贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初2085号原告保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码91520112780181112K。法定代表人王涛，该公司总经理，委托代理人米见华，该公司员工，特别授权代理。被告蔡俊辉，男，1988年9月21日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市小河区，现住址不详，被告张谌，女，1985年3月2日出生，汉族，现住址不详，第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行,住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦，统一社会信用代码91520100214453320X。负责人杜忠阳，职务行长，委托代理人李云苏，该银行员工，特别授权代理。原告保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利贵州公司）诉被告蔡俊辉、张谌及第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行贵阳云岩支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保利贵州公司的委托代理人米见华，第三人农行贵阳云岩支行的委托代理人李云苏到庭参加诉讼。被告蔡俊辉、张谌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利贵州公司诉称，2011年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市××区保利温泉新城第悦城4栋3单元8层2号房屋一套，总价款为501333元。被告支付了首付款151333元，余款350000采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金190462.36元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担，现诉请法院：一、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、由被告承担撤销备案登记费332.22元（以房管部门收取为准）、违约金50133元，共计50465.22元；二、判决被告归还原告被第三人扣划的保证金190462.36元（最终以合同解除后第三人扣划金额为准）；三、判决被告归还原告保利温泉新城第悦城4栋3单元8层2号房屋；四、判决被告配合原告办理撤销该套房屋备案登记手续；五、案件受理费由被告负担。被告蔡俊辉、张谌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。第三人农行贵阳云岩支行述称，蔡俊辉是在2011年5月31日在我行申请贷款350000元的，截止于2017年11月底，被告尚欠我行贷款本金150330.16元。我方扣划原告保证金的事实是存在的，只要被告有一天不还款就一直要扣取保证金的。经审理查明，2006年12月15日，原告保利贵州公司与第三人农行贵阳云岩支行签订了《个人购房贷款项目合作协议》，约定第三人农行贵阳云岩支行同意对购买原告保利贵州公司开发的保利温泉新城的自然人提供购房贷款，原告保利贵州公司就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，保证责任的具体内容以原告、第三人农行贵阳云岩支行与购房人签订的借款合同为准。2007年4月，原告保利贵州公司与第三人农行贵阳云岩支行签订《补充协议》，约定原告保利贵州公司承担连带责任的保证期限为从第三人农行贵阳云岩支行向借款人发放贷款之日起算至原告保利贵州公司将已办妥抵押房屋的他项权利证书、抵押登记证明文件送达第三人农行贵阳云岩支行之日止。该协议还约定，原告保利贵州公司对第三人农行贵阳云岩支行每一借款人的保证责任均以该借款人在该专户的余款、利息及相关费用（诉讼、仲裁费、财产保险费、执行费、评估费、拍卖费处分抵押物费用）为限。2011年3月27日，被告蔡俊辉、张谌向原告保利贵州公司交纳购房定金10000元，拟购买原告保利贵州公司开发建设的房屋。同月31日，原、被告协商一致后签订了《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发建设的位于贵阳市××××路保利温泉新城四期悦城4栋3单元8层2号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为110.74㎡，总房款为501333元。《商品房买卖合同》第八条约定“付款方式及期限：买受人（即本案二被告）采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人（即本案原告）交付首期房款计151333元，余款350000元以银行按揭支付。……。”。同日，原、被告双方还签订补充协议一份，作为《商品房买卖合同》的附件十二，补充协议第1.3.3条约定“因买受人逾期偿还银行贷款,导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项,则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款返还给买受人。”、第5.7条约定“若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3—1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同的或买受人在取得《房屋所有权证》前申请人变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担该条款约定的费用外，还须向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其它费用由买受人自行承担。”。签订《商品房买卖合同》当日，二被告支付给原告保利贵州公司购房款141333元及房屋维修基金10027元，包括定金在内，二被告共向原告支付了购房款151333元，对于购房尾款350000元，二被告则采取银行按揭贷款方式支付。