.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初3773号原告：宁夏世爵房地产开发有限公司，住所地：大武口区。法定代表人：张庆爱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡军，宁夏宁众律师事务所律师，特别授权代理。被告：张凯，男，1965年2月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：程伟，宁夏颐升律师事务所律师，特别授权代理。第三人：黄庆瑞，男，1964年1月25日出生，汉族，住石嘴山市。第三人：姚青芝，女，1964年12月2日出生，汉族，住石嘴山市。原告宁夏世爵房地产开发有限公司与被告张凯，第三人黄庆瑞、姚青芝案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁夏世爵房地产开发有限公司委托诉讼代理人胡军，被告张凯委托诉讼代理人程伟到庭参加了诉讼。第三人黄庆瑞、姚青芝经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏世爵房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法立即停止对位于××区××号房屋的强制执行；2、请求依法确认位于××区××号房屋系原告所有；3、本案诉讼费用有由被告负担。事实与理由：大武口区人民法院在执行张凯申请执行黄庆瑞、姚青芝借款合同纠纷一案过程中，原告于2017年10月11日向贵院提出了执行异议申请，请求停止对位于××区××号房屋的强制执行，大武口区人民法院于2017年10月18日作出（2017）宁0202执异52号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为：位于××区××号房屋系原告合法所有，并非第三人黄庆瑞、姚青芝的财产，应停止对该房屋进行的强制执行措施，理由如下：原告系大武口区××小区的开发商，2011年9月8日，原告与第三人黄庆瑞签订了一份《商品房买卖合同》（编号：××-××××-××××），合同约定：原告向第三人黄庆瑞出售位于××区××号房屋一套，房屋总价款278579元，首付118579元，剩余160000元以银行贷款方式，于合同备案后15日内向原告付清。合同签订后，第三人黄庆瑞向原告支付了118579元首付款，原告于2011年9月20日为第三人黄庆瑞办理了商品房买卖合同备案。但合同备案过了15日后，第三人黄庆瑞一直迟迟未能办理完毕贷款手续，在双方合同约定的时间内未向原告付清剩余160000元房款。此后，第三人黄庆瑞便一直以各种理由推脱向原告支付剩余房款。无奈，原告于2012年11月6日、2012年10月22日、2013年3月22日三次登报，向被告黄庆瑞告知催交房款及接房通知，但第三人黄庆瑞依然置之不理，不履行合同义务。最终，原告于2013年12月16日再次登报，通知第三人黄庆瑞解除双方所签订的《商品房买卖合同》。2014年4月18日原告向第三人黄庆瑞退还了118579元房屋首付款，第三人黄庆瑞向原告出具了收条一份。但退还房款后，第三人黄庆瑞一直不予退还已签订的《商品房买卖合同》副本，也不配合原告向房管局办理商品房买卖的注销手续，导致该房屋一直无法办理相关商品房买卖的注销手续，一直到被告张凯于2017年5月5日申请财产保全时，房屋备案的主体依然是第三人黄庆瑞，最终导致被告张凯对第三人黄庆瑞提起了强制执行申请。原告认为，原告与第三人黄庆瑞签订的《商品房买卖合同》已于2013年12月16日解除，涉案房屋不属于第三人黄庆瑞所有，被告张凯无权对该房屋提出强制执行申请。故原告诉至法院，请求判如所请。张凯辩称：1、原告陈述的双方商品房买卖合同已于2013年12月16日解除，不属实，被告不予认可，原告与黄庆瑞签订的商品房买卖合同第16条明确约定因本合同的订立、效力、履行、变更和转让、终止发生争议的，双方协商解决，协商不成的向人民法院提起诉讼，而原告没有向法院起诉解除商品房买卖合同，不符合合同约定，原告登报只是证明其催告了黄庆瑞，不能证明合同解除；2、原告所述与黄庆瑞的合同于2013年12月16日解除，截止2017年5月11日涉案房屋被查封保全时，已过了3年半之久，依然登记在黄庆瑞名下，在此期间，原告有足够充分的时间可以以诉讼的方式去主张涉案房屋的所有权，同时，撤销备案登记，并且原告作为专业的房地产经营企业，对于已出售的经过备案的商品房买卖合同在合同解除后，不撤销备案，所带来的不利后果和影响有更清醒深刻的认识，并且该认识明显高于普通公民，而原告怠于行使权利，其不利后果应由自己承担；3、最高法关于办理执行异议和复议案件的若干问题规定，第25条第一款第一项明确规定，对于案外人的异议其判断标准是否系权利人以不动产登记簿为判断依据，本案涉案房屋能够登记备案，说明房屋建设销售手续齐全，因此涉案房屋登记在黄庆瑞名下，法院的查封和执行不存在任何问题，完全符合法律规定，综上，原告的诉讼请求依法不能成立。