福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0803民初149号 原告：吕建生，男，1973年6月19日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 原告：何雯斓，女，1976年11月22日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：吴伟兴，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭明庆，福建正廉律师事务所律师。 被告：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道龙凤花园****(凤城街道银河路**（珑府营销中心），统一社会信用代码：91350822674020614U。 法定代表人：闵庆华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓薇，福建宽达律师事务所律师。 原告吕建生、何雯斓与被告福建省东方恒基房地产有限公司(以下简称：东方恒基公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕建生、何雯斓委托诉讼代理人吴伟兴、郭明庆与被告东方恒基公司委托诉讼代理人皮慧英、谢晓薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕建生、何雯斓向本院提出诉讼请求：1.判令东方恒基公司按吕建生、何雯斓支付的总购房款684543元、东方恒基公司逾期办理权属证书的天数、每日0.01%计算的逾期办证违约金（从2014年4月20日暂计算至起诉之日即2017年1月3日止的违约金为68197.3元）。事实和理由：2013年2月27日，吕建生、何雯斓与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300202），向东方恒基公司购买其开发的坐落永定区道龙凤花园名仕公馆（下简称“本项目”）2幢25层2-2502的商品房，该房屋的总购房款为684543元。双方在该合同第十四条约定：“…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权证书的双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”吕建生、何雯斓已按照合同的约定向东方恒基公司支付了全部购房款。2014年1月19日，吕建生、何雯斓与东方恒基公司办理了交房手续。但是，因东方恒基公司在开发建设本项目中存在擅自修改规划、违规建设等问题，导致吕建生、何雯斓未能在房屋交付使用后90日内取得土地使用权证书。虽经吕建生、何雯斓多次催促，但东方恒基公司至今未能解决吕建生、何雯斓房屋前述权属证书的办证问题。东方恒基公司的前述违约行为，已导致吕建生、何雯斓所购的前述房屋无法转让或办理抵押融资手续，严重侵害了吕建生、何雯斓的合法权益。吕建生、何雯斓认为：1.《商品房买卖合同》第十四条约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书；2.吕建生、何雯斓未能按照合同约定取得房屋权属证书，系因东方恒基公司存在过错原因所致。截止至2016年11月1日，东方恒基公司仍未向永定区国土资源局提交永定区名仕公馆土地证分割的申请材料，这充分说明东方恒基公司并未按《商品房买卖合同》履行义务；3.东方恒基公司向吕建生、何雯斓收取了产权证代办费200元，这明显是吕建生、何雯斓向东方恒基公司支付办理产权证的对价，这更说明东方恒基公司负有为吕建生、何雯斓办理包括土地权属证书的义务。综上，东方恒基公司负有按照《商品房买卖合同》的约定为吕建生、何雯斓办理土地使用权证的义务，同时东方恒基公司对逾期办理土地使用权证存在过错行为。因此，恳请法院判如所请。 东方恒基公司辩称：一、东方恒基公司已按约配合吕建生、何雯斓办理了《房屋所有权证》，不存在逾期办理权属证书之情形。根据《商品房买卖合同》之附件六《合同补充协议》第八条约定：“双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：l、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作曰内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人履行了相关办理初始登记义务。取得收件单后之日起90个工作曰取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成房产证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2、买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买卖人承担。根据前述约定，东方恒基公司只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已完全适当地履行了合同，至于吕建生、何雯斓何时去办理房屋所有权证，系吕建生、何雯斓的权利与义务。从实践来看，业主常因未及时提交相关资料、未及时缴纳契税等原因，或产权登记部门原因，造成产权证办理延误，但均与东方恒基公司无关。可以说，东方恒基公司已尽到配合义务，吕建生、何雯斓也依法领取了《房屋所有权证》，说明东方恒基公司已完全、适当地履行了法定义务，不存在任何过错，无需承担任何责任。 二、吕建生、何雯斓以《国有土地使用权证》未能办理，主张东方恒基公司的违约责任，该主张不能成立。(一)双方签订的《商品房买卖合同》约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，吕建生、何雯斓对合同条款的理解错误。《商品房买卖合同》正本第十四条约定有二项内容，第一项是在商品房交付使用后60曰内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。第二项内容是，如因出卖人原因，造成买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，由出卖人承担相应的违约责任。在附件六《(商品房买卖合同协议)补充协议》第八条中对《商品房买卖合同》第十四条作了补充约定。该条第l款明确“出卖人待与项目有关的资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属登记资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了出卖人办理初始登记义务。取得收件单之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任”。此条明确，双方约定的取得的房屋权属证书是房屋所有权证书，而不是土地使用权证书，具体理由如下：1、根据合同字义理解，办理“房屋所有权初始预登记”以及办理“房屋权属证书”，均是特指的房屋，未涉及土地证办理之内容。