贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初2880号原告：林昌旭，男，1987年8月11日出生，苗族，贵州省铜仁市人，铜仁市建筑勘察设计院员工，住贵州省。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师，特别授权。被告：贵州大容房地产开发有限公司。地址：铜仁市新华中路建设大楼**。法定代表人：刘劲松，系公司总经理。委托诉讼代理人：张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。原告林昌旭与被告贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人丰栋、吴成毅、被告委托诉讼代理人张易才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林昌旭向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币（以下币种均为人民币）82522.05元；2、本案诉讼费用被告承担。事实及理由:2012年12月7日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2012005183）约定，被告将位于铜仁市××区花果山北路××单元××房出售给原告；该套商品房套内建筑面积为135.09平方米，总价款为634785元。交房时间为2013年12月31日，逾期交房违约金为已支付全部房款的万分之二。房屋交付时应当符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同签订后，原告按照约定向被告付清了全部的房款，但被告直至2015年10月12日才将房屋交付给原告使用，交房后，原告多次向被告提出要求其支付逾期交房的违约金，而被告至今未付，原告遂起诉至法院。被告大容房开公司辩称:供电部门未能及时给大容房开公司建设的容湾小区通电是造成大容房开公司未能按合同约定期限交付房屋的原因之一，根据施工计划和进度，铜仁市兴铜公司应当在2013年12月底之前完成对容湾小区1号楼、6号楼的配电设施进行安装和最后调试并通电，然而铜仁市兴铜公司根据市人民政府的意见在保电期间对所有建筑施工工地不予通电，直至2014年4月30日才完成对容湾小区1、6号楼的配电安装和通电；大容房开公司建设的容湾小区在2013年9月至2014年7月遭受的多次洪涝灾害应认定为不可抗力事件，2013年9月10日至11日持续降雨46.3毫米导致容湾小区整个施工工地及地下室被暴雨淹没，清淤工作延误建设工期83天，2014年5至7月，铜仁市碧江区发生多次洪水灾害，导致大容房开公司的施工工地出现内涝，现场积水严重，地下车库及配电房被洪水淹没，清淤工作到2014年8月25日才完成，六台被洪水淹没的变压器严重受损，因维修直到2014年11月中旬才完成安装调试工作，期间延误工期170天。从2013年9月发生的暴雨自然灾害到2013年年底因政府保电计划不受理大容房开公司的通电申请，再到2014年6至8月的特大洪水灾害，应视为持续性的不可抗力事件，该不可抗力事由是从交房前持续到交房后，系约定也是法定的不可抗力，依法应当免除大容房开公司迟延交房的法律责任；诉争房屋2014年中旬已符合交房条件，大容房开公司于2015年3月19日、5月6日两次书面通知原告办理房屋交接手续，且原告均已收到该通知，根据双方签订的合同约定原告方应当在收到书面通知后的15天内到被告处办理房屋交接手续，因其自身原因未予接房，不应由大容房开公司承担违约责任，根据约定，实际的交房时间应认定为2015年4月3日，诉讼时效于2017年4月3日届满，原告起诉时已经超过法律规定的诉讼时效，依法应当驳回被答辩人的诉讼请求；在铜仁市中级人民法院作出的（2015）铜中民二终字第248号民事判决书已经认定大容房开公司不能按期交房系不可抗力和政府行为所致，免除了大容房开公司迟延交房和延期办证的违约责任，该判决已经发生法律效力，大容房开公司认为，人民法院针对同一事实和同一法律关系不能作出截然相反的判决。综上，根据《合同法》的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定以及铜仁市中级人民法院的生效判决，大容房开公司未能按照合同约定的时间交房，系因政府及其职能部门行为等不可抗力事由所致，且原告起诉时已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的商品房买卖合同一份，拟证明原、被告的商品房买卖合同关系及相关事项的约定，其中第十二条第（一）款第（3）项、第十三条、第二十七条均约定了若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成不能按约履行本合同的，出卖人不承担责任。第十四条交接手续第二款明确约定，买受人应在收到书面通知后15日内办理商品房交接手续。原告质证对证据的三性无异议，对证明目的有异议，该合同第12条约定的只是对城市基础设施免责，并不是对逾期交房的免责约定；合同第14条说明，被告发出通知前提条件是房屋达到合同第11条的约定，如果没有达到约定的交房条件则无约束力；合同第14条第3项规定，是针对买受人原因未能按期交房使用的条款，而不是出卖人。经查，《商品房买卖合同》来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以认定，因逾期交房的免责条款在合同第十三条即“不可抗力”之外，庭审中，被告未提交“不可抗力”及书面通知原告接房的证据予以佐证，故对于被告的证明目的不予认定。