广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初4921号原告：中国工商银行股份有限公司江门新会支行。负责人：陈文栋，该支行行长。委托诉讼代理人：蒋建文，该支行员工。被告：邹正武，男，1969年1月18日出生，汉族，住址：湖南省华容县，被告：吴美英，女，1970年5月14日出生，汉族，住址：湖南省华容县，被告：江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财、刘剑辉，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行诉被告邹正武、吴美英、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人蒋建文以及被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告邹正武、吴美英经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告邹正武签订的编号：A[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年0387号《个人购房借款/担保合同》；2、被告邹正武立即偿还贷款本金584146.29元及利息10111.97元（暂计至2017年10月28日，从2017年10月29日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息和复利等按照原合同约定标准计算）；3、被告吴美英对上述债务承担连带清偿责任；4、被告邹正武不能按期偿还借款本息的，原告对拍卖、变卖抵押物江门市新会区大泽碧××水云天××街××1103的处置所得享有优先受偿权；5、被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司对被告邹正武、吴美英的上述债务承担连带清偿责任；6、三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告邹正武于2014年4月28日与原告签订合同为编号A：[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年0387号《个人购房借款/担保合同》一份，将所购江门市新会区大泽碧××水云天××街××1103房屋作为借款抵押担保，向原告借款64.3万元，借款期限为20年，自2014年4月28日起至2034年4月28日止，约定还款日期为每月28号。双方签订上述合同后，办妥预购商品房抵押预告登记手续。原告依照合同约定于2014年4月28日向被告邹正武发放了64.3万元贷款，履行了合同义务。贷款发放后，从贷款发放日起至2017年10月28日止，因被告邹正武个人问题导致逾期断供，现已连续4期（累计9期）未偿还贷款本息，积欠本金7242.53元，利息10111.97元。根据以上事实，被告邹正武的行为已构成违约。原告认为，原告与各被告未能按约定履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，并立即偿还贷款本金584146.29元及利息10111.97元（暂计至2017年10月28日，从2017年10月29日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息和复利等按照原合同约定标准计算）。被告吴美英与被告邹正武为夫妻，上述债务发生于夫妻婚姻关系存续期间，应承担共同清偿责任。另外，根据原告与被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司于2012年11月19日签订的《按揭业务担保合作协议》中第五条的内容约定，被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司应对被告邹正武的上述债务承担连带保证责任。原告在举证期限内向本院提交以下证据：证据1、个人购房借款/担保合同（编号A[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[0387]号原件一份，证明被告邹正武向原告通过办理个人住房按揭业务借款64.3万元的事实。证据2、借款借据原件一份，证明原告已按合同约定履行了发放64.3万元贷款的事实。证据3、贷款借据详细信息、自营历史明细列表打印件各一份，证明被告邹正武在原告处借款的事实。证据4、预购商品房抵押登记核准表（粤房地预登会预字第200019444号）复印件一份，证明房产已办理房产抵押登记备案，原告具有抵押权的事实。证据5、大泽碧桂园认购书复印件一份，证明抵押房屋买卖交易真实自愿。证据6、身份证复印件两份，证明被告邹正武、吴美英的身份。证据7、结婚证一份，证明被告邹正武、吴美英为夫妻关系。证据8、个人逾期贷款催收通知书原件四份、图片打印件两份，证明原告已向被告邹正武主张债权。证据9、按揭业务担保合作协议原件一份，证明被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司对被告邹正武的贷款提供担保的事实。证据10、催收通知函原件四份、EMS快递单四份，证明原告已向被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司告知被告邹正武已欠本息。证据11、工商登记资料打印件一份，证明被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司的诉讼主体适格。被告邹正武、吴美英没有到庭答辩，在举证期限内没有提供证据。被告邹正武、吴美英没有出庭辨认核对原告所举证据的真实性，应视为其放弃抗辩、质证的权利。被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司答辩称：江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司并非对被告邹正武、吴美英的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后被告邹正武、吴美英未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司于2012年11月19日与中国工商银行股份有限公司江门分行签订的编号为江门行[2012]年032号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”，原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司请求承担连带责任。（二）虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（一）款约定：“在本协议生效之日后……甲乙双方均按照本协议约定的条款予以履行。”因此，江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（三）根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。