福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初17112号 原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路**国贸大厦**。统一社会信用代码91350200612025428E。 法定代表人：王春茂，执行董事。 委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所执业律师。 被告：吴建萍，女，1969年8月4日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称“国贸物业公司”）与被告吴建萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王秀爱及被告吴建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：判令吴建萍立即支付厦门市湖里区五缘东二里国贸蓝海小区10号1201室房屋的物业服务费37243.8元、房屋公共维修金7095.6元、公摊水电费1563.1元、公摊水费204.1元。事实和理由：国贸物业公司系厦门市湖里区五缘东二里国贸蓝海小区的前期物业管理公司，吴建萍系本小区****房屋的产权人。该房产建筑面积为218.97㎡。物业服务费2.1元/㎡，公共维修金0.4元/㎡。上列物业从2010年1月1日至2016年9月30日期间共拖欠物业服务费37243.8元、房屋公共维修金7095.6元、公摊水电费1563.1元、公摊水费204.1元。国贸物业公司经多次催讨未果。 吴建萍辩称，1.物业服务费及其他费用应在房屋交接完成、验收确认合格后，并在其应享受的房屋合理装修期限已满之日起交，现开发商没有向其交房，其也没有实际居住，故其拒绝缴纳讼争的物业服务费、房屋公共维修金、公摊水电费；2.其与开发商厦门国贸金海湾投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定该公司作为该商品房的出卖人，在房屋到达交付使用条件后，有义务和责任向买受人送达交房通知书、竣工验收报告等重要资料，并履行完成交接房和房屋验收义务。但开发商并未提交证据证明向其寄送了《交房通知书》、履行了通知交房的义务；3.国贸物业公司也并未向其寄送原始发票和催缴通知单。 本院经审理认定事实如下：2007年7月7日，吴建萍向厦门国贸金海湾投资有限公司购买其开发的“国贸蓝海”商品房，双方签订《商品房买卖合同》，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。合同所附的《补充协议书》第六条约定：具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准，买受人应当在出卖人通知的交房时间办理房屋交接的相关手续，否则，视为出卖人已于通知的交房时间将符合交付使用条件的商品房交付买受人，自通知的交房时间起，与该商品房有关的一切风险、费用、损失及责任均由买受人承担。《补充协议书》第十六条约定：买受人保证《商品房买卖合同》正文前所载的买受人及其代理人的地址、邮政编码、联系电话等内容真实有效，如有变更，应在变更之日起7日内以书面方式通知出卖人，否则，有关通知等未能有效送达的责任由买受人自行承担。出卖人发出的通知等新建的投邮之次日视为送达日期。 2008年，“国贸蓝海”经设计、勘查、施工、监理等部门竣工验收，取得《厦门市建设工程竣工验收报告》。 2008年10月22日，厦门国贸金海湾投资有限公司与国贸物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由国贸物业公司为“国贸蓝海”（座落于厦门市湖里区缘湾商务运营中心旁）提供物业管理服务。委托管理期限自2008年12月31日起至2011年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。国贸物业公司提供的物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化养护，车辆停放管理，维持公共秩序维护等；物业管理服务费收费标准为：高层住宅按2.1元/月·平方米收取。房屋公共维修金的收费标准为：高层住宅按0.4元月·平方米收取。物业服务费用按季交纳。业主应于开发商通知交房期限届满之日起交纳物业服务费用。 2009年1月20日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于国贸蓝海物业服务等级及收费的备案函》（厦价房［2009］16号），确认国贸蓝海物业服务等级及收费符合《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》有关规定，同意备案。 2010年1月6日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于国贸蓝海物业服务收费有关事项的通知》（厦价房［2010］2号）明确，“国贸蓝海”的物业服务收费按国贸物业公司与业主书面约定标准执行（住宅2.1元/月·平方米），其他收费属于政府指导价仍按厦价房［2009］16号的文件规定标准执行。 