福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）岚民初字第3805号 原告：邱金敏，男，1977年6月19日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：蔡来宽，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：福州市中海置业物业管理有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六路建行大厦六层。 法定代表人：薛炎金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈贻瑞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 原告邱金敏与被告福州市中海置业物业管理有限公司（以下简称“中海物业公司”）及中海置业（福建）有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，原告邱金敏申请撤回对中海置业（福建）有限责任公司的起诉，本院裁定予以准许。本院依法适用普通程序，于2017年10月20日、2017年12月27日两次公开开庭进行了审理。原告邱金敏及其委托诉讼代理人蔡来宽，被告中海物业公司的委托诉讼代理人吴玲玲、陈贻瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱金敏向本院提出诉讼请求：1.判令中海物业公司赔偿邱金敏装修及家具损失268061元；2.判令中海物业公司赔偿邱金敏房屋空置费即租金损失（按每月3000元，自2015年9月1日起计至中海物业公司支付上述第一项损失后满6个月止）。事实和理由：2009年10月12日，邱金敏与中海置业（福建）有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，邱金敏向该公司购买其开发的位于中海华侨城X幢XXX号商品房，上述房屋于2010年6月22日交付使用。中海物业公司负责该中海华侨城小区的物业管理。由于中海物业公司疏于维护、管理下水道管网，小区下水道多次反水，导致污水、粪便水回流到低层住户家中。邱金敏所居住的X幢XXX室，已两次因下水道反水导致家中装修和家具被污水浸泡、损坏。前一次发生于2012年9月，该次好在下水道反水量小，装修、家具损失较小，协商后，中海物业公司向邱金敏支付了10000元的赔偿。后一次发生于2015年8月，下水道反水严重，污水、粪便水从厨房、卫生间、马桶、阳台等下水道口大量回流，导致邱金敏家中装修、家具大面积浸泡，大部分受到损坏，房屋内至今仍臭气熏天，根本无法居住。邱金敏多次找中海物业公司协商，要求解决和赔偿，但均无果，无奈邱金敏只能将家里部分人员暂行安置在物业用房中，另一部分租住他处。邱金敏的房屋装修、家具因本次下水道反水而产生的损失二十几万元（具体以评估为准），及房屋因受损害无法居住而产生租金损失，依法应由中海物业公司予以赔偿，遂成讼。 中海物业公司辩称，其具有从事三级标准的物业管理活动资质，已按照《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中的三级标准提供物业服务，对本案的损害后果不存在过错，不应承担侵权损害责任。鉴定意见书中的部分表述不客观且非真实的，鉴定意见不具有客观性，不应作为定案依据。福建天泽司法鉴定所对涉案房屋受损金额及月租金额进行鉴定，明显超出其鉴定业务范围，亦与实际不符，应不予采信。本案损害后果系由八号楼业主使用不当造成，应由其承担损害后果的全部责任。本案损害后果的扩大系由邱金敏造成，应由其对扩大的后果自行承担全部责任。为此，请求驳回邱金敏的诉讼请求。 邱金敏围绕其诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、房屋所有权证、前期物业服务协议、信访事项答复意见书75和88号，中海物业公司提供了营业执照、公司资质副本、物业服务合同、“13-16年物业对户外共用雨、污水管道每年疏通、清陶及化粪等技术人员的收款收据及相关记录存档资料”、涉案污水井示意图、小区整体排污平面图、照片；对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方有异议的证据，本院将结合案件的具体情况予以综合分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 邱金敏系平潭县（中海华侨城）X幢XXX室房产的业主。中海物业公司系涉案房产小区的物业服务单位。 2015年8月，涉案房产发生下水道污水反水倒灌，造成房屋受损。 经邱金敏申请，本院依法委托福建天泽司法鉴定所对涉案房屋的下水道反水原因，和因反水导致房屋、装修等遭受损坏的金额及月租金额进行评估鉴定。该所于2017年9月4日作出天泽司法鉴定[2016]建筑鉴字第227号《司法鉴定意见书》，对涉案房产的倒流的原因分析为：“鉴定人员根据对原被告双方的调查询问并结合现场勘验，原告房屋排污管反水处位于厨房洗菜池下方的排污管道，倒灌回来的污水通过该处流向原告房屋的其他房间，造成房屋整体受损。