综上所述，江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司只需就涉案商品房被处置后被告邹正武、吴美英未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司在举证期限内没有向本院提供证据。被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司对原告提供的证据均表示认可。经审查，原告所举上述证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，且无影响证明效力的因素存在，本院均予以确认。经审理查明：2012年11月19日，原告与被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司签订《按揭业务担保合作协议》，原告为“甲方（按揭银行）”，被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司为“乙方（发展商）”。合同第一至五条约定：乙方取得位于新会区大泽镇五和村塘口围一地块的土地使用权，并获准开发兴建碧桂园山湖湾项目；甲方对乙方的上述项目的住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务；甲、乙双方的合作期限为自本协议生效之日起至本协议第二条约定的合作项目的房产销售完毕之日止；乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外；乙方的连带责任保证范围为在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方的连带责任保证期限为乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。合同第六条约定：甲方为确保与乙方按揭合作的顺利进行，甲方承诺如下：在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任等等。原告在合同落款处“甲方（公章）”栏盖章，被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司在合同落款处“乙方（公章）”栏盖章。2014年4月28日，原告与被告邹正武签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[0387]号）一份，原告为“贷款人”，被告邹正武为“借款人”和“抵押人”。合同第一至三条约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币643000元（大写：陆拾肆万叁仟元正）；贷款用于购买坐落于大泽碧××水云天××街××1103，建筑面积145.54平方米的房屋，所贷款项用于购买家庭第一套住房，本笔贷款的担保方式为抵押；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。合同第四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按如下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第五条约定：贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形;借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司，账号：44×××27，开户行：农行；贷款从贷款人账户划出即视为贷款人的贷款义务履行完毕，划出日即为实际放款日，贷款人放款时，因贷款资金跨行或异地划付产生的费用由借款人承担。合同第六条约定：经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人不享有宽限期；借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：户名：邹正武，账号：62×××89，开户行：工行。合同第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。合同第十四条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；发生上述约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。合同第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费……由借款人承担。合同第十八条约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力，《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为贷款人处分该抵押物时的估价依据，不对贷款人行使抵押权构成任何限制。合同第十九条约定：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等等。《抵押物清单》记载抵押人为邹正武，房产抵押物为大泽碧××水云天××街××1103。被告邹正武在合同落款处“借款人（签字）”和“抵押人（签字）”两栏签名、捺印，原告在合同落款处“贷款人（盖章公章）”栏盖章。上述合同签订当天，各方经协商后达成如下补充条款，其中约定：借款人与贷款人双方同意办理预购商品房抵押权预告登记；若借款人所购房屋在发放贷款之日的3个月内未能办妥该笔贷款相应的《商品房买卖合同》的他项权利登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期（适用于现房快速放款）。被告邹正武在补充条款落款处“各方签名（盖章）”栏签名、捺印，原告也在该栏盖章。原告与被告邹正武已就上述房屋办理预购商品房抵押预告登记，权利人为原告，预告抵押登记字号为粤房地预登会预字第200019444号。《个人购房借款/担保合同》签订当天，原告向被告邹正武发放贷款643000元。被告邹正武起初能每月按计划还款，但从2017年7月29日开始没有依约偿还借款本息。经原告计算机系统计算暂计至2017年10月28日，被告邹正武尚欠原告借款本金584146.29元及利息10111.97元（包含罚息和复利）。2017年8月至同年10月期间，原告通过到大泽碧××水云天××街××1103张贴《个人逾期贷款催收通知书》方式向被告邹正武催收欠款，同时原告还以邮寄方式四次向被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司发送《催收通知函》，告知该司关于被告邹正武的欠款情况并请其根据相关协议协助原告进行催收。另查明，被告邹正武、吴美英于1991年6月30日登记结婚。被告邹正武、吴美英曾于2016年12月8日在本院另一诉讼中确认诉讼文书送达地址为新会区大泽镇响水路68号建隆家具厂，但被告邹正武、吴美英现并未在该地址经营生活，也没有向本院提交书面变更送达地址通知。