河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0403民初2924号原告：李玉林，男，1958年8月12日出生，汉族，，现住邯山区。委托代理人：翟明雨，河北浩博律师事务所律师。委托代理人：李梦露，河北浩博律师事务所律师。被告：邯郸人和新天地公共设施有限公司，住所地邯郸市邯山区劳动路**。法定代表人：陈帮聚，该公司总经理。委托代理人：唐金华，男，1979年9月23日出生，汉族，,住，该公司员工。原告李玉林与被告邯郸人和新天地公共设施有限公司（以下简称人和新天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月25日作出（2016）冀0403民初4171号民事判决。人和新天地公司不服该判决，向河北省邯郸市中级人民法院提起上诉。河北省邯郸市中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）冀04民终1982号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告李玉林的委托代理人翟明雨、李梦露、被告人和新天地公司的委托代理人唐金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉林向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《商铺经营使用权转让合同》；2、判决被告返还原告转让费88070元，及自2010年4月20日起至全部返还转让费之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；3、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由：2010年，在被告人和新天地公司的宣传推广下，原告与其就所谓商铺经营使用权转让事宜签订了《认购书》，约定：原告受让位于邯郸市陵西大街、环城西路、和平路路段地下邯郸地一大道负一层C区801号商铺经营使用权，建筑面积为12.2平方米。同日，原告向被告支付商铺经营使用权转让款88070元。2012年3月14日，应被告要求，原告重新与被告签订《商铺经营使用权转让合同》，约定原告购买的上述商铺经营使用权期限自2014年10月20日起至2051年10月19日止。被告收取原告转让费后，仅在地下商铺区举办了些许促销活动，但始终未能正常开业，致使原告购买的商铺经营使用权根本无法用于正常营业。特别是自2014年10月份至今，被告干脆关闭了原告所购商铺区域内的所有进出电梯及通道，该种状况使得作为地下商业形态的商铺彻底丧失了继续经营的可能。因被告的严重违约行为，致使原告受让的所谓经营使用权也受到根本性打击，已无实现合同目的之可能。为维护自身的合法权益诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。李玉林为支持自己的主张提交以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、原、被告之间于2012年3月14日签订的《商铺经营使用权转让合同》，证明双方权利义务关系，合同条款排除了原告占有商铺的可能，被告无法完成交付，转让商铺为地一大道负一层C区801号，商铺使用期限自2014年10月20日起至2051年10月19日止，并证明商铺总金额为168070元，被告以虚假的按揭条款欺诈原告，因不涉及所有权问题，商铺自始没有进行银行按揭条件，原告不支付剩余款项是基于被告欺诈行为的不安抗辩权；3、2010年11月29日商铺经营使用权转让发票1张，证明原告已向被告支付商铺经营使用权转让款88070元；4、第一大道商场现场照片，证明被告严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，被告构成根本违约，应当解除合同；5、邯郸市中级人民法院（2016）冀04民终3303号民事判决书，证明该生效判决已经确认被告未按合同约定及时交付，且至今未交付商铺使用权，构成根本违约，应解除合同。人和新天地公司辩称，一、原告直接通过诉讼要求解除合同，违反法律规定，也驳夺了被告依法享有的合同解除异议权。《合同法》第96条：当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，原告在没有向被告发出书面解除通知的情况下向法院提起诉讼，不仅违反了法律规定，同时也驳夺了被告请求人民法院或仲裁机构对解除合同提出异议的权力。二、原告行使解除权已超过1年除斥期。解除权系形成权，其适用的时效为除斥期间，按照法律规定除斥期间不适用中断、中止、重复计算。依照《合同法》第95条规定合同解除权在行使期限届满之后消灭，同时参照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第15条中的规定，解除权应当在1年内行使。结合本案，商铺约定的交付时间为2014年10月20日，如果原告主张解除合同那么最迟应于2015年10月20日前行使合同解除权，而其却于2016年4月诉至法院，其行使解除权已超过1年法定的除斥期间。