广东省广州市南沙区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0115执异90号异议人（利害关系人）：陈二，男，1965年12月26日出生，汉族，住佛山市南海区。委托代理人：何颖康，广东汇��律师事务所律师。申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司南沙支行，住所地广州市南沙区东涌镇吉祥路2号二楼，组织机构代码66813964-3。负责人：高海波，行长。委托代理人：黄伟健、林满根，男，广州农村商业银行股份有限公司南沙支行职员，通讯地址同上。被执行人：广东嘉莉诗（国际）服装有限公司，住所地佛山市南海区盐步环镇北路97号，组织机构代码28003382-6。法定代表人：何柏强。被执行人：广州天奥企业文化咨询有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦第3层，组织机构代码79101575-0。法定代表人：何少珍。本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司南沙支行（以下简称农商南沙支行）与被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司���以下简称嘉莉诗公司）、广州天奥企业文化咨询有限公司（以下简称天奥公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人陈二提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人陈二称，本院在执行（2017）粤0115执恢61号案中，拟对被执行人天奥公司名下广州市番禺区××层的五套房产以带租约、不交吉的方式进行拍卖，由此将损害广大债权人的合法权益，异议人作为被执行人天奥公司的债权人，现提出下列异议理由。一、抵押在先，租赁在后，租赁权严重影响抵押权的实现，依法应当除去，承租人的优先购买权也应一并除去。上述房产于2010年10月14日抵押给申请执行人农商南沙支行，而承租人广州歌神企业管理有限公司（原名称广州歌神餐饮管理有限公司，以下简称歌神公司）与被执行人天奥公司的租赁合同于2011年10月18日签订，抵押���先于租赁权成立。根据该房产价值评估报告，交吉与否价差近6,000万元，若带租约拍卖，起拍价将低于真实价值，成交率也降低。二、歌神公司以不合理的低价承租该房产，对其主张的租赁权应不予支持。根据被执行人天奥公司与歌神公司签订租赁合同显示，歌神公司承租该房产面积12,469.8平方米的年租金600万元，折合月租金约40元/平方米，严重低于当时商业房产的租金标准。租赁期间，被执行人天奥公司更是多次让利给歌神公司。三、应以交吉的方式和交吉价进行拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，歌神公司的租约不能约束将来���买受人。因歌神公司的租赁权已严重影响在先抵押权的实现，且租金明显低于市场价。据此，异议人陈二请求：1、对被执行人天奥公司名下位于广州市番禺区××层的五套房产进行去租约拍卖；2、对该房产按交吉方式进行拍卖，并以评估的交吉价进行第一次拍卖。本院查明：农商南沙支行与嘉莉诗公司、天奥公司金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2013）穗南法民二初字第191号民事判决已发生法律效力。依据该判决，嘉莉诗公司应向农商南沙支行清偿剩余贷款本金77,137,976.55元及利息1,373,978.54元（为截止至2013年5月29日利息、罚息、复息的合计）和2013年5月30日至清偿之日止的利息（其中本金47,137,976.55元按月计算罚息，所欠全部利息按月计算复息，罚息和复息利率标准按照月利率6.004167‰上浮50%计付；本金30,000,000元按月计算罚息，所欠全部利息按月计算复息，罚息和复息均按月利率5.5%上浮50%计付）的义务。天奥公司应履行生效法律文书所确定的抵押物担保还款义务。农商南沙支行对依法拍卖天奥公司名下抵押物位于广州市番禺区××层的五套房产（房产证编号：粤房地证字第××、××、××、××、××）在其折价或拍卖、变卖所得的价款在上述所确定的债务范围内享有优先受偿权。因嘉莉诗公司、天奥公司未履行义务，经权利人申请，本院依法立案（2013）穗南法执字第2595号执行。本院于2013年5月8日采取诉讼保全措施，依法轮候查封了天奥公司名下的上述房产。因上述房产已被广东省佛山市中级人民法院查封，征得广东省佛山市中级人民法院同意，由本院统一拍卖处理。本院于2014年5月26日作出（2013）穗南法执字第2595-2号执行裁定，裁定拍卖天奥公司名下的上述房产。上述房产权属人为��奥公司，权属来源2007年6月向中体产业集团股份有限公司购买，2010年10月14日办理抵押，抵押权人农商南沙支行。2014年11月11日，本院对陈二发出《不予受理案外人异议通知书》，告知陈二经审查其并非对（2013）穗南法执字第2595号案的所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利提出异议，亦未能证明其与该案执行标的存有利害关系，其提出的“案外人异议”申请不属于案外人异议的法定情形，本院不予受理。2015年，陈二向本院提出执行异议申请，请求将广州市番禺区××层的五套房产列为嘉莉诗公司名下的资产进行处理，将上述房产上的租赁权除去，中止对上述房产的拍卖。本院于2015年9月17日作出（2015）穗南法执异字第35号执行裁定，认为陈二并非上述房产的权利人，也不符合本院执行拍卖上述房产的利害关系人的法定情形，其异议申请不符合受理条件，裁定驳回陈二的异议申请。陈二不服本院（2015）穗南法执异字第35号执行裁定，向广东省广州市中级人民法院申请复议。2016年1月15日，广东省广州市中级人民法院作出（2015）穗中法执复议字第173号执行裁定，认为执行法院采取何种方案组织拍卖，因陈二既非执行案件的当事人，与执行法院拍卖行为亦无直接利害关系导致其合法权益受到损害，不符合可以提出执行行为异议的适格主体，裁定驳回陈二的复议申请，维持本院（2015）穗南法执异字第35号执行裁定。2016年11月，本院作出（2013）穗南法执字第2595号执行裁定，裁定该案终结本次执行程序。2017年6月6日，根据农商南沙支行申请，本院立案（2017）粤0115执恢61号恢复执行。2017年11月20日10时至11月21日10时，本院在淘宝网组织公开拍卖上述房��，起拍价116,991,000元，按不交吉拍卖。拍卖结果为无人缴交保证金，无人竞拍而流拍。另，2017年9月7日，佛山市南海区人民法院于作出的（2016）粤0605民初5981号民事判决书，内容为嘉莉诗公司、天奥公司追偿权纠纷一案，判决嘉莉诗公司在十日内向陈二偿还款项2,229,061.57元及利息，天奥公司对嘉莉诗公司所负上述债务在25%比例范围内承担连带清偿责任。该判决于2017年9月26日发生法律效力。陈二于2017年10月30日申请执行，佛山市南海区人民法院审查立案（2017）粤0605执14118号。本院认为：陈二由2017年9月26日生效的（2016）粤0605民初5981号民事判决判定为嘉莉诗公司、天奥公司的债权人，在嘉莉诗公司、天奥公司的财产不足以清偿全部债务时，陈二作为可能申请参与分配的他案债权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若��问题的规定》第五条第五项的规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议……（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”可以利害关系人的身份对本院拍卖天奥公司名下广州市番禺区××层的五套房产的执行行为提出异议。《中华人民共和国担保法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的���抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”均适用于抵押权人实现优先受偿权与抵押物上租赁权之间发生冲突情形时，赋予抵押权人或者优先受偿权人行使的权利，陈二并非上述房产的抵押权人或者优先受偿人，不符合上述规定的适用主体范围，故其主张除去上述房产上租赁权后再进行交吉拍卖是缺乏理据的，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人（利害关系人）陈二的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省广州市中级人民法院申请复议。审 判 长  刘 方审 判 员  邓志东审 判 员  刘国恒二〇一七年十二月一日法官助理  曹雪芬书 记 员  石豪楠