福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初9801号 原告：谌德兵，男，1971年3月9日出生，汉族，住福建省永定县。 原告：邹水玉，女，1973年9月30日出生，汉族，住福建省永定县。 以上原告的共同委托诉讼代理人：陈嘉榕，福建朗马律师事务所律师。 以上原告的共同委托诉讼代理人：赖伟彬，福建朗马律师事务所律师。 被告：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。 法定代表人：郑存建，总经理。 委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所律师。 原告谌德兵、原告邹水玉与被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌德兵、原告邹水玉的共同委托诉讼代理人陈嘉榕、赖伟彬，被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谌德兵、原告邹水玉向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金30421.4元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2012年5月7日，原告向被告订购商品房，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买“锦鸿·西欧御景”01地块9幢401号房屋，建筑面积94.33平方米，单价每平方米3602.99元，总金额为339870元。原告于2012年5月7日向被告支付首付款169870元，余款170000元通过银行贷款向被告支付，被告应于2012年12月31日前将该商品房交付原告使用，并自房屋交付使用后60日内向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，让原告能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，否则，被告应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向原告支付违约金。合同还就其他事项作了明确约定。合同签订后，原告依约付款（向被告支付房款共计342969元），被告于2013年2月3日将房屋交付原告使用。按照合同约定，被告应于2013年4月4日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。由于被告迟延将该房屋办理所有权初始预登记资料上交房屋权属登记机构，房屋权属登记机构漳州市房管局于2015年9月8日才公告通知业主可以办证。原告距实际可以办理房屋权属证书的时间迟延887天。被告的行为已经构成违约，应该依约予以赔偿，现原告向法院起诉，要求被告从2013年4月2日至公告可以办理房屋权属证书之日2015年9月8日止，每日按照已付款的0.01%计算支付违约金，共计30421.4元。2、被告认为不是因为其原因造成逾期办证，而是第三方承诺导致的逾期办证，但是根据合同相对性原证，合同约定的是原被告双方的权利义务，并未就第三方进行约定，况且环评合格与否，与能否办证无关。部分房屋在2015年9月8日就可以办证，而环评在2016年11月17日通过。两者不具有必然的联系。退一步讲，被告在签订买卖合同时就早已知晓当时本案项目的环评未通过还与原告签订买卖合同，却未告知原告。被告作为强势的一方，本案的格式合同是由被告提供，原告对环评验收是否通过是否影响办证等等都不知情。被告既然与原告签订合同并收取购房款，原告就有理由相信，被告的建设手续是齐全合法，能够按照合同进行办证，否则原告是不会进行购买的，因此就算环评不能通过也是被告原因造成的，责任应由被告承担。3、根据福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答第十六条的相关解答，被告将资料报送至相关部门，进行登记但未告知买受人，致使买受人未能及时申请房屋权属证书的，出卖人亦应当承担由此产生的违约责任。原告至起诉为止未收到被告将资料送至相关机构办理房屋权属证书的通知，因此被告抗辩不具有事实及法律依据，应当承担违约责任。4、关于诉讼时效，由于本案被告存在对于交房与办证都存在连续违约的情况，不存在诉讼时效的问题。 被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司辩称：1、原告主张被告支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不应予以支持。《漳州市芗城区人民政府关于“锦鸿•西欧御景”项目周边企业搬迁的承诺函》内容记载，漳州市芗城区人民政府承诺在【锦鸿•西欧御景】项目竣工前，完成对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地的用地性质调整为商业用地。但项目竣工后，漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，导致【锦鸿•西欧御景】项目未能完成环评验收，从而导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书。截至2013年7月23日，除建设项目竣工环境保护验收材料外，其他办理权属登记证书资料都已准备完毕。因漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，【锦鸿•西欧御景】项目（01块地5至9幢、18至20幢和02块地6至8幢）于2014年8月26日才经环境行政主管部门验收合格。为此，导致2013年7月24日至2014年8月26日期限不能办理房屋权属证书系因漳州市芗城区人民政府未按承诺对上述两家企业进行搬迁致使【锦鸿•西欧御景】项目未能完成环评验收所致，并非被告原因。因此，2013年7月24日起至2014年8月26日止不属于被告逾期办证的期间。综上，根据《商品房买卖合同》第十四条之约定，扣除上述期间，2014年8月26日之前的逾期办证违约金不应由被告承担，故原告主张被告支付其逾期办证违约金与事实不符，2、退一步讲，假设被告存在逾期办证违约责任，原告诉讼请求已经超过诉讼时效，本案2013年2月3日被告已经履行交房义务，根据合同约定，2013年5月3日原告就已经知道自己的权利受到侵害，根据民法通则相关规定原告于2015年11月21日向法院提起诉讼已经超过诉讼时效，应当予以驳回。3、关于逾期办证违约责任起算点问题，根据合同第十四条的相关规定，原告的诉求是违约责任截至日期为涉案房屋可办证日期，因此即便被告存在逾期办证违约责任的情况也应当是从商品房交付90日起算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认：1、2012年5月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：（1）原告向被告购买位于漳华路和金星路交汇路“锦鸿·西欧御景”01地块9幢401号房产，房产建筑面积94.33平方米，总价款339870元；（2）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2、2012年5月7日，原告支付被告首付购房款169870元，余款170000元通过银行按揭贷款支付给被告；2013年2月1日原告支付超面积补差款3099元。