上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22798号原告(反诉被告)：上海邮政房地产开发经营有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈必昌，董事长。委托诉讼代理人：金文玮，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉敏，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海盈宝长途客运有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：贺蒙慈，总经理。委托诉讼代理人：朱磊，上海海一律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓明，上海海一律师事务所律师。原告上海邮政房地产开发经营有限公司(以下简称邮政房地产公司)与被告上海盈宝长途客运有限公司(以下简称盈宝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，先适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案，期间盈宝公司提起反诉，本院受理后将本反诉合并并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邮政房地产公司之委托诉讼代理人金文玮、被告(反诉原告)盈宝公司之法定代表人贺蒙慈及其委托诉讼代理人朱磊、曹晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)邮政房地产公司向本院提出诉讼请求：1.盈宝公司立即返还位于上海市闵行区漕宝路XXX号内的租赁场地(具体返还方式有二种，第一种是由盈宝公司将场地自行拆除至原有空地状态后返还，第二种是将场地及场地上的建筑物交由其进行拆除，其内的设施、人员全部腾清)；2.盈宝公司支付从2016年4月1日起至拆除建筑物到返还场地为止的房屋占用费(第一个月按每日1,208.22元的原租金标准的二倍计算，第二个月按原租金标准的三倍计算，第三个月起均按原租金标准的五倍计算)。主张的事实和理由：位于上海市闵行区漕宝路**内的租赁场地(以下简称讼争场地)原由上海市邮政局武装部出租给盈宝公司用作长途客运站，后者从2002年起租用至今。2012年上海市邮政分公司出于归口管理的需要，将该处房屋的出租管理权交给其。其在接管讼争场地后向盈宝公司明确表示原《房屋租赁合同》期满后不再续租，但又考虑到盈宝公司的搬迁困难，遂于2013年7月16日与对方签订一份为期三年过渡期的《房屋租赁合同》(以下简称讼争合同)。该合同约定租期从2013年1月起至2015年12月止，期满不再续租，盈宝公司按时办理退房手续并返还。需要说明的是，由于讼争场地上的建筑物，包括售票厅、候车大厅、办公室等主体建筑及员工休息室、小浴室、东北角的房屋，以及靠星东路在大门两侧的门面房(部分用于休息站，部分用于对外出租)，均系盈宝公司自建形成，不属其出租范围，故讼争合同中的出租标的物仅为场地部分，只是因为不能单独出租土地，故在讼争合同中借以“一楼底层”的名义，实际该建筑物并不存在，其也是按场租标准计收租金，双方建立的实为场地租赁合同关系。之后又因讼争合同届满之日临近春运，其应盈宝公司的要求签订《备忘录》，双方约定退房时间为2016年3月31日。但盈宝公司逾期仍未搬离，经其多次催促未果。其为防止产生事实上的租赁合同关系，故从2016年4月起不再收取租金。其已给予对方充分的清退时间，但盈宝公司至今仍未退出，构成违约，理应按合同约定承担相应的民事责任。故诉至法院主张上述权利。被告(反诉原告)盈宝公司辩称，不同意本诉请求。2000年10月上海邮电国力实业总公司(以下简称国力总公司)与上海盈振经贸有限公司(以下简称盈振公司)先后签订为期一年、为期二年的《场地租赁协议》各一份，租赁标的物为国力总公司操场西侧内约1,600平方米的空场地。期间的2002年12月盈振公司将租赁场地的权利义务转移给其，其与国力总公司签订补充协议约定租金标准，使用的场地以国力总公司提供的图纸标出的位置为准。同月17日国力总公司与其签订《场地租赁协议》，约定以附图和红线标准的方式将租赁标的物重新明确为国力总公司操场西侧内约2,000平方米，租赁期限为十年。讼争场地原为空地，邮政房地产公司的上级单位向其提供《建设用地批准书》及同意其建造候车室480平方米等房屋的相关法律文书，其亦通过陆管处同意筹建客运站的批复，交巡警及陆管处同意客运站选址、建站的意见征询，其他职能部门通过关于三同时的审查、消防审核及建筑开工审核等一系列合法手续，并建造形成现有全部建筑物。