北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初12146号原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇政府南600米，统一社会信用代码：×房屋×。法定代表人亢亚生，总经理。委托代理人张劲，北京市青天律师事务所律师。委托代理人王磊，北京市青天律师事务所律师。被告北京丽屋酒店管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇裕民大街**，统一社会信用代码：×××。法定代表人王玉荣，董事长。委托代理人马忠权，北京国舜律师事务所律师。原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司（以下简称：顺文鑫达公司）与被告北京丽屋酒店管理有限公司（丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告顺文鑫达公司之委托代理人张劲、王磊，被告丽屋公司之委托代理人马忠权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺文鑫达公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告于2015年7月2日签订的房屋租赁合同；2、请求法院依法判令被告立即支付拖欠原告的租金4478000元（自2015年7月1日至2017年6月30日）；3、请求法院依法判令被告支付原告拖欠租金所产生的滞纳金（第一部分以1119500元为基数自2015年7月2日起算，按日千分之三标准计算至实际支付租金之日，第二部分以1119500元为基数自2015年12月16日起算，按日千分之三标准计算至实际支付租金之日；第三部分以1119500元为基数自2016年6月15日起算，按日千分之三标准计算至实际支付租金之日，第四部分以1119500元为基数自2016年12月16日起算，按日千分之三标准计算至实际支付租金之日）；4、请求法院依法判令被告支付原告违约金1119500元；5、请求法院依法判令被告立即腾退出位于顺义区后沙峪镇裕民大街32号院内2号4至6层房屋（3750平方米），一层大厅（256平方米），并将前述房屋、大厅及房屋内配套设施一同交还给原告。6、请求法院依法判令被告按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付从2017年7月1日至被告实际腾退完成之日所产生的房屋占用费用；7、诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2015年7月2日签订房屋租赁合同。双方在该合同中约定，原告将位于北京市顺义区后沙峪镇峪民大街32号院内2号楼4至6层房屋（3750平方米），一层大厅（256平方米）及配套设施租赁给被告使用。租金约定为第一至五年每年租金人民币2239000元，每半年支付一次，第一笔租金于合同签订当日支付，以后于半年到期前15日内支付下一期租金。合同签订后，被告未向原告履行任何租金支付义务，且一直使用租赁物至今。根据合同的相关约定，原告起诉法院依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，并判令被告腾退涉诉房屋，向原告支付违约金。被告的行为给原告造成了巨大经济损失。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告丽屋公司辩称：针对原告的诉讼请求，第一项诉讼请求我方同意解除双方签订的租赁合同，关于第二项诉讼请求也认可。原告的第三项和第四项诉讼请求是重复计算的，第三项诉讼请求我方认可。但我方认为不应当适用合同约定的违约条款。关于第五项诉讼请求的配套设施是被告的，不是原告的，腾房是合理的请求，但是相关设施不能给原告。原告的第六项诉讼请求不明确，房屋占有面积不明确。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉诉租赁房屋位于北京市顺义区裕民大街31号院2号楼，建筑面积为7501.35平方米，建筑物总层数为6层。房屋登记的房屋所有权人为顺文鑫达公司，房屋产权证编号为京权证顺集字第×号。涉诉租赁房屋中还包含部分没有房屋所有权证的建筑物，即顺文鑫达公司陈述加建的3700平米房屋。2012年6月16日，顺文鑫达公司（甲方）与时尚元素公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），该合同约定由乙方承租甲方厂房楼7500平方米（此楼坐落在32号院内）及加建用房、配套设施，租赁期限自2012年7月1日至2027年6月30日。2013年8月9日，由丽屋公司取代时尚元素公司作为合同一的承租人继续履行合同一的权利义务。2014年6月18日，丽屋公司（甲方）与同里三分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），该合同约定甲方将其从顺文鑫达公司处承租的位于32号丽屋商业中心二层整层及加盖部分建筑面积约2240.33平方米（含供二层经营使用的滚梯一部及供日常经营使用的供暖、冷风、消防等配套设施，配套房屋）的租赁标的物转租给乙方经营使用，租期为自2014年6月18日至2027年6月30日，租金标准为年租金200万元。