山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初4081号 原告:明涛，男，1968年12月14日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：马蕊，山东昌平律师事务所律师。 被告：段峰强，男，1974年2月14日出生，汉族，住济南市。 被告：王雪华，女，1974年10月17日出生，汉族，住济南市。 被告：济南世茂置业有限公司，住所地济市。 法定代表人：刘塞飞，执行董事。 委托诉讼代理人：陈飞，山东齐鲁律师事务所律师。 原告明涛与被告段峰强、王雪华、济南世茂置业有限公司（以下简称世茂置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，适用普通程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告明涛、委托诉讼代理人马蕊、被告济南世茂置业有限公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼，被告段峰强、王雪华无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明涛向本院提出诉讼请求：1、判令段峰强、王雪华继续履行与原告之间签订的《协议书》，世茂置业公司协助将济南世茂国际广场D座商务公寓*****室房屋（以下简称涉案房屋）登记至被告王雪华名下，被告段峰强和王雪华配合原告将涉案房屋转移登记至原告名下；2、本案费用由被告承担。事实与理由：被告段峰强与被告王雪华系夫妻关系，2016年9月29日，两被告与原告签订《协议书》一份，约定将以被告王雪华名义购买的世茂置业公司开发的涉案房屋后出售给原告，房屋价格为150万元，付款方式为原告将房款中的100万元支付给某某银行济洛路支行，替被告偿还某某银行贷款，其余50万元为涉案房屋贷款，由原告直接支付给某某银行泺源大街支行，两被告同意按照原告的要求配合办理房屋过户手续，并承担在过户过程中所产生的各项费用。上述《协议书》签订后，原告按照约定将购房款100万元支付给被告段峰强，用于偿还某某银行济洛路支行贷款，并按某某银行泺源大街支行的还款要求，每月按时替被告偿还涉案房屋贷款。2016年10月3日，被告段峰强将涉案房屋钥匙交付给原告，原告在涉案房屋中实际居住至今。为了防止丧失对涉案房屋的所有权，维护作为善意买受人的合法权益，现依法请求法院判令世茂置业公司尽快协助将涉案房屋登记在被告王雪华名下，被告段峰强和王雪华继续履行合同义务，配合原告办理涉案房屋的过户手续。 被告济南世茂置业有限公司辩称，2012年9月15日，王雪华与我公司签订《济南市商品房买卖合同》，以贷款方式购买了我公司开发的涉案房屋；2014年8月30日，我公司将该房屋交付予王雪华。目前，该房屋已办理买卖合同网签备案，尚未办理过户登记。2016年12月，我公司收到某某银行通知，因王雪华贷款逾期，某某银行要求我公司承担担保责任，我公司遂代王雪华偿还逾期贷款本息22854.15元。2016年12月，我公司收到某某银行通知，因王雪华贷款逾期，某某银行要求我公司承担担保责任，我公司遂代王雪华偿还逾期贷款本息22854.15元。其后，本案原告明涛联系我公司，说明王雪华已经将该房屋卖予明涛，以后贷款均由明涛偿还等相关情况。经查，该房屋目前由明涛实际居住。明涛已经向我公司偿还了上述22854.15元贷款。2017年9月25日，因贷款再次逾期，某某银行宣布全部贷款提前到期。明涛到某某银行办理了还款手续，偿还了全部剩余贷款。综上，我公司与王雪华签订的房屋买卖合同合法有效，且全部房款包括银行贷款已经付清，我公司已实际交付该房屋。该房屋现已符合办证条件，因目前无法联系到王雪华，我公司暂时无法办理过户登记。因此，请求人民法院依法判决。 被告段峰强、王雪华未提交书面答辩意见，未提交证据。 原告明涛与被告世茂置业公司对以下证据的真实性无异议：1.涉案房屋的济南市商品房买卖合同、房屋权属状况信息各一份;2.2016年9月29日原告与王雪华、段峰强签订的协议书一份;3.2016年10月3日原告与段峰强签订的“房屋交接单”；4.2016年12月6日原告与段峰强及涉案房屋当时的承租人孙某某所签订的房屋变更协议;5.两被告向原告交付涉案房屋的录像光盘一份;6.王雪华和段峰强的结婚证复印件一份；7.2016年9月29日段峰强和王雪华出具的收到涉案房屋购房款100万元的收条及银行对帐单、交易凭条等8.原告妻子张某某的“某某银行个人活期对帐单”及原告的某某银行个人帐户对帐单和网银电子回单；9.