江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初6352号原告:项明成。委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。被告：靖江市百富绅置业有限公司。法定代表人：罗建根，董事长。委托诉讼代理人：缪坤玉、金建成，江苏缪坤玉律师事务所律师。原告项明成与被告靖江市百富绅置业有限公司为商铺委托经营合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘小宏，被告委托诉讼代理人缪坤玉、金建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告委托其经营管理的靖江市百富绅国际家居港2层2243号商铺；2.判令被告支付原告租金33794元（2016年5月1日至2017年2月1日共9个月，按45.12元/月/平方米，建筑面积41.61平方米，计算为16893元；2017年2月1日到2017年11月1日共9个月，按48元/月/平方米，建筑面积41.61平方米，计算为17973元；合计34866元，减去税收1072元，余款为33794元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月9日，原、被告签订《百富绅国际家居港商铺委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》）一份，约定原告将已有的位于靖江市百富绅国际家居港2层2243号商铺（以下简称涉案商铺）委托被告经营管理，期限自2013年5月1日起至2028年4月30日止，自2016年5月1日起，被告应按实际收取的租金，于每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日向原告汇付租金。协议成立后，原告依约履行了相关义务，被告未能按上述约定向原告支付租金，为此，原告分别于2017年8月26日、9月9日致函被告，敦促支付租金并解除《委托经营管理协议》,要求返还商铺，被告收函后置之不理，为严肃协议效力，依照有关规定，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、《委托经营管理协议》的受托人不是被告。原告与靖江市东达利经营管理有限公司（以下简称东达利公司）订立《委托管理经营协议》时，因被告销售商品的营销人员与东达利公司委托人员联合办公，被告营销人员误将销售合同专用章加盖在协议上，原告为此提出异议后，被告多次向原告致歉，说明商铺委托经营管理的受托人是东达利公司，不是被告，并主动与东达利公司联系，请原告与东达利公司补正协议，原告拒绝。二、原告订立《委托经营管理协议》前后就知道受托主体是东达利公司。在订立《委托经营管理协议》前后，由于下列事实，原告知道受托管理涉案商铺的是东达利公司，不是被告：1、2012年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同补充协议书第一条第一款表述为：“鉴于乙方在购买房屋前，已经清楚的了解该房屋系百富绅国际家居港商铺，乙方同意百富绅国际家居港由乙方指定的经营管理公司经营管理，与甲方指定的经营管理公司签订《商铺经营管理合同》”。2、同日，原、被告签订《商品房买卖合同》后，也就是2012年6月9日，原告与东达利公司订立《委托经营管理协议》，该协议第一页封面上明确写明受托方是东达利公司，第二页合同文本的受委托方同样写明是东达利公司。3、被告加盖在《委托经营管理协议》上的印章是销售合同专用章，是被告用于销售商铺的专用章，不是公司印章或订立其他合同的专用印章，被告认为对于争议所涉协议加盖的印章名称与受托人名称不一致的情况下，在已知受托人的前提下，通常认为是盖章错误，不会引起受托主体变更的误解。4、原告提出协议上加盖的印章错误后，被告当面道歉并作出了合理解释。5、东达利公司实际履行经营管理原告在百富绅国际家居港商铺义务的事实。三、东达利公司支付的租金被原告退回。由于原告在订立《委托经营管理协议》后，拒绝向东达利公司提供收取租金的银行账号，导致东达利公司不能按照约定返还商铺租金，东达利公司为此与被告交换意见，请求被告给予帮助后，2017年8月26日，原告请求被告给付租金告知了银行账号，被告及时与东达利公司取得联系，并将原告的银行账号提供给东达利公司，请东达利公司履行支付租金义务。2017年8月31日，东达利公司通过网银方式支付了应付原告的租金，但是原告在当日将租金退回东达利公司账户。2017年9月7日，东达利公司再次通过网银方式支付应付原告的租金，原告在2017年9月9日又将租金退回东达利公司账户。