山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0613民初1850号原告：孙建清，女，1973年7月6日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李绍伟，山东百灵律师事务所执业律师。被告：山东华都置业有限公司。住所地烟台市莱山区埠岚村55号楼。法定代表人：张吉亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延凤，女，1971年3月20日出生，汉族，该公司员工，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张蕾，女，1992年7月15日出生，汉族，该公司员工，住山东省烟台市牟平区。原告孙建清与被告山东华都置业有限公司（以下称华都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙建清的委托诉讼代理人李绍伟、华都公司的委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建清向本院提出诉讼请求：1.华都公司赔付孙建清延期办理房产证的违约金55485.63元（以房款623434元为基数，按照年利率6%的标准，自2014年10月1日计算至2016年3月18日）；2.华都公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月25日，孙建清与华都公司签订商品房买卖合同，购买华都公司开发的万象城地下广场，商业清泉路23号第-1层226号房，合同约定该商品房总价为623434元，并约定由华都公司于2013年9月30日前将该商品房交付给孙建清，华都公司应从2013年9月30日起一年内（即2014年9月30日前）按约定将办理产权登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理产权登记手续。合同签订后，孙建清于2013年5月25日向华都公司一次性支付了应付的全部房款623434元，华都公司未在规定的时间内向产权登记机关提供资料备案，使得孙建清未能及时办理产权证书，显属违约，给孙建清造成了实时转卖此商铺损失。华都公司辩称，1.孙建清已放弃向我方主张逾期办证违约金的权利，因此，孙建清的诉讼请求应予驳回。2016年9月16日，孙建清与我方及案外人烟台祥隆商业管理有限公司（以下称祥隆商管公司）签订了《协议书》，约定孙建清就办理产权证事宜不再向我方主张相关违约责任。2.孙建清请求按年利率6%支付违约金的计算标准过高，请求予以调低。本院经审理认定事实如下：一、2013年5月25日，孙建清与华都公司签订《商品房买卖合同》及《万象城地下商铺变更补充协议》（以下称《补充协议》），约定：孙建清以623434元的价格购买华都公司开发建设的万象城地下广场、商业清泉路23号第-1层226号房屋，该房屋建筑面积为30.23平方米；华都公司应当在2013年9月30日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格的房屋交付孙建清使用；华都公司应在房屋交付后一年内将办理产权登记需由华都公司提供的资料报房产管理部门备案并办理产权登记手续，非因华都公司原因不能如期办理的，华都公司不承担责任。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，孙建清按合同约定付清全部房款。二、同日，孙建清与祥隆商管公司（华都公司的全资子公司）签订《祥隆·万象城地下广场商铺租赁合同》，合同约定：孙建清将上述涉案商铺出租给祥隆商管公司，建筑面积约为30.23平方米；租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日；2013年10月1日至2017年9月30日期间租金63133元，2017年10月1日至2018年9月30日期间租金63133元，祥隆商管公司支付租金的时间分别为2016年10月30日、2017年10月30日。三、2013年9月30日，华都公司向孙建清交付涉案房屋。2016年3月18日，华都公司在不动产登记部门办理了包含涉案房屋在内的房屋产权初始登记手续。四、2016年9月16日，孙建清（丙方）、华都公司（甲方）及祥隆商管公司（丙方）签订《协议书》，载明：“鉴于：甲丙双方签订了《商品房买卖合同》（以下称‘买卖合同’），丙方购买甲方226号商铺（以下称‘该商铺’）。乙丙双方签订了《祥隆.万象城地下广场商铺租赁合同》（以下称‘租赁合同’），丙方将该商铺出资给乙方。因涉案商铺测绘建筑面积比买卖合同约定建筑面积增大0.85平方米，甲、乙、丙三方经友好协商，达成以下协议：一、按照买卖合同约定，丙方应向甲方补交面积差额房款17530元。根据租赁合同约定，该商铺为按套租赁，租金为固定金额。现甲方及乙方给予丙方以下优惠：1、乙方为丙方增加租金共计3550元，于按照租赁合同约定第一次支付租金时支付给丙方1775元，第二次支付租金时支付给丙方1775元。2、丙方已向甲方支付面积差额房款，甲方已为丙方开具全额购房款发票，丙方应自行办理产权证书。