贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔民终1032号上诉人（原审原告）：贵阳市金城汇置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段１号。法定代表人：梁光时，该公司董事长。委托诉讼代理人：张怡，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅红梅，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳大道南段１号****附１号。法定代表人：刘东旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：何贝利，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金波，贵州宏贯律师事务所律师。原审第三人：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市观山湖区乾图中心广场**A塔下**法定代表人：丁世祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：程庚，贵州黔信律师事务所律师。原审第三人：丁世祥，男，1962年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇公司）与上诉人贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司（以下简称湘企公司）、原审第三人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫公司）、丁世祥房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市中级人民法院（以下简称一审法院）作出（2017）黔01民初580号民事判决，金城汇公司与湘企公司均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金城汇公司上诉请求：1.请求改判支持金城汇公司支付租金和房屋占用费违约金3,396,794.44元的诉讼请求（暂计算至原审起诉之日2016年1月6日，实际计算至付清全部租金及房屋占用费之日）；2.请求支持金城汇公司租金损失32,493,420元的诉讼请求；3.请求支付金城汇公司垫付的水电费845,428.66元的诉讼请求；4.一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决以“上诉人在2014年8月19日才向被上诉人发函要求对方支付租金，上诉人主张的逾期支付租金的违约金系上诉人逾期主张权利而产生的扩大损失”及“对于上诉人主张逾期支付房屋占用使用费的违约金，因双方在合同中未对此作出约定”为由，对上诉人诉请的逾期支付租金和房屋占用费的违约金不予支持，没有事实和法律依据。2.原审判决以“依据公平原则，酌情支持上诉人一年的租金损失”，没有事实和法律依据，且即便从公平原则的角度，亦不能令人信服。3.上诉人垫付被上诉人使用租赁物业期间的水电费的事实客观存在，该费用被上诉人理应支付给上诉人。湘企公司辩称，案涉租赁合同中我方权利义务已由第三人聚鑫公司、丁世祥概括承受，合同也由第三人实际履行，金城汇公司无权再基于租赁合同书向我方主张任何权益，在合同履行过程中我方无任何履行合同行为，包括保证金的缴纳，水电费的缴纳以及设备移交等均是由第三人聚鑫公司和丁世祥履行，所以即使应当支付相应的费用也是由第三人支付。同时金城汇公司在原审当中提交的证据不足以支撑对方的上诉请求，所以请求法院依法驳回对方上诉请求。原审第三人聚鑫公司述称，1.关于主体承担的问题，合同实际履行者都是我方，与湘企和金城汇公司都无关，从大量的证据可以看出在日常的经营过程中，还有租赁合同书中第六条的明确约定可以看出，以及2012年4月18日金城汇公司发给聚鑫公司的收房通知中很明确的告知聚鑫公司，我方合法取得案涉房屋的承租权，本案合同主体已经变更为聚鑫公司。2.聚鑫公司始终认为诉争物业没有满足约定的交付条件。原审第三人丁世祥述称，案涉房屋是我跟金城汇公司对接的，在这个前提下我成立了公司，房子没有达到交付条件有两个原因，第一个是金城汇公司没有履行合同约定的义务，第二个是政府要收回搞大数据。湘企公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。本案真实的租赁关系发生在被上诉人与第三人之间，上诉人不是实际的承租人，依法不应当承担任何责任。2.上诉人与被上诉人之间没有任何履行合同的行为，被上诉人至今未向上诉人交付租赁物业，原审判决认定被上诉人已于2012年3月5日向上诉人交付了租赁物业，认定事实错误。3.大量证据证明案涉租赁物业的实际承租人、实际使用人为第三人聚鑫公司，且被上诉人以实际的履行行为认可了上述事实。原审法院判决上诉人承担责任明显错误。4.原审法院未综合全案证据，仅以《授权委托书》草率认定第三人聚鑫公司是上诉人的受托人，聚鑫公司与被上诉人之间就案涉租赁物业的行为后果由上诉人承担，认定事实错误，难以自圆其说。