江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0114民初2303号 原告：南京爱尚酒店管理有限公司凤台南路店，统一社会信用代码91320114580494544H，住所地在南京市雨花台区凤台南路**。 法定代表人：韩寿琪，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪宏武，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王泽鹏，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：江苏鼎发实业有限公司，组织机构代码57383589-X，住，住所地在南京市秦淮区中华路**-501/div> 法定代表人：李菲，该公司总经理。 被告：陈松，户籍所在地在南京市鼓楼区。 被告：潘广红，户籍所在地在南京市秦淮区。 被告：南京弘瑞建设实业发展有限公司，统一社会信用代码91320104721706046W，住所地，住所地在南京市白下区光华路**理工大学科技园孵化大楼****iv> 法定代表人：张永对，该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王勇，江苏名俱扬律师事务所律师。 原告南京爱尚酒店管理有限公司凤台南路店（以下简称爱尚公司）诉被告江苏鼎发实业有限公司（以下简称鼎发公司）、陈松、潘广红、南京弘瑞建设实业有限公司（以下简称弘瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告爱尚酒店的委托诉讼代理人王泽鹏，被告潘广红、弘瑞公司的共同委托诉讼代理人王勇到庭参加诉讼，被告鼎发公司、被告陈松经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱尚公司向本院提出诉讼请求：1.被告鼎发公司向原告支付2015年10月1日至2016年9月28日欠付的租金376000元，并支付逾期利息（2015年10月1日计算至2016年9月28日）33104.70元；2.被告鼎发公司向原告支付赔偿金1500000元；3.被告陈松、潘广红、弘瑞公司对被告鼎发公司的给付和赔偿义务承担连带责任；4.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2014年3月3日被告鼎发公司作为承租人和原告及担保方陈松、潘广红、弘瑞公司共同签订了《房屋租赁合同》。约定原告将位于南京市xx路138号6楼整层，面积约1268平方米的房屋租给被告鼎发公司做办公使用，租期共5年，从2014年4月1日起至2019年3月31日止。原告允许被告鼎发公司将房屋分租、转租、借用给担保人或者关联公司做办公使用。合同另对租金及支付方式、违约责任等做出相应约定。上述合同签订后，原告依约交付房屋，被告鼎发公司将租赁房租的一部分转租给被告弘瑞公司。然到2015年9月20日，被告鼎发公司未能按合同约定及时足额向原告支付2015年下半年的房屋租金。后被告潘广红做诶连带责任担保人陆续向原告支付了185500元租金。2016年9月底，被告鼎发公司和被告弘瑞公司从原告处搬离，但被告鼎发公司至今仍欠原告房屋租赁费用450500元未支付。被告鼎发公司未能租赁至2019年3月31日，故原告要求被告承担1500000元损失赔偿金。另向被告陈松、潘广红、弘瑞公司主张连带担保责任。 被告鼎发公司未作答辩。 被告陈松未作答辩。 被告潘广红、弘瑞公司辩称，经计算，被告欠付租金为113300元。原告将房屋租赁给陈松和潘广红一家一半，因为2015年12月31日陈松走了，该部分房屋租给案外人，2016年8月底被告潘广红、弘瑞公司也走了，分段计算租金总额为1273300元，减去已付1160000元（包含押金20000元），剩余113300元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月3日，原告爱尚公司（甲方）与被告鼎发公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，被告陈松、潘广红、弘瑞公司作为该合同担保人（丙方），约定甲方将位于南京市xx路138号6楼整层、面积约1268平方米房屋出租给被告鼎发公司使用；租期共五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；乙方承诺承租房屋仅作办公使用，不作他用。关于租金及支付方式，该合同第四条约定：该房屋年租金采用递增式，第一年年租金为600000元，之后每年以3%的幅度增长，即第一年租金为600000元，第二年租金为618000元，第三年租金为636000元，第四年租金为654000元，第五年租金为672000元，前述租金不含税负，相关税负由乙方承担；租金采取先付后用原则，每半年支付一次房租，以后每年乙方于合同到期之日的十天前支付下半年的房租。合同第六条约定，乙方于签约之日另行向甲方支付保证金20000元，该保证金在合同终止履行后三个月内并在乙方结清相关费用后由甲方无息退还，如合同终止后乙方未能及时结清相关费用，甲方有权以保证金代交或冲抵该相关费用，如保证金不足以代交或冲抵相关费用，甲方有权另行向乙方主张垫付的费用及按同期基准贷款利率计算的加倍利息。关于转让与转让，甲方同意乙方只可将房屋分租、转租、借用给丙方或乙丙方关联单位或个人作办公使用，且租期不得超过本合同约定的租赁期限。该房屋租赁合同中另对房屋交接，装潢修缮，违约责任，合同变更、补充、解除与终止等做出相应的约定。其中，该合同第十二条第（二）项第4款约定，因该房屋原是一个高档的宾馆，甲方同意乙方拆除宾馆作办公使用，双方商定该宾馆现有装修设备等价值1500000元，若乙方不能按合同履行到租赁期满，除给付甲方违约金外，另赔偿甲方1500000元损失。