成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初658号 原告：樊晓东，男，1992年12月19日出生，汉族，住四川省南溪县。 委托诉讼代理人：梁贤忠，四川蜀望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张超，四川蜀望律师事务所律师。 被告：王奕男，男，1984年2月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。 委托诉讼代理人：陈星月，四川融谦律师事务所律师。 原告樊晓东与被告王奕男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊晓东的委托诉讼代理人张超，被告王奕男的委托诉讼代理人陈星月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊晓东向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2016年9月12日签订的《房屋交易文件（合订本）》及《补充协议》，按约向原告交房，协助原告办理房屋产权转移登记手续。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金65000元。事实和理由：2016年9月12日，原告与被告通过四川链家房地产经纪有限公司签订了《房屋交易文件（合订本）》及其《补充协议》，约定由原告购买二被告位于的房屋。合同签订后，原告依约履行自己的义务，但被告拒绝履行其合同义务，原告为维护自身权益，故诉至法院。 被告王奕男辩称，本案的《房屋交易文件（合订本）》及《补充协议》系无效合同，涉案房屋属于夫妻共同财产，但被告的妻子邬莹并未在《房屋交易文件（合订本）》及《补充协议》上签字，且被告妻子邬莹现不同意出售该房屋。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。本案涉案房屋尚未取得不动产权证书，属于不能交易的房产，综上，本案《房屋交易文件（合订本）》及《补充协议》是无效合同。被告方不应当承担违约责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，樊晓东与王奕男签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定王奕男将坐落于成都市天府新区房屋（合同签约备案号：370376）出售给樊晓东，建筑面积93.56平方米，房屋成交价为650000元。该房屋所有权人为王奕男。该房屋的土地使用权证未取得，该房屋未设定抵押，不带租约。收齐房款3日内，王奕男将该房屋交给樊晓东。逾期交房违约责任：王奕男未按照约定条件将该房屋交付樊晓东的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，王奕男按照成交价的5‰向樊晓东支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向樊晓东支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，樊晓东有权解除合同。合同被解除的，王奕男应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向樊晓东支付违约金，并退还樊晓东全部已付款。樊晓东在签订本合同的当日支付王奕男购房定金50000元，首付款通过资金托管专用账户划转。樊晓东在审批贷款通过后将首付款80000元存入理房通资金托管账户，待王奕男取得产权证书后，由四川链家房地产经纪有限公司进行理房通资金托管解冻，将首付款支付给王奕男。尾款520000元，樊晓东以向银行贷款的形式支付，即尾款由贷款银行直接划付王奕男，若银行实际贷款额不够支付房款，则樊晓东在过户递件当日补足差额。樊晓东因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列方式解除：本合同终止，樊晓东支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由樊晓东承担。王奕男承诺在2016年12月31日前取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5个工作日内通知樊晓东、四川链家房地产经纪有限公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。樊晓东、王奕男双方应在接到四川链家房地产经纪有限公司通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且王奕男取得房屋所有权证后，双方在四川链家房地产经纪有限公司通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后的7个工作日内须按四川链家房地产经纪有限公司通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。 合同签订当日，樊晓东支付50000元定金至四川链家房地产经纪有限公司的资金托管账户，四川链家房地产经纪有限公司向王奕男出具一份《收款收据》。该定金50000元至今存于四川链家房地产经纪有限公司的资金托管账户。 位于成都市天府新区住宅（业务件号：2016111042F00070）于2016年11月29日登记在王奕男名下。 另查明，王奕男与邬莹于2009年9月9日登记结婚。 庭审中，王奕男提交一份《关于合同（编号：MM3128843）的补充协议》复印件，签约日期为2016年9月12日，内容为1、因房屋产权证没有下发的原因，王奕男同意将全部定金50000元交四川链家房地产经纪有限公司托管。王奕男同意应支付四川链家房地产经纪有限公司的业主佣金6500元及提前办理产权证的7000元从托管定金中扣除。剩余托管定金36500元在办理下产权证5个工作日内由四川链家房地产经纪有限公司退还给王奕男。在托管期间，若因王奕男原因导致合同无法履行。王奕男同意四川链家房地产经纪有限公司在合同解除后将该笔款项退还樊晓东。2、收款人银行卡账户名：王奕男，开户银行：民生银行；银行卡号：62×××28。3、只要双方没有交易成功，四川链家房地产经纪有限公司退还所收王奕男、樊晓东的佣金。4、经三方协商一致，若在2016年12月31日前没有办下来产权证，则以成交价650000元整重新签订三方买卖合同。5、本协议作为原合同的补充协议。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。6、本补充协议经王奕男、樊晓东双方签字且四川链家房地产经纪有限公司盖章生效，本协议一式叁份。三方各执一份。具有同等法律效力。各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。樊晓东对该《关于合同（编号：MM3128843）的补充协议》复印件的真实性不予认可。 以上事实，有原、被告陈述，《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、收款收据、结婚证等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议是否有效。《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。因涉案房屋不动产登记的所有权人只有王奕男一人的名字，不动产登记具有公示公信力，樊晓东与所有权人王奕男签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议应属有效合同。涉案房屋已于2016年11月29日登记在王奕男名下。综上，为保护交易关系的稳定有序，基于合同诚信原则，本案《成都存量房买卖合同》应当继续履行。对王奕男辩称涉案房屋属于夫妻共同财产，其妻子邬莹并未在《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议上签字，且邬莹现不同意出售该房屋的辩称意见，本院不予采信。 关于原告主张被告向原告支付逾期交房违约金65000元。因合同约定交房时间为收齐房款3日内，王奕男将该房屋交给樊晓东。因交房条件尚未成就，故本院对原告的该项主诉请不予支持。 综上，由于原、被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议应当继续履行。原告樊晓东在庭审中表示愿意变更付款方式，一次性付清剩余购房款600000元。为减少诉累，有利于全面解决双方合同纠纷，本院在原告樊晓东一次性给付被告王奕男剩余购房款600000元后，原告樊晓东立即协助被告王奕男办理涉案房屋的过户手续。 据此，依照根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告樊晓东与被告王奕男于2016年9月12日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行，原告樊晓东于本判决生效之日起五日内一次性支付被告王奕男剩余购房款600000元； 二、被告王奕男于本判决生效之日起十日内协助原告樊晓东办理位于成都市天府新区住宅（业务件号：2016111042F00070）过户登记手续，将房屋过户至原告王奕男名下； 三、驳回原告王奕男的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费713元，诉讼保全费3770元，共计4483元，由被告王奕男负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁宪 二〇一七年十一月二十日 法官助理何晓娇 书记员聂华