贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终1589号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨秀芝，女，1971年6月18日出生，土家族，户籍地贵州省沿河土家族自治县，现住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔蕾，女，1989年4月17日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人杨秀芝因与被上诉人孔蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院(2017)黔0602民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨秀芝上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审案件受理费由孔蕾承担。事实及理由：原判认定事实不清、适用法律错误。一、2015年9月20日杨秀芝与孔蕾签订《门面租赁合同》，租赁期限为2015年9月20日至2018年9月20日，在租赁期间内，孔蕾将相连的门面打通严重影响了杨秀芝的使用权，杨秀芝要求孔蕾进行修复，但孔蕾一直未理睬，杨秀芝仍严格遵守双方合同的约定履行义务。二、《门面租赁合同》约定三个月支付租金一次，并且没有约定具体支付租金时间，具体履行期限为6月20日至9月20日，在此期间，杨秀芝任何时候履行都符合法律规定与合同约定，只要不超过9月20日履行就不构成违约。所以，履行期限届满应当认定为9月20日，孔蕾主张权利应当在履行期限届满后，但孔蕾在6月22日就给杨秀芝发出《催告函》要求杨秀芝支付租金。在此期间，孔蕾还将桌椅堆放在杨秀芝的门面里，造成杨秀芝无法经营，构成严重侵权，同时，杨秀芝向孔蕾提起反诉，但是法院没有查明案件事实，就驳回杨秀芝的反诉请求，以《催告函》为履行期限支持孔蕾的请求。根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，《催告函》是孔蕾单方意思表示，不是双方的意思表示，且损害了杨秀芝的期限利益，法院不能以《催告函》为依据，应当以双方签订的《门面租赁合同》为准，杨秀芝没有超过履行期，不构成违约。综上一审法院认定事实错误，判决有失公允，请二审撤销原判，依法改判。孔蕾二审未答辩。孔蕾向一审法院起诉请求：1、判决解除孔蕾、杨秀芝签订的《门面租赁合同》；2、判令杨秀芝向孔蕾支付2016年12月30日至2017年3月19日的租金6000元、2017年6月20日至7月19日的租金4100元，共计10100元，以及租赁房屋使用期间应缴纳的水、电等费用。(具体金额以杨秀芝搬离租赁房屋的日期为准)；3、判令杨秀芝于本判决生效之日起十日内搬离租赁门面；4、本案诉讼费由杨秀芝承担。杨秀芝向一审法院提出反诉请求：1、判令孔蕾赔偿杨秀芝经济损失10000元；2、反诉诉讼费由孔蕾承担。一审法院认定事实：孔蕾与杨秀芝于2015年9月20日签订《门面租赁合同》约定，由杨秀芝承租孔蕾坐落于铜仁市碧江区尚都2栋1单元1号门面经营餐饮，租赁期限自2015年9月20日至2018年9月6日止，每月租金4100元，每3个月支付一次租金；租赁期内的水、电、暖、气、设备等费用由杨秀芝承担。合同签订的当月，杨秀芝向孔蕾支付了第一个季度租金。在铜仁市公安局碧江分局市中派出所的调解下，孔蕾、杨秀芝于2017年3月13日协议约定由杨秀芝于同年3月19日前向孔蕾支付2016年12月20日至2017年3月19日的租金6000元。2017年3月20日，杨秀芝向孔蕾支付了当日至同年6月20日3个月的租金12300元。孔蕾于2017年6月22日向杨秀芝发出《催告函》告知：根据合同法第九十四条的规定，杨秀芝在收到《催告函》之日起15日内向孔蕾支付同年6月20日至同年9月20日3个月的租金12300元，逾期之日起15日内搬离并腾空门面内自有设施设备，并结清当月租金；杨秀芝收到《催告函》之日起1个月内既未支付租金，也未搬离租赁门面，孔蕾将采取司法途径追究杨秀芝的违约责任并赔偿一切经济损失。一审法院认为，孔蕾与杨秀芝签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方应按合同约定行使权力、履行义务。