安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民初160号原告（申请执行人）：郑永高，男，1969年6月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托代理人：王震宇，河南裕恒律师事务所律师。被告（执行案外人）：安徽省阜阳众诚药业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区北京西路花园居A区2幢，统一社会信用代码913412007117867916.法定代表人：吴伟，该公司总经理。委托代理人：许群，安徽金睿律师事务所律师。委托代理人：王晓彬，安徽金睿律师事务所律师。被告（被申请执行人）：安徽继华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区泉北阜太路泉龙宾馆有限公司，统一社会信用代码91341200750974250K。法定代表人：张继华，该公司董事长。委托代理人：于均，安徽景涛律师事务所律师。原告郑永高诉被告安徽省阜阳众诚药业有限责任公司（以下简称众诚药业公司）、安徽继华置业有限公司（以下简称继华置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。郑永高的委托代理人王震宇，众诚药业公司的委托代理人许群、继华置业公司的委托代理人于均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑永高诉称：2012年继华置业公司因开发阜阳华兴滨河苑项目向郑永高借款，双方签订借款合同一份，借款期限自2012年7月24日至2013年1月23日。借款到期后，继华置业公司拖欠不还，郑永高遂于2014年6月30日向阜阳市中级人民法院提起诉讼，该院经审理作出（2014）阜民二初字第00048号判决书判决继华置业公司偿还借款1000万元及利息。在该案诉讼中法院依郑永高的申请查封了继华置业公司所有的阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117、118、119号房屋。上述判决因双方均未上诉生效，郑永高于2014年10月20日向阜阳市中级人民法院申请强制执行。执行中，案外人众诚药业公司依据阜阳市中级人民法院作出的（2014）阜民一初字第00082号判决的结果及认定的事实，认为涉案房屋应系其所有，遂于2017年6月1日提出执行异议，请求解除阜阳华兴滨河苑111、113、116、117号房产的查封。但众诚药业公司诉继华置业房屋买卖合同纠纷一案，阜阳市中级人民法院经审理作出（2014）阜民一初字第00082号民事判决驳回众诚药业公司要求继华置业公司协助办理房屋过户登记手续等诉讼请求，众诚药业公司不服上诉，安徽省高级人民法院于2017年4月14日作出（2015）皖民四终字第00624号民事判决，驳回上诉，维持原判。阜阳市中级人民法院受理众诚药业公司作为案外人的执行异议后，作出了严重错误的（2017）皖12执异8号执行裁定中止对位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行。该裁定错误之处在于仅仅按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条原则性规定去审查，而没有主动去适用具体的第二十八条去认真审查，并且扭曲（2014）阜民一初字第00082号判决书及（2015）皖民四终字第00624号终审判决书认定的事实，因而导致裁定错误，具体如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据第一项规定，不仅111、113、116、117号房产包括108号房产所有权至今属于继华置业公司，不属于众诚药业公司。由于涉案房产没有不动产登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，继华置业公司现具有前述证件。因此，众诚药业公司对涉案房屋不拥有所有权，不拥有物上请求权，仅具有合同债权请求权。由于第二十四条只是原则性规定，对于第三项规定的该权利能否排除执行，应当具体依据第二十八条的规定来进行认定，该条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。还应当依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定进行审查，即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，人民法院不仅要审查是否实际占有，而且还要审查是否合法占有。