云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初2848号原告（反诉被告）：普洱宏霖房地产开发有限公司，住所地：普洱市思茅区茶苑路1号，统一社会信用代码：91530802218353327Y。法定代表人：何燕妮，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王进，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：李芳萍，女，汉族，1987年5月4日出生，云南省普洱市澜沧县人，住云南省普洱市思茅区。原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司（以下简称宏霖公司）诉被告（反诉原告）李芳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏霖公司委托诉讼代理人ＸＸ、王进、被告（反诉原告）李芳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宏霖公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告（反诉原、被告）签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》；2、判令被告（反诉原告）支付租金69846.00元；3、判令被告（反诉原告）支付物业费3653.18元；4、判令被告（反诉原告）支付违约金47113.72元，以上三项合计113128.90元（扣除保证金7484.00元）。事实及理由：原、被告（反诉原、被告）双方于2015年6月7日签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》，约定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租赁位于普洱市××路××湖商业步行街××号店铺，租赁期限为5年，自2015年6月22日起至2020年6月22日止。合同签订当日，被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）支付了7484.00元合同保证金，在租赁的商铺开展百货销售业务，原告（反诉被告）同时提供物业管理服务，但被告（反诉原告）未按合同约定向原告（反诉被告）支付租金及物业费用，原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催要无果，特向本院提起诉讼。被告（反诉原告）李芳萍辩称，原告（反诉被告）从未向被告（反诉原告）交付租赁商铺，被告（反诉原告）并未拿到房屋钥匙进场经营。合同签订后，被告（反诉原告）以修改合同为名，将被告（反诉原告）手中持有的房屋租赁合同收回，至今未退还，也未将房屋交与被告（反诉原告），期间被告（反诉原告）曾多次要求原告（反诉被告）退回修改合同，但原告（反诉被告）均以未改好为由拒不返还，且一直未交付租赁房屋。2017年10月，被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）通过手机短信催收房租及物业费的信息。被告（反诉原告）认为，本案原告（反诉被告）不但收回了租赁合同，同时又拒不交付租赁物的行为违反了合同约定，构成违约，原告（反诉被告）称被告（反诉原告）一直占用商铺与客观事实不符，被告（反诉原告）已缴纳合同定金7484.00元，依照担保法的规定，收受定金一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。请求本院依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，并向本院提出反诉，请求：判令原告（反诉被告）双倍返还被告（反诉原告）交纳的定金14968.00元。原告（反诉被告）宏霖公司反诉辩称，原告（反诉被告）出租的商铺并未上锁，合同签订后即完成交付，被告（反诉原告）可按自己要求进行装修并开展经营业务，被告（反诉原告）称商铺未交付与事实不符。按照合同约定被告（反诉原告）应当交付租金，而被告（反诉原告）没有支付租金、物业费，存在违约行为。原、被告（反诉原、被告）合同约定交付的是合同履行的保证金，而没有约定定金，被告（反诉原告）主张双倍返还定金无事实和法律依据，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）为证明所主张的事实向本院提交《梅子湖商业步行街店铺合作书》、《手机短信催款截图》，被告（反诉原告）质证对《梅子湖商业步行街店铺合作书》的三性特征予以认可，但不认可原告（反诉被告）证明目的，提出双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》已解除，被告（反诉原告）未拖欠原告（反诉被告）租金及物业费；对《手机短信催款截图》的三性特征不予认可。本院认为，《梅子湖商业步行街店铺合作书》及《手机短信催款截图》来源合法、内容客观真实、与本案极具关联，本院均予以采信。被告（反诉原告）为证明答辩主张向本院提交《梅子湖商业步行街现状照片》，原告（反诉被告）对《梅子湖商业步行街现状照片》的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容不予认可，提出商业步行街的经营过程中出现被告（反诉原告）违约的情形，整个商业街的经营并不是由原告（反诉被告）一方所导致。