贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1800号原告贵阳德亨房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处顺海村顺海大坡**，统一社会信用代码91520112714379315R。法定代表人徐娜，该公司董事长，委托代理人颜薇，贵州公达律师事务所律师，执业证号15201201211909834，特别授权代理。委托代理人孙吉，贵州公达律师事务所实习律师，执业证号2301170921358，一般代理。被告吴易霖，男，1977年9月10日出生，汉族，身份证住址贵州省开阳县，现住址不详，第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行,,住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**统一社会信用代码91520000914401628W。负责人王浩，职务行长，委托代理人彭宏，该银行员工，特别授权代理。原告贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称贵阳德亨公司）诉被告吴易霖及第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳德亨公司的委托代理人颜薇、孙吉，被告建行省分行的委托代理人彭宏到庭参加诉讼，被告吴易霖经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贵阳德亨公司诉称，2013年5月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告位于贵阳市××××号城市魔方6号楼2单元15层1号房屋，被告以首期款及银行按揭贷款的方式支付购房款。在补充协议第2.1.3条中约定“因乙方（被告）逾期偿还银行贷款，导致银行基于甲方（原告）保证责任的存在而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》”，被告应将房屋返还给原告并承担相关损失包括但不限于实际发生的贷款利息、诉讼费用、财产保全费、律师代理费等费用。双方签订合同后于2013年5月27日办理了预购商品房预告登记。从2014年9月15日至今第三人因被告未按期偿还贷款，根据其与原告方签订的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》要求原告承担保证责任并扣划原告款项用于清偿被告的欠款。原告截止于2017年6月被扣划53334.32元。因此，根据《商品房买卖合同》及其补充协议约定，被告现已违约造成原告损失，原告有权解除合同并收回房屋，被告应承担原告产生的相关损失，合同解除后，第三人的抵押预先登记应予以注销。现诉请法院：一、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判决被告协助办理注销乌当区大坡路36号城市魔方6号2单元15层1号房屋的网签及备案手续，办理注销的费用由被告承担；三、判决被告将乌当区大坡路36号城市魔方6号2单元15层1号房屋返还给原告；四、请求依法判令被告承担因其违约导致原告的损失共计10345.85元（暂计算至2017年7月15日，之后按21106.84元，利率为4.9%计算至注销备案登记之日止）；五、判决被告承担原告支出的律师费用7600元；六、判决第三人将乌当区大坡路36号城市魔方6号2单元15层1号房屋的抵押预告登记予以注销；七、本案诉讼费用、保全费、公告费用、担保费用等由被告承担。庭审中，原告表示代偿款笔误了0.1元，应为21106.94元，同时表示该公司主张的因被告违约导致的损失10345.85元系该公司代偿21106.94元产生的利息。被告吴易霖经本院公告传唤未到庭参加诉讼。第三人建行省分行述称，要求将我行的贷款结清，我行的贷款合同是基于购房合同而设立的，购房合同如果解除，贷款合同就不成立了，撤销之前，我们就要求原、被告将我行的贷款结清，原告是承担连带担保责任，解除合同原告就应当承担连带清偿责任。经审理查明，2011年10月28日，原告贵阳德亨公司与第三人建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定最高额保证所担保的债权是指2011年10月28日至2016年10月28日期间，因第三人向购买原告坐落于乌当区××××号城市魔方项目所属住房的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向第三人支付的其他款项（包括但不限于第三人垫付的有关手续费、杂费等）、第三人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等），合同约定的最高额保证项下的担保责任的最高限额为伍亿元，原告在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间按第三人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自第三人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2013年5月8日，原告贵阳德亨公司与被告吴易霖签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的位于贵阳市××××号城市魔方6号楼2单元15层1号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为70.92㎡，总房款为243894元。《商品房买卖合同》第六条约定“付款方式及期限：买受人（即本案被告）采取下列第叁种方式付款。……3、其他方式：买受人于2013年5月8日支付人民币73894.05元进入资金监管账户中国工商银行贵阳市中华路支行2402013319200028479，余款由买受人向银行申请按揭贷款。”