南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初789号 原告：奚玉姬，女，1988年8月14日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：沈华，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王启祥，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告:广西天诺物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区望州南路**第****房。 法定代表人：刘耀泽，该公司经理。 被告：广西南宁长兴农贸市场管理有限公司，住所地，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道iv> 法定代表人：刘耀泽，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：刘丽萍，广西杜坤律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：刘德龙，广西杜坤律师事务所律师。 原告奚玉姬与被告广西天诺物业服务有限公司（以下简称天诺公司）、广西南宁长兴农贸市场管理有限公司（以下简称长兴市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。奚玉姬的委托诉讼代理人沈华、王启祥，天诺公司、长兴公司的共同委托诉讼代理人刘丽萍、刘德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奚玉姬向本院提出诉讼请求：1.解除奚玉姬与天诺公司所签订的《长兴农贸市场（春晖项目）摊位租赁合同》；2.天诺公司向奚玉姬返还租金40487.50元，履约保证金10000元，卫生、水、电押金2000元，摊位建设费6000元，失信惩戒保证金1000元；3.天诺公司向奚玉姬赔偿补偿金1432.20元（以68200元为基数，按每日千分之一自2017年5月31日起暂计到2017年6月20日止，剩余部分计算至法院生效判决书指定履行之日止）；4.长兴公司对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由天诺公司、长兴公司承担。事实和理由：奚玉姬与天诺公司于2016年5月26日签订《长兴农贸市场（春晖项目）摊位租赁合同》。合同约定由天诺公司将位于南宁市长兴农贸市场铺面出租给奚玉姬，租赁期自2016年6月30日至2019年6月30日，租金每月2050元。奚玉姬于合同签订后一次性分别支付租金、履约保证金、水电保证金、建设费等费用。之后天诺公司没有能按约定时间交付摊位，双方又签订了《长兴农贸市场春晖店物业交接补充协议》，重新约定交付时间为2016年10月1日，并约定奚玉姬因永凯集团或施工方介入、阻挠等原因造成市场无法营业连续30天或累计60天的，天诺公司应当三个月内归还奚玉姬所交押金及剩余租金，并按租户合同总价（包括押金）每日千分之一做额外补偿。租赁合同及补充协议签订后，天诺公司无视合同约定，出租的农贸市场里卫生、安保、水电工作一直无人管理；也未向奚玉姬提供场地使用证明等必需材料，导致奚玉姬至今不能办理营业执照无法正常使用。2017年4月，农贸市场大门三分之二的面积被封闭，严重影响经营。南宁永凯物业服务有限责任公司（以下简称永凯公司）于2017年5月31日因长兴公司长期拖欠物业服务费、水电费等费用累计达45万多元，对整个农贸市场进行断水断电并封锁市场大门至今。此外，南宁市青秀区人民法院（以下简称青秀法院）于2017年3月27日在农贸市场多处张贴告示，告知农贸市场已因另案被查封，并要求承租人十五日内向法院提交书面异议、租赁合同等文件，逾期视为不存在租赁关系。但作为该农贸市场的承租人长兴公司至今未向法院提交任何证据文件，导致奚玉姬租赁权益失去保障，奚玉姬被强制迁出。双方签订的租赁合同显示，天诺公司是受长兴公司委托，对长兴农贸市场进行经营管理，现天诺公司、长兴公司无视双方签订的租赁合同及补充协议，长期不履行主要义务，构成根本违约，导致奚玉姬无法继续经营，合同目的已经完全无法实现。此外，市场虽名义上以天诺公司的名义在经营，却经过长兴公司的银行账号收款，因此天诺公司、长兴公司之间存在人格混同，应当承担连带责任。为维护合法权利，奚玉姬诉至法院，请求判如所请。 天诺公司、长兴公司共同辩称：1.天诺公司、长兴公司是两家独立的公司，奚玉姬无证据证实天诺公司、长兴公司人格混同；2.天诺公司与长兴公司是委托关系，长兴公司委托天诺公司管理、出租长兴农贸市场的铺面；3.天诺公司已于2016年10月1日交付铺面，奚玉姬应支付2016年10月1日至2017年5月31日期间的租金，至于相关保证金和建设费，天诺公司、长兴公司已使用在市场的摊位建设上，即使法院判令解除合同，上述费用也无需返还。 本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，奚玉姬（承租方，乙方）与天诺公司（出租方，甲方）签订一份《长兴农贸市场（春晖项目）摊位租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市.24平方米的M7号、面积为2.22平方米的M8号铺出租给乙方，合同所属物业由长兴公司投资，并委托天诺公司经营及管理并对外出租；2.租赁期限自2016年6月30日至2019年6月30日；3.M7号商铺租金为每月950元，M8号商铺租金为每月1100元；合同签订后一次性交完租赁期内所有的租金49200元，一次性交三年租金，立即返还12个月租金；4.