安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1621民初5560号 原告:张凤玲，女，汉族，1970年8月6日出生，住安徽省涡阳县。 委托代理人：解丽，安徽天静律师事务所律师。 被告：安徽宏发房地产开发有限公司，住所地涡阳县紫光大道南侧。统一社会信用代码913416216789350611. 法定代表人：王玉洁，董事长。 委托代理人：王显法，男，汉族，1971年5月20日出生，住安徽省涡阳县。 委托代理人：张瑜，男，汉族，1974年6月15日出生，住安徽省涡阳县。 原告张凤玲诉被告安徽宏发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告张凤玲及其委托代理人解丽，被告宏发房地产公司委托代理人王显法、张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年1月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告以262000元的价格购买被告开发的，位于涡阳县紫光大道南侧，谷水路东侧的谷水怡景二期1单元402号房。该商品房建筑面积93.68平方米，原告当日一次性付清了房款，而被告至今仍未完全履约。依合同约定，被告应在2013年5月1日交付房屋时，向原告提供该商品房验收合格证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而时至今日，原告未见到任何有关该房屋验收合格的相关证明文件。并且合同约定，被告应于交房后60日内，为原告办理房屋产权登记，现已逾期四年有余仍未履约。2015年8月19日，经谷水怡景的业主代表与被告公司代表协商达成协议：被告承诺在2016年2月8日为每户业主做到达成办理房产证条件，即每户业主可以办理房产证到个人名下。若办不成，自2016年2月8日起，每逾期一天承担原房屋销售合同总价款的千分之一的违约金。时至今日，被告仍未能给原告办理房屋过户手续。综上，被告人的行为严重违反了合同约定的义务，为维护原告人的合法权益，原告人依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签定的商品房买卖合同，及时为原告办理房屋产权登记证；2、判令被告按合同约定完成楼宇对讲，天然气，水，电，宽带等预埋到户。3、判令被告赔偿原告损失222190元。4、本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据1，原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。 证据2，原告与被告签订的商品房买卖合同，证明原告于2013年1月19日与被告签订了商品房买卖合同，被告将位置紫光大道南侧谷水怡景的商品房以每平方2797元，总计262000元的价格出售给原告。在合同中明确约定了不办理房产登记的违约责任，以及装饰、设备标准，应给予原告安装楼宇对讲，电话，有限电视，天然气、水、电、宽带预埋到户，被告一直未按约定履行义务。 证据3，被告出具给原告的收据一份，证明依据合同约定原告一次性向被告支付了全部购房款。 证据4，被告与业主签订的协议书一份，证明被告承诺于2016年2月8日前为每户办理房产证到个人名下，否则每逾期一天，被告愿承担原房屋总价款的千分之一的违约责任。 被告辩称：1，原告的诉讼请求1没有履约的情况中有我们的原因，也有政府的原因。房产证的问题已经交到不动产登记局了，不动产登记局已经打算办初始登记，初始登记办理后再陆续给每户办理房产证。2，原告的诉讼请求2如果合同有约定，我们会按合同中约定的做到。3，原告的诉讼请求3数额巨大，我方无法承担，也无其他证据证明。4，诉讼费可以协商。 对原告所举证据，被告的质证意见为：证据1，无异议。证据2，合同的真实性无异议，但是诉状上原告的签字和合同中原告的签字明显不是同一个人。证据3，无异议。证据4，真实性无异议，但是已经过了诉讼时效。甲方是我公司，但是没有明确的乙方。合同当时是在幸福里售房部签订的，当时有不少业主堵门被迫签订的，是非甲方自愿签订的合同。原告签字的笔迹不一致。 经原告举证，本院结合当事人的陈述对以上证据作如下分析与认定： 原告所举证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院经审查予以认定。 根据已确认的证据，本院查明的事实为：2013年1月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告以262000元的价格购买被告开发的，位于涡阳县紫光大道南侧，谷水路东侧的谷水怡景二期1单元402号房。该商品房建筑面积93.68平方米，原告当日付清了房款。依合同约定，被告应在2013年5月1日交付房屋后60日内，为原告办理房屋产权登记，完成楼宇对讲，天然气，水，电，宽带等预埋到户，但至今未履约。2015年8月19日，经谷水怡景的业主代表与被告公司代表协商达成协议：被告承诺在2016年2月8日为每户业主做到达成办理房产证条件，即每户业主可以办理房产证到个人名下。否则，自2016年2月8日起，每逾期一天承担原房屋销售合同总价款的千分之一的违约金。至今亦未履行。 本院认为：原、被告所签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照约定的义务全面履行各自的义务；本案中，双方约定被告应于2016年2月8日为每户业主可以办理房产证到个人名下。否则，自2016年2月8日起，每逾期一天承担原房屋销售合同总价款的千分之一的违约金。因此，原告要求被告继续履行与原告签定的商品房买卖合同，并为原告办理房屋产权登记证，按合同约定完成楼宇对讲，天然气，水，电，宽带等预埋到户，本院予以支持； 被告抗辩违约金明显过高，请求本院予以调整，本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因原告付款和被告交房的义务均已履行，即双方的主要合同义务已经履行，逾期办证目前对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，故协议中约定的违约金明显过高，应予以调整。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并结合本院处理谷水怡景其他业主起诉被告支付逾期交房办证违约金案件的情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金计算标准的30%为宜，即从2016年2月8日起至涉案房屋登记在原告名下之日止，按日以合同总价款262000元的千分之一的30%计算违约金，赔偿原告张凤玲。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下： 一、原告张凤玲与被告安徽宏发房地产开发有限公司继续履行2013年1月19日签订的商品房买卖合同。 二、被告安徽宏发房地产开发有限公司为原告张凤玲办理并交付位于涡阳县紫光大道南侧、谷水路东侧的谷水怡景二期1单元402号房房的不动产权属证书； 三、被告安徽宏发房地产开发有限公司完成楼宇对讲，天然气，水，电，宽带预埋到户； 四、被告安徽宏发房地产开发有限公司按原商品房买卖合同总价款262000元的日千分之一的30%赔偿原告张凤玲（自2016年2月8日起至交付原告张凤玲房产证之日止）。 五、驳回张凤玲的其他诉讼请求。 以上二至四项限被告安徽宏发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内履行完毕。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4633元减半收取2316.5元，由被告安徽宏发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  杨立强 二〇一七年十二月一日 书记员  李 淼