广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初7301号原告：蹇明星，男，1986年10月12日出生，汉族，住广州市花都区。原告：李艳，女，1986年8月21日出生，汉族，住广州市花都区。两原告委托诉讼代理人：杨玉新，北京市东元（广州）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习人员。被告：万信达（广州）房地产有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：陈日铃，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李达强，广东金科律师事务所律师。原告蹇明星、李艳与被告万信达（广州）房地产有限公司（以下简称万信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蹇明星、李艳的诉讼代理人杨玉新、吕启进，被告万信达公司的诉讼代理人李建辉、李达强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蹇明星、李艳向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付延期交房违约金5063元（从2016年1月1日起计至被告实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，现暂计至2016年3月1日。首次违约金支付到判决生效之日，以后每三个月支付一次违约金，直至共用设施和配套设施符合合同约定和法律规定的交付条件之日止）；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年4月2日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买花都狮岭镇新花路2号xxx房，房价款830085元，被告应于2015年12月31日前将商品房交给原告使用。合同约定若被告延期交付房屋，每日需按房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定付清了购房款。但是，直到合同约定的交房日，被告仍未能交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。被告万信达公司辩称，原、被告签订的《商品房预售合同》和7个附件均合法有效，被告没有延期交房的违约行为，原告已办理收楼手续，原告所主张的被告延期交楼行为，没有事实依据和法律依据。请求驳回原告的全部的诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花都狮岭镇新花路2号xxx房，万信达公司为涉案房屋所在xxx小区的开发商，万信达公司于2014年6月4日取得xxx小区建设项目的商品房预售许可证。2016年4月2日，蹇明星、李艳与万信达公司签订《商品房预售合同》，约定蹇明星、李艳向万信达公司购买涉案房屋，房屋建筑面积104.45平方米，该商品房以套出售，总价款830085元，首期款250085元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，除首期款外，剩余房款580000元须于2016年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视甲方已按合同约定期限交付房屋给乙方，本合同继续履行，乙方应按照约定支付物业管理费及承担该房屋的风险等一切责任，甲方不负任何违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3．按甲乙双方另行的书面约定履行。庭审中，双方确认并未另行对第二十四条的约定签订书面文件。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。合同还包含了七个附件，其中合同的附件一为房地产平面层图；附件七为本合同补充协议。补充协议第二条约定：销售过程中，销售广告和销售人员就该商品房项目规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的说明或标识（包括但不限于楼书、宣传资料、楼盘立体模型、总规平面图等）仅作为参考，不作为合同内容，交楼标准按双方签订的合同及有关附件内容为准。乙方所购买的商品房项目的规划设计最终以规划管理部门批复为准。第八条对买卖合同第十二条变更为：1．甲乙双方一致同意该商品房的唯一交付条件为甲方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在甲乙双方约定的交楼时间内尚未满足供电的永久使用，乙方同意将使用的是临电等设备。甲方承诺当政府的政策允许办理永久用电时，甲方会尽快办理，因此不视为甲方违约，乙方同意放弃向甲方追索该项权利。2．乙方须按买卖合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）、专项物业维修资金、契税、物业管理费、办证税费等各项费用及《收费一览表》所述全部费用并办理完买卖合同备案登记手续之后才具备收楼条件（收费标准如有变动，以相关部门最新规定为准），如乙方未按约定支付前述款项或因乙方原因导致买卖合同未能完成备案的，甲方有权顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于乙方原因未能按期交付。