湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘1124民初2964号 原告何格仕，男，1967年9月10日出生，公民身份号码：4329231967********，汉族，湖南省道县人，住湖南省XXXX。 委托代理人（特别授权）武少华，湖南呤正律师事务所律师。 被告永州九鼎房地产开发有限公司，住所地：江华瑶族自治县XXXX。 法定代表人朱江玉，该公司董事长。 委托代理人刘恩洪，湖南湘源律师事务所律师。 原告何格仕与被告永州九鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何格仕及特别授权委托代理人武少华，被告永州九鼎房地产开发有限公司委托代理人刘恩洪到庭参加诉讼，被告永州九鼎房地产开发有限公司法定代表人朱江玉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何格仕向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付原告违约金39913.64元及利息（从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息，计算至实际清偿之日止）；2、请求判令被告立即为原告办理《不动产权属证》；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2011年8月2日，原告与永州九鼎房地产开发有限公司（又名江华九鼎房地产有限公司，营业执照号：430100000025445）签订了《道州商业乐园步行街商品房买卖合同》（合同编号：20110802-5-106107）。合同约定：原告购买被告位于道州商业乐园第5栋106、107号房，建筑面积共95.66㎡，房屋单价：20862.24元/㎡，房屋总价：壹佰玖拾玖万伍仟陆佰捌拾贰元（¥1995682.00元）。合同第十五条关于产权登记的约定中明确：出卖人应当在交付时间及条件中明确：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在360天之内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定足额及时的将所有款项支付给被告。但是时至今日，被告至今仍未能为当事人办理《不动产权属证》，已经严重违反合同约定，应当承担支付房价款的2%的违约金39913.64元(1995682x0.02)。被告未按合同约定时间办理《不动产权属证》的行为，已经严重违反了双方的合同约定，应当承担违约责任，赔偿原告39913.64元违约金及利息（从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息，计算至实际清偿之日止），故向法院提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告永州九鼎房地产开发有限公司辩称：一、导致原告国有上地使用权证或不动产证不能办理的原因是政府出让的项目用地有缺陷，不是答辩人的责任造成的，答辩人依法依合同不应当承担逾期办证的违约责任。原告蒋海梅等29人购房户除何燕飞以外，基本上是2010年一2012年之间购买的商品房，按双方签订的合同约定在2013年一2014年之间办理国有土地使用权证和房产证，原告26户的房产证均已在约定的时间内办理好了，只有其中的何玉莲、蒋玉泉、何燕飞三户因提供的资料不全（如契税等原告的原因）而导致没有办理房产证，责任不在答辩人。原告的国有土地使用权证无法办理的原因是因道县国土资源局在出让整个项目用地时，项目红线内有部分私人土地和城中超市二期开发用地，约定由答辩人向私人或城中超市开发商购买，答辩人依法购买过来开发建设后，因道县国地资源局和县政府迟迟没有对答辩人购买私人和城中超市的土地进行合并办理总证，一直拖到2016年6月份县政府才研究决定办证程序和方式，由于县政府决定要将购买的国有划拨土地重新收回另走招拍挂出让程序，而招拍挂出让程序现在还没有完成，故道县国土资源局也就无法办理国有土地使用权证和不动产证。另外还有一个主要原因就是原告方29户绝大部分是按揭贷款的（除李玉妓、周香玲、熊博、江艳、何林芝、冯燕、陈玉等7户一次付款），已办理的房产证抵押在贷款银行，而道县不动产登记从2016年9月以后就统一由道县国土资源局办理，道县国土资源局要求现在办理不动产证必须将以前已办理的房产证收回来才可以申办。故原告方的不动产证现在也无法办理。以上导致原告国有土地使用权证或不动产证无法办理的原因是由于政策变动或者政府出让的土地有缺陷造成的，不是答辩人的过错或责任。