浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0328民初2792号 原告：王斌，男，1964年1月22日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：吴策，浙江海昌（文成）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨环寅，浙江海昌（文成）律师事务所律师。 被告：温州南雁置业有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇鹤东小区1号楼中兴公寓202室，统一社会信用代码91330328589036937M。 法定代表人：黄庆望，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。 原告王斌与被告温州南雁置业有限公司（以下简称南雁公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2017年11月30日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘烨烨独任审判，于2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告王斌的委托代理人吴策、被告南雁公司的委托代理人夏鹏程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王斌诉称：2013年3月7日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买昌盛花园2幢3单元206室商品房，总房价459383元。被告承诺于2013年12月1日前分别将符合条件的商品房和土地、房屋权属证书交付原告，并在合同第九条约定了房屋交付条件，第十条约定了逾期交房的违约责任，第十六条约定权属证书的交付条件及违约责任。合同签订后，原告向被告交付首付款139383元。2013年9月3日，被告以保证人身份协助原告在中国农业银行办理了按揭贷款32万元，并将借款直接转入被告账户，但被告至今仍未向原告交付符合条件的商品房，也没有向原告交付土地、房屋权属证书。现起诉请求法院判决：1、被告继续履行合同，并向原告交付符合条件的商品房；2、被告继续履行合同，并向原告交付土地、房屋权属证书；3、被告向原告支付逾期交房违约金200245元（2013年12月2日起，每日按万分之三，暂计至2017年11月23日止）；4、被告向原告支付延期办证违约金200245元（2013年12月2日起，每日按万分之三，暂计至2017年11月23日止）。 原告王斌为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况； 2、被告企业信用信息查询单一份，以证明被告的身份情况； 3、《商品房买卖合同》一份，以证明双方买卖房屋及约定相应权利义务的事实； 4、《个人购房担保借款合同》、发票各一份，以证明原告贷款及交付全部购房款的事实。 被告南雁公司答辩称：1、双方签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买房屋及约定相应房款的情况属实。2、被告认为，虽然双方签订的合同第九条约定交房期限为2013年12月1日前，但涉案工程在2012年至2014年间受到合同条款约定的地震、台风等不可抗力影响以及县教育局通知的中、高考影响，导致工程延期。3、2014年11月间，涉案商品房已经基本竣工，已符合交房条件，只是因为绿化、建设施工方、监理等各方没有统一形成书面材料交付给被告，导致工程竣工验收拖延。2014年间因地震严重，黄坦镇属于重灾区，文成县人民政府要求被告先将房屋交付业主入住。2014年12月间，包括原告在内的各业主入住涉案商品房，被告除了交付房屋外，还给原告等业主安装了水电表。原告收房后即对房屋进行了装修入住，故实际交房时间应为2014年12月。4、2017年1月23日，昌盛花园项目通过竣工验收并备案。因涉案房屋已于2014年12月实际交付，故竣工验收后无需再另行通知交房。5、2017年9月起，商品房已经具备办理房屋权属证书条件，各业主已可自行前往不动产登记中心办理房屋权属证书，已有部分业主自行办理，系原告自行未办理相应证书。6、双方签订的合同约定，付款方式为买受人于签订合同时支付房款139383元，余额32万元于本幢房屋结顶之日起30日前办理住房公积金贷款或者银行按揭贷款。但原告并未于合同签订之日支付首期购房款，而是至2013年5月25日才支付，故系原告违约在先。根据合同第八条约定，原告应就首付款部分按约向被告支付6606.75元的违约金，该部分款项应当予以扣减。7、根据合同附件八补充协议第六条的约定“出卖人根据买受人已支付的总房款，自本条款约定的应该办理产权登记之日起，根据银行同期存款利率向买受人支付违约金”，第九条约定“补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。故根据合同约定，延期交付房屋产权证书的违约责任系根据银行同期贷款利率计算。8、逾期交房违约金约定为每日万分之三，该约定过高，请求法庭予以适当减少。9、本案合同签订时间为2013年3月7日，约定交房时间为2013年12月1日，实际交房时间为2014年12月，本案已过诉讼时效。综上，原告的诉请应予以驳回。 被告南雁公司向本院提供以下证据材料： 1、被告营业执照一份，以证明被告的主体资格； 2、房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程竣工档案验收审核意见书复印件各一份，以证明被告开发的昌盛花园项目于2017年1月23日通过竣工验收，已符合交房条件； 3、黄坦镇昌盛花园套件安装水电表人员登记表复印件一份，以证明被告已于2014年12月将涉案房屋实际交付给原告等各业主，并安装水电表。 本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，认证如下： 一、对原告提供的证据1、2，被告无异议，经本院审核，上述证据来源合法、内容真实、与本案密切相关，本院予以认定。 证据3，被告认为，根据该合同附件八补充协议内容的约定，如合同主文与补充协议内容不一致，应以补充协议约定内容为主。本院认为，该合同来源合法，内容真实，且已在相关部门备案，能够证实双方签订房屋买卖合同并约定相应权利义务的事实。 证据4、5，被告认为原告的首付款在2013年12月5日支付，其支付首付款已逾期。本院认为，该两份证据能够证实原告已支付全部购房款的事实。 