广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初3139号原告：黎永健，男，汉族，1986年5月27日出生，住广东省清远市清新区,原告：梁秋月，女，汉族，1990年5月4日出生，住广东省清远市清新区,两原告委托诉讼代理人：黄韬、罗君，均系广东宸韬律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。法定代表人：罗松生，总经理。委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。原告黎永健、梁秋月诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄韬、被告委托诉讼代理人何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎永健、梁秋月向本院提起诉讼请求：1、判令清晖公司立即为黎永健、梁秋月所购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1701号房屋办理权属证书；2、法院判令清晖公司在判决书生效之日起十日内向黎永健、梁秋月一次性支付逾期办证违约金15264.99元（从2014年10月3日起至不动产登记中心为涉案房屋登记出具权属证书之日止以购房款508833元为基数按每年1%的标准计算，其中截至2017年10月2日为15264.99元）；3、请求法院判令清晖公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月15日，黎永健、梁秋月与清晖公司签订了《广东省商品房买卖合同》,约定：黎永健、梁秋月向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1701号房屋，按套出售房屋总价为508833元。清晖公司应于2014年1月10日前将符合法律规定的房屋交付给黎永健、梁秋月，逾期则计算违约金；另，清晖公司应当在商品房交付使用后90日内办理房屋的权属证书，逾期则计算违约金。合同签订后，黎永健、梁秋月依约向清晖公司付清了购房款，并向税务机关交纳了契税。清晖公司至今未能办理产权证，应承担违约责任；原合同约定的逾期办证的违约金过低，应予以调高，按总房款的每年利率1%的计算逾期办证违约金。被告清晖公司辩称：清晖公司向黎永健、梁秋月交付了所购房屋，黎永健、梁秋月向所购楼房所在的长信物业管理公司出具了《业主收楼确认书》，并在《山湖世纪花园业主资料登记表》上签名确认了自己的业主资格，黎永健、梁秋月已经收楼并实际占有了所购房屋。合同约定按已付购房款的0.1%计算逾期办证的违约金，黎永健、梁秋月没有提供证据证明其在本案中有任何实际损失，却要求调高逾期办证的违约金无事实和法律依据。综上所述，请法院依法驳回黎永健、梁秋月的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，该证据能否支持原告的诉讼请求或被告的答辩意见，对其证明内容是否采纳，待下在本院认为部分进行论述。经本院审理查明，清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园楼盘。2013年10月15日，黎永健、梁秋月为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：黎永健、梁秋月向清晖公司购买其开发预售的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1701号房屋，按套出售，总金额为508833元。清晖公司应于2014年1月10日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付黎永健、梁秋月使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黎永健、梁秋月使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黎永健、梁秋月支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，黎永健、梁秋月有权解除合同。黎永健、梁秋月解除合同的，清晖公司应当自黎永健、梁秋月解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向黎永健、梁秋月支付违约金。黎永健、梁秋月要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黎永健、梁秋月支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知黎永健、梁秋月办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，黎永健、梁秋月有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2013年10月15日，清晖公司收取了黎永健、梁秋月代办证费3853元。2013年11月22日，黎永健、梁秋月向税务机关交纳了房屋契税7632.5元。2013年12月19日，清晖公司开具购房款508833元的发票给黎永健、梁秋月收执。2014年7月3日，清晖公司向黎永健、梁秋月交付所购房屋，黎永健、梁秋月签署了《业主收楼确认书》，对涉案房屋进行验收并予以确认。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向本院提交涉案房屋经建设行政主管部门竣工验收合格备案资料，也没有提交已办理房产权属证书的证据。双方因迟延办理房屋权属证书及违约金等问题发生争议，黎永健、梁秋月向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。庭审中，黎永健、梁秋月明晰其第二项诉讼请求如下：迟延办理房屋权属证书的违约金从2014年10月3日起（合同约定在交付房屋90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故从实际收楼之日2014年7月3日起顺延90日为逾期办理产权证违约金的起算日）至不动产登记机关登记出具产权证之日止以购房款为基数按每年1%的标准计算。以上事实，有黎永健、梁秋月身份证复印件、清晖公司工商登记信息、商品房买卖合同、购房款发票、收款收据、业主收楼确认书、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与黎永健、梁秋月签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，应按合同的约定确定双方的权利义务。结合原告的诉讼请求和被告的答辩，双方证据的分析认证，本院归纳本案争议焦点如下：一、办理房屋权属证书问题；二、迟延办理房屋权属证书的违约金问题。争议焦点一、办理房屋权属证书问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得权属证书。买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这表明清晖公司作为开出商应当将涉案商品房的办证资料报产权登记机关进行备案登记。黎永健、梁秋月已交纳了房屋契税，清晖公司收取了黎永健、梁秋月代办证费，清晖公司作为开发商有义务为涉案房屋办理权属证书。清晖公司未能提供涉案房屋已办理权属证书的依据，现黎永健、梁秋月诉求清晖公司为涉案房屋办理权属证书的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。争议焦点二、迟延办理房屋权属证书的违约金问题。现双方对违约金的计算方法有争议，原告主张违约金从2014年10月3日起至不动产登记机关登记出具产权证之日止以购房款508833元为基数按每年1%的标准计算，而被告则抗辩按已付购房款的0.1％计算。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。结合开发商的成本、利润、房屋是否交付使用等因素考虑，逾期办证的违约责任与楼房烂尾未能交楼的违约责任相比，逾期办证的违约责任较轻。原告的该项主张合理合法，本院予以支持。按原告的上述计算方法，暂计至2017年10月2日迟延办理房屋权属证书的违约金为15264.99元，此后每年度继续计算该违约金。综上所述，清晖公司没有履行合同约定的有关义务，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起120日内为原告黎永健、梁秋月购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座1701号房屋办理权属证书；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告黎永健、梁秋月支付迟延办理房屋权属证书的违约金，违约金从2014年10月3日起至不动产登记机关登记出具权属证书之日止以购房款508833元为基数按年利率1%的标准计算，其中截至2017年10月2日的违约金为15264.99元，此款于本判决生效之日起十日内支付；此后，每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在不动产登记中心登记出具权属证书之日起十天内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费118元，由被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  周 璇人民陪审员  李振洪二〇一七年十二月七日书 记 员  陈锦强附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”