海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终1432号上诉人（原审被告）：海南吾福投资有限公司，住所地海南省海口市龙华区金贸西路金山广场金山阁**。法定代表人：赵天保，该公司经理。委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林庆珍，男，汉族，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：陈江华，海南林源律事务所律师。上诉人海南吾福投资有限公司（以下简称吾福公司）因与被上诉人林庆珍土地租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初1699号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吾福公司委托诉讼代理人王兵，被上诉人林庆珍委托诉讼代理人陈江华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吾福公司上诉请求：一、撤销海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初1699号民事判决；二、驳回林庆珍一审的全部诉讼请求；三、本案一、二审的案件受理费及保全费由林庆珍承担。事实与理由：1、一审认定事实错误，本案租赁关系的解除条件还未成就。案涉合同是为了办理相关的证件才签订的。林庆珍寄的信件没有表明上诉人已经收到。林庆珍起诉后就强行侵占了厂房，强占期间的租金无需缴纳。2、租赁关系未实际履行，林庆珍要求吾福公司支付租金的依据不存在。每个月7万元租金已经超出了实际的情况。对上诉人严重不公平。3、本案适用法律错误。案涉合同的转租林庆珍未经过土地所有人儋州市白马井镇英丰村民委员会禾擂老村民小组的同意，合同应无效。被上诉人林庆珍答辩称，1、林庆珍已履行合同义务将出租的土地和地上设备一并租赁并交付吾福公司使用，不存在所谓的该合同没有实际履行的事实。但吾福公司未履行缴纳租金义务超过三个月，按照合同约定，解除条件已经成就。2、每个月7万元的租金是双方协商一致确定，不存在不公平。3、吾福公司停产是因为未取得临时用地文件儋州市国土局下文责令停产。林庆珍是根据法院的保全裁定对搅拌站的相关设备进行保管。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人林庆珍向一审法院起诉请求：1、判决解除林庆珍、吾福公司于2017年1月9日签订的《租赁合同书》，判令吾福公司限期将其在租赁土地上所建临时建筑、设施设备清理干净，交还所租赁土地给林庆珍；2、判决吾福公司清偿拖欠林庆珍的土地租金420000元，如吾福公司不按期清偿所拖欠的土地租金则由林庆珍以吾福公司的设施设备作价抵偿；3、案件受理、诉讼前财产保全费由吾福公司负担。一审法院认定事实:2012年间，林庆珍、吾福公司签订合作经营合同,林庆珍将其享有使用权的位于儋州市××镇八宝山旁（面积约19.57亩，四至为东至八宝山路，南至郑应二，西至郑早炯，北至郑早贤）的土地作为合作条件，与吾福公司共同经营生产商品混凝土生意。2016年12月30日，林庆珍、吾福公司经协商后，林庆珍退出合作关系。2017年1月9日，林庆珍、吾福公司双方签订《租赁合同书》，约定将林庆珍享有使用权的位于儋州市××镇八宝山旁（面积约19.57亩，四至为东至八宝山路，南至郑应二，西至郑早炯，北至郑早贤）的土地出租给吾福公司作为生产商品混凝土使用。租赁期限为自该合同签订之日起至2021年12月22日止，土地租金为每月人民币70000元，吾福公司应当于每月30日前通过现金或转账方式向林庆珍支付当月租金。约定吾福公司连续超过3个月未向林庆珍支付租金的，林庆珍有权解除合同。合同解除或终止后，吾福公司应将租赁土地及地上附属物还给林庆珍，且将其在租赁土地上所建临时建筑及其设施清理干净或作价变卖给林庆珍，且林庆珍有权扣留吾福公司的设施设备并以设施设备作价抵偿租金。后因吾福公司未能按期向林庆珍交纳土地租金，逾期三个月未缴交租金后，林庆珍遂通过邮寄解除合同和登报要求吾福公司交纳租金，但吾福公司仍未交付租金。根据林庆珍的申请，一审法院于2017年4月18日作出（2017）琼9003财保10号民事裁定书，裁定：一、对被申请人海南吾福投资有限公司位于儋州市××镇的三一重工设备三一HZS120（两方机）两台予以查封，交由申请人林庆珍保管；二、查封期限二年。因吾福公司对裁定书不服，于2017年4月20日向一审法院提出复议申请。2017年5月2日，一审法院作出（2017）琼9003财保10号之一民事裁定书，裁定：一、对复议申请人海南吾福投资有限公司位于儋州市××镇的三一重工设备三一HZS120（两方机）两台予以查封（查封价值21万元的设备），交由被申请人林庆珍保管；二、查封期限二年。（2017）琼9003财保10号民事裁定书于2017年4月19日送达给吾福公司，该裁定送达当天，林庆珍随即组织人员到吾福公司的施工现场阻挠施工，造成吾福公司无法正常生产经营。后林庆珍在裁定规定时间提起诉讼，引发本案诉讼。一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点：1、林庆珍、吾福公司于2017年1月9日签订的《租赁合同书》是否应予解除；2、吾福公司应向林庆珍支付的土地租金的截止时间；3、林庆珍能否以吾福公司的生产设备抵偿吾福公司所欠的租金。1、林庆珍、吾福公司于2017年1月9日签订的《租赁合同书》是否应予解除问题。