云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初504、760号原告（反诉被告）：李星元，男，汉族，1977年1月25日出生，身份证住址云南省保山市施甸县，现住瑞丽市，委托诉讼代理人：李茜，云南欣艺律师事务所律师，律师执业证号15331201311807272，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：贾正杰，云南欣艺律师事务所实习律师，律师实习证号531315011210074，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐告路**，统一社会信用代码91533102594553242U。法定代表人：杨光伟，男，汉族，1993年2月16日出生，住云南省曲靖市会泽县，系公司经理。委托诉讼代理人：赵春林，男，汉族，1984年12月19日出生，住云南省曲靖市师宗县，系公司办公室主任。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘春元，云南和序律师事务所律师，律师职业证号1533120001049335，代理权为特别授权代理。原告李星元与被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称嘉福公司）及反诉原告嘉福公司与反诉被告李星元商品房预售合同纠纷一案，本院分别于2017年6月6日、8月2日立案受理后，依法适用普通程序，对两案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李星元及其委托诉讼代理人李茜、贾正杰，被告（反诉原告）嘉福公司法定代表人杨光伟及其委托诉讼代理人赵春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李星元向本院提出诉讼请求：1、被告按每天50元支付原告从2015年12月31日起至2016年2月29日止的违约金3000元；2、被告按原告已付款的0.03%/天支付原告从2016年3月1日起至符合接房条件之日止的违约金（截至2017年5月29日共计44122元）；3、被告自房屋验收合格之日起10日内将原告购买的商品房交付给原告使用。事实和理由：原、被告双方于2014年9月21日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：乙方（原告）在甲方（被告）购买“五缘玉城”第3组团第83幢第1单元第2层2号房，面积为141.74平方米，单价为2210元/平方米，总房价为313245元，付款方式为分期付款。其中第七条约定：甲方应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列【二】种约定承担违约责任：甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。原告根据合同约定于2014年9月21日已付清全部购房款313245元及配套费10000元。被告未能于2015年12月30日交付符合本合同约定的商品房，至今也未能提供建设单位组织验收合格的房屋竣工验收资料。且在明知商品房未经政府相关部门验收合格，不具备交房使用条件的情况下，于2015年12月29日在《德宏团结报》公告交房。原告认为根据国家法律规定和双方合同约定，商品房未经政府相关部门验收合格，不具备交房条件，原告不同意接受被告的交房。被告未能按合同约定日期将符合本合同约定的商品房交付原告，已构成违约。截止2017年5月29日，被告已逾期交房515天，按照合同约定，被告应支付原告违约金47122元（其中自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内的违约金按50元/天计算为3000元；逾期60天后的违约金按原告已付款的0.03%×逾期天数为323245元×0.03%×455天=44122元）。因双方多次协商未果，只有诉至法院。被告嘉福公司辩称，2014年9月21日，嘉福公司与李星元签订《商品房购销合同》，约定：李星元向嘉福公司购买由公司开发的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目中的房屋，嘉福公司应于2015年12月30日前，将组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给李星元。同时约定商品房交接的违约责任为：甲方未按合同约定时间交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期交房60天后，甲方按照乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，具体承担方式为乙方必须于公告发布之日起三十日内，与甲方办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交房的，房屋损毁、灭失的风险自交房公告发布后的第三十一日起由乙方承担；《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第三十一日起开始计算；自公告发布的第三十一日起，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，直至乙方向甲方办理完毕接房手续之日止；乙方还应承担上述期间内应缴纳的物业管理费。