贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0403民初1936号原告：贵州安吉瑞物业服务有限责任公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道高新区发成珍珠苑商住楼********。统一社会信用代码：91520421688441268G。法定代表人：肖云书，职务：总经理。委托代理人：张莉，女，1980年8月7日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍所在地贵州省安顺市平坝区，住安顺市平坝区。系原告公司办公室主任。代理权限为特别授权代理。被告：王培芳，女，1984年5月11日生，贵州省平坝区人，现住贵州省平坝区，委托代理人：周波，男，1984年9月7日生，汉族，贵州省贵阳市人，户籍地址贵州省贵阳市小河区，代理权限为特别授权代理，代理人与被代理人系夫妻关系。原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司诉被告王培芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后,依法由审判员杨奎适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人张莉、被告委托代理人周波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：请求人民法院判决被告支付拖欠原告的物业服务费2245元，滞纳金2756元，二次垃圾处理费110元，共计5111元。事实和理由：原告是安顺市平坝区关厢综合集贸市场的物业，被告是安顺市平坝区关厢综合集贸市场的业主。2013年1月17日，原告与被告签有《前期物业服务管理合同》。2016年8月31日，原告与该小区业主委员会续签了《关厢综合集贸市场4-9号楼”物业服务管理合同》（以下简称《物业服务管理合同》）。上述合同约定：原告向被告提供物业服务，被告支付物业服务费，收费标准为每月每平方米1元。但从2015年12月20日起至2017年10月20止，被告未向原告支付物业服务费共计2245元，二次垃圾处理费共计110元。合同另有约定：若被告未按期交纳物业服务费，每天需向原告支付物业服务费千分之三的违约金，由此计算得出滞纳金共计2756元。基于上述事实，请求法院判决支持原告诉请。被告提出如下答辩意见：起诉状收取物业费的时间和费用有问题，2016年8月31日签订的合同我不认，因为业委会主任还担任物业公司保安队长。交水费的时间不对，存在重复收费问题，小区的水箱也没有清洗，水质质量不好。楼梯间墙壁开裂，垃圾成堆，楼层中堆有木材，存在安全隐患。小区的电子门、监控是坏的，我家房屋存在漏水现象。被告存在乱收费的现象。被告收取的物业费以其提供的服务质量不相符。综上所述，被告认为原告诉请不合理，请求法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系安顺市平坝区关厢综合集贸市场的物业，被告王培芳系安顺市平坝区关厢综合集贸市场6栋1单元802室住房的业主。原、被告双方于2013年1月签订的《前期物业服务管理合同》约定：1、由原告为被告提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、由被告向原告按每月每平方米1元，提前15天支付下半年的物业服务费；3、逾期未交纳物业费的，每天加收应交额3‰的滞纳金。2016年8月31日，原告与被告所在的安顺市平坝区关厢综合集贸市场的业主委员会签订《物业服务管理合同》及补充协议约定：1、原告为被告提供物业服务，时间为2016年9月1日至2018年9月1日，收费标准为每月每平方米1元；2、所有业主每月每户交纳二次垃圾处理费5元；3、4号、5号楼的业主每月每户交纳二次加压费5元；5、原告未达到约定的物业服务质量标准，每天需向被告支付物业服务费千分之三的滞纳金；被告未按期足额缴纳物业服务费，每天需向原告支付物业服务费千分之三的滞纳金。合同签订后，原告向被告提供物业服务，被告自2015年12月20日起未交纳物业服务费，被告尚欠物业服务费2245元。同时查明，原告在涉案小区提供物业服务过程中，存在未及时清运与处置公共区域内建筑垃圾和生活垃圾，未落实涉案小区的安保工作，未及时维修、养护共用设施、设备，未及时协调处理业主的投诉和建议等方面的问题，引发涉案小区业主以及业主委员会成员的强烈不满和拒交物业服务费，以及包括本案在内的多起纠纷。另查明，原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》时，业主委员会主任周维昌不是涉案小区的业主，也不属于《贵州省物业管理条例》规定特定人员，同时受聘于原告担任原告在涉案小区的保安队队长。涉案小区业主大会通过的管理规约、议事规则、章程等文件对不属于本小区业主的人员能否当选为本小区业主委员会成员没有明确约定。上述事实有双方当事人的陈述和提供的证据予以证明：《关厢综合集贸市场前期物业服务合同》、《物业服务管理合同》、《业主公约》、安顺市平坝区房产事业管理局批复、荣誉证书、关厢综合集贸市场业主委员会发布的通知、小区现状照片、视频、发票等证据予以证实，本院予以采信。本院认为：被告王培芳作为涉案小区的业主，业主大会或业主委员会的决定，对其具有约束力。故涉案小区前业主委员会与原告签订的《物业服务管理合同》，对被告王培芳具有约束力，被告应该按照合同约定履行相应的义务。涉案小区前业委会主任周维昌在担任涉案小区业委会主任的同时还受聘于原告担任原告在涉案小区的保安队队长，出现了既代表委托、监督方（涉案小区业主和业主委员会），又代表受委托、受监督方（涉案小区物业服务企业即原告）的双重身份，违反了《贵州物业管理条例》第三十六条。该违法行为是否成为否定涉案《物业服务管理合同》效力的依据，决定原告是否有权向本案被告主张物业服务费等费用的前提。故周维昌担任前业主委员会主任的违法行为是否成为否定涉案《物业服务管理合同》效力的依据，成为本案的争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、《贵州省物业管理条例》第四十一条“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力”的规定，本案中，涉案小区业主委员会主任周维昌在当选资格及受聘于原告方面的违法行为，应当按照前述法律、法规的规定，由相关业主向人民法院提出撤销请求或者通过行政监管程序寻求解决。周维昌的违法行为与本案诉讼标的即涉案《物业服务管理合同》是不同的法律关系，不能纳入本案的审理范围，不影响涉案《物业服务管理合同》的效力。故原告与被告前业主委员会签订的《物业服务管理合同》为有效合同。被告提出原告诉请的物业费与时间计算有问题，但没有提出相应的证据予以证明，故原告要求支付2245元的物业服务费的诉请符合法律规定，本院予以支持。因原告提供的物业服务不到位引发若干业主的强烈不满和系列诉讼，本院酌情对其要求的物业服务费予以一定比例的扣减，确定为实际产生物业服务费金额的90%，对原告要求被告支付的滞纳金不予支持。原告提出的二次垃圾处理费的请求不属于涉案《物业服务管理合同》约定的物业服务费用，而属于原告受委托代收或垫付后追索的性质。根据国务院《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定。原告未举证证明所主张的二次垃圾处理费对应的事实确实发生、受到相关收费部门的委托、有明确的收费依据、收取的费用没有增加业主额外的费用，故对原告提出的二次垃圾处理费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王培芳于本判决生效后十日内向原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司支付物业服务费2020.50元。二、驳回原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  杨奎二〇一七年十二月二十二日法官助理王菊书记员吴安国附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。