黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终2422号上诉人（原审原告）：陈艳杰，女，1977年6月10日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市雅德建筑安装工程有限公司。住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区中三路友谊商服楼**号*楼。法定代表人：张艳，该公司总经理。委托代理人：成军华，男，1979年8月17日生，汉族，大庆市雅德建筑安装工程有限公司员工，住大庆市萨尔图区。上诉人陈艳杰因与被上诉人大庆市雅德建筑安装工程有限公司（以下简称雅德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初860号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈艳杰委托代理人杨成宝，被上诉人大庆市雅德建筑安装工程有限公司委托代理人成军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈艳杰上诉请求：1、撤销萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初860号民事判决；改判大庆市万峰路万峰大市场xxxx室房屋的“内部认购房屋协议”合同有效，该房屋归陈艳杰所有；2、雅德公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人陈艳杰与被上诉人雅德公司签订的大庆���万峰路万峰大市场xxxx房屋的“内部认购房屋协议”合同有效。原审法院以双方均没有提供证据证实雅德公司对房屋有所有权为由，驳回上诉人陈艳杰的诉讼请求，与事实不符。原审法院没有查清事实，没有充分告知上诉人陈艳杰和被上诉人雅德公司应当承担的诉讼风险，违反法定程序。该房屋没有办理产权证，并不能代表雅德公司不享有对该房屋的处分权，雅德公司是房屋的承建开发方，是众所周知的事实，在建设主管部门均有备案。因为历史遗留问题，大庆市政府对案涉房屋享有处分权的雅德公司予以认可，且有相关会议纪要，原审法院有义务询问双方当事人，查清被上诉人雅德公司是否有权出卖案涉房屋，但遗憾的是原审法院对这一事实不调查核实，庭审中不询问各方当事人，却又驳回上诉人陈艳杰的诉讼请求，认定事实不清。被上诉人雅德公司��庭口头答辩称：房子已经卖给上诉人陈艳杰，钥匙已经交给陈艳杰了，当时双方进屋看了，屋内是没有人的。上诉人陈艳杰向一审法院起诉请求：确认与大庆市雅德建筑安装工程有限公司签订的位于大庆市万峰路万峰大市场xxxx室房屋的“内部认购房屋协议”合同有效，该房屋归陈艳杰所有，并由大庆市雅德建筑安装工程有限公司承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：被上诉人大庆市雅德建筑安装工程有限公司在承建万峰大市场12栋楼过程中，因资金不足，向案外人王有志借款，经王有志同意，雅德公司又将涉案房屋抵给王有志的债权人，即上诉人陈艳杰。双方于2010年11月30日签订了《内部认购房屋协议》，抵账认购价格为260910元。因该合同签订后，该房屋一直由第三人占有并使用，上诉人陈艳杰无法使用，故陈艳杰诉至法院，要求雅德公司退还陈艳杰购房款260910元，并支付违约金4万元。雅德公司对该房屋出售给陈艳杰一事予以认可，且只认可该房屋出售给陈艳杰一人，没有再出售给其他人，对第三人如何占有使用并不知情。上诉人陈艳杰在开庭审理前变更了诉讼请求，要求确认大庆市万峰路万峰大市场xxxx室房屋的“内部认购房屋协议”合同有效，该房屋归陈艳杰所有，并由雅德公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。经核实，涉案房屋未办理产权登记手续，庭审中双方均未能举证证实大庆市雅德建筑安装工程有限公司享有该涉案房屋的所有权，故陈艳杰起诉要求确认大庆市万峰路万峰大市场xxxx室房屋的“内部认购房屋协议”合同有效，该房屋归其所有的诉讼请求无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于��事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈艳杰的诉讼请求。案件受理费100元，由陈艳杰负担。二审中，双方均没有提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院另查：雅德公司为万峰大市场指挥部承建了12栋楼房，由于万峰大市场指挥部欠雅德公司工程款，将该12栋楼的3层以上住宅抵债给雅德公司。本案涉案房屋即在其中。由于历史原因，该房屋至今没有办理房屋所有权证书。雅德公司与陈艳杰签订合同后，将房屋钥匙交给陈艳杰，双方到房屋内进行了查看，当时屋内无人居住。双方对以上事实无异议。本院认为：本案争议的焦点问题是双方签订的“内部认购房屋协议”是否有效，上诉人陈艳杰是否拥有涉案房屋的所有权。现分别评判如下：（1）关于“内部认购协议”的效力问题。双方签订的协议，具备有偿转让标的物所有权的合意，关于标的、数量、价格、面积、付款方式等有明确的约定，属于买卖合同的性质。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此可见，法律明确规定出卖人在缔约之际应对买卖之标的物享有所有权或处分权，但同时没有彻底否定出卖人在缔约之际对买卖之标的物没有所有权或处分权的买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是法律关于物权变动的原因和结果相区分的规定。在不动产交易中，物权变动当然就有了其原因，即不动产买卖合同。相对应的是，不动产权利的移转就成为这一原因的结果。两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。依据不动产买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。在双方当事人意思表示一致时，合同即产生约束力，发生债法上的效力。但是，债法上的权利只是一种相对权，对人权，不具有排他效力，而物权的本质是支配权、绝对权、对世权，因此物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付或登记。物权变动只能在标的物交付或登记后才能生效。公示的目的是使不特定的人了解物权变动，保障交易安全。因此，不动产买卖合同所涉及的债权变动和物权变动是建立在两个不同的法律事实之上，其生效���件不同，原因和结果的区分是明显的。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，双方签订的买卖合同是物权变动的原因，而所有权转移是物权变动的结果。雅德公司在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，但并不影响作为原因行为的“内部认购房屋协议”的效力。但是，涉案房屋的所有权能否转移，物权变动的效果能否发生，则取决于雅德公司嗣后能否取得所有权或处分权。故该房屋的物权变动效力处于待定状态。上诉人陈艳杰��于确认“内部认购房屋协议”合法有效的上诉请求有理，本院予以支持。（二）关于房屋的所有权问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。如前所述，买卖合同是所有权转移的原因行为，而所有权转移是买卖合同的结果。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，法律关于物权变动采取登记生效主义。本案中，被上诉人雅德公司出售房屋，并未给上诉人陈艳杰办理房屋所有权过户登记，因此上诉人陈艳杰并未取得房屋所有权。由于涉案房屋的所有权尚未转移，陈艳杰只享有要求雅德公司办理房屋所有权转移登记的合同债权，也就是对该房屋享有物权期待权。被上诉人雅德公司将房屋交给上诉人陈艳杰，只是完成了房屋占有的移转，但房屋的所有权并未转移。上诉人陈艳杰依据合同占有该房屋，属于合法占有，其占有的事实状态受法律保护。当占有受到非法侵害时，上诉人陈艳杰可另行主张权利。在买卖合同中，标的物的所有权始终是明确的，出卖人对标的物享有所有权或处分权，在买卖完成之后，买受人获得标的物的所有权。因此，买卖合同中不存在确认标的物所有权的问题，而只存在确认标的物的所有权是否转移、何时转移的问题。综上所述，上诉人陈艳杰的上诉请求部分有理，予以部分支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同��纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初860号民事判决；二、确认上诉人陈艳杰与被上诉人雅德公司签订的“内部认购房屋协议”合法有效；三、驳回上诉人陈艳杰的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件费100元，以上合计200元，由上诉人陈艳杰负担100元，被上诉人雅德公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 张润柏审 判 员 杨社娟审 判 员 齐少游二〇一七年十二月十八日法官助理 金 宁书 记 员 王丹丹