江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏05民终9361号 上诉人（原审被告）：苏州一八车馆汽车服务有限公司 被上诉人（原审原告）：苏州晋宁商贸有限公司 委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。 上诉人苏州一八车馆汽车服务有限公司（以下简称一八公司）因与被上诉人苏州晋宁商贸有限公司（以下简称晋宁公司）迁让纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一八公司上诉请求：撤销原判，改判一八公司不承担责任；本案诉讼费由晋宁公司负担。事实和理由：一、一八公司股东丁志付自2013年6月1日起平整涉案场地、浇灌地坪、盖房并实际使用，一八公司现在使用的场地及房屋均是2013年租赁后其股东出资所建。一八公司于2016年注册时，项福康以产权人名义与一八公司股东丁志付、徐大亮重新签订了房屋租赁合同，该份租赁合同在一八公司注册时已提交工商登记部门。一八公司股东仅知道涉案场地属于项福康个人所有，不能依据派出所证明认定涉案场地产权归属。无论涉案场地登记在项福康哪个公司名下，项福康作为法定代表人均有权出租。一八公司与项福康之间的租赁协议真实有效且在苏州工业园区人民法院拍卖前已合法使用，一八公司不知涉案场地被拍卖，更未见法院公告。一八公司对涉案场地具有合法使用权。二、一八公司已将涉案场地租金现金支付项福康，鉴于当时项福康负债累累，故未使用银行卡转账支付，项福康要求现金支付。一审法院对现金支付租金事宜未予认定明显不当。 晋宁公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 晋宁公司向一审法院起诉请求：1.一八公司迁离永方路××号房地产；2.一八公司支付自2016年4月22日起至实际迁离之日止的占有使用费；3.一八公司承担本案诉讼费。一审审理中，晋宁公司明确第二项诉讼请求的计算方法为：参照同地段相似房屋的租赁价格，按照12000元/月，自2016年4月22日起计算至一八公司实际迁离之日止。后晋宁公司自愿按照厂房租赁协议中的价格年租金140400元进行计算。 一审法院认定事实：2016年4月22日，苏州工业园区人民法院作出（2015）园执字第00954号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人苏州市康宇通信设备有限公司名下位于苏州市相城区黄桥镇永方路1幢房地产[房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，土地证号：（2012）07000**]（含上述土地上无证房产、装修及附着物价值）的所有权归买受人晋宁公司所有；上述房地产所有权自裁定书送达买受人晋宁公司时转移；二、买受人晋宁公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年4月28日，苏州工业园区人民法院向晋宁公司送达了该裁定书。另外，由苏州工业园区法院委托，苏州信好房地产测绘有限公司对上述房地产进行了现场测绘。2016年7月26日，黄桥派出所出具情况说明一份，内容为：房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，土地证号：（2012）07000**，所有权人：苏州市康宇通信设备有限公司，房屋坐落在苏州市相城区黄桥镇××号，特此说明。 一审再查明，（2015）园执字第00954号之二执行裁定书还载明该执行案件申请人于2015年3月30日向苏州工业园区人民法院申请执行。苏州工业园区人民法院于2015年11月5日发出（2015）园执字第00954号公告，内容为：本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司苏州分行与被执行人苏州洁霸电器有限公司（以下简称洁霸公司）、项福康、沈美凤、苏州市康宇通信设备有限公司（以下简称康宇公司）、苏州市相城区文教通讯设备配套厂金融借款合同纠纷一案中，于2015年6月30日依法裁定评估、拍卖被执行人康宇公司名下的位于苏州市相城区黄桥××旺更村的国有建设用地使用权以及位于苏州市相城区黄桥街道××房产（包括该地上无证建筑物、构筑物）；如对上述房地产有租赁关系的，应在2015年11月15日前向本院书面提出，逾期视为放弃相关权利，本院将依法强制执行；特此公告。