广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0321民初1206号原告：谢建华，男，1988年10月26日生，汉族，个体工商户，户籍地广西阳朔县，现住广西壮族自治区阳朔县。委托诉讼代理人：莫宜知，广西同盛吉成律师事务所律师。被告：文秀琼，女，1963年6月5日生，汉族，居民，户籍地广西阳朔县，现住广西壮族自治区阳朔县。委托诉讼代理人：陈杰，广西寿阳律师事务所律师。原告谢建华与被告文秀琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢建华及其委托诉讼代理人莫宜知、被告文秀琼及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。在审理过程中，原告申请对涉案标的物的装修部分进行评估，扣除评估期间一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告赔偿装修费45000元和三个月的营业收入28929元、三个月的还贷利息3819元、退还房屋租赁押金10000元、支付违约金100000元，合计187748元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月12日，被告将坐落于阳朔县的云林阁一楼大厅一半的面积出租给原告经营手机店，双方签订了一份《租赁合同》，约定租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日止共5年，前三年的租金为每年36000元整，后两年的租金为每年39000元整，按年支付，每年9月10日前付清，若甲方（被告）违约，应当付给乙方（原告）违约金100000元等内容。签订合同后原告按照约定于当日交付10000元押金给被告。2016年8月26日，原告按照约定支付了一年的门面租金36000元。原告将租房大厅隔墙建好装修并修理好拉闸门，支付装修费45000元，之后原告依法办理了营业执照和税务登记，用营业执照向阳朔县农村信用合作社西街分理处贷款200000元用于经营此店铺，每月还贷利息为1273.58元。原告在正常经营时平均每月营业收入9643元。2017年7月10日原告接到法院通知，才得知法院于2015年1月12日已经依法查封被告出租的房屋，2017年继续查封，故责令原告于2017年7月25日之前搬迁出所租赁的门面，否则强制执行。原告于2017年8月31日前搬迁出所租赁的门面。综上，原告认为被告故意隐瞒租赁门面被法院依法查封的事实，应当赔偿因此给原告造成的全部经济损失，请求法院依法判决。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告赔偿装修费16299元、评估费4000元、三个月的营业收入28929元、三个月的还贷利息3819元、退还房屋租赁押金10000元、支付违约金100000元，合计163047元。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证、营业执照，拟证实原告身份情况；2、被告的身份证和房地产权证书，拟证实被告身份情况；3、租赁合同，拟证实：①2016年7月12日，被告将阳朔县阳朔镇大村门开发区城西路121号云林阁一楼大厅一半面积出租给原告经营手机店，双方签订了一份《租赁合同》的事实；②合同约定租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日止共5年，前三年的门面租金每年36000元，后两年租金每年39000元，按年支付，每年9月10日前付清租金，签订合同时乙方（原告）需向甲方（被告）缴纳10000元押金；并约定如甲方（被告）违约，应当付给乙方（原告）违约金100000元等内容；4、收条，拟证实2016年7月12日，原告向被告交付押金10000元的事实；5、收据，拟证实2016年8月26日，原告向被告交付2016年9月1日至2017年8月31日门面租金36000元的事实；6、法院通知，拟证实原告在2017年7月10日接到法院通知，才得知法院于2015年1月12日已依法查封被告用于出租的房屋，2017年1月9日继续查封，故责令原告于2017年7月25日之前搬迁出所租赁的门面，否