福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终3560号 上诉人（原审被告）：陈江转，男，1979年2月20日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人卢江南，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林停，男，1967年4月30日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：董美美，福建兴世通律师事务所律师。 上诉人陈江转因与被上诉人林停房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈江转的委托诉讼代理人卢江南，被上诉人林停的委托诉讼代理人董美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈江转上诉请求：1、撤销厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初2871号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，讼争房屋实际上处于被上诉人控制之下，上诉人不存在交还的义务，更不存在向被上诉人支付房屋占有使用费的义务， 被上诉人林停辩称，上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。一审判决合法有据，依法应予维持。 林停向一审法院起诉请求：1.判令林停与陈江转于2015年4月2日签订的厦门市翔安区田边房山尾的厂房《租赁协议》立即解除；2.判令陈江转立即将位于厦门市翔安区田边房山尾的厂房（一栋三层，含厂房内的机器设备、设施：①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250ＫＶ变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500㎡、⑥围墙内的水泥场所）返还林停；3.判令陈江转支付尚欠林停租金暂计3.85万元（按照25万元／年，从2016年8月1日起算，暂计至2016年10月31日为6.25万元，扣除2.4万元余3.85万元，应计至实际返还厂房给原告之日）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：林停与陈江转于2015年4月2日签订《租赁协议》，约定陈江转向林停承租位于厦门市翔安区田边房屋尾的一栋三层厂房，租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日止，租金为25万元／年，于每年7月31日前预付下一年度租金，若林停超过约定期限10日未足额支付租金，林停有权单方解除合同，租赁期限届满或合同提前解除、终止后，租赁房屋内机器设备（含被告在经营期间购置的机器设备）全部无偿归林停所有，包括①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250ＫＶ变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500㎡、⑥围墙内的水泥场所，并约定租赁期间不准转租或改变经营范围。合同履行过程中，林停如约将厂房及设备交付陈江转使用。按双方约定，陈江转应当在2016年7月31日前向林停支付2016年8月1日至2017年7月31日的年度租金25万元，但陈江转至今未按时足额支付，仅由其弟陈某1账户支付给林停2.4万元，在林停催款过程中，陈江转之弟陈某1告诉林停，陈江转已将厂房及设备转给其使用。鉴于陈江转逾期支付租金早已超过10日，且存在擅自转租的情况，已构成违约，林停为维护自身合法权益，故提起诉讼。 陈江转一审时辩称：一、讼争房屋没有批建手续，本案的租赁合同无效。二、诉讼请求第二项，机器设备设施应由何人投资何人享有，所有的机器设备设施是林停与陈江转一起投资的，林停出资20%，陈江转出资80%。铁皮屋已被台风吹倒，不存在了。三、2016年5月陈江转向林停提出，讼争房屋存在消防问题，无法继续生产，要求林停提供相应的消防许可手续，林停未能提供，所以实际上陈江转在2016年5月之后未再实际使用讼争房屋，对于讼争房屋，陈江转未将钥匙交付给林停，林停有钥匙，故在陈江转未使用讼争房产期间，林停是实际掌控人，包括机器和设备等，陈江转无需再支付租金，陈江转也未通过陈某1支付过租金2.4万元。