上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民初1209号原告：上海警备区第一招待所，住所地上海市长宁区虹桥路1665号。法定代表人：黄建旺，书记。委托诉讼代理人：安世荣，北京凯耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。被告：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。法定代表人：孙艾娜，执行董事。委托诉讼代理人：杨勇，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。原告上海警备区第一招待所诉被告上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人奚向军，被告之委托诉讼代理人杨勇、李婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付土地占用费人民币（下同）26,912,500元及滞纳金（自2015年5月31日起按每日千分之三计算至实际支付之日，暂计为67,658,025元）；2.判令被告支付2015年6月1日至2017年9月15日综合楼租金共计65,501,561.50元及滞纳金（自2015年6月4日起按每日千分之三计算至实际支付之日，暂计为96,122,947.50元）；3.判令被告支付2014年12月1日至2017年9月15日别墅租金共计4,155,048元及滞纳金（自2014年12月1日起按每日千分之三计算至实际支付之日，暂计为7,275,922.20元）。事实和理由：2011年11月25日原告与被告签订《军队房地产租赁协议》，约定原告将其位于上海市XX路XX号的土地及原有地上建筑交予被告扩建、承租，其中协议第五条第2款约定了扩建建设期为42个月，其中18个月免租，第六条第2款约定免租期之后的两年建设期被告需向原告支付土地占用费5,716.5万元。关于被告就该项目向原告支付固定回报的金额及支付时间，原、被告在协议附件四、五予以了约定。协议第七条第5款约定土地占用费的支付时间为免租期届满之日起3个工作日内支付2,858.25万元，余款应于此后一年内支付；别墅固定回报按每半年支付一次，先付后用。扩建后的项目固定回报按每半年支付一次，先付后用，在每半年租赁期开始之日起3个工作日内支付。协议第十四条第3款约定被告未按协议支付固定回报（含土地占用费），原告有权要求被告每日支付逾期款项的千分之三作为滞纳金。然而上述协议签订后，被告未按期支付协议约定的费用。截止2017年9月15日，被告尚拖欠土地占用费26,912,500元、2015年6月1日至2017年9月15日综合楼租金65,501,562.50元、2014年12月1日至2017年9月15日别墅租金4,155,048元未予支付。上述欠付原告已多次催促并发函，但被告却以各种借口至今不予支付。原告认为，《军队房地产租赁协议》具有法律约束力，被告理应按约履行，且该协议所涉的扩建项目及10栋别墅一直由被告实际经营使用至今，故被告的各种借口均不能成为其拒付协议约定各项费用的理由。经双方多次协商未果，原告故提起诉讼。被告辩称：其不同意原告的诉讼请求。原告主张的综合楼和别墅的租金标准是按照6万平方米计算，但是综合楼核准建筑的面积只有3万平方米，所以租金只能按原合同约定租金标准的50%计算，综合楼土地占用费及租金标准应调整为6,133.3281万元。因缺少租赁许可证，综合楼的土地占用费及租金按照上述标准调整后，还应参照（2016）沪0105民初5405号判决按50%收取，故可收取费用为3,066.6641万元。因拆除违章建筑，被告不能正常使用房屋，应参照被告遭受的损失，另行减免500万元。因此原告可收取的综合楼土地占用费及租金共计2,566.6641万元。因租赁许可证到期，别墅自2015年11月底开始亦无法使用，故别墅租金应计算至2015年11月30日应为574.088万元。综上，原告可收取的费用共计3,140.7521万元，鉴于被告已实际支付3,450万元，超出了其应支付的金额，故被告无需支付原告任何费用。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明，双方无争议事实如下：本市长宁区XX路XX号地块系军用土地，土地使用权人为上海A管理处。2000年，上海市城市规划管理局就上址颁发建设工程规划许可证，建设单位为原告，建设项目名称为云峰综合楼，面积17,600平方米。2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意XX部对XX路XX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海A中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。