在本案中，众诚药业公司不仅没有实际占有涉案房产，当然也更不存在合法占有，（2014）阜民一初字第00082号判决书及（2015）皖民四终字第00624号民事判决书均没有任何关于继华置业公司和众诚药业公司房屋交付依法成立的认定及众诚药业公司占有及合法占有的认定。然而（2017）皖12执异8号执行裁定书第4页第2—4行却以上述00082号判决书已认定“众诚药业公司、继华置业公司均认可2014年4月5日继华置业公司交付房屋”实属于曲解了该判决书的论述，该论述在00082号判决书第11页，一审法院是针对众诚药业公司主张逾期违约利息的请求，根据众诚药业公司及继华公司的自认，确定利息的起止日期，此种情况属于民法学尊重平等主体之间的意思自治之原则，并不代表判决书确认已交付给众诚药业公司使用的事实。而且两审法院都认定了在房屋不符合交付条件下的交钥匙行为不代表法律意义上的房屋交付（见（2014）阜民一初字第00082号判决书第11页对证据五、六的认定及第15页第1—2行认定钥匙交付不能等同于房屋交付），因而案外人主张的所谓的已占有使用也明显不具备合法性。关于阜泉公（泉河）受案字【2014】2429号受案登记，安徽省高级法院（2015）皖民四终字第00624号终审判决书第19页第14行认定“该证明可以反映众诚医药公司向公安机关报案事实”，但没有认定众诚药业公司所谓已经实际占用的举证目的。该执行裁定书在第3页第6—7行已经清楚明白地认定了“现涉案房屋由郑永高使用”，从而也排除了众诚药业公司所谓的其已占有使用的真实性。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出执行异议的，人民法院不予支持。在本案中，另案生效的（2015）皖民四终字第00624号判决书的生效日期为2017年4月14日，而案外人即本案被告众诚药业公司提出书面异议的日期为2017年6月1日，本案原告即申请执行人是在诉讼中申请财产保全，查封的时间是在2014年。因此，根据第二十六条规定，对于案外人众诚药业公司提出排除执行异议的，人民法院不予支持。综上，阜阳市中级人民法院没有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条去严格审查案外人是否属于在人民法院查封之前已合法占有该不动产，却在（2017）皖12执异8号执行裁定书中以“本案中，案外人和继华公司均认可2014年4月5日继华置业公司交付房屋的事实”的认定明显属于曲解一、二审生效判决对事实的认定，以“虽然本院以申请执行人郑永高的申请查封涉案房产，但生效判决确认众诚药业公司与继华置业公司签订的《购房协议》有效，合同有效是发生以物权变动为目的的基础关系，众诚药业公司对取得涉案房产物权的期待效力应大于申请执行人郑永高。案外人对本院查封被执行人的位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号的房产的权利合法、真实，该权利能排除执行，案外人异议成立”为理由存在着明显的不以法律的明确具体规定进行审查（即前述第28条），并且案外人对本院查封被执行人的位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号的房产的权利仅存在债权请求权，同郑永高的债权请求权的效力等同。因此阜阳中院不仅违背一、二审生效判决书认定的事实，对于案外人即本案被告众诚药业有限公司权利的真实性、合法性未能作出清楚、正确的认识，对案外人权利性质认识错误。由于没有适用前述第28条的法律规定严格审查在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产，导致裁定错误，为此郑永高请求依法撤销该裁定，判决准许执行位于阜阳滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行，本案诉讼费用由众诚药业公司、继华置业公司承担。众诚药业公司答辩称：一、本案的基本事实是：2009年11月2日，众诚药业公司与继华置业公司签订一份《购房协议》，约定购买继华置业公司开发的“华兴滨河苑”小区的门面房，建筑面积约3168平方米，单价为7800每平方米，总价款为24710000元。交房时间为本协议签订之日起26个月之内。若继华置业公司延期交房，按众诚药业公司所交房款的同期银行贷款利息的4倍支付违约金。若众诚药业公司违约，继华置业公司有权扣留房款的20%作为补偿。合同签订后，众诚药业公司如期支付了2471万元购房款。合同约定的交房期限到期后，继华置业公司以工程未按期完工为由，延期交房及办理网签手续。2014年4月5日，继华置业公司将涉案的房屋交付给众诚药业公司，却迟迟不给众诚药业公司办理房屋过户登记手续。