.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终3311号上诉人（原审被告）：吕红华，男，1968年12月16日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：吴多群，海南刚峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨美兰，女，1978年10月31日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告）：曾庆友，男，1968年10月20日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：傅义和，海南维特律师事务所律师。原审第三人：单卫荣，男，汉族，1965年10月15日出生，现住海口市。上诉人吕红华、杨美兰因与被上诉人曾庆友、原审第三人单卫荣合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕红华、杨美兰向本院上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回曾庆友的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费、保全费由曾庆友负担。事实和理由：一、涉案《土地合作合同》因违反法律法规的强制性规定无效。双方于2011年4月16日签订的《土地合作合同》，其性质上属于合作开发房地产合同，违反了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称解释）的相关规定，属无效合同。一审判决却认为该合同系双方在宅基地上合作兴建住宅的合作建房合同不属于合作开发房地产合同，涉案《土地合作合同》合法有效，对合同性质及合同效力的认定均存在明显错误。首先，从土地性质分析，涉案土地是国有划拨土地，政府颁发了《国有土地使用证》，并非宅基地，当然不属于在宅基地上合作兴建住宅。退一万步讲，即使涉案土地是宅基地，由于曾庆友属于城镇户口，不属于龙岐村村民，其在宅基地上合作建房并约定分取相应房产的行为也违反了《土地管理法》的相关规定，属于无效行为。其次，从合同主体分析，根据《解释》第十四条"本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议"、"第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效"的规定，判断合同的性质是否属于合作开发房地产合同的标准并不是其中一方必须是房地产开发公司，像本案中的双方当事人都是自然人，一方提供土地、一方提供资金，共享利润、共担风险进行合作开发房地产，该协议由于"当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效"。再次，从合同目的分析，法律并未规定合作开发房地产的目的一定要经过销售、租赁取得利润后才分配，本案中双方约定各自按照比例分得相应房产使用权同样属于合作开发房地产的形式，况且在其分得相应房地产后再通过另行出售、租赁同样可以获得利润，双方合作开发房地产的目的也达到了。并且从《解释》第十八条的规定，"房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定"，可以看出对房屋建筑面积直接进行分配也是房地产开发的一种目的。此外，政府对建成的房屋认可为合法建筑并进行补偿并不代表双方所签订的《土地合作合同》就属于有效合同，一审判决将建筑物本身合法与合同效力合法混为一谈。综上所述，涉案《土地合作合同》应为合作开发房地产合同，因合作双方均无房地产开发经营资格，涉案土地为国有划拨土地并且涉案房屋建设项目没有办理报建手续，因此该合同无效，当事人无权要求分配房地产项目利益。二、2016年6月1日签订的《协议书》系各方当事人对本案纠纷达成的最终处理方案，一审判决认定该协议书并未生效显属错误，且严重违背了当事人的意思自治。2016年6月1日，吕红华、曾庆友与单卫荣三方签订《协议书》。吕红华在该协议签字之前，曾让单卫荣电话联系曾庆友，告知要增加"本协议签定生效后原合作合同失效，登记完后本协议失效"内容，曾庆友答复是：不管怎么签，拿到钱就好了。可见曾庆友认可该协议是本案纠纷的最终处理方案。并且在单卫荣还是案外人身份时，一审法院第一次询问单卫荣时，单卫荣明确陈述该协议是各方对此次纠纷的最终处理方案，协议是针对500平方米的房子来处理的。三、即使按原《土地合作合同》条款履行，一审判决忽视曾庆友的违约行为，且对土地补偿和房屋补偿混为一谈，查明事实不清。1.涉案房产未建至八层系由于曾庆友自身原因，并非政府原因。曾庆友无法提供任何证据证明政府对涉案房屋的建设有干涉、阻止建设的行为，并且同村同时期所建八层楼房也都没有报建手续，也均建成。可见曾庆友违反合同约定，不得要求按比例分配涉案房产。