北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第42072号原告北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人郝金生，总经理。委托代理人刘士忠，金研律师（北京）事务所律师、被告北京君泰物业管理有限公司，北京市朝阳区东三环南路98号21层2102室。法定代表人郑晓平。被告刘长祥，男，1955年9月1日出生，住北京市朝阳区。委托代理人王洁宏，北京中凯律师事务所律师。委托代理人刘碧天，北京中凯律师事务所律师。被告谢琼，女，1948年6月14日出生。委托代理人王洁宏，北京中凯律师事务所律师。委托代理人刘碧天，北京中凯律师事务所律师。被告马贵廷，男，1956年7月2日出生，住北京市海淀区。委托代理人王洁宏，北京中凯律师事务所律师。委托代理人刘碧天，北京中凯律师事务所律师。被告刘国兴，男，1962年8月7日出生，住北京市海淀区。委托代理人王洁宏，北京中凯律师事务所律师。委托代理人刘碧天，北京中凯律师事务所律师。原告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰公司）与被告北京君泰物业管理有限公司、被告刘长祥、被告谢琼、被告马贵廷、被告刘国兴（以下简称五被告，分别表述时各简称君泰公司、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。地杰公司委托代理人刘士忠及刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴的委托代理人王洁宏、刘碧天到庭参加了诉讼，君泰公司经依法公告传唤未到庭。本案现已审理终结。地杰公司向本院提出诉讼请求：1、五被告支付地杰公司自2012年3月7日至2013年5月19日期间占用盛鸿大厦写字楼1808、1810、1812、701、702房间占用费798906.79元（比照《盛鸿大厦租赁合同》的约定，2800万元÷产权证面积40260.81平米÷365天=1.905385元/日/平米，1.905385元/日/平米×439天×955.1平米=798906.79元）；2、五被告支付地杰公司自2012年3月7日至2012年9月25日期间占用盛鸿大厦写字楼6层（601、602、603、605、606、607、608、609、610、612房间）占用费751009.19元；3、五被告支付地杰公司自2012年3月7日至2012年9月25日期间占用盛鸿大厦写字楼2103房间占用费25744.95元；4、五被告支付地杰公司自2010年4月15日至2012年9月25日期间占用韩建丹阳大厦期间电费9023130.80元。事实和理由：2007年9月9日，北京元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）与五被告签订《盛鸿大厦租赁合同》，约定由五被告租赁经营位于北京市朝阳区东三环南路98号“盛鸿大厦”，持续租赁经营并占有所涉大厦。2010年1月18日，北京丹阳房产开发有限公司（以下简称丹阳公司）取得韩建丹阳大厦的所有权。但五被告仍以各种理由占据大厦。2010年4月1日，地杰公司与丹阳公司签订《北京市物业服务合同》，取得大厦物业管理权。但君泰公司却拒不移交物业管理权。直至2011年4月28日，君泰公司经诉讼并在法院强制下移交了物业管理权。但五被告仍继续占用该大厦的部分房屋，且未向地杰公司交纳移交物业管理权之前整个大厦以及强制执行后继续占用房屋的电费。2012年3月7日，大厦的产权变更至天津弘际投资有限公司（以下简称弘际公司）名下。原告继续提供大厦物业管理服务。但是，五被告仍然以各种理由占用该大厦部分房屋。包括大厦写字楼的6层（601-612)、2103以及应由五被告运离而拒不运离物品所占用的1808、1810、1812和701、702房间。上述房屋中，五被告于2012年9月5日腾出大厦6层和2103，此后仍继续占用1808、1810、1812和701、702。因弘际公司已将其对非法出租、占用大厦主体享有的债权转让给了原告，原告为维护合法权益，提起诉讼。君泰公司未到庭亦未提交答辩意见。刘长祥等四被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。一、地杰公司和我们均不是适格主体。地杰公司是通过债权转让方式从弘际公司取得债权，我们认为只有合同之债可以转让，本案债权是侵权之债不能转让。此外，地杰公司主张受让债权时间2013年2月8日，而部分诉请到2013年5月19日。可见，其转让时没有发生本案债权。同时，转让文件中关于转让债权的内容、数额、债务人以及是否构成侵权不明确，不符合相关法律规定，因此无效。刘长祥等四被告没有收到债权转让通知，其转让既不能成立也不能对我们发生法律效力。根据弘际公司和地杰公司的物业合同，以及地杰公司的供电合同，地杰公司没有取得代收电费的权利，且用电人是大厦的租户，电费缴纳是租户对电力部门，和地杰公司无关，地杰公司无权以侵权为由提出电费的主张。本案案由是财产损害赔偿纠纷，应该向实际侵权人主张权利，刘长祥等四被告没有在地杰公司主张期间内占用房屋也没有收取该期间房屋租金，不应作为被告。二、本案部分诉请超出诉讼时效，依法丧失胜诉权。