北京市大兴区人民法院民 � � � 判 决 书（2016）京0115民初5814号原告：中国黑色金属材料北京公司，住所地北京市大兴区黄村镇大庄东。法定代表人:郭玉军，总经理委托诉讼代理人：曹颖，北京继来律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓汀，北京继来律师事务所律师。被告：北京新奥混凝土集团有限公司，住所地北京市朝阳区小红门乡三台山甲一号。法定代表人：贺伟力，董事长。委托诉讼代理人：闫洪斌，男,1951年4月21日出生，北京新奥混凝土集团有限公司职员，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京金盛鼎矿产品有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇北车营村东石峡沟。法定代表人：常涛，职务不详。原告中国黑色��属材料北京公司（以下简称：黑色金属公司）与被告北京新奥混凝土集团有限公司（以下简称：新奥公司）、被告北京金盛鼎矿产品有限公司（以下简称：金盛鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黑色金属公司的委托诉讼代理人曹颖、被告新奥公司的委托诉讼代理人闫洪斌到庭参加诉讼。被告金盛鼎公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑色金属公司向本院提出诉讼请求为：1、请求法院确认原、被告于2012年7月26日签订的《租赁协议》于2016年12月28日解除；2、请求法院判令被告一支付自2015年12月4日至2016年12月28日期间的租金1572669.76元，以及按照协议约定的逾期10日内每日0.5‰，逾期超过10日每日3‰的标准，计算自2014年11月1日起至实际支付之日止逾期款项的逾期违约金；3、请求法院判令被告一支付自2015年3月1日至2016年12月28日动能使用费271578.95元，以及计算自2015年3月1日起至实际支付之日止的逾期款项的逾期违约金（暂计算至2016年12月28日为411198.56元）；4、请求法院判令被告一按照《租赁合同》约定支付合同解除违约金754088元；5、请求法院判令被告一按照《租赁合同》约定的租金标准支付自合同解除之日即2016年12月28日起至实际腾退之日止的占有使用费；6、请求法院判令被告二对上述诉讼请求2、3、4、5的被告一的支付义务承担连带责任；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年3月28日，我公司与金盛鼎公司签订租赁合同，将位于我厂区东北侧场地67亩土地及地上建筑物（2138平方米）租赁给被告二使用，租期为2008年11月1日至2018年10月31日。2012年5月28日，被告一以及被告二要求，将原租赁合同的承租方被告二��权利义务转让给被告一，2012年7月26日，原告作为甲方，被告一作为乙方、被告二作为合同的第三方，三方签订了租赁合同，合同约定租赁期限自2012年8月1日起至2018年10月31日止,被告二已经将租金支付至2012年10月31日，被告一支付2012年11月1日至2018年10月31日的租金，第一周期年租金为142.16万元人民币，以后每隔两年在上一周年的基础上，租金递增3%，方式为上支付，每半年一次，即每年的11月1日前和5月1日前支付当期年租金的50%，如果未按期向甲方支付租金，逾期10日内，每逾期一日按当期租金额度的万分之五支付滞纳金，逾期超过10日的，每逾期一日按当期租金额的千分之三支付滞纳金。逾期超过两个月，甲方有权解除合同，同时乙方除正常支付租金及滞纳金还应该支付当年租金的50%作为违约金，乙方应该向甲方支付包括电费、供排水费、供暖费、管理费���动能使用费，甲方于每月5日前向被告提供该项费用单据,乙于每月10日前一次性足额付清动能使用费，原第三方承担的义务由乙方进行承担，第三方承担连带责任。一是，被告一违约拖欠原告租金，并且自2015年1月1日起拖欠原告动能使用费。经原告多次催讨，被告仍欠付2015年12月4日以后的租金，拖欠租金长达1年有余。根据合同约定，被告一拖欠租金达2个月以上，原告即享有单方解除权，故原告于2016年12月28日，向被告一送达解除通知书，《租赁合同》于2016年12月28日解除。