四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1702民初3074号原告：王柱，男，1990年10月25日出生，汉族，住四川省渠县。委托代理人：于康平，四川虹信律师事务所律师。被告：潘军，男，1982年9月5日出生，汉族，住四川省达州市达川区。被告：王会群，女，1995年3月7日出生，汉族，住四川省渠县。二被告共同委托诉讼代理人：何昌蔚，达州市通川区朝阳法律服务所法律工作者。第三人：牟小林，男，1989年9月25日出生，住四川省渠县。原告王柱与被告潘军、王会群、第三人牟小林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王柱及委托诉讼代理人于康平（一般代理），被告潘军、王会群的委托诉讼代理人何昌蔚（特别授权）到庭参加诉讼，第三人牟小林经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王柱向本院提出诉讼请求：一、依法确认2016年2月29日原告与第三人牟小林签订的房屋买卖合同有效；二、解除原告于2016年2月29日与第三人牟小林签订的房屋买卖合同；三、由被告退还原告的购房款、按揭款、物业等费用共计204900元；四、由被告承担原告违约金8万元。事实和理由：2015年10月27日被告潘军、王会群委托牟小林作为代理人代为签订买卖房屋合同等事项，该委托书并由达州市佳诚公证处公证，2016年2月29日，原告与被告委托的代理人牟小林签订了房屋买卖合同，合同签订后，原告向被告支付房款16万元，被告并将商品房买卖合同原件即付款凭证交付给了原告，原告又多次支付给被告的银行按揭款和代为缴纳了物管等费用，共计204900元，原告准备进房装修时，发现该房屋已有他人居住，原告无法得到房屋，故依法向贵院提起诉讼，要求被告退还原告购房款、按揭款、物业等费用204900元，承担违约金8万元及要求确认其与牟小林签订合同有效并解除该合同。被告辩称，牟小林与原告签订的买卖协议超越了授权范围，买卖协议无效，另外认为协议中约定的违约金偏高，同时认为潘军收取16000万元，属资金占用，应当返还。第三人牟小林未到庭陈述。原告围绕诉讼请求，提交以下证据：1、原告、被告、第三人的身份证复印件，拟证明原告、被告、第三人的主体资格；2、结婚证复印件，拟证明二被告系夫妻关系；3、《商品房买卖合同（期房）》，拟证明被告在开发商购买房屋的事实存在；4、《个人购房担保借款合同》，拟证明被告购房采用的按揭贷款；5、《收据》、《进帐单》《借款借据》原件各一份，拟证明被告按揭借款的具体金额；6、《公证书》，拟证明被告委托第三人办理房屋买卖的相关事宜；7、2016年2月29日《房屋买卖合同》，拟证明原告根据公证委托与第三人签订买卖合同事宜及买卖合同的相关内容；8、2016年2月29日《收条》原件、转帐凭证原件二份，拟证明原告向被告支付的16万元购房款；9、2016年2月29日收据原件2份、明细清单复印件、购电卡、业主卡、水电卡、按揭卡复印件各一份，拟证明原告支付按揭款及代支付的其他费用；10、房产信息，拟证明被告已将原告购房出售给他人的事实。被告对原告提供的证据质证的意见：对证据1—5无异议，对证据6公证书无异议，但证明了被告方提出的观点，潘军授权给牟小林的权限是待取得不动产登记证方能签订买卖协议，对证据7购房合同无异议，但此证据证明该房屋系潘军婚前财产，对证据8购房款收条无异议，但关联性我方不予认可，对证据9无异议，但购房款并非正式房屋买卖协议，对证据9无异议，但证明目的是该款由潘军支付，对证据10无异议。被告为证明自己的主张提供了如下证据：1、离婚登记证书，拟证明被告潘军、王会群已离婚；2、离婚协议，拟证明被告潘军自愿承认和承担所有债权债务；3、被告潘军母亲符代英出具的手书《证明》一份，拟证明潘军与王会群婚后长期分居，未生活在一起，被告潘军收受房款未实际用于家庭开支。原告对被告的证据的质证意见：1、对离婚证、离婚协议、该证据的真实性无异议，但该债务系二被告婚姻存续期间的债务，应由双方共同承担，不因离婚而消灭。