福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3843号上诉人（原审原告）：谢朗留，女，1981年6月18日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人谢朗留因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第11364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢朗留的委托诉讼代理人施素芳、被上诉人世茂公司委托诉讼代理人张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢朗留上诉请求：撤销（2015）晋民初字第11364号民事判决第二条“驳回原告谢朗留的其他诉讼请求”，改判为：确认《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第1项和第5项无效；世茂公司应当支付谢朗留逾期交房违约金32570元；世茂公司应当赔偿谢朗留损失27430元。事实和理由：（一）本案涉诉的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件）属于世茂公司提供的格式条款方式订立的合同，本案《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第六条第1项和第5项，均系免除世茂公司责任，加重谢朗留的责任，排除谢朗留的主要权利的条款，依法应当确认无效。世茂公司在宽展期未交房是不争的事实，该宽展期格式条款被确认无效后，世茂公司在主合同约定的交房时间后6个月内未交房，构成违约，依法应向谢朗留支付逾期交房违约金。谢朗留与世茂公司签订的《商品房买卖合同》多达四十多页，在多达四万字的文字中，宽展期及条款无法引起谢朗留的注意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条的规定，足以认定世茂公司并未采取合理方式提示谢朗留注意宽展期条款，但原判却认定世茂公司对宽展期作出提示，显然认定事实错误。（二）本案中，一审法院向档案馆调取的多份《泉州晚报》、《东南早报》等相关报道及谢朗留提供的电视采访报道足以证实世茂公司建成十万平方米风情公园且公开宣传“耗资一亿元为业主们打造自己的后花园”、后又拆除风情公园改建低密度房等事实。但原判决却以“网络报道、《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道”等为由不予认定，实质上是违法地否定了新闻报道的自主性和真实性，导致严重违背事实。综上，原审判决认定事实严重错误，导致作出错误的一审判决，应依法改判。世茂公司辩称，（一）被答辩人据以要求改判《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第1项、第5项无效的理由不能成立。补充协议第六条第1项、第5项是关于答辩人交付期限超过宽展期的违约责任约定。主合同第八条第5项已明确约定，诉争房屋交付存在宽展期。补充协议第六条第1项和第5项，就是对宽展期限以及超过宽展期交付的违约责任的补充约定。该条款与主合同约定不存在冲突。若交房时间晚于宽展期，答辩人仍需承担相应的违约责任。因此，该条款并不存在如被答辩人所述的排除其获得赔偿权利的情形。对于宽展期条款的约定，答辩人在主合同第八条第5项已作提示，并在补充协议处加注星号，提醒被答辩人注意并阅读相关条款。在答辩人已作提示的情况下，被答辩人未提异议，并自愿签署相关协议，足见其自愿认可并接受该等条款。故该条款不具备应当认定无效的情形，原审法院对该条款的效力认定并无错误。（二）被答辩人关于要求撤销原审法院第二项判决并改判答辩人承担自2014年7月1日起至实际交房之日止的违约金的主张不能成立。本案双方在综合考量天气因素导致的工程延误，经协商确定了6个月交房宽展期。原审法院认定答辩人应于2014年12月31日前履行交付义务并无错误。而在该日期前，诉争房屋已符合交付条件，且答辩人已依约向被答辩人发出交付通知，被答辩人要求答辩人承担逾期交付违约金，缺乏事实和法律依据。（三）被答辩人要求改判答辩人赔偿其损失，缺乏事实和法律依据。原审法院认定被答辩人关于答辩人“虚假宣传风情公园并予以拆除”的主张不予支持并无错误。被答辩人所列举的证据，均无法证明答辩人曾就所谓“风情公园”主动或者授权第三方做过宣传。同时，被答辩人所主张的风情公园原址（K-4地块），原规划即用于建设低密度建筑，且现状与规划相符，被答辩人无法证明该地块为所谓风情公园旧址。也就是说，被答辩人也无法证明答辩人曾经建设过所谓“风情公园”并予以拆除。据此，请求驳回被答辩人的全部上诉请求。谢朗留向一审法院起诉请求：一、确认《商品房买卖合同》第六条第3项：“并于签订本合同后30日内付清”、《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第4项：“若买受人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”、第四条第3项第（2）点、第六条第1项和第5项、第十四条第2项无效；二、请求判令世茂公司支付谢朗留逾期交房违约金32570元；三、请求判令世茂公司赔偿谢朗留损失27430元。一审法院认定事实：2012年10月17日，谢朗留与世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定由谢朗留购买晋江世茂人工湖项目K3-1地块第8幢501号商品房一套。合同签订后，谢朗留已支付全部购房款，房屋尚未交付。诉争房屋于2014年11月1日经竣工验收合格，2013年12月5日经工程竣工验收消防备案，于2014年12月16日通过工程竣工验收备案。