江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初10352号 原告：张环，男，1987年12月18日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐青，江苏勤辉律师事务所律师。 被告：鲁乙祥，男，1967年10月4日生，淮安市淮安区人，居民，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：蔡小建，江苏名典律师事务所律师。 第三人：刘建生，男，1978年1月18日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：司东梅，女，1977年10月10日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：谢永红，女，1967年7月2日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：徐增国，男，1970年4月7日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：吴利春，男，1972年1月3日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 五第三人共同委托诉讼代理人：徐海波，江苏通达律师事务所律师。 五第三人共同委托诉讼代理人：王康，江苏通达律师事务所律师。 原告张环诉被告鲁乙祥、第三人刘建生、司东梅、谢永红、徐增国、吴利春居间合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭进行了审理，原告张环委托诉讼代理人葛明，被告鲁乙祥委托诉讼代理人蔡某，五第三人委托诉讼代理人徐海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：请求判令：被告赔偿原告损失2000000元。事实和理由：2015年7月份前，原告以建材款抵定取沭阳县沭城街道“丰润名苑”小区丰润大酒店整幢房屋所有权。2016年7月25日，原告与被告签订《丰润国际大酒店部分房产买卖居间佣金协议》，《协议》约定：原告委托被告买卖丰润大酒店地上第12、13、14、15、16、17、18、19、20、21层房屋，每层建筑面积为1072平方米。被告负责行情调查、推荐房源、成交价格谈判等工作，并确保销售价格不低于2400000元/层，作为回报，房产转让佣金为每层人民币100000元，支付时间为购买者付购房款50%的当日。 2016年7月26日，经被告介绍，原告将丰润国际大酒店第二十层、十六层、十七层、十四层、十五层房屋以每层2400000元的价格转让给第三人刘建生、司东梅、谢永红、徐增国、吴利春，并签订《丰润国际大酒店部分房产买卖协议书》，《协议书》约定：“协议签订之日起2日内交纳甲方（原告）房屋买卖意向金人民币100000元，甲方（原告）确保转让房产于本协议生效之日起6个月内具备备案条件，在交易房产具备备案条件的15日内，将该转让房产备案到乙方（第三人）指定人名下，转让房屋备案当日，乙方支付总房款的百分之五十即人民币壹佰贰拾万元整（小写：1200000元）给甲方，余款分四个月内付清，每月付房款人民币叁拾万元整，房款付清的15日内甲方开具不动产发票，本协议生效之日起，未经甲方同意，乙方不得放弃受让该房屋，未按照本协议的付款方式及付款期限付款，视为违约，违反约定，没收乙方已缴纳的意向金100000元，并补偿人民币1000000元给甲方，给甲方造成损失的，甲方有权追偿”，该协议未载明第三人的联系地址和电话。 2016年10月，原告在交易房屋具备备案条件后，以电话、短信的方式向被告索要第三人的联系方式，2016年10月28日，被告短信告知原告：“今天先17楼、20楼，资金已经准备到位，其他已限其一周内准备资金到位，并完成备案手续，否则，视为放弃”，2016年11月13日，原告再次催促被告，仍未果，后原告将案涉房屋卖于案外人，销售价格均低于2400000元每层。 后五第三人起诉原告至沭阳县人民法院，分别要求判令原告承担违约金100万元，庭审中，第三人否认系被告介绍购买交易房屋。 原告认为，被告故意隐瞒第三人的联系方式，虚构第三人已经准备好资金办理案涉房屋备案手续，怠于履行居间义务，给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求予以处理。 