河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终2571号上诉人（原审第三人）：程海江，男，1986年7月17日出生，汉族，住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：王晓明，张家口市顺德法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：徐连庆，男，1965年9月8日出生，汉族，住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：高璐，河北国器律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：李鹏强，男，1984年5月13日出生，汉族，住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：温小彬，张家口市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司，住所地张家口市宣化区大西街**院**楼**，组织机构代码：75751783-7。法定代表人：邵明华，董事长。委托诉讼代理人：温燕华，河北天权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张岭，男，1974年6月20日出生，汉族，住张家口市宣化区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司宣化支行，，住所地张家口市宣化区牌楼东街**统一社会信用代码：91130705806316549A。法定代表人：侯建斌，行长。委托诉讼代理人：赵东生，河北华研律师事务所律师。上诉人程海江、徐连庆、李鹏强因与被上诉人张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源公司）诉张岭、原审第三人中国建设银行股份有限公司宣化支行（以下简称宣化建行）商品房预售合同纠纷一案，不服张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程海江及委托诉讼代理人王晓明、上诉人徐连庆委托诉讼代理人高璐、上诉人李鹏强委托诉讼代理人温小彬、被上诉人嘉源公司委托诉讼代理人温燕华、被上诉人张岭委托诉讼代理人王新宇、原审第三人宣化建行委托诉讼代理人赵东生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程海江上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回嘉源公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由为：一、一审判决认定部分事实不清。1、一审认定张岭与宣化建行签订借款合同借款450万元的借款事实不清。与宣化建行签订借款合同并借款450万的是张岭及其妻子张丽，并非张岭。2、一审认定张岭未支付首付款事实不清。（1）一审法院在张岭未到庭进行陈述，且嘉源公司提交其收到张岭购房首付款凭证的情况下，仅凭嘉源公司单方陈述张岭未支付首付款，就认定嘉源公司未收到购房首付款，系认定事实不清。（2）嘉源公司于张岭之间存在着建筑工程业务关系，通过房屋买卖的形式实现以物抵债的目的是其之间的交易习惯。3、一审认定嘉源公司以张岭名义按月向宣化建行偿还房屋贷款事实不清。（1）从还款证据看，还款人是张岭，而非嘉源公司。（2）嘉源公司是房屋贷款的担保人，其负有还款的义务。（3）一审法院对嘉源公司与张岭之间可能存在义务抵债的债权债务关系并未查清。4、诉争房屋的买卖时间是2012年11月，自2012年年底至2016年间，张岭多次通过该房屋向他人抵押借款，并称房屋系其购买，且已交付多年，故一审认定嘉源公司未向张岭交付房屋系认定事实不清。二、一审判决证据不足。三、一审判决遗漏了借款购房人张丽这一诉讼当事人。嘉源公司虽与张岭签订《商品房买卖合同》，但与宣化建行签订《借款合同》的购房人系张岭及其妻子张丽。同时诉争房屋系张岭与张丽的夫妻共同财产，故张丽应当是本案的诉讼当事人，一审法院应当追加而未追加，属于遗漏当事人。四、一审判决认定部分事实错误。1、一审认定张岭购买房屋而未交纳购房首付款，亦未偿还房屋按揭贷款，更未主张购房权利，是错误的认定事实。2、一审认定诉争的《商品房买卖合同》无效，是错误的认定。五、一审判决适用法律错误。徐连庆上诉请求：1、请求改判驳回嘉源公司的诉讼请求，或发回一审法院重审；2、本案一、二审诉讼费用由嘉源公司负担。