广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0202民初2639号 原告（反诉被告）陈庆营。 原告（反诉被告）符孝菊。 两原告共同委托代理人唐金麟，广西金中大律师事务所柳州分所律师。 被告（反诉原告）李梅玲。 委托代理人浦江嵘，广西弘邦律师事务所律师。 第三人（反诉被告）广西诚泰地产代理有限公司。 法定代表人黎祖兴，董事长。 委托代理人唐迎明。 原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊与被告（反诉原告）李梅玲、第三人（反诉被告）广西诚泰地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈庆营、符孝菊及委托代理人唐金麟到庭参加诉讼。李梅玲的委托代理人浦江嵘、广西诚泰地产代理有限公司的委托代理人陆燕妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊诉称，陈庆营、符孝菊、李梅玲及第三入于2016年3月25日签订《房地产买卖经纪合同》，陈庆营、符孝菊购买李梅玲位于柳州市产，合同约定：购房总价款为172万元，其中包括“房地产装修补偿费及房屋增值补偿费”72万元，李梅玲交付房产时不得损坏和拆除房地产原有的装修装饰。三方确认该房产为中等装修，签定合同前，由三方以照片形式固定房产装修装饰状态作为房产交付标准。合同同时约定：李梅玲收到全部购房款30日内将房产交付给陈庆营、符孝菊，并由李梅玲结清交付前的水电费、物业费、煤气费等费用。陈庆营、符孝菊于2016年7月12日按合同约定付清全部购房款并办理了过户手续，但李梅玲并未按约定交付房产直至今日，并将房产中的房间门、洗手台、马桶、卫浴间及设备、橱柜门、煤气灶台、抽油烟机、空调、热水器、晒衣架等全部破坏或拆走，导致陈庆营、符孝菊无法在交付后立即入住使用，合同目的不能完全实现。为维护陈庆营、符孝菊的合法权益，请求依法判令：1、李梅玲立即将房产交付给陈庆营、符孝菊；2、李梅玲向陈庆营、符孝菊赔偿房屋装修损失80000元；3、李梅玲向陈庆营、符孝菊赔偿延期交付违约金18705元[暂定延期交付1个月，以实际延期交付为准，违约金=房产价格×同期贷款利率×（延期交付1个月+2个月合理的恢复装修期）]；4、李梅玲向陈庆营、符孝菊赔偿律师费5000元；5、第三人将交房保证金10000元支付给陈庆营、符孝菊抵冲被告未结清的水电费、物业费、煤气费等费用及上述损失；6、李梅玲向陈庆营、符孝菊赔偿鉴定费5000元。7、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）李梅玲辩称，1、李梅玲已经将涉诉房屋交付给陈庆营、符孝菊，陈庆营、符孝菊诉求没有事实依据；2、陈庆营、符孝菊诉请李梅玲赔偿房屋装修损失无事实法律依据；3、李梅玲没有延期交付行为；4、陈庆营、符孝菊要求李梅玲赔偿延期交付违约金无事实法律依据；5、陈庆营、符孝菊要求以交付保证金10000元抵冲李梅玲未结的水电费、物业费、煤气费等费用无据；6、诉讼费由陈庆营、符孝菊自行承担。 第三人（反诉被告）广西诚泰地产代理有限公司辩称，第三人依据合同履行合同义务，无需承担任何责任，请求法院依法判决。 被告（反诉原告）李梅玲诉称，2016年3月25日，陈庆营、符孝菊、李梅玲及第三人于签订《房地产买卖经纪合同》，该合同约定陈庆营、符孝菊购买李梅玲位于柳州市产的相关事宜。合同签订前后，陈庆营、符孝菊均称对房屋需重新装修和装饰，其接收的房产仅需为空房。合同签订后，陈庆营、符孝菊已支付大部分房款（尚有10000元交第三人代管，该款需待作为买方的陈庆营、符孝菊确认房产交付完毕后方支付给李梅玲）。李梅玲依合同约定，搬出自己的物品后，履行了向陈庆营、符孝菊交付房产和结清水电费、物业费、煤气费等义务，且房产已作变更登记至陈庆营、符孝菊名下，作为新业主陈庆营、符孝菊对房产转移后的水电费、物业费、煤气费等生活所需的各项费用负责，与李梅玲无关。现陈庆营、符孝菊以李梅玲未交付房产为由将李梅玲诉至法院。根据双方签订合同第十五条以及李梅玲与陈庆营、符孝菊签订的合同附件一中房地产交接清单，能足以确认李梅玲完成了交付房产的义务，不存在被告未交付房产行为。相反，系陈庆营、符孝菊无理自认为房产交付不符合合同约定为由起诉李梅玲，导致李梅玲未能及时获得剩余部分房款10000元。为此，李梅玲提起反诉而产生律师费，根据合同约定应由作为违约方的陈庆营、符孝菊承担。