北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初28284号原告：孙玉刚，男，1970年4月16日出生，新华人寿保险股份有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：侯冬梅，北京金钲律师事务所律师。被告：王静，女，1972年4月13日出生，住北京市大兴区。第三人：北京联众恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区北甲地路6号院玺萌丽苑小区8号楼1层8-C。法定代表人：梅书强，总经理。委托诉讼代理人：白树森，男，北京联众恒业房地产经纪有限公司职员。原告孙玉刚与被告王静、第三人北京联众恒业房地产经纪有限公司（以下简称联众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玉刚的委托诉讼代理人侯冬梅、被告王静、第三人联众公司的委托诉讼代理人白树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉刚向本院提出诉讼请求：1、解除我与被告王静2017年3月25日签订的《房屋置换合同》；2、被告王静返还我定金10万元并按照中国人民银行同期贷款利率向我支付自2017年4月12日起至实际返还定金之日止的利息；3、诉讼费用由被告王静承担。事实和理由如下：我与王静经第三人介绍，于2017年3月25日签署了房屋置换合同，约定王静将位于丰台区玉林东里8号楼4单元601号房屋出售给我。双方又于2017年4月12日签订钱款交付书，第三人作为见证人。当天我将10万元定金交付王静。2017年6月2日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》，规定了直管公房变更承租人必须符合：原承租人迁出本市或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同……按照通知的要求，我不再具备购买该房屋的资格。房屋置换合同约定如更名前因国家政策调整导致无法置换，双方无责，互不承担违约责任，定金应当返还给我。我多次向王静要求退还定金，王静均不退还，故我提起本案诉讼。被告王静辩称，签订合同属实，但钱款交付书上我的签名不是我签的，我没有收到孙玉刚所述的10万元定金。现我同意解除合同，不同意孙玉刚的其他诉讼请求。第三人联众公司述称，合同、钱款交付书上的签字都是王静本人书写。2017年4月12日签署钱款交付书当天，孙玉刚将10万元定金交付王静，我公司工作人员见证了交付定金的过程并陪同王静前往银行存款。在合同约定期限内，孙玉刚筹集房款，但国家出台政策，公房使用权无法置换。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月25日，王静（甲方）与孙玉刚（乙方）签订了《房屋置换合同》，约定甲方置换出坐落于北京市丰台区玉林东里8号楼4单元601号房屋（以下简称601号房屋），使用面积33.9平方米，房管单位名称：北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心。甲方同意换出给乙方，价格为207万元。乙方于本合同签订时向甲方交付定金10万元。如更名前因国家政策调整导致无法置换，甲乙双方免责，互不承担违约责任，甲方退还乙方定金。同日，王静（甲方）与孙玉刚（乙方）签订了补充协议，约定甲乙双方协商一致，甲乙双方应最晚于2017年6月30日之前办理房产的更名手续，办理更名手续当天乙方将剩余房款196万元支付给甲方。2017年4月12日，王静（出卖人、甲方）与孙玉刚（买受人、乙方）签订了钱款交付书，约定甲乙双方通过联众地产的居间服务达成房地产交易。交易房屋601号房屋，交易类型：买卖，交割款项：定金，交付金额为人民币10万元。交付日期：乙方于2017年4月12日将上述款项交付给甲方。甲乙双方在支付上述钱款并签订本协议的同时，居间人指派本次交易的经办人白树森作为该支付行为的证明人在场。甲方和乙方签章处分别有“王静”、“孙玉刚”的签字，见证人处盖有联众公司的公章以及白树森的签字。另查，601号房屋的承租人系王静。2017年6月2日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》，规定了“我市直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人迁出本市或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他成员无异议的，可按原承租面积继续承租……严禁办理直管公房使用权交易……”孙玉刚、王静以及联众公司均认可，601号房屋属于直管公房，因为上述通知的发布，孙玉刚与王静的更名交易不符合规定，不能办理。