广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初1934号原告：彭良生，男，1978年3月25日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。原告：梁焕珍，女，1980年1月5日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。上列原告共同委托诉讼代理人：李文民，男，1982年7月18日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上列原告共同委托诉讼代理人：陈文辉，男，1986年11月25日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告：罗定市金诚房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道人民南路**第**，统一社会信用代码：914453817470668680。法定代表人：李剑涛，经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。原告彭良生、梁焕珍与被告罗定市金诚房地产开发有限公司（下称“金诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人李文民、陈文辉及被告的委托诉讼代理人朱靖、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭良生、梁焕珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还已收取的办证费3000元，并自收取之日起至退还之日止按年利率6%支付资金占用费；2.判令被告向原告支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。事实和理由：原告与被告于2015年5月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买××商住小区××房，房价款总额为295484元。合同签订后原告按约支付了购房款。但，一、被告存在违规收取办证费的行为。在签订合同的同时，被告收取原告办证费3000元。根据2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第六条、第八条第（二）项的规定，经营者销售商品房，必须严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用；经营者应当在商品房公开销售24小时前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作，标示内容包括商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据。被告不向原告明示办理房地产权证所涉具体收费项目、标准和依据，加重了买受人的责任，并排除了买受人依上述规定所应享有的权利。且被告未出示其代办房地产权证过程中买受人所应当支付的费用名称、数额及收费依据，故应当退还。二、被告存在欺骗消费者，私下分割原告已购房小区土地的行为，对原告造成损害，应当赔偿。根据被告的宣传，原告购买的是一个大小区而不是面积只有10615.9平方米的小小区，双方在合同第一条第二款约定“该地块土地面积为32249平方米”，但根据原告了解，被告现已申请把该土地分割成三块，其中原告所购房屋占地现变成只有10615.9平方米，原告认为被告的行为造成以下影响：1.原告生活的舒适感和日常生活的范围明显变小；2.土地面积减少导致原告享受的土地权益变少，在未来办理土地权属变更时权益受损；3.被告的行为属于欺骗消费者的行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。被告在商品房预售后私自分割土地，必然造成原告损失，且被告存在欺诈行为，原告有权要求其支付惩罚性赔偿。据此，原告要求被告赔偿损失10000元。被告辩称：一、办证费是购房者委托被告协助办理《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》的费用，双方就委托办证事项达成了约定，被告无需退还办证费。1.原告是申办土地使用权变更和房屋所有权登记的法定义务人。被告对于原告办理房屋所有权登记手续，只有协助的义务，而没有必须承担办证的义务，办证的义务及所需的费用应由购房者承担。2.因原告已与被告就有关委托办证的事宜签订了协议，并且被告已为原告办理了《预告登记证明》，《国有土地使用证》、《房地产权证》亦为部分业主办理了，或者正在办理中。退一步来说，即使被告现在还没开始为原告办理《国有土地使用证》、《房地产权证》，原告可以请求适当返还部分办证费用，但应当扣减已办理《预告登记证明》的费用，以及不支持返还按年利率6%的资金占用费。因为该笔款项并非借款，也不是不当得利，而是原告与被告就委托办证之契约产生的合理费用。二、被告不需因共有土地面积分割而对原告承担损害赔偿责任。1.××商住小区部分业主已经就罗定市城乡建设规划局“于2015年11月13日将××小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为”向罗定市人民政府申请行政复议，罗定市人民政府作出【罗府行复（2017）××号】行政复议决定书，决定维持罗定市城乡建设规划局的同意土地分割的批复行为。该《行政复议决定书》已经生效且申请人逾期不提起行政诉讼，根据《行政诉讼法》、《行政复议法》的规定，维持具体行政行为的行政复议决定已发生法律效力，当事人应当履行。2.××商住小区是分三期进行建设的建设工程，原来的《国有土地使用证》（罗府国有（2012）第××号）所载明的国有土地使用权面积为32249平方米，是××商住小区一期、二期和部分三期建设工程国有土地使用权面积的总和。