江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初796号 原告：中国人民解放军96601部队保障部，住所地在安徽省黄山市屯溪区红星路**。 法定代表人：艾川，部长。 委托代理人：苑振江，安徽一飞律师事务所律师。 被告：南京中奥装饰工程有限公司，，住所地在南京市雨花台区西营村** 法定代表人：丁前中，总经理。 委托代理人：张玉保，江苏焯然律师事务所律师。 第三人：南京浦东路壹号酒店有限责任公司，住所，住所地在南京市浦口区浦东路**div> 法定代表人：吕震,总经理。 委托代理人：何海军，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托代理人：汪雨晨，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。 第三人：张东，男，1974年7月20日生，汉族，住南京市浦口区。 第三人：程励，男，1978年12月12日生，汉族，住南京市浦口区。 第三人：李青松，男，1994年7月24日生，汉族，住安徽省宿州市肖县。 第三人：南京焕然一新汽车服务有限公司，住所地在，住所地在南京市浦口区桥林工业园区**v> 法定代表人：胡海军，经理。 第三人：杜德衡，男，1966年12月12日生，汉族，住南京市浦口区。 第三人：余庭巍，男，1968年11月6日生，汉族，住南京市浦口区。 第三人：南京市浦口区华伦大酒店，住所地在南京市浦，住所地在南京市浦口区泰山街道阳沟街**div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 投资人：张笃良，经理。 第三人：胡青山，男，1987年10月7日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告中国人民解放军96601部队保障部（以下简称96601部队保障部）与被告南京中奥装饰工程有限公司（以下简称中奥公司）、第三人南京浦东路壹号酒店有限责任公司（以下简称浦东路壹号酒店公司）、张东、程励、李青松、杜德衡、余庭巍、南京焕然一新汽车服务有限公司（以下简称焕然一新公司）、南京市浦口区华伦大酒店（以下简称华伦大酒店）、胡青山租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告96601部队保障部委托代理人苑振江，被告中奥公司委托代理人张玉保，第三人浦东路壹号酒店公司委托代理人何海军、汪雨晨，第三人程励、焕然一新公司法定代表人胡海军、第三人杜德衡、余庭巍、第三人华伦大酒店投资人张笃良、第三人胡青山到庭参加诉讼。第三人张东、李青松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告96601部队保障部诉称，2013年1月3日，原、被告签订了一份《96151部队南京浦口干休所房地产租赁合同》，约定被告承租经营原告所有的96151部队南京浦口干休所房地产（位于南京市浦口区浦东路**），合同期限自2013年1月1日至2019年12月31日。租赁合同第四条约定，房地产租金为人民币280万元，先付后用，乙方于每年1月1日和7月1日前分别支付50%的年租金等等。2014年12月28日，双方又签订了第二份租赁协议对租金数额重新约定为250万元/年。自2016年以来，被告陆续拖欠原告租金，截止到2016年12月27日，被告共拖欠租金475.2万元，经原告发函催讨后，2017年1月2日被告又支付了40万元，原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年12月28日签订的租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止的租赁合同，被告、第三人立即搬离。2、判令被告支付拖欠的租金595.2万元(计算至2017年12月31日止),自2018年1月1日起按年租金250万元为基数计算至被告搬离之日止的占有使用费,被告支付违约金50000元(以595.2万元为基数自2016年1月1日起以每日千分之三为标准计算至实际付清之日)。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告中奥公司辩称，诉请1，同意解除租赁合同，但原告提供的房屋与现行的法律规定不相符，双方签订的租赁合同属无效合同，故其主张违约金无法律依据。2、租赁物在2011年建成前原告就与被告签订租赁合同，随后被告将租赁物整体转租给第三人浦东路壹号酒店公司等，被告认为该次承租人与本案的审理结果有直接利害关系，因本案后期的租赁物的返还及租赁物的装修均需要本案第三人予以处理。被告在收到原告的征缴通知后，向第三人发出催收租金通知书，该催收租金通知书明确了在2017年1月28日前，未足额缴纳租金及滞纳金，被告解除与第三人房屋租赁合同，该租赁物系整体转租，使用管理及租赁费的缴纳包括租赁屋内的装修补偿应当由第三人与原告直接进行处理。 第三人浦东路壹号酒店公司述称，浦东路壹号酒店公司承租了案涉房屋其中的一部分，为15号楼一层局部，5-11层用房，2013年租金为75万元，从2014年开始每年为90万元，第三人实际向原告缴纳了租赁费用。原告应支付第三人搬迁费用18万元、房屋装修费用390万元。 第三人张东未发表陈述意见。 第三人程励述称，如果让第三人搬迁，需要赔偿装修费用8万元，搬迁费用15万元。 第三人焕然一新公司述称，如果让第三人搬迁，需要赔偿装修费用20万元，搬迁费用15万元。 第三人杜德衡述称，如果让第三人搬迁，需要赔偿装修费6万元，搬迁费6万元。 第三人余庭巍述称，如果让第三人搬迁，需要赔偿装修费6万元，搬迁费6万元。 