关于担保人的担保责任，该合同第十四条约定：丙方系乙方担保人，对乙方全部义务提供担保，担保期间为合同成立后至合同终止后的二年内有效。 合同签订后，原告如期将涉案房屋交付给被告鼎发公司使用。被告鼎发公司将房屋其中一部分转让给被告弘瑞公司使用。被告合计已支付原告1140000元租赁费用及20000元保证金，其中，2014年4月1日至2015年3月31日的费用600000元已付清，2015年4月1日至2015年3月31日半年度的费用309000元已付清，2015年10月1日至2016年3月31日的费用未付清，2016年4月1日至2016年9月30日的费用未付。2016年9月底，被告鼎发公司与被告弘瑞公司从涉案房屋处搬离。 另查明，涉案房屋无建设规划许可证。 以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设规划许可证，故原、被告缔结的房屋租赁合同应违反法律规定，应属无效。 虽然该房屋租赁合同自始无效，但是被告鼎发公司实际占有使用涉案房屋，原告主张按合同约定的租金标准向被告鼎发公司主张房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告已经支付的房屋占有使用费合计1140000元，2014年4月1日至2015年3月31日的600000元、2015年4月1日至2015年3月31日的309000元已付清；2015年10月1日至2016年3月31日期间则实际支付了231000元，尚余78000元未付。原、被告之间就被告搬离时间存在争议，但被告当庭陈述8月底离场但并未退租手续，本院结合原告诉讼请求及当庭陈述，被告实际搬离时间确认为2016年9月28日，故2016年4月1日至2016年9月28日期间的房屋占有使用费，参照合同约定的同期租金标准，按年租金636000元/365天*181天计算，为315386.3元。直至2016年9月28日，被告鼎发公司实际产生的房屋占有使用费合计393386.3元。原告诉请主张的租金计算依据已扣除被告以交纳的20000元保证金，故被告鼎发公司仍需支付原告房屋占有使用费373386.3元。被告潘广红、弘瑞公司辩解在被告搬离之前原告将涉案房屋一半出租给案外人，应当扣减部分费用，但被告未能提供证据证明案外人承租事实，故本院对该抗辩意见不予采信。 关于违约金，因房屋租赁合同无效，关于违约金的约定对合同各方均不发生法律拘束力。原告诉请主张逾期付款利息系原告的实际损失，本院予以支持，故以373386.3元为基数，自2015年10月1日起至2016年9月28日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，为17943.3元。 关于1500000元的设备损失。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告因签订房屋租赁合同取得涉案房屋，该房屋原有装修系作宾馆之用，在原、被告签订合同之时，对该部分装修设备的价值及使用状况另行约定，装修设备当时的价值为1500000元。双方约定的租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止（60个月），而被告实际使用期自2014年4月1日起至2016年9月底（近30个月），若装修设备仍存在，也不可避免产生折旧，本院酌定原告的实际损失为750000元，该部分损失被告鼎发公司应当予以补偿。 关于被告陈松、潘广红、弘瑞公司的担保责任，根据《中华人民共和国担保法》规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案被告陈松、潘广红、弘瑞公司作为涉案房屋租赁合同的担保人，因房屋租赁合同被认定为无效，故作为从合同的担保合同关系亦应属无效。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。担保人有过错的，担保人承担的民事责任，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案系房屋租赁合同关系，当事人各方在签订合同之时应当明知涉案房屋权属及性质，担保人陈松、潘广红、弘瑞公司在房屋租赁合同上签字盖章，对导致担保合同无效亦具有过错，故若被告鼎发公司不能清偿债务时，被告陈松、潘广红、弘瑞公司应当就未能清偿部分的三分之一向原告承担付款责任。被告鼎发公司、被告陈松经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏鼎发实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京爱尚酒店管理有限公司凤台南路店支付房屋占有使用费合计373386.3元及逾期付款利息17943.3元； 二、被告江苏鼎发实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京爱尚酒店管理有限公司凤台南路店支付装修设备损失计750000元； 三、若被告江苏鼎发实业有限公司未在上述履行期内清偿上述判决第一、二项债务，被告陈松、潘广红、弘瑞公司应当就上述第一、二项债务中未能清偿部分的三分之一向原告南京爱尚酒店管理有限公司凤台南路店承担连带还款责任； 四、驳回原告南京爱尚酒店管理有限公司凤台南路店的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22755元，公告费600元，合计23355元，由原告南京爱尚酒店管理有限公司凤台南路店负担10000元，由被告江苏鼎发实业有限公司负担13355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费22755元。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。） 审 判 长  陈 波 人民陪审员  王存宽 人民陪审员  郭素琴 二〇一七年十二月二十八日 法官助理史佳丽 书记员毛娟