二、被告一违反与原告签署的《租赁合同》的约定，拖欠原告租金及相关动能费，原告有权要求被告支付租金及动能使用费，并按照合同约定及相关规定赔偿损失以及承担违约责任。被告一的违约行为严重损坏了原告的合法利益。原告有权要求被告根据《租赁合同》的约定，支付其自2015年12月4日以后应当支付而未支付的租金1572669.76元及逾期违约金3370581.72元、2015年3月1日以后的动能使用费271578.95元及逾期违约金411198.56元，以及原告行使解除权时被告一应承担的违约金754088元。三、被告二作为负有连带责任方，应当对被告一基于《租赁合同》所产生的全部债务即本案诉讼请求2、3、4、5项承担连带责任。原告本与被告二签有租赁合同，因被告二将本案涉及的租赁区域内的原属被告二的混凝土搅拌站出让给被告一，而致使本案《租赁合同》的承租方由被告二转移给被告一。并且，根据三方签署的《租赁合同》约定，被告二就被告一在《租赁合同》中的义务承担连带责任，根据《合同法》的相关规定，原告有权要求被告二就被告一应当承担的违约责任及应当赔偿的损失承担连带责任。综上，原告根据《民事诉讼法》的规定向贵院提请诉讼，请��法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。新奥公司辩称，不认可原告要求确认2016年12月28日解除原、被告签署的《租赁合同》的诉讼请求，要求继续履行《租赁合同》；我公司自2012年7月26日起开始承租原告厂区内东北侧场地（原甲方所属的被投资单位北京金属回收联营公司场地）及原回收公司最西侧院墙向西向南延伸场地，两项共计折合67亩（现为甲方厂区东北侧围墙所围场地）及该场地上的建筑物（2138平方米）。租赁期限自2012年8月1日起至2018年10月31日止。现租赁期限未到期，且原告在《补充起诉状》中所述的解除理由不能成立。依据《租赁合同》第八条约定：当出现下列情形之一时，双方可以解除合同：1、双方协商同意可以解除合同；2、因不可抗力的原因致使本合同无法履行；3、乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁物转让、转租、��借的；4、乙方因生产经营原因不再承租提前半年书面通知甲方并经甲方书面同意的；5、致使合同无法履行的其他情形。而本案原告所述我公司延期支付租金的行为并不直接导致双方租赁合同的解除。再则，现该租赁地块未涉及国家占用或征用土地的情况，且我方在该租赁地块上投入巨额资金建造搅拌站、实验室以及其他相应的附属设备设施,故双方应本着友好诚信原则，继续履行《租赁合同》。我方承租原告厂区内东北侧场地67亩及该场地上的建筑物2138平方米用于办公生产经营，并且在上述场地内，建设了适应混凝土搅拌站生产经营所必需的配电室、食堂餐厅、宿舍、试验室、办公楼等等。混凝土搅拌站在生产经营建设过程均得到原告的同意与默认，新建、扩建了房屋。故依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。而原告理应向答辩人支付上述建设房屋造价的款项，综合考量双方应继续履行《租赁合同》。其次，原告要求逾期违约金过高，没有法律依据，计算时间有误，均应依法予以纠正，原告要求逾期付款违约金已经是租金的两倍多。以原告自2015年12月4日至2016年12月28日租金共计1572669.76元为例，且租金利息暂计至2016年12月28日竟达到了3370581.72元，这样的约定明显是违法的，严重超出国家法律规定范围的年利率24%的诸多倍，与法相悖。2014年12月3日北京市建委、北京市大兴区住房和城乡建设委员会向我方发出立即停止大兴分站混凝土生产的《告知单》，我方租赁原告场地经营的大兴搅拌站因此停产。而之后的两年内原告仍照常向我收取高额的动能费，且滚动计算没有法律依据、没有合同依据的逾期违约金。因此，原告的该项诉讼请求，我方不同意承担。综上所述，原告的诉讼请求及事实理由与事实不符、于法无据,望依法驳回原告的诉讼请求。金盛鼎公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2008年3月28日，黑色金属公司与金盛鼎公司签订租赁合同，合同约定甲方将其拥有的位于自身厂区内东北侧场地（含原甲方所属的被投资单位北京金属回收联营公司）36665平方米、回收公司最西侧院墙向南延伸150米约6800平方米，两项共计折合65亩及原回收公司最西侧院墙向西向南延伸场地，两项共计折合67亩（现为甲方厂区东北侧围墙所围场地）及该场地上的建筑物（2138平方米）租赁给乙方使用（场地和建筑面积以双方实际测量确认为准）。