惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1512号原告：郝某，男，汉族，1961年5月20日出生，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：陈慧菁，广东惠天好律师事务所律师。被告：陈某(曾用名:陈某某)，女，汉族，1981年11月30日出生，住湖北省枣阳市，委托诉讼代理人：杨静，广东邦翰律师事务所律师。第三人：张某，男，汉族，1980年1月18日出生，住陕西省陵川县。委托诉讼代理人：池燕，广东金卓越律师事务所律师。原告郝某诉被告陈某物权确认纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，张某于2017年10月18日向本院递交第三人参加诉讼申请书，本院依法追加了张某作为本案第三人参加诉讼。依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2017年10月27日、2017年11月10日两次公开开庭进行了审理，原告郝某及其委托诉讼代理人陈慧菁、被告陈某及其委托诉讼代理人杨静、第三人张某及其委托诉讼代理人池燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝某向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认位于惠州市××西区××大道西××金龟山××房产[房产证号:粤（2017）惠州市不动产权第××号]归原告所有；2.判令被告协助原告办理房屋转移登记手续；3.判令解除被告陈某与第三人张某签订的房屋买卖合同；4.判令被告协助原告向中国银行惠州惠阳支行一次性偿还贷款本金及利息，办理注销抵押登记手续；5.判令第三人张某将上述涉案房产返还给原告；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告欲在大亚湾购买房产，因原告在深圳有房贷等原因，遂与被告约定借用其名在大亚湾购买房产。2012年6月2日，原告以被告名义与惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司开发的位于惠州市××西区××大道西××金龟山××房产（以下简称涉案房产），建筑面积为75.98㎡，总价款为428572元，首付款为87000元，房款300000元通过银行按揭。通过原告提供的相关凭据记录可知，原告支付了涉案房产的首付款87000元及办证费5548元。后来，原告向被告的银行账户转账，以备银行扣月供款。2013年7月25日，被告向原告出具过户承诺，将涉案房产过户到原告名下。在被告取得涉案房产不动产权证书后，经原告多次催促被告履行过户义务，被告均以各种理由推脱。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的主张。原告向法院提交了原告身份证、商品房买卖合同、大亚湾房屋权属档案信息查询结果、EMS快递单、被告于2013年7月25日出具的过户承诺、刷卡单4张、收款收据4张、中国银行客户回单2张、中国银行新线存款历史交易明细清单、平安银行流水、工商银行流水、手机短信记录、录音资料等证据，拟证明其诉称事实。被告陈某辩称，1.涉案房产的购房款项及相关费用均由被告个人单方支付，该房屋系被告个人购买，与原告无关。被告与惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司签订《商品房买卖合同》及与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行签订《个人购房担保借款合同》均系被告个人名义办理，且涉案房产定金、首付款、房屋贷款、购房税费、专项维修资金等相关费用均系被告以个人财产支付。被告从购买涉案房产始，到办理银行按揭贷款均由其个人独立完成办理事项，因此涉案房产与原告无关，原告也根本没有权利主张房屋的所有权。2.涉案房产赠与条件不成立，被告有权撤销对该房屋的赠与事宜且即使原、被告之间存在债权债务关系也已经超过法律规定的诉讼时效，应当驳回其诉求。被告与原告原是男女朋友恋爱关系，2013年两人因感情不和分手，分手后原告多次电话、上门干扰被告生活，影响被告工作，并强迫被告给其5万元并将房屋过户给他。为摆脱原告的无理纠缠，被告当时答应在2013年10月份前赠给原告5万元并将房屋过户给他。此后，被告要求原告自己偿还按揭款项，届时再办理过户给原告，但原告不信任被告，根本不同意支付任何按揭款项，并向被告说“要我给钱就不要了”。鉴于此，被告亦明确告知撤销赠与其5万元，也不过户房屋给被告。本案所涉赠与标的物是不动产，应以房管局变更过户登记视为赠与完成，故本案赠与不成立，被告可随时撤销涉案房产的赠与意愿。再者，原告向被告主张赠与的权利已过法定诉讼时效，法院应依法驳回原告全部诉讼请求。3.