四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14999号上诉人（原审原告）：成都国美电器有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路（汇龙湾广场3楼）。法定代表人：董晓红，职务不详。委托诉讼代理人：王小婷，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑敏，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：成都市粤派橱柜有限公司，住所地：成都市新都区成都家具产业园金亿路。法定代表人：叶立平，职务不详。上诉人成都国美电器有限公司（以下简称国美电器）因与被上诉人成都市粤派橱柜有限公司（以下简称粤派橱柜）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第8690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国美电器上诉请求：1.改判一审判决第一项中关于违约金的内容，即改判粤派橱柜自2015年4月1日起至付清为止按每日千分之一支付迟延履行违约金以及根本违约金310313.25元”，2.诉讼费由粤派橱柜承担。事实和理由：一、一审判决调整的违约金数额过低，严重损害国美电器的合法权益。承租人支付房租是其合同义务，粤派橱柜拖欠的房租期限长，金额高，给国美电器造成了重大损失，使国美电器出租可得预期利益落空。双方约定的违约金标准并未过高。一审调整违约金过低，并未体现违约金对失信者的惩罚功能。二、合同中双方已经明确约定了迟延履约和根本违约后相应的违约责任，是双方真实意思表示，一审判决将迟延履行违约金与根本违约金合二为一，于法无据。粤派橱柜未到庭也未提交书面答辩意见。国美电器向一审法院提起诉讼请求：1.解除国美电器、粤派橱柜签订的租赁合同；2.粤派橱柜支付拖欠的房屋租赁费用456147.25元（暂计算至2015年9月20日为456147.25元，其余算至法院判决解除日止）；3.粤派橱柜支付自2015年4月1日起至付清为止按每日千分之一支付延迟履行违约金（暂计算至起诉之日为38294.91元）及违约金310313.25元；4.粤派橱柜退还租赁房屋以及自合同解除后至房屋退还前按照租赁费用标准支付占用费；5.本案诉讼费用由粤派橱柜承担。后国美电器明确第4项诉请的占用费计算标准为109737元/月。一审法院认定事实：2004年7月26日，成都市民用建筑统一建设办公室向成都统建合能房地产有限公司出具书面证明一份，证明成都市民用建筑统一建设办公室同意成都统建合能房地产有限公司负责出租成都市西大街1号“新城市广场”物业及签署相关合同、协议，并由成都统建合能房地产有限公司享有出租物业的一切权益，承担出租物业的一切义务和责任。2005年6月28日，成都合能新城市广场管理有限公司盖章（授权人）出具书面授权一份，委托成都盛佳商业经营管理有限公司（被授权人）代为出租成都市西大街1号新城市广场A、B、C、D、E栋房屋，有权与第三方签署相关租赁、联营、广告位等协议，并代为收取租金和履约相关义务，被授权人与第三方进行谈判、签约、履约的行为授权人均予以承认。2005年10月22日，国美电器（承租方）与成都盛佳商业经营管理有限公司（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为成都市青羊区新城市广场D栋二楼后半部分2000.25平方米、D栋三楼后部分1214.24平方米；租赁期限五年，自2005年10月23日起至2010年10月22日止。2008年4月8日，国美电器（乙方）与成都盛佳商业经营管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其享有合法出租权的位于西大街1号新城市的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为3年；租赁期间，乙方未经甲方同意不得整体转租，但乙方享有经营自主权，可以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营或部分转租，如须转租不能超过乙方租赁面积的30%。2010年8月26日，国美电器（乙方）与成都盛佳商业经营管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁补充协议书二》一份，约定：甲乙双方分别于2005年10月22日签订的位于成都市青羊区新城市广场电器《房屋租赁合同》（简称《电器租赁合同》）；于2008年4月18日签订手机专营店《租赁合同》（简称《手机专营店租赁合同》）；于2008年11月3日签订《电器租赁合同》和《手机专营店租赁合同》的《房屋租赁补充协议书》（下称《补充协议书一》）；现双方协商一致将承租位置调整为“成都市青羊区西大街9号新城市广场C栋1-5F”，将租赁面积变更为现C栋1F-5F10499.99平方米；租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止。