吉林省长岭县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0722民初2297号原告：杨春风，男，1969年10月10日生，汉族，干部，现住吉林省长岭县。原告：符永静，女，1970年3月29日生，汉族，教师，现住吉林省长岭县。原告：杨佳林，男，1992年7月4日生，汉族，无业，现住吉林省长岭县。委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。被告：长岭县骏城房地产开发有限公司，住所地：吉林省长岭县。统一社会信用代码：912207226601178885。法定代表人：季学峰，经理。委托代理人：都业岩，北京市盈盛律师事务所律师。原告杨春风、符永静、杨佳林与被告长岭县骏城房地产开发有限公司互易纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王照林、被告委托代理人都业岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春风、符永静、杨佳林向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告杨春风、符永静、杨佳林与被告长岭县骏城房地产开发有限公司于2015年5月12日签订的“回迁楼房合同书”；2.请求依法判令被告长岭县骏城房地产开发有限公司立即向原告杨春风、符永静、杨佳林给付回迁赔偿款人民币3800000元整及逾期利息（逾期利息自2017年5月21日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年5月12日原告杨春风、符永静、杨佳林（夫妻与长子关系）与被告长岭县骏城房地产开发有限公司签订了“回迁楼房合同书”，双方约定：“被告在2017年5月20日前向三原告回迁交付其开发的位于原林业局家属楼旧址第1栋90m2以上的楼房在10楼1套、在12楼1套、100m2以上的楼房在7楼1套以及第二栋90m2以上1楼东侧或12楼1套（不要边楼）并两个相连的地下停车位，楼房所产生的税费等全部由被告承担。如被告未能按约交房，则其一次性付给三原告3800000元赔偿金”。合同签订后，三原告按约在2015年5月20日前向被告交付了拆迁房屋及占用范围内的土地。现被告虽已将回迁楼房建设完毕，但其对应给予回迁三原告的房屋另行出售或安置给了他人，由此导致三原告无法按期按约进行原址回迁。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四项）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，三原告请求解除双方签订的“回迁楼房合同书”于法有据。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，三原告按照合同约定请求被告给付回迁赔偿款人民币3800000元整及逾期利息亦应得到人民法院的支持。综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”据此，三原告诉至法院，以使自身的合法权益得到维护。合同第一条已经明确约定回迁380m2楼房，其中100m2以上1套，90m2以上三套，两个停车位，原告有权自主选择回迁的楼房，现被告不能按照原告的要求回迁，且将回迁给原告的楼房另行进行了处置，根据合同约定，回迁的目的不能实现，应当一次性向原告支付3800000元赔偿金，原告的要求合理合法，请求法院支持。回迁标的不存在，所以合同没有存在的意义，要求解除，解除合同后要求被告承担赔偿责任。长岭县骏城房地产开发有限公司辩称，1.同意原告提出的解除合同；2.原告的第二项请求没有事实依据和法律依据；3.根据法庭的调查原告的证据不能证明原告选择房屋，被告如何答复，根据合同第一条即使原告有权利随意指定房屋，但是并没有去指定房屋，也就是原告没有按照合同约定行使自己的权利与被告没有关系；4.根据我方认可的回迁按照合同内容，并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；5.原告并没有提供证据证明我方构成了违约。即使双方就回迁不能达成一致意见，因我方没有构成实质违约，所以对原告的赔偿应仅限于实际发生的和房屋的市场价值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告方提供的2015年5月12日长岭县骏城房地产开发有限公司与杨春风签订的回迁楼房合同书，证实1.被告需在2017年5月20日前向三原告回迁交付其开发的位于原林业局家属楼旧址第1栋90m2以上的楼房10楼1套、12楼1套，100m2以上的楼房在7楼1套，第2栋90m2以上在1楼东侧或12楼1套不要边楼，地下车位两个并列在一起，楼房所产生的费用全部由甲方负责，如被告未能按约定期限约定位置楼房进行回迁，则其一次性给付三原告3800000元；2.