吕红华、杨美兰已依约提供了土地，如果曾庆友依约提供全部资金建设至八层，则吕红华、杨美兰享有一、二层建筑面积及土地补偿款，而现在的实际情况是曾庆友未依约提供全部资金建设至八层，只建到三层，却想来分配原本属于吕红华、杨美兰的一、二层建筑面积，曾庆友的违约行为直接损害了吕红华、杨美兰的合法权益，一审判决忽视曾庆友的违约行为明显错误，应予纠正。2.一审判决将按时签约奖励和提前签约奖励认定为与房屋相关的补偿款并进行分配，查明事实不清，明显存在错误。实际上，根据《安置协议》可看出，按时签约奖励和提前签约奖励是根据确认的土地面积计算得来的，属于土地补偿款，不属于房屋补偿款。为了明确哪些款项属于土地补偿款、哪些款项属于房屋补偿款，拆迁办于2016年9月21日将涉案房地产按土地面积、房屋建筑面积分别作了两份新的《安置协议》，该新的《安置协议》并非对法院查封的财产进行处置，而是为了更直观的说明并区分土地补偿款和房屋补偿款，根据区分后的《安置协议》可以看出：吕红华所有的254.57平方米土地应获得补偿款为3559118元；双方合作的499.17平方米房屋合计分得补偿款1641084元，双方仅能在该合作的499.17平方米房屋补偿款限额内进行分配。同时为了更进一步说明这个问题，曾庆友提供了案外人李某的《安置协议》作为佐证，李某的土地为空地，政府根据该空地的土地面积向其支付了按时签约奖励和提前签约奖励，也可进一步说明按时签约奖励和提前签约奖励与房屋没有关系，只和土地有关系，并且不仅是李某一家，其他的所有拆迁户均是如此，二审法院可以向拆迁指挥部调查核实。一审判决在没有认真实地调查的情况下，武断的认为2016年9月21日重新签订的涉案房地产《安置协议》及李某的《安置协议》属于政府按照被征收人的意愿分配安置补偿款，属事实错误。四、吕红华、杨美兰不存在任何过错，曾庆友不存在任何损失，一审判决支持62万元的违约金没有事实和法律依据。一审判决以吕红华、杨美兰未按《土地合作合同》的约定，协助曾庆友将相应的补偿款项登记到其名下，构成违约，应按合同约定赔偿曾庆友的损失。实际上，因曾庆友没有按约定将涉案房产建至八层，双方对房产面积分配存有争议，在6月1日协议书签订后，吕红华、杨美兰已到拆迁办签署了分款协议书，将曾庆友及第三人进行登记，该分款协议在拆迁指挥部都有留存，以上可以看出吕红华、杨美兰不存在任何过错。并且退一万步来说，曾庆友没有及时领取到补偿款所造成的损失也仅仅是利息损失，而利息损失无论如何也不可能有62万之多。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，驳回曾庆友的诉讼请求。曾庆友辩称：一、《土地合作合同》依法有效，双方合建房屋并非房地产开发行为。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条对房地产开发作了明确的定义：本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。本案中，双方合建的房屋是个人住宅，没有房产证，无法对外交易，双方《土地合作合同》第一条第4项"但如政府没有拆迁时，土地共同使用，房屋面积各占各的比例拥有永久性使用权"之约定，明确双方分享的是房屋的使用权，涉诉房屋为自用而非对外出售。在征收之前合建房只有使用价值；双方都是自然人，非房地产开发企业。双方合作建房不符合房地产开发经营的特征。此外，双方合作建房所使用的土地是国有土地，并非农村集体用地,不存在是否村民的问题。《土地合作合同》是双方真实意思的表示，该合同订立之后直至本案立案以前，双方对合同效力未有任何异议。吕红华、杨美兰提供的合作土地（证号海口市国用（1999）字第44189号）系住宅用地，且实际建房并不超过三层，符合海口市政府所准许居民在宅基地建房不超过三层的标准，同时双方合作建房的时间发生在2011年4月30日至6月，并不违反政府关于"2012年4月10日后建设，未经报建虽经报建但超出批建规定面积建设的房屋及房屋部分"的规定。海口市美兰区房屋征收局按照合法有效的房产给予涉诉房屋征收补偿，说明政府对涉诉房屋合法性予以认可。二、2016年6月1日的协议未成立，未发生效力。2016年6月1日，曾庆友将《协议书》（只有前四条）打印出来后签字，交单卫荣找吕红华、杨美兰签字。单卫荣将《协议书》交给吕红华后，吕红华以不签字为由胁迫单卫荣在《协议书》上增加第5条"本协议签定生效后，原合作合同失效，登记完成后本协议失效"。之后，单卫荣将吕红华签过字的《协议书》（含第五条）交给曾庆友。曾庆友接到单卫荣转来的含有第五条内容的《协议书》后，当场表示反对，并于同日向一审法院起诉。《协议书》的前4条（打印部分）是曾庆友的真实意思表示，但明确约定的只是对编号为CC52号房产的处理意见。《协议书》的第5条（手写部分）是在曾庆友完全不知情的情况下，由吕红华胁迫单卫荣增加的，是吕红华单方面的意思表示，曾庆友从未予以认可。2016年6月1日，曾庆友将《协议书》打印出来并委托单卫荣转交吕红华签字，是一种要约行为。