成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0115民初4329号 原告：聂琳，女，汉族，1990年3月2日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：罗万里，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：胡玲玲，四川新开元律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王辉，男，汉族，1971年11月26日出生，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：杨川，渠县渠江镇法律服务所，一般授权代理。 被告：范建英，女，汉族，1978年2月15日出生，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：杨川，渠县渠江镇法律服务所，一般授权代理。 原告聂琳与被告王辉、范建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告聂琳、原告的委托诉讼代理人罗万里、胡玲玲，被告王辉，王辉、范建英委托诉讼代理人杨川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》义务，将成都市温江区涌泉街温泉大道二段XXX号的房屋所有权过户给原告；2、请求法院依法判决被告支付原告违约赔偿金人民币100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月，原告经成都大唐涌泉房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了关于成都市温江区涌泉街温泉大道二段XXX号的《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为660000元，原告按照合同约定交付了购房定金人民币30000元及向被告支付了首付款320000元（包含定金30000元）。合同约定，待原告银行贷款审批通过后，且尾款结清后（2017年10月1日前）到产权交易中心办理房屋过户手续，同时，乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，之后，原告多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以房屋均价上涨要求原告支付人民币800000元的房屋总价款，否则单方面解除合同，双方协商未果，导致该房屋至今未办理任何过户手续，按照约定，被告拖延逾期办理过户手续和未将原告已付款等额抵押给原告视为违约，被告应支付原告违约赔偿人民币100000元。原告为外地人士，在成都打拼多年一直没有安身之所，此次购买房屋是为安家长住和为子女提供良好的教育环境，但由于被告违反诚实信用，迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈诉至贵院，请求贵院依法判决被告继续合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。 原告当庭明确诉讼请求为：一、请求判令被告继续履行房屋买卖合同，被告应当将位于成都市温江区涌泉街温泉大道二段XXX号的房屋所有权过户给原告，并交付该案涉房屋；二、请求法院依法判决支付违约赔偿金100000元（100000元指的是违约金）；三、本案诉讼费（5200元）、保全费（4520元）由被告承担。 王辉、范建英辩称，一、要求解除房屋买卖合同，合同已经没有履行的必要，在订立房屋买卖合同之后，被告已经履行了义务，给付给大唐公司水、电、气卡以及房屋钥匙；二、被告按份额进行抵押登记，被告将房产证以及水电气卡等已经交付给了房产中介公司，已经没有进行等额抵押登记的必要；三、关于违约金问题，没有造成100000万元损失，造成的只是资金占用的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列四项事实无争议：一、原被告双方于2017年8月17日签订《房屋买卖合同》，房屋成交价为660000万元；二、案涉房屋属于王辉、范建英共同共有；三、签订合同之后已经收取聂琳的定金3万元，首付款29万元；四、目前案涉房屋至今仍登记在王辉、范建英名下。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 聂琳与王辉、范建英于2017年8月17日签订《房屋买卖合同》，房屋成交价660000元，合同约定的付款方式为商业贷款购买，首付款为320000元含定金30000元。聂琳于签订《房屋买卖合同》当日支付定金30000元，于2017年8月21日支付剩余首付款290000元，2017年9月1日王辉将水电气卡以及房产证交付于房屋中介成都大唐房屋涌泉房地产有限公司（以下简称大唐公司）。2017年9月21日聂琳邀约王辉去公积金管理中心共同签订个人住房反担保合同，王辉因有事未一同前往办理，聂琳最终于2017年9月27日签订个人住房反担保合同，且于当日审批通过。 另查明，案涉房屋至今仍登记在王辉、范建英名下，王辉与范建英曾为夫妻关系，于2015年12月30日签署离婚协议，协议约定将案涉房屋归王辉个人所有，王辉对案涉房屋享有处分权。 另，《房屋买卖合同》第二条第二款约定：“乙方购买此房为商业贷款购买，首付款为320000元，含定金30000元，尾款部分由乙方贷款银行放到甲方指定账户。”《房屋买卖合同》第五条约定：“甲乙双方约定银行贷款审批通过且尾款结清后（2017年10月1日之前）到产权交易中心办理房屋产权过户手续。”《房屋买卖合同》第九条约定：“甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，合同继续履行，违约方向守约方支付违约金100000元。”《房屋买卖合同》第十四条第一款特别约定：“乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为违约”。 以上事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、王辉与范建英的《离婚协议书》、大唐公司出具的收件凭证、《个人住房反担保合同》、中国银行交易流水明细清单等证据在卷予以佐证。 本院认为，聂琳与王辉、范建英签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。