上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9894号原告(反诉被告)：胡建芬，女，1957年9月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王诗沁，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡建国，男，1956年5月5日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。原告(反诉被告)胡建芬与被告(反诉原告)胡建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月1日依原告申请追加上海浩江房产有限公司为第三人，后于2017年12月12日决定第三人退出诉讼，于2017年9月22日受理被告胡建国的反诉，并于2017年11月21日进行证据交换、2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王诗沁、龚坚、被告及其委托诉讼代理人孟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告继续履行《房屋出让办理协定书》，交付位于上海市松江区佘山镇米筛浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋，原名称为松江佘山北34A-03A6幢西单元1301室)。事实和理由：被告户籍地房屋于2015年市政动迁，获取了拆迁安置房购房资格，因被告无意购买，故将购买名额转让于原告并由原告挑选安置房屋，故原告确认了房源为“松江佘山北34A-03Ａ6幢中单元104室”(以下简称104室房屋)。双方遂于2015年7月5日签订《房屋出让办理协定书》，约定被告将104室房屋作价572,700元出让于原告，被告同日签订了授权书、承诺书等。原告向被告支付了房款42万元整，口头约定尾款于104室房屋交付后支付。其后，原告到现场查勘发现104室房屋实际面积与安置协议的面积有近20平方米的差异，故原告与有关部门交涉得以将安置房屋变更为系争房屋，然被告却因为房价上涨过快萌生解约之意，并于2017年年初提出不再转让系争房屋，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：不同意原告诉请，原、被告签订的协议只是成立，没有生效；原买卖协议约定的标的已经发生改变，该协议事实上已经没有继续履行的可能性，故双方已经在2017年2月18日解除了该买卖合同，但是原告反悔又提出本次诉讼，原告要求被告交付现系争房屋，是强制缔约的行为。同时被告提出反诉请求：确认原告与被告于2015年7月5日签订的《房屋出让办理协定书》于2017年2月18日解除。事实和理由：双方已经在母亲、哥哥见证下解除了《房屋出让办理协定书》，且客观上该协议已无法履行。针对被告的反诉，原告辩称：原、被告之间的原合同是有效的，原告受让的是被告的拆迁名义，是被告和动迁组的债权，基于房屋未交付，有部分款项保留是符合交易规则，而且是在被告授意下。双方没有就合同解除达成合意。当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并认定事实如下：2015年5月19日，被告胡建国、胡逸祺、赵玲娟(被征收人)作为乙方与案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局作为甲方签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》约定，乙方选择房屋产权调换的补偿方式，乙方据此产权调换取得两套房屋中有一套为104室房屋，并约定104室房屋(设计)建筑面积65.04平方米，房屋总价为738,622.10元，优惠总价为572,677.20元，乙方取得包括104室房屋在内的房屋还需支付房屋产权调换差价607,399.76元，等。2015年7月5日，被告胡建国作为甲方与原告胡建芬作为乙方签订《房屋出让办理协定书》约定：1.甲方决定把2015年西林横路XXX弄XXX号因动迁征收而得到的动迁安置期房即104室房屋出让给乙方。2.乙方在此协定生效后向甲方支付合计572,700元，作为对甲方出让房屋的补偿金全款。3.甲方在收到乙方支付的以上钱款后履行以下内容，并签署协定附件：甲方在开发商实际交付此动迁安置房后的一个月内，将该房无条件无期限给予乙方使用支配；甲方在该动迁安置房达到国家规定的最低上市期限后的一个月内，将该房无条件转户出让给乙方。4.期房建设期间，由房屋征收方给予的期房过渡安置费全部由甲方收取；在房屋过户过程中，由政府单位收取的款项全部由乙方承担。4.协定内容履行期间，无论房屋或货币的价值升降，甲乙双方都同意按协定内容执行，若任何单方面的违约发生时，违约方将按协定中自身应当履行内容的2倍价值给予对方作为赔偿。5.协定书另对其他内容做了约定。原、被告及胡某某(公证人)等在协定上签字。