陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7433号上诉人（原审被告、反诉原告）：太原市双宇新型建材有限公司，住所地：太原市晋源区街办罗城村西700米处。法定代表人：宋俊明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉婷，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘平权，男，汉族，农民，1952年8月15日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘兴，男，汉族，1988年8月23日出生，住西安市灞桥区，系刘平权之子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兴，男，汉族，1988年8月23日出生，住西安市灞桥区，系刘平权之子。原审被告：宋俊明，男，1965年2月25日出生，汉族，山西省太原市人，现住山西省灵石县。委托诉讼代理人：李玉婷，陕西瀚沃威律师事务所律师。上诉人太原市双宇新型建材有限公司（以下简称太原双宇新型建材公司）因与被上诉人刘平权、刘兴及原审被告宋俊明租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2016)陕0111民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太原双宇新型建材公司的委托诉讼代理人李玉婷、被上诉人刘平权的委托诉讼代理人刘兴，被上诉人刘兴，原审被告宋俊明的委托诉讼代理人李玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原双宇新型建材公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回刘平权及刘兴一审的全部诉讼请求及支持太原双宇新型建材公司一审反诉的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用由刘平权、刘兴承担。事实和理由：1、本案涉及两份《房屋租赁合同》，对两份《房屋租赁合同》的主体，一审法院认定事实错误。2011年12月13日签订的《房屋租赁合同》上均有刘平权、刘兴签字，2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》是2011年12月3日签订的《房屋租赁合同》的补充合同。刘兴也是2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》的主体，且一审庭审中刘兴也认可其是两份合同的主体，一审将刘兴排除在两份租赁合同之外，属认定事实错误。2、一审法院认定太原双宇新型建材公司尚欠刘平权、刘兴2014年度租赁费10万元，属认定事实错误。因刘平权与刘兴将太原双宇新型建材公司所有物品进行了清理，导致太原双宇新型建材公司无法提供此笔10万元的收据，结合太原双宇新型建材公司的提现记录、两份房屋租赁合同、刘平权2014年12月16日在西安灞桥分局的询问笔录、一审庭审情况，可知2014年度10万元的租金太原双宇新型建材公司已付清。3、关于物业费与卫生费，太原双宇新型建材公司与刘平权、刘兴之间无合同约定，一审中刘平权与刘兴提供的证据无法证明太原双宇新型建材公司欠付其水电费，依据谁主张谁举证的原则，一审判决太原双宇新型建材公司支付刘平权2014年前租赁租赁期间水、电费、物业费、卫生费48900元、无事实和法律依据。关于“垃圾费”34000元，系刘平权与刘兴私自变卖太原双宇新型建材公司的保温材料产生的费用，且有证人证言证明，故该材料系太原双宇新型建材公司的生产材料，并非“垃圾”，一审判决由太原双宇新型建材公司承担此笔费用无事实和法律依据。4、由于刘平权的违约行为，太原双宇新型建材公司有权拒绝支付2015年度的租金，并有权要求刘平权与刘兴承担违约责任，一审法院要求太原双宇新型建材公司支付刘平权2015年度租赁费491211元的70%即343847.7元及违约金10万元无法律依据。因太原双宇新型建材公司已预交2014年10月1日至2014年12月31日之间的租赁费，由于刘平权的违约行为，导致太原双宇新型建材公司无法继续使用租赁厂房，太原双宇新型建材公司有权要求刘平权与刘兴返还预交的2014年10月1日至2014年12月31日之间的租赁费105210元，并承担新增设的损失108000元。综上，请求二审法院支持其上诉请求。刘平权、刘兴一并辩称：1、关于两份《房屋租赁合同》的主体，一审法院认定事实正确，两份房屋租赁合同主体为刘平权，刘兴只是刘平权的委托人，主体认定符合法律规定。2、一审对太原双宇新型建材公司尚欠刘平权2014年度租金10万元的事实认定清楚。一审时双方均对账单及转账信息表示无异议，且刘平权与刘兴并没有变卖太原双宇新型建材公司办公财产，结合太原双宇新型建材公司出示的证据，可以看出其设备发票并无任何缺失，一审时其也未向法庭出示10万元的提现记录。