南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0112民初1543号原告：熊小华，男，1971年7月3日生，汉族，住南昌市新建区。被告：甘正兰，女，1965年5月20日生，汉族，住南昌市西湖区。被告：陈立军，男，1963年11月28日生，汉族，住南昌市西湖区。二被告共同委托诉讼代理人：沈思兰，系江西阳中阳律师事务所律师。原告熊小华诉被告甘正兰、陈立军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年10月9日第一次公开开庭进行了审理。原告熊小华、被告甘正兰、陈立华的共同委托诉讼代理人沈思兰到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，本院于2017年10月20日裁定本案转为普通程序，并于2017年12月12日第二次公开开庭进行了审理。原告熊小华、被告甘正兰、陈立华的共同委托诉讼代理人沈思兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊小华向本院提出诉讼请求：1,依法解除原、被告于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》；2，被告双倍返还购房定金40000元；3，诉讼费用由被告负担。第二次庭审中，原告将诉讼请求的第二项内容变更为：被告返还购房定金20000元（另20000元将向中介公司提出偿付）。事实和理由：2017年2月20日，原告与被告甘正兰在中介方新建县天峰房产中介签订一份《房屋买卖合同》。合同约定：甲方（被告）将自有坐落在新建区文化大道879号恒茂世纪花园12栋4单元6楼601室房屋出售给乙方（原告）；房屋总价为1065000元；乙方支付购房定金款贰万元，定金由中介代管，如甲方违约须双倍赔偿乙方定金肆万元；双方自合同签订之日起16天之内到新建区房地产交易中心办理产权过户手续或到公证处办理公证手续。原告依约支付了定金20000元，甘正兰当天将房产证原件交付至中介机构。被告甘正兰与原告签订合同。被告陈立军虽未签字，但多次领着原告观看了买卖房屋，对房屋价格是知情并同意的。签订合同后，被告反悔，多次拒绝原告支付房款并办理过户手续。并到房产部门办理房产证挂失手续，重新补办房产权证。两被告以上行为构成违约，侵害原告合法权益，请求法院依法判决。被告甘正兰、陈立军辩称，双方于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》未成立更未生效。理由是陈立军未在合同上签字。两被告未收取原告20000元定金，故两被告亦无须双倍返还定金。请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告熊小华为证实其证实，向本院提交以下证据材料：1.原告身份证、两被告常住人口信息，拟证明原告、被告诉讼主体适格；2．房屋买卖合同、定金收条，拟证明原、被告双方于2017年2月20日签订房屋买卖合同，原告并于当日依约交纳定金20000元的事实；3.证人方某证言，拟证明其同熊小华、陈立军等人看房经过的事实及签订合同当日甘正兰向陈立军电话确认房价的事实；4.证人邹某证言，拟证明陈立军对涉诉房屋挂牌出售是知情及同意的，在签订合同中虽未签字，但是当场口头同意的事实。被告为证实其主张，向本院提交以下证据：1.《房屋买卖合同》，拟证明合同上没有陈立军的签字，该合同缺乏合同成立的要件，合同未成立；2.中介出具的房产证收条，拟证明天峰房产中介明知房产属夫妻共有；3.房屋不动产证，拟证明房产系两被告共同财产，如转让房房产需要两被告的共同同意才能有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1，被告提交的全部证据，当事人无异议，对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的《房屋买卖合同》，被告认为，该合同与甘正兰持有的《房屋买卖合同》不同，落款处没有甲乙双方的落款电话，对该证据的三性均持有异议,对甘正兰的签名没有异议。本院认为，该房屋买卖合同系原件，系一正二副三联性合同，经审查合同内容，内容完全一致，结合证人邹某的证言，该落款联系电话系邹某事后加上的。对被告的辩称意见，本院不予采纳。本院依法予以确认。2.对原告提供的证人方某与邹某的证词的三性均有异议，被告认为，证人的陈述没有其它证据佐证，不能认定本案的事实。本院认为，方某与邹某作为中介公司的经办人及员工，参与了买卖双方合同签订的整个过程，对签约过程中的相关事实应予详知。两证人与本案原、被告均无利害关系，其两者陈述具有可信度，本院予以确认。经审理查明：2017年2月初，熊小华至新建县天峰房产中介询问房产信息。天峰中介老板邹某向其推荐几套房源。熊小华对甘正兰正在挂牌的位于新建区文化大道879号恒茂世纪花园12栋4单元601室面积为261.50平方、预售价为1180000元的房屋有意向。之后，天峰中介向甘正兰联系看房事宜。天峰中介派员工方某带熊小华及亲属一行至涉诉房屋处看房，由陈立军开门进行了实地看房。后不久，熊小华亲属要求再次看房，陈立军交待其另一朋友开门看房。2017年2月20日，熊小华、甘正兰双方至天峰中介处商谈房屋价格一事。三方经初步商议，房价为1065000元。甘正兰电话告知陈立军房价情况，征询陈立军意见。后甘正兰向熊小华及中介邹某说，陈立军同意了。