广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0312民初2290号 原告：桂林某物业服务有限责任公司。 法定代表人：张某勤。 被告：李某兵。 被告：邱某。 原告桂林某物业服务有限责任公司与被告李某兵、邱某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理。依法由审判员赵创福适用简易程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任法庭记录。原告桂林某物业服务有限责任公司的法定代表人张某勤到庭参加诉讼，被告李某兵、邱某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某物业服务有限责任公司诉称，原告于2011年3月30日与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订《鑫源广场物业服务委托合同》，约定将其开发的座落在桂林市临桂区人民路108号鑫源广场（占地面积11750平方米，建筑面积50038平方米）的物业服务委托原告管理。物业管理服务费收费标准为：多层住宅（7栋、8栋）按建筑面积每月0.45元/平方米，电梯房住宅（1至6栋）按建筑面积每月0.9元/平方米（其中物业费0.65元/平方米，电梯运行费0.25元/平方米，不包括房屋公用部分，共用设施设备大、中修、更新、改造费用及垃圾处置费）；商铺、商业用房按建筑面积1.5元/平方米向业主或者物业使用人收取，空置房的管理服务费按建筑面积每平方米全额向业主收取，福建连江县鑫源房产临桂分公司与业主由房产公司承担物业管理服务费的由房产公司交纳，且该合同约定：合同对鑫源广场全体业主及物业使用人具有约束力。并约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天计算滞纳金5%。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务至2016年12月31日止，但被告未按约定缴纳物业服务费及生活垃圾处置费，致使原告合法权益遭受侵害。因此，原告为维护自身合法权益，向法院提起起诉，请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠24个月（2015年1月1日至2016年12月31日）的物业费2533元（按105.53元/月计）及24个月（2015年1月至2016年12月期间）生活垃圾处置费168元（按7元/月计），合计2701元；2、本案的案件受理费由被告承担。 原告桂林某物业服务有限责任公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、原告营业执照及组织机构代码证、物业资质证，证明原告的诉讼主体资格。 2、《鑫源广场物业服务委托合同》，证明鑫源广场的物业管理交由原告管理，该物业合同对全体业主及使用人具有约束力。 3、物业服务合同终止及解聘备案表，证明原告与开发商提前解除《鑫源广场物业服务委托合同》。 4、2013年1月1日至2016年12月31日各业主物业欠费统计表，证明被告欠缴物业的明细情况。 5、催缴通知，证明原告已通知被告缴纳拖欠的物业费。 6、产权证、身份证复印件，证明被告房产、身份信息。 7、法人代表身份证明书，证明原告身份。 8、法人代表身份证，证明原告身份。 9、委托书1份（委托时间2011年1月至12月），证明临桂县环境卫生管理站委托原告对鑫源广场小区内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务。 10、委托书1份（2013年4月20日委托），证明临桂县环境卫生管理站委托原告对本案所涉小区收取垃圾有偿服务费。 11、临桂县环境卫生管理站上门清洁生活垃圾有偿服务协议书2份，分别在2014年5月9日、2015年4月13日由临桂县环境卫生管理站出具。 被告李某兵、邱某未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期限内亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李某兵、邱某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林某物业服务有限责任公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告桂林某物业服务有限责任公司提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月30日，福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司作为甲方与乙方桂林某物业服务有限责任公司签订了《鑫源广场物业服务委托合同》，约定委托乙方对位于桂林市临桂县人民路108号的鑫源广场（占地面积：11750平方米，建筑面积50038平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为2011年3月30日至2013年3月30日止，共计贰年。《鑫源广场物业服务委托合同》约定：第一章第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人及甲方，本物业的全体业主和物业使用人及甲方均应对履行本合同承担相应的责任；第二章第十条、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费。2、停车场地占用费。