天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初9017号原告：天津市滨海华明投资实业有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区华丰路6号E座1-4137室。法定代表人：杨齐秀，经理。委托诉讼代理人：王名泉，天津秦天律师事务所律师。被告：王海生，男，1964年6月25日出生，汉族，住天津市东丽区。被告：赵玉华，女，1964年1月16日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李克辉，男，1971年11月30日出生，汉族，天津滨海ＳＭ城市广场职工，住天津市东丽区。原告天津市滨海华明投资实业有限公司与被告王海生、赵玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告天津市滨海华明投资实业有限公司的委托诉讼代理人王名泉、被告赵玉华到庭参加诉讼，被告王海生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告天津市滨海华明投资实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付原告房屋租赁费用542869元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月27日,原告与被告王海生签订房屋租赁合同（编号14），约定被告王海生租赁原告坐落于香园10号楼1门的房屋，用于经营洗浴，租赁期限为2011年8月27日起至2014年8月26日止，租赁费用为291270元/年。合同到期后，双方未再次签订书面合同，被告仍然使用该房屋，直至2017年初才将该房屋返还给原告，截止到2016年12月31日被告共欠原告租金542869元。被告王海生表示房屋实际由被告赵玉华使用，赵玉华对此也表示认可，原告曾多次向二被告催要欠款，但二被告均拒绝给付，现原告为维护自身合法权益诉至法院。被告赵玉华辩称，对于原告诉请的租金数额没有异议，但认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告不同意原告的诉讼请求。另外，被告王海生只是名义上的承租人，实际承租人是被告赵玉华，本案与王海生无关，涉诉房屋已于2016年6月转让给他人经营，原告起诉没有依据。被告王海生未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交了华明示范镇商业用房租赁合同（合同编号14）复印件一份，拟证明租赁房屋的面积、位置、租期及租金标准；2.原告提交了收据复印件两张、汇款单复印件一份，拟证明已付租金数额为391270元；3.原告提交了天津市建设工程规划验收合格证复印件、天津市建设工程竣工验收备案书复印件、天津市建设工程规划验收合格证通知书复印件及东丽区国资委出具的证明复印件一份、天津市滨海华明开发建设有限公司出具的证明复印件一份，拟证明本案原告对诉争房屋具备出租主体资格。4.原告提交了转让协议书复印件一份，拟证明被告赵玉华于2016年12月与他人就涉诉房产签订转让协议，原告于2017年1月开始与他人就涉诉房产建立新的租赁关系。被告赵玉华对原告提交的证据1-3无异议，对证据4不认可。被告赵玉华提交了还款计划书一份，拟证明2012年至2013年度的租金被告已经偿还了10万元，原告起诉的租金已经超过诉讼时效。原告对该证据的真实性不认可，但认可被告赵玉华偿还了2012至2013年度的部分租金10万元。被告王海生未发表质证意见，亦未提交证据。本院认定意见：原告提交的证据1-3来源合法、真实有效，本院对证明目的予以确认。对于证据4，被告赵玉华虽不认可但该证据上有赵玉华签名，被告赵玉华对此未提出否认意见，亦未提交反证推翻真实性，故本院对该证据的证明目的予以采信。对于被告赵玉华提交的还款计划书，结合原告提交的收据，可以证明2012至2013年度的租金被告已经偿还了10万元及原告起诉的部分租金已经超过诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月27日，原告（甲方）与被告王海生（乙方）签订《华明示范镇商业用房租赁合同》（合同编号：14），约定甲方向乙方出租坐落于香园10号楼1门的房屋，用于经营洗浴，租赁面积399平方米，租赁期限三年，自2011年8月27日起至2014年8月26日止。乙方承租价格为2元/㎡/天，乙方向甲方每年支付租赁费为291270元，合同签订之日，乙方向甲方支付装修保证金5000元，租赁费支付方式为一年一付，上打租，于每年7月27日前交纳。被告王海生于签订合同前向原告支付了2011年8月27日至2012年8月26日的租赁费291270元。双方还约定了其他事项。另查，该房屋系被告赵玉华以被告王海生名义承租。协议签订后，房屋也由被告赵玉华实际使用。2013年2月1日，赵玉华向原告支付了2012年8月27日至2013年8月26日的部分租金10万元，尾款未支付。2013年8月27日至2014年8月26日的租金亦未支付。合同到期后，房屋由被告赵玉华继续使用至2016年12月31日原告收回房屋，被告亦未支付该段期间租金。再查，2014年4月26日，原告将租金价格下调至1.2元/㎡/天。2017年8月24日，原告曾起诉被告至本院，要求被告按照1.2元/㎡/天标准，给付2011年8月27日至2016年12月31日期间的租金542869元，诉讼中因双方欲私下和解，原告撤诉。后双方未达成一致意见，原告成讼本案。本院认为，原告与被告王海生签订的《华明示范镇商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。诉讼中，原告认可被告赵玉华系合同的相对方及房屋实际承租人，本院予以确认。原告要求被告赵玉华承担支付租金的责任，本院准许。合同履行过程中，被告赵玉华欠付租金，已构成违约。租期届满后，在双方未续签租赁合同、未达成其他合意的情形下，被告赵玉华仍占有租赁房屋，双方已形成不定期租赁合同关系。被告赵玉华辩解自2016年6月已将房屋转给他人，但未提交相应证据，本院不予采信。本院根据原告自认及提交的转让协议，确定被告赵玉华于2016年12月31日将房屋归还原告，故被告应承担合同期间及合同期外至2016年12月31日继续租赁房屋期间的租赁费用。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，当事人请求法院保护其合法权利的，应在合理期限内提出，否则将丧失获得法律强制力保护的权利。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，原告于2017年8月24日起诉要求被告支付2011年8月27日至2016年12月31日期间的租金，原告未能举证证明本案诉讼时效存在中断的情形，其主张2011年8月27日至2016年8月23日期间的租金超过诉讼时效，本院不予支持。被告应支付原告2016年8月24日至2016年12月31日期间共计129天的房屋租金，经计算为：1.2元/㎡/天×399㎡×129天=61765.2元。被告王海生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵玉华于本判决生效之日起十日内支付原告天津市滨海华明投资实业有限公司房屋租金人民币61765.2元；二、驳回原告天津市滨海华明投资实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4614元，由原告天津市滨海华明投资实业有限公司负担4060元，被告赵玉华负担554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  郭飞二〇一七年十二月二十二日书 记 员  李健本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：......（三）延付或者拒付租金的；二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。