河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0721民初1169号原告刘德臣，男，汉族，1969年2月4日出生，住新乡县。委托代理人郭富祥，新乡县为民法律服务所法律工作者。被告郑好印，男，汉族，1964年12月19日出生，住新乡县，现在河南省焦作监狱服刑。被告李天云，女，汉族，1963年8月14日出生，住新乡县。被告刘建中，男，汉族，1972年8月24日出生，住新乡县。委托代理人畅慧长，男，汉族，1973年11月20日出生，住新乡县，系新乡县七里营镇七三村村委会推荐。原告刘德臣诉被告郑好印、李天云、刘建中执行异议之诉纠纷一案，原告于2017年7月3日向本院起诉，同日本院作出受理决定，并依法给被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月20日，原告与被告郑好印、李天云签订了房屋买卖合同，被告郑好印、李天云将位于新乡县某新城第#座东#单元#层西户的房屋以25万元卖给原告（事实上原告还要承担被告的银行按揭贷款约16万左右）。房屋买卖合同签订生效后，被告郑好印、李天云将所卖房屋及房屋钥匙交给了原告，原告将房屋款25万元从郑好印、李天云所借原告款项中扣除，自此时间开始原告向被告郑好印、李天云所在的按揭银行缴纳房屋贷款及利息和小区物业费等费用至今。根据相关法律规定，原告与郑好印、李天云所签订的房屋买卖合同是依法成立的，合法有效，应予以确定。虽未办理物权登记，但并不影响合同效力的规定。原告从事实上、法律的规定上都已取得了该房屋的实际所有权，没有登记只是物权未设立，因此，被告郑好印、李天云应当按照合同规定履行合同义务，配合原告办理房屋过户给原告。被告刘建中是执行案件的申请人，被告郑好印、李天云是执行案件的被执行人。被告刘建中向新乡县人民法院申请对原告所取得的房屋所有权申请执行，原告对新乡县人民法院的执行提出了案外人异议，新乡县人民法院作出了（2017）豫0721执异6号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。故依据民事诉讼法的相关规定，特提起诉讼请求：1.立即停止被告刘建中的申请对位于新乡县某新城第#座东#单元#层西户的强制执行，并解除查封；2.判决确认原告与被告郑好印、李天云所签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告向本院提交的证据材料有：1.2013年房屋买卖合同一份，证明原告与被告郑好印、李天云房屋买卖情况事实。2.商品房买卖合同一份、个人住房借款合同一份，证明原告在购买被告郑好印、李天云的所有房屋后将其相关手续一并交付给原告，自此该房屋归原告所有的事实。3.原告于2014年2月19日向银行缴纳所购房按揭贷款及利息22140元。4.原告于2016年5月至10月向卖房方缴纳房屋款5次，共计70000元，证明原告购房后又向卖房方缴纳房屋款事实。5.原告于2015年至现在缴纳房屋贷款条据12张，计款46900元，证明原告现在仍缴纳着所购房屋贷款，该房屋系原告所有。6.原告自2016年开始到现在以该房屋所缴纳的水电费、物业管理费票据28张，证明原告购买房屋后所缴纳的相关费用，房屋系原告的房屋。7.燃气用户保险投保确认书，证明原告购房后所安装燃气，房屋系原告所有。8.苗娟身份证明、证明各一份，证明原告所缴纳的相关费用是委托苗某代为办理的。被告郑好印辩称：房屋买卖合同是真实有效的。被告郑好印未向本院提交证据材料。被告李天云辩称：因欠刘德臣钱，所以把房屋给他了，我们按了指印。被告李天云未向本院提交证据材料。被告刘建中辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。我方认为原告与被告之间签订的房屋买卖合同是在2013年新法前保初字第39号裁定书之后伪造的。辉龙置业诉郑好印解除合同一案，当时辉龙公司并不知道原被告之间存在房屋买卖合同，辉龙公司在起诉郑好印之前曾向郑好印下发通知要求解除合同，退还购房款。被告刘建中向本院提交的证据材料有：1.