西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初10838号原告：西安中马国际置业有限公司。住所地：西安市曲江新区雁展路北侧。法定代表人：张奕夫，该公司董事长。委托代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：李某，女，1973年12月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：张享维，陕西睿和律师事务所律师。被告：刘某，男，2001年10月13日出生，住西安市雁塔区。法定代理人：李某，女，1973年12月3日出生，汉族，住西安市雁塔区，系刘某之母。被告：刘西平，男，1949年5月30日出生，汉族，住西安市未央区。被告：张清芳，女，1951年2月3日出生，汉族，住西安市未央区。委托代理人：刘西平，男，1949年5月30日出生，汉族，住西安市未央区。原告西安中马国际置业有限公司与被告李某、被告刘某、被告刘西平、被告张清芳商品房预售合同纠纷一案，本院已立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安中马国际置业有限公司的委托代理人于菲，被告李某的委托代理人张享维，被告刘西平，被告张清芳的委托代理人刘西平到庭参加诉讼。被告刘某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理了此案。现已审理终结。原告西安中马国际置业有限公司诉称：2016年7月28日，原告与刘燕虎签订《商品房买卖合同》（备案登记号：Y16117291），用以购买原告开发的位于西安市曲江新区雁展路北侧1幢1单元14层11406号房产。房屋总价1128693元，刘燕虎于2016年7月26日前累计支付首付款568693元。剩余购房款56万元，合同约定以商业贷款的方式支付。《商品房买卖合同》附件四约定，如因买受人自身原因或银行放贷政策变化的原因，致使买受人未能在本合同签订之日起60日内取得银行代为支付的剩余房款，则买受人须在上述期限届满后7日内，一次性支付剩余房款。否则，出卖人有权解除本合同，买受人应按照合同价款的10%向出卖人支付违约金。签订合同后，刘燕虎并未按期协助银行办理按揭手续。经原告多次催促，仍未支付剩余购房款。后得知刘燕虎于2017年初去世。经查，李某为刘燕虎之妻，刘西平为刘燕虎之父，张清芳为刘燕虎之母，刘某为刘燕虎之子，李某为刘某唯一监护人。现请求法院判令：1、解除原告与刘燕虎2016年7月28日签订的《商品房买卖合同》（备案登记号：Y16117291）；2、被告配合办理《商品房买卖合同》（备案登记号：Y16117291）的注销备案登记手续；3、被告赔偿原告违约金112869元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告李某辩称：不同意原告诉请，其愿意继续履行合同，承担付款义务。原告与刘燕虎及被告李某在2016年10月至2017年年初一直在沟通付款期限和付款方式，该行为已经构成对房屋买卖合同中付款期限及付款方式的变更，故原告无权再依据合同变更前的条款再主张相应的权利。原告在2016年7月28日尚未取得合同备案登记号，仅提供合同签字页让刘燕虎签署，并未提供以及告知合同文本及内容，且在后期的合同文本中擅自延迟交房日期，存在严重的不规范的签售行为。在后期原告的员工杜静在办理按揭过程中多次误导被告李某及刘燕虎。刘燕虎病故是意外事故，但该变故并不必然导致违约的发生。基于原告的不规范的签售行为以及其与银行沟通过程中对刘燕虎及被告的误导造成被告违约，原告对此负有严重过错，应承担责任。其不同意解除合同。被告刘西平、被告张清芳共同辩称：同意李某的意见。2016年7月28日，刘燕虎已给原告支付了一部分款项，之后在与其沟通时，刘燕虎表示该款项已准备的差不多了。后刘燕虎生病住院。其认为刘燕虎有能力履行该份合同，但当时全家人因为刘燕虎生病没有精力处理。被告刘某未答辩。经审理查明：2016年7月28日，原告（出卖人）和刘燕虎（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案登记号：Y16117291）。合同约定由刘燕虎购买原告开发的坐落于西安市曲江新区雁展路1111号地莱安中心1幢1单元14层11406号房屋，预测建筑面积106.27平方米。该商品房单价10620.99元，总价款1128693元。付款方式为，买受人应当于2016年7月26日前支付首期房价款568693元，余款56万元向银行申请贷款支付。出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。双方在合同附件四约定，以按揭方式付款的买受人，应在本合同签订之日起7日内向出卖人为其提供贷款担保的银行提交申请贷款所需的各项资料并缴清相关费用。否则，视为买受人按照本合同房价款的百分之十支付违约金。如因买受人自身原因或银行房贷政策变化的原因的，致使买受人未能在本合同签订之日起60日内取得银行代为支付的剩余房款，则买受人须在上述期限届满后7日内，一次性向出卖人支付剩余房款，否则每逾期一日，按照应付款的万分之十向买受人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除本合同，买受人应按照合同价款的10%向出卖人支付违约金。两项违约金不做累加。出卖人解除合同的，买受人应当配合出卖人办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，买受人应当在出卖人解除合同之日起7日内或出卖人要求的期限内，提供撤销备案所需的买受人相关证照文件、出具签字、履行其他配合义务。原告于2016年7月28日向刘燕虎开具了首付款568693元收款收据。另查明：2016年7月5日，刘燕虎因病在西安高新医院住院治疗。后到西京医院、浙江大学医学院附属第二医院治疗。2017年1月27日，刘燕虎因病医治无效死亡。原、被告各方均确认刘燕虎第一顺序继承人为父亲刘西平、母亲张清芳、配偶李某、儿子刘某四人。