四、被告分别收到原告诉称的函件后，分别于2017年9月1日、9日、12日作出回复，进一步道歉，告知收取租金及商铺委托管理主体的事实，但是原告均拒绝签收邮件。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。针对被告答辩，原告补充陈述：1、被告辩称其不是受托人的理由是《委托经营管理协议》上的公章是误盖，原告认为不能成立，根据协议第11条约定，协议生效的前提是经双方签字盖章之日起生效，即委托方是个人，只存在签字，受托方为单位，只能通过加盖印章的方式达成协议成立，协议乙方加盖了被告的销售合同专用章，原、被告分别以签字和盖章的方式促使了该协议的生效，所以协议乙方当事人应是被告，而非第三方。2、被告辩称原告在《委托经营管理协议》形成前后就知道受托方是谁，系被告的推测，不能作为认定合同主体的依据。3、第三人东达利公司支付的租金被原告退回不是事实，《委托经营管理协议》履行期间，原告确收到过东达利公司的相关款项，但并非租金，所以原告在不知情的情况下，即款项是受托支付还是如何支付的，所以作了退回款项处理，不认可东达利公司支付的款项租金性质。4、被告认可原告分别于2017年8月26日、9月9日致函被告，被告辩称有过回复，但原告确实没有收过。原告向本院提供了如下证据：1、涉案商铺的房屋所有权证。证明涉案商铺的产权状况。2、《委托经营管理协议》。证明原告将己有的涉案商铺委托被告经营管理，期限是2013年5月1日至2028年4月31日，自2016年5月1日起，被告应按实际收取的租金扣除相关税后，于每年2月15日、5月15日、8月15日向原告支付租金。3、被退回的EMS邮件函件两份。证明原告分别于2017年8月26日、8月28日两次书面催促被告支付租金，两次均遭拒收退回。4、照片四张。证明2017年8月31日，在原告第二次催促通知遭拒收后，至被告董事长办公室当面送达催促通知的过程。5、关于解除委托经营管理协议的通知及EMS邮件详情单。证明原告行使合同解除权，解除管理协议，双方签的协议已于2017年9月11日即通知到达被告之日起解除。经质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为证据2第一页载明受托方是东达利公司，第二页甲、乙双方的名称处乙方的名称也是东达利公司，签订的时间是2012年6月9日，乙方处加盖的印章是销售合同专用章，而该合同是经营管理协议，并非买卖合同或销售合同，故原告以此证明本案主体是被告，应该是不具有关联性；证据3因为被告不是支付租金的主体，故将邮件退回，且被告尽了注意义务，邮件的下方也写明了已与原告电话联系，请求邮寄至东达利公司，并将财务的电话注明在邮件下方；证据5与本案无关联性。被告向本院提供了如下证据：1、原、被告于2012年6月9日签订的《商品房买卖合同》。证明原告提供的房屋所有权证就是基于这份合同依法获得的，按照该合同补充协议第一条约定，经营管理方是甲方指定的经营管理公司，乙方同意与该管理公司签订商铺经营管理合同，说明原告在购买涉案商铺时就已知道被告并非商铺的经营管理人。2、2017年9月1日、9月9日、9月12日被告发给原告的三份EMS邮件。证明被告就合同主体错误及告知原告实际合同主体的事实，同时向原告就印章加盖错误进一步道歉，但均遭原告拒收。3、原告与东达利公司签订《委托经营管理协议》。该协议是被告在事后发现印章加盖错误后，东达利公司加盖了合同专用章，证明东达利公司实际管理市场的事实，同时说明百富绅所有的三期项目，只要是购买商铺的人，包括所有的租赁户，都知道管理人是东达利公司，且在其后，都知道东达利公司与月星公司合作共同管理百富绅市场。4、东达利公司分别于2017年8月31日、9月9日将租金汇付给原告的银行电子回单打印件。证明东达利公司汇付租金给原告被退回。5、2015年12月东达利公司与黄钦签订的《展位租赁合同》以及2016年12月东达利公司、黄钦、靖江月星家居广场管理有限公司签订的《展位租赁合同》、租金收据、商铺租赁及业主收益明细表、银行汇款凭证。证明涉案商铺的租赁情况，2016年12月10日黄钦将租金及管理费汇入东达利公司，但在开具租金收据时由于人员调整错盖了靖江市百富绅建材城有限公司财务专用章。