北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初999号原告（反诉被告）：褚桃艳，女，1975年2月15日出生，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪友，北京市时开律师事务所律师。被告（反诉原告）：靳岐江，男，1959年2月4日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张培培，北京旭坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑云，女，1958年11月29日出生，住北京市昌平区。原告（反诉被告）褚桃艳与被告（反诉原告）靳岐江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员徐连森担任审判长，与代理审判员张华、人民陪审员张蕊芬组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）褚桃艳及其委托诉讼代理人张海燕、汪友，被告（反诉原告）靳岐江的委托诉讼代理人张淑云、张培培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告褚桃艳向本院提出诉讼请求：1、被告靳岐江支付褚桃艳因违反约定解除合同的违约金60000元；2、判令被告靳岐江与褚桃艳解除租赁合同；3、判令靳岐江退还褚桃艳2016年11月19日至2017年3月15日的租金6444.4元；4、判令靳岐江返还褚桃艳一台空调（杂牌、原在二楼阳面第三间）、一台热水器（杂牌、原在三楼大间），床（1.6米-1.8米15张，二合一桌子21个，鞋架15个，大床旧的带床板6张）；5、诉讼费用由靳岐江承担。事实和理由：2016年1月6日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将位于北京市昌平区某某镇某某村某某条某某号（三层楼24间）房屋租给原告使用，年租金20000元，每半年支付一次，合同期限内房屋水电、房屋装修、维修自理，不得破坏主体结构，合同期限从2016年1月6日到房屋拆迁时终止，且双方约定了违约金。现被告以原告对房屋管理不善为由终止合同，并在楼门口粘贴与原告终止合同和限期让其他租户搬走的通知，原告多次与被告协商解决，均无果，故向法院提起诉讼。本诉被告靳岐江辩称：第一、同意终止租赁合同；第二、不同意支付违约金60000元。双方于2016年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定褚桃艳水电自理，房屋装修、维修自理，但是靳岐江将房屋交付褚桃艳后，褚桃艳未经靳岐江同意，擅自将房屋转租给不特定的第三人，且褚桃艳不履行房屋的维修义务，致使房屋损害，不能正常使用。因此，同意终止租赁合同，由于褚桃艳属于违约一方，违约责任不应由靳岐江承担。不同意支付租金，因为双方租赁合同于2017年3月15日解除，该项租金本应属于褚桃艳应当支付的款项，第四项诉讼请求，我们统计了一下房子里的物品，同意返还旧空调（科隆牌）1台，旧澳柯玛牌热水器一台；1.5米乘以0.95米床7张，每张都是两张小床拼起来的，这7对拼好的床同意返还；2张单人床是1.9米乘以1.1米，桌子一共是4张，其中2张是1.2米乘以0.4米，1.5米乘以0.6米1张，旧电脑桌1张，旧椅子2把，14个铁鞋架，以上物品同意返还。褚桃艳和相关租户搬离涉案房屋没有通知靳岐江，造成房屋内很多灯管丢失，相关设备损坏，属于褚桃艳没有履行交接义务，给靳岐江造成相关损失，我们会提起反诉。反诉原告靳岐江向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉人与被反诉人解除房屋租赁合同；2、判令被反诉人支付反诉人房屋维修费用12336元；3、判令被反诉人支付反诉人房屋受损损失6983.2元（124.70元×56）；4、判令被反诉人支付反诉人供暖费1200元；5、判令被反诉人支付反诉人水费954元、电费661.44元；6、判令被反诉人支付反诉人违约金60000元；7、要求褚桃艳返还房间钥匙，具体为：阳面房间6间（每间房屋钥匙3把），阴面房间17间（每间房屋2把钥匙）、街门钥匙2把；8、本诉和反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人房屋租赁合同纠纷一案，贵院已经受理，案号为2017京01**民初999号。