按照原告与答辩人签订的商品房买卖合同第十五条的约定，只有在答辩人责任的情况下才由答辩人承担已付房款的2%的违约责任。除此之外，答辩人不应承担违约责任。二、原告请求按银行同期贷款利率的四倍计算违约金的利息没有事实和法律依据。原告与答辩人双方签订的合同中没有约定违约金需支付利息，也没有任何法律规定违约金需支付利息，更没有要求按银行同期贷款四倍支付利息的规定。故原告的上述主张没有事实和法律依据。三、原告请求判令答辩人立即办理不动产证不符合法律规定。答辩人只有代理原告申请办证的义务，而没有为原告办证的法定职责。另外，现如今道县国土资源局将答辩人购买的国有划拨土地还没有走完出让程序，依法也无法办证。四、原告蒋海梅等29人购房户（除何燕飞外）的起诉均已超过诉讼时效。原告蒋海梅等购房户除何燕飞以外，基本上的2010年-2012年之间购买的商品房，按双方签订的合同基本上是约定在一2014年4月1日之前办理国有土地使用权证和房产证。如要求答辩人承担违约责任，依法应在民事诉讼法规定的二年内（从合同约定的违约之日起计算），但原告却直到2017年8月22日才起诉，已超过法律规定的诉讼时效。五、答辩人如果构成违约，也未给原告造成任何损失，违约金约定过高，应适当降低违约金数额。综上所述，造成原告无法办理国有上地使用权证或不动产证的责任不在答辩人，答辩人依法依合同不应当承担违约责任和利息；原告起诉已超过诉讼时效。请依法驳回原告的起诉或诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原被告于2011年8月2日双方签订购房合同，约定商品房交付使用后360个工作日内，被告为原告办理权属登记；2、销售不动产统一发票；3、契税完税证明；4、各项费用收款收据，拟证明原告完全履行了合同义务；5、关于道州商业乐园步行街办理不动产证计划安排，拟证明被告违约，至今未为原告办理不动产权属证。 被告在举证期内向本院提供如下证据：1、营业执照、法人代表证明书及公民身份证，拟证明永州九鼎房地产开发有限公司经营资质及法人代表身份，诉讼主体资格。2、道州商业乐园开发建设合同书，拟证明道县人民政府与江华九鼎房地产开发有限公司签订《道州商业乐园开发建设合同书》，主要约定项目位置、范围、规模等，该项目规划范围内的采用转让方式乙方获得的城中超市二期开发用地和个人土地使用权，项目用地为城镇混合用地，使用年限为50年。项目用地范围内的的私人用地、建筑物、杆线及附着物的拆迁由甲方协调，乙方承担相关费用进行拆迁、搬迁和收购土地；县政府未依合同协调有关事项，导致拆迁不能按预期完成，项目建设施工延后。3、关于道县商业乐园一期部分业主不动产权证办理情况的说明，拟证明道县国土资源局说明不予给部分业主办理不动产权证的原因，不能办理不动产权证的责任不在九鼎公司，而在业主。4、关于道州商业开发项目土地办证的情况说明，拟证明项目规划用地范围纠纷多，拆迁难度大直到2015年年底才完成拆迁，土地使用年限与政府出让土地使用年限不一致，需要完善相关程序，才能办理相关权证。九鼎公司无法办理相关权证，责任不在九鼎公司。 被告对原告的证据质证如下：证1：三性均无异议，证明目的有异议，合同不能证明被告违反了合同的约定并按照合同15条的约定承担违约责任，合同15条约定的责任有两个条件，必须有两个条件才能承担相应的责任，一是出卖人的责任，二是双方同意按某种方式承担违约责任；证2：三性均无异议，证明目的无异议；证3、证4法庭核对原件一致均无异议；证5真实性无异议，关联性和证明目的有异议，证明没有超过诉讼时效是不能证明的，只能证明安排购房户办理相关的不动产证，并不等于原告向被告主张的权利。 原告对被告的证据质证如下：证1无异议；证2与本案没有关联性，也不能作为被告免责的理由；证3三性无异议，证明目的有异议，该说明的时间是2017年11月16日，材料说明是的办理不动产权证的条件，而本案当事人均为2011年左右购房，在当时的条件下是可以分别办理产权证和国土证的，所以该证据不能作为被告免责的依据；证4三性均有异议，出具机构是道州商业乐园，主体不能核实，该情况说明中也恰恰说明了是因为九鼎公司土地使用年限与县政府出让土地使用年限不一致，没有城市管理商品房预防管理方法有关规定的预售条件。 