北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初9327号原告：项习臣，男，1962年12月20日出生，满族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。被告：北京市密云区密云镇王家楼村民委员会，住所地北京市密云区密云镇王家楼村。法定代表人：薛书清，村主任。委托诉讼代理人：宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：北京金建迪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区密云镇王家楼村。统一社会信用代码：×××。法定代表人：王敦宏，总经理。委托诉讼代理人：王平，女，1979年6月21日出生，汉族，居民，北京金建迪房地产开发有限公司行政部职员。原告项习臣与被告北京市密云区密云镇王家楼村民委员会（以下简称王家楼村委会）、北京金建迪房地产开发有限公司（以下简称金建迪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项习臣及其委托诉讼代理人王小雪、被告王家楼村委会之法定代表人薛书清、委托诉讼代理人宗大鹏、被告金建迪公司之委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项习臣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告向原告支付逾期交房违约损失336200元。2、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2010年4月2日，原告与被告王家楼村委会签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告回迁安置三套楼房及一套车库给原告，并保证2012年4月9日前回迁安置原告。被告金建迪公司亦在《房屋拆迁安置补偿协议》的拆迁人处盖章。然而时至今日，被告仍未安置原告回迁。原告多次找被告协商回迁事宜，但被告不予答复。故为维护合法权益，原告诉至法院。王家楼村委会辩称，原告现未回迁属实，王家楼村委会每月会向原告发放住房周转金，且经与原告协商后，周转金每段时间亦上调，上调周转金的目的在于双方认可回迁期限的延长，因此王家楼村委会并不存在延期交房的情况。涉案回迁项目最初为旧村改造，后变更为土地一级开发，现又变为棚户区改造，上述变更的事实都跟原告等村民进行过确认，这属于情势变更。且王家楼村委会延迟向原告交付回迁房屋，属于《房屋拆迁安置补偿协议》第十二条规定的不可抗力情形，不应当认定王家楼村委会违约。既然改变了回迁房屋的性质，故回迁的期限延长属于正常情况。在签订回迁协议时，原告并未说明回迁房屋将来系用于出租，故应为自住用房，不应产生租金损失，故原告要求租金损失没有依据。即使法院认定王家楼村委会违约，原告从2012年开始主张损失，已超过诉讼时效。如果法院认定王家楼村委会承担原告的租金损失，也应当将租金标准下调，并将住房周转金予以扣除。金建迪公司辩称，我公司与王家楼村委会合作开发涉案的拆迁回迁项目，我公司出钱，王家楼村委会出地。但王家楼村委会系拆迁人，而我公司不是拆迁法律主体，不应成为本案的被告。我公司之所以在《房屋拆迁安置补偿协议》上面盖章，是因为我公司需要向被拆迁村民支付周转金，且我公司一直在向原告发放住房周转金，且中间多次调高周转金，原告一直在领取周转金，从未提出任何异议，应视为原告已经知晓回迁房屋逾期安置的事实并同意拆迁人逾期提供回迁房屋。根据原告与王家楼村委会签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第十二条，出现以下情况，被拆迁人同意拆迁人逾期提供安置房屋：不可抗力造成安置房屋建设逾期。涉案项目所在区域涉及规划调整、北京市政府部门关于土地开发及房地产开发政策的变动以及村民要求将原定的集体产权回迁安置房变更为大产权回迁安置房，导致项目手续必须推翻重来。此外，现仍有部分村民没有搬迁，导致回迁安置房无法开工建设。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月2日，王家楼村委会（拆迁人）与项习臣（被拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，内容为：一、项目名称、地点：（1）建设项目名称：王家楼旧村改造建设农民住宅楼项目；（2）建设地点：密云县密云镇王家楼村；（3）建设单位：北京市密云县密云镇王家楼村民委员会；（4）《拆迁许可证》：京建密拆字【2009】211号。二、被拆迁房屋现状：（1）被拆迁人在拆迁范围内有正式房屋18间，建筑面积280平方米，宅基地占地面积368平方米。（2）被拆迁人有正式户口4人，常住人口4人。