河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初10672号原告（反诉被告）：郭景锋，男，汉族，1981年7月2日出生，住河南省汝州市。被告（反诉原告）：王喜成，男，汉族，1975年4月13日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：曹向东，河南银基律师事务所律师。第三人：郑州融辉房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市**大学南路西、汉江路北、人和路东8幢1-2层104号。法定代表人：陈先举。原告郭景锋与被告王喜成、第三人郑州融辉房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷暨反诉原告王喜成与反诉被告郭景锋、第三人郑州融辉房地产营销策划有限公司（以下简称融辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭景锋，王喜成及委托诉讼代理人曹向东，第三人融辉公司的法定代表人陈先举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭景锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，并向原告支付违约金126000元；2.判令被告交还原告交由其使用的房屋；3.判令第三人交还原告房屋所有权证；4.诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2017年4月10日，原、被告在第三人融辉公司的居间斡旋下签订了编号为房RH0002003的《房屋买卖合同》。合同约定，被告购买原告位于郑州市××大学××路××楼××单元××号的个人住房，成交价格140万元，双方同意被告采用按揭贷款的方式向原告支付房款。合同签订后，双方应共同到贷款银行办理相关按揭手续，被告应在立契时将首付款50万元交付原告，剩余房款90万元由银行放贷之日向原告支付。具体以银行确定的数额为准，如果贷款银行确定的贷款额度少于约定剩余房款时，被告应当在首付款交付时一次性补足。合同签订之时，被告曾告诉原告其在二七万达小区3号楼已有一套个人住房，此事第三人早已知晓（这套房子就是第三人帮被告买的）。依照当时在郑州购买二套房的银行政策（贷款首付比例为60%）和合同的约定，被告应当在首付款交付时一次性补足房价的60%即84万作为前期的购房款项，也就是说被告应当在合同签订当日支付原告84万元。依照《房屋买卖合同》第四条第二款之约定，被告应当在合同签订当日向原告支付购房款84万元，事实上被告在2017年4月25日支付50万元后（迟延履行了15日），补齐部分直到合同解除都没有履行。依照《房屋买卖合同》第十一条第四款之约定，被告应当承担合同约定的违约金即每逾期一日支付合同约定总房价款1‰的违约金。逾期天数自合同约定之日至合同解除共90天，违约金总金额共计126000元（140万元×1‰×90天）。所以，原告依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条向人民法院提出诉请。被告执意要私自变更合同买方，自己却不履行合同义务，导致合同无法继续履行。另原告于2017年7月4日从被告口中得知其当时是单身，已丧失购房资格。为防止损失扩大，原告多次与被告和第三方协商，并提出了多种解决方案，但他们均不同意。所以，原告依据《合同法》第九十四条第一款和第二款，向被告发出了解除合同通知短信，合同自被告收到通知时解除。合同解除的事实和理由如下：1.《房屋买卖合同》中买方的权利义务只有一份，被告却执意要将这份权利义务私自变更给他人，并且还强制要求原告必须无条件配合他指定的人办理过户手续，否则他就拒绝履行。合同签订后，被告一直不按照合同约定向原告支付前期购房款84万，且从未与原告办理相关按揭手续，被告以自己的行为标明了其拒不履行合同主要债务的事实。原告考虑到如变更买方可能涉及诸多风险会危及到自己债权的实现，又基于情理上的考虑，多次作出让步，一再表明可以合法添加他人为被告的共同买方，但不同意完全变更买方为另一人。