河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初4988号原告（反诉被告）：寇世民，男，1959年9月4日出生，汉族，原籍河南省洛阳市瀍河回族区郏辱市街**付**，现住西工区。委托诉讼代理人：张东，河南广文律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：金营，河南广文律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司，住所地洛阳市涧**长春路**街坊**楼。法定代表人：刘明道，职务：经理。委托诉讼代理人：李延革，洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司职员，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张红刚，洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司职员，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）寇世民诉被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）寇世民及其委托诉讼代理人张东、金营，被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司（以下简称华天物业公司）委托诉讼代理人李延革、张红刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）寇世民向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告租赁合同关系；2、依法判令被告退还原告66133.2元（含房屋押金28808.66元、房屋租金37324.54元），并赔偿利息损失（自2017年8月19日起按照中国人民银行同期贷款利率计算实际履行完毕之日止）；3、依法判令被告支付停电期间的经济损失2338.46元；4、判令被告返还原告建筑费用176000元；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年4月8日签订《租赁协议》一份，合同约定被告将由原、被告双方联建，坐落于涧**37街坊**楼和**楼之间的房屋出租于原告，租赁期限自2009年4月8日至2014年4月8日，每年签订一次租赁合同，租金第一年为14400元，后续租金在前一年的基础上上浮10%，租赁期间的水电费及其他相关费用按合同约定由原告承担。原告依照《租赁协议》的约定将第一年的房租支付给被告。合同到期后，原、被告双方没有签订租赁合同，但原告一直占有、使用该处房屋，并依据《租赁协议》向被告交纳房屋租金。2017年8月19日，被告在未提前告知原告的情况下，违反约定，以原告拖欠租金为由擅自停止对该房屋供电，导致原告不能正常经营。随后原告多次找被告商讨解决问题，被告称原告没有按期交纳租金，让原告先交齐租金再供电。后经多次协商无果，被告未退还原告所交纳的剩余租金及押金。无奈，原告只能诉诸于法律，特向法院提起诉讼，请求法院秉公判决，以维护原告方的合法权益。被告（反诉原告）华天物业公司辩称，《租赁协议》是双方于2009年4月8日签订，年限为5年，期限内双方无争议。合同期满后寇世民续租房屋，华天物业公司予以认可，但租金增加为每年52000元，2016年租金没交齐，差了一万二，2017年租金未缴纳。我公司在多次催缴无果，送达催费通知后进行停电处理。综上所述，请求贵院依法驳回原告诉讼请求，判决原告支付所欠我公司2016年房屋租金一万二，2017年五万二，以维护被告的合法权益。被告（反诉原告）华天物业公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除与被反诉人的房屋租赁合同关系；2、依法判令被反诉人立即腾退租赁房屋；3、依法判令被反诉人支付欠付租金（暂计至2017年11月28日，以实际腾退房屋日为止，按144元/日计算）45211元及利息（自2017年1月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际腾退日为止）；4、本案诉讼费、保全费等费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在2009年4月8日签订《租赁协议》一份，反诉人将坐落于涧**37街坊**楼和**楼之间的房屋出租于被反诉人，协议约定租期从2009年4月8日至2014年4月7日止。该份协议在履行中虽被反诉人有未按约支付押金和未按期支付租金的情形，但反诉人本着互谅互让及支持被反诉人经营的态度，给予谅解。随后反诉人与被反诉人重新协商租赁合同并达成一致，从2014年4月8日起每年租金为52000元，先交后用。被反诉人将前述租金交付给反诉人，视为事实租赁关系成立，并认可租金金额。但2016年至2017年度，被反诉人只交纳了40000元租金，反诉人曾多次向被反诉人催收欠付租金，但被反诉人一直未予支付或腾退房屋，在此期间延期支付时间长达11个月，该行为已给反诉人造成严重的经济损失，万般无奈之下，反诉人诉至法院，请求法院依法维护反诉人合法利益。原告（反诉被告）寇世民辩称，一、因华天物业公司提起反诉时间已超过法律规定的与本诉合并审理期限，故该反诉不应与本诉合并审理。本案本诉于2017年11月27日开庭审理，直至庭审结束，华天物业也并未提起反诉。根据《民事诉讼法司法解释》第232条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，华天物业现提起反诉已经超过法律规定的期限，依法不应当受理，依法更不应当与本诉合并审理，华天物业应当另行主张其权利。二、答辩人不存在拖欠华天物业房租的情况，也不存在每年租金为52000元的说法。2014年4月，答辩人与华天物业签订的《租赁协议》到期后，没有再签订新的《租赁协议》。答辩人也一直按照原《租赁协议》约定的“后续租金在前一年的基础上上浮10%”租金计算方法如期向华天物业交纳租金。