新乡县人民法院（2013）新法执字第39号协助执行通知书、（2013）新法前保初字第39号裁定书各一份，证明被告刘建中于2013年10月31日申请诉前保全将郑好印、李天云在某新城C区#号楼一单元一层西户房产给予查封。2.商品房买卖合同、个人住房借款合同、2013年11月22日由新乡辉龙置业有限公司开具销售不动产统一发票一张，证明郑好印、李天云于2013年7月8日依法购买某新城C区#号楼#单元一层西户房产，于2013年7月12日在银行抵押贷款，辉龙公司2013年11月22日给被告开具发票。3.2013年6月19日、2013年7月12日辉龙公司收据二张，证明郑好印、李天云签订商品房买卖合同后分两次向辉龙公司交款393043元。4.2014年8月5日辉龙公司解除商品房买卖合同通知书、中国建设银行客户专用回单、中国建设银行个人贷款还款凭证、新乡县法院（2014）新民二初字第155-2号民事裁定书、撤诉书各一份，证明被告郑好印、李天云没有按期偿还按揭购房款，建设银行将辉龙公司银行资金扣划，辉龙公司于2014年8月5日通知郑好印、李天云解除商品房买卖合同，辉龙公司依法向新乡县法院起诉并于2015年12月3日申请撤诉。5.新乡县法院（2017）豫0721执异6号执行裁定书，证明新乡县法院依法驳回案外人刘德臣执行异议请求。庭审质证：被告郑好印对原告提交的证据无异议，2013年把房给了刘德臣以后，都有刘德臣交按揭。被告李天云对原告提交的证据无异议，签过合同，我把钥匙给了刘德臣。被告刘建中对原告提交的证据2真实性无异议，但该买卖合同只能证明房屋所有权归郑好印、李天云所有，不能证明郑好印、李天云将房屋卖给了原告，对证据1有异议，该合同是在另案查封之后双方签订的，是伪造的，在法院查封后，该合同当事人始终未提出异议，对证据3、4、5有异议，交款人仍是郑好印，辉龙公司在2014年8月5日已向郑好印下达解除商品房买卖合同通知，对证据6、7、8有异议，我方不认识苗娟。被告郑好印对被告刘建中提交的证据无异议，按法院判决。被告李天云认为与原告签订的合同是真实的，去过户需要交清款项，所以未完成过户。原告对被告刘建中提交的证据1无异议，证明了查封时间在签订合同之后，对证据2没有异议，但对房款已结清有异议，现原告仍在交房贷，对证据3没有异议，不能证明郑好印、李天云已将房款交清，仍在交房贷，对证据4本身无异议，对证明目的有异议，该款就是辉龙扣划的款，原告已于2014年2月19日一次性交清，原告提交的证据已证明，对证据5无异议，不能对抗原告与郑好印、李天云之间买卖合同的合法有效事实。本院认证：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7能够证明本案事实的部分，本院予以采信，证据8中的苗娟证明内容不能与其他证据相印证，本院不予采信。被告提交的证据能够证明本案事实，本院予以采信。依据上述有效证据及法庭调查，本院确认以下案件事实：2013年7月9日，被告郑好印与新乡辉龙置业有限公司（以下简称辉龙公司）签订商品房买卖合同一份，郑好印购买某新城C区#号楼#单元一层西户房产一套，房屋总价款393243元，付款方式为按揭贷款，首付118243元，银行按揭275000元，首付款118243已于2013年6月29日付清，2013年7月12日，郑好印、李天云在中国建设银行股份有限公司新乡分行办理了银行按揭，银行将按揭款275000元当天转到辉龙公司账户，2013年11月22日，辉龙公司给郑好印、李天云出具了383243元的销售不动产统一发票。2013年8月20日，原告与郑好印、李天云达成房屋买卖协议，刘德臣购买本案案涉房屋，房产总价250000元，包括郑好印支付给开发商的首付款、契税、装修费等，刘德臣承担银行贷款，郑好印欠刘德臣借款，在房产买卖协议签订后冲销250000元，其余借款仍按原借款手续执行，郑好印十日内将房产交付刘德臣，郑好印在房产部门为刘德臣办理房产证后十日内将房产证交给刘德臣，或在三十日内协助刘德臣办理过户手续。协议签订后，双方未办理房产过户手续，目前案涉房产仍登记在郑好印与李天云名下。2013年10月31日，我院作出（2013）新法前保初字第39号裁定书，查封郑好印、李天云所有的本案涉案房屋，并给辉龙公司下达协助执行通知书一份。