四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1681民初993号 原告：李守忠，男，生于1951年11月14日，汉族，小学文化，居民，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：彭占平，四川智群律师事务所律师。 被告：四川星星置业投资有限公司，住所地：四川省华蓥市渠水路**。 法定代表人：吴德勇，系该总经理。 委托诉讼代理人：钟朝飞，四川华蓥山律师事务所律师。 原告李守忠诉被告四川星星置业投资有限公司（下称：星星置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2016年9月18日作出（2016）川1681民初606号民事裁定书，裁定：驳回原告李守忠的起诉。原告李守忠不服该裁定，在法定期限内向四川省广安市中级人民法院提出了上诉。广安市中级人民法院于2017年1月22日作出（2017）川16民终110号民事裁定书，裁定：撤销本院（2016）川1681民初606号民事裁定书，指令本院审理。本院收到广安市中级人民法院（2017）川16民终110号民事裁定书后，依法另行组成合议庭于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告李守忠的委托诉讼代理人彭占平，被告星星置业公司的委托诉讼代理人钟朝飞到庭参加了诉讼，原告李守忠、被告星星置业公司的法定代表人吴德勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李守忠向本院提出诉讼请求：判令被告星星置业公司向我支付逾期办证违约金35000元并承担诉讼费（庭审中变更诉讼请求为：违约金以购房款150928元为基数从2012年12月26日起按年息7.8%计算至交付两证为止）。事实及理由：因华蓥市爱民路片区建设需要，我与被告星星置业公司于2012年6月26日签订《限价购买安置房协议》，约定我限价购买房屋3套，购房款150928元；同时约定房屋交付使用后半年内为我办理国有土地使用权证和房屋所有权证。被告星星置业公司于2012年6月26日向我交付了安置房，但被告星星置业公司未按照合同约定交付国有土地使用权证和房屋所有权证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，被告星星置业公司应以我已付房款总额为基数，按照同期银行贷款利率130%计算违约金数额。因协商无果特起诉，请求依法判决。 被告星星置业公司辩称：本案所涉《限价购买安置房协议》属于行政合同，不属于民事法律调整范围，原告李守忠的诉讼请求，从事实和法律上均不成立，应当驳回原告李守忠的起诉。理由：①本案所涉及的《限价购买安置房协议》，是依据华蓥市国土局与原告李守忠签订的行政合同《房屋拆迁协议》而签订的，不可能独立存在，因未按商品房买卖支付对价，与商品房买卖有本质上的区别，不符合民事中等价有偿的原则，不属于民事合同的范围；②民事合同只需双方意思达成一致即合同成立，而本案所涉及的《限价购买安置房协议》有行政机关签署意见；③被告星星置业公司只有协助办证的义务并没有办证的义务，且被告星星置业公司已经完成了协助办证工作；④本案中未办证的原因是原告李守忠提供办证的资料不完整，且未缴纳大修基金；⑤原告李守忠民事诉状中引用的商品房买卖方面的规定，属于法律引用错误，本案所涉《限价购买安置房协议》是行政性质，不能够适用商品房买卖的规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院对原、被告争议的证据进行认定如下：①关于被告星星置业公司提交的房产证复印件。原告方只对上述证据的证明目的有异议，对上述证据的真实性无异议。对上述证据本院予以认定。②关于被告星星置业公司提供的川星置（2012）39号文件、川星置（2013）12号文件、川星置（2016）2号文件、华蓥市规划和建设局华规建发（2008）76号文件及《住宅专项维修资金管理办法》。原告方提出川星置（2012）39号文件、川星置（2013）12号文件、川星置（2016）2号文件是被告方的内部文件，未对上述证据的真实性提出异议。对上述证据本院予以认定。③关于被告星星置业公司提交的2015年的通知及张贴照片、2016年的通知及张贴照片。原告方对上述证据提出张贴照片中的时间、地点不明确。因被告方对此未予以补充证明，对上述证据的真实性无法认定，对上述证据本院不予认定。④关于被告星星置业公司提交的《筹委组的工作与职责》、《爱民路安置点业主委员会筹委组成员建议名单》、《爱民路安置小区业主委员会选举办法》、《石岭岗社区爱民路安置小区业主委员会选举记录》、华蓥市双河街道办事处石岭岗路社区居民委员会出具的《公示》、《爱民路安置点小区自主物业业主临时公约》、《爱民路安置点住宅室内装饰装修管理协议书》。