3、各项有偿服务费；第四章第一条第11项、全权委托乙方负责桂林市临桂县人民路108号鑫源广场商业、住宅物业的经营服务和管理；第四章第二条第2项、向业主和使用人收取商业，住宅物业和物业管理综合服务费，车辆场地占用费；第四章第二条第14项、因小区业主原因业物业服务费连续3月出现严重亏损现象导致物业公司无法正常运作时，乙方有权在提前一个月提出终止本合同，同时乙方有义务协助甲方成立业主委员会并向业主委员会移交全部管理用房及全部资料；第六章第一条物业管理服务费1、多层住宅按建筑面积0.45元/平方米/月，电梯房住宅按建筑面积每平方米0.65元/月计算（不包括电梯使用维保费，房屋共用部分，共用设施设备大、中修、更新、改造费用及垃圾处置费）；电梯维保、电费等每月按加收0.25元/平方米；…4、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的由甲方交纳；…7、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天计算交滞纳金5%；第八章第三条、本合同到期前45天内，乙方应向甲方提出是否继续应聘的书面申请，甲方应在30天内作出是否续聘的书面意见，逾期甲、乙双方均未作出书面通知的，则甲、乙双方管理委托合同视为次年自然延续。合同签订后，原告依约进驻鑫源广场进行管理至2016年12月31日。桂林某物业服务有限责任公司在收到桂林市临桂区住房和城乡建设局2016年11月25日《关于退出鑫源广场小区物业管理的通知》后，于2017年1月6日与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订了《物业服务解聘协议书》，约定双方自愿解除原物业服务合同（签订有效期为：2011年4月1日至2016年12月31日）并到桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，2017年1月24日桂林市临桂区住房和城乡建设局同意备案。 另查明，原告桂林某物业服务有限责任公司于2003年1月14日成立，营业期限为2003年1月14日至2033年1月14日，经营范围：物业服务，房产中介服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；资质证书中登记的准予从事物业管理活动时间自2003年1月14日至2033年1月14日，资质等级为三级。被告李某兵、邱某是鑫源广场的业主之一，被告的该房产位于临桂县（建筑面积：117.26㎡），系电梯房住宅。2015年1月1日至2016年12月31日期间，被告欠原告物业管理费；2015年1月至2016年12月期间，被告欠原告生活垃圾处置费。经原告催缴，被告仍未缴纳。2017年10月18日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费、生活垃圾处置费。 本院认为： 、福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与桂林某物业服务有限责任公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定。福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与原告桂林某物业服务有限责任公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告李某兵、邱某是鑫源广场的业主之一，亦受上述《鑫源广场物业服务委托合同》的约束。原告进驻鑫源广场实施物业管理，为鑫源广场业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告李某兵、邱某未按照合同约定交纳物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳从2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费的请求，本院予以支持。经本院审核，被告李某兵、邱某所欠的物业费为2532.8元（按被告住宅建筑面积117.26m2，物业费(0.65+0.25)元/平方米/月，交纳期限从2015年1月1日至2016年12月31日期间，共计24个月），对原告诉请的物业管理费过高的部分，与事实不符，本院不予支持。 、对于原告诉请被告支付生活垃圾处置费168元的诉讼请求，根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，原告在接受临桂县环境卫生管理站的委托后，可以代收生活垃圾处置费，该垃圾费是环卫部门从住宅小区运送垃圾到垃圾处理站的费用，系委托收取项目，亦为了方便管理，但原告不得收取手续费等额外费用，根据原告提供的证据10中的“临价字[2008]12号文：2013年起每户每月7元，全年84元”，因此被告李某兵、邱某所欠的生活垃圾处置费为168元（生活垃圾处置费7元/户/月，交纳期限从2015年1月至2016年12月期间，共计24个月），被告李某兵、邱某应按查实的数额168元支付给原告。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某兵、邱某支付物业费2532.8元给原告桂林某物业服务有限责任公司。 二、被告李某兵、邱某支付生活垃圾处置费168元给原告桂林某物业服务有限责任公司。 三、驳回原告桂林某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告李某兵、邱某负担。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一七年十二月十二日 书记员  梁 晶