嘉福公司建盖的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目属政府福利性、公益性住房，房屋建设好后，由嘉福公司组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位于2015年12月共同对各栋房屋进行验收，经验收合格，符合合同交付条件。为此，嘉福公司于2015年12月29日统一在德宏团结报社公告通知各业主于2015年12月31日前往公司办理房屋交接手续。李星元却认为房屋不符合双方约定的交房条件，拒绝接房。2000年以前，根据1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、第八条等规定，对于一般的房地产开发项目，房地产开发主管部门根据房地产开发企业的申请，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行竣工验收；对于住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发主管部门在建设单位提出小区综合竣工验收申请后组织由城建、规划、工程监督、小区物业管理等部门及单位进行综合验收。即2000年以前，竣工验收及综合验收均由建设行政主管部门组织进行，竣工验收合格的标准是五方验收加项目验收合格，而综合验收合格的标准则是包括五方验收、项目验收及其他验收合格。2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程质量实施监督管理，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。国务院2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。国务院通过制定《建设工程质量管理条例》取消行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，对竣工验收的程序进行了调整，将完全由建设行政主管部门行使的验收权交由建设单位行使，但建设单位必须要在法定日期内向建设行政主管部门备案。根据以上规定，我国房地产开发房屋验收现完全由建设单位组织验收合格后便可交付使用，讼争商品房在合同约定期限内已由建设单位竣工验收合格，质监机构及瑞丽市建设局均未因发现案涉工程竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为而责令停止使用并重新组织竣工验收。因此，嘉福公司组织监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位对房屋共同进行验收合格后，符合我国法律、法规及行政规章关于房屋验收合格的交付条件，亦符合《商品房购销合同》中关于房屋交付的约定，嘉福公司已按合同约定履行了通知接房的义务，李星元拒绝接房的行为构成违约。综上，嘉福公司并未逾期交房，李星元要求公司承担逾期交房违约责任无事实及法律依据，应予驳回。反诉原告嘉福公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告10日内向反诉原告办理接房手续；2、反诉被告因迟延接房按照合同约定承担逾期接房的违约责任（从2016年2月1日起计算至2017年7月28日止共计543天，应支付逾期接房违约金27150元；从2017年7月29日起按每天50元承担逾期接房违约金至实际接房之日止）。事实和理由：2014年9月21日，李星元与嘉福公司签订《商品房购销合同》，合同约定：李星元向嘉福公司购买由其开发的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目中第3组团第83幢第1单元第2层2号房，该商品房建筑面积为141.74平方米，单价为每平方米2210元，房屋交接约定为嘉福公司应于2015年12月30日前，将由嘉福公司组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给李星元。交接违约责任为由于李星元原因未能按期交接的，责任由李星元承担，具体承担方式为李星元必须于公告发布之日起三十日内，与嘉福公司办理房屋交接手续，由于李星元的原因未能按期交接的，房屋损毁、灭失的风险自交房公告发布后的第三十一日起由李星元承担；《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第三十一日起开始计算；自公告发布的第三十一日起，李星元须每日向嘉福公司支付50元的违约金，直至李星元向嘉福公司办理完毕接房手续之日止；同时，李星元还应承担上述期间内应缴纳的物业管理费。房屋建好后，嘉福公司于2015年12月30日组织监理单位、施工单位、设计单位共同对该楼进行验收，经验收合格符合合同交付的条件后，于2015年12月29日在《德宏团结报》公告通知各业主于2015年12月31日前往嘉福公司办理房屋交接手续。李星元迄今未办理接房手续，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。反诉被告李星元辩称，李星元未违反合同约定，不存在逾期接房的情况，不应承担逾期接房的违约责任，理由如下：“验收”系专业词语，相关法规对其前提、组织形式、监督机构、验收项目、验收国家标准和内容、参与验收主体均有明确规定。《建设工程质量管理条例》第十六条系作为建设单位的开发商对施工单位完成建设工程设计和建设工程合同约定的各项内容组织相关单位进行验收的规定，仅为验收程序上的规定，即施工单位将竣工报告交到建设单位，建设单位不能置之不理。