中华人民共和国 福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽02民初1059号 原告（申请执行人）：厦门嘉盛集团有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路129号16楼。 法定代表人：黄团结，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴琼梅，福建天凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张月蓉，福建天凯律师事务所律师。 被告（案外人）：张旭文（AMANDACHANG），女，1966年2月10日出生，美国国籍。 委托诉讼代理人：伍琳璐，福建亚嘉律师事务所律师。 原告厦门嘉盛集团有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告张旭文申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉盛公司的委托诉讼代理人吴琼梅、张月蓉，被告张旭文的委托诉讼代理人伍琳璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉盛公司向本院提出诉讼请求：判令继续执行厦门华溢房地产开发有限公司名下厦门市国际（科技）商城(国贸金海岸)天浪阁33跃34层03单元房产以及厦门国际（科技）商场地下一层120号车位。事实和理由：在嘉盛公司与被执行人厦门华溢房地产开发有限公司（以下简称华溢公司）、陈建华债权转让合同纠纷一案中[案号：（2008）厦执行字第256号]，厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）依嘉盛公司申请于2008年5月7日依法查封了被执行人名下厦门市国际（科技）商城(国贸金海岸)天浪阁33跃34层03单元房产以及厦门国际（科技）商场地下一层120号车位（以下简称讼争执行标的），查封期限至2018年5月29日。张旭文作为案外人于2014年8月28日提出执行异议，称张旭文曾与被执行人签订一份《商品房买卖合同》，约定张旭文向被执行人购买其开发的讼争执行标的，张旭文于2004年1月6日全额支付了购房款，并于2006年10月31日实际占有使用该房产，要求解除对讼争执行标的的查封措施，并中止对讼争执行标的的执行。厦门中院对执行异议进行审理，并作出（2008）厦执行字第256-20号执行裁定书，认定张旭文支付购房款且实际占有使用讼争执行标的的时间在被执行人办理案涉房产的抵押登记之前，张旭文对未办理案涉房产过户手续不存在过错，裁定中止对讼争执行标的的执行。该份裁定书对事实认定不清，适用法律错误。张旭文在执行异议中并未提供足够的证据，不能证明张旭文全额支付购房款项，且在讼争执行标的办理抵押登记前已实际占有使用。此外，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，张旭文没有提供证据证明其所购买的商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，应裁定驳回其异议请求。综上，张旭文对讼争执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应依据民事诉讼法司法解释第三百一十三条的规定，判决继续执行讼争执行标的。 张旭文辩称，一、厦仲裁字[2008]第0430号裁决书早已生效，该裁决书完全可以证明张旭文已全额支付购房款项，且在法院查封前已实际占有讼争执行标的。根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十五条规定：“下列事实，当事人无需举证：（5）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实……”因此，张旭文已提交了充足的证据证明全额支付购房款项，并且在法院查封前已实际占有讼争执行标的。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条与第二十九条在适用上若产生竞合，应选择适用而非排除适用，本案依法应当适用《执行异议复议规定》第二十八条规定。张旭文提出执行异议完全符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，具体如下：(一)张旭文于2005年5月8日与华溢公司签订《商品房买卖合同》，早于法院查封讼争执行标的的时间即2008年5月7日。(二)张旭文于2006年10月31日办理了房屋交接手续占有了讼争执行标的，也早于法院查封的时间。(三)张旭文已支付全部购房款。(四)未能办理权属转移登记手续，并非张旭文原因，张旭文对此并无过错。因此，张旭文对讼争执行标的的权利符合《执行异议复议规定》第二十八条规定。三、讼争执行标的上是否设定抵押权与嘉盛公司无关。(一)本案审理的是嘉盛公司是否有权强制执行讼争执行标的的问题。而农业银行是否享有抵押权以及该抵押权能否对抗张旭文的所有权，是张旭文与农业银行之间的问题，与嘉盛公司无关。(二)根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关规定，司法实践中，应首先保护交付了全部或大部分购房款的购房人，其次是清偿建筑承包商的工程款，之后才是实现银行的抵押权。综上，嘉盛公司的诉讼请求于法无据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉盛公司提交5份证据：证据1.（2008）厦执行字第256号-1执行裁定书和证据2.协助执行通知书及送达回证，均用于证明在嘉盛公司与华溢公司、陈建华债权转让合同纠纷案中[案号：（2008）厦执行字第256号]，经嘉盛公司申请，厦门中院依法查封了华溢公司名下厦门市国际（科技）商城(国贸金海岸)天浪阁33跃34层03单元房产以及厦门国际（科技）商场地下一层120号车位，即讼争执行标的，查封期限至2018年5月29日。