四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终13615号 上诉人（原审原告）：成都德瑞克体育产业发展有限公司。住所地：成都市金牛高科技产业园蜀西路。 法定代表人：王韧，副总经理。 委托诉讼代理人：曾平，四川思创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市雅思乐企业管理有限公司。住所地：成都市武侯区簇桥街办簇锦横街209号-2 法定代表人：彭凯，执行董事。 委托诉讼代理人：谈丽娜，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖明松，四川思沃律师事务所律师。 上诉人成都德瑞克体育产业发展有限公司（以下简称德瑞克公司）因与被上诉人成都市雅思乐企业管理有限公司（以下简称雅思乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初3903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人德瑞克公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持德瑞克公司的诉讼请求。事实及理由：案涉房屋系体育场馆，未取得规划许可证、消防合格证，无房屋产权证。据此，一审判决明显错误。1.根据《消防法》第十五条、第七十三条，案涉房屋必须经消防安全检查合格，否则不得投入使用、营业，与涉案房屋是否明知修建在集体土地上，没有任何关系。2.根据《城乡规划法》第二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因规划涉及社会公共利益，不管城镇房屋、农村房屋，凡在规划区内所进行的一切建设活动，必须取得规划许可证，否则，租赁合同无效，这与是否明知建设工程在集体土地上，与农房、商品房等均没有任何关系。德瑞克公司提交（2015）成民初字第116号民事判决书与本案相似，农村集体土地房屋无规划许可证、无消防检查合格证，认定租赁合同无效，该判决已经生效。 被上诉人雅思乐公司辩称，一审法院认定事实清楚证据充分，程序合法。1.雅思乐公司与德瑞克公司签订的租赁合同合法有效，是双方的真实意思表示，案涉房屋已经取得房屋产权证，并经调查符合武侯区详细规划，并不违反相关法律、行政法规的效力强制性规定。关于审理城镇租赁案件相关司法解释第一条表明确规定“乡村规划区内房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理”案涉房屋为集体土地上建设房屋，法院审理其租赁纠纷可以参照或者不参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。2.依据《消防法》相关规定，案涉房屋仅属于消防安全检查的范围，而不是必须办理消防验收或备案，且根据案涉租赁协议约定，应当由德瑞克公司自行办理相关消防安全检查。请求驳回上诉，维持原判。 德瑞克公司向一审法院起诉请求：1.确认德瑞克公司、雅思乐公司双方签订的《房屋及场地租赁协议》无效；2.判令雅思乐公司返还德瑞克公司交付的租赁保证金305800元、房屋租金1258600元；3.判令雅思乐公司赔偿德瑞克公司经济损失1092196元。 一审法院认定事实：2014年8月4日，德瑞克公司与案外人成都雅思乐文化传播有限公司签订《房屋及场地租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定德瑞克公司承租成都雅思乐文化传播有限公司享有转租权的位于武侯区龙井文化体育中心面积为3397.78㎡的房屋从事文化体育活动等经营，租金为1223200元／年，单价为30元／平方米，支付方式为每6个月支付一次，其中免租期为2014年8月1日至2014年12月31日。合同第3条约定：“甲方保证对其向乙方提供的租赁物具有合法的承租及转租权利，并该块宗地的土地使用权属于甲方及成都市武侯区簇桥龙井社区的集体经济组织所有土地，建筑物具有正规设计、施工及符合建筑安全规范要求。”第5条约定：“鉴于双方在《框架协议》中已经将甲方将租赁物竣工标准及整改方案以《龙井村体育文化活动中心竣工标准及整改方案》确认，双方在移交租赁物时，视为双方对租赁物符合上述竣工标准及整改方案，均对租赁物的移交无异议。” 