成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0112民初6172号 原告（反诉被告）：刘鹏，男，汉族，1990年5月27日出生，住四川省简阳市。 原告（反诉被告）：余刘萍，女，汉族，1989年12月13日出生，住四川省简阳市。 二原告委托诉讼代理人：范嗣翠，四川正刚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘勇，男，汉族，1977年12月15日出生，住成都市成华区。 被告（反诉原告）：罗莉薇，女，汉族，1980年12月2日出生，住成都市锦江区。 二被告委托诉讼代理人：黄德，四川德斯普律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区。 法定代表人：徐万刚。 委托诉讼代理人：王刘运，男，汉族，1989年1月7日出生，住新疆阿拉尔市。 委托诉讼代理人：曾春丽，女，汉族，1994年8月18日出生，住成都市高新区。 原告刘鹏、余刘萍与被告刘勇、罗莉薇，第三人四川链家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加四川链家房地产经纪有限公司为案第三人参加诉讼。诉讼中，被告刘勇、罗莉薇提出反诉，本院依法合并审理，原告刘鹏委托诉讼代理人范嗣翠、余刘萍，被告刘勇、罗莉薇及其委托诉讼代理人黄德，第三人四川链家房产经纪有限公司委托诉讼代理人王刘运到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告刘鹏、余刘萍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告刘鹏、余刘萍与被告刘勇、罗莉薇签订的《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》于2016年12月7日解除；2、请求判令被告刘勇、罗莉薇双倍返还定金40000元及资金占用利息（计算方式：以40000元为基数，自2016年9月21日起，按年利率6%计算至本息付清时止）；3、被告刘勇、罗莉薇负担房价上涨损失50000元；4、由二被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年8月28日，原告刘鹏、余刘萍与被告刘勇、罗莉薇在第三人四川链家房产经纪有限公司协助下签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定被告将其所有的位于成都市龙泉驿区大面街道东洪路399号尚成东锦X幢X单元X号房屋出售给原告，房屋总价606000元。同日，原告向被告支付20000元定金，由于案涉房屋系按揭房，双方约定被告应于2016年9月20日前至银行机构涤除抵押权。原告按约向中介机构提交银行贷款资料，被告未解除抵押权，导致买卖合同无法履行。经双方多次协商，被告不履行合同，也不退还定金。 被告刘勇、罗莉薇辩称：原、被告签订《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》后，原告明确表示不履行合同义务，不购买案涉房屋，被告依法告知解除该合同，对于合同解除时间原告予以认可；对于返还定金及房价上涨损失问题，因本案系被告方违约，故原告主张的返还违约金及房价上涨损失无法律及事实依据，不应由被告负担。 反诉原告刘勇、罗莉薇向本院提出反诉请求：1、请求确认刘勇、罗莉薇与刘鹏、余刘萍签订的《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》于2016年12月7日解除；2、请求判令反诉被告刘鹏、余刘萍支付反诉原告刘勇、罗莉薇违约金40600元；3、诉讼费用由反诉被告刘鹏、余刘萍承担。事实与理由：2016年8月28日，反诉原告刘勇、罗莉薇与反诉被告刘鹏、余刘萍与在第三人四川链家房产经纪有限公司协助下签订《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》，合同签订后反诉原告刘勇、罗莉薇积极履行合同义务，反诉被告刘鹏、余刘萍拒不按期办理房屋按揭贷款，也不配合反诉原告刘勇、罗莉薇涤除案涉房屋抵押权，致使合同不能履行。后反诉被告刘鹏、余刘萍明确告知放弃购买房屋。2016年12月5日，反诉原告刘勇、罗莉薇向反诉被告刘鹏、余刘萍邮寄《解除合同通知书》。被告行为已构成违约，根据《补充协议》第四条第1、2项规定，反诉原告刘勇、罗莉薇向违约方主张房屋成交价10%的违约金60600元，扣除已支付定金20000元，剩余40600元未支付。 反诉被告刘鹏、余刘萍辩称：1、认可案涉合同已经解除；2、反诉原告刘勇、罗莉薇不按照合同约定涤除案涉房屋抵押权，致使合同无法履行。