西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初6297号原告丛林，男，汉族，1971年12月17日出生，住西安市雁塔区。被告高子平，男，汉族，1974年3月20日出生，住陕西省神木县。被告西安阅江房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区南三环以北、新开门南路以西西安曲江雅居乐花园********。法定代表人谭杨，系该公司总经理。委托代理人李轶，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人李世斌，陕西金镝律师事务所律师。原告丛林与被告高子平、西安阅江房地产营销策划有限公司（以下简称“阅江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，第一次庭审原告丛林，被告高子平，阅江公司的委托代理人李轶、李世斌到庭参加了诉讼，第二次庭审被告高子平未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛林诉称，2017年1月22日，原告与被告签订合同，并于当日原告向被告高子平支付定金100000元，赞助物业费2000元，支付给被告阅江公司中介服务费49800元。2017年2月27日，原告与被告高子平签订合同补充协议（该协议系被告阅江公司工作人员高波亲笔书写），该协议约定，原告垫付被告高子平交纳涉案房屋契税及大修基金，同日，原告分别支付给高子平23279.75元、33229.42元。2017年3月，原告及被告阅江公司发现涉案房屋存在抵押并被陕西省神木县人民法院查封，原告及被告阅江公司与被告高子平多次电话沟通，并于2017年4月10日，原告与被告共同前往西安市房管局查询涉案房屋的抵押及查封情况并得到确认，但之后原告及被告阅江公司与被告高子平多次协商无果，现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告高子平返还原告定金100000元；2、被告高子平返还原告赞助物业费2000元；3、被告高子平返还原告垫付的大修基金及契税56509.17元；4、被告高子平向原告支付违约金100000元（合同第七条第四款）；5、被告高子平向原告支付违约金113018.34元（补充协议的约定）；6、被告高子平向原告支付违约金（合同第七条第三款，基数为1、2、3项诉请总和，标准为每日5‰，自2017年4月22日至法院执行裁决完毕之日止）；7、被告高子平赔偿原告房价上涨增加的购房成本266981.66元；8、被告阅江公司赔偿原告中介费利息损失（同期银行定期存款利率）至实际退还之日止；9、被告阅江公司支付原告违约金15000元（合同第五条第二款）；10、被告阅江公司在其责任范围内对上述诉请承担连带责任；11、解除原告与被告签订的房屋买卖居间合同。被告高子平辩称，1、原告从未向被告支付过任何款项，合同不成立。2、被告将税款交付给原告，由原告代被告交纳的大修基金及契税。被告阅江公司辩称,1、原告与被告之间是居间合同关系，原告要求被告阅江公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据，应当予以驳回。2、本案发生后，丛林与阅江公司签订了声明，自愿放弃了追究阅江公司民事责任的权利，阅江公司已经全额退还了原告中介服务费，阅江公司不应支付中介服务费的利息损失，更不应当承担连带责任。3、原告的第九项诉请与第一项部分金额重合，应当依法予以扣除。4、阅江公司不应当依照合同补充协议承担连带责任向原告支付违约金。5、原告的诉请分别依据了违约金、定金、赔偿损失等要求阅江公司承担连带责任，上述请求与法不和且不符合合同约定，应当予以驳回。综上，原告与阅江公司之间为居间合同关系，在合同没有约定或者法律规定的倾向下，原告无权要求阅江公司承担连带责任，应依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年1月19日，甲方丛林与乙方阅江公司签订意向金合同，合同约定甲方委托乙方居间购买房屋地址为曲江池东路金地天字一号21-12801，产权人为高子平的房屋，乙方同意在签订本合同时支付5000元作为意向金。2017年1月22日，甲方高子平、乙方丛林与丙方阅江公司签订房屋买卖居间合同，合同约定，甲方将位于西安市雁塔区曲江池北路金地天字一号小区21-12801转让给乙方，合同备案号为Y11072562；买方即甲方承诺于2017年2月16日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；房屋总价款为1660000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付定金100000元；剩余房款1560000元乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。2017年1月22日，高子平向丛林出具收据一张，该收据内容为：“今收到丛林610102197112173576壹拾万元整，用于购买金地湖城大境天字一号21-12801定金”。同日高子平向原告丛林出具其收到丛林赞助的物业费2000元的收条。同日，阅江公司向丛林出具收据一张，该收据显示丛林因购买涉案房屋支付阅江公司中介费49800元。