北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初19170号原告：马春娜，女，1985年12月23日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐灵军，北京大燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京大燕律师事务所实习律师。被告：李晶晶，女，1990年1月5日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许蓉，北京市诚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健（李晶晶之夫），1988年2月19日出生，住北京市通州区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司专员，住公司宿舍。原告马春娜与被告李晶晶、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马春娜及其委托诉讼代理人徐灵军、廖钟菁，被告李晶晶的委托诉讼代理人许蓉、刘健到庭参加诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马春娜向本院提出诉讼请求：1、依法确认我与被告李晶晶于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于2017年6月6日解除；2、依法判令被告李晶晶双倍返还合同定金，共计40万元；3、依法判令被告李晶晶赔付我已支付的房屋中介费63700元；4、诉讼费用由被告李晶晶承担。事实及理由如下：我与被告李晶晶于2017年3月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李晶晶将坐落于北京市通州区永顺东里x号院x号楼x层x（以下简称x号）的房屋出售于我，并于合同中约定，我将定金转入李晶晶的账户，李晶晶应于2017年3月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。截止2017年5月15日，李晶晶并未按合同约定履行相应义务。经多次催告未果，2017年5月24日，我正式委托律师发出相关事宜《律师函》，以求妥善解决此事。经多次沟通，李晶晶明确表示拒绝履行合同义务。鉴于李晶晶的严重违约行为，我于2017年6月2日向李晶晶发出《解除合同通知书》。综上，我按合同约定履行相应义务，因李晶晶违约致使合同无法继续履行而解除。根据合同《补充协议》第四条第2款“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定义务超过十五日的；……”根据《中华人民共和国合同法》第115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，我与李晶晶之间的合同已具备约定解除事由且已达到法定赔偿条件，依法应解除合同并赔偿损失。现为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告李晶晶辩称，我方不同意原告马春娜的全部诉讼请求。在房屋买卖合同的履行过程中，出现了相关的国家政策变化，导致房屋买卖合同无法按照已经签订的内容继续履行，而不是我方的违约行为。第三人链家公司述称，我公司同意原告马春娜的诉讼请求，认可其陈述的事实。2017年3月9日，原告马春娜与被告李晶晶在我公司居间下，签订涉诉买卖合同及补充协议，均为当事人真实意思表示。马春娜共实际支付定金20万元。我公司多次协助马春娜办理购房资质审核并已通过，协助李晶晶办理房屋核验并已通过，但李晶晶拒绝提供其配偶的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件，无法办理网签。2017年3月31日，李晶晶未向银行提交一次性还贷申请，拒绝按照《补充协议》的约定，拒绝与马春娜及担保公司签订相关担保支付协议，并拒绝履行买卖合同，后拒接我公司经办人电话并将微信拉黑。2017年7月，李晶晶配偶联系我公司经理，告知其配偶身份，但具体谈话内容因经理离职，无法核实。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，马春娜（买受人）与李晶晶（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）,约定李晶晶将x号房屋卖与马春娜，总价款245万元，马春娜向李晶晶支付定金20万元，并向银行申办抵押贷款，拟批贷金额120万元。同日，李晶晶（甲方）、马春娜（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2017年3月9日将第一笔定金3万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2017年3月11日将第二笔定金17万元以自行划转的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2017年3月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。李晶晶于同日出具《关于配偶同意出售的承诺书》，写明“本人李晶晶是坐落于北京市之房产（房产证号：京（20**）通州区不动产权第XXXX号）的房屋所有人，本人谨在此郑重承诺，本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”上述合同签订后，马春娜依约于2017年3月9日向李晶晶交纳定金3万元，于2017年3月11日向李晶晶转账共计17万元。双方的合同仅履行至定金的支付和收取，之后的步骤因双方发生争议并未实际履行。对于合同未继续履行的原因，马春娜称系李晶晶拒绝提供其夫的相关证件和材料，为此提供时任链家经纪人孟xx的证人证言、微信聊天记录、短信聊天记录、电话录音予以佐证。