湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0903民初1241号原告陈颖洁，女，1981年6月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人何勇，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告益阳汉典房地产开发有限公司。住所地：益阳市金山北路资水会龙不夜城******。法定代表人方力，该公司董事长。委托代理人喻建平，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人王桂兵，益阳汉典房地产开发有限公司员工，代理权限为一般代理。第三人益阳市赫山区房屋征收与补偿事务所。住所地：;'>住所地：益阳市赫山区人民政府机关一院法定代表人刘伟峰，系该所所长。委托代理人朱艳，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈颖洁（以下简称原告）与被告益阳汉典房地产开发有限公司（以下简称被告）、第三人益阳市赫山区房屋征收与补偿事务所（以下简称第三人）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人何勇、被告委托代理人喻建平、第三人委托代理人朱艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：本人系2013年会龙山公租房改造项目被征收人。2013年4月，第三人与原告签订了《房屋征收补偿协议》，约定原告的产权调换房为由被告开发的“资水会龙·不夜城”房地产项目北三区604号房。2013年4月，原、被告及第三人签订了《房屋买卖合同》，约定由第三人将征收补偿款作为购房款直接支付给被告。同年4月26日，第三人将购房款支付完毕。因被告开发的房地产项目未取得商品房预售许可证，原、被告故在2013年7月签订了《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》后未签订《益阳市商品房买卖合同》。2016年，原告至被告处要求其协助办理房屋产权过户手续时发现被告已于2014年7月一房二卖与案外人贺育华签订了《益阳市商品房买卖合同》，并办理了预告登记。现原告已全面履行了《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》的购房款支付义务，但被告一房二卖的违约行为已致使上述协议无法实际履行。为维护自身利益，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，要求：1、判令解除《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》；2、判令被告返还购房款230531元，赔偿购房款一倍的违约金，并从2013年4月26日起按月利率6‰支付购房款利息；3、判令被告承担诉讼费用。为支持其主张的事实，原告向法庭提供了下列证据：证据一、被告工商登记资料、第三人事业单位法人证书，拟证明被告、第三人诉讼主体资格符合法律规定。证据二、《益阳市赫山区会龙山公租房改造工程国有土地上房屋征收补偿协议》，拟证明原告与第三人于2013年4月签订了《房屋征收补偿协议》，原告选择了房屋产权调换补偿方式，产权调换房为被告开发的“资水会龙·不夜城”房地产项目北三区604号房。证据三、《房屋买卖合同》和《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》，拟证明原告购买了被告“资水会龙·不夜城”房地产项目北三区604号房后，第三人将原告的征收补偿款230531元作为购房款直接支付给被告。证据四、购房款支付凭证，拟证明由第三人代原告支付了230531元，已由被告向原告于2013年5月7日出具了购房款收据，还证明了付款方是原告。证据五、《益阳市商品房买卖合同》《益阳市房屋登记审批表》，拟证明原告所购的房屋已由被告于2014年7月又出卖给了案外人贺育华，双方还办理了商品房预购登记手续。被告辩称：原告、被告、第三人签订《房屋买卖合同》和原、被告签订《资水会龙不夜城商品房认购协议》，都是基于第三人与原告签订的《益阳市赫山区会龙山公租房改造工程国有土地上房屋征收补偿协议》这一产权调换的行政合同，第三人没有依法履行、未按照约定履行房屋征收补偿协议，故本案属于行政诉讼范围；被告与贺育华之间是民间借贷关系，没有一房二卖，原告违约在先，被告不应承担违约责任；要求驳回原告的诉讼请求。