因乙方原因造成延期交楼及产权登记的，甲方无须另行书面通知乙方。如乙方在买卖合同第十三条约定交付期限届满前30天内或交付期限届满后才具备收楼条件的，甲方有权在乙方具备收楼条件后90天内通知乙方前来收楼。4．下列任一情形，均视为房屋已经交付使用：⑴乙方签署收楼确认书；⑵乙方收到甲方《收楼通知书》后逾期办理收楼或者无正当理由拒不收楼；⑶买卖合同第十三条及本补充协议约定的最后的交付时间届满，乙方逾期办理收楼或者无正当理由拒不收楼。第九条对买卖合同第十三条的补充约定：……2．甲方按乙方提供的通讯地址、联系方式向乙方发出有关该商品房的书面收楼通知后，乙方应按甲方通知的时间前来办理收楼手续。乙方不得以甲方在该商品房符合约定的交付条件前向其寄发收楼通知书为由要求甲方承担延期交楼违约责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于乙方原因未能按期交付。无论甲方是否向乙方发出收楼通知，乙方均应在买卖合同约定收楼的日期之前联系甲方办理交付手续，乙方不得以甲方未发出收楼通知为由要求甲方承担逾期交楼责任。……7．可能与该房屋有关的其他相关设施（包括但不限于医院、学校、幼儿园、银行、邮局、市政绿地等）不属于合同及补充协议约定的交付范围，该等设施的交付以其具体建设情况为准，甲方不就其向乙方承担任何形式的责任。第十条对买卖合同第十四条第一款变更为：甲方如未能按买卖合同约定的期限交房的，乙方不得退房，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，直至乙方取得商品房为止；若因乙方自身原因导致无法在约定时间内取得商品房的，甲方不做任何赔偿。第十一条对合同第十五条变更为：甲方应在现场公示该商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，向乙方提供《住宅质量保证书》《房地产使用说明书》及《临时管理规约》或《管理规约》；甲方公示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续。乙方不得以甲方未能提供合同第十五条约定的（一）至（五）项材料为由拒绝收楼。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第二十五条承担保修责任，甲方履行维修责任期间不视为迟延交付，如乙方以此问题为由拒收该商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。合同约定房屋的交付时间为2015年12月31日，而合同签订的时间为2016年4月2日，合同约定的房屋交付时间早于合同签订时间，庭审中，蹇明星、李艳与万信达公司均确认合同约定的交付时间为笔误。蹇明星、李艳称其买的是现楼，签订合同当天为房屋交付时间；万信达公司称房屋的交付时间应为蹇明星、李艳交齐房款的时间。合同签订后，蹇明星、李艳按约定支付了首期房款，并办理按揭贷款手续，中国建设银行广东省分行营运管理部于2016年12月22日向万信达公司转账支付按揭款580000元。2015年3月20日，万信达公司（用电方）与广州供电局有限公司（供电方）签订《供电方案协议》，2015年9月28日，广州供电局有限公司花都供电局向广州市花都区建设工程质量监督站出具关于xxx小区项目永久用电情况说明，内容为：我局已与万信达公司建设单位签署了供用电方案协议（协议受理编号为：SQ0114201408026429G1），目前红线内施工已经完成，外线需与雅居乐房地产共同实施，现正在施工过程中，该工程于2017年8月29日前接通永久用电，在未接通永久用电期间该项目临电供应安全和稳定。2015年8月6日，万信达公司与中国邮政集团公司广州市花都区邮政局签订邮政超深度投递服务协议书；2015年8月12日，万信达公司取得xxx小区已办理自来水永久使用报装的证明书；2015年10月30日，取得天然气管道工程竣工报告及人防工程专项竣工验收备案意见书；2015年11月11日取得环保验收审批意见的函；2016年4月26日取得建设工程消防验收意见书；2016年1月18日，取得建设工程规划验收合格证（该合格证附件1建筑功能指标规划验收明细表1-7中公共服务设施显示：肉菜市场、邮政局、文化活动中心、老人活动中心、居委会、卫生站、公共厕所、人民防空通信警报工作间、居民健身场所、小区管理处、托儿所等设施已验收合格）；2016年5月25日，取得涉案房屋所在建设项目中自编5、6号楼及其地下室的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年12月26日，万信达公司向邮寄蹇明星、李艳发出业主收楼通知书，通知蹇明星、李艳于2016年12月31日收楼。蹇明星、李艳没有收楼。2017年9月12日，万信达公司向邮寄蹇明星、李艳再次发出业主收楼通知书，蹇明星、李艳至今没有收楼。2017年4月24日，广州供电局有限公司花都供电局根据xxx小区业主陈xx、刘xx等人的信访问题作出答复意见。意见的主要内容为：一、根据我局与万信达公司于2012年4月17日签订的供用电方案协议，此临时施工用电仅限于建设项目，万信达公司私自将其用于建设项目的临时用电转供居民用户使用，属违约用电行为。二、根据我局与万信达公司于2012年5月16日签订的供用电合同，该地块目前临时施工用电设施的安全、维护和日常管理工作由万信达公司负责。