被告与张某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。被告长期待在湖北老家照顾家中病危的父亲，多重经济压力已无力偿还涉案房产的巨额还贷，于是于2015年10月10日与张某签订《房屋买卖合同》，将房屋转让给张某。自签订《房屋买卖合同》起，张某依约交付了购房款，被告也将房屋钥匙以及被告的购房合同、契税、发票等一系列文件原件交付给了张某，因暂时无法办理房屋过户手续，还写了《委托书》约定让张某自己办理房屋装修手续、进行装修并入住、领取房产证，以及交付每月银行按揭款、物业管理费、水电煤气等费用，事实上，张某也在2016年就已经装修入住，并行使了作为业主的权利和义务，缴纳每月的按揭款项和物业管理等相关费用。被告作为涉案房产所有人，有权将该房屋进行处分，被告与张某签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不存在胁迫和欺骗、显失公平、重大误解等其他法律禁止性规定，应属合法有效，应受法律保护。4.被告自愿继续履行与张某签订的《房屋买卖合同》，配合办理按揭款偿还手续并办理房屋过户手续。在2017年8月份，张某拿到该房屋的《不动产权证书》，通知被告在办理房屋过户手续时才发现该房屋被查封。被告是诚信之人，自愿继续履行与张某签订的《房屋买卖合同》并配合协助张某向银行办理该房屋按揭偿还手续以及房屋过户等手续。被告陈某向法院提交了被告的户口簿和户籍信息证明、张某身份证、企业登记信息、审批单、商品房买卖合同、房屋权属查询结果、不动产权属证书、律师见证书、个人借款凭证、收据、票据、完税证、发票、招商银行信用卡账单、农业银行卡交易明细清单、平安银行账号信息清单、委托书、房屋买卖合同、收据以及病重通知书等证据，拟证明其辩称事实。第三人张某述称，2015年7月份左右，被告欲出售涉案房产，与第三人协商后，双方于2015年10月10签订了涉案房产的《房屋买卖合同》，约定将涉案房产以30万（保护银行按揭款项在内）转让给第三人，其中3万元（包含定金1万元）是被告实收款项，剩余款项（被告向银行支付的按揭款）由第三人代被告向中国农业银行惠阳支行支付，即第三人每月将按揭款项打入被告还款账户，同时在合同约定“在房屋产权证办下来之日起30日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续”。签订合同当日，第三人向被告支付了定金1万元，并应被告口头要求，第三人又向被告多支付了2015年的7、8、9月份房屋按揭款以及管理费6300元。从2015年10月份开始，第三人已按合同约定让其名下公司的财务马某每月按时将按揭款打入陈某的还款账户，用于偿还涉案房产按揭款项。另外的2万元购房款由第三人在2016年10月10日一次性支付给了被告。被告为了回去照顾其生病的父亲，在签订合同当日，被告就将房屋钥匙、广东省商品房买卖合同原件、个人购房担保借款合同原件、律师见证书原件以及契税、维修基金等原件一起交付给了第三人，并书写一份《委托书》给第三人，该份《委托书》名为“委托”，实为“证明”，证明被告已将涉案房产转让给第三人，鉴于暂时无法办理过户手续，为了保证第三人对房屋享有所有权，被告将所有资料交付给第三人办理装修入住以及办理房产证等相关手续。第三人在2016年已对涉案房产自行装修并入住，从与被告签订房屋买卖合同之日起，涉案房产就由第三人实际占有、使用，由第三人交付每月按揭款、缴纳物业管理费、水电煤气费、安装网线等。在2017年8月份，第三人去不动产部门领取了涉案房产《不动产权证》，再与被告相约办理过户手续时才发现涉案房产已被查封。第三人作为涉案房产实际权益人，合法权益应受到法律保护，为维护第三人的合法权益，特向法院提出如下请求：1.判决被告陈某与第三人张某于2015年10月10日签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行；2.判决确认涉案房产（位于惠州市××西区××大道西××金龟山××号房）产权归第三人张某所有；3.判决被告陈某与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行之间借款合同中所确定的被告陈某的还款义务由第三人替代被告陈某继续履行；4.判决中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行在第三人张某替代被告陈某履行还款义务完毕后的三十个工作日内办理解除涉案房产的抵押登记手续；5.判决被告陈某在中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行办理完解除涉案房产的抵押登记手续之日起的七日内，办理将涉案房产[房产证号：粤（2017）惠州市不动产权第××号）]的不动产权证过户到第三人张某名下的不动产登记手续；6.被告承担本案所有诉讼费用。