昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0112民初5869号 原告：董菁，女，汉族，1983年10月5日生，身份证登记住址：云南省昆明市呈贡县。 委托诉讼代理人：宗泽赟，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。 被告：苏秀华，女，汉族，1956年10月15日生，身份证登记住址：新疆昌吉市。 被告：张风西，男，汉族，1955年2月8日生，身份证登记住址：新疆昌吉市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张春林，新疆新蓝天律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南中悦房地产经纪有限公司。 住所：云南省昆明市西山区福海乡杨家地办事处李家地分析测试中心综合楼**。 统一社会信用代码：91530112584813119R。 法定代表人：王俊。 委托诉讼代理人：杨潇，男，傣族，1986年7月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，系该公司员工，特别授权代理。 原告董菁与被告苏秀华、张风西、云南中悦房地产经纪有限公司（以下简称“中悦经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董菁的委托诉讼代理人宗泽赟，被告苏秀华、张风西的委托诉讼代理人张春林，被告中悦经纪公司的委托诉讼代理人杨潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董菁向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告之间的《房屋买卖经纪合同》；2、被告苏秀华、张风西向原告支付违约金29.2万元；3、原告因本案诉讼支付的成本费用由被告苏秀华、张风西承担。庭审中，原告明确表示第一项诉讼请求为要求解除原告与被告苏秀华之间《房屋买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系；第三项诉讼成本包括诉讼费、律师费10000元、保全保险费2336元、保全费1980元。事实和理由：2017年2月，原告与被告苏秀华、中悦经纪公司签订《房屋买卖经纪合同》，约定“被告将滇池路与二环南路交接处东南侧滇池半岛小区*期*幢*单元第*层*号房屋以146万元整的价款转让给原告，原告在被告将约定房屋交付给其之日向被告支付首期款项47万元，余款由原告采取银行按揭方式一次性支付给被告，双方共同于2017年4月25日18时前办理过户手续；违约方必须按转让价款的20%向守约方支付违约金”等较为完备的内容。合同签订后，原告当日向被告支付定金3万元，被告确定亦依约开始与承租人协商解除租赁关系（因转让房屋出租他人之故）。但是，直至4月中旬才完成解除租赁关系的事宜。在此期间，因滇池半岛小区房价出现较大上涨，被告遂以各种借口拒绝向原告履行交付、办理房屋过户手续等约定义务，从而导致原告无法实现购买约定房屋的合同目的。 苏秀华、张风西辩称，1、合同解除到目前为止是因为原告的原因，原告多次表示要解除合同，不再购买房屋，同时以购买其他房屋的形式来表示解除合同。2、原告主张的违约金及诉讼成本费用事实不成立，双方订立买卖合同后，是原告导致房屋买卖至今不能完成，房主户籍和生活所在地在新疆，不在房屋所在地。苏秀华委托张风西的妹妹张学风从上海赶到昆明，由于原告言而无信导致房屋无法交易，张学风到昆明产生了大量费用，且被告还支付巨额的赔偿金将出租房屋收回。3、由于原告的原因导致房屋至今闲置，被告还要自行承担房屋的所有费用，造成巨大损失；4、合同是由第三被告起草的格式条款，按照条款，买卖双方履行的先后顺序明确，并不是先交房再支付房款，合同明确约定款项交去银行赎证，交付首付款后才能交房，但是被告至今没有收到过一分钱，定金和首付款都没有收到过。综上，原告的诉请没有事实和法律依据。 