沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2018）辽0112民初4381号                               当             事             人                       原告                       沈阳志诚艾博物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区七纬路**。             法定代表人：贠雷，系该公司总经理。             委托诉讼代理人：刘振全，男，系该公司工作人员。             委托诉讼代理人：孙朝伟，男，系该公司工作人员。                               被告                       崔佳巍，男，1963年2月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。                               诉辩主张                       原告             诉称                       原告是为被告所居住小区提供物业服务的物业服务企业，原告按物业服务合同为被告提供了物业服务，但被告未向原告按期交纳物业费。故诉至法院，请求法院判令：1、被告给付拖欠的物业费10,905元、利息8,354元；2、被告承担本案诉讼费用。                               被告             辩称                       □已交纳物业费物业服务未达到合同约定标准□收费标准过高没有催费□侵占绿地□财物受损全部或者部分超过诉讼时效□房屋质量问题□物业公司无资质□物业公司被罢免             其他：原告与被告无法定的物业服务关系，根据《辽宁省物业管理条例》（2018），物业服务合同已超过三年，现在开展的物业服务需经业主委员会重新招标确定物业服务关系 、物业公司现在的服务属违法的强行服务，被告一直不在德馨苑居住，未享受到物业的直接服务、物业公司的诉讼请求捏造事实，虚假陈述、2015年9月，被告楼下起火，波及被告住宅，物业公司一直没有通知我，未尽到最基本的服务义务、原告主张的滞纳金缺乏法律依据、催缴单没有公章，没有法律效力。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市浑南区                       房屋             面积                       141.99平方米                               收费             标准                       1.2元/平方米/月                       欠费             时间                                   2012年9月1日至             2017年12月31日                                           是否订立物业服务合同                       是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       是 □否 □其他                               其他                       无                               本院认为                       原告物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。             关于被告提出的物业服务质量存在瑕疵的问题，被告作为业主，如果对物业公司的服务质量存有异议，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。             关于被告提出的其与原告无法定的物业服务关系，根据《辽宁省物业管理条例》（2018），物业服务合同已超过三年，现在开展的物业服务需经业主委员会重新招标确定物业服务关系的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该园区建设单位依法与原告签订了前期物业服务合同，其内容不违反法律规定，具有法律效力，对全体业主具有约束力。且根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，前期物业服务合同可以约定期限，本案前期物业服务合同期限为2008年10月12日起至2018年10月11日止，符合法律规定。故被告以此抗辩，本院不予支持。             关于被告提出的物业公司现在的服务属违法的强行服务，其一直不在德馨苑居住，未享受到物业直接服务的问题，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，可见，被告作为业主，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费用。被告未在小区居住，并非是拒交物业费的法定事由，故对此抗辩，本院不予支持。             关于被告提出的2015年9月，被告楼下起火，波及被告住宅，物业公司一直没有通知我，未尽到最基本的服务义务的问题，楼下起火是否通知被告，并非是原告的合同义务，故对此抗辩，本院不予支持。             关于被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的问题，原告在案涉房屋房门张贴物业费催费单应属原告主张权利的行为，被告以超过诉讼时效为由拒交物业费的抗辩本院不予支持。             关于被告提出的催缴单没有公章，没有法律效力的问题，虽然催缴单没有物业公章，但并不影响原告对被告催缴过物业费的事实，被告此抗辩缺乏法律依据，本院不予支持。             关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。             被告应支付的物业费金额为10,904.83元（64个月×1.2元/平方米/月×141.99平方米)，原告主张的物业费金额为10,905元，故本院对其主张的合理部分即10,904.83元予以支持。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款                               裁判主文                       一、被告崔佳巍自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳志诚艾博物业管理有限公司支付自2012年9月1日至2017年12月31日期间的物业费10,904.83元；             二、驳回原告其他诉讼请求。             案件受理费281元，由原告沈阳志诚艾博物业管理有限公司负担122元，由被告崔佳巍负担159元。                               告知内容                       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。                审判员  张飙 二〇一八年六月二十一日 法官助理王嘉铭 书记员宋起民