广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民再170号 上诉人（原审原告，被申诉人）：南宁市双生物业服务有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路**阳光新都******。统一社会信用代码914501007512252942。 法定代表人：陈宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁培荣，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：雷胜华，该公司总经理助理。 被上诉人（原审被告，申诉人）：陆世平，男，1981年7月18日出生，壮族，住广西宾阳县。 上诉人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称“双生物业公司”）与被上诉人陆世平物业服务合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院作出了（2011）江民一初字第98号民事判决，已发生法律效力。2015年12月17日南宁市江南区人民检察院以南市江检民（行）监（2015）45010500028号民事再审检察建议书向南宁市江南区人民法院提出再审建议。经南宁市江南区人民法院审判委员会讨论决定，该院于2016年4月21日作出（2016）桂0105民监字25号民事裁定，再审本案，并作出（2017）桂0105民再6号民事判决。双生物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人双生物业公司的委托诉讼代理人梁培荣、雷胜华，被上诉人陆世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双生物业公司上诉请求：1、撤销再审一审判决，改判支持双生物业公司原审全部诉讼请求；2、再审一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、物业管理的行业特征据定了物业服务合同不是简单的一对一合同关系，在前期物业管理阶段，物业公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》（包括《补充条款》）对全体业主具有约束力。《物业管理条例》和《广西壮族自治区物业管理条例》均明确规定，在前期物业管理阶段，签订《前期物业服务合同》的主体只能是开发建设单位和物业企业，单个的业主依法不可能成为前期物业服务合同的签约主体。实践中，物业企业与单个业主签订的《前期物业管理协议书》性质上类似于告知单个业主应履行由开发商与物业公司签订《前期物业服务合同》中约定的义务，效力上应从属于《前期物业服务合同》。单个业主不能以自己所签的《前期物业管理协议书》否定开发建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》，因此处理物业服务合同纠纷也不能简单的适用各方当事人协商一致原则。二、涉案的连排单栋商住楼是小区中完全独立的一类房屋户型，其物业收费标准在《前期物业管理服务合同》中从未明确约定，根据《合同法》第六十一条、第六十二条规定的原则，应按0.9元/m2·月的收费标准执行。南国花园商城小区有三种户型，纯住宅、纯商铺、单栋商住楼。双生物业公司从未就连排单栋商住楼与开发商或业主约定过收费标准，因此不存在双生物业公司单方变更或提高物业收费标准的违规事实。此外，在物价部门已明确商住楼执行市场调节价的情形下，双生物业公司与开发商签订的《补充条款》明确约定连排单栋独户按0.9元/m2·月收取，该约定符合《前期物业服务合同》的约定及当年的物业费定价交易习惯，合乎情理和商业惯例。三、根据法不溯及既往的原则，双生物业公司按0.9元/m2·月收取物业费的行为是否合法有效只能以当时的规定为准。本案事实发生在2004年1月至2006年1月间，故2006年以后实施的国家与地方物业收费文件均不能成为本案的裁判规范，因此《前期物业服务合同》的效力也不能直接适用《物业管理条例》。此外，《关于印发〈南宁市物业管理服务收费暂行办法实施细则〉的通知》及《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》没有关于物业定价需经业主“双过半”同意的规定，其他相关法律也没有此规定，故要求双生物业公司按“双过半”程序与业主协商物业费无法律依据。同样，因前期物业管理阶段并不存在业主大会与业主委员会，故要求物业公司当时召开业主大会与业主协商物业费亦不具有操作性。基于此，南价格[2005]72号、南价检举[2006]64号两份文件仅要求双生物业公司明码标价，并做好业主的说明和解释工作，也并未提到所谓的“双过半”同意。综上，对涉案房屋执行0.9元/m2·月的收费标准是基于各方当事人之前对该类型房屋物业费标准没有约定或约定不明的情形下，依法依约进行“补充协议”的结果，故适用法律时不应简单适用合同相对性和合同变更协商一致的原则，而应适用合同法第六十一条、六十二条关于合同履行的规定。 陆世平答辩称，其在2008年的时候已经将该房卖给了第三方，其已经不拖欠双方物业公司的物业管理费，如果还有拖欠，同意按照再审一审判决确定的标准交纳物业管理费。 双生物业公司向南宁市江南区人民法院起诉请求：l、陆世平向双生物业公司支付物业管理服务费6634.8元、滞纳金20679.54元；2、陆世平承担本案诉讼费。 南宁市江南区人民法院原审查明，双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡·月,商铺1元/㎡·月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《补充条款》，约定“物业服务费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元/㎡·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业服务费用按1元/㎡·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。