同日，被告向原告出具《授权书》称：甲方胡建国全权授于乙方胡建芬使用支配104室房屋，并由乙方办理房屋领取相关事宜。同日，被告向原告出具《承诺书》称：甲方胡建国自愿承诺自协定签署日起，保持离异的法定婚姻状态，不予改变，直至把104室房屋转户出让给乙方胡建芬的相关事宜完成。2015年7月15日，被告收到原告支付的42万元，并出具收条。此后，原、被告前往104室房屋查勘发现该房屋面积与征收补偿协议约定的内容不符，面积仅为53.16平方米。其后，案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局作为甲方与胡建国、胡逸祺、赵玲娟(被征收人)作为乙方于2016年12月20日签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》约定，乙方选择房屋产权调换的补偿方式，乙方据此产权调换取得两套房屋中有一套为系争房屋，并约定系争房屋(暂测)建筑面积73.73平方米，房屋总价为864,718.94元，优惠总价为668,731.10元，乙方取得包括系争房屋在内的房屋还需支付房屋产权调换差价703,453.66元，等。被告在庭审中确认已经在2017年9月1日取得系争房屋钥匙但尚未入住。在被告于2016年12月20日重新确定系争房屋之后，被告与原告就房屋买卖的履行等发生争议。2017年2月18日，被告向原告出具付款承诺书：“我在2015年把佘山北的动迁房约定以人民币57万元整的价格卖于胡建芬，并于2015年7月15日收到首期房款42万元整。现因房价上涨快速，我决定不再出售此房，愿意退还已收房款，再另行支付胡建芬人民币42万元整作为赔偿，合计84万元整。另当我所获取的动迁房买卖合同价达到3.6万/平方时，我愿意再支付胡建芬16万元人民币作为补充赔偿款。在我向胡建芬付清以上承诺钱款后，原(原2015.7.15，胡建国，该处为被告手书)房屋买卖协议不再有效。该付款承诺书由被告胡建国签名，见证人胡某某签字，由原告儿子打印，原告持有并提交给法庭。原告称该付款承诺书系被告向其提供，其仅表示拿到后考虑一下，但是并没有接受该方案，也没有同意解除合同。庭审中，被告申请了证人胡某某也即原被告的哥哥到庭佐证，证人在审理中陈述：原、被告在2015年签订的买卖协议是在证人家中签订的，但是签好之后发现房子面积小了，于是重新拿到了另一套拆迁房；2017年春节之后，被告跟原告说房子不卖了，但是原告不同意表示只要房子，双方就怎么处理谈了很久也谈不拢，直到2017年2月18日，原、被告终于谈好了，除了付款承诺书中的内容外，另外还附了一张付款明细，涉及内容有如果42万元超期支付，第一年要付10%的利息，第二年要付20%的利息，等；证人在这两张纸上都签了名做了见证。被告签好付款承诺书要求原告签字，但是原告认为其认可故不需要签字，承诺书是原告儿子打印出来的。当天晚上，被告给证人打电话说要是原告不签字就把承诺书拿回来，但是证人没有这么做也没有告诉原告这件事情，后原告就说不同意并坚持要房子。原告认可承诺书系由其儿子打印，但是是根据被告的陈述打印，原告不接受该付款承诺书。被告对证人证言表示认可。上述事实，主要有《房屋出让办理协定书》、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、收条、不动产登记簿、房屋土地权属调查报告书、付款承诺书、证人证言及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告和被告就104室房屋达成的《房屋出让办理协定书》，系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告在合同上签字确认，且未约定合同的生效要件，故原、被告就104室房屋成立房屋买卖合同关系，该合同业已生效，对双方均具有拘束力，原、被告均应恪守。《房屋出让办理协定书》是被告将104室房屋出售给原告的买卖合同关系，而非原告所述被告已经将债权转让给原告，理由是：首先，被告取得系争房屋是基于动拆迁，基于拆迁而取得安置房屋的权利是不可能转让给非被拆迁人；其次，被告取得系争房屋亦要付出对价，其既享有债权亦负有债务，被告不可以只转让债权而不转让债务，且即便被告和原告之间形成债权债务的概括转移，也需要得到被告的合同相对方予以同意方能成立。故原告没有因为《房屋出让办理协定书》当然取得可以直接自拆迁部门或者动迁安置房开发商取得拆迁协议项下房屋的权利。接下来，本案的争议焦点即在于：在原、被告已经就104室房屋达成买卖合意的情况下，因为104室房屋的实际情况和双方约定不相符，被告又取得系争房屋的安置后，原、被告是否就系争房屋达成了新的买卖合意或者说是否就《房屋出让办理协定书》项下的标的物变更达成合意。