广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初3700号原告：邹梓颖，女，汉族，1989年9月13日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。被告：童绍洪，男，汉族，1969年8月6日出生，住广东省佛山市三水区。被告：徐霭颜，女，汉族，1970年6月10日出生，住广东省佛山市三水区。两被告共同的委托诉讼代理人：胡丽丽，广东南天明律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。原告邹梓颖诉被告童绍洪、徐霭颜租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法由审判员翁晓炜适用简易程序公开开庭进行了审理。本案于2017年9月30日进行第一次庭审，于2017年11月24日进行第二次庭审，开庭时，原告的委托诉讼代理人罗秀琼，两被告的委托诉讼代理人胡丽丽、林铭壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认原告与原佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心于2011年1月20日签订的《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》无效；2、被告童绍洪向原告返还按金3000元、物业维修费31663元、物业清洁费25330元、宣传费31662元、房产费63325元、代收代缴租赁费用37995元、租金165722.8元（从2018年1月1日起计至2058年12月31日止）、服务费110481.9元（从2018年1月1日起计至2058年12月31日止），合计469179.7元；3、被告童绍洪向原告赔偿利息损失163472元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告徐霭颜对上述第二、三项诉请承担连带清偿责任；5、两被告承担诉讼费。事实和理由：被告童绍洪是原佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心（以下简称：宝盈物业中心）的经营者，该中心于2016年7月29日在工商部门注销，被告徐霭颜是被告童绍洪的配偶。2011年1月20日，宝盈物业中心与原告签订《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》（以下简称：涉案合同）各三份，合同约定宝盈物业中心将其开发的坐落于佛山市三水区乐平镇中心科技工业园三江公路北侧的公寓2座406房、6座308房、6座309房（以下简称：涉案物业）租赁给原告使用，租赁期限从房屋交付使用之日至2058年12月31日止，租赁费用一次性付清，并对转租、装修等条款进行约定。签订合同的当天，原告向宝盈物业中心一次性支付了租赁费用509600元。2012年1月1日，宝盈物业中心将上述公寓交付给原告，并向原告返租该物业3年，经了解，上述公寓至今未取得任何房产权证书，租赁期限也明显违反法律规定。原告在诉讼中提供以下证据：1、原告身份证一份，证明原告的主体资格。2、两被告广东公安人口信息查询资料各一份，证明两被告的主体资格。3、结婚登记审查处理表一份，证明两被告在签订涉案合同及补充协议时是夫妻关系存续期间。4、个体户机读档案登记资料一份，证明（1）与原告签署涉案合同的佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心已于2016年7月29日在工商登记部门注销；（2）佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心的性质是个体户、经营者是被告童绍洪。5、《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》各三份，证明原告与被告童绍洪原经营的佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心存在房屋租赁关系。6、收据、发票一组，证明原告在签订合同时已一次性向被告童绍洪原经营的佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心支付涉案合同及补充协议约定的全部租赁费用的事实。我方只有租金和服务费扣减了6年。被告童绍洪辩称：1、涉案物业依法建设，经竣工验收和消防验收合格，涉案合同合法有效；2、原告签订合同时，已明确知晓涉案物业的性质及基本情况，双方签订的合同是双方真实意思表示；3、原告支付的物业维修费、物业清洁费、宣传费是原告换取返租期返还款的对价，房产费、代收代缴租赁费用已向税务部门支付，且被告为了提升项目的价值，上述费用已大部分使用在项目的宣传、管理、维保、税费等方面，不应返还。被告徐霭颜辩称：答辩人不是合同相对方，不应承担返还责任。两被告在诉讼中提供以下证据：1、《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议》、《租赁合同》各一份，证明佛山市三水中心科技工业园发展有限公司将涉案地块出租给徐霭颜，徐霭颜将涉案物业出租给佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心，并同意服务中心自用或者出租给第三方，因此，原佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心有权出租涉案物业。按《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》的约定，佛山市三水区中心科技工业园发展有限公司（国有独资公司）负责办妥涉案物业的土地、建设指标。