贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民再3号原审原告:刘全吉，男，汉族，1963年9月1日出生，住江苏省连云港市新浦区，委托代理人：谭红艳，系贵州佰益律师事务所律师，执业证号15201201311912731.特别代理。原审被告:彭朵陶，女，1963年4月27日出生，住贵阳市乌当区，原审原告刘全吉与原审被告彭朵陶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日作出的（2016）黔0112民初895号民事判决已经发生法律效力，经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2017年10月19日作出（2017）黔0112民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告刘全吉的委托代理人谭红艳，原审被告彭朵陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审被告彭朵陶称：一、请求撤销（2016）黔0112民初895号判决，并作出公正判决；二、请求退还依据（2016）黔0112民初895号判决执行的8184元执行款。理由及依据：一、原判未给原审被告答辩权利，程序违法。原审原告刘全吉在起诉时故意把原审被告的手机号码写错，致使法院无法联系到本人，在邮寄送达副本和开庭传票时，由于手机号码写错也没有有效送达到本人，导致法院缺席审理了本案，剥夺了原审被告的答辩权利。二、原判认定事实错误。1、对于刘全吉15**元的搬家费，刘全吉没有按照约定签订正式租赁合同和交清两年租金的情况下便擅自入住，之后双方多次交涉无果，证明刘全吉无诚意租房。双方在沟通下刘全吉是自愿搬出出租房，搬家费用理应由刘全吉自行承担。另外，刘全吉出具搬家费收条是自写白条，不具备证明力。2、对于原判决要求原审被告彭朵陶支付刘全吉钢板和木某费1000元，缺乏依据。本人收房时有证人可以证明出租房里没有刘全吉所说的钢板和木某，只有满屋子的垃圾和墙上留下许多取走东西的孔洞。3、要求刘全吉支付2014年12月至2016年1月扣除预付金5000元之后租金2700元。因为刘全吉违反了当初双方约定的“入住前付清两年房租”，至今为止也没有把钥匙交给本人办理交房手续，刘全吉未交钥匙就是没有退房，即便搬出也需要继续缴纳租金。二、要求刘全吉支付居住期间的物管费212.9元，水费18.9元，电费257.9元，三项合计：489.7元。三、要求刘全吉支付彭朵陶误工费和精神损失费2000元。四、要求刘全吉支付案件受理费、公告费和案件执行费等费用。原审原告刘全吉辩称，彭朵陶在2014年11月13日收到刘全吉预付房租5000元，主动向刘全吉移交了房屋。并且房租收条上写明“2014年12月1日起算租金”，是明确的，此前16天预留给刘全吉装修，也是彭朵陶在申诉状中认可的。彭朵陶将不符合建筑验收、交工标准的漏水房屋出租给刘全吉，且无理要求刘全吉出资维修，引发与楼下邻居之间的矛盾，彭朵陶在2014年12月10日张贴搬离告知书后当日让物业公司对其出租房屋停水、停电。对于彭朵陶将漏水房屋出租，不但不退还房租，还要求原告给付两年房租的再审请求，请求法院驳回。原审原告刘全吉向本院起诉请求：一、判决被告终止房屋租赁合同，退还原审原告房屋租金5000元；二、判决原审被告赔偿给原审原告装修材料、搬家费及物料损失3000元及住宿损失2100元、赔偿被扣押财产1500元；三、原审被告承担本案公告费、案件受理费。本院原审认定事实：原审原告刘全吉与原审被告彭朵陶约定由原审原告租赁原审被告位于振华港湾B三栋单元22楼-03号的住房一套，2014年11月13日由彭朵陶向原审原告出具《收条》：今收到刘全吉房租预付款伍仟元整，月租550元/月，一年的房租还差壹仟陆佰元整，租期从2014年12月1日算起。入住期前为交付余额的时间，租期为3年。一次性付两年房租，3年内不涨房租。