2016年8月7日，晋宁公司向一八公司发出联系函一份，一八公司收到该函，主要内容为：一八公司并徐总、丁总，晋宁公司已经于2016年4月12日通过司法拍卖平台竞得本厂房（含红线内所有土地的使用权、有证厂房、无证厂房、装修及附着物），当月22日，我公司缴清了全款，款清当日苏州工业园区人民法院即向我公司交付《司法网拍成交确认书》及《执行裁定书》，据此我公司取得原属于康宇公司的位于苏州市相城区黄桥镇××号地产；为利于贵我双方后期可能的合作，特函告如下，一、我公司有权收取2016年4月22日起的占有使用费（租金）及物业费；二、如贵方有意继续使用原承租区域，请于2016年8月15日前，书面告知我公司，我公司将安排专门人员与贵方协商；三、如贵方无意继续使用原承租区域，请于2016年8月15日前书面告知，并向我公司缴纳自2016年4月22日起至目前为止的占有使用费（租金），然后迁离；四、如贵方在原承租区域外留有物品等，请于2016年8月15日搬离。 一审另查明，一八公司成立日期为2016年1月5日，股东为徐大亮、丁志付。洁霸公司、康宇公司的法定代表人均为项福康。 以上事实由晋宁公司提供的一八公司工商登记信息、（2015）园执字第00954号之二执行裁定书、评估报告、情况说明、公告复印件、联系函、邮寄凭证、邮寄情况网上查询单以及原、一八公司当庭陈述予以证实。 一八公司另提供证据：1.厂房租赁协议一份，出租方（甲方）为洁霸公司，承租方（乙方）为丁志付，落款日期为2013年6月1日，主要内容为：甲乙双方签订厂房租赁协议的相关事宜达成如下协议；厂房坐落在永方路××号，甲方拥有该厂房的完全产权；乙方经营乙方证照许可范围内的业务，乙方实行独立核算、自负盈亏、公费分摊、场地租用的经营方式，甲方为乙方经营提供场所、水、电；租赁期限为10年，2013年6月1日至2023年5月31日，承租厂房总面积为1300平方米，月租费为9元/平方米，年租金为140400元；乙方依协议之约定交付乙方后，乙方即享有对该厂房的合理使用权，同时乙方也负有相应的妥善、安全使用的义务；乙方对该厂房及附属物品，应充分尽到爱护、注意义务；乙方负责该厂房及其附属品的修缮、维护、保养；甲方不承担由于乙方管理、使用厂房期间所造成的应对第三人承担的责任；生产所需的电力有甲方提供，费用为1.25元每度；管理成本，乙方按比例与甲方分担，分担依据为双方的实际使用面积和员工总数之结合协商确定，月结月清，如有变更按规定办理，乙方向甲方支付保安及清洁费每月500元；乙方在租赁期内不得乱打乱挖，如有需要必须征得甲方同意，未经甲方同意不得转租、抵押、转让与他人；乙方负责解决自主经营过程中发生的事件，如质量、安全生产、人员安全事故等问题，与甲方无关；乙方在经营活动中，若出现安全事故等重大意外，均有乙方独立承担，甲方不承担一切责任；按时足额向甲方缴纳管理服务费，上述水电费用每月结算一次，次月15日之前付清；房租每年一次性付清；如果乙方未按照本合约约定支付租金超过30日的，甲方有权解除本合同并要求赔偿损失；甲乙双方不得提前终止本协议，如果确需必须提前三个月书面通知对方，经双方协商同意后方可解约，如遇政府拆迁乙方无条件服从；本协议在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意交苏州市相城区人民法院诉讼；本合同一式两份，双方签字后生效。证据2.一八公司提供项福康出具的收据一份，内容为：今收到丁志付地租金2013-2023年十年共计人民币1014000元整；收款人项福康，2013年6月10日。证据1、2证明丁志付于2013年6月1日向洁霸公司租赁涉案房地产，2013年6月10日项福康收取了10年租金1014000元，一八公司占有使用涉案房地产有合法依据，不存在侵占他人权利的事实。 晋宁公司质证称，对租赁协议合法性及关联性不认可，对洁霸公司的印章及项福康的签名无法确认。对收据中项福康签名无法核对。涉案房地产原产权人为康宇公司，洁霸公司无权出租。另外，一八公司与丁志付并非同一主体，一八公司却在实际使用涉案房地产。