江西省修水县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0424民初2969号 原告：程呈祥，男，汉族，1967年1月12日出生，住址江西省修水县， 原告：吴水香，女，汉族，1967年10月18日出生，住址江西省修水县， 上述两原告的委托诉讼代理人：李友涛，黄金铷，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被告：江西省华联房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91360424796993799L，住所地：九江市修水县城南新区广场现代城。 法定代表人：王彦达，公司总经理。 委托诉讼代理人：冷克林，江西东太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷立勋，广东利衡律师事务所律师。 原告程呈祥、吴水香与被告江西省华联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的其委托诉讼代理人李友涛、被告的委托诉讼代理人冷立勋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房及逾期办理房屋产权登记的违约金79158.1元（其中逾期办证按日支付全部购房款0.03%，自产权登记期限届满次日起计算至实际完成产权登记之日止；暂计算至2017年9月18日）；2、有关本案诉讼费等均由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告在判决生效后三十日内为原告办理好不动产权登记并将证件交付原告。事实和理由：原被告双方于2014年9月10日，签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中确定了各自的权利义务。其中，合同约定被告于2015年12月30日前交付房产，被告在约定的商品房交付之日起90日内为原告取得房屋产权证书，并且在补充协议中约定（详见附件十一第三条）：“商铺、住宅交付后，由出卖人为买受人代办不动产登记续”。合同签订后，原告如约交清了购房款。后，被告才勉强由物业通知原告入伙（未见到其验收证明文件），由于被告未向房屋登记机关如期、依法报送相关文件资料，未尽职履行代办登记义务，导致原告至今也未取得房屋产权证书。显然，被告逾期交付及未如期办理产权证书的拖延行为已经构成违约。根据购房合同第十二条“有关逾期交付责任”的约定以及合同第二十条“房屋登记”约定（详见合同条款），被告理应依法支持相应的违约金，并赔偿原告经济损失。双方经多次协商未成，原告只得诉诸法律。 被告的答辩意见：一、关于逾期交房:1、本案中答辩人不存在逾期交房的违约行为。合同约定收房时间是2015年12月30日，原告在2015年2月22日已收取房屋，答辩人不存在逾期交房的违约行为。 2、合同约定的违约金过高。合同约定按已付购房款日万分之三标准计算逾期交房的违约金，该约定明显高于违约造成的损失，答辩人请求予以减少。违约责任应当以违约行为造成的损失为基础，不应高于造成损失的30%，逾期交房给买受人带来的损失是房屋的使用价值，体现为价格是所买房屋的租金。 二、关于逾期办理产权证 1、本案合同没有原告在诉状中陈述的“在补充协议约定(详见附件十第三条)：商铺、住宅交付后，由出卖人为买受人代办不动产登记手续”内容。 2、办理产权证的法律主体不是答辩人。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从该条法律规定可以看出，办理产权证的责任主体是购买人，房地产开发企业只是履行协助义务。合同中也有约定，出卖人的义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，”答辩人早已将“办理产权登记需由出卖人提供的资料”报送到产权登记机关，奥林华府楼盘已经有部分业主办理了产权证。答辩人已于2017年5月10日为原告取得了不动产初始登记证，完成了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的出卖人提供办证资料的义务。 3、原告没有证据证明其没有办理产权证的原因是“出卖人的责任”。合同约定，“如因出卖人的原因，买受人未能在交房后90日内取得房地产权证书的，出卖人承担违约责任”。原告没有证据证明是“出卖人的原因”造成原告没有取得产权证。奥林华府楼盘已经有部分业主办理了产权证的事实，也证明了原告没有办理产权证的责任不在答辩人。 4、逾期办证没有给原告造成任何损失，合同约定的违约责任（日万分之三）过高。原告没有证据证明逾期办证造成了损失，事实上逾期办证也不会给原告造成损失，约定责任应当与损失相当，合同约定的违约金明显过高，答辩人请求法院不予支持。 5、不动产登记制度改革是答辩人延期提交办证所需资料的主要原因。众所诸知，2015年3月《不动产登记暂行条例》正式实施，全国启动不动产登记制度改革，各地成立不动产登记机关，将原分开办理的土地使用权属证和房屋产权证合并为统一办理的不动产产权证。改革初期各地都在探索办理流程和办理条件，其中也包括办证所需资料范围。因此在办证机关暂停办证和所需资料不明确的情况下，答辩人无法履行提交办证资料义务。该重大情势变更，影响了答辩人提交办证材料进度，延期提交办证材料的责任不能归究于答辩人。恳请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）××栋××房卖给原告；该房建筑面积106.99㎡，每平方米单价4584.05元，总价款为490447元；由原告首付人民币150447元，银行按揭人民币340000元；被告应当在2015年12月30日前，将验收合格的商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得产权证书，原告不退房的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。 