北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初39453号原告：宋强，男，1988年5月11日出生，汉族，无业，住内蒙古包头市九原区。委托诉讼代理人：张颖，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨微，北京市京师律师事务所律师。被告：田芳，女，1986年8月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张帆，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何矗，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：谢芝军，男，1958年10月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邓建国，北京市子悦律师事务所律师。原告宋强诉被告田芳、谢芝军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋强之委托诉讼代理人张颖、杨微，被告田芳之委托诉讼代理人何矗，被告谢芝军之委托诉讼代理人邓建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋强向本院提出诉讼请求：1、判令田芳、谢芝军立即退还原告购房款270000元；2、判令田芳、谢芝军对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由田芳、谢芝军共同承担。事实和理由：2012年9月，三亚龙聚天成投资顾问有限责任公司（以下简称龙聚公司）销售人员开始向宋强发放广告宣传单，兜售龙聚公司开发的位于三亚市海坡村的椰岛滨海国际公寓的房产，在宣传过程中该公司人员一再声称其房产项目具备合法手续，可以合法对外销售。2012年12月19日，在龙聚公司人员百般推销的情况下，宋强与其签订了编号为椰岛滨海国际公寓x号《合作建房合同书》，就龙聚公司向宋强出售房屋的面积、单价、总价款及房屋买卖其他事项进行了约定：涉案房屋门牌号x号，建筑面积50.38平方米，每平方米5954.74元，房款总金额270000元。上述合同签订后，宋强依约支付了房款，龙聚公司向宋强交付了房屋及加盖其公章的“产权证”。近日，宋强得知龙聚公司在与其签订合同时隐瞒了椰岛公寓在2011年就被认定为违法建筑，并要求自行拆除的重大事实。早在2011年9月14日，三亚市综合行政执法局已向涉案房屋所在宅基地的使用权人梁某送达了三综执（凤凰）罚决字[2011]第343号《行政处罚决定书》，责令梁某自行政处罚决定书送达之日起7日内自行拆除违法建设建筑物。2015年，三亚市天涯区城市管理局再次向梁某送达了天城管（四大队）催字[2015]第117号《强制执行催告书》，催告其于9月18日24时前履行三综执（凤凰）罚决字[2011]第343号《行政处罚决定书》的义务。龙聚公司销售的房屋没有合法建造手续，已被行政执法部门认定为违章建筑，且至今未办理商品房预售许可证，因此龙聚公司与宋强签订的《合作建房合同书》为无效合同。宋强在购房时并不知道其购买的是小产权房屋，龙聚公司提供产权证的目的就是为了欺骗宋强。而且购房时龙聚公司并未开具发票，有逃税的情形，宋强对此已向有关部门反映。综上所述，龙聚公司在签订、履行合同过程中，采取欺骗、隐瞒手段，非法向宋强销售房屋，骗取其购房款，给宋强造成了巨大的经济损失。龙聚公司已于2015年7月17日被田芳、谢芝军注销，田芳、谢芝军作为龙聚公司的股东，依照《公司法》、《民事诉讼法》的有关规定，应对龙聚公司的债务承担清偿责任。田芳辩称，第一，《合作建房合同书》合法有效，并未违反法律及行政法规的强制性规定，且已履行完毕，宋强无权要求退还建房款。第二，即便应当承担责任，龙聚公司已清算注销，已经终止的公司及其股东无需再承担任何责任。第三，即便认定田芳应当承担责任，田芳也应当在出资额内承担责任。第四、土地方应该承担连带责任。土地方是《合作建房合同书》的当事人之一，且是该份合同的受益方。现宋强主张合同无效，则作为合同受益方的土地方应当对合同无效承担连带责任。第五，宋强应对其行为承担相应责任。《合作建房合同书》中对涉案房屋的风险已有明确说明，宋强对拆迁风险系属明知。涉案房屋已交付给宋强，宋强已对涉案房屋使用多年，法院应适当减轻田芳的过错。综上，《合作建房合同书》合法有效，且已履行完毕，宋强无权要求退还建房款及支付利息损失。即便应当承担责任，但龙聚公司已清算注销，已经终止的公司及其股东无需再承担任何责任。即便认定田芳应当承担责任，田芳也应当在出资额内承担责任。土地方应当承担连带责任。宋强应当对其行为承担相应责任。谢芝军辩称，第一，宋强称购买房屋是被欺骗的不是事实。宋强购买房屋对房屋不能办理产权证是明知的。第二，龙聚公司已经合法注销，宋强不应当向股东追偿责任。第三，龙聚公司之所以注销，是因为谢芝军是被别人冒名注册为股东，所以才对龙聚公司进行清算，予以注销。