广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1523民初216号原告（执行案外人）：叶某甲，女，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：叶某乙，陆河某某法律工作者。被告（申请执行人）：彭某甲，男，住广东省深圳市龙岗区，被告（被执行人）：彭建乙，男，住广东省陆河县，原告叶某甲与被告彭某甲、彭建乙案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某甲及其委托诉讼代理人叶某乙，被告彭某甲到庭参加诉讼，被告彭建乙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告叶某甲向本院提出诉讼请求：请求撤销陆河县人民法院（2017）粤1523执异第某某号执行案中有关查封陆河县某某镇某某路某某街某某号房屋的执行措施，并解除查封措施。事实和理由：2013年2月28日原告与被告彭建乙达成口头购房协议，原告支付清购房款，2013年3月3日双方在陆河县某某镇某某服务所的见证下签订了《房屋买卖合同》，被告彭建乙将其位于陆河县某某镇某某路某某街某某号住宅楼以总借款2150000元整出卖给原告，原告也一次性支付了购房款，合同签订后，被告彭建乙便将房产交付给原告使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十五条规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，原告与被告彭建乙未去办理房屋过户手续，是因为某某开发区事件停办有关开发区的一切房产手续而造成的，所以原告与被告彭建乙才会去某某镇某某服务所办理见证。被告彭某甲系执行案件的申请人，被告彭建乙系执行案件的被申请人，在执行程序中被告彭某甲作为申请人向陆河县人民法院申请对原告具有所有权××房产（××镇××路××号住宅楼）申请执行，原告于2017年4月6日对法院的执行提出案外人异议，法院作出（2017）粤1523执异某某号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告依买卖取得诉争房产所有权，而且原告对诉争房屋支付了全部价款，并实际拥有诉争房屋且没有过错。陆河县人民法院的查封措施查封的是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，诉讼请求如前所述。被告彭某甲书面及口头辩称，本案原告叶某甲是被告彭建乙的弟媳，双方之间购房合同不属实。原告称彭建乙将房产转卖给原告纯系不存在。原告叶某甲与被告彭建乙所作所为是为了逃避房产被查封而做出的虚假诉讼，不应成立。本案原告所提交的证据不是真实有效的，也是违法的，不具备法律效力。这种行为妨碍了司法公正，希望法院依法查明事实，追究做伪证相关人员的责任。我在借钱给彭建乙时，就知道他在某某有这栋房子，但不知他已经把这栋房子卖给原告。原告的诉请不能成立，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告彭建乙经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，未提交书面答辩及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.原告身份证复印件，欲证明原告诉讼主体资格；2.被告彭建乙身份证复印件，欲证明被告彭建乙的身份情况；3.《房屋买卖合同》复印件，欲证明叶某甲、彭建乙于2013年3月3日买卖房屋的基本情况和经陆河县某某镇某某服务所见证，是合法的房屋买卖合同；4.《收据》复印件，欲证明原告叶某甲已交清了房屋买卖的购房款给被告彭建乙；5.中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建设用地规划许可证复印件，欲证明被告彭建乙对其房屋有合法的处置权；6.广东省陆河县人民法院（2017）粤1523执异某某号执行裁定书、广东省陆河县人民法院（2016）粤1523执某某号执行裁定书复印件，欲证明陆河县人民法院将属于原告叶某甲的房产作出了查封裁定；7.