贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔05民终3598号 上诉人（原审被告）：迟绍良，男，1974年6月8日生，汉族，农民，小学文化，住贵州省威宁县。 委托代理人：张泽荣，贵州省威宁自治县金钟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：威宁众鑫物业管理有限公司，住所地：威宁县草海镇威双大道。 法定代表人：张宇，系该公司总经理。 组织机构代码：57711251-7。 委托代理人:徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。 上诉人迟绍良因与被上诉人威宁众鑫物业管理有限责任公司（以下简称为众鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2017）黔0526民初2177号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人迟绍良上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足，判令上诉人承担租金315384.8元和违约金726元不妥。2016年4月下旬，被上诉人法人代表杨英俊，被上诉人员工李鹏和上诉人三人协商后，上诉人与被上诉人于2016年5月1日达成口头协议，双方2014年4月19日签订的租赁合同自此终止，不再履行。上诉人不再给被上诉人交付房租，被上诉人也不弥补上诉人因搬运货物产生的损失。2、一审法院在审理程序上不妥。上诉人外出务工将开庭时间误记为2017年6月19日，上诉人向法院说明没有得到采纳。 被上诉人未予书面答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：判令被告支付租金315386元，并按银行同期利率4倍向原告支付违约金144279元。 一审法院认定事实：2014年4月19日，被告迟绍良与威宁伊卓润宁物业管理有限公司签订物业租赁合同，向威宁伊卓润宁物业管理有限公司租赁位于威宁国际养生基地B2-1-1至B2-1-30号商铺，租赁面积549.45平方米，租赁期自2014年4月20日至2017年4月19日，租赁价格为每月每平方米人民币42元。同时约定，被告一次性支付半年的租金138462可取得10个月免租期。后因被告资金困难，经原告同意，被告支付10万元的租金后获得10个月的免租期（2014年4月20日至2015年2月19日），余下38462元未支付。除去已付租金、免租期租金和余下38462元，被告迟绍良尚欠原告租金415384.2元（549.45×42×18）。同时查明，威宁伊卓润宁物业管理有限公司经申请于2014年5月19日变更为威宁众鑫物业管理有限公司。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。威宁伊卓润宁物业管理有限公司与被告迟绍良签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《物业租赁合同》成立且生效。合同双方应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案威宁伊卓润宁物业管理有限公司已将租赁物交被告使用、收益，被告应当按照合同约定支付租金。同时，原告威宁众鑫物业管理有限公司概括承受了威宁伊卓润宁物业管理有限公司的相关权利义务，故有权向被告主张相应的权利义务。原告主张被告未支付一年租金的租期，综合全案件的实际情况，应认定为租期届满前12个月较为适宜即2016年4月20日至2017年4月19日。在此期间被告应支付276922.8元。加上欠付的38462元共计315386元。故原告请求被告支付租金315386，应予支持。超出请求部分的租金，原告庭审中并未向被告主张权利，这是原告在法律允许的范围内对自己权利的处分，不违反法律和法规的规定，应予准许。原告对下欠的38462元租金主张违约金，因该部分租金是经威宁伊卓润宁物业管理有限公司同意才延缓支付的，故原告主张对该部分租金按照银行同期贷款利率的四倍进行计算，原审法院不予支持。对于被告应向原告支付276922.8元租金超期22日，即2017年4月20日至2017年5月12日按照合同第二十一条约定的违约金计算标准计算相对较高，应予调整，按照银行同期贷款利率0.0435计算较为适宜，即276922.8×0.0435÷365×22=726元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决： 由被告迟绍良于本判决生效后十日内支付原告威宁众鑫物业管理有限公司租金315384.8元，违约金726元。 案件受理费4097元，由被告负担2817元，原告负担1280元。 二审中，上诉人申请三位证人（赵某、张某1、张某2）出庭作证，用以证明双方当事人口头终止租赁合同和上诉人搬走的时间。被上诉人质证认为三位证人的证言不属于二审新证据，不能证明双方终止合同的情况。本院认为赵某、张某1的证词系传来证据，张某2表述其于2016年4月中旬在场听到双方当事人之间吵闹，具体达成什么协议不清楚。三位证人的证言达不到证明双方当事人之间达成终止租赁合同口头协议的目的，且不属于二审新证据，本院对该三位证人证言不予采信。 经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审争议的焦点：上诉人迟绍良应否支付被上诉人众鑫公司租金315384.8元，违约金726元。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，2014年4月19日，迟绍良与威宁伊卓润宁物业管理有限公司（后改名为众鑫公司）签订物业租赁合同，向威宁伊卓润宁物业管理有限公司租赁位于威宁国际养生基地B2-1-1至B2-1-30号商铺，被上诉人众鑫公司将该商铺交付给上诉人使用，上诉人未依约付清租金。依照上述法律规定，上诉人与被上诉人之间达成了房屋租赁合同，被上诉人依约将其租赁物交付给上诉人使用。上诉人未依约支付租金应承担支付租金及违约金的责任。一审判决上诉人支付被上诉人剩余的租金315384.8元及违约金726元依法有据，本院予以维持。 关于上诉人认为其与被上诉人于2016年5月1日达成口头协议，双方于2014年4月19日签订的租赁合同自此终止，不再履行的上诉主张，经查，上诉人未能提供足够证据证明双方当事人之间于2016年5月1日达成口头协议约定终止涉案租赁合同的事实成立，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人应承担举证不力的法律后果，上诉人该主张证据不足，本院不予采纳。 关于上诉人认为一审法院审理程序不妥，未接受上诉人对于一审庭审未到庭说明的上诉主张，经查，二审庭审时，上诉人表示其家人代其查收了一审法院的传票，其家人也通知了上诉人开庭时间，但上诉人记错了时间导致未参与庭审，一审法院传票传唤上诉人其无正当理由未到庭，一审法院缺席审理并无不当，上诉人该主张依据不足，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8194元，由上诉人迟绍良负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  殷 勇 审判员  唐 琳 二〇一七年十二月十八日 书记员  邱诗韵