江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初8206号 原告：林坚，女，1964年3月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：刘友财，江苏泓图律师事务所律师。 被告：南京新光电信仪表制造公司破产管理人，住所地在江苏省南京市玄武区洪武北路****。 法定代表人：孙勇。 委托诉讼代理人：顾庶民，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王禹，江苏三法律师事务所实习律师。 第三人：张萍，女，汉族，1974年2月4日，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：武玉霞，女，1960年1月6日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：刘东九，男，1969年4月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张开明，女，1967年3月26日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 第三人：谢业保，男，1962年3月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：朱红林，男，1974年10月7日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王长方，女，1975年11月18日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：吴洪明，男，1959年5月18日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 六个第三人诉讼代表人：张开明，女，1967年3月26日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 原告林坚与被告南京新光电信仪表制造公司破产管理人（下称新光公司破产管理人）、第三人张萍、武玉霞、刘东九、谢业保、朱红林、吴洪明与破产有关的（撤销管理人决定）纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林坚委托诉讼代理人刘友财、被告新光公司破产管理人、第三人张萍、武玉霞、刘东九的委托代理人张开明、谢业保、朱红林的委托诉讼代理人王长方、吴洪明以及六个第三人的诉讼代表人张开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林坚向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告新光电信仪表制造公司破产管理人于2017年9月7日作出的“告知函”中“关于破产财产权属认定”内容，依法确认南京新光电信仪表制造公司（下称新光公司）名下登记的南京市浦口区和平街×号楼××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室（共计516.11平方米）七套房屋所对应的拆迁利益中属于房屋评估补偿款的部分为破产财产；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告作为破产管理人有义务维护债权人合法权益，被告在没有对七套房屋买卖的真实性、合法性予以严格审查情况下，擅自作出七套房屋10%作为破产财产，也无证据显示七套房屋为六个买房人的生存权。也无证据证明案涉房屋为买房人的唯一房产。案涉七套房屋均于2000年被南京市建邺区人民法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条以及《物权法》第9、14条的规定，案涉房产被查封后，不可能发生物权的转移。 被告新光公司破产管理人辩称，一、管理人有权对财产的性质进行酌定。破产程序设立初衷是集中执行程序，管理人依据相关法律执行规定进行认定，并无不妥；二、即使物权法规定物权登记原则，也有例外条款。买房人所享有的生存权大于财产权；三、该比例中买房人也作出一定让步。综上，管理人认定合法有效。请求法院驳回原告诉请。 第三人张萍、武玉霞、刘东九、谢业保、朱红林、吴洪明述称，六个第三人均原系新光公司职工，案涉房屋系新光公司出资建设，由企业职工购买，1996年房屋建好后，六个第三人自1996年起相继入住，并交纳部分房款，后于2001年、2002年、2004付清房款，买房时就是为了居住，是第三人的唯一房产，第三人一直要求张勇君（新光公司原法定代表人，已死亡）办理房产证，但张勇君始终推脱不予办理。