众诚药业公司遂于2014年6月30日提起诉讼，要求继华置业公司履行协助过户登记手续，并赔偿有关损失。2015年8月12日，阜阳市中级人民法院经审理作出（2014）阜民一初字第00082号民事判决书，认定众诚药业公司与继华置业公司签订的《购房协议》有效。郑永高、刘素侠、张军与继华置业公司签订的《商品房买卖合同》无效，继华置业公司支付违约金1484万元，并驳回其他诉求。同时，该判决确认了2014年4月5日继华置业公司将涉案的阜阳市华兴滨河苑6幢107、108、109、110、111、112、113、115、116、117号共计10间房屋交付给众诚药业公司使用的事实。2017年4月14日，安徽省高级人民法院对此案经二审审理作出判决维持一审判决，并在判决书中明确众诚药业公司、继华置业公司签订的《购房协议》不违反国家法律、法规禁止性规定，应为有效，继华置业公司应当协助办理案涉6号楼107、108、109、110、111、112、113、115、116号房屋所有权转移登记手续。但鉴于案涉房屋未进行综合验收和部分房屋被人民法院查封、客观上不能办理房屋过户登记手续的，判决继华公司协助办理房屋过户登记手续目前不具有可执行性，因此原判决驳回众诚药业公司要求继华置业公司协助办理房屋过户登记手续诉请，并无不当。众诚药业公司在办理房到过户登记手续障碍消除后，可再行主张。2017年6月1日，众诚药业公司向阜阳市中级人民法院提出执行异议。2017年7月13日，阜阳市中级人民法院经审查作出（2017）皖12执异8号执行裁定中止对位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行。郑永高对该裁定不服提起诉讼，要求准许执行位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行。二、众诚药业公司与继华置业公司之间购房合同有效，且已交付使用，众诚药业公司享有对涉案房屋的物权，具有排他性，人民法院依法不应当准许继继执行。根据安徽省两级人民法院的认定，众诚药业公司与继华置业公司之间签订的购房合同不违反法律、法规禁止性规定，属于合法、有效协议。同时，判决确认了众诚药业公司与继华置业公司都认可2014年4月5日，继华置业公司将涉案的十间房屋交付给众诚药业公司的事实。众诚药业公司自接收房屋之日起，即对涉案房的拥有物权，对外具有排他性。郑永高依据债权无权对涉案的房屋进行执行。郑永高在诉状中辩称，阜阳市中级人民法院在判决书中的审查认为，房屋的交付需要竣工验收合格，钥匙交付并不代表法律意义上的房屋交付，从而认为众诚药业公司主张占有、使用不具有合法性的理由不能成立，具体理由如下：1、房屋没有竣工验收合格，无论是从现实状态还是从双方自愿原则，作为出售方都可以将房屋交付购买方使用。针对涉案房屋所在的小区住宅、商铺都没有办理峻工验收手续，但已经绝大部分交付给购房户居住、使用。对于此部分房屋交付，是买卖双方自愿的行为，虽没有办理竣工验收手续，仅是不能办理房产登记手续，不影响双方交房的行为。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，房屋的交付使用是转移占有作为条件，而不是竣工验收。至于交付之后房屋是否存在质量问题，由双方另行解决，但是并不影响房屋交付的风险问题。在本案中，涉案房屋如果发地震损毁，其风险则由众诚药业公司承担，而不是由继华置业公司承担。在最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用中，明确指出在实践中，交付钥匙或发出交房通知书是转移占有的几种表现形式，而本案中，涉案房屋不仅有交房手续，还有交付房屋钥匙，足以证明了涉案房已经事实的交付使用。3、由于继华置业公司与众诚药业公司办理了交房手续，转移占有，众诚药业公司没有从任何第三方处占有该房屋，也没有通过其他非法手段占有该房屋，众诚药业公司显然属于合法占有使用该房屋。三、郑永高在继华置业公司已将涉案房屋交付给众诚药业公司占有使用的情况下，既没有得到众诚药业公司许可，也没有得到继华置业公司的认可，通过非法霸占涉案房屋，不具有对抗众诚药业公司期待物权的效力。具体为：1、众诚药业公司在接收涉案房屋后，出租给阜阳市兆林物流有限公司使用，该公司法定代表人在支付部分租金后，即对房屋进行装修和使用。在使用过程中，因涉案房屋门及部分东西被盗窃，无法正常使用而停用。后期案件在诉讼过程中，郑永高找一群高齡老人长期非法霸占涉案房屋，致使该公司无法正常使用。2、郑永高通过上述的非法手段，既没有得房屋出售方的认可，更没有得到购房方许可，强行霸占涉案房屋，却作为自已起诉要求执行的依据和条件，不仅违背基本的公平与正义，也违背公序良俗，其非法的行为不应当得到法庭支持和认可。