上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初4392号原告(反诉被告)：李斌，男，1980年12月2日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刁小锋、汪毅，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：丁勤富，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王欣。原告李斌与被告上海智富茂城置业有限公司、反诉原告上海智富茂城置业有限公司与反诉被告李斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李斌的委托诉讼代理人刁小锋、汪毅、被告(反诉原告)上海智富茂城置业有限公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李斌向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期办理上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室(下称“系争房屋”)房屋产权证的违约金，违约金计算方式为：按原告已支付房价款人民币(以下币种均为“人民币”)4,501,672元为基数、以同期银行贷款利率上浮50%为标准，自2016年3月29日起计算至产证办理完毕之日止；二、请求判令被告立即协助原告办理系争房屋过户手续，将系争房屋登记至原告名下。事实和理由：2014年3月24日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以总价4,501,672元向被告购买该房屋，被告承诺在2015年2月28日前办理房地产初始登记、取得新建商品房房地产权证(大产证)，之后30日内，原、被告签署《房屋交接书》，之后90日内，原、被告向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告延迟办理大产证，并一直未履行系争房屋产权过户手续，导致原告至今未取得房屋产权证(小产证)，故原告诉至法院。要求被告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担相应责任。被告上海智富茂城置业有限公司辩称，2017年7月25日，被告取得大产证，之后通过张贴公告及邮寄挂号信的方式通知原告办理小产证，但是原告因其自身原因逾期未办理，且合同中未约定逾期办证的违约责任，故被告不存在逾期办证之责，但同意协助原告办理系争房屋过户手续。2016年3月31日，原、被告签订了《协议书》，约定被告向原告支付了46万余元的逾期交房违约金后，双方再无预售合同争议，且该违约金足以弥补原告损失。如果法院认定被告承担逾期办证之责，则原告主张违约金金额过高，请求法院酌情调低。反诉原告上海智富茂城置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付购房优惠款15万元。事实和理由：2014年3月24日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，由反诉被告向反诉原告购买该房屋，房屋总价为4,501,672元，如反诉被告按约付款，反诉原告给予其15万元的购房优惠，否则依约取消优惠。但反诉被告支付购房款的时间晚于合同约定时间，故反诉原告提起诉讼。反诉被告李斌辩称：反诉被告贷款发放的延迟系反诉原告的开发贷没有及时取消导致，责任不在反诉被告。《协议书》中已就我方逾期付款承担的违约责任作出了约定，且反诉原告的诉请超过诉讼时效，不应支持其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2014年3月24日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买该房屋，房屋总价4,501,672元。合同第十条：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销……甲方承诺在2015年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。”第十四条：“在甲方办理了新建商品房地产初始的登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”合同“附件一”第一条：“乙方应按如下所规定的时间和方式支付购房款：(1)乙方应于合同签订后2014年3月24日前向甲方支付1,351,672元；(2)乙方应于合同签订后2013年4月24日前向甲方支付1,800,000元；(3)组合贷款：乙方应于合同签订后2014年5月24日前向甲方支付1,350,000元。”第二条：“签订本合同的2天内，乙方应在甲方推荐的银行办理按揭贷款事宜，并应将办理按揭贷款的全部申请文件以及办理按揭贷款所需的费用(若有)全部交给银行。若银行要求乙方补充提交按揭贷款申请文件或增加首付款比例，乙方应自签约之日起7日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向甲方支付完毕。若乙方未能按照前述约定期限交齐全部申请文件、或未能按照约定期限补充提交完毕相关申请文件、或未能按照约定期限向甲方支付完毕应增加的首付款，使合同约定的款项无法按时到账，乙方将无法享受甲方给予的本次签约优惠150,000元。则乙方应以4,651,672元的房屋总价款作为本次购房总价。”二、2016年3月31日，原告(乙方)、被告(甲方)与案外人北京金雅装饰工程有限公司(丙方)签订《协议书》，主要内容为：甲方负担逾期交房违约金466,823.39元，乙方负担逾期124日付款的违约金7,500元，并对系争房屋的面积差进行结算。该协议第五条约定：“甲方向乙方支付本协议约定款项后，乙方不得再以任何事实和理由向甲方和丙方主张逾期交房及面积误差的违约及赔偿责任。甲、乙双方再无其它预售合同争议。”三、2017年7月25日，被告取得上海市古浪路288弄1、6、7、9号大产证。2017年8月28日，被告出具《通知书》，内容为被告已取得包括系争房屋在内的部分房屋的大产证，通知相关业主办理小产证事宜。反诉经审理查明事实同本诉。本院认为：根据合同约定，被告应于2015年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，并于其后120日内协助原告办理小产证，但被告至今未协助原告办理系争房屋的产权过户登记，显属违约，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求被告承担违约责任，本院应予支持。关于违约金金额，鉴于被告已支付了逾期交房违约金，且要求本院对本案讼争违约金进行调整，故本院将根据本案查明事实及实际逾期时间，酌情一次性确定逾期办证违约金金额。现被告同意协助原告办理产权过户手续，本院予以确认。关于反诉，本院认为，双方已在协议书中对购房人的逾期付款责任作出约定并履行，现反诉原告再次主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海智富茂城置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李斌违约金人民币45,000元；二、被告上海智富茂城置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李斌办理上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户手续；三、驳回反诉原告诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币2,300元，由被告负担。本案反诉受理费人民币1,650元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏人民陪审员  邱玉麟人民陪审员  洪云娣二〇一七年十二月二十九日书 记 员  徐 灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。