福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初6568号 原告：陈金利，女，汉族，1980年9月13日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈强，福建志昂律师事务所律师。 被告：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市。 法定代表人：李振安，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:钟飚、郑祖境，福建大佳律师事务所律师。 被告：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住所地福建省福州保税港区。 法定代表人：陈克标，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李亮亮，该公司员工。 原告陈金利诉被告福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺置业公司）、福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称福台公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告陈金利的委托诉讼代理人陈强，被告诚旺置业公司的委托诉讼代理人钟飚、郑祖境，福台公司的委托诉讼代理人李亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈金利向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告诚旺置业公司签订的中国·福清海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺《商铺租赁合同》无效;2、确认原告和被告福台公司签订的中国·福清海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺《商铺租赁预定协议书》无效；3、二被告共同返还原告所支付的中国·福清海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺购房款共计463,915元，并赔偿原告相应利息损失(损失按照中国人民银行同类同期贷款利率（五年的为6.65%）标准上浮30%自2013年12月18日起计算至二被返还全部商铺购房款之日止)；4、二被告共同返还原告额外支付给中国银行的分期付款手续费16,675元（按230,000元的贷款的7.25%计算）及律师费8000元。5、二被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年底，诚旺置业公司公开销售其所开发的位于福清市“中国·福清海峡商品交易中心”商铺。原告轻信诚旺置业公司所宣传的商铺可带来的利益，轻信诚旺置业公司所宣传的商铺可带来的利益，轻信诚旺置业公司所宣传的商铺可带来的利益，决定购买诚旺置业公司的商铺，并选中想要购买的商铺，根据售铺规划及口头协议于2013年3月付款项233,915元。于2013年3月2日原告和福台公司签订租赁中国·福清海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺的《商铺租赁预定协议书》（诚旺置业公司解释该预定协议书只是定下所要购买的商铺，之后会签正式的《商品房买卖合同》），并于2013年3月份向福台公司交付购买商铺定金233,915元。2013年7月14日，原告依约要求与诚旺置业公司签订正式的《商品房买卖合同》，但此时诚旺置业公司却提出签署正式买卖合同的条件尚未成熟，只能先与原告签订名为租赁实为买卖的《商铺租赁合同》，租赁合同中所约定的原告权利与销售合同中买受人权利是一样，待条件成熟后再与原告签订正式备案的销售合同，并出具正式的商铺销售税务发票，诚旺置业公司承诺一定会将原告所购买的商铺产权登记到原告名下。原告考虑到前期已经支付了部分商铺购买押金和定金，且作为正规企业的被告方一再向其保证，原告听信了诚旺置业公司的虚假承诺，原告无奈下与诚旺置业公司签订了由诚旺置业公司预先拟好的《商铺租赁合同》；与福台公司签订了《商铺委托经营申请书》。《商铺委托经营申请书》约定，原告将其购买的商铺全权委托福台公司经营管理三年（自2013年12月18日至2016年12月17日），并从购房款中抵扣此三年租金101,835元。《商铺租赁合同》中约定诚旺置业公司以14,600元/m2的价格将建筑面积共计38.75平方米的中国·福清市海峡商品交易中心1#楼二层48号商铺出售给原告，原告先在诚旺置业公司规定的时间内承付50%的购房款（抵扣三年租金后50%的购房款为233,915元），剩余购房款230,000元采用申请银行按揭贷款，这完全是依照商业商铺买卖的50%付款条件来执行，并且由诚旺置业公司承担连带责任。