则强制执行的事实；7、装修合同、工程结算单及收据，拟证实原告在签订合同之后装修租赁门面费用为45000元的事实；8、手机进货单和出售单、6、7、8三个月的销售额及利润，拟证实原告在正常经营时每月营业收入约9643元的事实；9、贷款合同及其入款银行单、还款（本息）单据，拟证实原告向阳朔县农村信用合作社西街分理处贷款200000元用于经营手机店，每月需要还贷款利息1273.58元的事实；10、法院拍卖公告照片，拟证实原告租赁的房屋已经被阳朔法院定于2017年12月4日-2017年12月5日两天进行网拍，原告无法继续履行合同义务的事实；11、2017年8月25日缴费单及电费卡，证实原告已经缴纳8月电费，不存在拖欠电费的行为;12、评估费发票，拟证明原告支付评估费4000元的事实；13、客户违约用电、窃电通知书，拟证明被告在8月份窃取供电部门的电被罚款，原告未交8月份的电费是有正当理由的事实。被告文秀琼辩称：1、被告没有违约，原告应当在每年的9月份前10天付清房租，但原告没有付清房租，因此是原告违约；2、原告的诉请没有法律依据，被告只能选择违约金、押金两者其中之一；3、违约的是原告，应由原告自行承担责任。被告文秀琼对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、张世辉装修云林阁酒店清单及装修前照片，拟证实原告租赁的房屋是由张世辉装修的，不是徐常涛装修的；2、现场照片4张，拟证实：（1）云林阁酒店的原貌，出租后门面分开两半并重新装修；（2）2017年9月16日因原告要拆除门头，被告报警后警察到现场处理；（3）2017年11月1日阳朔法院执行局叫原告用钥匙打开租赁门面，目前为止门面还是由原告使用，未交付给被告；3、张世辉电话录音，拟证实原告租赁门面的隔墙和门头是张世辉装修的；4、徐常涛电话录音，拟证实徐常涛只是帮原告装了招牌上的字而已；5、（2017）桂0321民初940号民事裁定书，拟证实在2017年8月原告已经起诉过一次，经庭外调解协商，原告租赁房屋多久就支付多少租金，租金按月支付，后原告撤诉的事实；6、2017年8月24日下发的欠费停电通知单及客户缴费凭条，拟证实原告拖欠了租赁门面5068.5元电费，用电户登记的是文树忠，钱是被告替原告付清的，所以是原告违约的事实；7、照片（2017年9月16日拍摄），拟证实原告已将门头拆走，不应由被告承担这部分损失；8、供电部门催缴电费通知单照片，拟证实原告拖欠电费被催缴的事实，此证据与原告提交的13号证据一致，是被告提供给原告的事实。经过开庭质证，被告对原告提交的1、2、4、5、6号证据没有异议。对3号证据，被告认为原告提交的原件与其之前提交法庭的复印件不一致，但两份合同都认可，被告没有隐瞒原告房屋被法院查封的事实，且已经将房屋被查封的情况告诉了原告，房屋被查封还是可以转租的，云林阁酒店还在正常经营，酒店是邓敏惠的，不是被告的，在签合同的时候，因为邓敏惠在深圳，所以就委托了胡玲在原来的合同上补签了胡玲的名字并约定另一方毁约就赔偿违约金100000元，合同上并没有写明房屋被法院查封的情况，所以不能以房屋被法院查封认定被告违约；目前为止原告还在使用被告的房子，不像原告诉称的已经搬出租赁房屋。对7号证据不认可，被告打了电话给徐常涛，徐常涛说只有招牌上的灯是其装的，被告有证据能证实，也可以叫徐常涛出庭作证。对8号证据不认可，认为是原告单方面提供的，真实性无法查实，且与本案不具有关联性。对9号证据不认可，认为该份证据与本案无关。对10号证据的关联性有异议，认为根据买卖不破租赁的原则，房屋即使拍卖了也不影响租赁。对11号证据不认可，认为原告提供的只是打印清单，其并没有缴费。对12号证据真实性无异议，但对要求被告承担评估费有异议，认为原告没有提交真实的装修合同导致价格评估，评估费应由原告承担。对13号证据，认为不能以此认定被告窃电，这份证据是被告提供给原告的，是原告用的门面电表欠费，原告没有按时交电费，导致被催缴电费，原告的行为已违约。原告对被告提供的1号证据中张世辉装修云林阁酒店清单不认可，张世辉与云林阁酒店装修与本案无关，没有涉及到手机店，这张单子到底是张世辉与云林阁酒店装修还是跟手机店装修无法分辨。