广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤06执异61号 案外人：穆宝林，男，汉族，1955年12月18日出生，住山东省青岛市市**。 委托代理人：孙洪艳，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路**越秀城市广场南塔**，统一社会信用代码914400007929760861。 法定代表人：莫敏秋，董事长。 委托代理人：李志华，该司职员。 委托代理人：卢绪毅，广东法丞律师事务所律师。 被执行人：佛山市顺德区宇宸商贸有限公司，住所地广东，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇桂华路**乐宜居**首层商铺**码76494549-3。 法定代表人：王红。 被执行人：王莉，女，汉族，1964年11月3日出生，住山东省青岛市**。 被执行人：李寿君，男，汉族，1964年3月7日出生，住山东省青岛市**。 被执行人：宁涛，男，汉族，1983年1月7日出生，住山东省乳山市。 被执行人：王红，女，汉族，1968年5月6日出生，住山东省青岛市**。 本院在执行广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）与佛山市顺德区宇宸商贸有限公司（以下简称宇宸公司）、王莉、李寿君、宁涛、王红借款合同纠纷仲裁一案中，案外人穆宝林对执行王莉名下位于青岛市市南区xxx1号己（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年4月27日公开进行听证。案外人穆宝林的委托代理人孙洪艳及申请执行人粤财公司的委托代理人李志华、卢绪毅到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人穆宝林称，请求：立即中止对涉案房屋的执行，或者裁定在租赁期内穆宝林无需向受让人移交涉案房屋。在异议审查期间，穆宝林明确其请求为：在租赁期内穆宝林无需向受让人移交涉案房屋。 事实与理由如下：2013年3月1日，穆宝林与王莉签订了《房屋租赁合同》，王莉将涉案房屋（总面积763.41平方米）出租给穆宝林，租赁期限20年，年租金40万元，租金每年按上一年租金的5%递增。补充条款约定：因穆宝林答应了王莉借款的要约，该房屋租金用以后的借款支付。穆宝林依据该合同合法占有涉案房屋至今。后穆宝林与王莉签订借款合同，王莉向穆宝林借款950万元整，王莉到期未偿还穆宝林借款，因租赁合同约定穆宝林的房屋租金用借款支付，穆宝林一直使用涉案房屋。 涉案房屋虽为王莉的房产，但其已将涉案房屋出租给了穆宝林，穆宝林对涉案房屋享有租赁权，法院对此财产的执行行为，严重侵害了穆宝林的合法财产权利。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提出异议，请法院切实维护穆宝林的合法权益。 申请执行人粤财公司辩称，一、穆宝林与王莉签订《房屋租赁合同》后并没有实际占有使用涉案房屋，不具有对抗、阻却本次执行的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”穆宝林主张2013年3月1日与王莉签订《房屋租赁合同》并合法占有和使用该涉案房屋至今，但是其提供的证据并不能证明其合法占有并使用该涉案房屋，对此穆宝林应当承担举证不能的法律后果。法律保护租赁关系的实质是保护执行标的物的实际使用人，而非签订租赁合同的人。本案中，穆宝林从来就没有实际占有过执行标的物，更别说实际使用该标的物，因此，穆宝林企图通过本案来主张其“买卖不破租赁”的权利既没有事实根据，也没有法律依据。 二、穆宝林与王莉订立长达20年租期且租金偏离市场价值的租赁合同明显损害了债权人尤其是抵押债权人的利益，在执行程序中应该将租赁合同剔除。（一）司法实践中，以房屋使用权的收益（即租金）低偿债务的行为因为损害了其他债权人的合法权益也是不被法院认可。浙江省高级人民法院辖区内对上述情况的处理已经形成了规范性文件，明令禁止以房屋使用权抵债的，对租赁合同的真实性不予认可。本案中，王莉以涉案房屋使用权的收益抵偿欠穆宝林的950万元的做法也明显与上述司法实践相违背。（二）涉案《房屋租赁合同》约定的租金过低，明显偏离市场价格，不符合市场规律。