（3）被拆迁房屋产权属于自管。三、拆迁安置：拆迁人安置被拆迁人位于新北路以北、西环路以东的王家楼农民住宅楼社区，共计三套，建筑面积约为300平方米，分别是：①回迁安置建筑面积约110平方米，3居室户型一套；②回迁安置建筑面积约110平方米，3居室户型一套；③回迁安置建筑面积约80平方米，2居室户型一套；④首层车库面积25平方米……七、被拆迁人在2010年4月10前搬迁腾空房屋，经拆迁人确认后，原房交由拆迁人拆除。八、周转及回迁时间：1、周转补助费：按拆除原产权房屋的实际居住人口每人每月给予补助200元，周转期限为24个月，按签订拆迁协议的日期为准，超过24个月，在原基础上增加50%，周转时间直至布告形式通知上楼为止。2、拆迁人保证在2012年4月9日前回迁安置……十二、特殊情况下安置续期的处理。如果出现下列情况，被拆迁人同意拆迁人逾期提供安置房屋：1、不可抗力造成安置房屋建设逾期；2、因被拆迁人搬迁迟延造成安置房屋建设延期；3、如因不可抗力事件的发生导致协议无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在30天内，提供事故详情及协议不能履行或者需要延期履行的书面资料，拆迁人与被拆迁人认可后协商终止协议或暂时延迟协议的履行。……项习臣在被拆迁人处签字摁印，王家楼村委会与金建迪公司均在拆迁人处盖章。《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，项习臣按照约定搬迁腾空了被拆迁的房屋，但一直未得到上述协议约定的3套回迁安置房屋及车库。另查，项习臣自2010年4月以来即领取住房周转金，已领取至2017年12月，具体领取标准为：2010年4月至2011年8月，按照每人每月200元的标准领取；2011年9月至2013年9月，按照每人每月300元的标准领取；2013年10月至2014年12月按照每人每月450元的标准领取；2015年1月至2017年6月按照每人每月600元的标准领取；2017年7月至2017年12月按照每人每月800元的标准领取。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。项习臣与王家楼村委会签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，项习臣已经按照约定履行完毕其合同义务，王家楼村委会亦应根据约定及时交付回迁安置房屋。现因王家楼村拆迁回迁项目建设需要按照国家行政审批流程履行相应审批手续，致使王家楼村委会无法按照合同约定时间交付回迁安置房屋，王家楼村委会已违约，项习臣可以针对王家楼村委会的违约行为要求赔偿损失，具体金额根据本案情况等因素由本院酌情予以认定。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，王家楼村委会保证项习臣在2012年4月9日前回迁安置，故项习臣要求王家楼村委会给付2012年4月9日至2017年12月8日期间逾期交房的违约损失，理由正当，但在该期间，项习臣已经领取周转费136600元，该周转费系王家楼村委会因未向项习臣交付回迁房屋而支付的损失补偿，因项习臣领取的该期间的周转费数额低于本院对于类似情况所判决的违约损失数额，故在扣除掉项习臣已领取的该期间的周转费后，项习臣要求王家楼村委会给付逾期交房的违约损失之诉讼请求，本院予以支持；项习臣要求的过高部分，本院不予支持。金建迪公司亦在《房屋拆迁安置补偿协议》上面盖章，且考虑到王家楼村委会与金建迪公司关于涉案拆迁项目的合作关系，金建迪公司应对王家楼村委会的上述给付义务承担共同责任。王家楼村委会及金建迪公司辩称项习臣未能及时回迁系不可抗力因素造成的答辩意见，本院不予采信。因王家楼村委会逾期向项习臣交付回迁房屋的违约状态一直处于持续状态，故项习臣起诉并未超过诉讼时效，对于王家楼村委会关于项习臣起诉已超过诉讼时效的辩解意见，本院亦不予采信。综上所述，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京市密云区密云镇王家楼村民委员会及北京金建迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告项习臣二○一二年四月九日至二○一七年十二月八日期间逾期交房违约损失共计十四万二千元。二、驳回原告项习臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千一百七十二元（系原告项习臣预交），由原告项习臣负担一千六百零二元（已交纳）。由被告北京市密云区密云镇王家楼村民委员会及北京金建迪房地产开发有限公司负担一千五百七十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 吕书义二〇一七年十二月十二日法官助理 唐汉玲书 记 员 龚满园