对2号证据中云林阁酒店原貌无异议，对于被告报警的照片有异议，实际上当时原告没有经营了，原告在2017年7月10日接到法院通知后就把情况通知了被告并不再经营，之后原告就慢慢拆东西，到8月31日前基本搬完；对2017年11月1日阳朔法院执行局叫原告用钥匙打开租赁门面的图片，只是证明当时门面的状态，不能证明原告还在经营，反而证明了原告没有在经营。对3、4号证据不认可，认为证人没有出庭作证，录音证据是否是张世辉或者徐常涛的无法证实，不能推翻原告方提交的装修合同。对5号证据真实性无异议，但对证明目的有异议，被告说庭外协商是用一个月交一个月，但裁定书上并没有体现出来，还是应以双方签订的租赁合同为准。对6号证据有异议，原告在8月份的电费已经交了，不存在欠电费的事实，至于后面对方欠的电费与本案无关。对7号证据，认为原告并没有拆走门头，只是为了拆走空调外机而拆下4-5块铝扣板，门头并没有损坏。对8号证据，认为原告出具的是窃取电费通知书而不是催缴电费通知书，通知书证实被告有窃电行为，影响了原告的正常使用，租赁的门面这栋楼有两个总表，原告用的电表是其中一个总电表，因被告也用这个表，原告自己接了分电表方便看门面用电量。审理过程中，原告向本院申请对阳朔镇城西路121号案涉门面的装修（门头、字、发光板灯箱、隔墙、门、粉墙）进行价格评估，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司进行评估，该公司于2017年12月7日作出国宏信桂林（价）字［2017］第132号价格评估报告书，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为16299元，原告为此支付鉴定费4000元。对上述价格评估报告，原告无异议，被告认为评估是以桂林市的价格作参考，导致评估价格过高。庭审后，被告向本院补充证据用电检查工作单、电费缴纳清单各一份，原告方查看后认为补充提交的证据材料已过举证期限，不予质证。对上述双方当事人均无异议的证据，本院予以确认，作为本案定案证据使用。对原告方提交的3号证据，虽原告庭前提交的证据复印件与当庭提交的证据原件签名处略有差别，但两份合同内容一致，且被告对两份合同均予以认可，此份证据能证实原、被告于2016年7月12日签订了房屋租赁合同以及对租期租金的约定事实，与本案具有关联性，本院予以采信；对7号证据，因原告在庭审过程中对装修损失请求赔偿的数额已依据评估确定损失金额而变更，此证据本院不再作为定案证据采纳；对8号证据，证据来源不明，无法查实该份证据的真实性，原告亦未提交相应证据予以佐证，本院不予采信；对9号证据，证据来源合法，本院对该份证据的真实性予以认可，对其拟证明的内容及证明目的，另行分析论证；对10号证据，该份证据与本案合同的解除具有一定的关联性，本院予以采信；对11号证据，原告提交的只是打印清单，无法证实要证明的内容，本院对该份证据不予采信；对12号证据，此证据来源真实、合法，系原告申请评估实际支付费用，本院予以采信；对13号证据，无其他证据佐证系被告方窃电而被处罚，本院不予采信。对被告方提交的1号证据，能证明的只是云林阁酒店的装修，被告未提供相应证据予以佐证手机店的装修亦在其中，对被告拟证明的内容，本院不予采信；对2号证据，证据的真实性予以认可，对被告拟证明原告仍在使用门面的事实，另行分析论证；对3、4号证据，两份电话录音，无法证明通话人身份及通话内容的真实性，本院不予采信；对5号证据，庭审中，原、被告双方当庭认可双方已口头协商从2017年9月起按月支付租金3000元／月的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；对6号证据的真实性予以认可，对原告是否违约问题另行分析论证，此份证据，不作本案定案证据使用；对7号证据，庭审过程中，原、被告均认可评估机构到现场拍摄照片为现场真实状态，附在价格评估报告书中的照片显示，手机店门头并未拆除，且原告对拆除部分材料行为已作出合理解释，其行为亦未破坏门头整体外观，因此，对被告提供此份证据拟证明原告已将门头拆除的事实，本院不予采信；对8号证据，无法证实系向原告还是被告催缴费用，本院不予采信。对国宏信桂林（价）字［2017］第132号价格评估报告书，此证据来源合法真实，能客观的证实案涉装饰装修物的残值损失，本院予以采信，作为本案定案证据使用。对于被告庭后补充提交的证据，因已过举证期限且原告不予质证，对此组证据，本院不予审查认定。