广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0325民初1401号 原告（反诉被告）：向阳，女，1969年4月7日出生，汉族，住所地：恭城瑶族自治县。 委托诉讼代理人：傅旭，上海永松健律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林宇癸酒店管理有限公司，住所地：桂林市叠彩区中山北路**综合楼**。组织机构代码：584335479。 法定代表人：黄湘莹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘志军，广西桂柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓正球，男，1948年12月24日出生，汉族，退休干部，现为桂林宇癸酒店管理有限公司职员，，住所地：广西全州县经常居住地：桂林市 被告：桂林时代可再生能源工程有限公司，，住所地：桂林市秀峰区甲山乡矮山村委清狮路**组织机构代码：561574151。 法定代表人：刘振宇，该公司总经理。 原告（反诉被告）向阳与被告（反诉原告）桂林宇癸酒店管理有限公司（以下简称“宇癸公司”）、被告桂林时代可再生能源工程有限公司（以下简称“时代公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年10月26日和12月7日两次公开开庭进行了审理。原告向阳的委托诉讼代理人傅旭、被告宇癸公司的委托诉讼代理人刘志军、邓正球到庭参加诉讼，原告向阳未到庭参加诉讼，被告桂林时代可再生能源工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告向阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告宇癸公司向原告支付拖欠的房屋租金42984元（从2015年9月起计算至原告起诉之日止，共24个月）；2.判令被告宇癸公司向原告支付违约金21492元；3.被告时代公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告向桂林风景房地产开发有限公司购买其开发的位于兴安县，将该房屋出租给被告宇癸公司使用，双方于2013年4月24日签订了《公寓委托管理合同》，约定租赁期限为10年，从房屋交付乙方使用之日起的第11个月开始计付租金。租金为每月1791元，按月支付。逾期超过六个月，原告有权解除合同，被告支付12个月房屋租金作为违约金。被告时代公司对租金债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告宇癸公司使用，被告的宇癸国际大酒店于2015年4月25日开业。自原告交付房屋后至2015年8月，被告按时支付租金。但从2015年9月开始被告宇癸公司停止向原告支付租金。经原告催讨，被告宇癸公司分别于2016年2月向原告支付租金1791元、2016年9月向原告支付租金400元，其余租金一直拖欠至今。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告对其主张提交了下列证据： 1、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收通用完税证、税收缴款书、收据（均系复印件）各1份，证明原告为涉案房屋的所有权人，原告支付了全部购房款及相关费用； 2、《公寓委托管理合同》复印件1份，证明原告与被告宇癸公司存在公寓委托管理合同关系，被告宇癸公司受托管理原告的房屋，有支付租金的义务，租金从房屋交付之日起第11个月开始计算，被告时代公司对租金承担连带责任保证，并约定了违约责任。 被告宇癸公司辩称：1、本案原告起诉被告宇癸公司属被告主体不适格，双方虽然签订了《公寓委托管理合同》，但没有实质履行，实际上是原告与兴安县宇癸国际大酒店有限公司履行该合同。2、兴安县宇癸国际大酒店有限公司是2015年4月14日成立，原告与兴安县宇癸国际大酒店有限公司事实上的租赁合同关系的成立应当为2015年4月14日。3、原告起诉被告拖欠租金的时间起始点为2015年9月至2017年8月，共24个月，有部分已经超过了一年的诉讼时效，超过部分不应得到支持。4、被告宇癸公司与兴安县宇癸国际大酒店有限公司支付给原告的租金超过了原告应得的租金。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，同时被告宇癸公司提出反诉：1.请求法院判令解除原告与被告宇癸公司于2013年4月24日签订的《公寓委托管理合同》，且解除时间确认为2015年4月15日。2.案件受理费由原告承担。事实和理由：本案涉及的租赁房屋，实际上是兴安县宇癸国际大酒店有限公司从2015年4月14日开始实际使用，原告还参加了开业典礼，这说明原告在事实上已经认可了兴安县宇癸国际大酒店有限公司实际租赁使用其房屋，被告宇癸公司并没有租赁使用原告的房屋，双方签订的《公寓委托管理合同》事实上在兴安县宇癸国际大酒店有限公司实际租赁使用原告房屋的同时已经解除。故请求法院确认原被告双方签订的《公寓委托管理合同》于2015年4月15日已经解除。 