福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0205民初1530号 原告：周海方，女，1972年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林龙欣，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丽娟，福建昕悦律师事务所律师。 被告：融信（厦门）房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街**405，统一社会信用代码913502000511771485。 法定代表人：陈毅辉，执行董事。 委托诉讼代理人：王永飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱祖芳，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人：国网福建省电力有限公司厦门供电公司，，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**统一社会信用代码913502006782824190。 负责人：丛阳，总经理。 委托诉讼代理人：杨青，男，职员。 委托诉讼代理人：陈碰有，男，职员。 原告周海方与被告融信（厦门）房地产开发有限公司（以下简称融信房地产公司）、第三人国网福建省电力有限公司厦门供电公司（以下简称厦门供电公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告周海方委托诉讼代理人林龙欣，被告融信房地产公司的委托诉讼代理人王永飞，第三人厦门供电公司的委托诉讼代理人杨青、陈碰有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周海方向本院提出诉讼请求：1.判令融信房地产公司代周海方向厦门供电公司申请办理融信•幸福海岸A子地块2#楼2层235单元的供电开户手续；2.判令融信房地产公司协助周海方向厦门供电公司申请办理融信•幸福海岸A子地块2#楼2层235单元直接供电，收取电费（抄表到户）；3.本案诉讼费由融信房地产公司承担。案件审理过程中，周海方明确其第1项诉讼请求为：判令融信房地产公司就融信•幸福海岸A子地块2#楼2层235单元的供电代周海方向厦门供电公司申请开立独立供电户号的供电开户手续。事实与理由：周海方于2013年11月22日与融信房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买融信•幸福海岸A子地块2#楼2层235单元（以下简称案涉房产）。其中《商品房买卖合同》附件六——合同补充协议第三条第2款第（1）项中明确约定：为了满足该商品房在交房时达到通电要求，买受人同意由出卖人代买受人办理供电开户手续。双方就办理供电开户手续进行了合同约定，即由融信房地产公司代办供电开户手续。但直至2016年7月，融信房地产公司都未能依约向厦门供电公司申请办理周海方所购房屋的供电开户手续。为了落实供电开户，实现直接供电、收取电费，2016年8月初，案涉房产所在项目业主林惠其作为该小区业主代表向海沧区人民政府信访办信访。其后厦门供电公司作出答复意见：“融信海上城SOHO用房如需要供电企业对每一户进行直接供电，收取电费，可由开发商（融信公司）向供电公司申请‘绕越产权、抄表到户’的模式进行改造，工程改造后，供电企业抄表到户。”由此，周海方清楚如要实现供电开户、收取电费，需要融信房地产公司向厦门供电公司申请办理才能实现。经周海方申请，融信房地产公司一直不予配合办理。为此，特提起诉讼。 被告融信房地产公司辩称，一、融信房地产公司代为申请供电开户手续并非双方约定的义务条款，而是周海方对融信房地产公司的授权，是为了实现该商品房在交房时达到通电要求的途径、方法、手段而已。本案争议焦点在于《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款第（1）项的理解和适用问题。该条款约定：“为了满足该商品房在交房时达到通电要求，买受人同意由出卖人代买受人办理供电开户手续，并由出卖人垫付300元电费预存金，买受人应在交房前归还出卖人垫付的电费预存金。若该商品房交付时永久性用电尚未接通的，出卖人可接通临时用电代替，以满足买受人的正常生活需要，买受人对此予以认可，出卖人无需承担逾期通电的相关违约责任。