广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8937号原告：何永棠，男，1958年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。原告：何德华，男，1989年8月13日出生，汉族，住广东省中山市。两原告的委托诉讼代理人：张双全，广东广和律师事务所律师。被告：中山市小榄房地产投资开发有限公司，住所地中山市小榄镇升平中路10号12楼。法定代表人：罗宝良。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告何永棠诉被告中山市小榄房地产投资开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月20日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法通知何德华作为本案共同原告参加诉讼，并转为普通程序于2017年11月22日再次公开开庭进行了审理。原告何德华及两原告的委托诉讼代理人张双全，被告中山市小榄房地产投资开发有限公司的委托诉讼代理人陈艺金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何永棠向本院提出诉讼请求：1.被告将办理权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以已付房款为基数，按每日万分之一从2015年9月25日起计至完成办证之日止）。事实与理由：被告是位于中山市××××路紫荆阁的房地产开发企业。2012年9月11日，原告何永棠与被告签订紫荆阁拆迁补偿用房购房合同。2012年9月19日，双方签署中山市商品房买卖合同（编号为1201046252）及附件，约定原告何永棠购买被告开发的紫荆阁x期x幢xxx房，购房总价为312592元。合同约定，被告应于2012年10月30日前交楼，并在交付之日起720个工作日内由被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同同时约定，被告逾期办证的，自约定期满的第二天起至实际办理完成之日止按照原告已付房款的万分之一按日支付违约金。2012年11月2日，原告进行了收楼，但直至2017年7月31日，被告仍未将相关办证资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。原告何德华表示其诉求与原告何永棠一致。被告辩称，原告涉案房屋已在办证中，被告已将原告涉案房屋的办证资料提交给国土部门。原告起诉本案所根据的商品房买卖合同已经终止，双方于2017年7月28日就涉案的商品房的买卖成立了新的合同关系，故应该按新签订的合同履行。新合同约定交楼时间为2017年6月28日，办证的起算期限应该从该时间算起按合同的约定，因此涉案房屋的办证期限尚未到期，被告无需承担逾期办证的责任，无需向原告支付违约金。此外，重新签订合同后原告需要重新向税务部门缴纳税费，重新出具缴税凭证提交给被告办证，因此在重新缴税前原告的办证资料是不齐全的，涉案房屋的办证条件是不具备的，故被告不应该承担逾期办证的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：座落于中山市小榄镇××紫荆××幢为被告投资开发的商品房。2012年9月11日，原告何德华代原告何永棠与被告签订紫荆阁拆迁补偿用房购房合同一份，主要约定：1.原告何永棠购买被告座落于中山市××××房（下称该商品房），建筑面积为111.64平方米，套内面积为89.55平方米，价款为312592元；2.基于原告何永棠为拆迁补偿用户，置换给原告何永棠80平方米，故扣减其应置换的面积折合的房款224000元后，其实际应付房款为88592元。该款由原告何永棠于签订本合同之日起7日内一次性支付给被告；3.在签订本合同时，被告已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用证、预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等开发文件以及公示了中山市商品房买卖合同（含六个附件）、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议，原告何永棠已经清楚了解、认可并同意于签订本合同10天内携带身份证、本合同、付款凭证等相关资料到被告指定地点按公示的文本签署中山市商品房买卖合同及相关文件，并办理有关手续；4.与本交易按揭涉及有关的律师费、公证费、契税、印花税、办理房地产权证的费用及政府各项税费等其他一切有关的费用，概由原告何永棠支付；5.被告于2012年10月30日将该商品房交付给原告何永棠使用，因不可抗力原因影响交楼时间，被告可相应顺延；6.被告于该商品房交付之日起720个工作日内递交有关文件为原告何永棠办理房地产权属证书，逾期按总房价每天万分之一支付违约金。如因不可抗力及其他非被告原因导致办证延误的，被告有权相应顺延办证期限；7.发生下列情况之一的，视为原告何永棠违约，被告有权不给予原告何永棠购房福利优惠，并将该商品房收回另行出售；若被告同意给予宽限期，则被告有权按每日万分之一计收违约利息：（1）于上述指定日期未支付房价款；（2）于指定日期未签署中山市商品房买卖合同；（3）于上述指定日期未办理银行按揭手续，又未付款的；（4）存在违反本合同的其他行为；等等。2012年9月19日，原告何永棠与被告签订中山市商品房买卖合同一份（合同条码为1201046252，含六附件），约定内容基本如上，就被告逾期交房、办证等违约责任进行了补充约定，包括：1.被告除因遭遇不可抗力、台风、雨天或战争、动乱、相关政府部门等导致的延误情况以外，被告未能按合同约定期限交付商品房的，逾期不超过30日，自本合同延误交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告何永棠支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日而不足90日的，原告何永棠不能行使解除合同的权利，但可要求被告按日向其支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告何永棠有权解除合同。原告何永棠解除合同的，被告应当自起解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付房款的10%向其支付违约金。被告退回原告何永棠全部已付房款及支付违约金后，原告何永棠同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失被告不再另外赔偿或补偿。