福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初4561号 原告：林庆强，男，1974年3月29日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：林杰，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周训彬，福建君立律师事务所律师。 被告：王金意，男，1967年3月10日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：魏太清，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓敏，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人：福州置宇房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道北环中路**时代金典大厦第**北部区域。 法定代表人：施炜，公司经理。 委托诉讼代理人：吴威，男，公司职员。 原告林庆强与被告王金意、第三人福州置宇房产代理有限公司（以下简称置宇房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告林庆强及其委托诉讼代理人林杰、被告王金意及其委托诉讼代理人魏太清、邓敏、第三人置宇房产公司委托诉讼代理人吴威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林庆强向本院提出诉讼请求：1、依法判令王金意继续履行《房地产经纪合同》，配合林庆强、置宇房产公司办理房产配套设施水电、煤气、物业的过户和移交；2、判令王金意立即向林庆强支付购房尾款人民币14万元；3、判令王金赔偿林庆强20万元定金；4、判令王金意立即向林庆强赔偿因违约行为造成的律师费用8000元；5、本案诉讼费用由王金意负担。事实和理由：2017年1月3日，林庆强与王金意、置宇房产公司签订一份《房地产经纪合同》，合同约定林庆强将名下坐落于福州市晋安区新店镇南平东路123号琴庭湖畔的房产出售给王金意；王金意支付定金20万元给林庆强（定金可抵作购房款），定金在交易过程中由置宇房产公司保管，王金意违约的其定金不予返还。合同签订后，王金意向置宇房产公司支付了定金。为保证合同按期履行，三方又签订了《补充协议一》、《补充协议二》。协议约定王金意领取到变更到其名下的《不动产权证书》后当日将等同于担保公司垫款解押金额部分的房款打入担保公司指定账户，扣除担保公司垫款解押金额部分后有剩余的房款（除定金及银行贷款以外）一次性支付给林庆强，此时定金转为交接保证金；林庆强收取除交接保证金外的房款后三日内进行房产及配套设施的过户和移交手续；房产及配套设施移交结束后，经置宇房产公司确认相关手续办妥后，置宇房产公司于二个工作日内将交接保证金一次性付给林庆强。合同签订后，林庆强积极配合置宇房产公司办理合同约定的义务，现房产已过户至王金意名下，林庆强也收到除14万元交接保证金外的购房款115万元。王金意在领取不动产权证书后，并未按合同约定的时间办理配套设施的过户移交手续，也拒绝林庆强接受作为新房东办理出租权交接的手续。因王金意的违约行为，造成林庆强至今无法收到剩余的交接保证金，林庆强已多次催促王金意履行合同约定的交接义务，但王金意以各种理由推拖，侵害了原告的合法权益。林庆强为了追讨剩余房款而支付了律师代理费8000元，依合同约定应由王金意负担。 王金意辩称：1、本案并非王金意不予配合林庆强、置宇房产公司办理讼争房产的过户和移交手续，而是因《房地产经纪合同》签订之前，林庆强仅告知房屋出租给叶妙祖，并未告知房屋已被叶妙祖分隔成多间转租他人，根据合同约定，若对房屋进行装修、转租应当征得出租人的同意，现王金意作为房屋所有权人，要求叶妙祖将房屋恢复原构造，解除与他人的转租合同，配合办理房屋交接手续，因叶妙祖不配合才导致置宇房产公司未能将14万元的交接保证金（购房尾款）支付给林庆强。2、三方签订的《房地产经纪合同》已经全部履行完毕，王金意支付的20万元定金其中部分已经转为购房首付款，余下14万元转为交接保证金由置宇房产公司代为保管，王金意实际已经按照约定支付应当支付的购房款，不存在不履行约定的债务的情形，故林庆强要求王金意赔偿20万元定金缺乏依据，不应予以支持。