贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初6349号原告：谢明明，男，1956年8月19日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：汪天强，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。被告：张桂英，女，1953年10月3日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：张平，男，1972年5月21日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市火那坡电厂宿舍，现住。系张桂英同胞兄弟。第三人：张祖楠，男，1992年3月11日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。第三人：王大秀，女，1967年9月8日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。系张祖楠母亲。第三人：黄敏，女，1964年6月22日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。第三人：张雯娟，女，1989年2月23日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。第三人：张祖德，男，1989年9月8日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，现拘押于安顺平坝监狱。张雯娟、张祖德委托诉讼代理人：杨怀清，贵州黔兴律师事务所律师，特别授权代理。原告谢明明与被告张桂英、张平及第三人张祖楠、王大秀、黄敏、张雯娟、张祖德房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员夏玥担任审判长与审判员王文洁、人民陪审员颜丽组成合议庭于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告谢明明及其委托诉讼代理人汪天强，被告张平、张桂英，第三人张祖楠、王大秀、黄敏、张雯娟及张雯娟、张祖德的共同委托诉讼代理人杨怀清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢明明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令要求确认原、被告于1999年5月20日签署的《售房协议书》有效；2.要求被告张桂英、张平协助原告办理房屋买卖产权变更登记手续；3.要求被告张桂英、张平承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：被告父母张长春、尹其芬生前在兴义市××坝子××号拥有砖木结构一楼一底的房屋1栋(面积约80平方米)。1992年，被告父母用该房屋做抵押向兴义市侨谊城市信用社贷款50000元。贷款到期后，债权人兴义市侨谊城市信用社催款，被告父母无力偿还，直至去世均未偿还。1999年5月20日，被告姐弟为了偿还父母所欠兴义市侨谊城市信用社的贷款，经协商同意将父母所有位于兴义市××坝子××号砖木结构一楼一底的房屋1栋(面积约80平方米)作价52000元卖给原告，由此，原、被告签署《售房协议书》约定：“一、乙方同意出售大坝子39号附3号，房屋结构是一楼一底的一半砖混、一半木质的一栋房子给甲方。价格是伍万贰仟元正。待办理正式手续时付钱。二、一切购房手续由甲方办理，一切办理卖手续由张桂英办理。甲方签字：谢明明；乙方签字：张麟(现已故)、张平、张桂英、张天伦(当时即已故，由张麟代)；一九九九年五月二十日。”之后，原告将买卖房款中的50000元直接付至兴义市侨谊城市信用社用以偿还被告父母的借款，债权人兴义市侨谊城市信用社于1999年5月26日收到原告代偿的50000元借款后遂向原告出具《关于卖房原因的说明》一份。而且，被告张桂英也于1999年5月27日向原告出具收条1份，并注明此款由谢明明直接拨至兴义市侨谊城市信用社偿还贷款。另外的2000元余款，原告己直接付现给了被告张桂英。该房屋出卖时正租给邓光珍家使用，租期于1999年12月30日届满后，被告张桂英即追回房屋交付给了原告，原告一直使用至今十七年。现原告要求被告协助办理产权变更登记手续。但被告却向原告另行索要50000元款项，否则不予配合。综上所述，原、被告在平等自愿的基础上签署的《售房协议书》，是双方的真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的规定，故该协议书合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。