浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙1024民初2215号 原告：张桂香，女，1948年12月8日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人：郑济林，系原告张桂香的儿子，1969年8月12日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人：郭锐，浙江鑫火律师事务所律师。 被告：郑六雨，男，1945年12月5日出生，汉族，住仙居县。 被告：张如松，男，1949年1月17日出生，汉族，住仙居县南峰街道机建路**，现住仙居县城区。 被告：朱卫明，男，1961年7月18日出生，汉族，住仙居县。 委托代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。 原告张桂香与被告郑六雨、张如松、朱卫明为农村房屋买卖合同纠纷一案，原告张桂香于2017年5月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月29日公开开庭审理了本案。原告张桂香及其委托代理人郑济林、郭锐、被告郑六雨、被告张如松、被告朱卫明及其委托代理人周成海均到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经院长审批延长审结期限二个月。本案现已审理终结。 原告张桂香起诉称：原告张桂香与被告郑六雨系夫妻关系。1987年农历10月，被告郑六雨未经原告同意，将坐落在仙居县的集体土地上的房屋出卖给被告张如松，嗣后，被告张如松又将该房屋转卖给被告朱卫明。2016年间，因仙居县安洲街道房屋拆迁，原告才获悉仙居县的集体土地上房屋已被被告郑六雨出卖。综上所述，原告认为，仙居县的集体土地上房屋系原告与被告郑六雨的夫妻共同财产，被告郑六雨未经原告同意擅自处分共有财产应为无效；且该房屋为集体土地上房屋，被告张如松、朱卫明为城镇居民，其与被告郑六雨及他们之间的买卖行为违反了我国法律关于集体土地上房屋不能交易的强制性规定，亦为无效。原告为维护自已的合法权益，特提起诉讼，诉讼请求：一、请求依法确认三被告间就坐落在仙居县的集体土地上房屋买卖合同无效。二、本案诉讼费用由被告承担。 原告张桂香为了支持的诉讼主张，提交的证据有：1、集体土地建设用地使用证二本，仙集建96字第3334号、3335号，证明1996年5月26日颁发给被告郑六雨的，在1996年土地登记使用者是被告郑六雨。2、土地归户卡一份，于2010年颂发给被告郑六雨的，证明本案讼争的房屋所占用的是集体土地，土地的使用者是郑六雨。 被告郑六雨答辩称：被告郑六雨与原告张桂香是夫妻，有结婚登记过。在1987年，被告郑六雨赌博输了，向张如松借了5000元钱，被告郑六雨没有钱还，就把屋卖给张如松，包括楼屋一间、小屋一间、猪栏一间，当时卖了8400元，除掉向张如松借款5000元，被告郑六雨拿到3400元。被告郑六雨的叔婶徐淑影知道郑六雨赌博卖掉猪栏的事，她与郑六雨吵架，郑六雨就与张如松商量，张如松将猪栏退还给郑六雨，郑六雨退还400元给张如松。被告郑六雨卖屋时没有与原告张桂香商量过，到拆建了郑六雨才告诉张桂香。被告郑六雨把屋卖掉后，被告张如松管走了，张如松有无转卖给别人，郑六雨不清楚。被告郑六雨意见，楼屋、小屋卖给张如松作算，但猪栏张如松当时已经退还给郑六雨了，所以要求猪栏基退回给被告郑六雨。 被告郑六雨没有提交证据。 被告张如松答辩称：被告张如松与郑六雨刚开始不认识，通过卖屋介绍人海生（音）介绍认识。1986年过年边，郑六雨跟张如松讲欠钱还不起，向张如松借款。被告张如松借给郑六雨5000元，利息2分。到1987年被告张如松想在城里买屋，郑六雨跟海生讲要卖屋，被告张如松到雨的屋，商量定了屋价8400元，包括一间楼房、一间小屋、一间猪栏屋，猪栏屋在小屋旁边，当时郑六雨跟张如松讲他卖屋不要让大家知道。过了一个星期左右，海生（音）跟张如松讲郑六雨家里吵死了，讲猪栏屋郑六雨妈还在用，郑六雨卖了，郑六雨妈不肯。张如松屋买来是有契的，猪栏屋还给郑六雨是没有契的，只写了条子，郑六雨退回给张如松400元钱。