海南省澄迈县人民法院 行 政 判 决 书 （2017）琼9023行初25号 原告楼惠萍，女，1966年8月20日出生，汉族，浙江义乌人，现住海南省澄迈县。 被告澄迈县不动产登记中心。住所地海南省澄迈县金江镇金马大道东侧国土资源局**。 法定代表人吴华文，该中心主任。 委托代理人吴开天，海南琼亚律师事务所律师。 委托代理人吴淑梁，澄迈县不动产登记中心副主任。 第三人康杰，男，1967年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托代理人刘刚，广东驰浩律师事务所律师。 第三人澄迈阳光投资有限公司（下称阳光公司）。住所地海南老城经济开发区盈滨半岛阳光花苑。 法定代表人聂仲根，该公司董事长。 委托代理人聂静，男，1979年2月8日出生，汉族，住海南省澄迈县。 原告楼惠萍不服澄迈县住房保障与房产管理局（被告澄迈县不动产登记中心的前身）于2010年7月26日作出的登记号为3943号商品房预售登记备案的行政行为，于2017年3月20日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，于2017年2月29日向被告送达了起诉书副本及应诉通知书。因康杰、阳光公司与本案的处理结果在法律上的利害关系，本院分别于2017年4月28日、2017年11月1日将其分别追加为本案的第三人参加诉讼，并于2017年5月25日、2017年11月27日分别向康杰、阳光公司送达了起诉书副本及应诉通知书。因阳光公司的法定代表人聂仲根涉嫌合同诈骗，海南省第一中级人民法院对该案尚未审结，本院于2017年6月8日以（2017）琼9023行初25号之一号行政裁定书裁定本案中止诉讼，2017年11月1日本案恢复诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭审理了本案。原告楼惠萍、被告的委托代理人吴开天、吴淑梁、第三人康杰的委托代理人刘刚到庭参加诉讼，第三人阳光公司及其委托代理人聂静经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案被诉行政行为：2010年7月26日，被告前身单位澄迈县住房保障与房产管理局（下称澄迈县房管局）作出登记号为3943号商品房预售登记备案的行政行为。该登记备案载明的项目名称为阳光花苑低密度住宅小区、预售证号为【2010】澄房预字014号、预售单位为阳光公司、项目座落为老城开发区盈滨半岛盈滨桥西侧、预购人为康杰、幢号为T5-201、建筑面积为89.12平方米。 原告楼惠萍诉称，一、涉案房屋系原告购买，并支付了部分购房款，原告也已实际入住该房，原告与涉案登记行为有利害关系。二、第三人阳光公司提供的登记备案的材料虚假，被告对其登记备案的行政行为违法。故请求确认澄迈县不动产登记中心作出的老城经济开发区盈滨半岛阳光花苑项目商品房T5-201房预售登记备案的行政行为无效，并予以撤销，同时要求将上述房产登记备案在实际购房人楼惠萍的名下。 原告楼惠萍向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同；2、房屋销售收据；3、房屋确认单；4、交房补充协议书；5、交房入住；6、前期物业管理服务协议；7、博亚龙湾业主（临时）管理规约；8、防火安全责任书；9、住房质量保证书；10、住宅使用说明书；11、欢迎函；12、借款本息一览表；13、水电费收据。证据1-13共同证明原告是阳光花苑T5-201真正的实际购房人，已经入住五年，被告须依法为原告所有的T5-201房完成备案登记。 被告澄迈县不动产登记中心辩称，一、被答辩人的起诉已经超过诉讼时效。二、本案答辩人主体不适格。三、被答辩人无权提起本案诉讼。四、本案应追加康杰作为第三人参与诉讼。五、澄迈县房管局为阳光公司办理涉案房屋的预售登记备案行为完全合法。六、被答辩人要求答辩人为其办理备案登记没有法律依据。故请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告澄迈县不动产登记中心向本院提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同，证明康杰是201号房的所有权人。2、备案申请书、营业执照副本、澄迈阳光投资有限公司法定代表人证明书、法人授权委托证明书、冯艺身份证。3、授权委托书、康杰身份证复印件、收款收据。证据2、3证明阳光公司和康杰向澄迈县房管局提交了完备的商品房备案登记材料，澄迈县房管局对材料进行审查后作出给予康杰购买的T5-201号房备案登记的行政行为证据确凿，适用法律正确，符合法定程序。4、海南省第一中级人民法院查封令，证明涉案T5-201号房已被法院依法查封，原告要求被告为其房屋进行备案登记没有法律依据。 第三人康杰述称，一、被答辩人楼惠萍的起诉已经超过诉讼时效，涉案备案登记行为不属于行政登记行为，不属于行政案件的受理范围，依法应驳回被答辩人的起诉。二、即使被答辩人在诉讼时效期间内提起诉讼，依法也应驳回被答辩人的全部诉讼请求。其理由是：1、答辩人康杰与阳光公司之间存在合法有效的合同，答辩人是T5-201号房的合法的买受人，其依法申请备案登记的行为符合法律的规定，被答辩人请求撤销该备案登记没有事实和法律依据。