.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 包头市东河区人民法院民事判决书（2017）内0202民初2693号原告包头市福大力瑞商贸有限公司。法定代表人王有良，系该公司经理。住所地内蒙古自治区包头市。委托代理人杜华，系内蒙古瑞安律师事务所律师。被告李军生，男汉族，系东河区巴彦塔拉大街阳光牧场餐厅负责人，现住包头市。委托代理人李新生，男，汉族，系东河区巴彦塔拉大街阳光牧场餐厅负责人，现住包头市。委托代理人李鹏程，系内蒙古鹿城联众律师事务所律师。原告包头市福大力瑞贸有限公司诉被告李军生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁子明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包头市福大力瑞商贸有限公司委托代理人杜华、被告委托代理人李新生、李鹏程到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。  原告诉称， 2012年12月26日原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于包头市楼一层、二层房屋出租给乙方使用；房屋建筑面积986.5平方米；被告租用该房屋用于餐饮（阳光牧场）经营；租期10年，自2013年1月1日（起租日）起至2022年12月18日止；自起租日起每年租金（2012年1月1日至2022年12月18日）为405000元/年；2013年11月10日前被告一次性交纳2014年度全年租金，以此类推，每年的11月10日前被告一次性交付下一年度全年租金；被告须支付其自用部分的水电费等并按约定预交到原告帐户；此外原、被告就双方的权利和义务、违约责任、合同解除等内容均进行了约定。同日，双方就房屋租赁事宜签订《补充协议》一份，约定：自2013年1月1日起至2013年12月31日止，被告向原告支付25万元；被告开始缴纳2014年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金期间，被告应于主合同约定的房屋租金缴纳日每年同时向原告一次性交纳税费16万元等。《房屋租赁合同》及补充协议签订后，原告按照约定将租赁房屋交付原告，但被告却没有依约履行相应义务，自2016年11月起拖欠房屋租金共计56500元，并拖欠原告2016年1月至12月期间的租赁房屋电费共计36133.45元。经原告多次催要，被告至今未付分文。综上所述，原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方具有法律约束力，被告未按合同约定向原告支付房屋租金并承担税金的行为，已构成违约。根据《房屋租赁合同》第三、3-1条被告拖欠租金，每拖欠一日被告需要向原告支付2000元违约金。并且，按照《房屋租赁合同》第八8-2约定“乙方不按时交付租金达一个月或乙方所欠各项费用达一个月的，甲方依据上述情形有权单方解除合同并书面通知乙方在七个工作日内迁离并交回所租房屋，因此造成的损失由乙方承担。”以及我国《合同法》有关法律规定，人民法院应当依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》。故原告恳请贵院依法支持原告的各项诉讼请求，以维护其合法权益不受侵害。诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、依法判令被告腾退租赁房屋并交付原告；三、依法判令被告支付原告房屋租金565000元；四、依法判令被告按拖欠租金金额每日支付原告2000元违约金（自租金拖欠之日起计算至付清之日止）；五、依法判令被告支付原告租赁房屋电费36133.45元；六、本案诉讼费由被告负担。被告辨称，一、被答辩人起诉的被告主体不适格：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际者不一致的，以登记的经营者为共同诉讼人。对于本案来说，根据双方所签的《房屋租赁合同》及被答辩人在诉讼中的陈述，被答辩人已明知答辩人租用房屋用于餐饮（阳光牧场）经营，而且在2009年7月23日答辩人就已经注册了名称为“东河区阳光牧场凯歌店”，经营者为李军生，个体经营执照。所以，被答辩人起诉的被告主体不适格，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（二）有明确的被告。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。所以本案应裁定驳回被答辩人的起诉。被答辩人要求解除双方签订的《房屋租赁合同》没有事实依据。首先，在合同履行期间，因被答辩人的原因造成答辩人损失的，应由被答辩人承担。1、2016年1月1日至3日，因被答辩人的变压器损坏，导致答辩人的阳光牧场凯歌店3天无法营业，造成的损失10850元及营业损失50000元（每天16666元x3天）应由被答辩人承担。2.根据双方所签《房屋租赁合同》第3-1条的约定，被答辩人应给答辩人开具正规的房屋租赁发票。但至今没有给答辩人开具，答辩人认为被答辩人应开具正规的房屋租赁发票后，答辩人支付所欠的租金及税费。3.答辩人租赁的房产是被答辩人租赁赵艳萍的房产，赵艳萍因刑事案件被追究刑事责任。因被答辩人欠赵艳萍的租金约400多万，所以赵艳萍一案的债权人从2016年开始就经常到阳光牧场凯歌店及如家酒店、上岛咖啡店闹事。2017年9月4日至20日，赵艳萍案件的债权人20多人将答辩人的阳光牧场凯歌店及上岛咖啡店、如家酒店堵住门不让营业，并让将租金直接交给他们，并最终导致如家酒店关门停业。因被答辩人欠赵艳萍租金导致赵艳萍的债权人将答辩人阳光牧场凯歌店堵门不让营业，造成答辩人店直接营业损失为每天16666.67元×16天=266666.72元，此笔费用应由被答辩人承担。其次，答辩人并不想拖欠租金，而是有原因的。1.从2016年开始陆续有赵艳萍的债权人上门，让将租金交给他们。昆区法院刑庭的龚晓莲法官也曾找到答辩人，说这些房产已被法院查封，让将租金交到法院。经和被答辩人的赵总及李总商量，他们说租金谁也不能给，他们也不能要，让等等再说。2.从2016年开始至答辩人接到法院的传票，双方一直就答辩人的损失及租金交付进行沟通，如果将租金交给法院，被答辩人不认可，如果将租金交给被答辩人，法院不认可，答辩人现在的问题是租金到底应该交给谁？而且如果将租金交给法院或者赵艳萍的债权人那么答辩人的损失怎么办，所以最终还是要和被答辩人进行协商处理。3. 答辩人没有故意拖欠租金，而且同意在双方算账后交付租金，也愿意继续履行合同所以不存在支付违约金的问题。再次，答辩人不应向被答辩人支付电费36133.45元。租赁期间，答辩人正常使用计量电表，而且按照要求及时缴纳了电费。