福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0104民初4475号 原告：郑凤蕊女，1978年6月16日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。 法定代表人：郑钟，总经理。 委托诉讼代理人：薛一通、邱星，公司员工。 原告郑凤蕊与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑凤蕊的委托诉讼代理人龚雅铃、被告泰禾公司的委托诉讼代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欺诈及逾期交房违约金暂约10098元（计算方法以1272311元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰，从2014年10月1日起，至被告违约行为结束之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金约为3776元（违约金的计算方法以1272311元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2015年10月1日起，至被告违约行为结束之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年11月28日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》中约定原告向被告购买位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第Ａ×＃楼×单元号房，该商品房的总价款为1272311元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……”。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款1272311元，但被告在向原告交房时对原告隐瞒了原告所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实。故被告欺瞒其建设的商品房未通过验收的事实而向原告交付房屋的行为属于欺诈交房，不仅违反了双方签订的《合同》第八条的约定，且违反了国家关于交付城市商品房的强制性法律规定，被告应当向原告承担的违约责任应当参照逾期交房的违约责任，所以根据《合同》第九条约定被告应向原告支付欺诈交付商品房的违约金暂约为10098元（计算方法以1272311元为基数，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰，从2014年10月1日起至被告违约行为结束之日止）；被告在向原告交房后，因被告原因，原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告的行为违反了《合同》第十四条的约定，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金暂约为3776元（违约金的计算方法以1272311元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率标准0.35%，从2015年10月1日起，至被告违约行为结束之日止）。综上所述，被告违法违约交付房屋的行为及逾期不能办理房屋权属登记的行为均严重侵害原告的合法权益，现原告根据相关法律规定诉至贵院，恳请贵院支持原告诉讼请求。 被告辩称，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干法律问题的解释》第11条，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，被告已经于2014年12月29日交付房屋，原告已接收钥匙并实际使用，被告不应再承担交付后的逾期交房违约金。被告同意依据合同第8条赔偿原告未达到交房条件交付房屋的违约金2000元。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2012年11月28日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第Ａ×＃楼×单元号房，该商品房的总价款为1272311元；合同第八条约定：被告应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付原告。第九条约定：逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、原告不退房，被告逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金。 另查明，合同签订后原告已支付了全部购房款1272311元，并于2014年12月29日接收讼争房屋。本案讼争的泰禾红峪A3#-A6#、A7#、A14#楼及地下室建设工程于2016年8月31日综合评定工程消防验收合格。截至目前讼争房屋尚未办理产权初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告诉请判令被告向原告支付逾期、欺诈交房违约金。合同第八条约定：被告应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付原告。第九条约定：逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。原告于2014年12月29日接收讼争房屋，视为房屋的交付使用，故被告应支付从2014年10月1日起至2014年12月29日逾期交房违约金22901.6元（1272311元×0.02%×90天）。由于讼争房屋在交付时确实不符合合同第八条约定的交付条件，故被告仍然应当根据合同第八条约定承担瑕疵交付的违约责任。本案讼争的泰禾红峪A3#-A6#、A7#、A14#楼及地下室建设工程于2016年8月31日综合评定工程消防验收合格，被告交付讼争房屋时明知该工程尚未通过消防验收，却未向业主明示，导致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故被告应对其瑕疵交房行为承担过错责任，本院酌定被告赔偿原告瑕疵交房赔偿金10000元，以示惩戒。原告诉请判令被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金，符合合同约定，本院予以支持。由于原告至今未接到办理房屋所有权初始登记的通知，被告应支付原告接收讼争房屋365日之后，即从2015年12月29日起至原告接到办理房屋所有权初始登记的通知之日止，按原告已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑凤蕊支付逾期交房违约金22901.6元； 二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑凤蕊支付瑕疵交房违约金10000元； 三、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑凤蕊支付逾期办理讼争房屋所有权初始预登记违约金（以1272311元为基数，按中国人民银行规定的同期活期存款基准利息，从2015年12月29日起计算至原告接到办理房屋所有权初始登记的通知之日止）； 四、驳回原告郑凤蕊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费146元，适用简易程序减半收取73元，由被告福州泰禾房地产开发有限公司负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任小平 二〇一七年十二月八日 书记员  庄 源 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。