成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初6696号 原告：总府四川宾馆，住所地成都市总府街**。 法定代表人：伍建雄，总经理。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梅，四川领邦律师事务所律师。 被告：成都市虎标行文化艺术馆，，住所地成都市总府街**四川宾馆** 法定代表人：刘小刚，馆长。 原告总府四川宾馆与被告成都市虎标行文化艺术馆（以下简称虎标行艺术馆）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告总府四川宾馆的委托诉讼代理人邱斌、杨梅，被告虎标行艺术馆的法定代表人刘小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告总府四川宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金561840元及利息31388.78元（自每笔租金拖欠之日起按中国人民银行同期银行贷款利率暂计算至2017年7月31日，最终以实际支付完毕时为止）；2、判令被告支付违约金100000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定被告租赁原告一楼南通道东侧指定场地（四间客房），总建筑面积为160平方米，以及南通道东侧面及三个橱窗，用于从事高端艺术品和国际品牌商品的独立经营管理，承租期限为12年，自2011年11月1日起至2023年10月31日止。租赁价格分阶段确定：第一阶段为4年（即：2011年11月1日至2015年10月31日），租赁价格按239元/月/平方米执行；第二阶段为4年（即：2015年11月1日至2019年10月31日），其租金价格在上期租金价格的基础上递增5％按251/月/平方米执行；第三阶段为4年（即：2019年11月1日至2023年10月31日），其租金价格在上期租金价格的基础上递增5％按264/月/平方米执行，租金采取季付的方式，即：每季度第一个月的10日之前支付当季度的租金。合同签署后承租方被告应支付保证金50000元。此外，双方还对装修及免租期、双方权利和责任、合同修改、补充、变更合同终止等内容作出了明确约定。 2015年12月起，被告未按照合同约定按时支付租金，原告通过短信和发送催租备忘录方式要求被告限期履行，被告均未按约支付。后原告于2017年3月31日与被告签订《终止合同》，终止双方签订的《租赁合同》，并同意由被告交回租赁物，终止合同后10日内双方协商解决租金问题，若协商不成原告有权提起诉讼。2017年6月21日，基于双方租金协商无果，原告遂通过邮政公证送达《MEMO》，要求限期于2017年7月3日16：00前交清欠缴租金561840元（保证金抵扣50000元后），但至今被告仍未履行，其行为已构成违约。现根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定提起诉讼。 被告虎标行艺术馆辩称，1、对原告起诉状陈述的部分事实没有异议，但房租欠款金额这一要求有待商榷。因原、被告自2005年建立租赁合同关系以来，双方合作愉快，但自2012年后，实体经济下滑，被告向原告多次提出降低房租，减至租金一半。原告经开会研究表示可以减少10％租金，但商家均表示无法承受，双方多次交涉未果。故应是房屋租金纠纷，而不是被告违约不交纳房租，原告提出违约金及资金利息的请求不合理，请求法院不予认定；2、原告自2017年元月停电，以至商铺无法正常经营，由此造成的损失应当由原告承担，原告提出的租金不合理，请求法院不予认定；3、被告积极配合原告工作，于2017年3月31日主动与原告达成终止合同，因各商家货物和被告物品均被原告扣留于现场，以至2017年4月26日才领取。被告将保留对原告提起诉讼的权利；4、原告现有商铺为原客房破墙开店搭建而成，原告起诉状中所述四间客房，总建筑面积160平方米，实际上客房只有80平方米。原告至今不能提供建设规划许可证，原、被告签订的租赁合同无效，请求驳回原告的诉讼请求；5、原告提供给被告的发票为四川宾馆普通住宿发票，按国家房屋租赁相关法律法规，应该提供房屋租赁正规发票，被告一直要求原告提供租赁发票，才可以冲抵经营税费，原告一直不能提供，原告差被告房屋租赁发票500万元左右，请求判决合同无效。被告并未违约，若被告需支付违约金，原告主张的违约金过高。被告希望与原告协商解决本纠纷。 经审理查明，位于成都市锦江区总府路****、建筑面积为12155平方米的房屋所有权人系四川省锦弘集团有限责任公司，其委托原告负责经营管理，并授权原告全权负责对该处房屋资产的对外出租事宜。2011年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定：租赁场地标的物为成都市锦江区总府路31号宾馆一楼南通道东侧指定场地（四间客房），总建筑面积为160平方米，以及南通道东侧墙面及三个橱窗；承租期限为12年，自2011年11月1日起至2023年10月31日止；合同签署后乙方向甲方支付保证金5万元；租赁价格分阶段确定：第一阶段为4年（即：2011年11月1日至2015年10月31日），租赁价格按239元/月/平方米执行，第二阶段为4年（即：2015年11月1日至2019年10月31日），其租金价格在上期租金价格的基础上递增5％按251元/月/平方米执行，第三阶段为4年（即：2019年11月1日至2023年10月31日），其租金价格在上期租金价格的基础上递增5％按264元/月/平方米执行；租金采取季付的方式，即：每季度第一个月的10日之前支付当季度的租金，如逾期30日未缴租金，每天按所欠租金总额的5‰向乙方收取滞纳金；任何一方违反本合同项下之约定，由违约方向守约方支付全部经济损失，并按本合同总额的40％支付违约金，且守约方有权终止合同。 