广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤06执异201号 案外人：宫垂正，男，汉族，1961年2月14日出生，住山东省青岛市市南区。 委托代理人：陈忠体，山东源丰律师事务所律师。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：莫敏秋。 委托代理人：卢绪毅，广东法丞律师事务所律师。 委托代理人：罗嘉宇，男，汉族，1989年12月13日出生，住广州市天河区，系该公司员工。 被执行人：佛山市顺德区世纪渤豪贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。 法定代表人：李寿君。 被执行人：佛山市顺德区宇宸商贸有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。 法定代表人：王红。 被执行人：王红，女，汉族，1968年5月6日出生，住山东省青岛市市南区。 被执行人：李寿君，男，汉族，1964年3月7日出生，住山东省青岛市市南区。 被执行人：王莉，女，汉族，1964年11月3日出生，住山东省青岛市市南区。 被执行人：李甜，女，汉族，1990年6月26日出生，住山东省青岛市市南区。 本院在执行广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）申请执行佛山市顺德区世纪渤豪贸易有限公司（以下简称渤豪公司）、佛山市顺德区宇宸商贸有限公司（以下简称宇辰公司）、王红、李寿君、王莉、李甜借款合同纠纷一案过程中，案外人宫垂正向本院提出异议，本院曾于2017年4月25日作出（2017）粤06执异64号执行裁定，驳回宫垂正的执行异议申请。宫垂正不服该裁定向广东省高级人民法院提出复议，广东省高级人民法院经审查作出（2017）粤执复234号执行裁定，撤销本院（2017）粤06执异64号执行裁定，指令本院对宫垂正提出的异议进行审查。后本院重新立案受理，依法另行组成合议庭进行审查，并于2017年11月14日进行了公开听证。案外人宫垂正的委托代理人陈忠体，申请执行人粤财公司的委托代理人卢绪毅、罗嘉宇到庭参加听证。各被执行人经本院合法传唤均未到庭参加听证。本案现已审理终结。 案外人宫垂正提出，宫垂正于2011年与被执行人李寿君签订两份租赁合同，第一份租赁合同约定宫垂正承租李寿君名下位于青岛市李沧区××路××楼××单元××、××房屋（以下××路××房、××房），租赁期限为15年，每年租金2套共计6万元；第二份租赁合同约定宫垂正承租李寿君名下位于青岛市市南区××号乙××楼××、××房屋（以下××路××房、××房），租赁期限为15年，每年租金2套共计10万元。上述房屋均由宫垂正租赁至今。案外人认为双方签订的租赁合同合法有效，按买卖不破租赁的原则，请求在对上述房屋进行拍卖时，依法对其剩余的10年租赁期予以保护。 案外人宫垂正向本院提交如下证据：1.两份租赁合同，第一份租赁合同拟证明其承租李寿君名下的文昌路101房、文昌路102房，租赁期限为15年，每年租金2套共计6万元；第二份租赁合同拟证明其承租李寿君名下的东海西路2403房、东海西路2503房，租赁期限为15年，每年租金2套共计10万元，上述两套房屋均由案外人租赁至今，上述两份租赁合同证明双方签订的合同合法有效。 2.收据五份和收到条七份，拟证明双方有实际履行合同。 经质证，申请执行人认为收到条是由空白纸填写，落款为2013年12月7日、2014年12月10日的收到条原件无人签名，并且资金往来也无转账凭证，因此对租赁合同的合法性、关联性、真实性不予认可。后案外人提出落款为2013年12月7日的收到条不作为证据使用。 经审查，对于两份房屋租赁合同，因案外人对其真实性没有异议，故对真实性予以确认；对于收据因只有“李寿君”的签名，没有其他证据印证，而且金额与合同约定不相符，对其“三性”不予确认；对于收到条，2013年12月7日、2014年12月10日的原件无人签名确认，其余虽有“李寿君”的签名，但缺乏其他证据印证，对其真实性均不予确认。 申请执行人粤财公司辩称：一、案外人宫垂正自与被执行人李寿君签订租赁合同以来，并没有占有使用该租赁物，该租赁权并不能阻却执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，法律保护租赁关系的实质是保护执行标的物的实际租赁使用人，而不是签订有租赁合同的人。本案中，宫垂正以与李寿君签订的两份租赁合同来提起异议。其中一份是宫垂正于2011年12月1日与李寿君就东海西路2403房、2503房签订房屋租赁合同，合同约定建筑面积为624.92㎡，用途是居住，租赁期限15年，年租金为10万元，折算每平方米租金约为13.33元/月，于每年的11月10日前支付；另一份是宫垂正于2011年12月8日与李寿君签订的租赁合同，承租李寿君位于李沧区××路××房、××（××为××）房这两套房地产，合同约定每套建筑面积为224.45㎡，用途是商住，租赁期限15年，年租金为每套3万元，折算每平方米租金约为11.14元/月。