河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初3427号原告：刘大伟，男，汉族，1978年12月15日生，住河南省洛阳市涧**。委托代理人：武洛丹，河南明昕律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李超杰，河南明昕律师事务所实习律师。被告：郑轶，男，汉族，1981年9月4日生，住河南省洛宁县。被告：代俊鸽，女，汉族，1983年10月2日生，住河南省洛宁县。以上二被告共同委托代理人：韦少民，洛阳市洛宁县法律服务所法律工作者，特别授权。被告：郑松波，男，汉族，1956年11月7日生，住河南省洛宁县。被告：洛阳邦居房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路奥体花城******。法定代表人：张爱香，董事长。委托代理人：方剑，男，汉族，1987年1月25日生，住河南省洛阳市洛龙区，系该公司职员，特别授权。委托代理人：逯谡，男，汉族，1988年1月21日生，住河南省伊川县，系该公司职员。原告刘大伟诉被告郑轶、代俊鸽、郑松波、洛阳邦居房地产经纪有限公司（以下简称邦居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘大伟及其委托代理人武洛丹、李超杰，被告郑轶、代俊鸽的共同委托代理人韦少民，被告郑松波，被告邦居经纪公司的委托代理人方剑、逯谡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘大伟向本院提出诉讼请求：1、被告郑轶、代俊鸽向原告支付违约金107000元；2、被告郑轶、代俊鸽向原告返还已付购房款4000元；被告邦居经纪公司向原告返还居间服务费4000元；3、被告邦居经纪公司对违约金107000元承担连带责任；被告郑松波对违约金107000元和已付购房款4000元承担连带责任；4、被告承担原告因为诉讼而支付的律师费3500元；5、本案诉讼费用由所有被告共同负担。事实与理由：2017年3月27日，原告刘大伟（乙方）与被告郑轶（甲方）的代理人郑松波、被告邦居经纪公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定出卖的房屋位于洛阳市洛龙区××院××号，登记在被告郑轶、代俊鸽名下，建筑为面积142.47㎡，约定的房屋成交价为1070000元（甲方净落价），原告另需向被告邦居经纪公司支付房屋过户、评估等居间服务费3万元。合同签订当天原告依照合同约定向被告郑松波支付4000元作为定金冲抵购房款，向被告邦居经纪公司支付4000元冲抵居间服务费，被告郑松波和被告邦居经纪公司也都向原告出具了收据作为支付依据。2017年4月14日，被告郑轶、代俊鸽却要求增加房屋成交价至110万元，说包含家具家电，并威胁说如若不同意，他们将不配合原告办理过户手续；但之前签订的合同成交价107万元已经包含了4台空调和一台电视机的价格，而被告郑轶、代俊鸽所指的家具根本不值3万元，况且原告也并不需要这些家具，故不同意被告郑轶、代俊鸽主张的增加3万元购房款的事宜。之后，原告要求被告按照约定履行合同，但被告郑轶、代俊鸽却拒绝履行；与其同时，洛阳市区增长，原告为了达到买房的目的，同意增加5000元购房款，但被告郑轶、代俊鸽却坚持以110万的价款出卖房屋。随后，被告郑松波以被告郑轶不同意卖房为理由要求解除合同，原告不同意，与之协商多次，被告郑松波均明确表示要解除合同。无奈之下，原告通过邦居经纪公司向被告郑轶等人明示：如若他们不出卖房屋，原告将咨询其它房屋以便购买，同时将追究其违约责任。