三、被告已履行了商铺交付义务不存在违约，原告合同目的能实现。1、原、被告双方在合同中约定原告受让期限从2014年10月20日起算。被告为了向原告履行商铺交付义务，在2014年10月20日之前通过原告预留的电话通知，并在报刊上公告外，还通过邮政快递向被告邮寄了商铺移交告知函。被告通过上述多种途径向原告履行了交付义务，原告也能实际接受并占有商铺，原告不存在合同目的无法实现的情形。2、本案属于合同纠纷，根据双方签订的《商铺经营使用权转让合同》(下称合同)约定，其合同目的是被告取得商铺经营使用权价款，原告取得该商铺的经营使用权，这是该合同唯一的合同目的。双方并非合作关系，也非联营关系，双方的权利义务均已明确约定。原告合同目的就如《商铺移交确认书》中所载明的事项，从2014年10月20日后的相关权利义务转移给原告行使，原告自行占有、使用行使经营的权利，抑或出租给他人经营，完全由原告自主决定。因此，对于原告在商铺经营使用过程中，是否盈利，属自身承担经营风险，与双方签署的合同无任何关联。例如，某人购置一套房产，取得房屋后用于经营。后因经营不好，收益达不到想要的标准，认为当初购置房屋的合同目的无法实现，就可以要求解除与开发商签订的房屋买卖合同，这一逻辑显然是极其荒谬错误的。3、原告认为合同目的无法实现，只能是被告在交付过程存在拒绝或阻止受领商铺的情形。而事实上，被告通过邮寄、报纸刊登公告等，所体现均是被告向原告积极履行商铺交付行为。而商铺为不动产，被告只能是通知对方，到期接收商铺，而不可能像动产交付的情形。4、被告已履行商铺交付义务。案涉商铺系不动产，对于不动产的交付只能是交付人以通知受让人的形式，告知受让人限期内与之办理交接手续，而不能像动产，如购销合同中一方向其交付货物至指定地点一样，方视为合同履行完全适格。而不动产因其形态及性质只能是通知受让方办理接收手续，假如受让方拒绝接收，就视为被告未完成交付义务，那么所有的不动产，包括购房合同的交付都会让交付的一方存在着无法避免及无法查明的过错的尴尬境地。对于不动产的交付，应看合同履行过程中，具有交付义务的一方是否具有积极履行交付的行为，且穷尽一切手段通知对方，是否在履行中存在过错。从本案被告已经穷尽一切手段通知被上诉人，告知何时何地办理商铺接收手续，明显可以证明被告在履行交付行为中不存在任何过错，且原告受让的商铺均为空置状态，以待其受让使用，因此说明被告已经完全积极履行了不动产交付应当履行的全部行为。本案案涉合同的主体均系民事主体，被告无法也不能强制或限制要求原告强行接收商铺。因此，原告不接收商铺就造成了商铺空置这一客观现象的存在，也就造成了商铺无人使用，这种客观情形也仅能说明商铺是无人使用。民法对于过错认定是应当从其发生的行为导致客观情形存在，以唯一性来辨析过错与否，被告作为一个正常运营的企业，宁可关门也不交付商铺还面临着巨大的违约责任，明显不符合正常逻辑及商业规律。合同双方均应本着诚实信用原则，合同中原告所留的电话号码，系其所留的有效联系方式，被告按此联系方式先是电话通知，且为防止通知不能完全有效到达对方，又在公开的报刊媒体即邯郸晚报上发布了交付公告，均能说明被告已经穷尽了一切手段积极履行了商铺交付义务，如被告不想履行交付，欲阻止原告经营使用商铺岂能如此大费周折且花费资金，恰恰说明了被告就是为了防止原告及与其具有同等情形的其他业主恶意拒绝接收商铺。被告对原告交付最主要的义务为告知对方受领商铺。而被告所履行的行为中任何人都可以看出上诉人为了履行交付义务已经穷尽了一切手段。5、邯郸地一大道商场是由众多商户组合而成，商场的正常营业状态是靠商场内的各个商铺正常经营所体现，本案中的原告及具有同样情形的业主集体互相串联拒不接收商铺，造成商场大面积的商铺空置，破坏了商场正常的经营业态，才造成现在出现暂时歇业这一表象。被告作为一个正常依法成立的企业，经营是企业的第一要义。而被告投资5亿多元开发建设了该地下商场无论从硬件还是软件在邯郸市均是首屈一指，只要商户均是正常经营状态，上诉人怎么可能宁可关门歇业也不交付商铺，面临承担巨大违约责任的风险，对被告有何利益可讲，被告作为一个商者，怎么可能做如此不符合客观逻辑及正常商业规律的荒诞行为。事实上，原告等恶意串联拒绝接收商铺，造成商场无法正常经营，才是真正的事实。四、原告一直未支付剩余转让款，已违约在先。在原、被告双方合同第8.2条的约定，原告应于签署本合同之时支付剩余商铺款。截止到目前为止，原告除向被告支付部分转让款外，剩余转让款一直未付。根据《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，原告在没有履行剩余转让款支付义务的前提下，被告有权行使抗辩权拒绝向其交付商铺。被告根据法律规定虽有权不向原告交付商铺，但被告还是根据原告预留的联系方式通知了原告接收商铺。交付的方式是原告向被告支付剩余转让款，被告同时向原告交付商铺。在本案中，被告的义务是向原告交付商铺，原告的义务是向被告支付全额转让款。但原告始终拒绝履行付款义务，在已违约在先的情况下，反而以合同目的无法实现为由，造成被告违约的假象，无非是为偷换概念，达到即解除合同，又不承担违约责任的目的。