为支持其主张的事实，被告向法庭提供了下列证据：证据一、《商品房预售许可证》，拟证明被告“资水会龙·不夜城”项目于2013年11月6日获得了预售许可。证据二、《房屋买卖合同》《益阳市商品房买卖合同》，拟证明被告获得预售许可后通知了原告等被征收人网签合同，其中被征收人邓三元、梁志春分别要求将北三区304、703房转给曹燕、熊瑛，曹燕、熊瑛分别于2013年11月12日、2014年4月8日与被告网签了《益阳市商品房买卖合同》。证据三、《回购协议书》，拟证明被告与贺育华不是一房二卖，是民间借贷关系，签订商品房买卖合同是为了担保实现债权，被告可以将商品房回购。证据四、（2016）湘0903民初1484号民事诉状，拟证明案外人益阳市城东恒昌建筑有限公司已提起了撤销被告与贺育华关于408、604、704、705、706、712号房的商品房买卖之诉，被告与贺育华不是一房二卖。第三人述称：原告陈述基本属实，我所确实将原告的征收款支付给了被告；原告没有对征收和补偿行为不服，本案不属于行政诉讼范围，原告的诉讼请求应得到法律的支持。为支持其主张的事实，第三人向法庭提供了下列证据：证据一、原告及梁志春、邓三元等《益阳市赫山区会龙山公租房改造工程国有土地上房屋征收补偿协议》《房屋买卖合同》，拟证明陈颖洁及梁志春、邓三元、崔行一、陈颖洁、张秋莲、廖运中、夏望秋等八户被征收人选择了房屋产权调换方式进行拆迁补偿；按协议第三人应当向被告支付八户被征收人购房款共计1956225元。证据二、益阳市赫山区会计核算中心付款通知原告及梁志春、邓三元收据等购房款项支付凭证，拟证明第三人已于2013年4月26日将原告等八户被拆迁人的购房款1956225元补偿到位。被告对原告所举证据一、四无异议；对证据二的真实性无异议，但表示不知情；对证据三、五的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。第三人对原告所举证据无异议。原告对被告所举证据一无异议；对证据二不知情，但认为恰能证明被告是一房二卖；证据三能够证明被告将房屋出售给了贺育华，不能达到被告的证明目的；证据四不能达到被告的证明目的。第三人与原告的质证意见一致。原、被告对第三人所举证据无异议，但被告认为第三人提供的证据不能达到其证明目的。经质证，本院认证如下：原告提供的证据一，系被告工商登记资料、第三人事业单位法人证书，能够证明被告、第三人诉讼主体资格的合法性，予以采信；证据二，能够证明原告与第三人于2013年4月签订了《房屋征收补偿协议》后，原告选择了房屋产权调换补偿方式，产权调换房为被告开发的“资水会龙·不夜城”房地产项目北三区604号房，予以采信；证据三，能够证明原告购买被告“资水会龙·不夜城”房地产项目北三区604号房、第三人将原告的征收补偿款230531元作为购房款直接支付给被告的案件事实，予以采信；证据四，能够证明原告履行了购房款支付义务，予以采信；证据五，能够证明被告将“资水会龙·不夜城”房地产项目北三区604号房出卖给原告后于2014年7月又出卖给了案外人贺育华，被告还将该套房屋预购登记在案外人贺育华明下，本院予以采信。被告提供的证据一，系《商品房预售许可证》，能够证明被告“资水会龙·不夜城”项目于2013年11月6日获得了预售许可，予以采信；证据二、三、四与本案无关，不具证据关联性不予采信。第三人提供的两份证据，来源合法，内容真实，能证明本案部分案件事实，本院予以采信。综合采信的证据及庭审查明的事实，本院确认如下案件事实：原告系2013年会龙山公租房改造项目被征收人。2013年4月14日，第三人与原告签订了《房屋征收补偿协议》，约定：原告位于益阳市会龙山街道会龙山社区原赫山区工业中等专业学校院内第三栋国有土地上所有的房屋及地面建（构）筑物和房屋四周的树木花卉等交由第三人处置；原告选择产权调换方式，调换房为“资水会龙·不夜城”北三区604号房，被征收房屋价款、房屋补偿款、搬迁费、临时安置费等各类费用合计259704元，原告同意第三人将此款向被告（开发商）支付，用于原告向被告购买房屋的价款。2013年4月23日，被告（甲方）、原告（乙方）、第三人（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于益阳市会龙山社区“资水会龙·不夜城”北三区604号房，该房建筑面积85.91㎡，由第三人应支付230531元（原告拆迁应得的补偿款）购房款给被告，房屋维修基金由原告自行向被告交纳，原告原60.08㎡房屋应交纳契税及其他办证费用由第三人支付。合同签订后，被告于同年5月7日从第三人处收取了原告的购房款230531元，被告向原告出具了收据，载明该款的付款方为“陈颖洁”，收据加盖了被告的财务专用章。