四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川19民初27号 原告：陈世蓉，女，1955年4月18日出生，汉族，初中文化，巴中市巴州区房管局退休职工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：孙阳升，上海申浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨骐，上海申浩（成都）律师事务所律师。 原告：陈世莲，女，1950年1月1日出生，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 被告：巴中市金杨置业有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区后坝街方正大厦。 法定代表人：方金节，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 第三人：严政，男，1970年11月8日出生，汉族，大学文化，律师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：莫晓宇，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昌军，四川明炬律师事务所律师。 第三人：黄莉，女，1972年12月8日出生，汉族，大专文化，教师，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：杨斌，四川竞一律师事务所律师。 原告陈世蓉、陈世莲与被告巴中市金杨置业有限公司、第三人严政、黄莉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈世蓉及其委托诉讼代理人孙阳升、杨骐，原告陈世莲，被告巴中市金杨置业有限公司法定代表人方金节及其委托诉讼代理人鲜跃斌、辛长洋，第三人严政及其委托诉讼代理人莫晓宇、刘昌军，第三人黄莉的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈世蓉诉称：1.请求巴中市金杨置业有限公司依照与陈世蓉、陈世莲所签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》全面履行合同义务，为陈世蓉、陈世莲办理位于巴中市巴州区“金都西锦”第3楼2号商业用房权属转移登记。2.请求巴中市金杨置业有限公司承担逾期办理房屋权属转移登记的违约责任，给付陈世蓉、陈世莲违约金5万元（暂定，以实际办理房屋权属转移登记之日为准）。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：巴中市庆园房地产开发有限公司在巴中市巴州区3号开发建设“金都西锦”商品房。2012年4月10日，我们与巴中市庆园房地产开发有限公司“金都西锦”项目负责人方金节协商购买“金都西锦”三楼的商业用房，双方签订了《商品房认购书》，约定由我们以9000元／㎡的单价购买《金都西锦》一单元三层二号商业用房(“金都西锦”第三层⑧轴一(11)轴和1/0-16轴交A-F轴，建筑面积约602平方米，实测建筑面积727.16㎡），总计房款541.8万元（实际总房款654.444万元）。约定签认购合同时付款552万元，余款交房时付清，现实际已交购房款654.44万元，交房时间2014年12月31日。双方对《房屋产权证》和《土地使用权证》的办理以及水、电、气上户和违约责任等事项进行了明确约定。认购合同签订后，我们按约履行了交款义务，因该项工程系“5.12”地震灾后重建项目，2012年5月10日经巴中市巴州区城镇住房重建办公室以“巴区城重建办(2012)3号函”变更开发企业为巴中市金杨置业有限公司。2014年12月18日办理了《商品房预售许可证》，2015年2月28日巴中市金杨置业有限公司向我们移交了房屋，办理了物业管理、用水用电合同等相关入住手续，我们接收房屋后已租赁给他人使用。我们是早在2012年就已签订购房合同的合法商品房购买者，并已实际履行了交款、按收房屋的手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定应当认定《商品房认购书》有效。