七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0903民初431号原告丁华君，男。委托代理人谢福玲，女，系黑龙江政通律师事务所律师。原告丁海崎，男。原告纪庆仁，男。委托代理人丁华君，男。原告纪麟，女。委托代理人丁华君，男。被告张学军，男。委托代理人刘丽华，女。委托代理人任如国，男，系黑龙江刘秀律师事务所律师。被告姜清，女。委托代理人刘华鑫，男。委托代理人葛继武，男，系黑龙江桃源律师事务所律师。原告丁华君、丁海崎、纪庆仁、纪麟诉被告张学军、姜清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告丁华君及其委托代理人谢福玲，原告丁海崎，原告纪庆仁、纪麟的委托代理人丁华君，被告张学军及其委托代理人刘丽华、任如国，被告姜清的委托代理人刘华鑫、葛继武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告丁华君与纪凡英系夫妻关系，纪凡英于2012年1月21日去世，2010年原告丁华君夫妇与被告姜清共同购买三亚湾（夏日海岸度假公寓）东面三层楼房，2010年12月24日原告丁华君夫妇给被告张学军汇款人民币325万用于购买此楼房。2011年11月10日此楼房二、三层办理了产权登记在被告姜清名下，嗣后，被告姜清擅自将与丁华君夫妇共有房屋出售给被告张学军，被告张学军至今拖欠购房款。故原告诉至法院，要求：1、判令被告立即给付原告人民币325万元；2、判令被告承担索款交通费、差旅费、律师代理费；3、本案诉讼费用、保全费由被告承担。增加诉讼请求：1、判令被告给付原告购房款101万元；2、判令被告给付购房款426万元利息2162248.20元；3、索款差旅费2910.00元、律师代理费43000.00元。原告向法院提供的证据：1.原告身份证、丁华君结婚证复印件各一份，证明原告主体适格；经二被告质证无异议，予以确认。2.收条复印件一张（原件核对后退回），证明2010年12月20日至2010年12月22日丁华君夫妇购买三亚湾夏日海岸度假公寓东面三层楼房，部分房款共计325万元，证明被告主体适格；经二被告质证对真实性无异议，对真实性予以确认。3.纪凡英建设银行交易明细一份，证明2011年3月17日、3月31日分别转给张学军95万元、6万元，合计101万元；张学军共收到丁华君夫妇购房款426万元；经二被告质证对真实性无异议，对真实性予以确认。4.张学军询问笔录一份，证明张学军和纪凡英、姜清合伙购买楼房的事实，同时也反驳张学军答辩，并且证明总计给张学军打款426万元的存在，张学军把他们合伙买的楼，由张学军收购了，而且在2015年1月份把收购的二楼和三楼转卖给案外人，现在房屋被扒了，证明原告起诉主体适格；经二被告质证对证明问题有异议，对真实性予以确认。5.房屋产权证复印件三份、协议书复印件一份，证明原告和被告合伙购买房屋，张学军是一层，姜清是二层，姜清和王丽会是第三层，姜清股里有丁华君夫妇二分之一。经二被告质证对房产证没有异议，予以确认；协议书经被告姜清质证没有异议，对真实性予以确认。6.协议书复印件一份，证明二、三楼让张学军卖了，房款是7776000.00元，卖房款至今没给原告；经二被告质证有异议，综合其它证据对真实性予以确认。7.票据13张金额为2910.00元，律师代理费六张43000.00元，证明原告丁华君支出的诉讼差旅费及律师费；经二被告质证有异议，综合其它证据对真实性予以确认。被告张学军辩称：原告起诉事实不成立，我没有与原告签订房屋买卖合同，原告与姜清什么关系我不清楚，原告起诉我我不知道什么情况，民事诉讼已经认可原告与姜清的，只能姜清起诉我，原告起诉我主体不存在，诉讼请求不存在；原告起诉姜清代理与姜清有关系，我交钱，我与姜清交易，至于原告与姜清什么关系不知道。我国《物权法》明确规定，不动产物权实行登记制度。因此，房地产的权属问题属于要式契约，判断房屋产权归属应以经过核准、登记的产权证为准，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。