屋价8400元，被告张如松实际付3400元，5000元作为借款归还是实的。被告张如松向郑六雨购买的房屋是141号。张如松买屋后一直管业的。1991年，被告张如松将141号的一间楼屋、一间小屋卖给朱卫明，价格13000元左右，卖掉之后，由朱卫明管业。因张如松与邻居有纠纷，所以张如松将屋出卖。被告张如松是居民户口，购买时知道郑六雨的房屋是集体土地，但不知道作为居民户口可不可以买卖。张如松买来房屋后没有做过房产证，郑六雨叫张如松早点转户转走，可以让郑六雨批屋基。卖给朱卫明后，张如松也没有转户给朱卫明，卖给朱卫明后，朱卫明如何管业，张如松不知道。对原告张桂香与被告郑六雨是夫妻，被告张如松不持异议。被告张如松认为本案两次买卖关系有效。 被告张如松没有提交证据。 被告朱卫明答辩称：一、讼争的房屋楼房一间、平房一间系被告郑六雨父母所有，与原告张桂香无关，张桂香的原告主体不适格。讼争楼房一间、平房一间，查1950年房产图册第10幢411号、415号业主郑小英，郑小英系被告郑六雨父亲。1987年被告郑六雨出卖给被告张如松时，郑小英已去世，但郑小英妻子尚健在。原告张桂香称平屋一间系婚后建造，但没有举证证明。二、郑六雨欺骗政府领取集体土地使用证是非法的、无效的。讼争房屋被告郑六雨已于1987年断卖给被告张如松，被告张如松又于1991年断卖给被告朱卫明，被告郑六雨背着被告张如松和朱卫明，又于1996年5月申请办理仙集建（96）字第3334号、仙集建（96）字第3335号集体土地建设使用证。出卖在先，被告郑六雨骗取土地使用证在后，土地使用证显然是无效的。三、原告要求判决房屋买卖无效的理由不能成立。1、讼争房屋不是郑六雨和张桂香的夫妻共同财产，是郑六雨父母的财产，无须原告张桂香同意。退一步讲，如果是郑六雨和张桂香夫妻共同财产，按照习惯，户主代表签字有效，符合表见代理规定。郑六雨1987年出卖后，原告张桂香一起无异议，而被告张如松、朱卫明是善意取得，符合《物权法》第106条的规定，被告朱卫明取得物权。被告朱卫明已取得房屋所有权证，合法有效。2、原告认为集体土地房屋买卖违反强制性规定，被告朱卫明认为原告所提的法律依据与本案无关。（1）、原告所提依据《土地管理法》第六十三条：“农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，这是现行《土管法》的规定，本案房屋买卖关系发生在1987年，应当适用1988年的土管法，而不适用现行土管法，同时该条规定是不得转让土地使用权，而不是不得买卖农村房屋。（2）、原告提出的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，该规定颁布实施时间是2004年，对2004年之前的行为没有溯及力，而本案房屋买卖时间1987年、1991年，不适用上述规定。同时该条规定是禁止在农村购买宅基地，而本案是被告张如松、朱卫明在城区范围内购买房屋，不是农村的宅基地，房屋和宅基地是两个不概念，不能混为一谈。（3）、原告提交国土部文件《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地”，如前所述，该规定在2004年颁发生效，对2004年之前的行为没有法律约束力，该条规定是指农村宅基地、并不是在城区的房屋。同时违反强制性规定的法律是指法律和国务院的行政法规，不包括部门规章，上述国土部文件只是部门规章。总之，房屋买卖行为发生在1987年和1991年，上述三个法规均是在1991年之后实施，对发生在1991年之前行为没有约束力。四、原告提出房屋买卖无效的诉讼请求，已超过诉讼时效。1、房屋买卖行为分别发生在1987年和1991年，原告当时是知道的，显然已超过两年的诉讼时效。2、原告当庭陈述1996年上报领取土地使用证前，曾叫被告张如松配合转户，因房屋已被被告朱卫明购买，张如松没有配合，所以郑六雨办理了土地使用证，据此原告在1996年已知房屋已卖，但一直无争议，因此也超过了二年的诉讼时效。3、退一步讲，原告是在2016年得知房屋被卖，那么出卖时间是1987年和1991年，朱卫明已办理了房屋所有权证，原告到2017年起诉，也超过了最长诉讼时效20年。总之，原告无主体资格，原告起诉已超过诉讼时效，原告诉讼理由不能成立，被告朱卫明请求驳回原告的诉讼请求或驳回原告的起诉。 