苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初5382号原告：苏州九洲物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路******。法定代表人：刘友古，总经理。委托诉讼代理人：周丽，系公司员工。委托诉讼代理人：吴贵学，上海观致律师事务所律师。被告：金兴根，男，1970年9月15日生，汉族，住苏州市相城区。原告苏州九洲物业管理有限公司（以下简称九洲物业公司）与被告金兴根物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理，依法由审判员干文建适用小额诉讼程序于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告九洲物业公司的委托诉讼代理人吴贵学、被告金兴根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲物业公司诉称，2016年5月22日，原告与被告房产所在地（苏州市相城区渭塘镇渭月街89号丽致星河小区）的丽致星河业主委员会签订了合法有效的物业服务合同，合同期为3年（2015年5月1日至2018年4月30日）。合同履行期间，原告依约履行了义务。被告作为丽致星河小区施工编号4-406、公安编号4-407室的业主享受了原告提供的物业服务，理应依据该合同第8条、第10条的约定每半年一次支付相应的物业服务费。2年多来，被告拒不支付物业服务费6818元。经多次催讨包括电话及送函件催讨，被告以种种无端理由拒不支付应付的费用。现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业服务费6818元（具体计算为：被告房产面积167.11平方米，物业服务费单价为1.7元/月/平方米，欠费周期为2015年5月至2017年4月共计24个月）；2、被告支付逾期未交物业服务费的滞纳金，从2016年5月1日计算到被告交纳物业服务费日止；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更物业服务费请求为从2015年5月1日计算至2017年12月31日共32个月，面积为167.06平方米，单价不变，算至2017年12月31日为9088元（167.06*1.7*32，取整）。要求被告支付滞纳金从2015年7月2日计算，按每期1703.8元，分别从2015年7月2日、2016年1月2日、2016年7月2日、2017年1月2日、2017年7月2日计算至实际履行为止，2015年5月和6月的滞纳金放弃，滞纳金计算标准是按照合同约定的每天千分之三。被告金兴根辩称，欠物业服务费是事实，不交的原因有很多，包括房屋漏水、屋顶垃圾没有清理、汽车在小区撞坏因监控坏了查不到、小区电梯里擅自放广告、晚上推销人员发小广告影响了被告的生活等，小区出入的门禁卡每户发一张，我们家有五个人，后来自己买的30元一张，用了一个多月就不用了，还有个别小区业主私自违章搭建玻璃窗平台，离我家门窗只有一步之遥，存在严重的不安全，小区绿化被个别业主破坏，直接减少了小区业主的绿化面积，个别业主违章搭建，原告没有第一时间制止。经审理查明，苏州市相城区渭塘镇丽致星河业主委员会（以下简称丽致星河业委会）（称甲方）与原告九洲物业公司（称乙方）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将丽致星河小区（物业名称）委托乙方实行物业服务。委托服务期限为3年，自2015年5月1日0:00起至2018年4月30日24:00止。该合同所涉及的物业基本情况，物业名称：丽致星河，物业类型：小高层、别墅、商业，座落位置：相城区渭月街89号，四至范围：东至玉盘路，南至渭中路，西至玉环路，北至渭月街；总建筑面积：85640平方米，其中小高层42902.74平方米，商业11949.79平方米，别墅29722.04平方米，地下停车场（库，地下停车场方米。合同第八条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅：小高层公共服务费1.1元/月/平方米，另外收取代收代缴费（电梯、水泵运行费、公共电费等）0.6元/月/平方米；别墅公共服务费2.35元/月/平方米，另外收取代收代缴费（公共水电费等）0.15元/月/平方米；商业：2.5元/月/平方米。第十条约定，物业服务费按月计算，业主或使用人应按下列第（一）种方式向乙方交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。（一）乙方每次按6个月计收物业服务费，在每年7月1日起收取下半年物业服务费，在每年1月1日起收取上半年物业服务费。