临时用电的收费标准按照电力部门颁布的收费标准执行。”按照整个合同目的解释，结合上下文，该条款真实意思是：出卖人得保证案涉房产在交付时是正常通电的，可以是永久性用电或者临时性用电，只要是正常通电，出卖人就无需承担违约责任。也就是说正常通电是交房的条件之一，出卖人的合同义务是保证房产交付时正常通电，为了实现该义务，双方才约定买受人同意由出卖人代买受人办理供电开户手续。显然该约定是为实现交房时正常通电服务的，是出卖人为了顺利履行保证正常通电义务而得到买受人授权的条款，并非具有独立意义的权利、义务条款。即使按照表面文字含义解释，从“买受人同意由出卖人代买受人办理供电开户手续”也不能得出：融信房地产公司必须为周海方到第三人处办理供电开户手续的结论。二、融信房地产公司自始至终没有承诺也未与周海方约定由供电单位收费到最终用户，即由第三人厦门供电公司抄表到户。融信房地产公司代周海方申请办理供电开户手续在事实上无法履行，也没必要履行。案涉房产系所谓“SOHO”商业地产，并非纯粹的居民住宅，双方在合同中明确约定房产用途为办公，用电收费标准为商业用电价格。整个楼盘在规划、设计、备案时就是“专变”设计，不是“供变”设计，符合国家规定和标准，不存在违法、违规之情形，更不是融信房地产公司在案涉房产出售后临时设计、变更的，周海方在购房并交付后要求融信房地产公司向第三人申请供电开户手续属于事实上的不能履行（只有在“供变”条件下，单个业主才有可能向供电单位申请开户手续），也没必要履行。根据合同法第110条的规定，不管是从履行该约定的可行性、必要性还是高昂的履行费用上来说，融信房地产公司依法都可以无需履行也无需承担违约责任。从另一个角度来看，因为本案《商品房买卖合同》是对本楼盘所有业主都通用的格式合同，如果“出卖人”和“买受人”作为一个整体概念来理解，事实上，融信房地产公司已经履行相关义务即代所有买受人向第三人申请办理相关用电、开户手续，并在交付时保证正常用电，交付的房产符合双方合同的约定，也不存在违约情形。三、第三人提出的“绕越产权、抄表到户”的方案只是可行性方案，并非融信房地产公司必须履行的法定或约定的义务。四、关于厦门市海沧区发展和改革局作出的信访事项处理答复意见书，融信房地产公司认为，《物业管理条例》是为了规范物业管理活动，调整业主与物业管理企业关系的法律，并不适用本案。政府倡导居民住宅做到“一户一表、抄表到户”，但不是强制性规定，该条款内容也不是强行规定所有房产（包括商业用房）必须设计成“一户一表、由电力公司抄表到户”。该条款只是规定物业管理区域内水、电、气、通讯、有线电视等费用的收取方式。五、引发本案诉讼真正原因是广大业主对物业公司收取电费行为的不信任。融信房地产公司出售的房产已经安装了一户一表，周海方只要根据自己用电量按照商业价格缴交电费即可，至于公摊电费本来就是应该所有业主共同承担的。如果周海方对物业公司抄表、计费不信任，完全有权利监督和参与物业公司的抄表、计费过程，完全有权利要求公开公摊电费的用电情况，而不是无理要求融信房地产公司履行协助周海方向第三人申请直接供电、抄表到户的义务。综上，周海方主张根据补充协议的约定要求融信房地产公司代为办理供电开户手续，系断章取义，并未真正理解该条款的真实意思表示；周海方要求融信房地产公司协助向第三人申请直接供电，收取电费（抄表到户）没有事实和法律依据，请求驳回周海方的诉讼请求。 第三人厦门供电公司述称，本案系周海方与融信房地产公司之间的商品房买卖合同纠纷。关于合同违约的问题，与厦门供电公司无任何法律关系。请求依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2013年11月22日，周海方与融信房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同号：03116197），约定融信房地产公司以出让方式取得案涉房产所在项目土地的使用权，规划用途为SOHO办公、商业；周海方向融信房地产公司购买案涉房产，用途为办公；出卖人在签订合同时已向买受人出示有关的建设工程规划许可证、施工许可证等有关证件的原件或复印件。合同第四条“计价方式与价款”约定，案涉房产价款按建筑面积计算，总房价为964390元，除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目“详见附件六，合同补充协议第三条第2款”。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……。