按照诉讼时效两年计算，地杰公司在2014年9月3日起诉，故2012年9月3日之前的债权超过诉讼时效，且刘长祥等四被告没有收到转让通知，不存在诉讼时效中断情形。三、刘长祥等四被告没有占用行为也没有间接控制，不应承担责任。地杰公司和君泰公司一直争夺物业控制权。刘长祥等四被告和君泰公司在2007年9月承租了整个大楼，2008、2009年进行转租或者延租等，由我们收取租金。2009年底后我们就没有收到任何租金。五被告和元鸿公司的租赁合同经法院判决大厦6-18层对新产权人没有约束力、-1到5层的经营权交由新产权人即丹阳公司。据我方了解2010年6月丹阳公司取得产权，我们之间的租赁关系因为法院的判决不再履行了。我们在2010年4月就撤出了大厦，履行了判决。四、电费和刘长祥等四被告无关，不应承担连带责任。假设君泰公司收取了部分电费，法院判决认定君泰公司有双重身份，一是大厦的物业管理者、二是作为承租人之一的当事人身份，电费是君泰公司作为物业管理身份代收的，和四被告无关。如君泰公司将代收电费交给了供电公司，其也无返还义务；五、地杰公司的诉请无事实和法律依据。原产权人丹阳公司和原告在相关诉讼中承认，在2010年4月接管大厦，收取了数百万元租金。现在其主张涉诉期间整个电费是没有依据的。另外，地杰公司主张的占用费没有看到相关的标准，原租赁合同中也没有明确标准每平米多少天。经审理查明：位于北京市朝阳区东三环南路98号的韩建丹阳大厦（即盛鸿大厦）原所有人为北京元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）。2007年4月27日，北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行（以下简称卢沟桥支行）与中稷实业投资有限公司（以下简称中稷公司）签订《借款合同》。2007年4月27日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为326250000元。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（地上6－18层），建筑面积27814.82平方米，土地使用权面积4601.95平方米。2007年4月28日卢沟桥支行取得27814.82平方米建筑面积的《房屋他项权证》（京房朝其07他字第00303号）。2007年4月29日卢沟桥支行取得4601.95平方米土地面积的《土地他项权利证明书》。后中稷公司从卢沟桥支行提取175880000元。2007年8月31日中稷公司与卢沟桥支行签订《借款合同》，卢沟桥支行向中稷公司提供中期借款，借款金额为89120000元，借款期限2007年8月31日至2009年4月26日。2007年8月31日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为165320000元。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（－1至5层），建筑面积13177.29平方米，相应分摊的土地使用权面积2180.17平方米。2007年8月31日，元鸿公司与卢沟桥支行签订《房屋抵押登记申请书》，抵押建筑面积13177.29平方米，抵押价值165320000元，借款金额89120000元。后卢沟桥支行取得13177.29平方米建筑面积的《房屋他项权证》（X京房朝其他字第064550号），上面载明的设定日期为2007年9月21日。卢沟桥支行未向中稷公司发放89120000元借款。2007年9月19日，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与元鸿公司签订《盛鸿大厦租赁合同》，约定元鸿公司将其所有的位于北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（不含一层中国农业银行已购买的盛鸿大厦部分面积）出租给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷经营，总建筑面积40992平方米，地上可用于出租面积36825平方米，地下可用于出租面积4168平方米。除已出卖给中国农业银行的面积外，目前出租率约50％（租赁期限及租金数额以元鸿公司与各承租人签订的具体租赁合同为准）。元鸿公司指定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷将该大厦作为商务用途再次整体或分别出租，租期20年（自2007年9月19日至2027年9月18日）。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于28000000元（含28000000元），在本合同约定的租赁期限内，盛鸿大厦租金收益按照以下顺序由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷负责支出，在前一顺序费用未足额支付时，不得支付后一顺序费用：1、物业管理费及物业管理佣金；2、君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷日常管理费用（包括税费、折旧、维修、办公用品、人员工资、中介服务佣金等，以实际支出数额为准）；3、电力改造费用600万元；4、支付应付元鸿公司原股东（列明的四位股东）的股权转让款，每年按照应付数额各支付本金和利息数额的10％；5、支付应付中国空间技术研究所的补偿款；6、剩余租金收益归元鸿公司所有；7、2006年11月元鸿公司股权转让前，原股东的负债。