上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初13163号原告(反诉被告)：朱耀华，男，1974年2月16日生，汉族，户籍地上海市宝山区，住所地上海市宝山区。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：王磊，男，1974年12月10日生，汉族，户籍地安徽省，住所地上海市宝山区。委托诉讼代理人：秦利梅，上海明伦(南京)律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘学芳，女，1971年5月9日生，汉族，户籍地安徽省，住所地上海市宝山区。委托诉讼代理人：秦利梅，上海明伦(南京)律师事务所律师。原告朱耀华与被告王磊、刘学芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于7月8日向被告王磊、刘学芳送达民事起诉状副本，7月21日，两被告向本院提出管辖权异议申请。7月26日，本院驳回被告管辖权异议申请。被告王磊、刘学芳不服，提起上诉。9月29日，上海市第二中级人民法院驳回两被告上诉，维持原裁定。期间，被告王磊、刘学芳向本院提起反诉。11月24日，本院公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱耀华及其委托诉讼代理人卞东风，被告(反诉原告)王磊及其和被告(反诉原告)刘学芳共同委托诉讼代理人秦利梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱耀华向本院提出本诉诉讼请求：1、要求确认双方签署的《房屋产权转让协议》于2017年7月8日解除；2、王磊、刘学芳支付朱耀华违约金532,500元；3、王磊、刘学芳腾退并返还上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实与理由：2012年11月8日，双方签订《房屋产权转让协议》，由朱耀华向王磊、刘学芳出售上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋。后王磊、刘学芳支付1,015,000元房款，朱耀华将房屋交付给王磊、刘学芳使用。朱耀华及时办理出产证并多次通知王磊、刘学芳办理过户手续，王磊、刘学芳一直推诿。近期获悉，王磊、刘学芳因限购无法办理产权过户。朱耀华认为，因王磊、刘学芳受到限购政策影响，导致双方交易目的无法实现。另外，由于未及时办理产权过户致朱耀华换房目的无法实现。现依据合同法九十四条第四款要求确定合同解除，并由王磊、刘学芳腾退房屋、支付违约金。王磊、刘学芳辩称，不同意朱耀华诉请。朱耀华要求确认解除合同没有合同及事实依据。合同没有约定朱耀华单方解除合同的条件，其不能主张解除合同。朱耀华按照合同法94条主张解除合同在本案中也不能适用；因受上海市购房政策调整，王磊、刘学芳要纳税满五年才能过户，王磊、刘学芳不存在违约行为；朱耀华没有任何损失，朱耀华现在名下房产多于三套，即便房屋已经过户给王磊、刘学芳，其依然被限购；协议中约定在国家政策允许后，即过户，因政策限制不能过户的，不能归责于合同双方当事人。王磊、刘学芳向本院提出反诉诉讼请求：1、要求朱耀华继续履行双方签署的《房屋产权转让协议》，并由朱耀华协助王磊、刘学芳办理上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；2、要求朱耀华支付违约金532,500元。事实与理由：王磊、刘学芳所购系争房屋为动迁房，按政策需满3年后方可上市交易。双方签署的《房屋产权转让协议》之后，不能立即办理房屋产权过户手续。2016年3月25日，上海市出台相关政策，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。王磊、刘学芳认为，至今未办理过户系受政策调整所致，王磊、刘学芳不存在违约行为。王磊、刘学芳现已经符合购房政策的规定，故要求继续履行合同。朱耀华单方提出解除合同系违约，应按合同约定承担房屋价款50%的违约金。朱耀华针对反诉辩称，不同意反诉请求。朱耀华提出解除合同时，王磊、刘学芳不具有相应的购房资格，双方的合同就已经解除。其通过提出管辖异议故意拖延开庭时间，由于合同已经解除，其要求继续履行合同没有法律依据。朱耀华起诉是因为王磊、刘学芳的原因无法过户，起诉行为本身不构成违约。经审理，本院查明下列事实：1、2010年5月25日，朱耀华代表朱玉明户(被拆迁人)与上海市宝山区土地储备中心(拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，朱玉明户通过房屋拆迁得到包括“刘行好日子二期B块36-110-201”房屋在内的四套安置房屋。2012年9月24日，上海市宝山区房地产登记处受理朱耀华办理上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房地产登记的申请，同年10月12日，朱耀华经核准为系争房地产权利人，房地产权证附记记明“动迁安置房三年内不得转让、抵押”。2、2012年9月15日，王磊为购买系争房屋向朱耀华支付定金1万元。