四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0191民初2918号 原告：重庆万友康年大酒店成都一分店，住所：成都高新区中和仁和路******。 负责人：杜梅，经理。 委托诉讼代理人：马川，重庆章川律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：罗琼，女，汉族，1975年10月12日出生，住成都市，住成都市武侯区v> 委托诉讼代理人：喻远军，四川高扬律师事务所律师，特别授权代理人。 原告重庆万友康年大酒店成都一分店（以下简称“万友酒店成都一分店”）与被告罗琼合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万友酒店成都一分店的委托诉讼代理人马川、被告罗琼及其委托诉讼代理人喻远军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万友酒店成都一分店向本院提出诉讼请求：1.依法确认2015年4月8日签订的《茶坊承包经营合同》解除；2.被告立即支付原告承包费（计算到合同解除之日）、物管费、水电费9万元；3.被告立即返还占用的房屋及资产；4.被告从合同解除之日至实际腾房之日向原告支付房屋占用费、物管费、水电费；5.被告向甲方支付违约金1万元；6.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告万友酒店成都一分店明确《餐厅承包经营合同书》解除时间为2016年11月12日，并撤回本案第3项、第4项诉讼请求。事实与理由：原告与被告自2015年4月8日签订了成都高新区中和街道中柏大道1号4楼《茶坊承包经营合同书》。合同成立后，原告按约履行了义务，但被告违反合同在2016年4月4日前支付6万元承包费的约定。对于该违约行为，原告多次催告交纳承包费、物管费、水电费等，但被告仍未履行。原告在2016年11月向被告发函解除了上述合同。原告认为，合同依法成立，应具有法律约束力。被告的重大违约行为导致原告依照《合同法》有关规定解除了合同理应得到人民法院的支持，同时被告还应依法依约承担违反合同的民事责任。 被告罗琼辩称，一、案涉的《茶坊承包经营合同书》于2016年4月15日即处于解除状态。原告的总公司重庆万友康年大酒店于2013年11月28日与成都市泰豪酒店管理有限公司签定《房屋租赁合同》，得到了租赁物的使用权。之后于2015年4月8日与罗琼签定了《茶坊承包经营合同书》，约定承包经营的期限为2015年4月8日至2023年4月7日止。约定的承包经营费，每年的承包金为12万元。在该合同的第六条一款中规定：任何一方不得提前终止合同，不符合条件和要求提前终止合同的行为视为违约，违约方应向守约方支付违约金1万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方造成的损失。原告的总公司重庆万友康年大酒店于2016年3月10日向成都市泰豪酒店管理有限公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，称：由于各种原因，该店未能实现开店目标，我店上级主管单位西南兵器工业公司决定该店停止经营。我店正式通知贵公司：一，根据西南兵器工业公司的决定，我店正式通知贵公司，解除双方的《房屋租赁合同》。其后，2016年4月13日，原告的总公司重庆万友康年大酒店于2016年3月10日向成都市泰豪酒店管理有限公司发出《关于关闭新会展中心店的通知》，再次明确：一，根据根据西南兵器工业公司的决定，我店正式通知贵公司，解除双方的《房屋租赁合同》。二，本公司根据上级决定，定于2016年4月15日关店，请贵公司立即安排人员，办理房屋移交。至此，原告已经明确声明并通知解除了与房屋所有权人的《房屋租赁合同》，其与罗琼的《茶坊承包经营合同书》事实上和客观上也已经处于解除状态。原告于2016年4月13日向罗琼发出了《解除茶坊承包经营合同书通知函》，该函称：现因本公司经营调整，拟通过协商方式与你解除双方2015年4月8日签订的《茶坊承包经营合同书》。在这里，原告由于已经明确宣布解除了与房屋所有权人成都市泰豪酒店管理有限公司的房屋租赁合同，因此也客观事实上解除了与罗琼的《茶坊承包经营合同书》，原告于2016年4月15日正式关店，打上了封条，撤走了全部的工作人员，茶坊也处于停业状态。