此外，双方还约定了其他条款。前述合同的附件六即《补充协议》的第三条约定，双方同意对主合同第四条补充如下：……2.根据国家、地、地方有关法律法规及相关文件规定商品房的房屋登记费、契税、交易手续费、印花税、制证费、保险费、他项权证费等由政府部门和其他单位规定的相关费用、以及该商品房交付及买受人入住时买受人应缴付的诸如专项维修基金、电费预存金、有限电视初装费、装修押金等其他费用均由买受人自行承担。其中：（1）电费预存金。为了满足该商品房在交房时达到通电要求，买受人同意由出卖人代买受人办理供电开户手续，并由出卖人垫付300元电费预存金，买受人应在交房前归还出卖人垫付的电费预存金。若该商品房交付时永久性用电尚未接通的，出卖人可接通临时用电代替，以满足买受人的正常生活需要，买受人对此予以认可，出卖人无需承担逾期通电的相关违约责任。临时用电的收费标准按照电力部门颁布的收费标准执行。第六条约定，主合同第八条所述“基础设施按规划设计要求建设完成”系指该商品房交付时该基础设施的相关管线已按设计要求铺设安装完毕，而该基础设施终端用户的开通使用则须由相关运营单位或管理部门在条件具备时，经买受人申请后正式开通使用。非因出卖人原因使上述基础设施未达到开通条件的，出卖人无须承担任何责任。上述合同经厦门市国土资源与房产管理局登记备案。2015年11月27日、12月2日，案涉房产项目先后通过竣工验收、消防验收。2016年12月20日，融信房地产公司向周海方交付了案涉房产。案涉房产安装了独立的电表，但没有与厦门供电公司直接建立供电合同关系。案涉房产所在的整个项目作为一个用户由融信房地产公司以其名义向厦门供电公司申请了供电，由厦门供电公司供电至以融信房地产公司为户名的总表后，再分送供电至案涉房产等各分户，总表下各分户的电费现由融信（福建）物业管理有限公司代收。 周海方在第一次庭审后补充举证厦门水务集团有限公司海沧营业所《说明》、厦门万达SOHO公寓楼电费缴费截图及短信截图、《低压供用电合同》以及照片2张，拟证明：1.案涉房产所在小区1、2层属于市政直供水用户，由融信房地产公司代为统一办理开户手续；商品房用电、用水、用气开户按照惯例均是由开发商代业主办理开户手续。2.同样为SOHO的万达小区是由供电公司直接供电、抄表到户，因此，案涉房产所在项目只要融信房地产公司配合厦门供电公司改造就可以实现厦门供电公司直接供电。3.非住宅商业用电也可以直接供电到户。4.融信房地产公司是以住宅对外宣传而非以办公用房宣传，误导业主至今都认为所购的房屋是住宅。 上述厦门水务集团有限公司海沧营业所《说明》出具日期为2017年7月17日，内容为“融信海上城项目其中1、2层独立产权单位属于市政直供水用户，项目交房前已出售的属于市政供水的单元由开发商融信（厦门）房地产开发有限公司收集业主资料……汇总至我所统一登记办理开户手续。”厦门万达SOHO公寓楼电费缴费截图及短信截图为打印件，显示内容为湖里区金钟路某SOHO公寓有关用户的电费缴费信息。《低压供用电合同》为用电人张秀钗与厦门供电公司签订，约定用电地址为厦门市海沧区海沧街道海发社区居委会沧元路119号，用电分类为商业，供用电设施产权分界点为电能表出线2厘米处。照片2张显示内容为案涉房产所在小区外观及广告语情况，其中广告语包括“珍藏大屏山，绝版精装复式现房”、“精装复式海景现房”等。 就周海方补充的上述证据，融信房地产公司质证认为：厦门水务集团有限公司海沧营业所《说明》与本案不具有关联性，只能说明案涉房产所在小区1、2层用水开户由融信房地产公司代办，但其他部分不是融信房地产公司代办。厦门万达SOHO公寓楼电费缴费截图及短信截图真实性不予确认，与本案无关。《低压供用电合同》表面真实性无异议，但是其他小区的供电合同，与本案无关，也不能证明融信房地产公司有义务履行周海方的要求。至于照片，证明不了融信房地产公司有承诺所售的是纯粹的住宅。厦门供电公司质证认为：相应证据全部与本案无关。采用什么供电模式由开发商申请决定，与厦门供电公司无关。厦门供电公司只审查用户申请的供电方式是否违反有关规定以及是否危及到电网安全。 另查明： 一、案涉房产所在项目的电力供应系由融信房地产公司委托福建同力工程顾问有限公司按“专用变”供电设计，相应的受电工程图纸由厦门供电公司于2014年审核通过。2015年，厦门供电公司同意融信房地产公司作为客户的用电申请，并出具《10KV高压业扩供电方案答复书》。该答复书载明出资界面为“从电源点到客户端的供电设施由客户出资建设”，供电合同关系及用电时限为“直接供电、永久时限”。