昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初4250号原告谭桂德，男，汉族，1980年4月15日出生，住云南省昆明市官渡区，委托代理人刘家勇、胡玉蓉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告云南上基房地产开发有限责任公司。住所地：昆明市盘龙区茨坝青松路**。法定代表人马罗矶，董事长。委托代理人段明梅，女，汉族，1990年11月26日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县，系公司员工（法务），一般授权代理。原告谭桂德诉被告云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法组成合议庭于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告谭桂德的委托代理人刘家勇、胡玉蓉，被告上基房地产公司的委托代理人段明梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭桂德向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行商品房购销合同，向产权登记部门报送办理原告产权登记手续所需的全部资料；二、判令被告因未依约办理房屋产权登记，向原告支付自2014年11月30日至2017年5月17日期间按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金90888.90元及自2017年5月18日起至产权登记部门实际受理之日止的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年12月20日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处石关村昆明玉器城Y57幢3单元301号房，被告应于2014年8月31日前，将经建设单位验收合格的商品房交付给原告。另，合同第十二条约定被告应当向产权登记机关报送办理产权证的全部资料。原告已依约按时向被告提交了办理房屋产权登记所需的全部资料。经查询，被告至今仍未向产权登记机关报送相关资料，导致房屋产权证无法办理，原告各方面社会活动受阻，被告的行为属明显违约，已侵犯了原告的合法经济利益，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告上基房地产公司答辩称：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定了当事人有特殊约定的除外，而本案原、被告双方对于房屋所有权证的办理在《商品房购销合同》第十二条是有约定的。本案中，房屋的验收、交接经双方认可，未办理产权证是由于原告未按约定提交办理产权证的资料，原告也存在过错，并不完全是被告的原因。关于违约金的计算方式，双方在合同中没有约定，不能参照中国人民银行同期贷款利率来计算，原告主张的计算方式过高，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，原告谭桂德与被告上基房地产公司签订《商品房购销合同》及合同补充协议，原告购买被告开发的昆明玉器城第Y57幢第3单元第3层301号房，约定房屋参考套内建筑面积为80.14平方米，总价款为人民币615027元，付款方式为首付185027元，向建设银行贷款支付430000元。被告应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。其中第十二条关于产权登记约定：1、原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等；2、双方办理房屋交接手续；3、原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书；4、原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在原告办理完以上事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。2013年12月3日、12月20日、2014年11月15日，被告上基房地产公司分别向谭桂德出具收据，收到涉案房屋价款共计人民币615027元。2013年12月20日，本案商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号KM2013122009508）。同日，原告谭桂德出具委托书，委托被告上基房地产公司办理本案所涉房屋产权登记、抵押登记、他项权证相关手续，代缴有关税费，回答登记机关询问事宜，领取房屋权属证书等。被告上基房地产公司于2014年6月30日组织建设、设计、监理、施工、勘查五单位对涉案房屋建设项目进行了竣工验收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告谭桂德与被告上基房地产公司签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告上基房地产公司作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务；同时，根据《商品房购销合同》第十二条的约定，在原告办理完约定事项后有为原告代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。现通过庭审可以查明，被告上基房地产公司未履行法定的协助义务，继而也未履行约定的代理办证义务。原告第一项诉讼请求要求被告向产权登记部门报送办理产权登记手续所需的全部资料，庭审中明确系基于被告的法定协助义务而提出，因所报送的部分资料如建设工程是否符合规划、房屋是否已经竣工验收等涉及其他行政机关，本院不宜径行判决，但被告上基房地产公司未履行协助义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告双方确认办理房屋交接的日期为2014年8月31日。根据前述规定，被告应当于2014年8月31日后90日，即自2014年11月30日起，以已付房款615027元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息向原告支付违约金，且为促使被告上基房地产公司积极履行其法定协助义务，该违约金应当支付至房屋登记机构实际受理之日止，故对原告的第二项诉讼请求本院予以支持。被告关于本案因双方当事人有特别约定而不适用前述司法解释、原告未提交办理产权证的资料存在过错、违约金计算方式不当的答辩意见，本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》第十二条中约定了被告附条件地负有代理办证的义务，该义务与开发商原本负有的法定协助义务在法律上属不同的义务，并非对办证期限、违约责任等的特别约定，本案应当适用前述司法解释的规定；至于原告未缴纳维修基金或相关税费，只能成为被告履行约定代理办证义务时的抗辩事由；且原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算符合法律规定，也较为适当，无需再进行调整，故对被告的答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谭桂德支付违约金（以人民币615027元为本金，自2014年11月30日起至2017年5月17日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息），并支付以此标准计算的违约金至房屋登记机构实际受理之日止；二、驳回原告谭桂德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2072元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  俞莉萍人民陪审员  伍春霞二〇一七年十二月七日书 记 员  叶 薇