广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初3401号 原告：曾诚，男，汉族，1982年1月1日出生，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：秦静洁，广西君桂律师事务所律师。 被告：广西喜达屋房地产投资有限公司，住所地南宁市良庆区银海大道**。 法定代表人：何喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗新武，广西振祺律师事务所律师。 原告曾诚与被告广西喜达屋房地产投资有限公司（以下简称喜达屋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告曾诚及其诉讼代理人秦静洁，被告喜达屋公司的诉讼代理人罗新武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾诚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告继续履行交房义务；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金按原告已付房款的每日万分之二，自2016年11月1日起计算至涉案房屋实际交付之日止）。事实和理由：2015年7月13日，原、被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于南宁市良庆区商品房。被告应于2016年10月31日前依相关法律法规，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位联合验收合格的上述房屋交付原告使用。但被告至今仍未按照合同约定交房。 被告喜达屋公司辩称，1.被告愿意继续履行交房义务，但现在还在进行房屋配套设施的建设，涉案房屋还未能通过验收达到交房条件；2.被告愿意按照合同约定向原告支付违约金，但原告诉请的违约金过高。本案中，因合同约定的雨天、节假日、停水停电以及政府通知停工的中/高考、两会、世锦赛等可延期交房的情形总共停工291天，应在计算被告延期交房时间时予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交《施工日记》，拟证明被告因雨天、两会一节、法定节假日、中、高考、世锦赛、停水停电等原因的实际停工天数。原告对该证据的三性均不予认可。经审查，该份证据系被告喜达屋公司单方制作，没有施工方、监理方签字确认，也无施工方或监理方的日志等证据相互佐证，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月13日,原告曾诚与被告喜达屋公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01486083），约定原告购买被告开发建设的位于南宁市良庆区商品房，该房屋建筑面积共95.68平方米，单价5701.82元，总房款423873元。合同第九条“交付期限与交付条件”约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起90日内告知买受人的；2.其他非出卖人所能控制的因素造成的工期延误，如非出卖人引起的停电、停水或政府部门组织的有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、施工时间限制、政府禁止令、高考、中考、重大会议、封路、交通管制及流行疾病、雨天及霜冻（以施工日志记载的为准）等原因造成工期延长；3.政府或相关执法部门作出特定时间内不准施工造成交房时间延误的（以文件或通知公告为准）……6.出卖人因执行国家、行政机关制定、发布的，在其效力范围内任何单位、个人都必须遵守执行的规范性文件而造成的工期延误……。第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.1％赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2015年7月31日办理了涉案房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》；2015年6月15日，原告分别向被告支付定金3万元、首付款104873元，上述款项由被告向原告分别开具了收据；2015年11月4日，原告作为债务人、兴业银行南宁分行作为债权人、被告喜达屋公司作为保证人，签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，约定债权人向债务人发放贷款289000元，被告喜达屋公司作为该笔贷款的收款人。2015年11月6日，兴业银行发放上述贷款。《南宁市商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，被告至今未向原告交付本案讼争房屋。 另查明，因需要在高考、中考期间严格控制环境噪声污染，南宁市人民政府下发通告，在2016年6月7日、6月8日、6月24日至6月26日限制建筑工地的施工作业时间。上述天数共计5天。 再查明，南宁市气象局气象科技服务中心出具的南宁城区站《累积雨量》日数据统计表显示，2014年5月9日至2017年9月30日共有雨天515天，其中：小雨372天，中雨89天，大雨35天，暴雨及以上19天。《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安〔2015〕108号）规定：9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业；9月16日至9月22日，自治区人民大会堂……东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安〔2016〕57号）规定：8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业；9月6日至9月15日，自治区人民大会堂……东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。 一、关于履行交房义务的问题。合同约定被告应于2016年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现涉案房屋尚未具备合同约定的交房条件，且何时达到交房条件也无法确定，故现原告诉请被告履行交房义务，本院不予支持。被告应在涉案房屋建设完毕，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格并符合合同约定后，再将该房屋交付买受人使用。 二、关于逾期交房违约金的问题。原告主张自2016年11月1日起计算逾期交房违约金，被告主张逾期交房天数应扣除2014年5月9日至2017年9月30日期间符合合同约定的可延期交房天数291天。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，因高考、中考等原因造成的工期延误，被告可予以延期。故被告主张2016年因高考、中考停工共计5天即2016年6月7日、6月8日、6月24日至6月26日，应在计算逾期交房天数时予以扣减，本院予以支持。根据合同约定，被告应于2016年10月31日将符合合同约定和国家、地、地方人民政府有关规定的房屋交付原告使用扣除合同约定的符合延期交房条件的天数5天，被告应于2016年11月5日前向原告交房。原、被双方于2015年7月13日签订《南宁市商品房买卖合同》，合同对缔约双方行为的约束应发生在合同生效之后，在没有特别约定的情形下，合同签订日前的停工天数不能计入本案可予以扣减的工期延误天数，故被告主张逾期交房天数应扣除2015年7月13日前的停工天数，本院不予支持。被告主张计算逾期交房天数时应扣除春节等国家法定节假日及“壮族三月三”造成的工期延误天数。因上述法定节假日、“壮族三月三”系众所周知的、确定的假期，不属于不能预见、不可避免的“特殊原因”，被告在与原告订立合同时就应当预见到上述情况，并在计算房屋交付期限时予以充分考虑，故本院对被告的上述主张不予支持。被告主张计算逾期交房天数时应扣除“两会一节”（中国—东盟博览会及中国—东盟商务与投资峰会、南宁国际民歌艺术节）的工期延误天数。本案中，被告无证据证明涉案房屋建筑存在《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安〔2015〕108号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安〔2016〕57号）要求停工的情形，被告亦无证据证明其因此而实际停工，且“两会一节”在南宁市已属众所周知、惯例式重大活动，被告在与原告订立合同时完全可以预见并予以考虑，故本院对被告的该项主张不予支持。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条被告可据实予以延期的情形中，明确约定因雨天造成的工期延误要以施工日志记载的为准，现被告提交的《施工日记》不具有证明力，本院不予采信，被告亦未能提供其他证据证明其确实因雨天造成实际的工期延误，故被告主张计算逾期交房天数时应扣除因雨天无法施工而造成的工期延误天数，本院不予支持。至于2016年11月5日后存在的雨天、两会一节、法定节假日、壮族三月三、中、高考、停水停电等情形，因均发生于合同约定的交房日后，被告已经处于违约状态，不能作为延期交房的免责事由，故被告主张逾期交房天数应扣除2016年11月5日后的停工天数，本院不予支持。被告未在2016年11月5日前向原告交付涉案房屋，已构成违约，根据本案《南宁市商品房买卖合同》第十条约定，本院确定被告喜达屋公司自2016年11月6日起,按照原告已交购房款的日万分之二向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下： 一、被告广西喜达屋房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曾诚支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以423873元为基数，按日万分之二自2016年11月6日起计算至实际交房之日止）； 二、驳回原告曾诚的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费574元，减半收取287元，由广西喜达屋房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫俊雅 二〇一七年十二月二十七日 书记员  陆 茜 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。