江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终2289号上诉人（原审被告）：高宗康，男，1968年1月5日出生，汉族，户籍地：南昌市西湖区，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师，执业证号：13601200010359460。委托诉讼代理人：刘国强，江西联创律师事务所律师，执业证号：13601201510762935。被上诉人（原审原告）：张胜德，男，1989年2月3日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：朱龙太，江西镜衡律师事务所律师，执业证号：13601201410970542。上诉人高宗康因与被上诉人张胜德房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高宗康的委托诉讼代理人李茂斌、刘国强，被上诉人张胜德的委托代理人朱龙太，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高宗康的上诉请求：1、撤销南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初1188号民事判决，并改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决上诉人于判决生效后十日内向被上诉人退还押金及租金，属于认定事实及适用法律错误。1、原审以2016年12月15日作为被上诉人租赁结束之日，并以此计算上诉人应退还被上诉人的租金为7777.78元，属于认定事实错误。2016年11月26日，上诉人接到房屋征收通知书后，在房屋征收部门工作人员的陪同下要求被上诉人尽快搬离涉案房屋。但被上诉人一直拖延不肯搬离涉案房屋。房屋征收部门于2016年11月23日对被上诉人实施强制搬离措施，并委托公证部门现场公证。2、被上诉人至今未向上诉人提供已缴清相关水电费的凭证，原审判决未采纳上诉人的抗辩意见，判决上诉人向被上诉人退还租金及押金，属于适用法律错误。二、原审判决上诉人向被上诉人支付停产停业费用37367元、房屋装修费用5695.5元、搬迁费用252.4元，毫无事实及法律依据，且不符合民事审判“不诉不理”原则。三、房屋征收部门支付的停产停业损失补偿、装修补偿、搬迁补偿依法应由上诉人享有。被上诉人张胜德辩称：一、一审判决合法合理，被上诉人在一审主张的诉请包括房屋押金及租金、房屋装修费、征收房屋停产停业的损失补偿款及搬迁费。二、2016年10月26日上诉人接到征收通知后，涉案房屋就已断水断电并由征收部门管理。三、水电费如需打印清单，需提供上诉人身份证，上诉人主张需要提供缴纳水电费的凭据不合理。四、停产停业损失应该归被上诉人，在拆迁过程中，出租人享有的仅仅是租金，而被上诉人应获得停产停业损失，涉案房屋是由被上诉人进行装修的，装修赔偿款也应归被上诉人所有。张胜德一审的诉讼请求：一、被告退还原告房屋租金9589元及租房押金4000元；二、被告向原告支付房屋装修费11391元、征收房屋停产停业的损失补偿款75000元及搬迁费252.4元；三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2016年2月12日，原、被告签订租房合同，主要内容为：1、原告承租被告位于南昌市孺子路算子桥××单元××室房屋（面积50.48平方米）作为秧秧食品商行使用；2、租期3年，从2016年2月12日起至2019年2月11日止，第一年租金50000元，之后逐年递增，另支付押金4000元；11、如遇国家建设需要，被告接到通知后告知原告，原告应无条件搬离。如原告无损害房屋及设施，无拖欠租金、水电费及应交费用，被告应退回原告押金；因国家建设需要拆迁，被告按原告实际搬离日期计算退回原告未租用剩余时间预付的租金，原、被告双方均按政府规定享受各自的拆迁补偿待遇等内容。同日，原告委托盛华平向被告交纳第一年房屋租金5万元以及押金4000元，被告婶婶廖锋出具了收条。原告承租后，对店面进行了装修。被告在将涉案房出租原告之前，承租人系江文，但营业执照系以李文学名义办理。庭审中，原告陈述其在接手承租店面时，支付了李文学5万元转让费，但其仅提供了一张收条，未能提交其他证据予以佐证。2016年11月，南昌市西湖区房屋征收部门将涉案房纳入征收范围并通知被告，被告随即通知原告搬迁。原告陈述其于2016年12月2日搬离，被告陈述原告于2016年12月23日被征收部门工作人员强制搬离。2017年1月9日，被告与南昌市西湖区房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书，补偿金额总计2491137.52元（被告已领取该款项），其中房屋装修补偿费11391元、停产停业补偿费74734.13元、搬迁补偿费252.40元。因对停产停业费用及房屋装修补偿费用的分割产生矛盾，故原告诉至本院，提出如上诉请。