河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0702民初237号原告：北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部，住所地张家口市桥东区金街商务6号。负责人:张华丰，该公司经理。委托诉讼代理人：闫进龙，北京博瀚律师事务所律师。被告:张家口金钰餐饮服务有限公司，住所地张家口市桥东区解放大街8号。法定代表人:郝廷华，该公司经理。委托诉讼代理人：宋寿青，河北隆业律师事务所律师。原告北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部与被告张家口金钰餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院依法作出（2013）东民初字第1921号民事判决书，被告张家口市金钰服务有限公司不服该判决，上诉于河北省张家口市中级人民法院。河北省张家口市中级人民法院经审理，以（2015）张商终字第530号民事裁定书裁定发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫进龙，被告委托诉讼代理人宋守青到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出的诉讼请求：1、搬出张家口市桥东区解放大街8号；2、拆除位于张家口市的自建房屋；3、支付2012年5月1日－2013年4月30日房屋租费赁30万元；4、赔偿原告从2013年4月30日至交还房屋日的损失，标准参照400000元/年÷365天×120%=1315元/日；5、支付2008年10月1日－2012年4月30日的房屋租金110万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年6月23日，原北京铁路局张家口建筑段与被告法定代表人郝廷华签订房屋租赁合同，被告法定代表人郝廷华承租北京铁路局所有的，张家口建筑段管理的位于张家口市桥东区解放大街8号房屋。2012年4月，因北京铁路局管理关系变化，张家口建筑段被撤销，其权利义务由北京铁路局北京建筑段承继，北京建筑段委托下属单位北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部管理张家口地区物业。因此，原告提出重新签订合同，同时郝廷华亦要求变更租赁合同主体为被告张家口金钰餐饮服务有限公司，故原、被告双方重新签订了房屋租赁合同。合同签订后，被告未依约支付房租。截至2013年9月仅支付租金10万元，尚欠租金30万元。2013年4月30日合同到期，原告通知被告要求其从租赁房屋中撤出，被被告拒绝。被告于2008年10月1日－2012年4月30日的租金没有给付。原告在近期发现，被告违反合同约定，在承租房屋门前院内，原告合法拥有的土地上，未经原告同意，私自修建了房屋。原告认为被告违反合同义务拖欠房租，拒不返还租赁房屋及私建房屋的行为违反了双方签订的租赁合同，应予制止并承担将房屋恢复原状的责任。故原告诉至法院。被告辩称，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。1、被告并非拖欠原告的租金，只是双方应支付租金的具体数额没有进行核算，原告不构成延迟支付租金。双方的租赁关系始于2008年，2008年的租赁合同是由原北京铁路局张家口建筑段和被告法定代表人郝廷华签订的，双方均依约履行。几年中张家口建筑段的有关住宿、餐饮招待均安排在被告处，住宿餐饮的费用双方统一结算抵作租金。因此，合同上约定了租金的具体数额与支付时间，但双方在实际的履行中，都是将租期内发生的住宿餐饮费用核算后再结算租金，多退少补。尤其是原告在委托重新签订租赁合同以来，在一年多的时间内，在被告处的餐饮、住宿可能达15-20万元，这部分费用没有核算，被告应支付租金的具体数额没有确定，不存在迟延支付租金的事实。2、双方于2012年4月25日签订的第二个租赁合同的目的并非终止2008年6月23日签订的第一个租赁合同的履行，而是仅仅为了更正第一个租赁合同的主体名称，第一个合同应当继续履行，被告的租赁期限未到期。