河北省大城县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1025民初3057号原告：徐艳飞，女，1981年4月18日生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市宁城县。委托代理人：刘文悦，河北刘文悦律师事务所律师。委托代理人：魏红霞，河北刘文悦律师事务所律师。被告：田海彬，男，1989年12月8日生，汉族，住河北省大城县。第三人：王战青，男，1971年8月13日生，汉族，住河北省大城县。第三人：刘领弟，女，1967年8月22日生，汉族，住河北省大城县。原告徐艳飞与被告田海彬、第三人王战青、刘领弟执行异议之诉一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐艳飞的委托代理人刘文悦、魏红霞、被告田海彬、第三人王战青、刘领弟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳飞向本院提出诉讼请求：请求停止对原告实际所有的廊坊市固安县产上的强制执行，并解除对上述房产的查封。事实和理由：2016年1月27日，刘领弟与固安县泰然房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，全款购置案涉房产。2016年12月，刘领弟与案外人刘广乐、固安县麦田房地产经纪有限公司第一分公司相继签订房屋委托协议及房屋出售居间协议，意欲出售该房屋。后经固安县麦田房地产经纪有限公司第一分公司中介，原告于2017年2月28日与刘领弟及案外人李广乐签订房屋买卖合同，以首付款并银行按揭方式购得案涉房屋。依据双方房屋买卖合同约定，原告共向刘领弟及李广乐支付首付款50万元，案涉房屋刘领弟已实际交付原告装修入住至今。刘领弟与田海彬为民间借贷纠纷涉诉，本院于2017年4月17日作出（2017）冀1025民初1200号民事裁定书查封了签署房产。2017年6月26日，原告向本院提出执行异议申请，要求停止对原告实际所有的廊坊市固安县产的强制执行，解除对上述房产的查封。并提交了商品房买卖合同、房屋委托协议、房屋出售居间协议、房屋买卖合同、收款收条等证据。2017年7月28日，本院向原告送达了（2017）冀1025执异24号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条之规定，特具状起诉。诉讼中，原告称于2017年2月28日即在房屋买卖合同签订当日，其通过支付宝向李广乐支付了定金5万元，2017年3月2日通过银行转账方式向李广乐支付首付款45万元，在本案起诉后，又于2017年9月6日以银行转账方式向李广乐支付尾款95万元，合计付款145万元，已付清全部房款。第三人刘领弟于2017年3月初向其交付了房屋，交房后其进行了简单的装修就入住该房屋。被告田海彬辩称，认可王战青将案涉房屋折抵给了李广乐及刘领弟为李广乐出具相关手续出售案涉房屋的事实，而且王战青、李广乐与其就如何偿还其欠款一事共同进行过协商。王战青、刘领弟对其的欠款发生在二人购买案涉房屋之前，且房屋产权应以房产登记为准。要求刘领弟把欠其的款还清，否则不同意解封该房产。第三人王战青辩称，其与刘领弟原系夫妻关系，后于2016年10月份在大城县民政局办理了离婚手续。其与李广乐之间有生意往来。因欠李广乐的款，其于农历2015年年底将案涉房屋以约84多万元的价格折抵给了李广乐。后刘领弟向李广乐出具售房委托书并将房屋的相关手续交付给李广乐等其知情。房屋折抵后固安的房价突涨，其与李广乐于2016年6月份口头约定，除去购房成本之外，剩余涨价的部分其与李广乐均分。但李广乐并没有将卖房款交给他。在田海彬执行案件中，2017年5月份其与田海彬、李广乐曾协商，由徐艳飞出钱用于偿还其拖欠田海彬的欠款。协商时徐艳飞没在场，李广乐与徐艳飞通过电话进行了沟通，但徐艳飞一直没出钱解决此事。第三人刘领弟辩称，其确实在固安买过房，但该房于农历2015年底折抵给了李广乐，折抵价格是84.3万元。因为房子还没有办理房产证，购房合同上是其的名字，故其给李广乐出具了出售该房屋的委托书，并将该房的原购房合同、完税证明、测绘结构图等相关材料全部交给了李广乐。与房产中介公司签订的居间协议、与原告签订的房屋买卖合同等材料均是其本人签字。2017年3月初房屋交付给了原告。原告将购房款给了李广乐，并没有向其交付，具体给了多少，是否付清全部购房款其不清楚。