广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终39号上诉人（原审被告）：深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿，营业场所广东省仁化县凡口。负责人：姚曙，该矿矿长。委托代理人：马洪义，该司职员。委托代理人：裴文锋，广东粤北律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：江细珍，女，1933年8月1日出生，香港特别行政区居民，住香港。委托代理人：龙慧珠，广东三良律师事务所律师。原审被告：深圳市中金岭南有色金属股份有限公司，住所地广东省深圳市深南大道6013号中国有色大厦24-26楼。法定代表人：马建华，该司董事长。委托代理人：马洪义，该司职员。上诉人深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿（以下简称凡口铅锌矿）因与被上诉人江细珍、原审被告深圳市中金岭南有色金属股份有限公司（以下简称中金岭南公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人凡口铅锌矿上诉请求：1.撤销原判，改判驳回江细珍的诉讼请求。2.诉讼费用由江细珍承担。事实与理由：一、原审法院对本案的基本事实认定错误。根据广州市房地产产权情况表记载，本案中净慧路*号使用土地面积是94.57平方米，建筑面积是94.57平方米，是单层建筑。1981年凡口铅锌矿征用该地时，根据广州市房地产管理局给出的资料显示，该建筑其中16.5平方米由国家政策经租，其余面积为住户王沽玲、王中搭建的私房，面积为71.19平方米，而不存在所谓的建筑时间是“前清”的面积是78.07平方米的房屋。但是原审法院认定凡口铅锌矿在1981年拆迁时已经补偿过面积为71.19平方米的房屋后，还要对江细珍诉所称的面积为78.07平方米的房屋进行补偿；在这里犯了一个常识性的错误，因为在面积仅有94.57平方米土地上(凡口铅锌矿自测面积为89平方米)，扣掉16.5平方米后，是不可能同时存在面积71.19平方米和78.07平方米的两间房屋的。原审法院判决凡口铅锌矿同时对二间房屋进行补偿是不公平的，二间房屋必有一间是不存在的。根据时间顺序，江细珍诉称的面积为78.07平方米的房屋建筑时间是“前清”，而面积71.19平方米的房屋的搭建时间是1947年，那么唯一合理的解释是，1947年搭建私房时，建筑时间是“前清”的78.07平方米的房屋经过常年的战乱已经不存在了，凡口铅锌矿拆迁时并没有见到和拆到江细珍所说的房屋，因此，判凡口铅锌矿补偿是错误的。二、原审法院认定凡口铅锌矿没有证据证明凡口铅锌矿对江细珍称的房屋进行过补偿，这里原审法院适用法律存在错误，因为江细珍首先必需证明该房屋在1981年的时候是存在于净慧路*号的土地上的，而凡口铅锌矿已经提供了补偿的证据证明在1981年的时候，该土地上除了江细珍拥有的16.5平方米的房屋外，只有住户王洁玲、王中父亲搭建的面积为71.19平方米私房，因此不可能同时存在建筑时间是“前清”的78.07平方米的房屋。被上诉人江细珍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、凡口铅锌矿无证据证明净慧路*号后座为王洁玲、王中搭建的，其在原审中提供的证据真实性合法性均不能确认，更不可能用以代替产权登记证明作为产权权属的依据。其证据多项瑕疵，王洁玲、王中不符合法律规定的被拆迁人。二、凡口铅锌矿并无证据证明江细珍享有产权的后座房屋已灭失。根据查册表显示净慧路*号房屋的产权人为江细珍的祖父，后江细珍继承其该房屋的产权。如果凡口铅锌矿主张房屋已经不存在，理应由房管局作书面决定通知或公告房屋权属证书作废，但是至今房屋权属证书未作废，说明涉案房屋并未灭失。原审被告中金岭南公司的答辩意见与凡口铅锌矿一致。江细珍向原审法院起诉请求：凡口铅锌矿、中金岭南公司征用拆除了广州市净慧路*号房屋的自留房建筑面积：78.07平方米，另屋内有天井（即余地）18.467平方米，给予李君封的继承人江细珍按现价货币补偿。