河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0211民初3609号原告：梁会芳，女，汉族，1976年8月15日生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人:朱晓辉，河南大梁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:吕宽，河南大梁律师事务所律师，特别授权代理。被告：河南荟邦置业有限公司。社会统一信用代码914102007991812512（1-1）。住所地开封市金明区万圣路**。法定代表人：王瀛，该公司经理。委托诉讼代理人：席玉民，河南航帆律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张红宾（实习），河南航帆律师事务所律师，特别授权代理。原告梁会芳诉被告河南荟邦置业有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法由审判员高卫东独任审判，于2017年11月24日公开开庭进行了审理，原告梁会芳的委托诉讼代理人朱晓辉、吕宽，被告河南荟邦置业有限公司的委托诉讼代理人席玉民、张红宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签署房屋买卖合同，购买被告开发的伟业香堤湾20-1-301东户房，房屋总价532347元。合同第十五条约定，在交房后360个工作日内为原告提供办理房屋权属登记资料并备案。根据装修施工消防安全责任书，交房日期为2013年7月23日。经计算，被告应在2014年12月31日前履行提供资料办理房产证的义务，但被告直到2016年11月2日才办理了房屋面积分割证，已经逾期。合同未就逾期办理房屋产权证的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另根据中国人民银行发（2003）251号“关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。本案按照加增30%计算，违约金率为13.39%。根据购房发票，原告已经全额付款，被告应支付违约金65585元。原告诉至法院，请求依法判决：1、被告支付给原告2015年1月1日至2016年11月2日期间逾期提供办理房屋权属登记资料并备案违约金65585元；2、被告依约将房屋面积分割证发放给原告。被告辩称，1、原告第一项诉讼请求没有合同依据，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定了逾期办证的违约处理方案，原、被告选择的处理方式是第一项，如果买受人退房被告要按约定承担赔偿违约金的责任，其他两项没有做出选择视为放弃，所以原告在不退房的情况下主张逾期办证违约金不符合双方约定。2、原告的第二项诉讼请求属于滥用诉权，因为房屋面积分割证在2016年11月2日已经完成办理工作，被告以电话、短信息和公告三种方式履行了通知义务，现在原告可以随时领取该房屋面积分割证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、商品房买卖合同复印件一份，证明双方买卖关系的存在和合同第十五条未约定不退房的情况下逾期办证的违约责任。证据2、不动产销售发票复印件一份，证明原告已经全额支付房款。证据3、装修施工消防安全责任书复印件一张，证明房屋的交付时间为2013年7月23日。证据4、工作日计算网站截图一份，证明办证义务的截止时间，截止日的次日开始违约。证据5、原告计算的逾期贷款利息清单原件一份，证明违约金对应的综合利息率是多少。被告为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：证据1、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告签订了商品房买卖合同。其中合同第十五条关于逾期办证的约定中有三项，原、被告共同选择了第一项，即如果因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人需退房，出卖人于买受人提出退房请求之日起60日内赔偿买受人损失。现原告在不选择退房的前提下，主张违约金不符合合同的约定。证据2、催领分割证电话通知单1份，证明自2016年11月11日至2016年11月17日被告以手机通话方式通知原告办理领取分割证手续，已积极履行了分割证发放的告知义务。证据3、催领分割证书面通知1份，证明2016年11月11日被告以书面方式通知原告分割证已经办理完毕，2016年11月14日至2016年11月16日到荟邦公司办理领取分割证相关手续，已积极履行了分割证发放的告知义务。证据4、催领分割证短信通知照片1份，证明2016年11月11日被告在企信通运营管理平台以发送信息方式通知原告分割证已经办理完毕，2016年11月14日至2016年11月16日到原告处办理领取分割证相关手续，已积极履行了分割证发放的告知义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有不同意见，该买卖合同第十五条约定的违约处置方式已经做出了明确的约定；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，对于证明的交房日期为2013年7月23日这个需要庭后三日内与公司核实确定。经核对，被告对交房时间无异议；对证据四和五在理论上不属于证据，这个属于一种计算方式，可以作为法院裁判的一种参考。经庭审质证，原告对被告提交的对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。