河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0123民初1877号原告：河北宝仁房地产开发有限公司，住所地正定县北早现乡雕桥村文明路**。法定代表人：魏永庭，总经理。委托诉讼代理人：丁铁成，该公司职员。委托诉讼代理人：李银河，河北时音律师事务所律师。被告：石家庄杰特房地产经纪有限公司，，住所地正定县金河国际花园8-1-1503法定代表人：张玉丹，总经理。委托诉讼代理人：陈雷，该公司职员。委托诉讼代理人：谢振永，河北美东律师事务所律师。原告河北宝仁房地产开发有限公司（以下简称宝仁公司）与被告石家庄杰特房地产经纪有限公司（以下简称杰特公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北宝仁房地产开发有限公司及被告石家庄杰特房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月22日，原被告签订了《江南鸿郡项目全程营销策划合同》，约定由被告为原告开发位于正定县绿景苑项目进行全案策划以及全权独家代理销售，售房款由原告收取。合同签订后，被告怠于履行合同义务，未能达到预期的销售目标。2016年3月至5月期间，被告私自收取销售款达2552086元。经原告催要拒不退还。后又撤离了销售现场，终止了销售代理。被告的行为严重违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益，现向人民法院起诉，请求依法判令被告退还原告购房款2552086元，并支付占有期间的利息（自2016年5月22日起至还清全部款项时止,按照年息24％的标准计算）；诉讼费用由被告承担。被告石家庄杰特房地产经纪有限公司辩称，被告认可收取原告2552086元房款，原告要求被告返还房款并支付相应的利息无事实和法律依据,应当依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：一、被告收取房款用于支付被告应当获得费用是经原告同意,并非私自收取房款。原、被告于2015年12月22日签订的《江南鸿郡项目全程营销策划合同》后原告仅仅向被告支付一个月的营销策划费5万元,原告并未按照合同约定及时向被告支付佣金和溢价款。经被告多次沟通后原告同意用房款支付被告的佣金和溢价款；二、被告实际收取房款为1149792元用于支付佣金和溢价。在被告收取的2552086元中经原告同意将上述房款中1257294元支付给原告公司原副总经理张蓓,145000元支付给原告公司债权人白小果。被告实际收取原告1149792元。依据原、被告2015年12月22日签订的《江南鸿郡项目全程营销策划合同》第七条佣金计算方式第一款的约定“本代理合同执行期间,甲方(原告)每月5日前需支付乙方(被告)营销策划费用5万元。第二款约定“甲方(原告)同意给予乙方(被告)销售佣金为代理销售期间销售面积按成交总金额的2%计算(包括车位、、地下室”。第三款约定“乙方协助甲方收取已售房源尾款的代理佣金为4%。第八条约定溢价款计算方式为“客户成交价超出底价者即为溢价，本案溢价款部分甲方分得70%，乙方分得30%。据此,原告应该向被告支付佣金和溢价为479009元、二期款佣金2834元、、地下室佣金4103元及5个月营销策划费250000元上述总费用为735946元。截止到2016年5月底原告仅仅向被告支付一个月的营销策划费5万元。对于剩余营销策划费和佣金溢价,原告总是以各种理由拒绝支付。因此原告存在违约行为致使合同无法实现。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，被告有权采取措施防止自己的损失扩大。因原告于2016年5月底单方解除合同使得被告预期利益无法实现。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此,原告在解除合同时应当支付被告佣金和溢价735946元,并赔偿被告合同履行完毕后获得利益769013元共计1504959元。因被告已经收取原告房款1149792元,还有355167元的预期利益未支付。因此，被告保留继续追偿的权利。三、退一步讲，被告返还原告房款也应当与张蓓、白小果共同返还。综上,被告实际收取的房款不能支付其应当获得正当利益。现原告要求被告返还并承担相应的利息无事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1、《江南鸿郡项目全程营销策划合同》；2、销售协议、收款凭证；3、公安局询问笔录。经庭审质证，被告对原告出具的证据的真实性无异议，但认为询问笔录也证明原告同意被告收取房款。被告为证明自己的主张，提交以下证据：1、《江南鸿郡项目全程营销策划合同》；2、开税票证明；3、成交客户明细表、购房订单及收据；4、12套房屋合同款项明细及认购协议书；5、收条。