河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初4094号原告：姜克利，男，1957年3月13日出生，汉族，住承德市高新区。被告：隆基泰和实业有限公司，住所地：高碑店市北环路**。组织机构代码74017234-2。法定代表人：魏少军，职务：董事长。委托诉讼代理人：王小鹏，男，1980年10月29日出生，汉族，住承德市双桥区。原告姜克利与被告隆基泰和实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜克利及委托诉讼代理人尹占华，被告隆基泰和实业有限公司的委托诉讼代理人王小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告在法院判决生效两个月内按照合同约定向房产登记机关提交该商品房进行房产登记应由其提供的备案资料。2、判令被告承担违约责任，按已付购房款496692元和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的最高标准计算向原告增加支付违约金或损失，分为两段，第一阶段自2014年3月5日开始至判决生效后的十日止；第二阶段自判决生效后的十一日开始至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、原告能办理房屋产权证之日止。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告向被告购买阳光四季城A-2-1-902室商品房，并签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》第八条约定“该商品房经综合验收合格后才能交付使用，商品房交房时间是2012年8月30日前”、《合同》第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后550天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，原告已依约向被告支付全部购房款496692元。可是，时至今日已经远远超过合同约定办理房屋产权登记的550日期限，被告仍然没有按照合同约定向产权登记机关提供办理权属登记需由被告提供的备案资料，导致房屋仍然不能办理房屋产权证。被告辩称，1、阳光四季城至今不能办理产权证的原因不是被告造成的，原因是应由政府建立的配套设施未建成。2、如果给付违约金也应当按合同约定的百分之零点五支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供如下证据：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》，拟证明原告向被告购买了阳光四季城A2-2-1-902室商品房，并签订了商品房买卖合同，合同约定，被告应当在2012年8月30日前将房屋交付给原告使用，交付使用后550日内被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。房价款0.5%违约金是550日房本办理期限内没办房本的违约金，不是超过550日没办房本的违约金。2、原告向被告缴纳商品房购房款的发票，拟证明原告为购买该商品房已经向被告支付购房款496692元。3、2016年12月5日承德市国土资源局关于尹占华申请政府信息公开事项的告知书，4、2017年7月14日承德市国土资源局关于尹占华申请政府信息公开事项的答复。3-4号证据拟证明被告没有按照合同约定如期向房产登记机关提供办理房屋权属登记需由其提供的资料，才导致原告购买的商品房至今不能办理房本。证明房屋不能办理产权证书的责任就在被告一方。5、《商品房销售管理办法》（建设部2001年88号部令发布）拟证明被告向房产登记机关提交房屋产权登记需由其提供的资料，不但是合同约定应当由其履行的义务，而且也是国家明文规定的应当由其履行的法定义务。被告没有提交备案资料，就不可能办房本，不能办房本的责任就在被告一方。6、2016年11月28日承德市城市管理行政执法局关于尹占华同志政府信息公开申请的答复。7、2017年7月17日承德市城市管理行政执法局做出的《关于阳光四季城小区验收情况的说明》。8、2014年3月26日承德市居住小区配套服务设施监督验收小组下发给被告的《整改意见通知书》。9、《承德市中心区居住小区配套服务设施规划建设监督验收试行办法》（承市政字〔2010〕37号）。10、张越被控受贿案件的报道。6-10号拟证明1、不能办理产权证的根本原因就是被告没有按规划要求建设小区的配套服务设施，责任就在被告一方；2、被告在土地开发和案件处理上大肆行贿张越等政府官员，扰乱了市场秩序。被告在进行阳光四季城小区的配套服务设施建设上可谓是为所欲为，想咋建就咋建，想建多少就建多少，想在哪建就在哪建，没有一处符合规划要求的；3、行政机关对被告没有按规划要求进行建设问题，已经下发了《整改意见通知书》，限期整改，不是没有处理意见。只是被告拒不按要求进行整改。11、2017年7月29日微信群发布的信息截图，拟证明旁证被告都已经承认自己存在逾期办房本的违约责任。被告为了免除按实际违约天数支付违约金的责任，趁着生效判决尚未出来，赶紧向部分不明真相的业主按房价款0.5%发放逾期办房本违约金，并要求其签订放弃追究逾期办房本责任的承诺书，达到将来少赔一点是一点的目的。12、2016年第11期《最高人民法院公报》发布的相似案件案例浙江省宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第470号商品房销售合同纠纷案民事判决。这是《最高人民法院公报》发布的约定违约金适中且与本案相似的拟案例。拟证明开发商提供免除自己责任、限制对方主要权利的格式条款无效；合同约定的日万分之三的逾期办房本的违约金，不能超过按《解释》第18条规定计算的损失，法院未支持开发商要求降低合同约定违约金的请求，最后法院按日万分之三判决的违约金。13、北京市第二中级人民法院2017年5月25日作出的（2017）京02民终4003号民事判决。这是合同约定违约金过高，法院判决降低违约金的判例。拟证明合同约定的违约金日万分之五过高，法院按日万分之二判决的违约金，法院最后判决的违约金高于按《解释》第18条规定计算的损失，但不超过30%，是合法的。14、云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第736号民事判决。这是合同没有约定违约金，法院判决按《解释》第18条规定计算违约金的案例。