且原、被告在2012年4月签订新的租赁合同时，双方在被告处对房屋进行了交接，且原告从2012年4月至原告起诉至法院的一年半时间里频繁到被告处住宿、就餐。被告在2013年5月在对酒店进行重新装修时也通知过原告，当时原告并未提出异议，并且在装修期间一直安排人员在被告处餐饮、住宿，直至2013年8月，原告突然将被告诉至法院，据此原告应当赔偿被告2013年5月至2013年8月期间的第二次装修费用，并且不能要求被告支付2013年5月1日以后的租金；3、被告就酒店扩建部分（即原告诉称的自建部分）是经过原告同意的，且有合法手续，原告要求被告搬出租赁房屋并拆除自建房屋没有法律依据。首先，2008年被告扩建房屋时，因与邻居发生纠纷，北京铁路局张家口建筑段多次进行协商解决；其次，第三，被告扩建房屋是在2008年6月23日与北京铁路局张家口建筑段签订第一个租赁合同时，到现在已经五年多了。在第一个租赁合同履行期间，北京铁路局张家口建筑段从未对被告扩建房屋提出过异议，更没有主张违约。正是由于被告多年全面履行合同义务，没有违约行为，北京铁路局张家口建筑段在2012年撤销时，才委托原告与被告再一次签订了租赁合同。因此，被告扩建房屋的行为不是发生在2012年4月双方新签订合同以后，原告以被告拖欠2012年4月新签订合同的租金为由，诉求被告拆除2008年6月23日签订的第一个租赁合同期间扩建的房屋，不但于法无据，而且是对第一个租赁合同双方确定的事实的否定。如果双方解除合同，原告应给予被告赔偿。被告扩建的部分是合法建筑，原告无权要求拆除。经审理查明，2008年6月23日北京铁路局张家口建筑段（甲方）与郝廷华（乙方）订立《房屋租赁协议》，约定：二、甲方为乙方提供张家口市桥东区解放大街8号原铁路单身楼房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积2388平方米。三、甲方为乙方提供的房屋只能作为餐饮、住宿使用，不能随意变更房屋的使用功能，确需变更的，应当征得甲方的同意，并重新签订租赁协议。四、租赁期限为五年，自2008年10月1日至2013年9月30日止。五、房屋租金共计200万元。本协议甲乙双方签字生效，由乙方一次性向甲方支付房屋租金20万元，剩余的房屋租金由乙方分别在第二年30万元、第三年50万元、第四年50万元、第五年50万元按期支付给甲方。六、。房屋确需装饰装修的，乙方只能做表面装潢，并事先以书面形式征得甲方同意，装修费用由乙方承担。在装潢过程中造成房屋及附属设施损坏的，乙方必须负责修复，协议期满，乙方需要退房时，乙方装修发生的费用，不得向甲方清算。装修后的不动产及设备归甲方所有。七、3、租赁协议签订后，双方必须严格遵守。在租赁期间，甲方不得无故改变承租方；五年租期满后，如乙方自愿不再承租，应提前一个月通知甲方，并将房屋所有不动资产设备无条件交还甲方；五年期满后，意向租期延至五年，考虑乙方装修投资较大，如乙方自愿续租，甲方须在同等条件下优先租赁乙方。2009年6月5日被告成立，法定代表人郝廷华，为自然人投资。2012年4月5日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定：一、甲方(原告）将座落于张家口市桥东区解放大街8号房屋，其中房屋40间，建筑面积2388平方米，使用面积1791平方米，租赁给乙方（被告）使用。二、该房屋用途为餐饮服务。乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途。三、租赁期限自2012年5月1日至2013年4月30日。租赁期满，甲方收回该房屋。如乙方有意继续承租，应提前30-60天向甲方提出书面续租申请，同等条件下乙方享有优先权，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同。四、房屋租金400000元每年。五、付款方式以每年其他方式付款支付房屋租金，乙方应于合同签订之日起7日内，按约定向甲方支付租金。后期租金支付需在约定付款方式日期前10日向甲方支付，甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。八、2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲、乙方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。