北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初14898号原告（反诉被告）：郑梅，女，1974年6月1日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：冯继刚，北京博刚律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄玉花，女，1979年5月15日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：鲁升阳，北京市立圣律师事务所律师。原告郑梅诉被告黄玉花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，被告黄玉花向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告郑梅的委托诉讼代理人冯继刚，被告黄玉花的委托诉讼代理人鲁升阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付剩余2万元购房款及房屋其他各项结算费用647.3元；2、被告向原告支付延期付款利息566元（以2万元为基数，按人民银行同期贷款利率，从2016年12月24日计算至2017年7月31日）；3、被告向原告支付逾期付款（包括2万元和192万元）违约金10万元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由如下：2016年10月6日，原、被告双方在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《居间服务合同》等文件。合同约定原告在链家公司的居间下，将位于本市东城区×××街×××号的房屋出售给被告，房屋总价款为214万元。在履行合同过程中，被告应该按照合同约定于2016年11月18日前将第一笔首付款192万元以理房通托管的方式支付给原告，被告2016年12月11日才将首付款打入理房通，原告2016年12月14日才收到该房款。但原告依然于2016年12月12日配合被告办理过户手续。原告早就告知链家公司及被告，原告欲于2016年12月15日一早去美国，所有手续都必须在2016年12月15日之前办理完毕。原告在2016年12月12日办完过户手续后与被告及链家公司口头约定12月14日下午办理物业交割。按照合同约定，购房尾款2万元在房屋交割当日即12月14日应支付给原告，但被告拒不支付。12月14日，原告多次致电链家公司让其催促被告办理物业交割，但最终结果为被告不能亲自来办理物业交割，由链家公司员工代为办理，链家公司工作人员和原告共同办理了物业交割。原告在办理完交割手续后，链家公司打电话给被告让其将尾款及结余费用共计20647.3元支付给原告，但被告拒绝。原告到美国后及2017年6月回北京后一直积极努力与被告沟通，但被告始终不配合，并强行撬锁进入房屋居住至今。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告诉至法院。被告（反诉原告）黄玉花辩称：不同意原告的诉讼请求。2万元尾款是物业交割后支付的，但原、被告至今未进行物业交割，不存在房屋其他各项结算费用和违约金。被告并未违约，原告应该在2016年12月11日还清贷款，但原告未按时还清，链家公司通知被告顺延支付192万房款。合同约定原告收到全部购房款后5个工作日将房屋交付给被告，但2016年12月14日原告收到房款后不辞而别，并未将房屋交付给被告，被告多次联系未果。被告无奈之下于2017年3月15日在物业公司的见证下进入了房屋。同时，被告向本院提起反诉，请求：1、依法判令原告向被告支付自2016年12月22日至2017年3月15日期间逾期交房违约金88810元，每日按总房款的万分之五计算；2、反诉案件受理费由原告负担。针对被告黄玉花的反诉请求，原告郑梅辩称：不同意被告的反诉请求。2016年11月6日，双方签订合同，原告应于5个工作日交房，后原告因急事告知链家公司与被告房屋进行房屋交割，要求被告支付2万元尾款。被告未通知中介就强行进入涉诉房屋，被告应该支付剩余房款2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月6日，出卖人郑梅与买受人黄玉花签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑梅将其名下本市东城区×××街×××号房屋出售给黄玉花。该房屋所在楼栋总层数为7层，其中地上7层，地下**，该房屋所在楼层为**，产权证明所载建筑面积共52.73平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京农业银行，抵押登记日期为2012年5月23日，出卖人应于2016年11月4日前办理抵押注销手续。