四、陈江转想从林停处拿回机器设备，林停不同意。2016年5月底陈江转已将办公用品搬走了，只剩下机器设备，2016年11月22日陈江转要将租赁房屋内的机器设备搬离，林停阻止，为此有报警处理。 林停提供租赁合同、常住人口基本信息表、个体户基本信息、厦门市集体土地使用权证、厦门市农村房屋所有权证、建设用地规划许可证、私营公司基本信息、公司登记（备案）申请书、住所（营业场所）使用证明、企业个体工商户经营场所方位示意图，陈江转提供报警回执、行政处罚决定书、建设工程竣工验收消防备案违法通知书、建设工程消防设计备案违法通知书、营业执照等证据。对上述证据，一审法院经审查予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人陈述和经审理确认的证据，一审法院经审理认定事实如下：2015年4月2日林停与陈江转签订《租赁协议》一份（以下简称合同），主要约定：甲方（林停，下同）将其址于厦门市翔安区田边房山尾的三层厂房中的一层整层、二层约140平方米，三层整层出租给乙方（陈江转，下同），租赁期限为十年，即2014年8月1日至2024年7月31日止，租金每年25万元，每年7月31日前预付下一年度租金，其中2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金25万元于2015年3月15日前支付，2015年8月1日至2016年7月31日的租金于2015年7月31日前支付，其余年度租金以此类推。若乙方超过约定期限十日未足额支付租金，则甲方有权单方解除本协议，本合同自行终止。该合同还载明：“双方确认，租赁房产内的机器设备原为甲乙双方共同投资购置，在租赁期限内，机器设备归乙方使用，租赁期限届满或合同提前解除、终止后，租赁房产内的机器设备（含乙方在经营期间购置的机器设备）全部无偿归甲方所有。在本协议签订前双方共同投资购置的机器设备清单如下①冻库机器设备五组、②二条洗菜机流水线、③250ＫＶＡ变压器一台、④2吨电动叉车一台、⑤铁皮屋1500平方米、⑥围墙内的水泥场所（甲乙双方共同使用）。合同终止或解除后，乙方应立即将租赁房产（含租赁房产内的机器设备）交付甲方，逾期甲方可直接接受租赁房产（含租赁房产内的机器设备），乙方不得提出异议。” 合同签订后，林停将讼争房屋交付陈江转使用，陈江转将讼争房屋用于经营厦门市涵生果蔬有限公司，陈江转支付租金至2016年7月31日，未支付其余租金，经林停催讨后，陈江转以讼争厂房违反相关消防法律法规，无法作为经营场所为由拒绝支付租金，并将部分物品陆续搬出，林停遂诉至法院，请求判如诉请。2016年11月22日陈江转将讼争房屋内剩余机器设备搬离时，林停阻止，并报警处理。现讼争厂房内尚有冻库机器设备、洗菜机流水线、250ＫＶ变压器机器设备。讼争厂房院内有一片损坏的铁皮屋和一片水泥地，林停确认分别是其诉求中要求陈江转返还的1500㎡的铁皮屋和围墙内的水泥场所。审理过程中，因陈江转否认通过陈某1支付租金2.4万元，故林停将第三项诉讼请求变更为：判令陈江转支付尚欠林停租金暂计6.25万元（按照25万元／年，从2016年8月1日起算，暂计至2016年10月31日为6.25万元，应计至实际返还厂房给原告之日）。 另查明，讼争房屋于1999年建成，所有权人为厦门市同安双龙面制品厂，第一层321.8㎡，第二层139.06㎡，办理产权登记后，第一层扩建300多㎡，第二层扩建500多㎡，并加盖第三层。讼争房屋第一、二层扩建部分及第三层加盖部分未取得建设规划许可证，未取得房屋权属证书。庭审中，林停与陈江转均表示因房屋内机器设备连在一起，讼争房屋超建无审批手续部分与取得产权部分无法分开。经一审法院释明后，林停主张，如合同认定为部分有效，部分无效，其将诉讼请求第三项变更为：判令陈江转支付尚欠林停租金及占用费，计算到2016年10月31日是6.25万元，应按25万元每年从2016年8月1日起算至实际返还厂房给林停止，因林停是占用整个讼争厂房，所以租金和占用费无法分开，只能合计计算，其他诉讼请求不变。如合同认定为无效，其将诉讼请求变更为：1.判令陈江转立即将位于厦门市翔安区田边房山尾的厂房（一栋三层，含厂房内的机器设备、设施：①冻库机器设备5组；②2条洗菜机流水线；③250ＫＶ变压器一台；④2吨电动叉车1台；⑤铁皮屋1500㎡；⑥围墙内的水泥场所）返还林停；2.