第三人华伦大酒店述称，第三人与被告的租赁合同尚未到期，且第三人均按合同约定按时缴纳房屋租金，第三人酒店现预订酒席到2018年6月，如果让第三人搬迁，会给第三人造成很大损失，第三人同意到2018年6月后搬迁，但损失仍很大，故要求原告赔偿损失300万元。 第三人胡青山述称，第三人与被告签订合同，如果提前解除合同，要求被告赔偿第三人转让费、搬迁费、货物损失等合计50万元。 经审理查明，2013年1月3日，96151部队后勤部营房处（甲方）、被告（乙方）签订《96151部队南京浦口干休所房地产租赁合同》，双方约定：甲方自愿将位于南京市浦口区浦东路1-1号已建成的××号楼一至二层门面房、××号楼（不包括甲方使用的三、四层用房）出租给乙方使用，乙方已充分了解该出租住房相关情况。出租住房总建筑面积约8200平方米（其中××号楼出租面积约1500平方米，15号楼出租面积约6700平方米，租赁实际面积以测绘为准，租金不再调整）。乙方租赁用途为经营住宿、餐饮、超市、理发、小吃店等服务行业。租赁期限为七年，自2013年1月1日起至2019年12月31日止，其中14号楼门面房租金自2013年7月1日起计算。租金按年计算，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备、物业管理、营业税、所得税等税费）为人民币2800000元，先付后用，乙方应于每年1月1日和7月1日前分别支付50%年租金。支付方式为银行转账。租赁期间，因不可抗力原因（含战争、地震，以及军事需、地震以军委总部或二炮正式文件、通知为认定依据，政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）导致合同无法履行的，双方互不承担责任。乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件将承租住房及按合同约定产权归属甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他经济损失各自承担、互不补偿。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交租金总额的千分之三向乙方加收滞纳金；逾期30日，甲方有权停水断电、留置乙方财产、收回甲方财产并解除合同；逾期60日，甲方有权将乙方财产折价，抵扣所欠款项。 2014年12月28日，96151部队后勤部营房处（甲方）、被告（乙方）签订《96151部队南京浦口干休所房地产租赁合同》，双方在第一份合同的基础上，将租赁期限约定自2015年1月1日起至2017年12月31日。租金调整为人民币2500000元/年，其中14号楼为680000元，15号楼为1820000。先付后用，乙方应于每年1月1日和7月1日前分别支付50%年租金。支付方式为银行转账。另双方约定：乙方不得擅自将所有承租住房分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。 2016年12月27日原告向被告发出“关于收缴南京浦口租赁项目租金的通知”，载明2013年至2016年期间，被告共需缴纳租金及履约保证金10220000元，截至2016年12月27日，被告分9次共汇款5468000元，尚欠4752000元，要求被告于2017年1月10日前将所欠缴租金汇至96151部队后勤部财务处。如逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交总额的千分之三向乙方加收滞纳金；逾期30日，甲方有权停水断电、留置乙方财产、收回甲方财产并解除合同；逾期60日，甲方有权将乙方财产折价，抵扣所欠款项。被告将依法解除合同并追缴租金。庭审中，被告认可收到该通知。 原告提交的宁规江北用地[2003]0025号“建设用地规划许可证”证实：浦口区浦东路南27040平方米合40.56亩用地单位为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积36.52平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积131.51平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积131.51平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积36.52平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积285.17平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积217.49平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积217.49平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。宁房权证浦初字第××号产权证证实浦口区河西街×号×幢××室、建筑面积285.17平方米的房屋性质为军产，所有权人为中国人民解放军96151部队。 原告当庭提交中国共产党中央军事委员会军发[2016]58号“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知”、中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会后营[2015]78号“关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知”，证实其要求解除租赁合同的依据。 