镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1111民初4588号原告姜瑞琴，女，汉族，1980年5月生，住镇江市。原告夏伟文，男，汉族，1979年12月生，住址同上。两原告共同委托代理人刘开荣、刘路，镇江市润州区七里法律服务所法律工作者。被告镇江恒业家居有限公司，住所地镇江市天桥路1号。法定代表人虞伯强，该公司总经理。委托代理人封孝权、严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。被告镇江九润国际置业有限公司，住所地镇江市矿机路1号。法定代表人赵纯心，该公司总经理。委托代理人闻俊勇，江苏汇泉律师事务所律师。被告第六空间家居集团股份有限公司，住所地杭州市江南大道1088号第六空间现代馆五楼办公室。法定代表人邢积国，该公司董事长。被告浙江第六空间商业投资管理有限公司，住所地杭州市江南大道1088号第六空间现代馆五楼办公室。法定代表人姚方珍，该公司执行董事。以上两被告共同委托代理人何发敏，该公司员工。原告姜瑞琴、夏伟文与被告镇江恒业家居有限公司（以下简称恒业公司）、镇江九润国际置业有限公司（以下简称九润公司）、第六空间家居集团股份有限公司（以下简称六空公司）、浙江第六空间商业投资管理有限公司（以下简称浙江六空公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜瑞琴、夏伟文及两原告共同委托代理人刘开荣、刘路，被告恒业公司委托代理人封孝权、严丽娜，被告九润公司委托代理人闻俊勇，被告六空公司、浙江六空公司共同委托代理人何发敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜瑞琴、夏伟文诉称，2011年2月25日，原告与被告九润公司签订商品房买卖合同，约定九润公司将位于本市的房屋出售给原告。同日，原告与被告恒业公司签订《九润商业广场商铺委托经营管理合同》，约定原告将该商铺委托恒业公司经营管理并就商铺面积、经营期限、收益、违约责任等事项进行了约定。2011年12月31日，九润公司将该房屋交付给原告，原告于2012年10月29日办理了房屋产权证。上述委托经营管理合同于2016年12月31日到期后，恒业公司未与原告继续签订合同但仍占用着该商铺却未支付任何费用且恒业公司无法满足与原告续约所要求的投资年回报率不低于7%，原告多次向被告催要返还房屋未果。在委托经营管理期间的2015年，被告恒业公司、九润公司与被告六空公司、浙江六空公司合作，将原先九润商业广场改造为第六空间家居广场并以九润公司名义向消防部门申请了改造工程消防备案。在此过程中，被告恒业公司、九润公司并未征得原告同意，同时也未依法办理报批手续，而被告六空公司、浙江六空公司在明知恒业公司、九润公司未取得产权人同意情况下仍要求其按照自己的设计要求对整幢建筑物进行改造，共同侵害了原告作为商铺业主的所有权且也严重损坏了房屋的主体结构，违反了法律强制性规定，应当恢复房屋原状。四被告仍经营使用着原告房屋，应按原告与恒业公司委托经营管理合同中约定的收益条款标准赔偿原告收益损失。现原告起诉要求：1、四被告共同返还原告所有的位于本市商铺；2、四被告赔偿原告收益损失93510.18元（2017年1月1日至2017年10月31日期间损失，其后仍按原告与被告恒业公司签订的原《九润商业广场商铺委托经营管理合同》约定的收益标准计算至被告返还商铺之日止）及相应利息（按银行同期贷款利息，从2017年1月1日起计算至实际给付之日）；3、四被告将原告的170室商铺恢复至商品房交付时的原状。被告恒业公司辩称，1、原告的起诉既有违约之诉又有侵权之诉，其应作出选择，在明确后再主张权利，现原告的诉因混乱，不应得到支持；2、本案中，恒业公司与原告只因曾签订过委托经营管理合同而存在合同关系，并无侵权关系存在，故原告主张侵权没有事实和法律依据；3、原告要求返还的商铺系产权式商铺，原告与恒业公司签订委托管理合同时，恒业公司与该商场的所有业主均签订了委托经营管理合同，在2016年12月31日前次合同到期后又陆续与商场166户业主再次签订了委托经营管理合同，签约业主的户数及签约面积均超过了整个商场的三分之二。要保证整体物业功能的发挥，原告作为个别业主的权利，必须受到整个商场其他业主意志的限制，其他业主的同意委托行为应对商场全体业主具有约束力。