经质证，原告对被告提供的证据1真实性无异议，但认为该合同补充协议第一条的内容不能达到被告的证明目的，虽然双方在补充协议上有过约定，即原告购买的商铺由被告指定的经营管理公司进行管理，并另行签订经营管理合同，但该条款属于约定不明，即管理主体不明确，原告购买的商铺实际委托某公司经营管理，取决于原告事后与某公司签订经营管理合同，涉案商铺实际在《商品房买卖合同》签订后，原、被告间签订了经营管理协议，不存在原告与被告指定的第三人签订过经营管理合同；对被告提供的证据2的真实性无异议，但原告没有收到，根据《委托经营管理协议》确定的主体，如果是以盖章为准，协议的一方当事人应当是被告，而如果需对协议一方当事人进行变更，必须经当事人协商一致，而不是通过被告分别连续三份邮件就发生合同主体变更，合同的权利义务及主体发生变更需要经过法律程序，而非通过信函的形式，因此被告提供的三份EMS邮件不能达到其证明目的；对被告提供的证据3真实性有异议，虽然协议内容与原告提交的协议内容一致，但协议受托方处多盖了东达利公司的专用章，也就是说与原告持有的协议乙方盖章处的情况不一致，只能说明被告未经双方协商单方加盖印章，对原告不产生任何约束力，百富绅国际家居港是由东达利公司和月星公司实施管理，这与本案无关，这是内部管理的事情，本案争议的是协议的主体和履行情况，履行的依据仍然是协议的内容，以证据本身事实为准；对被告提供的证据4真实性无异议，确实反映了在2017年8月31日、9月9日原告收到了东达利公司汇付的相关款项，同时也说明原告作了退款处理，理由是原告与东达利公司之间不存在任何合同关系，对原告来说，收取东达利公司的款项属不当得利，应当退回，如被告认为东达利公司的付款即是其应支付的租金，被告应提供原告同意由第三人代为支付的凭证；对被告提供的证据5的真实性无异议，但被告称2016年12月10日黄钦将租金汇入东达利公司账户，由于人员调整而在收据上错盖了靖江市百富绅建材城有限公司财务专用章的情况原告不予认可。本院经审理认定事实如下：2012年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买涉案商铺，总价款447832元，该合同附件四补充协议书第一条还约定鉴于原告在购买房屋前，已经清楚的了解该房屋系百富绅国际家居港商铺，原告同意百富绅国际家居港由被告指定的经营管理公司经营管理，与被告指定的经营管理公司签订《商铺经营管理合同》，原告购买的商铺在百富绅国际家居港经营管理区域内，原告同意向被告指定的经营管理公司缴纳经营管理费用，鉴于原告购买商铺的利益与百富绅国际家居港总体繁荣密不可分，原告承诺并接受被告指定的经营管理公司的管理，不在商铺相邻、对面、空间设立障碍物，不以任何理由、任何方式影响该商铺的经营，阻扰、妨碍市场的共同繁荣，否则由此引起的一切损失由原告全部承担。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定甲方将其购买的涉案商铺（建筑面积为41.61平方米）委托乙方经营管理，委托经营期自2013年5月1日起至2028年4月30日止，协议生效之日，甲方向靖江市百富绅置业有限公司接收该商铺的权利委托乙方行使，甲方自愿将委托经营期前三年内乙方收取的租金作为市场培育、推广、招商、运营和弥补损失等费用，即委托经营期限内前三年（自2013年5月1日起至2016年4月30日止），甲方不收取乙方因该商铺获得的租金，不需要知道租金使用情况，委托经营第四年起至委托经营期结束（即2016年5月1日至2028年4月30日止），由乙方在委托租赁期起算日后的每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日（遇节假日顺延至下个正常工作日）向甲方支付租金，乙方按照实际收取的租金（以租赁合同、收款收据作为依据），按国家规定代扣税费后汇付给甲方，当该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购买该商铺合同价447832元的比例进行分配，为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对百富绅国际家居港市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理，甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营状态，为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生冲突时，服从整体利益，进行整体出租，协议经甲乙双方签字盖章之日起生效，该协议抬头乙方（受委托方）为“靖江市东达利市场管理有限公司”，落款处乙方（签章）处加盖“靖江市百富绅置业有限公司销售合同专用章”，协议中未加盖东达利公司印章。