《房屋买卖合同》第五条约定：“甲乙双方约定银行贷款审批通过且尾款结清后（2017年10月1日之前）到产权交易中心办理房屋产权过户手续。”王辉、范建英称聂琳未在2017年10月1日之前结清尾款，已构成违约。聂琳辩称《房屋买卖合同》第五条与商品房交易习惯不符，属于订立合同时的失误。根据商品房买卖交易习惯，购房者需要先通过贷款银行的贷款审批，卖方协助购房者去产权交易中心办理过户，贷款银行方能发放贷款于购房者。本院认为，《房屋买卖合同》第五条约定是双方手写的条款，不是机打条款，属于双方的特别约定，因此应当按照双方签订的《房屋买卖合同》第五条履行合同义务，聂琳应于2017年10月1日前付清尾款，因此聂琳的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 庭审中，双方当事人争议焦点在于：一、王辉、范建英是否需要向聂琳支付违约金10万元及履行转移登记，交付房屋的义务；二、《房屋买卖合同》不能继续履行归责于聂琳还是王辉、范建英。 对于上述争议焦点，本院具体分析如下： 一、关于王辉、范建英是否需要向聂琳支付违约金10万元及协助办理转移登记，交付房屋的问题。 《房屋买卖合同》第九条约定：“甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，合同继续履行，违约方向守约方支付违约金100000元。”王辉、范建英辩称《房屋买卖合同》第九条的约定与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条关于“当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的，（二）未按约定完成特定条件的，（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不正当处分的。”的规定相抵触，王辉、范建英有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条的规定是在约定所有权保留的前提下方可适用，本案中双方签订的《房屋买卖合同》并非所有权保留的买卖合同，且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”虽然聂琳未在2017年10月1日之前结清尾款属违约行为，但其已经履行了支付对半购房款的义务，其未构成根本违约，且王辉、范建英在聂琳延迟未能履行付款义务的情形出现时，并未履行催告聂琳给付购房余款的义务。故，王辉、范建英不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定合同解除权。另，依据双方签订的《房屋买卖合同》第九条的约定“甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，合同继续履行，违约方向守约方支付违约金100000元。”合同应当继续履行。综上所述，王辉、范建英的抗辩理由不成立，王辉、范建英不履行《房屋买卖合同》构成违约，应当负担向聂琳继续履行交付房屋、转移房屋所有权的义务。 《房屋买卖合同》第十四条第一款特别约定：“乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为违约。”聂琳分别于2017年8月17日支付定金30000元，2017年8月21日支付剩余首付款290000元，王辉于当日一次性结清银行按揭贷款，但王辉、范建英只是将水电气卡以及房产证交付于房产中介大唐公司，并未按照合同约定履行办理聂琳已付款等额抵押的义务，王辉、范建英已构成违约。根据《房屋买卖合同》第五条“甲乙双方约定银行贷款审批通过且尾款结清后（2017年10月1日之前）到产权交易中心办理房屋产权过户手续”之约定，聂琳并未按照合同约定于2017年10月1日之前结清案涉房屋尾款，聂琳也存在违约行为。根据《中华人民共和国》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”庭审中，王辉、范建英以其将水电气卡以及房产证交付于房产中介大唐公司的行为价值已经高于办理已付款等额抵押不构成违约为由进行抗辩其不应当承担违约金，其抗辩实质上就对聂琳主张的违约金数额过高提出抗辩请求调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为被告请求调整违约金提供法律依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”的规定对违约金的数额进行调整。本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益、双方违约责任，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持聂琳主张支付违约金的请求，王辉、范建英向聂琳承担支付违约金30000元的违约责任。 二、关于王辉、范建英是否需要向聂琳负担履行转移登记、交付房屋的义务的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，聂琳起诉王辉、范建英转移案涉房屋不动产登记并交付房屋，案涉房屋所有权不存在瑕疵，不存在法律上或者事实上的履行不能，况且聂琳已经支付了一半购房款，依约完成并通过了银行按揭贷款资格审批，其已经履行了主要合同义务。故，本院认为，王辉、范建英应当在收到聂琳支付的购房余款后协助聂琳办理案涉房屋的不动产转移登记手续，并交付房屋于聂琳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、王辉、范建英收到聂琳委托的按揭银行支付的购房余款34万元之日起十五日内协助聂琳办理位于温江区涌泉街温泉大道二段XXX号房屋的转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至聂琳名下； 二、王辉、范建英在聂琳取得房屋不动产权证书之日起5日内将房屋交付给聂琳； 三、王辉、范建英向聂琳支付违约金30000元； 四、驳回聂琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5200元，保全申请费4520元，以上共计9720元，由王辉、范建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一七年十二月四日 书记员  陈卓婷