成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0105民初2275号 原告：刘建，男，1983年7月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李虎，四川鑫天律师事务所律师。特别授权。 被告：李和苹，女，1955年3月6日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：杨道现，系公民代理。特别授权。 第三人：四川中原物业顾问有限公司，住所地：成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝。 委托诉讼代理人：赵青梅，系第三人员工。一般代理。 原告刘建与被告李和苹、第三人四川中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告刘建及其委托诉讼代理人李虎、被告李和苹的委托诉讼代理人杨道现、第三人四川中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人赵青梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建请求人民法院判令：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及三方相关配套协议；2.被告向原告支付违约金320000元；3.被告向原告返还购房定金50000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因有购房需求，在第三人下属的中大君悦营业部提供居间服务下，与李和苹、李和莅二人于2016年7月23日签订了编号为0022034的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》、《资金托管协议》等相关配套协议，购买李和苹名下的位于成都市青羊区，房屋总价为1600000元。李和莅声称，该房屋实际为李和莅所有，但出于个人原因考虑，登记在李和苹的名下。合同签订后，原告积极履行相关义务，在签约当日支付定金50000元，中介服务费16000元。根据房屋买卖合同约定，被告应当“在签署本合同之日起7个工作日内配合房屋评估机构办理房屋评估手续”，以便进入贷款申请流程，完成房屋交易后续工作。但经买方多次催促并于2016年10月13日发出律师函后，二被告仍拒绝配合办理房屋评估手续，导致房屋交易无法继续进行。近期成都房屋价格出现较大涨幅，原告发现案涉房屋在搜房网网站上以1900000元价格进行出售。可见，被告是因房屋价格上涨而故意违约，同时也表明原告若要在同区域另行购买同类房屋，将至少需多付购房款300000元。 被告李和苹辩称，1.同意解除案涉合同；2.违约金要求过高；3.导致合同无法履行的原因在于原告与第三人均存在过错，第三人没有向原告如实告知案涉房屋情况：案涉房屋出售时，房屋实际所有权人为李和苹而非李和莅，在没有李和苹授权的情况下，第三人即促成了案涉房屋的买卖，且案涉房屋房屋存在抵押；4.房屋买卖合同没有骑缝章，且合同中载明的合同标的无法确认，李和莅没有授权委托书，其签字行为无效。定金担保合同是无效的；5.评估手续需要得到原告通知，被告是否履行协助评估的义务并不能导致合同目的不能实现。 第三人四川中原物业顾问有限公司答辩，1.三方签订的合同是当事人的真实意思表示，合同是否有骑缝章并不影响合同的效力，且李和苹在合同上的签字，该行为视为对李和莅签字的追认；2.因第三人与原、被告之间签订合同已经履行，不同意解除合同，同意返还定金。 本院经审理认定事实如下：合同首部为“刘建”（购买方）、“李和苹”（出售方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定案涉房屋位于成都市青羊区，房屋所有权号为2757763号，建筑面积101.73平方米，该房屋未设定抵押，出售方承诺该房屋产权明细明确，无查封情况，出售方对该房屋具有独立处分权，若因出售方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由出售方承担违约责任；该房屋含装修状态及配套设施，房屋成交价格为1600000元；购买方在2016年7月23日或之前向出售方支付购房定金50000元，购房定金采用托管协议方式支付（托管事项依买卖双方与第三方所签的托管协议为准，购买方将定金支付给托管方或打入出售方已签署的托管协议或类似文件指定的托管账号以后，视为出售方已收定金），购买方同意在过户当日或之前将首付款1050000元自行支付给出售方，剩余尾款500000元采用按揭贷款方式支付；出售方应当在本合同签署之日起7个工作日内配合房屋评估机构办理该房屋的评估手续，购买方、出售方应于出售方银行贷款通过后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续；购买方、出售方双方应当在购买方银行贷款通过后5个工作日或之前到成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，购买方、出售方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；出售方应在双方协商下将房屋交付给购买方；若房屋被查封、限制转让，或签署本合同后拒绝将房屋出售给买方或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人等导致购买方无法取得产权，出售方构成根本性违约，购买方有权单方面解除本合同，出售方需向购买方支付该房屋成交价20%的违约金。合同尾部载有卖方代理人：“李和苹、李和莅”签名字样及按捺手印，买方“刘建”签名字样及按捺手印。签署日期载为“2016年7月23日”。 当日，合同首部为购买方（乙方）“刘建”与出售方（甲方）“李和苹”、经纪方（丙方）“四川中原物业顾问有限公司中大营业部”三方还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《资金托管协议》。其中《居间服务合同》主要约定：甲方支付丙方居间服务费10000元，乙方支付丙方居间服务费16000元；若丙方故意隐瞒重大已知房屋信息并与其他方串通损害甲乙双方利益，丙方应承担相应的过错责任。《资金托管协议》主要约定：甲乙双方同意对约定中的款项支付给丙方指定的托管账号以后，视为甲方本人已收讫，甲方应向乙方出具相应收据。