因小区一期的商品房已建设完毕，被告为便于办理业主的房地产权证，于2015年11月13日向罗定市城乡建设规划局提交《申请书》，申请把原来的《国有土地使用证》（罗府国有（2012）第××号）分割成两个证，即一期用地总面积为10615.9平方米，二期施工工地面积为19129.6平方米，剩余2503.5平方米作为公共道路。该分割行为并非转让行为，目的是为业主办理房地产权证所需；并且，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，对小区的容积率、绿化率等问题并无产生实际的消极影响。因此，原告认为被告分割土地使用权证的行为会导致其享受的土地权益变少，且认为该行为属于欺骗消费者的行为，是没有事实依据和法律依据的。本院经审理认定事实如下：被告金诚公司是位于罗定市龙××路与××路××商住小区的房地产开发商。2012年9月7日，《××规划总平面图》通过了罗定市城乡建设规划局的审核；2012年12月12日，《××一期规划总平面图》通过了罗定市城乡建设规划局的审核。2015年5月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。该《广东省商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区第××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为295484元。第六条约定买受人应于2015年5月27日前付购房款人民币105484元，并在签订本合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币190000元。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列三项事宜：1.办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》；2.办理和领取买受人所购商品房的《国有土地使用证》；3.办理和领取买受人所购商品房的《房地产权证》。二、买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购商品房的《预告登记证明》、《房地产权证》及《国有土地使用证》的授权委托书。三、出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。四、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的办证费用，买受人只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在办理该商品房各种证件的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或新增收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。五、本协议第三条约定的各种办证文件在出卖人代办时政府部门要求变更或增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，因买受人不愿履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。原告认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，且签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议。合同签订后，原告向被告交付了办证费用3000元。2015年10月22日，××商住小区（一期）A1、A2、A3座经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位进行竣工验收，2015年12月11日，××商住小区（一期）A1、A2、A3座工程在罗定市城乡建设局进行了竣工验收备案。2015年11月13日，被告向罗定市城乡建设规划局递交申请书，称××商住小区一期六幢商品房已建成，需要先办理房地产权证，申请分割出××商住小区所在地块一期10615.9平方米和二期19129.6平方米2个土地证，罗定市城乡建设规划局同意了被告的申请。2017年3月4日，××商住小区部分业主向罗定市人民政府提起行政复议申请，要求撤销罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日将××小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为，罗定市人民政府于2017年6月13日作出罗府行复[2017]12号《行政复议决定书》，决定维持罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。2017年6月14日，原告取得了涉案商品房的权属证书[证号：粤（2017）罗定市不动产权第××号]。2017年8月7日，原告诉至本院，要求被告退还办证费3000元及支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。另查明：2015年6月26日、7月14日，被告代原告缴交了房屋所有权登记费-住房登记费共160元。2017年7月4日，被告代原告缴交了不动产登记费-住宅类80元、不动产权属证书工本费10元。另，在涉案商品房权属证书办理过程中，发票或票据以被告为缴款单位（人）的费用为：房屋测绘费（被告称该费用51-100平方米的100元，100平方米以上的130元，本案为100元）、房屋所有权登记费-住房屋登记费（被告称该费用为80元/户）、图幅费（被告称该费用65元/张，按办证人数收取，一幅交不动产登记局，本案为195元），上述三项费用被告认为亦应由原告承担，原告则认为缴款人注明为原告姓名的收据或发票的费用由原告承担，否则不应由原告承担。