拟证明《解释》第18条规定就是计算逾期办房本的损失的。15、广州市黄浦区人民法院民事判决书。这是合同约定的违约金过低，法院按《解释》第18条规定计算增加违约金的案例。拟证明《解释》第18条规定就是计算逾期办房本的损失的。16、广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第1256号第18份终审民事判决书。17、中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第440号等48份生效一审民事判决。16-17号证据这是合同约定的违约金过低，法院按《解释》第18条规定计算增加违约金的案例。拟证明《解释》第18条规定就是计算逾期办房本的损失的。逾期办房本造成的损失难以确定，是法院生效判决认定的事实，无需原告举证证明。被告对原告提交的1号证据的真实性没有异议，但达不到原告证明的目的。对2号证据没有异议；3、4号真实性无异议，但达不到原告证明目的。维修基金确实没交全，必须交齐才能办本。对5号真实性无异议，但达不到原告证明目的。6、7、8号与被告答辩的配套设施没建成是有关联的，由政府相关部门行使的义务延迟履行造成，被告公司是出地的义务，政府没有按期履行合同义务。9、10、11号与本案无关，12-17号证据与本案没有关系，中国不是判例法国家，不存在延迟办理产权证给业主造成经济损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月16日，原告与被告签订了承德市高新区阳光四季城A-2-2-1-902室房产的《商品房买卖合同》，房屋价款为496692元。该合同第八条约定，出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件的房屋交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了购房款496692元，被告将房屋交付原告使用。2014年3月被告对其开发的阳光四季城小区向承德市城市管理行政执法局小区配套服务设施验收办公室申请验收，在验收过程中，发现阳光四季城小区部分配套服务设施不符合规划要求，被议定为验收不合格。2014年3月26日，承德市城市管理行政执法局向被告隆基泰和实业有限公司下达了《整改意见通知书》，限期整改，整改完毕后再申请复验。截止2016年11月28日，阳光四季城小区正在整改中，被告未向承德市城市管理行政执法局提出复验申请。承德市人民政府制定的《承德市中心区居住的小区配套服务设施规划建设监督验收试行办法》规定，承德市城市管理行政执法局以会议方式，统一组织配套服务设施监督验收小组和相关部门对居住小区配套服务设施进行联合验收，验收不合格的建设工程，建设单位按照整改意见进行整改，整改后申请复验；《联合验收意见》是建设工程整体竣工验收材料之一。对未取得《联合验收意见》的居住小区建设工程实行一票否决，不得进行整体验收，不得投入使用，承德市住房和城乡建设局不得进行房屋产权登记。另查明，商品房的房屋所有权首次登记应当由开发商提交建设工程符合规划的材料、相关税费缴纳凭证等相关材料，被告尚未向承德市国土资源局提交办理阳光四季城小区房屋所有权首次登记所需材料。截止到庭审辩论终结前，被告仍未通过配套服务设施的验收，也未向承德市国土资源局提交办理阳光四季城小区房屋所有权首次登记所需材料。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因本案所涉房地产项目至今未通过政府相关部门整体验收，不符合房屋所有权首次登记的条件，不能进行房屋产权登记，在以上问题没有得到解决的情况下，原告要求被告限期将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并给原告办理房屋产权证书的诉讼请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制执行履行，故此本院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”现由于被告的原因导致原告不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，被告已构成违约，理应按合同约定的承担违约责任。原告提出本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款来计算违约金或损失，因违约金和损失赔偿都是承担法律责任的方式，但二者不能同时主张，合同中明确约定法律责任的承担方式为已付购房款0.5%的违约金，则理应按合同约定履行，原告认为违约金数额过低无法弥补其损失，则应提供相应的证据证明其主张，而原告并未提交其遭受损失及损失数额的证据，原告如果认为合同中关于违约条款的约定显失公平，则可以在合同签订后一年内申请人民法院对该合同予以撤销，而原告也并没有在法定期限内行使撤销权。据此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的计算标准对本案并不适用。此外，“房子是用来住的，不是用来炒的”，相信原告购买房屋的目的符合这一定位，是用于居住生活，并不是用来倒卖盈利，故假定存在原告所谓“因没有房屋产权证就无法通过抵押获取资金导致其丧失投资赚钱机会或出售价格会大打折扣”的事实，也不能因此确定为原告合理的、必然的损失。本案中，房屋已经交付，未办理房屋产权证并不影响原告的居住使用。而事实上，原告所在居住区域房屋价格上升，可见尚未办理房屋产权证也并不必然造成原告财产价值的贬损。综上，原告要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或损失的请求，本院不予支持。被告应按照约定的违约金计算方法即按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告隆基泰和实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜克利违约金2483.46元。二、驳回原告姜克利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付延迟履行期间的债务利息。对于延迟履行期间的债务利息，根据《最高人民法院》第一条规定计算。案件受理费50元，由被告承担25元，退给原告25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法法院。审判员  李初啸二〇一七年十二月十日书记员  王 媛