福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0425民初1304号 原告：何敏，男，1968年3月27日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。 被告：福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司，住所地福建省大田县××号。 负责人：韦卫，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：郑金玲，福建宏岩律师事务所律师。 原告何敏与被告福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司（以下简称鸿图大田分公司）买卖合同纠纷一案，于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月16日公开开庭进行了审理。同年9月29日，本案由简易程序转为普通程序，于同年11月7日再次公开开庭进行了审理。原告何敏及其委托诉讼代理人林加生和被告鸿图大田分公司的委托诉讼代理人郑金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何敏向本院提出诉讼请求：1.鸿图大田分公司应及时办理位于大田县房屋需由鸿图大田分公司提供的权属登记资料及鸿图大田分公司销售上述房屋需开具的增值税普通发票交付给何敏，并配合何敏办理上述房屋的房屋所有权和国有土地使用权证；2.鸿图大田分公司向何敏支付违约金432000元；3.鸿图大田分公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年8月28日，何敏向鸿图大田分公司购买位于锦绣福田××商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，何敏向鸿图大田分公司支付了200万元购房款。之后，鸿图大田分公司告知上述商铺已销售他人，无法办理上述商铺购销备案登记手续。何敏要求鸿图大田分公司退款，鸿图大田分公司表示无法退款，但愿承担违约责任，并要求何敏向其购买套房。2014年2月21日，鸿图大田分公司作为甲方与何敏作为乙方签订一份《补充协议》，主要约定：1.乙方向甲方购买位于大田县，总价款为2252796元，乙方先前支付给甲方购买商铺的200万元转为支付此购房款，剩余252796元购房款，待办理产权证时付清。《商品房买卖合同》约定的购房单价为6600元／平方米，仅作为备案登记使用，实际购房金额按本协议第一条款执行；2.乙方购买的商品房若可以办理产权证时，甲方应无条件的配合办理至乙方名下。除了乙方要办理房屋产权证时作为购买方应当承担的税费外，本协议履行过程中产生的一切税费均由甲方承担；3.本协议约定的条款与《商品房买卖合同》约定的条款发生矛盾时，以本协议为准，本协议项上的房产已交付给乙方。同日，鸿图大田分公司作为出卖人与何敏作为买受人签订了六份《商品房买卖合同》，约定何敏向鸿图大田分公司购买上述6套房产。上述协议签订后，鸿图大田分公司将上述6套房产交付给何敏，并向大田县房地产管理所办理了商品房购销备案登记手续。但是，鸿图大田分公司至今未为何敏办理上述6套房房产的权属登记手续，也未开具销售上述6套房产的增值税普通发票，鸿图大田分公司的行为已构成违约，应支付违约金。为了维护何敏的合法权益，故具状起诉，要求法院判决上述请求。 鸿图大田分公司辩称，1.本案的法律关系是民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，法院应当向何敏释明变更诉讼请求，否则应当裁定驳回何敏的起诉，理由如下：（1）2013年8月28日，因项目建设需要资金周转，鸿图大田分公司向何敏借款200万，鸿图大田分公司应何敏要求，于当日就锦绣福田××号商铺与何敏签订《商品房买卖合同》（未经备案），同时向何敏出具收条及包含两个月利息的借条。同日，何敏向鸿图大田分公司出具承诺书，承诺鸿图大田分公司有房屋的回购权，即鸿图大田分公司若在两个月内按原价回购房屋即偿还了借款本金及利息，那么何敏与鸿图大田分公司签订的《商品房买卖合同》即终止，否则该商铺的所有权归何敏所有。而后，鸿图大田分公司于2013年10月28日、2013年12月28日再分别向何敏出具利息的借条，鸿图大田分公司支付了2013年8月28日至2014年1月28日的利息。从上述过程可以看出，何敏并没有购买商铺的真实意思表示，何敏和鸿图大田分公司签订的锦绣福田A幢××号商铺的《商品房买卖合同》系作为民间借贷的担保，本案涉诉的200万元系借款而非购房款。（2）2014年2月份，鸿图大田分公司未能按时向何敏支付利息，且鸿图大田分公司将锦绣福田××号商铺出售给他人，何敏要求鸿图大田分公司签订《补充协议》及6份《商品房买卖合同》作为担保。2014年2月21日，何敏向鸿图大田分公司出具的承诺书，承诺鸿图大田分公司若在2014年5月27日前偿还了借款本金及利息，那么其与鸿图大田分公司签订的《商品房买卖合同》即终止，否则房屋的所有权归何敏所有。2014年2月28日，鸿图大田分公司向何敏出具三个月利息的借条。