江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0583民初5247号 原告：吴宝仁，男，1983年7月12日出生，汉族，住所地安徽省池州市东至县。 委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任黎平，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。 被告：孔庆国，男，1975年12月7日出生，汉族，住所地南京市玄武区。 委托诉讼代理人：李志杰，上海正源（昆山）律师事务所。 委托诉讼代理人：金元杰，上海正源（昆山）律师事务所。 第三人：昆山北区房产咨询有限公司昆北店，统一社会信用代码91320583570395526T，住所地江苏省昆山市玉山镇城北昆北路695号。 负责人：胡晶晶。 委托诉讼代理人：孙霞，该公司员工。 原告吴宝仁与被告孔庆国、第三人昆山北区房产咨询有限公司昆北店（以下简称北区房产昆北店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月26日第一次公开开庭进行了审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年11月3日第二次公开开庭进行了审理。原告吴宝仁及其委托诉讼代理人王伟（参加两次庭审）、任黎平（参加第二次庭审），被告孔庆国及其委托诉讼代理人李志杰、金元杰（参加两次庭审），第三人北区房产昆北店委托诉讼代理人孙霞（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理期间，被告孔庆国提起反诉，并向本院提交反诉状，但未缴纳反诉费，对其反诉本院不予理涉。 原告吴宝仁向本院提起诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，配合将位于昆山市XX镇XX苑X号楼XX室及XX阁楼过户给原告；2.判令被告承担本案诉讼费用。第二次庭审时，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除与被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告已支付的房款20万元；3.判令被告赔偿损失1477300元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月23日，原告与被告代理人即案外人孔庆光签订房屋买卖合同（合同编号3XX2），合同约定被告将坐落于昆山市XX镇XX苑X号楼XX室及XX阁楼以140万元的价格出售给原告，并约定了定金为5万元，过户日期约定为2016年6月22日之前。双方同时约定，因被告尚有银行贷款未清偿，需原告支付首付款和被告共同还款，不足部分被告自行解决。合同签订后，双方在第三人的协助下多次办理相关贷款、还贷、网签手续，但至今合同未能履行完毕，被告的银行贷款亦未清偿。虽经多次协调沟通亦未果，为解决纠纷，原告特向贵院起诉，由此引起本案纠纷。 被告孔庆国辩称：同意与原告解除房屋买卖合同。一、本案中，原告未按合同约定支付首付款，根据双方签订的合同，原告应于2016年6月22日之前支付首付款40万元，以便被告偿还银行贷款，但截止起诉之日原告仅支付20万元，经被告多次催促一直未支付剩余首付款。二、根据合同约定，房屋过户时间在2016年6月22日之前，但因原告的原因，直至2016年8月30日，原告及第三人才通知被告前往办理银行贷款审批手续，截止到起诉之日，被告仍未接到原告贷款审批是否通过的消息。三、被告认为评估机构评估的房屋价格过高，被告已向法院提出异议，鉴定机构也针对异议进行了回复，但回复的内容很多部分存在矛盾之处，评估人员应到庭接受质询。四、涉案房屋买卖合同未能进行交易的原因是原告未能及时支付首付款，第三人也未及时办理相关手续，即便法院判定被告承担相应的责任，原告以及第三人也应当承担主要责任。综上，被告同意与原告解除房屋买卖合同，但导致房屋买卖合同未能履行的原因在于原告，故原告主张违约金过高，也没有事实和法律依据。 第三人北区房产昆北店述称：2016年5月23日原、被告签订合同后，当日原告支付了5万元定金。后第三人让买卖双方准备资料，去为讼争房屋还清银行贷款（贷款金额约105万元），之后才能办理其他手续。2016年6月15日，第三人约原、被告前往到民生银行偿还房屋贷款。在去银行之前，原、被告自行协商，原告提前支付了首付款中的15万元，原告再准备好房屋首付款20万元去还贷款，不足部分由被告补足。当时未能偿还房屋贷款是因为原告材料没有准备齐全，被告也刚好有事，就约好两、三天后再去。2016年6月20日，第二次前往银行清偿房屋贷款，当时原、被告都有到银行，但因原、被告到银行的时间不一致，所以没有办成。之后第三人又再约，但因被告比较忙，让第三人和原告处理就好，可银行清偿贷款必须要被告到场才行，所以之后没有办成，原告的首付款也一直未付。