即被告出售房屋后，协助原告办理产权变更登记手续，是其应尽的合同义务。现被告不协助原告办理产权变更登记手续，明显构成违约。所以，原告为了保护自己的合法权益，特依法提起诉讼主张前列请求。请予支持为谢!张桂英辩称，张长春是我父亲，尹其芬是我母亲，房子是我母亲的，购买时间我记不清楚了，有一张契纸，当时没有房产证，位于兴义市××坝子××号砖木结构**一底的房屋是尹其芬出资购买，1999年5月20日，原告叫我去他家签字，说是这个房子已经抵押给原告了，叫我签字确认买卖房屋，当时我没有得过原告一分钱，当时我听说我母亲和我父亲用房子抵押在桥谊信用社贷款40000元，这个钱没经过我手，我并不知道，至于原告所诉的2000元，我也没有得。房子确实抵押给银行，后面听说是抵押了4万元，之前还没还钱给银行我并不清楚。卖房时候只有我和张麟在场，他和我都签字了的，张平也在卖房协议上签字的。房子抵押过后我们就没有参与这个事情，也不知道什么时候交付给原告，也不清楚是谁和原告办理过户等一切事情。张平辩称，当时签买卖合同的时候在知道房子抵给银行，签字以后我们就走了，房子我也没交付，原告让我们去他家里面签字，说是房子抵给银行，我签字的时候并不清楚当时具体情况，父母贷款的事情之前我并不清楚。张祖楠、王大秀共同辩称，卖房子这个事情我不清楚，张麟跑货车，十天半个月才回来一次，房子是什么时候交付的不清楚，房子确实是有这么一套房子，房子抵押贷款的时候是后面才知道的，当时我们结婚是自己住，所以也不知道欠款的事情，卖房子的时候也不清楚，张麟签字的情况我不清楚，当时我没有在场不知道，他跑车不经常在家，这个事情也没提也没对我说过，我和张麟是1988年结婚，就生育了张祖楠一个孩子，张麟是在2013年5月12日过世。黄敏辩称，当时我听我爱人（张天伦）说老人家过世，他心情不好，他回来和我说房子他不卖了，准备几姊妹凑钱去还银行，所以他就没去签卖房合同的字，我们当时是1988年结婚的，有结婚证，就生育了张雯娟一个女儿。张雯娟、张祖德共同辩称，要纠正原告诉状上几个问题。1、房屋的面积，房屋的面积不是80多个平方，而是一层是80多个平方，房屋是两层，所以至少是150多个平方；2、张天伦死亡的时间。当时签约时候没有死亡，死亡时间是2017年3月2日。原告的诉讼请求不成立，首先售房协议应当是一个无效的协议，第一是无代理权人代理签字，事后也没有得到追认，所以代理行为是无效的，第二是无处分权人处分了共同财产且事后没有得到权利人的确认。房屋是张长春、尹其芬两个老人，签约时候两个老人已经去世，当时财产已经开始继承转移，继承人总共有五个人，张桂林、张天伦、张麟、张平、张桂英，签约时候张桂林已经去世，张桂林、张天伦、张麟、张平的配偶都对财产享受财产权利，有许多财产共同权利人，而合同中只有三个人签字，这是个无权处分，事后也没有看到明确的追认，本案中也没有追认的表示，所以合同意思表示不正确，内容违反法律规定，事后也没有因为一些相关的法律行为产生效力。原告明知有诸多权利人，而只与中间几个人签约，其行为没有善意，不能具备获得房屋产权的法律条件，因此，我们的意见是原告的诉求不成立，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证、质证。对原、被告，第三人所举证据经双方质证后无异议的，本院予以确认并在卷佐证，对于双方不认可的证据认定如下：1.关于原告提供的《关于卖房原因的说明》，该说明系用兴义市侨谊城市信用社的信签纸所书写，加盖有兴义市侨谊城市信用社公章，虽然其内容在表述上不够严谨，但其实际系兴义市侨谊城市信用社对张长春子女“卖房还贷”一事予以认可，且经本院向贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行侨谊分理处查询，查询到1999年5月27日交款单位名为张长春的还款本金（26650元）及利息（23350元）的交款单2张，并查询到谢明明于1999年5月25日贷款30000元的贷款申请书、存款30000元的凭条及1999年5月27日取款50000元的凭条，与《关于卖房原因的说明》所载明的“卖房还贷”事实相符，故本院对该证据予以确认；2．关于原告提供的《收条》、《说明》，原告提供《收条》系为了证明张桂英收到谢明明支付的50000元，该款已由谢明明直接支付给信用社用于还贷的事实，而《说明》则系为了证明房屋有租赁的情况，并由张桂英收回租赁房屋再交付给谢明明的事实。由于张桂英对《收条》、《说明》均不予认可，且谢明明对该《收条》、《说明》是由谁书写，是否确由张桂英本人签字未能作出明确、肯定的答复,由于张桂英系文盲，从张桂英的书写习惯及《售房协议书》、庭审笔录中张桂英本人的字迹来看确与《收条》、《说明》的字迹不一致，由于年代久远，本院无法核实该《收条》及《说明》具体由谁书写，故本院对该组证据不予确认。