广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2403号原告（反诉被告）：清远市国际酒店有限公司，住所地清远市清城区东城沿江一路**。法定代表人：麦远坚。委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤建辉，男，1972年4月25日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东定海针（清远）律师事务所工作人员。原告（反诉被告）清远市国际酒店有限公司与被告（反诉原告）汤建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清远市国际酒店有限公司的委托诉讼代理人郑崇伟、被告汤建辉及其委托诉讼代理人梁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市国际酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即付清拖欠租金323264元(2016年8月至2017年3月，日后的租金计至搬出承租的房屋日止）及滞纳金（按拖欠租金323264元从起诉之日起按每月2％计算至付清拖欠租金之日止)、欠款188875.44元、洗涤费22969.60元、水电费27857元，合共254441.16元；3、被告交纳的租赁押金80816元归原告所有；4、本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2015年11月l日，原、被告签订《协议书》，约定由被告承接陈雪玲原承租原告位于清远市××××号国际酒店A区三楼西边建筑面积为688平方米的房屋经营，双方另行签订租赁合同，并由被告承受陈雪玲截止至2015年10月29日原欠原告的租金及水电费共379687元中的261520元的欠款，且立下欠款证明，承诺所欠租金261520元，于2015年11月1日起每月偿还7264.44元，在36个月内缴清。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租上述房屋，租期6年，自2015年11月1日起至2021年10月31日止；被告须支付相当于两个月租金的租赁押金80816元；租金价格前两年按40408元／月（含空调费及管理费），每两年按照上一年度月租金的基础递增10%计算租金，且采用先交租后使用原则，被告在每月l日前缴纳一次租金，如被告拖欠租金的，原告给予被告7天的宽限期，从第8天开始，每天按实欠租金5%加收滞纳金；如被告拖欠租金超过30日的，原告有权解除合同，并有权要求被告支付拖欠的租金、滞纳金、违约金及没收押金等。合同签订后，原告已将上述房屋交付给被告使用，而被告在承租初期亦能依约按期交满租金及欠款，但被告已经拖欠2016年8月至2017年3月租金323264元、拖欠第11期至36期的欠款共188875.44元、2016年4月至2017年2月洗涤费22969.60元、2016年4月至2017年2月水电费27857元、2015年11月至2017年2月员工用支费63180元，合共欠款562966.04元，被告在2016年12月后先后支付了245344.88元，至今尚欠租金等款项共317621.16元未付清，且将部分财物搬走，停止了经营。因此，原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告清远市国际酒店有限公司提供如下证据：1、身份证和营业执照复印件，拟证明当事人的主体资格；2、协议书、欠款证明，拟证明原、被告签订协议书，被告同意承担承租前的欠款的事实；3、房屋租赁合同，拟证明原、被告签订租赁合同，以及双方的权利义务的事实；4、关于汤建辉（孔雀会）交纳租金情况的说明和收据，拟证明至2017年3月1日止，被告实欠原告租金265608.88元及欠款26期188875.44元（26×7264.44元），共454484.32元；5、平衡道2016年3月至2017年4月水电煤保用明细表，拟证明被告使用了我方的水电，应承担水电费，被告所欠的水电金额为29290元。被告汤建辉辩称：1、因原告强行锁住被告的经营场所，原告单方面违约，导致被告无法继续经营，在原告赔偿被告的损失后，被告同意解除合同。原告诉称被告拖欠2016年8月至2017年3月的租金，但这并不是事实。2016年8月之后，被告还支付租金达340000多元，根本不存在拖欠租金的问题。原告单方强行锁住被告的经营场所，是恶意的违约行为，至今仍然持续，已经导致被告遣散工人，无法再继续经营。根据双方签订的《房屋租赁合同》第7条的约定，应当赔偿被告的所有损失；2、协议书约定的款项与本案的租赁合同纠纷不是一个法律关系，应当另案处理。