江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民初582号 原告：朱锦华,男,1955年8月12日出生,汉族，住上海市青浦区。 委托诉讼代理人：朱国栋，北京大成(南京)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅洛，江苏世纪同仁律师事务所律师。 被告：昆山中旭房地产发展有限公司,住所地江苏省昆山市淀山湖镇曙光路8号福运庄园302幢。 法定代表人：朱明亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周连勇，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚彬，江苏博事达律师事务所律师。 原告朱锦华与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月20日公开开庭审理了本案。朱锦华委托诉讼代理人朱国栋、傅洛及中旭公司委托诉讼代理人周连勇、姚彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱锦华向本院提出诉讼请求：1、判决中旭公司返还朱锦华购房款4000万元及银行逾期贷款利息计算至实际给付之日止，暂计算至2016年8月19日是1222.7812万元；2、判决中旭公司赔偿朱锦华重置同类房屋差价损失1600万元；3、本案诉讼费用由中旭公司承担。审理中，朱锦华明确诉讼请求为：1、判决确认朱锦华与中旭公司签订的《淀山湖1号认购书》因其所附终止期限届满而失效；2、判决解除双方商品房买卖法律关系；3、判决中旭公司返还朱锦华购房款3800万元及按照银行同期贷款利率1.5倍从各笔款项的交付时间起计算至实际给付之日止的利息；4、判决中旭公司赔偿因朱锦华重置同类房屋的差价损失1600万元；5、本案诉讼费用由中旭公司承担。事实和理由：一、由于中旭公司出售给朱锦华的房屋存在严重的质量问题和安全问题，严重影响正常居住使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，朱锦华有权要求解除双方的商品房买卖关系并要求中旭公司赔偿损失；二、2012年双方签订了《淀山湖1号认购书》，朱锦华于2013年5月底前支付完购房款，但中旭公司故意隐瞒了其于2013年8月19日将涉案房屋进行抵押的事实，中旭公司于2014年10月4日将该涉案房屋交付给朱锦华。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，朱锦华有权要求解除商品房买卖关系并要求中旭公司赔偿损失；三、由于中旭公司的原因导致朱锦华在法定期限内无法办理房屋所有权证登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，朱锦华亦要求解除双方的商品房买卖关系并主张赔偿损失。 中旭公司辩称，朱锦华的诉请并无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。理由如下：一、《淀山湖1号认购书》并未失效，双方的房屋买卖关系合法有效，朱锦华应当继续履行付款义务。朱锦华已经在认购书约定的期限内支付了相应购房款，故认购书的合同目的已经实现，不存在失效的情形。认购书签订后，朱锦华共向中旭公司支付了购房款3800万元，中旭公司也于2014年10月4日将涉案房屋交付给了朱锦华，朱锦华至今一直居住在涉案房屋内。2016年6月6日，中旭公司通知朱锦华签订正式购房合同并办理房屋产权登记，但朱锦华并未前往签订。据此，朱锦华应当继续履行认购书的约定，其应按约签订正式购房合同并支付剩余的200万元购房款。二、朱锦华起诉要求解除房屋买卖关系并无法律依据。1、涉案房屋不存在严重影响居住使用的质量问题。