上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终13560号上诉人（原审被告、反诉原告）：项卫松，男，1979年2月9日生，汉族，住浙江省象山县。委托诉讼代理人：王建定，男，1957年2月23日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海国泰陶瓷有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇航南公路2385号。法定代表人：潘国凡，董事长。委托诉讼代理人：李德兴，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。上诉人项卫松因与被上诉人上海国泰陶瓷有限公司（以下简称国泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初8310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人项卫松上诉请求：请求撤销一审判决第五项和第六项，依法改判上诉人不支付逾期付款利息和违约金，并支持上诉人一审反诉请求第二项关于被上诉人支付上诉人租赁期间投入的设备、装修等费用965,000元（人民币，币种下同）的诉求。事实和理由：国泰公司擅自将酒店停车场改造种植苗木，导致酒店停车位严重不足，造成酒店经营困难，并最终被迫停止营业，租赁合同解除的责任在国泰公司，系国泰公司对项卫松严重违约，故项卫松不应承担违约责任，国泰公司应向项卫松承担违约责任。被上诉人国泰公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。国泰公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除国泰公司与项卫松之间的房屋租赁合同，项卫松归还房屋；2、项卫松支付欠缴的租金78,900元；3、项卫松支付占有使用费（自2017年1月20日始至判决生效日止，按每天986元计算）；4、项卫松支付拖欠租金利息损失4,615元并赔偿未履行租金216,000元；5、项卫松支付拖欠水电费22,141元、隔油池费6,500元、国泰公司垫付电话费、税费等3,281.47元。项卫松向一审法院提出反诉，请求判令：1、解除国泰公司与项卫松之间的房屋租赁合同；2、国泰公司支付项卫松租赁期间投入的设备、装修等费用965,000元；3、国泰公司支付项卫松酒店消费签单费用17,290元。一审法院认定事实如下：坐落于上海市奉贤区XX公路XX号房屋登记所有权人为国泰公司。2015年11月1日，国泰公司与项卫松签订《租赁合同》约定，项卫松租赁国泰公司坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号房屋，建筑面积1,380平方米（其中有证面积1,040平方米），经营用途为餐饮酒店。租赁期限从2015年11月1日至2018年10月30日止。2015年11月1日至2016年10月30日年租金为300,000元，2016年11月1日至2018年10月30日年租金为360,000元。先付后用。2015年11月1日至2016年10月30日租金于2015年11月1日前付清，后每年11月1日、4月30日之前提前15天分两次各半付清。如果逾期不支付，每逾期一天按日万分之五计算偿付利息损失。如超过15天还未付清到期房租，国泰公司有权单方解除合同并收回房屋。合同签订后，项卫松交付国泰公司100,000元保证金。还约定，国泰公司只作为出租房屋，项卫松在经营中产生的一切费用和债权债务由其自负（水电、煤气、物业管理费及发生的税金等）。项卫松逾期付款等均视为违约，国泰公司有权要求项卫松承担本合同未履行总额的30%补偿给国泰公司，且项卫松无权收回保证金。合同履行期内发生的动迁补偿款，房屋、装修、土地、树木部分归国泰公司，项卫松无权分享。嗣后，项卫松于2015年10月19日交付国泰公司保证金100,000元，10月22日交付国泰公司150,000元，并开展了经营活动。2016年5月1日，项卫松出具《证明》言明，原支付的合同保证金100,000元，由于本人资金困难故已抵充2016年5至10月房屋租金。2016年10月19日，项卫松支付国泰公司租金35,000元，国泰公司消费餐饮费15,000元冲抵租金。2016年12月7日，项卫松向国泰公司发送《沟通函》言明，其进行了重新改造，投入百余万元。但9月底，国泰公司在停车场种植大量树木，导致停车位不足，造成经营困难，要求停车场恢复原样。2017年1月19日，国泰公司向项卫松发送《解除合同告知书》言明收到项卫松《沟通函》告知，国泰公司与项卫松仅签订房屋租赁，没有包括场地，场地使用问题出租人已经妥善解决。依照合同约定，2016年10月15日前付清2016年度半年租金180,000元，但项卫松拖欠至今。故自即日起合同解除。2017年2月28日，项卫松弟弟项某出具证明，言明11月至2月四个月水电费未付。一审庭审中，国泰公司与项卫松确认双方合同于2017年1月19日解除，项卫松于2017年2月18日交还钥匙；主楼后连着的平顶房屋系无证的；国泰公司为项卫松垫付水电费22,141元、排污费1,470元、税金803.05元、电信费608.42元。项卫松认为，国泰公司自2016年10月底把停车场作为他用，导致进酒店吃饭车辆停车困难，致使合同无法履行，故其未交租金。国泰公司坚持，用停车场堆放树木是在2016年12月初，一周后就搬走了。一审诉讼过程中，国泰公司确认在项卫松酒店消费14,841元，愿意在本案中予以抵扣。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。