北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初10804号原告：王磊启，男，1977年01月26日出生，现住北京市昌平区。被告：周荣华，男，1964年06月10日出生，现住北京市西城区。诉讼委托代理人：韦辅基，北京羽泰律师事务所律师。原告王磊启与被告周荣华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王磊启，被告周荣华及委托代理人周荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王磊启向本院提出诉讼请求：1、被告承担逾期付款的违约责任，支付违约金90万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月24日，原、被告在中介链家公司的主持下签订房屋买卖合同。在当时房价已达480万左右的前提下，原告依然已450万的价格将房屋卖给被告，目的就是如期及时拿到房款，安全实现原告换房需求。与被告签订房屋买卖协议之前原告曾多次重申付款要求，一是房款最低就是450万，二是按揭付款尾款最多4个月内付清，被告也表示能够如期履行协议。按照合同约定最后支付房款期限为2017年5月23日，经协商，将合同最后付尾款期限定在2017年6月3日。因原告全款换房，资金链断裂会造成原告极大损失，为此原被告特意签订补充协议，强调“被告应于2017年6月3日前，按期将房款449万元打到原告提供的银行卡。”此后原告按约履行相应义务。2017年4月6日，原被告在中介带领下共同到公积金贷款中心办理贷款审批手续，4月10日批贷审核通过。按照合同约定，被告应于批贷审核通过后5个工作日内支付首付款289万元，逾期支付按日万分之五支付违约金，逾期超过15日承担购房款20%的违约金。首付款支付之前，原告曾向中介核实被告履约能力问题，中介沟通后说首付款没有问题，然后后来被告和中介又说首付款没有到，希望原告延期。但因为原告在与被告签订完房屋买卖协议后，也签订房屋买卖协议并支付购房定金，确实急需首付款按时支付，故没有答应被告提出的请求。2017年5月5日，原告按照合同约定发告知书，通知被告违约事实要求其承担违约责任，当日中介及被告均对违约事实表示认可，被告希望减少违约金，中介工作人员也在其中就按照定金罚则还是违约罚则进行协商。然而后期被告歪曲补充协议之双方真实意思表示，说只要6月3日前支付房款即可，忽视“按期”之真实含义，尽管原告与被告积极沟通，想尽快解决违约责任问题，但最终仍未达成协议。此后原告依然于2017年5月15日与被告继续履行协议，但也说明了原告保留通过诉讼解决违约责任的权利。2017年5月26日，原被告在地税缴税，约定2017年6月1日过户，但原被告签订补充协议约定，被告如未在2017年6月3日前支付房款，被告同意解除合同并承担根本违约责任。后续，因原告担心被告的付款能力以及迫于违约的风险，于2017年5月31日，与被告再次签订补充协议，表示原告同意先过户，但是不作为对2017年1月24日所签协议权利和追偿违约责任的放弃，被告同意。在这种情况下，2017年6月1日，原告违心与被告办理了过户手续。被告前期预期支付首付款的事实造成原告不能按期拿到房款，造成原告支付的另行购房定金无法收回，购房目的根本不能实现且现已无处居住，故原告特诉至法院维护自身合法权益，请求法院查明事实，支持原告诉请。周荣华辩称，不同意原告诉讼请求。原被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，物业交割已经完成，被告所有的购房款已经依照合同约定支付给原告，涉案房屋已过户至被告名下，买卖合同无法解除也无需解除。被告积极按照合同履行，没有违约行为。原告对于被告需要先卖房得到房款才能支付本案房屋首付款是明知且同意的，因此被告取得全部售房款的时间无法确定，故原合同中约定的首付款交付时间无法履行，后来经协商双方达成补充协议：2017年6月3日之前，将首付款以及120万元银行贷款全部支付就算履行义务完毕。被告的首付款是在2017年5月15日办理的理房通资金监管，此后系原告拖延履行合同义务，拖延缴税、拖延过户，直到2017年5月26日才缴税，6月1日才办理过户，贷款必须是过户后才能发放，因此，贷款发放时间延迟不是被告原因造成。被告保留向原告追究的权利。原告在合同已经履行完毕的情况下恶意提起诉讼，应该由原告自己承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年1月24日，王磊启（出卖人）与周荣华（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同及补充协议约定，王磊启将其名下坐落于北京市昌平区回龙观镇回南路×号房屋出售给周荣华，房屋建筑面积为118.04平方米，总价款为450万元。关于定金，补充协议第二条第1款约定买受人于2017年1月24日将第一笔定金10万元自行划转给出卖人，于3月15日将第二笔定金30万元以理房通方式支付给出卖人；关于首付款，补充协议第二条第4款约定买受人于贷款机构贷款审核通过后且接到链家公司通知5个工作日内将第一笔首付款57万元以建委监管支付方式支付出卖人；买受人于贷款机构贷款审核通过后且接到链家公司通知5个工作日内将第二笔首付款232万元以理房通支付方式支付出卖人。