贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初5857号原告：罗义，男，1982年12月12日生，汉族，住贵州省毕节市。被告：贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500709666459F，住所地贵州省毕节市七星关区洪南路（兰苑花园）。法定代表人：龙天来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理)，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。委托诉讼代理人：孙晓婷（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。原告罗义诉被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司（下称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员曾德安独任公开开庭进行了审理。原告罗义、被告华联公司委托诉讼代理人翟进、孙婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗义向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办证违约金暂定50,000.00元（从2015年1月1日计算每日按万分之二计算至办妥房地产证交付原告之日止）；2.判决被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；3.诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告请求将房屋总价变更为309,710.00元，违约金的起算时间变更为2014年12月14日。事实及理由：2012年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，“合同”约定：原告购买被告开发建设的毕节市兰苑花园D幢三单元10楼4号房，总价款为309,710.00元。逾期付款违约金为按应付房款日万分之二计算；逾期办证违约金为已付房款0.3%。合同签订后，原告按约定支付了房屋价款，但被告至今未办理房地产权证。原告多次要求被告办理，被告以种种理由推脱敷衍。故特向法院提起诉讼，请求公正判决。被告辩称：1.双方合同约定的计算365个工作日的前提条件是“买卖人交齐办理产权过户所需的所有资料和相关税费后”，原告未履行在先合同义务的情况下，答辩人依法享有先履行抗辩权，因而不构成违约，且“365个工作日内”这一期限，是答辩人“将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案”的期限，而不是“为原告办理产权转移登记”的期限，原告主张以2015年1月1日作为认定答辩人违约的时间起点，与合同约定不服，本案不存在逾期办证的事实；2.答辩人已按合同约定期限将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此答辩人并未违约；3.原告未能取得房屋权属证书，系原告未履行法规、规章规定义务所致；4.退一步讲，即使逾期办证也并非“由于出卖人的原因”造成，根本原因系政府有关职能部门撤并改，实行不动产登记及原告在内的业主不提交资料造成，与答辩人无关，答辩人不存在违约；5.如前所述，本案不存在逾期办证或逾期办证不是“由于出卖人的原因”造成的，答辩人不存在违约，不应承担违约金及损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行举证、质证。对各方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：第一，原告提供《商品房买卖合同》、“个人购房借款担保合同”、委托扣款授权书、中国工商银行借款凭证证明：原告已经履行合同约定义务。被告质证意见：对真实性、合法性不持异议，但达不到原告证明目的，不能证明原告已按合同约定提交办理产权过户应由买受人提交的相关资料，同时该证据能够证明出卖人在交房后365个工作日内应当提供的只是应当由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非办理房产证和土地使用证交付原告，原告的房屋系按揭贷款购买，产权证的办理与否并未给原告造成损失。经审查，该证据只能证明原告履行了向原告支付房款的义务，本院适当采信。第二，原告提供《收据》（四类）、兰苑花园D3栋4号房交房代收费用清单证明：原告接收房屋的时间是2014年12月14日，需交的费用已交清，但被告并未按照约定履行合同义务。被告质证意见：对真实性、合法性不持异议，但达不到原告证明目的，该证据只能证明原告缴纳了契税、维修基金及房屋交易税，但原告还需要缴纳的办证工本费、印花税及需提交的办理房屋过户的房屋所有权转移登记申请表，授权房开商为其办证的委托书，首套房证明，询问笔录，房屋共有权证明，结婚证，身份证等证据，因此，原告并未按约定或法定履行完自身义务。该组证据只能证明原告缴纳了契税、维修基金等，为办证准备了部分资料，但不是全部资料，本院适当采信。第三，原告提供《收据》（三类）、房屋交付验收表、书香苑CD栋工程闭水试验单、消防安全协议书、前期物业服务协议书证明：原告已经履行自身义务才能正常入住。被告质证意见：对真实性不持异议，但合法性和关联性有异议，原告是否正常入住与其是否交齐合同约定应当由其交纳的相关资料无关，与本案不具有关联性，达不到原告证明目的。经查，该组证据与待证实事实没有关联性，本院不予采信。第四，原告提交办证资料移交单证明：原告已将资料移交给房开公司。被告质证意见：对真实性、合法性不持异议，但达不到原告证明目的。