广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初17314号原告：王光伟，男，1989年11月12日出生，汉族，住山东省梁山县，委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。被告：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈有团,总经理。被告：广州市创朗房地产咨询有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：陈有团,总经理。两被告委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。原告王光伟与被告佛山市南海合纵房地产开发有限公司（以下简称“合纵公司”）、广州市创朗房地产咨询有限公司（以下简称“创朗公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，于同年12月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人叶谋、两被告的委托诉讼代理人彭康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告连带支付逾期交楼的违约金29256元（以购房款530000元为本金，按日万分之三的利率从2017年4月1日计算至2017年10月1日，逾期184天，530000×0.0003×184）及从起诉之日起至实际付清款日止的利息；2.由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月5日，原告与被告合纵公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告合纵公司购买位于佛山市南海区狮山镇红星一路1号荟映花园X号楼XXXX房（以下简称“涉讼房屋”），总价款530000元，同时约定被告合纵公司应当在2017年3月31日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，被告合纵公司未依约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告合纵公司应按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约足额支付了购房款给被告合纵公司，但上述房屋在2017年9月30日才办理了竣工验收备案手续。原告认为，被告合纵公司逾期交楼已构成违约，依法应承担延期交楼违约责任。被告创朗公司是被告合纵公司的独资人，应对被告合纵公司的债务承担连带清偿责任。综上，故起诉。被告合纵公司辩称：1.原告存在逾期办理按揭手续的违约行为。根据《广东省商品房买卖合同》（第六条）及《之补充协议》（第四条）的约定，应向被告合纵公司支付违约金，但原告至今未向被告合纵公司付清违约金，依据《之补充协议》第五条第二点的约定，被告合纵公司有权据实延期交楼，且不用承担违约责任，2.若法院判决被告合纵公司需要承担违约责任，则双方应当按照《广东省商品房买卖合同》及《之补充协议》的约定承担相应的责任。根据《之补充协议》第十条约定，被告合纵公司需承担违约金不超过购房款的5%，现原告起诉金额已超出总购房款的5%，依法不予支持。即使原告要求调整违约金数额，也需明确向法院提出请求，并提供证据证明其实际损失远超过违约金数额，现原告并未向法院提出调整违约金，也未举证证明损失大于违约金数额，其起诉违约金金额不应受到法院支持。3.就原告主张的违约金利息，被告合纵公司不认同。双方在合同中已约定违约责任的承担形式，即按照每日一定的标准计付违约金，且约定的5%为最高额，双方应按照协商确定的方式承担违约责任。原告主张的违约金利息并无合同约定，也无法律依据，依法不予支持。另违约金包含了惩罚和补偿的功能，双方已通过违约金的约定就发生可能的违约行为所应承担的责任进行约定，现原告提出的违约金利息已超出双方签订合同时的预期，所以原告提出的违约金利息不应支持。被告创朗公司辩称：同意合纵公司意见，另认为被告创朗公司虽为被告合纵公司的股东，但双方为独立法人，并不存在需要股东承担责任的情形，因此请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。鉴于双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院经审查予以采信并在卷佐证。本院综合采信的证据及当事人陈述，认定如下事实：被告合纵公司为法人独资的有限责任公司，股东仅有被告创朗公司。2015年11月5日，原告（买受人）与被告合纵公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人将涉讼房屋出售给买方；总成交价为530000元；买受人在合同网上签订之日起1日内支付160000元，剩余房款370000元应于2015年11月12日前办理银行按揭手续；买受人逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用；买受人未付清购房款或其他相关违约款项，或因遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交楼；出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原告与被告合纵公司还签订《之补充协议》，约定：原告应在签订《广东省商品房买卖合同》5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），否则每逾期一日，原告应按申请贷款总额的万分之五向被告合纵公司支付违约金；原告须于银行贷款到达被告合纵公司账户后且付清合同及补充协议约定的各项款项（包括但不限于到期房款、违约金、面积差异款等）及《购房费用一览表》中的相关费用后方可要求被告合纵公司交付涉讼房屋，否则双方约定的交付使用时间相应顺延；因原告自身原因且经被告同意提前解除合同的，或因原告违约导致合同提前解除的，原告应向被告支付商品房总价款的30%作为违约金；双方一致同意被告根据合同及本补充协议约定，向原告支付的违约金最高不超过总购房款的5%。