北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初9888号原告：王志国，男，1954年4月3日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：赵桂玲（系原告王志国之妻），1954年12月6日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：李福荣（系北京密云宾阳宸兴经济合作社推荐），男，1964年2月5日出生，汉族，居民，住北京市密云区。被告：王志静，女，1956年8月25日出生，汉族，居民，住北京市密云区。被告：黄淑兰，女，1935年6月22日出生，汉族，居民，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：康春杰，北京市檀州律师事务所律师。被告：李建明，男，1967年6月12日出生，汉族，居民，现住北京市密云区。第三人：北京天逸弘道房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区行宫小区28号楼3单元101。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李金英，总经理。委托诉讼代理人：王玉娟，北京市檀州律师事务所律师。原告王志国与被告王志静、黄淑兰、李建明、第三人北京天逸弘道房地产经纪有限公司（以下简称天逸弘道公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志国及其委托诉讼代理人赵桂玲、李福荣、被告王志静、黄淑兰之委托诉讼代理人康春杰、李建明、第三人天逸弘道公司之委托诉讼代理人王玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志国向本院提出诉讼请求：1、请求确认王志静与黄淑兰签订的房屋转让协议无效；2、请求确认王志静与李建明签订的存量房屋买卖合同无效；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与王志静系兄妹关系，黄淑兰系我母亲，我父亲已于2006年去世。1996年密云区X大队按优惠价格分配给黄淑兰夫妇楼房一套，即现在的密云区X小区X号楼X单元X室（建筑面积84.98平方米）。2003年王志静与黄淑兰签订房屋转让协议，黄淑兰将密云区X小区X号楼X单元X室转让给王志静。原告认为该协议应为无效合同，表现为：第一，该套楼房属于黄淑兰夫妇的夫妻共同财产，黄淑兰无权自行处理；二、王志静与黄淑兰签订的房屋转让协议中，转让方黄淑兰的签字非本人签署。王志静凭借这一房屋转让协议，2005年12月将该房屋非法登记在自己名下。对于上述行为，作为原告一无所知，直到2017年上半年，才知道父母的财产被登记在王志静名下。2010年2月，王志静又非法将密云区X小区X号楼X单元X室通过第三人天逸弘道公司出售给李建明，原告认为，李建明在购买此楼房时主观上存在恶意，应返还争议房屋，主要表现在：第一，在王志静与李建明签订的存量房屋买卖合同中，买卖双方的通讯地址均为密云区X小区X号楼X单元X室；第二、买卖双方变更所有权后，王志静一直在此居住。原告认为，王志静与李建明串通在一起，侵害原告的合法权益，故原告诉至法院。王志静辩称，我父亲ＸＸ勤与母亲黄淑兰生育三子一女，分别为长子王志国、次子王志和（已去世）、三子王志刚和我。我父亲是居民户口，我母亲是本村农民。当时由我父母出资，以我母亲的名义申请在X村建设了三个院落，这三个院落分别分给了三个儿子。多年来我父母一直与王志刚共同生活。1994年前后，上述三个院落先后被列入拆迁范围，因为我母亲系四街村农民，按照村里的政策，农民可以享受一套优惠售房。于是1996年年初，我父母在XX号楼X单元X室召开家庭会议，征求大家优惠购房的意见。