3、众诚药业公司占有使用涉案房屋是基于权利方的交房行为而自然取得，不能因为郑永高的非法霸占，就丧失了使用合法占有使用的权利和事实。郑永高基于非法霸占否定众诚药业公司的合法占有的理由不能成立的。4、2014年4月5日，继华置业公司与众诚药业公司办理了交房手续，并将合同约定的十间门面房钥匙交付给众诚药业公司。郑永高于2014年7月9日才依据民间借贷案件将涉案的四间房屋查封，并于2014年9月份，通过非法手段强行霸占涉案房屋。郑永高该行为不仅系违法行为，同时也侵犯了众诚药业公司的合法民事权益。四、众诚药业司依法享有足以排除强制执行的权益，阜阳市中级人民法院裁定中止执行，是完全正确的。郑永高诉状所有的理由，其实就是一个意思，即众诚药业公司没有占有涉案房屋，因此原裁定中止执行是错误的，没有成立的基础，具体理由是：1、本案是一起执行异议之诉，而不再是执行程序中的执行异议。执行中的异议，人民法院进行形式审查，执行异议之诉，则是进行实质审查。郑永高将在执行异议所适用部分法律规定，适用在执行异议之诉案件中显然是错误。郑永高的七页起诉状，全部陈述和辩称的理由是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而没有一个条款适用于诉讼程中的执行异议之诉。因此，仅从适用法律规定上看，郑永高就适用法律错误。即使参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，阜阳市中级人民法院裁定书也是正确的。该规定第二十六条明确金钱债权人执行中，案外人依据被执行标的被查封后作出另案生效法律文书提出异议，人民法院不予支持。本案中，并不存在另案的问题，在众诚药业公司起诉继华置业公司房屋买卖合同纠纷一案中，郑永高也是当事人，并没有驳夺郑永高在此案的抗辩权，郑永高也非常清楚知道和了解，该公司实际购买房屋事实状态。该规定第二十八条规定的条件，众诚药业公司排除执行也是完全符合条件，对于该条第二款规定的合法占有的问题，该公司在第二点中已经明确论述过，即买卖双方已经办理交付使用的手续，符合最高法规定转移占有的条件，系合法占有使用房屋。至于，郑永高非法霸占房屋，则不影响该公司合法占有使用房屋的事实。2、根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，执行异议之诉审查案外人是否享有“足以排除强制执行的权益”，主要审查两项内容，其一，案外人对于涉案执行标的是享有实体权益，其二，该权益能否排除执行。并不审查执行标的由谁占有，由谁保管。即使涉案执行标的由他人合法占有，也不影响案外人的享有对执行标的享有排除强制执行的权益。本案中，众诚药业公司系涉案房屋的购买人，支付了全部款项，且购买的房屋的位置明确、具体确定，并交付使用，买卖双方对此均已认可，并经人民法院终审判决确认，当然享有对涉案房屋的收益，使用、处置等相关实体权益。同时，郑永高对被执行人继华置业公司的债务并不属任何优先债权或其他优先民事权利，该公司依法能够排除执行。3、即使参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，阜阳市中级人民法院裁定中止执行也是正确的。根据该条规定，购房人权利优于普通债权的保护。而条件是支付全部购房款并实际占有，未办理过户登记手续，第三人对此没有过错的。本案中，对于支付全部购房款及第三人没有过错各方都没有异议。而对于占有使用的问题，众诚药业公司前部分已经确作出明确说明，即双方办理交房手续，并交付了钥匙，符合商品房买卖司法解释规定的转移交付的条件，且阜阳市中级人民法院和安徽省高级人民法院对于双方交房屋的事实已作出认定，并对于众诚药业公司要求办理过户登记手续的部分，也作出明确的认定，即继华置业公司应当办理过户登记手续，因被查封而履行不能，待障碍消除后再进行主张。五、郑永高的债权基本已执行完毕，其申请查封的八间门面房除涉案五间门面房外，余款三间门房郑永高与继华置业公司已办理抵付手续，郑永高的相关债务已基本执行完毕，却霸占众诚药业公司数间房产,显然不合情理。综上，无论该公司是否占有涉案房屋，无论郑永高是否占有房屋，该公司作为涉案房屋的购买人，且已交付全部款项，依法享有排除强制执行的权益，请求依法判决驳回郑永高的诉讼请求。郑永高针对其诉讼请求及陈述事实和理由提交的证据为：证据一：郑永高身份证，证明目的郑永高诉讼主体适格。证据二：众诚药业公司执行异议申请书、安徽省阜阳市中级人民法院(2017)皖12执异8号执行裁定书，证明阜阳中院以众诚药业公司的异议申请作出了违背《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的错误裁定。