广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初797号原告：王京，男，汉族，1973年10月8日出生，住址广州市天河区。委托诉讼代理人：邓春光，广西广为律师事务所律师。被告：湛江龙潮房产置业有限公司，住所地湛江开发区龙潮东路美食广场******。法定代表人：杨高潮，董事长。委托诉讼代理人：伍广新，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美太，广东朝胜律师事务所实习律师。被告：海南西源投资有限公司，住所地海南省海口市海府路**嘉安园别墅**。法定代表人：陈勇，经理。原告王京与被告湛江龙潮房产置业有限公司（以下简称龙潮置业公司）、海南西源投资有限公司（以下简称海南西源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，合议庭成员原为审判长陈华、代理审判员黄晓君、人民陪审员林贵祥，于2017年12月5日依法变更为审判长陈华、人民陪审员林贵祥、人民陪审员陈海燕，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓春光及被告龙潮置业公司的委托诉讼代理人伍广新、陈美太到庭参加诉讼，被告海南西源公司经本院依法公告传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告龙潮置业公司向原告支付欠款2253500元；2、被告龙潮置业公司向原告支付逾期违约金（计算方式：以2253500元为基数按1.5‰/天从2016年11月30日暂计至2017年6月13日为659148.75元，以后的利息计至付清款项的最后一日止）；3、被告龙潮置业公司赔偿原告律师费100379元；4、被告海南西源公司对被告龙潮置业公司的上述债务承担连带保证责任；5、两被告共同承担本案的诉讼费用。庭审中原告确认欠款为2101400元，并主张以此为基数计算违约金。事实与理由：被告龙潮置业公司与原告于2016年6月28日经自愿协商一致，就被告龙潮置业公司回购拆迁美食城后街永平路17号商铺事宜达成并签署《商铺回购拆迁协议》（合同编号：HGCQ-007号），被告龙潮置业公司承诺在2016年11月30日前分两笔支付4507000元给原告，并承诺如逾期，按1.5‰/天支付违约金。但被告不守信誉，在支付第一笔款后，剩余2253500元至今未付。原告为此多次催讨，被告龙潮置业公司却一拖再拖，故原告聘请律师起诉至法院，要求被告履行协议义务，同时承担因此造成的损失（即原告因维权交纳的律师费）。此外被告海南西源公司作为被告龙潮置业公司的履约保证方，应按协议对被告龙潮置业公司的上述债务承担连带保证责任。为维护原告合法权益特诉至法院，请求判如所请。被告龙潮置业公司辩称，一、本案基础法律关系为买卖合同；二、原、被告签订的《商铺回购拆迁协议》为无效协议，原告主张被告欠款2253500元无事实依据。基于原、被告签订的《商铺使用权转让协议》中涉案商铺土地为农村集体土地，根据我国土地管理法及相关法律规定，农村集体土地只能在本村集体经济组织成员之间进行流转，禁止集体经济组织成员之外人员购买，本案原告非本村集体经济组织成员，其与被告签订的《商铺使用权转让协议》实为所有权转让协议，该协议违反了我国法律强制性规定，为无效协议，而《商铺回购拆迁协议》是在无效的《商铺使用权转让协议》基础上签订，同样为无效协议，原告据此向被告主张2253500元的欠款没有事实与法律依据；三、原告主张的律师费双方并无约定，原告也不能提供证据证明；四、本案被告海南西源公司的保证期限已经超过，应当免除其保证责任。被告海南西源公司经本院依法公告传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据，认为真实且与本案有关但不合法，本院认为该两份证据均为原、被告双方自愿签订，原告作为签订一方，是合法的提交主体，该证据形式也符合书证的形式要件，故该两份证据真实合法且与本案有关联，予以认定。对被告提交的证据，无原件核对，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月20日，原告（受让人）作为乙方与被告（转让人）作为甲方签订一份《商铺使用权转让协议》，约定原告自愿出资购买被告位于湛江市开发区××、××层商铺使用权，该商铺土地为集体土地（土地所有权人为湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司所有，土地使用权人为被告，使用期限至2043年4月8日），原告购买的商铺使用权期限为协议签订之日起至2042年5月30日止，商铺使用权转让价款为1403720元，原告应在签订协议之日起七日内一次性付清该款，原告付清款项之日起即拥有商铺的使用权（但没有所有权），原告可以转让该商铺使用权，但须在被告物业管理部门备案，否则被告不予认可，还约定协议未尽事宜可协商签订书面补充协议，如有争议协商不成可向湛江开发区人民法院起诉，协议自双方签字（盖章）之日起生效，等等。同日，双方又签订一份《商铺单价减免确认函》，说明双方协商一致同意对协议约定的永平路17号一、二层商铺在原有总价上给予优惠，优惠后总价为1400000元，并明确商铺使用期限以交房时间为准计算三十年。