江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初12334号 原告：江苏怡华投资有限公司沭阳分公司，住所地沭阳县沭城街道怡华苑小区物业管理办公室。 法定代表人：刘桂华，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏德宽，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。 被告：张军，男，1969年8月11日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。 原告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司（下简称“怡华公司沭阳分公司”）与被告张军排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告怡华公司沭阳分公司委托诉讼代理人宋广圣、被告张军委托诉讼代理人葛明两次庭审均到庭参加诉讼。原告怡华公司沭阳分公司委托诉讼代理人蒋德和第一次庭审到庭参加诉讼，苏德宽第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怡华公司沭阳分公司向本院提出诉讼请求：判令被告张军搬离原告所有的怡华苑小区17号楼4单元608室及阁楼。事实与理由：原告为沭阳县怡华苑小区的建设单位。2010年11月8日，被告意向从原告处购买怡华苑小区17号楼4单元608室及阁楼，但并未与原告签订房屋买卖合同和付清房款，便擅自占有、使用涉案房屋。被告的行为侵犯了原告对房屋的所有权，应停止侵害，排除妨碍，搬出涉案房屋。为维护原告合法权益，特具状起诉。 被告张军辩解：案外人张某借用沭阳县兴邦建筑工程有限公司资质承建原告建设的怡华苑小区建设工程，根据原告与张某的约定，所有工程款均以房屋折价抵充，后张某又将其承建的粉刷工程承包给宋某1施工，也是以房屋折价抵充宋某1的工程款。原告在施工过程中，将包含涉案房屋在内的多套房屋折价抵充给张某抵充工程款，张某又抵充给宋某1。2010年5月份，宋某1将诉争房屋包括阁楼在内以180000元出卖给被告，并通知被告到原告处办理购房的相关手续。当时被告计划首付款54000元，余款以按揭方式付款，后因原、被告未签订商品房买卖合同、原告的账户被冻结，原告无法为被告办理按揭贷款手续，被告便将剩余部分购房款直接支付给宋某1。2010年11月8日，原告为被告办理了商品房上房手续，所以被告是合法的占有涉案房屋，原告要求排除妨害是没有事实以及法律依据的。退一步讲，假如被告是直接从原告处购买房屋，因为原告没有为被告办理诉争房屋合同备案手续，也是无法办理按揭贷款的主要原因，所以过错也不在被告，原告要求被告搬离或者解除买卖合同关系没有事实和法律依据。原告是以诉争房屋折抵张某的工程款，张某也出具了相关手续给被告，购房款已冲抵工程款，所以原告对超过购房款也是无权主张的，所以原告也无权要求排除妨害。是否追加张某以及宋某1为本案第三人，请求法庭予以综合考虑。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月13日，被告张军向原告怡华公司沭阳分公司支付怡华苑小区17号楼608室首付款54000元。2010年11月8日，被告张军向原告怡华公司沭阳分公司支付涉案房屋的天然气安装费2500元、对讲门铃、电表、太阳能共计2583元、有线电视费300元。2010年11月6日，案外人宋某2春向原告出具收据一份，载明：“今收到张军、宋某3怡华苑小区17号楼4单元608室房屋购房款壹拾捌万元整（包括怡华公司转付的伍万肆仟元在内），包括阁楼在内，所有购房款已经付清，收款人宋某2春，2010年11月6日”。 另查明，2009年1月2日，原告怡华公司（甲方）与沭阳县兴邦建筑工程有限公司（乙方）签订《工程承包协议书》，约定怡华公司沭阳分公司将沭阳县怡华苑小区16号楼、17号楼的土建、水电工程发包给沭阳县兴邦建筑工程有限公司施工，合同第四条承包形式为包工包料，工程造价一次性包死。第五条工程价款，以每平方米760元的单价乘以施工图1-6层住宅房屋面积，一次性包死工程总造价。第七条工程付款形式约定工程总造价以乙方自建房抵充工程款。楼层4-6楼，房屋销售均价1660元/㎡、阁楼650元/㎡、自行车库1400元/㎡（所订房屋均价一次性包死，不受市场价格增减变动影响。乙方销售溢价自行承担营业税和所得税）不足房源由甲方在其他楼号中调剂，住房套型房面积最终以县房管处核定面积为准，多退少补（房源另行列表）乙方收取款项时必须开单位的收款收据。合同加盖怡华公司沭阳分公司、沭阳县兴邦建筑工程有限公司印章，案外人张某在乙方代表人后签名。2009年11月13日，怡华公司沭阳分公司（甲方）与沭阳县兴邦建筑工程有限公司（乙方）签订怡华苑工程《工程承包协议》补充协议，第一条，甲方以开发的怡华苑小区商品房抵充工程款，其中房屋销售均价为1660元/㎡、阁楼650元/㎡、车库1400元/㎡（具体房源祥见附表）。第三条，乙方在出售房源的过程中，需备案的客户，由客户或乙方支付首付款。补充协议附16号、17号楼抵充工程款统计表，其中17号楼4单元608室及阁楼均在列。后张某以沭阳县兴邦建筑工程有限公司名义与宋某2春签订过程承包协议书，约定沭阳县兴邦建筑工程有限公司将怡华苑小区16、17号楼主体粉刷工程分包给宋某2春，工程价款以每平方米59元的单价乘以施工图纸一层住宅房屋面积一次性包死等，付款形式：“工程总造价以乙方自建房抵充工程款，所定抵充房屋价格一次性包死，不受市场价格增减变动影响，住宅套型面积以承建实际面积为准。此工程款抵楼房、楼层为：……六层楼套型价格为每平米壹仟陆百元，阁楼套型为每平米陆百五十元。原告所购买的17号楼4单元608室及阁楼在此范围内。 上述事实，由原告陈述、被告答辩、0113211收款收据、0364370收款收据、0364372收款收据、0364369收款收据、宋某2春出具的收条、张某及宋某2春谈话笔录、工程承包协议书2份及补充协议等在卷佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点为：原、被告之间有无成立商品房买卖合同。 本院认为，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告向原告怡华公司沭阳分公司支付涉案房屋的首付款，约定购买涉案房屋。关于剩余房款，被告依据案外人张某、宋某2春持有的工程承包协议及补充协议，有充分的理由相信案外人张某、宋某2春就购房款作出的意思表示对怡华苑公司具有法律约束力，且无论该价款如何，均不影响原告与案外人张某之间、张某与宋某2春之间工程款的结算。本案在审理过程中，经本院核实，案外人张某及宋某2春均认可被告已经向宋某2春付清了涉案房屋的全部购房款。综上，原、被告之间的房屋买卖合同具备了房号、价款等合同的主要内容，合同已经成立，并合法有效。原告以被告无权占有为由排除妨碍无事实及法律依据，本院依法不予支持。调解不成。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告江苏怡华投资有限公司沭阳分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。 审 判 长  于在会 人民陪审员  腾银山 人民陪审员  段培俊 二〇一七年十二月十四日 书 记 员  张 艳 书 记 员  陈 严 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。