河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初737号原告李洪让，男，汉族，1958年8月1日生，住新乡市。原告何忠明，女，汉族，1959年10月17日生，住新乡市。二原告委托代理人夏辉，河南宇华大众律师事务所律师。被告程春华，女，汉族，1967年3月31日生，住新乡市。委托代理人郭良毅，河南悦言律师事务所律师。原告李洪让、何忠明诉被告程春华、第三人新乡市筑地资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告李洪让、何忠明撤回了对第三人新乡市筑地资产管理有限公司的起诉。原告李洪让及原告李洪让、何忠明的委托代理人夏辉，被告程春华的委托代理人郭良毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪让、何忠明诉称，2015年8月26日，原告李洪让作为卖方（合同签订人为代理人李峰）、被告程春华作为买方，新乡市筑地资产管理有限公司作为经纪方，就新乡市红旗区金穗大道1号金谷东方广场28号楼1单元17层中户11702号（系争议房屋）签订了房地产买卖合同。约定总房款为人民币395000元，定金为10000元，合同中对买方、卖方、经纪方之间的权利义务进行了约定，并且约定了违约责任。买卖双方未签订正式的房屋买卖协议。合同签订当日，原告按照合同约定将该处房产交与被告使用至今，被告仅仅支付了1万元定金和11万元的房款。按照合同约定，在房产证下后两个月内，买方需在经纪方的协助下前往银行等处签署有关按揭申请文件。2016年10月24日原告的房产证下证，原告及时并多次以口头、电话等形式沟通催告被告办理贷款事宜，被告推倭，拒不继续履行，因被告的违约行为导致合同无法继续履行。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院要求：1、判令原告与被告解除房地产买卖合同，被告向原告交回房屋；2、因被告严重违约，判令被告所付定金10000元不予返还，并且赔偿原告损失39500元；3、判令被告支付房屋租金（时间从2015年8月26日起至被告交回房屋之日止，每月租金按照1500元计算。）暂计算至2017年1月27日为25500元；4、诉讼费等费用由被告承担。被告程春华未向本院提交书面答辩状，当庭口头辩称，原告诉求没有事实和法律依据，不能成立。经本院审理查明，二原告系夫妻关系。2015年8月26日原告李洪让的儿子李峰作为原告李洪让的代表人与被告程春华由新乡市筑地资产管理有限公司作为经纪方签订房地产买卖合同一份，该合同约定：原告李洪让作为卖方，被告程春华作为买方，由原告李洪让将其位于新乡市红旗区金穗大道1号金谷东方广场28号楼1单元17层中户11702号建筑面积98.67平方米的房屋（不动产权证书登记的房屋位置为：金穗大道（东）1号金谷东方广场28号楼1单元11702室，建筑面积99.36平方米）卖给被告程春华。房屋买卖总价款为395000元，不包括税价。交易中所产生的所有税费由买方承担。在签订合同的当日，买方将定金10000元交于卖方，卖方将该处房产交于买方使用。买方于2015年9月30日前将首付款11万元交于卖方，剩余房款275000元在卖方房产证出证后两个月内，由买方向银行申请贷款，由银行直接支付到卖方账户，并办理过户。如买方未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，另外赔偿卖方房款总额的10%作为卖方损失赔偿，而卖方有权再将上述物业转让与他人，卖方不可再为此而向买方进一步追究责任，或要求赔偿损失；如卖方在收取定金后不依合约条款将上述物业售于买方，则卖方须返还双倍定金（包含定金）给买方，另外赔偿买方房款总额的10%作为买方损失补偿，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约。该合同签订后，被告程春华在签订该合同的当日将购房定金10000元交付给原告李洪让的儿子李峰，原告李洪让按合同约定将房屋交付给被告程春华。此后，被告程春华未按合同约定在2015年9月30日前交付购房首付款110000元，而是在2015年10月17日向原告李洪让的儿子李峰交付购房首付款90000元，在2015年11月11日向原告李洪让的儿子李峰交付购房首付款20000元。