从《补充协议》的内容来看，所涉及房屋不论楼层均按3935元/㎡计算，明显低于市场价，且从鸿图大田分公司未开具销售不动产统一发票，明显违背一般的房产交易规则。因此，双方签订的《补充协议》及6份《商品房买卖合同》是作为200万元借款及利息的担保。2.何敏与鸿图大田分公司签订的《补充协议》及6份《商品房买卖合同》为无效合同，理由如下：（1）何敏和鸿图大田分公司签订的《补充协议》，约定何敏以2252796元即3935元/㎡的价格购买6套房屋，该价格明显低于市场价，极大损害鸿图大田分公司其他债权人和国家的利益。（2）根据何敏出具的承诺书内容，何敏和鸿图大田分公司在签订《补充协议》及6份《商品房买卖合同》时，双方约定若鸿图大田分公司未在2014年5月27日回购房屋即偿还所借款项，那么房屋的所有权归何敏所有，该约定明显违反了《中华人民共和国担保法》第40条和《中华人民共和国物权法》第186条的规定。因此，应当判决驳回何敏的诉讼请求。 何敏围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.《补充协议》和收条各一份，拟证明以下事实：（1）何敏向鸿图大田分公司购买的位于锦绣福田Ａ幢××号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，何敏交付了200万元购房款，但鸿图大田分公司将上述商铺销售他人，无法履行合同；（2）何敏向鸿图大田分公司购买位于大田县房屋，总价款为2252796元，扣除已支付200万元购房款，剩余的购房款252796元待办理产权证时付清；（3）何敏购买的商品房若可以办理产权证时，鸿图大田分公司应无条件地配合办理至何敏名下，除了何敏要办理房屋产权证时作为购买方应当承担的税费外，其他税费均由鸿图大田分公司承担；（4）补充协议约定的条款与《商品房买卖合同》不一致的，以补充协议为准；（5）上述6套房产已交付给何敏。 2.《商品房买卖合同》六份，拟证明以下事实：（1）何敏向鸿图大田分公司购买位于大田县房屋；（2）鸿图大田分公司未能按照约定的时间为何敏办理上述房屋产权证，也未能按照约定的时间向何敏提供的办理上述房屋权属登记资料的，鸿图大田分公司应当承担违约责任，违约金按购房总额的日万分之三计算；（3）违约金从2015年6月21日（可以办理产权证）起至2017年6月21日止计24个月，按日万分之三计算即月利率0.9%，购房款总额200万元。 3.《房屋登记信息证明》一份，拟证明上述6套房屋的《商品房买卖合同》已经向大田县房管所办理备案登记手续，何敏系上述6套房屋所有权人的事实。 4.银行流水一份，拟证明何敏支付购房款200万元的事实。 经庭审质证，鸿图大田分公司发表如下质证意见：1.对第一组证据的真实性无异议，但证明的内容有异议，何敏支付的款项200万为借款，并非购房款，《补充协议》约定的内容损害了鸿图大田分公司的债权人即第三人利益，且违反法律强制性规定，该《补充协议》无效；2.对第二组证据的真实性没有异议，但该合同属于无效合同，何敏主张利息及违约金的计算错误；3.对第三组证据的真实性没有异议，备案只是一个行政管理的行为，何敏并没有取得本案房屋产权的所有权证；4.对第三组证据的真实性没有异议，鸿图大田分公司确实收到了200万的款项，但该款项是借款而非购房款。 鸿图大田分公司对其辩解意见，提交了以下证据： 1.承诺函复印件一份，拟证明何敏与鸿图大田分公司签订《商品房买卖合同》，何敏向鸿图大田分公司购买锦绣福田××号商铺，该《商品房买卖合同》系鸿图大田分公司向何敏借款200万元的担保的事实。 2.借条复印件一份和借款利息计算清单、汇兑支付往账凭证、个人结算业务申请书复印件各二份，拟证明鸿图大田分公司的出纳林慧卿通过林华得的账户分别于2013年9月29日和同年10月29日向何敏支付月息74000元（借款200万元，按月利率3.7%计算）的事实。 3.借条复印件一份和借款利息计算清单、个人结算业务申请书复印件各二份，拟证明鸿图大田分公司出纳分别于2013年11月28日和同年12月向何敏支付月息74000元的事实。 4.借条、借款利息计算清单和个人结算业务申请书复印件各一份，拟证明鸿图大田分公司通过韦卫的账户于2014年1月28日向何敏支付月息70000元（借款200万元，按月利率3.5%计算）的事实。 5.承诺书原件和借条复印件各一份，拟证明因鸿图大田分公司未能按时支付2014年2月的利息，因鸿图大田分公司将锦绣福田A××号商铺出售给他人，何敏要求鸿图大田分公司与其签订锦绣福田6号楼××室房屋的《商品房买卖合同》作为200万元的借款及利息的担保。何敏同意将200万元的借款续借三个月，利息按月利率按3.5%计算的事实。 6.《商品房买卖合同》、收条、承诺书、借条、借款利息计算清单和个人借款业务申请书复印件各一份，拟证明鸿图大田分公司于2013年8月8日向何敏借款300万元，双方采用的借款担保方式与本案所采用的借款担保方式完全一致，本案中商品房买卖明显不符合一般的房产交易习惯，何敏主张双方存在商品房买卖合同关系不能成立的事实。 7.