福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0128民初2697号 原告:施孝英，男，1971年4月22日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告:高惠英，女，1973年10月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 俩原告共同委托诉讼代理人：曾福新、赖泽明，福建合立律师事务所律师。 被告平潭西航实业集团有限公司，住所地平潭县城关西航路北段。 法定代表人周廷艳，董事长。 委托代理人：蔡晨思，系被告公司职员。 原告施孝英、高惠英诉被告平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，于2016年1月25日作出（2015）岚民初字第589号民事判决，判决：一、解除原、被告于2006年4月份签订的《平潭西航实业集团有限公司房（地）产认购书》；二、被告西航公司应于本判决生效之日起十日内返还原告高惠英、施孝英已支付的合同价款20万元及相应利息（利息按照中国人民银行同类贷款利率，从2006年4月18日计至还清款项之日止）；三、驳回原告高惠英、施孝英其他诉讼请求。原、被告均不服向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）闽01民终1423号民事裁定，裁定一、撤销本院（2015）岚民初字第589号民事判决；二、发回本院重审。本院重审时，另行组成合议庭并依法适用第一审普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告施孝英的委托代理人曾福新、被告西航公司的委托代理人蔡晨思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《平潭西航实业发展有限公司房（地）产认购书》；2.判令被告返还原告购地款人民币20万元及利息损失（利息按银行同期贷款利率的标准计算，从2006年4月18日起计至被告将购地款全额返还给原告之日止）；3.判令被告赔偿原告可得利益损失（即标的物平潭县西航新区E片临公园南-X号地块的市场评估价值减去购地款20万元的差价计算）；4.本案诉讼费由被告承担。其中原告于庭前变更第二项诉请为：判令被告返还原告购地款人民币20万元及其违约金（按日千分之一的标准计算，从2006年4月18日起计至被告将购地款全额返还给原告之日止）。事实与理由：2006年4月，原、被告双方签订《平潭西航实业发展有限公司房（地）产认购书》约定：“被告将位于西航新区E片临公园南-X号地块，建筑占地面积104平方米，长13米，宽8米朝向东，南间距0米，北间距12米，东间距西航路，西间距7米地块转让给原告，转让款为人民币20万元。被告负责平整土地，办理建设用地规划许可证、土地证、施工许可证等，并将土地交付给原告使用，同时双方还对房产开发形式、产权办理、违约责任等进行约定”。该协议签订后，原告依约于2006年4月18日向被告支付了购地款人民币20万元，但被告一直未将建设用地规划许可证、施工许可证、建筑设计图纸等交付给原告。后原告多次向被告询问，被告却让原告回去等待通知。现原告经了解才发现，被告转让给原告的土地已经变更建设为广场。原告多次寻找被告交涉，被告却始终置之不理。鉴于被告已经严重违约，导致原、被告双方签订的合同无法履行。 西航公司辩称：1.本案原、被告签订的合同为无效合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。原告在转让土地时的投资没有完成开发投资总额的25％，双方当事人之间的土地转让行为不符合《城市房地产管理法》第三十八条和三十九条关于房地产转让条件的规定，为无效合同。2.案涉土地交付给原告后，原告没有按照合同规定的用途开发使用土地，被告违约在先，按照认购合同第四条第一款的规定我方有权处置该土地。如原告违反了合同第一条第七款、第十二款、第十三款、第十四款、第十五款的规定，原告违约在先，我方有权处置该土地及土地上的房屋，归我方所有。后来由于政府规划变更，案涉土地被政府用于建设广场，置换了另一块地。3、原告实际未支付对价，且原告已将案涉地块转让他人，第一次转让给周安、翁武、翁祖丽，后来周安又购买了翁武、翁祖丽的数额，转让时间至少在2009年8月16日之前，具体时间我方并不知晓，我们是在郑炜来我们公司签协议的时候才知道的。4、原告返还请求已经超过诉讼时效，在2006年4月原告就要请求，最迟不能超过土地变更规划之日。原告变更诉请的违约金不成立，即使成立，违约金要求明显超过诉讼时效，正常应当是从立案之日往前两年，且违约金标准明显过高。 双方当事人围绕诉讼主张依法提交了各自证据。本院组织双方当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年4月份，施孝英、高惠英（乙方）与西航公司（甲方）签订《平潭西航实业发展有限公司房（地）产认购书》（以下简称“《房地产认购书》”），合同主要内容约定：第一条，乙方向甲方认购平潭西航实业发展有限公司开发产业的位置及产业开发形式。第一款，楼（地）位于西航新区E片临公园**地块，建筑占地面积104平米，长13米，款8米，朝向东，南间距0米，北间距12米，东间距西康路，西间距7米。第三款，凡认购该产业者，均采取与甲方联合开发形式，遵照政府城建和土地规划要求建设，一律按甲方向政府部门所申请批准的楼层高、层数、外观造型、用途等要求建造，建设要求以城建部门批准的图纸为准。