福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0583民初4773号 原告（反诉被告）:卓丽菊，女，汉族，1968年2月8日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人:丁沙沙，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王成辉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:戴清白，男，汉族，1968年11月4日出生，住南安市。 委托诉讼代理人:李志锋，福建君涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人:戴炯琳，福建君涵律师事务所律师。 原告（反诉被告）卓丽菊诉被告（反诉原告）戴清白租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法适用简易程序三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卓丽菊的委托诉讼代理人丁沙沙、王成辉、被告（反诉原告）戴清白的委托诉讼代理人李志锋、戴炯琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓丽菊向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2013年7月1日签订的租赁合同于2016年6月8日解除；2、被告向原告支付租金51332元及逾期付款利息（从2015年7月1日起至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告立即搬离并向原告返还租赁物；4、被告向原告赔偿因租赁物被占有的损失（自2016年6月8日起计算至返还租赁物止，每日按151元计算）；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月1日原告同被告戴清白签订租赁合同，合同约定：原告将位于十班宫路边的一栋石房子及其房前场地，出租给被告使用，租赁期十年，自2013年8月1日起至2023年6月31日止，年租金55000元，被告应在每年的7月1日前付清当年租金，若被告未能按时支付租金，原告有权立即终止合同，后被告一直未支付2015年7月1日应当支付的当年租金，经原告多次催讨，被告仍旧未支付，后原告依据租赁合同的约定发函通知被告终止租赁合同，并要求被告支付2015年7月1日起至2016年6月15日止的租金51332元及逾期付款利息，被告收到通知函，但一直未清空租赁物并将其返还给原告。因被告未按时履行支付租金义务，已违反了合同约定，构成违约，原告有权依据合同单方终止该租赁合同，并且被告应该支付租金及逾期付款利息，同时应向原告赔偿占用房屋的损失。 被告戴清白答辩并反诉称：1、在租赁合同签订后，其依约履行合同，支付了第一年、第二年的租金，及20000元的押金，合计130000元。因租赁的土地用于石材厂的经营生产，故除对石头房屋进行加盖一层及内部装修外，还对房屋前的空地加盖了钢结构及饰板，并对地面进行了水泥铺设，合计支出490930元。2、2015年7月，双方经协商，反诉被告将其位于沾染案租赁土地旁的荒废石材以35000元的价格出售给反诉原告，另因反诉原告经济出现困难，且土地租金又将到期，故反诉原告就出具一张数额为90000元的借条交由反诉被告收执。3、但在2016年5月份，反诉原告突然收到中国人民解放军73291部队发出的《搬迁通知书》，称涉案土地为军用土地，要求反诉原告应于2016年5月15日之前搬离，否则部队将依法处置涉案租赁土地内的机器设备及地面附属物。后经反诉原告多方了解，才得知涉案租赁土地确属军用土地，反诉被告根本无权将涉案土地出租，但反诉被告不仅无视自己无权处分土地的事实，反而提起民事诉讼。4、因反诉被告无权处分土地，双方之间签订的租赁合同应认定为无效，反诉被告除应当返还已支付的租金、押金外，还应赔偿反诉原告因此而遭受的经济损失。故提出如下反诉诉讼请求：1、判令确认双方于2013年7月1日签订的《租赁合同》无效；2、反诉被告返还第一年、第二年租金11万元及押金2万元；3、确认反诉原告所出真数额为9万元的借条其中的5.5万元部分无效；4、反诉被告赔偿反诉原告经济损失520930元（详见清单，包括3万元的搬迁费）；5、由被反诉人承担本案诉讼费。 反诉被告卓丽菊针对反诉诉讼请求答辩称：1、本案租赁合同项下的土地系承包地，其对涉案土地拥有租赁权，双方所签订的租赁合同并不违反法律规定，应认定为合法有效，退一步说，即使原告对该土地不享有所有权，其也只是无权处分，也不能因此认定合同无效；2、被告并未添置固定设施，其请求赔偿没有依据；3、被告主张其有支付2015年7月1日之后的租金，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果；4、反诉原告戴清白所主张的借条并不存在，反诉诉讼请求不能成立，应判决驳回反诉原告的全部反诉诉讼请求。 