本案中，吾福公司未能遵守双方所签订的合同约定，不按期向林庆珍交纳土地租金，且吾福公司已经逾期交纳超出3个月的土地租金，根据合同约定，吾福公司已经构成根本违约。林庆珍根据合同的约定，依法享有合同解除权,且一审法院于2017年4月19日裁定查封吾福公司二台三一重工设备三一HZS120（两方机）后，林庆珍以自已的行为实际保管生产设备，吾福公司不能正常生产，合同已不能继续履行，故林庆珍请求解除双方于2017年1月9日所签订《租赁合同书》，请求吾福公司自行清理涉案土地上的临时建筑物，合法有理，一审法院予以支持。2、吾福公司应向林庆珍支付土地租金的截止时间的问题。因合同解除以单方的意思表示到达对方为生效要件，而本案林庆珍邮寄解除合同的文件，因未能证实吾福公司已经接收，故无法确认林庆珍具体的合同解除生效时间。另外，虽然林庆珍将其诉讼请求由确认双方所签订的《租赁合同书》已经于2017年4月18日解除，变更为判决解除《租赁合同书》，但因一审法院财产保全裁定作出后，查封的财产交由林庆珍保管，林庆珍于当日即2017年4月19日组织人员阻挠吾福公司施工，造成吾福公司无法正常生产经营，出现合同履行不能的情况。根据合同法的规定，林庆珍阻挠吾福公司施工的行为，属法定合同解除条件之一，故吾福公司抗辩只承担截止到2017年4月18日的租金，理由成立，一审法院予以支持，即吾福公司应向林庆珍支付的租金为233333.33元[(3个月×70000元）＋（70000元÷30天×10天）。3、林庆珍能否以吾福公司的生产设备抵偿吾福公司所欠的租金的问题。虽然林庆珍、吾福公司所签订的《租赁合同书》有约定，如吾福公司不按期清偿所拖欠的土地租金则由林庆珍以吾福公司的设施设备作价抵偿。该约定，类似于吾福公司将其生产设备抵押给林庆珍，且当吾福公司未按期交纳土地租金时，则吾福公司的生产设备归林庆珍。而根据我国法律"禁止流押"的规定，林庆珍、吾福公司的上述约定无效。因此，对林庆珍请求以吾福公司的生产设备作价抵偿的主张，因于法无据，也显失公平，一审法院不予支持。综上所述，林庆珍、吾福公司所签订的《租赁合同书》因出现履行不能的情况，而依法予以解除。吾福公司应依法向林庆珍支付合同解除前的土地租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条,《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除林庆珍与海南吾福投资有限公司于2017年1月9日签订的《租赁合同书》。二、海南吾福投资有限公司应于判决生效之日起十五日内自行清理涉案土地上的建筑物（法院查封的财产外)，将土地交还林庆珍使用。三、海南吾福投资有限公司应于判决生效之日起十五日内向林庆珍支付拖欠的土地租金233333.33元。四、驳回林庆珍的其他诉讼请求。案件受理费7600元（林庆珍已预付），由林庆珍负担3420元，海南吾福投资有限公司负担4180元；保全费1570元（林庆珍已预付）由海南吾福投资有限公司负担。二审审理期间，上诉人吾福公司提交《关于确认无效之通知书》拟证明案涉合同的转租林庆珍未经过土地所有人儋州市白马井镇英丰村民委员会禾擂老村民小组的同意，合同应无效。被上诉人林庆珍提交《土地转租确认书》，证明土地所有人儋州市白马井镇英丰村民委员会禾擂老村民小组同意林庆珍将土地转租给吾福公司使用。本院认为林庆珍提交的《土地转租确认书》经禾擂老村民小组盖章确认并有村民代表的签名认可，已经明确载明2017年3月2日禾擂老村民小组同意林庆珍将土地转租给吾福公司使用。吾福公司提交禾擂老村民小组2017年11月19日向其发出的确认《租赁合同书》无效之通知书不能推翻禾擂老村民小组2017年3月2日出具的《土地转租确认书》，故本院对吾福公司提交的证据的证明力不予确认。经审理查明，二审法院确认一审法院查明的事实。本院认为，关于合同效力的问题，吾福公司与林庆珍签订的《租赁合同书》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。禾擂老村民小组出具的《土地转租确认书》已证明禾擂老村民小组同意林庆珍将土地转租给吾福公司使用，故吾福公司上诉称林庆珍转租土地未经过土地所有人禾擂老村民小组缺乏事实依据。关于合同解除的问题。双方签订的《租赁合同书》第六条约定吾福公司连续超过3个月未向林庆珍支付租金，林庆珍有权解除合同。吾福公司拖欠租金超过三个月，林庆珍请求解除合同符合双方合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款"当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同"的规定，一审法院判决解除《租赁合同书》符合法律规定，本院予以维持。吾福公司上诉称租赁合同未实际履行。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。依法成立的合同自成立时生效。双方订立的《租赁合同书》经当事人签名盖章确认，依法成立并生效。林庆珍已按约将土地交付吾福公司使用，吾福公司称租赁合同未实际履行理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果得当，本院予以维持。海南吾福投资有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由海南吾福投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长   龙蜀娟审判员   吴慧明审判员   康文举二〇一七年十二月十三日书记员   邓业荣附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。