北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初50036号原告：李以红，男，汉族，1970年3月25日出生，住江西省南昌市南昌县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李希，北京晋熙律师事务所律师。被告：胡长岭，男，汉族，1957年5月7日出生，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：金郁缤，北京市京师律师事务所律师。原告李以红与被告胡长岭合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李以红之委托诉讼代理人李希、被告胡长岭及其委托诉讼代理人金郁缤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李以红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告保证金2万元；2、请求判令被告返还原告2017年9月1日至2017年9月30日房屋租金2万元；3、请求判令被告支付原告停产停业经营损失补偿款10万元；4、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：自2006年至2017年8月31日原告承租被告经营的位于北京市海淀区魏公村锅炉房甲104号的天山人家食府（承租合同一年一签），因被告还有其他租户，被告的营业执照被其他租户使用，原告于2014年自己注册了北京以红餐饮管理有限公司，经营黄焖鸡米饭。2017年7月5日北京市海淀区人民政府发出《北京市海淀区人民政府关于魏公村小区项目的房屋征收决定》，原告于2017年8月31日正式停业。按照原被告双方2017年1月1日签订的《承包经营协议》，原告缴纳了2017年1月1日至2017年9月30日的房屋租金18万元及保证金2万元，被告应返还原告2017年9月1日至2017年9月30日的房租2万元及保证金2万元以及被告作为北京市海淀区魏公村小区锅炉房1幢104号房北京以红餐饮管理有限公司营业执照的停业停产经营损失补偿费（暂估10万元，以拆迁协议实际给付的为准）。胡长岭辩称，不同意原告的诉请。1、针对第一项诉请，根据原被告签署的承包合同第四条约定，合同解除后被告有权从保证金中扣除应当由原告承担的各种费用，各种费用在合同第五条第一项有约定，包含水费、电费和供暖费等，本案中原告尚欠被告水费5990.6元，应予以扣除，可以退还原告14009.4元。2、针对第二项诉请，原告实际腾退房屋日期不是2017年8月31日，而是2017年9月11日，对于2017年9月原告占有使用房屋有10天，这10天应当向被告支付使用房屋的占有使用费，每月应当为2万元，则原告应当支付6667元的占有使用费，剩余13333元可以返还。3、针对第三项诉请，在被告和拆迁公司所欠拆迁协议上有这一项补偿款，首先拆迁协议不是被告与拆迁公司签署的，而是由房屋所有权人与拆迁公司签署的，补偿款也是交付给房屋所有权人；其次，根据国有土地上房屋征收和补偿条例以及北京市城市房屋拆迁补助费有关规定，对于出租的非住宅房屋的拆迁，停产停业损失的补偿是由北京市房屋拆迁管理办公室制定，北京市城市房屋拆迁补助费有关规定第五条第二款规定，对于承租人的停产停业损失按双方协议约定给予补偿，在本案中，根据原被告签署协议第十一条第四项，拆迁或改建补偿费与乙方（原告）没有任何关系。从2012-2017年原被告签署合同上都写了这句话，所以原告明知停产停业有关补偿是与其无关的。在涉案房屋地址上，已经存在被告所注册的营业执照，经营范围为餐饮类，按正常规定原告无法在同一地址申请营业执照，而且办理营业执照需要提交相关材料，所以原告手上的营业执照是采取非正当手段取得，其目的不是在于经营餐馆，就是为了在拆迁前征得拆迁补偿利益才去注册，所以原告第三项诉请不具有正当性、没有依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2017年1月1日，胡长岭（发包方）与李以红签订《承包经营协议》，约定甲方将座落在魏公村锅炉房甲104号的天山人家食府房屋承包给乙方经营使用。承包期限为2017年1月1月1日起至2017年12月31日承包期终止，合同有效期为1年。承包金额为24万元，乙方须在本协议签订之日，向甲方第一次支付承包费6万元，剩余承包费乙方每3个月向甲方支付一次，直至合同期满。付款方式为现金支付。乙方已经向甲方支付2万元作为承包经营保证金，承包期满或合同解除后，甲方将保证金扣除应由乙方承担的各种费用及损害赔偿外的剩余部分返还乙方。使用北京市海淀区供暖和楼房设备经营管理中心锅炉房的水电费，每1至2个月收取一次，月底之前由乙方交给甲方，由甲方向管理中心交付水电费。承包经营期满，本合同终止。因城市规划、市政建设需要拆除或改造经营场所，造成本合同无法继续履行的，甲乙双方互不承担责任。乙方在承包期间，如果经营场所拆迁或单位改建等不可抗拒因素，乙方需无条件搬出，甲方不负任何责任（拆迁或改建补偿费与乙方无任何关系）。李以红提交银行账户明细，主张其已通过转账形式向胡长岭支付《承包经营协议》约定的2017年1月1日至2017年9月30日的承包费18万元，胡长岭对上述主张不持异议。李以红提交营业执照以及餐饮服务许可证，主张其已经在承包经营的房屋内注册了北京以红餐饮管理有限公司，并以此为依据主张胡长岭应从拆迁所得款项中将上述营业执照以及餐饮服务许可证的补偿款支付李以红。胡长岭对上述营业执照和餐饮服务许可证的真实性予以认可，但主张其已经在承包经营的房屋中注册了北京天山人家食府的个体工商户信息，故李以红的上述营业执照以及餐饮服务许可证并不合法，且《承包经营协议》中并未约定该项补偿内容。