乙方应支付定金50000元至丙方托管。托管定金在甲方将物业的房屋所有权证原件交给丙方托管后丙方将托管款项交给甲方。上述合同尾部卖方处载有“李和苹”签名字样及按捺手印，代理人“李和莅”签名字样及按捺手印，买方处载有“刘建”签名字样及按捺手印，丙方处载有“四川中原物业顾问有限公司中大君越营业部”印章。签署日期为“2016年7月23日”。当日，李和莅出具《收条》，载明收到刘建购买位于青羊区中大君悦金沙六期2-2-202房屋定金50000元。 同日，卖方李和苹作为甲方与买方刘建作为乙方签订《补充协议》，约定房屋成交价格为1600000元。合同下方载有卖方：“李和苹”签名字样及按捺手印，代理人“李和莅”签名字样及按捺手印，买方：“刘建”签名字样及按捺手印。签署日期为“2016年7月23日。 另查明，青羊区58号2栋2单元2楼202号（权2757763号，建筑面积为101.73平方米）登记权利人为李和苹，另有抵押信息为债务人李和苹、李和莅，抵押权人为中国民生银行股份有限公司成都分行，登记时间为2015年7月6日，抵押期限为2015年7月3日至2018年7月2日. 以上事实有原告、被告、第三人主体身份信息材料，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《资金托管协议》、《补充协议》、《收条》、房屋信息摘要3及当事人陈述、庭审笔录在案为证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 庭审中，刘建提交：1.《授权委托书》复印件载明：委托人李和苹、受托人李和莅，拟证明李和苹委托李和莅处理案涉房屋买卖事宜。李和苹认为该证据系复印件，对其三性持有异议。2.《律师函》、邮件回单，拟证明刘建向李和苹发送律师函请求其履行合同义务，律师函已由李和苹接收但其仍拒绝履行义务。李和苹认为其并未收到该函件且邮件回单显示“门店自取”，不能证明李和苹收到函件。3.《房屋买卖合同》、房屋出售信息网络截图（复印件），欲证明案涉房屋同地段房屋已经涨价，被告给原告造成损失超过30万元。被告认为上述证据系复印件，无法达到原告证明目的。4.证人四川中原物业工作人员谢某证言。该证人陈述李和苹在案涉合同中的配合义务包括到案涉房屋现场拍照、评估。并陈述被告在案涉房屋买卖前向中介陈述过案涉房屋存在抵押情形，但表示已经解除了抵押，只需要履行解除抵押登记手续即可。中介在组织双方签署协议前到案涉房屋查询其存在抵押事实的情形。 本院认为，本案争议焦点为《房屋买卖合同》及三方配套协议合同签订主体、合同解除的过错责任承担主体。对此本院评判如下： 虽然被告抗辩《房屋买卖合同》没有骑缝章，没有授权委托书，李和莅签字行为系无效行为。但《房屋买卖合同》载明“李和莅”系授权委托人，被告亦在该合同签字确认，故被告抗辩其不是《房屋买卖合同》签订主体无事实依据，本院不予采信。《房屋买卖合同》主体为原、被告双方，该合同对原、被告具有约束力。据此，原告与被告于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同》及其配套协议系各方当事人真实意思表示，应属合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，以及《房屋买卖合同》约定案涉房屋未设定抵押，无查封情况，若因被告原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担违约责任。因案涉房屋存在抵押信息，抵押权人系中国民生银行股份有限公司成都分行且抵押期限为2015年7月2日至2018年7月2日，且在本案审理期间该房屋仍存在抵押。故被告对于合同履行存在违约行为。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，虽然第三人不同意对《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《资金托管协议》的解除，因《房屋买卖合同》系主合同，《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《资金托管协议》均系《房屋买卖合同》的从合同，且原告和被告均同意解除，案涉合同无法继续履行，故原告请求解除《房屋买卖合同》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《资金托管协议》符合法律规定，本院予以支持。 关于合同解除的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定以及《房屋买卖合同》关于违约方向守约方支付该房屋总价20%的违约金约定，该房屋总成交价为1600000元。因被告抗辩违约金过高。本院认为，原告并未举证证明其实际损失情况，综合被告在合同履行过程中的违约情节及近半年成都房地产市场的成交价，对合同解除的损失本院酌定调整为案涉合同约定比例的50%，即160000元（1600000元×20%×50%×=160000元）。基于前述认定，被告应向原告支付违约金160000元。 关于返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告请求被告返还定金50000元符合法律规定，本院予以支持。鉴于前述查明事实，原告支付的定金50000元由第三人四川中原物业顾问有限公司托管，且第三人四川中原物业顾问有限公司同意返还定金，故应由第三人四川中原物业顾问有限公司向原告返还定金50000元。 综上，原告刘建的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘建与被告李和苹于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《资金托管协议》； 二、被告李和苹于本判决生效之日起十日内向原告刘建支付违约金160000元； 三、第三人四川中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建返还定金50000元； 四、驳回原告刘建其他诉讼请求。 如果被告李和苹未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告刘建负担1712元，被告李和苹负担1713元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄静 二〇一七年十二月十一日 书记员邓晓清