2011年11月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产建设、租赁协议书》（以下简称协议书）。协议书第一条建设、租赁模式：甲乙双方一致确认该项目的建设租赁模式为：甲方提供该项目建设所需的土地及地上建筑物，乙方投入全部建设资金对土地及地上建筑物进行改扩建；作为甲方提供土地及地上建筑物的对价，乙方应按本协议约定如期、足额向甲方支付本协议约定的费用；作为乙方投入建设资金的对价，乙方在上述项目改扩建成后，对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权（但本协议另有约定的除外）。协议书第二条项目现状及改扩建情况：甲乙双方一致同意：洛城、和平广场、四号楼综合楼（以下统称综合楼）改扩建项目是在甲方所有的XX广场、和平广场、XX号楼以及XX广场XX室的现有基础上，由乙方进行全面改建扩容，与该项目有关的规划设计、土建安装工程、室内装修和设备（如排水管和消防系统、供电系统、道路改造和操作设施设备等）均由乙方投资建设。改扩建后的综合楼房屋产权及所属各配套设施、公建设备设施（包括但不限于电力设施、给水及排水设施、燃气、通讯设施等）均属甲方所有。……甲乙双方约定，由乙方投资建设的别墅自2011年12月1日起由14幢变为10幢。协议书第三条改扩建前现有房屋的结构、装修标准和设备、配套设施状况：现有洛城广场、和平广场房屋、四号楼、XX广场XX室、剩余10幢别墅结构及设施状况，由双方在附件三中加以说明，甲方以现状交付乙方使用。改造扩建工程规划设计方案由乙方负责，但须报经甲方及政府有关部门批准，由此产生的任何费用均由乙方承担；综合楼待乙方改造扩容完成后报甲方备案。协议书第五条建筑租赁期限：甲方同意就综合楼改扩建项目给予乙方建设期42个月（建设期自2011年12月1日起算），其中18个月为建设初期，甲方特免除乙方土地占用费（但在乙方实际施工过程中，因规划部门责令停工或和平广场变电站移建而导致的工期延误，甲方同意据实延长免租建设期）；从免租建设期届满之后的两年内，乙方应按本协议约定向甲方支付相应的土地占用费。协议书第六条综合楼固定回报、递增幅度：综合楼改建扩容阶段两年的土地占用费5,716.5万元；综合楼及10幢别墅年固定回报金额、递增幅度及支付方式详见本协议附件。该改扩建项目实际建筑面积在60,000平方米（正负误差在10%以内的），甲方应得固定回报不变。若建筑面积误差超过10%，乙方同意按每平方米0.5元的标准向甲方追加支付费用。协议书第七条固定回报支付方式：乙方须最迟在本协议签订当日内向甲方付清本协议的履约保证金1,000万元，该履约保证金自动转为乙方应付土地占用费的一部分。别墅固定回报按每半年支付一次，先付后用。乙方应于免租建设期届满之日的3个工作日内向甲方付足50%的土地占用费（2,858.25万元），另50%的土地占用费（2,858.25万元）（合同误为元）应于此后的一年内向甲方支付，以后综合楼改扩建项目固定回报按每半年支付一次，先付后用。乙方应在每半年租赁期开始的3个工作日前支付下半年的固定回报，逾期支付的，每日按照逾期款项的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期累计超过6个月或连续逾期超过60日的，甲方有权按照本协议第十四条第3款规定追究违约责任。协议书第十四条违约责任：3.乙方未按协议支付固定回报（含土地占用费），甲方有权要求乙方每日支付逾期款额千分之三作为滞纳金；其他费用拖欠超过7天的，甲方有权向乙方要求每日支付逾期款额的千分之三作为滞纳金。乙方未按协议支付上述费用，累计超过6个月或连续超过60天的，则视为乙方严重违约。7.甲方应在上级主管部门批准后按军队规定的时间向乙方及时提供《军队房地产租赁许可证》，并配合乙方办理登记备案、注册等手续。如因甲方原因无法提供《军队房屋租赁许可证》长达6个月以上且经乙方催告后甲方仍无法提供的，乙方有权解除本协议，甲方应赔偿乙方因此而遭受的实际经济损失及预期收益。协议书附件四、五综合楼、10幢别墅租金（建设费）计算方式。一、综合楼的租期：自2015年6月1日起至2033年5月31日止，租期以三年为一个阶段，具体计租时间如下：第一个阶段：从2015年6月1日至2018年5月31日；……第一阶段年租金自第二阶段起每阶段租金环比递增5%，具体租金计算如下：建设接待2013.3.1-2015.5.31，建设占用费5,716.5万元；第一阶段2015.6.1-2018.5.31，第一年租金2,858.25万元、第二年租金2,858.25万元、第三年租金2,858.25万元，合计8,574.75万元；……。