证据三：安徽省阜阳市中级人民法院（2014）阜民一初字第00082号民事判决书和安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00624号民事判决书，证明众诚药业公司和继华置业公司的钥匙交付不代表发生所有权转移，钥匙交付不能等同于房屋交付。具体认定见阜阳中院判决书第11页正数第13行及第15页正数第1—2行。证据四：阜阳煜晨门业证明、华兴滨河苑小区电动卷闸帘门施工安装工程合同书、继华置业公司欠条、邢之现户口簿，证明案涉房屋的卷帘门电动起重机被煜晨门业依合同约定卸走，众诚药业公司报案称其仓库卷帘门起重机被盗不真实，案涉房屋一直由郑永高等占有使用，众诚药业公司不存在合法占有使用的事实。证据五：阜阳市民意物业公司证明及案涉房屋电费收据，证明郑永高占有使用案涉房屋，因此电费由郑永高交付。众诚药业公司对上述证据发表质证意见为：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，证明目的有异议，该份裁定书正确。对证据三真实性无异议，证明目的有异议，该判决书中认为交付钥匙不等于法律上的交付，但是属于转移占有交付使用，交付钥匙是交付使用。对证据四有异议，该证明没有写明是哪一栋房屋的卷闸门；根据合同书来看，楼栋是8号和9号，不是本案的6号楼；继华置业公司将涉案房屋交付给众诚药业公司，即使是煜晨公司将卷闸门卸走，也应该通知众诚药业公司而不是郑永高；安装合同书没有各方法人签字，也无合同签订日期；欠条是复印件，且与本案无关。对证据五有异议，证明没有负责人签字，不符合法律规定，物业公司称只是证明是临时用电，且物业管理混乱，不能证明郑永高占有使用了该房屋；收据真实性有异议，四年的电费均是252元，不符合日常生活法则。继华置业公司对上述证据发表质证意见为：同意众诚药业公司的上述质证意见。涉案房屋钥匙已经交给众诚药业公司，其他情况继华置业公司不知情也不认可。经庭审举证、质证本院对郑永高所举证据认证如下：郑永高提供的前三组证据均属书证，这三组证据系证明郑永高主体适格的身份证件及三份法律文书，众诚药业公司、继华置业公司对前三组证据的真实性无异议，故本院对前三组证据的真实性予以认定。第四、五组证据其间内容反映的是涉案范围的卷闸门系郑永高安装、最近四年电费也由其缴纳，故仅对这两组证据支持的上述事实予以采信。众诚药业公司为支持自己的答辩意见提供如下证据：证据一：营业执照；证明该公司具有诉讼主体资格。证据二、购房协议、转款凭证、收据、图纸、说明、情况说明；证明：1、2009年11月2日，众诚药业公司与继华置业公司签订一份购房协议，约定购买继华置业公司开发的“华兴滨河苑”小区的沿北京路西第五大间的一、二连体商业门面房，建筑面积约3168平方米，单价为7800每平方米，总价款为24710000元。2、双方约定，在协议签订之日起三日内众诚药业支付定金10000000元，余款在2009年12月份付7355000元，2010年3月份付7355000元。最终结算时，以产权测量产权证为准，多退少补。3、双方约定，房屋结构为钢混全框结构，楼层高度一层净高为5.4米，二层净高为3.2-3.6米。交房时间为本协议签订之日起26个月之内。4、若继华置业公司延期交房，按众诚药业公司所交房款的同期银行贷款利息的4倍支付违约金。若众诚药业公司违约，继华置业公司有权扣留房款的20%作为补偿。5、继华置业公司承诺销售给众诚药业公司的房屋层高及可以使用的用途的事实。6、继华置业公司销售给众诚药业公司房屋系107#至117#号房屋的事实。7、合同签订后，众诚药业公司即按合同约定，分期将24710000元全部转入继华置业公司的账户，继华置业公司出具收据。8、2014年4月5日，继华公司将沿北京路西第五大间的107#至117#房屋交付众诚药业公司的事实。9、从交付之日起，该处房屋的所有权即归众诚药业公司，郑永高无权申请查封的事实。证据三：钥匙、情况说明、说明；证明：1、继华置业公司将房屋交付给众诚药业公司的事实。2、众诚药业公司占有使用该房屋的事实。3、众诚药业公司与继华置业公司签订的购房协议书约定的沿北京路的楼房当时设计为9号楼，后因楼幢号调整为6号楼的事实。证据四、商铺租赁协议、银行回单；证明：1、2014年5月4日，众诚药业公司将房屋出租给阜阳市兆林物流有限公司的事实。2、众诚药业公司占有、使用该房屋的事实。证据五、阜阳市中级人民法院判决书及高级法院判决书各分一份；证明：1、判决认定众诚药业公司与继华置业公司签订的《购房协议》有效。郑永高、刘素侠、张军与继华公司签订的《商品房买卖合同》无效，继华置业公司支付违约金1484万元，并驳回其他诉求。2、该判决同时确认了2014年4月5日继华置业公司将涉案的10间房屋交付给众诚药业公司使用的事实。