福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0211民初3858号原告（反诉被告）：厦门置联房产行销策划有限公司，住所地厦门市集美区杏林街道高浦村26号302室，统一社会信用代码：913502116999290311。法定代表人：王冬，执行董事。委托诉讼代理人：孙洪良、黄承国，福建德和联盟律师事务所律师。被告（反诉原告）:陈世源，男，1972年4月16日，汉族，住福建省厦门市思明区。原告（反诉被告）厦门置联房产行销策划有限公司（以下简称“置联公司”与被告（反诉原告）陈世源居间合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置联公司委托诉讼代理人黄承国、被告陈世源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置联公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈世源立即向置联公司支付中介费11800元及其违约金（按每日5.9元的标准，自2016年2月27日起计至陈世源实际付清款项之日止，暂计至2017年9月11日为563天，违约金暂合计3321.7元）；以上标的暂合计人民币15121.7元。2、判令本案诉讼费用由陈世源承担。事实和理由：2016年2月27日，陈世源与置联公司、胡林梅三方签订了《房产买卖居间协议书》（下称“协议”），约定由陈世源购买胡林梅所有的坐落于厦门市集美区园博湾（2010JP01-A1、A2地块）3号楼A梯5层501室房产（以下简称“案涉房产”），陈世源应于协议签订时向置联公司支付中介费26000元；同时，陈世源应向置联公司支付代办手续费800元；若陈世源迟延向置联公司支付相关费用的，则每逾期一日，陈世源应向置联公司支付累计应付款的0.05%违约金。履行本协议过程中发生争议，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，置联公司按照协议的约定，为陈世源办理案涉房产解押、按揭手续，以及代为办理除陈世源须亲自办理手续外的其他一切手续等，促成陈世源对该房产的买入、登记过户，及时、全面履行了合同义务。虽经置联公司多次催讨，但陈世源并未依照协议约定向置联公司按时支付中介费。置联公司于2016年7月29日以EMS邮政快递的形式向陈世源邮寄催款律师函，要求陈世源履行支付中介费及其违约金等义务，但其至今仍拖欠中介费人民币11800元及其违约金，其的行为已构成根本违约。陈世源辨称：1、2016年2月陈世源与置联公司的店长和业务员与原房东胡林梅签订了买卖合约，当场支付了中介佣金和定金，同年3月卖方胡林梅不诚信，觉得卖便宜了，但是置联公司店长没有主动进行调解，要求答辩人与胡林梅自行协商解决，双方协商不成，房屋没有买卖完成；2、中介机构在纠纷中没有起到中介作用，答辩人没有追回原先给的中介费，置联公司还要答辩人支付剩余的中介费于理不符；3、之后答辩人介绍了朋友去买这套房子，胡林海才把定金50万元退还给答辩人。陈世源向本院提出反诉请求：1、判令置联公司返还陈世源已支付的佣金15000元；2、判令诉讼费用由置联公司承担。事实与理由：2016年2月，陈世源和置联公司、卖方胡林梅三方签订“房屋买卖居间协议书”，陈世源当场已付给置联公司15000元佣金，并按该协议支付定金给胡林梅。由于房价快速上涨，胡林梅心态发生变化，作为居间方店长翟怀庭不仅不尽责起到积极主动的调解作用，而且居然还怂恿卖方毁约，由于卖方增加了交易条件（如增加房产总价、限定时间帮卖方还解押款68万，增加首付款、减少贷款额等），导致陈世源最终没有买成该套房产。置联公司未尽到其该承担的责任，也未完成房地产经济服务合同约定事项，服务未达到房地产经济服务合同规定的标准，根据《房地产经纪管理办法》第十九条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准，不得收取佣金”，置联公司不得收取佣金。且置联公司经办人没有国家规定的房地产经纪人员职业资格，不具备房屋经纪专业知识、职业素养和道德，违反《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪职业规则》相关规定。置联公司不使用示范文本而用该公司提供的格式合同，不合理、不正当地免除其义务，加重对方责任，又无证据履行《合同法》规定的“已尽合理提示及说明义务”，同时违反《房地产经纪管理办法》规定的“经纪服务的内容及完成标准”等内容应“书面告知”且“书面告示材料应当经委托人签名（盖章）确认”的义务。置联公司辩称：1、置联公司已经根据合同约定完成案涉房产的居间服务，其在提供服务中不存在过错，有权收取居间费和主张剩余的居间费，陈世源所说中介服务不到位与客观事实不符，置联公司已经完成了居间义务；2、经办人员有相关资质，且当时出现分歧的时候，置联公司提供聊天记录证明其积极的进行了调停，完成居间义务，有权收取居间费。置联公司围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖居间协议书》（编号0000780）（复印件）、律师催款函、EMS邮政快递底单及网上查询记录单、陈世源身份证复印件、微信聊天记录截屏、房地产经纪人协理从业资格证、营业执照、厦门市房地产经纪分支机构（门店）备案证书作为证据，陈世源对置联公司提交的证据律师催款函和EMS邮政快递底单及网上查询记录单、陈世源身份证复印件、房地产经纪人协理从业资格证、营业执照、厦门市房地产经纪分支机构（门店）备案证书真实性无异议，但认为《房地产买卖居间协议书》不是原件，不具有真实性，对律师催款函和EMS邮政快递底单及网上查询记录单否认拒收，对微信的聊天记录中与陈世源本人的聊天记录真实性予以确认，但对置联公司与第三方胡林梅的聊天记录无法确认。