钟山中路进行全封闭施工，致使爱心园商场经营受到影响。2014年12月1日，周江南向地中海酒店提出减租申请。2015年6月28日，贵州省新华书店六盘水市中心支店（甲方）与地中海酒店（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定六盘水市人民政府于2014年10月28日起对钟山中路封路施工，待完全恢复通车之日，甲、乙双方以书面形式确认恢复通车的具体时点，然后确定封路期间为多少个月。封路期间承租人房屋租金按每月15万元支付给出租人，从2015年2月5日起加上甲、乙双方确认的封路时间为合同租期的顺延时间，该顺延期间的终止日为上年度租金按6%递增的起算日（以2015年2月5日前已付租金为基数）。2016年3月24日，周江南向广大清洗公司及地中海酒店邮寄《场地移交通知书》，其经营的爱心园商场撤离了租赁的上述房屋。2016年3月27日，，地中海酒店收到了上述通知书且在爱心园商场撤离前，原告已向外贴广告对周江南租赁的房屋进行招租。市政府人防工程全封闭施工时间自2014年10月28日至2016年12月24日。因该期间内，新华书店仅收取地中海酒店原租金的35.52%（每月15万元），，地中海酒店也相应将周江南上述期间应支付的租金降低至原租金的3552%(原租金4833元/天,封路期间租金1717元/天)，周江南已支付的第三年度租金1764052元原对应的租期为2014年7月8日至2015年7月9日，现根据降低租金额度将对应的租期调整为2014年7月8日至2016年10月12日。因周江南未支付2016年10月13日至2017年3月27日之间的租金，故原告诉至本院。一审判决认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告地中海酒店与被告周江南之间租赁事实存在且租赁期限已超过六个月，但因双方并未签订书面租赁合同，故视为不定期租赁，对于不定期租赁，当事人可以随时解除租赁关系，原告2017年3月27日收到《场地移交通知书》后，双方租赁关系解除。租赁关系解除后，被告仍然有义务将欠付的房屋租金付清，原告请求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持，原告欠付的租金为568260元（2016年10月13日至2016年12月24日封路期间租金按1717元/天计算，2016年12月25日至2017年3月27日租金按4833元/天计算）。合同具有相对性，原告与新华书店对于承租人应提前六个月书面通知出租人解除合同并继续向出租人支付六个月房屋租金、承租人未按时交纳租金，每逾期一天按月租金千分之五支付违约金及产生纠纷律师费承担问题的约定不能约束合同以外的其他人，换言之上述约定不能约束被告方，故原告要求被告赔偿提前解除合同经济损失、支付违约金及律师费的诉讼请求，无法律依据，不予支持。因双方并未约定逾期支付房屋租金应承担违约金的问题，故原告要求被告按每天724.95元支付违约金至租金付清的诉请，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告周江南于判决生效后十日内支付原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司房屋租金568260元；二、驳回原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司的其他诉讼诉请。案件受理费20418元，减半收取计10209元，由原告六盘水地中海酒店投资管理有限公司负担5468元，由被告周江南负担4741元。本院二审期间，上诉人地中海酒店、原审第三人广大清洗公司未提交新证据。上诉人周江南向本院提交银行凭证，拟证明承租房屋后地中海酒店与周江南未结算过，周江南交付租金无规律性，楼梯、电梯仅相连，不能推定周江南应向地中海酒店另行支付12万元的楼梯租金。地中海酒店与广大清洗公司的质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议，达不到周江南的证明目的。本院对该组证据的分析认定：对周江南支付房屋租金的事实予以确认，但达不到周江南的证明目的。上诉人周江南向本院申请对案外人新华书店与地中海酒店、广大清洗公司签订的《六盘水市新华书店原新华大酒店租赁期限顺延的补充协议》的真实性进行核实，经本院到新华书店核实，新华书店认可按该份协议执行合同。地中海酒店的质证意见为：1、应审核该申请是否在举证期限内提出；2、如在举证期限内提出，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，租期顺延是地中海酒店与新华书店的合同关系。广大清洗公司未到庭对该组证据进行质证。本院对该组证据的分析认定：对地中海酒店免租期顺延至2013年2月5日的事实予以确认。2017年12月6日，本院对案涉租赁物进行现场勘查，根据现场勘查情况，一楼上二、三楼除电梯外，还有楼梯，新华书店工作人员到场陈述三层的彩钢瓦房在出租给广大清洗公司及地中海酒店之前就存在。