福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0702民初2573号 原告（反诉被告）：中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂，住所地：福建省南平市延平区新建路**。 法定代表人：张其淼，厂长。 委托诉讼代理人：景化云，福建汇德（南平）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省南平市雅客酒店有限公司，，住所地：福建省南平市延平区新建路**** 法定代表人：陈锦杰，董事长。 委托诉讼代理人：邱树华，福建全信律师事务所律师。 原告中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂（以下简称军需被服厂）与被告福建省南平市雅客酒店有限公司（以下简称雅客酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告雅客酒店于2017年8月23日提起反诉，本院决定与本案合并审理。本院于2017年9月5日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）军需被服厂的委托诉讼代理人景化云、被告（反诉原告）雅客酒店的法定代表人陈锦杰及其委托代理人邱树华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 军需被服厂向本院提出诉讼请求：1.雅客酒店立即支付拖欠的房屋租金1825344元；2.雅客酒店按滞交房屋租金1825344元，按日千分之三向军需被服厂支付自2015年5月1日至2017年7月13日的违约金399750.34元，同时继续支付后续违约金至欠款还清之时止。事实和理由：2015年12月31日，军需被服厂与雅客酒店签订一份《军队房地产租赁合同》,该合同约定：军需被服厂将其位于南平市延平区新建路48号长富大厦1-3层建筑面积为6800.60平方米的房屋出租给雅客酒店用于开设宾馆、餐饮和药超；租赁期限自2015年12月31日至2017年4月30日；租金总额为2984980元。该合同第十一条第(二)项还约定，雅客酒店逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按照租金总额的千分之三向军需被服厂支付违约金。合同生效后，军需被服厂将上述房屋交付雅客酒店使用，但雅客酒店未按合同约定每月足额向军需被服厂支付租金，截止到2017年4月30日租赁期满时止，雅客酒店仅支付给军需被服厂房屋租金1159636元，拖欠军需被服厂租金l825344元。经军需被服厂数次催讨，雅客酒店仍拒不支付拖欠的租金，军需被服厂于合同期满后已收回了上述房屋。现军需被服厂为维护自身的合法权益，遂诉至本院。 雅客酒店辩称，一、军需被服厂与雅客酒店于2006年l2月20日就签订《军队房地产租赁合同》建立房屋租赁关系。(1)2006年的二份合同约定，租赁期限为2007年5月1日至2012年4月30日，租赁范围为：①A、B、C幢一至三层，面积约4767㎡；租金：一层45元／㎡，二至三层10元／㎡；②D幢二至三层，面积约l218.70㎡；租金：二至三层10元／㎡。(2)2012年三份合同约定，租赁期限为2012年5月1日至2013年4月30日，租赁范围为：①1312.74㎡月租金为55.00元／㎡；②4672.96㎡月租金为l5.O0元／㎡；③新增814.90㎡(雅客与军需被服厂之间通道上加盖的二至三层)月租金为l6.O0元／㎡。(3)2013年继签三份合同，约定租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日，租赁范围与前相同，合同虽然未对租金单价写明，但从三份合同月租金总额与面积计算，租金分别为：①l312.74㎡部分月租金为57.75元／㎡；②4672.96㎡部分月租金为l5.75元／㎡；③814.90㎡部分月租金为l6．80元／㎡，租金单价按5％增加。(4)2015年合同是原房屋租赁关系的延续，租赁面积为6800．60㎡，租赁期限从2015年l2月31日至2017年4月30日的l6个月，租赁用途为：“宾馆、餐饮、药超”；该份合同未写明租金单价，但根据5％的增价比例，租金分别为：①1312.74㎡部分月租金为60.64元／m”：②4672.96㎡部分月租金为l6.54元／㎡；③814.90㎡部分月租金为17.64元／㎡。 