其发函中所谓的就合同解除事宜进行协商，当然只是指就其单方面违约解除合同后的赔偿事宜进行协商，而不是协商征求罗琼的意见是否同意解除《茶坊承包经营合同书》。二、案涉的茶坊经营场所已经返还交付给了房屋的所有权人成都市泰豪酒店管理有限公司。原告的总公司重庆万友康年大酒店于2016年3月10日向成都市泰豪酒店管理有限公司于2016年11月10日达成《协议》，约定：双方经友好协商就合同、判决及租赁物业移交等事宜达成如下协议：一，2016年11月16日前，甲方（重庆万友康年大酒店）向乙方成都市泰豪酒店管理有限公司支付人民币338万元。该费用含周尊云和张向东《商铺承包经营合同》解除合同甲方应承担的合同约定违约金。二，乙方（成都市泰豪酒店管理有限公司）确认甲方（重庆万友康年大酒店）已按约定将酒店租赁物业（包括但不限于资产、设备设施、家具电器、钥匙等）移交给乙方，乙方不得向甲方就该物业及资产问题主张任何权利。由此可以确定，原告在证据中列出的茶坊资产及移交清单中所列举的全部，均已经移交给了该资产的所有权人和出租人成都市泰豪酒店管理有限公司了。现原告还继续起诉主张罗琼返还所谓占用的房屋及资产是完全没有事实根据的诉求。其主张罗琼支付所谓的承包费用也是荒唐的空中楼阁。其主张支付的物管费用、水电费在2016年3月以后，罗琼也已经结清，目前原告并没有任何部门出具的欠费证明和依据。《中华人民共和国合同法》第108条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。绽上所述，由于原告的提前违约解除合同行为，其存在根本违约，故请求人民法院驳回其全部诉请。 经审理查明：2013年11月28日，成都市泰豪酒店管理有限公司（以下简称“泰豪公司”）与重庆万友康年大酒店（以下简称“万友酒店”）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定：泰豪公司将其租用的位于高新区中和街办双龙社区4组龙祥佳苑2号物业1-4层租给万友酒店使用，建筑面积4382平方米，可正常经营搭建面积500平方米，租赁期限为10年，每年租金为2500000元，租赁期内，万友酒店可将部分物业转租。合同签订后，泰豪公司依约将带装修的涉案房屋交付万友酒店用于经营万友风庭酒店，万友酒店依约支付房租至2016年11月27日。 2015年4月8日，原告万友酒店成都一分店（发包人）与被告罗琼（承包人）签订了《茶坊承包经营合同书》，约定：1.发包人将上述物业中4楼525平方米面积提供给承包人承包经营茶坊；2.承包人在承包经营期间向发包人支付承包费用、并按合同约定享有承包经营的收益和承担承包经营的风险；3.发包人向承包人提供用于承包经营的设施、设备、用具（见附件一）；4.承包期间为2015年4月8日至2023年4月7日，共8年；5.承包人承包经营期内，每年承包经营费为12万元；首笔承包经营费为2015年4月8日至2015年10月7日期间的承包经营费，共6万元，于本合同签署后三个工作日内由承包人向发包人支付，之后每半年的承包经营费于前一个半年的最后一个月的最后三个工作日之前向发包人支付；6.承包人自行承担承包区域物管费，费用为1.2元/平方米，每月支付给发包人；7.承包人负责承包经营期间的水电费，承包人应按照规定及时、足额地支付和缴纳相关费用；8.承包经营期满，承包人应将原告万友酒店成都一分店茶坊返还给发包人，万友酒店成都一分店茶坊的资产、设备设施、用具等应与原清册相符，并返还给发包人。承包人因经营需要而对万友酒店成都一分店茶坊添置的设备设施及增加的动产设备自行处理，其他不动产均一律无偿归发包人所有，不得搬离、拆除或损坏；9.在合同有效期间内，除了不可抗力、本合同约定的终止条件、及发包人和承包人达成一致意见外，任何一方都不得提前终止合同。不符合条件和要求提起终止合同的行为视为违约，违约方应向守约方支付违约金1万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；10.承包人或发包人如要提前终止本合同，应提前三十天正式书面并电话通知对方，双方应在达成一致意见并结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。 