被告辩称：1、被告对原告主张双方之间存在居间合同关系及居间协议约定的内容没有异议；2、原告主张其与第三人签订的房产买卖协议内容以买卖合同书记载的内容为准；3、被告已按照居间合同约定促使合同成立，居间合同义务已全部完成，原告主张被告怠于履行居间义务没有事实和法律依据；4、被告促成合同成立后，合同权利义务由被告与第三人享有、承担，履行合同所产生的纠纷亦与被告无关。原告要求被告承担赔偿责任没有事实和法律依据。 综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。 第三人陈述：对原、被告之间的涉案的居间合同，第三人不知情，五个第三人与张环签订的房屋买卖合同，也不是被告介绍的。 本案的争议焦点：被告是否按照双方签订的居间合同履行了自己的居间义务，原告主张的损失是否具有事实和法律依据。 为证明自己的主张，原告出示以下证据予以证实： 证据1，2015年7月25日，原告与被告签订的《丰润大酒店部分房产买卖居间佣金协议》，证明原、被告双方存在居间合同关系。其协议第一条证明委托销售房屋的范围以及房屋的概况；第二条证实委托期限，根据该条委托约定，被告不仅要促成买卖双方签订房屋买卖协议，还要促成双方实际履行买卖协议，直至销售房屋备案流程结束止；第三条约定每层房屋销售单价不低于240万元；合同第四条及第五条第2项约定居间佣金的给付方式； 证据2，2015年7月26日原告与五名第三人签订的房产买卖协议书五份，证实房屋的销售单价及支付方式，以及解除合同的条件； 证据3，原、被告于2015年10月28日、11月13日短信记录，证实在原告与第三人签订房屋买卖协议后通过居间人即本案被告催促第三人前来办理案涉房屋的备案手续，证实原告已经尽到通知义务； 证据4，原告从沭阳县房地产管理处调取的情况说明，证实原告在与第三人合同无法履行的情况下，将交易五层房屋交易给案外人的实际成交价格949.9986万元，因为原告与五名第三人合同约定五层价款合计是1200万元，那么合同约定的销售单价减去出卖给案外人的实际交易价就是原告的损失。 通过上述几组证据材料证实原告是多次通过被告并催促被告要求五名第三人办理交易房屋备案手续，但五名第三人没有收到被告的通知。我们认为被告违反了诚实信用的原则，隐瞒了相关情况，导致原告与第三人之间的没有实际履行，造成实际损失，应由被告承担。 被告质证认为：对于证据1的真实性没有异议。第三条约定乙方义务中并不包含原告主张的促成双方实际履行合同的内容，同时按照合同法的规定居间合同也不包含上述义务。按照第三条约定乙方的义务以促成交易为目的，当促成合同成立时，居间合同的目的完成，被告的义务已经全部履行完毕，对于第二条仅是对居间协议的有效期作出的约定，不能推导出被告促成合同履行的义务； 对于证据2，真实性由法庭依法认定，真实性无法确认，我们没有介入其中，合同可以证实被告的居间义务已经完成，已经促成了双方合同的成立，原告主张被告怠于履行居间义务不能成立，房屋买卖合同相对人为原告与第三人，权利义务由第三人和原告承担享有，被告不享有合同权利，也不承担合同义务，因上述合同产生的纠纷与被告没有关系； 对证据3，原告应提交相应载体，要证实双方短信往来的完整性，因为被告的手机已换，对其内容没有办法核实。即使短信内容是属实，只能证明：1、原告向被告索要第三人的电话号码，原告与第三人有联系方式的，被告曾经收到原告要电话的要求，当时原告与第三人已经发生矛盾了，既然原告索要了，被告就告诉给原告。对于资金到位的短信，因原告与第三人双方发生矛盾，原告请求被告中间协调，但原告确实没有要求被告代替其进行相关的通知及催告义务，按合同法的规定，在合同中的通知及催告义务是由合同相对人自行完成，被告作为原告的居间人在居间合同也不具有任何法律意义，相关内容也是司东梅的丈夫曹亚东沟通的； 对证据4，原告方应提交原件，即使情况说明是房管处出的，仅是对房屋的备案情况的说明，备案的合同是不是买卖双方的真实意思表示，交易金额多少，房管处是无法说明的。 第三人质证认为：对证据1，居间佣金协议是原、被告双方签订协议第三人不知情，对协议的客观性无异议； 对证据2，五份买卖协议书的三性均无异议； 对证据3，同被告的质证意见，从信息内容看是第三人10月份购买房屋的资金已经到位。从9:08的内容来看，是被告回给原告的，反映原告与第三人签订的房屋买卖协议，第三人已将购买房屋的资金准备到位，但原告当时是要求先付款后备案，第三人要求备案好了同日付款，才导致原告又将房屋卖给其他人； 对证据4，情况说明三性无异议。 