若吕红华不变更《协议书》内容直接签字，是一种承诺行为。但吕红华擅自增加的第5条，涉及到全部合建房屋的处理，涉及到《土地合作合同》的效力，吕红华作为受要约人对要约的内容作出实质性变更的，是一种新要约行为。曾庆友作为新要约的承诺人在收到新要约之后，立即表示反对，随后即向人民法院起诉，完全否定了吕红华发出的新要约。因此，《协议书》并未成立，更谈不上生效。三、关于合建房未建至合同约定的八层，其责任不在曾庆友。虽然双方订立了建房合同，但吕红华、杨美兰并未向曾庆友提供合法的建房手续。本案标的房屋建至三层时，因无必要的建房手续，遭到政府有关部门的制止，无法建至三层以上。上述事实，建房的实际施工人单卫荣在一审中有明确的陈述。再者，个人住宅建至三层以上且无报建手续的情况下，被政府有关部门制止属于日常生活经验可以推定的事实，无须再作证明。合建房屋在2011年6月建至现状（三层）后就停工了。此后吕红华、杨美兰并未要求曾庆友继续往上建房，因为双方都知道造成停工的原因是没有必要的报建手续。2004年4月，海口市政府下发《关于私宅项目规划管理有关问题的通告》，明确指出不再审批住宅新建项目。直至2012年4月10日起，海口正式施行《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》，才开放个人住宅的报建手续。而完备报建手续的义务在吕红华、杨美兰，而非曾庆友。四、按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励是从属于房屋的权益。《海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》第二十四条"被征收人自房屋征收确定的征收补偿协议签订之日起120日内签订补偿协议并按规定时间搬迁的，按以下标准之一给予一次性按时签约奖励：一、居民宅基地上自建房屋的，按确认的土地面积的土地评估价100%给予一次性按时签约奖励"、第二十五条"被征收人自房屋征收确定的征收补偿协议签订之日起60日内签订补偿协议并按规定时间搬迁的，在第二十四条规定的按时签约奖励的基础上增加90%给予一次性提前签约奖励；被征收人自房屋征收确定的征收补偿协议签订之日起60日至90日内签订补偿协议并按规定时间搬迁的，在第二十四条规定的按时签约奖励的基础上增加70%给予一次性提前签约奖励"。根据上述规定可知，取得按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励必须同时具备以下三个条件：一是政府作出"房屋征收决定"；二是"居民宅基地上自建房屋"、三是"按时以及提前搬迁"。"房屋征收、自建房屋、搬迁"这三个条件都与房屋有关，而与土地无任何关联。从性质上来说，土地不存在搬迁的问题。若土地上未建有房屋，不管土地面积多少，都不会有搬迁，更谈不上搬迁奖励。因此，上述"两个搬迁奖励"应从属于房屋的权益。土地面积只是提供了一个奖励的标准而巳。五、吕红华、杨美兰对其违约行为应按约定及法律规定承担责任。曾庆友应得的房屋征收补偿权益为2980815元。根据《土地合作合同》第一条第4项之约定，在政府征收涉诉房产时，吕红华、杨美兰有协助将曾庆友的房屋权益份额登记到曾庆友或其指定户名下的义务。吕红华、杨美兰未履行合同义务，并于2016年5月2日私自与海口市美兰区房屋征收局订立了《改造项目征收货币化安置协议》，侵占曾庆友的房屋权益补偿份额。根据《土地合作合同》第四条之约定，因吕红华、杨美兰原因导致曾庆友不能取得与合建房屋有关的征收补偿，吕红华、杨美兰应双倍赔偿曾庆友的损失。考虑到吕红华、杨美兰的双倍赔偿的违约责任过高，曾庆友依法主动将吕红华、杨美兰违约责任调整为损失的30%。吕红华、杨美兰向曾庆友支付的违约金2980815*30%＝894244.5元。六、吕红华、杨美兰在原二审时提交的于2016年9月21日订立的现场编号为CC52号和CC52－1号《改造项目征收货币化安置协议》，为无效和非法的证据，不应被采信。首先，吕红华、杨美兰与美兰区房屋征收局于2016年5月2日分别订立的现场编号为CC52号和CC52－1号《改造项目征收货币化安置协议》，该证据由一审法院依法调取并经过多次庭审的质证。而吕红华又与美兰区房屋征收局于2016年9月21日订立现场编号为CC52号和CC52－1号《改造项目征收货币化安置协议》不具有法律效力。更为重要的是，曾庆友于2016年6月20日向一审法院提交财产保全申请并缴纳保全费。2016年6月27日，一审法院根据曾庆友的申请，对价值250万元涉诉房产安置补偿款采取了保全措施。人民法院采取保全措施后，海口市美兰区房屋征收局和吕红华、杨美兰依法均不能对涉诉房屋安置补偿款作出处置。2016年9月21日，海口市美兰区房屋征收局和吕红华订立以无处分权的保全财产为标的的《改造项目征收货币化安置协议》，根本不具法律效力。比较前后两份《改造项目征收货币化安置协议》（分别于2016年5月2日与9月21日形成），总的补偿款并无变化，只是土地和房屋的补偿数额发生了变化。