广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初15224号原告：佛山市鼎浩物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇博爱路，统一社会信用代码：91440605751095928X。法定代表人：郑源伟。委托诉讼代理人：肖文，该公司员工。委托诉讼代理人：何颖珍，该公司员工。被告：颜卉舒，女，汉族，1971年7月16日出生，住广东省佛山市南海区，上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法由审判员莫文华适用简易程序于2017年11月23日、12月14日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人肖文、被告史蔓玲及其委托诉讼代理人郭国强到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人肖文、何颖珍、被告史蔓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2012年7月1日起至2017年8月31日间欠缴的物业管理费本金8846.81元及至清偿日止的滞纳金（暂计至2017年8月31日为：23752.01元）；2、本案诉讼费由被告承担。原告坚持在本案中主张车位管理费事实和理由：原告是依法成立的物业管理公司，并经佛山市建设局批准领取了物业管理企业资质证书，允许从事物业管理等经营服务。被告是南海湖景湾花园3栋C座102房、3栋185汽车位的业主。该房屋建筑面积为135.04平方米。原告与湖景湾花园开发商佛山市宇浩地产发展有限公司（原名称佛山市南海湖景湾物业投资有限公司、南海市湖景湾物业投资有限公司）签订了《南海湖景湾花园前期物业服务合同》，管理费按该房屋建筑面积计算。后因用工成本及设备设施维护成本增加，于2012年8月提高物业管理费的收费标准，并向区物价局进行了备案。被告应依据《南海湖景湾花园前期物业服务合同》以及备案后的价格，向原告缴纳物业管理服务费。但被告至今拖欠原告2012年7月1日起至2017年8月31日间的物业管理服务费本金8846.81元未缴，构成违约。被告违约行为严重侵犯原告的合法权益。依据前述的约定和《广东省物业管理条例》，被告不仅应向原告缴清上述欠费，还应按欠费额度每日0.3%的标准累计支付滞纳金。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，恳请法院判如所请。被告辩称：一、原告主体不适格。原告在其《民事起诉状》上诉说与被告签订了《前期物业管理服务协议》与事实不符。被告根本没有和原告鼎浩公司签订过任何物业服务协议。并且，根据原告签订的《前期物业服务协议》是佛山市南海湖景湾物业管理服务有限公司。而不是原告。因此，被告认为原告不是该案的适格原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告在起诉状诉讼请求及所提供的证据与事实不符，实际情况如下：1.原告在2012年9月1日擅自提升物管费，由原1元/平方米，提升至1.3元/平方米。根据《关于开放部分服务价格意见的通知》中首先明确了物业费调整的前提条件，即“物业服务企业接受业主委托”，也就是说，物业费无论是涨价还是降价都要业主同意才行。物业管理公司相当于全体业主聘请来的管家，如物业提出涨价的请求，必须经过“与建筑物总面积二分之一以上的业主且占人数二分之一以上的业主表决通过”，因此，不能随便涨价。原告提供的《南海湖景湾花园管理费提升情况汇报》第二条第6款：“2012年7月19日，湖景湾物业服务中心邀请了狮城社区居委会代表、狮山房管所代表、业主代表对业主投票情况进行核验和数据统计工作，统计结果为：1318户业主同意，占总户数的2380户的55.38%，同意户数的总建筑面积为178311.9平方米，占总面积55.1%，达到法定双过半的要求”与事实不符。真实情况是，原告从未召开业主大会进行投票表决。原告递交给物价管理部门的“业主同意涨价签名表”是用上门拜访要求业主填写“满意度调查表”来冒充业主投票。众所周知，可涂改，伪造的“调查表”是不能代替严肃、认真、公平、公正、公开的投票结果。没有投票现场，没有投票箱，就没有“投票结果”。根据《广东省物业管理条例》第二十三条，业主大会表决采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。因此，原告擅自提升物管费缺乏法律依据。2.2012年12月30日，湖景湾数百名业主，在小区篮球场聚集，反对原告擅自提升物管费，要求提升物管质量，公开财务。