福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0213民初967号 原告（反诉被告）：何翠娥，女，1975年5月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：胡晓勇，福建倍铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文虹，福建倍铭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖毅斌，男，1979年6月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告（反诉原告）：洪佳滨，男，1985年8月24日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：洪淑惠，福建如浩律师事务所律师。 原告何翠娥与被告廖毅斌、洪佳滨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案。诉讼过程中，被告廖毅斌、洪佳滨提起反诉，本院依法予以合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）何翠娥及其委托诉讼代理人胡晓勇与杨文虹、被告（反诉原告）廖毅斌与洪佳滨的共同委托诉讼代理人洪淑惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何翠娥向本院提出诉讼请求：1.廖毅斌、洪佳滨共同向何翠娥返还购房定金10万元；2.由廖毅斌、洪佳滨共同承担本案诉讼费。事实和理由：在厦门好置家房地产行销策划有限公司（以下简称好置家公司）的居间介绍下，洪佳滨以其系廖毅斌代理人的名义，于2017年3月24日与何翠娥签订《房产买卖居间协议书》，约定将廖毅斌名下址于厦门市翔安区的房屋出售给何翠娥，总房款为255万元，并约定何翠娥应于签订协议当日支付10万元定金，2017年3月31日过户当日支付110万元（含定金），剩余145万元由何翠娥向银行申请贷款直接转至洪佳滨账户。合同签订后，何翠娥依约向洪佳滨支付定金10万元，并准备于3月31日支付第一笔购房款及办理过户手续。但受新政影响，何翠娥所能贷款的数额大幅度减少，税费也大幅度增加，而廖毅斌既未对洪佳滨的代理行为进行追认，也不愿配合何翠娥办理过户手续。为此，何翠娥已发函通知廖毅斌、洪佳滨解除合同并要求返还定金，但其均未理会。廖毅斌认为，因政策原因导致合同不能继续履行，属于不可归责于双方的事由。何翠娥依法有权解除合同并要求返还定金，廖毅斌、洪佳滨拒绝返还定金的行为侵犯了何翠娥的合法权益，故提起诉讼。 廖毅斌、洪佳滨辩称：1.廖毅斌、洪佳滨并没有违约，是何翠娥违约在先，其2017年3月31日明确表示不购买涉案房产，也不支付首付款，应承担违约责任。2.从何翠娥的起诉状可以看出其认为合同可解除原因有三点：（1）何翠娥认为廖毅斌不愿意办理过户，但是廖毅斌及其配偶从海南赶回厦门办理过户手续，过户当日到翔安行政服务中心不动产登记中心取号等行为表明廖毅斌是要办理过户手续的。何翠娥的这点理由不成立。（2）何翠娥认为税费增加导致合同解除，但是政策没有税费调整的规定，更没有税费增加的规定。税费是法定义务，有约定按约定，没有约定应当按照法定缴交，本案更为重要的是双方签订的房产买卖协议约定了税费调整是由何翠娥承担，因此税费调整不是解除合同的理由。（3）何翠娥认为贷款数额大幅减少，但是并没有明确大幅减少了多少。国家近几年来一直出台调控政策，房屋买卖作为关系双方重大切身利益的事项，何翠娥应当对政策风险等有所预见。更为关键的是，房产买卖协议对银行按揭明确约定，如果银行按揭金额不足145万元，则何翠娥应当在银行放款三日内以现金形式支付给廖毅斌、洪佳滨购房款。因此，即使根据厦门调控政策也不影响本案协议的实质性履行，且何翠娥也没有提供其无法实质性履行的证据。因此，房产买卖协议对于税收和贷款已经做了明确约定，廖毅斌也同意办理过户手续，本案不存在解除协议的任何理由。相反，何翠娥拒绝办理过户，违约在先。 廖毅斌、洪佳滨向本院提出反诉请求：1.何翠娥向廖毅斌、洪佳滨支付违约金51万元;2.何翠娥支付廖毅斌、洪佳滨律师代理费3000元;3.本案全部诉讼费用由何翠娥承担。事实和理由：2017年3月24日，何翠娥向廖毅斌、洪佳滨购买位于厦门市翔安区房屋一套，并签订一份《房产买卖居间协议书》，约定：房产总价款255万元，付款方式为2017年3月31日过户当日支付110万元（含定金10万元），剩余购房款145万元由何翠娥向银行申请贷款支付给廖毅斌、洪佳滨；关于银行按揭款及税款约定：如银行实际房款金额小于贷款申请金额，何翠娥应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给廖毅斌、洪佳滨。双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由购买方承担，若交易时交易税政策调整的，承担方应按新规定承担。同时，该协议第十一条、第十二条约定：双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应守承担总购房款百分之二十的违约金，还应当赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。