同年11月8日，朱耀华(转让方、甲方)与王磊、刘学芳(接受方、乙方)、上海弘信房地产经纪有限公司(见证方、丙方)签订《房屋产权转让协议》，协议主要约定，甲方将宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房地产系配套商品房需三年以后才能正式上市交易的情况已如实告知乙方，乙方已对此充分了解并认可，并自愿承担违约责任，且愿意接受上述房地产，并在国家允许的时间变更产权。约定转让价为1,065,000元。甲方在本次交易中需积极办理以甲方为权利人的房屋产权证(若有)，上述房产在国家规定可上市交易的情况下，甲方需配合乙方办理过户手续。2012年9月15日，乙方支付定金1万元，11月8日，支付1,005,000元，尾款5万元在双方办理房产过户当日支付。第七条“违约责任”约定，(1)如甲方在过户之前违约，必须承担上述房地产增值部分房价款，增值部分房价款以市场价格为准，并赔偿总房价百分之伍拾的违约金额；(2)如乙方在过户之前违约，除赔偿总房价百分之伍拾的违约金额，还须归还上述房地产给甲方，若已装修入住的，甲方无需承担任何费用。协议落款处朱耀华、刘学芳分别留存了身份证号，其中刘学芳身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX。当日，刘学芳通过银行转帐支付朱耀华房款1,005,000元。朱耀华也将房屋交付给王磊、刘学芳使用,同时将系争房屋的《上海市房地产权证》、《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》一并交付给王磊、刘学芳。3、2017年3月3日，朱耀华通过手机催告王磊尽快办理过户手续，王磊表示因政策调整现被限购，要等到下半年。4、王磊、刘学芳系夫妻关系，为非本市户籍居民。王磊、刘学芳自2012年10月起申报个人所得税，至2017年9月连续申报个人所得税纳税满5年。审理中，王磊、刘学芳撤回要求朱耀华支付违约金的反诉请求，并表示，合同约定尾款5万元过户当日支付。现愿意支付该笔款项，由法院代管。本院认为，朱耀华与王磊、刘学芳就系争房屋签订的《房屋产权转让协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。关于本诉。本案中，双方当事人之间主要的争议焦点在于确认朱耀华解除合同的主张是否成立。朱耀华主张的理由系王磊、刘学芳因限购无购房资格，无法与其办理产权过户手续，导致双方合同目的无法实现。根据朱耀华主张解除合同的理由,并无相应的合同条款可以对应，其主张解除合同缺乏合同依据。至于法定解除权，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。如果朱耀华因王磊、刘学芳的迟延履行债务或者有其他违约行为导致无法实现房屋买卖目的，可以行使解除权。王磊、刘学芳作为房屋买受方其主要的合同义务为支付购房款，经查，王磊、刘学芳根据合同约定支付了购房款，履行了合同约定的主要义务。朱耀华作为房屋出售方，其对应的主要的权利是接受购房款，其出售房屋的权利也基本上得到实现。至于系争房屋未能及时过户，主要受政策性影响所致。考虑到双方合同中并未明确过户的具体时间，且王磊、刘学芳在案件审理期间已经具备了政策规定的购房资格，朱耀华要求确认合同解除、返还房屋的诉讼请求，本院难以支持。需要明确的是，王磊、刘学芳作为买受人，有受领系争房屋的义务，其迟延受领的行为构成违约，应当承担相应的责任。朱耀华虽不因此享有解约权，如因此遭受相应的损失，可以主张权利。房屋买卖合同当事人，作为出售方其目的一般只能推定为获取相应的价款，如果延伸的换房目的，应当以明示的方式告知对方当事人，否则不宜作过度解读。由于系争房屋转让协议并未特别表述朱耀华的售房为换房目的，不能因此认定朱耀华的售房目的。另外，朱耀华也未就无法实现换房目的遭受损失提供证据予以证明。朱耀华以因买受方的原因致其无法实现换房目的遭受重大损失，要求根据合同约定支付房款总额50%违约金，同样也缺乏事实和合同依据，本院亦不予支持。关于反诉。依法成立、有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。鉴于双方签订的《房屋产权转让协议》可以继续履行，本院对王磊、刘学芳要求继续履行合同的请求予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱耀华与被告(反诉原告)王磊、刘学芳继续履行双方于2012年11月8日签订的《房屋产权转让协议》，并由原告(反诉被告)朱耀华协助被告(反诉原告)王磊、刘学芳办理上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。产权过户当日，由被告(反诉原告)王磊、刘学芳支付原告(反诉被告)朱耀华房款5万元；二、原告(反诉被告)朱耀华要求确认协议解除、返还房屋、支付违约金的诉讼请求，不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9,362.5元，由原告(反诉被告)朱耀华负担，反诉案件受理费减半收取7,192.5元，由被告(反诉原告)王磊、刘学芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  俞蔚明二〇一七年十二月二十七日书记员  罗圣婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。