海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0271民初1952号 原告：朱治琴，女，1953年9月3日出生，汉族，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人:马大龙，四川炜烨律师事务所专职律师。 被告：三亚元海房地产营销策划有限公司，工商登记地址三亚市，现住址不详。 法定代表人：乔元海，该公司总经理。 被告：王文秀，男，1960年10月30日出生，汉族，户籍地住福建省福清市，现住址不详。 被告：乔元海，男，1967年3月9日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。 原告朱治琴诉被告三亚元海房地产营销策划有限公司（简称元海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理，依法适用简易程序。诉讼中，依据原告的申请，本院追加王文秀、乔元海作为共同被告参加本案诉讼。因三被告住址不详，本院以公告方式送达应诉材料及开庭传票，同时案件转为普通程序，依法组成合议庭并于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告朱治琴的委托诉讼代理人马大龙，被告元海公司的法定代表人、被告乔元海到庭参加诉讼，被告王文秀经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院给予原、被告双方庭后30天的调解期，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。 原告朱治琴向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告朱治琴与被告元海公司签订的《房屋买卖合同》无效；二、请求判决被告元海公司、王文秀、乔元海连带返还原告朱治琴购房款390,000元；三、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年12月8日，原告与被告元海公司签订一份《房屋买卖合同》，约定原告以390,000元购买元海公司在三亚市凤凰镇海坡村六小组土地上建设的“集体合资建房”（建设项目名称为海雅居）C12单元16层xx号房。合同签订后，原告支付房款390,000元，元海公司出具了收款收据。元海公司没有取得该项目的建设许可证和销售许可证，该项目是乔元海以个人名义与海坡村民许金印、李美祥等人联合建房；村民提供宅基地，乔元海投入“联合建房所需全部资金”，房屋建成后50%归村民，乔元海对另外50%的房屋享有60年使用权。原告购买的实际上就是乔元海享有60年使用权的这部分房屋。乔元海在2010年4月16日与村民签订《联合建房协议书》后，因没有足够资金投入，于2011年3月28日以元海公司名义与被告王文秀签订《合作开发协议书》，约定“建筑总楼层16层”，元海公司与村民占八层以下，王文秀“占有自行销售”九层及以上至十六层；王文秀向元海公司支付“已经投入实际成本及管理费用共计1980万元”并负责建筑成本、税收后，售楼款归王文秀所有。该协议书附有乔元海、王文秀保证履约的承诺书。根据上述事实，乔元海和王文秀使用元海公司的名义销售违建房屋，共同损害原告的权利，三被告应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告元海公司辩称:虽然原告与元海公司签订《房屋买卖合同》，但是元海公司实际上只是前期销售了十六套，后来与被告王文秀达成合作协议后，均是由王文秀对外进行销售并收取房款，其以元海公司名义对外签订合同亦没有经过元海公司的同意，前期销售的房款也全部转给王文秀，因此返还购房款的责任应当由被告王文秀承担。 被告王文秀辩称：一、原告与元海公司签订《房屋买卖合同》的情况属实，但被告从未隐瞒诉争房屋的真实情况。实际上原告作为购买方，对房屋所有情况在签订《房屋买卖合同》时均已知悉，不存在收房之后才陆续了解。原告所罗列的证据包括《联合建房协议书》、《合作开发协议书》等，都是在与原告签订《房屋买卖合同》时，被告提供给原告的材料。二、本案已超过诉讼时效。请求确认合同无效的诉讼时效为一年，原告在签订合同时就已知道房屋系“小产权房”，其应在签订合同之日起一年内提起确认合同无效之诉，因此本案已经超过诉讼时效。三、退一万步来说，即使合同被确认无效，那么原告应将诉争房屋返还给被告。四、被告王文秀才是最大利益受损方，本案诉争房屋建设所需资金均为王文秀出资，诉争房屋其他手续由元海公司、乔元海负责。同时按《合作开发协议书》、《补充协议书》等约定，元海公司、乔元海严重违约，致使被告王文秀血本无归。综上，请求驳回原告对被告王文秀的诉讼请求。 被告乔元海辩称：原告要求乔元海返还购房款不合理，与村民签订的《联合建房协议书》原本以元海公司名义签订，但是村民要求法人签字按手印；在房屋销售中没有收取购房款，所销售的十六套在与王文秀合作后已将所有购房款交给王文秀。乔元海没见过《补充协议书》，乔元海本人没有签字，对乔元海也没有法律约束力。请求法院驳回原告对乔元海的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月8日，原告与被告元海公司签订一份《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告元海公司与三亚市凤凰镇海坡村民委员会联合建房位于三亚市凤凰镇海坡村六组的海雅居C12单元16层xx号房，面积53.17㎡，房屋总价款为390,000元，原告在2012年12月8日前一次性付清全部房款，元海公司应在2012年10月31日前将房屋交付给原告使用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付购房款390,000元，元海公司向原告出具了《收款收据》。 