被告巴中市金杨置业有限公司在明知已将《金都西锦》三层二号商业用房出卖给我们的情况下，还与被告黄莉于2015年2月11日签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，将三楼全部商业用房再卖给黄莉，而且出卖的价格明显低于市场价，被告黄莉虽然签订了商品房买卖合同，但并没有支付一分钱的购房款，还故意提前签订虚假的补充协议，现在我们的房屋被人民法院查封，侵害了我们的合法权益，二被告恶意串通损害我们的利益是显而易见的。依据《合同法》的规定，巴中市金杨置业有限公司与被告黄莉于2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，应属无效，采用欺骗手段办理的备案登记应予撤销，以便我们的购房合同办理备案登记和办理产权登记。 被告巴中市金杨置业有限公司辩称，1.巴中市金杨置业有限公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效，巴中市金杨置业有限公司表示认可。原告系在7号案前签订了合同，并付了或者大部分付了房款，巴中市金杨置业有限公司也交付了房子。在巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订合同时方金节已经告诉严政房子已经卖了。2.巴中市金杨置业有限公司与黄莉签订的商品房买卖合同与补充协议不成立，黄莉与巴中市金杨置业有限公司签订房屋买卖没有真实意思表示，严政也自认黄莉签订合同系严政借贷的担保。3.原告要求巴中市金杨置业有限公司承担办理权属登记的违约主张，客观上不能办理，我们不应当承担违约金。 第三人严政述称，1.商品房认购书无效。2.案涉房屋已经在巴中市金杨置业有限公司2014年12月18日取得商品房预售许可证后，出卖给严政，且已经备案登记，故合同及补充协议合法有效，严政也以债权抵消方式支付了房款。3.原告虽接受房屋交付，但房屋未达到交付条件，为无效交付。4.原告未向巴中市金杨置业有限公司支付房款，证据不能证明原告履行支付了商品房价款。5.陈世蓉原告主体资格不适格，应当裁定驳回其起诉。 第三人黄莉同意严政及其代理人的述称意见。 原告陈世蓉、陈世莲提交了以下证据（复印件），第一组证据：商品房认购书，商品房买卖合同，共同购房协议书，巴区城重建办【2012】3号函。第二组证据：缴款明细，银行凭证。第三组证据：巴中圣泉水务有限公司用水卡，收条、收据，业主入住通知书，结算清单，消防安全责任书，（前期）物业管理委托书，金都西锦业主手册。第四组证据：向军身份证复印件，收条，租房协议。第五组证据：民事起诉状（严政诉巴中市金杨置业有限公司）、变更诉讼请求申请书（严政，2015.9.11），借款合同，借款抵押担保合同（未登记），商品房买卖合同（买受人黄莉），商品房买卖合同补充协议，巴中巴中市金杨置业有限公司声明，巴中巴中市金杨置业有限公司关于请求暂停办理房屋产权手续的紧急报告。 第三人严政的质证意见，第一组证据：1.对商品房认购书，共同购买协议书的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，共同购买协议书明显系陈世蓉、陈世莲伙同庆园公司项目部双方事后补签的；其次，商品房认购书从形式上看均是预约性质的合同，并非商品房买卖合同，不能以此认定，在与庆园公司项目部不具有开发资质的主体签订认购书这个时点上，陈世蓉和陈世莲与金扬公司或者庆园公司就建立了商品房买卖合同关系；再次，即使该共同购买协议书和商品认购书签订属实，但双方在签订时，开发商尚未依据房地产开发管理的强制性规定取得商品房预售许可证。对于尚不具备商品房买卖合同特征的认购书而言，其更不具有合法性，即陈世蓉和陈世莲举示的商品房认购书因不合法而无效。2.对商品房买卖合同的真实性、合法性及关联性有异议。首先，该合同标注的签订时间为2015年2月28日，在巴中市金杨置业有限公司与严政（由黄莉代理）2015年2月6日、2月11日、2月15日签订的商品房买卖合同之后；其次，共同购买协议书、商品房认购书认购的面积和位置与商品房买卖合同约定的认购面积和位置并不一致；再次，即使巴中市金杨置业有限公司与陈世蓉和陈世莲签订了该合同，巴中市金杨置业有限公司也明知是在已经将房屋转让给了严政之后。3.对巴区城重建办【2012】3号函的真实性、合法性均无异议。