福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0211民初3199号 原告：何栋樑，男，1987年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张继聪、庄慧君，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：徐玉莲，女，1980年11月21日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告：龚奶旺，男，1978年11月20日出生，汉族，住福建省寿宁县。 原告何栋樑与被告徐玉莲、龚奶旺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告何栋樑委托诉讼代理人张继聪、庄慧君到庭参加诉讼，被告徐玉莲、龚奶旺经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 何栋樑向本院提出本诉诉讼请求：1.徐玉莲、龚奶旺向何栋樑赔偿逾期从厦门市集美区房屋迁出户口的违约金280559.67元（从2016年1月1日起计算至2017年10月30日，每日按照房款总额839999元的万分之五计算）；2徐玉莲、龚奶旺向何栋樑支付所欠物业费2830元；3、徐玉莲、龚奶旺向何栋樑支付律师9088元；4.本案诉讼费用由徐玉莲、龚奶旺承担。事实和理由：2015年7月15日，何栋樑与徐玉莲就位于厦门市集美区签订《房产买卖协议书》，编号：2011493，约定徐玉莲将案涉房屋于839999元出售给何栋樑，且徐玉莲承诺于2016年1月1日前将落户在案涉房屋的原有户口全部迁出。何栋樑已履行完向徐玉莲付款的义务，案涉房屋也于2015年8月6日登记到何栋樑名下，但是徐玉莲却迟迟未履行迁户义务。根据《房屋买卖协议书》第九条：“如甲方未及时迁户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿乙方”的约定，何栋樑有权要求徐玉莲赔偿自2016年1月1日起至徐玉莲将落于案涉房屋户口迁出之日的逾期违约金。同时根据《房屋买卖协议书》第十三条的约定，何栋樑有权要求违约方即徐玉莲承担全部的诉讼费及律师费9088元。另外，徐玉莲在交付案涉房屋前尚欠自2013年6月1日至2015年7月30日的物业管理费、公共维修金等共计2830元未付。根据《房屋买卖协议书》第五条，房屋交付前，房产所产生的一起费用应由徐玉莲负责承担，何栋樑有权要求徐玉莲支付上述费用。徐玉莲与龚奶旺是合法夫妻，本案的买卖关系发生在两人的婚姻存续期间，龚奶旺应对徐玉莲所应赔偿何栋樑的违约金、律师费、物业费承担共同偿还义务。综上，为了维护何栋樑的合法权益，请求贵院判如所请。 徐玉莲、龚奶旺未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明事实如下： 2015年7月15日，徐玉莲（出售方，甲方）与何栋樑（购买方，乙方）、案外人厦门市集美区聚鑫叶房屋中介所（中介，丙方）签订《房产买卖协议书》（编号：2011493），约定：甲方同意将座落于厦门市集美区的住宅（土地房屋权证号：00××85，建筑面积87平方米）出售给乙方；房产成交价为839999元；该协议第五条约定“。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清；。为确保甲方交付该房产是不存在欠缴水、电、煤气、有线及物业管理费等相关费用，甲方同意在乙方支付购房定金同时预留人民币贰仟元整作为押金，该押金暂由丙方保管，待上述事宜全部处理完毕并过户至乙方名下，丙方将押金全额无息退还甲方。”该协议第九条约定“甲方承诺于2016年1月1日前将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿乙方。甲方同意预留人民币（大写）壹万元整作为履约保证金，该保证金暂由丙方保管，待上述事宜全部处理完毕，丙方抵扣相关费用后交还甲方。”该协议第十三条约定“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途违约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。”。 2015年7月15日，何栋樑向徐玉莲转账支付定金20000元；2015年7月23日，何栋樑向徐玉莲转账支付协助解押款150000元；2015年8月4日何栋樑向徐玉莲转账支付首付款119999元；2015年8月21日，何栋樑向徐玉莲转账支付首付款50000元。剩余款项由贷款银行直接转账徐玉莲账户。 2015年8月6日，讼争房屋转移登记至何栋樑名下。 2017年7月14日，北京盈科（厦门）律师事务所向何栋樑出具厦门增值税普通发票，载明律师费9088元。 2017年7月15日，厦门福美莱物业服务有限公司向徐玉莲出具缴费通知书，备注：物业管理费，公共维修金自2013年6月1日至2017年7月30日止；电费及公摊水费及公摊自2013年6月1日至2015年7月30日止，共计费用2830元。该费用何栋樑亦未支付。 2017年10月30日，徐玉莲将户口从厦门市集美区黄庄三里****迁移至厦门市翔安区马巷镇印斗山三里****。 何栋樑陈述其未依《房产买卖协议书》第五条约定预留2000元押金，未依《房产买卖协议书》第九条约定预留10000元作为履约保证金。 另，《房产买卖协议书》签订时，徐玉莲与龚奶旺系夫妻关系。 上述事实有《房产买卖协议》、《转账凭证》、《收款收据》、《厦门市土地房屋权证》、《厦门市增值税普通发票》、《缴交通知书》、《常住人口信息》，以及各方庭审陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，何栋樑与徐玉莲签订的《房产买卖协议书》是双方的真实意思表示，双方应按协议履行。1.关于违约金问题。协议第九条约定徐玉莲承诺于2016年1月1日前将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如户口全部迁出。出户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给何栋樑。现徐玉莲直至2017年10月30日方将户口从讼争房屋迁户口从讼争房屋迁出，担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，何栋樑未提供证据证明徐玉莲迟延办理户口迁移造成的实户口迁移造成的实际损失，照房屋总价的日万分之五为标准计算，即420元／日，明显过高，法院依法调整为按照日万分之一即74元／日计算。自2016年1月1日至2017年10月30日，共计669日，违约金计算为：74元/日×669日=49506元。2.关于律师费问题。协议第十三条约定律师费支付前提为“中途悔约”，在该条中的意思为解除合同，但本案中系违法户口迁移的约定，户口迁移的约定，条所约定的“中途悔约”，故在本案中何栋樑据此条主张律师费，缺乏法律依据。3.关于物业费问题，虽然协议约定应由徐玉莲承担，但何栋樑并未替徐玉莲向物业公司垫付该费用，在此情况下，何栋樑并无权直接向徐玉莲收取该费用，本院对何栋樑该项主张依法予以驳回。4.关于龚奶旺的责任问题。本案系房屋买卖合同纠纷，龚奶旺并不是合同相对人，何栋樑要求龚奶旺承担本案违约责任，缺乏法律依据，依法予以驳回。徐玉莲、龚奶旺经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现已查明事实，可径行作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、徐玉莲应于本判决生效之日起十日内支付何栋樑违约金49506元； 二、驳回何栋樑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5070元，由何栋樑负担1070元，由徐玉莲负担4000元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  钟乾华 人民陪审员  黄春菊 人民陪审员  杨巧媛 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  黄智达 代书 记员  马标志 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。” 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”