融信房地产公司加盖公章同意该供电方案。其后，融信房地产公司作为用电人与作为供电人的厦门供电公司签订《高压供用电合同》，约定用电性质为商业用电等。2015年9月16日，案涉房产所在项目完成送电。 二、2016年10月10日，厦门供电公司就案涉房产所在项目业主林惠其要求供电企业对其购买的案涉房产实行收费到户的信访事项作出答复，并提出如下处理意见：“融信海上城SOHO用房如需要供电企业对每一户进行直接供电，收取电费，可由开发商向供电公司申请‘绕越产权、抄表到户’的模式进行改造，工程改造后，供电企业抄表到户。因此，建议林先生与开发商沟通，由开发商向供电企业申请融信海上城SOHO用房‘绕越产权、抄表到户’改造、抄收等相关事宜。” 三、2017年3月13日，案涉房产所在项目的沈秀妹等部分业主到厦门市海沧区发展和改革局信访，反映案涉房产所在小区物业管理电费收费存在乱收费现象。2017年3月24日，厦门市海沧区发展和改革局答复沈秀妹，指出案涉房产所在项目用电、用水、用气等价格按照商业价格收取，而商业价格高于居民价格。同时，依据《厦门市物业服务收费管理办法》第三十四条的规定，该局要求融信（福建）物业管理有限公司按照“按时结算，不得盈利”的原则，切实做好与业主相应的电费结算工作，并积极配合开发商及供电部门，加快推进小区业主用电缴费改为直接向供电局缴费事宜。 四、2017年5月10日，国家能源局福建监管办公室就林惠其反映的案涉房产所在项目未按照户表进行用电管理的投诉作出闽监能函[2017]60号《关于海沧融信海上城未按户表进行用电管理投诉事项的答复函》，答复内容为：经调查了解，根据《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号：建字第350205201310022号）批复的海沧融信海上城楼盘建筑功能用途为SOHO办公及商业配套。该楼盘开发商于2014年按照当时的用电报装管理相关规定，以该商业楼盘整体向供电单位申请了永久性用电，并根据供电单位编制的供电方案，按专变高压总表计量的供电方式进行了楼盘供配电设施建设，海沧融信海上城楼盘是作为计量计费最终用户进行用户管理的。根据《供电营业规则》第四十六条第二款规定“属于用户专用性质的供电设施，由用户进行运行维护管理”，楼盘的电量电费由业主委托物业统一代缴。基于以上情况，该商业楼盘的供配电设施尚不具备按照独立产权进行受电装置分装盒独立供电的条件。……根据相关规定，目前该商业楼盘可以由开发商、业主委员会或业主授权物业向供电单位申请分户用电业务，但必须将该商业楼盘的供配电设施按照分户规定进行受电装置分装相关改造，改造合格且具备受电装置分装和独立供电条件后，可按以下两种方式进行户表用电管理：一是由业主共商或业主委员会协商同意后，供配电设施资产移交供电单位进行户表用电管理；二是供配电设施资产不移交，按“绕越产权、抄表到户”的供电方式由供电单位进行户表用电管理。 五、厦门供电公司庭审陈述：案涉房产所在楼盘是商业用地性质，当时融信房地产公司申请用电时，法律法规没有要求商业性楼盘要采取“一户一表”的模式，允许采用总供电模式，即整个小区是一个用户，每一户是分户；厦门供电公司可以对案涉房产所在项目实行“一户一表”，但必须对相应的设备进行改造，产权仍属融信房地产公司或全体业主。就商业项目用电的供电模式，厦门供电公司庭审陈述，“绝大多数都是和融信一样，只有万达是特例”。 为进一步明确案涉房产所在项目能否实现以及如何实现“一户一表、抄表到户”，本院对厦门供电公司进行了函询。厦门供电公司书面回复称，融信海上城目前采用的是专用变高压总表计量的供电方式供电，不具备业主要求的“一户一表、抄表到户”独立用电开户条件。厦门供电公司目前实行“一户一表，抄表到户”有两种模式，一种是由供电部门抄表、收费、运维、管理到户的“四到户”模式，该模式下计量表及表计前的所有供配电设施资产应为厦门供电公司资产，由厦门供电公司统一运维管理，是真正意义上的“一户一表，抄表到户”；另一种是供配电设施资产不进行移交，仍由出资人运维、管理，厦门供电公司实行绕越产权，抄表、收费到户的供电模式（必须重新更换计量表计，表计为厦门供电公司资产）。如实行前述一种模式，需要由配电设施资产所有人出资对现有的供配电设施进行全面改造，如采用第二种模式，也需要对现有供配电设施设备进行部分改造。相关改造合格，具备受电装置分装和独立供电条件后，应统一由开发商、业主委员会或业主授权物业公司中的一个独立单位申请办理整个SOHO单元的一户一表用电申请业务，无法由各SOHO单元用户零散进行申请。