可见，吕红华、杨美兰在原二审提交的证据，是其作为应对本案诉讼之用的伪造证据，并不能证明案件事实的真实情况。综上，请求驳回上诉，维持原判。单卫荣陈述称，其与曾庆友合作了很多工程，涉案工程也是由曾庆友介绍合作，由其施工，原定施工八层，包工包料1200元/平方米。进场施工至三层后遭到城管以违建名义阻止，先后两次拉走了4万多的钢筋材料，因此停工。双方没有对房屋面积进行测量，工程款也没有结，虽然只建了三层，但建造时按八层打下的地基，因此成本较大，曾庆友当时答应另行补偿。涉案房产在拆迁范围，经协商，曾庆友同意支付62万元工程款。为了拿到工程款，双方签订了一份协议，约定涉案房屋单卫荣占75%，曾庆友占25%，但这份协议是假的，复印一份交到拆迁办后原件就销毁了。交了协议后，拆迁办也没有支付拆迁款。2016年6月1日，曾庆友制作了一份针对CC52的协议书，吕红华在签字时提出加上第五条"本协议签订生效后，原合作合同失效，登记完后本协议失效"，曾庆华不同意，当天就起诉了。曾庆友向一审法院提出诉讼请求：1.判令海口市美兰区龙歧居委会龙歧村75号地块（征收编号CC52和CC52-1）住宅房屋征收补偿款2980815元归曾庆友所有；2.判令吕红华、杨美兰向曾庆友支付违约金894244.5元；3.案件受理费由吕红华、杨美兰负担。一审法院认定事实：一、1999年10月，海口市人民政府向吕红华与案外人陈某颁发《国有土地使用证》，其二人共同取得位于海口市××乡.57平方米的国有土地使用权[海口市国用（1999）字第44189号，其中建筑占地198.6平方米]。2011年4月16日，吕红华、杨美兰作为甲方，曾庆友作为乙方，共同签订一份《土地合作合同》。双方约定："甲方以土地代资方式邀乙方合作建设位于海口市龙岐村75号地块的住宅楼，乙方负责该地块的项目建设所投入资金；建设住宅楼房不低于八层标准；甲方以土地代资，占第一、二层建筑面积，乙方筹集所有建设资金，占三至八层；如因政府原因无法建到八层，按现状面积比例1:4分配（即甲方占有25%，乙方占有75%），双方均不得有任何异议；如因政府需要土地开发建设，该政府作出拆迁赔偿时，按合同条款里面的内容各自占有，土地赔偿款归属甲方，甲方须负责协助乙方登记资产到乙方或者乙方指定的户名下；甲方应负责该土地与龙岐村居委会之间的一切相关事项疏通及处理；乙方负责按合同约定进行对项目投资建设的资金到位，保质保量完成；双方均不得无故违反合同约定事项及无故解除合同，若因甲方因素造成合同无法继续履行，造成守约方的损失，应按拆迁赔偿价的双倍支付守约方损失"。签订上述协议后，曾庆友找到第三人单卫荣协商合作建房事宜，双方约定单卫荣以1200元/㎡的价格包工包料修建八层楼房，工程于2011年4月开始投入建设,2011年6月房屋建好三层后停止施工。二、2015年底，因海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造，双方合作建设的涉案房产及相关土地列入征收范围。2016年5月2日，海口市美兰区房屋征收局与吕红华、杨美兰分别签订了现场编号为CC52和CC52-1的《海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（以下简称《安置协议》）。庭审过程中，双方确认现场编号CC52、CC52-1的土地都包含在海口市国用（1999）字第44189号确认的土地范围内，同时确认现场编号CC52、CC52-1范围内的房产为双方根据《土地合作合同》在龙岐村75号地上所建的房产。一审法院调取的《安置协议》载明，现场编号CC52的征收补偿、奖励、补助包括：土地补偿款964200元、房屋补偿款450622元、附属物补偿款1500元、货币化安置补助及奖励199170元、按时签约搬迁奖励964200元、提前签约搬迁奖励867780元、搬迁补助费4382元。现场编号CC52-1的征收补偿、奖励、补助包括：土地补偿款263082元、房屋补偿款678750元、货币化安置补助及奖励300000元、按时签约搬迁奖励263082元、提前签约搬迁奖励236774元、搬迁补助费6600元。以上按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励共计2331836元。2016年5月7日，曾庆友向海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目指挥部提出异议，认为海口市龙歧村75号地块原产权人吕红华面积为499.17平方米的房屋系曾庆友投资所建，请相关主管部门协调解决。三、2015年底，单卫荣得知涉案房屋被列入拆迁范围，要求曾庆友结清拖欠的工程款，曾庆友答应从获得的安置补偿款中拿出62万元用以支付单卫荣工程款。2016年6月1日，曾庆友制作一份《协议书》，约定吕红华以折现人民币98万元收购曾庆友和单卫荣共有的编号CC52待拆房的股份权，依法配合工作组登记到曾庆友和单卫荣各自的名下，其中曾庆友分得36万元，单卫荣分得62万元，以上款项属拆迁赔偿款，由指挥部直接拨付到各自指定的账户上。