澄迈县人民法院 判 决 书 (2016)琼9023民初755号 原告：颜祖发，男，1939年6月18日出生，汉族，海南省澄迈县人，现住澄迈县。 委托诉讼代理人：颜好权，男，1973年12月29日出生，汉族，海南省澄迈县人，现住澄迈县。 被告：海南四海云天实业有限公司，住所地：海南省海口市金垦路46号。 法定代表人：陈琼莺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张林睿，山西佑瀚律师事务所律师。 原告颜祖发与被告海南四海云天实业有限公司（以下简称四海云天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理。因被告的住所地无人而无法送达，本院刊登公告在2016年12月15日出版的《人民法院报》上向被告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。被告在答辩期间提出管辖权异议，本院遂于2017年3月6日裁定驳回异议。其上诉经二审，海南省第一中级人民法院于2017年10月11日作出（2017）琼96民辖终120号民事裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”本案依法适用普通程序，由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员徐瑞雄、王鹏共同组成合庭，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告颜祖发的委托诉讼代理人颜好权，被告四海云天公司的委托诉讼代理人张林睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜祖发诉称：2011年12月10日被告取得位于××县西侧证号为金江国用（2011）第4762号国有土地使用权，用途为：“城镇住宅用地。”2013年5月3日，被告委托陈某、王蔚科、陈剑宏代理该项目相关事宜，并出具《授权委托书》。 原、被告双方于2013年9月16日签订了《项目合作协议书》（盖有被告印章、王蔚科签名、陈剑宏盖私章）及附件、附件1。原告依照《项目合作协议书》约定向被告指定的代理人陈某转账支付合作收益金308000元；另外，还有10000元是原告在订立协议书前作为定金以现金方式直接交付给被告的委托代理人陈某、王蔚科。但是被告四海云天公司自签订协议后直至2016年3月30日，没有按协议书的约定办理一切合作项目报建手续并将合作的住宅通过报建的方式交与原告承建。为此，原告曾多次催促被告履行协议约定的义务，但其无理拒绝履行。原告认为，订约之后被告四海云天公司未依约履行协议书的主要义务，其行为已构成根本性违约。原告有权解除合同，并要求其向原告返还项目收益金318000元及利息15000元。 原告诉至法院，诉讼请求为：一、判决解除原告与被告四海云天公司于2013年9月16日签订的《项目合作协议书》。2、判令被告四海云天公司向原告返还项目受益金合计318000元及利息15000元，共计333000元。由陈某、王蔚科、陈剑宏承担连带偿还责任。3、判令被告承担本案诉讼费。 因类案（2014）澄民初字第523号二审未结须中止审理，2016年6月1日本院作出（2016）琼9023民初755号民事裁定书，裁定：本案中止诉讼。 至2016年9月5日原告颜祖发申请恢复审理；并申请撤回对陈某、王蔚科、陈剑宏作为被告的诉讼请求，明确要求被告四海云天公司承担合同违约一切法律责任。2016年11月8日本院作出（2016）琼9023民初755-2号民事裁定书，裁定：“一、本案恢复诉讼；二、准予原告放弃对第被二告陈某、第三被告王蔚科、第四被告陈剑宏承担连带偿还责任的诉讼请求。” 被告四海云天公司在答辩期内未提交书面答辩状。庭审中其辩称，原、被告无合同关系。被告没有收到原告的购房款项，不存在返还义务，请驳回原告的全部诉讼请求。 原告颜祖发提交的证据材料如下： 证据（一）、被告四海云天公司的营业执照副本及核准变更登记通知书、说明、法定代表人证明复印件各1份，以证明被告的主体资格，陈琼莺为董事长，经营范围：房地产开发经营、建筑装潢工程等。证据（二）、海南登云天投资集团有限公司与陈某订立的《合作协议书》1份（7页），双方合作的项目用地为：金江国用（2011）第4762号国有建设用地使用权证，被告2011年12月10日拥有该涉案土地使用权。证据（三）、原告向陈某汇款308000元的工行凭证。证据（四）、两张收据，证明被告收到原告项目合作款290460元和报建费27540元。证据（五）、金城小区8张图片，证明被告销售点及自己的规划图等。证据（六）、2013年5月3日李登文签名及被告盖章的授权委托书2份，证明陈某、王蔚科、陈剑宏受委托为被告办理销售推广等。其行为后果由被告承担。证据（七）、原告与被告订立的《项目合作协议书》及附件、附件1复印件各1份，以证明双方形成房屋买卖关系。证据（八）、（2014）澄民初字第523号民事判决书，用于证明陈某、王蔚科的代理行为法律后果，由被告承担。生效的两份判决书，查明被告与唐维江之间的项目合作，与本案原、被告的项目合作是同一种类。