重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初3918号原告重庆美翠阁实业有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇光明村碑堡社，统一社会信用代码915001097659131279。法定代表人赖力，该公司总经理。委托诉讼代理人王鹏，该公司员工。被告重庆闻特物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇阳光路1号3栋8-7号，统一社会信用代码91500102068279079B。法定代表人周天明，该公司经理。原告重庆美翠阁实业有限公司（以下简称美翠阁公司）与被告重庆闻特物业服务有限公司（以下简称闻特物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美翠阁公司的委托诉讼代理人王鹏，被告闻特物业公司的法定代表人周天明等到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告美翠阁公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告立即支付2016年全年美翠佳园小区物业电梯使用费用30398.37元。二、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：根据原告与被告签订的前期物业服务内容，所有电费是开发商统一交供电局，每年年底再与物业核算，由物业支付美翠佳园电梯等电费给原告，物业承担部分的小区电梯等费用被告一直不支付，根据双方签订的协议内容和核算方式计算出2016年全年被告应该支付原告费用30398.37元。原告2016年所有电费的缴纳电业局，由被告支付的款项一直不支付，特诉至法院。被告闻特公司辩称，2014年8月，重庆梅园物业管理有限公司推出北碚美翠佳园小区的物业管理，我司经过业主投票70%以上通过进驻美翠佳园小区进行物业服务工作。期间，开发商美翠阁实业有限公司多次催我司与其签订物业管理合同。为了物业备案，2016年我司在与美翠阁实业有限公司签订前期物业合同后，按照规定报送北碚区房屋管理局物业管理科备案。物业科告知我司，该合同违反《重庆市物业管理条例》的强制性规定，是无效的合同。美翠佳园的合同按照《重庆市物业管理条例》的规定，应该和业主委员会签订，没有成立业主委员会之前，按照原前期合同的约定继续执行。所以此合同不能备案。随后，我司总经理多次到重庆美翠阁实业有限公司办公室亲自告知其办公室主任，此合同无效，主体不适格。双方同意按照原重庆梅园物业管理有限公司与美翠阁实业有限公司签订的前期物业合同的规定来执行。原重庆梅园物业管理有限公司与美翠阁实业有限公司签订的前期物业合同的规定计算，开发商应承担两台电梯的费用13336.28元。我方承担三台电梯费用为20004.42元。美翠阁实业有限公司从2016年1月起一直未交物业管理费，到我司离场为止，共差我公司23543.20元，电信基站管理费14878.72元。综上所述，请求驳回原告方诉讼请求。经审理查明，2016年3月1日，美翠阁公司（甲方）与闻特物业公司（乙方）协商一致签订《前期物业合同》，此合同注明，根据《中华人民共和国物权法》，国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对美翠佳园（物业名称）提供前期物业服务事宜，特订立本合同。第一章，物业项目基本情况（略）。第二章物业服务内容（略）。第三章物业服务费用，第十条物业服务费按房屋建筑面积向业主收取。具体标准如下：住宅物业：0.95元/月平方米，商业物业2.00元/月平方米，其他约定略。第七章附则。2016年3月1日，美翠阁公司（甲方）与闻特物业公司（乙方）协商一致签订《补充协议》，该协议注明：“经甲乙双方友好协商，就下列事项达成以下协议：一、上述《前期物业服务合同》所有条款的履行建立在乙方尊重并履行2010年3月31日甲方与重庆梅园物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》所有条款的基础上。二、商业（酒店）及车库管理。美翠家园小区内的酒店及A栋地下车库归甲方管理，乙方不收取物业管理费。如果管理方式有所更改，甲乙双方再另行商议。三、从合同生效之日起，甲方未出售空置房仍然按照住宅物管费半价0.475元/平方米收取。另甲方已出售房屋业主必须在完成所有款项并在甲方处办理相关接房手续后，乙方在收到相关接房通知后方可完善业主后续接房事宜，如果乙方擅自允许业主在其他任何时间办理接房事宜，所产生的物管费等其他事宜及纠纷由乙方自行处理，甲方有权不予处理。四、目前美翠佳园所有外墙灯饰处于关闭状态，总开关位于乙方管理处，乙方应做好相应的日常巡逻和管理工作，如果因乙方各方面原因造成灯饰开关未处于关闭状态，产生电费或其他任何损失，由乙方全权承担相应责任。五、电费承担明细：1、电费主要由以下几部分组成：（1）商业用电。（2）A、B坑费用。