贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3315号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘宗勇，男，1983年8月20日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）王清，女，1984年3月5日出生，住贵州省纳雍县。 委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人刘宗勇、王清房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告刘宗勇、王清提起诉讼，请求判决：1、被告恒达公司限期办理纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元17层4号商品房登记的有关文书交付给二原告，并协助办理房屋产权转移登记；2、被告恒达公司向二原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金从2015年4月16日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止；3、承担本案诉讼费。事实及理由：2015年8月27日,二原告与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，二原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元17层4号房，购房总价款为193690元，被告承诺于2015年4月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付二原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 原审被告恒达公司答辩称：我公司有顺延办理房屋产权手续的正当事由，理由是造成我公司未能向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要有以下几方面的因素：1、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；2、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；3、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起对我公司项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防工程至今不具备验收条件。这些因素非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。即便应该支付违约金，也只能按《商品房买卖合同》第六章规划设计变更第十六条第三款约定按已付房款的万分之三支付，且违约金的起算时间应以交房时间为准。此外，二原告的主张超过两年的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的恒达·雍熙御园房地产开发项目是经纳雍县人民政府于2008年批准建设的项目。2010年9月20日，纳雍县人民政府根据被告恒达公司的申请对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。 2015年8月27日，原告刘宗勇、王清与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告刘宗勇、王清购买被告恒达公司开发的位于纳雍县××单元××层××房，房价款为193690元。被告恒达公司承诺于2015年4月15日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告刘宗勇、王清。合同还约定，如逾期90日后未完成房屋转移登记的有关文书交付给原告刘宗勇、王清，二原告不选择退房的，被告恒达公司应自2015年4月15日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已交付房款的日万分之一支付原告刘宗勇、王清违约金。如因不可抗力因素、非被告恒达公司原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。合同签订后，原告刘宗勇、王清支付了全部购房款，被告恒达公司根据合同约定将该房屋交付给原告刘宗勇、王清使用。因被告恒达公司所开发的房地产开发项目整体未通过消防安全验收，至今未能按照合同约定将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告刘宗勇、王清。 另查明，2014年4月1日，纳雍县市政工程经四路延伸段恒达下拉槽施工工程动工，因受拆迁因素影响，至今未完工。 结合双方意见的分歧，该案争议的焦点是：1、被告恒达公司不能为二原告办理商品房登记相关文书，是否构成违约；2、二原告主张违约金是否超过诉讼时效；3、违约金起算时间如何确定。 原审认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案原告与被告恒达公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了因出卖人的原因导致其不能如期办理并交付商品房转移登记的有关文书，买受人选择不退房的，出卖人按约定日期起向买受人支付已付房款的日万分之一的违约金至实际交付房屋转移登记的有关文书之日止。现被告恒达公司未在约定期限内将办理权属转移登记需要提供的房屋转移登记的有关文书交给二原告，造成原告不能及时取得房地产权属证书的事实客观存在，被告恒达公司已构成违约。被告恒达公司虽以原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时办理并交付房屋转移登记的有关文书为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据其提供的《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容可看出，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但批复也明确要求调整后的容积率也应符合整体规划设计。况且，容积率调整系被告恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因也应归于被告恒达公司。