上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初13215号原告：夏王芳，女，1981年10月22日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：刁钰萍，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：查帮全，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，负责人。被告：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，负责人。上列二被告共同委托诉讼代理人：杨智源，男。上列二被告共同委托诉讼代理人：陆金明，男。原告夏王芳与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称昂然公司)、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司(以下简称闽台公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告夏王芳及其委托诉讼代理人刁钰萍、查帮全，两被告的共同委托诉讼代理人杨智源、陆金明到庭参加诉讼。2017年10月24日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告昂然公司签订的两份《营业房使某权转让协议》于2017年7月1日解除；2.两被告返还原告营业房(含配套住宅房)使某权转让费703,125元(750,000元÷32年×30年，按32年使某期限计算每年的使某费，再减去已使某2年年限)；3.两被告按年利率5.75%支付原告本金703,125元自2015年4月11日起至实际支付之日的利息，暂计至2017年4月10日为80,859元；4.两被告赔偿原告预期收益损失840,000元(其中,营业房收益损失60,000元×10年=600,000元，配套住宅房24,000元×10年=240,000元)；5.两被告支付原告搬迁费20,000元；6.两被告支付原告律师费15,000元。事实和理由：2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订《营业房使某权转让协议》，约定：原告支付被告昂然公司750,000元取得本区沪松公路XXX号上海国际食品城S2区F3号建筑面积为75平方米的营业房与建筑面积为50平方米的2-501室配套用房的经营权和使某权。原告遂按约支付上述对价，并与被告闽台公司签订《委托协议书》，约定：委托被告闽台公司管理、招租上述房屋，并支付原告租金，期限自2015年6月起至2018年5月止。然，自2017年3月起至2017年7月止，食品城的经营活动屡受干扰，难以维持正常经营活动。现政府部门与上述房屋所有人均已发出彻底关闭食品城的通告。另查，上海种业(集团)有限公司(以下简称种业集团)于2001年12月全资出资设立上海种子繁育中心(以下简称繁育中心)。繁育中心于2002年3月取得本区沪松公路XXX号的土地使某权证，并于2005年7月取得建设工程规划许可证。2006年3月，松江区人民政府出具同意建办闽台公司批复。2007年9月，松江区地名管理办公室出具同意命名“上海国际食品城”的地名使某批准书。2008年10月至2009年2月，松江区公安消防支队出具验收基本合格的《建筑工程消防验收意见书》。2016年8月，相关单位均确认食品城不存在“五违”情况。2017年4月，本区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室通告食品城于次月31日全部关闭。2017年7月，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室通告本月底彻底关闭市场；上百个警察进驻食品城巡逻通告；种业集团在食品城拉起8月清退商户、市场关闭的横幅。据此，原告为维护其合法权益，故诉至本院，望判如所请。两被告辩称：1.原告与被告昂然公司之间租赁上述房屋的合同合法有效；2.被告闽台公司作为被告昂然公司的管理公司建立的农产品经营市场也是合法的；3.因规划变更导致市场暂停营业属于不可抗力，两被告亦未获得相关补偿；4.因原告解除合同的诉讼请求，不符合合同约定的解除条件，故两被告不予同意原告的所有诉讼请求。本院经审理认定的主要事实如下：2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订两份《营业房使某权转让协议》。其中，一份协议约定：被告昂然公司将本区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场建筑面积为75平方米的S2区-F3号营业房的使某权转让给原告；同时，被告昂然公司将上述市场内建筑面积为50平方米的2-501室配套用房提供给原告使某。使某权转让期限为自2015年6月1日始至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使某期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，则政府有关部门给予被告昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还。以上附有配套用房的营业房使某权转让的总额为750,000元，于本协议签订时一次性全额付清。原告的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则被告昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由原告承担；该营业房和配套用房由被告昂然公司过户给原告的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。如原告需暂停经营的，应提前60天书面通知被告昂然公司并委托被告昂然公司或被告昂然公司委托的公司统一对外进行招租。若原告系出于投资目的受让营业房使某权的，原告应于签署本协议时书面委托被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司统一对外招租，租金按届时闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给原告。原告同意承接被告昂然公司或昂然公司指定的公司与第三方签署的与使某权转让有关的合同下的全部权利义务。