江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终1563号上诉人（原审被告）:江西大顺房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃园安居小区综合楼南区6栋2楼。统一社会信用代码：91360100672426813H。法定代表人：程南平，该公司经理。委托诉讼代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:温育章，男，1986年11月3日出生，汉族，江西省铜鼓县人，住江西省铜鼓县。委托诉讼代理人：温秋章,男，汉族，1974年7月12日出生，江西省铜鼓县人，住江西省铜鼓县，系温育章之兄。上诉人江西大顺房地产开发有限公司（以下简称大顺公司）与被上诉人温育章商品房预售合同纠纷一案,不服江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月15日公开开庭进行了审理，上诉人大顺公司委托诉讼代理人罗来章与被上诉人温育章委托诉讼代理人温秋章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大顺公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、因格式合同上约定的违约金过高显失公平，请求依法减轻大顺公司应承担的违约金数额；3、一、二审诉讼费用均由温育章承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定大顺公司与温育章之间签订的合同是大顺公司提供的格式合同，不是事实，实际上并非大顺公司起草制定的，是铜鼓县房产局监制发下来的，签订合同时县房产局也有明确要求，除了名称、价款、面积等一些实际情况外，其他的如本案的违约交房约定都是房产局有明确要求，否则将不予备案。2、一审判决显失公平。大顺公司虽然逾期交房，但并未给温育章带来实际损失，一审判决按照房产局的格式合同上的日万分之五每天151元，一个月4530元，在铜鼓同地段、同质量、同样的房屋装修好了的月租金不会超过600元，前者是后者的8倍之多。至于合同上也有对等的约定，购房者要先付首付款才会签合同，而且购房者的按揭都是大顺公司出面办好的，不存在逾期付款的问题。逾期交房违约金的条款并非双方真实意愿，双方从未对违约金条款进行过任何协商。一审判决认为约定没有超过民间借贷的利息，不能与商品房买卖等同。温育章辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，大顺公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。温育章一审诉讼请求：1、判令大顺公司将已出卖给温育章的铜鼓华茂中央2幢1102室住宅商品房，报经有关部门验收合格后，立即交付给温育章使用与所有；2、判决大顺公司按照购房合同约定收到房价款万分之五元/日的比例计算、逾期660日交房，违约金100229.25元；3、本案诉讼费用由大顺公司承担。一审法院认定事实：温育章诉称，2014年2月22日，温育章与大顺公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定温育章以按揭贷款方式购买大顺公司开发的位于宜春市铜鼓县××路××中央××室住房一套，房屋总价为303725元。首付为93725元，并向铜鼓县农村信用合作社共计贷款210000元，完成了购房款的支付。同时，合同约定大顺公司应于2015年7月30日前将经验收合格的商品房交付温育章使用。但时至今日，大顺公司仍未将该房屋交付给温育章，违反了合同约定，已构成严重违约。大顺公司承认温育章在本案中所主张的事实，但辩称：1、房屋已于2017年3月底通知了所有小区的户主，现在大部分户主都已经在装修了，相关的验收手续都在办理中，不存在判决之后才能交付房屋的情形；2、双方签订的合同是铜鼓县房产局制作的格式合同，这个合同并不是其单方面制作的，合同上关于违约的条款按万分之五支付显失公平，虽然大顺公司确实是逾期交房了，但不是故意造成的，也没有给温育章造成实际损失，其愿意按照温育章的房款在银行活期存款利息赔付，或者按同类地段同类已经装修房屋的租金标准来处理。要其支付上述违约金是显失公平的，由于现在房屋已经交付，按照规定可以补偿温育章房屋月租金。一审法院认为，大顺公司承认温育章在本案中所主张的事实，故对温育章主张的事实予以确认。本案是商品房买卖引起的商品房预售合同纠纷，从双方当事人的诉辩意见看，双方争议的焦点为：一、大顺公司是否已经通知了温育章交房；二、温育章主张的违约金是否过高。一、大顺公司是否已经通知了温育章交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条“……将具备该商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供法定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，大顺公司应当将相关文件出示给温育章并书面通知温育章才视为履行了交房义务，而大顺公司未提供相关证据证明其履行了合同约定的交房手续，故大顺公司应对自己未能按约交房的行为承担违约责任。二、温育章主张的违约金是否过高。其一，温育章与大顺公司签订的《商品房买卖合同》第九条中关于出卖人逾期交房的违约责任中明确约定“（2）……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，这是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且该合同的文本为大顺公司提供的格式合同文本，大顺公司应当清楚自己如果逾期交房所应当承担的违约责任。