西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初4329号原告：杜存连，女，1957年3月20日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人：蒋卫东，陕西朗恒律师事务所律师。被告：陕西金地佳和置业有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区五典坡路**金地褐石公馆**楼。法定代表人：郝一斌，该公司董事长。委托代理人：杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。原告杜存连与被告陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜存连的委托代理人蒋卫东，被告陕西金地佳和置业有限公司的委托代理人李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜存连诉称：2013年5月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧金地湖城大境项目中9幢1单元1层10109号商品房一套。房屋建筑面积为85.87平方米，售价为每平方米36000元。合同第八条约定被告于2013年12月28日将合同项下商品房交付于原告。合同第九条约定如被告逾期交房超过合同约定的交房期限30日后，被告自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付的房价款万分之一的违约金。合同生效后，原告至2013年7月共支付被告购房款3091320元，但至今为止被告仍未向原告交付所购房屋，原告曾多次催促被告交房，但被告始终未履行交房义务。现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告迟延交房违约金340045.2元（每日按原告已付房款的万分之一，自2013年12月28日计算至2017年1月3日）；2、案件诉讼费由被告承担。被告陕西金地佳和置业有限公司辩称：涉诉房屋已竣工并验收合格，具备了交房条件。原告于2014年4月收到了房屋钥匙，已实际接收了涉诉房屋。逾期收房的诉讼时效已经经过，原告已丧失胜诉权。双方未约定房屋交付时间，无法认定被告违约，且原告诉讼时效已过，丧失胜诉权。经审理查明：原告（买受人）和被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13056341）一份，双方约定由原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧“金地湖城大境1号地”第9幢1单元1层10109号房。该房屋预售预测面积86.21平方米，单价为每平方米36000元，总金额3103560元。合同第八条约定，出卖人应当按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款万分之一的违约金。第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另，经双方确定，案涉房屋约定的交付时间为2013年12月28日。2016年4月5日，被告向原告开具购房款3091320元的发票。原告于2017年1月11日提起本案诉讼。庭审中，被告为证明涉诉房屋具备了交房条件提交了《建设工程竣工验收报告》，显示2013年12月25日金地湖城大境1号地A标段9-14#楼及地下车库经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。另提交了《建设工程消防验收意见书》，显示案涉项目已于2015年12月31日经西安市公安消防支队验收合格。被告称案涉房屋尚未取得竣工备案。原告称被告从未通知其收房，但其到被告处收房时因为手续不全就没有收房。被告另提交了《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《业户登记表》和《承诺书》，承诺书主要内容为本人为小区号楼单元室的业主，已仔细阅读过《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》，充分理解两份文件的具体内容，并承诺遵守。承诺人为杜存连，落款时间为2014年4月30日。另，被告还提交了一份2014年4月30日刘高生向被告支付29604.9元的刷卡凭据，被告称该费用为原告交纳的物业费，并提交了八份物业费收款收据。原告称其交款属实，但其不知道交的是物业费，对物业费收款收据不认可。另，原告称2016年5、6月份（具体时间记不清了）因其到房屋外看见有漏水痕迹，其为查看，就到物业上领取了所有房屋的钥匙，并留了下来。其要求被告赔偿的也是2016年5、6月份之前的逾期交房违约金。上述事实，有以上列举证据及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严行恪守，完全履行各自的合同义务。按照约定，被告应当在2013年12月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。庭审中，被告提交的《建设工程竣工验收报告》显示，2013年12月25日案涉项目经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。被告提交的《建设工程消防验收意见书》显示案涉项目于2015年12月31日经西安市公安消防支队验收合格。前述情况表明，案涉房屋在约定的2013年12月28日并未取得公安消防验收合格证明，更未取得竣工验收备案，不属于合同约定的“验收合格”。故原告有权拒绝交接。被告主张原告于2014年4月接收了房屋钥匙，实际接收了房屋。但其并未提交合同约定的房屋交接单。就被告提交的《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《业户登记表》、《承诺书》，以及29604.9元的刷卡凭据和物业费收据，本院认为，签订相关物业协议和交纳物业费并不意味着被告将房屋实际交付原告，在交房前签署相关物业协议在实践中并不鲜见，被告证据亦无法说明签署前述文件必然意味着收房，按照合同约定需提交房屋交接单。更何况《承诺书》中并未载明是案涉房屋（系空白），物业费收据系被告自行开具，也无法说明29604.9元交纳的是物业费。故对被告上述辩称，本院不予采纳。原告自述其在2016年5、6月份领取了所有房屋钥匙，且其主张的逾期交房违约金为在此之前的违约金。因其无法明确具体时间，故本院确定原告领取案涉房屋钥匙时间为2016年5月1日。被告理应赔偿原告2016年5月1日之前的迟延交房违约金。因被告提出时效抗辩，故原告主张迟延交房违约金理应受到2年诉讼时效的限制。因原告于2017年1月11日起诉，故被告理应赔偿原告2015年1月12日至2016年4月30日期间的违约金146837.7元（3091320元乘以万分之一，再乘以475天）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告杜存连迟延交房违约金146837.7元；二、驳回原告杜存连的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6401元，由原告承担3164.25元，被告承担3236.75元。因原告已预交，由被告在履行上述金钱义务时一并给付原告3236.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅审 判 员  王 伟人民陪审员  张广乾二〇一七年十二月二十六日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：纪铭2017年月日送达