广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0202民初1980号 原告（反诉被告）：关某，女，汉族，住广西柳州市柳**。 原告（反诉被告）：邓某某，女，汉族，住广西柳州市柳**。 委托代理人唐立华，广西仁清律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈某某，男，汉族，住柳州市柳**。 原告（反诉被告）关某、邓某某互诉被告（反诉原告）陈某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人唐立华、被告（反诉原告）陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告2013年5月23日签订的《商铺租赁合同》及2015年6月10日签订的《补充协议》。二、判决被告支付原告租金(267702)、物业管理费(9948)、大厦公摊水电费(1332．16)，四楼厕所水费分摊(42．5)合计人民币279024．66元(暂时从2017年1月计算至2017年6月，其佘另计)。三、判决被告向原告支付违约金687343．9元(按合同总租金6873439元的10％计算)。以上合计966368.26元。四、判决被告承揽本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月23日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方拥有承租权的位于柳州市“某某汇”第四层建筑面积为1035．70平方米(实际使用面积725平方米)的场地出租给被告使用，主要内容如下：1、具体约定每月的租金金额，除首月租金被告应于2014年8月1日支付外，其余每月租金应当于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金，每逾期一日应当按日租金的双倍支付违约金月末节假日顺延工作日。2、被告具有拖欠房租累计1个月以上等违约行为，原告有权终止合同收回商铺，被告应当按合同总租金的l0%向原告支付违约金。3、免租期等相关事项：2015年6月10日双方又签订《补充协议》重新约定租期从2014年1月1日至2025年12月31日共12年，其中2014年1月1日至2015年3月31日为免租期，从2015年4月1日起开始计算租金同时也调整了每月的租金金额其中2016年4月1日至2017年3月31日每月租金为人民币43529，2017年4月1日至2018年3月31日租金每月人民币45705元；从2014年10月1日起按每平方米2元缴纳物管费。双方签订合同后，各自按合同约定履行义务。但被告从2017年1月起拒绝缴纳租金等费用如下：1、2017年1月份租金43529元、物业管理费1658元。2、2017年2月份租金43529元、物业管理费1658元。3、2017年3月份租金43529元、物业管理费1658元。4、2017年4月份租金45705元、物业管理费1658元。5、2017年5月份租金45705元、物业管理费1658元。6、2017年6月份租金45705元、物业管理费1658元。7、2016年12月12日至2017年1月11日大厦公摊水电费776．14元，四楼厕所水费分摊23．4元。8、2017年1月12日至2017年2月11日大夏公推水电费556．02元，四楼厕所水费分摊19．1元。以上合计279024．66元。原告虽然多次督促被告履行支付义务，但被告一直以各种理由拒绝支付，甚至以避而不见、拒接电话等方式逃避债务，无奈只好依合同之约定向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，维护原告的合法权益。 被告辩称：反对原告的诉讼请求，被告在2017年1月看到一篇关于某某汇违建的文章，某某汇私自改建未作认证存在安全隐患，经查被告出租给原告的场所就有安全隐患，被告意识到问题的严重性，多次与原告交涉，根据合同法233条规定可以随时解除合同，被告于2017年3月29日通过快递的方式向原告送达解除合同的通知函，当原告均以各种理由拒绝签收，我方通过微信和短信将此通知发给原告，但原告不予理睬。 反诉原告（被告）（以下统称被告）向本院提出诉讼请求：一、解除原告于被告2013年5月23日签订的《商铺租赁合同》及2015年6月10日签订的《补充协议》。二、判决被告返还原告已缴纳违建部分租金合计122982元（面积约100平米），返还原告已缴纳违建部分物业费6000元。三、判决被告赔偿原告装修费307200元（按面积512平米，600元/平米计算）。四、判决被告返还原告租赁押金124368元。五、判决被告返还原告公共装修费用54451元。六、判决被告向原告支付违约金687344元（按合同总租金6873439元10%计算）。七、以上各项合计1302345元，扣除原告尚欠被告2017年1-3月租金及物业管理费135561元，被告合计应支付原告1166784元。八、判决被告承揽本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月23日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，于2015年6月10日双方签订《补充协议》，约定由甲方将拥有承租权的位于柳州市“某某汇”第四层建筑面积为829.1平米（实际使用面积512.4平米）的场地出租给原告使用。1、原告于2017年1月在微信朋友圈看到一篇关于某某汇违建的文章《柳州某某公司利益熏心，铜臭蒙了眼，要钱不要命，某某物业唯利是图，政府眼皮下，胆敢耍花枪》，文章指出某某汇私自随意改建，无视安全，未做任何专业的认证，室内随意搭建，增加楼层，存在严重安全隐患。经查，原告承租的位置就有一处存在违建现象，原告意识到问题的严重性，就此多次与被告交涉，但被告一直以各种理由未予回复。2、因被告出租给原告的场地存在严重安全隐患严重威胁承租人的安全，为此原告根据《合同法》第233条的规定，于2017年3月29日通过顺丰速运向被告送达《解除租赁合同通知函》，但被告均以各种理由拒绝签收，我方无奈只好通过微信、短信形式将此通知函发给被告，但被告均未理睬。3、因被告出租给原告的场地违建，导致其中约300平米套内面积无法正常使用。4、根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，被告与原告签订的《商铺租赁合同》系无效合同。5、根据民事判决书（2017）桂0202民初650号判决结果，被告与原告签订的《商铺租赁合同》系无效合同。6、根据合同约定，原告有权终止合同，被告应当按照合同总租金的10%向原告支付违约金。 