原告在提起诉讼的同时向本院申请财产保全，为此原告支付保全费3720元。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。被告邹正武、吴美英没有到庭抗辩及举证加以反驳，故本院结合原告提供的证据及陈述，对原告主张的事实予以确认。原告与被告邹正武在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告邹正武没有依约偿还借款本息构成违约，并已达到双方合同约定的解除合同的条件。因此，原告诉请解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》合法有据，本院予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定以及《个人购房借款/担保合同》的约定，被告邹正武应一次性向原告清偿尚欠的借款本金、借款期限内利息、借款期限内产生复利以及未按约定返还借款产生的逾期利息损失。原告作为一个账务信息系统完备的金融机构，其主张按照合同约定截至2017年10月28日，被告邹正武尚欠借款本金584146.29元及利息10111.97元（包含罚息和复利），被告邹正武没有到庭抗辩及举证加以反驳，结合原告提供的欠款明细的详细历史记录以及委托诉讼代理人当庭解释说明，本院对原告主张的上述诉请金额予以确认。合同解除后对逾期尚欠的本金，按逾期利率计收逾期利息至尚欠本金全部清偿日止；借款期内未按期支付的利息，按逾期利率计收复利至合同解除日止。对于原告主张复利应计至借款期内未按期支付的利息全部清偿之日止，因合同解除后不再产生借款期内应付未付的利息，而复利计算基数应为合同内应付未付利息，不包括逾期计算的利息，故原告主张的复利计算部分依法无据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”、第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，现被告邹正武未依约履行还款义务，原告诉请被告邹正武偿还贷款本金、借款期内利息、逾期利息，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。被告邹正武与被告吴美英系夫妻关系，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述债务应认定为夫妻共同债务，被告吴美英应承担连带清偿责任。关于原告主张被告邹正武对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。《个人购房借款/担保合同》中原告与被告邹正武就涉案房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，故抵押权并未设立，原告主张就涉案房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任的请求，依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定以及按涉案《按揭业务担保合作协议》的约定，双方形成合法有效的保证合同关系，因涉案房产至今未办理正式抵押登记手续，故双方约定原告先行使抵押权的条件未成就，被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司应对被告邹正武拖欠原告的借款本息及相关费用承担连带保证责任，原告此项诉讼请求合法有据，本院予以支持。对被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司的抗辩意见，本院不予采纳。被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于原告主张的财产保全费3720元，因该费用是原告为实现债权及担保权利而产生的合理支出，符合《个人购房借款/担保合同》和《按揭业务担保合作协议》的约定，故原告的该主张本院依法予以支持，被告邹正武、吴美英、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司应向原告返还保全费3720元。被告邹正武、吴美英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息……”、第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”、第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”，《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”、第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下:一、解除原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行与被告邹正武于2014年4月28日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房]字[江门]行[新会]支行[2014]年[0387]号）。二、被告邹正武应自本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金584146.29元及利息（其中，暂计至2017年10月28日的利息为10111.97元；从2017年10月29日起的借款期内利息（含罚息和复利），应按上述《个人购房借款/担保合同》第四条、第六条、第九条约定的利率及计息方法计至本判决生效日止；本判决生效后以尚欠的本金584146.29元为基数，按《个人购房借款/担保合同》第九条约定罚息利率计收逾期利息至尚欠本金全部清偿日止）给原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行。被告吴美英对被告邹正武的上述债务承担连带清偿责任。三、被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司应对被告邹正武在本判决第二项规定的给付义务承担连带清偿责任。被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邹正武、吴美英追偿。四、被告邹正武、吴美英、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还保全费3720元。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门新会支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9742.58元，减半收取计4871.29元，由被告邹正武、吴美英、江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  莫国峰二〇一七年十二月二十日书记员  许慧敏