另外，在委托经营管理期间，由于市场客观原因，恒业公司一直处于严重亏损状态。2016年12月31日双方委托经营管理合同期满后，未再签订委托经营管理合同，且2017年7月18日起恒业公司已无力再管理该商场，客观上现也不占有原告的商铺。因此，不应支持原告返还商铺的诉请；4、双方签订的委托经营管理合同在2016年12月31日终止后，合同约定的收益标准对双方不再具有约束力。目前商场实际出租租金是80元-85元/月/平方米，恒业公司也愿意按此标准支付收益，但原告不同意该委托结果。并且在2017年7月18日之后，恒业公司已不再对商场进行管理，原告最多只能向恒业公司主张至此且应扣减10元/月/平方米的管理费用；5、根据双方委托经营管理合同，原告同意恒业公司对商场商铺进行装修改造和分割的，且装修改造也履行了必要报批手续。根据双方合同约定，委托经营管理结束后，原告不得要求恒业公司恢复原状。因此，恒业公司就此不存在违约行为。被告九润公司辩称，1、原告与九润公司之间系商品房买卖关系，九润公司已将原告购买的商品房按期交付给原告，并将该房产权属办理到了原告名下；2、九润公司将案涉房屋交付给原告后，从未占用过该房屋或代原告经营管理过该房屋，九润公司持有的商铺亦是由恒业公司统一招租经营管理，九润公司不存在违约行为，没有向原告返还案涉房屋或赔偿收益损失的义务；3、九润公司没有对案涉房屋进行改造或参与实施改造，只是在商品房竣工验收时办理了消防备案手续。因此，九润公司不存在侵权行为，对原告房屋不存在恢复原状的义务。被告六空公司、浙江六空公司辩称，1、六空公司与原告没有合同关系亦无合作关系，与镇江第六空间国际商场也无合作关系，因此六空公司与本案无关，不应承担责任；2、浙江六空公司作为第六空间品牌授权方，授权恒业公司开设镇江第六空间国际商场品牌，仅对商场招商工作提供支持，该商场开设、装修、管理均由恒业公司主导。因此，浙江六空公司与原告未建立合同或合作关系，原告要求六空公司、浙江六空公司承担责任没有事实和法律依据。经审理查明，2011年2月25日，原告姜瑞琴、夏伟文与被告九润公司签订《商品房买卖合同》，约定九润公司将位于九润商业广场1幢1层0170号房屋出售给姜瑞琴、夏伟文，该房屋建筑面积46.46平方米、套内建筑面积28.08平方米，总价1271046元，规划用途为营业用房。同日，原告姜瑞琴、夏伟文与被告恒业公司（原名为镇江恒业商业地产管理有限公司，后更名为现名称）签订《九润商业广场商铺委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺交由恒业公司统一招租经营管理，委托经营期自商铺实际交付日起至5年完整委托期限满（庭审中双方确认至2016年12月31日期满）。第1年至第3年，该物业所产生的所有收益用于抵充商管公司为培育市场所支出的费用，第4年和第5年，恒业公司每年支付原告委托经营收益112624元，支付日期为每半个支付年结束前30天内。另合同第4.1条约定，原告方同意恒业公司（或其委托的第三方）有权进行包括但不限于商铺的装修、改造、分割等行为。第7.2条约定，原告方允许恒业公司或实际承租方对商铺进行装修、装饰或添置新物，委托经营期结束后，如双方不再续约，则该铺位的不动产归原告方所有，原告方不得要求恒业公司及实际承租方恢复原状。第9.1约定，当委托经营期结束后，原告方须向恒业公司或其委托管理的第三方按时交纳管理费，目前每月共计281元。第11.1条约定，委托经营期满后，如果恒业公司可以满足原告方每年不低于7%的投资回报率，原告方同意无条件优先与恒业公司无期限续约。第11.2条约定，委托经营期满后，如双方不再续约，原告方把该铺位作为自己经营的场所将该铺位出租给第三方经营，该第三方应当符合恒业公司规定的商铺资质审核条件，并接受恒业公司的经营管理和物业管理。2012年10月29日，原告姜瑞琴、夏伟文取得上述房屋的所有权证书，房屋建筑面积46.29平方米，总价1266395元。另查明，案涉商铺是九润商业广场众多商铺中的一间，商铺间没有分隔。九润商业广场为主体地上4层，建筑面积44663.6平方米，其中一层建筑面积约1万平方米。九润公司拥有整个商业广场约27800平方米房屋产权，其中一层拥有约1900平方米房屋产权。恒业公司对该商业广场进行了统一招租并于2011年10月底部分营业，后又于2015年对该商业广场重新改造、装修并从浙江六空公司获得第六空间品牌授权统一招租经营管理。