广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初2269号原告：熊广航，男，汉族，1993年11月16日出生，住广东省广宁县。委托代理人：王少芬，系广东广信君达（清远）律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。法定代表人：罗松生，总经理。被告：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住广东省清远市清新区。上述两被告委托代理人：何楚甄，系广东平正信诚律师事务所律师。原告熊广航诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）、罗松生商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月31日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告委托代理人王少芬、两被告委托代理人何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊广航诉称：2013年4月17日，熊广航与清晖公司签订了《广东省商品房买卖合同》约定：熊广航向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座2102号房屋，按套出售房屋总价为481302元。清晖公司应于2013年8月30日前将符合法律规定的房屋交付给熊广航，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料由清晖公司提供报产权登记机关备案。合同签订后，熊广航依约向清晖公司付清了房款，并预付了涉案房屋所需的税款、杂费等。清晖公司在交付房屋后未办理权属登记证书，鉴于此，2015年4月24日，涉案楼盘8、9号楼的业主代表与清晖公司、罗松生三方协商并签订《办理房产证协议》，该协议约定：清晖公司承诺在2015年9月30日前将8号进行工程竣工验收备案，在2016年5月30日前为8号楼业主办理好产权证，逾期，支付总房款的日万分之三作为违约金。罗松生为清晖公司提供连带保证。补充协议签订后，清晖公司至今仍未办理上述房屋竣工验收备案登记及办理产权证。清晖公司是罗松生设立的一人有限责任公司，依公司第六十三条的规定，罗松生应对清晖公司的债务承担连带清偿责任。熊广航向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、请求判决清晖公司立即为熊广航办理清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢的工程竣工验收合格证并为熊广航办理好8幢A座2102房的权属证书，以及向熊广航支付逾期违约金（违约金自2015年10月1日起，计至清晖公司为熊广航办妥房屋权属证书之日止，每日按总房款的万分之三计算，暂计至2017年6月30日为91832.42元；2、请求判决罗松生对清晖公司的以上债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由清晖公司、罗松生承担。庭审中，鉴于8号楼业已办理工程竣工验收备案登记，遂明晰、变更其第1项诉求为：请求判决清晖公司立即为熊广航办理清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座2102房的权属证书，并支付逾期工程竣工验收备案登记及办理产权证的违约金，违约金自2015年10月1日起至交付房屋权属证书之日止按购房款的日万分之三计算。被告清晖公司答辩称：一、本被告向原告出具了《交付使用通知书》，原告签名确认；原告向长信物业管理公司出具了《业主收楼确认书》，并在《山湖世纪花园业主资料登记表》上签名确认了自己的业主资格，原告亦已经实际收楼占有了涉案房屋。二、2016年1月22日，涉案房屋楼盘在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案登记，工程已经竣工验收合格，原告要求本被告支付逾期违约金的诉求无事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告罗松生辩称：本人的答辩意见与清晖公司的上述答辩意见一致。本人与本案债务无关，清晖公司与罗松生的财务账户是分开的、独立的，不应由罗松生对清晖公司的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，该证据能否支持原告的诉讼请求或被告的答辩意见，对其证明内容是否采纳，待下在本院认为部分进行论述。经本院审理查明，清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园。2013年4月17日，熊广航为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：熊广航向清晖公司购买其开发预售的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座2102号房屋，按套出售，总金额为481302元。清晖公司应于2013年8月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付熊广航使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付熊广航使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向熊广航支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，熊广航有权解除合同。熊广航解除合同的，清晖公司应当自熊广航解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向熊广航支付违约金。熊广航要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向熊广航支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知熊广航办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，熊广航有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2013年4月17日，清晖公司收取了熊广航代办证费3688元。2013年6月27日，清晖公司出具购房款481302元的发票给熊广航收执。2013年6月28日，熊广航向税务机关交纳了房屋契税7252.02元。2013年8月27日，清晖公司向熊广航交付了房屋，原告签署《业主收楼确认书》和《业主资料登记表》，对涉案房屋进行验收确认，并登记了业主资料。