上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民再25号原告：裘瑾，女，1970年10月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：迟庆明，上海恒杰律师事务所律师。被告：邵敏，男，1937年12月19日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杨波，上海陈震华律师事务所律师。第三人：裘华，女，1967年10月24日生，汉族，户籍地上海市浦东新区崂山五村****。原告裘瑾与被告邵敏房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2015年1月5日作出(2014)浦民一(民)初字第16188号民事判决。被告邵敏不服该判决，向上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)提起上诉。一中院审理后，于2015年5月4日作出(2015)沪一中民二(民)终字第540号民事判决，撤销(2014)浦民一(民)初字第16188号民事判决，驳回裘瑾的原审全部诉讼请求。原告裘瑾遂向上海市高级人民法院(以下简称高院)申请再审。高院审理后作出民事裁定，指令一中院对该案再审。一中院再审后，于2016年7月25日作出(2016)沪01民再53号民事裁定，撤销(2015)沪一中民二(民)终字第540号以及(2014)浦民一(民)初字第16188号民事判决，将案件发回本院重审。本院受理后，通知裘华为第三人参加本案诉讼，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裘瑾及其委托诉讼代理人迟庆明，被告邵敏及其委托诉讼代理人杨波，第三人裘华到庭参加诉讼。现案件已经审理终结。原告裘瑾诉称：原告是上海市浦东新区崂山五村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人，是第三人裘华的妹妹。2014年3月，一个自称邵烨的男子带了一男一女来到原告家里找裘华，称裘华向邵烨借款并将涉案房屋予以抵押，同时向原告出示一张人民币10万元的借条。次日，原告持涉案房屋产权证到房地产交易中心查询，才发现其本人持有的产权证系伪造的，涉案房屋已被过户至被告邵敏名下。之后，经询问裘华，其称与邵烨做生意并向邵烨借了高利贷，因无力偿还借款故乘原告生病住院期间私自拿走存放在涉案房屋内的产权证以及由原告父亲保管的原告身份证等办理了涉案房屋的抵押手续。原告认为，原案件一审中，经司法鉴定涉案房屋买卖合同及过户申请书上“裘瑾”的名字不是原告本人所签。原案件二审中，原告误以为尾号1874银行卡系其本人开设并使用的尾号5566银行卡的副卡，在混淆概念的情况下作出错误意思表示，实际原告并不知晓和掌控尾号1874银行卡。综上，原告与邵敏并不相识，未与邵敏签订过涉案房屋买卖合同，也未收取过任何房款。第三人裘华与被告儿子邵烨恶意串通，将原告名下房屋出卖，该行为侵犯了原告的利益，应属无效。现起诉要求确认第三人裘华以原告裘瑾名义与被告邵敏就本市浦东新区崂山五村XXX号XXX室签订的上海市房地产买卖合同无效；恢复房屋产权至原告裘瑾名下。被告邵敏辩称，原告主张第三人与邵烨恶意串通，并无相关证据证实，不应当被采信。涉案房屋买卖合同虽经鉴定并非原告本人签署，但合同仍应当有效。理由如下：首先，涉案房屋交易过程中，被告以及邵烨并不知晓第三人冒名裘瑾的事实。第三人持有原告的身份证、房屋产权证以及银行卡等材料原件，被告没有理由否认其身份也尽到了基本审查义务。其次，现原告否认委托第三人代签房屋买卖合同，但在签约当时第三人持有上述材料原件，被告有理由相信第三人享有代理权、是接受原告委托代为签署合同。故第三人的上述行为构成表见代理，其代理行为的效力及于原告。另外，原告否认授权第三人处分涉案房屋，第三人即为无权处分人。根据在案事实，被告是善意第三人，除转账支付的人民币133万元外，剩余房款也以现金方式全部给付，目前涉案房屋产权已变更至被告名下，故被告对涉案房屋的取得符合善意取得的构成要件，属于善意取得。被告认为，原告在本案中存在故意或者重大过失的嫌疑，在未有定论之前，并不能完全排除原告及其家人共同合谋导致本案纠纷发生的可能。综上，被告为改善居住条件而购买涉案房屋，原二审法院认定原告对第三人出售涉案房屋知情并认可完全正确，本案应当驳回原告全部诉请。第三人裘华陈述，第三人与被告之子邵烨于2013年经人介绍相识，双方系高利贷借贷关系，邵烨知晓第三人的真实身份。2013年10月第三人再次向邵烨借款时，其对第三人的还款能力产生质疑，要求第三人将涉案房屋过户至其名下才愿意借款。鉴于邵烨已经限购，故房屋最后过户到被告名下。过户当日，第三人明确告知被告待还清借款后要取回房屋产权。第三人窃取原告的产权证以及身份证签订了涉案房屋的买卖合同并办理了产权过户手续，尾号1874银行卡也是第三人私自办理并使用，原告对此均不知情。邵烨支付的133万元并非购房款，其中大部分钱款已经返还邵烨，小部分转化为第三人的借款，原告并没有使用上述钱款。综上，涉案房屋买卖合同是第三人为获取借款而与邵烨串通所炮制，房屋交易价格明显低于市场价格，不合常规，故该买卖合同应属无效。经审理查明：第三人裘华与原告是姐妹关系。被告与案外人邵烨是父子关系。涉案房屋产权于2008年9月22日登记至原告名下。2013年10月16日，第三人裘华以原告名义作为甲方、被告作为乙方，双方签订上海市房地产买卖合同一份，约定：乙方以1,431,500元的价格向甲方购买系争的本市浦东新区崂山五村XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为50.27平方米；双方确认在2013年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。