西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初1379号原告(反诉被告)：西安市第八十五中学，住所地：西安市雁塔区翠华南路**。法定代表人：吴保印，系该学校校长。委托代理人：董浩忠，陕西浩元律师事务所律师。委托代理人：赵宝丽，陕西浩元律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安佳林物业管理有限责任公司，住，住所地：西安市雁塔区翠华南路**/div>法定代表人：薛新亮，该公司执行董事。委托代理人：刘陆训，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：刘瑞，陕西仁和万国律师事务所律师。原告（反诉被告）西安市第八十五中学（以下简称八十五中）与被告（反诉原告）西安佳林物业管理有限责任公司（以下简称佳林公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）八十五中的委托代理人董浩忠、赵宝丽，被告（反诉原告）佳林公司的法定代表人薛新亮及委托代理人刘瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八十五中诉称，2000年12月11日原被告双方签订联合开发经营合同，双方约定由被告出资承建八十五中综合楼，实际施工面积为5688.5平方米。工程完工后，被告自2000年8月3日起自主经营16年至2016年8月2日止。经营期满后，该综合楼产权交原告所有，完工后综合楼的所有图纸及有关资料交由原告归档。双方合同已经履行完毕，被告尚欠付原告管理费340000元、2014年1月至2016年8月期间水费12528元、2015年及2016年垃圾费12000元。合同到期后，被告应将综合楼全部交付给原告，但被告至今未能向原告实际交付。故还应当向原告支付迟延交房期间的违约金284425元。原告多次要求被告返还综合楼并支付相关费用，并向原告承担违约责任。但被告均未能履行。故现诉至法院，请求1、判令被告返还原告西安市雁塔区翠华南路252号西安市第八十五中学校门口综合楼；2、判令被告向原告支付房屋管理费340000元、并支付2014年1月至2016年8月期间水费12528元、垃圾费12000元；3、判令被告向原告支付房屋使用费，按照每年190000元支付至实际返还房屋为止；4、判令被告向原告支付违约金284425元；5、本案诉讼费由被告承担。被告佳林公司辩称，被告佳林公司已经向原告交付了综合楼，并不存在原告所述的返还，更不存在支付房屋使用费及违约金。2000年12月11日，原被告双方联合开发西安市第八十五中学校门口综合楼项目，并签订了《西安市第八十五中学综合楼联合开发经营合同》，合同签订后，被告按照合同约定履行了全部义务，而原告八十五中却中途收回停车场，改造门头，悬挂广告牌等，这些行为给被告造成了严重的经济损失。鉴于此，被告曾多次去函并要求八十五中能积极接收综合楼并赔付相关费用。但是原告一拖再拖。因此，被告已经向原告履行了交付义务，不存在返还的问题，也不存在向原告支付房屋使用费及承担违约金等。反诉原告佳林公司称，2000年12月11日，原被告联合开发西安市第八十五中学校门口综合楼项目，并签订《西安市第八十五中学综合楼联合开发经营合同》，合同签订后佳林公司按照合同约定履行了全部义务。但是，反诉被告八十五中并未按照合同第七条约定向佳林公司支付一半的天然气接口费。同时，根据合同约定，八十五中应当在综合楼西边南侧修建约600平方米临时停车场，在合同期内由双方共同使用，但反诉被告于2007年6月擅自收回停车场致使佳林公司无法停车，佳林公司只能向西安市机动车停放服务中心、城市综合执法局等政府部门缴纳停车费解决问题。2010年3月至2010年8月期间，八十五中在综合楼悬挂广告片，并改造设置巨幅门头，给佳林公司造成租金及营业损失。合同中并没有约定佳林公司须向反诉被告支付垃圾费，故已经支付的应当向反诉原告返还。故提出反诉，请求判令1、反诉被告向反诉原告支付燃气接口费130450元、因反诉被告八十五中提前收回停车场而给反诉原告造成的经济损失99499元、因反诉被告悬挂广告牌及改造门头而给反诉原告造成的租金损失71634元和营业收入损失281775元、退还反诉原告佳林公司垃圾费63600元，并承担违约金364878元。2、本案反诉诉讼费用由反诉被告八十五中承担。反诉被告八十五中辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据，亦不符合法律规定，应予驳回。反诉原告的第一项请求是支付燃气接口费130450元，但该费用早已在合同的履行中按约定扣除，被告没有理由拖延至现在才提出；第二项关于临时停车场费用问题，被告应每年支付原告3000元停车费，但因被告一直未交费用，经原告催促无效后，收回停车场。第三项悬挂广告牌、改造门头造成的损失，在校方收回房屋时双方已进行沟通，学校在自己的楼外围改造门头和广告牌位是由双方协商一致的，且门头的改造跟反诉原告的经营毫无关系，不影响整体经营和使用；第四项垃圾费，谁使用谁负责垃圾费用是公知的，且合同中第四页第六条第六项约定了水电垃圾等费用，被告不应再向原告主张返还垃圾费；第五项违约金，原告按照合同约定已履行合同义务，不应承担违约责任，故反诉原告的反诉请求不应成立。