3、本案中王金意不存在任何违约行为，无须承担林庆强为此支出的律师费及诉讼费。根据补充协议一第（10）条规定：“房产及房产配套设施移交结束后，经置宇房产公司确认该房产及合同约定的相关手续办妥后，置宇房产公司于二个工作日内将交接保证金一次性付给林庆强”，本案应待王金意与叶妙祖的交接手续办妥之后，置宇房产公司才将交接保证金14万元支付给林庆强。由于林庆强恶意隐瞒房屋已被承租人分融成多间转租他人，导致王金意无法与承租人办理正常的交接手续，因此林庆强存在明显过错，无权要求王金意承担律师代理费及诉讼费用。 置宇房产公司辩称：置宇房产公司业务员在给王金意推荐讼争房屋时，已经告知买方房屋存在出租且租期还有五年，房屋内部情况是隔成五间出租，因当时部分租客不在，业务员带买方看了两个房间内部，并介绍了其他的内部情况，买方在了解房屋的情况后，明确表示同意购买。置宇房产公司协助王金意、林庆强签订了讼争房屋的《房地产经纪合同》，合同约定在林庆强收到除交接保证金外的房款后，买卖双方配合公司工作人员办理房屋配套设施的过户和房屋移交手续，卖方将上述房产的出租权移交给买方，买方按照原租赁合同继续履约。林庆强于2017年4月25日收到除交接保证金外的购房款后，置宇房产公司通知买卖双方配合办理交接手续，后因王金意对上述房产内部分隔多间出租问题持有异议，提出赔偿并不接受交接手续，经多次协调无果，产生纠纷。 经审理查明：2017年1月3日，林庆强（甲方）与王金意（乙方）、置宇房产公司（丙方）签订了《房地产经纪合同》、《补充协议一：商业按揭付款交易流程》、《补充协议二》等三份合同。《房地产经纪合同》约定：甲方将座落于福州市晋安区新店镇南平东路123号琴亭湖畔9#402单元房产（建筑面积125.62平方米），以2070000元价格出售给乙方；丙方受甲、乙方各自委托，提供如下中介服务：1、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务，……5、代办权属过户手续，6、为乙方办理商业银行按揭贷款，……9、协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续，10、协助甲、乙双方完成房屋及房产配套设施的移交；丙方向乙方收取中介服务佣金25000元，收取乙方交易服务费1800元，丙方为乙方提供按揭服务，收取乙方按揭服务费500元；签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金200000元给甲方（定金可抵作购房款），经甲、乙双方同意，暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；交易税费由乙方承担，办理甲方名下的土地证费用由甲方承担，过户至乙方名下的土地证费用由乙承担，配套设施的相关证件过户费用由乙方承担；违约责任，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金，丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方，违约金数额等同于服务费。《补充协议一：商业按揭付款交易流程》约定：1、签订本合同时乙方支付定金人民币200000元，此款按合同约定打入丙方指定账户中监管；……7、乙方领取到乙方名下的《不动产权证书》后当日内将等同于担保公司垫款解押金额部分的房款打入担保公司指定的账户中，若扣除担保公司垫款解押金额部分后有剩余的房款（除定金及银行贷款外）一次性支付给甲方，此时乙方的定金转为交接保证金；……9、甲、乙双方约定于甲方收取除交接保证金外的房款后3日内进行房产及配套设备的过户和移交手续；10、房产及房产配套设施移交结束后，经丙方确认该房产及合同约定的相关手续办妥后，丙方于2个工作日内将交接保证金一次性付给甲方。