2015年4月1日，原告与被告罗琼就茶坊资产进行逐项盘点并进行了移交。 2015年3月28日，被告罗琼与案外人邹双明签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由邹双明承包万友酒店4楼茶坊装饰装修工程，工程由邹双明包工、包全部材料，工程造价336315元，工程项目包括屋顶防水、墙面、地砖等，还包括机麻、沙发、茶几等设施设备。工程竣工后，被告罗琼向邹双明支付了工程款336315元。被告罗琼向原告支付承包经营费至2016年4月7日。 另查明，2016年3月10日，万友酒店向泰豪公司、董云翔发出《关于解除的通知》，称由于各种原因万友酒店未能实现开店目标，其上级主管单位西南兵器工业公司决定该店停止经营，期间原告酒店负责人及律师于2016年1月28日与董云翔就停止经营、解除合同事项交换意见，双方达成基本共识，原则上同意解除合同；2016年2月24日，原告工作人员再次与董云翔就解除合同事项交换处理意见，2月26日收到泰豪公司来函，泰豪公司同意解除合同，并提出在约定200万元违约金基础上再给予200万元补偿，双方就此存在分歧，现万友酒店正式通知泰豪公司解除双方《房屋租赁合同》，立即办理房屋移交。 2016年4月13日，万友酒店再次向泰豪公司发出《关于关闭新会展中心店的通知》，称因泰豪公司至今未组织安排工作人员办理移交，为避免造成重大损失，再次通知泰豪公司解除双方《房屋租赁合同》，并定于2016年4月15日关店，泰豪公司应安排人员办理房屋移交，关于合同解除及其他事项问题，双方在原沟通协商的基础上协商解决，协商不成，诉讼解决。当天，原告万友酒店成都一分店向被告罗琼发送了《解除通知函》、《对账函》，《解除通知函》称因原告经营调整，拟通过协商方式与被告罗琼解除双方2015年4月8日签订的《茶坊承包经营合同书》，被告罗琼在收到本函后5日内与原告联系，就解除合同事宜进行协商，以免造成更大的经济损失。《对账函》载明截止2016年3月31日原告与亮德食府往来账目明细为：1.万友酒店成都一分店应付亮德食府2015年11月至2016年3月止客人餐费及员工餐费合计23980元；2.亮德食府应付2015年8月1日至2016年3月31日止的餐厅物管费3456元（360平方米*1.20/月*8个月=3456元）、茶坊物管费5040元（525平方米*1.20/月*8个月=5040元）、餐厅茶坊电费44883元，合计53379元。 2016年4月13日，万友酒店与四川威振保安服务有限公司成华分公司签订《保安服务合同》，约定四川威振保安服务有限公司成华分公司为其万友风庭酒店提供24小时保安服务，服务期自2016年4月15日至2016年7月14日止，每月服务费14000元，万友酒店向四川威振保安服务有限公司成华分公司支付了6期服务费。四川威振保安服务有限公司成华分公司向本院出具《证明材料》称，其提供安保服务期间，亮德食府、茶楼均在正常营业。 经营茶坊期间，被告罗琼雇佣劳动者共10人，双方签订《茶坊用工合同》，约定了劳动合同期限、工作内容、劳动报酬等内容，还约定解除劳动合同经济补偿金按有关法律规定执行。2016年4月15日，被告罗琼以房屋出租方提前收回房屋导致无法继续进行经营为由与茶坊员工协商提前解除劳动合同，双方签署了《解除劳动合同协议书》，被告罗琼向员工分别支付了经济补偿金共29700元。 亮德食府位于万友风庭酒店一侧，沿街设有餐厅大门，可不经酒店直接通行，亮德食府楼上为茶楼。 再查明，2016年4月21日，泰豪公司以万友酒店为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，请求判令：万友酒店向泰豪公司赔偿因提前解除合同造成的损失17843586.35元。本院于2016年5月20日、10月21日两次公开开庭进行了审理，庭审过程中，泰豪公司与万友酒店均表示同意解除合同，万友酒店表示已经搬离涉案房屋，但未将涉案房屋交还给泰豪公司。本院于2016年10月21日判决“被告重庆万友康年大酒店于本判决生效之日起十五日内向原告成都市泰豪酒店管理有限公司支付赔偿3380000元”。 2016年9月1日，万友酒店以挂号信方式向罗琼邮寄《催告函》，称：1.因公司经营调整，拟与罗琼解除《茶坊承包经营合同书》，并于2016年4月13日向罗琼送达了解除《茶坊承包经营合同书》通知函，通知罗琼协商合同解除事宜，后双方未能就合同解除事宜达成一致意见，双方签订的《茶坊承包经营合同书》继续有效；2.