云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云2504民初1794号 原告：石云山，男，1970年7月10日出生，彝族，农民，住弥勒市。 原告：杨静芝，女，1973年10月15日出生，彝族，农民，住弥勒市。 委托诉讼代理人：杨俊，云南众序律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：谭斌，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：红河华圳房地产开发经营有限公司，住所地弥勒市弥阳镇仕金街**阿细丽园小区**。 法定代表人：杨国庆，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:欧保华、闵刚，云南新洋务律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告石云山、杨静芝与被告红河华圳房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石云山、杨静芝的委托诉讼代理人谭斌，被告红河华圳房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人欧保华、闵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石云山、杨静芝向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告继续履行2014年8月12日签订的《商品房购销合同》；二、由被告向二原告支付自2016年1月1日至2017年8月10日的违约金40504元；三、由被告支付自2017年8月11日起至实际交房之日止的违约金；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻。2014年8月12日，二原告与被告签订《商品房购销合同》。合同约定：二原告向被告购买位于弥勒市西区53米规划道路以西、大溪沟以东的“东南亚民族生态园（亚澜湾）”小区第30幢第1单元2层201号房，建筑面积125.05㎡，3053.70元/㎡，总房款3381865元。《商品房购销合同》签订后，二原告支付首付款121865元，剩余房款260000元由二原告向银行申请贷款支付给被告。合同约定的交房时间为2015年12月31日，但截至2017年8月10日，被告仍未交付原告房屋使用，共计延期588天。按照合同约定，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按30元/天向原告支付违约金，逾期60天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金。时至今日，原告曾多次找到被告协商支付违约金事宜，但被告均以种种理由拒绝支付。为维护合法权益，二原告只有向法院起诉。 庭审中，二原告变更第二项诉讼请求，要求由被告支付其自2016年1月1日至2017年8月10日的违约金42124元。 被告红河华圳房地产开发经营有限公司辩称：一、延期交房是事实，但是延期交房不是被告的原因而是施工方的原因。被告作为开发商，施工方在被告已经超额支付款项后还一直催要工程款。后来由政府出面，更换新的施工单位，但被告还与施工单位存在纠纷，目前仍在云南省高级人民法院的审理中。现被告无力支付众多购房者的违约金，被告愿意承担违约责任，但要求按30元/天支付自合同约定的交房时间届满的次日起计算至今的违约金。二、二原告购买的房屋还没有施工完成，经过被告自己验收房屋存在一定的质量问题，现无法交房，故合同已无法继续履行，要求解除双方签订的《商品房购销合同》。 原告石云山、杨静芝围绕诉讼请求，依法向本院提交了以下证据： 1.身份证复印件2份，欲证明二原告的基本信息及诉讼主体资格。 2.《商品房购销合同》1份，欲证明2014年8月12日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买“东南亚民族生态园（亚澜湾）”小区第30幢第1单元2层201号房，建筑面积125.05㎡，单价为3053.70元/㎡，总房款381865元。合同还约定交房时间为2015年12月31日前及被告逾期交房的违约责任。 3.《个人住房（商业用房）借款合同》1份，欲证明二原告向银行借款260000元用于购买“东南亚民族生态园（亚澜湾）”小区房屋，借款一次性划入被告账户。 4.发票1份，欲证明二原告已按合同约定支付首付款121865元。 经质证，被告对二原告提交的证据1、2、3、4均无异议。 审理中，被告以违约金过高为由申请对同地段同类房屋的租金进行评估。经双方当事人同意，本院依法委托云南诚业价格评估有限公司对该租金进行评估。云南诚业价格评估有限公司出具《“东南亚民族生态园B区（亚澜湾）”小区第30幢第1单元2层201号房屋租金价格鉴定结论书》，经评估同地段同类房屋的租金为7.17元/月·㎡。 经质证，原告对该结论书的真实性无异议，但认为本案不适用鉴定，因双方签订的合同对违约金有明确约定。被告对结论书无异议。 被告红河华圳房地产开发经营有限公司未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对二原告提交的证据，被告均无异议，本院予以采信。