但该函在关联性上仅能证明巴中市金杨置业有限公司与庆园公司在“金都西锦”项目上存在转让关系。第二组证据：1.对缴款明细的真实性、合法性和关联性均有异议。该组证据从形式上看是巴中市金杨置业有限公司及方金节向陈世蓉和陈世莲出具的，巴中市金杨置业有限公司称收到该款项，应出示其公司现金日记账、银行存款日记账，但其亦未出具，故仅凭收据、收条根本不能证明陈世蓉和陈世莲已实际履行了付款义务。2.对银行凭据及银行明细的真实性不持异议。但从其记载的内容看无法体现所支付的就是本案的房款，故不能证明与本案的关联性。第三组证据：对该组证据材料的真实性、合法性及关联性均有异议。该6份所谓事实入住资料完全是巴中市金杨置业有限公司在明知已将房屋销售给严政之后为了逃避责任所做的掩人耳目之举，尤其是“金都西锦”项目至今未通过规划验收以达到能够合法交付使用的条件，巴中市金杨置业有限公司与对方匆匆忙忙做这些所谓有“交房入商品房买卖合同然意图造成“受领”、“实际占有”房屋，但因其交付不合法而属于掩耳盗铃的无效行为。所以该6份材料不应当作为有效证据采信。第四组证据：对该组证据材料的真实性、合法性及关联性均有异议。案涉房屋根本没有经过验收合格达到交付使用条件，不能证明本案原告在合法使用，该3份材料与本案无关，不能证明本案原告对房屋进行了使用、收益等主张。第五组证据：1.对民事起诉状（严政诉巴中市金杨置业有限公司）、变更诉讼请求申请书（严政，2015.9.11）的真实性不持异议。2015年9月11日变更诉讼请求申请书系法院释明的结果，非出于严政的本意。2.对“借款合同、借款抵押担保合同”的真实性、合法性、关联性无异议。3.对“商品房买卖合同（买受人黄莉）、商品房买卖合同补充协议（买受人黄莉）”的真实性、合法性和关联性均无异议。4.对“巴中市金杨置业有限公司声明、紧急报告”的真实性、合法性和关联性均有异议。这是巴中市金杨置业有限公司为逃避责任的单方主观意思。 第三人严政提交了以下证据（复印件）。第一组证据：原告以黄莉名义购买巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”相关房屋签订房屋买卖合同合法有效的证据：1.2015.2.11《商品房买卖合同》及摘要。2.2015.2.6《商品房买卖合同》及摘要。3.2015.2.16《商品房买卖合同补充协议》。4.2015.6.7变更诉讼请求申请书。5.2015.10.23申请书。第**证据：五方当事人（原告）与巴中市金杨置业有限公司签订认购协议书时，该项目无任何手续、不具备出卖条件的证据：6.2014.5.7《国有土地使用权证》。7.2014.8.5《建设工程规划许可证》。8.2014.11.4《建设工程施工许可证》。9.2014.12.28《商品房预售许可证》。第三组证据，案涉房不具备交付条件、五方当事人与巴中市金杨置业有限公司恶意串通的证据。10.第三人与所谓的出租户签订的“座谈记录”。11.案涉房屋现状照片。12.二审庭审笔录。13.相关房地产项目验收合格资料11份。 原告陈世蓉对第三人严政提交证据的质证意见,第一组证据：对这组证据的关联性及证明内容有异议，不能证明严政与巴中市金杨置业有限公司存在商品房买卖关系。严政与巴中市金杨置业有限公司实质为借贷和担保的法律关系。第二组证据：该组证据不具有关联性。我方于2012年4月所签订的《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。我方签订的视同为商品房买卖合同的《商品房认购书》系合法有效。第三组证据：该组证据与待证事实不具有关联性。商品房的交付使用以对房屋的转移占有为依据，已经交付的不能以不具备交付条件为理由认为没有进行交付。 被告巴中市金杨置业有限公司无质证意见。 第三人黄莉的质证意见与严政的质证意见相同。 根据当事人所举证据，本院确认以下事实：2012年4月10日，原告陈世蓉与巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部就“金都西锦”3层2号房屋签订《商品房认购书》，暂定建筑面积602㎡（最终以测绘面积为准）8轴－16轴和1/6－16交A轴－F轴。2015年2月28日陈世蓉、陈世莲与巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：“金都西锦”3楼2号商业用房建筑面积772.16㎡，单价9000元/㎡，房屋总价款6544440元。