西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9566号原告陕西卓诚物业管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区电子三路**。法定代表人汪莉，系该公司总经理。委托代理人许娇，女，汉族，1987年2月27日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。委托代理人方娟，女，汉族，1986年1月13日出生，住西安市未央区，系该公司员工。被告李虹，女，汉族，1962年9月2日出生，住西安市雁塔区，委托代理人来国刚，陕西锦园律师事务所律师。委托代理人贺乐乐，陕西锦园律师事务所律师。原告陕西卓诚物业管理有限责任公司（以下简称卓诚物业）与被告李虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓诚物业的委托代理人许娇，被告李虹的委托代理人贺乐乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓诚物业诉称，2012年8月2日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定，由原告向被告位于西安市××电子××路36号兰乔圣菲小区5号楼1单元102室房产提供物业管理服务。根据该协议相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2014年4月1日起至今却一直拒交物业费及相关费用。原告按照相关合同约定，自2014年7月起每季度向原告发出缴费通知，并在2014年后数次进行书面公告催交，但被告仍拒不缴纳。至2017年6月30日，被告已拖欠物业管理费本金184.73平方米×1.5元×39月=10806.7元；垃圾费6元×39月=234元；物业滞纳金10930.29元；水费（3.65元/吨×315吨）+（3.8元/吨×351吨）=2483.55元。被告拖欠费用拒不交纳的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也侵害了全体业主的共同利益。现原告诉至法院，请求：1、依法判令被告立即支付2014年4月1日至2017年6月30日所拖欠的物业管理费共计人民币11040.70元，逾期滞纳金共计人民币10930.29元（从逾期之日起至2017年3月31日每日加收1‰滞纳金）；2、判令被告立即支付2014年1月1日至2017年3月31日所拖欠的水费共计人民币2483.55元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李虹辩称，一、因原告提供的物业服务严重不符合同约定，导致被告遭受巨大损失，被告依法行使抗辩权，有权拒绝缴纳物业费。被告购买的位于西安市××电子××路“兰乔圣菲”5-1-102号房屋，自2014年4月入住以来，不断出现房屋漏水问题，后经多次维修查验发现，被告房屋所属的1单元整栋楼共用排污管道破裂，因排污管道从被告家中的地下室延伸出去，导致被告家中漏水，同时，老鼠从破裂口爬进污水管道，进入被告家中大肆繁衍，并咬破被告家中多条管道，导致漏水持续加剧。而作为小区共用设施、设备的维修养护人即原告从未对小区的共用管道进行过检查或者疏通。双方物业服务合同中亦约定了原告对于小区共用管道的维修、养护、管理义务。原告有义务履行其对小区共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是原告从未按照协议约定定期检查排污管道、也没有每年对公共污水管道全面疏通一次，以至于在排污管道发生破裂，并给被告带来严重漏水问题长达一年多的时间里都没有发现，直至2015年7月份，被告再次维修时怀疑到总排污管道，叫来物业一同排查才找到漏水真正的原因，但此时被告因漏水维修已损失巨大。原被告是平等主体关系，在实际履行中应是原告先履行服务管理义务，被告后按约定缴纳物业费。本案中被告明显未提供符合行业标准的服务，对被告构成严重违约，被告在原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，被告有权拒绝其履行交费的要求，系合法行使先履行抗辩权。二、原告曾多次承诺由被告先行维修，之后由原告报销或在物业费中冲减，但原告并未兑现。三、被告并无违约行为，双方合同中关于滞纳金格式条款系无效的约定。四、关于水费。同时被告缴纳水费单价标准为3.65元每吨，与原告诉讼请求所列标准不符。另，水费系物业费用组成部分，被告基于原告的违约行为拒绝缴纳，系依法行使合同履行抗辩权一次维护自身合同权益。综上所述，原告诉请无事实与法律依据，诚请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年8月2日，原、被告签订《兰乔圣菲前期物业管理服务协议》，该协议约定，本物业名称为兰乔圣菲，坐落位置为西安市电子三路36号，乙方（被告）所购房屋为住宅，房号为5号楼1单元102室，建筑面积为203.19平方米。该协议约定，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、综管服务、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务费住宅为1.5/月.平方米。第六条约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供有限电视、宽网、电话等初装费，天然气用户工程安装工料费、水费、电费、燃气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条违约责任第三款约定，乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳全部费用，甲方有权要求乙方补缴所欠费用，并从逾期之日起按每日1‰交纳滞纳金，情况严重的甲方有权采取相应措施及停止相应的服务，由此产生的一切后果由乙方自行承担，直至向人民法院起诉。2015年12月15日，西安市物价局确定西安市城区自来水销售价格从3.65元/吨涨价至3.8元/吨。庭审中，原、被告对于涉案房屋以184.73平方米收取费用均无异议。被告表示其从2014年4月1日开始停交物业管理费、垃圾费至今，其对原告上述费用计算数额无异议；表示其于2014年1月1日开始停交水费至今，但不认可水费涨价的事实。2017年3月14日，被告李虹以涉案房屋存在漏水将陕西华岭房地产有限责任公司、卓诚物业公司起诉至本院，要求二被告共同偿还前期维修费20000元、材料费2000元、承担家具损失10000元，并承担诉讼费。以上事实，有《兰乔圣菲前期物业管理服务协议》、催费通知单、西安市自来水有限公司收费标准、另案起诉状等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告卓诚物业与被告李虹签订《兰乔圣菲前期物业管理服务协议》约定原告兰乔圣菲小区提供物业管理服务，且原告一直对该小区提供物业管理服务，因此原告与被告之间形成了物业服务合同关系，原告提供相应的物业服务，被告理应按照合同约定支付物业服务费、垃圾费、水费。但被告长期拖欠上述费用，此行为已构成违约。根据《合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告要求被告支付拖欠的2014年4月1日至2017年6月30日物业服务费10806.7元、垃圾费234元、2014年1月1日至2017年3月31日水费2483.55元的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告承担滞纳金10930.29的诉讼请求，因被告未及时交纳上述费用系事出有因，主观上并无拖欠的恶意，故原告此诉请，本院不予支持。对于被告辩称不认可水费涨价的事实，因水费系原告代收，标准为西安市物价局制定，对此辩称本院不予采信。对于被告辩称该房屋存在漏水，原告承诺由被告先行维修，之后由原告报销或在物业费中冲减，但原告并未兑现，因被告李虹在此居住，接受原告提供的服务，且就漏水赔偿问题已另案起诉，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李虹应于本判决生效之日起十日内向原告陕西卓诚物业管理有限责任公司支付2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费10806.7元、垃圾费234元、2014年1月1日至2017年3月31日水费2483.55元，以上共计13524.25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西卓诚物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。本案案件受理费411元，由被告李虹承担211元，由原告陕西卓诚物业管理有限责任公司承担200元。因原告已预交,被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨 冉人民陪审员  王红丽人民陪审员  韦玉梅二〇一七年十二月十九日书 记 员  见文娟打印：相丽华校对：王维2017年月日送达