3.关于原告提供的《录音光盘》，该光盘记录的是谢明明与张桂英的谈话过程，张桂英认可确系谢明明找其谈话的内容，故本院对该光盘予以确认；4.《贵州省销售不动产专用发票》，该发票是商品房的销售发票，未有合同等其他证据相佐证，且该商品房与涉案房屋的地理位置、结构、环境、属性均不一致，不具有类比性，加之原告对该组证据不予认可，故本院对该组证据不予确认。本院经审理认定事实如下：张长春、尹其芬系夫妻关系，二人婚后生育有张桂林、张天伦、张麟、张平、张桂英五个子女。尹其芬于1998年6月去世，张长春于1999年阴历3月去世。张桂林与其妻子生育有一子张祖德，二人于1989年离婚，1991年张桂林去世。张天伦与其妻黄敏育有一女张雯娟，2017年3月2日张天伦去世。张麟与其妻王大秀育有一子张祖楠，2013年5月13日张麟去世。1976年3月20日,吕都新与被告之母尹其芬签订买卖房屋协议书，协议约定吕都新将其所有的位于红卫路48号（现大坝子39号附3号）的瓦房两间半出售给尹其芬。后尹其芬对该房屋进行翻建，建成砖木结构一楼一底的房屋1栋。1992年，尹其芬、张长春用该房屋作抵押向兴义市侨谊城市信用社办理了抵押贷款，从借款后直至二人去世，二人均未偿还该笔贷款的本金及利息。在尹其芬、张长春过世后，张麟、张平、张桂英为偿还其二人生前债务，将涉案房屋（位于兴义市××坝子××号砖木结构**一底的房屋**）出售给谢明明，由此，谢明明作为甲方，张桂英、张平、张麟作为乙方，双方于1999年5月20日签订《售房协议书》，约定：“一、乙方同意出售大坝子39号附3号，房屋结构是一楼一底的一半砖混、一半木质的一栋房子给甲方。价格是伍万贰仟元正。待办理正式手续时付钱。二、一切购房手续由甲方办理，一切办理卖手续由张桂英办理。甲方签字：谢明明；乙方签字：张麟(现己故)、张平、张桂英、张天伦(由张麟代签，现已故)；一九九九年五月二十日。”之后，谢明明将买卖房款中的50000元直接付至兴义市侨谊城市信用社用以偿还尹其芬、张长春的借款，兴义市侨谊城市信用社于1999年5月27日收到谢明明代偿的50000元借款后，遂向其出具《关于卖房原因的说明》一份。偿还贷款后，谢明明从兴义市侨谊城市信用社领取了涉案房屋的楔子，从1999年12月30日起便一直居住在该房屋内，实际占有使用涉案房屋至今约17年，此期间张桂英、张平、张祖楠、王大秀、黄敏、张雯娟、张祖德等人均未提出异议且知晓涉案房屋已经抵债卖给他人的事实。现谢明明需要张桂英等人协助办理产权变更登记手续，因张桂英不予配合，故谢明明起诉来院要求判如所诉。庭审后，本院于2017年11月8日发函到贵州省××住房与城乡建设（规划）局查询涉案房屋的登记情况，但未查询到相关信息。并了解到兴义市侨谊城市信用社改组合并成为贵州兴义农村商业银行股份有限公司，故我院于2017年11月11日发函到贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行查询张长春、尹其芬贷款情况，贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行侨谊分理处于2017年11月14日回函称，只找到张长春、尹其芬还款领取抵押物的情况，其余资料均未找到。2017年12月12日，本院再次发函到贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行侨谊分理处了解张长春、尹其芬具体的还款情况，贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行侨谊分理处于2017年12月14日回函称，查询到1999年5月27日交款单位名为张长春的还款本金（26650元）及利息（23350元）的交款单2张，并查询到谢明明于1999年5月25日贷款30000元的贷款申请书、存款30000元的凭条及1999年5月27日取款50000元的凭条。本院认为，本案争议焦点是：1.《售房协议书》的效力问题；2.涉案房屋款项的支付问题；3.原告诉请应否得到支持。关于本案《售房协议书》的效力问题。该《售房协议书》是张长春、尹其芬过世后，其子女张麟、张平、张桂英三人与谢明明签订的，虽然本案审查的是该协议书的效力，但实际涉及了继承、共有、无权处分等法律关系。因涉案房屋是张长春、尹其芬生前所有，在其二人过世后，遗产继承开始，应由其二人的第一顺序继承人继承，而张长春、尹其芬的第一顺序继承人为其二人的5个子女，即张桂林、张天伦、张麟、张平、张桂英，但由于张桂林先于张长春、尹其芬死亡，且在其死亡之前已经离婚，故张桂林应继承的份额应由其子张祖德代位继承，在各继承人未对涉案房屋各自享有的继承份额进行实际分配前，该涉案房屋系由各继承人共同共有，即由张麟、张平、张桂英、张天伦、张祖德共同共有。