被告不同意还拒绝履行合同义务导致合同无法履行。2.合同签订后至2017年7月4日期间，原告多次要求第三人核实被告的婚姻状况和购房资格，因为此事原告之前就有疑问，加上郑州市5月3日出台新的限购政策，关系到原告债权的实现。第三人和被告均说被告已婚有购房资格。直到2017年7月4日被告无意间说出自己当时是单身，依照当时的限购政策被告已无购房资格。合同签订后，原告已依照合同将房屋所有权证存放于第三人，即便是在被告延期支付首付款后，原告还是将房子交付被告。故合同解除后，被告应当将房屋交还原告，第三人应当交还房屋所有权证，故原告诉至法院。王喜成辩称，1.郭景锋诉称我方不履行合同义务存在违约与事实不符，真正不履行合同义务，存在违约的是郭景锋。我方在《房屋买卖合同》签订后，即与妻子、第三人和郭景锋按照合同约定，共同到贷款银行办理相关按揭手续，并按照合同约定支付了佣金及定金五万元，履行了合同约定。等待郭景锋按照合同第五条将其“法院与银行解封后60工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”，此节点才是我方“将首付款人民币五十万元整交付给郭景锋”的“立契时”。在我方履行完毕支付佣金及定金，办理完贷款银行相关按揭手续后，郭景锋即负有解除其负有查封与原银行按揭抵押的义务，但其至今没有解除原银行按揭抵押，存在违约。2.郭景锋完全清楚、明确支付首付款的时间节点却至今不解除涉案房产原按揭抵押属恶意违约。其所述“应当在合同签订当日向原告支付购房款84万元”与事实不符。郭景锋因缺乏资金解除涉案房产的查封和抵押，在第三人的见证、监督、协调下，2017年4月14日原、被告双方签订《还款承诺书》和《代为还款协议》，其中也明确了交付首付款的时间节点为“立契时”，我方作为购房人交付这五十万元时“先付”，而不是“应当在合同签订当日向原告支付购房款”，且该五十万先付款是用于解除查封和银行抵押的，但郭景锋收取这五十万（实际支付金额为503995元）后，至今不予解除涉案房产的银行抵押，不履行合同和《还款承诺书》、《代为还款协议》约定的义务，属恶意违约。3.诉状中关于我方“执意要私自变更合同买方”等陈述与事实不符。《房屋买卖合同》签订后，我夫妻二人与本案第三人和郭景锋共同去贷款银行办理了相关按揭手续，银行要求提供的证明就包括夫妻关系证明，郭景锋也在相关手续上签字按押，其完全清楚明确我方是夫妻共同买房。其以“私自变更合同买方”为由通知解除合同，是为了掩盖其恶意违约、推卸责任。4.政府限购政策出台后，我夫妻二人是否有购房资格，应当由相关部门审查，郭景锋没有我夫妻无购房资格的证明，事实是我夫妻具有购房资格。所以郭景锋以我没有购房资格为由，单方解除合同的行为无效。5.作为违约方的郭景锋无单方解除合同的权利，其单方行为无效。6.本案《房屋买卖合同》合法有效，不应解除。我方考虑到郭景锋资金紧张，在签订《房屋买卖合同》、《还款承诺书》、《代为还款协议》并支付佣金、定金及先付房款后，已租住了本案房屋，并向郭景锋付了数月的租金，以缓解其资金压力。本案合同目的完全可以实现，合同无解除必要，应当继续履行。基于上述理由，王喜成提出反诉请求：1.判决确认郭景锋单方解除合同的行为无效；2.判令郭景锋继续履行房屋买卖合同，解除本案房产的按揭抵押，配合完成房产过户手续；3.判令郭景锋承担违约责任，支付违约金126000元；4.由郭景锋承担本诉及反诉的诉讼费用。第三人融辉公司辩称，1.鉴于卖方郭景锋已收到买方王喜成、王凯迪购房首付款，郭景锋应积极办理银行解押过户手续，经我方多次催促，但郭景锋拒不履行合同约定的义务，且以各种理由推迟办理上述手续。2.卖方郭景锋于2017年4月10日在我公司签订房屋买卖合同，合同号：房RH0002003时未能交付售房保证金，故自愿将原产权证书暂时交由我公司保管，以示售房诚意。我方考虑当时其多方债务缠身，且法院诉讼不断，为保障交易安全，防止一房多卖，秉着对客户负责的原则，经三方协商同意将此产权证暂交我方保管。3.鉴于郭景锋未能退还买方房款，三方未能解除合同，我方作为居间见证方，在三方未能办理解除房RH0002003号房屋买卖合同前不能退还产权证书，以防一房多卖，有失我方作为居间见证原则。