广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂05民初226号 原告（执行案外人）：吴贞慧，女，1974年7月7日出生，汉族，户籍所在地中国台湾桃园县。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路**。 负责人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司，，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城**** 法定代表人：黄耀锋，董事长。 原告吴贞慧诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴贞慧的委托诉讼代理人赵成民，被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴贞慧向本院提出诉讼请求：一、立即停止对吴贞慧购买的位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1812号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认吴贞慧与鸿源先科公司于2010年4月7日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1812）合法有效，并确认位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1812号房屋归吴贞慧所有；三、鸿源先科公司协助和配合吴贞慧办理北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1812号房屋的产权过户登记；四、本案案件受理费用由工行云南路支行承担。 事实和理由：2011年10月27日，吴贞慧与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1812），约定吴贞慧购买鸿源先科公司开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1812号房屋，房屋总价377264元，吴贞慧之后依约交付全部房款，并实际占有、使用了涉案房屋。然而，北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在工行云南路支行与鸿源先科公司金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋，后于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日进行续封。吴贞慧为此于2017年7月14日向北海中院提起执行异议申请，该院作出（2017）桂05执异155号执行裁定书，裁定驳回吴贞慧的异议请求。吴贞慧认为，吴贞慧于签约后已支付全部购房款并实际占有房屋至今，未能办理房屋备案和产权过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，吴贞慧在合同履行过程中并无过错，北海中院不得查封、扣押和冻结涉案房屋。 工行云南路支行辩称：1.北海中院所作的执行裁定书正确，应当予以维持。2.吴贞慧提供的《商品房买卖合同》是伪造的，吴贞慧与鸿源先科公司之间不存在买卖合同关系。即使合同真实，合同签订的时间在法院查封涉案房屋之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议与复议案件规定）第二十九条第一项的规定，不能排除涉案房屋的执行。3.工行云南路支行对涉案房屋享有的抵押权在北海市房地产交易中心登记在先，吴贞慧购买涉案房屋在后，即吴贞慧明知涉案房屋有抵押登记记录，仍要购买涉案房屋，具有过错，鸿源先科公司未经工行云南路支行的同意将房屋出卖给吴贞慧，所签订的《商品房买卖合同》是无效的。吴贞慧可以向鸿源先科公司主张相应的违约责任，而不是提起执行异议之诉。4.不动产发票是鸿源先科公司伪造的，不足以证明吴贞慧实际支付了全部购房款，不符合上述规定第三项情形，不足以排除涉案房屋的执行。涉案房屋不是吴贞慧的唯一住房，不符合《执行异议与复议案件规定》第二十九条第二项情形，不能排除涉案房屋的执行。6.工行云南路支行对涉案房屋享有抵押权，属于物权；吴贞慧对涉案房屋只享有债权，不享有所有权，吴贞慧无权排除涉案房屋的执行。7.本案应当适用《执行异议与复议案件规定》，而不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中关于查封、扣押、冻结财产的规定》或《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》。 鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 吴贞慧围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.(2017)桂05执异155号执行裁定书及送达回证，证明：（1）吴贞慧（案外人）提出执行异议之诉的依据；（2）吴贞慧的房屋在法院执行裁定查封的范围；2.鸿源先科公司营业执照、法定代表人和电脑咨询单等主体证据，证明鸿源先科公司的主体资格；3.关于“鸿源生态新城”购房人缴纳契税征收滞纳金问题的批复，证明：（1）吴贞慧提出执行异议的依据；（2）吴贞慧的房屋在法院执行裁定查封的范围；（3）因查封、执行涉案房屋《商品房买卖合同》无法继续履行合同而中止的事实；4.房屋登记信息档案查询证明，证明：（1）涉案房屋已经被北海中院查封、续封的事实；（2）吴贞慧提出执行异议之诉的依据；5.《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1812），证明吴贞慧提出执行异议之诉的依据；6.不动产统一发票，证明吴贞慧交付全部房款377264元的事实；7.税收完税证明，证明吴贞慧已经履行缴纳契税义务的事实；8证明，吴贞慧自2014年9月30日已经实际占有、使用涉案房屋的事实。 工行云南路支行未向本院提交证据。 鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 经开庭审理质证，工行云南路支行对吴贞慧提交的证据质证如下：证据1、2的三性没有异议。证据3的合法性、关联性有异议，关于征收或者不征收滞纳金与本案无关，假设工行云南路支行的查封在后、吴贞慧签订《商品房买卖合同》在前，根据合同的约定根本不影响合同签订之日起30日内向北海市房地产交易中心申请登记备案的履行，而至今未见有北海市房地产交易中心任何登记备案情况，故该份证据不能证实吴贞慧的主张。