王静同意解除合同。孙玉刚主张其在2017年4月12日即签订上述钱款交付书当日将10万元定金以现金方式支付给王静。王静不认可孙玉刚支付了定金，亦不认可其在钱款交付书中的签字系其所签。经本院释明，王静表示不对上述签字申请笔迹鉴定。联众公司认可孙玉刚所述并表示其公司工作人员白树森见证交付定金的过程并陪同王静前往银行存款。针对上述争议事实，孙玉刚向法庭提交其与王静的微信记录以及其与王静女儿、联众公司白树森与王静的录音证据，欲证明王静的确收到了其支付的定金10万元。其中微信中显示2017年7月11日，孙玉刚：“你怎样了。”王静：“缓缓把钱给你，放心吧，不会不给的。”2017年7月16日孙玉刚：“王静好，下周我准备用钱，准备好了请尽快通知中介。”王静：“我也催着呢，争取能给你。”录音时间2017年7月21日，白树森：“还是过不了。”王静：“我这呢，也不用先给他那十万块钱，我也拿不出来。要不咱们都协商等等呢？”白树森：“客户等不了，等的话无期限的等，只能解约……”王静：“我这也拿不出这钱啊，现在。”白树森：“他上次不是给你说了吗？这周让你准备一下，人家着急用钱呢，那你看看。”2017年7月26日，王静：“不用先把那十万块钱给了再解除了。”白树森：“肯定得给啊，不给咋解除啊。”2017年8月17日，孙玉刚：“那天呢，是我把钱给你和你妈，你们一起数的。那十万块定金，数完以后呢，中介……”王静女儿：“哦，你说定金是吗，然后我们存银行了。那个小男孩也跟我们一起去的。”王静认可上述微信、录音的真实性，其称在孙玉刚威胁下其作出上述表述。王静另向法庭提交其名下中国工商银行借记卡的明细清单，其中卡号为×××的借记卡显示2017年4月12日，王静从ATM交易渠道存入金额9600元到1万元不等的八笔款项。王静称这些款项均属于其租金收入，与孙玉刚无关。孙玉刚和联众公司均坚持王静收到10万元定金的现金后存入银行卡，具体存款金额不清。以上事实，有当事人陈述、《房屋置换合同》、补充协议、钱款交付书、《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》、微信记录、录音、北京市公有住宅租赁合同、账户明细等证据在案佐证。本院认为：孙玉刚与王静签订的《房屋置换合同》系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定全面履行各自义务。在合同履行期内，2017年6月2日的通知出台，属于国家政策调整，导致《房屋置换合同》无法继续履行。合同目的不能实现，现孙玉刚要求解除合同，王静亦同意，本院对孙玉刚该项诉讼请求予以支持。王静不认可孙玉刚向其支付了定金。根据双方所提交的证据以及庭审中的陈述。首先，王静否认钱款交付书中的签名系其所签，经本院释明，王静明确表示不申请笔迹鉴定，应当对此承担不利的法律后果，故本院对于钱款交付书的真实性予以采信。其次，王静称在孙玉刚的胁迫下在微信和录音中做出承认收到10万元定金的表示，但未能提供充分证据予以证明，亦应承担举证不能的不利后果。本院认为，在钱款交付书中明确约定支付定金同时签订协议，且王静在微信和录音中均承认收到了定金，王静在签订钱款交付书同日在银行存款近8万元的事实，见证人亦能够为支付定金一事进行明确的陈述。上述证据彼此印证，足以证明王静在签署钱款交付书当天收到了孙玉刚支付的定金10万元。根据合同的约定，国家政策调整导致无法置换，双方免责，王静应当退还孙玉刚定金。孙玉刚要求王静返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院对孙玉刚该项诉讼请求予以支持。孙玉刚要求王静按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，因王静拒绝退还孙玉刚所支付的定金，应当对支付孙玉刚资金占用期间的相关损失，本院认为采用贷款利率缺乏合同及法律依据，本院按中国人民银行同期活期存款利率自孙玉刚支付款项之日起计算利息。对合理部分予以支持，不合理部分不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙玉刚与被告王静于二〇一七年三月二十五日签订的《房屋置换合同》。二、被告王静于本判决生效之日起十日内向原告孙玉刚返还定金十万元。三、被告王静于本判决生效之日起十日内向原告孙玉刚支付利息（以十万元为基数，自二〇一七年四月十二日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期活期存款利率计算）。四、驳回原告孙玉刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告王静负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  石婷婷二〇一七年十二月二十日书 记 员  申 璐