重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终8441号上诉人（原审被告）：重庆鑫斛药房连锁有限公司，住所地重庆市涪陵区顺江大道91号“嘉和苑”，统一社会信用代码91500102711656516G。法定代表人：罗玉琴，重庆鑫斛药房连锁有限公司董事长。委托诉讼代理人：张兴杨，重庆石牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩璞，重庆石牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4号附7号，统一社会信用代码91500106504282232Q。法定代表人：旷维娟，重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪川，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧勇，男，重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。上诉人重庆鑫斛药房连锁有限公司（以下简称鑫斛药房）因与被上诉人重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司（以下简称乡镇企业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月18日公开对本案进行了询问。鑫斛药房的委托诉讼代理人张兴杨、张倩璞，乡镇企业公司的委托诉讼代理人陈洪川、欧勇到庭参加了询问。本案现已审理终结。鑫斛药房上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回乡镇企业公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由乡镇企业公司承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清，房租租赁协议是双方协商解除的，而非鑫斛药房违约而被乡镇企业公司单方解除。因沙坪坝火车站施工，造成涉案地段人流分散，影响鑫斛药房的业绩，造成严重亏损。鑫斛药房曾于2016年10月15日至2016年11月15日期间与乡镇企业公司协商退租，乡镇企业公司同意2016年12月31日前退租，并退还保证金。鑫斛药房因此向乡镇企业公司邮寄了《情况说明》，并于2016年12月31日搬离了承租的物业，乡镇企业公司同意解除合同但迟迟不肯接收物业。租赁协议系双方协议解除，鑫斛药房无违约行为，不应承担违约责任。退一步，即使协议解除时间为2017年2月12日，也只应承担到改日的租金，不应承担违约责任。二、一审法院适用程序错误，乡镇企业公司一审中并没有提出不退还保证金的诉讼请求，但一审法院进行了裁判。保证金本身具有保证性质，而不是违约责任的承担方式，该保证金应当冲抵应交的租金和违约性质的赔偿金。乡镇企业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。乡镇企业公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2015年10月26日签订的《房屋租赁协议》于2017年2月12日解除；2、判令鑫斛药房向乡镇企业公司支付2016年12月1日起至2017年2月12日止的房屋租金93600元；3、判令鑫斛药房赔偿乡镇企业公司损失9360元；4、本案诉讼费由鑫斛药房承担。事实与理由：2015年10月26日，双方签订《房屋租赁协议》，约定乡镇企业公司将位于沙坪坝区原野大厦附楼临街一层门面租赁给鑫斛药房，租赁期间为2015年11月1日至2020年10月31日。鑫斛药房自2016年12月起以各种理由拒付租金，乡镇企业公司多次催收未果。2017年2月11日，鑫斛药房书面函告要求终止履行租赁合同，但至今未支付欠付的租金，未承担相应的违约责任。现诉至法院，要求判如所请。一审法院认定事实：2015年10月26日，乡镇企业公司（甲方、出租方）与鑫斛药房（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于沙坪坝区原野大厦附楼临街一层门面租赁给乙方。租赁时间为：2015年11月1日至2020年10月31日。此门面装修期为20天，装修期间免收租金。租金支付：以上门面每月租金合计39000元，先缴后用。首期租金于2015年11月1日前支付，乙方应以每3个月为一期向甲方支付租金，即自支付首期租金之日起，乙方应当在每期结束前十日内全额支付下期租金。乙方迟延支付或未足额支付租金的，每逾期一日，则按当期房屋租金总额的1%收取滞纳金，逾期一个月，甲方有权终止协议，保证金不退还，乙方同时应按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失。关于履约保证金，双方约定本协议签订之日起3个工作日内乙方需将履约保证金78000元划入甲方指定账户。同时，双方还约定，租赁期间乙方没有违约情形，甲方不得单方面终止本协议。乙方也不得单方面终止本协议，否则保证金不予退还。本合同履行过程中，因不可抗力事件或拆迁等政府行为导致本合同不能履行或者无履行必要的，本合同终止，双方互不追究。合同签订后，乡镇企业公司将涉案租赁物交付鑫斛药房。另查明，鑫斛药房租赁的坐落于重庆市沙坪坝区涉案租赁物权利人系乡镇企业公司。庭审中，鑫斛药房举示中国民生银行人行通客户回单（付款）回单、乡镇企业公司出具的收据各1份，证明鑫斛药房于2015年10月27日向鑫斛药房支付履约保证金78000元。乡镇企业公司对该证据的真实性及证明目的予以认可。庭审中，鑫斛药房举示中国民生银行人行通客户回单（付款）2份、中国民生银行支付业务回单（付款）1份、村镇银行付款回单2份，证明2015年11月16日至2016年12月16日期间，鑫斛药房支付乡镇企业公司13个月租金合计507000元。鑫斛药房对该证据的真实性无异议。庭审中，鑫斛药房举示落款时间分别为2016年10月15日、2016年11月15日的《情况说明》各1份及邮寄凭证1份，证明鑫斛药房以邮寄的方式告知乡镇企业公司双方合同于2016年12月31日解除。乡镇企业公司对该证据材料的真实性有异议，不认可收到了鑫斛药房寄送情况说明。庭审中，鑫斛药房申请其员工汪毅出庭作证，证明：一、双方签订租赁合同时，双方曾口头约定，租期内不会有政府拆迁行为，如有则双方终止合同，乡镇企业公司退还鑫斛药房保证金；二、2016年10月15日至2016年11月15日期间，鑫斛药房找乡镇企业公司协商退租事宜，乡镇企业公司同意鑫斛药房于2016年12月31日退租，并且承诺不收取2016年12月21日至2016年12月31日期间共10天租金、退还履约保证金。