昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初5639号原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新中路中段广福城**6b。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：崔美月，女，昆明尊园房地产经纪有限公司的工作人员，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：徐黄平，女，昆明尊园房地产经纪有限公司的工作人员，住湖南省邵东县。特别授权代理。被告（反诉原告）：张开松，男，汉族，1974年8月26日出生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：阴欣，北京盈科（昆明）律师事务所律师。一般授权代理。第三人：康醒明，男，汉族，1931年4月1日出生，住云南省昆明市盘龙区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）与被告张开松、第三人康醒明居间合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案。被告张开松在法定期限内向本院提起反诉，本院于2017年8月21日受理。本案依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）尊园公司的委托诉讼代理人徐黄平、被告（反诉原告）张开松及其委托诉讼代理人阴欣到庭参加诉讼。第三人康醒明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告尊园公司向本院提出诉讼请求：1．被告张开松支付原告尊园公司1.08万元；2．被告张开松支付原告尊园公司违约金（以1.08万元为基数，从2017年5月9日起按每日1‰计算）。事实和理由：2017年5月3日，经原告尊园公司居间撮合，第三人康醒明（出售方、甲方）、被告张开松（购买方、乙方）与原告尊园公司（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定第三人康醒明向被告张开松出售位于昆明市新迎小区胜利花园18-1-701号的房屋，成交价格为63万元，定金2000元。被告张开松向原告尊园公司支付佣金1.08万元，佣金支付时间为2017年5月8日前。合同签订后，因被告张开松的妻子征信存在问题，其不愿意等银行办贷反馈，声称自行解决贷款事宜；双方约定过户时，被告张开松表示没有解决征信问题，故决定不购买涉案房屋，被告张开松的行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第八条、第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条等规定，被告张开松应支付原告尊园公司佣金及违约金。被告张开松辩称，第一，原告尊园公司未尽到应尽的告知义务，导致被告张开松无法购买房屋，故原告尊园公司无权收取居间费用。根据双方在合同第三条及第十三条中的约定，原告尊园公司提供的居间服务包括安排整个房产交易过程，从原告尊园公司门店贴出的合同履行流程图可以看出，原告尊园公司应按照服务流程和办理的事宜收取相应的佣金。本案中，被告张开松明确表示购房支付方式为贷款，原告尊园公司作为专业中介机构，明知个人征信是否良好是决定银行贷款是否发放的重要因素，原告尊园公司在签订合同前并未告知被告张开松进行征信查询，系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。第二，原告尊园公司在出具的合同中要求被告张开松承诺征信良好系格式条款，属无效条款。反诉原告张开松向本院提出诉讼请求：反诉被告尊园公司返还其保管的定金2000元，并按照银行同期贷款利率支付反诉原告张开松利息至款项支付之日。事实和理由：原被告于2017年5月3日签订《房屋买卖暨居间合同》，约定由反诉被告尊园公司为反诉原告张开松提供居间服务，反诉被告尊园公司收取了反诉原告张开松定金2000元。但是反诉被告尊园公司至今未提供居间服务，反诉被告尊园公司在骗取反诉原告张开松签订合同后，以反诉原告张开松的妻子征信有问题为由，拒绝提供相应服务，并拒绝返还定金。反诉被告尊园公司辩称，2000元为购房定金，反诉被告尊园公司系受托管理，该款基于买卖合同产生，收取的主体为第三人康醒明，系第三人康醒明托管于反诉被告尊园公司处，反诉被告尊园公司只是代为保管，并非返还主体。由于反诉原告张开松违约，根据定金罚则，第三人康醒明有权没收。定金与佣金并非同一个法律关系。第三人康醒明未作陈述。原告（反诉被告）尊园公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖暨居间合同》、短信记录等证据材料，被告（反诉原告）张开松提交了《房屋买卖暨居间合同》、合同履行流程图、房屋交易流程、短信记录、《收款专用收据》等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经核对当事人电话号码及证据原件，本院依法对原被告提交的短信记录均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月3日，原告（反诉被告）尊园公司（丙方）与第三人康醒明（甲方）、被告（反诉原告）张开松（乙方）在昆明尊园房地产经纪有限公司白龙店签订《房屋买卖暨居间合同》，约定第三人康醒明将其所有的位于昆明市新迎小区胜利花园18-1-701号的房屋以63万元的价格出售给被告（反诉原告）张开松；并约定于2017年5月3日前办理房屋（预约）权属转移登记手续。合同第3.3条约定：“签订本合同时，乙方支付购房定金人民币（大写）贰仟元整（小写：￥2000.00元），该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：①乙方同意丙方向甲方转交人民币（大写）＼元整（小写￥＼元）；②甲方交由丙方托管人民币（大写）贰仟元整（小写￥2000.00元），在房屋权属转移登记手续和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方。前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲、乙均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。”合同第四条约定，付款方式为银行按揭贷款，“于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款人民币（大写）90000.00元整（小写：￥玖万元）。