2015年11月1日，原、被告签订的《协议书》与本案的租赁合同不是同一个法律关系，不应与本案一并处理，应当另案处理；3、原告要求支付洗涤费、水电费、餐费没有事实和法律依据。反诉原告汤建辉向本院提出反诉称：1、判令原告赔偿400000元给被告；2、判令原告支付涉案商铺的设备设施折价100000元（具体以评估为准）给被告；3、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2015年1月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》约定，被告承租原告位于清远市××××路国际酒店A区3楼西边1号，建筑面积688平方米商铺，租期从2015年11月1日至2021年10月31日止。租金价格（前两年按40408元/月）约每平方米60元/月，每月缴纳一次租金，采用先交租后使用原则，被告按照约定向原告缴纳租金（约定时间为每月1日前）……等事项。签订合同后，被告开始进场经营健康管理中心。2017年3月18日，原告擅自锁住被告的经营场所，导致被告无法继续经营，但被告仍继续支付工人工资，并承担租赁设备的租赁等费用，损失惨重，原告应当赔偿。由于原告长期锁住被告的经营场所，工人也已离职，无法再继续进行经营，涉案商铺里面的设施设备无法再进行使用，原告应当折价补偿给被告。综上所述，为维护合法权益，被告特向法院提起反诉，请求法院支持被告的反诉请求。反诉原告汤建辉提供如下证据：1、身份证、营业执照，拟证明被告的诉讼主体资格及经营健康管理中心；2、视频光盘及报警回执，拟证明原告强行锁住被告经营场所，被告不能进行经营的事实，在被告报警后原告仍然不理会，继续锁住被告的经营场所；3、收据，拟证明被告支付了租金340689.76元给原告；4、客户转让协议和收据，拟证明因原告强行锁住被告的经营场所，部分客户同意由被告转让给案外人，产生转让费39000元；5、客户退款协议书，拟证明因原告强行锁住被告经营场所，被告无法提供服务，被告退回客户已收取的款项54626元；6、房屋租赁合同和收款收据，拟证明因原告强行锁住被告经营场所，被告租赁员工宿舍产生的租赁费用7200元；7、解除劳动合同协议书、2017年3、4、5月份工资表及经济补偿，拟证明因原告强行锁住被告经营场所长达3个月，被告无法进行经营，被逼遣散员工，被告仍需支付2017年3、4、5月工资并支付遣散员工经济补偿共计401112元给员工；8、借记卡账户历史明细清单，拟证明被告经营健康中心，仅客户通过刷卡支付2016年12月19日至2017年2月27日的经营收入136776.71元；9、银行流水账明细，拟证明被告已支付租金384011.2元给原告；10、支付款项的表格明细，拟证明租金支付情况。反诉被告清远市国际酒店有限公司对反诉原告汤建辉的反诉辩称：我方不存在违约，被告所提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。本院经审理认定事实如下，2015年11月1日，原告清远市国际酒店有限公司（甲方）、被告汤建辉（乙方）签订一份协议书，该协议约定：“自2011年7月22日起，陈雪玲租用甲方位于清远市××××号国际酒店A区3楼西边建筑面积为688平方米的房屋，因陈雪玲拖欠甲方租金及水电费，甲方提出解除与陈雪玲的租赁合同并收回租赁房屋。乙方愿意代陈雪玲向甲方偿还261520元欠款，并愿意继续使用租赁房屋及由甲乙双方另行签订租赁合同，甲方同意乙方分36期偿还上述欠款，乙方应于每月1日前每期偿还甲方金额7264.44元，乙方应于2015年11月1日前偿还第一期。”为此，被告写具一份欠款证明：“本人汤建辉（孔雀会），欠清远国际酒店有限公司租金261520元，现承诺所欠租金于2015年11月1日起每月偿还7264.44元，在36个月之内缴清。”该证明交由原告收执。同日，原告清远市国际酒店有限公司作为甲方（出租方）、被告汤建辉作为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方出租的房屋座落地址为清远市××××号国际酒店A区3楼西边1号，建筑面积688平方米。租期6年，自2015年11月1日起至2021年10月31日止。乙方拖欠租金达30天的，甲方可以终止合同，收回房屋并不作任何赔偿。租金价格前两年按40408元/月，约每平方60元/月，乙方每月缴纳一次租金，采用先交租后使用原则。乙方必须按约定在每月1日前向甲方缴纳租，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金。签定合同后乙方应向甲方支付相当于两个月租金的租赁押金80816元。乙方负责安装独立的水、电、煤气表供甲方统计、对数使用。乙方由于经营期间发生水、电费、煤气费等所有费用由乙方负责。乙方拖欠租金超过30天，甲方有权终止合同，并有权要求乙方支付拖欠的租金、滞纳金、违约金，并没收乙方的押金。