甘肃省庆阳市西峰区人民法院   民事判决书   （2017）甘1002民初5133号   原告：庆阳恒泰建筑工程有限公司，住所地庆阳市西峰区北大街**。   法定代表人：王明乾，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马成桢，甘肃北斗律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈峰，甘肃北斗律师事务所律师。   被告：西峰区西街街道办事处火巷村民委员会。   法定代表人：王进福，村委会主任。   委托诉讼代理人：李俊，甘肃泰丰律师事务所律师。   被告：徐梅，汉族，甘肃庆阳市西峰人，居民，住庆阳市。   委托诉讼代理人：帅涛，甘肃君科律师事务所律师。   原告庆阳恒泰建筑工程有限公司（以下简称恒泰建司）与被告西峰区西街街道办事处火巷村民委员会（以下简称火巷村委会）、被告徐梅委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰建司的委托诉讼代理人马成桢，被告火巷村委会的负责人王进福及其委托诉讼代理人李俊、被告徐梅及其委托诉讼代理人帅涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告恒泰建司向本院提出诉称请求：1、解除原告与二被告于2014年11月20日签订的《西峰区西街火巷村“东巷综合市场”委托销售及财务结算合同》。2、依法判令被告徐梅停止销售、停止收款，并判令二被告向原先恒泰建司交还有关销售合同收据票据等手续。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告恒泰建司在中标被告火巷村委会“东港综合市场”建设工程后，由该项目责任人郭国海代表恒泰建司于2013年9月30日与火巷村委会签订《工程代建协议书》。该协议书约定原告在西街办火巷村36.26亩土地上修建小高层综合楼三栋，代建费用全部由原告垫付，楼房建成之后，除1＃2＃楼1-4层商铺、10套住宅楼（面积1200㎡）、2与楼与3号楼结合部面积1284.1㎡归火巷村外，其余建筑物均归原告所有，用于抵扣代建工程款，同时约定由原告全权销售以回收建设成本，由被告火巷村给予必要协助。《工程代建协议书》签订后，原告即按照被告的要求进行施工。由于在垫资过程中资金紧张，原告公司的项目负责人郭国海以其个人名义曾向第二被告徐梅借款用于周转。2014年11月20日原告恒泰建司与二被告签订《西峰区西街火巷村“东巷综合市场”委托销售及财务结算合同》（以下简称《房屋委托销售及财务结算合同》），约定由徐梅代为销售该工程中的抵帐房屋。委托合同签订后被告徐梅进驻售楼部，低于原告确定的价格公开向社会销售小产权房，并拒绝按照委托销售的约定进行帐务清算，原告连基本的知情权都丧失殆尽，更无法收回代建工程款。原告多次要求其停止销售，被告仍拒绝办理销售部及有关资料的交接手续，致使房屋销售处于人失控状态，经济损失巨大。被告火巷村委会未经原告同意，多次向徐梅出具《授权委托书》，在发生纠纷后仍然继续授权，违反合同约定，导致原告损失不断扩大。综上所述，被告徐梅未按委托销售合同履行义务，反客为主导致销售失控，致使委托合同的目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》有关规定应予解除，并应进行帐务清算、完善相关交接手续。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，望依法判处。   被告火巷村委会辩称：1、本案应当增加民间借贷纠纷与委托合同纠纷两个案由合并共同进行审理。我村委会与恒泰建司及第二被告徐梅于2014年11月21日签订的《房屋委托销售及财务结算合同》产生的前提是恒泰建司的项目负责人郭国海向徐梅借贷了大额款项用于工程建设，为保证徐梅能够实现自己的权利，从而产生了该《房屋委托销售及财务结算合同》，该合同第二条约定“为保证丙方出借资金的及时回笼归还，乙方项目负责人郭国海于2014年4月16日授权丙方负责该工程中归乙方所有的房屋的销售”。