昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0122民初1193号原告：贺花娥，女，1967年6月2日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县。原告委托代理人：柴林、陈加玲，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南摩商房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市晋宁县晋城镇泛亚商贸物流中心。法定代表人：艾宗明，公司总经理。委托代理人：朱燕铭、盖啸尘，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南摩商投资开发股份有限公司，住所地云南省昆明市滇池路西贡码头商住美食街第****。法定代表人：周忠涛，公司董事长。委托代理人：傅梁、盖啸尘，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南省摩托车商会，住，住所地云南省昆明市官渡古镇********/div>法定代表人：周忠涛，商会会长。委托代理人王博，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。原告贺花娥与被告云南摩商房地产开发有限公司、第三人云南摩商投资开发股份有限公司、第三人云南省摩托车商会商品房预约合同纠纷一案,本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月26日公开开庭进行了审理，原告贺花娥的委托代理人柴林，被告云南摩商房地产开发有限公司的委托代理人朱燕铭、盖啸尘，第三人云南摩商投资开发股份有限公司的委托代理人盖啸尘，第三人云南省摩托车商会的委托代理人王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺花娥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《云南摩托车及配件商贸物流中心内部认购意向协议》和《晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园选房确认书》两份合同；2、判令被告向原告返还购房意向金，并赔偿因违约行为给原告造成的损失(以原告支付购房意向金为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年7月31日)；3、判令被告赔偿因违约行为给原告造成自2016年8月1日起至实际款清之日止的损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月10日，原告与第三人云南省摩托车商会签订《委托投资协议》，约定原告投资并委托第三人云南省摩托车商会参与开发“昆明晋城泛亚工业品商贸物流中心”项目，由该商会代收原告款项并代为支付给开发主体。同时，原告还签订了《委托投资协议》的二份附件，其中：与第三人云南摩商投资开发股份有限公司签订附件一《代收款委托书》和附件二《财务监管委托书》，约定原告委托第三人云南摩商投资开发股份有限公司作为原告投资项目的收款和转付款主体并接受原告的财务监督,即原告将购房意向金支付给第三人云南摩商投资开发股份有限公司，然后再由该公司将原告款项转付给被告。2013年6月1日，原告与被告云南摩商房地产开发有限公司签订《选房确认书》确定原告预定被告开发的“晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园”房屋的房号为C区4栋4号。原告向第三人云南摩商投资开发股份有限公司及被告合计支付187500元。自2013年底，被告开发的项目就出现停工状态，至今未复工，项目现场一片荒芜，杂草丛生，商品房停建已近三年，楼房成了烂尾工程。被告至今未取得C区项目的《国有土地使用证》、《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。根据法律规定，被告开发建设的C区项目属于违章建筑，被告已经丧失与原告继续签订并履行购房合同的能力，因被告的根本性违约行为，导致原告购房的合同目的不能实现，为此，原告诉至人民法院，请求依法判决。被告云南摩商房地产开发有限公司辩称，一、原告诉讼的法律关系错误。本案中，原、被告之间的法律关系并非商品房买卖合同关系，而系投资法律关系。对于投资关系能否终止或者解除，基于本项目有230个投资人，涉及到广大投资人的利益，是否对于争议之项目进行清盘解除，需由广大投资人共同来决策，而并非单个原告主体就能来主张决策的事项。二、原告主张返还款项，其与第三人所签订的《委托投资协议》中已经明确其所交付的所有款项均系投资款，整个投资行为项目没有建设完成之前，其要撤回投资的话，根据委托投资协议是不允许的，原告无权要求投资款归还，原告所交的投资款也不存在任何的返还基础，本案中，原告的诉讼法律关系错误，诉讼请求，均没有任何事实和法律依据。第三人云南摩商投资开发股份有限公司辩称，本案的基础合同关系是委托合同，这一点在原告诉状的第一段中也明确予以列明。双方所签订的合同是委托合同，本案的争议并非原告所诉的商品房购销或者商品房认购合同关系。原告的诉讼的基础事实关系错误，原告实际上是地产公司和摩商投资公司的隐名股东，因为房地产公司和投资公司的全部资金来源都是原告以及其他的商会全体商户。