黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0109民初1633号原告：刘海兰，女，1993年10月1日出生，汉族，无固定职业，住吉林省集安市。委托诉讼代理人：张宏伟，黑龙江惠扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖，黑龙江惠扬律师事务所律师。被告：齐立坤，男，1954年11月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：齐祥利（系齐立坤之子），住哈尔滨市松北区。被告：哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市道里区通达街281号。法定代表人：谷艳萍，职务总经理。委托诉讼代理人：刘增祥，男，哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司权证部经理。原告刘海兰与被告齐立坤、哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司（以下简称巨业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘海兰及其委托诉讼代理人赵颖、被告齐立坤及其委托诉讼代理人齐祥利、被告巨业公司委托诉讼代理人刘增祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海兰向本院提出诉讼请求：1.要求解除刘海兰与齐立坤、巨业公司签订的房屋买卖合同；2.要求齐立坤双倍返还定金40000元，要求巨业公司返还刘海兰54150元，齐立坤对巨业公司的返还行为承担连带责任。事实和理由：2016年10月26日，刘海兰与齐立坤、巨业公司签订房屋买卖合同，约定刘海兰购买齐立坤所有的位于哈尔滨市××区××小区××单元××、建筑面积136.52平方米的私产房屋，成交价格655000元，刘海兰需交付首付款50000元、定金20000元（包括房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费6500元）由巨业公司暂存保管，刘海兰还需向巨业公司缴纳贷款代办服务费2500元用于巨业公司代办银行贷款及更名手续。此后，刘海兰于2016年11月3日交付定金10000元，于2016年11月10日向巨业公司交款60000元。2017年11月17日，刘海兰向巨业公司交付4150元，刘海兰并不清楚是什么费用，巨业公司让交，刘海兰就交了。巨业公司在收到上述款项后，向刘海兰出具收据，分别注明定金20000元、居间代办费9050元、其他代办费15100元、25850元未注明是何项目、购房款4150元。因未在合同中约定或口头约定过其他代办费，刘海兰曾询问过巨业公司其他费用15100元为何款，巨业公司称此款系首付款，先写成其他费用，据此，刘海兰认为其交付巨业公司定金20000元、房屋买卖代办费、信息咨询费、代书服务费、贷款代办费共计9050元，剩余费用45100元均为购房首付款。刘海兰未办理过任何信用卡，但其爱人有逾期还款记录，且刘海兰已怀孕，刘海兰于2017年11月就该问题咨询过巨业公司是否会影响贷款办理，巨业公司称不影响。刘海兰共办理过三次贷款审批手续，前两次办理未通过审批，第三次在工商银行办理贷款时，巨业公司称贷款审批通过。刘海兰不知道是否存在高评高贷。2017年3、4月份，巨业公司称因齐立坤于2016年末将抵押给巨业公司的房屋产权证原件取走并用案涉房屋办理了贷款，故该房无法办理过户手续。此后，刘海兰多次找到齐立坤的儿子齐祥利，其明确告知刘海兰无法还上贷款。刘海兰也找过巨业公司要求其返还收取的所有款项，巨业公司称其只同意返还首付款50000元，剩余部分已支出，无法返还，故刘海兰诉至法院。刘海兰认为，其不存在不买房情况，如齐立坤将贷款还上，刘海兰马上就买房，且在立案前一周，刘海兰的想法仍为要求齐立坤履行合同，因诉讼费用过高，刘海兰予以放弃。之所以无法办理过户手续，系因齐立坤违约在先，将保管在巨业公司处的产权证原件骗走并办理抵押贷款手续致使刘海兰无法办理更名过户，齐立坤应根据合同第八条第1款约定双倍返还刘海兰定金40000元，并赔偿刘海兰已向巨业公司支付的所有费用。巨业公司虽称其他代办费15100元系用于办理贷款而支付给银行的费用，但刘海兰认为合同中及收据中对该笔费用均无明确约定，合同中仅约定贷款代办费为2500元，且巨业公司未举示证据证明该笔代办费的去向，故巨业公司应返还刘海兰其支付的费用共计54150元。齐立坤辩称，同意解除合同，返还由巨业公司保管的定金20000元及首付款，但不同意刘海兰的其他诉讼请求。