黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑06民终766号上诉人（原审被告）：杨璧珲，女，1964年8月3日出生，汉族，个体，住肇州镇。委托诉讼代理人：宋保国，肇州县肇州镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：北京义利食品公司肇州联营厂清算组，住所地肇州县工信局。负责人：柴志宏，该组组长。委托诉讼代理人：柴春柱，黑龙江肇州同心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢春雷，黑龙江司洋律师事务所律师。原审被告：姜万珍，女，1956年11月6日出生，汉族，北京义利食品公司肇州联营厂退休职工，住黑龙江省肇州县。原审被告：王景耀，男，1942年出生，汉族，北京义利食品公司肇州联营厂退休职工，住肇州镇。原审被告：白喜英，女，1944年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：匡策，男，1940年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：刘杰，女，1951年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：单雅荣，女，1956年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：王国相，男，1943年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：刘海山，男，1926年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：张玲，女，1952年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州县。原审被告：楚清云，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：孙成德，男，1942年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：于春海，男，1951年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：刘芹，女，1944年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：庄淑琴，女，1948年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：王亚珍，女，1946年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：曾庆兰，女，1949年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：迟文霞，女，1943年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：宁凤兰，女，1949年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：李向昌，男，1931年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：梁金荣，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：曲英华，女，1944年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：张淑云，女，1951年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：王丽华，女，1952年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州县。原审被告王景耀、梁金荣、楚清云、迟文霞、单亚荣、张玲、张淑云、宁凤兰、刘芹、孙成德、匡策、王国相、刘海山、曲英华、白喜英、李向昌、于春海、庄淑琴、王丽华、刘杰、王亚珍、曾庆兰共计22人推选姜万珍为诉讼代表人。原审被告：刘亚彬，男，1958年出生，汉族，原北京义利食品公司肇州联营厂职工，现住肇州镇。原审被告：刘玉玲，联营厂退休职工崔淑兰之女。原审被告：刘玉萍，联营厂退休职工崔淑兰之女。原审被告：刘玉杰，联营厂退休职工崔淑兰之女。原审被告：刘玉春，联营厂退休职工崔淑兰之女。原审被告：刘玉权，联营厂退休职工崔淑兰之女。原审被告：刘淑清，女，1956年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：顾广生，联营厂退休职工霍凤兰之夫。原审被告：顾文庆，联营厂退休职工霍凤兰之子。