.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）琼01民终3690号上诉人(原审被告)：韦世轩，男，1954年8月15日出生，汉族，住海口市。上诉人(原审被告)：吴美英，女，1964年5月2日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：梁其恒，男，1974年5月4日出生，汉族，住海口市，海口市琼山区凤翔街道办事处高登社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：吴丽娟，女，1960年2月8日出生，汉族，住海口市。上诉人韦世轩、吴美英因与被上诉人吴丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韦世轩、吴美英上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案诉讼费用由吴丽娟承担。事实与理由：一审判决确认吴丽娟与韦世轩签订的《房地产买卖契约》、与韦世轩和吴美英签订的《合资建房协议书》无效。《房地产买卖契约》《合资建房协议书》是否无效，是经本案一审判决认定的。也就是说，韦世轩、吴美英应当在一审法院认定合同无效后，才能根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，将因该合同取得的吴丽娟的财产予以返还。一审判决第二项限韦世轩、吴美英于判决生效之日起十日内向吴丽娟返还购房款20万元和定金2万元共计22万元，并支付利息（利息计算方法：以20万元为基数，按中国人民银行发布的同期三年期流动资金代贷款利率，从2014年6月24日起计至付清之日止）。这一判决计算利息与事实不符，于2015年11月30日签订《合资建房协议书》后，吴丽娟向韦世轩、吴美英支付定金2万元。即吴丽娟同意延长2014年6月24日双方签订的《房地产买卖契约》，因此，一审判决从2014年6月24日起计息是错误的。吴丽娟辩称，一审法院认定事实正确，判决合法合理，韦世轩、吴美英应当向吴丽娟返还定金和利息。韦世轩、吴美英称一审法院认定事实有误，没有任何依据。请求依法驳回上诉，维持原判。吴丽娟向一审法院起诉请求：1.解除《房地产买卖契约》和《合资建房协议书》；2.韦世轩、吴美英向吴丽娟按定金罚则返回购房定金2万元，共计4万元；3.韦世轩、吴美英返还吴丽娟已付购房款20万元，并按商业银行三年期贷款利率计付利息，自吴丽娟转账之日计至实际还款之日。诉讼过程中，吴丽娟变更第一项诉讼请求为：确认吴丽娟与韦世轩、吴美英签订的《房地产买卖契约》和《合资建房协议书》无效。一审法院认定事实：韦世轩和吴美英合作在韦世轩位于海口市××区的宅基地上建设住宅楼，取名其昌公寓，但没有签订书面合同。2014年6月24日，韦世轩与吴丽娟签订《房地产买卖契约》，将其昌公寓E栋第三层A套房出售给吴丽娟，建筑面积约100平方米，每平方米3800元，成交价38万元，吴丽娟应于2014年6月24日前先付房款10万元，基础建至±0三天内再付10万元，剩余房款银行按揭支付。韦世轩应于2015年2月28日前将上述房地产交付给吴丽娟。同日双方签订补充协议，第三条约定”如超期无法交房应加利息款2万元”。合同签订当日，吴丽娟依约向吴美英转账10万元，于2014年10月5日向吴美英转账10万元。韦世轩为此向吴丽娟出具了两份收据，确认收到吴丽娟购买其昌公寓E栋第三层A套房款20万元的事实。因工程一直未开工建设，早已超过交房时间，韦世轩、吴美英和吴丽娟签订《逾期未交房还款协议》，约定由韦世轩、吴美英向吴丽娟还款20万元，利息2万元，共计22万元，定于2015年9月30日前还款7万元、10月31日前还款7万元、11月30日前还款8万元，若逾期未还，需附加利息2%。该还款协议并未实际履行。2015年10月14日，韦世轩和吴丽娟签订《合资建房协议书》，约定双方共同出资建造其昌公寓，房屋由韦世轩建造，双方按出资比例进行出资，分房所得面积也应按出资比例进行分配，吴丽娟分得其昌公寓B栋第四层E套房面积116平方米，按办理房产证后应出资总房款和建房成本房款分二部分进行出资并支付给韦世轩，出资总款为429200元，建房成本房款为29万元，双方签订协议后三天内吴丽娟支付第一期建房成本出资款20万元，房屋建造完工并交房使用后三天内支付第二期建房成本出资款14万元，完成办理房产证后三天内支付第三期出资总房款139000元。同日双方还签订补充条款，约定签订本协议书时，先交2万元定金，在2015年12月14日吴丽娟再付12万元整给韦世轩，一手交钱，一手交房，违约责任：如到期韦世轩无条件交房，应按定金双倍赔偿给吴丽娟，及退还已付的房款一次性付清。签订合同当日，吴丽娟向韦世轩支付2万元，韦世轩出具了收据，载明”今收到吴丽娟交来（其昌公寓）B栋第四层E套房订金共人民币贰万元正，以上只付过房款共计贰拾万元正，这笔款是付（其昌公寓）E栋房款，除此款外，其他房款条据作废。房款和订金共计贰拾贰万元正”。但其昌公寓建至±0因故停工至今，韦世轩、吴美英不能向吴丽娟交房。吴丽娟要求韦世轩、吴美英退款未果，遂诉至一审法院。另查明，诉讼过程中，吴丽娟要求解除《房地产买卖契约》和《合资建房协议书》，一审法院根据案件事实认定合同无效，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，告知吴丽娟可以变更诉讼请求。吴丽娟遂变更第一项诉讼请求为确认双方签订的《房地产买卖契约》和《合资建房协议书》无效。吴丽娟、韦世轩和吴美英均表示，不需要重新指定举证期限，不需要重新开庭，由法院直接判决。