但被答辩人未经答辩人同意擅自又加装了一块电表，而新电表的用电量远远超过旧电表，被答辩人是按照新电表计算电费的，而答辩人按照旧电表计算应该不欠电费。最后，依据双方所签合同第8-2条的约定，被答辩人应在答辩人欠付租金一个月后就可以解除合同，那为什么不解除呢？因为双方一直在沟通，被答辩人知道答辩人不交租金的原因也同意答辩人不要缴纳租金，所以，答辩人并不是不按时缴纳租金，而是按照被答辩人的意思暂时不要缴纳租金。综上，被答辩人起诉的被告主体不适格；被答辩人知道答辩人不支付租金的原因而且同意答辩人不支付租金；答辩人与被答辩人算清账目后愿意支付租金并且愿意继续履行合同；被答辩人的起诉没有事实依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。补充一下，昆区法院（2017）内0203执异议74号民事裁定书，根据这份裁定书，原告出租给被告的房产并不属于赵艳萍所有，是属于包头市新华投资信用担保公司所有，而且在这份裁定书中已经明确房屋的收益属于退赔范围，所以原、被告双方所签订的租赁合同是无效的，原告无权就租赁合同向被告主张权利，也无权就租金向被告主张权利。经审理查明，2012年12月26日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，共约定十项条款。约定的主要内容有：原告将坐落于楼一层、二层房屋出租给乙方使用；房屋建筑面积986.5平方米；被告租用该房屋用于餐饮经营；租期10年，自2013年1月1日（起租日）起至2022年12月18日止；自起租日起每年租金（2012年1月1日至2022年12月18日）为405000元/年；2013年11月10日前被告一次性交纳2014年度全年租金，以此类推，每年的11月10日前被告一次性交付下一年度全年租金，如乙方拖欠租金，每拖欠一日需要向甲方支付2000元违约金；被告须支付其自用部分的水电费等并按约定预交到原告帐户；此外原、被告就双方的权利和义务、违约责任、合同解除等内容均进行了约定。同日，双方就房屋租赁事宜签订《补充协议》一份，约定：自2013年1月1日起至2013年12月31日止，被告向原告支付25万元；被告开始缴纳2014年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金期间，被告应于主合同约定的房屋租金缴纳日每年同时向原告一次性交纳税、费16万元等。又查明，2017年1月1日至2017年12月31日，被告应付原告租金56.5万元，实付租金0元，欠付租金56.5万元；被告欠原告2016年1月至12月期间的租赁房屋的电费共计36133.45元（应付126133.45元，实付90000元）。本院认为，原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》成立有效，双方应按照合同的约定全面履行合同义务，被告未按合同约定向原告支付房屋租金的行为，已构成违约。被告的抗辩理由，本院不予采信，理由如下：首先，关于被告以原告诉讼主体不适格进行抗辩的问题，根据合同相对性原则，原告依据租赁合同以被告为诉讼主体适格；同时原告的转租行为经原房屋所有权人同意，也符合法律规定，故被告的抗辩本院不予支持。其次，关于被告以变压器损坏、未开具正规的房屋租赁发票、赵艳萍一案的债权人闹事等为由认为其造成了损失进行抗辩的问题，根据双方租赁合同约定，如因原告原因造成损失，被告可依据合同向其主张权利，而不能以拒付租金的方式拒绝履行合同义务。再次，关于被告与原告协商租金交付为由进行抗辩的问题，被告提出1.租金双方正协商交给谁2.双方算账后交付租金3.原告同意暂不交租金4.双方同意继续履行合同不存在违约金，上述理由因无证据支持，原告亦不认可，故本院不予支持。关于原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，因符合该租赁合同第八、8-2“乙方不按时交付租金达一个月或乙方所欠各项费用达一个月的，甲方依据上述情形有权单方解除合同并书面通知乙方在七个工作日内迁离并交回所租房屋，因此造成的损失由乙方承担。”的约定，符合约定解除的条件，同时也符合法定解除的条件，本院予以支持。关于违约金的请求，因约定“按拖欠租金金额每日支付原告2000违约金”明显不符合合同法相关规定，应参照民间借贷利率月利率不超2%予以调整即违约金总额为135600元（565000x12x2%）。关于租赁期间电费的请求，因安装新表系在被告同意的情况下进行的，故被告应按双方约定履行义务，故原告主张成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、被告于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋腾出并交付原告。三、被告于本判决生效之日起十日内给付原告租金565000元（时间从2017年1月1日至2017年12月31日止）。四、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金135600元（时间从2017年1月1日至2017年12月31日止）五、被告于本判决生效之日起十日内给付原告租赁期间电费36133.45元。案件受理费8318.1元，原告负担2734.43元、被告负担5583.67元。如未按本判决裁定和其他法律书指定期间履行给付钱给付，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起,十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出请求,上诉于包头市中级人民法院，并交纳上诉费16636.2元。申请执行的期间，为本判决生效后的两年，逾期申请视为放弃申请执行权。 审判员  梁子明      二0一七年十二月五日      书 记员  周桂芸   附本判决适用法律条文：  《中华人民共和国合同法》  第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；  （五）法律规定的其他情形。第九十七条 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条 【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条 【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。  承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条 【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。  第二百二十七条 【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。