广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂05民终1259号 上诉人（原审被告）：北海尚源居房地产开发有限公司。住所地北海市海城区公园路体育宾馆附楼**。 法定代表人：王合娟，执行董事。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭浩，男，l985年7月15日出生，汉族，住北海市海城区。 上诉人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）因与被上诉人谭浩商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1779号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人谭浩经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 尚源居公司上诉请求:1.撤销原审判决，改判以扣除实际顺延的天数计算违约金；2.本案一、二审诉讼费由谭浩负担。事实与理由：2014年3月28日，尚源居公司与谭浩签订《商品房买卖合同》一份，约定由谭浩购买尚源居公司开发的位于北海市南珠大道以西、北海大道以北“和谐苑”6幢1单元1602号房，总价款为439680元，首付款209680元，按揭贷款230000元；合同还约定，尚源居公司于2015年8月1日前，按照国家和地方政府的有关规定，将经建设方、施工方、监理方验收合格并符合合同约定的商品房交付给谭浩使用，如逾期交房不超过180日的，自合同约定最后交房期限的笫二日起至实际交付之日止，尚源居公司按日向谭浩支付已交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期交房超过180日的，谭浩有权解除合同。谭浩要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，尚源居公司按日向谭浩支付己交房款万分之一的违约金；合同还约定，自尚源居公司通知（电话、邮寄、刊登公告、在和谐苑墙上张帖出公告等任何一种方式视为通知送达）之日起七日后视为向谭浩交房，此后该商品房所产生一切责任均由谭浩承担，且该房的物业管理费等相关费用也由谭浩承担。但在施工期间过程中，由于施工方故意刁难，加上受不可抗力大风大雨影响,停工317日（369日减去一审已扣减天数52日），其中：2015年7月19日“威马逊”台风致使工地4台塔吊严重损坏,停工62日，2014年1月2日至2017年3月28日中雨以上及6级以上台风,停工298日，以及2014年、2015年、2016年高考,停工共9日。且尚源居公司已于2017年3月21日在和谐苑张帖该月28日交房的公告。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，实体处理不当。请二审法院依法改判。 谭浩没有提交书面答辩意见，亦未到庭进行答辩。 谭浩向一审法院起诉请求：判令尚源居公司支付逾期交房违约金28975元(取整数，按日违约金439680元×0.0001的标准暂从2015年8月2日起计算至2017年5月22日止，继续产生的另计)给谭浩。一审庭审时将2017年5月22日变更为2017年7月3日。 一审法院认定的事实：2014年3月28日，谭浩与尚源居公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定由谭浩(买受人)购买尚源居公司(出卖人)开发的位于北海市南珠大道以西、北海大道以北“和谐苑”6幢1单元1602号商品房，总房价款为439680元，首付款209680元，按揭贷款230000元；其中合同第八条规定，尚源居公司于2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付给谭浩使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起l80日内告知买受人的；2.因6级及以上大风、24小时内超过30mm降水量、供水供电部门停水停电、遇到工程重大技术难题、其他政府机构原因等造成无法正常施工的。如逾期交房不超过l80日的，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，尚源居公司按日向谭浩支付已交付房价款万分之一的违约金；如逾期交房超过180日的，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，尚源居公司按日向谭浩支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，尚源居公司应当书面通知谭浩办理交付手续；该合同还约定了其他相关内容。签订合同后，谭浩已按约定支付了首付款并办理了银行按揭贷款，但尚源居公司至今未向谭浩交付合同约定的商品房。另根据广西隆欣建设监理有限公司出具的晴雨表显示：2013年大雨以上或有台风天数为10天、2014年大雨以上或有台风天数为12天、2016年大雨以上或有台风天数为23天、2017年1-3月份大雨以上或有台风天数为5天。