福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初3657号 原告（反诉被告）：陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄进成，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄重，福建和晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴文跃，男，1981年11月5日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴重飚，福建闽荣律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈文霞与被告（反诉原告）吴文跃租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序进行审理。反诉原告吴文跃在答辩期限内向本院提起反诉，本院予以合并审理，并于2017年12月22日公开开庭进行了审理。陈文霞的委托诉讼代理人黄进成，吴文跃的委托诉讼代理人吴重飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文霞向本院提出诉讼请求：1．吴文跃向陈文霞支付“973、975号店面”自2017年7月1日起至合同期满应付租金支付之日止的租金，暂计至起诉之日为2700元；2．吴文跃依约向陈文霞支付逾期付款的违约金（以拖欠的租金为基数，按日2%的标准计算），暂计至起诉日为810元；3．吴文跃依约承担有关物业费、治安费、水费、电费、卫生费等费用，暂计至起诉之日为800元；4．吴文跃承担本案的诉讼费用。事实和理由：陈文霞将位于泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体973、975号店面2间租赁给吴文跃，租期十年，自2013年1月1日起至2022年12月30日止；973、975号租金每间每月第一年350元，每满一年月租金在上一年的基础上递增6.5%，按季度方式支付租金。双方还约定若逾期支付租金，则应以拖欠的租金为基数，按日2%的标准向陈文霞支付违约金；双方还约定有关物业管理费、治安费、水费、电费、卫生费等费用由吴文跃承担。合同签订后，陈文霞依约向吴文跃提供租赁房屋，吴文跃缴纳租金至2017年6月30日止，之后吴文跃就未向陈文霞支付应付的租金，已构成违约。 吴文跃辩称，1．陈文霞与吴文跃确有承租店面关系，但是涉案店面已经由泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司收回，收回的原因是执行泉州市市政府的相关决定，鲤城区人民法院作出的（2016）闽0502民初2058号民事判决书及泉州市中级人民法院作出的（2017）闽05民终3424号判决书也已经判决解除泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司（以下简称“江滨物业公司”）与陈文霞的原租赁关系；江滨物业公司也通告吴文跃限期腾空，吴文跃在2017年6月15日已经腾空涉案店面，并交付给江滨物业公司，因此，吴文跃不存在还需要支付陈文霞租金的义务，租金收取的前提应该是出租人有权出租并实际出租，目前涉案店面已经被江滨物业公司收回，陈文霞主张租金显然没有依据，主张欠付租金的违约金也无依据；2．陈文霞的第三项诉求主张未能提供任何证据，吴文跃已经向江滨物业公司缴付清楚，不存在欠费，因此请求驳回陈文霞的全部诉求。 吴文跃向本院提出反诉请求：1．解除吴文跃与陈文霞于2012年10月20日签订的《租赁合同》；2．陈文霞退还吴文跃的租赁押金6000元。事实和理由：2012年10月20日，陈文霞将泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体973、975号店面转租给吴文跃，并向吴文跃收取了押金6000元。2017年3月8日，滨江北路景观整治提升工程鲤城区分指挥部根据泉州市人民政府【2015】249号《晋江下游生态整治工程（一期）专题会议纪要》、【2016】68号《晋江下游生态整治工程（一期）有关工作专题会议纪要》的要求，发布《搬离公告》，限期吴文跃等租户腾空、搬离空厢。2017年4月7日，防洪堤代管单位江滨物业公司下发催告函，催告吴文跃等租户腾空、搬离空厢。因此,吴文跃分别将租赁的二个空厢腾空移交给江滨物业公司。吴文跃认为，鉴于涉案租赁物（空厢）因政府政策的不可抗力因素被相关政府部门回收，涉案租赁合同依法应当解除，陈文霞应当将吴文跃的租赁押金6000元退还给吴文跃。 陈文霞反诉辩称，1．江滨物业公司为了新的3P项目，而不是为了防洪抗灾、确保防洪堤运行安全等的原因而提前解除合同，不符合合同约定，吴文跃据此主张解除其与陈文霞签订的租赁合同，理由不能成立。2．指挥部有发布一份搬离公告，由于这份搬离公告是违法的，陈文霞于2017年3月17日向厦门市中级人民法院提起撤销搬离公告行政诉讼，2017年5月4日厦门市中级人民法院作出撤销这份搬离公告的判决，并裁定：停止执行案涉《搬离公告》中关于“租户凭租赁合同到指挥部签订腾空协议，并自行腾空、搬离其承租的空厢”之内容。厦门市中级人民法院的这一份裁定也说明要求租户搬离是违法的，并且要求租户无需腾空。2017年9月29日，福建省高级人民法院二审维持上述判决。故搬离公告是一个违法行政行为，政府要求租户搬离空厢是违法的。3．吴文跃自行将租赁的店面交付给江滨物业公司系其单方的违约行为，依据合同的约定，其应当继续履行并承担相应的违约责任。4．双方的合同明确约定：逾期支付租金，陈文霞有权没收押金，所以吴文跃要求返还押金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江滨物业公司接受泉州市晋江河道堤防管理处委托，管理晋江鲤城段防洪堤空厢。2004年2月15日，泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与泉州市丰泽柏菲布业遮阳技术有限公司（以下简称“柏菲公司”）签订了一份《晋江下游新堤空厢租赁合同》，合同约定：江滨物业公司同意将江滨北岸堤防空厢385号（新编空厢号365号）至527号（新编空厢号507号）、613号（新编空厢号585号）至678号（新编空厢号650号），共计209间空厢厢体出租给柏菲公司，租赁期限为20年，自2004年5月11日至2024年5月10日止。2005年1月12日，柏菲公司又与江滨物业公司签订了一份《补充协议书》，对上述租赁合同的内容进行修改和补充，约定柏菲公司在经营空厢时按现有泉州市的市场管理方式可招商转租、分租或与他人合作经营。