海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2017）琼0105民初3435号原告：吴曼雅，女，1988年7月28日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：施阳，海南昌宇律师事务所实习律师。被告：海南银泉进出口贸易有限公司，住所地：海口市秀英区秀华路**秀英区政府**楼**。法定代表人：赵惠民，职务董事长。委托诉讼代理人：张国伟，海南圣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝艳，海南圣合律师事务所律师。原告吴曼雅诉被告海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称“银泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后,依法适用简易程序，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张天翔、施阳，被告委托诉讼代理人张国伟、陈朝艳到庭参加诉讼。因庭审后双方均有调解意向，故向本院申请庭外调解三个月。本案现已审理终结。原告吴曼雅向本院提出诉讼请求：判决银泉公司向原告支付逾期交房的违约金157963.69元（以已付房价款611078.1元为基数，按照每日万分之五的标准，从2016年1月1日起暂计算至起诉之日2017年6月1日，最终数额计算至被告将符合合同约定交付条件的房屋交付原告使用之日止）。事实和理由：2015年10月31日，原、被告双方签订了《海口市商品房买卖合同》，双方约定，原告以611078.1元的价格购买被告开发的海秀公路北侧银泉花园1单元8层位于海口市××路房。双方还约定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付买受人使用，逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，出卖人按照逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。原告依约向被告支付了全部购房款，但是被告至今却未按照约定将涉案房产交付原告使用，特向人民法院提起民事诉讼，请求判决被告向原告支付逾期交房的违约金。被告银泉公司辩称，一、不可抗力和政府行为是导致银泉公司无法按时交房的重要原因，银泉公司自交房之日起，无需再承担逾期交房的违约责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”。虽然争议房屋目前并不具备上述条件，但是过错不在银泉公司一方。在整个项目建设过程中，银泉公司存在两个延期交房的事实，第一个是不可抗力，第二个是政府行为。首先，涉案项目在施工期间遭遇了超强台风“威马逊”和台风“海鸥”，导致项目工地长时间停工。重新开工后，为了修补台风造成的损害，又重新覆盖护网、搭支架等，又造成工期延长，其中，受台风“威马逊”影响，停工时间为2014年7月16日至2014年8月10日，共26天，受台风“海鸥”影响，停工时间为2014年9月15日至2014年9月25日，共11天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，因不可抗力造成工期延期的，银泉公司延期期间的违约责任可以免除。其次，在项目完工后，银泉公司已经将相关材料及时报送相关部门审核，由于专项验收涉及规划、消防、人防、质监站等众多部门，审核程序繁杂、漫长，每项验收都需要长时间的轮候，这才导致争议房屋尚未取得规划验收和专项验收。即便如此，银泉公司已经将争议房屋交付原告使用，原告的收房行为即可视为同意变更合同约定的交付条件，银泉公司交付房屋之后，原告已经不存在任何损失，因此，自交房之日起，银泉公司无需再承担逾期交房的违约责任。二、即使银泉公司需支付逾期交房的违约金，但合同约定的违约金已经明显高于原告的损失，法院应当进行调整。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，银泉公司对过高的违约金是有权要求减少的。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，实际损失是违约金计算的依据，且以造成损失的30%为限。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，逾期交付房屋的违约金赔偿标准应该参照同地段同类房屋租金标准进行确定。因此，银泉公司认为原告的损失应该以同地段同类住房的租金为标准进行确定，合同中约定的违约金已经远远超过原告的损失。对此，银泉公司已经向法院申请对争议房屋同地段同类住房的租金进行评估，以便做出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《建设工程规划许可证》、《业主入住登记表》及《特别提示》、《业主承诺书》、《亚太银泉花园业主（住户）入住验房表》、《业主（住户）入住验收清单》、《业主装修申请表》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、为证明在施工过程中存在不可抗力导致施工被迫停止，被告提交了《施工日志》（八份）及《照片》（三张），经原告质证，原告对上述证据的真实性、合法性、证明内容均有异议，其认为停工时间需要监理单位作出确认，且被告所列举的两次台风均发生在涉案合同的签订之前，而照片是由被告单方取得，不能证明其客观性。本院采纳原告的质证意见。2、为证明原告主张的违约金明显高于其造成的损失，被告提交了《同地段同类房屋租金信息》，并书面申请就同地段同类房屋的租金进行评估。经原告质证，原告认为《同地段同类房屋租金信息》系被告单方面取得，不能证明其客观性，且与原告的损失没有关系。本院对被告所提交的《同地段同类房屋租金信息》的真实性、合法性、关联性以及证明效力不予确认。3、本院受理的（2017）琼0105民初3427-3431号案件，对涉案所在小区同地段同类型房屋的租金进行评估所形成的《司法技术鉴定报告》，经双方发表质证意见，原告认可《司法技术鉴定报告》的真实性，但对其合法性以及证明效力不予确认，并认为其实际损失除租金损失外，还包括包括贷款利息、律师费、交通费、房屋装修造价上涨、租金中介费、提交购买家具的折旧损失以及小孩在其他地方上学所形成的其他费用等，故不应以《司法技术鉴定报告》中评估的租金单价来调整违约金标准；被告认可《司法技术鉴定报告》的真实性以及证明效力。