2014年11月20日，被告中奥公司（甲方）与第三人浦东路壹号酒店公司（乙方）签订《南京浦东路1号15号楼房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将位于南京市浦口区浦东路1-1号××号楼（一层局部，五至十一层用房）出租给乙方使用，乙方已充分了解该出租住房相关情况，出租住房总建筑面积约5200平方米，租赁实际面积以测绘为准，租金不再调整。乙方租赁用途为经营住宿、餐饮服务业，租赁期限为七年，自2013年1月1日起至2019年12月31日止，租金按年计算，年租金（2013年租金为750000元、2014年至2019年每年租金为900000元）。备注：因15号楼无国家规定的地方房屋消防验收合格手续，故无法满足租赁房屋交付条件，导致南京浦东路壹号酒店2013年长达一年无法正常营业，无法申请消防、治安、工商、税务等相关执照，并被消防、公安等部门勒令停业整顿，进行罚款处罚，造成南京浦东路壹号酒店直接、间接损失达八、九百万元，后经与96151部队、中奥公司协商，对租金进行了下调补偿，且租赁期顺延一年至2020年12月31日，2020年租金为900000元。支付方式为银行转账，因甲方自身问题无法提供发票，故租金由乙方直接支付给96151部队，发票由96151部队开具给乙方。 2014年8月18日被告中奥公司（出租方）、第三人张东（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×幢，建筑面积425平方米。租期3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，每年租金为170000元。第三人租赁房屋用于经营棋牌室。 2014年7月24日被告中奥公司（出租方）、第三人程励（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×幢×#门面房。租期4年，自2014年6月1日起至2018年5月31日止，租金为第一年每年34000元、第二年起年租金为42000元。第三人租赁房屋用于经营文化用品。 2015年1月4日被告中奥公司（出租方）、第三人李青松（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×幢×-×#门面，建筑面积128.29平方米。租期3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，每年租金为72000元。第三人租赁房屋用于经营汽车美容。 2015年3月18日被告中奥公司（出租方）、第三人焕然一新公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×幢×F、×F-×#、×#门面。租期4年，自2015年5月1日起至2019年4月30日止，第一、二年每年租金为人民币150000元，第三、四年每年租金为人民币155000元。第三人租赁房屋用于经营车辆维修。 被告中奥公司（出租方）、第三人杜德衡（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×号楼一层至C轴至F轴15轴至19轴之间，建筑面积40.63平方米。租期自2012年7月1日起至2019年6月30日止，租金为2元/平方/天（管理费和垃圾费等，均由乙方承担）。第三人租赁房屋用于经营建材。 2015年5月5日被告中奥公司（出租方）、第三人余庭巍（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×幢楼1F-2#门面。租期3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，每年租金为23000元。第三人租赁房屋用于经营渔具百货、化妆品销售。 2012年7月18日被告中奥公司（出租方）、第三人华伦大酒店（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×号楼一层图中阴影部分及15号楼二层整层房屋，建筑面积1800平方米。租期自2013年1月1日起至2019年12月31日止，租金前三年为1.3元/平方米/天，第四年起为1.5元/平方米/天。第三人租赁房屋用于经营餐饮。 2014年8月8日被告中奥公司（出租方）、第三人胡青山（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方出租的房屋坐落于南京市浦口区浦东路1-1号×幢，建筑面积124.47平方米。租期五年自2013年10月22日起至2018年10月21日止，租金前三年为70000/年，第四年起为76000/年。第三人租赁房屋用于经营餐饮。 2017年1月4日，被告中奥公司向第三人浦东路壹号酒店公司发出“催收租金通知书”，要求浦东路壹号酒店公司于2017年1月28日前向其支付租金及滞纳金，否则将解除双方签订的房地产租赁合同。 庭审中，被告陈述第三人李青松已不在租赁房屋中经营，但未交还房屋钥匙。第三人浦东路壹号酒店公司、程励、焕然一新公司、杜德衡、余庭巍、华伦大酒店、胡青山均陈述其仍在租赁房屋中经营。第三人浦东路壹号酒店公司陈述其于2016年3月8日支付原告房屋租金900000元并提供了原告出具的收据。原告认可经其发函催讨后，被告于2017年1月2日支付了400000元，故其主张被告支付至2017年12月31日的房屋租金5952000元（4752000元+2500000元-400000元-900000元）。 2017年11月1日中国人民解放军96601部队保障部出具“证明”，证实因部队编制体制调整，原96151部队后勤部更名为：中国人民解放军96601部队保障部。 