本案双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认： 1、2013年7月1日，原告卓丽菊（合同甲方）与被告戴清白（合同乙方）签订《租赁合同》，双方约定的主要内容为：由被告戴清白向原告卓丽菊承租位于南安市新天然厂借用通道，约660－700平方米）；租赁期限为十年，自2013年8月1日至2023年6月31日；每年租金为55000元、押金20000元，租金于每年7月1日前支付；乙方可以使用甲方已经建立的钢结构、乙方若有加盖或增添固定资产，租赁期满后乙方不再续租时，不可移动的厂房、机座、地板等应无偿归甲方所有。在该《租赁合同》的下部，并附有租赁物的简图，在四至范围内，除了左上角标有“原刀头厂石房”外，再没有其他标注。 合同签订后，被告戴清白支付给原告卓丽菊押金20000元；第一年、第二年的租金合计110000元；被告戴清白为经营需要，添置了部分固定设施、安装航吊、配电设施。 被告戴清白未能支付自2015年7月1日起的租金给原告卓丽菊，原告卓丽菊因此于2016年6月8日邮寄《关于解除＜租赁合同＞的通知函》给被告戴清白，被告戴清白于次日收到该通知函。厦门市鹭江公证处就邮寄通知函一事作了公证。 南安市石井镇溪东村村民委员会于2016年8月25日出具《证明》一份，其《证明》的主要内容为：“兹证明座落于南安市新天然厂借用通道，约700平方米）系卓丽菊承包地，并且其对上述场地及建筑享有出租及收益等权利”。 本案在审理过程中，本院于2016年10月16日组织双方当事人进行现场勘察，具体情况如下：在门口左侧有一两层石头房，铁皮屋损坏严重；门口有立一石碑，标明部队工程；现场有航吊机2部、磨石机座1个、监控探头7个、配电柜1个、电动卷闸门1副、铁门1个、空调4台、热水器1个，在入口铁门左手边有一旧碉堡。 被告戴清白认为涉案租赁土地使用登记者为“三二五零四部队”，并提供了土地权属证书复印件，同时申请向南安市国土资源局调取涉案土地权属登记情况。本院予以准许，并到南安市不动产登记中心、南安市档案馆进行调查。经查证，有座落于南安市名下，该土地紧挨着十班宫公路右手边，《十班宫军界示意图》上以网格圆圈表示有6个碉堡。 1991年7月10日，南安县石井石材厂因经营需要，向“三二五零四部队”借用位于西北部分的空地，搭建临时厂棚、围墙，用于堆放石料。三二五零四部队、南安县石井镇人民政府、南安县石井镇溪东村民委员会、南安县石井石材厂均在《借用协议》上加盖公章。 2016年5月、6月间，中国人民解放军第73291部队到十班宫张贴《搬迁通知书》、《告示》、《全面停产搬迁封条》，其主要内容为：“此地块为我部军用土地，任何个人、单位不得以任何形式占用¨¨¨应全面停产搬迁”。 被告戴清白就其承租后加盖的厂房、房屋装修及机台设备、搬迁费用提出司法鉴定的申请，本院予以准许，并委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估。福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2017年8月24日作出鑫八闽价鉴［2017］472号《关于戴清白承租后加盖的厂房、房屋装修等现值及机台设备搬迁费用的评估意见书》，其估价结果确定为：以2017年4月26日为评估基准日，戴清白承租后加盖的厂房、房屋装修等现值及机台设备搬迁费用合计为181278元、其中不可搬迁部分价格为148973元、可搬迁部分机台设备搬迁费为32305元。被告戴清白先行支付了鉴定费15000元。经当庭质证，卓丽菊认为鉴定时没有考虑到鉴定标的权属及合法性，该评估结论不能作为本案的定案依据使用；戴清白认为评估中折旧的比例过高。 另查明，涉案租赁的房产未经有关主管部门批准建设，未办理建设工程规划许可证。 上述事实有公民身份证复印件，户籍信息表、《租赁合同》、《关于解除＜租赁合同＞的通知函》、厦门市鹭江公证处（2016）厦鹭证内字第206778号《公证书》、南安市石井镇溪东村民委员会出具《证明》、现场勘查笔录、现场相片、南安市不动产登记中心土地权利登记查询结果打印表、十班宫军界示意图、借用协议及原、被告在庭审中的陈述为证，并经庭审举证质证属实，可以认定。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原告卓丽菊对涉案土地是否拥有使用权？二、如何认定原告卓丽菊与被告戴清白签订的《租赁合同》的法律效力？三、如何确定原告卓丽菊、被告戴清白在本案中应承担的民事责任？ 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 对上述争议的问题，本院分析认定如下： 关于卓丽菊对涉案土地是否拥有使用权的问题？ 