该租赁协议约定的租金与晋宁公司主张的占有使用费的标准相差不大，证明晋宁公司的主张具有合理性。 一八公司另陈述：1.项福康是洁霸公司、康宇公司的法定代表人，当时康宇公司公章已经被封存，项福康及洁霸公司有权出租涉案房地产。2.丁志付租赁涉案房地产是为设立一八公司，一八公司有权使用。3.晋宁公司没有取得相应的物权，并且一八公司的租赁是合法有效的，晋宁公司无权要求一八公司迁离。4.实际租赁的是空地及水塘，后由一八公司自行扩建，包括搭建板房、填水塘；2013年6月1日租赁后即对租赁场地进行建设，后交由一八公司使用，在公司成立前是以丁志付个人名义使用，用于经营车辆维修。5.根据厂方租赁协议，虽然约定租赁的是厂房，不得乱挖乱搭，且需每年一次性支付房租，每月结算支付上月水电费、保安及清洁费，但当时实际只有部分房屋，绝大部分活动板房是一八公司搭建，因项福康欠了很多钱，所以要求一八公司一次性支付现金。 晋宁公司表示：1.租赁协议明确载明出租方为洁霸公司，加盖该公司印章，并由项福康签名，无法推断出项福康签订该协议及收取款项是代表康宇公司，涉案房地产的原产权人是康宇公司，洁霸公司无权出租。2.如果该租赁协议真实，并且丁志付租赁房屋系用于设立公司，应将相应权利变更到公司名下，但没有相应变更，所以是丁志付的个人行为，一八公司无权使用。3.执行裁定书确定了晋宁公司取得权利，并且在该裁定送达时所有权发生转移，晋宁公司有权要求一八公司迁离。 一审法院认为，根据（2015）园执字第00954号之二执行裁定书及其送达回证，康宇公司名下位于苏州市相城区黄桥镇永方路1幢房地产[房屋所有权证号：苏房权证相城字第××号，土地证号：（2012）0700036]（含上述土地上无证房产、装修及附着物价值）的所有权已经于2016年4月**日归买受人晋宁公司所有。一八公司主张其于2013年6月1日起基于丁志付与洁霸公司签订的厂房租赁协议对涉案房地产享有租赁使用的权利，并提供了收据，但是一八公司登记地址为涉案房地产，注册成立时间为2016年1月5日，晚于涉案房地产进入执行程序的时间，其对此未作出合理解释；其表示向项福康支付了10年租金1014000元，但如此大额的款项，其仅提供收据而未提供其他资金交付凭证，有违常理；对于租赁协议中约定的水电费、保安及保洁费等使用涉案房地产必然产生的费用是否实际支出，经一审法院当庭询问，一八公司未作答复，也未提供相关证据；对于其自2013年6月1日起已实际对涉案房地产进行占有使用，一八公司也未提供证据予以证明。故仅凭厂房租赁协议及收据不足以证明一八公司自2013年6月1日起在涉案房地产上形成了真实的租赁关系，应由一八公司承担举证不能的法律后果。一八公司占有使用涉案房地产并无法律依据及正当理由，现晋宁公司主张一八公司自黄桥街道永方路××号房地产迁出，符合法律规定，予以支持。晋宁公司主张一八公司支付占有使用费，予以支持，自2016年4月28日起计算至一八公司实际迁出之日止；一八公司提供的厂房租赁协议载明年租金为140400元，表明其认可该租赁价格，现晋宁公司自愿按照该价格主张占有使用费，可予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条之规定，一审法院判决：一、苏州一八车馆汽车服务有限公司应自苏州市相城区黄桥街道××号房地产迁出；二、苏州一八车馆汽车服务有限公司应支付苏州晋宁商贸有限公司占有使用费（按照年租金140400元，自2016年4月28日起计算至实际迁出之日止）。案件受理费收取为人民币1050元，由苏州一八车馆汽车服务有限公司负担。 二审中，一八公司向本院提交： 1.厂房租赁协议一份，自苏州市相城区市场监督管理局调取。该厂房租赁协议载明：一、厂房座落位置及权属状况，出租厂房座落在＿甲方拥有该厂房的完全产权。…三、本租赁合同期限为伍年，起租日2015年5月1日，止租日2020年4月30日。承租厂房的总面积为1060平方米，月租费为9元/平方米。年租金为壹拾壹万肆仟肆佰捌拾元整。协议还约定了其他事项。项福康在出租方处签字，徐大亮、丁志付在承租方处签字，签订日期为2015年5月1日。上述厂房租赁协议证明一八公司股东丁志付、徐大亮租赁该场地后成立了一八公司。二审中，一八公司陈述，其于一审期间提交了厂房租赁协议一份，于二审期间又提交了厂房租赁协议一份，以二审期间提交的厂房租赁协议为准。 