然而，经执行人员、评估人员实地查勘，发现文昌路××房、××（××为××）房这两套房地产目前是空置且无人居住状态、××房××退休老人在××、××房是外国人在居住，可以证明宫垂正并没有占有使用以上租赁物。 二、案外人宫垂正与被执行人李寿君签订的租赁合同约定的租金明显低于市场价，存在与李寿君恶意串通的嫌疑，应当驳回其异议请求。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租不动产或者虚假支付租金的行为，人民法院应当驳回其异议。 （一）宫垂正与李寿君签订的租赁合同约定的租金过低，明显低于市场价。第一，据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估报告显示文昌路101房评估价值为2424060元、202（应为101）房评估价值为2424060元、东海西路2403房评估价值为12498400元、2503房评估价值为12498400元，而根据宫垂正与李寿君签订的租赁合同可知，文昌路××房、××（××为××）房每平方米的租金仅为11.14元/月，东海西路2403房、2503房每平方米的租金仅为13.33元/月，合同约定的租金如此之低，显然与评估价值不匹配；第二，现在这两个地段的房屋租金均是其约定的两到五倍，其中文昌路163号6号楼的租金已达到5000元/月，折算每平方米的租金约为22.27元/月，东海西路15号乙1号楼租金已达到20000元/月，折算每平方米的租金约为63.60元/月（详见证据“房天下租房信息网站”），即该两份租赁合同约定的租金过低、明显低于市场价，存在与被执行人李寿君恶意串通的嫌疑。 （二）2011年12月8日签订的租赁合同没有约定如何交付租金。从宫垂正提供的证据材料来看，仅有李寿君出具的租金收据，没有支付租金的转账凭证，如此大额的租金支付没有转账凭证明显不符合常理，申请执行人怀疑收据的形成时间均为同一时间或者相近的时间，此收据是李寿君为逃避债务、规避执行而写的，请法院予以审查。同时，申请执行人申请鉴定该收据的形成时间是否为同一时间或相近的时间。 三、案外人宫垂正与被执行人李寿君恶意串通制造虚假租赁合同，逃避债务，规避执行。 （一）宫垂正与李寿君签订的租赁合同约定东海西路2403房和2503房这两套房产的年租金合计10万元，但收据显示该两套房产的租金是20万一年，合同约定的与实际履行不一致，而宫垂正提供的证据材料里面并没有租金变更补充协议，宫垂正提供的证据材料相互矛盾，很可能是宫垂正与李寿君恶意串通制造虚假合同时粗心大意造成的。 （二）在文昌路××房、××（××为××）房空置长达六年的情况下，宫垂正仍坚持每年交租金，明显与常理不符，宫垂正承租文昌路××房、××（××为××）房这个事实并不存在。 四、被执行人李寿君与案外人宫垂正恶意串通制造虚假租赁合同，逃避债务，规避执行，请求法院依据民事诉讼法第111条的规定，对宫垂正、李寿君予以法律制裁。李寿君在办理贷款时明确承诺涉案抵押物没有租赁关系，现在宫垂正又主张有租赁关系，李寿君的行为涉嫌贷款诈骗，宫垂正与李寿君恶意串通制造虚假租赁合同，属于贷款诈骗共犯，请法院依法予以审查，并按照法律规定移送相关司法机关侦查处理。 五、被执行人李寿君就文昌路102房先后与王琦、宫垂正签订房屋租赁合同，王琦曾于2017年2月向本院提出异议要求带租拍卖，但被本院（2017）粤06执异63号执行裁定以及广东省高级人民法院（2017）粤执复239号执行裁定书，驳回其异议。李寿君与王琦签订的租赁合同时间还早于宫垂正，对于王琦的带租拍卖申请已经被裁定不予支持，对于宫垂正的申请亦应不予支持。李寿君明显是为了逃避债务，规避执行，与他人恶意串通制造虚假租赁合同。 综上，请求驳回案外人宫垂正的异议请求。 申请执行人粤财公司向本院提交如下证据：国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》、房天下网站同类房屋租金情况网络打印件，拟证明案外人承租的涉案房屋租金价格与房产市场价格相比过低，房屋租赁价格低于市场价的2-6倍，宫垂正与李寿君签订的租赁合同虚假，并存在恶意串通，逃避执行的行为。 经质证，案外人认为上述证据不能证明申请执行人要证明的事实，1.山东的房价与租金的关系不一致；2.对网上房产价格的真实性有异议，宫垂正与李寿君是于2011年签订的租赁合同，上述评估报告及房屋租赁情况打印件是房屋目前的价格。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。对于房地产估价报告，因属于申请执行人单方委托，对其关联性不予确认；对于房天下网站同类房屋租金情况网络打印件，因与涉案标的物没有直接联系，对其关联性不予确认。 