合同签订当日，原告向被告支付首付款及办理房产证的相关税费，同时就余款340000元按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。此后，被告于2015年2月22日向原告交付了房屋。2015年8月28日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府1号楼竣工验收表中签字“同意验收”。2016年12月5日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府1号楼办理了竣工验收备案手续。 诉讼中，被告认为本案约定的逾期交房违约金过高，请求适当减少。本院在审理原告樊宏伟等人与被告商品房预售合同纠纷案件时，被告向本院申请对奥林华府地段毛坯房屋的租金进行司法鉴定。2017年11月30日，江西求实司法鉴定中心根据本院的委托对该地段同类房屋的租金作出了鉴定意见：江西省修水县义宁镇秀水大道D3地块奥林华府楼盘毛坯住宅从2015年1月1日-2017年11月30日期间的平均租赁纯收益为7元/月/平方米。原告认为，该鉴定意见与本案没有关联性，不应采纳。 以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，购房款收据，竣工验收备案表，司法鉴定意见及相关证据证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下四个方面:一是涉案房屋交付时间的认定；二是本案被告是否构成合同违约；三是本案应如何计算违约金。 一、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2015年2月22日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋已于2015年8月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，到2016年12月5日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋实进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋已达到了“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接收房屋的情况屡见不鲜。按照合同约定或法律的规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋接收交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2015年2月22日。 二、本案被告是否构成合同违约。本案中，被告按合同约定在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，被告无逾期交房的事实清楚，不应承担逾期交房的民事责任。按合同约定，由被告为原告代办涉案房屋的产权登记手续虽是被告应尽的合同义务，但只要被告将办理涉案房屋所需资料报有关办证机关备案，并依法履行自身如纳税等法定义务，即可认为被告履行了合同义务。被告虽在诉讼中为原告办理了涉案房屋的不动产权证，但按合同约定，被告应自2015年2月22日房屋交付之日起90日内，即在2015年5月22日前将办理涉案房屋所需资料已报有关办证机关备案，并履行自身应尽的如纳税等义务。本案中，被告未提供已在合同约定的时间内履行了上述义务的有效证据，亦未提供原告未缴纳有关税费或未提供相关办证所需证件等属原告方原因的证据，可认定被告未按合同约履行代办房屋产权证的义务，已构成合同违约，因此，被告应承担逾期履行和继续履行的民事责任。 三、本案应如何计算逾期违约金。本案中，原、被告在合同中对逾期办证的违约金虽作了明确的约定，但由于违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，如果约定的违约金过高，当事人可以向人民法院请求适当减少，实践中对其数额的限制一般不宜超过实际损失的130％，如果超过了这个数额即可认为过高，可以进行调整。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担逾期办证的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币14713.41元。本案中，从被告逾期办证的违约之日即2015年5月22日起计算至原告起诉时止，违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故本案违约金总额以涉案房屋总价款的3％为限计算即14713.41元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款及有关法律之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告程呈祥、吴水香办理位于修水县城南新区奥林华府××栋××房的产权登记手续。 二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告程呈祥、吴水香支付逾期办证的违约金14713.41元。 三、驳回原告程呈祥、吴水香的其他诉讼请求。 案件受理费1779元，由原告程呈祥、吴水香负担579元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  江碧云 人民陪审员  晏纯雨 人民陪审员  匡中华 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  朱婷娓