原审法院查明的事实：据广州市房地产档案馆出具的1954年2月19日由广州市人民政府房地产管理局测绘的《广州市地籍复丈图》记载，广州市越秀区（原北区）净慧路*号房屋，面积：房产76.4225平方，地产94.5695公尺，产权人为李君封。另据广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产产权情况表》记载，广州市越秀区净慧路*号房屋，建筑面积94.57平方米，使用土地面积94.57平方米，建基面积94.57平方米，住宅、单隅（单木）结构，建筑时间前清，产权人李君封；登记附注，国家经租，此地于1985年1月12日省冶金工业厅凡口铅锌矿征用。2004年10月28日，广州市越秀区国土资源和房管局向李君封发出（2002）撤字第8179号《通知》，内容为：同意发还本市净慧路*号房屋经租全部建筑面积约为16.50平方米残值款；撤管部位经租全部，撤管面积16.50平方米，注：原房已征拆，经租面积16.50平方米已补残值1113.87元，发还业权人。同日，广州市越秀区国土资源和房管局还向李君封发出《领（退）款通知》，内容为：座落在越秀区净慧路*号房屋在58年由国家经租，于1981年由省冶金工业厅征用拆除，根据当时的拆迁规定，征用单位补偿了1113.87元给市房管局无息代管（《市房管局收入征用房屋补偿费收款通知》1983年7月14日穗房地字第号）；现经市局以（2002）撤改字8179号批准，将上述房屋产权发还给业主管业；业主接通知后到市房管局计财处办理领款手续。业主李君封的代理人梁耀林代为签收了上述通知。2006年1月27日，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）向李君封发出穗国房群字[2005]1744号《信访复函》,其中内容为：一、房屋基本情况。净慧路*号房屋，单隅结构1调整座，土地、建基与建筑面积均为94.57平方米，产权人为李君封。据1954年2月广州市地籍复丈图反映，该房屋实测时地产面积94.57平方米，房产面积为76.42平方米，1958年，该房屋由国家经租，其中前座经租，后座收取地租。1981年，广东省冶金厅凡口铅锌矿征用该地，拆迁前对房屋进行测量，其中量出经租房16.50平方米，住户搭建私房面积71.19平方米，该单位拆迁后补偿了经租房16.5平方米的产价1113.87元给我局。2002年3月，净慧路*号房屋落实政策发还，我局按政策规定将房屋产价退回给产权人李君封所有。二、处理意见。净慧路*号房屋的产权问题，根据档案反映，在经租（期）间我局只是收取地租。至于房屋上盖，是由租户王中和王洁玲自行搭建的，越秀区税务局出具的完税证明书里也证实了该租户一直有缴交房地产税金。综上所述，我局按经租房面积收取产价并进行落实政策发还，并无不妥。同时，由于该房屋后座上盖是由租户自建的，因此由租户领取后座补偿款并无不妥。2007年12月20日，李君封以市房管局为该案被告，凡口铅锌矿为该案第三人向原审法院提起行政诉讼，要求：一、撤销市房管局作出的穗国房群字[2005]1744号《信访复函》；二、市房管局按照2008年6月4日立案时拆迁补偿的标准向江细珍赔偿原广州市净慧路*号78.07平方米房屋的损失。原审法院于2008年8月27日作出（2008）越法行初字第253号行政裁定，认为李君封与市房管局关于对涉诉房屋经租接管及发还范围方面的内容属于落实政策问题，不属人民法院行政诉讼受理及审查范围，对李君封的赔偿请求，亦不属本案调处，裁定驳回李君封的起诉。2009年9月17日，李君封以凡口铅锌矿没有对广州市净慧路*号房屋自留部分建筑面积78.07平方米的拆迁作出补偿，向市房管局申请行政裁决。市房管局于2013年3月19日作出穗国房拆裁字（2009）235号《房屋拆迁裁决书》，认为上述房屋被拆迁行为发生在1982年，《广州市征用土地拆迁房屋纠纷仲裁暂行办法》（穗府办[1986]3号文）在1986年1月4日才公布施行，对于其施行前的拆迁行为，根据“法不朔及既往”原则，裁决驳回李君封的裁决申请。该裁决还查明，省冶金工业厅凡口铅锌矿于1983年7月21日将征用该房屋后座及附属物的补偿费4805.84元支付给王中、王洁玲；省冶金工业厅凡口铅锌矿于2001年12月30日变更为凡口铅锌矿。