广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初9421号原告：李秀玲，女，汉族，1983年8月11日出生，住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：刘学斌，执行董事。委托诉讼代理人：王智达，系被告公司法务人员。委托诉讼代理人：蔡东兴，系被告公司法务人员。原告李秀玲诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀玲的委托诉讼代理人陈志开与被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王智达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金34079.83元（违约金以已付房价款717295元为基数，按每日万分之一点六四四从2016年8月31日起计至实际交付之日止,暂计至2017年6月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月8日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市××还××村富盈山水华庭山水华庭XX房，总金额717295元；被告应当于2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告；如果被告逾期不超过180日或逾期超过180日后，自最后交付期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。同时合同附件五补充约定，被告逾期交房不超过90日的，被告不承担违约责任；被告逾期交房超过90日但不超过180日或逾期超过180日后的，自逾期第91日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按合同约定交齐了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。为了维护合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司辩称：一、原告没有依据合同约定比例申请违约金。原告要求被告按每日万分之一点六四四计付违约金，没有任何依据。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告未按照合同规定时间将商品房交付给原告使用，逾期不超过180日，被告每日按原告已付房款金额的万分之一承担违约责任；逾期超过180日，原告没有解除合同的，合同继续履行，被告每日按原告已付房款金额的万分之一承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故原告增加违约金按每日万分之一点六四四计付，没有任何证据证明，应当按照双方合同约定的万分之一计付违约金。二、诉讼费应该由谁主张谁承担，不应该由被告承担。经审理查明，2014年10月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下简称《合同》），《合同》约定，原告向被告购买东莞市××还××村富盈山水华庭山水华庭XX房，房屋总价款为717295元。被告应在2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第三条约定如原告未能如期支付房价款，将根据不同情形按日万分之五的标准向被告计付违约金。而在《合同》的附件第五条，两原被告又对逾期交房的违约责任做了补充约定，若被告未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。《合同》签订后，原告已按约定向被告足额支付了购房款。由于被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告向本院提起诉讼。原告所主张的逾期违约金的标准并非主合同中约定的按已付房款的每日万分之一标准或者附件补充约定的按已付款金额的每日万分之零点五的标准，原告认为这两个标准均不足以补偿原告的损失，因此要求提高违约金的计算标准，其所提高的违约金标准为参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6%即折算为日利率万分之一点六四四来计算。被告不同意原告的主张，认为应按主合同所约定的按每日万分之一标准计算违约金给原告。另查明，被告确认案涉富盈山水华庭建设项目中的1号楼、2号楼和3号楼已通过了验收，东莞市住房和城乡建设局于在2017年1月18日对上述楼房颁发了竣工验收备案证书。对于4号楼、5号楼、6号楼、7号楼，被告陈述目前无法确定交付使用时间。上述事实，有《商品房买卖合同》《广东省地方税收通用发票》及本院质证笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告所签订的《合同》为双方自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，是有效的，双方应恪守履行。本案中，双方对于约定案涉房屋的交付时间为2016年8月30日前及被告至今未能交楼的事实均无异议，本院予以确认。被告未按时交楼，已经构成违约，应承担违约责任，但双方对于违约金的计付标准存在争议，因此本案争议焦点在于原告要求被告按已付房价款的每日万分之一点六四四的标准从逾期向原告交付案涉房屋之日起支付违约金的诉讼请求应否支持。原、被告在《合同》中约定逾期交房超过180日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。但原、被告同时又在《合同》的附件五第五条做了补充约定，约定逾期超过180日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。对此，原告认为无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失，请求法院根据公平原则将违约金调整至按日万分之一点六四四计算。被告认为日万分之一的标准是原、被告双方意思的表示，并足以补偿原告的损失。对原、被告所争议问题，本院认为，一、由于被告的原因导致原告未能根据合同约定的时间取得房屋，原告未能居住或者使用房屋，其损失就必然存在，而双方签订的《合同》及其附件五中关于日万分之一或者日万分之零点五的违约金的约定，均低于同时期银行贷款利率，明显偏低；二、双方签订的合同附件五其他补充是被告提供的格式条款，该条款约定将原告逾期付款的违约金调整为日万分之五，而被告逾期交楼的违约金调整为日万分之零点五，权利义务关系显失公平。原告要求提高违约金的计付标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。由于房屋价值巨大，一般购房者均通过金融机构借贷购房，因此，买房者未能按期收楼的主要损失包括了资金成本利息损失，原告从资金成本的角度参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，要求被告以年利率6%即日利率万分之一点六四四作为违约金计算标准是合适的，本院予以支持。至于违约金的起算时间点，因合同约定交付房产的时间是2016年8月30日前，那么被告需从2016年8月31日开始支付违约金至实际交付房产止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付迟延交楼的违约金给原告李秀玲（违约金计算方法：以717295元为本金，按日万分之一点六四四的标准，从2016年8月31日开始计至实际交付房屋之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费652元，由被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  李 春审 判 员  覃进朋人民陪审员  陈妙玲二〇一七年十二月二十二日书 记 员  陈珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。