故请求判令驳回郭景锋要求返还其产权证书及承担诉讼费的请求。郭景锋针对反诉辩称，1.王喜成最迟应当在2017年4月14日向我支付前期购房款至少84万，理由如下：第一，《房屋买卖合同》第四条中的“立契时”没有限定范围，所以泛指订立当前合同之时，而合同第五条是对“立契过户时间”的具体约定，限定了订立合同的地点是在房管局，是对双方“到房管局订立合同”（即网签）并办理过户手续的时间的约定。故“立契时”并非反诉人对合同第五条“立契过户时间”的断章取义，而是指订立当前合同之时。第二，合同签订前，我已与第三人的业务人员李娟明确确认“买方出资首付款50万解决法院查封”，而且在《代为还款协议》中也充分证实了这一点。王喜成清楚地知道，我是因为资金断裂无力偿还债务才导致房子被法院查封，并且当时已经进入司法拍卖程序，如果我不能在4月20日前还清债务，房子将会被法院腾空并拍卖，即便是出售，房子也将无法交付。所以首付款最迟应当在4月20日前支付，故首付款的时间应当在《房屋买卖合同》的签订之日，王喜成所述的数月之后当法院解封以后“到房管局立契”时才支付首付款与事实严重不符。第三，《房屋买卖合同》签订后，王喜成以各种借口迟迟不履行支付首付款的义务，4月14日在第三人的协调下三方签订了《代为还款协议》，且王喜成已于协议签订当日履行完毕。该协议是对《房屋买卖合同》第四条中支付首付款条款的变更，即支付首付款的对象由买方向卖方支付变更成了买方代卖方支付后冲抵购房款，支付首付款的时间由“立契时”变更成了《代为还款协议》签订及履行之日。合同第四条约定“不足银行贷款部分买方应当在首付款支付时一次性补足”，因王喜成属于二套房按揭贷款（已有房屋位置在郑州市××大学××路××楼××号，产权人为王喜成），依照银行政策首付款至少为总房款的60%（即140万×60%=84万），故王喜成最迟应当在4月14日支付首付款并一次性补足银行贷款不足部分，该前期购房款至少为84万。2.王喜成拒不按照《房屋买卖合同》约定履行在4月14日前支付购房款至少84万元及以王喜成的名义办理银行按揭手续的义务，存在过错，应当承担合同约定的违约责任。我至今没有解除原有银行抵押贷款，完全是因为王喜成至合同解除都没有按照合同要求办理银行按揭贷款，还执意要求我过户给王凯迪。因此至今没有解除原有银行抵押错不再我方，而在王喜成自己。合同签订后，第一，我积极配合对方办理银行按揭手续，随叫随到，尽到了积极协助义务；第二，我在收到50万元后已于2017年4月25日按照合同约定向王喜成履行了交房义务；第三，合同约定的“法院与银行解封后60个工作日内共同到房管局立契并办理过户及相关手续”，因银行抵押尚未解除，时间尚未开始计算；第四，王喜成将银行贷款的申请人变更成王凯迪，还执意要我单独过户给王凯迪，完全是王喜成自己弄虚作假私自变更合同买方主体所导致的。我只有协助反诉人的义务，没有协助其他人的义务，更没有权利和义务去审核王喜成的贷款申请，故我不存在违约。第三人作为专业的房屋中介机构，有认真核实和如实告知的义务。而本案第三人没有尽到认真核实王喜成的婚姻状况和购房资格并如实告知我的义务，其间还存在隐瞒欺骗行为。合同签订后，王喜成和第三人均告知我当时王喜成已经结婚，且在王喜成自己承认尚未结婚时第三人还坚持说王喜成已经结婚，第三人联合王喜成欺骗我且自己不履行，存在过错。3.合同履行期间，王喜成一方面拒不按照合同约定向我支付前期购房款84万元，又拒不按约定以王喜成的名义办理银行按揭贷款手续，在未经我同意并与之签订买方主体变更协议的情况下，私自变更合同买方为王凯迪，王喜成以自身行为表明其不履行合同主要义务。同时，王喜成系新郑人，当时单身且名下在限购区内已有一处住宅，已经丧失购房资格，因政府限购政策致使合同目的不能实现。基于上述情况，2017年7月9日，我依据《合同法》第九十六条向王喜成发送了合同解除的通知短信，且已经送达。4.