北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初11051号原告（反诉被告）：胡先红，女，1966年10月5日出生，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：刘坦航，男，1984年11月13日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：梁莉，女，1985年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。法定代表人：赵常建，执行董事。委托诉讼代理人：陈健，男，1975年9月4日出生，汉族，北京晨建顺房地产经纪有限公司员工，住北京市海淀区。原告（反诉被告）胡先红与被告（反诉原告）刘坦航、第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称“晨建顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡先红、被告刘坦航及其委托诉讼代理人梁莉、第三人晨建顺公司委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡先红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《房屋买卖定金协议》；2.判令被告返还定金5万元及其利息（以5万元为基数，起算时间自2016年3月16日至实际给付之日止，以银行同期存款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月15日，原、被告在第三人的居间服务下签订善缘家园4期（北京市昌平区百葛路1号院XX房屋）商业办公类房产买卖合同，在等待核验房源时，北京市出台新政。由于新政的出台，不允许贷款，导致合同无法继续履行。原、被告及第三人三方于2017年5月6日上午协商解除合同事宜，买卖双方对解除合同达成共识，但卖方要求扣留定金的一半，买方无法接受，协议未果。故原告诉至法院，恳请判定如上请求。被告（反诉原告）刘坦航辩称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。我认为原告不买房的原因是因为房价，银行不贷款不属于不可抗力，而且贷款不是本合同履行的唯一筹款方式，原告可以自行筹款，补充协议有约定，如果原告在产权转移后40日内未收到银行尾款42万元，则由原告自行筹款支付。被告（反诉原告）刘坦航向本院提出反诉请求：1.请求判令解除双方房屋买卖合同；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金48万元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月15日，原被告双方在第三人居间服务下签订善缘家园4期（北京市昌平区百葛路1号院XX房屋）商业办公类房产买卖合同，合同约定甲乙双方于房源核验通过后3日内办理网签手续，3月25日国家出台新政，买方未第一时间通知我方不能按约定履行合同，也为提供相应的证明。我方与中介方继续履行合同，4月14日核验房源工作结束，核验结果为通过。由于新政出台，对买房人资质有要求，4月14日中介方在买方知情的情况下对其购买资质进行了审核，4月24日审核结束，结果为通过。前期手续均已完成，买卖双方准备进行网签手续，此时，买方故意拖延并不配合网签，中介方曾三次向买方寄发敦促函，但买方拒不配合网签，造成该房屋买卖合同无法继续履行，故提出反诉。原告（反诉被告）胡先红辩称，不同意反诉原告刘坦航的反诉请求。一、反诉状中陈述内容不属实。根据我方提交的证据，在3月26日出台新政策后，我方于3月27日与中介陈克宇微信联系，3月30日与其通话，明确提出���于银行停止贷款，我方没有能力去全款购买该房屋，同时也将个人的经济来源及买房能力向陈克宇进行了详细的介绍、解释，想让其尽早与刘坦航协商，尽快解除合同，使双方损失尽可能降到最低。在此期间，我们也请中介协助贷款，也在努力与亲戚、朋友借钱。由于政策不允许贷款，借钱无果，我方又提出解除合同。刘坦航五一期间回老家，故5月6日，买、卖及中介三方一起又共同协商解除合同的相关事宜，而且买卖双方也达成一致意见，同意解除合同，只是在补偿数额上产生分歧而协商未果。二、我方不存在任何违约行为与事实，因此，也就不存在赔付20%违约金的事实与依据。我方配合中介办理买房行为是积极的，签订买卖房屋合同的意思表示是真实的、诚信诚恳的。我方之所以要求解除合同，其实不是我方的本意，只是因为出现了国家和政府相关部门购���贷款政策的变化，致使我方丧失了购房能力。中介方寄发的敦促函是在我们三方协商和解之后，而且已经达成解除合同的一致意见后。因此根本不存在刘坦航所说的我方故意拖延不配合网签的情况。从房屋买卖合同履行情况看，由于新政的出台，网签、资金监管、支付首付款项等必备程序均未进行，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因不可归则于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房屋买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。受新政影响，我方不存在违约。故请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人晨建顺公司述称，原、被告双方在新政之前签订合同，新政出来之后，2016年4月24日��查双方资格，都通过，可以继续履行合同，买方因为贷款问题不同意继续履行合同，我方组织双方进行过协商，买方对解除合同赔偿事项有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年3月15日，刘坦航（出卖人）与胡先红（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人将位于北京市昌平区百葛路1号院XX房屋房屋出售给买受人，建筑面积94.94平方米，该房屋规划设计用途为办公，所有权证证号为X京房权证昌字第XX**号，房屋成交价格为2400000元，通过存量房交易结算资金专用账户划转，买受人向出卖人支付定金50000元，买受人向商业银行申办抵押贷款，金额为420000元，买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。出卖人应当在产权转移当日前将房屋交付给买受人，自本合同签订之日起至2017年5月15日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方在合同中还对其他相关事项进行了约定。