2017年2月27日，甲方高子平与乙方丛林签订合同补充协议，协议约定，甲方办证所需契税及大修基金费用由乙方支付，如因甲方原因造成无法办出产证，则甲方双倍赔偿乙方所支付的办证费用，如因乙方原因造成此房屋无法交易，则乙方双倍赔偿所支付的大修及契税费用，具体费用以实际交付票据金额为准。2017年2月27日，高子平出具收条一张，内容为：“今高子平收到由丛林所支付金地湖城大境天字一号21号楼1单元2801所交大修、契税费用，具体金额以实际票据为准。此收条至丛林先生收到湖城大境天字一号21号楼1单元2801房产证之日起作废，至交易完成后，此收条交由高子平。在房屋完成正常交易前提下，此费用由丛林全权承担”。2017年2月27日，丛林向西安市住房保障和房屋管理局因涉案房屋支付专项维修资金23279.75元。同日，丛林向西安市地方税务局因涉案房屋支付33229.42元的契税。2017年4月14日，甲方丛林与乙方阅江公司签订声明一份，内容为：1、乙方于今日退还甲方已交中介费49800元；2、甲方承诺收到退款后并在乙方遵守相关承诺的前提下，与乙方不再产生任何与该交易有关的法律纠纷……。另查明，涉案房屋在房屋买卖居间合同签订后被法院查封。上述事实，有意向金合同、收条、收据、定金收据、房屋买卖居间合同、合同补充协议、完税证明、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖居间合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，因涉案房屋被法院查封致使合同无法继续履行，故原告要求解除其与被告签订的房屋买卖居间合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，被告高子平应当向原告退还原告已支付的定金100000元、赞助的物业费2000元、大修基金及契税56509.17元，故原告要求被告高子平退还定金100000元、赞助的物业费2000元及垫付的大修金和契税56509.17元的诉请，本院依法予以支持。原告要求被告按照涉案合同第七条第（四）项向原告支付违约金100000元的诉请，因涉案房屋被查封是在涉案合同签订之后，高子平不存在合同第七条第（四）项的违约行为，故对于该诉请，本院依法不予支持。原告要求被告高子平按照合同第七条第（三）项的约定向原告支付违约金（基数为158509.17元，标准为每日5‰，自2017年4月22日至法院执行裁决完毕之日止）的诉请，因本案的原告选择解除合同，要求退房，故原告的该项诉请不符合第七条第（三）项约定的承担违约金的条件，因此，本院依法不予支持。根据原告与被告高子平签订的补充协议，原告要求被告高子平支付违约金113018.34元（大修基金及契税合计56509.17元的双倍）的诉请，本院依法予以支持。因合同无法继续履行的原因系被告高子平所致，被告高子平构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告并未增加违约金，结合西安市房屋市场的实际情况，原告要求被告高子平支付因被告高子平的原因致使购房成本增加266981.66元的诉请，因原告未申请鉴定涉案房屋上涨后的价格，故对于该诉请，本院依法酌情支持208081元。本案的合同无法履行的原因系被告高子平所致，且该原因系合同签订后才形成，故原告要求被告阅江公司向其支付违约金15000元的诉请，本院依法不予支持。原告要求被告阅江公司对其第一至九项诉请承担连带责任的诉请，于法无据，本院依法不予支持。原告要求被告阅江公司支付其中介服务费利息损失至退还中介服务费之日止的诉请，因原告与被告阅江公司已于2017年4月14日协商一致，故本院依法不予支持。庭审中，原告称2017年4月14日的声明并非其真实意思表示，但其提供的证据未能证明其所称的事实，故本院依法不予采信。至于高子平称原告未向其支付过任何款项，且大修基金及契税系其将该款项给原告，让原告代其支付的，但高子平未提供证据予以佐证，并且其未在本庭指定的期间内申请鉴定，而且根据原告与被告提供的证据可知，高子平的陈述并不属实，本院依法不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八、《最高人民法院关于的解释》第九十四条的规定，判决如下：一、解除原告丛林与被告高子平及西安阅江房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖居间合同（含补充协议）。二、被告高子平于本判决生效之日起十日内退还原告丛林购房定金100000元。三、被告高子平于本判决生效之日起十日内退还原告丛林赞助的物业费2000元。四、被告高子平于本判决生效之日起十日内退还原告丛林垫付的大修基金及契税共计56509.17元。五、被告高子平于本判决生效之日起十日内向原告丛林支付违约金113018.34元。六、被告高子平于本判决生效之日起十日内向原告丛林赔偿增加的购房成本208081元.如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告丛林其余的诉讼请求。本案案件受理费19830元，由被告高子平承担。因原告丛林已预交，被告高子平并上述款项支付给原告丛林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  王荣梅人民陪审员  焦晓红二〇一七年十二月二十六日书 记 员  刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓2017年月日送达