广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初3425号原告：唐志洪，男，汉族，1968年12月29日出生，住广东省清远市清新区，原告：温梅英，女，汉族，1968年7月9日出生，住广东省清远市清新区，两原告共同委托代理人：张小波，广东天穗律师事务所律师；张倬翠，广东天穗律师事务所律师助理。被告：清远城建房地产有限公司。地址：清远市清新区太和镇清新大道**（帝景花园）B幢203#。法定代表人：陈伟锋，总经理。委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师；叶俊伟，广东明典律师事务所实习律师。原告唐志洪、温梅英诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐志洪、温梅英的委托代理人张小波、张倬翠，被告城建公司的委托代理人叶俊宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐志洪、温梅英向本院提出的请求：1、请求判令被告向两原告支付逾期交付房屋的违约金，违约金从2016年1月1日起每日按人民币400000元的万分之五计算至被告商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止，现暂计至2017年11月3日共134600元；2、请求判令被告向两原告支付逾期办理产权登记的违约金，违约金按人民币400000元的0.2%计算，共800元；3、请求判令被告将办理不动产产权登记需要提供的资料报不动产产权登记部门备案，协助两原告办理不动产产权登记证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月24日，原告与城建公司签订了《商品房买卖合同》，共同购买了由城建公司开发的位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座18E房屋，该商品房的总价款为400000元。合同约定的房屋交付期限为2015年12月31日前，如城建公司逾期交付房屋超过60日的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款的万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向城建公司付清了购房款400000元。合同还约定被告应在房屋交付使用后90天内为原告办理不动产登记证，否则被告将按照原告已付房价款的0.2%承担违约金。至交付期限届满后，城建公司以政府部门负责的市政配套安装延误以及政府部门对项目验收延误影响为由，一直至原告起诉日前仍不能向原告交付房屋。同时被告也没有履行为原告办理相关不动产产权登记证的合同义务。综上，被告明显违反了合同约定。按照合同的约定，城建公司应当依约向原告支付逾期交付房屋的违约金、逾期办理不动产产权登记证的违约金，同时应继续履行为原告办理不动产产权登记证的合同义务。被告城建公司答辩称：1、我方认为本案原告要求支付逾期交房违约金超过法定诉讼时效，应当驳回原告对逾期交房违约金的诉讼请求。2、退一步来说，被告认为原告参照每日万分之五的标准计算逾期交房违约金过高，应参照同等地段的房屋租金的130%来计算违约金，计算时间至原告实际收楼之日止。3、对原告请求被告支付逾期办理产权登记的违约金的计算方法没有意见，但是否应支付由法院认定。4、本案房屋至今并没有达到建设局的综合验收标准，不符合办理产权登记的相关条件，原告请求被告协助办证应当不予支持。原告唐志洪、温梅英为证明其主张提供了以下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原被告双方在2015年4月24日签订商品房买卖合同，合同第八条为交房期限、第九条为逾期交房的违约金计算、第十五条为逾期办理产权证的违约金计算。2、收款收据，拟证明原告2015年4月3日向被告支付房款7000元,2015年4月10日向被告支付房款113000元,2015年4月25日支付办证综合费1500元。3、贷款合同，拟证明原告通过清远市清新区农村信用合作联社贷款的方式向被告支付了购房款280000元。4、完税证明，拟证明原告2015年5月13日支付了购房契税6000元。5、房屋维修资金缴存通知，拟证明原告在2015年5月12日支付了房屋维修资金2809元。被告城建公司质证称：对原告提供的5组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。合同约定的违约金明显过高，应当予以调整，被告未按时交房，原告的损失主要体现在租金损失方面，逾期交房违约金应当按同等地段的房屋租金进行计算。被告城建公司为其主张提供了以下证据：1.评估报告书、清新区人民法院民事判决书（2016）粤1803民初3407号、清远市中级人民法院民事判决书（2017）粤18民终2470号，拟证明有相关法院民事判决佐证，涉案类型的商品房其违约金的计算标准明显过高，应当按租金计算。2.相片，拟证明原告位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座18E房屋已经收楼，并已经使用房屋。原告唐志洪、温梅英质证称：对证据1评估报告书的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，该份评估报告由被告单方委托第三方机构作出，未经原告参与。评估报告的出具时间是2017年3月3日，但估价时间是2015年6月1日，该评估报告的租金并不符合原告主张的涉诉期间租金损失。对判决书的真实性、合法性确认，该2份判决书虽然是同类型案件，但该案件的相应事实与本案不完全一致，不可完全进行参考。而且被告是在处理完前一批纠纷后仍然不履行合同约定，由此可见，被告应对继续违约行为承担全部的更大的过错责任，才能对此起到警示作用。对证据2的三性不予认可，该照片不能确认拍摄时间、地点，门牌号也是由被告自行制作。经审理查明：2015年4月24日，唐志洪、温梅英作为买受人与城建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定唐志洪、温梅英购买出卖人位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座18E房屋，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积112.37平方米；第四条约定房屋总金额400000元；第六条约定首付款120000元于签订合同当日支付，剩余房款280000元采用银行按揭贷款方式支付；第八条约定城建公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付唐志洪、温梅英使用。