广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10943号上诉人（原审被告）：吴咪咪，女，汉族，1989年10月18日出生，住广东省云浮市云安区，委托诉讼代理人：孔令文，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林希楠，广东信孚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨帅，男，汉族，1990年10月11日出生，住四川省盐亭县，被上诉人（原审原告）：蒲文丽，女，汉族，1992年9月1日出生，住四川省盐亭县，两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何满珠，广东上游律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓贵昌，广东上游律师事务所律师。原审被告：佛山市顺德区家家乐投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇桂华路A65号铺之一，统一社会信用代码91440606574459291E。法定代表人：黄柏林。原审第三人：孔祥明，男，汉族，1982年4月6日出生，住广东省云浮市云安区，上诉人吴咪咪因与被上诉人杨帅、蒲文丽、原审被告佛山市顺德区家家乐投资有限公司（以下简称家家乐公司）、原审第三人孔祥明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴咪咪上诉请求：撤销一审判决，改判吴咪咪向杨帅、蒲文丽双倍返还定金6万元，一、二审诉讼费用由杨帅、蒲文丽负担。事实和理由：（一）双方当事人签订《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同）前，清楚地知道吴咪咪并未与孔祥明离婚的客观事实，杨帅、蒲文丽为了低价获取涉案房屋，故意与吴咪咪签订涉案合同，严重损害了毫不知情的孔祥明的合法权益，杨帅、蒲文丽在本案中不是善意第三人，涉案合同无效。（二）一审判决吴咪咪支付杨帅、蒲文丽290400元违约金，明显过高，有失公平正义。杨帅、蒲文丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。家家乐公司述称，（一）法律关系分析：本案存在两个法律关系，一是房屋买卖合同关系，二是居间合同关系。首先，房屋买卖合同关系只是出卖人和买受人之间的关系，居间人只是第三人。1.在房屋买卖合同的履行方面，家家乐公司既无权利，也无义务，诉讼地位是无独立请求权的第三人。2.在合同解除条款方面，由于涉案合同第九条约定，合同的解除需要三方一致同意，因此家家乐公司在解除合同方面的诉讼地位是有独立请求权的第三人。在本案中，家家乐公司不同意解除合同。其次，在居间合同关系方面，家家乐公司已全面履行自己的义务，理应得到相应的报酬。（二）涉案房屋买卖合同的履行方面，家家乐公司既无权利也无义务，更无过错。（三）杨帅、蒲文丽应当继续承担居间合同中支付中介费用的义务。（四）杨帅、蒲文丽请求吴咪咪支付律师费5万元，于法于约均无据。（五）房屋出卖人和买受人的行为均不符合法定或约定的合同解除事由，涉案合同不应解除。孔祥明述称，签订涉案合同时其并不知情，其知道后就找中介公司谈，双方协商不成才诉诸法院的。杨帅、蒲文丽向一审法院起诉请求：1.解除杨帅、蒲文丽与吴咪咪、家家乐公司于2017年3月1日签订的《房地产买卖合同》；2.吴咪咪、家家乐公司向杨帅、蒲文丽支付合同违约金290400元（968000元×30%）及利息（利息自本案受理之日起计算）；3.吴咪咪、家家乐公司向杨帅、蒲文丽返还定金30000元及利息（利息自本案受理之日起计算）；4.吴咪咪、家家乐公司向杨帅、蒲文丽退还中介代理费5000元及利息（利息自本案受理之日起算）；5.吴咪咪、家家乐公司支付杨帅、蒲文丽律师服务费50000元；6.吴咪咪、家家乐公司向杨帅、蒲文丽支付评估费1600元；6.诉讼费由吴咪咪、家家乐公司承担。一审法院认定事实：杨帅、蒲文丽有购房意向，遂通过家家乐公司居间与吴咪咪达成了房屋买卖合同，杨帅、蒲文丽与吴咪咪、家家乐公司于2017年3月1日签订了《房地产买卖合同》一份，约定由吴咪咪出售位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路A248号威斯广场怡景轩8座502房产，价格为968000元。合同约定“三、……卖方保证对上述物业享有完整所有权且该物业不存在产权纠纷或被查封情况……等可能影响交易的真实信息。……如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿因此交易给买方造成的全部损失。