证据4关联性有异议，不能证实吴贞慧的主张。证据5的三性有异议，该份合同是伪造的，不能证实吴贞慧与第三人鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系的真实性，是否真实应结合是否办理正式的备案登记等予以确认，而吴贞慧提交的证据材料缺乏上述具有法律效力的认证。同时我们要求申请对该份合同的公章落款时间和签约时间是否一致进行鉴定。证据6三性均有异议，首先该份证据显示开票时间为2014年6月26日在涉案房屋被查封、被立案执行之后，工行云南路支行有理由认为该发票是吴贞慧为了规避中止执行涉案房屋才开具的。证据7的三性有异议，首先该份证据显示吴贞慧纳税申报时间为2014年7月30日在涉案房屋被查封、被立案执行之后，工行云南路支行有理由认为该税票是吴贞慧为了规避中止执行涉案房屋才申报的。证据8的三性有异议，该份证据的内容与本案无关。证据9的三性有异议，该份证据明显存在造假，至今无法确定具体管理鸿源生态城的物业公司。 鸿源先科公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。 对吴贞慧提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年3月3日,北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2011年10月27日，吴贞慧与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1812），约定吴贞慧购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城A幢1812号房，房屋建筑面积为99.28平方米，总价款377264元。2010年5月31日，鸿源先科公司向吴贞慧出具了《销售不动产统一发票》，载明收到吴贞慧交付的1812号房购房款377264元。2010年12月3日，吴贞慧向税务机关缴纳了A幢1812号房屋契税11317.92元。2017年7月23日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主A栋1812号房业主吴贞慧于2014年9月30日租赁给北海市银海区聚晖百货商行使用至今。” 另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）800158号、北国用（2004）第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向北海中院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.3平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋1812号房）。本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理后判决驳回上诉,维持原判。又因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物，查封标的中均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，吴贞慧以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人吴贞慧对登记在鸿源先科公司名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。吴贞慧为此提起本案诉讼。 再查明，吴贞慧名下在北海市不动产登记中心房屋登记信息为：坐落在北海市，面积为326.63元平方米。 本院归纳本案的争议焦点为：吴贞慧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。 本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，吴贞慧与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。而涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其也无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由吴贞慧提供的《收据》、《付款方式补充协议》等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，吴贞慧已支付全部房款，并已于2014年实际使用。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力效力消灭。而工行云南路支行对该财产重新申请查封的时间为2011年11月1日，由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的商品房买卖关系持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担的情形。工行云南路支行抗辩本案《商品房买卖合同》是在查封之后签订的，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，吴贞慧对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，虽对涉案《商品房买卖合同》的合法有效性进行了审查，但本案中不对吴贞慧诉请确认该合同的合法有效性作出判决。此外，吴贞慧要求鸿源先科公司为其办理房屋过户，因该诉求系基于吴贞慧与鸿源先科公司的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，吴贞慧应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、本案不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城A幢1812号商品房； 二、驳回原告吴贞慧的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2017）桂05执异166号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  陈邦和 审判员  魏玉芳 审判员  叶 萍 二〇一七年十二月三十日 法官助理庞晓湖 书记员曾荣