广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0902民初3767号 原告：梁祯元，男，1982年8月29日出生，汉族，住南宁市。 原告：黄秋艳，女，1981年12月25日出生，壮族，住广西田东县。 二原告共同委托诉讼代理人：姚坚伟，广西金大地律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈婵，广西金大地律师事务所律师。 被告：玉林大地房地产有限公司，住所地玉林市桂安街**。统一社会信用代码：91450900759756110X。 法定代表人：黄燕萍，董事长。 委托诉讼代理人：黄小燕，该公司员工。 委托诉讼代理人：龚运川，广西三益律师事务所律师。 原告梁祯元、黄秋艳与被告玉林大地房地产有限公司(以下简称：大地房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告梁祯元、黄秋艳共同委托诉讼代理人姚坚伟、陈婵、被告玉林大地房地产有限公司的委托诉讼代理人黄小燕、龚运川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁祯元、黄秋艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金16726元给原告;2、判决确认被告与原告签订的《玉林市商品房买卖合同》中第十五条第二款“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理”的格式条款无效;3、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计10035元给原告;4、判令被告全面履行合同，完善小区相关设施，取得商品房验收合格，并为原告办理房屋所有权证;5、本案一切诉讼费均由被告承担。事实与理由:2016年7月22日，原告与被告签订了《玉林市商品房买卖合同》(以下简称商品房合同)，原告向被告购买雅园商住小区6幢1602号房商品房一套，该商品房的建筑面积为184.82平方米，以每平方米1810元计算，商品房总价款为334524元，原告支付了全部购房款334524元给被告，但被告并没有依《商品房合同》第八条约定于2014年1月11日前将符合交房条件的商品房交付原告使用，构成违约。1、截止起诉日，被告逾期交房1170天，按照《商品房合同》第九条第2款规定要承担16726元违约金。2、原告请求确认《商品房合同》第十五条第二款第1项“。并按已付房价款的1%为限赔偿买受人损失”属于格式合同条款，不符合《合同法》的规定且损害买房人的根本利益，为无效条款。3、在被告逾期交房和逾期办理房产证的根本违约情况下，原告有权选择要求被告履行合同，原告请求按第十五条第二款第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”的条款执行，被告承担逾期办理房产证违约金10035元。经查，被告至今未取得雅园商住小区的建筑工程消防验收合格证、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案凭证等，未具备交房条件，违约事实清楚，证据充分，原告要求法院责成被告继续履行合同，完善小区设施，取得验收合格，按规定交房及办证给原告、确认车位给原告使用的请求符合法律规定应该得到支持。请法院依法支持原告的诉求。 被告大地房产公司答辩称：一、本案已过诉讼时效，请求驳回原告的起诉；二、本案中47户原告因为没有直接付款给被告，没有履行付款义务，被告也无需承担逾期交房的违约责任；三、本案中因为政府相关部门的原因造成逾期交房，责任不应由被告承担；四、根据双方当事人签订《商品房买卖合同》约定的第15条，就算出现逾期办证的情况，也应按照约定的规定，无需承担除约定外的责任；五、本案约定的延期交房的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，原告梁祯元、黄秋艳与被告玉林大地房地产有限公司签订《玉林市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的雅园商住小区6幢1602号房屋，合同总价款为334524元。合同第八条约定“交付期限出卖人应当在2014年1月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的;2.政府的重大行为及庆典，要求停工的或由于政府及其相关部门不按规定时间做好公共配套设施的…9.双方约定:在充分考虑前8点特殊原因对交房期限的影响因素后，出卖人在该期限内具备本合同约定的交房条件时，如果买受人尚未付清房款(包括但不限于买受人银行按揭贷款尚未发放且未交付到出卖人),出卖人又按合同第七条第(2)点约定选择继续履行合同的，则在买受人付清房款前出卖人无交房义务。出卖人可通知买受人履行付款义务，在买受人按照通知付清房款后10日内，出卖人交付商品房给买受人。”第十一条“交接1.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面或公告等合同约定认可的方式通知买受人办理交付手续，买受人应在通知送达之日起7日内办理交付手续…2.由于买受人以下原因，未能按期交付的，出卖人不承担延期交房责任:(1)因买受人未能按本合同约定付清总房款造成延期交房的;(2)因买受人未能按本合同约定承担违约责任造成延期交房的;(3)买受人拒不按有关主管部门规定交纳维修资金等费用的。3.由于买受人原因(包括但不限于买受人所留的通讯方式错误或变更未通知出实人的、买受人未能按本合同约定的时间或通知指定的时间办理交接手续的、买受人拒不验收房屋或验收房屋后非正当原因拒绝签署《房屋交接单》等)，逾期不办理交接手续的，双方同意按以下方式处理:自逾期之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，与商品房有关的权利义务及风险随之转移交给买受人，出卖人将房屋移交给物业公司管理，并开始计算买受人的房屋保修期和收取100%的物业管理费。”第十五条“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理测绘手续;在办好测绘手续后出卖人应在90个工作日内申请办理权属变更登记手续;出卖人在取得权属证明书后30个工作日内通知买受人办理权属变更登记手续。买受人应当在接到通知30个工作日内到登记部门办理权属变更登记(即办理交易过户手续),出卖人应当予以协助，并提供必要的证明文件，由登记部门按规定程序办理权属变更登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30个工作日内将买受人已付房价款(不计息)退还给买受人，并按已付房价款的1%为限赔偿买受人损失。”附件四“付款方式及期限第3条银行按揭及公积金贷款付款买受人签署本《商品房买卖合同》之次日内交纳首期款，首期款占总房款的40%。计人民币壹拾叁万柒仟伍佰贰拾捌元整。余款占总房款的60%，计人民币壹拾玖万元整，由买受人向银行申请按揭贷款或公积金贷款。”被告开发建设的雅园商住小区于2015年1月12日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的工程竣工验收合格。原告于2015年5月15日办理了收房手续。 本院认为，关于本案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案中，被告于2015年5月15日将涉案房屋交付给原告，原告于2017年9月21日向法院提起诉讼，诉讼时效未超过三年。被告抗辩称诉讼时效已过，不符合法律规定，本院不予采信。关于合同的效力及履行问题。原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告请求确认该合同第十五条第二款的约定无效不符合法律规定，本院不予支持。合同生效后，原被告双方应当按合同约定全面履行各自的义务。原告的义务是付清房款，被告的义务是交付房屋及协助办理房产证。根据双方签订的商品房买卖合同第八条、第十一条的约定，被告在原告付清房款前无交房义务，原告至今未付清房款给被告，而被告已于2015年5月15日将通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位工程竣工验收合格的符合合同约定交房条件的房屋交付给原告使用，故被告没有违反合同约定，原告主张被告支付逾期交房的违约金以及被告全面履行合同，完善相关设施，取得商品房验收合格的诉讼请求，本院不予支持。该合同第十五条“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30个工作日内将买受人已付房价款(不计息)退还给买受人，并按已付房价款的1%为限赔偿买受人损失。”被告至今未将涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助原告办理权属证书，违反了合同的约定，原告可以要求被告继续履行该项义务。原告主张被告支付延期办证的违约金无合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告玉林大地房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助原告梁祯元、黄秋艳办理权属证书，并在取得该权属证书三日内交付给原告梁祯元、黄秋艳; 二、驳回原告梁祯元、黄秋艳的其他诉讼请求。 案件受理费469元，减半收取计235元，由原告梁祯元、黄秋艳负担210元，被告玉林大地房地产有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。上诉人并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费469元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：农行玉林城东支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  高斯宜 二〇一七年十二月十八日 书记员  梁丹凤