广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0224民初949号 原告：王通，男，1991年2月28日出生，汉族，住融安县。 委托诉讼代理人：覃海青，广西佳卓律师事务所律师。 被告：柳州市龙泉房地产开发有限公司。住所地：广西柳州市航生路柳邕农贸综合市场内。统一社会信用代码：9145020072305562XC。 法定代表人：熊仕良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。 原告王通与被告柳州市龙泉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月7日与另29件基于相同的事实理由起诉被告的商品房预售合同纠纷案合并公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人覃海青，被告的委托诉讼代理人王楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币55305元；2、判令被告支付原告因未预留卫生间排污口而改建支出费用人民币700元；3、判令被告支付原告未依约为原告住宅安装隐形防盗网费用人民币697元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2014年10月18日与被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发建设的位于融安县的融江现代城第7栋1404号商品房预售给原告，房屋总价款为人民币442088元，被告应于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，如果被告逾期超过180天交付商品房的，原告有权选择解除合同或者继续履行合同。原告要求继续履行合同的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件三第7、10项约定，配置隐形防盗窗，卫生间预留排污管接口。双方签订合同后，原告按时一次性向被告付清了购房款，被告则于2017年2月20日才将房屋交付给原告，逾期了417天，被告亦未按照合同约定为原告房屋安装隐形防盗网及在卫生间预留排污管接口。原告已按照合同要求及时付款，被告延迟交房，已构成违约，并且交付的房屋达不到合同规定要求，现原告要求继续履行合同，被告应按约支付相应的违约金及原告支付的必要费用，请求融安县人民法院依照法律规定及合同条款，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，935号、940号、941号、946号、948号、949号、952号、953号、962号案涉案的购房款，因被告没有查询到相关的支付记录，且原告也没有提供已经履行完毕支付购房款的相关证据，被告认为以上原告存在商品房买卖合同第八条第二款约定的情形，被告应免除相关违约责任；被告不同意原告的诉讼请求，因出现合同第八条第二款和第五款约定的据实予以延期的情形，被告延期交房有合同约定的事由，属于依约延期交房，应在双方约定的范围内免除相关的违约责任；针对支付防盗网费用和排污口的改建费用，被告已依约履行，排污口由座便器所代替，符合合同约定，隐形防盗网由于不符合相关政策及消防要求在验收时不予准许安装，但现在被告同意有需要安装的由被告统一安装，但是拒绝支付原告自行安装的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，本院综合认定如下：2014年10月8日，原、被告签订编号为GF-2000-0171合同编号为0016的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融安县的“融江现代城”第7幢14层04号框架结构住宅商品房出售给原告，总价款为442088元，建筑面积为126.8平方米。合同第八条（交付期限）第一款约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2、因买受人个人住房贷款总额未能到达出卖人账户或买受人没有付清应付款（包括违约金）的；3、因出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府部门接受资料日期为准）等待验收的；4、非出卖人原因，供水、供电部门未能按时接通室内、室外的水、电设施的；5、供水、供电部门日停水或停电三小时以上，以及气象部门记录有连续降水有三个小时以上的；6、遇恶劣天气，如暴雨、洪水、酷暑等非人为自然灾害。”合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）⑴、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3的违约金。”合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部商品房购房款。 柳州市龙泉房地产开发有限公司开发的“融江现代城”商品房第7幢于2016年11月18日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。之后原告通过登报方式及手机短信或电话联系通知业主于2016年11月28日交付房屋。自2014年10月8日至2015年12月31日工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天连续下雨超过3小时以上的天数共为129天；正常工作时间内超过3小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的为1天；正常工作时间内超过3小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的为3天，合计133天。被告逾期交房时间为333天，扣减依法应减除合理扣减天数133天，被告实际逾期交房时间为200天。 综合原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：1、被告是否应当向原告支付逾期交房的违约金及具体数额？2、被告是否应当向原告支付未预留卫生间排污口而改建的费用及具体数额？3、被告是否应当向原告支付住宅安装隐形防盗网的费用及具体数额？ 本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告理应按照合同约定履行交付商品房的义务。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，被告应当在2015年12月31日之前，将经验收合格的商品房交付给原告。但是该条第二款又约定“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，不能及时通知出卖人的除外；2、因买受人个人住房贷款总额未能到达出卖人账户或买受人没有付清应付款（包括违约金）的；3、因出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府部门接受资料日期为准）等待验收的；4、非出卖人原因，供水、供电部门未能按时接通室内、室外的水、电设施的；5、供水、供电部门日停水或停电三小时以上，以及气象部门记录有连续降水有三个小时以上的；6、遇恶劣天气，如暴雨、洪水、酷暑等非人为自然灾害。”的，被告可以依法顺延交房。本案中，降雨天一般不适宜进行工程施工，对于合同约定的气象部门记录有连续降水有三个小时以上的天数统计，应当根据相关部门作出的证明合理扣减。据本院核实，自2014年10月8日起至2015年12月31日止工程建设期间，本区域内共有影响建设工程施工的每天连续下雨超过3小时以上的天数、正常工作时间内超过3小时以上停电天数与下雨、停水天数不重叠的天数、正常工作时间内超过3小时以上停水天数与下雨、停电天数不重叠的天数等合计133天，应当计入被告延期交房的期限。关于被告“贷款总额未能到达被告账户应据实顺延交房时间”的辩称，本院认为办理住房按揭贷款需要原、被告双方参与，且从原告向银行申请住房贷款到银行实际发放贷款至被告账户需要一定时间，这段时间的长短不由原告决定，在被告提供的格式合同中“因买受人个人住房贷款总额未能到达出卖人账户或买受人没有付清应付款（包括违约金）的”可顺延交房时间的条款将此不利后果都约定由原告承担明显加重了原告方的责任，该格式条款无效，本院对被告此项辩称不予采纳。“融江现代城”商品房第7幢于2016年11月18日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格后即符合交付条件，被告于2016年11月19日以登报方式通知买受人于2016年11月28日交房也符合合同约定。因此在合同履行期间，被告可以延期交房的天数为133天，但被告扣除顺延的时间后还逾期200天直至2016年11月28日才交房，已构成违约，应当承担违约责任。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”现原、被告双方继续履行合同，原告请求被告支付逾期交付商品房期间造成的损失理由充分，本院予以支持。但原告请求的违约金计算时间应扣减被告可以依法顺延的天数。本案扣减可以顺延交房的时间后被告逾期交房的天数为200天，应承担的违约金数额为26525.28元（442088元×200天×0.3‰）。 关于原告诉请的排污口改建费用和安装隐形防盗网费用，因原告未提交证据证明改建和安装的具体费用，本院对该两项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司支付给原告王通逾期交房违约金26525.28元。 二、驳回原告王通的其他诉讼请求。 以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1218元，由原告王通负担755元，被告柳州市龙泉房地产开发有限公司负担463元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄秀红 审 判 员  林随干 代理审判员  王 涛 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  周 龙