2、被告出示铜仁市气象局证明一份、铜仁市水文站水情特征值统计表一份、现场照片2张、工程外包合同一份，拟证明2013年9月10日夜间至11日，铜仁市累计降水量46.3毫米，属大到暴雨，该洪水灾害造成容湾商住小区施工工地及地下室被淹没，属法定的不可抗力事件，同时证明被告于暴雨后立即采取清淤措施，清淤工程于2013年11月30日结束，期间被迫延误工期83天，该期间应予扣除。原告质证对证据的真实性无异议，但是2013年9月10日降雨量较小，不符合不可抗力灾害的因素，作为开发商，应当考虑到自然灾害，提前做准备。经审查，被告所提及的降雨，均未突破历史最高纪录，根据本地区的实际情况，夏季的降雨量并非不可抗力。被告作为房地产开发企业，应当预见施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素，及该因素对其如期交房的影响，故对于被告的证明目的本院不予认定。3、被告出示“花果山6号”楼盘配电安装工程施工承包合同一份、关于铜仁市容湾商住小区项目1＃、6＃楼正式通电时间的证明，拟证明被告已与铜仁兴铜电力有限责任公司签订配电安装合同约定对涉案楼盘进行配电安装，但因铜仁市人民政府突然实行春节及两会保电计划，导致涉案楼盘于2014年4月30日才正式通电，延期通电系由于政府供电部门的原因所致，被告不应承担违约责任。原告质证无法达到证明目的，承包合同是被告与他方签订的合同关系，与本案被告的逾期交房无关联性，且交房日期是2013年12月31日，涉案房屋的通电时间在被告逾期交房时间之后。经审查，涉案《商品房买卖合同》约定有专门的逾期交房责任的条款，即合同的第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理”，该约定只将不可抗力排除在“逾期交房责任”之外，并未约定将楼盘配电安装工程施工等不能通电原因排除在“逾期交房责任”之外，故通电原因并非逾期交房免责事由，对该证据的证明目的本院不予认定。4、被告出示铜仁市气象局证明一份、铜仁市水文站水情特征值统计表一份、现场照片6张、工程外包合同一份、变压器修理合同一份、变压器维修协议一份，拟证明2014年5、6、7月铜仁市区连续发生三次特大洪水灾害，造成容湾小区施工工地及地下室多次被淹，配电设施损坏。同时证明被告于灾后立即采取清淤、重建、对配电设施进行维修、更换等措施，直至2014年11月中旬才恢复建设，期间项目被迫延期170天。该自然灾害系法定的不可抗力，属法定及约定的免责事由。原告质证对真实性无异议，达不到被告的证明目的，被告所说的上述事情均发生在违约期间。本院对被告的证明目的不予认定，理由同本院分析被告的2号证据一致。5、被告出示铜仁市花果山容湾小区商住楼1号楼竣工验收备案表一份、关于容湾商住小区1＃、6＃楼项目竣工验收备案表的情况说明，拟证明讼争商品房容湾小区1号楼主体工程于2014年5月中旬经碧江区建筑质量监督站验收合格，但因凉水井加油站未拆迁，导致该楼盘消防设施系统验收未通过，未能进行竣工验收备案。原告质证备案表不具有整体竣工验收的合格证明，被告的消防验收达不到交房的必定条件，加油站是否拆迁是被告和政府的行政行为，与被告逾期交房无关。经查，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是在2013年12月31日，被告于2014年5月中旬经铜仁市碧江区建筑质量监督站验收合格，并且还未能进行竣工验收备案办理，据此逾期交房的行为是被告自身的原因所致，达不到逾期交房的免责事由，对于被告的证明目的本院不予认定。6、被告出示容湾商住小区一期项目1号楼交房通知2份、收寄挂号函件登记清单一份、中通快递单及查询记录一份，拟证明被告于2015年3月19日、5月6日两次书面通知原告办理房屋交接手续，原告均已收到通知，应以通知给予的接房时间作为实际交房时间。原告质证证据的真实性请法庭核实，2015年3月19日被告寄出挂号函，被告没有证据证明原告已收到，收件挂号函件清单是被告方单方制作的，不能证明原告已收到邮寄材料。关于中通快递，签收是拍照签收，不是原告本人，不能达到被告的证明目的，该查询记录是被告方自己在网上查询，未经中通公司确认。经审查，容湾商住小区一期项目1号楼交房通知书及收寄挂号函件登记清单是被告单方制作的，中通快递单及查询记录系被告在网上查询，该表上5月6日签收是被告方工作人员自己写上去的，没有原告的签字认可。因在《商品房买卖合同》中对于房屋交付有明确约定，被告应当在交付日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，庭审中被告是否书面通知原告办理房屋交接手续，被告未提交合法有效证据予以佐证，故对于被告提交上述证据的证明目的，本院不予认定。7、被告出示铜仁市人民政府关于贵州大容房地产开发有限公司关于调整花果山广场项目的用地置换协议一份、花果山广场片区大容公司用地置换图一份、碧府专议（2014）39号关于花果山广场扩建项目遗留问题有关事宜的会议纪要一份、铜仁市（2015）319公文处理笺、碧江区人民政府关于请求审定铜仁中石化凉水井加油站规划选址及建设方案的请示一份，（2015）铜中民二终字第248号民事判决书一份、（2016）黔民申1321号民事裁定书一份，拟证明因花果山广场扩建导致政府调整规划需占用被告已取得使用权的土地，与被告签订土地置换协议，并约定置换被告大容公司的三块土地，政府需净地交付给乙方使用，同时证明碧江区人民政府在2014年9月17日的会议上对置换大容公司的1号地块（凉水井加油站处）承诺于2015年3月前完成拆迁工作。