湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0602民初2412号原告:襄阳市第四人民医院。住所地：襄阳市襄城区南街15号。法定代表人：刘建军，襄阳市第四人民医院院长。委托诉讼代理人：刘凯，湖北真武律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：襄阳市襄轴房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区轴承路1号。法定代表人：范向阳，襄阳市襄轴房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：宫立红，湖北高见律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市襄城区环城南路162号。负责人：李义波。委托诉讼代理人：李秀，男，1966年6月28日出生，系该公司员工。第三人：白正举，男，1955年8月10日出生，住襄阳市襄城区。第三人：熊鹰，女，1969年11月12日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：曾琼，女，1968年5月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。第三人：涂廷华，女，1963年2月5日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。第三人：刘全福，男，1960年10月1日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。第三人：叶信举，女，1936年8月6日出生，汉族，住襄阳市襄城区。第三人：阮成国，男，1964年4月24日出生，汉族，系叶信举、阮厚德夫妇长子，住襄城区。第三人：阮成红，男，1970年10月12日出生，汉族，系叶信举、阮厚德夫妇三子，住襄城区，第三人：阮成龙，男，汉族，1966年7月23日出生，系叶信举、阮厚德夫妇长子次子，住襄城区，第三人叶信举、阮成国、阮成红的委托诉讼代理人：阮成龙。第三人：李剑，男，1983年6月9日出生，汉族，襄阳市襄州区。第三人：周锁颖，女，1975年11月23日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。第三人：周尹，女，1976年2月29日出生，汉族，湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王学光，男，1960年2月25日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。系第三人周尹丈夫。原告襄阳市第四人民医院（以下简称市四医院）诉被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司（以下简称襄轴房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用简易程序审理本案，原告的法定代表人刘建军及委托诉讼代理人刘凯、被告的委托诉讼代理人宫立红到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，并追加第三人湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司（以下简称新农垦襄阳分公司）、白正举、熊鹰、涂廷华、刘全福、叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红、李剑，周锁颖，周尹参加诉讼。原告的法定代表人刘建军及委托诉讼代理人刘凯、被告的委托代理人宫立红、第三人新农垦襄阳分公司的委托诉讼代理人李秀、第三人白正举、第三人熊鹰的委托诉讼代理人曾琼、第三人涂廷华、第三人刘全福、第三人叶信举、阮成国、阮成红的委托诉讼代理人暨第三人阮成龙、第三人李剑，第三人周锁颖，第三人周尹的委托诉讼代理人王学光到庭参加诉讼。本院根据原告诉讼保全申请，于2017年9月21日作出（2016）鄂0602民初2412号民事裁定书，裁定冻结被申请人襄轴房地产公司银行存款120万元。查封被申请人襄轴房地产公司开发的南街花园第一层房号为第1-1-001、1-1-002、1-1-003号的一部分（靠北补宽0.8米）房屋；第二层房号为第1-2-001号房屋；第三层房号为第1-3-001、1-3-002、1-3-003、1-3-011、1-3-012、1-3-013、1-3-014号房屋。本案现已审理终结。原告市四医院向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告交付应返还给原告的商业用房（一楼共四间，面积204.16平方米；二楼一大间，面积295.67平方米；三楼共七间，面积295.67平方米）。