安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0202民初2680号 原告：梁斌，男，1968年10月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人:翟羽，安徽真见律师事务所律师。 被告：安徽鸿达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市中山路三泰国际大厦**，统一社会信用代码913402006103305683（1-1）。 法定代表人：李年荣，董事长。 委托代理人：戴娘军，安徽国伦律师事务所律师。 委托代理人：胡琳，安徽国伦律师事务所律师。 原告梁斌与被告安徽鸿达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁斌的委托代理人翟羽，被告安徽鸿达房地产开发有限公司（以下简称“鸿达公司”）的委托代理人戴娘军、胡琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告梁斌向本院提出诉讼请求：1、双方于2003年12月17日签订的租赁合同于2016年9月30日业已解除，被告立即将三泰国际大厦第三层营业大厅J70商铺腾空后返还给原告；2、被告按158.15元/平方米/月的标准向原告支付自2016年10月1日至实际返还之日止的租金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2003年12月17日在被告处购买三泰国际大厦第三层营业大厅J70号商铺并出租给被告统一对外租赁，双方签订了《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，期限至2016年9月30日。该合同约定的租赁价格明显低于同类地段商铺，且租期长达13年之久，致使原告长期遭受损失。2016年9月30日合同期满后，原告及其他商铺出租户向被告表达不再继续出租的意愿并要求被告返还商铺，但遭到被告拒绝。为此，原告等多位业主通过信访等各种渠道反映，辖区司法、公安等部门均介入协调未果。原告认为双方约定的租期届满，未续签合同，被告应将其所占用的商铺返还给原告，并按照同地段商铺的租赁价格向原告支付租金。 被告鸿达公司辩称：1、案涉产权式商铺，不属于物权法上规定的“房屋”，是开发商将开放式卖场进行面积分割，商铺之间无内墙隔离。因此，本案虽系房屋租赁合同纠纷，但与一般意义上的房屋租赁合同纠纷不同，不能简单的以可以独立使用的房屋租金标准衡量本案产权式商铺的租金；2、2003年—2004年间，原告购买产权式商铺的行为属于投资行为，被告在租赁期间一直依约按照8%的固定回报率支付原告租金，被告并未因市场租金价格的波动而调整租金数额，且被告在承租原告商铺期间一直担负应由原告承担的房屋租赁税费、管理营销、维护等费用。原告所收到的固定租金回报是无任何后顾之忧的、稳定的投资回报；3、案涉产权式商铺在步行街同类地段仅有此一处，不存在原告所述的“租赁价格明显低于同类地段商铺”的情况；4、原告应依照买卖合同的补充协议及产权式商铺仅能够整体运营的客观状况，与被告续签合同，这也是维护广大业主继续获取回报的权益。综上，案涉房屋系产权式商铺，并不能一概以现有的普通商铺承租人的要求来苛责被告，同时根据大多数业主的意愿及客观上整体运营三泰大厦，方能获取最大利益的客观实际，请求法庭驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2003年12月17日，原告与被告鸿达公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告鸿达公司开发建设的位于芜湖市镜湖区商铺，建筑面积合计5.04㎡；2、单价4728元，总价款23829.12元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充合同》，约定：1、甲、乙双方在签订购买三泰国际大厦大厅产权式商铺《商品房买卖合同》的同时，应签订本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，签订了本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》后，《商品房买卖合同》才能生效；2、甲、乙双方在《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》租赁期内，乙方的商铺产权发生转让、赠与、抵押和继承的，新的商铺产权人必须承认原产权人签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》、及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，须与甲方办理其他相关手续，并到产权部门办理登记；3、甲方出卖给乙方产权式商铺，为保护全体业主利益，乙方仅有收益权和产权处分权，案涉产权式商铺必须整体出租，不得将购买的商铺自行分割经营；4、甲方出售给乙方的商铺产权中，包含配套设施及装潢，乙方应付甲方相关费用15886.08元。同日，原告与被告鸿达公司签订《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于芜湖市镜湖区产权式商铺出租给被告鸿达公司，租期自本合同生效之日起至2016年9月30日止，在使用期内，前六年鸿达公司每年给原告固定回报2859元，第七年起至合同期满鸿达公司每年给原告固定回报3177元。合同期满后，原告要求提高租金标准，而被告不同意增加，双方未续签租赁合同。2017年10月20日，被告按照原租金标准支付原告2016年10月1日至2017年9月30日租金3177元。 另查明，（一）三泰国际大厦由被告鸿达公司开发建设，一至三层总面积为23272.03㎡，二层整体未出售，一层、三层出售部分铺位，出售总面积为3101.38㎡（其中一层358.95㎡，三层2742.43㎡），出售铺位数为762间，其中已有538间铺位续签租赁合同。（二）2001年4月21日，被告与芜湖世纪联华发展有限公司签订《租赁合同》，被告将三泰国际大厦地上三层和地下一层（其中地上一层6119㎡,二层8397㎡,三层8506㎡，地下**4000㎡，总计27022㎡），出租给芜湖世纪联华发展有限公司，租赁期限15年，自2001年10月1日至2016年9月30日止，第一个三年560万元/年，每三年递增租金0.06%。2016年6月15日，被告与芜湖世纪联华发展有限公司续签《房屋续租合同》，租赁期限15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止，第一个三年3800万元，每三年递增租金0.06%。 本院认为，本案争议焦点（一）案涉商铺能否返还的问题。原告虽拥有商铺的独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。原告在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定原告只有收益权和处分权，该商铺是受限制的物权，与完全物权有所区别，不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。被告一直依据双方约定的所有权与经营权相分离的商业模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了三泰国际大厦大厅铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。2016年9月30日，案涉商铺租赁合同期限已届满，但超过2/3的铺位业主已经与被告及芜湖润生商业管理有限公司续签了租赁合同。在此情况下，原告径行起诉主张返还铺位，与大多数业主的意愿相悖，也不利于三泰国际大厦产权式铺位整体利益的维护。故对原告要求被告腾空并返还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点（二）案涉商铺占用费的标准问题。原告的商铺收益来源于三泰大厦整体对外出租的收益，被告支付给原告2016年10月1日至2017年9月30日的收益为3177元/年，按此计算原告的商铺每平方米月租金收益为52.53元（3177元÷12个月÷5.04㎡）。根据被告提交与芜湖世纪联华发展有限公司租赁合同，芜湖世纪联华发展有限公司支付给被告2016年10月1日至2017年9月30日的租金为1267万元（3800万元÷3年），按此计算不考虑楼层、区域位置等因素均摊到每平方米被告的租金收益为45.36元（3800万元÷3年÷12个月÷23272.03㎡，该计算未考虑地下一层4000㎡）。参考被告支付给原告的收益已经超出其自身的收益，且被告已经按照原标准支付原告2016年10月1日至2017年9月30日期间的占用费，故对原告要求被告按照158.15元/平方米/月的标准支付自2016年10月1日起的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告梁斌的诉讼请求。 案件受理费减半收取75元，由原告梁斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  赵凌 二〇一七年十二月二十九日 法官助理雷潇 书记员张如平 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。