如何翠娥不能按期间向廖毅斌、洪佳滨付清购房款，应承担总购房款日0.05%的违约金。《房产买卖居间协议书》签订后，何翠娥向廖毅斌、洪佳滨支付了定金10万元，廖毅斌、洪佳滨于2017年3月16日对涉案房屋进行解押，注销银行抵押登记。2017年3月31日即过户当日，廖毅斌、洪佳滨准时至翔安区行政服务中心不动产登记中心翔安分中心办理过户手续，但何翠娥却告知其不购买房屋，也不支付首期购房款。何翠娥认为，双方对税收和银行贷款进行了明确约定，新政出台并不影响双方《房产买卖居间协议书》的实质性履行。但是，何翠娥出具律师函解除双方签订的《房产买卖居间协议书》及起诉要求返还定金的行为构成了违约，故提起诉讼。 何翠娥对廖毅斌、洪佳滨的反诉辩称：廖毅斌、洪佳滨在反诉状中承认了何翠娥受新政影响，根据合同体现现金支付首付款110万，受新政影响何翠娥需再多支付50多万的现金，超出了何翠娥的履行能力。根据2017年3月30日发布的细则通知，二手房交易时间要以4个时间来认定，其中签订购房协议且以转账方式支付的定金的二手房交易时间以交付定金的日期为准，客户需提供账户流水货转账凭证，银行应核实收付方与购房协议中交易双方（含配偶或经公证的委托代理人）是否一致，但洪佳滨并没有取得廖毅斌公证授权委托书，导致何翠娥无法套用该细则，依然受到政策影响。合同并没有约定过户与交付第一期购房款哪个履行在先，何翠娥与廖毅斌只见过一次，廖毅斌知道过户人是何翠娥及其受新政策影响，就拒绝过户给何翠娥并拒绝协商解决，洪佳滨也是如此。事实上洪佳滨作为购买人向廖毅斌购买房产，还没有过户就再转手给何翠娥，按规定应由廖毅斌过户给洪佳滨，再由洪佳滨过户给何翠娥。但受新政策影响，新购住房需取得房产证满2年后才可以交易，故洪佳滨是无法过户给何翠娥的，合同客观上也无法履行。如廖毅斌直接过户给何翠娥，显然损害国家利益，导致税费损失，属于无效行为，法院也不应予以支持。 何翠娥提供房产买卖居间协议书、个人信用报告、律师函、EMS快递单及投递情况、中国民生银行个人账户对账单、结婚证、翔安区行政服务中心取号单、微信聊天记录、厦门存量房管理系统交易查询信息作为证据，廖毅斌、洪佳滨提供厦门市土地房屋权证、翔安区行政服务中心取号单、律师费发票作为证据。对双方提供的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，廖毅斌、洪佳滨与何翠娥、好置家公司签订《房产买卖居间协议书》一份。协议第一条约定：廖毅斌、洪佳滨将厦门市翔安区的房屋出售给何翠娥，土地房屋权证号为**××95，建筑面积97.48平方米，用途为住宅；何翠娥经查阅廖毅斌、洪佳滨提供的相关权属凭证复印件和好置家公司现场带领看房后，对所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房产。第二条约定：房屋成交价为255万元，本协议签订当日，何翠娥应支付给廖毅斌、洪佳滨购房定金10万元。第三条约定：经双方协商，交易税费由何翠娥负担，若交易时交易税费政策调整的，承担方应按新规定承担。第四条约定：双方同意，何翠娥将购房款分两次支付给廖毅斌、洪佳滨，已支付的定金可冲抵首期购房款，何翠娥于2017年3月31日过户当日向廖毅斌、洪佳滨支付110万元（含定金），何翠娥向银行申请商业贷款145万元，由银行直接转至廖毅斌、洪佳滨账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何翠娥应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给廖毅斌、洪佳滨。第六条约定：廖毅斌、洪佳滨应于收到全部购房款三日内将房产交付给何翠娥使用。第十一条约定：双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。第十二条约定：若何翠娥不能按期向廖毅斌、洪佳滨付清购房款或廖毅斌、洪佳滨不能按期向何翠娥交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达15日的，对方有权解除合同并按第十一条的约定追究违约方的违约责任；第十三条约定：双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后七日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的厦门市房地产买卖合同，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若产权解除抵押注销后十日内，因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第是一条约定的违约责任。第十九条约定：洪佳滨保证上述房产过户至购买方何翠娥指定人名下，否则视为违约，愿定金双倍奉还及中介费，廖毅斌、洪佳滨保证房产无贷款。洪佳滨以廖毅斌委托代理人的身份在房产买卖居间协议书中签名。 协议签订当日，何翠娥向洪佳滨支付定金10万元。2017年3月31日，何翠娥与廖毅斌均曾至不动产登记中心翔安分中心取号，但未能办理过户手续。 