2011年5月31日，二被告与第三人农行贵阳云岩支行签订了《借款合同》，约定被告杨淇英、谢芸红向第三人农行贵阳云岩支行借款350000元，用于支付前述购房尾款。履行借款合同过程中，二被告未按期向第三人农行贵阳云岩支行偿还贷款，第三人遂依据其与原告之间的约定于2014年6月25日至2017年11月30日期间从原告保证金账户中累计扣划了232541.16元保证金，以冲抵二被告所欠其银行贷款，原告因此履行了保证责任。另查明，涉案商品房已于2013年4月27日办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0249807），同时，房屋已交付二被告使用。上述事实，有原告及第三人的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、房屋销售专用收据、个人购房贷款项目合作协议、银行扣划保证金凭证、还款明细表等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告保利贵州公司与被告蔡俊辉、张谌签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。二被告按照合同约定支付了购房首付款，余款通过银行按揭贷款方式支付，故其在与第三人农行贵阳云岩支行签订借款合同后，理应按照借款合同约定的还款方式如约履行偿还银行贷款的义务，但因其逾期偿还贷款，存在违约行为，第三人依据其与原告之间的合同约定扣划了原告保证金账户中的保证金，原告因此履行了保证责任。在补充协议中，原、被告约定了由于二被告违约导致原告承担了保证责任，原告有权解除《商品房买卖合同》，该协议是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋的相关事项进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定。本案中，因被告逾期偿还贷款，导致原告履行了保证责任，而二被告长期未偿还银行贷款的行为已经表明其不愿再继续履行还款义务，其行为已经违反了诚实信用原则，正是由于被告的违约行为，致使《商品房买卖合同》实际上已经无法继续履行，原告的合同目的亦无法实现，依据公平原则，原告有权根据双方约定解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告诉请解除其与二被告之间签订的《商品房买卖合同》有事实依据和法律依据，本院予以支持。本案中，因《商品房买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。对于原告诉请二被告协助其办理涉案房屋撤销备案登记并承担办理撤销备案登记费用的诉请。因办理撤销房屋备案登记手续是合同解除后的后续事宜，且系因被告违约所致，原告该项诉请于法有据，本院予以支持，但办理撤销房屋备案登记费用应以房管部门实际收取的费用为准。对于原告主张二被告归还其被第三人扣划的保证金的诉请。因《商品房买卖合同》已解除，二被告理应将原告代偿的款项返还原告，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告诉请二被告返还该款于法有据，本院予以支持。本案中，截止于2017年11月30日，原告被扣划的保证金金额为232541.16元，因原告诉请被扣划的款项应以合同解除后第三人扣划的金额为准，故原告已被扣划的232541.16元，二被告应当返还原告，但鉴于在本判决生效前，原告被扣划的保证金会随着时间的推移不断增加，故返还金额最终应以第三人实际扣划的金额为准。关于原告诉请二被告支付违约金50133元的诉请。因被告逾期偿还银行贷款是导致原告承担保证责任原因，原告要求被告支付违约金符合双方《商品房买卖合同》补充协议第5.7条的约定，且正是由于被告的违约行为，导致《商品房买卖合同》无法继续履行，原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适、当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告应承担支付违约金的责任，因被告违约造成原告被扣划保证金232541.16元，原告因此遭受的经济损失，原告诉请被告按购房总款的10%支付违约金50133元未超过损失金额232541.16元的百分之三十，故原告诉请二被告支付违约金50133元有法律依据和合同依据，本院予以支持。对于二被告已交纳给原告的购房款和房屋维修基金，因二被告未到庭参加诉讼，对于合同解除后的相关退款事宜，应由双方另行协商解决，本案中不作处理。被告蔡俊辉、张谌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告保利贵州房地产开发有限公司与被告蔡俊辉、张谌于2011年3月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告蔡俊辉、张谌于本判决生效之日起五日内将位于贵阳市××××路保利温泉新城四期悦城4栋3单元8层2号房屋（预售合同登记号为Y0249807）返还给原告保利贵州房地产开发有限公司；三、被告蔡俊辉、张谌于本判决生效之日起五日内给付原告保利贵州房地产开发有限公司违约金人民币50133元；四、被告蔡俊辉、张谌于本判决生效之日起五日内返还原告保利贵州房地产开发有限公司垫付的代偿款人民币232541.16元（截止于2017年11月30日为232541.16元，最终应以第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行实际扣划的金额为准）；五、被告蔡俊辉、张谌于本判决生效之日起五日内协助原告保利贵州房地产开发有限公司办理位于贵阳市××××路保利温泉新城四期悦城4栋3单元8层2号房屋的撤销房屋备案登记手续，办理撤销房屋备案登记手续产生的费用由被告蔡俊辉、张谌负担（费用金额以房管部门实际收取的为准）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费人民币11223元，由被告蔡俊辉、张谌负担（此款原告保利贵州房地产开发有限公司已预交，由被告蔡俊辉、张谌在本判决生效之日起五日内直接支付给原告保利贵州房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  刘文锦人民陪审员  罗祯贵二〇一七年十二月十三日书 记 员  孙 毅