被告朱卫明为了支持自己的诉讼主张，提交的证据有：证据1、被告郑六雨出卖给被告张如松的《卖断契》复印件一份，原件由县拆建指挥部收回，证明被告张如松向被告郑六雨购买房屋的事实。2、被告张如松出卖给被告朱卫明的《卖屋契》复印件一份，原件由县拆建指挥部收回，证明被告朱卫明从被告张如松购买房屋的事实。3、《房屋所有权证》复印件二本，其中台房权证仙字第××号的《房屋所有权证》在县拆建指挥部，仙字第006290号《房屋所有权证》原件在仙居县房屋管理处，证明讼争房屋所有权属于朱卫明，房产证上的门牌号××可能是笔误，与141号、91号都是同一地方。4、《仙居县私有房屋买卖申请表》（代协议书）一份，证明1992年6月17日被告朱卫明领取房屋产权证的事实。5、《房屋证件收执》一份，证明被告朱卫明原持有的《卖断契》二份和《房屋所有权证》二本被县拆建指挥部收执的事实。6、《个人被征收房屋房票安置结算计算稿》、《仙居县住宅房屋征收市场化安置购房证明》即房票一份、《房屋征收协议签订排序告知单》一份，证明讼争房屋由拆建指挥部确权给被告朱卫明并由被告朱卫明领取了房票。7、《客户变更用电（丙类）申请表》一份，8、1998年领取的《门牌证》一份，9、1997年的《房屋租赁许可证》一份，证据7、8、9证明被告朱卫明对讼争房屋行使所有权和管理权。10、（2017）浙1024民初936号民事裁定书，证明原告张桂香和被告郑六雨的子女因本案讼争房屋曾向仙居县人民法院起诉，后又撤诉的事实。 对原告张桂香的证据经质证，被告的质证意见如下：被告郑六雨、张如松对原告的证据的真实性没有异议；被告朱卫明质证意见如下：1、对原告证据仙集建96字第3334号、3335号《集体土地建设用地使用证》、《土地归户卡》的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为在1996年之前房屋已经卖给了朱卫明。 对被告朱卫明的证据经质证，原告的质证意见如下：对二份契约因是复印件，真实性由法院核实，即使是真的，也是无效。对（2017）浙1024民初936号民事裁定书真实性没有异议，对《客户变更用电（丙类）申请表》的真实性没有异议，但认为申请表的落款时间是2016年7月29日，证明2016年7月之前用电还是登记在被告郑六雨名下。对《仙居县私有房屋买卖申请表》（代协议书）的真实性、合法性、关联性均有异议。被告郑六雨和被告张如松对二份房屋买卖契约的真实性没有异议。 本院经审理查明：原告张桂香与被告郑六雨系夫妻，户籍均为农村户口。被告张如松和被告朱卫明户籍为城镇居民。被告郑六雨与被告张如松于1987年农历10月签订《卖断契》，被告郑六雨将其祖上遗下分定的座落于141号坐南朝北楼房一间、横头猪栏一个和楼房南面小屋一间，作价8400元出卖给被告张如松，上述房产的土地性质为集体所有。但不久，被告郑六雨之继母徐淑影对猪栏有纠纷，与郑六雨发生争吵，郑六雨与张如松协商后，张如松将猪栏退还给郑六雨，郑六雨退还给张如松相应价款400元。此后，楼屋一间和小屋一间由被告张如松管业，但被告张如松一直没有做产权证。1991年农历4月2日被告张如松与被告朱卫明签订《卖屋契》，被告张如松将从郑六雨购买来的座落于四门街141号坐南朝北楼房一间、平房一间，议定屋价13500元，出卖给被告朱卫明。1992年6月被告朱卫明办理了仙字第006290号的《房屋所有权证》，对坐落城关镇××的二层楼房一间和平房一间作了产权登记，登记建筑面积二层楼房一间47.63平方米，平房一间24.74平方米，共计72.37平方米（被告朱卫明方对门牌号××称笔误，应当是141号）。1996年5月22日，被告郑六雨取得仙居县土地管理局颁发的仙集建（96）字第3334号和3335号《集体土地建设用地使用证》，登记地址为，第335号使用证登记用地面积30.4平方米。第3334号使用证登记用地面积为28.7平方米，四至中的东：张相奎屋、本屋外墙皮为界。1997年11月18日，被告朱卫明申领了的讼争房屋的《房屋租赁许可证》。1998年1月9日，被告朱卫明申领了91号房屋的《门牌证》。2010年11月，被告郑六雨所在的小南门村所作的《土地归户卡》，将本案讼争的房屋土地使用面积归户到被告郑六雨户名下。