福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0213民初2298号 原告：肖斌，男，1983年5月3日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。 委托诉讼代理人：于宏亮，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被告：刘芹英，女，1986年1月29日出生，汉族，住江西省九江市。 委托诉讼代理人：刘平根（系刘芹英之夫），住江西省新余市渝水区。 被告：黄声铭，男，1984年10月25日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：张豪源，福建天衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛牧，福建天衡律师事务所律师。 肖斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除肖斌与刘芹英、黄声铭于2016年3月28日签订的《房产预约买卖协议》；2.判令刘芹英、黄声铭返还肖斌定金200000元、已付按揭款15400元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年3月28日起计算至实际返还之日止）；3.判令刘芹英、黄声铭赔偿肖斌中介费9000元、房屋差价等可得利益750000元；4.判令刘芹英、黄声铭承担保全保险费2300元、咨询评估费4759元；5.本案诉讼费用、保全费用由刘芹英、黄声铭负担。事实和理由：肖斌与刘芹英、黄声铭于2016年3月28日签订《房产预约买卖协议》一份，约定肖斌向刘芹英、黄声铭购买坐落于厦门市翔安区，总价款650000元整。协议签订后，肖斌依约履行了相应的付款义务，但刘芹英、黄声铭以各种理由拖延办理过户。2017年8月21日，刘芹英、黄声铭将上述房产卖与刘荣样并办理完毕产权过户。刘芹英、黄声铭一房二卖的行为给肖斌造成重大损失。 刘芹英辩称，刘芹英与肖斌从未签订过任何房屋买卖协议。肖斌所提交的《房产预约买卖协议》上体现“刘芹英”的签名及手印均非刘芹英本人所为，刘芹英也从未授权代为出售案涉房产或委托他人代为签署相关房屋买卖协议。刘芹英与肖斌并不认识，也从未从肖斌处收取过任何形式的购房款。黄声铭与肖斌就案涉房产所签订的《房产预约买卖协议》与刘芹英无关，刘芹英无需承担任何责任，请求依法驳回肖斌对刘芹英的诉讼请求。 黄声铭辩称，一、肖斌与黄声铭之间的房产预约买卖协议因事实上不可归责于双方的原因而不可履行，应当解除。理由如下：1.黄声铭非厦门户口，限购政策出台之后，黄声铭无法购买案涉房产，故无法将案涉房产购买过户至自己名下后过户给肖斌。肖斌与黄声铭之间的买卖合同因厦门市限购政策的原因导致黄声铭的获得购房款的目的落空，同时也导致肖斌无法购得案涉房产，因政策这一不可以归责于双方当事人的原因，合同在事实上无法履行，依法应当解除。2.案涉房产的前手出卖人刘芹英与肖斌之间并无合同关系，虽然黄声铭已尽力请求刘芹英直接过户到肖斌名下，但刘芹英明确拒绝从其名下将案涉房产直接过户至肖斌名下。同时，黄声铭被限购也丧失购买案涉房产资格，案涉房产事实上和法律上均不可能通过黄声铭间接过户到肖斌名下。因此，肖斌无论如何均无法获得案涉房产的产权。3.案涉房产经刘芹英同意后已过户至案外人刘荣样，也因厦门限购政策规定而无法将案涉房产再过户至肖斌名下。因刘芹英坚决不同意将案涉房产过户给肖斌，为防止损失扩大，经刘芹英同意，刘芹英与黄声铭于2017年8月21日将案涉房产过户至刘荣样名下。而根据厦门限购政策规定，案涉房产也无法立即过户至肖斌名下，因此，肖斌与黄声铭之间的买卖合同因政策原因导致事实上无法履行。4.肖斌自身也受厦门限购政策的影响而无条件购买案涉房产，因此黄声铭与肖斌之间的房屋买卖合同因政策的影响而事实上不可履行，双方的合同应当解除。二、肖斌与黄声铭之间的合同是因为受到限购政策的影响而在事实上和法律上无法履行，双方的合同解除系因不可归责于任何一方的事由，黄声铭不应承担违约责任。肖斌与黄声铭之间的合同在履行过程中受到限购政策的影响而无法履行，系不可归责于任何一方的原因，因此肖斌只应主张黄声铭向其返还所支付定金、以及肖斌代为支付的按揭款，至于其要求黄声铭支付违约金、房屋差价损失的请求不应得到支持。三、黄声铭与肖斌之间的合同受限购政策影响而在事实上无法履行，肖斌可以依法向中介主张退还中介费用，黄声铭不应承担肖斌与房产中介之间的中介费。四、黄声铭将案涉房产出卖给肖斌是超越代理权的行为，肖斌与黄声铭之间原处于效力待定状态的《房产预约买卖协议》因未被刘芹英追认而归于无效，自始不能履行，肖斌对合同无效应当承担过错责任。