2013年7月23日，原、被告又签订《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》，约定：1、原告认购被告开发的“资水会龙·不夜城”项目北三区604号房，建筑面积85.91㎡，该房屋面积及房号如有变化，以房屋获得预售许可证后双方签订的《益阳市商品房买卖合同》网签数据及编号为准；2、原告选择的付款方式为一次性付款；3、房屋原总价款为320272元，被告给予折扣并赠送礼物后总价款为310664元；4、原告在认购协议签订之日自愿支付定金230531元；5、被告取得本栋房屋预售许可证后及时通知原告，原告自接到通知之日起五日内与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，并缴清房款；6、被告不得将原告认购的房屋售与他人，否则被告应向原告退还定金，并向原告支付定金款项双倍的违约金；7、被告已明确告知原告，该房屋暂未取得商品房预售许可证，原告属自愿交款认购，如遇政策要求需强制解除合同，被告无息退还原告所交定金。此外，双方还就水电、燃气开户、铝合金门窗安装等其他事项进行了约定。2013年11月6日被告取得“资水会龙·不夜城”北三栋商品房预售许可证，被告没有提供证据证明其将取得商品房预售许可证的事实告知给原告，被告没有与原告签订备案的商品房买卖合同。2016年起，原告多次与被告联系，要求被告交付房屋并协助办理房屋产权过户手续，被告均予拒绝，故此酿成纠纷。另查明，2013年9月，被告与案外人贺育华签订《益阳市商品房买卖合同》，将原告认购的“资水会龙·不夜城”项目北三区604号房以154638元的价格出售给了贺育华，2014年7月28日，被告与贺育华在益阳市房屋管理部门办理了预购该房屋的预告登记手续，其《益阳市房屋登记审批表》的受理编号为107001-0975-2014-024714。本院认为，本案系原、被告双方签订商品房认购合同并缴纳购房款后原告不能从被告处获得房屋产权而形成的纠纷，故本案案由应确定为商品房买卖合同纠纷。被告关于本案系行政诉讼案件的答辩意见，理由不成立，本院不予支持。原、被告及第三人于2013年4月23日签订的《房屋买卖合同》和原、被告于2013年7月23日签订的《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》均系各方当事人的真实意思表示，虽然签订协议时被告未取得商品房预售许可证，但被告于2013年11月6日取得了预售许可证，故房屋买卖合同和认购协议不违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约定全面履行义务。被告依照约定在取得商品房预售许可证后应及时通知原告签订所购房屋的备案买卖合同、办理相关权证手续，而被告不但没有履行约定的义务，反而将约定出售给原告的“资水会龙·不夜城”项目北三区604号房出卖给案外人贺育华，并在益阳市房地产管理部门办理了预购登记手续，导致原告与被告所签订商品房认购协议的合同目的不能实现，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除与被告所签订合同并要求被告返还230531元购房款及利息、赔偿购房款一倍损失的诉求符合法律规定，本院予以支持。第三人为原告代付了购房款230531元，已履行了约定义务，无违约行为，在本案中不担责。被告关于其没有出卖“资水会龙·不夜城”项目北三区604号房给案外人贺育华的辩称，与查明的事实不符，本院不予支持。被告无证据证实其已向原告发出了缴纳购房款余额的通知，原告在本案中无违约行为，被告关于原告违约在先被告无需承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告陈颖洁与被告益阳汉典房地产开发有限公司于2013年7月23日签订的《“资水会龙·不夜城”商品房认购协议》；二、被告益阳汉典房地产开发有限公司返还原告陈颖洁购房款230531元，并向原告陈颖洁支付占用资金的利息，利息以230531元为基数按月利率千分之六自2013年5月7日起计算至偿还清之日止；三、被告益阳汉典房地产开发有限公司赔偿原告陈颖洁一倍购房款的违约损失230531元；上列二、三项执行内容，限被告益阳汉典房地产开发有限公司在本判决生效后十日内付清。本案案件受理费9167元、公告费260元，共计9427元，由被告益阳汉典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  夏克军人民陪审员  李 琳二〇一七年十二月二十九日书 记 员  王曦健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。