曾庆友和单卫荣在该《协议书》上签字后，单卫荣携该《协议书》找到吕红华，要求其签字确认。单卫荣根据吕红华的要求，在该协议上手写添加一项协议，即"本协议签订生效后原合作合同失效，登记完后本协议失效"，随后吕红华在该《协议书》上签字。单卫荣将吕红华签字的《协议书》交给曾庆友时，曾庆友表示单卫荣根据吕红华的要求添加的条款违背了其真实意思表示。四、因双方就涉案房产安置补偿款分配问题无法达成一致意见，曾庆友于2016年6月1日向一审法院提起诉讼，请求确认海口市美兰区龙岐居委会龙岐村75号地块（现场编号CC52和CC52-1）的征收补偿款中的1881383.43元归曾庆友所有；判令吕红华、杨美兰共同向曾庆友赔偿564415.03元。在诉讼过程中，一审法院根据曾庆友的申请，于2016年6月22日作出财产保全裁定，冻结了吕红华、杨美兰名下在海口市××区（现场拆迁编号：CC52和CC52-1）拆迁补偿款人民币250万元。经审理，一审法院于2016年8月29日作出（2016）琼0108民初1625号民事判决，支持曾庆友的全部诉讼请求。吕红华、杨美兰不服上述判决，向本院提起上诉。二审法院经审理认为，一审判决对CC52和CC52-1两编号土地与涉案75号土地之间的关系没有查明，对2016年6月1日的《协议书》与双方所签的《土地合作合同》的关系以及案外人单卫荣对涉案事实的陈述意见没有查明，判决吕红华、杨美兰赔偿损失564415.03元的计算依据不明，于2016年12月13日作出（2016）琼01民终3140号民事裁定，撤销一审法院作出的（2016）琼0108民初1625号民事判决，将案件发回重审。一审法院于2017年1月9日决定对本案受理并重新组成合议庭进行审理。在诉讼过程中，曾庆友认为在原审中提出的诉讼请求明显少于其应得权益，故在本案中增加部分诉讼请求。对双方争议的事实，一审法院认证如下：一、关于涉案房产未建至八层的原因。吕红华、杨美兰提供一组楼房照片，由于照片是吕红华、杨美兰单方制作，无法体现拍摄的时间、地点，一审法院对该照片的真实性和关联性不予确认。根据《土地合作合同》约定，吕红华、杨美兰应负责该土地与居委会之间的一切相关事项及处理，吕红华、杨美兰作为土地使用权人，应当办理房屋建设的相关手续。在本案诉讼中，吕红华、杨美兰未向一审法院提供相关报批手续，不能证明涉案房产具有建至八层的合法手续，如因曾庆友自身原因导致房产建至三层后多年未再加建，吕红华、杨美兰理应催促曾庆友继续履行合同，但吕红华、杨美兰并未提供证据证明其就曾庆友的违约提出异议或提起诉讼，吕红华、杨美兰主张曾庆友因自身原因不能完全履行合同义务，没有事实依据，故一审法院不予采信。二、关于《协议书》的效力。曾庆友与单卫荣在《协议书》上签字后交由吕红华审阅，是曾庆友与单卫荣向吕红华发出要约。单卫荣按照吕红华的意见增加一项约定，该约定涉及曾庆友与吕红华之间的主要权利义务关系，是对要约的内容作出实质性变更，为新要约。曾庆友于当日提起诉讼，证明其并不同意吕红华发出的新要约，不受该《协议书》增加的条款的约束，该《协议书》并非曾庆友的真实意思表示，对曾庆友没有法律约束力。吕红华、杨美兰主张该《协议书》是三方就房产权益分配达成的最终意见，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于新《安置协议》的效力。一审法院根据曾庆友申请于2016年6月22日依法冻结了吕红华、杨美兰名下编号CC52和CC52-1的拆迁补偿款250万元。2016年9月21日，海口市美兰区房屋征收局在编号CC52和CC52-1安置款项总额不变的情况下，与被征收人重新签订了两份《安置协议》，对确认的补偿、奖励款项进行变更，CC52-1的被征收人亦由杨美兰变为吕莉莎。根据《民事诉讼法》规定，人民法院所作的财产保全，是依法行使法定职权，任何单位和个人均不得擅自处置被保全的财产。海口市美兰区房屋征收局与被征收人重新签订《安置协议》，是对人民法院以及保全的财产进行处置，因违反法律的禁止性规定归于无效，在本案中不能作为确认土地房产权益分配的依据。四、关于获得按时签约拆迁奖励、提前签约搬迁奖励的条件。首先，从法律层面来看，海口市人民政府于2015年6月29日审议通过《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》（以下简称《暂行办法》）并颁布实施，该《暂行办法》系地方政府规章，对海口市的房屋征收补偿安置具有普遍规范作用。该《暂行办法》第二十四条规定"被征收人在公布征收决定之日起120日内签订补偿协议并完成搬迁的，按以下标准之一给予一次性按时签约奖励：（一）居民宅基地上自建房屋以及党政机关和国有企事业单位职工住房的，按确认的土地面积的土地评估价给予一次性按时签约奖励......"。第二十五条规定"被征收人在公布征收决定之日起60日内签订补偿协议并完成搬迁的，在第二十四条的按时签约奖励的基础上增加90%给予一次性提前签约奖励......"