陈世源向本庭提交厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、厦门国土局、厦门市房地产中介行业协会关于严格按照《房地产经纪管理办法》进行房地产经纪活动通知（以下简称“通知”）、北京房地产中介行业协会关于规范房地产经纪服务合同人员签名的风险提示（以下简称“风险提示”）以及胡林梅与置联中介蒋彬微信聊天记录截图作为证据。置联公司对厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、“通知”和“风险提示”真实性予以确认，但对其关联性不予认可。认为置联公司已经完成了居间合同义务，不存在任何过错，陈世源应当按时支付中介费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院对本案的事实认定如下：2016年2月27日，陈世源（作为买方）、胡林梅（作为卖方）、置联公司作为中介，签订了《房产买卖居间协议书》。约定由陈世源购买胡林梅所有的坐落于厦门市集美区园博湾（2010JP01-A1、A2地块）3号楼A梯5层501室房产，协议签订之日，陈世源向置联公司支付15000元中介费，500000元定金，并约定产权证办理出证时再支付500000元。合同签订后，陈世源向其朋友汤运罄借款680000元用于解押，后陈世源未购买该房产，该房产最终过户至汤运罄名下。2016年7月29日，置联公司委托代理人黄国承以EMS邮政快递的形式向陈世源邮寄催款律师函，该函未妥投，未投妥的原因是收件人不在指定地址。讼争房产居间人瞿怀庭于2011年12月9日取得房地产经纪人协理从业资格，系厦门市集美区置联金房屋中介服务部负责人。在本案庭审过程中，置联公司申请讼争房产居间人瞿怀庭作为证人出庭，瞿怀庭称其关于讼争房产买卖过程中涉及的补充面积差、签订补充协议、解押都有与陈世源联系。陈世源对证人证言不予认可。本案的争议焦点：置联公司是否完全履行了居间义务?置联公司认为其已完成居间服务，且其在提供居间服务过程中不存在错误，陈世源应当支付余下居间费。陈世源认为置联公司提交的居间合同无法确认其真实性，且其未能买到该房产。置联公司所提供合同亦存在问题，故置联公司无权收取居间费用，且应当向其返还已经缴纳的居间费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案虽然置联公司未能提交《房产买卖居间协议书》原件，但是陈世源对该合同的主要组成部分包括价款支付、居间费用约定予以确认，故本院对双方签订《房产买卖居间协议书》这一事实及双方约定中介费26000元及手续费800元的事实予以确认。现陈世源与胡林梅在置联公司居间下签订的了《房产买卖居间协议书》，达成房产买卖合同意思表示。虽然陈世源与胡林梅未能完成交易，但该房产最终由陈世源介绍其朋友汤运罄购买，且陈世源亦无证据证明置联公司未能尽到居间服务，故本院对陈世源辩解不予认可。即置联公司已经履行其居间义务。本院认为：本案系居间合同纠纷。置联公司已经完全履行了居间义务，为陈世源提供订立合同的机会，且该房产最终经陈世源介绍由其朋友汤运罄购买，故置联公司有权要求陈世源支付剩余的中介费及违约金，无需返还陈世源已收取的15000元佣金。关于中介费的计算，因置联公司最终未能代办手续，故其诉求中的代办手续费800元应予以扣除，即陈世源应支付的中介费尾款为11000元。关于违约金的计算，因置联公司无法提交相应双方签订的《房产买卖居间协议书》原件，陈世源对其提交的复印件亦不予认可，且置联公司的催款律师函未投递成功，难以认定双方就违约金条款达成合意。置联公司无法举证双方关于违约金条款进行举证，故本院对置联公司的违约金诉求中按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年9月19日起计算至实际付清款项之日止的部分予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈世源应于本判决生效后十日内支付给原告厦门置联房产行销策划有限公司中介费11000元及违约金（以11000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年9月19日计至本判决实际付清款项之日止）。二、驳回原告厦门置联房产行销策划有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈世源的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费175元，减半收取88元，由原告厦门置联房产行销策划有限公司负担8元，由被告陈世源负担80元。本案反诉案件受理费95元，减半收取48元，由被告陈世源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 詹锦林法官助理 张 勇二〇一七年十二月十五日代书记员 陈达旺附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提醒：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”