广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1971民初26869号原告（反诉被告）胡彦峰，男，汉族，1987年11月11日出生，住河南省长葛市，委托代理人刘兰芳、刘艺仁，分别系广东大篆律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）周彪，男，汉族，1974年5月1日出生，住浙江省江山市，委托代理人杜友良、陈峰，分别系广东环广律师事务所律师、辅助人员。第三人东莞市千珏地产有限公司，住所地：东莞市莞城街道博厦社区运河三路**运河西岸花园****铺，统一社会信用代码：91441900MA4UT8R70K。法定代表人欧敬良。原告胡彦峰诉被告周彪、第三人东莞市千珏地产有限公司及被告周彪反诉原告胡彦峰、第三人东莞市千珏地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告胡彦峰及其委托代理人刘兰芳，被告周彪及其委托代理人杜友良，第三人的法定代表人欧敬良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原被告签订的《房地产买卖合同》解除；2、被告双倍返还定金30万元给原告；3、被告赔偿原告的损失6500元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告在第三人的促成下于2017年6月28日签订《房地产买卖合同》，约定出售被告位于东莞市××城区鸿福路××广场××房，合同约定房屋总价为135万元，并约定双方的权利义务及违约责任。因原告哥哥胡彦军子女需落户东莞上学，在签订合同之时已向被告说明，原告所购房产指定落户到胡彦军名下，被告表示同意。合同签订当日，原告依约向被告支付2万元定金，次日由胡彦军账户向原告转账剩余定金13万元。但被告在配合办理按揭手续过程中多次违约：1、被告以不在东莞为由，拖延到7月27日才配合原告和第三人办理银行按揭；2、被告以建设银行办理按揭太慢，多次进行投诉，在知悉房价上涨后要求加价5万元。同贷出来后双方约定于2017年9月25日到房管所过户，被告不想出售房屋，自行离开到银行吵闹，导致银行撤销贷款，过户无法完成；3、被告于2017年9月27日发送律师函给原告，声称仅收到定金2万元，原告回函要求继续履行合同及重新办理按揭。被告以原告以胡彦军名义骗贷要挟，答应重新办理按揭手续也故意去错银行，未按时前来。在此过程中，被告的房产升值大约15万元，被告以上举动均以事实表明其不想依约履行合同，想方设法找茬企图不承认收到定金，以及没收原告定金。被告的违约行为使原告的合同目的落空，被告押着原告的定金不退，也使原告近期无法再买房。原告为合同顺利履行，还支付了中介费用、装修发票税金、担保公司费用，损失巨大。被告辩称，一、原告私自变更房屋买卖合同的买方构成根本违约。合同签订后，被告并没有同意与未曾谋面的胡彦军建立房屋买卖合同关系，原告称被告同意将房产过户到胡彦军名下不是事实。二、被告始终积极履行配合办理按揭义务，先后到中国邮政银行万江支行和中国建设银行东城支行办理按揭手续。虽然建设银行因原告使用胡彦军名义骗贷而撤销贷款，但被告仍致函原告声明在宽限期内继续配合其办理按揭手续。合同签订后被告多次催促第三人尽快办理按揭手续，没有任何恶意拖延，建设银行撤销贷款并非被告投诉所致，而是原告个人信用问题私自使用胡彦军名义骗贷被银行发现所致。9月30日，被告按第三人通知重新办理按揭手续，但原告和第三人未事前告知哪家银行，被告到达原来办理按揭的银行未见原告和第三人，经联系后立即赶往第三人处，但未见原告和第三人，被告多次致电和微信联系原告没有回应，后来被告邀约第三人去银行，但第三人称联系不上原告，可见，并非被告不配合办理按揭，而是原告不配合办理按揭。综上，被告不存在任何违约行为，原告存在严重违约行为。