甲方租赁标的物占地详细位置见附件一图中粗线所围区域为本合同租赁区域。租赁期限为10年，自2008年11月1日至2018年10月31日止。本合同租赁标的物的第一周期年租金为2万元/亩/年人民币，以后每隔2年在上一周期年的基础上，租金递增3%，即第三年和第四年在上两年租金基础上递增3%，第五年和第六年在前两年的租金数额上递增3%，以此类推。本合同的租赁租金采用上付方式。乙方在合同签订后5日内支付甲方第一周期年租金，计130万元人民币。第二至第十周期年，乙方于每年的11月1日前和5月1日前各支付当期年租金的50%。第五条甲方的权利和义务：3、配套辅助设施：4）收费标准：按北京市政府部门现行计价标准计��，无政府相应规定标准的，甲方收取一定的管理费：电费﹦供电基本电费＋供电电度电费＋公摊电耗费。供电基本电费﹦15/KVA×600/KVA（实际用电容量），供电电度电费﹦供电单价×供电度数（电表实数，电价执行北京市规定）、公摊电耗费﹦10000元/月，供排水水费﹦5.6元/吨×供水吨数（水表实数），采暖费用双方协商另行签订补充协议，管理费用﹦（电费＋供排水费）×5%，以上甲方收取的管理费用第1周期年按每年8万元计收，其余年份管理费按每两年增加1万元计收，即第2年和第3年各收9万元、第4年和第5年各收10万元，以此类推。2012年7月26日，黑色金属公司（甲方）、新奥公司（乙方）、金盛鼎公司（第三方）签订租赁合同，该合同显示：鉴于第三方于2008年3月28日与甲方签订了租赁期为十年的租赁合同，乙方和第三方为同一实际控制人控制，因坐落��在甲方租赁土地上的大兴混凝土搅拌站（原为第三方管理）现要划归到乙方名下，同时，第三方将原2008年3月28日租赁合同中涉及的租赁土地上甲方同意建设的建筑物等设施（包括但不限于建筑物设施）一并移交乙方，由乙方管理使用。现三方一致约定新的合同签订后，甲方与第三方于2008年3月28日签订的租赁合同作废，不再履行，第三方同意将2008年3月28日与甲方签订的租赁合同下的权利义务变更到乙方名下，乙方同意接受第三方的变更，乙方、第三方在履行与甲方2008年3月28日签订的租赁合同期内在甲方厂区内投资建设的办公楼、房屋、道路、围墙、铁路道口改造、水电暖设施等产权在本合同到期后无偿归甲方所有。第三方同意在签订本协议当日按2008年3月28日合同约定结清本协议签订日前第三方应当支付给甲方的租金、动能费。该合同第一条租赁标的物：甲方将其���有的位于自身厂区内东北侧场地（原甲方所属的被投资单位北京金属回收联营公司场地）及原回收公司最西侧院墙向西向南延伸场地，两项共计折合67亩（现为甲方厂区东北侧围墙所围场地）及该场地上的建筑物（2138平方米）租赁给乙方使用。甲方租赁标的物占地详细位置见附件一图中粗线所围区域为本合同租赁区域。第二条租赁期限:租赁期限为6年零3个月，自2012年8月1日起至2018年10月31日。第三条租金和租金的交纳期限及支付方式：鉴于第三方已支付2012年8月1日至2012年10月31日租金，甲乙双方同意本合同租赁标的物的第一周期年（2012年11月1日至2013年10月31日止）租金为142.16万元，以后每隔2年在上一周期年的基础上，租金递增3%。即第三年和第四年在上两年租金基础上递增3%，第五年和第六年在前两年的租金数额上递增3%。本合同的租赁租金采用上付方式，乙方第二至第六周期年，乙方于每年的11月1日前和5月1日前按本条款第1项的约定各支付当期周期年租金的50%。第五条甲方的权利和义务：3、配套辅助设施：4）、收费标准：按北京市政府部门现行计价标准计算，无政府相应规定标准的，甲方收取一定的管理费：电费﹦供电基本电费＋供电电度电费＋公摊电耗费。供电基本电费﹦28/KVA×600/KVA（实际用电容量），供电电度电费﹦供电单价×供电度数（电表实数，电价执行北京市规定）、公摊电耗费﹦10000元/月，供排水水费﹦6.21元/吨×供水吨数（水表实数），采暖费用双方协商另行签订补充协议，管理费用﹦（电费＋供排水费）×5%，以上甲方收取的管理费用第1周期年按每年10万元计收，其余年份管理费按每两年增加1万元计收，即第2年和第3年各收11万元、第4年和第5年各收12万元，以此类推。