海口市美兰区人民政府根据上述《暂行办法》，制定了《海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）。关于按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励，该《征收补偿方案》第二十四、二十五条作出与《暂行办法》基本一致的规定。由此可见，政府规章以及相应的规范性文件均明确居民宅基地上自建房屋并在规定期限内签约并完成搬迁，是获得按时签约奖励和提前签约奖励的必要条件。其次，从奖励规定的内容看，奖励的理由是按时签约、提前签约并完成搬迁，搬迁必然涉及到被征收人将不动产之外的可移动设备、生活用品等进行迁移，需要花费人力、物力和财力，如果只有宅基地而未自建房产，不涉及搬迁的内容。再次，从现场编号CC52、CC52-1号的《安置协议》来看，条款中均明确以宅基地上自建房屋作为获得按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励的前提条件。此外，从吕红华、杨美兰提供的证据来看，现场编号CC52、CC52-1指向同一宗土地和地上建筑物，2016年9月21日重新签订的《安置协议》，将原先分摊在两个现场编号中的房产补偿、土地补偿和奖励再次进行分配，将房产补偿归入编号CC52的补偿范围，而将土地补偿、按时签约搬迁奖励、提前签约搬迁奖励纳入编号CC52-1的补偿范围，同时变更CC52-1的被征收人。可见，在确定被征收范围和被征收人后，征收主管部门可根据被征收人的意愿对各项补偿和奖励款项进行分配。吕红华、杨美兰提交案外人李某与房屋征收部门签订的现场编号CC241的《安置协议》，用以证明仅有宅基地而未修建房产亦能获得奖励，但《安置协议》不能证明与该拆迁编号共同指向的土地和房产是否另有其他《安置协议》，不排除与新签订的CC52、CC52-1的《安置协议》一样，存在按照被征收人意愿分配安置款项的情形。综上，在有政府规章和规范性文件作出明确规定的情况下，吕红华、杨美兰提出与此相悖的主张，却未能提供政府或相关职能部门的解释予以证明，应当承担举证不利的后果。故一审法院认定在宅基地上自建房产是获得按时签约奖励和提前签约奖励的条件。一审法院认为，一、关于《土地合作合同》的效力。吕红华具有合法的用地手续，双方是在宅基地上合作兴建住宅，该合作建房合同与合作开发房地产合同有本质区别。首先，二者的合同主体不同。房地产开发合同的一方主体是具有法定资质的房地产开发公司，而本案合作建房的主体均为自然人。其次，二者的目的不同。房地产开发合同的目的是为了开发建设房地产，通过房地产的销售、租赁获得利润；而本案中双方合作建房目的是为了修建个人住宅，按比例分享房产使用权。因此，吕红华、杨美兰主张双方的《土地合作合同》属于房地产开发合同，没有事实和法律依据。根据海口市人民政府《暂行办法》第六条第（三）项的规定，因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法报建手续的，但属于1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行前建设，区人民政府认定为违法建筑以外的个人住宅房屋及房屋部分，予以补偿。双方合作建房的时间发生在2011年4月30日至6月份，未被认定为违法建筑，是政府认可的合法建筑并因此给予补偿。因此，双方签订的《土地合作合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。二、关于拆迁现场编号CC52和CC52-1与龙岐村75号地块的关系。现场编号CC52和CC52-1是政府征收部门与被征收人根据土地房产现状确定的征收范围，根据双方签订的《安置协议》表明，现场编号CC52和CC52-1包含254.57平方米的土地及地上一栋三层总建筑面积为499.17平方米的房产。虽然双方未提供政府部门出具的材料对现场编号CC52和CC52-1与龙岐村75号地的关联性作出说明，但双方共同确认现场编号CC52和CC52-1包含在海口市国用（1999）字第44189号的用地范围内，亦明确现场编号CC52和CC52-1用地范围内的唯一地上建筑物，就是双方根据《土地合作合同》建造的房产，在政府征收部门确定被征收人为被征收对象的过程中，没有第三人对现场编号CC52和CC52-1的土地使用权以及确定的征收范围提出异议，一审法院确认现场编号CC52和CC52-1范围内的土地即双方在《土地合作合同》中指向的龙岐村75号地。三、关于《协议书》与《土地合作合同》的关系。因各方当事人并未就合同主要条款达成一致意见，2016年6月1日签订该《协议书》并未生效，不能作为双方分配现场编号CC52和CC52-1拆迁安置款项的依据。吕红华、杨美兰与曾庆友是《土地合作合同》的当事人，双方的权利义务应以合同约定为依据。