综上，请求依法驳回宋强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年9月，田芳、谢芝军与案外人田文龙共同出资100万元成立龙聚公司，经营楼盘销售代理咨询、房地产服务咨询、代办房产过户、房屋租赁、房产评估、建筑安装工程等业务。其中田芳出资20万元，占公司注册资本20%的股份，谢芝军出资30万元，占公司注册资本30%的股份，田文龙出资50万元，占公司注册资本50%的股份，田芳为公司法定代表人。2011年6月，田文龙将其股份转让给田芳，退出公司，公司股东变更为田芳、谢芝军，其中田芳占公司注册资本70%的股份，谢芝军占公司注册资本30%的股份。2011年底，龙聚公司在梁某等人的宅基地上建设涉案房屋椰岛??滨海国际公寓，并于2012年底建成开始对外销售。2012年12月19日，宋强与龙聚公司签订《合作建房合同书》，约定：龙聚公司与三亚市海坡村土地方协商后，使用其土地建造本项目楼房，该项目用地用途为宅基地；龙聚公司同意宋强参加合作建房的房号为北向x号，按建筑面积的开发费用出资建造，建造单价为5359.27元/平方米，建筑面积50.38平方米，总价款270000元；宋强应当于2012年12月19日前将建造本房产所需资金支付给龙聚公司，龙聚公司收到全款后15日内将房屋交付宋强使用；如遇国家或当地政府政策允许，在可以办理产权证的情况下，龙聚公司及土地方应积极协助宋强办理相关手续，所需费用交房前由龙聚公司承担，交房后由宋强承担。合同签订后，宋强即付给龙聚公司购房款270000元，之后接收了涉案房屋。2015年5月26日，龙聚公司召开股东会，决议注销公司，并成立由田芳、谢芝军组成的清算组，对公司进行清算。2015年5月27日，龙聚公司在《海南日报》刊登注销公告，公告债权人申报债权。2015年7月13日，公司股东会审查确认了清算组编制的清算报告，并向三亚市工商行政管理局申请注销公司。2015年7月17日，三亚市工商行政管理局准予注销登记。2015年9月，三亚市天涯区城市管理局向土地方梁某发出《关于责令梁某拆除违法建筑的公告》及《强制执行催告书》，限期梁某将建在其地上的违法建筑即涉案的椰岛·滨海国际公寓自行拆除。现涉案椰岛·滨海国际公寓已基本拆除完毕。本院认为，宋强与龙聚公司签订的《合作建房合同书》，从合同内容来看，并未约定双方共享利益共担风险，不符合合作的法律特征，而且龙聚公司于2011年即已建成涉案房屋，合同却签订于2012年底，并无合作“建房”的基础，因此该合同名为合作实为房屋买卖合同。龙聚公司出售的涉案房屋是建在村民集体所有的宅基地上，既未取得建设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证明，其所售房屋实为俗称的“小产权房”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，宋强与龙聚公司签订的《合作建房合同书》应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故龙聚公司应当向宋强返还购房款。公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以其全部财产对公司的债务承担责任。公司经合法清算手续清算结束并依法注销后，其作为独立人格的法人地位即不复存在，其法律责任亦随之消灭。除非公司股东存在未实缴出资、未足额出资或抽逃出资等情形，否则无需其在认缴出资的限额外对公司债务承担责任。宋强与龙聚公司之间存在房屋买卖合同关系，合同无效后，本应由龙聚公司返还购房款，但龙聚公司已经注销。如果龙聚公司的股东田芳和谢芝军存在未实缴出资、未足额出资或抽逃出资等情形，通过不合法的清算将龙聚公司注销，滥用公司独立人格，则应当返还购房款。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宋强主张龙聚公司清算不合法，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。公司清算过程中至清算程序终结前，债权人可以向清算组申报及补充申报债权。在龙聚公司清算时，宋强与龙聚公司签订的《合作建房合同书》尚未被确认无效，宋强还不是龙聚公司法律意义上的债权人，龙聚公司清算组依法在《海南日报》上发出清算公告即履行了法定的告知义务。在清算组发出清算公告至清算程序终结前，宋强并未向清算组申报其债权。因此宋强主张田芳、谢芝军为逃避债务而滥用公司独立人格，应当向其返还购房款并对此承担连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国公司法》第三条、第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回宋强的全部诉讼请求。案件受理费5350元，由宋强负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  史金凤人民陪审员  李绥奇二〇一七年十二月二十一日书 记 员  崔 维