2014年11月24日下午，因房屋质量问题，厨房渗水到楼下业主家产生纠纷，原审被告11月27日要求原审原告修复并承担费用，原审原告未同意。2014年12月10日原审被告在物业公司与原审原告发生纠纷，并要求原审原告于12月20日前搬走，否则采取停水停电等措施。2014年12月14日原审被告在电梯口和住房门上贴上《告知书》，责令原告刘全吉在2014年12月20日之前搬离出租。2014年12月15日该房屋停水停电。原审原告于2014年12月18日、19日两天请人搬家至天黑，因停电没有搬完，物品留在被告房内未能取出。原审原告向证人余某支付搬家费用3000元。原审另外查明，原审原告对原审被告房屋进行了简单装修，安装了电线、开关、热水器水管、洗衣机水管，搬家后部分不能拆除；未搬完的物品有钉在墙面的可拆除的宽1.2米长2.4米的木工板10张；遗留40厘米×50厘米×2厘米厚的钢板一块。原审认为，原审原、被告之间虽无书面租赁合同，但彭朵陶出具的《收条》内容载明了房屋租赁的基本事项，可视为租赁合同，且租赁关系真实，原审原告已于2014年12月19日搬离了所租房屋，双方的租赁合同已实际解除，原审原告主张解除房屋租赁合同本院予以支持。租赁合同约定租期3年，原审原告在交纳租金5000元后只使用了20天即未继续履行下去，责任在原审被告，原审被告应当退还原审原告剩余的租金及承担相应的民事责任。原审原告使用了20天，按月租金550元应扣除366元，原审被告应退还原审原告租金4634元；原审原告租赁合同未到期搬家责任在原审被告，对原审原告主张因简单装修遗留不能拆除的物料损失，因原审原告未能举证证明具体损失，故对该项主张不予支持，原审原告主张被告支付搬家费及物料损失3000元，本院酌情支持搬家费1500元；对留下的十张木某和一块钢板应当由原审被告予以返还，不能返还则酌情赔偿，原审原告主十张木工板价值1200元、钢板200元，本院对该两项主张酌情支持1000元；原审原告主张十天的宾馆住宿费2100元，因停水停电在12月15日，且原审原告在原审被告房内堆放物品实际使用了房屋至12月19日，故该项主张本院不予支持；原审被告彭朵陶经本院公告传唤未到庭，视为其放弃举证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决：一、解除原审原告刘全吉与原审被告彭朵陶于2014年11月13日签订的房屋租赁合同，原审被告彭朵陶于本判决生效之日起十日内返还原审原告刘全吉剩余租金4634元；二、原审被告彭朵陶于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告刘全吉搬家费1500元；三、原审被告彭朵陶于本判决生效之日起十日内返还原审原告刘全吉宽1.2米长2.4米的木工板10张、40厘米×50厘米×2厘米厚的钢板一块，若不能返还则赔偿人民币1000元；四、驳回原审原告刘全吉的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费950元由原审被告彭朵陶负担。本院再审查明:原、被告双方约定由原审原告租赁原审被告位于振华港湾B三栋单元22楼-03号的住房，该房为毛坯房，双方约定由原审原告刘全吉对该房进行简单装修，并给予原审原告16天装修期。2014年11月13日原审被告彭朵陶向原审原告出具《收条》一张，《收条》载明：“今收到刘全吉房租预付款伍仟元整，月租550元/月，一年的房租还差壹仟陆佰元整，租期从2014年12月1日算起。入住期前为交付余额的时间，租期为3年。一次性付两年房租，3年内不涨房租”。同日，原审原告搬了部分物品进入该房。2014年12月10日，双方为交付房租余额和简单装修内容等问题发生争议，原审被告在出租房屋门上贴出《告知书》，要求原审原告在2014年12月20日之前搬出出租房屋。原审原告于2014年12月19日搬出出租房屋，但未与原审被告办理交接手续。2016年6月原审原告诉来本院请求判决如前述所求。原审原告在诉状上将原审被告的电话135××******写成135××××****，本院按原审原告提供的电话无法联系到原审被告后，遂采取了邮寄方式向原审被告送达副本和开庭传票，并作了缺席审理。