2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日，厦门国贸金海湾投资有限公司与国贸物业公司又三次续签了《前期物业服务合同》，内容与2008年10月22日所签订的《前期物业服务合同》内容一致，委托期限自2013年1月1日至业主委员会成立并选定新的物业管理者为止。 另查明，吴建萍系湖里区五缘东二里10号1201室房屋的业主，房屋建筑面积218.97平方米。 以上事实，有国贸物业公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同备案证明、《前期物业服务合同》、《厦门市建设工程竣工验收报告》及双方的庭审陈述为证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 本案的争议焦点为：吴建萍是否应当交纳讼争房屋的物业服务费及房屋公共维修金。 围绕该焦点，国贸物业公司向本院提交以下证据：证据1.编号为EF907433354CN、EG985734847CN两张EMS特快专递邮件详情单，拟证明厦门国贸金海湾投资有限公司于2008年12月19日和2009年2月19日两次向吴建萍寄送交房通知书，通知其接收讼争房屋；证据2.《厦门日报》广告，拟证明厦门国贸金海湾投资有限公司于2008年12月31日在《厦门日报》刊登广告通知交房；证据3.律师函、欠费催缴通知单及EMS特快专递邮件详情单（编号为1036503075504、EU863659989CS、1093558020302），吴建萍对上述证据的真实性不予确认，称其并未收到交房通知书和欠费催缴通知书，开发商所刊登的广告也仅是楼盘促销广告，无法形成对买受人进行交房通知的有效凭据。为证明其抗辩意见，吴建萍向本院提交了以下证据：证据1.其致送厦门国贸金海湾投资有限公司的信函，拟证明开发商并未向其办理交房及房屋验收手续。证据2.欠费催款通知书及EMS单，拟证明国贸物业公司曾就讼争房屋的物业服务费及房屋公共维修金在厦门市湖里区人民法院起诉，后撤诉。国贸物业公司在提交给厦门市湖里区人民法院的证据中，编号为1036503075504的EMS详情单是空白的，而在本案中，该详情单却详细填写了内容，故其认为这份详情单并没有邮寄，内容是后面补上的，系伪造的证据。国贸物业公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性均无异议，但在提交给厦门市湖里区人民法院的EMS详情单之所以空白是因为没有复印清楚。国贸物业公司认为，厦门国贸金海湾投资有限公司系按吴建萍在购房合同中所留联系方式向其送达《交房通知书》，依据《商品房买卖合同》及《补充协议书》的约定，未能有效送达的责任应由买受人吴建萍自行承担。 结合原被告双方的举证质证，本院分析认为，根据讼争《前期物业服务合同》约定，业主应于开发商通知交房期限届满之日起交纳物业服务费用。依据国贸金海湾投资有限公司与吴建萍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。具体交房时间以出卖人发出的交房通知确定的时间为准。国贸物业公司称厦门国贸金海湾投资有限公司曾于2008年12月19日和2009年2月19日两次向吴建萍寄送交房通知书，但所提交的编号为EF907433354CN、EG985734847CN的两张EMS特快专递邮件详情单上并未有邮戳、也未提供邮件跟踪查询结果及签收回执，无法证明其实际向吴建萍寄送了该两份交房通知书。而2008年12月31日《厦门日报》所发布的“国贸蓝海”的楼盘广告也仅载“温馨提示：具体交房日期以《交房通知书》所载时间为准”，并未通知具体的交房日期，不能视为交房通知。综合国贸物业公司提供的证据，无法证明国贸金海湾投资有限公司依约向吴建萍履行了交房通知义务。吴建萍未收到交房通知书，无法知晓具体的交房期限，《前期物业服务合同》约定的业主交纳物业服务费的时间要件（即“开发商通知交房期限届满之日”）未成就，故吴建萍无须交纳物业服务费及房屋公共维修金。 综上，本院认为，国贸金海湾投资有限公司与国贸物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对合同双方当事人及全体业主均有约束力。现开发商国贸金海湾投资有限公司未履行书面通知交房的义务，《前期物业服务合同》约定的业主交纳物业服务费等相关费用的时间要件未成就，吴建萍有权拒绝交纳物业服务费和房屋公共维修金，本院对其抗辩意见予以采信，国贸物业公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门国贸物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费952元，减半收取计476元，由厦门国贸物业管理有限公司。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 吕逗秋 二〇一七年十二月十八日 代书记员 林雅静 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。