关于申请购房贷款，补充协议第二条第5款约定双方应于网签后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记，补充协议第二条第6款约定双方在首付款足额监管后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，补充协议第四条约定，买受人逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。合同和补充协议还约定了其他内容。签订合同当日，王磊启（甲方）、周荣华（乙方）还另签有补充协议一份（以下简称1月24日协议）。该协议第1条载明“甲乙双方约定于2017年6月3日前，如乙方未按期将购房款449万（物业交割保障金一万元不计其内）转至甲方提供收款账号，视为乙方根本违约，乙方同意解除合同，并承担相关违约责任。”合同履行过程中，王磊启如约偿还涉案房屋的抵押贷款，解除抵押；周荣华按期支付了两笔定金共计40万元。2017年4月10日，周荣华就购买涉案房屋申请的公积金贷款完成批贷，链家工作人员赵远飞于4月11日通知了王磊启、周荣华。因周荣华未在批贷后五个工作日内支付首付款，王磊启于2017年5月5日以微信方式要求周荣华就逾期付款承担违约责任，双方就此发生争议，经多次协商，未就周荣华是否承担违约责任以及违约金具体数额达成一致。2017年5月15日，周荣华将首付款289万元汇入理房通监管账户。2017年5月16日，王磊启（甲方、出售方）与周荣华（乙方、买受方）签订补充协议一份（以下简称5月16日协议）。该协议载明：“因地税新政策调整，甲乙双方协商一致，在双方浇水后3个工作日内，甲乙双方那个配合办理相关过户手续，如因任何一方不配合造成的相关法律责任，由违约方承担。”2017年5月26日，王磊启与周荣华共同前往北京市昌平区地方税务所第二税务所办理了缴税事宜。2017年5月31日，王磊启（卖方）与周荣华（买方）再次签订补充协议（以下简称5月31日协议）。该协议载明：“卖方同意2017年6月1日履行过户义务。但不作为卖方对原2017年1月24日协议相关权利及违约责任的放弃。如卖方违反前期协议约定造成买方付款延误，由卖方承担责任。”2017年6月1日，王磊启将涉案房屋过户至周荣华名下，并办理了物业交割手续，签署了物业结清确认书。对与当事人存有争议的事实和证据，本院阐述如下：关于王磊启与周荣华是否就首付款支付时间予以协商变更双方存有争议，周荣华认为双方1月24日协议表明只要在6月3日前将449万（包括首付款289万和贷款120万元）支付给王磊启，付款义务就履行完毕，该协议是对原合同首付款约定时间的变更，且批贷后，周荣华曾告知王磊启首付款因其自身售房款尚未到账需要延期，王磊启并未表示拒绝；王磊启则认为1月24日协议与5月16日协议、5月31日协议应结合起来，并不是对原合同首付款支付时间的变更，而是对原合同及补充协议的强调，王磊启虽迫于无奈继续配合办理剩余流程但从未表示放弃追究周荣华的违约责任。本院认定如下：周荣华主张1月24日协议系对原合同首付款支付时间的变更，依据不足，本院不予采信。王磊启主张1月24日协议与5月16日协议、5月31日协议系对原合同及补充协议的强调，周荣华仍应按照原合同及补充协议按期履行付款义务的意见，依据充分，本院予以采信。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及四份补充协议、微信记录、证人证言、汇款凭证、银行流水明细、完税证明、不动产权证、物业结清确认书及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定切实履行各自的合同义务。本案中，王磊启与周荣华是否就首付款支付时间予以协商变更是本案的争议焦点。根据本案查明的事实，周荣华于2017年5月15日将首付款汇入理房通监管账户，已晚于合同约定的首付款支付时间，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。王磊启要求周荣华支付违约金的诉讼请求，依据充分，本院予以支持；虽然双方在合同及补充协议中已约定有违约金条款，但违约金数额过高，周荣华亦向本院请求调整，故本院结合周荣华的违约情形以及合同实际履行效果等因素综合考量，关于违约金的具体数额，本院酌定为6万元。周荣华主张1月24日协议已对原合同首付款支付时间进行变更的抗辩，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七的规定，判决如下：一、被告周荣华自本判决生效之日起七日内支付原告王磊启违约金6万元；二、驳回原告王磊启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由原告王磊启负担11500元，已交纳；剩余案件受理费1300元，由被告周荣华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  闫素霞人民陪审员  李 强二〇一七年十二月六日书 记 员  岳亭亭