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。周海方与融信房地产公司双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方均具有法律拘束力。周海方要求融信房地产公司代其向厦门供电公司申请开立独立供电户号的供电开户手续，以及判令融信房地产公司协助其向厦门供电公司申请办理案涉房产直接供电、收取电费（抄表到户）的两项诉讼请求是密切相关的，实质上是要求融信房地产公司代其向厦门供电公司申请开立独立供电户号并最终实现由厦门供电公司直接供电并收费到户（抄表到户）。前述诉求能否成立，关键在于融信房地产公司是否负有相应的合同义务，以及若负有合同义务，相应义务在本案中是否具有可履行性问题。就此，本院分析认定如下： 一、关于融信房地产公司是否负有代为申请办理案涉房产供电开户手续的合同义务。周海方据以主张权利的主要依据是《补充协议》第三条“……为了满足该商品房在交房时达到通电要求，买受人同意由出卖人代买受人办理供电开户手续，并由出卖人垫付300元电费预存金，买受人应在交房前归还出卖人垫付的电费预存金。若该商品房交付时永久性用电尚未接通的，出卖人可接通临时用电代替，以满足买受人的正常生活需要，买受人对此予以认可，出卖人无需承担逾期通电的相关违约责任”的约定。周海方认为前述条文约定了融信房地产公司代为办理供电开户手续的义务；融信房地产公司则认为前述条文仅是买受人对出卖人的授权性条款，不表示约定融信房地产公司必须代为办理开户手续。 本院认为，虽然前述条文中没有明确使用融信房地产公司“必须”、“应当”的字眼，但明确表述了“由出卖人代买受人办理供电开户手续”，而“买受人同意”，因此，周海方主张的理解没有超出约定文义的范围。此外，从体系解释的角度，“买受人同意由出卖人代买受人办理供电开户手续”并非独立的条文，其后还约定了由出卖人垫付电费预存金等事宜，也指向周海方一方的解释。因此，周海方就前述约定的解释符合通常理解，应予采纳。退一步言，前述条款系融信房地产公司为重复使用而预先拟定的，为格式条款，即使认为存在两种以上的不同解释，依法也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现周海方与融信房地产公司对于该条款理解存在争议，应当作出不利于提供格式条款的融信房地产公司的解释。因此，根据双方约定，融信房地产公司负有代周海方向厦门供电公司申请办理案涉房产供电开户手续的合同义务。融信房地产公司就有关约定的解释，理由不充分，不予采纳。 二、关于融信房地产公司代为申请办理供电开户手续的合同义务在本案中的可履行问题。本院认为，首先，根据国家能源局福建监管办公室对林惠其的信访回复，厦门供电公司对林惠其的信访回复、本案庭审陈述及书面复函，可以认定案涉房产所在项目是作为计量计费最终用户进行管理且目前该项目尚不具备业主要求的“一户一表，抄表到户”独立用电开户条件。其次，根据厦门供电公司的陈述及复函，为实现周海方的诉讼请求，不论采取复函中的何种模式，均须对案涉房产所在项目进行相应改造。现案涉项目的房产已经交付给业主，如果进行相关改造，涉及全体业主利益。该事项属于案涉房产所在项目业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，应依法由全体业主共同决定。衡诸前述两个方面，虽然融信房地产公司负有相关合同义务，但目前周海方要求其就案涉房产代周海方向厦门供电公司申请开立供电开户手续尚不具备条件。 综合上述，本案虽然可以认定融信房地产公司负有代为办理案涉房产供电开户手续的合同义务，但相应合同义务的履行目前尚不具备条件且涉及全体业主利益，故周海方的诉讼请求本院难以支持。周海方可待有关条件具备后再行主张。综合上述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告周海方的诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，由原告周海方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 黄建和 二〇一七年十二月十九日 法官助理章先攀 代书记员 陈丹雯 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……