《商品房买卖合同》、收条、承诺书、借条、借款利息计算清单、个人借款业务申请书、《关于商品房买卖合同变更及借款对抵购房款的协议》和《商品房买卖合同》复印件各一份，拟证明以下事实：（1）2013年6月25日，鸿图大田分公司向何敏借款500万元，双方采用的借款担保方式与本案所采用的借款担保方式完全一致，本案的商品房买卖明显不符合一般的房产交易习惯，何敏主张双方成立商品房买卖合同关系不能成立；（2）即使鸿图大田分公司同意以房抵债，应由双方签订《关于商品房买卖合同变更及借款对抵购房款的协议》，而本案中，何敏和鸿图大田分公司从未签订有关于房抵债的任何协议，故本案何敏和鸿图大田分公司签订《商品房买卖合同》系作为民间借贷的担保，而非以房抵债，何敏主张的商品房买卖合同关系不能成立。 8.销售不动产统一发票复印件一份，拟证明以下事实：（1）若何敏和鸿图大田分公司存在真实的商品房买卖合同关系，那么鸿图大田分公司应根据购买人实际支付的款项开具销售不动产统一发票，而本案中鸿图大田分公司并没有向何敏开具任何发票；（2）锦绣福田6号楼在2013年至2014年间房屋的销售价均在6600元/㎡以上，本案《补充协议》约定的3935元/㎡明显低于市场价，损害了债务人、第三人及国家的利益。 经庭审质证，何敏发表如下质证意见：1.对第一组证据真实性有异议，鸿图大田分公司无法提供该承诺书的原件；2.对第二、三、四组证据中的借条系复印件，真实性不予认可，何敏收到了鸿图大田分公司支付的相关款项，但鸿图大田分公司将本案的商铺出售他人，何敏要求将购房款退还，因鸿图大田分公司无法退还，鸿图大田分公司同意向何敏支付资金占用费，何敏收到的上述款项为鸿图大田分公司支付的200万元资金占用费；3.第五组证据中的承诺书的真实性没有异议，该承诺书明确说明了何敏向鸿图大田分公司购买锦绣福田6号楼6套房屋，而不是双方发生借贷关系。对该证据中的借条复印件的真实性不予认可；4.对第六、七组证据中的《商品房买卖合同》，鸿图大田分公司提供原件，真实性没有异议，但该组证据与本案不具有关联性；5.对第八组证据的真实性没有异议，该证据可以证实鸿图大田分公司在2014年1月2日就可以开具发票。 本院经审查认为，对何敏提交的上述证据的真实性均予以确定。对鸿图大田分公司提供的何敏于2014年2月21日出具承诺书和《商品房买卖合同》的真实性予以确认，对鸿图大田分公司提供的其他证据均为复印件，且证据来源于鸿图大田分公司，对该证据的真实性不予确认。对双方当事人提供的上述证据，本院将结合案件事实予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月28日，何敏向鸿图大田分公司的负责人韦卫的银行账户转账200万元。同日，鸿图大田分公司向何敏出具一份收条，内容为：今收到何敏交来锦绣福田商业街Ａ××商铺购房款200万元，户名韦卫，开户行大田农行东门分理处，账户13×××69。2014年2月21日，鸿图大田分公司作为出卖人与买受人何敏签订了六份《商品房买卖合同》，该六份《商品房买卖合同》部分内容为：1.买受人购买锦绣福田××共计6套房产，单价均为每平方米6600元；2.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金；3.其他。同日，鸿图大田分公司作为甲方与何敏作为乙方签订一份《补充协议》，主要内容为：1.乙方于2013年8月28日向甲方购买位于甲方开发的锦绣福田Ａ××商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，乙方支付200万元购房款，因甲方已将上述商铺销售，致使乙方无法依合同取得该商铺，经双方友好协商，达成一致协议；2.甲方另行把位于锦绣福田××房产共6套，建筑面积572.502平方米，卖给乙方，总价2252796元。乙方先前支付给甲方的购买商铺的200万元自动转为支付此次购房款，剩余款252796元等办理产权证时付清；3.为不影响甲方整个小区房地产开发的经营，乙方同意与甲方签订的《商品房买卖合同》（ＮＯ.20××）单价按每平方米6600元的价格到大田县房管所备案登记（仅作备案登记使用），实际购房金额乙方按本协议第一条款执行；4.乙方购买的商品房若可以办理产权证时，甲方应无条件地配合办理至乙方（或者乙方指定）名下；5.除了乙方要办理房屋产权证时，作为购买方应当承担的税费外，本协议履行过程产生的一切税费，均由甲方承担，与乙方无关；6.本补充协议经双方签字盖章即生效，与双方签订的《商品房买卖合同》（ＮＯ××）具有与同等法律效力，若《商品房买卖合同》中的约定与本协议发生矛盾时，以本协议为准；7.本协议项上的房产已交付给乙方。尔后，鸿图大田分公司与何敏将上述6份《商品房买卖合同》在大田县房地产管理所办理登记备案手续。 2014年2月21日，何敏向鸿图大田分公司出具一份承诺书，内容为：本人于2014年2月21日向贵公司购买6号楼××室，经双方协商，本人同意贵公司在本承诺书签字生效之日（截止2014年5月27日），按本人原价购买款回购本人所购的商品房，本人与贵公司签订的《商品房买卖合同》（NO.××7）即终止，同时合同原件及收据交回贵公司作废；逾期未回购，本承诺书自动失效，并且贵公司应无条件配合本人办理该商品房的产权证。 双方当事人争议的焦点是：何敏和鸿图大田分公司签订的6份《商品房买卖合同》和《补充协议》是否有效；何敏和鸿图大田分公司在本案中是否存在民间借贷关系。对此，本院作如下分析认定： 一、关于何敏和鸿图大田分公司签订的6份《商品房买卖合同》和《补充协议》是否有效的问题。 