证据（九）、中止审理申请书。证据（十）、恢复审理申请书，并同时提出撤回对被告陈某、王蔚科、陈剑宏的作为被告的诉讼请求，只要求被告海南四海云天实业有限公司承担合同违约的一切法律责任。 被告四海云天公司对原告颜祖发的证据质证意见为： 1、对证据（一），认可其真实性。2、对证据（二），《合作协议书》无法与原件核对，不能证明四海云天公司授权给任何人对该项目建设收款；该土地使用权证已被撤销，不在被告的名下。3、对证据（三），对真实性有异议，我司没有授权给陈某收款。4、对证据（四），不认可公章属本公司，我司未用过此公章，不认可三性。陈剑宏不是我司法定代表人。协议书是违法的。5、对证据（五），收据盖章并非我司印章，不具有法律效力。收据与我司无关。不是盖我司公章收款，我方只有圆形财务专用章；6、对证据（六），对授权委托书有异议，申请对该委托书鉴定。7、对证据（七），对其三性无异议。8、对证据（八），对其三性无异议。9、对证据（九），与被告无关。10、对证据（十），与被告无关。 被告四海云天公司提交的证据材料如下：一、被告公司在澄迈县公安局备案的刻章许可证，现有三个公章，有公司公章，财务专用章及合同专用章，均是圆形的。二、被告的原股东--海南登云天投资集团有限公司与案外人陈某订立的合作协议书（2013年5月3日签订），其第四条约定款项支付，应将全部打入被告新设立的账户，由双方共管。由于双方在签订合作协议书时被告的一般账户尚未设立，故账号未明确表述，不过已经声明了款应全部打入共同设立的公司一般账户。以证明陈某收取原告的款项属于无权代理，超越代理权限，所产生的后果应由行为人自己承担，不应由委托人承担。原告无权要求被告返还款项。三、陈某与陈剑宏2013年7月29日签订的合作协议书，证明两人属于相互代替的关系。据此，陈某对外实施的收款，应由陈某与陈剑宏相互承担，而不应由被告承担。 原告颜祖发对被告四海云天公司的证据质证意见为：一、对证据1，我方对其三性无异议，但不认可其证明力，不能证明被告未收到原告款项；二、对证据2，属公司内部合作的事，对外未能产生约束力；也恰好证明涉案土地的使用权归被告。三、对证据3，属公司内部合作的事，对外未能产生约束力，与本案无关。 经审理查明：（一）2013年5月3日，被告四海云天公司（并有负责人李登文签名）出具《授权委托书》1份，全权授权委托陈剑宏，办理位于××县西侧的金江国用（2011）第4762号国有建设用地使用权证范围内住宅用地的规划变更、建设、经营、委托销售推广及自主委托建设单位承建等事项。被告对该《授权委托书》的真实性有异议，当庭提出鉴定申请，但已逾申请期限，本院不予准许办理委托鉴定。 同日，被告四海云天公司（并有负责人李登文签名）出具另1份《授权委托书》，全权授权委托陈某、王蔚科，办理与上份委托书相同内容的事项。海南省第一中级人民法院2016年8月8日作出已生效的（2016）琼96民终1065号民事判决书确认了该《授权委托书》的真实性。 （二）2013年9月16日，由委托代理人陈剑宏盖私人印章，并加盖被告四海云天公司项目合同章作为甲方，原告颜祖发作为乙方，签订了《项目合作协议书》（含附件、附件1、附图）1份。该协议共有七个条款：第一条项目概况，第二条合作方式，第三条合作利益分配及税费承担，第四条双方责任，第五条特别约定，第六条违约责任，第七条其他。协议书主要内容为：甲方提供位于××县西侧，地号为109010001号的68877.35平方米项目用地，并负责统一报建，办妥项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》，以及有关消防、环保、人防等事项的报批手续，进行场地清理、平整、通水电、硬化道路、组织工程验收等。乙方（即原告）负责及时协助办理有关手续，投入双方合作建设的房号为III-B1-18铺面房建设全部资金，按照甲方提供的图纸进行建设，保证工程质量符合标准，也可以由乙方出资金甲方承建。建好后铺面房属于原告。原告须一次性向甲方支付收益金290460元，并负责税费等，如因甲方原因导致合同无法履行或甲方违约，乙方可依法收回投资成本及同期银行贷款利息。等等。 在协议书签订之前，原告颜祖发先将现金10000元支付给被告四海云天公司作为定金；2013年6月15日，原告颜祖发又通过中国工商银行股份有限公司澄迈支行的个人账户向被告指定的陈某账户（卡号：×××号）转账支付308000元给被告四海云天公司。 被告收到318000元后，于2013年6月15日出具给原告《收据》2张，9091664号收据内容为：“今收到颜祖发交来金城小区III-B1-18号住宅项目合作款290460元。”；9091665号收据内容为：“今收到颜祖发交来金城小区III-B1-18号住宅报建费27540元”。两张收据上均盖有“四海云天实业有限公司澄迈销售处收款专用章”。原告依约支付了约定款项后，取得III-B1-18号住宅的合作开发权利。但是至今被告没有履行《项目合作协议书》约定的义务，主要是无法提供设计图纸及报建等。 另查明，1、被告四海云天公司是企业法人，经营范围包含有“房地产开发经营”，原法定代表人为李登文。2014年11月13日，核准变更登记法定代表人为陈琼莺。2、四海云天公司在澄迈县文化北路27号及金江镇西华楼五部宾馆曾设点推广项目合作。