上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初4395号原告(反诉被告)：洪芝芬，女，1957年1月27日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：赵楚瑶，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞升月(系原告洪芝芬之子)，男，1989年8月30日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：党凤云，女，1940年5月27日生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市嘉定区。法定代理人：石红(系被告党凤云之子)，男，1967年12月8日生，汉族，住上海市普陀区绿杨路***弄***号***室。委托诉讼代理人：归灵根。原告(反诉被告)洪芝芬(以下统称“原告”)与被告(反诉原告)党凤云(以下统称“被告”)间房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员周平适用简易程序于2017年6月5日、10月18日公开开庭审理。两次庭审，原告及其委托诉讼代理人赵楚瑶、卞升月、被告的委托诉讼代理人归灵根到庭参加诉讼。被告的法定代理人石红到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方就位于上海市嘉定区金润路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，将该房屋产权过户至原告名下。事实与理由：2016年8月12日，原、被告就系争房屋签订房屋买卖合同，约定房屋总价人民币195万元(以下币种均为人民币)。签约当日，原告即向被告支付20万元，此后又支付房款30万元。因系争房屋为动迁房，故双方约定在被告将产证办出后一个月内进行其他交易流程。现经原告了解，被告已办出产证，双方能够继续进行交易。但被告却对原告避而不见，含糊其辞不愿继续交易。原告为购买系争房屋已将自有房屋出售，现在外租房居住。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，被告签约时近80岁高龄，思路混乱，不清楚签约的后果。被告无出售系争房屋的可能，系在中介和原告的诱导下才签订买卖合同，该合同不能客观真实反映被告的意愿。现反诉要求：确认双方就系争房屋签订的买卖合同无效，被告向原告退还定金20万元及房款30万元。原告针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，反诉状请求和事实理由部分均系解除双方间的买卖合同，而非确认合同无效。但被告无权解除合同，系被告违约在先。现原告已将剩余房款准备完毕，随时可以支付，买卖合同亦具备履行的条件，原告要求继续履行。经审理查明，被告于2013年1月19日与拆迁人签订《国有土地上房屋安置协议》，约定拆迁人将系争房屋安置给被告。2016年8月12日，原告(买方)与被告(卖方)在满懿(上海)房地产咨询有限公司(下称“满懿地产”)居间下签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定：被告将系争房屋作价195万元出售给原告；首期房款80万元(含定金及尾款1万元)、第二期房款115万元以银行贷款方式支付；被告应于2017年12月31日前取得系争房屋的产权证；双方应于产证办出当日订立网签版买卖合同，并应于产证办出后一个月内向房产交易中心申办过户；双方应于2017年12月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后交予原告，原告自行或通过居间方支付尾款1万元。次日，原告向被告支付定金20万元，被告出具了相应收据。2017年4月6日，原告又向被告转账30万元。又查明，系争房屋大产证已满三年，且系争房屋于2017年2月8日登记至被告名下。本案中，本院根据原告申请查封了系争房屋。2017年12月12日，原告向本院缴纳房款144万元。以上事实有原、被告的庭审陈述与自认、原告提供的房地产权证、不动产登记簿、《国有土地上房屋安置协议》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、转账凭证等证据予以证实。本案的争议焦点在于：被告签约时是否具备民事行为能力？被告为证明其精神痴呆不具备民事行为能力，向本院申请鉴定。本院委托的华东政法大学司法鉴定中心于2017年8月7日出具了司法鉴定意见书，鉴定结论为：1、被告患有血管性痴呆；2、被告目前具有限制民事行为能力；3、被告于2016年8月12日的民事行为能力难以评定。被告认为该意见书能够证明被告无民事行为能力，并同时提供被告就诊的病例资料及显示收款人为“郭某某(爱屋吉屋)”的收据(内容为收到被告5万元，用于处理房屋解约)。原告对该鉴定意见书真实性无异议，但认为不能证明被告签约时无民事行为能力，并认为被告提供的病例资料均形成于2017年，无法证明被告签约时的状态，另认为收据及记载的郭某某均与本案无关，原告亦从未收到被告任何关于解约的款项。原告为证明被告签约时具有民事行为能力申请证人左某某、王某出庭作证。证人左某某陈述：被告为置换需出售系争房屋。其系满懿地产员工，是原、被告交易的经办人，由其带原告验看房屋并居间双方签订了买卖合同。整个交易过程中，被告思路清晰、语言明确、行动自如且表现精明。证人王某陈述：2017年3月6日，其在宝某地产处了解到系争房屋的信息，并经由宝某地产工作人员带看了该房屋。看房过程中，被告介绍了系争房屋的情况，并告知因置换故需出售此房。后经协商，确定房价为260万元。证人并于当天签订了房屋买卖合同并支付定金5万元。整个交易过程，被告精神正常。证人王某同时提供了其与被告签订的买卖合同及定金收据，另提供了其与被告磋商签约的录音及视频资料。被告认为，按照证人所述，被告一房二卖恰能够证明其思路和行为均不正常，且证人王某提供的录音及视频资料亦能反映被告神智不清。本院认为，被告提供的收据与本案无关，本院不予采信。被告提供的病例资料基本形成于2017年，不能反映被告签约时的行为能力状况，且鉴定部门亦未就此给出明确意见。但录音及视频资料能够反映被告思路清晰、敏捷，被告与证人王某商讨房款的支付方式及其能清晰背诵自己身份证号码这些细节尤其能够体现，且又与两位证人证言相互印证，故本院对原告的证据予以采信，认定被告签约时具备完全民事行为能力。本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。双方约定于产证办出后一个月内办理过户，现系争房屋的产证已于2017年2月8日办出，且系争房屋亦符合上市交易条件，原告也已将除尾款1万元外的房款支付至本院，故根据诚实信用原则，双方之买卖合同应当继续履行，原告要求被告协助办理过户的请求本院予以支持。被告要求确认买卖合同无效的主张，本院对被告签约时具有民事行为能力在上文已有认定，故对被告的该反诉请求不予支持。另有尾款1万元，原告应在合同约定的交房条件具备时再行支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告党凤云应于本判决生效之日起十日内协助原告洪芝芬办理位于上海市嘉定区金润路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋过户至原告洪芝芬名下；二、原告洪芝芬应于上述房屋产证办出当日向被告党凤云支付房款人民币144万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告党凤云负担；反诉受理费40元，由被告党凤云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一七年十二月十四日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……