福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0124民初2541号 原告：王洪城，男，1979年1月20日出生,汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：朱丽平，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：黄其坦，男，1963年7月15日出生,汉族，住福建省闽清县，委托诉讼代理人：陈伟，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈春梅，福建大佳律师事务所律师。 原告王洪城诉被告黄其坦农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告王洪城的委托诉讼代理人朱丽平、被告黄其坦及其委托诉讼代理人陈伟、陈春梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王洪城向本院提出诉讼请求：1.判令解除王洪城与黄其坦签订的《农村房屋转让合同》，黄其坦返还王洪城支付的购房款1550000元；2.判令黄其坦向王洪城支付违约金155000元；3.本案诉讼费由黄其坦承担。事实与理由：王洪城与黄其坦双方于2017年1月10日签订《农村房屋转让合同》，约定黄其坦将坐落闽清县号的房屋转让给王洪城，转让价格为1550000元，黄其坦同时保证诉争房屋有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。如因黄其坦原因解除协议，黄其坦应当向王洪城支付总房款的10%的违约金。王洪城按照合同约定支付了全部购房款，后发现黄其坦并无诉争房屋的权属证书，黄其坦存在欺诈行为，导致王洪城无法对诉争房屋办理过户手续。为了维护王洪城合法权益，特诉至本院。 黄其坦辩称：1.本案王洪城主张解除合同，《农村房屋转让合同》并未约定解除合同的条件，本案也不属于合同法规定的法定解除情形，王洪城主张解除合同不能成立，请求法院依法予以驳回。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同的约定解除和法定解除的情形。本案中，王洪城与黄其坦之间签订的《农村房屋转让合同》虽然约定了“因甲方原因解除协议”、“因乙方原因解除协议”的条款，但解除的具体条件是什么并未约定，故本案合同中，并未约定合同解除的条件，王洪城主张的解除也不属于法定解除的情形。2.诉争房屋为黄其坦所建，建成后一直由黄其坦全家居住使用，直至房屋转让交付给王洪城，黄其坦对诉争房屋完全有处分权，有权利转让诉争房屋。房屋所在地块使用权为黄其坦从闽清县第六建筑公司受让所得，黄其坦在此建成房屋后一直居住使用至今，诉争房屋亦为黄其坦户籍所在地，黄其坦对诉该房屋有完全的处分权，这已然形成的不争和既定的事实。《农村房屋转让合同》第五条约定：“甲方保证对该转让房屋有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。”结合《农村房屋转让合同》全文的上下文义可知该条约定是指黄其坦作为本村村民，从闽清县第六建筑公司受让该宅基地并在此建筑的房屋，该房屋为黄其坦所有，与他人不具有任何争议，不涉及第三方的权利，黄其坦有权转让诉争房屋及房屋所占的宅基地使用权。黄其坦有权处分并转让诉争房屋没有任何法律上的障碍。3.黄其坦与王洪城妻子黄其梅同为闽清县坂东镇湖头村人，为同一个集体经济组织成员。4.王洪城以诉争房屋没有权属证书为由，主张黄其坦存在欺诈行为，但王洪城未提供任何证据证明黄其坦欺诈的事实和行为。《中华人民共和国土地管理法》实施以来，虽然各地按照国家法律法规和政策积极开展土地登记工作，但是，受各种条件的限制，农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，农村土地、房屋未发证的情况并不少见。王洪城在签订合同时对房屋的所有权没有异议，并且黄其坦已经有关诉争房屋的所有材料（包括受让土地合同、票据）交付给王洪城，否则就不会想方设法受让该处房屋。王洪城对诉争房屋的取得完全是自愿。根据《农村房屋转让合同》可知：该合同的名称中已明确转让的房屋为农村房屋；合同第一条：诉争房屋转让给王洪城，并将与所转让房屋相关的土地使用权同时转让给王洪城。根据该合同，双方对转让房屋系农村房屋且为建筑在宅基地上等基本情况没有异议。同时，王洪城妻子系本村村民，王洪城自己也经常居住在本村，其对转让房屋的基本情况更是了如指掌。根据相关法律规定，该诉争房屋是建筑在宅基地上，为土地的附着物，具有不可分离性。根据“房随地走”的原则，转让房屋的同时实质上也转让了宅基地使用权。而黄其坦作为本村村民，其有权向本集体经济组织成员转让农村住房和宅基地。5.在本案中，违约的为王洪城本人，根据原告的诉讼，其完全属于恶意诉讼。王洪城已经自2017年1月10日签订合同后即居住使用该房屋至今，并收取三家店面租金及利用地磅收取费用。王洪城居住着该房、收取着租金却要解除合同的真实原因在于其在转让房屋后，在空地上违建已被相关部门予以拆除，王洪城违建一事本村村民均知晓。在违建不成后，却耍无赖要求解除合同。综上所述，王洪城主张解除合同没有事实和法律依据，依法不能予以支持，请求法院依法驳回王洪城的诉讼请求，以维护黄其坦的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合王洪城与黄其坦双方陈述及上述有效证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，王洪城与黄其坦双方签订《农村房屋转让合同》，黄其坦将坐落于闽清县的房屋转让给王洪城，转让价格为1550000元。王洪城分别于2017年1月10日与2月11日向黄其坦支付了购房款350000元和1200000元。另查明，王洪城的户籍地为闽清县；黄其坦的户籍地为闽清县。 本院认为：民事活动必须遵守法律规定，没有法律规定的，应当遵守国家政策，当事人违反法律、法规的强制性规定而签订的合同，应当归于无效。本案中,王洪城与黄其坦之间签订《农村房屋转让合同》的行为虽系双方的真实意思表示，但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物，其买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制，宅基地上房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。农村宅基地使用权具有物权的属性，但这种权利只能是该集体经济组织成员享有。农村集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。王洪城非诉争房屋宅基地所属集体经济组织成员，其与黄其坦之间签订《农村房屋转让合同》属于变相出卖宅基地的行为，违反了法律禁止性规定，应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，无效合同适用返还原则。因本案黄其坦实际收取了王洪城全部购房款1550000元，系基于上述无效合同取得的财产，应予返还王洪城。关于王洪城所主张的违约金问题，因王洪城从签订合同、支付购房款定金直至支付全部购房款，黄其坦均没有向其提供相关的权属证书，应视为王洪城明知黄其坦当时转让的房屋没有权属证书的事实，黄其坦不构成违约，故对王洪城主张黄其坦支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下： 一、王洪城与黄其坦于2017年1月10日签订的《农村房屋转让合同》无效； 二、黄其坦于本判决生效之日起十日内返还王洪城购房款1550000元； 三、驳回王洪城的其他诉讼请求。 案件受理费20145元，减半收取计10072.5元，由王洪城负担697.5元，黄其坦负担9375元；财产保全申请费5000元，由黄其坦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇一七年十二月五日 法官助理洪聪滨 书记员洪聪滨（兼） 附本判决书引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国劳动合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4- -4-