二、2015年合同与前三期合同第七条(三)款均有约定：“甲方(军需被服厂)应当履行负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续,申领《军队房地产租赁许可证》的义务”。2014年5月30日,福建省人民政府颁布施行《福建省市场主体住所(经营场所)登记管理办法》[闽政(2014)25号]。该《办法》第十条(三)款规定：“租用军队房产的，提交租赁协议原件或复印件和《军队房产租赁许可证》复印件”。南平市人民政府在2014年7月30日也根据省政府的《办法》颁布了《南平市市场主体住所(经营场所)登记管理规定》，第十一条(四)款也规定：“租用军队房产的，提交租赁协议原件或复印件和《军队房产租赁许可证》复印件”。依前述规定，《军队房地产租赁许可证》是承租使用军队房产申领营业执照时作为申领《营业执照》时必须具备和提交的登记材料，经营者如果没有该《军队房地产租赁许可证》，工商行政管理部门则不予登记颁发《营业执照》。由于军需被服厂至今未能申请获得《军队房地产租赁许可证》，以致雅客酒店在承租之后，除了在省、市政府规定出台之前已领取的《营业执照》外，其他经军需被服厂同意后转租的药店和其他承租经营户都因为没有《军队房地产租赁许可证》而无法取得《营业执照》，纷纷与雅客酒店解除转租后的承租关系，导致这些原本可转租收益的承租房屋闲置至今，面积达ll60㎡(三楼办公区560㎡；一楼店面400㎡和200㎡)。因雅客酒店已将这部分租金向军需被服厂交纳，且军需被服厂在本诉部分也将这部分租金未交纳作为其诉讼请求的一部分，故雅客酒店在反诉中要求予以返还。军需被服厂应赔偿雅客酒店转租场所装修花费1238660元以及原本可转租收益的407722.60元损失。 三、依据《军队房地产租赁合同》第六条第一款的约定，雅客酒店已向军需被服厂交付了50万元租赁保证金，该保证金依据《军队房地产租赁合同》第六条第二款“甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息”的约定，在军需被服厂未履行向雅客酒店提供《军队房地产租赁许可证》义务的情况下，军需被服厂不仅要退还已收取的50万元租赁保证金，并加付银行同期存款利息，对于由此造成的其他损失也应赔偿。基于先履行抗辩权，军需被服厂主张滞交租金违约金的诉请也不应支持。 四、雅客酒店认为，由于军需被服厂未能依约提供《军队房产租赁许可证》，已构成违约，且导致雅客酒店有1160㎡面积的转租场所装修后又被解除终止，无人使用而闲置至今，该部分的租金1122732.40元，为履行转租合同而进行的转租场所装修花费1238660元以及原本转租后的可收益407722.60元损失则适用反诉程序提出反诉，要求军需被服厂赔偿，对因违约应退还的50万元租赁保证金以及按银行同期存款利息3645.83元和之后仍需承担按此利率计至退还保证金之日止的利息同样也适用反诉程序提出反诉。 雅客酒店向本院提出反诉诉讼请求：1.军需被服厂返还雅客酒店已收取的50万元租赁保证金，并加付自2015年7月11日起至提起反诉之日按银行同期存款利息3645.83元，之后仍需承担按此利率计至退还保证金之日止；2.军需被服厂返还已缴纳但未能使用闲置的1156平方米的租金1122732.40元；3.军需被服厂赔偿雅客酒店因违约导致雅客酒店为履行转租合同而付出的租赁场所装修费用损失1238660元；4、军需被服厂赔偿雅客酒店因违约导致雅客酒店未能通过履行转租合同收益的转租租金损失407722.60元。事实和理由：军需被服厂自2006年12月20日签订《军队房地产租赁合同》后就建立房屋租赁关系。(1)2006年第一次签订的二份合同约定，租赁期限为：2007年5月l日至2012年4月30日的五年，租赁范围为：①A、B、C幢一至三层，面积约为4767㎡；租金：一层45元／㎡，二至三层l0元／㎡；②D幢二至三层，面积约为：1218.70㎡；租金：二至三层l0元／㎡。(2)2012年继签三份合同，约定租赁期限为：2012年5月1曰至2013年4月30日的一年，租赁范围与前相同，租金为：①1312.74㎡部分月租金为55.00元／㎡；②4672.96㎡部分月租金为l5.00元／㎡；③新增814.90㎡部分(雅客与军需被服厂之间通道上加盖的二至三层)月租金为l6.00元／㎡。(3)2013年继签三份合同，约定租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日的一年，租赁范围与前相同，合同虽然未对租金单价写明，但从三份合同月租金总额与面积计算，租金分别为：①l312．