河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1381民初5152号原告：辛鑫，男，生于1989年10月3日，汉族，住邓州市。委托代理人：曾德奇，河南花洲律师事务所律师，执业证号：14113200910917528（特别授权）。被告：邓州市诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰公司）。统一社会信用代码：91411381556933922G。法定代表人：段振献，该公司董事长。委托代理人：梅振凡，男，汉族，生于1968年6月8日，河南省新野县城关镇航运公司家属院1号，该项目经理（特别授权）。委托代理人：杨传瑞，邓州市司法局锦程法律服务所工作人员，执业证号A3770443（特别授权）。原告辛鑫与被告邓州市诚泰房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛鑫委托代理人曾德奇、被告诚泰公司委托代理人梅振凡、杨传瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，支付因逾期交房产生的违约金71691元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月23日，原告与被告诚泰公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的邓州市南一环南侧的明珠花苑小区1幢2107室。原告按照合同约定交付了购房款，但被告在合同约定的最迟交房日期2013年8月30日仍未交房，直至2014年7月1日才通知交房，原告多次要求被告支付违约金未果，故提起诉讼。原告为支持其主张，向法庭提交下列证据：身份证一份，用以证明原告的身份信息情况；二、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告签订了商品房买卖合同以及合同约定的内容；三、收款收据一组，用以证明原告按照合同约定交付的房款；四、2014年8月10日原被告签订的商品房实测面积补充协议一份，证明双方仅就商品房误差面积作出了约定。五、2016年9月23日法院出具的民事裁定书一份，证明原告为此事曾起诉至法院，后又撤诉的事实。被告诚泰公司辩称：其与原告签订的房屋买卖合同属实，但房屋买卖合同中2013年8月30日前交房时间的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，该约定属于无效条款，依法应当认定无效。其与原告关于延期交房问题已协议解决，作为补偿已减半收取了购房户应补交房屋多余面积的房款，房屋已于2014年7月1日交付原告使用，双方房屋买卖合同已履行完毕，原告实际上无任何损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告诚泰公司对其辩称的事实，向法庭提交下列证据：第一组：1、邓州市人民法院（2014）第1915号民事判决书一份，证明（1）原告与被告所签订的“商品房买卖合同”第八条违反法律相关规定，应为无效，（2）诚泰公司应以“施工许可证”所显示的合同竣工日期为交房日期；2、建设工程施工许可证一份，证明合同的竣工日期为2014年7月23日；第二组：1、2、3、证言（宋召、王建波、李伟）,证明对原“商品房买卖合同”第八条关于交房时间笔误的缔约过失，经95%以上购房户同意，以被告放弃超合同面积部分的50%价款，与被告的缔约过失相抵，至此合同双方均不再异议，4、庭审笔录，证明（1）确认以上三名证人证言的真实性，（2）查明被告通知交房时间2014年7月1日，符合而且早于“许可证”的竣工日期，且与原告诉状自认时间一致；5、商品房实测面积补充协议，证明本案原告也正是按照上述证人所证明的方案与措施，与被告签订补充协议，末行“双方据此协议，结算完毕，双方无异议”，其能够反映双方“商品房买卖合同”的权利义务已经履行完毕的真实性意思与上述证人所陈述吻合一致。经庭审举证、质证，上述原告向本院提交的证据，被告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对该证据的证明方向有异议，2013年8月30日前交付时间的约定为无效约定，合同中已明确约定，被告交付房屋的前提是必须符合相关法律政策规定。对证据3、4无异议。上述原告提交的证据被告无异议的，本院予以确认，有异议的，该异议理由是否成立，本院综合予以评定。上述被告向本院提交的证据，原告的质证意见为：对证据1真实性无异议，但对该证据的证明方向有异议，由法庭查明。对证据2真实性无异议，证明方向有异议，经包括原告在内的95%以上的购房户进行协商，对他们所有的可能有的损失，均已按超建面积价值的50%免收相冲抵，第八条违反规定，其他与本案无关。证据3对协议真实性无异议，证明方向有异议，实测面积以答辩状为准已做解释，当初被告已明确让原告查看这些文件，原告不主张查看，原告有权拒绝交接房屋，但原告并没有拒绝交接，现在不应再提出这个理由，物业公司合同与本案无关，我方按时通知购房屋进行交接，何时交接是原告的自由，无论其损失是否真实，均已按超建面积价值的50%免收相冲抵。对证据4真实性无异议，但对该证据的证明方向有异议。对证据5、6有异议，与本案无关。