江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初7919号 原告：俞超，男，1989年6月11日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：刁杰、邵才成，江苏三宝律师事务所律师。 被告：南京市东方置地房地产实业有限公司，住所地南京市浦口区经济开发区天浦路**3FA238。 法定代表人：陈佳彬，董事长。 委托诉讼代理人：闫晓伟，男，1978年10月28日生，汉族，南京市东方置地房地产实业有限公司法务，住南京市栖霞区。 原告俞超与被告南京市东方置地房地产实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月10日、11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刁杰、被告的委托诉讼代理人闫晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年5月23日签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买江浦街道XX路XX号XX院XX幢XX室房屋及地下室，房屋建筑面积4300平方米，并约定交付时间为2017年6月20日。交付时被告要求原告按120元每平方米交纳房屋维修基金，但是根据《南京市物业维修基金管理办法》，原告所购房屋未安装电梯，应按建筑面积75元每平方米，故被告应退还原告维修基金193500元。原告在验房时发现，被告未对原告所购房屋独立安装水、电表，故该房屋不具备交付条件，要求被告限期解决水电表安装问题。另案涉房屋地下室存在严重的渗水、积水问题，原告与被告多次协商解决，被告一直拖延，严重后果侵害了原告的合法权益，故要求限期予以修复。原告所购房屋应为毛坯交付，被告曾将该房屋用于售楼处，现该房屋内存在大量杂物和多余设施，请求法院判决被告限期排除妨碍。综上，被告未按合同约定履行合同义务，严重损害了原告的合法权益，延误了原告的装修工期，故要求被告按照南京市房屋租赁标准130元每平方米赔偿原告的误工损失。请求法院判令：1、被告返还原告房屋维修基金193500元或者为原告按照电梯；2、被告按户给原告安装水、电表；3、被告解决房屋地下室渗水、积水问题；4、被告限期清空涉案房屋一楼多余附属设施、杂物；5、被告承担给原告造成的营业损失，按130元每平方米每月共计559000元（暂从2017年8月17日计算至2017年9月17日，实际计算至满足交付条件时）。 被告辩称，一、原告所住房屋与小区物业、社区中心为同一栋楼，该栋楼配有电梯，所以浦口区房管部门按照120元/平米收取住宅专项维修基金，该收取标准并非被告确定，被告仅是按照规定标准预先缴纳，原告在购房时已知悉该楼栋现状，且已按照该标准将此费用返还给先前垫付的被告，现又反悔要求被告返还。二、原告的其他诉讼请求均系否认双方关于房屋客观现状的约定：1、原告所购二套商品房为现房，购房时原告对房屋现场内外进行过多次查验，被告也已将房屋客观情况如实告知原告，原告已知悉房屋的实际状况，即可能对其造成的影响，其中包含原告诉请中有关电梯配置、水电接通情况、地下室有轻微渗水以及地上部分原作为售楼处使用的装修附着设施，原告均同意接受并无任何异议，并明确原告不就该客观情况向被告主张任何权利，不以此为由拒绝收房，以上约定在原告签署的确认书和房屋现售合同补充约定中第十一条中均有明确，且对文字采取加下划线阴影等醒目方式特别强调，故此被告认为双方的权利义务，应以签字盖章的书面约定为准；2、被告在原告付清房款后已通知原告收房，但原告违反约定，要求被告立即恢复成毛坯状态，处理渗水、水电表分户后再收房；3、根据现售合同补充协议第五条原告未按时办理商品房交接手续的则书面通知确切的交接日为交付日。 经审理查明，2017年5月23日，原、被告签订两份《南京市商品房现售合同》，约定原告购买被告开发的位于南京市××区江浦街道××号XX院XX幢（基层社区中心）XX室及XX室两套商品房，XX室房屋建筑面积2289.32平方米，XX室房屋建筑面积1945.95平方米。两份合同分别约定了房屋的价款、付款方式、付款时间，还同时约定了房屋交付的为2017年6月20日等其他内容。两份合同均在各自的附件1装饰装修及设备配置情况中约定，电梯属于设备配置内容之一。