三原告按约向被告交付了拆迁房屋及占用范围内土地，现被告已将回迁楼房建设完毕，但被告对于给予三原告的房屋另行进行了处置，由此导致三原告无法按期按约回迁，故原告要求解除合同并由被告一次性支付3800000元赔偿金及逾期利息应得到法院的支持。3.合同第五条约定2015年5月20日原告交付房屋，为施工之日，交付回迁房使用时间确定2017年5月20日施工完毕，使用时间就是能住的时间，甲乙双方决定到期不能按合同完工（交钥匙），就是能交钥匙能住。被告质证认为，1.对合同的部分真实性我们认可，对其中补填的第八条我们不认可，本案原告的诉讼请求主要是依据第八条，但是第八条是手写部分而且明显是后加上去的，所以对第八条的真实性和关联性均不予认可。2.关于交付回迁楼房的时间，根据合同的第五条交付回迁楼房使用时间确定2017年5月20日施工完毕，是确定施工完毕的时间不是交付回迁房的时间，根据第五条的约定，双方并没有明确的交付回迁楼房的时间，只是约定施工完毕的时间和按照合同施工的时间。3.关于第八条原告提出诉讼请求主要依据这一条款，这一条款明显与前面七条不一样是手写的，被告代理人认为应当由原告证实后加的条款得到双方的认可，在原合同打印部分第一页和修改部分都是盖公章确认的，而第八条内容非常详细，信息量也很大却没有加盖公章或者任何一个人按手印予以确认，对这一情况请原告说清楚，如果原告不能说清楚我们申请法院鉴定是否是后加上去的。4.关于交房日期根据合同没有交房日期，而且我方也的确与原告方进行协商，是可以交付相关房屋的，只不过因为原告方依据第八条所以我们无法达成一致意见，导致合同没有履行，我方没有构成违约。5.旧房已拆迁完毕，没有约定回迁到哪个具体位置，回迁面积在第一条有约定。6.按合同完工，合同指的是哪份合同并没有明确；7.是否完工是建设施工合同约定的，与回迁安置合同没有关系；8.原告方认为我方没有按期完工构成违约，应该提供相应的证据，所以这句话同样不能确定回迁楼房的交付日期。原告提供的2015年10月19日拆迁户佟朝东与被告签订的回迁楼合同书背面上也有书写的部分，据了解，这个手写部分和杨春风手写部分为同一人所写，是开发公司的工作人员李祥，如果被告说第八条不存在，应当提供他手中的原始合同，因为杨春风的合同是一式两份，甲乙双方各持一份。这份证据是佟朝东提供给我们的。被告质证认为，1.这份证据是一份复印件，对其关联性不认可。2.即使这份证据是真实的，这份证据在手写修改部分均有人名章或者公章，但是原告提供的回迁合同最后手写的第八条并没有加盖公章或者人名章，而同样在原告提供的证据里，第一页手改修定部分有相应的公章和手印予以认可。被告方提供的开竣工时间以及小区的名称，其中开工时间是2015年5月，竣工时间是2016年11月，小区名称是天赋馨家园。原告质证认为，这属于被告开发的基本状况，原告不掌握，双方应该以合同第五条的约定时间进行回迁。如果不能安置，按照合同约定进行赔偿。4.被告方提供的本案诉争房屋的房号价位表，证明现在售楼处销售的房屋价格及面积。原告质证认为，该证据系被告方单方形成，不具有法律效力；本案合同约定回迁给原告房屋，由被告予以销售，回迁的目的不能实现，如被告未能按约交房则一次性付给原告3800000元赔偿金，不仅包括回迁新房屋的市场价值和逾期回迁的经济损失，还有惩罚性质的，该约定不违反法律禁止性规定，不能以回迁房屋的市场价值来赔偿回迁标的灭失的价值。5.被告提供的长岭县尊翼房地产销售服务有限公司证明，在长岭镇80-120m2的住宅楼年租金在8000-12000元之间。说明即使没有及时回迁应按照房屋租金给付赔偿金。因为原告没有及时住上新房，应该有一个租房的过程，所以我方认为原告的损失除了房屋的损失外还应该有租房的租金。原告质证认为，不是法定标准，不应采信。实际损失有为了孩子结婚给孩子买房屋是借的钱，有利息，回迁楼房所产生的税费，还有惩罚性质的。根据最高院审理商品房买卖合同案件解释第七、第八条规定可以请求房款逾期赔偿损失及已付房款一倍的赔偿责任，这是个参照的依据。根据当事人的陈述、质证和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日原告杨春风、符永静、杨佳林与被告长岭县骏城房地产开发有限公司签订了“回迁楼房合同书”，合同约定：“一、甲方给乙方无偿提供回迁楼房肆套，地下停车位贰个，回迁楼面积共叁佰捌拾平方米（380m2）,分别是壹佰平方米以上（100m2）一套，玖拾平方米（90m2）叁套……五、乙方必须于2015年5月20日前，把现有房屋及院内面积交由甲方处置，即确定为甲方施工之日，交付回迁楼房使用时间确定2017年5月20日施工完毕，甲乙双方决定到期不能按合同完工（交钥匙），甲方愿一次性付给乙方叁佰捌拾万元（￥3800000）人民币赔偿金，做为甲方违反合同规定赔付乙方合法收入的凭证。”原告方提供的合同大部分内容为打印形成的文字，第八条为手写形成，内容为：“八、回迁到原林业局家属楼旧址第1栋90m2以上的楼房10楼1套、12楼1套，100m2以上的楼房在7楼1套，第2栋90m2以上在1楼东侧或12楼1套不要边楼，地下车位两个并列在一起，楼房所产生的费用全部由甲方负责”。原告方依约交付了自有的房屋，被告已在该地块建完小区。经查，双方诉争房屋小区名称为天赋馨家园，开工时间为2015年5月，竣工时间为2016年11月。