文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20307号原告：潘景泰，男，1950年8月15日出生，香港特别行政区居民。原告：潘景鸿，男，1952年9月27日出生，香港特别行政区居民。两原告委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：江志亮，广东泽康律师事务所实习律师。被告：何社开，男，1973年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：佛山市日景房地产投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：何社开。两被告委托诉讼代理人：麦超文，广东大篆律师事务所律师。原告潘景泰、潘景鸿与被告何社开、佛山市日景房地产投资有限公司（以下简称“日景公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日受理后，两被告在答辩期内提出管辖权异议，经审查，本院依法作出（2016）粤0605民初20307号民事裁定予以驳回。本案依法适用普通程序，并于2017年2月27日、5月19日、10月31日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人马颖仪、江志亮、被告何社开、两被告的委托诉讼代理人麦超文到庭参加了三次庭审，原告潘景鸿到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告何社开就佛山市南海区大沥镇**号房屋（房地产权证号：粤房地产证字第**、粤房地共证字第××号，以下简称涉讼物业）签订的全部买卖协议及补充协议已于2016年11月28日解除；2.两被告立即将涉讼物业交付两原告；3.两被告立即向两原告支付房屋占用费3022845.21元（房屋占用费以双方买卖协议约定价款3300万元，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2014年5月7日起暂计算至2016年12月12日，2016年12月13日起至案涉房屋实际交还给两原告期间的房屋占用费按相同标准另行计算），两被告对上述房屋占用费承担连带支付责任；4.两被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：两原告为涉讼物业的所有权人，该房屋建筑面积6104.58平方米，用途为工业、交通、仓储用房。2013年12月12日，两原告与被告何社开签订《协议书》（以下简称“协议书一”），约定两原告将其所有的涉讼物业转让给被告何社开，由被告何社开以包销的方式进行销售，双方同意该房屋作价3300万元。被告何社开应在协议签订之日向两原告支付30万元作为首期保证金，同时，被告何社开代两原告办理变更使用性质手续，如被告何社开在三个月内未能办理完变更手续，被告何社开须向两原告支付迟办证费4万元，被告何社开在物业办理变更性质并拿到新房产证后五个工作日内支付220万元作为第二期保证金，被告何社开在收楼后275日付清余款3050万元。2014年9月4日，两原告与被告何社开签订《协议书》（以下简称“协议书二”），约定被告何社开应在2014年10月31日向两原告支付220万元购房款，否则，被告何社开应向两原告支付每月6万元利息，同时，被告何社开在2014年6月期间向两原告支付20万元作为延期付款的利息。双方已确认2014年5月7日两原告已将涉讼物业移交被告何社开管理，被告何社开应在2015年2月7日前支付全部购房款3300元。2015年2月8日，两原告与被告何社开签订《补充协议》（以下简称“补充协议一”），确认被告何社开已向两原告支付购房款50万元，两原告同意被告何社开延期至2016年8月7日前支付上述余款，延期支付期间，被告何社开应向两原告支付延期付款利息每月20万元，支付方式为每月7日之前向两原告支付10万元当月延期款，否则按无条件违约处理，剩余延期款待购房款余款支付完毕当日一并支付。被告何社开在经营、出租、销售涉讼物业的定金、押金、押金房款需支付至两原告指定的账户，上述款项视为被告何社开向两原告支付涉讼物业购房款余款并等额扣减购房款余额。2016年7月6日，两原告与被告何社开签订《补充协议》（以下简称“补充协议二”），约定被告何社开以两原告名义委托广东圣达拍卖有限公司（以下简称“圣达公司”）在2016年7月28日进行公开拍卖，拍卖成交后，两原告收回被告何社开未付清的楼款及履行补充协议一约定的款项，剩余部分为被告何社开所有；若拍卖不成功，则延期至2016年11月11日支付完全部购房款，被告何社开需支付延期付款利息每月30万元。2016年8月26日，两原告与被告何社开签订《补充协议》（以下简称“补充协议三”），约定双方按照《日景大厦铺租明细表》收取的租金即时交给两原告，收取因经营、出租、销售该房屋所收取的定金、租金、押金、房款即时支付至两原告指定的账户，上述款项视为被告何社开向两原告支付涉讼物业购房款余额并等额扣减购房款余额。两原告与被告何社开签订上述协议后，于2014年5月7日向被告何社开移交涉讼物业，之后涉讼物业一直由被告何社开使用、经营和出租。2014年9月15日，被告何社开利用涉讼物业设立被告日景公司，以被告何社开或被告日景公司名义对外出租涉讼物业，两被告均是涉讼物业的实际使用人。截至两原告起诉之日止，被告何社开仅向两原告支付了合同保证金74万元，延期利息205000元及租金927316元、租赁保证金（押金）26000元，尚欠购房款余额30332684元及延期利息5014333.33元。2016年11月22日，原告潘景鸿向被告何社开发出《催告函》，催告被告何社开支付购房款及延期利息，但被告何社开仍未在原告催告期限内向两原告支付购房款及延期利息。被告何社开逾期拒不支付购房款及延期利息的行为，属于迟延履行主要债务的行为，且其经原告催告后在合理期限内仍未履行，因此被告何社开已经构成违约并已经构成法定单方解除合同的情形，两原告有权单方解除合同。2016年11月28日，原告潘景鸿向被告何社开发出《解除合同通知书》，解除被告何社开与两原告签订的关于涉讼物业转让协议书及补充协议，并要求被告何社开于2016年11月30日将涉讼物业交还给两原告。2016年12月4日，被告何社开向两原告发出《告知函》，要求两原告确认《催告函》、《解除合同通知书》、《关于日景大厦变更出租方的通知》是否为真实的意思表示。同月6日，两原告向被告何社开发出《回复函》，明确回复：被告何社开自双方签订协议后未按协议内容履行约定义务，已经构成严重违约，两原告已于2016年11月28日向被告何社开解除与其签订的全部协议书及补充协议；自协议解除之后被告何社开不再享有涉讼物业的任何权利；《催告函》、《解除合同通知书》、《关于日景大厦变更出租方的通知》为两原告真实意思表示，并再次要求被告何社开在收到《回复函》后立即将涉讼物业交还两原告，并协助办理所涉租户出租方变更手续，承担被告何社开使用涉讼物业期间的占用费。2016年12月7日，两原告委托广东泽康律师事务所律师向两被告发出《律师函》，要求两被告在收到律师函之日起两日内立即将涉讼物业交还给两原告，变更日景公司的登记营业地址，并配合两原告与租户办理出租方变更手续。现两被告已经收到上述函件，但截至两原告提起本案诉讼之日止，两被告仍占有、使用涉讼物业，也未配合两原告与租户办理出租方变更手续，甚至阻挠两原告与租户沟通变更出租方事宜。两被告拒不交还并实际占用涉讼物业，应当向原告支付其占用期间的占有使用费。两原告认为，两被告使用涉讼物业的占用费应根据双方约定的涉讼物业的交易价款，按照中国人民银行同期贷款利率标准计付，原告核算涉讼物业2014年5月7日至2016年12月12日的占用费为3022845.21元，2016年12月13日至两被告实际返还两原告时的占有使用费按相同标准计付。综上，两被告的行为侵犯了两原告的合法权益，故起诉。两被告辩称，两原告的诉讼请求应予驳回，理由如下：被告何社开与两原告签订的协议书及补充协议合法有效，两原告应继续履行合同义务。涉讼物业的出售价格比实际市场价格虚高三分之一以上，故交易双方才从实际出发不断签订新的补充协议，完善交易方式，其中补充协议二约定交易方式变更为由两原告拍卖涉讼物业，成功拍卖以后所得楼款优先清偿被告何社开未支付的部分，剩余楼款归被告何社开所有，若首次拍卖未能成交，两原告有义务在2016年11月11日前继续减价拍卖，因此截止2016年7月6日两原告均表示继续履行合同，不认为何社开曾存在违约的事实，否则不会承诺扣除约定楼款及费用之外的剩余费用归何社开所有，所谓的最后期限2016年11月11日并非两原告所述的最后付款期限，而是针对该物业的最后拍卖期，该陈述与委托拍卖合同相互印证，两原告是涉讼物业的产权人，只有两原告才能拍卖涉讼物业，由于两原告不继续减价拍卖，构成违约。由于两原告不再拍卖涉讼物业（实际以当时行情而言，涉讼物业并没有太大的市场，没有多少买家愿意购买），两原告主动提出与被告何社开签订补充协议三，不再约定所谓的延期利息，并将该协议之前未付的利息计至总楼款内，成为楼款的一部分，而被告何社开作为买家，则需将交易双方指定的铺位的租金支付予两原告等额扣减未付楼款，该协议第三条明确约定本协议作为原协议书的延期有效补充，故交易双方由于行情的不佳，重新达成新的交易方式。从整份合同的内容来说，被告何社开的付款义务变更为每月将收到的指定租户的租金作为房款支付予两原告，不再设最后的付款期限，不再约定延期利息。两原告由于发现涉讼物业现已升值，欲恶意收回涉讼物业，多次发函干扰租户及被告何社开的日常经营，并提起本次的诉讼，违反诚实信用原则构成违约，也由于两原告的行为，部分的租户提前退租，故意不交或拖延交租，使被告何社开遭受严重的损失，极大影响了被告何社开的声誉。三、涉讼买卖房屋合同不存在利息问题，被告何社开与两原告首次签订买卖合同后曾支付过一定数额的利息，但在实际履行中，两原告从未强制要求被告何社开支付利息，实际上是以实际的履行方式变更合同的约定，两原告从未认为被告何社开未付利息构成违约，否则不会多次与何社开签订补充协议，更不会在补充协议三中将利息排除。四、本案与被告日景公司无关，根据合同的相对性，被告日景公司并非合同的一方当事人，并非本案适格的被告，两原告滥用诉权，故意查封冻结日景公司的资产，令日景公司遭受巨大的损失，日景公司一定保留追究的权利。五、两原告提出的关于支付房屋占用费的涉讼请求属于基于侵权行为产生的赔偿请求权，依法不属于本案的处理范围（本案是合同之诉），在本案中依法应予驳回，且该费用的事实依据及计算依据有误，两被告对该费用不予确认。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对相对方就其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证；对两被告证据律师函（落款时间：2016年12月8日）是原件，本院对其真实性予以采信，但两被告未举证证明该函的投递情况，故本院将综合案件的审理情况认定其证明力。