云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终423号上诉人（原审被告）：元谋金汇房地产开发有限公司。住所地：元谋县元马镇马街南路**。法定代表人：郭洪兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴云，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周自强，男，1971年12月23日生，汉族，中专文化，个体工商户，住云南省元谋县，被上诉人（原审原告）：李菊芬，女，1973年9月29日生，汉族，大学文化，个体工商户，住云南省元谋县，二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨云美，云南宇锋律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人元谋金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）因与被上诉人周自强、李菊芬商品房销售合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院(2016)云2328民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金汇公司的委托诉讼代理人吴云、被上诉人周自强、李菊芬的共同委托诉讼代理人杨云美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汇公司上诉请求：撤销云南省元谋县人民法院（2016）云2328民初395号民事判决第一项，改判驳回周自强、李菊芬的全部诉讼请求，本案诉讼费由周自强、李菊芬负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。金汇公司取得元谋县金汇双城一期项目开发许可后，于2014年1月23日与周自强、李菊芬签订了《商品房购销合同》，约定于2015年12月31日将经建设单位组织验收合格的商品房交付给周自强、李菊芬。2015年12月15日，金汇公司的商品房建设完成后，已经组织建设、勘查、设计、监理、施工等单位进行验收，工程验收合格后，金汇公司在合同约定期限内，于2015年12月31日前就通知周自强、李菊芬接房，是周自强、李菊芬以房屋层高低、台阶多，影响使用价值，商铺现状与金汇公司向社会公开发布的商铺平面图及宣传材料不符，房屋也没有经过建设工程质量监督机构验收合格为由，拒不接收房屋，因此，金汇公司并未延迟交房，不应承担延期交房的违约责任；2、一审判决适用法律错误。本案涉及的是普通商品房，不涉及公共安全的内容，不需要政府房地产开发主管部门组织验收，一审判决认为房屋竣工后必须经过政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等部门验收合格才具备交房条件，是对法律法规的断章取义，属于适用法律错误；3、一审判决不公。根据前述事实，金汇公司并未逾期交房，而是周自强、李菊芬拒绝接房，但一审判决在周自强、李菊芬拒绝接房的情况下，还判决金汇公司承担延期交房违约责任，明显有失公正。周自强、李菊芬辩称，根据相关法律的规定，金汇公司在房屋建设完毕后，应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，报请所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等部门进行验收，经验收合格后才能交付购房人使用，但根据金汇公司在审理中提交的相关材料，金汇公司将房屋建设完毕后，只是由建设、勘查、设计、监理、施工等单位自己进行初验，没有报请所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门组织验收合格，因此，金汇公司的房屋不符合法律规定的交房条件，根据双方签订的《商品房购销合同》的规定，金汇公司应向购房人承担逾期交房的违约责任。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，金汇公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周自强、李菊芬向一审法院起诉请求：1、由金汇公司支付给周自强、李菊芬因延期交付金汇双城一期SZ-11号商住房的违约金70583.3元（从2016年1月1日计算至2016年5月5日止)，并支付自2016年5月5日起至金汇公司符合交房条件之日止的违约金(按购房总款1451735.44元的0.05％乘以逾期天数)；2、由金汇公司将安装在金汇双城一期SZ-11号商住房内的消防管道进行整改，使消防管道紧贴在梁面及楼面下；3、由金汇公司拆除金汇双城一期SZ-11号商铺外的台阶，同时降低商铺内一层地面的高度，使商铺内一层地面和商铺外的地面高度与步行街高度一致；4、由金汇公司按合同约定在金汇双城一期SZ-11号商住房内安装卷帘门和纱窗；5、由金汇公司返还周自强、李菊芬多支付的4.78平方米公摊面积的购房款29078.1元；6、由金汇公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2014年1月23日，周自强、李菊芬与金汇公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》,认购位于元谋县元马镇永武高速公路联络线北面金汇双城一期SZ-11号商住楼一套。