判令被告支付尚欠原告占用费暂计6.25万元（按照合同约定的租金标准25万元／年计算，从2016年8月1日起算，暂计至2016年10月31日为6.25万元，应计至实际返还厂房给原告之日）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 又查明，讼争房屋第二层除租赁给陈江转140㎡外，林停将其余部分出租给案外人刘立军，刘立军在该处经营厦门易富达工贸有限公司。2016年12月13日厦门易富达工贸有限公司因生产车间即本案讼争厂房二楼存在未进行消防设计备案、存在未进行竣工消防备案的消防违法行为，厦门市公安消防支队翔安区大队对其进行行政处罚，并于2016年12月21日向其发出《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》、《建设工程消防设计备案违法通知书》，通知其于2017年1月31日前停止使用生产车间。审理中林停表示无法提供讼争厂房消防设计备案及竣工消防备案的相关材料。 再查明，厦门市同安双龙面制品厂2005年11月9日更名为厦门市翔安区双龙面制品厂，2007年5月28日又更名为厦门市翔安区双龙铁件加工厂。厦门市翔安区双龙铁件加工厂系普通个体户，主要经营者为林停。 关于合同约定的机器设备清单①冻库机器设备五组、②二条洗菜机流水线、③250ＫＶＡ变压器一台、④2吨电动叉车一台、⑤铁皮屋1500平方米、⑥围墙内的水泥场所，第一次开庭审理中陈江转辩称上述设备设施双方共同投资，其出资80%，林停出资20%，林停未提出异议。第二次开庭审理中，陈江转辩称全部由其出资，林停并未按照约定出资，林停则先是主张共同投资但不明确出资情况，后又主张全部由其出资。第三次开庭审理中，林停主张其出资100多万。关于出资情况，林停未提供证据，陈江转提供网银交易单据、证人陈某1、陈某2证言，以证明通过陈某1、陈某2账户购买机器设备，林停质证认为银行交易单据表面真实性没有异议，但这是陈某1、陈某2与他人经济往来，与本案讼争设备不具有关联性，陈某1、陈某2与陈江转是亲兄弟、表兄弟关系，证言不能采纳，且两证人没有相应的委托手续让其给案外人支付款项。审理过程中，林停与陈江转均表示对于设备清单①-⑥，不申请价值鉴定评估。 一审法院认为，本案讼争租赁房屋第一层扩建300多㎡，第二层扩建500多㎡，并加盖第三层，扩建及加盖部分均未取得建设用地规划许可证，未取得房屋权属证书，林停亦未能举证证明讼争房屋符合房屋建设规划，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故讼争合同中不符合房屋建设规划部分合同是无效的，同时林停与陈江转均表示讼争房屋超建无审批手续部分与取得产权部分无法分开，可见讼争合同是不可分开的，是一份需整体履行才能实现合同目的的合同，其中有产权登记部分的履行并不能实现合同目的，故一审法院认定林停与陈江转签订的《租赁协议》系无效合同。因《租赁协议》系无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，陈江转应当将讼争房屋返还，故林停主张陈江转将位于厦门市翔安区田边房山尾的厂房（一层整层、二层140㎡、三层整层）返还的诉讼请求，一审法院予以支持。至于机器设备、设施：①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250ＫＶ变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500㎡、⑥围墙内的水泥场所,一审法院认为对于出资情况林停未能举证证明，陈江转提供的证据也不足以证明与本案具有直接关联性，故一审法院对陈江转的证据不予采信，一审法院认为《租赁协议》中确认上述设备设施①-⑥系双方共同投资，虽然在庭审过程中双方对出资比例有不同陈述，但在第一次庭审过程中，陈江转辩称其出资80%，林停出资20%，林停并未提出异议，故一审法院认为第一次庭审中双方的陈述更为可信，故一审法院认定对于上述设备设施①-⑥系双方共同投资购买和建设，林停出资20%，陈江转出资80%。