2、判令被告办理好应当返还给原告的商业用房的房屋产权证及土地使用权证。3、判令被告支付延期交房违约金30万元。4、判令被告支付擅自变更房屋结构赔偿金24.5万元及逾期付款违约金。5、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将诉请一中具体化为：判令被告交付应返还给原告的南街花园（后更名为南街花园龙公馆）商住楼第一层房号为第1-1-001、1-1-002、1-1-003号房屋；第二层房号为第1-2-001号房屋；第三层房号为第1-3-001、1-3-002、1-3-003、1-3-011、1-3-012、1-3-013、1-3-014号房屋。同时，向本院释明了其第二项诉请的本意是“协助办理好应当返还给原告的商业用房的房屋产权证及土地使用权证”。事实和理由：原告和被告于2003年12月30日签订《联合开发商品房合同书》，于2011年5月9日重新签订《协议书》，约定原告提供土地、被告提供资金技术等实施开发，被告将开发房屋的一部分返还给原告所有（协议中对应返还的房屋已做详细约定）。协议中还约定了双方详细的权利和义务、房屋交接、违约责任和其他约定等。合同、协议签订实施后，因被告未按约定施工，单方改变房屋部分结构给原告造成利益损失，双方于2012年3月12日又签订了《房屋部分结构变更协议书》，对相关事项作出约定。在房屋建好后，被告却严重违约，拒不向原告交付应返还的商业用房。在经过多次协商和努力后，被告于2016年5月返还了部分房屋，还有一部分房屋非但拒绝返还而且还正在对外销售。被告襄轴房地产公司辩称，双方签订的一系列合同应予解除。原告并未依约定提供土地使用权，医技楼也没交付，有违约情形。原告的行为导致原告开发周期延长。原告的诉请交付的房屋已被处置完，不能履行。违约金过高，请求调整。第三人新农垦襄阳分公司称，不同意原告诉请。我们现在二楼房号为1-2-001房是承建南街花园商住楼抵工程款抵的。房屋从建起我们就没交付给襄轴房地产公司。第三人白正举称，不同意原告诉请。襄轴房地产公司向我借钱盖房子，后来签协议把一楼大门右面第一间房子抵给了我。2015年我将房子租出去了。第三人熊鹰称，不同意原告诉请。襄轴房地产公司盖房子，刘志超向我借钱，后来将一楼大门口左第一间房抵给了我。现已出租。第三人涂廷华、刘全福称，我们是拆迁补偿还房。还的一楼大门右第二间房。房屋已出租。第三人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红称，不同意原告诉请。我们是拆迁还房。2013年通过诉讼已将房屋判给我们。通过执行，现在是一楼房号为1-1-001其中的53.96㎡归我。现已出租。第三人李剑，周锁颖，周尹称，原告诉求侵害我们的合法权益。我们通过签订合同购买三楼房号为第1-3-001、002、003、011、012、013、014号房。现已经营。经审理查明，2003年12月30日，襄樊市第四人民医院（后更名为襄阳市第四人民医院）作为甲方，襄樊市襄轴房地产开发有限公司（后更名为襄阳市襄轴房地产开发有限公司）作为乙方，襄城区卫生局作为见证方，签订一份《联合开发商品房合同书》，约定：甲方以南院土地（系国有划拨土地）作为出资的方式同乙方合作，乙方负责办理土地过户手续，通过提供工程建设费用（直接费用）的方式同甲方联合开发位于襄城××号的襄樊市第四人民医院商住楼，使用占地面积约2700平方米，总建筑面积约8060平方米，建筑结构为临街1号楼为全框架结构，其余2、3、4号楼为砖混结构。1号楼临街一层新建门面房，除将约150平方米返还社区居民和三汽运公司外，剩余门面房全部返还给四医院。1号楼门面房的进深（长度）不低于11米，1号楼通道面积由四医院和有门面房的社会居民和三汽运公司按比例分摊。2号楼的一层返还给甲方一半。甲方职工按垂直方向向乙方购买住宅，总面积控制在4000平方米以内，平均单价为1030元／平方米，超出4000平方米的部分按市场价购买。剩余部分住宅面积由乙方自行出售，按市场价出售给市四医院职工。双方对其他事项作了约定。2011年5月9日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《协议书》。合同约定：第一条协议依据甲乙双方依据2003年12月30日签订的《联合开发商品房合同书》之规定，甲方提供土地，乙方提供资金、技术等以开发商身份负责开发，乙方须将所开发房屋的一部分返还给甲方所有。第二条甲方权利（一）保留已列入规划红线范围内甲方原有的医技楼、保管室和变压器及配电房等房地产的所有权和使用权。上述房屋所占土地与医技楼东侧土地（以医技楼南墙东西直线至襄师附小操场一侧围墙为界）分割给甲方，乙方应在该处开发工程竣工后九十日内为甲方办理相应的土地使用证，相应费用由乙方承担。（二）取得新建的临街部分商业用房的所有权原合同约定的乙方向甲方返还4000平方米商品房住宅变更为乙方无偿返还全框架结构的商业用房，建筑面积2000平方米。所返还房屋为临街商住楼二、三、四楼靠北边的一半，五楼、六楼全部（附房屋设计图、分割图），多退少补（在四楼还房交接处据实测算确定）。