海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终3859号上诉人（原审原告）：吴勇，男，l972年10月18日出生，汉族，户籍地海口市，现住海口市。被上诉人（原审被告）：孙德祺，男，1960年11月5日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱美如，海南广哲律师事务所律师。原审第三人：海口鸿伟房地产开发有限公司，住所地海口市海秀大道海南椰子楼大酒店**。法定代表人：李普才，总经理。原审第三人（被执行人）：李普才，男，1961年11月18日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县中路**。上诉人吴勇因与被上诉人孙德祺、原审第三人海口鸿伟房地产开发有限公司（以下简称鸿伟公司）、李普才案外人执行异议之诉一案，不服海口市龙华区人民法院作出的（2017）琼0106民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴勇上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初643号民事判决书，改判支持吴勇的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用（含保全费用）由孙德祺承担。事实和理由：（一）一审法院查明“1995年10月31日李普才名下的面前坡鸿祥楼办理了抵押他项权登记，权利人为海口市农行华侨新村办事处。1999年1月6日，李普才出具确认书，确认将其名下的海口市面前坡鸿祥楼第五层及第四层车库抵债给海南一方实业发展有限公司”的内容与客观事实不符。虽然1999年1月6日李普才方出具抵债确认书，但是海南一方实业发展公司（以下简称一方公司）在涉案抵押设立之前就已经于1995年１月21日与鸿伟公司、李普才达成房屋买卖合意，形成房屋买卖法律关系，一方公司取代了李普才的房屋所有权人的法律地位，债权已经设立。1995年10月31日，涉讼抵押权方设立。同时，在一审法院查封涉案房产时，一方公司亦提出了异议。由此可知，吴勇债权设立的时间为1995年1月21日，而非1999年1月6日，一审认定事实错误。（二）吴勇享有排除抵押权优先执行的法定权利。首先，一方公司在涉案抵押设立之前就已经与鸿伟公司、李普才达成房屋买卖合意，并在1996年达成用借款抵偿购房款的法律行为，同时，在一审法院查封房产时，一方公司亦提出了异议，故涉讼房产自1995年至今一直存在产权争议，且人民法院知晓争议的存在，根据《物权法》第一百八十四条关于权属存在争议或有争议的财产不得抵押的规定，涉讼抵押权的设立无效，孙德祺不能依据无效抵押权主张优先受偿权。其次，一方公司于1995年已经达成购房合意，于1995年1月21日支付购房定金5万元，并在1996年将借款中的50万元折抵为购房款，故一方公司已支付了全部购房款，李普才对此亦予以认可。此后，涉讼房屋一直由一方公司占有使用。吴勇买受后，亦付清了购房款并一直持续占有使用该房屋至政府拆迁。一审法院于2002年7月23日首次查封涉讼房产，一方公司的购房行为在法院查封之前。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，只要存在查封之前已合法占有不动产或已支付全部价款的情形，均能够排除执行，因此，本案即使可以设立抵押权，吴勇的权利也足以对抗孙德祺的抵押权。再次，孙德祺受让债权的裁裁判文书载明其仅对抵押房屋有优先受偿权，其优先受偿权未包括土地使用权，故人民法院不应对裁判文书做扩大解释，不应将涉讼土地使用权所得权益强制执行给孙德祺。此外，吴勇购买涉讼房屋的目的是为了生活居住，且一直居住在该房屋中直至政府拆迁，因此，吴勇生存居住的权利应得到保护。综上所述，请求二审支持吴勇的上诉请求。孙德祺辩称：（一）涉讼房屋登记在李普才名下，鸿伟公司无权就登记在李普才名下的房屋与一方公司达成买卖协议。一审中，吴勇提交的鸿伟公司的《收款收据》未注明该购房定金与涉案房屋相关，且无原件予以核对，无法证明一方公司与鸿伟公司达成了购房协议。况且，从吴勇一审提交的证据来看，一方公司借款给鸿伟公司之后，鸿伟公司无法还款，李普才于1999年1月6日才出具抵债确认书，确认将属于其个人财产的涉讼房屋抵债给一方公司，故李普才在抵押设立前不可能与一方公司存在房屋买卖关系。对此，湖北华冠拍卖有限公司（以下简称华冠公司）的《说明》佐证了该事实。《中国农业银行股份有限公司黄冈分行文件》述明因涉案房屋路途遥远，难以管理，存在严重的权属瑕疵，农行黄冈分行才委托华冠公司进行拍卖，故一方公司从未实际占有使用该房屋，且在委托拍卖之前知道涉案房屋存在权属瑕疵，办理过抵押他项权登记。