浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3337号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波企赢资产管理有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区丽园北路***号-28。法定代表人：崔赢，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳艺，浙江大衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴承建，男，1981年10月10日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：张建辉，浙江天远律师事务所律师。上诉人宁波企赢资产管理有限公司（以下简称企赢公司）因与被上诉人吴承建房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年8月18日作出的（2017）浙0203民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。企赢公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人支出345000元对涉案店铺进行装修的证据存在重大缺陷，不足以证明待证事实。二、被上诉人店内物品损失缺乏依据，收款收据无法证明损失物品用于涉案店铺。三、被上诉人承租店铺已经具备办理营业执照的条件，未能正常经营系其自身原因导致，不应认定上诉人提供的租赁物不符合经营要求。吴承建辩称，关于装修损失的问题，上诉人擅自拆除装修，且当时可以进行证据保全却没有保全，导致后面不能鉴定的后果理应由上诉人承担。涉案店铺装修属客观事实，有证人证言和收据为证，一审法院酌定损失合理合法。关于物品损失，被上诉人的店铺已经进行正常的营业，后因涉案商铺是地下非机动车停车库，被下达行政告诫书后，被上诉人店铺处于待营业的状态。上诉人拆除店铺时，店内设施设备是齐全的，上诉人擅自拆除店内装修，理应保管好被上诉人店内的物品，并做好相应的证据保全，现因上诉人擅自拆除的行为，导致被上诉人物品损失，一审法院酌情认定损失也是合理合法的。关于上诉人的违约认定问题，上诉人在出租涉案商铺时，明知涉案商铺是地下非机动车停车库，不能办理营业执照，但上诉人在出租时欺瞒在先，后被市场监督管理部门查处。上诉人所谓的会议纪要，是在一审时当庭出示，而且该会议纪要表明需要满足停车功能、消防安全的情况下，开设文化产业及其配套产业。被上诉人的店铺从事美容美发，不属于文化产业，且被上诉人与上诉人交涉过程中，代理人曾向上诉人发送过律师函，要求提供建设规划许可证以及办理营业执照需要的合法场地证明，但是上诉人自始至终都没有提供过，以致被上诉人和其他商户不能办理营业执照，上诉人的行为已经构成了违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏理由，请求驳回上诉，维持原判。吴承建一审本诉请求：1.解除原审原、被告于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》；2.原审被告返还原审原告已经缴纳的租金37436元、履约保证金37436元，赔偿原审原告支出的设计费45000元、装修施工费300000元及其他损失52797元。在审理中，原审原告变更租金诉请为18718元。企赢公司一审反诉请求：要求解除合同，并要求吴承建支付租金105898元。一审法院认定事实：2015年6月，原、被告共同签订《1844房屋租赁合同》一份，约定：被告出租给原告的房屋坐落于宁波市和义路100号1844B017-2单元，建筑面积181平方米，用于经营安森造型，经营项目为生活体验，原告应在开业前，向被告提供与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等相关证明文件；租赁期自2015年7月1日起至2020年6月30日止，被告给予原告4个月的装修期（至2015年10月31日），原告应在装修期满次日开业，装修期内无需支付租金；第一个租金计收年度的日租金额为每平方3.4元，月保底租金18718元；自本合同签约后15日内，原告应向被告支付履约保证金37436元；被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。合同签订后，原告于2015年9月29日支付履约保证金37436元、于2015年11月2日支付租金37436元（2015年11月1日至2015年12月31日），并支出345000元对案涉店铺进行装修，支出27550元购置了冰箱、椅子、洗头床、推车、热能机等用具，支出6630元购置灯具，支出1700元安装不锈钢发光的店铺名字，并购置了专业发膜、水强化、哑色发泥等美发用品。2015年11月13日，南门市场监管所向原告发送《行政告诫书》一份，载明：经查明，你单位未领取营业执照，在海曙区广场内擅自从事有关经营活动，望你单位在收到本文书起30日内办妥营业执照。2015年12月8日，被告向原告发送《友情提示函》，载明：鉴于目前1844地下广场的现状，贵方在未领取营业执照情况下开业，违反相关工商管理规定，请贵方务必在2015年12月13日前停止营业，待办妥营业执照后开展相关经营。后原告暂停营业。2016年1月19日，宁波市海曙区人民政府召开会议，明确：考虑1844广场地下商业开发需要，在满足停车功能需求、消防安全的情况下，原则同意对1844广场现有B1层（LG层）区域面积约1200平方米的非机动车停车库临时改变使用性质，开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目，经营铺位数不超过现有的铺位数。2016年6月24日，被告向原告发送《合同解除函》并快递给原告，告知原告因其未按约缴纳租金，被告宣布解除合同，并要求原告于2016年7月1日前返还租赁房屋。然原告并未签收该快递。2016年7月，被告在未征得原告同意情况下，擅自将案涉店铺内装修拆除、用品搬离。本案争议焦点为：一、在案涉《1844房屋租赁合同》履行过程中，被告是否存在违约行为；二、如被告存在违约行为，其应承担的相应违约责任。关于争议焦点一：被告是否存在违约行为。案涉店铺位于1844广场B017-2单元，系地下车位，该区域不符合经营条件，难以办理营业执照。