云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初1810号原告:李某，女，汉族，2010年1月27日出生，云南省安宁市人，住安宁市。法定代理人：段文华，女，汉族，1964年1月15日出生，云南省安宁市人，住安宁市。（系原告母亲）委托诉讼代理人：梁俊杰、王弘奕，云南嘉喜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告:昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市保利宁湖壹号**。法定代表人：董莹。职务：总经理。委托诉讼代理人：杨晓艳，云南宁湖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李某与被告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司（以下简称“伊萨卡酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2017年7月23日提出管辖权异议，本院经审查后裁定驳回被告的管辖权异议，被告因对裁定不服而提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审查后，于2017年10月18日驳回被告的上诉，维持原裁定。2017年11月23日，本案依法公开开庭进行审理，原告李某的委托诉讼代理人梁俊杰、王弘奕及被告伊萨卡酒店的委托诉讼代理人杨晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告立即腾退租用房屋，恢复房屋独立使用功能，屋内所有设施、设备、装修等均归原告所有；3.判令被告支付原告应付房屋租金人民币23030元；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金至全部租金付清之日，暂计至2017年6月1日，即人民币4145.4元；5.判令被告向原告支付房屋占有使用费至被告实际返还房屋之日，暂计至2017年6月1日，即5757.5元；6.判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于安宁市大屯新区房屋出租给被告，用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租期自2015年9月1日至2029年2月28日。被告于2016年3月1日一次性向原告支付首期租金（2015年9月1日至2016年2月29日）人民币10939元。此后，于每年度9月1日支付当年3月1日至8月31日的收益，于3月1日支付上年度9月1日至当年2月28日的收益，每半年的租金为人民币11515元。同时，双方还约定了违约责任，被告每逾期一月按当期应付固定回报收益（半年）的3%支付违约金。逾期超过半年的，则原告有权解除合同，被告应无条件退还租赁房屋。合同签订后，原告按时将房屋交给被告使用，被告支付了首期租金后，未再履行合同义务。被告答辩意见为：1.对原告在本案中主张的事实无异议，对于合同的解除由法院裁判。2.逾期支付租金的违约金每月3%约定过高，请求予以调整。3.房屋占有使用费无事实及法律依据，不应支付。4.房屋按照现状返还。原告围绕其诉讼请求，提交《商品房购销合同》一份、《房屋所有权证》一份《租赁合同》一份、欲证实原告将其购买的涉案房屋出租给被告经营管理，双方对租期，租金，租金的交纳，违约责任的承担及合同的解除作出了明确的约定。以上证据经被告质证，均予以认可。被告未提交证据。本院认为，原告提交的证据被告无异议，本院予以采信。归纳以上原、被告双方诉讼主张，本案争议焦点为：原、被告签订的《租赁合同》是否应当解除，违约责任如何承担。本院经审理确认如下事实：原、被告签订《租赁合同》，约定由原告将其所有的位于安宁市大屯新区房屋出租给被告用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租赁期限自2015年9月1日至2029年2月28日止，被告于2016年3月1日一次性向原告支付2015年9月1日至2016年2月29日租金人民币10939元，后于每年度9月1日支付本年度3月1日至8月31日的租金人民币11515元、于3月1日支付上年度9月1日至本年度2月28日的租金人民币11515元。合同签订后，开发商向被告交付了租赁房屋，被告支付了2015年9月1日至2016年2月29日的租金，此后的租金未再支付。本院认为，《租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。原告依约向被告交付房屋已履行合同约定义务，根据合同第7.1条：“甲方不按期兑现乙方应得的固定收益，每逾期一月按当期应付固定回报收益（半年固定回报收益）的3%向乙方支付违约金。每逾期超过半年，乙方有权单方解除合同，并不承担任何违约责任，甲方应无条件退还租赁房屋，甲方因合作项目而进行的投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属乙方且乙方不做任何形式的补偿或赔偿”的约定，被告拖欠2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金已逾期六个月，其行为已构成根本违约，原告有权基于《租赁合同》的约定解除合同，并要求被告按照人民币11515元/半年的标准支付2016年9月1日至合同解除之日期间的租金。针对上述租金，需作如下说明：原告起诉第3、5项诉讼请求，由于合同解除前的房屋使用费在本质上属于租金，故本院将原告主张的房屋使用费并入租金的诉请一并处理。关于返还房屋的问题。根据合同第四条第一款：“……乙方同意2014年3月1日前，由‘保利宁湖云顶假日’项目开发商将物业按照乙方与开发商所签＜商品房购销合同＞约定的交房标准直接交付给甲方，并由甲方提前进行前期筹备、装修、试运营等事项。”及第6.1.7条：“合作期满如不再继续合作或合作终止的，甲方应当在合作期限届满之日或合作终止之日起7日内撤出，甲方按协议附件1《交房标准》约定将房屋恢复原状。除此之外的其他物业装修附属物采取‘来装去留’的原则处理，合作物业内的装修附属物归属乙方所有，乙方无需对甲方进行任何补偿。”的约定，合同因解除而终止，则被告应于合同解除后7日内将房屋返还给原告，且被告所返还的房屋应当符合《租赁合同》约定的交付标准。基于此，原告要求恢复房屋的独立使用功能，经本院释明后，原告进一步明确“独立使用功能”即为各套房屋之间相互独立、互不联通，结合《商品房购销合同》附件中的房屋平面图来看，本院认定原告主张的交房标准即为：房屋与《商品房购销合同》附件中平面图的结构相符。同时，根据第6.1.7条及第7.1条的约定，合同解除后，被告在租赁房屋内的全部投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属原告所有。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告认为原告主张月3%的违约金过分高于损失，请求本院予以适当减少。在原告未能证实其因被告的违约行为所遭受的实际损失数额的情况下，本院酌情调整违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算损失，即：2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金11515元，自2016年9月1日起计算至2017年8月31日止的违约金为546.96元；2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金11515元，自2017年3月1日计算至2017年8月31日止的违约金为273.48元；2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金34545元，违约金自2017年9月1日起计算至款项付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李某与昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司签订的《租赁合同》，并由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后7日内将位于安宁市大屯新区房屋返还给李某（房屋应与《商品房购销合同》附件中平面图的结构相符）；二、昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司在租赁房屋内的全部投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归李某所有；三、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向李某支付租金34545元，并按照11515元/半年的标准支付2017年9月1日至合同解除之日期间的租金；四、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向李某支付违约金820.44元，并以34545元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付2017年9月1日计算至款项付清之日期间的违约金；五、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，减半收取311.5元，由被告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  付永江二〇一七年十二月十四日书记员  石慧玲