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条”合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条”房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”之规定，韦世轩、吴美英作为个人，不具备房地产开发经营资质，二人合作在韦世轩自有宅基地建设的住宅楼，不是商品房，韦世轩与吴丽娟签订《房地产买卖契约》，将房屋分户出售给吴丽娟，其行为违法。韦世轩、吴美英和吴丽娟签订的《合资建房协议书》是房屋交易的延续，名为合资建房，实为房屋买卖，亦属违法行为，所涉合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，韦世轩因房屋交易取得的20万元购房款和2万元定金，应当返还给吴丽娟。吴丽娟要求双倍返还定金，由于合同无效，其请求于法无据，不予支持。韦世轩、吴美英明知其没有房地产开发经营资质，仍对外出售期房，收取吴丽娟购房款，后因自身原因不能交付房屋，在交易中存在过错，应当赔偿吴丽娟因此所受到的损失，即资金占用期间的利息损失，故对吴丽娟关于支付利息的诉讼请求，予以支持。韦世轩和吴美英之间是合作关系，应当对上述债务共同承担偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认吴丽娟与韦世轩签订的《房地产买卖契约》、与韦世轩和吴美英签订的《合资建房协议书》无效；二、限韦世轩、吴美英于本判决生效之日起十日内向吴丽娟返还购房款20万元和定金2万元计22万元，并支付利息（利息计算方法：以20万元为基数，按中国人民银行发布的同期三年期流动资金贷款利率，从2014年6月24日起计至付清之日止）；三、驳回吴丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，由韦世轩、吴美英负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对于一审法院经审理查明的事实均予以认可，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于一审判决第一项，双方当事人均未提起上诉，视为服判，本院予以维持。本案的争议焦点为：1.韦世轩、吴美英是否应向吴丽娟返还购房款和定金共计22万元，并支付利息；2.一审判决对于利息的计算方法是否恰当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致《房地产买卖契约》和《合资建房协议书》无效的根本原因是不具备房地产开发经营资质的韦世轩和吴美英将在韦世轩自有宅基地上建设的住宅楼作为商品房分户出售给吴丽娟，故一审法院在确认合同无效后判令韦世轩和吴美英将因《房地产买卖契约》和《合资建房协议书》取得的吴丽娟的购房款和定金共计22万元予以返还，并赔偿吴丽娟因此所受到的损失，具有事实和法律依据。一审法院认定吴丽娟因合同无效所受到的损失为资金占用期间的利息损失，并无不当，但一审判决认定的利息计算期间超出了吴丽娟的诉讼请求，且与实际资金占用期间不符，本院予以纠正。吴丽娟起诉主张的利息计算方式为：按商业银行三年期贷款利率计付利息，自转账之日计至实际还款之日。而其实际付款时间为：2014年6月24日付款10万元，2014年10月5日付款10万元，2015年10月14日付款2万元。故吴丽娟的资金占用期间的利息损失为：以中国人民银行发布的同期三年期流动资金贷款利率为标准，以10万元为基数，从2014年6月24日计至2014年10月4日；以20万元为基数，从2014年10月5日计至2015年10月13日；以22万元为基数，从2015年10月14日计至本息付清之日止。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对于资金占用期间认定有误，导致结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2017）琼0107民初2599号民事判决第一项，即”确认吴丽娟与韦世轩签订的《房地产买卖契约》、与韦世轩和吴美英签订的《合资建房协议书》无效”；二、撤销（2017）琼0107民初2599号民事判决第三项，即”驳回吴丽娟的其他诉讼请求”；三、变更（2017）琼0107民初2599号民事判决第二项”限韦世轩、吴美英于本判决生效之日起十日内向吴丽娟返还购房款20万元和定金2万元计22万元，并支付利息（利息计算方法：以20万元为基数，按中国人民银行发布的同期三年期流动资金贷款利率，从2014年6月24日起计至付清之日止）”为”限韦世轩、吴美英于本判决生效之日起十日内向吴丽娟返还购房款20万元和定金2万元计22万元，并支付资金占用期间的利息损失（计算方法：以中国人民银行发布的同期三年期流动资金贷款利率为标准，以10万元为基数，从2014年6月24日计至2014年10月4日；以20万元为基数，从2014年10月5日计至2015年10月13日；以22万元为基数，从2015年10月14日计至付清之日止）”；四、驳回吴丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2690元，由韦世轩、吴美英负担2650元，吴丽娟负担40元；二审案件受理费5380元，由韦世轩、吴美英负担5300元，吴丽娟负担80元。本判决为终审判决。审判长赵曼审判员陈杰林审判员谭晓梅二〇一七年十二月一日法官助理汪伟书记员张晨曲速录员梁静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。