北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初7497号原告：张富，男，1975年6月30日出生，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：赵艳平，河北信正律师事务所律师。被告：北京家和优鲜超市有限公司，住所地北京市房山区德润街甲某号院某号楼某号。法定代表人：黄爱新，总经理。委托诉讼代理人：成敏，北京市中闻律师事务所律师。原告张富诉被告北京家和优鲜超市有限公司（以下简称家和优鲜超市）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张富之委托代理人赵艳平，被告北京家和优鲜超市有限公司法定代表人黄爱新及委托代理人成敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张富诉称：2016年12月15日原被告签订乐家优鲜租赁合同，约定原告租赁被告位于北京市房山区城关街道饶乐府村德润街甲某号其超市一楼商业门脸，约160平米，经营项目为美容院，租期三年。2016年12月22日被告向原告缴纳租金及合同保证金共计201600元，后被告按合同约定对租赁房屋进行了装修。租赁协议签订时，被告曾承诺租赁房屋有合法手续，会提供相应手续协助原告办理营业执照。原告曾多次要求被告出具房屋产权证明等手续并协助原告办理营业执照，2017年2月6日原告在试营业期间，因无营业执照被北京市工商行政管理局房山分局城关工商所处以工商罚款，原告再次要求被告提供相应材料，被告又一再推脱，后原告才得知房屋没有产权手续属于违章建筑，被告无法给原告提供房屋产权证明等手续，致使原告无法办理营业执照，现双方合同目的无法实现，被告行为给原告造成了损失，双方协商无果，原告提起诉讼。诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年12月15日签订的乐家优鲜租赁合同。2、依法判令被告退还原告缴纳的房屋租金115200元、合同保证金86400元，共201600元。3、依法判令被告赔偿原告装修费100000元。4、诉讼费由被告承担。被告家和优鲜超市辩称：一、我们认为在起诉状中张富非本人所写，无法得知是张富本人真实意思。二、原告起诉书中陈述不是事实，营业执照，说不能办理营业执照解除，原告有营业执照，在营业期间他自己营业额不能达到，是自己不想经营，如果他想办理执照，被告可以予以配合提供相关证件。并且被告也没有义务配合原告办理。三、原告要求解除合同，被告现在同意，但不同意原告起诉的自2016年12月15日解除。合同期限是2017年2月3日到2020年2月2日。2016年12月15日这时间是双方签订合同的时间，不可能自这时间起解除合同。目前为止，原告还在使用租赁物，如果协商一致的话可以解除。四、原告要求退还租金115200元无任何道理，原告应该于2017年5月30日再向被告交钱，并且承担滞纳金，合同第13条约定的，原告每4个月交租金，一年分三次付清，时间以合同约定为准，逾期约定了滞纳金。现在合同没有解除，原告一直使用，产生租赁费，按合同约定。原告起先交的115200元租赁费是租期2017年2月3日至2017年6月2日这4个月，115200元是前4个月的租金。本案我们提出反诉。要求原告继续向被告交纳房租。五、原告要求退还保证金无法律依据。合同第6条有约定，现在原告合同期内违约，按约定保证金是要扣的。水电费没有结清，原告办了很多美容卡，可能会给被告带有纠纷。六、装修费问题，不可能到10万，没有依据，根据双方约定经营场地有约定，无论是否提起撤厂，不给原告任何补偿。我们就装修部分，提反诉请求。我们认为应该驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年12月15日，被告北京家和优鲜超市有限公司（甲方）与原告张富(乙方)签订《乐家优鲜租赁合同》，约定：“一、经营场地、项目及内部装修：甲方同意将位于超市一楼商业门脸位置约160平方米，租赁给乙方自主经营使用，乙方经营项目为美容院…乙方负责对甲方提供场地的内部装修,所有装修及相关费用乙方承担.乙方对经营场地的装修按来装去丢原则处理,无论是合同终止还是提前撤场,甲方都不给予任何补偿.…乙方应于2016年12月30日以前完成全部装修工程且不能影响甲方整体营业。二、租赁期限：本合同租赁期限为：2017年2月3日起至2020年2月2日止，期限3年。在租赁期内，乙方要求提前终止合同时，须提前60天向甲方提出书面申请，并征得甲方的同意。乙方擅自不继续履行合同的，属于乙方单方毁约，乙方应承担违约责任。…三、费用标准及支付方式：乙方应支付租金总额为每年三十五万零四百元，乙方应于每四个月交付一次房租，每年分三次付清…五、乙方专柜经营的商品不得与甲方超市自营商品及专柜重复，且证照自行办理。…六、乙方在签订合同时支付保证金八万六千四百元，并支付首期四个月租金壹拾壹万五千二百元。乙方在签订本合同后或开业前要求退租，甲方有权不予退还。