2.经营型用房证明（黄桥街道办事处出具），自苏州市相城区市场监督管理局调取。该经营型用房证明载明：“苏州市相城区市场监督管理局：兹有项福康在苏州市相城区黄桥街道××号，现有房屋1间，建筑面积500平方米，房屋产权归项福康所有，该房屋用途为非居住用房，房屋产权证已办理。现将该房屋租赁给徐大亮、丁志付，作为苏州一八车馆汽车服务有限公司的经营性用房。黄桥街道办事处2015年12月24日。”上述经营型用房证明证实该房产系项福康所有。 3.书面证人证言四份及四位证人共同出具的证明一份，由证人郑某、汤某、袁某、李某出具。上述证人证言及证明载明：“此原有项福康永方路××号厂房内北侧一块空地，租给丁志付使用，从2013年开始至现在一直在使用（原空地上无任何建筑物及水泥地坪，均是租赁后由丁志付所建，约1400平方米）。”上述证人证言及证明共同证实一八公司股东自2013年开始一直使用涉案场地至今，且该租赁场地原系空地，目前的建筑物及水泥地坪均是一八公司股东丁志付所建。 晋宁公司质证认为：1.厂房租赁协议的形式真实性无异议，但实质真实性、关联性不予认可。该厂房租赁协议并未约定租赁物具体位置，且出租方是项福康，与涉案房屋所有权人康宇公司并非同一主体，关联性不认可。2.经营型用房证明的形式真实性认可，但实质真实性、关联性均不予认可。因项福康在诉争地点没有房产，且该证明载明房产证已办理，如房产证已办理，则一八公司应提供项福康位于诉争地点的房产证。3.证人证言真实性不认可，需证人出庭作证，且对其陈述内容也不予认可。 二审另查明，2016年8月30日不动产登记查询记录显示，不动产权证号（2012）0700036对应不动产面积为33647.9平方米/0平方米，座落于黄桥××旺更村，不动产单元号320507-113-（115）-GB00006，权利人为康宇公司。上述不动产权证号与（2015）园执字第00954号之二执行裁定书中执行标的土地证号一致。 上述事实，由一八公司提供的厂房租赁协议、经营型用房证明、证人证言、证明，晋宁公司提供的不动产登记查询记录及当事人陈述在案佐证。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，苏州工业园区人民法院于2015年6月30日依法裁定评估、拍卖被执行人康宇公司名下位于苏州市相城区黄桥××旺更村的国有建设用地使用权及位于苏州市相城区黄桥街道××房产（包括该地上无证建筑物、构筑物）。一八公司占有使用的涉案场地及房产属于上述评估、拍卖范围。2016年4月28日，康宇公司名下上述房地（含上述土地上无证房产、装修及附着物价值）所有权经（2015）园执字第00954号之二执行裁定书裁定归晋宁公司所有。晋宁公司要求一八公司迁让导致本案诉讼。 本案二审争议焦点在于，一八公司就涉案场地及房产是否享有租赁权利，晋宁公司是否有权要求一八公司迁让。对此本院认为，一八公司营业执照显示其于2016年1月5日成立，上述成立日期在涉案房地进入执行程序之后。一八公司于一、二审中分别向法院提交了厂房租赁协议各一份，一八公司于二审中陈述以其二审期间提交的厂房租赁协议为准。对此本院认为，一八公司于一、二审期间提交的厂房租赁协议涉及的承租主体、租赁期限、租赁面积、年租金标准等均不一致，一八公司未作合理解释。此外，该厂房租赁协议出租人并非涉案土地权利人康宇公司，承租人也非一八公司，且该协议亦未明确租赁物具体座落，故本院对一八公司二审提交的厂房租赁协议不予采信。虽一八公司认为其以现金形式支付项福康涉案土地十年租金并提交项福康出具的租金收据，但晋宁公司不予认可，一八公司又未能提交其他证据予以佐证，本院对一八公司认为其已按约支付租金的观点亦不予支持。综上，一八公司认为其对涉案房屋享有租赁权利的观点依据不足，不能成立。晋宁公司通过司法拍卖程序依法取得涉案土地及房屋（含上述土地上无证房产、装修及附着物价值）的所有权，其要求一八公司迁让，本院予以支持。 综上，上诉人一八公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人苏州一八车馆汽车服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈军芳 审判员  叶 刚 审判员  周 红 二〇一七年十二月二十五日 书记员  陈 莉