综合全案证据及庭审查明情况，本院确认以下法律事实：2016年7月12日，被告将坐落于阳朔县的云林阁酒店一楼大厅一半的面积出租给原告经营手机店，双方签订了一份《租赁合同》，约定租赁期限从2016年9月1日起至2021年8月31日止共5年，前三年的租金为每年36000元，后两年的租金为每年39000元，按年支付，每年9月10日前付清，签订合同时，乙方（原告）向甲方（被告）缴纳押金10000元。并约定，如乙方不遵守合同规定、违反合同条款、拖欠租金、甲方有权取消其承租资格，不退押金租金。如甲方违反合同条款，付给乙方违约金100000元等内容。签订合同后原告按照约定于当日交付10000元押金给被告。2016年8月26日，原告按照约定支付了一年的门面租金36000元。原告将租赁的大厅隔墙建好装修完毕并依法办理了营业执照和税务登记手续，用营业执照向阳朔县农村信用合作社西街分理处贷款200000元用于经营此店铺，每月还贷利息为1273.58元。2017年7月10日原告接到法院通知，告知2015年1月12日其承租房屋已被依法查封，2017年1月9日继续查封，故责令原告于2017年7月25日之前搬迁出所占有的房屋（门面），到期不履行则依法强制执行。2017年8月31日，谢建华将手机店经营用物品从案涉门面搬出，同年9月16日，原告将店内空调拆除搬走。2017年10月11日，原告以被告故意隐瞒租赁门面被法院依法查封的事实，应当赔偿因此给原告造成的全部经济损失为由，向本院提起诉讼。审理过程中，原告于2017年11月16日向本院申请对阳朔镇城西路121号门面的装修（门头、字、发光板灯箱、隔墙、门、粉墙）进行价格评估，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司进行评估，该公司于2017年12月7日作出国宏信桂林（价）字［2017］第132号价格评估报告书，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为16299元，原告为此支付鉴定费4000元。另查明，（一）本院作出的（2015）阳民初字第142-1号、（2016）桂0321民初262-1号民事裁定书均载明，查封被告文秀琼位于阳朔县房屋，在查封期间内，未经本院许可不得转让、变卖、抵押、赠与查封物，不得对查封物设定权利负担；（二）2017年8月1日，原告就双方租赁合同纠纷向本院提起诉讼，后谢建华与文秀琼双方达成从9月份开始按月交付租金3000元／月的口头协议，原告于次日撤诉，本院依法作出（2017）桂0321民初940号民事裁定书，准许谢建华撤回起诉；（三）原告于2017年9月16日从案涉门面搬离后未将门面钥匙交付，现手中仍持有案涉门面钥匙一套。本院认为，本案的争议焦点有：一、本案合同是否应予解除；二、本案违约责任如何确定;三、原告的赔偿请求是否有事实和法律依据；四、原告请求支付违约金是否属重复请求。关于争议焦点一：本案中，房屋租赁合同签订于租赁房屋被本院依法查封之后，本院下达的民事裁定书规定：“在查封期间内，未经本院许可不得转让、变卖、抵押、赠与查封物，不得对查封物设定权利负担。”本案中设定的租赁关系即违反了裁定中“不得设定权利负担”的规定。2017年7月10日，本院向谢建华发出（2017）桂0321执171号通知，责令其于当月25日前迁出案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，对原告谢建华请求解除与被告签订的《租赁合同》的诉请，符合上述法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二：被告在案涉房屋被本院依法查封后，在未经本院许可的情形下，将被查封房屋用于出租，被告辩称其已口头告知原告房屋已被查封的事实，原告对此予以否认，而被告未能提供相应证据证实原告在租赁房屋时已了解房屋被依法查封的事实，被告在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为存在缔约过失。在案涉房屋进入执行程序后，原告收到本院依法发出迁出案涉房屋的通知后，搬出案涉房屋，其行为符合法律规定，而被告在明知案涉房屋已被查封的情形下未经法院许可将房屋出租的行为违反了相关法律及本院生效法律文书裁定事项的规定，其应自行承担由此造成的法律后果。