十、乙方不得随意拆改和破坏房屋建筑结构及设备设施，如需改造应提出书面申请，征得甲方同意，由甲方以书面形式通知乙方，改造所需费用由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳恢复工程所需费用。严禁乙方在承租房屋周围及院落擅自搭建任何形式的房屋或建筑物。十四、3、在签订本合同的同时，甲乙双方应签订综治、安全、消防等相关协议，如甲乙任何一方不能同时签订和履行的，本合同自动终止，并由违约方向守约方支付违约金5万元。郝廷华和被告从2008年承租开始，对所租赁的房屋进行装修，将院内附属二间平房拆除，在原来院子的空地上新建了酒店的大厅、餐厅、厨房共220平方米，并进行了装修，经过张家口市桥东区城市管理行政执法局审批，占公共道路临建酒店一楼大厅。以上事实有双方当事人陈述、2008年6月23日北京铁路局张家口建筑段与郝廷华订立《房屋租赁协议》、2012年4月5日，原、被告订立《房屋租赁合同》、临时建设审批表、占道费收费票据，本院对张家口市桥东区城市管理行政执法局的调查等证据予以证实。诉讼中原、被告经对账，一致认可北京铁路局张家口建筑段即本案原告，在被告处餐饮、住宿共计消费715869元，被告于2012年9月13日给付原告租金10万元。庭审中原告主张2013年9月30日郝廷华与张家口建筑段租期届满前被告没有申请续租，被告认为应履行第一份合同，不需要书面申请，是自动续租的。2013年5月被告因经营需要再次对涉案房屋进行了装修，装修期间为三个月余，在此期间依双方认可的对账单中的账目可以查明原告员工在装修期间仍在被告处住宿、餐饮。原告提交的证据有：1、京铁劳（2005）280号文件复印件，证明原张家口建筑段于2005年划归北京房产建筑总段管理；京铁劳（2009）623号文件，证明张家口建筑段于2009年撤销，全部设备资产交由北京房产维修段管理；京铁劳（2010）16号文件证明原张家口建筑段管理的设备、资产划归张家口车务段管理，其中包括北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部；京铁劳（2012）210号文件证明北京房产维修段更名为北京建筑段，原张家口建筑段管理的设备、资产划归为北京建筑段管理。原告对两份合同都具有主体资格，根据国家铁道部文件作为依据，我们的机构变化和传承关系。原告提交的证据可以证明，北京铁路局北京建筑段授权北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部管理本案标的房屋，并承继本案标的房屋的相关权利业务。被告质证对证据1中的280号文件没有异议。623号文件真实性没有异议，但并没有明确撤销张家口建筑段，第一部分撤销二级房建段，不能证明原告主体变更合法。16号文件与本案没有关系，也没有明确撤销张家口建筑段归北京建筑段管理。210号文件也没有明确撤销张家口建筑段，里面也只是车务段，没有建筑段。综上所述，以上证据真实性没有异议，但不能证明原告两份合同签约主体的相互关系。第一份和第二份是完全两份不同的合同，原告没有权利就第一个合同的权利提出主张。被告向法庭提交2009年12月7日收款人为张家口铁建商贸有限公司的收条一张，证明原告收到被告缴纳的2009年度房屋租金10万元。被告质证认为出具人不是北京铁路局张家口建筑段，且没有其他证据证明是因该建筑段要求汇入此款。另查，诉讼中，被告申请对其扩建的餐饮大厅及客房装修的费用进行司法鉴定，并主张对扩建的餐饮大厅适用市场价值进行。本院依法对涉案房屋装修费用进行了工程造价鉴定，鉴定结论为：金钰大酒店主楼装修工程造价为2880295.08元；对涉案房屋扩建部分分别进行了工程造价鉴定及市场价值评估鉴定，鉴定结论分别为：金钰大酒店原有建筑拆除工程造价15449.14元，扩建的餐饮大厅工程造价577033.49元；扩建的餐饮大厅市场价值为773350元（评估基准日为2017年4月27日）。原告对此鉴定结论的质证意见是：对鉴定报告及评估意见书的真实性无异议，但认为与本案无关。被告对此鉴定结论的质证意见是：对鉴定报告及评估意见书的真实性、合法性、关联性无异议，但认为在做扩建部分的工程鉴定时有漏项，但不再申请补充鉴定，请求法院依法认定。