贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0103民初5407号原告张继英，女，1931年9月2日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人张旭、张英，贵州钝初律师事务所律师。被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部（以下简称城建指挥部），地址：贵阳市毓秀路。负责人杨德忠。委托代理人胡昂、王斯颖，贵州惟胜道律师事务所律师。被告贵州美盈房地产开发有限公司（以下简称美盈公司），地址：贵阳市延安中路龙泉巷******。法定代表人王东。委托代理人王进，贵州合兴律师事务所律师。原告张继英诉被告城建指挥部房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月26日作出（2013）云民一初字第665号民事判决书。原告不服，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。贵州省贵阳市中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）筑民一终字第524号民事裁定书，裁定案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理，并于2015年12月25日作出（2015）云民一初字第891号民事判决书。原告不服，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。贵州省贵阳市中级人民法院于2016年6月12日作出（2016）黔01民终1679号民事裁定书，裁定案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理。原告的委托代理人张旭、张英，被告城建指挥部的委托代理人胡昂、王斯颖，被告美盈公司的委托代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继英诉称：1995年4月，因老合群路进行城市道路改造拓宽重建，原告与被告签订了经公证的《拆迁房屋产权兑换协议书》，但被告并未按时安置原告。1998年原告与被告签订了《房屋安置补充协议书》，该补充协议约定：被告兑换给原告的安置房改为安置在美盈公司建设的“金华楼”、“宝华楼”，且交房截止日期为1998年12月30日。后直到2001年，被告才通知原告接收安置房，原告只接收了宝华楼房屋，被告还应安置原告金华楼9.83平方米房屋。“金华楼”、“宝华楼”与之前在协议中的约定明显不符：1、《补充协议书》约定的是壹层商场内的营业房，而安置的房屋为地下室，不能经营；2、安置房系用地下停车场违规改建，并不具备消防设施；3、房屋面积小于《补充协议书》约定的面积。遂原告诉至法院，原告原诉请，请求判令：1、判令被告在“金华楼”内安置原告营业房使用面积9.83平方米；2、支付逾期交房违约金3630元（1995年至1998年10月，4400元/平方米×16.5平方米×5%）；3、被告支付安置不足部分9.83平方米的损失169076元（1998年12月至2013年4月止，按每月每平方米100元的标准计算损失）；4、被告为原告办理使用面积为16.5平方米营业安置的房屋产权证；5、诉讼费由被告承担。后在重审期间，原告变更诉请，请求判令：1、被告城建指挥部按照《拆迁房屋产权兑换协议书》的约定就地给予原告合法正规的产权调换门面16.5平方米（使用面积）；2、被告赔偿因长期违约没有安置合法的产权调换房，给原告造成的停业损失413820元（19年×12月×16.5平方米×110元/平方米），并支付停业损失30%的违约金124146元；3、诉讼费由被告承担。案件被第二次发回重审之后，原告变更了诉讼请求，请求判令：1、两被告连带赔偿其安置给原告“金华楼”的门面与周边临街一楼门面的价值差价；2、判令两被告连带赔偿其安置给原告的“金华楼”的门面与周边临街一楼门面16年的租金差价；3、被告一赔偿原告延迟交付“金华楼”门面的违约赔偿金；4、本案的诉讼费、评估费有两被告承担。诉讼过程中由于原告申请对房屋面积进行测绘，特定时间点房屋租金和房屋价值进行司法鉴定，由于客观原因不能鉴定被鉴定机构退回后原告变更了诉讼请求。请求判令：1、被告一采取整改措施完成“金华楼”的竣工验收并投入商业运营;2、被告一赔偿原告延迟交付“金华楼”门面的违约赔偿金2891.12元；3、判令两被告按日连带赔偿原告“金华楼”门面租金损失216091.26元；4、两被告按日连带赔偿原告“金华楼”门面租金的租金利息损失65203.37元；5、本案的诉讼费由两被告承担。被告城建指挥部辩称：原告与被告签订《拆迁房屋产权兑换协议书》和《房屋安置补充协议书》属实，被告已按协议约定交付了宝华楼和金华楼的营业房给原告。原告诉请违约金及损失超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。被告美盈公司辩称：关于安置协议，我公司既不是拆迁人也不是被拆迁人，合同权利义务与我公司无关。我公司是按政府的要求，无偿提供房源，是赠与行为。我公司已交付房屋，已履行完全部义务。请求驳回对我公司的诉讼请求。经审理查明：1995年3月7日，被告城建指挥部经贵阳市政府批准，在贵阳市××至××、××至××以及××路××至××、××至××号进行城市建设。