贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初7405号原告:徐菊，女，汉族，1974年10月14日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：钱启，男，白族，1972年12月17日出生，住贵州省毕节市七星关区，上述二原告委托诉讼代理人：周振国（特别授权代理），贵州文腾律师事务所律师。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码:91520000587288487。法定代表人:彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。原告徐菊、钱启与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称翰林置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告徐菊、钱启之委托诉讼代理人周振国，被告翰林置业公司之委托诉讼代理人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐菊、钱启向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，将位于远航综合专业市场内房号为2-2-8的商铺及时交付给二原告，及时给二原告办理涉案商铺的权利证书;2.判令被告支付逾期交房违约金，违约金计算方式为：以购房总款为基数，按每日万分之二从2014年4月28日起开始计算至实际交房之日止，暂计四年的违约金为147460.00元;3.判令被告支付逾期办证违约金，违约金计算方式为：以购房总款为基数，按每日万分之二从2015年4月28日起开始计算至交付权利证书之日止，暂计三年的违约金为110595.00元；4.案件受理费由被告承担。事实及理由:经原告与被告协商一致，以被告向二原告租赁涉案商铺三年，租金冲抵购房款120194.00元为条件，于2013年9月28日签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发的位于远航综合专业市场房号为2-2-8的商铺，合同约定:体现在合同首付款193463.00元，按揭贷款190000.00元，当日被告向二原告租赁了该商铺，并签订了《售后返租合同》。二原告依合同约定履行了付款义务，但被告却没有按合同约定于2014年4月28日前将涉案商铺交付给二原告，没有按合同约定于2015年4月28日前给二原告办理涉案商铺的权利证书，二原告至起诉前已经无数次要求被告履行合同并按合同支付逾期交房、逾期办证的违约金，被告却置之不理。被告的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，依法应当履行合同并按合同约定支付逾期交房违约金，以购房总款为基数，按每日万分之二计算从2014年4月28日至交房之日止的违约金。按合同约定支付逾期办证违约金，以购房总款为基数，按每日万分之二计算从2015年4月28日至实际交付权利证书之日止的违约金。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。被告翰林置业公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》之后，被答辩人就委托答辩人翰林置业公司将涉案商铺出租，并收取了租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可见，被答辩人已取得了处分该商铺的权利，已将该商铺出租并获得了收益，故答辩人实际上已经向被答辩人交付了商铺，并不存在逾期交房的情形。被答辩人从购买商铺时就取得了商铺的处分收益权,未遭受任何损失，也进一步说明答辩人已履行了交房义务，不应当因此而承担逾期交房的违约责任。二、被答辩人所缴纳的房款是合同中约定的价款，被答辩人所交房款也是按合同约定支付，被答辩人将向答辩人买房的价款及商铺出租所收取租金累加作为计算违约金的基数显然错误，不应当得到支持。三、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。四、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面被答辩人已于2013年12月期间起开始进行正常的出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少。综上所述，被答辩从购房时就收取了租金获得了利益，答辩人实际上已履行了交房给被答辩人的义务，不应当承担逾期交房的违约责任。在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。加之答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。结合原、被告双方当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年9月28日，原告徐菊、钱启与被告翰林置业公司签订《远航七星万象城商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××综合专业市场××层商铺，房号为2-2-8，建筑面积50.40平方米，套内建筑面积42平方米，商铺总价款为383463.00元，首付193463.00元，银行按揭贷款190000.00元。被告承诺于2014年4月28日前向买受人交付涉案商铺，同时，被告承诺于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另，二原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2013年11月6日向被告缴纳购房首付款193463.00元，其他代收款4445.00元，维修基金2268.00元，登记费550.00元，并于2014年6月23日通过中国建设银行毕节分行中山支行按揭贷款190000.00元支付购房尾款。二原告与被告签订商品房买卖合同当日，即与被告签订《售后返租合同》，合同约定，二原告将其拥有的上述涉案房屋返租给被告，返租期限为2013年12月31日至2016年12月31日，共计三年，租金为涉案商品房实际成交总价的8%/年，支付方式为：二原告交清购房首付款后，被告将合同约定的返租期限内3年售后返租租金一次性在签订《商品房买卖合同》时支付给二原告。另查明，2017年1月13日，毕节市公安消防支队向被告下达《关于毕节远航商贸物流园区综合专业市场1-8号楼建设工程消防验收不合格的意见》（毕公消验〔2017〕第009号），意见书载明，经审查资料及现场检查测验，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：1.