重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初8763号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171X。法定代表人：徐厚斌，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李贤泽，男，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：袁亮，重庆志平律师事务所律师。被告：李元波，男，1977年1月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称为锦绣山庄物业公司）与被告李元波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告锦绣山庄物业公司的委托诉讼代理人李贤泽、袁亮，被告李元波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦绣山庄物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付2014年6月至2017年8月期间的物业服务费、公摊费共计3484.86元及违约金（从起诉之日起至被告支付上述款项为止，以3484.86元为基数按每日千分之三的标准计算）。事实与理由：被告李元波是重庆市长寿区长寿湖镇沿湖路5号维丰•蓝湖熙岸小区33-2-3-4房屋（建筑面积33.21m²）的业主，原告公司系该小区物业服务企业。被告接受原告物业服务，却未向原告支付2014年6月至2017年8月期间的物业服务费、公摊费，经原告多次催收，被告仍拖欠至今。李元波辩称，认可原、被告之间形成事实上的物业服务关系，但不合法，没有经过业主同意是无效的；不知道社区与原告签订物业服务合同，损害了业主知情权；有漏水和鼠害的问题，原告有义务处理，原告没有对公共地带的绿化进行修枝和照顾；被告未交费从2014年6月开始，原告起诉超过2年的诉讼时效。被告房屋外墙浸水有损害，其他施工方放炮对家中玻璃造成损害一直没有得到解决，家中墙体出现裂纹要求物业解决，一直没有解决。请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月9日，案外人重庆维丰房地产开发有限责任公司（涉案小区建设单位，以下简称维丰开发公司）、重庆维丰物业管理有限公司（涉案小区原前期物业服务企业，以下简称维丰物业公司）签订《维丰•蓝湖熙岸前期物业服务合同》，约定由维丰物业公司对本案所涉小区物业提供前期物业服务，合同期限自2009年9月1日起至业主委员会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·m²）进行了约定，并同时约定维丰开发公司与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；维丰开发公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。在其后维丰开发公司作为卖方与该小区房屋买受人所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，卖方应向房屋买受人出示《前期物业服务合同》，买受人同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自合同标的房屋交付之日起，即应接受卖方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理。2014年5月31日至6月2日期间，维丰物业公司因故撤离涉案小区不再提供物业服务，并与本案原告锦绣山庄物业公司进行交接，锦绣山庄物业公司即开始进入涉案小区提供物业服务，但未向涉案小区业主征求意见。2014年9月9日，维丰开发公司与锦绣山庄物业公司签订《维丰•蓝湖熙岸前期物业服务合同》，该合同的内容与2009年9月9日维丰开发公司与维丰物业公司签订的《维丰•蓝湖熙岸前期物业服务合同》内容基本一致，合同期限自合同生效之日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同亦未向涉案小区业主征求意见。2016年3月9日，案外人重庆市长寿区长寿湖镇狮子滩社区居民委员会（涉案小区所在地居民委员会，以下简称狮子滩居委会）与原告锦绣山庄物业公司签订《维丰•蓝湖熙岸物业服务合同》，约定由狮子滩居委会代表涉案小区全体业主委托锦绣山庄物业公司对涉案小区实施物业管理服务。2016年9月8日，锦绣山庄物业公司依据该合同向本院起诉涉案小区部分业主要求支付拖欠的物业费。后本院以“该合同未征求小区业主意见并取得过半数业主书面同意，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效”为由，判决驳回锦绣山庄物业公司的诉讼请求，该判决已生效。2017年1月1日至1月8日期间，经狮子滩居委会书面征求意见，涉案小区共3.12万平方米专有部分面积（占总面积53%）、668户专有部分业主（占总人数52.8%）签字同意以下事项：1、按照现行收费标准，聘请锦绣山庄物业公司提供物业服务；2、重庆市长寿区长寿湖镇人民政府指定物业所在地居民委员会代行业主委员会职责。2017年1月15日至1月24日期间，上述征求业主意见结果在涉案小区公示，公示期间无业主办理异议登记。2017年1月25日，重庆市长寿区长寿湖镇人民政府向狮子滩居委会发出《指定居委会代行业委会职责通知书》，指定狮子滩居委会代行涉案小区业主委员会职责，代为签订物业服务合同，代履职期限至业主委员会选举产生之日。2017年1月18日，狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司签订《维丰•蓝湖熙岸物业服务合同》，约定由锦绣山庄物业公司对涉案小区实施物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至业主委员会选聘新的物业公司时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·m²）进行了约定。