其与王战青原系夫妻关系，但于2016年10月份在大城县民政局协议离婚。原告提交了如下证据支持其主张：1、商品房买卖合同、销售不动产统一发票各一份，用以证实2016年1月27日刘领弟与固安泰然房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，全款购置案涉房屋。2、房屋委托协议、房屋出售居间协议，房屋买卖合同各一份，用以证实2016年12月，刘领弟与案外人李广乐、固安麦田房地产经纪有限公司第一分公司相继签订房屋委托协议及房屋居间协议，意欲出售该房产。后经固安麦田房地产经纪有限公司第一分公司中介，原告徐艳飞于2017年2月28日与刘领弟及李广乐签订房屋买卖合同，购得案涉房产。进而证实，在法院对该房产裁定查封的2017年4月17日之前，原告即与刘领弟签订合法有效的书面买卖合同。3、转账凭条，收条各四份，用以证实原告先后于2017年2月28日、2017年3月2日、2017年9月6日，向李广乐分别支付合同定金5万元，首付款45万元，尾款95万元，合计145万元。于2017年2月24日向固安麦田房地产经纪有限公司支付居间服务费3万元。进而证实：就案涉房产，原告已经向刘领弟委托人支付了全部价款。4、水表、电卡及水、电物业购买凭证5份，用以证实案涉房产刘领弟已于2017年3月实际交付给原告，原告装修入住。进而证实在人民法院查封案涉房产之前，原告已合法占有该不动产。5、住房买卖契税完税证明、房屋分层分户平面图各一份，用以证实2016年12月7日，刘领弟向当地税务部门依法缴纳住房买卖契税，2017年2月24日，固安县房管局所属固安县方城测绘有限公司依法对案涉房屋事实测绘并出具平面图。进而证实案涉房屋已依法完成契税缴纳及房屋测绘，房产证待发。期间因人民法院查封行为导致房产证合法程序中止，进而不能办理过户登记，非因作为买受人的原告自身的原因。6、大城县人民法院（2017）冀1025民初1200号民事裁定书一份，用以证实2017年4月17日，被告与第三人因民间借贷纠纷形成诉讼，法院于该日查封了案涉房产。7、大城县人民法院（2017）冀1025执异24号民事裁定书一份，用以证实2017年6月26日，原告向法院提出执行异议申请，要求停止对案涉房产的强制执行并解除对该房产的查封。但法院错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十五条规定，裁定驳回了原告异议请求。被告田海彬对原告提交的质证意见为：不认可原告提交的证据，房产主要以登记的房产证为准。原告方4月份就知道房屋被查封了，9月份向委托人转账95万元尾款，感觉这件事不真实，因为房屋处于查封状态。委托人李广乐曾经和原告之间曾协商过解封房产的事，但是原告不肯出这个房款。对这些证据的真实性不认可，不同意对房产解封。第三人王战青对原告提交证据的质证意见：对除李广乐证明之外的其他证据均认可。李广乐出具的证明内容有的不属实。2017年5月份我、田海彬、李广乐三方协商，由徐艳飞出款解决我们和田海彬之间的欠款，协商时徐艳飞没有在场，李广乐当场和徐艳飞电话沟通的，但徐艳飞一直没有出钱。李广乐出具的证明记载的协商过程与事实不符。第三人刘领弟对原告提交证据的质证意见：除去李广乐出具的证明外的其他证据均认可。李广乐当时没有找其协商关于原告出款解决其与田海彬的欠款问题，其对此不知情。但其知道田海彬、李广乐、王战青三人之间协商过这件事。被告田海彬及第三人王战青、刘领弟均未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以佐证并记录在案。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的除李广乐证明之外的其他证据，第三人王战青、刘领弟均认可，各证据间能够相互印证形成完整的证据链，本院对该部证据予以认定。对其中载明的原告通过居间人固安县麦田房地产经纪有限公司第一分公司于2017年2月28日购买第三人刘领弟名下位于固安县永定路西侧天顺家园8#楼1-103室，房屋已于2017年3月初向其交付入住，房款其已分三次全部付清的事实本院予以确认。对原告提交的刘广乐于2017年10月11日出具的证明，因被告及第三人均不认可且刘广乐未出庭，本院不予认定。综上，第三人王战青、刘领弟二人原系夫妻关系。刘领弟于2016年1月27日与固安县泰然房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，全款购买位于固安县房屋。