贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔民初96号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市云岩区枣山路**港天大厦******。负责人：黎明，该分公司副经理（主持工作）。委托诉讼代理人：岳成园，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈畅，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：杨晓东，男，1957年7月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼**/div>法定代表人：张玉咨，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂琼洁子，该公司员工。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城公司）与被告杨晓东、被告贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告长城公司委托诉讼代理人岳成园、陈畅，被告杨晓东，被告金晨公司委托诉讼代理人聂琼洁子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2017)黔执异11号《执行裁定书》；2.准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地（以下简称总部基地）A13栋、Al4栋房屋；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年3月30日，贵州省高级人民法院对原告与被告贵州金晨置业投资开发有限公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015)黔高民商初字第99号《民事判决书》，判决内容如下：一、被告在判决生效后十日内偿还原告本金人民币7000万元及截至2015年12月31日的利息、罚息、复利12,525,264.98元，2016年1月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息、以7000万元本金为基数；复利，以应支付而未支付的利息金额为基数，均按年息17％计算。二、原告在判决第一项的范围内，对被告提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨“阳晨美林”项目即抵押登记编号为“筑房建乌当字第J1500052号”《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。三、对金元质押的被告63%的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、在判决第一项的范围内，金元、黄贵东、张玉咨在本判决第二项抵押物清偿后不足部分承担连带清偿责任。案件受理费462,458.70元、财产保全费5000元由被告承担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。前述判决书发生法律效力后，被告未履行判决给付义务，原告申请强制执行。贵州省高级人民法院作出(2016)黔执49-2号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对被告提出执行异议的位于贵阳市乌当区新庄村“中国?西南工业总部基地”的Al3栋、A14栋房屋进行查封，查封期限为2016年9月2日至2019年9月1日。2017年1月9日，被告（案外人）杨晓东对涉案房屋提出书面异议。贵州省高级人民法院于2017年4月6日作出（2017)黔执异11号《执行裁定书》，裁定：中止对杨晓东购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村“中国西南工业总部基地”A13栋、A14栋房屋的执行。原告认为前述裁定书事实认定错误，理由如下：一、被告所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。（一）现有证据不能证明被告与被告在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。（二）被告不能证明其已经在人民法院查封前合法占有涉案房屋。在执行异议听证会中，对于被告在法院查封前己实际占有、控制了涉案房屋的事实，被告从未提供任何证据进行证明，仅由其代理人对房屋的占有情况进行了口头叙述，法院认定被告已经在查封前合法占有涉案房屋是事实认定错误。（三）被告不能证明其己经支付了全部购房款。（四）涉案房屋未能办理房屋过户登记的原因在于被告。此外，涉案房屋属于工业用房，面积较大，价值较高，本案中的交易行为并非一般老百姓购买商品房性质，而是商业主体之间的交易行为。作为买受人的被告，有义务审查房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵情形。被告在明知涉案房屋存在抵押登记的情形下，仍然“购买”该房屋，存在一定过错。综上，被告所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条之规定。二、原告已申请查封了涉案房屋，人民法院应当依法保护原告的优先权。贵州省高级人民法院依法作出（2016)黔执49-2号《执行裁定书》，查封了涉案房屋，进行了查封登记，并在涉案房屋明显处张贴查封公告，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续”的规定。