陆世平向阳光嘉园房地产公司购买了南国花园商城C2栋7号房，该房属于商住性质，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房的产权面积为142.50㎡其中住宅建筑面积为108.54㎡,铺面建筑面积为33.96㎡。双生物业公司与陆世平签订了《前期物业管理协议书》，明确陆世平于2004年1月18日入住，并约定双生物业公司“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为陆世平提供物业管理服务，双方“同意物业管理服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。陆世平交纳了2004年3月至2005年9月的商铺及住宅物业服务费。南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元/㎡·月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。另查明，双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。 南宁市江南区人民法院原审判决：一、陆世平支付双生物业公司2005年10月至2010年1月22日的物业服务费6632元；二、陆世平支付双生物业公司欠交2005年10月至2010年1月22日物业服务费的违约金（违约金计算：以128.25元作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期限至次日起，按每日千分之三计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。案件受理费482元，由陆世平负担。 南宁市江南区人民检察院向一审法院提出再审检察建议称，本案与双生物业公司起诉的南宁市南国花园商城其他业主的案件性质同属物业服务合同纠纷，是属于同一事实与性质的系列案件，该系列案件中的部分广西壮族自治区高级人民法院已经作出了再审终审判决，撤销了南宁市江南区人民法院和南宁市中级人民法院分别作出的一、二审判决。因广西壮族自治区高级人民法院作出的再审判决对该系列案件具有法律上的既判力，故建议南宁市江南区人民法院对本案予以再审。 南宁市江南区人民法院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，2003年7月4日双生物业公司经工商行政管理机关核准成立，原称“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为“南宁市双生物业服务有限公司”。 南宁市江南区人民法院再审认为，阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与双生物业公司签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业服务费0.5元/㎡·月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。《前期物业管理服务合同》对双生物业公司与陆世平具有法律约束力。2004年3月1日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费收费标准。该《补充条款》约定的收费标准未经物价部门核准，亦未经陆世平或者是占南国花园商城专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《补充条款》仅在合同相对人之间产生效力，对陆世平无法律约束力。对此，原审认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误，应当依法改判。双生物业公司按《前期物业管理服务合同》的约定提供了物业服务，陆世平向双生物业公司交纳了2004年3月至2005年9月期间南国花园商城C2栋7号房产的物业服务费，履行了合同义务；陆世平尚欠的2005年10月至2010年1月22日期间的物业服务费，应当按《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》约定的收费标准交纳，其中住宅物业服务费为2806.28元（108.54㎡×0.5元/㎡×51月＋108.54㎡×0.5元/㎡÷31日×22日＝2806.28元），商铺物业服务费为1756.06元（33.96㎡×1元/㎡×51月＋33.96㎡×1元/㎡÷31日×22日＝1756.06元）。上述物业服务费及相应利息，陆世平应当支付双生物业公司。 综上所述，南宁市江南区人民法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第十二条第一款、第四款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决：一、撤销南宁市江南区人民法院（2011）江民一初字第98号民事判决；二、陆世平支付双生物业公司南宁市白沙大道35号南国花园商城C2栋7号房2005年10月至2010年1月22日期间住宅物业服务费2806.28元、商铺物业服务费1756.06元，共计4562.34元；三、陆世平支付双生物业公司南宁市白沙大道35号南国花园商城C2栋7号房2005年10月至2010年1月22日期间物业服务费的利息（利息计算：以108.54㎡×0.5元/㎡＋33.96㎡×1元/㎡＝88.23元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；四、驳回双生物业公司提出的其他诉讼请求。案件受理费482元，由陆世平负担241元，双生物业公司负担241元。 本案再审期间，陆世平向本院提交以下新证据：证据1，《房屋买卖中介服务合同书》，证明2008年6月15日，陆世平已经将南国花园商城C2栋7号房卖给了谢超萍，并于2008年6月30日将该房移交给给谢超萍适用。