2、从机构设置来看，本条约定的“房屋权属登记机构”，不包含土地使用权登记机构。《房屋登记办法》“第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”在本合同范本制定时，《不动产登记条例》尚未公布实施。当时永定县房屋权属登记机构为：永定县房地产交易与权属登记服务中心(以下简称该中心)，而土地使用权的登记机构为：永定县国土资源局。该中心的职能便是办理房屋所有权初始预登记及房屋所有权证，而东方恒基公司“房屋所有权初始预登记”均是由该中心负责办理的。东方恒基公司亦是向该中心“提交办理房屋所有权证的资料”，故合同十四条及附件所约定由开发商办理的事项，均由该中心接待办理即告完结，无需永定县国土资源局参与。故本十四条等条款仅约定开发商如何办理房屋所有权证，与办理国有土地使用证无关。3、从合同约定的时间来看，《商品房买卖合同》第十四条及附件的约定特指房屋所有权证书。《商品房买卖合同》第十四条约定商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，90曰内取得房屋权属证书。此间房屋权属登记机构共有30日的办证时间。而《房屋登记办法》第二十三条第一款第(一)项规定，“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：(一)国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日”。因此，本条约定的30天，便是《房屋登记办法》所确定的法定办理房屋所有权证书的期限。4、双方签订的《商品房买卖合同》正文是由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制及解释(见合同封面及说明)，附件由双方另行约定。因此福建省建设厅制定的合同内容不能约束土地登记部门，也不会越权对取得土地使用权证书的时间作约定。5、从房地产开发的规律和流程而言，《商品房买卖合同》不可能约定每位购房者取得土地使用权证书准确的时间开发商在开发房地产时，首先要取得拟开发土地的国有土地使用权证书，然后申请办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。在商品房预售时，还要取得《商品房预售许可证》。“名仕公馆”建筑面积近13．9万平米的，总户数900多套，开发有多幢(1幢、2幢、6幢属于第一期，3幢、4幢属于第二期)。东方恒基公司开发时，只能分批次开发、销售，但是办理国有土地使用权证书需要等待所有的楼盘建设完成后，才能分割、制作国有土地使用权证书。所以在商品房预售时，不会约定办理国有土地使用权证书的时间。且《商品房买卖合同》不可能违背客观规律，强求出卖人在房屋交付后90天内同时取得房屋所有权证书和土地使用权证书。故《商品房买卖合同》中“关于产权登记的约定”，与办理国有土地使用权证无关，东方恒基公司无违约之情形。(二)虽然东方恒基公司可以配合吕建生、何雯斓办理土地使用权证，但是《商品房买卖合同》未约定办理的时间及违约责任，东方恒基公司无需承担所谓的逾期办证的违约责任。(三)本项目尚未办理《国有土地使用证》，事出有因，东方恒基公司并无过错，无需承担责任。东方恒基公司以出让方式取得位于永定县地块的土地使用权证，分期开发龙凤花园名仕公馆的项目，在整个开发过程中，东方恒基公司按图施工，及时将房屋交付给业主。东方恒基公司在龙凤花园名仕公馆的一期项目开发完毕后，曾向永定区国土资源局提交《分割转让申请书》，请求为一期业主分割办理《国有土地使用证》的相关资料。但是永定区国土资源局根据国有土地使用权相关分割的政策，结合东方恒基公司项目的具体情况，认为无法单独分割办理第一期的《国有土地使用证》，要求等一、二期项目全部开发完毕后，再行办理土地分割手续。故一期业主未能办妥《国有土地使用证》系政策原因所致，不应由东方恒基公司承担责任。 三、吕建生、何雯斓提到的福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》，该条例不具备效力，应由省工商局及建设厅对本合同进行解释。 四、吕建生、何雯斓提到的代办费200元，该笔费用是东方恒基公司收取办理房屋所有权证的费用，不包括办理土地使用权证，且东方恒基公司不包办房屋所有权证，需吕建生、何雯斓提供其应提交的资料及缴纳全部费用，东方恒基公司才能为其代办。 五、结合东方恒基公司提供的证据能够证明东方恒基公司的规划调整经过了永定县城乡和建设局的审批，且系为使小区楼栋布局更加合理、通透度更好，提高小区的整体品味等，同意东方恒基公司龙凤花园规划方案的调整，此次的调整合理、科学，得到政府的支持，并不存在擅自修改设计规划等违法违规的问题。 综上所述，东方恒基公司不存在违约行为，吕建生、何雯斓主张东方恒基公司支付违约金，没有事实和法律依据。为此，东方恒基公司恳请法庭查明真相，驳回吕建生、何雯斓的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。吕建生、何雯斓提供的《商品房买卖合同》、《房产证》、《销售不动产统一发票》、《银行贷款合同》、《收款收据》、《永定区住房和城乡规划局关于龙凤花园名仕公馆项目相关情况公示》、《公证书》，东方恒基公司提供的2012年2月15日签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（附件六），本院依黄秋容、吴培明申请调取的不动产登记中心于2017年5月2日出具的《证明》、永定区住房和城乡规划局出具的《公示》、龙凤花园名仕公馆《规划及建筑设计方案》新旧总平面图，上述证据经双方当事人质证后均对真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、东方恒基公司提供的2017年2月16日龙岩市永定区国土资源局《证明》。该证据吕建生、何雯斓质证后提出异议，因《证明》中关于东方恒基公司是否已向龙岩市永定区国土资源局提出土地证分割申请内容，与之前该单位在龙岩市便民服务平台上向诉求人答复的内容不一致，该证据本院不予确认；2、东方恒基公司提供的2017年3月15日龙岩市永定区住房和城乡规划建设局《证明》及2012年10月22日福建省永定县城乡规划委员会《龙凤花园.珑府二期和培丰镇丰旺小区二期等三个规划方案调整的纪要》、龙凤花园名仕公馆《规划及建筑设计方案》，以上证据是证据是负责讼争商品房项目竣工规划条件核实工作的城乡规划管理部门出具，其来源、形式合法、内容与本案相关联，予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：1、双方所签订《商品房买卖合同》第十四条关于办理产权登记中“房屋权属证书”是否包括“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”两证。《城市房地产开发经营管理条例(?javascript:SLC(20778,0)?)》第三十三条(?javascript:SLC(20778,33)?)规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，《商品房销售管理办法(?javascript:SLC(35322,0)?)》