原审被告：顾文成，联营厂退休职工霍凤兰之子。原审被告：张术贤，女，1941年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：樊国忠，联营厂退休职工樊荣福之子。原审被告：樊国权，联营厂退休职工樊荣福之子。原审被告：樊国强，联营厂退休职工樊荣福之子。原审被告：樊淑清，联营厂退休职工樊荣福之女。原审被告：樊淑荣，联营厂退休职工樊荣福之女。原审被告：樊淑娟，联营厂退休职工樊荣福之女。原审被告：徐修芬，联营厂退休职工王殿毅之妻。原审被告：王志明，联营厂退休职工王殿毅之子。原审被告：王志良，联营厂退休职工王殿毅之子。原审被告：王志林，联营厂退休职工王殿毅之子。原审被告：王东梅，联营厂退休职工王殿毅之女。原审被告：孙岩，联营厂退休职工高万忠之妻。原审被告：高福林，联营厂退休职工高万忠之子。原审被告：高福臣，联营厂退休职工高万忠之子。原审被告：高福义，联营厂退休职工高万忠之子。原审被告：高福春，联营厂退休职工高万忠之女。原审被告：刘振喜，男，1926年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州县。原审被告：徐影，联营厂退休职工宋继祥之妻。原审被告：宋卫东，联营厂退休职工宋继祥之子。原审被告：宋彦东，联营厂退休职工宋继祥之子。原审被告：宋伟健，联营厂退休职工宋继祥之子。原审被告：王铁军，联营厂退休职工吴桂艳之子。原审被告：王芳，联营厂退休职工吴桂艳之子。原审被告：王放，联营厂退休职工吴桂艳之子。原审被告：刘淑珍，联营厂退休职工于德勇之妻。原审被告：于春潮，联营厂退休职工于德勇之子。原审被告：于春明，联营厂退休职工于德勇之子。原审被告：于春江，联营厂退休职工于德勇之子。原审被告：于春丽，联营厂退休职工于德勇之女。原审被告：都春芳，联营厂退休职工都永彬之女。原审被告：都春国，联营厂退休职工都永彬之子。原审被告：都春富，联营厂退休职工都永彬之子。原审被告：张景荣，女，1951年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇州镇。原审被告：万兴芬，女，1954年出生，汉族，联营厂退休职工，现住肇源县。原审被告：姜艳杰，联营厂退休职工姜国臣之女。原审被告：陈宝林，联营厂退休职工陈忠义之女。原审被告：刘华，联营厂退休职工刘永振之妻。原审被告：刘天一，联营厂退休职工刘永振之女。原审被告：顾春玲，联营厂退休职工顾长青之女。原审被告：顾洪涛，联营厂退休职工顾长青之子。原审被告：于亚芝，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：王占海，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：赵有希，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：刘庆发，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：王喜英，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：张淑杰，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：王友，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：卜照民，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：赵振德，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：谢洪彬，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：任长志，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：赵有喜，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：范永富，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：赵贵德，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：王乃生，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：刘术珍，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：王秀芝，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：石淑荣，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：杨祥才，