河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0325民初2086号原告：李艺柯，男，汉族，1988年2月21日出生，住河南省嵩县。原告：刘佩，女，汉族，1989年9月8日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：任宏坤，河南凯光律师事务所律师，特别授权。被告：河南天泰富地置业有限公司。住所地：嵩县县城建设路*号金鑫印刷厂院内。统一社会信用代码：91410325675373358D。法定代表人：张跃红。委托诉讼代理人：李川，河南凯光律师事务所律师，特别授权。原告李艺柯、刘佩诉被告河南天泰富地置业有限公司商品房预售合同、不当得利纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艺柯、刘佩及其委托诉讼代理人任宏坤、被告河南天泰富地置业有限公司委托诉讼代理人李川均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李艺柯、刘佩向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付截止2017年8月21日的逾期交房违约金8616元；2、判决被告从2017年8月22日起，按每日房款343567元的万分之零点三支付逾期交房违约金至被告交付经验收合格的房屋之日；3、判决被告向原告退回预收的契税及相关费用11505元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订有《商品房预售合同》，合同约定：1、被告将自己开发建设的位于嵩县汽车站的‘鸿运大厦’房屋一套出售给原告；2、被告按合同约定时间将经验收合格的房屋交付给原告，逾期交房应按已付房款日万分之零点三支付违约金。原告按合同支付了全部房款，而被告却未按约定交付房屋，因此被告应向原告支付逾期违约金。同时，被告预收原告2.3万元用于缴纳房屋维修基金、契税及办理房屋所有权证费用，但被告只缴纳了房屋维修基金，由于无法办理房屋所有权证，其他费用没有交纳，原告要求被告退回，待办理房屋所有权证时自己交纳。被告河南天泰富地置业有限公司辩称：1、答辩人不是本案适格被告，本案所签订的合同虽然是以答辩人的名义，但是该合同的实际履行人是胡东海，因为鸿运大厦项目是胡东海借用答辩人的资质独立经营，该项目与答辩人无关，由此产生的义务也不应由答辩人承担。2、据答辩人了解，原告起诉的房屋胡东海已实际交付，不应当再计算逾期交房违约金，预收的契税由于房产证正在办理当中，所以也不应当退还。综上，请求驳回原告对答辩人的诉求。经审理查明：2015年6月10日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0020879），双方约定：原告（××）购买被告（××）所开发的嵩县汽车站“天泰、鸿运大厦”第1幢1单元1803室号房，房屋代码为151759。预测建筑面积共127.72平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，每平方米2690元，总金额343567元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”第一项约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。”第三项约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”第四项约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）依据房管部门实测面积为准，最终房价款多退少补。……”合同第六条“付款方式及期限”约定：××按下列第3种方式按期付款：3、其他方式按揭方式付款，首付金额以抵押合同为准。合同第八条“交付期限”约定：“××应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、由于相关政策、法律、法规、等原因影响交房的；3、由于天气或政府规划等，不可抗力因素影响交房的。合同第九条约定“××逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期超过90日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。⑵……”。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：××按电话方式通知××办理交接手续，逾期60日内未办理交接手续的，视为该房屋已交付使用，并按物业管理公司符合政策规定缴纳相应管理费。合同第十五条“产权登记”约定：“××应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、××不退房，××按已付房价款的0.1‰向××支付违约金”。同时，合同对项目建设依据、销售依据、保修责任等均做了约定。2015年6月30日原告签署、办理了个人购房借款和房地产抵押合同。另查明：2015年4月4日，原告向被告缴纳房屋维修基金、契税及办理房屋所有权证费用2.3万元，其中维修基金11495元，被告已缴纳。其余费用11505元被告未交纳。被告于2016年3月23日将上述房屋交付给二原告。本院认为，原、被告交房时间为2015年5月31日，签订合同为2015年6月10日，交房时间早于合同签订时间，不符合交易习惯，属于合同瑕疵，但合同瑕疵并不影响依法成立的合同效力。结合2015年6月30日原告才办理贷款手续的事实和现实交易习惯，交房、交款时间均认定为2015年6月30日为宜。现原告已按约定支付了房价款的义务，被告没有按期向原告交付房屋，且无证据证明有合同约定的延期交房的事由发生，故被告应按《商品房预售合同》第九条的约定承担违约责任。被告收取原告23000元的房屋维修基金以及契税和相关办理房产证的费用，除了房屋维修基金原告认可外，其余费用因并未实际发生，且收取没有合法根据，属于不当利益，原告请求被告返还，本院予以支持。被告无论作为合同的相对方，还是作为分公司的设立者，均应依法承担民事责任，因此对被告“鸿运大厦项目是由胡东海实际投资经营，只是借用被告的名义，被告对该项目没有实际控制的权力，该项目是独立经营，自负盈亏，与被告没有任何关系”的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，判决如下：一、被告河南天泰富地置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告李艺柯、刘佩支付逾期交房违约金（按原告已交付房价款343567元的日万分之0.3的标准，从2015年6月30日起计算至2016年3月22日）；二、被告河南天泰富地置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告李艺柯、刘佩返还不当收取款项11505元；三、驳回原告李艺柯、刘佩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取151.5元，由被告河南天泰富地置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  席晓峰二〇一七年十二月七日书记员  李 楠