原告在协议和函上签名捺印，被告在协议和函上盖章。协议与确认函签订后，原告向被告支付了1400000元，被告交付了租赁物予原告使用。使用过程中，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）于2016年6月28日签订一份《商铺回购拆迁协议》，该协议约定，基于双方于2012年2月20日签订的《商铺使用权转让协议》涉及的永平路17号30年使用权的商铺（原告已于2012年3月2日缴交给被告1400000元）已纳入湛江开发区“三旧”改造范围，为保证“三旧”改造顺利进行，双方协商一致，原告同意实行货币补偿，原告拥有使用权的商铺由被告回购拆迁，回购方式为“1.被告退还原告已缴纳的转让款1400000元，2.被告同意向原告支付补偿金3107000元，3.两项合计4507000元”，回购支付方式为“第一笔2253500元于2016年8月30日前支付；第二笔2253500元于2016年11月30日前支付”，如被告未能按约定时间支付款项，每逾期一天按1.5‰计算违约金给原告，被告海南西源公司同意为该笔款项的履约支付作出担保，协议自双方签字（盖章）之日起生效。原告及两被告在协议上签名、盖章。协议签订后，被告未完全付款，原告遂诉至本院。至庭审辩论终结时，原告确认已收到被告付款2405600元，请求被告支付欠款2101400元及以此为基数从最后付款日2016年11月30日起至欠款付清之日止的违约金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产才享有处分权利。本案被告在双方签订的《商铺使用权转让协议》中明确自己享有商铺土地的使用权非所有权，庭审中自述其是商铺的建造者但无权属证明，故被告非涉案商铺的所有权人，不享有商铺的处分权，即不能转让商铺。原、被告双方自愿签订的《商铺使用权转让协议》，约定被告转让商铺使用权给原告30年，转让款140万元。该协议实质是被告将商铺租赁给原告使用30年，原告一次性交付租金140万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，该协议约定租赁期限超过二十年的部分无效，其余部分有效。故双方应依约履行各自义务。原告已一次性履行交付租金的义务，被告应依约交付租赁物予原告使用20年。双方之后签订的《商铺回购拆迁协议》，实质是终止之前的租赁关系，并约定由被告对原告作出补偿。故本案系租赁合同纠纷非房屋拆迁补偿安置纠纷亦非买卖合同纠纷。关于《商铺使用权转让协议》及《商铺回购拆迁协议》的效力。被告辩称《商铺使用权转让协议》违反《中华人民共和国土地管理法》规定，认为被告非商铺土地权利人，原告非商铺土地所在村集体经济组织成员，故转让协议违反强制性法律规定，应属无效的意见。首先《商铺使用权转让协议》标的并非土地亦非商铺所有权而是商铺使用权，双方约定很明确，故《商铺使用权转让协议》实质是租赁合同；《商铺回购拆迁协议》实质是对终止《商铺使用权转让协议》的租赁关系后双方自愿协商约定被告对原告就终止租赁关系后的损失所给予的补偿，该两份协议并没有违反《中华人民共和国土地管理法》，亦未违反其他法律和行政法规的强制性规定，且是双方当事人真实意思表示，故合法有效，各方当事人应依约全面履行各自的义务。关于原告要求被告龙潮置业公司支付欠款2101400元及按日1.5‰从2016年11月30日计至付清款项的最后一日止的违约金的主张。基于日利率1.5‰折算为年利率为54%，超过年利率24%的部分，不予支持；且依法违约金应以欠款的30%即630420元为限。故对原告的该主张，合理合法部分，予以支持。原告关于律师费的主张，基于双方对该项费用并无约定，原告也未提交证据证明该费用的实际发生和数额，故本院不予支持。原告还主张被告海南西源公司对被告龙潮置业公司上述债务承担连带保证责任，基于三方在《商铺回购拆迁协议》没有约定保证期限，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”规定，被告海南西源公司的保证期间为2016年11月30日起六个月，原告于2017年6月13日起诉，已过保证期间，原告没有举证证明在保证期间要求保证人承担保证责任，故被告海南西源公司免除保证责任。被告海南西源公司经本院依法公告传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告湛江龙潮房产置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王京支付欠款2101400元及以2101400元为计算基数按年利率24%从2016年11月30日起计至欠款付清之日止的违约金（以630420元为限）；二、驳回原告王京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30904.22元，由被告湛江龙潮房产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一式5份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  林贵祥人民陪审员  陈海燕二〇一七年十二月十九日书 记 员  周 虹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。