上诉事实与理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决认定“在张岭未支付首付款情况下，嘉源公司向宣化建行出具购房收据复印件一份”，系认定事实不清。嘉源公司在张岭向宣化建行申请房屋贷款时，向宣化建行出具收到张岭首付款4799640元的凭证，基于此，宣化建行将张岭所贷银行借款450万元打入嘉源公司账户。一审中，嘉源公司对其所出具的首付款凭证予以否认，但并未提供其他证据予以佐证，一审法院仅凭嘉源公司的单方陈述，在张岭未到庭的情况下，即作出张岭未实际支付首付款的认定，属于认定事实不清。2、一审判决认定自2013年1月开始，嘉源公司以张岭名义按月向宣化建行偿还房屋贷款，同属认定事实不清。嘉源公司作为张岭与宣化建行借款时的保证人，对借款本息本就负有连带清偿责任。而且，嘉源公司非主动、自愿还款，而是宣化建行从其保证金账户进行的扣划。宣化建行的还款账户系站岭借款时设立的账户，从该账户上偿还的款项，应当认定为张岭所有。二、一审判决认定嘉源公司未向张岭交付房屋系认定事实错误。本案的事实是张岭实际交付了首付款，嘉源公司向其出具收到首付款的凭证后，协助张岭在宣化建行办理了按揭贷款，宣化建行将房屋贷款全部打入到嘉源公司的账户。此时，张岭作为购房者，已经全部履行了交付房款的合同义务，嘉源公司也已将诉争房屋交付给张岭。三、一审法院违反法定程序，已经影响到案件的公正审理。1、一审法院在嘉源公司诉讼请求不明确的情况下，不但未驳回其起诉，而且却作出确认合同无效的判决，违反了法定程序。2、一审法院对嘉源公司超过举证期限且无正当理由的证据予以采信，违反了法律规定。3、一审法院在嘉源公司变更诉讼请求后，未向各方当事人重新指定举证期限，违反了法定程序。四、一审判决适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，认定张岭未对诉争房屋进行不动产登记，该房屋的所有权就应当属于嘉源公司事实依据和法律依据不足，属于适用法律错误。李鹏强上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求依法改判驳回嘉源公司的诉讼请求，或发还重审；3、一、二审诉讼费由嘉源公司负担。上诉事实与理由为：一审法院认定张岭未交纳购房首付款、也未偿还房屋按揭贷款，更不主张购房权利，系认定事实错误。1、庭审中，宣化建行提供嘉源公司出具的收到张岭交纳450万元购房款的收据，证实首付款已经交纳。2、张岭从宣化建行所贷款项已经打入嘉源公司账户，张岭已经全部支付了购房款。嘉源公司偿还借款的行为，应为其履行承担担保责任的行为。3、张岭未参加庭审活动，不能视为其对购房权利的放弃。4、一审法院认定合同无效，损害了张岭和众多债权人的合法权益。嘉源公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充足，对一审判决予以认可。一审判决未判决三个上诉人承担民事责任，故应为无独立请求权的第三人，不应当享有当事人的诉讼权利义务。张岭答辩称：一、张岭与嘉源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家效力性禁止规定，应当认定为有效合同。二、合同已经全面履行，张岭以首付款加按揭贷款的形式已经付清了全部房款，一审认定张岭未履行购房合同，缺乏证据支持。三、嘉源公司用购房款抵顶所欠张岭的工程款，系双方自愿行为，不应成为合同无效的理由。四、一审判决未对按揭贷款合同作出认定，张岭仍须承担还款责任，于理不合。一审判决在确认买卖合同无效的同时判决房屋归属，错误的将合同之诉与确权之诉同时审理。五、一审法院遗漏办理房屋买卖和按揭贷款的张岭的妻子，属于遗漏必要的当事人，违反法定程序。请二审法院撤销原判，认定合同有效。宣化建行述称：与张岭签订了《借款合同》，嘉源公司提供了连带保证责任，截止到2017年7月3日尚欠290万元，嘉源公司与张岭有共同欺诈行为。嘉源公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认与张岭之间于2012年12月4日签订的商品房买卖合同已解除或者无效，确认坐落张家口市宣化区号房屋归嘉源公司所有；2.要求张岭与程海江共同腾清该房屋。事实和理由：嘉源公司的股东与张岭系朋友关系。2012年12月4日，嘉源公司与张岭签订商品房买卖合同，约定张岭购买嘉源公司开发的房屋一套，房屋价格为9299640元，付款方式为按揭贷款。合同签订后张岭未按照约定支付房屋首付款，此后双方口头约定解除房屋买卖合同。因已办理房屋按揭贷款手续，嘉源公司资金周转困难，因此使用了银行按揭贷款450万元，并以张岭名义按月支付按揭贷款，已累计偿还按揭贷款295万元。2017年4月，嘉源公司发现张岭与程海江占用诉争房屋，因此提起本案诉讼。