证据2邕房权证字第××号房屋产权证书，证明南国花园商城C2栋7号房现在的所有权人系谢超萍，该房系2008年9月向陆世平购买所有。经庭审质证，双生物业公司认为该两份证据因都是复印件，真实性由法院认定，如果该两份证据真实，那么陆世平的物业费应交至2008年9月份。对于陆世平提交的证据2的真实性，本院予以认定，对于其提交的证据1，因该证据可能会涉及案外人的利益，故对该证据的真实性，本院不做认定。 本院二审对南宁市江南区人民法院再审判决查明的事实予以确认。 本案再审另查明，南宁市白沙大道35号南国花园商城C2栋7号房的所有权人系谢超萍，根据房屋产权证书记载，该房系2008年9月向陆世平购买所有。 本案争议焦点为：1、陆世平是否拖欠双生物业公司的物业管理服务费，若拖欠，应如何支付；2、陆世平是否应向双生物业公司支付滞纳金，若支付，应按何标准计算。 本院认为，关于陆世平是否拖欠双生物业公司的物业管理服务费；若拖欠，应如何支付的问题。本案中，双生物业公司根据其与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》而对南国花园商城小区进行了物业管理，故双生物业公司有权向各业主收取物业管理服务费；陆世平作为南国花园商城小区的业主，亦有依约按时交纳物业管理服务费的义务。同时，根据该房屋权证书记载的内容可知，陆世平已于2008年9月将给房屋买于他人并办理了房屋过户登记，因此，陆世平欠交了2005年10月至2008年9月的物业管理费，故双生物业公司有权要求其交纳所拖欠的物业管理服务费。《前期物业管理服务合同》关于住宅房屋的物业管理服务费按0.5元/㎡·月收取的约定已经南宁市物价局相关文件的批准；经营性房屋物业管理服务费按1元/㎡·月收取的约定，亦与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，且未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号文批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定。故双生物业公司可以按住宅0.5元/㎡·月，商铺1元/㎡·月的收费标准向陆世平收取物业管理服务费。但2004年3月1日，双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费。同时，经双生物业公司向南宁市物价局提出重新审核南国花园商城小区收费的请求后，该局作出的南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》指出，“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，并按合同规定履行各自的职责和义务，并未同意双生物业公司按连排单栋独户0.9元/㎡·月收取南国花园商城小区物业服务费。之后，双生物业公司亦未就提高物业服务费等事项与陆世平签订补充协议。故双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的补充条款仅在合同相对人之间产生效力，不能约束陆世平。因此，双生物业公司要求按照0.9元/㎡·月要求陆世平支付物业费的请求，本院不予支持。一审法院再审判决按照《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》约定的住宅0.50元/㎡·月，商铺1元/㎡·月的收费标准要求陆世平向双生物业公司支付物业服务费及利息并无不当。因陆世平的欠费日前为2005年10月至2008年9月，故陆世平应交纳的物业管理费为1992.23元（108.54㎡×0.5元/㎡×36月＋108.54㎡×0.5元/㎡÷31日×22日＝1992.23元），商铺物业服务费为1246.66元（33.96㎡×1元/㎡×36月＋33.96㎡×1元/㎡÷31日×22日＝1246.66元），本案再审判决要求陆世平支付物业费至2010年1月22日不妥，本院二审予以纠正。 关于陆世平是否应向双生物业公司支付滞纳金，若支付，应按何标准支付的问题。本案中，陆世平拖欠双生物业公司物业管理服务费的主要原因在于双生物业公司违反合同约定单方提高物业服务收费标准，故对双生物业公司要求按每日3‰的标准计付滞纳金的主张，本院不予支持。 综上所述，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民再6号民事判决第一、四项； 二、变更南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民再6号民事判决第二项为：陆世平支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道25号南国花园商城C2栋7号房2005年10月至2008年9月期间住宅物业服务费1992.23元，商铺物业服务费1246.66元，共计3238.89元； 三、变更南宁市江南区人民法院（201:7）桂0105民再6号民事判决第二项为：陆世平支付南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道25号南国花园商城C2栋7号房2005年10月至2008年9月期间住宅物业服务费的利息（利息计算：以108.54㎡×0.5元/㎡＋33.96㎡×1元/㎡＝88.23元为基数，自当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。 一审案件受理费482元，由陆世平负担241元，南宁市双方物业服务公司负担241元；二审案件受理费482元，由南宁市双生物业服务有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  梁秋娟 审判员  曾 涛 二〇一七年十二月十九日 书记员  李瑞莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。