长春净月高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0194民初791号原告：刘上源，男，1964年10月30日生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。委托代理人：张琦，北京冠衡（长春）律师事务所律师。委托代理人：于蕾，北京冠衡（长春）律师事务所律师。被告：吉林省聚成装饰工程有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区川渝·泓泰国际环球贸易中心一期2号楼301、302号房。法定代表人：初长春，系该公司总经理。委托代理人：李嫦艳，吉林迪锐律师事务所律师。原告刘上源与被告吉林省聚成装饰工程有限公司（以下简称聚成装饰）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘上源的委托代理人于蕾、张琦，被告聚成装饰的委托代理人李嫦艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月29日，原、被告签订《房租租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于环球贸易中心2号楼三层整楼，建筑面积2154.05平方米，租期十年。被告从2016年10月起停止交付租金，截止至2017年5月24日，被告尚欠原告租金人民币（以下币种同）1423886元。根据合同第14.1条、15.3条之约定，被告应承担违约金635432元，根据合同第14.7条之约定，被告应支付原告尚欠的物业费72439元，电费4464元。因被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告现依据合同第14条、第15条的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定向我院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房产交还原告，不得损坏现有装修及家具；2、被告按合同约定向原告支付截止至2017年5月24日拖欠的租金1423886元，最终支付的房屋租金以被告实际返还房屋之日计算；3、被告支付原告违约金635432元；4、被告支付拖欠的物业费72439元、电费4464元；5、本案诉讼费、保全费、执行费由被告承担。被告聚成装饰辩称：1、被告同意与原告解除合同，但根据合同约定，被告搬迁时有权拆除租赁房屋内新增装饰装修物品及搬走属于被告的办公室设备及家具，原告无权对租赁房屋内被告新增装修、装饰及家具主张权利；2、因2016年4月至7月承租房屋漏雨，原告未修复房屋导致被告装修材料浸泡，造成经济损失405999元，故原告拒绝缴纳2016年10月1日至2017年4月1日的租金110万元；且被告自2016年10月1日起不再使用承租房屋，被告不应缴纳截止至2017年5月24日的租金及物业费、电费，不应支付违约金；3、原告应返还被告已交给原告的保证金18万元。经审理查明，2015年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房租租赁合同》，乙方承租甲方所有的位于环球贸易中心2号楼三层整层房屋，租期十年，从2015年10月1日起至2025年10月1日，计租面积为2154.05平方米，2015年10月1日至同年12月1日为免租装修期。双方关于租金约定：租金按计租面积计算，每天每平方米2.8元，租金半年度支付，乙方应于每半年度前30日一次性向甲方足额支付。具体计费标准为：2015年12月1日至2016年3月1日，三个月租金55万元；2016年3月1日至2016年10月1日，七个月租金128万元；2016年10月1日至2017年10月1日，每半年的租金分别为110万元；2017年10月1日至2019年10月1日，每半年的租金分别为114万元；2019年10月1日至2021年10月1日，每半年的租金分别为120万元；2021年10月1日至2023年10月1日，每半年的租金分别为128.5万元；2023年10月1日至2025年10月1日，每半年的租金分别为141.5万元。2016年10月6日，原告向被告发出催款通知书，向被告催要2016年10月1日至2017年4月1日的租金110万元及利息，被告在该通知书上盖章，法定代表人初长春签字确认。双方关于物业费约定：物业费按计租面积计算，每月每平方米3.8元，由乙方向物业公司缴纳，且乙方应自房屋交付之日起向甲方交付电费等费用。原告提供的物业缴费通知单证明2016年6月1日至2017年5月31日，被告承租的房屋欠物业费72439元、欠电费4464元。双方关于合同的解除及违约责任约定：如乙方未按合同约定交付或补足租金、物业费、公共事业费用等费用，经甲方或物业公司书面催缴后超过三十日，甲方有权书面通知乙方后，立即解除合同。