2014年4月22日，华天物业部门经理李延革向答辩人表示，因其新上任，请答辩人支持其工作，遂要求答辩人在交纳租金的同时交纳一年押金。答辩人于当天向其交纳房租和押金共计52000元，李延革也当场向答辩人出具押金条（见本诉证据2014年4月22日收条）。华天物业所称2014年4月8日之后的租金为52000元/年的说法根本与实际不符。另外，答辩人已交的房租已远远超过现在使用期限，按照《租赁协议》计算租金的标准足以使答辩人使用至2019年，根本不存在拖欠华天物业房租的情况。因此，反诉诉讼请求于法于理无据，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2009年4月8日原告（反诉被告）寇世民与被告（反诉原告）华天物业公司签订《租赁协议》，协议将坐落于涧西区37号街坊5号楼和6号楼之间的房屋出租给寇世民，房屋建筑面积为120平方米，期限为五年。《租赁协议》第四条约定“由于乙方在使用该房屋时一次性投入了建筑费用，本着互惠互利，长期合作的精神，租赁期租金第一年为14400元，先缴后用，从租赁协议签订之日起开始计算租期和租金。以后双方如继续签订租赁协议，租金在上年基础上上浮10%。五年后此房如仍未拆除并具备可以出租的条件，在同等条件下乙方享有优先租赁权。但乙方需提前两个月向甲方书面提出，双方重新协商续签租赁协议”。《租赁协议》中甲方为华天物业公司，乙方寇世民，在《租赁协议》五年的履行期限内，寇世民与华天物业公司双方无争议。2014年4月8日《租赁协议》到期后，双方未再续签书面租赁合同，寇世民继续租用该房屋，华天物业公司予以认可。2014年4月至2016年7月13日期间，寇世民分三笔向华天物业公司交款三次，两次各52000元，一次40000元，双方对此交款金额予以认可。2017年8月19日华天物业公司向寇世民张贴《告知书》，内容为：“承租方寇世民：因您自身原因未按约缴纳房租，现已违反租赁合同的第十二条第1、2项条款，限8月22日前到我公司将欠付房租补齐，否则我公司将采取停电及法律诉讼等措施，一切后果由您自行承担”，并于2017年8月22日停止供电。另查明，寇世民现占用该房屋。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告（反诉被告）寇世民与被告（反诉原告）华天物业公司签订的《租赁协议》到期履行完毕之后，双方未再签订书面租赁合同，寇世民继续租用该房屋，华天物业公司予以认可，双方形成事实上的租赁合同关系。庭审中，双方对2014年4月8日之后续租的租金有争议，寇世民称仍按原《租赁协议》第4条之约定即每年房租在上年基础上上浮10%，华天物业公司称其后的租金为每年52000元。综合庭审中提交的证据显示：河南省地方税务局发票号码为04952394、04952393的发票两张，时间为2015年12月14日，付款方为寇世民，品目为场地费，金额分别为2000元、50000元；收款凭单一张，时间为2015年4月28日，交款人为寇世民，摘由为场地费，金额为52000元；河南省地方税务局发票号码为05343428的发票一张，时间为2016年7月13日，付款方为寇世民，品目为场地费，单位为月，数量为9，单价为4126.9809524元，价税为38999.97元，备注4-12月。以上证据能够证明自2014年4月8日之后，双方事实上按租金每年52000元执行，发票中的“场地费”实为租金，2016年4月8日之前的租金寇世民已付清，2016年4月8日之后寇世民支付租金为40000元，对此，本院予以确认。原告（反诉被告）寇世民与被告（反诉原告）华天物业公司双方均同意解除租赁合同，本院予以支持。原告（反诉被告）寇世民的其他诉讼请求因无证据予以佐证，本院不予支持。华天物业公司在本案审理期间提起反诉，与本诉属同一事实和法律关系，且可减少当事人诉累，并不违反法律规定，可以合并审理。华天物业公司诉请寇世民腾退房屋的反诉请求，本院予以支持。华天物业公司自2017年8月22日对出租房屋采取断电措施，影响了房屋的使用功能，对其反诉要求寇世民应支付2017年8月22日至2017年11月28日之间租金的诉求，本院不予支持。对被告（反诉原告）华天物业公司主张2017年4月7日之前寇世民尚欠12000元及2017年4月8日至2017年8月21日之间租金与利息的诉求，本院予以采信，租金为29238.36元（12000元+52000元/365日×121日=29238.36元，华天物业公司主张为45211元）；利息以29238.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年1月8日计算至房屋实际返还之日止。被告（反诉原告）华天物业公司的其他反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）寇世民与被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司就涧西区37号街坊5号楼与6号楼之间房屋的租赁合同。二、原告（反诉被告）寇世民在本判决生效后十五日内将上述房屋返还给被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司。三、原告（反诉被告）寇世民于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司支付29238.36元租金及利息（利息以29238.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月8日计算至上述房屋实际返还之日止）。四、驳回原告（反诉被告）寇世民的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4968元，由原告（反诉被告）寇世民负担4000元，被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司负担968元。本案反诉受理费466元，由原告（反诉被告）寇世民负担300元，由被告（反诉原告）洛阳铜加工集团华天物业管理有限责任公司负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  戚宇红人民陪审员  汪 洋人民陪审员  闫英杰二〇一七年十二月二十八日书 记 员  文 兵