上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14578号上诉人（原审被告）：潘礼好，男，1974年9月2日生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：林宝健，浙江楷正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾蕾，女，1970年1月11日生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审原告）：印仁杰，男，1973年5月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：周承英，女，1950年3月26日生，汉族，住北京市西城区。三位被上诉人共同委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。上诉人潘礼好因与被上诉人顾蕾、印仁杰、周承英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人潘礼好之委托诉讼代理人林宝健，被上诉人顾蕾、印仁杰、周承英之共同委托诉讼代理人陈卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘礼好上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人已经与产权人指定的管理公司签订了租赁合同，而且支付了相应租金，该合同是真实有效的，上诉人有权继续使用房屋。二、上诉人不存在根本违约，解除合同关系的条件不成立。上诉人之所以将租金支付给产权人，是因为在被上诉人与产权人的纠纷中，上诉人是善意的第三人。当时上诉人咨询了律师，律师说和产权人签约最安全。三、一审程序有误，应当追加上海XX有限公司（以下简称XX公司）和A公司（以下简称A公司）为第三人。被上诉人顾蕾、印仁杰、周承英共同辩称，前案生效判决已经认定上诉人与产权人的租赁合同继续有效履行，上诉人在一审中从未主张追加第三人，事实上本案也与第三人无关。上诉人是从被上诉人处取得房屋，在上诉人与被上诉人的原租赁合同到期后，被上诉人与产权人的租赁合同仍在有效期内，并且被上诉人有权合法转租，被上诉人要求上诉人续签合同，但在前案尚未作出生效判决时，上诉人却擅自与产权人签约。在不定期租赁期间，上诉人始终没有向被上诉人支付过租金。根据合同法规定，不定期租赁期间，任何一方均有随时解除权，被上诉人不愿意继续与上诉人维持租赁关系，行使法定解除权并无不当。请求二审法院维持原判。顾蕾、印仁杰、周承英诉至一审法院，请求判令：1、确认顾蕾、印仁杰、周承英与潘礼好于2015年1月16日签订的《上海XX有限公司（XX商场）租赁承包协议书》于2017年7月17日解除；2、潘礼好向顾蕾、印仁杰、周承英返还坐落于上海市松江区XX路XX号XX大楼XX楼XX号营业场所；3、潘礼好向顾蕾、印仁杰、周承英支付自2016年1月17日起至2017年7月16日止的租金人民币（以下币种相同）35,971元；4、潘礼好向顾蕾、印仁杰、周承英支付自2017年7月17日起至上述营业场所实际返还日止的占有使用费(以每月5,995元租金标准计算)。一审法院认定事实：2015年1月16日，潘礼好与顾蕾、印仁杰、周承英签订《上海XX有限公司（永春一楼商场）租赁承包协议书》一份，约定顾蕾、印仁杰、周承英将上海市松江区XX路XX号XX大楼XX楼共计2,800平方米营业场所（以下简称系争场地）中的XX号营业场所租赁承包给潘礼好从事“陶瓷”经营，营业场所面积为131.38平方米。租赁承包期限为1年，即自2015年1月17日起至2016年1月16日止。租赁承包期限届满，潘礼好继续承包经营的，享有“同价”租赁承包优先权。第一年租赁承包费为71,935元……。顾蕾、印仁杰、周承英从第二年开始按系争场地“同区同价”行情计收租赁承包费，潘礼好不得以任何理由拒绝“同价”计费。协议书另对其他事项作了相应的约定。系争场地权利人为案外人XX公司（原审此处笔误）。