三亚市城郊人民法院民事判决书(2017)琼0271民初3216号原告:龙代军，男，1968年2月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住贵州省贵州市。委托诉讼代理人：张学，四川旭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖德刚，四川旭辉律师事务所律师。被告：三亚万盛缘房产投资咨询有限公司。住所地：三亚市凤凰路瑞海花园****。法定代表人：徐广才，该公司总经理。被告：邱如茂，男，1955年4月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省三亚市。委托诉讼代理人：韩俊忠，男，1946年2月3日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住四川省乐山市。原告龙代军诉被告三亚万盛缘房产投资咨询有限公司（以下简称万盛缘公司）、被告邱如茂房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月11日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙代军的委托诉讼代理人张学、赖德刚，被告邱如茂的委托诉讼代理人韩俊忠到庭参加了诉讼。被告万盛缘公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙代军向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的《合同》无效；二、判令被告返还原告购房款365000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月2日，原告龙代军与被告三亚万盛缘公司、邱如茂签订三方合同，签约后，原告龙代军付清了365000元房款。根据"房地一体"原则，售房者必须要有土地的合法使用权证。在签订合同之前，被告万盛缘公司向原告龙代军出示了2011年9月27日授权委托书一份，委托书记载："特此委托三亚万盛缘房产咨询有限公司作为我的代理人，代表我办理签署《回迁房所有权证》的相关事宜（并将本人名章一枚授权给被委托人使用），对于委托人在办理上述事项过程中所签署的二方协议，我予以认可。"这份书面授权委托书，使原告龙代军坚信：所购房屋是具有合法土地使用权证书的，被告万盛缘公司实际上是被告邱如茂的代理人，同被告万盛缘公司的购房关系，实质上就是与被告邱如茂的购房关系。本案两被告从法律认定上讲，至少是连带责任关系，谁都不能逃脱责任。原定合同时，第一被告和第二被告都承诺，房屋能够使用70年，也写进了合同。谁料还没住上三年，就要被拆迁，甚至还成了违法建筑，不给任何补偿。原告收入不高，所付购房款是几十年积累起来的血汗钱，不给任何补偿或赔付，不仅于情于理说不过，更重要的是，对宪法第十三条赋予公民的私人的合法的私有财产不受侵犯的粗暴践踏。如果法院认定三方合同为无效，其过错责任也在于两被告，原告是无辜的受害者。依照法律无效合同返还原则，被告不仅应当退还原告全部购房款，而且还应当赔偿其过错给原告造成的损失。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告万盛缘公司未作答辩。被告邱如茂辩称：万盛缘公司才是合同主体，被告邱如茂不是合同的主体，不是适格被告，原告要求被告承担责任没有事实及法律依据。回迁证书、补充协议很明确，合同双方是原告和万盛缘，被告邱如茂只是土地方。只是要求协助办理产权而已。被告认可委托书的内容，但与被告无关，原告主张合同无效，那委托书就是虚假的，就是谁卖房就找谁。原告龙代军围绕诉讼请求提供的证据有：回迁房所有权证书、收款收据、宅基地证明书、邱如茂授权委托书；被告三亚万盛缘公司未提交证据。被告邱如茂提供了合作建楼协议书。本院经审理认定如下事实：2010年4月20日，被告邱如茂与被告万盛缘公司代表姚永启签订了一份《合作建楼协议书》，约定：一、被告邱如茂在自有的约1600平方米宅基地上和被告万盛缘公司共同开发建设，所建房屋双方各分得50%；工程竣工后，被告邱如茂所分得的房屋除自用的五套外，其余部分按建筑面积每平方米5500元全部转让给被告万盛缘公司，转让合同签订后一个月内把房款结清。工程竣工后，2014年12月2日，原告龙代军作为乙方与被告三亚万盛缘公司作为甲方，被告邱如茂作为丙方，签订一份《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》，约定：一、由甲乙双方及宅基地拥有人三方在平等、自愿，双方协商一致的基础上共同签订此证书合同；二、由甲方先期出资承担本项目宅基地范围原有住宅拆除及新建施工所需一切费用，本项目住宅楼交付使用后除丙方回迁自住以外的剩余房产按单套建筑面积的开发费用由乙方交齐后，房屋所有权归乙方所有。