山西省太原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）并民初字第817号 原告：山西中进实业集团有限公司，住所地太原市迎泽区解放路**。 法定代表人：马吉祥，董事长。 委托诉讼代理人：孙晓波，男，该公司出纳，住太原市迎泽区和平市场******。 委托诉讼代理人：赵云峰，山西德为律师事务所律师。 被告：太原煤炭气化（集团）有限责任公司，住，住所地太原市和平南路**/div> 法定代表人：贺天才，董事长。 委托诉讼代理人：冯永继，山西晋商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏慧斌，山西晋商律师事务所律师。 原告山西中进实业集团有限公司（以下简称"山西中进实业公司"）与被告太原煤炭气化（集团）有限责任公司（以下简称"太原煤气化公司"）合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告山西中进实业公司的委托诉讼代理人孙晓波、赵云峰，被告太原煤气化公司的委托诉讼代理人冯永继、苏慧斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山西中进实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付原告合同约定的土地出让金3689万元，及从住房之日起至今的利息（按银行同期贷款计算）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：根据原、被告签订的购房合同，被告以每平米2700余元的价格购买原告的一幢高层商品楼，双方约定："土地出让金要双方分摊"，即地上建筑的房款和土地出让金为该楼房的总房款。合同签订后，原告考虑到被告的资金使用，也出于对国企的信任，同意将每平米5000余元的商品房按被告要求以2700余元的价格出卖，同时同意将房款与土地出让金分开支付。后被告将楼房接收后，其承诺的土地出让金至今未付，因被告的违约行为，致使现每亩土地高达上千万元，现市清隐办催要涉案土地出让金并对原告进行了处罚，同时导致原告其他手续无法办理。综上，该项目占地10.6亩，总建筑面积近3万元平米，原告留有的房屋面积为10500余平米。被告购买的房屋面积为19296平米，占总建筑面积的63%，现原告要求被告按每亩915万元×6.4亩土地进行分摊，同时，被告应支付相应的利息。 被告太原煤气化公司辩称，一、原告要求被告分摊土地出让金的条件尚不具备，且山西中进实业公司存在先违约行为，因此被告有权暂时拒绝分摊土地出让金。1、双方签订的《合同书》约定："土地出让金按当地政府有关商房住房规定标准合理分摊"，但国土部门一直就未将土地出让金的分摊标准明确，故原告要求分摊土地出让金的条件尚不具备。2、本案所涉土地的使用权证已办至太原吉祥房屋开发有限公司名下，原告已不享有涉案出让土地的使用权，无法履行为被告分割土地使用权证的义务。3、被告已向原告支付286万元的办证费，但因被告向法院申请，在另行缴纳办证费的情况下，太原市房地局才为被告办理了房屋使用权证，但该286万元原告至今未予退还，其行为已构成违约，现被告依法享有抗辩权，拒绝分摊土地出让金。二、本案所涉土地面积为4.24亩，土地出让金总价为120万元，该土地出让金已缴纳完毕，被告即使应当分摊土地出让金，也仅应分摊该120万元。1、本案所涉土地面积为4.24亩，而非原告主张的10.6亩。1993年，原告的前身太原市吉祥城乡房屋开发公司取得了8.48亩土地。考虑到太原市吉祥城乡房屋开发公司承担了部分回迁任务，太原市政府将该8.48亩土地分为两宗土地，其中4.24亩作为回迁用地采取行政划拨方式给了太原市吉祥城乡房屋开发公司，另一宗4.24亩以出让方式给了太原市吉祥城乡房屋开发公司。因此，本案所涉土地需要缴纳土地出让金的土地面积为4.24亩，而非10.6亩。被告购买的商品房位于上述出让方式取得的土地上，因此本案所涉土地仅为4.24亩，现原告起诉要求被告分摊划拨土地的出让金，无事实和法律依据，因为划拨土地不需要缴纳土地出让金。