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付唐志洪、温梅英的违约责任：（2）逾期超过60日后，唐志洪、温梅英有权解除合同。唐志洪、温梅英解除合同的，城建公司应当自唐志洪、温梅英解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的10％向唐志洪、温梅英支付违约金。唐志洪、温梅英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向唐志洪、温梅英支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知唐志洪、温梅英办理交付手续。双方进行验收交接时，城建公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，城建公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，唐志洪、温梅英有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由城建公司承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，唐志洪、温梅英依约向城建公司付清了购房款，但城建公司未能按约定的时间在2015年12月31日前将验收合格的房屋交付给唐志洪、温梅英使用。城建公司辩称唐志洪、温梅英于2016年初已经收楼并装修使用，但唐志洪、温梅英对此予以否认，并自认装修时间为2017年5月。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，城建公司没有为原告办好房地产权属证书。城建公司提交了其单方委托清远市中信华房地产土地评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》，对涉案房屋的单位面积月租金进行了评估，估价时点是2015年6月1日，报告显示涉案房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米15元。据此计算出涉案房屋的日租金为56.18元（15元/平方米×112.37平方米÷30天）。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。城建公司与唐志洪、温梅英签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金的支付。1.城建公司没有依照合同约定于2015年12月31日前将竣工验收合格的讼争房屋交付唐志洪、温梅英，是违约行为，应从2016年1月1日起承担逾期交房的违约责任。由于原、被告双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间。原告于2017年11月3日提起本案诉讼，没有超过两年诉讼时效。2.涉案房屋未经验收备案，城建公司辩称原告在2016年初已经收取房屋并装修，但提供的证据不足以证明该主张，应不予采信。原告承认于2017年5月开始装修房屋，应视为原告已于2017年5月1日接收房屋。违约金计算时段应从2016年1月1日起至2017年4月30日止，共计486天。3.双方在合同中约定逾期交房违约金按每日万分之五计算，城建公司认为约定的违约金过高，提交房屋租金评估报告主张应按房屋租金计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，被告以约定的违约金过分高于造成的损失为由，请求法院予以适当减少是有法律依据的。至于违约金是否过高如何确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案双方在合同中没有约定损失赔偿额计算方法，被告迟延交楼所造成的原告直接损失主要表现在涉案房屋不能及时入住造成的同地段同类房屋租金损失。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告提交的评估报告在鉴定主体、鉴定依据、鉴定程序等方面均符合法律规定，原告对此持有异议，但未提出反驳的证据，也未举证证明其实际损失超出房屋租金，因此本院对该评估报告予以采信，应以评估报告确定的租金标准计算原告遭受的损失，即每日56.18。原告主张以合同中约定的标准计算每日违约金为200元，已高于其损失的30%，因此本院依法将违约金调整为原告损失的130%，即每日73.03元（56.18元×130%）。被告违约时间为486天，因此违约金计算为35492.6元（73.03元/天×486天）。对于原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。三、依照原、被告双方合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。至今，涉案楼房未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，原告要求被告协助原告办理不动产产权登记证，事实上还无法履行，本院不予支持。但城建公司没有为原告办好房地产权属证书违反合同约定，原告要求被告支付以总购房款400000元为基数按0.2%计算的逾期办证违约金800元，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远城建房地产有限公司应付原告唐志洪、温梅英逾期交房违约金35492.6元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告清远城建房地产有限公司应付原告唐志洪、温梅英逾期办证违约金800元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告唐志洪、温梅英的其他诉讼请求。本案受理费1504元，由原告唐志洪、温梅英负担1101元，由被告清远城建房地产有限公司负担403元。被告负担部分原告已预交，本院不作退回，由被告清远城建房地产有限公司在履行上述判决时迳付给原告唐志洪、温梅英。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一七年十二月二十二日书记员  杨丹娜附件：法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。