王雪华在某某银行泺源大街支行开立的帐号的帐户用卡信息提示（账号：622******）；10.2017年8月28日原告与世茂置业有限公司签订的协议书；11.某某银行个人账户对账单；12.某某银行济南分行解放路支行向王雪华发出的逾期贷款催收函、银行转账业务凭证/客户回单；13.历下区法院作出的（2017）鲁0102民初1540号民事裁定书及向王雪华送达的公告等诉讼文书；14.王雪华的某某银行个人购房借款合同;15.逾期贷款协助催收函及世茂置业公司为王雪华代偿的银行流水；16.世茂置业公司与王雪华签订的房屋交接确认书；17.逾期贷款催收函及贷款还款业务凭证两张。对于以上证据，本院均确认为有效证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定以下法律事实： 段峰强、王雪华系夫妻关系，二人于1998年4月1日登记结婚。2012年9月15日，王雪华与世茂置业公司签订济南市商品房买卖合同，购买世茂置业公司开发建设的位于济南市历下区济南世茂国际广场商务公寓D座*****室的涉案房屋；涉案房屋为商用公寓，建筑面积71.75平米，总价款1280995元；付款方式为王雪华支付首付款640995元，其余房款640000元王雪华向世茂置业公司指定的银行申请贷款；世茂置业公司应在2013年12月31日前交付涉案房屋，并在房屋交付后500个工作日内将办理权属登记需由世茂置业公司提供的资料报产权登记机关备案。 合同签订后，王雪华支付了首付款640995元,随后王雪华、世茂置业有限公司与某某银行股份有限公司济南分行（以下简称某某银行）签订了某某银行个人购房借款合同，王雪华向某某银行贷款640000元支付剩余购房款，世茂置业公司已收到上述购房款贷款。2012年9月15日，涉案房屋办理了商品房买卖合同的网签备案手续；2014年8月30日，世茂置业公司向王雪华交付了涉案房屋。涉案房屋已经办理了初始登记，在本案庭审时已符合办理转移登记的条件，因世茂置业公司目前无法联系到王雪华，故尚未过户至王雪华名下。 2016年9月29日，段峰强、王雪华与明涛签订协议书，约定因段峰强、王雪华无力偿还某某银行的贷款，将涉案房屋以150万元的价格出卖给明涛；100万元购房款由明涛直接支付给某某银行，段峰强、王雪华出具收条，剩余的50万元由明涛归还涉案房屋在某某银行的剩余按揭贷款；段峰强、王雪华同意按照明涛的要求配合办理房屋过户手续，并承担各种税费。2016年9月29日，张某某（系明涛之妻）通过某某银行账户向段峰强622*****的某某银行账户转账100万元，段峰强、王雪华出具了收款收条。2016年10月3日，段峰强将涉案房屋的钥匙交付给明涛，双方签订了房屋交接单，约定涉案房屋已经交付给明涛。由于涉案房屋存在租赁，段峰强、王雪华（出租人）与明涛及案外人孙某某（承租人）于2016年12月6日签订房屋变更协议一份，协议内容为孙某某已向段峰强支付了2016年10月9日至2017年2月9日期间的租金，自2017年2月10日起，若孙某某继续使用涉案房屋，需与新房主明涛签订租赁合同，并交将费用交给明涛；三方对签约过程制作了现场录像。现涉案房屋实际由明涛占有使用，并由明涛缴纳物业、水电等费用。明涛还称，实际使用涉案房屋后，对涉案房屋进行了简单装修并配置了家具。自2016年12月13日起，明涛开始向王雪华622******的某某银行账户定期转账，用于偿还涉案房屋的按揭贷款，其转账情况如下： 序号 日期 金额（元） 备注 1 二〇一六年十二月十三日 21000 2 2016年12月28日 7100 3 2017年1月20日 7100 4 2017年2月21日 7100 5 2017年3月19日 7100 6 2017年4月22日 7100 7 2017年5月22日 7100 8 2017年6月12日 11000 通过明德鑫账户支付 9 2017年6月12日 20000 通过明德鑫账户支付 10 2017年7月20日 7100 11 2017年8月19日 7100 合计 108800 因王雪华未按时偿还贷款，某某银行于2016年12月29日向世茂置业公司送达了逾期贷款协助催收函，要求世茂置业公司承担保证责任；世茂置业公司为王雪华代偿贷款本息共计22854.15元。为此，世茂置业公司于2017年2月23日来本院起诉，要求解除与王雪华签订的商品房买卖合同，并对涉案房屋采取了财产保全措施。2017年8月28日，世茂置业公司与明涛签订协议书一份，约定在符合以下条件时，世茂置业公司撤回对王雪华的起诉，放弃解除与王雪华房屋买卖合同的主张：1、明涛支付世茂置业公司支出的全部费用共计79334.69元（代偿款22854.15元、代偿利息753.55元、公告送达费280元、律师费40000元、诉讼费8165元、诉讼保全保险费2561.99元）；2、明涛一次性支付涉案房屋尚欠的银行贷款约395000元。