重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初12011号原告朱丹，女，汉族，1995年6月20日出生，住重庆市巫溪县。委托代理人尹虹丹（特别授权），重庆渝宏律师事务所律师。被告李雪梅，女，彝族，1983年7月5日出生，住重庆市长寿区。委托代理人张德海（特别授权），重庆通安律师事��所律师。委托代理人李文全（特别授权），男，汉族，1981年11月25日出生，住重庆市长寿区，系李雪梅之夫。第三人朱宁，女，汉族，1987年9月17日出生，住重庆市巫溪县。原告朱丹与被告李雪梅，第三人朱宁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱丹和被告李雪梅的委托代理人张德海、李文全，第三人朱宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丹诉称：2017年2月22日，原被告签订重庆市南岸区腾龙大道21号5栋1单元33-5号房屋的《重庆市房地产买卖合同》，并于当日在浦发银行重庆两江支行办理了抵押登记，原告已付定金20000元。被告应配合原告在办理完毕抵押登记后，将该房屋过户给原告，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种理由予以拖延，导致该房屋至今未��理过户手续。原告拖延过户的行为构成违约，应支付违约金。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告将南岸区涂山所腾龙大道21号5栋1单元33-5号房屋产权过户至原告名下；2、被告支付原告逾期办理过户事宜的违约赔偿75000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。被告李雪梅辩称，原被告之间未签订过任何房屋买卖协议，被告实际是和朱宁在2017年2月6日在到家了公司签订了房屋买卖居间协议，朱丹是到家了公司的工作人员，也是就涉案房屋居间的实际经办人员。签订合同后，朱丹通过微信向被告丈夫支付了2万元定金，并且明确注明是朱宁的购房定金，我方认为被告和朱丹并不存在房屋买卖合同关系。第三人朱宁述称，我和朱丹系亲姐妹，朱丹因为是到家了公司工作人员，为了避嫌就以我的名义签合同，被告也知晓该情况，后续所有的事情都是朱丹和被告在办。经审理查明：2017年2月6日，李雪梅（甲方）与朱宁（乙方）和重庆到家了网络科技有限公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号5栋1单元33-5号房屋出售给乙方，建筑面积80.87平方米，成交价720000元。乙方应于签订合同当日向甲方支付定金20000元，于过户当日向甲方支付首付款12万元，剩余房款580000元由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付。双方须于2017年2月15日之前备齐按揭贷款所需相关资料及费用交于丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准。违约责任的约定为，甲乙双方任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。补充条款约定：2、乙方承诺个人征信良好，符合银行首套房贷款条件；4、乙方承诺该按揭贷款审批通过后才予以办理过户手续。上述合同签订后，朱丹通过微信向被告转账2万元，并备注为朱宁购房定金。2017年2月13日，李雪梅和朱丹签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以75万元出售给朱丹，付款方式为2017年2月13日支付17万元，58万元余款通过银行贷款。违约责任条款处为空白。同日，李雪梅向朱丹出具17万元的首付款收条，并向中国建设银行重庆市分行出具《卖方承诺函》，承诺涉案房屋为本人所有，对本次销售房屋交易的真实性负责，并承担相应的法律后果。同意将涉案房屋出售给朱丹，并同意银行将按揭款划入李雪梅银行账户。李雪梅称因朱丹是居间的经办人，当时签了空白的走了，内容都是朱丹填写的。2017年2月22日，���雪梅和朱丹签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以75万元出售给朱丹，付款方式为2017年2月22日支付17万元，58万元余款通过银行贷款。违约责任条款处为空白。