2012年5月24日，顾蕾、印仁杰、周承英（乙方）与案外人XX公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：案外人XX公司将系争场地出租给顾蕾、印仁杰、周承英，优惠租价为每平方米0.5元/天，每年租金为51.1万元，租赁期限为20年，顾蕾、印仁杰、周承英在签约后三天内一次性预付三年租金共计153.3万元；其中合同第三条约定：“甲方于2012年5月26日将租赁房屋交付给乙方，暂定租赁日期以2012年5月26日至2032年5月25日止（不含免租期）。在‘永春家具建材市场’正式开业前为免租期，甲方自解决了工商部门限制等问题后，由甲、乙双方书面签字认可‘开业时间’为正式开业之日起终止免租期，开始计算租金。”合同第四条约定：“三年后乙方须在每年5月26日前交付壹年租金51.1万元，乙方如超过5日支付租金，须按每日承担0.5%违约金。十年以后租金以每年10%上调计算租金（三年后租金以每年3%上调计算租金）。”合同第七条约定，“乙方对租赁房屋享有转租权和转包权，对租赁使用权可行驶抵押权，在行使上述任何一项权利时，甲方须配合办理相关手续，不得提出任何附加条件”。该份合同还对其他事项作出了约定。后顾蕾、印仁杰、周承英一次性支付案外人XX公司（原审此处笔误）三年租金共计153.3万元。2015年6月14日，案外人XX公司向顾蕾、印仁杰、周承英发出《告知函》一份，写明因顾蕾、印仁杰、周承英未支付自2015年5月27日起的一年租金，案外人XX公司要求解除双方签订的《租赁合同》，同年6月25日，顾蕾、印仁杰、周承英向案外人XX公司发出《回函》，要求与案外人XX公司商讨确定一个合理“免租期”后，再支付租金。2015年8月7日，顾蕾、印仁杰、周承英向一审法院提起（2015）松民三(民)初字第2879号案件诉讼，请求一审法院确认2012年5月25日至2031年5月24日为合同免租期，要求继续履行顾蕾、印仁杰、周承英与案外人XX公司之间的《租赁合同》。该案审理中，案外人XX公司向一审法院提出了反诉请求：1、确认双方于2012年5月24日签订的《租赁合同》于2015年6月14日解除；2、顾蕾、印仁杰、周承英支付自2015年5月27日起至9月26日止的租金175,443元；3、顾蕾、印仁杰、周承英返还系争场地。一审法院经审理后，于2016年1月20日作出一审判决：一、确认自2012年5月26日起至2012年9月1日止为顾蕾、印仁杰、周承英与案外人XX公司于2012年5月24日签订《租赁合同》的免租期，双方继续履行上述《租赁合同》；二、顾蕾、印仁杰、周承英支付案外人XX公司自2015年9月1日至2016年8月31日止的租金（按《租赁合同》第四条的约定支付）；三、驳回案外人XX公司其余反诉请求。因案外人XX公司不服一审法院判决，向本院提起了上诉，本院经审理后于2016年6月6日以（2016）沪01民终3663号民事判决书维持了一审判决。2016年9月19日，案外人XX公司向顾蕾、印仁杰、周承英发出《解约通知书》，称顾蕾、印仁杰、周承英拒付租金要求解除《租赁合同》。2017年1月6日，顾蕾、印仁杰、周承英向一审法院提起（2017）沪0117民初811号案件诉讼，请求一审法院判令：1、案外人XX公司于2016年9月19日发出的《解约通知书》无效；2、案外人XX公司返还顾蕾、印仁杰、周承英向第三人抢收的租金1,133,668元。该案审理中，案外人XX公司向一审法院提出了反诉请求：1、确认顾蕾、印仁杰、周承英与案外人XX公司之间的《租赁合同》于2017年2月20日解除；2、判令顾蕾、印仁杰、周承英向案外人XX公司支付2015年9月1日至2017年2月20日的租金784,765.24元；3、判令顾蕾、印仁杰、周承英向案外人XX公司支付自2017年2月21日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按照年租金51.1万元的1.06倍计算）；4、判令顾蕾、印仁杰、周承英向案外人XX公司支付违约金159,146.40元。