广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2017）粤5102民初487号原告：潮州市恒大置业有限公司，住所地潮州市湘桥区潮枫路潮发花园A座写字楼206室。法定代表人：刘锦纯，该公司总经理委托诉讼代理人：邹斌，该公司职员。被告：陈金樱，女，汉族1984年4月11日出生，户口所在地潮州市枫溪区，住潮州市湘桥区。被告：王楚斌，男，汉族1978年11月25日出生，户口所在地潮州市枫溪区，住潮州市湘桥区。原告潮州市恒大置业有限公司诉被告陈金樱、王楚斌商品房预售合同纠纷一案，本院2017年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理，原告潮州市恒大置业有限公司之委托诉讼代理人邹斌到庭参加诉讼，被告陈金樱、王楚斌经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市恒大置业有限公司诉称：2014年12月18日，原告与被告签署《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号2014121846453028），约定被告购买原告开发的潮州市××桥区金碧路189号潮州恒大城四十三幢1401房，合同总金额为879241元整，付款方式为银行按揭付款，即2014年12月10日前支付首期房款269241元，余款610000元须在2014年12月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。上述《商品房买卖合同》已在潮州市房地产交易登记管理所办理销售登记备案。2015年1月9日，被告与中国工商银行股份有限公司潮州分行（下称“工行潮州分行”）签订《个人购房借款/担保合同》（编号营字潮恒2014年JX049号），被告以房产作为抵押，向工行潮州分行贷款610000元，工行潮州分行依约向被告发放个人住房贷款610000元，该笔贷款已划付至原告预售款专用账号。根据《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2款规定，原告需对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，但满足合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，原告对条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。因被告未按照约定还款，工行潮州分行分别于2016年10月11日及2016年11月24日两次向原告发出《中国工商银行个人违约贷款催收通知书》，请原告在收到该通知书后督促被告还款或承担连带担保责任。原告在知悉相关情况后，于2016年10月13日及2016年11月29日两次向被告发出《还款提示函》，告知被告逾期情况，并请被告速到工行潮州分行补交逾期房款本金、利息及罚金，具体还款金额以实际归还逾期款项之日工行潮州分行确认的为准。截止2016年12月20日，被告已连续5期未按照合同约定还款。工行潮州分行于2016年12月23日从原告账户中扣收被告拖欠工行潮州分行贷款本息总共606486.22元。原告已依约履行了保证义务。根据原告与被告签订的补充协议第三条第（一）款第5项的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人（被告）未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止合同，导致出卖人（原告）承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房……，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关的解除合同手续。据此，被告的违约行为已严重损害了原告利益，特提起诉讼。请求判决：1.确认原告与被告陈金樱、王楚斌就潮州市××桥区金碧路189号潮州恒大城四十三幢1401号房于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号2014121846453028）于2017年1月15日解除，合同金额为879241元；2.被告陈金樱、王楚斌协同原告到房管部门办理有关解除合同注销备案手续。原告潮州市恒大置业有限公司为其起诉的事实提供了如下证据：1．《商品房买卖合同》及合同补充协议。证明被告购买原告开发的商品房，被告以银行按揭贷款的方式支付购房款，约定被告未按期归还贷款导致原告履行保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》；《商品房买卖合同》及补充协议已办妥销售登记备案手续。2．按揭贷款业务合作协议。证明中国工商银行潮州分行为原告开发的潮州恒大城的购房人提供贷款，原告为此提供阶段性连带保证责任。3．《个人购房借款/担保合同》及个人信贷借款凭证。证明被告以所购房屋作为抵押物向中国工商银行潮州分行贷款610000元，该笔贷款已发放至原告账户。4．中国工商银行个人违约贷款催收通知书。证明中国工商银行潮州分行分别于2016年10月11日及2016年11月24日两次给原告发函，请原告在收到该通知书后督促被告还款。5．还款提示函、编号1013229649419及编号1013229698019的EMS快递单、邮件跟踪查询记录。证明原告于2016年10月13日及2016年11月29日两次给被告发函，请被告于约定时间内到中国工商银行潮州分行补交房款（具体金额以实际归还逾期款项之日中国工商银行潮州分行确认的为准）。6．通知书及相关扣款凭证。证明由于被告经多次催收未能按期还款，银行宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款，并依照合同约定从原告公司账户内扣划了被告未偿还的贷款本息合计606486.22元，原告已履行了保证责任。7．合同解除通知书、EMS快递单（编号：1056833894321）、邮件跟踪查询记录。证明原告履行担保责任后，已于2017年1月13日书面通知被告解除双方签订的商品房买卖合同，邮件已于2017年1月15日到达被告指定的通讯地址。被告陈金樱、王楚斌没有提供答辩状，也没有提交证据。被告陈金樱、王楚斌没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，本院对原告潮州市恒大置业有限公司提供的上述证据予以确认。经审理查明：潮州市恒大置业有限公司是有限责任公司（法人独资），其经营范围为房地产开发、商品房销售、自有房屋租赁、室内装饰、安装空调制冷设备、园艺工程施工。