天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初7022号原告：宗百玲，男，1955年8月5日出生，汉族，住天津市津南区委托诉讼代理人：武君，天津云杰律师事务所律师。被告：田成杰，男，1954年2月13日出生，汉族,住天津市津南区委托诉讼代理人：王义，天津捍正律师事务所律师。被告：田怡，女，1983年4月17日出生，汉族，住天津市河西区委托诉讼代理人：王义，天津捍正律师事务所律师。第三人：天津市津南区星星房屋信息咨询服务中心，个体工商户，住所地天津市津南区辛庄镇前辛庄村鑫旺里小区商业街*号底商。经营者：孙玮，男，1986年11月30日出生，汉族，住天津市津南区，原告宗百玲与被告田成杰、被告田怡、第三人天津市津南区星星房屋信息咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宗百玲及其委托诉讼代理人武君、二被告之委托诉讼代理人王义到庭参加诉讼；第三人之经营者孙玮首次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判令二被告返还原告定金15000元；3.判令二被告支付原告违约金20250元；4.判令二被告支付原告房屋差价损失250000元；5.判令二被告支付给原告中介费4000元；6.判令二被告支付原告装修损失费10780元；7.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月10日，原告与被告田成杰之委托代理人田怡在第三人的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告以405000元的价格购买被告田成杰位于天津市津南区房屋（以下简称“涉诉房屋”），原告依约给付定金15000元，并向第三人支付中介费4000元，另约定2016年3月20日前办理过户手续。原告现已装修入住涉诉房屋。在约定的过户时间届满前涉诉房屋被法院保全查封，被告一直以尽快解决为由拖延办理手续。2017年7月21日，河北省唐山市曹妃甸区人民法院执行法官告知原告涉诉房屋即将被拍卖，被告构成根本违约，故原告起诉。二被告辩称，同意原告第1、2项诉讼请求，但因被告田怡系经办人，不是合同相对方，不应承担责任，且被告田成杰不存在违约行为，房屋买卖合同无法履行系因为案外人的因素导致的。即便考虑原告损失，也应当以涉诉房屋被查封时间为节点计算；中介费系原告与中介机构因交易产生，与被告无关；对于原告主张的装修损失，因被告收到定金后立即将涉诉房屋交付原告，该行为具有善意，被告不应因此承担义务。综上不同意原告除第1、2项外的其他诉讼请求。第三人述称，原告所称事实及理由属实，对于原告的诉讼请求没有意见。双方曾于2016年3月10日进行协商，约定被告解决查封后过户。直至2017年7月双方仍在协商，被告仍称尽快解决问题撤销查封后过户。本院依法组织了证据交换及质证。对于当事人无争议的证据，本院予以认证并在卷佐证；对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的中介费收据1份，该证据经第三人签章确认收到中介费4000元，且经第三人当庭认可，本院对其证明效力予以确认。2.原告提交的装修票据12张，该证据中部分票据经出具单位签章确认，部分票据无收款单位签章，结合装修市场出具票据较为随意的状况，可以确定原告确因装修涉诉房屋投入财力，原告所称的投入金额具有较强的可信度。3.二被告提交的裁定书复印件1页，被告未提交该证据原件核对，且内容存在缺失，本院对其证明效力不予确认。根据当事人提交的证据，结合相关陈述，本院确认如下事实：被告田成杰系被告田怡之父。2016年1月10日，原告与被告田成杰、第三人共同签订《房屋买卖（居间）合同》，其中被告田成杰系甲方（卖方），原告为乙方（买方），第三人系丙方（中介方），被告田怡系甲方代理人。合同约定内容包括：甲方出售的房屋坐落于天津市津南区……所有权人为田成杰……甲乙双方协商过后的实际成交价格为40.5元（大写：人民币肆拾万伍仟元）……交易双方涉及的费用其中乙方承担全部……甲乙双方约定，乙方于2016年1月10日将定金1.5万元交付给甲方……甲乙双方应向丙方支付居间服务费9000元，其中甲方支付5000元，乙方支付4000元……甲方应保证所出卖的房屋无产权纠纷、非法拆改。因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的违约责任……违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任……甲、乙双方约定购买房屋全款于2016年3月20日之前交齐，同时办理过户手续等。