商业用房由乙方负责，按甲乙双方认定的设计标准建成并交付。室内装修及电梯的购置、安装费用由甲方承担。（三）取得由乙方无偿返还临街部分的门面房所有权。乙方无偿返还给甲方临街部分的门面房套内面积为204.16平方米，具体为从北向南共4间（除第一间楼梯间和第五间通道处外，共3大1小），即第二间宽4.6米，第三间宽3.8米，第四间宽4.6米，第六间宽3.8米加第七间的宽0.8米（补够宽4.6米），每间的尺寸宽均为中对中（附平面图）。（四）取得属甲方所有的房产临街外墙、房顶广告使用收益权。第三条甲方义务……。第四条乙方权利……。第五条乙方义务……。第六条房屋交接从襄阳市规划局批准恢复施工之日起，乙方保证在有效工期12个月内向甲方交付已建好的所有应返还的商业用房。乙方应书面通知甲方办理房屋的交接手续乙方须在交付房产之日起十二个月内为甲方办理好房产权证和土地使用证。……第九条违约责任……（二）若乙方逾期不交付应返还给甲方的房地产，超过日期在30天内，乙方向甲方交付违约金10万元，合同继续履行；超过日期在60日内，乙方再向甲方支付违约金20万元，合同继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方应当自甲方解除该协议通知之日起10日内由乙方无条件将土地使用权及其上面所有建筑物所有权变更在甲方名下，归甲方所有。……。同日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《补充协议书》，约定针对2011年5月9日原、被告双方签订《协议书》的第二条内容，达成补充协议如下：一、甲乙双方共同负责与市直相关行政管理部门协商，保留已列入规划红线范围内的甲方原有医技楼等房产的所有权和使用权。在乙方完成房屋交接、办理并交付甲方相关土地、房产权证之前，若相关部门拆除上述房屋，由乙方负责在六个月内无偿偿还相等面积房屋，房产所有权和使用权均归甲方，或者由乙方按拆除房屋市场价格对甲方予以等额货币补偿。二、由于《协议书》第二条第（二）项将原规定变更为：无偿返还给甲方2000平方米商业用房和204.16平方米（此指“套内面积”）临街部分的门面房，由甲方专题请示区委、区政府批准，从区财政给予乙方七十万元的补偿。2011年7月5日，襄阳市城乡规划局同意被告南街花园商住楼复工，按规划许可继续建设。原、被告于2012年3月12日签订《房屋部分结构变更协议书》，内容为：2011年5月9日，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就襄阳市第四人民医院南院开发达成协议。协议第二条（二）中约定：原合同约定的乙方向甲方返还4000平方米商品住宅变更为乙方无偿返还全框架结构的商业用房，建筑面积2000平方米。所还房屋为临街商住楼二、三、四楼北边的一半，五楼楼全部（附房屋设计图、分割图），多退少补（在四楼还房交界处据实测算确定）。商业用房由乙方负责，按甲乙双方认定的设计标准建成并交付。但在施工过程中，乙方按“二拖四”结构形式将房屋施工到三楼，这与双方约定的全框架结构不符。为妥善解决施工中出现的问题，在2011年12月7日，襄城区委召开了解决市四医院南院开发问题专题会议。甲乙同意维持现状“二拖四”房屋结构，但应采取一定技术措施，尽可能满足今后房屋变更用途调整结构需要。由于乙方未按合同约定施工造成的甲方利益损失。甲乙双方经多次协商，参照襄樊市森源工程咨询有限责任公司对该房屋结构变更造成的差价评估，乙方一次性给予甲方经济补偿，总金额为贰拾肆万伍仟元整。在本协议生效后，乙方同意在三个月内支付。若乙方逾期不一次性交付，每超过一日则付甲方违约金200元整。本协议自双方签字盖章之日起生效。襄阳市中级人民法院于2015年受理了市四医院诉襄轴房地产公司合作开发房地产合同纠纷一案。2016年5月17日，襄轴房地产公司向市四医院交接房屋，双方在“房屋交接单”中将交接房屋确认为：一楼：1-1-001（134.08㎡，其中：最南边一间55.57㎡已抵给债权人，阮成龙的53.96㎡已经判决生效，剩下交市四医院），电梯走道（22.05㎡，市四医院使用）；一至六楼：电梯间（55.08㎡，市四医院使用），楼梯间（最北边一间，184.68㎡，公共使用）；4楼：1-4-001至1-1-0021-4-008至1-4-010（295.67㎡，4楼临南街楼缝中，北部归甲方，南部已售），4楼电梯走道（22.05㎡，市四医院使用），5楼1-5-001至1-5-010（613.55㎡，5楼临南街楼全部），5楼电梯走道（22.05㎡，甲方使用），6楼1-6-001至1-6-010（613.55㎡，6楼临南街楼全部），5楼电梯走道（22.05㎡，甲方使用）。房屋交接完成后，原告向襄阳市中级人民法院撤回起诉。并就剩余诉争的未交付房屋，诉诸本院，引起诉讼。又查明，案涉房屋均未能办理房屋权属登记手续。