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业为位于佛山市南海区大沥镇**号，包括登记在两原告名下的五层框架建筑物（房房地产权证号：粤房地产证字第**、房地共证字第××号，建筑面积6104.58平方米，房屋用途：工业、交通、仓储用房）和三层无证建筑物（面积约1000平方米），案外人梁某主张该无证建筑物属其所有，并同意两原告一并处分。2013年12月12日，两原告与被告何社开签订协议书一，约定：两原告将涉讼物业作价3300万元交由被告何社开负责销售，被告何社开在签约时支付30万元作为第一期保证金，以便两原告到公证处办理委托授权书；被告何社开代两原告为涉讼物业办理变更使用性质手续，时间为交资料到政府部门并受理后六个月内，如未能办理变更性质手续则合同作废，两原告不必退回保证金50万元；如在三个月内不能办理好变更手续的，被告何社开需向两原告支付4万元迟办证费；在被告何社开为涉讼物业办理变更性质并拿到新房产证后五个工作日内支付220万元作为第二期保证金，两原告交吉涉讼物业予被告何社开管理，交吉时间最迟不能超过2014年4月，被告何社开在收到涉讼物业之后275日内付清余款3050万元；被告何社开拥有涉讼物业唯一自主销售权，两原告同意被告何社开在法律允许范围内分割涉讼物业及分期分批销售，并过户予第三方，两原告应协助被告何社开将涉讼物业分割销售的一切手续（包括签合同及收取楼款）；被告何社开向第三方销售时，所收取的楼款及时转入两原告的银行账户，两原告收足楼款3300万元之后，多出部分归被告何社开所有，五日内被告何社开要即时办理过户手续。2014年9月4日，原告潘景鸿与被告何社开签订协议书二，约定：原定于8月31日支付予两原告的220万元购房款改为10月31日付款，被告何社开在6月13日支付的5万元、6月16日支付的5万元、6月20日支付的10万元，合计20万元作为延期付款的利息；如果被告何社开未能在10月31日付房款给两原告，则支付每月6万元的利息（不足一个月按一个月计）；两原告已于2014年5月7日将涉讼物业交付被告何社开管理，根据协议书一，被告何社开应在2015年2月7日交齐涉讼物业的全部款项。2015年2月8日，两原告与被告何社开签订补充协议一，约定：截至签约之日，被告何社开已向两原告支付购房款50万元，尚欠购房款余额3250万元；两原告同意被告何社开延期支付涉讼物业的购房款余款3250元，被告何社开应在2016年8月7日前支付完毕；被告何社开延期支付购房款余款期间，向两原告支付月延期利息20万元，具体支付方式为每月7日前支付当月延期款10万元，否则作无条件违约处理，被告何社开依约依时交款后，剩余一半月延期款待购房款余款支付完毕当日一并支付；被告何社开继续全权负责涉讼物业的改造、装修，并有权自行将涉讼物业整体或部分用于经营、出租和销售；被告何社开因经营、出租、销售涉讼物业所收取的定金、租金、押金、房款等需支付至两原告指定的收款账户，视为被告何社开向两原告支付的购房款余款的一部分，并等额扣减被告何社开应支付的购房款余款。2015年9月25日，被告何社开（甲方）与案外人梁某（乙方）签订《移交协议》，明确乙方已于2015年11月1日将三乡路36号无房产证的三层建筑物（面积约800平方米）交予甲方，甲方按现时出租的租金总数，于每月1日前支付乙方15000元作为补偿，补偿金支付到甲方与潘景鸿的合同结束为止。2015年11月3日，被告何社开出具《承诺书》予案外人梁某，承诺至白沙物业项目结束为止，被告何社开于2015年11月起每月支付3000元予梁某，作为出租提成。2016年7月6日，两原告与被告何社开签订补充协议二，约定：两原告委托圣达公司于2016年7月28日拍卖涉讼物业中的部分房地产[房地房地产权证：粤房地证字第**，土地使用权证号：南府国用（1999）字第特**号]，拍卖成交后，两原告收回被告何社开未付清的楼款和履行补充协议一的约定，剩余部分归被告何社开所有；如未能成交，则延期三个月至2016年11月11日，另外会继续减价拍卖，拍卖最底保留价为4000万元，每月利息延期款由20万元变为30万元。2016年8月25日，两原告与被告何社开签订补充协议三，约定：被告何社开于2016年8月25日向两原告交付了涉讼物业出租予第三方的合约附表《日景大厦铺租明细表（2016年8月25日）》，明确收取的租金应即时交至两原告，收取因营业、出租、销售涉讼物业所收取的定金、租金、押金、房款需即时支付至两原告指定的收款账户，同时视为被告何社开支付该物业购房款余款的一部分，并等额扣减被告何社开应支付的购房款余款；从即日起被告何社开与第三方所签订的所有合约必须在两原告的代理人梁某（公民身份号码）见证及签署下才可接受和认同。2016年11月23日，原告潘景鸿向被告何社开邮寄《催告函》，主张被告何社开尚欠购房款3250万元和延期利息529.5万元，要求被告何社开收函后三日内支付尚欠的购房款及违约金，逾期将依约解除合同、收回涉讼物业并追究相应的违约责任。2016年11月28日，原告潘景鸿向被告何社开邮寄《解除合同通知书》，主张被告何社开逾期支付购房余款31595736元及延期利息5295000元，且经催收无果，原告要求与被告解除签订的协议书及补充协议，保证金500000元、延期利息205000元及因出租涉讼物业获取的租金904264元作为违约金予以没收，要求被告何社开于2016年11月30日前将涉讼物业返还原告，并协助办理所涉租户出租方变更手续，承担使用涉讼物业期间的占用费等。2016年12月1日，被告何社开向原告潘景鸿邮寄《告知函》，主张其收到了《关于日景大厦变更出租方的通知》、《催告函》和《解除合同通知书》，因该三份材料均为复印件，且涉及潘景泰，要求原告潘景鸿在收函之日起2日内明确前述材料是否为其真实意思表示，并提供原告潘景泰对此知情并同意的相关材料。2016年12月5日，两原告向被告何社开邮寄《回复函》，明确《关于日景大厦变更出租方的通知》、《催告函》和《解除合同通知书》均是其真实意思表示，要求被告何社开在收函后立即返还涉讼物业、协助办理所涉租户出租方变更手续，并承担使用物业期间的占用费。2016年12月7日，两原告委托广东泽康律师事务所律师向两被告邮寄《律师函》，要求两被告在收函后2日内返还涉讼物业予两原告，逾期视为同意由两原告自行处理其放置在该物业内的物品，另两原告拟将涉讼物业第二、三层出租给第三方，要求两被告谨慎处理该函要求，避免不必要的损失。2016年12月13日，两原告委托广东泽康律师事务所律师向日景大厦租户发送《律师函》，主张其已与被告何社开解除协议书及补充协议，被告何社开对涉讼物业不再享有权利，要求日景大厦的租户与两原告办理出租方变更手续。另查明，双方签约后履行合同的过程中，被告何社开提交了相应的银行转账单据证明其向原告方付款情况如下表所示，并主张另有40000元通过现金支付，两原告则主张被告何社开在履约期间共向其转账支付租金678608元、押金81300元、延期利息598408元、违约金60000元、合同保证金500000元，迟办证费40000元。            序号              交易时间              付款人              收款人              金额              用途/附言              备注                  1              2013.12.12              何社开              梁某              300000              —              —                  2              2014.06.13              何社开              潘景鸿              50000              —              —                  3              2014.06.16              何社开              潘景鸿              50000              —              —                  4              2014.06.20              何社开              潘景鸿              100000              —              —                  5              2014.11.04              何润基              潘景鸿              20000              还款              利息                  6              2014.12.01              何社开              潘景鸿              60000              —              —                  7              2014.12.05              何社开              潘景鸿              65000              —              —                  8              2014.12.15              何社开              潘景鸿              65000              —              —                  9              2014.12.10              何社开              潘景鸿              70000              —              —                  10              2015.01.07              何社开              潘景鸿              700              还款              铺租金                  11              2015.01.09              何社开              潘景鸿              800              还款              铺租金                  12              2015.01.10              何社开              潘景鸿              10000              还款              利息                  13              2015.01.10              何社开              