贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2655号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张昌海，男，1981年9月25日出生，仡佬族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）陈美，女，1983年11月28日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人张昌海、陈美委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 被上诉人张昌海、陈美委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人张昌海、陈美房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告张昌海、陈美起诉请求：1、判令被告将办理纳雍恒达?雍熙御园南园1栋1单元1层3号产权转移登记的有关文书交付给二原告，并协助二原告办理房地产权属登记；2、判令被告向二原告支付迟延办理房地产权登记期间的违约金，该违约金自2013年6月16日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止。（暂计算至2017年6月10日，被告应当向原告支付违约金共计31924.74元）。事实及理由：2013年3月4日，我与被告签订商品房买卖合同，我以价款219414元购买被告修建的位于纳雍城南恒达·雍熙御园南园1栋1单元1层3号房。合同约定2013年6月15日前，被告取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给我，如逾期90日以后，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，我已支付全部房款，被告按照合同约定已将商品房交付给我使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给我，已构成违约。 原审被告恒达公司辩称：迟延未给原告办理房产转移登记有关文书的原因一是政府对原审批方案调整和土地使用面积减少从而新颁发了土地使用权证以及政府对容积率进行调整，致使相关经济指标需另行测算；二是政府对原规划的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，市政道路改造至今未完成；三是消防验收规范调整，致使消防未验收合格。故我公司无违约的故意，我公司正积极为原告办理产权证，不应承担违约责任，请求驳回原告的诉求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍城南恒达·雍熙御园房地产，2008年11月10日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。2013年3月4日，原告张昌海、陈美与被告恒达公司签订《商品房买卖合同》，原告以价款219414元购买被告修建的位于纳雍城南恒达·雍熙御园南园1栋1单元1层3号商品房。合同约定2013年6月15日前，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日后未办理，自原被告约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，被告按已交付房款的日万分之一支付违约金。因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。因被告所建房屋未通过消防安全验收，至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告张昌海、陈美签订的商品房买卖合同有效，双方均应按合同的约定履行义务。原告向被告交付了全部购房款，虽然已入住所购住房，但未取得房屋所有权。被告未按约定时间向原告交付办理房屋产权登记的相关文件，迟延时间从2013年6月16日至原告起诉时已满四年之久，其原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收。在时间节点上，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间在纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复之后，被告出售商品房给原告，为原告办理不动产权属登记的相关文件是合同约定的义务，能否办理不动产权属登记的相关文件是完全能够预知的，故被告将不能为原告办理房屋产权登记的相关文件的责任推卸给政府对规划方案进行调整、原市政道路进行改造、消防验收规范调整，都不是合理的解释，也不符合合同相对性原则。被告的抗辩理由不属于合同约定的因不可抗力因素、非原告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的情形，已经构成违约。原告请求被告交付房屋产权转移登记文件并协助办理房屋产权登记及支付以所付房款219414元为基数从2013年6月16日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按已交付房款的日万分之一支付违约金,符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍城南恒达·雍熙御园南园1栋1单元1层3号商品房登记的有关文书交付给原告张昌海、陈美，并协助二原告办理产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告张昌海、陈美从2013年6月16日起至交付纳雍城南恒达·雍熙御园南园1栋1单元1层3号商品房登记的有关文书给原告时止，以购房款219414元为基数，按日万分之一计算的违约金。