贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1899号原告贵阳银行股份有限公司乌当支行，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处新添大道北段**，统一社会信用代码91520112214590317T。负责人张明海，该支行行长，委托代理人聂晓霞，该银行员工，特别授权代理。委托代理人赵云峰，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201201410326723，特别授权代理。被告罗燕，女，1969年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，被告贵州宏德置业有限公司，，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人孙永林，该公司董事长，委托代理人陈玉成，该公司员工，特别授权代理。原告贵阳银行股份有限公司乌当支行（以下简称贵阳银行乌当支行）诉被告罗燕、贵州宏德置业有限公司（以下简称贵州宏德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵阳银行乌当支行的委托代理人聂晓霞、赵云峰，被告罗燕、贵州宏德公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳银行乌当支行诉称，被告罗艳于2013年8月5日与原告签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，向原告申请4650000元贷款用于购买位于乌当区翠湖路1号乐湾国际-湖语御景42幢第1-1单元住房。贷款期限为2013年8月5日至2033年8月5日，共20年，每月为一期，分240期归还，每月的20日为每期还款日。原告根据《商品房按揭借款（抵押）合同》第六条第1款的约定于2013年8月9日将被告申请的住房贷款汇入指定的贵州宏德公司账户，同时被告罗燕以乐湾国际-湖语御景42幢第1-1号住房抵押给原告用于担保上述债权的实现。被告贵州宏德公司在《商品房按揭借款（抵押）合同》以保证人身份签字，对罗燕的贷款向原告承担连带责任。被告罗燕将贷款购房后，未按照合同约定如期履行付款义务，多次逾期支付贷款及利息，已严重违约。被告贵州宏德公司对罗艳的贷款向原告承担连带责任，根据合同约定及相关法律规定应由被告贵州宏德公司连带清偿责任。由于原告多次向被告催收未果，为维护原告的合法权益，现诉请法院：一、判决二被告连带偿还原告借款本金4159955.83元及利息、罚息（利息、罚息计算至本息还清之日止，2017年4月20日至2017年6月20日期间利息、罚息48410.58元）共计4208366.41元；二、判决二被告承担原告为实现债权所支付的律师费84167.33元；三、判决原告对乌当区翠湖路1号乐湾国际-湖语御景42幢第1-1单元住房抵押权范围内优先受偿；四、案件受理费由二被告承担。被告罗燕辩称，1、对于原告诉请我没有意见，当时办理按揭是事实，这三年来还了120万元左右，收到诉讼材料后上个星期我到银行去查询，本金现在还差415.9万余元未偿还。我还款还到今年3月份，到原告起诉时有三个月的款没有还，合计下来差的是今年4月份到6月份的贷款，每个月应该还3.2万元左右，还款是递减的，最早还的时候是3.8万元左右；2、我和银行协商过还款事宜，希望与银行商量确定一个时间把欠的贷款补清，剩下的部分按合同约定逐月还清，希望能够与银行进行调解。被告贵州宏德公司辩称，1、对于原告陈述的事实没有疑议；2、我方作为保证人在保证期内承担保证责任；3、本案我方主张原告首先执行罗燕诉争的房产，在此之外我方承担保证责任。经审理查明，2013年5月25日，被告罗燕、贵州宏德公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告罗燕购买被告贵州宏德公司开发建设的位于乌当区翠湖路1号乐湾国际-湖语御景第42幢1层1号房屋。该合同约定，房屋总价为7760000元，其中首付款3110000元于签订合同之日支付，购房余款4650000元由被告罗燕采取银行按揭贷款方式支付给被告贵州宏德公司。2013年8月5日，被告罗燕作为抵押人及借款人、被告贵州宏德公司作为保证人与原告贵阳银行乌当支行签订了《商品房按揭借款（抵押）合同》，约定借款金额为4650000元，借款期限为2013年8月5日至2033年8月5日，贷款逾期罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收50%，被告罗燕采取按月等额本息还款法还款，合同项下借款本息的偿还以每一个月为一个偿还期，每月第20日为每期还款日。双方约定，在办妥涉案借款合同抵押预登记，取得抵押预登记证书后3日内，原告贵阳银行乌当支行将借款金额拨入被告罗燕在原告处开立的存款账户，原告同时根据被告罗燕预先签署的《借款人（购房人）授权委托书》，将借款金额一次性以被告罗燕购房款的名义划入被告贵州宏德公司在原告处开立的售房专户内。对于保证人贵州宏德公司的保证责任，《商品房按揭借款（抵押）合同》中约定为，被告贵州宏德公司提供连带责任保证，保证范围为合同项下全部借款本金和利息，逾期利息、复利、罚息以及其他合同规定的由借款人缴付的一切费用，保证期间为合同生效之日起至被告贵州宏德公司协助被告罗燕办妥所购商品房全产权手续并移交原告贵阳银行乌当支行前。合同还约定，被告罗燕在合同期内未按月偿还借款本息，原告贵阳银行乌当支行按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利，借款发放后，被告罗燕连续三个月或任何一期借款本息及相关费用逾期三个月，被告贵州宏德公司能正常履行连带保证和回购责任的，且借款仍在被告贵州宏德公司保证、回购期间的，原告贵阳银行乌当支行按合同约定的该公司的责任处理，否则按合同中约定的关于被告罗燕房产抵押的约定处理。还约定，被告罗燕连续超过三个月未偿还借款本息和相关费或者任何一期借款本息及相关费用逾期超过三个月的，原告贵阳银行乌当支行有权依法处分抵押物并优先受偿。