未形成环形消防车通道，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第6.0.5条之规定;2.8号楼仅有1个安全出口(疏散楼梯)直通室外，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第5.3.2条之规定;3.8号楼疏散宽度不足,不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第5.3.17条之规定;4.1-8号楼部分楼梯间未形成封闭楼梯间，不符合《建筑设计防火规范》(CB50016-2006)第7.4.2条之规定;5.1-7号楼部分喷头选型错误(未吊顶部分使用下垂型喷头)，不符合《自动喷水灭火系统设计防火规范》(GB50084-2001，2005年版)第6.1.3.1条之规定;6.1-8号楼未满足二级负荷供电，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第11.1.1条之规定;7.地下车库中消防管道穿越防火分区及防火卷帘处孔洞未封堵，不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(650067-97)第5.2.5条之规定;8.地下汽车库部分送风、排烟管道穿越防火分区处未设置防火阀及排烟防火阀，不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97)第8.1.6条之规定;9.高压、低压配电室及柴油发电机房设置的气体灭火系统数量不足，不符合《气体灭火系统设计规范》(GB50370-2005)第3.5.3条之规定;10.地下车库的送排烟机房未形成，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第7.2.5条之规定;11.消防水泵房、防烟排烟风机等消防用电设备未在最末一级配电箱处设置自动切换装置，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第11.1.5条之规定;12.该工程设有4200只喷头，但仅设5组湿式报警阀组，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-20012005年版)第6.2.3条之规定;13.该工程室外消火栓仅有5个、1-7号楼部分走道内未设置喷淋、低压配电室与相邻房间开有窗户、消火栓和喷淋泵前后端的主管连接方式错误、地下车库第7防火分区通向相邻防火分区处未设置甲级防火门等未严格按照原设计图纸施工，不符合《贵州省消防条例》第十六条第一款之规定，经公安消防机构审核同意的消防设计，未经原审核机构批准，任何单位和个人不得修改;14.该工程室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统等不能正常运转，不符合《建设工程消防验收评定规则》(GB836-2009)第6.2.3条第一款第d项之规定;15.该工程使用的木质防火门、应急照明灯、疏散指示标志等与型式检验报告中的规格型号描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》(GA588-2012)第5条之规定。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭。本院认为，结合原被告双方陈述以及诉争的事实，本案争执的焦点为：1.涉案商铺是否交付原告，被告是否应当向原告支付逾期交房违约金？2.被告是否应当向原告支付逾期办证违约金？3.原被告之间约定的逾期办证违约金计算标准是否过高？4.被告返租原告涉案房屋的租金是否应当计入计算逾期办证违约金的基数。1.关于涉案商铺是否交付原告，被告是否应当向原告支付逾期交房违约金问题。二原告与被告签订商品房买卖合同当日，即与被告签订《售后返租合同》，合同约定返租期限为三年，从2013年12月31日至2016年12月31日，每年租金为涉案商铺购房总价的8%，即每年租金为30677.04元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，二原告已于2013年9月28日将涉案商铺交付给被告使用、收益，故被告已完成涉案商铺交付义务，不存在逾期交房违约行为。由于原告与被告之间存在租赁合同关系，现合同约定的租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告应当将涉案商铺返还给原告。故对原告诉请被告交付（返还）涉案商铺的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，经本院释明，原告变更为要求被告支付超期占有使用费。对于被告超期占用涉案商铺期间费用，应当按照《售后返租合同》的约定，从2017年1月1日起计付至实际返还涉案商铺之日止。故对被告抗辩其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院予以采信。2.关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。根据《远航七星万象城商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，若被告违约，应当承担相应的违约责任。另，二原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。本案中，被告未提供相应的证据证明其已于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当承担举证不能的不利后果，向原告支付逾期办证违约金。虽然被告抗辩其逾期办证不能并非其自身的原因造成，而是由于供电部门未实施永久性双回路用电导致消防验收不合格，但根据本院依职权调取的《关于毕节远航商贸物流园区综合专业市场1-8号楼建设工程消防验收不合格的意见》等证据证实了涉案房屋消防验收不合格系该工程消防建设未形成环形消防车通道，未形成封闭楼梯间，喷头选型错误等，不符合《建筑设计防火规范》、《自动喷水灭火系统设计防火规范》等规定，故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系由于供电部门未实施永久性双回路用电所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。3.原被告之间约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。原告与被告签订的《远航七星万象城商品房买卖合同》第二十二条“2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另，二原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故对被告认为逾期办证违约金计算标准过高的问题，本院不予采信。