听证会后，申请执行人粤财公司补充提交了另案案外人王琦的异议书、房屋租赁合同、广东省高院的（2017）粤执复239号执行裁定书。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 被执行人渤豪公司、宇辰公司、王红、李寿君、王莉、李甜没有答辩，也没有向本院提交证据。 经审理查明：佛山仲裁委员会于2014年4月30日向本院移交了平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理平安银行佛山分行与渤豪公司、宇宸公司、王红、李寿君、李甜、王莉之间的仲裁案，案号为（2014）佛仲字第169号。平安银行佛山分行提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2014）佛中法立保字第212号案受理。本院于2014年5月4日作出（2014）佛中法立保字第212号民事裁定，裁定冻结渤豪公司、宇宸公司、王红、李寿君、王莉、李甜银行存款人民币80657600元或查封（扣押）其相应价值的财产，并于2014年5月8日轮候查封了李寿君名下的文昌路101房、102房及东海西路2403房、2503房等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年1月28日作出的（2014）佛仲字第169号仲裁裁决生效后，平安银行佛山分行向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2015）佛中法执字第191号。根据上述仲裁裁决，平安银行佛山分行对该裁决第一项、第二项确定的债权有权以下列抵押物按相应的担保范围（包括债务本金、利息、罚息及实现债权的费用）优先受偿：债务本金的最高余额为人民币10212500元，文昌路101房；债务本金的最高余额为人民币10212500元，文昌路102房；债务本金的最高余额为人民币18122700元，东海西路2503房；债务本金的最高余额为人民币18122700元，东海西路2403房。在执行过程中，粤财公司向本院提交申请书及相关材料，请求变更其为本案的申请执行人。本院经审查，于2016年9月2日作出（2015）佛中法执字第191号执行裁定，裁定变更粤财公司为本案的申请执行人，原申请执行人平安银行佛山分行在本案中的权利义务由粤财公司继受。此后，本院于2017年1月6日作出（2015）佛中法执字第191号之三公告，内容为拟对包括文昌路101房、102房及东海西路2403房、2503房在内的多处房地产进行评估、拍卖，责令相关人员在限期内搬出等，并在相关房产处张贴了该公告。异议人宫垂正遂提出本案异议。 另查明，文昌路101房、102房及东海西路2403房、2503房原由山东省青岛市中级人民法院查封，因执行案件的需要，本院向该院发出（2015）佛中法执字第191号商请移送执行函，请该院将101、102房及东海西路2403、2503房移送本院执行。该院于2016年11月14日作出（2015）青执字第104-3号、（2014）青执字第435-4号、（2014）青执字第436-3号、（2014）青执字第437-5号等移送执行函，同意将上述房屋移送本院执行。 再查明，涉案的文昌路101房、102房于2012年4月23日设定抵押，东海西路2403房、2503房于2012年5月29日设定抵押。 本院认为，本院在执行过程中发出公告决定对涉案的房产进行评估、拍卖，并责令相关人员在限期内搬出，案外人宫垂正提出带租拍卖异议，要求对其剩余的租赁期予以保护，实质上是以对涉案房产享有实体权利提出排除执行的异议，本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审理。本案的争议焦点为案外人的带租拍卖的申请是否应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”综合案外人宫垂正向本院提交的证据分析，宫垂正虽然提供了其在涉案房产抵押、查封前与被执行人李寿君所签订的两份房屋租赁合同，但并没有提供充分的证据证实其已经按照合同约定支付了相应的租金，且已经实际占有使用涉案的房产，即不能证实其对涉案房产享有足以排除执行的租赁权利，应当承担举证不能的法律后果。且从被执行人李寿君对于同一执行标的即文昌路102房，先后与案外人王琦、宫垂正签订房屋租赁合同的行为来看，存在虚构事实、对抗执行的可能性，本院对相关租赁合同要证明的事实亦不予采信。故对于案外人宫垂正提出的带租拍卖异议请求应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人宫垂正的执行异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  黎健毅 审 判 员  陈秀武 代理审判员  李 慧 二〇一七年十二月十三日 法官助理钟燕莲 书记员黄榕霞