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币137万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币77万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金人民币20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他：上述各项费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在15日内，自第六条约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日内自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。同日，出卖人郑梅（甲方）与买受人黄玉花（乙方）及案外人居间方链家公司（丙方）签订《补充协议》，该协议约定，交易房屋有抵押的，甲方应于2016年11月4日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年11月11日前办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方应在甲方收到所有款项后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中存留人民币2万元作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。庭审中，原告提交一份由链家公司员工周胜男签署的收条，内容为：今收到×××号业主交的从2010年9月30日至2016年12月31日的物业费、空调能源制冷费交费收据及从2010年至2016年采暖费收据；水电费剩余976.90元，原业主欠一月采暖费553.7元，物业费及空调制冷费原业主已交至2016年12月31日，买方需付224.1元，合计买方应支付原业主647.3元。该收条下方的落款为链家周胜男（代黄玉花），日期为2016年12月14日。对于该份收条，被告不认可真实性，称其从未委托过周胜男代办物业交割。原告还向法庭提交一份由链家公司经纪人潘志祥出具的情况说明，内容为：2016年12月12日，郑梅和黄玉花办理完毕交易过户手续，在过户大厅，郑梅与潘志祥和黄玉花沟通12月14日下午办理房屋交割，潘志祥和黄玉花均未提出异议。12月14日下午郑梅多次致电潘志祥让其催促黄玉花到房屋办理交割，潘志祥也多次致电黄玉花，并告知黄玉花，郑梅12月15日早上6点要乘飞机去美国，且半年不回来，黄玉花称过不来办理，下午要接孩子，晚上陪孩子补习功课。潘志祥看快5点了，怕有关部门下班就先跟业主郑梅打电话说让同事周胜男先去办理房屋交接，房屋水电物业等有无欠费。潘志祥将此事告知黄玉花，黄玉花表示可以让周胜男代为交接。潘志祥与黄玉花沟通让其将尾款2万元和水电等结余费用647.3元转账给郑梅，黄玉花说不能支付。郑梅称不付尾款只能将钥匙和水电卡、门禁卡先放到朋友那里。经过多次沟通，双方未达成一致，至今黄玉花买房尾款未支付给郑梅。落款为潘志祥；日期为2017年7月27日。周胜男亦出具一份与上说内容相同的情况说明。对该两份说明，黄玉花均不认可真实性。针对原告提交的证据，被告亦向本院提交由潘志祥和周胜男出具的情况说明。其中潘志祥出具情况说明内容为：由于郑梅2016年11月23日才办理房屋解押手续（合同约定2016年11月4日办理解押手续），所以我通知黄玉花支付购房款的时间也顺延了，故黄玉花比约定晚了一段时间支付购房款；黄玉花催促我联系郑梅进行物业交割，我联系郑梅之后约定2016年12月16日下午由她的朋友作为代表进行物业交割，2016年12月16日下午潘志祥和黄玉花一起在物业公司等待郑梅的朋友过来办理物业事宜，但一直到天黑还没有人来。周胜男出具的情况说明内容为：2016年12月14日我代表黄玉花与郑梅签署的物业查验交接单，其实并不是2016年12月14日签署的，而是之后郑梅找到我补签的，日期也是应郑梅的要求倒签的；而且，我自始至终没有得到黄玉花的委托，只是同事潘志祥委托我去看看情况，然后由黄玉花确认。对该两份说明，郑梅亦不认可真实性。另查，黄玉花于2016年12月16日到中冶置业集团北京物业管理有限公司第三分公司办理业主房屋登记手续。2016年12月17日，原告郑梅让其朋友到物业办理涉诉房屋门钥匙、水电卡、门禁卡托管服务；并告知物业，委托物品需郑梅电话沟通确认才能领取；2017年2月15日郑梅电话联系物业将上述托管物品送到郑梅朋友处，物业公司于当天将物品交于顺丰快递。2017年3月15日，物业公司应黄玉花要求为其开锁进入涉诉房屋，之后该房屋由黄玉花使用。2017年9月27日，本院致电周胜男，向其了解原、被告之间的房屋买卖过程中的细节，周胜男称不愿意接受调查，之后不再接电话。后本院多次致电潘志祥，电话无人接听。庭审中,关于物业交割的内容，双方均表示包括交付房屋、核查房屋相关费用等。被告持北京热力集团有限责任公司出具的两份用户热费交纳明细表称，原告尚欠2012-2013、2013-2014、2016-2017年度的供暖费共计6169.41元，故原、被告双方并未进行物业交割，原告违约，故不同意向原告支付物业交割保证金，要求抵扣郑梅未交的相关费用，并要求原告向被告支付违约金。对此，原告称，仅认可2016-2017年度的供暖费未交纳，并未拖欠2012-2013、2013-2014年度的供暖费，2013-2014年付的供暖费交给了物业公司，2012-2013年度的供暖费交给了热力公司，2016年12月14日物业交割时将相关交费收据都给了周胜男。