贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0303民初4917号原告：陈小刚，女，1961年12月20日出生，现住遵义市汇川区。被告：廖开毅，女，1965年6月27日出生，现住遵义市播州区。原告陈小刚与被告廖开毅返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小刚、被告廖开毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告廖开毅私自搬进我经中介第三人吴洋租给第三人王兴会位于上海路××房××单元701住房，强占20个月之久，每月房租2000元共计4万元整。二、依法判令被告廖开毅私自搬进我住房损坏家中财产壹万伍仟元整。三、依法判令我找被告协商搬出我住房时，被告损坏我项链壹仟捌佰捌拾元整。四、依法判令被告私自搬进我住房欠的电费、水费、物管费共计128元整。五、依法判令被告廖开毅立即搬出我的合法私人住房。六、本案的诉讼费依法由被告全部承担。事实及理由：原、被告双方经人介绍认识。2015年5月，原告将自有的位于上海路××房××单元701号房屋出租给第三人王兴会，同时因需资金想出售该房屋。2016年3月20日，在陪同原告前往上海路××房××单元701号房屋看房期间，被告提出要在该房屋居住，原告不同意。2016年4月3日原告出差回来后，得知被告廖开毅已私自搬进上述房屋，在交涉过程中，被告提出要购买该房屋，于是原告要求被告先交定金。后，被告廖开毅分几次共交28300元，原告告知被告15天内准备15万首付，并约定2016年9月22日办理过户手续。但被告说没有钱，后经双方协商每月租金为2000元。现被告已居住19个月之久，且被告在居住期间损坏了家中的空调、沙发等家具、家电，共计45000元整。被告在房东不知情的情况下，搬进原告出租给第三人王兴会未到期的住宅，属侵权行为，并造成财物损失，依法应承担租金及财产损坏赔偿责任，双方经协商未果，故提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的合法主张。被告辩称：我是交订金之后和原告讲好搬进争议房屋的。我没有损害原告的财产，原告方主张需要证据证明。项链是我拉断的，她也拉断了我的，当时是因为被告到我单位和我发生争执，原告出具发票我承认赔偿。欠的物管费等是因为8月原告把房子锁起来了，我就没在那里居住了，所以我不应该承担。原告退订金过后我愿意搬出住房。诉讼费请法院判决。本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，原告陈小刚与案外人王兴会签订《房屋租赁合同》，约定将原告名下的位于“遵义市汇川区上海路播州房701号房屋”出租给王兴会，租期为2015年5月12日至2016年5月12日，月租金为1300.00元，保证金为3000.00元。合同签订后，王兴会向原告支付保证金3000.00元并按约支付租金。嗣后，被告廖开毅向原告陈小刚提出购买上述房屋的意向，并分别于2016年4月23日、5月12日、7月24日向原告陈小刚支付订金等款项共计29930.00元。2016年9月22日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告陈小刚将位于上海路纸箱厂播州房3单元2号、4单元1号住房（产权证号：遵房权证红花岗区字第××号，面积：126.35m2，与前述“××房701号房屋”系同一房屋）出售给被告廖开毅，房屋价款为65.58万元，付款方式为“买方先支付15万首付，承担过户一切费用，过户后买方由公积金贷款一次性支付35万打入卖方陈小刚帐户，余款后付。”另约定“签合同之日起15日内付35万元整，其余按合同约定执行”。双方签订《房屋买卖合同》后，被告廖开毅未按合同约定支付其余房屋价款，继续在该房屋内居住，后双方发生纠纷，在交涉过程中被告廖开毅将原告陈小刚的一条项链予以损坏。另查，2016年5月5日，案外人王兴会向被告廖开毅出具收条，载明：今收到廖开毅代陈小刚退来播州房4单元701房押金3000.00元整。为查明案件事实，本院依职权向播州房小区物管人员贺仕发进行调查询问，其证实：被告廖开毅于2016年5月（具体日期不清）搬入涉案房屋。2017年8月10日，因被告廖开毅未按照房屋买卖合同约定支付购房款，原告陈小刚自行更换房屋门锁，被告廖开毅自此未在该房屋居住。庭审过程中，原告陈小刚变更第一项诉讼请求为“要求支付从2016年4月3日起至搬出之日止的租金”，并撤回对第三人吴洋、王兴会的诉讼。