江苏省南京市溧水区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0117执异57号异议人（被执行人）南京银富钢瓶制造有限公司，住所地南京市溧水区。代表人南京银富钢瓶制造有限公司管理人。委托代理人吴庭松、黄正和，南京银富钢瓶制造有限公司管理人工作人员。申请执行人溧水经济技术开发总公司，住所地南京市溧水区。法定代表人石明生，该公司总经理。利害关系人叶蓉蓉，女，1974年12月20日出生，汉族，住南京市溧水区。本院在执行溧水经济技术开发总公司（以下简称溧水开发公司）申请执行南京银富钢瓶制造有限公司（以下简称银富公司）借款合同纠纷一案中，拍卖了被执行人银富公司位于溧水区柘塘镇工业集中区的厂房、土地，被执行人银富公司向本院提出异议申请。本院受理后依法组成合议庭，并召开听证会进行审查。南京银富钢瓶制造有限公司管理人的委托代理人吴庭松、黄正和、申请执行人溧水开发公司的委托代理人虞柏春、利害关系人叶蓉蓉的委托代理人石家玉以及银富公司股东张勇参加听证。现已审查终结。银富公司异议称，溧水区人民法院在执行溧水开发公司申请执行银富公司借款合同纠纷一案中，拍卖银富公司位于溧水××柘塘镇工业集中区的房地产，异议人提出异议如下：一、执行程序严重违法。1、根据规定，司法拍卖应当在拍卖公告五日以前以书面的形式通知当事人，异议人至今未收到法院书面通知；2、拍卖公告内容不实，未披露租赁信息。银富公司2012年已与他人签订租赁合同，现有租户在拍卖前已居住。二、评估报告不合法。1、评估时间跨度太长，法院2016年3月9日委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称德道天诚公司）评估，德道天诚公司应在三十个工作日内完成鉴定，即使延长，最长延长时间也不得超过三十个工作日，而最终出具评估报告时间为2016年6月21日；2、无证房、附属物下水道、电缆沟、自来水管道、电路管道、天然气管道、水泥交渠水池、化粪池、设备基础等漏评；3、装潢、测量不实，评估报告中明确说明大门上锁未进入，装修自然评估不准确。另经异议人自行测量水泥地面积、绿化面积、房子面积等，与评估报告中的数据相差极大；4、无证房及无证土地的附属物不属于柘宁东路350号所有，不应在拍卖范围内；5、评估方法错误，评估价值偏低。2012年9月17日银富公司委托南京长城资产评估土地房地产估价事务所评估其总资产为10677.71万元。银富公司在工行溧水支行抵押贷款时，工行溧水支行指定的评估公司评估有证土地和房产价值为3300万元左右。而德道天诚公司2016年评估有证、无证的土地、房产及附属物，估价仅2533.16万元，不合理。三、根据拍卖公告和竞买须知中明示买受人规定时间内逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。现买受人未在规定时间支付余款，应裁定重新拍卖。四、法院启动拍卖前，已有债权人申请破产，法院应中止拍卖。现买受人低价成交后，法院却于2017年7月4日受理银富公司破产申请。综上，异议人要求撤销拍卖。本院查明，溧水开发公司与银富公司借款合同纠纷一案，本院于2014年11月14日作出（2014）溧商初字第628号民事调解书，该调解书确定：一、银富公司欠原告开发公司借款2100万元，被告于2015年1月20日前一次性付清，并承担从2014年7月16日起至实际清偿之日止，按年利率10.8%计算的利息。二、溧水开发公司对银富公司所有的位于南京市××区××柘××东路××、××、××、××幢（产权证号分别为：2060150、2060151、2060152、2060153）房产在2100万元限额内享有优先受偿权。三、本案受理费146800元，减半收取73400元，由银富公司负担（此款已由原告垫付，被告于2015年1月20日前付清）。调解书生效后，银富公司未履行调解书确定的义务，溧水开发公司向本院申请强制执行，本院已于2015年2月9日立案受理，执行案号为（2015）溧执字第390号。执行过程中，本院向被执行人送达执行通知书，责令其限期履行，银富公司仍未能履行。本院于2015年5月4日裁定对银富公司名下位于溧水区××柘××东路××号1幢、2幢、3幢、4幢房产予以查封。2015年11月2日裁定对银富公司位于溧水区柘塘工业集中区地号24103013004、土地证号宁溧201200874、面积220**平方米的土地使用权予以查封。