上述事实，有原告提交的证明、租赁合同2份、催缴通知单、通知、房产证、规划许可证及土地证，被告提交的房产租赁合同、催收租金通知书、租赁合同，第三人浦东路壹号酒店公司提交的房产租赁合同、租赁收据及原、被告、第三人的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《96151部队南京浦口干休所房地产租赁合同》是双方真实意思的表示，双方均应按协议约定履行各自义务。因原告于2017年3月8日出具收据给第三人浦东路壹号酒店，证实其知晓被告将房屋转租的事实。 关于原告主张：1、解除原、被告于2014年12月28日签订的租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止的租赁合同，被告、第三人立即搬离。本院认为，原告主张被告拖欠租金，对此被告予以认可，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。庭审中被告亦同意解除与原告签订的租赁合同，故对原告此诉请，本院予以支持。因被告提交了与第三人签订的租赁合同，且第三人均陈述其仍在租赁房屋中经营，故第三人应搬离租赁房屋，对原告此诉请，本院予以支持。 判令被告支付拖欠的租金595.2万元(计算至2017年12月31日止),自2018年1月1日起按年租金250万元为基数计算至被告搬离之日止的占有使用费,被告支付违约金50000元(以595.2万元为基数自2016年1月1日起以每日千分之三为标准计算至实际付清之日)。本院认为，因庭审中被告认可收到原告于2016年12月27日向其发出的“关于收缴南京浦口租赁项目租金的通知”，该通知载明2013年至2016年期间，被告共需缴纳租金及履约保证金10220000元，截至2016年12月27日，被告分9次共汇款5468000元，尚欠4752000元……。庭审中，被告认可拖欠原告租金，对原告主张的拖欠数额5952000元（4752000元+2500000元-400000元-900000元），被告未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，故对原告主张被告支付至2017年12月31日止的租金5952000元之诉请，本院予以支持。因第三人仍在租赁房屋中经营，故对原告主张自2018年1月1日起按年租金2500000元为基数计算至实际搬离之日止的占有使用费之诉请，本院予以支持。因原、被告在合同中约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交租金总额的千分之三向乙方加收滞纳金；逾期30日，甲方有权停水停电、留置乙方财产、收回甲方财产并解除合同；逾期60日，甲方有权将乙方财产折价，抵扣所欠款项。本案中被告认可拖欠原告房租，故对原告主张被告支付违约金50000元之诉请，本院予以支持。第三人张东、李青松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，对原、被告提交的证据未予反驳，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 解除原告中国人民解放军96601部队保障部与被告南京中奥装饰工程有限公司于2014年12月28日签订的期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止的《96151部队南京浦口干休所房地产租赁合同》。 被告南京中奥装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军96601部队保障部房屋租金5952000元、违约金50000元及占有使用费（自2018年1月1日起以年租金2500000元的标准计算至实际迁出之日止）。 三、第三人南京浦东路壹号酒店有限责任公司于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《南京浦东路1号15号楼房地产租赁合同》所涉房屋。 四、第三人张东于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 五、第三人程励于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 六、第三人李青松于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 七、第三人南京焕然一新汽车服务有限公司于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 八、第三人杜德衡于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 九、第三人余庭巍于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 十、第三人南京市浦口区华伦大酒店于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 十一、第三人胡青山于本判决生效后三十日内腾空并迁出与被告南京中奥装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》所涉房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费42016元，由被告南京中奥装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费42016元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  林咏梅 人民陪审员  云守福 人民陪审员  唐 剑 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  王红莲