江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初10851号原告：昆山市周市镇新镇村村民委员会，住所地江苏省昆山市周市镇新镇村，组织机构代码70368911-5。负责人：吴振华，村民委员会主任。委托诉讼代理人：黄显涛，江苏丰田律师事务所律师。被告：王建华，男，1960年4月28日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛玲，上海市协力（苏州）律师事务所律师。原告昆山市周市镇新镇村村民委员会（以下简称新镇村委会）与被告王建华租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，由代理审判员王丹妮依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，于2017年8月9日被本院裁定驳回后提起上诉，苏州市中级人民法院于2017年10月9日裁定驳回上诉，维持原裁定。后因案件需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告新镇村委会的委托诉讼代理人黄显涛、被告王建华的委托诉讼代理人陈军杰、葛玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告委会当庭明确诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁关系，被告腾空、迁让、返还位于副业基地内的土地2.66亩和房屋1480.8平方米（界址：东至副业基地中心路，南至店面房后3米通道，西至夏荣昌厂房，北至副业基地中心路）；2.被告支付2016年底前未付清的土地及厂房租金161776.63元及2017年土地及厂房租金84341.37元，合计246118元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月1日，原、被告签订《临时用地租赁协议书》，原告将位于副业基地内的土地2.66亩和房屋1480.8平方米临时租赁给被告使用，租期20年至2026年12月30日止，协议中明确约定禁止转租等事项；然而，今年昆山市“263”领导小组查实该副业基地内存在严重的转租、违章搭建、环境污染等违法活动，被告亦进行了违法转租，客观上已产生安全、消防、环境污染隐患，原告认为被告违法转租系严重违约，原告根据协议有权终止合同、收回土地且相应损失应由被告承担，但双方对此协商未果，原告遂起诉。被告王建华辩称：1.原告出租给被告土地及房屋，被告后续又自行搭建部分房屋，后续房屋是被告经原告及相关主管部门同意后自行建造的，被告将部分自建房屋出租与土地转租是不同概念，协议约定的不得转租是指被告须自己也使用土地，不能将全部土地出租，且协议未约定原告对被告出租自建房屋有权终止合同并收回土地，故原告以被告转租土地违约为由要求解除合同没有事实、法律和合同依据；2.协议虽约定每年12月30日前交清下一年租金，但双方实际于每年年底前交清当年租金，关于2017年租金，被告已多次要求交纳但遭拒绝，故原告主张被告拖欠租金没有事实依据；3.原告对被告出租自建房屋是知情的且从未提出异议，如原告认为该行为构成违约，应首先通知改正而非直接起诉解除合同，原告实质是以解除合同达到违法拆迁的目的，原告起诉后，被告已收回全部房屋，现被告已在土地上进行大量投资建造行为，如支持合同解除会导致被告合法利益受到重大损害，显失公平；4.从租赁土地平面图来看，原告出租的土地中包含一条长78.6米、宽7米的弄堂，但该弄堂被原告收回作为消防通道，故该0.826亩弄堂土地对应的2007年至2016年九年的租金计52038元（7000元/亩/年×0.826亩×9年）应自应付的土地租金中扣除；5.原告向被告出租房屋，但因原告不履行维修义务，被告历年来为此自行维修产生维修费合计176660元，该费用应由原告承担，应自被告应付的房屋租金中扣除。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，原告委会与被告王建华于2003年8月8日签订《协议》一份，于2007年8月15日签订《补充协议》一份，由王建华以承包、承租的形式使用本市副业基地（注：系集体建设用地性质）内的部分土地和房屋。租赁期限内，委会（甲方）与王建华（乙方）于2009年7月1日就该土地、房屋租赁事宜重新立约，签订编号为2009（14）的《临时用地租赁协议书》一份，载明：1.租赁土地2.66亩、厂房1480.8平方米，四址为：东至副业基地中心路，南至店面房后3米通道，西至夏荣昌厂房，北至副业基地中心路；2.租期20年，自2007年1月1日起至2026年12月30日止；土地年租金18593.85元，厂房年租金65747.52元，年租金合计84341.37元，采用先付后租形式，每年12月30日前交清下一年租金；3.协议第五项第6条：“乙方在租用期间不得转租他人，如有转租现象发生，一经查实甲方有权收回租赁土地，终止合同，由此产生的损失由乙方承担”；等等。《王建华租赁土地平面图》载明：出租土地中包含一条长78.6米、宽7米的弄堂。另，王建华庭审中自述：除原告交付的厂房外，其于租赁期间经原告及相关主管部门同意后又自行搭建了部分房屋。2017年2月23日，昆山市周市镇安全生产委员会等联合向委会发布周安[2017]6号《关于立即清理新镇副业基地违章搭建的通知》，称：近期，昆山市“263”领导小组查实周市镇多处区域存在严重环境污染现象，认为新镇副业基地存在违章搭建和消防安全隐患等问题，要求委会落实整改要求、拆除违章搭建、清理违规生产单位、做好该区域整治工作。同年5月，昆山市公安局新镇派出所在日常消防监督检查过程中查实上述租赁土地上存在转租情形。