黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终6556号上诉人（原审被告）：于刚，男，1967点4月14日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省依兰县。上诉人（原审被告）：张中华，女，1968年11月28日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省依兰县。二上诉人委托诉讼代理人：黄庆利，依兰县依兰镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：哈尔滨中合农产品市场有限公司，住所地黑龙江省依兰县五街二委哈尔滨中合农产品市场有限公司17号商服楼1701。法定代表人：李进盛，总经理。委托诉讼代理人：李维库，男，1976年4月7日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省依兰县。上诉人于刚、张中华因与被上诉人哈尔滨中合农产品市场有限公司（以下简称中合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2017）黑0123民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于刚及其与张中华的委托诉讼代理人黄庆利、被上诉人中合公司委托诉讼代理人李维库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于刚、张中华上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回中合公司诉讼请求；3、二审上诉费用由中合公司承担。事实和理由：1、中合公司主体不适合。与于刚、张中华签订商品房买卖合同的出卖人是依兰大市场商业运营管理有限公司，该公司系依法设立的独立法人单位，无论是谁出资设立，都不影响其依法独立承担民事责任，而且不需要他人代替其承担民事责任。一审法院置合同载明的出卖人而不顾，仅仅凭着中合公司在一审当中的口头辩解，就以该公司的出资人是中合公司为由，认定中合公司是适格的原告，对于这种认定不能认同和信服。2、于刚、张中华购买的商品房交付使用后，发现存在严重质量问题，没有按照设计图纸进行施工，偷工减料，屋面严重漏水影响正常使用和居住，上述情况依兰县房屋质量监督管理站已经查实并责令整改。该合同应依法解除，损失应依法由出卖人给予赔偿。3、出卖人出售给于刚、张中华的商品房没有兑现宣传广告和宣传资料允诺的具体条件，现在又不能实现划行规市的承诺，对房屋价格造成重大影响。上述内容虽未写入商品房买卖合同，但应视为合同内容，于刚、张中华的这一主张有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》第三条的具体规定给予支持。现在的问题并不是出卖人向买受人讨要首付款的问题，而是出卖人应当如何承担违约责任问题。4、中合公司出售房屋存在虚假宣传，且在合同中虚构案涉楼盘可以按揭贷款的虚假事实，欺骗于刚、张中华与其签订商品房买卖合同。截止目前，没有任何一家银行为该楼盘提供按揭贷款。5、一审判决认为于刚、张中华没有按照合同约定交付房款没有证据。于刚、张中华与中合公司签订的合同中第六条付款方式及期限约定的十分清楚，即买受人按下列第三种方式按期付款，第三种方式写的是按揭贷款，首付款257,079元整，贷款370,000元，并没有载明首付款的给付时间，为规避楼房价格严重下滑的风险，中合公司利用各种关系在于刚、张中华未交全首付款和按揭贷款的情况下，办理了房屋所有权证。6、中合公司在未兑现承诺的条件及根本解决房屋质量问题之前无权主张给付房屋价款，相反，如果上述问题不解决，于刚、张中华有权解除与中合公司之间的商品房买卖合同，并要求其赔偿损失。中合公司辩称，维持一审判决，驳回于刚、张中华上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由：1、本案中合公司主体适格。本案争议的楼房是中合公司自行开发建设，中合公司持有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、建设工程竣工验收备案证书、商品房预售许可证、商品房销售许可证，能够证实中合公司具备销售商品房的主体。依兰大市场商业运营管理有限公司是中合公司全资子公司也是中合公司的代理人，其行为代表中合公司，主要业务是代理中合公司销售房地产，但不能直接收款，所有购房款都是由于刚、张中华直接交给中合公司，于刚、张中华是通过银行汇款或刷卡直接汇入中合公司账户，直接和中合公司发生的买卖关系，于刚、张中华所持有购房收据均系中合公司出具，并加盖中合公司财务公章，中合公司具备本案诉讼主体资格。2、中合公司所销售的房屋经过相关部门验收、竣工、备案，并颁发了建设工程竣工验收备案证书，能够证实房屋质量合格。于刚、张中华交付首批房款后入户使用，该房屋如果存在部分维修，中合公司同意，遭到于刚、张中华拒绝，但该房屋并不影响正常使用。