四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初2825号原告：成都龙洋据物业有限公司，住所地四川省彭州市致和镇护贤西一路22号附3号1-5层。法定代表人：吴健，总经理。委托诉讼代理人：魏思奇，四川中则律师事务所律师。委托诉讼代理人：马强，四川中则律师事务所律师。被告：成都尚玉家纺有限公司，住所地四川省彭州市致和镇护贤西二路138号1栋1-5楼1号。法定代表人：叶尚能，总经理。委托诉讼代理人：刘尹，四川天与律师事务所律师。原告成都龙洋据物业有限公司（以下简称龙洋据公司）与被告成都尚玉家纺有限公司（以下简称尚玉家纺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。本案当事人原告成都龙洋据物业有限公司的委托诉讼代理人马强及被告成都尚玉家纺有限公司的委托诉讼代理人刘尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成都龙洋据物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告给付原告拖欠的物业管理费109071.65元，并支付违约金52354.4元，合计161426.05元。事实及理由：原告系彭州市龙洋成都家纺城的物业管理单位，被告系该园区内的业主。2014年4月10日，龙洋成都家纺城业主大会、业主大会委员会依法成立。2015年9月1日，龙洋成都家纺城业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，合同期限二年，被告以成都城缘家纺有限公司在该合同中备案。双方约定物业管理公共服务费由业主按建筑面积每月每平方米0.4元进行交纳，每季度交纳一次，逾期不缴纳按每曰未交纳费用的千分之一承担违约金。被告从《物业管理服务合同》签订后至今一直未按约交纳物业管理公共服务费。原告书面催收未果，现为维护自有权益，特具状诉至贵院，请依法裁判。成都尚玉家纺有限公司辩称，龙洋据物业公司没有相应的物业服务资质，其与业主委员会签订的物业服务合同无效。开发商没有与尚玉家纺公司约定由物业公司提供物业服务。成都城缘家纺有限公司与尚玉家纺公司是两个不同的法律主体，无权代表尚玉家纺公司在业主大会或者物业合同上表达意见。尚玉家纺公司没有与龙洋据物业公司签订《物业服务合同》，龙洋据物业公司以此主张付款没有合同依据。龙洋据物业公司没有为尚玉家纺公司提供物业服务，其主张支付物业服务费0.4元/平方米及违约金无事实依据。据此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年5月28日，尚玉家纺公司原法定代表人赖珍玉与成都华茂鸿业建设投资有限公司签订《华茂成都家纺产业园标准化厂房购买合同》，约定赖珍玉购买位于彭州市致和镇护贤西二路138号C区1号楼厂房,该合同第十条第一款约定：“1、物业管理由双方另行协商。”。2014年5月20日，成都华茂鸿业建设投资有限公司（甲方）与乙方成都星尚玉家纺有限公司、成都城缘家纺有限公司、赖珍玉签订《关于C区1号楼面积及款项的约定》，就彭州“华茂家纺产业园”项目C区1号楼业主赖珍玉在与成都华茂鸿业建设投资有限公司签订《标准化厂房买卖合同》时，合同面积变更等事项协商一致，该合同末尾处由成都星尚玉家纺有限公司、成都城缘家纺有限公司、C区1号楼业主赖珍玉三方在乙方落款处签字盖章确认。2014年9月22日成都星尚玉家纺有限公司更名为成都尚玉家纺有限公司即本案被告，法定代表人由赖珍玉变更为叶尚能。成都龙洋据物业有限公司系彭州市龙洋成都家纺城的物业管理单位，成都尚玉家纺有限公司登记为彭州市致和镇护贤西二路138号1、2、3、4栋的所有权人，系该园区内的业主。2014年4月10日，龙洋成都家纺城业主大会、业主大会委员会依法成立。2015年9月1日，龙洋成都家纺城业主委员会与龙洋据物业公司签订了《龙洋成都家纺城一期物业管理服务合同》约定：“甲方（委托方）：龙洋成都家纺城业主委员会（以下简称甲方），乙方（受托方）成都龙洋据物业有限公司（以下简称乙方）根据《物业管理条例》和相关法律、法规政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将彭州龙洋成都家纺城（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第一章、物业基本状况。第一条、物业基本状况。物业名称：彭州龙洋成都家纺城一期；物业类型：工业园区；占地面积：420亩；建筑面积：38.6万平方米。第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主规约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。……第三章、委托管理期限。第十五条、委托管理期限为2015年9月1日起至2017年8月31日，期限二年。……第六章、物业管理服务费用。第十九条、物业管理费。……2、本物业管理公共服务费，由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳（其中包括业委会经费0.02元由物业代收）……5、本物业管理公共服务费每季度交纳一次。……9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。……”。尚玉家纺公司作为彭州市致和镇护贤西二路138号1、2、3、4栋厂房业主，未缴纳2015年9月1日至2017年8月31日止的物业服务费共计109071.65元，按照《龙洋成都家纺城一期物业管理服务合同》第十九条第9款的约定，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金为79622.3元，该违约金计算方式偏高，原告龙洋据物业公司主动将违约金计算方式调整为按照以本金109071.65元为基数，年利率24%计算，要求尚玉家纺公司支付违约金53254.4元。