另查明，第三人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红因位于襄城××号的私有房屋拆迁，与被告签订的《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》被告未依约还房，于2013年7月30日诉诸襄城法院，法院于2014年5月28日以（2013）鄂襄城民二初字第01336号民事判决书判决被告将叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红回迁安置位于襄城区南街花园商住楼一楼房号为1号楼1-1-001区域内，建筑面积53.96平方米的营业门面房。该案现已执行完毕，法院将房号为第1-1-001区域内3.8米开间一间合并电梯走道旁宽1.62米、长4.78米的一块，合计53.96平方米的房屋交付给叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红。被告襄轴房地产公司庭审时对此予以认可。根据第三人熊鹰提交的《商业门面房销售协议》显示，2013年6月12日，由付开琪以被告公司的南街项目部（甲方、卖方）名义与第三人熊鹰（乙方、买方）共同签订《商业门面房销售协议》，约定甲方将襄城区南街19号南街花园临街楼其中的商业门面房一楼临南街从北向南第四间抵售给乙方。截止2013年5月31日，甲方共欠乙方借款本息为1800000元，抵售给乙方房屋每平米建筑面积价格为40000元，总价款2240000元。乙方签订本协议时以借款本息抵房款，剩余房款在甲方办理完毕房屋产权登记手续后付清。协议另约定其他内容。被告依协议约定将南街花园龙公馆一楼房号为第1-1-001区域内最南面一间开间房屋交付给第三人熊鹰。熊鹰现将该房屋出租。被告襄轴房地产公司庭审时对此予以认可。根据第三人白正举提交的《商业门面房销售协议》显示，2014年6月26日，由付开琪以被告公司的南街项目部（甲方、卖方）名义与第三人白正举（乙方、买方）共同签订《商业门面房销售协议》，约定甲方将襄城区南街19号南街花园临街楼其中的商业门面房一楼临南街从北向南第六间销售给乙方。截止2014年6月30日，甲方共欠乙方借款本息为1600000元，抵售给乙方房屋每平米建筑面积价格为40000元，总价款1840000元。乙方签订本协议时以借款本息抵房款，剩余房款在甲方办理完毕房屋产权登记手续后付清。协议另约定其他内容。被告遂依约定将南街花园龙公馆一楼房号为第1-1-002房屋交付给第三人白正举。白正举将该房出租。被告襄轴房地产公司庭审时对此予以认可。因拆除刘全福位于襄城××号房屋及附属物，2004年12月28日，被告与第三人刘全福签订《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定拆除面积77.54㎡。以产权调换方式还房，还房总计人民币431568元。被拆迁人支付拆迁人产权调换差价款93156.25元。2014年4月13日，被告与第三人刘全福、涂廷华共同签订《襄阳市城市房屋拆迁补偿安置变更协议》，约定原协议约定产权调换房屋面积不变，双方结算价格不变，新增房屋面积按现行市场价格结算。产权调换房屋面积：被拆迁人选房1-2-6-1号房，面积143.54㎡，商用门面房是1-1-003号房，面积45.9㎡。协议还约定了拆迁过渡费结算办法、款数、交房及办证等内容。协议签订后，被告依约将南街花园龙公馆一楼房号为第1-1-003房屋交付给第三人刘全福、涂廷华。襄轴房地产公司庭审时对此予以认可。2009年4月1日，被告襄轴房地产公司（发包人）与第三人新农垦襄阳分公司（承包人）签订《湖北省建设工程施工合同》，将南街花园商住楼交新农垦襄阳分公司施工，承包范围为包工包料，施工图设计范围内的土建、上下水、照明、装饰装修等。合同价款3120000元。工程于2015年1月8日竣工验收。根据第三人新农垦襄阳分公司提交的2014年12月22日的竣工决算文件显示，被告襄轴房地产公司与新农垦襄阳分公司对南街花园商住楼竣工结算总价为10438802.98元。第三人新农垦襄阳分公司提交的《商品房销售协议》显示，2013年9月20日，由付开琪以被告公司的南街项目部（甲方、卖方）名义与第三人新农垦襄阳分公司（乙方、买方）共同签订《商业门面房销售协议》，约定甲方开发的南街花园商住楼项目由乙方承建，甲方用该项目临街楼二层（北部1-6轴）约282㎡商品房抵付乙方工程款，下余工程款用现金支付。商品房抵工程款价格按建筑面积计算，每平方米单价为13500元，总房款暂定3807000元，待房管部门测算的建筑面积出来后，按单价13500元／㎡在计算房款最终总价，本协议签订后，抵售的商品房归乙方所有，在商品房交付时双方同意扣除等额工程款，在办理房产证时，甲方按乙方提供的身份信息办理至相应的个人名下。被告遂依约定将南街花园龙公馆二楼房号为第1-2-002房屋交付给第三人新农垦襄阳分公司。被告襄轴房地产公司庭审时对此予以认可。