双方约定，被反诉人在合同期限内房屋水电、房屋装修、维修自理，不得破坏主体结构。但是被反诉人未履行义务，导致房屋损坏，不能正常使用。现被反诉人反诉至法院，要求终止租赁合同，且未与反诉人对房屋及其内的设备用品等进行交接，导致涉案房屋内设备丢失，侵犯了反诉人的合法权益。反诉被告褚桃艳辩称：同意解除房屋租赁合同，但是对解除合同的时间存在异议；第二项诉讼请求，房屋维修费不同意支付，也不认可，因为靳岐江没有足够的证据证明房屋损害是由褚桃艳造成的；第三项诉讼请求的答辩意见同第二项诉讼请求一致；第四项诉讼请求，房屋租赁期间的供暖费均由褚桃艳通过烧柴火方式供暖（包括靳岐江住的3间），因此不存在欠取暖费的问题；第五项诉讼请求，租赁期间，水电费均由褚桃艳去自来水公司、供电局交纳，且费用一直交到2016年11月，而2016年11月份褚桃艳的所有客户均已搬离；第七项诉讼请求，我们租下房子来，就没有给过我们钥匙，很多租客都是靳岐江直接打交道，故不同意返还钥匙的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：2016年1月6日，靳岐江（甲方）与褚桃艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昌平区某某镇某某村某某条某某号（三层楼二十四间）房屋租给乙方使用，租赁押金1000元，租房期限自2016年3月15日至该房屋拆迁为止；第一年租金为2万元，以后每年24000元整，每半年一给付；合同期内房屋水电自理，房屋装修、维修自理，不得破坏主体结构；乙方不得利用承租地从事任何违法犯罪活动，由此产生的后果以及对甲方造成的损失由乙方承担；乙方承租期间做好防火防电防盗工作，如人为因素对甲方造成损失责任由乙方承担，该合同签订后不得终止变更，拆迁时合同自行终止；如甲乙双方违约应当支付对方违约金为全年租金的三倍。合同签订后，靳岐江向褚桃艳交付了房屋，褚桃艳分两次支付了第一年的租金20000元。经询，双方交付房屋时未有交割清单。在合同履行过程中，双方曾因褚桃艳安装空调问题发生争执。2016年8月，褚桃艳与靳岐江及家人发生冲突，靳岐江不再让褚桃艳进入涉案房屋，但靳岐江称虽然不允许褚桃艳进入房屋，但是自己并没有赶走褚桃艳的租户。2016年11月19日，靳岐江曾张贴通知，告诉租户因二房东对房屋管理不善，终止与褚桃艳的合同，请所有租户在11月30日前搬走。庭审中，双方对最后一个租户搬离的时间存在争议，褚桃艳称最后一个租户房租交到2016年11月5日，靳岐江称最后一个租户12月5日搬走的，并提交书面证言一份，证明租户王明明直到2017年5月19日才将东西取走，但其证言中称自己仅住2个多月，就已经搬离了涉案房屋，并告知了褚桃艳。庭审中，靳岐江还向本院提交褚桃艳向自己发送的短信四条，证明2017年3月15日之后褚桃艳还要求交纳2017年3月到9月的房费，故房屋租赁合同终止时间应为2017年3月15日。2017年11月29日，靳岐江向本院提交一份房屋内物品清单：1、科龙空调1台，旧的1匹；2、澳柯玛热水器1台，旧的，40升；3、双对床7对，每对长1.5米，宽0.95米，旧的；4、单人带垫子床2个，每个长1.9米，宽1.1米；5、旧桌子2张（长1.2米、宽0.4米）、旧桌子1张（长1.5米、宽0.6米）、旧电脑桌1张、旧椅子2把；6、旧铁鞋架子14个。褚桃艳对上述物品清单中的空调、热水器、铁鞋架子予以认可，床、电脑桌、椅子应当有21把。2017年12月19日，褚桃艳再次向本院提交增加诉讼请求申请书，要求靳岐江退还褚桃艳住房押金1000元。经询，靳岐江称并未收到1000元押金，褚桃艳称押金收条已经丢失，靳岐江不承认收到押金1000元，自己不再主张靳岐江退还押金。庭审中，靳岐江认可2016年11月之前的电费由褚桃艳交纳，但自己主张的电费系2016年12月期间产生、水费系2016年10月8日至2017年1月6日期间产生，供暖费系2016年1月6日至2016年3月31日期间产生。褚桃艳称2016年11月19日靳岐江已经贴出通知，要求住户11月30日之前搬离，且住户在11月底之前均已搬离，故2016年12月及之后的水费、电费均不应当由自己支付，供暖费双方并未进行约定，且供暖均由自己劈柴火供暖，不应该由自己负担。另查明：涉案房屋所在土地为北京市昌平区某某镇某某村集体建设用地，该宗土地登记的集体土地使用权人为靳岐江妻子张淑云。在本案审理期间，双方均未出示涉案房屋被相关部门认定为违法建设的法律文件。