本院认为，《司法技术鉴定报告》系经委托评估机构对比同地段同类型房屋房地产市场租赁价格后作出的评估结论，双方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认可，但原告的实际损失是否应以房租为限，本院认为，原告作为买受人，其购置房产的最终目的在于居住，而被告逾期交房给原告的造成的损失除了原告未能如期居住该房产而产生的租赁费用外，还应包括逾期交房导致原告延迟装修而产生的装修费用的增加、中介费用等其他费用，故《司法技术鉴定报告》评估的市场租金总价仅作为认定原告损失的参考，原告的实际损失由本院参照《司法技术鉴定报告》，并根据双方在合同中的实际履行情况酌情调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于海口市海秀公路北侧银泉花园项目的开发商，该项目于2013年4月23日取得《建设工程规划许可证》，并于2014年8月28日取得《海口市商品房预售许可证》。2015年10月31日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于海口市××路房，总房款为611078.1元，原告于签订合同之时支付首期款131078.1元，余款480000元向银行办理按揭贷款；被告应于2015年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；逾期交房在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2017年6月6日将银泉花园1单元8层1-802房交付原告使用。因至原告2017年6月5日起诉时，银泉花园项目尚未符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的交付条件，原告遂提起本案诉讼。另查明：本院受理的（2017）琼0105民初3427号、3428号、3429号、3430号、3431号案件中，经委托海南正佳房地产估价有限公司对银泉花园小区涉案五套房屋市场租金进行评估，其市场租金单价介于20元/㎡·月～21元/㎡·月之间。本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告已经依约向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定在2015年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用。本案双方的争议焦点在于：一、被告逾期交房是否应承担相应的违约责任；二、被告将不符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用后是否仍应承担逾期违约责任；三、合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否合理，应否予以调整。一、关于被告逾期交房是否应承担相应的违约责任问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，被告应于2015年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付原告使用，但被告直到2017年6月6日才将涉案房屋交付给原告使用，故本院认定被告存在逾期交房的违约行为，被告应自2016年1月1日起至2017年6月5日止向原告承担逾期交房的违约责任。被告在诉讼中以政府行为、台风等特殊原因为由抗辩，本院认为，被告并未能举证证明涉案工程迟延系由政府行为造成、且完全由政府的过错导致，被告作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批工作对交付期间的影响程度。而被告以发生在合同签订之前的“威马逊”、“海鸥”等台风影响工程进度来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑。故被告以政府行为、台风为由进行抗辩，本院不予采纳。由于被告所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，故应当承担逾期交房的违约责任。二、关于被告将不符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用后是否仍应承担逾期违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，被告已于2017年6月6日将不符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用，原告同意接收该房屋并已实际装修入住的行为，应视为其放弃了约定的交付条件，故被告已于2017年6月6日履行了交付房屋的义务，其于2016年1月1日至2017年6月5日期间存在逾期交房的违约行为，其逾期交房的天数为522天，自2017年6月6日完成实际交付之日起，被告无需承担逾期交房的违约责任。三、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否合理、应否予以调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告与被告在合同中约定的违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之五支付，被告提出违约金过高的抗辩意见，结合本案具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类型房屋租金评估结果，本院酌情将违约金计算标准调整为以已付房款为基数、每日按万分之三计付。经计算，被告应支付原告违约金为95694.83元（611078.1元×0.0003×522天＝95694.83元），原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南银泉进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴曼雅支付自2016年1月1日起至2017年6月5日止的逾期交房违约金共计95694.83元；二、驳回原告吴曼雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，由原告吴曼雅负担682元，由被告海南银泉进出口贸易有限公司负担1048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员刘玉稳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…审核：黎雪撰稿：黎雪校对：刘玉稳印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2017年11月3日印制（共印8份） {文书日期}书记员 刘玉稳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…