2015年1月29日，雅思乐公司与案外人成都市龙井资产经营管理有限公司、成都雅思乐文化传播有限公司签订《〈房屋及场地租赁协议〉补充协议》（以下简称《补充协议》），三方一致确认成都雅思乐文化传播有限公司将自己在《租赁协议》中的权利义务整体转让给雅思乐公司。 2015年9月14日，德瑞克公司函告雅思乐公司称因公司经营发生困难，无法在2015年4月30日前支付2015年下半年租金611600元，并承诺将于2015年9月10前支付200000元，余款在9月18日前付清。如到期未履行，雅思乐公司有权依照《租赁协议》解除合同，或按照协议约定承担逾期利息。该函还载明德瑞克公司股东左智云、王韧承诺自愿为公司履行《租赁协议》提供连带担保责任。 2016年1月14日，德瑞克公司再次函告雅思乐公司称希望降低租金，按15元/平方米计算。 2016年1月28日，德瑞克公司向雅思乐公司发函，称公司经营困难，希望终止《租赁协议》，并于2016年2月1日进行交接。但因存在改签合同的可能性，故公司暂不搬离，设施设备存于场地。 德瑞克公司当庭举示与案外人成都中体建设工程有限公司签订的两份《体育工程合同》，载明分别以807110元和100920元向成都中体建设工程有限公司订购体育设备，并举示了成都中体建设工程有限公司向德瑞克公司出具的4张《收据》，以及德瑞克公司与案外人四川瑞丽装饰有限责任公司签订的《工装施工合同》载明德瑞克公司委托四川瑞丽装饰有限责任公司对案涉房屋进行装修，合同总价490000元，拟证明装修和设备损失为1092196元。雅思乐公司经质证认为合同的解除责任在德瑞克公司，雅思乐公司也不曾实际使用过德瑞克公司的设施设备，故对德瑞克公司主张的装修和设备损失不予认可。 一审另查明，2016年3月29日，案外人成都雅思乐企业管理有限公司向德瑞克公司邮寄发出通知，要求解除《租赁协议》，2016年3月31日德瑞克公司签收解除通知。雅思乐公司当庭表示2016年4月已经将案涉房屋实际收回，并再次对外出租给案外人，案外人承租后对案涉房屋进行了改装，案涉房屋装修残值已无鉴定的可能性。德瑞克公司当庭对雅思乐公司收回房屋的时间提出异议，称雅思乐公司于2016年3月14日断电、断水限制德瑞克公司经营，随后德瑞克公司即搬离了案涉房屋，但德瑞克公司并未举示雅思乐公司断电、断水及德瑞克公司何时搬离案涉房屋的相关证据。对于雅思乐公司锁闭房屋的具体时间，雅思乐公司、德瑞克公司双方均无法证明和达成一致意见。 雅思乐公司举示一份由成都市武侯区簇桥街道办事处龙井社区居民委员会颁发给案外人成都市龙井资产经营管理有限公司的《房屋建筑产权证》载明：案涉房屋修建于2014年，土地性质为集体土地，用途为羽毛球馆。拟证明案涉房屋系合法修建。德瑞克公司经质证认为，对《房屋建筑产权证》的真实性予以认可，但不动产登记的资格只有法定机关才具备，雅思乐公司提交的《房屋建筑产权证》的颁发主体是是武侯区簇桥街道办事处龙井社区居民委员会，其不具备颁发资格。 一审又查明，在（2016）川0107民初3337号德瑞克公司诉成都雅思乐文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，依据德瑞克公司的申请，一审法院于2016年9月21日前往成都市武侯区规划局调取涉案房屋所在地的《武侯区簇桥城中村控制线详细规划》，该规划载明涉案房屋所在地的土地规划性质为二类住宅用地当中的居民体育健身用地，德瑞克公司对该证据的三性予以认可，但认为控制性规划与修建性规划不同，修建房屋必须有修建性规划，案涉房屋的修建违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》的相关规定，且《武侯区簇桥城中村控制线详细规划》不能显示案涉场地具备体育用地的规划。雅思乐公司亦当庭认可案涉房屋无建设工程规划许可证，但修建案涉房屋报请了武侯区簇桥街道办事处审批并获得同意。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”《房屋及场地租赁协议》第三条明确约定：“甲方保证对其向乙方提供的租赁物具有合法的承租及转租权利，并该块宗地的土地使用权属于甲方及成都市武侯区簇桥龙井社区的集体经济组织所有土地。建筑物具有正规涉施工以及符合建筑安全规范要求。”首先，合同对房屋的权属有明确的约定，德瑞克公司在签订《房屋及场地租赁协议》时对案涉房屋修建在龙井社区集体土地上的事实是明知的。其次，案涉房屋所在地的土地规划性质为二类住宅用地当中的居民体育健身用地，实际也用于居民健身，并有成都市武侯区簇桥街道办事处龙井社区居民委员会颁发的《房屋建筑产权证》，更没有任何部门认定该房屋属于违章建筑，可见案涉房屋的修建并未违反武侯区的控制性详细规划。