广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂05民初241号 原告（执行案外人）：黄红克，男，汉族，1971年9月2日出生，住浙江省永嘉县上塘镇溪头村2队，公民身份号码：330324197109024176。 原告（执行案外人）：朱志燕，女，汉族，1975年6月25日出生，住浙江省永嘉县上塘镇溪头村2队，公民身份号码：330324197506254207。 上述两原告共同委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。 负责人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、202室。 法定代表人：黄耀峰，董事长。 原告黄红克、朱志燕诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赵成民，被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨、刘振华到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄红克、朱志燕向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止对原告购买的位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢2115号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认原告与第三人于2010年4月13日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA2115）合法有效，并确认位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢2115号房屋归原告所有；3.第三人协助和配合原告办理北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢2115号房屋的产权过户登记；4.本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2010年4月13日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA2115），约定原告购买第三人开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢2115号房屋，原告之后依约交付全部房款316540元，并实际占有、使用了涉案房屋。上述合同签订当日，原告与第三人签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，第一条确定涉案“鸿源生态新城”A栋2106号、2107号、2115号、2111号房屋（合计334.76平方米）系由原B栋604/704号（共计253平方米）房屋置换而来，置换的原因在于北海市城市规划局对B栋进行调整，而非原告的个人原因，协议书第二条约定第三人对多出的66.76平方数不收取超面积差价房款。第三人于2017年8月9日出具《关于房产置换说明》，进一步证实原告与第三人协商置换、抵押贷款等诸多事实，因此，原告并无存在另一套房的事实。然而，北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在工行云南路支行与鸿源先科金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋，后于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日进行续封。原告为此于2017年7月14日向北海中院提起执行异议申请，该院作出（2017）桂05执异197号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告于签约后已支付全部购房款并实际占有房屋至今，未能办理房屋备案登记和产权过户登记手续的原因在于第三人，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，原告在合同履行过程中并无过错，北海中院不得查封涉案房屋。 被告工行云南路支行辩称：不同意原告的诉讼请求，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，同时认为北海中院作出的驳回原告执行异议申请的裁定书正确，应予以维持。 第三人鸿源先科未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.（2017）桂05执异197号执行裁定书及送达回证，拟证明原告（案外人）提出执行异议之诉的依据、原告的房屋在法院执行裁定查封的范围。2.鸿源先科营业执照、法定代表人等主体依据，拟证明被执行人鸿源先科的主体材料。3.关于“鸿源生态新城”购房人缴纳契税征收滞纳金问题的批复，拟证明原告（案外人）提出执行异议之诉的依据，原告的房屋在法院执行裁定查封的范围，因查封、执行涉案房屋《商品房买卖合同》无法继续履行合同而中止的事实。4.房屋登记信息档案查询证明，拟证明涉案房屋已经被北海市中级人民法院查封、续封的事实，原告提出执行异议之诉的依据。5.《商品房买卖合同》（销售合同编号hyA2115），拟证明原告提出执行异议之诉的依据。6.鸿源生态新城B栋置换房屋协议书，拟证明原告与第三人将B栋二单元604/704换为A栋2106、A2107、A2111和A栋2115的事实，A栋2106、A2107、A2111和A栋2115属于一套房屋的事实。7.关于房产置换说明，拟证明原告与第三人将B栋二单元604/704换为A栋2106、A2107、A2111和A栋2115的事实，置换前后交付首付和按揭交付房款的事实。8.《商品房买卖合同》（销售合同编号：hyB604.704）,拟证明原告与第三人将B栋二单元604/704换为A栋2106、A2107、A2111和A栋2115的事实，A栋2106、A2107、A2111和A栋2115属于一套房屋的事实。9.借款协议和个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款），拟证明原告银行按揭贷款和交付B栋二单元604/704号房屋购房款230000元的依据。10.抵押物清单、还款凭证、按揭月供银行流水，拟证明原告银行按揭贷款和交付B栋二单元604/704号房屋购房款230000元的事实，置换后转化为给A栋2106、A2107、A2111和A栋2115房屋付款的事实。11.税收缴款书、房地产交易纳税申请审核表，拟证明原告交付全部房款316540元的事实，原告已经完成缴纳税金义务的事实。12.第三人电脑记录，拟证明第三人电脑记录的申请人交付房款的事实。13.证明，拟证明原告自2011年7月已经实际占有、使用涉案房屋的事实。 被告工行云南路支行未向本院提交证据。 第三人鸿源先科未向本院提交证据。 经开庭审理质证，被告工行云南路支行对原告提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4、7、9的真实性、合法性及关联性均无异议。对证据5的三性均有异议，认为该份合同是伪造的，不能证明原告与第三人鸿源先科存在商品房买卖合同关系。对证据6的三性有异议，认为只能证明原告与鸿源先科将B栋二单元604/704换成A栋2106、2107、2111、2115号房的事实，以上置换未经过被告同意，也没有在房地产交易备案登记，不能证明A栋2106、2107、2111、2115号属于同一套房屋的事实，且原告除了名下有B栋二单元604/704号房之外，还另有一套房屋座落于四川路42号宝谊大厦13F号房，涉案的A栋2106、2107、2111、2115号不是原告的唯一住房。