第三人李剑、周锁颖、周尹作为买受人于2016年9月25日与作为出卖人的被告襄轴房地产公司的刘志超、付开琪、刘富章共同签订《订购协议》，约定买受人购买南街花园龙公馆三楼房号为第1-3-001、1-3-002、1-3-003、1-3-011、1-3-012、1-3-013、1-3-014号房屋，买受人自本协议签订之日将认购金10万元转入出卖人指定账号，在2016年10月31日前，买受人将90万购房款准备到位，共计100万元，作为房屋首付款。买受人在筹集到90万元后告知出卖人，付款与网签同时进行；当日付清款项，当日办理完成所购房屋的网签手续。在网签当日，双方将商品房买卖合同、补充协议一并签署完成。2016年10月12日，第三人李剑、周锁颖、周尹向襄轴房地产公司支付首付款100万元。2016年10月20日，第三人李剑、周锁颖、周尹与襄轴房地产公司南街花园龙公馆三楼房号为第1-3-001、1-3-002、1-3-003、1-3-011、1-3-012、1-3-013、1-3-014号房屋分别网签七份《商品房买卖合同》。被告襄轴房地产公司将襄轴房地产公司南街花园龙公馆三楼房号为第1-3-001、1-3-002、1-3-003、1-3-011、1-3-012、1-3-013、1-3-014号房屋依合同约定交付给第三人李剑、周锁颖、周尹。被告襄轴房地产公司庭审时对此予以认可。本院认为，原、被告签订的《联合开发商品房合同书》、《协议书》、《补充协议书》、《房屋部分结构变更协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按约定履行各自义务。南街花园龙公馆商住楼除一楼从北向南房号为第1-1-001号区域内最北面仅存的一间宽2.98米、长7.4米房屋之外，第1-1-001号区域其余房屋、房号为第1-1-002、1-1-003号房屋，二楼靠北房号为第1-2-001号房屋，三楼靠北的房号为第1-3-001、1-3-002、1-3-003、1-3-011、1-3-012、1-3-013、1-3-014号房屋均已由被告依据相关合同交付给了第三人合法占有，本案中，在被告与第三人签订的相关合同未被认定为无效或被撤销之前，第三人系依据合同合法占有房屋，原告请求被告交付已被第三人依据合同合法占有或由法院执行的房屋，属履行不能，本院不予支持。对于南街花园龙公馆商住楼一楼第1-1-001号区域内最北面一间宽2.98米、长7.4米，面积22.05㎡的房屋，被告依据双方的合同约定，应予交付。原告向本院释明了其第二项诉请的本意是“协助办理好应当返还给原告的商业用房的房屋产权证及土地使用权证”，该诉请符合双方的约定，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告在《协议书》中约定，从襄阳市规划局批准恢复施工之日起，被告保证在有效工期12个月内向原告交付已建好的所有应返还的商业用房。并约定若被告逾期不交付应返还给原告的房地产，超过日期在30天内，被告向原告交付违约金10万元；超过日期在60日内，被告再向原告支付违约金20万元。襄阳市城乡规划局于2011年7月5日同意被告南街花园商住楼复工，故被告应在2012年7月5日前向原告交付房屋，被告至今未能交付上述房屋，应承担延迟交房的违约责任，向被告支付违约金。原、被告在2012年3月12日签订的《房屋部分结构变更协议书》约定，被告一次性给予原告经济补偿24.5万元。在本协议生效后，被告同意在三个月内支付。若逾期不一次性交付，则每超过一日被告付原告违约金200元，原告请求判令被告支付擅自变更房屋结构赔偿金24.5万元及逾期付款违约金的请求，符合双方约定，本院予以支持。但被告辩称延迟交房违约金以及逾期付款违约金请求过高，本院结合本案案情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告襄阳市第四人民医院交付南街花园龙公馆商住楼一楼，房号为第1-1-001号区域内最北面一间宽2.98米、长7.4米，面积22.05㎡的房屋，并同时协助办理该房屋的不动产权证。二、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告襄阳市第四人民医院支付延期交房违约金200000元。三、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告襄阳市第四人民医院支付擅自变更房屋结构赔偿金245000元及违约金（违约金计算方式：以245000元为本金基数，自2012年6月12日起按至被告实际付清之日止按日万分之四计算）。四、驳回原告襄阳市第四人民医院的其他诉讼请求。案件受理费128966元，诉讼保全费5000元，合计133966元，由原告襄阳市第四人民医院承担120000元，被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司承担13966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 孙 华人民陪审员 董 娟人民陪审员 孙振宇二〇一七年十二月十二日书 记 员 檀小寅