被告田怡在合同甲方下方“委托代理人”处签字并捺印，原告在“乙方”处签字捺印，第三人在“丙方”处盖章并由经营者孙玮在“经办人”处签字。合同签订当日，被告田怡出具收据，确认收到原告交付的定金15000元。合同签订后二被告将涉诉房屋交付原告，原告即进行装修，装修后入住居住至今。涉诉房屋登记在被告田成杰名下，2016年1月26日河北省唐山市曹妃甸区人民法院向天津市国土资源和房屋管理局津南分局送达民事裁定书，查封涉诉房屋，查封期限为2016年1月26日至2019年1月25日。庭审中，原告称2016年3月20日未能办理涉诉房屋过户，但被告未告知原告涉诉房屋已被查封，且仍在承诺尽快解决问题予以过户，直至2017年7月执行法官告知才得知涉诉房屋被查封；二被告称涉诉房屋被查封后即告知原告，因原告未交付剩余房款且已经占有涉诉房屋，故未进一步沟通。涉诉房屋所在小区均价在2016年1月至2016年7月较为平稳，2016年7月至2016年11月均价上涨较为明显。本院认为，被告田怡作为委托代理人，以被告田成杰的名义与原告签订《房屋买卖（居间）合同》，被告田成杰未对被告田怡的代理行为提出异议，故《房屋买卖（居间）合同》对原告与被告田成杰产生拘束力，双方成立房屋买卖合同关系。根据法律规定，当事人应当应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告田成杰未在合同约定的期限届满前排除涉诉房屋已经被查封导致的过户障碍，致使合同未能继续履行，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，双方在合同中约定了违约金的计算方式为涉诉房屋成交价格的5%，该约定并未违反法律规定，被告田成杰应支付原告违约金20250元。关于原告主张的房屋差价损失250000元、中介费4000元及装修损失10780元，因合同约定的过户期限为2016年3月20日前，在此期限届满时涉诉房屋仍未过户，原告此时应采取措施了解涉诉房屋不能过户的原因，依照法律规定及时主张权利获取相应救济。即便考虑给予原告一定期限维护自身权益，2016年3月20日至2016年7月尚有一段时间，原告在该段时间内寻求救济渠道解决争议可以避免2017年7月后因房屋价格大幅上涨产生的损失。2016年7月后房屋涨价导致原告受有的损失在较大程度上是由于原告怠于维护自身权益所致，2016年7月后房屋涨价导致原告受有的损失不宜由被告承担。原告主张的中介费4000元系因购买涉诉房屋产生的直接损失，但该费用的承担应结合违约金的数额综合确定。原告主张的装修损失，因原告在尚未取得涉诉房屋权属时即进行装修，该行为虽然系在信赖合同能够完全履行期待下所为，但应预见到实施该行为存在一定风险，原告因装修产生的损失应由原告与被告田成杰按照过错程度予以承担，该项损失的最终承担亦应结合违约金数额综合确定。综上，2016年7月时涉诉房屋所在小区均价较合同签订时已有小幅涨幅，结合该价格涨跌幅度、原告支付的中介费、原告的装修行为、被告田成杰的违约程度及违约金的数额等因素，本院酌情确定被告田成杰赔偿原告损失30000元。原告称二被告在约定的过户期限届满前作出解决问题予以过户的承诺，并长期许诺过户直至2017年7月，但被告方不予认可，原告方未能提供证据证明原、被告就涉诉房屋过户期限延长达成一致，本院对其主张不予采信。关于被告田怡是否应当承担相应责任，根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告田怡以委托代理人的身份签订合同，因该合同产生的法律责任应当由被代理人，即被告田成杰承担，原告要求被告田怡承担连带责任于法无据，本院不予支持。原、被告就原告第1、2项诉讼请求没有争议，本院不再赘述。第三人经依法传唤未到庭参加诉讼不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告宗百玲与被告田成杰于2016年1月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》解除；二、被告田成杰于本判决书生效后3日内返还原告宗百玲定金15000元；三、被告田成杰于本判决书生效后3日内给付原告宗百玲违约金20250元；四、被告田成杰于本判决书生效后3日内赔偿原告宗百玲损失费30000元；五、驳回原告宗百玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告宗百玲负担4219元，由被告田成杰负担1581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  国 艳代理审判员  叶程鹏人民陪审员  王洪刚二〇一七年十二月十七日书 记 员  张勇昊附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。