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或者实际放贷额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足。”合同第十三条约定，买卖双方按照原告（反诉被告）尊园公司的要求，在原告（反诉被告）尊园公司的安排下完成交易。合同第十五条载明：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金人民币（大写）＼元整（小写￥＼元），乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）壹万零捌佰元整（小写：￥10800.00元）。佣金支付时间为：2017年5月8日前。若本合同订立后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日千分之一的违约金。”合同签订后，被告（反诉原告）张开松向原告（反诉被告）尊园公司交纳了定金2000元。后因被告（反诉原告）张开松方征信存在问题，未能向银行贷款，第三人康醒明与被告（反诉原告）张开松之间的买卖合同未能履行。本院认为，双方争议的焦点为：1．原被告之间是否成立居间合同关系；2．被告张开松是否应支付原告尊园公司报酬，如果需要支付，应支付的金额为多少；3．反诉被告尊园公司是否应返还反诉原告张开松定金。关于第一个争议焦点。本院认为，合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告尊园公司向被告张开松、第三人康醒明报告订立房屋买卖合同的机会，并提供房屋买卖合同的媒介服务，原告尊园公司与第三人康醒明、被告张开松之间分别成立居间合同。居间合同系原被告及第三人康醒明自愿订立，合法有效，对合同当事人有约束力，合同当事人应按合同约定享有权利，并履行义务。关于第二个争议焦点。本院认为，根据原被告在居间合同第十五条的约定，根据买卖合同的不同情形，报酬的支付存在以下几种情况：第一种，买卖合同已经履行的，由被告张开松支付原告尊园公司报酬1.08万元；第二种，第三人康醒明与被告张开松协商解除买卖合同（或者无法确定违约方解除）时，由被告张开松与第三人康醒明按照约定支付原告尊园公司报酬合计1.08万元，或者共同支付报酬1.08万元；第三种，因被告张开松或第三人康醒明违约导致买卖合同未能履行的，由违约方支付原告尊园公司报酬1.08万元（双方违约时，连带支付报酬1.08万元）。本案中，根据《房屋买卖暨居间合同》第四条的约定，应由被告张开松支付第三人康醒明首付款，并用贷款方式支付剩余购房款；由于被告张开松的个人原因，其无法从银行贷款，从而导致买卖合同无法履行，被告张开松的行为构成违约。故应由被告张开松按照上述约定支付原告尊园公司报酬。关于被告张开松应支付原告尊园公司报酬的数额问题。本院认为，虽然原被告在合同中约定，双方在签订合同时，原告尊园公司已经提供了居间服务，但是根据《房屋买卖暨居间合同》第十三条约定，被告张开松提交的原告尊园公司公示的业务办理流程及佣金支付时间，原告尊园公司实际应提供的居间服务贯穿于从买卖合同签订至交房的全过程，包括合同签订、贷款办理、过户手续办理等服务。综合考虑原告尊园公司实际提供的居间服务的情况，本院认为，由被告张开松支付原告尊园公司报酬8000元为宜。关于原告尊园公司要求被告方支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告张开松未按约定支付原告尊园公司报酬，其行为已构成违约，被告张开松的逾期付款的违约行为确给原告尊园公司造成利息损失；根据合同法第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院认为，原被告在《房屋买卖暨居间合同》第十五条的约定违约金过高，本院依法予以调整。根据上述规定，本院依法按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算违约金。根据居间合同第三条及第十五条的约定，报酬应于2017年5月8日前支付，现原告尊园公司要求被告张开松支付从逾期付款之日亦即2017年5月9日起至款项付清之日止的违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。关于反诉被告尊园公司是否应返还反诉原告张开松定金的问题。本院认为，根据原被告及第三人康醒明在《房屋买卖暨居间合同》第3.3条的约定，第三人康醒明收取所谓定金2000元的条件为买卖合同履行完毕，但是由于买卖合同并未履行，故反诉被告尊园公司该款项应由第三人康醒明收取，反诉被告尊园公司只是代为管理的辩解无依据，本院不予采纳。因此，本院认为，反诉被告尊园公司收取反诉原告张开松支付的所谓定金（交房保证金）2000元并无合同及法律依据，反诉原告张开松要求反诉被告尊园公司予以返还的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告尊园公司支付利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告张开松于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司报酬8000元；二、被告张开松于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司从2017年5月9日至报酬付清之日止的违约金（以未支付的报酬数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）；三、反诉被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起返还反诉原告张开松2000元；四、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张开松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75元，由被告张开松负担56元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担19元；反诉案件受理费25元，由反诉被告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 臣人民陪审员  肖跃玲人民陪审员  李海霞二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杨 容