就迟延房屋竣工验收备案和办理产权证一事，双方发生争议。2015年4月24日，涉案楼盘8、9号楼的业主代表为乙方与清晖公司为甲方、罗松生为丙方三方协商并签订《办理房产证协议》，该协议约定：一、甲方承诺在2015年5月30日前将9号楼需要的建设工程验收备案资料报送房产所在地相关建设和房地产行政主管部门，另在2015年8月30日前把办理房产权属登记的所需资料递交房管局备案。甲方应在2015年9月30日前将8号楼进行工程验收合格，并在2016年1月30日前将所需建设工程验收备案资料报送房屋所在地相关建设行政主管部门。二、甲方保证在2015年12月30日前为9号楼办理好房地产权证，在2016年5月30日前为8号楼办理好房地产权证，乙方在上述期限届满未能取得房地产权证的，甲方应赔偿乙方的损失……四、甲方违反以上第一条、第二条规定的，每逾期一日应支付每户业主签订购房合同总房款的万分之三作为违约金。五、丙方为甲方提供连带担保，保证期为本协议签订之日起至本协议全部履行完毕日止。落款处，乙方业主代表江志荣、王树芳等签名，甲方清晖公司盖章，丙方罗松生签名。清晖公司向本院递交了涉案楼盘的《竣工验收备案表》，表明该楼盘于2016年1月22日经建设行政主管部门验收备案，备案机关处理意见栏加盖了清远市清新区建筑工程验收备案专用章。截至本案庭审辩论结束前，清晖公司没有向本院提供涉案房屋已办理权属证书的依据。双方因房屋办理产权证及违约金等问题发生争议，熊广航遂向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。鉴于清晖公司已将涉案楼盘办理了工程竣工验收备案登记，熊广航遂放弃了要求清晖公司办理工程竣工验收备案登记的诉求。以上事实，有原告身份证复印件、被告工商登记信息、商品房买卖合同、购房款发票、收款收据、业主收楼确认书、办理房产证协议、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与熊广航签订的《商品房买卖合同》和《办理房产证协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，应按合同的约定确定双方的权利义务。结合原告的诉讼请求和被告的答辩，双方证据的分析认证，本案争议焦点为：一、房屋办理权属证书问题；二、房屋迟延办理竣工验收备案和权属证书的违约金问题；三、罗松生是否对清晖公司承担连带清偿责任问题。争议焦点一、房屋办理权属证书问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得权属证书。买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这表明清晖公司作为开出商应当将涉案商品房的办证资料报产权登记机关进行备案登记。熊广航已交纳了房屋契税，清晖公司收取了熊广航代办证费，清晖公司作为开发商有义务为涉案房屋办理权属证书。清晖公司未能提供涉案房屋已办理权属证书的依据，现熊广航诉求清晖公司为涉案房屋办理权属证书的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。争议焦点二、房屋迟延办理竣工验收备案登记和权属证书的违约金问题。清晖公司未按《办理房产证协议》约定按时办理工程竣工验收备案登记和权属证书，应承担违约责任。双方对违约金的计算方法有争议，原告主张按补充协议约定从2015年10月1日起至交付房屋权属证书之日止以总房价的日万分之三的标准计算，而被告则抗辩违约金过高，可调整按总房款的年利率的1％计算。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度，合同的性质，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。结合开发商的成本、利润、房屋是否交付使用等因素考虑，逾期办证的违约责任与无法交楼的违约责任相比，逾期办证的违约责任较轻。原告没有提供依据证明其损失。补充协议约定8号楼在2015年9月30日前进行工程验收合格，故违约金应从2015年10月1日起算。结合原告的诉求和被告的抗辩，本院酌情调整逾期违约金从2015年10月1日起至不动产登记中心登记出具权属证书之日止以总房款481302元为基数按年利率1％的标准计算，其中截至2017年9月30日的违约金为9626.04元。争议焦点三、罗松生是否对清晖公司承担连带清偿责任问题。罗松生在《办理房产证协议》上以保证人身份对清晖公司的违约责任提供连带责任保证担保，故罗松生应对本案清晖公司的债务承担连带清偿责任。另，依《公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”这表明举证责任倒置，一人有限公司的股东负担证明公司财产独立于自己的个人财产的证明责任，举证不能者承担不利的法律后果。清晖公司是罗松生一人独资的有限责任公司，罗松生没有提供证据证明其个人财产独立于公司财产，故应对清晖公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，两被告没有履行合同约定的有关义务，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起120日内为原告熊广航购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢A座2102号房屋办理权属证书；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告熊广航支付迟延办理工程竣工验收备案登记及权属证书的违约金，违约金从2015年10月1日起至不动产登记中心为涉案房屋登记出具权属证书之日止以总房款481302元为基数按年利率1％的标准计算，其中截至2017年9月30日的违约金为9626.04元，此款于本判决生效之日起十日内支付；此后，每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在不动产登记中心登记出具权属证书之日起十天内支付；三、被告罗松生对被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告熊广航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1048元，由原告熊广航负担939元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司、罗松生负担109元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇一七年十二月十二日书记员  陈晓娟附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”