请求判令：1、陈庆营、符孝菊、广西诚泰地产代理有限公司将购房款预留作为保证金的10000元立即支付给李梅玲；2、陈庆营、符孝菊向李梅玲赔偿律师费5000元；3、本案诉讼费由陈庆营、符孝菊、广西诚泰地产代理有限公司承担。 原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊辩称，反诉的诉请没有事实法律依据，本案系反诉方违约导致的诉讼，相关费用应当全部由李梅玲承担。请求驳回其诉请。 第三人(反诉被告)广西诚泰地产代理有限公司辩称，其已经依据合同履行义务，无需承担任何责任，请求驳回诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性无异议、证明目的有异议的证据的真实性本院予以确认，是否能达到其证明目的本院将在下文详述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，李梅玲作为甲方、陈庆营、符孝菊作为乙方及广西诚泰地产代理有限公司作为丙方签订一份《房地产买卖及居间服务合同》，约定陈庆营、符孝菊购买李梅玲位于柳州市房产，建筑面积169.08平方米，广西诚泰地产代理有限公司提供房屋买卖代理服务。合同约定购房款172万元，其中100万元为房屋价格，72万元为房产装修补偿费及房屋增值补偿费。合同第五条，为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该房产并结清所有费用，甲乙双方协商同意在本合同签订时，从购房款中预留10000元作为交房保证金，此交房保证金由丙方保管，待该房地产所有手续办完，甲方结清该房地产的水电费、物业管理费、数字电视费、管道煤气费等相关全部费用和交付该房产后，经乙方验收并甲乙双方在房地产交接清单签字确认当天由丙方一次性支付给甲方。合同第十条，甲方于收到除交房保证金之外的全部购房款30日内将该房地产交付给乙方，并履行下列手续：1、甲乙双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、燃气表的度数，并办理交接手续；2、移交该房地产给乙方时，其建筑范围内的土地使用权和附属设施一并转移给乙方，并交付该房地产钥匙；3、甲方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费等费用结清，单据交乙方确认，否则乙方有权从交房保证金中扣除相关费用抵扣上述费用；4、甲方承诺在交付该房地产前，不损坏和拆除该房地产原有的装饰装修（甲乙双方另有协商的除外），如有损坏和拆除，甲方按照专业装修机构出具的被损坏或被拆除的房屋装饰装修的评估值，向乙方支付赔偿金；5、丙方协助甲、乙双方办理房产物业配套设施过户手续。第十二条约定，甲乙双方均应遵守本合同，任何乙方不履行合同约定事项，导致合同目的不能实现，守约方有权解除合同并要求违约方支付该房地产成交价10%的违约金和已向丙方所支付的买卖代理服务费及为维权而支付的其他费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）；故甲方或乙方未按合同约定的期限办理该房地产按揭贷款、产权转移登记、交房等相关该房地产手续，造成时间拖延，由此引起的一切责任和所有费用由违约方承担。合同附件一，李梅玲、陈庆营、符孝菊确认该房产为普通装修。合同签订后，陈庆营、符孝菊依约履行合同，办理该房过户手续并于2016年6月22日将该房登记于陈庆营、符孝菊名下。之后，双方在办理房屋交接验收时，原告发现该房内的房间门、马桶、洗手台等装修物品已被拆走并要求被告恢复，被告称其拆走的装修物品并非必须交付的，并不同意恢复，故双方未办理完交接手续，原告亦未接收房屋钥匙。 2017年8月29日，经正意价格评估集体有限公司评估，对被拆除的房间门、马桶、洗手台、橱柜门、窗帘、抽油烟机、热水器、煤气灶、桌椅等物品重置的费用评估价格为37411元。另查明，李梅玲于2016年11月支付了涉案房屋至2016年8月7日的水费、至2016年8月10日煤气费、至2016年8月1日的电费，于2016年6月支付了至2016年7月31日的物业服务费。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李梅玲与陈庆营、符孝菊及广西诚泰地产代理有限公司作为签订一份《房地产买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，双方均应按约定履行各自义务。