广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初3285号 原告：雷斯，男，1979年12月9日出生，壮族，广西柳州市人，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：陈书，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖红艳，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 被告：柳州悦景房地产开发有限公司，住所：广西柳州市水南路**灯台花苑****1-2间，统一社会信用代码：914502000688900547。 法定代表人：李彦东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何宇，广东君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷慧剑，广东君厚律师事务所实习律师。 原告雷斯与被告柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告雷斯的委托诉讼代理人陈书，廖红艳，被告柳州悦景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何宇、雷慧剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷斯向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失13900元；2.被告对其虚假宣传的行为应通过在《南国今报》刊登公告的方式消除影响；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2014年9月至2015年期间，被告通过红豆今网的地产金砖奖、在《南国今报》刊登广告以及大量派发宣传单等方式向广大市民发出邀约，大肆宣传购买被告开发的位于柳州市箭盘路36号之一盛天悦景台的商品房便能让子女就读柳州市东环路小学、柳州市。2014年12月2日，原告以学区房的目的，以每平方米高于其他楼盘房屋价格500元至1000元的价位，与被告签订《商品房买卖合同》，并支付完毕购房款及缴纳税费。2015年，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对被告虚假广告宣传的行为进行了行政处罚，明确了盛天悦景台的商品房不属于学区房。被告接收行政处罚决定书之后，并未对其虚假广告宣传的行为进行登报更正，仍继续使用学区房的广告，再次被行政部门处罚。2016年，原告多次与被告进行沟通、协商，被告仍坚持盛天悦景台属于学区房，并辩解称教育部门每年对学区的划分不同而已。2017年6月，柳州市教育部门对学区进行了划分，被告宣传的学区房与事实不符，因此被告虚假广告宣传的行为构成违约，侵害了原告的权益，依法应当承担违约责任。原告的各项经济损失如下：原告每月的交通费、停车费、生活费、物业管理费分别增加60元、30元、70元、40元，从2015年1月1日至2017年8月1日期间多支出了7200元；原告为本案诉讼支出了调查费200元以及代理费1500元；原告按照房屋面积每平方米多支出500元的标准，计10平方米，要求被告赔偿5000元。以上合计13900元，原告认为该笔经济损失应当由被告承担，为此原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告柳州悦景房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1.柳州市区学区范围每年由政府相关部门进行划分，被告对楼盘的宣传来源于销售之前（2014年）的学区划分信息的合理预测，并与销售当年（2015年）的学区划分相符。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，原告对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，被告就盛天悦景台项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）等仅供参考，不作为具体承诺。而合同及附件均未约定涉案房屋的学区，且销售现场的楼盘模型也未将东环路小学、八中列入规划范围内，故被告不存在故意编造虚假信息、隐瞒真实信息，也不构成欺诈。2.根据商品房买卖合同的司法解释，销售广告和宣传资料构成要约的要件有：（1）涉及的房屋及相关设施在商品房规划范围内；（2）对商品房买卖合同的订立有重大影响；（3）对房屋价格的确定有重大影响。以上三个要件缺一不可。就本案而言，东环路小学、八中均属于政府公共服务设施，并非在被告开发规划范围内，被告对盛天悦景台所作的广告宣传不具备前述任何要件，不构成要约。原告称其因被告宣传学区而购买涉案房屋，该主张无事实依据，若原告注重学区房，可出售涉案房屋，另行购买其他价格较低的楼盘，但实际原告并未如此做，由此说明被告关于学区的宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格并无影响。3.原告无证据证明因购房而造成经济损失，实际上原告所购买的房屋不仅没有贬值，反而大幅升值，原告不能享受了房屋的高额收益，还要求被告进行赔偿。综上，原告提起本案诉讼的理由不能成立，无权要求被告赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2014年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市盛天悦景台2栋22-6号房屋，建筑面积为117.78平方米，套内建筑面积为99.6平方米，按套内建筑面积每平方米9602.13元计算，总价款为956372元；被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，原告已向被告支付完毕购房款。 2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：被告分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由被告设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，被告合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。被告在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于被告所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，被告在广告中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对被告作出如下处罚：1.责令被告在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令被告在上述3个广告发布点停止发布含有“八中.八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对被告未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对被告发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书已生效。现原告认为被告发布虚假广告的行为造成其经济损失，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，本院于2017年4月6日立案受理了覃树刚、王瑛等人与被告柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件，覃树刚、王瑛等人以被告发布学区房虚假广告为由，要求被告赔偿经济损失。本院作出民事判决书之后，覃树刚、王瑛等人与被告均不服判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院已作出二审判决书，查明被告在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，并认定被告以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。 本院认为，首先，关于被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告时间段的认定。根据行政处罚决定书查明的事实，被告与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同，广告发布之日为2014年7月21日，该围挡广告牌含有“八中.八中学区”文字广告用语，故本院认定虚假广告宣传起始时间为2014年7月21日。至于截止时间，柳州市中级人民法院作出二审判决书查明被告在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，该事实以及《柳州晚报》的证据效力及于本案对事实的认定，本院予以确认。因被告在本案中提供的证据（柳州悦景房地产开发有限公司企业公示信息以及柳州市一禾广告策划有限责任公司出具的悦景台换画清单）不足以证明被告在2015年11月27日以前对外发布广告更正，消除影响，故本院不予采纳。至于原告认为被告宣传盛天悦景台属于东环路小学学区以及被告于2016年仍发布八中学区房的虚假广告，对此本院认为，原告提供的证据不足以证明其观点，故不予采纳。综上分析，本院认定被告以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。 其次，关于被告发布虚假广告是否构成违约的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间（2014年12月2日）在发布虚假广告的时间段内，被告发布虚假广告对原告购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。被告辩称广告宣传不属于合同的组成部分，以及《商品房买卖合同》无关于学区的约定，该辩解于法无据，本院不予采纳。 最后，关于原告主张经济损失的金额认定。被告进行虚假广告宣传构成违约，应赔偿原告经济损失，但原告主张的各项损失费用过高，且计算的标准无依据，故本院不完全予以支持。鉴于《商品房买卖合同》中未对被告该项违约责任作出明确约定，且考虑到原告在购房前未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，本院酌情认定被告赔偿原告经济损失5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告柳州悦景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷斯支付经济损失5000元； 二、驳回原告雷斯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费148元（原告雷斯已向本院预交），减半收取74元，由原告雷斯负担47元，被告柳州悦景房地产开发有限公司负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 陈 莹 二〇一七年十二月二十九日 书记员 梁秋雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。