广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初13786号原告：陈芳，女，1977年9月12日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，委托诉讼代理人：张光，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋小龙，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。被告：邬昌格，男，1981年5月12日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：陈少明，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安江，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人：邬丹，女，1981年5月12日出生，汉族，住武汉市黄陂区，原告陈芳与被告邬昌格房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，根据原告的申请，追加邬丹作为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，分别于同年11月9日、12月7日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张光、被告的委托诉讼代理人陈少明、第三人邬丹均到庭参加了两次庭审。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为0002401的房屋买卖合约；2.被告邬昌格返还原告支付的房屋购买定金50万元；3.被告邬昌格返还原告支付的房屋首期房款25万元；4.被告邬昌格承担逾期付款违约金（以定金50万元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2017年4月12日计算至2017年9月6日；以25万元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2017年5月9日计算至2017年9月6日清偿之日为止，暂计算至2017年9月7日；以75万元为基数，按照人民银行同期贷款利率上浮50%，自2017年9月7日计算至清偿之日止）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月11日，原、被告和中介方佛山市盈福居房地产代理有限公司（以下简称“盈福居公司”）签订编号为0002401的《房屋买卖合约》，约定：原告向被告购买位于佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园2街20栋1803房（以下简称“涉讼房屋”）；该房屋面积89.07平方米，总价218.5万元，定金为50万元。因签约时，涉讼房屋尚在抵押中，双方约定以卖方出资的形式由被告涂销抵押，然后采用一次性付款的方式付清房款。此外，合同还约定，首期房款（含定金）75万元在银行通知提前还贷前3个工作日内将款项付至被告账户，尾期房款143.5万元在买方完税并出房产证回执当天支付。同日，原告与盈福居公司签订了编号为0001643的承诺书，承诺书载明“如因政策原因导致双方无法正常过户，双方可解除三方合同，同时中介方退回客户服务费金额”。签约后，原告的父亲陈清明于同日向被告的妹妹邬丹的账户支付了定金50万元。同月26日，原告的父亲陈清明再次向被告的妹妹邬丹的账户支付了首期余款25万元。原告于同月11日向盈福居公司支付了中介费2.95万元。同年5月31日，佛山市政府发出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，由于原告没有佛山户籍，也没有缴纳社保，且银行转账凭证不被房管局认可，导致无法办理过户手续。由于不可归责于原、被告的原因，导致合约无法继续履行，故原告要求被告退回已付的首期房款（含定金）于法有据。但事发之后，原告多次要求被告退回相关款项，但至今被告仍没有退回，故起诉。被告辩称：《房屋买卖合约》是双方签订的,涉讼房屋无法办理过户是因为政策变动的原因，原告不具备购房资格，没有佛山户籍也没有连续交纳佛山市社保，根据《房屋买卖合约》第十一条的约定，双方可协商解除合同。被告没有违约，被告要求继续履行合同。鉴于被告要求继续履行合同，所以原告第二、三、四项诉讼请求不应支持。第三人辩称：我方要求原告继续履行《房屋买卖合约》，如果原告不要求继续履行合同的，我方只能分12个月支付购房款。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查予以采信并在卷佐证；原告提交的收款收据（No.0010161）反映的是经纪方收取代理费的情况，因涉及案外人，且原告并未在本案中就该代理费主张权利，故本院对该证据的真实性不作认定；被告提交的广东省商品房买卖合同反映了被告向开发商购买涉讼房屋的情况，且有相关的备案登记信息，故本院对其真实性予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2014年8月26日，被告（买受人）与案外人佛山中海千灯湖房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140425008402），约定：被告向中海公司购买涉讼房屋；涉讼房屋总价款924908元，被告应于预售合同网上签订之日起5日内支付284908元，余款640000元于2014年5月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；中海公司于2015年8月30日将涉讼房屋交付被告使用。2017年4月11日，原告（买方）、被告（卖方）、盈福居公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（No.0002401），约定：原告以2185000元的总价向被告购买涉讼房屋；涉讼房屋抵押中，被告应在签约后5日内向抵押银行申请提前还贷并承担提前还贷的一切费用，提前还贷由被告出资；定金50万元原告应于签约当日支付，被告在收取定金时须将该房屋权属证明原件交经纪方保管至交易递件当日；被告需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押手续，在被告完成涂销抵押手续后7个工作日内办理交易过户手续；首期房款（含定金）750000元原告在银行通知提前还贷3个工作日内支付至被告还款账户，余款1435000元在原告办理完税手续及取得房产证回执当日支付；因政策原因导致双方无法正常过户成功，双方可解除合同。同日，原告还与盈福居公司签订《承诺书》，原告承诺就涉讼交易向盈福居公司支付房地产咨询及中介代理费32775元，其中29500元应在签约当日支付，余款3275元在房产过户当天付清。该《承诺书》在备注栏手写约定：“因政策原因导致双方无法正常过户，双方可解除三方合同，同时中介方退回客户服务费金额”。同日，陈清明向第三人的账户转账支付了50万元，款项用途备注“陈芳汇款”，第三人代理被告出具《收据》确认收取原告支付的购房定金50万元。同年5月8日，陈清明向第三人的账户转账支付了25万元，款项用途备注“陈芳汇款”，第三人代理被告出具《收据》确认收取原告支付的首期房款25万元。同年5月25日，涉讼房屋的不动产权登记至被告名下，不动产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0108652号。同年9月5日，涉讼房屋办理抵押登记，抵押权人为案外人谢铭泽。同年9月6日，原告提起本案诉讼，本院于同年10月16日将本案的应诉材料送达予被告。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函〔2017〕326号），明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。原告陈述付款人陈清明是其父亲，原告不具有佛山户籍，也未在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税或社会保险。本院认为，《房屋买卖合约》项下关于买卖双方的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案因限购政策的出台导致原告失去购买涉讼房屋的资格，属于非归责于双方的原因，双方依照法律规定及《房屋买卖合约》的约定，均有权单方解除合同。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院对原告诉请解除合同予以支持，并确认《房屋买卖合约》项下关于原、被告双方的权利义务约定于本院送达本案应诉材料予被告之日（2017年10月16日）解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中因双方对合同的解除均不负过错责任，故被告根据《房屋买卖合约》收取原告的款项，应在合同解除之日退还予原告。被告未按时退还已收购房款给原告造成损失并体现为利息损失，故被告应以收取的购房款750000元为本金，从合同解除次日，即2017年10月17日起至实际返还已收购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付逾期付款的利息损失予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告陈芳与被告邬昌格于2017年4月11日签订的《房屋买卖合约》（No.0002401）项下关于买卖双方的权利义务约定于2017年10月16日解除。被告邬昌格应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款750000元予原告陈芳。被告邬昌格应于本判决发生法律效力之日起十日内以未返还的购房款750000元为本金，从2017年10月17日起至实际履行完毕上述第二项确定的义务之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失予原告陈芳。驳回原告陈芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计12140元、财产保全费4270元，合共16410元（原告已预交），由原告负担55元，由被告负担16355元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费和财产保全费16355元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年十二月二十二日书记员  许晓璇