江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民终字第00371号上诉人（原审原告）：张志强，男，汉族，1963年7月10日生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞成，江苏三法律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周国珍，女，汉族，1965年3月27日生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：董玮，江苏琼宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏银行股份有限公司扬州广陵支行，住所地江苏省扬州市淮海路161号。负责人：郭云祥，该行行长。委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿生，江苏银行股份有限公司扬州分行经理。被上诉人（原审被告）：叶宁，女，1959年9月7日生，汉族，住江苏省南京市。被上诉人（原审被告）：扬州威莱美环境技术发展有限公司，住所地江苏省扬州市文汇北路71号。法定代表人：卞少卿，该公司董事长。上诉人张志强、周国珍因与被上诉人江苏银行股份有限公司扬州广陵支行（以下简称广陵支行）、扬州威莱美环境技术发展有限公司（以下简称威莱美公司）、叶宁房屋迁让纠纷一案，不服扬州市中级人民法院（2010）扬民初字第0012号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2012）苏民终字第0196号民事裁定，发回重审。扬州市中级人民法院重审后，作出（2013）扬民初字第0007号民事判决。张志强、周国珍仍不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日立案后，依法组成合议庭，于2015年7月31日、2017年12月8日两次公开开庭审理了本案。上诉人张志强及其委托诉讼代理人王瑞成，上诉人周国珍的委托诉讼代理人董玮，被上诉人广陵支行的委托诉讼代理人韩利民到庭参加了两次庭审，上诉人张志强、周国珍的委托诉讼代理人王和平参加了第一次庭审，被上诉人广陵支行的委托诉讼代理人孙鸿生参加了第二次庭审，叶宁、威莱美公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。上诉人张志强、周国珍上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、请求判令三被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：讼争的汶河南路106号房屋（以下简称106号房屋）已经办理规划变更手续，系合法建筑，属于上诉人所有，被上诉人无权占有该房屋，应予返还，并支付其占有期间的房屋租金。被上诉人广陵支行答辩称：上诉人并无充分有效的证据证明其是涉案106号房屋的所有权人，无权请求广陵支行返还房屋并支付租金。即使涉案房屋办理了规划变更手续，也不属于上诉人所有。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人叶宁、威莱美公司未提交答辩意见。张志强、周国珍向一审法院起诉请求：广陵支行、叶宁、威莱美公司立即腾让侵占的106号房屋，连带支付2004年1月1日至2011年5月19日期间的房屋租金3771388元，并连带承担本案诉讼费。一审法院认定事实：扬州市汶河中路65号房屋原扬州市广陵区物资职工生活服务部于1986年委托扬州市广陵区住宅建设办公室建设，建设编号为路西5号临街商业楼，在5号楼南面的为4号临街商业楼，北面的为6号临街商业楼。于1988年12月移交给扬州市广陵区物资公司（广陵区物资职工生活服务部），扬州市广陵区物资职工生活服务部于1996年5月领取房产证，1999年经一审法院执行，该房屋被执行给张兆祥，后张志强从张兆祥处购买该房屋，并领取房产证。原4、5、6号楼之间各有二层、三层天桥相连，天桥面积为122平米。扬州市水产公司房产证（即6号楼）面积包括北侧二层天桥面积为1071.8平米，中国银行扬州分行产权证（即4号楼）面积包括南侧二层天桥的面积为1051.4平米。扬州市广陵区物资职工生活服务部房产证（即5号楼）面积载明为1102.4平米。涉案106号房屋一直由广陵支行占有、使用、收益。