四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0723民初2045号 原告：绵阳鼎玉铉实业有限公司，住所：绵阳市涪城区花园路**万达广场********。 法定代表人：周晓红，系该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：赵德成，四川联衡律师事务所律师。 被告：刘长路，男，汉族，1985年11月28日出生，农民，住，住四川省/div> 委托诉讼代理人：袁小梅，女，汉族，1985年8月22日出生，系刘长路妻子。 原告绵阳鼎玉铉实业有限公司（以下简称鼎玉铉公司）与被告刘长路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎玉铉公司的委托诉讼代理人赵德成、被告刘长路及其委托诉讼代理人袁小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎玉铉公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商业铺面运营管理合同》；2、被告向原告支付租金121323元；3、判令被告拖欠租金的违约责任，直至付款所有款项为止；4、涉及的诉讼等各项费用全部由被告承担。庭审中，原告因合同已到期撤回第一项诉讼请求；第二项诉讼请求租金降低为111200.4元；第三项诉讼明确按应付未付租金每日3‰支付违约金（以30367.4元为基数，从2015.4.1计算至清偿之日止；以42920元为基数，从2015.12.1开始计算；以37913元为基数，从2016.12.1开始计算）。第四项诉讼请求明确为诉讼费2726、保全费1126.22元。 事实及理由：2012年11月2日，原、被告签订了《商业铺面运营管理合同》，在合同中约定，被告租用锦绣江城X号商业门面，共计168.71平方米，期限五年，并就房屋使用费的支付标准、期限等进行了明确约定。合同签订后，被告用租赁房屋开设餐饮店，但按照合同约定交纳租金，截止2017年8月10日，被告尚欠2014年12月1日至2015年11月30日租金40490元；2015年12月1日至2016年11月30日租金42920元，2016年12月1日至2017年9月30日租金37913元，共计121323元。按双方合同约定，被告未按约定时间交纳租赁费、履约保证金及其它各项费用，原告有权解除合同并追究被告违约责任，被告应自拖欠之日起按每天0.3%支付滞纳金。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。 被告刘长路辩称：原告违约在先，不同意支付剩余租金111200.4元，保证金2万应当退还。理由如下、本人租赁房屋是开火锅店，原告没有按照约定办理天然气入户，导致被告租赁前期使用液化气经营；二、原告诱导被告在锦绣江城开店，致使被告亏损36万；三、原告擅自将铺面外墙消防通道改为门面，导致被告安装空调多支出6000元。 原告围绕诉讼请求提交证据如下： 1、原告营业执照，被告身份证复印件，证明原、被告是本案适格主体。 2、《商业铺面运营管理合同》，证明原、被告于2012年11月2日签订合同，约定了租赁标的物，租赁期限5年（2012年10月至2017年9月30日）租金2014年12月1日-2015年11月3日为40490元、2015年12月1日-2016年11月30日为42920元、2016年12月1日-2017年9月1日为37913元，租金支付时间为免租期满后按年度收取，提前15日缴纳全部租金；合同第14条约定了违约责任；合同第12条约定了履约保证金；同时约定了双方权利义务； 3、《商业铺面委托经营管理合同》，证明证明原告对标的物享有出租权利； 4、建筑规划设计图复印件，证明租赁房屋位于规划的商业街，原告是按照合同约定交付的租赁物。 5、关于推进锦绣江城项目有关文件，证明原告履行了商业街通车的相关协助义务。 