江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)赣0103民初3851号 原告：南昌世贸新发展置业有限公司，地址：江西省南昌市红谷滩新区。 统一社会信用代码：91360125563800001C。 法定代表人：汤沸，系公司总经理。 委托代理人：陈伟，北京市京师（南昌）律师事务所律师，职业证号：13601201710763315。 被告：熊柔柔，女，1970年11月9日生，住江西省南昌市新建县。 被告：万怡傲，男，1963年8月25日生，住南昌市红谷滩新区。 被告：万先虎，男，1958年2月16日生，住南昌市新建区。 原告南昌世贸新发展置业有限公司（下称世贸公司）诉被告熊柔柔、万怡傲、万先虎案外人异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世贸公司的委托代理人陈伟、被告万先虎到庭参加诉讼,被告熊柔柔、被告万怡傲经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告世贸公司诉称：一、原告与被告熊柔柔签订的《商品房买卖合同》已经依约解除。原告与被告熊柔柔于2011年12月31日签订《商品房买卖合同》。该合同附件四4.3.3条约定，因熊柔柔原因致使原告被银行要求承担担保责任或代为偿还，原告有权单方面解除合同。后因熊柔柔逾期支付房屋按揭款，2016年7月22日，贷款银行中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行要求原告承担担保责任，同时出具了一份告知函，同月28日再次发函要求原告承担担保责任。原告于2016年10月11日向熊柔柔邮寄《南昌市商品房买卖合同》解除通知函。虽然原告邮寄给被告熊柔柔的《南昌市商品房买卖合同》解除通知函被退回，但《商品房买卖合同》附件四第二十三条的约定：“本合同一方向另一方送达任何文件，须采用书面形式，送达地址为本合同约定的地址或另一方以本条所述方式通知变更后的地址，地址变更方因未通知另一方变更后的地址，需承担因文件、回复或其他任何联系送达不能的责任”。原告已依约按照合同约定的地址向熊柔柔寄送快递，虽被退回，但仍视为已向被告熊柔柔送达到位了。依照《合同法》第九十三条第二款规定，原告属于依合同约定解除合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，被告熊柔柔没有在三个月的异议期内向法院起诉。故原告与被告熊柔柔之间《商品房买卖合同》已经解除。二、案涉房屋仅办理了商品房买卖合同备案，产权登记尚未过户至熊柔柔名下，根据物权法定原则，案涉房屋所有权归原告所有。为保障将来物权的实现，原告与被告熊柔柔在房管部门就该套房屋进行了备案登记，该备案登记依法属于预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第五条规定“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权”。 原告和被告熊柔柔签订的《商品房买卖合同》已依约解除，符合法律规定的债权消灭情形，故案涉房产在房管部门的备案登记失效。合同解除后，原告依约享有案涉房屋的所有权。三、法院对案涉房屋进行的预查封，不具有财产保全性质，不能限制商品房预售合同不能履行时基于正当合理的理由予以解除。现案涉房屋商品房买卖合同已依约解除，被告熊柔柔对案涉房屋享有的债权已消灭。综上，原告与被告熊柔柔之间签订的《商品房买卖合同》已依约解除，债权消灭，预告登记失效。贵院应停止对案涉房屋的继续执行。贵院作出的（2017）赣0103执异63号裁定驳回原告的异议申请显属错误。现请求1、判令停止对南昌市红谷滩新区世贸天城小区9#店面1-2层115号房屋的执行。2、本案诉讼费由被告承担。 原告提交了如下证据： 证据一、编号为1000265620的《南昌市商品房买卖合同》，证明合同附件4.3.3条约定因熊柔柔原因致使南昌世贸新发展置业有限公司（以下简称“世贸置业”）被银行要求承担担保责任或代为偿还的，熊柔柔在收到银行或世贸置业还贷通知后15日内仍未偿还的，世贸置业有权单方解除合同。 证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件（建设银行加盖了公章），证明合同约定世贸置业需为熊柔柔借款承担阶段性保证责任。 