广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初7990号原告：陈轶，男，汉族，1971年1月2日出生，住址：浙江省杭州市萧山区，委托诉讼代理人：刘森荣，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙浩，广东淳锋律师事务所实习律师。被告：罗红佳，男，汉族，1981年9月29日出生，住址：广东省台山市，委托诉讼代理人：张子昱，广东深长城律师事务所律师。原告陈轶与被告罗红佳合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈轶及其委托诉讼代理人刘森荣、被告罗红佳的委托诉讼代理人张子昱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月22日，被告与原告签署合作开发协议书，2016年6月23日又签署了编号为20160623-01协议书及补充协议书，自协议书签署后原告一直遵守协议约定，积极配合被告办理相关事宜，但被告签署上述协议后，却未按照协议书约定履行主要义务。2017年3月13日，因被告一直未履行协议书主要义务，原告通过公证邮寄的方式，向被告邮寄了解除合同通知书，与被告解除了合作关系，并要求被告返还原告以上材料原件，2017年3月13日，被告已经收到解除合同通知书，但被告截止至今仍未将上述材料原件返还给原告，给原告造成了重大损失，现原告为维护自身权益，特提出以上诉讼请求，恳请贵院支持。为维护被告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还由广东省茂名市茂港区人民法院出具的案号为(2008)茂港法指执字第127-6号民事裁定书原件一份；2、被告返还深圳市宝安区龙华街道高峰社区石观工业区工业用地，国有土地使用证号：宝府国用(19992)字第0800369，第0800372，第0800367，第0800371，第0800370，现证书记载地块编号依次改为：08160004，08160007，08160002，08160006，08160005号拍卖成交确认书五份；3、被告返还深宝府国用(1992)字第0800371，第0800369，第0800367，第0800372，第0800370，地号依次为：08160006，08160004，08160002，08160007，08160005国有土地使用证原件五份；4、本案诉讼费用由被告承担。被告罗佳红答辩称，被告名下拥有房地产开发公司，主要从事房地产开发、旧城改造、城市更新、工程建设等业务。被告经案外人王军介绍认识原告，原告称在2010年通过拍卖方式购得位于深圳市龙华新区龙华街道高峰社区石观工业区五宗性质为工业用地的国有土地使用权，有意寻找合作方共同对地块进行旧改开发，而被告愿与原告就地块进行共同开发。2016年4月22日，原告与被告签订《合作开发协议书》，约定：1、双方以“工改工（或工改商住或住宅）”方式对地块进行旧改开发，由被告负责地块开发申报及投入全部资金，原告负责出具相关文件协助办理相关开发手续；2、原告确认其在拍卖取得地块后，未能将地块登记至原告名下，目前仍登记在案外人深圳市康芙实业股份有限公司名下，但由原告管理及出租使用地块上的建筑，同时地块上还有一栋由原村委建设的永久性建筑，且原告与原村委就地块中的6,400平方米签订了土地转让协议；3、双方共同设立专门的项目公司作为地块开发主体，由乙方负责项目公司的出资，并负责将地块转至项目公司名下，原告予以配合；4、地块开发完成后，原告可分得30,000平米的物业；5、被告应在协议签订后三个工作日内向原告支付定金100万元，原告收到定金后协议生效。《合作开发协议书》签订后，被告按照约定向原告支付了定金100万元，并且立即组建团队对原告持有的该地块相关文件资料进行审查、梳理，前往地块所在地进行现状勘查。被告了解后发现，该地块现有多栋永久及临时建筑，权利主体复杂，且地块与政府规划市政道路和配套设施相冲突，很可能会被政府征用而无法开发。在被告熟知相关政策规定后，即向原告表示如地块被政府征用，在符合政策规定的条件下，是可以申请土地置换方式补偿或将地块可建面积指标划入第三方可开发的项目中，与第三方进行合作开发。经双方沟通，在2016年6月23日双方又签订一份《协议书》，约定：1、被告负责协调各方关系促成双方将地块与第三方合作开发或以建设用地指标调入等方式进行异地开发；2、原告应完成地块范围内权利义务的清理，包括但不限于解除与原村委签订的《土地转让协议》、对地块上建筑物完成清理补偿及拆除工作等；3、如地块与第三方合作开发，则原告应保障被告在各种开发模式下均具有与开发主体签署开发协议的资格，并全力配合被告完成开发协议的签署及项目的实施；4、原告应配合各方履行《协议书》及与开发主体签署的合作协议中须被告配合的义务，包括以原告名义向政府主管部门提出申请异地开发事宜的文件签署等；5、在与第三方合作开发的模式下，无论地块最终采取何种开发方式，原告有权选择取得货币补偿5,000万元及建成物业10,000平方米的补偿或一次性的货币补偿25,000万元；6、在被告自行开发的模式下，原告总计也能取得5000万元及建成物业10,000平米的收益；7、协议签订后，任何一方不得擅自解除协议；8、因本协议产生的纠纷，由项目地块所在地有管辖权的人民法院受理；9、本协议签署之日生效，双方在2016年4月22日签订的《合作开发协议书》终止。