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：田耀贵，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：曹玉珍，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：刘维礼，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：于恩仁，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：周俊彬，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：王玉范，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：王选武，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：陈有才，联营厂退休职工，现下落不明。原审被告：郭成忠，联营厂退休职工，现下落不明。上诉人杨璧珲因与被上诉人北京义利食品公司肇州联营厂清算组（以下简称联营厂清算组）、原审被告王景耀等101人、原审被告刘亚彬物权保护纠纷一案，不服黑龙江省肇州县人民法院（2015）州商初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。杨璧珲及其委托诉讼代理人宋保国，联营厂清算组委托诉讼代理人柴春柱、谢春雷，姜万珍作为原审被告王景耀等共计22人推举的诉讼代表人到庭参加诉讼，原审被告刘淑清等78人及刘亚彬，因下落不明，本院依法公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼。本案审理过程中联营厂清算组撤回对原审被告张淑华的起诉。本案现已审理终结。杨璧珲上诉请求：一、撤销肇州县人民法院（2015）州商初字第163号民事判决书；二、依法改判上诉人杨璧珲与王景耀等78名联营厂退休职工于2006年3月20日签订的《卖房协议》有效，权属证照号为X1、X2、X3的房屋及院落归上诉人所有；三、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院适用法律错误。本案中，联营厂清算组不具备本案原告主体资格。理由是，根据1988年11月1日生效的《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十四条的规定，人民法院应当自宣告企业破产之日起十五日内成立清算组，接管破产企业。清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组可以依法进行必要的民事活动。在涉及破产企业的诉讼案件中，清算组只能充当破产企业的诉讼代表的角色，而不能取代破产企业攫取原本属于破产企业的实体权利。所以原审法院将联营厂清算组列为原告，属于适用法律错误，应当以清算组不具备诉讼主体资格为由驳回其起诉。二、原审法院以原审被告王景耀等78名退休职工对联营厂只享有劳动债权，对联营厂的破产财产不享有所有权，无权处分联营厂的财产及本案诉争的房屋为由，认定上诉人与原审被告王景耀等人签订的卖房协议无效，其在事实认定和法律适用方面均存在错误。理由是，1.根据联营厂破产财产分配方案、破产财产清算单、破产企业职工资产分配明细表、退休人员所欠的工资（条）能够确定的基本事实是破产企业拖欠职工的劳动债权金额总计3104210.47元（包括遗属补助1374440元，离退休费2966770.47元），而当时的破产财产只能够清偿职工劳动债权的50%。根据破产分配方案，职工的劳动债权位列第一清偿顺序。所以，在破产财产分配方案通过后，人民法院下达终结破产程序裁定之时起，破产财产由原来属于破产企业原肇州联营厂所有变为归全体退休职工所有，全体退休职工自此取得对破产财产的占有、使用、收益、处分的权利。2.基于上述事实，2006年3月20日王景耀等78名联营厂全体退休职工与上诉人杨璧珲签订《卖房协议》，将房屋所有权证号为X1、X2、X3的三栋房屋作价52万元出卖给上诉人。根据《中华人民共和国企业破产法（试行）》的规定，破产程序终结后，全体退休职工按照分配方案取得全部破产财产的所有权。基于此，上诉人与78名全体退休职工签订《卖房协议》，上诉人根据买卖双方协商确定的价格支付了全部购房款。现该涉案房屋已经登记在上诉人名下。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，该不动产登记备案的所有权人为上诉人，依据不动产登记公示原则，取得不动产所有权证书后，上诉人对涉案房屋便拥有了绝对的排他效力，他人无权主张任何权利，更妄论不具备诉讼主体资格的被上诉人。退一步讲，根据《物权法》第一百零六条规定，杨碧珲构成善意取得。一、受让人杨璧珲受让不动产是善意的。