广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂1102民初4010号 原告：谢健林，男，1972年8月3日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告：谢建珍，女，1965年9月2日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**。 法定代表人：覃展敏，董事长。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 原告谢健林、谢建珍诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行审理。原告谢健林、谢建珍，被告桂东公司委托诉讼代理人冯钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告、被告之间签订的贺州桂东?汇豪国际城15#1单元601号房的《商品房定向开发协议》为无效合同。2、判令被告返还原告已付房款102326元，按照已付房款同等金额赔偿102326元，同时赔偿利息从2013年3月12日至2017年9月27日的利息暂计29783.87元，以上三项合计234435.87元（利息支付按中国银行同期同类贷款利率自2013年3月12日起至实际还清日止）。3、被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2013年3月12日，原告与桂东公司签订《商品房定向开发协议》，约定:1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城15#楼1单元601号房；2、交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为84.15平方米，商品房单价为每平方米2440元，总金额为205326元。约定协议签订后3日内向桂东公司交纳预算总房价的50%定向开发合作金102326元，原告按照协议约定按时足额向被告支付了50%的房款即102326元。 原告与被告签订的《商品房定向开发协议》，不但明确了具体房号、具体面积、总房款、具体交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，且原告也按照该协议约定向被告交纳了50%的款项。虽然双方签订的《商品房定向开发协议》注明该款为定向开发合作金，但同时又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，原告已交纳的50%款项的实质是购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与被告签订的《商品房定向开发协议》具有商品房买卖合同的必备条款和主要内容，完全具备商品房买卖合同的性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截至起诉前，被告未取得涉案的贺州桂东.汇豪国际城15#楼1单元601号房的商品房预售许可证明。2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局针对被告未取得商品房预售许可证对贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼进行预售、销售的违法行为已经依法作出贺住建行罚字【2017】20号《行政处罚决定书》，因此，原告与被告签订的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案中，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而与原告签订《商品房定向开发协议》，被告是导致协议无效的完全过错方，原告并无过错。因此，被告收取原告的102326元应当依法返还，同时承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另，被告应当赔偿原告的利息损失（被告自2013年3月12日收足原告的定向开发合作金即50%的购房款，利息支付按中国银行同期同类贷款利率自2013年3月12日起至实际还清日止）。为此，原告诉至法院。 原告对其陈述事实向法院提供的证据有： 1、商品房定向开发协议；2、行政处罚决定书。证明①原告与被告签订了《商品房定向开发协议》；②该协议的内容及条款具备商品房预售合同的性质；③被告未取得预售许可证进行商品房预售、销售被主管部门行政处罚。 3、收款收据，证明原告向被告支付50%购房款102326元。 被告桂东公司辩称：1、定向开发协议是有效的协议，不应认定为商品房买卖合同。定向开发协议目的是确定买受人后再行建设，建设资金由买受人先行支付，这与一般商品房开发建设后向不特定人群销售性质完全不同，定向开发性质实为一般房屋买卖性质。因此，定向开发协议不应适用商品房买卖相关法律规定，而应当适用一般房屋买卖相关法律规定。2、同等一倍（金额）赔偿没有事实和法律依据，根据定向协议的约定，签订协议时，原告对被告及讼争标的房屋未取得预售许可的事实以及房屋未开始建设的事实是知悉的，不存在刻意隐瞒未取得销售许可的行为及情形。3、原告知悉被告没有取得商品房预售许可证，仍为了得到诉争房屋而与被告签订《商品房定向开发协议》，对于签订的风险是清楚的；被告在协议中也已明确告知，对其造成的损失，原告也存在相应过错，也应承担相应的责任。 被告桂东公司对其辩称没有证据向法院提交。 经开庭质证，被告桂东公司对原告证据真实性无异议，但是不能证明原告所证明的内容。在协议中第七条明确约定了“甲方取得该房屋预售许可时……”，说明签订合同时是没有取得的，如果取得了就会直接签商品房买卖合同。 本院对证据的分析认定：原告的证据符合法律规定的证据三性，可作为本案的定案依据，本院予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年3月12日,原告谢建珍、谢健林（乙方）被告桂东公司（甲方）签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议。第二条约定甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东.汇豪国际城15#楼。第七条约定甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利。第九条约定乙方选购贺州桂东.汇豪国际城15#楼1单元601号房，预测面积为84.15平方米，按2440元/平方米预算总房价为205326元，乙方应在本协议签订后3日内向甲方交纳定向开发合作金102326元；具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房款。第十一条约定公摊面积和属甲方拥有的楼房面积以市房产部门或有资质的测绘公司测绘的面积为准并在《商品房买卖合同》中确认。签订协议当日，原告交纳了定向开发合作金102326元，被告出具收款收据给原告收执。 因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼的地基建设施工。至2017年12月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼的商品房预售许可证，也不能与原告签订《商品房买卖合同》。 另查明，2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局作出贺住建行罚字[2017]20号行政处罚决定书，被处罚单位：桂东公司，2011年12月，桂东公司未取得《商品房预售许可证》对贺州市汇豪国际城15#、16#楼进行销售、预售，收取购房款，依据相关法律法规对桂东公司处以罚款511101元。 本院认为：一、关于合同效力问题。 被告桂东公司与原告签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了原告购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且原告也依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。《商品房定向开发协议》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。 被告桂东公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。 二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。 因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，导致本案《商品房定向开发协议》无效，合同无效的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的定向开发合作金102326元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失，即利息，原告主张按人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。 《商品房定向开发协议》第七条约定“甲方取得该房屋预售许可时……”，表明原告在签订协议时即知道被告开发的15#楼尚未取得商品房预售许可证，原告主张被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证而要求被告赔偿一倍已付款102326元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告谢健林、谢建珍与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2013年3月12日签订的《商品房定向开发协议》无效； 二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告谢健林、谢建珍已付定向开发合作金102326元并赔偿利息损失（利息以102326元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付，从2013年3月12日起至本案生效判决确定履行期限最后一日止）； 三、驳回原告谢健林、谢建珍的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费4817元，减半收取2408元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担1358元；由原告谢健林、谢建珍负担1050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  莫衍扬 二〇一七年十二月二十七日 书记员  唐盛泓