在上述行政裁决过程中，李君封的委托代理人梁耀林委托广州市越房房地产价格评估有限公司对广州市越秀区净慧路*号〔单隅（单木）结构、住宅用途、建成年份前清〕房地产市场价值进行评估。该公司于2012年7月31日作出《评估报告书》，估价结果为：委托评估建筑面积78.07平方米，余地面积18.147平方米，在评估时点2009年9月17日的评估价值为1024982元（委托对象房地产的评估价值为建筑面积78.07平方米×11762元，余地面积18.147平方米×11762元×50%，等于918259元+106723元，合计1024982元）。李君封于2012年12月9日死亡。2013年4月26日，广东省广州市广州公证处作出（2013）粤广广州第1-285号《公证书》，证明李君封死亡后遗下的广州市净慧路*号（房产登记号：地字*）房屋产权由江细珍一人继承。另查明，1983年6月20日，王中向市房管局递交《报告》，称：我居住净慧路*号係我父亲王林于1945年从佛山迁居广州时向原来业主租用现*号前段的平房。父亲于1947年因居住困难，在后一段的一块空地兴建砖木结构的平房居住,面积71.2平方米。当时在解放前没有办理报建手续。在解放后我父亲每年分两期交纳房地产税。我父母已死亡，母亲生育有一子一女，女名王洁玲，在广州市东风街电木塑料社当工人。子名王中在广州市道路工程公司沥青拌厂当工人。现父母去世后，该自建平房由姐弟两人继承，请给予办理有关事宜。广州市道路工程公司加具意见“情况属实”，并加盖了公章。王洁玲也写了内容相同的《报告》，并委托王中办理继承上述房屋的有关事项。1983年7月21日，广州市房地产管理局向凡口铅锌矿、中金岭南公司开具穗房地字第××号《发、领征用私房补偿费通知（收据）》，内容为：你单位经市城市规划局1981年10月16日（81）城地批字第732号文核准征用，我局同意将产价发还业主王洁玲、王中；征用房屋地址7区2段3351地号净慧路*号后座，征用面积71.19平方米，房屋补偿费4805.84元；注明缴收产权证件及其他证明：收到王洁玲及王中二人书面报告、单位证明。在该收据下面，王洁玲、王中于1983年7月30日签名确认收到上述征用房屋及附属物补偿费4805.84元。本案诉讼中，江细珍明确其诉讼请求为：凡口铅锌矿、中金岭南公司应对江细珍房屋建筑面积94.57平方米进行拆迁补偿，凡口铅锌矿、中金岭南公司已补偿前座16.50平方米，后座78.07平方米未补偿，现要求凡口铅锌矿、中金岭南公司对该78.07平方米作货币补偿（按照上述广州市越房房地产价格评估有限公司于2012年7月31日作出的《评估报告书》的评估价918259元计）。凡口铅锌矿、中金岭南公司共同称：即使要补偿，也应按拆迁时的价格补偿，即按照当时补偿给王中、王洁玲的价格进行补偿，4805.84元÷71.19平方米=67.5072元/平方米，67.5072元/平方米×78.07平方米=5270.29元。补偿款为5270.29元，且不计利息。不同意江细珍提出的评估价918259元。江细珍、凡口铅锌矿、中金岭南公司双方在本案中均表示不需要对涉讼房屋的货币补偿价进行评估，也不申请评估，愿意承担相应的法律后果。原审法院认为：根据房管部门的产权档案资料记载，广州市越秀区净慧路*号房屋产权一直是登记在李君封名下，该房屋的建筑面积也一直登记为94.57平方米，从未发生过产权变更或部分产权变更登记，及房屋面积变更登记等情况。李君封死亡后，上述房产由江细珍一人继承，相关的权利由江细珍享有和行使。凡口铅锌矿征用拆迁了上述房屋，依法应向房屋的产权人作相应的拆迁安置补偿。凡口铅锌矿称其对上述房屋已作拆迁补偿，其中将由房管部门经租代管的上述房屋建筑面积16.50平方米的补偿款1113.87元付给了房管部门，将上述房屋建筑面积71.19平方米的补偿款4805.84元付给了案外人王中和王洁玲。但综合现有的产权档案资料和王中、王洁玲于1983年6月20日向房管部门递交的《报告》等证据，均不足以推翻上述房屋一直属李君封所有、产权面积为94.57平方米的产权登记效力。因此，凡口铅锌矿将4805.84元补偿给王中、王洁玲，不产生对上述房屋建筑面积71.19平方米作拆迁补偿的效力。