山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终8956号上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴长柱，男，1985年2月2日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：宋文文，女，1988年5月2日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：卢希金，山东鼎桥律师事务所律师。上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）、吴长柱、宋文文因商品房预售合同纠纷一案，均不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.请求依法撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3771号民事判决书，发回重审或依法改判并驳回吴长柱、宋文文的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由吴长柱、宋文文承担。事实与理由：一、买受人在办理了涉案房屋的交付手续后的两年零两个月，起诉主张涉案房屋的逾期交房的违约责任，已经超过了两年的诉讼时效期间。一审法院认定买受人的诉讼请求未超过诉讼时效，属于严重的认定事实错误。在一审庭审过程中，绿地公司与买受人均认可涉案房屋的交付时间为2014年6月13日。买受人在收房时即已知悉涉案房屋取得的是房屋建筑工程竣工验收备案单，而并未取得分期综合验收备案证明。即买受人在2014年6月13收房时即已知悉涉案房屋未取得分期综合验收备案证明。民法通则第七章对诉讼时效期间作出了明确规定，其中第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。该权利被侵害的事实既包括侵权行为，也包括违约行为。一审法院已认定所谓的绿地公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而非侵权行为。任何一个合同的违约行为的发生都是一个持续行为，都是对守约方权利的持续行为。而一审法院偷换概念，做限定解释，将民法通则第一百三十七条规定的诉讼时效期间的起算点限定解释为侵权行为的诉讼时效的起算点，违约行为的诉讼时效的起算点不应适用民法通则第一百三十七条的规定，应在持续发生的违约行为结束后才开始计算。这显然是在误读法律，违约行为的诉讼时效的起算点也应适用民法通则第一百三十七条的规定，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。况且，绿地公司在将涉案房屋交付给买受人时，涉案房屋即已取得房屋建筑工程竣工验收备案单，已具备法定的交付条件。因此，买受人在2014年6月13日知悉涉案房屋未取得分期综合验收备案证明的情况下收房，在此后的2016年8月份又起诉主张逾期交房的违约责任，已经超过了两年的诉讼时效期间，一审法院认定买受人的诉讼请求未超过诉讼时效，属于严重的认定事实错误。二、一审法院无视绿地公司与买受人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。其一，通过综合验收备案或分期综合验收备案并非房地产开发项目进行交付的强制性标准，商品房买卖合同的双方当事人可以在合同中约定商品房的交付标准。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定了房地产开发项目竣工后应进行综合验收，该综合验收或分期综合验收的主体为项目所在地的县。但在2004年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号自公布之日起施行）。根据该16号决定，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定。虽然山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条也规定了房地产开发企业必须进行项目综合验收或分期综合验收，但该条例为地方性法规，并非合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”。而济南市城乡建设委员会联合多部门下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》【济建发（2011）7号文】只是政府机关的内部文件，其无权违背上位法之规定而另行对房地产开发项目的交付标准作出解释。该内部文件不仅违反上位法之规定提高了交付标准，而且加重了开发商在房地产项目开发中责任。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定，通过综合验收备案或分期综合验收备案并非房地产开发项目进行交付的强制性标准，商品房买卖合同的双方当事人可以在合同中约定商品房的交付标准。其二，一审法院无视绿地公司与买受人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。虽然绿地公司与买受人在涉案房屋的《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但该约定是绿地公司基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非是绿地公司与买受人的真实意思表示。绿地公司与买受人在签署涉案房屋的《商品房买卖合同》的同时，签署了补充协议。该补充协议第三条第2款约定，涉案房屋的交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案单。绿地公司与买受人就涉案房屋的买卖达成一致后，在签署涉案房屋的网签备案合同之前，双方即已就涉案房屋的买卖签订了手签本的商品房买卖合同。该手签本的商品房买卖合同的主合同与补充协议约定的交房标准是一致的，即涉案房屋取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。由此说明，买受人在与绿地公司签署涉案房屋的网签备案合同之前即已知悉涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。所以说，在涉案房屋的交房标准问题上，即使涉案房屋的网签备案合同的补充协议的约定存在限制绿地公司责任承担的问题，绿地公司早已在签署网签合同之前告知了涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，补充协议约定的交付标准并未降低，并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，并未违反《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，该约定合法有效，对绿地公司和买受人均具有法律效力。而一审法院却无视上述补充协议及手签本商品房买卖合同的约定，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，否则构成违约。这属于严重的认定事实错误。因此，绿地公司与买受人在涉案房屋的商品房买卖合同中约定的涉案房屋的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单。