而碧江区政府时至今日都未能完成1号置换地块的拆迁工作，未能将该地交付给被告，导致被告消防无法验收。原告质证达不到被告的证明目的，该项证据不符合不可抗力的具备条件。双方的免责条款仅限于城市的基础设施免责，不属于逾期交房的免责条件。本院认为，被告在本案是否应当承担违约责任，应当以原、被告双方的合同约定、本案的案件事实以及法律法规来认定，上述证据材料并非本案裁判的依据，与本案并无直接联系，故对于被告的证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月7日，原告林昌旭与被告贵州大容房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012005183）。合同约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××单元××号住房。该商品房建筑面积167.28㎡，套内建筑面积135.09㎡，按照套内建筑面积计算房屋价款，单价为4698.98元／㎡，房屋总价款为634785元。原告于合同签订之日向被告交付首期房款334785元，余款300000元以银行按揭方式支付。合同约定交房时间为2013年12月31日前。逾期交房约定如下：除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款634785元，被告于2015年10月12日将案渉房屋交付给原告使用。原告于2017年10月11日诉至本院要求被告承担违约金。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。原告按约交付了购房款，被告则应当按照合同约定向原告交付房屋。关于涉案房屋交房时间，原告自认交房时间为2015年10月12日，被告辩称交房时间为2015年4月3日，经审查，中通快递上载明的5月6日签收并非是原告方签收或者拒收的时间，被告自认是其写的时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条（第一）项的规定，被告应当在交房日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。被告并未出示相关证据证明其书面通知原告，应当承担举证不能的后果。因此，本案房屋的交房日期为原告自认的2015年10月12日，被告逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。关于本案是否超过诉讼时效的问题，前述认定原告的接房时间是2015年10月12日，原告于2017年10月11日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定,原告起诉未超过法律规定的起诉期限，对被告抗辩涉案起诉超过诉讼时效的辩解不予支持。关于被告提出其逾期交房是政府职能部门的原因，合同约定属于免责事由的辩解。对此，本院认为双方当事人虽在《商品房买卖合同》第十二条第(一)项第(3)小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容房开公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房屋可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式承担违约责任”。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，因《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第(一)项第(3)小项的条款理解发生争议时，本院应对该合同条款作出有利于原告的解释，据此本院对被告这一辩解理由不予支持。关于被告提出其开发建设的容湾小区因暴雨淹没施工工地，致使配电设施损坏，对配电设施进行维修、更换以及对施工工地清淤致使工期延误的辩解，本院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》约定交付商品房期限时，被告占据优势地位，其应当预见和考虑到在施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素及该因素是否造成逾期交付商品房。即使如被告主张，连续降雨致使其施工工地淹没，但作为房地产开发企业的被告，其也完全能够采取有效措施予以克服因降雨而造成的工期延误。因此，对被告的这一辩解理由本院不予支持。本案原告已经支付全部房款634785元，被告未能按照合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，本案被告自认交房时间为2015年10月12日，故逾期交房时间应从2014年1月1日起算至2015年10月11日止，共计逾期交房649天，根据约定，其承担的违约金为634785元×0.0002／天×649天＝82395.09元。因此，本院对原告要求被告承担的逾期交房违约金依法支持82395.09元，对于原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林昌旭逾期交房违约金人民币82395.09元。二、驳回原告林昌旭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1864元，减半收取计932元，由贵州大容房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  卢亚琼二〇一七年十二月十八日法官助理陈尘书记员田树香