《协议书》签订后，被告严格按照约定，与政府相关部门进行协调沟通，并起草好相关文件，以原告名义向龙华新区大浪办事处土地整备中心、深圳市规划和国土资源委员会等部门提出诉求。经过被告的努力，龙华新区大浪办事处、龙华新区重建办公室对此事也予以重视，龙华新区大浪办事处土地整备中心也对此事进行了书面的复函。可以说，通过被告的努力及推进，地块的开发越来越具备可操作性，并正朝积极方向发展。2017年1月，被告以书面形式向原告告知项目进展情况，即被告正在配合相关政府部门选地，进行项目的产业认证、权属变更及开发主体确认等工作，并等待相关政府部门的回复及审批，待取得相关政府部门批准后，将开展下一阶段工作，包括地块权属变更、确定项目合作开发主体、完善转地手续、启动项目公司作价入股程序。原告对此予以确认，并未提出异议。2017年3月13日，原告突然向被告发出《解除协议通知书》，要求解除与被告在2016年4月22日签订的《合作开发协议书》、2016年6月23日签订的《协议书》及《补充协议书》，理由是被告未书面确认开发主体，也不履行协议义务，严重损害了原告的权益。被告收到原告发出的《解除协议通知书》之后非常震惊及不解。该地块在被告2010年拍卖取得后至双方在2016年4月签订《合作开发协议书》期间，原告根本无法解决地块上建筑物的权属纠纷、无法完善用地手续，甚至6年来都无法将地块登记至原告自身名下，并且在被告与原告合作之前，政府相关部门对于可能要征用部分地块也只是采用现金补偿的方式，拟定的补偿标准亦远低于市场价值。原告与被告合作后，经过被告与相关政府部门的协调沟通，获得相关部门的理解与认可，并朝着有利地块开发的方向发展，让地块开发重新步入正轨。在这样的背景之下，原告突然以莫须有的理由要求解除与原告签订的三份协议，被告实难认同。2017年3月16日，被告就原告发出的《解除协议通知书》进行书面回复，明确告知原告的主张没有事实根据，不同意原告解除协议的主张。被告以快递方式将回复内容快递给原告，但原告拒收该回复。2017年5月2日，被告向贵院提起诉讼，要求确认原告解除协议的行为无效，经贵院依法受理，案号为(2017)粤0306民初12108号（下称：12108号案件）。目前12108号案件尚在审理当中。二、本案应依法中止审理，待12108号案件作出生效法律文书之后恢复审理。原告本案诉讼请求均以原告在2017年3月13日发出的《解除协议通知书》作为依据。现被告已就原告发出的《解除协议通知书》效力问题向贵院提起诉讼，即12108号案件。按照《民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，本案应当中止审理，待12108号案件作出生效法律文书之后再恢复审理。综上，被告认为，涉案地块涉及的问题非常复杂，原告6年来都无法解决地块上权属争议，无法完善用地手续，更无法就地块进行任何项目的开发，甚至面临被政府征用补偿的风险。被告在2016年6月23日就地块与原告再次签订《协议书》，明确地块开发的方向之后，短短几个月的时间就已让项目得以进展，很好的履行了《协议书》的义务。现原告突然提出解除与原告签订的《合作开发协议书》、《协议书》及《补充协议书》，既没有合同依据，也缺乏法律依据，原告的解除行为依法应确认无效，对原告不产生解除的效力。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：陈轶在2010年通过司法拍卖方式购得位于深圳市龙华新区龙华街道高峰社区石观工业区五宗性质为工业用地的国有土地使用权【国有土地使用证号：深宝府国用（1992）字第0800367、0800369、0800370、0800371、0800372号】2016年4月22日，罗红佳作为乙方与作为甲方的陈轶签订一份《合作开发协议书》，约定：1、双方以“工改工（或工改商住或住宅）”方式对地块进行旧改开发，由罗红佳负责地块开发申报及投入全部资金，陈轶负责出具相关文件协助办理相关开发手续；2、陈轶确认其在拍卖取得地块后，未能将地块登记至陈轶名下，目前仍登记在案外人深圳市康芙实业股份有限公司名下，但由陈轶管理及出租使用地块上的建筑，同时地块上还有一栋由原村委建设的永久性建筑，且陈轶与原村委就地块中的6,400平方米签订了土地转让协议；3、双方共同设立专门的项目公司作为地块开发主体，由罗红佳负责项目公司的出资，并负责将地块转至项目公司名下，陈轶予以配合；4、地块开发完成后，陈轶可分得30,000平米的物业；5、罗红佳应在协议签订后三个工作日内向陈轶支付定金100万元，陈轶收到定金后协议生效。