胡长岭提交《房屋所有权证》、北京海房投资管理集团有限公司出具的《情况说明》，主张《承包经营协议》中约定的位于魏公村锅炉房甲104号的房屋产权人系北京海房投资管理集团有限公司，该房屋自2005年4月起至2017年9月止，上述房屋由胡长岭承租。李以红对上述证据真实性予以认可。胡长岭提交2012年至2017年期间其与李以红签订的《承包经营协议》四份，李以红对上述协议的真实性予以认可，上述《承包经营协议》显示自2012年4月1日起，胡长岭就将涉案房屋承包给李以红经营使用。胡长岭提交个体工商户营业执照、食品经营许可证、注销核准通知书，主张北京天山人家食府的经营者系胡长岭，经营场所系北京市海淀区魏公村锅炉房院内，该个体工商户的注册日期为2005年8月12日，注销日期为2017年9月21日。李以红对上述证据的真实性予以认可。胡长岭提交北京中海盛景拆迁有限责任公司出具的《证明》，主要内容为：“我公司负责北京市海淀区魏公村锅炉房甲104号的拆迁工作。兹证明上述房屋于2017年9月11日前处于使用状态，于2017年9月11日腾空。”李以红对上述《证明》的真实性不予认可，主张出具该《证明》的公司是否具有拆迁资质、是否为拆迁公司没有证据证明。庭审中，李以红主张其在2017年8月31日已经搬出涉案房屋，不再继续使用，并提交照片复印件作为证据，该照片复印件并未明确显示时间，经本院释明，李以红对其上述主张，并未提交证据补充证明。另，胡长岭主张2017年1月1日收到的李以红转账43330元，其中3330元是2016年的5月12日至2016年12月15日的部分水费，且李以红并未交纳2016年12月16日至2017年9月11日的水费。李以红认可其并未交纳2017年1月1日至2017年8月31日的水费，但主张其在2017年1月1日向胡长岭支付水费3330元后，双方当事人之间关于2017年1月1日之前的水费已经全部结清，根据李以红的估算，未结水费为3000元。关于水费的问题，经庭审询问，双方均认可水费的支付方式为由李以红看水表后将水表的数字报给胡长岭，由胡长岭计算水费数额告诉李以红，再由李以红向胡长岭付款。胡长岭主张2017年8月5日双方共同查看水表，确定2016年12月16日至2017年8月5日的水费是5325元，并主张其根据该数额估算2017年8月6日至2017年9月11日的水费是665.6元，就胡长岭的上述主张，李以红对未交水费的金额并不认可，胡长岭并未提交证据予以证明。庭审中，李以红主张其于2017年7月5日从街道张贴的征收决定得知房屋征收会被拆迁，双方当事人均认可涉案房屋已于2017年9月被拆除。本院认为，李以红与胡长岭之间的《承包经营协议》系双方当事人之间的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规禁止性规定，应属有效，对双方当事人有拘束力。李以红已经支付1月至9月的承包经营费共计18万元以及保证金2万元，本院对此不持异议。在《承包经营协议》期间内，涉案房屋已于2017年9月被政府机关征收并拆除，因《承包经营协议》对于因城市规划、市政建设需要拆除房屋造成合同无法履行进行了明确约定，房屋拆除后，《承包经营协议》所对应的标的物已经灭失，且李以红自认其因征收拆迁而搬离房屋，故依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项，本院认为《承包经营协议》已于李以红搬离涉案房屋时终止。关于李以红搬离涉案房屋的时间问题，李以红主张其搬离涉案房屋的时间为2017年8月31日，但其并未提交充分证据予以证明，本院不予采信；根据胡长岭提交的北京中海盛景拆迁有限责任公司出具的《证明》，在没有相反证据的情况下，本院认为李以红搬离涉案房屋的时间为2017年9月11日，故《承包经营协议》已于2017年9月11日终止。按照《承包经营协议》的约定，协议终止后，李以红已经支付的保证金2万元，应当在扣除其应承担的各项费用后予以返还。胡长岭主张李以红欠付2016年12月16日至2017年9月11日的水费5990.6元，并未向本院提交证据予以证明，本院对其主张不予采信；李以红认可2017年1月1日之后的水费并未交纳，并自认水费为3000元，本院对此不持异议，因胡长岭对李以红应当承担的其他费用并未提出异议，故在扣除3000元后，剩余的保证金应由胡长岭返还李以红。关于李以红诉讼请求中房屋租金的问题，本院认为，按照《承包经营协议》的约定，每月的承包经营费即为房屋租金系2万元，李以红搬离涉案房屋的时间为2017年9月11日，故应扣除9月1日至9月10日的费用，胡长岭主张上述费用为6667元，本院对此不持异议，剩余13333元应由胡长岭返还李以红。关于李以红诉讼请求中的停产停业经营损失补偿款问题，庭审中，李以红主张该费用系拆迁款中对涉案房屋注册登记营业执照的相应补偿，本院认为，按照《承包经营协议》的约定，因城市规划、市政建设需要拆除或改造经营场所造成本合同无法履行的，双方互不承担责任；且如遇经营场所拆迁或单位改建等因素，李以红应无条件搬出，胡长岭不承担任何责任，拆迁或改建补偿费与李以红无任何关系。因此李以红主张的经营损失补偿款10万元，并无法律及事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡长岭于本判决生效之日起十日内向原告李以红退还保证金17000元以及承包经营费13333元；二、驳回原告李以红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，原告李以红已预交，由其自行负担2542元，由被告胡长岭负担558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 齐人民陪审员  董福利人民陪审员  王叔洁二〇一七年十二月二十一日书 记 员  邓可人