上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初43400号原告(反诉被告)：上海浦东房地产集团物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：仇峻炜，董事长。委托诉讼代理人：霍颖，男。委托诉讼代理人：王志刚，男。被告(反诉原告)：韩朔明，男，1949年8月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邵蓓莉(系被告妻子)，住同被告。原告(反诉被告)上海浦东房地产集团物业管理有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)韩朔明(以下简称被告)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序。被告韩朔明在答辩期内对本案的管辖权提出异议，本院于2017年7月5日作出(2017)沪0115民初43400号民事裁定书，裁定驳回被告韩朔明对本案管辖权提出的异议。被告韩朔明不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年8月8日做出(2017)沪01民辖终1152号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。审理中，被告韩朔明提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年9月7日、2017年11月8日两次公开开庭进行了审理。原告上海浦东房地产集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍颖、王志刚、被告韩朔明及其委托诉讼代理人邵蓓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东房地产集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2012年1月至2017年3月期间物业管理服务费26,554.50元(人民币，下同)；2、要求被告支付违约金5,000元。事实和理由：被告系上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，原告系该房屋的物业管理单位。根据物业服务合同规定，被告应交纳物业管理费，逾期不交的，按每逾期一日加付千分之三的违约金。2012年1月至2017年3月期间，被告共计拖欠该房屋的物业管理服务费26,554.50元，违约金5,000元。原告多次上门催讨及委托律师发函催缴，但被告一直拖欠至今。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。被告韩朔明辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张的2013年1月1日之前物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效。原告未能按照法律规定和合同约定履行应尽的职责，而且原告利用强势地位强行占用居住房屋用于保安人员办公，严重干扰被告的正常生活，其行为已完全背离了物业管理服务的宗旨。物业公司不按照法律规定和合同约定履行职责和义务的，物业公司就没有权利主张其物业管理费，未完全按照法律规定和合同约定履行职责和义务的，物业管理公司则无权全额主张物业管理费。被告韩朔明向本院提出反诉请求：1、要求原告将保安办公室迁出羽山路XXX弄XXX号XXX室，排除对被告权益的侵犯；2、要求原告将保安办公室迁回100弄2号楼管理用房内；3、要求原告将保安办公室迁入羽山路XXX号，过渡期间在羽山路XXX号办公；4、要求被告支付原告未履行物业服务合同约定的违约金5,000元。事实和理由：原告未能按照法律规定和合同约定履行应尽的职责，而且利用强势地位强行占用居住房屋用于保安人员办公，严重干扰被告的正常生活，其行为已完全背离了物业管理服务的宗旨，原告拒不履行物业管理职责，无权要求支付物业管理费。原告至今未将保安办公室迁出24号101室，未按照其与业委会等达成的三方调解协议要求将保安用房迁入羽山路XXX号，过渡期在166号办公的约定，违反了物业服务合同的相关约定。原告对被告多次反映和报修的24号消防逃生门的损害、香烟味、香烟头的集中排放、绿化的损坏与养护、外墙渗漏引起内墙剥落酥松，晚间对讲机音频声，保安打架吵闹声，垃圾清理、环境卫生等置之不理。根据物业服务合同第二十二条及2006年10月16日的物业服务管理中收费事项中综合管理服务、公共秩序维护服务、公共清洁服务、公共绿化服务的组成，要求原告支付违约金5,000元。针对反诉，原告上海浦东房地产集团物业管理有限公司辩称，原告没有物业服务不到位，对被告提出的违约金不认可。羽山路XXX弄XXX号XXX室原作为物业用房，经过业委会起诉后，三方达成调解协议，原告已于2015年撤出24号101室，该房屋目前作为堆放杂物使用，没有更衣室及办公用品。被告提出的房屋质量问题，应当找开发商，且原告已通过维修基金等方式对外墙进行了修理。垃圾只是为了清理楼道临时堆放，绿化草坪也没有问题。