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2012年12月23日，原告辛鑫与被告诚泰公司签订《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的邓州市南一环南侧的明珠花苑小区1幢2107室。该套商品房面积为128.64平方米，每平方米单价2496.89元，房屋总价款为321199元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房工程竣工经建设，勘察，设计，施工，监理单位共同验收合格”。第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定交付了购房款，但被告在合同约定的最迟交房日期2013年8月30日仍未交房，直至2014年7月1日才通知交房，双方就被告违约交房问题无法达成一致意见，原告诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金71691元（自2013年8月31日起计算至2014年8月10日）。另查明，2012年5月11日，邓州市永泰棉纺有限公司获准邓州市建设用地规划许可证。2012年8月17日，邓州市规划局审核邓州市永泰棉纺有限公司建住宅楼2栋26层框剪结构，建筑面积48103.02平方米。2012年9月24日，邓州市永泰棉纺有限公司获准建筑工程许可证。其上显示：工程名称邓州市永泰明珠花苑1、2号楼；合同开工日期2012年9月24日；合同竣工日期2014年7月23日。2012年9月29日，被告邓州市诚泰房地产开发有限公司获得明珠花苑1#楼商品房预售许可证。本院认为：原告辛鑫与被告诚泰公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意愿的表示，也不违背相关法律法规，是有效合同。本案原被告双方争执的焦点系商品房买卖合同第八条中约定的“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经建设、勘查、涉及、竣工、监理单位共同验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”是否有效？《中华人民共和国标准化法》第二条规定：对下列需要统一的技术要求，应当制定标准：“……（四）建设工程的设计、施工方法和安全要求……”，第七条规定：国家标准、行业标准分为强制性标准和推荐性标准。保障人体××人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制性标准，其他标准是推荐性标准。《工程建设国家标准管理办法》第三条规定：国家标准分为强制性标准和推荐性标准。下列标准属于强制性标准：“（一）工程建设勘查、规划、设计、施工（包括安装）及验收等通用的综合标准和重要的通用的质量标准；……”。《建设工程质量管理条例》第十条规定：建设工程发包单位，不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。依据上述规定，被告提供的建筑工程施工许可证上显示的合同开工日期为2012年9月24日，合同竣工日期为2014年7月23日，但原、被告合同中约定的交房日期为2013年8月30日前，该交房日期必然因为楼房未竣工而无法履行，该条款显然违反了上述法律法规的强制性规定。另外，生效的（2015）南民一终字第00263号民事判决、（2014）邓法民初字第1913号、第1914号、第1918号、第1921号等民事判决均确认了邓州市诚泰房地产开发有限公司与房屋购买人签订的房屋买卖合同第八条约定的“出卖人于2013年8月30日前交房”条款无效，故原告不能据此条款要求被告承担逾期交房的违约责任。该条款虽被认定无效，但依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效的不影响合同的其他效力。被告在与原告订立商品房买卖合同时，将交房时间约定为：“2013年8月30日前”，显然有隐瞒事实，误导消费者的倾向，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，被告应当给予原告适当数额的赔偿。考虑原、被告在协商交房过程中，被告对超出合同约定面积的房款已作出减半收取的解决办法，且在原告向法院提起诉讼前，被告已将房屋交付于原告等因素，被告赔偿原告的数额本院酌定为14338.20元（以原告请求的数额71691元的20%为宜）。被告辩称其已和原告对商品房实测面积达成补充协议，且已结算完毕，双方无异议，故应驳回原告的诉讼请求，因原被告之间达成的商品房实测面积补充协议，只是对商品房误差面积的一种约定，并未对被告延期交房作出约定，故被告辩称理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：被告邓州市诚泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告辛鑫损失14338.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，由原告辛鑫承担592元，由被告邓州市诚泰房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张 松审判员 李雪存审判员 周 克二〇一七年十二月二十九日书记员 韩 晗