四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1304民初2961号原告：四川省南充市茂林物业管理有限公司,住所地:四川省南充市顺庆区。法定代表人：贾开军，董事长。委托诉讼代理人：杨昌发，男，1952年6月16日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系公司副总经理。委托诉讼代理人：张全洪（特别授权），男，1969年10月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系公司员工。被告：张方强，男，1975年10月25日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。四川省南充市茂林物业管理有限公司（以下简称“茂林物业公司”）诉张方强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法由审判员李彪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茂林物业公司的委托诉讼代理人杨昌发、张全洪到庭参加了诉讼。被告张方强经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告茂林物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费及相关费用共计5,989.00元；2、支付拖欠物业管理费违约金17,389.50元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年10月1日与南充市嘉陵区火花街道XX路X号XX小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，从2009年10月1日至今为小区提供物业管理服务。被告是座落于南充市嘉陵区火花街道XX路X号XX小区X幢X单元XX号房业主。在原告为小区物业提供管理服务期间，原告与被告都应切实履行服务与被服务的义务。但被告从2011年7月1日起至2017年9月30日止,拖延交纳物业管理费及相关费用，已构成侵权。根据原告与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》的约定，住宅物业服务管理费标准为按建筑面积每月0.56元/m2，被告住房建筑面积为133.68m2，共拖欠75个月物业管理费，共计5,614.00；拖欠代收代交垃圾处理费（每月每户5元），75个月共计375.00元；两项共计5,989.00元。被告在原告多次催收的情况下，以种种理由拖欠不交，根据《物业管理委托合同》条款，应交违约金17,389.50元。按《物业管理条例》第七条交纳物业服务费是业主的义务。《中华人民共和国物权法》第72条业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。同时《中华人民共和国物权法》第83条也明确提出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业管理费的，物业管理企业可以每日加收应缴纳费用的千分之叁的违约金。被告作为海山半岛花园小区业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的规定向原告缴纳物业管理费以及相关费用。为维护原告合法权益，起诉至法院，望依法裁判。被告张方强未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期间未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行审查后予以确认并在卷佐证。结合原告提交的证据及庭审情况，本院经审理查明的事实如下：2009年10月1日，原告茂林物业公司（乙方）与南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会（甲方）签订了《南充市嘉陵区海山半岛花园小区物业管理委托合同》，管理期限从2009年10月1日至2012年9月31。该合同中，双方就房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理；共用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运；防火、防盗、防抢劫以及违反小区管理规定和违反行为；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护以及各类家政服务等委托管理事项进行了约定。合同“四、物业管理服务费用1.物业管理服务费（1）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.56元向业主或物业使用人收取，门面按建筑面积每月每平方米1.00元收取2、生活垃圾处理费：按政府相关部门核定的收费标准执行。3、业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天应交纳费用的3‰收取滞纳金，仍拒绝交纳者，乙方可酌情采取停水、停电、停气等措施，直到交清欠费为止…”该合同还对双方的权利、义务以及乙方需要达到的服务标准进行了约定。合同尾部有甲方南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会代表签字，加盖了业主委员会公章；有原告茂林物业公司法定代表人贾开军的签字，并加盖公司印章。其后，在合同到期前，茂林物业公司与该小区业委会又分别于2012年9月8日和2015年9月29日续签了物业管理委托合同，合同中约定主要内容大致一致。茂林物业公司提供物业服务至今。被告张方强是南充市嘉陵区XX小区X栋X单元X层X号房屋业主，住宅面积为133.68m2。从2011年7月1日至2017年9月30日，被告张方强欠付物业管理费5,614.00元、垃圾处理费375.00元。经原告多次催收，被告一直未交纳。原告遂起诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告茂林物业公司与南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会签订的物业管理委托合同，经双方当事人签字盖章，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、业主委员会签订的物业管理委托合同是否对小区业主具有约束力；二、原、被告双方是否按合同约定履行了义务，原告主张被告支付欠付物业服务费及违约金的请求是否应得到支持。一、关于业主委员会签订的物业管理委托合同是否对小区业主具有约束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告茂林物业公司与南充市嘉陵区海山半岛花园小区业主委员会签订的物业服务委托合同的相关约定对被告张方强具有约束力。二、关于原、被告双方是否按合同约定履行了义务，原告主张被告支付欠付物业服务费及违约金的请求是否应得到支持的问题。被告作为小区业主，应当按合同约定及时交纳物业费。被告从2011年7月1日至2017年9月30日共计75个月，一直未交纳物业服务费及代收代缴垃圾处理费。按照合同约定，被告欠付的物业服务费为133.68㎡×0.56元/㎡/月×75月=5,614.56元，欠付的垃圾处理费为5元/月×75月=375.00元。原告茂林物业公司请求被告交纳物业管理服务费5,614.00元及垃圾处理费375.00元，本院依法予以支持。结合本院已审结的该小区其他物业纠纷案件情况，查明原告茂林物业公司提供的物业服务存在瑕疵，在今后的物业服务中，原告应当加强与业主的沟通与协调，提高服务质量，为小区业主营造更为安全舒适的宜居环境。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告张方强经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期间未提交任何证据，视为其自动放弃诉讼权利，应承担举证不能的不利后果。综上，为了结纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张方强于本判决生效后五日内向原告四川省南充市茂林物业管理有限公司支付物业服务费5,614.00元、垃圾处理费375.00元；二、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取192.00元，由被告张方强承担49.00元，由原告四川省南充市茂林物业管理有限公司承担143.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  李彪二〇一七年十二月五日书记员  曹霖