2003年10月1日、2008年10月1日广陵支行与威莱美公司签订租赁协议，将讼争房屋租赁给威莱美公司，租期为5年，叶宁向威莱美公司承包讼争房屋从事经营。2006年1月18日，上诉人以其持有的房屋所有权证为主要证据，提起民事诉讼，请求判令广陵支行及有关承租人立即向其归还讼争房屋，后撤回起诉。在该民事案件审理过程中，广陵支行提起行政诉讼，认为扬州市房产管理局向上诉人颁发房屋所有权证时，将讼争房屋错误登记在上诉人所有权证房地产平面图范围内，要求撤销扬州市房产管理局向上诉人颁发的房屋所有权证，扬州市房产管理局在该案审理过程中对上诉人房产权证进行解读，认为上诉人房屋所有权证上的1102.4平米房屋不包括消防通道封闭的部分面积。扬州市广陵区人民法院于2006年8月1日作出（2006）扬行终字第0028号行政裁定书，认定上诉人所有权证中不包含讼争房屋，扬州市房产管理局颁发给上诉人的房屋所有权证中包含讼争房屋系广陵支行对该所有权证的错误解读，因此，广陵支行与扬州市房产管理局之间并无实质上的行政争议，裁定驳回广陵支行起诉。后江苏省人民检察院对该裁定提起抗诉，本院于2009年12月7日作出（2009）苏行再终字第0004号民事裁定书，认定广陵支行不能证明其在讼争房屋有合法权益，扬州市房产管理局在审理过程中出具的书面说明，不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》相关规定，不能作为认定其颁证行为是否合法的审查依据，扬州市中级人民法院依据扬州市房产管理局出具的解读房产证内容的书面证明、张兆祥笔录，作出涉案房产权证上不包括讼争房屋面积的事实认定依据不足，应当纠正。广陵支行主张其在讼争房屋有合法权益受到行政行为侵权的事实依据不足。在本案一审审理过程中，广陵支行提起诉讼，要求确认讼争房屋的所有权为其所有，扬州市中级人民法院于2012年3月20日作出(2011)扬民终字第0777号终审裁定，认定讼争房屋是通过政府协调，封闭通道形成，未进行图纸设计变更、规划变更许可，至今也未办理房屋产权证书，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的认定与处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，故广陵支行与张志强、周国珍要求直接对讼争房屋确认所有权，不属于人民法院受案范围，裁定驳回广陵支行的起诉。张志强、周国珍不服该裁定,向本院申请再审,本院于2012年12月4日作出（2012）苏民监字第039号民事裁定，指令一审法院再审。扬州市中级人民法院经再审后认为，张志强、周国珍申请再审认为其所持有的汶河中路65号房屋权属证书中包含诉争房屋的面积，应当确认诉争房屋归其所有的理由，因缺乏事实和法律依据，扬州市中级人民法院于2013年11月19日作出（2013）扬民再终字第0015号民事裁定，维持（2011）扬民终字第0777号民事裁定。一审法院认为，讼争房屋系天桥底层通道封闭改建而成，未进行图纸设计变更和规划变更许可，至今尚未领取房屋权属证书，且本案张志强、周国珍与房屋的实际占有使用人广陵支行存在争议。故在房屋权属未经相关部门确定的情况下，张志强、周国珍以其享有讼争房屋产权为由，提起迁让之诉，要求三被上诉人予以腾让、支付房屋租金不符合法律规定，对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回张志强、周国珍的诉讼请求。一审案件受理费37071元，由张志强、周国珍负担。二审中，张志强认为一审查明事实中天桥面积122平米有误，实际没有这么大。但张志强对此没有提供证据予以推翻，本院对该异议不予采信。各方当事人对一审法院查明的其他案件事实未提出异议，本院依法予以确认。二审审理中，本院组织双方实地查看了现场，对证人扬州市中级人民法院原执行案件的法官许森林、执行案件中估价报告出具人钱德才、张志强的前手出卖人张兆祥进行了询问质证，对相关证据进行了质证，另查明以下事实：张志强与周国珍系夫妻关系。4号楼、5号楼、6号楼面积情况分别如下（见图表）。其中4号楼在1997年5月30日广陵区住宅建设办公室给扬州市华侨实业公司的证明中写明，根据祝市长“尊重历史、尊重事实”的指示精神，二层、四层产权归你单位所有。后该房屋转让给中国银行扬州分行，其产权证上注明四楼天桥中国银行扬州分行使用。4号楼与5号楼之间的一层天桥，最初由扬州市广陵区市场网点建设办公室划拨给文昌阁百货公司，面积120平米，金额5万元，后该房于1991年1月7日出售给孙晓青，孙晓青领取了该房屋的产权证。