现在房屋抵押权还未涤除，直到2016年8月30日，原告开始做商业贷款审批过程，之后因为双方资料没有准备齐全，再进行补资料，直到2016年10月底中国工商银行才通知银行贷款审批通过。后双方在准备办理抵押权涤除手续过程中，被告的七十多万一直没有准备好，所以抵押权一直没有涤除。之后，因2016年昆山限购政策出台后被告就要求增加房款，后双方没有谈妥，事情就一直拖到现在。 经审理查明：2016年5月23日，原告吴宝仁（乙方、购买方）与被告孔庆国（甲方、出售方）代理人孔庆光在居间方（丙方）北区房产昆北店签订一份《房屋买卖合同》。合同约定：“第一条：甲方同意将坐落在昆山市××镇××苑××楼××室、XX阁楼（房产证号：27××93计建筑面积152.53+86.41平方米（面积以房产证、发票、收据为准）出售给乙方。乙方对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。房屋附属设施和装潢等情况。说明如下：现况交屋。第二条：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）计壹佰肆拾万元整（小写1400000.00）。本合同签订之时，乙方支付人民币伍万元整（小写50000.00）作为定金购房。第三条：甲、乙双方同意本合同生效之日起30日内，乙方将人民币（小写400000.00）元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵。并经双方同意于2016年6月22日前办理过户手续。乙方需要贷款：贷款部分人民币壹佰万元整（小写1000000.00）由丙方代乙方办理贷款手续。第四条：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。第十三条：补充约定：1.甲方收到全款当日交房；2.甲方银行尚有贷款，需乙方首付款和甲方共同还款，不足部分甲方自行解决，与乙方无关。”。原告在乙方处签字确认，被告孔庆国代理人孔庆光在甲方处签字。对孔庆光代签的房屋买卖合同，被告孔庆国没有异议，本院予以认可。之后，原告向被告交付购房定金50000元，被告孔庆国于2016年5月25日向原告出具一张收据。后原告又向被告支付15万元房屋首付款，被告孔庆国于2016年6月15月向原告出具一张收据。根据原告提供的银行卡交易明细清单、被告提供的中国民生银行支付业务回单，在2016年6月原告账户上有20多万元存款，被告也有近百万元款项入账。之后因偿还银行贷款，被告要求第三人进行垫资的事情，2016年8月11日，原告、第三人前往被告如皋公司处，被告孔庆国向第三人出具一张欠条，向第三人借款85万元作为清偿房屋银行贷款，但最后第三人并未进行垫资。2016年9月12日，原告向银行申请房屋贷款，贷款金额为100万元，后续被告也配合进行签字。后因2016年10月国家出台新政策，房屋交易流程存在变动，房屋又涨价明显，被告要价200万元，双方未能协商一致，又因原告剩余首付款未支付、被告房屋抵押权未能涤除等事宜，由此引起本案纠纷。另 另查明，位于昆山市××镇××苑××楼××室、XX阁楼所有权人系孔庆国及配偶刘秀红。该房屋上存在抵押权，尚有105万元银行贷款未偿还。对原、被告履约过程，第三人向本院出具一份情况说明，关于涤除房屋抵押权情况，2016年6月15日，第三人约好原、被告一同前往银行涤除抵押权，后因原告资料未带齐全，需回去拿资料，而被告因有事，时间比较紧，没能等原告，故当天未能涤除抵押权。2016年6月20日，第三人约好原、被告再次前往银行涤除抵押权，因原告公司有事要稍晚，被告不能等要出差，所以第二次也未能涤除抵押权。2016年7月，第三人多次约被告，但因被告出差，时间与原告约不到一起，且被告的贷款自己没法偿还，需由第三人出面担保请的融资公司帮忙垫付。后因垫资的费用多出18000元，未能达成意见。2016年8月中旬，第三人同意破例担保，并和融资公司协商多出的金额费用为15000元，由原、被告各自承担一半，但需原、被告双方一起写欠条，后被告没法过来，第三人和原告一同前往被告如皋公司处，让被告写了一张欠条。后第三人多次通知被告到银行一起办理还款手续，但被告一直忙没空过来，后融资公司不同意给其垫付款项。之后2016年8月、9月，第三人让原告先行办理房屋贷款。2016年10月，因国家出台新政策，进行银行贷款审核，必须要网签合同，但做网签必须先行偿还讼争房屋贷款。且因那时房屋涨价明显，被告告诉原告若想买房屋，需要200万元。原告同意适当补点给被告，但被告要价200万元，态度比较坚决，后双方未能协商一致，由此引起本案纠纷。 再查明：本案审理期间，原告申请对讼争房屋的价值进行鉴定，经本院依法委托后，苏州金九房地产土地评估有限公司于2017年9月25日作出苏金九估价FC（2017）第2025号评估报告书，认定位于昆山市××镇××苑××楼××室、XX阁楼的评估价值为2877300元（含装修）。