贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3309号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）周光忠，男，1965年12月16日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）许定仙，女，1966年11月12日出生，住贵州省纳雍县。 委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所实习律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人周光忠、许定仙房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告周光忠、许定仙起诉请求：1、判令被告恒达公司限期办理纳雍县恒达·雍熙御园南园2栋1单元2层3号商品房登记的有关文书交付给二原告，并协助办理房屋产权转移登记；2、判令被告恒达公司向二原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金从2015年4月16日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年6月9日,二原告与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南园2栋1单元2层3号房，购房总价款为292879元，被告承诺于2015年4月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，严重损害了原告的合法权益。 原审被告恒达公司辩称：我公司有顺延办理房屋产权手续的正当事由，理由是造成我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要有以下几方面的因素：1、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；2、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；3、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1日起对我公司项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防工程至今不具备验收条件。这些因素非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。即便应该支付违约金，也只能按《商品房买卖合同》第六章规划设计变更第十六条第三款约定按已付房款的万分之三支付，且违约金的起算时间应以交房时间为准。此外，原告的主张超过两年的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理认定事实如下：被告恒达公司开发的恒达·雍熙御园房地产开发项目是经纳雍县人民政府于2008年批准建设的项目。2010年9月20日，纳雍县人民政府根据被告恒达公司的申请对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。2013年6月9日，原告周光忠、许定仙与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告周光忠、许定仙购买被告恒达公司开发的位于纳雍县××单元××层××房，房价款为292879元。被告恒达公司承诺于2015年4月15日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告周光忠、许定仙。合同还约定，如逾期90日后未完成房屋转移登记的有关文书交付给原告周光忠、许定仙，二原告不选择退房的，被告恒达公司应自2015年4月15日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已交付房款的日万分之一支付原告周光忠、许定仙违约金。如因不可抗力因素、非被告恒达公司原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。合同签订后，原告周光忠、许定仙支付了全部购房款，被告恒达公司根据合同约定将该房屋交付给原告周光忠、许定仙使用。因被告恒达公司所开发的房地产开发项目整体未通过消防安全验收，至今未能按照合同约定将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告周光忠、许定仙。 另查明，2014年4月1日，纳雍县市政工程经四路延伸段恒达下拉槽施工工程动工，因受拆迁因素影响，至今未完工。 本身争议焦点为：1、被告恒达公司不能为二原告办理商品房登记相关文书，是否构成违约；2、二原告主张违约金是否超过诉讼时效；3、违约金起算时间如何确定。 原审认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案原告与被告恒达公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了因出卖人的原因导致其不能如期办理并交付商品房转移登记的有关文书，买受人选择不退房的，出卖人按约定日期起向买受人支付已付房款的日万分之一的违约金至实际交付房屋转移登记的有关文书之日止。现被告恒达公司未在约定期限内将办理权属转移登记需要提供的房屋转移登记的有关文书交给二原告，造成原告不能及时取得房地产权属证书的事实客观存在，被告恒达公司已构成违约。被告恒达公司虽以原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时办理并交付房屋转移登记的有关文书为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据其提供的《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容可看出，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但批复也明确要求调整后的容积率也应符合整体规划设计。况且，容积率调整系被告恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因也应归于被告恒达公司。加之，调整容积率在前，本案《商品房买卖合同》签订在后，被告恒达公司应能预知到合同约定时间有可能不能按期办理交付相关房屋产权转移文书的风险。案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司不能以第三方的原因造成消防不能验收来对抗属于合同相对人的原告，故本院对被告恒达公司的该抗辩主张不予采纳。被告恒达公司与原告签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致其逾期交付房屋转移登记相关文书情形下违约金的计算方式已作明确约定，根据当事人意思自治原则，原告主张由被告恒达公司按已付房款的日万分之一支付违约金至实际交付房屋转移登记相关文书之日止，有事实和法律依据，予以支持，对被告主张按已付房款万分之三支付违约金的抗辩主张不予采纳。 关于原告的主张是否超过诉讼时效及违约金起算时间如何确定的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中断的事由，原告主张权利从合同约定的交付房屋产权转移登记有关文书日期届满之次日起算违约金的主张不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式截止时间不特定，被告恒达公司违约状态持续，产生的违约金数额亦不确定。双方签订的合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过二年，故被告应从原告起诉之日倒计二年诉讼时效届满之日起按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园2栋1单元2层3号商品房登记的有关文书交付给原告周光忠、许定仙，并协助原告周光忠、许定仙办理房屋产权转移登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告卢周光忠、许定仙从2015年7月4日起至交付××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告周光忠、许定仙时止的违约金（违约金以购房款292879元为基数按日支付万分之一计算）；三、驳回原告周光忠、许定仙的其他诉讼请求。案件受理费736元，适用简易程序审理减半收取368元，由原告周光忠、许定仙承担228元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担140元。 宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素、非上诉人原因或房屋登记相关政策调整的，上诉人办理时间可顺延。在上诉人实施项目过程中，存在政府对容积率进行调整、对项目国有土地使用权证的换发、受下拉槽市政道路封闭施工影的响致使案涉项目消防验收以及不动产统一登记政策调整是上诉人至今不能为被上诉人办理房屋产权登记相关文书的四个原因，且前述因素不能归责于上诉人。因此，上诉人依约可顺延为被上诉人办理房屋产权登记手续，不存在违约行为，不应支付被上诉人逾期办理涉案房屋产权登记的违约金。综上，原审认定事实不清、适用法律错误。请求：撤销原判第二项，改判上诉人不支付逾期交付商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人周光忠、许定仙答辩称：一审认定事实和适用法律均无不当，上诉人的上诉于法无据，请求：驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审认定的事实与一审无异。 本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案诉争的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该《商品房买卖合同》第十五条约定了因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。现恒达公司未在约定期限内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，造成被上诉人不能及时取得房地产权属证书事实存在，恒达公司已违约。恒达公司虽以系原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但容积率调整系恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因应归于恒达公司。同时，案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，恒达公司称未通过消防验收系消防规范调整、市政道路改造所致，但提供的证据不能证明该主张成立，对此主张本院不予采纳。本案恒达公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致被上诉人逾期取得产权证书情形下违约金的计算方式已作约定，根据当事人意思自治原则，原审判决恒达公司按已付房款的0.01%支付违约金符合法律规定。 根据本案查明的事实，因案涉房屋尚不符合办理产权证的法定要件，客观上上诉人尚不能履行向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的合同义务，原审判决上诉人限期交付办理商品房转移登记的有关文书脱离本案实际，不具有履行现实性，本院予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2687号民事判决第二、三项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告卢周光忠、许定仙从2015年7月4日起至交付××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告周光忠、许定仙时止的违约金（违约金以购房款237420元为基数按日支付万分之一计算）；三、驳回原告周光忠、许定仙的其他诉讼请求。 二、撤销贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2687号民事判决第一项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元17层1号商品房登记的有关文书交付给原告周光忠、许定仙，并协助原告周光忠、许定仙办理房屋产权转移登记； 一审案件受理费368元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费736元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十七日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