中悦经纪公司辩称，2017年2月25日是由苏秀华来签订合同，当时在签合同的时候是租户不愿意配合导致房屋买卖没有完成。当时说要还款赎证，当天交房，房东在腾房中还和租户发生了矛盾，当时还报警。后来约定4月16日来办理，但是苏秀华没有来，也通知双方来办理相关事宜，但是苏秀华一直不配合，后来苏秀华还让被告以175万元的价格帮其卖房子，但是被告没有同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下： 对于原告提交的以下证据：1、照片（房屋照片），因被告中悦经纪公司认可参与了当天房屋的查看，故本院对真实性予以认可；对于地产挂牌照片，虽然不能显示具体的拍摄时间，但第一、二被告认可涉案房屋于2017年6月另行挂出转让的事实，故本院该对此事实予以确认。2、短信记录（董菁与张学风），虽然第一、二被告表示不清楚是否收到短信，但认可该号码属于张学风使用，故在被告无相关证据反驳的情况下，本院对该组证据的真实性予以确认；3、工作证（董菁），因该证据来源合法，故本院对真实性予以确认。 对于被告苏秀华、张学风提交的以下证据：短信记录（张学风与董菁），因被告提交的该份证据系打印件，并不是短信的原始载体，且无其他证据与之印证，故本院不予确认。 对于被告中悦经纪公司提交的以下证据：1、短信记录（被告工作人员肖保林与苏秀华）；2、短信记录（被告工作人员杨梅和张学风），虽然第一、二被告认为上述短信并不完整，但未能提交张风西的短信记录予以核对，并表示其手机已经遗失，故在第三被告能够提交手机原始载体进行核对的情况下，本院对该组证据的真实性予以确认。 本院确认本案以下法律事实：被告苏秀华、张风西系夫妻关系。2017年2月25日，原告董菁（乙方）、被告苏秀华（甲方）通过代理人张学风与被告中悦经纪公司（丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定：甲乙双方通过丙方中介出售及购买位于昆明市滇池路与二环南路交接处东南侧滇池半岛小区*期*幢*单元第*层*号房屋一套，建筑面积以产权证为准。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为146万元。签订本合同时，乙方交付购房定金30000元；甲乙双方约定于2017年4月25日18时前办理交易过户手续，付款方式为银行按揭。在产权过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自己姓名的《收件收据》时，乙方付给甲方购房首付款47万元，剩余房款99万元由乙方办理银行按揭一次性给付；若甲方该房屋的产权证处于银行按揭抵押中，则乙方自愿于2017年3月30日前将47万元的购房款付至丙方托管，此房款用于协助甲方还款赎证，所还款项用于冲抵房款，赎出的证书只能由丙方置有，并甲、乙双方和丙方一起及时办理产权变更手续。甲乙双方约定于付首付款当日交房，甲方并保证在约定交房之日，结清该房屋的一切费用（包括但不限于水、电、煤气、物管、有线电视费用等）且甲方保证该房屋在交付前没有任何权利瑕疵（该房屋在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁由甲方负责，与乙方无关），对该房屋享有完整所有权及处分权，否则甲方应赔偿由此引起的一切损失。双方还约定，除不可抗力因素外，甲、乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价20%作为违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付该房屋的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日100元，超过10日则视为违约。双方补充协议约定：乙方首付47万元作为甲方垫资赎证，付款当日甲方交房给乙方，回执单据由乙方保管，拿到证当日办理过户；苏秀华委托张学风办理出售盛高大城*栋*单元*室相关手续，如与事实不符，本人承担相关法律责任。 