同日，刘坦航（出卖人、甲方）、胡先红（买受人、乙方）与晨建顺公司（居间方、丙方）签订《补充协议》约定，甲乙双方同意房屋总成交价为贰佰肆拾万元，此价格包括房价款840000元，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品等费用1560000元；乙方于2017年3月15日将第一笔定金伍万元以现金或者转账的形式支付给出卖人；甲乙双方应于网签后五日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。针对违约责任及解除合同条款，双方约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面形式解除房屋买卖合同。1.甲方提供的该房屋所有��证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同、附件及补充协议约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.明确表示或以其行为表明，不积极配合办理贷款和过户手续的；6.不按约定收取乙方所付房款价，视同违约，按照违约责任执行。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方如出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。1.提供的证件等购买房屋所需的资料不完整、不真实或无效，导致合同无法履行的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同、附件及补充协议约定的义务超过十五日的；4.乙方隐瞒其不具有购房资格，导致合同无法继续履行的；5.明确或者以其行为表明，不积极配合办理贷款和过户手续的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。其他约定：乙方于本房网签后叁日内支付甲方首付款壹佰万元整（含定金），剩余首付款玖拾捌万元于产权转移当日结清；若甲方在产权转移后肆拾日内未收到银行尾款肆拾贰万元，则由乙方自行筹款支付甲方肆拾贰万元整，逾期超过叁日支付则按违约条款执行；甲乙双方于房源核验通过后叁日内做网签手续。同日，刘坦航（出售方、甲方）与胡先红（买受方、乙方）、晨建顺公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金50000元；甲方为乙方出具定金收据或收条；如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金乙方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。补充协议、定金协议还对其他事项进行了约定。同日，刘坦航出具收条一张，载明“今收到胡先红交来购买昌平区百葛路1号院1号楼3层2单元301房屋定金伍万圆整。”。庭上经询问，刘坦航认可其收到购房定金5万元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源管理委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发【2017】第112号，以下简称公告）。公告第七条载明，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。2017年4���14日，关于X京房权证昌字第XX**号房屋的《存量房房源核验信息表》显示核验结果为通过。2017年4月24日，胡先红的购房资格核验结果显示为初步核验通过。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，胡先红与刘坦航订立的《北京市存量房屋买卖合同》及胡先红、刘坦航与晨建顺公司订立的《买卖定金协议书》和《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应当依据合同约定履行各自义务。现胡先红主张解除合同，刘坦航反诉解除合同，本院对此不持异议。本案争议焦点在于胡先红是否应当承担解除合同后的违约责任。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中关于贷款，虽然约定买受人因自身原因未获得银行批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。但同时在《补充协议》中约定，出卖人在产权转移后40日内未收到银行尾款42万元，买受人自行筹款支付。可以看出，胡先红已经预见到银行可能存在贷款不能或者放款不及时的风险。现胡先红以商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款为由要求解除合同，可以视为其拒绝购买该房屋，已构成根本违约，故刘坦航有权提出解除合同，并要求胡先红承担相应的违约责任。胡先红要求刘坦航退还5万元定金及其利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽然双方在《补充协议》中约定，买受人出现根本违约情形的，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人支付的款项冲抵违约金。但胡先红认为刘坦航主张的违约金过高，且刘坦航未能举证证明其实际损失数额，故本院以刘坦航的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金��标准予以适当降低，调整为9.6万元。由于刘坦航已收取胡先红定金5万元，故胡先红还需向刘坦航支付违约金4.6万元。关于律师费一节，庭审中，刘坦航认可其未委托律师，并放弃该项反诉请求，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除胡先红与刘坦航于二○一七年三月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为C0001001）；解除胡先红、刘坦航与第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司于二○一七年三月十五日签订的《房屋买卖定金协议》及《补充协议》；二、胡先红于本判决生效之日起十日内向刘坦航支付违约金4.6万元；三、驳回胡先红的其他诉讼请求；四、驳回刘坦航的其他反诉请求。本诉案件受理费525元，由胡先红负担（已交纳）；反诉案件受理费4250元，由刘坦航负担3725元，已交纳，由胡先红负担525元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇一七年十二月六日书记员  张 岩