现该房已由浦口拆迁办拆迁，签订了拆迁协议，第三人应得拆迁款，应驳回原告诉请。 双方对如下事实无争议，本院予以认定： 新光公司成立于1990年12月17日，原名称为南京市浦口区电信仪表厂，系集体企业，注册资金30000元，住所地在浦口区洪流村××号，主管部门为南京市浦口职业学校，1999年增资至3000000元，2003年停产，2011年12月被吊销营业执照。 2014年6月25日，本院受理原告林坚申请新光公司强制清算一案，2015年3月26日，本院裁定新光公司转入破产清算程序，指定江苏三法律师事务所为破产管理人。债权人申报债权后，经破产管理人确认，并出具阶段性工作报告，债权人林坚债权金额为6370710元，债权人中国东方资产管理公司南京办事处39734046.45元，债权人南京枫嘉投资咨询有限公司9583862元，债权人无锡市陈漕机箱有限公司693678.20元，合计56382296.65元。新光公司于2007年5月，将其所有的座落于浦口区洪流村××号综合楼一幢（建筑面积1500平方米、评估价1144200元）抵偿给浦口职业学校。新光公司名下登记有浦口区和平街1号楼七套房屋，分别为：××室（产权证号浦转字第×××号、51.14平方米），买受人朱红林；××室（产权证号浦转字第×××号、67.36平方米），买受人张萍；××室（产权证号浦转字第×××号、81.59平方米），买受人刘东九；××室（产权证号浦转字第×××号、86.48平方米），买受人吴洪明；××室（产权证号浦转字第×××号、61.77平方米），买受人武玉霞；××室（产权证号浦转字第×××、61.77平方米），买受人刘东九；××室（产权证号浦转字第×××号、86.48平方米），买受人谢业保。上述买受人均为新光公司职工。鉴于浦口火车站周边环境综合整治项目征迁需要，上述房屋于2015年纳入征收范围，南京市浦口区拆管中心在搬迁奖励期内已与上述买受人签订了协议。管理人认为，职工生存权和居住权大于普通债权，应优先保护职工权益。 破产管理人另查，案涉七套房屋已被建邺法院于2000年依据（2000）建执字第346号、（2001）建执字第251号、（2001）建执字第609号案查封，玄武法院于2003年依据（2003）玄执字第856、857、858、859号案轮候查封，雨花台区法院于2015年依据（2007）雨执字第128号案查封。 2017年9月7日，新光公司破产管理人告知原告，新光公司名下登记有浦口区和平街1号楼七套房屋，买受人自称1998年通过新光公司原法定代表人张君勇从新光公司处按市场价值购得上述住宅，并提供了买卖合同及付款凭证等手续，购买后实际居住至2015年拆迁时，因法院查封及自身原因未办理房屋过户手续。新光公司破产管理人认定，为保护债权人利益，兼顾买受人居住权益，根据征收政策及精神，根据物权法、担保法、最高人民法院司法解释，参照南京市城市房屋拆迁管理办法，酌情认定新光公司名下上述七套房屋对应的拆迁利益中属于房屋评估补偿款的10%（对应货币约700000元、具体金额以拆迁协议为准），属于破产财产，另外90%及搬家费、过渡费、奖励费等其他补偿款属于六个第三人。如对拆迁利益分割有异议，可限期起诉，逾期则按债权人会议商定规则，以管理人确认的结果为准。债权人林坚收到告知函后不服，诉至本院。 双方争议焦点为，被告作出案涉七套房屋拆迁利益归属认定的事实及法律依据。 原告为支持其诉讼请求提供如下证据： 证据一、债权人会议议程表，证明2000年案涉七套房屋被查封； 证据二、售房协议书6份（复印件），证明被告未核实案涉七套房屋买卖的真实性、合法性、买房人有无支付相应款项。 被告质证意见为：对证据一真实性认可，该会议议程中关于建邺法院于2000年对案涉房屋查封的事实认定存在错误。后经管理人查阅材料，向相关房产部门了解，并未发现该房产于2000年被法院查封的事实，该事实认定依据本案原告最初与管理人沟通时的陈述，但管理人发现该事实并不存在。管理人与浦口区拆迁办沟通时了解到案涉房产于2003年后正式登记在新光公司名下，故管理人认为2000年对房屋进行的查封并非事实。对证据二无异议，管理人不可能取得协议原件交给原告，相关协议经过浦口区拆迁办形式、事实审查，且拆迁部门认为该协议及付款凭证真实有效，被告认为管理人尽到合理审查义务。 六个第三人对上述证据无异议，但其认为，第三人是新光公司职工，合法购买案涉房屋并陆续入住至拆迁时，拆迁款应为第三人所有。 