北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初6181号原告：胡柳，女，1988年10月11日出生。委托诉讼代理人：金振声，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。被告：北京华谊国汇企业管理有限公司，住所地北京市密云区鼓楼北大街东侧2号楼1层68号。统一社会信用代码×××。法定代表人：郭占辉，总经理。原告胡柳与被告北京华谊国汇企业管理有限公司（以下简称：华谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡柳之委托诉讼代理人金振声到庭参加诉讼。被告华谊公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡柳向本院提出诉讼请求：1.解除我与华谊公司签订的《房屋租赁合同》；2.华谊公司返还我租赁保证金5791元；3.华谊公司支付我违约金8686.5元；4.诉讼费由华谊公司负担。事实和理由：2015年11月23日，我与华谊公司签订《房屋租赁合同》，华谊公司将位于北京市密云区x街x号x项目的第x层x号摊位出租给我，用于个体经营，租期一年（自2015年10月28日至2016年10月27日）。合同签订后，我向华谊公司交纳了相应的租金及保证金，但商场未能如期开业经营。经营过程中，因华谊公司未进行管理，且有停水停电的行为，致使商场不能正常经营。后房屋产权人北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称圣运通达公司）在商场内张贴《通知》，称该公司已将我租赁的房屋摊位收回，并要求我交纳2017年1月1日至2017年6月30日的租金。此时我才得知，在我与华谊公司签订的《房屋租赁合同》尚未解除的情况下，华谊公司已经擅自终止履行租赁合同。我认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应履行合同义务。华谊公司的行为致使我无法正常经营，违反了《房屋租赁合同》第12.2.2条的约定，构成违约，本合同应予解除。依据《租赁合同》第13.2条的约定，华谊公司应向我支付违约金。为维护我的合法权利，故诉于法院。被告华谊公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。经审理查明：2014年7月26日，出租方（甲方）圣运通达公司与承租方（乙方）华创公司签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意将其拥有所有权/出租权的位于北京市密云区x街x号楼项目的地下x层、地上x层（含楼体x侧停车场地下区域）总计建筑面积为10500平方米的房屋及配套设施设备（包括建筑物的外立面墙体等，以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；甲方同意租赁房屋用于商业经营目的使用，乙方在租赁使用期内依法经营，甲方不得干预，如乙方需改变租赁房屋用途需征得甲方书面同意方可实施；租期期限为10年，自2015年4月1日至2025年3月31日止（免租期包含在租期时间内）；甲方应于2015年4月1日前按约定的要求向乙方整体交付租赁房屋；甲方同意自租赁房屋正式交付之日的次日起计算122天为免租期，暂预计自2015年4月1日至2015年7月31日，免租期内不计租金；双方还约定了其他权利义务及违约责任等内容。2015年4月1日，圣运通达公司（甲方）与华创公司（乙方）就租赁房屋移交问题达成《协议书》，协议约定：甲方已于2015年4月1日将密云区x街x号楼房屋（包括地下一层）移交给乙方，移交的房屋面积为9686.91平方米；经双方测算，签订本协议之日乙方应向甲方支付房屋租金2209826.3元，乙方于2015年4月17日前向甲方支付租金100万元，余款乙方于2015年5月16日前向甲方一次性付清；双方还约定了供暖系统、供电系统等移交内容。2015年4月13日，圣运通达公司为华创公司出具《转租证明》一份，证明记载：兹证明北京市密云区x街x号楼为我司所有，我司现允许北京华创国汇投资管理有限公司转租、分租等事宜。2015年4月20日，华创公司与华谊公司签订《租赁合同》，合同约定华创公司将其承租的部分房屋转租给华谊公司。华谊公司承租后，又将房屋分割成各小摊位出租给胡柳等人从事商业经营。2015年11月23日，出租方华谊公司（甲方）与承租方胡柳（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市密云区x街x号x广场x层x号摊位；租赁期为一年，自2015年10月28日起至2016年10月27日止；房屋交付日为2015年10月25日；年租金为34748元；付款方式为押2付6（押2个月租金为租赁保证金，付6个月租金）；租金的支付时间为提前一个月支付租金。第12.2条约定：甲乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件之一发生的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后90日内仍未交付的；2、因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的；3、其他法律、行政法规规定乙方可提前终止本合同的情形。第13.2条约定：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金，此外，甲方不承担其它的违约责任。签订合同当日，胡柳向华谊公司支付租金17374元、押金5791元。合同签订后，因商场装修等事宜，华谊公司未能按合同约定如期向胡柳交付租赁房屋。后，双方签订《补充协议》，协议约定：起租时间变更为2016年7月1日，原合同其它权利义务不变，仅对起租日期进行变更。