该公司潮州市××桥区金碧路189号潮州恒大城的商品房预售许可证号为潮建预〔2014〕列014号，所预售房屋栋号为第四十三幢、第四十四幢。2014年12月18日，潮州市恒大置业有限公司作为出卖人，陈金樱、王楚斌作为买受人，签订了《商品房买卖合同》（合同编号2014121846453028），该合同的主要内容是：第一条：出卖人以出让方式取得位于潮州市××桥区桥东东山美人城潮州恒大城四十三幢、四十四幢、编号为潮府国用（2013）第02809号的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名潮州恒大城；第二条：买受人购买的商品房为预售商品房；第三条：买受人购买的商品房为第四十三幢十四层1410号房，该房建筑面积共127平方米，其中，套内建筑面积100.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.08平方米；第四条：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8712.26元，总金额879241元；第六条：买受人按银行按揭付款方式付款，2014年12月10日前支付首期房款￥269241元，余款￥610000元须在2014年12月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；第七条：买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第八条：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……。第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条：合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条：本合同自双方签订之日起生效；第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向潮州市房地产交易所申请登记备案。上述《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务作了约定。同日，潮州市恒大置业有限公司（出卖人，甲方）与陈金樱、王楚斌（买受人，乙方）签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该补充协议的主要内容是：双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）。1.买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任……；3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在出卖人通知之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金并配合出卖人办理解除合同的手续……；5.在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；十五、其他约定：1.关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担；（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务……；5.买受人逾期未付款，出卖人依本合同及补充协议的规定解除合同的，出卖人有权在买受人已付房款中直接扣除相应的违约金；6.买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十六、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。上述《商品房买卖合同》于2015年7月2日在潮州市房地产交易所办理了房地产买卖契约鉴证手续。上述《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》签订后，陈金樱、王楚斌向潮州市恒大置业有限公司支付了首期房款269241元。2015年1月9日，陈金樱、王楚斌作为借款人及抵押人，工行潮州分行作为贷款人，潮州市恒大置业有限公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A营字潮恒2014年JX049号），合同约定贷款金额为610000元，贷款用于购买潮州市××桥区金碧路189号潮州恒大城四十三幢1401号房，贷款期限为25年,利率在贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率即基准利率水平上上浮5%，合同还约定借款人以潮州市××桥区金碧路189号潮州恒大城四十三幢1401号房作为抵押；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。上述《个人购房借款/担保合同》签订后，工行潮州分行于2015年1月9日向陈金樱、王楚斌发放了贷款610000元至潮州市恒大置业有限公司账户。上述《个人购房借款/担保合同》（编号A营字潮恒2014年JX049号）签订后，至2016年11月24日止，陈金樱、王楚斌连续违约4期未按合同约定还款。工行潮州分行于2016年10月11日、11月24日两次向潮州市恒大置业有限公司发出《中国工商银行个人违约贷款催收通知书》，要求该公司收到函后督促借款人还款或承担连带保证责任。2016年10月13日、11月29日，潮州市恒大置业有限公司两次向陈金樱发出《还款提示函》，告知截止2016年11月24日其已连续4期未按约定归还银行按揭贷款，且已累计4期以上造成逾期，已构成违约，并告知其未能在约定期限内还款，潮州市恒大置业有限公司有权按照《商品房买卖合同》补充协议的约定进行处理，该《还款提示函》按陈金樱、王楚斌购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出，潮州市恒大置业有限公司发出《还款提示函》后，陈金樱、王楚斌仍没有依约偿还逾期按揭贷款。2016年12月23日，工行潮州分行向潮州市恒大置业有限公司发出《通知书》，宣布潮州市恒大置业有限公司、陈金樱、王楚斌与其签订的《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期，根据其与潮州市恒大置业有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》及《合同法》的有关规定，该行在潮州市恒大置业有限公司账户中扣收陈金樱、王楚斌结欠的贷款本金593325.27元，利息及罚息13160.95元，本息合计606486.22元。