第四条“在借款本息全部归还、支付后，所有销售所得款应及时给付乙方郭国海。”因此，根据案件所涉及的法律关系，应当增加民间借贷纠纷合并进行审理，以查明基本案件事实。2、本案三方签订的《房屋委托销售及财务结算合同》是一个附条件的民事法律行为，只有在条件成就时，解除人可以解除合同。该合同第四条约定“在借款本息全部归还、支付后。所有销售所得款应及时给付乙方郭国海。”根据合同法第九十三条二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。”借款本息全部归还后，是约定解除三方合同的条件，如果第二被告徐梅已经收取的楼房销售款全部冲抵完毕出借给原告项目负责人郭国海的借款本息，解除条件成就。原告依法享有解除权，反之解除条件没有成就。原告无权要求三方解除结算合同。3、原告主张解除三方《房屋委托销售及财务结算合同》程序不符合法律规定，我村委会与原告及第二被告徐梅三方于2014年11月20日签订的《房屋委托销售及财务结算合同》是在平等、自愿，协商一致的情况下签订，现原告恒泰建司起诉要求解除三方《委托销售及财务结算合同》，而解除的事实理由在其起诉状中称“被告未按委托销售合同履行义务……”致使委托合同的目的无法实现，依据合同法有关规定“应予解除。”但是，无论原告恒泰建司是应第二被告徐梅违约致使合同目的无法实现（法定解除），或者是借款本金全部已经归还支付（约定解除），作为解除合同的事实理由，都应当根据合同法九十六条“当事人一方依据本法第九十三条二款、第九十四条的规定。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。”对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。”而本案村委会自收到人民法院送达的起诉状副本之前，并没有收到过原告的解除合同通知书，现原告起诉至人民法院请求解除合同，其主张解除合同的程序不符合法律规定。4、我村委会依约定严格执行三方签署的《委托销售及财务结算合同》并没有“未经原告同意，多次向徐梅出具授权委托书，且在发生纠纷后，继续授权的事实存在。”我村委会与第二被告徐梅出具授权委托书的行为，是根据2014年11月20日三方签署的《委托销售及财务结算合同》第二条“在丙方开展销售业务时，甲方、乙方应给予及时必要的支持，不得有影响丙方销售及销售款收取的行为的约定履行自身职责。”。2016年9月28日我村委会与原告恒泰建司签订的《火巷殡仪用品市场1、2、3号楼项目后续工程事宜》（以下简称《后续工程事宜》）第一条“甲乙双方共同签字认可后方可销售，由售楼部办理售楼手续。”以此约定，我村委会给第二被告徐梅于2017年1月1日继续出具了授权委托书并无过错。2017年10月11日，针对购楼业主上访事宜，在西峰区西街办事处调解下，原告恒泰建司与我村委会以及第二被告徐梅共同签署《承诺书》一份，在该承诺书第三条三方承诺“村委会负责安排销售部2017年11月12日进驻营业。”这实际是原告恒泰建司同意且认可由我村委会出具授权委托书，第二被告徐梅进驻售楼部继续从事楼盘销售业务。因此，我村委会并无“未经原告同意，多次向徐梅出具《授权委托书》，且在发生纠纷后继续授权的存在。”综上所述，请求依法驳回原告恒泰建司的诉讼请求。   被告徐梅辩称：1、原告在诉状中陈述的部分事实与案件的真实情况不符，事实是原告在项目中标后并不是按照合同约定进行了施工，而是将工程转包给了其所谓的项目负责人郭国海，而按照国家建筑法律的规定，建设工程禁止任何形式的转包。正是由于原告恒泰建司将项目转包给了没有任何经济垫付能力的个人郭国海，所以才导致项目迟迟无法开工。