2016年6月6日，圣运通达公司（甲方）与华创公司（乙方）签订《解除协议书》，协议约定：双方于2014年7月26日签订的《租赁合同》及相关的《协议书》、《补充协议》解除；本协议签订之日，视为乙方将租赁的房屋依照《租赁合同》的约定交还给甲方，甲方对房屋进行现状交接表示认可；签订本协议3日内，乙方将租赁房屋时同一、二层分租商户签订的租赁合同原件给甲方备案，甲方占用乙方的资质，经营至2017年6月30日，对于一、二层商户的详细情况，双方另签备忘录以确认；一、二层商户合同到期时，乙方所收取的合同押金，由乙方负责退回商户；2017年6月30日前，租赁房屋一层、二层的商户由乙方协助甲方管理，甲方代乙方收取商户缴纳的租金、物业费及其他相关费用；甲方保证乙方同一、二层商户签约合同的履行；双方在协议中还约定了租金支付等内容。2016年6月6日，华创公司（甲方）与华谊公司（乙方）签订《协议书》，协议约定：解除双方于2015年4月20日签订的《租赁合同》；本协议签订之日，视为乙方将租赁的房屋依照《租赁合同》的约定交还给甲方，甲方对房屋进行现状交接表示认可；由于甲方和圣运通达公司签订《解除协议》中有相关约定，乙方愿意将自己在该处房屋所办理的营业执照继续存续到2017年6月30日，在此期间乙方同意由圣运通达公司以乙方的名义开展经营活动；乙方承诺配合甲方对乙方和商户签订的合同进行换签，将主体由乙方变换为产权方圣运通达公司；本协议签订之日起3日内，乙方将其与商户签订的租赁合同原件转移给甲方，由甲方再转移给产权方圣运通达公司。2016年10月19日，圣运通达公司（甲方）与华创公司（乙方）签订《协议书》，协议约定：鉴于乙方已将该房屋转租给华谊公司，故华谊公司履行的退回一、二层商户合同到期押金的义务由乙方履行，乙方于2016年11月15日前一次性交给甲方，商户合同到期后，由甲方返还一、二层到期商户（在此期间商户到期的，合同押金由乙方负责退还商户，所退金额在2016年11月15日，乙方向甲方交付押金中予以扣除）；华谊公司与其他公司的债务纠纷甲方不予承担；支付完毕后，该房屋一、二层商户的清退工作由甲方负责。2016年10月19日，华创公司（甲方）与华谊公司（乙方）签订《协议书》，协议中对商户押金退回方式作出如下约定：在2016年11月15日前，乙方将一、二层商户押金人民币619786元一次性交给甲方，待商户的合同到期后，由甲方返还一、二层商户押金；在协议签订之日起至2016年11月15日为止合同到期的，押金由乙方负责退还商户，所退金额在2016年11月15日，乙方向甲方支付押金中予以扣除。2016年12月15日，圣运通达公司在商场内张贴《通知》，通知内容为：一、二层部分商户（半年付租金商户），我公司已将你们所租赁房屋收回，根据你们所签《房屋租赁合同》的约定，应于2016年12月15日前缴纳2017年1月1日至2017年6月30日的租金，请见到此通知后按时将房屋租金交至我公司。如不按时缴纳租金，商户违约，请在2016年12月31日前自行撤离本商场，否则所造成的一切后果，由商户自行负责，我公司不承担任何责任。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《通知》、租金收据、押金收据、物业管理服务协议、《协议书》等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡柳与华谊公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。圣运通达公司与华创公司之间、华创公司与华谊公司之间相继于2016年6月6日解除租赁关系，但华谊公司既未通知胡柳其与华创公司解除租赁关系等事宜，亦未组织胡柳与圣运通达公司就《租赁合同》进行换签及处理押金退还等问题。在华谊公司与华创公司解除租赁关系后，华谊公司与胡柳之间的房屋租赁合同亦无法继续履行。即自2016年6月6日起，华谊公司已经不具有向胡柳出租房屋的权利，其以行为表明已擅自解除其与胡柳签订的《房屋租赁合同》，故华谊公司与胡柳签订的《房屋租赁合同》已自2016年6月6日起解除。胡柳要求解除《房屋租赁合同》，返还租赁保证金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。《房屋租赁合同》第13.3条约定：租赁期间，非本合同规定的情况甲方（华谊公司）擅自解除本合同等，甲方（华谊公司）应按月租金的3倍向乙方支付违约金，现华谊公司违反了合同约定，应当承担违约责任，故胡柳要求华谊公司向其支付违约金，属合理要求，本院予以支持。违约金的计算标准，胡柳主张按照月租金的3倍支付，本院予以采纳。违约金的具体数额，以本院核实为准。华谊公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证及辩论的权利，依照法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告胡柳与被告北京华谊国汇企业管理有限公司于二〇一五年十一月二十三日签订的《房屋租赁合同》已于二〇一六年六月六日起解除。二、被告北京华谊国汇企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告胡柳租赁保证金五千七百九十一元。三、被告北京华谊国汇企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告胡柳违约金八千六百八十六元五角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费五百六十元（原告胡柳已预交），由被告北京华谊国汇企业管理有限公司负担。案件受理费八十一元（原告胡柳已预交），由被告北京华谊国汇企业管理有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张如林审 判 员 魏明山审 判 员 曲明辉二〇一七年十二月八日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