国泰公司与项卫松签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守，但其中涉及平顶房屋部分未取得建设工程规划许可证，租赁标的物不合法，故本案所涉《租赁合同》中无证部分面积所涉合同无效，其余有证部分均有效。关于租金及占有使用费的计算，一审法院参照合同约定年租金，以无证面积与有证面积的比例计算，有效部分租金为每年271,304元、无证部分占有使用费为88,696元。国泰公司与项卫松确认，涉案有效部分合同在2017年1月19日解除，房屋在2017年2月18日交还国泰公司，一审法院予以确认。本案争议焦点在于谁的违约行为致使合同无法履行。项卫松辩称，由于国泰公司在场地种树导致无法使用场地，致使合同无法履行。但一审法院认为，首先，关于国泰公司占用场地的时间，国泰公司与项卫松各执一词，项卫松在一审第一次庭审时陈述10月底占用，一审第二次庭审又陈述9月开始占用，双方均无充分证据予以证明。即使按项卫松庭审陈述，10月底场地被占用，但项卫松应支付半年租金的时间在2016年10月15日前，而项卫松沟通函出具在12月，故项卫松以此拒付租金，于法无据；其次，涉案场地并非本案租赁范畴，项卫松以妨碍停车为由要求不付租金，于理不合。综上，一审法院认为，涉案有效部分合同，因项卫松未按约支付租金，国泰公司依照合同约定行使解除权而解除，项卫松应承担相应违约责任。关于欠缴租金，一审法院计算至解除日止，为58,721元、无效部分的占有使用费及合同解除日至房屋交还日，计算为47,800元。国泰公司还要项卫松支付以本金78,900元计算，自2016年11月1日至2017年2月27日止的逾期付款利息损失，但有效部分合同于2017年1月19日解除，故应按合同有效部分计算至合同解除日止，一审法院计算为2,319元。对于国泰公司还要求项卫松偿付违约金，一审法院酌情调整为70,000元。对于拖欠的水电费、电话费、税金等，项卫松予以认可，一审法院予以确认。国泰公司还要项卫松支付隔油池费，鉴于合同没有约定，且改造在国泰公司房屋内，对于该笔费用，一审法院难以支持。项卫松要求国泰公司支付装修费的损失，于法无据，一审法院难以支持。对于项卫松还要求国泰公司抵扣消费费用，国泰公司同意抵扣，一审法院予以认可。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、确认国泰公司与项卫松于2015年11月1日签订的《租赁合同》中无证面积为340平米合同部分无效；二、确认国泰公司与项卫松于2015年11月1日签订的《租赁合同》中有证面积为1,040平方米的合同于2017年1月19日解除；三、项卫松于判决生效之日起十日内支付国泰公司欠付租金及占有使用费人民币106,521元；四、项卫松于判决生效之日起十日内支付国泰公司垫付水电费、电信费、税费等人民币25,022.47元；五、项卫松于判决生效之日起十日内支付国泰公司逾期付款利息人民币2,319元；六、项卫松于判决生效之日起十日内支付国泰公司违约金人民币70,000元；七、国泰公司支付项卫松餐饮费人民币14,841元；八、驳回国泰公司其余本诉诉讼请求；九、驳回项卫松其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币3,111元，一审反诉案件受理费人民币6,725元，由国泰公司负担1,555.5元，项卫松负担8,280.5元。二审中，上诉人申请证人张某和戚某出庭作证并递交书面证词，证人张某陈述：国泰公司于2016年10月中旬在涉案酒店内停车场大面积种树植草，约占停车场面积的三分之一至二分之一，造成停车场拥堵，严重影响酒店的正常经营；证人戚某陈述：国泰公司于2016年10月中旬在涉案酒店内停车场种树花木，约占停车场面积的四分之一，造成停车场拥堵，严重影响酒店的正常经营。被上诉人国泰公司认为证人证言不属于新证据，不予质证；且证人张某系上诉人供应商、证人戚某系上诉人朋友，均存在利害关系，亦不应被采信。上诉人对证言内容予以认可，认为能够证明酒店停车场被国泰公司种植的苗木占用，并严重影响酒店经营。本院认为：根据当事人在一审中的陈述和举证、质证、辩论情况，双方对占用停车场一节事实各执一词且存在争议，构成一审法庭调查和辩论的一项重要内容，上诉人以是否占用停车场并非一审争议焦点作为其逾期提供证据的理由，不能成立；且被上诉人亦对上诉人逾期提供证据提出异议，据此，本院对于上诉人在二审中提供的证人证言不予采纳。被上诉人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张国泰公司擅自在酒店停车场种植苗木的行为导致酒店停车位严重不足，造成酒店经营困难并最终被迫停止营业，租赁合同解除的违约责任在国泰公司，但上诉人并未提供充分、有效证据证明占用酒店停车场与酒店经营困难直至停止营业之间存在直接因果关系，不能证明合同解除的违约责任在国泰公司；上诉人也未能提供充分、有效证据证明其所主张的租赁期间投入设备、装修等费用965,000元的客观真实性；相反，上诉人在出具给被上诉人的落款日期为2016年5月1日的《证明》中明确提到因资金困难要求将租赁合同中的保证金抵冲租金。据此，基于双方当事人的举证和质证情况，考虑到项卫松的违约情节，一审法院判决支持被上诉人逾期付款利息2,319元并酌情调整违约金为70,000元以及驳回上诉人要求被上诉人支付租赁期间投入的设备、装修等费用965,000元的诉请，并无不当。综上所述，上诉人项卫松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,608元，由上诉人项卫松负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 任文风审判员 李 兴二〇一七年十二月二十二日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；