福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0521民初5392号原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。法定代表人：郭振辉，总经理。委托诉讼代理人：唐细宗，福建瀛莱律师事务所律师。被告：易小红，女，1979年8月12日出生，汉族，住泉州台商投资区。第三人：中国银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街中段南侧中银大厦，统一社会信用代码9135050085610543270。代表人：邱吉晨，行长。原告福建省聚龙养生发展有限公司(简称聚龙养生公司)与被告易小红商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，根据原告聚龙养生公司申请，通知中国银行股份有限公司泉州分行（简称中行泉州分行）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人唐细宗到庭参加诉讼。被告易小红经本院公告传票传唤、第三人中行泉州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2014年7月21日就位于惠安县聚龙小镇陶然居二期第13#幢24层2405号商品房签订的编号为201407210001《商品房买卖合同》；二、被告支付给原告违约金135917.4元（即上述商品房总价款906116元×15%）；三、被告支付给原告因被告逾期还款导致原告承担担保责任（暂计至2017年5月27日）而被第三人扣划代偿款40997.95元；四、被告支付给原告一审律师代理费18800元；五、原告有权直接从被告已付购房款中扣取以上二-四项款项，余额不计息返还给被告；六、被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记及退税等相关手续。因法院应原告申请通知第三人参加诉讼，变更诉讼请求为：一、解除原、被告双方于2014年7月21日就位于惠安县聚龙小镇陶然居二期第13#幢24层2405号商品房签订的编号为201407210001《商品房买卖合同》；二、解除原告与被告、第三人于2014年9月16日签订的编号为2014年房借字ZFC2014165号《个人一手住房贷款合同》，被告尚欠第三人该《个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本息、罚息及其他费用（具体数额以第三人提供的清单为准）由原告代为偿还；三、被告支付给原告违约金135917.4元（即上述商品房总价款906116元×15%）；四、被告支付给原告因被告逾期还款致原告承担担保责任（暂计至2017年5月27日）而被第三人扣划代偿款40997.95元；五、被告支付给原告一审律师代理费18800元；六、原告有权直接从被告已付购房款中扣取以上二-五项，若有余额，不计息返还给被告，若有不足，则由被告补齐；七、被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记及退税等相关手续。事实与理由：被告于2014年7月21日与原告签订编号为201407210001的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县聚龙小镇陶然居二期第13#幢24层2405号商品房，建筑面积126.2平方米，单价每平方米7180元，总房款906116元。合同签订时，被告支付首付款276116元，余款63万元由被告及原告于2014年9月16日与第三人签订编号为2014年房借字ZFC2014165号《个人一手住房贷款合同》后，第三人依约将款项直接划入原告账户。因被告逾期偿还第三人贷款本息，第三人依约向被告发出通知，要求被告偿还贷款本金、利息、罚息，被告还是不能偿还，导致原告至2017年5月27日，被第三人扣划代偿款40997.95元。因本案一审诉讼，原告与福建瀛莱律师事务所达成委托代理协议，支付律师代理费18800元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款约定，“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息偿还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”被告易小红未作答辩。第三人中行泉州分行未作陈述。在本院审理过程中，原告提供下列证据：证据1即原告的企业法人营业执照，以此证明原告的主体资格。证据2即《商品房买卖合同》及附件，以此证明被告于2014年7月21日与原告签订编号为№201407210001的《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的案涉商品房，总房款906116元，《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》对双方的权利义务及违约责任作出了具体约定。证据3即商品房买卖合同备案登记表，以此证明案涉《商品房买卖合同》及附件已办理预售合同备案登记手续。证据4即《个人一手住房贷款合同》，以此证明被告及原告于2014年9月16日与第三人签订编号为2014年房借字ZFC2014165号《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款63万元用于购买案涉商品房，还款方式为等额本息还款，还款期数共计120期，于每月1日还款。原告为该借款提供阶段性连带责任保证，被告以案涉商品房为上述借款提供抵押担保。证据5即第三人向被告发出的贷款逾期催收通知书、中国银行泉州分行特种转账方传票、中国银行贷款还款回单、客户借记回单各1份，以此证明因被告逾期偿还按揭贷款本息，第三人依约向被告发出通知，要求被告偿还贷款本金、利息、罚息，被告还是不能偿还，导致原告于2017年5月27日因被告逾期偿还银行贷款本金、利息、罚息，被第三人扣划担保代偿款40997.95元；证据6即委托代理合同、发票，以此证明原告因本案委托律师代理诉讼支付律师费18800元。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告举证所主张的事实。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2014年7月21日，原、被告签订编号为201407210001《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县商品房，建筑面积126.2平方米，其中套内建筑面积99.2平方米，公共部位共有分摊建筑面积27平方米，总价款906116元。合同附件六《补充协议》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款+按揭贷款(1)买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款人民币276116元，其余购房款共计人民币630000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”第二条约定：“逾期付款及承担的违约责任买受人未依约付款，出卖人有权作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，出卖人有权在2年内解除合同。