2、被告澄迈县不动产登记中心为答辩人康杰办理备案登记的具体行政行为证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，不应予以撤销。 第三人康杰没有向本院提供证据材料。 第三人阳光公司没有向本院提交答辩状，也未提供证据材料。 本院收集的证据有1、（2014）海南一中刑初字第95-1号查封令、（2014）海南一中刑初字第95-2号查封令、（2014）海南一中刑初字第95-3号查封令、2、（2015）海南一中刑初字第6号刑事判决书。3、（2016）琼刑终6号刑事判决书。 经庭审质证，原告对被告提供的证据的真实性、关联性、合法性有异议。第三人康杰对被告提交的证据无异议。被告、第三人康杰对原告提供的证据真实性、关联性、合法性有异议。原告、被告、第三人康杰对本院收集的证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据可以证明涉案房产系其与阳光公司签订了房屋买卖合同，并缴纳了大部分购房款项，且已入住该房，原告与涉案行政行为有利害关系，是本案适格的原告。被告提供的收款收据未按照海南省人民政府办公厅琼府办【2010】19号文件规定的“对已预售的商品房，应予当日出具发票。”的意见出具发票，因此，该证据不能作为证明被诉行政行为合法的依据。原、被告对本院收集的证据无异议，可作为认定案件事实的根据。 经审理查明，2010年7月25日，澄迈县房管局给阳光公司建设的位于澄迈县老城开发区盈滨半岛盈滨桥西侧项目颁发了【2010】澄房预字第014号房屋预售许可证，该证有效期至2011年7月25日。2011年2月13日前，原告楼惠萍与第三人阳光公司达成购买上述房产T5-201房的合意，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定该房每平米9000元，建筑面积共89.12平方米，总金额802080元，同时约定预售许可证号为（2010）澄房预字第014号，阳光公司在30日内向澄迈县房管局申请备案等内容。2011年3月29日前，楼惠萍向阳光公司缴纳购房款项778020元，阳光公司为此出具收据为凭。2013年8月5日，阳光公司向楼惠萍发出《入住通知书》，通知楼惠萍携带相关资料办理物业入住手续。至此，楼惠萍已实际入住该房。此前，即2010年7月26日，第三人康杰与第三人阳光公司签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房的地点、房号、面积、预售许可证号及申请备案期限等与上述合同相同。其房屋的价格不同，即商品房单价为每平米3500元、总金额为311920元。在合同签订的前一日，即2010年7月25日，阳关公司出具收款收据收到康杰T5-201房购房款311920元。在合同签订的同一天即2010年7月26日，阳光公司向澄迈县房管局提交申请书，请求将涉案房屋备案登记在康杰名下，同时向澄迈县房管局提交商品房买卖合同、企业法人营业执照、法定代表人证明书、法人授权委托证明书、冯艺身份证、收款收据、康杰的身份证证明、康杰的授权委托书。澄迈县房管局于同日作出涉案商品房预售登记备案的行政行为。该登记备案载明预售单位为阳光公司，预购人为康杰，房号为T5-201，登记号为3943。2016年11月，原告楼惠萍得知其购买的房屋已被登记在第三人康杰名下的内容，楼惠萍认为被告的行为侵犯其合法权益提起行政诉讼。 另查明，海南省第一中级人民法院以（2014）海南一中刑初字第95-1号查封令对涉案房屋予以查封。原澄迈县房管局局长林中校在海南省第一中级人民法院刑事审理期间，阳光公司法定代表人聂仲根称：阳光公司一房两卖是因为公司资金紧张，第一种情况是将房子先用于抵押借款，并签订《商品房买卖合同》，后又将已抵押借款的房子在销售部公开买卖，第二种情况是将在销售部已经公开出售的房子用于抵押借款，并与借款人签订《商品房买卖合同》。用于抵押借款的房子都拿去澄迈县房管局备案，在销售部公开出售的房子都没有备案......这些用于抵押借款而进行备案的房子不符合备案的条件，从签订的《商品房买卖合同》填写的价格来说明显低于市场价格，为何澄迈县房管局还给备案其不知道原因，这个情况主要是许学军（海南博亚房地产开发有限公司副总经理）与其房管局协调的。经海南省第一中级人民法院刑事判决后，被告人林中校不服上诉，海南省高级人民法院于2016年7月27日以（2016）琼刑终6号刑事判决书认定，被上诉人林中校担任澄迈县房管局局长期间，严重不负责任，怠于履行监管职责，造成阳光公司以一房多卖的方式出售279套房屋，涉嫌合同诈骗150套，余款约一亿四千三百余万元等事实，并作出被上诉人林中校犯受贿罪、巨额财产来源不明罪、玩忽职守罪，决定执行有期徒刑十一年等刑罚的刑事判决。 再查明，2016年4月28日，澄迈县委召开常委会，会议同意将澄迈县房管局原办理的房屋登记、商品房合同备案，以及相对应的市场监管工作等业务移交不动产登记中心办理，并作出会议纪要。 