广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初22580号原告（反诉被告，以下统称原告）：袁明丽，女，1991年9月20日出生，汉族，住江西省南康市。委托代理人：林在学，广东博浩律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：李文莉，女，1967年7月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：陈循礼，广东格新律师事务所律师。原告袁明丽诉被告李文莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程秀建适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林在学，被告李文莉及其委托代理人陈循礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还押金10000元给原告；2.被告支付等额于押金金额的违约金10000元给原告；3.被告支付逾期支付款项（违约金）的违约金暂计1000元（自2017年9月10日暂计至起诉之日，实际应当计算至给付完毕之日，每逾期一日，按应付金额的2%支付）。事实及理由：2016年10月23日，原告承租被告位于广州市越秀区东兴北路92号704房的房屋，租赁期至2017年10月31日，每月租金5000元，承租当日原告向被告支付押金10000元。后被告在2017年8月中旬，以各种理由要收回房屋并提前解除租赁合同，且要求原告自8月31日之前搬走，并说已经找到新的租户，新租户要求9月1日入住。原告无奈腾空房屋并交还，但被告却拒绝退还押金，也拒绝支付提前解除合同的违约金给原告。被告答辩称：经原告与被告协商，双方于2017年9月1日协商解除合同，并约定原告于2017年9月1日上午以原状交还房屋和设备。在双方共同检查交接房屋和设备时，双方确认部分房屋及附属设备不同程度损坏。具体如下：1.厨房地柜因乙方使用不当，致渍水造成严重损坏；2.部分墙面渍水浸或不当碰撞，造成墙面污损和剥落；3.沙发底部及布面部分破裂损坏；4.床垫污损无法使用；5.洗衣机不能正常使用；6.空调因使用不当致不能正常工作；7.不锈钢防盗门因使用不当致损。以上房屋及设备损害经双方当天已经确认，被告当即要求原告对以上损坏的房屋及附属设备进行维修整改，验收合格和结清欠款后，双方再办理交接房产手续。但是，原告却拖延不办交接，也不维修，并不交付房屋钥匙。被告在东海嘉园物业人员和广贺中介人员的现场见证下只好破坏房门进入房屋，聘请专业人士评估，具体损失包括：厨房地柜和台面维修及更换费用5000元；墙面修补费用4000元；沙发更换2000元；床垫（承租方同意赔偿）1500元；洗衣机（已维修）30元；空调（因使用不当致损已修理）520元；不锈钢防盗门维修费用1000元。被告为此维修厨房地柜和台面维修及更换费用5000元，墙面修补费用4000元，其他还没有维修。维修期约三十天。此外，原告还拖欠水费，物业管理费，电费，煤气费，9月（维修期间租金）5000元。对于原告在使用过程中造成的部分房屋及设备的损坏，已经违反了租赁合同的约定，原告应赔偿维修或跟换费用。维修期间占用房屋，应当支付一个月占用期间的租金，原告应当在本月15日前支付一个月租金，如逾期被告将按合同履行，没收押金，收回房屋。由于原告已经逾期支付水电煤气费、物业管理费及维修期间占用一个月的租金，已经违反合同约定，原告应当付清实际已经发生的费用及逾期租金违约金。以上各项费用原告拖延不协商处理，被告只好发律师函追讨，但原告却拒收律师函，拒绝协商处理并交付房屋，被告只好破门而入。据此，被告提起反诉请求：1.原告赔偿损失：厨房地柜和台面维修费用5000元、墙面修补费用4000元、沙发更换2000元、床垫（承租方同意赔偿）1500元、洗衣机（已维修）30元、空调（因使用不当致损已修理）520元、不锈钢防盗门维修费用1000元，以上共计14050元；2.原告交纳水电、物业管理费：6-8月水费108元、8月物业管理费115.7元、7-8月电费806.84元、煤气费3.45元、支付维修期租金5000元，共计6034元；3.原告支付逾期租金违约金5000×60天×2%=6000元，水电煤气费滞纳金1034×60天×1%=620元，共6620元。原告就反诉答辩称：原告同意支付承租期间的水费71.99元，管理费115.7元，电费800元，煤气费3.45元。不能支付的原因并不在于原告，上述费用都是从被告扣费之后，原告根据被告截图再支付，原告8月31日腾空交还房屋之后，费用尚未到期扣划，被告至今也没有将该笔费用相关凭据发给原告，故原告不知道租期内上述费用如何支付，故原告只同意支付使用期间的上述费用本金，不同意支付上述费用滞纳金和违约金，我方没有任何过错，其余诉求没有事实和法律依据，原告不同意支付。