六、买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或与逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或按总成交价的30%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。七、经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《佣金支付承诺书》执行……买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询费及买卖代理费，守约方已支付的咨询费及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还……；八、……如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的(买卖方原因、政府行为或不可抗力因素除外)，经纪方应当退还已收代理费并赔偿因此造成的经济损失（以有效证实之直接损失为限）”。合同签订后，杨帅、蒲文丽向吴咪咪支付了订金30000元。另，蒲文丽与家家乐公司签订了一份《佣金支付承诺书》，约定中介代理费为14500元，家家乐公司已收取了其中5000元。又查，吴咪咪与家家乐公司签订了《限时独家代理委托协议》一份，约定吴咪咪将涉案房屋委托家家乐公司出售，约定甲方（吴咪咪）保证对该物业享有完全所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。签订合同当日，家家乐公司向吴咪咪收取了涉案房屋的房地产权证、购房发票。再查，吴咪咪与孔祥明系夫妻关系，上述房产登记于吴咪咪名下（房产证号：粤房地权证佛字第××号），登记时间为2015年11月19日，系两人夫妻关系存续期间。上述合同签订后，因孔祥明不同意出卖该房屋，吴咪咪拒绝继续交易，杨帅、蒲文丽通过快递方式向吴咪咪邮寄了解除合同通知书，吴咪咪于2017年3月30日签收该邮件。一审法院认为，本案应从以下方面分析：一、关于合同解除。吴咪咪、孔祥明抗辩涉案房屋系两人夫妻共同财产，吴咪咪签订的《房地产买卖合同》属无权处分，该合同应属无效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（三）》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”，之规定，即便该吴咪咪不具有涉案房屋的全部权属，不影响买卖合同的效力，故杨帅、蒲文丽与吴咪咪、家家乐公司签订的《房地产买卖合同》，是三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定有据，合法有效，三方均应受到合同的约束。签订合同后，吴咪咪因不具有房屋的全部权属，拒绝继续交付房屋，导致合同目的无法实现，其行为已构成违约，杨帅、蒲文丽作为守约方要求解除双方之间的《房地产买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。《房地产买卖合同》中包含了杨帅、蒲文丽与家家乐公司之间的居间合同关系，因买卖合同关系已解除，居间合同也不具有继续履行之实际必要，故也一并予以解除。杨帅、蒲文丽解除合同的意思表示系通过邮寄解除通知书的形式向吴咪咪提出，该解除合同的意思表示于2017年3月30日到达吴咪咪。而对家家乐公司，杨帅、蒲文丽解除合同的意思表示系通过起诉方式提出，故该解除合同的意思表示应于2017年4月29日家家乐公司收到应诉材料时到达家家乐公司，故合同的解除时间应按照后达到者的时间确定，即2017年4月29日解除。二、关于吴咪咪、家家乐公司的责任。1.关于吴咪咪。吴咪咪作为出卖方，对房屋的权属最为清楚，负有审查自身是否有出卖房屋的所有权的首要责任，其未经共有人同意擅自出卖房屋导致合同被解除，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。吴咪咪的违约行为导致合同解除，根据合同约定，杨帅、蒲文丽有权按照合同总标的30%计收违约金为290400元（968000元×0.3）。至于吴咪咪收取的定金30000元，应予以一并返还给杨帅、蒲文丽。至于律师费，系杨帅、蒲文丽为诉讼支出的合理费用，属因吴咪咪违约导致杨帅、蒲文丽产生的损失，但杨帅、蒲文丽主张50000元，已超出吴咪咪就违约可预见的合理范围，故根据公平原则，一审法院依法调整为10000元，超出部分，一审法院不予支持。2.关于家家乐公司。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，从吴咪咪提供的视频录像反映，家家乐公司的员工系清楚吴咪咪的处于已婚的婚姻状态。