广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初979号原告：邓可涛，男，1966年1月4日出生，汉族，住佛山市南海区，委托代理人：巫作荣，广东百浩律师事务所律师。被告：肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社以下简称（梓里二经济合作社），住所地广东省肇庆市高要区，组织证号码128367012005。负责人：陈德辉，该社社长。委托代理人：曾小兵，广东七星律师事务所律师。原告邓可涛诉被告肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社农村土地承包合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓可涛及其委托代理人巫作荣，被告肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社的法定代表人陈其辉以及委托代理人曾小兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓可涛向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告退还合同保证金7000元、2016年租金15750元及2017上半年租金8400元合计：31150元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2006年12月5日，原被告双方签订了一份《梓里二村三角朗承包合同》，合同约定：“原告承担了被告位于高××市金利镇××村委××村土名为“三角朗”的土地，面积为21亩，二、承包期限：为壹拾贰年，从2007年1月1日起至2018年12月31日止，三、承包款计算方式：该土地承包款分三期计算、、、第二期，从2015年1月1日起至2016年12月31日止乙方承包甲方上述土地承包款每年每亩承包款柒佰伍拾元，（其中二村每年收承包款15750元）、、、第三期，从2017年1月1日起至2018年12月31日止，乙方承包甲方上述土地承包款为每年每亩承包款为捌佰元正，（其中梓里二村每年收承包款116800元）、、、五、承包款交纳方式、时间：本着先交款后使用的原则，签订本合同之日，乙方先交清首年的承包款贰拾壹万零柒佰元。从2007年起，乙方必须在每年8月1日前交清下一年的承包款50%，并在当年12月1日前交清下一年剩余50%的承包款。六、本合同签订之日，乙方支付壹拾万元，（其中二村每年收承包款7000元）给甲方作为该合同的合同保证金，承包期届满，乙方无违约的，甲方将该合同保证金如数退回给乙方。十二、承包期内，因国家需要征用的，甲乙双方应服从征用，双方不属违约，土地补偿款归甲方所有，青苗和地面附着物补偿款归乙方所有，但甲方从被征用之日起，要将已收取乙方当年承包款按被征用土地亩数的承包比例在10天内退回给乙方”。原告与被告签订《梓里二村三角朗承包合同》后依约向被告支付了合同保证金7000元，原告每年也依约按合同约定定期足额向被告支付所交付的租金（包括向被告交付了2016年租金15750元和2017年上半年租金8100元）。在原告与被告合同履行期间，肇庆市国土资源局高要分局为建设肇庆（高要）汽配产业园工程项目的需要，征收了被告位于西围××村三角朗的土地。原告最近才悉知被告三角朗的土地具体征收时间为2015年12月14日，故原告认为根据原告与被告签订了一份《梓里二村三角朗承包合同》十二条的约定，被告应将原告于2016年和2017年上半年的租金合计人民币24150元退回给原告。另肇庆市国土资源局高要分局征收三角朗土地的行为已致原告与被告签订的《梓里二村三角朗承包合同》终止，那么既然双方合同终止，被告依约应将原告所交付的租金和证金退回给原告。原告多次要求被告退回原告交付的租金和合同保证金，但被告都拒不退还。原告为了催促被告退还合同保证金及16年和17年上半年租金委托了律师事务所出具律师函，但被告在收到律师函后仍拒不退还保证金与租金，原告认为，被告拒不退还保证金与租金、2016年及2017上半年租金的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉。被告肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社答辩称：一、原告请求退回保证金的诉讼请求理据不足，应予驳回。1、原告在履行合同中存在多项违约行为，合同保证金归被告所有，原告并负有赔偿损失给被告的义务。第一、就合同保证金原被告双方有明确的约定，《承包合同》第六条约定：“承包期满，乙方无违约（本案原告）的，甲方（被告）将该合同保证金如数返还”，该合同第十六条第2项中约定：“乙方不履行合同义务或不按合同约定履行义务的，乙方承担违约责任，合同保证金归甲方所有并赔偿因其违约给甲方造成的实际经济损失”。根据合同约定，只要原告在履行合同中存在违约行为，则保证金归甲方、无需返还。