按照《房屋租赁合同》第四条约定，涉案租赁物的租金不足44元/㎡，而市场上的租赁价格月租金约90元/㎡，由此可见，穆宝林支付的租金是市场价格的二分之一，明显偏离市场价格，王莉宁愿不要两倍的租金，而将涉案房屋租给只支付二分之一价格的穆宝林，不符合市场规律，于理不符，也严重损害了其他债权人的合法权益。 综上所述，王莉企图通过与穆宝林串通、虚假订立租赁合同，事实上并没有实际占有使用涉案抵押物，来达到逃避债务、规避执行的目的；该租赁合同也因为期限长（长达20年）、约定租金偏低且属以房屋使用权抵偿债务的性质，损害了其他债权人的利益，与现行司法实践相违背，也应不予认可。故法院应当将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。 被执行人宇宸公司、王莉、李寿君、宁涛、王红均未作答辩。 案外人穆宝林在听证会上向本院提交如下证据： 1.2013年3月1日的《房屋租赁合同》1份，拟证明穆宝林对涉案房屋享有租赁权； 2.2014年3月1日《借款担保合同》1份、2014年3月3日的工商银行业务回单2份及（2014）崂民二初字第158号民事调解书1份，拟证明穆宝林与王莉因借款纠纷双方约定以借款抵租金。 案外人穆宝林在听证会后补充提交如下证据： 1.山东现代公益基金会法人登记证书1份； 2.2015年6月15日、12月21日和2016年1月20日青岛增值税普通发票发票联各1份； 3.2015年9月16日和2016年3月26日工商服务业统一收款收据收款联各1份； 4.2017年5月2日工商服务业统一收款收据交客户联1份。 上述补充证据均为复印件。 经质证，申请执行人粤财公司对案外人穆宝林在听证会上提交的证据发表如下质证意见：证据的真实性没意见，对证明内容和关联性有异议。1.《房屋租赁合同》约定租金是每年支付一次，年租金为40万元，穆宝林陈述支付租金以民事调解书为依据，但是民事调解书上没有相关表述，因此穆宝林陈述已支付租金的说法没有事实依据；2.民事调解书确认王莉的借款数额是800万元，但穆宝林提交的《借款担保合同》和支付凭证是950万元，证据相互矛盾；3.穆宝林和王莉之间虽然签订了《房屋租赁合同》，但不能证明穆宝林已实际占有和使用涉案房屋；4.《房屋租赁合同》的租金明显低于市场租赁价格，损害了粤财公司的合法权益。 经审查，案外人穆宝林在听证会上提交的证据申请执行人粤财公司对真实性没有意见，本院予以确认。穆宝林补充提交的证据的形成时间均为山东省青岛市中级人民法院查封涉案房产之后，而且均是复印件，不具有证据的证明力，本院不予采纳。 申请执行人粤财公司及被执行人宇宸公司、王莉、李寿君、宁涛、王红均未向本院提交证据。 本院经审查查明，平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山平安行）与宇宸公司、王莉、李寿君、宁涛、王红借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2016年5月9日作出（2014）佛仲字第168号仲裁裁决书，主要裁决如下：一、宇宸公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安行偿还汇票垫款本金9597.6万元及支付相应利息；二、宇宸公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安行支付律师费89万元、财产保全费5000元；逾期履行的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、王莉、宁涛、王红对上述第一项、第二项裁决确定的债务向佛山平安行承担连带清偿责任；四、佛山平安行对上述第一项、第二项裁决确定的债权有权以下列抵押物按相应的担保范围（包括债务本金、利息、罚息及实现债权的费用）优先受偿：1.债务本金的最高余额为15226100元，房屋所有权证号为“即房私转字第xxx号”，抵押物所在地为即墨市烟xxx5号楼7户；2.债务本金的最高余额为14857600元，房屋所有权证号为“即房私转字第xxx号”，抵押物所在地为即墨市烟xxx5号楼6户；3.债务本金的最高余额为24429100元，房地产权证号为“青房地权市字第××号”，抵押物所在地为市南区xxx1号己；4.债务本金的最高余额为21308900元，房地产权证号为“青房地权市字第xxx号”，抵押物所在地为李沧区xxx11栋2户；5.债务本金的最高余额为13903800元，房地产权证号为“X京房权市字第××号号”，抵押物所在地为朝阳区xxx1001；6.