。同日，原、被告双方还签订补充协议一份，作为《商品房买卖合同》的附件四，补充协议第2.1.3条中约定“因乙方（即本案被告）逾期偿还银行贷款，导致银行基于甲方（即本案原告）保证责任的存在而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》。乙方须在甲方发出通知之日起10日内将所购房屋返还给甲方，甲方扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款利息、诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后将购房款返还给乙方。”。签订《商品房买卖合同》及补充协议后，被告按约将购房首付款支付给了原告，购房余款170000元则采取银行按揭方式支付。2013年6月14日，被告与第三人建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向第三人借款170000元，用于支付前述购房尾款，借款期限为2013年6月8日至2028年6月8日，合同项下提供担保方式为抵押加最高额保证。2013年9月3日，被告与第三人办理了预购商品房抵押权预告登记。履行借款合同过程中，被告未按期归还第三人贷款，第三人遂依据其与原告之间的约定从原告保证金账户中扣划了保证金，以冲抵二被告所欠其银行贷款，原告因此履行了保证责任，除了原告在代偿后已追偿的部分外，原告在2016年6月15日至2017年6月21日期间再次代被告偿还了银行按揭贷款十笔共计21106.84元，其中本金为11278.21元，利息为9720.99元，罚息为107.64元，但被告至今未将该笔代偿款21106.84元返还给原告。另查明，2013年5月16日，原、被告办理了涉案房屋商品房预售合同备案登记（预售合同登记号Y0433484），同月27日办理了预购商品房预告登记，涉案房屋已交付被告使用至今。还查明，原告因此次诉讼委托贵州公达律师事务所代理，为此产生律师代理费7600元。同时，在诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，支出了财产保全费1740元，且因申请财产保全办理了诉讼财产保全责任保险，又支出担保费487.79元。上述事实，有原告及第三人的当庭陈述，有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件、被告吴易霖身份证复印件、第三人工商登记信息、商品房买卖合同及补充协议、贵阳市商品房预售合同备案登记表、预告登记证、抵押权预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、开户申请书及银行代偿凭证、委托代理协议、律师费发票、担保保险单及担保费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告贵阳德亨公司与被告吴易霖签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。被告按照合同约定支付了购房首付款，余款通过银行按揭贷款支付，其在与第三人建行省分行签订借款合同后，理应按照借款合同约定的还款时间如约履行偿还银行贷款的义务，但因其逾期偿还贷款，存在违约行为，第三人遂依据其与原告之间的合同约定要求原告承担了保证责任。在原、被告签订的补充协议中，双方约定了由于被告违约导致原告承担了保证责任，原告有权解除《商品房买卖合同》，该协议是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋相关事项进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定。本案中，被告逾期偿还贷款，其行为已经违反了诚实信用原则，且导致原告履行了保证责任，正是由于被告的违约行为，致使《商品房买卖合同》及补充协议实际上已经无法继续履行，原告合同目的无法实现，依据公平原则，原告有权根据双方约定解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告诉请解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议有事实依据和法律依据，本院予以支持。本案中，因《商品房买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。对于原告诉请被告协助其办理涉案房屋注销网签及备案登记并承担办理注销登记费用的诉请。因办理注销房屋备案登记手续是合同解除后的后续事宜，且系因被告违约所致，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。同时，因备案登记仅系购房合同的备案，而网签则是房管部门为了规范房开商，使房开商规范销售房屋而进行的网络管理，网签后的房屋无法再次销售，因涉案房屋的购房合同已经解除，故原告要求被告协助办理注销网签手续，本院亦予以支持。至于办理注销网签及房屋备案登记的费用，因本案系被告违约所致，该费用理应由被告负担，但由于费用为房管部门收取，并非原告收取，故应以房管部门实际收取的费用为准。对于原告诉请被告支付代偿款21106.94元从代偿之日至2017年7月15日的损失10345.85元及代偿款21106.94元从2017年7月16日起至注销备案登记之日止的利息损失的请求。经本院复核，原告在2016年6月15日至2017年6月21日期间的代偿金额应为21106.84元，并非21106.94元。根据原告提交的代偿本息统计清单，其主张的损失10345.85元包括被告应当按月还贷部分的利息、罚息以及每笔代偿款从代偿之日计算至2017年7月15日的利息。本院认为，被告与第三人签订借款合同后，理应按借款合同约定时间偿还贷款，但其逾期还款，导致原告为其代偿了银行按揭贷款，原告该项请求为被告占用代偿款期间产生的经济损失，系被告违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告该项请求，本院予以支持。