3、2013年2月3日，被告交付原告讼争房屋。4、漳州市住房和城乡建设网先后发布“锦鸿﹒西欧御景”房产登记公告：2015年5月7日：02地块6、7幢。2015年9月8日：01地块5-9幢、18-20幢，02地块8幢。2016年7月25日，漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告（记载）：凡购买“锦鸿﹒西欧御景”01地块1-4幢、10-17幢、21-23幢及地下室，02地块1-7幢、9-20幢及地下室住宅、店面、车位的单位或个人，可持相关材料至我局行政服务中心窗口申请办理不动产登记。5、自交房日期次日2013年2月4日起至2015年9月8日止，扣除90日，期间为857天；原告于2015年11月12日向法院提交诉讼材料，往前追溯2年，从2013年11月12日起至2015年9月8日止，共计666天。6、诉讼期间，本院致函漳州市芗城区环境保护局查询被告所述“承诺函”事宜是否属实，及上述两家周边企业的搬迁对“锦鸿﹒西欧御景”项目环评有否造成影响。该局函复本院（摘要）：一、关于“承诺函”，讼争房产项目因建设规模确定编制环境影响评价报告书，并于2011年5月29日组织专家技术审查，专家提出该项目与周边工业企业卫生防护距离不足的问题，当时该房产项目周边工业用地已列入“退二进三”的范围，未确定规划实施具体时间。为支持项目开发建设，针对当时项目环评提出的污染影响较大的两个工业企业，2011年9月16日，区政府出具《承诺函》一份，主要内容为“为大力支持锦鸿﹒西欧御景项目建设，芗城区人民政府承诺在该项目竣工前，完成对该项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地用地性质调整为商住用地。”该项目于2011年10月8日通过环评审批。二、关于环保验收，该项目建成后，根据需要向我局申请环保验收。验收共分三次，前两次为阶段性验收，具体是第一总11幢阶段性验收，于2014年8月26日做出验收意见。第二次总32幢阶段性验收，于2014年10月15日做出验收意见。最后一次，进行总体验收，由于三和木业和佳昶家具未搬迁，因此项目未能达总体验收要求。2015年以来，区政府对“锦鸿﹒西欧御景”两证办理问题高度重视，涉及到环保验收的问题要求我局帮助解决。我局经研究决定，在此规划地块未实施的过渡期内，对该项目周边污染较大的两个企业重新开展环境影响评价及验收。经调查，三和木业有限公司已经停产搬迁，佳昶家具公司生产工艺和生产过程中的重要辅助材料发生重大改变，临近该项目的生产线搬出厂区，企业产生的污染物减少较多。佳昶家具公司针对存在的环境污染问题，进一步加强整改，并向我局提出环保审批申请。2016年8月26日，佳昶家具公司通过环评审批。“锦鸿﹒西欧御景”项目已基本符合环保总体验收要求，于2016年11月17日通过总体验收。三、环保意见，在该项目周边企业用地的规划调整实施前，佳昶家具公司已加大环境污染治理力度，逐步退出产生污染物的生产工艺，加强污染治理设施运行管理，污染物基本达标排放，从环境保护的角度，我们认为佳昶家具公司与该项目能够相容。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于计算被告逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记违约责任的起止期限，及非因被告原因造成延期应否扣除的争议。被告认为，政府未履行搬迁项目周边企业承诺导致环保竣工验收不合格，不属于“出卖人原因”，其产生的责任不应由被告承担；原告认为，该承诺函及环保竣工验收事宜并不必然对办理“两证”造成影响，原告购买房屋时对此也不知情，因此，更不应由原告承担此部分责任；本院认为，环境影响评价简称环评，是指分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治和措施。其评价时间包括环境质量回顾评价、环境质量现状评价、环境影响评价，即贯穿于项目建设全过程。出让土地使用权应当遵守法律法规的规定，依照出让合同的约定交付土地使用权，应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括前述环评资料，即土地使用权出让人应当消除出让土地上的负担。本案中，由于对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业致使项目未能达总体验收要求，直接影响了房屋权属证书的办理，符合本案合同“非出卖人原因”的特别约定。本案建设项目址于芗城区金峰开发区金星路，地处工业区，原告在购买该房时，应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境，现原告认为被告以政府迟延环评为由，主张免除被告的违约责任是不公平的，有一定道理，但理由不够充分。由于政府出具承诺函作出承诺，致使被告未将“未通过环评”告知原告，有一定的过错。基于上述成因分析，被告应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任。2、关于本案原告主张逾期办证违约金诉讼时效问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从原告向本院递交诉讼材料之日起（2015年11月12日）向既往时间倒推的2年，即2013年11月12日起至2015年9月8日止，共计为666天，即被告支付原告逾期办证违约金342969元×0.01%×666天×60%=13705元。 综上所述，本院认为，被告应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即被告支付原告逾期办证违约金13705元，原告该部分诉讼请求合法，应予支持；其余诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谌德兵、原告邹水玉逾期办证违约金13705元； 二、驳回原告谌德兵、原告邹水玉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元，减半收取281元，由原告谌德兵、原告邹水玉负担112元，由被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担169元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  吴文华 二〇一七年十二月二十六日 书记员  王小玲 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。