4.被告返租原告涉案房屋的租金是否应当计入计算逾期办证违约金的基数。根据《售后返租合同》的约定，涉案商铺每年租金为购房总价的8%，即每年租金为30677.04元，三年共计92031.12元。支付方式为：二原告交清购房首付款后，被告将合同约定的返租期限内3年售后返租租金一次性在签订《商品房买卖合同》时支付给二原告，该租金已冲抵原告应当缴纳的购房首付款，返租租金属于原告购买涉案商铺后让渡商铺占有、使用、收益等物权后应得利益，且被告已于2013年11月6日向原告出具已缴纳193463.00元购房首付款收据，这说明原告确认已收到原告缴纳的购房首付款为193463.00元，同时，原告亦通过银行按揭贷款的方式支付剩余190000.00元购房尾款。故二原告已按照合同约定履行完毕付款义务，应将返租租金计入被告已付购房款总额，并以此购房款总额为基数，计算被告应当支付的逾期办证违约金，时间从2015年4月29日开始计算至实际履行完毕之日止。被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的抗辩理由，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××综合专业市场内××地××号商铺返还给原告徐菊、钱启；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告徐菊、钱启逾期返还涉案商铺超期占有使用费，计算标准为：从2017年1月1日起，按照《售后返租合同》约定的30677.04元/年计付至实际交付原告之日止；三、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告徐菊、钱启办理位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××综合专业市场内××地××号商铺的权属证书并交付给原告徐菊、钱启；四、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告徐菊、钱启逾期办证违约金，违约金以383463.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年4月29日起计算至办理完毕涉案商铺权属转移登记之日止；五、驳回原告徐菊、钱启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2585.00元，由被告贵州翰林置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一七年十二月二十九日书记员  邓 頔贵州省毕节市七星关区人民法院民事判决书（2017）黔0502民初7405号原告:徐菊，女，汉族，1974年10月14日出生，住贵州省毕节市七星关区学院路40号B幢二单元701号，公民身份证号:522421197410141228。原告：钱启，男，白族，1972年12月17日出身，住贵州省毕节市七星关区学院路B幢二单元701号，公民身份证号:522421197212170415。上述二原告委托诉讼代理人：周振国（特别授权代理），贵州文腾律师事务所律师。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码:91520000587288487。法定代表人:彭跃，系该公司董事长。原告徐菊、钱启与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称翰林置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告徐菊、钱启之委托诉讼代理人周振国，被告翰林置业公司之委托诉讼代理人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐菊、钱启向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，将位于远航综合专业市场内房号为2-2-8的商铺及时交付给二原告，及时给二原告办理涉案商铺的权利证书;2.判令被告支付逾期交房违约金，违约金计算方式为：以购房总款为基数，按每日万分之二从2014年4月28日起开始计算至实际交房之日止，暂计四年的违约金为147460.00元;3.判令被告支付逾期办证违约金，违约金计算方式为：以购房总款为基数，按每日万分之二从2015年4月28日起开始计算至交付权利证书之日止，暂计三年的违约金为110595元；4.案件受理费由被告承担。事实及理由:经原告与被告协商一致，以被告向二原告租赁涉案商铺三年，租金冲抵购房款120194元为条件，于2013年9月28日签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发的位于远航综合专业市场房号为2-2-8的商铺，合同约定:体现在合同首付款193463元，按揭贷款190000元，当日被告向二原告租赁了该商铺，并签订了《售后返租合同》。二原告依合同约定履行了付款义务，但被告却没有按合同约定于2014年4月28日前将涉案商铺交付给二原告，没有按合同约定于2015年4月28日前给二原告办理涉案商铺的权利证书，二原告至起诉前已经无数次要求被告履行合同并按合同支付逾期交房、逾期办证的违约金，被告却置之不理。被告的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，依法应当履行合同并按合同约定支付逾期交房违约金，以购房总款为基数，按每日万分之二计算从2014年4月28日至交房之日止的违约金。按合同约定支付逾期办证违约金，以购房总款为基数，按每日万分之二计算从2015年4月28日至实际交付权利证书之日止的违约金。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。被告翰林置业公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》之后，被答辩人就委托答辩人翰林置业公司将涉案商铺出租，并收取了租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可见，被答辩人已取得了处分该商铺的权利，已将该商铺出租并获得了收益，故答辩人实际上已经向被答辩人交付了商铺，并不存在逾期交房的情形。被答辩人从购买商铺时就取得了商铺的处分收益权,未遭受任何损失，也进一步说明答辩人已履行了交房义务，不应当因此而承担逾期交房的违约责任。二、被答辩人所缴纳的房款是合同中约定的价款，被答辩人所交房款也是按合同约定支付，被答辩人将向答辩人买房的价款及商铺出租所收取租金累加作为计算违约金的基数显然错误，不应当得到支持。