涉案鉴定报告所反映屋面瓦、幕墙、门厅、室外地坪等质量问题属于装饰装修及主体结构以外的问题故不会影响居住使用，鉴定报告亦未认定在建造房屋或交付房屋时存在质量问题，鉴定过程中所反映的房屋质量问题可以修复，屋面瓦脱落造成的安全隐患不能理解为房屋质量存在安全性问题。2、朱锦华以房屋抵押为由主张解除买卖关系不能成立。中旭公司在与朱锦华订立认购书时并未将房屋抵押，朱锦华并未要求中旭公司签订正式房屋买卖合同或者办理房屋产证。涉案房屋虽在2013年8月19日至2016年3月3日设立抵押，但涉案房屋现已解除抵押，中旭公司将涉案房屋抵押并未导致合同无效或者致使朱锦华不能取得房屋。3、朱锦华在提起本案诉讼前并未要求签订正式房屋买卖合同，其也未主张过办理房产证，故朱锦华以不能办理房屋所有权证为由要求解除买卖关系并无依据。三、本案不符合解除房屋买卖关系的法定情形，朱锦华已经在涉案房屋居住使用3年以上，故其主张要求返还购房款、逾期利息损失以及重置房屋差价损失均无事实和法律根据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下： 2012年12月20日，中旭公司（甲方）与朱锦华（乙方）签订了《淀山湖1号认购书》，认购书主要内容为：乙方意欲购买甲方开发建设的淀山湖1号（紫荆庄园）的房屋，并希望能够对位于江苏省昆山市淀山湖环湖大道1号68幢（公安编号：28幢）房屋进行认购。1、本物业江苏省昆山市淀山湖环湖大道1号28幢的暂测建筑面积为1099.39平方米。甲方已取得本物业的预售许可证。2、甲乙双方确认本物业房屋总价为人民币肆仟万元整。乙方应于本认购书签署当日向甲方支付定金人民币200万元。3、本认购书有效期至2013年1月30日止，有效期内，乙方应按照双方约定的时间和条件支付房款：乙方在2012年12月30日前支付甲方购房款的50%人民币贰仟万元整。余下购房款人民币壹仟八百万元整，支付时间、方式双方另行协商。4、本认购书失效之前，甲方无权与第三人签署有关本物业的认购、预售性质的意向书、协议。若有违反，甲方应向乙方退还定金并赔偿人民币200万元。5、乙方应该在本认购书的有效期内按规定的时间支付房款，否则视为违约。6、乙方在支付50%房款后应在甲方指定的地点与甲方签订《昆山市商品房预售合同》。协议书另对争议纠纷的管辖法院进行了约定。 前述认购书签订后，双方一致确认朱锦华向中旭公司支付房款的时间及具体数额分别如下：2012年12月20日支付200万元；2012年12月24日支付1000万元；2012年12月31日支付1000万元；2013年2月1日支付1000万元；2013年5月24日支付400万元；2013年5月28日支付200万元。以上合计3800万元。 2013年7月31日，涉案房屋昆山市淀山湖镇紫荆庄园28幢登记在中旭公司名下。2013年8月19日，中旭公司将涉案房屋抵押给案外人。2016年3月3日，中旭公司涤除了涉案房屋的抵押登记。 2014年10月4日，中旭公司将涉案房屋交付给了朱锦华。现涉案房屋已经取得《竣工备案意见书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》载明屋面防水工程的保修期限为5年，现《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》尚未交付给朱锦华。 2015年8月24日，因大雨致使涉案房屋积水严重，朱锦华向昆山市公安局淀山湖派出所报警，接处警工作登记表关于处警经过及结果载明：淀山湖一号28栋业主朱锦华家中因下水道不畅导致雨水无法及时下排，其屋中地下一层客厅、健身房、游泳池、走廊等处地面有明显积水，现民警建议其先通过相关单位对此次积水的原因及损失进行评估，再通过司法途径进行解决。 2016年5月10日，朱锦华与中旭公司针对涉案房屋存在的质量问题及维修方案进行了商谈。