北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初43866号原告：北京海开房地产股份有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人:周有建，董事长。委托诉讼代理人：董世昌，北京市恒达律师事务所律师。被告：北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会，住所地北京市海淀区。负责人：徐宏亮，业委会主任。委托诉讼代理人：毕文强，北京市盛廷律师事务所律师。原告北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开房地产公司）与被告北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会（以下简称古月园业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海开房地产公司之委托诉讼代理人董世昌、被告古月园业主委员会负责人徐宏亮及其委托诉讼代理人毕文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海开房地产公司向本院提出诉讼请求：1、撤销被告作出的选聘新的物业公司的临时业主大会决议；2、由被告承担本案的全部诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1、撤销被告于2016年6月12日作出的《海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会决议》；2、撤销被告于2016年9月25日，作出的选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司作为天秀花园古月园新的物业服务企业的临时业主大会会议决议；3、认定业主委员会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司于2016年10月16日签订的《物业服务合同》无效；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：根据我国物权法第七十六条（四）款的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而2016年6月12日，天秀花园古月园业主委员会，在明显未征得占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下,就作出了《海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会决议》，单方对自己授权：同意业委会代表业主委托招标代理机构以公开招标或邀请招标的方式选聘物业服务企业；单方授权业委会与中标企业签署正式物业服务合同，并同时单方授权业委会终止原应急物业服务企业的应急服务（解聘原物业）。我方认为，古月园业委会在2016年6月12日作出的决议，属明确刻意规避和违反物权法第七十六条之规定，已侵害了包括我方在内的所有业主的合法权益，而古月园业委会在之后开展的全部选聘物业的工作均来源于该决议对自己的授权，因此，基于上述决议的违法性，我方依据《物权法》第七十八条之相关规定，申请法院依法撤销古月园业委会作出的选聘新的物业公司的临时业主大会决议，以维护小区全体业主的合法权益。我公司是古月园小区的业主，现我公司在该小区拥有建筑面积26626.88平方米的物业产权，古月园业委会在召开第二次和第三次业主大会过程中，召开的程序和所做的决议违反了小区的业委会议事规则和业委会管理公约的规定，所以古月园业委会所做的上述决议侵害了我公司的利益，我方请求法院撤销上述决议。古月园业主委员会辩称，一、本案的事实情况如下：北京市海淀区天秀花园古月园小区位于北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处辖区。古月园小区建筑物总面积为154627.48平方米，业主总人数为708人。目前为小区服务的物业公司是北京龙城兴业物业管理有限公司，为马连洼街道办事处为古月园小区指定的应急物业服务企业。为结束应急服务状态，恢复小区正常的物业管理秩序，2016年5月8日，我方作出决议，决定召开2016年第二次业主大会。2016年5月9日通过小区内居委会公告栏、古月园微信公众号等向小区全体业主发布《关于召开北京市海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会的公告》、《天秀花园古月园2016年第二次业主大会会议召开工作方案》，决定于2016年5月24日至2016年6月7日，以书面表决方式召开业主大会会议，此次业主大会表决事项为：1、委托古月园业主委员会代表业主委托第三方评估监理机构评估古月园小区物业服务市场价格，并以此价格作为今后签订物业服务合同的依据；2、授权古月园业主委员会以公开招标或者邀标的方式为本小区选聘物业服务企业；3、评标结束后召开业主大会，根据评标委员会推荐的中标候选人顺序确定中标人；4、授权古月园业主委员会拟订物业服务合同与中标人签订物业服务合同；5、在古月园业主委员会与中标人签订物业服务合同后，终止应急服务。