海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初7615号原告：朱建立，男，1964年7月3日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住河南省驻马店市。原告：牛苟卡，男，1952年12月5日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住河南省驻马店上蔡县。上述二原告共同委托诉讼代理人：韩星，河南小东律师事务所律师。被告：黄志武，男，1950年11月11日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：林德才，男，1965年4月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。上述二被告共同委托代理人：苏威，海南祥瑞律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：罗长庆，海南祥瑞律师事务所实习律师。被告：陈新亮，男，1969年8月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。被告：陈红杰，女，1969年4月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：张俊良，海南唐海律师事务所律师。第三人：周建伟，男，1977年3月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人：徐秉仕，海南唐海律师事务所律师。原告朱建立、牛苟卡诉被告黄志武、林德才、陈新亮、陈红杰，第三人周建伟宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，于2017年5月10日作出（2016）琼0271民初2871号民事判决。原告朱建立、牛苟卡，被告黄志武不服，分别向海南省三亚市中级人民法院提起上诉。该院于2017年9月18日作出（2017）琼02民终971号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告朱建立并与牛苟卡的共同委托诉讼代理人韩星，被告林德才并与黄志武的共同委托诉讼代理人苏威、罗长庆，被告陈新亮、陈红杰的共同委托诉讼代理人张俊良，第三人周建伟的委托诉讼代理人徐秉仕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱建立、牛苟卡共同向本院提出诉讼请求：1.确认牛苟卡、朱建立与黄志武、林德才签订的宅基地转让合同无效；2.各被告及第三人共同向牛苟卡、朱建立返还购地款158万元。事实和理由：2014年3月16日，原告朱建立、牛苟卡与被告黄志武、林德才签订一份宅基地转让协议，约定由上述二被告将位于三亚市××区的集体土地720平方米转让给原告，对价人民币158万元，被告陈新亮代收转让费，原告把转让费按照陈新亮的要求，直接打入陈红杰的账户，陈新亮与陈红杰是夫妻关系。被告承诺负责报建，被告陈新亮提供担保。原告出资120万元建了230多平方米的房子，后来因是集体的土地，没有土地证，被政府以违章建筑予以拆除。综上所述，黄志武、林德才以承诺报建，生产组盖章等欺骗方式将集体土地转让给原告，违背我国相关法律和行政法规，依法应属无效合同，其购买地款应无条件退回，由于原告已进行了实际投入，由此造成的损失应由其赔偿。被告陈新亮为此次购买行为提供了担保，依法应承担连带责任。原告牛苟卡、朱建立当庭撤回对第三人周建伟的主张并变更其第2项诉讼请求为：各被告共同向牛苟卡、朱建立返还购地款158万元。被告黄志武、林德才共同辩称，二答辩人与两原告之间不存在宅基地使用权转让的法律关系，与原告存在宅基地使用权转让法律关系的为陈新亮、周建伟，应由陈新亮和周建伟返还涉案的158万元。二答辩人与第三人相识，其与陈新亮以及二答辩人达成了转让涉案宅基地的口头协议，将涉案宅基地以80万元转让给其二人。之后，其二人以158万元的高价转手转让给原告。二答辩人从未见过原告，也从未见过陈新亮，根本不存在二答辩人与原告达成转让涉案宅基地的转让协议，也不存在二答辩人委托陈新亮收款，二答辩人更没有收到陈新亮、陈红杰的任何款项。