河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0402民初879号原告：索要玲，女，1976年5月19日出生，汉族，现住邯郸市。被告：邯郸市美的房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区中华南大街**。法定代表人：王全辉,总经理。委托诉讼代理人：汪斌，河北睿安律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖萌萌，河北睿安律师事务所律师。原告索要玲与被告邯郸市美的房地产开发有限公司(以下简称美的公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月19日立案，美的公司在答辩期间提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其异议，并经邯郸市中级人民法院以（2017）冀04民辖终517号民事裁定书予以维持。后本院依法适用普通程序，于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告索要玲、被告美的公司委托诉讼代理人肖萌萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。索要玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令美的公司以以房款579559元为基数，自2014年4月1日起至2017年9月10日止（1255天）按照每日万分之二向索要玲支付延期办理房产权利证书的违约金共计145467元；2.判令美的公司从2017年9月12日起按照日万分之四支付延期付款（违约金）的利息；3.本案诉讼费用由美的公司承担。事实和理由：2012年索要玲与美的公司签订商品房买卖合同一份，2012年7月10日索要玲支付定金2万元，2012年7月22日支付了首付款290192元，同年年底交付剩余款289367元。2013年8月24日双方重新签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：NO00078226，合同总价款为579559元。2013年底，美的公司交付商品房。此后索要玲多次催促置业顾问，索要房产证，美的公司至2017年9月10才将办理房产证资料交付。由于长期没有房产证，房屋抵押款、办理信用卡、办理出国手续等个人事项都受到重大影响。索要玲的爱人为下岗职工，2014年9月从中国邮政储蓄银行贷款8万元，期限为两年，做为再就业起步资金，2016年8月这笔贷款就应该还清，本想等房产证办下来后，作为抵押从银行贷款来还清该笔贷款，但因未能获得房产权致使贷款未能还上，个人征信抹黑。本人因与他人房屋买卖纠纷，经邯山区人民法院作出民事调解书，判本人缴清该纠纷房屋所欠银行贷款20余万元，但由于本人无能力还清，此后面临不可估量的损失和风险。索要玲个人借款因未能偿还也面临高额利息的风险。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，逾期超过540天仍未取得的，出卖人向买受人支付房价款千分之一的违约金。《合同补充协议》第九条约定：如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得《房地产权证》的，双方同意按下列方式处理：如因出卖人责任，导致买受人不能在商品房办理完毕收楼手续之日起两年内取得房屋权属证书的，买受人有权解除合同；无论买受人是否解除合同，出卖人均应按照已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方签订的《商品房买卖合同》约定美的公司承担的违约责任太轻，违约金太低，依法应予调整。参照索要玲承担违约责任条款，美的公司违约应承担同等责任第七条：“买受人逾期付款的违约责任…买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。”因此，逾期办证违约金应按日万分之二标准计算。邯郸市美的房地产开发有限公司辩称，一、美的公司不应承担违约责任。根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条规定及备案合同约定，出卖人就业主逾期取得产权证承担违约责任的前提条件是“因出卖人责任导致”，本案中，7号楼业主逾期取得产权证不是美的公司责任，而是个别商铺业主不配合安装楼梯和入户测绘，致使测绘机构无法及时出具测绘报告造成的，美的公司不应承担违约责任。美的城一期1至10号楼同期委托测绘机构测绘，除7号楼外其他楼栋均在合同约定期限内具备了办证条件并向业主移交了办证资料。7号楼未能按期完成测绘系7号楼个别商铺业主阻止安装楼梯，致使竣工图纸与房屋现状不符，且不配合入户实测造成的。美的公司为尽快完成合同义务，多次与相关商铺业主协商并委托律师发律师函，后于2016年4月5日提起诉讼，该案经长达一年的审理才作出判决，判决相关商铺业主协助美的公司完成楼梯安装及入户实测，该商铺业主提起上诉后，经多方协调，最终配合完成了楼梯安装及入户实测，并撤回上诉，7号楼随即具备了办证条件。二、索要玲诉请违约金无事实和法律依据，依法不能成立。本案中，备案《商品房买卖合同》补充协议第九条明确约定，买受人取得房屋权属证书的期限为房屋交付后两年，即2015年12月21日，违约金标准为已付房价款的日万分之一。而且合同补充协议第九条并未免除美的公司关于协助办证的义务，也未加重买受人责任、排除买受人主要权利，且该条款所在补充协议已经双方签章确认，不存在无效情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。索要玲提交如下证据：1.