三、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。四、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面被答辩人已于2013年12月期间起开始进行正常的出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少。综上所述，被答辩从购房时就收取了租金获得了利益，答辩人实际上已履行了交房给被答辩人的义务，不应当承担逾期交房的违约责任。在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。加之答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。结合原被告双方当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年9月28日，原告徐菊、钱启与被告翰林置业公司签订《远航七星万象城商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村与鸭池镇甘海子村交界处远航综合专业市场第2层商铺，房号为2-2-8，建筑面积50.40平方米，套内建筑面积42平方米，商铺总价款为383463.00元，首付193463.00元，银行按揭贷款190000.00元。被告承诺于2014年4月28日前向买受人交付涉案商铺，同时，被告承诺于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另，二原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2013年11月6日向被告缴纳购房首付款款193463.00元，其他代收款4445.00元，维修基金2268.00元，登记费550.00元，并于2014年6月23日通过中国建设银行毕节分行中山支行按揭贷款190000.00元支付购房尾款。二原告与被告签订商品房买卖合同当日，即与被告签订《售后返租合同》，合同约定，二原告将其拥有的上述涉案房屋饭租给被告，返祖期限为2013年12月31日至2016年12月31日，共计三年，租金为涉案商品房实际成交总价的8%/年，支付方式为：二原告交清购房首付款后，被告将合同约定的返租期限内3年售后返租租金一次性在签订《商品房买卖合同》时支付给二原告。另查明，2017年1月13日，毕节市公安消防支队向被告下达《关于毕节远航商贸物流园区综合专业市场1-8号楼建设工程消防验收不合格的意见》（毕公消验〔2017〕第009号），意见书载明，经审查资料及现场检查测验，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：1.未形成环形消防车通道，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第6.0.5条之规定;2.8号楼仅有1个安全出口(疏散楼梯)直通室外，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第5.3.2条之规定;3.8号楼疏散宽度不足,不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第5.3.17条之规定;4.1-8号楼部分楼梯间未形成封闭楼梯间，不符合《建筑设计防火规范》(CB50016-2006)第7.4.2条之规定;5.1-7号楼部分喷头选型错误(未吊顶部分使用下垂型喷头)，不符合《自动喷水灭火系统设计防火规范》(GB50084-2001，2005年版)第6.1.3.1条之规定;6.1-8号楼未满足二级负荷供电，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第11.1.1条之规定;7.地下车库中消防管道穿越防火分区及防火卷帘处孔洞未封堵，不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(650067-97)第5.2.5条之规定;8.地下汽车库部分送风、排烟管道穿越防火分区处未设置防火阀及排烟防火阀，不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97)第8.1.6条之规定;9.高压、低压配电室及柴油发电机房设置的气体灭火系统数量不足，不符合《气体灭火系统设计规范》(GB50370-2005)第3.5.3条之规定;10.地下车库的送排烟机房未形成，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第7.2.5条之规定;11.消防水泵房、防烟排烟风机等消防用电设备未在最末一级配电箱处设置自动切换装置，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)第11.1.5条之规定;12.该工程设有4200只喷头，但仅设5组湿式报警阀组，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-20012005年版)第6.2.3条之规定;13.该工程室外消火栓仅有5个、1-7号楼部分走道内未设置喷淋、低压配电室与相邻房间开有窗户、消火栓和喷淋泵前后端的主管连接方式错误、地下车库第7防火分区通向相邻防火分区处未设置甲级防火门等未严格按照原设计图纸施工，不符合《贵州省消防条例》第十六条第一款之规定，经公安消防机构审核同意的消防设计，未经原审核机构批准，任何单位和个人不得修改;14.该工程室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统等不能正常运转，不符合《建设工程消防验收评定规则》(GB836-2009)第6.2.3条第一款第d项之规定;15.该工程使用的木质防火门、应急照明灯、疏散指示标志等与型式检验报告中的规格型号描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》(GA588-2012)第5条之规定。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭。本院认为，结合原被告双方陈述以及诉争的事实，本案争执的焦点为：1.涉案商铺是否交付原告，被告是否应当向原告支付逾期交房违约金？2.被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。3.原被告之间约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。4.被告返租原告涉案房屋的租金是否应当计入计算逾期办证违约金的基数。1.关于涉案商铺是否交付原告，被告是否应当向原告支付逾期交房违约金问题。