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周江南与广大清洗公司签订《合伙租赁协议》后，将房屋主楼二层、三层作爱心园商场使用，其通过银行转账方式交付租金的情况为：2012年5月8日支付80万元、2012年5月10日支付66.6万元、2012年8月21日支付12万元、2013年5月8日支付50万元、2013年5月27日支付50万元、2013年6月8日支付30万元、2013年7月30日支付32万元、2014年5月19日支付100万元、2014年8月7日支付74万元，共计494.6万元。二审庭审中，，地中海酒店自认共计收到周江南5064052万元的租金。2012年8月16日，广大清洗公司、、地中海酒店与新华书店签订《六盘水市新华书店原新华大酒店租赁期限顺延的补充协议》载明因租赁的房屋根据消防部门的要求需对消防系统进行改造，因此新华书店给广大清洗公司、、地中海酒店的免租金装修时间从原2012年10月5日顺延至2013年2月5日2017年3月24日，周江南经营的爱心园商场撤离了租赁的房屋，且在爱心园商场撤离前，，地中海酒店已于2017年1月2日对外贴广告就周江南租赁的房屋进行招租市政府人防工程全封闭施工时间自2014年10月28日至2016年12月24日。因该期间内，新华书店仅收取地中海酒店每月租金15万元，，地中海酒店也相应将周江南上述期间应支付的租金降低因周江南未支付剩余租金，故地中海酒店诉至一审法院。对一审查明的其余事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、广大清洗公司与周江南签订的《合伙租赁协议》的效力？地中海酒店与新华书店签订的相关房屋租赁合同及补充协议对周江南应否有约束力？二、周江南应否向地中海酒店支付租金？如应支付，支付租金的期限及金额是多少？三、周江南应否向地中海酒店支付违约金85239元、律师代理费20000元及经济损失882026元？关于争议焦点一，广大清洗公司与周江南于2012年5月8日签订《合伙租赁协议》，双方协商共同出资以每年451万元，以后在上一年度的基础上递增6%的最高价竞得新华书店十年租赁经营权，双方各自出资，按各自的适用范围各享收益，由广大清洗公司统一与新华书店签订房屋租赁合同，租金由广大清洗公司统一支付，该协议和广大清洗公司与新华书店签订的《房屋租赁合同》具有同等效力，上述协议系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。对周江南提出的出租的房屋系广大清洗公司搭建的临时建筑，经现场勘查，新华书店工作人员到场陈述三层的彩钢瓦房在出租给广大清洗公司及地中海酒店之前就存在，且周江南与广大清洗公司签订的《合伙租赁协议》明确承租的房屋系房屋的二、三楼，出租的房屋有房屋产权证，故周江南辩称双方签订的《合伙租赁协议》无效的主张不能成立。2012年8月2日，广大清洗公司向新华书店申请变更合同主体为地中海酒店后，周江南之后的租金均是向地中海酒店支付，且2014年12月1日周江南向地中海酒店提交了《减租申请》，本案广大清洗公司对地中海酒店作为原告主张权利未提出异议，故周江南应按与广大清洗公司签订的《合伙租赁协议》向地中海酒店承担支付租金的义务，周江南应受地中海酒店与新华书店签订的《房屋租赁合同》及补充协议的约束及享有相应的权利。关于争议焦点二，双方争议的第一个问题就是除房屋租金外，是否对楼梯每年另行收取12万元的租金（楼梯租金也应按年增长6%逐年递增）。从《合伙租赁协议》载明的内容来看，广大清洗公司在主楼正立面为周江南安装电梯一部至二、三楼由其独立使用，未约定有楼梯，从现场勘查的情况来看，除电梯外，确实有楼梯从一楼门面经过上二、三楼，《合伙租赁协议》原定的周江南支付租金的时间及租金分别为2012年5月8日至2013年5月7日145万元，2013年5月8日至2014年5月7日153.7万元，2014年5月8日至2015年5月7日162.9万元，而周江南按原租赁期限实际支付租金的数额都比原定应支付的租金多出12万元以上，故应认定为双方对楼梯租金另行进行约定，，地中海酒店陈述的第一年楼梯租金12万元以后逐年递增6%的主张本院予以采信，对周江南2017年12月12日申请对楼梯租金进行评估的申请本院不予准许。关于周江南应否支付广大清洗公司租金问题。经审查，周江南自从承租房屋以来共计通过银行转账方式向广大清洗公司及地中海酒店支付494.6万元的租金，二审庭审中地中海酒店自认收到周江南租金506.4052万元。虽然广大清洗公司、、地中海酒店与新华书店签订的《房屋租赁合同》约定的最初免租金装修期是2012年5月1日至2012年10月1日但是周江南与广大清洗公司签订《合伙租赁协议》时因周江南的使用面积小，双方对免租期做了特别约定，即周江南的免租期两个月，从《合伙租赁协议》第七条“本协议和甲方与新华书店签订的《房屋租赁合同》为一个整体，具有同等效力。”来看，周江南对《房屋租赁合同》的内容应该是知晓的，周江南的原定免租期应遵循《合伙租赁协议》的特别约定。但是2012年8月16日，广大清洗公司、、地中海酒店与新华书店签订《六盘水市新华书店原新华大酒店租赁期限顺延的补充协议》新华书店给广大清洗公司、、地中海酒店的免租金装修时间从原2012年10月5日顺延至2013年2月5日向后推四个月，，地中海酒店并未告知周江南该情况故周江南作为合伙租房人，其免租期也应作适当调整。