因为被告郑轶等人拒绝见面协商违约金事宜，故原告提起诉讼并因诉讼要求被告邦居房地产经纪公司配合提供相关资料，但邦居经纪公司仅向原告提供了郑轶、代俊鸽的房产证和完税证明的复印件，其他如郑轶、代俊鸽、郑松波的身份证信息却没能提供，也没有郑轶、代俊鸽向郑松波出具的授权委托书；原告询问怎么没有委托书，合同中郑松波的签字是否符合法律规定，邦居经纪公司向原告承诺签字符合法律规定，说因为郑松波与房主郑轶是父子关系，郑松波是作为其儿子郑轶、儿媳代俊鸽的代理人来他们公司委托卖房事宜的，且郑松波当时来委托他们卖房时提供了房产证、完税证明的原件，他们核对真实性之后留存了复印件。综上，本案被告郑松波接受其儿子郑轶、儿媳代俊鸽的委托出卖登记在郑轶、代俊鸽名下的房屋一套，被告邦居经纪公司审核房产证真实性和郑松波的代理人身份之后，居间介绍原告购买该房屋，但签订合同之后，因为房产市场价格上涨，被告郑轶等人加价不成，便让郑松波主张其未得到郑轶的授权，并以此为由违约。综合本案事实和被告郑松波的行为，即使其没有书面的授权委托书，其行为也构成了表见代理，被告郑轶、代俊鸽应当承担违约责任，并归还原告已经支付的购房款4000元，给付违约金107000元；而被告郑松波违背诚实信用原则，所以其应对合同违约金107000元和原告已付购房款4000元承担连带责任；被告邦居经纪公司作为居间人，审核材料不严格，未要求郑松波提供书面的授权委托书，致使被告郑松波利用其工作漏洞谎称没有代理权，最终原告也未能购买到约定的房产，故被告邦居房地产经纪公司应当对违约金107000元承担连带责任，并归还原告已经支付的居间服务费4000元。另外，合同第八条对律师费进行了约定，故被告应向原告承担原告因诉讼而支付的律师费3500元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，诉至法院请依法判决。被告郑轶、代俊鸽共同辩称，原告诉称的合同并没有成立,依法不成立的合同是自始无效合同，《中华人民共和国合同法》第52条规定恶意串通损害国家集体或者第三人利益的合同是无效合同,被告郑轶、代俊鸽作为权利方,根本没有给任何人出具过委托书之类的书面文书,委托他人代理出售房屋。《房屋买卖(居间)合同)第六相关约定：“卖方已征得产权共有人书面同意并委托出售此房”,也是空白,也就是说该合同订立时行为人没有取得权利人的书面委托文书进行交易是不合法的。明显损害了权利人的正当合法权益,因而是无效的。且郑轶、代俊鸽并没有明确的卖房意思表示,与原告从未见过面,也没有电话联系过,据此实际情况签订的合同属不能成立的合同,也属于无效合同。由中介邦居经纪公司组织签订的此合同是法律禁止的行为。邦居经纪公司应当承担行为人损失的80%的责任。关于表见代理的问题，表见代理是在常见的业务往来中,行为人之间彼此形成的一种以诚信为原则的行为规范。本案不能适应表见代理,行为人私自处分所有权人的房屋本身就是一种非法侵权的行为,已经给所有权人造成了侵害,使用表见代理欲取得房产于法无据。原告存在疏忽大意的过失，购买房屋是大事,应当咨询了解相应的法律常识才能不吃亏,由于原告在这些方面存在过失和疏忽大意,所以应当承担相应的法律责任。总之,本合同是不能成立的合同,也是无效的合同,邦居经纪公司应当承担主要的法律责任,请求依法判决。被告郑松波辩称，中介邦居经纪公司明明知道郑松波提供的手续不全,还让其代签协议,造成现在状态,是中介违法操作造成的。2014年，郑轶做空调生意借郑松波20万元,因郑松波多次向郑轶要钱无果。一日郑松波去洛阳办事,看见邦居经纪公司在奥体花城门口做宣传，忽然想起郑轶和他妻子代俊鸽工作都在洛宁,想把他的房子卖了拿走郑松波的20万元,剩余部分给郑轶。就这样郑松波去咨询中介邦居经纪公司卖房子需要怎么办理,其看了房子手续,说了一个价格,留了电话,就这样定了,过了几天中介邦居经纪公司打电话,他们带来人看房,因郑松波第一次卖房子,什么也不懂,就代签了一份协议，如果协议成立,原告至今也没有交房款。若郑松波卖郑轶的房子符合法律规定,郑松波一定会卖。