2017年2月28日，苏秀华、张风西作为委托人与作为受托人的张学风签订《委托书》并办理公证手续，约定由张学风代为办理涉案房屋的转让事宜，具体代理事项为：……7、与买受人协商转让相关的事宜；8、签订《房地产买卖合同》以及与房地产转让相关的其他协议……18、办理与上述房地产以及上述各项事宜相关的其他所有事宜……。 另查明，2017年3月1日至4月18日，被告中悦经纪公司员工肖保林与张学风短信交谈记录如下：3月1日，肖保林：“你好，银行有没有说多久可以还款”，张学风：“我嫂子昨天已办理好公证委托，也已快递，预计明后天能到我这儿，到手就去银行办理”。3月2日，张学风：“我的文件已收到了，明早去银行申请还款”，肖保林：“好的”。3月3日，张学风：“4月的2、3、4号放假，5号上班可办理还款手续，15个工作日拿到房产证”。3月10日，张学风：“我担心下周一如果还不还款，晚几天的话，我房产证要15个工作日才能拿到，下月初清明节放4天假5号才上班，希望买方尽快办理这事”，肖保林：“买家也着急，他们房子卖了再不搬走就要交房租了，我们一定尽快”。3月13日，张学风：“麻烦你把换锁师傅联系好，周一去过银行回来交接时我要换锁芯的，这样尽快能办理完”，肖保林：“换锁的师傅在我们隔壁就有的”。3月16日，张学风：“昨晚忘记跟你说了，你给买方说，跟租客协调好了，延期一个月交房可不可以，他们商量商量我等回复”、“有回复吗？”，肖保林：“店长还没有过来，发工资她要来的”。3月29日，张学风：“我打电话不接，我弟说再让那校长协调协调看，再回复你了”，肖保林：“买家刚刚来店里了，他们家要求垫资的时候要交房给他们，你想办法联系了问问租客嘛”、“时间拖久了怕政策变了，万一到时候昆明涨首付就麻烦了”，张学风：“有回复了回你吧”。3月31日，张学风：“昨天我弟的朋友协调，赔付3万块钱搬出，时间要4月十几号才能搬走，准确时间没确定”，肖保林：“你看能不能早几天，我刚刚问了买家，他们还是说付了首付要交房，时间拖太长万一昆明限购就麻烦了”，张学风：“现在租客回复死活都不搬了，咋办？？？”。4月1日，肖保林：“租客没搬走，买家这边不愿意垫资”，张学风：“正在处理中”。4月12日，肖保林：“我们和买家约了今天下午一点在西山区不动产中心见，你们带着和租客的解除协议来”、“现在是什么情况，你尽快回个电话给我们了解下情况，昨晚上我们和买家沟通到十二点多，也是为了尽快的来办这个事”、“不管是什么情况请你及时回复我们，不然造成合同违约的话，你们要承担相应违约责任，我们和买卖双方约定的时间是2017年4月12日下午一点在西山区不动产中心见面，昆明中悦地产”、“我们和买方约定的时间是今天下午一点在不动产中心做房屋预约买卖，偿还贷款事宜，你们一直不接电话，不回信息，以至于造成违约是需要承担合同违约责任的，告知方：昆明中悦地产肖保林”、“大姐，如果你们是家里有事，或者其他情况都请及时回复我，一直联系不上，也不知道你们是什么情况，时间拖久了会对你们不利的，你们家里也是有好多事，尽早处理完房子的事你们也省心，一味的不回复会给你们带来更多的麻烦和损失”、“大姐，你们要带着和租客的租赁解除合同一起去，早办完你们也早省心”、“是什么情况希望尽快回复一下”。4月15日，肖保林：“和买家确定好是星期一2017年4月17的去办理预约还款手续，你们准备一下相关材料，时间已经确认好了”，张学风：“你们跟买方协商去，给我打来回的机票钱2千块钱，我就去昆明，否则终止合同，那有你们这样耍人的，9号买方说好的，十号我把房子腾空了，又不来了，哪有时间陪你们玩”，肖保林：“买方并没有义务去出你们的机票费用，你们单方面选择终止合同对你们很不利，买方之前要求赔偿延期交房的房租损失费，我们也一再劝说才没有提起，希望大家三方都相互理解，尽早办理完合同相关事宜”。4月16日，肖保林：“我们和买方约定了明天早上去办理预约还款手续，请问你们和租客的租赁解除协议拿到了没有？”、“由苏秀华和张风西委托张学风代签的盛高大城*期*栋*单元*室买卖合同，定于2017年4月17日上午九点在产权交易中心办理房屋买卖公证及赎证还款，如有违约，由违约方承担一切违约责任。