被告宇癸公司对其抗辩主张及反诉请求提供了下列证据： 1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原告出租给被告宇癸公司的房屋是原告向桂林风景房地产开发有限公司购买，用于经营酒店的精装房，五方验收的时间不能作为桂林风景房地产开发有限公司向原告交付或原告向被告宇癸公司交付房屋的时间； 2、《公寓委托管理合同》复印件1份，证明原告出租给被告宇癸公司的房屋在桂林风景房地产开发有限公司交付之日即归被告宇癸公司使用，被告宇癸公司正式交付租金的起算时间不是公寓委托管理合同签订的时间； 3、《工程质量监督报告》和《建设工程质量竣工验收意见书》、《竣工验收存在问题整改通知书》、《竣工验收存在问题整改报告书》复印件各1份，证明兴安县建设工程质量安全监督站出具的工程质量监督报告证实涉案房屋竣工时间是2013年9月22日； 4、《营业执照》复印件1份，证明兴安县宇癸国际大酒店有限公司于2015年4月14日设立并办理了该酒店的营业执照、使用原告的出租房屋的事实； 5、《房屋交付装修、礼品领取登记表》、兴安县宇癸国际大酒店有限公司客户答谢暨酒店筹备招商启动仪式照片3张，证明2013年10月12日启动房屋交付装修以及原告参加活动并签名领取纪念品的事实； 6、消防安全检查合格证、特种行业证可证复印件各1份，证明兴安县宇癸国际大酒店有限公司合法正式使用原告房屋开酒店的时间是2016年6月27日的事实； 7、《临时查封决定书》（兴公消封字[2017]第0020号）复印件1份、照片复印件1张，证明2017年8月1日，原告出租给兴安县宇癸国际大酒店有限公司的房屋已被查封的事实； 8、承租人提前预付租金情况统计表，证明被告宇癸公司已经支付原告租金49789元的事实。 原告（反诉被告）向阳对被告（反诉原告）宇癸公司的反诉辩称:1、被告的反诉超过了举证期间才提出，依法不成立。2、原告在合同履行过程中不存在违约行为，原告不同意解除合同。3、被告拖欠原告的租金长达24个月，存在严重的违约行为，违约方提出解除合同的理由是不成立的。4、被告要求确认双方的合同已经于2014年4月15日解除，而被告未提供任何证据来证实双方签订的《公寓委托管理合同》已经于2014年4月15日解除。综上所述，被告的反诉是不成立的，请求法院依法驳回被告宇癸公司的反诉请求。 被告时代公司未作答辩，亦未提供证据。 经庭审质证，被告宇癸公司对原告提供的证据1商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收通用完税证、税收缴款书、收据的真实性及所证明的内容均无异议；被告宇癸公司对原告提供的证据2的真实性无异议，但对原告主张租金从房屋交付之日起第11个月开始计算不认可，对该组证据证明的其他内容均予以认可。 原告对被告宇癸公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议，但不认可其证明的观点，原告认为合同是原被告三方签订的，三方应该严格按合同的约定履行各自的义务，至于被告宇癸公司将租赁的房屋交由谁来经营，这是被告宇癸公司自己的事，与原告无关；原告对被告宇癸公司提供的证据8的真实性无异议。 在审理过程中，本院根据审理案件的需要，依职权调查收集了下列证据： 1、迎宾商厦《建设工程质量竣工验收意见书》1份； 2、《建设工程档案预验收认可书》、《建设工程档案移交证》各1份； 3、《建设工程竣工验收报告》1份。 原告对法院调查收集的证据1、2、3的真实性无异议，认为原告只按合同履行。 被告宇癸公司对法院调查收集的证据1、2、3，认为该证据未与原件核对，对其真实性无法确认，并认为该证据所证明的内容违反了《城市房地产开发经营管理条例》第七条的规定。 综合原、被告的质证意见，本院对当事人无异议的证据予以确认。对当事人存有异议的证据，将结合庭审和其他证据予以综合分析认证。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告时代公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告于2013年4月24日与桂林风景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告向桂林风景房地产开发有限公司购买其开发的位于兴安县，将该房屋出租给被告宇癸公司使用，2013年4月24日，原告向阳（甲方）与被告宇癸公司（乙方）、被告时代公司（丙方）共同签订了一份《公寓委托管理合同》，合同约定：原告将其所有的坐落于兴安县兴安镇迎宾家园1#楼5楼5号，建筑面积45.9㎡的商品房出租给被告宇癸公司使用，租赁期限10年。在出租房屋所在楼宇统一交付业主时，原告需按时接受出租房屋并付清购房款及相关费用，并在接收该房屋之日立即交付被告宇癸公司使用，租赁期从原告付清房款及相关费用并将租赁房屋交付被告宇癸公司使用之日起的第11个月开始计算（原告给予被告宇癸公司10个月的装修期，装修期从实际交付日起计算）。租金及支付方式：1、被告宇癸公司每月支付原告租金1791元；2、被告宇癸公司同意提前支付原告租金，但被告宇癸公司提前支付的租金应冲抵将来租期的租金；3、被告宇癸公司应于每月前7个工作日内支付下月租金并存入原告指定的账户；4、被告时代公司承担担保责任，即如果在承租期内出现被告宇癸公司未能按约定支付租金的情况，则由被告时代公司先行按合同规定向原告支付房屋租金，并取得代为履行合同义务。违约责任：被告宇癸公司逾期支付房屋租金，每逾期一日按逾期应付房屋租金总额的1%支付违约金，逾期超过六个月后，原告有权解除合同，被告宇癸公司则应支付12个月房屋租金作为违约金。合同同时约定，合同的变更、解除和终止需经三方书面同意。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后至2015年8月，原告与被告宇癸公司均依约履行了各自的义务。从2015年9月开始被告宇癸公司以经济困难为由停止向原告支付房屋租金，经原告催讨，被告宇癸公司分别于2016年2月向原告支付租金1791元、2016年9月向原告支付租金400元。