广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18677号原告（反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼**，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人:杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人:李启亮，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：李雪梅，女，1965年4月15日出生，汉族，住黑龙江省五常市，委托诉讼代理人：许荣维，男，住黑龙江省五常市，由黑龙江省哈尔滨市五常市五常镇政府诚信第一社区居民委员会推荐。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市**中山四路盛景园****首层4、5、6卡，二层4、5、6卡，三层1、2、3、4卡，统一社会信用代码91442000560864691B。主要负责人：刘爱华。原告(反诉被告)中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与被告（反诉原告）李雪梅、第三人上海浦东发展银行股份有限公司中山分行（以下简称浦发银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)南兴公司委托诉讼代理人杨春雪，被告（反诉原告）李雪梅及其委托诉讼代理人许荣维到庭参加诉讼。第三人浦发银行中山分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：被告向原告付清购房款319999元（以银行按揭方式或一次性付款）。事实和理由：2011年9月5日，原被告之间签订了商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于中山市坦洲镇××广场××号商品房，总价款为640181元。签订合同当天支付首期款320182元，余款319999元以按揭贷款方式支付。合同补充协议一约定被告采用银行按揭方式付款的，应在签订商品房买卖合同之日起自原告以任何方式通知之日起3日内,由被告按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用。今年8月，原告向被告发出关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书，要求被告提供按揭资料，如有需要还应补足按揭额度所需的首期款，但被告却并无按照约定提供按揭资料给原告。原告已经为被告办理了预售商品房销售备案登记，被告已实际享有了该房产的直接支配和排他的权利，包括收益权利。根据公平原则，被告应当在合理的时间内完成付款义务。但因各种原因，被告至今未能办理银行按揭，导致原告未能及时回收售房款而发生利息各方面损失。如果被告能够配合第三人提供相关资料，如第三人批准的按揭额度与被告支付的首期款有差额的，被告若能补足首期款，原告仍然愿意为被告的贷款提供阶段性连带担保。从2011年至今已经6年，原告已经不可能以预售商品房的形式与其他银行签订新的合作协议，且第三人曾经回复给法院的函件中并无拒绝办理贷款按揭。故此，原告请求被告按照第三人的要求办理银行贷款按揭手续付款，如不能办理银行按揭，则一次性付清购房款。被告李雪梅辩称，1.被告于2011年9月5日按约支付了涉案房屋的首期款。原告严重违约，未按照合同约定于2011年12月5日前履行按揭，合同约定3个月按揭完毕，补充协议也明确约定了由原告负责按揭，且原告在起诉状也明确了，规定应该签订商品房买卖合同之日起原告以任何方式通知之日起3日内，由被告按照按揭银行的要求提供全部按揭申请资料，3日内应当在合同约定的3个月内提出；2.合同签订后，被告依约支付了相关款项，原告未交付房产，是变相的返租，返本销售；3.原告于2017年7月发出的通知是严重不履行按揭合同后，要求被告补足首期付款，是原告单方违约，首付款全部履行完毕，不存在补足的问题，是原告单方违约，不履行按揭硬强加给被告；4.备案登记，原告不履行主要按揭条款，备案是无用的；备案登记也是假的，不是房权；5.收益问题不在原告诉请之内，与本案无关，现原告主张更加证实原告售后返租，返本销售的违法行为；6.原告在与被告签订按揭合同之前，原告未与银行有贷款合作关系，是原告违约在先，原告应承担违约的责任；7.原告称如果被告能配合第三人提供相关资料，原告在严重违约后16个月于2013年1月5日与第三人的合作协议约定购房贷款不超总房款的50%，被告多次提供资料均无用。在这里，原告没有任何追溯第三人的责任，空列为第三人。