罗红佳于2016年4月26日、6月6日分别向陈轶支付定金100万元、50万元。2016年6月23日，罗红佳作为乙方与作为甲方的陈轶又签订一份《协议书》，约定：1、罗红佳负责协调各方关系促成双方将地块与第三方合作开发或以建设用地指标调入等方式进行异地开发，罗红佳有能力对项目地块进行自行开发，亦有能力促成项目地块通过异地开发等方式将可建面积指标划入可开发项目中，盘活项目地块；2、陈轶应完成地块范围内权利义务的清理，包括但不限于解除与原村委签订的《土地转让协议》、对地块上建筑物完成清理补偿及拆除工作等；3、如地块与第三方合作开发，则陈轶应保障罗红佳在各种开发模式下均具有与开发主体签署开发协议的资格，并全力配合罗红佳完成开发协议的签署及项目的实施。罗红佳在签署《协议书》后，尽快确定项目开发主体并签署合作开发事宜；4、陈轶应配合各方履行《协议书》及与开发主体签署的合作协议中须陈轶配合的义务，包括以陈轶名义向政府主管部门提出申请异地开发事宜的文件签署等；5、在与第三方合作开发的模式下，无论地块最终采取何种开发方式，陈轶有权选择取得货币补偿5,000万元及建成物业10,000平方米的补偿或一次性的货币补偿25,000万元；6、在罗红佳自行开发的模式下，罗红佳应在决定不采取与第三方合作开发模式之日起30日内向陈轶支付1,000万元，后期支付陈轶4,000万元及建成物业10,000平方米的收益；7、协议签订后，任何一方不得擅自解除协议；8、因本协议产生的纠纷，由项目地块所在地有管辖权的人民法院受理；9、本协议签署之日生效，双方在2016年4月22日签订的《合作开发协议书》终止。2016年6月23日，罗红佳作为乙方与作为甲方的陈轶另签订一份《补充协议书》，约定：1、针对罗红佳、陈轶双方2016年6月23日签订的《协议书》第三条第2条第（1）条，双方达成统一的补充条款，罗红佳同意给予陈轶1,000万额外的补偿作为上述条款的违约补偿；2、针对《协议书》第五条第6条如陈轶未能如期收到罗红佳或异地开发主体第一笔款项并逾期超两个月，陈轶有权解除合同，已收定金不予退还。2016年6月29日，陈轶发出第一封《联络函》，催促罗红佳回复和第三方签订异地开发协议书的时间。2016年7月13日，陈轶、罗红佳签署了移交清单，办理了清单所记载的11项原件资料的移交手续，具体资料原件为：1、广东省茂名市茂港区人民法院出具的案号为(2008)茂港法指执字第127-6号民事裁定书原件一份；2、深圳市宝安区龙华街道高峰社区石观工业区工业用地，国有土地使用证号：宝府国用(19992)字第0800369，第0800372，第0800367，第0800371，第0800370，现证书记载地块编号依次改为：08160004，08160007，08160002，08160006，08160005号拍卖成交确认书五份；3、深宝府国用(1992)字第0800371，第0800369，第0800367，第0800372，第0800370，地号依次为：08160006，08160004，08160002，08160007，08160005国有土地使用证原件五份。陈轶另签署相关的授权书给罗红佳到相关部门办理相关手续2016年10月26日，陈轶发出第二封《联络函》，催促罗红佳确认签署开发模式及支付款项，继续履行《协议书》、《补充协议书》约定。2017年2月6日，陈轶发出第三封《联络函》，催促罗红佳明确本合作项目的最终规划，明确项目后续开发进度的时间节点及完成本项目落地的最终时间，提出项目进展难度困难，以便罗红佳、陈轶双方协商解决。2017年3月8日，陈轶发出第四封《联络函》，要求罗红佳在2017年3月11日前书面确认开发主体并严格履行《协议书》约定的义务，如罗红佳未能在2017年3月11日前书面确认开发主体并履行《协议书》约定的义务，陈轶要求罗红佳在7天内退还陈轶原件并终止和罗红佳合作。2017年3月13日，陈轶向罗红佳发出《解除协议通知书》，称其多次以书面、电话等方式催促罗红佳确认开发主体，但至今仍未确认，也不履行协议义务，严重损害陈轶的权益，并通知罗红佳解除合作开发协议书、协议书和补充协议书，并要求罗红佳于2017年3月16日前归还全部原件并停止对外的一切工作。2017年3月16日，罗红佳以快递的方式发出《关于的复函》，就陈轶发出的《解除协议通知书》进行书面回复，不同意陈轶解除协议的主张。另查明，罗红佳于2016年8月31日向陈轶支付了100万元，于2016年10月29日又向陈轶支付了100万元。但陈轶对该两笔款项的关联性有异议，并主张该两笔款项为陈轶向罗红佳的借款，与案涉合同的履行无关。2017年3月21日，陈轶提起本案诉讼。2017年5月2日，罗红佳提起向我院提起诉讼，案号为（2017）粤0306民初12108号，请求法院确认陈轶在2017年03月13日向罗红佳发出的《解除协议通知书》无效，并要求陈轶承担诉讼费用。