根据公司法及相关法律的规定，出资人是不能够随意撤回资金，被告地产公司是基于集体投资的程序而设定的。我方认为原告的诉求涉及集体利益，原告无权单独起诉，如果原告的诉讼成立，必将损害其他会员及整个集体的利益。那么根据我国的合同法，民法通则及相关法律的规定，损害集体利益的事是无效的。本案的基础是一个共同投资的关系。那么根据本案的客观事实，原告自愿投入项目，已投入的款项变成了地上建筑物，变成了其他的费用后，实际上完全无法分割，并不是共同共有或者按份共有，也就是说原告的诉求实际在本案之中无法进行处置，适宜由原告和被告及第三人整个集体重新决策的方式来进行协商解决而不是以法律来解决。第三人云南摩托车商会辩称，首先我们也是同意并且认可被告地产公司以及投资公司的观点。我们同样认为本案的法律基础是一个委托关系，因为作为受托人，商会分别与48名原告及其他的多名自然人分别签订了《委托投资协议》。该份协议其实就是一个委托授权的书面凭证，授权了商会作为受托人的权限以及委托事项，并且这个委托关系一直存续至今，然后基于这个关系作为受托人也如约在权限范围内履行了受托人义务，设立了被告云南摩商房地产开发有限公司，然后同时参加了项目的开发及与第三方签订的相关协议。所以我们认为作为原告方的诉请，没有事实基础以及法律规定，不应当受到支持。原告贺花娥向本院提交了以下证据：一、《委托投资协议》、《代收款委托书》、《财务监管委托书》、《选房确认书》、《选房卡》、《收据》各一份,欲证明原、被告之间形成商品房买卖合同关系，双方约定原告向被告购买由被告负责开发的“云南摩托车及配件商贸物流中心”摩托车配件商铺，待涉案商铺正式出售时，原告再另行与被告签订正式的商品房购销协议。并且，原告为购买涉案商铺，根据被告的要求，原告已向被告支付购房款的事实。二、《云南天禹司法鉴定中心司法会计鉴定意见书》一份，欲证明被告未将包括原告在内的230户购房者支付的全部购房款如数进入被告公司账户并用于项目开发建设，被告将入账的购房款挪用、占用私自用于转借关联企业及个人近亿元，严重影响项目建设，被告经营状况严重恶化，已无力完成涉案项目的建设开发，亦无法与原告继续签订并履行购房合同的事实。三、《照片》三十四张，《视频》五份,(压缩于同一张光碟中)，欲证明被告开发的涉案项目已于2013年年底出现停工状态，至今未复工，项目现场一片荒芜，商品房停建已近四年，楼房成了烂尾工程。且经原告调查，被告至今未取得A、C区项目的相关土地建设以及预售等手续证件。如今，被告经营状况已严重恶化，已经丧失与原告继续签订并履行购房合同的能力，即因被告根本性违约行为，导致原告购房的合同目的无法实现的事实。经质证，被告云南摩商房地产开发有限公司对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明内容不予认可。提出委托投资协议中原告是第三人的会员，原告希望能够参与本案涉案项目的投资，并且取得土地及之后的二级开发，证实原告是本案所争议项目的投资人，第三人摩托车商会接受甲方委托以乙方名义参与项目的开发，被告进入所争议的项目是基于原告的投资行为，原告和被告之间是投资关系，双方非商品房买卖合同关系。对原告提交的证据二会计鉴定意见书，对真实性予以认可，证明目的不予认可。原告作为购房者的话，无权就被告内部的经营状况或者财务状况提出异议，该证据再次证明原告也认为其不是购房者，而是被告的投资者，基于之前的委托投资协议，其有权利来关注被告在建设过程当中的财务情况、建设情况，对原告提交的证据三，照片和视频的真实性认可。证明内容不予认可。从该组证据上可以看出，不仅不能证明涉案项目一片荒芜，恰恰相反，证明了涉案项目整体的建设与被告举证的相关的审批文件是相一致的，B区项目是封顶，门窗全部都已经完工，一层的卷帘门已经安装，A、C区主体工程已经完工了，现场也有相应的车辆整齐停放，外部道路交通也是完善的。基于项目所在地曾经发生过的一些刑事案件，但是就本案涉及的项目应该说是整个片区中，包括政府也认可的是开发度完成度最好的。第三人云南摩商投资开发股份有限公司对原告提交的证据一中的委托投资协议，代收款委托书，认可真实性，合法性，不认可证明目的。认为证据第一条授权事项当中已经明确因委托人就其选定项目并出资委托云南省摩托车商会以委托人名义参与昆明晋城泛亚工业品商贸物流中心项目的土地一级开发及二级开发，充分证明了本案当中的原告是本案争议项目的投资人，那么也是基于其投资人的身份才存在委托收款、转款，而并非作为买房人。原告提交的证据一中的其余证据与云南摩商投资开发股份有限公司无关，不发表质证意见。原告提交的证据二的《会计鉴定意见书》的真实性、合法性予以认可。但是不认可原告的证明目的。该《会计鉴定意见书》与该项目的投资人有关，和该项目的购房者无关。原告可以作为投资人的身份来主张相关的权利义务，但并非是在本案当中。原告提交的证据三，与云南摩商投资开发股份有限公司无关，不予质证。第三人摩托车商会对原告提交的证据的质证意见与被告及第三人投资公司一致，强调委托投资协议的内容已经很明确，就是一个委托关系，原告和第三人商会是委托关系，有具体的委托事项，并且授权了第三人可以就土地的一级开发整理，然后二级土地的开发建设设立公司。本院认为，原告贺花娥提交的证据一、三具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，形成证据锁链，本院予以采纳。原告贺花娥提交的证据二的真实性，本院确认。