本院认为，《梅子湖商业步行街现状照片》来源合法、内容客观真实、与本案极具关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：在原、被告（反诉原、被告）签订合同前，原告（反诉被告）作出广告宣传，内容为：“0元租金、全现铺、进驻即赚钱”、“普洱梅子湖商业步行街，引领普洱东南财富商圈”、“集旅游、购物、餐饮、娱乐及休闲为一体的全新区域商业中心”、“为周边提供优质价格适中，环境舒适的全方位生活服务”、“打造普洱首个纯休闲旅游为主题的体验式商业步行街”、“荟萃餐饮、超市、儿童娱乐城”、“休闲会所、茶店、各类品牌服饰、旅游产品”、“欢迎入驻实力品牌，各连锁餐饮机构、健身房，娱乐会所、休闲茶吧、主题酒吧，餐饮娱乐一条街服务模式”、“带动周边8万多常驻人口及每天2千余人游客”、“还有学校2万年轻消费群体”、“知名的商业管理团队成为你的商业管家，专业化运营，区域化优势”。原、被告（反诉原、被告）双方于2015年6月7日签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》，由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租赁位于普洱市××路××湖商业步行街××号店铺，建筑面积为49.89㎡，租赁期限为5年，自2015年6月22日起至2020年6月22日止，其中约定：自2015年6月22日起至2015年12月22日止为免租期，免租期内承租方免交租金和6个月的物业管理费，自2015年12月23日起至2016年6月22日止为折扣优惠期，自2015年12月23日起计收租金，自2015年12月23日起计收物业管理费。租金为50.00元/㎡/月，租金一年一付，其中优惠方式为第一年按基准租金计算，免租期6个月，剩余6个月租金，按基准租金8折计算，合计11974.00元；第二年租金，按基准租金8折计算，合计23948.00元，于2016年5月22日交纳……。首期租金于合同签订时交纳，合同期满、承租方无违约行为及出售的商品或产品无质量问题，原告（反诉被告）将保证金无息全额退还。合同第三条第五款约定：“乙方（承租方）须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金、物业管理费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方（出租方）交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三计算。如果逾期30日仍未缴纳，甲方有权终止本合同，收回该商铺，并没收定金且无需承担任何责任。”、第十一条第二款第一项约定：“在下列情况下，甲方（出租方）有权提前终止合同并收回出租店铺：乙方（承租方）就租金物业管理费和合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付）；……”。合同第二十条第五款约定：“甲方（出租方）应在入场装修通知书中指定交付日期（2015年6月22日以前）（下简称“交付日”）向乙方（承租方）交付承租场所。若甲方在交付期或之前不能交付承租场所，甲方应在交付日前书面通知乙方，而交付日则可被往后顺延不超过45天。若在顺延期限过后甲方仍未能交付承租场所予乙方，则乙方有权书面通知甲方终止本租赁合同。甲方应在7个工作日内无息退还合同保证金及预付租金。”合同签订后，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）出具入场装修通知书，指定交付租赁场所日期，未办理交付租赁场所手续。被告（反诉原告）自合同签订至今未入场经营，本案租赁房屋由原告（反诉被告）代管，被告（反诉原告）交纳了合同保证金7484.00元。2017年5月18日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出手机短信，催促被告（反诉原告）交纳截止2016年6月22日应付租金29935.00元，物业费499.00元，公摊费用299.00元，生活垃圾费240.00元，消防设备维护费150.00元，合计31073.00元。并明确表示被告（反诉原告）在收此通知后及时到巴塞城营销中心财务室付清款项。另查明，被告（反诉原告）经营商品所在区域系普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司提供物业管理服务。本院认为，原、被告（反诉原、被告）双方虽然签订的合同名称为《梅子湖商业步行街店铺合作书》，但该合作书中双方约定的内容实际系租赁关系，故本院将本案的案由确定为房屋租赁合同纠纷并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，原、被告（反诉原、被告）双方应按《梅子湖商业步行街店铺合作书》的约定，全面履行其义务。而合同的签订并不能证明合同的实际履行，原告（反诉被告）未按合同约定向被告（反诉原告）出具入场装修通知书指定交付租赁场所日期，也未举证证明2015年6月22日向被告（反诉原告）交付租赁商铺，被告（反诉原告）也未依约在合理期限内按合同约定书面通知原告（反诉被告）终止租赁合同，被告（反诉原告）自合同签订之日起至今均未入场对租赁房屋进行使用经营，双方均未完全履行合同约定。