成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0104民初6497号 原告（申请执行人）：李小兰，女，1969年11月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：沈萍，四川华西律师事务所律师。 被告（案外人）：严杰，女，1976年5月4日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告（案外人）：龚斌，男，1971年12月20日出生，汉族，住四川省都江堰市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：高玉林，中豪律师集团（四川）事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：刘一可，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告（被执行人）：曾丽，女，1963年10月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：喻远军，四川高扬律师事务所律师。 被告（被执行人）：廖杰，男，1961年4月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告李小兰与被告严杰、龚斌、曾丽、廖杰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月26日立案受理，依法适用普通程序，由审判员郭莉担任审判长，与人民陪审员张秀英、蒋建华组成合议庭，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告李小兰及其委托诉讼代理人沈萍、被告龚斌及严杰和龚斌的共同委托诉讼代理人高玉林、刘一可，被告曾丽的委托诉讼代理人喻远军到庭参加诉讼。被告廖杰经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告李小兰向本院提出诉讼请求：1、依法确认执行标的为廖杰所有，恢复对位于成都市青羊区青羊大道207号16栋2单元10楼1号房屋的执行；2、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：李小兰与曾丽、廖杰的民间借贷纠纷已由锦江区人民法院（2015）锦江民初字第795号判决作出了生效裁判。李小兰为确保执行的顺利进行，于2015年1月4日向锦江区人民法院申请了财产保全。锦江区人民法院于2015年1月8日作出（2015）锦江民保字第60号裁定，对位于成都市青羊区青羊大道207号16栋2单元10楼1号的房屋依法予以查封。在该案强制执行过程中，严杰、龚斌以其与廖杰签订《房屋买卖合同》且房屋已交付使用为由提出了执行异议申请。锦江区人民法院作出（2017）川0104执异34号执行裁定书，裁定中止对位于成都市青羊区青羊大道207号16栋2单元10楼1号房屋的执行。该执行标的登记在廖杰的名下，物权没有发生变动，李小兰依据生效判决请求法院执行登记在廖杰名下的财产合法有据。廖杰与严杰、龚斌之间签订的《房屋买卖合同》仅是债权，没有发生物权变动的效力，不能当然对抗已经法院生效判决确认在前的李小兰的债权。廖杰与严杰、龚斌之间的交易行为不符合常理。严杰、龚斌以明显低于市场价格30%的价格购得了房屋，且在未办理房屋所有权变更登记的前提下，严杰、龚斌辩称其已支付全款缺乏客观证据印证。严杰、龚斌向曾丽转账，但曾丽、廖杰在此之前已经解除婚姻关系，曾丽就该房产不享有任何权利。严杰、龚斌与廖杰之间的交易是廖杰为规避还债的恶意行为。青羊区人民法院的调解书系严杰、龚斌与廖杰合意进行的恶意诉讼，系在锦江区人民法院查封执行标的之后。严杰、龚斌出示的物业管理费、税费、装修费等均发生在法院实施查封之后，上述行为不能作为认定案件的依据。故此，李小兰不服（2017）川0104执异34号执行异议裁定，向本院提起诉讼。 被告严杰、龚斌辩称：1、李小兰与曾丽、廖杰的债权和严杰、龚斌与曾丽、廖杰的债权均系普通债权，不存在对抗或优先的情形，严杰、龚斌作为房屋买卖合同的善意第三人，对于曾丽、廖杰与李小兰之间涉诉事宜并不知晓。且购买讼争房屋并付清全款的时间在李小兰申请查封该房屋之前，本案不能简单援引物权法第九条的规定，严杰、龚斌作为讼争房屋的实际权利人，有权提起案外人执行异议，且要求执行法院中止对该房屋的执行。2、严杰、龚斌购买讼争房屋的时间是2014年11月17日，当时青羊区的住宅均价为7000-8000元左右，严杰、龚斌购买房屋的价格为每平方米八千余元，结合其分三期付款而不是银行按揭的付款方式，显然不属于李小兰诉称的明显低价。房屋买卖合同签署的卖方系曾丽、廖杰二人，严杰、龚斌有权向任一主体支付款项，且严杰、龚斌不可能也无任何渠道知晓曾丽、廖杰是否离婚以及讼争房屋的权属分配，严杰、龚斌作为善意第三人对此没有任何过错。