根据该条例第二条第二款的规定，竣工报告种类可能有土木工程、室内外建筑工程、室内外给排水系统、室内外供电系统、厕所及化粪池工程、管道煤气工程、太阳能安装工程、小区内外道路工程、园等竣工报告，而双方签订的《商品房购销合同》并未明确规定建设单位应对何种竣工报告组织验收合格，也未对建设单位承担的验收义务进行限制性规定，未明确将上述任何一项验收排除在外。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。同时，建设部2006年3月1日起实施的《住宅建筑规范》也有对房屋交付条件的相关规定即第3.1.6条“住宅应具有防火安全性能。”、9.1.4条“住宅建筑的耐火性能、疏散条件和消防设施的设置应满足防火安全要求”、9.1.5条“住宅建筑设备的设置和管线敷设应满足防火安全要求”、第11.0.1条“符合下列条件的住宅方可交付使用：1.由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2.小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件”。综上，嘉福公司应按国家规定标准对案涉房屋进行竣工验收合格并备案，才能将房屋交付购房者使用。案涉《商品房购销合同》第七条并未排除上述项目，“经验收合格”前无任何限制性定语将约定或法定验收项目明确予以排除。嘉福公司提到的两个国务院决定仅取消了审批项目，并不能由此得到其主张的无需备案的观点。只有办理备案手续后，相关监管部门才能介入行使监督监管职责。本案中，嘉福公司未向瑞丽市住建局提出竣工验收申请，而是自行组织与其有合同关系并等待其支付合同价款的设计、施工、监理单位进行验收并出具合格结论，是对自己工程的自检自证行为，是一种自我肯定和承诺，只在他们之间具有法律约束力。当双方发生纠纷时，不能以开发商的单方证明作为验收合格的依据，且嘉福公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收记录》在形式上不符合《建筑工程施工质量验收统一标准》6.0.6条规定的建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收，亦不符合《中华人民共和国国家标准建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2011条文说明》6.0.3条规定的分部工程应由总监理工程师组织验收，由施工单位的项目负责人和项目技术、质量负责人及有关人员参加。由于地基与基础、主体结构工程要求严格，技术性强，关系到整个工程的安全，为保证质量，规定勘察、设计单位的项目负责人应参加地基与基础分部工程的验收。综上，嘉福公司至今未达到法定及约定的交房条件，李星元不存在逾期接房的情况，请法庭驳回嘉福公司的无理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）李星元提交的《收据》3份及被告（反诉原告）嘉福公司提交的嘉福公司营业执照、法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）李星元提交的1、《商品房购销合同》复印件，欲证明李星元与嘉福公司于2014年9月21日签订《商品房购销合同》，约定李星元向嘉福公司购买其开发的讼争小区第3组团第83幢第1单元第2层2号房，该房面积为141.74平方米，单价为2210元/平方米，总价为313245元。合同第七条约定交房时间为2015年12月30日前；合同第九条对甲方逾期交房的违约责任作了约定即“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；合同第十条约定房屋交付条件为“该商品房经建设单位组织验收合格后”，此处的“验收合格”应当解释为根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定待房地产项目竣工后，由房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收后方可交付使用；2、住房和城乡规划建设局（以下简称瑞丽市住建局）出具的《调查令（回执）》复印件，欲证明嘉福公司于2017年7月20日才组织讼争小区工程竣工验收，并不是嘉福公司诉称的2015年12月5日；嘉福公司截至2017年8月31日未向瑞丽市住建局办理讼争小区的工程质量监督备案手续，根据相关法律规定涉案房屋尚不具备法律强制规定的交房条件；嘉福公司在《德宏团结报》公告交房通知时不具备法定的交房条件，故该通知对购房者不产生任何约束力；3、德宏州公安消防支队出具的《调查令（回执）》复印件，欲证明嘉福公司截至2017年8月25日未向德宏州公安消防支队办理讼争小区的消防验收备案手续，不具备法律强制规定的交房条件；嘉福公司在《德宏团结报》公告交房通知时尚不具备法定的交房条件，故该通知对李星元不产生任何约束力；4、嘉福公司、瑞丽市嘉福物业管理有限责任公司向讼争小区业主出具的《公告》复印件，欲证明截止2017年6月16日嘉福公司仍自认讼争小区项目未能按时按计划完工未能交付使用；5、瑞丽市供排水有限公司出具的《情况说明》、《水费统计表》复印件，欲证明讼争小区在2017年2月7日才整体通水，至今未进行一户一卡供水；6、《客户受电工程竣工检验意见书》、《瑞丽地调调度检修申请单》（附本院调查令回执）复印件，欲证明讼争小区受电工程的竣工验收时间为2017年4月24日，瑞丽市供电局向讼争小区开始供电时间为2017年4月28日；7、德宏州住建局就“德宏热线”直播栏目听众关注话题采访的《书面回复》复印件，欲证明经“德宏热线”直播栏目采访，讼争小区存在逾期交房的情况，建筑物只有进行项目整体竣工验收合格备案后才能交房，讼争小区不符合交房的条件，原件保存在“德宏热线”。