第三十四条(?javascript:SLC(35322,34)?)规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，以上规定明确说明房屋权属证包括房产证和土地使用证。因此，应当认定《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书包括二证。2、吕建生、何雯斓未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书(包括二证)是否因东方恒基公司原因。吕建生、何雯斓未在交房后90日内取得房屋所有权证，是否因出卖人东方恒基公司未在约定期限内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等原因造成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，东方恒基公司作为合同履行义务一方未提供已依约履行义务的证据证明，应承担对其不利的后果。故吕建生、何雯斓未在交房后90日内取得房屋权属证书，应认定为因出卖人东方恒基公司的原因。3、交房时间。吕建生、何雯斓主张交房时间为2014年1月19日，提供了交房时支付住宅专项维修资金、办理权属证书等相关费用的《收款收据》证明，东方恒基公司则否认交房时间是2014年1月19日，但未提供其他交房时间的证据反驳。根据当事人双方签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第六条“甲方交付该房屋时：乙方应在甲方通知的交房之日，按照《商品房买卖合同》之约定，结清尾款及有关部门规定应交纳的费用，办妥房屋交接手续；…。”的约定，结合何雯斓交纳有关部门规定应交纳的费用是2014年1月19日，可认定当日为当事人双方交房时间。 本院经审理认定事实如下：东方恒基公司以出让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030的土块土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该土块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地、地下车库**以及整个项目的竣工规划条件核实工作在本案开庭前仍在进行中/div> 2013年2月17日，何雯斓与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300202）一份，合同约定：何雯斓以单价为每平方米建筑面积5486元，总购房款为684543元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的2幢25层2-2502商品房，2013年2月17日前支付全部购房款的48.87%计334543元，2013年5月30日前支付全部购房款的51.13%计350000元；该商品房建筑面积为124.78平方米，其中套内建筑面积101.37平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.41平方米；东方恒基公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付何雯斓使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同签订后，何雯斓依约履行了支付总购房款684543元的义务。2014年1月19日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆2幢25层2-2502商品房交付何雯斓使用，何雯斓向东方恒基公司交纳了房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、土地证登记费等办证费用。交房后，东方恒基公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2015年4月7日，东方恒基公司为吕建生、何雯斓办好了房屋所有权证(签订合同时何雯斓为买受人，办证时吕建生作为共有人登记)，证号：永房权证2015字第0**54-××号、永房权证2015字第0**54-××号。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥国有土地使用权证。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。 本院认为，何雯斓与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。何雯斓已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金的违约责任。何雯斓已向东方恒基公司支付了总购房款684543元，双方也于2014年1月19日办理了交房手续，按合同约定应于2014年4月20日前协助何雯斓办妥房屋权属证书，但吕建生、何雯斓仅在2015年4月7日取得房屋所有权证书，至今未办妥国有土地使用权证。东方恒基公司因其原因，未在双方约定的期限内协助吕建生、何雯斓办妥完整的房屋权属证书已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。按合同约定东方恒基公司向吕建生、何雯斓支付违约金的起算时间应当是2014年4月20日开始，吕建生、何雯斓要求东方恒基公司支付以总购房款按逾期办理权属证书的天数每日0.01%计算的逾期办证违约金，符合法律规定和合同约定，予以支持，逾期办理权属证书的天数应从2014年4月20日起计算至不动产权属证书办妥之日止。东方恒基公司称不能办理产权证书的责任不在东方恒基公司的问题而是政策变化导致的，属法定的不可抗力行为，但其所举的证据不足以证明，其以此主张免责不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决如下： 福建省东方恒基房地产有限公司向吕建生、何雯斓支付从2014年4月20日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款684543元的0.01%计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起10日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起10日内给付）。 如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1505元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 卢  海  标 审 判 员 卢  卫  蓉 人民陪审员 游  雪  芬 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员 游秀红(代) 附主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 -2-