山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初7260号 原告：济南和轩物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李向东，董事长。 委托诉讼代理人：李宁，山东鲁祯律师事务所律师。 被告：马立海，男，1954年10月5日生，汉族，无业，住济南市。 原告济南和轩物业管理有限公司与被告马立海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南和轩物业管理有限公司法定代表人李向东的委托诉讼代理人李宁，被告马立海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 济南和轩物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告马立海支付原告自2011年9月1日至2014年12月9日期间的物业费6561元并支付滞纳金6561元。事实和理由：原告系济南市业主，房屋面积为135.77平方米。2011年9月9日原告与峰景鉴筑小区业主委员会签订《物业服务与管理委托合同》一份，约定由原告为峰景鉴筑小区提供物业服务与管理，物业费收费标准为每平每月1.23元，并约定逾期滞纳金按日千分之三收取。原告为被告提供了物业服务，但被告未按时向原告交纳自2011年9月1日至2014年12月9日期间的物业费6561元，并因此产生滞纳金。被告的行为损害了原告的合法权益，原告多次催要未果，为此起诉至济南市市中区人民法院。 被告马立海辩称，被告的地下室在2011年3月被盗，向物业反映后，物业公司一直未给予答复，甚至连句道歉的话都没有。2011年12月份有一伙人到被告家中闹事，物业公司监控缺失。小区门禁系统缺失，管理混乱，物品经常被盗，综上因物业公司服务不到位故被告拒绝交纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 被告马立海系济南市业主，其房屋建筑面积为135.77平方米。 2011年9月9日,原告济南和轩物业管理有限公司与峰景鉴筑小区业主委员会签订《物业服务与管理委托合同》一份，约定由原告为峰景鉴筑小区提供物业服务与管理，物业费收费标准为每平每月1.23元。服务期限为一年，自2011年9月10日至2012年9月9日，合同期满后峰景鉴筑业主委员会没有将续聘或解聘原告的意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为此合同自动延续，延续期为贰年。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，原告应当应业委会的要求暂时继续为小区提供物业管理服务（一般不超过三个月），业主应继续交纳相应的物业管理费用。并约定业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约滞纳金。济南市峰景鉴筑小区业主大会、业主委员会及原告济南和轩物业管理有限公司均在合同落款处盖章。合同签订后，原告济南和轩物业管理有限公司为济南市峰景鉴筑小区提供物业服务至2014年12月9日。 另查明，原告济南和轩物业管理有限公司与案外人济南市峰景鉴筑小区业主委员会签订的《物业服务与管理委托合同》已被我院及济南市中级人民法院两审终审判决认定为无效合同，原因是未达到《物权法》中规定的双过半原则。 原告济南和轩物业管理有限公司主张，其为被告马立海提供了物业服务，被告未向其交纳自2011年9月1日至2014年12月9日期间的物业费6561元，故要求被告支付上述物业费。被告辩称原告的物业服务不到位，小区监控缺失、业主经常被盗、管理混乱，故拒交物业费。原告对此不予认可。被告马立海未举证证明其辩称的上述内容。 关于滞纳金，原告主张被告未按照约定时间交纳物业费，应自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约滞纳金。被告马立海对此不予认可。 本院认为，根据我国《物权法》的相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，案外人济南市峰景鉴筑小区业主委员会与原告济南和轩物业管理有限公司签订的《物业服务与管理委托合同》，虽经我院及济南市中级人民法院二审终审认定为无效合同，但该合同无效的原因系因为小区业主委员会与原告济南和轩物业管理有限公司签订合同在形式上不符合《物权法》相关规定，原告济南和轩物业管理有限公司对合同的无效并无主观过错。在新的物业服务企业没有进入该小区进行服务前，其仍然在小区内进行物业服务，使得该小区内一切公共设施设备正常运行，保证广大业主的正常生活秩序，是符合全体业主共同利益的。客观上，原告济南和轩物业管理有限公司已与该小区全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，原告济南和轩物业管理有限公司收取一定的物业服务费用是具有客观依据的。被告马立海作为一名业主，其在该小区居住生活期间，已正常享受到了原告济南和轩物业管理有限公司提供的物业服务，客观上已与原告济南和轩物业管理有限公司形成事实上的物业服务关系，该法律关系并不违反我国法律法规禁止性规定，应受法律保护，故被告马立海应向原告济南和轩物业管理有限公司交纳自2011年9月1日至2014年12月9日期间的物业费6561元，现原告要求被告马立海支付物业费6561元，本院予以支持。 本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告系济南市峰景鉴筑小区业主大会、业主委员会依法选聘的物业服务企业且签订了《物业服务与管理委托合同》，该合同系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对被告具有约束力。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。虽然被告主张原告未按照物业服务合同的约定履行物业服务义务，但未举证证明,且根据被告的陈述即使存在也系一般瑕疵，不能证明原告的物业服务构成重大瑕疵，故被告不能以此为由拒交物业费。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。 国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。原告济南和轩物业管理有限公司为被告马立海所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告马立海应当及时向原告济南和轩物业管理有限公司交纳物业费。被告马立海未及时向原告交纳自2011年9月1日至2014年12月9日期间的物业费6561元，已构成违约，现原告要求被告马立海支付物业费6561元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金（违约金），物业服务与管理委托合同中虽然对违约金进行了约定，但因原告未能提交证据证实其曾及时与被告马立海联系并进行有效沟通，故对原告要求被告马立海支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项的规定依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告马立海于本判决生效之日起十日内支付原告济南和轩物业管理有限公司自2011年9月1日至2014年12月9日期间的物业费6561元。 二、驳回原告济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50130元、减半收取2565元，由被告马立海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王延庆 二〇一七年十二月十二日 代理书记员  苏 冉