新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新2901民初1705号 原告（反诉被告）：阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司，住所地阿克苏市新华东路**。 法定代表人：何廷伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：夏提努尔·阿卜力克木，新疆张晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常有德，男，汉族，1971年9月25日出生，个体户，住阿克苏市。 委托诉讼代理人：张常春，新疆制衡律师事务所律师。 原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司(以下简称国泰房产公司)与被告常有德商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。 原告国泰房产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告支付违约金169608.6元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月27日，原、被告双方签订了1份商品房买卖合同，原告将其开发的阿克苏市绿景星光苑1号楼2004室出售给被告，总价款565362元。合同约定：被告分两次支付购房款，最后一笔购房款被告应当在2015年5月30日前付清，如逾期1个月未能付清购房款，原告有权解除商品房买卖合同，被告还应当支付购房款30%的违约金。合同签订后，被告仅支付了20000元，余款经原告多次索要至今未付，无奈诉至法院，请求法院支持。 被告常有德辩称，同意解除合同，违约金不同意支付，法庭应驳回该项诉求。被告购买原告所建房屋是因为被告曾经施工的工程挂靠在原告所属的天元建筑公司，大量工程款未结算。当时，因为房子不好卖，原告以房屋抵偿工程款。2014年5月26日，被告向原告交纳购房款5000元，2014年6月23日交纳购房款15000元。2015年1月，双方签订商品房买卖合同，因为被告的工程款未收回，所以房款就没有交。现原告要求解除房屋买卖合同，被告也同意解除。被告之所以没有交纳剩余房款是因为，原告将房屋交付被告后，被告交清了2015年、2016年的物业费，但2016年5月1日前，原告将被告所购房屋的水、电切断。2017年2月，原告用钢筋铁板把房屋门焊死，导致被告无法使用房屋。合同履行过程中，原告严重违反合同约定，原告就其主张的违约金应提交相应损失的依据，其主张明显过高。被告在答辩过程中，当庭提起反诉。 反诉原告常有德提出反诉请求：1、请求反诉被告返还已付房款20000元；2、请求反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失80000元，具体损失由评估机构进行评估。事实及理由：2014年5月，反诉原告经与反诉被告协商，由反诉原告购买反诉被告开发的阿克苏市绿景星光苑X号楼XXX室商品房1套，房款总价565362元，反诉原告已支付房款20000元。2015年1月27日，双方签订商品房买卖合同及补充协议1份。反诉原告于2015年12月对房屋进行装修，装修完成后，反诉原告入住，但反诉被告却将反诉原告所购房屋断电、断水并将房门封堵，导致反诉原告无法使用房屋。反诉被告的行为显然违反合同约定损害了反诉原告的合法权益，故请求反诉被告返还已交纳房款20000元，赔偿装修损失80000元（最终以评估机构评估后确定的数额为准）。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉。 反诉被告国泰房产公司辩称，应当驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告认可双方于2014年5月签订了商品房买卖合同，房款总价565362元，但反诉原告当时仅支付了20000元房款。后经双方协商后，签订的补充协议约定：反诉原告于2015年4月30日前支付房款200000元，于2015年5月30日前付清剩余房款，但约定的付款期限届满后反诉原告至今未付房款。根据补充协议约定，反诉原告逾期1个月未付清房款，出卖人有权解除商品房买卖合同。此后，反诉原告于2015年12月对房屋进行了装修，反诉被告于2015年12月之后才对反诉原告采取了停水停电等措施。通过补充协议可以看出，反诉原告逾期付款1个月后，反诉被告于2015年6月30日起，便有权解除合同，故反诉被告认为2015年12月后反诉被告对反诉原告所采取的切断房屋水、电封堵房门措施并不是在反诉被告权利之外。综上，反诉原告的装修损失不应该由反诉被告承担，完全是反诉原告自己违约造成的。 