二、10幢别墅的租金：10幢别墅的租期自2011年12月1日起算至2029年11月30日止，租期以3年为一个阶段，具体计租时间如下：第一个阶段：从2011年12月1日至2014年11月30日；第二个阶段：从2014年12月1日至2017年11月30日；……10幢别墅的第一阶段年租金为141.75万元（原合同同比例租金），自第二阶段起每阶段年租金环比递增5%，具体租金计算如下：第一阶段2011.12.1-2014.11.30，第一年租金141.75万元、第二年租金141.75万元、第三年租金141.75万元，合计425.25万元；第二阶段2014.12.1-2017.11.30，第四年租金141.75+（141.75×5%）=148.838万元、第五年租金141.75+（141.75×5%）=148.838万元、第六年租金141.75+（141.75×5%）=148.838万元，合计446.514万元……。上述协议书尾部加盖原、被告以及XX部的公章并有负责人（法定代表人）或授权代表的签字。其中乙方（被告）法定代表人或授权代表（签字）一栏的签字人为孙某。2011年12月28日，XX部颁发军队工程建设项目施工许可证，建设单位中国人民解放军上海警备区第一招待所，工程项目名称上海A中心，建设地点上海市长宁区XX路XX号，建设规模60,000平方米，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。2012年5月28日，被告向XX部发出《关于“上海A中心”项目进展情况的说明》，主要内容为：目前“上海A中心”项目正在推进过程中，为使本项目能顺利开展，特向贵部申请如下事项：1、原和平广场部位的建筑物已拆除完毕；2、由海南XX研究院有限公司设计的“上海A中心”项目各层平面图已设计完成（详见附件），送贵部报备；3、如贵部无异议，我司拟于6月上旬开始进行原和平广场的桩基施工。2012年7月31日，上海B管理处向被告发出《通知》，主要内容为：贵公司正在建造的和平广场项目规划报批手续我方早已与规划局协调，并由规划局查看受理。贵公司在进行和平广场桩基施工过程中，……现将有关事项通知如下：1、贵公司暂停和平广场建设施工，从即日起一个月内进行桩基维护，便于仙霞街道做好居民思想稳定工作和加快推进和平广场规划手续报批……。2、为了确保云峰宾馆辅楼安全，同意贵公司对云峰宾馆辅楼进行桩基加固，须在2012年8月20日前结束。2013年7月24日，上海市规划和国土资源管理局向XX部出具沪规土资建（2013）532号《关于上海B中心项目规划建设要求的函》，主要内容为：你部位于长宁区XX路、XX路的上海B中心项目未经我局批准进行违章建设，现北侧结构基本完成。……请你部严格按照以下规划建设要求对该项目进行整改：一、控制建筑高度。为保证西郊宾馆安全保卫要求，考虑到现状建设情况，你部应拆除目前已建成的六层车库以上部分。拆除后建筑高度约26.79米。二、控制建筑规模。综合考虑虹桥路历史文化风貌区保护规划控制的建筑总量以及原地块建筑总量，该地块建筑总量应控制在30,000平方米以内。……合同签订后，被告支付了2013年6月1日至2015年5月31日的部分占地费30,252,500元以及2011年12月1日至2014年11月31日的别墅租金4,252,500元。2015年11月11日，被告公司孙某出具一份《承诺书》，承诺在2015年12月20日前交纳一切租赁费。2016年1月15日，原告向被告发出《催款函》，告知被告若在收到通知10日内仍未按协议规定支付款项，原告有权收取滞纳金并追究被告违约责任。2017年9月7日，原告向被告发出《关于租金收缴的通知》，主要内容为：“被告须在2017年9月15日之前缴齐租金，租金缴至2017年9月15日。按双方签订的《军队房地产租赁协议》中综合楼、10幢别墅租金（建设费）计算方式所列被告应缴租金131,074,110.5元，实缴34,505,000元，尚欠96,569,110.5元。”被告公司经理江某在该通知下方注明“收到租金收缴通知。针对本通知的欠费96,569,110.5元，由于缺‘军队房地产租赁许可证’，我司不予认可，有待商榷。”因被告未支付上述费用，原告故诉至法院。关于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交一份军队房地产租赁许可证（租赁面积：建筑面积60,000㎡），欲证明原告上级主管曾向被告核发过租赁许可证。被告质证认为，原告提供的租赁许可证系变造，与原告曾提供给被告的租赁许可证不一致。为此，被告亦向本院提交一份军队房地产租赁许可证（租赁面积：建筑面积：1,760㎡）。