证据三、2012年至2016年熊柔柔在中国建设银行个人贷款对账单一份，证明合同约定世贸置业需为熊柔柔借款承担阶段性保证责任。 证据四、2016年6月7日的《贷款逾期催收通知书》一份、证明因熊柔柔逾期不还款的原因，导致世贸置业被要求承担担保责任。 证据五、2017年7月22日、26日、28日《函告》一份，证明因熊柔柔逾期不还款的原因，导致世贸置业被要求承担担保责任。 证据六、《商品房买卖合同》解除通知函；单号为1068358403415的EMS快递单及物流信息，证明世贸依照合同约定地址解除通知函。2016年10月17日，世贸置业与熊柔柔签订的《商品房买卖合同》已经解除。 证据七、西湖区人民法院（2017）赣0103执异63号执行裁定书，证明贵院裁定驳回世贸置业案外人执行异议申请。 证据八、中国建设银行代还贷款凭证二张，证明世贸公司于2016年12年21日已经为熊柔柔代还贷款313242.12元。 被告万先虎辩称：关于产权，是与另外二被告之间的合同，我是不清楚的。我只知道世贸公司已经与熊柔柔发生了交易，开发商无权单方解除约定，我们申请拍卖是合法的。《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意义的表示。熊柔柔已与原告履行完所有的合同手续，解除合同显然与事实和法律不符，原告方无权解除合同，与产权无任何关系，请求法院支持我方观点。 被告万先虎提交了如下证据： 证据一、（2015）新长民初字第228-7号2015年6月25日查封熊柔柔涉案房屋的执行通知书一份，证明我在原告解除之前就已经查封了熊柔柔的涉案房屋。 证据二、新建区法院（2015）新长民初字第227号民事判决书一份、（2015）新执字第624号新长执申请执行通知书一份、2017洪中执交字第7号执行裁定书一份，证明经法院对熊柔柔的判决，我方享有合法的债权，并进入法院的执行阶段。 被告熊柔柔、被告万怡傲未到庭答辩，亦未提供证据。 本案经审理，确认了如下事实：2011年12月31日，被告熊柔柔与原告世茂公司签订《南昌市商品房买卖合同》一份（编号为1000265620号），约定，买受人熊柔柔向出卖人世茂公司购买坐落于南昌市××新区××城××＃店面××室，房屋总金额4572702元，合同签订之日支付总房款50%，计2292702元，剩余房款228万元，买受人申请办理银行抵押贷款支付。双方同时约定了买受人及出卖人违约责任、争议解决条款等。合同附件四第四条第3款第（3）项约定，因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内仍未偿还或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同。 2012年5月10日，原告世茂公司、被告熊柔柔、万怡傲与中国建设银行股份有限公司江西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：360590016-014-2012002889）一份，约定熊柔柔、万怡傲向中国建设银行江西省分行借款228万元，用于购买坐落于南昌市××新区××城××＃店面××室。保证人世茂公司为熊柔柔、万怡傲借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述两份合同签订后，熊柔柔、万怡傲支付了购房首付款，中国建设银行江西省分行亦将贷款发放至世茂公司账户。 2016年6月7日，贷款银行中国建设银行股份有限公司南昌城市建设支行向熊柔柔发出贷款逾期催收通知书。同年7月22日、7月26日，中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行先后两次向世贸公司出具《函告》一份，告知：因熊柔柔拒绝还贷，需由世贸公司承担连带保证责任，将从世贸公司账户中扣除熊柔柔在该行的贷款本金及利息102399.57元。同月28日贷款银行再次发函要求原告承担担保责任。2016年10月11日世茂公司向熊柔柔邮寄《〈南昌市商品房买卖合同〉解除通知函》，通知熊柔柔，因其在买卖合同履行过程中多次逾期偿还银行按揭贷款，导致异议人被银行要求承担担保责任。为此，世贸公司依据买卖合同附件四第四条第三款的约定向熊柔柔送达本函，并单方解除买卖合同。根据EMS快递查询显示，该快递已被退回。 另查明，案涉的世茂天城9#店面115室于2012年1月19日备案于买受人熊柔柔。