此外，尚源居公司在2014年、2015年、2016年、2017年6月份高考期间停止施工。谭浩认为尚源居公司逾期交房构成违约，为此诉至该院提出上述诉讼请求。 一审法院认为，谭浩、尚源居公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方均应当按照约定全面履行自己的义务，谭浩已按约定向尚源居公司支付完购房款，尚源居公司没有按照合同约定在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付谭浩使用，尚源居公司的行为已构成违约。从2015年8月2日起算至2017年7月3日止，尚源居公司逾期交房的天数为702天。尚源居公司主张逾期交房是因为出现了不可抗力及其他合同约定的延期事由。根据合同约定，出卖人可据实予以延期的理由包括：“l.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2.因6级及以上大风、24小时内超过30mm降水量、供水供电部门停水停电、遇到工程重大技术难题、其他政府机构原因等造成无法正常施工的。因双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年3月28日，所以2014年、2016年、2017年1-3月份大雨以上或有台风天气的40天，符合合同约定的“因6级及以上大风、24小时内超过30mm降水量”延期事由，应予以扣减。2013年大雨以上或有台风天数在签订合同前已发生，不应作为延期的事由。综合2014年、2015年、2016年、2017年6月份高考时间安排的实际情况及尚源居公司施工现场放假情况，该院认定尚源居公司因政府部门禁止施工误工天数为12天。2014年、2015年、2016年、2017年6月份高考期间停止施工的12天，符合合同约定的“其他政府机构原因等造成无法正常施工”延期事由，亦应予以扣减。尚源居公司主张塔吊因台风损坏，维修所需要三个月应予扣减，但其没有提供充分证据予以证实，该院不予采信。尚源居公司迟延交房符合合同约定的延期事由的天数合计为52天。谭浩请求尚源居公司按已付购房款的每日万分之一支付违约金，有理有据，该院予以支持，违约金以439680元为本金，按每日万分之一计算650天，合计为28579.2元。综上，遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：被告北海尚源居房地产开发有限公司向原告谭浩支付逾期交房违约金28579.2元。案件受理费524元，减半收取262元，由尚源居公司负担。 本院二审期间，尚源居公司围绕其上诉请求提交以下新证据：证据1，气象局证明、2013年9月30日至2017年3月28日止日降雨量统计表以及2013年9月30日至2017年3月28日止日风速统计表、风力等级划分，证明施工期间6级以上大风和中雨以上天数共298天，其中6级以上大风151天，中雨以上147天；证据2，广西隆欣建设监理有限公司出具的“关于国华尚源东城项目受台风影响导致施工期延误的说明”及“补充说明”，证明因2015年7月19日台风“威马逊”不可抗力造成延期62天；证据3，和谐苑交房公告，证明尚源居公司已于2017年3月21日通过公告形式通知谭浩于2017年3月28日交房。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被上诉人谭浩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和举证以及对上诉人证据进行质证的权利。对上诉人提交的证据，本院认证如下：上诉人提供的证据1具有真实性、合法性与关联性，本院采信为本案定案证据使用；证据2虽然具有真实性，但上诉人未能提供施工日志等证据佐证停工事实，仅凭监理公司现在出具一份说明无法达到其所要证明的目的；证据3真实性无法确认，即使具有真实性，也不能达到上诉人的证明目的，具体理由将在本院论证中作出详细阐述。 上诉人尚源居公司对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，涉案“和谐苑”的房屋至今未经过有关部门的综合验收合格。2014年3月28日起至2015年8月1日止，出现6级以上大风、台风天数为46天，日降雨量达到30mm及以上的天数为35天，其中2014年6级以上大风、台风及降雨量达到30mm及以上天数重合的是4天，2015年6级以上大风、台风及降雨量达到30mm及以上天数重合的是10天，即2014年3月28日至2015年8月1日期间，出现6级以上大风、台风、日降雨量达到30mm及以上的天数合计为67天；2015年8月2日至10月11日止，出现6级以上大风、台风天数为9天，日降雨量达到30mm及以上的天数为7天，其中6级以上大风、台风及降雨量达到30mm及以上天数重合的是3天，即2015年8月2日至10月11日期间，出现6级以上大风、台风、日降雨量达到30mm及以上的天数合计为13天。 本院认为，谭浩与尚源居公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。