被告为证明其观点提供如下证据： 证据一、房屋付款凭证（复印件），载明2006年7月19日武玉霞转账15000元凭证、2006年7月14日收款人为南京连旺电力设备厂15000元以及新光公司收款90000元的收据（转让款），新光公司于2003年4月24日，2003年7月31日、2004年2月28日出具的收据，付款人张萍，付款金额分别为67568元、2700元、17300元，新光公司于2002年12月12日出具给刘东九120000元购房款的收条，于2001年5月18日出具给谢业保101070购房款收条； 证据二、2017年8月31日阶段性工作报告,其中载明房屋查封情况，即建邺法院2000年查封案涉房屋、玄武法院2003年查封案涉房屋（其他内容略）； 证据三、南京市不动产登记资料查询结果证明，载明座落于浦口区和平街×号××室（产权证号浦转字第×××号、51.14平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、67.36平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、81.59平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、86.48平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、61.77平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、61.77平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、86.48平方米），权利人新光公司，登记时间2××8年1月25日，首次取得时间2××8年1月25日，原证编号均显示无，人民法院查封时间分别为：建邺法院查封登记时间为2014年3月27日、5月26日，查封文书号为（2000）建执字第346号、（2001）建执字第609、251号，玄武法院查封登记时间为2015年12月17日，查封文书号为（2003）玄执字第856、857、858、859号。查询时间为2017年9月5日。 原告以证据一付款凭证均为复印件，真实性、合法性均不认可。不能显示收款人为新光公司，也看不出付款人；对证据二的意见同前述意见；对证据三真实性认可，但对被告证明目的不予认可，该份证据显示权利人为新光公司，并非被告所述房屋权属归买房人。被告对购房人付款凭证未经调查核实，随意处置房产，是不负责任的，房产查询时间为2017年9月5日，在被告成为破产管理人两年之后才调查该份证据，也是被告不负责任的表现。 被告认为，管理人并非2017年9月5日才首次向房产部门调取记录，而是2017年8月31日根据会议内容向不动产登记中心查询，显示最新的权属、查封情况。2017年8月31日的管理人工作报告仅是表述不恰当，真实意思是建邺法院依据2000年立案的相关案号，玄武法院根据2003年立案的案号对案涉房屋查封不代表在2000年、2003年作出裁定。 第三人对被告提供的证据无异议，认为证据三显示房产查封时间为2014年、2015年。房产证是2××8年办理的，与原告陈述的查封时间相矛盾，案涉房屋不可能于2000年、2001年查封，第三人所有住户都对查封不知情。 六个第三人为证明其主张提供如下证据： 第三人张萍提交付款凭证原件、收据三张、售房协议书一份、南京市社会保险缴费清单一份，售房协议书载明，2003年5月8日，张萍与新光公司协商，和平街×号××室（67.36平方米）卖给职工张萍，售价87568元（每平方米1300元），已付67568元，余款待房产证、土地证过户给张萍后再付，落款有新光公司公章和张萍署名；收据载明，2003年4月24日，张萍交给新光公司69568元购房款，2003年5月支付给新光公司2700元，2004年2月28日支付给新光公司17300元购房款。社会保险缴费清单载明，张萍社保卡号和缴费险种，参保单位为新光公司，缴费自1996年1月起至2014年10月。 第三人武玉霞提交付款凭证原件、收据1张（90000元）、居住权转让协议1份、张勇君身份证复印件。居住权转让协议载明，2002年5月7日，因新光公司周转困难，现将和平街×号××室（61.77平方米）自有产权居住权永久转让给武玉霞，转让费90000元，在今后产权可买卖时，按现价1550元的市场价进行交易，武玉霞只需补差价即可，如遇拆迁新光公司承诺拆迁款归武玉霞所有。当单位集体房产证和土地证下来时，新光公司及时补充两证作为补充文件，落款有武玉霞署名及新光公司公章、法定代表人张勇君署名。收据载明武玉霞支付给新光公司90000元现金。 第三人刘东九提交付款凭证、买卖协议1份、购房协议1份、120000元的收条1份（均为原件），售房协议载明，2002年12月12日，新光公司与刘东九约定，新光公司将和平街×号××室房产销售给职工刘东九，价款120000元，产权证由双方办理，落款有新光公司公章。收条载明，2002年12月12日，新光公司收到刘东九购房款120000元，落款有新光公司公章和张勇君署名。购房协议载明，2003年4月20日，新光公司与刘东九约定，新光公司将和平街×号××室房产销售给刘东九，每平方米1400元，合计114226元，协议签订后预付74477元，余款待卖方在年度末办完房产证交给买方后再付，过户费双方承担，落款有新光公司公章和刘东九署名。 