福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0525民初2302号 原告：李永钦，男，1968年1月21日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：李国才，福建李林律师事务所执业律师。 被告：永春万星置业有限公司，住所地永春县桃城镇湖滨路，统一社会信用代码：91350525052323215W。 法定代表人：骆景锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴海莺，福建顺济律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶冰冰，福建顺济律师事务所执业律师。 原告李永钦与被告永春万星置业有限公司（以下简称万星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永钦的委托诉讼代理人李国才，被告万星公司的委托诉讼代理人戴海莺、叶冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永钦向本院提出诉讼请求：1．请求判令万星公司按李永钦和万星公司签订的商品房买卖合同继续履行合同约定的交房义务；2．由万星公司支付从2015年10月1日起至实际交付商品房之日止每日按已付款万分之2.5计算的违约金，至起诉之日的违约金为673154元×0.025%×649天=109219.24元；3．本案的诉讼费用由万星公司承担。案件审理过程中，李永钦变更诉讼请求为：1．由万星公司支付从2015年10月1日起至2017年8月18日止每日按已付款万分之2.5计算的违约金，至起诉之日的违约金为673154元×0.025%×649天=109219.24元；2．本案的诉讼费用由万星公司承担。事实和理由：2014年8月11日，李永钦与万星公司签订商品房买卖合同，万星公司将永春万星电影广场第A幢十层5－1006号商品房卖给李永钦，房价为673154元，李永钦已经付清全部购房款。商品房买卖合同第八条约定，万星公司应于2015年9月30日前，将符合第八条约定条件的商品房交付李永钦使用。根据商品房买卖合同第九条的约定，万星公司应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万星公司按日向李永钦支付已付款万分之一的违约金（该比率应不小于本条（1）项和第七条中的比率），由于第七条1、（2）约定买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金，李永钦依法请求万星公司按日向李永钦支付已付款万分之2.5的违约金。 万星公司辩称：万星公司不存在逾期交房的违约情形，李永钦的相关诉讼请求毫无依据，应予驳回。一、根据《商品房买卖合同》第十八条及其补充协议第五条第二款的约定、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，买受人在要求出卖人交付商品房之前，应先行缴交专项维修资金。本案李永钦作为买受人并未在2015年9月30日前缴交专项维修资金，而是直至2017年8月18日才缴交专项维修资金，逾期缴纳专项维修资金达688天，已构成先行违约，因此万星公司不存在逾期交房的问题。二、《商品房买卖合同》第八条约定万星公司应当在2015年9月30日前交付商品房，但根据合同补充协议第五条第二款、第五款、第六款约定的相关顺延交付条款，万星公司也不存在违约。在本案中，李永钦逾期缴纳公维金，第三方福建翰林人防工程有限公司未按时安装原因引起工程延误9天，中雨以上量级天气123天，台风、风暴天气39天，学校学生考试25个工作日、停水12天、停电3天、因设计变更导致工程施工时间增加的天数不少于142天，上述情形均符合合同约定的顺延情形，应据实顺延。《商品房买卖合同》（含附件）系双方在充分协商、自愿平等的基础上订立的，属于双方的真实意思表示，合法有效，相关顺延交付条款不属于单方免责条款。在合同约定的顺延时间内，发生可顺延工期的情形时，应当再行予以顺延。2016年6月23日，万星公司向李永钦邮寄《延期交房告知函》并告知延期原因，李永钦对此未提出任何异议，应视为李永钦同意延期交房。三、李永钦主张的违约金过高应予调整。1．双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金为万分之一，李永钦主张按万分之2.5没有依据。既然双方明确约定采用万分之“一”的比率，“该比率不小于本条第（1）项和第七条中的比率”的内容并不导致所约定的万分之“一”的比率就此失效，直接适用万分之2.5的比率没有依据。同时万分之“一”的“一”所形成的时间明显迟于“该比率不小于本条第（1）项和第七条中的比率”，应视为买卖双方更新更迟的约定，该内容具有更高的效力，应得到优先的适用。2．