其将建房资料交给国力总公司，但该公司至今未交付产权证书。2013年邮政房地产公司表示已承继国力总公司的租赁权利，其需与该公司签订租赁合同之后才可续租场地。其考虑到需要扩大经营及另租一幢楼房，且长途客运站有一百多条线路，搬迁不易，因此在租赁面积有所减少的情况下，经国力总公司要求于2013年7月与邮政房地产公司签订讼争合同，并在邮政房地产总公司未按约交付底层一楼房屋(位(位于其他场地上情况下，仍按新的房屋租金标准支付费用至2016年3月。之后其主动要求支付租金，但被邮政房地产公司以通过诉讼解决争议为由拒收。其经营的长途客运站线路、营运人员众多，客流量大，对社会作出重要贡献，因此坚决要求继续租赁该处场地。至于续租租金标准，其认为讼争合同中的租金标准对应的是租房标准，而对方未按约交付底层一楼房屋，故要求按之前场地租赁合同中每年20万元的标准计付租金。此外，如果法院判决其返还讼争场地并认定存在逾期情况的话，其认为邮政房地产公司主张房屋占用费所对应合同中的违约金条款约定过高，不应超出对方实际损失的30%，且应计算至其搬离腾空之日止。讼争场地上的建筑物经合法手续建造，应由邮政房地产公司取得并对其折价补偿。被告(反诉原告)盈宝公司向本院提出反诉请求：1.要求邮政房地产公司赔偿装饰装修损失385,977元；2.要求邮政房地产公司赔偿自建房屋损失582,998元；3.要求邮政房地产公司赔偿经营损失80万元。事实与理由：其在讼争场地上经营客运站已有多年，其诚信履约，按时支付租金。2010年9月其获得上海市道路运输行业协会旅客运输专业委员会的赞许，该委员会给予其长期经营，改扩建，增加停车、发车、候客室等鼓励和期许。现邮政房地产公司要求其搬离讼争场地的主张，不仅影响到合同有效、稳定的履行，而且使一个具有公共服务性质的老企业面临搬迁甚至关闭的境地。同时邮政房地产公司对其为客运长期经营而合法建造的房屋不给予任何说法，致其产生重大损失，故要求邮政房地产公司按闵行区动拆迁补偿的标准予以赔偿。其中其在清场中会产生如班车损失、预售票的善后事宜等经营损失，预估最低不少于80万元。其自建形成的房屋、装饰装修等财产，按鉴定结论中在2017年8月的时点所确定的剩余价值，以及鉴定人员于庭审中承认遗漏计入的脚手架费用1,371元为损失依据，要求邮政房地产公司予以折价补偿。原告(反诉被告)邮政房地产公司辩称，不同意反诉请求。盈宝公司未经合法批建于讼争场地上自建建筑物，属于违法建筑，需要予以拆除，其不同意也无法加以利用。讼争合同补充条款中明确约定租赁场地上的所有建筑物均无偿赠与其，且合同中亦约定恢复原状(即原有空地状态)，故不存在对自建房屋、装饰装修进行补偿的问题。此外，其要求对方搬离的时点是在合同期满之后，已给予对方充分的过渡及清场时间，故不同意赔偿经营损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，就双方当事人对真实性没有争议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证，至于举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。邮政房地产公司对其提供的告示及相应照片，不能证明实际张贴时间，故形成时间不明，不具有证明力。盈宝公司提供的照片反映了拍摄时点的现场状况，至于是否对应于讼争场地，邮政房地产公司未反证予以否认，故对其提出关联性之异议不予采信，应认定该证据之证明力。盈宝公司提供关于盈宝客运站改扩建的建议，系社会团体出具的证明，具有证据效力。鉴定单位具有评估资质，程序合法，结论明确，且鉴定人员就当事人的异议作出合理解释，应认定鉴定意见书具有证明力。此外，鉴定人员到庭对于部分区域层高超过3.6米的部分需计入满堂脚手架费用的说明，有补充鉴定意见的效力，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：盈宝公司留存的《建设用地批准书》载明，政府批准上海市邮电管理局设立民兵训练基地项目，用地14,384平方米，有效期为1997年9月22日至1998年3月22日。该批准书的备注栏内载明，2001年8月上海市邮政局盖章证明从1999年1月民兵训练基地归属上海市邮政局，同意租赁训练中心1,600平方米建客运站作为武装部项目收入。2000年10月、2001年11月国力总公司与盈振公司分别签订《场地租赁协议》各一份，有偿出租公司操场西侧内的约1,600平方米场地一块。政府职能部门批准盈振公司在此处建立上海盈宝长途客运站，在选址、建站意见征询中载明停车场地为2,600平方米，可用建筑面积480平方米，安排候车室面积300平方米等内容，其他职能部门通过环评、新建临时客运站(一层，面积480平方米)平面图审核、设计要求及施工等审批。