2016年5月，朱锦华向中旭公司邮寄快递反映涉案房屋存在质量问题，简要归纳如下：1、空调不能正常使用；2、洗衣房中的吊柜因渗水已拆除很久，至今未修复；3、一楼公用卫生间与地下室卫生间都有臭气异味；4、室外及室内游泳池无法正常使用；5、外墙挂砖开裂脱落严重，大部分房顶瓦片松动脱落，随时会落下瓦片造成人身伤害和财产损害的安全隐患；6、院内多处地基下沉、路面开裂；7、地下室排水不畅，雨季室内造成大量积水；8、门厅基础与主体基础变形，裂缝加大；9、地下室从去年因排水泵失灵无法正常工作导致地下室大面积进水；10、门铃无法使用；11、燃气灶无法正常使用；12、二楼南面房间的墙壁上大理石砖块脱落；13、房屋裂缝情况严重。 2016年5月13及2016年5月25日，中旭公司针对朱锦华提出的问题进行了两次进行了回复，主要回复意见如下：1、关于空调及泳池不能正常使用：空调、泳池在你入住之日起是正常运作状态，性能良好。因泳池、空调为智能化设备，需要专业人员维修，才能确保设备长期正常运转；2、关于渗水发霉、室内异味、外墙挂砖、路面开裂、排水不畅、主体变形、地下室积水、门铃失修、大理石脱落：我方工作人员一直与你方保持联系，你方始终把我方工作人员拒之门外，造成正常维修工作无法进行；3、关于天燃气点火后自动熄火的情况：燃气在入住之前是可正常使用的，在正常使用操作过程中也会出现一些问题，出现该情况应及时给予正确排障及维修的护理工作。 2016年6月6日，中旭公司向朱锦华发函要求朱锦华在收到函件之日起十日内到涉案房屋售楼处签订商品房购销合同，朱锦华收到该函件后并未前往签订。 庭审中，朱锦华为证明涉案房屋存在积水、空调无法使用、房屋室外地坪明显下降、墙面大理石饰面砖开裂脱落、瓦片脱落松动等问题，其向本院提交了照片共计35份；朱锦华为证明2013年至今昆山市淀山湖镇整体房价的涨幅远超过40%，其向本院提交了案外人签订的房屋买卖合同6份。中旭公司质证认为，对前述照片、房屋买卖合同的真实性均不予认可。 庭审中，中旭公司为证明朱锦华在涉案房屋所在小区公共区域搭建违法建筑、破坏小区环境和规划，其向本院提交了照片3张；中旭公司为证明朱锦华将涉案房屋所在小区门岗玻璃门砸毁、严重损害小区公用设施，其向本院提交了2016年1月7日的《接处警工作登记表》一份。朱锦华质证认为，对该照片以及《接处警工作登记表》的真实性无异议，但与本案不具有关联性。 本院另查明，朱锦华于庭前单方委托上海浦东房屋质量检测站针对涉案房屋存在的质量问题进行检测，上海浦东房屋质量检测站出具了沪房鉴（201）证字第2016-017号房屋质量检测报告，鉴定结论为：（1）江苏省昆山市淀山湖环湖大道1号房屋为二层别墅（带一层地下室），平面形状不规则，竣工于2013年，建筑面积约1300平方米；（2）经检测，房屋目前主要存在大部分屋面瓦片松动、掉落（存在安全隐患）、室内外墙面外包大理石开裂、脱落及室内外排水排污管阻塞、污水溢出等损伤。此外，南立面地坪明显下沉与外墙装饰层脱开，院内多处地坪开裂、下层，门厅地坪与主体结构地坪脱开裂缝有发展趋势，空调不能正常使用，室内外游泳池、门铃、燃气灶不能使用；（3）房屋较多墙面大理石饰面砖开裂、脱落，室外地坪有明显沉降，大部分屋面瓦片松动、脱落等，房屋可评为严重损坏房，属严重影响正常居住使用的房屋。中旭公司质证认为，前述检测报告系朱锦华单方委托，故对该份报告不予认可。 庭审中，朱锦华申请对涉案房屋的质量问题、形成原因以及是否严重影响正常居住使用进行司法鉴定，主要事项如下：1、该房屋屋面是否部分瓦片松动、脱落、坠落，老虎窗等楼顶饰物是否脱落、坠落，较多墙体是否大理石饰面开裂、脱落、坠落；2、负一层客厅、娱乐室、健身房等处室内是否曾大面积积水，地插、墙上插座的电源是否不能使用；3、一楼卫生间是否存在下水道堵塞、污水外溢、霉变、臭气难闻的问题；负一层洗衣房、卫生间等处是否存在漏水、渗水、霉变、臭气难闻的问题；4、该房屋是否还存在中央空调无法使用、热水无法正常使用、游泳池无法使用、循环泵与热水循环无法使用、门厅与房屋主体结构分离沉降、室外地坪多处严重沉降开裂等质量问题。 