贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2672号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）赵忠军，男，1976年7月13日出生，白族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）蒯丽，女，1984年6月18日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人赵忠军、蒯丽委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 被上诉人赵忠军、蒯丽委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人赵忠军、蒯丽房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告赵忠军、蒯丽提起诉讼，请求判决：1、被告将办理纳雍恒达?雍熙御园北园8栋2单元13层1号产权转移登记的有关文书交付给二原告，并协助二原告办理房地产权属登记；2、被告向二原告支付迟延办理房地产权登记期间的违约金，该违约金自2013年7月1日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止。（暂计算至2017年6月10日，被告应当向原告支付违约金共计59716.80元）事实及理由：2011年6月8日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告以价款414700元购买被告修建的位于纳雍城南恒达·雍熙御园北园8栋2单元13层1号房。合同约定2013年6月30日前，被告取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日以后，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付全部房款，被告按照合同约定已将商品房交付给原告使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。 原审被告恒达公司答辩称：未给原告办理房产转移登记有关文书的原因，一是政府对原审批方案调整和土地使用面积减少从而新颁发了土地使用权证以及政府对容积率进行调整，致使相关经济指标需另行测算；二是政府对原规划的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，市政道路改造至今未完成；三是消防验收规范调整，致使消防未验收合格。故我公司无违约的故意，我公司正积极为原告办理产权证，不应承担违约责任，请求驳回原告的诉求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍城南恒达·雍熙御园项目，2008年11月10日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。2011年6月8日，原告赵忠军、蒯丽与被告恒达公司签订《商品房买卖合同》，原告以价款414700元购买被告修建的位于纳雍城南恒达·雍熙御园北园8栋2单元13层1号商品房。合同约定2013年6月30日前，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日后未办理，自原、被告约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，被告按已交付房款的日万分之一支付违约金。因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。因被告所建房屋未通过消防安全验收，至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告赵忠军、蒯丽签订的商品房买卖合同有效，双方均应按合同的约定履行义务。原告向被告交付了全部购房款，虽然已入住所购住房，但被告未按约定时间向原告交付办理房屋产权登记的相关文件，迟延时间从2013年7月1日至原告起诉时已满四年之久，其原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收。在时间节点上，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间在纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复之后，被告出售商品房给原告，为原告办理不动产权属登记的相关文件是合同约定的义务，能否办理不动产权属登记的相关文件是完全能够预知的。被告将不能为原告办理房屋产权登记的相关文件的责任推卸给政府对规划方案进行调整、原市政道路进行改造、消防验收规范调整，都不是合理的解释，也不符合合同相对性原则。被告的抗辩理由不属于合同约定的因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的情形，已经构成违约。原告请求被告交付房屋产权转移登记文件并协助办理房屋产权登记及支付以所付房款414700元为基数从2013年7月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按已交付房款的日万分之一支付违约金,符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍城南恒达·雍熙御园北园8栋2单元13层1号商品房登记的有关文书交付给原告赵忠军、蒯丽，并协助二原告办理产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告赵忠军、蒯丽从2013年7月1日起至交付纳雍城南恒达·雍熙御园北园8栋2单元13层1号商品房登记的有关文书给原告时止，以购房款414700元为基数，按日万分之一计算的违约金。