原、被告在履行租赁合同中，从2015年12月起，被告未按照合同约定支付租金。2017年3月31日，原、被告签订《终止合同》，约定于2017年3月31日终止双方签订的《场地租赁合同》，终止合同3日内被告将承租场地归还原告，截止至2017年3月31日被告所欠缴原告的场地租金及利息，由原、被告在终止合同后10日内协商解决，协商不成原告有权提起诉讼。从2015年12月1日起至2017年3月31日止，若按照第一阶段的标准即239元/月/平方米计算，被告共拖欠原告租金611840元。2017年6月21日，原告通过邮政公证送达《MEMO》，要求被告限期于2017年7月3日前交清欠缴租金561840元（扣除保证金50000元）。被告至今未向原告支付所欠租金。 另查明，原告在收到被告支付的租金后，向被告出具的机打发票中，载明的项目名称为房费。2017年4月26日，原告现场负责人曾向被告出具收据，载明收到被告退还四川宾馆一楼四间铺面，04房自2017年元月四川宾馆停电后，自备发电机一台由四川宾馆处置等内容。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：原告提交的房产证、授权委托书、《场地租赁合同》、《终止合同》、公证书、记账凭证、客户收付款入账通知、租金缴纳情况表，被告提交的发票、收据。 本院认为，原、被告双方签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告辩称，现有商铺为原客房破墙开店搭建而成，总建筑面积160平方米，客房只有80平方米，原告至今不能提供建设规划许可证，且原告提供给被告的发票为普通住宿发票，应该提供房屋租赁发票，故原、被告签订的租赁合同无效。本院认为，涉案租赁场地位于成都市锦江区总府路31号总府四川宾馆一楼，委托原告负责该房屋出租事宜的四川省锦弘集团有限责任公司取得了房屋所有权证，被告对实际租赁面积为160平方米予以确认，对其辩称的租赁场地系原客房破墙开店的事实并未提供相应证据；原、被告在签订的租赁合同中对发票的问题没有相关约定，原告向被告出具的发票应当载明何种项目系双方在履行租赁合同过程中涉及的问题，不涉及租赁合同的效力问题。故被告关于双方签订的租赁合同无效的辩称理由均不成立，本院不予采纳。 原、被告双方在履行租赁合同中，被告从2015年12月起未按照合同约定支付租金，原、被告双方于2017年3月31日终止合同，从2015年12月1日起至2017年3月31日止，按第一阶段租金标准计算，被告共拖欠原告租金611840元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告在扣除被告支付的保证金50000元后，其要求被告支付租金561840元诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告自2017年元月停电以至商铺无法正常经营，原告提出的租金不合理。本院认为，被告从2015年12月起拖欠租金，与其所称的2017年停电没有关联性，况且其所称的停电的问题也并不影响被告作为承租方在租赁期间按约履行向原告支付租金的义务，故被告的上述辩称理由不成立，本院不予采纳。按照原、被告双方签订的租赁合同约定，被告于每季度第一个月的10日之前支付当季度的租金，如逾期30日未缴租金，原告每天按所欠租金总额的5‰向被告收取滞纳金，现原告要求被告按照中国人民银行同期银行贷款利率支付自每笔租金拖欠之日起至2017年7月31日的利息31388.78元以及自2017年8月1日起至实际支付之日止的租金利息，低于双方合同约定，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求。本案中，被告认为原告主张的违约金过高，按照原、被告双方的合同约定，任何一方违反本合同项下之约定，由违约方向守约方支付全部经济损失，并按本合同总额的40％支付违约金。被告从2015年12月起未再按约向原告支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告因拖欠原告租金构成违约，后双方提前终止合同，本院综合考虑原告的实际损失以及合同的约定、履行以及本案已支持原告主张的拖欠租金利息等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，确定被告向原告支付违约金5000元，对原告多主张部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告成都市虎标行文化艺术馆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告总府四川宾馆支付租金561840元及利息31388.78元，并支付自2017年8月1日起至实际支付之日止的租金利息（以尚欠租金561840元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、被告成都市虎标行文化艺术馆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告总府四川宾馆支付违约金5000元； 三、驳回原告总府四川宾馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10732元，减半收取5366元，由原告总府四川宾馆负担366元，被告成都市虎标行文化艺术馆负担5000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐捷 二〇一七年十二月八日 书记员  王珺 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。