本院依法委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对前述事项进行鉴定。鉴定过程中，鉴定机构向本院回函，回函内容如下：申请人朱锦华在《司法鉴定申请书》中提出的部分申请鉴定内容，因房屋已使用多年，且无法调查其历史使用情况，故无法对其形成原因及是否严重影响正常居住使用进行鉴定。仅可对屋面瓦片是否存在脱落现象及形成原因、墙体大理石饰面是否存在开裂脱落现象及形成原因、门厅与房屋主体结构是否存在分离现象及形成原因、室外地坪是否存在多处沉降开裂及形成原因进行鉴定。 针对鉴定部门的回函，朱锦华同意由江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对回函事项进行鉴定。针对该鉴定机构不能鉴定的室内是否曾存在多次大面积积水及形成原因、房屋是否存在下水道堵塞、霉变、污水外溢、臭气难闻等情形、中央空调是否无法使用及形成原因、室内外游泳池是否无法使用及形成原因等四个方面内容，朱锦华另外向本院提交补充鉴定申请书。 2017年11月8日，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司作出了（2017）省建检中字第1ZJ3837号检测鉴定报告，鉴定结论如下：1、屋面瓦片：经现场检查，紫荆庄园28幢别墅工程屋面存在多处瓦片脱落、甚至掉落楼面的现象。所抽查的部分瓦片采用螺钉固定，其脱落的主要原因为瓦片与挂瓦条连接失效；部分瓦片采用粘结法固定，其脱落的主要原因为瓦片与基层间粘结剂强度不足或失效。综上所述，该工程屋面瓦工程的安全性不能满足正常使用要求。2、室内外饰面层：经现场检查，紫荆庄园28幢别墅工程所检室内墙体的饰面材料采用湿法粘贴，饰面材料脱落的主要原因为饰面材料与基层间粘结剂粘结强度不足或失效。外立面干挂石材表面裂缝、局部脱落的主要原因为石材干挂施工支承构造存在缺陷。3、门厅与房屋主体之间连接部位：经现场检查，紫荆庄园28幢别墅工程门厅与房屋主体结构间存在脱开现象。该房屋主体与门厅设计采用不同的基础形式且两者间无变形缝，沉降变形差异是门厅与房屋主体结构间裂缝产生的主要原因。4、室外地坪：经现场检查，紫荆庄园28幢别墅工程室外地坪存在多处沉降、开裂现象，其主要原因为新回填土的不均匀固结变形。朱锦华向鉴定机构缴纳了鉴定费用92000元。 针对前述检测鉴定报告，朱锦华不持异议，中旭公司则对该鉴定报告持有异议并申请鉴定人员出庭接受质询。江苏省建筑工程质量检测中心有限公司鉴定人员陆斌出庭作证，针对中旭公司关于鉴定报告的异议作出答复，另朱锦华及中旭公司均分别申请具有专门知识的人出庭进行辅助质证。 中旭公司提出的异议及鉴定机构的答复如下： 1、鉴定报告第一个鉴定结论为“该屋面瓦工程的安全性不能满足正常使用要求”，该表述是否属于鉴定内容的范围？ 鉴定机构答复：属于正常鉴定结论的一部分，因为鉴定要满足委托事项得出相应结论，如果结论后续产生很明显的影响，尤其是安全性或使用性产生明显影响，在鉴定结论中我方都会提出。 2、鉴定内容的第一项屋面瓦是否存在脱落现象及形成原因？ 鉴定机构答复：鉴定结论既包括脱落现象也包括形成原因。 3、鉴定机构于2017年3月30日发送联系函给法院，该函件称“因房屋使用多年，且无法调查其历史使用情况，故无法对其形成原因及是否严重影响居住使用鉴定”，鉴定人刚才所述的安全性鉴定是否与联系函中内容相矛盾？ 鉴定机构答复：联系函所述的无法对形成原因及是否严重影响居住使用进行鉴定是系针对朱锦华提出的除本案所已进行鉴定四项内容的其他鉴定事项。 4、鉴定机构作出的屋面瓦安全不能满足要求，指的是整个屋面瓦工程的不安全还是瓦掉下来会造成房屋使用人的不安全？ 