通知方：云南中悦房地产经纪有限公司，2017年4月16日18:30”。4月17日，肖保林：“你们的机票费用我们申请用中介费补贴给你”，张学风：“《由苏秀华和张风西委托张学风代签的盛高大城*期*栋*单元*室买卖合同……2017年4月16日18:30》，你们这话十号时我就把房子都腾空了让你们跟买方约时间，你们为什么不发给买方？为什么不约束买方？为什么为什么？是我违约的吗？给我一个说服的理由？”。4月18日，肖保林：“大姐，你拒接我的电话，一直拖下去是对你们很不利，有什么我希望你们能尽快过来，都说出来大家好好沟通”。4月25日，肖保林：“大姐，你接下电话嘛，一直不沟通解决不了问题的”。4月27日，肖保林：“由苏秀华和张风西委托张学风代签的盛高大城*期*栋*单元*室买卖合同……定于2017年4月25日过户，现在已经逾期两天，如不及时配合乙方房屋买卖事宜，乙方将通过法律途径维护乙方的合法权利，通知方：中悦经纪公司，2017年04月27日12点40分”。 2017年4月13日至4月27日期间，被告中悦经纪公司员工杨梅与张学风多次短信联系买卖房屋事宜。4月17日，张学风：“《由苏秀华和张风西委托张学风代签的盛高大城*期*栋*单元*室买卖合同……2017年4月16日18:30》，你们这话十号时我就把房子都腾空了让你们跟买方约时间，你们为什么不发给买方？为什么不约束买方？为什么为什么？是我违约的吗？给我一个说服的理由”。4月18日，杨梅：“当天2017年4月10日腾出房子你们没有告知我们约买方2017年4月11日办理房屋买卖及赎证，而是2017年4月11日才过来告诉我们约买方来办理房屋买卖公证及赎证，当天他们都在上班，单位上不是随时可以请假的，都要提前一天请假，可是2017年4月12日他们已经请好假等了一天，但是你已经回上海了，2017年4月17日他们请好假你们又没有来，所以说谁都有不方便的时候，互相体谅一下”、“《由苏秀华和张风西委托张学风代签的盛高大城*期*栋*单元*室买卖合同，定于2017年4月17日上午九点在产权交易中心办理房屋买卖公证及赎证还款……定于2017年4月25日过户，离过户还有七天，通知方：云南中悦房地产经纪有限公司，2017年4月18日”。之后，2017年4月20日至27日期间，杨梅陆续向张学风发送上述通知短信。 2017年4月23日，原告董菁与张学风短信联系，董菁：“张姐，我是董菁，不知道您是有什么事情以至于您到现在（4月23日）都没能如约来和我们继续房产交易，我想提醒您：距离合同上签署的最后房产交易过户日期（4月25日）已经只有2天了，请您如约来交房给我们，同时我们付首付款给您，如逾期所有的违约责任都由您承担”。之后，2017年4月24日至27日期间，原告董菁陆续向张学风发送通知短信。 庭审中，第一、二被告申请调取张学风与肖保林、杨梅之间的短信交谈记录，经本院向中国移动云南有限公司调取，该公司口头回复针对短信记录不予调取且不出具书面回复。 此外，原、被告双方均认可签订《房产买卖经纪合同》时清楚房屋存在租赁的情况，原告表示双方约定支付首付款的同时对方交房，属于同时履行；第一、二被告认为原告应先支付首付款然后再交房，履行存在先后顺序，且房屋系按照现状交房；第三被告认为支付首付款和交房是同时进行，签订合同时第一、二被告口头表示租客一个星期之内搬走。另，2017年4月10日，原、被告双方共同至位于昆明市滇池路与二环南路交接处东南侧滇池半岛小区*期*幢*单元第*层*号房屋查看情况。对此，第一、二被告认为当时租客正在搬家，大部分东西已经搬走；原告与第三被告均不予认可，认为2017年3月30日前第一、二被告并不能交房，到了4月10日去现场的时候租客仍未搬离，所以没有办理交房和付款手续。经询问，原告与第一、二被告在庭审中表示愿意解除双方签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同法律关系。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告苏秀华、中悦经纪公司签订的《房产买卖经纪合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。