合同约定周自强、李菊芬购买金汇公司开发的房屋，套内建筑面积为226.80平方米，周自强、李菊芬依约一次性付清了购房款1408768元，2015年12月31日前交付房屋。逾期交房的违约责任为：自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期30日内，出卖方按每天30元的标准支付违约金。逾期30日后，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还对双方其它权利义务作了约定。后金汇公司通知周自强、李菊芬接房，周自强、李菊芬认为金汇公司订立合同前向社会公开发布的商铺平面图及其他宣传材料与其实际交付商铺情况不符，所售房屋没有经过建设工程质量监督机构验收合格，严重影响周自强、李菊芬购买的商铺使用价值，双方当事人发生争议，未能就办理接房手续达成一致意见。后周自强、李菊芬诉至法院，请判令支持其诉讼请求。另查明，周自强、李菊芬于2016年7月31日与金汇公司办理房屋交接手续。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周自强、李菊芬与金汇公司订立的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规，合法有效。双方当事人均应按合同的约定全面履行义务。金汇公司提交的2015年12月4日的会议纪要和12月15日自行组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘查单位的阶段性验收证明了该验收只是商品房验收的一个环节，不能取代商品房验收的所有验收环节，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定的房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用及《城市房地产开发经营管理条例管理》第十七条规定的房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位验收，取得竣工验收备案表的交房条件。本案中，金汇公司在2016年5月24日取得金汇双城一期消防验收复验合格认证，消防管道的安装得到了消防安全管理部门的许可验收，消防部门的消防验收报告足以证实符合设计要求条件，故周自强、李菊芬诉请判令金汇公司将安装在周自强、李菊芬购买的金汇双城一期SZ-11号商住房内的消防管道进行整改，使其消防管道紧贴在梁面及楼面下的诉讼请求不予支持。对周自强、李菊芬要求金汇公司拆除金汇双城一期SZ-11号商铺外的台阶，同时降低商铺内一层地面的高度，使商铺内一层地面和商铺外的地面高度与步行街高度一致的诉讼请求不是周自强、李菊芬与金汇公司订立的商品房购销合同及其补充协议约定的事项，故对此项诉讼请求不予支持。周自强、李菊芬诉请金汇公司按照合同约定在金汇双城1期SZ-11号商住房内安装卷帘门和纱窗，根据房屋现状，金汇公司已经为商铺内一层门面房安装了钢架玻璃门，钢架玻璃门不妨碍业主方对该房屋的使用，如果按照合同补充协议的书面约定改为卷帘门势必产生更大的经济损失，故该项诉请不予支持。公用分摊建筑面积是每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，周自强、李菊芬诉请由金汇公司返还多支付的4.78平方米公摊面积的购房款29078.1元的主张，不符合国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，该项诉请不予支持。周自强、李菊芬在履行了合同约定的付款义务后，金汇公司本应于2015年12月31日前，将经过建设工程行政主管部门机构核验合格的房屋按合同约定的时间交付周自强、李菊芬使用，但金汇公司出售的房屋直至2016年5月24日才取得消防部门的消防验收报告，金汇公司的行为已经构成了违约，其应按合同第九条的约定承担相应的违约责任。现因周自强、李菊芬要求继续履行合同，并在2016年7月31日办理了接房手续，根据合同约定，逾期30日以上交房，金汇公司应按总购房款的日万分之五支付逾期交房违约金。逾期交房违约金及利息的计算期间应自2016年1月1日计算至2016年7月31日，该期间的违约金计算为129097.88元【（1408768元×0.05%／天×182天）＋（30天×30元／天）】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、由金汇公司于判决生效之日起九十日内支付给周自强、李菊芬因延期交付金汇双城一期SZ-11号商住房的违约金人民币129097.88元；二、驳回周自强、李菊芬的其他诉讼请求。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，金汇公司提出以下异议：1、本案诉争的房屋建设完工后，金汇公司于2015年12月15日组织勘查、设计、监理、施工等单位进行了验收，并经验收合格，一审对该验收事实没有认定；2、房屋验收合格后，金汇公司于2015年12月31日前就通知周自强、李菊芬接房，是周自强、李菊芬以房屋层高低、台阶多，影响使用价值，商铺现状与金汇公司向社会公开发布的商铺平面图及宣传材料不符，房屋也没有经过建设工程质量监督机构验收合格为由，拒不接收房屋，一审判决对此也没有进行认定。对其余事实无异议。