本院经审理认定事实如下：原告与上海市浦东新区盛世年华花园小区业主委员会签订过期限分别为2012年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日起至2017年12月31日的物业服务合同，约定由原告对盛世年华花园小区提供物业管理服务，物业服务费高层标准为2.80元每月每平方米，物业服务费按月交纳，业主应在每月十日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按日千分之三追加等等。上述两份物业服务合同第二十二条中均未明确约定原告向业主支付违约金。被告韩朔明为羽山路XXX弄XXX号XXX室业主，该房屋建筑面积为150.54平方米。原告对被告房屋的物业服务费收费标准为2.80元每月每平方米。被告未向原告支付2012年1月至2017年3月期间物业服务费，原告为此诉至本院，请求判如所请。另查明，因羽山路XXX弄XXX号XXX室于2012年3月起作为物业用房，原告作为楼下居民曾就此申请行政复议，2014年10月19日，上海市人民政府出具行政复议决定书，决定撤销上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局核发浦XXXXXXXXXX房地产权证的具体行政行为。2016年5月3日，上海市浦东新区盛世年华花园小区业主委员会(甲方)与上海三味企业发展有限公司(乙方)、原告(丙方)达成调解协议：关于羽山路XXX弄XXX号XXX室，乙方不予回收(产权仍归乙方)，提供给甲方作为物业管理中心用于存储物业的有关资料和物件，永久无偿使用，甲方承诺绝不作为各类人员的办公及更衣之用等等。审理中，原告提供了2013年11月3日、2014年11月26日、2015年12月11日的邮寄凭证及2017年3月15日送至信箱的催款通知，被告对2013年11月3日的邮寄凭证持有异议，认为其上并未显示邮寄给谁及邮寄内容；对2014年11月26日的邮寄凭证真实性无异议，认可地址是对的，但该信件因原告不在未收到，且信中写明的委托的律师与落款人不一致；对2015年12月11日的邮寄凭证真实性无异议，认可地址是对的，但写的拒收原告不清楚；对催款通知持有异议，认为原告不大居住，信箱不常打开。上述事实，由物业服务合同，上海市不动产登记簿，行政复议决定书，调解协议，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与小区业主委员会签订的两份物业服务合同依法成立，合法有效，对物业公司和业主均具有约束力。关于时效，原告提供的2013年11月3日的邮寄凭证上确实未记载邮寄对象及邮寄内容等信息，故在被告不予认可的情况下，本院对此难以采信。对于2014年11月26日、2015年12月11日的邮寄凭证，庭审中被告对真实性无异议，故本院对此予以采信。鉴于物业服务合同中约定物业服务费按月交纳，业主应在每月十日前履行交纳义务，原告于2014年11月26日、2015年12月11日邮寄过催缴信函，故本院据此认定原告主张的2012年12月之前的物业服务费已超过2年诉讼时效。原告怠于行使权利，故对于原告要求被告支付2012年1月至2012年11月期间物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的2012年12月至2017年3月的物业服务费，审理中被告主张原告在物业管理中未履职或履职瑕疵等情况，主要存在房屋渗水、内墙酥松、逃生门、草坪、垃圾处理等方面，并提供照片、录像光盘等予以佐证，被告对此表示垃圾是临时堆放并已经清理掉，对房屋渗水提供维修任务单等证实已对外墙进行了维修。因原告未就对逃生门的维护及垃圾是否及时清理等提供相关依据，尚不足以证实原告在被告欠费期间已按物业合同的约定全面尽到了管理职责，故本院对原告主张的2012年12月至2017年3月的物业服务费，不能全额予以支持，根据原告的履约情况，酌情予以扣减。鉴于被告欠费事出有因，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告反诉提出的一、二、三项请求，经查原告曾将被告楼下的羽山路XXX弄XXX号XXX室作为物业用房，原告如在使用过程中给被告生活造成影响，侵犯了作为相邻方的被告的权益，被告可通过小区业委会、相关部门协调或另案诉讼解决，现被告坚持在本案中提出上述三项请求，本院对此实难支持。对于被告反诉主张的违约金，鉴于物业服务合同第二十二条中未就此明确约定，且本案中考虑到被告提出的物业服务瑕疵已酌情扣减了物业服务费，故对被告反诉提出的违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：一、被告韩朔明于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东房地产集团物业管理有限公司2012年12月至2017年3月物业服务费19,500元；二、驳回原告上海浦东房地产集团物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告韩朔明的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费589元，减半收取计294.50元，由原告上海浦东房地产集团物业管理有限公司负担150.50元，被告韩朔明负担144元；反诉案件受理费25元，由反诉原告韩朔明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇一七年十二月二十八日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。