鉴定机构答复：屋面瓦工程的安全性不能满足正常使用要求，屋面瓦工程的本身存在安全隐患，对使用产生影响。 5、别墅屋面多处存在瓦片脱落以及瓦片与挂瓦条连接失效以及连接处以及粘结剂强度不足或失效，该表述是指现状如此还是指当时交付时如此？ 鉴定机构答复：是现状或者交付情况无法判断，但是请看报告第18页照片20的现场检测，瓦是完整的，瓦与螺钉间也没有存在连接异常，但螺钉与挂瓦条间已脱落即连接失效的意思。 6、屋面瓦工程有无保修期限？ 鉴定机构答复：该问题与鉴定事项无关。 7、鉴定结论第二项中载明饰面材料脱落的主要原因为饰面材料与基层间粘结剂强度不足或失效，能否判断是交付时就这样还是只能以看到的现状反映的情况？ 鉴定机构答复：按照现状进行原因分析。 8、能否根据现状就得出交付时就是强度不足或者失效这个结论？ 鉴定机构答复：交付时的情况无法判断。 9、鉴定报告第一页最后一行载明，中外立面干挂石材表面裂缝、局部脱落的主要原因是石材干挂施工支承构造存在缺陷，该部分检查方式是拍照，仅凭现场拍照如何判定支承构造存在缺陷，我方实际的支承构造是如何的？正确的支承构造是如何的？ 鉴定机构答复：详见鉴定报告第22页到23页照片33到37，现场通过肉眼检查及拍照的方式已经发现石材干挂节点存在明显不满足相关规范安全的要求，正确的支承构造可以详见相关规范以及设计图纸的要求。 10、报告中主要依据是否有相关规范？ 鉴定机构答复：报告第四页主要检测鉴定依据第二条。 11、鉴定报告第二页所载的门厅与房屋主体间存在脱开现象的主要原因是沉降变形差异造成，沉降差异是何时造成，现在是否还存在沉降？ 鉴定机构答复：在主体结构施工阶段及投入使用后均可能产生变形差异，目前是否还存在不稳定情况需进行一段时间的观测，目前迹象来说沉降变形无明显异常。 12、所谓的新回填土是什么意思，现在是否仍然存在不均匀固结？如果有，依据是什么？ 鉴定机构答复：新回填土是施工过程中回填的那一部分，是否仍然存在不均匀固结有不确定的因素，譬如地下管线长期漏水等情况，或许还会造成后续影响。 13、按照鉴定人之前的解释由于影响到安全性或使用性所以在鉴定结论中对屋面瓦作出了鉴定报告的相应结论，对应的另三项鉴定结论未提及影响安全使用，按照鉴定人的逻辑，此三项内容对于安全性和使用性没有造成明显影响？ 鉴定机构答复：不是这个意思，如果有需要的话，我们对鉴定结论也可以进行一个补充说明。例如，外立面装饰安全措施不完善的情况下还是对人身安全有比较大的影响。 14、对于屋面瓦的安全性和使用性的判断依据规范在鉴定报告中是哪一个？ 鉴定机构答复：设计图纸要求，在规范里对屋面瓦工程说的比较概括，要注重安全构造。 15、屋面瓦工程准确点说是属于屋面工程的烧结瓦分项工程，其参照的规范应该是屋面工程施工质量验收规范、民用建筑可靠性鉴定标准，而对于安全性和使用性的提法主要在民用建筑可靠性标准中涉及，施工验收规范判定的结论不是安全或不安全而是合格或不合格，针对的是新建工程，而非本案所涉及的已使用三年以上的工程。 鉴定机构答复：我们的报告是为了解决实际的一些问题，实际上在相关验收规范里对安全性等也是有明确的要求的，包括现在民用建筑可靠性鉴定标准（譬如鉴定报告第4页依据的第1、2条），现在也可以鉴定在建建筑，一个道理。 16、请鉴定人明确其所说的验收规范对安全性的明确条文。 鉴定机构答复：根据中华人民共和国国家标准《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012第7.1.5提交条文说明，“由于块瓦是采用干法挂瓦和搭接铺设沥青瓦是采用局部粘结合固定钉措施，在大风及地震设防地区或屋面坡度大于100%时，瓦片极易脱落，产生安全隐患和屋面渗漏。瓦屋面施工时，瓦材应采取固定加强措施，并符合设计要求。”昆山市属于地震设防区域及有大风影响区域。 17、支承构造是通过肉眼和现场拍照检查即可判断不满足《金属与石材幕墙工程技术规范》的构造要求，判断其不满足的具体条文是什么？ 