经质证，被告（反诉原告）嘉福公司对证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容异议认为，验收合格应解释为验收备案，嘉福公司只负责施工，市政府承担着市政建设。合同约定2015年12月30日前甲方将验收单位组织验收合格的房屋交付乙方使用，同时甲方应当以公告的方式通知乙方进行接房手续，嘉福公司已于2015年12月29日以公告的形式在德宏团结报上登报通知乙方在2015年12月30日前进行接房，履行了合同义务。而乙方未按合同约定时间进行接房，已构成违约；对证据2的真实性认可，对证明内容异议认为，讼争小区已办理验收手续并合格，虽未备案，系因市政工程未完成，并非嘉福公司过错；对证据3不认可，认为消防是否过关并非双方约定的交付条件，消防验收不属于房屋竣工验收范围，也不属于约定的房屋交付内容，与本案无关联；对证据4的真实性认可，对证明内容异议认为，《公告》中的“项目不能完工”是指项目的综合验收，包括市政工程，嘉福公司的工程已完成达到交付条件；对证据5、6的真实性认可，对证明内容异议认为，嘉福公司在验收合格后做了临时供水供电，交付房屋时水电是通的，同时说明水电系因市政工程现在才通，市政工程水电完工后临时水电不再使用；对证据7不认可，异议认为，其未见过该证据，也无法与原件核对，且直播栏目未向嘉福公司核实过，也无权解释法律。本院认为，证据1的真实性、合法性、关联性嘉福公司认可，本院予以采信；证据2的真实性嘉福公司认可，且该组证据经与原件核对无误，来源真实，形式、内容合法，本院予以采信；对证据3嘉福公司不认可，因该组证据经与原件核对无误，来源真实，形式、内容合法，本院予以采信；对证据4、5、6的真实性嘉福公司认可，本院予以采信；对证据7嘉福公司不认可，且该系复印件，无法与原件核对，本院不予采信。被告（反诉原告）嘉福公司提交的1、《商品房购销合同》复印件，欲证明李星元与嘉福公司于2014年9月21日签订《商品房购销合同》，合同约定：李星元向嘉福公司购买由其开发的讼争小区中第3组团第83幢第1单元第2层2号房，该商品房建筑面积为141.74平方米，单价为每平方米2210元，该房屋的交接约定为嘉福公司应于2015年12月30日前，将其组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给李星元。关于商品房交接的违约责任为：由于乙方（李星元）原因未能按期交接的，责任由乙方承担，具体承担方式为乙方必须于公告发布之日起三十日内，与甲方（嘉福公司）办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交接的，房屋损毁、灭失的风险自交房公告发布后的第三十一日起由乙方承担；《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第三十一日起开始计算；同时，自公告发布的第三十一日起，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，直至乙方向甲方办理完毕接房手续之日止。同时乙方还应承担上述期间内应缴纳的物业管理费，并约定了其他权利义务；2、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》复印件，欲证明讼争小区83号楼建设好后，2015年12月30日由嘉福公司组织监理单位、施工单位、设计单位共同对该楼进行验收，经验收合格，符合合同交付条件；3、交房公告复印件，欲证明嘉福公司统一于2015年12月29日在《德宏团结报》公告通知各业主于2015年12月31日前往嘉福公司办理房屋交接手续。4、情况说明（加盖瑞丽市住房和城乡建筑局工程质量监督管理股公章，含《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》20份）复印件，欲证明经嘉福公司于2015年12月组织监理、设计、施工、勘查五个单位对讼争小区房屋共同验收合格，符合交付条件，已经瑞丽市建设局的质量监督股验收确认；5、2013年9月2日瑞丽市人民政府会议纪要第45期《瑞丽市人民政府关于北部新区等四项重点项目建设的专题会议纪要》、2014年9月2日瑞丽市人民政府纪要第54期《瑞丽市人民政府关于北部新区项目建设推进事宜专题会议纪要》、2015年2月27日瑞证复【2015】26号瑞丽市人民政府文件《瑞丽市人民政府关于五缘玉城项目区内基础设施建设纳入市政建设范围的批复》、2016年3月20日瑞丽市住建局与云南省宣威市荣祥建筑有限公司签订的《建设工程施工合同》复印件，欲证明瑞丽市人民政府于2015年2月27日批复瑞丽市住建局将讼争小区内基础设施建设属于市政工程建设范围；瑞丽市住建局与云南省宣威市荣祥建筑有限公司于2016年3月20日签订“瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段”《建设工程施工合同》，工程内容为瑞丽市五缘玉城1-3号地块范围内，瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段，施工图纸范围内路基、路面、人行道、供水、排水（雨、污管）、桥涵、交通工程、弱电土建工程等。