本合同在履行中如发生争议，协商不成时，任何一方均可以向当地人民法院起诉。”合同签订后，被告在所租房屋经营美容美体、保健推拿服务，经营场所名称为“孔雀会”，后于2016年7月4日更名为“清远市清城区平衡道健康管理中心”。上述合同约定的押金80816元，原告表示是陈雪玲此前已支付的，被告在承接所租房屋及陈雪玲欠款时一并将押金承接。上述租赁合同在履行中，因原告认为被告拖欠租金等款项不付而产生纠纷并提起本案诉讼。被告提供的视频显示：2017年6月3日下午，被告认为原告擅自锁住了租赁房屋的大门，向原告的工作人员要求进入取回租赁房屋内的私人物件及文件，原告的工作人员对被告的要求表示需请求领导同意后才能开门，在原告并不开门时被告报警处理，警察到来处警后原告仍然不予开门。同日，清远市公安局东城派出所向被告出具一份报警回执。因被告在庭审中明确不再继续经营和同意解除合同，为避免损失扩大，2017年9月8日，原、被告双方在本院工作人员的主持下，被告对租赁房屋内的物品开始进行了搬离，随后腾空了租赁房屋交回了原告。原告提交的证据4收据显示，原告于2016年1月7日收到孔雀会租金7264.44元；1月8日收到孔雀会租金40408元；2月19日收到孔雀会2月租金47672.44元（收据备注为2月1日-29日租金40408元、分期租金第4期7264.44元）；5月31日分别收到孔雀会租金40408元、14528.88元；8月24日分别收到孔雀会7月份租金40408元、7264.44元；10月19日收到孔雀会7月租金47672.44元；2017年1月4日分别收到平衡道健康管理中心租金50000元（收据号码036××××5013）、50000元（收据号码036××××5014）、30000元（收据号码036××××5015）、20000元（收据号码036××××5016）；3月6日收到平衡道健康管理中心租金95344.88元。以上共款490971.52元。被告对上述收据均予以确认。原告提交的证据5孔雀会、平衡道2016年3月至2017年4月水电明细表显示，2016年3月起至2017年2月期间每月的水电抄表数据，有部分是有被告的员工唐翠萍签名确认，有部分无人签名。2017年2月的用水用电量，唐翠萍有签名确认。原告以上述用水用电量明细，主张被告欠水电费27857元。被告提交的证据9银行流水账明细显示，户名为汤建辉的账号80×××29分别于2015年2月16日转出7910元、2016年4月7日转入49257元、2016年4月11日ATM转账50000元（以上3笔交易均无显示对方名称）；汤建辉名下的广发银行卡(卡尾号为6456)分别于2015年10月31日支42659元、2015年12月7日支7264.44元、2016年1月5日支7264.44元、2016年2月19日支7264.44元、2016年3月21日支10780元、2016年5月31日支14528.88元（以上6笔交易显示对方名称为清远市国际酒店有限公司）；户名为汤建辉的工商银行卡（卡号62×××05）分别于2016年2月19日消费40408元、2016年5月31日消费40408元及14169元、2017年1月2日消费30000元；汤建辉名下的农业银行账号62×××72分别于2016年8月23日消费40408元、2016年10月19日消费21690元。被告以上述银行流水佐证认为其支付了租金384011.20元给原告。原告主张被告欠付洗涤费22969.60元及被告主张原告应赔偿设备设施折价损失100000元，均无提供相关的依据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，双方均应恪守履行。对原告解除《房屋租赁合同》的请求，被告在庭审中表示同意，本院予以支持。原告在签订合同后，已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告亦应依约向原告支付租金。对于被告有否存在逾期交付租金的行为，本案中，原告所出具的收据中的“租金”是包括了被告代陈雪玲偿还的欠款，而从原、被告提供的收据及被告提供的拟证明支付租金的银行流水比对分析，双方在2016年10月19日前所提交的收据均相同，且原告在2016年8月24日、10月19日所出具的收据均标明为7月份租金。为此，对被告主张的如2015年2月16日转出7910元（此时尚未签订租赁合同）、2016年4月7日转入49257元、2016年4月11日ATM转账支出50000元（均无显示对方名称）、2016年5月31日消费14169元、2016年10月19日消费21690元等交易记录作为支付租金的依据，本院不予认定；对原告的“被告至2016年10月19日只交付至2016年7月份的租金及代陈雪玲向原告偿还了10期欠款”的主张，本院予以采信。