南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初692号 原告：韦微，女，1989年5月8日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：周毅，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾玉平，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：广西太阳杉投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区号。 法定代表人：邹明峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋嫣，广西桂三力律师事务所律师。 原告韦微与被告广西太阳杉投资管理有限公司（以下简称太阳杉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦微的委托诉讼代理人周毅，被告太阳杉公司的委托诉讼代理人蒋嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦微向本院提出诉讼请求：1.解除韦微与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》；2.太阳杉公司向韦微返还租金3206.80元、租赁保证金24051元、公共事业保证金5000元、装修押金5000元；3.太阳杉公司向韦微赔偿装修损失20485.10元（含装修费用14593.80元，二次制作卷帘门的费用3058元）；4.本案诉讼费用由被告太阳杉公司承担。诉讼过程中，原告韦微将第二项诉请中的“租金3206.80元”变更为“租金24051元”。事实和理由：2016年9月27日，韦微与太阳杉公司签订《商铺租赁合同》，约定韦微承租太阳杉公司商铺。韦微向太阳杉公司交纳了租金24051元、租赁保证金24051元、公共事业保证金5000元、装修押金5000元，并对商铺进行装修，支出装修费及二次制作卷帘门的费用共计20485.10元。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”韦微多次催促太阳杉公司提供租赁物经消防安全检查合格的材料，但太阳杉公司一直未提供，致使韦微无法正常使用租赁物。韦微于2017年3月28日向太阳杉公司发出《解除合同通知书》，并搬离了涉案商铺。因太阳杉公司的过错导致韦微签订合同的目的无法实现，造成经济损失。为维护合法权益，韦微诉至法院，请求判如所请。 太阳杉公司辩称：1.韦微于2017年3月28日发出《解除合同通知书》，并搬离了涉案商铺，其以实际行动单方解除了双方签订的商铺租赁合同；2.双方并未将涉案商铺需通过消防验收作为租赁合同条款，事实上商铺已通过消防验收，韦微所称的消防问题并未影响到营业执照的办理，韦微完全可以利用涉案商铺经营理发店；3.韦微逾期不缴纳第二季度的租金、营运管理费等费用，无权享受开业首月六折租金抵减优惠，太阳杉公司没有违约行为，无需向韦微退还已交的租金、租赁保证金、公共事业保证金、装修押金等费用；4.韦微基于经营需要，对商铺进行装修，现因韦微违约提前退租，装修损失应由其自行承担。综上，请求法院驳回韦微的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月27日，韦微（乙方，承租方）与太阳杉公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁商铺出租给乙方作快剪品牌经营之用，建筑面积21.67平方米，租期自2016年12月28日至2017年12月27日，商铺交付日期为2016年11月1日；2.月租金8017元，租金按季度支付，乙方须于每季度首月五日前支付当季租金；3.乙方逾期缴纳租金的，每日按未缴金额的1%支付违约金，如因乙方原因提前终止，则乙方已缴纳的租金概不退还；4.营运管理费每月每平方米40元，月营运管理费为867元，营运管理费按季度缴纳，首季度营运管理费应于合同签订之日起三日内支付，其余季度的营运管理费于每季度首月五日前支付；5.乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付综合管理费8017元、装修押金5000元、租赁保证金24051元、公共事业保证金5000元；6.租赁保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅是乙方切实履行相关协议条款的履约保证金；7.合同第5.4.1条约定，合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴电话费、水费、电费、燃气费及其他费用的情况下，甲方返还公共事业保证金；8.合同第7.5条约定，如乙方没有违反合同及有关装修的规定，装修期届满且消防部门验收合格后一个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还装修押金；9.合同第18.3条约定，租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，应向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还；此外，合同还约定了双方其他的权利与义务。 2016年9月30日，韦微向太阳杉公司支付2016年12月28日至2017年3月27日期间的租金24051元，装修押金5000元、公共事业保证金5000元、租赁保证金24051元。2016年11月1日太阳杉公司向韦微交付商铺，并要求其按太阳杉公司提供的《装修设计指引》进行装修。 之后，韦微与太阳杉公司签订《补充协议》，主要内容为：装修期不包含在租赁期内，合同起始日及租金起算日从南宁地铁一号线开通贯穿项目且项目开业日开始计算。 2016年11月，韦微委托工程有限公司对商铺进行装修。工程有限公司根据《装修设计指引》的要求订制了水晶卷帘门（价值2833.30元）。后因不符合消防安全要求，太阳杉公司又要求商铺改为安装电动不锈钢镂空卷帘门。韦微又另行订制了电动不锈钢镂空卷帘门（价值3058元），并在商铺安装。完成装修后，韦微支付了装修费用（包括订制水晶卷帘门2833.30元）。 2016年12月28日，南宁地铁一号线全线开通并贯穿。同日，地铁商业街开始运营。韦微承租的商铺亦完成装修，并于2016年12月28日开门营业。 2017年3月21日，太阳杉公司向韦微发出《缴款通知书》，要求韦微支付第二季度的租金及运营管理费等费用，并注明优惠金额包括开业首月租金六折抵减金额3206.80元。 2017年3月27日，韦微委托北京市盈科（南宁）律师事务所律师向太阳杉公司发出《律师函》，要求太阳杉公司提供租赁物经消防安全检查合格的材料，尽快为地铁商业街开通六个客流出入口。同日，太阳杉公司收到律师函，但并未给予书面回复。