对该评估报告书，被告存在异议，认为评估公司的阁楼单价过高，按照正常的市场交易，阁楼单价应当为房屋单价的一半，不能按照正常价格评估；评估人员勘查房屋所拍照片与房屋实际状况有很大差距，评估报告对房屋现状的记载及描述有明显的偏差，很不准确客观；评估价格与市场成交价格有明显差距，同类房产的成交价格明显低于评估价；该评估价值包括二次装修，但并未列明二次装修的价值及房屋的价值，评估过程十分粗糙。综上，被告申请对房屋及阁楼价值进行重新评估。本院将被告提出的异议内容邮寄给评估机构，评估机构向本院提交补充鉴定意见，对被告提出的异议进行回复，并对评估对象中阁楼单价及装修价值进行分列，确认江南明珠苑38号楼503室房屋评估价值2123980元、XX阁楼评估价值601673元；室内二次装修评估价值151600元，合计2877300元（取整）。对此被告仍存异议，但未提供证据证明评估报告存在错误，故对该评估报告及补充鉴定意见本院予以认可。庭审中，原、被告确认合同签订时房屋处于毛坯状态，之后被告有对房屋进行装修用于居住。 上述事实，有房屋买卖合同、收据、房屋所有权证、国有土地使用证、欠条、银行卡交易明细清单、交付业务回单、情况说明、个人住房贷款客户谈话笔录及本院庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案中，原告与被告孔庆国代理人孔庆光签订的房屋买卖合同，原、被告双方均无异议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，依法成立，合法、有效，应受法律保护。现原告要求与被告解除房屋买卖合同，被告无异议，双方确认合同解除时间为2017年7月28日，对此本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，本案中，签订合同后，原告共计向被告支付房款20万元，现合同解除后，原告要求被告返还购房款20万元，于法不悖，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿损失的问题，本案中，房屋买卖合同第三条约定，原告需在合同生效之日起30日内即2016年6月22日前将40万元首付款交付给被告；而在合同第十三条又补充约定，被告银行尚有贷款，需原告首付款和被告共同还款。上述两条约定存在冲突，视为双方对首付款的支付时间进行变更，以第十三条的约定为主即在涤除房屋抵押权时原告支付房屋首付款。因被告出售的房屋尚有105万元贷款未偿还，故在涤除房屋抵押权时原告需再向被告支付35万元（扣除已支付的5万元定金），被告需自行筹足70万元。在第三人约双方前往银行涤除房屋抵押权前，原告已先行向被告支付了15万元，其银行账户上仍有20多万元存款。根据原、被告及第三人的陈述，讼争房屋未能及时涤除抵押权，主要原因有原告准备资料不齐全，双方时间未能协调一致，导致前两次前往银行未能涤除抵押权；后因被告资金不足，偿还银行贷款的金额需垫资，在2016年8月11日，第三人、原告前往被告如皋公司处协商垫资事宜，被告向第三人出具欠条后，经多次联系，被告未能配合前往银行办理涤除抵押权事宜，在此期间，原告也未向被告支付首付款，故本院认定，讼争房屋未能及时涤除抵押权，原、被告双方均有责任。之后在第三人的协助下原告向银行申请房屋贷款，被告有配合签字，但因2016年10月国家出台新政策，房屋交易流程存在变更，房屋审批前需先涤除房屋抵押权，而讼争房屋因上述原因一直未涤除抵押权，之后随房屋价格上涨明显，被告要求房价上涨至200万元，双方未能协商一致。综上，在合同整个履行过程中，原、被告双方对未能及时涤除抵押权都存在责任，均存在违约，在合同签订后至2016年10月期间，房屋价格上涨明显，被告要求房屋价格从140万元涨至200万元，并对房屋进行了装修用于居住，被告违约程度较大。综合考虑本案双方的过错程度并结合房屋的涨幅情况，基于公平原则，本院酌定被告应赔偿原告损失70万元。本案中，原告因申请对讼争房屋价值进行鉴定，花费鉴定费10200元，该款原告确认由其自行承担，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告吴宝仁与被告孔庆国于2016年5月23日签订的关于昆山市XX镇XX苑X号楼XX室、XX阁楼的房屋买卖合同于2017年7月28日解除。 二、被告孔庆国于本判决生效之日起十日内返还原告吴宝仁房款20万元。 三、被告孔庆国于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴宝仁损失70万元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 案件受理费19200元，由原告吴宝仁负担8400元，被告孔庆国负担10800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  王建勋 代理审判员  刘春香 人民陪审员  孙 娟 二〇一七年十二月六日 书 记 员  徐鸣杰 〈附相关法律条文〉 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。