如遇国家价格调整，甲方将随之调整相应单价，甲方于每月5日前向乙方提供上述动能使用费单据，甲方收到乙方动能费后及时开具有效发票。第六条，乙方的权利和义务；3、在不影响甲方的现有建筑物及相关设备正常使用状态和不违反政府和甲方及其上级公司相关规定的情况下，乙方根据生产生活需要可自建相关建筑物、构筑物，租赁期结束后，建筑物的产权无偿归甲方所有。5、乙方应及时核对甲方提供的动能使用费单据，并于每月10日前一次性足额付清动能使用费，逾期支付动能使用费甲方将依据北京市供电营业规则等相关规定执行。第七条双方共同约定：2、甲方、乙方、第三方对甲方和第三方原有的本条款约定予以再次确认。原第三方承担的义务由乙方进行承担，第三方承担连带责任。第九条违约责任：1、本合同签订后约定支付租金到期日，如因乙方原因一个月内未按合同约定及时足额支付第一周期年租赁费，甲方有权解除合同。3、乙方未按期向甲方支付租金，逾期10日内，每逾期一日按当期租金额的万分之五支付滞纳金；逾期超过10日，每逾期一日按当期租金额的千分之三支付滞纳金；逾期超过两个月，甲方有权解除合同，同时乙方除支付正常租金及滞纳金外要支付当年租金的50%作为违约金。上述合同签订后，新奥公司使用上述场地及房屋至今。新奥公司在本案中未提交证据。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：一、双方于2012年7月15日签订的租赁合同是否应当解除问题。黑色金属公司主张因新奥公司拖欠租赁费，故依据双方的租赁合同约定应予以解除；新奥公司称该合同并未到期，应当继续履行。黑色金属公司提交解除合同通知书，证明2016年12月28日，其公司向新奥公司送达解除合同通知，租赁合同��除。新奥公司认可第一次庭审时收到该证据，但否认其证明目的。新奥公司主张其2016年交付了两笔款项，一笔120万元、一笔50万元，系其交付欠付的租金和拖欠的动能费，具体分配并没有细分。根据双方的合同约定，黑色金属公司可以解除合同，至于合同解除的时间，因新奥公司认可黑色金属公司于2016年12月28日作出的解除合同通知书，另根据本案案情，黑色金属公司于2016年4月5日起诉时已经要求解除合同，故本院认定双方的租赁关系于2016年12月28日解除。二、至于租金数额及动能使用费问题。黑色金属公司提交如下证据：1、收取租金、动能费的通知，证明被告自2014年11月1日起至2015年12月10日止未按时支付租金及动能费。新奥公司不认可该证据的真实性和证明目的，认为是单方出具，不能自证；2、还款计划，证明黑色金属公司在关于收取租金动能费的通知中核算的拖欠租金及动能费的金额。新奥公司否认该证据的真实性，抗辩该份材料上的公章并非其公司公章，黑色金属公司主张该份材料系新奥公司的主管黄村搅拌站的负责人艾虹（同音）出具的，新奥公司称要回去核实，但未向本庭提交相应证据和意见。上述还款计划显示新奥公司自2014年11月1日开始拖欠租金。3、律师函，该函件上有新奥公司员工刘妲的签名，证明截至2016年3月14日，新奥公司仍欠付2015年5月1日以后的租金以及2015年3月1日至2016年2月29日期间的动能费，律师函中提到证据三还款计划，新奥公司并未对该还款计划提出异议，如该份文件不是新奥公司提供的，当时新奥公司应该就该内容提出异议。新奥公司主张其未收到过该函件，该函件上刘妲系其单位员工，但其签名无法核实，不认可该证据的真实性和证明目的；4、2015年3月至2016年11月动能使用费台账以及动能（电）明细记录表、动能（水）明细记录表，证明其公司已代新奥公司支付2015年3月至2016年11月电费833313.85元，上述费用应于2016年6月1日支付的120万元中先于扣除，新奥公司所欠2015年3月至2016年11月30日水费金额68242.95元。新奥公司否认该证据的真实性，称交钱都是交总数，具体如何计算和具体各项钱款如何分配、明细其并不知情。另其对具体每月需发生的金额也不予认可。2016年新奥公司交了两笔，一笔50万、一笔120万共计170万，系支付给黑色金属公司2015年3月之后的租金及其他费用。关于用水用电的明细表其称没有收到明细记录表，不知情，虽然该单据上的有新奥公司员工刘妲、马满春、杨婷霞、张占刚的签名，但刘妲、张占刚、杨婷霞（2015年离职）均已离职，是否曾在黑色金属公司提供的动能明细记录表上签字���不知情。