广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初1712号原告：胡睿，男，1984年11月8日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街镜湖路2号3区1栋201商铺004号，组织机构代码73493948-X。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢萍，广东誉理律师事务所律师。原告胡睿与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月20日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘洋，被告委托诉讼代理人顾永泽、邢萍到庭参加诉讼。于2017年3月29日适用简易程序第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘洋，被告委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。根据本案案情需要，本案依法转为普通程序，于2017年11月28日组成合议庭，第三次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘洋，被告委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金198130元（从2015年5月29日起至被告取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后原告实际收楼之日期间的延迟交楼违约金，每日按已付房款1699229的万分之二计算，暂计至2016年12月31日）；2、被告将涉案房屋交付给原告使用；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月9日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定被告将花都区镜湖路2号云峰花园4区16栋1102房出售给原告，成交价1699229元，并约定被告应于2015年2月28日前将本合同标的物的房屋交付原告使用。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项，但被告未通过政府验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属于严重违约，依约应支付延期交楼违约金。被告宏峰公司辩称：一、被告于2004年12月开发云峰花园A期时即向广州市花都区自来水公司办理了永久用水的报装手续并取得竣工验收。由于被告开发的云峰花园二、三、四期均系后来分期开发，且自2008年后，商品房的竣工验收无须自来水公司参与，遂所有二、三、四期的自来水管网供水系统工程由被告自行委托第三方施工，未得到花都区自来水公司竣工验收，故花都自来水公司一直未向被告出具永久用水的证明文件，但涉案房屋从第一期开始包括分期开发的二、三、四期房屋，均已通水、通电，电梯能正常运行，并不影响原告对涉案房屋的使用。二、被告在合同约定的交楼期限前于2015年1月8日取得《工程竣工验收备案表》，并向原告发出《收楼通知书》，包括涉案房屋在内的绝大部分业主均按约定收楼、装修、入住，涉案房屋完全符合使用条件；根据广州市中级人民法院《关于审理商品房预售合同纠纷若干问题的指导意见》第六条“交付标准如何确定”之规定，涉案房屋应认定为已符合交楼标准，但因原告原因至今未办妥收楼手续，被告无过错，对超过该期限收楼违约责任不应由被告承担。三、被告已于2016年12月17日向花都区自来水公司提出申请，要求按永久用水的标准升级改造被告开发的云峰花园二、三、四期的自来水管网供水系统工程，后自来水公司根据设计图纸对前述管网进行了改造，并于2016年12月20日出具竣工验收报告，自此，被告所有二、三、四期住宅的生活用水已达到永久用水标准；即使被告应承担延期交楼违约责任，违约金也只能计算至2016年12月20日止。四、另根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，在原被告双方因违反本合同约定包括原告逾期付款、被告延期交楼、延期办证等所有的违约行为，守约方向违约方主张包括利息、赔偿款及违约金等损失时，同时应以房屋总价款的5%为限（以下简称“违约金上限”），理由如下：1、“双方”：显然是指合同双方，即业主和开发商，本案原被告；2、“因违反本合同约定”：显然是指业主或开发商违反《商品房买卖合同》约定，而非补充协议的约定；3、“（但合同继续履行）”：括号内的内容显然是指业主或开发商任何一方违反《商品房买卖合同》约定，不要求解除合同而是继续履行合同的情形，明显不属于“逾期付款，合同解除”这一类情形。4、“而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款5%：显然是指违约方（既可能是业主，也可能是开发商）因违反《商品房买卖合同》约定给守约方（既可能是业主，也可能是开发商）造成的损失（包括利息、赔偿款及违约金），其损失总额不得超过总房价款的5%。该约定针对的是合同双方，公平、公正，且未违反法律效力性强制规定。结合本案，被告（开发商）迟延交楼构成违约的事实属实，属于违约方，原告（业主）作为守约方在继续履行本合同的前提下，向开发商主张违约损失时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5%，此约定显然不存在任何歧义；5、“但本补充协议另有约定的除外”：在补充协议中，关于守约方向违约方主张包括利息、赔偿款及违约金总额除前述5%的上限规定外，并没有其他另行约定的情形，虽然在商品房买卖合同第二十二条中对开发商延期办证的违约行为约定了每日按总房价款0.05%的支付比例，但原被告双方经协商一致以补充协议的形式对该违约金上限作了限制性约定，故应以补充协议约定的为准。6、即使因为第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”项下，就认定为因业主逾期付款、开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，那么根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。综上，第6点关于“违约金上限”的约定实质上正好排除了“逾期付款，合同解除”这一情形；只有当业主逾期付款，开发商主张继续履行合同的前提下，向业主主张违约金时才适用“违约金上限”的约定。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2014年8月9日，胡睿（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区16栋1102号房，总房价款1699229元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件七。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付约定：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同及补充协议还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，胡睿向宏峰公司支付了涉案房屋的全部房价款1699229元。2015年1月8日，宏峰公司取得涉案房屋所在的云峰花园D区（四期）一～二十栋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。宏峰公司称其分别于2016年9月1日、2017年1月25日向胡睿邮寄发出收楼通知，提供了交寄清单予以证明，胡睿对此不予确认，称其没有收到收楼通知。胡睿至今未办理了收楼手续。庭审中，双方确认涉案房屋已取得房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格等证明文件，双方争议的是涉案房屋是否取得永久供水证明文件。经查，云峰花园二、三、四期楼房的永久供水工程于2016年12月20日改造完毕并竣工验收，取得竣工验收鉴定书，具备永久供水标准。本院认为，胡睿与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。胡睿按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司未按合同约定在2015年2月28日前及宽限期3个月内向胡睿交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。宏峰公司虽然于2015年1月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但永久供水证明文件于2016年12月20日才取得，因此宏峰公司抗辩认为涉案房屋已具备交付条件，其分别于2016年9月1日、2017年1月25日通知胡睿收楼，但2016年9月1日被告尚未取得永久供水证明文件，涉案房屋不具备合同约定的交楼条件，胡睿有权拒绝收楼；2017年1月25日涉案房屋已具备合同约定的交楼条件，被告履行了通知义务，故逾期交楼的违约金计算至2017年1月25日止，之后被告不收楼，不应由原告承担。因此，本案中，宏峰公司应向胡睿承担2015年6月1日至2017年1月25日共604天的逾期交楼违约金，以总房款1699229元为基数，按每日0.02%的标准计为元205267元(1699229元×0.02%×604天)。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题。“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对逾期交楼违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡睿支付逾期交楼违约金205267元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4379元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  罗 晔人民陪审员  王志鹰人民陪审员  黄龙辉二〇一七年十二月二十日书 记 员  陈瑶瑶