成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初7175号 原告：陈昭名，男，出生于1991年9月10日，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：向海俊，四川衡义律师事务所律师。 被告：刘兵，男，出生于1974年11月5日，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：蔡曾容，女，出生于1978年3月1日，汉族，住成都市龙泉驿区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：杨尚科，四川和普律师事务所律师。 第三人：罗兵，男，出生于1981年11月7日，汉族，住成都市锦江区。 第三人：廖菊，女，出生于1982年4月6日，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告陈昭名与被告刘兵、蔡曾容、第三人罗兵、廖菊案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法适用普通程序于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告陈昭名及其委托诉讼代理人向海俊、被告刘兵以及杨尚科作为被告刘兵和蔡曾容的共同委托诉讼代理人、第三人罗兵和廖菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈昭名向本院提出诉讼请求：1、确认陈昭名与罗兵、廖菊签订的《预约合同》有效；2、撤销（2017）川0104民初2561号裁定中对绿地•云玺3幢1单元2层7号（合同签约备案号：2194321）房屋的查封裁定并解除查封。事实与理由：2016年10月9日，陈昭名与罗兵、廖菊通过成都玛雅宏洋房地产经纪有限公司签订了房产买卖合同。合同签订后，陈昭名与罗兵、廖菊按照约定履行了房屋交付、定金支付的义务。同月11日，双方按照合同约定签订了《预约合同》、支付了首付款50万元并对《预约合同》办理了公证。陈昭名于2016年11月对房屋进行装修，且居住至今。陈昭名于2017年6月20日得知上述房屋被本院以（2017）川0104民初2561号民事裁定予以查封，提出了执行异议。本院于2017年7月27日作出（2017）川0104执异37号民事裁定，驳回了陈昭名的异议申请。故陈昭名起诉至法院。 被告刘兵、蔡曾容辩称，陈昭名与刘兵、蔡曾容签订的《预约合同》系无效合同，且陈昭名不能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房屋的查封裁定合法正确，请求驳回陈昭名的诉讼请求。 第三人罗兵、廖菊述称，刘兵、蔡曾容与罗兵、廖菊之间的借款是在把案涉房屋出卖给陈昭名之前就产生了。罗兵、廖菊于2016年把案涉房屋出卖给陈昭名，但房屋一直没有办理产权，故罗兵、廖菊也一直没有将房屋过户给陈昭名。罗兵、廖菊同意陈昭名的诉讼请求。 经审理查明，2015年4月23日，罗兵、廖菊向绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司按揭购买了绿地云玺楼盘3幢1单元2层7号房屋（以下简称案涉房屋），双方签订了《商品房买卖合同》，房款总额为910588元，并办理了合同签约备案登记，合同签约备案号为2194321，备案地址为成都市锦江区玫瑰街7号3幢2层7号。2016年9月21日，罗兵、廖菊办理案涉房屋的交房手续，并支付了产权代办费用、契税等费用。 2016年10月9日，罗兵、廖菊通过成都玛雅宏洋房地产经纪有限公司与陈昭名签订了一份《房产买卖合同》，约定陈昭名向罗兵、廖菊购买案涉房屋，房屋成交价为100万元，其中购房定金2万元，首付款48万元在2016年10月15日前支付，余款50万元在2018年12月31日前支付，双方自愿于公证处办理《预约合同》，《预约合同》办理当天罗兵、廖菊可进场装修，尾款支付时间及违约赔付时间以产权证下发及过户当天为准。同日，陈昭名通过支付宝向廖菊支付2万元。 2016年10年11月，罗兵、廖菊与陈昭名签订了《预约合同》并对该合同进行了公证，约定陈昭名向罗兵、廖菊购买案涉房屋，房屋转让价款为100万元，本合同签字后陈昭名支付购房首付款50万元（其中包括购房定金2万元），剩余50万元在房屋过户递件当日一次性支付，双方于罗兵、廖菊取得案涉房屋房产证后30个工作日内签订正式合同。2016年10月12日，四川省成都市律政公证处作出（2016）川律公证内民字第90319号公证书。 2016年10月11日，陈昭名父亲陈坤通过银行转账的方式向廖菊支付了48万元。 同日，廖菊、罗兵出具了一份《收条》，认可收到陈昭名购房款50万元。 目前，案涉房屋登记状态处于“签约备案”状态，尚未办理产权登记，且案涉房屋目前还办理了抵押权预登记，抵押权人为中国银行股份有限公司双流分行。另外，本院于2017年4月26日查封了案涉房屋，成都市龙泉驿区人民法院于2017年9月7日查封了案涉房屋。 另查明，2017年3月23日，本院受理刘兵、蔡曾容与罗兵、廖菊民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，刘兵、蔡曾容向本院提出财产保全申请。2017年4月21日，本院作出（2017）川0104民初2561号民事裁定，裁定对包括廖菊、罗兵名下的案涉房屋产权在内的财产予以查封，查封期限为三年。2017年6月13日，双方达成调解，本院作出（2017）川0104民初2561号民事调解书。 因陈昭名向本院提出异议，请求解除对案涉房屋产权的查封，本院于2017年7月27日作出（2017）川0104执异37号执行裁定书，认为陈昭名提出的异议，不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，裁定驳回陈昭名的异议请求。陈昭名遂起诉至法院。 案件审理过程中，陈昭名和罗兵、廖菊陈述案涉房屋在2016年10月底时交由陈昭名使用至今，案涉房屋至今仍然没有取得房屋产权，罗兵、廖菊也无法将房屋过户给陈昭名。 以上事实有陈昭名、刘兵、蔡曾容、罗兵、廖菊的身份信息、《商品房买卖合同》、《面积结算协议》、交房手续、《房产买卖合同》、（2016）川律公证内民字第90319号公证书及《预约合同》、收条、支付宝转账凭证、银行转账凭证、户口簿、房屋信息等证据材料以及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，关于陈昭名与罗兵、廖菊签订的《预约合同》的效力。陈昭名与罗兵、廖菊签订的《预约合同》是双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律的强制性规定，合法有效。陈昭名要求确认《预约合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于案涉房屋能否解除查封。本案中，至今，案涉房屋仅处于备案登记状态，不具有物权效力，即罗兵、廖菊尚未取得案涉房屋的所有权，且案涉房屋现已办理了抵押预登记，而陈昭名并未支付全部价款仅支付了部分款项，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除查封的情形，陈昭名要求撤销查封裁定并解除查封于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告陈昭名与第三人罗兵、廖菊于2016年10月11日签订的《预约合同》有效； 二、驳回原告陈昭名的其他诉讼请求。 本案案件受理费13800元，由原告陈昭名负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谢 菲 人民陪审员  吴成亮 人民陪审员  周跃飞 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  罗灵犀 速 录 员  宋丽婷 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，热敏法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该保全财产解除保全。