后为了保证项目的顺利施工，原告的项目负责人郭国海向我提出借款请求，并承诺所借款项全部用于工程建设，由被告火巷村委会和原告共同委托我代为销售房屋，所售款项优先偿还借款的本息。我接受原告及火巷村委会的委托后，尽职尽责履行了合同约定的相关义务，按时向原告的项目负责人郭国海及火巷村委会进行了汇报，并且销售价格也是经过了原告项目负责人的确认和火巷村委会的认可，不存在任何侵犯原告知情权的情形，也未损害原告的任何经济利益。2、原告要求解除三方签订的《房屋委托销售及财务结算合同》的理由依法不能成立，应当予以驳回。涉案《房屋委托销售及财务结算合同》的实际委托主体是火巷村委会，原告只是基于火巷村委会的委托而进行的转委托和再授权。因此我接受的是火巷村委会及原告的双重委托，所以原告未经被告火巷村委会的同意不得单方解除委托。另外，我与原告及火巷村委会三方签订的《委托销售及财务结算合同》属于附条件的合同，条件未成就前不能随意解除。合同中约定房屋销售所得首先应当冲抵我垫付的本息，只有在本息全部还清后我才将多余的售楼款交付给原告，但是因原告的项目负责人单方违反合同约定，未经售楼部私自抵顶房屋，导致我至今仍未收回垫付的本息。因此在双方约定的条件成就之前，允许原告单方解除合同必然会损害我的利益，有违法律的公平公正。再则，我严格履行了《委托销售及财务结算合同》约定的相关义务，没有实施过任何损害原告方利益的行为，并且没有任何法定或约定的合同解除的事由出现，因此原告应当严格按照《委托销售及财务结算合同》的约定履行相关合同义务，不得无故单方解除合同。3、本案案涉的《房屋委托销售及财务结算合同》解除后，不仅会损害被告火巷村委会和我的利益，而且会损害广大已购买房屋的业主的利益，导致项目处于混乱及失控状态。根据原告与火巷村委会签订的《工程代建协议》约定，原告应当于2016年3月14日竣工，但是原告的竣工日期一拖再拖，导致上百名购房者集体到区委、区政府等部门上访，造成了十分恶劣的社会影响，并且工程至今仍未竣工。原告无视合同约定，在明知全部住宅房屋已经销售完毕的基础上，仍然在对外进行房屋销售和债务抵顶，造成一房二卖、一房多卖的混乱局面。如果《房屋委托销售及财务结算合同》被解除，势必会打破之前多方互相监督销售的平衡局面，导致楼房的销售及尾款的收取处于混乱及失控状态，严重损害购房业主、火巷村委会及我多方的利益，造成项目失控和社会混乱。因此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告、被告均提交的《委托销售及财务结算合同》，双方对真实性均无异议，但原告对证明目的有异议。该证据是恒泰公司郭国海、火巷村委会共同授权徐梅销售房屋抵顶工程款，销售的房款首先用于归还郭国海借徐梅的借款本息，借款本息归清后，才将剩余售房款交给郭国海。该证据来源合法，能够证明本案的事实，本院予以确认。对被告火巷村徐梅提交的2016年9月28日火巷村委会、恒泰建司、郭国海三方签订《后续工程事宜协议书》，各方实际未履行，已自行作废。提交的2017年10月11日由西峰区西街办事处主持，火巷村委会、恒泰建司、徐梅（售楼部）、业主代表参加签订了《承诺书》，恒泰建司未按约定时间完成后续工程外，该承诺书已履行大部分，对上述《承诺书》。本院予以确认。对徐梅提交的2016年1月5日与郭国海的《协议书》，是对双方截止2016年1月5日前的帐务进行了结算。双方均在协议书上签名捺印，该《协议书》本院予以确认。   依据上述本院确认有证据、庭审及原、被告陈述认定如下事实：恒泰建司在中标火巷村委会“东港综合市场”建设工程后，由该项目责任人郭国海代表恒泰建司于2013年9月30日与火巷村委会签订《工程代建协议书》，约定：恒泰建司承建火巷村委会的“东港综合市场”工程，工程款全部由恒泰建司垫付。楼房建成之后，除1＃2＃楼1-4层商铺、10套住宅楼（面积1200㎡）、2号楼与3号楼结合部面积1284.1㎡归火巷村外，其余建筑物均归恒泰建司所有，用于抵扣代建工程款。