本院经审查认为，何敏与鸿图大田分公司签订6份《商品房买卖合同》，并将该6份《商品房买卖合同》在大田县房地产管理所办理备案手续，同时还签订了《补充协议》，将6套房产的总价款变更为2252796元。上述6份《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形。因何敏与鸿图大田分公司之间不存在抵押合同关系，故本案不存在违反《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定。因此，何敏和鸿图大田分公司签订的6份《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效。 二、关于何敏和鸿图大田分公司在本案中是否存在民间借贷关系的问题。 本院经审查认为，2013年8月28日，何敏向鸿图大田分公司的负责人韦卫的银行账户转账200万元，鸿图大田公司向何敏出具了收到200万元购房款的收条，且就本案讼争的6套房产，双方签订了6份《商品房买卖合同》和《补充协议》，何敏提供的证据可以证明何敏支付的200万元为购房款。鸿图大田分公司主张该200万元为鸿图大田分公司向何敏的借款，鸿图对其反驳的事实应提供相应的证据予以证明。鸿图大田分公司主张其向何敏支付了2013年9月至2014年1月的利息，但鸿图大田分公司提供的借条和借款利息计算清单均为复印件，且借款利息计算清单系鸿图大田分公司自行自制的，鸿图大田分公司提供的第六、七组证据与本案不具有关联性，何敏于2014年2月21日出具的承诺书也仅体现鸿图大田分公司可以于2014年5月27日前回购何敏购买的6套房产，故鸿图大田分公司提供的证据不足以证明何敏支付的200万元款项为借款的事实。因此，何敏和鸿图大田分公司在本案中不存在民间借贷关系。 综上所述，本院认为，何敏与鸿图大田分公司签订的6份《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，鸿图大田分公司作为出卖人，应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。同时，根据《补充协议》的约定，何敏购买的商品房若可以办理产权证时，鸿图大田分公司应无条件地配合办理至何敏名下。因此，何敏要求鸿图大田分公司提供办理位于大田县房屋权属登记所需的资料，要求鸿图大田分公司交付办理上述6套房产应开具的增值税普通发票，要求鸿图大田分公司配合何敏办理上述6套房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，其理由成立，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，如因鸿图大田分公司原因，何敏不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，何敏不退房，鸿图大田分公司自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向何敏支付违约金。何敏未能举证证明鸿图大田分公司的交付讼争6套房产的时间，对交付房产的时间，以鸿图大田分公司陈述的为准即2015年7月交付房产，扣除90日即3个月，鸿图大田分公司应支付从2015年10月起至2017年6月期间的逾期办证违约金12000元（以200万元为基数，按万分之零点一计算，从2015年10月起至2017年6月，共计20个月）。因鸿图大田分公司提供的证据不足予证明本案存在民间借贷关系，故鸿图大田分公司主张本案并非买卖合同关系，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司应于本判决发生法律效力后30日内向何敏提供办理位于大田县房屋权属登记所需的资料，并配合何敏办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证； 二、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司应于本判决发生法律效力后30日内向何敏交付销售位于大田县房屋应开具的增值税普通发票； 三、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司应于本判决发生法律效力后30日内向何敏支付违约金12000元。 如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回何敏的其他诉讼请求。 案件受理费28278元，由何敏负担5378元，福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司负担22900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈成祯 审 判 员  涂劲蛟 人民陪审员  许跃东 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  林晓峰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 －2－