就双方提出的诉讼请求，本院分析如下：关于房屋是否交付的问题。根据合同约定，交付房屋必须李梅玲与陈庆营、符孝菊共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、燃气表的度数，并办理交接手续，并交付该房地产钥匙。而本案中，双方并未办理交接手续，钥匙亦未交付给陈庆营、符孝菊，故涉案房屋并未符合约定的交付条件，故本院确认该房屋未交付。故陈庆营、符孝菊要求李梅玲交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。其次，李梅玲拆除的房内装饰装修物品是否违约。因三方签订《房地产买卖及居间服务合同》时，合同附件一《房地产交接清单》中并未记载有需要交付给陈庆营、符孝菊的物品清单，而只是记载李梅玲需交付普通装修的房屋。故陈庆营、符孝菊认为李梅玲交付的房屋需有家电、窗帘、桌椅物品，并无依据。本院认为，对于普通装修的房屋，应该具备基本的装修，被告拆除房间的门、橱柜门、洗手台、马桶、沐浴房等装修物品，应属于涉案房屋按照普通装修房应交付的装修物品，故根据被告的违约行为，依据鉴定机构的评估意见，扣除抽油烟机、热水器、煤气灶、窗帘、桌椅的评估价格共计11449元，被告应赔偿原告房屋装饰、装修损失25962元（37411元-11449元）。关于李梅玲是否应向陈庆营、符孝菊赔偿延期交房的违约金18705元。根据合同约定，未按合同约定的期限交房，造成时间拖延，由此引起的一切责任和所有费用由违约方承担。本案系因李梅玲拆除涉案房屋普通装修物品，致使房屋未能交接。故对于陈庆营、符孝菊要求李梅玲以购房款本金172万元为基数，按照每年4.35%利率计算三个月的违约金共计18705元（1720000元×4.35%÷12个月×3个月）的诉讼请求，本院予以支持。因李梅玲违约，致使陈庆营、符孝菊提起诉讼，支付律师服务费5000元、鉴定费5000元，故对陈庆营、符孝菊要求李梅玲支付律师服务费5000元、鉴定费5000元的诉讼请求，本院予以支持。关于保证金10000元。根据合同约定，购房款中预留的保证金10000元由第三人广西诚泰地产代理有限公司保管，待该房地产所有手续办完，李梅玲结清该房地产的水电费、物业管理费、数字电视费、管道煤气费等相关全部费用和交付该房产后，经陈庆营、符孝菊验收并由陈庆营、符孝菊、李梅玲在房地产交接清单签字确认当天由第三人一次性支付给李梅玲。本案中，双方并未办理完交接，故李梅玲要求陈庆营、符孝菊、广西诚泰地产代理有限公司支付10000元，本院不予支持。而陈庆营、符孝菊主张以保证金10000元冲抵李梅玲未结清的水电费、物业费、煤气费等费用损失，并未提供证据予以证实，故本院不予支持。李梅玲要求陈庆营、符孝菊赔偿律师费5000元，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》十九条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李梅玲将房屋交付给原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊。 二、被告（反诉原告）李梅玲向原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊赔偿装修损失25962元。 三、被告（反诉原告）李梅玲向原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊支付延期交房违约金18705元。 四、被告（反诉原告）李梅玲向原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊赔偿律师费5000元、鉴定费5000元。 五、驳回原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）李梅玲的诉讼请求。 本诉案件受理费2374元、保全费1020元（陈庆营、符孝菊已预交），原告（反诉被告）陈庆营、符孝菊负担1123元，被告（反诉原告）李梅玲负担2271元。 反诉案件受理费176元（李梅玲已预交），由被告（反诉原告）李梅玲负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  何 丽 人民陪审员  谢云秀 二〇一七年十一月六日 代书 记员  韦 灿