福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0302民初4369号 原告：莆田市恒信物业管理有限公司（以下简称恒信公司），地址：莆田市城厢区荔城北大道1999号万辉国际城20#楼一层。统一社会信用代码：91350302798350009N。 法定代表人：翁国勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌、郑晓红，福建众益律师事务所执业律师。 被告：福建省金豆苗教育文化有限公司（以下简称金豆苗公司），住所地莆田市荔城区体育中心健身馆南区一层、二层。统一社会信用代码：913503003106610583。 法定代表人：金文龙，该公司董事长。 被告：莆田市城厢区万辉世纪城幼儿园（以下简称万辉幼儿园），住所地莆田市荔城区体育中心健身馆南区一层、二层。统一社会信用代码：52350302MJC0780448。 法定代表人：陈金山。 以上二被告的委托诉讼代理人：庄荔城，福建大涵律师事务所执业律师。 原告恒信公司与被告金豆苗公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，根据恒信公司的申请依法追加万辉幼儿园为被告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒信公司的委托诉讼代理人陈斌和金豆苗公司、万辉幼儿园的委托诉讼代理人庄荔城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒信公司向本院提出诉讼请求：判令金豆苗公司、万辉幼儿园立即支付自2016年8月1日起至实际付清之日止按1.6元/平方米计算的物业费（暂计至起诉之日止为59619元）并支付按每日万分之三计算的违约金；判令金豆苗公司、万辉幼儿园支付水电周转金3000元。事实和理由：2014年5月1日，恒信公司与莆田市城厢区万辉国际城业主委员会签订《福建省物业服务合同》一份，约定恒信公司为万辉国际城提供物业服务，服务期限自2014年5月1日起至2017年4月31日止。2016年2月1日，双方签订《物业服务合同补充协议》，约定在原期限上再续签3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止，对物业服务价格进行相应的调整。2015年7月25日，金豆苗公司与莆田市城厢区万辉房地产开发有限公司签订《房屋转让协议书》，约定金豆苗公司受让万辉世纪城配套幼儿园，总建筑面积为3105.17平方米，占地面积约为4468平方米。上述协议签订至今，万辉世纪城配套幼儿园一直由金豆苗公司经营使用。2016年8月1日，金豆苗公司向恒信公司交纳2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业费46080元。2017年5月10日，恒信公司通知金豆苗公司交纳2015年8月1日至2016年7月31日的物业费46080元。2017年5月10日，恒信公司向金豆苗公司催缴2016年8月1日至2017年7月31日止的物业费59619元及水电周转金3000元。2017年6月19日，恒信公司向金豆苗公司催缴相应费用，但至今上述物业费仍未交纳。故请求判如所诉。 金豆苗公司、万辉幼儿园辩称：本案的物业费应由万辉幼儿园交纳，与金豆苗公司没有关系，万辉幼儿园已经进驻，且已经办理登记证书以及办学许可证；万辉幼儿园是相对独立的机构，在万辉小区内也是独立开来的，与万辉小区没有过多的联系，万辉幼儿园并非物业服务合同的业主，也并未签订任何的物业服务合同，也未与万辉业主委员会签订任何的合同或委托书，恒信公司所提供的物业服务跟万辉幼儿园没有任何联系，万辉幼儿园并未享受到恒信公司提供的物业服务包括公共设施的维护，以及公共区域的卫生维护以及安保，幼儿园独立聘请了单独的保安以及保洁员、水电工等，且万辉幼儿园单独开启了洋西大门，物业拒绝了万辉幼儿园工作人员及学生家长的出入，所以万辉幼儿园认为恒信公司并未提供相应的物业服务，不能收取相应的物业费；物业服务合同中，对违约金的约定不明，应视为没有约定违约金；恒信公司所请求的水电周转金并不属于物业服务合同的内容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院审查认定的证据，并结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年5月1日，恒信公司与莆田市城厢区万辉国际城业主委员会签订《福建省物业服务合同》一份，约定：恒信公司为万辉国际城三期提供物业服务；物业费按建筑面积计算，每平方米1.6元；业主应于每月10日前支付物业服务费，业主经书面催讨未及时支付物业服务费，应按1.0003标准向恒信公司支付违约金；服务期限自2014年5月1日起至2017年4月31日止。