广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初2263号原告：冼启微，女，1983年4月6日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：梁凤娜、冯媚婷，广东侨英律师事务所律师。被告：肇庆市高要区驰润房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区蛟塘镇圩镇育才路（李飞龙商住楼），统一社会信用代码91441283053785729K。法定代表人：钟文雄，该公司执行董事。原告冼启微诉被告肇庆市高要区驰润房地产开发有限公司（以下简称驰润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冼启微的委托诉讼代理人梁凤娜、冯媚婷，被告驰润公司的法定代表人钟文雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冼启微向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金14854.25元（按照已交付房款306906元的万分之一按日计算，从2016年6月1日起计至商品房办理了工程竣工验收备案手续之日止，暂计至2017年9月30日）；2.被告向原告支付逾期办理《不动产权证》违约金14117.68元（按照已交付房款306906元的万分之五按日计算，从2017年7月1日起计至交付《不动产权证》之日止，暂计至2017年9月30日）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的名为尚德家园商品房一套，商品房的房号、面积及价格详见合同约定。双方还约定被告于2016年5月31日前将验收合格且经当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约履行了给付房价款及合同约定的全部义务，但被告却未能依约完成商品房验收及竣工验收备案手续。因此，被告的行为已构成违约，应按合同的约定向原告承担违约责任，且逾期交楼违约金应计算至商品房办理了工程竣工验收备案手续之日止。另，被告又于2016年11月17日出具《承诺书》，承诺于2017年6月30日前为原告办理《不动产权证》，但被告至今仍未能依约交付《不动产权证》，应承担违约责任。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告驰润公司辩称，一、被告已按《商品房买卖合同》约定的时间交楼，不存在逾期交楼的违约责任。按照《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，实际上，该商品房已于2016年5月17日取得肇庆市城乡规划局核发的证号为“肇规建验证高字[2016]第122号”《建设工程竣工规划验收合格证》，商品房在约定时间内符合交楼条件。实际上，被告于2016年5月31日前通知了全体业主办理收楼手续，大部分业主已于2016年5月31日前办理了收楼手续。原告于2015年7月29日缴交了住宅专项维修资金和2015年7-12月份半年物业管理费，并于2015年7月29日签署了《收楼确认单》收了楼，所以，被告不存在逾期交楼违约情况。二、被告不存在逾期办理《不动产权证》的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条及《附件四：合同补充协议》第四条明确约定，办理产权证的“规定期限”是指：该幢楼宇单体验收且买受人已按本合同约定缴付办证税费及提供完整相关资料之日起一年内。被告于2016年11月17日出具《承诺书》，承诺于2017年6月30日前办理《不动产权证》，但由于原告并未按照被告的要求及时提交办证相关资料，部分资料原告于2017年12月5日才提交，所以导致不能及时办理《不动产权证》的责任在于原告，被告不存在逾期办理《不动产权证》的违约责任。综上所述，被告不存在逾期交楼和逾期办理《不动产权证》的违约责任，请求法院查清事实后依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：冼启微（买受人）与驰润公司（出卖人，原高要市驰润房地产开发有限公司）于2014年2月26日签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定，买受人向出卖人购买位于肇庆市××区××镇××路××房××套预售商品房，购房总价款为306906元。合同第八条交付期限第一款约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……4、该商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，由出卖人与买受人协商办理房地产权属证书的时间。注：补充条款约定见《附件四：合同补充协议》第四点。双方在《附件四：合同补充协议》的第四点约定：合同第十五条“关于产权登记的约定”补充条款如下：“规定期限”是指：该幢楼宇单体验收且买受人已按本合同约定缴付办证税费及提供完整相关资料之日起一年内。买受人必须交清所有款项(包括办证税费)后，出卖人方可代买受人办理房地产权属证书，如因非出卖人责任导致不能为买受人办理房地产权属证书的与出卖人无关。“非出卖人责任”包括：……买受人原因（买受人未能及时按出卖人要求缴付办证税费及提供完整相关资料等）等非出卖人责任。合同签订后，冼启微已在2014年6月前向驰润公司支付了全部购房款306906元以及向税务部门缴交了购房契税。2015年7月29日，冼启微在驰润公司出具的《收楼确认单》上签名，双方办理了房屋交接手续，驰润公司已于当日将案涉商品房交付给冼启微使用。2016年11月17日，驰润公司作为承诺方在一份《承诺书》上签章，该《承诺书》主要内容为：“承诺方就位于肇庆市高要区蛟塘镇圩镇育才路的尚德家园商品房向业主交楼后未提供正式的供电用电方式且未办理好《不动产权证》事宜作出如下承诺：……②承诺方应在2017年6月30日前为各业主办理好《不动产权证》。