西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9706号原告：西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区长鸣公路**项目服务中心****。法定代表人：魏铭权，系该公司董事长兼总经理。委托代理人:王磊，陕西洪振律师事务所律师。委托代理人:余育虹，陕西洪振律师事务所实习律师被告：石婷婷，女，汉族，1984年1月8日出生，住陕西省渭南市大荔县。第三人：交通银行股份有限公司西安城东支行，营业场所：西安市新城区长乐西路半截巷口西侧。负责人：崔东太，职务不详。原告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称德茂兴公司）诉被告石婷婷、第三人交通银行股份有限公司西安城东支行（以下简称交行城东支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安德茂兴房地产开发有限公司的委托代理人王磊、余育虹到庭参加了诉讼，第三人交通银行股份有限公司城东支行、被告石婷婷经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告西安德茂兴房地产开发有限公司诉称，2015年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15147205，以下简称“合同”），约定被告购买原告开发的位于西安市××路东段，海伦国际楼盘第38栋1单元6层10603号商品房，该房套内建筑面积为95.51平方米，每平方米5763.23元，总金额为724035元。合同第七条约定，被告选择商业贷款方式付款，即被告交纳294035元首付款，剩余房款430000元以银行按揭贷款的方式支付。后被告在第三处人办理按揭的时候把上述房产抵押给第三人借款430000元。原告还作为保证人依据与第三人之间的协议，为被告的上述贷款提供了保证担保，并在第三人处开设有保证金账户。后在被告履行其与第三人的贷款合同过程中，自2017年1月起，连续多次未偿还贷款，构成违约，导致原告向第三人承担了保证责任，第三人开始从账户中不断扣除保证金。截止2017年3月31日第三人从原告保证金账户中累计扣划8895.5元。依据法律规定及合同约定，原告向被告主张追偿上述保证金并依约支付利息。现诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的备案号为Y15147205的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；2、被告、第三人协助原告办理《商品房买卖合同》抵押权的预告登记注销手续；3、被告偿还原告因向第三人承担保证责任所支付的代偿保证金（截止原告起诉之日代偿保证金为8895.5元，如后期再有实际发生的，则另行据实计算）及利息378.06元；4、被告向原告承担解除合同的违约金36201.75元，原告可以从被告已支付部分的房屋价款中直接扣除该违约金和上述代偿保证金本息，扣除后不足部分被告另行支付；5、本案诉讼费由被告承担。被告石婷婷未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。第三人交行城东支行未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2015年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同登记号为Y15147205),约定被告石婷婷购买原告开发的位于西安市××路东段海伦国际第38幢1单元6层10603号房屋一套，该房屋建筑面积125.63平方米，总房款为724035元。合同第七条付款方式约定，原告应于2015年11月17日前缴纳首付款294035元，余款430000元向贷款机构申请贷款支付。合同附件十二第五条第三款约定：“买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与出卖人、买受人双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：1、出卖人承担保证责任代买受人清偿欠款本息后，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效，买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：(1)、买受人应向出卖人支付房价款总额5%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；(2)、买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，并承担相关费用。合同签订后，被告石婷婷按照合同约定向原告德茂兴公司缴纳首付款294035元，剩余430000元，被告于2016年2月24日被告与交通银行股份有限公司陕西省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，由交通银行股份有限公司陕西省分行向原告德茂兴公司缴纳。但石婷婷在收到交行陕西省分行发放的贷款后，并未按照贷款合同的约定，向交行陕西省分行还款。交行陕西分行遂从担保人原告德茂兴公司的保证金账户中扣取相关款项，截止至2017年12月4日，共计扣划原告德茂兴公司保证金26700.13元（原告主张截止至起诉之日，扣划保证金8895.5元）。涉案房屋现尚未向被告石婷婷交付。另查，合同登记号为Y15147205的《商品房买卖合同》预购商品房贷款抵押登记备案证明中载明，抵押权人为交通银行股份有限公司陕西省分行。以上事实，有《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15147205）、《个人房产抵押贷款合同》、《关于扣划西安德茂兴房地产有限公司保证金的情况说明》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》以及庭审笔录在卷作证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告石婷婷按照合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭手续，但其未向贷款交行陕西分行偿还借款本息，致原告德茂兴公司向交行陕西分行承担保证责任。截止至2017年12月4日，交行陕西分行已从原告保证金账户中扣取26700.13元（原告主张截止至起诉之日，已扣划其保证金8895.5元）。被告石婷婷的违约事实清楚。根据双方所签的《商品房买卖合同》附件十二第五条第三款约定，原告德茂兴公司享有解除权，且解除权的条件已经成就。原告德茂兴公司现要求解除与被告石婷婷所签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15147205）的诉请，理由成立，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，原告德茂兴公司应将收取被告石婷婷的购房款予以返还。被告石婷婷有义务协助原告办理《商品房买卖合同》的备案注销手续和抵押注销手续，并根据合同约定，向原告支付合同总价款5%的违约金，计为36201.75元。原告另主张要求被告返还垫付款项并承担每日按全部代还款金额0.5‰的利息的诉请，因合同附件十二第五条第三款约定，追偿代还款项并承担利息与解除合同支付违约金的责任仅能择一处理，而原告已选择解除《商品房买卖合同》并承担违约金，其再主张返还垫付款项及利息缺乏合同依据，本院不予支持。原告另行主张要求第三人交行城东支行配合其办理《商品房买卖合同》抵押权的预告登记注销手续，但合同登记号为Y15147205的《商品房买卖合同》预购商品房贷款抵押登记备案证明中载明的抵押权人为交行陕西省分行，与本案第三人无直接法律关系，故原告此项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告西安德茂兴房地产开发有限公司与被告石婷婷签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15147205）。二、被告石婷婷应于本判决生效后三十日内协助原告西安德茂兴房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15147205）的备案注销和抵押注销手续。三、被告石婷婷应于本判决生效之日起三十日内向原告西安德茂兴房地产开发有限公司支付违约金36201.75元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安德茂兴房地产开发有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费11040元以及公告费260元由被告石婷婷承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张蓓欣人民陪审员  王艳萍人民陪审员  肖 英二〇一七年十二月十二日书 记 员  吴阿倩打印：扈艳红校对：杨艳2017年月日送达