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、询问笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案是在房屋买卖合同履行过程中发生的侵权纠纷，被告廖开毅占有涉案房屋并非基于原告陈小刚的交付意思表示，且双方签订《房屋买卖合同》后，被告廖开毅至今未按照合同约定支付房屋价款，其长期居住使用涉案房屋的行为，属无权占有，已侵犯原告的财产权属，应承担相应的法律责任。关于原告主张判令被告廖开毅立即搬出住房的诉讼请求，本院认为，原告陈小刚于2017年8月采取自力救济方式更换门锁后，被告廖开毅就已停止占有使用该房屋的侵权行为，原告陈小刚可自行收回涉案房屋的占有、使用、收益、处分等全部权能，人民法院无需对该事项再次作出判决，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告主张判令被告支付从2016年4月3日起至搬出之日止的租金，本院认为，被告廖开毅长期占有使用涉案房屋的行为客观上造成了原告的租金损失，对此被告应承担相应的赔偿责任。关于租金损失的计算期限，播州房小区物管人员证实被告廖开毅于2016年5月入住涉案房屋，被告在庭审中亦自述其于2016年5月6日入住，两者陈述相互吻合，故本院认定损失计算的起始时间为2016年5月6日。原告陈小刚于2017年8月10日更换房屋门锁后，被告即已停止占有使用涉案房屋，故租金损失计算的终止时间为2017年8月10日。因此，租金损失计算期限为2016年5月6日至2017年8月10日，共计455天。关于租金损失计算的标准，原告主张按照双方口头约定的2000元/月计算，但被告予以否认，原告也未提交相应证据证明双方曾有此约定，故本院对原告的该项意见不予采纳。本院认为，双方签订房屋买卖合同之前一年，原告曾以1300元/月的价格向王兴会出租涉案房屋，该标准可作为确定租金损失的参考，考虑到房屋租赁价格逐年变动的情形，本院酌定以1300元/月为基础上浮5%作为租金损失的计算标准，即按照1365元/月计算，故租金损失共计为：455天×（1365元/月÷30天）=20702.5元。关于原告主张被告廖开毅赔偿因损坏家中财产的损失共计15000.00元的诉讼请求，原告向本院提交有照片六张以证明被告损坏财产的事实，并提交发票、销货清单等证据证明遭损坏财产的价值，对此本院认为，被告廖开毅对损坏财物的事实予以否认，根据原告所提交的照片尚无法判断相应财物是否遭到损坏、由何人损坏。且原告提交的发票、销货清单等证据载明的购货时间为2000-2001年间，时间间隔久远无法证明相关财物的现有价值，原告亦未向法院申请价值评估，有鉴于此，对原告陈小刚主张由被告赔偿家中财产损失的诉讼请求，本院不予支持。若原告认为家中财物确有损失，可在证据收集齐全后再行向人民法院提起诉讼。关于原告主张被告损坏其项链要求赔偿1880.00元的诉讼请求，被告对损坏项链的事实予以认可，但对该项链的价值持异议。对此本院认为，原、被告双方在协商涉案房屋相关问题过程中发生纠纷，被告继而损坏原告的项链，应承担相应赔偿责任。但原告为证明项链价值所提交的是收款收据而非发票，收款单位未加盖印章，仅注明为“旅游公司潘霞”，该证据不足以证明项链价值，故对该项损失本院酌定支持500.00元。关于原告主张被告支付拖欠的电费、水费、物管费共计128元的诉讼请求，原告所提交的汇川区播州房管理委员会出具的证实材料，载明被告廖开毅拖欠物管费、水费共计178元，贵州电网电子账单载明电费为138.5元，原告主张被告支付128元，是对个人权利的自主处分，本院予以准许，被告应向原告支付所拖欠的电费、水费、物管费等共计128.00元。综上，被告廖开毅应赔偿原告陈小刚各项损失共计21330.5元。关于被告廖开毅向原告陈小刚支付的订金等款项29930.00元，以及被告廖开毅代原告陈小刚退还给王兴会的押金3000.00元，因该两笔款项的处理涉及其他法律关系，且被告廖开毅在案件审理过程中也未提起反诉，故该两笔款项在本案中暂不予处理，被告廖开毅可另案提起诉讼。为此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告廖开毅于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈小刚各项损失共计21330.5元；驳回原告陈小刚的其他诉讼请求。案件受理费490.00元（已减半收取），由原告陈小刚承担260.00元，被告廖开毅承担230.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 张 勇二〇一七年十二月二十八日书记员 池雅诗