若出卖人解除合同，则买受人按购房合同总价款的15%人支付违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用；若出卖人不解除合同，则合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3的违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用。”第三条约定：“1、买受人按甲方指定银行申请按揭贷款，出卖人人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。……3、若买受人逾期未能按期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担共(含被起诉后承担)了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接从买受人已付购房款扣除如下款项，包括(但不限于)：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”该合同于同日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告依约支付首付款276116元。2014年9月16日，原、被告及第三人签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款63万元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计120期，还款日为每月1日。原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。第三人依约向被告发放按揭贷款63万元，款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款。因被告未按约履行偿还贷款的义务，2017年4月14日，第三人向原告发出贷款逾期催收通知书，告知原告因被告逾期欠缴本息，第三人已依据合同约定向被告发出通知，要求被告归还贷款本金22538.03元及自2016年12月1日起的贷款利息及罚息11396.61元，如被告未能在通知书送达之日起十日内偿还，则第三人将根据与原告所签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》(编号2013年协议第02号)第六条的约定，有权要求原告承担保证责任。2017年5月27日，原告代被告偿还逾期贷款本息合计40997.95元。原告因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费18800元。综上所述，本院认为，原告与被告于2014年7月21日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还第三人贷款本息，导致2017年5月27日原告代偿款40997.95元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条及附件六《合同补充协议》第二条约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保借款合同目的无法实现，且原告自愿代偿该《个人一手住房贷款合同》项下被告尚欠第三人的全部贷款本息、罚息及其他费用，故原告请求解除其与被告、第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，符合法律规定及合同约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息40997.95元，并承担因解除合同增加的费用。原告请求被告按总房款906116元的15%支付合同解除违约金过高，调整为贷款总额63万元的10%即63000元。原告请求被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费18800元，符合双方约定，予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告自愿代被告向第三人偿还尚欠的贷款本息，原告请求直接从被告已付购房款906116元中扣除被告应支付给原告的违约金、代偿款、律师费及原告自愿代被告向第三人偿还尚欠的贷款本息，予以支持。扣款后如有如有剩余购房款可由原告直接返还给被告，若有不足，则由被告补足。办理商品房买卖合同解除后合同的备案注销手续及退税属于政府行政部门的行政职能，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，故本院不予审查、处理。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告易小红于2014年7月21日签订的编号为201407210001的《商品房买卖合同》。二、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告易小红、第三人中国银行股份有限公司泉州分行于2014年9月16日签订的编号为2014年房结字ZFC2014165号《个人一手住房贷款合同》。三、被告易小红应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还的贷款本息40997.95元。四、被告易小红应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司合同解除违约金63000元。五、被告易小红应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费18800元。六、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起五日内代被告易小红向第三人中国银行股份有限公司泉州分行偿还尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。七、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告易小红已付购房款906116元扣除上述第三、四、五、六项判决确定的款项后的余款返还给被告(若有不足，则由被告补足)。八、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14178元，由被告易小红负担。公告费560元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈秀军代理审判员  庄炳忠人民陪审员  黄惠芬二〇一七年十二月二十一日书 记 员  郑榕玲附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务互相抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。