贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔民终928号上诉人（原审原告）：铜仁浩博置业有限公司，住所地：铜仁市碧江区东太大道清水花园**。法定代表人：李刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔洪培，四川公生明律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告)：铜仁市国土资源局，住所地:贵州省铜仁市碧江新区政府办公楼**楼。法定代表人：余大权，系该局局长。委托诉讼代理人:申学超，该局员工。委托诉讼代理人：胡光辉，贵州驰铭律师事务所律师。上诉人铜仁浩博置业有限公司（以下简称浩博公司）因与被上诉人铜仁市国土资源局（以下简称铜仁市国土局）建设用地使用权纠纷一案，不服贵州省铜仁市中级人民法院（2017）黔06民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年11月15日对本案进行了二审调查，浩博公司法定代表人李刚、委托诉讼代理人崔洪培，铜仁市国土局委托诉讼代理人申学超、胡光辉到庭参加调查，本案现已审理终结。浩博公司上诉请求：1、请求撤销（2017）黔06民初20号民事判决的第四、五项；2、请求判决被上诉人支付上诉人违约金2325万元（按照双方约定计算，暂计算至2017年2月28日，以后以此标准计算至款清为止）；3、请求判决被上诉人赔偿上诉人前期投入和可得利益损失3076.7116万元，前述第2、3项两项共计5401.7116万元；4、请求判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人铜仁国土局不构成违约系认定事实错误；2、一审法院按照年利率6%计算资金占用损失明显过低；3、一审法院对上诉人受让建设用地的前期投入和可得利益赔偿不予确认是认定事实错误。铜仁国土局二审辩称，1、一审认定事实清楚，请求维持；2、本案中未能履行合同的原因是调整规划，在招拍挂之后政府调整规划是基于路政公共设施的调整，政府行为导致本案中的土地无法交付，双方签订土地出让合同中约定清楚，政府保留了对该宗土地的规划调整权，不构成违约；3、解除合同后，上诉人缴纳的保证金、出让金及为交付该合同的资金损失应该予以返还及补偿，一审判决已经予以明确，资金占用费按照年利率6%进行补偿是有法律依据的，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。浩博公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“《出让合同》”）；2.判决被告退还原告缴纳的土地出让金3100万元，判决被告支付原告违约金2325万元（按双方约定的违约条款计算，暂计算至2017年2月28日，以后按此约定计算至款付清为止），判决被告赔偿原告在土地交易环节支出费用48.75万元，判决被告赔偿原告前期投入损失1076.7116万元，判决被告赔偿原告可得利益2000万元。前述五项共计8550.4616万元。3、判决本案诉讼费用由被告承担。铜仁铜仁国土局一审辩称：1、答辩人收到被答辩人3100万元土地出让金属实。鉴于该宗地巳用于修建市政道路的实际情况，答辩人同意退还被答辩人缴纳的土地价款3100万元。2、不同意支付被答辩人违约金2325万元。被答辩人应当在2014年9月8日之前交清涉案地块的土地出让价款，然而经答辩人催告后，被答辩人至今仍未交清该款项，属于故意违约，由此产生的法律后果应当由被答辩人承担。因此不存在答辩人赔偿违约金的问题。3、土地交易服务费系被答辩人在竞拍涉案地块使用权过程中缴纳到铜仁公共资源交易中心的费用，鉴于该宗地巳用于修建市政道路的情况，答辩人同意协调公共资源交易中心争取退还被答辩人在土地交易环节支出的交易费用。4、不同意赔偿被答辩人前期投入损失1076.7116万元。答辩人未交付涉案地块给被答辩人，系城市规划调整，属于不可抗力所致，根据《合同法》的规定属于法定免责情形，因此不存在赔偿该笔损失问题。5、不同意赔偿被答辩人可得利益2000万元。本案的诉讼费用应由被答辩人承担。一审法院查明案件事实为：2014年1月9日，铜仁城乡规划局对铜仁五福心城控规A-04-10号地块作出控制性规划。同年1月25日，经过审查，被告铜仁市国土局向铜仁市人民政府请示挂牌出让铜仁五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权。同年1月27日，铜仁市人民政府批复同意对铜仁五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权进行挂牌出让。同日，被告委托铜仁公共资源交易中心对该宗地进行挂牌出让。原告浩博公司参与竞拍该宗地土地使用权，并于同年1月28日缴纳2200万元竞买保证金。2014年2月24日原告浩博公司取得竞买资格。同年2月27日，原告浩博公司竞拍成功并与铜仁公共资源交易中心签订《成交确认书》。2014年8月8日，原、被告就铜仁五福心城控规A-04-10号地块签订了《出让合同》（合同编号：铜市国让（合）字〔2014)10号），合同约定，出让宗地坐落于铜兴大道西侧、××大街南侧（铜仁五福心城控规A-04-10号地块）。宗地总面积73581平方米，出让价款为人民币3385万元，每平方米460.03元，本合同签订之日起30日内，一次性付清土地出让价款。出让人在2015年2月8日前将出让宗地交付给受让人。