.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2366号上诉人（原审被告）：内蒙古昭君房地产开发有限公司。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王正中，男，该公司法务顾问。上诉人（原审被告）：北京银凯新型建材有限公司。法定代表人：刘勇，该公司总经理委托诉讼代理人：王正中，男，该公司法务顾问。上诉人（原审被告）：吉人（北京）房地产开发有限公司。法定代表人：刘勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王正中，男，该公司法务顾问。被上诉人（原审原告）：尹洪彦，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈玉珠，内蒙古蒙石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹惠临，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈玉珠，内蒙古蒙石律师事务所律师。上诉人内蒙古昭君房地产开发有限公司（以下简称昭君公司）、北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）、吉人（北京）房地产开发有限公司（以下简称吉人公司）因确认合同效力纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2015)新民三初字第00673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人昭君公司、吉人公司、银凯公司的委托诉讼代理人王正中，被上诉人尹洪彦、尹惠临及其委托诉讼代理人陈玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昭君公司、银凯公司、吉人公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判；二、案件受理费由尹洪彦、尹惠临负担。事实与理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。昭君公司向尹洪彦借款本金1000余万元，已偿还3000余万元，两份《结算协议》中的借款8000万元是尹洪彦将非法利息记入本金的结果。二、《补充协议》及九份《销售协议》均应认定无效。《补充协议》及九份《售房协议》约定，如昭君公司不能偿还欠款，则将银凯公司、吉人公司的房屋售与尹洪彦。房屋买卖合同的目的是为民间借贷合同提供担保，不是代物清偿。两份《结算协议》无效，作为从合同的补充协议及九份销售协议理应无效。另外，作为担保物的房屋占有的土地为企业用地，房屋无销售许可，不能进行产权让渡。尹洪彦、尹惠临辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。尹洪彦、尹惠临向一审法院起诉请求：1、确认尹洪彦与昭君公司于2013年5月27日订立的《结算协议》合法有效；2、确认尹洪彦与昭君公司于2014年6月27日订立的《结算协议》合法有效;3、确认2014年7月5日由昭君公司给尹洪彦、尹惠临出具的《昭君地产刘勇欠款计算清单》真实有效；4、确认尹惠临与昭君公司、银凯公司、吉人公司于2014年8月15日签订的《补充协议》合法有效；5、确认尹惠临与吉人公司，银凯公司于2014年8月15日签订的九份《售房协议》合法有效。一审法院查明事实：自2009年开始昭君公司以流动资金周转困难为由向尹洪彦多次借款。2013年5月27日，尹洪彦与昭君公司结算达成《结算协议》，内容为：除先前约定以房地产抵顶1739.49万元之外，昭君公司尚欠尹洪彦借款本息8000万元整。协议约定，昭君公司以自有房产作价抵偿和为尹洪彦偿还到期债务的方式偿还8000万元中的部分欠款，但昭君公司未按此约定履行偿还义务。2014年6月27日，尹洪彦与昭君公司经协商再次订立《结算协议》，该协议除再次明确认可上一结算协议确定欠款数额外，还约定，如昭君公司在2014年10月底前不能偿还欠款，将以北京通州区××镇开发的房产以每平方米14000元价格抵顶，还约定以前以呼和浩特市钰景花园房产抵顶1739.49万元，如该处房产不能真正交付尹洪彦，也以北京市通州区马驹桥镇的房产抵顶。