广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初12253号原告（反诉被告）深圳市福田区丰茂盛串城烧烤店，住所地深圳市福田区香蜜湖街道香梅路香蜜湖新大好美食广场Fxx号。经营者太红梅。委托代理人朱明生，广东一言律师事务所律师。委托代理人拓硕，广东一言律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳香蜜湖度假村有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖度假村内。法定代表人郑海天。委托代理人**，男，汉族，1962年9月26日出生，住址深圳市福田区，该公司员工。委托代理人黄越天，男，汉族，1960年11月11日出生，住址深圳市福田区，该公司员工。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，被告提起反诉并经本院受理与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年9月27日对本案进行了公开开庭审理，原告经营者太红梅、原告委托代理人朱明生、拓硕、被告委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2013年11月xx日起，原告承租被告所有的位于深圳市××香蜜湖美食广场××号铺位，面积145平方米，一直经营至今。双方约定现每月租金32960元，期限每年续签,次数不限。2016年11月22日，原告的经营场所突遭深圳巿公安局福田分局消防监督管理大队查封，即日被强行勒令全面停止生产经营所有的活动。经原告向深圳市公安局福田分局消防监督管理大队以及深圳市福田区香蜜湖街道办事处暨安监办等部门了解到，被查封的根本原因属于被告出租的房屋消防不合格。后原告掌握了区委、公安消防以及安监等机关部门已在多年前曾向涉案租赁物多次发出消防整改，并在今年初起已向涉案出租房屋消防责任主体单位的被告进行了多次约谈，且认为被告已妥善处理，解除了与承租人之间的租赁关系。但原告均不知情。被告明知出租房屋消防不合格，存在安全隐患，为了获取高额非法利益，却故意隐瞒事实真相，仍以格式霸王合同每年续租的方式出租租赁物，用于故意逃避法律责任，骗取承租人投入巨额装修经营成本，致承租人的损失无限扩大，其负有赔偿的法律责任。综上，原告依法取得营业执照、卫生许可以及税务等法定证照，守法经营，依法纳税，但因公安消防以及安监部门突击执法而未履行告知、整改的法定职责，被告故意隐瞒出租的房屋不合法以及存在消防安全隐患的重要事实，致原告全面停业遭受巨大的经济损失。据此，诉至本院请求判令：1、被告返还2016年11月份租金25269.33元、员工工资及补偿金63800元；2、被告赔偿各项经济损失301897元；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告补充“事实与理由”称，涉案合同为无效合同，无效的理由是被告未提供租赁物的租赁证、房产证、土地证等证照，涉案商铺属于临时性违法建筑，合同约定出租的标的物为土地，实际为商铺，被告逃避法律责任的目的清楚；此外，被告未向承租人出具承租期间的法定发票，租户可以就涉税问题向税务部门报告。原告并明确，其诉讼请求系基于合同无效而提出。针对原告的本诉，被告书面答辩称，一、原告在诉状中所陈述的内容与双方租赁合同约定及事实完全不符。双方是在平等自愿和协商一致的基础上签订了为期一年的土地租赁合同，该土地租赁合同合法有效，双方履行该合同至2016年11月14日租赁期限届满，且已履行完毕，其后双方并无续约。在合同期限内，租赁物处于合同约定的使用、收益状态，原告正常营业并取得收益，实现了其租赁目的。被告并无任何违约和过错行为。按双方租赁合同约定，被告提供宗地图Bxx-0xx5号土地145平方米出租给原告，且将租赁土地上原留存的临时建筑物交付给原告无偿使用。而且，双方对租赁土地上临时建筑物的现状以及各方权利义务及责任的界定，在合同条款上充分详细作了说明及确定，被告无任何保留与隐瞒，原告自愿承担相关责任和风险，自愿承租。所以，双方是土地租赁关系，而非房屋租赁。二、根据消防法的规定，申报消防安全检查的义务人为开业、经营者，若未经消防安全检查或检查不合格，公安机关处罚对象是开业、经营者，而非出租方。