潘景鸿              50000              还款              利息                  14              2015.01.12              何社开              潘景鸿              8000              还款              5898×4                  15              2015.01.26              何社开              潘景鸿              15592              还款              —                  16              2015.03.21              何社开              潘景鸿              5898              —              2月份租金                  17              2015.03.24              何社开              潘景鸿              11200              —              2800×4                  18              2015.04.01              何社开              潘景鸿              20000              还款              利息                  19              2015.04.03              何社开              潘景鸿              5000              还款              利息                  20              2015.04.07              何社开              潘景鸿              13000              还款              3250×4，12号铺                  21              2015.04.16              何社开              潘景鸿              17200              还款              4300×4,10A铺                  22              2015.04.24              何社开              潘景鸿              17920              还款              4480×4                  23              2015.04.28              何社开              潘景鸿              20000              还款              利息                  24              2015.04.29              何社开              潘景鸿              5898              还款              租金，4.16-5.15                  25              2015.05.05              何社开              潘景鸿              28800              还款              7200×4                  26              2015.05.05              何社开              潘景鸿              2800              还款              2015年5月份租金                  27              2015.05.07              何社开              潘景鸿              18000              还款              B03                  28              2015.05.07              何社开              潘景鸿              18000              还款              B05 7.1-30                  29              2015.05.23              何社开              潘景鸿              20000              利息              —                  30              2015.05.23              何社开              潘景鸿              5898              还款              07铺                  31              2015.06.01              何社开              潘景鸿              3250              还款/铺租              6月份                  32              2015.06.05              何社开              潘景鸿              2800              还款              租金，01A铺6月份                  33              2015.06.23              何社开              潘景鸿              20000              利息              —                  34              2015.06.25              何社开              潘景鸿              18000              还款              05A，8月                  35              2015.07.02              何社开              潘景鸿              3250              还款/铺租              12号，7月                  36              2015.07.02              何社开              潘景鸿              4500              还款/铺租              03B，7月                  37              2015.07.02              何社开              潘景鸿              16800              还款/铺租              10B，4200×4                  38              2015.07.03              何社开              潘景鸿              7200              还款/铺租              09号，7月                  39              2015.07.03              何社开              潘景鸿              4480              还款/铺租              A03,7月                  40              2015.07.05              何社开              潘景鸿              5898              还款/铺租              07号                  41              2015.07.05              何社开              潘景鸿              20000              还款/利息              A08铺9月租金、押金                  42              2015.07.28              何社开              潘景鸿              5898              还款/铺租              7.16-8.15                  43              2015.07.31              何社开              潘景鸿              20000              利息              —                  44              2015.08.05              何社开              潘景鸿              4500              还款/铺租              05B，8月                  45              2015.08.05              何社开              潘景鸿              4480              还款/铺租              03A，8月                  46              2015.08.05              何社开              潘景鸿              3250              还款/铺租              12号，8月                  47              2015.08.05              何社开              潘景鸿              2800              还款/铺租              01A，8月                  48              2015.08.09              何社开              潘景鸿              2800              还款/铺租              