建造后不得随意更改，违者一切责任自负。第七款，凡认购该产业者，须按甲方要求，到有资格的设计单位设计房屋机构。在甲方规定时间内，持盖有设计单位业务章的图纸交给甲方，待甲方按统一外观要求确认后，报批工程许可证，如不及时设计，造成延误，后果由乙方负责。（）第八款，凡认购该产业者，如甲方要求按甲方统一设计好的房屋结构和外观造型报批，乙方无须另行设计。但乙方必须向甲方交纳每平米建筑面积的设计费人民币待定元整。如整亩购买按具体规划单元为单位计算。客户在设计问题上适用本条第七款或第八款应由甲方根据区域情况认定，在签订本认购书时应在括号中注明。（按此款执行）第十二款，凡认购该产业者，在甲方土地平整清楚，建设用地规划许可证和土地证（均指公司办好的统一大证）办妥后，一个月内搞好建筑设计，并在一年内建设好房屋，如不施工造成的后果由乙方负责。第十五款，凡认购该产业者须自己组织有资格的施工队伍施工，如出现工程质量问题，一切责任自负。第十七款，凡认购该产业者，在未取得该产业的所有权前，该产业的所用权属于甲方所有，乙方不能将该产业随意转让，如要转让，须经甲方同意并按规定收取手续费。第二条价款及付款形式，第一款该楼（地）合计金额人民币贰拾万元正。第三款，一次性价款形式：在本认购书签订之日一次性交款100%计人民币贰拾万元。第四条，双方违约应负的责任：第二款，在甲方收到乙方所有购地价款后，应该将产业交付乙方使用，若遇到下列特殊情况之一，该产业在交付期限可以合理延迟。1.因人力不可抗拒的原因。2.重大政策性变化和技术难题。3.其他非甲方所能控制的因素等。若甲方在正常情况下不能将该产业交付乙方使用，应由甲方支付违约金，违约金额=已交购楼（地）款金额×违约天数×1‰，违约天数自双方认定允许延长期限届满之日起计算至楼（地）产交付使用通知发出为止。2006年4月18日，被告西航公司向原告出具了发票三张，总金额为20万元。嗣后，原告高惠英、施孝英未能在案涉地块上进行房产开发。被告西航公司亦未在案涉地块上建设商品房。 另查明，2003年11月，西航公司取得案涉地块建设用地规划许可证，并于2009年9月8日通过了总平面规划设计图。 本院认为，本案主要有以下几个争议焦点： 一、关于《房地产认购书》的效力及解除。 关于《房地产认购书》的效力问题，西航公司抗辩称《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。原告在转让土地时的投资没有完成开发投资总额的25％，双方当事人之间的土地转让行为不符合《城市房地产管理法》第三十八条和三十九条关于房地产转让条件的规定，应为无效合同。西航公司提供的（2003）0128号建设用地规划许可证及2005年7月由平潭县政府与平潭县国土资源局共同办发的平潭县国用（2005）第050407号土地使用权证，可以证明在签订《房地产认购书》时符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定第一款第一项的规定，但并没有证据证明符合第三十九条规定第一款第二项规定。故应认定为在签订《房地产认购书》时没有完成开发投资总额的25％，违反了《城市房地产管理法》第三十八条和三十九条关于房地产转让条件的相关规定。但本院认为，即便未达到投资总额的25%，并不影响《房地产认购书》的效力，该协议仍应认定有效合同。其理由如下：1.从《物权法》规定看，物权变动的原因与结果是相区分的，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，为办理物权登记的，不影响合同效力”物权的变动属于债权合同的履行问题，不是债权合同的生效要件。2.从《城市房地产管理法》的规定看，其规范调整的主要是房地产的开发经营行为，第39条所规定的第二个条件立法本意也是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，《城市房地产管理法》的第39条规定的第二个条件仅仅是从行政管理的角度规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续，但不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效。3.从合同的订立和履行看，除法律有特别规定或双方又特别约定外，合同于双方签订时即已经成立并生效。标的物能否转移在逻辑上直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务，不能因为其不能按约履行转让义务，就否认合同的效力。且本案在起诉时，案涉地块的开发建设基本均已完成，故西航公司抗辩称《房地产认购书》无效的理由不能成立，不予采纳。 双方当事人对案涉地块已因规划变更成公园入口且无法继续在案涉地块上进行建设开发的事实均无异议。因西航公司未能按《房地产认购书》约定履行自己的交付义务，亦未提供证据证明案涉地块的规划变更是属于不可归责于其自身的原因，也没有提供证据证明案涉地块进行同面积更换的事实并告知过原告，故西航公司未能按《房地产认购书》约定履行自己的义务，已构成违约并致使合同目的不能实现。因此，原告诉请解除双方之间签订《房地产认购书》，于法有据，予以支持。 （二）关于违约责任的认定及承担 如前文所述，因西航公司未能按《房地产认购书》约定履行自己的义务，已构成违约并致使合同目的不能实现，应承担相应的违约责任。被告西航公司抗辩称，原告方亦存在以下违约行为：1.