经庭审质证，被告对证据1、2、4的真实性无异议，对证据3认为是复印件，无法核实真伪；对证据5认为与自己无关。经审理查明，2015年12月22日，原告为甲方（委托方）与被告为乙方（受托方）双方签订《江南鸿郡项目全程营销策划合同》，约定甲方委托乙方对甲方开发的位于正定县绿景苑项目进行全案策划以及全权独家代理销售，委托期限为该项目正式对外销售之日起至12个月止。其中甲方的权责中约定：甲方财务人员专职收取房款并开收款收据或发票给予客户。并对佣金计算及支付约定：1、本代理合同执行期间，甲方每月5日前需支付乙方营销策划费用5万元整；2、甲方同意给予乙方销售佣金为：代理销售期间销售面积按成交总金额的2％计算（包括车位、、地下室，甲方有客户或朋友购买本项目房屋的，务必先通知乙方，同时认购的房号由甲方书面确认，乙方不提取该部分佣金。3、乙方协助甲方收取已售房源尾款的代理佣金为4％；支付方式为甲方按月向乙方支付佣金，于次月7日前结算佣金。合同并对其他事项进行约定。双方对合同的真实性均无异议。原告提交袁丽丽等12人的认购协议及收款收据、付款证明，以此认为自2016年3月至5月间，被告向袁丽丽等人销售的12套房屋，售房款共计2552086元，被告未向原告交付。原告并申请调取正定县公安局询问笔录，以此证明被告认可收取的购房款数额。原告起诉要求被告返还售房款2552086元，并按年利率24％计算，支付自2016年5月22日至付清房款之日占用款项期间的利息。被告对收取售房款2552086元未交给原告的事实无异议。被告称，收取的房款2552086元，经原告同意后，其中1257294元支付给了原告公司原副总经理张蓓，145000元支付给原告公司债权人白小果，被告实际收取原告1149792元。原告在解除合同时应当支付被告佣金和溢价735946元，并应赔偿被告合同履行完毕后获得利益769013元，共计1504959元，因被告收取原告房款1149792元，还有355167元的预期利益未付。因此，保留继续追偿的权利。被告并提交江南鸿郡项目全程营销策划合同、开税票证明、成交客户明细表、购房订单及收据、12套房屋合同款项明细及认购协议书、收条。原告认为，被告提交的成交明细、订单及收据无法核实被告所称的佣金及溢价款数额，对未向被告支付佣金及溢价款无异议。被告提交的收条为张蓓收到被告房屋抵账款1257294元。原告认为与本案无关。原被告双方均认可被告收取房款后应将售房款交付给原告，再由原告根据销售款的具体数额，按照约定比例向被告支付佣金和溢价。在公安局向李杰的询问笔录中显示，李杰称是张蓓打电话给原告法定代表人魏永庭，同意将房款顶账。在询问张蓓的笔录中，张蓓称是电话中魏总同意其收钱。被告称，向张蓓支付的1257294元和向白小果支付的145000元，是经过了原告的同意，是原告法定代表人在电话中同意。原告对此也不认可，被告也未提交其他相关证据。上述事实，由原、被告分别提交的证据及本案庭审笔录佐证。本院认为，原被告双方签订的江南鸿郡项目全程营销策划合同，双方无异议，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。双方均应按合同完全履行各自的义务，合同约定甲方财务人员专职收取房款并开收款收据或发票给予客户。双方均认可销售的房款应该直接交付给原告，然后再由原告根据销售款项向被告支付佣金和溢价款。被告收取房款后未向原告交付，属于违约，应承担违约的责任。被告应当将收取的售房款2552086元返还原告，并按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算支付自2016年5月22日起计算至付清款项之日止的利息。关于被告所称的佣金和溢价款是否应由原告支付，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。关于被告所称的经原告同意向案外人张蓓支付1257294元以及向白小果支付的145000元，虽然被告称是打电话经过了原告法定代表人的同意，但在公安局的询问笔录中，也只是两个被询问人自己口头所称，被告并未提交其他证据充分证明是经过了原告的同意，故对被告所称是通过原告同意从售房款中扣除的辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告石家庄杰特房地产经纪有限公司向原告返还售房款2552086元及利息，利息按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算自2016年5月22日起至付清款项之日止。限自本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29617元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  宋瑞清人民陪审员  傅晓玉人民陪审员  宋 瑜二〇一七年十二月二十三日书 记 员  冉梦瑶