2002年12月国力总公司(甲方)与盈宝客运站(乙方)签订《补充协议》，载明在上述2011年11月场地租赁协议的基础下补充协议，包括乙方使用的场地以甲方提供图纸红线标出的为准等内容。同月17日国力总公司(甲方)与盈宝公司(乙方)签订《场地租赁协议》，主要载明甲方有偿提供本公司操场西侧内的约2,000平方米左右场地(附图，标有红线范围内)一块租赁给乙方使用；使用期为十年；年租赁费为17.4万元；在租赁期内乙方只得将该场地经营客运及客运配套服务，红线范围内搭建临时用房只得用于客运公司设办事处，但拟搭建方案事先需经甲方同意等内容。2010年9月上海市道路运输行业协会旅客运输专业委员会出具《关于盈宝客运站改扩建的建议》，其中载有“特别在世博会举办的前期，盈宝客运站又进行了内外装修整容，使客运站的面貌焕然一新”等内容。2009年8月上海市邮政公司登记为漕宝路**房地产的权利人，包括建筑面积为6,224.99平方米、建筑面积为482.06平方米的办公楼各一幢。2012年4月上海市邮政公司出具《房屋租赁授权委托书》，委托邮政房地产公司为其漕宝路XXX号房屋出租代理人。2013年7月邮政房地产公司(出租方甲方)与盈宝公司(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》(即讼争合同)，主要载明甲方出租给乙方的房屋坐落在闵行区漕宝路XXX号一楼底层，该房屋实测土地面积为2,000平方米；房屋租赁期自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租赁期满，甲方不再与乙方续签房屋租赁合同，乙方应如期返还；该房屋每年租金金额为40万元，自2014年1月1日至2014年12月31日该物业年租金为42万元，自2015年1月1日至2015年12月31日该物业年租金为44.1万元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或甲方依合同规定解除本合同并通知乙方返还房屋后的第一天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，第一个月内每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用使用费，第二个月内每逾期一日，乙方应按日租金的三倍向甲方支付该房屋占用使用费，第三个月起每逾期一日，乙方应按日租金的五倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并结清乙方应承担的所有费用；乙方未征得甲方书面同意或者超出书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状等内容。该合同中的《补充条款》载明，此租赁合同是甲方考虑到乙方搬迁的实际困难，本着相互理解、体谅的原则，同意乙方提出的三年搬迁过渡期，乙方告知并同意租赁合同到期，甲方将不再与乙方续约，按时办理退房手续；乙方同意租赁甲方土地及土地上的所有建筑物无条件无偿的赠送给甲方，甲方无需支付任何费用给乙方等内容。后邮政房地产公司发出《告知函》告知盈宝公司在房屋租赁合同到期后不再续签合同。2015年12月14日邮政房地产公司(甲方)与盈宝公司(乙方)签订《备忘录》，主要载明原签订的关于本市漕宝路XXX号一楼部分房屋租赁合同于2015年12月31日到期，现就该房屋清场事宜，达成以下意见；鉴于乙方清场的实际困难，经甲、乙双方友好协商，甲方同意乙方于2016年3月31日将房屋清理完毕并交接给甲方；乙方应于2015年12月31日前支付给甲方2016年1月1日至2016年3月31日房屋占有使用费共计110,250元；乙方应于2016年4月30日前与相关单位结清水电等相关费用，甲方届时与乙方办理退还押金手续。之后邮政房地产公司与盈宝公司之间相互发函，就承租人是继续使用场地还是立即搬出各执已见。诉讼中双方当事人确认讼争场地为邮政房地产公司提供注明2017年1月上海市房屋土地资源管理局的“宗地图”中以红线划出的位置(红线内的建筑物集中于大门两侧及左下角，余为空地)，盈宝公司自建有两侧的门面房以及售票厅、候车大厅、办公室、员工休息室、浴室以及东北角的行李房等建筑物。经盈宝公司申请，法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对漕宝路XXX号场地内由盈宝公司建造的地坪及自建房屋等设施的现有价值，以及由盈宝公司于自建房屋内外的装饰装修工程的现有价值分别进行审价鉴定，鉴定单位作出造价鉴定意见书二份。其中就所涉标的物为地坪及自建房屋等设施工程，鉴定意见是造价为857,350元，截止至2017年8月的装修残值为582,998元。就所涉标的物为自建房屋内外装饰装修工程，鉴定意见是造价为1,442,274元，截止至2017年8月的装修残值为384,606元。