2006年6月23日，陈文霞与柏菲公司、江滨物业公司签订《协议书》，约定柏菲公司将上述租赁合同、补充合同、补充协议书及其相关协议的权利义务全部转让给陈文霞,江滨物业公司与陈文霞租赁合同被解除后，转租、分租合同亦相应终止履行，江滨物业公司可直接向转租、分租人收回厢体，因此造成转租人、分租人的损失由陈文霞承担等。2006年12月8日，江滨路晋江下游新堤空厢门牌号××再次变更为745-1029号的单号、原有编号613-678号再次变更为1201-1331号的单号。合同签订后，陈文霞依约向江滨物业公司支付租金至2017年2月28日。 2012年10月20日，吴文跃与陈文霞签订《租赁合同》一份，双方约定：陈文霞将位于泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体973、975号共计2间店面租赁给吴文跃使用，期限为10年，即从2013年1月1日至2022年12月30日止；租赁押金为6000元，在吴文跃向陈文霞交还租赁店面且缴清其应承担的各项费用之日起30日内，陈文霞应无息退还押金；以上2间店面租金每间每月第一年350元，此后租金采用递增方式进行计算，每满一年租金在上一年的基础上递增6.5%，按季支付；双方还对合同期内、合同期满、提前终止、违约处理及双方的责任和权利进行了约定，其中还约定单方违约的，守约方有权提前终止合同；若单方违约是吴文跃，则陈文霞不退还押金或在双方确认正式租赁期届满前，吴文跃擅自退租，已支付的租金及押金不再退还等内容。 合同签订后，吴文跃依约支付了租赁押金6000元及店面的租金至2017年6月30日。2017年3月8日，滨江北路景观整治提升工程鲤城区分指挥部发出《搬离公告》，要求吴文跃等租户腾空、搬离空厢。2017年4月7日，江滨物业公司发出《催告函》，要求吴文跃等承租人于2017年5月9日前腾空空厢等。2017年6月15日，吴文跃向江滨物业公司腾空交付了其所承租的973、975号2个空厢。 另查明，陈文霞于2017年3月17日就泉州市鲤城区人民政府发布的《搬离公告》是否违法问题向厦门市中级人民法院提起行政诉讼，2017年5月4日厦门市中级人民法院作出（2017）闽02行初10号行政裁定书及判决书，裁定：在本案诉讼期间停止执行案涉《搬离公告》中关于“租户凭租赁合同到指挥部签订腾空协议，并自行腾空、搬离其承租的空厢”之内容。判决：撤销泉州市鲤城区人民政府于2017年3月8日作出的《搬离公告》。后泉州市鲤城区人民政府不服该判决向福建省高级人民法院提起上诉，2017年9月29日，福建省高级人民法院作出（2017）闽行终513号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 江滨物业公司因解除《晋江下游新堤空厢租赁合同》、收回含涉案空厢在内的209间空厢与陈文霞起纠纷，陈文霞诉至法院，2017年9月30日泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号终审民事判决，认定泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与陈文霞关于江滨北岸堤防空厢【原编号为385-527号（新编号为365-507号）、原编号为613-678号（新编号为585-650号）】共计209间的租赁合同关系于2016年8月8日解除；并判决陈文霞应于判决生效之日起10日将上述209间空厢腾空移交给泉州市江滨堤防物业管理有限公司等内容。 诉讼过程中，江滨物业公司向本院表明其认可次承租户吴文跃等向其腾空交付空厢的时间视为陈文霞向其腾空交付的时间。 本院认为，陈文霞与吴文跃签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。陈文霞与江滨物业公司约定了租赁合同的解除条件及合同被解除后，陈文霞与次承租人的租赁合同终止履行，江滨物业公司可直接向次承租人收回厢体等。自2017年2月28日起，陈文霞也未继续向江滨物业公司支付租金。江滨物业公司作为租赁房屋管理人，享有对租赁房屋占用、使用的权利，其根据前述合同约定及事实，要求次承租人腾空交付租赁房屋，足以使吴文跃等次承租人对陈文霞是否能够继续提供正常使用的租赁房屋产生担忧。因此，吴文跃行使不安抗辩权，根据江滨物业公司要求，腾空租赁房屋交付江滨物业公司，中止其与陈文霞之间租赁合同的履行，不再继续缴纳中止履行期间租金，符合法律规定，不构成违约。陈文霞主张吴文跃支付腾空租赁房屋交付江滨物业公司后的租金、逾期付款违约金及有关物业费、治安费等费用的请求，无事实和法律依据，不予支持。泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号判决书判令解除陈文霞与江滨物业公司有关案涉空厢在内的租赁合同关系后，陈文霞对于案涉租赁房屋的使用权已于2016年8月8日丧失。案涉租赁合同约定，陈文霞所提供的房屋不符合约定条件，严重影响承租人正常使用的，承租人有权解除合同，故吴文跃要求解除其与陈文霞之间的租赁合同，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”吴文跃于合同解除后，请求陈文霞退还租赁押金6000元，理由充分，予以支持。 综上所述，陈文霞的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持；吴文跃的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除吴文跃与陈文霞于2012年10月20日签订的有关泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体973、975号《租赁合同》； 二、陈文霞应于本判决生效之日起十日内返还吴文跃租赁押金6000元； 三、驳回陈文霞的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元、反诉受理费减半收取为25元，均由陈文霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  潘银幼 代理审判员  陈 曦 人民陪审员  李 霞 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  连丽娜 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供 证据。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -9-