北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初4760号原告:杨淑平，女，1967年9月2日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博远，北京张春月律师事务所律师。被告：北京宝直汇达商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇生命园路4号院7号楼5层501。法定代表人：刘芬，经理。委托诉讼代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。原告杨淑平诉被告北京宝直汇达商贸有限公司（以下简称宝直汇达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨淑平的委托诉讼代理人张春月，被告宝直汇达公司的委托诉讼代理人白斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑平向本院提出以下诉讼请求：1、要求宝直汇达公司支付拖欠房租113494元；2、要求宝直汇达公司支付拖欠供暖费6336元、物业费255元并支付供暖逾期罚款12672元；3、要求宝直汇达公司承担本案诉讼费。事实与理由：我与宝直汇达公司在2014年3月11日签订租赁合同，约定我将位于北京市昌平区昌平镇鼓楼北街16号楼10底商，面积198平方米出租给宝直汇达公司使用，租赁期限为三年，并且约定每年度租金于下一租赁年度起30日前一次性缴付。2016年起宝直汇达公司并未按照合同一次性支付整年度租金，而是通过多次转账支付我房租，且房租只支付至2016年12月14日。宝直汇达公司将店面库存清仓，并向我告知不再租赁涉案房屋。因此根据合同第十条约定乙方无故终止合同，甲方不退还乙方保证金，乙方赔偿甲方合同剩余时间的租金。2016年至2017年供暖费尚欠6336元。根据合同第五条第二款约定，逾期一天按10%给予罚款，因此被告应承担五万余元罚款，我在此仅要求宝直汇达公司支付拖欠金额的双倍罚款。现起诉至法院，请求维护我的合法权益。被告宝直汇达公司辩称：不同意杨淑平的诉讼请求。我方与杨淑平已经于2016年12月14日解除租赁合同。此后杨淑平已经与第三人重新达成了租赁合同并收取了租金。本案中我没有拖欠房租，合同解除前的房屋租金和相关费用我方也已经结清。即使我方违约，原告约定的违约金数额也过高，远远超过了其经济损失。杨淑平至今还扣留着我的2万元担保金。本院经审理查明：2014年3月11日，出租方杨淑平与承租方宝直汇达公司签订《租赁合同》一份，约定出租方把位于昌平区昌平镇鼓楼北街16号楼面积为198平米的10底商出租给宝直汇达公司使用，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日，租赁期为3年，租赁期内每年度租金36万，每年度租金于每下一租赁年度起前30日前一次性交付。合同还约定了双方的权利和义务，第四条、甲方的权利和义务为：“1、甲方按规定时间将房屋交付给乙方使用……”第五条、乙方的权利和义务为：“1、乙方依约交纳租金；2、租赁期间，房屋管理费，水、电、暖气费，卫生费，以及上级主管部门所收的税费由乙方负责。乙方必须按时缴纳各种费用，每月10日前交纳上月水、电费，每年12月31日前交纳取暖费及卫生费，逾期一天按10%给予罚款……”合同第十条违约责任条款约定：“本合同生效之日起，甲、乙双方不得无故终止合同，甲方无故终止合同，双倍退还乙方保证金，并赔偿乙方损失，乙方无故终止合同，甲方不退还保证金，乙方赔偿甲方合同剩余时间的租金。”合同第十三项约定交付保证金贰万元整。合同落款处有杨淑平签字，并加盖有宝直汇达公司公章。合同签订后，杨淑平按约定交付租赁房屋，宝直汇达公司使用房屋至2016年12月14日。2015年4月1日至2016年12月14日的租金宝直汇达公司分四笔支付，第一笔175000元于2016年4月25日支付，第二笔29167元于2016年9月29日支付，第三笔29167元于2016年12月9日支付，第四笔13172元于2017年1月11日支付，四笔共计246506元。之后因宝直汇达公司经营不善，向杨淑平提出解除合同，宝直汇达公司于2016年12月14日搬离租赁房屋，双方均认可合同于2016年12月14日解除。之后宝直汇达公司介绍李恩成继续承租涉案租赁房屋，杨淑平与李恩成另约定租赁期限为2016年12月15日至2017年3月31日，李恩成交纳房屋租赁费以及物业费、供暖费共计43000元。