河北省安国市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0683民初775号原告（反诉被告）：侯梅，女，1980年9月9日出生，汉族，现住安国市。委托诉讼代理人：王雅峥，河北颂和安达律师事务所律师。被告（反诉原告）：安国市一诺房地产开发有限公司，住所地安国市保衡南大街**。法定代表人：霍海龙，该公司经理。委托诉讼代理人：宋新成，河北言复律师事务所律师。原告（反诉被告）侯梅与被告安国市一诺房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称一诺房地产公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯梅及其委托诉讼代理人王雅峥、被告（反诉原告）一诺房地产公司委托诉讼代理人宋新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付安国市景泰华庭3号楼1单元1701室房产（原3号楼现更改为4号楼）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年被告在原告宅基南侧开发建设高层商品住宅（景泰华庭），给原告生活造成一定影响。2013年8月26日，经双方协商签订协议书，约定被告给原告高层住宅100平方米建筑面积及10平方米左右的仓库作为补偿，指定房屋为3号楼1单元1701室。因原告为拆迁所在地村民，应得回迁补偿14平方米，故双方于2014年4月签订补充协议，对增加14平方米补偿予以确认。现楼盘已落成，被告拒绝履行义务。被告一诺房地产公司辩称，被告因在原告南侧建设高层住宅，对其日照采光造成影响，所以协议对原告进行了房屋补偿。现经被告依法勘测，高层住宅不会影响到原告采光，故无需补偿。反诉原告一诺房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的协议书及补充协议；2、反诉费用由被反诉人负担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2013年8月26日、2014年4月21日分别签订了协议书、补充协议。协议书约定：因反诉人在被反诉人南侧开发建设高层住宅，对其日照采光造成影响，故进行房屋补偿。现经反诉人依法勘测，反诉人所开发高层住宅不会影响被反诉人日照采光，无需对其进行补偿。反诉被告侯梅辩称，1、反诉人与被反诉人签订协议书的前提并非简单的日照采光，而是对被反诉人原日照采光、周围环境等造成一定影响，同时又因被反诉人系回迁居民，在回迁补偿的条件下签订协议书与补充协议；2、反诉人提供证据不足以支持其主张的法律关系的变更或撤销；3、反诉人于2014年4月29日取得规划许可，根据安国市政府安政字【2010】27号《安国市日照管理规定》，取得规划许可之前应提交日照分析报告，即使是从其取得规划许可时间算起，反诉人在一年之内并未行使撤销权；4、根据相关法律规定，要慎用情势变更来变更或解除合同，情势变更的前提必须是合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的不可抗力造成的变化，反诉人的情况并不属于此种情况；5、本案诉争为单务合同，反诉人是合同履行主体，其在法定解除期限内未行使权利，之后不得以恶意使合同无法实现的理由单方免除自己的合同义务。综上，被反诉人不同意解除协议，应当继续履行。原告（反诉被告，以下简称原告）侯梅围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原、被告签订协议书、补充协议；2、景泰华庭小区3号楼规划许可证；3、安国市人民政府【2010】27号安国市日照管理规定；4、房屋照片及视频。被告（反诉原告，以下简称被告）一诺房地产公司对原告提交证据发表以下质证意见：对证据1真实性认可，但反诉要求解除；对证据2真实性需核实，对其关联性不认可，因协议在规划许可之前，协议签订后对楼高及位置均做了变更；对证据3真实性认可，但不认可关联性；对证据4不认可，无拍照时间及人员，无法证实照片中情况系被告造成。被告围绕反诉请求提交了以下证据：5、日照分析报告。原告对被告提交证据发表以下质证意见：不认可证据5证明效力及合法性，根据相关规定，日照分析报告应在取得规划许可之前，但该证据时间在规划许可之后；不认可该证据关联性，协议书中是对原告生产生活及原日照采光产生影响，而报告仅限于3号住宅对北侧住户是否遮挡，引用的是住宅设计规范标准，与协议签订的前提不符。