但至今并未办理房屋产权登记及交付手续。 2015年6月25日南昌市新建区人民法院依据被告万先虎的申请，查封了被告熊柔柔位于世茂天城9#店面115室店面。2015年10月29日，南昌市新建区人民法院就原告万先虎诉被告万怡傲、熊柔柔民间借贷纠纷一案作出（2015）新长民初字第227号民事判决书，判决：限被告万怡傲于本判决书生效后十五日内归还原告万先虎借款本金126万元及利息（利息自2012年2月24日起至2012年12月26日按借款本金76万元计取，自2012年12月27日起至2013年4月16日按借款本金86万元计取，自2013年4月17日起至借款还清之日止，按借款本金126万元计取，月利率2%），被告熊柔柔对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。该判决于2015年11月27日发生法律效力。随后万先虎向南昌市新建区人民法院申请强制执行，该院于2015年12月18日立案受理，案号为（2015）新执字第624号。2017年1月18日，南昌市中级人民法院作出（2017）洪中执交字第7号执行裁定书，裁定：将申请执行人万先虎与被执行人万怡傲、熊柔柔借款合同纠纷一案（2015）新执字第624号，交叉到本院执行。本院于2017年1月26日受理该案，案号为（2017）赣0103执147号。2017年2月8日，本院作出（2017）赣0103执147号执行通知书，责令被执行人万怡傲、熊柔柔履行（2015）新长民初字第227号民事判决书所确定的义务。2017年4月28日，本院作出（2017）赣0103执147号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人熊柔柔名下所有的位于南昌市××城××＃楼××室房产。为此，世贸公司向本院提出异议申请。2017年8月15日，本院作出（2017）赣0103执异63号执行裁定书，裁定：驳回异议人世贸公司的异议申请。世贸公司不服，向本院提起诉讼。 本院认为：被告熊柔柔与原告世茂公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告熊柔柔向原告世茂公司购买涉案房屋，支付了首付款，余款通过向银行贷款已支付完毕，并办理了商品房预售合同登记备案，该登记备案具有公示性质，熊柔柔已履行了全部合同义务，理应享有所购房屋的所有权。世贸公司虽向购房人熊柔柔邮寄送达《〈南昌市商品房买卖合同〉解除通知函》，但EMS快递查询记录显示，该邮件已被退回，且该通知函并未得到熊柔柔确认，原告仅凭其向购房人邮寄过《解除通知函》而主张双方签订的房屋买卖合同已经解除，与事实及法律规定不符，本院不予支持。即使合同解除，原告亦未撤销或变更商品房预售合同登记备案，原告作为房屋出售方及开发商在房屋买卖合同约定的期间未为被告办理房屋产权证，对此原告均有过错。世贸公司对熊柔柔享有的为追偿权即一般的金钱债权，该普通债权不能对抗熊柔柔对涉案房屋所享有的物的所有权。且被告万先虎申请查封涉案房屋在前，被告熊柔柔违约在后，故原告认为其享有案涉房屋所有权，熊柔柔并非该房所有权人的意见不予采纳。本院依据人民法院生效判决书，拍卖被执行人熊柔柔所有的坐落于南昌市××新区××小区××＃店面××号房屋，符合民事诉讼法的相关规定。原告要求终止对本院（2017）赣0103执147号执行裁定项下熊柔柔位于南昌市××城××＃楼××室房产的执行的意见，理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》地一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告南昌世贸新发展置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预交的案件受理费100元，由原告南昌世贸新发展置业有限公司承担，限随上述款一并偿付。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到江西省南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，江西省南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。 审 判 长  王 奇 人民陪审员  王凤娟 人民陪审员  王惠珍 二〇一七年十二月八日 书 记 员  龚 琪