被告云南摩商房地产开发有限公司提交了以下证据：工商登记卡片，证明被告主体资格；二、摩托车商会（2012）02号《关于对晋城摩商房地产开发有限公司的人事通知》、云摩发（2014）03号《关于商会及商会下属公司公章、财务章管理通知》、《通知》各一份，欲证明被告具体负责涉案项目的开发建设过程中，均接受原告所委托第三人的监督管理；三、《国有土地使用证》、《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《不动产权利证》各一份，欲证明被告在第三人云南省摩托车商会管理下对包括原告在内的全体投资人委托事项的完成情况；四、关于晋城建设项目开工进展请款和投资预算（修编）及融资方案通报会《会议纪要》、《会议方案》、《签到表》，晋城泛亚物流商贸中心《项目通报表》《签到表》，摩商房总办字（2014）12号《会议纪要》《会议签到表》，欲证明原告系涉案项目投资人，被告重大决策及项目推进情况均有及时向包括原告在内的全体投资人及时请示、通报；五、本案涉案项目的一些其他的相应的税收的缴款书和票据，这些票据均未包含在原告所提交的司法会计鉴定，欲证明司法鉴定中心对被告所做的账面发生的土地有关的支出统计是不相符的；六、针对本案所涉项目周边的一些地产项目的一个平均的价格情况，欲证明被告接受原告的投资开发建设的项目，实际上价格是远低于周边项目的市场价格的。经质证，原告对被告云南摩商房地产开发有限公司提交的：第一组证据工商登记卡片真实性、合法性、关联性予以认可。第二组证据的真实性、合法性、关联性、证明内容都不予认可，商会、地产、地产公司公司在法律上是三个独立的主体，却发生了由商会直接对地产公司和投资公司进行控制、支配、管理的情况，由商会来决定地产公司和投资公司的法定代表人以及其他的重大的一些事项，证明摩托车商会、地产、地产公司以及投资公司三个主体之间具有利害关系组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可证明内容。被告认为是已经全部完成工程的建设情况，这是不符合事实的。《施工许可证》确定的竣工日期为2013年的8月30日，B区的这个项目到目前为止还没有竣工，原告认为被告在目前为止并不具备继续对项目进行开发建设的能力。对第四组证据，部分原告参加过会议。证据五的真实性认可，不认可关联性。证据六的真实性、合法性、关联性都不予认可。第三人云南摩商投资开发股份有限公司、第三人云南省摩托车商会对被告云南摩商房地产开发有限公司提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，被告云南摩商房地产开发有限公司提交的证据一和证据三，具有真实性、合法性、关联性，证实被告云南摩商房地产开发有限公司的基本情况和“云南摩托车商贸物流中心”项目的证照取得情况，对上述证据，本院予以采纳。被告云南摩商房地产开发有限公司提交其余证据为被告内部经营管理情况及本案所涉项目周边的情况，对上述证据的关联性，本院不予认可。第三人云南省摩托车商会提交了以下证据：一、《社会团体法人登记证书》、《验资报告》、云南省摩托车商会章程各一份，欲证明云南省摩托车商会为依法设立登记的社会团体；二、2012年2月8日“2012年2月晋城项目董事会”会议记录，2012年5月14日“云南省摩托车商会第三次会议”会议记录，欲证明第三人与本案原告之间为委托法律关系，第三人至今一直按委托事项及权限履行受托人义务。经质证，原告对第三人云南省摩托车商会提交的证据一真实性、合法性、关联性予以认可。证据二真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可，两份会议记录，都没有原告参与，无法核实真实性，关联性。被告云南摩商房地产开发有限公司、第三人云南摩商投资开发股份有限公司对第三人云南省摩托车商会提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为，第三人云南省摩托车商会提交的证据一具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。第三人云南省摩托车商会提交的证据二与本案系不同法律关系，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年1月10日，原告贺花娥与第三人云南省摩托车商会签订《委托投资协议》，同日，原告贺花娥与第三人云南摩商投资开发股份有限公司签订合同附件一《代收款委托书》和附件二《财务监管委托书》。2013年6月1日，原告贺花娥与被告云南摩商房地产开发有限公司签订《晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园选房确认书》，约定“房号为C区4栋4号，面积（以实际面积为准）；房屋价格：单价以成本单价为准；付款方式：一次性付款或银行贷款；为保障原告贺花娥的申购权益，原告贺花娥须签订本确认书，并严格遵循本确认书的相关规定，及时与被告云南摩商房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》；双方签订《商品房预售合同》之后，权利义务以《商品房预售合同》为准；本选房确认书签字盖章后生效；未尽事宜，以双方签订《商品房预售合同》为准”。双方至今未签订《商品房预售合同》。原告贺花娥已付“购房意向金”187500元,被告云南摩商房地产开发有限公司认可上述款项已经进入被告云南摩商房地产开发有限公司公司账户。