该小区销售面积及价格（非边楼）为：12楼128.31×3880＝497842.8、140.98×3880＝547002.4、137.7×3780＝520506、128.31×3780＝485011.8；10楼128.31×3780＝485011.8、140.98×3780＝532904.4、137.7×3850＝530145、128.31×3780＝485011.8；7楼128.31×3650＝468331.5、140.98×3650＝514577、137.7×3680＝506736、128.31×3680＝472180.8。地下停车位价格为每个70000-80000元。现原告诉讼来院，要求与被告解除合同，给付回迁赔偿款3800000元整及逾期利息，被告承担诉讼费用。被告同意解除合同，认为不存在违约行为，不同意给付3800000元，同意按实际发生的和房屋的市场价值给付原告赔偿金。经法庭调解达不成一致意见。本院认为，原、被告按照所有权调换形式订立的房屋置换协议系在双方自愿的基础上签订的，不违反法律规定，合法有效。双方自愿解除该合同，本院准予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。双方在合同中约定了被告长岭县骏城房地产开发有限公司有两种履行义务的方式，即房屋置换和现金补偿，约定交付回迁楼房使用时间确定2017年5月20日施工完毕，到期不能按合同完工（交钥匙），甲方愿一次性付给乙方3800000元赔偿金。原、被告双方在庭审中均确定本合同一式两份，甲乙双方各执一份。被告认为合同第八条手写部分不真实，但在法庭限定的时间内未提供其持有的另一份合同原件，故对该手写部分的内容作出不利于被告的解释，即确定第八条是真实存在的。2017年5月20日被告未能依约向原告交付置换的房屋，应当履行现金补偿的约定。原告代理人认为，赔偿金3800000元包括实际损失及惩罚性质的赔偿金。关于实际损失原告方未提供证据证实，惩罚性质的赔偿在合同法中即为违约责任。双方在合同中明确约定了不能按期完工（交钥匙）就赔偿3800000元赔偿金，作为甲方违反合同规定赔付乙方的合法收入，能够认定该内容为对于迟延履行、拒绝履行等整体违约责任的约定。被告方未能依照约定的期限交付房屋即存在违约行为，被告代理人认为不存在违约行为的观点本院不予支持。被告方认为约定的3800000赔偿金过分高于实际损失及获得的利益，并提供了该小区的房号价位表、长岭县尊翼房地产销售服务有限公司证明来证实原告的损失数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款、第二款对于违约金条款的适用及调整作出了明确规定，被告方就原告方的实际损失提供了证据支持，能够认定原告方的损失包括置换后房屋价值及税费、房屋租金、可预期的利息等。因合同中约定的房间号不确定，但约定的楼层去掉边楼后均符合合同约定的面积，因此，取相应楼层均价后计算可得原告置换后四套住宅楼价值为2023906.08元，办理入住手续相关费用法庭酌定保护40000元，两个车位按均价75000×2＝150000元，共计2213906.08元。因被告迟延履行合同义务，应当承担自2017年5月21日起至执行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息。因原告未在约定期限内入住，被告方预期到原告的损失还包括租赁房屋的租金，参考长岭县尊翼房地产销售服务有限公司证明中提供的租金价格，法庭酌定按照年租金10000元的价格保护为妥，即原告的损失还有自2017年5月21日起至执行完毕之日止按年租金10000元计算的房屋租金。综上所述，双方在合同中约定的赔偿金3800000元高于实际损失的百分之三十，当事人请求予以减少，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，总体予以衡量，适当做出调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第一百一十二条之规定，判决如下：原、被告双方于2015年5月12日签订的《回迁楼房合同书》予以解除；被告长岭县骏城房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告杨春风、符永静、杨佳林违约金2213906.08元及相应利息（自2017年5月21日起至执行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付），并支付房屋租金（自2017年5月21日起至执行完毕之日止按年租金10000元计算）。被告如未按本判决指定的期间履行上述中的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37200元，原告负担12689元；剩余24511元及保全费5000元，共计29511元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  孟 玲人民陪审员  丁学茗人民陪审员  张晓光二〇一七年十二月十九日书 记 员  郭丽婧