本案中，原告代偿的十笔款项包含了本金、利息、罚息等共计21106.84元，其中代偿本金为11278.21元，利、罚息为9828.63元，系被告违约造成的经济损失，被告应将该款返还给原告，但原告未要求被告返还代偿款的本金部分，本院从其自愿。此外，原告还主张被告支付各笔代偿款从代偿之日起计算至2017年7月15日止的利息总和550.85元，该部分利息均系按中国人民银行公布的一至五年期贷款年利率4.9%计算，本案中，原告从2016年6月15日起即开始代偿，但被告至今未履行还款义务，故对于原告主张的计算标准，本院予以采纳，经复核，各笔代偿款计算至2017年7月15日的利息无误，故各笔代偿款截止于2017年7月15日的利息总和550.85元，被告亦应当支付给原告。综上，因被告违约导致原告产生的损失为10379.48元（即9828.63元+550.85元），而原告主张10345.85元，应从其自愿，本院按其主张的10345.85元予以支持。对于原告要求被告将代偿款21106.84元的利息损失支付至注销备案登记之日的请求，根据公平原则，代偿款21106.84元在2017年7月16日之后的利息损失只应按前述利率标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止，超过履行期限，被告应承担向原告支付迟延履行期间债务利息的义务。对于原告主张被告支付的律师费7600元。庭审中，原告提交了《委托代理合同》，该合同约定本案律师费为7600元，而作为受托方，贵州公达律师事务所指派的律师已经出庭代理诉讼，表明原告为主张本案权利与受托方形成了委托代理关系，必然产生诉讼代理费，属于原告为实现债权产生的费用，且原告提供了税务发票佐证，其诉请被告支付律师费有事实依据，加之本案系被告违约所致，而《商品房买卖合同》及补充协议中对律师费的负担亦有明确约定，故原告主张被告支付律师费7600元的诉请，本院予以支持。关于原告诉请第三人将涉案房屋的抵押预告登记注销的诉请。本院认为，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，第三人作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人房屋的处分权，但并非对房屋享有现实的抵押权。本案中，因被告违约致使《商品房买卖合同》及补充协议解除，加之被告逾期偿还银行贷款，借款合同目的亦无法实现，缺乏继续履行的现实基础，故《个人住房（商业用房）借款合同》理应解除，但由于本案中第三人未要求解除借款合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”、第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，第三人可另案主张权利。由于《商品房买卖合同》及补充协议的解除，抵押预告登记亦丧失了存在的基础，抵押预告登记理应注销，故第三人有义务协助原告向房产登记部门申请注销抵押预告登记，原告该项请求，本院予以支持。对于诉讼过程中产生的财产保全费1740元及担保费487.79元。因本案系被告违约所致，而原、被告双方在《商品房买卖合同》补充协议中已就因被告违约造成原告的损失费用负担问题进行了明确约定，财产保全费及担保费属于因被告违约造成的原告损失，应由被告负担，故原告该项请求，本院予以支持。对于被告已交纳给原告的购房款及房屋维修基金，因被告未到庭参加诉讼，对于合同解除后的相关退款事宜，应由双方另行协商解决，本案中不作处理。被告吴易霖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳德亨房地产开发有限公司与被告吴易霖于2013年5月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告吴易霖于本判决生效之日起五日内将位于贵阳市××××号城市魔方6号楼2单元15层1号房屋（预售合同登记号Y0433484）返还给原告贵阳德亨房地产开发有限公司；三、被告吴易霖于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳德亨房地产开发有限公司办理位于贵阳市××××号城市魔方6号楼2单元15层1号房屋的注销房屋网签及备案登记手续，办理注销房屋网签及备案登记手续产生的费用由被告吴易霖负担（费用金额以房管部门实际收取的为准）；四、被告吴易霖于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳德亨房地产开发有限公司损失人民币10345.85元（2017年7月16日之后的利息损失以代偿款21106.84元为计算基数，按年利率4.9%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；五、被告吴易霖于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳德亨房地产开发有限公司律师费人民币7600元；六、第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳德亨房地产开发有限公司到房管部门办理坐落于贵阳市××××号城市魔方6号楼2单元15层1号房屋的抵押预告登记注销手续；七、驳回原告贵阳德亨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费5227元、财产保全费1740元、担保费487.79元，共计人民币7454.79元，由被告吴易霖负担（此款原告贵阳德亨房地产开发有限公司已预交，由被告吴易霖在本判决生效之日起五日内直接支付给原告贵阳德亨房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  舒 静人民陪审员  罗祯贵二〇一七年十二月十二日书 记 员  颜家英