合同补充条款另约定：乙方于2013年10月13日已给付购房定金10万元(可抵冲房款)，乙方于2013年10月30日之前给付首期房价款50万元，于该房地产权利转移买卖交易完成当时给付房价款65万元，交房当日(此前甲方配合乙方办理各项户名过户变更手续、结清水、电、煤等公用事业费用后)乙方给付房价款尾款181,500元，乙方结清所有购房款后当天，甲方交房等。2013年11月15日，第三人以原告的名义与被告共同向本市浦东新区房地产交易中心申请办理了涉案房屋过户手续。同年11月28日，涉案房屋产权变更登记至被告名下。案外人邵烨通过其名下尾号5398银行卡向第三人签订涉案房屋买卖合同时提供的户名为裘瑾、卡号XXXXXXXXXXX********的工商银行账户汇入133万元，其中2013年10月13日汇入10万元、10月17日汇入20万元、10月18日汇入30万元、11月7日汇入30万元、12月21日汇入40万元、2014年1月21日汇入3万元。原一审案件审理中，经原告申请，本院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所就“网上合同签订时间：2013年10月16日15时30分27秒”的“买卖合同”第十五页甲方(一)本人签单处及“申请日期：2013年11月15日”的《上海市房地产登记申请书》转让人处“裘瑾”签名字迹是否系原告本人所签进行笔迹鉴定，结论为：“网上合同签订时间：2013年10月16日15时30分27秒”的“买卖合同”第15页甲方(一)本人签章处及“申请日期：2013年11月15日”的《上海市房地产登记申请书》转让人处“裘瑾”签名字迹均不是裘瑾本人书写。本案重审中，裘华曾作为原告证人到庭作证，其陈述涉案房屋产权证系其私自取走原件后更换伪造产权证放置在原处，原告身份证因故一直由其父亲保管，也是裘华乘大家没有防备时取走使用等。另，原告在重审中变更诉讼请求为：确认第三人裘华以原告裘瑾名义与被告邵敏就本市浦东新区崂山五村XXX号XXX室签订的上海市房地产买卖合同不成立；恢复房屋产权至原告裘瑾名下。认为，涉案房屋买卖合同的主体不适格，出卖方为第三人而非原告，原告裘瑾与被告并没有达成签署并履行该买卖合同的合意，并且裘瑾在发现房屋权利被侵犯后，从未作出认可的表示而是立即提起诉讼。同时，涉案房屋出卖价格明显低于市场价格，不符合常理。为此，原告提供相应材料说明相近区域房屋的价格情况，证实涉案房屋交易价格不合理。被告坚持认为系争房屋买卖合同成立并生效。系争房屋的交易价格通过房地产交易部门的审核，也与周边房屋的市场价格相近，故交易价格为合理价格，要求驳回原告全部诉请。第三人对原告提供的上述证据无异议，同意原告的诉讼请求。上述事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、登记申请书、房地产权证、户籍资料户籍资料、鉴定所(2014)文鉴字第1197号司法鉴定意见书、银行账户明细、房屋交易材料等，被告提供的银行个人业务凭证、购房发票等证据以及原告、被告、第三人的陈述在案证实。本院认为，本案争议焦点一，涉案房屋买卖合同性质的认定。当事人的意思表示是民事法律行为成立的构成要件之一。根据在案事实，涉案房屋的买卖合同以及相应房地产登记申请书落款处“裘瑾”的签名，经鉴定并非原告裘瑾所签。现第三人自认冒用原告名义签署涉案房屋买卖合同，同时结合案件审理中裘华就涉案房屋产权证的存放以及身份证保管等事宜所做陈述与原告陈述内容相互吻合，而目前原告又持有伪造产权证等相关事实，本院采信原告以及第三人的主张，确认第三人窃取原告相关材料并以原告名义与被告签订房屋买卖合同的事实可以成立。原告至始否认存在出卖房屋的意图，而根据目前在案证据，亦无法认定原告存在出卖涉案房屋、签订买卖合同的意思表示，故第三人冒用原告名义签订的涉案房屋买卖合同因此而未能成立。现原告诉请要求确认涉案房屋买卖合同不成立，本院可予以支持。本案争议焦点二，被告是否合法取得涉案房屋。第三人冒用原告名义签订的系争房屋买卖合同未成立，由此不能产生相应的法律后果，被告也不能依据上述房屋买卖合同取得涉案房屋所有权。被告抗辩第三人的行为构成表见代理。本院认为，表见代理关系中要求相对人主观上是善意、无过失。本案所涉房屋买卖合同并非原告裘瑾签署，被告没有就身份证与出售人是否为同一人予以认真核对，未履行应尽的审核义务。同时，本案所涉房屋买卖合同标的额巨大，被告亦未举证证实其事前到涉案房屋所在地查看并就房屋所有人的身份情况等予以确认。故被告并非善意、无过失，由此第三人的行为不构成表见代理，不发生表见代理的效果。另外，被告抗辩其构成善意取得。本院认为，如前所述，被告在房屋交易过程中并非善意、无过失。同时，根据在案事实，第三人窃取原告相关权、证办理了涉案房屋的买卖手续，涉案的133万元是案外人邵烨支付到第三人提供的尾号1874银行卡，并非被告支付给原告的购房款。由此，涉案纠纷并不符合善意取得的构成要件，被告不能就此取得涉案房屋权利。现原告诉请要求将涉案房屋产权恢复登记至原告名下，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、第三人裘华以原告裘瑾名义与被告邵敏就上海市浦东新区崂山五村XXX号XXX室签订的上海市房地产买卖合同不成立；二、被告邵敏应于本判决生效之日起十五日内协助原告裘瑾办理将上海市浦东新区崂山五村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告裘瑾名下的手续。案件受理费17,670元，鉴定费2,500元，由被告邵敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  冉志明审判员  王爱珍审判员  宋利英二〇一七年十二月二十一日书记员  吴 涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。二、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。