2015年7月2日，顺文鑫达公司（甲方）与丽屋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三），双方在该合同中约定：由乙方承租甲方厂房楼4—6层（此楼坐落在32号院内2号楼）及配套设施；房屋权属状况为甲方持有土地使用权证，房屋已装修完毕，拥有合法审批手续；房屋租赁期自2015年7月1日至2027年6月30日止共计十二年；乙方租用主楼4-6层，面积3750平方米，租金每平方米每天1.5元，每年租金205.3万元；另又租赁一层256平方米；租金按每平方米每天2元计算，每年租金18.6万元；总计每年租金223.9万元，每五年增长百分之五，第1-5年为人民币223.9万元/年，第6-10年为人民币235万元/年第11-12年为人民币246.75万元/年；租金每半年支付一次，自合同签订之日起乙方向甲方支付第一期租金，以后每半年到期前15天支付下一期租金；在不破坏房屋主体结构的前提下，乙方可按自己的设计方案对房屋进行室内装饰、装修。另双方在该合同违约责任一节约定：租赁期内因乙方违约导致合同不能履行的，乙方应赔偿甲方的损失，包括前期工程配套的设施设备投入、重新装修改造，延期租赁等损失，并另外向甲方支付相当于半年租金的违约金作为补偿；乙方不按约定支付租金，拖欠时间在两个月内的，应按欠交数额支付滞纳金，滞纳金按照每天千分之三计算，若欠缴租金超过两个月，则视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，停止乙方使用租赁物及有关设施，并向乙方要求违约赔偿。2015年7月2日，顺文鑫达公司（甲方）与丽屋公司（乙方）签订《协议书》，该协议书第2条约定由于装修、加建等原因，乙方从2013年6月29日起至2014年1月1日止分五次向甲方借款计1067.5万元，到2015年7月1日止，加上部分房租及利息乙方共欠甲方1793.325万元。经甲方多次催款仍不能偿还，所以甲乙双方商定，由乙方出资装修的32号院内2号楼和由乙方加建的约3700平方米房屋交还给甲方，用于抵顶1793.325万元欠款，第6条约定乙方与第三方（商户）2015年7月1日前发生的债权、债务归乙方所有，与甲方无关，第7条约定本协议签字之日，即签订新的房屋租赁合同，二者具有同等的法律效力，2012年7月1日甲方与时尚元素公司签订的房屋租赁合同同时废止，第9条约定本协议一式两份甲乙双方各执一份，协议自2015年7月1日起生效。2016年3月30日，顺文鑫达公司（甲方）与丽屋公司（乙方）、时尚元素公司（丙方）就甲方与乙方于2015年7月2日签订的《协议书》达成《备忘录》，备忘录第五条约定该协议第7条中约定的“2012.7.1日甲方与时尚元素公司签订的房屋租赁合同同时废止”属表述不准确，其准确表述应为“基于甲方与时尚元素公司于2012年6月16日所签订的《房屋租赁合同》中的承租方变更为乙方，从而所形成的甲方与乙方之间的租赁关系及房屋租赁合同文本同时终止及废止”。另查，2016年7月15日，顺文鑫达公司以房屋租赁合同纠纷为由将丽屋公司、北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司（以下简称三里屯同里公司）、第三人时尚元素（北京）酒店管理有限公司（以下简称：时尚元素公司）诉至本院，请求判令被告二向原告支付自2015年7月1日至实际腾退之日止的使用费（按每年200万元，即2.45元/平方米/日计算）；2、判令被告二立即腾退出北京市顺义区后沙峪镇裕民大街32号院内2号楼的第二层整层房屋、第二层加建部分的房屋及配套设备设施；3、判令解除被告一与被告二于2014年6月18日签订了《房屋租赁合同》；4.判令依法确认原告与第三人于2012年6月16日签订的并由被告一承继的房屋租赁合同于2015年7月1日解除；5、判令本案诉讼费由二被告负担。顺文鑫达公司诉称：“原告与第三人于2012年6月16日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定第三人承租原告的位于北京市顺义区后沙峪镇裕民大街32号院内的厂楼房、加建用房及配套设施等，并约定了租赁期限为自2012年7月1日至2027年6月30日等内容。被告一于2013年8月9日注册成立，经原告、被告一及第三人协商一致，由被告一取代第三人的承租人地位与原告继续履行该合同。被告一与被告二于2014年6月18日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了被告一将其从原告处承租的位于顺义区后沙峪镇裕民大街32号丽屋商业中心二层整层及加盖部分转租给被告二等内容。2015年7月2日，被告一因经营不善与原告签订了《协议书》，协议书约定被告一将其承租的整栋楼房及其出资加建的约3700平方米房屋交还给原告，双方签订新的房屋租赁合同，双方之前所签订的《房屋租赁合同》同时废止等内容，同日，原告与被告一签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被告一承租甲方厂房楼4-6层等内容。2016年3月30日，原告、被告一、第三人及黄建伟签订了《备忘录》，该备忘录对原告与被告一于2015年7月2日所签《协议书》之相关内容进行了明确等。基于上述，被告一已丧失了对合同二所涉租赁标的物的出租权，原告曾多次找到被告二要求签订租赁合同并要求被告二交纳费用，但均未果。原告认为被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告因此诉至人民法院，请求人民法院依法裁判。”