2015年7月25日，金豆苗公司与莆田市城厢区万辉房地产开发有限公司签订《房屋转让协议书》一份，约定莆田市城厢区万辉房地产开发有限公司将位于万辉国际城三期的万辉世纪城配套幼儿园的房屋（总建筑面积3105.17平方米）转让给金豆苗公司，转让价格为1500元。2016年2月1日，恒信公司与莆田市城厢区万辉国际城业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，约定在原期限上再续签3年（自2017年5月1日至2020年4月30日止）等。2016年7月16日，金豆苗公司与万辉幼儿园签订《幼儿园转让合同书》一份，约定金豆苗公司将上述房产转让给万辉幼儿园。此后，万辉幼儿园使用上述房产至今。2016年8月1日，万辉幼儿园向恒信公司交纳2015年8月1日至2016年7月31日的物业管理费46080元。2017年5月10日，万辉幼儿园向恒信公司发函称因万辉世纪城幼儿园是社区内相对独立的机构，相应设施未纳入物业管理，且其幼儿园自2016年7月开设洋西大门，并自聘保安保证出入门的安全，恒信公司亦在其公司新大门开通后关闭对该幼儿园学生家长车辆的出入，故恒信公司不能收取其物业费。2017年5月10日，恒信公司书面复函万辉幼儿园，通知其交纳2016年8月1日至2017年7月31日止的物业费。2017年6月18日，恒信公司委托其诉讼代理人陈斌向金豆苗公司发送律师函，催缴2016年8月1日至2017年7月31日止的物业费。 本院认为，恒信公司请求判令金豆苗公司、万辉幼儿园支付自2016年8月1日起至实际付清之日止的物业费，因金豆苗公司并非上述房产的业主或使用人，故恒信公司要求金豆苗公司承担责任缺乏依据，本院不予支持；万辉幼儿园作为上述房产的实际使用人，应承担支付物业费的义务，因恒信公司仅向万辉幼儿园书面催讨2016年8月1日至2017年7月31日止的物业费59619元（3105.17平方米×1.6元/平方米×12月），故对其余未书面催讨的物业费本院不予支持。《福建省物业服务合同》约定业主逾期应当按照1.0003标准支付违约金，该关于违约金的约定不明确，但由于万辉幼儿园未依约在每月10日交纳物业费的行为确实给恒信公司造成利息损失，故本院酌情认定违约金按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算，即万辉幼儿园应支付的违约金应以每月应交纳的物业费3105.17平方米×1.6元/平方米=4968.27元为基数分别自2016年8月起至2017年7月止每月的11日起均至还清之日止均按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算。恒信公司要求判令金豆苗公司、万辉幼儿园支付水电周转金3000元，缺乏依据，本院不予支持。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及实际使用人具有约束力，万辉幼儿园以其并非合同当事人为由的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。万辉幼儿园基于自身需要开设新大门、聘请保安等不足以作为认定恒信公司未履行物业服务职责的依据，万辉幼儿园的该辩解缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、莆田市城厢区万辉世纪城幼儿园应于判决生效之日起十日内支付给莆田市恒信物业管理有限公司物业费59619元及以4968.27元为基数分别自2016年8月起至2017年7月止每月的11日起均至还清之日止均按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的违约金； 二、驳回莆田市恒信物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回莆田市恒信物业管理有限公司对福建省金豆苗教育文化有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币1467元，减半收取为733.5元，由莆田市恒信物业管理有限公司负担33元，莆田市城厢区万辉世纪城幼儿园负担700.5元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄金福 二〇一七年十二月二十九日 书记员  张志英 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -8-