齐立坤因着急用钱，便在五八同城上登记了卖房信息，其卖房时，房子是没有贷款的。2016年10月左右，巨业公司业务员小郝看到信息后联系到齐立坤，并带着刘海兰看了房子。刘海兰相中后，最终商订房屋成交价为655000元。此后，齐立坤、刘海兰在巨业公司签订了房屋买卖合同，约定购房款为655000元，购买方式为贷款，代办费、服务费等均由刘海兰承担。当日，刘海兰仅向巨业公司交付10000元，并与巨业公司商量40000元后交。巨业公司工作人员称，刘海兰交付的50000元由巨业公司代保管，如果刘海兰违约或不想买房了，其交付的50000元就直接给齐立坤了，如果齐立坤违约或不同意卖房了，齐立坤得双倍返还刘海兰100000元，故齐立坤认为定金为50000元。齐立坤不清楚刘海兰实际交了多少钱。2016年11月，小郝给齐立坤打电话，称刘海兰爱人是黑户，其二人办理假离婚需要时间，而刘海兰又怀孕了，银行就没同意贷款，合同已自动解除，并询问齐立坤是否同意过了年再办贷款，齐立坤答复称可以。因齐立坤着急用钱，其在经过刘海兰和巨业公司同意后，齐立坤的儿子齐祥利将巨业公司保管的房产证借出，办理了抵押贷款。2017年3、4月份，巨业公司给齐立坤打电话，让齐立坤把贷款解押，齐立坤便筹钱存到了其贷款账户中，因巨业公司称解押手续可在刘海兰贷款审批通过后办理，齐立坤便未办理解押手续。此后，齐祥利打电话给巨业公司询问刘海兰贷款情况，巨业公司答复称刘海兰还差一个手续未办理，齐立坤便把其贷款账户中的钱取了出来，该房屋现在仍有贷款。此后，齐祥利打电话给刘海兰，刘海兰称其贷款手续已经办完了，其也联系过巨业公司，巨业公司称齐立坤家未办理解贷无法办理过户手续。据齐立坤了解，刘海兰共办理过四次贷款，用时一年多，前三次均未审批通过，第四次审批通过，齐立坤也看过相关手续。2017年7、8月份，因刘海兰生完孩子后工作调动，且拖的时间太久，房子可买可不买，其与齐立坤便协议将房屋买卖合同解除了，并称此事与齐立坤无关系，刘海兰会找巨业公司要钱。齐立坤认为，巨业公司欺骗其称贷款办下来了，而贷款实际未审批通过，应系巨业公司违约。巨业公司辩称，同意解除合同，返还代为保管的定金20000元，返还其他代办费15100元中的2000元，不同意刘海兰的其他诉讼请求。2016年10月26日，齐立坤、刘海兰在巨业公司处签订房屋买卖合同，约定刘海兰以贷款方式购买齐立坤位于哈尔滨市××区××小区××单元××、建筑面积136.52平方米的房屋，成交价格655000元，首付款50000元（包括定金20000元），中介费6550元、贷款代办服务费2500元。刘海兰确实向巨业公司交付了74150元，其中包括首付款、定金共计50000元，居间服务费等6550元、贷款代办费2500元和其他代办费15100元。其他代办费是处理刘海兰爱人逾期还款记录及高评高贷的好处费共计13100元及免资金监管的费用2000元，该费用均非正规收费。2016年11月初左右，因刘海兰爱人有严重逾期记录，需刘海兰以单身名义报件，而此时刘海兰已怀孕，不能办理离婚，故工商银行对刘海兰的贷款未予批准。2016年12月15日，齐立坤的儿子齐祥利将保管于巨业公司处的房产证原件借走，并办理了房屋抵押，齐祥利向巨业公司出具借条，并保证于2017年1月25日将产权证原件归还巨业公司。2017年3、4月份左右，刘海兰生完孩子后，以其个人名义到中信银行办理贷款，因刘海兰资信问题，中信银行对刘海兰的贷款也未予批准。此后，刘海兰再次回到工商银行办理贷款，并于2017年7月18日审批通过。此时，齐立坤的产权证仍未归还，且其房屋上存在抵押，而产权交易所要求必须解贷后才能办理产权更名过户，齐立坤无力偿还贷款，故案涉房屋至今未办理过户手续。巨业公司认为，合同之所以无法继续履行的原因在于案涉房屋有贷款未结清，若齐立坤将贷款还清，合同可以继续履行。刘海兰交付的其他代办费中的13100元已实际支出，巨业公司不同意返还，免资金监管费用2000元是交给交易所的，该费用并未实际发生，故巨业公司同意将该款返还刘海兰。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据，本院经审理认定如下：刘海兰举示的证据2，能够证明刘海兰分别于2016年11月3日、2016年11月10日、2016年11月17日共计向巨业公司交付定金20000元、首付款30000元、居间代办费9050元、其他代办费15100元的事实，本院予以采信。刘海兰举示的证据3，与本案无关联，本院不予采信。巨业公司举示的证据1，能够证明刘海兰、齐立坤于2016年10月26日签订房屋买卖合同的事实，但无法证明其他待证事实，本院予以部分采信。巨业公司举示的证据3，能够证明刘海兰分别于2016年11月3日、2016年11月10日、2016年11月17日共计向巨业公司交付定金20000元、首付款30000元、居间代办费9050元、其他代办费15100元的事实，本院予以采信。