《房屋买卖合同》因原告在被告给予的宽限期届满之日仍未履行其应尽义务而解除，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人发表意见称，合同签订时，被告知道并同意以原告哥哥胡彦军的名义购买案涉房屋。过户前一个星期第三人已陪同被告妻子到银行核实得知贷款获得批准。过户当天被告提出要到银行查看同贷书，后来银行工作人员告知由于被告在银行以原告和第三人联合骗贷为由吵闹，银行撤销同贷。第三人再次约原被告办理按揭贷款申请，第三人在前一天电话告知被告次日到第三人处集中，第三人带双方去银行，原告早上9点到达，9点半离开，第三人法定代表人因身体不适去医院就医，被告到9点45才到达第三人处。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原告、被告和第三人签订的《房地产买卖合同》已经解除；2、被告没收原告交付的定金15万元；3、原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告和第三人于2017年6月28日签订合同后，被告依约积极配合原告和第三人办理银行按揭手续，首先到中国邮政银行万江支行办理，原告因利率上浮而改到中国建设银行东城支行办理按揭，但因原告利用胡彦军名义骗贷而被撤销贷款。由于楼款问题迟迟得不到落实，被告于2017年9月27日委托律师致函原告要求其在2017年10月15日前办理好银行按揭手续或一次性支付剩余楼款以便被告及时办理过户手续，逾期仍不履行则合同自逾期之日解除。原告收到函件后，和第三人谎称于9月30日再次到银行办理按揭手续，但均未提前告知具体银行，被告到达建设银行和原告、第三人联系，第三人让被告到第三人处，但被告到达第三人处后，原告不接电话不回信息，第三人经办人也称病和联系不上原告拒不去银行。原告在被告给予的宽限期内仍消极履行办理按揭义务，亦未一次性支付剩余楼款，原告的行为已构成根本违约，合同已于逾期之日即2017年10月16日解除。原告对被告的反诉答辩称，一、骗贷是被告意欲主张原告违约的借口，贷款前被告要求原告准备原告哥哥的资料与银行签订贷款合同，被告因银行放贷迟缓向银行投诉时向第三人索取贷款人即原告哥哥的身份证复印件等，均证明被告知悉贷款人就是原告哥哥。二、实践中只要贷款人与过户人一致即可，银行审核的是胡彦军的征信资料，以胡彦军名义申请银行贷款，银行根据申请发放贷款给被告，被告不会因此遭受任何损失。原告将房产证的名字登记为其哥哥是对其自身权利的合法处分。三、被告先确认收取原告15万元定金，后因房价上涨不肯出售并要求加价5万元，原告未予答应的情况下被告大骂银行导致同贷被撤销，且发律师函称仅收到2万元定金，也不承认知悉贷款人是胡彦军，以达到合同解除的目的。第三人对被告的反诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告是否逾期配合办理银行按揭手续。合同约定“签合同十个工作日内买卖双方须配合经纪方办理按揭手续”，原告主张被告以不在东莞为由拖延至7月27日才配合办理银行按揭手续。被告则称由于原告等待银行评估影响办理申请贷款时间，并非被告不配合办理。第三人则称银行评估房屋价值是申请贷款的必经程序，需要双方等待。被告妻子与第三人的微信聊天记录显示：被告妻子自2017年7月3日起与第三人沟通银行贷款事宜，第三人回复等待银行评估房屋价值及协商时间。双方于7月19日到中国邮政储蓄银行万江支行办理贷款申请手续，后被告于7月27日到中国建设银行配合办理贷款申请手续。二、关于被告是否知悉贷款人是胡彦军。原告和第三人均称被告在合同签订时知悉并同意以胡彦军名义贷款及购买案涉房屋，7月24日微信聊天记录中被告称“胡老板，你好！你让你哥的资料准备好，约个时间让中介一起去把银行需要的贷款资料提交一下。谢谢。”，9月20日被告妻子在微信中要求第三人提供贷款人的名字与身份证号，第三人将胡彦军的身份证拍照发给被告妻子，被告妻子未提出异议。