安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0828民初3061号原告：储凉山，男，汉族，1980年3月27日出生。住岳西县。委托诉讼代理人：张爱东，安徽明一律师事务所律师。原告：刘萍，女，汉族，1980年8月25日出生。住岳西县。委托诉讼代理人：张爱东，安徽明一律师事务所律师。被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司。法定代表人：陈结新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：储佳佳，安徽刘光耀律师事务所律师。原告储凉山、刘萍诉被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张爱东，被告的委托诉讼代理人储佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储凉山、刘萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按原告已交房款361961元每月0.7125%（月0.7125%即银行贷款利率的1.5倍，约定为2%）支付违约金85106元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的“锦绣家园2号楼住宅2单元4层403”号房屋。原告于2014年8月16日预付购房款111961元，又通过银行按揭贷款支付余下购房款250000元，付清全部购房款361961元，被告于2014年9月30日前交付房屋，依约应在2014年11月30日前办理并交付房屋权属证书，但被告2017年8月份才向原告交付所购房屋产权证，却未依合同第十五条约定���付逾期办证的违约金。鑫昕公司辩称，1、虽存在办证逾期，但并未给购房人造成实际损失，而且最终证件也予以办理，所以被告认为原告主张的违约金标准过高，请法庭依法予以核减；2、二原告在2017年11月份才向法院提起诉讼，该主张已过诉讼时效，丧失了胜诉权。本院经审理认定事实如下：2014年8月16日，储凉山、刘萍与鑫昕公司（岳西分公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人储凉山、刘萍购买出卖人鑫昕公司锦绣家园2号楼住宅2单元403室；建筑面积共95.96平方米；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第壹种方式（单价每平方米元）3772.00计算该商品房价款，按建筑面积计算。付款方式及期限：总房款叁拾陆万壹仟玖佰陆拾壹元整（361961），签约日付111961元，余款250000元办理银行按揭于2014年9月30日前到账；���付期限：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。储凉山、刘萍于2014年8月16日支付购房款111961元，于2014年8月19日支付购房款90000元，于2014年9月30日前办结按��贷款160000元，于2014年9月10日交纳办证费用13091元。储凉山、刘萍已按约定接受案涉商品房，房地产权证于2017年8月16日办理。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中储凉山、刘萍与鑫昕公司岳西分公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。鑫昕公司岳西分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由其法人鑫昕公司承担。关于房地产权属证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的贰％每月支付一次违约金���直到买受人取得房产证；房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。本案中办理房屋权属证书，即办理房产证和土地证两证是鑫昕公司的义务；合同约定的交付房屋时间为2014年9月30日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2014年11月29日，办理权属证书，而储凉山、刘萍的权属证书在2017年8月才办理，鑫昕公司的迟延办证行为，明显违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的时效问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案合同约定的交付房屋时间为2014年9月30日，鑫昕公司应于此后的60内即2014年11月29日为买受人办证；储凉山、刘萍主张逾期办证违约金亦应从2014年11月30日开始计算诉讼时效期间；本案逾期办证违约金系以月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《民法总则》生效时间为2017年10月1日，在此之前的民事行为时效期间仍应按《民法通则》计算。《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。储凉山、刘萍未提供何时要求支付逾期办证违约金的证据，其主张的逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止事由，所以该诉讼时效应自《民法总则》生效之日即2017年10月1日起倒推两年起算，即从2015年10月1日开始计算，在此之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。鑫昕公司应支付违约金的时间应自2015年10月1日起至2017年8月15日止，共计685天。关于违约金是否过高的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中违约金的计算，双方在合同中虽有约定，但该约定明显过高；储凉山、刘萍主张的计算标准亦有不妥，本院结合本案实际情况及相关法律规定，考虑双方均未提供证据证明迟延办证所造成的损失数额，本院酌定按照已收购房款的年利率6％计算。综上所述，储凉山、刘萍请求鑫昕公司支付合理的逾期办证违约金41324元（361961×685×6％÷360），于法有据，本院予以支持，其余的不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告储凉山、刘萍逾期办证违约金41324元；二、驳回原告储凉山、刘萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1928元，减半收取964元，由怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担416元��由储凉山、刘萍负担548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  储亚宏二〇一七年十二月二十七日书记员  王 敏附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请���人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。