海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2017）琼0108民初3146号   原告：海口丰裕物业管理有限公司，住所地：海口市义龙东路**凤凰宾馆**。   法定代表人：邱育丰，该司经理。   委托诉讼代理人：何晋前，海南海地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈益裕，海南海地律师事务所实习律师。   被告：孙凤华，女，1975年4月3日出生，汉族，住海口市美兰区白龙北路**白龙新城****。   委托诉讼代理人：王慜，海南正益律师事务所律师。   原告海口丰裕物业管理有限公司（下称“丰裕公司”）与被告孙凤华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰裕公司的委托诉讼代理人何晋前,被告孙凤华的委托诉讼代理人王慜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告丰裕公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2011年11月1日至2017年3月30日期间的物业管理费11949.6元；2、判决被告向原告支付2011年12月11日至2017年4月10日期间的违约金57358.08元，并判决被告以11949.6元为基数，按每日5‰的标准向原告支付2017年4月11日至实际付清拖欠物业管理费之日期间的违约金；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：海口市美兰区白龙北路25号白龙新城项目系海南正隆房地产有限公司（下称“正隆公司”）开发的住宅项目。被告购得该项目A幢xx房，并于2011年7月13日办理了收房手续，成为白龙新城A幢303房的正式业主。收房当日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》。依据该协议第四条的约定，物业管理费的收费标准为住宅每月按1.5元/㎡收取，商业用房每月按3.5元/㎡收取。业主办理收房手续后即开始缴交物业管理费。缴交物业管理费的时间为每月前十日内。依据该协议第十条的约定，被告逾期未缴物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰的标准计收违约金。原告自接收白龙新城项目的物业管理后，尽心尽职地履行合同义务，努力维护广大业主的共同权益。但是被告自收房后就没有向原告缴纳过物业管理费，扣除赠送的3个月物业管理费，从2011年11月1日开始计算至2017年3月30日，被告共拖欠原告物业管理费11949.6元（122.56㎡×1.5元×65个月）。2011年12月11日至2017年4月10日，被告累计应付违约金总额为57358.08元。原告多次催收物业费无果，原告认为，被告未按约定缴交物业管理费的行为不但侵害了原告的合法权益，影响到了原告对白龙新城物业管理区域正常的物业管理活动，而且也间接侵害了其他按时缴费业主的合法权益。为维护自身合法权益，更是为了维护白龙新城其他按时缴费业主的合法权益，原告特依法提起诉讼，请求贵院查明案件事实，判如所请。   被告孙凤华辩称，一、被答辩人不享有物业管理资质，其收费行为也未在政府部门备案，被答辩人以欺骗手段与答辩人签订的《前期物业服务协议》属无效或可撤销合同，不应作为其收取物业服务费的依据。1、答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》系无效合同。《物业管理条例》第二十一条明确规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。可见，前期物业服务公司收取物业服务费的依据是与建设单位签订的《前期物业服务合同》。本案中被答辩人并没有与建设单位签订《前期物业服务合同》，被答辩人与包括答辩人在内的小区业主签订的《前期物业服务协议》不符合我国法律规定，属无效合同。2、退一步讲，即使该《前期物业服务协议》不是无效合同，也属于可撤销合同。被答辩人没有相应的物业管理资质，其收费行为也没有在物价管理部门备案，根本不具备物业管理的资格。被答辩人与建设单位相互串通，隐瞒真实情况，以欺骗手段与各位业主签订了《前期物业服务协议》。根据合同法规定，以欺骗手段签订的合同为可撤销合同。二、答辩人自始至终不承认被答辩人的合法地位，双方不存在事实上的物业服务合同关系，被答辩人无权向答辩人收取物业服务费。自被答辩人强制管理答辩人居住小区以来，答辩人一直通过向政府部门投诉、向新闻媒体披露等方式来抗议被答辩人的侵权行为。被答辩人利用与建设单位的关联关系，强行霸占答辩人小区的物业管理权，已经严重损害了答辩人的合法权益，三、被答辩人在强制管理期间，根本未履行物业管理义务，严重影响了包括答辩人在内的广大业主的日常生活。被答辩人从来没有为答辩人提供合格的物业服务，小区存在卫生状况极差、垃圾堆积如山、电梯失修、杂草丛生、住户经常失窃等问题，这些问题已经严重影响答辩人的生活质量。四、从诉讼时效上讲，被答辩人的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应当得到支持。被答辩人自2011年11月1日以来从来没有向答辩人催缴过物业服务费及违约金，其请求答辩人自2011年11月1日起支付物业管理费及违约金，显然已超过两年的诉讼时效。五、被答辩人主张的违约金过高。且不论双方签的《前期物业服务协议》是否有效，也不管被答辩人的诉求是否超过诉讼时效，单是被答辩人请求答辩人以每日千分之五的标准向其支付违约金也明显过高。综上，被答辩人主体不合法，也未实际履行物业管理义务，且其诉求已超过诉讼时效。请人民法院查清事实，依法判决驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。   