一审法院认定的涉案房屋的交付标准为取得分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。三、绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给了买受人。上已述及，商品房的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收合格后方可交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程质量验收是四方验收，即建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收。而根据济南市城乡建设委员会的规定，取得房屋建筑工程竣工验收备案单的前提条件是，建设单位应向济南市城乡建设委员会提交建筑工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、建设工程规划核实证及附件、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、建设工程施工图设计文件审查合格书及其他文件，而建设单位只有在济南市城乡建设委员会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收后方能取得上述这些文件，即济南市城乡建设委员会在相关单位验收后方能向建设单位出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。本案中，绿地公司已取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备了商品房居住使用的法定条件，既符合法律规定的交付条件，又符合合同约定的交付条件。随后，绿地公司将涉案房屋交付给了买受人。四、买受人在办理了涉案房屋的交付手续两年零两个月后，又起诉主张涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明期间的逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即人们常说的“交钥匙”。商品房不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收房屋。商品房不符合交付条件包括以下两种情况：1、商品房未经综合验收；2、商品房明显存在重大质量瑕疵。本案中，涉案房屋所在项目已经取得济南市城乡建设委员会组织的验收后出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，也不存在重大的质量瑕疵。在绿地公司按照合同约定向买受人发出交付通知后，买受人如若认为涉案房屋未取得分期综合验收备案证明，未达到约定的交付条件，其完全有权拒绝接收房屋，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任。但本案中，买受人在明知涉案房屋所在项目已取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》、尚未取得分期综合验收备案证明的情况下，自愿选择接收涉案房屋，其也实际接收了涉案房屋，视为其以自己的行为变更了网签备案的商品房买卖合同中约定的交付条件，认可涉案房屋的交付条件为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，属于买受人对其自己权利的处分。其后，买受人又以绿地公司没有取得分期综合验收备案证明不具备交付条件为由，要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平与诚信原则。因此，买受人的主张没有任何事实及法律依据。综上所述，买受人的诉讼请求已超过了两年的诉讼时效期间，绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给买受人，买受人在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法改判并驳回其诉讼请求。吴长柱、宋文文未作答辩。吴长柱、宋文文上诉请求：1.请求二审法院依法改判绿地公司向吴长柱、宋文文支付逾期交房违约金18546元（自2014年06月14日起计算至2015年06月05日）；2.一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：一审法院认为日万分之一违约金标准过高，酌情认定按未交房违约金标准的30%支付，属于未顾及案件具体情况的自由裁量。第一，本案中，绿地公司在一审答辩中声称涉案房屋未取得分期综合验收备案证明并未给买受人的居住生活产生实质性影响，但实际情况与此相反。绿地国际花都自2012年1月份开始陆续交房直至2016年6月已全部将一期、二期、三期和四期交房完毕，但自交房开始，绿地公司并未按国家相关法规及合同条款履行交房，在不具备正式供电的情况下强制交房，因此在这4年间，买受人所在的花都小区的全体业主遭受了心理上的折磨和生活上诸多不便及个人利益的损失。直至现在买受人所在的花都三期仍不具备正式供电。其中：（1）自2012年交房至今正式生活用电未接入小区，使用承建单位的临时电；（2）自2012年交房至今国际花都小区四个小区地下停车场一直未达到验收并交付业主使用；（3）自2012年交房至今国际花都小区生活服务配套不健全，未按购房合同履行生活菜市场规划，物业服务监管不到位，商贩形成“马路市场”，占据正常通行道路，影响业主出入及因菜市场垃圾影响业主生活环境；（4）自2012年交房至今国际花都小区门禁系统未启动，业主生活及财产得不到保障，小区偷盗事件频发；（5）自2012年交房至今国际花都小区开发商与物业相互勾结，只赚取个人利益，占据公共要道，私设管卡收取停车费，不允许业主正常通行；（6）自2012年交房至今国际花都小区电梯未达到安全使用标准，导致电梯困人及电梯故障频发，业主生命安全得不到保障。第二，绿地公司交付房屋时未取得分期综合验收备案证明，买受人对此并不知情。《附件五合同补充协议》为绿地公司单方提供的格式合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款以及《山东省城市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等规定，商品房交付使用是以开发项目的竣工验收为条件，而不仅是单项工程的质量验收。买受人对房屋的使用应包括使用住宅小区的基础设施和配套设施等。《附件五合同补充协议》中“第三条关于房屋交付的补充约定”不是合同双方经协商后填写的，属绿地公司预先拟定的格式条款。该条款免除了绿地公司在交房前应完成综合验收的义务，排除了买受人在交房同时绿地公司应保障的权利，属无效条款。绿地公司的交房通知：“我公司开发的XXXX号楼现经有关部门验收，已具备交付条件……”故意模糊交房标准词语，未明确告知买受人房屋交付未取得分期综合验收备案证明。买受人作为非房地产开发的专业人士，其收房行为并不属于明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，主观上并不存在过错。绿地公司交付的房屋未取得分期综合验收备案证明致使买受人不能完整的享受对房屋的所有权益。