原告方对上述证据只提出业主委员会的成立不符合法律规定，对上述证据的真实性未提出异议。对上述证据本院予以认定。⑤关于本院工作人员于2016年6月5日对证人邹某的询问笔录。原告方对该份笔录的真实性未提出异议，只提出证人邹某是被告方的工作人员，又未出庭作证，与被告存在利害关系，对证人邹某所证明的逾期办证的理由应不予采信。因原告方仅对该份笔录的部分证明目的提出异议，对该询问笔录本院予以认定。 本院对案件事实认定如下：为了华蓥市爱民路片区建设顺利进行，华蓥市国土资源局需要拆除华蓥市爱民路片区征地范围内的房屋及附属物，原告李守忠属于华蓥市爱民路片区内的被拆迁户。根据华蓥市人民政府华府发（2007）27号关于印发《蓥城城市规划核心区内征地房屋拆迁安置实施办法》的通知文件规定，华蓥市国土资源局与原告李守忠就房屋拆迁及附属物补偿于2012年6月26日签订了《房屋拆迁协议书》。 2012年6月26日，原告李守忠与被告星星置业公司签订了《限价购买安置房协议》，华蓥市双河街道办事处在该协议的“还房承办单位”处加盖公章。该协议记载：因华蓥市爱民路片区建设需要，政府依法征收双河街道石岭岗村4组集体土地，须拆除李守忠的房屋，该户于2012年6月26日签订了《房屋拆迁协议书》，其主体房屋补偿金额为111819元，按照华蓥市人民政府2007年第27号文件要求确定了统一修建安置房。经统建还房单位星星置业公司与李守忠协商，就李守忠限价购买安置房达成如下协议：①李守忠自愿购买爱民路片区安置点砖混结构住房3套（规定了所购买房屋的选择户型及具体房号），购房总款为150928元；②星星置业公司将房屋交付使用后半年内为李守忠办理国有土地使用权证和房屋所有权证。 同时查明，被告星星置业公司于2012年6月26日将原告李守忠购买的安置房交付给了原告李守忠使用。原告于2012年7月10日前已支付完购房款。另查明，原告李守忠限价购买的安置房3套房屋均已于2016年6月13日办理了房屋产权证登记。 本案争议的焦点：1.原告李守忠与被告星星置业公司签订的《限价购买安置房协议》是否属民事法律调整的范围？2.被告星星置业公司是否承担逾期办理国有土地使用权证和房屋所有权证的违约责任？ 本院认为，广安市中级人民法（2017）川16民终110号民事裁定书认定，原告李守忠与被告星星置业公司系平等的民事主体，双方签订的《限价购买安置房协议》约定了双方的权利义务，属于民事法律调整的范围。原告李守忠以被告星星置业公司未按照协议约定履行办理国有土地使用权证和房屋所有权证的义务，向人民法院主张违约金，属于人民法院民事案件的受理范围。但本案涉及的《限价购买安置房协议》不符合商品房买卖合同的要件，不属于商品房买卖合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》的相关规定。同时，原告李守忠与被告星星置业公司在签订的《限价购买安置房协议》中未约定逾期办理国有土地使用权证和房屋所有权证的违约责任，现原告李守忠所购买的安置房的房屋产权证已经办理，而原告李守忠又没有提供证据证明由于被告星星置业公司的逾期办证行为给其造成了经济损失，故原告李守忠要求被告星星置业公司支付违约金的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。被告星星置业公司的委托诉讼代理人关于“本案所涉《限价购买安置房协议》属于行政合同，不属于民事法律调整范围，原告李守忠的诉讼请求，从事实和法律上均不成立，应当驳回原告李守忠的起诉”的辩称意见，因广安市中级人民法（2017）川16民终110号民事裁定书对原告李守忠与被告星星置业公司签订的《限价购买安置房协议》作出了应受民事法律调整的裁定，故被告星星置业公司的委托诉讼代理人的上述辩称意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李守忠的诉讼请求。 案件受理费731元，由原告李守忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广安市中级人民法院。 审 判 长  邓 琼 审 判 员  张基玉 人民陪审员  夏代武 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  殷小华 附相关法律、法规及司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百一十二条当时一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院 《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。