根据合同约定，杨秀芝向孔蕾按约定支付租金是其义务，因此杨秀芝应当对其主张已向孔蕾支付了双方协议约定的2016年12月20日至2017年3月19日的租金6000元的事实承担举证责任，但杨秀芝未向法庭提交任何证据予以佐证，应当承担不利后果，故杨秀芝应向孔蕾支付2016年12月20日至2017年3月19日的租金6000元。孔蕾、杨秀芝签订《门面租赁合同》的当月，杨秀芝向孔蕾支付了第一个季度租金；2017年3月20日杨秀芝向孔蕾支付了当日至同年6月20日3个月的租金12300元，可见是先支付租金，后使用承租门面。杨秀芝抗辩租赁期届满后支付租金也不符合常理，故对杨秀芝的上述抗辩，不予支持。故杨秀芝应于2017年6月20日向孔蕾支付即日起至同年9月19日3个月的租金12300元，对孔蕾要求杨秀芝支付2017年6月20日至同年7月19日的租金4100元的请求，予以支持。杨秀芝陈述其于2017年6月20日左右收到孔蕾于2017年6月22日发出的《催告函》，应视为杨秀芝于2017年6月22日收到《催告函》。该《催告函》告知：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，杨秀芝在收到《催告函》之日起15日内向孔蕾支付同年6月20日至同年9月20日3个月租金12300元，逾期之日起15日内搬离并腾空门面内自有设施设备，并结清当月租金，杨秀芝收到《催告函》之日起1个月内既未支付租金，也未搬离租赁门面，孔蕾将采取司法途径追究杨秀芝的违约责任并赔偿一切经济损失。杨秀芝至今未按《催告函》要求支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条的规定孔蕾有权解除合同，故对孔蕾要求解除与杨秀芝签订的《门面租赁合同》的请求，予以支持，杨秀芝应搬离本案租赁门面。同时，孔蕾有权要求杨秀芝从2017年7月20日起每月支付4100元，直至杨秀芝搬离本案租赁门面时止。孔蕾要求杨秀芝支付水、电等费用的请求，未提供证据予以佐证，不予支持。杨秀芝提交的照片、票据，并不能证明系孔蕾妨害杨秀芝正常经营，造成经济损失10000元，对杨秀芝要求孔蕾赔偿经济损失10000元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决：一、解除孔蕾与杨秀芝签订的《门面租赁合同》；二、杨秀芝搬离铜仁市碧江区尚都2栋1单元1号门面；三、由杨秀芝支付孔蕾门面租金10100元，并从2017年7月20日起每月向孔蕾支付4100元，直至其搬离第二项规定的门面；四、驳回孔蕾的其他诉讼请求；五、驳回杨秀芝反诉孔蕾的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由杨秀芝负担。反诉受理费50元，减半收取计25元，由杨秀芝负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实无异，依法予以确认。本院认为，租赁双方当事人应当按照约定履行相应的义务，违约方应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点有三，一是涉案门面的租金支付时间是先使用租赁门面后支付还是先支付租金后使用租赁门面；二是本案合同是否达到解除条件；三是杨秀芝反诉孔蕾赔偿经营损失是否成立。关于焦点一，本案中孔蕾与杨秀芝签订的《门面租赁合同》第四条约定了租金的支付方式是每3月一付，并约定“合同签订时一次性付清”，可以得出杨秀芝每月使用租赁门面，是先付租金后使用，且杨秀芝于2017年3月20日支付同日至2017年6月20日的租金也可印证是先付租金后使用租赁门面。故对杨秀芝主张双方未约定支付时间，在三个月中任何时间都可付租金的理由不予支持。关于焦点二，根据约定，杨秀芝应当先付租金，在接到《催告函》后，未在合理期间内履行支付租金义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，案涉门面的出租人孔蕾有权解除合同，故对杨秀芝主张原判解除合同不当的理由，依法不予支持。关于焦点三，杨秀芝没有提供有效的证据证明孔蕾在其依约承租期内侵犯其经营权，故对其该主张依法不予支持。综上，杨秀芝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人杨秀芝负担。本判决为终审判决。审判长  张永琴审判员  罗 静审判员  罗宇睿二〇一七年十二月十一日书记员  龙 璇