李永钦主张的逾期交房违约金过分高于其实际损失，请求法院依法予以减少，以评估为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金（万星公司亦已申请租金鉴定）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、福建省建筑工程竣工验收报告、公维金收据、交房通知公告、钥匙托管协议书真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月11日，李永钦与万星公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定李永钦向万星公司购买位于永春县桃城镇湖滨路永春万星电影广场第A幢十层5－1006号房，该房屋系预售商品房，总金额为673154元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2．详见附件补充协议条款。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条“交接”约定：……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见合同补充协议条款。 另《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条“对合同条款第八条、第十一条补充以下内容”：……2．买受人……应于出卖人发出的交房书面通知中确定的房屋交付日之首日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用，否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务，且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人向买受人发出交房通知书中所确定的房屋交付日首日起由买受人承担。……5．合同第八条不可抗力包括但不限于自然灾害、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府部门验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。……若不可抗力事件，为公众所周知或已经通过相关媒体予以宣传、报道，则出卖人无须承担该项关于“告知”买受人的义务。6．双方同意，如因以下情况导致工程延误的，《商品房买卖合同》中约定的交付使用日期可以据实延期：（1）施工中遇到异常困难和重大技术问题无法及时解决，设计重大变更等因素。（2）因政府政策性原因、非出卖人原因而产生或非出卖人所能控制的时间延误。（3）施工中遇六级以上阵风、台风、降雨量10MM以上的中大雨、暴雨天及其他自然灾害导致工程延误（以永春气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）。（4）非出卖人原因造成的停水、停电等情况所导致的延误，以及为了配合法规、规章和政策、规定等执行或市政的建设所引致的延误。（5）政府公告、通知、命令停工或交通管制、学校学生考试等原因导致延误。（6）其他未尽因素，根据政府相关规定处理。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，讼争房屋所在的“永春万星电影广场”建设工程于2017年4月21日竣工验收合格。2017年8月10日，万星公司在《泉州晚报》刊登“永春万星电影广场交房公告”，通知业主于2017年8月13日至2017年8月15日办理交房手续。李永钦于2017年8月18日实际接收讼争房屋，并于交房前已付清全部购房款。 本案争议焦点：一、诉争房屋是否存在逾期交房的情形；二、如逾期交房，万星公司可据实顺延交付讼争房屋的天数？三、原告主张的违约金是否过高。 1诉争房屋是否存在逾期交房的情形。万星公司主张，根据《住宅专项维修资金管理办法》第13条的规定以及《商品房买卖合同》第十八条、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第五条第二款的约定，李永钦交纳专项维修资金前无权要求万星公司交房，合同约定李永钦应交纳住宅专项维修资金的时间为2015年9月30日前,但原告直至2017年8月18日才缴交专项维修资金，因此万星公司不存在逾期交房的问题。本院认为，本案《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，……于2015年9月30日前缴交……”，但双方在《补充协议》第九条对合同条款第十八条补充约定：“……专项维修资金，应按泉房[2007]175号文规定在房屋交付使用时交清此费用……”。 说明双方当事人在《补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。李永钦于交房的当日交清专项维修资金，符合该约定，不存在逾期交纳专项维修资金的情形。同时，李永钦在合同约定交房期限前业已付清全部购房款。故万星公司主张李永钦逾期交纳专项维修资金、逾期付款可以延期交房的抗辩理由，没有事实依据，不予采纳。 