广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0521民初2442号 原告：龚宏平，男，1975年12月8日出生，汉族，户籍所在地：合浦县，现住合浦县。 原告：杨绍霞，女，汉族，1976年12月24日出生，户籍所在地：合浦县，现住合浦县。 被告：北海兰庭房地产有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉东大道**穗丰大厦**。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑先进，该公司总经理。 原告龚宏平、杨绍霞与被告北海兰庭房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚宏平、杨绍霞、被告北海兰庭房地产有限公司的委托诉讼代理人张甫、郑先进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚宏平、杨绍霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向两原告支付逾期违约金22899元（按合同约定，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行）；2、请求法院判令被告协助两原告办理好房产证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年向被告购买预售商品房，商品房已按照合同约定的时间交付其使用，当时被告口头承诺于当年年底办理好房产证，但此后一直拖延至今未办理，根据原、被告所签订的购房合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金。原告多次与被告友好协商，被告多次口头承诺尽快办理但却多次毁诺，已全无诚信可言，故向法院提起本案诉讼，望判如所请。 原告对其主张提供如下证据： 证据一：两原告的身份证，证明两原告的诉讼主体资格； 证据二：电脑咨询单，证明被告的诉讼主体资格； 证据三：收据、发票，证明两原告于2012年10月20日交了5000元办证费用以及2016年3月20日被告向原告开具了金额为173482元的购房款发票； 证据四：商品房买卖合同，证明原、被告合同约定的权利义务内容； 证据五：房屋权利记载信息查询结果，证明截至2017年11月9日，涉案商品房没有办理房屋所有权证。 被告北海兰庭房地产有限公司辩称：1、原告主张被告办理房产证件逾期违约，请求支付违约金的事实不清，证据不足。本案玫瑰御园小区1至4期工程虽已交付使用，但未经综合验收，不存在违约情形。综合验收是指小区的全面验收；2、原告请求被告协助办理好房产证这一主张不成立，因为被告一直在做协助办理房产证的准备工作，从来没有停止协助办理房产证，只是按照工程综合验收的进展，逐渐做好房产准备登记工作，按双方的合同约定条件，也没有拖延办理房产登记工作。 被告北海兰庭房地产有限公司为其辩解提供如下证据： 证据一：建筑施工许可证，证明玫瑰御园最后一期工程如期竣工，整个小区工程按时竣工，没有停工； 证据二：协议书、发票、结算表、领款单等，证明被告近期完善玫瑰御园小区路面基础设施建设，拟对小区进行综合验收的准备工作； 证据三：建设工程竣工规划验收合格单4份，证明玫瑰御园1至4期工程竣工全部同意验收，验收合格； 证据四：建设工程竣工验收消防备案凭证，证明玫瑰御园1至4期工程通过消防验收合格； 证据五：玫瑰御园竣工环境保护验收的批复，证明环保局对玫瑰御园小区1至4期环境保护验收合格； 证据六：人民防空工程易地建设许可证，证明玫瑰御园1至4期人防工程验收合格； 证据七：项目总竣工测量成果报告，证明玫瑰御园1至4期正处在综合验收阶段。 本院依法调取的证据有： 证据一：合浦县住房和城乡规划建设局关于北海兰庭房地产有限公司玫瑰御园规划验收情况的《复函》； 证据二：合浦县房产管理局出具的《房屋权利信息查询结果》。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据一至证据三均无异议；对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，原告提交的该份合同不能证明被告违约的事实，相反，根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，到目前为止被告没有违约的事实，因为综合验收正在进行，所以被告不存在违约的事实；对证据五的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，虽然涉案房屋没有办理房产证，根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，现在是综合验收的阶段，不能证明被告违约的事实。原告对被告提交的证据一不认可；证据二、证据三与原告没有关联，其中竣工验收合格单与本案没有关联，被告已经违约了，是在原告提交诉状之前提交的；对被告提交的证据四的真实性没有异议，但是对玫瑰御园一期建设工程竣工验收消防备案凭证里的温馨提示，消防不过关导致房产证无法办理有异议。对玫瑰御园二期建设工程竣工验收消防备案凭证里的第五、六、九条有异议；对证据五没有异议；对证据六的真实性没有异议，但从发证日期与注意事项可知，该证是后面补办的；对证据七的证明内容有异议，因为已经验收完毕了，合同第八条规定，房屋是验收合格才交给原告的。两原告与被告对本院依法调取的上述证据均无异议。 本院结合当事人的举证及质证，认证如下：对双方当事人没有异议的证据予以确认。对有争议的证据，本院结合案件事实及其他证据作为参考。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认下列法律事实：2013年4月14日，原告龚宏平、杨绍霞与被告北海兰庭房地产有限公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定两原告购买被告开发的位于廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第1幢706号房，该商品房建筑面积共93.27平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1860元，总金额为173482元。《合同补充协议》约定付款方式为一次性付款，签订合同当日，买受人向出卖人交付购房定金20000元，买受人在2012年7月1日交付购房款人民币87482元（购房定金在付清全部购房款时冲抵），在封顶前交付购房款人民币68800元，在2013年8月31日交清购房款人民币17200元。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、×；6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未能按期付清房款或其他原因；3、因垄断行业垄断材料、连日雨天、停水停电、政府政策或指令及其它非出卖人原因影响的。