镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1191民初2403号 原告：孙荣义，男，1945年4月15日出生，汉族，住镇江市。 被告：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。 法定代表人：贾海霞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨天波，该公司职员。 原告孙荣义与被告镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理，由审判员刘沫适用小额诉讼程序于2017年11月7日第一次公开开庭进行了审理。后转为普通程序，由审判员刘沫任审判长，与人民陪审员李乐民、孙雅文依法组成合议庭于2017年11月29日第二次公开开庭进行审理。原告孙荣义、被告镇江沃得商业经营管理有限公司的原委托诉讼代理人陶翠妮（被告于2017年12月19日以工作变动为由撤销对陶翠妮的委托授权）均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙荣义向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2017年6月至2017年8月期间租金6306元，并支付逾期付款违约金88.28元（自逾期之日起按每日万分之三分批计算至2017年9月1日）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年11月26日，原、被告签订《委托经营协议书》，约定原告将其购得的沃得购物广场1632号铺位委托被告统一经营管理，委托经营期限为2013年1月1日至2017年12月31日止，被告应于每月15日前给付固定租金2102元。现被告未按约定及时支付固定租金收益，原告多次索要未果。故诉至法院，请求判如所请。 被告沃得公司辩称：第一，原、被告签订《委托经营协议书》，约定由被告代为经营原告所有的商铺，被告将商铺租赁给第三人使用，由被告按月支付原告相应租金。2013年至2016年期间，被告一直按月支付租金。自2016年4月，因丁卯桥路长时间修路导致承租门面交通不便，明显影响承租人的正常经营。为此，被告免除了承租人7个月租金。第二，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同成立后，客观情况发生变化，当事人在订立合同时无法预见，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，根据实际确定是否变更。据此，被告请求法院根据情势变更原则判令减少相应租金。第三，政府修路为行政行为，如果仍要求被告继续按照原合同约定支付租金，显失公平，根据公平原则，应当对租金金额予以适当调整。第四，本案纠纷并非被告原因造成，属于情势变更，不应计算违约金，即使计算违约金，也应根据双方签订的《委托经营协议书》中第五条第一款约定，违约金标准按照中国银行同期存款利率计算。原告主张的违约金标准过高，不符合法律规定。第五，诉讼费用应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的机电产品国标招标文件第39页复印件、京江晚报（2014年3月7日）第七版报纸截屏打印件，拟证明目前的修路不属于不可抗力事件，即使因为政府修路，也不能成为被告违约的理由。被告对该组证据的真实性、合法性均不予认可，并认为与本案无关联性。 2、原告提交的《委托经营协议书》复印件，拟证明原、被告签订《委托经营协议书》，约定原告将铺位委托被告统一经营管理，委托期限为2013年1月1日至2017年12月31日，被告应在每月15日前向原告支付2102元的租金；如被告违约，应当支付逾期付款违约金，计算标准为以欠付额度按照银行同期存款利率计算；如原告违约，则原告应赔偿被告商铺总价的15%及被告的损失。由此可见，原、被告之间的违约责任是明显不平等的。被告对该份证据材料的真实性无异议，确为双方真实意思表示。根据合同约定，如原告违约导致被告租赁商铺的目的不能实现，需赔偿商铺总价的15%。如被告违约，对原告造成的损失很小，违约金是根据拖延给付时间的长短累加计算的，二者没有可比性，不存在明显不公平的现象，故双方关于违约责任的约定是合法有效的。 3、被告提交的网页截屏打印件、函件复印件，拟证明2016年4月13日至2017年12月31日期间，政府在被告所租赁的商铺所处位置，即丁卯桥路进行半封闭施工，施工期间市区往返多方向车辆绕行。2016年11月17日起该路段进行了全封闭施工，被告出租的商铺受到严重影响。据此，被告免收涉案商铺租户2016年11月、12月以及2017年8月至12月的租金，对于沃尔玛超市2017年3月至2018年2月的租金也按照八五折收取。原告对该组证据材料的真实性无异议，但认为属于被告自身的经营风险，与双方之间的合同关系无关。 4、被告提交的（2016）苏0102民初5145号、（2017）苏01民终4695号民事判决书打印件，拟证明经南京法院两审判决，认定因地铁修路导致商铺收入下降的，应作为合理酌减租金的依据。原告认为该组证据材料的真实性无法确定，且全国法院众多，判决不一，被告仅提交对其有利的民事判决书，与本案无关联性，也不具有代表性。另修地铁与修高架存在不同之处。 本院认为，证据材料2收集合法，内容客观真实，且与本案均有关联性，本院均予以确认；原、被告提交的其他证据材料，与本案具有一定关联性，本院将结合其他证据及相关事实综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月26日，原、被告签订《委托经营协议书》一份，约定：原告将其购得的沃得购物广场1632号铺位委托被告统一经营管理，委托经营期限为2013年1月1日至2017年12月31日；在上述委托经营期限内，被告应在每月15日前（遇节假日顺延至下个正常工作日）向原告支付2102元/月的租金回报（按原告购房款总额计算每年6.5%）；除原告违约或不可抗力因素外，被告不得拖延（租金）经营回报款项的支付。否则每延期一日，被告应就欠付额度向原告支付延期付款违约金（违约金标准按银行同期存款利率计收）。合同签订后，被告经营管理涉案商铺至今，但未依约支付两原告第2017年6月至8月的租金。 另查明，2016年4月至今，因本市丁卯桥路快速路改造工程施工，与案涉商铺相邻丁卯桥路的部分路段实施封闭式或半封闭式施工。 本案争议焦点：双方合同约定的租金数额是否背离了市场的客观情况，是否应当适用情势变更予以酌减。 本院认为：原、被告签订的《委托经营协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务，非有法定或约定理由，不得单方变更或解除。本案中，被告作为长期经营案涉购物广场的商业主体，在接受原告等业主委托时即应考虑相关商业风险。现道路施工虽对其承租的商户暂时造成一定影响，但不能认定按原合同履行会造成利益显著失衡，故被告以情势变更为由主张减少与原告之间约定的固定收益，依据不充分。另现被告未能提供充分证据证实修路给其造成的具体损失数额，仅以被告自行减免部分承租商户租金的自主经营行为对抗原告的短期收益主张，于法无据，本院不予采纳。 现被告未能依约支付原告2017年6月至8月间的租金收益，故对原告要求被告给付拖欠租金6306元并依约支付按银行同期存款利率计算的违约金的诉讼请求，本院予以支持。因原告未能提供证据证实其实际损失，故对其主张超出合同约定范围的违约金，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙荣义2017年6月至8月租金6306元及按中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金（自每月逾期之日起分批计算至实际给付之日止，本项违约金总额以不超过原告诉讼请求主张的88.28元为限）。 二、驳回原告孙荣义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取50元，由被告镇江沃得商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  刘 沫 人民陪审员  李乐民 人民陪审员  孙雅文 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  王 璐 附：上诉须知