案件受理费598元，适用简易程序审理减半收取299元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司不服，向本院提请上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承担违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定。根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人无须承担违约责任。故原审适用法律错误。2、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记。3、由于政府重新出台拆迁政策，致使上诉人开发建设项目拆迁安置成本增加，政府主导要求上诉人采取增加容积率方式解决该问题，故上诉人基于政府安排申请增加容积率，由此导致的逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约后果不应由上诉人承担。4、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，恒达房地产项目消防验收受阻，以致案涉房屋不具备办理商品房初始登记的必备条件。5、双方当事人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人交付有关文书和支付违约金无事实依据。6、《不动产登记条例》实施后，《商品房买卖合同》就案涉房屋产权转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后上诉人不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记的违约责任。7、案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，上诉人应当免责，原审判决未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人张昌海、陈美二审答辩称：容积率调整是上诉人为了自身利益作出的，由此导致的后果由其自行承担；上诉人根据变更前的土地使用证修建房屋，土地使用证变更后并未通知被上诉人，土地使用证变更系上诉人单方行为，导致逾期办证后果应由上诉人承担；上诉人私自变更消防验收的条件，应由其承担责任；因下拉槽工程导致办证延迟，系上诉人与政府之间的纠纷，不能作为违约的免责事由；办理产权证所需相关文书清楚，上诉人不能以相关文书约定不明确作为不承担违约责任的抗辩理由。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交证据如下： 第一组证据：（1）编号为JCGZ2007—04的《国有土地使用权出让合同》；（2）原毕节地委领导指示拆除两栋上诉人获批宗地范围外安置房的图片及房屋照片；（3）会议纪要；（4）纳府通（2006）59号文件；（5）纳雍城乡规划局《对“恒达?雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见》；（6）纳府纪字（2010）45号县长办公会议纪要；（7）纳规呈（2010）8号纳雍城乡规划局《关于“恒达?雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》。 证明内容：1、上诉人系按照原毕节地委领导考察恒达?雍熙御园项目时的现场指示意见对容积率进行调整；2、因纳雍县政府大幅度提高了房屋拆迁安置补偿标准，为推进旧城改造速度、解决拆迁安置补偿标准提高导致包括上诉人在内的房开企业拆迁安置成本增加的问题，纳雍县政府要求各房开企业按程序申请对开发项目容积率进行调整，后上诉人依程序获得了纳雍县政府关于恒达?雍熙御园项目容积率调整的正式批复；3、上诉人获得容积率调整的批复后，完成了对宗地外两栋保留建筑的拆除，并为此承担了大量还房和巨额拆迁安置过渡费的拆迁安置补偿成本。结合纳雍县政府对于县域房开企业开发项目容积率调整存在的普遍性，上诉人向纳雍城乡规划局申请对恒达?雍熙御园项目容积率进行调整，并非基于逐利目的，而是为了在规划变更法律程序上配合纳雍县政府及城乡规划主管部门相关要求；4、2014年7月29日纳雍县长办公会议明确恒达?雍熙御园项目容积率的调整系基于对项目宗地外两栋保留建筑的拆除需要及后续政府对于房屋拆迁安置补偿标准的提高。 证明目的：恒达?雍熙御园项目容积率的调整系基于非上诉人的第三方原因导致，上诉人应当免于承担违约责任。 被上诉人张昌海、陈美质证认为：该组证据的真实性由人民法院核实；该组证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。调整容积率是上诉人的商业逐利行为，由此导致的逾期办证，应当由上诉人承担相应后果；即使有第三方原因导致上诉人违约，上诉人应当向该第三方主张权利，而不能以此作为免责事由；该组证据形成于上诉人与被上诉人签订合同之前，上诉人对售房风险具有预见性，其在合同签订时并未告知买受人。 第二组证据：（1）纳雍雍熙镇城南片区局部地块《国有土地使用权（补充合同）》；（2）（2008）第0514号、（2014）第0215号《国有土地使用证》。 证明内容：恒达?雍熙御园所涉土地因前期存在红线交叉（宗地边界土地纠纷）、未利用土地（未完成征收的土地）及增加保留建筑拆除面积的情况，经纳雍城乡规划局、纳雍国土资源局及上诉人对项目总用地红线进行复测后，纳雍国土资源局于2014年2月25日另与上诉人签订了《纳雍雍熙镇城南片区局部地块国有土地使用权（补充合同）》，纳雍县人民政府据此向上诉人重新颁发了“纳国用（2014）第0216号”《国有土地使用证》。 证明目的：恒达?雍熙御园《国有土地使用证》因第三方即纳雍县人民政府原因换发，上诉人应当免于承担违约责任。 