第三人黄庆瑞、姚青芝未到庭参加诉讼，无质证意见，亦未向法庭提交证据。本案经审理认定事实如下：2011年9月8日，原告与第三人黄庆瑞签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于大武口区××号房屋出售给第三人黄庆瑞，房屋总价款278579元，首付118579元，剩余160000元以银行贷款方式支付。合同签订后，第三人黄庆瑞向原告支付了118579元首付款，原告为第三人黄庆瑞办理了商品房买卖合同备案。但合同备案过了15日后，第三人黄庆瑞未在双方合同约定的时间内向原告付清剩余160000元房款。原告于2012年10月22日、2012年11月6日登报通知世爵府邸5、6、7号楼业主接房，2013年3月22日原告通过登报方式向黄庆瑞等业主发出催交房款及接房通知。第三人黄庆瑞仍未交清余款，原告于2013年12月16日再次登报，通知第三人黄庆瑞解除双方所签订的《商品房买卖合同》。2014年4月18日原告向第三人黄庆瑞退还了118579元房屋首付款，第三人黄庆瑞向原告出具了收条一份。但退还房款后，原告与黄庆瑞并未办理涉案房屋的撤销备案手续。被告张凯与第三人黄庆瑞、姚青芝存在经济纠纷，2017年5月8日，本院在审理（2017）宁0202民初1441号案件时，做出了（2017）宁0202民初1441号裁定书，于2017年5月11日保全查封了备案登记在黄庆瑞和姚青芝名下的的位××区××号房屋一套。2017年9月12日张凯申请对黄庆瑞、姚青芝借款合同纠纷一案立案执行，执行依据为（2017）宁0202民初1441号民事调解书。在执行过程中，原告宁夏世爵房地产开发有限公司向本院执行局提出书面异议申请，要求停止对大武口区××号房屋的执行。经审查，本院于2017年10月18日作出（2017）宁0202执异52号执行裁定，驳回了宁夏世爵房地产开发有限公司的异议请求。宁夏世爵房地产开发有限公司对该裁定不服，在法定期间内提起诉讼，要求判如所请。以上事实，有当事人当庭陈述、答辩及原告提交的证据（2017）宁0202执异字第52号执行裁定书原件一份，企业营业执照复印件一份、法人代表证明一份、法定代表人身份证复印件一份、商品房买卖合同复印件一份、登报公告复印件4份、收条原件一份，进账单一张、中国银行转账支票存根一张、证明一份在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，原告宁夏世爵房地产开发有限公司提交的证据能够证实原告在多次催缴涉案房屋房款无果后，于2013年12月16日登报通知第三人黄庆瑞解除双方所签订的《商品房买卖合同》，于2014年4月18日向第三人黄庆瑞退还了涉案房屋首付款118579元，即原告与第三人黄庆瑞间的合同已于2014年4月18日解除。本案涉案房屋虽备案登记在第三人黄庆瑞、姚青芝名下，但因原告与第三人之间的房屋买卖合同已解除，第三人黄庆瑞、姚青芝并未取得涉案房屋的所有权，预告登记已失效，原告宁夏世爵房地产开发有限公司仍为涉案房屋的所有权人。第三人黄庆瑞、姚青芝与被告张凯之间的经济纠纷，与原告无关，不应执行原告的财产。综上所述，原告宁夏世爵房地产开发有限公司要求停止对位于××区××号房屋的强制执行，确认该房屋系原告所有，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、停止对位于××区××号房屋的强制执行；二、确认位于××区××号房屋系原告宁夏世爵房地产开发有限公司所有。案件受理费100元，由被告张凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 刘书雅审 判 员 刘 佳人民陪审员 刘军平 二〇一七年十二月二十五日书 记 员 张玉双附：本案适用的法条《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。