福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8905号 原告：福建省福汽汽车展览有限公司，住所地福州市鼓楼区华大街道五四路**省工业展览交流中心**101、102展厅、二楼201、203展厅以及现属101展厅的二间店面。 法定代表人：王华生，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱宗冰，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丽珍，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福州锦创广告有限公司，住所福州市晋安区福新中路**江盛楼****。 法定代表人：陈晓彬，总经理。 委托诉讼代理人：董超，男，公司股东。 原告福建省福汽汽车展览有限公司（以下简称福汽公司）诉被告福州锦创广告有限公司（以下简称锦创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。福建省福汽汽车展览有限公司委托诉讼代理人邱宗冰、苏丽珍，福州锦创广告有限公司委托诉讼代理人董超到庭参加诉讼。期间，依法延长审限。本案现已审理终结。 福汽公司向本院提出诉讼请求：一、判令锦创公司立即向福汽公司支付拖欠的租金2435604元及改建补偿费用30万元，并以所欠款项为基数按照每日0.3%支付自逾期之日起至付清欠款之日止的违约金，暂计至2016年10月31日为1315879元；二、判令锦创公司立即赔偿福汽公司的租金损失，暂按两个月计算为627868元；三、判令本案诉讼费用由锦创公司承担。 事实与理由：2015年9月15日，福汽公司与锦创公司签订《省工展中心外墙面租赁合同》（合同编号ZLGS20150915）及其补充协议（以下合称“租赁合同”）。合同约定：1.福汽公司将位于福州市工展中心外墙面转租给锦创公司用于建设及经营LED户外广告屏。租期自2015年9月20日起至2022年4月15日止。第一年年租金为218万元，从第二年起租金每年递增4%。前两个月为免租期，租金按月支付，锦创公司应于每月初的前五个工作日内支付当月租金。2.自上述租赁合同签订之日的当月起，福汽公司应向福建省工业技术展览交流中心支付的每年150万元的租金，全部由锦创广告公司承担，锦创广告公司应于每月初的前五个工作日内支付该当月租金。3.锦创公司应当向福汽公司支付履约保证金80万元，并应当于2015年10月15日之前支付货梯改建费用和电缆线铺设费用（两项合称“改建补偿费用”）30万元。4.锦创公司负责在上述租赁合同签订后60天内取得建设及经营LED户外广告屏的相关批准手续，并完成该LED户外广告屏的施工建设。否则，福汽公司有权解除合同。5.若锦创公司未按上述租赁合同约定的时间付款，每逾期一日应按应付款的0.3%支付违约金，直至付清为止。若逾期超过60天，福汽公司有权解除合同，并要求赔偿损失。 上述租赁合同签订后，福汽公司依约将省工展中心外墙面交付给锦创公司。锦创公司按约向福汽公司支付履约保证金80万元。然而，锦创公司未按约取得建设及经营LED户外广告屏的相关批准手续，也未按约支付租金及改建补偿费用30万元，构成根本违约。 为此，福汽公司与锦创公司经协商一致将80万元履约保证金用于抵扣部分拖欠的租金。抵扣后，截至2016年10月31日，锦创公司尚欠福汽公司租金2435604元及改建补偿费用30万元，依约产生的违约金为1315879元。 2016年11月1日，福汽公司以书面形式通知锦创公司解除上述租赁合同。锦创公司于11月4日收到该通知后，未提出任何异议，也未及时支付相应款项。 上述租赁合同解除后，福汽公司必须再次进行招租。自上述租赁合同解除之日起，至福汽公司与新的承租人签订新的租赁合同，并实际收取新的租金止，汽车展览公司在此期间的租金损失应由锦创公司予以赔偿，以原月租金313934元暂按照两个月计算为627868元。 为维护自身合法权利，福汽公司诉至法院，请求判如所请。 锦创公司辩称，根据双方合同约定，锦创公司需通过建设局审批取得户外广告设置许可证。锦创公司无法通过审批的原因福汽公司事先知情，而未向其告知该情形。锦创公司已于2016年5月份将上述情况以文件的形式告知福汽公司。对于福汽公司的诉请，锦创公司要求减免租金及违约金，如后期能通过审批取得许可证，锦创公司愿意向福汽公司补偿218万元的费用。 经审理，本院查明如下事实： 2015年9月15日，福汽公司与锦创公司签订合同编号ZLGS20150915的《省工展中心外墙面租赁合同》及《补充协议》（以下合称“租赁合同”）。租赁合同约定：1.福汽公司将位于福州市工展中心外墙面转租给锦创公司用于建设及经营LED户外广告屏。2.租期自2015年9月20日起至2022年4月15日止。免租期为2015年9月20日至2015年11月19日。3.第一年年租金为218万元，从第二年起租金每年递增4%。租金按月支付，于每月初的前五个工作日内支付当月租金。4.自2015年9月起，福汽公司应向福建省工业技术展览交流中心支付的每年150万元的租金，全部由锦创广告公司承担。锦创广告公司应于每月初的前五个工作日内支付该当月租金。5.锦创公司应当于合同签订之日支付履约保证金80万元。6.于2015年10月15日之前支付货梯改建费用和电缆线铺设费用（两项合称“改建补偿费用”）30万元。7.锦创公司负责协调LED户外广告报批的所有手续，确保福汽公司获得政府相关部门对该LED户外广告建设的批准。若锦创公司未能在合同签订后2个月内取得建设及经营LED户外广告屏的相关批准手续，造成该处LED广告无法按期投入使用，应承担违约责任。福汽公司有权收回广告位，另行转招租。8.锦创公司应在合同签订之日起60日内完成LED广告屏的施工建设。9.若锦创公司未按上述合同约定的时间交缴有关费用，每逾期一日应按应付款的0.3%支付违约金，直至付清为止。若逾期超过60天，福汽公司有权解除合同，并要求赔偿损失。 2015年9月18日，锦创公司向福汽公司支付履约保证金80万元。