现龙洋据物业公司多次向尚玉家纺公司催缴物业服务费及违约金未果遂诉至本院。另查明，尚玉家纺公司与彭州市城乡管理局签订《垃圾委托清运处理协议书》约定：“甲方：成都尚玉家纺有限公司，乙方：彭州市城乡管理局。依据彭州市物价局《关于征收垃圾处理费收费标准的通知》规定，经甲乙双方协商达成如下协议：……四、按委托清运处理收费标准：100元/吨，甲方每天产生生活垃圾量约为100千克，甲方应按年向乙方支付垃圾处理费叁仟陆百元整，付款方式：转账。…….七、本协议有效期2016年9月1日至2017年8月31日。……甲方：成都尚玉家纺有限公司，乙方：彭州市城乡管理局盖章确认，时间：2016年5月26日。”上述事实有原告举出的原、被告工商登记信息及被告工商变更登记信息，《华茂成都家纺产业园标准化厂房购买合同》，《关于C区1号楼面积及款项的约定》，厂房产权证，业主大会设立事项备案登记表，《龙洋成都家纺城一期物业管理服务合同》，催告函、照片；以及被告举出的厂区现场照片，《垃圾委托清运处理协议书》以及双方当事人当庭陈述在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，龙洋据物业公司与龙洋成都家纺城业主委员会签订的《龙洋成都家纺城一期物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力，尚玉家纺公司作为彭州市致和镇护贤西二路138号1、2、3、4栋的所有权人，系该园区内的业主，原、被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应按照合同履行。关于尚宇家纺公司抗辩龙洋据公司不具有物业服务资质导致物业服务合同无效问题。本院认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了两种物业服务合同无效情形：“（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”其中，并未包含物业公司不具备相应资质而导致物业服务合同无效的情况。此外根据《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”之规定，物业公司法人资格是物业公司从事物业管理活动的必备条件，对于物业公司资质的规定应属于行政管理性强制规范，理应由行政机关管理，不影响物业服务合同的效力，故对尚玉家纺公司的抗辩理由不予支持。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主如认为物业服务企业存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的上述义务之情形的，可以依照上述规定另案向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在庭审中，尚玉家纺公司提供了其与彭州市城乡管理局签订的《垃圾委托清运处理协议书》拟证明龙洋据公司未提供物业服务，对此本院认为物业服务不仅包含垃圾清运，也包含园区绿化、公共设施维护、园区安全管理等其他物业服务内容。结合本案中尚玉家纺公司在购买涉案厂房时即与成都华茂鸿业建设投资有限公司约定“物业管理由双方自行协商”，且龙洋据物业公司亦未提交有效证据证明其按照《龙洋成都家纺城一期物业管理服务合同》为尚玉家纺公司提供了完全的物业管理服务，确与其物业管理服务合同约定业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元缴纳物业管理服务费的标准不符，依据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，本院综合上述情况酌定尚玉家纺公司应按照其拥有建筑面积11361.63平方米，每月每平方米0.3元标准缴纳欠付的物业服务管理费，欠缴期间为2015年9月1日至2017年8月31日，欠费总金额为81803.74元。尚玉家纺公司可以就其已经缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的垃圾清运费3600元在上述费用中予以扣减，但对于尚玉家纺公司以上述理由抗辩龙洋据公司请求缴纳物业费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，尚玉家纺公司应交纳2015年9月1日至2017年8月31日止的物业服务费共计81803.74元，扣除尚玉家纺公司已承担的垃圾清运费3600元，还应支付给龙洋据公司物业服务费78203.74元。关于龙洋据公司主张的违约金，因尚玉家纺公司未按合同约定履行支付物业服务费的义务应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，龙洋据公司主动将违约金计算方式调整为以本金为基数按照年利率24%计算，符合《龙洋成都家纺城一期物业管理服务合同》第十九条第9款的约定，但该违约金过高于龙洋据公司的实际损失，故本院酌情调整按照78203.74元的15%支付违约金11730.56元，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：成都尚玉家纺有限公司于本判决生效之日起十日内向成都龙洋据物业有限公司支付2015年9月1日至2017年8月31日止的物业服务费共计78203.74元及逾期付款违约金11730.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1764元，由成都龙洋据物业有限公司负担353元，成都尚玉家纺有限公司负担1411元。（此款成都龙洋据物业有限公司已垫交，成都尚玉家纺有限公司在支付物业服务费时一并给付成都龙洋据物业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  吕凌飞二〇一七年十二月八日书记员席鉴书—1—