而且，双方租赁合同也有约定，原告自行负责向消防部门申报办理和取得消防验收合格手续，以及办理和取得临建等全部合法经营手续和证照。但原告在消防安全方面既违反了消防法律规定，也违反了合同约定。合同届满后，原告并没有依约返还租赁物，反而在存在安全隐患的经营场所进行营业，从而造成经营场所被行政处罚和查封，其责任在于原告，由此造成的责任和后果，应由原告自行承担。三、原告诉请要求被告返还11月份的租金、赔偿其员工工资、员工补偿金以及装修和搬迁损失，并无法律和合同依据。首先，被告只是计收原告2016年11月1日至14日期间共计14天的租金xx381.33元，至于原告未取得被告同意或在双方未签订续租合同情况下，单方向被告账户转入的其它款项，并不会必然导致或构成双方有续租关系。需要指出的是，2016年11月14日后，原告违约占用租赁物，其应当向被告依约支付占用费，因此，原告多付其它款项应抵扣占用费，不足部分应由原告补交差额。其次，关于原告请求赔偿其员工工资及补偿金。双方租赁合同期限为一年，原告理应对可能不续租由合理的预判和认知。而且，原告的员工工资和员工补偿金，是原告经营必须的营运成本，原告自行经营受益，其应承担相应的经营成本。本案是双方的租赁合同之诉，原告内部管理与本案并无关联性，且合同对劳动用工有约定，被告无须负责，合同终止和解除时不给予原告补偿或赔偿。再次，原告违反合同约定，以其单方委托第三方作出的估价报告进行索赔没有依据，该项请求明显与合同约定不符，被告无须向原告补偿或赔偿：①根据被告与前承租人xx公司的租赁合同约定，在20xx年11月14日合同终止时，租赁物上遗存的装饰装修、设备设施等固定资产所有权为被告所有。②双方在租赁合同第四条第5款约定，原告若在租赁物上装饰装修或设置、修建设备设施等，在施工前，须取得被告书面同意后方可实施，若原告未取得被告书面同意而实施上述行为的，被告限期原告拆除并恢复原状或赔偿损失等，视原告根本违约，被告提前解除租赁合同并没收保证金。没有证据证明原告曾经有装饰装修或设置、修建设备设施等，被告也未曾有书面同意原告进行上述行为。退一步讲，即使原告有装饰装修，依据相关司法解释规定，原告未经被告同意的装饰装修费用应由原告自行负担，被告有权请求原告恢复原状或赔偿损失。③租赁合同约定，合同期限届满时，原告应当在终止、解除日停止营业，原告在租赁物上投入的资产（包括装饰装修物等不动产以及设备设施等固定资产）无偿归被告所有，被告对原告一切投资不予任何补偿或赔偿。因此，原告请求赔偿其装饰装修和搬迁费用明显缺乏合同依据。四、租赁合同约定，合同终止、解除时，被告不予原告任何赔偿或补偿。原告若有损失，责任及后果由原告自负。原告因自己违约、违反消防法律法规的过错行为，反而要求被告对其赔偿，没有合同和法律依据。五、原告违约占用租赁物，其应当依约支付占用费。合同期限届满后，原告违约占有租赁物，其应依照合同约定按租金标准的两倍支付占用费。即使在2016年11月22日之后，原告处于停业状态，但原告一直坚持不肯搬离，对被告催促特别是临时查封期满后，相关政府部门一再敦请其搬离也仍未搬出，造成被告不能收回土地正常使用，收益受损。因此，原告仍应承担违约责任，赔偿被告损失，支付占用费。原告的违约占用租赁物行为，与原告因其经营场所违法而受到公安机关行政处罚给予查封，是两个不同法律关系。六、在租赁合同到期前，原告并未依约与被告续约，且被告已明确表示不续租，合同期限届满时，合同当让应当终止，双方之间合同关系即告消灭，原告应返还租赁物，这是原告应当履行的义务，不必被告特别请求或主张，而且，在租赁期限届满后，被告已即时敦请原告搬离，双方并不存在续租关系。1、双方租赁合同的第五条第七款对合同到期双方是否续租已有具体约定，客观事实是，原告并无申请续租，也未与被告达成续租合同，被告亦明示在合同届满时不续租，合同到期后被告已及时要求原告搬离。2、原告在退场期间，违约经营，营业场所被公安消防部门查封后，原告为规避其因违约拒不搬离、消防违法而被行政机关查封造成的损失及后果，联合其他商户为共同利益聚集一起，采取非正常过激方式，向被告施加压力，要求被告与其补签租赁合同或承认续租或基于赔偿，在福田区信访办和香蜜湖街道办督促和指导下，在香蜜湖街道办人民调解委员会六次调解下，被告为协助政府维稳，酌情放弃追究原告违约的部分合同责任，于2017年2月13日在香蜜湖街道办人民调解委员会的调解和要求及见证下，被告附条件同意将保证金退还给原告及其他商户，作为对等条件，原告书面承诺在2017年2月14日收到保证金后3天内自行搬离属于其全部物品，交还租赁物。