经审理查明，2000年12月11日，原被告双方签订了《西安市第八十五中学综合楼联合开发经营合同》（以下简称联营开发合同），合同甲方为原告八十五中，乙方为佳林公司。合同约定由甲方提供学校校门口及两侧约900平方米建设用地，乙方承建约5000平方米的六层综合楼；建筑工程从施工许可证核发之日开始，建筑工程工期12个月。工程完工后，从2000年8月3日起，由乙方自主经营16年（即2000年8月3日至2016年8月2日止），经营期满后，全部综合楼经营权交归甲方。乙方在经营期内，有权转租本楼房，但租期不得超过本合同约定的经营期，否则视为无效。综合楼的所有建审、建安费用由乙方承担。乙方在经营期间，每个合同年度的第一个月向甲方上缴本合同年度管理费。前6个合同年向甲方每年上缴管理费6万元。第7至12合同年向甲方每年上缴管理费为10万元。第13至15合同年，乙方向甲方每年上缴管理费为15万元。第16合同年乙方向甲方上缴管理费为19万元。合同中关于乙方的权利义务约定，按时缴付管理费和水、电等费用；经营期满后，在同等条件下，乙方对综合楼房屋有优先租用权。合同第七条对相关问题解决的约定，1、综合楼的热水及采暖供应，由于国家有关规定不能采用燃煤炉，且该综合楼财产为国有资产，所以该楼因使用燃气炉而产生的一次性天然气接口费，由甲乙双方各承担一半，其中甲方应承担部分，由乙方垫付，后从第7至12合同年乙方向甲方应缴纳的管理费中逐步扣除。2、由乙方投资，在综合楼西边南侧修建约600平方米临时停车场，在合同期内甲乙双方共同使用。乙方每年应向甲方交付停车使用费3000元。第九条，在建设、经营综合楼过程中，如一方违约，应向另一方承担工程总造价的百分之十的违约金，并赔偿经济损失。合同签订后，自第1至第14个合同年，被告佳林公司均按照合同约定按时足额向原告支付管理费，但第15及第16个合同年未向原告支付管理费。2001年4月27日，被告佳林公司对综合楼的庭院管道及设备、户内管道燃气表、报警器安装等工程委托咸阳秦达节能热力设备厂进行建设。工程造价为263900元。其提供的记账凭证显示管网改造工程总造价为263900元。对于被告提供的上述合同及记账凭证，原告认为并非合同中约定的天然气接口费，不同意按照合同约定各自承担一半费用。2016年10月10日，原被告双方就综合楼的实际施工图及岩土勘察报告书进行了交接。被告腾空了综合楼2至7层，并实际向原告交付。但1层并未向原告交付。本案在审理过程中，2017年9月20日，承办人对八十五中综合楼一层的部分还在营业的业主进行了走访，所有走访的业主均认可其与被告佳林公司的租赁合同在2016年八月份已经到期，并称八十五中及佳林公司均通知他们要求腾房，没有腾房是由于佳林公司未提前告知与八十五中的合同到期，导致其损失，但佳林公司又拒绝赔偿。同时，营业的业主均称，在合同到期后八十五中没有催促过他们腾房，并表示如果八十五中要收回房屋，他们会配合学校进行腾房。庭审中，原告八十五中称，被告佳林公司一直未向其交付综合楼，故主张房屋管理费至实际交房之日。垃圾费均按照每年6000元支付。在后两个合同年被告没有支付。被告认为双方在合同中没有关于缴纳垃圾费的约定，虽然在2015年之前确实每年支付垃圾费，但均不合理，故被告要求原告返还之前已经缴纳的垃圾费63600元。原告八十五中认为，合同约定被告应当支付水电费，但自2014年1月至合同到期日被告均未按期交纳水费共计12528元，被告佳林公司对该费用予以认可。原告主张违约金应按综合楼造价的10%计算，但被告没有提交相关综合楼的造价文件，故酌情主张284425元。被告佳林公司反诉认为，原告八十五中提前收回停车场导致其不得不自行解决停车问题，为此支付高额费用，共计99499元，提供西安市机动车停放站点使用协议及西安市政府非税收入一般缴款书、陕西省事业性收费现金专用缴款书及收款票据等。因原告八十五中改造学校门头，并悬挂广告，给其造成租金损失71634元、营业收入损失281775元，提供2009年及2010年3月至8月的营业收入表、一楼商户因门头改造而减免租金的证人证言、门头改造期间占用房间的说明等证据。对于证人樊某证言，本院在走访一层的商户时向樊某证实，被告确实给其减免租金11310元。上述事实，有《西安市第八十五中学综合楼联合开发经营合同》、资料移交清单、水电费收款收据、垃圾费收款收据、行政事业单位往来结算收据、西安市机动车停放站点使用协议、西安市政府非税收入一般缴款书、天然气初装费施工合同、当事人陈述、调查笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告八十五中与被告佳林公司所签订的《西安市第八十五中学综合楼联合开发经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面诚信的履行各自的合同义务。被告佳林公司应当按照合同约定向原告按期足额支付管理费，但其2015年及2016年的管理费均未支付，明显违约，两年的管理费共计340000元其应当按照合同约定继续履行。合同中约定，被告佳林公司应当支付水电等费用，被告当庭认可2014年至2016年的水费未向原告支付，并认可原告所主张的12528元，本院予以确认。