云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0381民初4770号原告：宣威立康房地产经纪有限公司（以下简称“立康公司”）。法定代表人：刘德松，职务：经理。地址：宣威市。被告：耿吉虎，男，汉族，1974年10月16日生，宣威市人，住宣威市。原告宣威立康房地产经纪有限公司与被告耿吉虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告宣威立康房地产经纪有限公司，被告耿吉虎到庭参加诉讼，现已审理终结。原告宣威立康房地产经纪有限公司诉称：2014年2月27日，被告与廖泽昆签订商铺租赁合同，约定把位于xxx号商铺面积的2至5楼房屋租给被告使用，并约定：租期20年（2014年4月1日至2023年4月1日），年租金698000元。后经宣威市人民法院（2017）云0381民初2341号调解书确定：廖泽昆租赁给被告的房屋（xxxx4A-103、4A-105、4A-107号）退还给宣威市同洲房地产开发有限公司，现该房屋已转给原告宣威立康房地产经纪有限公司，并办理了不动产权证。2017年8月1日起，该房屋的租金便由原告收取。自2017年8月1日起计算至2019年7月31日止，两年租金共计648438元，2017年11月6日原告曾书面通知被告商谈相关租赁事宜，也多次催收租金，2018年1月10日付了租金50000元后至今尚欠租金598438元未给付，为此，诉至法院，请求：1、判令被告支付所欠租金598438元；2、判令被告承担本案代理费3000元，合计601438元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告耿吉虎辩称，原告诉称是由调解书确定房屋归他们所有，调解的主体是谁，廖泽昆是否有权利把房产归还给公司，2017年8月1日起原告开始收租金，没有和我协商过，原告也没有向我主张过。2018年1月10日原告已经将我的商铺卷帘门关闭并换了锁，之前的五万元租金已经给付了，之后的租金我就不应该在承担了。我与廖泽昆签订的合同，廖泽昆与原告的合同均是无效的。并且保留对廖泽昆及立康经纪公司的追偿装修损失的权力。综合诉辩双方主张，本案的争议焦点为：原告是否是本案的适格主体，现主张给付租金的诉讼请求是否成立。原告宣威立康房地产经纪有限公司为证实自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：1、房屋租赁合同书复印件1份，用以证明被告租赁房屋的事实；2、宣威市人民法院调解书复印件1份，用以证明房屋所有权退还宣威市同洲房地产开发有限公司的事实；3、房屋不动产权证复印件1份，用以证明房屋所有权属于宣威市立康房地产开发有限公司的事实；4、通知复印件1份，通知被告商谈相关事宜的事实；5、情况说明复印件1份，用以证明租赁房屋的情况及租金的计算情况等相关事宜。经质证，第一组证据的合同是我签的，廖泽昆与我签订合同后，在进场装修时，发现房屋实际面积与合同上的约定面积不符，廖泽昆和我签的，陆思选经办的。第二组证据的真实性、合法性没有意见，但调解书的主体是廖永先，而不是廖泽昆，而且调解书上也没有确定我要把房屋交给原告。对第三组证据没有意见，但产权证上4A-103商铺我没有使用过，我使用的是二层以上到顶楼，产权证上载明的是1至5层，但第一层我没有使用，原来的租赁合同也是租赁二层以上。对第四组证据我不认可，通知发给我并没有当事人廖泽昆到场，我签字只是代表我收到通知并不认可其内容。对第五组证据我不认可。本院认为，原告提交第1、2、3、4组证据，其证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院予以采信并在卷佐证；原告提交第5组证据，其证据来源系原告单方出具，不符合证据的三性，本院不予采信。被告耿吉虎为证实自己的诉讼主张，在庭审中播放了手机视频录像，证实2018年8月16日原告就开始砌墙把租赁房屋开始隔开了。经质证，原告宣威立康房地产经纪有限公司认可2018年的8月10日即开始隔断其房屋，也和被告协商原告宣威立康房地产经纪有限公司隔着，被告也搬着，但被告的东西直到2019年7月31日搬完。本院认为，被告耿吉虎播放的手机视频录像，原告宣威立康房地产经纪有限公司认可，本院予以采信。根据庭审、举证、质证和认证的情况，本院确认如下法律事实：2014年2月27日，被告耿吉虎与廖泽昆签订《房屋租赁合同书》，约定把位于宣威市，以及隔壁次街至4A-107铺面的2至5楼的房屋租给被告耿吉虎使用；租期：自2014年4月1日起至2034年4月1日止；租金：每年698000元等。2017年7月17日，宣威市同洲房地产开发有限公司与宣威市锦森康复医院因《商品房购销合同》纠纷，经宣威市人民法院调解并作出（2017）云0381民初2341号民事调解书确定：廖泽昆租赁给被告耿吉虎的房屋（xxxx4A-103、4A-105、4A-107号）退还给宣威市同洲房地产开发有限公司，现该房屋已转给原告宣威立康房地产经纪有限公司，并办理了不动产权证。