原告在经营过程中，需向第三方再行转让使某权的，应向被告昂然公司递交申请，并至被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司处办理再转让相关的登记手续，及支付闽台农产品批发市场管理规定要求的手续费，即再转让费与本次转让费的溢价部分的10%。本协议终止后30日内，原告应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还被告昂然公司，届时原告的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，被告昂然公司有权自行处理营业房和配套用房及其内部遗留物品。违约责任为任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。免责条款为因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任；被告昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。另一份协议约定：被告昂然公司将上述营业房和配套用房的使某权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月10日双方签订的《营业房使某权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与上述协议一致。2015年4月10日，被告闽台公司出具收据一份，载明收到原告“S2区F3号(2-501)租金750,000元。2015年4月10日，原告与被告昂然公司签订《委托协议书》。约定：原告将上述协议项下的“S2区-F3及相关配套用房”全权委托被告昂然公司代为招商、经营管理。委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。被告昂然公司享有自主经营管理及获得收益的权利，原告只享有被告昂然公司支付原告租金的收益权而无权参与被告昂然公司的经营管理。被告昂然公司应于每年12月1日前向原告支付当年度的租金，租金价格为被告昂然公司市场内统一租金价格的86%。原告同意被告昂然公司转委托被告闽台公司进行具体的管理工作等。2017年4月始，相关职能部门通告关闭上述食品城，并于同年8月实际关闭上述食品城。现因原告与两被告交涉未果，遂向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。诉讼中，当事人确认上述营业房系由被告“包租”。2017年3月，原告将上述配套用房出租给案外人使某。同时，原告就其主张的律师费，提供委托代理合同书及发票。两被告对原告委托律师代理诉讼的事实没有异议，但对是否支付律师费问题则称“不清楚”。此外，原告明确，两被告人格混同，被告闽台公司应与被告昂然公司承担连带责任。两被告则称，其“实际是一家公司”，“人员都是一样的”，法定代表人和注册地相同，但经营范围不一致，财务亦独立核算。就上述《营业房使某权转让协议》的性质问题，原告认为，首先，是其支付750,000元租32年。其次，在具备一定条件的情形下，房屋可以转让给原告，但条件至今未具备。两被告对此予以认可。2017年10月26日，本院对涉案《营业房使某权转让协议》的性质及效力问题向原告进行了释明，明确为系无效的房屋买卖合同，并告知原告在本院指定期间据此变更相应的诉讼请求。然，原告当即认为上述协议的性质为房屋租赁合同，并且未在本院指定期间变更诉讼请求。另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使某权人为上海种子繁育中心。被告昂然公司系基于其与种业集团签某某系列协议的方式取得对包括上述营业房及配套用房在内房屋的相关权利。上述房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。涉案批发市场的建立得到了相关单位的批复同意。2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向繁育中心、种业集团作出松规土(2017)302号“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即停止出租上述地块，收回该地块实际使某权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使某该地块等。以上事实，由《营业房使某权转让协议》、收据、《委托协议书》、通告、照片、房地产权证、建设工程规划许可、批复、“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”、民事判决书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告昂然公司之间签订的《营业房使某权转让协议》，其性质为房屋买卖合同。具体理由如下：1.协议中并无“租赁”的字样。2.协议约定，若在2037年1月18日前出现约定情形导致无法履行或终止的，则政府有关部门给予的与营业房和配套用房相关的补偿归原告所有，已收取的转让费不予退还。若在2037年1月19日以后出现前述情形，则不予补偿，已收取的转让费不予退还。此情与房屋租赁合同的特征不吻合。而且，上述协议为无效合同。具体理由如下：1、房屋所占土地系国有划拨土地。在该土地上建造的房屋，尽管取得了相应的建设工程规划许可证，但是基于前述协议性质的认定。按照相关法律及司法解释的规定，房地应一体转让，转让划拨土地使某权的，须经有批准权的人民政府批准，未经批准的，应当认定为无效。2、被告昂然公司对与案外人签某某系列协议的形式在划拨土地上建造的包括涉案房屋在内的建筑物，至今未取得房地产权证，而且不可能取得商品房预售许可。基于此，并依据相关司法解释关于诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定，本院对原告进行了释明。然，原告并未据此变更相应的诉讼请求。因此，本院对原告的诉讼请求，不予支持。但这并不妨碍原告今后再以法院认定的法律关系或效力另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使某权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告夏王芳的诉讼请求。案件受理费19,811元，减半收取9,905.50元，由原告夏王芳负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一七年十二月四日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。……