本院认为原告卓丽菊对涉案土地不拥有使用权，主要理由如下：1、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条第一款规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”。虽然南安市石井镇溪东村村民委员会出具证明称，涉案土地为卓丽菊承包地，但该证明无法代替县级以上人民政府颁发的土地承包经营权证书或其他证明文件和登记底册，卓丽菊提交的证据尚不足以证明其对争议土地依法享有承包经营权，故不能因此而认定卓丽菊对涉案土地拥有使用权。2、根据原告卓丽菊户籍登记，居户籍地址在厦门市思明区，现非南安市石井镇溪东村村民，因此卓丽菊现不是涉案土地所在农村集体经济组织的成员，不具备获得该集体经济组织土地承包经营权的主体资格，无权取得涉案的土地承包经营权，也无法认定卓丽菊拥有涉案土地的使用权。3、根据现场勘察情况，在涉案土地围墙内尚有碉堡（在铁门左手边），该碉堡的方位与《十班宫军界示意图》上最下方碉堡的标记的方位基本一致，勘察查明的情况与戴清白关于中国人民解放军第73291部队到租赁地张贴《搬迁通知书》、《告示》、封条的具有一定的关联性，但中国人民解放军第73291部队与中国人民解放军第三二五零四部队系不同主体，本案中无法直接判定涉案土地在《十班宫军界示意图》标记的土地范围内，仅凭《搬迁通知书》、《告示》、封条虽尚不足以认定涉案土地系军事设施用地，但也不能因此而认定卓丽菊拥有涉案土地的使用权。卓丽菊在庭审中称《借用协议》指向的土地非本案涉案土地，对此，本院认为，《借用协议》指向的系《十班宫军界示意图》中西北方面的土地，而涉案土地的位置明显不处于该位置，不属于同一地块，卓丽菊的辩解成立，应予支持。 关于《租赁合同》是否合法有效的问题。 本院认为，本案《租赁合同》应认定为无效，主要理由如下：1、如前所述，无证据证明卓丽菊在订立租赁合同时享有土地的处分权以及在订立合同后以其它方式取得处分权，故卓丽菊与戴清白之间签订的《租赁合同》应属无效。2、假使卓丽菊对涉案土地拥有承包权，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”卓丽菊与戴清白签订的《租赁合同》，明确将涉案土地用于开办石板材加工、生产企业，属于非农业建设使用，《租赁合同》约定的内容违反了法律禁止性规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，《租赁合同》也应认定为无效。3、卓丽菊出租给戴清白的厂房至今没有办理任何建设用地手续，亦未领取《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，因此，所签订《租赁合同》亦应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，卓丽菊请求确认《租赁合同》于2016年6月8日解除的本诉诉讼请求没有法律依据，本院不予支持；戴清白请求确认其与卓丽菊于2013年7月1日签订的《租赁合同》无效的反诉诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。 关于原告卓丽菊、被告戴清白在本案中应承担的民事责任的问题。 本诉诉讼请求部分： 如前所述，本案合同无效的根本原因是卓丽菊提供的租赁物没有相应的权属证明，卓丽菊作为出租方应当清楚涉案土地、租赁物的权属、性质及用途等，并应当知晓涉案土地不能用于本案租赁合同项下用途，但其仍然恶意与戴清白签订租赁合同，卓丽菊的过错责任较大；而戴清白在订立合同前，亦未审查涉案租赁物的权属情况，之后又将租赁物用于非农业建设，未尽到谨慎审查义务，亦存在过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定卓丽菊应承担60%的责任、戴清白应担40%的责任。 据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，作为合同相对人，无论卓丽菊是否对涉案土地拥有使用权，其均有权收取戴清白返还的租赁物，卓丽菊现请求戴清白搬离、并将租赁物返还的诉讼请求于法有据，应予支持，且根据本案的实际情况，本院酌情确定戴清白应于本判决生效后三十日内拆除航吊、配电机房，搬离租赁房屋，并将租赁物交还给卓丽菊 本案《租赁合同》租赁物土地、石头房虽无产权证，但其仍具有“物”的功能，戴清白在租赁期间亦实际占有、使用房屋并开展经营活动，《租赁合同》虽无效，戴清白仍应参照合同的约定支付占有、使用租赁物期间的使用费，现卓丽菊要求戴清白支付自2015年7月1日起至2016年6月15日止（期间为350日）的使用费51332元的诉讼请求合法有据，应予支持。因戴清白未能及时支付自2015年7月1日起至2016年6月15日止的使用费，故其尚应支付给卓丽菊以51332元为计算基数，自2015年7月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付的逾期付款利息。 