被上诉人张昌海、陈美质证认为：请求人民法院对《国有土地使用证》的真实性予以核实；土地使用权的申请时间不确定，且上诉人变更土地使用权未告知答辩人；《国有土地使用证》的变更是上诉人从事商业开发的自身行为，由此导致的不能如期交付办理房屋产权转移登记的有关文书的责任应由上诉人承担。 第三组证据：（1）纳雍房产事业局、城乡规划局、国土资源局、房屋征收与补偿局共同出具的《关于解决茶林路拆迁改造项目实施遗留问题的报告》；（2）纳雍铭源房地产开发有限公司与上诉人及纳雍房产事业局三方共同签署的《协议书》及其《补充协议》；（3）付款收条、银行支票存根；（4）《国有土地使用证》及宗地图；（5）（2013）12号纳雍委专题会议纪要；（6）纳雍城乡规划委员会关于《御景园暨恒达文化商业街设计方案》的审查意见；（7）纳府复（2014）144号关于实施纳雍旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街设计方案的批复）；（8）2014.7.29会议纪要；（9）纳府通告（2014）5号《关于城南大道封闭施工的通告》；（10）纳雍市政工程有限责任公司《关于恒达市政下拉槽施工的情况说明》；（11）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（12）北京蓝图工程设计有限公司《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》。 证明内容：1、纳雍县委及县政府为化解铭源公司茶林路旧城改造项目实施过程中出现的拆迁纠纷，安排纳雍房产事业局、城乡规划局、国土资源局及房屋征收与补偿局四部门向纳雍城规委提出建议，该四部门研究后结合项目地块的用地局限、还迁成本以及与相邻的恒达?雍熙御园项目规划不协调的问题，提出了保障规划协调统一、由企业提出调整规划方案的建议的方案。由此，设计单位报送的《御景园暨恒达文化商业街设计方案》（含下拉槽施工设计方案）获得了纳雍县政府的正式批复；2、下拉槽市政项目工程贯穿恒达房地产项目，下拉槽市政工程施工占用了原与市政道路重合的恒达房地产项目消防通道，造成消防车通道受阻。 证明目的：上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府原因导致。 被上诉人张昌海、陈美质证认为：1、该组证据真实性由人民法院核实；2、《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》《关于恒达市政下拉槽施工的情况说明》，两份证据原件加盖的公章与复印件加盖的公章不一致，且该情况说明性质上属于证人证言，未经出具单位人员出庭作证，不认可其真实性、合法性；3、该组证据（1）（2）（3）均形成于双方当事人签订合同之前，不能证明系第三方原因导致上诉人违约，且签订合同时上诉人也并未告知买受人上述事由，达不到证明目的；4、该组证据不能证明因下拉槽工程施工导致案涉恒达房地产项目消防验收不合格，达不到其证明目的；5、如果因第三方原因导致上诉人违约，上诉人应该向第三方主张权利，不能作为其免责事由。 第四组证据：纳府通告（2016）38号《关于实施统一不动产登记的通告》。 证明内容：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，但纳雍县政府于2016年9月30日才在全县范围内实行不动产统一登记。 证明目的：政府原因导致2016年10月30日前上诉人未能交付办理房屋产权转移登记有关文书。 被上诉人张昌海、陈美对质证认为：上诉人未于2013年交付办理房屋产权转移登记有关文书，已经构成违约，2013年至2016年相差近3年，纳府通告（2016）38号《关于实施统一不动产登记的通告》的出台对上诉人的违约行为没有实际影响。 经审查，上诉人恒达公司提供的第一组证据来源合法，内容真实，反映了上诉人申请调整恒达·雍熙御园容积率的事实经过，但此次容积率调整与上诉人所称需拆除项目宗地外保留建筑以及政府提高房屋拆迁安置补偿标准之间并无必然的因果关系。申请调整容积率系上诉人为弥补其拆除项目宗地外保留建筑损失以及减少其他拆迁安置补偿成本而采取的商业手段，政府部门同意上诉人调整容积率不等同于政府部门强制要求上诉人对容积率进行调整，证据中亦未体现上诉人因土地出让金的核算问题影响办理房屋转移登记等相关内容，该组证据达不到证明目的；第二组证据反映恒达?雍熙御园项目原《国有土地使用证》于2014年6月10日重新换发，但上诉人取得换发的《国有土地使用证》至今仍不具备办理房屋初始登记，交付办理房屋产权转移登记相关文书的条件，《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付相关文书之间无关联性，达不到上诉人的证明目的；第三组证据反映上诉人为解决原茶林路旧城改造项目遗留问题，制定《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》，经纳雍县人民政府批复同意实施。根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿上诉人开发建设的恒达房地产项目，造成恒达房地产项目原设计消防通道受阻，被迫中断使用。同时，政府拆迁征收工作迟缓进一步影响下拉槽市政道路改造工程进度，导致案涉商品房项目的消防设计不具备竣工验收条件等相关事实，但该组证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，达不到证明目的，不予采信；第四组证据客观真实，但不能证明纳雍县政府实行不动产统一登记时间与上诉人未如期交付办理案涉房屋转移登记有关文书之间的因果关系，与本案待证事实无关联，不予采信。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：本案二审争议焦点是：1、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书应否承担违约责任？