河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初2985号原告：赵贵森，男，1962年9月3日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：何国建，河南海搏律师事务所律师。被告：焦作市意达植物油脂有限公司。住所地：焦作市解放区丰收路西段南。法定代表人：冯合喜，经理。被告：焦作市厚德置业有限公司。住所地：焦作市胜利街解开*号楼*单元*层。法定代表人：苏云祺，经理。原告赵贵森与被告焦作市意达植物油脂有限公司（以下简称意达公司）、焦作市厚德置业有限公司（以下简称厚德置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告赵贵森及其委托诉讼代理人何国建到庭参加诉讼，被告意达公司、厚德置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告赵贵森向本院提出诉讼请求：1.判决被告意达公司承担原告已建房屋损失554319.62元；2.被告承担诉讼费、评估费、相关费用。事实与理由：原告于2005年3月份之前根据被告要求一直为被告建房修改车间地面等工程，被告不能偿付工程款：2527984.12元，就以租赁场地租金折抵欠款。从2005年2月被告将厂的西北角（原厂办公区另院）砖厂的4.16亩土地交于原告使用，协议约定：被告支付清工程款后再收回。到2011年1月被告把已抵押的场地转让于原告所有，原告一直在此经营建筑仓储用具并办公。原告在场地上又建房15间433.07平方米等设施，花费60余万元，正当原告开业第二天时，不料，厚德置业公司来了许多人把原告赶出场地，把路面破坏掉。现又把大门锁换掉，完全侵占了原告权利。后经了解：意达公司欠郑州某公司款项，2014年5月28日郑州市金水区人民法院委托郑宏评估咨询有限公司进行价格评估并进行拍卖，被厚德置业公司拍到自己名下，2015年1月4日焦作市国土资源局公告将土地拍卖给厚德置业公司，造成厚德置业公司强行侵占为本案事实。综上事实，意达公司欠原告工程款多年无清偿，在2005年2月将西北角（另院）土地及少数房屋抵押于原告，并在协议中注明支付清收回房屋及场地，不知是否包括在郑州市金水人民区法院以判决评估中。此时意达公司应提前告诉诉讼结果，意达公司在2011年1月经其公司研究已将此院例除交给原告抵欠原告的全部工程款2527984.12元，并有书面凭证为证。而郑州市金水区人民法院无调查落实即委托评估，也无告知我方，无调查清意达公司的财产范围。厚德置业公司未核实得到土地部分是否包括原告的场地，就将原告院内地面损坏，并强行换锁锁住大门至今。经与意达公司交涉，意达公司说被郑州市金水区人民法院强行拍卖无法解决，不包括抵后转给原告的场地，否则理应承担给原告造成的房屋损失，赔偿相关经济损失。双方经多次协商无果，原告为此诉至法院。被告意达公司、厚德置业公司未答辩亦未提交证据。原告赵贵森围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.原告和意达公司签订的租赁协议一份共1页，证明意达公司欠原告工程款无法偿还，以公司场地抵押给原告的情况。证据2.意达公司与原告签订的转让协议一份共1页，证明意达公司由于无力偿还原告的工程款，经董事会研究将土地和房产转让给原告，并承诺两年内办理土地和房产过户手续。证据3.意达公司法定代表人冯合喜2009年8月21日出具的证明一份，证明承诺2010年底还清全部欠款，若不能还完将西小院转让给原告抵全部欠款。证据4.意达公司法定代表人冯合喜2011年1月12日出具的证明一份，证明意达公司由于无力偿还原告欠款，将土地和房产转让给原告以抵销全部欠款，如果原告同意，可办理过户手续，过户费由原告承担。证据5.2015年1月4日焦作日报刊登的废止公告，证明意达公司持有的国有土地使用证，根据法院的判决过户给了厚德置业公司。证据6.河南永正工程造价咨询有限公司关于意达公司部分工程造价意见书一份，证明意达公司给原告造成房屋损失554319.62元。证据7.照片5张，证明厚德置业公司占有原告房屋的相关情况。对原告提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据，被告未到庭，视为其放弃举证、质证及辩论的权利，本院对原告证据的真实性予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2005年2月22日，被告意达公司（甲方）与原告赵贵森（乙方）签订《租赁协议》，双方约定“由于甲方长期拖欠乙方的工程款无法偿还，甲方愿将公司厂区外西小院的土地及房产租赁于乙方，每年的租赁费顶抵甲方所欠乙方的工程款。经甲乙双方结算，甲方共欠乙方工程款2527984.12元。甲方房地产坐落于焦作市××路西段南侧，焦武路东侧（房产证号：01××89）22间混合两层，634.20平方米，门岗房31.8平方米。房地产下附属土地总计4.16亩。该房地产租金每年为人民币10万元，租赁期限自2005年3月1日至所欠工程款顶抵结束。如甲方提前支付乙方所欠工程款后，乙方应无条件把所租赁的房产及土地完整的交与甲方，包括乙方临时的建筑设施。