广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初4200号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：周松，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁飞雁、任雪菲，该公司员工。被告：邹迎春，女，1974年12月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告邹迎春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任雪菲到庭参加诉讼，被告邹迎春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月5日被告与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的从化区××花园××组××号××房（住宅面积360.78平方米，花园面积160.04平方米）并约定于2010年12月14日前交付房屋，同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务。2013年5月18日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，同时约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费70701.84元，违约金241004.90元（违约金原应按合同约定日利率千分之三费率计算），共计311706.74元。故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付从2012年1月至2017年12月的物业管理费70701.84元给原告；2.被告向原告支付违约金241004.90元（自应缴物业管理费之日即每季度的第一个月的6日起至2017年12月31日止，按每日3‰的标准计算违约金）；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告邹迎春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及有关证据，视为放弃辩证、质证的权利。经审理查明：原告是涉案“从化·明月山溪”楼盘的物业管理人，被告邹迎春是从化市温泉方圆明月山溪花园××号××房登记的预购人。2010年5月5日，广州从化××房地产发展有限公司与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定被告购买广州从化××房地产发展有限公司的上述房产，预售合同载明的建筑面积为360.78平方米。该合同第五条第三款约定：广州从化××房地产发展有限公司已选聘广州方圆物业管理有限公司对涉案楼盘进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。2013年5月18日，广州方圆物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由广州方圆物业管理有限公司提供物业管理服务并向被告收取物业管理服务费等。该协议载明建筑面积360.78平方米，花园面积160.04平方米。该协议第四条约定：物业管理服务费以发展商收楼通知列明的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费；物业管理服务费按季度支付，被告交费时间为当月的5号前；物业管理服务费按《商品房买卖合同》的建筑面积，由广州方圆物业管理有限公司向被告收取，别墅按每月2.5元每平方米计算，花园按每月0.5元每平方米计算。第十一条违约责任第四款约定：被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，广州方圆物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。同日，原告向被告发出《楼宇交付证明书》，通知被告收楼。原告曾向被告发出催费函要求被告支付物业管理服务费。被告每月的物��管理服务费为360.78平方米×2.5元/平方米+160.04平方米×0.5元/平方米=981.97元，每季度应缴物业管理服务费为2945.91元。又查明：2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司变更登记为广州方圆现代生活服务股份有限公司即原告。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。被告接受原告的物业服务，应当向原告支付物业管理服务费，被告逾期未支付的行为已构成违约，应当承担违约责任。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》约定原告的物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日，原、被告双方于2013年5月18日签订《前期物业服务合同》，故被告应支付原告自2013年5月18日起至今的物业管理服务费。2013年5月18日至2013年5月31日止的物业管理服务费应为443.47元（981.97元÷31天×14天），2013年6月至2017年12月的物业管理服务费共计54008.35元（981.97元×55月），故被告应支付的物业管理服务费合计54451.82元。至于原告主张被告支付2013年5月18日前的物业管理服务费，因原告未证明被告在此前已经收楼，故原告主张该部分物业管理服务费无合同和法律依据，本院不予支持。至于违约金，系被告未履行合同约定的付款义务所应承担的违约责任，合同约定当月的5日前缴纳，并采用第一个月预收三个月的方式，即每季度第一个月的5日前缴纳当季度物业管理服务费，否则从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，故对于原告主张违约金自应缴物业管理费服务之日即每季度的第一个月的6日起至2017年12月31日止，按每日3‰的标准计算，本院予以支持。但由于本案应缴物业���理服务费从2013年5月18日起计，故2013年5月18日至2013年6月30日的物业管理服务费的违约金从下一季度第一个月即2013年7月6日起计算为宜。故被告支付的违约金应分段计付：1.2013年5月18日至2013年6月30日的物业管理服务费的违约金：以该段时间物业管理服务费1425.44元（443.47元+981.97元）为本金，从2013年7月6日起至2017年12月31日止按每日3‰的标准计算；2.从2013年7月起的物业管理费违约金：以各季度所欠物业管理服务费金额2945.91元为基数，分别从应缴物业管理服务费之日即每季度的第一个月的6日起至2017年12月31日止，按每日3‰的标准计算。由于合同约定物业管理服务费按季度为缴纳周期，故每季度物业管理服务费违约金总额应以不超过当季度物业管理服务费金额为限（2013年5月18日至2013年6月30日的违约金应以不超过1425.44元为限）。被告邹迎春经本院合法传唤���正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹迎春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付2013年5月18日至2017年12月31日期间的物业管理服务费54451.82元；二、被告邹迎春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付逾期支付上述物业管理服务费的违约金（1.以2013年5月18日至2013年6月30日的物业管理服务费1425.44元为基数，从2013年7月6日起至2017年12月31日止按每日3‰的标准计算，该段违约金应以不超过1425.44元为限；2.从2013年7月起的违约金以各季度所欠物业管理服务费2945.91元为基数，分别从应缴物业管理服务费之日即每季度的第一个月的6日起至2017年12月31日止，按每日3‰的标准计算，各季度物业管理服务费违约金总额应以不超过当季度物业管理服务费金额2945.91元为限）；三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2987.8元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担2407.15元，被告邹迎春负担580.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服��审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二０一七年十二月二十九日书记员  高淑仪