协议签订后，明涛于2017年9月4日向世茂置业公司转账支付了79334.69元。因王雪华的贷款再次逾期，某某银行于2017年9月22日作出了逾期贷款催收函，宣布若王雪华不能及时清欠，将解除贷款合同、全部贷款提前到期。明涛于2017年9月28日替王雪华清偿了某某银行的剩余贷款本息388709.15元，某某银行为此出具了客户回单。综上，明涛代王雪华累计清偿涉案房屋贷款的情况如下： 序号 日期 金额（元） 备注 1 2017年9月之前 108800 2 2017年9月4日 22854.15 向世茂置业公司支付 3 2017年9月28日 388709.15 4 合计 520363.3元 2017年10月11日，世茂置业公司向本院提交撤诉申请，请求撤回对王雪华的起诉。本院于2017年10月12日作出了（2017）鲁0102民初1540号民事裁定书，同意世茂置业公司撤回起诉，并于2017年10月17日解除了对涉案房屋的查封。另，涉案房屋截至2017年10月17日的查封情况如下：1、王雪华因与他人存在债务纠纷，涉案房屋被济南市市中区人民法院查封，查封期限自2017年4月26日至2020年4月26日；2、因本案诉讼，涉案房屋的查封期限自2017年7月20日至2020年7月19日。 本院认为，明涛与王雪华、段峰强就涉案房屋买卖自愿签订的协议书合法有效。明涛已按协议约定将100万元购房款支付给王雪华、段峰强，清偿了二人对某某银行的债务；剩余的50万元购房款，应当用于清偿涉案房屋的按揭贷款；截至2017年9月28日，明涛已将剩余房屋贷款本息520363.3元（含清偿世茂置业公司代偿的本息22854.15元）清偿完毕，且上述金额超过了50万元，故明涛已经按照协议书的约定完全履行了150万元的付款义务。鉴于王雪华已将涉案房屋转让给明涛，且明涛已实际占有涉案房屋并付清了房屋价款，故明涛对涉案房屋应具有物权期待权。明涛履行房屋买卖协议的过程中，已经涤除了涉案房屋的按揭贷款，免除了世茂置业公司对王雪华在某某银行所负贷款的阶段性担保义务，应视为王雪华已按照商品房买卖合同的约定完全履行了付款义务。因此，在王雪华不积极办理产权登记的情况下，明涛有权要求世茂置业公司协助办理涉案房屋的过户手续。故，对于明涛要求世茂置业公司协助将涉案房屋登记至王雪华名下的诉讼请求，本院应予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；第三十二条规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于建设工程价款首先受偿问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。通过上述规定可以看出，在房屋买卖中，买受人交付购买房屋的全部或大部分款项后，对该不动产享有优先受偿的权利，法律基础为无过错的买受人对物权的期待权，应当得到优先保护，且可以对抗抵押权人、承包人的工程价款等优先权。本案中，由于王雪华与他人存在债务纠纷，济南市市中区人民法院于2017年4月26日首先查封了涉案房屋。虽然涉案房屋并非该案的争议标的，且在首封前就已交付给明涛，明涛也已付清了房屋价款，但涉案房屋被另案优先查封，导致目前王雪华无法自行协助明涛办理涉案房屋的产权变更登记手续，明涛与王雪华、段峰强应首先通过协商方式或执行异议等程序另案解决涉案房屋的查封问题。因此，明涛请求在涉案房屋过户到王雪华名下后，再由王雪华协助明涛办理房屋过户手续的诉讼请求，目前本院无法支持，但王雪华、段峰强应在涉案房屋在先的财产保全措施解除后及时协助明涛办理涉案房屋的产权过户。对于明涛在办理涉案房屋过户登记中垫付的相关费用，可向王雪华、段峰强另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下： 被告济南世茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告王雪华办理位于济南世茂国际广场D座商务公寓*****室房屋的产权登记手续； 二、被告王雪华、段峰强在济南世茂国际广场D座商务公寓*****室房屋在先的财产保全措施解除后三日内协助原告明涛办理房屋产权转移登记手续； 三、驳回原告明涛超出部分的诉讼请求。 案件受理费50元，财产保全费5000元，由被告王雪华、段峰强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长于骐宁 人民陪审员马呈云 人民陪审员翟燕霞 二〇一七年十二月二十五日 书记员刘洪明