讼争小区项目区内基础设施建设属于市政工程建设范围。经质证，李星元对证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容中的“该房屋的交接约定为嘉福公司应于2015年12月30日前，将其组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告”不认可，异议认为，上述证明内容来源于原告与嘉福公司双方签订的《商品房购销合同》第十条约定的“经建设单位组织验收合格”中的“验收合格”应当解释为根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定待房地产项目竣工后，由房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收后方可交付使用。双方签订的商品房购销合同并未对商品房作出详细约定。根据合同法的相关规定，在合同无约定时适用相关行业标准和国家标准，根据《住宅建设规范》《标准化法》，嘉福公司不符合交房条件；对证据2不认可，该组证据显示讼争小区83号楼于2015年12月30日竣工，分部工程共查6分部，质量控制资料共查15项，安全和功能检验资料7项，观感质量验收好，而四家参与验收的单位均于竣工当天就出具了验收合格的结论并盖章，根据建筑常识，无法在一天内验收如此多项目，证据明显造假，亦无法说明该房屋符合法律强制规定的交房条件；对证据3不认可，异议认为，2015年12月29日嘉福公司尚不具备法律强制规定的交房条件，该公告不生效，对购房者无约束力；对证据4不认可，异议认为，“情况属实”指向是嘉福公司组织的验收还是该项目均符合国家标准验收合格不明确，且附件中没有瑞丽市住建局工程质量安全股及勘查单位的盖章，不能证明讼争小区商品房符合交房的条件。对证据5异议认为，该不属于新证据，且嘉福公司于闭庭后近三个月的时间才提交，明显故意逾期举证，其对以上证据不予质证。本院认为，证据1的真实性、合法性、关联性李星元认可，本院予以采信；证据2、3、4李星元不认可，但该证据经核对，来源真实，形式、内容合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据5李星元不予质证，经核对，来源真实，形式、内容合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼过程中，本院依职权向瑞丽市住建局调取了讼争商品房竣工验收的相关情况，该局于2017年10月27日复函本院，载明：一、依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。二、2015年12月5日至2015年12月30日期间，瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司组织云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、保山市科丹建筑设计有限公司进行了北部新城五缘玉城（三号地块）各项单位（子单位）工程质量验收，综合验收结论为验收合格。三、2017年7月20日，瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司组织了北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司、云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、曲靖市设计研究院有限责任公司、保山市科丹建筑设计有限公司竣工验收意见均为合格。经质证，李星元对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，表示该证据表明勘察单位并未在验收合格的文件上签字、盖章，嘉福公司此次验收并无勘察单位的参与。嘉福公司于2015年12月5日至2015年12月30日期间进行的竣工验收不符合《建设工程质量管理条例》第十六条第四项的规定；嘉福公司在诉讼中也未能提交《建设工程质量管理条例》第十六条规定的证明竣工验收合格的其他材料，如完整的技术档案和施工管理材料、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告、施工单位签署的工程保修书等。嘉福公司对该组证据认可，该充分证明嘉福公司于2015年12月5日至2015年12月30日组织设计、监理、施工单位对案涉房屋进行验收，结论为验收合格。该验收完全符合法律规定，房屋已具备交付条件。因小区建设涉及部分市政工程，为在房屋验收合格后办理验收备案手续，嘉福公司在部分市政工程完工后，于2017年7月20日再次组织设计、监理、施工单位对讼争商品房进行验收，结论仍为验收合格，完全符合交付条件。第二次验收仅系为办理备案手续进行的再次验收，此次验收不影响前次验收合格并符合房屋交付条件的结论，房屋的交付条件应当为验收合格，是否办理备案手续并不属于房屋交付条件，而应属行政管理机关为便于管理而强制要求办理的相关手续。本院认为，该组证据来源真实，形式及内容合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年9月21日，原告（反诉被告）李星元（乙方）与被告（反诉原告）嘉福公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买由其建设的位于瑞丽市南侧的预售商品房“五缘玉城”第3组团第83幢第1单元第2层2号房屋，面积为141.74平方米，单价每平方米2210元，总房价为313245元，付款方式为分期付款。