5.原审法院判决上诉人向被上诉人返还房屋并支付租金、违约金、租金损失、房屋占用费等明显错误。金城汇公司辩称，对方认为租赁合同义务应当由聚鑫公司承担不能成立，授权委托书真实准确表达授权聚鑫公司代替承接房屋的实际经营管理，所以后期合同履行过程中都是基于授权委托产生，并不是直接以聚鑫公司名义。从合同性质来看，不可能在当日招投标之后马上同意对方做权利义务的转移，这样的操作在法律上是禁止的。我方根据合法程序确定湘企公司才是案涉房屋的合同主体，湘企公司才是承租人。原审第三人聚鑫公司述称意见与一审一致。原审丁世祥述称，我交了100万保证金，也履行了合同，但是金城汇公司却没有履行合同，导致我方损失，金城汇公司应当赔偿我方损失。金城汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2011年7月11日签订的《租赁合同书》于2015年5月22日依法解除；2.判令被告将《租赁合同书》涉及的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空，返还原告；3.判令被告向原告支付欠缴的租金及房屋占用费29,785,635元及逾期支付租金和房屋占用费的违约金3,396,794.44元，暂计算至起诉之日，实际计算至被告将租赁物业返还原告之日；4.判令被告向原告支付因被告根本违约导致《租赁合同书》解除的违约金4,061,677.5元；5.判令被告向原告支付免租期2年的租金损失32,493,420元；6.判令被告向原告支付垫付的水电费845,428.66元；7.判令被告向原告支付占用原告所有面积为324平方米区域的房屋占用费267,030元；8.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月11日，金城汇公司和湘企公司签订《租赁合同书》，金城汇公司将其所有“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层（共五层，不包括A、B塔楼下垂直投影部分）的商铺出租给湘企公司。《租赁合同书》约定：“第一条：……建筑面积共约54,347平方米……（以上面积为暂计，最终以产权处实际测量的面积为准）；第二条第一项：本合同租赁期限为20年，自租赁物业交付之日起算；第二条第三项：（1）自租赁物业交付之日起的两年为湘企公司免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租；第三条第一项：合同期内租金按本合同第一条约定的租赁房屋面积计算（最终以实测面积为准）。计租第一年租金标准为每月25元/平方米；第三条第二项（1）：租金按季度收取，湘企公司应当在计租日向金城汇公司支付首季度租金；此后，湘企公司应当在每季度3日前向金城汇公司支付当季租金；湘企公司未按约定向金城汇公司支付租金，每逾期一天，按日向金城汇公司支付所欠租金的万分之三支付违约金；第四条第二项：湘企公司向金城汇公司支付保证金共计人民币600万元……湘企公司在金城汇公司交付租赁物业后3个工作日内交付余下保证金500万元；第五条第一项：交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工验收；（2）租赁物业已消防验收；（3）金城汇公司和湘企公司双方已签订物业交付清单第六条第六项：在租赁期内，金城汇公司保证湘企公司可将租赁物业部分或整体进行转租、分租、联营、合作经营、转让承包经营等，用于湘企公司在营业执照许可的经营范围内经营各种商品及各种商业业态，无需再行征得金城汇公司同意；第十条第二项：发生下列情况之一的，金城汇公司有权解除本合同，收回租赁房屋，且湘企公司应当向金城汇公司支付相当于3个月租金的款项作为违约金，并赔偿金城汇公司的其他所有损失：（1）湘企公司连续欠交租金超过三个月……（4）湘企公司未按合同约定及时补足租金保证金的”。2011年10月18日，湘企公司向金城汇公司出具了一份《授权委托书》，内容为：“现委托授权上述授权责任人（贵州聚鑫市场管理有限公司）作为我单位在金阳乾图中心广场B区商业裙楼日常经营管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任”。2012年11月6日，经核准，第三人聚鑫公司名称由贵州聚鑫市场管理有限公司变更为贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司。2011年，贵州聚鑫市场管理有限公司及其法定代表人丁世祥先后四次向金城汇公司缴付保证金共计300万元，尚欠300万元保证金未缴付。2012年3月5日，湘企公司员工陈世明与聚鑫公司员工兰泽贵签署了两份《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》及正式移交函，内容为：“我司出租的乾图中心广场B区项目商场已按施工图纸施工完毕，并全部通过验收。所有设施设备完好。现特将相关资料提供你司。”双方移交了消防、空调、排水、电力系统、扶梯、货梯、观光电梯等设备设施的技术资料若干套及中央空调、扶梯电机、门厅、桥厢操作盘、控制柜等钥匙若干把。