周自强、李菊芬对一审判决认定的事实无异议，对金汇公司提出的异议认为，根据金汇公司在诉讼中提交的材料，金汇公司确实于2015年12月15日组织勘查、设计、监理、施工单位进行验收，但这种验收属于内部初验，不能代替法律规定的所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门组织的验收。同时，金汇公司虽然在2015年12月31日前已通知接房，但因为其商铺现状与宣传资料不一致，影响了商铺使用价值，房屋也没有经过相关部门组织的验收，因此周自强、李菊芬才没有接房，后来是考虑到不接房的话，已经支付的购房款没有着落，因此才于2016年7月31日把房子接收下来。对于双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审过程中，金汇公司又提交了以下证据材料：《楚雄州建设工程竣工规划核实备案证》、《云南省人防工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收备案表》、《准予行政许可决定书》，欲证实元谋县住房和城乡建设局于2016年12月5日核发了金汇双城（一期）备案证、于2016年12月15日同意金汇双城（一期）工程竣工验收备案、于2016年12月20日对金汇双城（一期）人防工程同意备案，元谋县环境保护局于2016年12月15日通过了金汇双城（一期）环保验收。经质证，周自强、李菊芬对金汇公司提交的证据无异议，认为上述证据恰好证明金汇公司开发的金汇双城（一期）工程于2016年12月才验收完毕。本院认为，金汇公司提交的证据，周自强、李菊芬无异议，能够证明金汇双城小区（一期）项目验收备案的事实，对该证据予以采信。二审另查明，金汇双城一期项目主体建设完工后，金汇公司于2015年12月15日组织勘查、设计、监理、施工等单位对房屋进行了初验，初验合格后，金汇公司于2015年12月31日前通知周自强、李菊芬接房。2016年7月31日，周自强、李菊芬办理了接房手续。元谋县住房和城乡建设局于2016年12月5日核发了金汇双城一期规划备案证、于2016年12月15日同意金汇双城一期工程竣工验收备案、于2016年12月20日对金汇双城一期人防工程同意备案，元谋县环境保护局于2016年12月15日通过了金汇双城一期环保验收。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：金汇公司是否存在逾期交房的事实，是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为，周自强、李菊芬与金汇公司订立的《商品房购销合同》及其补充协议，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，周自强、李菊芬已履行支付购房款的义务，金汇公司应于双方约定的交房日将验收合格的商品房交付给周自强、李菊芬。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《云南省建设工程竣工验收管理办法》的相关规定，建设工程的竣工验收，建设单位应在取得城市规划、公安消防、环境保护、城建档案等主管部门出具的认可或者准许使用文件后组织进行；住宅工程的竣工验收，应在完成了包括室外工程在内的所有建设合同内容后组织进行；建设工程的竣工验收，应在水电气等配套工程完工，并经检测合格后组织进行。本案金汇公司施工完毕后，金汇公司虽然于2015年12月15日与勘查、设计、施工、监理单位进行了验收，并在验收完毕后就通知周自强、李菊芬接房，但根据金汇公司提交的证据及双方在庭审中的陈述，金汇公司在2015年12月15日进行竣工验收时，并未取得城市规划、公安消防、环境保护、城建档案等主管部门出具的认可或者准许使用文件，自来水也还未接入城市管网供水，金汇双城一期项目是2016年3月28日接入自来水城市管网供水，2016年5月24日取得消防验收复验合格认证，2016年12月在核发规划备案证后才同意工程竣工验收备案。因此，金汇公司在2015年12月15日与勘查、设计、施工、监理单位进行的验收时,不具备《云南省建设工程竣工验收管理办法》规定的验收条件，属于建设单位自行组织的初验，不能代替《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》规定的竣工验收，金汇公司没有在约定的交房日期将验收合格的商品房交付给周自强、李菊芬，金汇公司已经逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。金汇公司虽然在上诉过程中提出，由于受城市规划滞后的影响，金汇双城（一期）项目自来水城市管网于2016年3月28日才接入供水，从而造成了逾期交房，不是金汇公司自身原因导致逾期交房，金汇公司不应承担违约责任。因金汇公司是金汇双城小区（一期）项目的开发商，水电等配套工程完工并经检测合格是竣工验收的前提，将自来水接入城市管网供水是金汇公司作为商品房销售商的义务，双方在所签订的商品房销售合同中，并未约定因城市规划滞后造成逾期交房可以免除金汇公司的责任，因此，金汇公司认为可以免除其责任的理由不成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定金汇公司自逾期交房日至实际接房日向周自强、李菊芬支付违约金正确，本院予以维持。金汇公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2882元，由元谋金汇房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇一七年十二月十一日书记员  曾琳媛