加之，调整容积率在前，本案《商品房买卖合同》签订在后，被告恒达公司应能预知到合同约定时间有可能不能按期办理交付相关房屋产权转移文书的风险。案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司不能以第三方的原因造成消防不能验收来对抗属于合同相对人的二原告，故对被告恒达公司的该抗辩主张不予采纳。被告恒达公司与原告签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致其逾期交付房屋转移登记相关文书情形下违约金的计算方式已作明确约定，根据当事人意思自治原则，二原告主张由被告恒达公司按已付房款的日万分之一支付违约金至实际交付房屋转移登记相关文书之日止，有事实和法律依据，予以支持。 关于二原告的主张是否超过诉讼时效及违约金起算时间如何确定的问题。本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式截止时间不特定，被告恒达公司违约状态持续，产生的违约金数额亦不确定，每天的违约金均不能超过诉讼时效。由于双方签订的《商品房买卖合同》是被告恒达公司提交的格式合同，造成合同签订在后，约定违约金起算时间在前，是被告恒达公司的原因造成，其应承担不利的法律后果，故该案的交付办理商品房转移登记的有关文书之日应认定为合同签订之日。由于二原告起诉主张权利之日为2017年7月4日，故该案二原告的主张未超过两年的诉讼时效，故被告恒达公司应从合同签订之日起按已付房款的日万分之一向二原告支付违约金至实际交付房屋产权转移登记相关文书之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元17层4号商品房登记的有关文书交付给原告刘宗勇、王清，并协助原告刘宗勇、王清办理房屋产权转移登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告刘宗勇、王清从2015年8月27日起至交付××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告刘宗勇、王清时止的违约金（违约金以购房款193690元为基数按日支付万分之一计算）；三、驳回原告刘宗勇、王清的其他诉讼请求。案件受理费182元，适用简易程序审理减半收取91元，由原告刘宗勇、王清承担81元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担10元。 宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承当违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定，但根据上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。故原审适用法律错误；案涉房屋至今未完成初始登记，是由于政府原因导致恒达公司原2008年取得的《土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《土地使用证》为前提；在上诉人实施项目过程中，受市政道路下拉槽工程封闭施工影响致使案涉项目的消防验收受阻，以致案涉房屋不具备商品房初始登记的必备条件；上诉人与被上诉人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决恒达公司交付有关文书和支付违约金无事实依据；《不动产登记条例》的实施后，原《商品房买卖合同》就案涉房屋转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后不应再支付违约金。案涉房屋项目上诉人不具备向被上诉人交付相关法律文书的条件，原审判决上诉人向被上诉人交付案涉商品房转移登记的有关法律文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，恒达公司应当免责，原审未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误，请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人刘宗勇、王清二审答辩称：本案容积率调整是恒达公司为了自身利益作出的调整，由此导致的后果由恒达公司自行承担；恒达是根据变更前的土地使用证修建房屋，土地使用证变更后并未通知被上诉人，土地使用证变更系恒达公司单方行为，导致逾期办证后果应由恒达公司承担；恒达公司私自变更消防验收的条件，应由其承担责任；因下拉槽工程导致办证延迟，系恒达与政府之间的纠纷，不能作为恒达公司违约的免责事由；办理产权证所需相关文书是清楚的，恒达公司不能以相关文书约定不明确作为不承担违约责任的抗辩理由。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交证据如下：（1）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（2）北京蓝图工程设计有限公司关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明。 证明内容：证明恒达下拉槽市政项目工程贯穿了整个恒达小区，且在施工过程中会造成原设计消防通道被迫中断，进而影响整个小区项目的消防验收；证明下拉槽市政工程自2014年4月1日封闭施工以来，因政府未完成拆迁征收工作，至今未建成通车。因下拉槽市政工程贯穿了上诉人御景大厦、御景华庭、恒达?雍熙御园以及恒达?御景园整个项目，占用了原与市政道路重合的消防车通道，造成了整个项目消防车通道受阻，进而导致上诉人项目消防工程不具备验收合格条件。 证明目的：恒达公司逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致。 被上诉人尚勇、龙秋宏对该组证据的质证意见为：1、关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明，该份证据原件与复印件加盖的公章不一致，且该情况说明属于证人证言，未经出具单位出庭作证，不认可其真实性、合法性，该证据亦不能证明恒达公司违约是由于第三方原因导致，达不到上诉人的证明目的；2、雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图，请求法院核实其真实性，该证据与本案没有关联性。 