重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初10006号原告：戴纪东，男，1976年11月5日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：陈建贵，男，1964年7月5日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：梁昌芬，女，1968年12月6日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：重庆市子群房地产经纪有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路**，统一社会信用代码915001105880079588。法定代表人：刘子群。委托诉讼代理人：邓学玲，女，该公司员工。原告戴纪东与被告陈建贵、梁昌芬、重庆市子群房地产经纪有限公司（以下简称：子群公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告戴纪东，被告陈建贵、梁昌芬，被告子群公司的委托诉讼代理人邓学玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴纪东向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈建贵按照《重庆市子群房地产经纪有限公司房屋买卖合同》的约定将房屋交付给原告，由子群公司协助完成该项义务；二、判令被告陈建贵、子群公司赔偿原告经济损失300元；三、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告戴纪东变更诉讼请求为：一、判令被告陈建贵、梁昌芬按照《重庆市子群房地产经纪有限公司房屋买卖合同》的约定将房屋交付给原告；二、判令被告陈建贵、梁昌芬支付违约金3000元；三、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年6月3日，被告陈建贵在征得其妻子梁昌芬的同意后，经子群公司工作人员介绍，与原告签订关于万盛财富广场x号楼xx号房屋的买卖合同。当日，原告支付被告合同订金20000元。2017年7月底，陈建贵从开发商处接房。原告在2017年8月9日至8月11日按合同约定支付被告110000元，已履行支付首笔房款的义务，此时被告应将房屋交付给原告。但被告以各种理由拒绝交付房屋，现原告诉至法院要求判如所诉。被告陈建贵辩称，我与妻子梁昌芬商量出售三套房屋中的一套，但未确定出售的具体房屋。之后，子群公司的人电话联系我去签订房屋买卖合同，我就与原告戴纪东签订了房屋买卖合同，将面积最大的一套房屋出售了，但我没有看合同的内容，也不知晓出售的是哪套房屋。合同上的字确实是我签的，也收到了原告支付的款项，但合同上并未约定需交付房屋，同意将房屋钥匙交付给原告。被告梁昌芬辩称，陈建贵出售的房屋是我父母出钱购买的老房屋置换的，系我个人所有的房屋，我并未委托陈建贵出售房屋，在2017年8月4日才知道陈建贵将房屋出售了，我不同意出售房屋，也不同意交付房屋钥匙。原告要求的违约金3000元过高，不同意支付。被告子群公司辩称，房屋买卖合同是经双方同意才签订的，且子群公司已将合同条款告知双方，子群公司已履行作为第三方的义务，不存在违约，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：陈建贵与梁昌芬系夫妻关系，于1991年2月登记结婚。之后，梁昌芬购买位于莲池村两河社x号的房屋，产权登记在梁昌芬名下。2014年4月10日，梁昌芬与重庆市万盛经济技术开发区国有土地上房屋征收与补偿中心签订《宏恩·财富广场旧城改造征收项目国有土地上房屋征收产权调换协议书》，约定重庆市万盛经济技术开发区国有土地上房屋征收与补偿中心征收梁昌芬位于莲池村两河社x号的房屋，用位于宏恩·财富广场x号楼xx、xx、xx的房屋与梁昌芬进行产权调换。2017年6月3日，陈建贵以本人及作为梁昌芬代理人的名义（甲方），与戴纪东（乙方）在子群公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将重庆市万盛经济技术开发区财富广场x号楼xx号房屋（建筑面积99.52㎡）出售给乙方；房屋实际成交价格420000元，乙方于2017年6月3日支付甲方购房定金20000元，于开发商交房时支付甲方110000元，于甲方的房屋产权证办理完成时以按揭贷款的方式支付甲方290000元；甲方承诺于开发商交付房屋时将房屋钥匙交付乙方，并结清此前所产生的水、电、气、闭路、电话、物管等相关费用，甲方无条件配合乙方办理该房五通、户口等过户有关手续；双方在按揭贷款审批通过后办理房屋过户手续；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。