福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0121民初4595号 原告：雷锦铃，男，1980年12月17日出生，畲族，住福建省福安市，现住福建省闽侯县。 原告：吴奶美，女，1986年5月7日出生，畲族，住福建省福安市，现住福建省闽侯县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所执业律师。 被告：福州中建壶山房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇壶山村新南公寓**301。 法定代表人：吴闽兴，职务董事长。 委托诉讼代理人：周月浩、曾东升，该公司员工。 原告雷锦铃、吴奶美与被告福州中建壶山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷锦铃、吴奶美委托诉讼代理人徐丽芳以及被告福州中建壶山房地产开发有限公司（以下简称中建壶山公司）委托诉讼代理人周月浩、曾东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷锦铃、吴奶美向本院提出诉讼请求:1、判令中建壶山公司向雷锦铃、吴奶美支付逾期办证违约金（违约金以730531元为基数，按每日0.01%，从2016年11月1日起计算至诉争房屋具备办理产权登记条件且中建壶山公司书面通知雷锦铃、吴奶美办理产权登记之日止，暂计至起诉之日约为人民币21916元）；2、判令中建壶山公司向雷锦铃、吴奶美交付福建省闽侯县青口镇农光路68号中建花园第XX#楼[幢]XXXX单元号房办理权属登记所需的资料；3、本案诉讼费由中建壶山公司承担。 事实与理由：雷锦铃、吴奶美与中建壶山公司于2015年6月19日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），双方在《合同》约定雷锦铃、吴奶美向中建壶山公司购买位于福建省闽侯县青口镇农光路68号中建花园第XX#楼[幢]XXXX单元号房，该商品房的总价款为人民币730531元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、…。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后360日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。雷锦铃、吴奶美与中建壶山公司签订《合同》后，雷锦铃、吴奶美依照《合同》约定向中建壶山公司支付了购房款730531元，中建壶山公司也应依照《合同》第十四条的约定在商品房交付使用后360日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但中建壶山公司未在合同约定的时间内书面通知雷锦铃、吴奶美，向雷锦铃、吴奶美交付办理权属登记所需的资料。故基于中建壶山公司的原因，雷锦铃、吴奶美也未能在合同约定的时间取得房屋权属证书，中建壶山公司违反《合同》第十四条的约定，应当依约向雷锦铃、吴奶美支付逾期办证违约金。故雷锦铃、吴奶美诉至贵院，请求判如所请。 中建壶山公司辩称，一、中建壶山公司不是房屋权属证书登记的申请人，办理房屋权属证书登记不是中建壶山公司的义务。无论是法律规定还是合同约定，中建壶山公司均不是房屋权属证书办理的义务人，雷锦铃、吴奶美主张中建壶山公司未及时办理产权证是完全错误的。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，向房地产行政主管部门申请房屋产权登记的义务人是雷锦铃、吴奶美，中建壶山公司仅仅是协助办理手续的协助人，只有提供证明文件义务，而并非办理产权证的义务。根据《商品房买卖合同》14条的约定也可以看出，中建壶山公司只是办理产权登记手续的配合者，而非义务人。因此无论从法律规定还是合同约定上看，中建壶山公司均不是办理产权登记手续的义务人。 二、雷锦铃、吴奶美要求中建壶山公司支付逾期办证违约金毫无事实和法律依据。1、如上所述，中建壶山公司不是办理房屋权属证书的义务人，根据中建壶山公司提供的证据可知，中建壶山公司已于2017年8月1日通知雷锦铃、吴奶美可以办理房屋权属证书，通知雷锦铃、吴奶美前往中建壶山公司处办理相关手续，并于2017年8月25日完成房屋权属初始登记，自此中建壶山公司已完成合同约定的义务，雷锦铃、吴奶美诉求中建壶山公司承担逾期办证责任毫无事实依据。2、况且，商品房买卖合同中约定的违约金实际上是一种补偿性违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第16条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，在本案中，雷锦铃、吴奶美迟延取得房屋权属证书实际上不存在任何经济损失，雷锦铃、吴奶美要求中建壶山公司支付违约金缺乏依据，也不合情理。 