安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初3768号原告:王国梁。原告：鲍健华。委托代理人：章建国，安徽景旺律师事务所律师。委托代理人：唐甜，安徽景旺律师事务所律师。被告:安徽万泰置业有限公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区。法定代表人：林建新，该公司董事长。委托代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。委托代理人：蒋斌杰，该公司员工。原告王国梁、鲍健华与被告安徽万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王国梁、鲍健华委托代理人章建国、唐甜，被告万泰公司委托代理人冯霞、蒋斌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国梁、鲍健华向本院提出诉讼请求：1.判决确认租赁合同约定的租期超过20年的部分无效；2.判令被告立即退还原告无效的20年租金共15万元，并支付利息（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月30日计算至偿清之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：王国梁与鲍健华系夫妻关系。原告于2015年6月30日与被告签订二份合同，共支付价款30万元，被告提供了发票。签约后，原告发现所签的二份合同为《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，均约定：1.有偿使用期限为40年（前20年自2016年1月1日至2035年12月31日止，自动续订的后20年自2036年1月1日至2055年12月31日止）；2.二份合同分别约定全部有偿使用金为16万和14万元。同时，租赁期限约定为40年，显然违反了法律强制性规定，超过20年的部分无效。万泰公司辩称，1、双方签订的有偿使用权合同，系双方的真实意思表示，系合法有效，合同约定的租赁期限为20年，收取的有偿使用费也是20年的，对后20年的有偿使用费的约定是一种预约行为，依据我国民法法无禁止即自由，契约自由的原则，预约行为是合法有效，被答辩人要求退还20年的有偿使用费及支付利息，于法无据；2、即使后20年的约定无效，也不影响答辩人收取的20年的有偿使用费，3、依据合同法第214条第1款的规定，超出20年的租赁期限无效，那么应当也是整体合同无效，而不仅仅是后20年无效，在合同整体无效的前提下，依据法律规定，应当恢复原状，赔偿损失，被告可以返还收取的有偿使用费，但被答辩人应当先行返还商铺，并从实际使用之日起至返还之日止支付占有使用费。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2015年6月30日，原告王国梁与被告签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定了以下相关内容：1.合同标的为万泰翡翠城农贸市场2-2016号铺位；2.铺位有偿使用期自2016年1月1日至2035年12月31日止；3.本合同有偿使用期限届满时，双方应当按照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段有偿使用期自2036年1月1日起至2055年12月31日止；3.本合同项下的铺位，被告就有偿使用期限收取的全部有偿使用金总金额为16万元整；4.付款方式一次性，原告在签订本合同当日，向被告一次性付清铺位有偿使用权全部有偿使用金16万元整。此外，合同还约定了双方的其他权利义务等内容。2015年6月30日，原告鲍健华与被告签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》，约定了以下相关内容：1.合同标的为万泰翡翠城农贸市场2-1017、2-1028号铺位；2.铺位有偿使用期自2016年1月1日至2035年12月31日止；3.本合同有偿使用期限届满时，双方应当按照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同，续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段有偿使用期自2036年1月1日起至2055年12月31日止；3.本合同项下的铺位，被告就有偿使用期限收取的全部有偿使用金总金额为14万元整；4.付款方式一次性，原告在签订本合同当日，向被告一次性付清铺位有偿使用权全部有偿使用金14万元整。此外，合同还约定了双方的其他权利义务等内容。上述合同签订后，原告向被告支付有偿使用金30万元整。以上事实，有原被告陈述，结婚证、《铺位有偿使用权合同》，发票等证据附卷，且经庭审质证，予以确认。本院认为，本案所涉《有偿使用权合同》，全面反映了原被告就案涉铺位进行商洽并最终达成协议的过程。根据双方签订的《有偿使用权合同》的具体约定，以及原告支付有偿使用金等实际履约情况，本案原被告就案涉铺位所形成的法律关系实际应为商铺租赁使用关系，有偿使用金本质应为租金，原被告在庭审中对此也无争议，应当予以确认。关于双方争议的有偿使用金对应年限问题，即有偿使用权合同内约定的“全部有偿使用金总额16万元整（第二份合同金额为14万元，合计30万元）”，究竟系20年有偿使用金，抑或系40年有偿使用金问题。首先，对此项争议应当以合同相关条款字面表述为基础，置于具体前后语境，进行语义解释，并确定其真实意思。本案合同虽未对有偿使用金所对应的使用年限进行明确直接的约定，但合同中明确表述有偿使用期分为前后各20年两个阶段，第二阶段可以不再另订合同而自动续订，又表述“有偿使用期限收取的全部使用金总金额为16万元（第二份合同金额为14万元，合计30万元）”，结合以上字句的语义及具体语境，按照通常理解，本案16万元（第二份合同金额为14万元，合计30万元）的使用金应当认定为系对应40年的全部使用阶段。其次，被告作为经营房地产开发的正规企业法人，在房地产租售等经营范围内，其缔约能力显然远强于作为买受方的普通自然人。根据诚信原则，被告缔约时应当且也完全有能力提供结构完整、语义明晰的合同文本和条款。本案有偿使用权合同文本系由被告制作提供，且在被告与相对方签约时重复予以使用，故有偿使用金对应年限的相关条款可视为格式条款，在对该部分条款理解发生争议时，理应作出不利于被告的解释。根据合同法相关规定，租赁期限超过二十年的，仅是超过部分无效，而非整体无效。本案原被告在合同中约定铺位有偿使用年限为20年，在该20年租赁期间尚未届满的情形下，又在合同中直接约定到期自动续订20年，无须另订合同，则前后两阶段的合同权利义务无任何变更，且对后20年的使用金，双方也已实际履行。以上约定的相关续订条款，以及原被告双方关于后20年使用金的履行行为，违背了相关法律规定意旨，且也已违反上述合同法条文的效力性强制规定。故本案两份有偿使用权合同中第三条第二款关于第二阶段使用期限20年，以及到期自动续订有偿使用权合同等相关条款均应认定为无效。作为履行无效条款而取得的财产，被告应当将原告已支付的铺位后20年有偿使用金15万元全额返还。因法律对租赁期限有强制性规定，当事人在签约时应当严格遵守相关规定。原告在签约时违反法律强制性规定，导致本案合同部分条款无效，其本身也具有相当过错，故对因此遭受的利息损失，原被告双方应当平均予以分担。被告辩称意见没有法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百二十五条第一款、第二百一十四条规定，判决如下：一、原告王国梁与被告安徽万泰置业有限公司双方于2015年6月30日所签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》中第三条第2款（具体内容为：本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同。续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年1月1日至2055年12月31日止。）无效；二、原告鲍健华与被告安徽万泰置业有限公司双方于2015年6月30日所签订《铜陵万泰翡翠城农贸市场铺位有偿使用权合同》中第三条第2款（具体内容为：本合同有偿使用期限届满时，甲乙双方应当依照本合同约定的有偿使用条件自动续订有偿使用合同，双方同意可以不再另订有偿使用合同。续订有偿使用合同期限为20年，即第二阶段的有偿使用期自2036年1月1日至2055年12月31日止。）无效；三、被告安徽万泰置业有限公司于本判决生效后五日内，返还原告王国梁、鲍健华有偿使用金15万元，支付原告王国梁、鲍健华资金占用利息（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%，从2015年6月30日计付至返还之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元（已减半），由被告安徽万泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  丁爱平二〇一七年十二月十五日书记员  徐雪婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。