四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1304民初1658号 原告（执行案外人）：张芳，女，1962年4月14日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：陈湘（特别授权），四川中淳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄羽，女，1983年10月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（申请执行人）：杨增慧，女，1978年9月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（申请执行人）：刘治远，男，1988年11月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告（申请执行人）：唐雄，男，1977年5月9日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 上述四被告共同委托诉讼代理人：杜庆（特别授权），四川皓宇律师事务所律师。 被告（被执行人）：雷清权，男，1964年3月24日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告张芳与被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄、雷清权案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用普通程序于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告张芳及其委托诉讼代理人陈湘，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄的共同委托诉讼代理人杜庆到庭参加了诉讼。被告雷清权经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认南充市嘉陵区李渡镇为原告所有；2、解除对案涉房屋的查封并停止执行；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第二项诉讼请求明确为不得执行位于南充市嘉陵区李渡镇团结东路1幢3层301号房屋。事实和理由：因申请执行人黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄与被执行人雷清权民间借贷纠纷案，南充市嘉陵区人民法院作出了（2015）嘉民初字第1480号民事判决书，判决雷清权偿还黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄借款人民币800,000.00元及利息。判决生效后，贵院拟对已查封的登记在雷清权名下位于嘉陵区房屋进行评估、拍卖。案外人张芳了解情况后，提出执行异议。南充市嘉陵区人民法院作出了（2017）川1304执异23号执行裁定书，裁定：驳回张芳的异议请求。案外人对此不服，特提出执行异议之诉。2010年10月24日，因被告雷清权修建房屋，需要占用原告张芳所有的位于李渡镇团结南路三间瓦房，双方就置换事宜签订了《协议书》。根据协议第二条约定，雷清权承诺以修建后的房屋三楼住房一套赔偿给张芳。2012年，原告入住该房屋并以原告儿子王权的名义办理的水、电、气缴费手续，对该房屋居住、使用至今已达5年。同时，因李渡镇土地政策原因，无法办理房屋所有权及土地使用权变更手续。原告认为，《协议书》是双方真实意思的表示，原告按协议书对房屋实际进行了使用，对案涉房屋享受所有权。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法裁判。 被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄辩称，根据相关法律规定，原告的诉请是没有事实和法律依据，请求驳回诉请。根据物权法第六条之规定，案涉房是登记在雷清权名下，被告是严格按照法律规定履行了各自的义务，四被告的合法权益应受到法律的保护，请求驳回本案原告的诉讼请求。 被告雷清权未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期间未提交证据。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的张芳身份证复印件1份；《国有土地证》及建设工程规划许可证复印件各1份；（2017）川1304执异23号执行裁定书复印件1份；《证明》1份等证据，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄提交的《个人抵押借款合同》复印件1份；（2015）嘉民初字第1480号民事判决书复印件1份；（2015）嘉民保字第64号民事裁定书复印件1份；（2017）川1304执异23号民事裁定书复印件1份；《房屋权属登记信息查询结果单》复印件1份等证据，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告张芳提交的《协议书》复印件，黄羽等四被告认为该《协议书》系被告雷清权与原告签订的，内容不明确，而被告雷清权未到庭参加诉讼，对该份证据的真实性依法不应采信。本院认为，经庭审核实，该份《协议书》系在修建房屋之前签订，双方不能确定房屋的具体座落、面积等，且被告雷清权未到庭参加诉讼，黄羽等四被告也无其他证据推翻案涉协议所记载内容，故本院对该份《协议书》的真实性、合法性、关联性依法予以采信。对于原告提交用水缴费卡复印件1份；用气缴费卡复印件1份；购电卡复印件1份；2012年12月10日至今的用水《欠费通知》1份；2015年4月至今的《用户用气明细报表》1份；2015年3月至今的《四川省电力公司模拟电费发票》1份等证据，黄羽等四被告认为该证据不能证实案涉房屋由原告在使用。本院认为，原告提交的其与王权关系的《证明》及用水缴费记录等证实了原告之子王权从2012年12月起对案涉房屋占有使用的事实，故本院对该组证据的真实性依法予以采信。根据庭审当事人的陈述和双方当事人提交的证据，本院认定事实如下： 2010年10月24日，原告张芳（甲方）与被告雷清权（乙方）签订《协议书》一份，约定“1、甲方自愿将自己所坐落在团结南路（吉成饭店）后面的三层瓦房，面积约50平方米左右，转给乙方50平方米。2、甲方将房屋转让给乙方，乙方以靠吉成饭店为底线，在以底楼为第壹楼往上数第三楼住房一套，乙方将房屋面积约97平方米赔偿给甲方。3、乙方将甲方原吉成饭店房屋间隔具体要保持5米左右。4、乙方将房屋为水泥沙灰墙，三室两厅一厨两厕。电源、水源、闭路电视、天然气上户和进屋费用由甲方自费。乙方只负责室内安装排水管道，厨、厕的基本预留预埋，方便甲方日后装修。5、整栋房屋的通道、过道、梯步（根据法律相邻关系）均为共同管理、共同使用。