2、对潘军母亲符代英的证明，该证据不能作为本案认定的证据，一是证人与二被告有利害关系，二是证人未到庭出庭作证，三是无法证明收款是否用于夫妻家庭生活。经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日被告潘军、王会群到四川省达州市佳诚公证处办理公证委托，被告潘军、王会群向第三人牟小林出具了委托书，委托书载明：“委托人：潘军，王会群，受托人：牟小林我们（潘军、王会群）系夫妻关系，我们欲将我们购买的位于达州市通川区西外新凤凰大道与金龙大道交界处金利多·青华园××房屋（建筑面积86.40平方米）出售给王柱（××），因我们不能亲自办理相关事宜，特委托牟小林为我们的代理人，办理以下事项：1、代我们还清银行按揭款，领取相关手续签署相关法律文书等事宜；2、代我们到房地产管理部门解除上述房屋的抵押登记手续，办理上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并领取产权证，签署相关法律文书等事宜；3、待取得产权证后，代我们出售上述房屋，签订房地产买卖契约，签署相关法律文书，收取售房款等相关事宜；4、代我们到房地产管理部门办理上述房屋的过户手续，签署相关法律文书等相关事宜；5、如买方王柱需要以按揭方式购买，协助买方王柱与相关银行签署具有强制执行效力的抵押合同，签暑相关法律文书等相关事宜；6、代我们到房地产管理部门办理上述房屋的抵押登记手续，签暑相关法律文书，领取他项权证等相关事宜。……受托人在办理上述事宜过程中所签署的法律文件、提供的材料及所缴纳的费用我们均予以承认，并愿承担相应的法律责任。受托人有转委托权。委托期限：至上述事宜办结为止。委托人潘军、王会群（签名并捺指印），二○一五年十月二十七日。”当日，四川省达州市佳诚公证处出具了（2015）达市佳证字第2954号公证书，载明：“兹证明潘军、王会群于二○一五年十月二十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。潘军、王会群的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国四川省达州市佳诚公证处公证员宗颂杨（加盖印章）。二○一五年十月二十七日（加盖公证处印章）”。2016年2月29日第三人牟小林持公证委托书与原告王柱签订了《房屋买卖合同》，合同的内容为：“一、甲方（牟小林）自愿将座落于达州市通川区西外新凤凰大道与金龙大道交界处金利多·青华园××房屋出售给乙方（王柱）。二、该房屋建筑面积104.40平方米，套内面积86.40平方米，总价款560000元（大写：伍拾陆万元）。三、甲方以人民币160000元（大写：壹拾陆万元）出售给乙方，此价款应由乙方直接支付给该房屋占有人潘军（身份证号：××）、王会群（身份证号：××）夫妻二人中任何一人均可。四、乙方购得此房屋后，自行承担银行按揭款项（含已逾期10个月贷款滞纳金），装修保证金、住房接房代收费等一切其它费用，甲方均不另行承担。五、乙方在办理房屋产权等相关手续事宜时，甲方必须全力配合乙方，产生的相关费用由甲方承担。六、甲方在签订本合同后，即视为该房屋已出售给乙方，甲方不得再私自出售，若甲方二次出售此房屋，甲方须向乙方承担8万元的违约金。七、（2015）达市佳证字第2954号《公证书》为本合同的附件，是本合同的组成部份。八、本合同经甲乙双方签字、捺印后生效。甲方：牟小林（签名捺印），乙方：王柱（签名捺印），2016年2月29日”。第三人牟小林与王柱签订买卖合同后，当日被告潘军将其与四川金利多房地产集团有限公司签订的《商品房买卖合同（期房）》原件（合同编号:2014103000029，企业合同号:2014第2261号），《商品房买卖合同备案表》原件（备案号：201403000045），《个人购房担保借款合同》、《借款借据》、《进账单》、《收据》原件各一份（四川金利多房地产集团开发有限公司出具的收到潘军33万元的按揭款），2014年10月30日《收据》一份（N0342906，四川金利多房地产集团有限公司收到潘军的首付款181672元）以及购房按揭贷款的按揭卡原件等购房手续，交付给了原告王柱；同时，原告王柱向被告潘军通过银行转帐支付了购房款16万元，潘军出具《收条》一份，收条载明：“今收到王柱（身份证：××）缴来金利多青华园××购房款160000.00元正。