三、自2016年1月1日起，xxx小区临时基建用电的变压器分别在2016年8月26日和同年11月15日出现两次故障停电，2016年至今，xxx小区并未发生因计划停电和临时停电原因造成的停电事件。四、xxx小区永久用电的供电方案在2014年11月已得到批复，由于永久用电由万信达公司负责实施，待其工程竣工后，由我局负责竣工查验合格后可装表接电。具体施工计划及竣工时间，可向万信达公司查询。庭审中，经本院询问蹇明星、李艳等xxx小区的业主在使用临电期间是否有造成损失或出现用电纠纷，蹇明星、李艳等业主表示具体损失没有统计，但临电供电不稳定，安全隐患大。万信达公司称由于刚开始xxx小区入住率低，在使用临电期间，供电稳定、安全，只发生了两次停电，停电也未收到业主反映造成其损失或纠纷的情况。2017年7月13日，广州供电局有限公司花都供电局出具客户受电工程竣工检验意见书，说明万信达公司用电地址为xxx小区的受电工程竣工检验合格。本院认为，蹇明星、李艳与万信达公司签订的《商品房预售合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。一、关于房屋交付的时间问题。合同第十三条约定万信达公司应于2015年12月31日前将房屋交付蹇明星、李艳使用，因该时双方尚未签订合同，双方均确认为笔误，而庭审中双方对何时交付房屋未能达成一致意见。蹇明星、李艳称其购买的是现楼，合同签订之日即为房屋交付之日。而合同对此没有进行约定，且双方签订的是商品房预售合同，并非现房买卖合同，商品房预售合同除有特别约定外，一般情况下合同签订的时间并非房屋的交付时间，且该时蹇明星、李艳的大部分房款尚未支付，因此对蹇明星、李艳主张合同签订的时间即为房屋交付时间的意见本院不予采纳。万信达公司称房款支付完毕之日视为房屋交付之日更符合交易惯例和日常生活规则，因此，在双方没有约定交房时间的情况下，本案以蹇明星、李艳交齐房款之日即2016年12月22日为房屋交付时间。二、关于迟延交房违约责任的问题。合同第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得商品房建设项目符合验收管理规定的建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。合同附件七补充协议第八条对买卖合同第十二条变更为：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交付条件为甲方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在甲乙双方约定的交楼时间内尚未满足供电的永久使用，乙方同意将使用的是临电等设备。甲方承诺当政府的政策允许办理永久用电时，甲方会尽快办理，因此不视为甲方违约，乙方同意放弃向甲方追索该项权利。根据上述约定，补充协议已对商品房预售合同第十二条约定的交房条件作了变更，万信达公司于2016年5月25日取得涉案房屋所在建设项目的竣工验收备案表，于2016年12月26日以邮寄方式向蹇明星、李艳发出收楼通知书，通知蹇明星、李艳于2016年12月31日收楼，符合合同约定。蹇明星、李艳应按收楼通知书的时间收楼，蹇明星、李艳没有在该时间收楼，根据补充协议第八条第4点的约定，应视为房屋已经交付，因此，万信达公司应承担2016年12月23日至2016年12月31日的迟延交房违约责任。根据合同补充协议的约定，迟延交房违约金按已付房价款的日万分之一计算，本案中，万信达公司应向蹇明星、李艳支付迟延交房违约金747元（830085元×0.01%×9天）。三、关于逾期交付永久用电、共用设施和附属配套设施的问题。合同第二十四条约定甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3．按甲乙双方另行的书面约定履行。补充协议第九条第7点约定：可能与该房屋有关的其他相关设施（包括但不限于医院、学校、幼儿园、银行、邮局、市政绿地等）不属于合同及补充协议约定的交付范围，该等设施的交付以其具体建设情况为准，甲方不就其向乙方承担任何形式的责任。虽然万信达公司在通知蹇明星、李艳收楼时尚未开通永久用电，但涉案房屋所在的xxx小区小区的相关共用设施及附属配套设施已于2016年1月18日验收合格交付使用，永久用电在2017年7月13日也已开通。万信达公司该时向蹇明星、李艳交付房屋提供的是临电，但补充协议对使用临电的情况已告知了蹇明星、李艳，蹇明星、李艳也未提出异议，而且在万信达公司提供临电使用期间，供电部门也表示在未接通永久用电期间该项目临电供应安全和稳定，该期间万信达公司也未收到xxx小区有业主关于使用临电造成其损失等的投诉，也就是说，蹇明星、李艳在并未因为使用临电而造成实际损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告万信达（广州）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蹇明星、李艳支付迟延交房违约金747元；二、驳回原告蹇明星、李艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告蹇明星、李艳负担20元，被告万信达（广州）房地产有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一七年十二月十八日书记员  李晓君