浩浩荡荡的队伍游行至狮山镇政府维稳中心，此事引起政府相关部门的高度重视，佛山电视台《小强热线》也进行跟踪报道。记者深入调查发现小区管理混乱，出入口登记制度形同虚设，有业主对采访记者反映，对小区物管工作人员进行问卷调查时，趁业主不在家，忽悠老人家，小孩胡乱在该调查表上签名同意涨价。3.物业管理公司重复收费，2012年10月住宅公摊电费6.32元，计费时段2012年9月30日至2012年7月1日；2013年1月住宅公摊电费9.26元，计费时段2012年12月7日至2012年8月8日。被告发现重复收费，要求原告解释遭拒绝。基于上述原因，被告暂时停止缴纳物管费，与被告磋商，要求按0.6元/平方米交纳物管费，若按0.8元/平方米交纳物管费，必须成立业主委员会重新签订《物业管理服务合同》，但原告无视被告及大部分业主的要求，拒绝磋商，一意孤行，以致被告及众多业主未能如期交纳物管费。0.8元/平方米的物管费没有得到物价部门的批准，缺乏法律解释。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规部门规章规定，擅自扩大收费标准或者重复收费业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。三、原告违反物业服务合同，服务标准没有达到合同要求。1.根据《南海湖景湾花园前期物业管理服务协议》第一章第一条：原告应对房屋共用部位、共用设施设备、园林、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2.2008年10月20日，20栋2座201房发生入室盗窃案，损失财物包括现金、手表、首饰、数码相机等共计12300元。报警后，警察到场查看现场后，估认贼从阳台进入作案，要求查看20栋与19栋之间的监控录像，被告知监控设备已损坏，建议自行在自己住宅装监控设备。原告未履行《前期物业管理服务协议》第三章第二条约定：按规对设备（其设备包含配电房、水泵房、智能化监控系统、电梯、消防系统、路灯、楼道灯等）进行维护保养，争取使设备运行良好。原告违反《广东省物业管理条例》第六章五十三条的规定。明显存在管理失误。原告明知监控设备不能运行，原告多次反映要维护监控设备，原告直接拒绝被告维护自己权益的合理要求。被告只能以暂时不交纳物管费作抗争，提出只要能恢复小区内全部监控设施，就将拖欠的物管费缴纳。被告多次与原告的部门经理、总经理提出维护小区监控设施，均以工程量大为由拒绝修复。2、小区内卫生不达标，下水管漏水、公共楼道墙皮、天花脱落、单元门禁损坏，原告没有维修，以20栋2座为例，负一层停车场电表房位置的下水管漏水从2016年底至今，电表房附近积水严重，造成严重的安全隐患。3、按《前期物业管理服务协议》第二章第四条约定：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制，原告从未履行。2013年1月3日佛山电视台《小强热线》栏目的报道，记者示范进入本小区，保安人员没有做来访登记，任由社会闲杂人员自由出入。近5年来，湖景湾小区，从来没有做好来访登记工作，门禁损坏不维护，业主多次反映而拒不整改。原告疏于管理，未尽至安全防范义务，未配备应有安全防范设备，近年小区入室盗窃案频发。车辆损坏而无法查找肇事车辆的案件时有发生，主要原因是原告在安全防范工作存在重大瑕疵所造成的。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》四，物业服务企业具有下列行为之一的应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；（3）有其他不履行合同义务行为的.4.原告无权出租共用部分。原告未征得业主同意擅自将太阳广场附近公用部分、人行道出租给小贩摆卖，擅自将商家广告设置在电梯轿厢内。根据《民法通则》第七十一条和《广东省物业管理条例》第十一条、第五十五条、第六十六条规定，小区公用部分所有人是全体业主，如果要另作他用，应该由业主大会决定物业公司只能行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。5.小区内车辆乱停放，交通秩序混乱，消防通道堵塞，原告没有做到管理指挥本物业区域内车辆的有序行驶和停放的义务，违反《前期物业管理服务协议》第二章第五条约定。6、被告所在小区至今未成立业委会，被告与业主的正当权益和诉求得不到维护和保障。四、原告请求被告支付的滞纳金23752.01元，缺乏法律依据。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私设立，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，属民事纠纷，适用《中华人民共和国合同法》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告请求被告支付滞纳金23752.01元明显属于过高。