乡镇企业公司认为证人系鑫斛药房员工，与鑫斛药房具有利害关系，不认可证人证言的真实性。庭审中，乡镇企业公司举示《重庆鑫斛药房连锁有限公司关于终止沙坪坝区门面租赁合同的报告》1份及重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司的《回函》1份、EMS快递单2份，证明鑫斛药房于2017年2月11日向乡镇企业公司发出租赁合同于2016年12月31日解除的报告。乡镇企业公司于2017年2月17函告鑫斛药房双方的租赁合同自2017年2月12日终止履行，乡镇企业公司没有放弃追究鑫斛药房的违约责任。鑫斛药房对报告的真实性无异议，但对回函的真实性有异议，不认可收到了乡镇企业公司寄送的回函。庭审中，鑫斛药房陈述其于2016年12月31日已搬离涉案租赁物，但未举示证据证明其将涉案房屋交付乡镇企业公司。乡镇企业公司自认其于2017年2月17日自行收回涉案租赁物。庭审后，一审法院询问乡镇企业公司收取鑫斛药房78000元履约保证金如何处理。乡镇企业公司陈述其不退还该78000元履约保证金，其认为该履约保证金具有违约金性质，请求法院在本案中一并处理。一审法院认为，双方于2015年10月26日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。本案的争议焦点即《房屋租赁协议》解除的具体时间及鑫斛药房有无违约行为问题。关于《房屋租赁协议》解除的时间问题，双方签订的《房屋租赁协议》明确约定，租赁期间乙方没有违约情形，甲方不得单方面终止本协议。乙方也不得单方面终止本协议。在鑫斛药房2017年2月11日作出的《关于终止沙坪坝区门面租赁合同的报告中》，鑫斛药房以沙坪坝火车站建筑施工、涉案租赁物附近的常住居民拆迁导致地段人流量分散，该店铺销售业绩下滑，造成严重亏损为由要求于2016年12月31日解除合同。该理由并非法定或约定的解除租赁合同理由，并不产生解除合同的效果。乡镇企业公司2017年2月17日回函，同意租赁合同于2017年2月12日解除，应认定双方的合同于2017年2月12日协议解除。鑫斛药房无法定或约定事由，未按约交纳租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于乡镇企业公司要求鑫斛药房支付2016年12月1日起至2017年2月12日止房屋租金93600元的诉讼请求。双方在租赁合同中约定，租赁时间为2015年11月1日至2020年10月31日，门面装修期为20天，装修期间免收租金，租金标准为39000元/月。庭审中，鑫斛药房已举证证明其已缴纳13个月租金，则自2016年12月21日起未交租金。2016年12月21日至2017年2月12日期间的租金为70200元（39000/30*54）。关于乡镇企业公司要求鑫斛药房赔偿乡镇企业公司损失9360元的诉讼请求。双方在合同中约定，“乙方迟延支付或未足额支付租金的，每逾期一日，则按当期房屋租金总额的1%收取滞纳金，逾期一个月，甲方有权终止协议，保证金不退还，乙方同时应按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失。”合同中关于“保证金不退还”、“按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失”均系违约金计算方式的约定，现乡镇企业公司要求鑫斛药房按年租金总额的2%赔偿甲方经济损失9360元（39000元/月*12个月*2%），理应得到支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司与重庆鑫斛药房连锁有限公司于2015年10月26日签订的《房屋租赁协议》于2017年2月12日解除。二、重庆鑫斛药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日向重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司支付2016年12月21日至2017年2月12日期间的租金70200元。三、重庆鑫斛药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日赔偿重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司损失9360元。四、驳回重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3062元，减半交纳1531元（重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司已预交），由重庆鑫斛药房连锁有限公司负担。此款限鑫重庆鑫斛药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日支付重庆市沙坪坝区乡镇企业发展有限公司。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鑫斛药房和乡镇企业公司签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方均应当按照合同约定履行义务，享有权利。鑫斛药房认为其系在2016年10月15日至11月15日期间与乡镇企业公司协商退租，乡镇企业公司同意2016年12月31日退租，但乡镇企业公司对该陈述未予认可，鑫斛药房又未举示乡镇企业公司同意其退租的证据，故本院对其该陈述难以认定。由此，对于鑫斛药房于2016年12月31日搬离涉案房屋的行为，应当认定系其单方退房的行为。因双方在租赁合同中约定鑫斛药房不得单方面终止协议，故鑫斛药房于2016年12月31日单方搬离租赁房屋的行为不能当然认定为解除了双方之间的租赁关系。其后，乡镇企业公司向鑫斛药房回函告知其租赁合同于2017年2月12日终止，系对鑫斛药房单方违约要求解除租赁合同的确认，但该确认不能认定为乡镇企业公司与鑫斛药房协商解除租赁合同，也不能据此认为乡镇企业公司放弃了向鑫斛药房主张违约责任。鑫斛药房认为其不应当承担违约责任，与本案查明事实不符，其上诉理由不能成立。一审法院根据以上事实确认双方租赁合同于2017年2月12日解除，判决鑫斛药房承担至该日的房租，并根据租赁合同约定判决鑫斛药房承担相应违约责任，并无不当。关于履约保证金问题，因乡镇企业公司在一审中未提出该项诉求，一审法院未作处理，并无不当。对于该履约保证金是否应当退还问题，双方可另案主张。综上，鑫斛药庄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3062元，由重庆鑫斛药房连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年十二月二十六日书 记 员  曾 静