这是适用善意取得制度的主观条件，即受让人在受让不动产是善意的，即不存在恶意的想法，如侵占、非法受让等主观心里。在本案中受让人与转让人之间没有任何利害关系、亲属关系，属于素未相识，而且是在公开的场合进行的。同时。转让人转让不动产的目的是为了解决退休职工及遗属的工资问题，是为了解决自己的吃饭问题，正是因为有本案争议不动产的合法交易，才使得已经去世的17名退休职工和遗属领到了他们应得的工资和遗属费。受让人杨璧珲有理由相信转让人有处分权，理由如下：1、在交易前，受让人杨璧珲亲眼看到了转让人王景耀等人曾经代表联营厂清算组或者原糖果厂全体职工将失去的不动产通过诉讼的方式追回来的两份行政判决书，王景耀等人既然有权利代表清算组或者糖果厂的全体职工进行诉讼活动，当然有权利代表清算组或者糖果厂的全体职工进行转让。2、受让人有理由相信转让人所代表的就是糖果厂的全体职工（包括破产职工、退休职工及遗属），因为在2006年3月20日买卖协议中的卖方签字、按印处所代表的就是糖果厂的全体职工，王景耀等人代表的是退休职工和遗属，而刘亚彬签字体现的是厂方代表。二、受让人不仅是以合理的价格购买，而是以高于市场的价格购买，在一审的庭审中，杨璧珲出具了大量的证据予以证实，虽然清算组抗辩是以低于市场的价格购买，但没有任何证据予以证实，同时对于糖果厂的资产多年来处于无人管理的事实予以认可，这必然会导致糖果厂的资产大量贬值。另外，按照清算组在一审中出示的糖果厂资产评估报告的百分之八折旧率，杨璧珲以52万元的价格购买亦属于高价购买。三、交易完成后，交易的不动产在房产管理部门已变更到杨璧珲的名下，土地使用权也变更到杨璧珲名下。综上，杨璧珲善意取得了交易的全部不动产的所有权。四、交易完成后，杨璧珲对原有的不动产进行维修，使原有的不动产大量增值，同时又在院落内新建了两处房屋，且均办理了产权登记手续，杨璧珲是整个院落五处房产的合法所有权人，杨璧珲用以上房产在黑龙江肇州农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款手续，以上五处房产评估价为1000余万元。对于杨璧珲合理、合法的诉讼请求，请贵院予以支持，即依法撤销原判，驳回清算组的全部诉讼请求。联营厂清算组辩称，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。本案争讼的主旨是争讼的房屋是否应当返还的问题,焦点是上诉人购买的房屋是否构成善意取得。通过一审的二次审理和二审审理,可以充分认定,上诉人购买的争讼房屋并不构成善意取得。所谓善意取得的构成要件，法律有明确规定，即《物权法》第一百零六条。为了说明上诉人购买争讼房屋不构成善意取得，围绕《物权法》第一百零六条，做以下阐述理由：一、上诉人购买的争讼房屋不构成《物权法》第一百零六条善意取得的第一点规定的要件。《物权法》第一百零六条的善意取得构成的第一点是买受人购买不动产的对出卖人不知道或者不应知道他无权出卖。衡平本案第一要点是确认买受人对出卖人出卖的不动产的物是不知道或者不应知道出卖人无出卖权，否则就不构成善意取得。从本案审理的事实，应当认定上诉人作为买受人既知道出卖人无出卖权又应当知道出卖人无出卖权。本案中从以下事实和证据完全可以充分认定这几点：1.从出卖主体上可以证明这一点。出卖的主体全是离退休人员。具备一般常识和社会一般活动阅历人员都应当和必然知道，离退休人员都是已经回家养老人员，他们既不是单位的领导，也不是在职职工了。仅就破产职工而言他们也仅为少数，既不可能有权处理企业财产也不可能处理破产财产。作为有行为能力的人，实施重大民事行为，必然要慎重决定，至少要问清。可见，上诉人是明知行为，为的是冒险而捡便宜。2.从双方签订的买卖合同上可以证明这一点。从2006年3月20日双方签订的买卖的房屋协议内容完全可以证明上诉人明知和应当知道出卖人无权出卖。一是《卖房协议》记载“北京义利食品厂肇州联营厂同意出卖厂房的离退休人员”，离退休人员出卖厂房她明知和应当明知无处分权。二是《卖房协议》中签字有所谓厂房代表刘亚彬，即使是离退休人员出卖厂房，为什么还要所谓厂方代表签字。可见，上诉人购买时已知离退休人员无权处分，不然为何后面还要厂方代表签字。并且刘亚彬根本不是厂方代表，刘亚彬是干什么的，全县都知道，上诉人更知道。刘亚彬代表不了厂方，上诉人也更知道。三是《卖房协议》记载“为索回破产分配和历史拖欠的养老金同意出卖”这一内容的索回、同意很重要，这证明了是恶意出卖，上诉人更知道和应当知道。四是《卖房协议》记载“如出现财产经济纠纷甲方付一切责任，以房契签字生效为准”从文意上可以看出上诉人已知晓出卖人有纠纷，而约定由甲方负责。3.从签订合同的虚假性上可以证明这一点。这份出卖合同的出卖人根本不是47人。这些人员中有的那时已经死亡；有的不是本人签字；有的签字是被告知领钱；有的根本没有在家。这就证明上诉人根本没与47人协商，可见他知道至少应当知道几个人处理厂房是无权的。还有合同上有些人文字是后添加的。说到底是个别人恶意而形成的损害近1000人的合法权益。