广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0902民初3553号 原告：覃齐海，男，1979年9月10日出生，现住玉林市德兴花园**。 原告：谢小琴，女，1984年8月22日出生，现住玉林市德兴花园**。 两原告委托代理人：梁雨液，广西桂铭律师事务所律师。 被告：广西玉林永高房地产开发有限公司，住所地：玉林市德兴花园德旺苑**。 法定代表人：卢荣发，董事长。 委托代理人：李成灿，广西振祺律师事务所律师。 原告覃齐海、谢小琴诉被告广西玉林永高房地产开发有限公司关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭经行了审理。原告委托代理人梁雨液、被告委托代理人李成灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘力向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付因交付给原告层高不足3米的商品房的违约金3000元给原告；二、判决被告在判决生效十五日内出示有效的《竣工验收合格报告》，同时支付违约金25000元给原告；三、判决被告支付因迟办理商品房产权证的违约金24000元给原告；四、判决被告返还剩余的预收款项4000元给原告；五、本案受理费由被告承担。事实与理由:一、原告与被告于2008年1月3日签订《商品房买卖合同》、《特别约定》。被告以总金额245329元出售德兴花园B区德旺苑405号房给原告。原告通过支付首付款74329元及银行按揭171000元的方式，依约支付了商品房全部房款及预交了相关费用给被告。《商品房买卖合同》第三条第三款约定层高为3米。被告交付的商品房屋高只有2.75米，达不到合同约定，对原告房屋的使用价值有一定影响，被告行为已经构成违约，依法应承担违约责任，故请求被告支付原告违约金3000元。二、《商品房买卖合同》第七条约定:“甲方应当在＿年＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同的商品房交付乙方使用。”根据玉林市建设工程质量安全监督站出具的《证明》，本案涉案的德兴花园B区商住楼没有进行竣工验收，也没有《竣工验收合格报告》，尤其是没有取得消防验收合格，造成现在存在很大的消防隐患，一旦发生火灾，没有安全的消防通道及通风系统保障逃生，整个楼房的业主将有丧命的危险。这对原告房屋的使用价值影响很大，如没有取得《竣工验收合格报告》，本案的楼房实质意义上是不合法的商品房，故要求被告在本判决生效后十五日内出示德旺苑有效的《竣工验收合格报告》。同时，被告交付给原告使用的房屋为不经验收合格的商品房，被告行为已经构成违约，依法应承担承担适当的违约赔偿责任。原告考虑到被告已交付商品房给原告使用多年及被告承担经济能力的因素，故请求被告按总房价的10%(保留到千元取整数)支付违约金25000元给原告。三、《商品房买卖合同》第十四条约定:“甲方应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，不能在规定期限内提供资料进行产权登记的，逾期一天补给0.5元给乙方。”被告于2007年12月21日交付商品房给原告使用，被告则应从2008年2月3日起为原告办理产权登记证，并应在合理的期限内取得产权证书。原告认为，本案的商品房在签订《商品房买卖合同》时己竣工，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违的金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告应在2008年4月3日前(自合同签订之日起90日)取得房屋的权属证书，但被告于2011年1月5日才取房屋的权属证书，被告已违约了1009日。双方约定的违约责任为“逾期一天补给0.5元”不足以弥补给原告的经济损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原告有法律依据可以提高违约金。按年利率6%计，被告应付的过约金为:245329×(6%÷365)×1009=37130.54元。原告虑到被告已交付商品房给原告使用多年及被告经济承担能力的因素，故只请求被告按总房价的10%(保留到千元取整数)支付违约金24000元给原告。四、被告以玉林市和黄物业管理有限公司名义收取原告的办证费7636元。实际上，办理房产证费用才需3000多元，现房产证已办得，故被告应当返还剩余的预收款项给原告。综上，为维护原告的合法权益，请法院判如所请。 被告广西玉林永高房地产开发有限公司辩称：一、原告诉讼请求已超过诉讼时效；二、被告没有违反合同中关于层高的约定；三、被告早已将《竣工验收合格报告》出示给原告；四、被告没有违反法律规定逾期办理产权登记的约定；五、预收原告的办证费用被告同意按多还少补进行处理，但原告没有来进行结算，而且退回的费用不足抵销其须支付给被告因房屋面积增加的差价款。综上，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2008年1月3日，原告与被告经协商一致，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告以总金额245329元出售德兴花园B区德旺苑405号房给原告。《商品房买卖合同》第三条第三款约定标的房屋层高为3米；第七条约定“甲方应当在＿年＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同的商品房交付乙方使用”；第十四条约定“甲方应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，不能在规定期限内提供资料进行产权登记的，逾期一天补给0.5元给乙方…”。签订合同之后，原告通过支付首付款74329元及银行按揭171000元的方式，依约支付了商品房全部房款给被告，同时预交了办理房产证费用7636元给玉林市和黄物业管理有限公司。2007年12月21日，被告交付合同标的房屋给原告。2011年1月18日，被告公司员工到玉林市房屋产权登记部门领取涉案房屋房产证（登记时间：2011年1月5日）。2013年1月7日，被告因涉案房屋面积差价款纠纷，向本院提起民事诉讼，本院于同年7月10日立案受理该案，在该案审理过程中，原告在举证期限内于2014年2月7日提起反诉，反诉请求被告支付迟延办理房产证违约金10000元。后因原告未按规定期限交纳反诉费，本院于2016年7月30日作出的（2013）玉区法民初字第2508号之四十五民事判决书对其反诉按自动撤诉处理。2017年7月20日，原告向本院提起民事诉讼，提出本案诉讼请求。 本院认为，原告于2007年12月接收合同约定的房屋，2011年1月，该房屋取得房屋产权证。2017年7月原告才提起层高不足、未出具竣工验收合格报告、逾期办理产权登记及退还多收办证费用的诉讼，已超过法定诉讼时效。对原告的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下： 驳回原告覃齐海、谢小琴的诉讼请求。 本案受理费1225元，减半收取计613元，由原告覃齐海、谢小琴负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。上诉人并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1225元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行玉林城东支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  袁亮 二〇一七年十二月七日 书记员  唐威