双方均应当按合同约定全面履行各自义务，谭浩已按约定向尚源居公司支付了全部购房款，而尚源居公司没有按照合同约定在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付谭浩，尚源居公司的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。尚源居公司主张应从工程开工之日（2013年12月12日）开始计算应扣减的延期天数计至2017年3月28日（视为公司交房日）止，并提供了开工令及其于2017年3月21日在涉案小区内张贴的交房公告作为证据支持其主张。本院认为，首先，尚源居公司与购房人在签订合同之时约定2015年8月1日前交房，即说明其对签订合同之前已经发生的延期事由已有所考虑，其仍然同意2015年8月1日前交房，那么逾期不能交房的责任当然应由其承担，故签订合同之前发生的延期事由不应作为其抗辩本案中应扣减顺延天数的理由，应扣减的顺延天数只能从2014年3月28日起算。其次，双方签订的合同已经明确约定尚源居公司应依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人，而目前为止，涉案商品房尚未经综合验收，不符合合同约定的交房条件，所以，即使尚源居公司在涉案小区张贴了交房公告，买受人不同意接收房屋亦是合法有据的，2017年3月28日不能视为是交房日，故尚源居公司的上述主张缺乏理据，本院不予支持。 根据合同约定，尚源居公司未能如期交房，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（尚源居公司）可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起l80日内告知买受人的；2.因6级及以上大风、24小时内超过30mm降水量、供水供电部门停水停电、遇到工程重大技术难题、其他政府机构原因等造成无法正常施工的。本案中，经查实，自双方签订合同之日（2014年3月28日）起至合同约定的交房之日（2015年8月1日）止，遇6级以上大风、台风及日降雨量达30mm及以上的天气共计67天，该67天符合合同约定的6级及以上大风、24小时内超过30mm降水量的情况，应予扣减；2014年、2015年高考期间共计6天（其中2014年6月7日降雨量达30mm以上，2015年6月7日有6级以上大风及降雨量达30mm以上），该6天亦符合合同约定的其他政府机构原因等造成无法正常施工的情况，也应予扣减，因其中有2天与天气原因应扣减的天数有重合，实际只应扣减4天。综上原因，尚源居公司虽逾期交房，但据实可扣减的逾期天数应为71天（67天+4天），合同约定应于2015年8月1日前交房，那么尚源居公司可顺延至2015年10月11日交房，但是自2015年8月2日至2015年10月11日期间又出现了6级以上大风、台风、日降雨量达到30mm及以上的天数共计16天（其中重合的是3天，实际13天），即尚源居公司可据实扣减的天数尚应再加上该13天，共计84天（71天+13天）。 尚源居公司还主张中雨天气也应该作为顺延事由，对此本院亦不予采信，因为该事由既不符合合同约定，亦未能提供相应证据证实中雨天气时涉案工程停工的事实。至于尚源居公司主张的因“威马逊”台风导致涉案工地4台塔吊严重损坏,停工62天，并提供了监理公司出具的两份说明以证实其主张的问题。本院认为，按照正常的施工程序，如遇停工事实应该有建设方、施工方、监理方三方共同确认形成施工日志记载等材料反映，仅凭监理公司于诉讼中才单方出具的一份说明不足以证实停工事实。而且根据合同约定，遭遇不可抗力，出卖人（尚源居公司）须在发生之日起l80日内告知买受人，但尚源居公司至今未提供证据证实其按上述约定履行告知义务，对其该主张，本院亦不予支持。 综上，谭浩因尚源居公司逾期交房构成违约，请求尚源居公司支付按照合同约定的按已付购房款的每日万分之一从2015年8月2日起计至2017年7月3日止的违约金合法有据，本院予以支持。尚源居公司主张扣减相应的顺延天数部分合理，合理的部分，本院予以支持。根据查明的事实，尚源居公司迟延交房符合合同约定的顺延事由的天数为84天，谭浩请求的违约金从2015年8月2日起计至2017年7月3日止，共计702天，扣减84天，尚源居公司实际逾期交房的天数为618天，应支付的违约金应为：618天×439680元×0.0001=27172.22元。一审判决认定的应扣减的顺延天数有误，本院予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实部分有误，实体处理有所不当，应予纠正。上诉人尚源居公司的上诉请求部分成立，成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1779号民事判决； 二、上诉人北海尚源居房地产开发有限公司支付逾期交房违约金27172.22元给被上诉人谭浩； 三、驳回被上诉人谭浩其他诉讼请求。 一审案件受理费262元，二审案件受理费524元，合计786元，由上诉人北海尚源居房地产开发有限公司负担629元，被上诉人谭浩负担157元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 文 全 审判员 魏玉芳 审判员 汪海敏 二〇一七年十二月二十日 法官助理张彩玲 书记员杨方方