2015年9月30日至2016年10月24日期间，锦创公司向福汽公司共计支付58.661万元，其中2015年9月30日、2015年12月15日、2015年12月30日各汇款12.5万元；2016年1月4日汇款2笔分别为3.661万元、3万元；2016年4月1日汇款3笔分别为5万元、5万元、2.5万元；2016年10月18日、2016年10月20日、2016年10月24日各汇款5000元。2016年10月28日现金支付5000元。 合同履行过程中，福汽公司分别于2015年11月30日、2016年2月25日、2016年9月7日向锦创公司发函，敦促其依约足额付款。锦创公司分别于2015年12月23日、2016年1月18日、2016年5月30日向福汽公司复函承诺分期还款。2016年11月1日，福汽公司向锦创公司发出《关于解除及其补充协议的通知》，称依据《省工展中心外墙面租赁合同》第四条第3项约定，因锦创公司严重违约，故通知锦创公司双方订立的租赁合同于该通知到达之日解除。并依据约定及时付清租金、违约金、改建补偿费用等款项、承担违约责任。2016年11月4日，上述解除通知送达锦创公司。 福州市城市综合执法局于2016年5月24日向福建省汽车集团发出《拆除违法广告设施通知书》（编号2016020024），通知称“接市城建委《关于协助拆除市区违法广告的函》（榕建灯管D20160150、D20160151号），本局将于2016年5月27日依法拆除你（单位）位于华林路工业会展中心外墙未经审批设置‘瞰江奢宅’、‘中心地铁铺’的违法广告设施……”。 另查明，2015年4月27日，福建省工业技术展览交流中心与福建省汽车工业集团有限公司就案涉地点的外墙面的LED户外经营使用事宜签订《展厅外墙面租赁合同》。合同约定租赁期自2015年5月1日至2022年4月15日。2015年6月10日，福建省工业技术展览交流中心同意上述租赁合同由福建省汽车工业集团有限公司注册成立的全资子公司福建省福汽汽车展览有限公司履行。 又查明，福汽公司于2015年9月将案涉地点的外墙面交付锦创公司使用，于2016年11月1日收回租赁物。在合同履行过程中，锦创公司虽未发布LED屏幕广告，但在使用承租的外墙面发布平面广告。 以上事实有双方当事人的当庭陈述及经庭审质证无异议的下列证据在案证实：《省工展中心外墙面租赁合同》（合同编号ZLGS20150915）及《补充协议》、银行转账凭证、双方函件、《关于解除及其补充协议的通知》、快递单据、《拆除违法广告设施通知书》（编号2016020024）、《展厅外墙面租赁合同》、《关于福建省福汽汽车展览有限公司承接所有业务的函》等。 本院认为，福汽公司与锦创公司签订的《省工展中心外墙面租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。福汽公司交付了租赁物，锦创公司未按约及时支付相关费用、租金等，构成违约。福汽公司依约行使解除权，符合合同法第九十三条第二款之规定。根据合同法第九十六条第一款规定，案涉租赁合同自解除通知到达之日即2016年11月4日解除。租赁物已由福汽公司于2016年11月1日收回。福汽公司诉请要求锦创公司支付拖欠的租金及合同约定的改建补偿费，并要求将锦创公司支付的保证金80万元予以抵扣，本院依法予以支持。锦创公司违约，依法应支付违约金，但因双方约定的违约金过高，本院依法予以调减，酌情按照月利息2%标准计算违约金。经核算，锦创公司应向福汽公司支付拖欠的租金2435604元及改建补偿费30万元，并支付违约293879.6元（具体计算详见本判决书后附件）。福汽公司要求锦创公司赔偿2个月的租金损失，因无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州锦创广告有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省福汽汽车展览有限公司支付拖欠的租金2435604元及改建补偿费用300000元，并支付违约金293879.6元； 二、驳回福建省福汽汽车展览有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44234元，由福州锦创广告有限公司负担31036元，由福建省福汽汽车展览有限公司负担13198元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林跃男 审 判 员  王明亮 代理审判员  李佳佳 二〇一七年十二月四日 书 记 员  金雪芳 法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附件：福州锦创广告有限公司欠款及违约金计算清单 月份应付款已付款保证金抵扣额欠款金额违约金起算日违约金计算天数违约金 201591250001250000000.0 201510300000003000002015/10/1638176581.0 2015101250001250000000.0 2015111916101916100000.0 201512306667125000181667000.0 2016130666720000243333433342016/1/82978623.0 2016230666701250001816672016/2/626832620.1 2016330666701250001816672016/3/823728846.9 2016430666701250001816672016/4/820625073.7 20165306667003066672016/5/717736367.6 20166306667003066672016/6/814529792.7 20167306667003066672016/7/811523628.7 20168306667003066672016/8/68617670.2 20169306667003066672016/9/85310889.7 201610313934003139342016/10/13183786.0 合计41222145866108000002735604计至2016/10/31293879.6