苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初4366号原告：苏州工业园区建屋物业发展有限公司，住所地苏州工业园区启月街288号紫金东方商务广场1幢3层303室。法定代表人：朱杰，总经理。委托诉讼代理人：胡康，江苏名仁律师事务所律师。被告：苏州天地超云网络科技有限公司，住所地苏州工业园区东长路88号2.5产业园F3栋1层。法定代表人：黄锦聪，执行董事兼总经理。原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司（以下简称建屋物业）与被告苏州天地超云网络科技有限公司（以下简称超云公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法由代理审判员刘戈适用简易程序独任审理，因被告超云公司下落不明，本院依法将本案转为普通程序，向其公告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并由审判员戴宜担任审判长、与代理审判员刘戈、人民陪审员蔡培建组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭进行审理。原告建屋物业的委托诉讼代理人胡康到庭参加诉讼，被告超云公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告建屋物业向本院提出诉讼请求：请求判令被告超云公司支付物业服务费133627元及电费14514.78元，赔偿逾期付款违约金（以21831.34元为基数，自2016年6月26日起以每日千分之一比例计算至被告付清之日止；以21825.46元为基数，自2016年7月26日起以每日千分之一比例计算至被告付清之日止；以23660.02元为基数，自2016年8月26日起以每日千分之一比例计算至被告付清之日止；以26877.36元为基数，自2016年9月26日起以每日千分之一比例计算至被告付清之日止；以22009.7元为基数，自2016年10月26日起以每日千分之一比例计算至被告付清之日止；以21478.54元为基数，自2016年11月26日起以每日千分之一比例计算至被告付清之日止；以10385元为基数，自2016年12月26日起以每日千分之一比例计算至实际付清之日止），并承担本案诉讼费用。其事实与理由：2015年11月，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定原告为被告承租的物业单元提供物业服务，并对物业服务内容、物业服务费的计价标准、支付期限作出约定，且原告有权代为收取被告在用电期间产生的电费，合同履行过程中，被告因单方问题，长期逾期缴纳相应的费用，已构成违约，故原告诉讼来院。庭审中，原告建屋物业确认其于本案中主张的物业费用对应的物业服务履行期间2016年5月15日至2016年12月31日止，代收电费的用电期间为2016年4月至2016年12月。被告超云公司未作答辩。本案经审理认定如下事实：2015年11月6日，原告建屋物业（甲方）与被告超云公司（乙方）签订《苏州工业园区2.5产业园物业管理服务协议》，确认“苏州工业园区建屋产业开发有限公司（下称“出租方”）与乙方于2015年11月6日签订《房屋租赁合同》（编号ZSB-2015-061），乙方向出租方承租位于苏州2.5产业园3号楼（F3）第1层的物业（下称“租赁物业”），建筑面积2077平方米。甲、乙双方就租赁物业的物业管理服务的相关事宜，经友好协商一致，签订本协议”。协议第二条约定了物业管理费的支付方法：租赁期间在2015年11月15日至2016年1月14日的，收费标准是10元/平方米/月，即20770元/月；租赁期间在2016年1月15日至2017年1月14日的，收费标准是10元/平方米/月，即20770元/月；租赁期间在2017年1月15日至2018年1月14日的，收费标准是10元/平方米/月，即20770元/月；租赁期间在2018年1月15日至2019年1月14日的，收费标准是10元/平方米/月，即20770元/月；租赁期间在2019年1月15日至2020年1月14日的，收费标准是11元/平方米/月，即22847元/月；租赁期间在2020年1月15日至2021年1月14日的，收费标准是11元/平方米/月，即22847元/月；租赁期间在2021年1月15日至2022年1月14日的，收费标准是12元/平方米/月，即24924元/月。物业管理费按月支付，首月物业管理费于本合同签订后的3个工作日内支付；此后甲方应于每月5日前向乙方发出费用缴纳通知书，乙方应于每月25日前，按通知书所载明的缴费金额，将物业管理费以银行转账方式支付至甲方如下指定账户，租赁合同终止后，乙方仍实际占用或使用租赁物业的，乙方应当按照实际占用或使用的天数支付物业管理费。协议同时确认甲方有权向乙方收取电费，其中电费由乙方按照供水、供气部门规定的收费标准加上甲方代开发票的税金向甲方支付；即根据实际电表用量，按照0.98元/KWH的标准向甲方支付电费。如乙方未能按照本协议的约定支付物业管理费及其他应付费用的，每逾期一日，应当按照应付费用的千分之三支付违约金。逾期超过三个月的，甲方有权解除本协议，同时乙方应当承担相当于费用总额20%的追加违约金。经询问，原告建屋物业称苏州工业园区2.5产业园的电费需要以整个产业园名义向供电部门缴费，但相应的物业已经出租给各租户，故原告为各租户单独设置电表确认各自的用电量，另因相应发票需要由原告代开，因此协议约定原告收取代开费用的税金，并以0.98元/KWH的标准向收取电费。