因此，本案没有证据证明一方公司在抵押设立之前与鸿伟公司、李普才达成房屋买卖合意，一方公司与鸿伟公司属于借款合同法律关系，属于普通债权。李普才抵押房产在前，其作出的抵债行为在后，一审认定事实清楚，证据充分。（二）吴勇不享有排除抵押权优先执行的法定权利。涉案房产在设立抵押权之前属于李普才名下个人财产，不存在权属争议。李普才与海口市农行华侨新村办事处于1995年10月31日签订抵押借款合同，并依法办理抵押登记，抵押权设立合法有效。一方公司与李普才因借款合同形成的债权属于普通债权，且没有办理抵押登记，李普才未与一方公司达成房屋买卖的合意，其于1999年1月6日未经抵押权人的同意，未经资产评估程序，私自确认将涉案房产抵债给一方公司，抵债行为无效，不能对抗抵押权。（三）担保物权性质上属于限定物权，优先于所有权，故孙德祺在涉案房产上的担保物权能够对抗吴勇，吴勇的请求应不予支持。（四）根据我国物权法和担保法的规定和房地产的不可分性，涉案房屋及土地使用权已一并抵押，孙德祺对二者均享有优先受偿权。（五）吴勇的执行异议没有法律依据，依法应予驳回。（六）吴勇在一审庭审中自认在2010年拍卖行竞拍涉案房屋时，银行已经告知该房屋已经设立抵押登记，以及法院查封，权属存在瑕疵，吴勇明知上述瑕疵而仍然购买存在过错，依法应承担不利后果，不能对抗执行。综上，请求驳回吴勇的上诉请求。吴勇向一审法院起诉请求：l.确认位于海口市面前坡东村222号鸿祥楼第五层房产和第一层第四间车库的房屋所有权及相应分割的土地使用权归吴勇所有；2.停止对位于海口市面前坡东村222号鸿祥楼第五层房产和第一层第四间车库的土地使用权[土地证号：海口国用(94)字第81**]及房产[证号：：海房证字**的执行；3.诉讼费用由孙德祺承担。一审法院确认的事实：中国长城资产管理公司海口办事处与鸿伟公司、李普才抵押借款合同纠纷一案，一审法院于2001年12月10日作出(2001)新民初字第514号民事判决：一、原农行办事处与鸿伟公司、李普才于1995年10月签订的房屋抵押合同有效，中国长城资产管理公司海口办事处对抵押房屋有优先受偿权；二、鸿伟公司应于本判决生效后10日内偿还借款本金210万元及利息（利息计算：从1995年4月6日至同年10月15日，以本金100万元，按月息10.98‰计；1995年10月16日至1995年11月29日，以本金150万元，按月息12.06‰计；以本金100万元，按月息10.98‰计；1995年11月30日至1996年7月31日，以本金150万元，按月息12.06‰，以本金60万元，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计付；1996年8月1日至本判决限定还款之日止，以本金210万元，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计付利息、罚息）；三、如鸿伟公司不履行还款义务，李普才以其抵押房屋对上述债务承担担保责任，以其抵押的土地承担赔偿责任；四、驳回中国长城资产管理公司海口办事处的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，因鸿伟公司及李普才未履行生效判决所确定的义务，中国长城资产管理公司海口办事处于2002年5月21日向一审法院申请强制执行，一审法院于2002年5月23日立案，案号为(2002)新执字第431号。一审法院于2002年7月23日作出(2002)海新法执字第431-2号民事裁定书，裁定查封被执行人李普才位于海口市××村房产（证号：海房证字：海房证字第**，现门牌号：面前坡东村**）以被一审法院(2002)海新法执字第431-2号民事裁定查封的七层房产中，第五层房产（两套）及底层第四间车库为其所有为由，于2002年11月12日书面向一审法院提出执行异议。一审法院于2004年6月29日作出(2002)新执字第431-1号通知，通知一方公司在接到通知之日起一个月内对有异议的房屋向有管辖权的人民法院提起确权诉讼，并及时将案件受理通知书交本案的执行法官，诉讼期间一审法院暂缓案件的执行，逾期按放弃异议处理。该通知于2004年9月26日公告送达一方公司。2009年3月27日，一审法院作出(2002)龙执字第431-6号执行裁定，裁定该院(2001)新民初字第514号民事判决书终结执行。因潘正选对(2001)新民初字第514号民事判决提出再审申请，一审法院于2006年8月7日作出(2005)龙民一监字第26号民事裁定：一、本案另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。