舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初4069号原告：陈国成，男，1956年11月6日出生，汉族，舟山祥森木业有限公司职工，住舟山市定海区。原告：王春莲，女，1959年1月7日出生，汉族，家务，住舟山市定海区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：盛周，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告：黄其安，男，1963年9月28日出生，汉族，个体工商户，住舟山市嵊泗县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：梁忠平，浙江品正恒联律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：蒋艳艳，浙江品正恒联律师事务所律师。被告：周央芬，女，1965年4月22日出生，汉族，家务，住舟山市嵊泗县。原告陈国成、王春莲与被告黄其安、周央芬农村房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告陈国成、王春莲及其委托诉讼代理人王良平、盛周，被告黄其安及其委托诉讼代理人蒋艳艳，被告周央芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国成、王春莲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告1999年6月12日的《绝卖屋契》有效；2.被告协助原告办理坐落舟山市定海区双桥街道畈潮62号的不动产权利转移变更登记手续。事实和理由：1999年6月12日，经原、被告协商一致，被告将坐落舟山市定海区双桥街道畈潮62号房屋出售给原告，在中证人黄某的见证下，原、被告签订了《绝卖屋契》一份。因该房屋年久失修，不宜居住，原告花费巨大的财力、人力进行整修后入住。后原告在村委、乡政府办理了相关手续，并向税务机关缴纳了税费。原告现已居住该房屋近二十年。2016年，因该房屋被列入拆迁范围，两被告提出要求分配拆迁补偿款，致使政府相关部门的拆迁工作难以进行，故要求法院处理。被告黄其安辩称：1.《绝卖屋契》不真实，被告黄其安从未与原告签订过卖房协议，该屋契不能约束被告黄其安，是无效的。2.非同一集体经济组织的成员买卖农村房屋的行为是无效行为。被告是原紫微乡天童村村民，原告是原紫微乡百岁村村民，异村的房屋买卖为法律、政策所禁止的行为。请求驳回原告的诉讼请求。被告周央芬未作书面答辩，但在庭审时辩称：被告周央芬出卖畈潮62号房屋未经丈夫黄其安同意。被告周央芬分别在两份《绝卖屋契》上签过两个名，一份以自己的名义，另一份以黄其安的名义。被告周央芬收到过原告买房款35000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。两原告系原紫微乡百岁村村民，系夫妻关系。两被告系原紫微乡天童村村民，系夫妻关系。1993年起，两被告居住嵊泗县。1999年6月12日，被告周央芬将坐落原紫微乡天童村畈潮62号的房屋出卖给原告，并收取原告房屋价款35000元。后原告实际占有使用该房屋。被告黄其安称在三个月左右时间知晓讼争房屋被周央芬出卖给原告。现讼争房屋已被列入征收范围，2017年6月，被告向有关部门提出要求分得房屋征收款的50%。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原、被告之间是否有《绝卖屋契》的问题。原告认为，原、被告间有《绝卖屋契》，有周央芬的签名和周央芬代黄其安的签名。并举证落款为“黄其安”、房屋价格为9000元的《绝卖屋契》，落款为“周亚芬”、房屋价格为17000元的《卖屋契》，向定海区国土资源局不动产中心调取的落款为“黄齐安”、房屋价格为9000元的《绝卖屋契》各一份等证据。被告黄其安认为，其未在《绝卖屋契》上签过名，原告提交的《绝卖屋契》是伪造的。被告周央芬质证时否认本人及代黄其安签名。本院认为，被告周央芬虽在质证时否认在《绝卖屋契》上签过名及代黄其安签名。但周央芬在回答法庭提问时，承认在黄某家中，由黄某书写的二份《绝卖屋契》上分别签有其本人名字、代黄其安签了名。本案中有多份《绝卖屋契》，因双方当事人均未向本院提出签名的笔迹鉴定，本院尚不能确定哪两份《绝卖屋契》系周央芬签名、周央芬代黄其安签名。