当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，经当庭质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据有（本诉）：1、商品房买卖合同1份，证明双方之间存在房屋买卖关系，合同约定了房屋的单价、面积、总价；2、2015年1月26日，双方签订的补充协议1份，证明被告约定分2期支付房款，但被告未按约定支付，合同还对违约金进行了约定；3、2014年5月26日原告向被告出具的收款收据1份，金额5000元，2014年6月23日出具的收款收据1份，金额15000元。证明被告仅向原告支付购房款20000元。 针对本诉，被告无证据提交。 反诉原告提交的证据有：1、2016年2月17日照片1张，证明反诉被告对反诉原告所购房屋门进行了封堵；2、装修合同1份、装修预算清单1份，证明房屋装修后，反诉原告与装修方签订了装修合同，装修费用136000元；3、温宿县川渝建筑装饰店出具的收据2份，金额136000元。订货单16张，金额34490元。 针对反诉，反诉被告无证据提交。 法庭出示了乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司作出的乌达信价估字（2017）第0179号《阿克苏市绿景星光苑1-XXX房屋装修及不可拆卸设施的价格评估结论书》及评估费收款票据。 经质证，对原告提交的证据，被告的质证意见是：虽原告至今未在商品房买卖合同上盖章，但被告对证据1、2的真实性无异议。根据合同第8条约定，原告于2014年9月30日前交付房屋。对补充协议无异议，但违约金要以实际损失为依据，不能按照购房款的30%计算。对证据3无异议。对被告提交的证据，原告的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性均予认可。需要说明的是，原告多次联系被告，被告均未交纳房款，所以原告采取了停水、停电、封门等措施。对证据2的真实性、关联性不认可，被告装修房屋与原告无关。对证据3真实性没有异议，但与本案不具有关联性。对法庭出示的乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司作出的乌达信价估字（2017）第0179号《阿克苏市绿景星光苑1-2004房屋装修及不可拆卸设施的价格评估结论书》及收款票据，原告的质证意见是：对该证据没有异议。被告的质证意见是：对评估结论书不予认可，评估时没有按照《价格法》以及《新疆维吾尔自治区涉案物品估价条列》相关价格取费的标准进行认定，评估作业计算表记载的取费单价不符合价格认定的相关取费标准。对发票的真实性没有异议。 上述证据，经当庭举证、质证，对原告提交的证据，被告除提出违约金应当按照实际损失计算外，其他部分均无异议，本院予以认定。对被告提交的证据1，原告未持异议，本院予以认定。被告提交的证据2、3均系房屋装修费用相关证据，对此原告不予认可，且由本院委托评估机构对装修损失进行了评估，故对被告提交的证据2、3本院不予采信。对乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司作出的乌达信价估字（2017）第0179号《阿克苏市绿景星光苑1-XXX房屋装修及不可拆卸设施的价格评估结论书》及收款票据，原告均无异议，被告对评估费票据无异议，对《评估结论书》不予认可。针对被告就《评估结论书》提出的异议，本院通知评估机构评估人员到庭接受询问，评估人员对被告提出的疑问进行了当庭解答，现被告对《评估结论书》所持异议主要系评估价格过低并以此为由申请重新评估，但被告就该主张无足以反驳评估结论的证据和理由亦无证据证实《价格评估结论》存在法律规定的可以申请重新评估之情形，对被告要求重新评估的申请，经合议庭口头评议后，已当庭不予准许。故对乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司作出的乌达信价估字（2017）第0179号《阿克苏市绿景星光苑1-XXX房屋装修及不可拆卸设施的价格评估结论书》及收款票据之证明效力，本院予以认定。关于房屋装修损失是否应当由原告承担及合同约定的违约金是否应当调整的问题，本院将综合全案予以认定，并在本院认为部分一并予以表述。 经原、被告诉辩、陈述，举证、质证，本院认定本案基本事实如下： 2014年5月26日，被告向原告交纳绿景星光苑1-1-XXX室购房款5000元，原告出具收据。同年6月23日，被告再次向原告交纳该房屋购房款15000元，原告出具收据。2015年原、被告签订商品房买卖合同，因该合同落款日期处仅填写了2015年，对月、日并未填充，故双方当事人对合同签订的具体时间存在争议。根据《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的绿景星光苑高层1号楼XXX室，房屋建筑面积134.61㎡，单价4200元/㎡，总价565362元。合同约定的付款方式为被告于2015年一次性付清全款，但未约定具体时间。