江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0303民初5565号 原告:陈冰（反诉被告）,女,1986年9月16日出生,汉族，住徐州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张超军,男,1986年9月20日出生,汉族，住徐州经济技术开发区。 原告:张超军（反诉被告）,男,1986年9月20日出生,汉族，住徐州经济技术开发区。 被告:保利协鑫（徐州）投资开发有限公司（反诉原告）,住徐州经济技术开发区杨山路88号办公楼三层B区。 法定代表人：王浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴增燕，江苏徐海律师事务所律师。 原告陈冰、张超军与被告保利协鑫（徐州）投资开发有限公司（以下简称保利公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月23日、9月11日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告张超军并作为原告陈冰的委托诉讼代理人，被告保利公司的委托诉讼代理人吴增燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈冰、张超军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金82050.83元；2、被告向原告退还多收取的购房款51062.59元。诉讼中，原告增加第一项诉讼请求为：除2015年9月17日前的存款利息82050.83元外，增加至起诉日的违约金133712.2元，另要求被告比照已付房款按银行同期存款利率支付此后延续计算至判决确定之日的违约金（不超过12526.67元）。事实和理由：2012年4月14日，原、被告双方签订《保利·鑫城意向房源登记书》，原告支付10000元意向金，被告承诺该10000元将来可以折抵50000元房款。2012年7月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，根据该合同第十五条的约定被告应当在商品房交付使用后360日内，提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。原告不能在规定期间内取得房地产权属证书，被告需向原告按“已付房款的银行同期存款存款利息支付违约金”。在该合同履行中，原告分别于2012年4月14日支付10000元、于2012年7月21日交付226806元、2012年12月21日支付30000元、于2013年1月11日通过贷款银行支付500000元房款。但被告交房时间延迟，于2014年1月21日将商品房交给原告使用，按照合同约定被告应于上房后360日内即2015年1月16日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告的责任致使原告2015年9月21日才得到办理权属登记的资料，造成原告不能在合同约定期间内取得房地产权属证书。被告应按已付房款的银行同期存款利息支付违约金。该违约金计算方式的约定并没有约定具体的截止时间，依照通常理解，当发生违约行为，则按照已付房款的银行同期利率起算时间应当是从存入时起算，到双方的争议解决时终止。另外，根据双方签订的合同及其附件约定，被告所售房屋的总价款为761806元，由于面积误差实际应当支付的房款为755743.41元，按照双方约定应当减去减免的40000元，原告应当支付715743.41元。实际原告累计支付766806元，被告应当返还多收取的价款。原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告保利公司辩称：存在逾期办证的事实，但逾期办证违约金的计算依据合同约定按照已付房款的同期银行存款利率计算，且生效的二审法律文书对保利鑫城业主同一逾期办证违约金计算依据及具体标准有具体的判决。原告的计算依据不符合合同约定，更不符合法律规定。被告只愿意在合法合理的范围内承担违约责任。原告声称多收房款没有按照1万抵5万支付购房款，没有给予优惠无事实和法律依据，被告将提供相关证据证明被告不仅按照1万抵5万给原告优惠且在此基础上又给原告购房款打折的优惠。 被告保利公司向本院提出反诉请求：反诉被告支付逾期付款违约金7766元。事实和理由：依照双方签订的《商品房买卖合同》，反诉原告应承担逾期办证的违约责任，但若反诉被告有逾期付款的事实，自合同约定的应付款期限之次日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，直至实际全额支付之日止。 原告陈冰、张超军对被告保利公司的反诉辩称：1、被告提起反诉的事由是逾期支付房款，已经超过诉讼时效；2、被告的反诉事由是逾期付款，与本诉不是同一法律关系，也不是同一法律事实，所以不构成法律上的反诉，应当另案起诉。 根据原、被告各自诉辩陈述，结合案情，归纳本案争议焦点如下： 一、本诉原告主张的违约金计算方法和期限是否符合合同约定及法律规定； 二、本诉原告要求被告退还购房款是否有相应的事实依据； 三、反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月14日，原告张超军在被告保利公司出具的《保利·鑫城意向房源登记书》上签名确认购房意愿。该登记书中载明：本登记书办理采用自愿方式，客户须出示本人身份证或有效证件，并缴纳意向金一万元，签字确认，成功认购后，一万元意向金转为认购定金；……客户须在最终认购签约时出示本登记书方可享受“一万抵五万”，即总房款减免四万元优惠……。 2012年7月22日，原告陈冰、张超军与被告保利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的保利鑫城3幢1单元1601室商品房，建筑面积119.37平方米，单价为每平方米6381.89元，总价款761806元，交房日期为2013年12月31日前。该合同第六条“付款方式及期限”约定：原告于2012年7月21日前支付房款231806元，余款530000元于2012年8月21日前以贷款形式支付被告。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在60日内，或者逾期在60日后出卖人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料保产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期存款利息支付违约金。