山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0391民初1517号原告：聂峰，男，1972年11月22日生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。被告：淄博时光置业有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道**号****室。法定代表人：周方圆，总经理。委托诉讼代理人：李爱武，山东致公律师事务所律师。原告聂峰与被告淄博时光置业有限公司（以下简称“时光置业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂峰的委托诉讼代理人程晓东、被告时光置业的委托诉讼代理人李爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方之间的租赁合同关系解除；2、判令被告将承租的位于淄博高新区汇金广场（二期）公寓012005号房屋腾退给原告；3、判令被告支付2017年1月至2017年3月份的租金差额905.31元，自2017年4月至合同解除之日的租金，按照合同约定的标准支付；4、本案的诉讼费由被告承担。以上数额合计905.31元。事实和理由：2014年11月3日，案外第三人山东富通置业有限公司（以下简称“山东富通”）与被告时光置业有限公司签订房屋租赁合同，约定山东富通将柳泉路与鲁泰大道交叉口汇金大厦B座2号楼20整层、21整层、22整层、23整层、24层2406、2407、2408、2409号房间出租给被告。2016年3月25日，山东富通将上述已出租给被告房屋中的20层012005号房屋出卖给原告。房屋租赁合同第14.4条约定，山东富通将房屋出售的，由作为买方的原告继续与承租人被告履行房屋租赁合同。原告购买上述房屋后，被告已经按照原房屋租赁合同约定的日租金数额标准支付至2016年12月份（原告委托高延珊收取被告支付的租金），但自2017年1月开始，未经原告同意擅自减按每日0.8元每平方米的标准支付房租，且被告未按照房屋租赁合同约定的支付租金期限的标准按期支付，已违反了房屋租赁合同第4.2条关于提前一个月支付下一期租金的约定，并已经陷入严重延迟。为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。被告时光置业辩称，被告已经支付房租至2017年4月份，因原告突然起诉被告才停止了支付租金，因双方之间并未有租赁合同，被告自2017年1月1日起按照被告与山东富通置业有限公司（以下简称山东富通）签订的租赁合同支付了租金，也没有任何违约情形。相反，原告并未按房产税暂行条例、增值税暂行条例的规定向被告开具税票同时原告向被告开具被告已支付过租金的所有税票。经审理查明，案外第三人山东富通于2014年11月3日与被告时光置业签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：山东富通承诺为租赁房屋的合法所有权人或已获得房屋租赁的合法授权、委托，租赁房屋的楼层为2号楼20整层、21整层、22整层、23整层、24层2406、2407、2408、2409房间，总建筑面积为2951.4平方米，房屋规划用途为商业，结构为框架；租赁房屋的租赁期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止（包括首尾两日）；租金价格为2015年1月1日至2029年12月31日，该房屋租金为人民币：29元/平方米/月起租（不含税），34元/平方米/月（含税）；如果本合同的租期起止日不是一个月的首日，则本合同期限内的第一个月和最后一个月的租金，根据实租天数支付；租金方案分为租金含税和不含税二种方式，根据实际支付租金时税务局的相关要求和规定进行选择租金方式是含税或者不含税；该房屋的免租期为：2015年1月1日至2015年6月30日，共计6个月免租期，第一年全年租金支付为6个月租金（扣除免租期6个月）；租金每半年支付一次，时光置业于2015年1月1日起租期开始支付第一年（6个月）租金；从第二年租金开始应于上一期租金到期之日前一个月的月初支付下一期租金，以此类推。时光置业以银行转账或支票方式向山东富通支付租金；时光置业应按本合同规定的方式和期限向山东富通支付租金、押金及其它费用，如未按合同约定时间支付租金，时光置业应按每日万分之八支付山东富通违约金。时光置业如拖欠租金累计一个月以上的，山东富通有权单方面解除本合同，收回该房屋，时光置业所欠租金及违约金山东富通有权从时光置业所交押金中扣除。山东富通将本合同项下的房屋销售给购买方后，时光置业需继续与购买方履行本合同。但时光置业与购买方达成新的协议除外。2016年3月25日原告与案外第三人山东富通签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买山东富通位于淄博高新区汇金广场（二期）1单元20层012005号房（即涉案房屋，房屋面积为67.06平方米），原告购买上述房屋后，被告已经按照原房屋租赁合同约定的日租金数额标准支付至2016年12月份（原告委托高延珊收取被告支付的租金），但自2017年1月开始，未经原告同意被告按每日0.8元每平方米的标准支付房租，并且将租金支付至2017年4月份，后期被告未按合同约定履行合同义务，为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。庭审中原告主张被告支付租金至2017年3月，但被告提供银行流水证明被告支付原告的租金至2017年4月（原告称，需庭后核实，三日内不回复自愿承担相应法律后果。原告庭后未向本庭回复）。上述事实有房屋租赁合同、商品房买卖合同、备案房产查档证明、银行流水、协议书、调查笔录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。庭审中，原告主张自2017年开始，租金标准上浮6%后应为1.007元/日/平方米，被告实际按照0.80元标准支付，差额为0.207元/日/平方米，计算该套67.06平方米每月的差额为416.44元，自2017年1月份至3月份的，共计三个月，计算结果为1249.33元，我方仅主张905.31元。关于合同的解除时间原告在起诉状的事实和理由部分已明确说明了解除合同的意思表示，因此，该意思表示送达被告之日也就是起诉状送达被告之日作为合同的解除时间，具体时间以被告在送达回证的签署时间为准。本院认为，被告时光置业与案外第三人山东富通于2014年11月3日签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，系有效合同，对当事人具有约束力。2016年3月25日，原告聂峰购买了涉案房产，并取得了房屋的所有权，被告时光置业直接将房租支付给原告。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述规定，被告时光置业与山东富通签订的租赁合同继续有效，原告与被告时光置业均应受该合同的约束。原租赁合同中明确约定，时光置业如拖欠租金累计一个月以上的，山东富通有权单方面解除本合同，收回该房屋。现时光置业承租人在租赁期内，自2017年1月开始，未经原告同意按每日0.8元每平方米的标准支付房租，并且将租金支付至2017年4月份（原告虽然主张被告支付至2017年3月份，但被告实际将租金支付至2017年4月份），自2017年5月未向原告支付租金，原告主张解除与被告时光置业的租赁关系，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付自2017年1月至2017年3月的租金差额905.31元符合法律规定本院依法予以支持。被告时光置业应向原告支付2017年5月至房屋租赁关系解除之日的租金（按2014年11月3日签订的租赁合同计算），对原告多主张的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条及其他相关法律之规定，判决如下：一、解除被告淄博时光置业有限公司与原告聂峰的房屋租赁关系（即解除被告淄博时光置业有限公司与案外第三人山东富通置业有限公司于2014年11月3日签订的房屋租赁合同）。二、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的位于淄博高新区汇金广场（二期）公寓012005号房屋腾空并归还原告聂峰。三、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告聂峰支付从2017年5月至租赁关系解除之日租金（租金按淄博时光置业有限公司与案外第三人山东富通置业有限公司于2014年11月3日签订的房屋租赁合同计算）。四、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告聂峰支付2017年1月至2017年3月租金差额905.31元。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，申请保全费30元，由被告淄博时光置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  王召刚二〇一七年十二月十八日书记员  孙 颖