重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初1129号原告：重庆宏声物业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区江南大道******，统一社会信用代码915001087093601506。法定代表人：吴跃军，总经理。委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向芹，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。被告：重庆恒德远景实业有限公司，住，住所地重庆市南岸区江峡路**织机构代码69926902-9。诉讼代表人：重庆恒德远景实业有限公司管理人。委托诉讼代理人：朱磊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林风华，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被告：重庆耀顺装饰工程有限公司，住，住所地重庆市南岸区玉马路******5-2一社会信用代码915001083459750146。法定代表人：李伟，执行董事。委托诉讼代理人：袁胜，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告重庆宏声物业管理有限责任公司（以下简称宏声物业）诉被告重庆恒德远景实业有限公司（以下简称恒德实业）、重庆耀顺装饰工程有限公司（以下简称耀顺装饰）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏声物业的委托诉讼代理人冉晓燕、向芹，被告恒德实业的委托诉讼代理人朱磊、林风华，被告耀顺装饰的委托诉讼代理人袁胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏声物业向本院提出诉讼请求：1、判令恒德实业、耀顺装饰支付宏声物业2014年10月1日至2016年6月30日期间的物管费88846.95元、违约金89151.57元,合计177998.51元。2、本案诉讼费由恒德实业、耀顺装饰承担。事实和理由：恒德实业系恒德国际企业园（一期）的开发商，耀顺装饰系恒德国际企业园X号楼X单元的业主。宏声物业与恒德实业于2013年9月13日签订了《前期物业服务合同》，约定由宏声物业为恒德国际企业园的业主或者使用人提供物业服务，并获得相应的物业服务费用。宏声物业一直按照《前期物业服务合同》的约定为恒德实业、耀顺装饰提供物业服务，但恒德实业、耀顺装饰自2014年10月起一直未按照合同约定交纳物业管理费用。宏声物业多次催收未果，遂提起诉讼，望判如所请。恒德实业辩称，首先，对原告主张的涉讼房屋的面积无异议。其次，案涉房屋其已经按照合同约定于2014年9月24日向耀顺装饰发出接房通知，宏声物业请求的物业费用应当由耀顺装饰支付。最后，即使应当由恒德实业支付违约金，违约金的约定过高，应当依法予以调整，且恒德实业已于2016年1月11日进入破产程序，此后不应当计算违约金。耀顺装饰辩称，对宏声物业主张的涉讼房屋的面积无异议。耀顺装饰成立于2015年6月29日，2015年7月29日，耀顺装饰与恒德实业签订《商品房买卖合同》，耀顺装饰向恒德实业购买案涉房屋，因房屋存在大面积漏水等问题，不符合交房标准，耀顺装饰在签订合同后,多次要求恒德实业整改并交房，因恒德实业被裁定破产重整，本案案涉房屋并未被纳入重整范围。耀顺装饰被迫接房，但恒德实业至今未对房屋进行整改，请求驳回宏声物业的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，宏声物业与恒德实业签订了《前期物业服务合同》，载明：物业名称为恒德国际企业园（一期）；服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理等；物业服务费收费标准为工业办公4.2元/月·平方米；业主应于接房之日或商品房买卖合同约定的接房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒德实业原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由恒德实业全额交纳；本合同期限为3年，自2013年9月13日至2016年9月12日；恒德实业、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按以未交总金额为基数，每日支付千分之三的逾期交纳违约金。同日，宏声物业与恒德实业签订了《恒德国际企业园（一期）前期物业服务合同补充协议》，载明：业主应于建设单位通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒德实业原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用收取标准调整为原合同约定收费标准的50%，由恒德实业承担并交纳给宏声物业。2014年9月25日，重庆市南岸区房屋管理局作出渝南物备[2014]第24号《前期物业服务合同备案证明》（以下简称《备案证明》），证明宏声物业与恒德实业签定的《前期物业服务合同》已报备案。