被告为证明自己的主张，调取（2016）苏1322民初17561号、（2016）苏1322民初17562号、（2016）苏1322民初17563号、（2016）苏1322民初17564号、（2016）苏1322民初17565号案件的庭审笔录。 原告质证认为：笔录真实性无异议。被告是居间人，应促成原告与第三人房屋买卖合同，在签订合同之前和之后，原告与第三人均没有交换联系方式，被告即为原告和第三人认可确认的联系人。根据原告与被告签订居间协议第二条，委托期限的内容，被告不仅促成原告与第三人买卖协议的签订还要促成房屋交易备案流程完成之日止，被告有协助双方履行合同义务的。原、被告签订的合同的时间2015年7月25日，原告与第三人签订房屋买卖合同的时间为2015年7月26日，原告与第三人签订买卖合同之前，五名第三人与被告已经确认购买涉案房屋的意项，每层房屋单价就是240万元，第三人关于被告不是原告与第三人居间人的身份也真实的，假如第三人直接与原告进行洽谈协商签订买卖合同，应当有原告的联系的方式，或是在合同签订后多次要求原告进行房屋备案手续的相关证据。另案中五名第三人要求原告承担相应的违约责任，是第三人违约在前，后来得知原告将交易的房屋出卖给案外人，利用房屋买卖合同主张不当的利益。 第三人未提供证据证明其主张。 本院认证意见：对原告出示的证据1、2的三性予以认定。对证据3，原告庭审中辩称庭后提供短信载体及情况说明，至本案判决时，原告并未提供，同时原告也未提供其他证据佐证该组证据，故本院对其三性不予认定。对证据4，因其系复印件，故本院对其三性不予认定。 经审理查明:2015年7月25日，原、被告签订《丰润国际大酒店部分房产买卖居间佣金协议》，约定原告将丰润国际大酒店地面以上12、13、14、15、16、17、18、19、20、21层，每层建筑面积约1072平方米委托给乙方（被告）进行转让。合同第二条约定：委托期限。该转让房产委托期限为本协议生效之日起至房产备案流程结束止。第三条约定：乙方提供的居间服务：1、行情调查、推荐房源、带看房源、确认意向；2、房产权属调查、使用状况调查、成交价格的谈判；3、提供买卖双方签订买卖契约并协助双方签署；4、乙方确保该房产转让价格不低于人民币贰佰肆拾万元整（小写24000000元）。 2015年7月26日，原告与五名第三人签订《丰润国际大酒店部分房产买卖协议书》，约定原告将丰润国际第十四层、十五层、十六层、十七层、二十层以每层24000000元的价格卖于五名第三人。双方签订的《丰润国际大酒店部分房产买卖协议书》以及双方签订时，原告未留下第三人的联系方式。后因案涉房屋可以办理备案手续，原告要求被告代其通知五名第三人前去办理备案手续，被告并未进行通知。后原告案涉房屋卖于案外人，五名第三人以原告违约为由诉讼沭阳县人民法院要求处理，原告遂于被告就居间合同的内容产生纠纷，现原告诉至本院，要求处理。 庭审中，五名第三人否认其购买案涉房屋系被告介绍。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告之间签订的居间合同，系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法、有效。原、被告双方应按合同约定，行使权利、履行义务。该合同第三条明确约定了被告应履行义务为：1、行情调查、推荐房源、带看房源、确认意向；2、房产权属调查、使用状况调查、成交价格的谈判；3、提供买卖双方签订买卖契约并协助双方签署；4、乙方确保该房产转让价格不低于人民币贰佰肆拾万元整（小写24000000元）。该协议约定被告居间合同的义务应为促成出卖方与买受方房屋买卖合同的签订，并未约定要求被告代原告履行通知义务，该义务应为房屋买卖合同相对方的义务。且原告与第三人签订房屋买卖合同时亦有接触，故原告以被告故意隐瞒第三人联系方式，给其造成重大损失为由，要求被告承担赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费22800元，由原告张环负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22800元。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  陈儒健 人民陪审员  张苏淮 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  吴艳茹 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。