该案审理中，根据顾蕾、印仁杰、周承英的申请，一审法院依法追加潘礼好作为第三人参加该案的诉讼，并依法认定案外人XX公司未经顾蕾、印仁杰、周承英同意擅自向潘礼好及其他案外人收取了本应该由顾蕾、印仁杰、周承英收取的租金共计312,248元（潘礼好为71,932元）。一审法院经审理后，于2017年5月31日作出一审判决：一、案外人XX公司于2016年9月19日向顾蕾、印仁杰、周承英发出的《解约通知书》无效，双方应继续履行双方于2012年5月24日签订的《租赁合同》；二、案外人XX公司应将其向潘礼好及其他案外人收取的312,248元租金返还给顾蕾、印仁杰、周承英；三、顾蕾、印仁杰、周承英应向案外人XX公司支付自2016年9月1日起至2017年8月31日期限的租金511,000元；四、上述第二、三项抵销后，顾蕾、印仁杰、周承英于判决生效之日起十日内支付案外人XX公司租金198,752元；五、驳回顾蕾、印仁杰、周承英的其余本诉请求；六、驳回案外人XX公司的其余反诉请求。因案外人XX公司不服一审法院判决，向本院提起了上诉，本院经审理后于2017年8月15日以（2017）沪01民终8692号民事判决书维持了一审判决。一审法院审理中，顾蕾、印仁杰、周承英另提供了2016年4月26日的《律师函告》、2016年8月3日的《法律意见书》、2016年9月26日的《友情告知书》，以及2017年6月7日的《友情告知》等证据材料，以证明顾蕾、印仁杰、周承英多次劝告潘礼好向顾蕾、印仁杰、周承英支付租赁承包费，并在（2017）沪0117民初811号民事判决下达后，顾蕾、印仁杰、周承英再次劝告潘礼好履约，但潘礼好仍拒绝履行。潘礼好表示对上述证据材料不清楚，故不发表意见。一审法院认为：虽然顾蕾、印仁杰、周承英与案外人XX公司就系争场地产生了纠纷，但经过一审法院、二审法院的审理，均确认顾蕾、印仁杰、周承英与案外人XX公司之间就系争场地于2012年5月24日签订的《租赁合同》继续履行。因此，顾蕾、印仁杰、周承英继续对系争场地享有占有、使用、收益的权利。潘礼好与顾蕾、印仁杰、周承英之间的《租赁承包协议书》于2016年1月16日届满后，潘礼好未与顾蕾、印仁杰、周承英续签《租赁承包协议书》，但潘礼好继续占有使用015号营业场所，故潘礼好与顾蕾、印仁杰、周承英之间的《租赁承包协议书》继续有效，但双方之间就015号营业场所的租赁期限为不定期，潘礼好应当参照《租赁承包协议书》继续向顾蕾、印仁杰、周承英支付租金。然而，根据（2017）沪0117民初811号案件查明的事实，潘礼好在租赁期限届满后，未将租金继续支付给顾蕾、印仁杰、周承英，而是将租金支付给案外人XX公司，潘礼好的上述行为显然已经构成了违约。另外，根据顾蕾、印仁杰、周承英提供的证据显示，顾蕾、印仁杰、周承英曾多次通过《律师函告》、《法律意见书》、《友情告知书》等形式向潘礼好进行了催告，虽然，潘礼好在一审庭审中表示对《律师函告》、《法律意见书》、《友情告知书》等不清楚，但根据一审法院查明的事实及日常生活经验，潘礼好应当已知悉上述《律师函告》、《法律意见书》、《友情告知书》等所载明的内容。此外，根据合同相对性原则，潘礼好继续占有使用015号营业场所，潘礼好应当将租金支付给顾蕾、印仁杰、周承英，亦与顾蕾、印仁杰、周承英续签合同。然而，潘礼好既未向顾蕾、印仁杰、周承英支付租金，亦未与顾蕾、印仁杰、周承英续签合同，潘礼好的上述行为显然已经构成了根本违约，故顾蕾、印仁杰、周承英要求解除双方间租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于本案诉讼前，顾蕾、印仁杰、周承英未向潘礼好发出过解除通知，故应以本案诉状副本送达之日为合同解除日（即2017年7月27日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，潘礼好应当将015号营业场所返还给顾蕾、印仁杰、周承英。关于潘礼好辩称《租赁承包协议书》的签约主体为案外人XX公司，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。就系争场地顾蕾、印仁杰、周承英与案外人XX公司之间的《租赁合同》尚在履行中，故案外人XX公司就无权将系争场地再进行出租，更无权指定A公司对系争场地进行出租。