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告提起反诉称，20xx年11月xx日，被告（出租人）与原告（承租人）签订《租赁合同书》，约定：承租人租赁出租人位于香蜜湖东座广场某号土地，租赁期限为20xx年11月xx日至2016年11月14日止，租金标准为32960元/月。2016年11月14日，上述合同期限届满终止，双方不续租。按照双方租赁合同的约定，承租人应当依约于2016年11月14日当天向出租人返还租赁物，但承租人违反租赁合同约定，继续占有租赁物拒不返还。按照双方《租赁合同书》第五条约定，租赁合同到期届满终止后，若承租人拒不搬离并继续占有租赁物的，出租方参照租金标准的两倍计收土地占有使用费，等等。承租人于2017年2月14日之后方才将租赁物返还出租人，严重违反了双方租赁合同约定，承租人应向出租人给付三个月即2016年11月xx日至2017年2月14日的土地占有使用费合计197760元（月租金标准为32960元，按租金标准双倍计占有使用费65920元/月×3个月）。据此，反诉请求判令：1、原告向被告支付占有使用费197760元；2、原告承担本案诉讼费用。针对被告的反诉，原告答辩称，一、双方签订的租赁合同为无效合同。二、被告应当承担重大过错的赔偿法律责任。首先，根据深圳市福田区区长工作会议纪要、区安委会领导办公会议纪要、深圳市公安局消防支队福田大队复查意见书等文件显示，区政府同意涉案商铺开展正常经营业务，由公安消防大队、香蜜湖街道办、区环保局、卫生局、工商局等职能部门配合支持，同时，认定消防责任主体为被告，涉案出租的租赁物不符合消防要求，应全面承担消防整改工作责任，且仍不符合整改要求等等的事实，这充分证明被告在租赁物管理过程中，长期存在过错责任。其次，根据原告提供被告向深圳市福田区xx烤肉店及本案原告的《续租通知书》所显示内容，被告于2016年10月28日向原告发出续租通知，同意续租期限为1年，即自2016年11月xx日至2017年11月30日，且单方大幅度提高月租金，被告还存在单方面强行撕毁已经交由原告签字该站过后的格式书面租赁合同的客观事实，这充分说明双方存在“一年一租”以及续租的客观事实，以及被告存在重大的主观过错。再次，根据原告提供的证据，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队于2016年11月30日出具的《临时查封决定书》，涉案物业因消防通道问题被查封，已导致原告无法继续正常经营的重大经济损失，这充分证明涉案物业在租赁合同期内，在原告正常经营期间被公安突击查封的事实，也充分证明，被告在管理租赁物业过程中存在重大过错。最后，2016年11月22日，涉案租赁物业被公安消防突击查封后，在福田区政府的督促下，由辖区香蜜湖街道办、安监办、司法所等部门组织双方多次调解会议后，被告仍电话通知各租户可以继续承租经营的事实，充分证明被告存在主观恶意，因其过错已经造成原告重大的经济损失。综上，充分说明被告出租的租赁物不符合消防要求，未按要求予以整改或整改不合格，但仍然长期将消防条件不合格的物业对外出租，这直接导致原告在合同期内在正常经营期间被公安消防突击查封而遭受严重的经济损失，对此，被告负有重大过错。三、原告不应承担支付土地占有使用费的法律责任。首先，根据相关法律规定，“地随房走”，且被告未取得土地使用权证或土地其它有效证明，因此，其反诉缺乏事实和法律依据。其次，2017年2月14日，被告已经向原告退还保证金。再次，根据合同约定，在本合同终止或解除时，若原告没有拖欠被告租金和水电费及其它费用，如期返还租赁物且满足本合同约定的条件下，被告在10天内将保证金返还原告，若因原告根本违约而导致合同解除或终止，或原告不按期返还租赁物，则被告没收保证金不予退还。最后，根据合同约定，原告若确需提前解除合同的，需提前6个月以上书面申请，经被告书面同意且原告向被告给付补偿后，方可终止本合同。综上，鉴于被告于2017年2月xx日已经向原告退还了保证金，由此可见原告不存在违反合同的情形，原告在合同期内并没有提出解除合同的书面申请，且原告没有占有其所谓合法的土地，因此，被告的反诉缺乏事实和法律依据，请法院依法裁判。