因此，原告在自身单方面违约的情况下，反而要求解除合同，明显不符合合同法第94条的规定情形。五、正是因为包括原告在内的众业主拒绝接受商铺倒致部分区域暂时歇业。众所周知，近几年实体商铺经营受到网上电商冲击举步维艰，，地上商铺出现了大量的关门受此影响，原告对于2011年受让的商铺经营前景没有信心，担心无法营利，怕达不到最初的投资预期，但又不愿承担就此单方解除合同带来的违约责任，这是原告拒绝接受商铺的真实原因。现原告希望通过拒绝接受商铺，造成被告未交付商铺这一假象，达到即解除了合同，又不用承担违约责任的目的。2011年10月20日是原告受让商铺经营使用权期限的起始日，在此之前被告已向原告交付商铺，商铺也能正常经营使用。正如原告在诉状中陈述的一个正常的商业形态和环境，是不能有大量商铺空置，但包括原告在内的业主联合起来一起拒绝接受经营商铺，直接造成所在区域商铺大量空置，在此情况下造成原有商业环境被破坏，被告不得不让部分区域暂时歇业，否则将造成大量人力、物力的浪费。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。人和新天地公司为支持自己的主张提交以下证据：1、《商铺经营使用权转让合同》；证明原、被告双方之间的合同关系；乙方受让经营使用权期限从2014年10月20日起，并证明原告已超出行使解除权的权利；2、2014年10月17日邯郸晚报；证明被告除通过电话、书面通知等形式向原告履行交付义务外，另通过报纸公告方式履行了交付义务；3、商铺移交确认书两份及商铺租赁合同4份，证明被告方商场在2011年10月20日试营业，2012年1月1日正式营业。经审理查明，2012年3月14日,李玉林（以下简称乙方）与人和新天地公司（以下简称甲方）签订了邯郸地一大道（人和新天地）《商铺经营使用权转让合同》，合同主要约定，乙方受让本协议所约定之商铺的商铺经营使用权，本协议所约定之商铺位于邯郸市陵西大街、环城西路、和平路路段地下，邯郸地一大道项目负（富）一层C区801号，该商铺建筑面积约12.2平方米，乙方所购买商铺经营使用权期限自2014年10月20日起至2051年10月19日止，使用权转让商铺按建筑面积计算共收取金额为168070元。李玉林采用银行按揭方式付款，李玉林于本合同签订前即2010年11月29日，向人和新天地公司支付商铺经营使用权转让款88070元；剩余商铺款80000元，乙方选择做银行按揭支付，乙方应按照甲方要求的时间（一般定为自开业起1个月），由乙方本人到甲方公司签订银行按揭合同。但该按揭贷款甲方未能办理，故剩余商铺款至今未支付。另查明，李玉林与人和新天地公司签订《商铺经营使用权转让合同》后，人和新天地公司至今未向李玉林履行合同约定的交付义务，且本案诉争的邯郸地一大道地下商场目前处于关门歇业状态，整体不具备经营条件。本院认为，李玉林与人和新天地公司签订的邯郸地一大道（人和新天地）《商铺经营使用权转让合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，人和新天地公司作为诉争商铺的投资方和管理方应按合同约定交付商铺经营使用权并为商铺提供必要的经营条件。李玉林按合同约定交付了部分商铺经营使用权转让款，而人和新天地公司未按合同约定及时交付商铺经营使用权，且未能提供地下商铺经营所必需的通行等条件，致使李玉林购买商铺经营使用权用于经营、使用、以及获得收益的合同目的无法实现，故人和新天地公司构成根本违约，应当承担违约责任。人和新天地公司所称的李玉林在没有履行剩余转让款支付义务的前提下，人和新天地公司有权行使抗辩权拒绝向其交付商铺，交付的方式是李玉林向人和新天地公司支付剩余转让款，人和新天地公司同时向李玉林交付商铺。因李玉林选择银行按揭贷款的方式支付剩余商铺款，合同约定李玉林应按照人和新天地公司要求的时间（一般定为自开业起1个月）由李玉林本人到人和新天地公司签订银行按揭合同，但该按揭贷款人和新天地公司未能办理，其也未举证证明不能办理按揭贷款系李玉林的原因所造成。故人和新天地公司的辩称理由不能成立，本院不予采信。现李玉林请求解除双方签订的邯郸地一大道（人和新天地）《商铺经营使用权转让合同》及请求人和新天地公司返还李玉林已支付的转让款和相关利息损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除李玉林与邯郸人和新天地公共设施有限公司于2012年3月14日签订的邯郸地一大道（人和新天地）《商铺经营使用权转让合同》。二、邯郸人和新天地公共设施有限公司在本判决生效之日起十日内，向李玉林返还商铺经营使用权转让款88070元并支付该款利息（按银行同期同类贷款利率计算，自2010年11月29日起至本转让款还清之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2002元，由邯郸人和新天地公共设施有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判长 周长代人民陪审员冀红人民陪审员张慧二〇一七年十二月十二日书记员李冰