当日，熊小华（买方、乙方）与甘正兰、（卖方、甲方）及中介方新建县天峰房产中介（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意将位于新建县文化大道879号恒茂世纪花园2栋4单元601室面积为261.50平方的房屋出售给乙方，售价为1065000元；本合同签订后，乙方支付购房定金贰万元，定金由丙方代管，甲方产权证交给丙方，丙方开出收据，待验明产权没问题可以过户，定金转给甲方或转入过户费（如丙家未收双方佣金，可在定金中扣除），如甲方违约须双倍赔偿乙方定金肆万元；甲乙双方同意自合同签订之日起16天之内，应到新建县房地产交易中心办理产权过户手续或到公证处办理公证手续。乙方将上述房款一次性付与甲方；过户费用一切由乙方承担，甲方净得壹佰零陆万元正。合同还约定了其他权利义务。合同一式三份，熊小华、甘正兰、天峰中介各持一份。合同签订当日，熊小华向天峰中介支付购房定金20000元，天峰中介经办人邹某在熊小华持有的合同背面加注：“今收到熊小华购房定金贰万元整（￥20000）今收人邹某2017.2.20”。并加盖公司印章。同日，甘正兰向天峰中介交付涉诉房房产权证。邹某在甘正兰持有的合同的背面加注：“今收到陈立军、甘正兰房产证壹本证号44622.今收人：邹某。2017.2.20”并加盖公司印章。签订合同后，甘正兰、陈立军以涉诉房屋售价偏低反悔，拒绝接受熊小华购房款，不配合办理房产交易。另查明，甘正兰与陈立军于1989年2月14日办理结婚登记。在庭审过程中，两被告的委托诉讼代理人当庭表示，该《房屋买卖合同》不可能继续履行。2017年3月30日，甘正兰与陈立军到南昌市新建区不动产登记局以涉诉房屋原房产权证遗失申请补办产权证。新房产权证编号：赣（2017）新建区不动产权第00032**号。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：1，原、被告签订的《房屋买卖合同》是否成立；2，两被告是否应返还原告定金20000元。关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否成立的问题。依据《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十四条规定：要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约时开始计算。第二十五条规定：承诺生效时合同成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合本案，根据已经查明的事实分析：1、熊小华与甘正兰签订合同之前，熊小华的两次看房，一次由陈立军本人开门看房，一次是陈立军安排其朋友开门看房，可见陈立军对涉诉房屋挂牌出售是知情且同意的；2，2017年2月20日，双方当事人签订合同时，熊小华、甘正兰与中介方三方商议房价时，初步达成房价为1065000元，之后甘正兰将双方商议的内容电话告知陈立军，后中介方邹某询问甘正兰，陈立军是否同意？甘正兰向邹某及熊小华告知，其丈夫陈立军同意按双方谈好的条件卖房。可知陈立军对熊小华与甘正兰签订的《房屋买卖合同》是知情并认可的，且甘正兰已将该房的产权证交给了天峰中介，熊小华有理由相信出卖房屋是甘正兰、陈立军夫妻共同意思表示，《房屋买卖合同》上虽只有夫妻一方签名，应当视为共同卖房行为。经审查，《房屋买卖合同》系双方真实意思之表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于两被告是否应返还原告定金20000元的问题。被告认为，其并没有收受熊小华的定金，其不存在双倍返还定金的义务。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金合同从实际交付定金之日起生效。本案《房屋买卖合同》中，双方当事人在对定金条款进行了明确约定，并约定定金由中介方代管。熊小华按约定将定金交付中介方代管，定金合同自2017年2月20日起生效。对被告的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。因熊小华预付的定金款20000元由中介方代管，熊小华在诉讼中向法院明确其交纳的20000元定金其将向中介方主张，熊小华对其民事权利和诉讼权利的处分不违反法律规定，本院予以照准。依法成立的合同对当事人具有法律力，当事人应当按照约定以及法律规定履行自己的权利和义务。因被告拒绝接受房款，不配合办理房屋过户手续，导致合同不能履行，且被告不同意继续履行，致使合同目的无法实现，两被告的行为已构成违约，熊小华主张解除合同及被告返还定金20000元的的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、解除原告熊小华与被告甘正兰、新建县天峰房产中介于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告甘正兰、陈立军于本判决生效后十日内向原告熊小华支付定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告熊小华负担450元，被告甘正兰、陈立军负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邓仰方人民陪审员  滕 斌人民陪审员  杜玉林二〇一七年十二月二十日书 记 员  刘小玲