2011年3月1日，国美电器（乙方）与成都盛佳商业经营管理有限公司（甲方）、成都合能房地产有限公司（丙方）签订《三方协议》，约定：甲方于2004年12月15日接受丙方关于新城市广场的租赁委托，成为新城市广场的合法出租人；现丙方决定撤销原对甲方的租赁委托，并自行行使出租权；甲乙丙三方同意，原合同【甲乙双方分别于2005年10月22日签订《房屋租赁合同》（简称《电器租赁合同》）；于2008年4月18日签订手机专营店《租赁合同》（简称《手机租赁合同》）；于2008年11月3日签订《电器租赁合同》与《手机租赁合同》的《房屋租赁补充协议书》（简称：《补充协议一》）；于2010年8月26日签订《电器租赁合同》与《手机租赁合同》的《房屋租赁补充协议书二》（简称：《补充协议二》）】的出租人均由甲方更变为丙方，由丙方承继甲方在原合同项下的一切权利及义务，甲方退出原合同；甲乙丙三方同意由乙方向丙方履行原合同项下的付款义务。国美电器（甲方，出租方）与粤派橱柜（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份（签订时间不详），约定：租赁房屋位于成都市新城市广场国美电器门店4楼区域，租赁房屋建筑面积为1500平方米；租赁期限为6年，从2012年8月15日起至2018年8月14日；租赁费用为1170000元/年，第二年起在前一年基础上递增3%；在租赁期限内，按每三个月为一期支付租金，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用，乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用；在签署本合同之日起五个工作日内，乙方应向甲方缴付保证金总额为200000元；在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用；当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金（不包括利息）本金退还给乙方；乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费及一切与乙方有关的公共费用；乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》，否则，视为乙方未向甲方交还该房屋；乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效；如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金；甲方可以用乙方所缴纳的保证金抵偿由于乙方之违约行为造成的甲方损失以及乙方应支付给甲方违约金，当乙方所缴纳的保证金不足以抵偿上述损失及违约金时，乙方应在接到甲方通知之日起三日予以补足；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方能够所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用；此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还；本合同期满或提前终止，如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失。2012年7月1日，国美电器、粤派橱柜双方签署《国美电器有限公司门店接收清单》一份，粤派橱柜对上述租赁房屋进行接收，记载的接收建筑计租面积为1500平方米，还记载了其他基本建筑状况及设备状况等内容。粤派橱柜于2015年9月7日收到国美电器于2015年9月7日向其出具的《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书主要内容为：粤派橱柜自2015年3月20日持续拖欠房租，国美电器就此多次向粤派橱柜书面催收，然而，粤派橱柜至今仍未支付，已经逾期长达近半年；现粤派橱柜拖延支付房租的行为，业已构成根本违约，国美电器根据合同第五十条之约定通知粤派橱柜于本函作出之日解除与粤派橱柜之间的《房屋租赁合同》，请粤派橱柜按照欠付租金的每日千分之一标准支付迟延履行违约金，并支付3个月租赁费用的违约金，粤派橱柜20万元履约保证金不予退还；同时，请粤派橱柜将租赁房屋恢复原状交还给国美电器。另查明，位成都市青羊区号面积为37150.46平方米的房屋系成都统建合能房地产有限公司和成都市民用建筑统一建设办公室所有。庭审中，粤派橱柜陈述：粤派橱柜已将房屋退还给国美电器，但目前没有证据证明。国美电器陈述：粤派橱柜没有退还房屋，也没有将钥匙交与国美电器，房屋内仍有粤派橱柜的物品。一审法院认为，国美电器与粤派橱柜签订的关于租赁位于成都市新城市广场国美电器门店4楼区域、建筑面积为1500平方米房屋的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现粤派橱柜未举证证明自己按约缴足租金，根据国美电器、粤派橱柜签订的《房屋租赁合同》关于“如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还”的约定，国美电器有权据此要求解除合同，而本案中，粤派橱柜于2015年9月7日收到了国美电器向其出具的《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书载明了“于本函作出之日解除与粤派橱柜之间的《房屋租赁合同》”，粤派橱柜也主张诉争合同已于2015年9月7日解除，结合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，一审法院认定国美电器、粤派橱柜之间的《房屋租赁合同》实际已于2015年9月7日解除，国美电器关于要求法院判令解除合同的诉请不能成立，但国美电器有权要求粤派橱柜支付2015年9月7日之前的租金，国美电器诉请列明的粤派橱柜欠付的租金算至2015年9月20日为456147.25元，粤派橱柜未举证予以反驳，国美电器对此金额予以确认，根据该金额，再结合合同的解除时间2015年9月7日以及合同关于租金计算的约定，计算出粤派橱柜应向国美电器支付的租金为405638.11元【456147.25元-1170000元/年×（1+3%）×（1+3%）×（1+3%）×（1+3%）÷365×14=405638.11元】。