安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初1980号原告:邵伟伟,女,1979年6月29日出生,汉族，住宿州市砀山县。委托代理人章建国，安徽景旺律师事务所律师。委托代理人唐甜，安徽景旺律师事务所律师。被告：安徽万泰置业有限公司。法定代表人：林建新，该公司董事长。委托代理人孙金良，安徽古圣律师事务所律师。原告邵伟伟与被告安徽万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告邵伟伟委托代理人章建国、唐甜，被告万泰公司委托代理人孙金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵伟伟向本院提出诉讼请求：1.判决确认租赁合同约定的租期超过20年的部分无效；2.判令被告退还原告114400元并支付利息（以114400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月17日开始计算至实际退还之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告万泰公司明知小区配套设施农贸市场铺位不能对外销售，仍向不特定公众发布信息，误导潜在买受人购买铺位。原告在不知情的情况下，于2015年9月17日与被告签订了合同。并支付了228800元，被告就此出具了发票。合同签订后被告发现自己上当受骗，该合同是《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定：1.有偿使用期限为40年（前20年自2016年3月30日至2036年3月29日止，自动续订的后20年自2036年3月30日至2056年3月29日止）。被告虽然在合同中使用购买使用权字样，但并不能改变租赁关系的客观事实。同时，租赁期限约定为40年，显然违反了法律强制性规定，超过20年的部分无效。万泰公司辩称：事实无异议；1、买卖合同不成立，虽然实际履行但不成立，合同标的明确和标的价款租赁双方无争议才是合同成立的标尺。2、本案原被告对租赁价款存在重大分歧，也就是说租赁双方没有达成合议；3、如果原告认为本案租赁合同成立而且合法有效，原告在交付租赁款的时间存在重大误解，只能请求法院对租赁合同请求撤销，无权提出要求法院返还租赁费；4、我们认为法院、仲裁机构也好，在租赁双方对租赁价款存在重大分歧的时间对租赁的价款进行判决；5、买卖的价格或者是租赁的价格是市场因素决定的，如果法院或者仲裁机构要对价格进行确认的话有两个条件，一是基于原告确认的申请，二是要基于社会中介机构市场评估才能作出判决，否则法院的判决没有法律基础也无事实依据。6、被告作为租赁物的所有权的人，即使是在原被告价款明确的基础上，租赁物所有权人有权选择不对外出租，并不是价款明确就对外出租。本院经审理认定事实如下：2015年9月17日，原被告签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定了以下相关内容：1.铺位有偿使用期自2016年3月30日至2036年3月29日止；2.本合同有偿使用期限届满时，双方应当按照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段有偿使用期自2036年3月30日至2056年3月29日止；3.本合同项下的铺位，被告就有偿使用期限收取的全部有偿使用金总金额为22.88万元整；4.付款方式一次性，原告在签订本合同当日，向被告一次性付清铺位有偿使用权全部有偿使用金22.88万元整。此外，合同还约定了双方的其他权利义务等内容。原告于铺位有偿使用合同签订当日，向被告支付有偿使用金共计22.88万元，被告于当日向原告开具了发票。以上事实，有原被告陈述，铺位有偿使用权合同，发票等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。本院认为，案涉的《有偿使用权合同》，其法律关系实际应为商铺租赁使用关系，有偿使用金本质应为租金，原被告应当是租赁关系。关于双方争议的有偿使用金对应年限问题，即有偿使用权合同内约定的“全部有偿使用金总额22.88万元整”，究竟系20年有偿使用金，抑或系40年有偿使用金问题。首先，对此项争议应当以合同相关条款字面表述为基础，置于具体前后语境，进行语义解释，并确定其真实意思。本案合同虽未对22.88万元使用金所对应的使用年限进行明确直接的约定，但合同中明确表述有偿使用期分为前后各20年两个阶段，第二阶段可以不再另订合同而自动续订，又表述“有偿使用期限收取的全部使用金总金额为22.88万元”，结合以上字句的语义及具体语境，按照通常理解，本案22.88万元的使用金应当认定为系对应40年的全部使用阶段。其次，被告作为经营房地产开发的正规企业法人，在房地产租售等经营范围内，其缔约能力显然远强于作为买受方的普通自然人。根据诚信原则，被告缔约时应当且也完全有能力提供结构完整、语义明晰的合同文本和条款。本案有偿使用权合同文本系由被告制作提供，且在被告与相对方签约时重复予以使用，故有偿使用金对应年限的相关条款可视为格式条款，在对该部分条款理解发生争议时，理应作出不利于被告的解释。根据合同法相关规定，租赁期限超过二十年的，仅是超过部分无效，而非整体无效。本案原被告在合同中约定铺位有偿使用年限为20年，在该20年租赁期间尚未届满的情形下，又在合同中直接约定到期自动续订20年，无须另订合同，则前后两阶段的合同权利义务无任何变更，且对后20年的使用金，双方也已实际履行。以上约定的相关续订条款，以及原被告双方关于后20年使用金的履行行为，违背了相关法律规定意旨，且也已违反上述合同法条文的效力性强制规定。故本案两份有偿使用权合同中第三条第二款关于第二阶段使用期限20年，以及到期自动续订有偿使用权合同等相关条款均应认定为无效。作为履行无效条款而取得的财产，被告应当将原告已支付的铺位后20年有偿使用金114400元全额返还。因法律对租赁期限有强制性规定，当事人在签约时应当严格遵守相关规定。原告在签约时违反法律强制性规定，导致本案合同部分条款无效，其本身也具有相当过错，故对因此遭受的利息损失，原被告双方应当平均予以分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百二十五条第一款、第二百一十四条规定，判决如下：一、原告邵伟伟与被告安徽万泰置业有限公司双方于2015年9月17日所签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》中第三条第2款（具体内容为：本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同。续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年3月30日至2056年3月29日止。）无效。二、被告安徽万泰置业有限公司于本判决生效后五日内，返还原告邵伟伟有偿使用金114400元及利息（利息以114400元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%，从2015年9月17日起计付至实际返还之日）。三、驳回原告邵伟伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元（已减半），由被告安徽万泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  史源明二〇一七年十二月十二日书记员  王 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条——对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十二条——有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条——合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条——当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十四条——租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。