西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初6412号原告：徐永才，男，1965年2月16日出生，汉族，户籍地：甘肃省天水市秦州区，住西安市莲湖区，系原告王萍儿之夫。原告：王萍儿，女，1968年3月20日出生，汉族，户籍地：甘肃省天水市秦州区，住西安市莲湖区，系原告徐永才之妻。被告：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：潘红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓鹏，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。被告：陕西弘瑞丰贸易有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：庞溥军。原告徐永才、王萍儿与被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）、陕西弘瑞丰贸易有限公司（以下简称弘瑞丰公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐永才、王萍儿、被告特艺公司委托诉讼代理人董宁宁、王晓鹏均到庭参加诉讼。被告弘瑞丰公司经合法传唤未到庭应诉，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告徐永才、王萍儿向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告特艺公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告特艺公司继续履行合同，立即协助原告办理《商品房买卖合同》网签备案手续；3.判令被告特艺公司与弘瑞丰公司所签订的《商品房买卖合同》无效；4.判令本案诉讼费用由被告特艺公司承担。事实和理由：2015年11月28日，原告与被告特艺公司签订某房产认购协议书，总房款为667390元，并于当日交付总房款53%计357060元，剩余款项特艺公司承诺为原告办理银行按揭手续，同时特艺公司承诺一个月内办理《商品房买卖合同》网签备案手续。但三个月后，特艺公司与原告协商调换房屋，经过协商后后双方又于2016年5月12日调换为3-1-2108号房屋，于2016年5月18日重新签订了《商品房买卖合同》。调换房屋后特艺公司迟迟不为原告办理合同网签备案手续。随后原告到西安市住房保障和房屋管理局（以下简称西安市房管局）查询，发现涉案房屋的网签备案并非原告，而是被告弘瑞丰公司。因涉案房屋在西安市房管局备案并预告登记的权利人为弘瑞丰公司，而特艺公司与弘瑞丰公司之间实际存在借款关系，形式上却以虚假的房屋买卖合同作为不合法的担保措施，该行为扰乱了房屋买卖秩序，也属于损害国家利益的情形。同时也属于广义上的以合法形式掩盖非法目的，还违反诚实信用原则，应当认定被告特艺公司和弘瑞丰公司之间所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。被告特艺公司和弘瑞丰公司之间并无真实的购房意思表示，而是为了担保借款合同的履行，该合同实际上就是流押条款的具体体现。故原告诉至法院，请求判如所请。被告特艺公司辩称，其公司对原告主张诉讼请求的第一项和第三项表示认可，对原告主张诉讼请求第二项在符合法律规定条件下特艺公司同意办理；特艺公司应该是本案的第三人而非被告，不应承担本案诉讼费用。被告弘瑞丰公司经合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《商品房买卖合同》、情况说明、收款收据，证明：原告购买了被告特艺公司销售的位于西安市莲湖区某住宅小区3幢1单元2108号房屋，并向特艺公司交纳了首付房款357060元。特艺公司给原告开具了收款收据，现在原告已在该房实际居住；证据2、西安市房管局出具的《关于网签备案情况的回复》，证明：被告特艺公司向原告销售的该房产并未给原告办理网签合同备案手续，于2014年7月30日已给被告弘瑞丰公司办理了网签合同备案手续；证据3、2016年11月11日出版的《华商报》一份，证明：该版的新闻《贷款公司拿着网签合同要求几十户业主搬离》所述就是原告购买房屋的事实。该新闻报道记载贷款公司和开发商存在借贷问题，已经进行司法程序，因此贷款公司不作过多表态。因此两被告之间虽然有网签合同，但不是真实的买卖关系，被告特艺公司和弘瑞丰公司之间的网签合同应属无效；证据4、装修许可证、业主服务手册、装修费用票据、物业费用票据和电信宽带网络入户确认单等，证明：被告特艺公司已经实际向原告交房，原告入住至今。经质证，被告特艺公司对原告提供的证据1、2、4均无异议，对证据3中的新闻报道内容，其所述“正在走司法程序”，应以法院正式的法律文书内容为准。被告特艺公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、李春芳的起诉状一份，证明：在李春芳起诉特艺公司借款纠纷一案中（正大公司、弘瑞丰公司为第三人），李春芳要求对涉案房屋享有优先受偿权，正大公司和弘瑞丰公司作为第三人均认可原告李春芳的陈述意见，表示其与特艺公司的网签行为实为特艺公司将涉案房屋抵押给李春芳，而非商品房买卖，其基于给李春芳帮忙而将涉案房屋网签备案在其公司名下；证据2、涉案房屋付款明细及特艺公司还款明细一份，证明：弘瑞丰公司将涉案房屋的房款支付给特艺公司，特艺公司办理网签后随即将房款予以退还，双方并无商品房买卖的合意，亦无实际的买卖行为，且弘瑞丰公司并不占有涉案房屋。证据1是李春芳起诉特艺公司借款纠纷一案中由李春芳提交的。经质证，原告对被告特艺公司提交的上述证据均无异议。被告弘瑞丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩及质证的诉讼权利。本院根据庭审中查明的事实和证据，认定如下：2015年11月28日，原告徐永才、王萍儿购买被告特艺公司开发建设的某小区房屋，房屋建筑面积79.58㎡，原告缴纳了首期购房款357060元。之后，经过双方协商，被告特艺公司于2016年5月将原告所购房屋调换，被告特艺公司（甲方）于2016年5月18日与原告徐永才、王萍儿（乙方）重新签订《商品房买卖合同》和《情况说明》一份，合同约定：乙方认购甲方所开发某项目房屋，房屋建筑面积为96.77㎡，房屋单价为7000元/㎡，总房款优惠后为667390元；乙方于协议签订当日向甲方缴清首付款357060元，剩余310330元办理银行按揭。