再次，德瑞克公司认为案涉房屋所违反的《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》的相关规定，前述规定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效规定当中的违反法律、行政法规的效力性强制规定。最后，德瑞克公司、雅思乐公司在履行合同过程的数次交流中都不曾涉及因房屋修建程序影响了原告使用房屋的情况，可以认定德瑞克公司没有在事实上受到使用影响。故，《房屋及场地租赁协议》合法有效，德瑞克公司要求确认《房屋及场地租赁协议》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”一审法院在2017年6月15日庭审过程中，经一审法院向德瑞克公司释明:因一审法院认为《房屋及场地租赁协议》有效，故根据民事诉讼法的相关规定向德瑞克公司释明认定本案的《房屋及场地租赁协议》合法有效，并告知德瑞克公司有权变更诉讼请求，德瑞克公司当庭拒绝变更诉讼请求。故德瑞克公司基于请求确认《房屋及场地租赁协议》无效并主张返还装修保证金305800元、租金1258600元、装修及设备损失1092196元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回德瑞克公司对雅思乐公司的全部诉讼请求。案件受理费7803元，因适用简易程序，减半收取3901.5元，由德瑞克公司负担。 双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本院认为，本案二审争议的焦点为案涉租赁合同的效力。现评述如下：关于未取得规划许可的问题。《房屋及场地租赁协议》第三条明确约定：“……该块宗地的土地使用权属于甲方及成都市武侯区簇桥龙井社区的集体经济组织所有土地……”成都市武侯区簇桥街道办事处龙井社区居民委员会颁发的《房屋建筑产权证》也载明土地性质为集体土地，据此可以确定案涉房屋所在土地为集体经济组织所有土地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”因此，该司法解释不是处理案涉房屋租赁合同纠纷案件必须适用的法律依据，即案涉租赁合同不必然适用该司法解释第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订阅的租赁合同无效”的规定，从而以此认定为无效。同时，案涉房屋所在地的土地规划性质为二类住宅用地当中的居民体育健身用地，实际也用于居民健身，现无证据表明有任何部门认定案涉房屋属于违章建筑，可见案涉房屋的修建并未违反武侯区的控制性详细规划。 关于未取得消防合格证的问题。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”但并未明确建设工程违反消防验收的规定必然导致合同无效。上述强制性规定系出于行政管理和安全的考虑，属于管理性强制性规定。因此，租赁物未经消防验收而出租违反的是管理性强制性规定而非效力性强制性规定。据此，本院认为未取得消防验收合格并不影响合同的效力。 关于未取得房屋产权证的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此可知，租赁强调的是转移租赁物的使用和收益权，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。本案中，雅思乐公司已将案涉房屋交付德瑞克公司使用、收益，德瑞克公司已案涉房屋未取得房屋产权证为由主张无效的理由不能成立。 关于德瑞克公司主张的另案判决适用的问题。经审查，德瑞克公司提交的（2015）成民初字第116号民事判决的案情与本案并不一致，该案判决于本案不具有类推适用性。 综上，德瑞克公司主张案涉租赁合同无效的理由均不能成立，一审判决认定案涉租赁合同有效并无不当，本院予以确认。同时，德瑞克公司基于案涉合同无效而主张返还装修保证金、租金及赔偿损失等请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人德瑞克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7803元，由上诉人成都德瑞克体育产业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一七年十二月二十日 书记员刘奕君