《物权法》第九十七条规定，共有人处分共有财产必须经过三分之二共有人同意，仅使上诉人抗辩不懂法，那么根据人人皆知的常理，大伙的财产几个人私自处理，谁能相信他有处理权呢。综上，完全可以认定上诉人知道并应知道出卖人无出卖权，本案不属于善意取得首要条件。再看上诉人仅仅能口头抗辩其不知道出卖人有出卖权，既无证据证明，又说不出令人信服的理由。只能是不承认法律事实的强行不承认主义，而法律不能凭借不承认而认可。二、上诉人购买的诉争的房屋不构成《物权法》第106条善意取得的第二点规定的要件。即买卖价格合理。本案不争的事实是出卖这些房屋破产中评估价为150多万元，而出卖价格仅仅为50万元，不足评估价格的三分之二。这不是当时为破产低评估价格，事实上无论是当时还是出卖时都应当大大高于150万元。特别强调的是这些房屋是整个院内的部分房屋，单出卖此房，中间插根钉子，整个院子就不值钱了，就是500万元也不能单独出卖。一审开庭时上诉方自认其后盖的房屋价值1千多万元，按照上诉人的自认说法，去掉盖房子的300万元的成本，那么原来还值700万元，怎么50万元就卖了呢，显然不合理。至于上诉人出示的他人卖房的所谓证据的真实性无可证实，不具有真实性；时间、地点与此房屋不同，不具有可比性；此外同一标的，同一法律关系，不具有关联性。同时按照《证据规定》73条规定，双方都举证，且又都推翻对方证据，法院应按照一方证据大于另一方证据加以认定，本案被上诉人证据证明力大于上诉方证据。三、按照《物权法》第106条，善意取得的第三个要件，上诉人也不构成善意取得。上诉人的房照此次审理之前从未出示过，这个房照过户也是违法的，过户的当时房证登记人系朱某，而非糖果厂也非联营厂。因此不能单从形式上认定法律规定要件上的过户。同时根据《物权法》第一百零六条善意取得的规定，这些瑕疵交易不能盲目认定善意取得。不能以一人之利损害1000人的众多利益。被上诉人起诉的是追回权，返还请求，涉及的是买卖无效的相关案情。原审被告姜万珍等23人述称，卖房协议上的字大多数不是本人所签，这里面签字的人有的不在家，还有的签字的人在几年前已经去世，所以大部分都不是本人签字。原审被告刘亚彬等79人经公告送达未到庭应诉答辩。联营厂清算组向一审法院起诉请求：一、请求依法确认杨璧珲与王景耀等78人签订的《卖房协议》无效；二、判令杨璧珲立即返还原告权属证照号为X1、X2、X3的房屋及东西六十七米、南北一百米的土地，并搬出房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1997年，原联营厂宣告破产。原告是原联营厂破产后的法定代表组织。原联营厂破产时，在旧址南侧厂区遗留有生产楼、饼干车间及仓库各一栋，附属房屋若干（统称南院，破产时评估价格1568786.8元）。2000年8月8日，朱某将原联营厂的生产楼及辅助车间和库房的产权办到了自己名下，在县政府房产部门办理了三本房屋所有权证，证照号码为X1、X2、X3。2005年，王景耀等47人向本院提起行政诉讼，请求依法撤销县政府核发的三本房屋所有权证。本院经审理做出（2005）庆行终字第57号行政判决书，依法撤销了以上三本房屋所有权证。朱某不服此判决，上诉于大庆市中级人民法院，大庆市中级人民法院作出了（2005）庆行终字第57号行政判决书，依法维持了一审判决。2006年3月20日，被告王景耀、曾庆兰、刘亚斌等78人（注：《卖房协议》以王景耀、曾庆兰、刘亚斌等47人名义，后附名单为78人）与被告杨璧珲签订《卖房协议》，将房屋所有权证号为X1、X2、X3的三栋房屋，以52万元价格卖给被告杨璧珲。杨璧珲占有使用该房屋至今，并对以上房屋进行了维修、装修，在南院又新建的一栋楼房及车库。一审法院认为，本案诉争的卖房协议中出卖的房屋属联营厂破产财产，联营厂破产时破产财产均未变现分配。在破产财产分配方案中确认，破产企业拖欠职工的劳动债权包括遗属补助137440.00元，离退休费2966770.47元等，破产分配应列为第一清偿顺序。本案被告王景耀等78人，系联营厂退休职工及遗属，对于联营厂只享有劳动债权，对联营厂的破产财产不享有所有权，因此，无权处分联营厂的财产即本案诉争的房屋；并且王景耀等人处分诉争房屋后，未取得所有权人的追认。因此，被告杨璧珲与王景耀等人签订的卖房协议无效，杨璧珲应将购买的房屋返还所有权人。被告杨璧珲等人辩称，其与王景耀等人签订的《卖房协议》合法有效，请求驳回原告联营厂清算组的诉讼请求无法律依据，不予支持。但杨璧珲购买房屋后，对房屋进行了扩建、修缮，房屋价值发生了较大的变化，杨璧珲的损失应另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告杨璧珲与王景耀等78名退休职工于2006年3月20日签订的卖房协议无效。二、被告杨璧珲返还原告联营厂清算组权属证照号为X1、X2、X3的房屋及院落。以上第二项于本判决生效后十日内履行。案件受理费50元，由被告杨璧珲负担。二审期间，上诉人杨璧珲提交了如下证据：1.复印自肇州县房产登记管理部门的房屋档案一组。