2、早在1997年，太原市吉祥城乡房屋开发公司就已缴清120万元土地出让金，且太原市政府已就该4.24亩土地发放了《国有土地使用证》。本案所涉及4.24亩土地出让金120万元已缴纳完毕，被告即使分摊，也应在120万元范围内分摊。综上，原告山西中进实业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 原告山西中进实业公司提交的证据及证明的内容：证据一、1998年2月11日的合同书。证明土地出让金未计算在合同单价内，被告应按约合理分担。证据二、2001年12月16日的协议书。证明在合同履行过程中，被告存在违约。证据三、2002年4月16日的补充协议书。证明原告实际交付了被告建筑面积为19296㎡的楼房；并双方对违约责任进行了重新约定。证据四、（2014）杏执字第27、31-114号民事裁定书。证明因被告违约给原告造成了巨大的损失。证据五、2008年4月23日并土清办（2008）3号文件。证明太原市国土收益金清缴领导组要求原告缴纳半坡西街1号楼土地出让金，并要求按现行评估价执行。证据六、2008年5月26日并土清办（2008）4号文件。证明太原市国土收益金清缴领导组要求原告继续缴纳半坡西街1号土地出让金。证据七、半坡西街土地价格情况说明。证明现土地评估地价为855万元/亩、915万元/亩、965万元/亩。证据八、并规选字（92）第18号建设用地规划许可证。证明涉案土地的位置，规划建设用地为10.6亩。证据九、1996年的补充合同。证明原告负责涉案土地的全部拆迁安置工作。证据十、并计基字（1997）88号文件。证明原告对涉案土地有合法开发权。证据十一、并政地国用（2005）00050号土地使用证。证明原告已交2827㎡的土地出让金。证据十二、山西省高院（2007）晋民终字第369号民事判决书。证明原告一直向被告主张权利。 被告太原煤气化质证认为，证据一真实性无异议，证明目的有异议。1、被告方购买的是商品房住宅，商品房所涉及的土地一定是出让土地，不可能出现划拨地的问题，现太原市土地部门并未就本案所涉土地出让金的分摊出具标准。证据二真实性有异议，与本案不具备关联性。证据三、四真实性无异议。与本案不具备关联性。合同违约已由其他生效判决解决，因此该二份证据与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。证据五、六真实性无异议，与本案不具备关联性。1、原告销售给被告的商品房为半坡西街38号9片区南片3栋2-17层、3栋2层2号，并非文件中提到的1号楼，所以1号楼是否缴纳土地出让金，与被告无关。2、本案诉争的土地不存在欠缴土地出让金的问题。3、原告应计算出被告分摊出让金及计算方法。4、太原市国土收益金清缴领导组已被撤销，故该文件已经失效。证据七真实性、合法性、关联性、完整性均不认可。1、评估报告应提供一份完整的评估报告，所评估的土地是否是本案诉争的土地不清楚。对评估机构出具该报告的所依据的资料不认可。2、评估报告评估的是太原吉祥房屋开发有限公司1号楼涉及的土地，并非被告所购房屋所涉的土地。证据八、九、十真实性无异议，与本案不具备关联性。原告自认其没有缴纳过土地出让金，因此原告要求被告分摊不存在的土地出让金无依据。证据十一真实性无异议。1、本案所涉的土地使用权是太原吉祥房屋开发有限公司，原告无权要求被告分摊土地出让金。2、本案所涉的4.24亩土地已经交清了土地出让金，被告即使要分摊土地出让金，也应在120万元的范围内分摊，原告的诉请分摊3000多万元的土地出让金是无事实与法律依据的。证据十二真实性无异议。原告的证明目的不予认可。现在原告未提供土地部门要求分摊土地出让金的任何证据，所以土地出让金分摊的条件尚不具备。 被告太原煤气化提交的证据及证明的内容：证据一、（2007）晋民终字第369号民事判决书。证明因分摊土地出让金的条件尚不具备，且原告存在先违约行为，故被告有权暂时拒绝分摊土地出让金。证据二、国用（2005）第00050号国有土地使用证。证明原告不享有该土地的使用权，无法为被告履行分割土地使用权证的义务，也无权要求被告分摊土地出让金。证据三、强制执行申请。