被告对原告和第三人主张不予确认，称原告曾电话沟通过要其哥哥胡彦军帮忙办理按揭手续，故被告要求胡彦军准备好资料，但实际上原告并未明确告知被告要以胡彦军的名义办理按揭手续，被告也从未见过胡彦军，直到第三人将胡彦军身份证发给被告妻子后才得知以胡彦军名义办理贷款，但只要贷款主体不影响房屋买卖，被告就没有异议，建设银行得知贷款主体与买房主体不一致后取消贷款，被告及配偶签名确认的《房屋出售人声明》上注明购房人是原告。原告和第三人称《房屋出售人声明》是原告和被告于2017年7月19日到中国邮政储蓄银行办理贷款申请手续时填写，因胡彦军在北京工作，邮政银行不同意为在北京工作的购房人发放贷款，故以原告名义申请贷款；由于邮政银行的贷款利率上浮，且建设银行对购房人的工作地点没有限制，所以变更为胡彦军向建设银行申请贷款；被告是7月27日到建设银行办理贷款申请手续，原告和胡彦军是7月28日到银行办理贷款申请手续，向建设银行提交的房屋买卖合同复印件由被告和胡彦军签名，胡彦军先签被告后签，为保障交易安全该合同原件已由第三人撕毁。第三人确认被告和胡彦军没有见过面。被告则称由于原告征信问题导致邮政银行没有批准贷款，故原告私自变更为以胡彦军名义向建设银行贷款，被告从未签过买方为胡彦军的《房地产买卖合同》。三、关于再次办理银行贷款手续。被告于2017年9月27日委托律师向原告发出《律师函》，注明原告仅支付定金2万元，要求原告在2017年10月15日前付清剩余定金，并办理好银行按揭手续或一次性支付剩余楼款，逾期仍不履行如上义务的，双方签订的合同自逾期之日（2017年10月16日）即行解除。同日原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到本函三个工作日内备齐所有贷款所需资料重新向其他银行申请贷款按揭，继续依约履行合同。后原被告和第三人协商确定于2017年9月30日9时办理银行按揭贷款手续。双方的微信聊天记录显示：原告在9月29日晚上称“我方发函要求你方三个工作日内配合办理按揭，你方也已同意配合，收到你方回复后，我方转达中介，中介积极联系银行，银行确定的时间为明日上午9时，请务必准时到达”，被告9月30日9:03称“我到银行了，没有看到你啊”，原告回“我早就到了，根本没看到你，我在中介这边了，你还没到呢”，被告称“你昨天夜里和我约9点到银行的呀，现在我们已经到银行了，你又变卦要改地址去中介公司，那好我现在过去”，原告回“是到广发银行，中介也告诉过你去哪个银行，我早上去的时候你也没去，我跟中介打电话说了，你一直不来，中介又让我去他们公司，我就又来中介了，我现在中介等你呢，还来不来去办按揭”，被告称“按你的要求我在去中介的路上”，被告9:44称“我在中介公司了，怎么都看不到你呢”，被告10:06称“胡彦峰，你什么时候才会出现啊？我打你电话你不接，中介打你电话你也不接”。被告妻子与第三人法定代表人欧敬良的微信聊天记录显示：被告妻子9月30日9:04称“小欧，我们到银行了，没看见你和买家”，欧回“没说去建设银行啊，建设银行做不了啊，叫您来我们公司”，被告妻子9:47称“小欧，应你和买家要求，我们又从银行来到你们公司了，可是没见到你和买家胡彦峰”，欧回复去医院了，被告妻子称“你到了医院，我去医院找你，麻烦你转告胡彦峰，在哪里，我们今天已经第三次约了”，欧9:58称“刚打了买家电话，他没接，你打他电话问问吧”，被告妻子回“为什么，不是说约好今天来办事情的吗？我一直都在打电话给胡彦峰，他就是不接，找到你了，就一起去”，欧回“要联系上买家啊，就我和您去有什么用”。被告和第三人多次拨打原告电话，原告均没有接听。原告称第三人通知被告去广发银行办理手续，但被告去建设银行，被告未在约定时间到达，原告在中介处等待半个小时后离开，被告自当天9:51才拨打原告电话，原告很生气故没有接听电话。被告则称原告和第三人仅告知第二天9点去银行办理按揭手续，由于第一次是在建设银行办理按揭手续，故被告去了建设银行，被告与原告和第三人联系后马上赶到第三人处，未见原告和第三人，原告也不接听被告电话。第三人则称提前一天通知被告次日早上9点到第三人处，由第三人带双方去银行办手续。