河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初5549号原告：周凡，男，1985年1月15日出生，汉族，本科文化，江苏省徐州市人，个体工商户，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：尹欢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。原告周凡与被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周凡、被告洛阳尚锦置业有限公司的委托诉讼代理人安学锋和畅陶杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凡向本院提出诉讼请求：1、判令被告洛阳尚锦置业有限公司立即为原告周凡办理房屋所有权证；2、判令被告洛阳尚锦置业有限公司向原告周凡支付违约金20331元，总房价753000元，截止起诉之日违约日已达540天（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付。起诉之日起，被告洛阳尚锦置业有限公司仍要向原告周凡支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止；3、要求被告洛阳尚锦置业有限公司赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告洛阳尚锦置业有限公司承担本案诉讼费用。庭审中，原告周凡放弃了要求被告洛阳尚锦置业有限公司赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用的诉讼请求。事实和理由：2013年2月28日，原、被告签订了房屋买卖合同，根据合同的约定，被告洛阳尚锦置业有限公司应于2014年12月31日前将原告周凡所购买的升龙城7号楼2单元1301室交付使用。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日将办理权属登记需由被告洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日，被告洛阳尚锦置业有限公司依然未取得房屋竣工验收备案证书导致原告周凡无法办理房屋所有权证。不动产权利的归属以登记为准，原告周凡付出全家毕生的积蓄换来的房子，权利归属现在不确定，何时能确定也未知。由于无法取得产权登记，户口、子女就学等诸多问题均无法解决，以上诸多严重困扰原告周凡生产生活的问题。被告洛阳尚锦置业有限公司在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知7号楼业主于2015年元月1日至元月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告洛阳尚锦置业有限公司单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告洛阳尚锦置业有限公司未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告洛阳尚锦置业有限公司仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。如果该建筑在交付使用时尚未做竣工验收，未验收先交付使用又是严重违反国家强制性规范的行为，不仅交房行为无效，被告洛阳尚锦置业有限公司还应被建设主管部门处以建筑工程总造价百分之四的行政处罚。同时，被告洛阳尚锦置业有限公司指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业标准（1.35元/㎡月）收取物业管理费，原告周凡认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。时至诉讼之日用的依然是临水临电和没有直供暖气，，地下车库成年漏水电线裸露，卫生环境脏乱差，楼道里没有一个通风窗户，消防栓没水如同摆设等等，安全隐患问题迫在眉睫，这和升龙城卖房时宣传并承诺的高档豪华小区完全扯不上关系，此行为已构成商业欺骗，这样的物业凭什么收取每月每平方米1.35元的物业费。综上所述，被告洛阳尚锦置业有限公司的违约行为，已严重侵害了原告周凡的合法权益，故特此诉至法院，请人民法院依法裁决，支持原告周凡的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称，被告洛阳尚锦置业有限公司已将符合约定的房屋交给原告周凡，原告周凡主张被告洛阳尚锦置业有限公司逾期交房并赔偿物业费的请求于法无据。法律及预售合同均未明确开发商有为买受人办理房产证的义务，原告周凡请求被告洛阳尚锦置业有限公司为其办理房产证以及据此请求被告洛阳尚锦置业有限公司支付未为其办理房产证的违约金均不能成立。原告周凡未能取得房产证并非是因被告洛阳尚锦置业有限公司的原因。预售合同约定的违约责任为总房价的日万分之零点五，在原告周凡没有损失的情况下，违约金明显过高，请求法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年2月28日，原告周凡与被告洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定原告周凡向被告洛阳尚锦置业有限公司购买位于洛阳市××路××区××单元××号房屋，购房款总金额为753000元，被告洛阳尚锦置业有限公司的交房期限为2014年12月31日前；关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之零点五向买受人支付违约金。同日，原告周凡与被告洛阳尚锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议作为《商品房预售合同》的附件，该协议中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务；如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。2015年1月2日，原告周凡从被告洛阳尚锦置业有限公司处接收房屋。至今，被告洛阳尚锦置业有限公司将涉案房屋相关材料向产权登记机关备案的义务尚未履行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律法规的规定和双方签订合同的约定，被告洛阳尚锦置业有限公司有义务协助原告周凡办理不动产权属证书。按照原、被告双方的约定，被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，被告洛阳尚锦置业有限公司于2015年1月2日向原告周凡交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使原告周凡无法取得房地产权属证书，已构成违约，原告周凡要求被告洛阳尚锦置业有限公司支付违约金的请求，本院依法予以支持。根据双方约定，该违约金以753000元为基数，按照日万分之零点五的标准自2015年12月29日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。《商品房买卖合同》补充协议是《商品房预售合同》的附件，系同时签订，但该两份合同对违约金的计算方法约定不一致，且均由被告洛阳尚锦置业有限公司提供，根据法律规定，格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，《商品房买卖合同》补充协议约定的违约金计算方法没有遵循公平原则，且被告洛阳尚锦置业有限公司通过补充协议减轻了自己的违约责任也没有以合理方式提请原告周凡注意，故违约金按《商品房预售合同》的约定计算。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称应当按照《商品房买卖合同》补充协议中约定的已付房价款的万分之零点五计算违约金，并称原告周凡主张的违约金标准过高，上述辩解理由缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采信。原告周凡放弃的诉讼请求，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告周凡办理不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告周凡支付违约金，违约金以753000元为基数，按照日万分之零点五的标准自2015年12月29日计算至被告洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周凡的其他诉讼请求。本案受理费309元，减半收取计154元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  卫艳霞二〇一七年十二月二十七日书记员  李一波