即使单卫荣的陈述属实，曾庆友在与吕红华、杨美兰签订《土地合作合同》后，将承建项目与单卫荣进行合作并就利益分配进行约定。根据合同相对性的原则，单卫荣只能向曾庆友主张房产相应权益。而双方之间就涉案房产拆迁补偿权益的分配，应以《土地合作合同》作为依据。四、关于拆迁安置补偿款项的分配。虽然房产并未依约建至八层，但并非因为曾庆友自身原因所致，且双方多年未就对方的履约行为提出异议，视为双方默认对方的履约行为符合合同约定。曾庆友主张根据合同约定按现状面积3:1分配房产权益，有事实依据，一审法院予以支持。（一）关于补偿款项的分配。在现场编号CC52的《安置协议》中，房产权益包括房屋补偿款450622元、三相电表补偿1500元、货币化安置补助199170元、搬迁补助费4382元。在现场编号CC52-1的《安置协议》中，房产权益包括房屋补偿款678750元、货币化安置补助300000元、搬迁补助费6600元。以上涉及房产权益的补偿款项共计1641024元，曾庆友应分得1230768元。（二）关于奖励款项的分配。被征收人因为在宅基地上自建房产而获得按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励，而房产作为地上建筑物，依附土地于土地存在，二者是不可分割的整体，房产权益人和土地权益人均应享有分配奖励款项的权利。因《安置协议》中并未明确土地权益、房产权益在奖励款项中的比例，根据公平合理的原则，应按照《安置协议》确认的土地补偿款和房产补偿款的比例，确定土地权益、房产权益在按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励款项中的份额。现场编号CC52和CC52-1的土地补偿款共计1227282元（964200元+263082元），房产补偿款共计1129372元（450622元+678750元）。由此计算，房产权益人应获得的按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励为1117478元[1129372元÷（1227282元+1129372元）×2331836元]，曾庆友应分得838108元（1117478元×75%）。综上，曾庆友应分得海口市美兰区龙歧居委会龙歧村75号地块（征收编号CC52和CC52-1）住宅房屋征收补偿款2068876元（1230768元+838108元）。五、关于赔偿的认定。由于吕红华、杨美兰未按《土地合作合同》约定，协助曾庆友将相应补偿款项登记到其名下，构成违约，应按合同约定赔偿原告的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"，双方在《土地合作合同》中约定按拆迁赔偿款双倍赔偿守约方损失，明显超出上述司法解释规定，曾庆友主张吕红华、杨美兰按照其实际损失的30%予以赔偿，有法律依据，一审法院予以支持。吕红华、杨美兰应向曾庆友支付违约金620662.8元（2068876元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认位于海口市××区号地块（现场编号CC52和CC52-1，被征收人登记为吕红华、杨美兰）的安置补偿款2068876元归曾庆友所有；二、吕红华、杨美兰自本判决发生法律效力之日起十日内向曾庆友支付违约金620662.8元；三、驳回曾庆友的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费42800元（案件受理费37800元、保全费5000元），由吕红华、杨美兰承担28367元，由曾庆友承担13633元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，一、关于合同效力问题。双方签订的《土地合作合同》的内容符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征，虽然双方是在划拨土地上合作建房，但合同约定建成后双方分配房屋各自使用，划拨土地没有变更性质，涉案房屋也未用于销售谋取利益，故涉案合作建房行为不能等同于合作开发房地产行为，且其签约主体双方均为自然人，故其性质为一般的合作建房合同。该合同系双方自愿签订，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合同履行过程中，双方也不存在未经批准擅自变更土地性质谋取非法利益等行为，故为合法有效的合同，吕红华、杨美兰主张《土地合作合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。二、2016年6月1日签订的《协议书》是否可以作为认定涉案拆迁补偿款的分配依据问题。