江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初10936号原告：张威夷，男，1984年2月10日，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：雷声，上海市锦天城律师事务所律师。被告：陈凤钢，男，1967年1月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：马斯琪，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。原告张威夷与被告陈凤钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序审理。本案于2017年7月6日、2017年8月18日、2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告张威夷的委托诉讼代理人雷声、被告陈凤钢的委托诉讼代理人马斯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张威夷向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《买卖居间协议》；2、被告配合原告办理江苏省昆山市房屋过户登记手续3、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、被告承担违约损失200万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原被告双方在昆山置轩不动产投资咨询有限公司处签订了《买卖居间协议》。双方约定由原告购买被告所有的江苏省昆山市房屋，房屋总价款为人民币628万元，付款方式为2016年8月30日前支付人民币253万元，剩余部分中人民币360万元为银行贷款，人民币5万元为尾款，2016年8月30日前原、被告双方应当至昆山置轩不动产投资咨询有限公司处签订正式房屋买卖合同并进行网上备案。2016年6月30日当天，原告即向被告妻子账户直接支付了定金人民币30万元。但后来原告与昆山置轩不动产投资咨询有限公司数次联系被告，通知被告双方约定了最后签约时间，要求被告明确签订买卖合同具体时间，并提供相应收款账号供买方付款，但被告始终未予理睬，亦拒不提供被告本人银行账户予原告，导致原告至今无法按约向被告直接支付相关房屋的房价款。原告认为，被告签订《买卖居间协议》并收取原告支付的相应房款后，应当按照合同内容配合原告完成相关过户登记手续的办理，但被告签订合同并收取房价款后不愿继续履行合同义务，显属违约。故原告为保障自身合法权益特提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告陈凤钢辩称：同意解除合同，但不同意支付违约金，因为原告属于限购对象，导致合同不能继续履行；合同没有约定违约金，原告要求违约金没有事实和法律依据；原告并没有多次联系被告，中介也没有联系被告确认合同签订时间，原告在2016年8月27日左右联系被告，告知被告首期房款30日不一定能支付，希望被告能宽限，此外也没有要求确定具体的网签时间；原告有被告的指定账户，首期定金就是通过该账户交款，原告知道该账户且原告在8月30日有首付款，但没有支付，应该是原告违约；被告从来没有表示过不愿意出售房屋。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告张威夷作为买受方（乙方）与被告陈凤钢作为卖售方（甲方）在昆山置轩不动产投资咨询有限公司（丙方）的居间下签订了《房地产买卖居间协议》,约定：乙方为表示对丙方居间介绍房地产的诚意，向丙方支付意向金10万元，并同意待甲方接受本居间协议所述内容之后作为购房定金由丙方转付甲方；由乙方购买甲方位于江苏省昆山市的房屋，总价款628万元，首期房价款于2016年8月30日前（包括2016年8月30日），双方签订《房地产买卖合同》，乙方并于签订买卖合同当天支付给甲方部分房价款253万元，由此构成首期房价款263万元（含10万元定金）；甲方同意乙方通过向贷款银行申请360万元支付第二期房款；尾款5万元由丙方代为保管，待房屋交接时支付；2016年8月30日前甲方将房屋交付给乙方；如果甲方未能履行本协议所述事项，导致双方的《房地产买卖合同》无法签订或无法继续履行的，则甲方应向乙方双倍返还定金，并向丙方支付房价款的2%作为补偿；双方在该协议备注部分补充约定：此交易为甲方到手价，交易中所产生的税费均由乙方承担，另今天（2016年6月30日）补定金20万元，共计定金30万元；该协议落款处买受人处由原告张威夷签字确认，卖售人处由被告陈凤钢签字确认，丙方由昆山置轩不动产投资咨询有限公司盖章确认。上述协议签订当日，原告支付被告定金30万元，该款由原告向被告配偶转账的方式支付，并由被告出具定金收据。2016年9月8日，原告通过电话与被告沟通履行合同事宜，被告明确告知原告，其老婆不想卖房子，目前被告在外地，卖房子的事情委托被告哥哥陈某处理，让原告找陈某协商。2016年9月9日，原告去电陈凤祥，陈某告知原告因价格过低不再出售房屋，目前该房屋的市场价格为800万左右，已有人出820万购买该房屋；合同约定8月30日付款，但是原告说没有钱要晚几天，陈凤钢也答应晚几天付款。审理中原告申请证人郭某出庭作证，证人陈述：其为原、被告房产交易的居间经办人；原告在2016年8月30日之前私下与被告协商，如果原告在2016年8月30日之前不能凑足首付款则适当延期履行，约定在9月初支付首付款和签订合同，最迟9月5日；后证人于2016年8月27日、9月4日通知被告签订合同，但被告回复没有时间，被告通知不再出售房屋。原告提供其在交通银行和招商银行开户账号的流水单，显示其在2016年8月30日之前原告的招商银行账户内现金余额为15余万元，而交通银行原有账户余额为80余万元，2016年8月30日发放贷款160万元，账户余额超过235万元。原、被告确认上述《房地产买卖居间协议》于诉前已经解除。位于昆山市的房屋登记产权人为被告陈凤钢，单独所有。原告向本院申请对该房屋在2016年9月时的价格进行评估。本院据此委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司苏州分公司对该房屋价格进行评估，价值时点为2016年9月10日。后该部门出具房地产评估报告，结论为7750389元。原告为此支付评估费43199元。上述事实，由《房地产买卖居间协议》、定金收据、银行流水单、房屋产权证、通话录音以及当事人陈述予以证实。本院认为：《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守。该协议明确约定2016年8月30日前双方签订《房地产买卖合同》，同时原告支付被告首期房款，故该份《房地产买卖居间协议》的性质为预约合同，原、被告据此具有缔结房屋买卖本约合同的义务，同时在缔结本约时原告有义务支付被告首期购房款。根据证人证言及原告提供的两段通话录音，原告曾与被告口头商定延迟几天付款和签订合同，该主张亦得到被告陈凤钢的认可。但后经中介及原告的催促，被告明确告知因约定价格过低不再履行，被告的行为违反预约合同义务，导致原、被告未能按期订立本约合同，被告的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。因被告违约导致原告丧失缔结机会，且经评估，至被告明确不履行合同时，该房屋价格已上涨至7750389元，高出双方约定的6280000元，房屋上涨带来的价差1470389元应为原告丧失缔结机会而遭受的利益损失，该损失应由被告承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告陈凤钢于本判决生效后十日内赔偿原告张威夷违约损失1470389元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27780元，评估费43199元，合计70979元，由被告陈凤钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  张 伟人民陪审员  俞惠兰人民陪审员  张桃英二〇一七年十二月十九日书 记 员  徐丹丹