证据四、执行裁定书。证据五、协助执行通知书。证据六、公告。证据七、证号为00107163号的房屋所有权证。证据八、被告已取得的房屋所有权证。证据九、煤气化公司办理房屋所有权证支出的费用凭证。证据三至九证明原告现仍占有被告286万元办证费未退还，已构成违约，现原告起诉要求分摊土地出让金，被告享有暂时拒绝分摊土地出让金的抗辩权。证据十、关于收回山西晋建房地产开发公司8.48亩划拨土地使用权的请示。证据十一、关于同意收回山西晋建房地产开发公司划拨土地使用权的批复。证据十二、关于将4.24亩国有土地使用权出让给太原吉祥城乡房屋开发公司的用地方案的请示。证据十三、关于将4.24亩国有土地使用权出让给太原吉祥城乡房屋开发公司的用地方案的批复。证据十四、地籍、地籍调查表两份十五、平面图图片。证据十至十五证明本案所涉土地为出让土地4.24亩，而非10.6亩。原告利用其取得的出让土地与划拨土地位置相邻，起诉要求分摊4.24亩划拨土地以及2.12亩道路用地的所谓土地出让金，无事实和法律依据。证据十六、国有土地使用权出让合同。证据十七、土地出让金收款收据。证据十八、国有土地使用证。证据十六至十八证明被告购买的商品房位于4.24亩国有出让土地上，土地出让金为120万元，被告即使分摊土地出让金也应在120万元的范围内进行分摊。现原告要求被告分摊3689万元土地出让金，无任何事实和法律依据。证据十九、合同书。证据二十、房屋所有权证。证据十九、二十证明1、涉案4.24亩出让土地上被告仅取得部分房屋；2、被告购买的房屋位于半坡西街38号9片区南片3幢，而非原告所称1号楼。证据二十一、太原市委办公厅并办发（2015）26号文件，证明清缴办已经被撤销，其出具的文件不能认可。 原告山西中进实业质证认为，证据一、二真实性无异议，不能证明被告可以拒绝分摊土地出让金。证据三至九不予认可。被告取得半坡西街的房产证程序不合法。其在没有分摊土地出让金的情况下办理了房产证，程序是违法的。证据十至十五真实性无异议，证明目的不认可。不能证明涉案土地是4.24亩。原告的土地是面积共10.6亩，其中，政府占用了2.12亩的土地作为道路使用，留给原告实际使用的是8.48亩。被告一直主张在4.24亩的土地上进行分摊，无法律依据。根据被告已取得的1.9296万平方米的建筑面积，在政府批准的该宗地容积率只有4.5-5的情况下，4.5已经超标，现在该地的最高容积率只有3，即使按5计算，被告现在取得的1.9296万平方米的建筑面积应分摊的土地范围不低于10亩，4.24亩绝不可能合法获得1.9296万平方米的建筑面积。证据十六、十七、十八真实性无异议，证明目的不予认可。4.24亩土地确实交了120万元的土地出让金。但被告若想获得1.9296万平方米的建筑面积，其应分摊的土地面积不应低于10亩，只在4.24亩土地上进行分摊是无法律依据的。证据十九、二十、二十一真实性无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、山西中进实业公司提供的证据二的效力已由生效判决确认，本院予以采信；山西中进实业公司提供的证据七系其单方作出，且被告不予认可，本院不予采信。2、太原煤气化公司提供的证据三至九是从国土资源部门的档案中调取，真实性本院予以确认。根据山西中进实业公司和太原煤气化公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年2月11日，太原吉祥城乡房屋开发公司与太原煤炭气化总公司签订合同书一份，合同约定，太原煤炭气化总公司向太原吉祥城乡房屋开发公司购买座落于半坡西街片区商品房1号楼一幢，合同书3.7约定："土地出让金按当地政府有关商房住房规定标准合理分摊。"2002年4月16日，太原吉祥房屋开发有限公司与太原煤炭气化集团有限公司签订了补充协议书，协议书第一条约定：双方同意房地局对该住宅楼房的面积为19213.23㎡，老干部活动中心面积为82.78㎡，共计面积为19296㎡。上述两份协议签订后，原、被告双方因履行该两份协议产生纠纷，其他纠纷已经法院生效判决予以解决，本案仅就涉及土地出让金的问题原告向本院提起了诉讼，原告提起诉讼的依据为山西省高级人民法院（2007）晋民终字第369号民事判决书，该判决认为，"关于土地出让金的分摊问题。