现在大顺公司逾期未交房，反而说自己提交的格式合同约定的违约金过高，显然是一种不诚信的表现。其二，温育章与大顺公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于买受人逾期付款的违约责任中也有关于买受人未按时付款“按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的规定，显然合同对双方违约所应承担的责任标准是对等的，是公平公正的，没有厚此薄彼。其三，双方约定的按日万分之五的标准计算违约金，换算成月利率即为1.5%（0.05%×30天），参照我国关于民间借贷约定月利率不能超过2%，实际已经按月利率3%支付的利息法律不予追究的相关司法解释精神，月利率1.5%并没超过上述上限利率，在合法范围内，且该约定由双方签约认可，故温育章主张的违约金，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限江西大顺房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内将铜鼓华茂中央的2幢1102室商品房，报经有关部门验收合格后，立即交付给温育章使用与所有；二、限江西大顺房地产开发有限公司于本判决书生效后十日支付给温育章逾期交房违约金100229.25元[此违约金按温育章主张逾期660日（303725元×0.05%）的标准计算]。案件受理费2304元，由江西大顺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，大顺公司提交以下证据：1、房屋评估租金报告书，用以证明温育章的房子现在没有装修，如果装修了每月租金是530元；2、宜春市中级人民法院（2015）宜中民四初字第22号民事判决书，用以证明大顺公司因为延期工程一事起诉了南昌市一建公司违约，但是宜春市中级人民法院认为这主要是市场经济原因造成，驳回了大顺公司的诉讼请求，大顺公司也是违约后果的受害方；3、宜春市中级人民法院（2017）赣09民终625号民事调解书，用以证明第一个起诉大顺公司业主的处理情况。温育章经质证认为，证据1与本案没有关联；对证据2、3无异议，应由大顺公司承担责任。温育章二审期间未提交证据。本院对大顺公司二审期间提交的证据综合认证为：证据1系大顺公司自行委托鉴定机构进行的鉴定，其真实性、合法性无法核实，对该证据不予采信；对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认可，但证据2已认定工程延期系市场原因造成，证据3系民事调解书，不能作为判决依据。本院经审理查明，2014年2月22日，温育章与大顺公司签订《商品房买卖合同》，约定温育章向大顺公司购买铜鼓县华茂中央小区2幢1102室商品房一套，单价3204.19元每平方米，建筑面积94.79平方米，房屋总价303725元。该合同还约定大顺公司应于2015年7月30日前交房，如逾期未交房，则按温育章已付房款为基数，按日息万分之五的标准计算逾期付款违约金给温育章。温育章起诉要求计算大顺公司逾期交付房屋的时间为660天。本院认为，温育章与大顺公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。按照合同约定，大顺公司应在2015年7月30日前向温育章交付房屋，大顺公司未履行合同义务，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，大顺公司上诉主张双方约定的违约金过高，请求本院予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对大顺公司的该项上诉主张，本院予以支持。温育章起诉主张要求计算逾期交房时间为660天，大顺公司未提出异议，本院予以认可。温育章未提供证据证明其因大顺公司逾期交房对其造成的损失是多少，而大顺公司提供的房屋月租金的鉴定意见本院不予采信，故本院酌情认定按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，为26683.51元（按已付房款303725元计算660天）。综上，大顺公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初378号民事判决第一项，即限江西大顺房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内将铜鼓华茂中央的2幢1102室商品房，报经有关部门验收合格后，立即交付给温育章使用与所有；二、撤销江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初378号民事判决第二项，即限江西大顺房地产开发有限公司于本判决书生效后十日支付给温育章逾期交房违约金100229.25元[此违约金按温育章主张逾期660日（303725元×0.05%）的标准计算]；三、上诉人江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付给被上诉人温育章逾期交房违约金26683.51元；四、驳回被上诉人温育章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2304元、二审案件受理费2304元，由上诉人江西大顺房地产开发有限公司负担2304元、被上诉人温育章负担2304元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇一七年十二月二十二日书记员 周 卉