本案中原告诉状中陈述的三亚湾夏日海岸度假公寓东面三层楼房，一层系张学军购买，二层及三层部分房产系由姜清购买登记于自己名下。姜清将二层自有房产及三层部分房产出售，并过户给第三人。根据法律规定，姜清作为房屋产权证的登记所有人有权出售处分该房产。本案中，原告不是房屋产权登记证所有人，作为房屋买卖合同纠纷原告诉讼主体不适格。因此，原告产生的交通费、差旅费、律师代理费、诉讼费、保全费均应由其自行承担。原告提供的收条，其记载日期为2010年12月24日，上述收条的诉讼时效起算时间应以收条上记载的时间为准，至今早已超过2年的诉讼时效，根据新修订的《民法通则》规定诉讼时效最长为3年，即使原告所述事实成立，也早已丧失胜诉权，人民法院应驳回其诉讼请求。诉状中称“2010年原告丁华君夫妇与被告姜清共同购买三亚湾房屋”，被告张学军从未见到原告与被告姜清之间关于此事的正式书面合同或其他任何书面文字材料。诉状中称“2011年11月10日此楼房二、三层办理了产权登记在被告姜清名下，嗣后被告姜清擅自将共有房屋出售给被告张学军”，实际上，本案所涉房屋是出售给了被告以外的第三人，并已登记过户，并没有过户给张学军，现在该房屋已被拆迁。张学军是受被告姜清委托竞买本案房屋，签收条也是替委托人即被告姜清临时签收购房款收条。在这之后，原告又给被告姜清写了一张总的收条，写明收到姜清、刘华鑫竞买房屋款438.75万元（含房屋325万元、税105万元、拍卖8.75万元），房屋产权姜清50%，张学军、王丽会50%，在此收条之前签署与本房产有关的字据一律作废。竞买后购房款即交付给了拍卖公司，过户税费300多万元是由张学军缴付的，被告姜清至今仍欠过户税费。张学军受委托竞买房屋的事实行为已经完成，其只是受委托签的收条而非借条，原告既不是出售商品房的开发商，也不是借款人，既无债权债务关系，亦无商品房买卖合同关系，请求支付购房款利息于法无据。律师费并非诉讼必须发生的费用，诉讼费、财产保全费、索款差旅费、交通费也无事实及法律依据，原告无诉讼主体资格，证据与本案事实无关联，不能证明其主张，应予以驳回。被告张学军未向法院提供证据。被告姜清辩称：姜清不应是本案被告而应是作为原告参与本案诉讼，更不应承担给付责任，其与丁华君夫妇及张学军是合伙购买房屋的关系，被告张学军把房屋回购，张学军应承担本案的给付责任；在合伙购房过程中，被告张学军共收到姜清和纪凡英付款为438.75万元，其中姜清投入220万元；将房屋出售给被告张学军是经过丁华君夫妇同意的，回购价款415万元，已给付150万元，至今尚有265万元没有付清；综上，应驳回对姜清的起诉。1.姜清身份证复印件一份，证明姜清身份；经四原告及被告张学军质证无异议，予以确认。2.收条复印件一张，证明在此次购房合同中张学军共收到购房款及税款和拍卖费总计438.75万元；该费用是姜清、纪凡英、张学军购买三亚楼的款项，一层产权人张学军，二层产权人姜清，三层产权人姜清和王丽会，原告打款不仅仅是原告自己的，还有姜清的一半；经四原告质证对真实性无异议，被告张学军质证无异议，综合其它证据予以确认。3.姜清付款凭证5张、银行流水一份、还款凭证10张（均为复印件，原件已退回），证明姜清通过银行转帐或现金存入直接打入纪凡英帐号上130万元，直接汇入张学军帐户中的钱是40万元，还有借丁华君房照贷款50万元，钱打给张学军了，贷款我们已经还完了，在这次合作购房中，姜清共投入220万元；经四原告质证没有异议，被告张学军认为与自己无关，综合其它证据予以确认。4.房地产回购协议复印件一份，证明丁华君夫妇同意的情况下由张学军回购，价格是415万元；经四原告质证有异议，被告张学军质证无异议，对真实性予以确认。5.银行流水明细复印年一份，证明张学军付购房款，现欠购房款265万元；经四原告质证认为与自己无关，被告张学军质证无异议，对真实性予以确认。通过对以上证据的分析与确认及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：原告丁华君与纪凡英系夫妻关系，纪凡英于2012年1月21日去世。纪凡英与被告姜清是朋友关系，被告姜清与被告张学军是朋友关系，2010年原告丁华君夫妇通过被告姜清与被告张学军共同购买三亚湾（夏日海岸度假公寓）东面三层楼房。