第三人谢业保提交付款凭证、售房协议书1份、101000元收条1张（均为原件），售房协议载明，2001年5月18日，经双方协商，新光公司将和平街×号××室（86.48平方米）出售给谢业保，每平方米1400元，购房款121070元，新光公司收款后一年内将产权手续过户给谢业保，新光公司保证该房无抵押和债务，出现一切违规问题由新光公司负全责，办理过户手续期间，如遇拆迁等政府行为，一切待遇归谢业保，落款有新光公司公章和张勇君署名，并有证人黄某、朱某署名。收条载明，2001年5月18日，新光公司收到谢业保101070元，落款有新光公司公章和张勇君署名。谢业保称，房款中有20000元是现金支付给张勇君。 第三人朱红林称，其家庭于1996年入住和平街×号××室（51.14平方米），1999年3月现金支付房款，由张勇君开具收据，因原件丢失，其提交王长方情况说明一份、南京市社会保险缴费清单一份，载明单位参保，单位名称为新光公司，自1996年1月至2017年10月缴纳社保费。 庭审中，其他5个第三人均当庭陈述，第三人朱红林是入住最早的。 第三人吴洪明提交协议一份、住房经历一份，载明：2003年4月20日，新光公司与吴洪明约定，新光公司将和平街×号××室（86.48平方米）卖给吴洪明，房款150000元一次性付清，产权归吴洪所有，产权证由新光公司办理，如遇拆迁，拆迁款归吴洪明所有，落款有新光公司公章和张勇君、吴洪明署名，以及证明担保人赵某某署名。住房经历载明，2015年9月28日，吴洪明称，吴洪明系和平街×号××室房主，在1998年，从南京市浦口中学校办工厂新光公司法定代表人张勇君手中购买，房价150000元，张勇君称公司资金周转困难，向吴洪明借款120000元，因没钱还款，就将房子卖给吴洪明，差价30000元于2003年4月20日在张勇君办公室支付给了张勇君。 原告质证意见为： 第三人张萍提供的协议签订时间是2003年5月8日，此时房屋已处于查封状态，无法进行买卖过户，协议内容是待房产证、土地证过户给张萍后再付余款，说明案涉房屋余款未付清。对收据无异议。 第三人武玉霞提供的合同名称为居住权转让协议并非房屋买卖协议。签订时间为2002年5月7日此时房屋已处于查封状态，无法进行买卖过户。根据该协议第3点，今后甲方在房屋产权可买卖时，乙方按现有价位1550元的市场价格进行交易，由此可见签订本协议时，当事人明知房屋无法进行交易。对收据无异议。 第三人刘东九提供的两份协议签订时间为2002年12月12日、2003年4月20日，此时房屋已处于查封状态，无法进行买卖过户。2002年协议约定房权证双方办理但协议签订至今未办理房产证，购房人早应主张权利，应意识到协议履行不能。2003年的协议第2条，约定买方对卖方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。可以明确案涉购房人应明知所购房屋不能发生物权变动事实。协议第3条约定，余款待卖方本年度末办完房产证交给买方后再付。根据该约定可以明确，该份协议为附条件协议，条件未成就，该协议没有履行。对收条无异议。 第三人谢业保提供的售房协议签订日期2001年5月18日，此时房屋已处于查封状态，无法进行买卖过户。协议有明确约定，但购房人在签订协议后至今未办理产权过户，没能履行该份协议，早应主张权利。对收条无异议。 第三人朱红林提供的情况说明是朱红林配偶的单方陈述，三性均不认可。 第三人吴洪明提供的协议签署时间2003年4月20日，此时房屋已处于查封状态，无法进行买卖过户。且该协议约定了违约责任的承担方式，即所购房屋有他人追索的，买方可要求卖方承担责任。住房经历为吴洪明本人书写，三性均不认可。 另所签协议中，新光公司印章有明显两枚印章，一枚是纯中文字体，另一枚是中英文混合字体。存在两枚印章情形，不符合法律规定，存在印章造假可能。 被告对第三人提供的证据三性均予认可。被告认为，即使第三人的买房手续中存在轻微瑕疵亦不能否定实体权利的存在。根据房产部门的登记只能看出查封时间为2014年，管理人的工作报告并非最终认定，仅是表述不当，原告作为债权人应举证证明案涉房屋的最初查封时间，否则应以房产部门的登记为准。 第三人刘东九称，张萍的房款已经付清，原告代理人所述不属实。第三人张萍称，买房用于自住不是炒房，已经付清房款。1998年已经入住，协议、收据是后补的。 第三人谢业保称，其已于2000年入住，协议明确约定，如遇政府拆迁，一切待遇都由谢业保享有，与他人无关。 第三人刘东九、谢业保、张萍称，我们都看到过朱红林的付款凭证和购房协议，交给了拆迁办，后丢失。 第三人还称，第三人均是新光公司职工，除张萍、朱红林配偶王长方外其他第三人均未签订劳动合同，案涉房屋是1996年起入住，房款先付一部分，六个第三人付清时间不一致，先后于2001年、2002年付清，最晚至2004年付清。