广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0302民初970号 原告：黄日旺，男，1953年11月12日出生，汉族，燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司退休职工，住桂林市象山区。 被告：桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区中隐路**，统一社会信用代码：91450302552296735F。 法定代表人：刘海峰，该公司总经理。 原告黄日旺与被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司（以下简称：城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序审理。在本案审理过程中，本院发现本案案情复杂，于2017年9月12日依法裁定转为普通程序进行审理，于2017年12月7日公开开庭审理了本案。原告黄日旺、被告城投公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋权属证书；2.被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金（违约金计算：从2015年7月8日起暂计至2017年7月8日，按原告房屋建筑面积112.59平方米×16元×24个月=43234.56元，此后继续按照前述标准计算至被告交付房屋权属证书之日止）；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年3月25日签订《征收补偿安置房屋协议书》，协议第五条第4、5点规定：甲方城投公司安置房验收交付使用后（以交房屋钥匙给乙方为准），一年内统一办理房产证、土地证交付给乙方。2014年7月8日，原告接到交房通知，领取了6栋3单元501号、面积为112.59平方米住房钥匙，签订了《前期物业管理服务协议》并按规定缴纳了物业费等相关费用。2015年7月8日是被告承诺一年内为原告办理房屋权属证的期限，《协议书》规定如不能在一年内办理房屋权属证书交付给原告，则属违约，违约条款中规定，违约金按原告房屋建筑面积×16元/月来计算。原告多次找被告要求其解决均无果。被告的违约给原告生活、工作、小孩读书、贷款、出国旅游等方面造成了很大损失和伤害，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告城投公司辩称，1.被告一直在为原告办理房屋权属证书，被告不认可原告关于违约金的计算标准，计算标准应为：拆迁房屋面积×8元/平方米×逾期时间（以交钥匙时间或有证据证明交房时间为准）；2.诉讼费应由法院依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方提交的证据，当事人对真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 2014年3月25日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《征收补偿安置房屋协议书（产权调换）》（以下简称：协议书），约定：甲方用琴潭组团A23地块6栋3单元5楼01号，建筑面积为112.59平方米，套内面积为101.55平方米的安置房与乙方所有的建筑面积为61.62平方米房屋进行产权调换。安置房屋面积以办理房产证的测绘面积为准；经评估，乙方房屋补偿价格砖混3500元/平方米；面积确认及面积差异处理：甲方用安置房中的61.62平方米与乙方被征收房屋的有效建筑面积61.62平方米以1:1的比例进行产权置换，双方互不补差价。安置房公摊面积11.04平方米无需乙方负担。甲方规划建设安置房面积超过乙方被拆房屋有效面积部分20平方米内（含20平方米），由乙方按1800元/平方米向甲方补差；超过20平方米以上部分按6000元/平方米有乙方向甲方补差；一般过渡期为24个月。乙方自找过渡房的面积部分，甲方按规定付给乙方搬迁补助费、停产停业补助费、临时安置补助费。住宅临时安置补助费按每月每平方米16元计算，每三个月结算一次；安置房验收交付使用后，应由甲方在一年内统一办理房产证、土地使用证交付给乙方；乙方付清房屋价款后，方能领取房屋及办理所有权证；违约责任：1.甲方延长过渡期限的，按《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条第（二）款执行。2.甲方应当在安置房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如甲方的责任，乙方不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，双方同意下列意见处理：“视为甲方房屋未交付使用，按本协议违约责任第1条执行”；等等。 2014年7月7日，原告将安置房面积补差款92599元给付被告。2014年7月8日被告将琴潭组团A23地块6栋3单元5楼1号房交付原告。同日，原告与桂林市悦城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。