2014年7月15日，昭君公司为尹惠临出具"欠款计算清单"，明确扣减项目后，尹惠临已经将借款本息从22965.24万元减少到10245.15万元，昭君公司仍欠尹惠临借款本息10245.15万元。2014年8月15日，尹惠临与昭君公司、银凯公司、吉人公司共同签订《补充协议》，协议明确，自2009年至2014年6月27日昭君公司共欠尹惠临本息计10245万元，由于昭君公司无力以现金偿还，三方同意以北京市通州区马驹桥镇开发的"银凯综合楼"1号楼办公用房及商铺抵顶所有欠款。如昭君公司在2014年10月底前以现金付清欠款，吉人公司和银凯公司可原价向尹惠临回购抵顶的房产。当日，尹惠临与吉人公司、银凯公司签订了九份《售房协议》，所购房产为用于抵顶欠款的位于北京市通州区马驹桥镇兴华西大街55号"银凯综合楼"1号楼办公用房120套，底层商铺五套，总价款为102,266,300元。上述吉人公司、银凯共同为尹惠临出具九份购房款收据，协议约定交房曰期为2014年11月30日。后昭君公司、银凯公司、吉人公司既未履行现金偿付义务，也未交付抵顶欠款之房产。一审法院认为，尹洪彦、尹惠临诉求确认与昭君公司于2013年5月27日订立的《结算协议》，2014年6月27日订立的《结算协议》有效，由于协议和清单中利息约定为月息5%，超出法律规定，故超出部分无效，其他有效。尹洪彦、尹惠临诉求确认2014年7月15日，昭君公司给尹惠临出具的《昭君地产刘勇欠款计算清单》有效，由于该清单加盖有昭君公司公章，尹洪彦、尹惠临对此也予以认可，故其真实性，该院予以认可。由于其是单方行为并非合同，故对于尹洪彦、尹惠临确认该清单效力的请求，该院不予支持。昭君公司给尹惠临出具的《昭君地产刘勇欠款计算清单》中，尹惠临已经将借款本息从22965.24万元减少到10245.15万元，并于2014年8月15日与银凯公司、吉人公司按照该数额的价款用房屋进行抵顶签订了九份《售房协议》，该协议并不违反法律强制性规定，属有效协议。同日，尹惠临与昭君公司、银凯公司、吉人公司就该数额价款用房屋抵顶，签订《补充协议》，结合《补充协议》与九份《售房协议》其实质内容是昭君公司、银凯公司、吉人公司无法偿还借款而达成的顶账协议，并非真正意义上的商品房屋销售，不适用商品房买卖的相关规定，故该抵顶行为不违反法律规定，应属有效协议。由于该顶账房屋在被告顶账之前有已经出售给他人的，对此，九份《售房协议》中均约定：顶账的房屋有已经售予他人（系吉人房地产公司原股东吉开平于股权转让给刘勇之前出售的商品房）的，尹洪彦、尹惠临应当同意无条件配合昭君公司、银凯公司、吉人公司在1号楼进行同等面积楼层的调换，故如果发生上述情况，昭君公司、银凯公司、吉人公司应当给尹洪彦、尹惠临调换房屋。昭君公司、银凯公司、吉人公司的辩解没有证据佐证，该院不予支持。综上所述，尹洪彦、尹惠临的诉讼请求，合理部分，该院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、确认尹洪彦与昭君公司于2013年5月27日订立的《结算协议》超出法律规定部分无效，其余约定有效；确认尹洪彦与昭君公司于2014年6月27日订立的《结算协议》超出法律规定部分无效，其余约定有效;确认尹惠临与吉人公司，银凯公司于2014年8月15日签订的九份《售房协议》有效；确认尹惠临与昭君公司、银凯公司、吉人公司于2014年8月15日签订的《补充协议》有效。二、驳回尹洪彦、尹惠临其他诉讼请求。二审期间，当事人未提交新证据。二审法院查明事实同一审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。"本案中，昭君公司、银凯公司、吉人公司主张两份《结算协议》中借款8000万元不实，但未提交证据证明，对其该项主张，不予支持。昭君公司、银凯公司、吉人公司主张九份《售房协议》及《补充协议》无效。本案中，售房协议是在借款到期，经双方结算后签订的以物抵债协议，该协议为诺成性合同，不违反法律强制性及效力性规定，合法有效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。昭君公司、银凯公司、吉人公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由昭君公司、银凯公司、吉人公司负担。本判决为终审判决。审判长 伏春审判员 辛宗寿审判员 韩慧媛二〇一七年十二月十一日书记员 张利