2017年3月28日，韦微将商铺内的物品搬离，不再经营，并向太阳杉公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：由于太阳杉公司未提供租赁物经消防安全检查合格的材料，致使其无法使用租赁商铺，现解除与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》，韦微已搬离，商铺退还太阳杉公司；要求太阳杉公司向韦微返还租赁保证金24051元、装修押金5000元、公共事业保证金5000元、综合管理费8017元等。太阳杉公司于同日签收该通知书。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：韦微与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、柠檬町朝阳广场站•地铁商业街广告宣传册、地铁站厅信息指示图及图片、租赁保证金收款收据、公共事业保证金收款收据、装修押金收款收据、《装修设计指引》、装修款收据、水晶卷帘门货款收据、缴款通知书、律师函、《解除合同通知书》、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，韦微与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除的问题。韦微于2017年3月28日向太阳杉公司发出《解除合同通知书》，将商铺内的物品搬离，不再进行经营，其单方终止履行租赁合同的行为，既无合同依据亦无法律依据，是一种违约行为，应承担违约责任。故本院依法确认韦微与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月28日因韦微单方违约解除。 关于租赁保证金的问题。租赁合同第18.3条约定，租赁期限内，承租方非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，应向出租方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，承租方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还，若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。该合同条款是对乙方违约责任的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。韦微明确表示，如其构成违约，合同约定的违约责任过分高于造成的损失，且超过订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失，请求法院对其应承担违约责任予以减少。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”太阳杉公司未举证证实韦微擅自退租给其造成损失的具体数额，租赁合同第18.3条约定的韦微擅自退租应承担的违约责任过分高于造成的损失，本案双方约定的租赁保证金数额合理且系双方在签订合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对韦微擅自退租应承担的违约责任予以调低，酌情确定韦微擅自退租单方解除合同应承担的违约责任只是已缴纳的租赁保证金24051元不予退还。本院认为，对已缴纳的租金、综合管理费，应根据双方的其他约定及合同的履行情况确定是否退还。故韦微诉请太阳杉公司退还租赁保证金24051元，本院不予支持。 关于租金的问题。韦微称因地铁商业街未通过消防验收导致其商铺无法经营，但其未举证证明因未通过消防验收导致其承租的商铺被有关部门责令停业，无法经营使用，应承担举证不力的法律后果。故对韦微主张商铺无法经营使用不予采信。韦微承租商铺经营快剪品牌，于2016年12月28日开张至2017年3月28日歇业，应交纳相应租金。太阳杉公司承诺给予开业首月租金六折优惠3206.80元。优惠后2016年12月28日至2017年1月27日应交纳的租金为4810.20元。而韦微已交了8017元，多交的3206.80元应予退还。韦微诉请太阳杉公司退还2016年12月28日至2017年3月28日的租金24051元，本院支持退还开业首月六折抵减租金3206.80元，超出部分不予支持。 关于公共事业保证金的问题。涉案租赁合同第5.4.1条约定，合同期届满或合同解除后，在韦微未欠缴电话费、水费、电费、燃气费及其他费用的情况下，太阳杉公司返还公共事业保证金。韦微已向太阳杉公司支付公共事业保证金5000元，现双方的租赁合同已解除，太阳杉公司并没有证据证明韦微拖欠电话费、水费、电费、燃气费等费用，故对韦微诉请太阳杉公司退还公共事业保证金5000元，本院予以支持。 关于装修押金的问题。涉案租赁合同第7.5条约定，如韦微没有违反合同及有关装修的规定，装修期届满且消防部门验收合格后一个月内，太阳杉公司凭装修押金收据原件向韦微无息返还装修押金。韦微已向太阳杉公司支付装修押金5000元，现双方的租赁合同已解除，太阳杉公司并没有证据证明韦微违反有关装修的约定给太阳杉公司造成损害，需用装修押金抵扣，故对韦微诉请太阳杉公司退还装修押金5000元，本院予以支持。 关于装修损失的问题。涉案租赁合同第14.2条约定，合同无论基于何种原因终止，乙方应将商铺内的所有动产搬离商铺，商铺的装修及附属设施归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如乙方确需拆除其加装的设备、设施的，须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”本案因韦微提前退租导致合同违约解除，太阳杉公司不同意利用已形成附合的装饰装修物，依据上述法律规定及双方合同约定，韦微的装修费损失由其自行承担。关于二次制作卷帘门费用，韦微根据《装修设计指引》的要求订制了价值2833.30元的水晶卷帘门。后太阳杉公司进行了变更，要求各商铺安装电动不锈钢镂空卷帘门。韦微又另行订制了电动不锈钢镂空卷帘门安装在商铺。因太阳杉公司的原因，韦微多支出了订制水晶卷帘门的费用2833.30元，该费用应由太阳杉公司承担。韦微诉请太阳杉公司赔偿装修损失 20485.10元，本院支持其中的订制水晶卷帘门的费用2833.30元，超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认韦微与广西太阳杉投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月28日解除； 二、广西太阳杉投资管理有限公司向韦微返还租金3206.80元、公共事业保证金5000元、装修押金5000元； 三、广西太阳杉投资管理有限公司向韦微赔偿订制水晶卷帘门的费用2833.30元； 四、驳回韦微的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1244元（韦微已预交），由韦微负担898元，广西太阳杉投资管理有限公司负担346元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 审 判 员  蓝丹丹 人民陪审员  黄 敏 二〇一八年十二月四日 书 记 员  蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。