此后，当事人双方多次协商债务履行问题，均未果。2016年3月9日，本院将上述查封的房产及土地使用权依法委托经中院摇号选定的德道天诚公司评估。该公司于2016年6月21日作出苏天诚房估字【2016】第062101号《房地产司法拍卖估价报告》，评估上述房地产总价值为2533.16万元（其中已办证宗地上的房地产价值为2481.61万元，无证地块上的房屋及附属物价值为51.55万元），评估报告使用期限自2016年6月21日起为一年。本院于2016年7月6日向银富公司送达该评估报告。评估报告送达银富公司后，银富公司以评估价值过低、程序违法等理由向本院提出执行异议，本院于2017年2月27日作出（2017）苏0117执异10号执行裁定书，裁定驳回银富公司的异议请求。银富公司收到本院裁定后，未在十日内向南京市中级人民法院申请复议，该裁定已生效。2017年5月20日，本院作出（2015）溧执字第390号执行裁定书，裁定拍卖银富公司位于溧水区××柘××东路××号的工业房地产及附属物。当日在淘宝网发出拍卖公告，定于2017年6月15日10时至2017年6月16日10时止对上述标的物第一次公开拍卖，起拍价为2030万元（约评估价2533.16万元的80%）。经过公开竞买，利害关系人叶蓉蓉以2806万元的最高价格竞得。拍卖成交后，叶蓉蓉于2017年6月20日向本院出具书面说明，拟通过贷款支付拍卖尾款。此后，叶蓉蓉分别于2017年8月9日支付500万元、8月30日支付500万元、9月22日支付1679万元。至此，拍卖款项已全部付清。2017年5月4日，银富公司债权人陆启生申请银富公司破产清算，本院民二庭审查后于2017年7月4日作出（2017）苏0117破4号民事裁定书，裁定受理陆启生对银富公司的破产清算申请。本案争议焦点为：拍卖程序是否合法、评估报告是否有效、买受人迟延付款是否应重新拍卖、债权人申请异议人破产是否应中止拍卖。一、关于拍卖程序是否合法。1、异议人认为拍卖未提前告知，程序违法。本院认为，本案2015年2月9日已立案执行，在两年多的执行过程中，本院多次通过发送执行通知、谈话的形式，督促银富公司履行，告知其不履行将评估拍卖其抵押物以清偿申请执行人债权的法律后果。银富公司均未能履行，以致进入评估、拍卖程序。在拍卖前，银富公司并分别于2017年5月15日、6月8日向申请执行人溧水开发公司申请暂缓网络司法拍卖，2017年6月10日向本院申请停止拍卖程序，故其对拍卖知情。因此，异议人上述异议理由不能成立。2、异议人认为拍卖公告未披露租赁信息。本院认为，本院执行中在2015年12月12日与银富公司当时的法定代表人张勇谈话，问厂房有无租赁，张勇称厂房无租赁。在本院拍卖前，也无任何权利人向本院提出书面申请，要求披露租赁信息。此外，拍卖成交后银富公司提交的租赁合同，均在申请执行人抵押权设立及本院查封之后，依法不能对抗申请执行人。因此，银富公司以拍卖公告未如实披露租赁信息程序违法的异议理由不能成立。二、关于评估报告是否合法。首先，评估报告作出后，银富公司已提出评估报告异议，本院已进行审查并作出驳回银富公司异议请求的执行裁定。银富公司未在规定时间内向中院申请复议，该裁定已生效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款的规定：当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。其次，即使审查其评估报告异议的理由，也不能成立。其一，异议人反映评估时间超过三个月。经审查，本院2016年3月9日委托德道天诚公司评估，该公司2016年3月11日收到委托鉴定书后通知申请执行人溧水开发公司预付评估费，溧水开发公司2016年5月11日缴纳预付费。德道天诚公司收款后与执行法官联系并于2016年5月23日进行了现场勘查，最终2016年6月21日出具评估报告。期间出现申请执行人迟延预交评估费这一影响评估程序的情形，德道天诚公司于2016年4月8日向本院出具书面说明，并申请延期，得到本院许可。上述期限符合司法部《司法鉴定程序通则》第二十八条规定第三款：“司法鉴定机构与委托人对鉴定时限另有约定的，从其约定”的规定。且评估期限系管理性规定，而非效力性规定，不足以导致评估报告无效。其二，关于异议人银富公司提出其无证房、附属物下水道、电缆沟、自来水管道、电路管道、天然气管道、水泥交渠水池、化粪池、设备基础等存在漏评问题。