01A，7月                  49              2015.08.21              何社开              潘景鸿              4500              还款/铺租              03B，8月                  50              2015.08.21              何社开              潘景鸿              4300              还款/铺租              10A，7.13-8.12                  51              2015.08.30              何社开              潘景鸿              4300              还款/铺租              10A，8.13-9.12                  52              2015.08.30              何社开              潘景鸿              7200              还款/铺租              9号铺，8月                  53              2015.08.31              何社开              潘景鸿              20000              利息              —                  54              2015.09.06              何社开              潘景鸿              2800              还款/铺租              01A，9月                  55              2015.09.06              何社开              潘景鸿              3250              还款/铺租              12号，9月                  56              2015.09.12              何社开              潘景鸿              7200              还款/铺租              9号，9月                  57              2015.09.30              何社开              潘景鸿              20000              利息              —                  58              2015.09.30              何社开              潘景鸿              4300              还款/铺租              10A，9.13-10.12                  59              2015.09.30              何社开              潘景鸿              3250              还款/铺租              12号，10月                  60              2015.09.30              何社开              潘景鸿              5898              还款/铺租              7号，8.16-9.15                  61              2015.09.30              何社开              潘景鸿              7200              还款/铺租              9号，10月                  62              2015.10.09              何社开              潘景鸿              2800              还款/铺租              01A，10月                  63              2015.10.26              何社开              潘景鸿              4500              租金              05B，9月                  64              2015.10.26              何社开              潘景鸿              4500              租金              03B，9月                  65              2015.10.30              何社开              潘景鸿              20000              利息              —                  66              2015.10.30              何社开              潘景鸿              4480              租金              03A，9月                  67              2015.10.30              何社开              潘景鸿              4500              租金              05A，9月                  68              2015.10.30              何社开              潘景鸿              4200              租金              10B，9月                  69              2015.10.30              何社开              潘景鸿              5898              租金              07号，9.16-10.15                  70              2015.10.30              何社开              潘景鸿              4480              租金              03A，10月                  71              2015.11.02              何社开              梁某              15000              租金                                72              2015.11.03              何社开              梁某              3000              租金                                73              2015.11.14              何社开              潘景鸿              5898              租金              07号，10.16-11.15                  74              2015.11.14              何社开              潘景鸿              5000              租金              08A，10月                  75              2015.11.14              何社开              潘景鸿              4200              租金              10B，10月                  76              2015.11.14              何社开              潘景鸿              4500              租金              05A，10月                  77              2015.11.14              何社开              潘景鸿              4500              租金              03B，10月                  78              2015.11.14              何社开              潘景鸿              11400              押金              08B，押金                  79              2015.11.14              何社开              潘景鸿              3800              租金              08B，11.15-12.14                  80              2015.11.28              何社开              潘景鸿              4300              租金              10A，10.13-11.12                  81              2015.11.28              何社开              潘景鸿              5000              租金              08A，11月                  82              2015.11.28              何社开              潘景鸿              2800              租金              01A，11月                  83              2015.11.28              何社开              潘景鸿              3250              租金              12号，11月                  