宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁0106民初4823号 原告：王辉，女，1983年8月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：叶枫，男，1974年7月14日出生，汉族，住银川市金凤区。系原告王辉丈夫。 被告：银川世茂新发展置业有限公司。住所地：宁夏银川市金凤区。 法定代表人：孙岩，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄艳，女，该公司职员。 原告王辉与被告银川世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王辉的诉讼代理人叶枫，被告世茂置业公司的诉讼代理人黄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令世茂置业公司退还王辉电商费、暂收款、定金共计57600元。2.本案的诉讼费用由世茂置业公司承担。事实与理由：2016年10月，王辉出于生活需要及孩子就学的需要欲购置房屋，在朋友的推荐下欲至世茂置业公司所开发、销售的"茂悦府'住宅小区销售中心进行购房事宜的看房、洽谈。2016年10月16日，王辉至世茂置业公司处后，世茂置业公司安排其置业顾问刘慧接待了王辉，在置业顾问刘慧的安排下，王辉先看了样板间及已正在建设的住宅区。王辉向刘慧详细的陈述了自己的购房意向，着重向刘慧表达了除舒适、适用、物业服务管理等基本购房需求外，尤其表达了其购买"茂悦府"房子就是为孩子能在阅海小学就学的学区问题。刘慧在听取了王辉的购房意向后向王辉承诺：1.世茂置业公司所开发'茂悦府'系新型、高档、舒适型小区;2.该小区物业管理完善，五层景观设计，系上海世博会物业管理的公司进行物业管理。3.该小区内住宅设计合理，且在开盘前购买还有平米购买优惠;4.该小区于2018年6月1日交付业主，但业主可凭购房合同办理入户手续及入学手续，小学学区系阅海小学，初、高中学区系银川9中，入学、就学方便。5.王辉所拟购置该小区系花园洋房设计，除居住面积外还赠送50平米的花园。双方洽谈完毕后，刘慧便带王辉参观了该公司销售中心内有关该小区的广告宣传设计的实物模型及文字、图形资料。在参观完毕后，王辉认为该小区符合自己生活及尤其是孩子就学的需要便有了明确的购买意向。当时，刘慧在看到王辉有明确的购买意向时便借机提出，预定该小区的客户很多，王辉还需向公司交纳2万元暂收款。王辉于当日交纳了该笔款项。王辉交纳款项后，刘慧又安排王辉必须参加5天后（2016年10月21日）晚6点的电商会。2016年10月21日晚6点，王辉如约参加了电商会，在参加电商会过程中，刘慧又提出：该公司的销售是与上海家和信息技术有限公司合作销售，销售优惠需先交纳电商费17600元才能享受，且该电商费在交纳后可计入房屋实际购房款，同时还需与公司签订认购协议书。王辉又交纳了电商费17600元，并签订了认购书。由于当时王辉暂收款的交纳凭据没带，刘慧又向王辉提出：抢购房屋的人很多，没有预付凭据无法办理认购手续，不及时认购会失去买卖机会，让王辉再交2万元，在有暂收手续的基础上才能办理认购手续，以后还是会冲抵房款。无奈之下王辉又向世茂置业公司交纳了2万元，但世茂置业公司竟然将这2万元打成了定金。2016年10月29日，王辉至世茂置业公司营销中心正式办理购房手续。在办理过程中，刘慧突然提出：阅海派出所现未能成立，业主入户手续无法办理，上学学区无法保证在阅海小学与银川九中，公司也没有办法，而且公司拟交付房屋的时间也会延期至10月底或年底，最长延期会至2019年3月份。王辉顿时感到被世茂置业公司及置业顾问蒙蔽。刘慧拿出正式合同文本让王辉签署，王辉在审看过程中才发现：被告公司所出具的合同文本正文几乎无实质合同内容的约定，所有关于双方权利与义务的实质约定都是详见合同补充协议及附件。王辉仔细审看合同补充协议及附件时却发现：补充协议及附件中约定条款大多系"霸王条款"，处处在恶意的减轻或免除出售方的责任，增加或扩大购买方的责任，甚至部分条款违背了房地产买卖的交易习惯和法律的规定。王辉针对合同条款的内容质询刘慧，刘慧却答复：合同是公司制定的，是面对所有业主的，她们对法律规定也不是太熟悉，买的都在签。针对刘慧的答复，王辉越发起疑要求世茂置业公司对合同条款进行合法解释并说明。刘慧却一再推诿公司法务人员不在，不能及时解释，而且其他业主都签了，让王辉也签。