四、原告提交东莞市诚达按揭服务有限公司收据证明向该公司支付预收税费11536元和按揭服务费16900元，并称该公司回复实际收取1500元，剩余款项等本案审结后退回原告，提交微信聊天记录证明向第三人支付中介费5000元。被告确认证据真实性，但对关联性不予确认，第三人确认通过微信方式收取原告中介费5000元。本院认为，《房地产买卖合同》是原被告和第三人基于平等自愿签订，合同内容不违反法律规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。原被告均提起诉讼主张解除合同，双方对于合同解除不持异议，本院予以认定。本案的争议焦点是合同履行过程中哪方存在违约行为。原告主张被告拖延配合原告和第三人办理银行按揭手续构成违约，但从被告妻子和第三人的微信聊天记录可见被告在合同签订后积极跟进催促第三人办理银行贷款，主观上不存在恶意拖延。虽然被告在7月12日不在东莞，但由于等待银行评估房屋价值，第三人于7月13日才通知被告协助办理银行贷款手续，且双方已于7月19日到中国邮政储蓄银行万江支行办理，后双方协助委托担保公司办理快贷以及变更贷款银行，被告于7月27日到中国建设银行办理按揭贷款手续。可见被告没有不配合第三人办理按揭手续，也不存在故意拖延情形，原告主张被告拖延配合办理银行按揭手续理据不足，本院不予采纳。被告确认原告曾电话沟通过让其哥哥胡彦军帮忙办理按揭手续，从被告在微信中要求原告哥哥准备资料，被告妻子向第三人询问贷款人姓名及身份证来看，被告明知原告以哥哥胡彦军名义申请贷款。被告主张原告私自以胡彦军名义骗贷导致建设银行撤销同贷不成立，本院不予采纳。原告主张被告到银行吵闹导致建设银行撤销同贷构成违约。理据不足，本院亦不予采纳。原告在9月29日的微信只明确约定时间，没有约定地点，原告称其到广发银行未见被告后到第三人处，但第三人的微信及庭审陈述是约被告到第三人处，而被告在约定时间到达建设银行，可见三方对于地点没有明确约定。被告经联系后得知地点有误马上赶到第三人处，并积极联系原告和第三人，故原告主张被告故意去错银行构成违约理据不足，本院不予采纳。原告在约定时间未见到被告后先行离开，被告主张原告消极履行办理按揭义务构成违约，理据不足，本院亦不予采纳。此后三方并未就办理银行贷款事宜再行协商以继续履行合同，双方均在本案中诉请解除合同，故本院认定双方协商一致解除合同，双方互不构成违约。根据公平原则和诚实信用原则，原被告各自承担50%无法继续履行合同的责任。合同解除后，被告收取原告定金15万元没有依据，应将定金返还原告。原告要求被告双倍返还定金及被告要求没收定金均没有依据，本院不予支持。原告因本案支出中介费5000元及按揭服务费16900元，原告确认担保公司实际收取按揭服务费1500元是对被告有利的陈述，本院予以采纳，故被告应承担损失为6500×50%=3250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告胡彦峰、被告周彪及第三人东莞市千珏地产有限公司签订的《房地产买卖合同》（编号NO.0000311）解除；二、被告周彪应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告胡彦峰定金150000元；三、被告周彪应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告胡彦峰损失3250元；四、驳回原告胡彦峰其他诉讼请求；五、驳回被告周彪其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2975.15元（原告已预交），反诉费1650元（被告已预交），由原告负担1504.15元，被告负担3121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一七年十二月十一日书记员  简凤娇冷静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。