《工程代建协议书》后，2014年11月20日火巷村委会作为甲方，恒泰建司作为乙方，徐梅作为丙方三方签订《房屋委托销售及财务结算合同》，约定：1、恒泰建司承建火巷村“东港综合市场”由乙方垫资承建，且甲方与乙方于2013年9月30日签订的《西峰区西街办火巷村“东港综合市场”工程代建协议》中约定该工程部分建成房屋归甲方所有（具体位置及面积详见代建协议第四条），销售所得款项用于抵顶乙方在该工程中的垫资，乙方以甲方名义成立销售机构，甲方给予签订销售合同、开具发票、出具销售证明等销售必要的配合、协助。2、乙方项目负责人郭国海系该工程垫资代建业务的实际垫资人及经济责任承担人，而郭国海为筹措该工程垫资资金曾向丙方徐梅借贷巨额资金，为保证丙方出借资金的及时回笼归还，乙方项目负责人郭国海于2014年4月16日授权丙方负责该工程中归乙方所有的房屋的销售。3、乙方对项目负责人郭国海给丙方徐梅的销售委托予以确认，但丙方销售行为所产生的责任及法律后果由乙方及丙方共同承担。在丙方开展销售业务时，甲方、乙方应给予及时、必要的支持，不得有影响丙方销售及销售款收取的行为。丙方应积极开展销售，以保证资金及时田回笼，丙方的销售定价由丙方和乙方负责人郭国海根据市场行情协商确定。从本合同签订之日起，丙方销售所得房屋销售款首先用于归还丙方出借资金本息，每月月底由丙方徐梅与乙方郭国海进行帐务核对，当月销售所得款项从当月最后一天起冲减丙方徐梅出借资金相应额的本金，如果当月尚有借款利息未及时清结的，则首先用于清结利息，剩余部分用于冲减本金。在借款本息全部归还、支付后，所有销售所得款项应及时给付乙方郭国海。委托合同签订后，徐梅即进驻售楼部。合同履行过程中，因郭国海、徐梅在销售及帐务上发生争议，引发矛盾。恒泰建司停止施工，买到房屋的业主多次上访，经相关部门组织协调2016年9月28日火巷村委会（甲方）恒泰建司（乙方）、郭国海（丙方）三方签订《后续工程事宜》协议书，约定：未销售的29套住宅楼及1＃2＃3＃楼地下室和3＃楼一层、二层商铺，由甲方、乙方共同签字认可后方可销售，由售楼部办理售房手续，售楼款必须用于本项目建设使用，不得挪作他用。三、丙方必须保质、保量于2016年12月30日完成全部施工内容达到竣工条件。该协议因各方未按协议履行，自行作废。2017年10因已购房的业主无法取得房屋，不断在政府上访。2017年10月11日，由西峰区西街办事处主持，火巷村委会、恒泰建司、徐梅（售楼部）、业主代表参加签订了《承诺书》，各方承诺：一、2017年10月30日，由火巷村委会人负责督促恒泰建司完成1＃2＃3＃商信楼全部工程（商业部分除外）。2017年10月30日前由恒泰公司将已售的101套楼房钥匙交村委会，再由村委会交给售楼部徐梅，由徐梅交给101户业主。二、火巷村应承建的附属工程，于2018年4月15日前保证完成上下水工程后，101户业主付清房款。其余工程必须于2018年6月15日前全部竣工。三、村委会负责按排，售楼部于2017年10月12日进驻营业。《承诺书》签订后，恒泰建司未在2018年6月15日前工程全部竣工的承诺外，该承诺书其它内容已履行完毕。   另查：2016年1月5日，郭国海与徐梅签订《协议书》，对双方帐务进行清算，协议载明：“在恒泰建司项目负责人在代建西峰区西街办火巷村“东港综合市场”工程中，郭国海向徐梅借贷巨额资金。为保证徐梅借贷资金及时回笼，火巷村委会、恒泰建司项目负责人郭国海、徐梅三于2014年11月20日签订协议，约定郭国海授权徐梅负责该工程中归郭国海所有房屋的销售，徐梅销售所行房屋销售款首先用于归还徐梅出借资金本息。截止本协议签订之日，仍有共计叁仟伍佰玖拾捌万玖仟元人民币（35989000元）（欠款）未归还。备注：此协议不包含郭国海为唐勇担保的四佰万元人民币（利息未算）、刘勇壹佰伍拾万人民币（利息未算）。2016年1月4日，叁仟万元利息到此终止”。   