二答辩人与原告从未见过面，也未就涉案宅基地的转让进行磋商、洽谈及签约，更没有收到过原告的任何款项，《宅基地转让协议》以及同意转让的证明系第三人及陈新亮向原告高价转让涉案的宅基地，而要求二答辩人配合签名。本案中，与原告存在宅基地使用权转让协议的为陈新亮及第三人，陈新亮未实际收取了原告支付的对价158万元，故负有返还义务的应为陈新亮及第三人。二答辩人不负有向原告返还义务，二答辩人要返还，只能是基于与第三人、陈新亮之间的宅基地转让协议向其两人返还所收取的款项，但二答辩人与第三人、陈新亮之间为另案法律关系，不能在本案中处理，只能由第三人、陈新亮另案向二答辩人主张。因此，本案中，负有返还义务的为第三人及陈新亮，两原告诉求二答辩人返还158万元没有任何的事实与法律依据，应驳回其对二答辩人的诉讼请求。综上，为维护答辩人的合法权益，请驳回原告对二答辩人的诉讼请求。被告陈新亮、陈红杰共同辩称，陈新亮在本案中只是介绍人，不是交易的相对方，从合同和收款证明都可以体现，陈新亮在收到购地款之后就给了周建伟，至于第三人周建伟是否给被告黄志武、林德才我们就不清楚了。原告称与被告黄志武、林德才不认识，没有签订买卖协议都是不成立的。陈新亮也只是帮原告找地，原告去看现场的时候不可能不去核实地的主人。林德才和黄志武的电话录音，对于款项有异议，但是黄海说并不知道158万元的情况，这也不是事实。周建伟在录音中也表明是中间人，对于欠条中也注明了是购地款，并且林德才也在场。收条虽存在倒签时间的情形，但是和欠条是同一天时间，原告主张陈红杰承担责任，但是原告并没有证据证明陈新亮将钱用于婚姻生活，因此诉求陈红杰承担责任没有事实依据。第三人周建伟陈述称，第三人已于2014年3月6日至2014年6月份期间以转账的形式向黄志武支付购地款共计1074220元，另有一部分款项是以现金的形式向黄志武支付的，剩余20万元购地款因第三人暂时无法支付所以向黄志武出具了《欠条》。第三人只是中间人，并且原告没有让第三人返还购地款，被告答辩意见中让第三人返还购地款，法院不应予以支持。原告牛苟卡、朱建立为证明其主张，共同提交了如下证据：1《宅基地转让协议》，用于证明原告购买宅基地的事实，该协议只有转让人黄志武、林德才的签字，没有原告的签字。被告黄志武、林德才质证称对于该证据的真实无异议，合法性有异议，协议是我们应周建伟的要求出具的，从协议的形式上看，只有我们的签名，并没有原告的签名，因此证明我方与原告不存在转让协议，也没有委托周建伟、陈新亮代为签协议，是未成立的协议。被告陈新亮、陈红杰质证称对于该证据的三性均无异议，证明了买卖双方是原告和黄志武、林德才的事实。第三人周建伟质证称对于该证据的真实性无异议，合法性、关联性不予认可。庭审中黄志武、林德才认可该协议中签字的真实性，并已实际将涉案宅基地卖给了原告，双方之间存在买卖的事实，故对于该证据的真实性、关联性和证明目的本院予以采信，因双方买卖宅基地的行为违反了法律法规的强制性规定，该协议应为无效，故对于该协议的合法性本院不予采信。2定金条、支付余款期限证明，用于证明陈新亮为实际转让人。被告黄志武、林德才对于该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。被告陈新亮、陈红杰质证称对于该证据的三性没有异议，证明了陈新亮只是中间人。第三人周建伟质证称对于该证据的真实性没有异议。结合各方质证意见，本院对于该证据的真实性、合法性和关联性予以采信，涉案土地转让款确由陈新亮收取，但随后其已将该款项支付给周建伟并由周建伟支付给了被告黄志武、林德才，原告并未举证证明陈新亮为涉案土地的实际转让人，故对于该证据的证明目的本院不予采信。3收款证明，用于证明陈新亮收款及保证情况，也证明了陈新亮为实际转让人。被告黄志武、林德才质证称对于该证据的真实性没有异议，但记载的内容有异议，该收款证明中注明是代我方收款，因为黄志武、林德才根本不认识陈新亮也没见过陈新亮，不存在委托陈新亮代收事宜。被告陈新亮、陈红杰质证称对于该证据的三性均无异议，证明了买卖双方是原告和黄志武、林德才的事实。第三人周建伟质证称该证据与第三人无关。结合各方质证意见，本院对于该证据的真实性、合法性和关联性予以采信，涉案土地转让款确由陈新亮收取，但随后其已将该款项支付给周建伟并由周建伟支付给了被告黄志武、林德才，且收款证明中，其仅为代收，原告并未举证证明陈新亮为涉案土地的实际转让人，故对于该证据的证明目的本院不予采信。4银行业务回单，用于证明陈红杰收到原告的148万元购地款。