福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0105民初1410号 原告：中国银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行，住所地福建省福州市马尾区罗星路中银大厦（自贸试验区内），统一社会信用代码913501058545816628。 负责人：廖俊杰。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：喻冰俊，福建世好律师事务所执业律师。 被告：林世腾，男，1976年6月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告中国银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行(以下简称中行福建自贸区福州片区分行)与被告林世腾申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行福建自贸区福州片区分行的委托诉讼代理人郁年，被告林世腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行福建自贸区福州片区分行向本院提出诉讼请求：准许对位于福州市平潭县×××室房产（以下简称诉争房产）继续采取查封冻结的执行措施。事实和理由：福州市马尾区人民法院（以下简称马尾法院）在审理中行福建自贸区福州片区分行与吴华、范利敏信用卡纠纷一案中，中行福建自贸区福州片区分行于2017年6月26日提出财产保全申请，马尾法院作出了(2017)闽0105执保113号执行裁定，于2017年8月1日对诉争房产予以查封。2017年10月16日，林世腾对诉争房产的查封冻结执行措施提出书面异议。2017年10月31日，马尾法院作出(2017)闽0105执异52号执行裁定书：解除对诉争房产的查封冻结。中行福建自贸区福州片区分行认为林世腾不具备法律规定享有排除执行措施的民事权益，不应解除保全措施。首先，根据林世腾提供的吴华借记卡账户历史明细清单以及中国工商银行凭证可知，林世腾之前按月支付贷款均有明细记录。但是2017年9月26日仅有林龙风代吴华办理了提前还款的记录，无法看出林世腾支付了剩余贷款363999.76元，林世腾陈述支付了全部购房款不符合实际情况。其次，即使该款项是由林世腾支付，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”中行福建自贸区福州片区分行申请查封房产是在2017年6月，该房产尚未办理产权过户,更未结清欠款，因此中行福建自贸区福州片区分行申请财产保全符合法律规定。再者，林世腾在《财产保全异议申请书》陈述讼争房产的产权证已于2016年3月29日登记在吴华名下。吴华、范利敏已于2014年11月11日办理委托公证，委托林龙风代为办理房屋出售转让、办证、交易过户等事项。但至中行福建自贸区福州片区分行申请财产保全之日，期间已近15个月时间，林世腾并未办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，林世腾并未在异议申请中提交充足证据证明其不存在过错，才导致无法办理过户登记。同时，在本次执行异议的审理过程中，中行福建自贸区福州片区分行对林世腾提出的执行异议存在不同意见，双方争议较大。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的第十二条规定，马尾法院应当组成合议庭，进行听证。但是中行福建自贸区福州片区分行并未收到通知。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定，中行福建自贸区福州片区分行特提起执行异议之诉。 林世腾辩称，一、林世腾于2014年11月通过中介与吴华、范利敏签订了《房产买卖合同》，并按照合同要求支付了全部房款。2015年1月份，房子就移交给林世腾使用至今。林世腾是以合理市场价购买，属于善意取得，不存在过错。林世腾在办理过户过程中得知该房产被查封，故向马尾法院提交了异议申请书，并提供了大量的相关证据。马尾法院作出的（2017）闽0105执异52号执行裁定书，事实认定清楚，符合实际情况，因此林世腾认为应该尽快解除对诉争房产的查封。对诉争房产解除查封符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前己签订合法有效的书面合同。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，诉争房产不应该被查封。