原告是以首付款和银行按揭的方式支付B栋二单元604/704号房的购房款，该房已经备案至原告名下，原告用该房在建行设立了预抵押登记，原告将该房置换为A栋2106、2107、2111、2115号未经抵押权人建行的同意，损害了建行的合法权益，因此，原告与第三人公司签订的置换协议是无效的。对证据8的关联性有异议，认为只能证明原告与鸿源先科就B栋二单元604/704号房存在买卖关系。对证据10的关联性有异议，认为只能证明原告向鸿源先科交付了B栋二单元604/704号房全部房价款。对证据11的三性有异议，认为原告缴纳契税和印花税的时间为2014年7月17日，系在涉案房屋被查封、被立案执行之后，被告有理由认为该发票是原告为了中止执行涉案房屋才开具的。对证据12，因无原件予以核对，故对其真实性不予以认可。对证据13的三性有异议，第一，该证据不足以证明北海鸿源生态新城物业管理处是鸿源生态新城的物业公司，北海鸿源生态新城物业管理处自然不能证明原告何时入住；第二，涉案房屋是否已经装修完毕，原告应提供相片等证据证实。 第三人鸿源先科未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。 对原告提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：原告黄红克与朱志燕系夫妻关系。2003年5月17日，黄红克与第三人鸿源先科签订《商品房买卖合同》，约定黄红克购买鸿源先科开发的鸿源生态新城B幢二单元604、704号房，房屋面积为253平方米，总价款328900元。黄红克于签约当日交付房款98900元，后以上述房屋作为抵押担保向银行按揭贷款230000元付清了剩余房款。 2010年3月3日,北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2010年4月13日，黄红克、朱志燕作为买受人又与出卖人鸿源先科签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：hyA2115）,约定购买鸿源生态新城A幢21层15号楼，房屋面积83.3平方米，总价约定为316540元，双方并对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房时间、交房条件等作了具体约定。同日，黄红克、朱志燕与鸿源先科、北海润隆居房地产有限公司（以下简称润隆居）签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，约定黄红克、朱志燕同意将鸿源生态新城B栋二单元604/704号房，与A栋2106、2107、2115、2111室（面积共约334.76）商品房进行置换，对于置换后多出的81.76平方米面积，黄红克、朱志燕同意按每平方米4200元向鸿源先科及润隆居补偿其中的15平方米，至于剩余的66.76平方米，鸿源先科、润隆居承诺不再收取相应产价，并同意补偿64500元给黄红克、朱志燕。2014年7月17日，黄红克、朱志燕向税务机关缴纳了A幢2115号房屋契税9496.2元。2017年7月21日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主A栋2106号、2107号、2111号、2115号房业主黄红克于2011年7月份已装修完毕并已入住。入住后一直正常缴纳物业费。” 另查明，鸿源先科于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向被告工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）800158号、北国用（2004）第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科逾期未能清偿借款，工行云南路支行向本院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.3平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋2115号房）。本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科不服一审判决诉至广西区高级人民法院，区高院经审理作出驳回上诉,维持原判的判决。又因鸿源先科未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物，查封标的中均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，黄红克、朱志燕以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人黄红克、朱志燕对登记在被执行人名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。黄红克、朱志燕为此提起本案诉讼。 再查明，黄红克、朱志燕名下在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为：1.坐落四川路42号宝谊大厦13F，面积164.79平方米；2.坐落北海大道南、云南路西北海市鸿源豪宅小区B幢604/704号（现改为604），面积253平方米。 本院归纳本案的争议焦点为：原告黄红克、朱志燕对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。 本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，原告与鸿源先科签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。而涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其也无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由原告提供的《收据》、《个人贷款支付凭证》、《置换房屋协议书》等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，原告付清全部购房款。被告工行云南路支行对上述合同、收据的真实性提出质疑，但未提供相关证据推翻上述证据的真实性，对其该主张本院不予采信。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力消灭，后经工行云南路支行再次申请，本院于2011年11月1日查封了鸿源先科名下包括涉案房屋在内的财产。由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的《商品房买卖合同》持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在该查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，两原告对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，虽对涉案《商品房买卖合同》的合法有效性进行了审查，但于本案中不对原告诉请确认该合同的合法有效性作出判决。此外，原告要求鸿源先科为其办理房屋过户，因该诉求系基于原告与鸿源先科的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，原告应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城A幢2115号商品房； 二、驳回原告黄红克、朱志燕的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2017）桂05执异197号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  魏玉芳 审判员  汪海敏 审判员  叶 萍 二〇一七年十二月二十日 法官助理方嫄 书记员  刘 麒