周江南辩称应从2013年2月5日起算租金，但周江南与广大清洗公司签订的《合伙租赁协议》对周江南的免租期有特别的约定，且消防不过关并未对周江南一开始的经营行为造成重大影响，综合平衡各方利益，本院认定周江南的免租期为四个月，即从2012年5月8日至2012年9月7日，周江南的租期应从2012年9月8日开始计算。第一年租期2012年9月8日至2013年9月7日为157万元（房屋租金145万元+楼梯租金12万元），第二年租期2013年9月8日至2014年9月7日166.42万元（房屋租金153.7万元+楼梯租金12.72万元），第三年租期2014年9月8日至2014年10月27日23.6787万元[（房屋租金162.9万元+楼梯租金13.4832万元）÷365天×49天],2014年10月28日至2016年12月24日封路期间的租金为135.2996万元（以周江南应负担的租金总和176.3832万元÷地中海酒店应支付给新华书店的租金506.7436万元×15万元/月×12个月÷365天=1717元/天，1717元/天×788天），因2015年6月28日新华书店与地中海酒店签订补充协议约定“顺延期的终止日为上年度租金按6%递增的起算日，以2015年2月5日前已付租金为基数”，故2016年12月25日至2017年3月24日租金应以176.3832万元/年为基数，此期间租金为176.3832万元/年÷365天×89天=43.0085万元,以上共计525.4068万元，扣除地中海酒店自认收到的租金506.4052万元，周江南该应支付地中海酒店租金190016元。关于争议焦点三，周江南应否支付违约金问题。。地中海酒店与新华书店签订的《房屋租赁合同》约定不按时缴纳租金每逾期一天应按月租金的5‰支付违约金，根据周江南支付租金的情况，经折算，周江南租金的支付期限应到2017年2月13日（2016年12月25日至2017年3月24日的租金为4833元/天，截止2016年12月25日周江南还剩的租金24.0069万元为50天租金），故2017年2月14日到2017年3月24日应支付违约金28255.5元（724.5元/天×39天）。关于周江南应否支付经济损失882026元的问题。《房屋租赁合同》特别约定“承租人经营亏损致使无力继续承担房屋租金，应提前六个月书面通知出租人解除本合同。届时，不动产归甲方所有，承租人应从书面通知之日起向甲方继续支付六个月的房屋租金。”虽然周江南并未向地中海酒店递交书面的解除合同申请，但是其搬离房屋的行为可证明其有解除合同的意思表示。广大清洗公司在与周江南签订《合伙租赁协议》时约定租金由广大清洗公司统一交付新华书店，在周江南搬离出租屋之后未有新的承租人入住之前，，地中海酒店仍然要就周江南承租的二三楼一并向新华书店交付租金，本案从实际情况来看，系钟山大街人防工程施工封路导致客流量下降，，地中海酒店与周江南均受影响且周江南未搬离出租屋之前，，地中海酒店就对周江南承租的房屋对外招租故周江南应支付的六个月租金不应从周江南实际搬离房屋时计算，而应从地中海酒店开始刊登广告对外招租时计算，从一审查明的事实来看，证人易某出庭证实地中海酒店对外招租的时间为2017年1月2日，即地中海酒店的经济损失从2017年1月2日算至2017年7月1日，因2017年1月2日至2017年3月24日的租金本院已经支持，故周江南应赔偿地中海酒店的损失为2017年3月25日至2017年7月1日的租金为473634元（4833元/天×98天）。关于周江南应否支付律师代理费20000元的问题。《房屋租赁合同》约定违约方应承担守约方的诉讼费、律师代理费，鉴于地中海酒店为本案诉讼已委托贵州济元律师事务所代理本案，故本院予以支持。综上，周江南应支付地中海酒店的各项费用为房屋租金190016元、违约金28255.5元、损失473634元、律师代理费20000元，合计711905.5元。综上所述，一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初2358号民事判决；二、上诉人周江南于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司房屋租金190016元、违约金28255.5元、经济损失473634元、律师代理费20000元，合计711905.5元；三、驳回上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10209元，二审案件受理费23156元，合计33365元，由上诉人六盘水地中海酒店投资管理有限公司负担19678元，上诉人周江南负担13687元。（扣除周江南预交的上诉费9483元，周江南应返还六盘水地中海酒店投资管理有限公司诉讼费4204元。）赔偿义务人逾期不履行本判决确定的义务的，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  王秋红审判员  宋景伟审判员  何与芹二〇一七年十二月二十八日书记员  杨夏榕