世茂公司于2012年6月8日取得商品房预售许可证。谢朗留于2015年11月9日向法院提起诉讼。一审法院认为，一、关于谢朗留第一项诉讼请求中的条款是否有效的问题。谢朗留与世茂公司签订的《商品房买卖合同》为我国建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》示范文本合同，属格式合同。在双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第十四条第1项中明确载明以下内容：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”，从上述条款内容可确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）均为世茂公司提供的格式合同，双方所签订的《商品房买卖合同》中的第六条第3项及《商品房买卖合同》附件六第三条第4项、第四条第3项第（2）点、第六条第1项和第5项、第十四条第2项条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一、《商品房买卖合同》第六条第3项及《合同补充协议》第四条第3项第（2）点是对购房款的付款方式和付款时间的约定。谢朗留与世茂公司约定以按揭贷款方式支付大部分购房款，而办理按揭贷款手续需要买房人、开发商、银行共同配合才能办理完成，双方约定签订合同后30日的付款期限存在不合理性，但谢朗留自愿在主合同及补充协议中签字，表明其同意主合同及补充协议的约定，且补充协议第四条第3项第（2）点与主合同第六条第3项的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认上述条款合法有效。第二、双方签订的《合同补充协议》第三条第4项中约定以下内容“若受买人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”，该条款的约定与主合同第五条约定不一致，约定的内容显失公正，双方权利义务不对等，减轻了世茂公司的责任，且世茂公司在合同中未予以充分说明，故双方的权利、义务应以主合同第五条的约定为准。谢朗留要求确认《合同补充协议》第三条第4项无效，予以支持。第三、《商品房买卖合同》第八条中约定出卖人应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”，即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，谢朗留的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1项、第5项关于交房宽展期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重谢朗留责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。第四、《合同补充协议》第十四条第2项是关于买卖合同组成部分的约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，而补充协议第十四条第2项与该规定相悖，免除了世茂公司的自身责任，并排除了谢朗留在上述条款中所应享有的主要权利。谢朗留对条款约定的内容持有异议，主张不是其真实意思表示，世茂公司并不能举证证明对上述格式条款在签订合同时已向谢朗留尽到了提示和说明的义务，该条款的约定应确认为无效。二、关于世茂公司是否存在逾期交房；如存在逾期交房，违约金的金额如何计算的问题。虽然本案主合同第八条及《合同补充协议》第六条第1项均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司对该约定的答辩意见及说明实际上确认了第六条第1项约定的6个月交房宽展期是在已经考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，故因天气等据实延期的期限实际上已包含在该6个月宽展期间，据此认定世茂公司应当按照约定于2014年12月31日前完成交房。审理中，谢朗留主张世茂公司逾期交房期间为2014年7月1日至2014年12月31日，但世茂公司在该期间并不负有提前交房义务，故谢朗留的主张不予支持。三、关于世茂公司应否赔偿谢朗留损失？赔偿款金额是多少的问题。对于风情公园是否存在且被拆除的问题，谢朗留主张世茂公司在涉诉房屋所在小区的K4地块建设风情公园进行虚假宣传后又拆除，但其提供的电视采访报道，内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；其提供的宣传图片资料、照片等证据，无法明确图片拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的网络报道、《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故谢朗留关于世茂公司虚假宣传风情公园并已拆除公园的主张证据不足，不予认定，因此对其主张的赔偿请求，不予支持。综上所述，谢朗留与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务，未按照约定履行义务的，应当承担相应违约责任。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项、第十四条第2项，因条款内容显失公平，条款所约定的双方权利义务不对等，应确认无效。谢朗留关于逾期交房的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。