虽然宁波市海曙区人民政府于2016年1月19日召开会议，对1844广场地下车位用于商业经营进行协调，但要求在满足停车功能需求、消防安全的情况下，开设文化产业及其配套产业。原告租赁房屋用于开设安森造型，属于美容美发行业，不属于文化产业范畴，且被告未能举证证明其对地下车位进行重新规划，符合停车功能需求、消防安全要求。故一审法院认为，现有证据表明，被告提供的租赁物不符合经营要求，致原告难以实际开展经营，原告主张合同目的难以实现，要求解除房屋租赁合同合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告以向一审法院起诉的形式要求解除合同，本案起诉状副本于2017年1月22日送达被告，故案涉《1844房屋租赁合同》于该日解除。被告主张案涉《1844房屋租赁合同》于2016年6月解除，但该解除合同的意思表示并未到达原告，故对该抗辩，一审法院不予采纳。关于争议焦点二：被告应承担的违约责任。案涉《1844房屋租赁合同》约定：被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。原告于2015年11月初开始营业，2015年12月暂停营业，原告主张就其缴纳的2个月租金37436元部分，计收1个月租金18718元，返还1个月租金18718元，被告对此无异议，一审法院对被告返还原告租金18718元予以确认。关于赔偿损失部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因案涉店铺装修已被被告擅自拆除，难以开展鉴定，在参考原告为装修支出345000元的情况下，一审法院酌情认定案涉店铺装修残值为276000元。因2016年7月被告擅自拆除装修时，原告并未处分店内用品，仍处于办理营业执照后待经营状态，且被告亦认可在拆除装修时搬走了原告店内部分物品，故一审法院酌情认定店内物品及店铺发光字价值30000元。综上，一审法院认定原告遭受损失的具体金额为306000元。因案涉店铺位于地下车位，原告对地下车位能否经营商店未尽到审慎审查以为，在知晓难以办理营业执照后亦未采取适当措施止损，对损失的造成亦应承担相应责任，一审法院酌情认定被告应赔偿原告损失300000元。故原告有权要求被告返还租金18718元、履约保证金37436元并赔偿损失300000元，超出部分，不予支持。对于反诉原告企赢公司要求反诉被告吴承建支付租金105898元的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院认为，原、被告签订的《1844房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照按合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付租金、履约保证金等费用，被告理应向原告提供符合经营要求的租赁物。然因被告未依约提供符合约定的租赁物，原告有权主张上述合同于起诉状副本送达被告之日即2017年1月22日解除，并要求被告返还租金18718元、履约保证金37436元并赔偿损失300000元。对原告超出部分的诉请，一审法院不予支持。对反诉原告企赢公司的诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）吴承建与被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》于2017年1月22日解除；二、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）吴承建租金18718元、履约保证金37436元，并赔偿损失300000元；三、驳回原告（反诉被告）吴承建的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费8390元，由本诉原告吴承建负担281元，由本诉被告宁波企赢资产管理有限公司负担8109元；反诉案件受理费1209元，由反诉原告宁波企赢资产管理有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人订立的租赁合同合法有效，双方当事人都应按照诚实信用原则依约履行。上诉人向被上诉人提供的涉案店铺属地下车位，不符合经营条件，难以办理营业执照，致使被上诉人合同目的难以实现，理应承担违约责任。现上诉人认为被上诉人未能正常营业系其自身原因导致，但其并未提供相反证据或者充足理由，本院不予支持。至于上诉人认为被上诉人应当提交重新办理营业执照被拒绝的证明，本院认为上诉人提供的场所为地下车位，不符合经营条件，且宁波市海曙区人民政府关于明确1844?和义商业广场有关事宜协调会的备忘录，要求涉案地下停车位开设文化产业及其配套的项目，被上诉人租赁店铺系从事美容美发业务，不属于文化产业范畴，故上诉人并未提供符合经营条件的租赁物，上诉人要求被上诉人提交重新办理营业执照被拒绝的证明的主张，本院不予支持。上诉人违约导致合同解除，理应赔偿被上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。被上诉人对涉案店铺进行了装修系客观事实。对装修的费用，被上诉人提供了设计合同、装修合同及施工人员证人证言，证据之间能够相互印证。上诉人对装修金额有异议，但并未提供相反证据对真实性予以反驳，一审不予支持，并无不当。上诉人未经被上诉人同意拆除涉案装修，致使本案难以对装修残值进行司法鉴定，一审法院对装修残值损失进行酌定，也并无不妥。关于店内物品损失问题，涉案店铺曾正常营业，后因营业执照问题处于等待经营状态。2016年7月上诉人擅自拆除被上诉人店铺装修时，并无证据证明被上诉人处理了店铺内的物品，故在店铺内放有冰箱、椅子、洗头床等，符合一般生活常识和商业经营惯例。况且，涉案物品的收据、发票记载时间也和涉案店铺装修、经营日期能予以对应。上诉人也认可在拆除装修时搬走了部分物品。故上诉人关于涉案物品无法证明用于涉案店铺的主张，本院不予采信。综上所述，企赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8390元，由上诉人宁波企赢资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙长虎审 判 员  沈路峰代理审判员  郑 辉二〇一七年十二月二十五日书 记 员  潘芬芬??10???9?