被告黄志武、林德才质证称对于该证据的真实性和证明目的没有异议，陈新亮才是涉案宅基地的转让人并实际收取了原告的转让款158万元。被告陈新亮、陈红杰质证称对于该证据的三性没有异议。第三人周建伟质证称对于该证据的真实性没有异议，但与第三人无关。因该证据为银行出具的业务回单并盖有银行的印章，陈新亮、陈红杰当庭认可确已收到该款项，故对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的本院予以采信。5吴丙军出具的证明，用于证明吴丙军受二原告委托向陈红杰银行卡上转款148万元的事实。被告黄志武、林德才质证称对于该证据的真实性和证明目的没有异议，陈新亮才是涉案宅基地的转让人并实际收取了原告的转让款158万元。被告陈新亮、陈红杰质证称对于该证据的三性没有异议。第三人周建伟质证称因吴丙军未出庭对于该证据的三性不予认可。结合各方的质证意见，对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的本院予以采信。6《土地转让书》，用于证明黎庆文、黎向洪将涉诉土地转让给林德才、黄志武二人使用。被告黄志武、林德才对于该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被告陈新亮、陈红杰质证称对于该证据的真实性无法确认。第三人周建伟质证称该证据与第三人无关。该证据按有转让人的手印，结合榆红村第七小组出具的证明，对于该证据的真实性、关联性和证明目的本院予以采信，因原告并非榆红村第七小组的村民，涉案土地为宅基地，黎庆文、黎向洪的转让土地行为违反了法律法规的强制性规定，该转让书应为无效，故对于该转让书的合法性本院不予采信。7《证明》，用于证明榆红村第七小组同意黄志武、林德才使用涉诉土地。被告黄志武、林德才对于该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。陈新亮、陈红杰质证称该证据与本案无关。第三人周建伟质证称对于该证据的真实性没有异议，但与第三人无关。该证据有村小组的签字盖章，对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的，本院予以采信。被告黄志武、林德才向本院提交如下证据：1、两份账户明细、取款凭条和存款凭条，用于证明周建伟于2014年3月6日通过银行转账，向被告黄志武、林德才支付44万元，于2014年3月20日通过银行转账，向被告黄志武、林德才支付35万元，两笔款项为周建伟支付给被告黄志武、林德才转让宅基地使用权的对价款。被告黄志武于2014年3月8日通过银行转账向被告林德才支付22万元，于3月21日通过银行转账向被告林德才支付15万元，共支付37万元。陈新亮、陈红杰从未向被告黄志武、林德才支付任何款项。原告朱建立、牛苟卡对于该证据的三性均予以认可。被告陈新亮、陈红杰对于该证据的真实性没有异议，也证明了陈新亮转给了周建伟，周建伟又转给被告黄志武、朱建立的事实，对于第三人是否转款足额，我们不清楚。第三人周建伟质证称对于该证据的真实性没有异议，证明内容不予认可，记载了只有几项转款，还有转给了黄志武家人的钱19笔钱没有记载，这是不完整的转款记录。对于该证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信，对于被告黄志武、林德才的实际收款数目除二人已认可的共计80万元外，剩余款项中部分是以转账的形式向黄志武的儿子黄海进行了支付，另一部分以现金方式支付，尚欠的20万元因周建伟已向被告黄志武出具了欠条。且黄志武、林德才在收条中均认可已收到购房款158万元的事实，应认定周建伟已经履行了付款义务，故对于该证据的证明目的本院不予采信。2、被告当庭撤回该组证据：1、通话详单，2、海南电信资金往来专用收据，3、通话录音光盘及录音文字稿。用于证明周建伟通过转账，向被告黄志武、林德才支付宅基地转让款仅有79万元。3、收条、欠条，用于证明收条是周建伟于2016年5月2日采取欺骗手段要求被告黄志武、林德才书写的，并非是2014年3月18日签署，属于倒签的时间。且周建伟要求被告给其出具收条后，才向被告出具欠条。原告朱建立、牛苟卡对于该证据的三性均予以认可。被告陈新亮、陈红杰对于该证据的真实性没有异议，也证明了陈新亮转给了周建伟，周建伟又转给被告黄志武、林德才的事实，对于第三人是否转款足额，我们不清楚。第三人周建伟质证称该收条是倒签的时间，158万元中还有20万元没有转给黄志武，所以有了这个欠条，也证明了一共转款1074220元。