一审法院于2009年6月29日作出(2006)龙民一再字第6号民事判决：一、撤销(2001)新民初字第514号民事判决第一项、第三项；二、维持(2001)新民初字第514号民事判决第二项、第四项；三、李普才对鸿伟公司的上述债务承担连带清偿责任。2006年12月4日，中国长城资产管理公司海口办事处与海南联合资产管理公司签订《资产转让协议》，协议约定中国长城资产管理公司海口办事处将其持有的贷款债权及实物抵债资产和股权抵债资产转让给海南联合资产管理公司，其中包括对鸿伟公司的210万元债权；2009年12月18日，海南联合资产管理公司委托海南宏志拍卖有限公司拍卖其对鸿伟公司债权[即(2006)龙民一再字第6号民事判决书判决的债权]，由竞买人刘慧敏买受并签订《拍卖成交确认书》；2015年1月27日，刘慧敏与孙德祺签订《债权转让协议》，将上述债权转让给孙德祺。2015年2月2日，孙德祺向一审法院申请强制执行，一审法院同日立案，案号为(2015)龙执恢字第21号。2015年2月11日，一审法院作出(2015)龙执恢字第21号执行裁定，并于2015年2月12日将裁定及(2015)龙执恢字第21号协助执行通知书送达海口市住房和城乡建设局，裁定内容为：一、查封被执行人李普才名下的位于海口市面前坡东村222号鸿祥楼第二层、第五层、第七层、第一层（从北边起三号、四号车位除外）产权证号为海房证字第XXXX号的房产；二、上述查封期限为三年。2015年3月25日，一审法院作出(2015)龙执恢字第21-2号执行裁定，并于2015年4月14日将裁定及(2015)龙执恢字第21-2号协助执行通知书送达海口市国土资源局，裁定内容为：一、查封被执行人李普才名下的位于海口市面前坡村193.05平方米[证号：海口国用(94)第8149号]（四至东：小路2.70米；南：蔡宅；西：小巷1.00米；北：公共路，地，地号11-23-86土地使用权；二、上述查封期限为三年。2016年8月30日，一审法院作出(2015)龙执恢字第21-4号执行裁定，并于2016年9月6日将裁定及(2015)龙执恢字第21-4号协助执行通知书送达海口市面前坡片区棚户区（城中村）改造项目拆迁指挥部，裁定内容为：提取被执行人李普才名下的位于海口市面前坡村的土地使用权[地[地号1-23-86，证号：海口国用(94)第8149号]及房产（海房证字第XXXX号）在海口市××区）的拆迁补偿款600万元。2016年10月8日，吴勇以鸿祥楼第五层房产及相应分割的土地使用权归其所有为由，书面向一审法院提出执行异议，要求终止一审法院对鸿祥楼第五层房产的执行。2016年11月29日，一审法院以（2016）琼0106执异123号执行裁定书驳回了吴勇的异议请求。2017年1月6日，吴勇将本案起诉到法院，遂成讼。一审另查明，1995年10月31日李普才名下的面前坡鸿祥楼办理了抵押他项权登记，权利人为海口市农行华侨新村办事处。1999年1月6日，李普才出具确认书，确认将其名下的海口市面前坡鸿祥楼第五层及底层第四间车库抵债给一方公司。2010年6月18日，通过湖北华冠拍卖有限公司的拍卖，吴勇买受海口市面前坡村鸿祥楼第五层后间一套房产资产权利，熊国祥买受海口市面前坡村鸿祥楼第五层前间（靠近加油站）一套房产资产权利。2014年11月3日，吴勇与熊国祥签订《协议书》，熊国祥将其海口市面前坡村鸿祥楼第五层前间（靠近加油站）一套房产资产权利全权交给吴勇处置，吴勇支付27万元购房款给熊国祥。一审再查明，海口市面前坡东村222号鸿祥楼的房产（产权证号为海房证字第XXXX号），建造在海口市面前坡村193.05平方米[证号：海口国用(94)第8149号]的土地上。鸿祥楼第五层的房屋所有权证仍登记在李普才名下。一审法院认为，吴勇通过拍卖的方式获得了对第三人李普才的债权，但在二者之间仅形成普通债权关系。且该债权系于1999年1月6日因第三人李普才出具的确认书而成立的债权。而在1995年10月31日，第三人李普才因与海口市农行华侨新村办事处抵押借款合同而成立了有抵押权的债权，且对提供抵押的编号为房证字第24539号房产已经办理了抵押登记，后该债权经辗转最后转让给了孙德祺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，孙德祺享有的担保物权足以对抗吴勇提出的异议，孙德祺的抵押登记在先，吴勇的债权成立在后，所以吴勇起诉要求对位于海口市面前坡东村222号鸿祥楼第五层房产及相应分割的土地使用权归吴勇所有并停止对该房产和土地使用权的执行的请求，不予支持。而对于吴勇主张的海口市面前坡东村222号鸿祥楼第一层第四间车库的房屋所有权及土地使用权的问题，因吴勇在执行异议期间，并未对该房屋产权及土地使用权提出异议申请，所以本案中一审法院对该主张不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十七条的规定，判决如下：驳回吴勇的对位于海口市面前坡东村222号鸿祥楼第五层房产及相应分割的土地使用权归吴勇所有并停止对该房产和土地使用权的执行的诉讼请求。