肖斌与黄声铭买卖案涉房产时，肖斌在与黄声铭交易时提供的公证委托书和房产预约买卖协议中已经明知黄声铭仅为刘芹英代理人，且肖斌也明知黄声铭没有出卖案涉房产的代理权。肖斌明知黄声铭的无权代理行为，在刘芹英未追认也不可能追认肖斌与黄声铭的预约买卖协议对刘芹英有效的情况下，效力待定的合同归于无效，肖斌与黄声铭的合同自始不能履行，肖斌对此应当承担过错责任。肖斌与黄声铭的预约买卖协议无效后，因自始无法履行，则肖斌损失应按照该协议签订的时点来计算，法院无须且不能按照无权代理合同签订之后的房产现值启动评估。肖斌与黄声铭之间的房产预约买卖协议的签订时间是2016年3月28日，因刘芹英不追认也不可能追认该协议中的任何内容对刘芹英有拘束力，故肖斌与黄声铭的合同在2016年3月28日之时就因无权代理不为被代理人追认而归于无效。肖斌在合同无效之时，其损失就是确定的，并不会随时间的推移而变得更多。并且黄声铭也已经多次告知肖斌，黄声铭与刘芹英之间存在纠纷，也已经告知肖斌通过黄声铭购房存在障碍，肖斌应当防止损失扩大。肖斌的损失无论如何与房屋增值利益没有任何关系。 本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，黄声铭基于将自己从刘芹英处购买的讼争房产转售给肖斌的意思表示，以刘芹英（黄声铭）的名义作为出售方（甲方）与购买方（乙方）肖斌及厦门市翔安区好房好家房屋中介服务部（丙方）共同签订《房产预约买卖协议》（编号为：2013089），约定甲方同意将其已购买坐落于厦门市翔安区XXXX房产出售给乙方，房产成交价为650000元。乙方于协议签订之日支付甲方购房订金100000元。协议第五条约定，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于产权过户提前十日向甲方支付200000元（含定金）；2.乙方于向银行申请按揭向甲方支付450000元；3.……；4.乙方于2016年4月份之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；……；5.付款前提：……；6.补充①产权过户通过转按揭或垫资解押，其中产生的费用由乙方承担。②如乙方要通过银行多贷款，多贷出的款项甲方应于放款叁日内转给乙方。协议第十一条约定，甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费9000元，由乙方支付。若中途甲、乙、丙三方协商解除该合同，甲乙双方需按上述约定的中介费各承担一半支付给中介方。协议第十三条约定，甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金；甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付乙方已装修的实际款项作为装修补偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙所方支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。协议第十四条约定，若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。黄声铭在协议甲方（签章）处代签“刘芹英”的名字，在甲方委托人处签“黄声铭”名字确认。协议签订当日，肖斌向黄声铭支付购房定金100000元。2016年4月10日至2017年2月10日期间，肖斌通过银行转账方式按月向黄声铭支付购房按揭款合计15400元（每期支付1400元，其支付11期）。 另查明，2015年11月3日，刘芹英作为出售方与购买人黄声铭签订《房产预约买卖协议》，协议约定刘芹英将其已购买坐落于厦门市翔安区房产出售给黄声铭，房产成交价为560000元，协议约定刘芹英应于开发商交房当日将房产交付给黄声铭使用，并约定于一手产权办理出来后15日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续。后刘芹英与黄声铭因协议履行问题产生纠纷，起诉至本院。2017年8月4日，刘芹英与黄声铭在本院的主持下，达成调解协议，协议第一条约定：刘芹英同意继续履行与黄声铭于2015年11月3日签订的《房产预约买卖协议》，将坐落于厦门市的房产（下称“标的房产”）转让给被告黄声铭并配合被告黄声铭完成标的房产的一手产权证办理及过户登记手续，不得以任何理由拒绝或拖延；协议第三条约定：刘芹英应于2017年8月5日将刘芹英及其配偶刘平根的身份证原件、户口本原件、夫妻双方结婚证原件等材料用顺丰速递方式邮寄给刘芹英的代理律师，由刘芹英的代理律师与黄声铭于2017年8月8日到房管部门办理一手产权证，一手产权证办出后由黄声铭收执。