市场管理费为每月60元，按年缴纳，卫生、水、电押金1000元；5.乙方在签订本合同之日，需向甲方交付履约保证金10000元；6.甲方于2016年6月30日将该物业交付给乙方使用，如果甲方延期交付，租赁期按实际交付日期起算。合同还对其他的权利义务作了约定。2016年5月25日，奚玉姬向天诺公司支付了租金49200元，履约保证金10000元，卫生、水、电押金2000元，建设费6000元，天诺公司出具收据给奚玉姬收持。 2016年10月6日，奚玉姬与天诺公司签订一份《长兴农贸市场春晖店物业交接补充协议》，约定：1.市场商户同意于2016年10月1日按时进场并开始营业，天诺公司将免六个月租金（2019年10月1日至2020年3月31日）、一年物业管理费，并且物业管理费的缴纳方式更改为一季度一缴纳；2.商户进场经营后，如因永凯集团或施工方介入、阻挠等原因造成市场无法营业连续30天或累计60天的，天诺公司应当三个月内归还租户所交押金及剩余租金。无法营业期间由天诺公司按租户合同总价（包括押金）每日千分之一做额外补偿；3.失信惩戒保证金：摊/铺交纳1000元/户，作为约束商户遵守市场相关管理制度的信誉保证金。同日，奚玉姬向天诺公司支付失信惩戒保证金1000元，天诺公司出具收据给奚玉姬收持。 另查明：涉案铺面所在的农贸市场已取得[（2006）第0931号]《建设工程规划许可证》，证上载明：建设单位为案外人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖公司），建设项目名称为A区综合楼，建设位置为青秀区民族大道。2015年12月28日，长兴公司（承租方，乙方）与春晖公司（出租方，甲方）签订一份《房产租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市商业用房的房产按现状出租给乙方（具体的房产位置以最终政府部门批准的规划为准）；2.乙方租用该房产仅限经营商业使用；3.租赁期自2016年6月10日至2036年6月9日；4.甲方已经聘请永凯公司管理本项目的物业，乙方同意前述物业公司管理租赁物业。合同还对其他的权利义务作了约定。 2016年1月1日，长兴公司（甲方）与天诺公司(乙方)签订一份《委托管理服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对位于南宁市永凯春晖花园负一层商铺内的长兴农贸市场(春晖店)项目进行管理服务，管理服务的内容包括对市场内的摊位进行经营、管理及出租；2.合同期限自2016年3月1日至2026年2月28日；3.管理服务费为每月15万元，甲方应于每月5日前按时支付给乙方。合同还对其他的权利义务作了约定。 2017年3月21日，青秀法院作出（2016）桂0103执4418号之五号《公告》，主要内容为：青秀法院作出的（2016）桂0103民初818号、南宁市中级人民法院作出的（2016）桂01民终3649号民事判决书已发生法律效力。由于春辉公司等被执行人在法律规定的期限内未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部向青秀法院申请强制执行。在执行过程中，青秀法院裁定拍卖被执行人春晖公司名下所有的位于南宁市青秀区商铺。现责令春晖公司及房屋使用人于公告张贴之日起十日内迁出、腾空上述房屋。逾期不履行的，青秀法院依法强制迁出。 庭审过程中，天诺公司、长兴公司陈述，天诺公司于2016年10月1日交付涉案铺面，铺面所在的长兴农贸市场于2017年6月无法经营使用，如法院认定合同应当解除，则合同解除时间应为天诺公司、长兴公司收到起诉状、传票之日。奚玉姬亦认为合同解除时间为天诺公司、长兴公司收到起诉状、传票之日，但天诺公司是2016年10月8日才交付铺面。 天诺公司、长兴公司于2017年9月27日收到本院送达的民事起诉状副本、证据、传票等应诉材料。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《长兴农贸市场（春晖项目）摊位租赁合同》、《长兴农贸市场春晖店物业交接补充协议》、《收款收据》、《房产租赁合同》、《现场图片》、《南宁市青秀区人民法院公告》、《委托管理服务合同》、《建设工程规划许可证》、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，奚玉姬与天诺公司于2016年5月26日签订的《长兴农贸市场（春晖项目）摊位租赁合同》，于2016年10月6日签订的《长兴农贸市场春晖店物业交接补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。涉案铺面所在的长兴农贸市场因被青秀法院查封，已于2017年6月无法经营使用，天诺公司与奚玉姬签订的摊位租赁合同已无继续履行之可能。天诺公司作为出租方未能保证铺面在合同期内符合约定用途，构成根本违约。奚玉姬要求解除合同，本院予以支持。根据合同法第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院于2017年9月27日向天诺公司送达本案的民事起诉状等应诉材料，奚玉姬解除合同的意思表示于2017年9月27日到达天诺公司。且奚玉姬及天诺公司在庭审中亦对合同解除时间达成一致意见，故本院认定奚玉姬与天诺公司于2016年5月26日签订的《长兴农贸市场（春晖项目）摊位租赁合同》于2017年9月27日解除。 关于返还各项费用及赔偿损失的问题。2016年5月25日，奚玉姬向天诺公司支付了租金49200元，履约保证金10000元，卫生、水、电押金2000元，建设费6000元；2016年10月6日，奚玉姬向天诺公司支付失信惩戒保证金1000元。