3、2017年4月14日，安徽省高级人民法院维持一审判决的事实。证据六、情况说明；证明：1、2015年8月21日，继华置业公司及张继华向阜阳市中级人法院提交证明，证明涉案房屋交付给众诚药业公司的事实。2、涉案的房屋没有交付给郑永高等人的事实。证据七、受案登记表；证明：1、2014年7月30日，众诚药业公司员工胡九波因涉案房的卷帘门被盗、向辖区公安机关派出所报案，辖区派出所接受报案并受理的事实。2、继华置业公司将涉案房屋交付给众诚药业公司，众诚药业公司对涉案房已拥有所有权，并对其进行管理使用的事实。3、由于公司卷帘门被盗导致众诚药业公司无法正常使用，而要求公安机关处理的事实。4、继华置业公司既没有将涉案房屋交付给郑永高等人占有、使用，他们之间签订的商品房买卖合同也被依法认定为无效协议，现其恶意占有涉案房屋系非法占有，侵犯了众诚药业公司的合法权利。证据八：询问笔录；证明：1、2014年7月30日，众诚药业公司员工胡九波因涉案房的卷帘门被盗、向辖区公安机关派出所报案，辖区派出所接受报案并受理的事实。2、继华置业公司将涉案房屋交付给众诚药业公司，众诚药业公司对涉案房已拥有所有权，并对其进行管理使用的事实。3、由于公司卷帘门被盗导致众诚药业公司无法正常使用，而要求公安机关处理的事实。4、继华置业公司既没有将涉案房屋交付给郑永高等人占有、使用，他们之间签订的商品房买卖合同也被依法认定为无效协议，现其恶意占有涉案房屋系非法占有，侵犯了众诚药业公司的合法权利。证据九：问话笔录；证明：1、2015年8月20日，张继华在法院陈述包括109在内的涉案十间房屋交付给众诚药业有限公司的事实。2、张继华明确表示交付给众诚药业公司房屋时出具有收条的事实，与两级法院判决书的认定也是一致的，即房屋交付给众诚药业公司，而没有交付给其他人的事实。3、继华置业公司既没有将涉案房屋交付给郑永高等人占有、使用，他们之间签订的商品房买卖合同也被依法认定为无效协议，现其恶意占有涉案房屋系非法占有，侵犯了众诚药业公司的合法权利。证据十：最高法释义及相关案例；证明：1、房屋转移占有视为交付使用，认定交付使用一般是交房通知书或交付钥匙的行为。2、涉案房屋不仅办理交房手续，而且交付钥匙，应当视为交付使用。3、相关案例也认定交付钥匙系交付使用及债权人无法查封执行购房人购房的房屋的事实。证据十一：众诚药业公司接收房后出租给运输公司使用时的照片；证明：1、2014年4月5日，继华置业公司将涉案房交付给众诚药业公司使用的事实；2、众诚药业公司将涉案房出租给物流公司后，物流公司进行简单的装修、改造及安装门头的事实；3、众诚药业公司已占使用涉案之房屋，不因郑永高非法占用涉案房而影响其占有使用的事实。4、郑永高不能基于非法的行为，而影响到众诚药业公司的合法权益。5、涉案房屋交付使用时，郑永高即没有占有房屋，也没有诉讼查封。6、郑永高为了达到目的，在众诚药业公司案件诉讼过程中，竟提交虚假伪造成的现场照片在涉案房交付就已经查封涉案房屋。证据十二：涉案房屋现状照片。证明：1、2014年7月30日，众诚药业公司员工胡九波因涉案房的卷帘门被盗、向辖区公安机关派出所报案，辖区派出所接受报案并受理；2、因涉案房屋被盗无法正常使用，物流公司在装修，改造部分工程后没有正常使用。3、2014年9月份前后，郑永高安排的一群年龄大的人员非法占用涉案房屋，众诚药业公司曾到派出所报案处理，因公安机关称涉案房屋在诉讼期间，他们不处理，待案件结束后他们再处理。4、涉案房屋及其他6#号房屋及整个小区全部都没有进行综合验收，但是都已给交付使用，郑永高非法占用涉案侵犯了众诚公司的合法权益。郑永高对众诚药业公司提供的事实证据发表质证意见为：对证据一无异议。证据二以生效判决书认定的事实为准。对证据三证明目的有异议，根据生效判决书已经认定交付钥匙不等于交付房屋，众诚药业公司并未占有使用该房屋，郑永高自2013年起在继华公司不能偿还借款并同意以上述房屋作抵押的情况下即合法入驻涉案房屋，第三个证明目的以生效判决书认定是事实为准。对证据四证明目的有异议，合同仅是约定，不能证明众诚药业公司实际占有使用该房屋，根据相关法律规定，间接占有不能认定为实际占有。对证据五证明目的一无异议；两份判决书均未确认继华公司将涉案房屋于2014年4月5日交付给众诚药业公司使用，判决书认可的是继华置业公司与众诚药业公司自认交付房屋；对证明目的三无异议。证据六证明内容有异议，不能证明涉案房屋已经交付给众诚公司，根据借款合同约定涉案房屋已经抵押并交付给郑永高，继华置业公司对郑永高入住涉案房屋是知情的。对证据七证明目的一无异议；对证明目的二有异议，生效判决书认定了交钥匙不代表所有权转移，该证明目的不能成立；对证明目的三有异议，卷帘门并非众诚公司所有，根据卷帘门安装合同约定，如果继华置业公司不能支付工程费用，所有权仍属于煜晨公司，不存在被盗取和众诚药业公司无法使用的事实；对证明目的四有异议，不能证明郑永高恶意、非法占有涉案房屋，有借款合同及卷帘门安装合同约定。