两份合同还附有《甲、乙双方的其他约定》，该其他约定第十条约定：“水、电、电话、有线电视、宽带等生活设施设备已符合开通条件，后续开通手续由乙方自行申请，相关费用乙方自行承担。”2017年4月21日，原告向被告出具《确认书》，该《确认书》第五条约定：“买受人已知悉该商品房（即售楼中心）的实际情况，并在出卖人工作人员带领下至该商品房现场内外进行过全面查勘，买受人同意接受。”被告收到原告的全部房款后即于2017年8月25日向原告邮寄交房通知，通知原告于2017年9月1日办理交房手续。 另本院在案件审理过程中对案涉房屋进行勘察，确定以下事实：1、案涉房屋所在大楼两侧均设计有电梯，位于负**房屋一侧仅留有电梯井但未安装电梯，如安装电梯可直达负**，该栋楼另一侧已安装电梯，但不能到达负XX室；2、负XX室已不存在渗水及积水情况；3、XX室房屋内还留有原作为售楼处时的装修，但地面已不存在原告庭审时提交的照片中屋内堆积的管道、建材等杂物；4、案涉房屋所在大楼已通水、通电，案涉房屋均可正常使用水电，水电均有独立分表。 另查明，《南京市物业维修基金管理办法》规定，2008年4月1日起，凡配备电梯的房屋，购房人按所购房屋建筑面积每平方米120元标准交存维修基金；未配备电梯的房屋购房人按所购房屋建筑面积每平方米75元标准交存。后原告向被告支付了被告按每平方米120元标准向房产局缴纳的508232.4元住宅专项维修基金。 上述事实，有原、被告陈述、《南京市商品房现售合同》、《确认书》等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《南京市商品房现售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定案涉房屋的附属设施包含电梯，被告未在合同中明确告知原告电梯作为附属设施只安装一部，原告向被告出具的确认书亦未明确表示接受被告只提供一部电梯作为房屋的附属设施。原告购买的负XX室一侧本设计有电梯，但被告未在此侧安装电梯，原告也无法使用安装在大楼另一侧的电梯到达负XX室。如大楼内仅设计有一部电梯，即便原告无法使用电梯，被告提供的附属设施也符合合同约定，但案涉房屋所在大楼设计有两部电梯，按照相关法律规定被告也应根据规划设计将配套的两部电梯全部安装到位。因此，被告未在负XX室一侧安装电梯不符合合同约定的附属设施要求，构成违约。被告应按照合同约定在负XX室一侧安装电梯，但鉴于被告认为已为案涉房屋所在大楼安装电梯，不愿意为案涉房屋另外安装电梯以及电梯型号、品牌的多样性，被告可向原告返还电梯房和无电梯房房屋维修基金的差价作为赔偿，承担违约责任。（2289.32+1945.95）×45=190587.15。 原、被告双方在合同中已约定水、电的开通由原告自行申请，费用由原告自行承担，案涉房屋的水、电均能正常使用且有独立的水表、电表，原告要求对水、电分户，应自行向有关部门申请，被告无合同约定的义务为原告的水电分户。 经本院现场勘查，案涉房屋已不存在渗水、积水情形，如原告在使用房屋过程中再发现渗水、积水情况，可继续要求被告维修。 原告购买的案涉房屋系现房，原告在购买房屋时已知悉房屋的原用途是售楼处，案涉房屋的现状仍留有售楼处的装修，就本院现场勘查的情形，不足以构成对原告对房屋使用的妨害,原告要求被告将房屋毛坯交付，属于加重被告义务，无合同依据。 原告要求被告支付营业损失的理由是“被告未按合同约定履行合同义务，延误了原告的装修工期”，但原告提及的被告未安装电梯却按照电梯房收取维修基金、水表及电表未分户并不影响原告装修，即便案涉房屋曾经存在的积水、渗水、地面有垃圾情况，原告亦可要求被告排除妨害，如造成房屋受损等直接损失可要求被告赔偿，原告未及时装修造成的营业损失已超出被告订立合同时预见或应当预见到的违反合同约定可能造成的损失，故原告主张营业损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告南京市东方置地房地产实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告俞超返还住宅专项维修基金人民币190587.15元； 二、驳回原告俞超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5663元，由被告南京市东方置地房地产实业有限公司负担1456元，原告俞超负担4207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。 审判员 陈 安 二〇一七年十二月十一日 书记员 张声扬