江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初4781号 原告：朱忆文，女，1984年8月17日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：丁友军，男，1977年7月8日生，汉族，住江苏省兴化市。 原告朱忆文与被告丁友军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法由审判员林咏梅适用简易程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告朱忆文、被告丁友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱忆文诉称，2016年1月28日原告委托其父亲朱亚斌与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于大华榴美颂小区房屋，租赁期共36个月，自2016年1月28日起至2019年1月27日止，月租金1300元。甲方向乙方收取房屋保证金1300元。原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，多次拖欠房屋租金。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第7款之约定，行使单方解除权，告知被告10日后将收回房产，但被告在接到通知10日后拒不搬出，时至今日，仍拒不将房产交还原告。现诉请判令：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。2、被告向原告支付2017年4月28日至今拖欠的房租2600元及物业费600元。3、被告偿付三个月的房租3900元作为违约金，原告不返还被告保证金1300元。4、诉讼费由被告承担。 被告丁友军辩称，关于原告起诉解除租赁合同，被告不存在违约行为。具体表现在：1、在租房期间原告并没有按照租赁合同第4、2条约定对房屋进行维修，被告与原告父亲多次沟通均未果。2、原告父亲在2017年4月28日前不愿收被告下季度房租，就是想不赔偿被告违约金和返还保证金，让被告无条件搬离。3、在租房期间原告与其父亲多次带人到案涉房屋对被告进行骚扰、恐吓，在被告报警的情况下，原告多次采取暴力手段，强行让被告搬家。4、2017年6月28日原告在租房期间无故停电，使被告无法正常生活，在被告通过手机和短信告知后，原告不予理睬，被告只好在别处另租赁房屋生活，使被告的生活受到很大影响。被告不存在多次拖欠原告房租，原告是无中生有想解除租赁合同，因被告一直按照合同约定交付房租。 经审理查明，浦口区浦珠北路59号大华锦绣华城榴美颂花园××室房屋系朱忆文、周晶共同共有。2016年1月28日，原告朱忆文委托其父朱亚斌（甲方）与被告丁友军（乙方）及南京友邦置业顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于南京市浦口区浦珠北路59号大华锦绣华城榴美颂花园××室房屋出租给乙方。租赁期限自2016年1月28日至2019年1月27日止，将此出租房屋交付给乙方作出租使用，甲方应于2016年1月29日前将房屋腾空交给乙方。二、租金为1300元/月，租金为每三月支付一次，即人民币3900元，乙方支付下次租金应提前15天。三、保证金为人民币1300元，乙方于交付房屋当天同首次租金一起交付给甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空，交还房屋并已经结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分乙方应及时补齐。乙方应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三收取违约金，如乙方拖欠租金15日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。租赁期内，乙方负责缴纳该房屋承租期间的相关费用：水费、电费、煤气费、物业费、公共设施费。乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或严重违约，致本合同无法履行，乙方除了无权请求返还保证金，还须偿付三个月的房租作为违约金，若违约金不足以弥补给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。 合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告缴纳房屋租金至2017年4月28日。后原告因被告未缴纳房屋租金通过短信方式通知被告搬离。2017年5月23日被告因与原告就租房事宜发生纠纷向南京市公安局浦口分局阳沟街派出所报警，该所出具的“接处警工作登记表”载明，民警到达现场，经了解双方存在租房纠纷，民警现场调解处理。被告丁友军当庭提交其与方庆东于2017年6月30日签订的《房屋租赁合同》，用以证实其因承租原告房屋无法继续居住，另租房屋的事实，该合同租赁期限自2017年7月1日至2018年6月31日。 上述事实，有原告提交的房产证复印件、房屋租赁合同、短信截屏、银行交易明细，被告提交的接处警工作登记表、短信截屏、房屋租赁合同及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，因原告朱忆文认可《房屋租赁合同》系其委托其父朱亚斌代为签订，故可视为《房屋租赁合同》是原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。 关于原告诉请：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。本院认为，因原、被告双方在合同中约定，被告应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一日，由原告按月租金金额的千分之三收取违约金，如被告拖欠租金15日，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同。庭审中被告认可其缴纳房屋租金至2017年4月28日，但对未按时交纳租金的理由未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对原告此诉请，本院予以支持。因被告未提交证据证明其已将承租的房屋交还原告，应承担举证不能的法律后果，故对原告主张被告将承租的房屋交还原告之诉请，本院予以支持。 被告向原告支付2017年4月28日至今拖欠的房租2600元及物业费600元。本院认为，因被告认可其缴纳房屋租金至2017年4月28日，原、被告在《房屋租赁合同》中约定月租金为人民币1300元，被告丁友军当庭提交其与方庆东签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月31日，故原告主张被告支付房租2600元于法有据，本院对此予以支持。原告主张被告支付物业费600元，因未提交证据证明，本院对此不予支持。 被告偿付三个月的房租3900元作为违约金，原告不返还被告保证金1300元。本院认为，因原、被告在合同中约定：被告于签订本合同后，未经原告同意擅自提前解约或严重违约，致本合同无法履行，被告除了无权请求返还保证金，还须偿付三个月的房租作为违约金，若违约金不足以弥补给原告造成损失的，被告还应负责赔偿。因被告未按时缴纳房屋租金，其行为构成违约，但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故本院对违约金酌情调整为1300元。原告主张不返还被告保证金1300元符合合同约定，本院对此予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告朱忆文与被告丁友军于2016年1月28日签订的《房屋租赁合同》，被告丁友军于本判决生效之日起五日内将南京市浦口区浦珠北路59号锦绣华城榴美颂花园××室房屋交还原告朱忆文。 二、被告丁友军于本判决生效之日起五日内支付原告朱忆文房屋租金2600元、违约金1300元，合计3900元。 三、原告朱忆文无需返还被告丁友军保证金1300元。 四、驳回原告朱忆文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取25元，由被告丁友军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审判员  林咏梅 二〇一七年十二月八日 书记员  王红莲