第三人浦发银行中山分行未作陈述。反诉原告李雪梅向本院提出反诉请求：解除原告与被告买售皇爵广场5幢1811号合同，原告返还已付房款现金320181元、定金50000元、税金19205元、杂费2027元、律师费300元及利息179079.5元，共计570793元。事实和理由:原告利用违法虚假高回报为诱饵的广告，骗200多户购房者上当；又进一步用合同、补充协议，以按揭之名为套取购房者先付一半现金，再用根本不能按揭的手段，把违约责任推到购房者身上诈取另一半现金房款；用合同、补偿协议、委托经营套牢购房者。反诉被告南兴公司辩称，被告的反诉事实理由部分没有任何的事实依据，原、被告之间签订了商品房预售合同，被告有支付款项的义务，无论是办理按揭，还是银行不能按揭的情况下，均负有支付款项的义务，其不享有解除权，因此请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：1.2011年9月5日，南兴公司(出卖人)与李雪梅(买受人)签订一份中山市商品房买卖合同，约定李雪梅购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，总价款640181元，签订合同当天支付首期款320181元，余款320000元以商业贷款的方式于2011年12月5日支付；若买受人未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年4月30日前，将经验收合格(指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告)并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同补充协议一约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同；双方还约定了其他权利义务。该中山市商品房买卖合同已于2011年9月14日办理登记备案。同日，李雪梅（甲方）与中山市皇爵假日广场商业有限公司（乙方，以下简称皇爵公司）签订委托经营管理合同，约定甲方于2011年9月5日购买的中山市坦洲镇××广场××号房（建筑面积51.94平方米）全权委托乙方进行经营管理十年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止（该物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间），在上述十年期限内，甲方就该物业对乙方的上述经营管理委托为不可撤销的委托。上述十年的保底收益为第1年至第3年每月每平方米30元，第4年至第6年为每年每月每平方米递增5%，第7年至第8年为每年每月每平方米递增6%，第9年至第10年为每年每月每平方米递增7%。双方还约定了其他权利义务。庭审中，李雪梅确认收到2012年至今的保底收益。2.收据载明李雪梅于2011年9月5日向南兴公司支付购房定金50000元、房款270182元、代办办证杂费2027元。李雪梅于2011年9月5日向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付合同备案费600元。李雪梅于2011年11月22日向中山市地方税务局坦洲税务分局支付中山市坦洲镇××广场××号房契税19205.43元。3.2017年4月25日，南兴公司向李雪梅发出关于再次通知业主办理银行按揭贷款手续的通知，载明：请阁下于2017年5月3日到我司营销部及银行办理银行贷款按揭手续并提交银行所需资料。2017年7月19日，南兴公司向李雪梅发出关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书，载明：阁下请收到本通知书之日起10日内（或于2017年8月1日前）向我司提供如下办理银行按揭文件资料，1、阁下及配偶（若有）的身份证复印件3份；2、户口簿复印件1份（户主及阁下、阁下配偶页）；3、阁下婚姻状况载明（如结婚证或离婚证复印件1份）；4、阁下单位出具的收入证明原件（收入须是月供款的3倍以上，须由所在单位盖章并签字）；5、阁下近半年的银行交易流水账（到银行打印流水并盖银行章）及其他资产证明；6、中山市商品房买卖合同及中山市商品房销售登记备案表复印件1份；7、首付款收据复印件及刷卡纸；8、浦发银行中山分行存折正本及复印件。特别备注：上述所有复印件均需核对原件，请阁下亲临我公司办理交接文件手续；阁下提交资料后，我公司将协助提交浦发银行中山分行。如浦发银行中山分行出具同意贷款证明后，将联系阁下前往银行办理签署相关文件手续，届时请阁下带配偶一起前来办理。特此通知。