四、关于被告要求原告按照双倍租金标准支付土地占用费的请求，原告认为，首先，在租赁合同到期前，被告主动向原告发出《续租通知书》，在该通知中明确了双方续租时间及续租金额，原告也按照通知书约定支付了续租期间的第一个月租金且办理了相关续租手续，直至物业被查封后，双方仍就若消防整改合格后是否继续出租等事宜进行了协商，因此，被告并没有要求原告搬离租赁物的意思表示，更不存在原告拒不搬离租赁物的情形。其次，事实上，当租赁物于2016年11月22日被消防部门查封后，原告已无法实际占有该租赁物，更不能利用租赁物进行营业，直至涉案租赁物被拆除前，原告一直未能占用该阻拦你无，因此，原告也不存在租赁期限到期后继续占用租赁物的事实。综上所述，被告要求原告支付土地占用费的主张不能成立。请法院依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2013年11月14日，被告（甲方）与深圳市xx管理有限公司（以下简称xx特公司，乙方）签订房屋租赁合同及补充条款，约定：甲方将东座酒店出租给乙方作商业使用，租期自2013年11月15日至2015年11月14日；乙方承租甲方位于深圳香蜜湖度假村有限公司内“东座酒店”及原“东座员工宿舍”一楼部分建筑物，合计租赁面积9141.80平方米；甲方同意将“东座酒店”与原“东座员工宿舍”之间的土地面积1736平方米，连同该土地上的临时建筑物和“东座酒店”及“东座员工宿舍”裙楼外围加建的临时建筑物同时移交乙方配套使用，该临时建筑物至今无合法报建、报批以及消防验收文件等完备、合法手续，也无任何图纸以及其它资料；甲方提供给乙方配套使用的1736平方米土地（临时建筑物）以及其它加建的临时建筑物，由乙方自行负责向有关政府部门申请办理和完善该土地临用和临建报批、报建等手续；在本合同终止或解除时，乙方应将该临时建筑物和“东座酒店”主建筑物同时交回甲方，在该建筑物上的添附物、装修物，包括乙方投入的不动产及装修物、设施等无偿归甲方所有，甲方不予任何赔偿或补偿。上述房屋租赁合同并办理了备案登记。2013年11月15日，xx（甲方、出租方）与原告经营者太红梅（乙方、承租方）签订房屋租赁补充协议，约定：甲方将新大好美食广场Fxx号房屋出租给乙方作餐饮使用，租期自2013年11月xx日至2015年11月14日。2015年11月14日，xx与太红梅签订《协议书》，约定协商解除双方之间的上述房屋租赁合同关系，并由xx协助业主即本案被告直接与太红梅签订《房屋租赁协议书》等文件材料，租赁条件由太红梅与业主直接协商确定。2015年11月14日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市香蜜湖度假村有限公司红线范围内香蜜湖东座广场某号土地出租给乙方使用，该土地约定租赁面积为145平方米（使用范围以甲方现场指定为准）；租赁物的具体位置见附件平面图；租赁期限为1年，自2015年11月1日至2016年11月14日；月租金为32960元，乙方须在每月5日前向甲方交纳当月租金；乙方应向甲方交付相当于三个月租金标准的租赁保证金98880元，该款用于担保乙方全面适当履行合同义务和责任，在本合同终止或解除时，若乙方没有拖欠甲方租金和水电费及其它费用，如期返还租赁物且满足本合同约定条件下，甲方在10天内将保证金返还乙方，若因乙方根本违约而导致合同解除或终止，或乙方不按期返还租赁物，则甲方没收乙方保证金不予返还；甲方负责在2015年11月1日前按土地现状移交予乙方使用；乙方在承租前已清楚和了解租赁土地权属单位为甲方，且甲方持有租赁范围的宗地图（Bxx-0xx5）之内容，知道租赁物的规定用途为旅游及综合用地，对租赁土地现状无异议，同意按土地现况承租；在签订本合同之前租赁土地上留存的建筑物（包括临时建筑物），由乙方负责出资加固、建设消防设施等，并由乙方（或以甲方名义）向相关行政部门补办以及申报办理相关报建报批和消防验收合格等一切合法手续，承担相关费用和负责补办、申报成效；若建筑物未取得上述相关合法手续，甲方不承担责任，且建筑物若损毁或被有关部门拆除，均不影响乙方依约履行本合同支付租金等，甲乙双方仅是土地租赁关系；租赁土地内的建筑物（包括临时建筑物）及土地的消防、安全等一切法律责任和后果均由乙方承担；乙方负责租赁范围内的消防设施及系统的建设、改造、维修、保养，确保其处于正常、安全状态，并自行承担其费用和风险；乙方应自行办理并取得营业执照、消防、卫生、环保、税务登记等全部合法经营手续，但乙方是否可办理并取得