对云南诚业价格评估有限公司出具的《“东南亚民族生态园B区（亚澜湾）”小区第30幢第1单元2层201号房屋租金价格鉴定结论书》，程序合法，内容客观公正，能够如实反映同地段同类房屋的租金为7.17元/月·㎡，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。被告系房地产开发经营的有限责任公司（自然人投资或控股）。2014年8月12日，二原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：华圳-弥2014第0129号）。合同约定：二原告向被告购买位于弥勒市西区53米规划道路以西、大溪沟以东的“东南亚民族生态园（亚澜湾）”小区第30幢第1单元2层201号房；建筑面积125.05㎡，3053.70元/㎡，总房款381865元。合同签订之日二原告支付被告房款121865元，剩余房款自合同签订之日起七日内提供办理贷款的相关资料向银行（公积金中心）申请贷款支付给被告；被告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给二原告。合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按30元/天向二原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按二原告已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。双方还对面积误差的处理、交接、产权登记等进行了约定。合同签订后，二原告向被告支付首付款121865元。2014年10月22日，二原告与中国建设银行股份有限公司弥勒支行及被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由中国建设银行股份有限公司弥勒支行贷款260000元给二原告用于向被告支付购房款。借款合同签订后，二原告通过银行将260000元支付给被告。后，《商品房购销合同》约定的交房期限届满至今被告仍未交房，原告向被告主张权利未果遂起诉至法院。审理中，被告以原告主张的违约金过高为由，申请对同地段同类房屋的租金进行评估，本院委托云南诚业价格评估有限公司进行了评估。经评估，同地段同类房屋的租金为7.17元/月·㎡。 本院认为：一、关于合同是否继续履行的问题。二原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后双方均应按合同的约定自动履行。本案，二原告已完成了合同中约定的付款义务。根据合同约定，被告应于2015年12月31日前将验收合格的房屋交付二原告使用，但被告至今仍未交房。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，被告逾期交房的，自交房时间届满后次日起至实际交房之日止60天，被告每天按30元支付二原告，逾期60天后，被告按二原告已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。现二原告主张继续履行《商品房购销合同》，符合双方的约定及法律的规定，本院予以支持。被告抗辩房屋存在质量问题无法交房，合同无法继续履行而要求解除，因被告未提交证据证明该主张，故该辩解不能成立。 二、关于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案，双方合同中明确了逾期交房违约金的计算标准和计算方法，原告主张按约定支付违约金，被告以违约金过高申请对同地段同类房屋的租金进行评估，本院通过对比，合同约定的违约金确实远远大于同地段同类房屋的租金标准，综合本案实际情况考虑，本院支持对违约金进行适当调整，由被告支付原告逾期交房每日违约金38.85元（7.17元/月·㎡÷30天×125.05㎡×130%）。二原告主张由被告支付自逾期交房之次日，即2016年1月1日起至2017年8月10日的违约金42124元及自2017年8月11日起至实际交房之日止的违约金（以已付款乘以逾期天数再乘以0.02%）的诉讼请求，本院支持由被告支付自2016年1月1日起至2017年12月27日的违约金28243.95元（38.85元/天×727天）及自2017年12月28日起至实际交房之日止的违约金（按38.85元/天计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下： 一、原告石云山、杨静芝与被告红河华圳房地产开发经营有限公司于2014年8月12日签订的《商品房购销合同》（合同编号：华圳-弥2014第0129号）继续履行。 二、由被告红河华圳房地产开发经营有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告石云山、杨静芝违约金28243.95元，并支付自2017年12月28日起至实际交房之日止的违约金（按38.85元/天计算）。 三、驳回原告石云山、杨静芝的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费427元，由原告石云山、杨静芝负担141元，被告红河华圳房地产开发经营有限公司负担286元。评估费3000元，由原告石云山、杨静芝负担989元，被告红河华圳房地产开发经营有限公司负担2011元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  解雯璇 二〇一七年十二月二十七日 书记员  黄 瑶