6、催收函、中国邮政快递单、邮政网上查询的快递签收截图，证明原告在2017年8月1日妥投了催缴租金函告；2017年9月2日妥投了返还铺面通知书。 7、预交租金收据，证明被告预交一季度租金10122.6元。 8、法院收据，证明原告主张的保全费1126.2元。 被告刘长路质证意见：对证据1、3、7无异议；对证据2、4、5、6真实性无异议，但被告开设的火锅店门口大概是2015年11月后才能停车，影响营业收入，证据4证明目的有异议；事实上被告未收到邮政快递火锅店一直在营业，原告可以直接拿到火锅店，证据6证明目的有异议；证据8由法院依法认定。 被告刘长路为抗辩理由提交以下证据： 1、证人证言证，证明2012年11月-2013年1月中旬，因原告未给租赁商铺通天然气，火锅店只能在外购买液化气，液化气是证人负责送货； 2、天然气统一发票一张、收费单据二张，证明原告于2013年1月15日才给租赁门面通气，按合同约定属于重大过失，给被告造成损失构成违约，被告不应支付租金； 3、铜锣湾入库明细，证明购买液化气气量和支出； 4、建筑规划图照片打印件2张、照片原件1张，证明原告占用租赁商铺外墙消防通道，导致被告安装空调多用空调管80米，损失6400元； 5、盐亭外滩步行街工程联合建设打造协议书（盐亭县规建局复印），证明原告故意隐瞒租赁商铺外是步行街不能通车，被告误以为是商业街才租赁房屋； 6、盐亭县公安局凤灵派出所出具的情况说明复印件，证明被告与其他商家找商业铺面招商部负责人解决未通天然气问题及租赁铺面旁大桥路口被封问题。 原告鼎玉铉公司质证意见： 证据1真实性无异议，达不到证明目的，安装天然气需要时间，未通气2个月不算重大过失。 证据2、3，真实性无异议，达不到证明目的，因天然气与液化气价差很大，即使存在用液化气的损失，证据无法证实损失多大，且当时被告在免租期内，不能抗辩租金的支付。 证据4，规划图的三性无异议；照片与本案无关联性，即使存在占用消防通道，也不能证明是原告占用消防通道，被告应另案起诉。 证据5，真实性、关联性无异议，步行街也属于商业街，截止目前租赁房屋所在街道的现状都是商业街，不能达到抗辩减租或不支付租金的目的。 证据6，真实性无异议，即使被告对商业街与步行街存在重大误解，或者商业街、步行街的变化构成情势变更，被告也应在事发时主张变更合同或解除合同，但实际被告一直在经营未行使这一权利，因此不能达到证明目的。 结合原、被告陈述和认证情况，本院认定以下事实：案外人刘思雨出资购买了绵阳鸿永房地产开发有限责任公司开发的涉案商业用房后，与原告订立《鸿永锦绣江城商业铺面委托经营管理合同》，该合同主要约定：为统一打造鸿永锦绣江城商业街，聚集商业人气，确保商业街兴起，委托方将涉案商业用房所有经营管理事项全权委托给原告，原告自行经营或与第三方签订商铺租赁合同，在委托经营管理期间，原告自主经营，自负盈亏，委托期限五年即2012年10月1日至2017年9月30日，前两年委托人不收取原告租金，后两年租金按照原告经营该物业纯利30%提取。原告取得经营权后，于2012年11月2日作为甲方，与乙方刘长路签订了《商业铺面运营管理合同》，双方主要约定：甲方同意出租鸿永锦绣江城X号商业用房给乙方进行商业经营，建筑面积为168.71平方米；2、租赁期限为五年,自2012年10月1日起至2017年9月30日止；3、乙方的经营类别为餐饮，乙方签署本协议后，不能擅自改变其经营范围，如需改变须经甲方书面确认；4、租赁费，租赁费单价20元/平方米，面积168.71平方米，租赁费为40490元/年，租赁费年递增率为6%，其中免租时间2012年12月1日-2014年11月30日，2014年12月1日至2015年11月30租赁费40490元；2015年12月1日至2016年11月30租赁费42920元；2016年12月1日至2017年9月30租赁费37913元；5、租赁费的收取，本合同书签订之日，乙方向甲方预缴三个月租赁费。免租期满后，预缴的租赁费则冲抵当年的租金。免租期满后，铺面租赁费按年度收取。