原告享有的优先权应当受到保护。综上，贵院作出的（2017)黔执异11号《执行裁定书》错误，侵犯了原告的合法权益。被告杨晓东辩称，不同意对方提出的异议，当时根据我方提供的所有证据以及最高法院关于不动产的一系列文件的规定，该房屋是工业用地，当时也是通过贵阳市发改委建设的项目，一系列程序是否符合法律规定的正规程序，应当驳回对方的诉讼请求。贵州省高级人民法院（2017)黔执异11号执行异议裁定书正确，应予以维持。被告金晨公司辩称，同意被告杨晓东的意见。原告长城公司为了证明自己的主张，提出以下证据材料：证据1：贵州省高级人民法院作出的（2017）黔执异11号民事裁定书，拟证明贵州省高级人民法院裁定中止对涉案房屋的执行，原告据此提起诉讼。证据2：被告在执行异议中提供的工商银行电子回单及收据，拟证明被告所付款项为还款而非支付购房款，但是金晨公司开具收据。证据3：被告在执行异议听证中提供的《房屋招商出售合同》，拟证明：（1）购房款总价为500万元，房屋总面积超过1000㎡，售房单价不足5000元/㎡，属于恶意串通；（2）无预售许可及销售许可证，不能销售，销售合同无效。证据4：执行异议中被告提供的肖诗奇、贵州嘉裕贸易有限公司、贵州滕浩物资贸易有限公司、贵州晓宇张扬文化传媒有限公司、贵州亿普特科技有限公司分别与被告签订的《房屋招商出售合同》（共伍份），拟证明在同一楼盘，其他房屋的售房平均单价在8012元/㎡,并且同一时期（2015年9月）的房屋单价为9560元/㎡。证据5：乌当区不动产登记站提供的《房屋信息单》，拟证明：房屋在出售前已经设立房屋及土地抵押权。证据6：（2015）黔高民商初字99号判决书，拟证明被告金晨公司拖欠原告债务，原告在执行阶段查封了相应的案涉房屋。二被告对于以上6组证据的质证意见：对证据1三性无异议，对证据2、证据3真实性无异议，证明目的有异议，对证据4真实性有异议，对证据5、证据6真实性无法确认。被告杨晓东为证明自己主张，提供如下证据：证据1：贵州省高级人民法院作出的（2017）黔执异11号民事裁定书一份，拟证明经法院审查，涉案房屋属于被告。证据2：收款收据，拟证明被告已经交清购房款。原告对于以上两组证据的质证意见：对第一组三性认可，对第二组真实性和合法性认可，不认可关联性。金晨公司的质证意见：三性均予以认可。当事人围绕诉讼请求提交的上述证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证和质证，结合民事诉讼证据规则，本院对双方所举证据作如下认定：关于原告提交证据的认定。证据2，因杨晓东是否支付购房款，不影响本案的审查与处理，故对其证明目的，本院不予审查。证据3、5、6，内容真实、来源合法，与本案有关，本院对其证明力予以确认。证据4，两被告对其真实性不予以认可，认为与本案无关，本院认为两被告的质证意见成立，对证据4不予以确认。关于被告杨晓东提供的第2份证据的认定。因杨晓东是否支付购房款，不影响本案的审查与处理，故对其证明目的，本院不予审查。根据本院审查确认的证据，结合各方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2015年8月26日，金晨公司（甲方）与杨晓东（乙方）签订两份标的物分别为总部基地A区第13栋和第14（68）栋房屋的《【阳晨?总部】房屋招商出售合同》，该两份合同除标的物不同外，其他内容均相同。该两份合同主要载明：第一条“总部基地”项目建设依据。1.国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的通知（国土资源厅发〔1999〕97号）；2.贵阳市发展和改革委员会《关于中国.西南工业总部基地建设项目备案的通知》（筑发改产业字〔2010〕1107号）；3.《国有土地使用证》（乌国用2010第84号、乌国用2010第85号）；4、《建设用地规划许可证》〔筑规地字2010（乌当）007号〕；5.《建设工程规划许可证》〔筑规建字2011（乌当）001号、筑规建字2011（乌当002号）〕；6.《建筑工程施工许可证》（贵阳市住建局：编号520112201102140101,520112201102140201）；7.该地块土地面积13,520平方米，土地用途为工业，土地使用年限自2010年12月29日至2060年12月5日；8.甲方经政府及相关部门合法批准，在总部基地项目规划指定土地上建设房屋。第二条乙方购买房屋的用途。乙方购买房屋的用途为厂房。第四条计价方式与购房价款。该房屋按栋（单元）计价，实际购房总价款为人民币贰佰伍拾万元整（250万元整）。第五条付款方式及期限。乙方一次性付款。乙方签定合同当日支付全部购房价款为人民币贰佰伍拾万元整（250万元整）。2015年8月27日12时01分，杨晓东向金晨公司汇款200万元，电子银行回单载明的给收款人留言为“还款”。2015年8月28日10时00分，杨晓东向金晨公司汇款300万元，电子银行回单载明的给收款人留言为“还款”。2015年8月28日，金晨公司向杨晓东出具收到杨晓东交房款人民币伍佰万元的收据1张。该两份合同签订后，杨晓东并未与金晨公司办理房屋过户手续，杨晓东也未提交金晨公司转移案涉房屋并由其占有的相关证据。2016年3月30日，本院对原告与被告金晨公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015)黔高民商初字第99号民事判决（以下简称99号判决），该判决判决主文内容如下：一、由贵州金晨置业投资开发有限公司在本判决生效后十日内偿还中国长城资产管理公司贵阳办事处债权转让本金人民币7000万元及截止至2015年12月31日的利息、罚息、复利12,525,264.98,元，2016年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息、以7000万元本金为基数；复利，以应支付而未付的利息金额为基数，均按年息17%计算。