巴中金杨置业公司于2015年2月28日给陈世蓉出据的《结算清单》记载总价6544440元，已付5520000元，余款1024440元（注：无双方签字盖章）。同日，巴中市金杨置业有限公司出据的《收条》记载：今收到陈世蓉交来购房共计727.16平方米，商用房款，陆佰伍拾肆万肆仟肆佰肆拾元正，小写为654440元（注：大小写金额不一致）。巴中市金杨置业有限公司未向陈世蓉出具正式购房发票。2015年2月28日巴中市金杨置业有限公司给陈世蓉、陈世莲开具《业主入住通知书》。同日，陈世蓉与巴中市新星物业管理有限公司签订了《（前期）物业管理委托合同》,向巴中市新星物业管理有限公司交纳物管费2181.00元。2013年3月27日，甲方陈世蓉与乙方向军签订《租房协议》约定，甲方将座落在巴中市巴州区中段“西锦名都”三楼出租给乙方使用；甲方出租给乙方用的商业用房面积约850平方米（租房平方以房屋产权为准）。吴林峻以甲方代表身份在《租房协议》上签字。当日，吴林峻向向军出具收条载明：今收到向军支付“西锦名都”三楼房屋租金壹拾万元整。 同时查明，2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成项目转让移交协议书，甲方及委托代理人方金节同意将巴中市巴州区西华正街中段灾后重建项目“金都西锦”项目转让给乙方，乙方同意接收甲方的项目转让。乙方自按接收甲方的项目转让之日起，自行独立承担甲方转让项目的民事、行政、刑事和经济责任，甲方不负转让项目的任何责任、甲方不负连带责任。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称，西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年12月3日巴中市庆园房地产开发有限公司向巴中市金杨置业有限公司发出声明函告称，“经我庆园公司与巴中市金杨置业有限公司协商同意金都西锦项目转由金杨置业有限公司开发建设，且方金节仍为该项目负责人。在本声明前及本声明后，巴中市金杨置业有限公司及股东以巴中市庆园房地产开发有限公司的名义，所签订的一切购房合同及文书、债权、债务等任何经济责任和法律责任、民事纠纷等，由金杨置业有限公司及股东负全部责任。一切与我庆园公司无任何关系。” 另查明，2014年11月13日，第三人严政与被告巴中市金杨置业有限公司签订了《借款合同》与《借款抵押担保合同》，约定巴中市金杨置业有限公司向严政借款叁仟万元；巴中市金杨置业有限公司以其开发的位于巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋提供抵押担保，自抵押物具备办理抵押登记条件之日起五日内为抵押权人办理抵押登记，并将他项权证交给抵押权人等。同日，在四川省巴中市蜀北公证处已对《借款合同》办理了【（2014）川巴蜀北证字第5403号】具有强制执行效力的债权文书公证。同年11月14日，严政通过贾文通的账户向方金节的账户分别转款1000万元、2000万元人民币，巴中市金杨置业有限公司同日向严政书立收到3000万元借款的《收款确认函》。 2014年8月5日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建设工程规划许可证》。同年11月4日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”《建筑工程施工许可证》。同年12月28日，巴中市金杨置业有限公司取得“金都西锦”一幢《商品房预售许可证》。在具备了办理抵押物抵押登记条件后，巴中市金杨置业有限公司未按照《借款合同》与《借款抵押担保合同》约定为严政办理抵押物的抵押登记事宜。经严政与巴中市金杨置业有限公司协商，巴中市金杨置业有限公司同意严政以黄莉的名义对“金都西锦”的负一层、第三、四、五层整层房屋签订房屋买卖合同。严政以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司分别于2015年2月6日网签购买第四层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504073）。