合同解除后，乙方仍应支付合同解除前，按照应付未付金额日千分之二的标准支付原告逾期付款的违约金。双方关于租赁保证金约定：乙方应于合同签订日向甲方交纳租赁保证金18万元，如乙方未按合同约定时间及金额按期足额向甲方或物业公司支付租金、物业费、公共事业费用及逾期付款违约金等，甲方将扣除等额的租赁保证金冲抵上述应付款项。被告于合同签订当日向原告银行账户汇款18万元。双方关于房屋的使用与维修约定：双方约定甲方对租赁房屋的维修责任仅限于房屋的结构和甲方提供的未经乙方改动过的附属设施和配套设施。上述事实，有经原、被告举证，且经当庭质证的《房屋租赁合同》，催款通知书，物业缴费通知单，银行汇款凭证，原、被告庭审陈述等证据证明，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法相关的法律和政策，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按约定将租赁房屋交付被告，被告亦应按照约定支付房屋租金及其他费用。被告未按合同约定向原告支付房屋租赁费等，应承担违约责任，原告有权根据合同约定解除合同，且要求被告支付其上述费用。关于原告的第一项诉讼请求，因原告未提供证据证明被告承租该房屋时房屋已有的装修及家具情况，故关于其主张的“被告返还房屋时，不得损坏现有装修及家具”不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，被告自2016年10月1日起不再交纳房屋租金，租金的起算时间应为2016年10月1日；因原、被告均称被告于2017年7月10日将放置原告处的物品搬走，被告已不再占有该房屋，认定2017年7月10日为计算租金的截至日期；此外，因双方约定如被告未按合同约定时间及金额按期足额支付租金等，原告有权扣除等额的租赁保证金冲抵上述应付款项，故应将被告已交纳原告的18万元保证金冲抵房屋租金。计算被告应支付租金应为1517102.66元。{［1100000元（即2016年10月1日至2017年4月1日半年的租金）］＋597102.66元［(2.8元/天/平方米×99天×2154.05平方米)（即2017年4月2日至2017年7月10日99天的租金）］-180000元}。关于原告的第三项诉讼请求，合同约定如乙方未按合同约定交付或补足租金等费用，经甲方或物业公司书面催缴后超过三十日，甲方有权书面通知乙方后，立即解除合同。合同解除后，乙方仍应支付合同解除前，按照应付未付金额日千分之二的标准支付原告逾期付款的违约金，原告提供的《借款通知书》证明，2016年10月6日，原告已向被告催缴2016年10月1日至2017年4月1日的租金1100000元及利息，被告予以确认，后被告未按合同约定支付原告租金等费用，原告有权依据合同约定向被告主张违约金。按照合同计算被告应支付租金的违约金为957165.90元［（1100000元＋597102.66元）×2‰×282天（即2016年10月1日至2017年7月10日）］。关于原告提出的第四项诉讼请求，根据原告提供的物业缴费通知单，认定被告应支付原告物业费72439元、支付原告电费4464元。关于被告提出的因原告未及时修缮漏水的房屋导致被告装修材料浸泡，造成经济损失40余万元，且被告已从2016年10月停止使用承租房屋，故拒绝交纳2016年10月1日至今的房屋租赁费、物业费、电费的答辩意见，经查，被告提供的照片及赔付明细等证据不能证明上述事实，且根据合同中关于“房屋的使用与维修的约定，甲方对租赁房屋的维修责任仅限于房屋的结构和甲方提供的未经乙方改动过的附属设施和配套设施”的约定，被告未提供证据证明房屋结构及甲方提供的未经乙方改动过的附属设施和配套设施有损坏，不能据此作为其不向原告支付房屋租赁费、物业费、电费的抗辩事由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘上源与被告吉林省聚成装饰工程有限公司于2015年8月29日签订的《房屋租赁合同》，被告吉林省聚成装饰工程有限公司于本判决生效之日立即将承租房屋交还原告刘上源。二、被告吉林省聚成装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告刘上源支付房屋租赁费人民币1517102.66元、支付物业费人民币72439元、支付电费人民币4464元。三、被告吉林省聚成装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告刘上源支付违约金人民币635432元。四、驳回原告刘上源的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23890元、保全费5000元，由被告吉林省聚成装饰工程有限公司承担20223元，由原告刘上源承担8667元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  侯 哲人民陪审员  姜应林人民陪审员  李景莉二〇一七年十二月四日书 记 员  董 月