张志强领取的产权证附图中孙晓青的房屋和涉案房屋均未被斜杠划掉，张志强提供的划掉孙晓青房屋的附图来源于扬州市广陵区人民法院（2006）扬广行初字第13号卷宗，经本院调取卷宗核实，原始的附图中并没有斜杠划出孙晓青的房屋。项目4号楼5号楼6号楼主体建筑面积987平米980平米987平米产权证面积1051.4平米1102.4平米1071.8平米天桥实际使用状况4号楼和5号楼之间的二层天桥及四层过道4号楼和5号楼之间的三层天桥，5号楼和6号楼之前的三层天桥5号楼和6号楼之间的二层天桥及四层过道本院另查明，扬州市商业银行汶河支行系江苏银行股份有限公司扬州广陵支行的前身。2001年8月16日，扬州市商业银行汶河支行（甲方）与张兆祥（乙方）达成协议，内容为：为妥善处理双方之间的墙体使用问题，保持双方和睦相处，避免双方发生纠纷，特订立协议书。一、甲方房屋坐落在本市××号，乙方房屋坐落在本市××号，双方是紧邻，对双方之间的墙体有共同的使用权。甲方使用墙体、已安装的店招现遭到乙方承租人的损坏，乙方表示歉意，并表示今后不再发生类似事件。二、对甲方被损坏部分店招，乙方保证于九日内予以修缮，并保证半年内不发生坠落事件。三、甲方的店招修复以后，甲、乙双方一致同意对墙体的使用情况，维持现状，双方保证不再发生新的纠纷，若一方违反，需承担违约金贰万元。1988年3月21日，扬州市广陵区物资总公司向广陵区住宅建设办公室发送函，要求住宅办对汶河中路65号房屋问题予以解决，其中写明大楼造价问题，主体大楼980平米，天桥按常规折半计算（122平米×1/2），总造价计为884600元。2011年9月6日，扬州市广陵区物资职工生活服务部出具情况说明，认为涉案房屋不在其向住宅办购买的范围之内。本院还查明，扬州市广陵区人民法院在（2006）扬广行初字第13号案件中承办法官对张兆祥的谈话，张兆祥称1102.4平米房产在执行时不包含涉案房屋。本院对原执行案件的法官许森林、执行案件中估价报告出具人钱德才听证时，许森林和钱德才均不能明确执行和估价中是否包含涉案房屋，认为当时系汶河路65号房屋整体拍卖，并没有实际测绘，当时也没有人提出异议。本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人迁让涉案房屋并支付租金有无事实和法律依据。本院认为，上诉人要求被上诉人迁让涉案房屋并支付租金的前提应是其对涉案房屋享有所有权或合法的使用权。从相关事实看，上诉人对涉案房屋不享有所有权或合法的使用权，其要求被上诉人迁让房屋并支付租金的请求不应得到支持。理由是：首先，上诉人的权利来源于其之前的出卖人张兆祥，张兆祥的权利来源于扬州市广陵区物资职工生活服务部。扬州市广陵区物资职工生活服务部明确表示其从最初起就不享有涉案房屋的产权。张兆祥在扬州市广陵区人民法院在（2006）扬广行初字第13号案件中也明确表示执行拍卖时不包含涉案房屋，虽然其在之后的案件中陈述当时系考虑到在江苏银行有贷款故作了虚假陈述，但其理由不具有说服力。从2001年8月16日扬州市商业银行汶河支行与张兆祥达成的协议看，张兆祥对于涉案房屋归属于广陵支行是认可的。从执行法官和估价报告出具人的证言看，并无充分证据证明当时拍卖时包含了涉案房屋。因此，上诉人的前手对涉案房屋均不享有权利，上诉人也无权对此主张权利。其次，根据1983年原国家经委《建筑面积计算规则》规定，两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。从4号楼、6号楼的建筑面积和产权证面积差异情况看，可以推定天桥按一半计算面积。结合上诉人对三层天桥的使用情况，可以推定三层的天桥按一半计入了房产证的面积。上诉人主张产权证1102.4平米超出980平米的部分为涉案房屋依据不足。再次，本案系历史遗留问题，本着尊重历史的角度出发，涉案房屋系通道改建而成，一直由广陵支行或其前身占有使用，扬州市广陵区物资职工生活服务部和张兆祥均未向广陵支行主张过对涉案房屋的产权，在执行拍卖汶河路65号房屋时也没有任何主体告知过广陵支行。相反，张志强在执行拍卖汶河路65号房屋时已经承租汶河路65号房屋，对广陵支行占有使用涉案房屋应当非常清楚，房产管理部门在系列案件中也从来没有认可1102.4平米包含涉案房屋，故上诉人主张对涉案房屋享有产权没有依据。综上所述，张志强、周国珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37071元，由上诉人张志强、周国珍负担。本判决为终审判决。审审 判 长 潘军锋审 判 员 吴 艳审 判 员 何 斐法官助理 李佳鸿二〇一七年十二月十四日书 记 员 戚亦萍