鉴于被告在2017年1月4日先后4次共支付了150000元及2017年3月6日支付了95344.88元给原告的事实，其中2017年3月6日支付的95344.88元，从金额上可以认定是属于支付2个月的租金80816元及2期的代陈雪玲偿还的欠款14528.88元。为此，从2016年8月至2017年3月，本院认定被告尚需付原告8个月租金共323264元，扣除2017年1月后已付租金230816元，被告尚欠92448元租金并无付清，被告确实存在逾期交付租金且拖欠租金时间较长的违约行为，被告依合同约定应当承担相应的违约责任。根据被告提供的视频显示，原告存在擅自锁住涉案租赁房屋大门、在被告于2017年6月3日报警警察到来处警后仍然不予开门的行为，导致被告无法经营。虽然被告违约在先，但原告的该行为并非合理的自助行为，原告的此行为存在过错，其应承担一定的过错责任。鉴于被告并无提供证据证明原告锁门的具体时间，为此，本院认定自2017年6月3日后产生的租金由原告自行承担，此前所产生的2017年4月1日至2017年6月2日的租金共83509.80元（40408元×2个月+40408元÷30天×2天）被告仍需支付给原告。综上，被告尚应向原告支付的租金为175957.80元（92448元+83509.80元）。对于原告要求被告支付从起诉之日起按每月2％计算至付清拖欠租金之日止的滞纳金和没收押金80816元的诉讼请求，依合同“乙方必须按约定在每月1日前向甲方缴纳租，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金；乙方拖欠租金超过30天，甲方有权要求乙方支付拖欠的租金、滞纳金、违约金，并没收乙方的押金”的约定，而约定的逾期交租每天按实欠租金5%加收滞纳金，该滞纳金应认定为违约金，按此约定计算出的违约金过高，原告调整按月2%作为计算标准属于合理范围，上述已认定被告尚拖欠原告租金175957.80元未付。为此，对原告的该请求，本院予以支持，违约金自2017年5月15日起以拖欠的租金175957.80元按每月2%计算至付清之日止。对于原告要求被告支付欠款188875.44元的诉讼请求，因该欠款产生于原、被告双方于2015年11月1日签订的《协议书》，实质上是属于被告承担案外人陈雪玲对原告的债务，与本案的租赁关系是两个独立的、不同的法律关系，原告的此请求应当另案主张，本案中本院不予处理。对于原告要求被告支付洗涤费22969.60元和水电费27857元的诉讼请求，因洗涤费原告并无提供证据证明，而水电费原告提供的欠费依据是2016年3月至2017年4月的抄表数据，且该期间每月的抄表数据，有部分均有被告的员工唐翠萍签名确认，2017年2月的用水用电数据唐翠萍仍有签名确认，原告对被告应交纳的水电费可以让其长期拖欠不交并不符合常理，故单凭抄表数据并不能认定被告欠付的水电费金额。为此，原告的该请求，依据不足，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿设备设施折价100000元和其他损失400000元的反诉请求，因赔偿设备设施折价100000元被告并无提供证据证明，而其他损失400000元被告提供的依据只是客户转让协议书、客户退款协议书、解除劳动合同协议书、工资表等，缺乏提供对方的身份资料、实际转款依据、双方签订的劳动合同等佐证，单凭被告提供的依据并不足以认定协议书等的真实性，为此，被告的该请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清远市国际酒店有限公司与被告汤建辉于2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告汤建辉于本判决生效之日起10日内向原告清远市国际酒店有限公司支付拖欠租金175957.80元；三、限被告汤建辉于本判决生效之日起10日内向原告清远市国际酒店有限公司支付违约金（该违约金按拖欠的租金175957.80元及每月2%从2017年5月15日起计算至租金付清之日止）；四、确认被告汤建辉已支付的押金80816元归原告清远市国际酒店有限公司所有；五、驳回原告清远市国际酒店有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告汤建辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10386元，保全费2270元；反诉受理费4400元，合共17056元，由原告清远市国际酒店有限公司负担4050元，被告汤建辉负担13006元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  潘素华人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十二月一日书 记 员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。