江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初8481号 原告（反诉被告）:南京建投置业有限公司，住所地在南京市高新技术开发区丽新路19号英特神斯科技园办公楼。 法定代表人:戴萍，执行董事。 诉讼代理人:孙建，国浩律师（南京）事务所律师。 诉讼代理人：仇子建，男，1990年5月28日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区，系公司员工。 被告（反诉原告）:单步永，男，1986年8月20日出生，汉族，住南京市雨花台区。 诉讼代理人:刘军，江苏通雅律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京建投置业有限公司（下称建投置业）与被告（反诉原告）单步永商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年月日立案受理后，依法由审判员黄维独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建投置业的诉讼代理人孙建、仇子建、被告（反诉原告）单步永及诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建投置业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金221952元。2.判令被告承担诉讼费。2014年10月27日，原、被告签订了《南京市商品房预售合同》，约定建投置业将开发建设的浦口区艾菲花园B区××室房屋销售给单步永，总价款758759元。购房款中第一期78759元于2014年10月27日前支付，第二期150000元于2014年11月30日前支付，余款530000元用银行贷款支付。合同约定，单步永迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之三/天计算，向建投置业支付迟延期间的违约金。合同签订后，单步永仅依约支付了第一期购房款，但是迟迟未支付第二期购房款，也未办理银行贷款，致使合同价款680000元未支付。在销售过程中，建投置业的营销人员多次提醒与催促单步永付款与办理手续，但单步永始终拖延不办。为此，建投置业曾于2015年12月9日发函给单步永，提示单步永完成第二期购房款支付以及承担违约金，否则建投置业有权解除合同，但单步永在催告函之后未能前来支付房款及相应的违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告单步永辩称，建投置业诉请无事实和法律依据，在合同履行过程中，其没有违约，不应当承担违约责任。建投置业曾就合同是否履行的纠纷向法院提起反诉，要求其承担逾期付款的违约责任，被法院驳回。在诉讼过程中，其已将剩余房款存折交给法院保管，在执行阶段也按法院要求将房款打入法院帐户，自己在整个过程中没有过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告单步永向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告的租房损失，自2017年1月1日起按2500元/月的标准计算至实际交付之日。2.判令反诉被告赔偿公证费2040元。3.判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：双方于2014年10月27日签订了《南京市商品房预售合同》，合同约定建投置业应于2016年12月30日前交付浦口区艾菲花园B区××室房屋，但建投置业至今未履行交付义务，给自己造成损失。现反诉至法院，请求判如所请。 反诉被告建投转置业辩称，1.合同约定单步永支付房款在先，建投置业交付房屋在后，在明确的先后履行顺序。在单步永未支付完毕购房款的情况下，建设置业有先履行抗辩权。2016年10月，单步永起诉之后，双方的买卖合同是否继续履行存在待定状态，经过法院两审判决之后确定合同继续履行，在此背景下，通过法院的强制执行，建设置业已将房屋交付，建设置业就房屋交付不存在违约，且单步永没有产生实际损失。2.单步永主张的公证费与本案没有关联性，不予认可。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2014年9月17日，单步永与建投置业的置业顾问夏唐宁签订《认购确认单》，约定认购房号为××室，定金10000元。单步永预留的联系电话137××××1645，住所地为淮阴区工业园区三朱中心小区4幢。 2014年10月27日，单步永与建投置业的置业顾问夏唐宁签订《签约确认单》，约定合同总价758759元。第一笔款2014年10月27日前付78759元，第二笔款2014年11月30日前付150000元。按揭组合贷款：公积金300000元、商业230000元。备注：“首付一成，2年”。同日，建投置业（甲方）与单步永（乙方）签订《南京市商品房预售合同》及《合同补充协议》，约定乙方购买甲方开发建设的浦口区艾菲花园××室。房屋建筑面积76.71平方米，房屋总价758759元。乙方分期支付购房款，第一期应于2014年10月27日前支付78759元。第二期应于2014年11月30日前支付150000元。第三期采用贷款方式支付，商业性贷款230000元，公积金贷款300000元。