因目前国土部门尚未计算出本案涉案房屋的具体分摊数额，按合同约定双方按面积分担土地出让金，应另行处理"。 2008年4月23日，太原市国土收益金清缴领导组下达并土清办（2008）3号文件，该文件要求太原吉祥房屋开发有限公司缴纳其开发的半坡西街1号楼的土地出让金，并要求按现行评估价执行。2008年5月26日，太原市国土收益金清缴领导组下达并土清办（2008）4号文件，该文件再次要求太原吉祥房屋开发有限公司补交半坡西街1号楼土地出让金。2016年4月26日，太原市国土资源回复太原市吉祥房地产开发公司，称涉案土地的具体实际价格应由有资质的评估公司进行评估和土地交易市场具体交易时确定。 本案审理过程中，经原告申请，本院委托了山西大地评估规划勘测有限公司对涉案土地进行了评估，该公司做出了晋大地土估字（2016）第061号国有建设用地使用权市场价格评估报告，该报告作出的评估结果为，并政地国用（2005）第00050号土地的评估单价为10400元/平方米，容积率为5.56，楼面地价为1871元/平方米（10400÷5.56）；同时认定涉案土地容积率为5.56。并政地国用（2005）第20077号土地的评估单价为7961元/平方米。庭审中，原告对该评估报告无异议。被告对该评估报告质证认为，1、土地评估报告作出的程序违法；2、评估公司为中介机构，非国土资源行政部门，不能确定土地出让金的具体数额，报告与本案无关联性；3、对评估报告所依据的资料合法性、真实性、完整性、有效性有异议；4、报告对划拨土地进行评估，实属错误；5、报告按2016年12月23日的特点标准进行评估错误； 本院认为，已生效的（2007）晋民终字第369号民事判决书认定的事实有：1、本案原、被告双方主体适格；2、1998年2月11日太原吉祥城乡房屋开发公司与太原煤炭气化总公司签订的《合同书》及2002年4月16日签订的《补充协议书》为有效合同。本院对该二项认定的事实予以确认。 一、关于双方分摊土地出让金的条件是否具备。涉案房屋买卖合同签订后，太原市国土收益金清缴领导组在2008年期间两次要求支付半坡西街1号楼的土地出让金，并要求按现行评估价执行。在该时间原、被告就应尽快支付土地出让金，但双方至今未予支付，故双方应尽快支付相应的土地出让金，被告太原煤气化公司认为本案支付土地出让金的条件尚不具备及土地出让金已交纳完毕的辩称，与上述两份文件内容不符，本院不予支持。 二、关于分摊土地的范围及数额。1、被告太原煤气化公司虽对评估报告提出了异议，但未申请重新鉴定，亦未提供相应的反驳证据，本院对评估报告予以确认。2、涉案土地虽登记为两宗，但山西中进实业公司在取得土地时是整体取得，且整体开发，加之评估报告系按两宗土地的总面积进行了容积率的评估，故本院按两宗土地的总面积（8.48亩）认定双方分摊的范围。3、鉴于太原煤气化公司实际占有住房面积为19296㎡，故本院按双方的实际占有房屋面积比例进行分摊，即太原煤气化公司应分摊的数额为19296㎡×1871元＝36102816元。太原煤气化公司辩称应按4.24亩分摊并只在120万元范围内分摊的辩称，本院不予支持。 三、关于286万元办证费的问题。太原煤气化公司仅凭在强制执行申请书的自述无法证明其已将该费用支付原告，其该项抗辩不能成立。 综上所述，山西中进实业公司的诉讼请求成立，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告太原煤炭气化（集团）有限责任公司自本判决生效之日起15日内支付原告山西中进实业集团有限公司土地出让金36102816元。 二、驳回原告山西中进实业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226250元，评估费88400元，共计314650元，由被告太原煤炭气化（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  段雪丽 审判员  孙爱英 审判员  王丰毅 二〇一七年十二月十日 书记员  李文晶