2017年11月9日，本院去函罗定市不动产登记局咨询：住房转让（交易）手续费、房屋所有权登记费-住房屋登记费、房屋测绘费分别产生在商品房权属登记过程中的哪一阶段？应由开发商负担还是业主负担？该局于2017年11月15日函复本院称：一、按照《关于规范房地产交易手续费有关问题的通知》粤价[2002]108号的规定，该局在买卖双方申请办理商品住房转移登记手续时向转让方收取，申请办理商品住房以外的房地产转移登记手续时向交易双方各50%收取。在2017年4月份，该局停止收取房地产交易手续费。二、按照发改价格规[2016]2559号的规定，“不动产登记费按件收取，由登记申请人缴纳；按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳。”房地产开发企业办理商品房权属登记时，不动产登记费由申请人缴纳；办理商品房转移登记时，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳。三、1.房地产分层、分户平面测绘收费向房地产测绘委托人收取，房地产转让、赠与、交换、继承等需要测绘制图时才能收取此费，原已按规范制图，产权人不要求重新测绘的不收费。2.凡属新建商品房（含经济适用房、廉租房），其分层、分户平面测绘收费，由房地产测绘服务机构向房地产开发经营者收取，购房者无需交纳此项收费。2017年11月13日，本院去函罗定市国土资源局咨询：图幅费产生在商品房权属登记过程中哪一阶段？该费用因何产生？应由开发商负担还是业主负担？该局于2017年11月14日函复本院称：图幅费产生在权利人申请权利登记前，以开发商为所有权人（使用权人）的初始权属登记的图幅费由开发商负担，转让变更登记的图幅费，由申请人（业主）负担。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、罗府行复[2017]××号《行政复议决定书》，被告提交的《竣工验收备案表》等及本院向罗定市城乡建设规划局调取的证据材料，罗定市不动产登记局及罗定市国土资源局的回复函、本院的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务；至于原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，原告虽然认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，认为签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议，但原告并未提供证据证实其主张，因此，本院认定原告与被告签订的该《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，且原告亦自愿向被告交付了代办证费用3000元，双方由此设立的关于办理涉案商品房的权属证书的委托关系依法成立。针对原告的各项诉讼请求，本院评析如下：一、对于原告要求被告退还办证费3000元及支付相关利息的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的约定，原告是自愿委托被告办理涉案商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》和《房地产权证》的。且原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条亦约定原告需付清代收的办证费用3000元给被告，再根据实际产生费用，按发票多退少补。被告收取了原告交付的代办证费用3000元，接受了原告的委托，并为原告办理了涉案商品房的权属证书，因此原告要求被告全额退还3000元办证费并支付相关利息的主张，理据不足，本院不予支持。至于被告应退还多少办证费用给原告的问题，由于涉案商品房的权属证书已办理完毕，那么，在办证过程中产生的应由原告承担的费用，应予剔除。其中，被告于2015年6月26日、7月14日、2017年7月4日代原告缴交的，缴款单位（人）载明为原告的住房登记费、不动产登记费共250元，应由原告承担。至于被告所称的房屋测绘费100元、房屋所有权登记费-住房屋登记费80元、图幅费195元，本院认为，根据罗定市不动产登记局的回复函，住房转让（交易）手续费、房屋测绘费应由被告负担。至于房屋所有权登记费-住房屋登记费，本院认为，原告已缴纳过住房登记费及不动产登记费（住宅类）了，且该费用的收据缴款单位（人）注明是被告，应属被告办理商品房初始权属登记产生的费用，应由被告负担。至于图幅费，与前述同理，应由被告负担。被告预收了原告的办证费用3000元，而原告实际应缴的办证费用为250元，因此，被告应退还2750元（3000元－250元）。二、对于原告要求被告支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元的问题。原告并未提供证据证实被告将××小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了原告哪些损害，原告这一主张缺乏事实依据，且原告所提出的被告这一行为违法的问题亦不属于本案的审理范围，因此，本院对原告该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告罗定市金诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还办证费用2750元给原告彭良生、梁焕珍。二、驳回原告彭良生、梁焕珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元（原告已预交），由原告彭良生、梁焕珍负担49元，被告罗定市金诚房地产开发有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一七年十二月十一日书记员  谭丽颜