该合同签订后，原告锦绣山庄物业公司继续为涉案小区提供物业服务至今。被告李元波系涉案小区33幢2-3-4号房屋（建筑面积33.21m²）的业主。庭审过程中，被告李元波认可与原告锦绣山庄物业公司形成事实物业服务关系。被告于2014年6月至2017年8月期间未缴纳物业服务费，原告就2014年6月至2017年3月期间的物业服务费向被告书面催收未果。另查明，涉案小区至今尚未依法成立业主大会和选举产生业主委员会。本院认为，《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《重庆市物业管理条例》第四十一条规定，建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…。根据以上规定可知，前期物业服务合同特指建设单位在销售物业前与确定的物业服务企业所签订的合同，该合同同时属于建设单位与物业买受人签订的买卖合同的内容，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同即是对前期物业服务合同的认可与接受，故前期物业服务合同才具有约束物业买受人即业主的法律效力。本案中，维丰开发公司与维丰物业公司于2009年9月9日签订的《维丰•蓝湖熙岸前期物业服务合同》符合上述规定，合法有效。该合同中亦明确约定，维丰开发公司与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；维丰开发公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。而无论在该前期物业服务合同中以及在维丰开发公司之后与业主签订的房屋买卖合同中，均未另外约定维丰开发公司在房屋出售后享有单方另聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同的权利。维丰开发公司与锦绣山庄物业公司于2014年9月9日签订的《维丰•蓝湖熙岸前期物业服务合同》，该行为发生在建设单位与业主签订的房屋买卖合同之后，且未征求业主意见，虽其名为“前期物业服务合同”，但实质并非前期物业服务合同。因该合同不属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，故对于涉案小区业主不具有法律约束力。《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。本案中，狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司于2016年3月9日签订的《维丰•蓝湖熙岸物业服务合同》违反上述规定，已被本院生效判决认定无效。狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司于2017年1月18日签订的《维丰•蓝湖熙岸物业服务合同》符合上述规定，合法有效，对涉案小区业主具有法律约束力。维丰开发公司与锦绣山庄物业公司签订的《维丰•蓝湖熙岸前期物业服务合同》对于涉案小区业主虽不具有合同上的效力，但因维丰物业公司早已撤出涉案小区不再提供物业服务，在按照法定程序选聘新的物业服务企业前，如无物业服务企业进入，涉案小区处于无物业服务状态，必将损害全体业主的利益。原告锦绣山庄物业公司自2014年6月起进入涉案小区提供物业服务，原告提供的物业服务业主已实际接受，故2014年6月至2016年12月期间，原告与涉案小区业主之间形成事实物业服务关系。2017年1月至今，原告与涉案小区业主之间形成物业服务合同关系。被告辩称上述事实物业服务关系是违法和无效的，因本案的特殊情况，在相关法律法规并未对此作出明确禁止性规定的情形下，本院对被告的辩称不予采信，该事实物业服务关系应认定为有效。原告要求被告支付2014年6月至2017年8月期间拖欠的物业服务费，其中2014年6月至2016年12月期间双方系事实物业服务关系，对服务费标准无书面约定，但在此期间前后的有效合同均约定服务费标准均按建筑面积计算，住宅为2.5元/月·m²，现原告按此标准主张并无不当，本院予以支持。原告未举证证明向被告书面催收2017年4月之后的物业服务费，故原告要求被告支付2017年4月至2017年8月期间的物业服务费，本院不予支持。对于被告辩称原告起诉超过2年诉讼时效的意见，本院认为，原告提交2016年7月的快递单据复印件欲证明对被告2014年6月1日至2016年7月31日的欠费进行过书面催收，且无快递查询记录，不足以证明相关情况，故不能证明存在诉讼时效中断的情形；原告提交2017年4月的快递单据可证明对被告2014年6月至2017年3月的欠费进行过书面催收，综上，本院对原告催收2017年3月往前推算两年的物业费用予以支持，即被告应向原告支付2015年4月至2017年3月期间拖欠的物业服务费1992.6元（33.21m²×2.5元/月·m²×24月），对2015年3月之前的费用，本院不予支持。被告辩称涉案房屋存在漏水和裂纹等问题，该事由与本案并非同一法律关系，被告可向相关责任方另案主张权利；被告辩称原告物业服务不到位，但未提供充分证据证明，本院不予采信。另，原告起诉时的诉讼请求还包括要求被告支付拖欠的公摊费及违约金，后原告向本院书面放弃了该部分诉讼请求，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十五条、第二十六条、《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告李元波在本判决生效之日起五日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司2015年4月至2017年3月期间的物业服务费1992.6元；二、驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元，由被告李元波负担。本判决为终审判决。审判员  邬涛二〇一七年十二月二十五日书记员  熊峥