呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2016）内0105民初649号原告：内蒙古世纪宏大地产有限公司。法定代表人:王金峰，总经理。委托诉讼代理人：张建军，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雪峰，内蒙古远舰律师事务所律师，被告：任旭，个体。委托诉讼代理人：兰贵云，内蒙古可力律师事务所律师。第三人：呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司。法定代表人：李恩俊，总经理。委托诉讼代理人：兰贵云，内蒙古可力律师事务所律师。原告内蒙古世纪宏大地产有限公司（以下简称世纪宏大公司）与被告任旭、第三人呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司（以下简称融金公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪宏大公司的委托诉讼代理人曹雪峰、被告任旭的委托诉讼代理人兰贵云、第三人融金公司的法定代表人李恩俊、委托诉讼代理人兰贵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪宏大公司向本院提出诉讼请求：1、确认世纪宏大公司、任旭以及融金公司于2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日签订的《借款协议》中第七条借款利率月息三分五厘条款无效；2、确认2012年9月25日签订的《认购协议书》、《抵押借款补充协议书》无效；3、确认2014年4月18日签订的《认购协议书》、《抵押协议书》无效；4、诉讼费用由任旭承担。事实和理由：因资金周转需要，2012年9月25日世纪宏大公司、任旭以及融金公司签订《借款协议》，约定世纪宏大公司向任旭借款300万元，利息按照三分五厘每月计算，借款期限从2012年9月25日至2013年9月25日，世纪宏大公司将自己开发的舒心园小区420平米底商抵押给任旭，抵押物由任旭和融金公司保管。同日，双方签订《认购协议书》和《抵押借款补充协议书》，约定将舒心园小区1号楼1单元1-2层底商两套面积共420平方米抵押给任旭，并约定如到期不能归还借款，抵押房产的产权归任旭所有。2012年12月5日签订《借款协议》，世纪宏大公司向任旭借款100万元，利息按照每月三分五厘计算，借款期限从2012年12月5日至2013年12月5日，世纪宏大公司将自己开发的舒心园小区三套商品房抵押给任旭，抵押物由任旭和融金公司保管。2013年1月10日签订《借款协议》，世纪宏大公司向任旭借款100万元，利息按照每月三分五厘计算，借款期限从2013年1月10日至2014年1月10日，世纪宏大公司将自己开发的舒心园小区3套商品房抵押给任旭，抵押物由任旭和融金公司保管。借款后世纪宏大公司按照约定利息陆续向任旭偿还借款2085000元现金，以房抵债3174900元，共计还款5259900元。2014年4月18日，世纪宏大公司、任旭签订《认购协议书》和《抵押协议书》，约定世纪宏大公司欠任旭利息款140万元（按照月息3.5%计算），并将舒心园1号楼底店商铺西3号（面积210平米）抵押给任旭，如2014年5月31日不付欠款，商铺由任旭自行处理，抵顶欠款。后世纪宏大公司暂时无力偿还借款，任旭和融金公司入住所保管的**底商，并强行装修，世纪宏大公司找任旭和融金公司协商交涉，任旭和融金公司声称已经将3套底商（总面积630m2）占为己有，拒不返还。世纪宏大公司认为，双方约定的借款利息超过法律规定的上限，超出部分按照最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定的条款，应确认为无效约定。订立《认购协议》实际上是为借款提供担保，而不是成立买卖关系，应该确认为无效。按照《担保法》、《物权法》的规定，抵押协议中约定的商铺由任旭自行处理抵顶欠款属于流质流押条款，该约定无效。任旭以及融金公司不通过司法程序实现抵押权，而强行装修并且使用抵押房产，违反了法律和行政法规的效力性强制性规定，损害了世纪宏大公司的合法权益，为此诉至法院，请求依法裁判。任旭辩称，世纪宏大公司违背诚实信用原则，世纪宏大公司、任旭签订的合同真实有效，并且该协议已经实际履行完毕，世纪宏大公司诉请确认合同中第七条关于利息的约定无效，依法无据，当事人应按合同约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同，且该合同内容没有违反法律强制性和效力性的规定，并从2012年9月履行至今，因此任旭认为世纪宏大公司的第一项诉讼请求无法律依据，应依法驳回。融金公司述称，世纪宏大公司违背诚实信用原则，世纪宏大公司、任旭签订的合同真实有效，并且该协议已经实际履行完毕，世纪宏大公司诉请确认合同中第七条关于利息的约定无效，于法无据，当事人应按合同约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同，且该合同内容没有违反法律强制性和效力性的规定，并从2012年9月履行至今，因此融金公司认为世纪宏大公司的第一项诉讼请求无法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2012年9月25日，世纪宏大公司（借款人）与任旭（出借人）及融金公司（共同借款人）签订《借款协议》，约定世纪宏大公司向任旭借款300万元，借款期限12个月，自2012年9月25日起至2013年9月25日止，合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息。