案件受理费9800元，由吴勇负担。二审中，当事人未提交新证据，且对一审查明的事实无异议。当事人在事实上的争议为：一方公司与鸿伟公司、李普才在涉案抵押权成立前是否存在房屋买卖关系。对此，本院认为：吴勇应对其主张一方公司于涉案抵押权成立前已经与鸿伟公司、李普才成立房屋买卖关系的事实承担举证证明责任。在本案诉讼过程中，吴勇未提交一方公司与鸿伟公司、李普才签订的房屋买卖合同，其提交的收款收据为复印件，且其内容虽然载明收款事由为购房定金，但无其他证据佐证，无法确认是否与本案争议的房屋存在关联。而李普才出具的确认书的主要内容为以鸿祥楼第五层及底层第四间车库抵偿鸿伟公司所欠一方公司的借款，故该确认书未涉及鸿伟公司与一方公司的房屋买卖事实。因此，吴勇提交的证据不能证明一方公司与鸿伟公司或李普才曾存在房屋买卖的事实，本院不予支持。一审查明“1999年1月6日，李普才出具确认书，确认将其名下的海口市面前坡鸿祥楼第五层及底层第四层车库抵债给海南一方实业发展有限公司”中的“第四层车库”存在笔误，应更正为“第四间车库”。一审查明“2017年1月6日，吴勇将本案起诉到法院，遂成讼”中的起诉日期存在笔误，应更正为“2016年12月22日”。二审经审理对更正后的一审查明的事实予以确认。根据吴勇一审中提交的户籍登记信息、电费缴交凭证以及当事人的陈述，二审另查明，吴勇买受讼争房屋后，实际使用了该房屋。由于讼争房屋上的抵押登记未涂销，吴勇未能办理房产过户。现讼争房屋因列入棚户区改造项目而被拆除。本院认为：本案的争议焦点为吴勇对海口市面前坡鸿祥楼第五层房产及相应土地使用权是否享有足以阻却执行的实体权利。首先，孙德祺因债权转让而取得原中国长城资产管理公司海口办事处对鸿伟公司、李普才的债权，但该债权项下抵押合同的有效性及在房产及相应土地使用权上设定的抵押担保责任已于2009年被生效判决撤销，抵押权已失去存在的依据，孙德祺不再享有海口市面前坡鸿祥楼及相应土地使用权的抵押权及抵押物变价款的优先受偿权。一审认定孙德祺享有讼争房产及相应土地使用权的抵押权不当，本院予以纠正。其次，李普才向一方公司出具抵债确认书，将海口市面前坡鸿祥楼第五层房产及底层第四间车库抵债给一方公司，一方公司予以接受，双方由此形成以房抵债协议。从当事人一审中提交的委托拍卖的相关审批文件来看，抵债后，一方公司通过管理行为实际使用了抵债房产，抵债协议已实际履行。虽然李普才将房产抵押予海口市农行华侨新村办事处在先，以房抵债予一方公司在后，但抵押权被生效判决撤销后，阻却抵债行为发生法律效力的事由已灭失，一方公司因抵债而取得涉讼第五层房产的财产权益，其委托拍卖该财产并无不当。吴勇通过竞买和受让的方式买受第五层房产的财产权益，支付了转让价款，并实际占有使用，其未能办理房产过户手续，是抵押权被撤销后该抵押登记内容未被涂销的客观原因所致，不应将过错归责于吴勇。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，吴勇对讼争房产享有的物权期待权可以阻却执行，故吴勇上诉请求停止对鸿祥楼第五层房产及相应土地使用权的执行，符合法律规定，本院予以支持。因讼争房屋列入棚户区改造项目后被拆除，其房产权益及相应土地使用权已转化为相应的拆迁补偿款，吴勇对鸿祥楼第五层房产及相应土地使用权的物权期待权亦由此转化为相应的拆迁补偿权益。至于吴勇请求确认其对讼争房产享有所有权的问题，因房产未过户登记至吴勇名下，一审判决未予支持其该项请求，本院予以维持。一审法院未查封鸿祥楼第一层第四间车库，且吴勇未对该车库及相应土地使用权提出执行异议，故其对该财产提出的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，吴勇的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。一审在抵押权已被生效判决撤销的情况下仍然认定孙德祺享有抵押权且可以对抗吴勇的物权期待权，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初643号民事判决；二、停止对原海口市面前坡东村222号鸿祥楼第五层房产及相应土地使用权的执行；三、驳回吴勇的其他上诉请求。一审案件受理费9800元，由吴勇、孙德祺各负担4900元；二审案件受理费9800元，由吴勇、孙德祺各负担4900元。本判决为终审判决。审判长 何姿玲审判员   陈 璐审判员 王法坚 二〇一七年十二月十四日书记员 王 震速录员黄晓霞附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。