并将上述情况书面告知居委会。2016年5月24日，在上述文件公示15天后，古月园业主委员会发布《公告》，内容为根据《天秀花园小区业主大会议事规则》，需提前15日发放表决票，所以调整投票期为2016年6月8日至2016年6月12日。2016年6月7日，北京海开房地产集团有限责任公司对此次业主大会进行投票，同意此次业主大会全部议题。经投票选举，2016年6月12日，此次业主大会收回选票496张。经计票，同意上述四项表决事项的得票数分别为：1、表决事项一（1）得票面积111562，得票率71.95%（2）得票人数486，得票率68.45%；2、表决事项二（1）得票面积111401，得票率71.85%（2）得票人数486，得票率68.45%；3、表决事项三（1）得票面积112640，得票率72.65%（2）得票人数493，得票率69.44%；4、表决事项四（1）得票面积112573，得票率72.60%（2）得票人数493，得票率69.44%。2016年6月12日，古月园小区形成2016年第二次业主大会决议，通过了上述四项表决事项，并向全体业主进行公告。2016年8月17日，业委会聘请的安达（北京）招投标代理有限公司出具了《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务招标推荐的中标候选人名单》，确定中标候选人按顺序排列为：1、北京瑞赢酒店物业管理有限公司、长城物业集团股份有限公司、乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司。2016年8月25日，依据小区2016年第二次业主大会决议，古月园业主委员会决定召开2016年第三次业主大会，并向全体业主发布公告，表决“选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业”，会议期限为2016年9月9日至2016年9月24日。2016年9月25日，通过计票显示：同意此次业主大会表决事项的得票数为：（1）得票人数531，得票率74.79%（2）得票面积99368.98，得票率63.95%。2016年9月25日，古月园小区形成2016第三次业主大会决议，通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业。2016年10月16日，古月园业主委员会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》。二、海开房地产公司第一项及第二项诉讼请求已过一年的除斥期间。本案中，海开房地产公司要求撤销的古月园小区2016年第二次业主大会决议于2016年6月12日作出，要求撤销的第三次业主大会决议于2016年9月25日作出，并分别在小区内对全体业主进行了公告。海开房地产公司于2017年9月26日要求撤销古月园小区2016年第二次业主大会决议，于2017年10月10日要求撤销古月园小区2016年第三次业主大会决议。依照《北京市海淀区天秀花园古月园业主大会议事规则》第十一条第（五）项，并参照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条。古月园业主委员会在物业区域内显著位置公告已尽告知义务，海开房地产公司提出诉讼请求之日已超出《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的一年除斥期间，其撤销权已经消灭。三、古月园小区2016年第二次及第三次业主大会召开过程公开透明且其决议合法有效。依据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条至三十二条、《北京市海淀区天秀花园古月园业主大会议事规则》第十一条，古月园小区业主委员会启动业主大会的召开程序为：（1）筹备工作：业主委员会草拟议案，制作表决票；（2）发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会将包括会议召开时间地点等内容的会议召开方案、会议议题等在物业区域内向全体业主进行公告并告知居委会；（3）会议召开：业主委员会负责组织召开业主大会会议。提前15日发放选票，同时可以邀请街道办事处和居委会人员列席业主大会；（4）表决形式：可以采取书面表决；（5）公告业主大会决议：业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。本案的事实部分表明，涉诉的两次业主大会按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条至三十二条的规定、《北京市海淀区天秀花园古月园业主大会议事规则》第十一条的约定召开，符合业主大会召开的程序性规定。《物权法》第七十六条、《北京市物业管理办法》第十一条均规定解聘和选聘物业服务企业应由全体业主共同决定，具体应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉诉的两个业主大会决议的内容符合上述法律规定，且所有表决项均经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，古月园小区第二次及第三次业主大会决议内容合法。