债务本金的最高余额为21900800元，房地产权证号为“X京房权证朝字第××号”，抵押物所在地为朝阳区xxx4层5B。该仲裁裁决已经发生法律效力。佛山平安行后将上述仲裁裁决确定的权利全部转让予粤财公司，粤财公司依据该仲裁裁决书向本院申请执行，本院于2016年7月6日立案，案号为（2016）粤06执572号。 在仲裁阶段，本院根据佛山平安行的申请，于2014年5月8日轮候查封了王莉名下的涉案房屋（房地产权证：青房地权市字第××号）。在此之前，涉案房屋于同年5月4日被山东省青岛市中级人民法院首查封。涉案房屋已于2013年4月18日为本案所涉债权办理了抵押登记手续，抵押权人为佛山平安行。2016年11月14日，山东省青岛市中级人民法院作出移送执行函，同意由本院执行涉案房屋。2017年1月6日，本院作出（2016）粤06执572号公告，公告本院决定评估、拍卖（变卖）涉案房屋。该公告张贴于涉案房屋。穆宝林遂向本院提出本案异议。8月17日，本院作出（2016）粤06执572号通知书，通知穆宝林提出申请的事实和理由证明其对涉案房屋享有租赁权的依据不足，本院对其提出的请求不予支持。 另查明，2013年3月1日，王莉与穆宝林签订《房屋租赁合同》一份，约定王莉向穆宝林出租涉案房屋，房屋租赁期共20年，自2013年3月1日起至2033年3月1日止；年租金为40万元，租金每年按上一年租金的5%递增；租金支付方式为每年支付一次。2014年3月1日，出借人穆宝林与借款人王莉、担保人青岛海坤置业有限公司、青岛海隆鑫源商贸有限公司、青岛君利豪集团有限公司签订《借款担保合同》一份，主要约定王莉向穆宝林借款950万元，借款期限自2014年3月1日至5月30日，借款利率为2%/月。2014年3月3日，青岛穆佐珠宝有限公司向青岛逸海隆国际贸易有限公司分别转账450万元和500万元，合共950万元。2014年10月22日，青岛市崂山区人民法院作出（2014）崂民二初字第158号民事调解书，原告穆宝林与被告王莉、青岛君利豪集团有限公司、青岛海坤置业有限公司、青岛隆鑫源商贸有限公司民间借贷纠纷一案，经法院主持调解，双方当事人自愿达成协议。该协议主要内容为被告王莉于2014年10月31日前偿还原告穆宝林借款800万元整，原告放弃其他诉讼请求；被告青岛君利豪集团有限公司、青岛海坤置业有限公司、青岛隆鑫源商贸有限公司对上述还款义务承担连带责任。 本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋应否带租拍卖。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，穆宝林请求在租赁期内阻止向受让人移交涉案房屋，应以其是否符合该法律规定的情形进行判断。本案中，穆宝林向本院提交了其与王莉先后于2013年3月1日、2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》和《借款担保合同》，以及转账950万元的工商银行业务回单、青岛市崂山区人民法院作出的（2014）崂民二初字第158号民事调解书等证据，以证明穆宝林与王莉因借款纠纷双方约定以借款抵租金，穆宝林对涉案房屋享有租赁权。穆宝林主张租赁合同已实际履行，其应对按照租赁合同约定占有和使用涉案房屋的事实加以证明。首先，王莉与穆宝林于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定年租金为40万元，租金支付方式为每年支付一次，但穆宝林并未提供证据证明其已按照约定支付涉案房屋的相应租金；其次，穆宝林与王莉于2014年3月1日签订《借款担保合同》，其主张以该合同项下的借款抵涉案房屋的租金，但该合同是在《房屋租赁合同》签订后一年才签订，并不符合通常的交易习惯；而且，《借款担保合同》的条款并未约定以借款抵租金。再次，该借款相应的950万元转账凭证的付款方与收款方均非本案的主体，该证据与本案的关联性并无证据证明；最后，（2014）崂民二初字第158号民事调解书关于该案的讼争标的800万元与穆宝林主张的借款金额950万元并不一致。结合上述事实和证据分析，案外人提交证据不足以证明该租赁合同已实际履行。因此，穆宝林主张其已租赁涉案房屋并据此主张对涉案房屋带租拍卖的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人穆宝林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  黄健超 二〇一七年十二月二十六日 书记员  张宗馨