原告认为，该合同第十五条属于格式条款，排除了购房人追究逾期办证违约责任的权利；对证据2、3、4的真实性无法核实，没有原告的通话记录，通话内容无法显示，无法证明是催告，另外通知也没有显示让业主去领取分割证，主要目的让业主去补退面积差。原、被告提交的证据，经庭审质证和审查，本院认为，被告对原告提交的证据1、2的真实性均无异议，该证据1、2的真实性，本院予以确认。对原告提交的证据3，装修施工消防安全责任书上原告签署的交房时间为2013年7月23日，经核实，被告对交房时间无异议，对原告提交的证据3的效力本院予以采信。对原告提交的证据4、5只是一种计算方式，与本案没有关联性，本院不予采信。原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，本院予以采信。对被告提交的证据2仅显示通话记录，无法核实通话内容，该证据的效力本院不予采信。被告提交的证据3，通知内容显示20号楼分割证已办理完毕，请业主携带身份证于2016年11月14-16日到荟邦公司办理领取手续（补、退面积差不支持信用卡）。并在庭审后三日内提交了张贴通知的照片。被告提交的证据4，中国移动电子商务信息专家平台界面截图，该平台界面截图显示发送的时间、个数及领取分割证的时间内容，即尊敬的业主你好，20号楼分割证已办理完毕，请业主携带身份证于2016年11月14-16日到荟邦公司办理分割证领取手续（补、退面积差不支持信用卡）。原告在民事起诉状的事实与理由部分自认，被告直到2016年11月2日才办理了房屋面积分割证。综上分析认定，被告在2016年11月2日办理完房屋面积分割证后于11月11日履行了告知义务，证据3、4之间能够相互印证，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的伟业-香堤湾20号楼1单元3层东户住宅商品房一套，合同约定建筑面积126.87平方米，总金额为人民币532347元整，原告于2012年6月28日交齐了上述购房款。商品房买卖合同第八条约定的交房时间为2013年10月31日，被告于2013年7月23日向原告交付了房屋。商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交房使用后360个工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.×。被告于2016年11月2日办理了房屋分割证手续，于2016年11月11日履行了告知义务。现原告认为因被告责任，致使原告未能在合同约定期限内取得房地产权属证书，起诉来院。本院认为，原被告之间商品房买卖合同关系，是在平等自愿的基础上形成的，亦符合法律行政法规规定，合法有效。根据原被告双方的质辨意见，本案争议焦点在于：商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，即合同双方对于出卖人延迟办证的违约责任承担方式“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”的约定，是否排除双方继续履行合同情况下出卖方的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约责任的承担方式主要包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。退房不属于违约责任承担的一种方式，而是双方权利义务的终止，属于合同解除的内容。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方约定的本意即在于赋予买受人单方解除权。在出卖方出现违约行为时，买受人可以自行选择是否解除合同，不需要双方协商一致。无论买受人是否解除合同，均不影响出卖人违约行为的成立。本案交房时间为2013年7月23日，房屋分割证的办理时间为2016年11月2日，超出了360个工作日的约定时间，被告应承担违约责任。关于双方是否对逾期办证违约责任承担方式进行约定的问题。从双方签订的商品房买卖合同第15条内容看，虽然列有可供选择的在不退房情况下的违约金条款，但原、被告双方在签约时未选择此条款，并不表明原告放弃了权利，被告无须承担责任，只能理解为原、被告双方未将此条款文字列为合同内容，应视为合同双方没有对逾期办证违约责任承担方式进行约定。另外，买受人买房无疑于两种需要：一是生活居住需要；二是通过转卖赚取差价需要。逾期办证相对于逾期交房而言，其后果往往较轻。根据双方签订的商品房买卖合同第15条第1项内容，在退房的前提下，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失，从诚实信用和公平原则的角度出发，本院酌定，被告按已付房价款的1%赔偿原告损失，故被告的抗辩理由本院不予支持，原告诉求超出部分，本院不予支持。关于发放房屋分割证的问题。被告在庭审诉辩意见中承诺，房屋分割证于2016年11月2日已办齐，原告可随时领取，故该诉求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南荟邦置业有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告梁会芳逾期办证违约金5323.47元。二、被告河南荟邦置业有限公司于本判决生效后30日内将伟业-香堤湾20号楼1单元3层东户房屋面积分割证发放给原告梁会芳。三、驳回原告梁会芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取720元，由被告河南荟邦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  高卫东二〇一七年十二月十一日书记员  谢珊珊