双方签订的商品房买卖合同在房管部门办理了备案登记。购房款付清后固安县泰然房地产开发有限公司于2016年3月31日为刘领弟开具了销售不动产统一发票。第三人王战青与李广乐曾有生意往来，拖欠李广乐的款，经协商，第三人王战青、刘领弟于农历2015年底将上述房屋以84万多元的价格折抵给了李广乐。因房屋尚未办理房屋产权证，双方未办理相关过户手续。后李广乐与第三人刘领弟签订了房屋委托协议，协议约定：“因账务关系原房屋刘领弟（身份证：）自愿将河北省廊坊市固安县房屋全权委托李广乐办理出售相关事宜。房本由原房主刘领弟办理廊坊市固安县房屋所有权证（或不动产权证书），办理期间产生的一切费用由刘领弟（身份证：）承担！房屋出售后原房主无条件配合李广乐（身份证：）、中介公司、买房人办理相关的贷款、过户所有手续！）”。后刘领弟以出卖人的身份、李广乐以委托代理人的省份又于2016年12月7日与固安县麦田房地产经纪有限公司第一分公司签订了房屋出售居间协议。当日刘领弟向税务机关缴纳了住房买卖契税。原告通过固安县麦田房地产经纪有限公司第一分公司获知刘领弟售房的消息后，决定购买该房屋，于2017年2月24日向该房产经纪公司缴纳定金30000元。2017年2月28日，原告徐艳飞与刘领弟、李广乐、固安县麦田房地产经纪有限公司第一分公司签订了“固安县麦田房地产经纪有限公司房屋买卖合同”，在此合同中，李广乐、刘领弟为出卖人，徐艳飞为买受人，固安县麦田房地产经纪有限公司第一分公司为居间人。合同约定：徐艳飞以总价款1450000元购买案涉房屋，在签订合同当日，向出卖人支付50000元作为保证双方履行的定金，于2017年3月4日前向出卖人支付首期购房款450000元，剩余房款950000元于双方到房屋权属登记部门办理产权登记当日一次性支付给出卖人；向银行申请贷款的，有银行直接打入出卖人账户。居间费用30000元由原告支付。三方签订合同后，原告于当日通过支付宝向李广乐支付50000元定金，于2017年3月2日通过工商银行的账户向李广乐支付450000元，2017年9月6日，将剩余房款950000元通过自己河北银行的账户转账给了李广乐。李广乐收到上述款项后向原告出具了收条。2017年4月10日，本院受理了田海彬诉王战青、刘领弟为民间借贷纠纷一案，诉讼中，田海彬提出诉讼保全申请，本院依法于2017年4月17日作出（2017）冀1025民初1200号民事裁定书，查封了刘领弟名下位于廊坊市固安县的案涉房产。诉讼中，田海彬和王战青、刘领弟于2017年5月15日达成调解协议：“被告王战青于2017年6月15日前还清所借原告借款228000元，被告刘领弟承担连带责任。”本院据此制作了调解书并送达给了双方。调解书载明的付款期限届满后，王战青、刘领弟未还款，田海彬于2017年6月19日向本院申请执行。在执行过程中，原告徐艳飞于2017年7月5日向本院提出执行异议，本院审查后于2017年7月28日作出（2017）冀1025执异24号民事裁定书，裁定驳回徐艳飞的异议请求。2017年8月7日徐艳飞向我院提起了执行异议之诉。现案涉房屋未办理产权登记、买卖过户等手续。2016年10月，王战青、刘领弟在大城县民政局办理了离婚登记。本院认为，第三人王战青、刘领弟以刘领弟的名字与房地产开发公司签订购房合同购买案涉房屋并进行了备案，后二人因债务将该房屋折抵给了李广乐，并由刘领弟向李广乐出具相关手续，出售并交付给原告的事实清楚，证据确实充分，本院予以认定。原告通过房产中介公司购买房屋、依合同约定交付房款并合法占有该房屋均发生在田海彬起诉王战青、刘领弟之前，房屋未办理过户手续并非原告自身的原因，在房屋交易过程中原告无过错，且现原告已支付了全部剩余房款。故原告请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求依法应予以支持。该房屋至今未办理房屋产权登记，而被告以该房产依原购房合同登记在刘领弟名下，认定刘领弟系该房屋所有人的辩称与事实不符，故对被告的该主张本院不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对位于廊坊市固安县屋的执行。案件受理费50元由被告田海彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  马方伟审判员  苏晓玫审判员  李桂伟二〇一七年十二月十三日书记员  郭建树