广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初1645号原告（反诉被告，以下统称原告）彭志华，男，汉族，1977年12月23日出生，住所地为湖南省双峰县，委托代理人刘中林，广东核略律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）东莞百事威房住开发有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇雍雅山庄城中区商住小区****。法定代表人陈嘉惠，董事长。委托代理人张霖，男，汉族，1984年7月3日出生，住所地为，住所地为湖南省桃源县司员工。原告彭志华与被告东莞百事威房住开发有限公司（以下简称百事威公司）租赁合同纠纷互诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告彭志华的委托代理人刘中林及被告百事威公司的委托代理人张霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭志华诉称，原、被告于2014年3月20日签订《场地租赁合同》，百事威公司将位于东莞市御宝花园酒店旁边的一处露天场地租给彭志华，约定合同保证金6000元，每月租金3000元，租期从2014年5月1日至2016年4月30日。彭志华签订租赁合同后花费了188380元建造了一个啤酒屋，并购买了制做扎啤的设备。2015年5月，彭志华一次性支付了后期的房屋租金15000元。但彭志华只经营了2014年一个夏季，到2015年夏季城管部门要求不许经营，说场地不属于百事威公司所有。百事威公司在2015年10月将彭志华的啤酒屋拆除，并将彭志华的所有设备搬走，彭志华得知后于2015年l1月6日报警。百事威公司将不属于自己所有的空地出租致使彭志华不能正常经营，又擅自损害彭志华的财物，应依法承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，彭志华依法诉至法院，请求法院判令：一、解除百事威公司与彭志华签订的《场地租赁合同》，百事威公司退还保证金6000元，及赔偿彭志华损失188380元；二、本案诉讼费用由百事威公司承担。被告百事威公司辩称及反诉称，百事威公司将合法拥有的场地出租给彭志华进行经营活动，但彭志华从2015年7月开始拖欠租金，且超出承租的面积进行经营活动，已经严重的违了合同约定。百事威公司有权解除合同及无需退还保证金。百事威公司依法解除合同后，彭志华拒绝搬离场地，百事威公司不得以对场地进行了清理，由此产生的清理费用需要由彭志华承担。彭志华主张城管部门不允许其经营，称场地不属于百事威公司所有不符合事实，且百事威公司没有搬走彭志华的设施，彭志华主张的损失没有事实依据。综上，请求法院判令：一、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；二、确认百事威公司无需返还彭志华已支付的租赁保证金6000元；三、彭志华支付百事威公司欠缴的房屋租金12583元（租金计至2015月11年5日）；四、彭志华支付百事威公司欠缴的水电费1799.2元；五、彭志华支付百事威公司场地清理费15000元；六、彭志华承担本案的全部诉讼费用。原告彭志华辩称，一、保证金6000元应当退回给彭志华，因为百事威公司租赁给彭志华的场地是不能经营的，双方所签订的合同可能属于无效合同。二、对于租金，彭志华已经在2015年5月份支付15000元。三、对于水电费，该数额彭志华不予认可。四、对于场地清理费用，是由百事威公司单方面制作，真实性彭志华不予认可。