对于原、被告（反诉原、被告）签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》解除问题，本院认为，原、被告（反诉原、被告）双方在合同中约定被告就租金、物业管理费和合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付），原告（反诉被告）均有权提前终止合同并收回出租店铺，在被告（反诉原告）未按合同约定交纳租金的情形下，原告（反诉被告）就缴费事宜2017年5月18日以手机短信的形式向被告（反诉原告）发出通知，要求被告（反诉原告）在收到交款通知单后及时到巴塞城营销中心财务室付清拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原告（反诉被告）2017年5月18日向被告（反诉原告）发出通知，要求其立即缴纳拖欠租金、物业费及其他费用，而被告（反诉原告）未按此短信要求交纳租金及其他相关费用，根据双方合同约定：如逾期30日仍未交纳，甲方（原告（反诉被告））有权终止合同，收回商铺，并没收定金且无需承担任何责任。被告（反诉原告）一方因迟延履行交付租金等义务，经原告（反诉被告）催告后在合理期限内仍未履行合同义务，被告（反诉原告）以其行为明确表示其不愿继续履行合同。故此，本院确认原、被告（反诉原、被告）双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》于2017年6月18日解除。对于被告（反诉原告）是否应当支付原告（反诉被告）租金问题，本院认为，被告（反诉原告）在未接房的情形下，应当在合理期限内按合同约定书面通知原告（反诉被告）终止租赁合同，被告（反诉原告）自签订合同之日起至原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出催款通知，均未向原告（反诉被告）发出书面通知原告（反诉被告）终止租赁合同也未与原告（反诉被告）协商解除合同事宜，给原告（反诉被告）造成了这段期间的损失，被告（反诉原告）具有一定的责任；其次，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出催款通知短信后，被告（反诉原告）未按通知交费，导致双方产生纠纷，原告（反诉被告）应采取积极有效的解决方法，包括及时向人民法院提起诉讼，而原告（反诉被告）2017年10月31日向本院提起诉讼，扩大了其造成的损失，原告（反诉被告）具有一定的责任；鉴于原、被告（反诉原、被告）双方均存在过错的情形下，被告（反诉原告）交纳的合同保证金7484.00元作为弥补因被告（反诉原告）未在合理期限内按合同约定书面通知原告（反诉被告）终止租赁合同，给原告（反诉被告）造成的损失，原告（反诉被告）不再返还被告（反诉原告）合同保证金。故此，对于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）支付租金69846.00元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告（反诉原、被告）签订《梅子湖商业步行街店铺合作书》当日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了合同保证金15950.00元，因该款项性质为合同保证金，不适用定金罚则，故被告（反诉原告）反诉要求双倍退还定金14968.00元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）是否应当支付原告（反诉被告）物业费问题，本院认为，原告（反诉被告）未向本院提交有效证据，证明已向被告（反诉原告）交付租赁商铺及其他费用的产生，在被告（反诉原告）对租赁商铺未进行使用的情形下，未产生物业费，因此，对于原告（反诉被告）的该项诉讼请求，本院不予支持。故此，对于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）支付物业费2879.70元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）是否应当支付违约金问题，本院认为，原告（反诉被告）未举证证明租赁商铺的交付时间，被告（反诉原告）未在合理期限内按合同约定书面通知原告（反诉被告）终止租赁合同，双方在履约过程中存在的纠纷未能进行良好的沟通、协调，使问题得以及时解决，双方均存在未能完全履行《梅子湖商业步行街店铺合作书》的情形，对此不能单方归责于原告（反诉被告）或被告（反诉原告）一方，故对原告（反诉被告）主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李芳萍签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》已于2017年6月18日解除；二、驳回原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李芳萍的反诉请求。本诉案件受理费2563.00元，减半收取1281.50元，由原告（反诉被告）普洱宏霖房地产开发有限公司承担，反诉案件受理费87.00元，由被告（反诉原告）李芳萍承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 刀 楠二〇一七年十二月十二日书记员 陆玢羽