广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初15140号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**信联大厦。负责人：陈立新。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。被告：肖平，男，1986年5月21日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：裴世熟，男，1985年8月16日出生，汉族，住福建省永安市。被告：郑建城，男，1965年10月24日出生，汉族，住福建省永安市。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）与被告肖平返还原物纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依原告农行中山分行的申请追加了裴世熟、郑建城为本案被告。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行中山分行的委托诉讼代理人唐超余到庭参加诉讼、被告肖平、裴世熟、郑建城经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行中山分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑建城立即向原告农行中山分行返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：**××24]中的A2-F2-2的商铺（下称涉案商铺），并在返还时结清涉案商铺截至返还之日的物业管理费、水费、电费等因被告非法占有使用产生的全部费用；2.判令被告肖平、裴世熟共同向原告农行中山分行支付涉案商铺的占用使用费13125元（从2016年4月1日起至2016年10月25日止，按每月30元/平方米计算；3.判令被告郑建城向原告支付上述涉案商铺的占用费（从2016年10月26日起至实际清偿之日止，按每月30元/平方米计算）4.判令被告肖平、裴世熟、郑建城向原告农行中山分行赔偿因本案维权所支出的律师费15000元。事实和理由：2013年9月，广东大飞洋游艇设备有限公司（以下简称大飞洋公司）向原告农行中山分行借款并由涉案商铺的原产权人中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）将包含涉案商铺在内的商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，原告农行中山分行诉至法院要求偿还欠款并行使抵押权。后经法院判决执行，原告农行中山分行于2016年4月1日依据（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的含涉案商铺在内的商业楼的所有权。被告肖平、裴世熟于2016年4月1日至2016年10月25日期间承租并占用涉案商铺，且未向原告农行中山分行支付费用。2016年10月26日被告裴世熟将涉案商铺转让给被告郑建城承租，被告郑建城从2016年10月26日起占有使用涉案商铺至今，也未曾向原告农行中山分行支付费用。原告农行中山分行认为，被告郑建城无法律依据占用使用涉案商铺，侵犯了原告农行中山分行的无权，应返还原物并赔偿损失，被告肖平、裴世熟应支付占有使用期间的费用。据此，原告农行中山分行向法院提起诉讼并提出以上诉讼请求。被告肖平提交书面答辩状辩称，被告肖平于2014年9月与力信公司签订了租赁合同承租涉案商铺，于2015年5月因亏本将涉案商铺转让给他人经营，现在的经营者与被告肖平无关，故原告农行中山分行主张被告肖平非法占有的事实不存在，应驳回原告农行中山分行对被告肖平的起诉。被告裴世熟未作答辩。被告郑建城提交书面答辩状辩称，1.商铺承租人与原商铺所有人签订租赁合同，合同期限为三年，商铺承租人在合同期内使用涉案商铺的行为合法正当。原告农行中山分行在2016年4月1日取得涉案商铺的所有权后，迟至2017年6月才通知其是涉案商铺的所有权人，且通知之后未对商铺承租人提出权利主张及提出收回涉案商铺的请求，仅要求承租人向其缴纳租金，故商铺承租人在原告农行中山分行通知所有权变更之前占有使用涉案商铺的行为没有过错，原告农行中山分行主张2017年6月之前的占有使用费用没有依据；2.被告郑建城与被告裴世熟是同村村民，2016年10月中旬经人介绍在被告裴世熟开办的沙县小吃帮工，被告郑建城不是涉案商铺的经营者，不是本案适格被告，原告农行中山分行要求被告郑建城返还涉案商铺并支付使用费的主张错误，故应驳回原告农行中山分行对被告郑建城的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告农行中山分行提供的证据1.执行裁定书、送达回证、中山市不动产登记资料证明表有原件核对，且与本案具有关联，故本院予以认定；2.租赁合同，被告肖平对此没有提出异议，本院予以认定；3.律师函、快递单，有原件核对，本院对其真实性确认，但该快递单没有收件人签收，故对关联性本院不予认定；4.网上打印的2016年中山市房屋租赁参考表，为政府公开信息，真实性本院予以认定，但是否与本案具有关联，本院将结合其他证据决定是否认定。被告肖平提供的证据租赁合同、照片，虽为复印件，但被告裴世熟未提出异议，且与本案其他事实能相互映证，故本院予以认定。本院依职权对被告郑建城作调查笔录一份，当事人均未提出异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：**××24]位于中山市××镇××村，原产权人为力信公司。后大飞洋公司向农行中山分行借款并由力信公司将上述商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，农行中山分行诉至本院要求偿还欠款并行使抵押权。