中华人民共和国 福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初7213号 原告（反诉被告）：杨南，女，汉族，1956年4月5日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈伟，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑枫，福建大佳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董用良，男，1978年8月23日出生。住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴金荣，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 第三人：福州市鼓楼区城庆麦田房产经纪店，经营场所福州市鼓楼区东街庆城路**。 经营者：林雪莲。 委托诉讼代理人：游春玲，单位职员。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏扬新城**楼**。 法定代表人：林根秀，职务总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈淑媛，福建名仕律师事务所律师。 原告杨南（反诉被告）与被告董用良（反诉原告），第三人福州市鼓楼区城庆麦田房产经纪点(以下简称麦田房产)、福建金诚丰担保有限公司(以下简称金诚丰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告、第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除；2.被告向原告支付迟延履行期间的违约金24960元及因被告违约导致合同解除的违约金400000元；3.被告董用良承担原告为本案支出的律师费18000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实理由：2017年3月16日，原告杨南作为卖方与被告董用良作为卖方，经麦田房产介绍就位于福州市鼓楼区鼓东街道鼓东新村3座602单元、面积75.96平米的房屋买卖事宜达成协议，签订了《房屋买卖合同》，对该房屋的座落位置、面积、价款及违约责任等作了明确约定。同时，原、被告还与麦田房产签订了《居间服务合同》；与金诚丰公司签订了《交易服务合同》。 根据《房屋买卖合同》第八条：“乙方应在本合同签订后壹日内支付购房保证金人民币贰拾万元整（￥200000），购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管”。合同第七条第四款：“在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金金额外的购房款办理交易资金银行监管手续。”合同第七条第五款：“在2017年7月31日前，双方应申请办理该房屋所有权过户登记。”合同第九条：“房屋所有权变更完毕前乙方违约的，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币肆拾万元整（¥400000）；同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。”根据上述合同，原告依约将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》原件交给交易服务人，即第三人金诚丰公司保管。原告履行合同义务后，被告于2017年3月17日支付200000元保证金后，就不再按约履行合同义务，不配合办理购房款托管手续。后原告多次电话催告，被告仍不履行合同约定的义务。2017年8月4日，金诚丰公司向被告发送了《履约通知书》。原告分别于2017年8月7日、2017年8月19日向被告董用良发送《催告函》，但被告还是无动于衷。原告身心俱疲，遂于2016年8月24日向被告发送《解除房屋买卖合同通知函》，通知解除原、被告双方于2016年3月16日签订的《房屋买卖合同》，并通知被告支付违约金400000元。 被告辩称：1.董用良并不存在任何违约行为，杨南的主张没有任何事实和法律依据。杨南长期在国外，在2017年5月份，董用良曾与杨南电话沟通资金银行监管和过户手续问题，但杨南表示在2017年7月份无法回国办理。此后，杨南曾表示委托他人代办，但受托人迟迟未出示公证委托书也未和第三人金诚丰公司及董用良协调办理相关手续。董用良曾委托第三人金诚丰公司于2017年9月6日和2017年9月13日两次发函催告杨南履行资金监管和过户手续。但杨南迟迟不予办理。2.事实上是因为，近期房价大幅上涨，杨南觉得有利可图，便恶意违约抢先提起诉讼要求解除合同，还妄图要求董用良赔偿40万元违约金。实际上，董过户手续。况且，从董用良签订购房合同次日立即支付20万元购房保证金，以及目前的市场行情来看，董用良没有任何理由去违约。3.退一步说，即使构成违约，杨南主张迟延履行违约金与解除合同违约金属于重复主张，不应当同时获得支持，另外40万元违约金也属偏高，请求法院予以降低。 麦田房产述称,2017年3月16日本经纪点与原、被告双方签订居间服务合同，依照合同第一条约定，居间方提供居间服务，在双方房屋买卖合同签订后结束，房屋买卖双方产生的纠纷由双方自行解决，第三人居间义务已经终止，有关本案双方责任承担问题由法庭依法裁量。 金诚丰述称,本案诉讼请求与第三人无关，由法院依法裁决；另本公司提供交易服务过程中，已经尽力履行合同义务，协助双方办理手续，因双方长年在国外，履行过程中有拖延，具体相关事实在法庭调查中予以陈述。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1.反诉被告继续履行双方于2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》项下约定的义务。2.反诉被告向反诉原告支付自2017年9月14日起支付至履行转移登记手续之日止的迟延履行违约金（以208万元为基数，每日按万分之五计，暂计至提起反诉之日14560元。3.反诉被告承担本案反诉原告支付的律师费用15000元。4.反诉被告应向反诉原告支付的违约金及律师费，反诉原告有权在购房款中直接抵扣。5.反诉被告黄燕琴承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。 事实理由：2017年3月16日，在第三人麦田房产提供居间服务下，反诉被告与反诉原告就买卖位于鼓楼区鼓东街道鼓东新村3座602单元的房屋签订了《房屋买卖合同》及其《补充协议》，当日与第三人金诚丰公司签订《交易服务合同》，约定由金诚丰公司为双方办理房产交易过户相关手续。