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、×。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：1、……3、按本合同第九条处理，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因付款不及时，过户资料不充分完善，税费不付足等及其它原因，造成无法按时办理产权登记的，由买受人承担全部责任。2012年10月20日，原告向被告支付了办证费5000元，2013年8月31日，被告将涉案房屋交由原告管理使用，2016年3月20日，被告向原告出具了金额为173482元的购房款发票。 另查明，被告开发的玫瑰御园项目，分四期建设，第一期工程（第1幢至第5幢楼）于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对其作出行政处罚，2017年11月24日竣工规划验收合格。二、三、四期工程（第6幢至第12幢楼）已规划验收，其中第二期工程（第6幢至第8幢楼）于2017年2月21日竣工规划验收合格、第三期工程第9幢楼于2015年7月1日竣工规划验收合格、第三期工程第12幢楼于2016年12月6日竣工规划验收合格、第四期工程（第10幢楼、第11幢楼）于2017年8月21日竣工规划验收合格。玫瑰御园1至12幢楼均已办理了《商品房预售许可证》，6、7、8幢楼已办理了房屋所有权证，1、2、3、4、5、9、10、11、12幢楼尚未办理房屋所有权证。合浦县房产管理局于2017年11月9日出具的房屋权利记载信息查询结果载明“经查我局房产登记信息系统，坐落于合浦县的房产，商品房备案证明号为（2013）合房备1157号，权利人：杨绍霞（身份证号码：）、龚宏平（身份证号码：），义务人：北海兰庭房地产有限公司；截至2017年11月9日8时40分止，上述商品房没有办理房屋所有权证。” 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。对于如何理解双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定第一款“综合验收”的问题，原告认为被告交房给其就是商品房已经验收合格了，按照合同的约定，被告应当在交房后90日内将材料交相关部门办理产权证书，其买房子的时候，被告也没有明确解释综合验收的含义，如果是被告所说的综合验收再办理产权证书的话，那办理房产证就会遥遥无期，对其也是不公平的。被告认为综合验收指的是整个小区的全面验收，住宅小区综合验收必须符合下列要求：1、所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；2、住宅及公共配套设施、市政公用设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。玫瑰御园一共有四期，综合验收指的是四期的全面验收。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。双方所订立的商品房买卖合同属格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”被告按照合同的约定已于2013年8月31日将涉案房屋交付给原告管理使用，原告有理由相信该房屋已经验收合格，被告将综合验收作为办理权属登记的条件之一应对原告释明综合验收的含义，被告在庭审中也承认办理产权登记不一定要综合验收合格才能办理，被告于2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请规划验收第一期工程（第1幢至第5幢楼），但由于存在违法建设行为，2017年6月23日合浦县住房和城乡规划建设局对其作出处罚后，2017年11月24日第一期工程才竣工规划验收合格。显然“综合验收”限制了被告应承担的责任，而且国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，被告有义务将“综合验收”的含义及相关规定向原告进行释明。在庭审中，被告认为没有义务逐条解释合同上的所有条款，因被告否认其向原告提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款中约定的“综合验收”对原、被告双方不产生拘束力。而且办理产权登记并不需要综合验收才能办理，为此，双方应按照涉案合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理……”来履行。因此，因被告的原因，原告没有在规定期限内取得房地产权属证书，被告已构成违约，原告请求被告协助其办理涉案房屋权属证书符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的违约金的计算方式及计算时间是否合理的问题。原告请求从商品房交付使用后再算逾期180日后的第二天起开始计算违约金，由被告每日按原告已支付的房价款即173482元的万分之一计至起诉之日止即2017年11月3日止的违约金，违约金为22899元。被告则认为如果其违约，按照合同约定，应以综合验收后90天作为期限，逾期超过180日后从第181天开始计算违约金算到实际交付房产证之日止。本院认为，原告的请求没有违反法律规定，本院予以支持。按照原告的请求，违约金每日按房屋总价173482元×0.00001=17.3482元，从2014年2月28日起计至2017年11月3日止（共计1345天），违约金即为1345天×17.3482元=23333.33元，原告主张违约金22899元是其对自己民事权利的处分，没有违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告北海兰庭房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告龚宏平、杨绍霞办理位于廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第1幢706号商品房的权属证书； 二、被告北海兰庭房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龚宏平、杨绍霞逾期办理商品房权属证书的违约金22899元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费372元，适用简易程序减半收取186元，由被告北海兰庭房地产有限公司负担。受理费原告已预交，被告北海兰庭房地产有限公司应于本案判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费372元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 佳 二〇一七年十二月二十六日 代书记员  张丽丽