2017年8月18日，黄声铭或其指派的案外人梁小勇应配合刘芹英及其配偶刘平根在杭州办理相应的公证委托手续，即委托刘平根办理房屋过户手续,公证费用由刘芹英负担。2017年8月21日，刘芹英配偶刘平根应配合黄声铭办理标的房产的过户登记手续，标的房产登记在案外人揭建辉（身份证号码为：3521041977××××××××）名下。2017年8月21日，黄声铭与刘芹英达成补充协议，刘芹英同意黄声铭将（2017）闽0213民初1164号民事调解书确认的讼争房产登记在案外人揭建辉名下变更为登记案外人刘荣样名下。2017年8月23日，讼争房产的登记所有人变更登记为刘荣样。 又查明，2016年3月28日，肖斌与黄声铭签订《房产预约买卖协议》时，黄声铭向肖斌其与刘芹英就讼争房产签订房产预约买卖协议的前手买卖合同关系，讼争房产在其与肖斌签订房产预约买卖协议时尚未办理一手产权，黄声铭尚未取得讼争房产的所有权。黄声铭在与肖斌签订协议时有向肖斌出示其前手出卖人刘芹英及其配偶刘平根于2015年11月3日出具并经公证后交由黄声铭收执的委托书，该委托书的委托权限不包括代为买卖讼争房产。 审理中，经肖斌申请，本院委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司对讼争房产在2017年10月23日的市场价值进行评估，评估结论为：评估对象在价值时间2017年10月23日的市场价值为1379400元。肖斌为此支付鉴定费4759元，并主张鉴定费由刘芹英、黄声铭承担。 上述事实，有肖斌提交的《房产预约买卖协议》、定金收条、肖斌在上海浦东发展银行厦门分所的个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单、咨询评估费发票，刘芹英提交的《房产预约买卖协议》、（2045）厦鹭证内字第29163号公证书，黄声铭提交的（2017）闽0213民初1164号民事调解书、闽（2017）厦门市不动产权第××号房屋产权登记证书、《房产预约买卖协议》，厦门均达土地房地产评估咨询有限公司出具的厦均达房估［2017］Ｆ055号房地产估价报告，本院依当事人申请调取的（2017）闽0213民初900号案件的庭审笔录、（2017）闽0213民初1164号案件的庭审笔录、询问笔录，以及当事人陈述在案的庭审笔录、告知笔录、询问笔录等证据予以佐证，以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，黄声铭与肖斌基于“黄声铭将其向刘芹英购买的讼争房产转卖给肖斌”的双方合意基础签订的《房产预约买卖协议》，双方并约定“于一手产权办理完毕拾日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。”该份协议系双方真实意思表示，对双方均具有法律拘束力。黄声铭在未取得刘芹英授权的情况，在其与肖斌签订协议中擅自将刘芹英列为合同的甲方并代为签字，该协议并未得到刘芹英的追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”故该协议对刘芹英不发生法律效力，肖斌仅可向黄声铭主张合同责任，肖斌主张刘芹英与黄声铭共同承担违约责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。黄声铭主张其并非讼争房产的所有权人，且在与肖斌签订协议时未取得刘芹英的授权，无权处分讼争房产，故其与肖斌签订的《房产预约买卖协议》应为无效合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，无权处分并不属于当然认定合同无效的情形，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故黄声铭依据无权处分主张合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。黄声铭与刘芹英的委托代理人于2017年8月8日到房管部门办理一手产权证后，将讼争房产指定过户给案外人刘荣祥，导致黄声铭与肖斌之间签订的《房产预约买卖协议》的合同目的无法实现，该行为已经构成违约，肖斌要求解除其与黄声铭于2016年3月8日签订的《房产预约买卖协议》并要求黄声铭赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。 至于肖斌主张的违约金及损失赔偿金额应如何确定的问题。本院分析如下：（一）关于肖斌主张双倍返金定金200000元、已付按揭款15400元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年3月28日起计算至实际返还之日止）的诉讼请求能否支持的问题。