2、《建设用地规划许可证报批表》一份，证明涉案地块已经佛山市规划局三水分局批准取得《建设用地规划许可证》。3、《建设工程规划许可证报批表》七份，证明涉案物业已向政府相关部门提交相关的报建手续，由于物业实际所有权人是三水工业园科技发展公司，因此实际规划许可证应当在园区公司中。4、《佛山市三水中心科技工业园发展有限公司证明》、《广东佛山三水工业园区管理委员会开发建设局申请书》、《佛山市建（构）筑物建设工程规划许可申请表》各一份，证明佛山市三水中心科技工业园发展有限公司将涉案物业进行相关的手续报建，经相关职权部门批准建设。涉案物业的报建规划许可及权属资料由权属人佛山市三水中心科技工业园发展有限公司保管。5、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计备案受理凭证》各一份，证明涉案物业已经竣工备案，且因当时涉案物业被确定为抽查对象，故由佛山市三水中心科技工业园发展有限公司向相关职能部门提交建设工程规划许可证明等文件，经消防部门验收后，涉案物业的消防验收合格。证明了涉案物业竣工验收合格且符合建设规划条件。6、广东省地方税收清缴发票纳税申报表、税收缴款书（税务收现专用）三张，粤地现08772295、08772296、08772297，证明原告所支付的房产费、代收代缴租赁费用等税费作为税费已缴纳到相关税务机关，不可能返还。本院依职权调取的证据：佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局的复函一份，证明涉案土地、房产的权属情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。结合原、被告的一致陈述，本院确认以下基本事实：2011年1月20日，宝盈物业中心与原告签订《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》各三份。《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》约定宝盈物业中心将涉案物业租赁给原告使用，租赁期限从房屋交付使用之日至2058年12月31日止。2012年1月1日，宝盈物业中心向原告交付涉案物业。《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》（406房）第三条第1款约定：“乙方（原告）在签订本合同时必须向甲方（宝盈物业中心）一次性预付款项75625元，甲方应在租赁期内分期按540个月向乙方开具租赁发票（其中租金发票为人民币84元，服务费发票为人民币56元），至最后一个月将乙方所交预付款发票开齐为止。”《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》（308房）第三条第1款约定：“乙方（原告）在签订本合同时必须向甲方（宝盈物业中心）一次性预付款项120500元，甲方应在租赁期内分期按540个月向乙方开具租赁发票（其中租金发票为人民币134元，服务费发票为人民币89元），至最后一个月将乙方所交预付款发票开齐为止。”《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》（309房）第三条第1款约定：“乙方（原告）在签订本合同时必须向甲方（宝盈物业中心）一次性预付款项120500元，甲方应在租赁期内分期按540个月向乙方开具租赁发票（其中租金发票为人民币134元，服务费发票为人民币89元），至最后一个月将乙方所交预付款发票开齐为止。”第三条第5款约定：“当地政府及有关部门所收费用由乙方另行负担。乙方所租赁物业的租赁税、土地使用税及未来新产生的税费等全部由乙方缴交，与甲方无关。”《宝盈时代公寓补充协议》（406房）第一条约定：“乙方在签订合同当天一次性付清物业维修费7563元，物业清洁费6050元，宣传费7562元，合共21175元。”第五条第一款约定：“乙方同意从2012年3月1日至2015年2月28日共3年将该公寓无偿交付给甲方使用。使用期间，甲方应于每月10日前向乙方返还回报款773元，而乙方不得参与该公寓的任何管理事项。在2015年2月28日使用期满前五天，甲方以电话通知或按合同所列之联系地址发出挂号信通知乙方前往收公寓。若因乙方原因不能及时办理交接手续的，视为乙方已接收该公寓并承担相应责任。”《宝盈时代公寓补充协议》（308房）第一条约定：“乙方在签订合同当天一次性付清物业维修费12050元，物业清洁费9640元，宣传费12050元，合共33740元。”第五条第一款约定：“乙方同意从2012年3月1日至2015年2月28日共3年将该公寓无偿交付给甲方使用。使用期间，甲方应于每月10日前向乙方返还回报款1178元，而乙方不得参与该公寓的任何管理事项。在2015年2月28日使用期满前五天，甲方以电话通知或按合同所列之联系地址发出挂号信通知乙方前往收公寓。若因乙方原因不能及时办理交接手续的，视为乙方已接收该公寓并承担相应责任。”《宝盈时代公寓补充协议》（309房）第一条约定：“乙方在签订合同当天一次性付清物业维修费12050元，物业清洁费9640元，宣传费12050元，合共33740元。”第五条第一款约定：“乙方同意从2012年3月1日至2015年2月28日共3年将该公寓无偿交付给甲方使用。使用期间，甲方应于每月10日前向乙方返还回报款1178元，而乙方不得参与该公寓的任何管理事项。在2015年2月28日使用期满前五天，甲方以电话通知或按合同所列之联系地址发出挂号信通知乙方前往收公寓。若因乙方原因不能及时办理交接手续的，视为乙方已接收该公寓并承担相应责任。”