延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1456号上诉人（原审原告）:陈瑞凤，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:珲春市世代实业有限公司,住所地吉林省珲春市英安镇富民村f-1-114-01。法定代表人：朱开红，经理。委托诉讼代理人：王军有，该公司法律顾问。上诉人陈瑞凤因与被上诉人珲春市世代实业有限公司（以下简称珲春世代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2017）吉2404民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈瑞凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.上诉人认为本案不应受到诉讼时效的约束，理由是本案合同尚未履行完毕，被上诉人的房屋仍然没有综合验收，尚不具备办理房产证的条件，故房照至今没有办完，合同尚在履行过程中，本案合同属于一个整体，一审法院应按照整个合同综合考量。房照办理迟延事实正在延续，合同尚在履行过程中，我方要求的迟延办证违约金不受诉讼时效约束。2.在2013年之后签订商品房买卖合同，按照该2012年的吉林省物价的文件，被上诉人无权收取燃气初装费。合同附件4中的燃气开户费属于格式条款，是一个不平等的附加条款，被上诉人没有特别提示，属于无效条款。3.上诉人的房屋已经通过法定机构进行测绘而且测绘数据已经有房产部门备案，故上诉人认为该房屋产权面积已经确定，房屋存在面积差的事实已经明确。珲春世代公司辩称：对一审判决没有异议。陈瑞凤向一审法院起诉请求：1.判令珲春世代公司支付逾期交付房屋违约金3690元；2.判令珲春世代公司支付逾期办理所有权证书违约金2230元；3.判令珲春世代公司返还面积差价款4857元；4.判令珲春世代公司返还燃气初装费2450元。事实和理由：2013年7月2日，陈瑞凤与珲春世代公司签订了商品房买卖合同，按照合同的约定陈瑞凤购买珲春世代公司位于珲春市靖和街世代第一城11栋3单元0205号商品房，建筑面积为90.45平方米，单价为2465.52元/平方米，总价款为223007元，陈瑞凤已经支付完毕，珲春世代公司应在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给陈瑞凤，并应在交付房屋后60日内将房屋所有权证书交付给陈瑞凤，对逾期办理房屋权属证书应按房屋总价款的1%向陈瑞凤支付违约金。如因珲春世代公司逾期交付房屋应按购房款总额的万分0.5按日支付违约金，珲春世代公司至今未办理房屋所有权证书，也未履行退还面积差价款，珲春世代公司已经构成违约，应当承担违约责任，面积差价款应当依法返还，燃气初装费并没有收费的依据应当返还。一审法院认定事实：2010年12月8日，珲春世代公司（甲方）与陈瑞凤（乙方）签订《商品房定购协议书》，主要内容为“……一、乙方向甲方定购由甲方开发的住宅项目，即11号楼3单元205号房，建筑面积85.77平方米（最终面积以实测面积为准）。二、签约金为每户壹拾万元人民币。经双方协商，甲方给予乙方的特惠价为第一层2400元/㎡人民币起，每增加一层加50元/㎡人民币（此价格不受市场等因素所影响，为最终特惠价格）。……四、甲方应在2012年8月30日之前将乙方所选房屋交付乙方使用。……但最终单套房源的实际交付日期，以双方签订的《商品房买卖合同》所规定时间为准。五、1.……4.在所开发项目具备销售条件时，甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》；5.关于房屋质量、交房、物业服务等详细条款，按照《商品房买卖合同》履行。”2013年7月2日，珲春世代公司（出卖人）与陈瑞凤（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为“……买受人购买出卖人建设的世代第一城小区一期11幢3单元0205号房屋，建筑面积为90.45平方米，每平方米单价为2465.52元，总金额为223007元。……第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。……（三）1.买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记,并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。（四）出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”合同附件四约定了补充协议，协议约定“……三、买受人除须付清约定的房款外，交房时须缴纳契税、物业维修基金、物业管理费、采暖费、有线电视开户费、煤气开户费和装修保证金等相关费用。买受人付清上述款项前，出卖人有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的责任……。”合同签订后，陈瑞凤于2013年7月11日向珲春世代公司预付购房款167007元，于2013年7月23日以公积金转款形式给付购房款56000元，共计223007元。