商品房买卖合同复印件及销售不动产发票，用于证明索要玲从美的公司购买商品房事实；2.个人征信报告、银行流水账单，用于证明逾期办证给其造成的损失。美的公司对上述证据真实性均无异议，但对证据2与本案关联性有异议，认为其不能证明其证明目的。邯郸市美的房地产开发有限公司提交如下证据：1.2013年8月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：00078226），用于证明美的公司承担延期办证违约责任前提条件为“因出卖人责任”，办证期限为房屋交付后两年，延期办证违约金标准为已付房价的日万分之一。该补充协议与原合同内容冲突时，以该补充协议为准，且双方对补充协议已签字盖章确认；2.楼宇交接书，用于证明涉案房屋交付时间为2013年12月21日；3.美的城7号楼竣工验收备案证明书；4.邯郸市建设工程竣工验收备案业务函及备案一览表；5.房屋面积竣工测绘委托书、测绘费发票各；6.竣工测算报告书；7.律师函、邮寄单、签收回执；8、邯郸市邯山区人民法院（2016）冀0402民初835、836、837号民事判决书；9、邯郸市中级人民法院（2017）冀04民终3691、369、3694号民事裁定书。以上证据3-9用于证明美的城一期1-10号楼同期委托邯郸市房地产测绘队测量并支付了测绘费；邯郸市房地产测绘队于2015年9月14日完成了除7号楼外的竣工测算并出具测算报告；7号楼因其中三个商铺业主不配合美的公司为其商铺安装楼梯和测绘队入户实测，导致测绘队未能完成7号楼测绘，美的公司多次与该商铺业主协商，并于2016年3月2日发送律师函要求配合安装楼梯及入户实测，后于2016年4月5日提起诉讼，邯山区人民法院于2017年4月1日作出一审判决，判决该商铺业主协助完成楼梯安装及入户实测，该商铺业主提起上诉后又申请撤回了上诉，一审判决生效。10.美的城一期7号楼房产证资料业主领取签收表，用于证明2017年9月15日索要玲领取了办证资料。索要玲对上述证据真实性均无异议，但认为证据3-9与本案没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院其后综合分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，索要玲与美的公司签订商品房买卖合同，合同总价款579559元，索要玲予以支付。2013年8月24日,索要玲与美的公司重新签订《商品房买卖合同》，合同编号为：NO00078226，合同总价款为579559元。同日双方又签订合同补充协议一份，该补充协议第九条约定：如因出卖人责任，导致买受人不能在商品房办理完毕收楼手续之日起两年内取得房屋权属证书的，买受人有权解除合同；无论买受人是否解除合同，出卖人均应按照己付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。该合同第十二条约定，本补充协议与原合同内容冲突时，以本补充协议为准。2013年12月21日，美的公司交付涉案房屋，2015年9月14日完成了除7号楼以外的竣工测算并出具测算报告，7号楼因其中三个商铺业主不配合入户实测，导致未能完成7号楼测绘。美的公司多次与7号楼三商铺业主协商未果，后于2016年4月5日向邯山区人民法院提起诉讼，要求该三商铺业主立即协助美的公司完成楼梯安装及入户实测，邯山区人民法院于2017年4月1日作出民事判决，判决该三商铺业主协助完成楼梯安装及入户实测，该三商铺业主对一审判决不服提起上诉，后又于2017年9月11日撤回上诉，一审判决生效后，三商铺业主配合入户实测，邯郸市美的房地产开发有限公司先后通知7号楼业主领取办理房屋权属证书所需资料，并于2017年9月14日在邯郸日报发布通知，涉案房屋可以办理房屋权属证书。2017年9月15日，索要玲领取了办证资料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。索要玲与美的公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。美的公司未在合同约定时间内使得涉案房屋具备办理房屋权属证书条件，确属违约，虽然美的公司称违约系第三方所致，其与第三方的纠纷直接影响了向索要玲履约，但为了尽快履行与索要玲约定的合同义务，美的公司应积极促成与第三方纠纷的解决，2015年9月14日美的公司已完成了除7号楼以外的竣工测算并出具测算报告，在多次找7号楼三商铺业主协商均未果的情况下，直到2016年4月5日美的公司才诉诸法律，实属不妥。故根据公平原则，美的公司对索要玲的违约期间应当按照双方签订的协议执行，从交付涉案房屋两年后至超出其能力范围之日止，即2016年4月5日其诉诸于法律手段之日。综上，被告邯郸市美的房地产开发有限公司应当向索要玲支付自2015年12月21日起至2016年4月5日止，按照合同约定总价款579559元每日万分之一的标准支付此期间的逾期办证违约金共计6143.33元。（579559×0.0001×106=6143.33元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告邯郸市美的房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告索要玲支付逾期办证违约金6143.33元。二、驳回原告索要玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3209元，由原告索要玲负担3074元，由被告邯郸市美的房地产开发有限公司负担135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  宋霄燕代理审判员  李文召人民陪审员  葛扬扬二〇一七年十二月二十七日书 记 员  张潇方附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。