广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17030号原告：郑爱萍，女，1961年12月28日出生，汉族，住广东省廉江市，原告：陈世波，男，1987年5月14日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚绮雯，广东凯行律师事务所律师助理。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。原告郑爱萍、陈世波与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑爱萍、陈世波委托诉讼代理人萧敏仪、龚绮雯，被告永怡公司委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑爱萍、陈世波向本院提出诉讼请求：被告永怡公司支付逾期办理房产证违约金给原告（违约金以原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算，从2013年10月3日起计至2017年3月29日止）。事实及理由：2010年2月25日，原、被告签署了中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定原告（买受人）购买被告（出卖人）所有的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）××幢××房，房价款341873元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项，被告于2011年9月16日交付房屋给原告。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用730个工作日内为买受人办理房屋产权证书，但被告实际于2017年3月29日才为原告办理产权证书。被告逾期办理房屋产权证书构成违约，致使原告不能完全行使商品房的占有、使用、受益和处分权能，但合同约定的违约金较低，故请求参照已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告郑爱萍、陈世波对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.不动产权证书。被告永怡公司辩称，1.原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。涉案房屋于2011年9月16日交付给原告，自交付之日起计算730个工作日，逾期办证违约金应自2014年8月20日起计算，原告于2017年9月6日起诉已超出3年的诉讼时效。同时，原告存在不按时确认面积差异、迟延补缴款项，延迟交付办理权属证书资料，均应影响了办理权属证书的进度，该部分责任应由原告承担。现被告已为原告办理房屋权属证书。2.合同约定的权利义务对等，原告认为合同约定违约金过低要求调整，应举证证明其损失，并证明该损失高于违约金的数额，但原告没有就此举证。实际上，涉案房屋现已升值，原告不存在损失。被告永怡公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.营业执照；2.收楼满意书；3.商品房产权权属证明书；4.权属证收据；5.通知、公告、快递单；6.商品房交易审核股收件回执；7.办证记录表、业主领房产证情况。本院经审理认定事实如下：2010年2月25日，原告郑爱萍、陈世波（买受人）与被告永怡公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）。合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）××幢××房，建筑面积85.98平方米，总价款为341873元；商品房交付后，合同约定的计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；付款方式为买受人于2010年2月25日以现金方式支付71873元、于2010年4月15日以商业贷款方式支付270000元；买受人逾期付款在90日内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2010年10月31日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付给买受人；买受人未付清购房款或其他应付款项，出卖人可据实予以延期；若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人无需向买受人支付违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过90天（含90天），买受人同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，违约金总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；因买受人逾期未收楼，在出卖人规定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，此后，该商品房的风险已移交给买受人，因此导致的一切责任，损失包括商品房及其他设备设施，装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；出卖人应当在商品房使用交付后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金；因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录，银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时前述确认文件，或不及时缴交办证税费等，导致不如期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任，办证期限相应顺延。商品房买卖合同还约定了其他内容。原告郑爱萍、陈世波依约支付了购房款合共341873元，被告于2010年3月17日将涉案房屋备案登记至原告爱萍、陈世波名下。2011年9月16日，被告向原告郑爱萍、陈世波交付了涉案商品房后，原告郑爱萍、陈世波签署了由被告提供的收楼满意书。2016年10月21日，被告取得聚豪园东铂世纪苑××幢的商品房产权权属证书，涉案商品房具备办理房地产权属证书的条件。同年10月26日，被告将有关权属证书交由中山市房地产交易登记管理所办理审核备案手续。同年10月28日，被告于《中山日报》刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，于2016年10月28日通过EMS向上述项目业主寄送办理不动产权证据的通知书，被告将在2016年10月29日起受理代办不动产权证手续，业主需携带身份证、商品房买卖合同或备案登记表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料以及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。公告同日，被告向原告邮寄了关于办理东铂世纪苑不动产权证书的通知。2017年6月5日，原告郑爱萍、陈世波领取了涉案房屋的不动产权证。后原告郑爱萍、陈世波以被告逾期为办理涉案房屋权属证书为由，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，原、被告双方申请一个月调解时间，但调解期限届满，双方未能达成调解。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告郑爱萍、陈世波与被告永怡公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。原告郑爱萍、陈世波于2011年9月16日收楼，根据商品房买卖合同的约定，被告应在涉案商品房使用交付后730个工作日内即2014年8月20日前，持办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料到产权登记机关备案。双方约定被告逾期办理权属证书则一次性支付已付房价款的1%作为违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告郑爱萍、陈世波没有提交证据证明存在任何诉讼时效中断的事由，故其于2017年9月6日提起本案诉讼主张逾期办证违约金，已超过前述二年诉讼时效的法律规定。即便原告郑爱萍、陈世波要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故本院对于原告郑爱萍、陈世波的诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告郑爱萍、陈世波的诉讼请求。案件受理费1466元，减半收取为733元，诉讼保全费686元，合共1419元（原告已预交），由原告郑爱萍、陈世波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇一七年十二月二十八日书记员  梁楚英梁琳