广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18175号原告：刘甜，女，1985年1月17日出生，汉族，身份证住址湖北省荆州市沙市区，原告：卢奎，男，1980年9月24日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，两原告共同委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市长江兆业地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区莲塘东路****，统一社会信用代码91442000661481139J。法定代表人：甘振宏，董事长。被告：沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司，住，住所地广东省中山市石岐区莲塘东路****一社会信用代码91442000594093362L。主要负责人：侯兆坚，经理。两被告共同委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。原告刘甜、卢奎与被告中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业地产公司）、沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司（以下简称佳尊物业公司中山分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢奎及原告刘甜、卢奎共同委托诉讼代理人黄俊鹄，被告长江兆业地产公司、被告佳尊物业公司中山分公司共同委托诉讼代理人黄烈、王朝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘甜、卢奎向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准向原告出租停车位。事实与理由：原告是中山市石岐区学院路8号星际豪庭小区的业主，被告长江兆业地产公司（以下简称被告一）是星际豪庭小区的地产开发商，被告佳尊物业公司中山分公司（以下简称被告二）是星际豪庭小区的物业管理公司。原告购买了被告一开发的商品房并签订了中山市商品房买卖合同，合同第三条约定“在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理服务。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。”后原告与被告二经协商一致签订星际豪庭小区的前期物业服务协议，协议第十四条约定小区停车服务费为每月每户250元。从收楼之日起至2017年5月止，原告与两被告一直遵守约定履行前期物业服务协议。截至2017年5月，两被告私自决定增加小区车位停放服务费，并拒绝对原告出租车位。经原告多次要求两被告继续履行前期物业服务协议，按照每月每户250元出租车位无果，两被告已经构成违约。经原告多次协商无果后，为解决原告的实际居住需要，中山市城建局、中山市石岐区维稳办、中山市石岐区司法局及中山市石岐区莲新社区居委会、中山市石岐区公安局等多部门、单位牵头，联合组织座谈会议，希望对上述情况进行调解。但调解过后，两被告却仅仅同意提供40个车位，按照前期物业服务协议约定的每月每户250元出租车位，其余车位收费为每小时3元不封顶（根据中山市住建局文件及物价指导意见，该费用超出前期物业服务协议的约定）。从2017年5月起，除月租车位外禁止临时停车，导致原告无法进入家中，严重影响了原告的正常生活。原告认为两被告的违约金行为严重侵害原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。原告刘甜、卢奎对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.星际豪庭车位问题公示。被告长江兆业地产公司辩称，1.原告不具备提起本案诉讼的主体资格。原告与两被告之间不存在车位买卖、出租、使用的合同关系，原告只是中山市商品房买卖合同，或者是前期物业服务协议的相对人。原告作为业主不等于一定使用或买卖车位，在本案中原告没有提供证据证明原告与两被告之间存在车位买卖、使用的合同关系，因此原告无权就本案的车位问题提起诉讼；2.被告在整个楼盘的开发过程中，提供的车位是足以满足业主需要的，但是满足业主需要并不是说仅能够提供给业主，而不能够进行买卖，满足业主需要有多种形式，而被告向业主公开发售，并且大部分业主购买了车位，这足以说明被告提供的车位是满足业主需要的；3.在被告将车位公开发售的情况下，还有一部分人意图以最低的价格得到车位的使用权，并强令发展商提供车位没有法律依据，而发展商按照相关标准公开发售车位，符合物权法及相关法律的程序，故被告的行为是完全合法的，不存在违法的情形。综上所述，原告不具备提起本案诉讼的主体资格，被告关于车位的处置符合相关法律的规定，因此原告的诉讼请求应当予以驳回。被告佳尊物业公司中山分公司辩称，我方同意长江兆业地产公司的答辩意见，另补充：被告是物业管理机构，只负责停车秩序的管理，车位的出租及处置属于发展商负责的范围。物业管理公司只是负责传达开发商的意旨，由此产生的债权债务关系与被告无关，所以原告将我方纳入本案的被告是滥用诉权的行为，因此被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告长江兆业地产公司、佳尊物业公司中山分公司对其辩解共同提交的证据有：1.中山市发展和改革局文件、关于转发市开放住宅小区、商业配套、露天停车场保管服务收费相关文件的通知；2.公示照片；3.商品房产权权属证明书。本院经审理认定事实如下：2015年1月7日，原告刘甜、卢奎与被告长江兆业地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买中山市石岐区学院路8号星际豪庭2幢912房。被告长江兆业地产公司是中山市石岐区学院路8号星际豪庭1-5幢地下车库（A001号-A245号B001号-B264号C001号-C270号）小车位的所有权人。2015年8月27日，原告刘甜、卢奎与另一被告佳尊物业公司中山分公司签订前期物业服务协议，协议约定星际豪庭小区由佳尊物业公司中山分公司提供物业管理服务，车位停放服务费（未购买车位的）按每月每户250元收取。此后，被告长江兆业地产公司、佳尊物业公司中山分公司按每月500元的标准实行市场调节价，在星际豪庭小区内进行公示。根据2017年5月11日被告长江兆业地产公司关于星际豪庭小区车位问题的公示内容，星际豪庭小区内的产权车位以出售为主，在产权车位发售期间，制定出“临时停车服务”及“租赁带租约出售的产权车位”作为缓冲期方案，产权车位具体发售时间为：1.从2017年5月10日起至2017年11月10日止全面向本小区业主发售，优先满足本小区业主的需求；2.从2017年11月11日起对外发售剩余产权车位，卖完即止。一、从2017年5月11日起至2017年8月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位40个：每个产权车位每月租金250元；3.40个产权车位带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同……；二、从2017年8月11日起至2017年11月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位：每个产权车位每月租金500元；3.在全部车位卖出前保持60个产权车位以带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同，租约到期时如未卖出的可继续租赁……。原告刘甜、卢奎以两被告私自提价为由，于2017年9月26日诉至本院，主张两被告继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准向原告出租车位。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告刘甜、卢奎是中山市石岐区学院路8号星际豪庭2幢912房的业主，被告长江兆业地产公司、佳尊物业公司中山分公司分别是星际豪庭小区的开发商和物业管理公司，双方均应以前期物业服务协议约定的物业管理费收费为标准。现两被告单方面以每月500元的标准收取出租车位，没有经过业主委员会和大部分业主的同意，本院不予支持。原告刘甜、卢奎主张两被告私自提价，需继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准出租车位有据，本院予以支持。综上所述，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告中山市长江兆业地产开发有限公司、沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司继续履行与原告刘甜、卢奎签订的前期物业服务协议，按照每月250元的标准收取出租车位费。案件受理费100元，减半收取为50元（原告刘甜、卢奎已预交），由被告中山市长江兆业地产开发有限公司、沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司负担（被告中山市长江兆业地产开发有限公司、沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告刘甜、卢奎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄志海二〇一七年十二月二十五日书记员  梁敏祺梁琳