鉴于凡口铅锌矿对江细珍上述房屋部分建筑面积16.50平方米已作补偿，江细珍现主张其余建筑面积78.07平方米的拆迁补偿，合法合理，原审法院予以支持。关于拆迁补偿价款的问题。凡口铅锌矿主张按拆迁时的价格5270.29元计算，与上述房屋如未被拆或补偿实物的价值相比，显然过低。若按此补偿，有失公平，原审法院不予采纳。江细珍主张按其房屋如未被拆在2009年9月17日的评估价值计算，其中建筑面积78.07平方米的价值为918259元，较为公平合理，原审法院予以支持。关于诉讼时效的问题。江细珍因其所有的房屋被征用拆迁而产生的产权调换或补偿的权利，属于物权的范畴，不是债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。关于承责主体的问题。凡口铅锌矿是中金岭南公司的分公司，经依法登记，领取了营业执照，虽不具有法人资格，但仍有相对独立性和一定的民事责任承担能力，故本案责任应先由凡口铅锌矿承担，再由中金岭南公司承担补充清偿责任。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，于2016年9月19日作出判决:一、自判决发生法律效力之日起十日内，深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿向江细珍支付拆迁广州市越秀区净慧路*号房屋建筑面积78.07平方米的补偿款918252元。二、深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿的财产不足以清偿本判决第一项确定的债务的，深圳市中金岭南有色金属股份有限公司应向江细珍承担补充清偿责任。案件受理费12983元，由深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿、深圳市中金岭南有色金属股份有限公司共同负担。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案上诉双方争议的焦点问题是登记在李君封名下的建筑面积为94.57平方米的净慧路*号房屋在涉案拆迁时是否存在的问题。凡口铅锌矿上诉主张其拆迁时除其中前座的16.5平方米房屋外，并不存在李君封的其他房产，该地块后座当时是住户王洁玲、王中父亲搭建的面积为71.19平方米的私房，其已作补偿，同一地块不可能还同时存在登记在李君封名下的78.07平方米的房屋，因此凡口铅锌矿无须再对李君封的继承人进行补偿。本院对此认为，根据房管部门登记资料显示，李君封名下的广州市越秀区净慧路*号房屋产权登记一直存在，建筑面积为94.57平方米，并未发生后续产权变更、转移登记记录，凡口铅锌矿提供的该地块存在案外人搭建房屋的相关证据并不足以对抗或否定李君封对上述房屋的产权登记，凡口铅锌矿也不能进一步举证证实登记在李君封名下的上述房屋已灭失，应承担相应举证不能的责任。因此，对于登记在李君封名下建筑面积为94.57平方米的净慧路*号房屋，李君封的继承人江细珍主张在涉案拆迁时是存在的，原审法院予以支持并无不当，亦符合2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第九条的立法精神，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。凡口铅锌矿征用拆迁了上述房屋，依法应向房屋的产权人作相应的拆迁安置补偿。李君封的继承人江细珍主张按涉案房屋在2009年9月17日的评估价值计算，原审法院根据公平合理的原则予以支持并无不妥，本院予以维持。至于凡口铅锌矿将4805.84元补偿给王中、王洁玲的问题，凡口铅锌矿可另循途径解决。综上所述，凡口铅锌矿的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12983元，由上诉人深圳市中金岭南有色金属股份有限公司凡口铅锌矿负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年十二月四日书记员  陈莹颖胡惠玲吴桐