因此，涉诉的两次业主大会决议合法有效，依据《物权法》第七十八条，无论海开房地产公司是否承认上述业主大会决议，均不影响上述业主大会决议的效力及对海开房地产公司约束力。四、古月园业主委员会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《物业服务合同》合法有效。2016年第三次业主大会决议确定北京瑞赢酒店物业管理有限公司为该小区提供物业服务。在此基础上，古月园业主委员会代表古月园小区全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同符合《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条第三项之规定。海开房地产公司要求确认古月园业主委员会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，缺乏事实证据和法律依据。综上所述，古月园小区两次业主大会程序合法正当、决议合法有效，海开房地产公司已丧失两次业主大会决议的撤销权。且没有证据和法律依据表明古月园业主委员会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，关于海开房地产公司诉请第三项，我方认为不属于同一法律关系。因此，请求法院驳回海开房地产公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：海开房地产公司系古月园小区业主。2016年1月23日至2016年1月30日，北京市海淀区天秀花园古月园小区召开2016年业主大会并选举产生业委会。2016年3月21日，古月园业委会在北京市海淀区马连洼街道办事处正式备案。2016年5月8日，古月园业委会发布《北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会关于召开2016年第二次业主大会的决议》。2016年5月18日，海开房地产公司签收以上公告。2016年5月24日，古月园业委会发布公告，内容为：“根据北京市海淀区天秀花园古月园业主大会议事规则规定，采用书面征求意见形式，需提前15日发放表决票，故2016年6月8日至6月12日为投票日期。”2016年6月7日，海开房地产公司对古月园业委会发放的《海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会书面征求意见表决书》进行了书面表决。2016年6月12日，古月园业委会对2016年第二次业主大会计票结果进行统计，主要内容如下：“2016年6月12日在古月园业委会办公室召开会议，统计业主投票表决结果。本次大会共发放选票712张，收回选票496张，其中有效票496张，废票0张。按照议事规则业主人数表决权数计算规则，有效票中有2个业主各拥有两套房，需要按照1人计算，投票权数相加。所以，参与计算710人，有效人数494人。表决事项一、二、三、四的得票数达到规定要求。古月园业委会将按照本次业主大会通过决议开展相关工作。”同日，古月园业委会作出《海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会决议》并于次日向全体业主进行公告，主要内容如下：“根据2016年天秀花园古月园第二次业主大会投票结果表决如下：同意授权业主委员会代表业主委托北京市住建委备案的物业第三方评估监理机构按照古月园三级物业服务标准评估古月园物业服务市场价格，并以此价格作为今后与物业服务企业签署正式物业服务合同依据；同意授权业主委员会代表业主委托招标代理机构以公开招标或邀请招标的方式为本小区选聘物业服务企业，物业服务委托期限暂定三年，委托期内的物业服务执行北京市地方标准三级物业服务标准，评标结束后召开全体业主大会，根据评标委员会推荐的中标候选人顺序确定中标人（先表决第一名，不通过以此类推），授权业主委员会根据现行法律法规的规定以及本小区《北京市海淀区天秀花园古月园业主大会议事规则》，参照北京市物业服务合同示范文本与中标人签订物业服务合同；同意授权业主委员会代表业主与符合资质的物业服务企业直接商谈（包括政府指定的应急物业服务企业），拟定古月园正式物业服务合同，召开全体业主大会，表决是否同意授权业委会代表业主签署正式物业服务合同；同意在天秀花园古月园召开业主大会确定正式物业服务公司并同意授权业主委员会代表业主签属正式物业服务合同且备案后，同时终止应急物业服务队或者指定、聘请的物业服务企业提供的应急服务。”2016年8月17日，古月园业委会聘请的安达（北京）招投标代理有限公司出具《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务招标推荐的中标候选人名单》，其中确定了北京瑞赢酒店物业管理有限公司、长城物业集团股份有限公司、乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司作为中标候选人。2016年8月25日，古月园业委会作出《关于召开天秀花园古月园2016年第三次业主大会（临时会议）的公告》，主要内容如下：“大会议题暨审议事项：选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业；召开时间：2016年9月9日至2016年9月24日；表决形式：书面表决；会议及投票地点：业主委员会办公室，本小区内业主委员会固定票箱投票及志愿者上门发、收票；邀请马连洼街道办事处和古月园居委会派人参加。”