当时我父亲主持会议，参加人员有我母亲、原告夫妇、王志和的妻子和王连义、王志刚夫妻及我们夫妻。因其他人都表示不购买，而我们夫妻没有楼房，故我同意出钱购买这套优惠房屋。1996年7月、10月，我分三次交纳了首付款27577.84元。1996年10月15日，在密云X住宅合作社，我以我母亲的名义与密云X住宅合作社签订了《购房结算单》和《欠款协议》，其中《欠款协议》乙方处的签名是我本人签字及代我母亲签的字，所购房屋的面积为84.98平方米，房屋总价款83577.84元，其中有5.325平方米不用交钱，因为这5.325平方米是王志刚平房在首批拆迁时政策不合理，村里给王志刚的补偿。2000年10月9日，我还清了全部购房款，按照X住宅合作社的要求，2003年12月30日，我与我母亲在X合作社签订了房屋转让协议，因为我母亲不识字，转让方“黄淑兰”三个字是我代签的，协议上的指纹是我母亲本人所留。2004年8月9日，密云X住宅合作社出具了售房凭证，将涉案房屋登记在我名下并办理了房屋登记手续。2010年2月，通过第三人天逸弘道公司，我将房屋出售给了李建明，房屋价款39万元，其中9万元现金，30万元贷款。综上，本案涉案房屋系借名买房，系我以我母亲名义购买，房屋所有价款均由我支付，我是涉案房屋的所有权人，房屋转让协议均有效。黄淑兰辩称，我与丈夫ＸＸ勤共计生育四名子女，分别为长子王志国、次子王志和（已去世）、三子王志刚和女儿王志静。我当时是农民，居住在四街村，有三个院落分别给了三个儿子，拆迁后，这三个院落的拆迁房屋分别登记在了三个儿子处，我们夫妇一直跟王志刚共同生活。因我是本村农民，按照村里的政策可以享受优惠售房，故我们召开了家庭会议讨论优惠购买房屋的问题，三个儿子均有了回迁房屋，他们均不同意出钱购买，王志静想购买优惠房屋，所以就以我的名义出钱购买了涉案房屋，所有房屋款项都是由王志静出的，我们夫妇没有出钱，只是将房屋登记在我名下。涉案房屋从我名下过户到王志静名下，不是转让，是王志静借我的名义买房。对于原告的诉讼请求，我不同意。李建明辩称，2010年2月，我通过天逸弘道公司购买了涉案房屋，房款共计39万元，其中9万元现金，30万元银行贷款，我购买该房屋是善意的，涉案房屋现登记在我名下，房屋贷款也一直由我归还，去年已还清。第三人天逸弘道公司述称，王志静出售涉案房屋时，该房屋登记在王志静名下，天逸弘道公司审查了王志静的房屋产权证明，李建明系自愿购买房屋，支付了相应的价款，双方通过我公司的中介行为完成了交易，该交易行为是有效的。本院经审理认定事实如下：黄淑兰与ＸＸ勤系夫妻关系，王志国、王志和、王志刚及王志静分别系其二人的三个儿子及女儿。黄淑兰原是密云区X村的农民，ＸＸ勤系居民户口，二人在X村有三处宅院，分别分给了三个儿子。X村在拆迁时，该三处宅院所获得的拆迁房屋分别由黄淑兰的三个儿子各自获得。1996年，黄淑兰向X大队党支部、村委会、房产合作社提出申请，解决住房问题。密云X农民住宅合作社同意了黄淑兰的申请，同意其以优惠价格购买二室一厅楼房一套。1996年10月15日，北京密云X农民住宅合作社出具购房结算单，该结算单载明购房人黄淑兰，购房地点为X西区X号楼X单元X（即本案涉案房屋X西区X号楼X单元X），房屋面积84.98平方米，扣除其他房屋抵顶的5.325平方米房款外，总购房款83577.84元，已交款25000元，结算应交款58577.84元。当日，黄淑兰与密云X农民住宅合作社签订欠款协议，内容为：密云X住宅合作社（甲方）建设的X楼X单元X户，已由黄淑兰（乙方）购买，由于乙方现在资金不足，尚欠甲方56000元。乙方保证此款在98年4月14日前付清，并同意自结算之日起支付利息，月息为12.5‰。如预期不能归还或还清，甲方在原利息的基础上加收80%，并限期归还，否则甲方将此房收回或由担保单位收回欠款及利息。王志静在乙方购房户处签下了黄淑兰的名字，并在代表人处自己签名。