成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初8784号 原告:沈朝松，男，1978年8月2日出生，汉族，住四川省屏山县。 原告:王小念，女，1982年5月7日出生，汉族，住重庆市黔江区。 被告：成都联利置业有限公司，住所地成都市新都区大丰南丰大道658号。 法定代表人：王华。 原告沈朝松、王小念诉被告成都联利置业有限公司（以下简称：联利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。沈朝松、王小念到庭参加诉讼，联利公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 沈朝松、王小念向本院提出诉讼请求：1、请求判令联利公司支付沈朝松、王小念从2016年2月1日至2017年2月7日的延迟交房违约金37236元及实际损失19200元；2、请求判令联利公司支付逾期办证违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋实际办证之日止按每日万分之二的标准计算；3、请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋验收合格之日止按每日万分之二的标准计算；4、请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书。事实和理由：2014年11月1日，沈朝松、王小念与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定沈朝松、王小念购买联利公司开发的位于成都市新都区大丰街道的“时尚华宅”项目1栋1单元2楼202号商品房一套，房屋总价款为534242元，并约定了逾期交房及逾期办证的违约责任。合同签订后，沈朝松、王小念向联利公司支付了全部购房款534242元，联利公司未能按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，也未按照合同约定办理案涉房屋的不动产权证书，给沈朝松、王小念造成极大损失。 被告联利公司未作答辩，也未提供书面证据材料。 经审理查明：2014年11月1日，沈朝松、王小念与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定沈朝松、王小念向联利公司购买位于成都市新都区社（“蜜立方时尚华宅”1栋1单元2楼202号）房屋1套，总价款为534242元。合同第十条约定出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第十九条约定，产权登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 沈朝松、王小念向联利公司支付购房款164242元，并在中国工商银行股份有限公司都江堰支行贷款370000元支付了剩余购房款。2014年12月16日，案涉房屋备案登记在沈朝松、王小念名下。 另查明，联利公司所售房屋所在项目在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。案涉项目在庭审结束前仍未完成竣工验收，未进行产权的初始登记。 本院所确认的上述事实，有沈朝松、王小念提供的身份证复印件2份及企业工商登记信息1份，证明主体适格；有沈朝松、王小念提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同摘要》各1份，证明联利公司与沈朝松、王小念签订了房屋买卖合同，并约定了交房期限、逾期交房及逾期办证的违约责任并办理了备案登记；有沈朝松、王小念提供的收款收据及借款合同各1份，证明沈朝松、王小念向联利公司交付全部购房款534242元的事实。有沈朝松、王小念当庭陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。 本案系商品房预售合同纠纷，现就沈朝松、王小念请求判令联利公司支付沈朝松、王小念从2016年2月1日至2017年2月7日的延迟交房违约金37236元及实际损失19200元；请求判令联利公司支付逾期办证违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋实际办证之日止按每日万分之二的标准计算；请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋验收合格之日止按每日万分之二的标准计算；请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书四个问题分别进行分析评判。 一、沈朝松、王小念请求判令联利公司支付沈朝松、王小念从2016年2月1日至2017年2月7日的延迟交房违约金37236元及实际损失19200元的问题。 沈朝松、王小念与联利公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。沈朝松、王小念已按合同约定履行付款义务，联利公司应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。根据合同约定，联利公司应于2016年1月31日前向沈朝松、王小念交付符合交付条件的房屋。联利公司至今未向沈朝松、王小念交付符合交付条件的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，联利公司逾期交房的违约事实存在,应按合同约定承担逾期交房的违约责任。对沈朝松、王小念要求联利公司按照《商品房买卖合同》第十二条的约定承担违约责任，支付违约金37236元的诉讼请求，本院予以支持。 关于沈朝松、王小念请求判令联利公司支付实际损失19200元的诉讼请求，该项诉讼请求不符合合同约定，也没有法律规定，对沈朝松、王小念的该项诉讼请求，本院不予支持。 二、请求判令联利公司支付逾期办证违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋实际办证之日止按每日万分之二的标准计算的问题。 根据沈朝松、王小念与联利公司签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，出卖人应承担违约责任可知，联利公司作为出卖人，为沈朝松、王小念办理案涉房屋的不动产权证书的期限应在商品房交付之日起365日内，现案涉房屋所在项目未通过竣工验收，不具备交付条件，联利公司按照合同约定为沈朝松、王小念办理案涉房屋的不动产权证书的条件暂未成就，故沈朝松、王小念请求判令联利公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。 三、沈朝松、王小念请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金，以购房款534242元为基数，自2017年2月1日至房屋验收合格之日止按每日万分之二的标准计算的问题。 对沈朝松、王小念请求判令联利公司支付房屋验收不合格的违约金的诉讼请求，该项诉讼请求不符合合同约定，也没有法律规定，对沈朝松、王小念的该项诉讼请求，本院不予支持。 四、沈朝松、王小念请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书的问题。 根据商品房办理不动产权证书的流程，商品房所在项目通过竣工验收后才能办理项目产权的初始登记，然后办理分户的不动产权证书。结合本案情况，案涉房屋所在项目至今未通过竣工验收，不具备办理不动产权证书的条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，联利公司属于事实上不能履行合同的情形，对沈朝松、王小念请求判令联利公司于2018年3月31日前办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持。待涉案房屋符合办理不动产权证书条件时，沈朝松、王小念可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都联利置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向沈朝松、王小念支付逾期交房违约金37236元； 二、驳回沈朝松、王小念的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1086元，由成都联利置业有限公司负担（案件受理费已由沈朝松、王小念垫付，此款由成都联利置业有限公司在支付违约金时一并付给沈朝松、王小念）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  文光辉 二〇一七年十二月十三日 书记员  张 娜