经审理查明:2016年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）、经纪方广州广贺置业有限公司签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区东兴北路92号704房出租给乙方使用，房屋建筑面积为78平方米，房屋用途为住宅；月租金为5000元整，租赁期自2016年11月1日起至2017年10月31日止，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付每月租金；乙方在2016年10月23日前向甲方缴纳10000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用；乙方应依约交纳房屋租金、押金；乙方要爱护和正常使用房屋及其设备、发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因此延误房屋维修而造成甲方或第三人人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责备赔偿或维修；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方于租约期满、解除合同或终止合同时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期交纳本合同第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理等。合同签订后，原告向被告支付押金10000元，被告将涉诉房屋交付原告使用。关于合同解除的问题。被告表示是原告不正当使用空调，沟通时双方有争执，故被告要求解除合同，叫原告搬走，原告再不正当使用空调的话会导致空调坏掉，原告也同意了。原告确认双方是因为空调产生争议。关于房屋交接的问题。被告表示双方在9月1日查看房屋的时候发现屋内很乱，墙面污损、沙发、床、橱柜都是坏的，钥匙、门禁都没有交还给被告，被告让原告找人维修，原告当时同意赔偿，但是下午就找不到人了，被告找中介要联系原告，但是原告一直不肯与被告协商。原告则表示被告检查过房屋后，才同意原告搬走，并且向物业公司出具了放行条，双方已经对房屋进行了交接。为此原告提交物业管理处出具的进出物品（工具）证明及房屋照片若干张，被告对此没有异议，但认为原告没有正式与被告进行房屋交接。关于相关物品的损失问题。被告表示原告口头同意赔偿床垫1500元，但没有书面证据证明；沙发是原告故意拿刀割坏，但现无更换；地柜和墙面如果是正常使用，是不会被水浸泡的，现地柜和墙面均已损坏证明是原告不正当使用造成。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.原告与被告之间的微信聊天记录，其中被告曾表述“你放心，你走的时候我就会退押金的”、“你搬走的时候，我还要检查之后才退给你”；2.涉诉房屋及设备的照片若干张；3.物业人员、中介人员到现场照片；4.广州市典雅装修设计有限公司于2017年9月30日制作的维修结算清单以及于2017年10月10日出具的金额为5000元橱柜维修费的发票、金额为4000元的墙面维修发票，广州广源五金商行于2017年10月25日开具的洗衣机维修费30元的收款收据，广州汇东制冷设备有限公司出具的空调维修施工单金额为520元；5.计费时段为2017年6月7日至2017年8月7日的水费49.50元、污水费22.49元，2017年8月管理费发票金额为115.70元，计费时段为2017年7月6日至2017年9月6日的电费806.84元，燃气费3.45元；6.被告委托广东格新律师事务所向原告发出的律师函，该函件因收件人拒收为由被退回。原告质证认为，对证据一中的第一页和第六页三性无异议，第一页被告提出这两个月如果能找到人就同意我方搬走，第六页也是被告提出要8月30日之前搬走，证明被告已经找到新的租客，要求我方8月30日之前搬走，与我方主张的搬离时间一致，是被告提出提前解除租赁合同要求我方搬走；对证据二、三的不确认；对证据四不确认，这些费用就算产生，开票时间是10月18日，原告于8月30日已经腾空房屋，这段期间就算产生费用也是被告装修所产生，与我方无关；对证据五，原告搬离时没有收到相关凭证，不知道要交多少钱，也没有收到被告通知，故没有交费责任不在原告；对证据六不确认，没有收到该函件。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现原告、被告均确认已经协商解除合同，原告亦已经搬离涉诉房屋，且被告在微信记录中亦同意退还押金，故被告应按照合同约定将押金退还原告。此外，双方并非违约而解除合同，故原告主张的违约金请求，没有依据，本院不予支持。被告未退还押金，是因双方就房屋交还问题存在争议，并非恶意拖欠，故原告主张逾期支付款项的违约金，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿损失的请求，现没有证据证明相关物品损坏是由原告造成的，故对于被告的该反诉请求，本院不予支持。涉诉房屋在原告使用期间所产生的水电费、物业管理费、燃气费等费用应由原告承担，因被告提交的水费、污水处理费交费通知单的计付截止日期至2017年8月6日，故被告按比例计算涉案房屋至2017年8月31日的水费、污水处理费合计108元并无不当。因上述费用在原告搬出房屋时尚未明确，故被告主张原告逾期支付款项的滞纳金，本院不予支持。至于被告主张维修期间租金5000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百三十五条，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告李文莉应将押金10000元退还原告袁明丽（上述款项扣除原告袁明丽应承担的水费、污水费共108元、管理费115.70元、电费806.84元、燃气费3.45元）。二、驳回原告袁明丽的其他诉讼请求。三、驳回被告李文莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取162.50元、反诉费223.80元，由原告负担100元，被告李文莉负担286.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇一七年十二月五日书记员  梁洁欣