欲证明朱某在房屋租赁期间将房屋登记在自己名下，王景耀等退休职工通过行政诉讼将登记在朱某名下的产权证撤销，又变更回北京义利食品公司肇州联营公司，之后双方当事人通过买卖的方式将以上三处房产变更到杨璧珲的名下，已经完成了物权法第一百零六条的全部规定，已经具备了善意取得的全部要件；2.杨璧珲交易房屋院落内自建房屋的规划许可证及房屋产权证2本（复印件），产权证编号为X4号，建筑面积为708平方米，另外一本产权证编号为X5号，建筑面积为164.16平方米，以上两本产权证的登记时间均为2012年7月2日，房屋所有权人为杨璧辉和汪少尉共有；3.税费票据（复印件），欲证明杨璧珲购买房屋的过程中缴纳的税费。其中建筑面积为470.25平方米，交税金额为6000元。另外一个建筑面积为1898.18平方米，交税金额为26000元。另外一个建筑面积为2091.67平方米，交税金额为18000元，共计50000元。杨璧珲获得土地使用权是租赁的，并交纳了相应费用。4.职工债权最终分配对比图、职工应分配社会统筹款及福利费的对比图、企业职工的构成破产财产分配方案。欲证明王景耀等退休人员占有应分配工资额61%的比例，进一步证实王景耀等人处分财产的金额只有150万元，处分财产的比例不足资产比例的30%，进一步证实王景耀是有权处置财产。5.杨璧珲交付52万元购房款的证明、收据、收条各一份（与原件核对无异的复印件），欲证明杨璧珲与联营厂签订买卖协议后，杨璧珲实际支付了全部款项，其中20万元支付给刘亚臣，而且得到出卖人的认可。6.提交一份光盘及一组照片，录制时间10月28号。录制地点是涉案房屋争议的所在地，录制井房现状，欲证明当初其它房屋原貌，当时房屋没有修缮，其他房屋如井房一样。联营厂清算组质证称，对杨璧珲提供的档案证据的真实性和证明的问题均有异议。杨璧珲举示的房屋档案恰恰证明了房屋登记机关登记违法，登记的程序错误，因此这个房屋登记是违法无效的。从上诉方举的这些房屋所谓档案记载原始房屋档案是公司，是朱某名下的，登记时间为2000年，房照上明确记载领证人朱某，杨璧辉领证时间是2008年，说明了从朱某领证到杨璧辉领证中间没有档案的变更手续，因此上诉人提出的恢复到糖果厂是空穴来风，只是一种陈述，在档案里可以看出没有从朱某恢复到糖果厂，杨璧辉的办证是从朱某办到自己的名下，所以登记违法，违背程序。这个房屋档案与上诉人所举示的2015年房证相互矛盾，可见登记是虚假的。上诉方举证断章取义，不是完整的档案，从被上诉方举证的完整档案完全可以证明原房屋登记机关登记程序违法，登记实体违法，至于表现和证据在哪个方面，待被上诉方举证中加以说明。根据法律规定，对房屋登记有纠纷的，先民事后行政。因此清算组和糖果厂职工多次找县政府和法院有关部门，他们告知的是先进行民事审理，然后再处理登记问题，换言之，这个登记是有瑕疵的，这个登记不能成为最终的合法登记，也就是说这个房照的登记是个待定的事实，不能最后确认事实。2.这份证据与争诉案件无关。3.完税的税票是交易行为中必须履行的义务，但是交税了不能等同于登记程序就是合法的，实体就正确，因此这个完税的税票不能证明房屋登记机关对争诉房屋的登记程序合法，实体有效的。关于土地租赁费法律规定特别是根据原来房屋登记办法的规定房地一体，而本案交的是租赁费，双方没有约定谁交费和交税，那么应当双方承担，而杨璧珲主动承担可见她明知房屋是低价购买，因此主动交费。交费中应当交完全的土地出让费，而交的租货费用，所以推定上诉人购买房屋知道出卖人没有出卖权。4.这四份自画的图表不是证据，最多是个说明，或者叫做一种抗辩意见。这四张图在本案来说是画蛇添足，根本说明不了本案的实质。这个所谓说明计算没有相关证据支撑，也不符合破产清算分配方案的金额。所说退休职工能占多大比例那只是职工对破产财产的变现而并不能证明破产职工占有份额就能随意处分财产，特别是本案所谓的47名退休职工，从实际上连10%同意的都没有，职工签字人姜万珍上次开庭中已经做了说明，由于本案中离退休人员居住于四面八方，如果需要考究那么可能要花费很大财产，同时认为职工签字了举证的责任在于上诉方，上诉方随意填了47人并没有证据能够证明是真实的，根据《物权法》第九十七条规定，处分共有财产的，必须经过财产所有人三分之二同意才能处分，那么三分之二也可能是股权，等份共有也是人数的三分之二，糖果厂职工近千人，47名不能占三分之二。这份证据不能证明上诉人善意取得。5.杨璧珲举的三份证据能够证明我方要证明的问题。所谓出卖的房款并不是都给了所谓的退休职工，其中给付刘亚臣20万元，而刘亚臣并不是欠他的款，是他在案外为朱某顶账的款，刘亚臣即厂方代表刘亚彬的哥哥，可见刘亚彬并不是厂方代表，所以这个出卖是恶意串通，从而以牺牲破产职工为代价，达到某些人利益的目的。卖房款收条进一步证明了所谓的卖房虚假，收条中只是个别人收款，而且王景耀的名字还写错了勾掉了，后面又补签了6个人，显然出卖的时候杨璧珲应当知道王景耀和曾庆兰没有出卖权。证明说有20万元交给刘亚臣，但是下面的说明人是杨璧辉，既然和47人达成买卖房屋，为何要说明给刘亚臣20万元，所以杨璧珲知道卖房是没有出卖权的。