2012年4月18日金城汇公司向第三人发出《“乾图中心广场B区”裙楼收房通知》，表示计租时间从2012年5月1日起计算。2012年5月28日，第三人聚鑫公司对租赁物业进行室内装修，经招商后转租给实际经营户经营，并于2012年11月25日开始营业。期间，金城汇公司与第三人聚鑫公司因空调制冷问题、消防问题、漏水问题等发生争议，经多次交涉未达成一致，湘企公司至今未向金城汇公司支付过租金。2015年5月13日，第三人聚鑫公司向金城汇公司送达了《合同解除函》，内容为：“因贵公司至今不能按照《租赁合同书》第五条规定履行租赁业务交付义务，严重影响了我公司的经营业务，已无法实现当初的签约目的，特致函如下：1、收函之日起的五个工作日内解除2011年7月17日（应为7月11日）所签《租赁合同书》；2、合同解除后另行协商因贵公司严重违约给我公司带来的损失赔偿事宜；3、逾期本函生效”。金城汇公司收到《合同解除函》后，通过EMS特快专递向湘企公司、第三人聚鑫公司发出了《解除合同的回函》，内容为：“鉴于以下事实及贵公司在履行《租赁合同书》过程中存在严重违约事项，我公司同意解除2011年7月11日与贵公司签订的《租赁合同书》，在贵公司收到本函的当时，该《租赁合同书》依法解除”。湘企公司、聚鑫公司分别于2015年5月22日、2015年5月21日收到该回函。2015年10月28日，因聚鑫商场未经消防验收擅自投入使用，存在严重违法行为，贵阳市公安消防支队、贵阳市安全生产监督管理局、贵阳市城市管理局、贵阳市商务局、贵阳市工商行政管理局、贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局、观山湖区人民政府发出联合通告，根据筑府发（2011）65号文件，对聚鑫商场于2015年12月31日至2016年6月30日实施停业整改。2015年12月28日，观山湖区聚鑫商场清理整治工作指挥部发出通知，要求聚鑫商场于2015年12月31日起进入整改准备阶段，2016年1月11日起停止一切经营活动，2016年1月15日前搬迁完毕，2016年1月16日起实施整改。此后，聚鑫商场除乾图中心广场B区商业裙楼一楼特88号商铺、一楼2号大门靠左侧电梯口商铺、一楼2号入口商铺、乾图中心广场B区1层1F-A-165商铺以外，均已腾空搬离清场，并由贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所查封。另查明，2010年12月1日，金阳乾图中心广场B区裙楼外装工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》，报告未对地基基础工程进行质量评定。2011年8月12日，经贵阳市公安消防支队对金阳乾图中心广场B区裙楼工程项目进行验收，认定符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：筑公消验【2011】第076号）。2012年5月28日贵阳市房产测绘队出具测绘报告，确认涉案物业的实际面积为54155.7平方米。再查明，2011年7月11日，湘企公司与第三人签订转让协议，约定湘企公司将取得的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼整体租赁权自愿无偿转让给聚鑫公司自主经营、独立管理并享有全部权益。一审法院认为，金城汇公司和湘企公司于2011年7月11日签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、租赁合同的权利义务主体的认定问题；二、本案租赁物业是否已经交付；三、租赁合同是否已于2015年5月22日解除；四、租金及房屋占有使用费计算方式。关于焦点一，首先，双方《租赁合同书》第六条第六项：“在租赁期内，金城汇公司保证湘企公司可将租赁物业部分或整体进行转租、分租、联营、合作经营、转让承包经营等，用于湘企公司在营业执照许可的经营范围内经营各种商品及各种商业业态，无需再行征得金城汇公司同意”的约定，是双方当事人对涉案物业转租、联营等相关权利的约定，在此种情形下，原租赁合同继续有效，湘企公司作为承租人继续承担相应合同义务。而湘企公司与聚鑫公司签订的《转让协议》，系将涉案《租赁合同书》中湘企公司的权利义务概括转让给聚鑫公司，由聚鑫公司作为原合同权利义务承担主体。从内容及表现形式来看，该转让行为不属于第六条第六项约定情形。同时根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，湘企公司与聚鑫公司的转让行为须经金城汇公司同意，现湘企公司及第三人的证据不能证明金城汇公司已经收到该转让协议的《通知》，并取得金城汇公司的同意，故该转让行为对金城汇公司不发生法律效力，湘企公司仍为本案《租赁合同书》的权利义务承担主体；其次，若湘企公司所称已于2011年7月12日将《转让协议》内容通知金城汇公司并取得金城汇公司同意属实，则与其2011年10月18日向金城汇公司出具的《授权委托书》委托聚鑫公司作为其在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表的内容相矛盾，明显不符合时间逻辑及生活常理。