2003年12月30日，黄淑兰与王志静签订房屋转让协议，内容为：双方本着自愿的原则，经双方协商认可后，特签订此房屋转让协议。黄淑兰同意将现有的X西区X号楼X单元X室楼房1套转给王志静，该套楼房购房款及装修费用已由王志静全部付清。自双方签字之日起，该套楼房的产权和使用权均归王志静所有。2004年8月9日，密云X住宅合作社出具售房凭证，该凭证载明购房单位王志静，房屋位于X西区X号楼X单元X。本案在审理过程中，王志静为证明涉案房屋系其实际购买，其表示涉案房屋的房款均为其支付，向本院提交了归还涉案房屋房款的购房发票，并提供了北京密云X农民住宅合作社出具的证明，内容为：就王志静借黄淑兰名义购买密云X住宅合作社房屋一事，经村委会与当年原X住宅合作社代表崇秋菊（负责财务工作）核实，出具如下证明：依据我密云X住宅合作社1996年规定，只有户籍属于X合作社村民，才有资格申请购买我合作社新村改建楼房并享受优惠政策，黄淑兰的户籍为农民，属于我X合作社（原密云镇X大队）的村民，可以享受上述优惠政策。黄淑兰作为本村村民申请享受优惠住房政策，但其无能力购买，同意其女儿王志静借用自己名义，以分期付款方式购买X西区X号楼X单元X号，并在1996年10月15日签订欠款协议，按照协议约定的还款期限，由我合作社副社长孔令斌负责向王志静催要欠款，现王志静在2000年已经付清全部欠款和利息。故王志静借用本村村民黄淑兰名义，购买的X西区X号楼X单元X号，属于借户购房，按照我合作社当时规定，在出具密云X合作社售房凭证时，签字房屋转让协议，只需黄淑兰本人签字同意即可。庭审中，王志刚出庭作证，证明涉案房屋系王志静借黄淑兰的名义购买，房款均为王志静所支付。另查，北京密云X农民住宅合作社现已变更为北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司。涉案房屋在北京密云X农民住宅合作社交付后，王志静对该房屋进行了装修，并与黄淑兰夫妻一起居住在该房屋内。2010年2月21日，王志静与李建明通过天逸弘道公司签订《存量房屋买卖合同》，约定王志静将密云县X西区X号楼X层X单元X室出售给李建明，房屋建筑面积84.98平方米，价款39万元，其中9万元首付款，30万元银行贷款。2010年2月22日，上述房屋登记在李建明名下。2016年2月16日，该房屋设立的抵押贷款30万元被注销。本院认为，本案的争议焦点在于是否存在王志静借黄淑兰之名购买涉案房屋的事实。根据原北京密云X农民住宅合作社出具的证明及王志刚的证言，及王志静持有归还涉案房屋房款的票据原件、在房屋交付后进行了装修并居住等事实，且黄淑兰亦认可其与王志静之间借名买房的事实，应当认定涉案房屋在1996年系王志静借黄淑兰之名所购买，王志静系涉案房屋的真实权利人，黄淑兰与王志静2003年12月30日所签订的房屋转让协议及后续办理房屋过户的行为，系对王志静作为房屋所有权人的确认，且北京密云X农民合作社对此并未提出异议，王志静与黄淑兰签订的“房屋转让协议”并不存在法律规定的合同无效情形，故对于王志国请求确认王志静与黄淑兰签订的“房屋转让协议”无效的诉讼请求，本院不予支持。王志静与李建明2010年签订《存量房屋买卖合同》时，王志静系涉案房屋的真实所有权人，该合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，且李建明支付了相应的购房对价，涉案房屋现已过户至李建明名下，故对于王志国请求确认王志静与李建明签订的《存量房屋买卖合同》无效之诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告王志国的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告王志国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 吕书义二〇一七年十二月二十六日法官助理 唐汉玲书 记 员 龚满园