对刘慧的解释，王辉提出：世茂置业公司要么同王辉协商修改合同条款，要么退回所有款项双方终止买卖。面对这种情况，刘慧答复：以前没遇到这种情况，她及时会向公司反映，并保证协调不能的话，公司一定退还所有款项。为此，王辉曾多次找世茂置业公司协商退款事宜，但世茂置业公司及刘慧置之前的承诺于不顾，却一直答复电商费，暂收款可以退，定金不予退。王辉也曾多次向世茂置业公司主张不能买房是合同条款违反房地产买卖的交易习惯和法律的规定，且学区的承诺无法兑现，应当退还定金。但世茂置业公司无视王辉的合法请求，拒不退款。故诉至法院，请求判如所请。 世茂置业公司辩称，1.同意退还暂收房款2万元；2.王辉主张要求退还电商费、定金没有依据。根据王辉与世茂置业公司签订的《商品房认购书》第三条第2款约定："乙方应自本认购书签订之日起0日内到甲方售楼处，与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之款项"；第三条第4款约定："非因甲方原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。"根据上述约定，王辉本应在2016年10月21日即完成《银川市商品房买卖合同》及相关文件的签署，但正如王辉在起诉状中自述，王辉在2016年10月29日才前来售楼部办理签约手续，王辉此时来办理签约已经逾期，而王辉自述由于置业顾问对房屋交付时间、学区、落户的承诺无法兑现，并且认为《商品房买卖合同》条款违反房地产买卖的交易习惯和法律规定，因而王辉最终未签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。因此，王辉未按照《商品房认购书》约定期限与世茂置业公司签订《商品房买卖合同》构成违约，世茂置业公司有权不予返还定金。3.关于电商费，系王辉与上海家和信息技术有限公司之间的合同关系，并且电商费由该公司收取，根据合同的相对性原则，王辉无权要求世茂置业公司退还电商费。综上所述，请求法院驳回王辉要求世茂置业公司退还电商费、定金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王辉提交的《团购协议书》、银川世茂新发展置业有限公司专用票据、银行刷卡存根、户口本及身份证，具有真实性、合法性，与待证事实具有关联性，本院予以采信。2.王辉提交的《银川市商品房买卖合同》打印件、冯玉月与世茂置业公司签订的《银川市商品房买卖合同》、冯玉月与上海家和信息技术有限公司签订的《团购服务协议书》、银川世茂新发展置业有限公司专用票据、银行刷卡存根、新闻报道打印件，经世茂置业公司质证均不予认可，因该组证据与本案无关联性，本院不予采信。3.王辉申请证人冯玉月出庭作证，该证人证言经世茂置业公司质证有异议，该证人证言与本院依法确认的证据能够相互印证的部分，本院予以采信。4.世茂置业公司提交的《商品房认购书》具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。《解约函》、快递单及快递记录经王辉质证不予认可，认为未收到该解约函，该快递记录显示已退回妥投，王辉未收到该解约函，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王辉欲购买被告世茂置业公司开发的位于银川市金凤区，经实地洽谈，王辉于2016年10月16日向世茂置业公司支付暂收房款2万元。2016年10月21日，王辉（乙方）与上海家和信息技术有限公司（甲方）签订《团购服务协议书》一份，约定：乙方自愿加入并参与甲方组织的团购服务活动和平台，享受以优惠价格向开发商购买房屋的团购优惠待遇，同意向甲方缴纳17600元团购活动服务费，以享有"缴17600元团购活动服务费享受9折购房价格优惠"的权利。乙方不愿继续参与团购购房活动，或乙方参与甲方组织的团购活动后，未能通过团购活动与开发商达成意向房源交易的《房屋认购书》等类似协议，甲方应当无息退还团购活动服务费。乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加。乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任。团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。协议书还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。协议签订后，王辉向上海家和信息技术有限公司支付了团购服务费17600元。 