贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔民初99号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。负责人：黎明，该分公司副经理（主持工作）。委托诉讼代理人：岳成园，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈畅，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：杨明，女，1977年10月12日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王新（杨明的丈夫），男，1978年11月5日，汉族，住贵阳市云岩区。被告（被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住，住所地贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼**/div>法定代表人：张玉咨，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂琼洁子，贵州金晨置业投资开发有限公司员工。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）与被告杨明、被告贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告长城公司委托诉讼代理人岳成园、陈畅，被告杨明委托诉讼代理人王新，被告金晨公司委托诉讼代理人聂琼洁子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销贵院于2017年6月8日作出（2017）执异8号《执行裁定书》；2.准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地（以下简称总部基地）B4栋、B5栋房屋；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年3月30日，贵院对原告与被告贵州金晨置业投资开发有限公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015)黔高民商初字第99号《民事判决书》，判决内容如下：一、被告在判决生效后十日内偿还原告本金人民币7000万元及截至2015年12月31日的利息、罚息、复利12,525,264.98元，2016年1月I日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息、以7000万元本金为基数；复利，以应支付而未支付的利息金额为基数，均按年息17％计算。二、原告在判决第一项的范围内，对被告提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨“阳晨美林”项目即抵押登记编号为“筑房建乌当字第J1500052号”《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及上地使用权在拍卖，变卖后所得价款享有优先受偿权。三、对金元质押的被告63％的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权：四、在判决第一项的范围内，金元、黄贵东、张玉咨在本判决第二项抵押物清偿后不足部分承担连带清偿责任。案件受理费462,458,70元、财产保全费5000元由被告承担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。前述判决书发生法律效力后，被告未履行判决给付义务，原告申请强制执行。贵院作出〔2016）黔执49-2号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对被告提出执行异议的位于贵阳市乌当区新庄村“中国·西南工业总部基地”的B4栋、B5栋房产进行查封，查封期限为2016年9月2日至2019年9月1日。2017年1月9日，被告（案外人）杨明对涉案房屋提出书面异议。贵院于2017年6月8日作出（2017）执异8号《执行裁定书》，裁定：中止对杨明购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村“中国·西南工业总部基地”B4栋、B5栋房屋的执行。原告认为前述裁定书存在事实认定错误，理由如下：一、被告所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。（一）现有证据不能被告与被告在人民法院查封之前己经签订合法有效的书面买卖合同。（二）被告不能证明其己经在人民法院查封前合法占有涉案房屋。（三）被告不能证明其己经支付了全部购房款。（四）涉案房屋未能办理房屋过户登记的原因在于被告。综上，被告所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。二、原告已申请查封了涉案房屋，人民法院应当依法保护原告的优先权。贵院贵州省高级人民法院作出（2016)黔执49-2号《执行裁定书》，查封了涉案房产，进行了查封登记，并在涉案房产明显处张贴查封公告，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结己登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他己经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”的规定。原告享有的优先权应当受到保护。被告杨明辩称，（2017)黔执异8号《执行裁定书》正确，应予以维持。被告金晨公司辩称，同意被告杨明的意见原告长城公司为了证明自己的主张，提出以下证据材料：证据一：贵州省高级人民法院作出的（2017）黔执异8号民事裁定书，拟证明：人民法院裁定中止对涉案房产的执行，原告据此提起诉讼。证据二：（2015）黔高民商初字99号判决书，拟证明：被告拖欠原告债务，原告据此查封了相应的案涉房屋。证据三：乌当区不动产登记站提供的《房产信息单》，拟证明：房屋在出售前已经设立房屋及土地抵押权。证据四：被告及被告提供的《房屋招商入驻合同》，拟证明：（1）合同性质不是买卖，而是招商入驻，不能适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定；（2）证明合同约定付款方式为合同签订之日一次性支付，实际付款方式（抵债）与合同约定不一致。证据五：被告及被告提供的杨明购房款说明等，拟证明：涉案房产购房款未实际支付，为工程款抵债且有多重转让关系，但无工程结算材料以及其他材料予以证明，不具有真实有效性。被告对于以上五组证据的质证意见：对证据一的三性无异议，对证据二、证据三、证据四、证据五真实性无异议，证明目的有异议。被告杨明为证明自己主张，提供如下证据：证据1：杨明的购房款说明、情况说明、B4、B5房屋接管验收表，拟证明：杨明的购房以及付款行为是真实的。证据2：（1）张新宇与吕林敏委托金晨公司变更购房合同购房人为杨明的委托书、（2）张新宇开具的收到金晨公司工程款800万元收据、（3）金晨公司开具的收到刘昌钰提供关于总部基地B4、B5栋房产的公证书、（4）王新承诺吕林敏过户给杨明B4、B5栋房产的承诺书、（5）被告方代偿吕林敏还款凭证，拟证明：被告付款的真实性。证据3：收据凭证及B4、B5收房入住证明，拟证明：被告已经实际占有涉案房产。证据4：（1）担保与反担保说明；（2）吕林敏以阳晨总部基地B4、B5栋房屋于2015年6月用作抵押贷款说明；（3）公证书；拟证明：吕林敏与被告是抵押关系。原告对于以上4组证据的质证意见：原告对被告提供的证据1、2、4三性均有异议，对证据3真实性无异议，关联性和合法性有异议。对当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证和质证，结合民事诉讼证据规则，本院对双方所举证据作如下认定：被告对原告提供的五组证据中证据一的三性认可，本院予以确认。