再查，火巷村委会、恒泰建司、徐梅签订的《房屋委托销售及财务结算合同》，在履行过程中，郭国海收取90套楼房销售款，徐梅共收取120套楼房销售款及三号楼两套商铺款。现涉案房屋全部出售完毕。因郭国海、徐梅帐务不清，本院依职权委托相关部门对双方帐务进行清算，因双方均未交纳鉴定费用致鉴定无法进行。本院多次督促双方清算，并主持双方清算帐务，但因双方争议较大，互不认可对方的帐务，致清算未果。   本院认为：一、被告徐梅是受被告火巷村委会和原告的双重委托代为销售房屋，因此原告无权单方解除合同。理由如下：首先，本案第一被告火巷村委会作为项目的开发建设单位，虽然在原告与火巷村委会的代建协议中将建成后的房屋抵顶给了原告恒泰建司（郭国海），但是只有在工程竣工验收决算之后，这部分的房屋产权才属于原告，在这之前房屋的产权仍然属于火巷村委会所有，虽然在委托结算协议中写有原告项目负责人郭国海授权本案被告徐梅进行销售的约定，但是实际上郭国海是基于被告火巷村委会的委托而进行的授权，火巷村委会与恒泰建司都是合同的实际委托人。其次，三方签订的《委托销售及财务结算合同》约定以及火巷村委会、恒泰建司和郭国海于2016年9月28日签订《火巷殡仪用品市场1#2#3#楼项目后续工程事宜》协议及2017年10月11日由西峰区西街办事处主持，原告恒泰建司、被告火巷村委会、被告徐梅及业主代表参加签订的各方《承诺书》中也都充分印证项涉案房屋销售是由火巷村委会和恒泰建司（郭国海）共同授权给售楼部（被告徐梅）的。事实上，自2014年“东港市场”建设项目设立一直到2017年本案起诉连续四年，被告火巷村委会均向被告徐梅出具了授权委托书，委托被告徐梅“作为全面代理人办理所有事务”。而且原告对此也是知情并且认可的。因此，本案的实际委托人火巷村委会及恒泰建司，原告无权单方解除合同。   二、本案《委托销售及财务结算合同》是附解除条件的委托合同，因此原告不享有任意解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定民事法律行为可以附条件。原告、被告火巷村委会、徐梅三方签订的《房屋委托销售及财务结算合同》第四条明确约定，销售所得房屋销售款首先用于归还徐梅出借资金本息，待被告徐梅收回原告工程负责人郭国海所欠借款本息时，才将多余的房款交给郭国海。此约定属合同所附的解除条件。只有在所附条件成就时，合同方可解除。《中华人民共和国合同法》第四百一十条虽然规定了委托合同的任意解除权，但该条规定的委托合同的任意解除权应当受到当事人特别约定的限制，在当事人有特别约定对任意解除权予以排除和限制的情形下，委托人不得任意解除合同。本案郭国海欠徐梅的借款是否还清是本案的关健。本院多次督促双方自行清算并主持双方清算，但因双方争议较大无法清算。本院委托相关部门对双方的帐务进行清算，但因双方拒不交纳鉴定费用，导致无法鉴定。因此本院只能根据2016年1月5日郭国海与徐梅的帐务清算《协议书》及火巷村委会的陈述作出判断，因火巷村委会作为项目的开发建设单位也是《委托销售及财务结算合同》的委托人之一，对郭国海、徐梅间的帐务应有所了解，依据上述证据，可以判断出至今郭国海尚欠徐梅借款。故委托合同所附有解除条件未成就，原告无权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条之规定判决如下：   一、驳回原告的诉讼请求。   案件受理费15600元，由原告庆阳恒泰建筑工程有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。   审 判 长 王英杰   人民陪审员 张凤琴   人民陪审员 杨明芳     二〇一八年十二月二十日   书 记 员 彭 婧   本案引用的法律条文：   《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条：民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。