与甲方无关，甲方不承担责任；签订本合同之日起三个月后，视为乙方已办妥或取得全部合法经营手续；本合同期满，乙方应在本合同终止、解除之日停止经营，乙方在租赁物上投入的资产（包括添附物、建筑物、装饰装修物等不动产）均无偿归甲方所有；甲方对乙方一切投资不予任何补偿或赔偿；乙方应按期结清租金并返还租赁物，乙方投入的动产可自行迁出，搬离并返还租赁物的时限为终止或解除本合同之日；若乙方未在终止或解除合同之日内搬离并返还租赁物，甲方没收保证金；若乙方逾期拒不搬离并继续占用租赁物的，甲方参照租金标准的两倍计收土地使用费；租赁期届满本合同终止，甲方有权决定不续租，若乙方有意继续承租，应于合同期限届满60天前向甲方提交书面续租申请，若甲方同意续租，则经双方协商一致可签订新一期租赁合同，若甲方在合同期届满60天前未收到乙方续租申请的，视为乙方没有续租意愿放弃续租。之后，原告签署《租赁物交付确认书》，确认于2015年11月15日开始进场接管香蜜湖东座美食广场某号土地，并确认该租赁物的位置、面积、范围等与租赁有关一切情况和条件，完全符合双方租赁合同的约定。2015年12月28日，被告出具收据，确认收到原告支付的租赁保证金98880元。2016年10月28日，被告向原告发出《续租通知书》，载明：双方于2015年11月14日签订了《租赁合同书》，租赁期限届满日为2016年11月14日，现提出双方续租条件为续租合同期限为1年，即自2016年11月15日至2017年11月30日，月租金34608元；若原告同意上述续租条件的，则在2016年11月5日17时前与被告办理合同续签及支付租赁款项等相关事项，否则视为原告未与被告就续租一事达成一致，合同将于租赁期限届满日自然终止，请原告于2016年11月xx日12时前依约定办理款项结算及租赁物业返还手续。2016年11月，原告向被告转账32960元，用以支付2016年11月份租金。2016年11月22日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队查封了涉案商铺。2016年11月30日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队出具深公福消封字[2016]第xx号临时查封决定书，载明被查封单位（场所）为被告，地址为香蜜湖度假村美食广场，决定书称：该大队于2016年11月23日派员对该单位（场所）进行了消防监督检查，发现该经营场所疏散通道、安全出口数量不足，不具备安全疏散条件，不符合《消防监督检查规定》第二十二条第一项规定，一旦发生火灾，将对生命财产安全带来极大威胁，故决定予以临时查封，查封场所为香蜜湖度假村美食广场，查封期限为2016年11月23日10时至2016年12月22日10时；并要求被告应当立即整改火灾隐患，整改后经大队检查合格方可解除查封。2016年12月27日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队、深圳市公安局香蜜湖派出所、深圳市福田区香蜜湖街道办事处公共安全办公室联合向“香蜜湖度假村原新大好食街各商户”发出《告知书》，称：经查，香蜜湖度假村原新大好食街违法建筑内存在严重的消防安全隐患，根据相关法律法规的规定，决定予以拆除；现要求香蜜湖度假村食街内各商户于2017年1月5日前自行搬离，逾期未主动搬离者将依法采取强制措施。之后，双方就租赁纠纷在有关部门主持下进行了多次调解，但未能达成一致意见。2017年2月14日，原告向被告出具《承诺书》，载明：被告退还原告（香蜜湖东座广场某号租户）保证金（扣除应收水电费），原告在收到保证金后3天内清空物品并退还租赁物，逾期未清空物品并退还租赁物的，视为承诺人已交付并放弃租赁物及相关物品，至于其它事项双方保留诉讼权利。次日，被告向原告退还了租赁保证金。原告随后搬离了涉案店铺内的物品。庭审时，双方确认，涉案店铺为临时建筑物，没有经过相关部门的报建手续；目前包括涉案店铺在内的美食街物业已因政府进行整改而被整体拆除。另查，涉案店铺所在的“香蜜湖度假村原新大好食街”位于Bxx-0xx5号宗地，深圳市规划与国土资源局存档的该地块宗地图显示，该土地的使用者为被告。又查，2017年4月29日，深圳市国策房地产土地估价有限公司接受原告的委托，对涉案商铺在时点2016年12月31日因物业拆迁而造成的装修补偿和搬迁费进行评估后出具估价报告，评估总价为301897元。