辽宁省沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初1904号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：李向才，职务：行长。委托诉讼代理人：王昕晖。被告：尹惠仙。被告：沈阳悦通置业有限公司。法定代表人：梁伟康，职务：董事长。委托诉讼代理人：张越。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称工行大东支行）与被告尹惠仙、沈阳悦通置业有限公司（以下简称悦通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王昕晖，被告悦通公司委托诉讼代理人张越到庭参加了诉讼，被告尹惠仙未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除我行与被告尹惠仙于2011年5月27日所签订的借款合同，被告立即偿还借款本金人民币239999.61元及利息4356.65元（截止2016年11月30日），至本息还清之日止按工商银行同期个人住房贷款利率计算的利息及罚息；2、请求判令我行对抵押房产享有优先受偿权；3、被告沈阳悦通置业公司承担连带赔偿责任；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告尹惠仙于2011年5月27日签订个人购房借款合同一份，合同约定原告为被告尹惠仙提供个人住房贷款人民币28万元，用于购买位于建筑面积131.96平方米，年利率7.48%，期限为20年，按月等额本息还款。沈阳悦通置业有限公司为借款人提供连带保证责任。合同签订后原告于2011年5月27日按照合同约定如数发放贷款人民币28万元，并与被告尹惠仙到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押备案登记手续。被告本应按借款合同约定规定期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2013年11月开始违约拖欠贷款，累计违约25期，截止到目前已连续拖欠4期，借款人出现违约后，经我方电话催收，借款人虽还款但会经常拖欠，从2016年年开始，借款人违约频率增加，经电话联系借款人，也总是逾期归还，从2016年7月起，借款人多次违约。2016年12月7日，我方向借款人及保证人沈阳悦通置业有限公司发出催收函，但时至今日，借款人及保证人仍未履行还款义务。故原告诉至法院，请求法院支付原告的诉讼请求。被告尹惠仙未提交书面答辩。被告悦通公司辩称：同意按照担保合同承担保证责任，但要求核对担保期限。经审理查明，原告工行大东支行与被告尹惠仙于2011年5月27日签订《个人购房借款/担保合同》一份，被告尹惠仙购买坐落于房屋，建筑面积131.96平方米。向原告申请个人住房贷款，借款金额为人民币28万元，借款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准（实际放款日为2011年5月27日）；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，实际执行利率为年利率7.48%。被告尹惠仙以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。被告悦通公司在保证人处加盖公章为上述借款提供连带责任保证。借款合同签订后，原告向被告尹惠仙发放了个人住房贷款人民币28万元，被告尹惠仙未按约定还款，出现多次逾期，截止到2016年11月30日尚欠原告贷款本金239999.61元，利息和罚息4356.65元。上述事实有原告提供的个人购房借款/担保合同、支付凭证、房产预告登记、贷款账户基本信息、对账单、按揭贷款业务合作协议、承诺函及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告尹惠仙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告工行大东支行与被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告工行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告尹惠仙未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张悦通公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告悦通公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认并且签订按揭贷款业务合作协议。保证期间为借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交给原告之前为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人悦通公司承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求被告尹惠仙以其抵押房产承担担保责任的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告尹惠仙、被告沈阳悦通置业有限公司于2011年5月27日签订的《个人购房借款/担保合同》;二、被告尹惠仙于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金239999.61元、利息4356.65元（截止2016年11月30日），总计244365.26元；三、被告尹惠仙于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2016年11月30日起以本金239999.61元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳悦通置业有限公司对判决主文二、三项承担连带责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4965元，保全费1770元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费4965元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 卢 军代理审判员 李 超人民陪审员 蒋国忠二〇一七年十二月十八日书 记 员 关 渺