广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2370号上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司英德市支行，住所地：广东省英德市峰光路**。负责人：舒畅，行长。委托代理人：林利华，该行法律顾问。委托代理人：丘圆圆，该行法律顾问。被上诉人(原审被告)：潘金明，男，汉族，住广东省英德市黎溪镇。被上诉人(原审被告)：谢秀容，女，汉族，住广东省英德市黎溪镇。上述二被上诉人共同委托代理人：莫荣标，广东合众之源律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：英德市房地产实业公司，住所地：英德市英城建设路**。法定代表人：曾垂觉。上诉人中国农业银行股份有限公司英德市支行因与被上诉人潘金明、谢秀容、英德市房地产实业公司金融借款合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中国农业银行股份有限公司英德市支行上诉请求：1、撤销英德市人民法院（2016）粤1881民初2902号民事判决第四项，改判确认上诉人有权就处分抵押物所得的价款优先受偿。2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、商品房买卖标的有误，责任不在上诉人。本案中，原审法院简单的以“原告未能证明《英德市不动产权信息查询证明》中的房屋与抵押合同中约定的房屋一致，应承担相应的不利后果，由于根据现有的证据无法证明原告主张的抵押物已进行抵押登记，本院对其请求的抵押权不予支持”。上诉人认为原审判决认定事实不清。首先，银行住房按揭业务是依据《商品房买卖合同》中的购买房屋为基础的，该房屋为预售性质，即尚未出具房产证，被上诉人潘金明与英德市房地产实业公司签署的《商品房买卖合同》中，记载的房屋地址为广东省英德市英城镇***路**号**大厦商住楼*幢1*层**号，其次，上诉人已到英德市房产交易所办妥上述房屋的抵押登记。最后，英德市不动产登记中心2017年2月28日，书面证明潘金明位于英德市***路与**路交汇**大厦的不动产已于2009年办理抵押登记，但无抵押登记纸质档案。依物权法规定，未经权利人同意，被上诉人是无法转让已抵押的资产的，被上诉人潘金明自始至终在利安大厦所购的房产只有一套，至于登记的楼层、面积与购房合同不一致，责任并不在上诉人。三位被上诉人均无就购买商品房变更一事通知上诉人，更无征求上诉人的许可，依《合同法》第一百零七条，应由其承担违约责任。二、被上诉人潘金明仍按借款合同约定借款，已事后追认合同标的的修改。被上诉人潘金明收楼后，应当知道合同标的与其购房合同标的不一致，但其仍继续按与上诉人签订的借款合同供款，直至2017年4月，上诉人认为，该行为已构成事后追认标的修改的结果。因此，上诉人与被上诉人之间的《个人购房担保合同》有效，上诉人对合同所涉房产享有优先受偿权。三、房屋管理部门已证明办妥抵押登记，上诉人已按法律的规定办理抵押预登记，至于最终登记的地址与商品房买卖合同及借款合同不一致，责任不在上诉人一方，上诉人无任何义务为登记机关的失误承担责任。综上所述，请求二审法院对一审判决依法予以纠正，做出公正的判决。被上诉人潘金明、谢秀容辩称，一、涉案房屋被上诉人已转让给第三人林*怡，上诉人起诉后，林*怡通过被上诉人潘金明的账户已付清了全部欠款并按合同约定还款，上诉人接收还款证明同意继续履行合同。二、原审判决遗漏当事人。如前所述，两被上诉人于2011年12月9日将涉案房屋转售给第三人林*怡，借款的归还与林*怡存在利害关系，且一审时两被上诉人已申请追加林*怡为本案诉讼当事人，一审法院不予追加，显然贵遗漏诉讼当事人。三、一审法院判决未支持上诉人的抵押优先权实为错误。请求二审法院依法作出公正的判决。被上诉人英德市房地产实业公司未提出答辩意见。上诉人中国农业银股份有限公司英德市支行向一审法院起诉请求：一、判令潘金明向中国农业银行股份有限公司英德市支行偿还借款本金187819.54元、公告费600元及利息（利息暂计算至2017年2月7日，剩余利息自2017年2月8日起按照合同约定计算至借款本金还清之日止）；二、判令谢秀容对潘金明上述第一项债务承担共同还款责任；三、判令英德市房地产实业公司对潘金明上述第一项债务承担连带清偿责任；四、中国农业银股份有限公司英德市支行对抵押房屋享有优先受偿权；五、本案诉讼费用由潘金明、谢秀容承担。一审法院认定事实：2008年8月8日，中国农业银行英德市支行与潘金明签订《个人购房担保借款合同》，潘金明向中国农业银行英德市支行借款262000元用于购买房产，该房产位于广东省英德市英城镇***路**号**大厦商住楼**幢1*层**号房，建筑面积为156.09平方米，借款期限自2008年8月8日至2028年8月7日，共计240个月，借款利率采用浮动利率。潘金明以上述房屋作为借款262000元的抵押担保，担保范围：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费等实现债权及抵押权的费用。对逾期偿还的借款计收罚息，标准为从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十。违约责任:借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。英德市房地产实业公司作为上述借款的连带责任保证人，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费等实现债权及抵押权的费用。2008年8月8日，上述抵押房屋进行了抵押备案。