原告于2011年1月20日向宝盈物业中心支付了3000元按金、租金189975元、服务费126650元、房产费用63325元、代收代缴租赁费用37995元、物业维修费31663元、物业清洁费25330元、宣传费31662元。宝盈物业中心的经营者是被告童绍洪，该中心于2016年7月29日注销。被告童绍洪、徐霭颜于2005年5月16日在佛山市三水区民政局登记结婚。另查明，2008年11月8日，被告徐霭颜与佛山市三水中心科技工业园发展有限公司签订《土地租赁合同》，经本院函询佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局关于涉案物业的土地房产情况，该局于2017年11月9日复函认为，经与镇相关部门核查研究，2008年11月8日佛山市三水中心科技工业园发展有限公司将佛山市三水区中心科技工业园内的24.35亩土地的50年使用权（租赁期限从2009年1月1日至2058年12月31日止）出租给徐霭颜，我镇秉承尊重历史的原则，建议按相关合同执行。另，徐霭颜在上述土地上建设的宝盈时代广场1、2、3、4期公寓、商铺等建筑物，经查明，上述建筑物于2010年6月30日取得临时建筑许可证，现该临时建筑的许可已过期。经协调，目前上述地上建筑物正在补办相关的报建手续。本院认为：本案争议点主要是涉案合同的有效性及其法律后果的问题。一、对于本案涉及的《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》有效性问题。根据佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局给本院的复函来看，涉案物业是临时建筑，现该临时建筑的许可已过期，在一审法庭辩论终结前，涉案物业仍无法取得相关主管部门的延期批文或合法权属证明，故对两份合同中超过临时建筑使用期限的租赁期间部分，本院确认无效。二、对合同无效后两被告的责任承担问题，虽然宝盈物业中心已注销，但被告童绍洪作为该中心的经营者应承担宝盈物业中心的责任；被告徐霭颜从佛山市三水中心科技工业园发展有限公司处承租和建设了涉案物业，且是被告童绍洪的配偶，涉案合同在双方婚姻存续期间签订，故被告徐霭颜对被告童绍洪因涉案合同无效后产生的债务承担连带清偿责任。三、对于合同无效后的法律后果，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告应立即返还涉案物业给被告，对原告主张的各项费用返还问题，本院分析如下：首先，对租金及服务费的返还问题，因一审法庭辩论终结前原告仍占有涉案物业，即使合同无效，原告作为涉案物业的占有人，仍应支付占有使用费及服务费至原告实际返还物业之日，因原告于2011年1月20日向宝盈物业中心支付了3000元按金及316625元（包含47年的租金189975元、服务费126650元），根据双方约定的租赁期分摊及原告的主张计算，原告从2012年1月至2017年12月的租金、占有使用费、服务费共40420元（316625元÷47年×6年），故两被告应向原告返还3000元按金及276205元（316625元-40420）的租金及服务费。其次，对物业维修费31663元、物业清洁费25330元、宣传费31662元的返还问题，因双方在《宝盈时代公寓补充协议》中没有明确上述费用的使用期限及支出方向，宝盈物业中心也存在不按租赁期限平均使用上述费用的情况，而且由于涉案合同是长达四十七年的租赁合同，即使涉案物业是合法物业，双方仍违反了最长二十年租赁期的强制性规定，故本院根据公平合理原则及双方在签订合同时存在的过错情况，确认上述费用是原告的损失，应由双方各承担一半，即由两被告向原告赔偿44327.5元[（31663+25330+31662）÷2]。再有，对房产费用及代收代缴租赁费用的返还问题，根据《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》第三条第5款约定：“当地政府及有关部门所收费用由乙方（原告）另行负担。乙方所租赁物业的租赁税、土地使用税及未来新产生的税费等全部由乙方缴交，与甲方（宝盈物业中心）无关。”可见相关税费应由原告承担，宝盈物业中心已向原告开具了租赁期内所有的租金和管理费发票，在双方签订的合同确认无效后，原告作为发票中的付款方可持发票向税务部门办理退税手续，故在原告没有充分证据证明其支付的房产费用及代收代缴租赁费用存在实际损失前，本院对原告的该项诉请不予支持。最后，对于原告诉请的利息问题，本院酌情支持按金、租金、服务费可从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，对原告主张的其他利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告邹梓颖与原佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心于2011年1月20日签订的三份《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》部分无效；二、被告童绍洪、徐霭颜于本判决生效之日起十日内连带向原告返还按金3000元、租金及服务费276205元，合共279205元，以及上述费用的利息（利息计算如下：以279205元为基数，从2017年9月6日计算至本判决确定还款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告童绍洪、徐霭颜于本判决生效之日起十日内连带向原告赔偿44327.5元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即5265元，由原告负担2734元，由两被告负担2531元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  翁晓炜二〇一七年十二月一日书记员  程海敏