被告辩称原告欠交电费、未交付案涉门面钥匙，还实际占用房屋而未依约定向其缴纳租金存在违约行为，本院认为原告搬离案涉房屋后未将钥匙交付确有不当，但此行为在本案中不足以构成根本违约。因此，对被告辩称原告违约的意见，本院不予采纳。关于争议焦点三：根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项规定：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原告承租案涉房屋门面后，经过被告同意进行了装修，但双方在签订的《租赁合同》中，对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此，原告要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请，合理有据部分，本院予以支持。经原告申请本院依法委托专业评估机构评估，原告投入已形成附合的装饰装修物现残值为16299元，对此损失价格，本院予以确认，对原告要求被告承担评估费4000元的请求，亦予以支持。对原告要求判令被告赔偿三个月的营业收入损失28929元的请求，原告向本院提交手机进货单、出售单、6、7、8三个月的销售额及利润，拟证实其在正常经营时每月营业收入约9643元，对此被告方提出异议，本院亦向原告释明可委托专业评估机构确定其损失，但其在委托评估装饰装修残值损失时并未对此作出申请，且原告庭审中也陈述其在阳朔县城内另经营有一家手机店，因此其进购的手机也有其他销售渠道可尽量减少损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，在本案中，原告未能提供充分的证据证实其实际营业损失，对此项请求，本院不予支持。对原告要求判令被告赔偿三个月的还贷利息3819元的请求，原告向被告承租房屋经营手机店，是其对自身事业发展需要，向银行贷款及贷款金额多少是综合其自身经济能力与对市场需求能给其带来收益大小而作出的评判与选择，风险应由其自行承担，不能因承租关系的解除而转嫁风险，对此请求，本院不予支持。对原告要求判令被告退还房屋租赁押金10000元的请求，本案合同的解除，原告并无过错，押金应当退还，本院予以支持。关于争议焦点四：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述规定表明赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。本案中，被告仅对是否构成违约及原告请求赔偿损失与违约金是否重复提出抗辩，对违约金的高低未主张权利，对此，本院向其释明法律后果后，被告认为原告请求100000元违约金过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，原告请求赔偿损失及违约金，符合法律规定，对被告提出属于重复请求的抗辩意见，本院不予支持，但违约金的支付应在实际损失金额的30%范围内为宜，结合上述对争议焦点三的分析认定被告方应当承担的现有损失，本院酌情确定违约金为4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、第十一条第（一）项、第二十条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告谢建华与被告文秀琼签订于2016年7月12日的《租赁合同》；二、被告文秀琼向原告谢建华赔偿装修费16299元，评估费4000元，退还房屋租赁押金10000元，支付违约金4000元，合计人民币34299元；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费3560元，适用简易程序审理减半收取计1780元，由原告负担1400元，被告负担380元。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3560元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行，农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  何新丹二〇一七年十二月二十九日书记员  何顺钦