如甲方还对外租赁，在同等条件下优与甲方租赁。因不可抗拒的原因，导致该房地产损毁的双方互不承担责任。因政府规划导致拆迁等原因，所产生的补偿费用归甲方所有，但是甲方应先清还所欠乙方的工程款。本协议在履行中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲乙双方均可向人民法院起诉。”2009年8月21日冯合喜作为意达公司的法定代表人代表意达公司出具《证明》一份，证明内容“2009年8月21日意达公司与赵贵森结算时还欠工程款2527984.12元，同意暂抵押给赵贵森无偿使用厂区外西小院（土地约合4.16亩，门岗31.8平方米，两层办公楼637.385平方米,水泥路面347.2平方米）。在欠款还清前赵贵森有维护、改造西院的权利，所投入的资产本公司按总投资的80%给予结算。如在2010年底之前还不完赵贵森工程款，提请董事会将西小院转让给赵贵森抵全部欠款。”2011年1月12日，冯合喜作为意达公司的法定代表人代表意达公司出具《证明》一份，证明内容“董事会决议研究我单位于2002年欠赵贵森建筑款事项，经董事会研究，因无力偿付欠款，同意把本厂区外西小院的土地及房产（面积为4016亩、门岗31.8平方米、两层办公楼637.85平方米、水泥路面347.2平方米）抵欠款。如赵贵森同意接收，可办理相关过户手续，由本单位出具证明，过户费用归赵贵森负担。”2011年1月27日意达公司（甲方）与赵贵森（乙方）签订《转让协议》，约定“由于甲方资金不能周转，长期拖欠乙方的工程款无法还清，现甲方董事会决定甲、乙双方通过平等自愿的原则协商，特定以下转让协议：1、甲方愿将自己厂区外西小院的土地及房产：土地（上底68.64米、下地86.8米，乘以高35.7米，除以2米，梯形面积为2774.6平方米），合4.16亩；房产建筑面积（门岗31.8平方米、两层办公楼637.85平方米）合669.65平方米的所有权转让给乙方；2、欠乙方的工程款同时终结，甲、乙双方不再有任何债务纠纷，如因甲方原因造成乙方后面相关损失，由侵害人负担；……4、关于土地证、房产证的相关转让手续，甲方应协助乙方在两年内办理完，产生的费用由乙方自理。……”冯合喜作为意达公司的法定代表人在该协议上签字确认。但双方并未办理土地使用权及房屋产权的过户登记手续。焦作市国土资源局根据河南省郑州市金水区人民法院（2013）金执字第238-1号执行裁定书及协助执行通知书的要求，将意达公司原持有焦国用（2003）第113号国有土地使用证，宗地位于焦作市××路西段面积为31770.21平方米的土地使用权拍卖过户给厚德置业公司，并于2015年1月4日在焦作日报发出废止公告，依法注销焦国用（2003）第113号土地使用证。2015年7月23日河南永正工程造价咨询有限公司做出《河南永正工程造价咨询有限公司关于焦作市意达植物油脂有限公司部分工程的造价鉴定意见书》，该意见书结论为意达公司部分工程造价中土建部分工程造价为496905.30元、安装部分工程造价57414.32元。本院认为，本案被告意达公司因欠原告赵贵森工程款无力偿还，与赵贵森签订《租赁协议》约定意达公司将公司厂区外西小院的土地及房产租赁于赵贵森，每年的租赁费顶抵意达公司所欠赵贵森的工程款，本案应系房屋租赁合同纠纷。该协议内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。本案所涉房屋系原告在承租意达公司的场地及房屋后，在原有基础上又自建的房屋。针对该部分自建房屋，意达公司的法定代表人冯合喜于2009年8月21日出具了《证明》，承诺“在欠款还清前赵贵森有维护、改造西院的权利，所投入的资产本公司按总投资的80%给予结算。”根据协议约定，租赁期限自2005年3月1日至所欠工程款顶抵结束。意达公司应当按照协议约定，在工程款顶抵完毕以前，将场地和房屋出租给赵贵森使用。现租赁费顶抵工程款尚未履行完毕，非因赵贵森自身原因导致赵贵森已无法再使用其承租和自建的房屋，由此给其造成的损失被告意达公司应承担相应的违约责任。根据河南永正工程造价咨询有限公司做出的鉴定意见书，赵贵森自建房屋的造价共计554319.62元，意达公司应按照其做出的承诺，按该造价的80%即443455.70元对赵贵森进行结算，故赵贵森主张意达公司按已建房屋的评估价赔偿原告损失的诉讼请求，其合理部分本院予以支持，超出合理部分的本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告焦作市意达植物油脂有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵贵森损失共计443455.70元；二、驳回原告赵贵森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9344元、公告费560元，由原告赵贵森负担1392元，由被告焦作市意达植物油脂有限公司负担8512元。原告预交的费用，待执行判决时由被告径行支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾若男人民陪审员  王小虎人民陪审员  朱春玲二〇一七年十二月十一日书 记 员  张佳丽