江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初5480号 原告：南京新城万顺房地产有限公司，住所地在南京市高新开发区高科五路5号29栋410-87室。 法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。 委托代理人：李佳佳，女，1989年2月21日生，回族，住南京市玄武区，系南京新城万顺房地产有限公司员工。 被告:查京明，男，1963年12月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告南京新城万顺房地产有限公司与被告查京明商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告南京新城万顺房地产有限公司的委托代理人李佳佳到庭参加诉讼。被告查京明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南京新城万顺房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的宁房预售合字××号（工程编号××室、公安编号××室）的《商品房预售合同》已经解除；2、被告协助原告办理合同备案注销手续；3、被告向原告支付违约金177585.2元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》，被告购买原告开发的浦口区××花园××单元××室房屋，房屋总价款887926元。被告通过向交通银行南京大厂支行办理按揭贷款方式支付房款，贷款金额为570000元。现被告逾期还款，交通银行南京大厂支行发函要求原告承担担保责任。根据双方签订的《商品房预售合同》补充协议第四条第三款约定，被告须向原告支付房屋总价款20%的违约金。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告查京明未答辩。 经审理查明，2015年9月28日，原、被告双方签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，被告（合同乙方）购买原告（合同甲方）位于浦口区××花园××单元××室房屋，房屋面积为95.51平方米，总价款为887926元。该合同约定：乙方应于2015年9月27日前支付首付款267926元，其余220000元购房款以商业性贷款形式支付，其余400000元购房款以公积金贷款形式支付。按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请材料的日期，视为乙方实际付款的日期。乙方采取按揭付款方式付款的，签署本合同的当日（最迟三日内）完成按揭手续的办理并提供完备的资料。乙方迟延支付合同价款的，按照逾期未付款总额的日万分之五计算向甲方支付迟延期间的赔偿金，赔偿违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款空白%的，甲方有权解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。乙方应在甲方解除本合同5日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。《商品房买卖合同补充协议》约定：在出卖人担保期限内，若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。 庭审中，原告表示被告已支付购房款317926元，其余购房款570000元被告通过交通银行股份有限公司南京大厂支行贷款方式支付，被告已实际支付6个月贷款本息27442.68元。合同履行过程中，2017年6月27日，交通银行股份有限公司江苏省分行向原告发出《催告函》，要求原告对被告债务承担连带保证责任。2017年7月8日，原告通过EMS快递的形式按《商品房预售合同》注明的被告的联系地址向被告寄送《解除函》，该《解除函》载明：因被告逾期还款，交通银行南京大厂支行发函要求原告承担担保责任。根据《商品房预售合同》补充协议第四条第三款约定，原告有权解除《商品房预售合同》并扣除原告代偿的银行欠款本息及其他费用，被告应当按照合同约定向原告支付房屋总价款20%的违约金。为此，原告通知被告，自即日起解除双方签订的《商品房预售合同》，请被告于收到本解除函之日起5日内协助原告办理合同备案注销手续、按揭贷款合同注销手续，并赔偿原告各项损失，逾期支付原告将从应退房款中直接扣除。 上述事实，有原告提交的商品房预售合同及补充协议、销售不动产统一发票、贷款合同、抵押合同、催告函、解除函、EMS寄件单以及原告当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房预售合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，被告违反按揭贷款合同约定，逾期还款，导致交通银行股份有限公司南京大厂支行要求原告承担担保责任，被告的行为构成违约，应承担违约责任。 关于原告诉请：1、确认原、被告签订的宁房预售合字××号（工程编号××室、公安编号××室）的《商品房预售合同》已经解除。本院认为，根据《商品房预售合同补充协议》第四条第三款约定，被告逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求原告承担担保责任或原告已实际承担全部或部分担保责任的，原告有权解除合同。2017年7月8日，原告按《商品房预售合同》载明的被告地址向被告邮寄送达《解除函》，原告已按约履行了通知被告的义务，原告有权依据合同约定解除案涉《商品房预售合同》，故对原告此诉请，本院予以支持。 被告协助原告办理合同备案注销手续。本院认为，合同解除后，被告有义务协助原告办理合同备案注销手续。故原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。 被告向原告支付违约金177585.2元，本院认为，当事人主张违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的按房屋总价款的20%作为违约金明显过高，且原告未提供相关证据证明其直接损失高于或与此约定金额相当，故本院酌情调整为按房屋总价款的10%支付违约金,即人民币88792.6元。被告查京明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的主张未提交相关证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告南京新城万顺房地产有限公司与被告查京明于2015年9月28日签订的（宁房预售合字××号）《南京市商品房预售合同》解除； 被告查京明于本判决生效之日起十日内协助原告南京新城万顺房地产有限公司办理上述《南京市商品房预售合同》的备案注销手续； 被告查京明于本判决生效之日起十日内给付原告南京新城万顺房地产有限公司违约金88792.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13216元，由原告南京新城万顺房地产有限公司负担1246元，由被告查京明负担11970元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费13216元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  林咏梅 代理审判员  庾丹妮 人民陪审员  赵亚萍 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  王红莲