84              2015.11.28              何社开              潘景鸿              4480              租金              03A，11月                  85              2015.11.30              何社开              潘景鸿              20000              利息              —                  86              2015.12.01              何社开              潘景鸿              4500              租金              05B，11月                  87              2015.12.04              何润基              潘景鸿              4300              租金              10A,11.13-12.12                  88              2015.12.04              何润基              潘景鸿              4500              租金              03B，11月                  89              2015.12.04              何润基              潘景鸿              4500              租金              05A，11月                  90              2015.12.04              何润基              潘景鸿              4200              租金              10B，11月                  91              2015.12.04              何润基              潘景鸿              7200              租金              09号，11月                  92              2015.12.04              何润基              潘景鸿              25000              租金/按金              0102铺3按1租部分金额                  93              2015.12.04              何润基              梁某              18000              租金                                94              2015.12.14              何润基              潘景鸿              29628              租金              7号、01A12号、03A、03B、05A、10B，12月                  95              2015.12.23              陈丽雄              潘景鸿              7200              租金              9号，12月                  96              2015.12.23              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              05B，12月                  97              2015.12.30              陈丽雄              潘景鸿              20000              —              —                  98              2015.12.30              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，12.15-1.14                  99              2015.12.31              陈丽雄              潘景鸿              11000              押金              日景01、02铺，押金                  100              2016.01.05              陈丽雄              梁某              18000              租金              —                  101              2016.01.18              陈丽雄              潘景鸿              2800              租金              01A，1月                  102              2016.01.18              陈丽雄              潘景鸿              3250              租金              12号，1月                  103              2016.01.18              陈丽雄              潘景鸿              4480              租金              03A，1月                  104              2016.01.25              陈丽雄              潘景鸿              12000              租金              日景01、02,1月租金                  105              2016.02.01              陈丽雄              梁某              18000              租金提成              日景大厦2月租金提成                  106              2016.02.06              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              05B，1月                  107              2016.02.06              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              03B，1月                  108              2016.03.01              陈丽雄              梁某              18000              租金提成              日景大厦3月租金提成                  109              2016.03.04              陈丽雄              潘景鸿              7200              租金              9号，1月                  110              2016.03.04              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，12.13-1.12                  111              2016.03.29              陈丽雄              潘景鸿              12000              租金              日景01、02铺，3月租金                  112              2016.03.29              陈丽雄              潘景鸿              14000              租金/押金              05A5，5月租金3500，押金10500                  113              2016.04.01              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A2，2.13-3.12                  114              2016.04.01              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，2.15-3.14                  115              2016.04.01              陈丽雄              潘景鸿              3250              租金              12号，3月                  116              2016.04.01              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              05B，3月                  117              2016.04.01              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              03B，3月                  118              2016.04.01              陈丽雄              潘景鸿              4480              租金              03A，3月                  119              2016.04.01              