反诉被告刘鹏、余刘萍不存在违约行为，不应支付违约金，请求法院驳回反诉原告刘勇、罗莉薇的诉讼请求。 第三人四川链家房产经纪有限公司述称：双方签订合同，收取定金是实。后由于刘勇、罗莉薇资金困难，无法结清按揭贷款，需第三人协助垫资。第三人通知买卖双方后，原告刘鹏、余刘萍拒绝通过垫资方式还清按揭贷款，导致案涉房屋无法办理过户递件相关手续。中介费现已经退还买卖双方。案涉房屋涨价是实，具体涨价金额不确定。 本院经过审理，确认的事实如下：2016年8月28日，刘勇、罗莉薇作为甲方（出售方），刘鹏、余刘萍作为乙方（购买方）签订《成都市存量房买卖合同》，同日，刘勇、罗莉薇作为甲方（出售方），刘鹏、余刘萍作为乙方（购买方）与第三人四川链家房产经纪有限公司作为丙方（经纪方）签订《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，上述合同约定刘勇、罗莉薇将位于成都市龙泉驿区大面街道东洪路X号（该房屋所属楼盘尚城东锦，幢号：X栋，单元：X，楼层：X，房号：X）出售给刘鹏、余刘萍，房屋成交价格606000元。双方在《成都市存量房买卖合同》第二条房屋权属情况中约定，……3.该房屋抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为渤海银行成都支行。双方在《补充协议》第二条房款交付中约定，1.乙方应在签订本合同当支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）20000元。2.乙方同意采用下列第（1）种方式支付首付款（除定金以外的购房款）：（1）通过资金托管专用账户划转：乙方在过户递件前将首付款166000元存入理房通资金托管账户、银行资金托管账户，待乙方取得产权证书后2个工作日内，由丙方进行理房通资金托管解冻，将首付款支付给甲方。3.尾款420000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因政策原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列第（1）方式解决：（1）乙方自行筹集剩余房款，以现金形式支付给甲方。在《补充协议》第三条关于房屋交易具体事宜的约定，……2.申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通只后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。3.还款解押：若该房屋目前为抵押状态，则甲方应在2016年9月20日之前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额存款存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）。2016年8月28日，刘鹏、余刘萍向刘勇、罗莉薇支付购房定金20000元。2016年9月20日，刘鹏、余刘萍贷款通过审批，批贷金额420000元。2016年10月22日，刘鹏与第三人四川链家房产经纪有限公司工作人员王刘运通话称，签订合同时不知晓案涉房屋有按揭款，现刘勇、罗莉薇欲通过第三人四川链家房产经纪有限公司垫资的方式还清按揭款，需刘鹏、余刘萍签署承诺书。刘鹏、余刘萍对于此种还按方式不同意，决定不再购买案涉房屋。2016年10月22日，刘勇、罗莉薇向余刘萍邮寄《履约通知书》称，“为使按揭贷款房具备过户条件，四川链家房产经纪有限公司同意垫资赎楼，但需你方配合签订，你应该按照经纪方通知于贷款审批通过后配合我方办理垫资手续，经过多次协商你都不积极配合，且链家工作人员与你方沟通，你明确表示不再购买该房屋，故本人向你郑重通知如下：1.《房屋买卖合同》合法有效，最迟请于2016年10月26日前按之前约定配合我方办理垫资手续，如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照合同约定，我有权单方面解除合同并将该房屋卖给其他任何人且不退还你定金。2016年10月24日，刘鹏、余刘萍通过微信回复称知悉该《履约通知书》，但通知不符合实际。2016年12月5日，刘勇、罗莉薇向刘鹏、余刘萍邮寄《解除合同通知书》称，刘鹏、余刘萍未按合同要求继续履约，从即日起解除合同。2016年12月7日，刘鹏、余刘萍通过微信回复称，以上事实我们全然不知！中间的所有事情都是你们强加的，如果你们要强制按以上条约办事，请法庭见。 