其中，第七条交付期限为：甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任为：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接为：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：由于不可抗力非因甲方原因，政府相关政策变化，政府在特定时期内不允许甲方施工等影响项目进度的因素造成甲方不能按期交接的，甲方不承担违约责任，由于甲方原因未能按期交接的，按照本合同第九条执行。甲乙双方在进行房屋交验时，甲方可以根据乙方要求对所购房进行一般性检修，检修期不计入逾期交房的时间，视同已交房。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：乙方须于公告发布之日起三十日内，与甲方办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交接的，房屋毁损、灭失的风险自交房公告发布后的第三十一日起由乙方承担，《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第三十一日起开始计算；同时，自公告发布的第三十一日起，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，直至乙方与甲方办理完毕接房手续之日止，同时乙方还应承担上述期间内应支付的物业管理费。双方并于同日签订《合同补充协议》，第五条约定甲乙双方一致同意并确认：本合同项下的商品房经甲方组织该项目的施工、设计、监理、、地勘单位验收合格后即符合交付使用的条件。房屋交付时，如果房屋或其设施存在轻微的质量或安装瑕疵，甲方对其进行检修、调整后，再交付给乙方，从而超过约定的交房期限的，不视为逾期交付，甲方不承担违约责任，乙方首次办理接房的日期仍视为双方的交接日。李星元于合同签订当日支付嘉福公司购房款110000元,于2014年9月18日支付房款203245元及配套费10000元。2015年12月31日，嘉福公司在《德宏团结报》发布《交房公告》，载明其开发建设的五缘玉城小区二、三期商品房经初验已达交付条件，现定于2015年12月31日与业主办理交房手续等内容。李星元迄今未接房。另查明，讼争商品房位于嘉福公司开发建设的瑞丽市北部新城五缘玉城小区（三号地块），已取得德宏州住建局颁发的《商品房预售许可证明》。2015年2月27日，瑞丽市人民政府作出瑞政复[2015]26号《瑞丽市人民政府关于五缘玉城项目区内基础设施建设纳入市政建设范围的批复》，载明：瑞丽市住房和城乡建设局《关于将五缘玉城项目内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围的请示》（瑞建发[2015]15号）已收悉。根据瑞丽市人民政府2014第54期专题会议纪要精神，批复如下：一、同意将五缘玉城项目区内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围，由市住建局严格按照相关规定组织实施。二、工程资金严格按照《瑞丽市政府公共项目建设资金支付暂行管理办法》相关规定执行。三、工程建设的进度、质量和安全，由市住建局协调和监督。2016年3月20日，瑞丽市住建局与云南省宣威市荣祥建筑有限公司签订《建设工程施工合同》，对瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段施工及有关事项约定如下：工程内容为瑞丽市五缘玉城1-3号地块，瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段，施工图纸范围内路基、路面、人行道、供水、排水（雨、污管）、桥涵、交通工程、弱电土建工程等；资金来源来政府投资；计划开工日期为2016年3月20日（以监理工程师签发的开工报告为准），计划竣工时间为2016年7月20日。根据嘉福公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明，讼争小区内商品房共20栋，已于2015年12月5日—2015年12月30日经建设单位（嘉福公司）、监理单位（海南君诚工程监理有限公司）、施工单位（云南振华建筑建材有限责任公司）、设计单位（保山市科丹建筑设计有限公司）对工程竣工验收，验收结果为合格。瑞丽市住建局于2017年8月31日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》，载明：1、2017年7月20日，嘉福公司组织了瑞丽市北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上五方责任主体竣工验收意见均为合格；2、目前该项目工程还未向其申请办理工程质量监督备案手续，无法提供相关资料。于2017年10月27日复函本院，载明：一、依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。二、2015年12月5日至2015年12月30日期间，嘉福公司组织云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、保山市科丹建筑设计有限公司进行了北部新城五缘玉城（三号地块）各项单位（子单位）工程质量验收，综合验收结论为验收合格。