74㎡部分月租金为57．75元／㎡；②4672．96㎡部分月租金为l5.75元／㎡；②814.90㎡部分月租金为l6．80元／㎡，租金单价按5％增加。(4)2015年合同是原房屋租赁关系的延续，租赁面积为6800.60㎡，租赁用途为：“宾馆、餐饮、药超”；该份合同未写明租金单价，但根据5％的增价比例，租金分别为：①1312.74㎡部分月租金为60.64元／㎡；②4672.96㎡部分月租金为l6.54元／㎡；③814.90㎡部分月租金为l7.64元／㎡。 2015年合同与前三期合同第七条(三)款均有约定：“甲方(军需被服厂)应当履行负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续，申领《军队房地产租赁许可证》的义务”。2014年5月30日，福建省人民政府颁布施行《福建省市场主体住所(经营场所)登记管理办法》[闽政(2014)25号]。该《办法》第十条(三)款规定：“租用军队房产的，提交租赁协议原件或复印件和《军队房产租赁许可证》复印件”。南平市人民政府在2014年7月30日也根据省政府的《办法》颁布了《南平市市场主体住所(经营场所)登记管理规定》，在第十一条(四)款也规定：“租用军队房产的，提交租赁协议原件或复印件和《军队房产租赁许可证》复印件”。依前述规定，《军队房地产租赁许可证》是承租使用军队房产申领营业执照时必须具备和提交的登记材料，经营者如果没有该《军队房地产租赁许可证》，工商行政管理部门不予登记颁发《营业执照》。由于军需被服厂至今未能申请获得《军队房地产租赁许可证》，以致于雅客酒店在承租之后，在省、市政府规定出台之前已领取的《营业执照》外，其他经军需被服厂同意后转租的药店和其他承租经营户都因为没有《军队房地产租赁许可证》而无法取得《营业执照》，纷纷与雅客酒店解除转租后的承租关系，不仅导致雅客酒店为履行转租合同所进行的装修损失，还导致原本可通过转租收益的承租房屋闲置至今而没有收益，损失巨大。军需被服厂理当赔偿雅客酒店因违约导致的损失。 依据《军队房地产租赁合同》第六条第一款的约定，雅客酒店已向军需被服厂交付了50万元租赁保证金，依据《军队房地产租赁合同》第六条第二款“甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息”的约定，因军需被服厂未履行向雅客酒店提供《军队房地产租赁许可证》构成违约的情况下，军需被服厂不仅要退还已收取的50万元租赁保证金，还应加付银行同期存款利息。综上所述，请求判决支持雅客酒店的反诉请求。 军需被服厂辩称，一、双方于2006年12月20日第一次签订《军队房地产租赁合同》，军需被服厂将总计5985.70平方米的军队空余房屋租赁给雅客酒店，租赁期五年(2007年5月1日至2012年4月30日)。2012年4月30日第二次签订《军队房地产租赁合同》，军需被服厂将总计6800.60平方米的军队空余房屋租赁给雅客酒店，租赁期一年(2012年5月1日至2013年4月30日)。2013年4月30日第三次签订《军队房地产租赁合同》，军需被服厂将总计6800.60平方米的军队空余房屋租赁给雅客酒店，租赁期一年(2013年5月1日至2014年4月30日)届期后又延续一年至2015年4月30日。2015年3月1日第四次签订《军队房地产租赁合同》，军需被服厂将总计6800.60平方米的军队空余房屋租赁给雅客酒店，租赁期二年(2015年5月1日至2017年4月30日)。军需被服厂对反诉状中的上述事实予以确认。但2015年4月30日之前的数份合同双方早己履行完毕并无争议，雅客酒店已经如数向军需被服厂支付了租金，否则双方不可能续签2015年5月1日至2017年4月30日的房屋租赁合同。 二、上述所有合同中租赁用途分别有宾馆、酒楼、餐饮、办公及药超等项。2015年,雅客酒店欲将一楼部分门面转租给福建宝芝堂医药有限公司开设新建药超，军需被服厂为此向南平市延平区食品药品监督管理局出具一份公函，请求该局给予支持办理相关证照。新建药超也因此取得了《营业执照》和《药品经营许可证》而开业。而上海生华电缆集团营销分公司根本就是子虚乌有的单位，从未在南平区域内向工商行政管理部门申请开办过。若雅客酒店所称属实的话，应提供上海生华电缆集团营销分公司因缺少《军队房产租赁许可证》而申请开办被拒的相关证据。故此，雅客酒店在反诉状所称“由于军需被服厂至今未能申请获得《军队房产租赁许可证》，以致雅客酒店在承租之后……纷纷与雅客酒店解除转租后的承租关系……”等理由不足为驳。在所有签订的合同第七条第(三)项中均约定“保证出租给乙方(指雅客酒店)使用的房地产，按照规定报经军队审批部门审批。”