经审查，上诉人恒达公司提供的第一组证据来源合法，内容真实，且与本案待证事实相关联，能够证明恒达公司申请调整恒达·雍熙御园容积率的事实以及经过，且该调整系经专家论证以及相关行政主管部门同意后实施，依法对其证明力予以确认，但此次容积率调整与恒达公司所称需拆除项目宗地外两栋保留建筑以及政府提高房屋拆迁安置补偿标准之间并无必然的因果关系，申请调整容积率只是恒达公司为了弥补其拆除宗地外两栋保留建筑的拆除费用以及减少其他拆迁安置补偿成本而采取的一种商业手段，该组证据并不能证明是政府有关部门强制要求恒达公司对案涉雍熙御园项目的容积率进行调整，证据中亦未体现恒达公司因土地出让金的核算问题影响办理房屋转移登记等相关内容，故该证据达不到恒达公司的证明目的；第二组证据符合证据三性，能够证明案涉雍熙御园项目的原土地使用证于2014年6月10日重新换发的事实，依法予以采信；上诉人恒达公司提交的第三组证据能够证明《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》是为解决原茶林路旧城改造项目中出现的遗留问题而出具，并经纳雍县人民政府批复同意实施，根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿了整个恒达小区，造成恒达小区原设计消防通道受阻，被迫中断使用，加上受拆迁因素影响，工程进度受制，进而导致案涉项目的消防工程不具备消防验收合格条件等相关事实，故本院对该证据的三性以及其相应的证明力予以确认，但因消防验收合格仅是上诉人恒达公司向房屋买受人履行交付办理房屋转移登记有关文书的合同义务所须满足的条件之一，消防未经验收合格不等同于恒达公司均已符合能够向房屋买受人交付上述有关文书的其他条件，故上诉人恒达公司提供的证据达不到其逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致的证明目的；上诉人恒达公司提供的第四组证据符合证据三性，本院依法予以采信，但该证据亦达不到上诉人恒达公司的证明目的，因为恒达公司未按照合同约定向买受人如期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约行为与纳雍县政府是否以及何时实行不动产统一登记无关。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：本案二审争议的焦点是：1、上诉人未按约向被上诉人交付案涉商品房转移登记有关文书是否违约？2、如上诉人违约，2016年9月30日之后上诉人应否支付违约金？3、原审判决上诉人向被上诉人交付案涉房屋转移登记有关文书是否正确？ 关于焦点1，案涉房屋项目换发《国有土使用证》的系客观事实，但根据上诉人提供的证据证明，案涉房屋所涉土地《国有土使用证》的换发并未影响上诉人其他开发工作正常开展，且上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土使用证》后，仍不能向被上诉交付办理房屋产权证的有关文书，因此，其主张2014年6月10日前其不应承担违约责任的上诉理由不成立；上诉人一、二审均未举证证明从其违约之日起至今为止，其案涉房屋项目消防设计未经竣工验收仅系因纳雍县人民政府的下拉槽市政工程施工未完成这一唯一因素所致，不能证明案涉房屋项目消防设计未竣工验收，致其不能向被上诉人交付案涉房屋转移登记有关文书不是其自身原因所致，因此，其主张按照双方就“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应承担违约责任的上诉理由亦不成立。原审认定上诉人违约并按合同约定向被上诉人支付违约金并无不当。 关于焦点为2，《商品房买卖合同》中办理房屋产权证是出卖人的法定义务，上诉人不因《不动产登记条例》的实施而免除该义务，《不动产登记条例》实施前后，上诉人应向被上诉人交付办理房屋产权证的相关文书，办证部门有明确具体的要求，作为房开企业的上诉人对此应是明知的，因此，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》格式合同中关于上诉人向被上诉人交付办理产权转移登记有关文书的约定系明确具体的，上诉人关于其与被上诉人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书和支付违约金无事实依据，《不动产登记条例》的实施后，原《商品房买卖合同》就案涉房屋转移登记所约定的条件消失，2016年9月30日后其不应再支付违约金的上诉主张于法无据； 关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本案因上诉人就案涉房屋至今均还未具备办理产权转移登记的条件，其事实上还不能履行向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书，而上诉人的该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，现被上诉人请求上诉人向其履行交付办理案涉房屋转移登记有关文书之合同义务于法无据，原审判决支持被上诉人的该项诉讼请求不具有可执行性，二审予以纠正。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，对其不成立的上诉理由及请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十一条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、撤销贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1691号民事判决第一项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元17层4号商品房登记的有关文书交付给原告刘宗勇、王清，并协助原告刘宗勇、王清办理房屋产权转移登记； 二、维持贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1691号民事判决第二、三项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告刘宗勇、王清从2015年8月27日起至交付××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告刘宗勇、王清时止的违约金（违约金以购房款193690元为基数按日支付万分之一计算）；驳回原告刘宗勇、王清的其他诉讼请求。 一审案件受理费91元，由被上诉人刘宗勇、王清负担81元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担10元；二审案件受理费182元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十九日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