谢朗留关于风情公园的主张证据不足，对其主张的赔偿请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告谢朗留与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项：“若买受人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”、第十四条第2项条款无效；二、驳回原告谢朗留的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于本案双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第1项和第5项的效力以及世茂公司是否存在逾期交房问题。谢朗留与世茂公司签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议虽然均属格式合同，且在双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当于2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但是在该主合同第八条还约定“其它有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”，并在该内容加注下划线。在双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第十四条第1项中还载明：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”。说明世茂公司在主合同及补充协议中对交房宽展期已有特别指出，并对交房宽展期作出了明确的提示。在这种情况下，谢朗留的签约行为可认定系其真实意思表示。况且双方在主合同中没有约定逾期交房应如何承担违约责任，《合同补充协议》第六条第1项、第5项关于交房宽展期六个月及违约责任承担的约定与主合同第八条的约定并不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，故该条款应认定为合法有效。谢朗留上诉请求确认《合同补充协议》第六条第1项、第5项无效，不予支持。本案交房时间按合同约定顺延六个月，世茂公司依约应于2014年12月31日前交房。世茂公司实际于2014年12月12日通过邮寄方式书面通知谢朗留应于2014年12月30日到世茂御龙湾现场办理交房确认手续，故本案并无存在逾期交房的事实。关于风情公园世茂公司是否应赔偿谢朗留损失的问题。谢朗留向一审法院提供一些电视采访报道、《泉州晚报》等报道，主张世茂公司在其购买商品房的所在小区K4地块建设风情公园进行虚假宣传后又拆除，但其提供的内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园。其提供的宣传图片资料、照片等证据，无法明确图片拍摄地点系所谓的风情公园，也无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，故不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从该小区的规划平面图及一审法院现场勘验情况看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容相符，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故谢朗留提出世茂公司宣传建造风情公园、商品房销售后又拆除该公园的主张证据不足，不予认定，一审判决对其请求世茂公司赔偿的主张不予支持，并无不当。本院认为，谢朗留与世茂公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律、法规的条款，应确认合法有效，双方均应按约定履行。主合同第八条第5项已明确约定，诉争房屋交付存在宽展期，且双方在主合同中也没有对逾期交房违约责任进行具体约定，而补充协议第六条第1项和第5项，就是对宽展期限以及超过宽展期交付的违约责任的补充约定。该条款与主合同约定不存在冲突，且对于宽展期条款的约定，世茂公司已在主合同第八条第5项明确作出提示，还在补充协议处加注星号，提醒谢朗留注意阅读相关条款，谢朗留对此也未提异议，并自愿在本案主合同和补充协议上签名，而该条款也不具备应当认定无效的情形，故一审法院认定补充协议第六条第1项和第5项有效并无不当。本案交房时间按合同约定顺延六个月，世茂公司依约应于2014年12月31日前交房。世茂公司于2014年12月12日通过邮寄方式书面通知谢朗留应于2014年12月30日到世茂御龙湾办理交房确认手续，并无存在逾期交房的事实。故谢朗留请求确认补充协议第六条第1项和第5项无效并责令世茂公司支付逾期交房违约金理由不足，不予采纳。谢朗留上诉主张世茂公司耗资一亿元在K4地块为业主们打造一个10万平方米的“风情公园”，后又拆除改建低密度别墅，请求判令世茂公司赔偿其损失。根据谢朗留购买商品房所在小区的规划总平面图以及一审法院现场勘验情况，该低密度房系在K4地块，其目前建设与政府规划建设内容相符，均是低密度房。而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故谢朗留提出世茂公司宣传建造风情公园后又拆除该公园建造低密度房的主张证据不足，不予采纳。综上所述，谢朗留的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由谢朗留负担。本判决为终审判决。审判长  王志贤审判员  张国琴审判员  李玮玲二〇一七年十二月三十一日书记员  吴启帆附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。