沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初11040号原告：某某建行沈阳某支行，地址：沈阳市大东区。委托代理人：曾某某，系某某律师事务所律师。委托代理人：齐某某，系某某律师事务所律师。被告：孙某某，男，1975年9月4日出生，汉族，现住址：沈阳市苏家屯区。被告：张某某，女，1981年12月4日出生，汉族，住址：河南省偃师市。被告：沈阳市某某房产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区。委托代理人：李某，女，1981年3月7日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。原告某某建行沈阳某支行与被告孙某某、张某某、沈阳某某房产开发有限公司金融借贷合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法由本院审判员吴慧英独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某银行沈阳某支行委托代理人齐某某，被告某某开发公司的委托代理人黄某到庭参加诉讼，被告孙某某、张某某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案现已审理终结。原告某某行某支行诉称：被告孙某某、张某某于2013年8月23日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为29万元，用于购买位于沈阳市苏家屯区房屋，借款期限为240个月（即2013年8月23日至2033年8月23日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告开发商与原告签订最高额保证合同一份，约定由开发商对该笔贷款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，现被告长期拖欠贷款未还。截止至2017年9月4日被告拖欠本金270202.95，拖欠利息21636.44元，拖欠的罚息2193.86元，违约金1279.35元，总计逾期拖欠总额295312.60元。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期拖欠，原告有权要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，对此相关费用，原告享有优先受偿权。1、请求依法解除原被告至今的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、要求被告孙某某、张某某、沈阳某某房产开发有限公司偿还贷款本金270202.95元，利息及罚息25109.65元，合计295312.60元（利息、罚息暂计至2017年9月4日截止，以后的按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告孙某某、张某某抵押给原告的房产享有优先受偿权；4、要求被告按合同约定给付原告律师费3242元；5、诉讼费由被告承担，6、要求泰盈开发公司对上述款项承担连带偿还责任。被告孙某某、张某某为到庭进行答辩。被告某某开发公司辩称：根据担保法28条，物权法176条，开发公司对物的担保以外的债务承担保证责任。房屋初始登记批复说明开发公司已经具备办理产权证的条件，但因业主本人的原因一直未办理。故对本案不同意承担连带责任，我公司无义务承担。经审理查明:被告孙某某、张某某于2013年8月23日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为29万元，借款期限为240个月，即2013年月日至2033年8月23日），即2013年8月23日至2033年8月23日，贷款利率为6.55（年）利率，执行浮动利率。还款方法为采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2170.71元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，被告将购买位于沈阳市苏家屯区房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产产权登记发证中心办理了抵押预告登记。被告泰盈开发公司（保证人、甲方）与原告建行大东支行（债权人、乙方）于2013年1月4日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告某某开发公司对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告将29万元给付被告。被告孙某某、张某某开始偿还原告贷款。截至2017年9月4日，被告尚欠原告本金270202.95元。上述事实，有原、被告在庭审上的陈述与答辩、个人住房（商业用房）借款合同、房屋预告登记，证明、身份证、户口本、婚姻登记证明、贷款支付凭证、银行对账单、贷款账户信息、保证合同、房屋所有权初始登记证明等证据材料，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告孙某某、张某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并原告与被告某某开发公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告孙某某、张某某未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息的请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张被告某某开发公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告某某开发公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章予以确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告孙某某、张某某的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费的诉讼请求。虽然原、被告在抵押合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张为实现债权而发生的费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、解除原告某某建行沈阳某支行与被告孙某某、张某某于2013年8月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告孙某某、张某某于本判决发生法律效力后15日内返还原告某某建行沈阳某支行借款本金270202.95元，利息21636.44元，罚息2193.86元（截止2017年9月4日）；三、被告孙某某、张某某于本判决发生法律效力后15日内偿还原告某某建行沈阳某支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2017年9月5日起以本金270202.95元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳市某某房产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5778元，减半收取2889元，由被告孙某某、张某某、沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  吴慧英二〇一七年十二月十八日书记员  李 丹