（3）电梯费用。（4）由小区物业管理在专电商所使用的其他类电费。2、所有上述电费由开发商每月统一交由供电局，每年底12月份与物业进行结算。3、电费分摊计算方式如下：每月总电费（以发票为准）=商业用电+A、B坑电费（包含电梯天井）+电梯费用+农网改造费。其中：商业用电包括：（1）一般工商业（商业）10RV无功。（2）一般工商业（商业）10RV（总）。（3）一般工商业非居民10RV（总）；农网改造费用包括：（1）农网还贷。（2）移民后扶资金。（3）再生能源附加。（4）水利基金。（5）公用附加。（6）小水库后扶金。物业承担费用计算方式如下：总电费-商业用电-A、B坑电费-农网改造费-电杆电费=电梯费用。其中：（1）A、B坑电费由乙方（物业公司）全部承担（每月26日抄表，度数及电价按照供电局标准执行）；（2）电梯费用由开发商承担2部，物业承担3部；（如果后续启动另一部电梯，则由物业从启动当月起共承担4部）。（3）农网改造费按照物业承担电费占总电费的比例进行分摊。（例如：2016年1月总电费25000元，计算物业承担部分为5000元，占比五分之一，则农网改造费物业承担部分也为农网改造总费用的五分之一）；（4）物业承担电费=A、B坑电费+3部电梯电费+农网改造占比电费。4、以上物业公司承担费用每季度结算一次。甲方签章：重庆美翠阁实业有限公司乙方签章：重庆闻特物业服务有限公司代理人：周天明2016年3月1日。”在庭审中，原告美翠阁公司陈述，前期物业合同以及补充协议签订以来，从2016年1月到2016年12月，我公司按补充协议物业承担费用计算方式约定，每月的电费计算单据均给付被告方，12个月合计电费40517.66641元。被告闻特物业公司要求按梅园的前期合同算电费，我公司不予认可。双方协商的电费是按照新合同的算法确定的。被告闻特物业公司陈述，原告提供的从2016年1月到2016年12月的单据我方收到属实，闻特公司找到原告方的总经理助理，是个女同志，一直说按照梅园签订的前期物业合同算法计算，按此算法，应先将全月电费扣减A坑、B坑及其他费用之后，分担电梯费用，这样计算我公司合计应分担的电费为20004.42元，我公司对两种算法的全额无异议，但一直是按梅园前期物业合同算法计算的，不认可原告方提出的计算方法。在庭审中，原告美翠阁公司陈述，因为被告闻特物业公司提供了物业服务，从2016年1月到同年12月，美翠阁公司应支付闻特物业公司物业服务费合计10119.29375元。原告方认可从应收电费中予以品迭。闻特物业公司还陈述为二楼509室提供了物业服务，因这部分是酒店自用，不是被告方的服务范围，这部分美翠阁公司不可能支付物业服务费。被告闻特物业公司陈述，按照梅园的前期合同，2楼509多个平方应按2元/平方米收取物管费。在庭审中，原告美翠阁公司陈述，因移动基站在小区搭电问题，我公司为了避免矛盾，在没有任何约定的情况下，我公司认可最多从电费里扣8159.36元，这部分不是我放应该给被告的。被告闻特物业公司陈述，按照梅园公司前期物业合同，这部分费用应该减去14878.72元的基站管理费。以上事实有书证、当事人陈述等为证，足以认定。本院认为，2016年3月1日，美翠阁公司与闻特物业公司签订的《前期物业合同》，2016年3月1日，双方签订的《补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，《前期物业合同》、《补充协议》均有效。在《前期物业合同》、《补充协议》履行过程中，双方应按照约定履行各自义务。从2016年1月到2016年12月，原告美翠阁公司合计支付电费299317.34元。按双方签订的《补充协议》第五电费承担明细的约定，被告闻特物业公司应支付给原告美翠阁公司从2016年1月到2016年12月期间的垫付电费40517.66元。在庭审中，原告美翠阁公司自认愿扣减从2016年1月到2016年12月的物管费10119.29元，以及为解决纠纷而认可的基站搭电费用8159.36元，系原告方处分民事权利的行为，本院予以准许。在庭审中，被告闻特物业公司陈述，应按前期与梅园公司的合同约定，扣减二楼509室物管费、基站管理费，本院不予支持。理由如下：一、原、被告双方签订的《前期物业合同》《补偿协议》有效，对原、被告双方有法律约束力。二、被告方所述与其他公司签订的合同对原告方无约束力。三、无足够证据证明，原、被告双方除《前期物业合同》、《补充协议》外，又达成了新的协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告重庆闻特物业服务有限公司支付原告重庆美翠阁实业有限公司款项22239.01元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告重庆美翠阁实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由被告重庆闻特物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 邬 瑾二〇一七年十二月二十日书记员 胡思洋