因租赁物现仍由戴清白实际占有、使用，故戴清白尚应支付给卓丽菊自2016年6月16日起至实际返还租赁物止，按55000元/年的标准支付的占用期间的使用费。 反诉诉讼请求部分： 戴清白已支付的租金110000元是其占有、使用租赁物（包括石头房）而应支付的对价，故其以合同无效为由要求卓丽菊返还已付房屋使用费的主张是缺乏依据的，也有违公平合理原则，本院对此不予支持。 因租赁合同被判定为无效，卓丽菊收取的20000元的押金应予返还，戴清白要求卓丽菊返还20000元押金的诉讼请求有事实和法依据，应予支持。 戴清白在本案中主张其向卓丽菊出具一张金额为90000元的《借条》，卓丽菊予以否认，戴清白又未能相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，戴清白关于“判决确认《借条》中55000元部分无效”的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 关于添置物、搬迁费用的问题。就本案租赁合同来看，在《租赁合同》签订时，双方在合同中明确写到“乙方可以使用甲方已经建立的钢结构，但不可拆移可损坏。乙方若有加盖或增添固定资产，租赁期满后乙方不再续租时，不可移动的厂房、机座、地板等应无偿归甲方所有”，卓丽菊称现场勘察的部分物品非戴清白所添置，但未能指明具体项目，且也未能提供证据证明系由其所有，应承担举证不能的不利后果。经委托鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对加盖的厂房、房屋装修等现值及机台设备搬迁费用的价格进行了评估，此鉴定结论具有客观公正性，应予认定。根据该鉴定结论，以2017年4月26日为评估基准日，不可搬迁部分经评估价格为148973元，其中旧钢结构屋面彩板系合同签订之前的设施，应予扣除；在民事反诉状损失明细表中并无“厂房大门方管铁门、卷帘门、卷帘门电机”的添置项目，上述三项物品也应扣除，应扣除的金额为6962元（旧钢结构屋面彩板968元＋厂房大门方管铁门、卷帘门、卷帘门电机5994元），则不可搬迁部分的评估金额最终确定为142011元（148973元－6962元）；可搬迁部分评估金额为32305元。首先，不可搬迁部分系附着于租赁物的不可拆卸部分，现租赁合同无效房屋由卓丽菊收回，戴清白无法继续使用，该部分损失金额为142011元，应由双方按过错责任承担，应由卓丽菊按60%的比例赔偿戴清白该部分费用损失，为85206.6元（142011×60%）。其次，戴清白可搬迁的航吊、配电机房系因合同无效所致，故航吊、配电机房的搬迁费用为合同无效所产生的损失之一，亦应由双方按过错责任承担，上述费用共计32305元，应由卓丽菊按60%的比例赔偿戴清白该部分费用损失，为19383元（32305×60%）。则卓丽菊应赔偿给戴清白经济损失104589.6元（85206.6元＋19383元）。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，最《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告卓丽菊与被告戴清白于2013年7月1日签订的《租赁合同》无效。 被告戴清白应于本判决生效后三十日内拆除航吊、配电机房、搬离租赁房屋，并将租赁物（包括但不限于右挨十班宫路、左至新天然厂围墙、后挨轩迪厂、前至新天然厂借用通道，约700平方米的土地及不可搬迁厂房、房屋）交还给卓丽菊。 被告戴清白应于本判决生效后十日内支付给原告卓丽菊占有、使用租赁物期间的使用费51332元及相应的逾期付款利息（自2015年7月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）。 被告戴清白应于本判决生效后十日内支付给原告卓丽菊自2016年6月16日起至实际返还租赁物止，按55000元/年的标准支付的占用期间的使用费。 反诉被告卓丽菊应于本判决生效后十日内返还给反诉原告戴清白押金20000元。 反诉被告卓丽菊应于本判决生效后十日内赔偿给反诉原告戴清白经济损失104589.6元。 驳回原告卓丽菊的其他诉讼请求。 驳回反诉原告戴清白的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9300元，减半收取为4650元，由原告卓丽菊负担650元，由被告戴清白负担4000元；反诉受理费5404元，由反诉原告戴清白负担4000元，由反诉被告卓丽菊负担1404元；鉴定费用15000元，由反诉原告戴清白负担10000元；由反诉被告卓丽菊负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄振东 二〇一七年十二月三十日 书记员  陈颖燕 附：引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -3-