至原告起诉之日止，被告宇癸公司共支付原告租金49789元。本案在审理过程中，在法庭辩论结束前，被告宇癸公司提出反诉。 另查明：原告于2013年8月27日付清了购房款和相关费用。本案在审理过程中，原告认可被告提出的统一交付房屋的时间为2013年10月12日。 本院认为：原告向阳与被告宇癸公司、被告时代公司签订的《公寓委托管理合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当恪守履行。现原、被告因租金支付问题引发纠纷，本院根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点：1、关于租金起算时间及被告宇癸公司是否拖欠租金的问题；2、被告宇癸公司在履约过程中是否违约的问题；3、被告时代公司是否应当承担担保责任的问题；4、被告的反诉请求是否成立。 一、关于租金起算时间及被告宇癸公司是否拖欠租金的问题。原、被告在签订《公寓委托管理合同》时出租房屋尚未竣工，该合同实为房屋预租合同。合同约定租赁期从原告付清房款及相关费用并将房屋交付被告宇癸公司使用之日起的第11个月开始计算。由于原告认可被告提出的统一交付房屋的时间为2013年10月12日，本院认定原告房屋交付被告宇癸公司的时间为2013年10月12日，而原告在此之前已经付清了购房款及相关费用，根据原被告三方对房屋租赁期的起算时间的约定，本院认定租金起算日期为从2013年10月12日往后顺延第11个月，即被告宇癸公司应当从2014年8月1日起开始支付原告租金。从2014年8月1日至2017年12月25日止，被告宇癸公司应支付原告41个月的房屋租金，共计73431元，被告宇癸公司已支付原告租金49789元，故截至2017年12月25日止，被告宇癸公司还尚欠原告租金23642元，被告宇癸公司应当将尚欠原告的租金23642元支付给原告向阳。因此，原告请求被告宇癸公司支付其租金42984元，其请求合理的部分即23642元，证据充分，理由正当，且符合法律规定，本院予以支持；其请求不合理的部分，证据不足，理由不正当，本院不予支持。被告宇癸公司提出原告起诉的被告主体资格不适格以及原告的起诉已经超过诉讼时效的主张，因原告依据原被告三方签订的《公寓委托管理合同》来起诉，该合同是原被告三方签订的，三方应该严格按合同的约定履行各自的义务，至于被告宇癸公司将租赁原告的房屋交由兴安县宇癸国际大酒店有限公司来经营，这是被告宇癸公司与兴安县宇癸国际大酒店有限公司二者之间的事，这并不影响原告与二被告之间的合同履行，且原告的起诉没有超过法定的诉讼时效，故被告宇癸公司的主张，本院不予采纳。 二、关于被告宇癸公司是否违约的问题。被告宇癸公司拖欠原告租金23642元，逾期已超过六个月，其行为已构成违约，应当承担违约责任，应依约向原告支付12个月的房屋租金21492元作为违约金。故原告要求被告宇癸公司支付其21492元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，且符合法律规定，本院予以支持。 三、关于被告时代公司是否应当承担担保责任的问题。《公寓委托管理合同》第五条约定，被告时代公司承担担保责任，即如果在承租期内出现被告宇癸公司未能按约定支付原告租金的情况，则可由被告时代公司先行按合同规定向原告支付房屋租金，并取得代为履行合同义务。依照该约定，被告时代公司的保证方式为连带责任保证，保证范围为房屋租金。根据被告宇癸公司尚欠原告租金的事实，被告时代公司对被告宇癸公司上述应支付给原告的租金承担连带清偿责任。故原告要求被告时代公司对被告宇癸公司上述应支付给原告的租金承担连带清偿责任的主张，本院予以采纳；但原告要求被告时代公司对被告宇癸公司上述应支付给原告的违约金承担连带清偿责任的主张，本院不予采纳。 四、关于被告（反诉原告）宇癸公司的反诉请求是否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用的解除》第二百三十二条的规定，被告可以在法庭辩论结束前提出反诉。原告在合同履行过程中不存在违约行为，且原告不同意解除合同，而在合同履行过程中，被告存在拖欠原告租金的违约行为，作为违约方的被告宇癸公司提出解除合同的理由是不成立的。被告宇癸公司要求确认双方的合同已经于2014年4月15日解除而原告予以否认，被告未提供任何证据来证实原被告三方签订的《公寓委托管理合同》已经于2014年4月15日解除。因此，被告（反诉原告）宇癸公司的反诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告桂林宇癸酒店管理有限公司支付原告向阳房屋租金23642元； 二、被告桂林时代可再生能源工程有限公司对被告桂林宇癸酒店管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告桂林宇癸酒店管理有限公司支付原告向阳违约金21492元； 四、驳回原告向阳的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告桂林宇癸酒店管理有限公司的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1412元，由原告向阳负担452元，由被告桂林宇癸酒店管理有限公司、桂林时代可再生能源工程有限公司负担960元；反诉案件受理费50元，由反诉原告桂林宇癸酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  丁文华 人民陪审员  唐仁权 人民陪审员  黄立富 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  王 婷