鉴定机构答复：可现场进行核实，鉴定报告主要是归纳结果，现场检查发现部分石材开槽边缘已到石材边缘不满足规范要求，类似此类情况通过肉眼即可判断，不需要通过其他仪器设备再行判断，详见报告照片36、37。 18、鉴定报告第一页第二项饰面材料与基层间的粘结强度按照饰面砖连接强度检测技术规程的相关要求可以进行连接强度检测，但鉴定单位未进行该项检测即判断连接强度可能不足是何原因？ 鉴定机构答复：我们都是先有方案再进行现场工作，并不是只有一种方法能得出相应的结论，所以我们的检测也不一定必须要通过某种方式得到某种结论，现场鉴定可以通过资料的核查、现场的检查检测得出相应的结论。 19、鉴定报告中载明屋面瓦工程的安全性不能满足正常使用要求，此种表述并不符合之前其所说的任一本规范的表述方式，按照施工验收规范要求应表述为合格或不合格，按照民用建筑可靠性鉴定标准的要求应表述为使用性等级为某一级别，对建筑的使用功能是否产生影响。鉴定人在屋面瓦工程中使用了安全性的说法，此说法在鉴定标准中并不适用于屋面工程，屋面工程仅包含使用性评定。 鉴定机构答复：各行各业都存在规范解决不了的问题，比如建筑行业这个时候会采用专家评审等方式来解决现有的问题，主要来解决的问题是规范上超限的一些问题，例如复杂的没有先例的问题、尤其是涉及安全的问题。 庭审中，中旭公司针对鉴定报告另提出以下补充异议，主要如下：1、关于检测的依据，我方认为检测依据的第一项《建筑装饰装修工程质量验收规范》和第二项《金属与幕墙工程技术规范》都是属于房屋的装饰装修范畴，第三项依据是房屋建筑、结构设计蓝图，第四项依据是有关的检测报告，这些都反映出房屋装修工程没有违反相关规范，房屋主体结构没有质量问题，核查的结果符合相关技术要求；2、关于屋面瓦工程安全性不能满足正常使用的结论，法院并未要求鉴定机构发表意见，是否影响正常使用应由法院认定，鉴定机构无权作出评判，鉴定机构作出的有关安全性的表述没有依据；3、鉴定结论关于石材干挂施工支承构造存在缺陷的表述缺乏依据，鉴定机构仅对室面损伤现象进行简要描述，其并未就房屋的支承构造、检测方法、检测内容以及存在何种缺陷的支承构造进行分析说明；4、根据现场勘查情况，存在墙体开裂及门厅脱开的现象，但幕墙不属于主体结构的问题，故涉案房屋不存在安全问题，可以修复。另外，中旭公司向本院提交了司法鉴定申请书，申请对屋面瓦片脱落、室内外饰面开裂脱落、门厅与主体结构脱开、室外地坪沉降能否修复及修复方案进行鉴定。 关于中旭公司针对鉴定报告提出的异议，朱锦华认为：1、司法鉴定委托书已经明确载明鉴定内容包括涉案房屋质量问题是否影响正常居住使用；即使委托书没有要求，鉴定机构发现了涉及安全隐患的明显问题，其有权根据《建设工程司法鉴定程序规定》第8.2.6条规定对安全隐患问题在鉴定报告中予以披露；2、中旭公司主张“只要不属于房屋主体结构问题”或“不涉及主体结构且能够修复”则买房人不能解除合同，该主张并无法律依据；3、涉案鉴定报告已经实现鉴定目的，涉及专门性问题的事实已经查清，法院根据检测鉴定报告等证据足以对原告的诉讼请求支持与否作出裁判；中旭公司提出对房屋质量问题能否修复及修复方案的鉴定申请已经超出举证期限，法院无须再对此进行委托鉴定；本案中朱锦华的诉请为要求解除房屋买卖法律关系，故即使从技术角度上涉案房屋质量问题可以修复，朱锦华亦不予接受。 以上事实，有朱锦华提交的《淀山湖1号认购书》、购房款收据、转账凭证、不动产产权登记信息查询结果、接处警登记表、会谈纪要、朱锦华向中旭公司发出的特快专递、中旭公司关于28幢业主问题回复及再回复、上海浦东房屋质量检测站出具的沪房鉴（201）证字第2016-017号房屋质量检测报告、案外人签订的房屋买卖合同、房屋现状照片，中旭公司提交的《竣工备案意见书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《钥匙交接记录表》、《函告》、违建照片，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司作出了（2017）省建检中字第1ZJ3837号检测鉴定报告、回函、调查笔录以及当事人的庭审陈述予以佐证。 