反诉被告（原告）（以下统称原告）辩称，没有事实及法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈某某提交的证据1、某某汇违建文章，无原件予以核实，且无其他证据佐证，本院不予采信；2、解除合同通知函及快递回执，没有原件予以核实，且被告未签收亦不认可，本院不予采信；3、微信及短信记录，有原件予以核实，本院予以采信；4、某某汇四层平面图，没有原件予以核实，且无其他证据佐证，本院不予采信；5、（2017）桂0202民初650号民事判决书，该案尚在二审中，该判决书尚未生效，本院不予采信。当事人对证明目的有异议的证据，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 经审理查明，2013年5月23日，关某作为甲方与陈某某乙方签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方拥有承租权的位于柳州市“某某汇”第四层建筑面积为1035．70平方米(实际使用面积725平方米)的场地；租金按月交纳，除首月租金被告应于2014年8月1日支付外，其余每月租金应当于每月5日前支付当月租金；拖欠房租累计1个月以上，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方还应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；甲方违反本合同约定，提前收回商铺的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金；乙方缴纳押金，双方无任何违约行为的退还押金，乙方违约的，押金抵偿损失；物业管理费、水费、电费与商铺有关的实际使用费由乙方支付。2014年1月27日，关某与某某物业服务有限公司签订《某某汇楼板洞口封堵管理协议》，合同总价款279000元（以实测为准）。2015年6月10日，关某、邓某某作为甲方与陈某某乙方签订《补充协议》，约定乙方建筑面积829.1平方米(实际使用面积512.4平方米)，租期从2014年1月1日至2025年12月31日共12年，其中2014年1月1日至2015年3月31日为免租期，从2015年4月1日起开始计算租金，2016年4月1日至2017年3月31日每月租金为人民币43529元，2017年4月1日至2018年3月31日租金每月人民币45705元；从2014年10月1日起，乙方按每平方米2元缴纳物业管理费；四楼公共区由甲方负责装修完成，双方同意按总数27万按承租面积的比例进行分摊，乙方承担公共装修费用为54451元。签订合同后，被告向原告支付了押金124368元。双方于2017年前均按照合同及协议履行了相应义务。2017年1月起，陈某某不再向原告缴纳租金、物业费等费用，并以其承租的场地属于违建于2017年4月6日通知原告解除。原告多次通知陈某某缴费，后双方发生争议故诉至本院。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告租赁的场地是否含有违建的问题，被告主张其租赁的场地未经同意进行封堵，含有100平米违建，存在安全隐患，导致无法经营，但被告无法提供相关的证据证明其租赁的829.1平方米中含有违建并影响经营。结合双方签订的合同及协议看，双方在合同中约定的租赁面积为1035.7平方米，后在公共区装修后，被告承担了公共装修费，双方签订补充协议变为829.1平方米。原告称面积已经调整，封堵面积不含在被告租赁面积内，被告交了公共装修费视为同意封堵。综合以上，被告对其主张未能提供充分证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告关于违建的主张不予采信。同时，被告以违建为由主张原告负违约责任、返还违建部分的租金、物业管理费、装修费的诉请亦缺乏证据，无法成立，本院不予支持。 关于租金及物业管理费，按照协议约定，2017年1月至6月的租金为267702元（43529×3个月+45705×3个月），物业管理费为9949元（829.1平方米×2元×6个月）。期间，被告租赁使用原告场地，被告应按约向原告支付以上费用277651元。 关于大厦公摊水电费、四楼厕所水费分摊，原告未提交2017年1月至6月的具体公摊水电费数额，无法计算被告应缴纳部分，且被告提交的收据仅显示关某曾收取租金和物业管理费，未涉及到水电费问题，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于违约金，根据双方在合同中的约定，拖欠房租累计1个月以上，可以终止合同按合同总租金的10%向支付违约金，双方在庭审中对违约金的计算依据均予以认可。被告从2017年1月未依约交付租金，构成违约，其应当承担相应的违约责任。原告主张本案起诉之日为合同解除之日，合同实际履行期截至起诉之日2017年7月4日止，合同的总租金即从2014年9月算至2017年7月，期间的总租金为1519430元，按10%计算，违约金为151943元，该违约金相当于三个多月的租金，与实际损失相符，故被告应当向原告支付违约金151943元。 关于押金，被告已缴纳押金124368元，按约定双方无任何违约行为的退还押金，乙方违约的，押金抵偿损失，原告的损失为主要租金及物业管理费的损失。现被告逾期缴纳租金构成违约，押金不能返还被告，应折抵租金及物业管理费，押金折抵后被告应向原告支付租金及物业管理费153283元（267702+9949-124368）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告关某与被告陈某某2013年5月23日签订的《商铺租赁合同》及2015年6月10日原告关某、邓某某与被告陈某某签订的《补充协议》； 二、被告陈某某向原告关某、邓某某支付租金及物业管理费人民币153283元； 三、被告陈某某向原告关某、邓某某支付违约金人民币151943元； 四、驳回原告关某、邓某某的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告陈某某的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费13464元（原告已预交），由原告关某、邓某某负担9211元，被告陈某某负担4253元；反诉案件受理费7651元（反诉原告已预交），由反诉原告陈某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  许兰珍 人民陪审员  何 丽 人民陪审员  何燕玲 二〇一七年十二月二十日 代书 记员  唐 啸