二、万星公司可据实顺延交付讼争房屋的天数？万星公司主张认为，根据讼争合同第八条及附件六《补充协议》第五条、第六条之约定，讼争房屋所在永春万星广场项目可据实延期交房，且在合同约定的顺延时间内，发生可顺延工期的情形时，应当再行予以顺延；万星公司于2016年6月23日向李永钦邮寄《延期交房告知函》，李永钦对此未提出任何异议，应视为其同意延期交房。为证明前述主张，万星公司提交以下证据：1．永春县气象局所出具的2014年、2015年、2016年逐日降水量气象证明,证明因中雨以上降水因素可顺延交房天数；2.永春县防汛办出具的台风、热带风暴天气证明，证明因台风、风暴天气2013年-2017年可顺延交房天数；3．永春县高等学校招生委员、永春第五中学、永春县教育局出具的证明，证明因教育因素可顺延交房天数；后在2017年12月11日第二次开庭时万星公司同意每年因中考因素的可顺延交房天数为3天，因高考因素可顺延交房天数为2天，合计25天；4．永春县自来水公司出具的说明，证明因自来水公司停水因素可顺延交房天数；5．永春县供电有限公司的反馈书，证明因供电公司计划性停电因素导致的可顺延交房天数；6．规划设计变更公示、永春县住房和城乡规划建设局的复函，证明涉案房产因设计变更因素按约定可顺延交房；7．编号：2014-04-09的《工作联系单》、编号：20150908的《工作联系单》、编号：20151003的《工作联系单》，证明因设计变更导致工程施工时间大大增加的具体影响天数；8．《人防设备安装合同》、律师函、邮件回执单，证明第三方违约未按时安装人防设施导致工程延误；9．延期交房告知函EMS快递单，证明万星公司于2016年6月23日向李永钦邮寄《延期交房告知函》并告知延期原因，李永钦无异议。 李永钦抗辩认为，万星公司主张可顺延交付讼争房屋天数的依据不足。对万星公司提交的前述证据质证认为：对证据1、2、4、5永春县气象局所出具的2014年、2015年、2016年逐日降水量气象证明、永春县防汛办出具的台风、热带风暴天气证明、永春县自来水公司出具的说明、永春县供电有限公司的反馈书的真实性均无异议，但无法证明万星公司可以免责，不良天气、停水、停电不属于不可抗力，是可预测的，万星公司在计算施工期限时就应当予以考虑，不应作为可顺延交付房屋的情形，且未提交施工日志和监理日志，证明停工的事实，也未履行因停工在30日内告知的义务；对证据3双方对每年中考3天、高考2天真实性无异议，另李永钦主张每年中考3天、高考2天与本案的关联性由法院认定；对证据6规划设计变更公示、永春县住房和城乡规划建设局的复函的真实性无异议，对万星公司的证明对象不予确认，万星公司为更好销售自行变更户型致使讼争房屋无法按时交付，理应由万星公司承担相应责任。对证据7、8三份《工作联系单》、《人防设备安装合同》、律师函、邮件回执单的真实性有异议，但认为无法达到万星公司的证明目的；对证据9延期交房告知函EMS快递单的真实性有异议，李永钦未收到延期交房告知函，且万星公司也无法提交延期交房通知书的内容，无法证明万星公司可以免责。 本院分析认为，双方签订的讼争合同第八条第4款第2项明确约定遭遇不可抗力时可据实顺延交付讼争房屋，补充协议第五条第5款中约定“若不可抗力事件，为公众所周知或已经通过相关媒体予以宣传、报道，则出卖人无须承担该项关于‘告知’买受人的义务”，上述约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，属合法有效，双方应遵照履行。依据上述约定，本院对万星公司的上述主张具体分析认定如下：1．李永钦对万星公司提交的证据1、2、4、5的真实性无异议，且台风、热带风暴、停水停电等为众所周知的信息，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；2．万星公司提交的规划设计变更、人防安装等证据，本案设计变更、人防安装并非不可预见、不能避免、不能克服的客观情况，万星公司作为涉案楼盘的开发商，对房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的。而补充协议第五条第5款、第6款中约定设计变更、安装延误可据实延期，明显减轻万星公司的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条关于补充协议不得含有减轻或免除涉案合同中约定应当由万星公司承担的责任的约定相悖。故万星公司有关其可在涉案合同约定的基础上，因设计变更、人防安装而顺延交房的主张，不予支持。3.万星公司提交的延期交房告知函EMS快递单，且无论李永钦是否收悉，其仅能证明万星公司告知李永钦将延期交房。因此，本院认定高考和中考期间严格控制环境噪声污染、停水、停电、天气原因均属于万星公司可据实顺延交付房屋的事由，万星公司主张的其他情形，均不可作为顺延交付房屋的事由。根据讼争合同第八条之约定，发生在合同签订后至合同约定交房期限2015年9月30日前的上述可顺延情形，依约可予以抵扣顺延，发生在经顺延后交房日期内的可顺延情形亦可再予以抵扣顺延，其余发生在合同签订前及已逾期交房后的情形，不可抵扣顺延。