2017年1月9日，潮州市恒大置业有限公司向陈金樱、王楚斌发出《合同解除通知书》，告知陈金樱、王楚斌因其严重违约，潮州市恒大置业有限公司根据《合同法》第九十四条第三款的规定解除与其签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，同时告知陈金樱、王楚斌根据合同约定，其向潮州市恒大置业有限公司所交的全部款项不予退还。该《合同解除通知书》于2017年1月13日按陈金樱、王楚斌购房时确认的地址以全球邮政特快专递寄出，2017年1月15日，陈金樱、王楚斌由他人收取了上述邮件。潮州市恒大置业有限公司于2017年4月11日诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：潮州市恒大置业有限公司与陈金樱、王楚斌签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定了双方的权利义务内容，其中补充协议第三条第一款第五项约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”，因该条款系潮州市恒大置业有限公司为了重复使用而预先拟定，没有证据证明系其与陈金樱、王楚斌充分协商的情况下订立，应认定为格式条款，该格式条款对双方各自的违约责任作出了明显不公平的约定，即免除了出卖人潮州市恒大置业有限公司返还购房款的责任，加重了买受人陈金樱、王楚斌的责任。潮州市恒大置业有限公司虽然在《商品房买卖合同》补充协议第十五条“其他约定”中说明其已向购房人解释免除或限制对方责任、权利的内容，购房人进一步予以确认，但该条款仅系格式条款中的一条，潮州市恒大置业有限公司没有提供证据证明其确有采取合理方式就上述事项向购房人解释和平等地进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条或第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本案《商品房买卖合同》补充协议关于免除潮州市恒大置业有限公司退还买受人已付房款的约定无效。潮州市恒大置业有限公司与陈金樱、王楚斌签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》中，除了补充协议中约定“买受人所交的全部款项不予退还”无效外，其他内容系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》自成立时生效，受法律保护。潮州市恒大置业有限公司与陈金樱、王楚斌在上述《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定了合同解除的条件及后果，即在《房地产权证》办理完毕前，陈金樱、王楚斌未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致潮州市恒大置业有限公司承担了保证责任的，潮州市恒大置业有限公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。陈金樱、王楚斌在办理银行按揭贷款手续后，没有按合同约定按时还款，潮州市恒大置业有限公司作为保证人依约向贷款人承担了保证责任，现潮州市恒大置业有限公司按合同约定请求解除《商品房买卖合同》符合合同的约定和法律的规定，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，潮州市恒大置业有限公司与陈金樱、王楚斌签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》已约定买受人确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务，潮州市恒大置业有限公司的《合同解除通知书》于2017年1月13日按陈金樱、王楚斌购房时确认的地址以全球邮政特快专递邮寄出，并于2017年1月15日陈金樱、王楚斌由他人代为收取了该邮件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，现潮州市恒大置业有限公司请求双方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》于2017年1月15日起解除，依法可予支持。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，潮州市恒大置业有限公司尚未交付的房产终止履行，对于已经履行的已付房款问题，由于当事人在本案中没有提出相应的主张，本案对此不作处理，当事人可依法另行主张权利。对于潮州市恒大置业有限公司要求陈金樱、王楚斌协同其办理《商品房买卖合同》（合同编号2014121846453028）的解除手续的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》已解除，而该《商品房买卖合同》已在房管部门进行了鉴证，故潮州市恒大置业有限公司该项诉讼请求，依法可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十四条、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告潮州市恒大置业有限公司与被告陈金樱、王楚斌于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014121846453028）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》自2017年1月15日起解除。二、被告陈金樱、王楚斌应于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告潮州市恒大置业有限公司到房管部门办理《商品房买卖合同》（合同编号2014121846453028）的解除手续。三、驳回原告潮州市恒大置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12592元，由被告陈金樱、王楚斌负担，并应在本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  翁仕芳人民陪审员  翁克亮人民陪审员  陈壮培二〇一七年十二月九日书 记 员  郑 洁