此后，诚旺置业公司都没有兑现此前的承诺，至今未与原告签署正式的《商铺购买合同》，也未向原告出具正式的商铺销售发票，更未将原告购买的商铺产权登记到原告名下，亦没有按租赁合同中履行自己的义务且故意抬高前三年的租赁价格，原告认为被告在《商铺租赁合同》中存在明显的欺诈行为。最近原告获悉，诚旺置业公司所开发的“中国·福清海峡商品交易中心”系福清市人民政府为发展对台贸易而发起的一个项目，当时在该项目用地出让时所签订的《国有建设用地使用权出让合同》中已经特别约定：“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行独立产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。诚旺置业公司在向原告销售本案所涉商铺时，恶意隐瞒了该出售限制，导致现在原告所购买的商铺根本办理不了不动产产权登记手续，且诚旺置业公司为了少缴税收，至今也设有给原告出具正式的税务发票，仅向原告交付了由福台公司出具的收款收据。综上所述，因诚旺置业公司恶意隐瞒其开发的商铺事先具有销售限制的内容，欺骗原告购买商铺，但诚旺置业公司不可能将原告所购买的商铺产权登记到原告名下，导致原告无法实现向诚旺置业公司购买该商铺的合同目的，诚旺置业公司的行为明显构成欺诈，已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大的损失，而福台公司协助诚旺置业公司违规销售，共同侵害了原告的合法权益，应与诚旺置业公司承担连带赔偿责任。 被告福建诚旺置业有限公司辩称，一、原、被告签订的《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》合法有效，该《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。双方在签订合同时的真实意思表示就是原告向被告长期租赁涉案商铺，不存在原告在起诉状中声称有其他目的和规避《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的意图。双方的租赁合同生效并已在履行，被告也按规定缴纳相关税费，在合同的履行过程中不存在损害国家利益的情况。在双方签订的协议中，对商铺的租赁期限、用途、租金及租金的支付方式等进行了具体约定，符合租赁合同的法律特征。其中，租赁标的、租赁用费支付方式等约定不违反法律规定，在租赁期限上双方约定的租赁期限为38年，超过了法律规定的最长租赁期限。但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，因此，原、被告签订的《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》的租赁期限虽然超过了法定最长租赁期限，但这并不影响合同其他条款效力，所以合同中对于租赁期限的约定并不足以导致整个合同为无效合同。最后，在涉案项目的其他商铺的租赁合同纠纷已经由福州市中级人民法院的（2016）闽01民终2297号裁定书中明确认定：双方签订的是《商铺租赁合同》，应属租赁关系。一审法院认定双方之间的合同“名为租赁实为买卖”属事实认定不清”。根据福州中院的认定，本案涉及《商铺租赁合同》是符合租赁合同的法律构成的，合同不存在“名为租赁实为买卖”的情况。因此，在本案中原、被告签订的《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》约定双方之间的法律关系就是租赁法律关系，不存在原告所称“名为租赁实为买卖”的事实。所以，《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》没有合同法第五十二条规定的无效的情形，该合同是双方在意思表示真实、自愿的情况下签订的，属双方真实的意识表达，是合法有效的，应当继续履行。二、被告所出租的商铺是合法建筑，符合对外出租的条件。被告向原告出租的“海峡商品交易中心”商铺是依法通过出让方式取得的土地上的合法建筑。涉案地块系福建诚旺置业有限公司根据《国有建设用地使用权出让合同》（编号：35018120101231G056）合法取得，土地性质为商服用地一批发零售用地（土地及地上建筑物用途为可出租）。根据《国有建设用地使用权出让合同》合同约定，项目产权的50%可进行独立产权分割，但只能出售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体由市外经贸局、台办、经贸局把关。另该项目的50％建筑物可进行出租（包括涉案商铺），海峡商品交易中心项目五证齐全，通过了消防验收，取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，亦通过了竣工验收，完全满足了出租条件。三、被告仅是将商铺出租给原告，从未曾声称将商铺先行租赁后续条件具备时再出售。