3、严杰、龚斌于2014年12月17日就已经完成了全部款项的支付、权利登记、房屋交付三项工作。在房屋主管部门的接件通知中，明确载明可以在2014年12月22日领取新的不动产权属证书，但由于龚斌在这期间住院，没有在2014年12月22日前往房屋主管部门领取，直到2015年1月14日去领取时才发现该套房屋已于2015年1月8日被查封。如果严杰、龚斌恶意与曾丽、廖杰串通，完全可以在该房屋查封前就领取属于自己的不动产证，李小兰甚至连查封的标的物都灭失了。综上，锦江区人民法院作出的（2017）川0104执异34号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当终止讼争房屋的执行和查封，维护实际权利人严杰、龚斌的合法权益。 被告曾丽辩称，严杰、龚斌和曾丽、廖杰的房屋买卖合同真实合法有效，应当保护严杰、龚斌的房屋所有权。李小兰的起诉没有事实和法律依据，请求驳回李小兰的全部诉讼请求。 被告廖杰未到庭参加诉讼，未提交答辩意见亦未提交证据材料。 经审理查明，曾丽与廖杰原系夫妻关系，位于成都市青羊区青羊大道**********的房屋（以下简称讼争房屋）于2009年6月5日登记在曾丽、廖杰名下。曾丽、廖杰于2014年9月9日登记离婚，双方签署的《离婚协议书》约定讼争房屋归廖杰所有。2014年12月4日，讼争房屋办理过户登记至廖杰名下，登记原因为“离婚分得”。 2014年11月17日，廖杰、曾丽（出卖方、甲方）与龚斌（买受方、乙方）、四川百居乐房地产营销代理有限公司（以下简称百居乐公司）（居间方、丙方）就讼争房屋签订《房产买卖合同》，约定房屋按套计价，总价为162万元；乙方在签订合同的同时支付甲方购房定金20000元；首付款650000元，乙方在2014年11月17日前银行预约还款当日付清（三方约定在签订合同当日乙方付300000元予丙方代管，剩余款项在还款当日支付甲方）；部分款项930000乙方以向银行贷款的形式支付，甲乙双方应在2014年12月10日前备齐办理贷款所需的相关资料前往银行签订贷款合同，如果乙方届时不能申请到贷款或贷款额度不够，则以现金补足；尾款20000元乙方在取得产权证当日支付丙方，作为甲乙双方办理房屋物业交割的保证金，该保证金丙方在甲乙双方签订物业交割单之日支付甲方；甲乙双方办理完毕过户手续之日腾出该房屋并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续，签订《物业交割单》，视为交割完成；乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1.8%向丙方支付居间服务费29160元。 2014年11月17日，廖杰向龚斌出具一份《收条》，载明，收到龚斌购房屋首付款620000元。同日，百居乐公司中介人员池翠向龚斌出具一份《收条》，载明，收到龚斌支付房屋首付款剩余的30000元。庭审中，龚斌陈述，按照合同约定，龚斌应当支付650000元，廖杰称要还了按揭才能办理过户，龚斌因担心将款直接转给廖杰有风险，就提出找现金帮廖杰还按揭；后龚斌带上现金与廖杰一起到按揭银行，在银行大厅指定的窗口将按揭款归还了，当时银行结算后只需62万多元，所以带去的钱还剩了一部分，廖杰遂写了一个收到房款的收条交给龚斌；因中介称需交齐合同约定的房款，龚斌遂又支付给中介30000元；按揭归还以后银行的抵押就注销了。 2014年12月16日，龚斌向百居乐公司支付购买讼争房屋的居间服务费29160元，百居乐公司向龚斌出具《收据》。2014年12月17日，龚斌向曾丽转账支付950000元。同日，成都市城乡房产管理局受理讼争房屋转移登记申请，《成都市城乡房产管理局房屋登记受理单》载明，自受理之日起四个工作日（2014年12月22日当天及以后），申请人可以向中心申请缴费、登簿，登簿完成后，该登记具有物权效力；缴费事项须于受理之后领证当日方可缴费。成都市城乡房产管理局同时向龚斌、严杰出具所有权登记缴费通知单、房屋专项维修资金无需缴存证明。 2015年1月14日，严杰向成都市地方税务局第三直属分局缴纳讼争房屋契税43139.81元、其他印花税5元、个人所得税（财产转让所得）14379.94元、一般营业税49589.49元、其他企业城市维护建设税3471.26元、教育费附加收入1487.68元、地方教育附加收入991.79元；向成都市房屋登记中心缴纳登记费550元。此后，廖杰委托池翠向严杰移交房屋，严杰、龚斌将讼争房屋进行装修并居住使用至今。 2015年2月5日，成都市青羊区人民法院立案受理严杰、龚斌诉廖杰、第三人曾丽、龚辉、百居乐公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月17日作出（2015）青羊民初字第2367号民事调解书，确认龚斌与廖杰、曾丽及百居乐公司于2014年11月17日签订的关于购买讼争房屋的《房产买卖合同》合法有效。 