广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0127民初2393号 原告：黄武住，男，1969年5月15日出生，汉族，住广西横县。 原告：赵红，女，1973年6月1日出生，壮族，住广西横县。 两原告的共同委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 被告：广西贵源房地产开发有限公司。住所地横县横州镇江北路**。统一社会信用代码：914501276801166638。 法定代表人：饶明芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢立毅，广西辉博律师事务所律师。 原告黄武住、赵红与被告广西贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄武住、赵红的共同委托诉讼代理人苏钒、被告贵源房地产公司委托诉讼代理人谢立毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄武住、赵红向本院提出诉讼请求：1、判令被告贵源房地产公司支付原告逾期交房违约金10204.77元(计算方法：以房屋总价款410655元为基数，按日万分之3.5从2012年12月30日起计至2013年3月11日止)；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于横县横州镇江北路333号贵源•国际新城第10号楼1单元17层1705号预售商品房，房屋总价款410655元；被告于2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格并取得《建设工程质量竣工验收意见书》的商品房交付给原告使用；……合同还约定了其他的权利和义务。之后，原告依约向被告支付购房款，但被告直至2013年3月11日才取得符合房屋交付条件的建设行政部门颁发的《商品房竣工验收备案表》，已构成违约，故其应依合同第九条的约定，自最后交付期限次日起至实际交付之日止，按日万分之三点五向原告支付违约金10204.77元。经多次协商无果，遂提起本案诉讼。原告承认其至起诉时止从未向被告主张过逾期交房违约金，且主张诉讼时效应从其2016年5月自网上知道被告逾期交房违约时起，按2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的三年计算至起诉时止，未超过三年。 原告向本院提交的证据有：1、“贵源•国际新城”合同编号为：GY-10-027号《商品房买卖合同》一份；2、“贵源•国际新城”2#3#楼5#8#10#楼《建设工程质量竣工验收意见书》一份。 被告贵源房地产公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了交房时间和交房条件。同时第十一条约定，该商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并出示合同第八条约定的证明文件，和与原告签署房屋交接手续。被告不出示前述证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告向原告交房时，只出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而没有出示合同约定的其他相关证明文件，原告就应当知道被告在交房时还未具备交房条件，但其未提出异议，也没有拒绝收房。涉案商品房确实是2013年3月11日才获得横县住房和城乡规划建设局出具的竣工验收备案手续，交房时是不符合交付条件。但从原告收房并入住至今已有四年多之久，期间原告从没有向被告提出过要求支付逾期交房违约金，诉讼时效应以二年计算，原告现在才提出诉请，已超过二年的诉讼时效，请求法院予以驳回。 被告向本院提交的证据有：1、《贵源•国际新城交房手续书》一份；2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(2#3#楼5#8#10#楼)各一份；3、2012年12月22日《南国早报》一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，原告和被告对对方提交的证据真实性、合法性和关联性均没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月，被告在广西横县动工兴建贵源国际新城小区工程。原告于2010年11月25日与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号GY-10-027)，向被告购买“贵源•国际新城”项目第10号楼1单元17层1705号商品房，建筑面积共125.86平方米，套内建筑面积106.78平方米，单价3262.79元/平方米，房屋总价款410655元。双方约定了原告于2010年11月25日前将该商品房全部房价款410655元一次性支付给被告。现该款已付清给被告。现该款现已付清给被告。双方对交房的时间和条件，在合同第八条第一款中约定“出卖人在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用”。第二款：“该商品房经验收合格是指依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房达到国家标准规定的合格工程标准并经法定建设工程质量检验部门认可”；对于逾期交房责任，双方在合同第九条中约定“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加)……。(2)逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3.5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”。第十一条第一款：“该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示前述证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第二款：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、出卖人交付商品房的日期，以出卖人送达的入住通知书上的日期或在《南国早报》上刊登的交房日期为准，由于买受人原因导致其未能收到出卖人送达的交房通知单的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。3、出卖人书面通知或者在《南国早报》上刊登公告之日起10日内，买受人应按通知要求及时与出卖人办理交房手续，买受人逾期不办理交房手续的，视为房屋已经交付……”。 2012年11月22日，原告所购买的商品房所在的10号楼取得了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位五方联合验收后共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，该《意见书》综合的验收结论为：“本单位工程符合设计和规范要求，工程质量合格”。12月22日，被告在《南国早报》刊登《交房通知》，通知所有业主其将于2012年12月29日全面交房。原告于2013年1月7日收房，并在《贵源•国际新城交房手续书》落款处签名确认。庭审中原告称其已装修、入住至今。 2013年3月11日，横县住房和城乡规划建设局出具备案意见为：“贵源•国际新城5#、8#、10#楼，该工程的竣工验收备案文件已于2013年3月11日收讫，文件齐全”，并于当日审核同意备案。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。 关于本案是否超过诉讼时效问题。原告、被告在签订《商品房买卖合同》时，对交房时间、合格交房的标准、房屋交接手续及交接双方权利义务等内容均已进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告亦于2012年12月22日依合同约定的方式之一在《南国早报》上刊登公告，通知业主于2012年12月29日收房。合同的第十一条第二款第3项中“出卖人在《南国早报》上刊登公告之日起10日内，买受人应按通知要求及时与出卖人办理交房手续”的内容，应是双方关于“涉案商品房达到约定交付期限后，原告与被告办理交房手续的宽展期限”的约定。因此，原告应于被告刊登公告通知交房之日起10日内(即2013年1月8日前)及时与被告办理交房手续。同时，合同的第十一条还约定，被告在交房时有义务向原告出示包括《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》在内合同第八条约定交房所需具备的相关证明文件。因此，本案原告于2013年1月7日签收交房手续书时，应当对被告是否出示前述证明文件以及出示证明文件是否齐全进行认真审慎核实，原告签收交房手续书之日，被告未出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证明文件时，原告就知道或应当知道其权利因所交房屋不符合交付条件而受到侵害，并有权依合同第十一条的约定向被告提出拒绝交接和依合同第九条的约定向被告主张逾期交房的违约责任。因此，本案的诉讼时效应从原告知道或应当知道即实际收房之日（2013年1月7日）起算。由于本案的房屋交付行为和原告的诉讼行为均是发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，因此，原告向法院请求民事权利的诉讼时效期间应当为二年。庭审中，原告承认自收房之日起至2017年8月1日向本院提起本案诉讼止，其从未向被告主张过逾期交房的违约金，时间长达四年多之久，已超过二年诉讼时效。故被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。原告主张其于2016年5月才知道自己权利被侵害，诉讼时效应从此时起算，并按2017年10月1日起正式施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定适用三年诉讼时效，理由不成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 驳回原告黄武住、赵红要求被告广西贵源房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。 案件受理费55.12元，由原告黄武住、赵红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏金丽 审 判 员  卢燕华 人民陪审员  韦燕华 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  谢小莹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。