广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初3664号 原告：彭福礼，男，1964年5月4日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 原告：王丽萍，女，1968年10月3日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：粟巍，广西银正律师事务所实习律师。 被告：柳州悦景房地产开发有限公司，住所：广西柳州市水南路**灯台花苑****1-2间，统一社会信用代码：914502000688900547。 法定代表人：李彦东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庾柳玲，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：何宇，广东君厚律师事务所律师。 原告彭福礼、王丽萍与被告柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告彭福礼、王丽萍的共同委托诉讼代理人郭攀、粟巍，被告柳州悦景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庾柳玲、何宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭福礼、王丽萍向本院提出诉讼请求：1.被告向二原告支付赔偿款52759元（500元/平方米×房屋套内建筑面积105.59平方米）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月起，被告因开发位于柳州市的盛天悦景台项目需要，在该项目营销中心设置电子显示屏、在项目外墙制作围挡广告牌，以及在柳州市顶设置户外广告牌，向社会发布含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语的房地产广告，进行虚假广告宣传。原告看到上述广告后，到盛天悦景台售楼部进行咨询，销售人员向原告发放宣传刊物，宣称盛天悦景台房地产项目属于柳州市第八中学学区房。为此二原告于2015年4月15日与被告签订《商品房买卖合同》，房屋套内建筑面积105.59平方米，单价为9915.71元。因被告发布虚假广告，经柳州市鱼峰区教育局函告，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，认定盛天悦景台不属于八中学区，被告的行为属于发布虚假广告，并对其进行相应的处罚。二原告认为，被告发布虚假广告的违法行为与二原告购买商品房的行为之间存在因果关系，而且二原告所购买的房屋比同地段的其他房屋单价高，被告从中获取了高额利润。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国广告法》的相关规定，被告发布虚假广告的行为构成违约，应向二原告承担违约赔偿责任，为此二原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告柳州悦景房地产开发有限公司辩称，二原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1.柳州市区学区范围每年由政府相关部门进行划分，被告对楼盘的宣传来源于销售之前（2014年）的学区划分信息的合理预测，并与销售当年（2015年）的学区划分相符。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，二原告对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，被告就盛天悦景台项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）等仅供参考，不作为具体承诺。而合同及附件均未约定涉案房屋的学区，且销售现场的楼盘模型也未将八中列入规划范围内，故被告不存在故意编造虚假信息、隐瞒真实信息，也不构成欺诈。2.根据商品房买卖合同的司法解释，销售广告和宣传资料构成要约的要件有：（1）涉及的房屋及相关设施在商品房规划范围内；（2）对商品房买卖合同的订立有重大影响；（3）对房屋价格的确定有重大影响。以上三个要件缺一不可。就本案而言，东环路小学、八中均属于政府公共服务设施，并非在被告开发规划范围内，被告对盛天悦景台所作的广告宣传不具备前述任何要件，不构成要约。二原告称其因被告宣传学区而购买涉案房屋，该主张无事实依据，若二原告注重学区房，可出售涉案房屋，另行购买其他价格较低的房屋，但实际二原告并未如此做，由此说明被告关于学区的宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格并无影响。3.二原告无证据证明因购房而造成经济损失，实际上二原告所购买的房屋不仅没有贬值，反而大幅升值，二原告不能享受了房屋的高额收益，还要求被告进行赔偿。综上，二原告提起本案诉讼的理由不能成立，无权要求被告进行赔偿。 本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告向被告购买位于柳州市盛天悦景台2栋7-4号房屋，建筑面积为124.86平方米，套内建筑面积为105.59平方米，按套内建筑面积每平方米9915.71元计算，总价款为1047000元；被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付二原告使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，二原告已向被告支付完毕购房款。 2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：被告分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由被告设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，被告合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。被告在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于被告所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，被告在广告中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对被告作出如下处罚：1.责令被告在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令被告在上述3个广告发布点停止发布含有“八中.八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对被告未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对被告发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书于2015年8月21日向被告送达。2015年10月19日，被告向柳州市鱼峰区人民政府申请行政复议，柳州市鱼峰区人民政府于2015年12月17日作出维持行政处罚决定书行政复议申请的决定，该复议决定书于2015年12月25日向被告送达。2016年1月14日，被告向柳州市鱼峰区人民法院提起行政诉讼，于2016年1月18日撤回起诉。2016年3月16日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向被告送达柳工商鱼催告字﹝2016﹞01号行政决定履行催告书，但被告未按照行政处罚决定书履行义务，故柳州市工商行政管理局鱼峰区分局向柳州市鱼峰区人民法院申请强制执行。2016年5月3日，柳州市鱼峰区人民法院作出（2016）桂0203行审17号行政裁定书，裁定如下：柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出的柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，本院准予执行，即被告收到裁定书之日起缴清罚款1510000元和加处罚款1510000元，共计人民币3020000元。现二原告认为被告发布虚假广告的行为已经构成违约，为此原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，本院于2017年4月6日立案受理了覃树刚、王瑛等人与被告柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件，覃树刚、王瑛等人以被告发布学区房虚假广告为由，要求被告赔偿经济损失。本院作出民事判决书之后，覃树刚、王瑛等人与被告均不服判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院已作出二审判决书，查明被告在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，并认定被告以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。 本院认为，首先，关于被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告时间段的认定。根据行政处罚决定书查明的事实，被告与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同，广告发布之日为2014年7月21日，该围挡广告牌含有“八中.八中学区”文字广告用语，故本院认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。至于截止时间，柳州市中级人民法院作出二审判决书查明被告在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，该事实以及《柳州晚报》的证据效力及于本案对事实的认定，本院予以确认。因被告在本案中提供的证据（柳州悦景房地产开发有限公司企业公示信息以及柳州市一禾广告策划有限责任公司出具的悦景台换画清单）不足以证明被告在2015年11月27日以前对外发布广告更正，消除影响，故本院不予采纳。另，被告不服行政处罚决定书，申请行政复议以及提起行政诉讼，均属于被告行驶其权利，不足以证明被告在2015年11月27日之后仍然发布八中学区房虚假广告。综上分析，本院认定被告以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。 其次，关于被告发布虚假广告是否构成违约的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间（2015年4月15日）在发布虚假广告的时间段内，被告发布虚假广告对二原告购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。被告辩称广告宣传不属于合同的组成部分，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，本院不予采纳。 最后，关于二原告主张赔偿款的金额认定。二原告要求被告承担违约赔偿责任，其主张的赔偿款实际应为违约金。被告进行虚假广告宣传构成违约，应向二原告支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》中未对被告该项违约责任作出明确约定，且考虑到二原告在购房前未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，本院酌情认定被告向二原告支付违约金5000元。二原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告柳州悦景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭福礼、王丽萍支付违约金5000元； 二、驳回原告彭福礼、王丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1119元（原告彭福礼、王丽萍已向本院预交），减半收取559.5元，由原告彭福礼、王丽萍负担509.5元，被告柳州悦景房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  陈莹 二〇一七年十二月二十九日 书记员  蒋芃 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。