二、对于被告提供的证据1，原告无异议，本院予以认定。 证据2，原告认为房屋竣工是房屋交付的必要条件，该证据说明在2017年1月23日前房屋不具备交付条件，同时也不能说明在竣工以后已符合交付条件。本院认为，该证据来源合法，内容真实，能够证实涉案工程经相关部门批准竣工验收并备案的事实。 证据3，原告认为该证据与本案无关，原告虽有签字但并不等同于房屋已交付。本院认为，原告对该证据中原告签字系其本人所签并无异议，故该证据能够证实2014年12月前，被告已经为涉案房屋安装水电表，并将房屋钥匙交付给原告的事实。 根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下： 2013年3月7日，原告与原文成县文昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主文约定原告向原文成县文昌房地产开发有限公司购买文成县黄坦镇门前垟昌盛花园2幢3单元206室商品房，总房价459383元；付款方式为原告于合同签订时支付房款139383元，余额32万元于本幢房屋结顶之日起30日前办理住房公积金贷款或者银行按揭贷款；房屋交付期限为2013年12月1日，违约责任为逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2013年12月1日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，约定日期起15日以后，出卖人不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款1%的违约金。同时，合同附件八补充协议内容第六条约定“就合同第十六条关于产权登记的约定的补充协议：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：出卖人根据买受人已支付的总房款，自本条款约定的应该办理产权登记之日起，根据银行同期存款利率向买受人支付违约金。”，第九条约定“在本合同（含补充协议）签署前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款向买受人进行充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，由双方在签署《商品房买卖合同》之同时生效，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。”。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款。2014年12月，被告将涉案房屋钥匙交付给原告，之后，原告对房屋进行了装修。2017年1月23日，本案房屋所涉工程经文成县住房和城乡规划建设局批准同意竣工验收备案。 文成县文昌房地产开发有限公司于2016年6月8日将公司名称变更为温州南雁置业有限公司。 本院认为，原告与被告温州南雁置业有限公司（原文成县文昌房地产开发有限公司）签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，买卖双方应按约全面履行合同义务。原告已全额支付购房款459383元，被告负有按约履行交付商品房并协助办理房屋产权证书的义务。现被告未按合同约定时间向原告交付商品房及办理房屋权属证书，显属违约，应按合同约定承担违约责任。现本案双方争议焦点为房屋是否已实际交付、逾期交房的起止时间及逾期办证违约金的标准问题。审理中，原告对于被告于2014年12月已为涉案房屋安装水电表并交付钥匙的陈述无异议，且原告在收到钥匙后对房屋进行了装修，可见当时房屋虽未办理竣工验收手续，但房屋已建成，基本符合交付条件。被告将钥匙交付给原告的行为，应认定为被告对房屋的交付，原告接收并对房屋进行装修，可见当时原告也同意被告对房屋的交付，故房屋的实际交付时间应为2014年12月。被告抗辩涉案工程在2012年至2014年间受到合同约定的地震、台风等不可抗力影响以及县教育局通知的中、高考影响，导致房屋交付时间顺延，因未提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。因双方均未举证被告交房时间为2014年12月的哪一日，故逾期交房起止日期应为2013年12月2日至2014年12月30日，计394日。逾期交房违约金按合同约定的以已交房款为基准，按日万分之三计算，为54299元（459383×0.0003×394）。对于逾期办证违约金的计算标准问题，双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第六条约定已支付的总房款，自约定的应该办理产权登记之日起，根据银行同期存款利率向买受人支付违约金，该条款与《商品房买卖合同》主文第九条约定的日1%的标准存在矛盾，而日1%的违约金计算标准显然过高，根据双方签订的合同附件八补充协议第九条约定，补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准，故逾期办证违约金应以原告已交付房款为基准，按银行同期存款利率计算。被告认为2017年9月即可办理房产证，其仅需向原告出具相应证明，即可由原告自行前往相关机构办理，但被告并未提供证据证明其在起诉前已向原告出具相应证明或其已通知原告至被告处领取相应证明，故逾期办证违约金应2013年12月2日计算至原告主张的2017年11月23日，为6484.96元。对于原告要求被告交付土地、房屋权属证书的主张，因被告系房地产开发公司，其取得的土地、房屋权属证书为涉案工程里所有房屋的权属证书，原告要求被告交付该权属证书，不符合常理，也无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下： 一、被告温州南雁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王斌逾期交房违约金54299元； 二、被告温州南雁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王斌2013年12月2日至2017年11月23日的逾期办证违约金6484.96元； 三、驳回原告王斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3653.5元，由原告王斌负担3099元（已交纳），由被告温州南雁置业有限公司负担554.5元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 刘烨烨 二〇一七年十二月五日 代书记员 王 炫