2016年10月9日本院以（2016）黔0112民初895号判决书作出上述判决，2016年10月19日本院在《贵州都市报》刊登公告向原审被告送达判决书，原审原告预交公告费950元。再审另查明：争议房屋在争议期间的物管费、水费、电费已由原审被告彭朵陶交纳，水费为18.9元，电费为257.9元，物管费两个月为212.9元。上述事实，有双方当事人陈述，有《收条》、《告知书》水电费、物管费收据等证据在卷，并经庭审质证，再审予以认定。原审通过原审原告提供的5张照片认定，原审原告对房屋进行了简单装修，安装了电线、开关、热水器水管、洗衣机水管；未搬完的物品有钉在墙面的可拆除的宽1.2米长2.4米的木工板10张；遗留40厘米×50厘米×2厘米厚钢板一块的事实。因其中4张照片显示的是一些轮胎、纸壳等杂物，并没有原审认定的物品，1张照片显示厕所仍处于毛坯状况，厕所蹲便器明显高于地面，说明原审原告并没有对厕所进行装修。因此，再审对原审原告诉称的被扣物品和已对房屋进行装修的事实，不予认定。原审对上述事实认定错误，再审予以纠正。原审根据原审原告提供的一张没有注明收款日期的收条，认定原审原告支付搬家费3000元的事实。因该《收条》是“白条”，收款人和收款时间均不明确，不具真实性，再审对该费用不予认定。本院再审认为，原审原、被告虽然没有签订正式的租赁合同，但原审被告彭朵陶出具的《收条》内容载明了房屋租赁的基本事项，并且，原审被告在出具《收条》的当日已将租赁房屋交付给原审原告使用，因此，双方已建立了租赁合同关系，《收条》约定的内容对双方均有约束力。原审原告按照原审被告《告知书》要求的时限搬出租赁房屋，说明双方对解除租赁合同达成了合意，因此，原审原告要求解除终止房屋租赁合同的请求，本院再审予以支持。合同解除后，房租应当按照原审原告实际租住的时间计算，双方虽然约定了扣除16天装修期，但扣除装修期是在履行三年租期和原审原告对房屋装修的前提下，原审原告既没有履行三年租期的约定，也没对房屋进行装修，因此，该房租不应扣除16天装修期。房租应从2014年11月13日计算至2014年12月19日，为550÷30×36=660元。在租赁期间产生的水电费和物管费应由原审原告负担，物管费应按36天计算，为212.9÷60×36=128元，原审被告收取的5000元房租，在扣除房租660元、水费18.9元、电费257.9元、物管费128元后，剩余的3935.2元，应退还原审原告。原审原告没有按照约定足额交纳一年房租，也没有按照约定对房屋进行简单装修，导致双方矛盾产生，不能继续履行合同的责任在于原审原告，因此，原审原告产生的损失应由自己承担。原审原告在诉状上将原审被告的电话号码写错，导致本院在原审时不能联系原审被告，采取了公告送达方式送达法律文书，产生的公告费用是原审原告的过错造成的，该公告费用应由原审原告负担。综上，原判部分事实认定错误，没有厘清双方责任，导致部分判决结果错误，因此，原判应予撤销。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第四百零七条“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：撤销本院于2016年10月9日作出的（2016）黔0112民初895号判决；解除原审原告刘全吉与原审被告彭朵陶于2014年11月13日建立的房屋租赁合同关系；原审被告彭朵陶于本判决生效之日起十日内返还原审原告刘全吉剩余租金3935.2元；驳回原审原告刘全吉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费50元，由原审被告彭朵陶负担30元，其余20元和公告费950由原审原告刘全吉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  江 洪审 判 员  冯树东人民陪审员  舒 静二〇一七年十二月二十六日书 记 员  师 珑