上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初4330号原告(反诉被告)：孙敏，男，1986年7月23日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：刁小锋、汪毅，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：丁勤富，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王欣。原告孙敏与被告上海智富茂城置业有限公司、反诉原告上海智富茂城置业有限公司与反诉被告孙敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙敏的委托诉讼代理人刁小锋、汪毅、被告(反诉原告)上海智富茂城置业有限公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期办理上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室(下称“系争房屋”)房屋产权证的违约金，违约金计算方式为：按原告已支付房价款人民币(以下币种均为“人民币”)4,114,243元为基数、以同期银行贷款利率上浮50%为标准，自2016年3月29日起计算至产证办理完毕之日止；二、请求判令被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将房屋登记至原告名下；三、请求判令被告支付面积差额22,100.14元。事实和理由：2013年9月1日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以总价4,114,243元向被告购买该房屋，被告承诺在2015年2月28日前办理房地产初始登记、取得新建商品房房地产权证(大产证)，之后30日内，原、被告签署《房屋交接书》，之后90日内，原、被告向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告迟延办理大产证，并一直未履行系争房屋的产权过户手续，导致原告至今未取得房屋产权证(小产证)，故原告诉至法院。要求被告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担相应责任。被告上海智富茂城置业有限公司辩称，2017年7月25日，被告取得大产证，之后通过张贴公告及邮寄挂号信的方式通知原告办理小产证，但是原告因其自身原因逾期未办理，且合同中未约定逾期办证的违约责任，故被告不存在逾期办证之责，但同意协助原告办理系争房屋产权过户手续以及支付面积差额。2015年原、被告因逾期交房涉诉，后经法院判决，被告已支付原告逾期交房违约金85万余元，该款项足以弥补原告损失。如法院认定被告承担责任，则原告主张的违约金金额过高，请求法院酌情调低。反诉原告上海智富茂城置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令反诉被告支付购房优惠款15万元。事实和理由：2013年9月1日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，该合同附件一约定了如反诉被告按约付款，反诉原告给予其15万元的购房优惠，否则依约取消优惠。反诉被告支付购房款晚于合同约定的时间，故反诉原告提起诉讼。反诉被告孙敏辩称：反诉原告的开发贷没有及时取消导致反诉被告贷款发放的延迟，责任不在反诉被告；在逾期交房之诉中，反诉被告逾期支付房款已在该判决中作出认定，反诉被告不需要承担相应责任；反诉原告的诉请超过了诉讼时效，故不应再支持其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2013年9月1日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买该房屋。合同第二条：“……据甲方暂测该房屋建筑面积为102.39平方米，其中套内建筑面积为74.17平方米、共用分摊建筑面积为28.22平方米……”第三条：“……每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为40,182.08元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,114,243元。”第五条：“在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”合同“附件六”补充条款一中第四条：“……乙方选择不解除合同的，甲方按该房屋每平方米实测建筑面积计算，将减少的面积所对应的房款退还给乙方。”合同第十条：“……甲方承诺在2015年2月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。”第十四条：“在甲方办理了新建商品房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”合同“附件一”第二条：“签订本合同的2天内，乙方应在甲方推荐的银行办理按揭贷款事宜，并应将办理按揭贷款的全部申请文件以及办理按揭贷款所需的费用(若有)全部交给银行。若银行要求乙方补充提交按揭贷款申请文件或增加首付款比例，乙方应自签约之日起7日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向甲方支付完毕。若乙方未能按照前述约定期限交齐全部申请文件、或未能按照约定期限补充提交完毕相关申请文件、或未能按照约定期限向甲方支付完毕应增加的首付款，使合同约定的款项无法按时到账，乙方将无法享受甲方给予的本次签约优惠150,000元。则乙方应以4,264,243元的房屋总价款作为本次购房总价。”二、2017年7月25日，被告取得上海市古浪路288弄1、6、7、9号大产证。后被告出具《通知书》，内容为被告已取得包括系争房屋在内的部分房屋的大产证，通知相关业主办理小产证事宜。三、2015年12月31日，我院就被告逾期交房、原告逾期支付房款一案作出(2015)普民四(民)初字第3127号民事判决书，载明：“被告逾期交房属实……”“关于逾期支付房款的违约金，双方确认系争房屋贷款系原告委托被告办理。补充条款一第三条第六款规定，只要不是被告原因，贷款未按期到被告账户的，均视为违约。在被告负责与银行递交材料、进行沟通、办理相关手续的情况下，原告对办理贷款的进程显然是不知情的，在原告向被告递交了贷款所需资料后，因银行等其他原因导致逾期放款，逾期的责任若由原告承担，显然有失公平。第六款规定免除了被告的全部责任，加重原告责任，且该条款系被告提供的格式条款，根据法律规定，该格式条款应属无效。现被告未提供证据证明因原告原因导致银行贷款逾期到账，故本院对被告要求原告支付贷款逾期到账的违约金的抗辩意见不予采纳。”判决主文：“被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告孙敏违约金(以人民币4,114,243元为基数，自2014年9月1日起至2014年11月29日止，按每日万分之一计算；自2014年11月30日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算)。”后该案经上海市第二中级人民法院审理，作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。反诉经审理查明事实同本诉。本院认为：根据合同约定，被告应于2015年2月28日前办理房地产初始登记手续，并取得大产证，并于其后120日内协助原告办理小产证，但被告至今未协助原告办理系争房屋的产权过户登记，显属违约，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求被告承担违约责任，本院应予支持。关于违约金金额，鉴于被告已支付了逾期交房违约金，且要求本院对本案讼争违约金进行调整，故本院将根据本案查明事实及实际逾期时间，酌情一次性确定逾期办证违约金金额。现被告同意协助原告办理产权过户手续并支付面积差额，本院予以确认。关于反诉，本院认为，逾期交房之诉中法院已对反诉被告方逾期付款的责任作了认定，现反诉原告再次以此提出主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告孙敏逾期办证违约金人民币10,000元；二、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告孙敏办理上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户手续；三、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙敏房屋面积差额人民币22,100.14元；四、驳回反诉原告上海智富茂城置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2,300元，由被告负担。本案反诉受理费人民币1,650元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏人民陪审员  王璧瑛人民陪审员  吴静娟二〇一七年十二月二十九日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。