辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0105民初9801号原告：耿阅，女。被告：沈阳市皇姑区城市建设局，住所地沈阳市皇姑区黑龙江街87号。法定代表人：张国利，系该局局长。委托诉讼代理人：李放，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷会博，系北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。被告：中耀房地产开发（沈阳）有限公司，住所地皇姑区黄河北大街56-34号。法定代表人：聂庆庆，系公司总经理。委托诉讼代理人：李雪阳，系辽宁欣合律师事务所律师。原告耿阅诉被告沈阳市皇姑区城市建设局（以下简称区城建局）、中耀房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称中耀公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告耿阅，被告区城建局的委托诉讼代理人李放、谷会博，被告中耀公司的委托诉讼代理人李雪阳均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。耿阅向本院提出诉讼请求：1、要求对楼面顶层防水进行彻底修复，拿出有效合同的维修方案，并做延长保修正式书面承诺。2、对由于房屋质量问题始终不做处理，故意拖延，在此期间而产生的一切费用要负责赔偿。包括物业费5,561元、采暖费3,334元以及房屋无法正常入住、出租、出售的经济损失和精神损失24,000元。3、本案全部诉讼费用及相关费用由以上二名被告承担。4、本人申请保留对诉讼期间所产生的一切损失的追索权力。区城建局辩称，1、作为拆迁人皇姑城建局已按照双方签订的城市房屋拆迁补偿协议的相关约定交付回迁房屋，回迁房屋均验收合格，符合国家相关规范的标准，原告已办理入住手续，现该回迁地区大部分回迁居民已办理完不动产登记证，城建局完成房屋的交付义务。2、皇姑区城建局不是本次诉讼的主体。根据建设工程质量管理条例第41条，在建设工程保修期限范围内，施工单位应该承担保修义务，对赔偿损失应当承担赔偿责任，故原告的房屋应由施工单位来承担，答辩人不是本案诉请的法律主体。3、关于物业费、采暖费不是由我们收取，而由回迁地区的物业管理公司和惠天热电公司分别收取的，原告关于物业费和采暖费的赔偿请求，应向上述单位和采暖单位进行主张，城建局也不是两项费用的承担主体。4、如果原告是以拆迁协议为由起诉城建局，根据现行行政诉讼法规定，不属于民事案件审理范围。中耀公司辩称，1、原告与城建局签订的拆迁安置补偿协议，基于此合同发生纠纷，按法律有关规定，应该属于拆迁补偿合同纠纷，此案由属行政案件，根据沈阳市有关规定，本案应该有和平区法院管辖审理。2、中耀公司不是本案适格主体，我们与原告没有合同关系。原告应该由施工单位进行修理，本案漏列主体，被告应为施工单位。3、原告诉讼请求中法律关系重叠，既有侵权之诉又有合同之诉，从程序上看只能审一个诉。关于采暖费和物业费属于供热和物业纠纷，与本案法律关系重叠，应另案处理。4、我们不同意赔偿，我们没有赔偿的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，原告与被告区城建局签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，约定区城建局对原告原坐落于沈阳市皇姑区香炉山路10-13号333室房屋予以拆迁补偿，并在拆迁范围内提供产权调换房屋一处，差价款于选房之前结清。2013年9月26日，原告与被告区城建局、被告中耀公司、案外人沈阳市皇姑区土地房屋征收管理办公室签订《回迁安置协议书》，明确新安置房屋位于沈阳市皇姑区香炉山路10-6号“航空学院”小区2-18-2（建筑面积65.90平方米，以下简称案涉房屋）。2014年1月3日，区征收办为原告开具“准住通知”，同日，原告交纳物业费、采暖费、垃圾清运费等费用，办理了房屋入住手续。对案涉房屋进行验收过程中，原告发现门厅顶棚漏水，遂登记在房屋验收单上。办理入住手续后，原告未实际入住案涉房屋，2014年4月，由案涉房产所在小区物业服务企业中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司联络施工单位对案涉房屋顶棚漏水、墙面裂缝问题进行了维修，具体维修措施为顶棚局部水泥覆盖，原告表示不同意该维修方案，但维修时原告到场。后原告因房屋漏水问题没有得到解决，多次找二被告要求修房未果，遂起诉至本院。另查，案件审理期间，经办案人汇同当事人共同查看现场，确认以下事实：案涉房屋现未装修(清水房)，为双阳朝向，位于十八层（顶楼），一厨一卫结构，门厅位于北侧（暗厅）。案涉房屋门厅顶棚正中部位大白起皮约1平方米，有洇湿痕迹。东侧南卧室顶棚东北角有两处约0.09平方米的大白洇湿痕迹。经办案人与当事人共同到房顶查看，位于案涉房屋门厅上方部位有该楼宇风机装置，安置在0.5米高的二个女儿墙垛上，二个墙垛下方屋顶地面为水泥铺设，处在屋顶较低位置，地面目测可见裂缝，长度二米左右，并可见水泥修补的痕迹。本院认为，关于本案是否属民事案件受案范围的问题，2017年修正的《中华人民共和国行政诉讼法》规定，公民、法人或者其他组织对征收、征用决定及其补偿决定不服而提起的诉讼，为行政诉讼案件。本案原告与被告区城建局签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，合同首部已注明是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》等规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿产权调换安置达成的协议，被告区城建局是拆迁人，原告为被拆迁人，双方是平等的民事主体。现原、被告间纠纷争议焦点不属对征收、征用决定及其补偿决定不服，而是被拆迁人对拆迁人为其安置的产权调换房屋存在质量问题、不符合合同约定而提起的诉讼，故本案应属民事案件受案范围。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案被告区城建局作为拆迁人，应依合同约定为被拆迁人即原告提供产权调换房屋。关于产权调换房屋的交付条件，虽《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》没有明确约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款有关“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”现原告已履行了《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的全部义务，被告区城建局向原告交付的房屋存在渗漏，原告办理入住时即发现，虽经维修但并未修复，本案审理期间经办案人看现场确认该渗漏仍然存在，应认定为交付的产权调换房屋存在质量问题。案涉房屋系顶楼，屋顶属房屋主体承重结构部分，保修期为五年，现保修期尚未届满，故被告区城建局应承担房屋修复责任。被告中耀公司作为甲方于2013年9月26日在《回迁安置协议书》上盖章，确认自己的拆迁人身份，为债的自愿加入，故被告中耀公司亦应对房屋修复承担连带责任。原告主张延长保修期正式书面承诺问题，其已在房屋保修期内主张权利，经由人民法院裁判后确定义务人履行保修职责至房屋不漏为止，本院对原告该项诉请不予支持。原告主张四年无法入住应赔偿物业费、采暖费以及经济损失和精神损失的问题，原告办理房屋入住手续后，物业费、采暖费为应交纳的费用，现查明案涉房屋仅有门厅顶棚中央约1平方米及东向卧室一角存在小面积渗漏，没有达到房屋存在严重质量问题无法正常居住的程度，故原告未实际入住所发生的费用应由其自行负担。关于精神损失的诉讼请求，原告现未提交能够证明因被告违约行为导致其严重精神损害并应予赔偿的证据，故本院对原告该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市皇姑区城市建设局于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区香炉山路10-6号“航空学院”小区2-18-2（建筑面积65.90平方米）房屋渗漏质量问题予以修复，直至房屋不漏为止；二、被告中耀房地产开发（沈阳）有限公司对前款确定的房屋修复义务承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1,247元，由被告区城建局负担625元，由原告自行负担622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  林雪梅审 判 员  叶 芃人民陪审员  于 飞二〇一七年十二月九日书 记 员  李 丽