山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终347号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵明武。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李淑君。委托诉讼代理人：杨桂花，大同市城区司法局北街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天****。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人赵明武因与被上诉人李淑君、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵明武的委托诉讼代理人王建、被上诉人李淑君的委托诉讼代理人杨桂花到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵明武上诉请求：撤销原判一、二、三、五项，改判李淑君与中大公司签署的商品房买卖合同无效，改判涉案房屋归其所有，由中大公司向其交房并办理产权登记手续。事实和理由：原判认定事实错误，李淑君向中大公司购房价款明显偏低，系恶意串通损害其利益的无效合同。中大公司亦未实际向李淑君交房。李淑君辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李淑君向一审法院起诉请求：判令涉案房屋归其所有，中大公司协助其办理房屋产权登记手续并撤销中大公司与赵明武的网签登记。赵明武向一审法院反诉请求：确认其与中大公司签署的《房屋买卖合同》有效，中大公司与李淑君签署的认购协议无效。判令中大公司履行与其签署的《商品房买卖合同》向其交付涉案房屋并办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实：李淑君与中大公司签订《商品房买卖合同》，合同落款时间2014年11月26日，约定李淑君向中大公司购买位于华田苑府城二期3号楼1单元2203号房屋一套，建筑面积91.92㎡，单价3200元，总价294144元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。李淑君于当日支付全部房款，中大公司向李淑君出具了294144元的购房款收据，收据时间为2014年12月26日。李淑君交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6894元，暖气费1554.36元、契税3998.52元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元（上述收据标注的时间为2014年12月26日），交纳装修服务费827元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1655元（上述收据标注的时间为2014年12月27日）。赵明武与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），落款日期为2014年7月11日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记合同。合同约定：赵明武向中大公司购买华田苑府城3号楼1单元2203号房，建筑面积91.92㎡，单价4320元，总价397094元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给赵明武出具了1张397094元的收据。关于李淑君与中大公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，赵明武认为李淑君的购房合同不真实，对李淑君提供的收据、入住通知单无异议。该案中，虽对李淑君提供的《商品房买卖合同》的真实性有异议，但并未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故认定李淑君与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3号楼1单元2203号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。李淑君认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付李淑君，该房屋应归李淑君所有。赵明武认为李淑君与中大公司之间房屋的交付，损害了赵明武的合法权益，该交付行为无效。该案中，因李淑君的购房合同合法有效，李淑君与赵明武均认可该房已交付李淑君，且李淑君已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由中大公司向李淑君履行合同义务。一审法院认为，李淑君与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。李淑君已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现李淑君已合法占有该房屋，故李淑君要求确认位于大同市华田苑府城二期3号楼1单元2203号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求予以支持。李淑君要求撤销中大公司与赵明武之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对李淑君的该项诉讼请求不予支持。综上，赵明武反诉要求确认李淑君与中大公司签订的商品房买卖合同及认购协议书无效，故不予支持。赵明武请求确认其与中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效及确认华田苑府城3号楼1单元2203号房产所有权归反诉李淑君所有、中大公司向李淑君交付房屋的行为无效、由李淑君交回给中大公司后交付赵明武的诉讼请求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，故不予确认。赵明武就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，赵明武可向赵明武中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、李淑君与大同市中大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同；一、位于大同市华田苑府城****楼****房屋归李淑君所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为李淑君办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回李淑君的其余诉讼请求；四、驳回赵明武的反诉请求。案件受理费300元，由李淑君负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付李淑君）。反诉费200元，由赵明武负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，李淑君在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于李淑君与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题，上诉人认为李淑君所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，原告与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，上诉人所提的上述理由中，原审原告是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；上诉人所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，李淑君所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，赵明武也没有证据证明李淑君和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定李淑君所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给李淑君的问题。李淑君提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为原告方开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为李淑君出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于李淑君作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于赵明武与中大公司所签合同的效力问题，赵明武在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对赵明武与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，赵明武与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中赵明武要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告李淑君所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于李淑君能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助李淑君办理产权登记的义务，因此李淑君要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为李淑君办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归李淑君所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。赵明武的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1155号民事判决第一项，即“原告李淑君与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同”；二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1155号民事判决第三项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告李淑君办理上述房屋的产权登记手续”；三、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1155号民事判决第五项，即“驳回反诉原告赵明武的反诉请求”；四、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1155号民事判决第二项和第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2203号房屋归原告李淑君所有”和“驳回原告李淑君的其余诉讼请求”；五、驳回李淑君的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由李淑君负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由赵明武负担；二审案件受理费300元，由赵明武负担。本判决为终审判决。审判长 李钧审判员马剑峰审判员马祖荡二〇一七年十二月一日书记员 杨              卿