原告对于被告提交的上述证据材料质证认为，即使按照被告提供的租赁许可证，也说明原告在2015年2月28日前提供过租赁许可证，履行了合同约定的义务。针对上述双方争议的证据材料，本院认为，因原告对其提供的租赁许可证无法出示原件、被告对复印件不予认可，而被告出示了租赁许可证的原件，故本院采信被告提供的租赁许可证。据此，本院确认如下事实：2012年5月23日，Z局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市XX路XX号-1出租给亚和公司用于商业用途，租赁面积：建筑面积：1,760㎡。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。另查明，上海市长宁区人民法院因审理上海XX有限公司、周志云等诉本案被告房屋租赁合同纠纷案件中向上海市规划和国土资源管理局发函询问XX路XX号改扩建工程的有关规划管理情况，上海市规划和国土资源管理局于2016年9月7日复函如下：XX路XX号“星空购物中心”原为我局于2000年批准规划中上海警备区第一招待所建设的云峰综合楼（洛城广场）、上警一招综合楼（和平广场）。2012年，建设单位未取得《建设工程规划许可证》，擅自进行新建、改建、扩建。我局先后于2012年6月29日、2013年11月5日向XX部分别下发了《责令停止施工通知书》《责令停止城乡规划违法行为通知书》。经督促，建设单位自行拆除了北侧和平广场部分楼层。但经2016年8月23日现场勘验初步确定，建设单位未完全整改到位，具体情况需建设单位委托有资质测绘单位进行现场测绘方可确认。申请补办《建设工程规划许可证》的主体应为土地使用权人。对于违法建设，规划管理部门将按照《上海市城乡规划管理条例》第五十八条的规定进行处理。对该违建，我局已明确“先拆后建、先审后建、按图验收”的处置原则。审理中，本院向原、被告就双方之间的《军队房地产建设、租赁协议书》的效力进行释明，原告表示如法院认定合同无效，其仍按其诉请的金额和计算方式主张土地占用费及房屋使用费。被告则表示如合同无效，使用费不应参照合同标准，另外合同无效涉及房屋返还问题，原告应赔偿被告损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，原告不能证明本案系争房屋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原、被告签订的《军队房地产建设、租赁协议书》当属无效。租赁合同无效，但并不必然免除被告支付房屋占有使用费的责任。本案系争房屋虽然未取得建设工程规划许可证，但被告确实使用系争房屋至今，故被告仍应支付房屋的占有使用费。被告认为原告可收取的费用应予减少，对此本院认为，本案系争房屋自始即未取得建设工程规划许可证，被告称因规划面积减少至30,000平方米故其应付的租金应按50%的标准计算的理由显然不能成立。至于被告与次承租人之间的转租纠纷中涉及到被告应收取的使用费，系被告自身经营过程中可能存在的商业风险，并不必然适用于原、被告之间。被告另认为因拆除部分违章建筑故租金亦应相应减少，但双方在合同履行过程中，被告从未因其租赁面积少于双方协议约定的面积而向原告提出过抗辩，被告公司的员工孙某作为双方签订租赁协议时的授权代表，在2015年11月11日亦曾承诺缴纳一切租赁费用。因此，被告要求减少土地及房屋使用费的观点，缺乏依据，本院均不予采纳。原告要求土地及房屋占有使用费比照租赁协议中双方约定之租金标准适用，应该认为在双方当事人间具有公平性及特定性，本院予以支持。又因双方的租赁协议无效，故对原告要求被告支付逾期付款的滞纳金的诉请，本院不予支持。至于对本案租赁合同无效的后果，本院暂不作处理，双方当事人可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海警备区第一招待所与被告上海亚和投资管理有限公司签订的《军队房地产建设、租赁协议书》无效；二、被告上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告上海警备区第一招待所使用费人民币96,569,110.50元；三、驳回原告上海警备区第一招待所的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,379,930.03元，由上海警备区第一招待所负担855,284.48元，上海亚和投资管理有限公司负担524,645.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  潘 兵审 判 员  钱文珍人民陪审员  黄秀佩二〇一七年十二月二十六日书 记 员  刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。