对于原告要求解除与被告苏秀华签订的《房屋买卖经纪合同》中的房屋买卖合同法律关系，因庭审中双方已达成一致意见，故本院对原告要求解除上述合同中房屋买卖合同法律关系的诉讼请求予以支持，对居间合同法律关系不作处理。对于本案房屋买卖合同履行时间的争议，根据合同约定，买方应于2017年3月30日前将47万元首付款付至中悦经纪公司托管用于卖方还款赎证，卖方应于买方支付首付款当日交房。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，从上述合同条款的约定来看，买方支付首付款以及卖方交房的时间均为同一天，故在没有特别约定的情况下，双方应当同时履行各自的义务。但从庭审查明的情况来看，涉案房屋在双方签订合同时处于对外租赁状态，且卖方于2017年3月16日通过短信向中悦经纪公司提出延期一个月交房的意见，故截止2017年3月30日卖方客观上并不能履行交房义务，故买方可以行使同时履行抗辩权。此后，中悦经纪公司组织买卖双方于4月10日到现场查看房屋，虽然卖方认为房屋已经腾空，但从原告提交的照片以及中悦经纪公司的陈述来看，涉案房屋在当天确有人员居住，且放置有大量生活居住用品，故卖方辩称当天租客已经搬离并腾空房屋的意见明显与客观事实不符，本院不予采信。在此之后，中悦经纪公司多次与卖方代理人张学风短信联系，并多次通知于2017年4月12日、4月17日安排其与买方办理房屋相关交接手续，但张学风于4月15日在回复中提出解决来回机票费用才来昆明否则终止合同的要求，而在中悦经纪公司于4月17日回复可以解决该费用问题后，卖方并未如期到场。从上述情况可以得知，虽然双方均未按照合同要求于2017年3月30日前履行各自付款交房的义务，但在中悦经纪公司的组织下，买方已经短信通知卖方前来办理交房手续并表示愿意支付首付款，中悦经纪公司也多次通知卖方办理房屋交接手续的时间及地点等事项，但卖方在上述各方的多次催促下仍未在约定的时间前来与买方办理付款及交房手续，故本院认为卖方即被告苏秀华的行为已经构成违约。对于原告主张的违约金29.2万元，因双方在合同中已明确约定违约责任条款，且被告苏秀华的违约行为直接造成原告未能依约购买涉案房屋的后果，客观上确给原告造成经济损失，故本院认为原告主张的违约金依法有据，予以支持。对于原告主张的律师费，因原告主张的违约金足以弥补其损失，故本院对此项主张不予支持。对于原告主张的因申请保全产生的财产保险费，因选择财产保险系当事人的自主行为，且该笔费用非因本案而必然产生，故本院对该笔费用不予支持。关于被告张风西在本案中的责任，因本案债务发生在被告苏秀华与张风西夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，在没有证据显示二被告对共同债务的承担有特殊约定并且被原告所知晓的场合，无论是夫一方或者妻一方的债务都应当由夫妻二人共同偿还，故被告苏秀华因本案合同而产生的债务应属夫妻共同债务，二被告均应共同偿还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告董菁与被告苏秀华于2017年2月25日签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同法律关系； 二、被告苏秀华、张风西于本判决生效之日起十日内共同支付原告董菁违约金292000元； 三、驳回原告董菁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5680元、保全费1980元，合计7660元，由被告苏秀华、张风西共同负担（此款原告已预交，被告于执行前款时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  杨 洁 人民陪审员  郭一入 人民陪审员  钱 新 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  王梦媛