3、原、被告签订协议之时商品房属待建，亦未曾取得《商品房预售许可证》。4、被告四海云天公司与案外人李某、邱某等人签订了几乎与原告一样内容的《项目合作协议书》，并由被告出具相类似收款收据等文书。 原告认为在履行《项目合作协议书》中被告的行为构成根本性违约，要求解除合同，并要求被告退款及承担违约责任，双方协商未果。原告颜祖发遂于2016年5月3日诉至本院，请求判如所请。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成协议。 上述事实，有原告颜祖发提供的证据、被告四海云天公司提供的证据及庭审笔录在案佐证，可予认定。 本院认为，本案争议焦点有：一、如何明确本案的法律关系？二、《项目合作协议书》能否解除或者确认无效？三、原告是否依约足额支付III-B1-18号住宅项目合作意向金和报建费？四、如何确认代理的法律后果与责任承担？五、缔约过失责任如何确认及原告向被告主张退款及赔偿利息损失应否支持？ 关于焦点一，如何明确本案的法律关系？虽为房地产项目合作协议，但合作内容实质是：由甲方（被告四海云天公司）出土地，将土地划为宅基地形式，并负责完善各项报建手续；乙方（原告）向甲方支付固定的收益金290460元及报建费27540元，按甲方提供的项目统一设计建筑图纸建设房屋。建好的房屋归原告所有。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案符合上述法律规定的条件。故对于双方订立的《项目合作协议书》，应认定为房屋买卖合同。 关于焦点二，合同效力问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告双方将尚在规划中的土地（金江国用（2011）第4762号证，待建房屋）进行买卖，而被告未取得商品房预售许可证，故本院认定2013年9月16日双方签订《项目合作协议书》无效。原告请求解除合同，本院不予支持；但双方对于缔约过失责任，仍需按过错责任承担。 关于焦点三，原告是否依约足额支付III-B1-18号住宅项目合作意向金和报建费？从原告提交的两张收据载明，原告已将318000元交付给被告，分别记明290460元合作意向和27540元报建费，写明用于“金城小区III-B1-18号住宅项目”，故本院予以采信原告已向被告依约缴纳318000元。 关于焦点四，如何确认代理的法律后果与责任承担？王蔚科、陈某、陈剑宏实施的代理行为，是代理被告四海云天公司实施的行为，由被告应承担相应责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任……”因此，被告四海云天公司应对受托人陈某、王蔚科、陈剑宏与原告的签约行为，承担相应的民事法律责任。 关于焦点五，缔约过失责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告颜祖发要求被告将已交付的318000元退还，应予支持。 双方假借合作之名，买卖一间尚不存在的房屋，从而最终引起纠纷，双方均存在过错。本院确认买卖双方混合过错，各承担一半民事责任。对于原告颜祖发的主张被告赔偿利息损失15000元（截至起诉之日），未超过法定幅度，故本院予以支持。关于原告颜祖发交付款项自2016年5月4日之后的利息，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息（以318000元为基数，自2016年5月4日起计算利息至清偿之日止）的一半，由被告承担赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告颜祖发与被告海南四海云天实业有限公司于2013年9月16日签订的《项目合作协议书》为无效合同。 二、被告海南四海云天实业有限公司在本判决生效之日起十日内将项目合作意向金290460元和报建费27540元共计318000元，返还给原告颜祖发。 三、被告海南四海云天实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付318000元的利息的50%（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年9月17日起计算至起诉之日止）即15000元（原告自算，未超法定限度，本院照准）给原告颜祖发。 四、被告海南四海云天实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付318000元的利息的50%（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年5月4日起计算至清偿之日止）给原告颜祖发。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6296元，由被告海南四海云天实业有限公司负担（在本判决书生效之日起十日内直接付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  李唐清 二〇一七年十二月二十九日 书记员  王文洁