云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终6241号上诉人（原审原告）：关云，女，汉族，1970年5月28日生，住昆明市五华区，委托诉讼代理人：杨丹，云南诚鸽律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南海运房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市滇池路四公里处。法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。上诉人关云因与被上诉人云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人关云的委托诉讼代理人杨丹到庭参加诉讼。被上诉人海运公司经本院依法送达开庭传票，现无正当理由拒不到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。上诉人关云上诉请求：依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、原审部分事实认定清楚，但遗漏了部分事实。原审对双方约定的逾期办证的违约金约定过低的事实，没有查证，遗漏了上诉人因被上诉人不按时办证已造成了诸多经济损失的事实认定，同时对被上诉人应当办证而故意逾期，恶意不予办理的事实，未做查实认定。二、原审适用法律错误，判决不当。上诉人请求按最高院的规定，应判决被上诉人承担与实际损失相当或者与最高院规定的相当的违约金，才符合法律规定。被上诉人应于合同签订之日起90日内办理房屋产权证，但被告迟迟未予办理产权证，应依法承担违约责任。被上诉人海运公司未答辩。上诉人关云向一审法院起诉请求：1、被告立即办理并交付不动产权证；2、被告支付原告逾期办证违约金65569.79元（按年利率6%，从2014年3月20日开始计算至起诉前一日）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告关云与被告云南海运房地产开发经营有限公司于2014年3月19日签订《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区矣六街道办事处子君社区居委会的海运花园6幢2单元第18层1804号房屋，价款512703元，付款方式为一次性付款，房屋交付期限为2015年6月30日前。如被告逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期120天后，被告按原告已付款的0.01‰乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即本案原告）达到以下四个条件的前提下，甲方（即本案被告）承诺在365个政府工作日内办理产权登记手续：1、乙方支付全部房款，住房专项维修基金，契税，及办证费和其他各项税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方向甲方出具书面委托书；4、乙方向甲方交付办理产权所需资料，包括（1）产权人（共同购买人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其它资料。如甲方违约，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金，本合同继续履行。上述合同没有进行过备案登记。购房款512703元，原告于2014年3月19日已全额交付被告，相关的税费、产权工本费、维修基金，原告已于2014年6月13日交付被告。被告于签订合同当日向原告交付合同项下房屋，原告就涉案房屋已实际使用，并向相关物业公司缴纳了相关费用。庭审中，被告陈述涉案房屋因被云南省高级人民法院查封，现不能办理相关不动产权证。一审法院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，约定由被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后365个工作日内向产权登记机关报送合格资料。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向产权登记机关报送合格资料”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。经查，原告已按被告要求交向被告交付相应房款、代收税费、维修基金及工本费等，被告已将房屋实际交付原告，但迄今涉案交易房屋权属仍未转移登记至原告名下。现原告诉请要求被告交付房产证及土地使用证，其请求实质为申办房屋权属转移登记，在涉案交易房屋权属转移未实际完成的情况下，被告仍应继续履行买卖合同项下标的物权属转移的合同义务。2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收房屋所有权证和土地使用证的办理。而针对具体房地产项目不动产登记证的申办流程和要求有待进一步明确。鉴于涉案项目是否可正常申办不动产证或申办条件不明确，不适宜强制履行，故对原告要求被告为其办理涉案房屋权属证书的请求在本案中暂不予处理；（二）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于2015年12月2日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，即所谓为原告办理房屋所有权证。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证。根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。（三）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理房屋权属证书（或申办房屋所有权转移登记）迟延的违约金已作过约定。现原告诉请要求被告按照房屋总价款的年利率6%的标准累计计算违约金与双方约定不符，故按双方约定每天5元的标准计付原告2016年6月30日前（即昆明市地区实施不动产统一登记前）共计210日的逾期办证损失1050元。对于2016年7月1日以后被告应承担的违约责任，根据昆明市地区不动产登记机构开展不动产统一登记情况及被告实际履行转移权属情况另行处理，在本案中暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决：一、由被告云南海运房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起二日内支付原告关云迟延办证损失1050元；二、驳回原告关云的其他诉讼请求。二审在审理过程中，双方当事人均未提交证据。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应当如何承担违约责任？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，双方在《商品房购销合同》第十二条约定，在上诉人达到以下四个条件的前提下，被上诉人承诺在365个政府工作日内办理产权登记手续。1、上诉人支付全部房款，住房专项维修基金、契税、及办证费和其它各项税费；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、上诉人向被上诉人出具书面委托书；4、上诉人向被上诉人交付办理产权所需要资料，包括：（1）产权人（共同购买人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。如被上诉人违约，按每天五元乘以逾期天数向上诉人支付违约金，本合同继续履行。根据合同约定，上诉人已经履行了合同义务，被上诉人应当按照合同约定的义务办理产权登记手续，但是，由于涉案的房屋已经被省高院查封，被上诉人无法正常办理产权登记手续，故上诉人要求办理不动产权证，因客观原因无法实现，故对其主张依法不予支持。因被上诉人过错导致无法办理产权登记手续，被上诉人应当依法承担相应的违约责任，根据双方合同的约定，一审法院按每天5元的标准计付上诉人2016年6月30日前共计210日的逾期办证损失1050元并无不妥，本院依法予以维持。至于2016年7月1日以后关于上诉人主张违约金低于实际损失，要求调整违约金的诉请，本院认为，上诉人未提交相关证据证明其实际损失，以及实际损失远远低于约定的违约金，故本院对违约金的数额不作调整。综上，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费人民币1539元，由上诉人关云承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 杨 艳审判员 吴开举二〇一七年十二月八日书记员 武 雨