对证据八证明内容有异议，同证据七质证意见。对证据九证明目的一有异议，张继华的陈述违背事实；对证明目的二有异议，众诚药业公司的收条不能代表其已经实际接收房屋；对证明目的三有异议，继华置业公司是违背借款合同及卷帘门安装合同的约定作出的虚假陈述。对证据十有异议，我方也有相关最高法院的指导意见。对证据十一、十二的证明目的有异议，执行裁定书上已经明确记载涉案房屋由郑永高使用；对照片的形式上合法性有异议，未记载是在何时何地拍摄，制作人、房号都不清楚，不能证明照片上的房屋为涉案房屋。继华置业公司对众诚药业公司提供的证据发表质证意见为：无异议。经庭审举证、质证本院对众诚药业公司所举证据认证如下：众诚药业公司提供的证据除证据十不能支持相应的事实主张，其他均为书证，特别是两份生效民事判决对上述部分证据已作出相应的认定，故对这些证据的证明效力均予以认定。众诚药业公司申请证人冉某的出庭作证称：“我从众诚药业公司租了华兴滨河苑的十间房子，两层共三千多平方。在2014年5月签订的协议，交了5万元定金，6月底众诚药业公司将十把钥匙交给我，我收到钥匙后就开始进行装修，装修持续了6、7天，装好之后我就开始用来进货了。7月底十个卷帘门被盗，我的货物也丢失了，因为没有门我就将货物撤回到我原有的仓库里。”众诚药业公司：对证人证言无异议，能够证明众诚药业公司在接收房屋后实际进行了使用，后期因为其他原因未继续使用，但使用的事实是存在的，郑永高不能基于其现在的非法霸占而否定众诚药业公司占有使用房屋的事实。郑永高对上述证人证言发表质证意见为：证人证言真实性有异议，存在恶意串通之嫌。证人无法说出租赁的房号，不能证明与本案有关联性。在安装卷帘门之前房屋一直由郑永高使用。证人称十个电机被盗不属实，同我方举证的煜晨门业公司的证明目的一致。继华置业公司上述证人证言发表质证意见为：对证人证言无异议。经庭审举证、质证本院对众诚药业公司申请的申请证人冉某证人证言认证如下：冉某对涉案房屋当时租赁使用事实的陈述与众诚药业公司提供的房屋出租的相关租赁协议及照片能相互印证，故对其陈述的相应事实予以采信。继华置业公司未提供证据。通过对上述证据材料的认定，结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2012年继华置业公司因开发阜阳华兴滨河苑项目向郑永高借款，双方签订借款合同一份，借款期限自2012年7月24日至2013年1月23日。借款到期后，继华置业公司拖欠不还，郑永高遂于2014年6月30日向本院提起诉讼，本院经审理作出（2014）阜民二初字第00048号民事判决继华置业公司偿还郑永高借款1000万元及利息。在该案诉讼中本院依郑永高的申请查封了继华置业公司开发的阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117、118、119号房屋。上述判决生效后，郑永高于2014年10月20日向本院申请强制执行。执行中，众诚药业公司以执行案外人的身份2017年6月1日提出执行异议，认为依据本院作出的（2014）阜民一初字第00082号判决的结果及认定的事实，涉案房屋应系其所有，遂请求解除阜阳华兴滨河苑111、113、116、117号房产的查封。2017年7月13日，本院执行部门经审查作出（2017）皖12执异8号执行裁定认为案外人众诚药业公司和继华置业公司均认可2014年4月5日继华置业公司交付房屋的事实，虽然本院以申请执行人郑永高的申请查封了涉案房产，但生效判决确认众诚药业公司与继华公司签订的《购房协议》有效，合同有效是发生以物权变动为目的的基础关系，众诚药业公司对取得涉案房产物权的期待效力应大于申请执行人郑永高。案外人众诚药业公司对本院查封被执行人的位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产的权利合法、真实，该权利能排除执行，案外人异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定：中止对位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行。申请执行人郑永高对该裁定不服依法提起诉讼，要求准许执行位于阜阳华兴滨河苑6幢111、113、116、117号房产一楼门面房的执行。另查明：2009年11月2日，众诚药业公司与继华置业公司签订一份《购房协议》，约定购买继华置业公司开发的“华兴滨河苑”小区的门面房，建筑面积约3168平方米，单价为7800每平方米，总价款为2471万元。交房时间为本协议签订之日起26个月之内。