经审查，评估报告中下水道、自来水管道、电路管道、水池，作为与评估房产不可分割的满足其使用功能的基础设施，德道天诚公司已按照五通一平的标准予以考虑，并体现在房产整体价值中，不存在漏评。设备基础系满足机器设备正常使用建造的设施，本次评估不包含机器设备，不在本次房地产评估范围内，故不存在漏评。地下天然气管道评估时未考虑，系因该设施为隐蔽工程，需当事人提供施工合同、付款凭证、验收报告等相关材料并经现场专项复核，被执行人评估过程中未提供应自行承担相应责任。其三，关于异议人提出的测量不准确问题。异议人主要对未登记的无证房产及附属物（水泥地坪、绿化等）的面积持有异议。首先，德道天诚公司现场勘查时对评估范围内的可见的无证房、附属物均进行了测量和记录，勘查后结合卫星影像资料进行了复核，测量方法适当，结果基本准确。第二，因测量工具、环境等因素，客观上测量存在一定误差，但对评估结果不构成重大影响。且从评估结果来看，涉及测量的有证地块上的附属物和无证房，估值仅占总估值的1.2%，而最终拍卖的价值比评估值高出约10.8%。第四，异议人自行测量的无证房产面积1712.5㎡，德道天诚公司测定940.58㎡。经现场比对，系异议人将食堂和宿舍用房的层高不足1.2米的地下室以及厂房内搭建的不符合房屋认定标准的活动板房计算建筑面积。其四，异议人银富公司认为装潢评估不实，主要理由为评估勘察时大门上锁，未进行实地评估。经审查，该争议建筑为评估报告中的2号楼，德道天诚公司现场勘查时大门上锁，评估人员通过玻璃评估一层装修，二层参照一层装修评估。异议审查期间经现场实地核查，该建筑二楼装修与德道天诚公司评估报告认定相符，评估结果无需调整。其五，关于异议人提出的评估方法错误、评估价值过低问题。本院认为，德道天诚公司对本次评估的工业房地产采用成本法符合规范，评估过程中选择的评估依据准确，其评估结果不存在明显不合理的情形。异议人认为评估方法错误无充分理由和证据，银富公司认为价值过低，所提交的2012年9月17日长城资产评估事务所资产评估报告，该份评估报告评估对象为银富公司股东全部权益价值，评估范围为银富公司全部资产及负债，而本次评估对象为银富公司厂房及土地使用权，评估对象不同，两者不具有可比性。异议人提及的向工行抵押贷款时的评估，其评估目的为了向银行贷款，本次评估目的是为了司法拍卖变现，评估目的不同，也不具有可比性。因此异议人认为评估方法错误、评估价值过低的理由不能成立。最后，因评估、鉴定具有很强的专业性，人民法院审查评估报告是否有效，主要审查评估程序是否合法、评估机构及评估人员是否具有法定资质、评估方法是否符合行业规范、评估依据是否准确。现异议人无证据证明评估存在上述问题，评估报告应认定有效。且评估公司对拟拍卖房产的评估结果，仅是法院在司法拍卖中确定保留价的参照，该房产的实际价值最终在公开拍卖时由市场决定。三、关于买受人迟延付款是否应重新拍卖。本院认为，根据《江苏省高级人民法院关于进一步加强和改进网上司法拍卖工作若干问题的规定》规定，对于买受人资金有限，无法一次性付清成交款的，可以根据买受人的申请，给予其合理期限进行分期付款，合理期限由执行法院根据个案情况灵活确定。同时规定加强与当地金融机构的沟通协调，为资金有限、无法一次性付清成交款的竞买人提供贷款服务。本案中，拍卖成交后利害关系人叶蓉蓉以向银行申请贷款为由向本院申请延期付款，得到本院准许，且其现已缴清了全部款项。四、关于异议人提出的拍卖前债权人申请破产应中止拍卖的理由，不符合法律规定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第102条的规定，人民法院已受理以被执行人为债务人的破产申请的，应裁定中止执行。因此，银富公司债权人陆启生向本院申请破产，在本院裁定受理其破产清算申请前，并不能导致执行程序的中止。且申请执行人溧水开发公司也不同意撤回拍卖申请，拍卖应继续进行。故银富公司上述异议理由不能成立。综上，异议人银富公司要求撤销拍卖的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：驳回异议人南京银富钢瓶制造有限公司的异议请求。各当事人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南京市中级人民法院申请复议。审 判 长  王巧美审 判 员  朱 波人民陪审员  陈语智二〇一七年十二月十四日见习书记员  喻 洋