6.房屋的价值不能以房屋现状来论价，没有可比性。录制的是现在录制，这个房屋一直在杨璧珲控制下，无法体现原来的现状。不能用井房现状推定其他房屋当年状况。联营厂清算组提交了如下证据：1.复印自肇州县房产登记管理部门的房屋档案一组，欲证明：涉案房屋登记程序违法，房屋全部的过户登记中均是由朱某过户给上诉方，虽然由法院裁定要求恢复原糖果厂，但在房屋登记部门并没有房屋变更的登记。在房屋登记中收录了47人所谓的合同，而按照房屋登记对出卖人都应该一一核对，而没有核对。在房屋登记中没有朱某的签字，也没有糖果厂人员的签字，更没有47人的签字，因此程序严重违法。实体严重违法，在登记中登记机关没有进行法律规定的形式要件审查。里面去登记的只有曾庆兰，曾庆兰是代理人，她代表朱某，而不是出卖人，代理手续还没有，可见登记程序及实体均违法。王景耀也没有签字。综上这个登记是应当予以撤销和认定无效的，根据法律规定破产职工和清算组已经要求行政诉讼，所以说本案考虑是否善于取得，以房屋是否过户为要件存在瑕疵。2.肇州县人民法院的通知1份、北京义利食品公司的证明1份，欲证明清算组系法院确定，清算组其他人没变，组长武加行变为柴志宏。杨璧珲质证称，1.对房屋所有权存根真实性无异议，但不能证实被上诉人的主张，我们认为房屋部门作为登记行政主管机关，在办理房屋登记时程序合法，适用法律正确，具体行政行为一旦做出具有确定力，合法力，故以上登记行为的真实性及合法性应当得到确认。从卷宗内容看，当时房管部门认真审查了王景耀、曾庆兰等人有权利代表原糖果厂的全体职工提起行政诉讼，而且他们的诉讼主体资格得到两级人民法院的认可，并出具了他们的授权委托书，故他们的签字就应当代表糖果厂的全体职工。我们坚持认为登记行为合法有效。2.对肇州县法院通知的真实性无异议，但这份通知是对一个消亡的主体，即北京义利肇州联营厂下发的通知，该联营厂在破产清算完结后已经由当时的肇州县工商行政管理局依法注销，自注销之日该企业法人主体资格消亡。原审被告姜万珍对双方举证发表质证意见为，对杨璧珲所举的证据不认可，对联营厂清算组所举的证据认可。本院认为，1.肇州县房产登记管理部门的房屋档案一组，杨璧珲与联营厂清算组均复印自肇州县房产登记管理部门，经核对档案内容，双方提交的页数虽有不同，但重合部分记载一致，且均加盖有肇州县房产登记管理部门印章，故本院对复印自肇州县房产登记管理部门的房屋档案一组予以采信。2.杨璧珲提交的其交易房屋院落内自建房屋的规划许可证及房屋产权证两本亦加盖有肇州县房产登记管理部门印章，能够证明杨璧珲在交易房屋院落内自建房屋已在房产登记管理部门进行了登记，故本院对复印自肇州县房产登记管理部门的自建房屋的规划许可证及房屋产权证予以采信。3.杨璧珲提交的税费票据，能够证明其购买房屋的过程中缴纳了相应税费的事实，本院予以采信。4.杨璧珲提交的职工债权最终分配对比图、职工应分配社会统筹款及福利费的对比图、企业职工的构成破产财产分配方案，系杨璧珲单方制作，其关于分配与处分财产比例的分析不具有证实王景耀等人有权处分财产的证明力，故本院不予采信。5.杨璧珲提交的52万元购房款的证明、收据、收条各一份，系与原件核对无异议的复印件，体现的是涉案房屋房款的交付情况，故本院予以采信。6.联营厂清算组对井房现状并无异议，故本院对上诉人提交一份光盘及一组照片的真实性予以确认。7.对联营厂清算组提交的肇州县人民法院的通知1份、北京义利食品公司的证明1份，杨璧珲对真实性无异议，本院对联营厂清算组系法院确定，联营厂清算组组长现已更换为柴志宏的事实予以认定。原审被告姜万珍等23人二审期间未提交证据。本院经审理查明除与一审查明的事实一致外，另查明，2006年4月17日原为朱某名下的X1号（2091.67平方米）、X2号（1898.18平方米）、X3号（470.25平方米）房屋产权证重新办理至北京义利食品公司肇州联营公司名下，产权证号为X6号（1898.18平方米）X7号（470.25平方米）、X8号（2091.67平方米）。2008年7月29日办理到杨璧珲名下，产权证号为X9（470.25平方米）X10（2091.67平方米）、X11（1898.18平方米）。2015年11月3日进行了重新登记，产权证照号为X12（470.25平方米）X13（2091.67平方米）、X14（1898.18平方米）。杨璧珲于2011年7月交纳了上述房屋交易税费。2012年7月2日杨璧珲在涉案房屋院内新建的房屋进行了登记，产权证号为X15（164.16平方米）、X16（708平方米）。涉案南院土地证照号为X17，土地使用权人为杨璧珲、汪少尉，使用权类型为租赁，使用权面积7535.65平方米，登记时间为2015年11月3日。杨璧珲交纳了相应租赁费用。杨璧珲交纳的52万元房屋价款，离退休职工收取其中32万元，并分配给相应职工。其中的20万元交给刘亚臣，由刘亚臣于2006年4月29日出具收据一份，注明“上款系欠款。（原粮果厂欠大庆银行贷款，大庆市中级人民法院依法执行用刘亚臣卡玛斯翻斗车壹台，替糖果厂还贷）”。