黄志武、林德才对于收条上签名和手印均认可，因收条出具的时间为2016年5月2日，该时间正处于原一审的审理阶段，被告黄志武、林德才在作为被告的情况下签写该收条，证明其认可确已收到购地款158万元，为其真实意思表示，现称并未收到该款项，前后矛盾本院不予采信。综上，本院对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的本院予以采信。被告陈新亮、陈红杰未向本院提交证据。第三人周建伟向本院提交如下证据：三亚市农村商业银行股份有限公司阳光支行转账明细，用于证明第三人周建伟把购地款转账给黄志武家人黄萍、黄海的事实。原告朱建立、牛苟卡质证称与其没有关系，不予质证。被告黄志武、林德才质证称周建伟转给黄萍的44万元和35万元属于购地款确已收到，其他转给黄海的款项都比较小额，这是支付给黄海的款项，且有连续性，应为周建伟与黄海的个人往来，和本案的购地款没有关系。被告陈新亮、陈红杰质证称被告黄志武、林德才和第三人周建伟的陈述和事实是相符的，第三人给被告黄志武、林德才的款项有100多万，收条中黄志武、林德才也认可确已收到该款项，故该转账明细应该是真实的。第三人向本院提交证据原件进行核对，周建伟以转账的形式共向黄萍支付了79万元、向黄海支付了284220元，合计1074220元，黄志武当庭认可79万元确已经收到，对于该笔转账的真实性、合法性、关联性和证明目的本院予以采信。因被告黄志武、林德才对于第三人转账给黄海的款项不予认可，对此本院当庭向收款人黄海进行询问，黄海称上述284220元确已经收到，但称并非为购地款而是周建伟购买私彩的款项，对此第三人不予认可，结合黄志武、林德才出具的《收条》和周建伟向黄志武打的《欠条》，欠条出具当日林德才也在场，当庭黄志武、林德才和第三人均认可《收条》中的签名，因《收条》出具的时间为2016年5月2日，该时间正处于原一审的审理阶段，被告黄志武、林德才在作为被告的情况下签写该收条，证明其认可确已收到购地款158万元，为其真实意思表示，现称并未收到该款项，前后矛盾本院不予采信。至于第三人向黄志武出具的欠条，属对其债务的自主处分，黄志武可另行主张权利，综上，本院对于该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，黄志武、林德才非三亚市田独镇榆红村第七小组村民，2009年4月3日与榆红村第七小组村民黎庆文、黎向洪签订《土地转让书》购得黎庆文和黎向洪使用面积为720平方米的宅基地，该宅基地四至范围为：东至黎余政地界，南至通讯连地界，西至周小玉地界，北至黎庆明地界。当日榆红村第七小组出具《证明》同意将上述土地由黄志武、林德才建房使用。2014年，同样非三亚市田独镇榆红村第七小组村民朱建立、牛苟卡欲购买一块农村宅基地建房遂找到老乡陈新亮进行联系，陈新亮将该信息告知给周建伟后，由周建伟联系到原告黄志武、林德才，并由陈新亮带原告朱建立、牛苟卡看完土地现场后，制作了《宅基地转让协议书》，协议约定：同意将本人宅基地转让给朱建立、牛苟卡长期使用（共720平方米），并负责报建，把相关手续交给对方，如遇拆迁和征用与转让人无关，收益权归朱建立和牛苟卡所有。该协议于2014年3月16日由黄志武、林德才签字并按手印后连同与黎庆文、黎向洪签订的《土地转让书》以及榆红村第七小组出具的《证明》，由陈新亮一并交给了原告黄志武、林德才，黄志武、林德才收到上述材料后向陈新亮以现金和转账的形式共支付了购地款158万元。陈新亮向原告出具《收款证明》，其后陈新亮将158万元支付给了周建伟，周建伟通过银行转账的方式向黄志武子女黄萍、黄海共支付了1074220元，另以现金的形式支付了部分，剩余购地款20万元，因周建伟暂时无法支付，于2016年5月2日在林德才的见证下向黄志武出具《欠条》，随后黄志武、林德才向周建伟出具了《收条》，证明已收到购地款158万元，黄志武、林德才在该收条上签字确认，并将收条时间倒签至2014年3月18日。现因原告在该集体土地上所建房屋被拆，原告以该购地行为违法法律法规的强制性规定为由诉至法院。本院认为，关于《宅基地转让协议》转让主体的问题，朱建立、牛苟卡虽主张陈新亮系实际转让人，但《宅基地转让协议》已明确载明转让人系黄志武、林德才，作为介绍人的陈新亮代收转让款和转交宅基地转让协议、收款证明的行为不足以直接认定陈新亮系交易相对方。