原告未按合同约定支付购房款20万元，其仅将发票开出，并未实际收到原告高惠英、施孝英支付的合同价款20万元；2.案涉地块已经施孝英、高惠英授权高义进行转让；3.案涉地块在认购书签订时已经具备交付条件且已经交付，但原告未按约定的时间进行建房；4.2011年，案涉地块的政府公共设施建设完毕，原告就应当知道权利受损，因此，本案的诉请及违约金请求已经过二年的诉讼时效。 合议庭经审查认为，1.根据市场交易习惯，发票为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证。原告高惠英、施孝英提供的发票已经证明其在2006年4月18日向被告西航公司支付合同价款20万元的事实，被告西航公司未能提供相反证据推翻上述事实，故对被告西航公司的该抗辩，不予采信。2.尽管西航公司提交了翁武、翁祖丽的书面证言拟证明案涉地块可能存在转让的情形，但翁武、翁祖丽拒绝出庭作证，该证言不予采信；案外人高义作为西航公司抗辩中提到的受原告施孝英、高惠英的委托将案涉地块进行再次转让，但西航公司并没有提供有高义签名的书面转让协议书或其他载明其身份信息的证据，庭后也无法提供其认为与本案有关联的高义的身份信息，施孝英、高惠英否认有授权其妻弟阿义进行土地转让，亦不提供高惠英弟弟的身份信息，并认为目前没有任何证据可以证明西航公司抗辩中的这个高义与本案存在关联性。西航公司提供的2009年8月16日其与案外人郑炜签订的一份《协议书》，协议内容虽涉及到施孝英、高惠英所购买的地块转让及土地置换的事宜，但其中并没有施孝英、高惠英或高义的签名，且郑炜因其配偶周安涉嫌刑事犯罪不知去向，西航公司表示目前郑炜亦下落不明，无法联系其本人。同时，西航公司提供的西航海滨城二期总平面规划设计图及原审中提供的情况说明，证明2009年9月案涉地块进行了规划变更，其时间却晚于西航公司与案外人郑炜签订的《协议书》，因此，在案涉地块置换时间陈述上存在矛盾之处。西航公司在抗辩中亦提到了案外人周安与其配偶郑炜最终购买了案涉地块的置换地块并建造了房屋，本院于2017年8月24日提审了周安，并就案涉地块的相关事实进行了询问，周安的陈述与西航公司的抗辩一致，但因周安系西航公司的高管，有利害关系，亦无法提供案涉地块有高义进行转让的相关书面证据，故其证言缺乏证明力。因此，西航公司抗辩称案涉地块经施孝英、高惠英授权高义进行转让的事实缺乏证据证明，该抗辩理由不能成立。3.虽然西航公司在签订认购书时案涉地块的两证已经办妥，但并没有证据证明当时的土地平整情况或西航公司履行了自己的告知义务及按《房地产认购书》第四条第二款约定，履行了在其收到原告所有购地价款后，应该将产业交付乙方使用的义务，因此，被告抗辩称原告未按认购书约定在一年内建好房屋已构成违约的理由、依据不足，不予采信。4.按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”故原告有权诉请被告返还购地款20万元及其按合同约定的日千分之一的标准计算相应的违约金，西航公司抗辩称已超过诉讼时效且违约金的标准过高。本案无证据证明西航公司在原告起诉之前已经将案涉地块无法交付的事实进行告知，且在《房地产认购书》中亦没有明确约定地块的交付日期，因此，没有证据证据证明原告起诉之前知道或应当知道自己的权利侵害。西航公司的该抗辩主张缺乏事实依据，不予采信。因原告无证据证明其实际损失，其要求按协议约定的标准赔偿确属过高，应予调整。西航公司实际占用了原告20万元资金，给原告造成的损失客观存在。基于公平原则，西航公司应对资金占用期间的利息损失进行赔偿，利率参照民间借贷按年利率24%标准计付，自款项支付之日即2016年4月18日起计至被告将购地款全部返还之日止。 （三）关于原告高惠英、施孝英要求被告西航公司赔偿可得利益损失的问题。 经本院释明后，原告对第三项预期可得利益的诉求的具体数额定为50万元并补缴了相应的诉讼费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”首先，上述违约金赔偿已经足于弥补因违约造成的损失；其次，在长达10年的时间内，平潭的地价因2008年起开始的开发开放而大幅度上涨亦不属于订立合同时可以预见到或者应当预见到的情形；再者，《房地产认购书》约定是凡认购该产业者，均采取与西航公司联合开发的形式，对所认购的地块进行开发建房，待认购方建好房屋和付清应付款项后，还应与西航公司签订正式购楼（地）合同书，在此之前，按认购书约定认购方并不享有该产业的所有权，故原告诉请被告还应赔付其预期利益损失50万元，理由、依据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2006年4月份签订的《平潭西航实业集团有限公司房（地）产认购书》； 二、被告平潭西航实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告高惠英、施孝英已支付的合同价款20万元及相应违约金（按年利率24%从2006年4月18日起计至还清全部购地款之日止）； 三、驳回原告施孝英、高惠英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17920元，由平潭西航实业集团有限公司负担10852元，高惠英、施孝英共同负担7068元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  任文莹 人民陪审员  丁秀娥 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  杨海龙