合同有效，双方均应履行合同约定的义务，根据《茶坊承包经营合同书》约定，罗琼应于2016年4月4日前向万友酒店支付下半年（2016年4月7日至2016年10月6日）的房屋租金60000元及欠付的水电费、物管费9450元等费用（欠付租金和费用以实际结算金额为准），罗琼需于2016年9月15日前与万友酒店联系办理结算并支付款项；3.如罗琼逾期支付或拒不支付，万友酒店有权解除合同，并追究违约责任。2016年9月10日，罗琼向万友酒店复函，载明：对于贵公司列举的付款事宜，我方无意见，将严格按照与贵公司所签订的合同执行。如贵公司继续执行原合同，我方将积极配合，共同经营，互利双赢；如贵公司要撤出，请按合同对我方予以赔偿（按我方与贵方签订合同后每月实际利润支付解除合同给我方造成的直接经济损失和我方为了更好经营所支付的装修费用、我方职工半年的费用）。罗琼未于2016年9月15日前向原告支付《催告函》所涉承包经营费、物管费、水电费。 2016年11月10日，泰豪公司与万友酒店达成《协议》，万友酒店于2016年11月16日前向泰豪公司支付338万元，泰豪公司确认万友酒店已按约将酒店租赁物业（包括但不限于资产、设备设施、家具家电、钥匙等）移交给泰豪公司。庭审中，原告主张被告罗琼于2016年11月12日向泰豪公司腾退房屋。 2016年11月12日，原告向罗琼送达了《函》，称罗琼存在逾期支付承包费用的违约行为，故根据《合同法》有关规定依法解除与罗琼签订的前述合同。本函作为解除合同的通知，同时通知罗琼补交所欠租金、物管费、承担合同违约责任、按约返还占用房屋及资产。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，当事人提供的：1.《茶坊承包经营合同书》、《万友风庭酒店茶坊资产盘点表》；2.《房屋租赁合同》、《关于解除的通知》、《关于关闭新会展中心店的通知》；3.《催告函》、国内挂号信函收据、《关于回复的复函》；4.《解除通知函》、《对账函》、《函》、EMS快递邮单及邮件查询结果；5.《民事判决书》；6.照片；7.《协议》；8.《证明材料》、《保安服务合同》、《保安服务合同书》及安保服务费发票、付款凭证、证人证言等证据在案佐证。 本院认为，原告申请撤回第3、4项诉讼请求，系其自由处分诉讼权利的行为，本院予以准许。 原告与被告罗琼之间签订的《茶坊承包经营合同书》、泰豪公司与万友酒店之间签订的《房屋租赁合同》均系签约各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，本案中，万友酒店方系因未能实现开店目标决定停止经营而向其出租人泰豪公司提出解除《房屋租赁合同》，并于2016年4月15日关店，双方未就损失赔偿达成一致。同时，原告万友酒店成都一分店向被告罗琼发出《解除通知函》，称拟通过协商方式与被告罗琼解除双方2015年4月8日签订的《茶坊承包经营合同书》，被告罗琼在收到本函后5日内与原告联系，就解除合同事宜进行协商。此时，原告并未提出被告罗琼有拖欠茶坊承包经营费的情况，原告在《对账函》虽指出被告罗琼未支付物管费、电费，但未以此主张行使合同单方解除权，故原告向被告罗琼送达该通知函并不导致解除合同有效。 其次，被告罗琼在收到原告发送的通知函后，虽开始自行遣散茶坊员工，但未明确向原告表示同意解除合同并通知原告，被告罗琼经营的亮德食府位于万友风庭酒店一侧，茶楼位于亮德食府楼上，沿街设有餐厅大门，可不经酒店直接通行，茶楼除接待万友风庭酒店客人，亦可对外经营，故原告停止经营万友风庭酒店并不导致被告罗琼经营的茶楼场地无法使用、无法经营，被告罗琼并无证据证明原告对其茶楼进行了场地封闭，亦无证据证明其向原告腾退并交还了承包场地或其自行腾退后通知原告接收，综上所述，此时双方未就解除合同协商一致，《茶楼承包经营合同书》并未解除。 再次，2016年8月26日，万友酒店向罗琼发出《催告函》，称双方签订《茶楼承包经营合同书》继续有效，罗琼应于2016年4月4日前向万友酒店支付下半年（2016年4月7日至2016年10月6日）的房屋租金60000元及欠付的水电费、物管费9450元等费用（欠付租金和费用以实际结算金额为准），罗琼需于2016年9月15日前与万友酒店联系办理结算并支付款项，如罗琼逾期支付或拒不支付，万友酒店有权解除合同，并追究违约责任。