于2月11日网签购买第三层整层房屋的《商品房买卖合同》（备案号504531）。于2月15日签订负一层整层房屋的《商品房买卖合同》（未备案登记）。上述房屋总价款2408.94万元。2016年2月16日，严政以黄莉的名义为乙方与甲方巴中市金杨置业有限公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方于2016年2月13日至2016年4月13日向甲方支付全部房款2408.94万元（其中三层12089400.00元、四层9000000.00元、负一层3000000.00元）；乙方可采取银行转账、现金及他人对甲方享有的债权转移等方式向甲方支付房款，乙方也可采取转账、现金、他人对甲方享有的债权转移相结合的方式支付房款；一方违约按《商品房买卖合同》总房价款的30％向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方违约金不足部分的损失。2015年1月15日、3月16日，巴中市金杨置业有限公司已向严政支付该借款利息180万元。尔后，严政发现被告巴中市金杨置业有限公司经营状况恶化，对外形成巨额债务，便于2015年4月21日向巴中市金杨置业有限公司发出《解除合同通告书》，要求解除与其签订的《借款合同》和《借款抵押担保合同》。巴中市金杨置业有限公司收到该解除通知后，提出异议，并于2015年7月13日向巴中市巴州区人民法院提起解除合同异议诉讼，该案经本院提审后，巴中市金杨置业有限公司自愿申请撤诉。本院于2017年6月8日作出巴中市中级人民法院（2017）川19民初字第26号民事裁定书：准予原告巴中市金杨置业有限公司撤诉。2015年4月22日，严政向本院申请诉前保全，本院作出（2015）巴中民保复字第1号民事裁定，对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”负一层、第三、四、五层房屋予以查封。查封期限为两年。巴中市金杨置业有限公司及杨先成、罗云华、陈世蓉、陈世蓉、陈世蓉、三鑫公司、李德全、李林芷、李卓向本院申请复议。同年5月21日，本院分别作出了（2015）巴中民保复字第1号、第2号、第3号、第4号、第7号、第8号民事裁定书，驳回复议人巴中市金杨置业有限公司、杨先成、罗云华、陈世蓉、陈世蓉、陈世蓉的复议申请，同日又作出（2015）巴中民保复字第5号、第6号民事裁定，解除对位于四川省巴中市巴州区“金都西锦”负一层、第五层房屋的查封。本院于2017年4月17日作出（2017）川19财保7号民事裁定，继续对巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”第三、四层房屋予以查封。查封期限为两年。另查明，巴中市金杨置业有限公司开发的“金都西锦”项目至今尚未全面竣工，也未通过相关房地产主管机构综合验收。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）、双方《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定以及双方商品房买卖关系是否成立。（二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有。 （一）、《双方《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的效力认定以及双方商品房买卖关系是否成立。 原告陈世蓉、陈世莲与被告巴中市金杨置业有限公司的商品房买卖关系存在大量瑕疵。具体表现为：1.2010年12月13日张扬、方金节等股东注册成立巴中市金杨置业有限公司。2011年1月15日，巴中市庆园房地产开发有限公司（甲方）与巴中市金杨置业有限公司（乙方）达成“金都西锦”项目转让移交协议书。2012年5月10日巴中市巴州区城镇住房重建办公室向巴中市住房和城乡建设局发出城镇住房灾后重建巴区城重建办〔2012〕3号函称：西华街3号楼系“5.12”汶川地震灾后城镇住房重建项目，该项目由业主委员会委托巴中市庆园房地产开发有限公司开发建设，项目负责人方金节。经业主委员会和巴中市庆园房地产开发有限公司同意，现该项目由巴中市金杨置业有限公司负责，请贵单位按相关规定及时办理该项目建设手续。