证据3.执行异议申请书，用于证明张旭文在（2008）厦执行字第256号案件中提出执行异议，要求解除嘉盛公司对讼争执行标的的查封，但其未提供相关证据证明在执行标的办理抵押登记及查封之前已实际占有使用，也未能证明执行标的系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。证据4.（2008）厦执行字第256-20号执行裁定书，用于证明厦门中院作出裁定中止对讼争执行标的的执行。证据5.（2017）闽02执异260号执行裁定书，用于证明讼争执行标的所在的厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）项目在建工程于2005年4月27日抵押给农业银行厦门湖滨支行，讼争执行标的抵押时间早于张旭文所称的与华溢公司签署《商品房买卖合同》的时间。张旭文作为房屋的买受人没有履行合理的注意义务，忽略不动产上设定有抵押权登记，其也未代为清偿债务消灭抵押权，导致无法及时办理购房登记，张旭文对于不能办理购房登记存在过错。经质证，张旭文对上述证据的真实性、合法性均无异议，对证据1.2.4的关联性无异议，对证据3.5的关联性有异议。 张旭文提交8组证据，证据1.厦门仲裁委员会厦仲裁字[2008]第0430号裁决书和证据2.厦门仲裁委员会厦仲裁字[2008]第0431号裁决书，用于证明讼争执行标的于2005年5月8日已经支付全额购房款，并于2006年10月31日已经实际占有；证据3.房屋交接单；据4.编号为0310306《商品房买卖合同》；证据5.厦门市商品房销售专用发票、代扣代收税款凭证；证据6.物业管理费发票；证据7.编号为0310305《商品房买卖合同》；证据8.厦门市不动产转让（销售）专用发票及代扣代收税款凭证。证据3-证据8用于证明在讼争执行标的在被查封之前，张旭文已经支付了全部购房款并实际使用至今。 嘉盛公司质证认为，对证据1.2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，裁决书作出时间是2008年12月12日，系在讼争执行标的查封之后作出，不能排除强制执行，并且裁决书是在华溢公司缺席情形下作出的，没有对相关购房款进行调查，不能作为本案审理依据。对证据3的表面真实性予以认可，但该份证据的签名人员不是张旭文本人，无法证明其已实际入住并占有案涉房产至今；对证据4.7两份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，两份商品房买卖合同未在国土局备案登记，且华溢公司在经营过程中，存在私刻公章一房二卖的情形，无法证明张旭文与华溢公司签订真实有效的商品房买卖合同，两份商品房买卖合同的签署时间均未填写不符合常理，且案涉房产的抵押时间为05年4月27日，先于张旭文主张的05年5月8日签署买卖合同的时间，合同依法无效，即便该两份商品房买卖合同真实有效，也仅能证明张旭文对华溢公司公司享有的是普通债权，而非对案涉房产的物权；对证据5.8的表面真实性予以认可，张旭文主张其于2005年5月8日与华溢公司签订商品房买卖合同，但其支付购房款却是2004年1月6日与常理不符，只有发票却没有转账凭证，不足以单独证明其支付了价款；对证据6表面真实性予以认可，对合法性关联性不予认可，并未提供相应的费用缴交凭证，且显示的时间为2009年5月4日，张旭文是在案涉房产被查封之后才产生的费用，即使其有实际占有房产也是在房产被查封之后。对此，张旭文则认为，房屋交接单的签字人邹建宁，与张旭文系夫妻，其代为签字并无不当；购房合同实际签订时间早于2005年5月8日，但没有其他证据予以佐证，仲裁裁决书按发票的时间来认定买卖合同签订的时间；仲裁裁决书可以看出物业公司有开具证明，2006年10月31日起开始占有使用房屋，从2007年1月1日开始缴物业费，因为时间久远找不到票据了。 当事人对证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：……；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；……”张旭文以申请人向厦门仲裁委员会提交以华溢公司为被申请人的仲裁案，厦门仲裁委员会于2008年12月12日作出厦仲裁字[2008]第0430号裁决书及厦仲裁字[2008]第0431号裁决书，认定“被申请人未出庭，未能对申请人提交的证据进行质证。仲裁庭当庭核对了申请人出示的证据原件，对有关案情进行了调查核实”。本案结合仲裁裁决确认的事实，本院确认张旭文提交证据的真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年5月8日张旭文与华溢公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：0310306），约定张旭文向华溢公司购买国贸金海岸/国际科技商城天浪阁33层03号房屋（自然层第31层），建筑面积为273.71平方米，房屋总价款为1587518元。合同第八条交付期限约定：华溢公司应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定：华溢公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由华溢公司提供的资料报产权登记机关备案。合同第二十二条约定，本合同连同附件其十七页，一式三份，具有同等法律效力，华溢公司一份，张旭文一份，厦门市国土资源与房产管理局备案一份。2004年1月6日，华溢公司向张旭文开具《厦门市商品房销售专用发票》，确认收到张旭文缴纳的案涉房屋购房款1587518元。2006年10月31日，张旭文与华溢公司办理了房屋交接手续。 厦门仲裁委员会厦仲裁字[2008]第0430号裁决认定：至2008年12月10日仲裁开庭之日,华溢公司仍未向产权登记机关提交本案房屋权属登记需由华溢公司提交的资料。