对此，罗琼回复“对于贵公司列举的付款事宜，我方无意见，将严格按照与贵公司所签订的合同执行。如贵公司继续执行原合同，我方将积极配合，共同经营，互利双赢；如贵公司要撤出，请按合同对我方予以赔偿（按我方与贵方签订合同后每月实际利润支付解除合同给我方造成的直接经济损失和我方为了更好经营所支付的装修费用、我方职工半年的费用）”，罗琼未于2016年9月15日前向原告支付《催告函》所涉承包经营费、物管费、水电费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”规定，被告罗琼应于2016年4月4日前向万友酒店成都一分店支付2016年4月8日至2016年10月7日的承包经营费6万元并应按月向原告支付物管费，但万友公司已分别于2016年3月10日、2016年4月13日向其承租场地的出租人泰豪公司发出解除双方租赁合同的通知，并已于2016年4月13日向被告罗琼提出解除合同的请求，于2016年4月15日停止酒店经营，泰豪公司于2016年4月21日以万友酒店为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，故万友公司确有可能丧失向被告罗琼提供承包场地的债务履行能力，被告罗琼有权中止履行支付承包经营费的义务，被告罗琼欠付物管费、水电费并非合同主要债务，亦不能致使合同目的无法实现，综上，结合合同的履行情况、原、被告的主观过错程度，根据公平和诚实信用原则，本院认为，原告并不能据此行使合同单方解除权，且无权以此向被告罗琼主张违约金1万元。 庭审中，万友酒店成都一分店、罗琼均主张《茶坊承包经营合同书》已解除，事实上，万友酒店与泰豪公司解除房屋租赁合同，罗琼将案涉茶坊移交泰豪公司，《茶坊承包经营合同书》事实上亦解除，对此本院予以确认。 关于被告罗琼是否应当向原告支付承包经营费、物管费、水电费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，《茶坊承包经营合同书》系继续性合同，万友酒店与泰豪公司于2016年11月10日确认万友酒店将酒店全部租赁物业移交给泰豪公司，对于2016年4月8日至2016年11月10日期间的承包经营费，因被告罗琼并无证据证明其向原告腾退并交还了承包场地或其自行腾退后通知原告接收，其仍实际占用原告提供的场地，应支付此段期间的承包经营费，因原告关闭万友风庭酒店客观上影响了被告罗琼在酒店客人方面的经营，故本院酌情确定支付承包经营费比例为50%，即1万元×7.1个月×50%=35500元。 根据《茶坊承包经营合同书》约定“承包人自行承担承包区域物管费，费用为1.2元/平方米，每月支付给发包人；承包人负责承包经营期间的水电费，承包人应按照规定及时、足额地支付和缴纳相关费用”，结合双方的对账函、催告函，催告函中表明欠付费用以实际结算金额为准，且原、被告无法说明该函中水电费、物管费的计费期间及各自数额，故本院对对账函载明的电费予以支持。 被告罗琼还应支付原告茶坊物管费525平方米×1.2元/平方米×15.333个月（2015年8月1日至2016年11月10日）=9660元、电费26626元（根据2016年4月13日《对账函》，因无法说明餐厅、茶坊的具体费用，餐厅为360/885平方米×44883元=18257元、茶坊为525/885平方米×44883元=26626元）。前述承包经营费、物管费、电费共计71786元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告重庆万友康年大酒店成都一分店与被告罗琼于2015年4月8日签订的《茶坊承包经营合同书》解除； 二、被告罗琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆万友康年大酒店成都一分店支付承包费、物管费、电费71786元； 三、驳回原告重庆万友康年大酒店成都一分店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1150元，由被告罗琼负担850元，原告重庆万友康年大酒店成都一分店负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾洁 二〇一七年十二月二十日 书记员  王苗