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷委派财务人员对租金收益进行管理和支出，每一租赁年度最后一个月，进行财务结算及租金收益分配，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷每月向元鸿公司提供财务报表。2007年9月19日，元鸿公司出具《授权书》，授权君泰公司有权以君泰公司的名义对外出租盛鸿大厦房屋，签订租赁及相关合同，收取相关租金及费用。本授权书签署前，元鸿公司与任何第三方签订的盛鸿大厦租赁合同，由君泰公司作为元鸿公司的代理人，依前述租赁合同的约定以君泰公司的名义直接向承租人收取租金及租赁合同约定的其它费用。本授权书签署前，元鸿公司与任何第三方签订的盛鸿大厦租赁合同，君泰公司有权以君泰公司名义签订前述租赁合同的补充协议。丹阳公司与中稷公司、元鸿公司合同纠纷一案，2008年10月14日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民初字第2144号民事判决书，判决：一、中稷公司、元鸿公司给付丹阳公司251364390.27元；二、中稷公司、元鸿公司向丹阳公司支付违约金。该判决已发生法律效力，该案进入执行阶段。2009年2月16日，卢沟桥支行向北京市第一中级人民法院递交《关于对盛鸿大厦拍卖价款行使优先受偿权的申请》，要求在拍卖盛鸿大厦所得价款中优先清偿中稷公司欠卢沟桥支行抵押贷款175880000元。2009年12月18日，北京地杰昌盛置业投资有限公司代中稷公司偿还了欠卢沟桥支行的借款本金175880000元及相应利息、罚息。2010年1月25日，卢沟桥支行出具《房产抵押权注销同意函》，同意办理京房朝其07他字第00303号他项权利证号及X京房朝其他字第064550号他项权利证号项下的房地产他项权注销登记。2010年1月18日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55－2号执行裁定书，裁定将元鸿公司所有位于北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（《房屋所有权证》证号：京房权证朝其04字第XX**号，《国有土地使用证》证号：京朝国用［2003出］字第0128号，除一层106、108外），总建筑面积为40264平方米及相应分摊国有土地使用权面积交付丹阳公司抵偿部分债务［北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（除一层106、108外）房地产的所有权及土地使用权自本裁定送达时起转移］。丹阳公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。后丹阳公司办理完毕产权过户登记手续，对盛鸿大厦的所有权及土地使用权都取得了拥有自主行使的权利。2010年4月8日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55号公告，告知盛鸿大厦内所有租户自本公告发出之日起十日内，与丹阳公司联系登记事宜，并提供相关租赁合同及交纳租金收据。2010年4月12日，丹阳公司向盛鸿大厦各位租户发出通知，告知丹阳公司已依法委托地杰公司接管盛鸿大厦的物业管理并负责收取承租户应付租金，请各位租户务必不要再向其他单位和个人交纳租金、物业管理费等。2010年6月18日，丹阳公司取得朝阳区东三环南路98号1幢盛鸿大厦（建筑面积40260.81平方米）的《房屋所有权证》（01层101、102、103、105、107建筑面积622.38平方米，02－18层建筑面积36486.15平方米，－01层建筑面积3152.28平方米，另有人防建筑面积3312.56平方米不在以上总建筑面积以内）。2010年4月，君泰公司以租赁合同纠纷为由将丹阳公司起诉至本院，要求丹阳公司继续履行《盛鸿大厦租赁合同》，法院依法追加刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷为共同原告参加诉讼。2010年12月27日，本院以盛鸿大厦（6-18层）的租赁合同对丹阳公司不具有约束力，现盛鸿大厦绝大部分标的物已不在继续履行原租赁合同的范围内，因此盛鸿大厦由丹阳公司一方经营较为妥当为由，作出（2010）朝民初字第16814号民事判决书，判令驳回君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的诉讼请求。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对判决不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2011年6月10日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第6611号民事判决书，以相同理由判决驳回上诉，维持原判。