另鉴定费用共计585000元在鉴定时由被告先行垫付。本院认为，原告提交的证据可以证明原北京铁路局张家口建筑段如何变更为现在的北京铁路局北京建筑段，同时北京铁路局北京建筑段授权北京京铁大方物业管理中心张家口物业服务部管理本案标的房屋，并承继本案标的房屋的相关权利业务。原告主体适格，有权向被告及郝廷华主张原北京铁路局张家口建筑段和北京铁路局北京建筑段的权利。关于两份租赁合同，第一份是北京铁路局张家口建筑段和郝廷华签订的，合同期限至2013年9月30日。在2012年5月1日本案原、被告签订第二份租赁协议时，第一份协议并未终止或解除。虽然第一份合同的承租人是郝廷华，第二份合同的承租人是本案被告，郝廷华作为被告的法定代表人洽谈签字，所以可以认定第一份合同的双方不再履行，第一份合同终止。诉争房屋作为标的物由第二份合同的主体履行租赁合同。第二份合同约定的租赁期限自2012年5月1日至2013年4月30日。合同约定租赁期满，原告收回该房屋，如被告有意继续承租，应提前30-60天向原告提出书面续租申请，同等条件下被告享有优先权，征得原告同意后，双方重新签订房屋租赁合同。原告主张权利时，租赁期满，且庭审中被告陈述其未向原告提出过书面续租申请，双方未再订立租赁合同，租赁合同即转换为无固定期间合同，故双方合同至原告方诉至法院要求被告应将租赁物返还原告时即终止，被告应将租赁房屋返还原告。从本案涉案房屋的位置、用途及原告工作人员在此消费情况，可以认定原告知道并同意被告扩建。但依据双方合同中约定，改造所需费用由被告自理。虽依照合同约定原告有权要求被告恢复原状或向原告交纳恢复工程所需费用，但是考虑现恢复原状的不可实施性及房屋的实际使用价值，对原告要求被告拆除自建部分的诉讼请求不予支持。根据第二份合同约定的租赁费标准，双方认可从2008年10月1日至2012年4月30日，被告未实际支付房屋租赁费为110万元；从2012年5月1日至2013年4月30日，被告未实际支付房屋租赁费30万元。庭审中原、被告经过对账，认可北京铁路局张家口建筑段及本案原告，在被告处餐饮、住宿共计消费715869元，被告于2012年9月13日给付原告租金10万元。庭审中双方均同意该815869元从被告未支付的租赁费中冲抵，故被告应支付原告截止到2013年4月30日租赁费为584131元。就被告主张的2009年向张家口铁建商贸有限公司转款10万元亦为支付原告房租，应在支付原告的房租时予以扣除的抗辩意见因无其他证据可以证实此10万元是向原告支付，故不予采纳。自2013年5月1日，双方之间的租赁合同变为无固定期限合同，双方可在任何时候提出终止合同，故此之后被告占有使用房屋，应比照第二份合同约定的租赁费标准每年400000元支付占有使用费至原告向本院提起诉讼之日。在此无固定期限合同的履行期间被告对涉案房屋进行装修，原告虽未对其制止，但在双方合同终止时，被告无权向原告提出装修损失的赔偿，故该装修费用应由被告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款第9(一）项、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、原、被告之间订立的租赁房屋租赁合同于2013年11月6日终止。二、被告于本判决生效之日起十五日内从张家口市桥东区解放大街8号租赁房屋中搬出并返还原告。三、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告从2008年10月1日至2012年4月30日尚欠的租赁费584131元。四、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告从2013年5月1日至2013年11月6日的占有使用费，以每日1095元为标准计算为208050元。五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18930元，鉴定费58500元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  王智慧审 判 员  李桂滨代理审判员  贾静燕二〇一七年十二月二十八日书 记 员  宇 宙