2016年10月21日，王辉与世茂置业公司签订《商品房认购书》一份，约定：王辉认购世茂置业公司开发的***室房屋一套，预测建筑面积129.89平米，单价每平米7887.75元，总房价1023760.51元。付款方式为按揭付款。为保证王辉享有优先购买其所认购物业的权利，王辉自愿于签订本认购书时交付定金2万元，作为双方订立商品房买卖合同的担保，王辉之前直接向世茂置业公司交付的意向金等在本协议生效后自动转为定金；签订《商品房买卖合同》后，王辉自愿支付的定金转为应交纳的部分首期房款。王辉应自本认购书签订之日起0日内到售楼处，与世茂置业公司完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定房款。非因世茂置业公司的原因，王辉若未按照本协议书所约定的时间与世茂置业公司完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，世茂置业公司有权选择要求王辉继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人，同时王辉亦同意其已经支付的定金作为其违约而对世茂置业公司的赔偿。该认购书亦对双方权利义务等相关事项进行了约定。认购书签订后，王辉向世茂置业公司支付了定金2万元。后王辉与世茂置业公司未签订正式《商品房买卖合同》，因协商退款事宜未果，引起本案诉讼。 本院认为，王辉与世茂置业公司签订的《商品房认购书》是相对于正式商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，订立预约合同的目的，是在订立本约之前将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的本约合同而创造条件。王辉与世茂置业公司在《商品房认购书》中约定的定金为订约定金，是双方互相承诺在将来签订商品房买卖合同的担保。 《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，王辉与世茂置业公司签订的认购协议系世茂置业公司提供的格式合同，要求王辉在签订认购书0日内应与世茂置业公司签订购房合同，否则世茂置业公司可有权选择继续履行合同或者无条件将该物业转售他人，且无需另行通知王辉，本认购书自动解除，系对王辉对于下一步的本约内容磋商权利的限制与排斥，故该格式合同中关于加重买受人责任、排除买受人主要权利的条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"本案中，王辉主张因世茂置业公司对住宅小区所属学区等宣传承诺与前期不符从而导致了双方未签订购房合同，而世茂置业公司则主张王辉未按期前来签订合同而责任在于王辉。王辉与世茂置业公司就不能订立本约的原因各执一词，但均无证据能够证实系对方的原因造成，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。本约合同虽未订立，但不能适用前述的无效格式条款来归责于任何一方，预约合同目的无法实现，世茂置业公司应当将定金2万元及暂收房款2万元返还王辉，故对王辉主张的该项诉请，本院予以支持。世茂置业公司的抗辩主张不能成立，本院不予支持。 关于王辉主张世茂置业公司返还电商费17600元的诉请，因《团购服务协议书》系王辉与上海家和信息技术有限公司签订，电商费亦由该公司收取，根据合同相对性原则，王辉应另行向上海家和信息技术有限公司主张权利。故对王辉的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告银川世茂新发展置业有限公司于判决生效后十日内返还原告王辉暂收款20000元，定金20000元，合计40000元； 二、驳回原告王辉的其他诉讼请求。 如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1240元，由原告王辉负担379元，被告银川世茂新发展置业有限公司负担861元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  李 蕾 人民陪审员  金惠侠 人民陪审员  汪淑庆 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  孙 超 判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。