被告对原告提供的证据二、证据三、证据四、证据五真实性无异议，证明目的有异议，本院经审查予以全部认可。对于被告提供的四组证据，原告不认可证据1、2、4的三性，对证据3真实性无异议，关联性和合法性不认可。本院经过认真审查核实，认为被告提供的证据与本案证明目的无关，全部不予认可。根据上述定案证据，结合各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年6月8日，金晨公司（甲方）与杨明（乙方）签订两份标的物分别为总部基地B区第4栋和第5栋房屋的《【阳晨?总部】房屋招商入驻合同》，该两份合同除标的物不同外，其他内容均相同。该两份合同主要载明：第一条“总部基地”项目建设依据。1.国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的通知（国土资源厅发〔1999〕97号）；2.贵阳市发展和改革委员会《关于中国.西南工业总部基地建设项目备案的通知》（筑发改产业字〔2010〕1107号）；3.《国有土地使用证》（乌国用2010第84号、乌国用2010第85号）；4、《建设用地规划许可证》〔筑规地字2010（乌当）007号〕；5.《建设工程规划许可证》〔筑规建字2011（乌当）001号、筑规建字2011（乌当002号）〕；6.《建筑工程施工许可证》（贵阳市住建局：编号520112201102140101,520112201102140201）；7.该地块土地面积13,520平方米，土地用途为工业，土地使用年限自2010年12月29日至2060年12月5日；8.甲方经政府及相关部门合法批准，在总部基地项目规划指定土地上建设房屋。第二条乙方入驻房屋的用途。乙方购买房屋的用途为自用/其他。第四条计价方式与入驻价款。该房屋按栋（单元）计价，实际购房总价款为人民币肆佰伍拾万元整（400万元整）。第五条付款方式及期限。乙方一次性付款。乙方签定合同当日支付全部购房价款为人民币肆佰万元整（400万元整）。2016年6月14日，金晨公司向杨明出具收到杨明交房款人民币各肆佰万元的收据2张。该两份合同签订后，杨明并未与金晨公司办理房屋过户手续，杨明也未提交金晨公司转移案涉房屋并由其占有的相关证据。2016年3月30日，本院对原告与被告金晨公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015)黔高民商初字第99号民事判决（以下简称99号判决），该判决判决主文内容如下：一、由贵州金晨置业投资开发有限公司在本判决生效后十日内偿还中国长城资产管理公司贵阳办事处债权转让本金人民币7000万元及截止至2015年12月31日的利息、罚息、复利12,525,264.98,元，2016年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息、以7000万元本金为基数；复利，以应支付而未付的利息金额为基数，均按年息17%计算。二、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，对贵州金晨置业投资开发有限公司提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨“阳晨美林”项目即抵押登记编号为“筑房建乌当字第J1500052号”《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。三、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，就贵州金晨置业投资开发有限公司的抵押物清偿之后的不足部分，对金元质押的贵州金晨置业投资开发有限公司63%的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。金元在承担质押担保责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。四、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，由金元、黄贵东、张玉咨在本判决第二项抵押物清偿之后的不足部分承担连带清偿责任。金元、黄贵东、张玉咨在承担保证责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。五、驳回中国长城资产管理公司贵阳办事处的其余诉讼请求。案件受理费462,458.70元，财产保全费5,000.00元，合计467,458.70元，由贵州金晨置业投资开发有限公司负担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。99号判决发生法律效力后，被告未履行判决给付义务，原告长城公司申请强制执行。本院作出〔2016）黔执49-2号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对被告提出执行异议的位于贵阳市乌当区新庄村“中国·西南工业总部基地”的B4栋、B5栋房产进行查封，查封期限为2016年9月2日至2019年9月1日。被告（案外人）杨明对涉案房屋提出书面异议。本院经召集各方召开执行异议听证会后于2017年6月8日作出（2017）执异8号《执行裁定书》，裁定：中止对杨明购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村“中国·西南工业总部基地”B4栋、B5栋房屋的执行。另查明，2014年7月30日，金晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地B区第4栋、第5栋房屋抵押给了债权人贵阳市乌当区农村信用合作联社，债权数额3000万元，并办理了抵押登记。2014年9月2日，金晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地B区第4栋、第5栋房屋项下的国有土地使用权抵押给了债权人兴业银行股份有限公司贵阳支行，抵押金额2600万元（该笔抵押为三宗地抵押金额，土地证号为乌国用（2010）第84、85号、乌国用（2012）第1**），并办理了抵押登记。本院认为，长城公司申请执行被执行人金晨公司的涉案房屋，案外人杨明以其为涉案房屋的所有人为由向本院提出异议，本院作出中止执行的裁定。申请执行人长城公司以案外人杨明为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定。故，本案应属申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”本按金晨公司明确反对长城公司申请执行，故金晨公司为本案共同被告。根据一审当事人的诉辩，本案争议焦点为：杨明对案涉房屋是否可以请求排除执行。本院认为，本案房屋未过户至杨明名下，杨明对此存在明显过错，杨明不能请求对案涉房屋排除执行。具体理由如下：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，未办理过户登记，在从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，案涉房屋的抵押权已经于2014年7月30日和2014年9月22日成立，该抵押权成立在先，杨明的房屋买卖合同于2016年6月8日签订，该合同签订在后。杨明对其所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，认定杨明对案涉房屋可以请求排除执行。第二，杨明所购的案涉房屋是国有工业用地上的厂房，不是商品房。故，本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。杨明不能依据前述规定主张购买商品房的消费者的相关权益，不可以依据前述规定请求排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B4栋、B5栋房屋。本院（2017)黔执异8号执行异议裁定于本判决生效之日起自动失效；二、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一七年十二月二十九日法官助理李露书记员徐阳