第三人张某向法院提交了第三人身份信息、被告身份信息、大峡谷签约审批单、金龟山鑫鼎园商品房回购承诺书、广东省商品房买卖合同、律师见证书、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、完税证、购房发票、支付款项票据、维修基金收据、房屋所有权登记费发票、律师代理费发票、不动产权证书、房屋权属档案查询结果、房屋买卖合同、委托书、收据、支付宝电子回单、支付宝缴费回单、马晋昱代第三人偿还按揭款证明、马晋昱身份证、物业公司出具的缴费证明、涉案房产装修入住现状及照片、安装网线凭证、装修施工合同及收款收据、陈某的情况说明以及物业公司收据等证据，拟证明其陈述的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。综合原告的起诉及其提交的证据、被告的答辩及其提交的证据和第三人的陈述及其提交的证据，庭审后本院查明如下事实：原、被告系男女朋友关系，并从2012年5月份开始同居生活至2013年7月份止。2012年9月10日，被告与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行、保证人惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司签订《个人购房担保借款合同》[合同编号:ABC(2012)5006-1],合同主要约定：一、借款金额为人民币30万元，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；二、借款用途：被告支付其购买坐落于惠州市××西区××大道西××金龟山××房；三、还款方式采用等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放人对应日，借款人的还款账户账号为62×××19。三方还对合同的其他事项进行了约定。同日，广东达伦律师事务所出具《律师见证书》[编号：（2012）达律见字第HYF130号]，证明借款人（抵押人）陈某、贷款人（抵押权人）中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行的负责人（或授权代理人）陈志强、保证人惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司及其法定代表人（或授权代理人）郑安庭于2012年9月10日签订的《个人购房担保借款合同》，三方当事人的意思表示真实，签字盖章属实。2012年10月24日，被告陈某与惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、商品房基本情况及价款：被告购买案外人惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司开发的位于惠州市××西区××大道西××金龟山××房，建筑面积75.98平方米，总价428572元；二、付款方式及期限：被告应于2012年10月24日付首期款128572元，剩余房款300000元向银行申请按揭贷款。双方还对合同的其他事项进行了约定。另，原告于2012年的6月2日、6月13日、12月11日通过银行卡刷卡支付了20000元、23000元、22000元总计65000元给惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司，被告于2012年6月20日通过银行卡刷卡支付了22000元给惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司，以上款项共计87000元，作为被告支付给惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司的首期款；此外，被告支付了5548元给惠州大亚湾鑫鼎实业有限公司，作为购买涉案房产的办证费。《个人购房担保借款合同》和《商品房买卖合同》签订后，被告依约按月向中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行支付了截止至2015年6月份的按揭款。2013年7月25日，被告陈某签名出具一张《承诺条》给原告执存，载明内容为“现有5万元整于8月27日左右转给郝某大峡谷××栋××于10月份前过户郝某”。被告陈某与第三人张某于2015年10月10日签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：一、被告将惠州市××西区××大道西××金龟山××房卖给第三人，交易价格为300000元，被告实收30000元，定金10000元，其他所有费用由第三人承担；二、第三人在签订合同前应向被告给付定金10000元；三、第三人应于房屋产权证过户之日起1日内将该房屋全部价款通过现金或转账方式付给被告；四、被告应在合同生效之日起1日将房屋交付给第三人；五、双方同意在房屋产权证办下来之日起30日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续；六、房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费从合同之日起由第三人全部承担。