《补充协议二》约定：1、甲乙双方约定上述房产交易成功后，甲方实收房款人民币2070000元，甲乙双方应支付的交易税费、中介服务佣金等所有相关费用均由乙方承担，与甲方无关；……5、上述房产目前正出租给第三方，甲方已告知乙方上述房产的租赁合同有效期截止2022年2月19日，租金为第一年2500元／月、第二年2500元／月、第三年2600元／月、第四年2750元／月、第五年2900元／月、第六年3050元／月，乙方购买上述房产后须按照原租赁合同继续履约，在上述房产过户至乙方名下并且甲方收到除定金外的购房款后，甲方应在2日内将出租权移交给乙方，从移交当日开始，原租赁合同约定的租金由乙方收取，同时甲方须将租赁保证金移交给乙方；……7、甲乙丙三方约定，在办理上述房产交易的过程中，因其中一方原因导致违约，三方可先行协商赔偿事宜，若协商不成，守约方有权通过人民法院依法起诉违约方，违约方须按本合同约定的违约金赔偿给守约方，同时因违约方违约而造成经济损失费用（包括诉讼费、律师费、中介服务佣金、评估费、交易服务费、按揭服务费等），由违约方负担。 合同签订后，王金意依约支付给林庆强定金200000元，该款由置宇房产公司代为保管。2017年4月27日，座落于福州市晋安区新店镇南平东路**琴亭湖畔房产由林庆强过户变更登记至王金意、曾丽芳名下。置宇房产公司根据合同约定为甲、乙双方办理了还款解押手续和银行贷款按揭手续，林庆强收到王金意支付的除交接保证金140000元外的购房款1150000元。现双方对涉案房产存在转租和改变房屋结构发生争议，以致无法完成房产及配套设施移交手续，林庆强因此无法收到交接保证金，遂诉至法院。 另查明：购房前，王金意在置宇房产公司业务员的带领下到涉案房产实地察看了房屋现状，并知悉涉案房产存在租赁情况。目前林庆强已将涉案房产的电费用户登记、小区物业登记业主及涉案房产钥匙移交变更至王金意名下，水费用户及煤气用户尚未开通。王金意支付的定金200000元，其中140000元作为交接保证金在置宇房产公司代为保管，因双方未办理房产移交手续，交接保证金尚未支付给林庆强，余款60000元已转为购房款支付给林庆强。林庆强因本案诉讼支出律师费8000元。 上述事实，由原、被告及第三人的庭审陈述、《房地产经纪合同》、《补充协议一：商业按揭付款交易流程》、《补充协议二》、闽（2017）福州市不动产权第0008199号《不动产权证书》、《业主过户变更信息》、《委托代理协议》、《律师费发票》等证据予以证实。 本院认为，林庆强、王金意及置宇房产公司之间签订的房地产经纪合同及补充协议，系三方当事人真实的意思表示，且不违反国家有关法律和社会公共利益，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现林庆强已收到王金意支付的除交接保证金140000元外的全部购房款，涉案房产也已变更过户登记至王金意、曾丽芳名下，双方应继续履行房产及配套设施交接手续，目前涉案房产电费用户登记、小区物业登记业主及涉案房产钥匙移交变更至王金意名下，涉案房产出租权尚未移交给王金意，故林庆强要求王金意继续履行合同，配合置宇房产公司办理房产及配套设施移交和支付购房尾款的请求合理、合法，本院予以支持。购房尾款140000元（即交接保证金）现由置宇房公司代为保管，应由置宇房产公司直接支付给林庆强。林庆强根据合同约定要求王金意赔偿律师费损失8000元，符合法律规定，本院予以支持。由置宇房产公司代为保管的定金200000元已转为购房款和交接保证金，且合同约定的主要义务已履行完毕，林庆强主张适用定金罚则要求王金意赔偿定金200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、林庆强、王金意及福州置宇房产代理有限公司应于本判决生效之日起七日内办理座落于福州市晋安区新店镇南平东路123号琴亭湖畔单元房产出租权及配套设施移交手续； 二、福州置宇房产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内将代为保管的交接保证金140000元作为王金意的购房尾款一次性支付给林庆强； 三、王金意应于本判决生效之日起十日内赔偿林庆强律师费损失8000元； 二、驳回林庆强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6620元，减半收取计3310元，由林庆强负担1902元、王金意负担1408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  张继访 二〇一七年十二月七日 书记员  李 丽 附：“主要法律条文” 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附注二：（申请执行提示） 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。