鉴于一审法院在（2017）沪0117民初811号案件中已经认定，案外人XX公司擅自向潘礼好收取了自2016年1月17日起至2017年1月16日止的租金71,932元，并已判令案外人XX公司直接返还顾蕾、印仁杰、周承英，故潘礼好仍须向顾蕾、印仁杰、周承英支付2016年1月17日起至2017年7月27日止的剩余租金30,829.50元，并参照《租赁承包协议书》约定的租金标准(即每月5,595元)向顾蕾、印仁杰、周承英支付自2017年7月28日起至015号营业场所实际返还日止的占有使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第（一）款、第九十四条第（三）、(四)项、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一七年十月二十五日作出判决：一、顾蕾、印仁杰、周承英与潘礼好就坐落于上海市松江区XX路XX号XX大楼XX楼XX号营业场所形成的不定期租赁合同于2017年7月27日解除；二、潘礼好于判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区XX路XX号XX大楼XX楼XX号营业场所(面积为131.38平方米)返还给顾蕾、印仁杰、周承英；三、潘礼好于判决生效之日起十日内支付顾蕾、印仁杰、周承英自2016年1月17日起至2017年7月27日止的剩余租金30,829.50元；四、潘礼好于判决生效之日起十日内支付顾蕾、印仁杰、周承英自2017年7月28日起至坐落于上海市松江区XX路XX号XX大楼XX楼XX号营业场所实际返还日止的占有使用费(以每月5,595元租金标准计算)；如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费699元，减半收取349.50元，由潘礼好负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，前案生效判决已经均确认被上诉人与案外人XX公司的《租赁合同》继续履行，被上诉人与XX公司的租赁合同现仍在有效期内，被上诉人有权对系争场地占有、使用，并可以根据该合同约定对外合法转租。一、关于被上诉人是否有权解除其与上诉人之间的租赁关系的问题。上诉人是通过与被上诉人签订转租合同而取得系争场地的占有，在原转租合同到期后，上诉人并未与被上诉人达成新的租赁合同，但仍然对系争场地继续占有、使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述法律规定，上诉人与被上诉人就系争场地在原转租合同到期后是处于不定期租赁关系，双方均可随时解除合同关系。由于上诉人未能与被上诉人达成续租合意，故被上诉人依法主张随时解除权具有法律依据，并无不当。至于上诉人所称的其已与案外人签订租赁合同的问题，被上诉人已经从产权人处合法取得了对系争场地的占有使用权，故上诉人与案外人签订的租赁合同，不能排除被上诉人对系争场地的权利，不能成为阻止被上诉人行使解除权的合法抗辩理由。因此，上诉人主张双方的租赁关系并未解除，无需返还场地，无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于租金和使用费的问题，合同关系解除后，上诉人应支付不定期租赁期间的剩余租金及租赁关系解除后的占有使用费，一审法院对此认定正确。关于上诉人所称的其已向案外人支付租金的问题，即使该事实成立，也并不能导致被上诉人丧失收益权。上诉人主张不支付相应费用，无事实与法律依据，本院不予支持。一审审理程序亦并无不当。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币699元，由上诉人潘礼好负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 李伟林审判员 李 兴二〇一七年十二月二十八日书记员 洪燕君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……