由于张长春、尹其芬生前欠有兴义市侨谊城市信用社用贷款，张麟、张平、张桂英为偿还张长春、尹其芬生前债务，将涉案房屋出售给了谢明明，并签订了《售房协议书》，该协议书上有张麟、张平、张桂英及张天伦的签字，但未有张祖德的签字，且协议上虽有张天伦签字，但该签字系由张麟代签的，现张天伦与张麟均已故，故该《售房协议书》是否有效，关键在于共有人未经其他共有人同意擅自处分共有物的行为是否有效、其他共有人事后是否进行追认的问题。关于共有人未经其他共有人同意擅自处分共有物的行为是否有效问题。共有人未经其他共有人的同意擅自处分共有财产的，属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，可以看出此种无权处分影响的是能否实现物权的变动的问题，而不影响物权变动的原因行为即买卖合同的效力，故本案第三人以张麟、张平、张桂英处理共有物时未经其他共有人同意为由要求确认买卖合同无效的，人民法院不予支持。至于其他共有人事后是否进行追认的问题。本案中，张麟、张平、张桂英与谢明明签订《售房协议书》，将涉案房屋出售给谢明明后，谢明明便一直居住在该房屋内，实际占有使用涉案房屋至今约17年，且涉案房屋的楔子原件均一直保存在谢明明处，在此期间张桂英、张平、张麟、张天伦、张祖德及张祖楠、王大秀、黄敏、张雯娟等人均未提出异议，而权利人保持沉默的行为能否视为默示的追认、沉默能否作为行为追认权的方式，法律并未作出明确的规定，但从本案审理查明的事实来看，被告及第三人均知晓张长春、尹其芬生前欠有兴义市侨谊城市信用社用贷款一事，也知晓涉案房屋已经抵债卖给了他人，亦知晓涉案房屋在张长春、尹其芬过世后一直由他人居住并管理使用，但张桂英、张平、张麟、张天伦、张祖德及张祖楠、王大秀、黄敏、张雯娟等人在谢明明购房后至今长达十多年期间，均未对谢明明居住并管理使用涉案房屋及其保存有涉案房屋楔子原件的事实提出异议，且张桂英、张平、张麟、张天伦、张祖德均系亲属关系，张桂英、张平、张麟卖房的目的系为了替父母偿还债务，这足以使谢明明相信其三人有权对涉案房屋进行处分，故谢明明作为合同相对人是善意的，且无过失，并支付了合理对价，故综合本案案件事实，本院认为，共同共有人沉默的行为应推定为对无权处分行为予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，故本案《售房协议书》有效。关于涉案房屋款项的支付问题。根据本院到贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行侨谊分理处查询的情况来看，1999年5月27日，张长春所欠的款项本息共计50000元已还清，而谢明明同日亦有取款50000元的事实，当时张长春夫妻均已故，其子女亦均未为其还款，且被告及第三人均知晓张长春、尹其芬生前欠有兴义市侨谊城市信用社用贷款一事，也知晓涉案房屋已经抵债卖给了他人，亦知晓涉案房屋在张长春、尹其芬过世后一直由他人居住并管理使用，但张桂英、张平、张麟、张天伦、张祖德及张祖楠、王大秀、黄敏、张雯娟等人在谢明明购房后至今长达十多年期间，均未对谢明明居住并管理使用涉案房屋及其保存有涉案房屋楔子原件的事实提出异议，虽然本院对《收条》未予认可，但根据《售房协议书》、《关于卖房原因的说明》、谢明明与张桂英的录音及本院到贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行侨谊分理处查询情况，综合审理过程中原告、被告、第三人的陈述及本院审理查明的事实分析，故综合全案认定张长春、尹其芬所欠贷款，已由谢明明用房款进行偿还。至于张桂英提出其一直未收到谢明明支付的2000元，且其未对涉案房屋的房门上锁，涉案房屋并非系其交付给谢明明的辩称。虽然谢明明提出该2000元已经直接支付给张桂英并未提供任何证据加以证明，但根据本案实际查明的情况来看，如若谢明明确未向张桂英支付该2000元，且张桂英并未交付房屋给谢明明，那么张桂英及其他被告、第三人从未在谢明明实际占有使用涉案房屋至今约17年间提出过任何异议，却在本案诉讼发生之时才对此提出异议，该行为不符合常理，亦不符合逻辑，故本院对其辩称不予采纳。关于张平、张桂英是否应协助原告办理房屋产权登记手续问题。本案《售房协议书》有效，合同相对人均应按照合同的要求全面履行自己的义务，但庭审后，谢明明明确向本院陈述，只需处理合同有效性的诉请，自愿放弃要求张桂英、张平协助其办理房屋变更手续的诉请，这是当事人对自身权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：谢明明与张桂英、张平、张麟于1999年5月20日签订的《售房协议书》有效。案件受理费100元，由张桂英、张平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  夏 玥审 判 员  王文洁人民陪审员  颜 丽二〇一七年十二月二十七日书 记 员  王蓉蓉