可见，雅客酒店已明知该合同要上报审批，是否能够取得《军队房产租赁许可证》还是一个未知数，只是因为军改过渡期军需被服厂未能获批《军队房产租赁许可证》，这不是军需被服厂能够把控的事。况且，2015年之前的房屋租赁也没有《军队房产租赁许可证》，但并不影响雅客酒店承租房屋后自用或转租他人用于各种经营(实际上雅客酒店均在自用或转租他人使用)，否则雅客酒店就不会数次续签合同。换句话说，在本案中军需被服厂有无获批《军队房产租赁许可证》与雅客酒店承租后的盈利或亏损没有因果关系，即使雅客酒店亏损也是市场风险，应由雅客酒店自行承受。 三、关于雅客酒店承租房屋后投入的装修问题。合同中并未约定房屋装修投入由军需被服厂承担，而是所有合同中第八条第(三)项的“费用自理”，从2007年的雅客酒店首次承租投入装修并使用，距今已达十年之久，基本上消耗怠尽。雅客酒店装修、雅客酒店使用了十年之久的房屋装修费用，也要由军需被服厂来承担，于法于理都无依据。 四、关于雅客酒店向军需被服厂预交的保证金50万元，雅客酒店认为房屋租赁合同中双方有明确约定：雅客酒店不按期向军需被服厂支付房屋租金，保证金不予退还。由于雅客酒店至今尚欠军需被服厂一百多万房屋租金，雅客酒店无权要求军需被服厂退还该50万元保证金。 综上所述，军需被服厂恳请人民法院依照事实和法律，驳回雅客酒店对军需被服厂的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.军需被服厂提交的《注销内资企业登记基本情况表》一份、《药品经营许可证》一份。该证据出自南平市工商行政管理局和南平市延平区食品药品监督管理局，来源真实合法；《注销内资企业登记基本情况表》对于福建宝芝堂医药有限公司新建超市的成立时间、注销时间等工商注册信息具有证明力，予以采信；《药品经营许可证》对于福建宝芝堂医药有限公司新建超市已取得药品经营许可证的事实具有证明力，予以采信。2.军需被服厂提交的《福建汇德（南平）律师事务所调查专用证明》二份。该证据系由军需被服厂的委托代理律师事务所自行制作，雅客酒店对其真实性提出异议，本院对该证据不予采信。3.雅客酒店提交的《结算书》。该结算书系由福建佳日工程有限公司南平分公司制作，在军需被服厂对其真实性提出异议时，雅客酒店既不能提供其与福建佳日工程有限公司南平分公司的装饰装修合同，也不能提交其已向福建佳日工程有限公司南平分公司支付结算单载明的工程款的相关证据，故该证据对于雅客酒店主张的装修费用不具有证明力，不予采信。4.雅客酒店提交的2014年7月1日的《租赁合同》。该证据显示的出租方和承租方分别为雅客酒店和上海生华电缆集团营销分公司，但二公司均未在该合同上盖章确认；且该合同中载明的“上海生华电缆集团营销分公司”与本院现场勘查中显示的“上海胜华电缆集团”公司名称不一致，雅客酒店亦未提交上海生华电缆集团营销分公司的工商登记信息，故该证据对于雅客酒店主张的其与上海生华电缆集团营销分公司建立转租合同关系的事实不具有证明力，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南平市延平区新建路48号（长富大厦商住楼）裙楼1-6号，201号-203号，301-303号房产（房屋所有权证号：南房权证20××94号；南房权证20××95号；南房权证20××96号）系中国人民解放军总后勤部所有，军需被服厂是中国人民解放军总后勤部所属军工企业，并管理和使用上述房产。 2006年12月20日，军需被服厂（合同甲方，即出租方）与雅客酒店（合同乙方，即承租方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将南平市延平区新建路52号（现新建路48号）A、B、C幢一层至三层的建筑面积4767平方米房屋出租给乙方作为酒店、宾馆、办公场所，租赁期限自2007年5月1日至2012年4月30日止。第六条约定：自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币伍拾万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭据。雅客酒店依约缴纳了租赁保证金50万元。同年12月30日，军需被服厂复函雅客酒店“你公司报来，要求将承租房产所用余下的部分南平市延平区新建路48号（长富大厦裙楼201-203层）转租他人的报告收悉，经研究，同意贵公司意见……。”此后，军需被服厂与雅客酒店于2012年4月30日、2013年4月30日续签了租赁合同各一份，上述两份租赁合同均已履行完毕。 