案件受理费1294元，减半收取647元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承当违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定，但根据上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。故原审适用法律错误；案涉房屋至今未完成初始登记，是由于政府原因导致恒达公司原2008年取得的《土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《土地使用证》为前提；在上诉人实施项目过程中，受市政道路下拉槽工程封闭施工影响致使案涉项目的消防验收受阻，以致案涉房屋不具备商品房初始登记的必备条件；上诉人与被上诉人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决恒达公司交付有关文书和支付违约金无事实依据；《不动产登记条例》的实施后，原《商品房买卖合同》就案涉房屋转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后不应再支付违约金。案涉房屋项目上诉人不具备向被上诉人交付相关法律文书的条件，原审判决上诉人向被上诉人交付案涉商品房转移登记的有关法律文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，恒达公司应当免责，原审未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误，请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人赵忠军、蒯丽二审答辩称：本案容积率调整是恒达公司为了自身利益作出的调整，由此导致的后果由恒达公司自行承担；恒达公司是根据变更前的土地使用证修建房屋，土地使用证变更后并未通知被上诉人，土地使用证变更系恒达公司单方行为，逾期办证后果应由恒达公司承担；恒达公司私自变更消防验收的条件，应由其承担责任；因下拉槽工程导致办证延迟，系恒达公司与政府之间的纠纷，不能作为恒达公司违约的免责事由；办理产权证所需相关文书是清楚的，恒达公司不能以相关文书约定不明确作为不承担违约责任的抗辩理由。 二审中，上诉人恒达公司提交了以下证据： 第一组证据：（1）编号为JCGZ2007—04的国有土地使用权出让合同；（2）原毕节地委领导指示拆除两栋上诉人获批宗地范围外安置房的图片及房屋照片；（3）会议纪要；（4）纳府通（2006）59号文件；（5）纳雍城乡规划局对“恒达?雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见；（6）纳府纪字（2010）45号县长办公会议纪要；（7）纳规呈（2010）8号纳雍城乡规划局关于“恒达?雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议。 证明内容：1、上诉人恒达?雍熙御园项目容积率的调整是上诉人按照原地委领导考察项目时提出的现场指示，要求对项目宗地外规划设计及风格不统一的两栋的保留建筑进行拆除，并纳入上诉人项目的整体开发范围；2、因纳雍县政府后续大幅度提高了房屋拆迁安置补偿标准，为推进旧城改造速度和解决拆迁安置补偿标准的提高而给包括上诉人在内的县域房开企业增加的拆迁安置成本，政府要求各房开企业按程序申请对项目容积率进行调整，上诉人后续依程序获得了纳雍县政府关于项目容积率调整的正式批复；3、上诉人获得项目容积率调整的批复后，完成了对宗地外两栋保留建筑的拆除，并为此承担了大量还房和巨额拆迁安置过渡费的拆迁安置补偿成本。结合纳雍县政府对于县域房开企业开发项目容积率调整存在的普遍性，上诉人向纳雍城乡规划局申请对恒达?雍熙御园项目容积率进行调整，并非基于逐利目的，而是为了在规划变更法律程序上配合纳雍县政府及城乡规划主管部门完成对恒达?雍熙御园项目容积率的调整。因此，项目容积率的调整不能归责于上诉人；4、证明2014年7月29日的县长办公会议纪录内容证实了纳雍县政府对于项目容积率的调整系基于对项目宗地外两栋保留建筑的拆除需要及后续政府对于房屋拆迁安置补偿标准的提高。 证明目的：恒达雍熙御园容积率的调整并非上诉人为商业逐利而调整，由于容积率调整，拆迁成本增加，出让金之间的换算尚未经政府核算，影响购房户房屋登记转移事宜办理，该因素属于非恒达公司的第三方原因，应当免责。 被上诉人赵忠军、蒯丽对该组证据的质证意见为：证据的真实性由法庭核实，如真实性无法核实，对复印件的证明目的不予认可。上诉人恒达公司因成本增加而调整容积率，属恒达公司为其自身利益所从事的商业行为，由于上诉人恒达公司自身原因导致逾期办证，应当由其承担相应后果，且容积率调整是在合同签订之前，故达不到上诉人的证明目的。即使有第三方原因导致恒达公司违约，恒达公司亦应找第三方主张权利，而不能以此作为其抗辩理由。 第二组证据：（1）纳雍雍熙镇城南片区局部地块国有土地使用权（补充合同）；（2）（2008）第0514号、（2014）第0215号土地使用证。 