2015年12月，东达利公司与黄钦签订《展位租赁合同》一份，约定东达利公司将位于靖江市百富绅国际家居港广场第二层，展厅B132-B135号，计357平方米的展位（含20%公摊面积）的场地出租给黄钦用于经营帝皇轩品牌的卫浴类产品，租赁期限自2016年1月15日起至2017年1月14日止，租赁期内，租金按每平米45.12元/月，黄钦需缴纳租金193294元（上述款项仅为展位租金，不包含东达利公司提供的管理服务等其他费用）；2016年12月，东达利公司、黄钦、靖江市月星家居广场管理有限公司签订《展位租赁合同》一份，约定东达利公司于靖江市新洲路1号开设靖江月星家居广场（本合同简称“商场”），并委托靖江市月星家居广场管理有限公司对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利，而黄钦有意承租该商场内展位进行经营，经合同各方友好协商签订合同，黄钦承租位于靖江市××月星家居广场编号××Ｂ132-Ｂ135的展位，展位计费面积357平方米（含实际使用面积20%的公共分摊面积），该展位用于经营帝皇轩、朗斯、米洛斯品牌系列之用，租赁期限自2017年1月15日起至2018年1月14日止，展位租金每月人民币48元/平方米。上述《展位租赁合同》中的展厅B132-B135（各业主购买的合同总价为5414388元）含原告购买的涉案商铺在内，东达利公司收取黄钦上述展厅2016年1月15日至2017年1月14日租金193294元，靖江市百富绅建材城有限公司在收取黄钦上述展厅2017年1月15日至2018年1月14日租金205632元的收据上加盖财务专用章。被告靖江市百富绅置业有限公司与靖江市百富绅建材城有限公司法定代表人均为罗建根，股东人数、姓名及经营范围亦相同。2017年8月，原告催促被告向其支付租金，并于2017年9月致函被告，认为被告经催促后逾期向其支付租金，故通知被告解除双方签订的《委托经营管理协议》、支付拖欠的租金和返还涉案商铺。2017年8月31日、9月7日，东达利公司通过网上银行两次向原告汇付23214.51元，均遭原告退回。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”，鉴于签字、盖章对于合同书合同成立的重要意义，故当合同抬头与签字、盖章相冲突时，应以签字、盖章确定当事人。本案所涉《委托经营管理协议》中，虽然抬头处为东达利公司，但落款处却加盖被告印章，结合靖江市百富绅建材城有限公司在收取黄钦2017年1月15日至2018年1月14日的房屋租金收据上加盖了财务专用章的事实（靖江市百富绅建材城有限公司与被告靖江市百富绅置业有限公司法定代表人、股东及经营范围均相同，存在人格混同），应当认定被告为本案《委托经营管理协议》的受委托方。被告关于《委托经营管理协议》落款处的印章系其工作人员误盖，其并非合同受委托方的辩称意见，本院不予采信。原、被告签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自义务。双方在协议中约定“为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生冲突时，服从整体利益，进行整体出租”，本案中，涉案商铺已与相邻商铺共同出租给同一承租户，且原告所有的涉案商铺的面积仅占其中的一小部分，原告现主张解除合同、返还商铺，存在个体利益与整体利益冲突的问题，从个体利益与整体利益的平衡角度看，原告应服从整体利益，故对于原告的上述主张，本院不予支持。原、被告在合同中约定自2016年5月1日起至2028年4月30日止，由被告在委托租赁期起算日后的每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日向原告支付租金，被告按照实际收取的租金，按国家规定代扣税费后汇付给原告，当该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购买该商铺合同价447832元的比例进行分配，故被告应按照上述约定向原告支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条的规定，判决如下：一、被告靖江市百富绅置业有限公司于判决生效后十日内支付原告项明成租金24582元（自2016年5月1日计算至2017年11月15日）。二、驳回原告项明成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费724元减半收取362元，由原告项明成负担100元，被告靖江市百富绅置业有限公司负担262元（被告负担的部分原告已缴纳，被告在履行判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费724元。审判员  曹永清二〇一七年十二月十九日书记员  范楚楚本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。