2014年2月19日，按揭银行收到以郑好印的名义交纳的一笔银行按揭款3130元，同日，辉龙公司收到以郑好印的名义交纳的保证金19010元。由于郑好印、李天云未如期归还银行按揭购房款，按揭银行于2014年6月12日扣划保证人辉龙公司账户存款12000.6元，辉龙公司于2014年8月5日给郑好印下达解除商品房买卖合同通知书，并于2014年8月12日向新乡县人民法院提出房屋买卖合同诉讼，于2015年12月3日提出撤诉申请。2016年5月15日—10月2日，刘德臣分五次向辉龙公司支付了按揭银行扣划的辉龙公司的保证金共70000元，并自2015年12月31日开始每月向按揭银行缴纳了月供。原告提供的证据显示其委托苗娟自2016年1月25日开始就涉案房屋向其所在小区物业公司缴纳物业费、水电费，其中，2016年1月25日的物业费收据上显示，其缴纳的物业费计算时间自2014年10月1日—2016年1月。我院在执行刘建中申请执行郑好印、李天云民间借贷纠纷一案中，刘德臣针对查封的涉案房屋于2017年5月31日提出书面异议，我院于2017年6月10日作出（2017）豫0721执异6号执行裁定书，驳回刘德臣的异议请求。另查明，郑好印于2014年7月25日被新乡县公安局刑事拘留，2015年6月29日以集资诈骗罪被判有期徒刑11年。本院认为：本案系案外人提出的执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故本案审理的是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案审查的焦点问题是原告刘德臣是否对执行标的即本院查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。合议庭产生两种不同意见，多数意见认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。另根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断：……。本案中，原告以其与郑好印、李天云签订了房屋买卖合同并已经支付相应价款并实际占有该房屋为由，主张其已经取得了诉争房屋的所有权，但原告与郑好印、李天云未办理房屋所有权变更登记等手续，不发生不动产物权转移的效力，该房产仍登记在郑好印与李天云名下，该房产仍为郑好印与李天云二人共同房产。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封涉案房屋时间是在2013年10月31日，虽然原告提供的证据显示其与郑好印、李天云签订房屋买卖合同时间是在2013年8月30日，但原告并未提供充分证据证明其在2013年10月31日之前已经合法占有该房屋，其提供的证据显示其在2016年1月25日开始就涉案房屋向辉龙公司缴纳水电费、物业费，且2016年1月25日缴纳的物业费计算时间从2014年10月1日开始，另外，原告提供个人贷款还款凭证中最早的时间是2014年2月19日，故原告提供的证据均不足以证明其在本院查封房屋之前即2013年10月31日之前已合法占有该不动产。同时，根据被告提供的证据显示，辉龙公司于2014年8月12日对郑好印、李天云提起了房屋买卖合同民事诉讼，说明辉龙公司对原告与郑好印、李天云之间的购房合同是不知情的，原告于2013年10月31日之前已经合法占有该不动产的事实，证据不充分。综上，原告提供的证据不能证明其对执行标的即本院查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，应当予以驳回。对于原告要求确认其与被告郑好印、李天云签订的房买卖合同合法有效的诉讼请求，系确认之诉，与本案执行异议之诉不属于同一法律关系，本案不予审理。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：驳回原告刘德臣的诉讼请求。诉讼费100元由原告刘德臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 王 丽审判员 赵英剑审判员 朱文苹二〇一七年十二月二十五日书记员 师 浩