经审理查明，位于海口市××区号的凤凰?白龙新城小区系由案外人正隆公司建设开发并销售，该小区的物业管理公司系原告丰裕公司。根据该司营业执照载明，该司成立于2004年7月7日，并于同日准予从事物业管理，资质等级为三级，该执照自2014年起均加盖海口市住房和城乡建设局（下称“海口市住建局”）的物业服务资质复核专用章。在该小区的销售过程中，正隆公司与原告以及凤凰?白龙新城管理处制作了《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》，对小区物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、物业服务费及违约责任等事项进行了规定。   2010年1月16日，正隆公司与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了涉案小区A幢x房，该房的设计用途为住宅、建筑面积为122.56㎡。2011年7月13日，被告同正隆公司办理了交房手续，双方在《交房协议》中约定，正隆公司赠送被告三个月的物业管理费。嗣后，被告又同原告签订了《前期物业管理服务协议》，并出具《承诺书》承诺：遵守《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》，同意由原告实施物业管理并承担相关费用。《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》主要约定：小区物业服务收费方式采取包干制；物业管理费的收费标准为住宅每月按1.5元/㎡收取，商业用房每月按3.5元/㎡收取；业主办理入住时即开始缴交物业管理费，该费用从建设单位向业主办理交房手续后开始计算；物业管理费按月缴纳，业主应于每月前十日内向物业公司预缴当期物业管理费；业主未按约定的标准、时间缴交物业管理费的，物业公司有权要求业主补齐并从逾期之日起按日5‰的标准交纳违约金。签约后，被告即装修入住涉案房屋，并接受原告的各项物业服务，但至今未向原告缴纳过物业管理费，扣除赠送的三个月物业管理费，从2011年11月1日计至2017年3月30日，被告共拖欠原告物业管理费为11949.6元（122.56㎡×1.5元×65个月），原告催缴未果，遂成讼。   另查明，由于对原告从事物业管理服务的资质存疑，该小区部分业主自收房后就未曾缴纳物业管理费，并多次向有关部门反映。根据被告提交的海口市住建局出具的海住建房〔2014〕210号报告、海住建房〔2014〕292号复函、海住建业[2017]78号复函、海住建业[2017]79号复函等文件以及海口市美兰区住房和城乡建设局出具的美住建通[2017]3号责令限期改正通知书、海美住罚决字[2017]第001号行政处罚决定书等文件，可确认以下事实：2009年12月，涉案小区的建设单位正隆公司向海口市住建局申请备案登记，依法选聘海南鹰力发展酒店管理有限公司（下称“鹰力公司”）为涉案小区的前期物业服务企业。但是在与小区业主签订服务协议时，却是由未通过招投标方式也未经政府相关部门批准的原告作为前期物业服务企业。因正隆公司擅自选聘原告为涉案小区的物业服务企业，海口市美兰区住房和城乡建设局向该司下达了“责令限期改正通知书”和“行政处罚决定书”，对该司处以5万元罚款。原告曾因2011-2013连续三年期间未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续被海口市住建局约谈整改。因此，原告自2014年起即开始在海口市住建局办理资质核定手续。   再查明，涉案小区有225户业主，原告与其中的211户业主签订了物业管理协议。因原告在催交物业管理费的过程中采取了断水断电以及不维修电梯等措施，部分业主遂投诉至海口市美兰区住房保障中心以及涉案小区所属的白沙街道。庭审后，本院就涉案小区的物业管理状况向接到业主投诉的上述两家单位进行走访，均反映该小区房屋自交付使用之日起，一直系由原告丰裕公司在提供物业管理服务，从表面上看涉案小区的卫生状况及部分物业服务较为正常。   关于海口市美兰区住房和城乡建设局对正隆公司下达的“行政处罚决定书”，庭审后经查询关联案件，并阅看卷宗，发现正隆公司已向本院提起行政诉讼，要求撤销该行政处罚决定书，并提供《合作协议》证明鹰力公司与原告系合作关系，双方系合作管理涉案小区物业，该案仍在审理中。   本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《交房协议》、《前期物业管理服务协议》、《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》、《承诺书》、海住建房〔2014〕210号报告、海住建房〔2014〕292号复函、海住建业[2017]78号复函、海住建业[2017]79号复函、美住建通[2017]3号责令限期改正通知书、海美住罚决字[2017]第001号行政处罚决定书、《物业管理企业资质证书》、《询问笔录》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的合同效力问题。庭审中，被告辩称原告不享有物业管理资质，其收费行为也未在相关部门备案，且原告使用欺骗手段与被告签订《前期物业管理服务协议》，因此该协议属无效或可撤销的合同。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，理由如下：首先，经庭审查明，原告系具有物业服务资质的公司，虽然该司连续三年未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续，也未将物业服务合同进行备案，但服务资质的延续核定、合同备案等手续系政府部门出于行政管理和规范市场行为的需要所作出的管理性规定，不能因为原告违反了管理性规定就简单否认原、被告间的合同效力，只要合同内容未违反效力性规范，从维护小区正常的物业服务秩序以及物业服务关系的稳定性角度出发，不轻易地否认物业服务合同的效力是应有之义。