本院认证如下：原告证据2、3、4及被告证据1，原被告无异议，本院予以采信；原告证据1，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以采信；原告证据5是被告作出的为原告办证的计划，符合法律的规定，本院予以采信；被告证据2、3、4的真实性，原告无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年8月2日，原告与永州九鼎房地产开发有限公司（营业执照号：430100000025445）签订了《道州商业乐园步行街商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于道州商业乐园第5栋106、107号房，房屋价格按销售不动产统一发票计算为1995682.00元，房屋于2011年12月30日前交付使用，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在360天之内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，被告在合同规定的时间内向原告交付了房屋。被告已为原告办理好房屋产权证，但由于县政府决定要将购买的国有划拨土地重新收回另走招拍挂出让程序，而招拍挂出让程序现在还没有完成，道县国土资源局也就无法为被告办理国有土地使用权总证，被告也未将需由出卖人提供的资料报土地管理部门备案，以致买受人至今未能取得国有土地使用权证。 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告永州九鼎房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告支付了房款，并向被告交纳了房产、国土办证费，被告为原告办理了房屋所有权证。但由于县政府决定要将购买的国有划拨土地重新收回另走招拍挂出让程序，而招拍挂出让程序现在还没有完成，道县国土资源局也就无法为被告办理国有土地使用权总证，被告至今未办理国有土地使用权总证，被告无法将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该义务被告目前暂时无法履行，待被告办理国有土地使用权总证后，被告再按照合同第十五条的约定向土地权属登记部门提供资料报备案，协助原告办理国有土地使用权证，即二证合一为不动产权属证书，被告没有完全履行合同义务的行为，构成部分违约。但是因为县政府决定要将购买的国有划拨土地重新收回另走招拍挂出让程序，而招拍挂出让程序现在还没有完成，道县国土资源局也就无法为被告办理国有土地使用权总证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。本案中，因为政府决定要将购买的国有划拨土地重新收回另走招拍挂出让程序，而招拍挂出让程序现在还没有完成，被告至今未办理国有土地使用权总证，被告无法将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该义务被告目前暂时无法履行。且被告永州九鼎房地产开发有限公司并非办理不动产权属证书的主体，办理不动产权属证书的主体是政府有关部门，被告仅协助原告办理不动产权证书的义务，故对原告要求被告办理不动产权属证的诉讼请求，本院不予支持；待被告办理国有土地使用权总证后，被告再按照合同第十五条的约定向土地权属登记部门提供资料报备案，协助原告办理不动产权属证书。 对于原告要求被告给付逾期办理不动产权属证的违约金的诉讼请求，原、被告签订的合同第十五条明确约定，因出卖人的责任，买受人不能在360天之内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。本案中，因为政府决定要将购买的国有划拨土地重新收回另走招拍挂出让程序，而招拍挂出让程序现在还没有完成，被告至今未办理国有土地使用权总证，并非出卖人即被告永州九鼎房地产开发有限公司全部原因造成逾期办证，其违约责任不应由被告永州九鼎房地产开发有限公司全部承担，且被告为原告办理了房产所有权证，履行了大部分义务，原告也未提供实际损失的证据，故对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，承担25%的违约责任即被告支付原告违约金9978.41元（1995682.00×0.005）；原告要求支付违约金利息的诉讼请求，无合同约定，亦不符合法律的规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、被告永州九鼎房地产开发有限公司支付原告何格仕违约金9978.41元，限判决生效后十日内给付； 二、驳回原告何格仕的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1596元，减半收取798元,由被告永州九鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  陈晓锋 二〇一七年十二月八日 书记员  陈 莉 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。