证明内容：雍熙御园购房户所买房屋的占有土地证明因项目宗地前期存在红线交叉（宗地边界土地纠纷）、未利用土地（未完成征收的土地）及增加保留建筑拆除面积的情况，经纳雍城乡规划局、纳雍国土资源局及上诉人对项目总用地红线进行复测后，纳雍国土资源局于2014年2月25日另与上诉人签订了《纳雍雍熙镇城南片区局部地块国有土地使用权（补充合同）》，纳雍县人民政府据此向上诉人重新颁发了“纳国用（2014）第0216号”国有土地使用证。据此，项目土地使用证的换发亦不能归责于上诉人。 证明目的：土地使用权的因素是由于政府第三方原因，恒达公司应该免责。 被上诉人赵忠军、蒯丽对该组证据的质证意见为：土地使用权的真实性请法院核实，土地使用权的申请时间不确定，变更土地使用权未告知买受人，由此导致的不能如期交付办理房屋产权转移登记的有关文书应由恒达公司承担。 第三组证据：（1）纳雍房产事业局、城乡规划局、国土资源局、房屋征收与补偿局共同出具的关于解决茶林路拆迁改造项目实施遗留问题的报告；（2）纳雍铭源房地产开发有限公司与贵州恒达房地产开发有限公司及纳雍房产事业局三方共同签署的协议书及其补充协议；（3）付款收条、银行支票存根；（4）国有土地使用权证及其宗地图；（5）（2013）12号纳雍委专题会议纪要；（6）纳雍城乡规划委员会关于《御景园暨恒达文化商业街设计方案》的审查意见；（7）纳府复（2014）144号关于实施纳雍旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街设计方案的批复）；（8）2014.7.29会议纪要；（9）纳府通告（2014）5号关于城南大道封闭施工的通告；（10）纳雍市政工程有限责任公司关于恒达市政下拉槽施工的情况说明；（11）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（12）北京蓝图工程设计有限公司关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明。 证明内容：1、证明纳雍委及政府为化解铭源公司茶林路旧城改造项目实施过程中出现的拆迁矛盾纠纷，安排纳雍房产事业局、城乡规划局、国土资源局及房屋征收与补偿局四部门向纳雍城规委提出建议，该四部门研究后结合项目地块的用地局限、还迁成本以及与相邻的恒达?雍熙御园项目规划不协调的问题，提出了保障规划协调统一，由企业提出调整规划方案的建议，以解决原茶林路旧城改造项目中出现的遗留问题。由此，设计单位报送的《御景园暨恒达文化商业街设计方案》（含下拉槽施工设计方案）获得了纳雍县政府的正式批复；2、证明恒达下拉槽市政项目工程贯穿了整个恒达小区，且在施工过程中会造成原设计消防通道被迫中断，进而影响整个小区项目的消防验收；3、证明下拉槽市政工程自2014年4月1日封闭施工以来，因政府未完成拆迁征收工作，至今未建成通车。因下拉槽市政工程贯穿了上诉人御景大厦、御景华庭、恒达?雍熙御园以及恒达?御景园整个项目，占用了原与市政道路重合的消防车通道，造成了整个项目消防车通道受阻，进而导致上诉人项目消防工程不具备验收合格条件。 证明目的：恒达公司逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致。 被上诉人赵忠军、蒯丽对该组证据的质证意见为：证据真实性请求法院核实，以法庭核实的为准。关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明，该份证据原件与复印件的加盖的公章不一致，公章没有编号，应当没经过备案，真实性不予认可，达不到上诉人的证明目的，不能证明是由于第三方原因导致。该情况说明属于证人证言，应当由出具单位出庭作证，证据（10）与该份证据质证意见一致；2、上诉人提供证据（1）、（2）、（3）均是在签订合同之前已形成，不能证明责任在于第三方，恒达公司签订合同时也并未告知买受人，该证据达不到其证明目的。3、恒达公司提交证据不能证明因下拉槽工程导致消防验收不合格，达不到其证明目的；4、恒达公司与被上诉人签订的合同有效，因第三方导致其违约，恒达公司应该向第三方主张权利，不能作为其免责的理由。 第四组证据：纳府通告（2016）38号关于实施统一不动产登记的通告。 证明内容：证明不动产暂行登记条例自2015年3月1日起施行，但纳雍县政府于2016年9月30日才在县范围内实行不动产统一登记，故在2016年10月30日前上诉人未能将房屋转移登记交付给被上诉人不能归责于上诉人。 证明目的：恒达公司逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致。 被上诉人赵忠军、蒯丽对该组证据的质证意见为：证据真实性由法院核实。上诉人未如期办理商品房初始登记时间，已经构成违约，2013年至2016年9月30日期间相差近3年，故纳府通告（2016）38号关于实施统一不动产登记的通告出台对恒达公司的违约行为没有实际影响。 经审查，上诉人恒达公司提供的第一组证据来源合法，内容真实，且与本案待证事实相关联，能够证明恒达公司申请调整恒达·雍熙御园容积率的事实以及经过，且该调整系经专家论证以及相关行政主管部门同意后实施，依法对其证明力予以确认，但此次容积率调整与恒达公司所称需拆除项目宗地外两栋保留建筑以及政府提高房屋拆迁安置补偿标准之间并无必然的因果关系，申请调整容积率只是恒达公司为了弥补其拆除宗地外两栋保留建筑的拆除费用以及减少拆迁安置补偿成本而采取的一种商业手段，该组证据并不能证明是政府有关部门强制要求恒达公司对案涉雍熙御园项目的容积率进行调整，证据中亦未体现恒达公司因土地出让金的核算问题影响办理房屋转移登记等相关内容，故该证据达不到证明目的；第二组证据符合证据三性，证明案涉雍熙御园项目的原土地使用证于2014年6月10日重新换发的事实，依法予以采信；上诉人恒达公司提交的第三组证据能够证明《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