另查明，被告云南摩商房地产开发有限公司成立时间为2012年5月2日，法定代表人艾宗明。第三人云南摩商投资开发股份有限公司成立时间是2011年4月13日，法定代表人周忠涛。第三人云南省摩托车商会法定代表人为周忠涛。云南省摩托车商贸物流中心项目一共分为A区、B区、C区项目，现B区项目具备《国有土地使用证》、《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，A区项目取得《不动产权利证》，该项目目前处于停工状态。本院认为，本案争议焦点：一、本案双方属于何种法律关系？二、原、被告间签订的合同是否应当解除？针对本案的争议焦：一、原告贺花娥主张本案为商品房预约合同关系，被告云南摩商房地产开发有限公司、第三人云南摩商投资开发股份有限公司、第三人云南省摩托车商会认为本案的基础法律关系为委托合同关系，而非商品房预约合同关系。本院认为，原告与被告及第三人分别签订了几个合同，从原告与第三人云南省摩托车商会签订《委托投资协议》和原告与第三人云南摩商投资开发股份有限公司签订合同附件一《代收款委托书》、附件二《财务监管委托书》的内容来看，上述合同对委托事项和收款情况进行约定，因而原告与第三人云南省摩托车商会形成委托合同关系，原告与第三人云南摩商投资开发股份有限公司形成委托代收款关系。在本案中，原告贺花娥未对第三人云南省摩托车商会和云南摩商投资开发股份有限公司提出相应诉讼请求，故本院在本案中，对双方关系，不作处理。原告贺花娥与被告云南摩商房地产开发有限公司属于商品房预约合同关系，双方之间签订的《晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园选房确认书》符合商品房预约合同的法律特征，因而原告有权就与被告之间形成商品房预约合同关系主张相应权利。针对本案的争议焦点：二、原、被告间签订的合同是否应当解除？本院认为,原告贺花娥并未举证证明与被告云南摩商房地产开发有限公司之间签订过《云南摩托车及配件商贸物流中心内部认购意向协议》，被告云南摩商房地产开发有限公司对此不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本院认为，原告贺花娥未提交确实充分的证据证明自己的诉讼主张，将承担举证不能的不利后果。故对原告贺花娥要求解除与被告云南摩商房地产开发有限公司之间签订过《云南摩托车及配件商贸物流中心内部认购意向协议》的诉讼请求，本院不予支持。本院认为，原告贺花娥与被告云南摩商房地产开发有限公司之间签订的《晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园选房确认书》属于商品房预约合同。原告贺花娥向被告云南摩商房地产开发有限公司购买的“云南摩托车商贸物流中心（C）区项目”房屋，云南摩托车商贸物流中心（C）区项目至今未取得《国有土地使用证》、《建设规划用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，不符合签订《商品房预售合同》的前提条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第四款当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”由于被告云南摩商房地产开发有限公司的违约行为，致使原告签订预约合同的合同目的无法实现，故对原告要求解除原、被告间签订的《晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园选房确认书》的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告主张赔偿因被告违约行为给原告造成的损失（以原告支付购房意向金为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至款实际付清之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于原告为多次交款，本院酌定起算时间自2013年6月1日原、被告签订《晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园选房确认书》之日开始起算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、解除原告贺花娥与被告云南摩商房地产开发有限公司于2013年6月1日签订的《晋城泛亚工业品商贸物流园—摩托、摩配物流产业园选房确认书》；二、由被告云南摩商房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告贺花娥已经缴纳的购房意向金187500元；三、由被告云南摩商房地产开发有限公司赔偿因违约行为给原告贺花娥造成的损失（计算方式为：自2013年6月1日起，以187500元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4839元(原告贺花娥已预交)，由被告云南摩商房地产开发有限公司负担（于本判决生效后十日内支付给原告贺花娥）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李浩玲人民陪审员  张雪梅人民陪审员  李云川二〇一七年十二月二十九日书 记 员  安宇恒