内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内25民终1852号 上诉人（一审原告）：呼和浩特市通宝小额贷款股份有限公司。 法定代表人：郭某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：耿某。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙信律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：葛某，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 一审第三人：敖某，住内蒙古自治区呼和浩特市。 一审第三人：刘某，现住址同上。 上诉人呼和浩特市通宝小额贷款股份有限公司（以下简称通宝小贷公司）因与被上诉人葛某、一审被告敖某、刘某执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2017）内2502民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人通宝小贷公司的委托诉讼代理人耿晓珊、张某、被上诉人葛某到庭参加诉讼，一审第三人敖某、刘某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人通宝小贷公司上诉请求：请求撤销一审判决并支持上诉人的全部诉讼请求，事实及理由：一审认定被上诉人葛某与一审第三人敖某达成房屋买卖合同并实际履行，没有事实和法律依据。上诉人对涉诉查封的房屋享有抵押权，并办理了抵押登记，而被上诉人葛某取得的是债权，物权优于债权，故不能排除上诉人对物权的执行。因葛某与敖某之间没有书面合同，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审对该条做出扩大解释，并错误的应用了法学原理，据此做出错误的判决。 被上诉人葛某答辩称：被上诉人葛某与一审第三人敖某之间存在房屋买卖关系，被上诉人葛某已按照口头合同约定全部支付了房款并一直使用该房屋，该房屋未办理过户手续的责任在于一审第三人敖某，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。 一审被告敖某、刘某未提交答辩意见。 上诉人通宝小贷公司向一审法院提起的诉讼请求为：1、请求确认敖某、刘某是锡林浩特市额办玛新图街一、二层街面连体楼房（建筑面积174.37平方米，产权证号：房权证字第XXXX号）的所有权人；2、依法对敖某、刘某名下的锡林浩特市额办玛新图街一、二层街面连体楼房继续进行强制执行。 一审法院认定事实：2003年9月23日，葛某与敖某签订《房屋租赁合同》。约定敖某将锡林浩特市玛新图街174.3平米的商业楼房出租给葛某，并将房屋交付给葛某。合同履行至2004年3月，经双方协商，敖某将该租赁的楼房出售给葛某，价款为48万元，支付全额房款后办理过户手续。此后葛某每月进行还贷，至2011年1月，葛某累计为敖某还贷、交现金、物品折价已达到480000元，全面履行了合同义务。 2013年8月19日，第三人敖某、刘某与原告通宝小贷公司签订了借款合同，并将涉案房屋抵押给原告通宝小贷公司，办理了公证债权文书。后因敖某、刘某未能履行还款义务，原告通宝小贷公司申请对敖某、刘某强制执行。案件执行过程中，该院查封了涉案房屋，后葛某提出执行异议，经该院审查，裁定中止了对涉案房屋的执行。原告通宝小贷公司提起申请人执行异议之诉。 一审法院认为：申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上四项规定，分析如下： 首先，双方签订了书面的房屋租赁合同书。在租赁过程中，达成了房屋买卖的合意，且该房屋买卖合同成立的事实已被生效的法律文书所确认。根据生效的（2015）锡民二初字第235号判决书认定，买卖双方达成了房屋买卖合同后，被告葛某已经全面履行了交付房款的合同义务，敖某也履行了交付房屋的义务。故虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但合同成立及履行的事实已被生效的判决书所确认。因生效判决书的证明力一般大于书面合同的证明力，按照“举轻以明重”的法学原理，本案中关于合同订立的事实符合上述司法解释第二十八条第一项第一款的规定。 其次，庭审中，各方当事人对被告葛某实际占有该房屋的事实均无异议。对于已经全部支付房款的事实，也由生效的（2015）锡民二初字第235号判决书所认定，故符合上述司法解释的规定。对于是否非因买受人的原因未办理产权登记，根据生效的法律文书可以认定，葛某与敖某在房屋买卖过程中存在争议，且该房屋一直在银行有房贷未还清，还清以后房屋产权证书一直由敖某实际占有。综合以上情况，可以认定该房屋产权手续未办理并非被告葛某的原因导致。 综上所述，被告葛某提交的证据可以证明其享有的民事权益，足以对抗对涉案房屋的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回原告呼和浩特市通宝小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由呼和浩特市通宝小额贷款股份有限公司负担。 本院二审期间，二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对当事人二审争议的事实，与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案为执行异议之诉，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对上述规定的四种情形，本院认定如下：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；该条的设立，目的主要是为了让执行机构甄别真实的买受人，本案中，被上诉人葛某与一审第三人敖某之间的房屋买卖合同关系已被锡林浩特市人民法院生效的（2015）锡民二初字第235号判决书认定，生效法律文书认定的事实必定大于当事人之间签订书面合同的效力，故本案虽没有书面合同，但并不违背该款司法解释的立法精神。对于被上诉人葛某自2003年起一直合法占有该房屋，对此一审第三人敖某无异议，以及葛某已支付全部购房价款，均是经锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第235号判决书认定的事实。对于未办理房屋过户登记的原因，因该房屋的银行贷款还清后，房屋产权证书一直由一审第三人敖某持有，期间其还在上诉人通宝小贷公司办理了抵押登记，可以认定非因买受人葛某自身原因未办理过户登记。以上事实能够认定，被上诉人葛某享有能够对抗对涉案房屋强制执行的权益。 综上，上诉人呼和浩特市通宝小额贷款股份有限公司的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人呼和浩特市通宝小额贷款股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 盖  滔 审判员 锡林塔娜 审判员 王 志 刚 二〇一七年十二月三十日 书记员 郭 淑 雯 附相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；