同日，李雪梅向朱丹出具17万元的首付款收条，并向上海浦东发展银行重庆市分行出具《贷款发放账户确认书》，承诺涉案房屋为本人所有，同意将涉案房屋出售给朱丹，并同意银行将按揭款划入李雪梅银行账户。李雪梅亦称当时在银行签了空白的走了，内容都是朱丹填写的。2017年3月22日，浦发银行通过了朱丹的贷款申请，金额为58万元。2017年7月1日，李雪梅在重庆晨报上向朱宁发出《合同解除通知书》，以朱宁未在合理期限内办理按揭手续履行合同为由要求解除双方于2017年2月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》。另查明，涉案房屋设置有抵押，抵押权人为中信银行重��江北支行，并进行了抵押登记。双方争议焦点为李雪梅是否知晓并同意朱丹借名购房的事实？原告朱丹认为，原告已于2017年2月22日以现金方式向被告支付了首付款17万元，被告也多次配合原告办理按揭手续，知晓朱丹是实际购房人。原告为此举示了其与李雪梅之夫李文全的微信记录予以证明：2017年4月12日，朱：大哥，你们房产证好久取，取了去过户。2017年4月15日，朱：大哥，你这边咨询律师问的怎么样，我们还是当面把这个事情解决了。2017年4月18日，李：这样，你把合同还有收条带上，那个叫朱宁的，来不来都没关系，我把2万元还给你，你把合同，收条给我就行了。朱：你说个时间，我把我姐姐喊上来，当面说这个事情…晚上下班了我们出来坐起谈，把这个事情解决了…李：这个事情你想怎么解决。朱：大家都是成年人，大家先说道理，电话头啷个说的清楚，你非要指定上证人，可以，全款买，不然谈违约，哪个违约，怎么赔偿，这都是可以追溯的，不是说走起来就这样那样，都是需要大家坐下来协商的…都不要拖到，你不卖了我也好重新买房子，不卖给我，你也好拿出来重新卖。2017年4月18日，朱：今天给产权人也就是你老婆打电话录音，你们老婆明确表示由于房子涨价明显，直接拒绝办理过户，你们所谓买方换人情形，客户方当时个人贷款资格不行，现在买方可以接受全款过户给签订买卖合同的买方，也就是朱宁，你们也拒绝…。被告李雪梅认为，从合同签订主体和定金支付主体看，买卖合同的主体是被告和朱宁，被告亦没有收到17万元首付款。朱丹利用其是中介公司经办人的身份，篡改买卖合同关系，违背了被告的真实意思表示，其行为构成欺骗、强迫交易。被告直至收到诉前保全裁定时才知晓实际购房人为原告。第三人朱宁认为，朱丹因其职业身份，公司明确不准利用职业便利购买客户的房屋，所以才以我的名义签合同，后续都是他们在办理双方手续，被告也是知晓的。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，朱丹作为房屋中介工作人员，确实可能存在利用自己的专业优势误导李雪梅的可能，但也正是因为其为中介公司员工，也确实存在公司规定员工不得购买客户房屋而使其借名购房的可能。从逻辑上分析，无论朱丹如何误导李雪梅，李雪梅最终在过户的时候都会发现实际的交易对象是谁。假设李雪梅事前不知晓交易对象为朱丹，则朱丹根据朱宁与李雪梅之间的合同要求李雪梅过户给自己被李雪梅拒绝的可能性较大，故此种情形显然有违常理���反之，庭审查明的事实表明李雪梅知晓朱丹借名购房的可能性较大：2017年2月6日，李雪梅与朱宁签订了《房屋买卖（居间）合同》后不久，即在2017年2月13日和朱丹签订《房地产买卖合同》并向中国建设银行重庆市分行出具《卖方承诺函》，载明同意将涉案房屋出售给朱丹。之后，又于2017年2月22日和朱丹签订《房地产买卖合同》并向上海浦东发展银行重庆市分行出具《贷款发放账户确认书》，载明同意将涉案房屋出售给朱丹。由此可见，李雪梅是在和朱宁签订《房屋买卖（居间）合同》后不久即连续两次配合朱丹办理购买涉案房屋的按揭贷款申请，结合原告举示的微信聊天记录，表明被告应是知晓并同意朱丹借名购房的事实。据此，应当认定2017年2月6日《房屋买卖（居间）合同》的主体应为李雪梅和朱丹，该份合同对双方具有约束力。从朱丹举示的证据���，不能证明其已支付首付款的事实，加之涉案房屋现仍未解除抵押登记，故本院对原告要求办理过户的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱丹的诉讼请求。案件受理费838元，财产保全费4270元，合计5108元，由原告朱丹负担2554元（已缴纳），由被告李雪梅负担2554元（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  龚泽勇二〇一七年十二月二十日书 记 员  蒲 月