原告何永棠要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告何永棠支付已付房款万分之二的违约金；2.被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记备案。如因被告的责任，原告何永棠不能在规定期限内取得该商品房权属证书的，双方同意原告何永棠不退房，被告自迟延之日起每日按原告何永棠已付房价款的0.005%向原告何永棠支付违约金；非被告的责任导致原告何永棠未能在规定期限内取得产权证的，双方同意按附件六补充协议第五条约定执行（附件六第五条：本合同第十四条关于产权登记的约定。1.若出卖人负责为买受人办理房地产权证、国有土地使用证的，买受人必须在出卖人将该商品房交付其使用时付清办理产权登记所需的税费，否则出卖人有权停止、暂缓为买受人办理领取契证手续而不承担第十四条的违约责任。2.若买受人在出卖人通知期限内未付清全部房价款（含面积增加应补房价款），或面积减少买受人不办理退款手续，或买受人在出卖人通知的期限内未签订面积差异确认文件，致出卖人无法为买受人开出足额房价款发票办理核缴契税手续，未能取得完税证办理产权登记，出卖人有权停止、暂缓为买受人办理领取契证手续而不承担第十四条的违约责任。3.因买受人的原因，包括但不限于按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或身份证明文件失效或者不及时缴交办证税费，或者自行缴税后不及时移交完税证明给出卖人致向相关部门未能核税，或对商品房进行拆改建、加建等延误政府有关部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交资料办理产权登记手续等等，出卖人不承担任何责任，办理产权登记期限相应顺延。或出卖人有权向买受人发出书面通知后，出卖人办证责任即告免除，由买受人自行办理产权登记，由此产生的一切后果、责任均由买受人承担。此后若有证据证实是由于证明有关部门、按揭产权登记，由此产生的一切后果、责任均由买受人承担。此外若有证据证实是由于政府有关部门、按揭银行、测绘部门等第三方延误的，买受人同意出卖人亦有权相应顺延办理契证期限。）等等。2012年9月19日，被告开具收款收据确认收到原告何永棠房款（补2012年9月17日）88592元。2012年11月2日，被告向原告交付上述商品房，并开具收据确认收到原告何永棠装修管理费200元。2017年5月10日，原告何永棠与被告签订商品房买卖合同终止协议书一份，主要载明原告何永棠与被告于2012年9月19日签订了中山市商品房买卖合同，由原告何永棠购买位于中山市小榄镇××紫荆××房，已于2012年10月9日在中山市房地产交易登记管理所办理了合同登记备案手续。现因原告何永棠资金周转需要，经双方友好协商，决定终止合同，并达成协议如下：1.原、被告双方签订的上述中山市商品房买卖合同于本协议书生效之日起正式终止。被告收回上述商品房有权另行出售，原告何永棠对此并无异议；2.自签订本协议书之日起，原告何永棠同意放弃对该商品房主张一切权利和权益。双方由原合同所确立的权利义务即告终止，自此双方互不追究责任；3.终止商品房买卖合同备案的手续费由原告何永棠承担；4.本协议自双方签订之日起生效。2017年6月28日，两原告作为买受人与被告作为出卖人签订中山市商品房买卖合同一份（合同条码为1701045037，含六附件，其中附件六签订日期是2017年7月28日）并办理了网上登记备案，该合同除买受人增加了原告何德华、付款时间变更为2017年6月28日、商品房交付时间变更为2017年6月28日前及对应的办证时间等内容变更以外，其他内容与上述原告何永棠与被告于2012年9月19日所签订的商品房买卖合同（含六附件）的内容基本一致。2017年7月31日，原告何永棠持2012年9月19日的商品房买卖合同等证据诉至本院，提出上述请求。庭审过程中，被告表示同意原告办证的诉求并表示涉案房地产的产权证已在办理中，但不同意支付违约金。两原告确认其截止至第二次庭审辩论终结时(2017年11月22日）尚未交纳办证税费，理由是未接到被告的通知，坚持要求被告承担违约责任。此外，两原告确认其两人为父子关系，2017年5月因被告未能办好产权证所以才签订后来的商品房买卖合同拟把原告何德华的名字加上去。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，原告何永棠与被告于2012年9月19日自愿签订商品房买卖合同，属双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。在该合同履行过程中，原告何永棠与被告于2017年5月10日又自愿签订了商品房买卖合同终止协议书，约定自此终结上述2012年9月19日的商品房买卖合同的相关权利义务，属双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。即至此，原告何永棠与被告于2012年9月19日签订的商品房买卖合同终止，双方由该合同所确立的权利义务即告终止，按约定原告何永棠同意放弃对该商品房主张一切权利和权益，双方自此互不追究责任。现原告何永棠持该商品房买卖合同（2012年9月19日）诉求被告按该合同约定提供办证资料到产权登记机关备案和承担违约责任，理据不足，本院不予支持。本案中，本院根据双方新签订的合同依法追加了原告何德华参加诉讼，两原告诉求被告将办理涉案房地产办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告亦表示同意按合同约定协助两原告办证，于法不悖，本院予以支持。被告辩称已在为两原告办证，并已将相关资料提供给了产权登记机关，但没有提供相关证据佐证，依法应承担举证不能的不利后果，其仍应按两原告与其于2017年7月28日签订的商品房买卖合同的约定协助原告办理不动产权证，包括提供应由被告提供的资料给产权登记机关备案等义务。与此同时，两原告亦应按约定付清办理产权登记所需的税费和提供办证所需资料。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市小榄房地产投资开发有限公司按原告何永棠、何德华与被告中山市小榄房地产投资开发有限公司于2017年6月28日签订的商品房买卖合同的约定将办理位于中山市小榄镇紫荆中路68号紫荆阁x幢xxx房权属登记需要由被告中山市小榄房地产投资开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告何永棠、何德华其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告何永棠、何德华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  邝 羽审判员  伍执娟二〇一七年十二月十二日书记员  韦 彤