贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初4388号原告：罗家友，男，1991年10月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王热，贵州钝初律师事务所律师。原告罗家友与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗家友委托其代理人唐羽生，被告贵阳新世界房地产有限公司委托其代理人王热出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付违约金13,217.13元（从2016年12月30日至2017年09月15日止，按每日51.03元标准计算）及2017年09月15日至被告向原告实际交付商品房相关合格证明文件之前的违约金（按每日51.03元标准计算）。事实和理由：2016年02月02日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以510,314.00元向被告购买位于观山湖区××路××号“××新世界”项目××栋××单元××层××号房屋一套。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按合同约定提交该房屋的相关合格证明文件，如约在2016年12月30日前向原告交付房屋，应当按合同第十三条约定向原告支付违约金（每日按已付房价的万分之一计算），故提出如前诉请。被告辩称：对原告诉称的商品房买卖事实无异议。2016年12月31日原、被告双方交付了房屋。但原告已经受领了房屋，且在约定的期限内未提出异议，应当视为二原告认可房屋达到交付条件。二原告收房之后，不应当再向被告主张违约金；如果判决支付违约金，约定的违约金也过高，故请参照政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价每月6.00元/㎡--16.00元/㎡的中间价10.00元/㎡浮30%予以调整。对原、被告双方无争议的双方主体资格、商品房价款、约定交房时间等事实，本院予以确认。在诉讼过程中，原告对被告主张的双方交房时间为2016年12月31日无异议，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。被告对原告提供的被告2017年05月08日向业主们出具的《回复》的真实性无异议，本院予以采信。综上，本院对本案事实认定如下：2016年02月02日，原告以510,314.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区××路××号“××世界”项目××栋××单元××层××号房屋一套，并签订《商品房买卖合同》。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同附件十二《补充协议》第十三条其他约定中第6项：“本合同中建筑工程竣工合格证明文件是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……”合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告未按约定在2016年12月30日前向原告交付房屋。2016年12月31日，在该房屋达不到双方约定的交付条件的情形下，原、被告双方完成了房屋交接。2017年05月02日，购买“××新世界”楼盘的部分业主联名向被告发出《通知》，提出被告交付的房屋不符合约定的交付条件。2017年05月08日，被告对此作出《回复》，内容为：“尊敬的业主们：我司于2017年5月2日收到你们签名的通知，通知中表明了你们的诉求，……，但未能出具“经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。为了保证广大业主的合法利益，维护我司的品牌形象，我司将会按合同第十三条约定的相关违约条款承担相应的责任。另关于广大业主反应的园林绿化品质太低的问题，我司……。特此回复”。原告等1045户买受人不同意被告的回复。原告于2017年09月26日向本院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，本案涉案房屋所在楼栋工程于2016年12月15日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2017年08月21日取得《建设工程消防验收意见书》。该案房屋所在楼栋已取得《电梯安全检验合格证》。再查明，政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价为每月6.00元/㎡--16.00元/㎡。本案争议焦点：一、商品房屋是否实际交付。二、逾期交房违约金的计算期间及标准。三、商品房实际交付后的违约金是否支持。本院认为，一、关于商品房屋是否实际交付的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2016年12月31日，原、被告在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2016年12月31日实际交付。二、关于逾期交房违约金的计算期间及标准的问题。根据双方在《商品房买卖合同》第十三条中的约定，逾期交房违约金从约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。被告共逾期交房1日，被告应当依照《商品房买卖合同》第十三条第1（1）项向原告支付违约金510,314.00元×1?/日×1日≈51元。这与政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中最高价上浮30%相比较，并不明显过高，故对被告提出的调整违约金的主张，本院不予支持。三、关于商品房实际交付后的违约金是否支持的问题。买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2016年12月31日，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就被告交房达不到约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，原告依《商品房买卖合同》第十三条主张2016年12月31日之后至被告交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，本院不予支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持51元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告罗家友支付违约金51元；二、驳回原告罗家友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担50元，由原告罗家友承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判长 徐 涛审判员 梁怀宇审判员 杨小菠审判员 黄 余审判员 赵云仙审判员 张 铮审判员 苏 飞二〇一七年十二月十二日书记员 洪 典