二、鉴于丙方按本协议内容已经享受了甲方及丙方给予的上述优惠，丙方承诺：1、关于该商铺面积问题不再向甲方和乙方主张任何权利。2、关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任。3、不向任何第三方泄露本协议的内容及协商过程的相关细节。三、若丙方违反第二条承诺，则丙方不享受第一条约定的优惠，即：乙方租金不增加。同时，甲方及乙方均有权要求丙方支付违约金3550元，丙方并应承担相关法律责任。……五、本协议约定内容与买卖合同或租赁合同不一致的，以本协议约定为准……。”庭审中，孙建清认为该《协议书》是华都公司事先拟定、重复使用的格式文本，该协议第二条的相关内容是格式条款，排除了孙建清的权利，免除了华都公司的义务，该格式条款无效，且华都公司也未给予孙建清相应的优惠，房屋租赁时并未按套租赁，《协议书》中增加租金是因为该租赁房屋面积增大，根据《租赁合同》中房屋面积的租金单价每平米4176.84元（126266÷30.23），可计算出增加面积0.85平方米应增加的租金数额为3550元（4176.84×0.85）。为证实其主张，孙建清提交案外人张利明、包红艳分别与华都公司及祥隆商管公司签订的《协议书》。经查，该两份协议书与孙建清的《协议书》除商铺号码、商铺面积、补交面积房款数额、增加租金数额、违约金数额外其余内容完全一致。华都公司对张利明、包红艳与其签订的《协议书》的真实性予以认可，但认为上述协议均系协议双方在自愿平等的前提下达成的，格式条款是在签订合同时双方不必协商也不能改变的条款，明显该《协议书》不是格式合同，协议第二条也不构成格式条款，且并非所有补交房屋差价款的业主都要签订该份协议，其未强行要求业主签订。上述事实，有《商品房买卖合同》、《万象城地下商铺变更补充协议》、《祥隆.万象城地下广场商铺租赁合同》、《协议书》、发票等证据及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，孙建清与华都公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华都公司未按《补充协议》的约定于2014年9月30日前将办理所有权登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理所有权登记手续，直至2016年3月18日才完成涉案房屋所有权初始登记，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。本案的争执焦点为：孙建清与华都公司及祥隆商管公司签订《协议书》中第二条第2款是否为格式条款及效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，根据孙建清提供的其及案外人张利明、包红艳的三份《协议书》的内容可以看出，该《协议书》第二条明显系华都公司打印提供，为重复使用而事先拟定，无需与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，《协议书》系孙建清、华都公司、祥隆商管公司因孙建清购买商铺的测绘建筑面积较《商品房买卖合同》有所增大而对补交差价款、增加租金进行约定的协议，华都公司作为专业从事房地产开发与销售的公司，利用其自身优势地位，在明知其已逾期办理房屋产权初始登记的情况下，与孙建清约定“丙方承诺关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”，该条款明显系免除自身责任，排除对方主要权利的约定，且华都公司未提供证据证实其已采取合理的方式提请对方注意，故《协议书》中关于免除华都公司逾期办证违约责任的条款应属无效条款。对华都公司提出孙建清已放弃向其主张逾期办证违约金的主张不予采纳。因《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未约定逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相关规定。故孙建清要求华都公司以房款623434为基数，按照年利率6%，支付2014年10月1日至2016年3月18日期间逾期办证违约金，符合法律规定，对于合理部分54726元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。华都公司提出违约金计算标准过高申请调低的主张，于法无据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、山东华都置业有限公司支付孙建清2014年10月1日至2016年3月18日期间逾期办证违约金54726元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回孙建清的其他诉讼请求。如果山东华都置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计594元，由孙建清负担10元，由山东华都置业有限公司负担584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一七年十二月十三日书记员  迟卓林