通过现场观察该排污管接至室外地面的排污井上部施工不到位，部分砖砌体并未粉刷封堵，同时物业方面没有安排人员对该污水井及时处理清淤且没有进行定期清理排污；该污水井处在花圃中，由于上部未粉刷，导致部分的泥土经过雨水冲刷流入该污水井，现场查勘时该污水井出口处的波纹管已近一半以上被生活垃圾和泥土所堵塞，该污水井的排污水流速因波纹管道的堵塞变得较为缓慢，一旦出现雨量较大台风天气，该排污井的四周的雨水和泥土就会通过污水井上部未粉刷的砌体之间的空隙流入该井，造成该污水井被泥土和生活垃圾所掩盖，且掩盖的高度超出该排污管的入口，导致整栋楼的该排污管的污水无法流入污水井，直接倒流到低楼层。楼层越高，越往下住户家下水管道内堆积的生活排泄物会越来越多，堆积在下水管道的最底层，当遇到暴雨天或者下水管道中有难分解的物质时，由于物业管理公司没有及时处理清淤且没有定期清理排污，污水就会反到距离堵塞点最近的出水口、底层住户的下水管的管道就会发生反冲现象。原告的家位于二楼，下水道里的水反到原告家，就说明是二楼以下管道堵塞了，这种堵塞为主管道堵塞，堵塞位置一般会在下水道窖井盖到一楼地下90度弯位置，因此下水道反水都是二楼多。之后原告对排污管反水的位置进行封堵，污水就没有再反入原告的房屋，在做调查笔录的时候，楼上的住户反映污水反入其家中，这也说明了主管道堵塞的情况”。对涉案房屋受损月租金额鉴定分析为：“在原告房屋受损至今长期未能修复使用，所产生的月租金额为3000元/月，共计22个月，共计66000元。本次鉴定意见书是以司法鉴定专家组成员的分析、研讨意见为主，并以当地管理部门最新发生的材料信息价及市场调查为依据，计算出的金额为原告房屋所需的月租的预算费用，以供相关方参考。”对本次委托的鉴定意见为：“1.中海华侨城8#202单元房屋的下水道发生反水是由于排污井内的排污不畅，污水未能及时由室外排水检查排出，造成下水道反水。2.因反水导致房屋、装修等遭受损坏的金额为人民币贰拾陆万捌仟零陆拾壹圆整（￥268061.00）；月租金额为人民币陆万陆仟圆整（￥66000.00）。”邱金敏垫付鉴定费41710元。 本院认为，本案为财产损害纠纷。 关于责任问题，经鉴定，涉案房屋的下水道发生反水的原因在于排污井内的排污不畅，污水未能及时由室外排水检查并排出。按照福州市三级物业服务标准，中海物业公司作为涉案小区的物业管理单位，对排水等共用设施设备运行有维修养护并保持排水系统运行正常的义务；物业公司需每季度检查污水井1次，每周至少巡查1次污水泵等排水系统，确保到排水系统运行正常。中海物业公司虽抗辩其已按上述标准进行维护保养，但并无相关每周巡查的记录，其上述抗辩，缺乏依据，不予采纳。经邱金敏申请，本院依法选择、委托具备相应资质的鉴定机构，并由鉴定机构作出鉴定意见，在中海物业公司无有效证据足以反证的情况下，其主张鉴定意见不符合客观事实，于法无据，不予采信。为此，对鉴定机构的鉴定意见，本院予以采纳。涉案房产因下水道反水造成的损害与中海物业公司未按标准对排水系统进行维修养护的行为存在因果关系，故对邱金敏诉请中海物业公司承担赔偿责任的主张，本院予以支持。 关于损失赔偿问题。对于房屋、装修等遭受损坏的赔偿问题，邱金敏作为被侵权人，为保护现场进行责任认定，未对反水后的房屋进行清理，情有可原，但若及时进行清理，确实可避免部分家具的生锈、霉变；事件发生后至鉴定时，时间较长，对于部分未渗水的家具（如：吊顶、天花板、抽油机等）生锈、霉变，亦非中海物业公司之过；故本院结合案件的实际情况及双方的过错程度，酌定中海物业公司对房屋、装修等遭受损坏的金额计268061元，承担85%的赔偿责任即227851元。对于租金损失，因房屋受损无法修复使用，造成邱金敏的租金损失，经鉴定，涉案房屋所需的房租为3000元/月，故邱金敏诉请自2015年9月1日起开始计算租金损失，本院予以支持；至中海物业公司赔偿房屋装修及家具损失之日止，邱金敏的损失已经得到补偿，其诉请租金计至损失赔偿后满6个月，于法无据，故租金应计至损失赔偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条规定，判决如下： 一、福州市中海置业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿邱金敏房屋装修及家具损失计227851元； 二、福州市中海置业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿邱金敏房屋租金损失（按月租金3000元，自2015年9月1日起计至福州市中海置业物业管理有限公司赔偿本判决第一判项中的损失之日止）； 三、驳回邱金敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，由福州市中海置业物业管理有限公司负担4710元，邱金敏负担790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 霞 人民陪审员  林颖楣 人民陪审员  俞美华 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  潘 欣