河南省西峡县人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫1323民初2458号原告：王伟芳，女，汉族，生于1969年9月12日，现住西峡县。委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师，特别授权。被告：南阳市三豪房地产开发有限责任公司，住所地：西峡县建设路中段。统一社会信用代码：914113237407088727。法定代表人：张涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘兵，河南宇洋律师事务所律师，特别授权代理。原告王伟芳诉被告南阳市三豪房地产开发有限责任公司（下简称三豪公司）为建筑物区分所有权纠纷一案，本院2017年7月3日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月10日进行了公开开庭审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告退还原告地温空调初装费3920元。事实与理由：原告系被告开发的西峡县锦江名都小区业主。该小区装有地温空调，被告向原告收取初装费3920元。由于地下水源不足和不按设计图纸安装管线等原因，地温空调自安装以来一直无法正常运行，原告饱受严寒酷暑折磨，痛苦不堪，不得不自行安装电力空调才能保持正常生活，地温空调成了摆设。原告多次要求被告退还安装费，遭到被告拒绝。综上所述，被告安装的地温空调无法使用，原告所交的初装费应当退回。被告辩称：1.原告诉讼主体不适格，法院应裁定驳回原告的起诉。根据物权法第七十六条、第八十三条规定，如果争议标的物属于建筑物全体业主共有或共同权利及利益的情况下，应按照法定程序征得三分之二业主意见并通过后，由业主委员会向物业管理企业主张权利，反之涉及业主个人利益则不需要。本案争议的中央空调设施属于公共设施，是否继续使用涉及“锦江名都”小区全体业主的切身利益，属于小区内公共利益事项，本案原告在未征求业主法定比例人数同意的前提下，以自己的名义起诉，起诉前置程序不当。小区建成以后共用设施设备已移交物业管理服务企业，责任主体已不是开发企业，所以诉讼主体不适格。2.“锦江名都”小区在建设之初，被告为提高全体业主生活质量，投资200余万元购买中央空调设备，并投资数十万元对每家每户的通风管道进行投资购买及空调整体安装，被告仅向原告收取了部分空调管道购置及安装费用，购置的200余万元中央空调主机及部分管道费用全部由被告垫资，且所有设备均经验收合格并经过温度调试正常后交付业主，并在初期进行过正常运行。物权法第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”,在法律明确规定被告可以向业主收取中央空调全部投资款的情况下，被告仅仅收取了部分管道费用，而舍弃收取空调主机费用，被告做的仁至义尽。3.被告给原告（全体业主）的中央空调不能使用的原因是原告方不支付电费等运营费用，而不是被告或物业管理单位造成的，原告诉称由于地下水源不足及不按照图纸施工的理由无任何事实依据。中央空调运行的优点由温度适宜，空气不干燥等，缺点是每个房间都需开启且每天24小时不间断，因此产生的电费等运营费用很高。被告只是开发商，而不是物业管理单位，如包含原告在内的全体业主需要使用中央空调，需在被告交房后向小区物业管理单位缴纳除正常物业管理费外的空调电费、维护费等运营费用。正常情况下，至少需要70%左右业主交纳运营费才能保证物业单位运行中央空调。根据物业管理公司提供的证据，仅极少部分业主按照物业管理公司的通知交纳了空调电费等费用，绝大部分业主拒交，导致小区内中央空调运行一段时间后，因物业管理公司一直在赔钱经营，经再三通知并在小区门口等显著位置公示空调费用支出明细表及张贴催缴空调电费的通知书无果后，在没有办法的情况下只好停止中央空调的运行。这种情况就像一个人购买手机，出售方只是出售手机本身，而不能保证买手机就能打电话，购买人打电话，还需向电信部门购买手机卡并及时支付电话费，如不及时交费就会被停机的道理是一样的。因此，在被告提供空调运营设备的前提下，原告如果认为空调运营有问题以及是否应交费的纠纷，应是与物业管理单位之间的纠纷，与被告无关，被告的义务是保证空调设备安装到位且经调试合格，被告没有义务给小区内业主提供免费空调运行服务。4.原告的诉讼请求为：退还相应金额的空调初装费。被告依约安装了空调及管道等设备，被告的全部义务已经履行完毕，被告在合同履行过程中无任何违约行为，原告诉请无任何事实依据和法律依据。因此，被告向原告收取的少部分管道费用合理合法，且原告主体不适格，应依法承担驳回原告起诉或判决驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系被告开发的西峡县锦江名都小区业主。该小区配套安装了地温中央空调、电梯等附属设施，原、被告双方在商品房买卖合同中对地温中央空调、电梯的购买、安装费用（包括中央空调设施入户的费用和安装费用）没有约定。原告诉称被告在向原告交房时向原告收取了3920元的地温中央空调初装费。原告等业主入住该小区四年来，该地温中央空调一直没有正常运行，不断有业主要求被告解决并向相关部门反映投诉。原告认为，是地下水源不足和不按设计图纸安装管线等原因造成地温中央空调不能正常运行；被告认为，是小区大多数业主不交纳地温中央空调分摊的电费、维护费造成物业管理公司无法开启地温中央空调。为此，小区180余名业主中包括原告在内的50余名业主诉至本院，要求被告退还地温中央空调初装费，以后不再使用该地温中央空调。本院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，被告开发的西峡县锦江名都小区在交房前安装的地温中央空调属于小区的附属设施、设备，该设施归小区全体业主共有，全体业主享有共有和共同管理的权利。被告辩称地温中央空调的主机和主管线归被告所有，小区业主享有至小区消亡时止的使用权的辩称意见违反法律规定，本院不予采纳。原、被告签订的商品房买卖合同中对地温空调初装费的收取没有约定，但被告在交房时向原告收取地温空调初装费，原告已经交纳，视为双方就地温空调初装费的收缴已经协商一致并实际履行，该行为不违反法律、法规的禁止性规定，为有效民事行为。原告以地下水源不足、被告不按设计图纸安装管线、致使地温中央空调不能正常运行为由，要求被告退还地温中央空调初装费，其实质是放弃使用中央空调的权利，不履行交纳中央空调运行分摊费用的义务，该行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的禁止性规定，势必加大其他使用中央空调业主的空调使用分摊费用。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定：有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。《中华人民共和国物权法》第七十七条第一款规定：业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有拘束力。据此规定，空调初装费应否退还问题应由业主大会或业主委员会对地温中央空调是否继续使用作出决定后，方可根据情况行使相应的权利。在业主大会或业主委员会对地温中央空调是否继续使用未作出决定时，原告以个人名义起诉要求退还空调初装费主体不适格。故依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第七项、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告王伟芳的起诉。案件受理费50元，退回原告王伟芳。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  苏晓伟审 判 员  杜继昌审 判 员  田 静人民陪审员  李习强人民陪审员  郭小旦人民陪审员  贾 远人民陪审员  杨玉皋二〇一七年十二月六日书 记 员  李 明