经审理查明，2014年3月20日，百事威公司与彭志华签订一份《场地租赁合同》，约定百事威公司将位于东莞市黄江镇环城路东莞市御宝花园酒店主馆旁边的露天场地（具体位置详见附件平面图，面积约为15平方米）出租给彭志华从事青岛扎啤（包括小吃、烧烤）经营活动；租赁期限从2014年5月1日至2016年4月30日，第一年租金为每月3000元，第二年租金为每月3500元，另每年的12月至次年的3月按照上述租金标准的6折计算，即每月1800元；彭志华须于每月28日前缴清上月租金，每月10日前缴清上月水电费；彭志华须于本合同签订当日一次性支付租赁保证金6000元，若彭志华超过30天未足额缴纳租金及水电费的，百事威公司有权终止本合同并没收租赁保证金；彭志华不得超出租赁范围经营，经百事威公司提出整改意见后仍拒不执行的，百事威公司有权提前终止本合同并没收租赁保证金。合同附件平面图显示百事威公司出租给彭志华的露天场地紧靠着东莞市御宝花园酒店主馆东面外墙，长度为5米，宽度为3.3米，面积约16.5平方米。上述合同签订后，彭志华向百事威公司支付了租赁保证金6000元，并在承租的露天场地搭建铁棚经营啤酒吧，但未办理营业执照、卫生许可证及税务登记证等。从2015年5月开始，彭志华没有按期支付租金，2015年5月至7月每月拖欠租金500元，并从2015年8月开始没有支付租金，还拖欠2015年7月份的水电费1799.2元没有支付。2015年10月28日，百事威公司向彭志华出具一份《关于解除合同的通知函》，内容为彭志华从2015年7月开始超出经营范围经营，严重影响周边环境及秩序，经百事威公司提出书面整改后仍置若罔闻，且彭志华从2015年7月底开始单方停止经营及拒缴租金，已构成根本违约，现百事威公司通知彭志华从即日起解除双方签订的《场地租赁合同》，彭志华在收到本通知函后立即迁离并于2015年11月3日前交还场地，否则百事威公司将单方清理出场。上述通知函于2015年11月5日由彭志华签收。彭志华收到百事威公司发出的上述通知函后，没有按要求办理承租场地。2015年11月6日，彭志华向东莞市公安局黄江分局黄江派出所报警，称其啤酒吧内的约8万元财产被他人搬空，遗失财产包括扎啤机(28000元购于河北)、无烟烧烤机（2014年11000元网上购买）、保鲜冰柜（2014年6500元购于黄江镇）、冰箱两台（2014年3200元购于黄江镇）及其他杂货价值30000元。2017年8月16日，黄江派出所就彭志华的报警向百事威公司员工吴爱厚作了一份询问笔录，吴爱厚在询问笔录中称：2015年11月某日，百事威公司指派工务课吴爱厚等员工准备搬移啤酒吧的物品，但是啤酒吧的负责人不同意搬动并称要与百事威公司协商，且当时还报了警，派出所的人也到了现场，所以吴爱厚等人当天就没有搬动啤酒吧的物品，但是其负责人当天也没有去找百事威公司协商。第二天上午，吴爱厚等员工去搬移啤酒吧的物品时，发现啤酒吧的侧门已经被打开，啤酒吧内的电脑等物品已经搬走，只剩一个铁棚及烂木凳子，吴爱厚等人就将铁棚搬到御宝花园酒店旁伊甸园停车场空地并通知了啤酒吧负责人，但啤酒吧的负责人一直不肯过来处理，现在铁棚已经不知去向。根据彭志华提交照片显示，彭志华向百事威公司承租涉案露天场地后，将餐桌椅摆在啤酒吧外经营，其占用的场地面积已远远超过合同约定的约15平方米。根据彭志华提交的收款收据显示，啤酒吧的冰箱、冰柜、无烟烧烤机是从东莞市樟木头镇的恒兴水暖五金商店购买，扎啤机从深圳市纯生坊贸易有限公司购买，与其在询问笔录中所主张的购买来源、价格不一致。根据百事威公司提交的东府国用（1999）字第特277号国有土地使用证、粤房地证字第**房地产权证、《证明》、东府国用（1999）字第特277号土地证界址成果对照表、总平面图等证据显示，百事威公司出租给彭志华的涉案露天场地，包含在百事威公司作为使用权人开发的百事威综合城A区的土地使用权范围内，紧靠着权属人为百事威公司的东莞市御宝花园酒店主馆外墙东边。根据百事威公司提交的收据显示，百事威公司于2015年11月10日向东莞市宏盛物业管理有限公司支付了青岛扎啤店的场地清理费（含垃圾清运）现金15000元。以上事实，有《场地租赁合同》及附件平面图、照片、收款收据、报警回执、《关于解除合同的通知函》、EMS快递单及查询回执、国有土地使用证、房地产权证、《证明》、东府国用（1999）字第特277号土地证界址成果对照表、总平面图等证据，本院调取的询问笔录以及本案的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。