另查，2003年4月15日，君泰公司与元鸿公司签订《盛鸿大厦物业管理委托协议》，约定由君泰公司对盛鸿大厦进行物业管理，管理期限自2003年4月18日起，共计10年。另外，君泰公司与元鸿公司还签有《北京市盛鸿大厦物业管理委托合同》，亦约定君泰公司对盛鸿大厦进行物业管理，管理期限为5年，从2006年12月1日起至2011年11月30日止。2010年4月1日，地杰公司与丹阳公司签订《北京市物业服务合同》，约定地杰公司进行盛鸿大厦的物业管理，服务期限为2010年4月1日至2011年3月31日。2011年3月16日，双方续签《北京市物业服务合同》，服务期限自2011年4月1日至2012年3月31日。2012年3月30日，弘际公司与地杰公司签订《北京市物业服务合同》，地杰公司继续为盛鸿大厦提供物业服务，服务期限2012年4月1日至2013年3月31日。上述合同均约定，物业区域内，地杰公司接受供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等公用事业服务单位委托代收使用费的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。2010年，地杰公司以排除妨害纠纷为由将君泰公司起诉至本院，要求判令君泰公司立即向地杰公司移交盛鸿大厦物业管理财产和物业管理权（包括但不限于）向地杰公司移交大厦保安、保洁、绿化、停车场等全部管理服务工作，移交大厦共用部位，移交大厦共有设施设备，移交公用设施和附属建筑物、构筑物，移交大厦产权范围内实际存在的其他物业管理服务的设施、设备。2010年12月28日，本院作出（2010）朝民初字第19615号民事破军杀将，判决君泰公司向丹阳公司北京地杰公司管理有限公司移交北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦保安、保洁、绿化、停车场等全部管理服务工作，移交盛鸿大厦共用部位，移交盛鸿大厦共有设施设备，移交盛鸿大厦公用设施和附属建筑物、构筑物，移交盛鸿大厦产权范围内实际存在的其他物业管理服务的设施、设备。君泰公司对判决不服上诉至北京市第二中级人民法院。2011年2月22日，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民终字第4688号民事判决驳回上诉，维持原判。2011年4月28日，经地杰公司申请，本院对上述生效判决内容进行了强制执行，并指定大厦部分房间（1808、1810、1812、701、702号）用于存放君泰公司物品。2011年6月，丹阳公司以财产损害赔偿纠纷为由将君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷起诉至本院，请求判令君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷连带向丹阳公司支付：1.房屋占用费52255236.39元；2.房屋占用费计算至实际给付之日止，按同期贷款利率计算的利息。该案审理期间，经丹阳公司申请，本院委托北京首佳房地产评估有限公司对位于北京市朝阳区东三环南路98号的盛鸿大厦（配楼尚品酒店6700平方米面积除外）自2010年1月19日至2012年3月7日期间按建筑面积每平方米的房屋租赁市场价格进行评估。2013年2月28日，首佳评估公司出具评估报告，按照用途、楼层详细列明了盛鸿大厦市场租赁价格。根据该评估报告，盛鸿大厦商业及办公部分租金均呈现逐年递增，2012年1-3月为最高，商业和办公部分日租金组别为5.8至9.6元/平方米和4.0至4.4元/平方米。丹阳公司在该案中称2010年1月18日至2011年4月28日期间，除106、108房间外的盛鸿大厦全部房产由君泰公司、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴占据；2011年4月29日，经法院强制执行，君泰公司、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴移交了盛鸿大厦部分房间，尚有101、103房间（276.52平方米）占用至2011年9月30日，6层整层（1941.63平方米）、2113、2111A、2112房间（95.84平方米）22层台球厅、会议室（531.32平方米）占用至2012年1月21日，703房间（267.73平方米）占用至2011年10月31日，801、802房间（368.54平方米）占用至2011年12月1日，803房间（267.73平方米）占用至2011年8月9日，1510、1512房间（399.03平方米）、2010、2012房间（405.55平方米）占用至2011年6月28日，1505、1507、1509房间（522.54平方米）占用至2012年2月23日；直至丹阳公司将盛鸿大厦转让，606、608、610、612房间（782.82平方米）、701、702房间（368.54平方米）、805、807、809房间（522.54平方米）、810、812房间（399.03平方米）、1808、1810、1812房间（605.1平方米）、1902、1906房间（368.24平方米）、2001、2003房间（454.77平方米）、2101、2102、2103、2105、2109、2115、2116、2117、2118房间（749.23平方米）仍被君泰公司、刘长祥、谢琼、马贵廷、刘国兴占用。