大写（壹拾陆万元整）。注：按揭款以及其它各种费用由买方王柱结算，如有双方违约，每天按4‰的违约金支付，从缴款之日起。收款人：潘军（签名捺印）2016.2.29”。同日原告王柱向四川金利多房地产集团有限公司缴纳房屋装修保证金2000元，缴纳住房接房代收费14964元，该公司分别出具收据交付王柱，收据号分别为6439843、3518167，因备案合同买受人是潘军，该公司出具收据交款人仍然是潘军的姓名。2016年6月12日原告王柱从渠县农村信用社安北信用社存按揭款2500元到被告潘军在达州农村商业银行股份有限公司南外分理处账户。同时查明，2017年9月12日达州市房产管理局计算机信息查询结果单记载，2016年10月17日通川西外新凤凰大道与金龙大道交界处鑫利多青华园××已变更登记在胡鸿铭名下。本院认为，原告王柱与被告潘军、王会群公证委托代理人牟小林签订的《房屋买卖合同》，不违背法律法规的规定，原告王柱按照合同约定支付了部份买房款和代付了其它款项，被告潘军向原告王柱交付了其原购房相关的法律文件，并收取了原告王柱支付的买房款，是对牟小林代为签订的《房屋买卖合同》的认可，故原告王柱与被告潘军、王会群的公证委托代理人即第三人牟小林签订的《房屋买卖合同》合法有效，本院依法予以确认。对于被告潘军、王会群提出第三人牟小林超越代理权限签订《房屋买卖合同》应为无效的辩解意见，理由不能成立，本院不予支持。但由于被告潘军、王会群已将房屋出售给他人并在登记机关变更登记，致使原告王柱买房的合同目的无法实现，该合同应当予以解除；对于原告王柱主张的退还购房款、按揭款、代付款等共计204900元的诉讼请求，其中有证据证明原告王柱支付房款160000元，支付银行按揭款2500元，代支付的装修保证金2000元，住房接房代收费14964元，共计179464元，本院确认被告潘军、王会群应当退还原告王柱购房所支付相关费用金额为179464元；其余未提供证据证明的金额，本院不予支持。由于被告潘军、王会群未按合同约定交付房屋并将房屋另出售他人，属违反合同约定的违约行为，应当承担违约造成的经济损失；被告辩解违约金约定偏高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。”的规定，本院确认被告潘军、王会群给付原告王柱违约金53839.20元（179464×30%）。被告潘军与王会群虽现已离婚，但本案房屋买卖合同关系成立的时间在被告潘军、王会群婚姻存续期间，且王会群共同到公证处办理公证委托第三人出售房屋，故被告王会群应当承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王柱与第三人牟小林于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、解除原告王柱与第三人牟小林于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》；三、被告潘军、王会群于本判决生效后次日共同返还原告王柱购房款、按揭款等共计179464元。四、被告潘军、王会群共同支付原告王柱违约金53839.20元。五、驳回原告王柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5574元，由被告潘军、王会群承担4565元，原告王柱承担1009元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五内向本院递交上述状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  李海燕二〇一七年十二月二十日书记员  周 密