陈丽雄              梁某              18000              租金提成              日景大厦4月租金提成                  120              2016.04.20              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，3.13-4.12                  121              2016.04.20              陈丽雄              潘景鸿              2800              租金              01A，3月                  122              2016.04.22              陈丽雄              潘景鸿              4200              租金              10B，3月                  123              2016.04.22              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，3.15-4.14                  124              2016.05.01              陈丽雄              梁某              18000              租金提成              日景大厦5月租金提成                  125              2016.05.11              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，4.13-5.12                  126              2016.05.11              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              03B，4月                  127              2016.05.11              陈丽雄              潘景鸿              3250              租金              12号，4月                  128              2016.05.11              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，4月                  129              2016.05.17              陈丽雄              潘景鸿              12000              租金              日景01、02,4月租金                  130              2016.05.30              陈丽雄              潘景鸿              2800              租金              01A，4月                  131              2016.05.30              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              05B，4月                  132              2016.05.30              陈丽雄              潘景鸿              4200              租金              10B，4月                  133              2016.05.30              陈丽雄              潘景鸿              4480              租金              03A，4月                  134              2016.06.01              陈丽雄              梁某              18000              租金提成              日景大厦6月租金提成                  135              2016.06.08              陈丽雄              潘景鸿              2800              租金              01A，5月                  136              2016.06.08              陈丽雄              潘景鸿              16200              租金              日景01、02，5月12000,10B，5月4200                  137              2016.06.08              陈丽雄              潘景鸿              9000              租金              05B，5月4500,03B，5月4500                  138              2016.06.08              陈丽雄              潘景鸿              7730              租金              12号，3250,03A，4480                  139              2016.06.23              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，5.15-6.14                  140              2016.06.23              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，5.13-6.12                  141              2016.06.23              陈丽雄              潘景鸿              11200              租金/押金              A13,8月租金2800，押金8400                  142              2016.07.01              陈丽雄              梁某              18000              租金提成              日景大厦7月租金提成                  143              2016.07.16              陈丽雄              潘景鸿              2800              租金              01A，6月                  144              2016.07.16              陈丽雄              潘景鸿              3500              租金              05A，6月                  145              2016.07.16              陈丽雄              潘景鸿              3250              租金              12号，6月                  146              2016.07.16              陈丽雄              潘景鸿              4200              租金              10B，6月                  147              2016.07.16              陈丽雄              潘景鸿              12000              租金              日景01、02,6月租金                  148              2016.07.26              陈丽雄              潘景鸿              4480              租金              3A，6月                  149              2016.07.26              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              3B，6月                  150              2016.07.26              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              5B，6月                  151              2016.07.26              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，6月                  152              2016.08.04              陈丽雄              梁某              10000              租金提成              日景大厦8月租金提成                  153              2016.08.04              陈丽雄              梁某              3000              租金提成              日景大厦8月租金提成                  154              2016.08.24              陈丽雄              潘景鸿              20000              