广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0323民初2032号 原告：中国农业银行股份有限公司灵川县支行。 住所地：广西壮族自治区灵川县灵西路**。 负责人：秦夏林，行长。 委托代理人：阳光照，该公司员工。 委托代理人：蒋国宏，该公司员工。 被告：曾得文，男，1976年12月4日出生，汉族，住广西资源县。 被告：蒋小荣，女，1981年1月8日出生，汉族，住广西兴安县。 被告：灵川县金星房地产开发有限公司。 住所地：灵川镇灵南路**。 法定代表人：阳仁旺，经理。 委托代理人：吴建中，广西建桂律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行与被告曾得文、蒋小荣、灵川县金星房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的委托代理人阳光照、被告灵川县金星房地产开发有限公司的委托代理人吴建中到庭参加诉讼，被告曾得文、蒋小荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2、被告曾得文归还原告贷款本金51310.85元及利息740.88元（其中正常息694.1元、罚息34.52元、复利12.26元），暂计算至2017年7月14日，之后产生的利息计算至被告还清借款时止；3、被告蒋小荣对被告曾得文的债务承担连带清偿责任；4、原告对被告曾得文、蒋小荣抵押给原告并已办理抵押登记手续的桂林开发区“富民居”2幢1单元6层602号房产经依法处分后所得价款就上述债权享有优先受偿的权利；5、被告灵川县金星房地产开发有限公司承担连带保证责任；6、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2008年1月9日，被告曾得文购买被告灵川县金星房地产开发有限公司开发的位于桂林开发区“富民居”2幢1单元6层602号房产，建筑面积90.19平方米，总价142500元，首付款43500元。被告曾得文与被告灵川县金星房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。2008年5月7日，原、被告签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》。合同约定借款金额99000元，期限15年，等额本息还款，每月15日为还款日。该借款合同明确约定了三方的权利、义务及违约责任。被告曾得文、蒋小荣就该房产向原告提供抵押担保（该担保于2008年5月12日在灵川县房管部门办理了抵押登记手续，期权抵押登记证号：按**）。2008年5月15日，原告依约发放贷款99000元，《借款凭证》已明确记载：借款金额为99000元，借款日为2008年5月15日，到期日为2023年5月14日，还款方式为等额本息还款，执行利率为6.6555%，逾期利率为9.98325%，发放时每月还本付息870.88元。被告曾得文从贷款发放之日起至2017年5月28日止，共归还贷款本金47689.15元、已还正常息36501.75元，已还罚息936.94元，已还复利543.9元。2017年5月28日后被告不再履行还款义务，经多次催收未果，截止2017年7月14日，被告曾得文共欠原告贷款本金51310.85元及利息740.88元，拖欠应还贷款本金2813.66元。因被告曾得文与被告蒋小荣系夫妻关系，故被告蒋小荣应承担连带清偿责任。因合同通用条款第12.2条约定：“若借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。”特别条款第10.3.1条约定：“阶段性担保保证人为灵川县金星房地产开发有限公司，阶段性保证人自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。”现被告灵川县金星房地产开发有限公司未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，因此被告灵川县金星房地产开发有限公司应承担连带保证责任。故原告诉至法院要求处理。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照。证明原告的身份情况；2、被告曾得文、蒋小荣身份证复印件、结婚证复印件。证明二被告的身份情况；3、被告灵川县金星房地产开发有限公司的营业执照复印件及法定代表人阳仁旺的身份证复印件。证明保证人的身份情况；4、商品房买卖合同。证明被告曾得文、蒋小荣的购房情况；5、个人购房担保借款合同。证明原、被告的相关权利义务；6、借款凭证。证明原告向被告曾得文发放贷款情况；7、还款明细。证明被告还本还息的情况；8、贷款合约信息。证明被告欠本欠息的情况；9、灵川县房屋期权抵押登记证明。证明案涉房屋已在灵川县房屋管理所办理了期权抵押登记。 被告灵川县金星房地产开发有限公司答辩称，原告所述的属事，请求法院依法处理。 被告曾得文、蒋小荣未作答辩，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告曾得文、蒋小荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。而到庭的被告灵川县金星房地产开发有限公司对原告陈述的事实以及提供的证据无异议，故本院对原告陈述的案件事实和提供的证据予以认定。 本院认为，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，依法成立并生效。合同签订后，原告按约定发放贷款，但是被告从2017年5月28日起就未按约定如期归还借款本息，属违约一方。该合同通用条款第12.2条约定：“若借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。”因此，原告起诉要求与被告解除《个人购房担保借款合同》，要求被告归还借款本金51310.85元及利息的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因二被告在购房时系夫妻关系，上述债务属夫妻共同债务，二被告应共同偿还。又因该合同特别条款第10.3.1条约定被告灵川县金星房地产开发有限公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，因此该公司应承担连带保证责任。关于原告要求就案涉房屋在依法处分后所得价款就上述债权享有优先受偿的诉讼请求。本院认为，案涉房产上设定的期权抵押登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2008年5月7日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告曾得文、蒋小荣归还原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行借款本金51310.85元及利息（截止2017年7月14日利息为740.88元，从2017年7月15日起利息按《个人购房担保借款合同》约定的计算方式计算至被告还清欠款时止）； 三、被告灵川县金星房地产开发有限公司对被告曾得文、蒋小荣的上述第二项债务承担连带保证责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费550.5元（简易程序减半收取），由被告曾得文、蒋小荣负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1101元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  桂 云 二〇一七年十二月十八日 代书记员  孙丽娟