2008年12月12日，厦门仲裁委员会作出裁决：（一）华溢公司应于本裁决书送达之日起10日内向张旭文支付逾期办证违约金31750.36元；（二）华溢公司应于本裁决书送达之日起10日内将办理国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁33层03号房屋（即厦门市鹭江道97号3303室房屋）权属登记需由华溢公司提供的资料报厦门市国土资源与房产管理局备案。 2005年5月8日张旭文与华溢公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：0310305），约定张旭文向华溢公司购买国贸金海岸/国际科技商城地下一层120号车位，建筑面积为41.08平方米，车位总价款为10万元。合同第八条交付期限约定：华溢公司应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定：华溢公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由华溢公司提供的资料报产权登记机关备案。合同第二十二条约定，本合同连同附件其十七页，一式三份，具有同等法律效力，华溢公司一份，张旭文一份，厦门市国土资源与房产管理局备案一份。2005年5月8日，华溢公司向张旭文开具《厦门市不动产转让（销售）专用发票》，确认收到张旭文缴纳的案涉车位款100000元。2006年10月31日，张旭文与华溢公司办理了车位交接手续。 厦门仲裁委员会厦仲裁字[2008]第0431号裁决认定：至2008年12月10日仲裁开庭之日,华溢公司仍未向产权登记机关提交本案房屋权属登记需由华溢公司提交的资料。2008年12月12日，厦门仲裁委员会作出裁决：（一）华溢公司应于本裁决书送达之日起10日内向张旭文支付逾期办证违约金2000元；（二）华溢公司应于本裁决书送达之日起10日内将办理国际（科技）商城（国贸金海岸）地下一层120号车位权属登记需由华溢公司提供的资料报厦门市国土资源与房产管理局备案。 本院在执行申请执行人嘉盛公司与被执行人华溢公司、陈建华债权转让合同纠纷一案中，案外人张旭文对本案执行标的物之一的厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁33层（自然层31层）03单元房产及地下一层120号车位提出异议，以其与华溢公司签订《商品房买卖合同》，已支付了全部购房款并实际入住使用多年，张旭文对该房产及车位未办理过户登记没有过错等为由，请求中止对讼争执行标的的执行。本院于2016年8月26日作出（2008）厦执行字第256—20号执行裁定书，该裁定书“另查明，该房产及车位于2006年12月30日由华溢公司抵押给中国农业银行厦门市湖滨支行，至今仍在抵押中。2008年5月7日，本院依照嘉盛集团的申请查封了该房产及车位。2014年5月26日，本院依嘉盛集团的申请继续查封该房产及车位。”该裁定书认定：……，张旭文分别于2004年1月6日、2005年5月8日向华溢公司支付了该房产及车位的全部购房款，华溢公司就此开具了厦门市商品房销售专用发票，并于2006年10月31日将该房产及车位交付张旭文占有使用。该房产至今未办理登记备案手续系因华溢公司未能依约履行登记备案的义务所致，张旭文没有过错。另一方面，张旭文支付全额价款并实际占有该房产及车位的行为亦发生于该房产被抵押给中国农业银行厦门市湖滨支行和被本案查封之前，张旭文对此亦无过错。裁定：中止对厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁33层03单元房产和地下一层120号车位的执行。 本院认为，首先，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条款针对的是登记在被执行人名下的不动产之情形。《执行异议复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款针对的是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房之情形，本案同时符合上述两条规定，在适用上产生竞合，应一并审查后选择适用而非排除适用，即：对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房，买受人只要符合上述其一条款，即可支持其执行异议。 其次，本案中，张旭文分别于2004年1月6日、2005年5月8日向华溢公司支付了讼争执行标的即案涉房产和车位的全部购房款，华溢公司就此开具了案涉房产和车位全额价款的商品房销售专用发票，双方亦就案涉房产及车位签订了《商品房买卖合同》。张旭文于2006年10月31日占有使用讼争执行标的。本院于2008年5月7日查封讼争执行标的，并依嘉盛公司的申请于2014年5月23日作出（2008）厦执行字第256号—1执行裁定书，裁定继续查封讼争执行标的，故可以认定张旭文在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房产及车位，已支付全部价款。根据查明事实，对案涉房产及车位未办理过户登记并非张旭文的原因，张旭文提供的证据足以证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，张旭文对讼争执行标的享有足以排除强制执行的权利，嘉盛公司的异议不能成立。 综上所述，嘉盛公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回厦门嘉盛集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由厦门嘉盛集团有限公司负担。 如不服本判决，厦门嘉盛集团有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，张旭文可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （许 莹） 二〇一七年十二月二十八日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。