之后，被告以“A23地块2015年12月前临时安置补助费”名义支付5661元给原告，该笔款项计算标准是以每月每平方米16元，从2015年7月8日起按原拆迁房屋面积计算至2015年12月31日。 本院认为，原告与被告城投公司签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。本案的争议焦点：一、关于被告城投公司是否构成违约的问题；二、违约金如何计算。 一、关于被告城投公司是否构成违约的问题。 被告已经将安置房屋交付给原告，原告要求被告按照协议约定的时间给付安置房屋的房产证和土地使用证。因为办证的主体不是被告，根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”的规定，办证主体应是不动产登记机构。被告依法应当履行的是办证的协助义务，所以双方在协议书第五条第5点约定：“安置房验收交付使用后，应由甲方在一年内统一办理房产证、土地使用证交付给乙方。”，应当视为被告城投公司依法应在房屋交付后一年内履行协助办理产权登记手续的义务，被告至今未履行完毕，应属违约。故本院依法判决被告履行协助原告办理房屋不动产权证书。 二、关于违约金的计算问题。 被告城投公司至今未履行完毕协助办理产权登记手续的义务，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，主要存在两个问题：一是以被拆迁房面积亦或是安置房屋面积计算的问题；二是单价标准的问题。 （一）关于面积的问题 按照协议书约定，被告未按约定办证则按协议书第七条第一款延长过渡期限的处理方式来处理，即按《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）第三十条第（二）款的计算标准。《暂行办法》中涉及补偿费用计算标准皆以被征收房屋面积来计算，故适用该《暂行办法》计算则应以被征收房屋面积来计算。原告主张按安置房面积计算没有合同依据，现合同已经给出了参照标准，按被拆迁面积计算即是按合同约定的计算标准，故违约金应按被拆迁面积计算。 （二）关于单价的问题 根据协议书约定，逾期办证违约金参照临时安置费计算方法予以给付，而根据《暂行办法》的规定临时安置房费根据自行安排安置房、提供周转房、货币补偿三种情形，分成不同的计算方式。鉴于被告已经将房屋交付给原告使用，且原告无需对房屋的居住另行开支或者另行寻找周转房，采用视为提供周转房的情形计算违约金更符合公平原则。故，对原告主张每月每平方米16元的标准计算违约金，本院不予支持，应按照每月每平方米8元的计算标准计算违约金。 综上，被告应支付原告违约金计算方式应为被拆迁房屋面积61.62平方米×8元/平方米×违约时间。 另，被告于交房后一年发放给原告的名为安置补助费的费用，庭审中被告陈述该费用实际就是逾期办证违约金，从当时安置房屋已经实际交付使用和该款项的发放起算时间也可认定此笔款项应为逾期办证违约金。现被告主张应从被告应给付原告的违约金中予以扣减，符合法律规定，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司协助原告黄日旺办理桂林市秀峰区琴潭组团A23地块6栋3单元5楼01号房屋的不动产权证书； 二、被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司向原告黄日旺支付逾期办证违约金（违约金计算：以被拆迁房屋面积61.62平方米为基数，自2015年7月8日起按每月每平方米8元计至不动产权证书登记至原告名下之日止，并扣减已支付的违约金5661元）。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按上述规定期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费881元（原告已预交441元），由原告黄日旺负担441元，由被告桂林市城市建设投资有限责任公司负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费881元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长 陈 芳 审判员 蒋 峰 审判员 程诗淇 二〇一七年十二月二十六日 书记员 蒋文莉 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》 第三十条被征收房屋为住宅房屋的： （一）搬迁费 选择产权调换和货币补偿的，根据实际需要搬迁的次数，按照被征收房屋产权记载建筑面积每平方米10元/次支付搬迁费；每次搬迁费总计不足500元的，按500元给付。 （二）临时安置费 1.选择产权调换且自行安排临时安置住房的，在过渡期内，每月按被征收房屋评估价值的0.4%支付临时安置费；每套被征收房屋临时安置费总计每月不足500元的，按500元给付。非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之月起按150%支付临时安置费。 2.选择产权调换且需房屋征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。但非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之月起支付50%临时安置费。 3.选择货币补偿的，按产权调换临时安置费的计算标准，给予被征收人一次性3个月的临时安置费。