其次，虽然涉案小区的建设单位正隆公司在海口市住建局备案登记的前期物业服务企业为鹰力公司而非原告，且正隆公司的行为也受到了相应的行政处罚，但并不必然导致原、被告间的协议无效。目前涉案小区的225户业主中有211户同原告签订了物业服务协议，只要原告确实为小区提供了物业管理服务，被告也因原告的服务行为而获益，根据权利义务相一致原则，也应承认原、被告间的物业服务合同关系。再者，原告自2014年起已经到海口市住建局办理了物业服务资质的延续核定手续，应视为其对涉案小区提供物业管理的行为得到了政府相关部门的追认。综上，本院认定原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对被告提出的协议属无效或可撤销的抗辩意见不予采纳。   二、关于被告是否应向原告缴纳物业管理费的问题。本院认为，首先，如前所述，涉案的《前期物业管理服务协议》合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。其次，被告提供的证据不足以证明原告未提供物业管理服务的事实，故其仍应依约缴纳物业管理费。且物业管理费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的，若业主不及时、足额缴纳物业管理费用，物业管理企业为了保持盈利，必然会降低其为物业服务所支出的成本，由此也将带来物业服务质量降低，进而导致业主生活质量的降低。因此，被告不缴纳物业管理费的行为不仅损害了原告的利益，同时也损害了小区其他按时缴费业主的利益。再者，若涉案小区业主普遍认为原告提供的服务不能令人满意，包括被告在内的小区业主完全可以成立业主委员会，另行选聘物业公司为小区提供服务，在没有选聘新的物业公司服务之前，不能拒缴物业费。综上，本院认定被告负有及时、足额向原告缴纳物业管理费的义务。   三、关于被告应缴纳的物业管理费数额以及原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。庭审中，被告称原告自2011年11月1日以来从未向其催缴过物业服务费及违约金，故提出原告的诉讼请求已逾诉讼时效的抗辩。本院认为，首先，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，多年来也接受了原告提供的物业服务，若其认为原告未具备物业服务资质，应及时通过仲裁或诉讼的方式解除或撤销双方的合同关系，抑或诉请确认合同无效。但被告至今怠于行使其诉权，其一方面接受原告提供的物业服务，另一方面又拒缴物业服务费，且还提出原告诉请已逾诉讼时效的抗辩。当事人适用诉讼时效的抗辩权应是在其认可债务的前提下提出的，被告拒向原告缴费的行为即为不承认其尚欠原告物业服务费，但其又提出诉讼时效的抗辩，显然自相矛盾，于法无据。其次，从庭审过程中以及庭审后本院向相关部门走访了解的情况均证实，涉案小区部分未缴费的业主曾因原告的资质问题、服务问题以及原告因催缴物业费停水停电和拒修电梯等问题多次投诉。因此，从常理判断也可以看出原告是在持续催缴物业费的，被告辩称原告从未催缴物业费与常理不符。再者，本案所涉的物业服务费属于同一债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，原告主张最后一期物业管理费的时间为2017年3月，距其向本院起诉之日并未超过三年诉讼时效。综上，对被告提出的原告诉请已逾诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付自2011年11月1日起计至2017年3月30日期间的物业管理费11949.6元（122.56㎡×1.5元×65个月）。   四、关于原告主张的违约金标准是否过高以及是否应予调整的问题。本案中，双方约定的违约金计算标准为每日千分之五，在原告提交的证据无法证明其除利息损失外尚有其他损失的情况下，采用该标准计算违约金明显畸高。本院参照《海南省物业管理条例》的有关规定，综合本案案情，酌情将其调整为按日千分之一的标准计算。因此，被告应自2011年12月11日起，以当月欠缴物业费[每月为183.84元（122.56㎡×1.5元）]的数额为基数，按日千分之一的标准和逾期支付天数支付违约金至物业管理费实际付清之日止。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告孙凤华须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口丰裕物业管理有限公司支付2011年11月1日至2017年3月30日期间拖欠的物业管理费11949.6元。同时向原告偿付逾期支付物业管理费的违约金（自2011年12月11日起至物业管理费实际付清之日止，以当月欠缴的物业费数额为基数，按逾期支付天数以日千分之一的标准计付）。   二、驳回原告海口丰裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   案件受理费1533元，由原告海口丰裕物业管理有限公司负担920元，被告孙凤华负担613元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 李 瑛   人民陪审员 李 宁   人民陪审员 李运全     二○一七年十二月十四日   法官 助理 杨浩恺   书 记 员 黄雪贞   审 判 员 李 瑛   法官 助理 杨浩恺   书 记 员 吴青芬   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。   ......   第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。