合同附件四补充协议（一）第3条约定：办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的买受人须按出卖人指定银行申办按揭贷款，并在签署本《商品房买卖合同》七日内将按揭贷款所需全部材料及费用提交至银行和我公司财务部门，并办妥申办手续；是否能获得贷款或贷款金额是多少，由银行按有关规定审核而定，差额由买受人在接到出卖人或银行通知10日内向出卖人补足；否则视为违约，按照合同第七条处理。 原告交付房款时间、金额为：1、2012年4月14日付款10000元、2012年7月21日付款226806元、2012年12月21日付款30000元；2、2013年1月通过住房公积金贷款付款500000元，原告提供的《徐州市住房公积金个人住房贷款凭证》记载的日期为2013年1月10日，被告提供的记账凭证记载被告收到该笔500000元的时间为2013年1月16日。 原告于2014年1月19日接到被告上房通知，并于2014年1月21日办理上房手续。2015年9月17日，原告收到被告办理房屋产权证的通知，并于2015年9月21日取得涉案房屋产权证书。在2015年9月17日被告向原告开具的《销售不动产统一发票》中，记载的房屋建筑面积为118.42平方米，单价6381.98元，总价为755743.41元。被告已向原告退还房屋面积差价6062元。 另查明，2012年7月21日，原告与被告的销售员、销售经理共同签订《保利鑫城签约确认书》，约定：买受人所购商品房为第3幢1单元1601号房，建筑面积119.37平方米，单价6381.89元，总价761806元，买受人在2012年7月21日前支付房款231806元，余款530000元在2012年8月21日前以贷款方式支付给出卖人。 被告提供其内部价格确认单一份，根据该价格确认单记载，张超军购买的案涉房屋单价为6913元，总价为825205元，经过“1万抵5万、98折再99折”的优惠后，单价为6381.89元，优惠后的总价为761806元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于被告应否退还原告购房款的问题。双方《商品房买卖合同》中约定的房屋单价为6381.89元、总价款为761806元，该价款应为最终购房款。另双方在《保利·鑫城意向房源登记书》中约定，原告交纳1万元抵扣总房款5万元，原告已经交纳该1万元，依约应作相应抵扣。现双方争议焦点为《商品房买卖合同》中约定的总价款761806元是抵扣前还是抵扣之后的价格。根据《保利·鑫城意向房源登记书》中载明的“客户须在最终认购签约时出示本登记书方可享受‘一万抵五万’，即总房款减免四万元优惠”条款，双方于签订《保利鑫城签约确认书》时，原告应出示《保利·鑫城意向房源登记书》提示被告给予相应抵扣，而被告提供的价格确认单能够说明房价761806元为抵扣后的价格，该价格与本案《商品房买卖合同》一致，应作为原告实际应支付的价款。原告主张761806元为抵扣之前的价款，但未向法庭提供《保利·鑫城意向房源登记书》原件来证明其未提示被告给予抵扣，且若因被告未予抵扣，原告理应在被告核定总房价时即提出异议，其在时隔四年后才提出该主张，不能证明《商品房买卖合同》约定的价格违反双方约定。另外，原告在办理房屋产权证书后，被告已将房屋差价退还原告，不存在多收房款的情形。因此，原告主张被告多收取购房款51062.59元并要求被告退还该款的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应自房屋交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。原告于2014年1月21日办理上房手续，被告应当于2015年1月16日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。现被告未能按照合同约定的时间提供相关资料，构成违约，应当支付原告逾期办证违约金。同时，《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证的违约金约定为“出卖人按已付房款的银行同期存款利息支付违约金”。对于该违约金的计算期限，双方当事人发生争议并对此有不同解释，虽然本案商品房买卖合同第十五条是被告提供的格式条款，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释，但该不利解释亦不应超过合理解释的范畴。违约条款的适用应以违约行为的发生为条件，违约金的计算亦应从违约行为发生之日起计算，至违约行为终止之日止。原告关于按照其分批交付购房款之日起分别起算违约金至本判决确定之日止的主张，明显扩大了违约金的适用范围，于法无据，本院不予采纳。本案因被告的原因致使原告逾期办理房屋产权登记242天，被告违约的时间超过六个月不满一年，依约应参照中国人民银行同期六个月定期存款利率计算违约金。原告主张的违约金超过部分，本院不予支持。 被告反诉要求原告支付逾期付款违约金7766元，因双方商品房买卖合同约定，原告应于2012年7月21日前支付房款231806元，余款530000元于2012年8月21日前付清。而原告在支付231806元首付款后，下余530000元分别于2012年12月21日和2013年1月支付，超过合同约定的付款期限。被告理应于2012年8月21日起就知道其权利被侵害，其于2017年提出诉讼已经超过了法定的诉讼时效，且未提供充分证据证实在主张逾期付款违约金的问题上发生了时效中止或中断情形，故本院对其反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告保利协鑫（徐州）投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈冰、张超军逾期办证违约金（以761806元为本金，自2015年1月17日起至2015年9月16日止，参照中国人民银行同期六个月定期存款利率计算）； 二、驳回原告陈冰、张超军其他的诉讼请求； 三、驳回反诉原告保利协鑫（徐州）投资开发有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3995.5元、保全费1854元、反诉案件受理费减半收取25元，合计5874.5元，由原告陈冰、张超军负担5799.5元、被告保利协鑫（徐州）投资开发有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  范淑敏 人民陪审员  张立勇 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  赵 静