2013年8月26日，被告罗燕以其购买的涉案房屋作为抵押，为原告贵阳银行乌当支行办理了预购商品房抵押权预告登记手续（证号：筑房预乌当字第Y1303589），抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、勘验费、执行费、抵押物处置费、过户、拍卖费等原告为实现抵押权的一切费用。还查明，2013年8月9日，原告贵阳银行乌当支行按约定将借款发放给被告罗燕，借款凭证载明借款年利率为6.55%，逾期罚息年利率为9.825%。履行借款合同过程中，被告罗燕存在逾期还款行为，被告贵州宏德公司为此履行了保证责任，为被告罗燕代偿银行借款307227.27元，但本案诉讼过程中，被告罗燕将被告贵州宏德公司代偿的借款偿还给了该公司。之后，被告罗燕还款至2017年3月20日，从2017年4月开始未再偿还银行借款，至今尚欠原告贵阳银行乌当支行按揭贷款本金余额为4159955.83元，其中从2017年4月20日至2017年9月20日，被告罗燕逾期本金为83593.58元，产生逾期利息98084.75元、复息4585.07元，共计186263.40元。诉讼过程中，被告罗燕于2017年9月30日、10月31日、12月14日分别向其还贷账户中存入65000元、130000元、100000元，共计295000元，根据其于2017年12月26日提交的《商业银行按揭贷款客户期供表》（即2018年还款计划），显示罚息为零。再查明，被告罗燕购买的涉案房屋已经符合交付使用条件，但其至今未到被告贵州宏德公司处办理房屋接收手续，涉案房屋至今未办理房屋产权登记手续。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的原告营业执照、金融许可证、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、被告罗燕身份证、户口本、被告贵州宏德公司的企业信用公示信息、《商品房按揭借款（抵押）合同》、抵押物清单、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、借款借据、贵阳银行通用凭证、《贵阳银行乌当支行房屋按揭业务担保合同协议书》、催收短信截图、催收通知书、律师函、通用凭证、银行流水清单、授权委托书、《商品房买卖合同》、《预购商品房预告抵押证书》，被告罗燕提交的银行账户清单、《商业银行按揭贷款客户期供表》等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本案争议的焦点是被告罗燕逾期偿还银行按揭贷款已构成违约，但诉讼过程中，其将所欠银行按揭贷款还清，在此种情况下《商品房按揭借款（抵押）合同》是否应当解除。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。原告贵阳银行乌当支行与被告罗燕、贵州宏德公司签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》是三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告罗燕在取得贷款后未能持续履行按期足额还本付息的合同义务，已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应的违约责任。庭审中，本院已查明截止于2017年9月20日，被告罗燕累计6期未按时归还银行贷款，尚欠借款本金4159955.83元及利、罚息102669.82元，但在诉讼过程中，被告罗燕三次向其银行还贷账户中存入了295000元，该款足以清偿其所欠原告贵阳银行乌当支行的银行按揭贷款，且尚有余额。根据被告罗燕于2017年12月26日提交的2018年《商业银行按揭贷款客户期供表》，在“罚息”一栏，状态显示为零，众所周知，如果被告罗燕未将所欠原告贵阳银行乌当支行的按揭贷款还清，那么在2018年《商业银行按揭贷款客户期供表》中会体现出罚息金额，由于该证据系原告贵阳银行乌当支行提供，故应认定被告罗燕现在已经不存在逾期还贷的情形。本院认为，原告贵阳银行乌当支持要求提前收回贷款，其虽未明确要求解除《商品房按揭借款（抵押）合同》，但提前收回贷款体现在法律上的效果实质就是解除《商品房按揭借款（抵押）合同》。而在诉讼期间，被告罗燕为了不解除借款合同，积极履行了还款义务，原告贵阳银行乌当支行也接受了被告罗燕的还款，被告罗燕拖欠的借款本息已结清，所以原有的解除《商品房按揭借款（抵押）合同》的条件已经发生了变化，综合考虑各方面的因素及被告罗燕的实际情况，为维护合同的稳定性，原、被告三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》不宜轻易解除，故对于原告贵阳银行乌当支行要求被告罗燕、贵州宏德公司偿还剩余借款本金及利息、承担连带保证责任以及对涉案房屋在抵押权范围内优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。但因原告贵阳银行乌当支行此次诉讼系由于被告罗燕首先存在逾期还款的违约行为造成，被告罗燕也是在原告贵阳银行乌当支行起诉之后才积极履行了还款义务，因此依据公平原则，本案的诉讼费、财产保全费及律师费理应由被告罗燕承担。另外，原告贵阳银行乌当支行还主张了律师费84167.33元，庭审中，原告贵阳银行乌当支行虽然提交了授权委托书，但是并未提交委托代理合同及交付律师费的税务发票，且其诉讼代理人认可律师费并未实际支付，故其该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，判决如下：驳回原告贵阳银行股份有限公司乌当支行的诉讼请求。案件受理费41140元、财产保全费5000元，共计人民币46140元，由被告罗燕承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即具有法律效力。审 判 长  梁国辉人民陪审员  陈 峰人民陪审员  舒 静二〇一七年十二月二十九日书 记 员  孙 毅