因《房屋买卖合同》已于短信送达后解除，故根据相关法律规定，第三人应当交还房屋所有权证，王喜成应当将房屋交还原告并承担合同期间的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因各方当事人对所提交证据房屋买卖合同、代为还款协议及转款凭证、公告及腾房通知书等的真实性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在张智星申请执行本案原告（反诉被告）郭景锋民间借贷纠纷一案中，本院对郭景锋名下位于二七区大学南路8号2号楼1单元11层1××1号房产（产权证号：14××**）进行评估并通知腾房，郭景锋与本案第三人融辉公司的业务人员联系出售上述房产，并提出首付款需支付500000元。后被告（反诉原告）王喜成愿意出资购买上述房产，于2017年4月7日向第三人缴纳50000元。4月10日，郭景锋（卖方甲方）、王喜成（买方乙方）及第三人融辉公司（见证方丙方）签订《房屋买卖合同》（编号为房RH0002003），约定的主要内容为：成交价格为1400000元，此价格下包括该房屋的相关配套设施有：抽油烟机、固定装修不动、整体厨卫。买方于本合同签订时支付佣金及定金人民币50000元（其中佣金20000元，余额为代收的定金）。买方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由第三人保管，作为对房屋的真实性提供担保。付款方式为，买卖双方于签订合同后，共同到贷款银行办理相关按揭手续。买方在立契时，将首付款500000元交付卖方，剩余房款900000元，由银行放贷之日向卖方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，买方应当在首付款交付时一次性补足，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由第三人保管，代物业全部顺利交割完毕后，卖方凭买卖双方签字的物业交割清单及相关单据，向第三人领取物业交割保证金。立契过户时间：买卖双方应在本合同签订之日起甲方法院与银行解封后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。交房时甲方应保证以下设施的正常使用，并完整地交付给乙方：水、电、气、物业（扣除4000元物业欠款，由乙方承担）。甲乙双方立契后，如甲、乙任一方均未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。其他约定事项，①经甲乙双方友好协商，由于甲方该房产因经济纠纷被银行法院冻结，甲方承诺乙方出资首付款后可以正常办理交易过户手续，如乙方办理过户手续出现一切经济纠纷均由甲方自行解决，与乙方无关。②如因甲方个人经济纠纷干扰到乙方办理过户手续，甲方无条件退回乙方首付款。③甲、乙、丙三方已了解该房产实际情况，均为自愿行为。④任何一方违约须承担双倍违约金和丙方服务费，以乙方定金为准。⑤甲方收到首付款后承诺腾空该房屋，交由乙方使用。合同签订当日，郭景锋将房屋所有权证原件交付第三人融辉公司，第三人向其出具了收条。合同签订后，2017年4月14日，郭景锋（乙方）与王喜成（甲方）签订《代为还款协议》，约定王喜成自愿代郭景锋清偿乙方所欠张智星之欠款共计296995元，乙方同意将上述款项直接转账至二七区法院账户，具体以银行转账凭证为准，甲方代为清偿的上述款项用于冲抵甲方向乙方购房的房款。协议签订当日，王喜成向本院转账缴纳了上述款项。当日双方还签订《还款承诺书》，约定郭景锋以1400000元出售本案房产，其中售房人郭景锋贷款数额以实际为准，购房人先付500000元。本人承诺此笔钱款用于还清法院债务（此处原为“银行贷款”，划掉后手写改为“法院债务”，并按上了指印）。解押完成后，配合购房人办理过户手续。如有违约，愿承担所有法律责任。此后，自4月16日至4月25日期间，郭景锋先后四次向王喜成出具收条，金额分别为20000元、4000元、100000元、83000元，加上转账至本院的款项共计503995元。4月25日，郭景锋将本案房屋交付王喜成使用，双方签订交房证明。2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅下发郑政办〔2017〕58号文件《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，规定在限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。