同时，本案中，粤派橱柜未举证证明自己已向国美电器返还房屋，即粤派橱柜尚未将租赁物返还给国美电器，存在逾期支付房租及逾期返还房屋的违约行为，国美电器不仅有权要求粤派橱柜返还租赁物，还有权粤派橱柜按照合同约定承担违约责任并要求粤派橱柜支付房屋占有使用费；其中关于房屋占有使用费的问题，一审法院认为，国美电器诉请的房屋占有使用费标准109737元/月，该标准未超过《房屋租赁合同》约定的2016年8月15日至2016年8月14日的月租金109737.11元【1170000元/年×（1+3%）×（1+3%）×（1+3%）×（1+3%）÷12=109737.11元/月】，房屋占用费应从合同解除之日即2015年9月7日起计算至粤派橱柜返还租赁物为止，故国美电器关于房屋占有使用费的诉请成立，一审法院予以支持；关于粤派橱柜违约责任的问题，根据国美电器、粤派橱柜之间签订的租赁合同中关于“如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金……如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方能够所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用；此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还……如乙方未按合同约定的时间及方式向甲方归还租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的150%支付使用费，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失”之约定，国美电器有权要求粤派橱柜每日按照迟付金额千分之一的标准支付延迟履行违约金及金额为三个月租赁费用310313.25元的违约金，但粤派橱柜明确作出认为违约金过高的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中粤派橱柜迟延支付租金给国美电器造成的损失主要为资金占用利息损失，而双方约定的每日千分之一的标准以及三个月租赁费的标准均明显过分高于资金占用损失，故一审法院依法予以适当调整，将两项违约金合并调减为90000元。综上，一审法院对国美电器的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、成都市粤派橱柜有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向成都国美电器有限公司支付房屋租金405638.11元及违约金90000元；二、成都市粤派橱柜有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向成都国美电器有限公司返还位于成都市新城市广场国美电器门店4楼区域、建筑面积为1500平方米的租赁物；三、成都市粤派橱柜有限公司于判决发生法律效力之日起十日内按109737元/月的标准向成都国美电器有限公司支付从2015年9月8日起至成都市粤派橱柜有限公司履行上述返还租赁物义务止的房屋占有使用费；四、驳回成都国美电器有限公司的其余诉讼请求。如成都市粤派橱柜有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11848元，减半收取5924元，由成都国美电器有限公司负担424元，由成都市粤派橱柜有限公司负担5500元。本院二审期间，双方均未提交新证据。国美电器在二审中陈述，国美电器已将案涉房屋退还给房屋所有权人。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人国美电器的上诉请求，本案二审的争议焦点为：粤派橱柜向国美电器支付的违约金应当如何认定。本院评述如下：粤派橱柜不按期支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。虽然国美电器与粤派橱柜签订的租赁合同中的确约定了相应的违约责任，但粤派橱柜在一审中明确提出了约定违约金过高的答辩意见。一审法院有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定对违约金进行调整。当前国美电器已将案涉房屋腾退后返还给房屋所有权人，一审判决认定其主要损失是资金占用利息损失并无不当。一审判决根据本案中粤派橱柜差欠国美电器的租金金额等因素，结合本案的实际履行情况认定双方约定的两项违约金过高，并将违约金调减到90000元并无不当。综上所述，国美电器的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审确定的方式负担，二审案件受理费11848元，由上诉人成都国美电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田笛审判员  赵韬审判员  王果二〇一七年十二月七日书记员  鲁波