原告按《前期物业管理服务协议》约定交纳违约金，属格式化合同的“霸王条款”，人民法院应不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”此条款应适用滞纳金项。综上所述，被告认为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现。根据《合同法》有关于先履行抗辩权规定，在原告没有恰当履行物业义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，被告愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费。为了依法维护被告和原告各自的合法权益，本着共同构建和谐社会主题精神，敬请法院依法驳回原告不当请求，支持被告合法的请求事项。诉讼中，原告与被告分别围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认为双方的证据来源合法，内容真实，且与本案相关联，应予认定。综合以上本院经审查确认的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：2007年9月，佛山市宇浩地产发展有限公司与佛山市南海湖景湾物业管理服务有限公司（以下简称湖景湾物业公司）签订一份《南海湖景湾前期物业服务合同》，将南海湖景湾委托湖景湾物业公司进行物业管理服务，约定合同期限从2007年6月16日起至首届业主大会成立时止，物业服务费用由业主按物业建筑面积、按月交纳，业主或物业使用人在每月5日起交纳当月物业服务费用，逾期支付的，每日加收欠交金额千分之一的违约金；按照建筑面积收取物业管理费，其中无电梯住宅房屋0.6元/月·平方米、带电梯住宅房屋1.00元/月·平方米、商业用房2元/月·平方米。2012年5月25日至6月25日，原告就对湖景湾项目管理费提升，其中无电梯住宅房屋提升为1元/月·平方米、带电梯住宅房屋1.6元/月·平方米，开始上门对小区业主进行书面意见征询。2012年7月19日，原告会同狮城社区居委会、狮山房管所和业主代表对表决票进行了统计，同意提升物业管理费的业主按照建筑面积和人数统计分别达到55.1%、55.38%。2012年8月1日，原告将提升物业管理费的备案材料送到佛山市南海区发展规划和统计局进行备案，执行物业服务新收费带电梯住宅房屋的执行时间为2012年9月1日，执行物业服务新收费无电梯住宅房屋的执行时间为2013年9月1日。另查，湖景湾物业公司于2008年10月9日变更名称为佛山市鼎浩物业服务有限公司，即本案原告。被告是佛山市南海区狮山镇南海湖景湾湖雅轩（03栋）C座102房房屋的产权人，该房屋建筑面积为135.04平方米，被告亦是佛山市南海区狮山镇南海湖景湾湖雅轩（03栋）底层185号车位的产权人，该车位面积为35.03平方米。被告作为业主，其南海湖景湾湖雅轩（03栋）C座102房房屋欠费情况为：2012年7月1日至2017年8月31日期间的物业服务费6644.04元，2012年4月1日至2017年6月7日期间的公摊电费397.19元，南海湖景湾湖雅轩（03栋）底层185号车位的欠费情况为：2012年7月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1240元，2012年4月1日至2017年6月7日期间的公摊电费565.58元，另原告南海湖景湾湖雅轩（03栋）C座102房房屋原告系按照无电梯住宅房屋0.8元/月·平方米计算物业服务费，其中2012年7月1日至2012年9月30日主张的物管服务费为243.07元，2012年10月1日至2012月12月31日主张的物管服务费为351.1元，南海湖景湾湖雅轩（03栋）底层185号车位是按照20元/月计算，同时主张以欠交的物业服务费和公摊电费为本金按日千分之三计算的滞纳金，以欠费的次月1日起开始计算。另查明：2012年7月19日至7月28日，原告在南海湖景湾在小区大公告栏上公示了《南海湖景湾物管费调整业主意见征询情况汇总》、《湖景湾花园物管费提升意见汇总表》。南海湖景湾花园一直未成立业主委员会，原告至今仍为南海湖景湾花园进行物业服务。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。佛山市宇浩地产发展有限公司与湖景湾物业公司签订一份《南海湖景湾前期物业服务合同》，将南海湖景湾委托湖景湾物业公司进行物业管理服务。