重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0243民初3234号原告:重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街138号，统一社会信用代码915002437562303596。法定代表人：龙兴顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。被告：重庆升辉物业开发有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪镇新牌坊三路103号升辉雅舍1单元1-4号，注册号500112000003939。法定代表人：杨维，该公司董事长。诉讼代表人：重庆升辉物业开发有限公司破产清算管理人重庆经纬资产清算有限公司，负责人：凌焯。委托诉讼代理人：夏海涛，男，系重庆经纬资产清算有限公司员工。委托诉讼代理人：董雅婧，女，系重庆经纬资产清算有限公司员工。原告重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）与被告重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尧舜公司的法定代表人龙兴顺及其委托诉讼代理人谢光寿，被告升辉公司的委托诉讼代理人杨莹（后解除了该代理人的委托）、夏海涛到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2017年11月5日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告尧舜公司的委托诉讼代理人谢光寿，被告升辉公司的委托诉讼代理人夏海涛、董雅婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尧舜公司向本院提出诉讼请求：被告升辉公司将XXXX项目拆迁房A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-3号、C4-6-1号、C4-6-2号房屋及钥匙交付给原告尧舜公司。事实和理由：原、被告先后于2008年4月17日和2012年7月24日签订《房地产开发项目股权转让协议》和《补充协议》，按照双方协议的约定，应由被告升辉公司将开发建设的XXXX项目7446㎡房屋作为拆迁房屋交付给原告尧舜公司，然后再由原告尧舜公司补偿给拆迁户，现被告升辉公司仅向原告尧舜公司交付拆迁还房面积6570.66㎡（已办证65套），尚差875.34㎡未交付给原告尧舜公司。期间，XXXX拆迁户多次找原告尧舜公司交涉，迫于稳定压力，原告尧舜公司已将A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-3号、C4-6-1号、C4-6-2号房屋网签给拆迁户（共计917.51㎡，超出42.17㎡），但被告升辉公司至今未将上列房屋及钥匙交付给原告尧舜公司。庭审中，原告尧舜公司将诉讼请求变更为：1.请求被告升辉公司将位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道渔塘社区XXXXA-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3号、C4-6-1号房屋交付给原告尧舜公司；2.原告尧舜公司向被告升辉公司支付房款476853元。被告升辉公司辩称：1.根据法释【2002】23号文件第七十一条第六项规定：尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，也就是说未交付的财产仍属于破产财产，应当在破产程序终结前统一分配。原告尧舜公司也明确了被告升辉公司未将上列房屋及钥匙交付给原告尧舜公司；2.破产程序为概括式集体清偿程序，程序终结后有关债务人的债权债务关系全部归于消灭。如果在破产程序中将债务人财产清偿给某债权人将严重损害其他债权人的利益，也会构成个别清偿；3.破产法明确规定，在破产受理前产生的债权应当在管理人处申报债权，申报债权后在最后分配的时候统一清偿，而破产债权的清偿方式为货币清偿，因此不应当支持原告尧舜公司的交房诉求。对于原告尧舜公司支付房款的诉讼请求，因交房请求不成立，故支付房款的请求也不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年4月17日，原告尧舜公司（甲方）与被告升辉公司（乙方）签订了《房地产开发项目股权转让协议》，约定甲方将坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道渔塘社区的占地面积为5293平方米的土地使用权及与之相关的“XXXX”项目的开发权全部转让给乙方。2011年7月12日，重庆市第四中级人民法院作出（2010）渝四中法民初第25号尧舜公司诉升辉公司项目转让合同纠纷一案的民事调解书，双方自愿达成了如下协议：一、尧舜公司与升辉公司于2008年4月17日签订的《房地产开发项目股权转让协议》有效，双方同意继续履行……六、XXXX项目被拆迁户还房面积，升辉公司在原合同5860平方米基础上新增加的1586平方米，拆迁还房所有面积以及与拆迁房相关事宜由尧舜公司负责还给被拆迁户，与升辉公司无关……。2012年7月24日，原告尧舜公司（甲方）与被告升辉公司（乙方）签订了《补充协议书》，第二条第4款约定：乙方应补偿的拆迁户的房屋总面积为（5860㎡＋1586㎡）＝7446㎡，位置为XXXXA、B栋18层以下面向郁江一面，补偿方式为：乙方交给甲方，再由甲方补偿给被拆迁户。