2017年12月22日，承办人致电北京市热力集团有限公司调查了解黄玉花向法院提交的其公司开具的两份用户热费交费明细的真实性。其称，这两份明细均是其公司出具，在我公司的系统上，显示确实存在2012-2013、2013-2014、2016-2017年度的供暖费未交纳，但之前供暖费由物业公司代收，不清楚郑梅手中是否有向物业公司交纳相关费用的票据，小区有好多业主反映此类情况，我公司与物业公司之间的账目还未核实清楚。另查，被告于2017年3月31日向物业公司支付2017年1月1日至2017年12月31日物业与空调能源制冷费4745.70元。上述事实，有当事人当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，情况说明等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，原、被告双方于2016年10月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格遵守。根据合同约定，郑梅应于2016年11月4日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年11月11日办理完毕解除抵押登记手续；黄玉花应于2016年11月18日前将192万元首付款支付给郑梅。郑梅于2016年11月23日办理完毕解除抵押登记手续。郑梅的解押义务在先，黄玉花的付款义务在后，因郑梅迟延办理抵押登记手续，黄玉花将支付192万元首付款的时间顺延至2016年12月14日，黄玉花晚支付房款的行为系行使先履行抗辩权，故本院对原告要求被告支付192万元延期付款的违约金10万元的诉讼请求不予支持。关于房屋交付，双方合同约定郑梅收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给黄玉花。关于物业交割，合同约定郑梅收到所有款项后5个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同；黄玉花从约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由黄玉花自行支付给郑梅。双方均认可物业交割包括房屋交付、核查房屋相关费用的内容。故交付房屋与退还多余物业交割保证金应是同时履行的行为。根据周胜男、潘志祥书面证言显示，2016年12月14日，约双方进行物业交割，但因黄玉花未到现场未能进行物业交割，核查房屋水电费结余976.90元，郑梅欠一个月供暖费553.7元，物业费及空调制冷费郑梅已交至2016年12月31日；2016年12月16日，再次约双方进行物业交割，但郑梅未到场。郑梅因黄玉花不向其支付剩余购房款即物业交割保证金及各项结余，拒绝向黄玉花交付房屋。黄玉花因原告不到现场核实欠费，不向其交付房屋，故拒绝向郑梅支付物业交割保证金。之后，黄玉花通过警方与物业公司协调入住房屋。对于物业交割，双方均有过错，互不承担违约责任，因此，对于郑梅要求支付2万元利息的诉讼请求及黄玉花要求支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。现黄玉花已于2017年3月15日进入涉诉房屋并居住使用，涉诉房屋已实际交付，故黄玉花应将2万元物业交割保证金扣除房屋的其他各项费用的部分支付郑梅。关于房屋费用的结算，本院计算至黄玉花实际占有涉诉房屋之日即2017年3月15日。2016-2017年度供暖费2214.66元由郑梅负担，因房屋过户时间在2016-2017年供暖年度之间，故从2万元物业交割保证金中扣除，由黄玉花向相关单位交纳。2017年1月1日至2017年3月15日的物业费空调制冷费962元由郑梅负担，因黄玉花已经向物业公司交纳，该费用从2万元物业交割保证金中扣除。水电费结余按照2016年12月14日中介公司与郑梅核查的数据976.90元为准，由黄玉花返还郑梅。上述合计计算后，黄玉花共须向郑梅支付17800.24元。至于2012-2013、2013-2014年度供暖费问题，因该期间在房屋过户之前，黄玉花也未代郑梅支付该费用，所以是否拖欠该费用由郑梅与相关单位直接核算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄玉花于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郑梅返还物业交割保证金及各项费用结余款共计17800.24元；二、驳回原告（反诉被告）郑梅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄玉花的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2724元，由郑梅负担402元（已交纳），由黄玉花负担2322元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1011元，由黄玉花负担1011元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范欠歌人民陪审员  马长江人民陪审员  王虹珏二〇一七年十二月二十七日法官助理武景格书记员王佳