借款合同约定世纪宏大公司自愿以座落于呼市赛罕区锡林南路水上公园北路"风华园4期舒心园"420平方米商业房提供抵押，同时还约定在签订本合同后2日内应到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续；合同其他事项条款约定，由任旭、融金公司负责保管的抵押物，任旭、融金公司在抵押期限内不得出租、质押、抵押和使用抵（质）押物。《借款合同》签订后，双方未办理抵押物登记手续，于同日世纪宏大公司又与任旭签订《抵押借款补充协议书》、《认购协议》。在《抵押借款补充协议书》中世纪宏大公司与任旭约定将世纪宏大公司开发建设的××园西户210平米的商铺和1#楼1单元1-2层东户210平米的商铺共计两套作为抵押物；第二条约定到期世纪宏大公司不能归还所借款项，上述抵押物归任旭所有。世纪宏大公司与任旭在《认购协议》中约定上述两套底商作为买卖标的物，金额为1680000元，协议对付款时间、交付时间均未约定。合同签订后，世纪宏大公司于2012年9月25日出具借条，载明借到任旭现金300万元，于2013年9月25日还清。任旭于2012年10月25日向世纪宏大公司交付上述借款300万元,合同约定的两套抵押房屋交付融金公司。（二）2012年12月5日，世纪宏大公司与任旭及融金公司签订《借款协议》，约定世纪宏大公司向任旭借款100万元，借款期限12个月，自2012年12月5日起至2013年12月5日止，合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息；合同约定世纪宏大公司自愿将舒心园房产作为借款抵押；合同约定了办理抵押等事宜，合同其他事项条款还约定，由任旭、融金公司负责保管抵押物，任旭、融金公司在抵押期限内不得出租、质押、抵押和使用抵（质）押物。该借款协议世纪宏大公司以三套房产为抵押，未办理抵押登记。世纪宏大公司于2012年12月5日出具借条，载明借到任旭现金100万元，于2013年12月5日还清。任旭于2012年12月5日向世纪宏大公司交付上述借款100万元。（三）2013年1月10日，世纪宏大公司与任旭及融金公司签订《借款协议》，约定世纪宏大公司向任旭借款100万元，借款期限12个月，自2013年1月10日起至2014年1月10日止，合同第七条约定借款利率为三分五厘月计息；合同约定世纪宏大公司自愿将舒心园房产作为借款抵押；合同约定了办理抵押等事宜；合同其他事项条款还约定，由任旭、融金公司负责保管的抵押物，任旭、融金公司在抵押期限内不得出租、质押、抵押和使用抵（质）押物。上述借款世纪宏大公司以两套房屋抵押，未办理抵押登记。世纪宏大公司于2013年1月10日出具借条，载明收到任旭现金100万元，于2014年1月10日还清、任旭于2013年1月10日向世纪宏大公司交付上述借款100万元。（四）世纪宏大公司、任旭于2014年4月18日进行结算，确认世纪宏大公司欠任旭利息款140万元（从2013年10月1日到2014年5月31日），双方签订了《抵押协议书》，第二条约定世纪宏大公司以舒心园底店商铺西3号（面积210平方米）作为抵押物，约定到2014年5月31日世纪宏大公司不能归还欠款，上述抵押物由任旭自行处置，抵顶欠款；第三条约定世纪宏大公司按时还清欠款后，本协议书自动作废，抵押房退还世纪宏大公司。协议约定的抵押房屋未办理抵押登记，世纪宏大公司与任旭同日又签订《认购协议书》，约定任旭购买舒心园1号楼2单元1-2层西起3号建筑面积210平方米房屋，价格为140万元。上述协议书未约定交付时间。庭审中当事人均认可该协议中利息款140万元是以500万元为本金按月利率3.5%计算得出。（五）针对上述三笔借款，世纪宏大公司累计向任旭及融金公司偿还现金2085000元，时间及金额分别为:1、2012年10月25日105000元；2、2012年11月26日105000元；3、2012年12月5日金额35000元；4、2013年1月5日105000元；5、2013年1月5日35000元；6、2013年2月7日175000元；7、2013年3月11日175000元；8、2013年4月7日175000元；9、2013年5月22日175000元；10、2013年6月20日175000元；11、2013年7月28日175000元；12、2013年12月23日130000元；13、2013年12月20日220000元；14、2014年6月11日300000元。截止到2015年10月27日世纪宏大公司又以房屋五套陆续抵顶借款本息，五套房屋抵顶具体情况如下：2014年9月28日1号楼2单元18层1802户，房款634980元（王兵兵、张粉连）；2014年11月14日1号楼3单元18层1801户，房款634980元（靳国强、赵莉）；2014年11月14日1号楼3单元1802户，房款634980元（郝洪正）；2014年12月25日1号楼2单元19层1902户（刘梅），房款634980元；2015年10月27日1号楼2单元19层1901户，房款634980元（闫雨兵）；上述五套房屋价款共计为3174900元。上述五套房屋由融金公司负责出售，购买人直接与世纪宏大公司签订《舒心园认购协议》，房款由融金公司收取。综上，截止2015年10月27日世纪宏大公司共计向任旭、融金公司支付5259900元。任旭、融金公司称出售的五套房屋抵顶金额为1750000元，并为此提供13张收据，收据落款加盖的为融金公司印章及其工作人员签字，任旭及融金公司未提供相应的购房合同，以及其与世纪宏大公司关于抵顶房屋折抵金额的相关证据。