本院受理此案后，组织当事人进行庭审，经审理本院于2016年11月29日作出（2016）京0113民初10641号判决：“一、确认原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司与第三人时尚元素（北京）酒店管理有限公司于二〇一二年六月十六日签订的并由被告北京丽屋酒店管理有限公司承继的《房屋租赁合同》于二〇一五年七月一日解除；二、被告北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司于本判决生效之日起七日内按照每日五千四百八十八元的标准给付原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司自二〇一五年七月二日至实际腾退涉诉租赁房屋二层及相关配套设施（含供经营使用的滚梯一部）之日止的占有使用费；三、被告北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司于本判决生效之日起十五日内将涉诉租赁房屋二层及相关配套设施（含供经营使用的滚梯一部）腾退并交付给原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司；四、驳回原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司的其他诉讼请求。判决后，北京三里屯同里商贸有限责任公司第三分公司不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院。该院经审理此案，于2017年3月9日作出（2017）京03民终1636号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”另，丽屋公司于2017年4月21日向顺文鑫达公司支付租金20万元，故顺文鑫达公司变更其第二项诉讼请求为要求被告支付租金4278000元；关于滞纳金第四部分原告变更为以1119500元基数从2016年12月26日按照日千分之三的标准计算至2017年4月21日，第五部分从2017年4月22日以919500元为基数按照日千分之三的标准计算至实际付清之日止。经询问，原告称黄建伟是丽屋公司的实际经营人。当事人有争议的证据和事实情况如下：关于房屋的装修问题，经本院询问被告称：在2012年我方就开始对涉诉房屋进行装修，装修了两年多时间，在2015年5月份才装修完毕。对此，顺文鑫达公司称：双方在2015年7月2日所签订的协议书中约定了被告对涉诉房屋进行装修和加建冲抵其欠我方的欠款1793.325万元。我方认为不存合同解除以后对被告所提的装修进行折价赔偿的问题。此外，在备忘录第四条关于我方主张的装修问题有相关明确的意见。备忘录第四条的约定应结合第一条的约定，就是包括对涉诉房屋的装修。在签订该协议书的时候对涉诉房屋四到六层的装修已经完成了。所以该协议书就包括涉诉房屋的装修。双方2015年7月2日的主合同第一条第一款，房屋的状态就是房屋已经装修完毕。写明了交给被告的房屋是享有使用权。签完协议后房屋的装饰装修的所有权归原告所有，被告只享有使用权。关于此，被告称：2015年7月2日协议书的装修指的是扩建的部分的装修，不是指的是本案的涉诉房屋，关于此本案的涉诉合同中第十条有约定。备忘录中的第四条指的也是对扩建部分的装修。备忘录的条款应结合双方签署的2015年7月2日签署的协议书。协议书上边的装修是指一至三层以及加盖部分的装修，协议书第二条规定了，将二号楼和加建了3700平米的交给甲方，当时涉诉房屋我们已经在使用了，不存在交付的问题。所以该协议指的装修不包括本案诉争房屋的装修。另经询问，被告称，合同约定滞纳金的计算标准过高，要求法院进行调整，此外，该滞纳金的性质就是违约金。上述事实，有租赁合同、房屋所有权证书、协议书、判决书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同的效力和合同的解除问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案中，原告顺文鑫达公司作为出租方与承租方被告丽屋公司于2015年7月2日就涉诉房屋的租赁事宜签订了房屋租赁合同。涉诉租赁房屋具有房屋产权证。该租赁合同均系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律的强制性规定，故原、被告所签租赁合同应属合法有效。原、被告应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。具体在本案中，涉诉房屋租赁合同签订后，被告拖欠原告租金，经原告多次催要后，被告虽作出交纳租金的承诺，但至今尚欠大部分租金未向原告交纳。被告拖欠租金的行为致使原告出租涉诉房屋的合同目的无法实现，导致合同无法继续履行。从合同法的上述规定可以看出，解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以产生预期的法律后果。按照合同解除权属于简单形成权的理论，其行使应不以诉讼为必要，即依当事人一方意思表示可以产生解除的法律效果。解除权人应当以通知方式解除合同，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。本案涉诉房屋租赁合同无法继续履行，原因在于被告拖欠租金的违约行为，原告作为出租人享有合同解除权。原告从而向本院提起诉讼，要求解除租赁合同。在此之前原告只是向被告催缴租金并未发出解除合同的通知。根据上述合同法关于合同解除权的相关规定和相关理论，本院认为解除权人直接向法院提起诉讼行使解除权，法院一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状送达合同相对方时，发生合同解除的效力。