包头市昆都伦区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0203民初3326号原告：吴全民，男，1965年2月13日出生，汉族，包头某某段职工，住包头市。委托诉讼代理人：于海，包头市昆都仑区148法律服务八所法律工作者。被告：包头中冶正盛置业有限责任公司。法定代表人：魏志宏，董事。委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜邦，北京友恒律师事务所律师。原告吴全民与被告包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴全民及其委托诉讼代理人于海、被告中冶公司的委托诉讼代理人万月苹、张喜邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴全民向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的利息6472元；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权违约金64585元；3.判令被告向原告房屋装修等价赔偿，木地板换新，如不维修换新，等价赔偿，等价赔偿金额为1800元；4.太阳能电费补偿1800元；5.诉讼费由被告承担。第二次庭审过程中，原告变更、撤回部分诉讼请求，将诉讼请求最终确定为：1.判令被告为原告办理不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期交房的利息6472元；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权违约金64585元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告于2013年8月购买了一套位于包头市昆都仑区北侧中冶世家1-602号、建筑面积132.49平方米、套内面积为106.33平方米的商品房普通住宅，房款总价为897017元。根据原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条商品房产权登记“买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”的条款，被告应进行相关赔偿。2.按照合同约定，被告逾期交付房屋，应当按照合同约定支付原告利息并支付违约金。3.原告的精装修房屋在维修期内反复出现问题，影响原告正常生活，被告应当做出赔偿。故原告诉至法院，请求判如所请。中冶公司辩称，第一，被告愿意协助原告办理不动产权证书；第二，被告没有逾期交房，故原告主张逾期交房利息，不应得到支持。即便存在逾期，原告主张的逾期交房的天数计算错误，且原告主张的计算房款的基数也错误。原告自收房之日的次日起即知道该权利受到侵害，其应当在两年内主张逾期交房利息，原告起诉日期超过两年诉讼时效。第三，原告没有办证的义务，办证是相关行政机关的职能，原告的该项诉讼请求没有合同约定。没有逾期办证的违约金，不适用该条款，不承担违约责任。按照合同约定和相关法律规定，被告仅有协助办证义务，即向登记机关提供办证材料的义务。如经法院认定被告延迟履行该协助义务，导致原告未能取得房产证，原告主张未能取得房产证的违约责任也过诉讼时效，应予驳回。原告主张违约金约定过高，请求法院予以降低或免除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月25日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市昆都仑区房屋一套，总价款为897017元，被告应于2014年6月30日前交付房屋。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。原告按照合同约定履行了付款义务。2014年7月26日，原告办理了收房手续并交纳了契税、产权印花税、产权登记费、产权代办费等，被告向原告退还了房屋面积差价1422元。被告在庭审过程中提供了包头市人民政府办公厅于2014年出台的《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。截至2017年12月14日本案开庭审理之日，被告仍未取得本案诉争房屋的初始登记办结通知书，原告尚未取得不动产权证书。本院认为，原告吴全民与被告中冶公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。按照合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，而原告实际收房日期是2014年7月26日。被告辩称其将入住通知单邮寄原告，并明确告知原告在2014年6月30日前收房，但被告并未提供邮寄回执，故对被告的该项抗辩，因证据不足，本院不予采信。原告起诉被告要求支付逾期交房利息的诉讼时效应从2014年7月1日起计算，时效为两年。原告于2017年7月6日起诉主张逾期交房利息，已过诉讼时效。故对原告主张逾期交房利息的诉讼请求，本院不予支持。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，即2015年7月21日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但从2014年3月13日至2015年12月11日，包头市房地产开发项目审批程序有调整。该情况非被告原因导致，被告对此并无过错。上述期间应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，即被告应自2015年12月12日起360日内，即2016年12月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能及时履行上述报备义务，构成违约，应承担违约责任。双方合同中约定的违约金过高，本院予以适当调整为日万分之零点五，时间从2016年12月7日起计算至原告主张的2017年6月30日止（共205天），以原告实际支付房款895575元（897017元-1442元）为基数计算，违约金数额为9179.6元。被告同意协助原告办理不动产权证书，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三个月内为原告吴全民办理位于包头市昆都仑区房屋的不动产权证书；二、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告吴全民支付自2016年12月7日起至2017年6月30日止的违约金9179.6元；三、驳回原告吴全民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元（原告已预交），由被告包头中冶正盛置业有限责任公司负担278元，原告吴全民负担1388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  刘 楠人民陪审员  王冬梅人民陪审员  冀 芹二〇一七年十二月二十二日书 记 员  赵圆清附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。