同日，南兴公司向李雪梅发出关于办理银行按揭手续补足首期款的通知，载明：根据浦发银行中山分行于2014年8月7日曾经向中山市中级人民法院发出复函，提出继续开展按揭贷款业务合作的条件包括：开发商与业主均接受我行按揭额度计算方式，即对涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度。因此，阁下办理银行按揭前还需就原合同约定的交易价格与9500元/平方米计算的房屋总价的差额部分向我公司补足。请收到本通知书之日起3日内或于2017年8月1日前来我公司交付补交首期款79999元，同时领取首期款收据，作为按揭手续资料。（备注：具体银行审批按揭金额以银行最终批示为准）。4.2017年6月12日，南兴公司向浦发银行中山分行出具担保书，载明：贵行与我司于2013年1月5日签订的合作协议，约定贵行向符合购买我司项目名称为“皇爵广场”房屋的个人提供购房贷款，由于一系列的原因导致现在还没有成功办理。贵行于2014年8月7日回复中山市中级人民法院，称涉案楼盘按最高不超过9500元/平方米（建筑面积）计算按揭额度，业主满足我行按揭贷款条件，贵行可为涉案楼盘办理按揭贷款业务。现我司作出承诺，贵行按照上述条件为以下业主办理按揭贷款，我司承诺仍按照上述合作协议为其提供阶段性连带担保。2017年6月16日，南兴公司向浦发银行中山分行发出继续办理皇爵广场业主按揭事项的咨询函。5.2017年11月8日，本院向浦发银行中山分行发函，询问涉案商品房能否在贵行办理按揭贷款及如不能办理的原因。2017年11月16日，浦发银行中山分行向本院回函，载明涉案商品房不能在该行办理按揭贷款，原因是我行于2013年与南兴公司就其开发的“皇爵广场”项目开展按揭业务合作后，发现南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，根据上级行指示，我行终止与南兴公司开发的“皇爵广场”项目的所有按揭业务合作。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李雪梅主张其与南兴公司签订商品房买卖合同和委托经营管理合同时，南兴公司与浦发银行中山分行未存在合作关系，南兴公司是采用欺骗手段骗取其签订上述合同，但其提交的证据未能证明南兴公司存在其称的欺骗行为。且合同中约定了按揭贷款方式付款，但并无明确约定具体贷款银行，从浦发银行2017年11月16日的回函可知，南兴公司与浦发银行中山分行于2013年开始合作，故本院认定李雪梅与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议，李雪梅与皇爵公司签订的委托经营管理合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于一次性付款的问题。根据李雪梅与南兴公司双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，涉案房屋的购房余款以按揭付款方式支付，如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款。南兴公司于2017年4月25日和2017年7月19日向李雪梅发出关于办理银行按揭手续需提交文件资料的通知书，但南兴公司作为开发商，协助业主办理银行按揭贷款不仅限于通知业主提交资料及代业主向银行提交资料，还需协助业主与银行订立商品房担保借款合同。根据浦发银行中山分行于2017年11月16日向本院复函，其明确涉案商品房不能在该行办理按揭贷款，因南兴公司与购房人存在严重纠纷，为防范风险，该行终止与南兴公司开发的“皇爵广场”项目的所有按揭业务合作。故商品房担保贷款合同未能订立，李雪梅和南兴公司均负有一定责任，并非全部归责于买受人自身的原因导致银行不批准发放贷款。本院认定不能贷款并非业主自身的原因，南兴公司仍负有协助业主办理按揭贷款的义务。因此南兴公司主张李雪梅一次性支付剩余房款，于法无据，本院不予支持。关于解除合同的问题。李雪梅已按合同约定支付首期款，且已领取2012年至今的保底收益，根据公平原则，李雪梅主张解除合同，于法无据，本院不予支持。因合同解除而主张的其他诉求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告中山市南兴房地产有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告李雪梅的反诉请求。本诉案件受理费6100元，减半收取3050元，诉讼保全费74元，合计3124元（原告已预交），由原告中山市南兴房地产有限公司负担；反诉案件受理费4754元（反诉原告已预交），由反诉原告李雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一七年十二月二十六日书记员 林振华吴晓芳