丹阳公司自认其向大厦部分承租人收取2010年10月至2011年4月30日期间租金共计5835263.35元。该案经审查认为，租赁合同6-18层对丹阳公司无约束力应自丹阳公司取得盛鸿大厦所有权之日始，而-1至5层应自2011年6月10日判决生效起不继续履行，故君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应当就2010年1月18日至2011年6月9日期间其对盛鸿大厦6-18层区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应当就2011年6月10日至2012年3月7日期间其对盛鸿大厦全部区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与元鸿公司签订了租赁合同，依据租赁合同对盛鸿大厦进行占用、使用，在无相反证据佐证的情况下，应认定君泰公司对大厦的占有、使用是君泰公司与刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的共同意思。据此，于2013年9月作出（2011）朝民初字第20913号民事判决书，判决君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷赔偿丹阳公司房屋占用费37505181.65元及相应利息，驳回丹阳公司的其他诉讼请求。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷提起上诉，2015年10月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第00964号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在本案中，地杰公司称在上述判决之后，五被告自2012年3月7日仍占用部分房屋，其中1808、1810、1812、701、702占用至2013年5月19日，6层整层（含601、602、603、605、606、607、608、609、610、612）、2103占用至2012年9月25日，要求五被告比照与元鸿公司所签的《盛鸿大厦租赁合同》中约定的租金收益28000000元支付占用费。刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷不予认可，称四人已于2010年4月撤出盛鸿大厦，并认为君泰公司基于另案执行单独占用1808、1810、1812、701、702，与四人无关，丹阳公司在（2014）三中民终字第00964号案件中明确表示直至其将盛鸿大厦转让给弘际公司，只有606、608、610、612房间（782.82平方米）仍占用，与地杰公司在本案中表示不一致，2103号房屋系由案外人占用，也与刘长祥等四人无关。审理中，本院曾委托鉴定机构对涉及本案期间的房屋租金标准进行鉴定，因缺乏数据，鉴定机构退卷。另，根据原告提交的登记簿中记载且颁发所有权证部分明细表，涉案房屋建筑面积如下：601、602、606：552.81平米，608、610、612：598.55平米，701、702、706：552.81平米，1808、1810、1812：605.1平米，2103：66.56平米。2010年5月7日，北京市电力公司（供电人）与地杰公司（用电人）签订《高压供用电合同》，约定供电地址为北京市朝阳区东三环南路98号1幢，供电人应定期抄表，按期向用电人收取电费，用电人应按照双方约定的期限全额交清电费。地杰公司已交纳2010年5月至2011年4月28日期间电费5329209.97元（用电量6001160度，含106、108）。地杰公司认为上述电费系在五被告管理、使用期间发生，应由君泰公司负担，并提交部分发票证明君泰公司向租户收取了部分电费，要求五被告按照1.5元/度的标准向地杰公司支付电费。刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷认为君泰公司是根据物业服务关系向租户收取电费，与刘长祥等四人无关。地杰公司还要求五被告支付6层整层及2103房屋2011年4月29日至2012年9月25日期间的电费，地杰公司为此提交了抄表记录、说明。刘长祥等四人均不予认可。2012年3月7日，弘际公司取得盛鸿大厦（除106号、108号）房屋所有权。2013年2月8日，弘际公司与地杰公司签订《债权转让协议书》，约定弘际公司将其作为大厦所有权人所享有的，包括但不限于有权向占用大厦写字楼的各方主张占用费等在内的法律方面的全部权利一并转让给地杰公司，地杰公司同意并接受弘际公司转让的全部权利。地杰公司还出具《债权转让通知书》，称已于同日将《债权转让协议书》内容通知五被告。刘长祥等不予认可。本院认为：行为人因过错导致他人财产权益损害的，应当承担侵权责任。弘际公司作为诉争期间的房屋所有权人，对房屋享有占有、使用、收益的权利，其以协议的形式转让并且授权地杰公司行使其因占有受到侵害的财产性求偿权，不违反法律禁止性规定。