但现在不卖是因为不符合法律的规定。郑松波和中介说明不卖房子的原因是因为郑松波给郑轶说把洛阳的房子卖了，但郑轶、代俊鸽不同意，且郑松波没有郑轶和代俊鸽的书面委托书,就是这个情况郑松波给中介邦居经纪公司说了郑轶不卖房。被告邦居经纪公司辩称，根据原、被告的合同，邦居经纪公司签订的合同是居间合同，根据合同法规定，合同即使存在违约也是买卖双方的问题，公司不应承担连带责任及违约金的赔偿责任。根据当事人的举证、质证以及法庭上的陈述、辩论，本院查明本案的事实如下：郑松波和郑轶系父子关系，郑轶和代俊鸽系夫妻关系。2017年3月27日，刘大伟作为买方（乙方）与作为卖方的代理人郑松波（甲方）、中介邦居经纪公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同主要约定：“房屋坐落于洛龙区××院××号，建筑为面积142.47㎡，约定的房屋成交价为1070000元，买方于2017年3月27日交付定金8000元于经纪方保管，于面签当天冲抵费用。买方于2017年4月21日交付90万元首付款给卖方。剩余17万元于2017年4月21日前准备齐材料办理贷款。同时还约定该价格包含柜机空调一台、挂机空调三台、客厅电视一台、乙方将定金8000元交予甲方4000元冲抵首付款，交予丙方4000元于面签当天冲抵费用。合同签订当天刘大伟给郑松波支付定金4000元，向邦居经纪公司支付4000元居间服务费，双方均给刘大伟出具了相关凭证。后刘大伟以郑轶、代俊鸽、郑松波、邦居经纪公司违约为由诉至本院。本案审理中，郑松波表明其在2017年4月21日之前，联系中介邦居经纪公司协商把全部家电卖给刘大伟加价3万元，但到4月21日没有人和其联系是否同意该意见，过了几天，邦居经纪公司表明刘大伟要向其付款，但是付款数额没明确，因为刘大伟未在约定的4月21日付款，违约了几天，在4月24日郑松波和邦居经纪公司沟通表明房子履行不了。中介邦居经纪公司表述：2017年4月21日原告未付款的原因是双方对加价三万元的情况未协商一致，因为刘大伟只同意再给付5000元购买该房但不要上述家电，同时刘大伟首付款90万元因资金不足在4月24号或25号才能交付郑松波，但该情况已告知郑松波，并且邦居经纪公司还表示在4月25告知郑松波，刘大伟要向他付款，但郑松波以4月21日刘大伟未履行付款义务拒绝收款。刘大伟认可邦居经纪公司所述。郑松波表示邦居经纪公司未把刘大伟首付款90万元因资金不足在4月24号或25号才能交付的情况告知与其，同时还表明其不同意刘大伟再给付5000元购买该房的意见，其要求加3万元带家具、家电。另查明，本案涉及房屋房产证显示系郑轶和代俊鸽共同共有。郑松波出售该房屋未取得郑轶和代俊鸽授权委托书，且二人现在也未对郑松波出售房屋的行为予以追认。邦居经纪公司表示在本案合同签订当日，郑松波出示了本案涉及房屋的房产证原件、契税票据、郑松波身份证，并将复印件交付邦居经纪公司，后该公司也未与郑轶和代俊鸽联系核实卖房情况。刘大伟表明合同签订当日，其看到房产证显示是郑轶的名字，因邦居经纪公司承诺没有问题，故其就和郑松波签订了合同。本院认为：本案中《房屋买卖居间合同》系被告郑松波经居间方邦居经纪公司介绍而和原告签订，而房屋的所有人是被告郑轶和代俊鸽，郑松波出卖该房屋未经被告郑轶和代俊鸽的授权，且事后二被告也未进行追认。根据我国《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，可以看出在房屋买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对房屋没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力。因本案涉及合同系郑松波和邦居经纪公司及原告所签，原告提供的现有证据不能证明郑轶和代俊鸽对出售房屋的情况是有授权或知情的，故该合同不能约束被告郑轶和代俊鸽。