二原告与被告签订商品房买卖合同当日，即与被告签订《售后返租合同》，合同约定返租期限为三年，从2013年12月31日至2016年12月31日，每年租金为涉案商铺购房总价的8%，即每年租金为30677.04元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条:“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，二原告已于2013年9月28日将涉案商铺交付给被告使用、收益，故被告已完成涉案商铺交付义务，不存在逾期交房违约行为。由于原告与被告之间存在租赁合同关系，现合同约定的租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告应当将涉案商铺返还给原告。故对原告诉请被告交付（返还）涉案商铺的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，经本院释明，原告变更为要求被告支付超期占有使用费。对于被告超期占用涉案商铺期间费用，应当按照《售后返租合同》的约定，从2017年1月1日起计付至实际返还涉案商铺之日止。故对被告抗辩其不应当支付逾期交房违约金的理由，本院予以采信。关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金问题。根据《远航七星万象城商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，若被告违约，应当承担相应的违约责任。另，二原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。本案中，被告未提供相应的证据证明其已于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当承担举证不能的不利后果，向原告支付逾期办证违约金。虽然被告抗辩其逾期办证不能并非其自身的原因造成，而是由于供电部门未实施永久性双回路用电导致消防验收不合格，但根据本院依职权调取的《关于毕节远航商贸物流园区综合专业市场1-8号楼建设工程消防验收不合格的意见》等证据证实了涉案房屋消防验收不合格系该工程消防建设未形成环形消防车通道，未形成封闭楼梯间，喷头选型错误等，不符合《建筑设计防火规范》、《自动喷水灭火系统设计防火规范》等规定，故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系由于供电部门未实施永久性双回路用电所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。3.原被告之间约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。原告与被告签订的《远航七星万象城商品房买卖合同》第二十二条“2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另，二原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故对被告认为逾期办证违约金计算标准过高的问题，本院不予采信。4.被告返租原告涉案房屋的租金是否应当计入计算逾期办证违约金的基数。根据《售后返租合同》的约定，涉案商铺每年租金为购房总价的8%，即每年租金为30677.04元，三年共计92031.12元。支付方式为：二原告交清购房首付款后，被告将合同约定的返租期限内3年售后返租租金一次性在签订《商品房买卖合同》时支付给二原告，该租金已冲抵原告应当缴纳的购房首付款，返租租金属于原告购买涉案商铺后让渡商铺占有、使用、收益等物权后应得利益，且被告已于2013年11月6日向原告出具已缴纳193463.00元购房首付款收据，这说明原告确认已收到原告缴纳的购房首付款为193463.00元，同时，原告亦通过银行按揭贷款的方式支付剩余190000.00元购房尾款。故二原告已按照合同约定履行完毕付款义务，应将返租租金计入被告已付购房款总额，并以此购房款总额为基数，计算被告应当支付的逾期办证违约金，时间从2015年4月29日开始计算至实际履行完毕之日止。被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的抗辩理由，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将位于毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村与鸭池镇甘海子村交界处远航综合专业市场内4号地块2幢第2层8号商铺返还给原告徐菊、钱启；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告徐菊、钱启逾期返还涉案商铺超期占有使用费，计算标准为：从2017年1月1日起，按照《售后返租合同》约定的30677.04元/年计付至实际交付原告之日止；三、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告徐菊、钱启办理位于位于毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村与鸭池镇甘海子村交界处远航综合专业市场内4号地块2幢第2层8号商铺的权属证书并交付给原告；四、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告徐菊、钱启逾期办证违约金，违约金以383463.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年4月29日起计算至办理完毕涉案商铺权属转移登记之日止；五、驳回原告徐菊、钱启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2585.00元，由被告贵州翰林置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员吴运成二Ｏ一七年十二月二十九日书记员邓頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2017)黔0502民初7405号原告：钱启，男性，1972年12月17日出生，住七星关区学院路b幢二单元701号，居民身份证522421197212170415。原告：徐菊，女性，1974年10月14日出生，住七星关区学院路b幢二单元701号，居民身份证522421197410141228。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层，组织机构代码91520000587288487。徐菊,钱启与贵州翰林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一七年十二月三十一日书记员邓頔