3、于刚、张中华购买的中合公司建设的农商物流园区域共计200余间，已销售60余间，出租80多间，入住使用率达到80%，各商铺都正常经营、正常使用，该物流园东侧、南侧、西侧均设有进出大门，运营通畅，依兰县农资经营大户基本都在该区域，不存在于刚、张中华所主张的问题。4、双方在合同中对房屋的首付款数额、给付方式、首付款时间等均进行了约定，于刚、张中华没有按照约定履行，无法办理按揭贷款，视为违约，中合公司主张的违约金应当支持。中合公司向一审法院起诉请求：一、判令于刚、张中华给付中合公司购房款首付款150,000元及违约金24,800元（自2016年6月30日起按每日万分之五支付违约金至给付之日止），合计174,800元。二、本案诉讼费用由于刚、张中华承担。一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，予以确认。对双方没有争议的证据予以认定。对有争议的证据认定如下：1、中合公司提供的商品房买卖合同，于刚、张中华对真实性有异议，认为合同文本落款签章与于刚、张中华的合同不一致，于刚、张中华的合同文本签章的是依兰大市场商业运营管理有限公司，而不是中合公司。经审查，依兰大市场商业运营管理有限公司是由中合公司出全资设立的子公司，主要负责中合公司开发、经营项目的运营工作，涉及母、子公司的重大决策事项均由母公司即本案的中合公司决定，依兰大市场商业运营管理有限公司在合同上签章是代表中合公司，且买卖、付款等行为均发生在中合公司与于刚、张中华之间，于刚、张中华是将购房款直接交付给中合公司，并由中合公司出具了收取购房款的收据，双方之间的商品房买卖行为合法有效，对该证据予以采信。2、中合公司提供的土地使用证、公司营业执照和房地产开发资质证书、依兰大市场商业运营管理有限公司企业信息等，于刚、张中华虽对证明问题有异议，但对真实性无异议，予以采信。3、于刚、张中华提供的证人证言，因证人未出庭，且中合公司不予认可，不予采信。4、于刚、张中华提供的宣传单，欲证明中合公司在销售商品房时承诺的事项属于虚假宣传。经审查，宣传单的宣传主体为中国供销依兰农商物流园，宣传内容是对中国供销依兰农商物流园发展前景的规划，虽未完全实现，但不是中合公司单方面的原因，该证据不能直接证明其欲证明的问题，不予采信。5、于刚、张中华提供的业主诉求书，是于刚、张中华的单方行为，相关部门没有给予处理，对该证据不予采信。一审法院认为，中合公司、于刚、张中华之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且于刚、张中华已实际占有和使用所购买房屋，双方之间商品房买卖合同书合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。合同明确了付款时间，于刚、张中华没有按照约定履行交付房款的义务，对中合公司要求于刚、张中华给付首付款的诉讼请求应予支持。于刚、张中华没有如期交付首付款的原因系所购楼房的基础设施、公共配套建筑没有正常运行，对此，中合公司存在过错，对中合公司要求于刚、张中华支付逾期付款违约金的诉请不予支持。关于于刚、张中华主张的损失，因于刚、张中华未提起反诉，不属本案的审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、于刚、张中华于本判决生效之日起十日内给付中合公司购房首付款150,000元；二、驳回中合公司的其他诉讼请求。案件受理费3,796元，减半收取为1,898元，由于刚、张中华负担1,650元，中合公司负担248元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于刚、张中华举示的证据一、依兰县公安消防大队对《关于依兰大市场（一期）农商物流园工程非法予以“综合评定该工程消防验收合格”问题的举报信》的答复一份，拟证明：答复单位为依兰县公安局消防大队，由于工程存在违规，给业户造成损失，责令生产资料大市场停业整顿，并罚款人民币5,000元，已经依法立案，销售给于刚、张中华的房屋是在消防验收不完全合格的情况下，非法取得验收合格证，举报后消防大队做出了明确指令，正在履行执法程序；证据二、现场检查笔录一份，拟证明：投诉楼房存在违规验收，投诉后依兰县房屋鉴定质量检验所经过审查图纸，销售给于刚、张中华的楼房未按照图纸设计施工，所以造成漏水；证据三、录音谈话记录一份，拟证明：中合公司原推销员，一审中由于做手术给于刚、张中华等人出了书面证明，中合公司不予认可，一审法院没有采信，二审请求出庭，证人不能到庭，中合公司推销员受到中合公司威胁，所以形成的录音。中合公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，中合公司的房屋符合消防要求，业主经营易燃易爆化学农药而停业，与中合公司无关；对证据二的真实性有异议，需要庭后与质检站进行核实，内容中只是说部分未按设计施工，但并没有说存在质量问题，是否需要整改以及整改意见；对证据三的真实性有异议，证人没有出庭，不能证实该录音的真实性、合法性、关联性。中合公司举示的证据一、依兰大市场商业运营管理有限公司出具证明、公司章程、中合公司委托该公司协议书、中合公司收款辅助明细账各一份，拟证明：依兰大市场商业运营管理有限公司是中合公司出全资的子公司，其代理中合公司进行商品房销售，但没有收款权，房款均交给中合公司，发生买卖行为的主体是中合公司，中合公司具备本案诉讼主体资格；证据二、建设工程竣工验收备案证书、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、中合公司营业执照各一份，拟证明：本案争议商品房是中合公司开发建设、销售，并经验收合格备案。