上述证据经庭审质证，结合双方陈述、答辩，对有争议的证据，本院认定如下：1、对证据1真实性予以认可，证明原、被告于2013年8月26日签订协议书，并于2014年4月21日签订补充协议，约定补偿原告114平方米高层住宅及10平方米左右小仓库，后商定补偿房产为面积约为116平方米的3号楼1单元1701室。2、对证据2真实性认可，证实被告取得3号楼规划许可证的时间为2014年4月29日。3、对证据3真实性认可，证明安国市日照管理规定。4、对证据4不予认可，无法证明房屋现状系被告造成。5、对证据5真实性予以认可，证明被告建设高层住宅楼后，原告住宅日照时间能够符合国家及安国市当地的标准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告在原告宅基南侧开发建设高层商品住宅景泰华庭小区，对原告原日照采光、周围环境等基本生活条件造成一定影响，故于2013年8月26日签订协议书，补偿原告100平方米住宅及约10平方米仓库，并选定为该小区3号楼1单元1701室房产。后因原告在民主街××队回迁补偿中分得14平方米，双方于2014年4月21日签订补充协议。原、被告商定补偿的3号楼现为4号楼，该房产于2017年7月10日交付给拆迁置换户刘然，目前由刘然占有使用。本院认为，本案的争议焦点在于是否应当解除原、被告签订的协议书及补充协议？被告是否应当向原告交付诉争房产？关于第一个争议焦点：本案中，原、被告于2013年8月26日签订了协议书，记载：“就甲方（本案被告）在乙方（本案原告）宅基地南侧开发建设高层商品住宅，对乙方原日照采光、周围环境等基本生活条件造成一定影响，乙方要求经济补偿事宜，经甲乙双方协商达成以下一致……”，后双方又于2014年4月21日签订补充协议，将原告从回迁补偿中分得的平米数加入原协议书约定的平米数中。被告现以其开发的景泰华庭3号楼未对原告日照产生影响主张解除合同，并提供日照分析报告证明。结合双方签订的协议，其中补偿的基础是对原告原日照采光、周围环境等基本生活条件产生一定影响，而被告提供的日照分析报告，仅能证明原告接受日照时间能够符合国家及安国本地规定，不能证明对原告原日照采光及周围环境等基本生活条件未产生影响。被告称工程施工时与签订协议时的设计不一致，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条主张解除合同，并未提供充分证据证明客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。另外，被告自2013年8月26日签订协议书，2014年4月21日签订补偿协议，同月29日取得3号楼的规划许可证，而被告反诉要求解除合同的时间为2017年10月1日，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告取得日照分析报告的时间为2017年9月18日，本院认可该报告的真实性，但不认可被告以该报告作出的时间作为其知晓是否影响周围建筑日照的时间。根据《安国市日照管理规定》，被告应当在办理规划审批手续时提供该报告，即被告最晚在取得规划许可之日便应当知晓对周围建筑日照是否影响。即使被告自取得规划许可之日起我至起诉之日也已超过一年。被告反诉要求解除双方签订的协议书及补充协议，本院难以支持。关于第二个争议焦点：原、被告签订协议书为双方真实意思表示，并且已商定补偿的房产为3号楼1单元1701室，故在该房产未交付给他人占有之前，被告应当依照协议书将该房产交付给原告。但是该房产已于2017年7月10日作为拆迁安置补偿的房产交付刘然占有使用。刘然于同月12日对房产开始进行装修，故将该房产交付给原告已无法实现，被告行为构成违约，应承担采取补救措施或对原告的损失进行赔偿的违约责任。补救措施应当为补偿原告在同小区内面积、层楼一致的其他未出售房产及仓库。或者赔偿损失，标准按照该小区目前商品房和仓库销售均价赔偿原告114平方米房屋及10平方米仓库的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安国市一诺房地产开发有限公司向原告侯梅交付安国市景泰华庭小区内面积、楼层同3号楼1单元1701室（现为4号楼）一致的房产一套及10平方米小仓库一间或者按照该小区目前商品房和仓库销售均价赔偿原告114平方米房屋及10平方米仓库的损失，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回反诉原告安国市一诺房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费5090元、反诉案件受理费5090元、保全费3710元，由被告安国市一诺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  刘蕾蕾二〇一七年十二月十八日书记员  朱天一