在被告的海峡商品交易中心对外招租时，原告系基于对海峡商品交易中心市场前景的无限憧憬，主动向被告提出承租海峡商品交易中心商铺，以期获得高额回报。在此期间被告多次与原告进行交易，被告均明确告知各原告鉴于原告非台商，案涉商铺只能长期租赁给原告，不可以购买商铺。这从被告向原告出具的收款收据项目中体现为“长期租赁海峡1＃楼二层48号商铺”的字眼也可以看出。四、原告诉请要求被告返还的16,675元款项是原告贷款的分期付款手续费，该款项是银行直接收取的与被告无关，原告要求被告返还该款项没有任何依据。五、我国法律对商铺出租的租金收取方式并没有相关的强制性规定，因此，原、被告在《商铺租赁合同》中达成合意，被告收取全部租金的做法并不违法，应当得到法律保护。综上所述，被告认为原告系在知晓其不符合购买涉案商铺条件的情况下，意思表示真实、自愿的向被告租赁涉案商铺，并签订《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同》。在协议签订过程中不存在任何欺诈和胁迫的情况。现因原告认为市场行情下滑，为规避正常市场交易所带来的损益责任，而矢口否认事实提起诉讼。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告福台公司辩称，福台公司与原告签订的预订协议及收取租金等均是被告诚旺置业公司授权收取的，被告福台公司系代被告诚旺置业公司收取商铺租金，被告福台公司不应承担责任，请求法院驳回原告对被告福台公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原、被告提交的《商铺租赁合同》及其附件（含《商铺租赁预定协议书》、商铺委托经营申请单、授权委托书、签约双方代表人身份复印件、商铺区位平面图）、《商品房销售明码标价》、行用卡对账单、收款收据、国有建设用地使用权出让合同及其变更协议、委托代理合同及发票、照片、增值税发票、商品房预售许可证、通告及预售许可补录证明、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设工程消防设计审核意见书（融公消审字[2013]第0060号）、建设工程消防验收意见书（融公消验字[2013]第0085号、融公消验字[2014]第0011号）、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，经对方质证，对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案现有证据，本院认定如下事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市的本案诉争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺置业公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺置业公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。后诚旺置业公司在上述地块上开发了中国﹒海峡商品交易中心项目。 2013年3月2日、3月7日，陈金利向福台公司分别支付了定金30,000元、139,000元，当日福台公司向陈金利出具了二张收款收据，收据载明“长期租租赁海峡1号楼二层48号收定金……”。2013年3月7日，福台公司与陈金利签署了《商铺租赁预定协议书》，协议约定陈金利同意向福台公司缴纳长期租赁商铺定金169,000元，该款可抵商铺租赁款；双方执行“签三年续三年”的租赁方式，陈金利对所租赁的商铺同意采用福台公司三年包租的方式委托管理。2013年3月31日，陈金利再次向福台公司支付定金50,000元，同日福台公司又向陈金利出具了一张收款收据，收据载明“长期租租赁海峡1号楼二层48号收定金……”。2013年7月14日，陈金利（乙方）与诚旺置业公司（甲方）就本案诉争的1号楼2层48号商铺订立《商铺租赁合同书》，合同约定商铺租金按建筑面积计算，该商铺建筑面积为38.75平方米，租金单价14,600元/㎡，总额565,750元于2013年12月18日前付清，返租三年的租金从总租金中扣除18%，余款463,915元中的233,915元以现金交付，剩余230,000元的租金采用银行贷款方式支付；商铺租赁起算日期2013年12月18日至2050年11月30日止，乙方享有与甲方相同的商业使用权利；商铺租赁期满后不再收取租赁费用，承租人享有与出租人同等的国家法律赋予该商铺的权利与义务；双方另对合同权利义务、违约责任等进行了约定。同日，陈金利与福台公司签署了商铺委托经营申请单，并由陈金利出具授权委托书、个人身份证明等材料。2014年1月12日，陈金利再次支付14,915元，福台公司亦在当天出具一份收款收据，同样记载“长期租赁海峡1#楼二层48号”。此后，陈金利通过以中国银行信用卡刷卡付款再分期还款的方式支付了剩余的款项230,000元，并于2014年7月14日开始分24期偿还信用卡资金及支付分期手续费16,675元。