该证据载明原告系2017年11月8日才将身份证、结婚证移交给被告，被告不可能在两天内为原告办理产权证书，且被告在该证据上约定在180个工作日内将房屋首次登记手续办理完毕，因此本案并不存在逾期办证的事实。经查，该证据能证明原告已于2017年11月8日交齐登记办证资料。第五，被告提供《商品房买卖合同》证明：（1）合同附件十四补充协议中关于办理产权登记的时间约定，约定的是出卖人在交房之日起，买受人交齐办证资料后的365个工作日内提供产权过户手续，并非规定出卖人要向买受人提供产权证。（2）原告未及时履行义务，提交、签署办证的相关资料是导致逾期办证的原因，逾期办证的责任应由原告承担。原告质证认为达不到被告的证明目的。该证据能够证明双方约定的是出卖人在交付之日起，买受人交齐办证资料后的365个工作日内提供产权过户手续，但与“原告未及时履行义务，提交、签署办证的相关资料”没有关联性。本院适当采信。第六，被告提供毕委办字（2015）72号《中共毕节市委办公室，毕节市人民政府办公室关于印发毕节市七星关区事权划分工作方案的通知》证明：因政策影响及职能部门调整的原因，在办理房产证过程中，由于相关职能部门进行撤并改，致使房地产权部门几乎未办理业务，导致业务迟迟不能推进。原告质证认为达不到被告的证明目的。该证据与办案没有关联性，本院不予采信。第七，被告提供兰苑花园D栋业主通话录音、通知照片证明：被告已通知原告在内的业主有关办证的事项，但原告迟迟不来签字、交资料，导致办证迟延。原告质证认为达不到被告的证明目的。经查，“通话录音”针对的对象不是原告，本院不予采信。“通知照片”上“通知”的落款时间虽然是2015年元月3日，但存在两个方面的问题：一是没有证据证明其张贴的时间为何时；二是作为张贴在墙壁的通知，被告使用A4纸和二、三号字不够醒目。本院认为，对于被告的通知义务，应当用“一对一”的通知方式或者双方约定原告能够直接接收的通知方式，才能认为被告适当履行了通知义务，故该通知照片本院不予采信。综合以上证据，本院认定以下事实：2012年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节市兰苑××单元××房，建筑面积107.58平方米，总价款为307,679.00元；买受人以公积金贷款方式于本合同签订之日向出卖人交付首付款92,679.00元，余款215,000.00元，以公积金贷款支付，逾期付款违约金为按应付房款日万分之二计算；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税收费365个工作日内提供相关过户手续，逾期未能提供，则出卖人按买房人已付房款日万分之二向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付给被告房屋价款（后房屋面积增加，增加房款2031.00元）。2014年12月14日，原告向被告支付办理产权转移登记的相关费用，被告将房屋交付原告。2014年12月25日，毕节市房产事业局于向被告发放了涉案房屋所在楼盘的《商品房备案证》。被告在涉案房屋所在楼盘的C、D栋楼分别张贴《通知》（用纸为A4和二、三号字，落款时间为2015年元月3日，张贴时间没有记载）。2017年11月8日，被告向原告签发《办证资料移交单》。“移交单”载明：2017年11月8日，移交人罗义、王灵珍向接收人华联公司移交身份证、结婚证。本院认为，一方面，因被告向原告收取了办理涉案房屋产权变更登记相关的费用，因此，向登不动产登记机构提交产权登记所需资料及联系登记事宜的义务转移给被告。另一方面，办理商品房产权登记必须的《商品房备案证》系由被告取得，而被告何时取得《商品房备案证》被告首先知道。根据《合同法》第六十条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，被告负有通知原告提交应由原告提供的产权登记资料的合同附随义务。被告应当在其获得《商品房备案证》的合理期限内，以“一对一”的电话、信函或双方约定且被告能够直接收到的其他通知方式，通知原告提交应由原告提交的登记办证资料。但在本案中，被告仅提供了用A4纸和二、三号字制作，落款时间为2015年元月3日的“通知”。该“通知”一是没有证据证明张贴的时间为何时，二是作为“墙报”式的通知，使用A4纸和二、三号字不够醒目。因此，应当认定被告未适当履行通知的合同附随义务，应当承担相应的民事责任，即向登记机关提交办理涉案商品房产权登记的有关文书、资料，为原告罗义申请办理涉案商品房产权登记手续，并支付原告逾期提交登记办证资料的违约金。根据双方约定：出卖人（被告）在交付商品房之日起，买受人交齐办证资料后的365个工作日内提供产权过户手续。被告向原告交付涉案房屋的时间是2014年12月14日，此时正推365个工作日的日期应是2016年6月1日左右。因此，被告支付原告逾期违约金的起止时间应从2016年6月1起，至被告向登记机构提交登记办证资料之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向登记机构提交办理涉案商品房产权登记的有关文书、资料，为原告罗义申请办理涉案商品房产权登记手续；二、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗义逾期登记办证违约金（违约金以原告罗义已付房款309,710.00元为基数，按日万分之二从2016年6月1日起计算至被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司实际履行完毕之日）；三、驳回原告罗义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元，由原告罗义负担225.00元，被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担300.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一七年十二月十二日书记员  肖 毅