基于夫妻财产共同制的法律规定，买卖双方的婚姻状态的审查对于房屋如此大宗财产的交易属非常基本且重要的审查环节，居间过程中，虽不能要求居间人清楚出卖人的一切信息，确切甄别出卖人所提供全部材料的真伪，但家家乐公司作为专业的中介机构，就从业要求而言，应清楚出卖人婚姻状态的对于房屋处分权完整程度的重要影响，家家乐公司应对吴咪咪的婚姻状态，其配偶是否同意出售房屋进行形式审查。本案中，家家乐公司未要求吴咪咪提供其婚姻状况证明，且在其工作人员知道吴咪咪婚姻状态后，也未要求吴咪咪出具孔祥明同意出售房屋的材料或要求孔祥明对出售房屋进行确认，家家乐公司的行为显然未尽到作为居间人的审慎义务。家家乐公司未尽到审慎义务，导致杨帅、蒲文丽遭受损害，应承担赔偿责任，其收取的中介代理费5000元，应予以退还杨帅、蒲文丽。至于违约金、律师费，因合同的居间条款中并未约定家家乐公司承担违约金，故家家乐公司责任承担范围应限于杨帅、蒲文丽的损失，违约金290400元不属于家家乐公司应承担的责任范围；律师费属于杨帅、蒲文丽的损失，应由家家乐公司在吴咪咪不能清偿的范围内承担补充清偿责任。定金30000元及中介费5000元由收取款项各方各自退还，杨帅、蒲文丽要求吴咪咪、家家乐公司互负连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。至于杨帅、蒲文丽要求定金、违约金及中介费的利息，因一审法院已支付了违约金，违约金足以弥补杨帅、蒲文丽的损失，故对利息的请求不予支持。至于评估费1600元，杨帅、蒲文丽未提供相关票据佐证，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨帅、蒲文丽与吴咪咪、家家乐公司签订的《房地产买卖合同》于2017年4月29日解除；二、吴咪咪于判决发生法律效力之日起十日内向杨帅、蒲文丽返还定金30000元；三、吴咪咪于判决发生法律效力之日起十日内向杨帅、蒲文丽支付违约金290400元及律师费10000元；四、家家乐公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨帅、蒲文丽退还居间费5000元；五、家家乐公司对第二项中律师费10000元在吴咪咪不能清偿的范围内承担补充清偿责任；六、驳回杨帅、蒲文丽的其他诉讼请求。一审案件受理费减半为3477.5元，由杨帅、蒲文丽负担383.72元，吴咪咪承担3047.66元，家家乐公司负担46.12元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一审判决吴咪咪应向杨帅、蒲文丽返还定金30000元，各方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：涉案合同的效力；吴咪咪是否应向杨帅、蒲文丽支付违约金290400元及律师费10000元；家家乐公司是否应向杨帅、蒲文丽退还居间费5000元及对吴咪咪不能清偿的律师费承担补充清偿责任。关于争议焦点一。吴咪咪上诉主张，杨帅、蒲文丽明知吴咪咪与孔祥明系夫妻关系，吴咪咪无权处分涉案房屋，仍然与吴咪咪签订涉案合同，杨帅、蒲文丽并非善意第三人，涉案合同应为无效合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（三）》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本院认为，吴咪咪虽然不具有涉案房屋的全部权属，但不影响买卖合同的效力，杨帅、蒲文丽与吴咪咪、家家乐公司签订的涉案合同，系三方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应受到合同的约束。吴咪咪上诉主张涉案合同无效，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。由于吴咪咪已向杨帅、蒲文丽明确表示拒绝出卖房屋，导致涉案合同无法继续履行，吴咪咪的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审法院支持杨帅、蒲文丽的诉请，判令解除合同、吴咪咪支付违约金280400元及律师费10000元，有合同和法律依据，本院予以维持。吴咪咪上诉主张一审判决其承担的赔偿责任过重，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点三。家家乐公司主张，一审判决家家乐公司向杨帅、蒲文丽退还居间费5000元及对吴咪咪不能清偿的律师费承担补充清偿责任，处理不当。本院认为，因家家乐公司未提出上诉，故本院在二审中对该主张不予审查。综上所述，吴咪咪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5356元，由上诉人吴咪咪负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月二十七日书 记 员  何智峰