2014年6月13日，李伟与恒德实业签订《房屋买卖合同》，购买了“新天泽国际总部城”房屋，恒德实业应当在2014年7月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记并符合本合同约定条件的房屋交付李伟使用。耀顺装饰于2015年6月29日成立，李伟系公司法定代表人。2015年7月29日，耀顺装饰与恒德实业签订六份《重庆市商品房买卖合同》，购买了坐落于重庆市南岸区江峡路房屋（以下简称案涉房屋），恒德实业应当在2015年4月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记并符合本合同约定条件的房屋交付耀顺装饰使用。2016年4月11日，耀顺装饰向恒德实业提交了《关于房屋存在质量问题并要求整改的函》，认为其于2016年3月22日前往恒德实业销售中心（物管处）办理接房时，经耀顺装饰、恒德实业及宏声物业的工作人员共同对房屋进行检验，确认该房屋存在质量缺陷问题、重大安全隐患，部分设备、设施不符合国家标准及工程质量不合格，不符合合同约定的交房标准，要求恒德实业整改完成后以书面形式进行回复或说明，并视整改情况决定是否接房。耀顺装饰于2016年7月接收了案涉房屋，并向宏声物业缴纳了2016年7月至9月的物业服务费。后恒德实业就案涉房屋进行了房屋权属登记，房屋用途均为工业用房。2013年10月起，宏声物业开始为恒德国际企业园（一期）实施物业服务。恒德实业未交纳2014年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费。2016年1月11日，重庆市第五中级人民法院裁定受理恒德实业重整案。2016年1月21日，重庆市第五中级人民法院裁定恒德实业重整案交由本院办理。2016年5月26日，本院决定指定重庆坤源衡泰律师事务所和重庆经纬资产清算有限公司担任恒德实业管理人。以上事实，有《前期物业服务合同》、《恒德国际企业园（一期）前期物业服务合同补充协议》、《备案证明》、《房屋买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同》六份、《关于房屋存在质量问题并要求整改的函》、照片、《房屋登记信息查询证明》、《登记信息查询证明》、《重庆增值税普通发票》、关于恒德实业重整案立案材料及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，恒德实业与宏声物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在恒德国际企业园（一期）业主选聘新的物业服务企业之前，宏声物业及恒德国际企业园（一期）全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。本案中，2014年10月至2016年6月期间，宏声物业为恒德国际企业园（一期）提供了物业管理服务，恒德实业作为恒德国际企业园（一期）的建设单位，应当交纳向业主交房之前的物业服务费，恒德实业于2016年7月向耀顺装饰交付案涉房屋，故恒德实业2014年10月1日至2016年6月30日期间应缴纳的物业服务费为4.2元/月/平方米×50％×2014.67平方米×21个月＝88846.95元，故对宏声物业要求宏德实业支付2014年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费88846.95元的诉讼请求，本院予以支持。对宏声物业要求宏德实业支付违约金89151.57元的诉讼请求，因恒德实业认为《前期物业服务合同》对逾期支付物业服务费的违约金约定过高，应予调整，结合本案实际及宏声物业履行物业服务职责状况等因素,酌情主张500元，超过部分本院不予支持。对宏声物业要求耀顺装饰支付2014年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费88846.95元及违约金89151.57元，合计177998.51元的诉讼请求，因耀顺装饰并非案涉房屋产权人，且其2016年6月30日前并未实际接收案涉房屋，也非案涉房屋的实际使用人，故对宏声物业的该诉讼请求，本院不予支持。恒德实业现处重整程序，本院对宏声物业涉讼债权金额予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第七条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认原告重庆宏声物业管理有限责任公司对被告重庆恒德远景实业有限公司享有2014年10月1日至2016年6月30日期间的物业服务费债权金额为88846.95元。二、确认原告重庆宏声物业管理有限责任公司对被告重庆恒德远景实业有限公司享有逾期支付物业服务费的违约金债权金额为500元。三、驳回原告重庆宏声物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3860元，由原告重庆宏声物业管理有限责任公司负担1827元，由被告重庆恒德远景实业有限公司负担2033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟代理审判员  张成勇人民陪审员  李 蓉二〇一七年十二月七日书 记 员  刘 培