2010年12月24日，被告为原告丁华君夫妇出具收条，内容为“至2010年12月20日-2010年12月22日收到纪凡英、丁华君购三亚湾（夏日海岸度假公寓）东面三层楼房部分房款共计叁佰贰拾伍万元整”。2011年3月17日、2011年3月31日，通过纪凡英建设银行帐户分两次转给被告张学军购房款101万元。2011年11月10日，此楼房一层办理房屋产权证登记在张学军名下，二层登记在被告姜清名下，三层登记在被告姜清及案外人王丽会名下。2012年6月7日，原告丁华君与被告姜清签订协议书一份，约定：“一、甲方姜清与丙方张学军在2011年1月16日签订了一份合作购房协议书，所购房屋位于海南省三亚市三亚湾海坡度假区内假日公寓左边三层楼房，建筑面积777.67平方米，房产总造价为678.3万元。该房屋由姜清与丙方张学军合作购房各出资50%购房。因资金短缺与乙方丁华君又达成协议：姜清的50%房屋产权和资金由丁华君出资50%，即该房屋产权归丁华君1/4、姜清1/4、丙方张学军2/4。二、该房屋房照应四个人的产权即张学军、姜清、与王丽会和丁华君。三、如果房屋以后出售，房屋溢价部分要按照双方出资比例分成。”2012年8月31日，被告张学军出具收条一份，“今天收到姜清、纪凡英、丁华君购买位于三亚羊栏镇海坡开发区三层设备楼（地号02-12-1-1，图号K117413，土地房屋权证号2000字14**号）第二层整层259.6平方米和第三层半层129.6平方（以房产证为准）房款金额人民币325万元整（楼房单价8300元/平方米、房产证实际面积为准）、税款人民币105万元整、拍卖费8.75万元整。（以上房产整体面积777.6平方米，在今后经营或重建房产过程中整体楼房第一层产权人张学军、第二层产权人姜清、第三层产权人姜清、王丽会，楼房整体张学军和王丽会占50%、姜清占50%，不得单独出卖，特此为据!）收款人：张学军”。2015年1月28日，被告张学军与案外人巩兴超签订协议书，代表姜清、王丽会将该房屋以7776000.00元价款卖给巩兴超。2015年4月1日，被告姜清（甲方被购方）与被告张学军（乙方回购方）签订《房地产回购协议》，“1、2010年，甲方全权委托乙方竞买海口拍卖公司拍卖的位于三亚市三亚湾海坡度假区的三土房（2011）字第016948号（二层259.2平方米）；三土房（2011）字第016949号（三层129.6平方米）；丘（地）号：02-12-1-1，共计建筑面积388.8平方米房地产及承办、签署竞买相关文件等手续事宜。2、乙方已成功为甲方竞得上述委托竞买的房地产。甲方同意支付438.5万元作为以上竞得的房地产款给乙方，该竞得的房地产的产权证已登记至甲方名下。3、现甲方同意乙方以415万元整回购上述房地产，过户费用由乙方负责。为了确保上述房产回购双方的合法权益，甲乙双方自愿达成如下协议：第一、甲方承诺本协议所涉被回购房地产的产权清晰，不存在抵押，不存在与第三方债权债务关系或被司法查封等任何权属争议，产权瑕疵和法律障碍。第二、甲方同意乙方以415万元整回购本协议所涉及的房地产，并协助乙方办理本协议所涉回购房地产产权变更登记至乙方指定的产权人名下。第三、回购流程和付款方式，1、甲方自本协议生效之日起七月内将本协议所涉回购房地产产权变更登记至乙方指定的产权人名下，所需的文件及手续报送三亚市政务中心的房产登记部门窗口受理。2、本协议签字生效起一月内乙方向甲方支付150万元整，余款265万元十二月内付清。第四、违约责任，1.甲方如不履行本协议第三条第1条款约定的义务，每逾期一天，按房价总额人民币415万元的千分之二向乙方支付违约金。造成乙方经济损失的，由甲方承担赔偿。2.乙方全部或部分不履行本协议第三条第2条款约定的付款义务，每逾期一天，按照乙方应付未付金额的千分之二向甲方支付违约金。因乙方未缴纳相关税款导致房产登记部门不能受理，影响房地产产权过户至乙方指定人名下，责任由乙方承担，但不影响乙方向甲方付清房款的义务。”协议签订后，被告张学军给付被告姜清房款150万元。另查明，被告姜清于2010年12月20日至2010年12月22日分别以现金存入、转帐存入方式向纪凡英帐户中汇款130万元，给被告张学军直接汇款40万元，通过用原告丁华君房屋抵押贷款50万元，共计220万元投入购买该房屋。