三、2017年7月20日，嘉福公司组织了北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上嘉福公司、云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、曲靖市设计研究院有限责任公司、保山市科丹建筑设计有限公司竣工验收意见均为合格。德宏州公安消防支队于2017年8月25日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》，载明瑞丽市北部新城五缘玉城小区3号地块项目还未向其申报消防验收备案，无法提供相关资料。云南电网有限责任公司瑞丽供电局于2017年9月1日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》及《客户受电工程竣工检验意见书》、《瑞丽地调调度检修申请单》，载明涉案小区受电工程竣工验收时间为2017年4月24日，瑞丽市供电局向涉案小区供电时间为2017年4月28日。瑞丽市供排水有限公司于2017年8月29日出具《情况说明》，载明由瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司开发建设的五缘玉城三期供水由其于2017年2月7日建档管理并开始供水，计量方式为总表计量管理，截止目前三期其尚未进行一户一表计量收费管理。根据各方当事人的诉辩主张以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本、反诉的争议焦点归纳为：一、讼争商品房是否经验收合格并具备交付使用的条件；二、双方当事人是否存在逾期交房或逾期接房的违约行为，如存在，违约责任应如何承担。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李星元与嘉福公司签订的《商品房购销合同》（含《合同补充协议》）系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。一、关于讼争商品房是否经验收合格并具备交付使用的条件的问题。《商品房购销合同》第七条“甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方”，《合同补充协议》第五条“本合同项下的商品房经甲方组织该项目的施工、设计、监理、、地勘单位验收合格后即符合交付使用的条件”，约定了讼争商品房的交付条件为嘉福公司组织对该项目的施工、设计、监理、、地勘单位验收合格依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，商品房交付的条件除了建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收合格，还应有规划、消防、人防等部门出具的认可或者准许使用文件，并报行政主管部门备案。本案中，当事人约定的交付条件低于相关行政法律法规规定标准，应以行政法律法规规定的交付使用条件为标准。根据庭审查明情况和现有证据材料来看，嘉福公司尚未取得规划、消防、人防等专项验收认可或准许并获得备案，因此，讼争商品房尚不完全符合交付使用条件。二、关于双方当事人是否存在逾期交房或逾期接房的违约行为，如存在，违约责任应如何承担的问题。嘉福公司于2015年12月组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对工程竣工验收合格。但在合同履行过程中，瑞丽市人民政府于2015年2月27日将讼争小区内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围，由瑞丽市住建局组织实施，且工程建设的进度、质量和安全亦由瑞丽市住建局协调和监督，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，现讼争小区内的市政基础设施尚未建成，讼争商品房不能取得规划、消防等部门出具的认可或者准许使用文件并报行政主管部门备案，因此，讼争商品房尚不完全符合交付使用条件导致的违约行为不能归责于嘉福公司，对李星元要求嘉福公司承担至符合接房条件之日止的违约金的诉请，本院不予支持，且因讼争商品房符合交付条件的时间尚不能确定，对其要求嘉福公司自房屋验收合格之日起10内交付房屋的诉请，本院亦不支持。因讼争小区内的市政基础设施完工时间尚不确定，就不存在李星元逾期接房的事实，故对嘉福公司要求李星元10日内办理接房手续并支付逾期接房违约金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：本诉部分：驳回原告李星元的诉讼请求。案件受理费978元，由原告李星元负担。反诉部分：驳回反诉原告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司的反诉请求。反诉案件受理费239元，由反诉原告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  杨 剑审 判 员  王柳苏人民陪审员  李国华二〇一七年十二月二十日书 记 员  肖 笛附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百七十九条……建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。