3、一审法院判决太原双宇新型建材公司支付刘平权2014年前租赁期间水费、电费、物业费、卫生费、垃圾费，事实清楚，适用法律正确。对水费、电费、物业费、卫生费，两份合同均有明确约定，且太原双宇新型建材公司经常拖欠该部分费用。关于垃圾费，结合一审的照片及证人证言，且从2014年6月至12月期间太原双宇新型建材公司法人代表宋俊明一直联系不上，太原双宇新型建材公司存在合同无法继续履行的嫌疑，刘平权与刘兴为了减少损失，才采取了补救措施于2014年12月清运了生产垃圾。4、一审法院要求太原双宇新型建材公司支付刘平权2015年租赁费的70%即违约金10万元有法律依据。双方之间的合同约定太原双宇新型建材公司应全额支付2015年全年租金491211元，一审只判令太原双宇新型建材公司承担2015年70%的租赁费，且双方合同对违约金有明确规定，一审判决并无不当。关于刘平权与刘兴变卖太原双宇新型建材公司设备等损失一案，已经另行起诉，且正在审理之中。5、一审已查明太原双宇新型建材公司欠刘平权上年租金15万元租赁费，不存在同时履行合同情形，太原双宇新型建材公司没有支付租金，其违约行为致使刘平权的合法利益无法实现。太原双宇新型建材公司要求刘平权、刘兴返还2014年10月1日至2014年12月31日期间的租赁费105210元，并承担新增设施损失108000元，无事实与法律依据。综上，请求二审维持原判。宋俊明述称，其同意太原双宇新型建材公司的上诉意见。刘平权、刘兴向一审法院起诉请求：现要求解除其与宋俊明、太原双宇新型建材公司签订的《房屋租赁合同》并要求宋俊明、太原双宇新型建材公司支付租赁期间的水费9600元、电费4420.8元、物业费23400元、2014年8月1日至2016年7月31日及2014年10月1日至2016年9月30日的租赁费905625元及违约金15万元等。太原双宇新型建材公司向一审法院反诉请求：要求刘平权、刘兴退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元、支付违约金150000元。一审法院认定事实：刘平权于2004年9月28日与西安市灞桥区街道小寨村村民委员会签订的《土地租赁协议》，即刘平权取得小寨村村民委员会部分土地使用权后，刘平权即在该租赁土地上建盖部分房屋用于使用和租赁。太原双宇新型建材公司法定代表人宋俊明以其个人名义与刘平权分别于2011年12月3日、2013年3月18日分别签订两份《房屋租赁合同》，双方约定，刘平权将其位于灞桥区灞桥街道办事小寨村工业园区部分房屋出租于太原双宇新型建材公司作为加工厂使用，租赁期限为10年，2011年12月3日《房屋租赁合同》约定租赁费为每年36万元，租赁期限从2012年1月1日至2022年1月1日，租金的支付期限与方式为：每年10月1日支付下年租金；2013年3月18日《房屋租赁合同》约定租赁费为每年68400元，租赁期限从2012年11月1日至2022年11月1日，租金的支付期限与方式为：每年8月1日支付下年租金；2011年12月3日《房屋租赁合同》约定租赁费为每年36万元，两份《房屋租赁合同》分别约定租赁费从第二年开始每年增加5%，同时，两份《房屋租赁合同》约定：出租人（刘平权）允许承租人（宋俊明）对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是本院内可以增设厂房，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：所增加房屋及装修、水、电留给出租人（刘平权），所增加的机械机电设备归承租人（宋俊明）。其违约责任：在合同期内，任何一方不得违约，否则赔偿合同总金额的30%。合同签订后，太原双宇新型建材公司于2012年11月起在该租赁房屋及场地内进行建厂、生产加工，2013年10月1日之前，太原双宇新型建材公司依据上述两份合同向刘平权分别支付了至2014年12月31日前及2014年11月1日前应付的租金，太原双宇新型建材公司尚欠刘平权期间的租赁费10万元未付。2014年6月太原双宇新型建材公司因故暂时停止生产，员工放假，厂内无人值守，其生产设备及原材料等均留置于厂房内。刘平权私自将太原双宇新型建材公司部分设备出卖。太原双宇新型建材公司以刘平权、刘兴侵犯其财产权益为由诉至法院，灞桥法院已作出(2016)陕0111民初2747号民事判决书。判决如下：一、被告刘平权于本判决生效之日起十日内赔偿原告财产损失1080082元。二、驳回原告要求被告刘兴承担赔偿的诉讼请求。刘平权不服已上诉至西安市中级人民法院。2016年9月26日刘平权以上述理由诉至本院要求解除其与被告签订的分别签订的上述两份《房屋租赁合同》并要求太原双宇新型建材公司、宋俊明支付租赁期间的水、电费、物业费及2014年8月1日至2016年7月31日和2014年10月1日至2016年9月30日的租赁费905625元及违约金15万元等。