被告刘西平、被告张清芳、被告李某均不放弃对案涉合同债权债务及刘燕虎遗产的继承。庭审中，被告李某称2016年7月28日，其和刘燕虎已与按揭银行办理了按揭申请和面签手续。被告李某主张2016年10月底及2017年中旬原告员工杜静仍负责联系按揭款办理事宜，该时间节点早已超过房屋买卖合同约定的60日办理按揭的期限，认为原告和刘燕虎基于默认的行为已经确认合同中办理按揭期限条款进行变更，原告无权再依据合同中的该条款主张权利，具体变更后的处理应由双方协商一致。被告李某还主张原告方长期误导刘燕虎及李某银行很快放款，致使刘燕虎及被告过度相信放款的必然性，即使刘燕虎及被告构成违约，也是由原告误导所致。为此，被告李某提交了刘燕虎和她的部分微信聊天截图，显示聊天相对人为杜静宝宝乐园、杜静莱安中心。还提交了与杜静莱安中心的短信截图。前述微信内容和短信内容显示，杜静在2016年8月、10月催促刘燕虎、李某办理银行按揭相关手续，其中包括银行需要到刘燕虎公司考察才能放款的内容。2017年1月9日，李某以刘燕虎病情不太好为由，提出以其个人名义重新签订合同。经杜静沟通后回复无法撤销之前的合同及贷款手续。另外，被告李某还提交了一份其与张小波莱安中心的短信截屏，显示2017年2月28日，李某发短信表示其要房子，正在想办法筹钱。对方表示须一个月内付清，否则会发催款函，按照合同条款解除合同。李某回复“如果行的话，就不用和你在这说了”。原告对上述证据不认可，认为无法确保内容的完整性和真实性。就合同履行沟通情况，被告李某还提交了一份《催款函》、《致函》、录音资料一份（包含莱安中心售楼部谈话录音、中国银行北大街营业部毋磊谈话录音、兴业银行夏娟谈话录音），但因《催款函》、《致函》系复印件，原告否认其真实性。对录音资料，原告认为系证人证言，因证人未出庭，不予认可。原告称刘燕虎之所以未能办理按揭，是因为未能配合银行现场查勘并提交相关资料。原告称现案涉商品房未涨价。另，原告称其对于刘燕虎的去世深表遗憾，对其诉请的违约金自愿放弃50%。上述事实，由《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、刘燕虎病案资料、以上列举证据及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，2016年7月28日，原告和刘燕虎签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严行恪守，完全履行各自的合同义务。刘燕虎病逝后，被告李某作为其配偶和继承人，被告刘西平、被告张清芳、被告刘某作为其继承人，无人明确放弃继承案涉合同权利义务及刘燕虎遗产，上述刘燕虎的合同权利义务由四被告承受。按照合同约定，案涉商品房余款56万元由刘燕虎向银行申请贷款支付，但至今未付，构成违约。尽管刘燕虎生病是未能支付余款的因素之一，且是让人惋惜和悲伤的事情，令人同情，但确属其个人原因。对于原告来讲，其也面临贻误商机、资金回笼等压力。另，依据被告李某提交的证据，可以看出原告给了被告李某付款和更名的机会，但李某表示无法在原告要求的期间付清款项。现原告依据合同约定要求解除案涉合同，并要求四被告配合原告注销备案登记手续，合法有据。另，因刘燕虎构成违约，原告要求支付违约金的请求，具有合同依据。原告出于对刘燕虎去世的遗憾放弃主张金额的50%，属处分自己的权利，依法予以准许。就违约金具体数额，依据合同约定，50%的违约金为56434.5元。因该56434.5元为刘燕虎和被告李某夫妻关系存续期间形成的共同债务，故被告李某应对该56434.5元违约金承担连带清偿责任。因刘燕虎已去世，被告刘西平、被告张清芳、被告刘某作为刘燕虎的法定第一顺序继承人，应在继承刘燕虎遗产的实际价值范围内承担民事责任。就被告李某辩称的原告和刘燕虎基于默认的行为对合同中办理按揭期限的条款进行变更一节，本院认为，即便杜静微信和短信内容属实，也无法得出双方已就合同条款变更达成一致的结论。根据前述微信和短信内容，可以看出是因刘燕虎生病等原因使银行按揭贷款未能及时办理，超过合同约定的60日时限。在已经超过时限的情形下，原告有权依据双方约定解除合同等，但原告此时努力协调办理银行按揭是为促成交易，而非表明其对追究违约责任权利的放弃。故对被告李某的上述观点，本院不予采纳。就被告李某认为因原告误导致使其违约一节，本院认为，刘燕虎和李某对合同签订后60日内办理银行按揭支付余款的时限是清楚的，对无法在规定时限办理银行按揭贷款将构成违约并承担相关责任也应知晓。其应依据合同约定采取相关措施。故对其该辩称，本院不予采纳。被告李某提交的《催款函》无原件印证，且原告不认可，故本院对其真实性不予确认。提交的《致函》无法证明向原告送达、录音资料无相关人员出庭核实，故本院对其真实性不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安中马国际置业有限公司与刘燕虎（已故）于2016年7月28日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案登记号：Y16117291）；二、被告李某、被告刘某、被告刘西平、被告张清芳于本判决生效后三十日内配合原告西安中马国际置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同备案登记号：Y16117291）注销备案登记手续；三、被告李某于本判决生效之日起十日内赔偿原告西安中马国际置业有限公司违约金56434.5元；四、被告刘某、被告刘西平、被告张清芳在继承刘燕虎遗产的实际价值范围内对上述违约金承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14958元，由原告承担4986元，被告李某承担9972元。因原告已预交，由被告李某在履行上述金钱义务时一并给付原告9972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  赵俊宏人民陪审员  王林林二〇一七年十二月二十三日书 记 员  王晓琪打印：相丽华校对：纪铭2017年月日送达