四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终14236号 上诉人（原审原告）：许俊，男，1988年7月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：廖建发，四川和睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都润利鑫置业有限责任公司，住所地：成都市武侯区聚龙路**。 法定代表人：李思齐，董事长。 委托诉讼代理人：张显林，男，1988年6月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人许俊因与被上诉人成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初5161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 许俊上诉请求：1、撤销原判并依法改判润利鑫公司向许俊支付逾期办理车位产权证的违约金暂计人民币3719元；2、本案一、二审诉讼费由润利鑫公司承担。诉讼中，许俊明确期违约金的计算方式为以57000元为基数，从2016年5月17日暂计至起诉之日，按人民银行同期贷款利率上浮50%计算。事实与理由：一审法院适用法律适用错误。1、双方的合同及补充协议对润利鑫公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任进行了明确约定。2、双方的合同及补充协议系润利鑫公司提供的格式合同，关于违约责任的条款属于格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审在认定违约金计算依据时对违约金标准争议作出了不利于许俊一方的解释，属于法律适用错误。3、违约金虽具备补偿性，但是兼具处罚性。一审认定的违约金标准明显不足以补偿许俊应当依据合同取得的违约损失，且该计算标准完全使违约条款丧失了惩罚性。4、违约金的约定不属于过高情形。 润利鑫公司辩称，1、许俊接房时间为2014年6月15日，违约金应当从2014年6月16日计算。2、整个项目的产权办理受政策的影响，合同约定的720天只是办理房屋所有权证书，并并没有包括国有土地使用证。政策出台后要求办理的是不动产权属证书。一审对违约金的认定符合合同法关于违约金以补偿性为主的原则。3、润利鑫公司已按约将车位给许俊使用，其合同目的已实现。请求驳回上诉，维持原判。 许俊向一审法院起诉请求：1、润利鑫公司为许俊办理位于武侯区的车位的不动产权证；2、润利鑫公司向许俊支付逾期办理房产证的违约金3719元；3、本案诉讼费用由润利鑫公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月1日，许俊（买受人）与润利鑫公司（出卖人）签订了编号为SXXXX-负X-XXX号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：许俊购买润利鑫公司位于武侯区的车位，建筑面积30.79平方米，房价款为57000元，许俊采用一次性付款方式支付车位款，润利鑫公司应当于2014年6月16日前向许俊交付房屋，依照合同第十九条第（二）项以及补充协议第十一条第5款约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，但自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至出卖人为买受人办理完毕房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款的万分之一的违约金；补充协议第十一条4款约定，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起三年内；补充协议第十一条第6款约定，如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。 一审庭审中，许俊、润利鑫公司双方均认可许俊向润利鑫公司付清了车位款，并支付了维修基金及办理产权证的税费，润利鑫公司于2014年6月16日将车位交付给了许俊。但许俊至今未取得车位的不动产权证。 2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税【2016】**）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。 一审法院认为，许俊与润利鑫公司签订的关于购房的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。出卖人协助买受人取得买卖商品房的所有权是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准，故本案中许俊请求润利鑫公司协助办理案涉商品房的产权登记，取得房屋的不动产权证符合双方的合同约定及法律规定，理由成立，一审法院予以支持。 关于违约金的诉讼请求，2014年6月16日，润利鑫公司向许俊实际交付了房屋，许俊缴纳了相关税费，依照合同约定许俊委托润利鑫公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权的时间为交房后720日内，因此，润利鑫公司至迟应当于2016年6月4日协助许俊取得车位的房屋所有权证书。但润利鑫公司至今未为许俊办理不动产权证。润利鑫公司以迟延办证是受政策影响进行抗辩，但成都市国土资源局于2016年11月发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记，该政策实施时间是在合同约定办理房屋产权证的最后期限之后，故润利鑫公司的抗辩理由不成立。润利鑫公司逾期未为许俊办理不动产权证构成违约，应当依约承担违约责任。关于违约金，考虑到双方约定的办理车位的国有土地使用证的期限在车位所在楼宇所有业主办理完毕分户产权证书之后三年内，两证合一实际使办理车位国有土地使用证的时间提前，有利于许俊，所以，根据违约金以补偿性为主的原则，一审法院酌情调低违约金金额，即润利鑫公司以57000元为基数，从2016年6月4日起，按每日万分之一的20%的标准向许俊支付违约金，至许俊实际取得车位的不动产证书之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、润利鑫公司于判决生效之日起十日内协助许俊办理位于武侯区的车位的不动产权证书；二、润利鑫公司于判决生效之日起十日内向许俊支付逾期办理车位的不动产权证书的违约金（以57000元为基数，按每日万分之一的20%的标准，从2016年6月4日起计算至判决确定的协助办理不动产权证书之日；若仍然逾期的，计算至实际协助许俊办理不动产证书之日止）；二、驳回许俊的其他诉讼请求。案件受理费1318元，减半收取659元，由润利鑫公司负担。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。 二审中双方当事人均无新证据提交。 本院认为，本案的争议焦点为违约金金额。根据双方合同及补充协议的约定，润利鑫公司应当于2016年6月4日协助许俊取得车位的房屋所有权证书。但润利鑫公司至今未为许俊办理不动产权证，润利鑫公司违约，应当承担违约责任。许俊主张合同中关于违约责任的条款属于格式条款，本院认为，该条款并未免除受让人的责任、亦未加重买受人的责任，并非属于限责、或免责的无效条款。因润利鑫公司在一审中主张调减违约金，许俊也未举证证明润利鑫公司逾期办证对其实际造成的具体损失，因此，一审法院考虑到双方约定的办理车位的国有土地使用证的期限在车位所在楼宇所有业主办理完毕分户产权证书之后三年内，两证合一实际使办理车位国有土地使用证的时间提前，有利于许俊，依照违约金补偿性为主、惩罚性为辅的原则，酌情对违约金进行调整并无不当，本院予以确认。 综上，许俊的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费1318元，由许俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 唐云国 审判员 袁晟翔 二〇一七年十二月二十一日 书记员 芶冰皓