租金/按金              06铺，8.16-9.15                  155              2016.09.01              陈丽雄              潘景鸿              12730              租金              9月                  156              2016.09.03              陈丽雄              梁某              1600              租金提成              日景大厦8月租金提成                  157              2016.09.03              陈丽雄              梁某              3000              租金提成              日景大厦9月租金提成                  158              2016.09.03              陈丽雄              梁某              15000              租金提成              日景大厦9月租金提成                  159              2016.09.05              陈丽雄              潘景鸿              7550              —              —                  160              2016.09.18              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，9.13-10.12                  161              2016.09.18              陈丽雄              潘景鸿              3500              租金              05A，9.15-10.14                  162              2016.09.18              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，9.15-10.14                  163              2016.09.21              陈丽雄              潘景鸿              4000              租金              7号，9.16-10.15                  164              2016.10.03              陈丽雄              梁某              18000              租金提成              日景大厦10月租金提成                  165              2016.10.09              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              B03，10月                  166              2016.10.09              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              05B，10月                  167              2016.10.09              陈丽雄              潘景鸿              2800              租金              01A，10月                  168              2016.10.09              陈丽雄              潘景鸿              4000              租金              10B，10月                  169              2016.10.09              陈丽雄              潘景鸿              3250              租金              12号，10月                  170              2016.10.10              陈丽雄              潘景鸿              12000              租金              日景01、02，,10月租金                  171              2016.10.10              陈丽雄              潘景鸿              3400              租金              08A，10月                  172              2016.10.17              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，10.13-11.12                  173              2016.10.17              陈丽雄              潘景鸿              4480              租金              03A，10月                  174              2016.10.17              陈丽雄              潘景鸿              5000              租金              09铺，10月                  175              2016.10.17              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，10.15-11.14                  176              2016.10.18              陈丽雄              潘景鸿              3500              租金              05A，10.15-11.14                  177              2016.10.23              陈丽雄              潘景鸿              5000              租金              06铺，10.16-11.15                  178              2016.10.28              陈丽雄              潘景鸿              4000              租金              07铺，10.16-11.15                  179              2016.11.01              陈丽雄              梁某              18000              租金              日景大厦11月租金                  180              2016.11.07              陈丽雄              潘景鸿              12000              租金              日景01、02,11月租金                  181              2016.11.07              陈丽雄              潘景鸿              4000              租金              10B，11月                  182              2016.11.07              陈丽雄              潘景鸿              2800              租金              01A，11月                  183              2016.11.09              陈丽雄              潘景鸿              4480              租金              03A，11月                  184              2016.11.09              陈丽雄              潘景鸿              5000              租金              09铺，11月                  185              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              3400              租金              08A，11月                  186              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              3250              租金              12号，11月                  187              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              4500              租金              05B，11月                  188              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              3800              租金              08B，11.15-12.14                  189              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              3500              租金              05A，11.15-12.14                  190              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              4300              租金              10A，11.13-12.12                  191              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              5000              租金              06铺，11.16-12.15                  192              2016.11.28              陈丽雄              潘景鸿              4000              租金                                    租金及保证金核算说明：关于租金款项，根据转账用途、附言及相关备注综合认定，因日景01、02商铺首月租金、押金分多笔入账，故根据转账记录反映的“押三付一”及该两商铺租金为12000元/月的实际情况，从全部租金收款中扣除36000元作为该两商铺租赁押金，列为不可抵扣购房款项目，经核算，租赁保证金/押金总金额为192684元。      