在该协议书中虽然已经曾庆友、吕红华及单卫荣签字，但该协议书中手写部分即第五条的约定是在曾庆友签字后增加的，该协议原系对涉案标的CC52号的拆迁补偿款进行约定，而该项内容已就《土地合作合同》中的CC52-1号的拆迁补偿款作出了实质变更，曾庆友在吕红华签订该协议的当日即向一审法院就《土地合作合同》提起诉讼，表明曾庆友未就该协议的变更作出同意的意思表示，故该协议未发生法律效力，不能作为认定涉案土地拆迁补偿款的分配依据，拆迁补偿款的分配仍应当依照《土地合作合同》确定，吕红华、杨美兰上诉主张涉案拆迁补偿款应按2016年6月1日签订的《协议书》进行分配没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于涉案房产的分配比例问题。在本案中，曾庆友主张因政府原因导致涉案房屋建至三层后无法继续建造，吕红华、杨美兰则主张系因曾庆友资金的原因导致涉案房屋无法继续建造，而双方当事人所提交的证据均无法直接证明各自的主张。参照海口市人民政府《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》第十八条第二款"建筑面积在300平方米以上或自建三层以上的个人住宅，业主应当在开工前按照有关规定，向工程所在区建设行政主管部门申请办理施工许可证"的规定，在履行合同过程中，吕红华、杨美兰在建设涉案房产时未向相关政府机关申请建设审批手续，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条之规定，本院推定涉案房屋未能继续建造系因政府的原因造成，故对涉案房产应按照《土地合作合同》中约定的曾庆友占75%、吕红华、杨美兰占25%的比例分配。综上，吕红华、杨美兰以曾庆友在履行合同过程中未按约定将涉案房产建造至八层，存在违约情形的上诉理由不成立，本院不予支持。四、关于2016年9月21日作出的《安置协议》能否作为定案依据的问题。在本案中，曾庆友因涉案房产的拆迁安置补偿已向相关部门提出异议，在一审法院就本案立案受理后，并对相关安置补偿款进行诉讼保全的情况下，该安置协议对受偿权利人及补偿项目进行了实质变更，故该协议不能作为本案的定案依据。吕红华、杨美兰的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。五、关于按时签约搬迁奖励、提前签约搬迁奖励的分配问题。《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》及《海口市美兰区龙岐村片区棚户区（城中村）改造项目征收补偿方案》中均规定了被征收土地上建有房产，按时签订安置协议并按规定时间搬迁的，可以享受按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励，且上述规定中按土地面积的评估价值确定的是奖励的标准，而非因土地给予的奖励，故上述拆迁及搬迁奖励均涉及房产的权益，一审判决认定房产权益人应获得按时签约搬迁奖励和提前签约搬迁奖励符合法律规定，本院予以维持。综上所述，一审判决认定曾庆友应分得海口市美兰区龙歧居委会龙歧村75号地块（征收编号CC52和CC52-1）住宅房屋征收补偿款2068876元符合法律规定，本院予以维持。吕红华、杨美兰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。六、关于违约金的问题。在本案中，涉案土地登记在吕红华、杨美兰名下，在建造涉案房产时未向政府相关部门申请建设许可，也未办理房产证，故征收涉案房产时的安置补偿相对方是吕红华、杨美兰，而非曾庆友，曾庆友仅基于双方签订《土地合作合同》中享有的权益对吕红华、杨美兰获得的补偿款具有请求权。且根据双方在《土地合作合同》中关于"因甲方（吕红华、杨美兰）因素造成合同无法继续履行，造成守约方的损失，应按拆迁赔偿价的双倍支付守约方损失"的约定，吕红华、杨美兰未在拆迁时登记曾庆友的名字并非造成合同无法继续履行的原因，且其行为并未对曾庆友造成实质性损害，曾庆友也已就其享有的权益提起诉讼进行主张。由于曾庆友未能就其所主张遭受的损失提供充足证据佐证，其要求吕红华、杨美兰支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，吕红华、杨美兰的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初397号民事判决第一项；二、撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初397号民事判决第二、三项；三、驳回曾庆友的其他诉讼请求。一审案件受理费37800元，由吕红华、杨美兰负担20181.24元，曾庆友负担17618.76元；保全费5000元，由吕红华、杨美兰负担；二审案件受理费37800元，由吕红华、杨美兰负担20181.24元，曾庆友负担17618.76元。本判决为终审判决。审 判 长 韩 芬审 判 员 陈桂华审 判 员 谭晓梅 二〇一七年十二月十四日法官助理 王曼娜书 记 员 周 娟速 录 员 杨建悦附相关法律条文、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。