另外，其中2015年7月的通知单中有赵春明的签字，该人不是其单位员工；5、2015年3月至2016年11月电费发票，证明黑色金属公司已为新奥公司垫付了电费，应当在新奥公司支付的款项中先于抵扣或支付电费。新奥公司认可发票真实性，不认可证明目的，称因是新奥公司自行缴纳的，无从核实，与其无关，并称从数额反映出的金额可以看出用电量很大，以2015年3月为例，是用电量49万的金额，该金额与其公司用电多少无直接联系。从缴费明细表中无法反映出其公司应缴纳的电费数额；6、2016年12月动能费明细及签收凭证，证明新奥公司于2016年12月应付未付的动能费金额。新奥公司不认可该证据的真实性和证明目的。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，并有对对方当事人提交的证���进行质证的权利。金盛鼎公司未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利。黑色金属公司与新奥公司、金盛鼎公司签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律法规的效力性规定，故本院予以确认。依照合同约定，金鼎盛公司在该公司与新奥公司签订的租赁合同约定的范围内承担连带责任，故对黑色金属公司要求金鼎盛公司承担连带责任请求的合理部分，本院予以支持；因本院认定黑色金属公司与新奥公司、金盛鼎公司签订的租赁合同于2016年12月28日解除，新奥公司并未提交证据证明其公司已交纳租金及动能费的期间，故本院采信黑色金属公司的主张，认定新奥公司违约，对黑色金属公司要求新奥公司支付2015年12月4日至2016年12月28日期间的租金1572669.76元，并未超出本院核定数额，本院予以支持；对黑色金属公司要求新奥公司支付逾期付款违约金��解除合同违约金的请求，因本案涉案合同约定的违约金过高，结合案情，本院予以酌情支持；对黑色金属公司要求新奥公司支付动能使用费271578.95元，证据充足，且亦未高于本院核定数额，本院予以支持；对黑色金属公司要求新奥公司支付2016年12月28日至实际腾退涉案租赁场地及房屋之日止的使用费请求中的合理部分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中国黑色金属材料北京公司和北京新奥混凝土集团有限公司、北京金盛鼎矿产品有限公司2012年7月26日签订的《租赁协议》于2016年12月28日解除；二、北京新奥混凝土集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付中国黑色金属材料北京公司自2015年12月4日至2016���12月28日期间的租赁费1572669.76元及逾期违约金（以1572669.76为基数，自2015年12月4日起至实际付清租金之日止，按照日利率0.05%计算）；三、北京新奥混凝土集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付中国黑色金属材料北京公司自2015年3月1日至2016年12月28日期间的动能使用费271578.95元及逾期付款违约金（以271578.95元为基数，自2015年3月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、北京新奥混凝土集团有限公司自本判决生效之日起十日内给付中国黑色金属材料北京公司自2016年12月29日起至实际腾退本案涉案场地及房屋之日止的占有使用费（按照年租金1508175.44元计算）；五、北京新奥混凝土集团有限公司自本判决生效之日起十日内给付中国黑色金属材料北京公司解除合同违约金250000元；六、北京金盛��矿产品有限公司对前述第二、三、四项内容承担连带给付责任；七、驳回中国黑色金属材料北京公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用（案件受理费56461元、保全费用5000元），由北京新奥混凝土集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  罗艳芬人民陪审员  吕占萍二〇一七年十二月十一日书 记 员  赵立华书���记员王佳佳