2017年2月28日，英德市不动产登记中心出具《英德市不动产权信息查询证明》：权属人：潘金明，房屋坐落：英德市英城和平中路与利民路交汇处利安大厦，层数：十三层，建筑面积：148.45平方米，系统状态：已办抵押，该不动产已抵押给中国农业银行英德市支行。2008年8月8日，中国农业银行英德市支行向潘金明发放贷款262000元。潘金明自2016年3月10日起开始逾期偿还借款本息。截止至2017年2月7日，潘金明仍欠中国农业银行英德市支行借款本金187819.54元，利息未拖欠。潘金明与谢秀容于1999年12月6日登记结婚。一审法院于2017年3月14日、2017年3月30日去函英德市不动产登记中心亦未能查询出与抵押合同约定情况一致的房屋信息。一审法院认为，第一，中国农业银行英德市支行请求潘金明偿还借款本金187819.54元及利息，并提交相应证据予以佐证。按照借款合同的约定，潘金明超过90天未足额偿还借款本息，中国农业银行英德市支行有权提前收回借款本金，潘金明最后一次偿还借款本息的时间为2016年3月10日，截至起诉之日2016年10月10日已逾期7个月，因此中国农业银行英德市支行有权提前收回借款本金并计收利息，对中国农业银行英德市支行的上述主张予以支持。第二，至于中国农业银行英德市支行请求行使涉案借款抵押物的优先受偿权，一审法院认为，抵押权经登记之日设立，中国农业银行英德市支行主张的抵押备案并非法律意义上的抵押登记，虽然中国农业银行英德市支行提交了《英德市不动产权信息查询证明》，但该证明仅注明房屋坐落于**大厦，并未明确具体房号，且层数又为13层，建筑面积为148.45平方米，均与抵押合同中约定的房屋（12层B1号房，建筑面积为156.09平方米）不相符，且潘金明本人庭审中亦明确其房屋为顶层，一审法院分别于2017年3月14日、2017年3月30日去函英德市不动产登记中心亦未能查询出与抵押合同约定情况一致的房屋信息，中国农业银行英德市支行未能证明《英德市不动产权信息查询证明》中的房屋与抵押合同中约定的房屋一致，其应当承担相应的不利后果，由于根据现有的证据无法证明中国农业银行英德市支行主张的抵押物已进行抵押登记，一审法院对其请求的抵押权不予支持。第三，涉案债务发生在潘金明、谢秀容夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，谢秀容应当承担相应的偿还责任。第四，对于英德市房地产实业公司的责任，由于其为上述借款的连带责任保证人，其应当对债务承担连带清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月6日作出（2016）粤1881民初2902号民事判决：一、潘金明于本判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司英德市支行偿还借款本金187819.54元、公告费600元及利息（利息暂计算至2017年2月7日，剩余利息自2017年2月8日起以实欠借款本金为基数按《个人购房担保借款合同》的约定计算至借款本金还清之日止）；二、谢秀容对潘金明上述第一项债务承担共同清偿责任；三、英德市房地产实业公司对潘金明上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回中国农业银行股份有限公司英德市支行的其他诉讼请求。本案受理费4341.88元，由潘金明、谢秀容、英德市房地产实业公司承担。本院二审期，当事人没有提交新的证据，经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另本案二审期间，上诉人陈述，在上诉人提起本案诉讼后，被上诉人将已逾期的欠款及利息全部还清，现被上诉人已按合同的约定正常还款。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。被上诉人潘金明于2008年8月8日向上诉人借款后，自2016年3月10日开始即没有依约向上诉人偿还借款本息，依照双方签订的借款合同中有关违约责任的约定，被上诉人潘金明超过90天未足额偿还借款本息，上诉人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。依据本案查明的事实，在上诉人提起本案诉讼后，被上诉人已将自2016年3月10日始的逾期欠款及利息全部还清，现被上诉人已按合同的约定正常还款，上诉人收取被上诉人逾期欠款的本金及利息，并对被上诉人依约还款的行为不持异议，表明双方已继续正常履行之前签订的借款合同。在双方已正常继续履行借款合同的情况下，上诉人要求被上诉人提前偿还借款本息并行使担保权的请求无合同依据，亦无法法律依据。故对上诉人在本案的诉讼请求，本院予以驳回。一审法院判决被上诉人向上诉人提前偿还借款本金及利息不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人中国农业银行股份有限公司英德市支行上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实不清，判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院(2016)粤1881民初2902号民事判决；二、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司英德市支行的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4341.88元，由上诉人中国农业银行股份有限公司英德市支行负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月二十五日书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。