本院认为，虽然原告与被告签订的《租赁合同书》约定的租赁物为土地，但综合考察以下事实：在原告与被告签约之前，被告系与xx签订“房屋”租赁合同出租包括涉案店铺在内的物业并进行了备案登记、xx将涉案商铺转租给原告并签订“房屋”租赁合同、涉案店铺在原告最开始承租之时即已是用于经营商铺使用的建筑物状态以及原告与被告签订合同系以承租涉案店铺经营获利为合同目的等相关事实，可以认定原告与被告之间的租赁合同关系实际系以涉案店铺为租赁物而形成的房屋租赁合同关系。由于涉案店铺系未经申报和批准建设的临时建筑，双方就此签订的涉案租赁合同应为无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就被告而言，被告作为出租人、物业管理人以及物业所在地块的土地使用者，在明知涉案店铺为临时建筑的情况下仍进行出租，存有过错；就原告而言，从原告与xx以及与被告签订合同的情况、合同约定内容以及原告系按临时建筑现状接收物业这一事实来看，原告在与被告签订合同时即应清楚涉案店铺为临时建筑这一情况，而原告仍对涉案店铺进行承租使用，亦存有过错，因此，本院认定双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应责任。在涉案合同期限届满后，原告实际经营使用涉案店铺至2016年11月22日店铺被消防部门查封，从此后消防部门发出决定拆除通知来看，店铺在被查封后一直未恢复正常可使用状态，故对于原告已向被告支付的对应2016年11月份租金（根据合同约定，该月份租金对应的期间应为2016年11月15日至12年14日）的款项32960元，扣除原告实际使用店铺期间所对应的参考合同约定租金标准确定的使用费7690.67元（11月15日至11月21日计7天/30天×32960元），就原告多付款项25269.33元，被告应予退还，原告的第一项诉请成立，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿员工工资及补偿金63800元、赔偿装修、搬迁费等经济损失301897元的诉请，本院认为，首先，虽然原告与被告签订的租赁合同无效，但合同期限已经届满，该合同已经实际履行完毕，即原告已就承租利用涉案店铺实现了合同预期目的并因此实际获益，原告并不因合同无效而导致其预期利益受到折损，且在合同已经明确租赁期限的情况下，原告应对经营商铺所投入的人工和装修成本及经营收益有明确的风险预估和心理预判；其次，如前所述，原告对于合同无效存有过错，应自行承担自己为履行合同而投入的经营损失。因此，原告要求被告赔偿上述损失，缺乏依据，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付2016年11月xx日之后的土地占有使用费的诉请，本院认为，首先，就合同期限于2016年11月xx日届满后至2016年11月22日店铺被查封这一期间，原告已就其实际占有使用店铺的获益而向被告支付了相应对价即这一期间参考合同约定租金标准而确定的使用费，此符合合同无效的情况下双方互相返还财产和收益的原则；在店铺被查封之后，如前所述，店铺被查封后一直未能恢复正常使用状态直至被拆除，故原告实际并未使用该店铺，被告也不可能在店铺未被消防部门批准恢复正常使用的情况下自行使用或再行出租获益，即被告在此阶段也不存在利益损失的问题，故被告要求原告在店铺被查封后支付占有使用费，没有依据；其次，被告对合同无效存有过错，应自行承担店铺因被消防部门查封和拆除而产生的相关损失。因此，被告的反诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳香蜜湖度假村有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市福田区丰茂盛串城烧烤店退还25269.33元；二、驳回原告深圳市福田区丰茂盛串城烧烤店的其它本诉请求；三、驳回被告深圳香蜜湖度假村有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7148元（已由原告预交），由原告负担6685元、被告负担463元。反诉案件受理费2128元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨海涛叶钧如二〇一七年十二月三十日书 记 员 殷智华（代）