虽《绝卖屋契》的形式略有不同，但除买卖价格不同外，其他内容基本一致。本院认定，1999年6月12日，被告周央芬将畈潮62号房屋出卖给原告时，被告周央芬与原告间有《绝卖屋契》，主要内容为讼争房屋出卖给陈国成，房屋的四址：东至旱地，南至本户自留地（道地围墙外），西至黄阿立屋，北至周祥华旱地等内容。讼争房屋买卖实际价格为35000元。被告黄其安未在《绝卖屋契》上签名。2.关于原、被告是否属同一经济合作社成员的问题。原告认为，原、被告原虽系异村村民，但现百岁村、天童村等合并为浬溪村股份经济合作社，原、被告属同一集体经济组织成员。并举证户口簿、双桥街道办事处证明、股权证各一份等证据。被告认为，原告举证的户口簿系复印件，真实性有异议。双桥街道办事处的证明没有负责人及经手人签名，不符单位证明材料的形式要件。原、被告的股权证上注有百岁或天童字样，说明原、被告仍属不同经济合作社。并举证股权证一份。本院认为，原告的户口簿系复印件，不能作为本案的定案依据。原、被告的股权证上均载明股份经济合作名称为双桥街道浬溪村股份经济合作社，另分别注明“（百岁）”“（天童）”的字样，从字面上可证明原、被告现同属同一经济合作社成员。双桥街道办事处的证明，虽形式要件不符，但与原、被告的股权证载明的内容相一致，可以证明原百岁村、天童村，现已属双桥街道浬溪村股份经济合作社。本院认定原、被告现属同一经济合作社成员。3.关于畈潮62号房屋原所有权人的问题。被告认为，该房屋是以黄其安、周央芬，还有黄其安父母名义审批建造，但未提供相关证据。原告认为，该房屋属两被告所有，并以被告的土地登记申请书予以反驳，举证定海区不动产登记中心的地籍调查表、权属证明单、证明等证据。本院认为，被告的主张因未提供相关证据，定海区不动产登记中心出具的证明载明无黄其安的用地审批资料，且被告的土地登记申请书载明土地使用者黄其安，家庭人口2人，故本院认定讼争房屋属两被告所有。4.关于原告是否已缴纳房屋所有权转移的相关税费的问题。原告认为，被告将房屋出卖给原告后，原告向有关部门缴纳了税费。并举证房屋所有权转移申请表、房屋平面图、完税凭证、契证工本费等证据。被告认为，上述证据真实性均没有异议。本院认为，上述证据均系原告与被告黄其安共同向法院申请调取，客观真实，且有相关部门的印章，本院认定原告已缴纳了房屋所有权转移的相关税费。本院认为：原告陈国成与被告周央芬之间关于舟山市定海区双桥街道畈潮62号房屋的《绝卖屋契》系当事人真实意思表示真实，又未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同的约定享有权利和承担义务。被告黄其安主张讼争房屋为两被告及父母共有一节，因未向本院提供相关证据，本院不予采信，讼争房屋为两被告夫妻共有财产。被告主张原、被告属不同的集体经济组织一节，虽原告原属百岁村，被告原属天童村，但因该二村及其他村现已合并为浬溪村股份经济合作社，故本院对被告的主张不予采信，认定原、被告现属同一集体经济组织成员。被告黄其安主张被告周央芬出卖房屋时，周央芬无代理权，原告未尽合理审查义务，具有非善意性，房屋买卖合同的效力不能及于黄其安一节，因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，讼争房屋系两被告夫妻共同财产，虽以被告周央芬名义出卖给原告，但原告善意、有偿取得该财产，应当维护原告的合法权益。被告周央芬出卖讼争房屋的合同对被告黄其安具有约束力。被告周央芬未经共有人同意出卖共有房屋，应由被告周央芬对被告黄其安承担赔偿责任。综上所述，原告要求确认原、被告1999年6月12日的《绝卖屋契》有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告协助办理讼争房屋的不动产权利转移变更登记手续的诉讼请求，鉴于人民政府已实施征收，故本院不予持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：一、确认原告陈国成与被告周央芬1999年6月12日的《绝卖屋契》有效；二、驳回原告陈国成、王春莲的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告黄其安、周央芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  陈建群二〇一七年十二月十二日法官助理张燕书记员余璐珍