贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3311号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）赵宇飞，女，1982年11月8日出生，汉族，贵州省纳雍县阳长镇教育管理中心教师，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人赵宇飞房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告赵宇飞起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延交付商品房转移登记有关文书直至交付时止的违约金。（暂计算自2013年7月1日至2017年7月11日止为54875.44元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年12月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以价款380815元购买被告修建的位于纳雍城南“恒达·雍熙御园”北8栋1单元11层2号房。合同约定2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付全部房款。被告于同年3月20日将商品房交付给原告使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。 原审被告辩称：迟延未给原告办理房产转移登记有关文书的原因，一是政府对原审批方案调整和土地使用面积减少从而新颁发了土地使用权证以及政府对容积率进行调整，致使相关经济指标需另行测算；二是政府对原规划的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，市政道路改造至今未完成；三是消防验收规范调整，致使消防未验收合格。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护，故我公司无违约的故意，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍城南恒达·雍熙御园房地产，2008年8月29日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：将恒达雍熙御园南区容积率调整为4.58，北区调整容积率调整为3.47。2012年12月28日，原告赵宇飞与被告恒达公司签订《商品房买卖合同》，原告以价款380815元购买被告修建的位于纳雍城南“恒达·雍熙御园”北8栋1单元11层2号房。合同约定2013年6月30日前，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日后未办理，自原被告约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，被告按已交付房款的日万分之一支付违约金。因被告所建房屋未通过消防安全验收，至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。 本案争议的焦点是：不能为原告办理商品房登记相关文书的责任是否归于被告恒达公司，原告提起诉讼是否超过诉讼时效。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告赵宇飞签订的商品房买卖合同有效，双方均应按合同的约定履行义务。原告向被告交付了全部购房款，虽然已入住所购住房，但未取得房屋所有权。被告未按约定时间向原告交付办理房屋产权登记的相关文书，其原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收。在时间节点上，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间在纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复之后，被告出售商品房给原告，为原告办理不动产权属登记的相关文件是合同约定的义务，能否办理不动产权属登记的相关文件是完全能够预知的，故被告将不能为原告办理房屋产权登记的相关文书的责任推卸给政府对规划方案进行调整、原市政道路进行改造、消防验收规范调整，相当于原告来说，都不是合理解释，也不符合合同相对性原则。被告的抗辩理由不属于合同约定的因不可抗力因素、非原告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的情形，已经构成违约。对被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，庭审中，原告未提交任何相关证据证实。因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金的诉讼时效期间均不能超过二年，故被告应从原告起诉之日倒计二年即2015年7月11日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告赵宇飞交付办理纳雍“恒达·雍熙御园”北8栋1单元11层2号商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告赵宇飞支付以购房款380815元为基数从2015年7月11日起至被告将办理纳雍“恒达·雍熙御园”北8栋1单元11层2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金；三、驳回原告赵宇飞的其他诉讼请求。案件受理费1888元，适用简易程序审理减半收取944元，由原告赵宇飞负担697元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担247元。 一审宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素、非上诉人原因或房屋登记相关政策调整的，上诉人办理时间可顺延。在上诉人实施项目过程中，存在政府对容积率进行调整、对项目国有土地使用权证的换发、受下拉槽市政道路封闭施工影的响致使案涉项目消防验收以及不动产统一登记政策调整是上诉人至今不能为被上诉人办理房屋产权登记相关文书的四个原因，且前述因素不能归责于上诉人。因此，上诉人依约可顺延为被上诉人办理房屋产权登记手续，不存在违约行为，不应支付被上诉人逾期办理涉案房屋产权登记的违约金。综上，原审认定事实不清、适用法律错误。请求：撤销原判第二项，改判上诉人不支付逾期交付商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人赵宇飞答辩称：一审认定事实和适用法律均无不当，上诉人的上诉于法无据，请求：驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审认定的事实与一审无异。 本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案诉争的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该《商品房买卖合同》第十五条约定了因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。现恒达公司未在约定期限内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，造成被上诉人不能及时取得房地产权属证书事实存在，恒达公司已违约。恒达公司虽以系原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但容积率调整系恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因应归于恒达公司。同时，案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，恒达公司称未通过消防验收系消防规范调整、市政道路改造所致，但提供的证据不能证明该主张成立，对此主张本院不予采纳。本案恒达公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致被上诉人逾期取得产权证书情形下违约金的计算方式已作约定，根据当事人意思自治原则，原审判决恒达公司按已付房款的0.01%支付违约金符合法律规定。 根据本案查明的事实，因案涉房屋尚不符合办理产权证的法定要件，客观上上诉人尚不能履行向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，原审判决上诉人限期交付办理商品房转移登记的有关文书脱离本案实际，不具有履行现实性，本院予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1795号民事判决第二项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告赵宇飞支付以购房款380815元为基数从2015年7月11日起至被告将办理纳雍“恒达·雍熙御园”北8栋1单元11层2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金； 二、撤销贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1795号民事判决第一项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告赵宇飞交付办理纳雍“恒达·雍熙御园”北8栋1单元11层2号商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权登记。 三、驳回被上诉人赵宇飞的其他诉讼请求。 一审案件受理费944元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1888元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十六日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