根据合同第七条约定，买受人逾期付款在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之三向出卖人支付违约金......。根据合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，合同还约定了逾期交房的违约责任。2015年1月27日，双方签订《补充协议》约定：因买受人现金不到位，所欠付购房款于2015年1月27日至2015年4月30日前支付200000元，剩余345362元于2015年5月30日付清。该补充协议另约定，如逾期一个月未付清所欠房款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人承担总房款30%的违约金。根据该补充协议的签订时间，结合《商品房买卖合同》所署的合同签订年度，可以推定，《商品房买卖合同》的签订时间应当是2015年1月1日至2015年1月27日之间。2015年1月27日即《补充协议》签订当日，原告将房屋交付给被告使用。此后，被告开始对所购房屋进行装修。2016年1月初，因被告未按期交纳剩余房款，原告将被告所购房屋水、电切断。2016年2月17日，原告将被告所购房屋门进行封堵至今。2017年4月5日，原告诉至本院。本案审理过程中，被告提起反诉，要求原告退还已交纳房款20000元及房屋装修损失80000元。经被告申请，双方当事人通过抽签选定乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司，对被告房屋装修损失及不可拆卸复合物价值进行了评估，评估机构根据房屋门被封堵的2016年2月17日为估价基准日。经评估，评估机构所作出的乌达信价估字（2017）第0179号《阿克苏市绿景星光苑1-2004房屋装修及不可拆卸设施的价格评估结论书》认定，被告房屋装修及不可拆卸复合物在估价基准日的价值为74587元。庭审中，法庭反复询问双方当事人是否继续履行合同时，双方均要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思之表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点是：1、被告未按约定履行支付房款义务之违约情形达到双方约定的可解除合同条件时，原告是否有权采取切断房屋水、电，封堵房门等措施；2、被告房屋装修损失及不可拆卸复合物损失，是否应当由被告进行赔偿；3、原、被告签订的《补充协议》所约定的违约金是否过高，是否应当根据被告所请予以调整，如需调整应当按照什么标准计算。第一，关于被告未按约定履行支付房款义务之违约情形达到双方约定的可解除合同条件时，原告是否有权采取切断水、电，封堵房门等措施的问题：（一）本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间不明，根据现有证据推定，该日期应为2015年1月1日至2015年1月27日之间。据此，签订《商品房买卖合同》时距该合同约定的交房期限2014年9月30日已超出3个月左右，此情形下双方仍签订该合同且原告于2015年1月27日向被告交付房屋时，被告未持任何异议，应当视为合同双方就交房日期达成了新的合意。（二）原告认为被告存在违约行为的，可以依据法律规定的方式行使辩权或主张相关权利。本案中，原告已将房屋交付被告居住使用，而被告取得房屋后未依约交纳剩余房款，根据双方合同约定，被告逾期一个月未付清房款，原告有权解除合同。此时，原告获得的只是合同的解除权，而非房屋的处分权。本案原告在双方约定的合同解除条件成就时未采取正当的途径主张权利，而是以非常极端的方式将被告所购房屋水、电切断，进而封堵房门，导致被告无法使用房屋至今，故原告之行为不但于法无据且损害了被告利益。第二，被告房屋装修损失及不可拆卸复合物损失，是否应当由被告进行赔偿的问题：（一）原、被告双方约定的合同解除条件成就时，原告应当采取通知或诉讼等正当途径主张权利，而原告以非常极端的方式将被告所购房屋水、电切断，此后又将封堵房门，导致被告无法使用房屋至今，存在过错。（二）庭审中，原、被告均同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同解除后，被告在该房屋的装修及不可拆卸复合物可由原告合理利用，结合原告所实施的切断水、电、封堵房门之过错行为及造成被告无法居住至今的后果，被告的房屋装修及不可拆卸复合物损失应当由原告予以赔偿。第三，原、被告签订的《补充协议》所约定的违约金是否过高，是否应当根据被告所请予以调整，如需调整应当按照什么标准计算的问题：（一）被告未按约定履行支付房款义务，构成违约，应当承担违约责任，但原、被告签订的《补充协议》仅约定了被告逾期支付房款时的违约责任，但对原告的相关违约责任未作补充约定，有失公允。（二）庭审中，被告提出合同约定的违约金过高，应当按照原告的实际损失予以调整，而原告未能就其主张的违约金数额是否在合理范围之内及被告逾期付款之行为给其造成的实际损失提供任何证据。