巨业公司举示的证据4，能够证明齐立坤于2016年12月15日将其保管于巨业公司处的房屋产权证原件（产权证号：00019551，地址：松北区银河小区2号楼4单元503号）取走办理抵押借款手续，并保证于2017年1月15日之前将产权证归还巨业公司的事实，本院予以采信。本院认定事实如下：2016年10月26日，齐立坤、刘海兰在巨业公司处签订房屋买卖合同，约定刘海兰以贷款方式购买齐立坤位于哈尔滨市××区××小区××单元××、建筑面积136.52平方米的房屋（产权证号：哈房权证松字第××号），成交价格655000元，首付款50000元(包含定金20000元)、居间服务费6550元、贷款代办服务费2500元。刘海兰分别于2016年11月3日向巨业公司交付定金10000元，于2016年11月10日向巨业公司交付定金10000元、居间代办费9050元、其他代办费15100元、首付款25850元，于2016年11月17日向巨业公司交付购房款4150元，巨业公司就上述款项向刘海兰出具收款收据。2016年12月15日，齐立坤的儿子齐祥利代齐立坤将保管于巨业公司处的房屋产权证原件取走办理了房屋抵押，并保证于2017年1月15日之前将产权证归还巨业公司。巨业公司多次协助刘海兰办理贷款审批手续，并获批准通过。该房屋至今未解押。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，刘海兰、齐立坤、巨业公司存在合法、有效的合同关系，三方均应依约履行。齐立坤将其保管在巨业公司处的房屋产权证借出并办理了房屋抵押贷款，导致该合同无法继续履行，其行为已构成违约，齐立坤应承担违约责任，双倍返还刘海兰定金40000元，其中由巨业公司代保管的定金20000元，应由巨业公司返还给刘海兰。关于巨业公司收取的居间服务费、贷款代办费及其他代办费：一是房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费等居间服务费，巨业公司作为专业从事房产经纪的居间方，在明知齐立坤要办理房屋抵押贷款且该抵押贷款的办理存在可能导致合同无法继续履行之风险，其仍将房屋权证出借并最终导致合同无法继续履行，巨业公司虽促成了合同成立但对合同未能继续履行存在过错，故其居间服务费不应全额其全额收取，本院结合其过错程度酌定其应收取居间服务费4585元（6550元×70%），此款应由齐立坤给付刘海兰，巨业公司应返还刘海兰多收居间服务费1965元；二是刘海兰已实际支出的贷款代办费2500元，巨业公司多次协助刘海兰办理贷款并获审批通过，故此款应予支付并应由齐立坤承担；三是刘海兰向巨业公司交付的其他代办费15100元，此款系刘海兰与巨业公司之间的约定与齐立坤无关，其中的2000元并未实际发生且巨业公司同意返还，故巨业公司应将此款返还刘海兰；其中的13100元经巨业公司自认为处理刘海兰爱人逾期还款记录及高评高贷的非正规收费即“好处费”，该费用并非巨业公司的合法利益，故巨业公司收取刘海兰此款没有法律依据，系不当得利应予返还，故刘海兰要求巨业公司返还15100元的诉请，本院予以支持。刘海兰、齐立坤、巨业公司现均同意解除房屋买卖合同，故对刘海兰要求解除合同的诉请，本院予以支持。因合同已解除，巨业公司应将其代齐立坤保管的首付款30000元返还刘海兰。刘海兰主张的齐立坤对巨业公司返还款项承担连带责任的观点于法无据，本院不予支持。因此，齐立坤应给付刘海兰款项共计27085元，巨业公司应给付刘海兰款项共计67065元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、解除刘海兰、齐立坤、哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于2016年10月26日签订的《房屋买卖合同》；二、齐立坤于本判决生效之日起五日内给付刘海兰27085元；三、哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内给付刘海兰67065元；四、驳回刘海兰的其他诉讼请求。案件受理费1077元（刘海兰已预付），由齐立坤负担882元、由哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司负担195元，此款齐立坤、哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司须于本判决生效之日起五日内给付刘海兰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 马 宁二〇一七年十二月二十七日书记员 高佳媛