另，原告为证明其与被告超云公司实际履行物业管理协议，被告已经实际占用租赁物业，并产生用电的事实，提交了交接明细表1份、月度抄表记录确认单7份及催款通知单1份，其中交接明细单系由“张羽”代表被告超云公司于2015年10月15日出具，确认租赁物业已完成交接；根据月度抄表确认单显示，超云公司于2016年3月26日至2016年10月24日期间共计用电14811KWH，其中2016年3月26日至2016年4月25日用电量为1482KWH，2016年4月25日至2016年5月24日用电量为1083KWH，2016年5月25日至2016年6月27日用电量为1077KWH，2016年6月26日至2016年7月25日用电量为2949KWH，2016年7月26日至2016年8月24日用电量为6232KWH，2016年8月25日至2016年9月22日用电量为1265KWH，2016年9月23日至2016年10月24日用电量为723KWH，月度抄表记录确认单分别由“许颖琪”、“张羽”、“黄锦聪”代表超云公司签收；原告建屋物业于2016年10月15日出具的催款通知书告知超云公司已经结欠2016年4月至9月的物业服务费及电费116416.54元，要求被告超云公司及时缴纳，该催款通知书由“张羽”代表被告超云公司签收。庭审中，原告建屋物业确认《苏州工业园区2.5产业园物业管理服务协议》并未对电费的缴纳期限作明确约定，但双方在实际履行过程系将该电费连同物业费按月支付，与原告建立业务接洽的人包括被告超云公司法定代表人黄锦聪及公司业务人员许颖琪、张羽。因被告超云公司存在经营问题已于2016年底停止经营，虽然房屋租赁合同与物业服务合同未由当事人协商解除，原告自愿认可物业服务合同关系已于2016年12月31日终止。在合同履行期内，其他民事主体代本案被告向原告补偿部分欠费，补偿金额为22148元，但其他欠款原告至今未能得到补偿，另因被告超云公司逾期支付物业费、电费的违约行为，造成原告的损失范围为相应资金因逾期付款所发生的利息损失。上述事实，由《苏州工业园区2.5产业园物业管理服务协议》、交接明细表、月度抄表记录确认单、催款通知单及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为：根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。如当事人就履行期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，如仍不能确定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告签订的《苏州工业园区2.5产业园物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故本院认定原、被告物业服务合同关系依法成立并生效，合同成立后，当事人应当按照合同内容履行合同义务，享有合同权利。根据合同约定，被告超云公司负有按月缴纳物业管理费与电费的义务，物业管理费的收费标准自2015年11月15日至2017年1月14日期间内月度物业服务为20770元/月，每月度物业管理费由被告超云公司于每月25日前预缴，庭审中原告自愿确认租赁合同关系已于2016年12月31日终止，故自2016年5月15日起至2016年12月31日共产生物业管理费为155775元，原告有权向被告主张上述费用。另，根据原告提交的月度抄表记录确认单可知，被告超云公司自2016年4月至2016年12月期间内共产生用电量14811KWH，因此被告超云公司负有向原告缴纳电费14514.78元的义务，因合同虽未对电费付款期限作明确约定，但结合原告提交的月度抄表记录确认单及庭审陈述事实，足以认定双方在事实上已形成被告将前一月度电费与下一月度物业费一并交付原告的交易习惯，被告未按约支付当月度应付费用，应当承担继续清偿剩余债务及赔偿逾期付款违约金的违约责任，经原告庭审确认，其他主体代本案被告超云公司补偿欠款22148元，故该款可自欠款总额中扣除，据此，原告有权向被告主张的欠款总额为148141.78元，根据合同约定，被告应于2016年5月25日前支付履行期为2016年5月15日至2016年6月14日物业管理费与2016年6年4月25日抄表确认的用电量所发生的电费，金额共计22222.36元，原告自愿放弃主张该期间应缴费用所产生的逾期付款违约金，系其关于民事诉讼权利的自由处分，本院予以确认。经原告庭审确认其因被告逾期付款发生的损失为应付款项因逾期交付所产生的利息损失，故关于原告诉请主张的逾期付款违约金的计算方法，本院依法酌定为以每期应付款为本金，自逾期之日起按照年利率24%计算至被告付款之日止。被告超云公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告苏州天地超云网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司欠款148141.78元及逾期付款违约金（以21831.34元为基数，自2016年6月26日起按年利率24%计算至被告付清款项之日止；以21825.46元为基数，自2016年7月26日起按年利率24%计算至被告付清款项之日止；以23660.02元为基数，自2016年8月26日起按年利率24%计算至被告付清款项之日止；以26877.36元为基数，自2016年9月26日起按年利率24%计算至被告付清款项之日止；以22009.7元为基数，自2016年10月26日起按年利率24%计算至被告付清款项之日止；以21478.54元为基数，自2016年11月26日起按年利率24%计算至被告付清款项之日止；以10385元为基数，自2016年12月26日起按年利率24%计算至被告付清款项之日止）。被告苏州天地超云网络科技有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3928元，由被告苏州天地超云网络科技有限公司负担，上述款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于履行本判决时将该款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。（本页无正文）审 判 长 戴 宜代理审判员 刘 戈人民陪审员 蔡培建二〇一七年十二月十四日书 记 员 范梦菲