于刚、张中华质证认为，对证据一的真实性无异议，证明问题有异议，签订合同是同依兰大市场商业运营管理有限公司签订，公司是依法设立的法人单位，履行合同应该向其履行，中合公司以自己的名义提起诉讼，诉讼主体不适格；对证据二的真实性无异议，对备案竣工验收证有异议，存在违规验收的情形，备案证有瑕疵，于刚、张中华提供的证据二就是未按图纸施工，就意味着不能通过验收备案的情况，于刚、张中华等人在建委正在投诉，中合公司自相矛盾，工程有瑕疵，不应该提供备案证。本院认定如下：中合公司对于刚、张中华举示的证据一真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；中合公司对于刚、张中华举示的证据二真实性有异议，本院对该证据不予采信；对于刚、张中华举示的证据三，因证人未出庭作证且未提供其他证据予以佐证，不能证明该证据的真实性，故不予采信。对中合公司举示的两份证据，因于刚、张中华均认可其真实性，故本院对其真实性予以确认。本院二审经审理查明：2014年7月4日，中合公司依法设立，2014年8月27日，中合公司出资设立依兰大市场商业运营管理有限公司。2014年10月29日中合公司取得案涉小区的建设用地规划许可证，2014年11月11日，取得国有土地使用权证，2014年11月18日取得建设工程规划许可证，2014年12月30日取得建筑工程施工许可证，2015年2月2日取得商品房预售许可证，2015年12月28日取得建设工程竣工验收备案证书，2015年12月30日取得商品房销售许可证。2015年11月26日，依兰大市场商业运营管理有限公司代表中合公司与于刚、张中华等签订《商品房买卖合同》，合同约定案涉商品房用途为批发零售，房屋总价款627,079元，付款方式为按揭贷款，首付257,079元，按揭贷款370,000元，如逾期付款应支付违约金，交房期限为2015年11月26日，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理；……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.05%向买受人支付违约金”合同签订后，于刚、张中华向中合公司支付首付款107,079元，中合公司为其出具了收据并将案涉房屋交付于刚、张中华占有使用，2016年1月14日，中合公司为于刚、张中华开具了案涉房屋的销售不动产统一发票。因于刚、张中华未支付剩余房款，中合公司诉至一审法院请求于刚、张中华支付剩余首付款150,000元及违约金。一审判决作出后，2017年10月12日，依兰县公安消防大队作出关于依兰大市场（一期）农商物流园工程非法予以“综合评定该工程消防验收合格”问题的举报信的答复，结论为：“哈公消验[2015]第0373号《建设工程消防验收意见书》的意见：“综合评定该工程消防验收合格”，符合相关要求。”针对举报内容，该大队于2017年10月14日、16日-18日派员检查，对存在问题责令中合公司于10月31日前改正。2017年11月2日，复查发现未改正完毕。依兰县公安消防大队责令依兰大市场（一期）农商物流园停业，库房停止使用，并于2017年11月7日向依兰县公安局呈报《关于对责令依兰大市场（一期）农商物流园停业及库房停止使用的请示》，呈请依兰县公安局报请依兰县人民政府依法决定。2017年11月1日，依兰大市场商业运营管理有限公司出具《证明》，证明其系代表中合公司签订的案涉《商品房买卖合同》。本院认为，关于中合公司作为本案一审原告主体是否适格问题。依兰大市场商业运营管理有限公司系中合公司设立的全资子公司，案涉房屋买卖合同中虽然盖有依兰大市场商业运营管理有限公司的签章，但案涉房屋系中合公司开发建设，依兰大市场商业运营管理有限公司亦出具证明称其系代表中合公司签订《商品房买卖合同》，于刚、张中华将购房款直接交付给中合公司，并由中合公司出具了收取购房款的收据，买卖、付款等行为均发生在中合公司与于刚、张中华之间，故中合公司作为本案一审原告主体适格。关于于刚、张中华应否给付中合公司购房首付款问题。于刚、张中华与中合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。中合公司已将案涉房屋交付给于刚、张中华占有、使用，且已为其开具了销售不动产统一发票，于刚、张中华没有履行交付房款的义务，故一审法院判令于刚、张中华给付中合公司首付款并无不当。关于于刚、张中华主张案涉房屋存在严重质量问题，中合公司没有兑现宣传广告和宣传资料允诺的具体条件，未能实现划行规市的承诺，案涉《商品房买卖合同》应予解除的问题，因其一审并未提出解除合同，赔偿损失的反诉请求，二审中，本院对其该项上诉请求不予审理。综上所述，于刚、张中华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,650元，由上诉人于刚、张中华负担。本判决为终审判决。审判长  及思伟审判员  张 宇审判员  胡世强二〇一七年十二月二十八日书记员  李 雪