2012年4月10日陈世蓉与巴中市庆园房地产开发有限公司金都西锦项目部之间签订《商品房认购书》，甲方庆园房地产开发有限公司法人代表为陈庆德、委托代理人为华海霞，落款签字是代表人方金节和乙方陈世蓉。在被告巴中市金杨置业有限公司承接了金都西锦全部项目后，双方未另行签订《商品房认购书》，直到2015年2月28日双方才签订《商品房买卖合同》并增加购房人陈世莲。双方签订的《商品房认购书》时间、内容、落款不完备。2.陈世蓉支付“房款”方式与正常交易习惯不符。（1）巴中市金杨置业有限公司有明确的开户银行和账户，但本案中，陈世蓉并没有将款项支付到巴中市金杨置业有限公司的商品房销售专用账户，其仅提供了取款依据，未提供付款依据，其自述2007.5.10-2012.4.10期间共借款3565400.00元给方金节，但付款对象不明，无付款依据，签订的《商品房认购书》有瑕疵，唯一一份购房款票据为2015.2.28日由方金节书立的654440.00元的收据（加盖巴中市金杨置业有限公司公章）。上述付款方式不符合商品房正常交易习惯，更倾向民间借贷的交易方式。（2）陈世蓉支付“房款”的时间跨度长、次数多、无规律、且有大量零散金额。其第一笔借款160000元，付款时间为2007年5月10日，而签订《商品房认购书》的时间为2012年4月10日，付款时间在签订合同前，时间跨度6年（2007年5月10日-2012年4月10日的付款系借款转为购房款）。2012年4月11日-2014年底分20余次陆续付款2979040.00元，2015年2月28日双方才签订《商品房买卖合同》。同日由巴中市金杨置业有限公司方金节出具654440.00元的房款收据。房屋买卖支付房款的正常流程是签订商品房买卖合同后，按照合同约定的时间支付房款，即使是具有商品房认购性质的协议也是在签订认购协议后，按照约定支付诸如定金或预付款，签订正式商品房买卖合同后，再按照约定支付房款，而不应是提前支付房款，陈世蓉的付款方式不符合商品房正常交易习惯。（3）陈世蓉向方金节的付款行为如何认定。审理查明，方金节在未与陈世蓉签订《商品房认购书》之前就已经向陈世蓉借款3565400.00元，签订《商品房认购书》后仍然分20余次陆续付款2979040.00元，陈世蓉除提供唯一一份购房款票据（2015.2.28日由方金节书立的加盖巴中市金杨置业有限公司公章的654440.00元）外，未提供任何分次付款依据，这种交付款项的方式更符合民间借贷的特征。同时据当前被告方金节对外存在大量债务的情况，不排除方金节向本案中严政、陈世蓉、陈世莲等人在内的债权人大量借款的情况。（4）陈世莲购房人身份存疑，原告二人提供的付款依据中有部分陈世莲的取款凭证，但无付款依据，《商品房认购书》中无陈世莲，唯一一份购房款票据中也无陈世莲，但2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》却有了购房人陈世莲。 故此，陈世蓉、陈世莲与巴中市金杨置业有限公司虽签订了商品房买卖合同，但整个交易行为存在瑕疵，被告巴中市金杨置业有限公司存在故意隐瞒涉诉房屋真实状况的事实，不排除双方原系民间借贷关系后转为商品房买卖的情形。根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”的规定，本院认为，被告巴中市金杨置业有限公司故意隐瞒涉诉房屋的真实状况并与陈世蓉、陈世莲签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，该合同成立与否应当结合被告严政以黄莉名义与巴中市金杨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》综合判断。证据证明巴中市金杨置业有限公司与陈世蓉、陈世莲签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，因巴中市金杨置业有限公司存在合同欺诈行为，应当属于可撤销、解除的合同。 （二）、原告对案涉房屋是否构成善意占有。 根据《合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程竣工经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《消防法》第十条“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”的规定。