2016年7月，被告朱卫明申领了91号的《用电证》，即将原用电客户郑六雨变更为朱卫明。2016年8月18日，被告朱卫明与妻林爱娟领取得《台房权证仙字第××号房屋所有权证》，该房屋所有权证登记的房屋坐落：仙居县南峰街道91号，登记有二层房屋一间47.63平方米，一层房屋一间24.74平方米。2017年1月6日仙居县中城建设开发有限公司向被告朱卫明送达了《房屋征收协议签订排序告知单》，仙居县中城建设开发有限公司于2017年1月6日收到被告朱卫明提交的《房屋所有权证》二本、《卖断契》二份。被告朱卫明于2017年1月份获得《仙居县住宅房屋征收市场化安置购房证明》即房票，拆迁补偿款共计2169430.94元，即朱卫明在购买商品房时可抵购房款2169430.94元，房票有效期一年。2017年3月1日郑六雨和张桂林香的子女郑济林、郑济琴、郑济军三人向仙居法院起诉，后于2017年4月18日撤诉。原告为此向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为：一、从被告郑六雨和被告张如松的陈述以及被告张如松与被告朱卫明的《卖屋契》看，二次房屋买卖关系的对象是141号二层楼屋一间、平房一间，不包括猪栏。二、本案涉案的房产土地性质系农村集体组织所有，被告张如松和被告朱卫明的户籍均系城镇居民户口。农村集体土地包括集体建设用地是保障农村集体经济组织、农民生存的基本生产资料。1986年6月25日颁布的、1987年1月1日实施的《中华人民共和土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民需要使用农村集体组织的土地建住宅需经县以上人民政府的批准，第四十六条第一款规定，城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋，以后土地管理法虽然几次修订，但城镇非农业户口的居民未经县级人民政府批准不允许在农村集体土地上建房的规定一直存在，集体土地房屋的买卖必然涉及集体土地使用权甚至所有权的转变，该规定即包含了城镇非农业户籍居民不允许购买集体土地上的房屋的精神。而且本案涉案房屋的所占土地在1996年仍确权由被告郑六雨为土地使用权人，被告郑六雨仍领得集体土地使用证，在2010年仙居县国土资源局仍将涉案房屋的土地使用权归户给被告郑六雨并盖章确认，由此可见对于涉案房屋的土地使用权仍没有得到县以上人民政府批准转让。因此被告郑六雨与被告张如松之间的房屋买卖行为、被告张如松与被告朱卫明之间的房屋买卖关系，均因违反法律的强制性规定而无效。三、原告张桂香系涉案房产的利害关系人，其原告主体适格。无效的民事行为自始无效，被告朱卫明辩称的原告起诉超过诉讼时效的观点，本院不予采纳。原告张桂香的诉讼请求合法，本院依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告郑六雨与被告张如松于1987年农历10月签订的《卖断契》、被告张如松与被告朱卫明于1991年农历4月2日签订的《卖屋契》均无效。 案件受理费80元，由被告郑六雨负担20元，被告张如松负担30元，被告朱卫明负担30元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  吴国斌 人民陪审员  应首贵 人民陪审员  朱胜利 二〇一七年十二月二十五日 代理书记员  成霓霞 ? 附相关法律条文： 1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》： 第八条集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。 村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。 第四十一条城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。 第四十六条第一款城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。 《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。