综上所述，涉案《租赁合同书》的权利义务承担主体为金城汇公司和湘企公司，丁世祥成立的聚鑫公司系湘企公司的受托人，代理湘企公司处理涉案租赁物业的经营管理，其就涉案租赁物业与金城汇公司发生的行为后果应由委托人湘企公司承担。湘企公司辩称依据《租赁合同书》第六条第六项的约定，在湘企公司与聚鑫公司签订《转让协议》后，涉案《租赁合同书》中湘企公司的权利义务已经概括转让给聚鑫公司，湘企公司不再承担合同义务的意见不能成立，一审法院不予采纳。关于焦点二，金城汇公司和湘企公司签订的《租赁合同书》第五条第一项约定“交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工；（2）租赁物业已消防验收；（3）金城汇公司和湘企公司双方已签订物业交付清单”。经查，涉案物业已经取得《建筑工程竣工验收报告》并通过消防验收，金城汇公司与聚鑫公司员工兰泽贵于2012年3月5日签署的《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》及正式移交函以及此后聚鑫公司管理使用租赁物业的行为，证实金城汇公司已于2012年3月5日向湘企公司交付了租赁物。至于湘企公司提出的涉案房屋不满足交付条件视为未交付，不应支付租金的辩解意见，一审法院认为，租赁物业的《建筑工程竣工验收报告》未对地基基础工程进行质量评定虽有瑕疵，但湘企公司已实际接收房屋并顺利转租收取租金，湘企公司的合同目的已经实现，故对湘企公司提出的租赁物未交付的辩解意见，与事实不符，一审法院不予采信。若湘企公司认为金城汇公司交付的物业存在质量问题，可根据《租赁合同书》第六条第十二项的约定，要求金城汇公司承担修复整改责任，现湘企公司以租赁物业存在质量瑕疵为由拒付租金，没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于焦点三，一方面，聚鑫公司于2015年5月13日向金城汇公司发出《合同解除函》，提出解除合同；金城汇公司收到解除函后，于2015年5月22日通过EMS特快专递向湘企公司送达了《解除合同的回函》作出了解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本案金城汇公司和湘企公司均同意解除合同，《租赁合同书》应于金城汇公司向湘企公司送达《解除合同的回函》的当日，即2015年5月22日解除；另一方面，《租赁合同书》第十条第二项约定：“发生下列情况之一的，金城汇公司有权解除本合同，收回租赁房屋，且湘企公司应当向金城汇公司支付相当于3个月租金的款项作为违约金，并赔偿金城汇公司的其他所有损失：（4）湘企公司未按合同约定及时补足租赁保证金的”。根据《租赁合同书》第四条第二项的约定，湘企公司应当在金城汇公司交付租赁物业后3个工作日内付清保证金600万元，现湘企公司仅缴付300万元保证金，经金城汇公司催告后仍未缴付尚欠的300万元，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，金城汇公司有权解除合同。金城汇公司在2015年5月20日向湘企公司发出《解除合同的回函》作出了解除《租赁合同书》的意思表示，该意思表示已于2015年5月22日到达湘企公司，湘企公司至今未对解除合同提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案合同已于2015年5月22日解除。综上，金城汇公司和湘企公司均作出了解除合同的意思表示，同时合同约定的解除条件已经成就，金城汇公司《解除合同的回函》也符合金城汇公司行使合同约定的单方解除权的情形，故一审法院依法认定金城汇公司和湘企公司签订的《租赁合同书》已于2015年5月22日解除。关于焦点四，对于本案租金的计算方式，一审法院认为，根据双方《租赁合同书》第二条第三项：“自租赁物业交付之日起的两年为乙方的免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租”的约定，本案租金计算应当自2012年3月5日双方交付租赁物业时起至《租赁合同书》解除之日止，扣除两年免租期后按每平方米25元/月租金标准计算。但金城汇公司于2012年4月19日向聚鑫公司出具的收房通知表示租金从2012年5月1日起计算，一审法院从其自愿，本案租金计算起止日期为2014年5月1日起至2015年5月22日止，共12个月21天。租金计算为：（54,155.7平方米×25元/月）×（12＋21/30）月=17,194,434.8元。对于房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《租赁合同书》解除后，湘企公司应将租赁物返还金城汇公司。现湘企公司未履行返还义务，金城汇公司请求湘企公司返还租赁物并参照合同约定租金标准1,353,892.5元/月（54,155.7平方米×25元/月）支付房屋占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。至于房屋占有使用费计算的期间，应为自合同解除后至湘企公司实际返还房屋之日止。湘企公司及聚鑫公司主张房屋已经被查封，聚鑫公司未能占有使用房屋，不应支付查封期间房屋占有使用费。