乙方需提前15日将下一年度的费用足额缴纳给甲方；6、乙方向甲方缴纳履约保证金3万元；7、乙方未按合同约定期限缴纳租赁费，履约保证金及其它各项费用达一个月以上，甲方有权解除合同，按拖欠之日起向甲方支付每日0.3%的滞纳金。签订合同后，被告刘长路使用租赁商铺开设了铜锣湾鱼火锅店，交纳了三个月租金和履约保证金2万元。公安机关证明，在经营过程中中，2013年11月27日被告找商业铺面招商部负责人解决未通天然气问题及租赁铺面旁大桥路口被封问题，将招商部大门锁住，公安民警接报警后进行了劝解。原告于2017年7月25日向被告邮函催收租金，邮政投递记录显示函件于同年8月1日妥投；2017年9月18日向被告邮函要求返还铺面，邮政投递记录显示函件于同年9月21日妥投。 另查明，原告在本案中申请财产保全，支付保全费1126.22元。 现因租赁期满，被告仍欠租金111200.4元且未返还租赁铺面，原告遂提起本案诉讼。 本院认为，原、被告双方签订的《商业铺面运营管理合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同双方应当按照约定履行各自的合同义务。被告刘长路作为承租人应当履行支付租金的义务。 原告因《商业铺面运营管理合同》在审理过程中已到期，撤回解除合同的诉讼请求，系当事人自行处分民事权利的行为，本院予以准许，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告应当将租赁房屋及时返还给原告，否则将参照合同约定承担占用租赁物的费用至返还商铺之日止，即日租金132元（[2016年租金42920元×106%]×106%÷365天）。 关于租金金额认定问题。刘长路对欠付租金111200.4元金额并无异议，但认为：租赁初期原告未通气导致损失，原告擅自占用消防通道导致损失，原告签订合同未告知租赁的商铺临步行街而非商业街，导致其重大误解，并导致经营损失36万元，据此不应支付租金。原告在交付租赁房屋时未及时安装天然气入户，构成违约，但不足以造成被告无法使用租赁物进行经营活动；从原告提供的规划图纸和照片，无法客观准确判定其租赁房屋外墙系消防通道，且该消防通道被原告修建商铺而占用；租赁房屋所临街道为步行街，对步行街的一般理解来说，是指在交通集中的区域设置的行人专用道，并逐渐形成的商业街区，其功能上具有聚集商业氛围和商业街的性质，且选择在何处租赁房屋从事经营活动，本来就存在商业风险，被告作为经营者也有审慎选择的注意责任，被告的答辩意见均不构成抗辩拒付租金的法定情形，本院不予采纳。庭审中，被告主张即使支付租金，应扣减应予返还的保证金2万元，同时补充提交了保证金收据，该项主张原告亦予认可。综上认定被告刘长路应付原告租金91200.4元（欠付租金111200.4元－20000元）。 关于原告主张的违约金问题。被告未按合同约定期限支付租金的行为确已构成违约；原告在交付租赁房屋时未及时安装天然气入户，也构成违约。二者应相互承担违约责任，故本院对原告主张的违约利息损失不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘长路本判决书生效后十日内向原告绵阳鼎玉铉实业有限公司支付房屋租金91200.4元，并将租赁的鸿永锦绣江城X号商业用房腾空返还给原告绵阳鼎玉铉实业有限公司，若未按本判决规定时间返还商业用房，按132元/天的标准，从逾期还房之日起计付占用租赁物的费用； 二、驳回原告绵阳鼎玉铉实业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2726元，减半收取计1363元，由被告刘长路负担1000元，原告绵阳鼎玉铉实业有限公司负担363元，保全费1126.22元由被告刘长路负担（前款原告已垫付，被告在履行本判决时将应负担部分一并支付给原告）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  罗堻 二０一七年十二月二十九日 书记员  刘萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。