该块地用途为宅基地住宅使用地，项目用地及地上建筑物使用年限为70年，自2010年4月20日起至2080年4月19日止，项目名称为万盛缘海景度假公寓；三、根据乙方申请，甲方、丙方同意乙方参加建房，房产为万盛缘海景度假公寓中的A栋六层西向626号房；四、乙方出资的房产按建筑面积计算，开发费用按建筑面积分摊，该房单价为5177.3元/平方米，建筑面积为70.5平方米，总房款365000元；五、乙方支付合作建房款后，甲方开具全款专用收据，并签署《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》的合同；六、甲方于2014年12月2日前将该房交付给乙方使用；本合同证书一式两份，甲乙双方各执一份，丙方作为见证方，但邱如茂并未在该合同上签名。合同还约定了其他事项。协议签订后原告龙代军向被告万盛缘公司支付了购房款365000元，被告万盛缘公司向原告龙代军出具了收款收据。被告万盛缘公司将房屋交付原告龙代军使用。2017年4月，涉案房屋因没有规划报建手续，已被三亚市政府相关部门予以拆除。2017年4月11日，原告龙代军诉至本院，请求判如所请。另查明，诉讼中，原告龙代军提交了被告邱如茂于2011年9月27日出具的一份"授权委托书"，该授权委托书载明：本人因事情繁多，不能及时协助办理万盛缘海景公寓《回迁房所有权证》的相关事宜，特此委托被告万盛缘公司作为被告邱如茂的代理人，代表被告邱如茂办理签署《回迁房所有权证》的相关事宜（并将本人名章一枚授权给被委托人使用），对于委托人在办理上述事项过程中所签署的三方协议，被告邱如茂予以认可"，原告龙代军据此主张原告龙代军与被告邱如茂、被告万盛缘公司共同构成合同关系，被告邱如茂应当承担合同责任。被告邱如茂则表示其不是合同当事人，出具该授权书只是为了协助办理产权，其并未收到原告龙代军支付的购房款。涉案房屋系利用三亚市天涯区海坡村农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。原告龙代军并不是三亚市天涯区海坡村的集体经济组织成员。以上事实有回迁房所有权证书、收款收据、宅基地证明书、邱如茂授权委托书、合作建楼协议书及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告龙代军与被告万盛缘公司签订的《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》，从其内容来看，名为合作建房，实际上是房屋买卖合同，即系被告万盛缘公司将其与被告邱如茂合作建房所取得的房屋出卖给原告龙代军。因涉案买卖的房屋没有相关规划报建手续、没有相关产权证明，原告龙代军亦不是三亚市天涯区海坡村的集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，被告万盛缘公司依无效合同取得的购房款365000元应返还给原告龙代军。原告龙代军诉求被告万盛缘公司返还购房款365000元，本院予以支持。关于被告邱如茂是否是适格被告，应否承担合同责任的问题。虽然被告邱如茂出具了授权委托书，但从本案的事实及原告龙代军与被告万盛缘公司签订的《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》约定的内容来看，被告邱如茂是土地方，只是见证原告龙代军与被告万盛缘之间的房屋买卖关系，且被告邱如茂未在三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书上签名，被告邱如茂并不是合同的主体，且其并没有依该合同取得财产，故原告龙代军诉求被告邱如茂与被告万盛缘共同承担返还购房款的责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定,判决如下:一、确认原告龙代军与被告三亚万盛缘房产投资咨询有限公司于2014年12月2日签订的《三亚万盛缘海景度假公寓回迁房所有权证书》无效；二、被告三亚万盛缘房产投资咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告龙代军返还购房款365000元；三、驳回原告龙代军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6775元（原告已预缴）,由被告三亚万盛缘房产投资咨询有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 沈相法审 判 员 谢亚琼人民陪审员 李龙江 二O一七年十二月十三日书 记 员 唐东阳附相关法律规定:中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。