针对该辩解意见，一审法院认为，涉案物业虽已被相关部门查封，但在本案合同解除后政府实施查封前湘企公司应当返还租赁物而未返还，且此后商场被停业、整改、查封亦是聚鑫公司未经消防验收擅自投入使用的过错行为导致，湘企公司的过错行为导致金城汇公司的租金损失，故湘企公司应当支付自合同解除后至返还房屋时止包括查封期间的房屋占有使用费。综上，湘企公司应按1,353,892.5元/月的标准支付房屋占有使用费从2015年5月23日起至湘企公司实际返还租赁物业之日止。关于金城汇公司主张的逾期支付租金的违约金及因湘企公司违约导致合同解除的违约金，一审法院认为，湘企公司自2012年3月5日接收租赁物之后，一直未支付租金；而金城汇公司在2014年8月19日才向湘企公司发函要求对方支付租金，金城汇公司主张的逾期支付租金的违约金系金城汇公司逾期主张权利而产生的扩大损失，一审法院不予支持。至于金城汇公司主张的因湘企公司违约导致合同解除的违约金，湘企公司连续欠交租金超过三个月又未按合同约定及时补足租赁保证金导致合同解除，依约应当支付相当于3个月租金的款项作为违约金，即为：4,061,677.5元（54,155.7平方米×25元/月×3）。另，对于金城汇公司主张的逾期支付房屋占有使用费的违约金，因双方在合同中未对此作出约定，金城汇公司的该项主张，没有事实及法律的依据，一审法院不予支持。关于金城汇公司提出的免租期租金损失的主张，一审法院认为，金城汇公司给予湘企公司两年免租期的优惠系基于双方约定的20年租赁期限而为，现由于湘企公司的违约行为导致合同提前解除，金城汇公司的合同目的未能实现，造成了租金损失，故一审法院依据公平原则，酌情支持金城汇公司一年的租金损失16,246,710元（54,155.7平方米×25元/月×12月）。至于金城汇公司提出要求湘企公司支付垫付的水电费845,428.66元的主张，因其未提交证据证明其垫付的事实及金额，故对该主张，一审法院不予支持。至于金城汇公司提出的要求湘企公司支付侵占金城汇公司面积为324平方米区域的房屋占用费267,030元的诉请，不属于本案租赁合同审理范围，一审法院不予审查，金城汇公司可另行提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认原告贵阳市金城汇置业有限公司与被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于2011年7月11日签订的《租赁合同书》已于2015年5月22日解除；二、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内将“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空并返还原告贵阳市金城汇置业有限公司；三、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司租金17,194,434.8元及房屋占用费（按1,353,892.5元/月的标准，从2015年5月23日计算至实际返还租赁物业之日止）；四、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司合同解除的违约金4,061,677.5元；五、被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告贵阳市金城汇置业有限公司免租期租金损失16,246,710元；六、驳回原告贵阳市金城汇置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费396,049.90元，保全费5000元，共计401,049.90元，由原告贵阳市金城汇置业有限公司承担188,763.30元，由被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司承担212,286.60元。二审中，湘企公司提交一份《租赁意向协议书》，因该证据逾期提交，且不能证明本案要件事实，本院不予审查、采纳。其他当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实不予确认。本院二审经审理查明：2011年7月11日，金城汇公司和湘企公司签订《租赁合同书》，约定金城汇公司将其所有“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层（共五层，不包括A、B塔楼下垂直投影部分）的商铺出租给湘企公司。2011年7月11日，湘企公司与丁世祥签订《转让协议》，主要约定内容如下：因为该标的物前期运作和所有资金投入都是由乙方负责和承担，现双方本着平等自愿的原则，湘企公司将取得的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼整体租赁权自愿无偿转让给聚鑫公司自主经营、独立管理并享有全部权益。2011年10月18日，湘企公司向金城汇公司出具了一份《授权委托书》，主要内容为：“现委托授权上述授权责任人（贵州聚鑫市场管理有限公司）作为我单位在金阳乾图中心广场B区商业裙楼日常经营管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任”。