双方另约定了其他相关事宜。合同订立后，原告九洲物业公司即进驻丽致星河小区，并实施了物业管理与服务。现原告因被告作为丽致星河小区4幢407室的业主未履行交纳物业服务费义务，经催讨无果，于2017年9月26日向本院提起诉讼。以上事实，由原告提供的营业执照、常住人口信息、《苏州市物业服务合同》及庭审笔录等证据予以证实。审理中，原告向本院申请调取了由苏州市相城区住房和城乡建设局出具的证明一份，证明载明苏州德鑫房地产开发有限公司的商品房，位于丽晶星河**楼**，买卖合同编号：200607090076，建筑面积167.06平方米，已于2006年7月9日在苏州商品房销售网上管理系统备案，买受人金兴根。原告还提供了催讨物业服务费的相关材料。被告对证明的真实性及由其购买该商品房无异议，现房号为407室，认可2015年5月1日至今没有交过物业服务费及原告有上门催讨。被告提供照片打印件一组，证明原告没有尽到物业服务义务，包括房屋漏水、违章搭建等。原告表示被告房屋外墙建筑的公共部分漏水，应该由维修基金维修，但是小区维修基金没有交齐，动用起来很难，违章占用小区的绿化确实有个别现象，其也向相关业主发出过整改通知，因为没有整改，再向当地居委会、城管反映过，但是原告没有执法权，有执法权的部门没有管，被告提到的车库上有垃圾，该原告清理的原告会清理掉。经本院核实，被告金兴根购买的丽晶星河4号楼406号商品房，现公安编号为相城区渭塘镇玉环路168号4幢407室，目前尚未办理所有权证。本院认为，被告金兴根系涉案房屋的合法买受人，虽然没有办理所有权登记，但依据向本院申请调取的苏州市相城区住房和城乡建设局出具的证明，结合当事人陈述，可以确定被告已实际占有使用该涉案房产，故被告可视为苏州市相城区渭塘镇玉环路168号4幢407室的业主。由丽致星河业委会与原告签订的《苏州市物业服务合同》，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，对被告具有法律约束力，物业管理方与业主双方应按该合同约定履行各自义务。原告在订立合同后按约实施了物业管理与服务行为，被告作为该小区4幢506室的业主也应履行缴纳相关费用的义务。物业服务合同第十条（一）约定乙方（九洲物业公司）每次按6个月计收物业服务费，在每年7月1日起收取下半年物业服务费，在每年1月1日起收取上半年物业服务费。现被告未支付涉案房产自2015年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，被告对欠款周期亦无异议，本院对此予以认定。涉案房屋系小高层，双方认可按建筑面积167.06平方米计算物业服务费，根据上述物业服务合同，被告应按每月每平方米1.7元（住宅每月每平方米1.1元，代收代缴费每月每平方米0.6元）的标准交纳物业服务费。经核算，被告结欠2015年5月1日至2017年12月31日期间物业服务费共计人民币9088元，对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告逾期未交纳，应承担违约责任。关于原告主张的滞纳金，依合同约定，按6个月即1704元计收物业服务费，每年7月1日起收取下半年物业服务费，每年1月1日起收取上半年物业服务费，滞纳金标准按应交物业服务费的每日千分之三计算。本院考虑到当事人约定的滞纳金视为违约的损失赔偿，其支付金额应与损失额度相适应，因被告违约给原告造成的损失，原告未提供相应依据予以证明，而每日千分之三的标准明显过高，故本院对原告主张的滞纳金酌情调整按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，对当年度上半年应交物业服务费从当年1月2日起算滞纳金，对当年度下半年应交物业服务费从当年7月2日起算滞纳金，半年度物业服务费采纳原告主张的1703.8元，均计算至实际履行之日。被告提供照片以证明原告未尽到物业管理与服务的义务，所述问题可通过正当途径提出要求解决，但不能因此拖欠物业服务费。综上，依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：被告金兴根于本判决生效之日起十日内支付原告苏州九洲物业管理有限公司自2015年5月1日至2017年12月31日的物业服务费人民币9088元，并支付滞纳金（以本金1703.8元为基数，分别从2015年7月2日、2016年1月2日、2016年7月2日、2017年1月2日、2017年7月2日起算，均按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币25元，由被告金兴根负担（该款原告已垫付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  干文建二〇一七年十二月二十六日书记员  徐 婷