通道、过道、梯步、总下水道由乙方负责建造可使用。6、办理该房屋的房产证、土地使用证各种税费由甲方自行承担。乙方在两年内必须办理该房屋的产权证和土地使用证，乙方办理该房屋房产证、土地使用证过程中，甲方应提供相关的证据材料。” 2015年6月24日，本院作出的（2015）嘉民初字第1480号民事判决书载明：“2014年9月11日，被告雷清权以自己投资工程急需资金为由，向四原告共同借款人民币800,000.00元，并出具借条一份，载明‘雷清权，身份证号码5129211964××××××××，住址四川省南充市嘉陵区李渡镇团结东路**。本人经借到唐雄、杨增慧、黄羽、刘治远人民币现金捌拾万元整（小写800000.00元），借款期限为（即从2014年9月11日至2015年4月20日），本人愿意到期还款，此借款有雷清权名下四套住房作抵押，若违约由唐雄、杨增慧、黄羽、刘治远全权处理抵押房产。此据签字生效。借款人：雷清权2014年9月11日’。当日，原、被告双方还签订了《个人抵押借款合同》一份，该合同约定：‘……第三条借款的偿还：1、还款方式的选择：利息按月结算，月初支付当月利息，本金在借款到期日结清。2、乙方（雷清权）在清偿借款后甲方（黄羽、唐雄、刘治远、杨增慧）应当归还乙方先前所出具的借据。3、如推迟归还借款，乙方应当按原息月息5分计算，并且甲方有处置房屋的权利。……第五条乙方将其名下的位于南充市嘉陵区李渡镇团结东路1幢3层301号等四套房屋（房屋产权证号分别为南房权证嘉字第××号、00××30号、00××54号、00××20号）作为本合同项下的借款向甲方提供抵押担保。第六条本抵押担保的主债权数额为：80万元人民币（捌拾万元）。抵押期限自抵押登记之日起至主债务履行完毕止。……第九条违约责任乙方如未按合同规定归还借款，甲方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿。直至乙方还清甲方全部贷款本息为止。’2014年9月22日，原、被告双方在南充市房地产管理局嘉陵办事处办理了房屋他项权证（证号为：南房他证嘉字第××号）。合同签订后，四原告分别通过银行转账的方式向被告雷清权支付了借款本金人民币共计800,000.00元。……判决如下：被告雷清权于本判决生效后十五日内，偿还原告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄借款人民币800,000.00元，并按照同期人民银行贷款基准利率四倍计付利息从2015年4月21日起算至付清之日止；”。判决生效后，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄向本院申请对被告雷清权用以抵押担保的房产进行强制执行。案外人张芳向本院提出执行异议。本院于2017年5月22日作出（2017）川1304执异23号执行裁定书，裁定驳回张芳的异议请求。后张芳对该裁定不服于2017年6月1日诉至本院，提出了前述诉讼请求。 庭审中，原告张芳陈述被告雷清权于2012年初交付了案涉房屋。本院受理的（2017）川1304民初1658号案件庭审中，第三人胡家林、唐昭平、王顺虎当庭陈述称，被告雷清权修建的房屋系2011年底完工，2012年初交付给了买受人。案涉房屋的产权登记在被告雷清权名下。 同时查明，现张芳之子王权在案涉房屋中居住。经过承办人庭审后翻阅（2015）嘉执字第733号执行案件卷宗，该卷宗材料载明，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄与雷清权达成执行和解协议，约定于2016年3月15日前将借款偿还完毕。后因被告雷清权未履行还款义务，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄向本院申请恢复执行被告雷清权用以担保的四套房屋。 上述事实，有原、被告双方提交的与原件核对无异议的证据复印件及庭审笔录在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告张芳是否是案涉房屋的所有权人；2、原告张芳提出的执行异议是否具有排除强制执行的效力。 关于原告张芳是否是案涉房屋的所有权人的问题。从原告张芳与被告雷清权签订《协议书》的内容来看，原告张芳系将其旧有的部分宅基地使用权转让给被告雷清权，被告雷清权在其宅基地上修建好房屋后再将其中的一套交付给原告，即一种以地换房行为，该行为亦属于广义的房屋买卖合同。只不过原告张芳支付购买房屋对价的方式为出让其旧有的部分宅基地使用权。因现案涉房屋已办理房屋产权证书，故该协议应属合法有效。虽然原告张芳与被告雷清权签订的协议属有效合同，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，因案涉房屋的所有权并未登记在原告张芳名下，故原告张芳对案涉房屋不享有所有权。 关于原告张芳提出的执行异议是否具有排除强制执行的效力的问题。本案中，原告张芳2012年起申办了案涉房屋的水、气、电等手续并将户名登记为原告张芳之子王权名下，且在（2017）川1304民初1424号案件庭审中，房屋修建方陈述2012年初将房屋交付给买受人，恰恰印证了案涉房屋已实际交付给原告张芳的事实。同时，被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄与被告雷清权之间的民间借贷事实发生在2014年，办理他项权登记的时间也在2014年，均在原告张芳购买、占有房屋之后。虽然被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄系善意，但被告雷清权故意隐瞒抵押房屋已经先行出售的事实，有违诚信，被告雷清权与被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄之间的抵押行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告张芳符合上述四个条件，依照优先保护生存权的原则，张芳对案涉房屋享有的民事权益具有排除被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄的申请强制执行的效力。 被告雷清权经本院依法传唤未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，在举证期间未提交任何证据，视为其自动放弃诉讼权利，依法应承担举证不能的不利后果。 综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于南充市嘉陵区房屋； 二、驳回原告张芳的其他诉讼请求。 案件受理费3,210.00元，由被告黄羽、杨增慧、刘治远、唐雄承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  刘春莲 人民陪审员  王素琼 人民陪审员  蒋良君 二〇一七年十二月十日 书 记 员  谭 谈