因讼争房屋存在未进行消防设计备案、存在未进行竣工消防备案的消防违法行为，讼争场所不能进行生产经营，故陈江转要求将其物品搬出讼争厂房为正当要求，但因上述设备设施①-④系双方共有物，应在合理清算分配后，陈江转才能将其所有的部分搬出，鉴于双方均未能举证证明上述设备设施的价值，也不申请价值评估，一审法院无法确定上述设备设施的价值并进一步依法分配，故对于机器设备①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250ＫＶ变压器一台、④2吨电动叉车1台，一审法院不予处理，双方可待确定价值后，另行诉讼解决。对于⑤铁皮屋1500㎡，双方均确认系已损坏，客观上无法返还。对于⑥围墙内的水泥场所，一审法院认为该部分已于讼争厂房院内的土地形成不动产，故该水泥场所归林停使用更为合理，至于对于陈江转投资部分的补偿，因双方未能举证证明其价值，亦不申请价值评估，故一审法院不予处理，双方可待确定价值后，另行诉讼解决。综上，对于林停主张陈江转返还①冻库机器设备5组、②2条洗菜机流水线、③250ＫＶ变压器一台、④2吨电动叉车1台、⑤铁皮屋1500平方米的诉讼请求，一审法院不予支持，对于林停主张陈江转返还⑥围墙内的水泥场所的诉讼请求，一审法院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故陈江转应当按照租金标准支付讼争房屋占有使用费，合同约定租金25万元／年，自2016年8月1日起陈江转未再支付租金，故林停主张陈江转自2016年8月1日起按25万元／年的标准支付房屋占有使用费至返还房屋之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈江转应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市翔安区田边房山尾的房屋（一层整层、二层140㎡、三层整层，包括围墙内的水泥场所）交还给林停；二、陈江转应于本判决生效之日起十日内向林停支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2016年8月1日起至讼争房屋返还之日止，以25万元／年标准计算）；三、驳回林停的其余诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取计2150元，由陈江转负担。 对一审查明的事实中，双方均认可：“现在讼争厂房内的洗菜机流水线只剩部分”，另一审判决中关于“因林停是占有整个讼争厂房”系笔误，林停应为陈江转。对此，本院予以确认。一审法院认为，“虽然在庭审过程中双方对出资比例有不同陈述，但在第一次庭审过程中，陈江转辩称其出资80%，林停出资20%，林停并未提出异议”，林停提出异议，认为其一直不予认可，而不是未提出异议。对一审查明的其余事实双方均无异议，本院予以确认。 本案二审期间，上诉人提交报警回执，拟证明上诉人要将租赁房产内物品搬离，被上诉人林停再次阻止。被上诉人对证据的表面真实性予以认可，对其关联性不予认可，认为与本案无关。被上诉人提交讼争厂房的照片复印件和厦门市市场监督管理局关于厦门市涵生果蔬有限公司的企业基本信息，上面载明该公司住所地和经营场所均为厦门市翔安区田边社。上诉人对照片所展示的外观无异议，认为2016年5月上诉人已搬离，剩余物品是被上诉人不配合，无法取回物品。对以上三份证据，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人是否应承担讼争房产2016年5月份之后的租金？本院认为，上诉人主张讼争房屋自2016年5月实际处于被上诉人控制之下，不存在交接钥匙等问题，因此主张免交2016年5月以后租金。对此，上诉人应承担举证责任。而上诉人提交的相关证据，不足以证明双方就交接讼争厂房达成合意。在双方未达成合意的情况下，上诉人单方部分搬离的行为未得到被上诉人认可，也未有实际交接的证据，不能认定该讼争厂房已交给被上诉人，上诉人关于自2016年5月以后租金免除的主张没有足够的证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，陈转江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4300元，由陈江转负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （陈许贞） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一七年十二月二十九日 书记员（ 巫粤 峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。