若继华置业公司延期交房，按众诚药业公司所交房款的同期银行贷款利息的4倍支付违约金。若众诚药业公司违约，继华置业公司有权扣留房款的20%作为补偿。合同签订后，众诚药业公司如期支付了2471万元购房款。合同约定的交房期限到期后，继华置业公司以工程未按期完工为由，延期交房及办理网签手续。2014年4月5日，继华置业公司将涉案房屋的钥匙交付给众诚药业公司，并出具情况说明称所有权属众诚药业公司。此后，该公司将涉案房屋租赁给阜阳市兆林物流有限公司使用，该公司对涉案房屋使用中因继华置业公司其他债权人占用涉案房屋遂放弃对该房屋的租赁使用。众诚药业公司于2014年6月30日提起诉讼，要求继华置业公司履行协助过户登记手续，并赔偿有关损失。2015年8月12日，本院经审理作出（2014）阜民一初字第00082号民事判决：一、众诚药业公司与继华置业公司订立的《购房协议》有效；二、继华置业公司分别与郑永高、刘素侠、张军就案涉房屋订立的《商品房买卖合同》为无效合同；三、继华置业公司于判决生效之日起三十日内支付众诚药业公司违约金1484.370883万元；四、驳回众诚药业公司其他诉讼请求。2017年4月14日，安徽省高级人民法院对此案经二审审理作出判决维持一审判决，并在判决书中明确众诚药业公司、继华置业公司签订的《购房协议》不违反国家法律、法规禁止性规定，应为有效，继华置业公司应当协助办理案涉6号楼107、108、109、110、111、112、113、115、116、117号房屋所有权转移登记手续。但鉴于案涉房屋未进行综合验收和部分房屋被人民法院查封、客观上不能办理房屋过户登记手续的，判决继华置业公司协助办理房屋过户登记手续目前不具有可执行性，因此原判决驳回众诚药业公司要求继华置业公司协助办理房屋过户登记手续诉请，并无不当。众诚药业公司在办理房屋过户登记手续障碍消除后，可再行主张。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案主要争议焦点是：众诚药业公司对涉案房屋享有的权利是否足以排除执行。本院认为：众诚药业公司与继华置业公司就涉案房屋签订的购房协议的效力经生效判决确认为有效，该公司付清了合同约定的相应购房价款，从继华置业公司领取涉案房屋钥匙，实现了从继华置业公司处对涉案房屋的转移占有，并将涉案房屋租赁给他人使用，故该公司依法对对涉案房屋依法享有期待物权。郑永高辩称其申请查封涉案房屋时该房屋仍登记在债务被执行人的继华置业公司名下，并未变更登记到众诚药业公司名下，故涉案房屋应还属继华置业公司所有，众诚药业公司对涉案房屋享有的权利仅属一般债权，涉案房屋一直由其实际占有使用，执行裁定认为众诚药业公司对涉案房屋享有的权利优于其存在错误。但众诚药业公司对涉案房屋暂时未能办理过户登记的原因是该房屋未能完成验收及部分房屋被法院查封，现无证据显示众诚药业公司至今没有办理过户登记存在过错，另因郑永高对继华置业公司享有的债权系因该公司向其借款未还而形成，仅属一般债权，其对涉案房屋仅是申请对该房屋进行执行以偿还其借款，该权利并无特殊性，且其占有涉案房屋也没无相应的合法依据，故基于此，本院执行机构经审查认为案外人众诚药业公司对取得涉案房产物权的期待效力应大于申请执行人郑永高，该公司对涉案房屋享有的权利足以排除郑永高对涉案房屋申请执行的权利，遂裁定支持众诚药业公司执行异议提出的排除执行的请求，理由充分，适用法律正确，应予认可。郑永高认为申请查封的涉案房屋应还属继华置业公司，其实际占有涉案房屋，请求将涉案房屋作为执行财产继续执行以偿还其借款，缺少相应的事实和法律依据，不能对抗众诚药业公司对涉案房屋享有的权利，理由不能成立，本院不予支持。综上，依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题解释》第二十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回郑永高的诉讼请求。案件受理费80元，由郑永高承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长 田 浩审判员 褚颍芬审判员 王韩利二〇一七年十二月二十七日书记员 宁梦琦附：本判决引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户冻结的财产卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题解释》第二十四条申请执行人应当依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不能成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。