二、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，对贵州金晨置业投资开发有限公司提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨“阳晨美林”项目即抵押登记编号为“筑房建乌当字第J1500052号”《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。三、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，就贵州金晨置业投资开发有限公司的抵押物清偿之后的不足部分，对金元质押的贵州金晨置业投资开发有限公司63%的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。金元在承担质押担保责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。四、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，由金元、黄贵东、张玉咨在本判决第二项抵押物清偿之后的不足部分承担连带清偿责任。金元、黄贵东、张玉咨在承担保证责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。五、驳回中国长城资产管理公司贵阳办事处的其余诉讼请求。案件受理费462,458.70元，财产保全费5,000.00元，合计467,458.70元，由贵州金晨置业投资开发有限公司负担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。99号判决发生法律效力后，金晨公司未履行判决给付义务，长城公司向本院申请强制执行。本院受理后，作出(2016)黔执49-2号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对位于贵阳市乌当区新庄村“中国?西南工业总部基地”的A13栋、A14栋房屋进行查封，查封期限为2016年9月2日至2019年9月1日。2017年1月9日，杨晓东对涉案房屋提出书面异议。本院经召集各方召开执行异议听证会后于2017年4月6日作出（2017)黔执异11号执行裁定书，裁定：中止对杨晓东购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村“中国?西南工业总部基地”Al3栋、A14栋房屋的执行。另查明，2014年7月30日，金晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地A区第13栋、第14栋房屋抵押给了债权人贵阳市乌当区农村信用合作联社，债权数额3000万元，并办理了抵押登记。2014年9月2日，金晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地A区第13栋、第14栋房屋项下的国有土地使用权抵押给了债权人兴业银行股份有限公司贵阳支行，抵押金额2600万元（该笔抵押为三宗地抵押金额，土地证号为乌国用（2010）第84、85号、乌国用（2012）第1**），并办理了抵押登记。本院认为，长城公司申请执行被执行人金晨公司的涉案房屋，案外人杨晓东以其为涉案房屋的所有人为由向本提出异议，本院作出中止执行的裁定。申请执行人长城公司以案外人杨晓东为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定。故，本案应属申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”本案金晨公司明确反对长城公司申请执行，故金晨公司应为本案共同被告。根据一审当事人的诉辩，本案争议焦点为：杨晓东对案涉房屋是否可以请求排除执行。本院认为，本案房屋未过户至杨晓东名下，杨晓东对此存在明显过错，杨晓东不能请求对案涉房屋排除执行。具体理由如下：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，未办理过户登记，在从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，案涉房屋的抵押权已经于2014年7月30日和2014年9月22日成立，该抵押权成立在先，杨晓东的房屋买卖合同于2015年8月26日签订，该合同签订在后。杨晓东对其所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，认定杨晓东对案涉房屋可以请求排除执行。第二，杨晓东所购的案涉房屋是国有工业用地上的厂房，不是商品房。故，本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。杨晓东不能依据前述规定主张购买商品房的消费者的相关权益，不可以依据前述规定请求排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地A区第13栋、第l4栋房屋。本院（2017)黔执异11号执行裁定自本判决生效之日起自动失效；二、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一七年十二月二十九日法官助理李露书记员徐阳