2013年10月份，海峡商品交易中心分别通过竣工验收和消防验收，于2013年12月28日开业并投入使用经营。关于本案商铺出租收入，诚旺置业公司已向税务部门申报税款，税务部门亦开具相应的税费发票。另查明，诚旺置业公司确认福台公司系受其委托代为管理海峡商品交易中心的合同订立及收取款项等事宜，包括本案福台公司订立相关协议及收款的行为。再查明，陈金利因本案诉讼支出律师代理费8000元。 本院认为，诚旺置业公司与陈金利签订的是《商铺租赁合同》，福台公司向陈金利出具的收据亦明确载明收取的系长期租赁费用，而相关法律法规并未对租金支付方式进行限定，本案双方应属租赁关系。根据合同法规定，租赁期限最长不超过20年，超过20年的，超过部分无效，诚旺置业公司与陈金利签署的《商铺租赁合同书》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日已超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证实陈金利在签署该合同时存在欺诈或胁迫，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，故除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效，原告主张《商铺租赁合同》以合法形式掩盖非法目的且损害国家利益导致合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同无效自始没有约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错承担责任，诚旺置业公司应退还多收取约16年11.4个月的租金。陈金利支付给诚旺置业公司36年11.4个月的租金为565,750元（含铺返租收入），据此计算，讼争商铺每月每平方米租金约为32.92元，与市场价格较为接近，为便于案件处理，诚旺置业公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺置业公司应退还陈金利16年11.4个月租金金额为259,467元（取整）。此外，陈金利返租给诚旺置业公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为亦为有效，故该三年的租金应作为陈金利的收入不予扣除。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应按各自的过错承担责任。鉴于租赁合同范本等均系诚旺置业公司提供，作为开发商对于法律关于租赁合同租期相关规定应比个人更为清楚，导致合同部分无效，其过错较大，应承担较大责任，故可按银行同期同类贷款利率标准向陈金利计付利息。关于利息支付起算点问题，鉴于陈金利从2014年7月14日开始偿还信用卡贷款，可视为此时才以银行贷款方式支付了剩余租赁费用，故诚旺置业公司返还租金利息可从2014年7月14日起计算。至于陈金利因缺乏资金以银行信用卡刷卡支付租金及分期还款的方式而产生的手续费16,675元，该手续费本质上属于银行贷款利息，该利息已包含在诚旺置业公司应返还给陈金利的部分租金利息中，陈金利要求诚旺置业公司重复返还缺乏依据，本院不予支持。此外，律师代理费不属于诉讼所必须支出的费用，且导致合同部分无效双方均有责任，原告要求两被告承担缺乏依据，本院不予支持。福台公司接受诚旺置业公司委托与陈金利签订的《商铺租赁预定协议书》，在陈金利与诚旺置业公司签署《商铺租赁合同》之后，预定协议的内容已被《商铺租赁合同》所取代，该预定协议书即已失效，无需再行确认。此外，福台公司并非海峡商品交易中心的开发主体，其系受诚旺置业公司的委托代为订立合同并收款等，故福台公司相关代理行为的法律后果依法归于诚旺置业公司，原告诉请福台公司承担相应法律责任，亦缺乏依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陈金利与被告福建诚旺置业有限公司签订的《商铺租赁合同》所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日的租期部分无效； 二、被告福建诚旺置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告陈金利租金259,467元并支付利息，利息按银行同期同类贷款利率从2014年7月14日起计至还清款项之日止； 三、驳回原告陈金利的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10,221元，由原告陈金利负担4299.17元（已交纳），由被告福建诚旺置业有限公司负担5921.83元，限判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  谢志民 人民陪审员  徐允珑 人民陪审员  曾焕朝 二〇一七年十二月二十七日 书 记 员  林津津