广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初20669号原告：深圳家世界投资顾问有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：左红姣，系该公司总经理。委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。委托代理人：熊雄，男，汉族，1984年10月11日出生，身份证住址湖北省洪湖市，系该公司法务。被告：李强，男，汉族，1974年6月15日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，被告：熊芸，女，汉族，1979年10月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，被告共同委托代理人：陈刚，广东德纳律师事务所律师。原告深圳家世界投资顾问有限公司诉被告李强、熊芸居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊伟、熊雄、被告李强及委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月24日,原告与两被告签订《出售物业独家代理委托书》及《居间服务费攴付承诺书(卖方)》,双方约定两被告委托原告代其出售龙岗区某房屋,两被告方需向原告方支付佣金20000元,且如因两被告过错或违约,还需向原告方支付违约金105000元。原告多次要求两被告支付以上费用,两被告均拒不支付。为维护原告的合法权益,起诉请求判令：1、两被告共同支付原告居间费用20000元及违约金（以20000元为基数,按照每日万分之五,从2015年12月24日起至付清该款项之日止）;2、两被告共同支付原告违约金105000元;3、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费由两被告承担。被告辩称，一、原告与案外人杨志勇恶意串通，故意隐瞒重要事实、提供虚假情况，不应要求支付中介费。1、2O15年12月24日,被告和原告双方签订《出售物业独家代理委托书》及《居间服务费支付承诺书(卖方)》,约定被告委托原告出售深圳市龙岗区中心城奥林华府二期7号楼3单元5O4房,双方在《居间服务费用支付承诺书》中约定,被告支付居间费贰万元,并约定买卖双方未能实际履行合同或私下直接成交或通过其他经纪方成交的,向经纪方支付违约金105000元。同日,被告和杨志勇签订《房地产买卖合同》,约定被告将上述房产出售给杨志勇,转让价为被告实收350万元,税费均由买方杨志勇承担。但在约定的应支付首期款的时间届满后,杨志勇没有支付首期款,在被告一再催促下,原告工作人员腾香艳于2016年3月2日向被告发送一份虚假的《二手楼交易资金委托监管协议》,协议的买方为杨志勇。而经被告到资金监管银行查询,该监管协议是由案外人刘安国作为买方签署,也就是说,原告明知买方由杨志勇变为刘安国并签署了资金监管协议,却仍然故意向被告隐瞒该重要事实,更在被告催促支付首期款时,向被告提供虚假情况,提供虚假的资金监管协议,与买方杨志勇恶意串通,企图将被告的房产转卖给刘安国,即与买方杨志勇恶意串通“炒楼”。根据《合同法》的相关规定,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2、原告于2015年12月24日扣留被告一万元保证金,至今仍未予退还,依法应予以退还被告。3、约定的延期支付居间服务费的违约金明显过高,不应得到支持,依法应予调整。二、被告实际履行合同，也没有与买方私下成交，更没有通过其他居间人成交，被告不承担违约责任，不应支付违约金。被告因买方杨志勇未按约定期限支付首期款、买方欲瞒着被告将被告房产转卖给刘安国等合同履行问题发生纠纷而诉诸法院,后经法院生效判决双方继续履行合同。后经法院执行通知将房屋钥匙交到法院,并由买方杨志勇办理房产过户等手续,被告已按合同实际履行了合同义务,并没有与买方私下成交,也没有通过其他居间方成交。被告不存在违约行为，依法不应承担违约责任。在被告实收成交款的情况下,被告没有理由,更没有必要与买方私下成交。《居间服务费用支付承诺书》第5条约定是针对买卖双方签署了买卖协议但未实际履行,双方私下成交或通过过其他方成交而导致原告无法收取佣金的情形,但很明显,本案完全不属于该条款约定情形。经审理查明，原告为房产中介公司，两被告原系龙岗区某房屋的所有人。2015年12月24日,原告与被告签订《出售物业独家代理委托书》及《居间服务费攴付承诺书(卖方)》,双方约定两被告委托原告代其出售前述房屋,两被告需向原告支付居间服务费20000元,居间服务费应在签订房产买卖合同时支付，延期支付居间服务费的，应按居间服务费总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金。如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买方的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪方成交的，被告承诺仍支付以上全部居间服务费，经纪方有权从托管定金、交房保证金或首期款项中扣除，且经纪方有权追究被告违约责任，被告承诺与买方连带向经纪方支付违约金人民币105000元。2015年12月24日，在原告的居间服务下，被告与案外人杨志勇在原告处签订了《房地产买卖合同》，约定被告将上述房产转让给买方杨志勇，转让成交价350万元。合同签订当日，杨志勇通过原告向被告李强支付了定金20万元，其中定金1万元作为交房保证金托管在原告处。2015年12月25日，被告李强、熊芸办理了公证授权委托书，全权委托担保公司及其工作人员办理涉案房产赎楼、过户等事宜。在办理资金监管过程中，买卖双方及原告发生争议，买卖双方均认为对方存在违约，买方杨志勇向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，被告反诉解除合同。2016年11月12日本院作出（2016）粤0307民初3898号民事判决，判决李强、熊芸与杨志勇继续履行于2015年12月24日签订的《房地产买卖合同》……，后因杨志勇不服前述判决上诉至深圳市中级人民法院，深圳中院于2017年3月31日作出结果为驳回上诉、维持原判的（2017）粤03民终1618号民事判决书，该判决已经生效，涉案房产已办理过户。以上事实有庭审笔录及《房地产买卖合同》、《居间服务费用支付承诺书（卖方）》、《出售物业独家代理委托书》、《民事判决书》等证据证实，足以认定。本院认为，《居间服务费用支付承诺书（卖方）》约定了居间服务费为人民币2万元，在签订房产买卖合同时支付，延期支付的以服务费总额的万分之五按日支付延期违约金。在本次房产交易中，原告提供了相应的居间服务，促成被告与案外人杨志勇签订《房地产买卖合同》，两被告按合同约定收取了定金，但不配合办理资金监管手续，未履行赎楼义务，并表示不再继续履行合同，导致合同最终无法履行，两被告的行为构成违约，关于这一点上述判决已作出认定。前述房产的争议已通过诉讼的方式确定了继续履行并执行完毕，应视为原告的居间服务已经完成，故原告主张居间服务费20000元及每日万分之五从签订房产买卖合同时（即2015年12月24日）起计至款项付清之日止的延期付款违约金，本院予以支持。关于违约金，被告不存在《居间服务费用支付承诺书（卖方）》第五条约定的情形，原告主张违约金无事实、法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告李强、熊芸应于本判决生效后三日内向原告深圳家世界投资顾问有限公司支付居间服务费人民币20000元及前述款项的逾期付款违约金（以20000元为基数，自2015年12月24日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；二、驳回原告深圳家世界投资顾问有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费1420元（原告已预交），由原告负担1100元，被告李强、熊芸负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇一七年十二月十三日书记员  刘 安