合同签订后，双方约定将原告曾缴纳的2号楼1单元204室房屋首付款357060元抵作3号楼1单元2108号房屋的首付款，被告特艺公司于2016年5月18日向原告交付了涉案房屋。随后，原告发现被告特艺公司与被告弘瑞丰公司曾就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，并于2014年7月30日在西安市房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为Y1××××××1）。原告遂诉至本院。另查，2014年7月30日，被告特艺公司（出卖人）与弘瑞丰公司（买受人）签订合同登记号为Y1××××××1号《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于西安市莲湖区某住宅小区第3幢1单元1层12108号商品房一套售予买受人，建筑面积96.77平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额580620元。该合同登记号为Y1××××××1的《商品房买卖合同》被告特艺公司未向本院提交，本院前往西安市住房保障与房屋管理局调查，该合同确定已经网签登记在被告弘瑞丰公司名下，合同内容本院予以摘录属实。庭审中，被告特艺公司向本院提交了案外人李春芳向西安市中级人民法院起诉特艺公司借款纠纷一案的民事起诉状及其与正大公司、弘瑞丰公司之间的资金往来账款明细，李春芳在该案中诉称：2011年6月至2012年8月期间，李春芳向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其开发的“某住宅小区”项目49套商品房抵押给李春芳，并按照李春芳的要求将49套房屋通过网签过户到正大公司和弘瑞丰公司名下，为了形式合法，正大公司和弘瑞丰公司将购房款汇入特艺公司的监管账户，合同才能办理网签，因此产生特艺公司与正大公司及弘瑞丰公司的资金往来；特艺公司已回购了11套房屋，现仍有38套房屋在正大公司和弘瑞丰公司名下。在该案审理中，正大公司和弘瑞丰公司对李春芳陈述的事实表示认可。被告特艺公司称正大公司及弘瑞丰公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向正大公司及弘瑞丰公司转账予以返还。本院认为，原告徐永才、王萍儿与被告特艺公司于2016年5月18日签订《商品房买卖合同》，被告特艺公司在出售该房屋给原告之前也已经取得商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然被告特艺公司已经于2016年5月18日向原告交付了房屋且原告已经装修入住至今，已履行了部分合同义务，但被告特艺公司还应继续履行为原告办理房屋买卖合同的网签备案登记手续的义务。本案纠纷的产生，系因被告特艺公司在与原告签订该协议之前，曾与被告弘瑞丰公司就同一套房屋签订了合同登记号为Y1××××××1的《商品房买卖合同》，并且在西安市房管局办理了网签备案登记手续，虽然原告已经按照双方约定支付了部分购房款，剩余购房款原告称特艺公司承诺可以办理银行按揭付款，但因被告特艺公司无法为原告签订网签备案合同，导致原告无法办理银行按揭贷款，合同暂时无法继续履行。庭审中，被告特艺公司辩称其与弘瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》，并非双方有真实的商品房买卖交易的意思表示，而是为了从案外人李春芳处筹得借款资金，由其与弘瑞丰公司之间签订买卖合同，为其向李春芳的借款提供担保。而弘瑞丰公司在案外人李春芳诉被告特艺公司及其作为第三人的民间借贷纠纷案件的审理过程中，也对签订《商品房买卖合同》实为给李春芳借款提供担保的合同目的表示认可，即特艺公司和弘瑞丰公司签订《商品房买卖合同》的真实目的并非转让标的物的所有权，而是为担保特艺公司能够偿还李春芳的借款。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。”本案中，因弘瑞丰公司与特艺公司签订商品房买卖合同并非为取得该房屋的所有权，弘瑞丰公司为购买房屋支付特艺公司的购房款，双方认可已经由特艺公司返还给弘瑞丰公司，故可以认定特艺公司和弘瑞丰公司之间没有商品房买卖的合意，特艺公司与弘瑞丰公司之间签订的《商品房买卖合同》系无效合同。关于原告要求被告特艺公司为其办理《商品房买卖合同》网签备案手续的诉讼请求，因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，西安市房管局已经为合同登记号为Y1××××××1的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同未予注销之前，尚不具备为原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件，故原告可待合同登记号为Y1××××××1的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案对此不予处理。另外，原告在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。被告弘瑞丰公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。被告特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份房屋买卖合同，违反了诚实信用原则，其应当承担本案诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐永才、王萍儿和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2016年5月18日所签的《商品房买卖合同》有效；二、确认被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西弘瑞丰贸易有限公司于2014年7月30日所签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费10474元（原告已预交），应由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  王晓萤审判员  赵兴华审判员  雷 丹二〇一七年十二月二十日书记员  赵 逸