2、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？3、原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点1、2，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产 物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2013年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述5项事由进行抗辩：1、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；2、容积率调整造成上诉人迟延履行交付房屋产权转移登记相关文书义务，而容积率的调整是政府为解决上诉人拆迁成本增加的问题主导进行的，对于应政府要求调整容积率导致的履行迟延，依约应当免除违约责任；3、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；4、双方约定交付的办理房屋产权转移登记相关文书内容不明，原审判决上诉人交付有关文书并支付违约金无事实依据；5、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，合同约定的办理房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，上诉人不应再承担逾期交付有关文书的违约责任。经查，上诉人主张的上述抗辩事由均不成立，理由详述如下：1、本案现有证据证明上诉人于2008年取得的案涉房屋《国有土地使用证》确因需要办理变更手续，上诉人于2014年才取得新的《国有土地使用证》，但上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》后，仍不能履行交付办理房屋产权转移登记的有关文书，故《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之间不存在必然关联性，上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张对换发前逾期交付有关文书的违约责任不予承担于法无据；2、根据一、二审查明的事实，经政府主管部门同意，上诉人在建设过程中调高了“恒达·雍熙御园”容积率，上诉人作为案涉房地产项目开发商，系容积率调整的直接受益人，客观上获得了减少修建成本、增加利润率的现实效果。上诉人所称调整容积率是在政府主导、要求下进行的抗辩意见不具有合理性，亦无充分、有效证据加以证明；同时，《商品房买卖合同》签订于纳雍县人民政府批复同意上诉人调整恒达·雍熙御园容积率之后，因容积率调整造成规划方案调整以及由此可能导致的合同义务履行迟延，均未超出上诉人签订合同时的合理预见范围，其现以容积率调整主张免于承担违约责任缺乏事实依据，亦与诚信交易原则相悖；3、上诉人未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故上诉人关于案涉房屋消防设计未经竣工验收，导致其逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书不是其自身原因的抗辩意见亦无事实依据，其主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应当承担违约责任的上诉理由不成立；4、如前所述，上诉人作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务，该义务的履行不因《不动产登记条例》的实施而免除。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知，其关于2016年9月30日后不再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任，以及合同约定应由其交付的办理产权转移登记有关文书内容不明，原审判决其履行交付义务并承担违约金无事实依据的上诉理由不成立，不予采信； 关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，鉴于上诉人至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审对此项诉讼主张予以支持不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1535号民事判决第二项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告张昌海、陈美从2013年6月16日起至交付纳雍城南恒达·雍熙御园南园1栋1单元1层3号商品房登记的有关文书给原告时止，以购房款219414元为基数，按日万分之一计算的违约金； 二、撤销贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1535号民事判决第一项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍城南恒达·雍熙御园南园1栋1单元1层3号商品房登记的有关文书交付给原告张昌海、陈美，并协助二原告办理产权登记； 三、驳回被上诉人张昌海、陈美的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费299元，二审案件受理费598元，共计897元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十九日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进