第二、原被告在《承包合同》第五条中约定承包款的交纳方式为：“先交款后使用，每年8月1日前交清下一年承包款的50%、12月1日前交清下一年的另50%”，在该合同第三条中约定：“在承包范围内不能种树木、蕉”，在该合同第十四条中约定：“合同期满（终止）后，承包土地范围内的固定建筑物归甲方所有，乙方不得损坏和拆除”。第八条第3项约定：“甲方在承包土地范围内的泵站在承包期内归乙方管理使用，维修费用由乙方负责，承包期满时，该水泵交回给甲方能运转正常，否则由乙方负责赔偿”。原告每次均存在不同程度的延期支付承包款的违约行为，其中原告提供的两份付款凭证中就显示其延付租金的事实。在承包范围内种植树木的行为也属于违约。原告退场至今没有按合同约定将固定建筑物交予被告并强行拆除、毁损，还将水泵拆走没有返还给被告并毁损泵房，其行为均构成严重违约。2、原告与园区征地办以《补偿协议方式》方式确认其承包押金由汽配园区解决，原告就保证金的权利应按约定向园区征地办要求解决。二、原告退回承包款的诉讼请求理据不足，应全部驳回。1、原告在2016年8月3日仍在支付2017年上半年的租，其与征地办于2017年9月28日签订《补充协议》、约定交地时间在3个月内，2017年1月5日支付2016年12月份的电费等行为，最低证明其承包合同履行至2016年12月30日以后的事实，原告要求退回2016年度的承包款没有事实根据。2、原告至今尚未完全迁出及履行交地手续，也没有就终止合同与被告方交接，其承包行为应视为至今未尚终止，原告要求返还已支付的承包款没有事实根据。3、原告在与征地办签订的《承租户补偿协议》中确认：其只有2017年未经营的上半年、其未经营的租金由汽配园区负责解决，原告应当向园区征地办主张权利。4、原告负有先履行交付固定建筑物及水泵的义务但至今仍未履行并恶意拆除、毁损，被告即使存在可退转义务而不履行，属于行使合同法规定定的先履行抗辩权，该权利受法律保护。请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓可涛与高要市金利镇西围村委会梓里二村经济合作社、高要市金利镇西围村委会梓里二1经济合作社、高要市金利镇西围村委会梓里二2经济合作社于2006年12月5日签订了《梓里二村三角朗承包合同》，合同主要条款约定：一、甲方（梓里二村）将（土名）为三角朗的土地301亩（其中二村为21亩，二村1社150亩，二村2社130亩）发包给乙方（邓可涛）承包；二、承包期限为12年，自2007年1月1日至2018年12月31日止；三、乙方在土地范围内只有使用权，没有所有权，乙方只能通过鱼塘改造依法作养殖水产、养殖三鸟和猪、牛、羊等用途，允许乙方起建筑物，但不能种植树木，蕉（但木瓜除外），乙方不能变卖土地内泥土可地下资源，不能建厂办工业；四、承包款第一期至2014年12月底为每年700元/亩；第二期自2015年1月1日起至2016年12月底为750元/亩；第三期处2017年1月1日至2018年12月底为800元/亩。交费方式是乙方必须在每年的8月1日前交清下一年承包款的50%，在当年的12月1日前交清下一年剩余50%的承包款。如超期20天仍未付清的，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，乙方无异议。六、本合签订之日，乙方支付壹拾万元（￥100000元）（其中二村收合同保证金7000元，二1经济合作社收合同保证金50000元，二2经济合作社收合同保证金43000元）给甲方作为该合同的合同保证金，承包期满，乙方无违约的，甲方将该合同保证金如数退回给乙方。八（3）、甲方在承包土地范围内的泵站在承包期内归乙方管理使用，维修费用由乙方负责，承包期满时，该水泵交回给甲方能运转正常，否则由乙方负责赔偿。九、上述土地鱼塘改造规划要求：该土地范围内不能新种植树木（但塘基外侧可种树），浓度不少于2.5米，基面宽度为6米以上，坡比例为1：2.5以上，推塘的泥不能外卖，塘基可依法用作建猪舍、种植农作物或养殖三鸟等生产经营；十二、承包期内，因国家需要征用的，甲乙双方应服从征用，双方不属违约，土地裣款归甲方所有，青苗和地上附着物补偿款归乙方所有，但甲方从被告征用之日起，要将已收取乙方当年承包款按被征用土地亩数的承包款比例在10天内退回给乙方。退回承包款的计算方式：退回乙方承包款金额=每年每亩承包款÷365天×被征用地亩数×被征地后剩余天数。合同由高要市金利镇西围村委会、金利镇西围村委会梓里二村经济合作社、高要市金利镇西围村梓里二1经济合作社、高要市金利镇西围村梓里二2经济合作社盖章，以及村民代表陈福尧、陈满开、陈荣佳、陈文初、陈国保、陈荣源签名，乙方由邓可涛签名。承包合同订后，双方依约履行了合同义务，邓可涛交缴了7000元保证金给高要市金利镇西围村梓里二经济合作社和应交纳的租金（承包款）。高要市金利镇西围村梓里二经济合作社需承包的土地发放给邓可涛。双方每年均依约履行合同。2015年12月27日，广东肇庆（高要）汽车零部件产业园管理委员会与高要市金利镇西围村梓里二1经济合作社签订了《肇庆（高要）汽配产业园项目建设征地补偿协议书》以及《肇庆（高要）汽配产业园征地拆迁补充协议》、《肇庆（高要）汽配产业园征地拆迁补充协议之二》，征用了高要市金利镇西围村梓里二1经济合作社三角朗及独岗的土地。