现委会根据上述查实的转租情形认为王建华违反协议约定，构成违约，以此主张解除合同、收回土地和房屋，由此引起本案纠纷。另查明，原、被告关于租金问题一致确认：1.协议虽约定先付后租，但实际结算时一般是下半年或年底支付当年租金；2.被告2016年底前未付清的租金金额为161776.63元，2017年租金84341.37元尚未支付，即土地和厂房未付租金金额合计246118元。关于被告主张的土地和厂房租金扣减问题，原告于审理期间书面确认：1.租赁土地面积为2.66亩，实际履行过程中，确因消防整改等原因，被告实际租赁的土地减少了0.826亩，原告同意就相应租金52038元(7000元/亩/年×0.826亩×9年)自总租金中予以扣减；2.考虑到原告就出租的房屋确实未尽修缮、维修义务，酌情认可维修费51723元（5747元/年×9年），同意将该金额自总租金中予以扣减。上述事实，有临时用地租赁协议书、租赁土地平面图、通知、公安派出所日常消防监督检查记录、询问笔录、租赁协议、收款收据、工商登记信息、协议、补充协议、租金结算凭证、通知、土地扣除证明、房屋修理费用证明、情况说明、批复、谈话笔录以及双方当事人在庭前会议及庭审中的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。再查明，被告为证明该副业基地内租赁土地上所建房屋系经昆山市周市镇建设管理所（以下简称周市建管所）许可后施工、房屋出租系征得原告同意这一主张，补充提供了部分土地承租人与次承租人签订的《房屋租赁合同》六份（附部分次承租人工商登记信息；调取自昆山市市场监督管理局），该六份合同上均有周市建管所盖印的公章，其中，昆山市周市镇东鑫钣金焊接安装工程部经营者董军华与昆山市周市镇准锐机械加工厂经营者姜道全于2009年3月20日签订、租期1年至2010年3月31日的合同落款处有“情况属实”字样的手写字迹并盖印了委会的公章。原告对该组证据的形式真实性无异议但对关联性有异议，称：1.周市建管所当时同意搭建的临时建筑应遵从相应规定办理，与本案租赁合同无关；2.董军华就其与姜道全的转租事宜当时确向原告申报过，经核实，原告才确认，故原告对此次转租未追究被告责任，但姜道全不在“263”领导小组及相应行政机关此次查实的转租对象之列，与本案没有关联性。本院认为，原、被告之间签订的《临时用地租赁协议书》合法有效，该合同中关于禁止转租和转租后果的约定内容明确、具体，被告作为承租人应当遵照履行。现原告依据相关行政主管部门于2017年5月查实的转租事实主张解除合同符合合同约定和法律规定，应予支持，故涉案《临时用地租赁协议书》自解除通知到达被告时即被告签收原告诉状之日亦即2017年7月3日解除。关于被告辩解原告对转租事宜知情且六个月内未提异议的意见，本院认为，原告本案主张解除合同依据的是2017年5月查实的转租情形并在知道该情形后六个月内以诉讼形式明确了其对该转租事宜不予认可的意思表示，而被告举证的有原告盖章的转租合同签订于2009年3月且已于2010年3月到期，原告对该次转租亦明确表示认可，但该次转租与原告本案解除合同所依据的转租并非同一事实，被告以原告之前明示同意转租的事实推定原告对涉案转租事宜知情并认可依据不足，理由并不充分，故本院对被告该辩解意见不予采纳。根据法律规定，合同解除后，出租人有权要求恢复原状，故被告应将涉案租赁土地和厂房腾空、迁让并返还原告，考虑到本案实际情况，本院酌定腾让期限为十五日，即被告应于本判决生效后十五日内完成土地、厂房的腾让和返还事宜。关于原告要求被告支付租金246118元的诉请：1.就2016年底前未付清的租金161776.63元：一方面，协议约定的土地租赁面积为2.66亩，现原、被告确认其中0.826亩土地未实际交付出租，故本院对租赁土地减少的事实予以认定，涉案出租土地面积实际为1.834亩，该减少的土地面积对应的租金52038元应予扣除；另一方面，被告虽主张期间产生厂房维修费176660元，但未能提供证据予以证明，双方经调解对维修费用也未达成一致意见，现原告酌情自认维修费金额为51723元并同意扣减相应租金，原告该权利处分行为于法不悖，故本院对该扣减金额予以认定；2.就2017年未付的租金84341.37元：结合被告返还前对土地和厂房实际占用的期限，原告要求被告支付2017年土地和厂房租金的诉请应予支持，但应扣除其中未实际交付出租的0.826亩土地对应的年租金金额5782元（7000元/亩/年×0.826亩）。综上，被告应向原告支付土地、厂房租金和占有使用费136575元（246118元-52038元-51723元-5782元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告昆山市周市镇村民委员会与被告王建华于2009年7月1日签订的编号为2009（14）的《临时用地租赁协议书》于2017年7月3日解除。二、被告王建华于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于昆山市新镇村副业基地内的1.834亩土地和1480.8平方米厂房（四址：东至副业基地中心路，南至店面房后3米通道，西至夏荣昌厂房，北至副业基地中心路）腾空、迁让后返还原告昆山市周市镇村民委员会。三、被告王建华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告昆山市周市镇村民委员会支付土地及厂房租金和占有使用费合计136575元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费5072元，由原告昆山市周市镇村民委员会负担2222元，由被告王建华负担2850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 军人民陪审员  俞雪莲人民陪审员  孙 娟二〇一七年十二月十八日法官 助理  王丹妮书 记 员  蔡晓晨