北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初18380号原告：曹俊红，女，1970年7月21日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。被告：北京蜂鸟花卉有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇西黄垡村委会东北500米。法定代表人：刘小彤，执行董事。委托诉讼代理人：张磊，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚东，男，1970年8月23日出生，北京蜂鸟花卉有限公司员工。原告曹俊红与被告北京蜂鸟花卉有限公司（以下简称蜂鸟公司）土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹俊红的委托诉讼代理人刘琳、被告蜂鸟公司的委托诉讼代理人张磊和刘亚东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。曹俊红向本院提出诉讼请求：1.判令曹俊红与蜂鸟公司之间的《转让���议》有效，对蜂鸟公司有法律约束力；2.判令蜂鸟公司将北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村东北至大兴苗圃交界160亩土地地上物交付给曹俊红，具体为：围墙、水泥路面、门房、温室、机井、变压器、苗木、树木等附属物及有关设施、地上附着物、地下设施；3.判令蜂鸟公司接受曹俊红200万元转让费；4.判令本案诉讼费依法分担。后，曹俊红将上述第2项诉讼请求变更为：判令蜂鸟公司将北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村东北至大兴苗圃交界80亩土地地上物交付给曹俊红，具体为：围墙、水泥路面、门房、温室、机井、变压器、苗木、树木等附属物及有关设施、地上附着物、地下设施。事实与理由：2016年7月28日，蜂鸟公司与曹俊红签订《转让协议》，蜂鸟公司当时的法定代表人为崔凤响。同日，曹俊红依照《转让协议》中对地上物转让费的约定通过自己建设银行账户向崔���响转款200万元，同时崔凤响出具了收条，崔凤响交付地块给曹俊红。2016年9月13日，蜂鸟公司法定代表人由崔凤响变更为其母亲王淑珍，股东由刘晓军和崔凤响变更为王淑珍。2016年10月26日，蜂鸟公司法定代表人变更为刘小彤。后蜂鸟公司认为转让款低于其预期，明确表示反悔，并通过银行转了25万元违约金给曹俊红。曹俊红认为，《转让协议》不具有不可履行性，只是蜂鸟公司违反诚信原则擅自提价，因此起诉至法院。蜂鸟公司辩称：1.对《转让协议》中蜂鸟公司公章的真实性不认可，当初沟通的时候是股权转让和资产转让，但《转让协议》只有资产转让的内容，并没有涉及股权转让，故对《转让协议》的真实性不认可。2.曹俊红与蜂鸟公司之间签订的《转让协议》是无效的合同。《转让协议》并没有依法履行民主程序和批准程序，根据法律和司法解释，没有经过发包方同意的流转合同是无效的。3.《转让协议》上约定的160亩土地及地上附着物实际上并非蜂鸟公司单独所有，有大约80亩已经转包给案外人，并且当初在最原始的合同中，北京市大兴县榆垡镇农业总公司（以下简称农业总公司）和北京中钢经贸有限公司（以下简称中钢公司）明确约定了不准转租或变相转租转让。4.《转让协议》上约定的160亩土地上的建筑物及附着物并未获得合法的产权凭证，属于违建。5.签订《转让协议》之前，蜂鸟公司当时的法定代表人已经签过《资产转让协议》，约定蜂鸟公司将160亩土地建筑物转让给刘晓彤，故根据相关司法解释，刘晓彤为蜂鸟公司法定代表人，依然享有160亩土地的承包经营权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蜂鸟公司对曹俊红提交的《转让协议》、鉴证书、授权书、协议书、京农地（规）【2000】第003号批准书、建行客户回单和收条的真实性认可。曹俊红对蜂鸟公司提交的收条的真实性予以认可。本院经庭审审查，对上述证据真实性予以认可。本院经审理认定事实如下：1999年9月15日，农业总公司与中钢公司签订了《土地租赁合同书》，约定中钢公司租赁榆垡镇西黄垡村土地160亩，用于经营园艺花卉，租期自1999年10月1日起至2030年3月31日止，中钢公司对所租用土地不得转租或变相转租。2000年3月15日，北京市大兴县农业承包合同仲裁委员会出具《鉴证书》，确定《土地租赁合同书》真实有效。2000年3月22日，大兴区榆垡镇西黄垡村社员群众讨论通过，将上述合同中约定的土地对外租赁。2000年3月28日，经大兴区榆垡镇西黄垡村委会申请，涉案土地由废弃地调整用途为花卉基地。2001年5月18日，中钢公司向蜂鸟公司出具《授权书》，授权蜂鸟公司管理和经营上述合同中的花卉用地，授权时间从授权书生效至2030年3月31日止。2005年3月11日，大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会与蜂鸟公司签订《协议书》，约定大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会承认蜂鸟公司与农业总公司签订的《土地租赁合同书》，并对合同中各种条款认可，蜂鸟公司保证按合同的各种条款执行。2016年7月28日，曹俊红（乙方）与蜂鸟公司（甲方）签订《转让协议》,约定：甲方将位于大兴区榆垡镇西黄垡村东北甲方租赁160亩土地上现有的围墙、水泥路面、门房、温室、机井、变压器等地上物及附属物和所有苗木、树木等建筑物及有关设施、地上附着物、地下设施等全部财产全部转让给乙方；转让费用总计200万元，本协议签字生效后，乙方支付200万元，甲方将建筑物及有关设施、地上附着物、地下设施等移���乙方管理，剩余款项于2016年7月28日前支付给甲方。