2015年12月10日，邓可涛交缴了2016年下半年的租金7875元，2016年8月9日，邓可涛交缴了2017年度三角朗21亩的上半年租金8400元。2016年9月28日，肇庆（高要）汽配园征地办公室与邓可涛签订了《梓里二村承租户补偿协议》，该协议约定：1、地上青苗附着物补偿严格按高府函[2014]**《高要市汽配产业园项目征地拆迁补充安置方案》进行补偿，补偿金额为6800263.8元（作一次性补偿）；3、按村与承租户的合同，退回2017年未经营的上半年塘租，承租户的押金不得以任何理由扣押，汽配园区负责解决，并与地上青苗附着物补偿款同时拨付。4、承租户搬迁时间，补偿款到账即日起计算三个月，3个月内为搬迁时间，如（逾）期不搬迁的按自动放弃处理。2016年11月28日，邓可涛收取了青苗附着物补偿款。2016年12月6日，邓可涛支付了三角朗租地的11月电费5263元，2017年1月5日支付了三角朗租地的电费361元。另查明：肇庆（高要）汽配产业园表示其与邓可涛签订的《梓里二承租户协议》的第三条真实意思表示为“不是由汽配园区解决邓可涛的押金和租金事宜，而是汽配园区协助梓里二村退还押金和租金事宜。且汽配园区也没有支付过押金和2017年上半年租金款给邓可涛”。再查明：2015年12月2日，高要市金利镇西围村委会梓里二经济合作社变更为肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社。本院认为：本案是农村土地承包合同纠纷。邓可涛与梓里二经济合作社签订的《梓里二村三角朗承包合同》因该承包土地被肇庆市（高要）汽配园区征用而终止。终止后，双方应当遵守诚实信用原则，对尚未履行的，终止履行。故此，邓可涛租赁梓里二经济合作社的《梓里二村三角朗承包合同》也应终止履行。终止后，不影响合同中结算条款和清理条款的效力。本案的争议焦点为：一、邓可涛的保证金是否需退还问题：梓里二经济合作社抗辩称，邓可涛在承包过程中存在违约行为是邓可涛没有按约定时间交缴租金，而是到了8月6-7号或12月6-7号才交缴相对应的租金。合同中，双方虽然约定是每年的8月1日交下一年的上半年租金，每年的12月1日交缴下一年的下半年租金，但梓里二第一经济社在邓可涛延迟几天交缴租金时并没有提出邓可涛已构成违约，且继续履行该合同，现在该租赁合同的土地被征用后，才提出邓可涛的延迟交缴租金的行为违约的理由不成立，本院不予采纳。对于梓里二第一经济社抗辩称邓可涛在承包范围内种植树木的行为也属于违约以及邓可涛在退场至今没有按合同约定将固定建筑物交予被告并强行拆除、毁损，还将水泵拆走没有返还给被告并毁损泵房，其行为均构成严重违约。因合同的第九条约定“该土地范围内不能新种植树木（但塘基外侧可种树）”，梓里二经济合作社提供的证据证明，邓可涛是在塘基上种植了树木和蕉树多年，梓里二经济合作社未提出马可涛违约，应视为其默许该行为，且在征地办登记青苗树木，发放征收现场采访苗补偿时均未提出异议，现该土地已由汽配园区的征用，梓里二经济合作社才提出，本院不予采纳。至于水泵问题，由于梓里二经济合作社没有提供双方交接有水泵，故梓里二经济合作社抗议辩称的违约行为不成立，本院不予采纳。另外，梓里二经济合作社提出该保证金和2017年上半年的租金由汽配园区支付邓可涛，经查，汽配园区办办室，没有退过保证金以及租金给邓可涛。故，梓里二经济社理应退还保证金7000元给邓可涛。二、邓可涛请求退还2016年度租金15750元和2017年上半年租金8400元问题。因邓可涛在2016年11月28日收到了汽配园区征地地办公室的青苗补偿款后，在同年12月底撤离租赁场地，双方签订的《梓里二村三角朗承包合同》第十二条约定的“从被征用之日起”应为所承包的土地被征用之时，而不是该土地被征用的征地合同签订之日。故此，邓可涛请求学2016年度的租金的理由不足，本院不予采纳。梓里二经济合作社抗辩的相应理由不成立，本院不予采纳。故此，邓可涛在2016年还在使用所租赁的土地，故其请求退还2016年度的租金理由不足，本院不予支持，2017年上半年的8400元租金应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内退还《梓里二村三角朗承包合同》合同保证金（梓里二经济合作社部分）7000元给原告邓可涛；被告肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内退还（2017年上半年）土地承包款8400元给原告邓可涛；驳回原告可涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费579元，由原告邓可涛负担394元，被告肇庆市高要区金利镇西围社区梓里二经济合作社负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  徐海球人民陪审员  徐玉桂人民陪审员  黄巧英二〇一七年十二月十六日书 记 员  周伯荣