……⑥业主有权保留对承诺方违反购房合同的第八条、第九条、第十五条条约的追讨权利。⑦如承诺方不能在本协议约定的期限内帮业主取得《不动产权证》的，业主有权向开发商追讨各业主支付房款价的万分之五的违约金（按日计算）。⑧本承诺书一式两份，相关业主一份，蛟塘司法所留存一份，自承诺方签名盖章后生效……”。另查明，驰润公司作为建设单位开发建设的“尚德家园商住小区”商品楼已于2017年9月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格，于2017年9月27日办理了工程竣工验收备案手续。驰润公司向本院举证提交一份“尚德家园购房客户资料提交确认表”，拟证明冼启微于2017年12月5日才向其提交办证所需的以下材料：①身份证复印件、②委托书、③房屋所有权转移登记申请书、④肇庆市不动产登记申请书。冼启微对该表上其本人的签名的真实性无异议，但否认上面的提交时间系其所写。案涉商品房至今尚未取得房屋权属证书。本院认为，原告冼启微与被告驰润公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。本案的争议焦点为：一、驰润公司应否承担逾期交楼的违约责任问题；二、驰润公司应否承担逾期办证的违约责任问题。关于焦点一。冼启微和驰润公司双方约定驰润公司应在2016年5月31日前将案涉商品房交给冼启微，案涉商品房于2017年9月27日进行竣工验收备案，而冼启微于2015年7月29日已经收楼，虽然驰润公司交付时案涉房屋工程尚未办理工程竣工验收备案手续，但是冼启微同意按照现状接受商品房已经收楼的，推定冼启微收楼时知道或应当知道案涉商品房是否符合交付条件以及免除驰润公司逾期交楼的责任。鉴于案涉房屋最后已经办理工程竣工验收备案手续，具备了交付条件，冼启微接受房屋后又以房屋不具备交付条件为由要求驰润公司承担逾期交楼的违约责任，理据不足，应予驳回。驰润公司应支付的逾期交楼违约金应计算至冼启微实际接收案涉商品房之日止，而冼启微已于合同约定的交楼日期前收楼，故对冼启微要求驰润公司支付逾期交楼违约金的诉请，本院不予支持。二、关于焦点二。驰润公司在《承诺书》中承诺在2017年6月30日前为各业主办理好《不动产权证》，如不能在该约定的期限内帮业主取得《不动产权证》的，业主有权向开发商追讨各业主支付房款价的万分之五的违约金（按日计算），该《承诺书》是双方当事人对办证期限和逾期办证违约责任的最新约定，已变更了此前双方对相关事项的约定内容，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。驰润公司应按其承诺的内容履行义务和承担违约责任。驰润公司未能在2017年6月30日前为各已交楼的业主办好房屋权属证书的，应依约承担逾期办证的违约责任。驰润公司辩解认为，因为冼启微没有按照其要求提供办证相关资料，部分资料于2017年12月5日提供才导致逾期办证，逾期办证的责任在于冼启微而不在于驰润公司。对于驰润公司该辩解意见，本院认为，第一，根据双方在合同的约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因出卖人自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的，应承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人须能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，才不承担逾期办证的违约责任。本案中双方签订的合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。驰润公司没有证据证明在商品房交付后在其承诺的2017年6月30日前，已将应由其提供的办证资料交给相关政府主管部门以及案涉商品房已具备办证条件，以证明其在办理房屋权属证书的过程中没有违约。第二，驰润公司主张冼启微未按照其要求及时提供办证的相关资料为①身份证复印件、②委托书、③房屋所有权转移登记申请书、④肇庆市不动产登记申请书，上述资料除身份证复印件外，其余均为可在产权登记机关领取的书状类文件，上述的资料均无需花时间准备或难以提供，驰润公司没有证据证明其在2017年6月30日前曾要求冼启微提供上述资料而冼启微没有按其要求提供，故其主张冼启微没有及时提供办证资料的依据不足。事实上，案涉商品房直到2017年9月25日才竣工验收合格，2017年9月27日才办理竣工验收备案登记手续。驰润公司没有证据证明案涉商品房何时具备办证条件，也没有证据证明其将已具备办证条件的事实告知各业主，故对驰润公司该答辩意见，本院不予采信。冼启微未能在驰润公司承诺的2017年6月30日前取得房屋权属证书，驰润公司应承担逾期办证的违约责任。驰润公司应自2017年7月1日起至产权登记机关核发案涉商品房权属证书之日止，按日向冼启微支付已交付房价款306906元的万分之五的逾期办证违约金，冼启微诉请暂计至2017年9月30日驰润公司应支付的逾期办证违约金计算为14117.68元（306906元×日万分之五×92天），本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告肇庆市高要区驰润房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金14117.68元给原告冼启微（该违约金自2017年7月1日起暂计至2017年9月30日，2017年10月1日起的违约金按已交房价款306906元的日万分之五标准计算至产权登记机关核发案涉商品房权属证书之日止）。二、驳回原告冼启微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，由原告冼启微负担134元，被告肇庆市高要区驰润房地产开发有限公司负担128元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赖小桃二〇一七年十二月二十五日书记员  黄柳青