合同第十九条约定“本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，……”；第二十八条约定“合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，……”；第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1%向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”。第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经交付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起计算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”。《出让合同》签订后，原告于2014年9月5日支付土地出让款900万元，竞买保证金2200万元转为土地出让款，原告支付土地出让价款共计3100万元，尚欠285万元未支付。2014年8月27日原告公司人员看到铜仁新城区路网工程正式开工的新闻后，发现其所竞买的土地上插上了小旗、挖开了土地。2014年10月8日铜仁城市规划管理委员会二0一四年第九次城规委会会议纪要铜规委议[2014]9号，同意通过《碧江新区道路设计方案（环东大道、五福大道、桃园大道）》确定的道路线形、道路红线宽度、道路断面形式。路网规划进行了调整，五福大道占用了原告竞买的五福心城控规A-04-10号地块，该宗地已不能交给被告使用。2015年4月22日，被告向原告发出《催告通知》，要求原告缴纳剩余的土地价款285万元，原告未缴纳。为竞买该宗地原告先后缴纳验资费2000元、其他印花税8000元、评估费49000元、服务费15000元、其他服务费413500元，共计487500元。一审法院认为双方当事人的争议焦点是：原告浩博公司与被告铜仁国土局是否存在违约，应否承担违约责任。一审法院认为，原告浩博公司与被告铜仁国土局签订的《出让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，其合同合法有效。合同签订后，原告先后于2014年1月28日、9月5日分别交纳土地出让款2200万元、900万元，共计3100万元。由于城市规划的调整，涉案土地被占用，导致被告不能履行合同约定交付土地的义务，原告浩博公司请求解除合同，被告铜仁国土局同意解除，因此，原告浩博公司请求解除双方签订的《出让合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告退还土地出让金人民币3100万元的请求，予以支持。原告因土地使用权转让而缴纳的税、费共计48.75万元，应由被告赔偿。原、被告在《出让合同》中已约定政府保留对合同项下宗地的规划调整权，因本案合同项下的宗地不能交付系政府对城市规划的调整，符合合同约定，被告不构成违约。原告在合同签订后，在合同约定缴纳土地出让款前已经发现其竞买的土地被占用，原告对继续履行合同已产生担忧，因此，原告未按合同约定缴清土地出让款系履行不安抗辩权，不构成违约。原、被告在《出让合同》中虽然已约定政府保留对合同项下宗地的规划调整权，但是在规划调整导致被告不能交付土地的情况下，对被告是否承担赔偿责任未作约定，原告在知道城市规划调整不能履行交付土地的情况下，未及时将原告所交的土地出让金返还原告，事实上已给原告造成了资金占用损失，对于资金占用损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，以原告实际支付的国有建设用地使用权出让价款为基数，从交付土地出让价款之日起，按照年利率6%的标准计算涉案资金占用损失，则铜仁国土局应向原告支付资金占用损失至款付清之日止（3100万元中，2200万元从2014年1月28日起计算；900万元从2014年9月5日起计算）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：1、原告铜仁浩博置业有限公司与被告铜仁国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：铜市国让（合）字〔2014)10号）予以解除；2、被告铜仁国土资源局于本判决生效之日起三十日内退还原告铜仁浩博置业有限公司土地出让金人民币3100万元；3、被告铜仁国土资源局于本判决生效之日起三十日内赔偿原告铜仁浩博置业有限公司税、费损失48.75万元；4、被告铜仁国土资源局于本判决生效之日起三十日内向原告铜仁浩博置业有限公司按照年利率6%的标准支付资金占用损失计算至款付清之日止（3100万元中，2200万元，从2014年1月28日起计算；900万元，从2014年9月5日起计算）；5、驳回原告铜仁浩博置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费469323元，由原告铜仁浩博置业有限公司负担227000元，被告铜仁国土资源局负担242323元。二审中，上诉人浩博公司为证明其主张，向本院提交证据材料：成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9603号民事判决，拟证明案涉土地中标后，约定由汉化公司承揽上诉方的弱电安装，上诉人收了汉化公司180万元的工程合同定金，由于铜仁国土局的违约行为，导致上诉方没有获得案涉土地开发，汉化公司因此起诉上诉人，法院判决向对方支付360万元，上诉人认为这个损失应由铜仁国土局承担。被上诉人铜仁国土局质证认为，该份证据已过举证期限，与本案的土地出让合同纠纷没有关联性。