2016年1月30日，招商银行发放贷款370000元至被告合纵公司账户。2016年4月15日，被告合纵公司开具发票，载明收取原告购买涉讼房屋的全部购房款530000元。2017年9月30日，荟映花园1、2号住宅楼、商业-1、商业-2办理竣工验收备案。2017年11月6日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉讼房屋已交付给原告。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告合纵公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《之补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。前述合同约定，被告合纵公司应于2017年3月31日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的房屋交付给原告，但涉讼房屋于2017年9月30日才办理竣工验收备案手续，故被告合纵公司已经构成逾期交楼，原告主张逾期交楼违约金计算至2017年10月1日合情合理，本院予以采纳。被告合纵公司辩称原告存在逾期办理按揭贷款手续，其有权顺延交楼时间的意见，本院认为，根据《之补充协议》的约定，原告在签订《广东省商品房买卖合同》后的5个工作日内需办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），该约定只是对原告向贷款银行申请按揭贷款的时间进行的约定，并非针对银行向被告合纵公司发放贷款时间的约定，而贷款银行实际于2016年1月30日向被告合纵公司发放贷款，距离原、被告签订商品房买卖合同时间为87天，考虑到签署按揭贷款合同后至贷款发放还需经历众多审批环节及等待发放贷款时间，在双方当事人均未能提供具体办妥银行按揭贷款手续时间的情况下，本院酌情确定签订《广东省商品房买卖合同》后60天为办理银行按揭签约手续、银行审批及发放贷款所需的合理期间，故认定原告逾期办妥银行按揭贷款27天，该期间可作为被告合纵公司顺延交楼的时间，被告合纵公司辩解无须承担逾期交楼违约责任的意见理据不足，本院不予采纳。经核算，被告合纵公司逾期交楼的期间为2017年4月1日至2017年10月1日，共184天。依照《广东省商品房买卖合同》中有关逾期交楼按日万分之三计收违约金的约定，本案中被告合纵公司应支付违约金24963元[530000元×0.0003/天×(184-27）天]予原告，原告请求超出上述核定的，本院不予支持。被告合纵公司未在原告办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成原告利息损失，原告请求从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息合法合理，本院依法予以支持。被告合纵公司关于其无需支付利息损失予原告的辩解理据不足，本院不予采纳。被告合纵公司辩称按《广东省商品房买卖合同》及《之补充协议》约定，其向原告支付的违约金最高不超过总购房款的5%。本院经审查认为，首先，《广东省商品房买卖合同》中约定被告合纵公司逾期交楼超过90天后，原告要求解除合同时，被告合纵公司支付已付款5%的违约金，该违约金上限是针对原告主张解除合同为前提，而合同同时约定原告要求继续履行的，合同继续履行，逾期交楼违约金按日万分之三计算至实际交付日止，并未明确约定该部分违约金也以5%为上限；其次，《之补充协议》中关于被告合纵公司支付的违约金最高不超过总购房款的5%的约定，为被告合纵公司提供的格式合同条款，该协议又同时约定，因原告原因导致合同解除，原告应向被告合纵公司支付总购房款的30%作为违约金，两条款对原告与被告合纵公司的违约责任作出明显不对等约定，单方面减轻了被告合纵公司违约责任，故该条款不能作为被告合纵公司承担违约责任上限的依据。综上，本院对被告合纵公司的上述辩解意见不予采纳。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，被告合纵公司是法人独资有限责任公司，被告创朗公司是唯一股东，被告合纵公司、创朗公司均未能提供充分有效证据证明其财产相互独立，故均应承担举证不能的后果。据此，原告诉请被告创朗公司对被告合纵公司在本案的债务承担连带清偿责任依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海合纵房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金24963元及以此为本金从2017年11月6日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告王光伟；二、被告广州市创朗房地产咨询有限公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告王光伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取265.7元（原告已预交），由原告负担53.66元，两被告负担212.04元，两被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年十二月二十二日书记员  陈晓丹