该合同系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因上述合同约定合同期限从2007年6月16日起至首届业主大会成立时止，而南海湖景湾花园一直未成立业主委员会，原告至今仍为南海湖景湾花园进行物业服务。故此，涉案《南海湖景湾前期物业服务合同》对被告仍具有约束力，原告有权依据该合同向其收取物业服务费。2012年5月25日至6月25日，原告就对湖景湾项目管理费提升，其中无电梯住宅房屋提升为1元/月·平方米、带电梯住宅房屋1.6元/月·平方米，上门对小区业主进行书面意见征询。2012年7月19日，狮城社区居委会、狮山房管所和业主代表及原告共同核查，表决人数达到法定人数，同意提升物业管理费的业主按照建筑面积和人数统计分别达到55.1%、55.38%。经上述表决，原告与涉案小区全体业主就新的合同条款已达成合意，相关条款成立并生效，对双方均具有约束力。由于原告对包括被告在内的业主提供了物业服务，原告要求被告按照新标准支付相应的物业服务费理据充分，本院予以支持。被告提出原告擅自提高物业服务费用标准，但未能提出反驳证据予以证实，而表决的表决票经相关部门工作人员参与检查，故本院对被告提出的抗辩意见不予采信。被告应按照调整后的物业服务费标准即无电梯住宅房屋提升为1元/月·平方米交纳。因原告在执行调整后的物业服务费标准开始时主动执行无电梯住宅房屋0.8元/月·平方米交纳，是其对自己权利的处分，本院予以支持。故此，被告应当支付2012年7月至2017年8月期间的物业管理服务费7884.04元[南海湖景湾湖雅轩（03栋）C座102房房屋的物业管理服务费6644.04元(其中2012年7月1日至2012年9月30日主张的物业管理服务费为243.07元，2012年10月1日至2012月12月31日主张的物管服务费为351.1元,之后按每月每平方米0.8元计135.04平方米，即每月108.033元，共56个月)、南海湖景湾湖雅轩（03栋）底层185号车位物业管理服务费1240元]、2012年7月1日至2017年6月7日期间公摊电费962.77元（南海湖景湾湖雅轩（03栋）C座102房房屋的公摊电费是397.19元、南海湖景湾湖雅轩（03栋）底层185号车位公摊电费565.58元）予原告。关于被告辩称原告不应收取滞纳金（即违约金）的问题。根据上述分析，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告逾期交纳物业服务费，应支付违约金。被告辩称原告的服务质量低劣、不应收取违约金，但并未提供充分的证据予以证实，本院不予采信。被告还辩称不是其不交费而是原告拒收物业服务费本金，但未提供充分的证据予以证实，故对被告这一辩解意见亦不予采纳。但考虑到原告请求以千分之三计算违约金确过高，不符合法律规定和合同约定，故本院酌定为按每日万分之五支付违约金。故此，被告应向原告支付以相应欠交物业管理服务费金额按日万分之五计算的违约金，计付期间应从次月1日起计，因原告请求以每三个月的合计物业管理服务费即南海湖景湾湖雅轩（03栋）C座102房房屋为324.1元、南海湖景湾湖雅轩（03栋）底层185号车位60元为本金计算，系其对自己权利的处分，本院予以支持，但均应以本金为上限。综上，原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告颜卉舒应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鼎浩物业服务有限公司支付物业管理服务费7884.04元；二、被告颜卉舒应支付以物业管理服务费本金303.07元、411.1元分别从2012年10月1日、2013年1月1日起至实际付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告佛山市鼎浩物业服务有限公司，以本金金额为上限，本项随上项清；三、被告颜卉舒应支付以物业管理服务费本金384.1元分别从2013年1月至2017年6月止每季度末的次日起至实际付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告佛山市鼎浩物业服务有限公司，以本金金额为上限，本项随上述第一项清；四、被告颜卉舒应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鼎浩物业服务有限公司支付公摊电费962.77元。五、驳回原告佛山市鼎浩物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取307.49元（原告已预交），由原告负担277.49元，被告负担30元并应于支付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  莫文华二〇一七年十二月二十七日书记员  林露珠