云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初2061号原告：周建晶，女，1969年5月27日出生，汉族，居民，住昆明市五华区。原告：施伟，男，1970年7月6日出生，白族，居民，住昆明市五华区。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代理人：余某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告周建晶、施伟与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告周建晶、施伟，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人和晟晟、陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建晶、施伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年度未付的房屋租金33489.95元，并支付自2016年6月1日起至2017年9月30日止的违约金10813.57元；2.由被告支付2017年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金43458.56元，并支付自2017年6月1日起至2017年9月30日止的违约金3259.39元；3.继续履行房屋租赁合同及补充协议；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月25日，原告向被告购买位于弥勒××××区（期）5栋30层09号商品房一套，同时双方签订了房屋租赁合同，被告承租该套商品房，租期3年（自2013年5月1日起至2016年4月30日止）。2013年8月9日，原、被告又签订补充协议，该套房屋租期顺延三年，租期共六年，至2019年4月30日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同不变（房屋租赁合同及补充协议约定：每个租赁年度的第一个月内支付租金，若迟延支付租金，每迟延一天，按未付款额的万分之五支付违约金）。前三年（2013年5月1日至2016年4月30日）作为首付预付款，一次性转为首付款，2016年应支付净租金给原告。后被告未按约支付租金，经原告催要后，被告于2017年7月1日支付租金9968.61元，之后便未支付，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：前三年及2017年支付租金的情况属实。租金的计算基数应为实际购房款，原告所购房屋的合同约定面积与实测面积有误差，原告的实际购房款为536813元，我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金减去已付租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，原告的实际损失为未付租金的利息损失，应以中国人民银行同期贷款利率（一年期）计算，年利率为4.35%。违约金的计算期间也有误，2016年的应该是2016年9月1日起算，计算至2017年9月20日，因为我公司支付了三个月的租金，且起诉的日期是2017年9月20日；2017年的应是2017年6月1日起算，计算至2017年9月20日。我公司不同意继续履行合同，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显失公平。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同、补充协议各1份，欲证实原告与被告的租赁关系合法有效；2.商品房购销合同复印件1份，欲证实原告所购房屋的价款；3.中信银行个人购房借款合同复印件1份，欲证实购房价款为543232元。经质证，被告对原告提供的证据1无异议，但认为周建晶才是签订合同的主体，施伟不是本案适格原告；证据2，对真实性无异议，但认为合同约定面积与实测面积有误差，合同约定的单价不变，原告的实际购房款是以实测面积计算；证据3，对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。被告就其答辩理由向本院提供了房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实房屋租金由税费和净租金组成，被告应支付的租金为代扣代缴税费后的净租金。经质证，原告对被告提供的证据无异议，但认为纳税主体是原告，不要求被告代扣代缴了。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，被告无异议，能证明原告欲证实的事实，予以采信；证据2，能证明原、被告购房合同的相关约定，予以采信；证据3，能证明原告因购买案涉房屋贷款380000元，予以采信。被告提供的证据，原告无异议，能证明被告欲证实的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年4月25日，原告周建晶与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定周建晶向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”的商品房中第5幢第30层09号房，房屋建筑面积76.17平方米，每平方米价格7131.84元，房屋总价为543232元。同日，原告周建晶与云南昆润高鸿投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定周建晶将上述房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期为2013年5月1日起至2016年4月30日止，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款的8%向周建晶支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向周建晶支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年8月9日，原告周建晶与云南昆润高鸿投资有限公司签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2019年4月30日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。2013年5月1日起至2016年4月30日止的租金已实际支付。2017年7月1日，被告向原告周建晶支付租金9968.61元。现原告向本院起诉要求被告支付2016年5月1日起至2018年4月30日止的租金，并承担违约责任。诉讼中，原告周建晶认可已收到被告退还的多付购房款。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告周建晶向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告周建晶按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告周建晶支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。因案涉房屋尚未取得房屋所有权证，该房屋是否为夫妻共同财产不在本案审查范围内，故本案所涉房屋租赁合同关系仅针对原告周建晶和被告云南昆润高宏投资有限公司。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告周建晶自2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金为85890.08元（536813元×8%×2），扣除被告已支付的9968.61元，实际还应支付75921.47元。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。因截至2017年10月13日庭审时，被告仍未支付过租金，原告主张违约金计算至2017年9月30日，并未超过该期间，且原告已预交相应案件受理费，故对原告的该主张，予以支持。综上所述，被告应支付原告截至2017年9月30日的违约金为12623.20元[536813元×8%×0.0005×396天＋（536813元×8%－9968.61元）×0.0005×91天＋536813元×8%×0.0005×122天]，原告主张由被告支付的违约金为14072.96元，对超出部分，不予支持。三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告周建晶自2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金75921.47元及截至2017年9月30日的违约金12623.20元，共计88544.67元。二、原告周建晶与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年4月25日签订的《房屋租赁合同》及于2013年8月9日签订的《补充协议》继续履行。三、驳回原告周建晶、施伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2076元，减半收取计1038元，由原告周建晶、施伟负担28元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 劼二〇一七年十二月十一日书记员 汤绍鹏