根据双方《补充协议》约定，买受人逾期一个月未付清房款，出卖人有权解除合同，并有买受人承担总房款30%的违约金。综合全案及合同履行情况、当事人过错并根据公平原则，该协议约定的违约金明显过高，被告关于调整违约金之请求，本院应当予以采纳。（三）本案中，原告就其主张的违约金是否合理及其实际损失未能提交证据加以证实。根据现有证据，本院认定原告的实际损失即为未付房款的利息损失。（四）根据《补充协议》约定，总房款565362元，已付款20000元，欠付545362元。其中200000元被告应当于2015年4月30日前支付，故该笔房款利息应当自2015年5月1日计算至原告起诉之日2017年4月5日共23个月4天，按照中国人民银行发布的贷款利率4.35计算，利息应当是16771.68元（200000×0.0435＝年息8700元；8700÷12＝月息725元；725÷30＝日息24.17元；月息725×23个月＝16675元；日息24.17×4＝96.68元；16675＋96.68＝16771.68元）。剩余房款345362元被告应当于2015年5月30日前付清，该笔房款利息应当自2015年5月31日计算至原告起诉之日2017年4月5日共22个月5天，按照中国人民银行发布的贷款利率4.35计算，利息应当是27751.33元（345362×0.0435＝年息15023.25元；15023.25÷12＝月息1251.94元；1251.94÷30＝日息41.73元；月息1251.94×22个月＝27542.68元；日息41.73×5＝208.65元；27542.68＋208.65＝27751.33元），两笔合计44523.01元，应由被告承担。 综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本诉请求，庭审中原、被告均同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告虽依据合同约定，要求被告支付违约金169608.6元，但被告提出合同约定的违约金高于其实际损失，应按照原告实际损失调整违约金的请求后，原告未能提交相应证据对所主张的违约金是否合理及实际损失加以证实，故原告要求被告支付违约金169608.6元的诉讼请求依据不足，本院予以支持44523.01元。关于反诉请求，因原、被告双方均同意解除合同，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告已向被告主张了损失，故被告已交房款应当予以退还。据此，被告要求原告退还已付房款20000元之诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告要求原告赔偿装修损失80000元，经评估后，被告装修及不可拆卸复合物损失为74578元，依据该评估结论，对被告的该项诉讼请求，本院支持74578元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司与被告常有德签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 二、被告常有德向原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司支付违约金44523.01元。 三、原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司向被告常有德退还已付购房款20000元。 四、原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司向被告常有德赔偿房屋装修及复合物损失74578元。 五、驳回原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告常有德的其他反诉请求。 上述第二、第三、第四项相互折抵后，由阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内一次性向常有德给付50054.99元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3692元，由原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司承担2723元，由被告常有德承担969元。反诉费1150元，由原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司承担1087.65元，由被告常有德62.35元。评估费2230元，由原告阿克苏兴农国泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于阿克苏地区中级人民法院。 审 判 长  蒲春雷 审 判 员  安 宁 人民陪审员  侯 玲 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  宋娴娴