陆河县某某镇某某奶茶店《营业执照》、陆河县某某镇某某奶茶店《餐饮服务许可证》、冯某某身份证、《租赁协议》复印件，欲证明原告于2013年12月1日至2016年3月1日，将某某镇某某街某某号一楼租赁给冯某某经营奶茶店；8.某某水厂水费收据单复印件，欲证明原告实际在陆河县××镇××街某某号房屋居住时所用的水费情况；9.陆河县供电局某某供电所《说明》、中国南方电网/营销管理系统打印客户档案移交清单、广东省汕尾市国家税务局通用机打发票复印件，欲证明原告实际占有陆河县××镇××某某号房屋，该房屋居住时所用的电费由原告所支付；10.陆河水××镇××街某某号房屋维修费收据复印件、收条复印件，欲证明原告实际占有陆河县水××镇××街某某号房屋，该房屋居住时所用的房屋维修都是原告所支付的；11.报警回执，欲证明原告在陆河县××镇××街居住时因被告彭某甲骚扰而报警处理；12.陆河县某某镇某某社区居委会证明、收款收据复印件，欲证明陆河县××镇××街某某号房屋系叶某甲实际占有和支付维修费给罗某的事实；13.深圳市某某公司《收入证明》复印件，欲证明叶某甲在深圳市某某公司担任销售主管一职，月收入五万元；14.中国工商银行帐号收支明细复印件，欲证明叶某甲在2009年8月至2009年12月帐号收支情况；15.中国建设银行股份有限公司帐号收支明细复印件，欲证明叶某甲在2011年1月至2017年7月账户收支情况；16中国建设银行卡客户交易明细清单，欲证明叶某甲在2017年1月至2017年7月账户收支情况；17.广东省陆河县人民法院（2015）汕河法民一初字第某某号民事判决书复印件，欲证明彭某甲所借彭建乙本金35万元均是在2014年2月18日以后所借的。被告彭某甲对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3，买卖合同有异议，原告的老公与彭建乙是同胞兄弟，是属于恶意转债；对证据4，180万元借款没有流水，没有过账，没有证明，都是原告口头上的，不真实的；对证据5无异议；对证据6无异议；对证据7有异议，出租肯定不是原告出租的，我认为是彭建乙出租的；对证据8，现在某某镇水厂是私人的，要改名随时都可以更改；对证据9有异议，如果是2013年3月3日购房，为什么要等到2017年才办理用电过户，疑点重重；对证据10有异议，随时都是可以写的；对证据11无异议；对证据12居委会的证明，现在的居委会，你要写什么证明，都可以写给你的，内容也不真实；对于13、14、15、16与我没有关系，对证据17无异议。对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告彭某甲未向法庭提交证据。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院依法认定事实如下：2013年3月3日，原告叶某甲与被告彭建乙签订《房屋买卖合同》一份，约定被告彭建乙将其拥有的位于陆河县某某镇开发区某某街某某号的一栋三层房屋以215万元的价格卖给原告叶某甲。上述合同系在陆河县某某镇某某服务所的见证下签订。2013年2月28日，被告彭建乙向原告出具收据一份，确认收到原告支付的215万元，该收据另外注明，被告彭建乙以前借到彭某丙、叶某甲现金180万元，抵消卖房款，还剩35万元，叶某甲在2013年2月28日已付清房款。2013年12月1日、2014年11月30日、2016年3月1日，原告与案外人冯某某分别签订了三份《租赁协议》，约定原告将涉案房屋第一层租赁给案外人冯某某经营使用。另查，2014年2月18日、2014年3月11日、2014年6月22日，被告彭建乙分别向被告彭某甲借款现金人民币10万元、15万元、10万元，共计金额35万元。上述债务经本院（2015）汕河法民一初字第某某号民事判决书判决确认，该案已生效并进入执行程序。本院作出（2016）粤1523某某号执行裁定书，查封彭建乙位于陆河县××镇某某路××号房屋，并依法查封了该房屋。2017年4月6日，叶某甲对该查封提出书面异议，本院作出（2017）粤1523执异第某某号执行裁定书，驳回叶某甲的异议申请。原告遂于向本院提起此次诉讼，请求撤销陆河县人民法院（2017）粤1523执异第某某号执行案中有关查封陆河县某某镇某某路某某街某某号房屋的执行措施，并解除查封措施。2017年9月8日，本院向陆河县某某镇某某服务所发函，请该所对涉案房屋买卖合同的真实性给予书面说明。同日，陆河县某某服务所作出《情况说明》，对本案房屋买卖合同的真实性予以确认。