如前分析，结合万星公司提交的证据1、2、4、5及本院依万星公司申请调取的气象证明，本院认定截止至合同约定的交房日期2015年9月30日前万星公司可据实顺延交付房屋的天数包括：昼夜降雨量超过10mm及台风、热带风暴天气、高考和中考期间环境噪声污染控制、停水、停电共73天，扣除重复情形7天，合计天数为66天。经顺延后，讼争房屋交付时间可顺延至2015年12月5日。在第二、三、四次顺延期间，又有中雨以上天气及台风可顺延6天（扣除重复情形）。综上所述，本院认定万星公司可据实顺延交付讼争房屋的天数为72天，万星公司应于2015年12月11日前向李永钦交付讼争房屋。逾期交房违约金应自2015年12月12日起计至实际接收讼争房屋2017年8月18日止。 3李永钦主张的违约金是否过高。万星公司抗辩认为逾期交房违约金应按讼争房屋同地段同类房屋的租金标准计算，故李永钦主张的逾期交房违约金标准过高，应予以调降；其该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据；讼争合同已明确约定逾期交房违约金的计算方法，万星公司援引此规定，认为应以同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，与该规定明显不符；其次，李永钦因万星公司逾期交房所造成的损失，应当充分考虑其对讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，万星公司将李永钦的损失等同于租金损失，缺乏依据；再次，万星公司作为开发商，因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期交房的情形已经依约免责，逾期交房违约金的计算方法是万星公司在充分考虑工程进度、合同履行能力、逾期交房可能造成的损害后果等基础上确定的。综上分析，对万星公司该项抗辩意见，本院不予采纳，故本案不存在对讼争房屋同地段同类房屋租金价格进行鉴定的必要，万星公司的该项鉴定申请，本院不予准许。关于逾期交房违约金的计算标准问题。现李永钦主张由于《商品房买卖合同》第七条1、（2）约定买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5违约金，故要求逾期交房违约金以每日万分之2.5计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第三十九条(?javascript:SLC(21651,39)?)、第四十条(?javascript:SLC(21651,40)?)的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，且提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款才无效。而本案的双方当事人在《商品房买卖合同》第九条明确约定每日违约金以万分之一计算，并不存在上述情形，故双方当事人明确约定的万星公司需承担的逾期交房的违约责任为按照已付房款的每日万分之一计算违约金，此约定对双方当事人均具有约束力。李永钦主张要求违约金按每日万分之2.5计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因此，根据讼争合同约定，逾期交房违约金应以李永钦已付购房款673154元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年12月12日起至2017年8月18日止，共计616天，即为673154元×0.01%×616天=41466.3元。 综上，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现万星公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。本院对李永钦的诉讼请求，在上述认定范围内予以支持，超出部分因缺乏依据不予支持。万星公司辩称其不存在逾期交房的违约情形等，因缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、永春万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李永钦支付逾期交房违约金41466.3元； 二、驳回李永钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484元，由李永钦负担1540元，永春万星置业有限公司负担944元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  涂劲松 审 判 员  曾琼婷 人民陪审员  郑建强 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  黄芳曼 速 录 员  吕灵敏 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14- -15-