本院认为，本案争议的主要焦点是：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、原告的起诉是否超过法定的起诉期限；三、被告的主体是否适格；四、涉案登记备案行为是否属于行政登记行为，是否属于行政案件的受案范围；五、被告作出的被诉行政行为是否合法；六、原告要求被告为其办理登记备案是否合法。 一、关于原告是否具有诉讼主体资格问题。据本案已查明的案件事实，原告楼惠萍于2011年2月13日前与阳光公司签订了《商品房买卖合同》，购买涉案商品房，并支付大部分购房款项。但此前阳光公司已于2010年7月26日与康杰签订《商品房买卖合同》，并向澄迈县房管局办理了登记备案。本院认为，该登记备案行为已经对楼惠萍的合法权益产生了实际影响，与其有利害关系，根据《行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人、或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，楼惠萍是本案适格的诉讼主体。对被告澄迈县不动产登记中心提出的楼惠萍不是本案适格主体主张，本院不予采纳。 二、关于原告的起诉是否超过法定的起诉期限问题。被告澄迈县不动产登记中心于2010年7月26日作出被诉行政行为。但原告并非本案被诉的涉案登记备案行为的行政相对人，且该行为也没有告知其诉权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”的规定，原告在2016年11月才知道涉案房屋登记备案在第三人康杰名下的内容，其起诉时间为2017年3月，没有超过法定的起诉期限，被告和第三人康杰主张原告的起诉已超过起诉期限，证据不足，本院不予采信。 三、关于被告主体是否适格问题。《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导监督。”根据上述规定，2016年4月28日澄迈县委常委会议已同意将澄迈县房管局原办理的房屋登记、商品房合同备案登记业务移交给被告。被告系本行政区域不动产登记工作的登记机构，是澄迈县人民政府根据上述规章的授权而确定。因此，被告澄迈县不动产登记中心是本案适格的被告主体。 四、关于涉案登记备案行为是否属于行政登记行为，是否属于行政案件的受理范围问题。从《房屋登记办法》第二十三条规定可以看出，房屋登记包含国有土地范围内房屋所有权登记、集体土地范围内房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记，本案所涉及的是商品房预售登记备案行为显然属于行政登记行为。涉案登记备案行为对本案原告权利义务产生实际影响，该登记行为具备可诉性，属于行政诉讼的受理范围。 五、关于被告作出的被诉行政行为是否合法问题。首先，《房屋登记办法》第十一条规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。本案中，第三人阳光公司提供与第三人康杰签订商品房买卖合同后未按照海南省人民政府办公厅琼府办【2010】19号文件规定的“对已预售的商品房，应予当日出具发票。”的意见出具发票。因此，阳光公司提供的收款收据不能作为证明被诉行政行为合法的依据。被诉行政行为主要证据不足，应予撤销。其次，《房屋登记办法》第十九条第一款规定：“房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看”。本案中，被告未提供证据证明其进行了实地查看，被诉行政行为程序违法。 六、关于原告要求被告为其办理登记备案是否合法问题。《房屋登记办法》第二十二条规定：“房屋被依法查封期间，权利已申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”。涉案房屋依法查封，故原告提出将涉案房屋登记在其名下的诉讼请求不符合法律规定，况且，房屋登记依法应通过申请、受理、审核等相关程序，故其请求无理，应予驳回。 综上，被告的前身单位澄迈县房管局作出的登记号为3943号商品房预售登记备案的行政行为违反法定程序，且认定案件事实的主要证据不足，依法应予以撤销；原告请求将涉案房屋登记在其名下，理由不足，依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第（一）项和第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销被告澄迈县不动产登记中心于2010年7月26日作出的登记号为3943商品房预售登记备案的行政行为。 二、驳回原告楼惠萍请求将位于海南××区低密度住宅小区T5-201房登记在其名下的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，原告楼惠萍承担25元，被告澄迈县不动产登记中心负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  莫昌进 人民陪审员  徐瑞雄 人民陪审员  陈丽君 二〇一七年十二月二十五日 法官 助理  陈小娜 书 记 员  肖伟鹏 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。