本案审理过程中，本院要求当事人在举证期限内提供该工程竣工并经验收合格的证据，被告巴中市金杨置业有限公司、方金节虽然辩称“是灾后重建项目，特事特办，可以有可以没有。”但对此没有举证。陈世蓉等人提供的《竣工验收报告》、《业主入住通知书》、《房屋装修指南》、《业主手册》等证据，均系巴中市金杨置业有限公司单方行为，未提供符合我国法律规定的建设工程竣工质量验收合格手续。被告严政提供的证据反映出，本案案涉工程尚处于未完工状态。同时，我院（2015）巴中民初字第34号案的听证笔录记载：张总（张光强）陈述“我们施工方履行完毕了，没有竣工验收，因消防规划、节能问题”。故案涉房屋尚未通过工程竣工质量验收，不具备法定的综合验收备案条件和交付使用条件。巴中市金杨置业有限公司明知与严政已经签订商品房买卖合同并进行了网签备案登记，其又与陈世蓉等人签订商品房买卖合同，该公司的销售行为严重违法，属于典型的“一房二卖”，重复销售，其主观是恶意的。同时在案涉房屋尚未取得合法的建设工程竣工验收合格手续的情况下，即向陈世蓉交付房屋，该交付行为违法。陈世蓉等人在房屋尚未竣工验收合格，且知晓巴中市金杨置业有限公司与严政签订了商品房买卖合同后，按照巴中市金杨置业有限公司单方的通知就声称占有了房屋，不符合善意占有的基本要件。因此，巴中市金杨置业有限公司向陈世蓉的交房行为，陈世蓉等人所称的善意占有，不符合我国现行法律法规规定，应当属于无效的民事行为，不产生合法占有的法律后果。 综上，原告陈世蓉、陈世莲诉请判令巴中市金杨置业有限公司与黄莉所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》未成立、未生效的主张，因巴中市金杨置业有限公司与黄莉、严政商品房买卖合同纠纷一案已经另案起诉，二案分属不同的法律关系，本案中不作处理,原告的该项诉请本院不予支持。其请求依法判决双方签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》有效，“金都西锦”涉诉商品房屋归其所有，巴中市金杨置业有限公司依法为其办理产权证书的主张。因被告巴中市金杨置业有限公司的行为符合事后追认的特征，原告陈世蓉、陈世莲与巴中市金杨置业有限公司签订的《认购书》、《商品房买卖合同》应予成立，但证据证明被告巴中市金杨置业有限公司存在故意隐瞒涉诉房屋真实状况，对外存在大量民间借贷关系，原告陈世蓉、陈世莲与被告巴中市金杨置业有限公司的商品房买卖关系存在瑕疵，另涉诉房屋属违法交付等事实。根据《合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条的规定，原告陈世蓉、陈世莲与被告巴中市金杨置业有限公司签订的《认购书》、《商品房买卖合同》属于可撤销的合同。因涉诉房屋的权属尚未发生改变，根据《物权法》第九条，《城市房地产管理法》第二十七条、第六十条，《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条，《城市房地产开发经营者管理条例》第十七条、第十八条的规定，我国采用的是房地产登记要件主义，对于买卖合同成立后，多个买受人之间先进行网签备案登记的，应属于先行使房屋所有权过户登记请求权（物权请求权），即谁先取得登记申请权，谁就应享有优先权。原告陈世蓉、陈世莲与巴中市金杨置业有限公司之间的商品房买卖合同关系尚属于债权保障范围，其只能通过债权保护方法请求保护权益，故原告陈世蓉、陈世莲的该项诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条、《物权法》第九条，《城市房地产管理法》第二十七条、第六十条，《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条，《城市房地产开发经营者管理条例》第十七条、第十八条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告陈世蓉、陈世莲的诉讼请求。 本案案件受理费20000元，由原告陈世蓉、陈世莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 杜 江 审判员 刘伯梅 审判员 王 军 二〇一七年十二月十六日 书记员 张益珍