2012年4月18日金城汇公司向贵州聚鑫市场管理有限公司发出《“乾图中心广场B区”裙楼收房通知》，全文内容如下“贵州聚鑫市场管理有限公司:贵司通过贵州阳光产权交易所有限公司公开竞标，合法取得我司所属物业“乾图中心广场B区”裙楼的租赁权。该物业已于2011年6月30日验收合格达到交付条件。我司于2011年7月13日通过《贵阳晚报》公告交房。根据贵司的要求我司进行了一系列整改，目前已达到双方所签《租赁合同》约定的交付条件。现通知贵司于2012年5月1日前办理收房手续。并按照双方所签《租赁合同》的约定缴纳余下300万元房屋租赁保证金。在《租赁合同》正式履行，计租时间从2012年5月1日起计算。2012年11月6日，贵州聚鑫市场管理有限公司变更为贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司。2012年5月28日，聚鑫公司对租赁物业进行室内装修，经招商后转租给实际经营户经营，并于2012年11月25日开始营业。期间，金城汇公司与聚鑫公司因空调制冷问题、消防问题、漏水问题等发生争议，经多次交涉未达成一致，金城汇公司至今未收到租金。2015年5月13日，聚鑫公司向金城汇公司送达了《合同解除函》，内容为：“因贵公司至今不能按照《租赁合同书》第五条规定履行租赁业务交付义务，严重影响了我公司的经营业务，已无法实现当初的签约目的，特致函如下：1、收函之日起的五个工作日内解除2011年7月17日（应为7月11日）所签《租赁合同书》；2、合同解除后另行协商因贵公司严重违约给我公司带来的损失赔偿事宜；3、逾期本函生效”。金城汇公司收到《合同解除函》后，通过EMS特快专递向湘企公司、聚鑫公司发出了《解除合同的回函》，内容为：“鉴于以下事实及贵公司在履行《租赁合同书》过程中存在严重违约事项，我公司同意解除2011年7月11日与贵公司签订的《租赁合同书》，在贵公司收到本函的当时，该《租赁合同书》依法解除”。湘企公司、聚鑫公司分别于2015年5月22日、2015年5月21日收到该回函。另查明，贵州聚鑫市场管理有限公司从成立之日起到变更为贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，公司的法定代表人一直是丁世祥，丁世祥在公司的持股比例为70%。本院认为，本案应属房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案事实表明，湘企公司已经经金城汇公司同意，将案涉租赁合同的权利义务概括转移。认定该事实理由如下：第一，2011年7月11日，湘企公司与丁世祥签订《转让协议》，将取得的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼整体租赁权自愿无偿转让给聚鑫公司自主经营、独立管理并享有全部权益。此后，湘企公司向金城汇公司发出《授权委托书》，告知金城汇公司，聚鑫公司“代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任”，湘企公司事实上已经将案涉租赁合同的权利义务转让。第二，2012年4月18日，金城汇公司向聚鑫公司发出《“乾图中心广场B区”裙楼收房通知》，明确聚鑫公司已经取得了案涉房屋合法的承租权。2015年5月13日，聚鑫公司向金城汇公司送达了《合同解除函》，2015年5月21日，金城汇公司向送达了聚鑫公司《解除合同回函》，金城汇公司同意与聚鑫公司解除案涉房屋租赁合同。因此，可以认定金城汇公司已经知道并且同意湘企公司将租赁合同权利义务转移。第三，从本案房屋租赁合同实际履行情况来看，本案聚鑫公司、丁世祥从始至终都是直接与金城汇公司对接。综上所述，本案事实充分证明，湘企公司已经将案涉租赁合同的权利义务概括转移，并且金城汇公司通过2012年4月18日《“乾图中心广场B区”裙楼收房通知》以明确的意思表示的方式同意权利义务转移，同时以认可聚鑫公司具有直接解除《租赁合同》的权利和以实际履行行为承认聚鑫公司具有承租人的地位。湘企公司公司将案涉房屋租赁合同权利义务一并转让，并不违反法律规定，损害社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条、第八十九条的规定，湘企公司已经不再是案涉房屋租赁合同的承租人。故，一审法院判决湘企公司对金城汇公司承担因本案房屋租赁合同而产生的相关民事责任，没有事实与法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十九条、第八十八条、第八十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院作出的（2017）01民初580号民事判决；二、驳回贵阳市金城汇置业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费396,049.90元，保全费5000元，共计401,049.90元，由贵阳市金城汇置业有限公司负担。二审案件受理费382,998.06元，由贵阳市金城汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一七年十二月二十七日法官助理李露书记员徐阳