安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初2317号原告：邢春香,女,1985年2月1日出生,住安徽省无为县。委托诉讼代理人：章建国，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪娟，安徽景旺律师事务所律师。被告：安徽万泰置业有限公司,住所地安徽省铜陵市经济技术开发区。统一社会信用代码91340700748909812J。法定代表人：林建新，该公司董事长。委托代理人：刘静，安徽铜鼎律师事务所律师。委托代理人：蒋斌杰，公司副总经理。原告邢春香诉被告安徽万泰置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告邢春香委托诉讼代理人章建国、汪娟，被告安徽万泰置业有限公司委托诉讼代理人刘静、蒋斌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢春香向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告和被告于2015年7月15日签订的《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》第三条第二项（约定租金超过20年的部分）无效；2、请求判令被告退还原告无效的20年租金45000元和利息（自2015年7月15日按照银行同期贷款利率计算至该款项付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月15日，原告和被告签订了《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定原告承租被告万泰翡翠城农贸市场2-1026号铺位，该铺位租赁期为40年，前20年自2016年3月30日至2036年3月29日，“自动续订”的后20年自2036年3月30日至2056年3月29日。依据法律规定，租赁期限不得超过20年，租赁期40年的约定，违反了法律的规定。为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告安徽万泰置业有限公司辩称，1、双方签订的合同合法有效，并没有违反法律的规定，对于合同第三条第二项约定的条款，明确20年租赁期没有违反法律强制性规定，后20年租赁期为合同预约行为，是双方真实意思的表示，符合法律规定；2、本案收取的是前20年的租金，并非40年的租金，原告要求退还一半租金没有事实和法律依据；3、即使因租赁合同约定超过20年而无效，也是整体的合同无效，而不是超过20年的部分无效，若认定租赁合同签订期限为40年，在整体无效的情况下恢复原状，被告可以返还收取的租金，但原告应当返还商铺，并且支付从实际交付之日至原告返还商铺之日止的占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月6日，安徽万泰置业有限公司（甲方）与邢春香（乙方）签订了《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定的主要内容为：第一条，合同标的。1、地点：铜陵市翠湖一路与石城大道交汇处；2、铺（摊）位编号2-1026；3、铺（摊）位面积（长度）5.39……第三条、有偿使用期限。1、甲乙双方约定该铺（摊）位有偿使用期自2016年3月30日起至2036年3月29日止，期限为20年；2、本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年3月30日起至2056年3月29日止……第四条、有偿使用金及支付方式。1、本合同项下的该铺（摊）位，甲方就有偿使用期限收取的全部有偿使用金总金额为9万元整……。同日，邢春香支付9万元于安徽万泰置业有限公司，该公司开具了收据。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点为：第一，邢春香支付的9万元究竟系20年租赁期的有偿使用金还是40年租赁期有偿使用金；第二，双方签订的《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》约定的40年租赁期是否有效。对此，阐明理由如下：关于焦点一：首先，双方签订的《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》虽未对9万元有偿使用金所对应的租赁期进行明确直接的约定，但合同中明确表述有偿使用期分为前后各20年两个阶段，第二阶段可以不再另订合同而自动续订，又表述“有偿使用期限收取的全部使用金总金额为9万元”，结合这条内容和上下文理解，“全部”、“总金额9万元”应系对40年租赁期有偿使用金的约定；其次，安徽万泰置业有限公司作为经营房地产开发的正规企业法人，在房地产租售等经营范围内，其缔约能力显然远强于作为买受方的普通自然人。根据诚信原则，安徽万泰置业有限公司缔约时应当且也完全有能力提供结构完整、语义明晰的合同文本和条款。本案有偿使用权合同文本系由安徽万泰置业有限公司制作提供，且该公司与相对方签约时重复予以使用，故有偿使用金对应年限的相关条款可视为格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，在对该部分条款理解发生争议时，理应作出不利于安徽万泰置业有限公司的解释。关于焦点二：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限超过二十年的，仅是超过部分无效，而非整体无效。本案双方在合同中约定铺位有偿使用年限为20年，即该租赁期为20年，又在合同中直接约定到期自动续订20年，无须另订合同，则前后两阶段的合同权利义务无任何变更，且对后20年租赁期的使用金，双方也已实际履行。以上约定的相关续订条款，以及双方关于后20年租赁期使用金的履行行为，违背了相关法律规定意旨，且也已违反上述合同法效力性强制规定。故本案合同中第三条第二款关于第二阶段使用期限20年，以及到期自动续订有偿使用权合同等相关条款均应认定为无效。作为履行部分无效合同条款而取得的财产，安徽万泰置业有限公司应当将邢春香已支付的铺位后20年租赁期有偿使用金45000元予以返还，但邢春香在签订合同时应当严格遵守法律的相关规定，其在签约时也违反法律强制性规定，导致本案合同部分条款无效，本身也具有相当过错，故对此遭受的利息损失，双方应当平均予以分担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百二十五条和第二百一十四条规定，判决如下：一、原告邢春香与被告安徽万泰置业有限公司双方于2015年7月15日所签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》中第三条第二款（具体内容为：本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年3月30日起至2056年3月29日止）无效；二、被告安徽万泰置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告邢春香有偿使用金45000元和利息（自2015年7月15日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的50%计算至该款项付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由被告安徽万泰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  郑宏伟二〇一七年十二月二十二日书记员  袁 捷附：本案所适用的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。