盈宝公司分别支付上述鉴定项目的鉴定费用32,400元、40,234元。鉴定人员到庭述称，盈宝公司未提供工程蓝图及实际支出的相关票据，因此对于隐蔽工程中无法看出其内结构，以及未证明已实际发生或必然发生的费用的未计入工程费用中，人工费是按当时人工定额信息确定，建筑物内部分面积超过3.6米层高，其在做装饰装修工程造价中未计入应支出的脚手架费用，如需补充计入，相应工程造价为5,144元，根据十年折旧年限计算至2017年8月剩余残值为1,371元。本院认为，虽然讼争合同中载明租赁物为底层一楼，但双方当事人明确履行过程中实际租赁的是讼争场地，应以当事人实际履行内容为准，加之场地上的自建建筑物均由盈宝公司建造，不属邮政房地产公司出租的范围，故本院认定双方当事人建立的是场地租赁合同关系。现有法律法规中并未禁止场地出租行为，故该合同合法有效。之后双方当事人又自愿签订《备忘录》，系对之前讼争合同的补充，亦具有法律效力，与讼争合同不一致的地方，应以该《备忘录》的约定为准。就盈宝公司提出邮政房地产公司未按讼争合同约定提供底层一楼房屋，系违约行为的抗辩理由，根据该公司先后签订数份租赁协议对应的座落地址及土地面积，可以明确其前后租赁的系同一片场地，由于该公司长期在讼争场地上经营并自建房屋，其在签约讼争合同时应当知道出租人不可能在讼争场地上再行提供出租房屋。此外，如果合同双方确以底层一楼为出租标的物的话，该部分内容是否实际履行涉及的是整个讼争合同的履行基础，不可能被忽略，然而在履约过程中并未形成争议，故本院认定双方当事人在签约时均明知实际租赁内容仅为讼争场地，并不包括所谓的底层一楼。由于合同双方在讼争合同约定的履行期限内按约履行，并无违约事实，故盈宝公司要求调整租期内租金标准之辩称理由缺乏依据，本院不予采信。盈宝公司并无任意决定合同履行期限的权利，其未按约定期限返还场地，构成违约，邮政房地产公司有权要求盈宝公司承担腾清、返还场地并依约支付占用期间费用等民事责任。盈宝公司对于讼争合同中占用费条款提出违约金约定过高的抗辩理由，由于邮政房地产公司未能证明其主张的占用费金额与其实际损失相当，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定从逾期之日起至其返还场地之日止按每年57.33万元的标准计算占用费。邮政房地产公司亦要求占用费计算至拆除建筑物之日止，由于讼争合同中的补充条款及《备忘录》明确载明土地上的所有建筑物无条件无偿赠与、房屋清理完毕后进行交接等内容，因此双方当事人对盈宝公司自建部分的归属已有明确约定，在此情况下，盈宝公司对所涉建筑物并无拆除责任，故邮政房地产公司的该项主张依据不足，本院不予采信。同理，邮政房地产公司系无偿取得，无需作出折价补偿，故盈宝公司主张对方赔偿地坪及自建房屋等损失之反诉请求依据不足，本院不予支持。关于盈宝公司于自建房屋内外装饰装修工程，系改善经营环境的单方措施，在合同双方未约定该装饰装修费用如何分摊且出租人不同意加以利用的情况下，盈宝公司在租赁合同期满后无权要求邮政房地产公司折价补偿。此外，现有证据不足以证明出租人赋予盈宝公司享有合同期满后单方续租的决定权，故盈宝公司在签约时应当预见到日后因谈判不成而无法续租的可能性，由此产生的营业损失属其应当自负的商业风险，其无权要求邮政房地产公司赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海盈宝长途客运有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其于上海市闵行区漕宝路XXX号内的租赁场地(包括该场地上的全部建筑物)并返还给原告(反诉被告)上海邮政房地产开发经营有限公司；二、被告(反诉原告)上海盈宝长途客运有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海邮政房地产开发经营有限公司从2016年4月1日起至被告(反诉原告)上海盈宝长途客运有限公司履行上述第一项判决主文所确定义务完毕之日止按年57.33万元的标准计算的占用费；三、驳回被告(反诉原告)上海盈宝长途客运有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,763.04元，由本诉原告上海邮政房地产开发经营有限公司负担25,249.77元，本诉被告上海盈宝长途客运有限公司负担9,513.27元；反诉案件受理费10,360.39元(已减半收取)、司法鉴定费72,634元，由反诉原告上海盈宝长途客运有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波人民陪审员  尹 萍人民陪审员  石定伟二〇一七年十二月二十九日书 记 员  赵易思附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。