本院于2015年1月5日立案受理李小兰诉曾丽、廖杰民间借贷纠纷一案，于2015年1月8日作出（2015）锦江民保字第60号民事裁定，对讼争房屋予以查封，于2015年11月9日作出（2015）锦江民初字第795号民事判决，判决曾丽、廖杰返还李小兰借款本金644153.5元并支付相应的利息。该判决发生法律效力后，李小兰向本院提出执行申请，本院于2016年12月1日作出（2016）川0104执494号之二执行裁定，裁定继续查封讼争房屋。执行过程中，严杰、龚斌对执行提出异议，本院受理后，于2017年6月30日作出（2017）川0104执异34号执行裁定，裁定中止对讼争房屋的执行。 另查明，严杰、龚斌系夫妻关系。 上述事实，有经庭审质证的原告李小兰提交的（2017）川0104执异34号执行裁定书、财产保全申请书、保全费票据、房屋信息摘要3、（2015）锦江民保字第60号协助执行通知书、送达证、（2015）锦江民初字第795号民事判决书、离婚协议书、（2015）锦江民保字第60号民事裁定书、（2015）青羊民初字第2367号卷宗材料，被告严杰、龚斌提交的《房产买卖合同》、收条两份、转账凭条、收据、《成都市城乡房产管理局房屋登记受理单》、《成都市城乡房产管理局所有权登记缴费通知单》、《房屋专项维修资金无需缴存证明》、税收缴款书（税务收现专用）3份、四川省政府非税收入一般缴款书（收据）、（2015）青羊民初字第2367号受理案件通知书、（2015）青羊民初字第2367号民事调解书、房屋信息摘要3、装修管理费收据、物管费收据、发票、（2016）川0104执494号之二执行裁定书、（2017）川0104执异34号执行裁定书及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李小兰对曾丽、廖杰享有的债权系金钱债权，则严杰、龚斌作为执行案件的案外人，应当按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，举证证明其符合上述规定，享有足以排除强制执行的民事权益。 从本案查明的事实来看，首先，龚斌与曾丽、廖杰就买卖讼争房屋签订的《房产买卖合同》合法有效，且经生效法律文书予以确认，该合同签订的时间为2014年11月17日，即龚斌与曾丽、廖杰在本院查封讼争房屋之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，在签订《房产买卖合同》的当天，廖杰向龚斌出具了一份收到购买讼争房屋首付款620000元的收条，李小兰对该收条提出异议，认为以现金方式收款不符合常理，但严杰、龚斌能够对该款项的来源和去向作出合理的说明，而李小兰否认该证据，却未提交相反的证据予以证明，对李小兰的该意见本院不予采纳。同日，中介服务人员代收30000元，即龚斌在2014年11月17日共计向廖杰支付首付款650000元。2014年12月17日，龚斌向曾丽转账支付950000元。李小兰认为曾丽不是讼争房屋的所有权人，不能认定该笔款项为房款。本院认为，龚斌系与曾丽、廖杰二人签订的房屋买卖合同，且签订合同当时讼争房屋登记为曾丽、廖杰二人共同共有，龚斌向合同的相对方之一曾丽支付购房款符合合同约定，也符合法律规定。因此，可以确认龚斌在2014年12月17日即本院查封讼争房屋之前已经付清全部房款。第三，龚斌、严杰于2014年12月17日即向成都市城乡房产管理局提出了房屋转移登记申请，但按照规定不能在当天办理房屋转移登记。2014年1月14日，严杰、龚斌至成都市房屋登记中心办理房屋转移登记，并缴纳了相应的税费，但因讼争房屋已被本院查封，无法办理房屋转移登记，并非因严杰、龚斌自身的原因未办理过户登记。第四，龚斌付清房款后，廖杰即将讼争房屋交付严杰、龚斌，严杰、龚斌将讼争房屋进行装修并居住使用至今。 综上，严杰、龚斌与曾丽、廖杰在本院查封讼争房屋之前，已经履行完毕双方签订的《房产买卖合同》，非因严杰、龚斌自身原因导致其不能办理房屋转移登记，严杰、龚斌对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，李小兰的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条（法律条文全文附后）的规定，判决如下： 驳回原告（申请执行人）李小兰的诉讼请求。 本案案件受理费22800元，由原告李小兰负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  郭 莉 人民陪审员  张秀英 人民陪审员  蒋建华 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  王 曼 庭审速录员宋丽婷 附：本判决所适用法律条文全文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。