对此，本院认为，原告和被告成立买卖合同的标的物为104室房屋，通过原、被告的陈述，双方在确定该房屋的价格、交付、过户等条件时是以原拆迁安置协议中确定的房屋面积确定的，在原、被告签订《房屋出让办理协定书》之后实际勘查发现104室房屋面积与拆迁协议不一致，但是该房屋是实际存在且并未灭失，也就是说原、被告仅仅就104室房屋是可以继续履行下去的，而且原告所购买的是拆迁安置房，其在购买之前未对购买标的进行审慎审查而产生的上述误差，是其购买此类尚未办理产权登记的拆迁安置房所必然要承担的风险。通过原、被告之后的行为表明原告不愿意接受实际情况的104室房屋，故《房屋出让办理协定书》的履行因为客观情况发生变化而未能继续履行下去。那么此后原、被告共同去联系拆迁办、开发商的行为是否能够当然理解为被告已经默认将更换之后的房屋依然按照原合同内容向原告予以交付呢？本院认为，并不能当然认定，因为彼时原、被告对于104室房屋的维权结果显然是不能确定的，按照一般常理推断，除了现在被告已经实际取得系争房屋(面积超出原拆迁协议，房价增加、坐落位置改变)的结果外，原被告维权后可能的结果还有：继续交付104室房屋，但差额面积退差价；另补一套同等面积但位置不同的房屋；等等。而这不同的结果对原被告买卖合同的履行所带来的影响显然是不同的。本案中，被告最终重新签订拆迁协议而取得了系争房屋，系争房屋在坐落位置、面积、价格等方面与104室房屋相比均发生了重大变化，被告也需要另支付超面积的差价，而一方面原告没有证据表明双方曾在努力过程中就《房屋出让办理协定书》后续如何履行达成明确的合意，另一方面原告也没有证据显示其在得知被告取得系争房屋后原、被告双方就系争房屋达成了新的合意或者当然按照《房屋出让办理协定书》继续履行，在系争房屋的面积等重大事项已经实际发生变化的情况下，原告依然要求按照《房屋出让办理协定书》履行亦不符合常理，故不能因被告取得了系争房屋就当然认为原、被告原买卖合同的标的物变更为系争房屋，也不能据此认定被告与原告就系争房屋已达成新的买卖合同关系。故对于原告要求被告向其交付系争房屋的诉讼请求，本院不予支持。另外，系争房屋为拆迁安置房，在取得该拆迁安置房中的被拆迁人为赵玲娟，在协议乙方处签字的还有胡逸祺，而系争房屋尚未办理产权登记，被告是否享有处分系争房屋的权利尚待确定；按原告自述，其目前单身且名下尚登记有另外一套商品房，其截止至本案法庭辩论终结前亦为被限购状态。对于被告的反诉请求，本院认为，一方面，《房屋出让办理协定书》中的标的物104室房屋，被告已经不可能再取得，该合同已经因实际不能履行而应当予以解除；另一方面，根据原告处所持有的被告签字确认的付款承诺书以及证人胡某某的证言表明，在2017年2月18日，原告和被告之间实际上已经就《房屋出让办理协定书》的解除以及解除的后果处理达成合意，理由如下：1.证人胡某某系原被告的哥哥，其见证了原被告之间的买卖，亦见证了付款承诺书的出具过程，胡某某在原告出示付款承诺书之前就将双方协商并达成合意的过程以及付款承诺书的内容甚至是原被告现在都无法提供的付款明细的内容作出了说明，其证言对于认定原被告合同已经解除具有极高的证明力。2.该付款承诺书系原告儿子打印而出，表明双方对此付款承诺书非常慎重，而非如原告所述仅系原告拿来作为参考，特别是被告在承诺书上签字、见证人胡某某在承诺书上签字，如果仅仅是原告拿来考虑，被告和见证人签字就显得没有必要。3.尽管原告没有在承诺书上签字，而原告却收取了该承诺书，结合证人证言可以认可原告对于解除合同以及合同解除的后果是认可的。4.至于被告所述的要把承诺书拿回来，本院认为即便被告有此意见，也仅是被告因原告不签字而想反悔该合意内容，并不当然推导出该付款承诺书即解除。综上，本院认为，原被告在2017年2月18日已经就《房屋出让办理协定书》的解除达成合意，双方理应按照付款承诺书的内容予以履行，被告也同意按照付款承诺书的内容履行并表示愿意一次性支付84万元。考虑到《房屋出让办理协定书》解除后，除被告已经明确应返还42万元及赔偿42万元之外，还需在房价满足一定条件后再行赔偿一笔款额，但是该条件具有不确定性，因此本院就被告返还42万元以及赔偿42万元在本案中予以确认，至于因房价上涨至一定程度，被告还需再向原告支付的款额原告可待实际发生后再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)胡建芬的全部诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)胡建芬与被告(反诉原告)胡建国签订的《房屋出让办理协定书》于2017年2月18日解除；三、被告(反诉原告)胡建国于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)胡建芬支付840,000元。本诉案件受理费9,527元，减半收取4,763.50元、财产保全申请费3,383.50元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费8,187元，由原告(反诉被告)胡建芬负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年十二月二十一日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。