本院审查认为，各方对该组证据的真实性无异议，本院予以确认，但浩博公司在没有获得土地的前提下即与他人签署合同拟开展弱电安装建设，已超出必要的准备范围，对该损失，不予确认。综上，二审查明事实与一审基本一致。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合双方二审诉辩情况，归纳本案的争议焦点为：一、本案中的案涉地块城镇规划调整是否属于双方合同约定的政府规划调整保留情形及本案宗地不能交付是否构成违约；二、在第一个争议焦点的基础上，上诉人的上诉请求是否应予支持。关于本案中的案涉地块城镇规划调整是否属于双方合同约定的政府规划调整保留情形及本案宗地不能交付是否构成违约的问题。本院认为，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十九条约定：“本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。”结合本案已查明的事实，2014年8月8日，上诉人与被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》，2014年10月8日铜仁城市规划管理委会员通过了《铜仁城市规划管理委员会二0一四年第九次城规委会会议纪要》，其中将涉案土地规划入碧江新区道路设计方案中。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，上诉人没有取得涉案土地，系由于铜仁市政府规划调整所致，双方合同约定政府保留对合同项下宗地的规划调整权的期限是在土地使用年限内，但本案的土地并未交付浩博公司，故政府规划调整行为不满足双方合同约定，且规划调整行为并非不可预见、不可克服、不可改变的事件，铜仁国土局主张规划调整是不可抗力的理由，不予采信。因此，对于规划调整行为，发生在土地交付之前，应认定为出让方单方变更土地用途的行为，违反双方合同约定，是导致合同不能履行的原因，属违约行为。被上诉人主张浩博公司未履行后期土地出让金的交付义务，本院认为，浩博公司得知案涉土地已被规划为道路的时间是2014年8月27日，此时，尚未达到双方约定的后期土地出让金的时间条件，对此浩博公司不再支付后期土地出让金的行为，是行使不安抗辩权的行为，不应承担违约责任。综上，一审认定铜仁国土局不存在违约行为错误，本院予以纠正。关于上诉人的上诉请求是否应予支持的问题。首先，由于被上诉人铜仁国土局对于案涉土地不能交付具有过错，也是造成本案合同无法继续履行的原因，双方的土地出让合同因事实上无法履行而应予解除。对于合同解除的损害赔偿问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失“之规定，一审判决解除合同，并由铜仁国土局返还土地出让金，承担相应税费的处理意见准确，依法应予维持。其次，对于上诉人浩博公司主张的违约金问题，审理查明的事实可知，双方对逾期交付土地约定的违约金为“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经交付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起计算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”之约定，因案涉的土地事实上已无法交付，依照举轻以明重的解释方法，土地延迟交付需要承担违约金，土地不能交付当然应当承担违约金。双方约定的逾期交付土地的违约金为已付款的1‰/日，因案涉土地确已无法交付使用，综合本案中浩博公司确已为履行合同做了相应准备，虽然其提供的损失证据不足以全部证实其损失，但应当认定浩博公司因不能获得案涉的土地遭受相应损失。另，若按照已付款的1‰/日计算违约金明显过高，违背违约金的损失填平功能，因此，综合本案情况，本院认为，从本案合同约定的土地事实上不能交付的时间开始，铜仁国土局应当按照同期银行贷款年利率的2倍承担已付款项至款项退还之日止的利息，此部分利息作为违约金足以弥补浩博公司的损失。第三，对于浩博公司主张的预期可得利益损失问题。本院认为，审理查明的事实可知，案涉土地并未实际交付浩博公司，浩博公司要进行建设需要获得土地的前提下，投入人工、材料、机械、管理等巨额费用，才能取得预期的可得利益，浩博公司并未进行任何施工行为，因此，对于该可得利益损失，现有证据不足以支持。综上，上诉人浩博公司的请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持铜仁市中级人民法院（2017）黔06民初20号民事判决第一、二、三项；二、变更铜仁市中级人民法院（2017）黔06民初20号民事判决第四项为：被告铜仁国土资源局于本判决生效之日起三十日内向原告铜仁浩博置业有限公司按照年利率12%的标准支付违约金（违约金计算方式为，2200万元从2014年8月28日起计算；900万元从2014年9月5日起计算）；三、驳回铜仁浩博置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回铜仁浩博置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费469323元，由铜仁浩博置业有限公司负担169323元，由铜仁国土资源局负担300000元。二审案件受理费344100元，由铜仁浩博置业有限公司负担300000元，由铜仁国土资源局负担44100元。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  罗 二审判员  刘珊涌二〇一七年十二月二十五日书记员  黄 义