上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初10588号原告：上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行，住所地浙江省杭州市。负责人：黄绘峰，行长。委托诉讼代理人：杨伟萍，北京尚荣信(杭州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏明飞，北京尚荣信(杭州)律师事务所律师。被告：上海加都商业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：乐楠，负责人。被告：杭州第五季百货投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：吴晓霞，负责人。被告：上海通强投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周远强，总经理。委托诉讼代理人：胡小栓，男。原告上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行(以下简称“求是支行”)与被告上海加都商业管理有限公司(以下简称“加都公司”)、杭州第五季百货投资管理有限公司(以下简称“第五季公司”)、上海通强投资管理有限公司(以下简称“通强公司”)排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告加都公司、第五季公司下落不明，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行审理。原告求是支行的委托诉讼代理人杨伟萍，被告通强公司的委托诉讼代理人胡小栓到庭参加诉讼，被告加都公司、第五季公司经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告求是支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告加都公司、通强公司返还位于上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令被告加都公司、通强公司按3元/平方米/天标准支付原告自2014年10月12日起至实际返还上述房屋日止的占有使用费(暂计至2016年7月20日为117,158.76元)；3、判令第五季公司对上述第2项诉请承担连带清偿责任。庭审中，原告将诉请2的占有使用费标准变更为要求按司法评估确定的标准，自2014年11月17日起至实际返还之日止。被告加都公司、第五季公司未作答辩。被告通强公司辩称，系争房屋所在商场由第五季公司委托加都公司经营管理，再由加都公司出租给通强公司，通强公司承租后再对外招租商户并进行整个商场的物业管理；系争房屋属于空置，现其愿将系争房屋返还原告，但不同意支付占有使用费。经审理查明，2014年10月11日，因第五季公司等被执行人无现金履行能力，浙江省杭州市中级人民法院作出(2013)浙杭执恢字第25号执行裁定书，对第五季公司名下抵押给原告求是支行位于本区环城路XXX、XXX、XXX号的65处房屋所有权及土地使用权评估后经三次公开拍卖一次变卖均无人报名而流拍，由原告求是支行申请以第三次拍卖保留价4,150万元抵偿部分债务，剩余债务因被执行人目前暂无财产可供执行，故裁定(2013)浙杭执恢字第25号案本次执行程序终结。2014年11月17日，系争房屋核准登记于原告求是支行名下。2015年1月28日，原告向本区环城路XXX、XXX、XXX号65套商铺租赁户发出书面通知，言明上述65套房屋由其作为抵押权人因抵债取得房屋产权。因被告通强公司长期未经原告同意而将房产分割出租给若干商户使用并收取租金获利，虽经其上门多次沟通仍未停止侵权行为，请各商户接函后速安排腾退，最迟于三个月内将相关房产返还。同日，被告通强公司也收到该函。另查明：被告加都公司系被告第五季公司于2007年5月11日独资设立的一人有限责任公司。系争房屋建筑面积60.36平方米，原系登记于被告第五季公司名下，原告于2011年4月27日成为房屋上登记核准设立的抵押权人。审理中，因双方对使用费标准无法达成一致意见，经原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司(以下简称“信衡公司”)于2017年6月6日出具房地产估价报告一份。该报告明确，系争房屋市场租金价值为：2014年11、12月为1.73元/平方米/天、2015年1-12月为1.73元/平方米/天、2016年1-12月为1.74元/平方米/天、2017年1-5月为1.75元/平方米/天。原告与被告通强公司对评估结果无异议，但通强公司认为实际很难出租。审理中，被告通强公司为证明其作为实际商场管理方提供如下证据：1、2009年8月1日，被告第五季公司与被告加都公司签订房产租赁合同一份，证明由第五季公司将本区环城路XXX、XXX、XXX号房屋出租给加都公司。2、2013年6月10日，被告第五季公司出具书面授权书一份，证明其授权被告加都公司经营出租管理本区环城路XXX、XXX、XXX号房屋一切项目事务。3、2013年6月13日，被告加都公司与被告通强公司签订的租赁合同，证明加都公司将包括系争房屋在内的本区环城路XXX、XXX、XXX号1-4层房屋出租给被告通强公司，并同意通强公司将承租房产用于自身商业使用或转租给第三方，合同签订后，被告通强公司遂实际占有使用系争房屋。4、2013年7月1日，加都公司(甲方)、通强公司(乙方)签订《补充协议(一)》，证明根据该合同约定：甲方向乙方提供甲方与商场内原有商户签订的租赁合同，商场原有商户在免租期经营期间所有租金及其他费用由甲方收取，乙方无权收取任何费用；免租期结束后，乙方按合同规定开始支付甲方租金，同时所有商户租金由乙方按甲方与原有商户签订合同规定的数额收取，如商户不愿把租金交予乙方，相应租金乙方可以从该向甲方交纳的总租金里扣除。签约时，现有商户9户，其中包括农工商超市，租赁面积9,689.6平方米。