1995年4月14日，原告与被告签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，主要约定“一、规划红线范围内涉及乙方（即原告）产权房屋3间建筑面积42.575平方米（营业房16.5平方米）需拆除……二、甲方（即被告）拆除乙方合群路182号私有房屋……三、甲方以煤矿村5幢B单元4楼5号1套2间建筑面积41.2958平方米与乙方进行产权兑换，在乙方原建筑面积内，甲方按营业房每平方米4400元，住宅每平方米420元建筑造价与乙方旧房价值营业房每平方米2100元，住宅每平方米180元结算，乙方应补甲方44190元……七、在乙方应付的房价款未交清前，按规定不能办理产权登记，待房价款付清后，凭证明函件和本协议到市房屋产权监理处办理产权登记、领证手续。办理产权证件所需税、费由乙方承担……九、乙方同意自行在相宝山周转过渡……十、其他：……3、乙方营业房按图纸位置并按使用面积计算。十一、甲乙双方金额结算后，乙方应补给甲方人民币31785元……”《拆迁房屋产权兑换协议书》于1995年4月21日经贵阳市公证处公证。1998年10月14日，原、被告签订《营业房安置补充协议》，主要约定：“甲方（被告）将美盈宝华楼集贸市场二楼297号（1.98×1.78）299号（1.78×1.78）贰间独立铺面6.67净使用面积安置乙方（原告）。按双方协商公摊面积暂定为32%，故结算面积暂定6.67×1.32=8.8平方米。乙方原拆迁协议面积为16.5平方米，16.5-8.8=7.7平方米，按上式计算所欠乙方的面积，在美盈金华楼内协调安置乙方（位置见附图）……如在98年12月31日不能交房给乙方，每超期一天，按万分之五罚违约金，但不得超过总金额的百分之五……”2000年原告领取了宝华楼营业房。被告称已将金华楼营业房交付原告，原告对此予以否认，被告未提供足够证据予以证明。诉讼中，原告主张其所领营业房不符合补充协议书的约定，认为被告交付的安置房系用地下停车场违规改建，且不具备消防设施，安置房面积小于补充协议约定的面积。被告提供的《建设工程规划许可证（副本）》中“规划许可证副本申请表”载明：宝华楼建设项目内容为集贸市场、住宅；金华楼建设项目内容为商场、住宅。2000年5月26日，被告在《贵阳晚报》上刊登《拆迁安置通知》，内容为：“凡安置在美盈金华楼底层商场来领钥匙的拆迁安置户，请于6月10日前到云岩区城建指挥部办理相关安置手续，领取钥匙，逾期不办者，后果自负。”2012年4月9日被告在《贵阳晚报》刊登《通知》，内容主要为安置在美盈金华楼一层商场的拆迁安置户，请于4月30日前到城建指挥部办理产权手续。另，原告从上世纪九十年代开始，一直在找被告以及相关部门反映情况，主张权利。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告城建指挥部作为拆迁人应当按照《拆迁房屋产权兑换协议书》及《房屋安置补充协议书》的约定向原告安置房屋，如违反合同约定应当承担相应的违约责任。城建指挥部安置给原告的房屋应当取得相应的证明文件（例如：规划许可证、竣工验收合格证，消防验收合格证等一系列证明文件并具备办理产权登记的条件。），否则城建指挥部就没有全面履行自己的义务，应当继续履行和赔偿损失。在庭审中合议庭将安置房是否符合竣工验收条件的举证责任分配给拆迁安置方城建指挥部，其在指定的期间内未能举证证实，故原告要求城建指挥部办理“金华楼”竣工验收的诉请予法有据本院予以支持。关于原告要求城建指挥部支付延迟交房赔偿金2891.12元的诉请（按照房屋成本价4400元乘以面积7.7平方米为基数，按照银行贷款年利率6%的标准计算，计算时间先从1998年12月31日计算至2000年5月26日被告在《贵阳晚报》刊登《拆迁安置通知》止），经本院查明城建指挥部确实存在延迟交房的情况，时间从1998年12月31日至2000年5月26日，城建指挥部理应赔偿原告延迟交房违约金。《拆迁房屋产权兑换协议书》及《房屋安置补充协议书》未对延迟交房的违约责任进行明确约定，参照原告主张按已交房款（房屋成本价4400元乘以面积7.7平方米为基数）按照年利率6%的标准计算延迟交房违约金并无不当，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告以安置房未办理竣工验收合格证为由要求二被告赔偿全额租金损失及租金利息损失的诉请，原告于2000年5月26日收房并一直占有使用至今，又主张全额租金损失及租金利息损失理由明显不当。城建指挥部作为拆迁人安置原告的房屋应当取得相应的证明文件，从本案来看“金华楼”尚未取得竣工验收合格证，城建指挥部未能全面履行合同义务，不仅要继续办理竣工验收，同时也要对原告的损失进行赔偿。城建指挥部安置原告的“金华楼”未取得竣工验收，实际造成原告的安置房商业价值的贬损，对安置房屋贬损部分价值理应赔偿，由于原被告未能提供相应证据证实安置房贬损部分的价值，如以原告未能举证证实贬损价值就不让城建指挥部赔偿损失就会显失公平，造成事实上的不公。本院酌情处理对城建指挥部未能全面履行合同义务，由城建指挥部按照每平米3000元的标准一次性赔偿原告损失（3000乘以7.7平方米）23100元。关于被告美盈公司是否承担赔偿责任的问题，《拆迁房屋产权兑换协议书》、《营业房安置补充协议》是城建指挥部与原告所签订，美盈公司不是合同相对方不受约束，也没有美盈公司安置原告的合同条款，故美盈公司不应承担安置责任和赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起九十日内办理“金华楼”的竣工验收合格证；二、被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起十日内赔偿原告张继英延迟交房违约金人民币2891.12元；三、被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告张继英安置房损失人民币23100元；四、驳回原告张继英其余诉讼请求。案件受理费9180元，免予交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王先伟审 判 员  杨嘉慧代理审判员  班亚飞二〇一七年十二月二十九日书 记 员  甘 露