同日，曹俊红将200万元通过银行转账支付给了蜂鸟公司当时的法定代表人崔凤响，崔凤响向曹俊红出具了收条。后，崔凤响通过银行转账向曹俊红账号退还了225万元。经本院前往涉案土地调查，查明曹俊红现实际占有80亩涉案土地及地上物，地上物主要是树木、花卉和大棚等，且曹俊红表示已实际使用该80亩涉案土地，种植了新的树木和花卉。曹俊红和蜂鸟公司认可曹俊红已实际占有和使用了80亩涉案土地及地上物，亦认可地上物主要是树木、花卉和大棚。庭审中，曹俊红明确表示只主张对已占有的80亩涉案土地地上物的相关权利，另外80亩土地不再主张权利。曹俊红和蜂鸟公司均认可上述《转让协议》中的160亩土地及地上物变更为曹俊红现已占有的80亩土地及地上物。曹俊红明确表示其第2项诉讼请求中的���上物等是指已占有的80亩土地的地上物。曹俊红亦同意就已占有使用的80亩涉案土地地上物按《转让协议》约定支付200万元转让费。蜂鸟公司表示如果认定《转让协议》有效，其同意接受200万元转让费。蜂鸟公司提交与他人的土地转租合同、租地合同、土地合作协议等证据，用以证明涉案土地部分已由他人承租使用，蜂鸟公司对地上附着物没有处分权。曹俊红对此不予认可。经本院释明，蜂鸟公司表示这些合同的相对方不能出庭作证，并认可这些合同相对方使用的不是曹俊红已占有的80亩土地，而是另外的80亩土地。蜂鸟公司提交资产转让协议、基地移交清单、定金协议、股权转让协议、股权转让补充协议等证据，用以证明蜂鸟公司原股东已将蜂鸟公司的股权及本案涉案土地及地上物转让给了刘晓彤。曹俊红不予认可，认为上述转让行为发生在��案的《转让协议》之后，且刘晓彤作为蜂鸟公司现在的法定代表人，无法证明上述证据的真实性。经查明，上述协议主要发生在本案《转让协议》之后，且主要是涉及蜂鸟公司股权转让，在蜂鸟公司原股东和法定代表人未到庭的情况下，本院对真实性无法确认。蜂鸟公司提交收条，证明蜂鸟公司支付土地承包费的情况。曹俊红对该收条予以认可，但认为蜂鸟公司缴纳承包费的行为是基于曹俊红向蜂鸟公司支付200万转让费，蜂鸟公司向西黄垡村缴纳承包费用，且认为《转让协议》是当事人双方就涉案土地地上物的交付和买卖，不是转租土地，即使是转租，也并非无效，而应当由发包方解除合同。经本院前往大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会调查，该村民委员会表示涉案土地租金一直是由该村委会收取，并表示对曹俊红与蜂鸟公司的《转让协议》不知情，但���对该《转让协议》提出意见。本院认为，有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，中钢公司与农业总公司签订了《土地租赁合同书》，并经过大兴区榆垡镇西黄垡村村民讨论同意，故中钢公司取得了涉案土地的承包经营权。后，中钢公司将涉案土地承包经营权转让给了蜂鸟公司，大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会与蜂鸟公司签订了相关协议认可该转让行为。经调查，涉案土地属于大兴区榆垡镇西黄垡村集体土地，且租金均由该村民委员会收取，可以认定《土地租赁合同书》的实际履行方系大兴区榆垡镇西黄垡村。故蜂鸟公司经过大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会同意，通过转让的方式获得了涉案土地的承包经营权。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款规定：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。”曹俊红和蜂鸟公司签订的《转让协议》从内容来看，并未约定由蜂鸟公司交纳土地承包费，其实质是对涉案土地承包经营权的转租，大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会未对该转租行为提出相关主张或意见。当事人双方均认为将《转让协议》中约定的160亩土地及地上物变更为曹俊红已占有的80亩土地及地上物，本院对此不持异议。根据本院实际查看，曹俊红已实际占有和使用了80亩涉案土地及地上物，且未发现蜂鸟公司或曹俊红对该80亩土地的用途和性质进行改变。蜂鸟公司主张原股东将股权和涉案土地地上物转让给了���股东，据此认为本案《转让协议》无效，缺乏依据，且该转让行为发生在本案《转让协议》之后，故本院对蜂鸟公司的该辩称意见不予采信。综上，本院认为曹俊红与蜂鸟公司签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。但本院确认《转让协议》中约定的160亩土地和地上物已变更为曹俊红占有的80亩土地及地上物。由于曹俊红已实际占有诉争的80亩土地及地上物，故本院对曹俊红的第2项诉讼请求不予支持。蜂鸟公司表示在确认《转让协议》有效的情况下，同意接受200万元转让款，故本院同意曹俊红向蜂鸟公司支付200万元转让款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，中华人民共和国农村土地承包法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告曹俊红与被告北京蜂鸟花卉有限公司签订的《转让协议》有效;二、原告曹俊红于本判决生效后十日内给付被告北京蜂鸟花卉有限公司转让款二百万元；三、驳回原告曹俊红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千八百元，由原告曹俊红负担一万一千四百元（已交纳），由被告北京蜂鸟花卉有限公司负担一万一千四百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘亚东人民陪审员  张景华人民陪审员  解春燕二〇一七年十二月二十六日书 记 员  李玉洁-2--1-