原告丁华君与纪凡英于2010年11月5日登记结婚，丁海崎系丁华君儿子，原告纪庆仁系纪凡英父亲，纪麟系纪凡英女儿。2017年4月19日，原告向本院提出诉讼保全申请，并提供户名为丁华君的房屋产权证做为担保，本院做出（2017）黑0903民初431号之一民事裁定书，依法查封被告张学军所有的房屋一户（位于三亚市海坡开发区海南中侨房地产开发有限公司设备房第一层，地号02-12-1-1，建筑面积259.2平方米），依法查封担保财产丁华君所有的房屋一户（位于哈尔滨市道里区地德里小区314栋抚安街34号1-2层，建筑面积296.42平方米）。2017年7月，本院查封的被告张学军房屋被拆除，经查拆房人系案外人巩兴超。2017年9月15日，原告向本院提出财产保全申请，本院做出（2017）黑0903民初431号之二民事裁定书，依法冻结被告张学军在中国建设银行股份有限公司三亚河西支行的存款40万元（帐号×××）。2017年9月19日，原告向本院提财产保全申请，本院做出（2017）黑0903民初431号之三民事裁定书，依法查封被告张学军所有的房屋一户（位于七台河市桃山区桃北街，产籍号1-717823-001-050702，建筑面积77.6平方米）。原告支出保全费5000.00元。本院认为，关于原、被告之间的法律关系问题，2012年6月7日，原告丁华君与被告姜清签订协议，双方对共同享有房屋所有权没有异议，且产权登记在被告姜清名下，并未体现原告丁华君夫妇姓名，原告丁华君夫妇在与被告姜清的合伙买卖中系隐名股份，双方是内部合伙关系，各占50%股份；被告姜清与被告张学军是合伙关系，各占50%的份额；原告丁华君与被告张学军之间不存在直接买卖关系。关于被告姜清与被告张学军签订的回购协议的效力问题，被告姜清与被告张学军系合伙共有关系，原告丁华君与被告张学军没有合伙共有关系，虽然原告丁华君夫妇直接向其打款，但在房屋从购买到登记过程中并没有作为合伙人参与其中，而是作为被告姜清份额的合伙人，视为对整个合同履行过程中被告姜清行为的认可，故被告姜清与被告张学军签订的回购协议应为有效协议，原告请求的房屋价款应按回购协议约定的房屋价款415万元确认。2015年1月28日，被告张学军将该房屋出售给案外人巩兴超，按回购价值给付被告姜清房款150万元，并未给付原告丁华君房款，通过纪凡英向被告张学军打款的事实与被告张学军出具收条情况看，被告张学军对原告丁华君夫妇与被告姜清股份共有事实明知并认可，故被告张学军具有给付义务，原告请求被告张学军给付房款应予支持，鉴于原告丁华君夫妇享有与被告姜清合伙购买房屋的一半份额，被告应按回购款415万元的一半给付原告房款207.5万元。关于原告请求的利息问题，被告姜清与被告张学军于2015年4月1日签订的回购协议第四项违约责任第2款约定“乙方（被告张学军）全部或部分不履行本协议第三条第2条款约定的付款义务，每逾期一天，按照应付未付金额的千分之二支付违约金”，约定给付房款时间至2016年4月1日，双方约定的是违约金，被告张学军未按约定期间给付剩余款项，已购成违约，鉴于双方约定的违约金标准过高，原告请求按银行同期贷款利率的四倍计算符合法律规定，予以支持，时间自2016年4月1日起至2017年12月18日，违约金为618799.58元（207.5万元×年利率4.35%×4倍×1年8个月17天）。关于原告请求的差旅费、律师费问题，不是因诉讼产生的必要费用，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张学军给付原告丁华君、丁海崎、纪庆仁、纪麟购房款2075000.00元及违约金618799.58元，合计2693799.58元；二、被告姜清不承担给付责任；三、驳回原告丁华君、丁海崎、纪庆仁、纪麟其他诉讼请求。案件受理费28350.00元、保全费5000.00元由被告张学军承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审 判 长  郎 邦代理审判员  闫丹丹人民陪审员  刘晓敏二〇一七年十二月十八日书 记 员  郭志杰