2016年10月24日原告李洪让办好涉案房产的不动产权证书后即通知被告程春华办理剩余房款的银行贷款手续，被告程春华未予办理。但在涉案合同约定的卖方房产证出证后两个月内，被告程春华以书面形式通知中介方新乡市筑地资产管理有限公司和原告李洪让，要求原告李洪让协助办理银行贷款手续和房屋过户手续，原告李洪让未予协助办理。2017年1月11日原告李洪让的儿子李峰书面通知被告程春华，以买方在房产证办好后两个月内未办理分期付款和过户手续为由，要求买方搬出涉案房屋，由买方交出首付款条后退款。由此，原、被告双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，程春华于2017年1月17日以李洪让为被告诉至本院要求：1、确认李洪让单方解除房屋买卖合同有效；2、判令李洪让承担违约责任，支付违约金39500元，双倍返还定金20000元，赔偿装修费6600元，共计66100元；3、退回已付房款120000元；4、诉讼费用由李洪让承担。本院立案后，程春华于2017年9月22日以促进交易，结合案件情况，以及双方均具备履行合同能力，并减轻诉累、节约司法资源为由申请撤回起诉，本院于2017年10月17日作出（2017）豫0702民初478号民事裁定书，裁定准许程春华撤回起诉。本院审理查明的事实有原告李洪让、何忠明提交的李峰通话记录清单、缴纳话费发票，李洪让的不动产产权证，李洪让、李峰、李凡、何忠明的户口本，李峰与程春华丈夫2016年11月14日的通话录音，李洪让的登机牌，房地产买卖合同，李洪让补房款收据和被告程春华提交的收条，快递单，李峰写给程春华的通知，程春华写给中介公司的通知，程春华2017年1月5日与李峰妻子的通话录音，以及本院调取的（2017）豫0702民初478号卷宗材料，以及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，原告李洪让的儿子李峰代表其与被告程春华签订的房地产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，原、被告均应严格履行。被告程春华未按合同约定的期限支付购房首付款110000元，属违约行为，其应按照双方合同约定承担违约责任。按照原、被告签订的房地产买卖合同的约定，被告程春华已交付的购房定金10000元，不再折抵购房款，由二原告取得。并且被告程春华还应按照双方的合同约定向二原告支付总房款10%的违约金，计39500元（总房款395000元×10%=39500元）。被告程春华虽未按期支付购房首付款，但因二原告此时并未要求解除涉案房地产买卖合同，且接收了被告的购房首付款，以及通知被告程春华办理购房贷款和房屋过户手续的行为，应认定为被告程春华虽违约，但未产生涉案房地产买卖合同解除的法律后果。本案中，二原告以房产证办好后两个月内，被告程春华未按合同约定办理房屋贷款和房屋过户手续为由，要求解除涉案房地产买卖合同，因证据不足，本院不予支持。因原、被告约定的以银行贷款方式支付剩余购房款的期限已逾期，故被告程春华应在本判决生效后即时将剩余购房款285000元支付给二原告。二原告要求被告程春华支付涉案房屋交付之日起至涉案房屋返还之日止房屋租金的诉讼请求，因二原告要求解除涉案房地产买卖合同的诉讼请求未得到支持，故该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告李洪让、何忠明要求解除2015年8月26日李峰代表原告李洪让与被告程春华签订的房地产买卖合同的诉讼请求。被告程春华在本判决生效后五日内将剩余购房款285000元和违约金39500元，计324500元支付给原告李洪让、何忠明。驳回原告李洪让、何忠明的的其他诉讼请求。如被告程春华未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，原告李洪让、何忠明负担837.5元，被告程春华负担837.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张习坤审 判 员  原培宏人民陪审员  李一铎二〇一七年十二月十八日书 记 员  田 敏