2017年4月6日，何翠娥委托福建倍铭律师事务所向廖毅斌、洪佳滨邮寄律师函，表示受新政影响，所能贷款的数额大幅减少，税费也大幅增加，故要求解除房产买卖居间协议书，并要求廖毅斌、洪佳滨返还定金10万元。上述律师函于2017年4月6日送达洪佳滨，但廖毅斌未签收。 另查明，涉讼房屋登记的权利人为廖毅斌，该房屋曾于2010年6月25日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行厦门市分行，抵押额为47万元，注销日期为2017年3月16日。涉讼房屋曾于2017年2月23日在网上房地产厦门存量房管理系统挂牌，居间机构为厦门欣起航房产中介有限公司。廖毅斌、洪佳滨因本案支出律师代理费3000元。 又查明，2010年2月8日，中国建设银行厦门市分行向何翠娥发放个人住房贷款13万元，截至2014年2月11日，账户状态为结清。 审理中，何翠娥主张涉讼房屋系由廖毅斌出卖给洪佳滨，洪佳滨再行转卖给何翠娥；廖毅斌、洪佳滨对此予以否认，并辩称洪佳滨系廖毅斌的委托代理人，但表示无书面的委托手续。根据何翠娥与中介公司员工郭发明的微信聊天记录，其中多次提及“一手房东”和“二手房东”，且何翠娥于2017年3月24日要求郭发明“你把房东身份证发给我”时，郭发明向其发送了洪佳滨的身份证照片。何翠娥就以下问题询问廖毅斌、洪佳滨：1.涉讼房屋是否有委托给除好置家公司之外的中介机构；2.廖毅斌与洪佳滨之间是如何代理的；3.洪佳滨如何将定金支付给廖毅斌的。廖毅斌、洪佳滨以上述问题与本案无关而拒绝回答。 根据双方的陈述意见及举证质证情况，本院认为本案的争议焦点为：1.廖毅斌与洪佳滨之间是否存在房屋买卖合同关系？2.《房产买卖居间协议书》是否已解除？本院予以分析认定如下： 1.廖毅斌与洪佳滨之间是否存在房屋买卖合同关系？ 何翠娥主张涉讼房屋系由廖毅斌出卖给洪佳滨，洪佳滨再行转卖给何翠娥；廖毅斌、洪佳滨对此予以否认，并辩称洪佳滨系廖毅斌的委托代理人，双方之间不存在房屋买卖合同关系。 本院认为，本案已查明如下事实：第一，涉讼房屋曾于2017年2月23日在网上房地产厦门存量房管理系统挂牌，证明该房屋在这一时间进行了买卖，并办理网签。第二，根据何翠娥与中介公司员工郭发明的微信聊天记录，其中多次提及“一手房东”和“二手房东”，且何翠娥于2017年3月24日要求郭发明“你把房东身份证发给我”时，郭发明向其发送了洪佳滨的身份证照片。第三，廖毅斌、洪佳滨称洪佳滨系廖毅斌的委托代理人，并无书面的委托手续。第四，审理中，廖毅斌、洪佳滨对何翠娥询问的两人之间是如何代理及洪佳滨如何将定金支付给廖毅斌的问题拒绝回答，而上述问题属本案的重要事实。综合以上事实，可以认定廖毅斌与洪佳滨之间确实存在房屋买卖合同关系。 2.《房产买卖居间协议书》是否已解除？ 何翠娥主张，其已于2017年4月6日向廖毅斌、洪佳滨邮寄律师函，并以新政导致贷款数额减少、税费增加为由要求解除合同，故房产买卖居间协议书已于2017年4月6日解除。上述律师函于2017年4月6日送达洪佳滨，但廖毅斌未签收。 廖毅斌、洪佳滨辩称，何翠娥未能举证证明新政导致贷款数额减少、税费增加的具体数额，且何翠娥对政府出台房地产调控政策有所预见，双方在合同中亦有约定按揭金额不足应以现金方式支付购房款，故调控政策不影响合同的实质性履行，并要求何翠娥继续履行房产买卖居间协议书。 本院认为，近年来厦门地区的房地产市场行情波动较大，有关部门曾多次出台限购或限贷政策，故交易者对调控政策的出台应当有所预见。何翠娥虽主张新政导致贷款数额减少、税费增加导致合同无法继续履行，但其未能举证证明政策变化对其履行合同所造成的具体影响；同时，《房产买卖居间协议书》第四条约定，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何翠娥应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给廖毅斌、洪佳滨，故何翠娥在签订合同时对房贷可能不足的风险应当有所预见。另外，廖毅斌、洪佳滨不同意解除合同，要求继续履行。因此，何翠娥以受政策影响为由主张合同已于2017年4月6日解除的主张，本院不予采纳。由此，何翠娥请求廖毅斌、洪佳滨返还购房定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。 对于廖毅斌、洪佳滨主张何翠娥支付房屋总价款20%即51万元违约金及律师代理费3000元的反诉请求，根据《房产买卖居间协议书》第十一条约定：双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。但是，该条款的适用应当是以解除合同为前提，前述分析已认定合同未解除，廖毅斌、洪佳滨亦主张继续履行，故本院对其反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回何翠娥的诉讼请求； 二、驳回廖毅斌、洪佳滨的反诉请求； 本诉部分案件受理费2300元，减半收取计1150元，由何翠娥负担；反诉部分案件受理费8930元，减半收取计4465元，由廖毅斌、洪佳滨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张春雷） 二〇一七年十二月二十一日 代书记员（ 曾雅 真） 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。