河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初19749号原告刘丽红，女，1982年3月10日出生，汉族，住河南省登封市。委托代理人魏晋、寇华，河南辰中律师事务所律师。被告潘莉，女，1989年3月20日出生，汉族，住河南省淅川县。委托代理人曹向东，河南银基律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路**。负责人石永栓，行长。委托代理人赵宏骏、管一杰，该公司员工。原告刘丽红与被告潘莉、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员汪涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丽红委托代理人魏晋、第三人建行河南省分行委托代理人赵宏骏、管一杰到庭参加诉讼，被告潘莉经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月20日，原、被告通过郑州大家房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定如下：1、原告购买被告所有的郑州市高新技术产业开发区××大道××楼××单元××号的房屋，建筑面积为87.5平方米。2、该房屋项下房产及其配套设施的总价款为630000元人民币，原告于2013年6月29日前支付330000元首付款，并有权提前装修入住。3、被告负责自行解除该房屋的抵押登记。该房屋已设定抵押，抵押权人为建行河南省分行。4、原被告双方应于房产证下来30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。5、任一方未按合同履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款千分之一的违约金。合同签订后原告积极履行了合同相关义务，于2013年6月29日支付了房屋首付款，被告并出具了收据。该房屋的产权证已于2015年4月7日下发，依照合同约定，被告应负责解押并应于2015年5月20日前到房管局立契、办理房产过户及相关手续。原告多次催促被告履行此合同义务，被告至今仍未履行。为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告继续履行合同，办理该房屋的解除抵押手续，并办理房屋的产权转移手续，将该房屋产权过户至原告名下；2、被告按照每日630元的标准支付原告自2015年5月20日至实际办理过户完成之日的逾期违约金，暂计至起诉之日为441000元。被告庭后提交答辩意见称：该房屋买卖合同签订后，被告已将房屋交付给原告，原告一直正常使用该房屋，其不存在损失。被告前期收取的房款已用于其它生意，在房产证下发后，被告就和原告协商让原告支付剩余房款，被告自己再拿出十几万元来办理该房屋的解押手续，然后协助原告办理过户，但原告不同意，故被告不存在违约行为，且原告对此知情。关于违约金，因为出现了情势变更，原告已装修入住，因房屋未过户，原告应当支付的租金可以和违约金相抵。双方合同约定的违约金计算标准和计算方法过高，远远超出签订合同的预期，故违约金不应支持。因被告不存在违约行为，不应承担诉讼费。第三人建行河南省分行辩称：如果结清贷款，可以出具解押手续。经审理查明：2013年6月20日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），郑州大家房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于科学大道59号5幢2单元24层东南户218的房产，房屋买卖合同编号为000012000800，房屋所有权人为潘莉，建筑面积87.55平方米。该房屋系甲方通过按揭方式购得，银行贷款尚未结清，该房屋目前已抵押给贷款银行。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为630000元，该价格包含该房屋的相关配套设施有：维修基金、契税、固定装修不动。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定签定本合同时，由乙方向丙方支付定金30000元。乙方应在立契时将首付房款330000元交付甲方，剩余房款300000元由银行放贷之日向甲方支付。甲乙双方应在甲方办理完毕解押手续之日起房产证下来30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定缴纳相关税费，甲方负担总税费用的0%，乙方负担总税费用的100%。甲乙双方立契后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。甲乙双方另协商约定：乙方在2013年6月29日前支付首付款330000元，甲方在收到首付款后，乙方有权提前装修入住，甲方自己负责解押。2013年6月29日，被告向原告出具收据一份，载明：“今收到刘丽红（）购买科学大道19号美景菩提5号楼2单元2402房屋首付款（即解押款）叁拾叁万圆整”。后原告入住该房屋。2015年4月7日，本案房屋取得了房产证号为郑房权证字第**的产权证书，该证书显示权利人为被告，抵押权人为中国建设银行股份有限公司河南省分行。另查明，1、庭审中原告同意自行支付剩余房款。2、被告认可其未将原告支付的首付款用于办理该房屋的解押手续。3、庭审中第三人建行河南省分行称如果结清贷款可以出具解押手续，并称被告存在贷款断供的情况，目前已经产生了本金及利息的罚息。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、收据各一份、房屋所有权证复印件、高新区房屋登记簿复印件、委托书复印件各一份、手机短信截图三份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告于2013年6月20日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了首付款330000元，该合同约定剩余房款通过按揭贷款方式支付，原被告应在签订合同后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，并于办理完毕解押手续起房产证下来30个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。该合同约定由被告负责办理该房屋的解押手续，被告并于2013年6月29日向原告出具收据确认其已收到原告的首付款（解押款）330000元。该房屋的房产证已于2015年4月7日下发，被告未按合同约定用原告支付的首付款办理该房屋的解押手续，并以资金不足为由至今未办理该房屋的解押，其该行为已构成违约。本案房屋存在抵押贷款，需还清剩余贷款撤销抵押权之后，才能继续办理房屋过户手续。庭审中原告同意自行支付剩余房款，第三人建行河南省分行亦同意在结清贷款后办理解押手续，在此基础上本案合同具有继续履行的可能性。故原告作为合同守约方，其请求被告继续履行该合同，配合办理该房屋的解除抵押及所有权转移登记手续符合合同约定，具有事实和法律依据，故对其该诉讼请求本院予以支持。原告请求被告按照总房款的日千分之一标准支付自2015年5月20日至实际办理过户之日的违约金。本案中，被告在收到原告支付的首付款后，未按合同约定在房产证下发后使用该款办理解押手续，致使本案房屋至今未能办理过户手续，其该行为已构成违约，应承担相应违约责任。该合同所约定的违约金标准过高，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、被告承担债务的能力，本院酌定被告按照总房款10%的标准向原告支付违约金63000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的惩罚。对于原告请求违约金数额过高部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：本判决生效后10日内，原告刘丽红一次性清偿被告潘莉与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行及被告潘莉应予以配合。本判决第一项所涉贷款全部还清后10日内，被告潘莉办理位于高新技术产业开发区科学大道59号5幢2单元24层2××号房产的抵押权注销登记手续，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行应予以配合。三、本判决第一、二项内容履行完毕后10日内，原告刘丽红向被告潘莉支付剩余房款（剩余房款为总房款630000元减去已付房款330000元，以及本判决第一项确定的原告刘丽红向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行清偿的贷款本息部分（如有剩余））。该剩余房款支付完毕后10日内，被告潘莉协助原告刘丽红办理位于高新技术产业开发区科学大道59号5幢2单元24层2××号房产的过户手续（房产证号为郑房权证字第**）。四、被告潘莉于本判决生效后10日内，支付原告刘丽红违约金63000元。五、驳回原告刘丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7915元，减半收取3957.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇一七年十二月二十七日书记员  宋婕