本案争点之一在于五被告在诉争期间内是否占用弘际公司的部分房屋。关于占用和腾退时间，诚如生效判决认定的，在丹阳公司取得盛鸿大厦所有权时，盛鸿大厦除106、108房间外均由五被告使用或者出租，五被告无权在丹阳公司取得盛鸿大厦所有权后继续使用6-18层，依据侵权纠纷的举证规则，房屋的占有人应对已将房屋交还房屋所有权人承担举证责任，现五被告未能就此提供相应证据，应承担不利后果，故本院对地杰公司主张的占用期间予以确认；关于占用范围和具体面积，因地杰公司在本案中对于6层占用范围的表示与丹阳公司在另案中的表述有不一致，且未能合理解释原因并提供充分证据，故应认定实际占用房间为1808、1810、1812、701、702、606、608、610、612、2103。因产权证未单独标注606、701、702面积，且不具备勘验条件，双方均未能就具体面积举证，故本院酌定606面积为184.27平方米，地杰公司主张的701、702面积数未超过合理限度，本院予以确认。其余房间面积根据产权证确定；关于实际占用人，根据审理查明的事实，君泰公司占用1808、1810、1812、701、702系在地杰公司与君泰公司排除妨害纠纷一案的执行中本院指定上述房屋用于存放君泰公司物品，故上述房间占用费应有君泰公司单独承担。对于其他房间，因五被告系根据与元鸿公司签订的《盛鸿大厦租赁合同》共同对盛鸿大厦进行占用、使用，在无相反证据佐证的情况下，应认定为以五被告共同意思为之；关于占用费的标准，因客观原因未能在本案中通过鉴定确定租金标准，地杰公司主张参照《盛鸿大厦租赁合同》约定的租金收益标准每平米约1.905385元作为占有费标准，虽双方对该租金收益性质有争议，但该数额本身低于另案评估报告中列明的租金单价，客观上在合理范畴之内，故本院对该标准予以确认。综上，地杰公司要求五被告共同赔偿部分房屋占用费的诉讼请求，本院部分予以支持。电费问题。本案电费纠纷的发生系因五被告无权占有和使用6-18层产生，由此导致地杰公司财产不当减少，五被告应承担连带赔偿责任。需要说明的是，根据生效判决，五被告在2010年1月18日至2011年6月9日期间对于-1至5层属于有权使用，但上述期间费用实际已由地杰公司支付，本院在此一并处理。对于电费标准和数额，损害赔偿应以填平损失为限。审理中已查明2010年5月至2011年4月28日期间，地杰公司实际支付电费5329209.97元，用电量6001160度，平均0.89元/度，现地杰公司主张按照1.5元/度赔偿缺乏事实依据，本院对超过实际损失部分不予支持。对于2011年4月29日以后606、608、610、612的电费，亦均按照0.89元/度赔偿为宜。地杰公司就2103房间未提供抄表数，本院酌情予以确定。根据实际占用情况，606、608、610、612、2103由五被告赔偿，1808、1810、1812、701、702由君泰公司赔偿。因一层106、108不在弘际公司所有权范围内，故应扣除上述部分发生的电费，具体扣除数额本院酌定为1万元。另，侵权行为持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算。本案五被告实际退出房屋时间至地杰公司起诉未满两年，故刘长祥等提出的时效抗辩本院不予采纳。君泰公司经依法传唤下落不明，视为放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告北京君泰物业管理有限公司于判决生效后七日内向原告北京地杰物业管理有限公司支付2012年3月7日至2013年5月19日期间占用盛鸿大厦写字楼1808、1810、1812、701、702房间占用费七十九万八千九百零六元七角九分；二、被告北京君泰物业管理有限公司于判决生效后七日内向原告北京地杰物业管理有限公司支付2012年3月7日至2012年9月25日期间占用盛鸿大厦写字楼606、608、610、612房间占用费三十万零二千七百八十九元四角；三、被告北京君泰物业管理有限公司于判决生效后七日内向原告北京地杰物业管理有限公司支付2012年3月7日至2012年9月25日期间占用盛鸿大厦写字楼2103房间占用费二万五千七百四十四元九角五分；四、被告北京君泰物业管理有限公司于判决生效后七日内向原告北京地杰物业管理有限公司支付电费五百三十三万零二百九十七元九角八分；五、被告刘长祥、被告谢琼、被告马贵廷、被告刘国兴就上述第二、三、四项与被告北京君泰物业管理有限公司承担连带给付责任；六、驳回原告北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85392元，由原告北京地杰物业管理有限公司负担28388元（已交纳），被告北京君泰物业管理有限公司单独负担5592元（于判决生效后七日内支付至本院），被告北京君泰物业管理有限公司、被告刘长祥、被告谢琼、被告马贵廷、被告刘国兴共同负担51412元（于判决生效后七日内支付至本院）。公告费820元，由被告北京君泰物业管理有限公司负担（原告北京地杰物业管理有限公司已交纳，被告北京君泰物业管理有限公司于判决生效后七日内支付原告北京地杰物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 矫 辰人民陪审员 白 薇人民陪审员 李 勤二〇一七年十二月十一日书 记 员 谢青云