知悉该通知后，6月7日，郭景锋向王喜成发短信称，王喜成违反房屋买卖合同第四条第二款的约定，应当承担违约责任。并称同意在王喜成履行完合同约定的违约金后，双方继续履行合同。6月12日，郭景锋向中介了解王喜成是否具备购房资格，并称如买方丧失购房资格，合同将无法履行，合同双方均有权解除合同。回复称王喜成、王凯迪均为郑州市户口，不限购。同时中介向郭景锋提出尽快处理个人前期借款，以免耽误过户手续。另回复称：王喜成，郑州市户口所购本套住房自愿办理在其爱人王凯迪名下。之后郭景锋多次催促中介要求王喜成提供结婚证，中介提出王喜成要求马上过户并将房产证办理在王凯迪名下。7月4日，郭景锋与王喜成及中介就本案房产进行协商未达成一致意见，遂向中介及王喜成分别发出通知，要求在7月8日前办理王喜成的银行贷款，如逾期还不办理，其将解除合同。7月9日，郭景锋向王喜成及中介发出通知，称因王喜成一直未履行支付房款的义务，且因限购政策王喜成已丧失购房资格，故通知解除三方于4月10日签订的《房屋买卖合同》（编号为房RH0002003）。后郭景锋以王喜成违约为由诉至本院。另查明，王喜成与王凯迪于2017年7月11日办理结婚登记。王喜成名下在郑州市区另××套住房。还查明，2017年5月15日，郭景锋通过第三人向张永远借款50000元，并签订《房贷垫资合同》，约定借款用途为还清房屋贷款解押，期限为2个月，但逾期后，郭景锋尚未清偿该款，且至今未办理对本案房屋银行贷款抵押的解除手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，郭景锋与王喜成及第三人融辉公司于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，且当时并不违反限购政策，故该合同合法有效，双方应依约履行。合同签订后，王喜成按约定履行了支付佣金及定金50000元及购房款500000元的义务，郭景锋亦将房屋提前交由王喜成使用，故双方均不存在违约。在2017年5月2日郑州市新的限购政策出台后，因王喜成当时尚未办理结婚登记手续，且其名下另有一套住房，故其与郭景锋协商将房屋过户至其未婚妻王凯迪名下属合理诉求，在双方协商不能达成一致意见的情况下，并不直接导致本案合同的解除，且本案《房屋买卖合同》签订后，郭景锋一直未解除其房屋上的银行贷款抵押，对本案合同履行亦存在影响，故郭景锋及王喜成对本案合同至今不能履行完毕均存在责任。但在2017年7月11日王喜成办理了结婚登记手续后，重新取得了购房资格，对于因限购造成对首付款、银行贷款等的影响，郭景锋及王喜成应当积极协商解决，而不应当以限购政策为借口直接要求解除合同，郭景锋单方通知解除合同的行为无效，故本案《房屋买卖合同》应以继续履行为宜，即郭景锋解除其房产的银行贷款抵押手续，并协助王喜成办理过户手续，王喜成支付合同约定的剩余购房款，且在继续履行期间，第三人持有本案房屋的房产证原件属合同约定的权利，应予支持。综上所述，对郭景锋主张判令王喜成承担违约责任、支付违约金并交还房屋，判令第三人返还房屋所有权证的请求本院不予支持，对王喜成反诉主张判令郭景锋承担违约责任并支付违约金的请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郭景锋的诉讼请求；二、原告（反诉被告）郭景锋单方解除《房屋买卖合同》（编号为房RH0002003）的行为无效；三、原告（反诉被告）郭景锋、被告（反诉原告）王喜成及第三人郑州融辉房地产营销策划有限公司继续履行三方于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》（编号为房RH0002003）；四、驳回被告（反诉原告）王喜成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，反诉费1410元，保全费5000元，由原告（反诉被告）郭景锋负担5320元，由被告（反诉原告）王喜成负担3910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  王泽清人民陪审员  苏志美二〇一七年十二月十八日书 记 员  王星童郭聪聪