2017年11月7日，本院向陆河县某某镇人民政府发出（2017）粤1523民初216号协助调查函，请该府协助调查以下事项：一、“陆河县某某镇圩镇建设办公室”是否为你府设立的机构？二、“陆河县某某镇圩镇建设办公室”颁发给彭建乙的编号《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是否属于你府的政府行为？三、位于陆河县某某镇某某开发区老粮所边B18号房地产权是否可以办理转让登记？（如不能办理是什么原因？何时停办？）该府于2017年11月10日复函如下：一、陆河县某某镇圩镇建设办公室是某某镇府的内设机构，其印章由陆河县某某局颁发的；二、陆河县某某镇圩镇建设办公室颁发给彭建乙的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是我镇的政府行为；三、镇级一直以来没有办理房地产权转让登记的权限。2017年11月20日，本院向陆河县某某登记中心发出（2017）粤1523民初216-2号协助调查函，请该中心协助调查以下事项：一、陆河县某某镇圩镇建设办公室颁发给彭建乙（公民身份号码）《中华人民共和国建设工程规划许可证》和《中华人民共和国建设用地规划许可证》是否具有不动产权利？二、具备上述两证后是否可以办理产权转移登记？原因是什么？该中心于同日回复如下：一、中华人民共和国的不动产是登记生效制的，该两证未在我中心进行不动产登记，是否具有不动产权利不是我中心鉴定；二、上述两证不是我局核发，是否可以转移登记，我中心无法答复。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案争议的焦点是：1.原告叶某甲与被告彭建乙之间的房屋买卖合同是否有效；2.原告对诉争房屋是否具有足以阻却执行的实体权利。关于本案审理的第一个争议焦点，被告彭建乙对涉案房屋享有所有权，有处分该房产的权利。其于2013年3月3日就诉争房屋与原告叶某甲签订房屋买卖合同，价格为215万元，因被告彭建乙欠原告叶某甲及其丈夫彭某丙借款180万元，该欠款抵顶支付房款，另原告支付房款35万元，且上述房屋买卖合同系在陆河县某某镇某某服务所的见证下签订，可以认定双方签订的房屋买卖合同真实有效。被告彭某甲提出因原告系被告彭建乙的弟媳，双方之间的购房合同不属实，是为了逃避房产被查封而作出的虚假诉讼，经审查，原告与被告彭建乙的房屋买卖合同签订行为发生在二被告借款行为之前，并无证据证实签订房屋买卖合同是为了逃避债务或有意损害第三方权益，故对被告彭某甲的主张，不予认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”涉案房产未变更到原告叶某甲名下，故该房产未发生物权变动效力。关于本案审理的第二个争议焦点，原告叶某甲主张涉案房产已由其购买，签订了《房屋买卖合同》，并支付了全部价款，且实际使用。根据原告提交的《房屋买卖合同》、三份租赁协议、水电费收费票据等材料，可以认定该房屋已由原告实际占有和支配。本案中，原告与被告彭建乙签订的房屋买卖合同是发生在被告彭某甲与彭建乙之间债权债务关系发生之前，不存在恶意串通或者转移财产的行为。至于原告与被告彭建乙签订买卖房屋合同后，未能办理产权登记，被告彭某甲也没有提供证据证实原告对此存在过错。双方签订了房屋买卖合同，且原告已经实际占有该房屋，虽没有办理房屋产权过户登记，房屋产权没有发生变更，但原告对此没有存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，人民法院不得查封涉案房屋，对原告的诉讼请求，予以支持。被告彭建乙经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。综上所述，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：停止对陆河县某某镇东兴北路三街某某号房屋的执行。本院（2017）粤1523执异第1-1号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本案受理费6550元，由被告彭某甲、彭建乙各承担3275元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈志宏人民陪审员  陈石豪人民陪审员  罗俊义二〇一七年十二月十二日法官助理郑晓佳书记员吕海景