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。甲方应于2016年12月30日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房的，应按已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。乙方预留的通讯地址为雨花台区金地自在城二区××室，联系电话为137××××1645、182××××9108。合同签订后，单步永支付首付款78759元。 2015年12月9日，建投置业向单步永邮寄催告函，要求单步永于收到该函后7日内支付首付款150000元及逾期付款违约金16830元，单步永未收到该函。 2016年3月15日，建投置业向单步永邮寄解除合同通知书，要求解除《南京市商品房预售合同》，单步永未收到该函。 2016年7月27日，建投置业向单步永邮寄解除合同通知书，表示因单步永未按合同约定支付首付款150000元，公司已于2015年12月9日发出催告函，但单步永仍未履行合同义务，构成违约，要求解除签订的《南京市商品房预售合同》，单步永收到该通知书。 2016年8月，单步永向南京市浦口区人民法院提起诉讼，要求确认解除合同无效，继续履行合同。建设置业提起反诉，要求单步永支付解除合同违约金。我院于2017年2月8日作出（2016）苏0111民初6698号民事判决：一、确认南京建投置业有限公司于2016年7月27日发出的解除合同函无效。二、继续履行单步永与南京建投置业有限公司签订的《南京市商品房预售合同》，南京建投置业有限公司于本判决生效后十日内办理上述合同的备案手续。单步永于判决生效之日起十日给付建投置业购房款680000元，南京建投置业有限公司于收到购房款十日内将浦口区艾菲花园××室房屋交付给单步永，并在交付上述房屋90日内协助单步永办理该房屋产权登记手续。三、驳回南京建投置业有限公司的诉讼请求。后建投置业向南京市中级人民法院提出上诉，该院于2017年6月12日作出（2017）苏01民终3120号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2017年6月20日，单步永申请法院强制执行，6月27日将购房款680000元交至法院帐户。建投置业一直未履行生效的法律文书，后法院对建设置业进行罚款后，建设置业于2017年11月9日将涉案房屋钥匙交至法院。后经法院强制执行，涉案房屋产权过户至单步永名下。2017年11月24日，建投置业从法院领取购房款。单步永于2017年11月9日已从法院取走钥匙，后又以房屋质量问题，将钥匙退还给建投置业。 以上事实，有原、被告当庭陈述、《认购确认单》、《签约确认单》、《南京市商品房预售合同》、《合同补充协议》、催告函、解除合同通知书、邮寄单、交款凭证、民事判决书等证据在卷证明。 本院认为，建设置业与单步永签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。建设置业要求支付逾期付款违约金221952元，本院认为人民法院已生效的法律文书确认，建设置业在确认单上注明“首付一成，2年”，单步永认为建设置业承诺的是只需先首付一成，剩余的首付二成在两年内付清，单步永未在2014年11月30日前支付150000元首付款具有合理的解释，故建设置业认为单步永存在逾期付款的违约行为无事实依据，对此诉请不予支持。单步永要求建设置业按2500元/月的标准赔偿逾期交房的损失，本院认为虽然合同约定房屋交付时间为2016年12月30日，但单步永应当根据合同的约定先履行交付购房款义务。由于双方因交付房款时间、合同继续履行产生争议且诉讼至法院，合同履行处于不确定状态，现生效的法律文书确认合同继续履行，因此合同约定的房款交付、房屋交付的履行时间均应往后顺延。本院生效的法律文书确认建设置业于收到房款的10日内交付房屋，现单步永于2017年6月20日申请法院强制执行，6月27日将房款交至法院，但建投置业一直拒不履行生效的法律文书，直至法院对其进行处罚后于2017年11月9日将钥匙交至法院，后又经法院强制执行，房屋产权过户至单步永名下。建投置业于11月24日从法院取走购房款。故建投置业应当赔偿单步永2017年7月8日至11月8日期间的损失。合同约定迟延交付该商品房的，应按已收价款的万分之三/天计算违约金，单步永主张按2500元/月标准计算并未超过合同约定标准，故建投置业应当赔偿单步永10000元。单步永要求赔偿公证费2040元，本院认为该项主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告南京建投置业有限公司的诉讼请求。 反诉被告南京建投置业有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿反诉原告单步永10000元。 驳回反诉原告单步永的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4274元，减半收取2137元，由原告南京建投置业有限公司负担；反诉案件受理费301元，由反诉被告南京建投置业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费4274元,反诉费301元。 审判员 黄 维 二〇一七年十二月十九日 书记员 蒋德萍