《宅基地转让协议》中已明确转让主体的身份、《收款证明》中记载陈新亮只是代收款项，朱建立和牛苟卡在接收宅基地转让协议和收款证据以及后续在涉案土地上建房应当知晓这一事实而未提出异议。故，朱建立、牛苟卡现提出陈新亮系实际转让人的事实主张依据不足，本院不予采纳。因宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与享有者特定的身份相联系，法律禁止对宅基地进行私自买卖，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，非集体经济组织成员因购买农村宅基地而订立的买卖合同亦不具有法律效力。本案所涉土地权属性质为集体所有，作为涉案土地的购买人二原告及出卖人黄志武、林德才均非涉案土地村集体经济组织成员，被告黄志武、林德才与原告朱建立、牛苟卡转让土地的行为违反我国现行土地管理法律、法规之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方的土地转让行为应为无效。原告朱建立、牛苟卡主张确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。《宅基地转让协议》被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还，转让人黄志武、林德才取得的转让款158万元，应返还给受让人朱建立、牛苟卡。关于陈新亮、陈红杰应否对转让款158万元返还承担连带责任的问题。宅基地使用权转让人系黄志武、林德才，陈新亮居中为双方提供订立合同的机会和代收、转交转让款，虽朱建立、牛苟卡在交易过程中未见到黄志武、林德才本人，但不影响《宅基地转让协议》订立的事实。从陈新亮、陈红杰出具的《收条》来看，陈新亮在协议签订后的第二天已将转让款158万元交付给周建伟，之后未实际占有该款项。双方对陈新亮、陈红杰是否对转让款提供保证的事实存在争议，保证系保证人和债权人约定当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，保证的认定以当事人在合同中对保证有明确的意思表示为要件。朱建立、牛苟卡提供的《收款证明》就形式而言，既非主合同也非保证合同，内容上仅载明陈新亮、陈红杰代黄志武、林德才收到转让款158万元的事实，陈新亮没有书面为自己设定保证义务，没有约定当黄志武、林德才不履行债务时自己履行债务或承担返还转让款的连带责任。合同未约定或约定不明的，在无法律规定的情况下，不能随意加重第三人的责任或侵害第三人利益。陈新亮虽在落款处“担保及收款人”签字，但不能因此推定陈新亮为转让款提供保证的真实意思表示，陈新亮代收款项的行为不能作为其承担保证责任的理由。《宅基地转让协议》签订时，陈新亮未介入成为合同相对方，在所建房屋被拆和《宅基地转让协议》被确认无效之前，无其他证据证明朱建立、牛苟卡或陈新亮提前就事后转让款的返还达成保证的合意。综上，陈新亮与朱建立、牛苟卡之间缺乏提供保证的真实意思表示以及对被保证的债权、保证范围等保证合同应具备内容的约定，不构成保证法律关系，朱建立、牛苟卡主张陈新亮、陈红杰承担转让款返还的连带责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告朱建立、牛苟卡与被告黄志武、林德才于2014年3月16日签订的《宅基地转让协议》无效；二、被告黄志武、林德才应自本判决生效之日起十日内返还原告朱建立、牛苟卡宅基地使用权转让款158万元；三、驳回原告朱建立、牛苟卡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费19020元、保全费5000元、鉴定申请费19680元，由被告黄志武、林德才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈孟灿人民陪审员 徐雪波人民陪审员 李雪群 二〇一七年十二月二十日书 记 员 陈俊瑾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国物权法第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法(javascript:SLC(54997,0))等法律和国家有关规定。中华人民共和国土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。