本院认为，朱锦华与中旭公司签订的《淀山湖1号认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，双方当事人虽未根据认购书的约定签订《昆山市商品房预售合同》，但朱锦华已向中旭公司交付购房款共计3800万元、中旭公司亦将涉案房屋交付给了朱锦华，故本院认定朱锦华与中旭公司就昆山市淀山湖镇环湖大道1号紫荆庄园28幢房屋已经形成了房屋买卖关系。据此，朱锦华认为其与中旭公司签订的《淀山湖1号认购书》因认购书所附终止期限届满而失效，并无相应的法律依据，本院不予支持。 朱锦华另主张因中旭公司故意隐瞒房屋已经抵押给案外人的事实及因中旭公司原因导致无法办理房屋所有权证登记，故要求解除涉案房屋买卖关系。对此本院认为，认购书中对于双方办理房屋产权变更登记的时间并未作出约定，在朱锦华接收涉案房屋后朱锦华并未与中旭公司联系要求办理产权过户手续，中旭公司于2016年6月6日通知朱锦华签订正式房屋买卖合同以便办理房屋产权登记时朱锦华亦未前往签订，中旭公司虽在认购书签订后将涉案房屋抵押给案外人但涉案房屋现已涤除抵押权，中旭公司的前述行为并未导致合同无效或者被撤销、解除，本案中亦不存在由于中旭公司的原因导致朱锦华无法办理房屋所有权登记的情形。据此，朱锦华以前述理由要求解除涉案房屋买卖关系，本院不予支持。 关于涉案房屋是否存在质量问题并严重影响正常居住使用，朱锦华是否有权据此请求解除房屋买卖关系，本院认为：首先，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司具有法定资质，鉴定程序合法，在鉴定报告书出具后，针对中旭公司提出的异议，鉴定人员亦出庭接受质询并给出答复，鉴定结论亦属客观、明确，故前述鉴定机构出具的（2017）省建检中字第1ZJ3837号检测鉴定报告依法应当作为认定案件事实的依据；其次，从涉案房屋存在的质量问题是否对买受人生命财产安全产生隐患上看，经本院现场勘查及鉴定机构的现场检查，涉案房屋屋面存在多处瓦片脱落、甚至掉落楼面的现象，瓦片掉落的原因系由于瓦片与挂瓦条连接失效以及瓦片与基层间粘结强度不足或失效引起的，房屋瓦片多处掉落对于买受人日常居住会产生较大的安全隐患；再次，从涉案房屋存在的质量问题程度而言，涉案房屋除了存在多处瓦片脱落、甚至掉落的问题外，涉案房屋另存在饰面材料脱落、外立面干挂石材表面裂缝及局部脱落、房屋门厅与房屋主体结构间存在脱开现象、室外地坪存在多处沉降开裂，前述问题的产生原因系施工不当造成，故从现有证据可以反映出涉案房屋存在的质量问题较为严重；最后，从双方买卖的房屋价值及修复沟通过程上看，涉案房屋系别墅、房屋价值高达数千万，与毛坯房以及普通的装修商品房相比，买受人在给付较高购房款的同时亦期待出卖人对待交付较高质量标准的房屋，从朱锦华入住房屋至今涉案房屋所存在的质量问题并未得到修复，中旭公司亦无证据证实朱锦华曾阻碍其进入涉案房屋进行修复。据此，因涉案房屋瓦片掉落对买受人日常居住房屋存在较大安全隐患、涉案房屋存在的质量问题较为严重，另结合涉案房屋的价值较大及涉案房屋至今仍未得到妥善修复等情节综合考虑，本院认为，涉案房屋存在的质量问题已经严重影响朱锦华正常居住使用，朱锦华有权据此要求解除商品房买卖关系。朱锦华于2016年11月14日的庭审中明确诉请要求解除涉案商品房买卖关系，故本院认定双方的商品房买卖关系于2016年11月14日解除。中旭公司抗辩认为涉案房屋质量问题并未严重影响居住使用并无相应的事实根据，本院对此不予采纳。