一审法院认定：2012年12月4日，张岭与嘉源公司签订商品房买卖合同，约定张岭购张家口市宣化区号的商品房，该房屋建筑面积1328.52平方米，总价款9299640元，张岭以按揭贷款方式支付购房款。同日，张岭与嘉源公司到张家口市宣化区住房保障和房产管理局对该房屋进行了预告登记，预告登记的权利人为张岭，义务人为嘉源公司，预告登记约定期限为自房屋初始登记之日起六个月内有效，超出有效期限约定失效。此后张岭与宣化建行签订个人用房（商业用房）借款合同，约定张岭向该行借款450万元用于购买上述房屋。2012年12月10日，宣化建行将张岭借款450万元打入嘉源公司账户。该合同签订前，在张岭未支付首付款情况下，嘉源公司向宣化建行出具购房收据复印件一份，内容为2012年11月22日收到张岭房款（首付款）4799640元。自2013年1月开始，嘉源公司以张岭名义按月向宣化建行偿还房屋贷款。2013年10月20日，嘉源公司对宣化区柳园北街2号院南区4号楼进行了初始登记。在整个购房过程中，张岭未支付购房款，未偿还房屋贷款，嘉源公司也未向张岭交付房屋。一审法院认为，张岭购买房屋却不交纳购房首付款，也不偿还房屋按揭贷款，更不主张购房权利；嘉源公司出售房屋，既不收取购房款，也不交付房屋，却为张岭偿还房屋贷款。双方签订合同的真实目的不是进行房屋买卖，而是利用签订房屋买卖合同这一合法形式，掩盖违规套取银行低息房屋贷款的非法目的，直接损害了国家的金融管理制度，故双方签订的房屋买卖合同无效，嘉源公司仍具有该房屋的所有权。房屋买卖合同无效，张岭与嘉源公司对该房屋的预告登记亦失效，且该房屋买卖合同并未实际履行，故对上诉人一审时述称房屋所有权已转移、嘉源公司无权向张岭主张房屋所有权等意见，一审法院不予采纳。因诉争房屋并未交付张岭，确认该合同无效后不存在双方相互返还的问题，故嘉源公司要求其腾清房屋的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。嘉源公司主张程海江腾清诉争房屋，与本案不属于同一法律关系，不予处理。综上，对嘉源公司要求确认房屋买卖合同无效、确认嘉源公司具有诉争房屋所有权的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，判决：一、确认嘉源公司与张岭于2012年12月4日签订的商品房买卖合同无效，确认坐落张家口市宣化区号房屋归嘉源公司所有；二、驳回嘉源公司要求张岭腾清上述房屋的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，嘉源公司与张岭各负担25元。本院经审理查明：2012年11月22日，嘉源公司出具收到张岭交付4799640元房款的收据。2012年12月4日，嘉源公司与张岭签订商品房买卖合同，约定张岭购买位张家口市宣化区号商品房，该房屋建筑面积1328.52平方米，总价款9299640元，张岭以按揭贷款方式支付购房款。后张岭与宣化建行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定张岭向该行借款450万元用于购买上述房屋。2012年12月10日，宣化建行将张岭借款450万元打入嘉源公司账户。张岭在二审中称，因嘉源公司欠张岭的工程款，后将诉争房屋抵顶与张岭。嘉源公司提供三份张岭以山东能动源丰建筑工程有限公司宣化分公司的名义与嘉源公司签订的施工合同及票据、帐页，证明其不欠张岭工程款。本院认为，嘉源公司与张岭签订房屋买卖合同后办理了预告登记，已经实施了物权公示的行为，不能认定为张岭不主张购房权利，嘉源公司称与张岭签订购房合同系为了套取银行贷款，一审法院认可了嘉源公司的该主张，但套取银行贷款没有必要办理预告登记，故嘉源公司认为与张岭之间的房屋买卖系为套取银行贷款的意见不能成立。嘉源公司提供与张岭签订的三份施工合同及票据、帐页，证明其不欠张岭工程款，但嘉源公司提供的票据中有部分只有收据、借据，并没有实际支付的凭证，不能认定据此票据记帐的款项已实际支付，且嘉源公司在其提供的一张樊晓斌购房的不动产发票上注明“项山东能动源丰公司工程款”，故嘉源公司与张岭之间存在以房抵帐的情形，嘉源公司以其自己的帐目主张对张岭的欠款已际支付的主张不能成立。嘉源公司在一审中主张与张岭的房屋买卖合同已“解除或无效”，没有证据予以支持，应当承担举证不能的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初1649号民事判决；二、驳回张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费300元，由张家口市宣化嘉源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 兵审判员 梁金前审判员 姜建龙二〇一七年十二月一日书记员 王璐璐