本院认为，肖斌与黄声铭之间订立的《房产预约买卖协议》因黄声铭的违约行为无法继续履行导致解除，肖斌在2016年3月28日与黄声铭签订《房产预约买卖协议》当日向黄声铭支付定金100000元，并于2016年4月10日至2017年2月10日期间陆续通过银行转账方式向黄声铭支付部分按揭购房款15400元，其要求黄声铭双倍返还定金200000元并返还已付购房款15400元的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。肖斌在明知黄声铭尚未取得讼争房产的所有权且未取得所有权人出售讼争房产的授权的情况下，仍与黄声铭就讼争房产签订预约买卖协议，其自身亦存在过错，对其主张的利息损失，本院不予支持。（二）关于肖斌主张的房屋差价损失能否得到支持以及损失的金额应如何确定的问题。本院认为，黄声铭与肖斌订立《房产预约买卖协议》，致使合同履行期间肖斌丧失购买其他房产的机会，故其间房屋差价损失是肖斌因黄声铭的违约行为而遭受的实际损失。肖斌于2017年9月8日知悉讼争房产已经转移登于案外人刘荣样名下，其与黄声铭之间的房产预约买卖协议无法继续履行，合同目的无法实现。2017年9月8日之后肖斌可以通过购买其他房产等措施减少房屋差价的损失，故本院认为肖斌无权向黄声铭主张自2017年9月8日之后扩大的房屋差价损失。根据厦门均达房地产评估咨询有限公司对讼争房产在2017年10月23日的市场评估价为1379400元，与2016年3月18日黄声铭与肖斌签订合同时的合同价650000元，差价729400元，根据差价时间，本院酌定肖斌至2017年9月8日的房屋差价损失为672217元。肖斌在明知黄声铭尚未取得讼争房产的所有权且未取得所有权人出售讼争房产的授权的情况下，与黄声铭签订《房产预约买卖协议》，其自身亦存在过错，对其自身遭受的房屋差价损失应承担相应的责任。本院综合黄声铭与肖斌在合同订立及履行过程中的过错程度，酌情认定肖斌应对其身遭受的房屋差价损失承担30%的责任。因此，本院依法认定肖斌因黄声铭的违约所造成的房屋差价损失为470551.9元（672217元×70%）。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故本案赔偿数额应当以差价损失扣减黄声铭在向肖斌返还定金时应当多支付的二倍定金100000元，即黄声铭应另行支付肖斌损失赔偿款373404.4元。（三）对于肖斌主张的鉴定费4759元，本院认为，该鉴定费用系为了确认房屋差价损失而支出的，根据本案实际情况，本院酌定鉴定费由肖斌、黄声铭各承担2375.5元，故黄声铭应支付鉴定费2379.5元给肖斌。（四）肖斌为本案诉讼支付保全费3770元，肖斌主张黄声铭承担该部分费用，符合法律规定，依法应当予以支持。（五）关于肖斌主张的中介费9000元，因肖斌未向本院提交相关证据予以佐证，故本院认为肖斌的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。（六）关于肖斌主张的诉讼保全担保保险费2300元应当由谁承担的问题。本院认为，肖斌所支出的诉讼保全担保保险费2300元系肖斌履行其作为诉讼财产保险申请人的担保义务所产生的费用，该部分费用应由肖斌自行承担，肖斌主张黄声铭承担该部分费用，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百条之规定，判决如下： 一、解除肖斌与黄声铭于2016年3月28日签订的《房产预约买卖协议》； 二、黄声铭应于本判决发生法律效力之日起十日内，向肖斌返还双倍定金200000元，返还已付购房款15400元，以上合计215400元； 三、黄声铭应于本判决发生法律效力之日起十日内，向肖斌支付损失赔偿款370551.9元； 四、黄声铭应于本判决发生法律效力之日起十日内，向肖斌支付鉴定费2379.5元以及诉讼保全费3770元，以上合计6149.5元； 五、驳回肖斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13562元，减半收取计6781元，由黄声铭负担4113元，由肖斌负担2668元，款均限于本判决生效之日起向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡玉桂 二〇一七年十二月二十八日 代书记员 戴小青 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。 人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。 人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。