第三人一直向新光公司张勇君要求办理房产证，张勇君推脱不予配合办理，直至2007年张勇君死亡。买房是为了居住，拆迁后无其他居所。 本院认证意见为：原告提供的证据一和被告提供的证据二其中所载案涉房屋查封时间与被告提供的证据三不一致，原告提供的证据一和被告提供的证据二系被告作为破产管理人在破产管理过程中因调查了解作出的程序性文件，系间接证据，被告提供的证据三系房产登记查询，是有权机关对案涉房屋房产登记事项进行信息提供的书面证据，属直接证据，证据效力大于前者，应采信被告提供的证据三，该证据显示，案涉房屋首次登记时间为2××8年，如按产权证书编号（2004、2005）习惯推算，至少在2004年前，案涉房屋未登记取得产权证，法院查封案涉房屋时间为2014年、2015年，即便是轮候查封也在2004年之后。原告提供的证据二、被告提供的证据一、第三人提供的证据相互印证，且关联性较强，可证第三人系新光公司职工，在2000年前已入住、出资购买案涉房屋。原告否认被告提供的证据一的观点不符合证据规则，本院不予采信。被告提供的证据三和第三人提供的证据显示，第三人出资购买案涉房屋时，案涉房屋尚未办理产权证、未被法院查封，原告认为案涉房屋已被查封，无法进行买卖以及第三人明知房屋不能发生物权变动仍然购买等观点与证据所载内容不符，其观点本院不予采信。 原告对第三人张萍提供的收据无异议，又认为案涉房款未付清，与证据所载内容不符，不予采信。原告认为第三人武玉霞提供的合同并非房屋买卖协议，但从协议内容来看，武玉霞受让的是61.77平方米的永久居住权，转让费90000元，与双方约定产权买卖的价款（95743.5元）相差无几，且双方还约定在产权可买卖时，武玉霞只需补差价即可，如遇拆迁新光公司承诺拆迁款归武玉霞所有，可见在当时无产权证情况下是根据不同情况作此约定，即符合常理，又体现合同当事人的本意，单以合同名称为居住权否定当事人对案涉房屋的买卖合意，故原告的观点不予采信。原告认为第三人刘东九在2003年4月20日签订的协议因未付款，条件未成就，该协议没有履行，但根据该协议约定付款应在办理产权证后，并非第三人恶意拖欠，鉴于第三人刘东九与新光公司确实存在房屋买卖关系并实际入住，在案涉房屋因之后的查封导致无法办理产权证情形下否定其法律关系无法律依据；同理，原告认为第三人谢业保、吴洪明在签订协议后至今未办理产权过户，未能履行该协议，亦不能否定第三人谢业保签订买卖协议、交款、入住的事实。原告对第三人朱红林提供的情况说明三性均不认可。本院认为，情况说明虽系朱红林之妻王长方出具，利害关系较大，证明力较小，但是，朱红林之妻王长方系新光公司职工，长期居住在案涉房屋，亦有他人证明朱红林夫妻是最早购房入住的职工，没有理由认为其他职工均需出资购买，而朱红林夫妻无需出资即可入住长达20余年直至拆迁，在无相反证据证明其非因购买案涉房屋入住即否定第三人观点，严重违背常理，故第三人朱红林陈述的事实结合其他关联证据，本院予以认定。 原告认为在第三人与新光公司所签协议中，新光公司印章明显存在两枚印章，不符合法律规定，存在印章造假可能。经审查第三人提供的证据，新光公司确有两枚公章，但现有证据尚不能判断一真一假，即便有一真一假，但新光公司原法定代表人签名与新光公司盖章具有同等法律效力，故新光公司存在两枚公章或是否一真一假公章均不影响新光公司与职工之间因购买房屋产生的法律关系。 经审理查明，1996年起，新光公司职工朱红林（王长方）、张萍、武玉霞、刘东九、谢业保、吴洪明陆续出资入住案涉房屋，并与新光公司签订房屋买卖协议、支付了房款。张萍于2003年5月8日与新光公司签订协议，约定和平街×号××室（67.36平方米）卖给职工张萍，售价87568元（每平方米1300元），协议签订后，2003年4月24日，张萍支付给新光公司69568元购房款，2003年5月支付2700元，2004年2月28日支付17300元。武玉霞于2002年5月7日与新光公司约定，新光公司将和平街×号××室（61.77平方米）自有产权居住权永久转让给武玉霞，转让费90000元，在今后产权可买卖时，按现价1550元的市场价进行交易，武玉霞只需补差价即可，如遇拆迁新光公司承诺拆迁款归武玉霞所有。协议签订后武玉霞支付给新光公司90000元。刘东九于2002年12月12日、2003年4月20日与新光公司签订协议，约定新光公司将和平街×号××室、××室房产销售给职工刘东九，价款分别为114226元、120000元，2002年12月12日，刘东九支付购房款120000元。谢业保于2001年5月18日与新光公司签订售房协议，约定新光公司将和平街×号××室（86.48平方米）出售给谢业保，每平方米1400元，购房款121070元，新光公司收款后一年内将产权手续过户给谢业保，如遇拆迁等政府行为，一切待遇归谢业保。2001年5月18日，谢业保支付购房款101070元。审理中其称余款已用现金支付。朱红林、王长芳于1996年入住和平街××室（51.14平方米），1999年3月支付房款。