陈建贵在《房屋买卖合同》的甲方栏签字捺印，戴纪东在《房屋买卖合同》的乙方栏签字捺印，子群公司在《房屋买卖合同》的丙方栏加盖公章。合同签订当日，戴纪东支付陈建贵购房定金20000元。2017年7月18日，梁昌芬与宏恩·财富广场开发商办理接房手续，该开发商将宏恩·财富广场x号楼xx号房屋交付给梁昌芬。戴纪东分别于2017年8月9日、8月10日、8月11日通过银行转账方式向陈建贵支付购房款共计110000元。之后，戴纪东要求陈建贵、梁昌芬交付房屋钥匙，陈建贵、梁昌芬拒绝交付，戴纪东遂于2017年9月14日诉至法院要求判如所诉。庭审中，戴纪东认可要求陈建贵、梁昌芬交付房屋的诉讼请求即为要求陈建贵、梁昌芬按照《房屋买卖合同》的约定交付房屋钥匙，并陈述子群公司在签订房屋买卖合同时已通知梁昌芬到场，且梁昌芬于2017年8月初支付首付款时也在场。陈建贵陈述其与梁昌芬协商出售三套产权调换房屋中的一套，后经子群公司介绍遂与戴纪东签订了《房屋买卖合同》将x号楼xx号房屋出售给戴纪东；梁昌芬当时是同意出售房屋的，还于2017年8月4日和其一起与戴纪东洽谈付款的问题，但梁昌芬嫌款项太少，第二天就不同意出售房屋了，戴纪东就将房屋款项支付给陈建贵。梁昌芬认可其于2017年8月4日与陈建贵一起与戴纪东洽谈付款问题，但辩称其并不知道戴纪东支付的是何款项，其一直不同意出售房屋，当天才知道陈建贵将房屋出售给戴纪东，出售房屋的款项不应这么少，不同意交付房屋钥匙。上述事实，有《宏恩·财富广场旧城改造征收项目国有土地上房屋征收产权调换协议书》、《房屋买卖合同》、收条、接房通知书、银行对账单等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。本案中，涉案房屋系用梁昌芬婚后购买的莲池村两河社x号房屋产权调换，应属陈建贵、梁昌芬的共同财产。根据陈建贵的陈述其曾与梁昌芬协商出售宏恩·财富广场x号楼xx、xx、xx号房屋中的一套，后经子群公司居间与戴纪东签订《房屋买卖合同》出售涉案房屋，并结合戴纪东、子群公司的陈述，能认定陈建贵在出售涉案房屋时已取得梁昌芬的授权，有权处分共有房屋。且从梁昌芬于2017年8月4日和陈建贵一起与戴纪东洽谈首付款事宜的行为分析，梁昌芬亦知晓并认可陈建贵出售涉案房屋的事实。故陈建贵以本人及作为梁昌芬代理人的名义与戴纪东签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，相应的法律责任由陈建贵、梁昌芬共同承担。陈建贵、梁昌芬于2017年7月18日实际接收涉案房屋，戴纪东已按照合同约定支付购房款共计130000元，陈建贵、梁昌芬应按照合同约定在开发商交付涉案房屋时（2017年7月18日）将房屋钥匙交付给戴纪东。现陈建贵、梁昌芬逾期未交付涉案房屋钥匙，已违反合同的相关约定，应承担相应的违约责任。故戴纪东要求陈建贵、梁昌芬按照《房屋买卖合同》的约定，将宏恩·财富广场x号楼xx号的房屋钥匙交付给戴纪东，并支付违约金3000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于梁昌芬辩称莲池村两河社x号房屋系其父母出资购买的意见，梁昌芬未举示相应证据予以证明，本院对此辩称意见不予采信。关于梁昌芬辩称违约金3000元过高的意见，梁昌芬亦未举示相应证据证明存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形，本院对此辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈建贵、梁昌芬于本判决生效之日起3日内按照《房屋买卖合同》的约定，将宏恩·财富广场x号楼xx号房屋的钥匙交付给原告戴纪东，并支付原告戴纪东违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行其他义务或给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈建贵、梁昌芬共同负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时直接支付原告40元）。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张水林二〇一七年十二月十一日法官助理张海娜书记员周妮