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现租赁合同因天诺公司未能保证铺面在合同期内符合约定用途，铺面无法继续使用，天诺公司构成根本违约而解除，天诺公司应向奚玉姬返还履约保证金10000元，卫生、水、电押金2000元，失信惩戒保证金1000元。另，天诺公司在庭审中陈述，其于2016年10月1日交付涉案铺面给奚玉姬，奚玉姬则陈述，天诺公司于2016年10月8日才交付。本院认为，根据双方于2016年10月6日签订的《长兴农贸市场春晖店物业交接补充协议》约定，奚玉姬同意于2016年10月1日按时进场并开始营业。由此可知，奚玉姬对其于2016年10月1日开始使用铺面的事实进行了认可。故本院认定天诺公司于2016年10月1日向奚玉姬交付铺面。奚玉姬自2016年10月1日至2017年5月31日使用了铺面，应支付该期间的租金。租赁合同约定，M7号商铺租金为每月950元，M8号商铺租金为每月1100元。故2016年10月1日至2017年5月31日的租金为16400元（计算方式：2050元×8个月）。扣除该期间租金，天诺公司应向奚玉姬返还未使用铺面期间多交的租金32800元。双方签订的合同及补充协议对建设费并未作约定，但在天诺公司要求奚玉姬支付建设费时，奚玉姬并未提出异议，并向天诺公司交纳了该款项。奚玉姬自愿交纳该费用，双方对收取建设费达成合意，又未约定该费用可以退还。建设费的性质是用于涉案铺面所在的长兴农贸市场的配套建设，如双方将合同履行届满，则建设费无需退还。但本案合同因天诺公司根本违约而提前解除，天诺公司应以未使用期间占合同期限为比例向奚玉姬退还建设费4666.67元（计算方式：6000元×28个月÷36个月）。 关于补偿金的问题。《长兴农贸市场春晖店物业交接补充协议》约定，商户进场经营后，如因永凯集团或施工方介入、阻挠等原因造成市场无法营业连续30天或累计60天的，天诺公司应当三个月内归还租户所交押金及剩余租金。无法营业期间由天诺公司按租户合同总价（包括押金）每日千分之一做额外补偿。本案中，长兴农贸市场因被青秀法院查封，于2017年6月1起无法经营使用，双方签订的合同总价款为61640元，故天诺公司应依约向奚玉姬支付补偿金。合同解除后，奚玉姬要求天诺公司继续支付补偿金失去权利依据，奚玉姬要求天诺公司支付2017年9月27日之后的补偿金，本院不予支持。综上，天诺公司应向奚玉姬支付2017年6月1日至合同解除之日即2017年9月27日期间的补偿金7335.16元（计算方式：61640元×119日×0.001）。 关于责任承担的问题。根据长兴公司与天诺公司签订的《委托管理服务合同》显示，长兴公司委托天诺公司对涉案铺面进行出租，长兴公司与天诺公司之间系委托关系，长兴公司是委托人，天诺公司是受托人。天诺公司通过签订《摊位租赁合同》将相应铺面出租给奚玉姬系基于长兴公司的委托。合同法第四百零三条第一、二款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。天诺公司以自己的名义与奚玉姬订立合同时，奚玉姬不知道天诺公司与长兴公司之间的代理关系，租赁合同因出租方无法交付铺面而解除，天诺公司在庭审过程中披露了其与长兴公司的委托关系。奚玉姬根据本院释明，选择由委托人长兴公司作为相对人主张合同权利，承担返还各项费用及赔偿补偿金的责任，有事实和法律依据，本院予以支持。另，奚玉姬提供天诺公司出具的各项费用收据及各项费用进入长兴公司银行账户的交易记录，以此证明其关于长兴公司与天诺公司之间存在财务混同的主张。本案中，天诺公司受长兴公司的委托出租、管理长兴农贸市场的铺面，天诺公司所收取的铺面租金、保证金等各项费用进入委托人长兴公司的账户并无不妥。此外，并无法律规定同一个自然人不能同时担任两个或两个以上公司的法定代表人，刘耀泽虽同是天诺公司与长兴公司的法定代表人，但这并不足以证明两个公司人员混同，奚玉姬亦未提交其他证据证实两个公司存在人员混同的情况。综上，奚玉姬提交的证据不足以证实两个公司人格混同，天诺公司、长兴公司对该主张亦不予认可,奚玉姬应承担举证不能的后果，故奚玉姬要求天诺公司与长兴公司对彼此的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第四百零三条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告奚玉姬与被告广西天诺物业服务有限公司于2016年5月26日签订的《长兴农贸市场（春晖项目）摊位租赁合同》于2017年9月27日解除； 二、被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司向原告奚玉姬返还租金32800元，履约保证金10000元，卫生、水、电押金2000元，摊位建设费4666.67元，失信惩戒保证金1000元； 三、被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司向原告奚玉姬赔偿补偿金7335.16元； 四、驳回原告奚玉姬的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1323元（原告已预交），由原告奚玉姬负担200元，被告广西南宁长兴农贸市场管理有限公司负担1123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  李向华 审 判 员  张俊秋 人民陪审员  黄初珍 二〇一七年十二月十二日 书 记 员  林海强 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。