四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初3373号原告：遂宁盈泰品牌管理有限公司。住所地：遂宁市船山区主干道B南侧。统一社会信用代码：91510903078879887A。法定代表人：林元灶，系公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：魏廷均，四川弘维律师事务所律师。被告:四川四坚建筑装饰工程有限公司。住所地：遂宁市船山区凯东路南小区综合楼*栋*层***号。统一社会信用代码：91510903060323389H。法定代表人：周春林，该公司董事长。原告遂宁盈泰品牌管理有限公司诉被告四川四坚建筑装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，于2017年8月7日起诉来院。本院受理后，依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告遂宁盈泰品牌管理有限公司的特别授权委托代理人魏廷均，被告四川四坚建筑装饰工程有限公司的法定代表人周春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系，被告立即腾退“遂宁喜盈门建材家居生活广场”B2栋1-24、26、61-86号展厅；2、判令被告向原告支付拖欠的租金、运营管理费、物业费（从2016年1月1日起至判决解除合同之日止，按114447元/月计算，其中原告已支付的先行赔付质量保证金100000元、服务质量押金2000元可予抵扣）；3、判令被告向原告支付房屋占用费、运营管理费、物业费（从判决解除合同之日起至实际腾退租赁房屋之日止，按114447元/月计算）；4、判令被告向原告赔偿装修时改变房屋结构的损失256000元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第4项金额从256000元变更为208000元。事实及理由：2014年8月25日，原、被告签订《租赁及运营管理合同》约定：1、被告租赁“遂宁喜盈门建材家居生活广场”B4栋一、二层1-24、59-81号展厅；2、合同期限为2014年9月6日至2019年9月5日止；3、租金、运营管理费、物业费进行约定；4、合同解除条件事项；5、其他约定。合同生效后，被告申请变更了租赁物的位置，经原告同意变更为B2栋1-24、26、61-86号展厅，变更后租金、运营管理费、物业服务费标准为114447元/月。2015年10月，被告经过原告同意对租赁物进行装修，在装修过程中，被告申请将不影响租赁物安全的64根连系梁拆除，并承诺合同终止时作价256000元予以赔偿。在被告完成部分装修后于2016年停止装修，也未按约定向原告支付租金、运营管理费、物业服务费。双方之间的合同关系合法有效，被告应按时支付费用，因被告的行为导致合同目的无法实现，应当解除双方之间的租赁关系，并腾退返还原告租赁物，被告应当支付合同解除之日到实际腾退之日的房屋占用费。被告辩称，合同不能解除；有班组、工人投入了几百万；都是各个班组垫支装的；需要原告降低房租，让出一点时间；诉讼请求第2条时间是对的，但是租金需要降低，降到正常的租金；诉讼请求第3条根本不能解除；诉讼请求第4条不清楚；即使要解除合同也要十年期满了再解除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月25日，原、被告签订《租赁及运营管理合同》主要约定：被告租赁“遂宁喜盈门建材家居生活广场”B4栋一、二层1-24、59-81号展厅，面积4444.18平方米；租赁期限为2014年9月6日至2019年9月5日止；租金每月共计48886元、运营管理费每月39998元、物业费每月13333元；以上费用每月共计102217元，租金采取一年支付；同时，被告需向原告缴纳该合同的履约保证金102216元、先行赔付质量保证金100000元、服务质量押金2000元。双方在合同中还约定，若被告逾期支付租金、运营管理费、物业费等费用，原告有权解除合同，且被告缴纳的合同保证金不予退还。合同签订后，被告向原告交付了装修保证金28000元、服务质量押金2000元、先行赔付质量保证金100000元、履约保证金102216元；至今被告未向原告支付过租金。在合同履行过程在，经双方协商同意，将租赁物变更为B2栋1-24、26、61-86号展厅，面积4975.96平方米；租赁物变更后，双方未重新签订合同。2015年10月，被告申请对租赁物进行装修；在装修过程中，因被告需对租赁物二楼不影响结构的联系梁拆除，被告分别于2015年10月22日及2015年11月14日向原告出具两份《承诺书》主要载明：因装修施工需要对租赁物二楼不影响结构的共计52根联系梁进行拆除，并承诺合同终止时恢复原样，若不能恢复按4000元/根计算成本。被告在装修一段时间后，在尚未完工的情况下停止了装修。本院认为，原告与被告之间签订的《租赁及运营管理合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被告未按合同约定支付租金，现原告要求解除与被告签订的《租赁及运营管理合同》，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告的装修添附物由被告取得。对于原告要求被告腾退租赁物的诉讼请求，因双方的租赁关系已经解除，故被告应当腾退租赁物，本院对原告的该诉讼请求，予以支持。在合同履行过程中，双方变更了租赁物，但未重新签订租赁合同，虽然变更后的租赁物面积更大，但双方未重新约定租金，故本院按双方合同约定的每月共计102217元计算租金、运营管理费、物业费，本院对被告欠付的租金、运营管理费、物业费计算至判决确认的合同解除之日2017年12月5日止为3986463元（102217元/月×39个月）；品迭被告已向原告支付的先行赔付质量保证金100000元、服务质量押金2000元后，被告还应向原告支付租金、运营管理费、物业费共计3884463元。对于被告缴纳的合同保证金102216元，根据双方合同约定若被告逾期支付租金、运营管理费、物业费，该保证金不予退还；该约定实为对被告违约的一种违约责任的约定，在本案中被告逾期支付租金、运营管理费、物业费，已经构成违约，原告要求不退还合同保证金符合双方合同及法律规定，本院予以支持。对于原告要求支付合同解除之日至被告实际腾退租赁物之日至的房屋占用费、运营管理费、物业费的诉讼请求。合同解除后，被告即不再享有原告提供的运营管理及物业服务的权利，故运营管理费、物业费被告不应支付，故本院对原告的该诉讼请求，不予支持。对于合同解除后的房屋占用费，被告应当支付至腾退房屋之日止，按每月48886元为标准进行计算。对于原告要求被告赔偿租赁物损失的诉讼请求。根据查明的事实，被告在装修过程中对租赁物的52根联系梁进行了拆除，并承诺按4000元/根进行赔偿，故本院对原告的该诉讼请求予以支持，被告应当赔偿的租赁物损失为208000元（4000元/根×52根），品迭原告缴纳的装修保证金28000元后，尚应赔偿180000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告遂宁盈泰品牌管理有限公司与被告四川四坚建筑装饰工程有限公司于2014年8月25日签订的《租赁及运营管理合同》于2017年12月5日解除；二、被告四川四坚建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于遂宁市船山区展厅腾退给原告遂宁盈泰品牌管理有限公司；三、被告四川四坚建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遂宁盈泰品牌管理有限公司尚欠的租金、运营管理费、物业费共计3884463元；四、被告四川四坚建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遂宁盈泰品牌管理有限公司合同解除之后至实际腾退之日止的房屋占用费。房屋占用费的计算方式为：从2017年12月6日起计算至实际腾退之日止，按每月48886元为标准进行计算；五、被告四川四坚建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遂宁盈泰品牌管理有限公司租赁物损失180000元；六、驳回原告遂宁盈泰品牌管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5140元，由被告四川四坚建筑装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  胡朝斌人民陪审员  李爱萍人民陪审员  冻玉玲二〇一七年十二月五日书 记 员  阳许芳