》是为解决原茶林路旧城改造项目中出现的遗留问题而出具，并经纳雍县人民政府批复同意实施，根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿了整个恒达小区，造成恒达小区原设计消防通道受阻，被迫中断使用，加上受拆迁因素影响，工程进度受制，进而导致案涉项目的消防工程不具备消防验收合格条件等相关事实，故本院对该证据的三性以及其相应的证明力予以确认，但因消防验收合格仅是上诉人恒达公司向房屋买受人履行交付办理房屋转移登记有关文书的合同义务所须满足的条件之一，消防未经验收合格不等同于恒达公司均已符合能够向房屋买受人交付上述有关文书的其他条件，故上诉人恒达公司提供的证据达不到其逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致的证明目的；上诉人恒达公司提供的第四组证据符合证据三性，本院依法予以采信，但该证据亦达不到上诉人恒达公司的证明目的，因为恒达公司未按照合同约定向买受人如期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约行为与纳雍县政府是否以及何时实行不动产统一登记无关。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：本案二审争议的焦点是：1、上诉人未按约向被上诉人交付案涉商品房转移登记有关文书是否违约？2、如上诉人违约，2016年9月30日之后上诉人应否支付违约金？3、原审判决上诉人向被上诉人交付案涉房屋转移登记有关文书是否正确？ 关于焦点1，案涉房屋项目换发《国有土使用证》的系客观事实，但根据上诉人提供的证据证明，案涉房屋所涉土地《国有土使用证》的换发并未影响上诉人其他开发工作正常开展，且上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土使用证》后，仍不能向被上诉交付办理房屋产权证的有关文书，因此，其主张2014年6月10日前其不应承担违约责任的上诉理由不成立；上诉人一、二审均未举证证明从其违约之日起至今为止，其案涉房屋项目消防设计未经竣工验收仅系因纳雍县人民政府的下拉槽市政工程施工未完成这一唯一因素所致，不能证明案涉房屋项目消防设计未竣工验收，致其不能向被上诉人交付案涉房屋转移登记有关文书不是其自身原因所致，因此，其主张按照双方就“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应承担违约责任的上诉理由亦不成立。原审认定上诉人违约并按合同约定向被上诉人支付违约金并无不当。 关于焦点为2，《商品房买卖合同》中办理房屋产权证是出卖人的法定义务，上诉人不因《不动产登记条例》的实施而免除该义务，《不动产登记条例》实施前后，上诉人应向被上诉人交付办理房屋产权证的相关文书，办证部门有明确具体的要求，作为房开企业的上诉人对此应是明知的，因此，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》格式合同中关于上诉人向被上诉人交付办理产权转移登记有关文书的约定系明确具体的，上诉人关于其与被上诉人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书和支付违约金无事实依据，《不动产登记条例》的实施后，原《商品房买卖合同》就案涉房屋转移登记所约定的条件消失，2016年9月30日后其不应再支付违约金的上诉主张于法无据； 关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本案因上诉人就案涉房屋至今均还未具备办理产权转移登记的条件，其事实上还不能履行向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书，而上诉人的该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，现被上诉人请求上诉人向其履行交付办理案涉房屋转移登记有关文书之合同义务于法无据，原审判决支持被上诉人的该项诉讼请求不具有可执行性，二审予以纠正。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，对其不成立的上诉理由及请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十一条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1502号民事判决第一项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍城南恒达·雍熙御园北园8栋2单元13层1号商品房登记的有关文书交付给原告赵忠军、蒯丽，并协助二原告办理产权登记。 二、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1502号民事判决第二项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告赵忠军、蒯丽从2013年7月1日起至交付纳雍城南恒达·雍熙御园北园8栋2单元13层1号商品房登记的有关文书给原告时止，以购房款414700元为基数，按日万分之一计算的违约金。 一审案件受理费647元，二审案件受理费1294元，共计1941元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十九日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