上述事实，有原、被告的陈述，租房合同、收条、房产证、营业执照、征收补偿协议等证据所证实。一审法院认为，原、被告之间签订的租房合同，系当事人双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，对该合同的法律效力，一审法院予以确认。该合同因房屋征收部门征收而提前终止，原、被告均不存在过错。故原告诉请要求被告退还提前终止合同的房屋租金及押金，一审法院予以支持。庭审中，原告陈述其于2016年12月2日搬离，被告陈述原告于2016年12月23日被征收部门工作人员强制搬离。为了公平处理，因该房屋被实际征收前，已被围挡。一审法院以2016年12月15日作为原告租赁结束之日。原告第一年合同期为2017年2月11日止，年租金为5万元。经核算，被告应退还原告租金7777.78元及押金4000元。被告与房屋征收部门签订关于涉案房屋的征收补偿协议，该协议将停产停业费用、装修补偿费用、搬迁费用均给予了被告，装修补偿费用对业主和承租户也未作划分。原、被告租房合同中也约定按政府规定享受各自的拆迁补偿待遇，基于合同的相对性，承租人不能直接与政府征收部门签订征收补偿协议，不得直接要求政府部门支付征收补偿款项，但停产停业费用及装修补偿款虽由征收部门直接补偿给业主，但原告作为实际经营者，在租赁合同未到期的情形下，确实存在相应的停产停业损失，被告应当从其获得的停产停业费用和装修补偿款中支付相应部分给原告。为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，基于本案实际情况，一审法院酌定原、被告各分得停产停业费用及房屋装修费用的50%，即被告应当支付原告停产停业费37367元，房屋装修费用5695.50元。房屋搬迁费252.40元，因原告系房屋实际使用人，应当给予原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、被告高宗康于本判决生效之日起十日内退还原告张胜德房屋租金7777.78元及押金4000元；二、被告高宗康于本判决生效之日起十日内支付原告张胜德停产停业费用37367元、房屋装修费用5695.50元、搬迁费252.40元，合计43314.90元；三、驳回原告张胜德的其他诉讼请求。本案由原告张胜德预交的案件受理费2300元，由原告张胜德承担1000元，被告高宗康承担1300元，限随上述款一并偿付。上诉人高宗康二审时提交了一份西湖区司法局出具的证明，证明被上诉人实际搬离涉案房屋的时间为2016年12月23日。被上诉人张胜德质证后对证据的真实性、合法性、关联性均持异议。被上诉人张胜德二审时提交了缴纳水电费清单复印件，证明水电费已缴纳清。上诉人高宗康质证后对证据的真实性、合法性、关联性均持异议。上诉人高宗康提交的西湖区司法局证明无法证实西湖区司法局为涉案房屋的拆迁单位，故对该证据本院不予采信，被上诉人张胜德提交的缴纳水电费清单复印件无原件核实，亦不予采信。上诉人高宗康还主张被上诉人张胜德没有对涉案房屋进行装修，只是进行了刷白，但无法核实；上诉人高宗康还对被上诉人张胜德主张的转租事宜表示不清楚。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：一审法院根据当事人双方的陈述以及房屋被实际征收前，已被围挡的客观情况，以2016年12月15日作为租赁结束之日，充分考虑了当事人的利益的平衡，处理并无不当，应予以维持，故上诉人高宗康应退还被上诉人张胜德租金7777.78元。上诉人高宗康还主张被上诉人张胜德未结清水电费，但并未提交相关部门对涉案房屋的水电费的催收凭证以证实涉案房屋的水电费未结清，故上诉人高宗康应将房屋押金4000元予以退还被上诉人张胜德。因涉案房屋被拆迁，基于合同的相对性，被上诉人张胜德不能直接与政府征收部门签订征收补偿协议，不得直接要求政府部门支付征收补偿款项，但被上诉人张胜德作为实际经营者，在租赁合同未到期的情形下，确实存在相应的停产停业损失和装修损失，并且上述损失包括在涉案房屋补偿款中，上诉人高宗康应当从其获得的停产停业费用和装修补偿款中支付相应部分给被上诉人张胜德。一审法院为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，基于本案实际情况，酌定上诉人、被上诉人各分得停产停业费用及房屋装修费用的50%，处理得当，应予以维持，故上诉人高宗康应支付被上诉人张胜德停产停业费37367元，房屋装修费用5695.50元以及被上诉人张胜德房屋作为实际使用人因房屋拆迁所涉及的房屋搬迁费252.40元。综上，上诉人高宗康的上诉无事实和法律依据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元由上诉人高宗康承担。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  罗云奇二〇一七年十二月十八日书记员  刘欢欢