但作为出卖人郑松波，虽其出售该房屋系无权处分，但并不影响《房屋买卖居间合同》对其的约束力。因在本案审理中被告郑轶、代俊鸽仍未同意出售该房，故无法实现物权的变动，造成无法履行，现原告要求解除合同，被告均同意，故对该诉求本院予以支持。对于原告主张被告郑轶、代俊鸽向原告返还已付购房款4000元同时被告郑松波对此承担连带责任的问题，《房屋买卖居间合同》对被告郑轶和代俊鸽不具备约束力，仅能约束被告郑松波，故应当由郑松波返还原告购房款定金4000元。对于原告主张被告郑轶、代俊鸽向原告支付违约金107000同时被告郑松波对此承担连带责任的问题，本案审理中，原被告双方均主张对方违约，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告郑松波在2017年4月21日之前联系邦居经纪公司协商加价3万元将家电一并给付原告，经协商后原告不同意，并表明愿意再给付5000元购买该房但不要家电，但被告郑松波不同意该意见，故被告郑松波在合同签订后又要求变更价款，存在违约行为。同时，邦居经纪公司表明2017年4月21日原告并未付款，原因除双方对价款情况未协商一致，同时原告首付款90万元因资金不足只能到4月24号或25号才能交付郑松波，几天后原告付款时，被告郑松波拒绝收款。原告刘大伟认可邦居经纪公司所述情况，故原告方不能在约定的时间付款自身也有一定的违约行为。但综合比较，被告郑松波再出售本案涉及房屋中既涉及无权处分，还变更合同价款，其过错程度较原告大，故酌情由被告郑松波给付原告违约金20000元。关于原告主张被告邦居经纪公司返还居间服务费4000元及对违约金107000元承担连带责任的问题，邦居经纪公司作为专业从事房屋经纪的公司应对房屋出卖人的权限进行认真审查。本案中，房屋的所有权人为郑轶和代俊鸽，而合同实际签约人为郑松波，在房主本人未到场签订合同的情况下，邦居经纪公司应对郑松波的代理资格及授权进行认真的审核与把关，只有在确认郑松波有合法有效的授权情况下，才能进行居间行为。而本案中邦居经纪公司没有提供证据证明郑松波本人具有合法的授权。导致双方之间的买卖合同因郑松波的无权处分行为而无法实现物权效力，故邦居经纪公司未尽到居间义务，应当向原告返还居间服务费4000元。因合同中违约金条款仅约定买卖双方，未对中介方约定违约条款，故对于原告要求邦居经纪公司承担违约金的要求不予支持。对于原告主张被告承担原告因为诉讼而支付的律师费3500元问题，依据原、被告的过错程度，该费用应由原告与被告郑松波、邦居经纪公司共同分担，故由被告郑松波承担1167元，被告邦居经纪公司承担1167元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告刘大伟和被告郑松波、洛阳邦居房地产经纪有限公司于2017年3月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告郑松波于本判决生效之日起十日内返还原告刘大伟购房款定金4000元及支付原告刘大伟违约金20000元及律师费1167元；三、被告洛阳邦居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘大伟居间服务费4000及给付原告刘大伟律师费1167元；四、驳回原告刘大伟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2670元，由原告刘大伟承担890元，被告郑松波890元，被告洛阳邦居房地产经纪有限公司承担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 党 育代理审判员 李 培代理审判员 武淑娟二〇一七年十二月二十一日书 记 员 焦靖杰