河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初15524号原告杨雪，女，1991年1月23日出生，汉族，住河南省安阳市西关马市。委托代理人张春举，河南常青律师事务所律师，一般授权。被告河南绿家房地产经纪有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区东明路郑汴路北绿都广场办公楼******。法定代表人陈肖肖，董事长。委托代理人陈肖肖，系该公司董事长。原告杨雪与被告河南绿家房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵宜勇适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张春举到庭参加诉讼，被告河南绿家房地产经纪有限公司委托代理人陈肖肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月5日上午，被告公司员工李晓东一行三人到原告租住的位于商鼎路××路中央特区××楼××单元××号房屋强行别锁开门，并将屋内私人物品全部带走。被告至今未送还原告私人物品，未修复门锁，致使房屋处于无法居住的状态，原告未能实际居住该房屋。因被告的该行为已经导致原告的合同目的无法实现，构成对合同履行的根本违约，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告赔偿原告已经缴纳的房租3500元及押金1500元；3、被告赔偿原告的实际损失1200元。被告辩称，原告违约在先，被告并未违约，依法应驳回原告诉请。且私人物品被告已通知原告领取，系原告自身原因并未取走，原告现在仍可自行取回物品。诉讼费也不应被告承担。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》及证明一份，证明双方权利义务约定明确。证据二、《收据》两份及支付宝转账记录两份，证明原告按照合同约定按时交纳了租金，且支付宝转账记录亦证明双方通过口头约定：原告交付两千元之后，被告同意合同继续履行。证据三、微信聊天记录一组，证明被告公司员工李晓东（与原告签订合同代表人）同意原告交付两千元之后，返还原告的物品，并继续履行合同。证据四、房屋租赁协议一份，证明因被告违约导致原告四个月未能实际入住的另行租房差价损失1200元。被告质证称，证据一无异议。证据二有异议，原告未按照合同约定按时交纳租金，且租金应为4414元，亦不能证明被告在收到原告两千元后同意继续履行合同。证据三、被告同意返还物品，但并不同意继续履行合同。证据四是原告违约，不是被告违约，该项损失不能由被告承担。经审查本院认为，原告提交的证据一、二、三客观、真实，与本案存在关联性，本院予以采信。证据四无其他证据印证，本院不予采信。被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：证据一、视频一份，证明被告已通知原告取回原物，系原告自身原因并未取走。证据二、支付宝缴费记录两份，证明因原告违约，被告承担了原告租住期间产生的水电费。证据三、租赁合同一份，证明原告违约，并需承担两个月房租作为违约金，且原告收取房屋合法。证据四、短信记录两份及微信记录一组，证明被告已尽到通知义务，系原告违约，不缴纳租金导致本次诉讼。原告质证称，证据一真实性无异议，证明目的有异议，租赁合同第七条是格式合同，约定原告放弃自己的物权，协议本身是违法的，约定也无效，由于多次报警，公安协调，原告可以先去公司清查物品是否有所损失，清点过后，由于贵重物品有所丢失，故未将物品取回。且因为被告的违约行为侵害原告的合法权益，私意违法占有原告的物品，理应由被告主动返还。证据二有异议，与本案无关。证据三、真实性无异议，证明目的有异议，该份证据恰恰证明被告违约，原告已实际交付租金至九月2号，故在九月二号之前，原告应当可以继续使用房屋，但是被告在8月五号已经通过自己的行为（收走原告房屋内物品）解除了合同，因此违约方为被告。证据四真实性无异议，证明目的有异议，微信记录清楚显示被告是在8月5日11点已经将原告物品收走，且通过撬锁等方式违法进入原告居住场所，合同约定8月2日交付第四次租金，第七条约定如三日内仍不缴纳，应在8月6日收房，被告8月5日就收房违反合同约定。经审查本院认为，被告提交的证据不能证明其要证明的目的，本院不予采信。根据本院采纳的证据及庭审查证确认事实如下：2016年12月2日，案外人刘俊岩（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方代理出租其位于郑州市××特区8-3-4主卧的房屋及其设施，租赁期限自2016年12月2日至2017年11月26日止；租金为1500元整每月，交付方式为押一付三，须提前三十日内交纳租金，具体交付日期为第一次2016年12月2日（4974元），第二次2017年2月2日（4714元），第三次2017年5月2日（4714元），第四次2017年8月2日（4414元）；合同签订之日起，乙方应向甲方付一个月房屋租金作为保证金，共计1500元整；保证金用于垫付后，乙方应当在五日内补足保证金；保证金不得充抵末期房租。租赁期内乙方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前三十天通知甲方，并支付两个月租金赔偿给甲方。剩余房租及保证金可以冲抵违约金，逾期交付房租的，每日加收一百元滞纳金，如三日内仍不交纳，甲方视为乙方违约，合同终止，并视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权开启房门接纳新住户入住，所造成的后果由乙方自负。合同落款处有本案被告加盖公章予以确认。2016年12月2日，被告出具《收据》两份，收到原告及案外人刘俊岩共同交付的合同约定的第一笔款项4974元及押金1500元。2017年5月1日，原告按合同约定向被告支付第二次租金共计4714元。2017年8月5日，被告在原告租住房屋上张贴《通知》一份，载明：房屋内物品被告已收走。2017年8月8日，原告向被告转款2000元，被告工作人员在与原告交流过程中承诺于次日将收走的原告物品退还给原告。依据案外人刘俊岩出具的《证明》显示，涉案房屋系本案原告与刘俊岩共同承租，因签合同时本案原告未带身份证，故仅由刘俊岩在合同上签名捺印，2017年7月18日之后，刘俊岩搬离涉案房屋，由本案原告独自居住。庭审中，证人张某称：原、被告双方于2017年8月8日晚上口头约定原告现交纳给被告两千元，被告可将涉案房屋门锁修好，让原告继续居住。但次日并未实际履行约定。2017年11月15日，原告向本院递交《撤销诉讼请求申请书》一份，自愿撤回本案第一项诉讼请求。本院认为：因涉案房屋系本案原告与案外人刘俊岩共同承租，故涉案《房屋租赁合同》项下的权利义务应由案外人刘俊岩与本案原告共同承担。合同约定第四次租金交付时间为2017年8月2日，但原告并未按期交付租金，已构成违约，结合双方于2017年8月8日的聊天记录及证人证言，双方当事人已于8月8日对合同履行达成新的合意，原告之后向被告指定账定户交付2000元整，但被告并未按约定履行维修门锁的义务，致使原告无法正常居住，被告行为亦构成违约。故原告请求被告返还已交纳的租金3500元及押金1500元，结合本案实际情况及原、被告违约情况，本院酌定被告应退还原告4000元。至于原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南绿家房地产经纪有限公司返还原告杨雪租金及押金损失共计4000元。于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告杨雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告河南绿家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一七年十二月十六日书记员  桑旭东