现杨淑平称应属宝直汇达公司违约解除的合同，故要求宝直汇达公司按照合同第十条约定赔偿其合同剩余时间的租金，按照年租金36万元减去已支付的246506元计算。杨淑平提交其与宝直汇达公司李雪梅的微信语音录音及文字摘录资料，证明系宝直汇达公司提出解除合同，微信语音的文字摘录资料显示二人对话内容为：“杨淑平（录音文字摘录中简称杨）：你怎么出一个24141啊，这钱是怎么得来的呀！你欠我四个月房租你算一下多少钱。这钱是你给我的供暖费和物业费，供暖费和物业费也不对啊，你也得截止到你三月底的，你不能截止到12月份的啊！你截止到你合同截止日，你供暖费和物业费也不对。李雪梅（录音文字摘录中简称李）：我待会给您回，有点忙。李：杨姐，这个钱呢是和刘总这边沟通的，然后她这边的意思呢就是支付您12月14日之前的费用，然后后面就不付了，现在又找了一个租房的嘛，跟您这边也付了房租了，然后后期的就不付了。杨：这是你自己的行为，你早跟我说这个啊，甩货是你们自己同意的，这仨月房屋不给不是耽误功夫么，我早一纸诉状给你扔法院去了，你耽误我这么长时间干嘛啊。那我这就过去我让甩货的停了，我给他锁门了。怎么就截止到12月底啊，你12月房租给我了么？李：杨姐我真不知道后期的资金不给您了，这是刚跟刘总沟通完的结果，她的意思就是交到14号。12月就付14号之前的费用，因为从14号开始那个人不就开始付房租了么，一直付到3月31日。杨：你这帐是怎么算的，怎么算到12月14日之前的，你合同到3月31日，一直就是这么告诉你的，她让你跟我瞎捣什么乱啊，真没有说理的地方了她以为。物业费和供暖费交没交，我跟你说这些都含滞纳金呢，你跟她说去。这事儿不能这怎么做，这房也是你租出去的不是我租出去的。”宝直汇达公司对微信语音录音及文字摘录真实性认可，证明目的不认可，称双方系协商一致解除的合同。宝直汇达公司另主张在合同签订后，杨淑平和宝直汇达公司曾口头约定变更房屋年租金为35万元；杨淑平对此不予认可。对于供暖费和物业费，双方均认可支付到了2016年12月14日。杨淑平要求宝直汇达公司支付2016年12月15日至2017年3月15日期间的供暖费、物业费及供暖费逾期罚款。宝直汇达公司另提出杨淑平尚扣留其公司交纳的2万元保证金，但收据已经丢失无法提交；对此杨淑平不予认可。以上事实，有《租赁合同》，银行明细、缴费通知、微信记录以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨淑平与宝直汇达公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于合同解除的原因，宝直汇达公司虽主张系双方协商一致解除合同，但根据杨淑平提交的微信语音的文字摘录资料来看，双方当时并未对合同解除的后果达成一致，故本院对宝直汇达公司的主张不予采信。因此，宝直汇达公司提出提前解除合同，杨淑平要求其按照合同第十条的约定承担违约责任，本院予以支持。宝直汇达公司另主张双方曾口头变更年租金为35万元以及杨淑平曾收取其公司保证金2万元一节，对此杨淑平不予认可，宝直汇达公司亦未提交相应证据，本院对宝直汇达公司所述不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当事人在合同中约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可根据当事人的请求适当予以减少。本案中，合同约定的违约金系剩余时间的租金，考虑到合同解除后，宝直汇达公司又介绍其他人继续承租涉案租赁房屋，确实弥补了一部分损失，故宝直汇达公司请求适当减少违约金，本院予以支持，违约金的数额以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整为8万元。因合同解除后，宝直汇达公司已于2016年12月14日搬离租赁房屋，并已支付了此日期之前的物业费和供暖费，故对于杨淑平要求宝直汇达公司支付之后的物业费、供暖费以及供暖费逾期罚款的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京宝直汇达商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨淑平违约金8万元；二、驳回原告杨淑平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2955元，由原告杨淑平负担1155元，已交纳；由被告北京宝直汇达商贸有限公司负担1800元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张祎慧人民陪审员  窦振利人民陪审员  李新立二〇一七年十二月十五日书 记 员  吴继腾