2015年12月31日，军需被服厂与雅客酒店又签订新的《军队房地产租赁合同》，合同约定：军需被服厂（合同甲方，即出租方）自愿将南平市延平区新建路48号的房屋建筑面积为6800.60平方米租赁给雅客酒店（合同乙方，即承租方）作为宾馆、办公、餐饮使用；租赁期限自2015年5月1日至2017年4月30日止；第四条约定：租金总额为肆佰肆拾贰万叁仟伍佰贰拾贰元整（￥4423522元）。年租金为贰佰壹拾伍万柒仟捌佰壹拾陆元整（￥2157816元）。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付给甲方，付款方式：转账。第六条约定：自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币伍拾万元整。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定的义务，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条第五款约定：租赁期内，甲方负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。第十一条第二款约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……现甲乙双方的租赁合同已经终止，雅客酒店已退出案涉租赁场地。雅客酒店已缴纳租金1159636元，尚欠1825344元租金。雅客酒店已交纳的50万元租赁保证金仍在军需被服厂处。 另查明，军需被服厂于2014年1月1日获得了中国人民解放军总后勤部司令部颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，许可行业类别是空余房地产租赁，该证件有效期至2016年12月31日。军需被服厂至今未取得《军队房地产租赁许可证》。 同时查明，雅客酒店经军需被服厂同意将部分案涉租赁场地转租给案外人福建宝芝堂医药有限公司（以下简称宝芝堂公司）。2015年5月1日，雅客酒店与宝芝堂公司签订《租赁合同》，雅客酒店将其承租房屋的其中约200平方米转租给宝芝堂公司经营超市。宝芝堂公司向南平市工商行政管理局申请宝芝堂公司新建超市工商登记，南平市工商行政管理局于2015年4月30日核准申请。宝芝堂公司新建超市于2015年8月3日取得南平市延平区食品药品监督管理局核准的《药品经营许可证》。宝芝堂公司新建超市于2016年6月29日被南平市工商行政管理局核准注销。 本院认为，军需被服厂与雅客酒店签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为：一、雅客酒店能否以军需被服厂未提供《军队房地产租赁许可证》为由拒付租金；二、雅客酒店是否应当支付违约金及违约金的数额；三、军需被服厂是否应当退还雅客酒店租赁保证金；四、军需被服厂是否应当赔偿雅客酒店装修损失；五、军需被服厂是否应当返还雅客酒店已交纳租金；六、军需被服厂是否应当赔偿雅客酒店转租合同收益的租金损失。 关于第一个争议焦点。《军队房地产租赁合同》中虽约定军需被服厂应负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，但雅客酒店及其次承租人并未因军需被服厂未提供《军队房地产租赁许可证》，导致其无法取得营业执照及正常经营。雅客酒店的次承租人宝芝堂公司开设的新建超市，在军需被服厂未提供《军队房地产租赁许可证》时，能正常进行工商登记，获得药品经营许可证，亦能正常经营。而雅客酒店又未提交其陈述的“其他经军需被服厂同意后转租的药店和其他承租经营户都因为没有《军队房地产租赁许可证》而无法取得《营业执照》，纷纷与雅客酒店解除转租后的承租关系，导致这些原本可转租收益的承租房屋闲置至今”的相关证据，则其不能以军需被服厂未取得《军队房地产租赁许可证》为由，行使先履行抗辩权，拒绝向军需被服厂支付租金。雅客酒店未足额支付租金，已构成违约，故军需被服厂主张雅客酒店支付拖欠租金1825344元的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。 关于第二个争议焦点。