5、2014年5月25日，被告第五季公司出具书面授权委托书一份，证明其授权被告加都公司收取本区环城路XXX、XXX、XXX号房屋的房租，并对上述物业进行管理，与第三方签订物业管理协议。6、2014年6月1日，被告加都公司、通强公司签订《补充协议书》一份，证明加都公司将环城路XXX、XXX、XXX号房屋委托通强公司进行物业管理，委托期限自2014年6月1日起至2023年6月30日。原告对上述证据真实性存疑，认为部分证据材料缺乏原件，但认同被告通强公司实际占有系争房屋。此外，被告通强公司还提供：1、整个商场的电费发票、空调维修保养协议、电梯维保合同、消防系统维护保养合同，证明其实际管理、占有、使用系争房屋，原告对真实性无法确定，但确认房屋实际占有人为通强公司。2、本院执行局谈话笔录、协助执行通知书、配合法院返还小业主房屋的函、民事判决书等，证明其按照法院要求不再对外出租、将收到小业主租金交给法院、配合返还房屋，涉及小业主的房屋租赁合同纠纷中的占有使用费由加都公司负担。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。3、通强公司向加都公司支付租金、物业费凭证，证明其已履行了租金及物业费支付义务。原告认为通强公司未提供原件，无法确认真实性，即使真实也仅能证明其至2014年7月的租金已经付清。以上事实，有上海市房地产权证及房地产登记簿、执行裁定书、房地产估价报告、工商登记信息及通知函、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案原告求是支行作为系争房屋抵押权人，通过司法拍卖、变卖流拍而抵债取得系争房屋所有权，依法对系争房屋享有占有、使用、收益、处分等权利。根据审理查明的事实，系争房屋原告抵押登记时间早于被告通强公司主张的租赁合同订立时间，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，被告通强公司的承租权不能对抗原告求是支行因实现抵押权取得的房屋所有权，其不应享有继续履行原租赁合同的权利。原告作为所有权人，有权要求被告通强公司返还系争房屋，被告通强公司亦愿意返还，故本院对原告要求返还房屋之主张，予以支持。对于原告要求按原状返还的诉请，依据不足，因被告通强公司系从原所有权人被告第五季公司确认的管理方被告加都公司处承租而来，原告未充分举证否定被告通强公司租赁权利的正当性，也未举证证明原状之标准以及被告系破坏原状的责任方，故本院对原告要求按原状返还的主张不予支持。至于房屋使用费问题，因原告系基于所有权人主张排除妨害，故其在取得系争房屋所有权后因及时通知被告通强公司返还房屋，虽然其于2015年1月28日给租赁商户的通知中言明多次要求通强公司返还房屋，但未提出充分证据证明，通强公司也予以否认，故本院以通强公司收到该通知后，并结合该通知给予的办理期三个月，确定从2015年4月28日开始计算使用费。使用费的标准，在双方并不能达成一致的情况下，本院参考信衡公司的房地产估价报告加以认定。被告对该估价报告的异议，缺乏证据证明，本院不予采纳。至于被告加都公司、第五季公司是否应承担责任问题。本案作为排除妨害的侵权纠纷，原告在未举证证明上述二被告存在侵权事实的情况下，本院难以支持。最后，需要说明的是，除本案外，原告求是支行起诉三被告排除妨害纠纷另有58起案件。全部的59起案件系群体性同类案件，涉及上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号的59处房屋，案号分别为(2017)沪0117民初10405、10406、10407、10408、10425、10426、10429、10431、10433、10435、10437、10438、10439、10440、10442、10444、10449、10463、10466、10468、10472、10473、10475、10476、10477、10478、10479、10482、10485、10487、10489、10504、10505、10506、10507、10508、10527、10529、10532、10552、10554、10XXX、10556、10558、10560、10561、10562、10563、10564、10565、10588、10590、10592、10594、10596、10598、10600、10601、10605号。为节约诉讼成本，59案一并公告，合计公告费1,810元，本院在(2017)沪0117民初10406号案件中对该费用负担予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海通强投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行位于上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号XXX室房屋；二、被告上海通强投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行自2015年4月28日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费(2015年度按1.73元/平方米/天的标准、2016年度按1.74元/平方米/天的标准、2017年1月1日起至实际返还房屋之日止按1.75元/平方米/天的标准，计算面积为60.36平方米)；三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司杭州求是支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,643元，由被告上海通强投资管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  张 孜人民陪审员  袁国敬二〇一七年十二月六日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。