4336江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0621民初5899号原告南通富泽物业管理有限公司，住所地海安县中城街道（原海安镇）长江西路**。法定代表人金兵，南通富泽物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人张圆圆，公司法务。委托诉讼代理人于洋，公司法务。被告倪春芳，女，1978年4月12日生，现住海安县。原告南通富泽物业管理有限公司（以下简称富泽公司）与被告倪春芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月29日、11月14日公开开庭进行了审理。富泽公司的委托诉讼代理人于洋（第一次庭审）、张圆圆（第二次庭审），被告倪春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富泽公司向本院提起诉讼请求，判决被告倪春芳支付2014年3月1日至2016年12月31日的物业服务费4770元、车库物业服务费1020元以及违约金11829.6元（违约金以4770元为基数，按日千分之五计算）。事实与理由：原告系海洲阳光城的物业公司，被告为海洲阳光城7幢2单元101室业主，其房屋面积为140.3平方米。根据原告与被告签订的《前期物业服务合同》，原告依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2014年3月1日起未缴纳物业费。后原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳。被告倪春芳辩称，1.原告主张的2014年、2015年的物业费已经超过诉讼时效；2.根据海安县物业服务收费管理实施细则第十九条，我们小区是分期开发的，物业管理公共服务费应当按规定标准的30%收取；3.原告应当退还收取的被告公共能耗费600元以及装修押金2000元，并给付押金的利息；4.被告之所以不缴纳物业费是因为原告的物业服务存在诸多问题，如房屋共有部分漏水以及外墙脱落、90%路灯长期不亮、监控设备不能使用、小区绿化不到位、小区喷泉正常不开、水池未及时清理、外来车辆不登记、存在安全隐患部分无警示牌、玻璃雨棚损坏、建筑垃圾处理不及时、未公布物业费收支账目、小区猫狗伤人、车辆管理不到位、小区路面地砖经常损坏维修不及时、路面积水处理不及时、无节假日专题活动以及防火应急预案演习活动、物业人员配备不足且年龄偏大、报修处理不及时等等问题。经审理查明：2011年5月28日，南通锦达房地产有限公司（以下简称锦达公司，系海洲新城小区的开发商）与富泽公司签订《前期物业服务合同》1份。合同约定，海洲新城小区由富泽公司提供物业服务；委托期限暂定2年（从房屋交付时间起算）；高层住宅物业费为每月1元/㎡；；地面车位30元/个·月2015年4月15日，海安县物价局对富泽公司管理的海洲新城小区收费标准予以确认和备案，富泽公司具备物业服务3级资质。被告倪春芳购买上述锦达公司开发的海洲新城小区7栋2单元101室（房屋面积140.3平方米，另购地面车库一间）后于2014年2月11日办理入住手续。当日，富泽公司与倪春芳签订《前期物业管理服务协议》，合同中载明“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”；高层物业费为1元/月/㎡，，地面车库服务费为每个每月30元电梯、公共照明等公共能耗费按实际产生的费用由业主分摊；物业费、公共能耗费缴纳时间为每年第一季度，如不按期缴纳，需从逾期之日起按每天千分之五收取违约金；物业管理服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区绿化管理、秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。被告倪春芳自2014年3月起未缴纳物业费。审理中,双方确认被告倪春芳曾向原告富泽公司缴纳600元公共能耗费及2000元装修押金。原告富泽公司认为公共能耗费属于合同约定应由业主平摊部分；装修押金同意退还被告。原告举证其在案涉房屋门前多次张贴了书面催缴物业费通知单。被告否认收到过催交通知。另查明，富泽公司已于2017年2月28日退出小区物业管理。以上事实，有当事人陈述，以及原告提交的营业执照、物价局备案表、前期物业服务合同、交房通知单、入住资料、催缴物业服务费函件、被告提交的收据等证据在案佐证。庭审中，本院向原、被告分别释明，原告应就其主张物业服务职权范围内的服务到位或虽不属于自己职权范围内的事项但应与相关职能部门沟通并向业主反馈的记录补充举证；被告应就物业服务具体瑕疵存在、主张权利、主张权利未获改善等补充举证，否则可能承担不利后果。原告富泽公司为证明其主张，向本院提交了：(1)富泽公司向海洲集团提交的整改函、向城管局提交的情况汇报、向南通锦达房地产有限公司提交的协商函和情况说明用以证明业主提交的问题原告已向有关部门反映。被告倪春芳对上述证据不予认可，认为小区问题并未得到解决。（2）保洁值日签到表、垃圾清运记录、公共区域消杀服务记录、保洁检查记录、小区电梯巡查记录、小区电梯维保单位检查记录、健身器材检查记录、汽车来访记录、智能管理中心交接记录、保安交接班记录、电梯维保合同、日常工作照片、服务人员花名册和工资表以及荣誉证书用以证明其物业服务情况。被告倪春芳认为上述证据仅是部分时段的记录，且从笔迹来看很多记录均由同一人签字，真实性存疑。（3）物价局、城管局对装修管理类服务的收费规定、2012年收费报批表中关于公共能耗的说明、公共能耗费的公摊公示照片用以证明物业公司的收费是合理的。被告认为其住在一楼，不应当收取公共能耗费，且未看到物业公司的公示。照片看不清公示内容及明细，且无证据证明原告定期公示被告倪春芳为证明其主张，向本院提交了：（1）60名业主的联合情况说明、照片若干张、论坛帖子打印件并申请证人到庭作证以证明小区物业服务不到位。（2）开发商给富泽公司的工程交接单、海安润达物业管理有限公司给开发商的函件、海安润达物业管理有限公司进驻小区后的维修项目清单、锦达公司吴月明的回复以证明开发商移交富泽公司的设备是完好的，富泽公司与海安润达物业管理有限公司交接时小区物业存在的问题。