经强制执行，农行中山分行于2016年4月1日依据本院出具的（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的包含涉案商铺在内的商业楼的所有权。2014年9月22日，肖平（乙方）与原产权人力信公司（甲方）签订租赁合同，承租涉案商铺用于经营餐饮，涉案商铺总面积为75平方米，租赁合同约定租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；2015年6月1日起至2017年9月30日，租金为每月30元每平方米；乙方应于每月25日前交纳租金，物业管理费、水费、电费等费用由乙方自行承担。合同还约定了其他权利义务。肖平提供的租赁合同系裴世熟与力信公司于2014年9月22日签订的，合同约定的事项和前述肖平与力信公司所签订租赁合同约定的事项一致。郑建城在接受本院调查时陈述，涉案商铺是其于2016年10月起，从裴世熟处租赁使用，其从未缴纳过租金。庭审中，农行中山分行确认其没有垫付涉案商铺的物业管理费、水费、电费等费用，也无法确定具体数额。农行中山分行要求四被告按每月每平方30元的标准交纳涉案商铺的占有使用费及因本案维权而支出的律师费15000元，并提供代理协议及收款收据为凭。中山市房屋租赁管理所公布的《2016年中山市房屋租金参考价》显示，涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价为每月每平方米30元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，农行中山分行作为涉案商铺的抵押权人，因债务人未能按约清偿债务，通过申请本院执行实现了抵押权，于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权。涉案商铺的抵押权是2013年10月11日设立的，而肖平、裴世熟与原产权人力信公司的租赁合同签订日期为2014年9月22日，郑建城从裴世熟处租赁涉案商铺的时间为2016年10月，涉案商铺抵押设立在前，出租在后，故肖平、裴世熟与原产权人签订的租赁合同以及郑建城与裴世熟之间的租赁关系对农行中山分行不具有约束力。现涉案商铺由郑建城实际占有使用，农行中山分行有权要求郑建城返还涉案商铺。郑建城虽辩称其不是涉案商铺的现有实际使用人，但其在本院调查过程中，承认其承租涉案商铺并使用，且郑建城对自己的辩解未提供任何证据证实，故本院对郑建城的辩称不予采信。因此，对农行中山分行要求郑建城返还涉案商铺的请求，本院予以支持。关于涉案商铺占有使用费的问题。根据肖平、郑建城的陈述以及农行中山分行、肖平提供的租赁合同，本院认定2016年4月1日至2016年10月25日止，涉案商铺由裴世熟占有使用，2016年10月26日后由郑建城占有使用。农行中山分行于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，裴世熟、郑建城在农行中山分行取得所有权后未向农行中山分行交纳相应租金，故农行中山分行要求裴世熟支付自2016年4月1日至2016年10月25日的占有使用费、郑建城支付自2016年10月26日至实际返还之日的占有使用费，理据充分，本院予以支持。至于农行中山分行主张肖平与裴世熟同为涉案商铺使用人，应承担共同责任的请求，未提供证据证实，故本院对农行中山分行要求肖平支付占有使用费的请求，本院不予支持。关于占有使用费的标准，农行中山分行主张按照中山市房屋租赁管理所公布的涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价（每月每平方米30元）计付占有使用费，这与租赁合同中约定的租金相符，价格合理，故本院予以确认。经核算，裴世熟应向农行中山分行支付占有使用费15375元（30元/平方米×75平方米×6个月+30元/平方米×75平方米÷30天×25天），现农行中山分行只主张13125元，系其对自己权利的合法处分，本院予以支持；郑建城应自2016年10月26日起，按照每月30元/平方米的标准向农行中山分行支付占有使用费至实际清偿之日止。关于农行中山分行要求郑建城结清截至返还涉案商铺之日所产生的物业管理费、水费、电费等费用，因农行中山分行未举证证实郑建城拖欠上述费用，亦未提供证据证明其已代郑建城支付该费用以及该费用的具体数额，农行中山分行因对此承担举证不能的不利后果，因此，本院对该诉讼请求不予支持。至于农行中山分行主张的律师费，因双方没有约定，本院不予支持。肖平、裴世熟、郑建城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告郑建城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行返还位于中山市东升镇坦背村裕隆路1号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：**××24]中的A2-F2-2的商铺；二、被告裴世熟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付自2016年4月1日起至2016年10月25日止的占有使用费13125元；三、被告郑建城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付占有使用费（自2016年10月26日起至实际返还之日止，按每月30元/平方米的标准计算）；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费851元，由原告中国农业银行股份有限公司中山分行负担170元，由被告裴世熟负担229元，被告郑建城负担452元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  麦淑清人民陪审员  邓永飞二〇一七年十二月十四日书 记 员  林翠铭