九润商业广场第六空间项目改造于2015年11月完成了建设工程消防验收，现该商业广场（镇江第六空间国际家居）正常营业中。恒业公司支付了原告至2016年12月31日委托经营管理期内的委托经营收益，其后未再支付亦未与原告续签委托经营管理合同，原告遂向本院起诉。截止本案法庭辩论终结，共有该商业广场43户业主向本院提起与原告相似的诉讼请求，该些业主拥有约2200平方米房屋产权（均位于商业广场一层）。又查，2017年1月，该商业广场部分业主与恒业公司续签了委托经营管理合同，将其商铺继续交由恒业公司统一招租经营管理，期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，每年的委托经营收益与已到期合同相似，支付日期仍为每半个支付年结束前30天内。2017年7-8月间，又有该商业广场部分业主与恒业公司续签了委托经营管理合同，将其商铺继续交由恒业公司统一招租经营管理，期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日，但委托经营收益变为根据业主商铺所在位置和实际面积，恒业公司按照该位置向第三方收取的实际租金价格作为业主应得收益并由业主按收益的10%向恒业公司支付管理费。本院认为，原告与被告九润公司、恒业公司分别成立商品房买卖合同关系、委托合同关系。原告认可九润公司已将案涉房屋交付给其并由其委托恒业公司统一招租经营管理，故九润公司已完成商品房买卖合同的房屋交付义务，原告向九润公司主张返还商铺并赔偿其商铺收益损失的诉请，于法无据，本院不予支持。对于原告向恒业公司主张返还商铺的诉请，本院认为，案涉商铺是九润商业广场众多商铺中的一间，虽然商铺产权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限，由恒业公司统一经营管理并出租。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。现恒业公司取得占广场大多数面积业主的委托，将包括涉案商铺在内的九润商业广场整体对外出租并形成品牌家居商场，目前处于正常经营中。虽原告与恒业公司的委托经营管理合同履行期限已满，双方未再达成新的委托经营管理合同，但原告要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，不利于镇江第六空间国际家居商场正常经营。因此，尽管原告拥有涉案商铺的所有权，其要求返还涉案商铺，本院暂不予支持。但恒业公司在与原告委托经营管理合同到期后仍将案涉商铺统一向外出租经营管理，应当向原告支付经营收益，参考案涉商铺周边同类商铺租金收益并结合案涉商铺于商业广场内位置，本院酌定恒业公司给付原告2017年（2017年1月1日至2017年12月31日）商铺收益63320元并按银行同期贷款利率给付逾期（2017年7月1日前应支付上半年经营收益）利息损失。对于原告主张恢复其商铺原状，按原告与恒业公司委托经营管理合同约定，恒业公司或其委托的第三方有权对其商铺进行改造、装修，故对于恒业公司在委托经营管理期内为统一招租经营需要，对案涉商铺进行的合法改造，原告无权要求恢复原状。原告未提供证据证明六空公司、浙江六空公司与原告之间存在合同关系或在本案中对原告实施了侵权行为，故对原告要求被告六空公司、浙江六空公司共同承担诉请的责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江恒业家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜瑞琴、夏伟文2017年的商铺收益63320元及逾期付款利息（以31660元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，从2017年7月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告姜瑞琴、夏伟文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5155元，由被告镇江恒业家居有限公司承担692元，原告姜瑞琴、夏伟文承担4463元（原告已预交了案件受理费，故被告应将负担的费用连同上述欠款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审判员  潘丁亮二〇一七年十二月二十七日书记员  唐文琳