诉讼中，被告何社开向本院申请对涉讼物业装修投入价值进行鉴定，本院予以准许，并以摇珠形式选定广东展诚工程咨询有限公司进行鉴定，后因原、被告均无法按照鉴定公司的要求提供鉴定所需材料，导致鉴定无法进行。2017年11月10日，本院组织双方到现场勘验，并对涉讼物业的情况拍照附档。本院认为，两原告与被告何社开签订协议书一、二和补充协议一、二、三，对买卖涉讼物业（包括登记在两原告名下的五层框架建筑物和案外人梁某主张为其所有的三层无证建筑物）的权利义务进行了约定。鉴于上述三层无证建筑物并未办理产权登记，权属不明，且两原告、案外人均未举证证明该建筑物有办理规划报建并经竣工验收合格，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，两原告与被告何社开签订合同买卖该建筑物违反法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该部分的约定无效，因无效合同无从解除，故原告诉请本院确认解除上述合同中关于买卖三层无证建筑物部分没有法律依据，本院不予支持。上述合同关于买卖登记在两原告名下的五层框架建筑物的约定是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现原告诉请本院确认解除上述合同中关于买卖登记在两原告名下的五层框架建筑物部分，两被告辩称双方在补充协议三已经达成以铺位租金等额扣减未付楼款且不设置最后的付款期限，对此本院经审查认为，补充协议三从条文字面的意思上看，仅约定了租金扣减楼款的意思表示，并未对是否不设置最后还款期限作出明确约定，双方在庭审中亦无法达成一致，故仍应按照在前签订的协议确定被告何社开支付购房余款的时间来认定被告何社开是否构成逾期支付购房余款及应否承担逾期付款的违约责任，两被告的该项抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于被告何社开既未能依照协议书一、二和补充协议一、二、三的约定及两原告在《催告函》中指定的时间向两原告支付购房余款，在2017年以后也未依约向两原告支付各月次承租人支付的租金费用款项，在本案庭审中亦明确无法在短期内支付完毕购房余款，故被告何社开的行为已经构成逾期支付购房余款，两原告主张因被告何社开的原因导致其合同目的无法实现有事实依据，本院对两原告诉请本院确认解除上述合同中关于买卖登记在两原告名下的五层框架建筑物部分予以支持。关于合同解除的时间的认定，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除。据此，本院认定两原告与被告何社开签订的协议书一、二和补充协议一、二、三中关于买卖登记在两原告名下的五层框架建筑物部分的权利义务约定于被告何社开复函确认收到原告方邮寄的《解除合同通知书》之日，即2016年12月1日解除。两原告主张的解约时间仅是其发出解约通知的时间，并非送达时间，不符合上述规定，故本院对两原告主张的解约时间不予采纳。两原告诉请被告何社开返还涉讼物业。其中，关于三层无证建筑物部分，被告何社开系从案外人梁某处接收该部分物业，梁某亦明确同意由两原告在本案接收该处物业，且因双方签订的关于买卖该部分物业的合同无效，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，两原告诉请被告何社开向其返还涉讼三层无证建筑物有事实和法律依据，本院予以支持。关于登记在两原告名下的五层框架建筑物部分，因双方签订的关于买卖该部分物业的合同已经解除，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，两原告诉请被告何社开向其返还涉讼登记在两原告名下的五层框架建筑物有事实和法律依据，本院予以支持。两被告自认被告何社开在接收涉讼物业之后，由被告日景公司使用涉讼物业对外出租经营，故两原告诉请两被告共同承担返还涉讼物业的责任理据充分，本院予以支持。至于被告何社开在涉讼物业的装修投入产生的损失，因被告何社开未在本案就此提出反诉，故被告何社开可另案主张权利，本院在本案中不作处理。两原告诉请两被告支付占用涉讼物业期间的占用费。对此，本院经审查认为，两被告在合同效力存续期间，根据双方签订的协议书一、二和补充协议一、二、三占有和使用、出租涉讼物业，这是双方协商一致的结果，被告何社开在该期间占有和使用、出租涉讼物业的对价，已通过合同约定被告何社开应支付予两原告的购房款、延期利息、违约金、迟办证费等款项得以补偿，如两原告认为被告何社开未支付该些款项的，可依约要求被告何社开承担相应的违约责任，故两原告再要求两被告以购房款总额为本金、按中国人民银行同期贷款利率计付合同效力存续期间的房屋占用费理据不足，本院不予支持。在两原告与被告何社开签订的协议书一、二和补充协议一、二、三中关于买卖登记在两原告名下的五层框架建筑物部分的权利义务解除之后，被告何社开应将涉讼物业一并返还予两原告。被告何社开未及时返还涉讼物业给两原告造成损失体现为房屋被占用的损失，两原告主张该损失等额于占用涉讼房屋约定购房款的贷款利息损失理据充分，本院予以采纳。但因被告何社开在解约前已经通过支付保证金、租金形式支付的购房款应予扣除。基于此，综合被告何社开提交银行转账记录反映的付款情况及两原告陈述，认定被告何社开支付的购房款500000元（根据原告自认及补充协议一的约定确定）、租金777730元（根据上述付款情况表扣除依照标注及合同约定为购房款的部分、延期利息、被告何社开支付予梁某的租金提成、次承租人交纳的租赁保证金/押金后核算得出，两被告主张现金支付部分无证据佐证，原告不确认，不予采纳及计算）可以抵扣应付购房款。至于被告何社开支付的利息款，因协议书及补充协议已约定该款是被告何社开对其逾期支付购房款而向原告的利息补偿，两被告主张双方约定该款转化为购房款，但未提供证据证明，本院不予采纳，故该款不能用以抵扣购房款；被告何社开支付的租户押金、按金款项属于次承租人承租涉讼物业的担保性款项，该款应在次承租人退租时进行清算，两原告与被告何社开在补充协议中约定该款用于支付购房款损害了案外人的合法权益，该约定为无效约定，故两原告主张该款不应用于抵扣购房款理据充分，本院予以采纳；被告何社开在2015年11月之后支付予案外人梁某的款项，与被告何社开与梁某签订的《移交协议》、被告何社开出具的《承诺书》中被告何社开承诺支付予梁某的款项（补偿金、出租提成）金额相当，且被告何社开在转账付款时，也标注为“租金提成”，因此两原告主张该款不属于购房款有事实和法律依据，本院予以采纳；两被告主张该款为购房款、转账标注为工作人员操作失误难以令人信服，本院不予采纳。综上，本院认定被告何社开应以31722270元（33000000-500000-777730）为本金，从合同解除次日，即2016年12月2日起至实际返还涉讼物业予两原告之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付物业占用费予两原告，两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告日景公司虽然不是上述合同的相对方，但其实际占用涉讼物业进行出租经营，是涉讼合同履行的受益方，故原告诉请被告日景公司对上述物业占用费承担连带清偿责任理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十八、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告潘景泰、潘景鸿与被告何社开于2013年12月12日签订的《协议书》、原告潘景鸿与被告何社开于2014年9月4日签订的《协议书》、原告潘景泰、潘景鸿与被告何社开于2015年2月8日签订的《补充协议》、原告潘景泰、潘景鸿与被告何社开于2016年7月6日签订的《补充协议》、原告潘景鸿与被告何社开于2016年8月25日签订的《补充协议》项下关于买卖位于佛山市南海区大沥镇**号，包括登记在两原告名下的五层框架建筑物（房地产房地产权证号：粤房地产证字第**、共证字第××号，建筑面积6104.58平方米，房屋用途：工业、交通、仓储用房）的约定于2016年12月1日解除。被告何社开、佛山市日景房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《协议书》项下位于佛山市南海区大沥镇**号，包括登记在两原告名下的五层框架建筑物（房地产权房地产权证号：粤房地产证字第**、证字第××号，建筑面积6104.58平方米）和三层无证建筑物（面积约1000平方米）予原告潘景泰、潘景鸿。被告何社开、佛山市日景房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以31722270元为本金，从2016年12月2日起至实际履行上述第二项确定的债务之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付物业占用费予原告潘景泰、潘景鸿。驳回原告潘景泰、潘景鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉案件受理费30982.76元，财产保全费5000元，合共35982.76（两原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一七年十二月二十八日书 记 员  许晓璇