广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初343号 原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道国际金融大厦。 负责人：张军健，该行行长。 委托代理人：苏珊珊，女，汉族，1982年8月29日出生，住广西北海市海城区，该行工作人员。 委托代理人：王铭燕，女，汉族，1987年5月29日出生，住广西北海市海城区，该行工作人员。 被告：杨迪，女，1971年2月19日出生，汉族，住北海市。 被告：孙武，男，1970年11月9日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被告：北海市嘉泰房地产开发有限责任公司，住所地北海市云南路西（原第二针织厂办公楼二楼）。 法定代表人：刘才达。 原告中国银行股份有限公司北海分行诉被告杨迪、孙武、北海市嘉泰房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司北海分行的委托代理人王铭燕到庭参加诉讼。被告杨迪、孙武、北海市嘉泰房地产开发有限责任公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司北海分行提出诉讼请求：1、解除被告杨迪、孙武与原告签订的编号为（2005）北中银零房贷字第0405号《房地产抵押借款合同》；2、被告杨迪、孙武归还原告贷款本金人民币225417.48元（其中拖欠本金22357.98元，未到期本金203059.52元）及利息14228.23元（其中应收利息12076.55元，拖欠本金的罚息1310.62元，应收利息的罚息,841.06元），以上合计人民币239645.71元，利息与逾期利息暂计至2017年1月10日，以后按被告与原告签订的《房地产抵押借款合同》中的约定另计；3、判令被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司对上述贷款本息承担连带担保责任；4、原告对被告的贷款抵押物北海市北部湾西路29号嘉泰·文华苑第1幢1202号房产有优先受偿权;4、本案所有诉讼费用由被告负担。事实与理由：2005年5月18日，原告与被告杨迪、孙武签订《房地产抵押借款合同》一份，约定被告向原告借款362000元，期限为20年，还款方式为等额本息还款，并以其购买的北海市北部湾西路29号嘉泰·文华苑第1幢1202号房产作贷款抵押，并办理了预抵押登记。同时，被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司与原告签订《商品房合作协议》，约定被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司提供连带保证责任，期限至办妥产权证并协助原告完善抵押登记手续为止。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了放款义务，而被告杨迪未能按期还款，北海市嘉泰房地产开发有限责任公司亦未承担阶段性连带责任。截止2017年1月10日，已经有15期未归还，导致整笔贷款形成不良贷款，影响了原告的信贷资产质量，造成较大信贷风险。被告拖欠贷款的行为侵害了原告的合法权益，原告为此诉至本院提出以上诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提交的证据有： 证据一、《房地产抵押借款合同》、销售商品房合作协议，证明被告与原告约定的贷款权利义务，被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司对该笔贷款承担连带担保责任； 证据二、抵押登记证明书，证明已办理有效的抵押登记； 证据三、借款申请书，证明被告向原告申请贷款； 证据四、借款借据，原告向被告发放了贷款； 证据五、被告身份证明，证明被告身份证明、户口本、婚姻证明； 证据六、邮寄挂号清单，证明原告对被告的催收情况； 证据七、银行对账，证明被告还款义务的履行情况。 被告杨迪、孙武、北海市嘉泰房地产开发有限责任公司未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告杨迪、孙武、北海市嘉泰房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2004年7月5日，原告作为乙方，被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司作为甲方，签订《销售商品房合作协议》一份，约定：原告为购买“嘉泰·文华苑”的住房并符合原告贷款条件的小业主提供个人住房贷款，北海市嘉泰房地产开发有限责任公司为上述项目所有单笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证担保的范围为本协议项下所有的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及原告实现贷款债权的费用等；保证期限自本合同生效之日起，至北海市嘉泰房地产开发有限责任公司完成下列所有事项之日止：（1）、按甲方与小业主签订的《商品房买卖合同》的约定将房屋交付小业主使用；（2）、为小业主办妥产权证并协助乙方完善抵押登记手续；（3）、按时按质完成“嘉泰文华苑”小区的道路、绿化建设、水电安装、建筑和未休工程等配套设施。 被告杨迪与被告孙武是夫妻关系。2005年5月18日，原告与被告杨迪签订编号为（2005）北中银零房贷字第0405号《房地产抵押借款合同》一份，主要约定：被告杨迪向原告贷款362000元用于购买北海市北部湾西路29号嘉泰·文华苑第1幢1202号房产，贷款期限为20年，贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的人民币贷款利率执行，当前利率为4.59‰，；借款人未按期偿还贷款形成逾期的，贷款人将按中国人民银行的规定从贷款逾期之日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。计收罚息和复利遇利率调整的，分段计算，当前罚息利率为6.885‰；还款方式采用按月等额本息还款。被告孙武同时在上述合同的“共有人”一栏签字。 上述位于北海市北部湾西路29号嘉泰·文华苑第1幢1202号房产于2005年6月7日在北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记，编号为北房地交押字（2005）第10086号。 借款合同签订后，原告于2005年6月10日向被告杨迪发放了个人住房贷款人民币362000元，被告杨迪未按约定还款，截止2017年1月10日，被告杨迪共拖欠贷款本金225417.48元及利息14228.23元。为此，原告向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《房地产抵押借款合同》、《销售商品房合作协议》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了预购商品房抵押登记，该合同是合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。本案原告已依约将贷款发放给被告，原告已履行了发放贷款义务，但被告杨迪不按照合同约定履行还款义务，致使原告不能实现贷款合同目的，被告杨迪已构成违约。原告要求解除双方签订的借款合同，以及要求被告杨迪归还所欠借款本息及按合同约定支付利息、罚息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告孙武与被告杨迪为夫妻关系，涉诉借款发生在两被告夫妻关系存续期间，故被告孙武应承担共同还款责任。 被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司在《销售商品房合作协议》中约定对嘉泰·文华苑所有单笔贷款提供阶段性连带责任保证。保证期限至为借款人办妥产权证并协助债权人完善抵押登记手续。保证范围为本协议项下所有的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用。现有证据未能反映争议房屋目前已办妥产权证及完善抵押登记手续，依据合同约定，被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司的保证责任尚未免除，原告要求被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司对被告杨迪的本案债务承担连带保证责任，本院予以支持。被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司在承担连带保证责任后有权向被告杨迪追偿。 原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市北部湾西路29号嘉泰·文华苑第1幢1202号房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司北海分行与被告杨迪签订的《房地产抵押借款合同》，编号为（2005）北中银零房贷字第0405号； 二、被告杨迪偿、孙武共同偿还贷款本金225417.48元及利息14228.23元[利息按合同约定暂计至2017年1月10日止，以后按合同编号为（2005）北中银零房贷字第0405号《房地产抵押借款合同》约定另计]给原告中国银行股份有限公司北海分行； 三、被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司对被告杨迪的上述贷款本息承担连带清偿责任，被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司在承担连带保证责任后有权向被告杨迪追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4894元，公告费300元，合计5194元，由被告杨迪、孙武负担，被告北海市嘉泰房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4894元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  杜有燕 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  包青青