上述事实，有当事人提交的《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、定金收据、通话录音、微信记录、快递单、履约通知书、解除合同通知书、尚成东锦小区历史成交记录及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：刘勇、罗莉薇与刘鹏、余刘萍签订的《成都市存量房买卖合同》、刘勇、罗莉薇与刘鹏、余刘萍及第三人签订的《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》不违反法律规定，属有效合同。（一）关于合同是否解除的问题。刘勇、罗莉薇与刘鹏、余刘萍就于2016年12月7日解除《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》达成一致，并在诉讼中要求一并解除《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，不违反法律规定，本院予以确认；（二）关于刘鹏、余刘萍主张的双倍返还定金及资金占用利息的问题。有效的合同，自成立之日起即发生法律效力，当事人应按合同的约定全面履行义务。本案中，双方于2016年8月28日签订了《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》后，刘鹏、余刘萍于同日将定金20000元交付刘勇、罗莉薇，并于2016年9月20日通过贷款审批，批贷金额420000元。综上，刘鹏、余刘萍按合同的约定履行义务，无违约行为。根据《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》约定，案涉房屋已设定抵押，抵押权人为渤海银行成都支行。刘勇、罗莉薇应在2016年9月20日之前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额存款存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）。本案中，根据刘勇、罗莉薇与刘鹏、余刘萍及第三人的陈述和证明，均指出刘勇、罗莉薇因资金问题，未办理完成解除抵押相关手续，致案涉房屋无法办理过户递件。自此即产生了履行合同的障碍，当事人应当采取措施，消除合同履行过程中的障碍，确保合同能够继续履行。该障碍系由刘勇、罗莉薇原因所引发，因此应由刘勇、罗莉薇自己消除，其他人没有义务消除该障碍。刘勇、罗莉薇提出欲通过第三人四川链家房产经纪有限公司垫资的方式还清按揭款，需刘鹏、余刘萍签署承诺书。我们认为，双方在合同中约定的是刘勇、罗莉薇自行解除抵押，现刘勇、罗莉薇因资金困难，提出第三人四川链家房产经纪有限公司垫资的方式还清按揭款，该行为实质是对合同主要条款的变更。对于合同主要条款的变更，需当事人意思表示一致才能发生变更合同的效力，证据显示刘鹏、余刘萍拒绝了刘勇、罗莉薇的变更要求，则视为双方对于合同变更未达成一致意见，双方应继续按原合同履行。刘勇、罗莉薇未在2016年9月20日之前到银行办理完成解除抵押手续，违反合同约定，应承担违约责任。对于刘鹏、余刘萍主张的双倍返还定金，不违反法律规定，本院予以支持。对于其主张定金的资金占用利息，无法律依据，本院不予支持；（三）关于刘鹏、余刘萍主张的房价上涨损失问题，刘勇、罗莉薇与刘鹏、余刘萍于2016年8月28日签订《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》，并于2016年12月7日协商一致解除，期间房价大幅上涨，有尚成东锦小区网打印的小区历史成交记录为证亦是众所周知的事实，对于刘鹏、余刘萍主张的50000元房价上涨损失，本院予以支持。（三）关于刘勇、罗莉薇主张的违约责任问题。刘勇、罗莉薇无证据证明刘鹏、余刘萍存在违约行为，对于其主张的违约责任，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告刘鹏、余刘萍与被告刘勇、罗莉薇于2016年8月28日签订的《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》于2016年12月7日解除； 二、被告刘勇、罗莉薇于本判决生效后10日内双倍返还原告刘鹏、余刘萍定金40000元； 三、被告刘勇、罗莉薇于本判决生效后10日内支付原告刘鹏、余刘萍房价上涨损失50000元； 四、驳回反诉原告刘勇、罗莉薇的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2100元，减半收取计1050元，由被告刘勇、罗莉薇负担；反诉案件受理费815元，由反诉原告刘勇、罗莉薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 明 二〇一七年十二月八日 书记员 贺胜楠