该保证金不得充抵乙方的任何费用。如乙方在合同期内违约，甲方直接在保证金内扣除，该保证金在合同期满三个月内，无息一次性退还。”该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2016年12月15日之后，原告开始进行装修。2016年12月22日，原告交纳了四个月的房租115200元，并交纳合同保证金86400元。原告张富系北京某美容有限公司的法定代表人，该公司性质为自然人独资，注册地为昌平区。2017年1月5日之后，原告开始以某的名义试营业。2017年2月6日，因无照经营，原告方被北京市工商行政管理局房山分局行政处罚。被告亦非第一手承租人，原被告双方系转租关系。对诉争租赁场地，系原有建筑物中的天井改建而来，彩钢顶，并非钢筋混凝土结构，非永久建筑。庭审中，原告主张在签订合同后向被告要过产权证明，在受到处罚后，也多次向被告联系。被告法人黄爱新承认签订合同后原告就向其要过，另外在2017年3月20多日的时候，与原告一并去相关部门要过，但没有批下来。被告称自始至终都同意配合要产权证明，但是后来原告说不挣钱，不办了，原告否认说过不办了。本案中，被告至庭审结束后一直未提交租赁场地部分的产权证明。审理中，原告关于装修价值申请鉴定，后经向被告询问，被告认可装修费在7万元左右，原告同意该意见，然后撤回了鉴定申请。开庭过程中，被告称认可装修费5万元，系理解错误，当时以为包含空调在内。原告提供的证人称，空调价值8800元，加安装费共计13000元。审理中，双方同意调解。对于提前腾退房屋，双方达成一致意见，双方于2017年6月30日，自行腾退了房屋。但关于租金、保证金、违约损失等未能达成一致意见。审理中，被告曾提出反诉，后在原告腾退房屋后，自愿撤回反诉。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的租赁合同、收据、处罚通知及缴费缴款书、证人证言，被告提交的营业执照、照片、住所证明、房产证、产权证明等证据在案佐证，以上证据经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：原被告之间签订租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因租赁合同明确约定了原告系以经营为目的，故配合办理营业执照系应有的合同附随义务，现原告主张被告无法提供租赁场地的产权证明，以至于无法办理相应的营业执照，无照经营将面临行政处罚，现要求解除租赁合同，理由正当，且被告在2017年6月6日庭审中表示同意解除，本院不持异议。原告并未举证证明其正式通知过被告解除合同，本院确定原被告双方的租赁合同自2017年6月6日起解除。对办理营业执照，原告并未提供充足办理细节的证据来证明其积极的区办理营业执照，而其在未办理营业执照的情况下进行试营业，导致被处罚，被告承认曾去开过相应产权证明，但未能及时出具，具有相应过错，故对租赁合同的最终解除，双方均具有一定的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案审理过程中，双方对租赁场地的腾退达成一致意见，且已经履行完毕，本院不再处理。关于原告请求返还租金的请求，根据双方合同约定，原告自入场装修起就实际占有使用租赁场地，至其实际腾退场地时，原告因无法顺利开展经营具有损失，被告亦无法使用场地，双方损失相抵，原告请求返还租金的诉求，本院不予支持。关于合同保证金，系双方责任导致合同解除，被告理应返还。关于装修费用，根据双方自述，本院认定为57000元。虽然根据合同约定，该费用应由原告自担，但因双方原因导致合同无法履行而解除，考虑到双方合同履行期间较短，且该装修部分对被告自有经营无碍，根据公平原则，本院酌定被告补偿原告2万元。原告合理请求本院予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解本院予以采信，不合理辩解不予采信。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张富与被告北京家和优鲜超市有限公司签订的《乐家优鲜租赁合同》于2017年6月6日解除。二、被告北京家和优鲜超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张富合同保证金八万六千四百元。三、被告北京家和优鲜超市有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张富装修费用二万元。四、驳回原告张富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百一十二元，由原告张富负担一千九百一十二元（已交纳），由被告北京家和优鲜超市有限公司负担一千元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一七年十二月十一日书记员  安 雪