据此结合本案事实，本院于2017年8月7日向被告实际送达了起诉状和相关诉讼材料，故本院认定涉诉房屋租赁合同于2017年8月7日解除。案件争议焦点二是关于涉诉合同解除后，后续事项的处理和违约责任的认定问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。违约责任，是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。具体在本案中，首先就租金问题，自2015年7月1日至2017年6月30日，被告尚欠原告租金数额为4278000元，被告表示认可。对此本院不持异议。关于该部分租金被告应当及时向原告支付。关于从2017年7月1日至合同解除之日的租金，经核算为233101.5元，对于该部分租金被告亦应当向原告进行支付。关于滞纳金，根据合同的约定，双方约定的滞纳金即被告迟延支付租金的违约金。关于该项费用的计算标准，双方在合同中约定的计算标准过高，被告请求进行调整。对此本院根据合同履行情况，被告的过错以及预期利益等综合因素，依法进行调整，就具体计算标准和计算方式，本院根据合同约定和相关法律规定核实后酌情进行确定。关于原告主张的第四项诉讼请求，该项违约金系重复计算，故对其该项请求本院不予支持。关于涉诉房屋的腾退事宜，合同解除后，被告理应将其租赁的涉诉房屋腾退给原告，原告的该项请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的第六项诉讼请求，本院认为合同解除后至今被告仍在占有使用涉诉房屋，给原告造成了一定损失，关于此原告主张为占有使用费，原告向被告主张占有使用费于法有据本院予以支持，就计算方式和标准，本院根据双方合同约定和庭审查明的事实酌情予以确定。关于房屋的装修问题，2015年7月2日，顺文鑫达公司（甲方）与丽屋公司（乙方）签订《协议书》，双方在该协议书中明确约定：由于装修、加建等原因，乙方从2013年6月29日起至2014年1月1日止分五次向甲方借款计1067.5万元，到2015年7月1日止，加上部分房租及利息乙方共欠甲方1793.325万元。经甲方多次催款仍不能偿还，所以甲乙双方商定，由乙方出资装修的32号院内2号楼和由乙方加建的约3700平方米房屋交还给甲方，用于抵顶1793.325万元欠款。第7条约定本协议签字之日，即签订新的房屋租赁合同，二者具有同等的法律效力。如双方在上述协议中的约定，就涉诉租赁房屋的装修已经折抵为被告此前所欠原告的部分款项，被告对涉诉房屋的装修应当归原告所有和使用。合同解除后，被告就其对房屋的装修无权再向原告主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司与被告北京丽屋酒店管理有限公司就涉诉房屋所签订的房屋租赁合同于二○一七年八月七日解除；二、被告北京丽屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司支付自二○一五年七月一日至合同解除之日即二○一七年八月七日期间的租金四百五十一万一千一百零一元五角；三、被告北京丽屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于顺义区后沙峪镇裕民大街32号院内2号楼4至6层房屋（约3750平方米），一层大厅（约256平方米）腾退返还给原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司；四、被告北京丽屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内按照每天六千一百三十四元二角五分的标准向原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司支付自合同解除之日起即二○一七年八月八日至涉诉房屋实际腾退之日止期间的房屋占有使用费；五、被告北京丽屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司支付违约金（违约金按照合同约定分段进行计算，具体计算方式为：第一部分以一百一十一万九千五百元为基数自二○一五年七月二日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；第二部分以一百一十一万九千五百元为基数自二○一五年十二月十六日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；第三部分以一百一十一万九千五百元为基数自二○一六年六月十五日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；第四部分以一百一十一万九千五百元为基数自二○一六年十二月十六日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至二○一七年四月二十一日；第五部分以九十一万九千五百元为基数自二○一七年四月二十二日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止）；六、驳回原告北京市顺文鑫达科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万七千三百元，由被告北京丽屋酒店管理有限公司负担于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  许香菊人民陪审员  王晓琳二〇一七年十二月二十八日书 记 员  赵文鑫