贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0381民初3157号原告:罗润梅，女，1984年10月26日出生，汉族，住赤水市。委托诉讼代理人：明浩，贵州正江律师事务所律师。被告:钟秋菊，女，1989年5月20日出生，汉族，户籍地贵州省习水县，现住赤水市。委托诉讼代理人：罗大伟，赤水市中心法律事务所法律工作者。第三人：罗乙桂，男，1986年10月17日出生，汉族，住赤水市。委托诉讼代理人：李继，贵州正江律师事务所律师。原告罗润梅与被告钟秋菊、第三人罗乙桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁罗润梅及其托诉讼代理人明浩、被告钟秋菊的委托诉讼代理人罗大伟、第三人罗乙桂及其委托诉讼代理人李继到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗润梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《门市租赁合同》，支付原告2017年10月18日至2018年10月17日的租金223,985.66元；2.案件受理费由被告承担。审理中，经本院释明，原告罗润梅变更诉讼请求为：1.判决解除《门市租赁合同》，被告赔偿原告损失111,992.00元（按第四年度租金标准赔偿6个月的租金）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：位于赤水市××广场××大道××、××、××号门市系原告购买的商业用房。2014年10月17日，原告委托第三人罗乙桂并以罗乙桂的名义与被告于签订《门市租赁合同》，约定将原告位于赤水市飞龙广场1栋第32、33、34号门市出租给被告用于经营，每间门市约62㎡，租期5年，租金第一年按75元/㎡/月计算，第二年按80元/㎡/月计算，从第三年起在上年度月租金基础上增加12%计算租金，第一年租金在交付钥匙时全部付清，上年度租期届满前一月一次性支付下年度租金。合同签订后，被告接收门市用于商业经营，并先后支付了前三年的租金。从2017年9月起，原告多次要求被告支付第四年度的租金未果。原告罗润梅向本院提供了以下证据：1.2014年10月17日签订的《门市租赁合同》；2.《商品房买卖合同》3份；3.中国农业银行卡交易明细清单；4.相邻门市《租赁合同》；5.微信聊天截屏及聊天语音。被告钟秋菊辩称：一、被告租赁原告门市用于商业经营的事实属实；二、租赁后被告投入了大额装修费用，但由于涉案门市地段不好，双方又口头约定为不定期租赁；三、被告因经营失败，曾在原告提起本案诉讼的三个月前向原告提出终止履行合同，原告已经同意，且未要求被告承担违约责任。综上，《门市租赁合同》已经双方协商解除，且解除合同未给原告造成损失，被告不应当承担赔偿责任，请求判决驳回原告诉讼请求。被告钟秋菊向本院提供了以下证据：1.2014年10月18日签订的《门市租赁合同》；2.微信聊天截屏2张。第三人罗乙桂述称，原告罗润梅与第三人系姐弟关系，位于赤水市飞龙广场**第32、33、34号门市属原告所有。第三人受原告委托与被告签订《门市租赁合同》，将原告位于飞龙广场1栋的三间门市出租给被告经营的事实属实，合同中的出租方虽载明是罗乙桂，但合同内容系原、被告双方的意思表示，罗乙桂仅是受原告委托并代表原告签订合同，实际出租方是原告罗润梅，被告交纳的定金、租金也是原告罗润梅收取。第三人罗乙桂未向本院提供证据。经庭审质证，对原告提供的五组证据，第三人均无异议，被告对第二、三、五组证据无异议，对第一组证据《门市租赁合同》的“真实性”无异议，但提出合同未实际履行，对第四组证据的“真实性”、“关联性”均有异议。对被告提供的二组证据，原告和第三人对第一组证据《门市租赁合同》的“真实性”有异议，提出系假合同，所载租金明显低于被告实际支付金额，对第二组证据无异议。原告提供的第一、二、三、五组证据，被告提供的第二组证据，符合证据“三性”，作为本案认定事实的证据采用。原告提供的第四组证据，与本案无关联，被告提供的第一组证据，内容不客观真实，均不作本案认定事实的证据采用。本院经审理认定事实如下：原告罗润梅与第三人罗乙桂系姐弟关系，位于赤水市飞龙广场**第**门市是原告罗润梅于2013年向赤水市飞龙房地产开发有限公司购买的商业用房。2014年10月，被告钟秋菊从飞龙广场小区物业处得知原告罗润梅门市要出租的信息及联系方式后，电话与原告联系门市租赁事宜，因原告外出云南昆明，便委托第三人罗乙桂与被告钟秋菊具体商谈门市租赁事宜。2014年10月17日，罗乙桂（出租人甲方）与钟秋菊（承租人乙方）签订《门市租赁合同》，主要内容为：“甲方将自有门市三间出租给乙方经营衣柜等家具销售。一、租赁门市位置座落赤水市××广场××大道××、××、××号门市；二、租赁门市面积每间约62㎡，三间合计总面积以售房合同面积为准；三、租赁时间五年（以甲方将三间门市钥匙全部交付给乙方之日起开始计算租赁时间）；四、租金乙方租赁期间，租金第一年按75元/㎡/月计算，第二年按80元/㎡/月计算，从第三年起，在每月每平方米80元基础上历年在上年基础上增加12%计算租金；五、租金交付办法签订合同时乙方支付甲方租房定金壹万元，第一年租金于甲方将三间门市钥匙交给乙方时全部付清，乙方所交定金抵作第一年租金，以后租金在上年租期届满前一个月由乙方一次性付给甲方下一年度租金；…八、租赁期间，如税务机关征收房屋租赁税，应交税费由乙方承担；…十二、违约责任甲、乙双方任何违约，承担另一方由此产生的全部损失；…”。合同签订后，被告给付第三人定金1万元，第三人又将1万元定金汇给原告。2014年11月，被告接收涉案门市钥匙后装修用于经营，并于2014年11月19日向原告银行卡账户汇入租金11.23万元，同年春节前夕又给付原告租金3万元（现金给付），加上已给付的定金1万元，被告共计给付原告第一年度租金15.23万元。2016年1月23日，被告向原告银行卡账户汇入第二年度租金10万元，2月份又给付原告租金5万元（现金给付），共计给付第二年度租金15万元。