靳岐江称房屋2017年3月15日后褚桃艳并未交纳房租，双方合同终止，故自己装修房屋后，于2017年5月对外出租。本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。本院认为：褚桃艳与靳岐江签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。在合同履行过程中，双方于2016年8月因琐事发生冲突，冲突后靳岐江不允许褚桃艳再进入涉案房屋，且靳岐江于2016年11月19日张贴通知，与褚桃艳终止合同，且要求住户于2016年11月30日全部搬离，现有证据虽未能证明褚桃艳最后一名租户搬离的具体时间，但双方签订的《房屋租赁合同》自2016年11月30日确已无法继续履行，故本院认定褚桃艳与靳岐江签订的《房屋租赁合同》已经解除，时间为2016年11月30日。靳岐江所提供的王明明书面证言仅能证明王明明自认住了2个多月就搬走了，并告知了褚桃艳，但并未告诉靳岐江，因王明明搬走时褚桃艳已经无法进入涉案房屋，故本院无法认定王明明搬走东西的时间为最后一名租户搬离时间。对于褚桃艳所发要求交纳2017年3月到9月房费的短信系褚桃艳向靳岐江所发出的继续履行合同的意思表示，但靳岐江并未对此予以回应，故本院对于靳岐江称2017年3月15日褚桃艳不交纳租金解除合同的主张，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋租赁合同》于2016年11月30日解除后，靳岐江应当将多收取的租金予以退还，退还租金的时间为2016年12月1日至2017年3月15日，故对于褚桃艳要求退还租金中的合理部分，本院予以支持。褚桃艳要求靳岐江返还其物品，但其并未提交任何证据予以证明，对于靳岐江认可的部分，本院予以支持。靳岐江所提交的房屋受损照片日期均为2016年12月，褚桃艳自2016年8月冲突后已经不能进入涉案房屋，无法对房屋进行有效的管理以及经营，靳岐江并不能证明房屋受损系由褚桃艳所致，故对于靳岐江要求褚桃艳支付房屋维修费用、房屋受损损失的请求，本院不予支持。关于取暖费，双方在合同中并未进行约定，褚桃艳对此不予认可，靳岐江并未有证据证明取暖费是否发生及数额，故本院不予支持。靳岐江认可褚桃艳电费已经交至2016年11月，与本院认定合同解除时间一致，故对于靳岐江要求褚桃艳支付2016年12月电费的请求，本院不予支持。对于靳岐江要求褚桃艳支付自2016年10月8日至2017年1月6日水费的请求，考虑合同解除时间，本院对其合理部分，予以支持。靳岐江要求褚桃艳返还房屋钥匙，褚桃艳不认可收到过钥匙，因为双方交付房屋时并未有物品交割清单，导致本院无法核实是否交付钥匙以及交付钥匙的数量，故对于靳岐江要求褚桃艳返还钥匙的请求，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》解除系双方在履行合同过程中发生纠纷，不能正确处理导致进一步发生冲突，现有证据并不能证明任何一方存在违约行为，故对于褚桃艳要求靳岐江支付违约金60000元的本诉请求、靳岐江要求褚桃艳支付违约金60000元的反诉请求，本院均不予支持。对于褚桃艳、靳岐江观点中的合理部分，本院予以采信；其它部分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认褚桃艳与靳岐江签订的《房屋租赁合同》于2016年11月30日解除；二、靳岐江于判决生效之日起七日内退还褚桃艳租金5753.42元；三、靳岐江于判决生效之日起二十日内返还褚桃艳旧科龙空调1台、旧澳柯玛热水器（40L）1台、旧铁鞋架14个、双对床（每对长1.5米、宽0.95米）7对、单人带垫子床（每张长1.9米，宽1.1米）2张、旧桌子（长1.2米，宽0.4米）2张、旧桌子（长1.5米、宽0.6米）1张、旧电脑桌1张、旧椅子2把；四、褚桃艳于判决生效之日起七日内给付靳岐江水费900元；五、驳回褚桃艳其他的诉讼请求；六、驳回靳岐江其他的反诉诉讼请求。案件受理费1462元，由褚桃艳负担1412元，已交纳；由靳岐江负担50元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费927元，由靳岐江负担902元，已交纳；由褚桃艳负担25元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森代理审判员  张 华人民陪审员  张蕊芬二〇一七年十二月二十三日书 记 员  王婷婷