江苏省沭阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）苏1322执异173号 案外人:朱江，男，1971年9月28日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托代理人：王晓婷，江苏天帆律师事务所律师。 委托代理人：钱先明，江苏天帆律师事务所律师。 申请执行人：王玉宝，男，1962年8月出生，江苏省沭阳县人，农民，住江苏省沭阳县。 申请执行人：刘海笑，女，1989年4月出生，江苏省沭阳县人，农民，住址同上。 被申请执行人：谢观生，男，1974年8月出生，沭阳县人，农民，住本县。 在本院执行申请执行人王玉宝、刘海笑与被执行人谢观生道路交通事故人身损害赔偿纠纷一案中，案外人朱江于2017年8月11日对本院查封谢观生所有的沭阳县蓝天名城12幢3单元106室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人朱江称，2013年6月28日，朱江与谢观生在沭阳县十字法律服务所见证下签订房屋买卖协议，约定朱江购买谢观生位于沭阳县××字街道蓝天××城××单元××室房屋。朱江付清全部房款，谢观生于2013年6月28日交付房屋但没有协助朱江办理房屋过户手续。朱江多次联系谢观生办理房屋过户手续未果。2017年8月，朱江得知案涉房屋被沭阳县人民法院查封。 案外人朱江请求解除对蓝天名城12幢3单元106室房屋的查封、执行。 申请执行人王玉宝称：应当继续执行。 本院查明，2009年9月24日，本院作出（2009）沭民一初字第4276号民事判决，判决谢观生赔偿王玉宝、刘海笑因亲属宋广荣死亡产生的医疗费2219.08元、丧葬费13687元、死亡赔偿金373600元，合计389506.08元。因谢观生未履行生效判决确定的义务，经王玉宝、刘海笑的申请，本院立案执行。 2013年5月24日，被执行人谢观生取得蓝天名城12幢3单元106室房屋所有权证书[沭阳县房权证沭城字第××号]。 2013年6月20日，被执行人谢观生取得蓝天名城12幢3单元106室房屋国有土地使用权证书[沭国用（2013）第11472号]。 2013年11月15日，本院作出（2013）沭胡执字第0279号执行裁定，查封谢观生所有的蓝天名城12幢3单元106室房屋并依法向不动产登记部门办理协助执行手续。 2017年8月7日，本院作出（2013）沭胡执字第0279号执行裁定，查封谢观生所有的蓝天名城12幢3单元106室房屋并依法向不动产登记部门办理协助执行手续。 案外人朱江主张对该房屋享有所有权，向本院提出异议。 在听证中，朱江提供2013年（时间原为2014年）6月28日房屋买卖合同证明与谢观生签订案涉房屋的买卖合同并占有案涉房屋，其中约定价款160000元，首付款100000元，余款60000元于2014年12月30日前付清；申请姜爱军、耿敬聪出庭证明案涉房屋买卖合同的真实性及按约定付清款项的事实。对此，王玉宝均予以否认。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 关于第一项要件即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的问题，对于朱江提供的案涉房屋买卖合同，因谢观生未出庭，出庭证人与案件的关联性无其他证据证明，不能认定系在本院查封之前签订商品房买卖合同，朱江的行为不符合第一项要件。 关于第二项要件即“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的问题，出庭证人与案件的关联性无其他证据证明，不能认定在人民法院查封之前已合法占有该不动产，朱江的行为不符合第二项要件。 关于第三项要件即“（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的问题，本院于2013年11月15日首次查封案涉房屋，根据证人证言，朱江系于2014年底付清余款60000元。朱江提供的证据不能证明在查封案涉房屋前已向谢观生付清房款，而是在人民法院查封案涉房屋后继续向被执行人谢观生支付购房款，朱江的行为不符合第三项要件。 关于第四项要件即“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 本案中，谢观生以自己的名义分别于2013年5月24日、2013年6月20日取得案涉房屋的房屋所有权证书、国有土地使用权证书，直至案涉房屋被本院于2013年11月15日查封，朱江作为所主张的房屋买受人在案涉房屋能够办理登记手续的情况下没有依法办理登记手续。朱江提供的证据不足以证明系非因自身原因没有办理案涉房屋登记，朱江的行为不符合第四项要件。 综上所述，朱江的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项的规定且其权利不能排除强制执行案涉房屋。对于案外人朱江提出的执行异议，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回朱江的异议请求。 如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李亚洪 审判员  周 伟 审判员  周 波 二〇一七年十二月二十四日 书记员  王欣怡 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。