二、买卖合同签订后林世腾按照合同要求积极付款并接收房屋，林世腾是通过中介购买该房屋并委托中介代办手续，因中介倒闭，林世腾只得自行办理交易手续。林世腾不是专业从事房屋买卖的人员，对该房屋未过户不存在过错。而中行福建自贸区福州片区分行作为专业的金融机构，没有审核吴华信用情况及偿债能力，导致本诉，其存在重大过失。鉴于中行福建自贸区福州片区分行恶意查封涉案房屋给林世腾造成损失，林世腾将保留向其进一步索赔的权利。三、中行福建自贸区福州片区分行在诉讼中提到的无法看出林世腾是否支付了剩余房款，但是在转账交割单中都有体现林世腾所支付的房款。中行福建自贸区福州片区分行称林世腾2016年3月份收到产权证不是事实，因为开发商逾期办理交易手续，并质押产权证用于协商调解，事实上在2016年12月份林世腾才收到吴华名下的产权证，吴华和开发商2017年5月份还签订了逾期办证赔款协议书，该事实林世腾已经申请法院向一手开发商查证，因此中行福建自贸区福州片区分行所称与事实不符。四、林世腾作为一名普通工薪阶层，为生计奔走各地，为购房也是向亲戚朋友筹款，现产权人下落不明，交易过户耽误这么久也给林世腾造成了很大经济损失。 本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，林世腾与吴华、范利敏签订《房产买卖定金合同》，吴华、范利敏拟将诉争房产出售给林世腾，林世腾于当日支付了定金10000元。2014年11月11日，林世腾就诉争房产与吴华、范利敏签订《房产买卖合同》，双方约定：林世腾应在2014年11月11日前支付购房款152333.46元，在2014年12月20日前支付购房款360000元，剩余银行贷款437666.54元的月供，自合同签订之日起由林世腾支付，林世腾须在每月20日前足额存入按揭贷款账号。吴华、范利敏委托林龙风办理诉争房产的出售转让、交易过户、申请还款、解押还款、抵押注销等相关手续。《房产买卖合同》签订当日，林世腾向范利敏转账支付购房款152333.46元。2014年12月23日，林世腾向范利敏转账支付购房款360000元。吴华、范利敏就上述林世腾已支付的款项均出具了收条，并于2015年1月将诉争房产交付林世腾使用至今。此后，林世腾每月依约通过吴华的账户偿还按揭贷款。诉争房产于2016年3月29日取得房屋所有权证。2017年9月26日，林世腾通过招商银行账户向吴华转账支付购房款200000元，通过福建海峡银行账户向吴华转账支付购房款50000元，通过建设银行账户向吴华转账支付购房款113000元，加上此前于2017年9月23日转账支付给吴华的4000元，合计向吴华支付购房款367000元。同日，吴华向贷款银行中国工商银行申请提前还款，中国工商银行经核算吴华应归还的款项为363999.76元，吴华的委托代理人林龙风当日即办理了提前一次性还款手续。 在林世腾与吴华、范利敏就诉争房产进行交易的过程中，本院受理了中行福建自贸区福州片区分行与吴华、范利敏信用卡纠纷一案，并依中行福建自贸区福州片区分行申请，查封了诉争房产。该案执行过程中，林世腾于2017年10月16日对诉争房产查封提出书面异议，本院于2017年10月31日作出（2017）闽0105执异52号执行裁定，解除对诉争房产的查封。 上述事实，有（2017）闽0105民初298号民事裁定书、（2017）闽0105执异52号执行裁定书、《房产买卖定金合同》、定金收据、《房产买卖合同》、购房余款收条、购房款收据、公证委托书、房屋所有权证书、招商银行历史交易明细、福建海峡银行历史交易明细、工商银行历史明细、建设银行历史交易明细、工商银行还款凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林世腾于2014年11月11日与吴华、范利敏签订了书面《房产买卖合同》，在本院查封前一直占有使用涉案房产，并已支付了全部购房款。诉争房产过户登记涉及买卖双方及开发商，中行福建自贸区福州片区分行无证据证明诉争房产未过户登记系林世腾自身原因导致，其认为林世腾存在过错，没有事实依据。因此，林世腾的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对诉争房产的查封，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告中国银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  丁建旺 人民陪审员  郑尔心 人民陪审员  侯添淦 二〇一七年十二月二十日 法官 助理  何海婷 书 记 员  朱艳楠 附：本判决书引用的有关法律条文 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。