内蒙古世纪宏大地产有限公司应当偿还任旭借款本金为2423809.14元，至2017年12月28日利息1255865.16元（按月利率2%从2015年11月1日开始分段计算）。本院认为，本案争议焦点为：一、2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日三份《借款合同》第七条"借款利率为三分五厘月计息"的约定是否有效；二、2012年9月25日、2014年4月18日的《抵押借款补充协议》约定是否有效;三、2012年9月25日、2014年4月18日签订的《认购协议书》是否有效。围绕以上争议焦点，本院分析如下：一、2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日三份《借款合同》第七条"借款利率为三分五厘月计息"的约定是否有效。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定："借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。"世纪宏大公司与任旭及融金公司于2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日签订的三份《借款协议》均在第七条约定了"借款利率为三分五厘月计息"。案涉三份借款合同约定月利率3.5%，折合年利率为42%，均已经超过年利率36%，超出36%部分无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，世纪宏大公司、任旭按照月利率3.5%进行计息，因双方的债权债务并未结算也未结清，因此，对超过年利率24%的部分，应当折抵本金。本案中世纪宏大公司、任旭对于利息的支付期限未做约定，但从世纪宏大公司提交的还款凭证可以确定，世纪宏大公司按月付息，因此，对于超出月利率2%的部分，应当折抵本金。由于世纪宏大公司分多次向任旭还款，对于每笔还款在还清法定利息后分别折抵本金，截至2015年10月27日最后一笔还款，世纪宏大公司尚欠任旭借款本金2423809.14元,利息为1255865.16元。二、2012年9月25日、2014年4月18日签订的《抵押借款补充协议》约定是否有效。《中华人民共和国合同法》第一百九十八条的规定："订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定"。本案中，世纪宏大公司提供了房屋作为抵押物，作为借款的担保，并签订了相应的《抵押借款协议书》。《中华人民共和国担保法》第四十条规定："订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。"本案中双方于2012年9月25日签订的《抵押借款补充协议书》及2014年4月18日签订的《抵押协议书》中均在第二条约定在世纪宏大公司不能如期归还所借款项时，抵押给任旭的房子及产权归任旭所有，该约定因违反法律的强制性规定，应当认定为无效。三、2012年9月25日、2014年4月18日签订的《认购协议书》是否有效。2012年9月25日、2014年4月18日签订的《认购协议书》，与本案中《抵押借款协议》在合同主体、签订日期、合同标的物等方面完全相同，但是《认购协议书》中对付款方式、房屋交付时间均未予以明确，缺乏商品房买卖合同的主要条款，且当事人双方事后又未达成补充协议。在签订认购协议之后，任旭并未履行交付购房款的义务，世纪宏大公司仍依据《借款合同》的约定向任旭履行还款义务，双方未实际履行上述认购协议，表明双方债权债务关系并未因签订房屋认购书而结清，后期世纪宏大公司的还款行为直接说明双方并没有对以房抵债达成合意。世纪宏大公司与任旭签订《认购协议书》的真实意思表示不是认购房屋，而是以认购协议书的形式担保借款合同的履行，双方仍是民间借贷法律关系，双方签订表面的《认购协议书》无效。任旭主张以房抵债的辩论意见，无事实依据，且世纪宏大公司也不予认可，本院不予采纳。任旭、融金公司提供13张收据，证明世纪宏大公司抵顶的五套房屋价款为1750000元。上述收据落款加盖的为融金公司印章或其工作人员签字，收款人为任旭、融金公司，五套房屋出卖价款1750000元系任旭、融金公司与其购买人自行约定，并不能证明其与世纪宏大公司就上述五套房屋抵顶价款双方达成1750000元的合意，本院依据世纪宏大公司出具的收条及与购买人签订的《舒心园认购协议》及收据、收条认定五套房屋抵顶金额为3174900元，对于任旭、融金公司五套房屋抵顶价款为1750000元的主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭及呼和浩特市融金中小企业贷款咨询服务有限责任公司于2012年9月25日、2012年12月5日、2013年1月10日签订的《借款协议》中第七条借款利率的约定条款中超过年利率36%的部分无效；二、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭于2012年9月25日签订的《认购协议书》无效、《抵押借款补充协议书》中第二条无效；三、确认内蒙古世纪宏大地产有限公司、任旭于2014年4月18日签订的《认购协议书》无效、《抵押协议书》中第二条无效；四、驳回内蒙古世纪宏大地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由任旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 迟玉青人民陪审员 韩凤娟人民陪审员 刘继广 二〇一七年十二月二十八日书 记 员 李祝英