后被告升辉公司已经向原告尧舜公司交付65套房屋作为拆迁还房，面积总计为6570.66平方米，尚余875.34平方米的房屋未交付。至今，原告尧舜公司未将XXXX项目过户给被告升辉公司。本院于2015年12月8日裁定受理了被告升辉公司破产清算纠纷一案，于2016年3月7日指定重庆经纬资产清算有限公司为升辉公司破产清算的管理人，于2016年10月24日裁定宣告升辉公司破产。管理人委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司对XXXX的房地产进行评估，通过评估，住宅的最高评估价为3900元每平方米，最低评估价为3650元每平方米。2016年3月10日，在未征得升辉公司管理人同意的情况下，原告尧舜公司自行到重庆市彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局将下列房屋办理了网签：A-7-3号（胡友超，建筑面积85㎡）、A-13-3号（胡万美、李永秀、廖安胜，建筑面积85㎡）、B-8-1号（廖国琼、余敏、邬家伦、杨正明、谭素云，建筑面积96.47㎡）、B-17-6号（支绍群，建筑面积85.84㎡）、C3-5-3号（文会兰，建筑面积79.37㎡）、C3-6-3号(李强，建筑面积158.77㎡)、C4-6-1号（代应波，建筑面积163.53㎡）、C4-6-2号（梁云坪，建筑面积163.53㎡），共计已经进行网签的房屋面积为917.51㎡。另查明，原告尧舜公司与被告升辉公司未签订协议明确拆迁还房的具体房号。目前被告升辉公司共有11套房屋尚未出售，被告升辉公司称如果人民法院认定被告升辉公司需要向原告尧舜公司交付所差面积房屋的情况下，认为应当先交付评估价格较低的房屋，同意交付A-6-6号（83.19平方米，评估价为3650元每平方米）、A-7-3号（85平方米，评估价为3650元每平方米）、A-13-3号（85平方米，评估价为3650元每平方米）、B-8-1号（96.47平方米，评估价为3650元每平方米）、B-17-6号（85.84平方米，评估价为3650元每平方米）、C3-5-3号（79.37平方米，评估价为3650元每平方米）、C3-6-1号（160.44平方米，评估价为3900元每平方米）、C3-6-3号（158.77平方米，评估价为3900元每平方米）、C4-6-1号（163.53平方米，评估价为3900元每平方米）房屋，并要求对于超出面积的122.27平方米房屋，原告尧舜公司应当按照评估单价的最高价3900元每平方米向被告升辉公司补足购房款。本院认为：本案是一起合同纠纷。本案的争议焦点在于：原告尧舜公司主张交付XXXXA-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3号、C4-6-1号房屋的请求是否成立。原告尧舜公司主张的交付XXXXA-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3、C4-6-1号房屋的请求成立，理由如下：拆迁还房系拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行互易，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房则是尚未建成的房屋，这对被拆迁人来说是极为不利的，直接影响被拆迁人的基本生存权，因此法律赋予拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力，应当优先保障被拆迁人得到拆迁还房。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，本案所涉的房屋虽然不是由被告升辉公司直接安置给被拆迁户，但涉案的未交付所差面积房屋性质上仍然属于拆迁还房，应当由被告升辉公司交付给原告尧舜公司。被告升辉公司称如果人民法院认定被告升辉公司需要向原告尧舜公司交付所差面积房屋的情况下，认为应当先交付评估价格较低的房屋，同意交付A-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3号、C4-6-1号房屋，故对原告尧舜公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于超出面积的122.27平方米的房屋，原告尧舜公司应当按照评估单价的最高价3900元每平方米向被告升辉公司补足差价房款476853元。综上所述，原告尧舜公司的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告重庆市尧舜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被告重庆升辉物业开发有限公司购房款476853元；二、被告重庆升辉物业开发有限公司在原告重庆市尧舜房地产开发有限公司支付完毕上述购房款之日起三十日内，将位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道渔塘社区XXXXA-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3号、C4-6-1号房屋交付给原告重庆市尧舜房地产开发有限公司；三、驳回原告重庆市尧舜房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8453元（原告重庆市尧舜房地产开发有限公司已预交8453元），由被告重庆升辉物业开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判长  徐中和审判员  何长江审判员  白 云二〇一七年十二月二十九日书记员  陈小东