（3）富泽公司在发××收费备案、海安县物业服务收费管理实施细则（第十九条规定试行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%-30%），原告富泽公司对上述证据的真实性予以认可，但认为被告所举照片仅能证明小区在拍摄阶段存在部分问题，而非一直存在，无法达到被告的证明目的；工程交接单不能证明所有设备是完好的，仍需合理调试；从吴月明的回复可以看出富泽公司已将问题及时上报开发商。本院认为：依据我国法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理公司由建设单位负责选定。故开发商在房地产开发过程中可以依法选定物业服务企业。本案中，作为建设单位的锦达公司聘请富泽公司为小区提供物业服务符合我国法律规定。同时，被告入住之日与原告富泽公司协议确认了开发商锦达公司与富泽公司有关物业服务合同的相关内容。故不论是开发商锦达公司还是被告本人与富泽公司有关前期物业服务合同的内容，均对原、被告具有拘束力。双方均应当履行合同约定，否则应当承担违约责任。针对被告的抗辩理由，本院认为：房屋漏水、外墙脱落等质量缺陷，小区公用设施设置不合理等系开发商遗留问题；猫狗伤人及家人、财产受到侵害属于当归责于加害人之责任，业主主张权利时应当选择适当的义务主体。但是上述虽不属于物业公司职权范围内事项，物业公司仍应当及时与开发商或者相关职能部门沟通，并将沟通结果及时反馈给业主，从原被告所举证据来看，物业公司对于房屋质量问题、公共设备的配备、安全隐患等曾多次进行沟通，但是后续处理的跟进以及对业主的反馈，现有证据未能体现。关于小区卫生、绿化、公共设施设备维护以及小区公共秩序维护问题，系合同约定的物业公司的基本义务，物业公司应当保障小区绿化与卫生及公共设施及时维护、维修、更换和保证小区良好的秩序；物业公司虽然提供了小区保洁、公共区域消杀服务、电梯巡查、电梯维保、汽车来访等检查或值班记录用于佐证原告的物业服务，但记录仅仅是原告管理的手段之一，而包括被告在内的小区业主看重的是管理的后果而非管理手段；现被告提出原告服务期间管理不到位、服务不到位的照片、证人证言等以佐证自己的主张，故仅凭原告的检查记录显然难以完全排除其服务不到位的责任，应当承担部分违约责任。但在本院向被告释明后，被告未能就物业服务瑕疵曾向物业公司主张权利、主张权利未获改善等进一步举证，被告所举证据尚不足以认定富泽公司所提供的物业服务存在根本违约，故其据此主张拒缴物业费本院无法支持。对于被告提出的应当按分期开发的小区应低于规定标准的30%收取，该条款仅适用于实行政府指导价的前期物业管理小区，且应当证明存在噪音、粉尘等环境污染，故被告抗辩本院不予认可。被告主张诸如原告富泽公司未能举办节假日专题活动以及防火应急预案演习活动、服务人员不足、年龄偏大的问题，因并非合同约定的内容且并无证据证明上述原因与原告履行合同瑕疵之间存在因果关系，故被告所辩本院不予采信。被告主张其住在一楼，不应当收取公共能耗费。公共能耗费除了电梯以外还有公共照明等费用，且双方签订的前期物业管理服务协议约定公共能耗费按实际产生的费用由业主分摊，双方未就一楼的公共能耗费做特殊约定，应按照合同约定履行。公共能耗费用当属实际支出费用。原告应适时公示公告能耗费的产生、组成、支出等明细，但现原告的证据证明原告并未适时全部公示。鉴于原告提供服务的3年时间内势必产生一定的公共能耗费，本院酌情认定为300元，其余300元原告应予返还。被告主张原告应当返还装修押金2000元，原告对此无异议，本院予以支持。关于被告要求原告给付押金利息问题，因双方未约定押金退还时间，本院不予支持。被告主张其2014年、2015年的物业费已过诉讼时效，本院认为物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，故被告的物业费诉讼时效应当自富泽公司撤出小区即2017年2月28日时起算。同时需向被告说明的是，物业服务合同是连续性合同，其服务瑕疵是允许改正或改进的事项，小区的业主接受物业公司的物业服务的同时亦负有监督物业公司履行物业合同的义务，业主应在发现物业公司的服务不当时及时与其沟通并督促其改进。按照现有法律规定，履行合同有瑕疵，相对人可以主张包括减少价款或酬金并主张赔偿损失等违约责任。由于原告履行瑕疵，被告抗辩虽然不及时（履行前及时抗辩）但部分有效，原告主张违约金本院不予支持，鉴于富泽公司在提供物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，本院认为按70%交纳为宜。综上，被告倪春芳应当支付原告富泽公司2014年3月1日至2016年12月31日物业服务费4053.14元〔（140.3㎡/×1元/月/㎡×34月+30元/月×34月）×70%〕。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告倪春芳给付原告南通富泽物业管理有限公司物业服务费4053.14元。二、原告南通富泽物业管理有限公司返还被告倪春芳装修押金2000元及公共能耗费300元。上述两项相抵后，被告倪春芳尚应给付原告南通富泽物业管理有限公司1753.14元，于本判决生效之日起10日内履行。如果被告倪春芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告南通富泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费304元减半收取152元，由原告南通富泽物业管理有限公司负担46元，由被告倪春芳负担106元（被告负担部分已由原告代垫，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及按对方当事人提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费304元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。代理审判员  张彦兵二〇一七年十二月五日书 记 员  崔静怡