2014年11月1日，陈瑞凤向珲春世代公司交纳燃气初装费2450元。同日，珲春世代公司将上述约定房屋交付给陈瑞凤。本案在审理中，根据当事人的申请，本院依法向珲春市房屋产权管理中心调取涉案房屋测绘面积，但因房屋所有权证和土地使用证合一以及部门衔接问题，不能确定该测绘面积为房屋所有权登记面积。截至本案一审辩论终结前，相关部门未向买受人颁发涉案房屋所有权证书。另查明，吉林省物价局和吉林省住房和城乡建设厅于2012年7月18日作出吉省价收[2012]179号关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知。该通知第四条规定“本通知自2012年8月1日起施行。2012年8月1日及以后办理房屋入住手续的，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业须按照本通知规定执行。业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。……”一审法院认为：关于陈瑞凤主张珲春世代公司承担逾期交付房屋及逾期办理所有权证书违约金问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，珲春世代公司明确提出诉讼时效抗辩。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付房屋期限为2013年11月30日，但珲春世代公司逾期未能交付房屋，而实际交付房屋时间为2014年11月1日。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”珲春世代公司实际交付房屋时间为2014年11月1日，但逾期未向买受人交付房屋所有权证书。根据上述法律规定，逾期交付房屋的诉讼时效期间应从交付房屋期限届满之日起计算，逾期办理所有权证书的诉讼时效期间应从商品房交付使用后90日起计算，而陈瑞凤于2017年3月13日向本院提起诉讼，均已过诉讼时效。虽然陈瑞凤提出曾多次向珲春世代公司主张逾期交付房屋及逾期办理所有权证书的违约金，但未能提供充分证据予以佐证，故其主张依据不足，本院不予支持。关于珲春世代公司在本案中应否返还房屋面积差价款问题。《商品房买卖合同》第五条约定合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，并按差价面积进行结算。经本院核实，珲春市房屋产权管理中心不能确定涉案房屋测绘面积为房屋所有权登记面积。因此，陈瑞凤在涉案房屋所有权尚未登记前提下，要求珲春世代公司返还房屋面积差价款的主张，本院不予支持。陈瑞凤可在房屋所有权登记完毕后，根据合同约定有权向珲春世代公司主张权利。关于陈瑞凤主张珲春世代公司返还燃气初装费2450元问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方在《商品房买卖合同》附件四补充协议中明确约定买受人除付清房款外，交房时须交纳费用中包含煤气开户费，且该约定并不违反上述法律强制性规定。陈瑞凤已向珲春世代公司交纳燃气初装费等费用，现以珲春世代公司无权收取燃气初装费为由，予以返还的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈瑞凤的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由陈瑞凤负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于逾期办理房屋所有权证书违约金问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现珲春世代公司并未能向法庭提交相关建设主管部门核发的诉争房屋已验收合格的相关证明，诉争房屋不具备交付条件，办理权属登记的条件未成就，合同约定的逾期办理房地产权属证书违约金起算时间尚未开始，待符合交付条件后，珲春世代公司存在违约，购房人可按照合同约定向珲春世代公司主张相应违约金。关于返还房屋面积差价款问题。经一审法院核实，珲春市房屋产权管理中心不能确定涉案房屋测绘面积为房屋所有权登记面积。因此，在涉案房屋产权面积不能确定的情况下，要求珲春世代公司返还房屋面积差价款的主张，本院不予支持。陈瑞凤可在产权面积最终确定后，根据合同约定向珲春世代公司主张权利。关于返还燃气初装费问题。陈瑞凤主张合同附件四中的燃气开户费属于格式条款，是一个不平等的附加条款，珲春世代公司没有特别提示属于无效条款，其无权收取该费用，但陈瑞凤的该主张不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，陈瑞凤已按照商品房买卖合同附件四中的约定，向珲春世代公司交纳了燃气初装费，故陈瑞凤的该上诉请求，本院不予支持综上，一审判决适用法律有误，但裁判结果正确，故对陈瑞凤的上诉理由不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由陈瑞凤负担。本判决为终审判决。审判长 林 美审判员 全智光审判员 朴美兰二〇一七年十二月十八日书记员 唐 颖