因吴洪明与张勇君债务纠纷，吴洪明于2003年4月20日与新光公司约定，新光公司将和平街×号××室（86.48平方米）卖给吴洪明，房款150000元一次性付清，产权归吴洪所有，产权证由新光公司办理，如遇拆迁，拆迁款归吴洪明所有。 被告于2017年9月5日查询，座落于浦口区和平街×号××室（产权证号浦转字第×××号、51.14平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、67.36平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、81.59平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、86.48平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、61.77平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、61.77平方米）、××室（产权证号浦转字第×××号、86.48平方米）共七套房屋，登记时间为2××8年1月25日，权利人新光公司首次取得登记时间为2××8年1月25日。因新光公司涉诉，建邺法院于2014年3月27日、5月26日轮候查封，查封文书号为（2000）建执字第346号、（2001）建执字第609、251号，玄武法院于2015年12月17日轮候查封，查封文书号为（2003）玄执字第856、857、858、859号。新光公司破产案审理过程中，截至2017年10月，上述七套房屋已全部解除查封。 本院认为，根据查明事实可确定，案涉房屋首次登记时间在2××8年，房产编号以2004、2005为开头，六个第三人在签订协议前已入住，证据显示案涉房屋的买卖截至与新光公司签订买卖协议时未办理产权证，原告以案涉房屋自2000年起即被建邺区等法院在房产部门查封为由，认为无法进行买卖过户、不可能发生物权变动的观点无事实依据。但被告在破产管理过程中未经核实即向债权人披露错误信息，直至2017年9月自行纠正案涉事实调查结果，存在一定责任。 按现有物权法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照该法条规定，以登记发生法律效力仅为要件原则，特别是对未登记前不动产归属持有争议的最终判断，不宜仅以已登记为由决定权属，应当对物权变动原因的法律事实和依据进行审查，法律另有规定的应从其规定。案涉房屋在办理产权证、法院查封前系集体企业自有房屋，已由第三人购买入住，应认定已向买方交付；在产权首次登记时，新光公司将房产登记至公司名下后未见第三人同意或放弃产权之证据，按合同履行原则，新光公司应履行通知、协助之义务，未履行的，新光公司应当继续履行产权转移过户义务；因之后的法院查封及新光公司破产客观原因导致无法履行过户登记，无法归咎于第三人，新光公司应依合同约定严格履行，按照合同约定协助第三人办理房屋产权证书，却将房产证书办理在自己公司名下，违反了合同约定和诚信原则。原告仅以案涉房屋登记在新光公司名下，即认为该房产属于破产财产，没有事实和法律依据。依照最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（六）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。依照该规定，案涉房屋不属于破产财产。新光公司破产后，依《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。未通知第三人的，逾期二个月自行解除。该条规定的是破产企业和对方当事人均有未履行情形管理人才有权解除合同，而案涉房产新光公司有先履行之义务且第三人已按约履行付款义务，故该条不适用本案。新光公司破产后，案涉房产适逢政府拆迁，案涉房屋又不属于破产财产，拆迁利益依法应归属于第三人，被告作为破产管理人依法有权作出破产财产权属认定，基于第三人对被告作出的破产财产权属认定无异议，原告请求撤销被告“关于破产财产权属认定”、确认新光公司名下登记的房产为破产财产无事实和法律依据，故原告的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（九）项的规定，判决如下： 驳回原告林坚的诉讼请求。 案件受理费34230元，由原告林坚负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费34230元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18 审 判 长  俞昌盛 人民陪审员  杨益勤 人民陪审员  李荣广 二〇一七年十二月二十二日 法官 助理  张维超 书 记 员  周文兰