这种合同违约既存在签订之初合同条款的无效性，损害买受人的合同权益；又在房屋交付时刻意遮掩诱使买受人收房，损害买受人应得的合法经济利益。本案中，迟延交付的违约金条款，是绿地公司单方制定的，也是其自愿的，绿地公司不能在出售房屋时把违约金定的清清楚楚，在发生诉讼时又要求法院驳回。如此，则绿地公司的行为与欺诈无异。如果将违约金调低，开发商更会将法律视为游戏。综上，一审法院判决显失公平公正，请求二审法院查清事实，依法适用法律，公平公正依法改判。绿地公司未作答辩。吴长柱、宋文文向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司向吴长柱、宋文文支付逾期交房违约金18546元（自2014年6月14日至2015年6月5日）；2.诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：双方当事人签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定吴长柱、宋文文购买绿地公司开发建设的XXXX号楼XXXX单元XXXX室房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为516646元。合同第八条约定房屋交付期限为2013年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。合同附件五《合同补充协议》第三条第8款约定，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。2014年6月13日，绿地公司向吴长柱、宋文文实际交付了房屋，并支付吴长柱、宋文文因未按合同约定办理《分期综合验收备案证明》，自2014年2月1日至2014年6月13日，共计7021元的违约金。根据济南住宅与房地产信息网显示，2015年6月5日，绿地公司取得涉案房屋《分期综合验收备案证明》。一审法院认为，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同及附件均为有效。绿地公司应当按照合同约定将取得《分期综合验收备案证明》的房屋交付吴长柱、宋文文，否则构成违约。本案中，绿地公司已支付吴长柱、宋文文自合同约定的交房之日起至2014年6月13日的违约金，表明绿地公司对自身违约行为的认可。现吴长柱、宋文文要求绿地公司支付自2014年6月14日起至绿地公司取得《分期综合验收备案证明》时，即2015年6月5日的违约金，绿地公司主张吴长柱、宋文文已于2014年6月13日收房，现吴长柱、宋文文起诉超过诉讼时效。对此，一审法院认为，侵权行为的诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算，绿地公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而非侵权行为。绿地公司作为开发商逾期交付符合合同约定的房屋是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，因此，当房屋具备法定交付条件时，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。故吴长柱、宋文文的诉讼请求未超过诉讼时效，予以支持。绿地公司交付房屋时虽尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现吴长柱、宋文文已经自愿接收尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对吴长柱、宋文文造成的影响，一审法院酌定绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向吴长柱、宋文文支付违约金。判决：被告绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起十日内向原告吴长柱、宋文文支付自2014年6月14日起至2015年6月5日的逾期交房违约金（以516646元为基数，以0.003%为标准）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取132元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点：一是补充协议的效力；二是绿地公司是否承担逾期交房的违约责任；三是诉讼时效如何认定。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人的责任、排除买受人的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务规定的合同，属于可撤销合同，并非属于无效合同。买受人未在法定期间内申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定仍然合法有效。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所谓的全面履行，应当指债务人应当全面地、适当地完成其合同义务。对于商品房买卖合同纠纷而言，出卖人应当在合同约定的期限内，将符合合同约定的房屋交付给买受人。出卖人违反合同约定交付房屋的违约情况，一般存在拒不交付、逾期交付和瑕疵履行交付。拒不交付且不存在法定情形的，买受人可以请求人民法院判决强制履行；逾期交付，属于迟延履行，买受人可以依据合同约定请求违约金，出卖人支付违约金后，仍应当履行交付房屋的义务。瑕疵履行交付，属于出卖人交付的标的物不符合质量要求。显然，瑕疵履行交付与逾期交付的违约情形不同，对于违约责任的承担所适用的法律规定当然亦不同。因此，出卖人交付标的物后，买受人不能再以逾期交付为由请求出卖人承担交付后的逾期违约责任。对于瑕疵履行交付而言，《中华人民共和国合同法》第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，绿地公司作为出卖人已经向买受人支付了正式交付房屋前的逾期交付违约金，即使存在交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，属于绿地公司瑕疵履行的违约责任，亦不属于逾期交付的违约责任。绿地公司交付房屋后，买受人请求绿地公司承担逾期交付的违约责任，于法无据，本院不予支持。一审法院以绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对吴长柱、宋文文造成的影响为由，酌定绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向买受人支付违约金，系适用法律不当，本院予以纠正。关于焦点三，关于诉讼时效问题。鉴于本案中买受人关于绿地公司承担逾期交房违约金的请求未予支持，故对于诉讼时效问题本院亦无须审查。综上所述，绿地公司的上诉请求成立，予以支持。吴长柱、宋文文的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3771号民事判决；二、驳回被上诉人吴长柱、宋文文的诉讼请求。一审案件受理费264元，减半收取132元，二审案件受理费528元，均由吴长柱、宋文文负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一七年十二月十三日书记员  李在利