本案，百事威公司作为东府国用（1999）字第特277号国有土地的使用权人，将该国有土地中位于东莞市御宝花园酒店主馆外墙东边的约15平方米的露天场地出租给彭志华，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故其与彭志华签订的《场地租赁合同》合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。彭志华于承租期间超出承租面积经营，且没有按期支付自2015年5月开始的租金，构成违约，百事威公司有权终止合同并没收租赁保证金。百事威公司已于2015年11月5日向彭志华邮寄了《关于解除合同的通知函》，故双方之间的合同已于2015年11月5日解除。百事威公司请求无需返还彭志华支付的租赁保证金6000元，本院予以支持。彭志华应向百事威公司支付租金至2015年11月5日，租金合计为12583元（其中包括2015年5月至7月每月各500元、2015年8月至11月5日合计11083元）。彭志华拖欠2015年7月份的水电费1799.2元，应向百事威公司支付。关于场地清理费，根据百事威公司员工吴爱厚所作的询问笔录显示，吴爱厚等员工次日去搬移啤酒吧的物品时，发现只剩一个铁棚及烂木凳子，吴爱厚等人就将铁棚搬到御宝花园酒店旁伊甸园停车场空地。由此可见，啤酒吧的铁棚等杂物是由百事威公司自行清理的，而非请东莞市宏盛物业管理有限公司清理，故百事威公司主张的场地清理费15000元，本院不予支持。关于彭志华主张的损失188380元。彭志华主张于2015年夏季被城管部门禁止经营，称场地不属于百事威公司，但对此未提交证据予以证明。彭志华确认在经营啤酒吧期间未办理营业执照、卫生许可证及税务登记证等，因此属于违法经营，责任应由彭志华自行承担。彭志华主张啤酒吧的设备被百事威公司搬走，对此应承担举证责任，但彭志华对其主张未举证予以证明。本院根据彭志华的申请向黄江派出所调取的两份询问笔录，均无法证明百事威公司搬走了啤酒吧内的设备。另，彭志华在询问笔录中称遗失财产包括扎啤机(28000元购于河北)、无烟烧烤机（2014年11000元网上购买）、保鲜冰柜（2014年6500元购于黄江镇）、冰箱两台（2014年3200元购于黄江镇）及其他杂货价值30000元，但彭志华提交的收款收据显示啤酒吧的冰箱、冰柜、无烟烧烤机是从东莞市樟木头镇的恒兴水暖五金商店购买，扎啤机从深圳市纯生坊贸易有限公司购买，上述询问笔录与收款收据中设备的来源、价格均不一致，无法证明彭志华主张的损失。同时，根据彭志华的询问笔录可知，彭志华报警时只是主张扎啤机、无烟烧烤机、保鲜冰柜、冰箱及其他杂货遗失，并未主张铁棚也已遗失，结合吴爱厚在询问笔录中主张将铁棚搬到御宝花园酒店旁伊甸园停车场空地后通知了啤酒吧负责人的事实，本院采信吴爱厚在询问笔录中的陈述，确认吴爱厚通知到了彭志华，但彭志华一直未予处理。因此铁棚搬动后遗失的损失，由彭志华自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告彭志华与被告东莞百事威房住开发有限公司于2014年3月20日签订的《场地租赁合同》已解除；二、被告东莞百事威房住开发有限公司无需退还原告彭志华租赁保证金6000元；三、原告彭志华应于本判决生效之日起五日内向被告东莞百事威房住开发有限公司支付租金12583元及水电费1799.2元；四、驳回原告彭志华的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞百事威房住开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4188元，由原告彭志华负担。反诉受理费342元，由原告彭志华197元，由被告东莞百事威房住开发有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一七年十二月十三日书 记 员  赵 萌附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。