因原告在被告经营的门市购买衣柜、橱柜等欠付货款约18万元，2016年底，双方一致认可原告欠付被告的货款约18万元折抵被告第三年度的租金。2017年7月22日，被告在与原告微信聊天时，告知原告已交纳租金的租期届满以后不再租赁门市，此后，双方就解除《门市租赁合同》未达成一致。2017年10月17日，被告自行搬离涉案租赁门市，并微信告知原告：“卫生已经给你打扫干净，钥匙在红色袋子里面的（原告住所是独院小型别墅，指住所门外小院内的红色袋子），水电费到时间了我会结清的，今天刚好17号，房子也是刚好在今天到期”。此后，涉案三间门市处于闲置状态。另查明，涉案三间门市每间的建筑面积均为61.51㎡，套内建筑面积均为60㎡。按《门市租赁合同》第四条约定的租金标准计算，第一年度的租金应为162,000.00元（3间×60㎡×75元/㎡/月×12月＝162000元），第二年度的租金应为172,800.00元（3间×60㎡×80元/㎡/月×12月＝172800元），第三年度的租金应为193,536.00元（3间×60㎡×89.6元/㎡/月×12月＝193536元），第四年度的租金应为216,760.32元（3间×60㎡×100.352元/㎡/月×12月＝216760.32元）。庭审中，就租赁时涉案门市钥匙的交付，原告和第三人陈述是第三人向被告交付，被告陈述是原告向被告交付，双方均陈述是2014年11月交付，具体交付日期已记不清。原告认可被告已付清前三年的租金，但是在《门市租赁合同》约定租金的基础上，根据被告的请求少收了部分租金。原告另陈述，至今未找到被告所述存放于红色袋子里的钥匙。本院认为，第三人罗乙桂受原告罗润梅委托，并以罗乙桂名义与被告钟秋菊签订的《门市租赁合同》，实为原告罗润梅与被告钟秋菊签订的合同，该合同是双方在自愿、平等基础上订立，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”之规定，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告在合同履行期间向原告提出解除《门市租赁合同》，在双方未达成一致后，被告单方搬离涉案租赁门市并微信告知原告搬离的事实，表明不再履行租赁合同，其行为构成违约。被告作为违约方，搬离门市的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。由于被告现已实际搬离租赁门市，且被告在庭审中辩解《门市租赁合同》已经解除，即对原告要求解除合同未提出异议，故对原告要求解除《门市租赁合同》的请求，本院予以支持。因被告违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，现原告要求被告承担违约责任有理，应予支持。对违约责任的认定，双方在《门市租赁合同》第五条中约定了定金1万元、第十二条中约定了甲乙双方任何一方违约，承担另一方由此产生的全部损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，现原告选择要求被告赔偿损失有理，应予支持。对原告损失的认定，应当以被告已交纳租金的租期届满后交还原告门市起至原告再行出租或处置的合理期间的闲置损失为基础予以确定。本案中，双方在《门市租赁合同》第三条约定了三间门市钥匙全部交付之日开始计算租赁时间，但由于双方对2014年11月交付钥匙的具体日期均记不清，本院酌定被告于2014年11月19日最初向原告银行卡账户汇入租金的时间为双方交付钥匙的时间和租期起算时间。现被告已付清了前三年的租金，即被告已交纳租金的租期届满时间为2017年11月18日。被告虽于2017年10月17日告知原告搬离涉案门市的事实，但未直接向原告交付钥匙或门市，而是将钥匙留置于原告居住的房屋外，在原告否认收到房屋钥匙后，被告也未提供证据证明原告已实际收到钥匙或已接收门市，导致门市闲置，在正常交接的合理闲置期间外人为扩大了闲置损失，对2017年11月18日租期届满以后人为扩大的闲置损失，被告具有相应过错。被告于2017年10月17日实际搬离并以微信方式告知原告门市钥匙的留存情况，该行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债权；…”规定的合同法定解除条件，原告作为守约方负有减少损失扩大的义务，可以依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力”之规定行使合同解除权，但原告未行使合同解除权，以及采取其他适当措施防止闲置损失扩大，造成的闲置损失扩大原告也具有相应过错。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告违约造成原告损失金额为54,190.08元，即从被告已交纳租金的租期届满起，按双方合同约定的第四年度租金标准计算三个月时间（100.352元/㎡/月×180㎡×3月＝54190.08元）的损失。对原告要求按合同约定的第四年度租金标准计算六个月时间闲置损失的请求，明显高于原告实际损失，本院不予支持。对被告所持解除《门市租赁合同》未给原告造成损失,不同意赔偿损失的辩解，不符合客观实际，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除第三人罗乙桂与被告钟秋菊于2014年10月17日签订的《门市租赁合同》；二、被告钟秋菊于本判决生效后十日内支付原告罗润梅损失费54,190.08元；三、驳回原告罗润梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2,330.00元，因原告罗润梅变更诉讼请求退还1,060.00元。应收取的案件受理费1,270.00元，由原告罗润梅承担693.00元，被告钟秋菊承担577.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可以在给付期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  李维兴二〇一七年十二月八日书记员  宋贵林