李晶晶对此不予认可，称其之所以未办理解押是因为北京市限购新政出台之后，马春娜需要多交付40万元以上的首付款，而其交付上述款项有困难，故基于不安抗辩权才没有继续履行合同。并提交链家经纪人许xx的短信截屏予以证明。对此，马春娜称限购新政出台后，链家公司对其进行善意提醒，但实际上因其是公积金贷款，故并未对其造成影响，且其提交的各项证据中，李晶晶也未向其表示是因此未继续履行合同，只是提到其夫无法出面才导致合同无法继续履行，故是李晶晶的原因。经查，链家公司于2017年4月11日向李晶晶发送催告函，写明：为交易位于x号房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，……基于我公司工作人员通过电话、短信或上门拜访等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2017年4月14日12：00AM时前，办理以下事宜，1、提供配偶同意出售声明书。2、配合办理交易房屋的网签手续。如不按时主动配合，由此带来的一切损失由李晶晶个人全部承担，请慎重考虑后果，买受人将保留通过法律采取进一步措施的权利。该催告函系通过EMS寄送给李晶晶，但李晶晶称其是在马春娜起诉后才收到该邮件，而且是从单位找到的。因李晶晶并未按照催告函载明的时间办理相关手续，马春娜委托北京大燕律师事务所的徐灵军律师，于2017年5月22日向李晶晶发出律师函，引用该律师函中的部分内容：马春娜女士与阁下于2017年3月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》以及该合同的《补充协议》，该合同约定了双方应按照合同规定的要求，及时履行合同义务。马春娜女士已按照合同约定于2017年3月9日向阁下指定账户汇入3万元、2017年3月11日向阁下指定账户汇入17万元，两笔共计20万元已在约定时间汇入阁下指定的账户。但时至今日，经马春娜女士及中介机构多次催告，阁下仍未按合同约定办理完毕解除抵押登记手续，并拒绝履行合同相应义务，已致合同目的不能实现。根据《补充协议》第四条第2款“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定义务超过十五日的；……”根据《中华人民共和国合同法》115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”阁下的行为已属于严重违约，经马春娜女士及中介机构与阁下沟通无果，现特委托本律师向阁下致函：希望阁下在收到本律师函3个工作日内与马春娜女士或本律师进行沟通协商，如阁下未在收到本律师函的3个工作日内与马春娜女士或本律沟通协商，本律师将在阁下收到律师函的4个工作日运用法律途径维护其合法权益。若进入法律途径阶段，阁下必将承担不利后果。但该邮件均被退回。后马春娜于2017年6月2日向李晶晶寄送了《解除合同通知书》，引用部分内容：因交易房屋有抵押，贵方应于2017年3月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。遗憾的是，经多次催告，贵方并未按合同约定时间办理完毕解除抵押登记手续等合同相应义务。鉴于贵方违约的上述事实，我方依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》之约定，现我方依法通知贵方：一、自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》正式解除；二、贵方应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方之合同约定，双倍返还我方定金，共计40万元整；三、赔付我方已支付的房屋中介费，63700元整。但该邮件于2017年6月7日因拒收被退回。另查，李晶晶（甲方）与马春娜（乙方）、链家公司（丙方）签订《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，约定由乙方承担53900元居间代理费及9800元保障服务费。其中，三方在《居间服务合同》第三条权利义务中约定，甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。第四条违约责任中约定，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、关于配偶同意出售的承诺书、收据、转账凭证、催告函、律师函、解除合同通知书、短信聊天记录、微信聊天记录、电话录音、邮单、证人证言及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故双方应当按照合同的约定履行各自的义务。马春娜已依约按时将定金给付李晶晶，李晶晶亦应按照约定办理诉争房屋的解押手续，但其在马春娜催告后仍未能按照合同约定履行相应义务，故对于马春娜要求解除与李晶晶签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。李晶晶未按合同约定履行义务，应当双倍返还马春娜已付定金，对于马春娜要求双倍返还合同定金的诉讼请求，本院亦予以支持。对于马春娜要求李晶晶支付其已付中介费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于李晶晶提出的抗辩意见，于法无据，且无有效的证据证明，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告马春娜与被告李晶晶于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；二、被告李晶晶给付原告马春娜双倍定金400000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告李晶晶给付原告马春娜中介费63700元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，由被告李晶晶负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 梅二〇一七年十二月八日书记员 李建兰