三、雷锦铃、吴奶美起诉的违约金计算错误。雷锦铃、吴奶美主张的违约金起算时间是依照合同约定的交房时间來计，但事实上本案的交房时间为2016年1月2日，因此根据商品房买卖合同的约定，即便中建壶山公司要承担违约金，也只能从交房后366天起算，即从2017年1月2日起至2017年7月31日止。 四、中建壶山公司于2017年8月1日就已通知雷锦铃、吴奶美前往中建壶山公司处领取相应办证资料，但雷锦铃、吴奶美置之不理，又以此向法院提起诉讼，应当予以驳回。综上所述，雷锦铃、吴奶美的诉讼请求缺乏的事实和法律依据，应依法驳回雷锦铃、吴奶美的诉讼请求，以维护法律的公正和中建壶山公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：中建壶山公司与雷锦铃、吴奶美于2015年6月19日签订了合同编号为20140220116的《商品房买卖合同》一份。合同约定，雷锦铃、吴奶美购买中建壶山公司开发的位于福建省闽侯县青口镇农光路68号中建花园第XX#楼[幢]XXXX单元号房，总价为730531元。合同第十四条约定，关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后360日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 合同签订后，雷锦铃、吴奶美支付了购房款730531元。中建壶山公司于2016年1月2日将诉争商品房交付雷锦铃、吴奶美使用。雷锦铃、吴奶美至今未从中建壶山公司取得办理权属登记相关资料,诉争房产尚未办理权属登记。 本院认为，中建壶山公司与雷锦铃、吴奶美签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，为有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。雷锦铃、吴奶美依约支付了购房款730531元，履行了合同义务。中建壶山公司在2016年1月2日将商品房交付雷锦铃、吴奶美使用后，未在约定的商品房交付使用后360日内（即2016年12月27日前）办理房屋所有权初始登记，导致雷锦铃、吴奶美未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，已构成违约，应按合同约定承担支付违约金等违约责任。中建壶山公司提出2017年8月1日就已通知雷锦铃、吴奶美前往中建壶山公司处领取相应办证资料，应驳回雷锦铃、吴奶美诉讼请求等抗辩意见，因中建壶山公司于2017年8月25日才办理了房屋所有权初始预登记，此时雷锦铃、吴奶美所购买的诉争商品房才具备办理房屋权属证书的条件，故中建壶山公司该抗辩意见无依据，本院不予采纳。 关于本案违约金的计算。雷锦铃、吴奶美主张违约金以730531元为基数，按日0.01%，自2016年11月1日起计算至诉争房产具备办理产权登记条件且书面通知其办理产权登记之日止。因讼争房产于2016年1月2日交付，根据合同约定，中建壶山公司应于房产交付使用后360日内办理初始登记，故违约金应自房产交付使用后第361日（即2016年12月28日）起算；讼争房产于2017年8月25日办理初始登记后，已具备办理权属登记的条件，且双方在合同中未明确约定中建壶山公司应书面通知雷锦铃、吴奶美办理产权登记，雷锦铃、吴奶美主张违约金计算截止时间为中建壶山公司书面通知雷锦铃、吴奶美办理产权登记之日，无依据，本院不予支持,故违约金应计算至2017年8月25日止。据此，违约金应以730531元为基数，按日0.01%，自2016年12月28日起计算至2017年8月25日止，共计17605.8元，超出部分,本院不予支持。雷锦铃、吴奶美主张中建壶山公司交付讼争房产办理权属登记所需的资料，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福州中建壶山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向雷锦铃、吴奶美支付违约金17605.8元； 二、福州中建壶山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向雷锦铃、吴奶美交付福建省闽侯县青口镇农光路68号中建花园第XX#楼[幢]XXXX单元号房办理权属登记所需的资料； 三、驳回雷锦铃、吴奶美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费348元，减半收取计174元，由中建壶山房地产开发有限公司负担120.5元，由雷锦铃、吴奶美负担53.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  邱继莲 二〇一七年十二月十五日 书记员  郑香鸿 附： 本案适用主要法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。