还查明，2013年10月9日，肇州县人民法院下发《通知》一份，以职工反映破产时有部分财产遗漏而且财产并未变现分配为由，参照《中华人民共和国破产法（试行）》第24条规定，恢复肇州联营厂破产清算组，现已更换为柴志宏。另外，二审期间，本院做了大量调解工作，重点针对杨璧珲维修、装修涉案房屋事项组织当事人进行了调解，后因差异较大，调解未果。本院认为，本案发回重后，联营厂清算组在原诉讼请求依法确认杨璧珲与王景耀等78人签订的《卖房协议》无效的基础上，增加一项诉讼请求：请求判令杨璧珲立即返还原告权属证照号为X1、X2、X3的房屋及东西六十七米、南北一百米的土地，并搬出房屋。基于增加后的诉讼请求本案的案由应为物权保护纠纷，一审仍按原审原告的原诉讼请求确定为确认合同无效纠纷不当，本院予以纠正。本案争议焦点为：一、联营厂清算组作为原告的主体是否适格；二、王景耀等78人与杨璧珲签订的《卖房协议》是否有效；三、杨璧珲购买房屋的行为是否构成善意取得。一、关于联营厂清算组作为原告的主体是否适格的问题。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第九十七条第二款“破产程序终结后仍有可以追收的破产财产、追加分配等善后事宜需要处理的，经人民法院同意，可以保留清算组或者保留部分清算组成员”的规定，本案虽发生在联营厂破产程序终结后，但因存在破产财产并未变现分配导致破产财产被处置，需要追收的情况，故经人民法院同意可以恢复清算组，清算组作为本案原告主体适格。二、关于王景耀等78人与杨璧珲签订的《卖房协议》是否有效的问题。虽然涉案房屋系王景耀等退休职工及遗属通过行政诉讼从朱某处追回，但不能因此改变涉案房屋的归属，即涉案房屋仍系联营厂的破产财产。据此，王景耀等78人与杨璧珲签订《卖房协议》时，王景耀等78人对涉案房屋并无所有权。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分并不导致债权合同无效，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，自签订时已经生效。一审认定协议无效适用法律错误，本院予以纠正。三、关于杨璧珲的买房行为是否构成善意取得的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，受让人杨璧珲欲取得该不动产的所有权，应当具备以下三种情形：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。所谓善意就是不知道并且不应当知道出售人无权处分。2006年3月20日王景耀等多名退休职工及遗属与杨璧珲签订《卖房协议》时，王景耀等多名退休职工及遗属出示人民法院行政判决书，持有登记在朱某名下的房产证，但上述证据仅能证实王景耀等多名退休职工及遗属有权代表破产企业追回被他人侵占的涉案房屋，并不能当然推定其对追回的资产具有所有权及管理处分权。协议上虽有刘亚彬的签字，但并无证据证实其为厂方代表，更不能证明其能代表联营厂清算组，故在王景耀等多名退休职工及遗属本身并非登记权利人的情况下，受让人杨璧珲的善意依赖无从谈起，其对王景耀等多名退休职工及遗属无权处分涉案房屋是明知的。同时，联营厂破产时的评估报告载明涉案房屋1997年的评估价为1568786.80元，2006年杨璧珲购买时，成交价格为52万元，其提供的三份买卖房屋协议，时间既非1997年亦非2006年，不具有可比性，无从体现该价格为合理价格。综上，杨璧珲购买涉案房屋时，明知王景耀等多名退休职工及遗属非房屋所有权人，应当知道王景耀等多名退休职工及遗属并无处分权，受让价格明显低于破产财产的评估价，故其行为并不构成善意取得，不能因已办理了涉案房屋转移登记而取得所有权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，在受让人的购买行为不构成善意取得的情形下，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，杨璧珲购买涉案房屋的行为不构成善意取得，一审判决虽认定《卖房协议》无效属适用法律错误，但判决返还涉案房屋的判项正确。杨璧珲基于涉案房屋扩建、修缮等产生的损失应另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省肇州县人民法院（2015）州商初字第163号民事判决第一项；二、维持黑龙江省肇州县人民法院（2015）州商初字第163号民事判决第二项；三、驳回北京义利食品公司肇州联营厂清算组的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由上诉人杨璧珲负担。本判决为终审判决。审判长  臧国燕审判员  刘清贤审判员  王东辉二〇一七年十二月二十六日法官助理傅佳书记员刘佳附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；