太原双宇新型建材公司以上述反诉理由为由向灞桥法院提起反诉并要求反诉刘平权、刘兴退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元、支付违约金150000元。庭审中，刘平权变更其诉讼请求为：解除其与太原双宇新型建材公司分别签订的上述两份《房屋租赁合同》并要求太原双宇新型建材公司支付租赁期间的水、电费、物业费、卫生费48900元、垃圾费34000元、2013年10月前租赁费10万元及2014年8月1日至2016年7月31日和2014年10月1日至2016年9月30日的租赁费1156229元及违约金231258元等。庭审中查明，刘平权否认其与太原双宇新型建材公司签订的两份《房屋租赁合同》已终止，并辩称，依据租赁合同的约定太原双宇新型建材公司在租赁期间装修、改善增设他物，所增加房屋及装修、水、电留给出租人（刘平权），且否认地面硬化及水泥工作平台系太原双宇新型建材公司承建。庭审中同时查明，刘平权于2014年6月17日为太原双宇新型建材公司租赁的房屋支付电费4420.8元，先后交纳水费合计9600元，卫生费11520元，物业费23400元，垃圾拉运费（清运垃圾费）34000元。刘平权于2015年12月26日将原租赁给太原双宇新型建材公司的房屋场地等出租给郑鹏宇，租赁期限为2016年1月1日至2016年6月30日。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。刘平权、太原双宇新型建材公司先后签订的《房屋租赁合同》两份，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律的规定，理应受到法律的保护，刘平权、太原双宇新型建材公司应依据该租赁合同履行其各自的权利、义务。刘平权依据其与宋俊明签订的《房屋租赁合同》将出租房屋、场地交付太原双宇新型建材公司使用，太原双宇新型建材公司也应依据该合同约定支付刘平权相应的租赁费及水、电费，卫生费、物业费，太原双宇新型建材公司除已支付2014年12月前租赁费中尚欠10万元外，理应依据该合同于2014年8月1日、2014年10月1日前依据分别签订的《房屋租赁合同》支付2015年度的租赁费,太原双宇新型建材公司未按《房屋租赁合同》约定支付2015年度的租赁费及支付2014年前租赁期间的水、电费，卫生费、物业费，已构成违约。现刘平权依据两份《房屋租赁合同》要求太原双宇新型建材公司支付2015年度的租赁费及支付太原双宇新型建材公司2014年前租赁期间的水、电费，卫生费、物业费等，符合双方《房屋租赁合同》的约定及相关法律的规定，灞桥法院依法应予以支持。鉴于2014年底至2015期间刘平权与太原双宇新型建材公司之间的租赁合同虽未终止，但太原双宇新型建材公司在2015年期间并未实际使用该租赁房屋及场地，故可由太原双宇新型建材公司酌情适当支付刘平权应付租赁费491211元（两份租赁合同中含每年增加5%）的70%即343847.7元为宜，刘平权于2016年期间已将该房屋等出租他人，其要求太原双宇新型建材公司支付2016年之后租赁费，于法无据，灞桥法院不予支持。太原双宇新型建材公司所欠刘平权2014年之租赁费10万元也应予以支付。刘平权要求太原双宇新型建材公司承担租赁期间2014年前租赁期间的水、电费，卫生费、物业费等，灞桥法院应予以支持。太原双宇新型建材公司以刘平权私自变卖其财产为由，认为双方所签订的《房屋租赁合同》于刘平权变卖其财产时已终止，不同意支付刘平权2015年度租赁费并反诉要求刘平权、刘兴退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元，刘平权否认其与太原双宇新型建材公司的合同已终止，不同意退还租赁费105210元，刘平权否认地面硬化及水泥工作平台系太原双宇新型建材公司承建，不同意赔偿，太原双宇新型建材公司又无证据证明地面硬化及建水泥工作平台系其承建，且双方在合同中约定增加的房屋、设施等应归刘平权所有。故太原双宇新型建材公司之反诉请求（包括违约金请求），于法无据，应予以驳回。太原双宇新型建材公司认为《房屋租赁合同》已于2014年10月终止，刘平权予以否认，太原双宇新型建材公司之辩称，于法无据。灞桥法院认为依法成立的合同，受法律保护，其解除方式也应符合《中华人民共和国合同》第九十三、九十四条之情形予以依法解除，太原双宇新型建材公司之辩称理由，灞桥法院不予采纳。刘平权要求太原双宇新型建材公司支付违约金231288元，太原双宇新型建材公司不同意支付且认为双方合同的终止系因刘平权变卖其财产所致，不同意支付刘平权违约金。