2016年8月31日，海开房地产公司向古月园业委会出具《关于天秀花园古月园选聘新物业公司的意见函》，表示不同意近期在天秀花园古月园内选聘新的物业公司。2016年9月12日，海开房地产公司给古月园业委会再次回函，主要内容如下：“2016年9月4日回函收到后，我司密切关注着选聘新的物业公司进展情况。……鉴于以上种种情况，我司对于这种物业选聘结果不予承认。”2016年9月25日，古月园业委会对天秀花园古月园临时业主大会会议表决票计票结果进行了汇总，主要内容如下：“业主总人数表决权数：710，建筑物总面积表决权数：155393.91，表决内容：选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业，合计同意票权数：人数531，面积99368.98，合计同意票权占比：人数74.79%，面积：63.95%。同日，古月园业委会作出《天秀花园古月园临时业主大会会议决议公告》并向全体业主进行公告，主要内容为：“2016年9月25日下午，在业主和居民的参与下进行了验票、监票、唱票和计票。首一辅导中心派人参与。本小区的表决权数为业主总人数710人，建筑物总面积155393.91平方米。本次会议共收到表决票570张，其中有效票537张，废票33张。会议表决结果如下：以业主531票赞成，占业主总人数的74.79%，对应建筑物专有部分面积99368.98平方米，占建筑物总面积的63.95%，通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为天秀花园古月园新的物业服务企业。（本公告公示7天）”2016年10月16日，甲方古月园业委会与乙方北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务业合同》。庭审中，海开房地产公司诉请要求确认古月园业委会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务业合同》无效，经本院释明仍坚持其诉请。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道业主大会或者业委会作出决定之日起一年内行使。以上一年期间系除斥期间，所谓除斥期间，是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。本案争议的焦点在于海开房地产公司撤销权的行使是否超过了除斥期间。2016年6月12日，古月园业委会作出《海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会决议》。2016年6月7日，海开房地产公司作为小区业主也参与了此次海淀区天秀花园古月园2016年第二次业主大会书面征求意见表决。2016年8月25日，古月园业委会作出《关于召开天秀花园古月园2016年第三次业主大会（临时会议）的公告》。2016年8月31日，海开房地产公司向古月园业委会出具《关于天秀花园古月园选聘新物业公司的意见函》。2016年9月12日，海开房地产公司给古月园业委会再次回函。通过以上查明的事实可知，海开房地产公司作为该小区业主对于业委会作出的两次决议均是从一开始便知情的，在两次会议作出的过程中，其也参与了投票并与业委会进行了函件的沟通，故本院认定海开房地产公司对业主大会的两次决议均是从决议作出之时便知晓，因此该撤销权的除斥期间应当从两次决议作出之日起开始计算。庭审中，海开房地产公司自述其于2016年9月23日左右收到了选聘瑞赢物业的表决票，其当时投票反对，这个时候其才知道古月园业委会作出的第二次业主大会决议以及第三次业主大会的召开情况，所以其认为其诉请没有超过一年的除斥期间。以上陈述明显与本案查明的事实不符，除斥期间是不变期间，不因任何事由而中止、中断或延长。鉴于本案立案时间为2017年8月21日，古月园业委会作出的第二次业主大会决议为2016年6月12日，故除斥期间已过。古月园业委会作出的选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司作为天秀花园古月园新的物业服务企业的临时大会决议时间系2016年9月25日，虽然在海开房地产公司起诉时未满一年，但其此项诉请于2017年10月10日才向法院提出，故除斥期间亦超过。因此海开房地产公司因除斥期间的经过已经丧失了对业主大会决议行使撤销权的权利。关于海开房地产公司诉请要求确认古月园业委会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务业合同》无效的请求，与本案非同一法律关系，如有争议，海开房地产公司可另诉解决，本案中对其诉请不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回北京海开房地产股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由北京海开房地产股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵倞二〇一七年十二月二十九日书记员  马赫