广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终9843号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞礼顿花园房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市沙田镇齐沙村，统一社会信用代码为914419005900710430。法定代表人：莫海荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杰利投资有限公司，住所地：香港特别行政区九龙尖沙咀麽地道**半岛中心12字楼**。法定代表人：陈树杰。上诉人（原审被告、反诉原告）：杰华投资有限公司，住所地，住所地：香港特别行政区九龙尖沙咀麽地道**半岛中心12字楼**iv>法定代表人：陈树杰。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李健豪，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂莲花，女，1983年8月29日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县，委托诉讼代理人：郭进，广东信而立律师事务所律师。上诉人东莞礼顿花园房地产开发有限公司（以下简称礼顿公司）、杰利投资有限公司（以下简称杰利公司）、杰华投资有限公司（以下简称杰华公司）因与被上诉人涂莲花商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司于判决发生法律效力之日起三日内共同向涂莲花支付逾期交付商品房的违约金10560元；二、限涂莲花于判决发生法律效力之日起三日内向东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司支付逾期付款违约金468元；三、驳回涂莲花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费265元（涂莲花已预交），由涂莲花负担50元，由东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司共同负担215元；本案一审反诉案件受理费50元（礼顿公司、杰利公司与杰华公司已预交），由涂莲花负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初449号民事判决书。上诉人礼顿公司、杰利公司与杰华公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判为礼顿公司、杰利公司与杰华公司无须向涂莲花支付逾期交付商品房违约金；2.判定涂莲花承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：（一）案涉商品房已于2016年5月20日通过工程竣工验收，完全符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，《竣工验收报告》是案涉房屋通过竣工验收的主要标志。根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程竣工验收；建设单位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收；验收合格后，建设单位提出竣工验收报告；竣工验收合格后15日内向建设行政主管部门备案。《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了关于房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，表明商品房竣工验收由开发商组织、由政府监督。再加上《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，上树法律制度表明竣工验收不再是行政程序，竣工验收合格应以《建设工程质量管理条例》规定的内涵为准，其标志就是《竣工验收报告》的存在。（二）消防审核验收不是案涉房屋交付使用的法定强制条件，一审判决未区分《中华人民共和国消防法》第十一条规定的建设工程、一类高层住宅与其他建设工程关于消防验收的不同标准。一审法院将各类建设工程消防验收标准混同，属于认定事实错误。由《中华人民共和国消防法》第十三条可知，消防验收实行不同标准：人员密集场所、单体建筑面积大于40000平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑、一类高层住宅在交付前须公安机关消防机构审核验收，其他建设工程由建设单位自行验收，报公安机关消防机构备案。案涉7号楼为二类住宅，属于《中华人民共和国消防法》规定的其他建设工程，其消防设施为抽查项目，二类住宅经依法抽查不合格的，才会停止使用。因此，公安机关消防机构验收不是本案7号楼1702房二类住宅交付使用的法定强制条件，本案7号楼1702房并未因消防抽查不合格而停止使用，未影响涂莲花使用房屋，涂莲花逾期收房是其自身误解所导致，礼顿公司、杰利公司与杰华公司无需承担逾期交付的违约责任。（三）一审判决仅适用《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的部分内容，法律适用错误。1.《中华人民共和国消防法》对于建设工程经验收合格后方可使用的规定应属于一种行政强制，行政相对人违反了此规定，应承担行政法上的法律责任，无需承担民事责任。2.案涉《商品房买卖合同》没有约定公安机关消防审核验收作为房屋交付使用的必要条件。当事人以何种条件作为商品的交付标准，属于当事人意思自治的内容，应当优先适用意思自治，而非法律规定。3.案涉7号楼为二类住宅，其消防设施属于抽查项目，在未出现消防抽查不合格的前提下，并不影响案涉房屋的交付适用。（四）礼顿公司、杰利公司与杰华公司已通过公告形式，承诺为涂莲花代付一定数量物业管理费以了结本案争议。涂莲花在收房时对此补偿方案未提出异议，也未向物业公司支付有关期限内的物业管理费，应视为涂莲花已接受礼顿公司、杰利公司与杰华公司提出的上述补偿方案，双方争议已解决，涂莲花不应当违背诚实信用原则而滥用诉讼资源。被上诉人涂莲花向本院答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点在于:本案的逾期交楼违约金应如何认定。就此，本院分析如下：案涉《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，买卖双方当事人均应受合同约束，履行权利义务。该合同明确约定，出卖人应在2016年5月30日前向买受人交付案涉商品房，该商品房交付时应经验收合格。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。现礼顿公司、杰利公司、杰华公司于2016年9月6日才取得案涉楼房的《竣工验收备案证书》，违反了案涉《商品房买卖合同》的约定，应按照该合同约定支付违约金，该违约金应计算至取得《竣工验收备案证书》时。原审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。由于在原审判决后，本案买受人并未就该逾期交楼违约金问题提起上诉，视为服从原审判决，故本院对于原审判决认定的逾期交楼违约金予以维持。另外，礼顿公司、杰利公司、杰华公司主张已经通过代付管理费的形式与本案买受人就逾期交楼纠纷达成和解，但并未提供充分证据证明，本院不予采信。综上所述，礼顿公司、杰利公司、杰华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司共同承担（已预缴）。本判决为终审判决。本页无正文。审判长  陈加雄审判员  卢健如审判员  冯婉娥二〇一七年十二月十八日书记员  熊义珍