灞桥法院认为太原双宇新型建材公司未按合同约定支付租赁费，是双方合同不能继续履行的直接原因，刘平权私自变卖太原双宇新型建材公司设备等财产，对双方合同不能继续履行，也应承担一定的责任，灞桥法院酌情由太原双宇新型建材公司适当支付刘平权违约金10万元为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三、九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、刘平权与太原市双宇新型建材有限公司于2011年12月3日、2013年3月18日分别签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、太原市双宇新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘平权2014年度租赁费10万元及2014年前租赁期间水、电费、物业费、卫生费48900元、垃圾费34000元，同期内支付刘平权2015年度租赁费491211元的70%即343847.7元及违约金10万元，以上合计626747.7元。三、驳回刘平权要求太原市双宇新型建材有限公司支付2016年度租赁费的诉讼请求。四、驳回太原市双宇新型建材有限公司要求刘平权、刘兴退还2014年10月1日至2014年12月31日租赁费105210元、赔偿地面硬化费100000元及建水泥工作平台费8000元、支付违约金150000元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费15146元，原告刘平权已预交，现由太原市双宇新型建材有限公司承担10068元，连同上述应付之款一并给付原告，其余5078元由原告刘平权自行承担。反诉费3374元，太原市双宇新型建材有限公司已预交，现由太原市双宇新型建材有限公司自行承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。庭审中，宋俊明与太原双宇新型建材公司均表示宋俊明作为公司法定代表人签订合同的行为系职务行为，刘平权、刘兴对此未提出异议。本院认为，宋俊明作为太原双宇新型建材公司的法定代表人代表该公司与刘平权先后签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效合同，对太原双宇新型建材公司与刘平权均有约束力。太原双宇新型建材公司上诉认为刘兴为签订合同的主体，无事实与法律依据。依据本院查明的事实，合同签订后履行过程中，太原双宇新型建材公司未按合同约定支付2015年度租赁费及2014年前租赁期间的水、电、卫生、物业费用，同时欠付刘平权2014年度之前租赁费10万元，已构成违约，现刘平权依合同约定要求其支付上述费用，理由正当，该请求中合理部分予以支持。太原双宇新型建材公司上诉认为，刘平权、刘兴于2014年9月变卖其财产，严重违约，其有权拒绝支付2015年度租金，因太原双宇新型建材公司就变卖财产一节已诉至法院，要求刘平权、刘兴予以赔偿，本院已作出判决由刘平权赔偿太原双宇新型建材公司相应损失。由于太原双宇新型建材公司不能举证证明双方合同已于2015年终止，故关于2015年度租赁费，原审考虑到太原双宇新型建材公司处于停产状态，酌定由太原双宇新型建材公司支付刘平权应付租赁费的70%，较为合理，太原双宇新型建材公司所述，本院不予采纳。关于太原双宇新型建材公司上诉认为，原审判决由其支付相关水、电、物业、卫生费用无事实依据，因刘平权为太原双宇新型建材公司租赁的房屋已支付了上述费用，故太原双宇新型建材公司理应向刘平权支付上述费用，关于太原双宇新型建材公司上诉认为原审认定10万元欠款错误，依据双方银行流水、账单及转账信息等，可以确认太原双宇新型建材公司尚欠刘平权2014年度租金10万元，太原双宇新型建材公司称该10万元收条丢失，无证据佐证，其所述本院不予采纳。关于刘平权要求太原双宇新型建材公司支付2016年以后的租金，因其已于2015年底收回场地，并出租他人，该请求于法无据，依法不予支持。关于太原双宇新型建材公司反诉要求刘平权、刘兴退还相关租赁费用，赔偿硬化地面、建水泥平台损失等，因太原双宇新型建材公司无证据证明双方合同已于2014年10月终止，也无证据证明硬化地面、建造水泥工作平台系其承建，同时双方合同中也约定增加了房屋设施等归刘平权所有，故其上述请求本院依法不予支持。关于刘平权以太原双宇新型建材公司违约为由主张231288元违约金，考虑到太原双宇新型建材公司未按合同约定支付租赁费系导致合同不能履行的直接原因，太原双宇新型建材公司对刘平权应承担相应的违约责任。但刘平权因此私自变卖太原双宇新型建材公司部分设备，对造成合同最终不能履行也存在一定的过错，故原审酌定太原双宇新型建材公司支付刘平权违约金10万元，并无不当。关于太原双宇新型建材公司因刘平权变卖设备反诉要求刘平权支付违约金15万元，因太原双宇新型建材公司对此已诉至法院要求赔偿，本院已作出生效判决，判令刘平权给其相应的赔偿，故其该项请求依法不予支持。综上所述，太原双宇新型建材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16815元，由太原市双宇新型建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年十二月十一日书记员  张媛