四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1503民初1062号 原告：张修容，女，生于1974年1月25日，汉族，住宜宾市南溪区江南镇红岭村。 委托诉讼代理人：叶光容，宜宾市南溪区大观法律服务所法律工作者。执业证号：32312082100039。 被告：宜宾天际置地有限公司。住所地：宜宾市南溪区文化街**。 法定代表人：熊竹，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。执业证号：15103201310120470。 原告张修容与被告宜宾天际置地有限公司（以下简称“天际置地公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，当事人申请庭前调解，调解未果后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张修容的委托诉讼代理人叶光容、被告天际置地公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张修容向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定完善交房手续并及时向原告交付房屋；2、请求判令被告根据合同约定向原告支付至原告起诉日逾期交房违约金129690.40元（从2015年1月1日起每日按房款万分之三计算）；3、请求判令被告根据合同约定向原告支付从起诉日至被告实际向原告交房日逾期交房违约金（每日按房款万分之三计算）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月12日，原告向被告以首付款加银行按揭贷款的方式购买了位于宜宾市南溪区南溪街道天际上城B区房屋一套，房屋总价487095元。购房合同第十一条约定，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。购房合同第十三条第1款第（2）条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，双方按合同第十三条第一款第二种方式处理，即出卖人按日向买受人支付房款的万分之三的违约金，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。而出卖人自2014年10月31日应交付房屋日至今已是两年多时间，因环评不合格等原因，没有办理竣工验收备案和办理该商品房所在楼栋的房屋权属证明，根本不具备交房条件，经原告多次催促交涉，被告一直故意拖延，未按照合同约定完善交房手续，原告无法接房入住和实现所购房屋不动产抵押、转让等物权权能，导致原告可期待经济收益严重受损，被告应按照规定向原告承担违约金责任。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告天际置地公司辩称，一、被告是在合同约定的2014年10月31日就书面通知原告方，要求原告按照合同约定接收所购买的商品房；二、被告在交房前已经对整个商品房进行了竣工验收，符合交房的基本条件；三、本案原告所陈述的与事实不符，被告未得到竣工验收备案，这一行为未给原告造成任何损失，同时，对原告所主张的违约金，明显不符合法律规定，存在违约金过高和与事实不符，即没给原告造成相应损失的证据支撑；四、本案引发的原因是原告怠于行使自己的权利，在本案开庭前，被告多次催告原告履行义务，原告至今未收取自己的房屋，也未向被告支付应该支付的专项维修资金，原告的行为造成了被告代原告交付了专项维修资金，并给其他业主的房屋产权办理造成了侵权，也使被告为其他业主办理房屋不动产登记过程中造成了损失。五、2014年8月4日和2014年8月15日，被告分别向南溪区水务局和南溪区环境保护局提交了说明报告，证明被告在竣工验收过程中，因为市政管道的排污问题，导致管道堵塞倒灌，被告分别向该两个单位进行报告，请求该单位进行整改的事实。六、2003年出台《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》，已经将竣工备案作为告知性备案。2015年四川省发布的新版《商品房买卖合同》中，取消了原告诉请的关于竣工备案的内容，该合同中只要求开发商提供竣工验收合格证明。商品房交付的法律条件为验收合格，即商品房交付使用的条件应以工程质量、规划、消防等项目竣工验收合格即具备交房条件，建设工程的竣工验收是否备案，不应影响商品房买卖双方交付商品房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定事实如下： 2013年10月30日，买受人张修容与出卖人天际置地公司签订了《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议，约定了双方的权利义务。 《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况，建筑面积共134.26平方米，其中，套内建筑面积107.37平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.89平方米。第五条计价方式与价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4536.60元，总价款人民币肆拾捌万柒仟零佰玖拾伍元整（大写）。第六条付款方式及期限，贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款30.20%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件《商品房买卖合同》补充协议。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3、4种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）转让手续费、转移登记费、共有人工本费、期转现登记费及其他办理权属证所需的税费。 附件八《商品房买卖合同》补充协议约定，第一条本协议是双方签定的《买卖合同》之补充条款，与《买卖合同》具有同等的法律效力。《买卖合同》与本协议有抵触的，以本协议约定为准。第二条买受人选择下列第（二）种方式付款，按揭付款方式支付房款。第五条对《买卖合同》第十一条交付条件的补充约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房且不承担违约责任：1、遭遇不可抗力。2、非甲方所能控制的因素，包括但不限于：受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的；施工中遇到国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因。3、买受人未按约定付清应付款或违约金。4、买受人未按合同约定办理完毕有关手续的。第八条对《买卖合同》第十五条交接手续的补充约定，……3、双方办理交房手续时，如买受人尚有应付款项（如所购房屋的房款、面积补差款以及买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）或违约金未付清，则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋且无需承担违约责任，房屋交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。在买受人付清以上应付款或违约金后，则视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用。……5、专项维修基金按房屋销售总价2.5%收取。 签约后，张修容向天际置地公司缴纳了首付款，并向银行按揭贷款购房，完成了按揭手续。 2014年8月4日，天际置地公司向宜宾市南溪区水务局提交《关于市政管网排污不畅导致安全隐患》的紧急报告，报告由于市政排污管排污不畅以及堵塞，市政管网水倒灌，形成安全隐患，请求尽快实施彻底改造。 2014年8月15日，天际置地公司向宜宾市南溪区环境保护局提交《天际上城B地块环境验收申请》，申请对天际上城B地块进行环境保护竣工验收。 2016备【10】02号四川省房屋建筑和市政基础设施工程《竣工验收备案书》显示，工程名称：天际上城B地块2号楼；开工日期：2013年4月；竣工验收日期：2014年10月；备案部门意见：同意备案，宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局。备案日期：2016年5月27日。 被告天际置地公司于2014年10月31日向原告张修容送达了《接房通知》，原告张修容至今未接房，也未缴纳专项维修资金等相关税费。 2017年11月20日，本院依职权向宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局出具《协助调查通知书》，宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局向本院书面回复：天际上城B地块2号楼于2014年10月27日、3号楼于2014年12月27日申请验收备案。申请验收时间与同意备案时间之间有滞后性，因缺少环境保护验收材料未予以备案。原因：环保相关政策和规定的调整。商品房规划验收批准文件（依照《城乡规划法》第四十五条规定取得的建设工程规划核实合格证）和建筑工程竣工验收备案表（依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定取得的竣工验收备案文件）这两个文件在前述几个法律、法规和规章上未明确规定是开发商向业主交付房屋的必需条件。 本院认为，当事人的合法权益应予保护。原告张修容与被告天际置地公司签订的《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，双方对合同及协议并无异议，该合同及协议合法、有效。附件八《商品房买卖合同》补充协议约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房且不承担违约责任：……2、非甲方所能控制的因素，包括但不限于：受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的……，被告天际置地公司已于2014年12月对天际上城2号楼进行竣工验收，并于2014年10月24日申请竣工验收备案，但由于环保相关政策和规定的调整延迟了竣工验收备案，属于出卖人可据实予以延期交房且不承担违约责任的特殊原因，该商品房已符合交付条件，被告天际置地公司书面通知原告张修容接房，但张修容一直拒绝接房，属原告自行扩大损失的行为，应自行承担相应责任，故原告要求完善交房手续、承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告张修容的诉讼请求。 案件受理费2894元，由原告张修容负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 胡 平 审判员 曹继军 审判员 肖学彬 二〇一七年十二月二十日 书记员 阚麟懿