广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5909号原告：李昭鹏，男，1981年12月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步广佛路横江路段，统一社会信用代码914406057192654138。法定代表人：罗耀华。委托诉讼代理人：陈泽婷，广东南冠律师事务所律师。原告李昭鹏与被告佛山市联诚投资发展集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，被告在答辩期提出管辖区异议，本院依法作出民事裁定予以驳回，被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告李昭鹏、被告的委托诉讼代理人陈泽婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付以700000元为本金按日万分之六的标准计算的自2015年6月2日起计至2015年11月8日止的违约金67200元；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年3月17日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告以总价700000元向被告购买位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼***号房（以下简称“涉讼房屋”）。合同签订后，原告按照合同约定履行付款义务，向被告付清购房款，同时被告向原告出具了购房发票。根据双方签订的合同第八条规定，被告应于2015年6月1日前将取得工程竣工验收备案表和永久供电、供水、供气的房屋给两原告使用；第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。原告签订合同后一直等待被告按期交付商品房以供入住，但至约定的交房日期，原告仍未收到被告的收楼通知。随后，直到2015年11月8日，被告才正式向原告交付商品房，同时双方签订《业主收楼确认书》确认了收楼事实。被告的实际交楼日期已逾期超过60日，原告有权依照合同规定要求被告支付违约金。被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故起诉。被告辩称，原告的诉请应予以驳回，理由如下：一、原告于2014年3月17日购买涉讼房屋，签订商品房买卖合同，同日经被告介绍原告与佛山市南海区华丽物业管理有限公司（以下简称“华丽公司”）签订《拆改委托合同》，合同约定涉讼房屋实施拆改共计5个月，即原告在购买涉讼房屋时已预期涉案房屋交付时间为2015年11月1日，且原告在房屋于2015年11月1日交付这事件上并未有实际损失。1.原告签订的《拆改委托合同》工期为5个月，当时原告已明确知道其在2015年11月1日方能收楼，且上述拆改工程由华丽物业免费为原告实施，之所以免费，实则为原告同意房屋交付时间顺延5个月所享受的优惠；2.房屋的交付以业主实际占用使用为前提，且《拆改委托合同》第五条第3款约定，甲方收楼或甲方自行搬进入主，均视为对工程验收合格。即拆改工程验收前，原告实际并未收楼，也未能搬进涉案房屋内居住，因此原告在签订上述合同时，原告真实意思也是拆改工程验收合格之日后才能交楼或搬进入住（即2015年11月1日交付）；3.根据实际情况，5、6号楼共172户业主，其中委托华丽物业实施拆改行为的有126户，委托佛山市佳亿装饰有限公司实施拆改的有46户，且部分业主在房屋交付时间上已承认合同实际交付时间为2015年11月1日。综上，原告在签订商品房买卖合同、拆改委托合同已明确知悉实际交付时间为2015年11月1日，现被告已按约定如期通知原告收楼，双方也可以实现商品房买卖合同、拆改委托合同的目的，应该综合考虑商品房买卖合同、拆改委托合同签订的背景与初衷，不能忽略同时签订拆改委托合同，按商品房买卖合同的约定，要求被告支付延期交楼的违约金对被告是不公平的，因此请求法院突破商品房买卖合同和拆改委托合同的相对性，从实际情况出发，认定房屋时间实际约定交付时间2015年11月1日，被告未逾期交楼。二、从合同的角度，拆改行为系华丽物业与业主的共同行为，然而被告却为原告的委托拆改行为承担违建行为的相关法律责任，这不难看出，实际拆改行为系开发商与业主的共同行为，即原告在签订商品房买卖合同、拆改委托合同已明确知悉实际交付时间为2015年11月1日，请求法院突破合同的字面表述，从案件实际情况出发，认定被告未逾期交楼，否则，由于拆改行为造成的违建行为的违法责任，原告也应为其行为承担相应的法律责任。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。被告提交的商品房交付通知书（副联）及寄送该通知书的EMS邮单，收件人信息与原告在《广东省商品房买卖合同》中的住址信息一致，原告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信；被告提交佛山市南海区国土城建和水务局行政处罚决定书反映的是涉讼房屋所在小区在通过竣工验收之后对违法拆改的处理情况，与本案无直接关联性，故本院对该证据的真实性不作认定。综合本院确认的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2014年3月17日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以700000元向被告购买涉讼房屋；首期款210000元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款490000元应于2014年3月19日前申请办理银行按揭手续；被告应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过60日后，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。该合同于2014年6月4日在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。同日，原告与案外人华丽公司签订《拆改委托合同》，约定原告委托华丽公司对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由华丽公司免费施工，不另向原告收取其他费用。2015年10月9日，涉讼房屋办理竣工验收备案手续。2015年10月15日，被告向原告寄送《商品房交付通知书》，通知原告在同年11月1日办理涉讼房屋验收手续。2015年11月8日，原、被告签订《业主收楼确认书》，确认原告于2015年11月8日收楼。2017年1月12日，佛山市南海区地方税务局出具税收完税证明，确认收到原告支付涉案房屋契税7000元。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年6月1日前将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付给原告，但涉讼房屋于2015年10月9日才办理竣工验收备案手续，被告自该日才能交付符合交付条件的房屋，被告虽辩称根据《拆改委托合同》涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但《拆改委托合同》并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，被告也未提交证据反映原告明确同意期限顺延，故本院认定被告已构成逾期交楼，应当承担违约责任。关于违约金支付的标准，根据《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应以原告已付购房款700000元为本金，按日万分之六的标准计付逾期交付期间的违约金，对原告该主张，本院予以照准。关于违约金计算截止日期，原告主张计至原告签订《业主收楼确认书》确认收楼之日即2015年11月8日，但在本案中，原告另与华丽公司签订《拆改委托合同》，委托华丽公司对涉案房屋进行拆改。原告与华丽公司签订的合同虽约定拆改工期从涉讼合同约定的收楼时间起计算，但被告为了涉讼房屋的规划验收，华丽公司不可能在涉案房屋通过竣工验收备案前进行拆改，故本院认定华丽公司于涉案房屋办理竣工验收备案之日进场拆改，此时也是原告接收了涉讼房屋的时间，故被告支付违约金的时间应计算至2015年10月9日，共计130天。据此，被告应支付逾期交楼违约金54600元（700000×0.0006×130）予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市联诚投资发展集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金54600元予原告李昭鹏；驳回原告李昭鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计740元（原告李昭鹏已预交），由原告负担157.5元，由被告佛山市联诚投资发展集团有限公司负担582.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年十二月六日书记员 邓莹莹