2017年11月6日，原告宣威立康房地产经纪有限公司向被告耿吉虎送达书面通知，通知载明“位于位于xxx铺面的2至5楼的房屋，面积共计4910.96平方米（面积以购房合同或不动产权证为准）。年租698000元，现因廖泽昆将4A-103、4A-105、4A-107号房屋转给宣威立康房地产经纪有限公司（房屋面积共计2281.13平方米，年租324219元）。现通知租户耿吉虎，你于2017年11月10日前将转让部分房屋的租金缴纳至宣威立康房地产经纪有限公司（注：原2017年6月1日前的租金与原合同甲方结算），自2017年6月1日起，该房屋所有权为我公司所有，该租金按转让前总面积和转让的面积均摊后计算。并与我公司协商租赁合同的变更事宜。若到2017年11月10日尚未协商一致或协商无效，我公司将视为你继续履行该房屋原租赁合同，并按合同约定办理。”之后，被告耿吉虎于2018年1月10日向原告宣威立康房地产经纪有限公司交付租金50000元。2018年8月10日，原告宣威立康房地产经纪有限公司即开始砌墙隔该租赁房屋，至2019年7月31日止，原告砌墙隔该租赁房屋基本结束，被告在该租赁房屋中的物品基本搬完。2019年9月9日，原告宣威立康房地产经纪有限公司向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，经多次组织双方调解，但未能达成协议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案廖泽昆与被告耿吉虎签订的《房屋租赁合同书》，对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付日期和方式、合同解除等作出明确的约定，是双方当事人的真实意思表示，合同的形式要件符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院确认其合同效力，合同的当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。2017年7月17日，本案所涉房屋经宣威市人民法院（2017）云0381民初2341号民事调解书确定：该房屋退还给宣威市同洲房地产开发有限公司，现已转给原告宣威立康房地产经纪有限公司，并办理了不动产权证；2017年11月6日，原告书面通知被告其取得房屋所有权的门牌号、面积、开始缴纳租金的时间及相关事宜。被告耿吉虎在通知上签字并于2018年1月10日向原告交付租金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原《房屋租赁合同书》对本案原、被告具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。就本案原告宣威立康房地产经纪有限公司要求被告支付所欠租金598438元的诉讼请求，根据本案查明的事实，原告宣威立康房地产经纪有限公司于2017年7月17日取得涉案房屋所有权，2017年11月6日通知被告自2017年8月1日起按转让前总面积和转让的面积均摊后计算向原告缴纳租金，被告耿吉虎于2018年1月10日给付租金50000元后即未按合同履行。2018年8月10日，原告宣威立康房地产经纪有限公司即开始砌墙隔该租赁房屋，对此，被告耿吉虎未持异议。因此本案《房屋租赁合同书》于2018年8月10日解除，被告耿吉虎应当按《房屋租赁合同书》的约定给付租金。给付金额根据《房屋租赁合同书》、产权证载明的面积计算为：333225元（698000元÷4910.96平方米÷12月=11.84425元每平方米；原告产权证载明的面积2281.13平方米，涉案年租金为2281.13平方米×11.84425元×12=324219元。自2017年8月1日至2017年8月10日止为12个月10天，租金为324219元＋9006元（10天租金）=333225元）。扣除已付50000元给付283225元。原告请求给付代理费的主张未提交证据证实，本院不予支持。故原告宣威立康房地产经纪有限公司的部分诉讼主张依法成立，本院予以支持；超出支持诉讼请求部分的诉讼费（诉讼费9814元，减半收取4907元，诉讼标的601438元，支持283225元，占47%为2306元）由原告承担。被告耿吉虎的抗辩主张未提交证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：由被告耿吉虎在判决生效后十五日内给付原告宣威立康房地产经纪有限公司房屋租赁费人民币283225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9814元，减半收取4907元，由被告耿吉虎负担2306元，原告宣威立康房地产经纪有限公司负担2601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，申请强制执行的期限为两年。审判员  吕嘉志二〇一七年十二月八日书记员  黄志超