另查明，2011年3月28日，被告王文秀与乔元海签订《合作开发协议书》、《工程合作开发补充协议》，约定被告王文秀合作投资该海雅居项目，王文秀占有该项目自行销售面积约17500㎡，其中：一层菜市场及公共配套建筑面积约748㎡；九层及以上至十六层建筑面积约16664㎡；电梯机房建筑面积约88㎡；2011年3月23日后的房屋销售、预售款直接存到王文秀保管的银行卡上。2012年7月12日，王文秀出具《收据》，内容为：“今收到元海房地产开发有限公司三亚《海雅居》房地产销售款自2010年12月15日起止2012年7月12日销售面积3033.59平方米。金额贰仟壹佰叁拾柒万零贰佰壹拾贰元（21,370,212元）。以上销售款全部由《海雅居》项目合作人王文秀收到并附销售表。特立此据。” 2015年2月12日，被告王文秀作为甲方、元海公司作为乙方、原告作为丙方，三方签订《补充协议书》，约定：一、甲方依据2011年3月28日与乙方签订的《合作开发协议书》，对三亚市海坡村度假区联建房（海雅居），“占有自行销售面积约17500㎡，其中一层菜市场及公共配套建筑面积约748㎡；九层及以上至十六层建筑面积约16664㎡；电梯机房建筑面积约88㎡，”并以乙方的名义，与丙方签订《房屋买卖合同》，收取了约定的购房款。甲方承担2011年3月28日以后以乙方名义与购房人所签《房屋买卖合同》中甲方的责任。二、2011年3月28日前乙方“已销售、预售部分的套数和款项”已移交给甲方，甲方承担在此之前乙方与购房人所签《房屋买卖合同》中甲方的责任。三、甲、乙双方就本项目的合作相互承担连带责任。 再查明，原告不是三亚市天涯区海坡村委会海坡村村民。涉案房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。2017年4月，涉案房屋因三亚市海坡村棚户区改造而被拆除。 还查明，被告三亚元海房地产营销策划有限公司现名称系2016年7月12日经工商登记由“三亚市元海房地产开发有限公司”变更而来。 以上事实有《房屋买卖合同》、收款收据、《补充协议书》、《联营建房协议书》、《合作开发协议书》、《工程合作开发补充协议》及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。本院认为:一、关于涉案的房屋买卖合同的效力问题。从本案中各方提交的证据及庭审查明的情况来看，涉案房屋系被告元海公司、乔元海通过与海坡村村民合作建房的形式，利用三亚市天涯区海坡村的农村土地修建涉案楼房，然后将所建楼房出卖给原告。因所建房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续，属于人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，故原告与被告元海公司签订的《房屋买卖合同》因违反上述法律强制性规定应属于无效合同。 二、关于本案的责任承担问题。本案中，被告元海公司与原告签订《房屋买卖合同》并收取购房款向原告出具《收款收据》。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方签订的《房屋买卖合同》无效，被告元海公司作为合同相对方应当承担返还购房款的责任。被告元海公司庭审中主张2012年1月份后公司公章就停止使用，但未能举证证明，本院不予采信。被告王文秀在房屋建设过程中与元海公司达成合作协议投资该海雅居项目，并依据约定取得海雅居九层至十六层房屋对外销售或预售的权利，其以元海公司名义对外销售涉案楼房并实际收取购房款，亦应承担责任。应特别指出的是，在2015年2月12日被告王文秀、元海公司与原告三方达成的《补充协议书》中，已明确被告王文秀承担2011年3月28日以后以元海公司名义与购房人所签《房屋买卖合同》中王文秀的责任，王文秀、元海公司双方就本项目的合作相互承担连带责任。因此，王文秀应当对元海公司向原告返还的购房款承担连带清偿责任。原告主张被告乔元海也应承担连带责任，本案中，乔元海作为元海公司法定代表人，与海坡村村民签订《联合建房协议书》、与王文秀签订《合作开发协议书》均系其履行职务的行为，原告没有证据证明乔元海私自收取涉案房屋的购房款，且从《收据》、《补充协议书》来看，王文秀均已认可涉案房屋购房款元海公司已向其移交，故原告主张乔元海承担连带责任没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 三、关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。本院认为，请求确认合同无效的权利为形成权，不受诉讼时效的限制。本案原告与被告元海公司签订《房屋买卖合同》，系在自认为合同有效的基础上进行的意思表示，唯其所约被人民法院判决确认无效后，方产生当事人基于合同无效而提出返还财产和赔偿损失的请求权，该请求权的诉讼时效应自确认合同无效的判决生效之日起计算。故被告王文秀关于原告的诉求超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告朱治琴与被告三亚元海房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告三亚元海房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱治琴购房款390,000元，被告王文秀承担连带清偿责任； 三、驳回原告朱治琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7150元（原告朱治琴已预缴），公告费45元，由被告三亚元海房地产营销策划有限公司、王文秀连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  吴坤泰 审 判 员  沈相法 人民陪审员  胡 彪 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  覃学佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。  《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。