根据《军队房地产租赁合同》第十一条第二款约定：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……”雅客酒店未按照合同约定向军需被服厂交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，故军需被服厂依照该合同条款约定，主张雅客酒店支付因拖欠租金而产生的违约金，具有合同依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，雅客酒店提出该违约金标准过高，主张以每日0.021%标准为宜。军需被服厂应就雅客酒店逾期支付租金实际造成的损失进行说明，但其未举证证明雅客酒店欠付租金给其造成的损失，则欠付租金的损失主要为利息损失。《军队房地产租赁合同》约定的违约金标准为按欠付租金的3‰，以天数计算，即相当于月利率为9%（每天3‰×30天）。该标准显然已超过法律规定的利息限度，故在雅客酒店对该标准过高提出异议，并要求减少违约金时，本院对该违约金标准予以适当减少。根据军需被服厂的实际利息损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，本院确定违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%计算，即按月利率0.91%【年利率5.6%÷12个月×（1+50%）×（1+30%）】计算。《军队房地产租赁合同》第四条约定：“租金按月计算，雅客酒店于每月的前十日内交付军需被服厂”，故雅客酒店应当从逾期支付租金之日起，按照月利率0.91%向军需被服厂支付违约金。但军需被服厂仅从合同届满的次日（即2017年5月1日）起开始主张违约金，是其对自身权益的处分，予以准许。截止至2017年7月13日，雅客酒店应支付军需被服厂的违约金为39865.51元。2017年7月14日起至欠付租金全部清偿之日止的违约金，雅客酒店还应当以实际欠付租金为基数，按照月利率0.91%的标准支付给军需被服厂。军需被服厂主张的违约金数额和标准超出上述确定的部分，不予支持。雅客酒店提出按照日利率0.021%的标准计算违约金的抗辩意见，依据不足，不予采纳。 关于第三个争议焦点。根据《军队房地产租赁合同》第六条约定: “若雅客酒店未履行合同义务，军需被服厂不退还房地产租赁保证金。”因雅客酒店未按照合同约定向军需被服厂交纳租金，构成违约，故雅客酒店主张军需被服厂退还租赁保证金50万元并支付资金占用期间的利息损失，不予支持。 关于第四个争议焦点。本案中，军需被服厂已经按照合同约定，将案涉租赁场所交付雅客酒店，雅客酒店提供的现有证据无法证明其转租不能是由军需被服厂直接导致的，亦未提供证据证明其装修转租部分明确的开支，故雅客酒店主张军需被服厂应赔偿其装修损失，不予支持。 关于第五个争议焦点和第六个争议焦点。雅客酒店未提供相应的证据证明其转租不能是军需被服厂的原因导致的，是其自营应承担的市场风险，雅客酒店应承担举证不能的不利后果，故雅客酒店主张军需被服厂返还已交纳租金及未其通过履行转租合同收益的租金损失，依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省南平市雅客酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂拖欠租金1825344元。 二、福建省南平市雅客酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂欠付租金的违约金（2017年5月1日至2017年7月13日期间的违约金为39865.51元；2017年7月14日起至欠付租金清偿之日止的违约金，以实际欠付租金为基数，按月利率0.91%的标准计算）。 三、驳回中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂的其他诉讼请求。 四、驳回福建省南平市雅客酒店有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24601元，由中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂负担3014元，由福建省南平市雅客酒店有限公司负担21587元。反诉案件受理费16491.04元，由福建省南平市雅客酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  魏 平 审 判 员  徐华强 人民陪审员  蔡柏俤 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  张洪燕 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。