庭审中，罗红佳、陈轶均确认案涉土地为国有工业用地性质，陈轶系通过司法拍卖的方式于2010年3月8日取得案涉土地的权益。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的合作开发协议书、协议书、补充协议书、移交清单、法定授权委托证明书、情况告知函、联络函、解除协议通知书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《合作开发协议书》、《协议书》及《补充协议书》均系双方当事人之间的真实意思表示，其内容系通过双方互相配合，完成各自义务，促成案涉土地可以以建设用地指标调入等方式与第三方合作进行异地开发或在用地手续完善后，由原、被告自行与有资质的房地产开发企业进行合作开发等，该内容只是原、被告双方为了使案涉土地符合房地产开发条件而进行的前期约定，属于正式进行房地产开发前的准备工作，其目的是为了后续双方与有资质的房地产开发企业签订合作开发协议而铺平道路，未违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效。关于《解除协议通知书》的效力。本院认为，原、被告双方于2016年4月22日签订《合作开发协议书》，后在履行过程中又重新于2016年6月23日签订了《协议书》。结合罗红佳在《协议书》中“有能力对项目地块进行自行开发，亦有能力促成项目地块通过异地开发等方式将可建面积指标划入可开发项目中，盘活项目地块，实现双方收益”的明确约定可知，被告在签订《协议书》时已知悉案涉土地现状，其对案涉土地开发的可行性、时间过程及开发难度等理应充分了解。根据《协议书》的约定，被告在签署本协议书后，应尽快确定案涉土地的“项目开发主体并签署合作开发事宜”，此为其应履行的主要合同义务，但双方对于该义务履行期限并未明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告先后于2016年6月29日、2016年10月26日、2017年2月6日和2017年3月8日发出四封《联络函》，多次催促罗红佳履行确定开发主体的义务，但截至2017年3月13日原告发出《解除协议通知书》时止的9个多月的期限内，被告仍无法确定案涉土地的开发主体。原告有权解除双方签订的《合作开发协议书》、《协议书》及《补充协议书》，原告发出的《解除协议通知书》合法有效。被告关于《解除协议通知书》无效的抗辩，没有依据，本院不予采纳。现涉案合同已经解除，被告再收取原告履行涉案合同的资料原件已无合同依据，故原告要求被告返还收取的十一份资料原件（包括：1、广东省茂名市茂港区人民法院出具的案号为(2008)茂港法指执字第127-6号民事裁定书原件一份；2、深圳市宝安区龙华街道高峰社区石观工业区工业用地，国有土地使用证号：宝府国用(19992)字第0800369，第0800372，第0800367，第0800371，第0800370，现证书记载地块编号依次改为：08160004，08160007，08160002，08160006，08160005号拍卖成交确认书五份；3、深宝府国用(1992)字第0800371，第0800369，第0800367，第0800372，第0800370，地号依次为：08160006，08160004，08160002，08160007，08160005国有土地使用证原件五份）的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十二条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告罗红佳自本判决生效之日起五日内向原告陈轶返还已经收取的十一份资料原件：包括：1、广东省茂名市茂港区人民法院出具的案号为(2008)茂港法指执字第127-6号民事裁定书原件一份；2、深圳市宝安区龙华街道高峰社区石观工业区工业用地，国有土地使用证号：宝府国用(19992)字第0800369，第0800372，第0800367，第0800371，第0800370，现证书记载地块编号依次改为：08160004，08160007，08160002，08160006，08160005号拍卖成交确认书五份；3、深宝府国用(1992)字第0800371，第0800369，第0800367，第0800372，第0800370，地号依次为：08160006，08160004，08160002，08160007，08160005国有土地使用证原件五份本案受理费100元，由被告负担，受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一七年十二月十三日书 记 员  谢晓帅书 记 员  王 冰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。