双方还对合同的其他事项进行了约定。合同签订当日，第三人向被告支付了10000元定金和涉案房产的2015年的7、8、9三个月的按揭款及管理费共计6300元。2016年10月份，第三人向被告支付了剩余的购房款20000元。合同签订之后，第三人代被告支付了按揭款、物业管理费、水电费等费用，期间第三人对涉案房产进行了装修并入住。2017年5月14日，不动产登记机关就涉案房产予以登记并颁发了不动产权属证书[房产证号：粤（2017）惠州市不动产权第××号）]，该不动产权属证书载明的房地产权属人系被告陈某，属于被告陈某单独所有，房屋所有权取得方式为“购买”。在2013年1月至2013年7月期间，原告通过银行转账多笔款项给被告；在2012年8月至2013年8月期间，被告通过银行转账多笔款项给原告。本案审理过程中，依原告郝某财产保全申请，本院于2017年7月26日作出（2017）粤1391民初1512号民事裁定书，依法查封了涉案房产。本院认为，关于涉案房产是否存在借名买房问题。一、从原告提供的证据分析，只能证明原告支付了涉案房产的部分首期款即65000元，原告仅出资部分首付款，并不能证明借名买房的事实；二、虽然原告提供了其与被告之间有款项往来的证据，证据显示双方之间互有款项往来，原、被告之间曾系男女朋友关系，且有同居事实，原告并未提供证据证明原告转账给被告的款项是用于支付涉案房产的按揭款；三、从原告提供的短信聊天记录和通话录音的内容来看，亦不能看出原告系涉案房产的真实权利人。综上所述，原告主张登记在被告名下的房产是被告借用原告的名字买的，被告对借名买房之事表示否认，因此原告具有举证义务，但目前为止，原告都无法提交充分证据证明双方存在借名买房的意思表示，原告提交的证据并不足以否定不动产登记簿记载权利人的真实性。本案中，被告陈某于2013年7月25日出具过一张《承诺条》给原告执存，承诺将涉案房产于2013年10月份前过户郝某，该承诺属于赠与行为的意思表示，但该赠与行为并未完成，根据《合同法》第一百八十条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，被告已经以实际行为表示撤销赠与。因此，原告不能依据《承诺条》而确认已取得涉案房产的所有权。故原告的诉讼请求，本院不予支持。关于被告陈某与第三人张某签订的《房屋买卖合同》的效力问题。被告陈某与第三人张某签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通、侵害第三方利益的行为，该合同应当合法有效。第三人已经按照合同约定支付了款项，且对房屋进行了装修并已入住，合同应当继续履行，故第三人要求确认《房屋买卖合同》有效并继续履行的诉讼请求，本院予以支持；因双方约定的是按揭付款，在所有购房款未付清的情况下，第三人要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持；另外，第三人要求判决被告陈某与中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行之间的借款合同中所确定的被告陈某的还款义务由第三人替代被告陈某继续履行、要求中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行在第三人张某替代被告陈某履行还款义务完毕后的三十个工作日内办理解除涉案房产的抵押登记手续、要求被告陈某在中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行办理完解除涉案房产的抵押登记手续之日起的七日内办理将涉案房产的不动产权证过户到第三人张某名下的诉讼请求，均属于合同继续履行的范畴，对于合同如何继续履行双方在二手房卖合同中已有具体约定，双方应当按照合同约定执行，且该诉讼请求给案外人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行设定了义务，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告郝某全部的诉讼请求；二、确认被告陈某与第三人张某于2015年10月10日签订的关于购买惠州市××西区××大道西××金龟山××房的《房产买卖合同》有效，被告陈某应当按照约定协助第三人张某办理涉案房产转移登记手续；三、驳回第三人张某其他的诉讼请求。案件受理费11580元(含原告预交的7720元及第三人预交的3860元)、保全费2660元，合计14240元，由原告郝某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理陪审员  钟丹燕二〇一七年十二月五日书 记 员  陈 婷