关于原告所主张垃圾费，首先双方联合开发经营合同中并未有明确约定，其次，被告佳林公司虽在2014年之前一直向原告支付垃圾费，但并不代表双方就垃圾费的支付达成新的确定的合意，故原告本次主张无任何依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告返还综合楼并支付占用费一节，首先，根据本院走访的一层目前尚在营业的业主，他们与佳林公司的租赁合同在2016年8月到期，被告佳林公司亦履行了通知腾房义务，而现在的房屋实际占有人并非佳林公司，因第三人原因导致被告佳林公司现在实际无法向原告返还综合楼，原告亦未向实际占有人主张权利，故对原告该项主张本院不予支持。但是根据合同相对性原则，被告佳林公司仍然负有向原告交付综合楼的义务，现在仅是由于现实交付的困难，但并不代表就免除了被告的交付义务。被告佳林公司至今没有完全向原告交付综合楼，原告主张占用期间的损失，有事实和法律依据，应当予以支持。关于占用期间损失的认定，被告仅是未将综合楼一层没有交付，结合后期合同的管理费用，占用费本院酌情按照年管理费190000元的30%即57000元标准，从合同到期日计算至本院实际调查之日即2017年9月20日，共计64496元。后续的占有费原告可根据实际情况再次主张。关于被告佳林公司的反诉主张，根据被告所提供的天然气初装费施工合同及记账凭证，可以认定被告为综合楼天然气安装工程共支付263900元，根据合同约定，原告应当在第7至12个合同年的管理费中予以扣除，但其并未按照合同约定履行，被告现在主张要求原告承担此费用的一半即131950元，本院予以支持。关于被告反诉返还垃圾费一节，虽然合同中对于垃圾费没有约定，但其在2014年之前自愿向原告缴纳，系其自己自愿处分行为，同时也没有证据表明其在交纳垃圾费期间对该费用表示异议，现在主张返还显然没有任何依据，故对该主张本院不予支持。关于原告主张停车管理费损失，原告当庭表示收回停车场由于被告没有按时缴纳停车管理费，同时教育主管部门不允许学校停放社会车辆，对该辩称其均未提供证据证明。对其辩称本院不予采信。合同中对于建设停车场及使用有明确约定，原告单方面收回停车场，确系其违约。该违约行为导致被告通过其他途径停放车辆，根据被告提供的西安市机动车停放站点使用协议、西安市政府非税收入一般缴款书等证据，其因停放车辆而支付的费用远远高于合同中所约定的应当支付的管理费。被告实际支出的管理费为99499元，该费用系2007年至2013年所产生，按照合同约定，该段时间的管理费用应当为21000元，故被告的实际损失应为78499元。关于被告反诉因原告改造门头及悬挂广告给其造成的损失，因上述原因被告给一层商户减免两个月租金共11310元，减免租金情况本院在调查时商户表示认可，对该损失本院予以确认。被告反诉主张其经营损失，经营不善、客源的淡季、旺季等都会影响营业收入，而其提供的营业记录是被告单方面记录，并不具有参考性。亦不能证明其收入减少系原告原因所致，故对其经营损失本院不予支持。其他损失部分被告未能提供明确的证据证明，应当承担举证不利的诉讼风险。关于原、被告双方均主张违约金一节，首先双方的违约金均系各自酌情主张，并未有任何依据；其次本院已经对双方在合同履行过程中的损失予以处理，故对双方主张违约金均不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安佳林物业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)西安市第八十五中学支付管理费340000元，房屋占用费64496元、水费12528元，共计417024元。二、原告(反诉被告)西安市第八十五中学应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安佳林物业管理有限责任公司支付天然气初装费131950元，停车损失费78499元，其他损失（因被告改换门头及悬挂广告）11310元，共计221759元。三、驳回原告(反诉被告)西安市第八十五中学其余的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安佳林物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。五、上述第一、二项折抵后，被告西安佳林物业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安市第八十五中学支付195265元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35252元，由原告西安市第八十五中学承担14101元，由被告西安佳林物业管理有限责任公司承担21151元。反诉案件受理费6954元，由反诉原告西安佳林物业管理有限责任公司承担5483元，由反诉被告西安市第八十五中学承担1471元。综合后，被告应当向原告支付案件受理费19680元。该费用被告应于支付上述费用时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  秦 冰人民陪审员  李小芳人民陪审员  潘 勇二〇一七年十二月二十八日书 记 员  王雪妮打印：扈艳红校对：吴敏2017年月日送达