2017年3月17日，反诉原告向金诚丰公司缴纳20万元购房保证金。 反诉被告长期在国外，在2017年5月份，反诉原告曾与反诉被告电话沟通资金银行监管和过户手续问题，但反诉被告表示在2017年7月份无法回国办理。此后，反诉被告曾表示委托他人代办，但受托人迟迟未出示公证委托书与第三人金诚丰公司及反诉原告协调办理。反诉原告曾委托第三人金诚丰公司于2017年9月6日和2017年9月13日两次发函催告反诉被告履行资金监管和过户手续。 反诉原告从签约至今至始至终都准备好了购房款，随时可以办理资金监管和过户手续，但反诉被告至今都未配合办理，反而提起诉讼要求解除合同，反诉被告的行为已经构成违约。根据《房屋买卖合同》第九条相关约定“房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金……” 反诉被告辩称，1.原告向法院提供的聊天记录是原告与第三人的微信聊天，从5月份开始到被告违约期间，原告不断催促被告进行合同的履行，但是被告迟迟不进行合同履行，并非像第三人所说的公证书没有提交的问题；2.第三人说的护照问题，如果有必要，原告可以提供证据，原告的护照今年二月份就已经替换了，并非被告和第三人说的情况；3.即使存在反诉原告和第三人所述的情况，原告所有手续都是齐全的，原告办理委托手续在房管局交易没有问题，委托手续全部都是在第三人权证科长指导下作的手续，反诉原告迟迟资金不到位，导致交易无法履行，根据法律规定，对于委托办理这块没有禁止，双方签订的合同没有禁止代办，原告是在第三人指导下办理的公证委托手续；4.市场上的买卖房屋的交易委托比比皆是，房管局予以认可；5.我们与第三方中介沟通过委托代理人的事情，是第三方告诉我们电话的通知交易，告诉我们被告资金没有到位，无法交易，原告委托人在7月27日还到中介现场询问解决办法。 麦田房产、金诚丰公司，同本诉意见一致。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月16日，原告（卖方，甲方）与被告（买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于福州市鼓楼区鼓东街道鼓东新村3座602单元房屋出售给乙方，成交价208万元。合同第七条约定：“在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金金额外的购房款办理交易资金银行监管手续”；“乙方有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人在2017年7月31日前，甲乙双方应申请办理该房屋所有权过户登记”；“在2017年7月31日前，双方应申请办理该房屋所有权过户登记”。第八条约定：乙方应在本合同签订后壹日内支付购房保证金人200000元，购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管”。第九条约定：“房屋所有权变更完毕前乙方违约的，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币肆拾万元整（¥400000）；同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。” 同日，原、被告与麦田房产签订了《居间服务合同》；与金诚丰公司签订了《交易服务合同》。第二日，被告向金诚丰公司支付20万元购房保证金，原告将诉争房产产权证和土地使用权证交付金诚丰公司。2017年8月2日，金诚丰公司向被告发函督促其办理资金托管后续和产权过户登记手续。8月19日，原告向被告发去一份《催告函》并于8月24日又向被告发去《解除房屋买卖合同函》。2017年9月6日、9月13日，第三人金诚丰公司两次向被告发函催促办理资金监管等手续。诉争房产交易过程中，因原告在国外无法回国曾经先后委托黄安林和黄美芳办理交易手续，但金诚丰公司向本院表示，原告曾称七月底无法回国办理手续，原告声称要委托黄美芳办理相关手续，黄美芳虽与第三人联系并出示委托书照片，但第三人无法确认是否系本案公证书。 本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于原、被告的违约责任。本院认为，诉争房产房屋买卖过程中，原、被告均存在违约行为。主要表现为：未按照合同约定时间2017年7月31日前回国办理过户手续也未将委托手续交付第三人积极配合办理过户手续，双方均未积极配合特别被告经第三人督促也未互相配合办理房屋过户手续。在这过程中，交易服务方对各方督促不够，买卖合同对于双方履行合同具体时点、流程约定不够明确。双方在合同签订后很长时间一直对如何配合履行进行较长时间协商却无果，导致本案合同无法得到全面履行。但被告过错程度显要比原告要严重，根据过失相抵原则，被告应向原告赔偿违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，合同解除后违约金条款可继续适用。原告依照双方《存量房买卖合同》的约定请求被告赔偿40万元违约金。庭审中，被告辩称，该标准过高应予以调整。综合考虑实际房价涨跌幅原告实际损失以及双方在合同履行过程中的过错程度，本院酌定被告赔偿原告违约金8万元。同时，被告作为美国公民至今未指定产权人，根据福州市的“限购”规定不具备在本市购房条件，且原、被告双方在2017年7月31日前均以自己的行为表明不履行主要债务，本案买卖合同应予以解除。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。合同解除后被告已支付的20万元履约保证金应返还，现该款项在第三人处保管，应由第三人直接返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条规定，判决如下： 一、原告杨南与被告董用良2017年3月16日签订《房屋买卖合同》解除； 二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金80000元； 三、驳回原告杨南的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告董用良的反诉请求。 本案本诉诉讼费7944元，适用简易程序减半收取3972元由被告负担1986元，原告负担1986元。反诉诉讼费539元，适用简易程序减半收取269.5元，由被告负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林心恩 二〇一七年十二月二十二日 书记员  郑文欢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第1页共11页