至于中旭公司申请对涉案房屋所存在的质量问题能否修复及修复方案进行鉴定，本院认为，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，朱锦华有权选择要求解除涉案房屋买卖关系并拒绝接受修复，故本院对中旭公司的该项鉴定申请不予准许。 关于涉案房屋买卖关系解除后的法律后果，本院认为，双方商品房买卖关系解除后，中旭公司应向朱锦华退还购房款3800万元，朱锦华亦应向中旭公司返还涉案房屋。朱锦华另要求中旭公司支付其已支付购房款的利息损失，具体的计算方式为按照银行同期贷款利率1.5倍从各笔款项的交付时间起计算至实际给付之日止，本院认为，双方在认购书中并未对合同解除后的损失赔偿问题进行约定，朱锦华要求按照银行同期贷款利率1.5倍的标准赔偿利息损失亦无相应法律根据，本院酌情按照中国人民银行同期同档贷款利率的标准予以调整。根据双方一致确认的各笔购房款的支付时间、数额，中旭公司应按中国人民银行同期同档贷款利率向朱锦华赔偿已付款项的利息损失，具体如下：以200万元为基数，自2012年12月20日起计算至2012年12月23日止；以1200万元为基数，自2012年12月24日起计算至2012年12月30日止；以2200万元为基数，自2012年12月31日起计算至2013年1月31日止；以3200万元为基数，自2013年2月1日起计算至2013年5月23日止；以3600万元为基数，自2013年5月24日起计算至2013年5月27日止；以3800万元为基数，自2013年5月28日起计算至中旭公司实际给付之日止。至于朱锦华另要求中旭公司赔偿因重置同类房屋的差价损失1600万元，本院认为，朱锦华并未提供同一小区或相邻地段同类型房屋的涨价证据，本院尚无法认定朱锦华因涉案商品房买卖关系解除存在房屋涨价损失，故本院对朱锦华的该项诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、原告朱锦华与被告昆山中旭房地产发展有限公司关于昆山市淀山湖镇紫荆庄园28幢房屋的买卖关系于2016年11月14日解除； 二、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱锦华返还购房款3800万元；原告朱锦华于本判决生效之日起十日内将昆山市淀山湖镇紫荆庄园28幢房屋返还给被告昆山中旭房地产发展有限公司； 三、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱锦华赔偿已付购房款的利息损失（具体计算方式如下：以200万元为基数，自2012年12月20日起计算至2012年12月23日止；以1200万元为基数，自2012年12月24日起计算至2012年12月30日止；以2200万元为基数，自2012年12月31日起计算至2013年1月31日止；以3200万元为基数，自2013年2月1日起计算至2013年5月23日止；以3600万元为基数，自2013年5月24日起计算至2013年5月27日止；以3800万元为基数，自2013年5月28日起计算至昆山中旭房地产发展有限公司实际给付之日止；以上均按中国人民银行同期同档贷款利率计算）； 四、驳回原告朱锦华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费382939元，鉴定费用92000元，财产保全费5000元，合计479939元，由朱锦华负担112549元，由昆山中旭房地产发展有限公司负担367390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》所规定的相关标准交纳相应的上诉费用（交于江苏省高级人民法院账户：开户行中国农业银行南京山西路支行；账号10×××75）。 审 判 长  杨恩乾 审 判 员  黄学辉 代理审判员  黄源榕 二〇一七年十二月二十二日 书 记 员  万 曲