贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔06民终1566号上诉人（原审原告）：陈泳,女，1973年8月18日出生，土家族，中国银行铜仁分行员工，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审被告）：贵州大容房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼**。法定代表人：刘劲松，该公司总经理。上诉人陈泳与上诉人贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院(2017)黔0602民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月06日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈泳上诉请求：1．撤销原判第二、第三项；2．依法改判大容房开公司承担逾期交房违约金203,271.58元（从2011年11月1日起至2017年9月30日止按2,862.98元/月计算，以后的另算）；2．依法改判大容房开公司承担逾期交房过渡费69,000元（从2011年11月1日起至2017年9月30日止按3,000元/月计算，以后的另算）。事实与理由：1．根据双方《房屋拆迁协议书》第七条、第九条，交付房屋必须符合验收合格条件，如不符合交付条件，上诉人有权拒绝接房。该房至今未达到交付条件，大容房开公司应当承担逾期交付的违约金及过渡费至符合交付条件之日止；2．根据贵州省商品房销售价目表，违约金计算标准应为2,862.98元/月（4,255元/平方米×134.57平方米×5‰），一审按2,344.65元/月（4,200元/平方米×111.65平方米×5‰）计算错误；3．根据双方《房屋拆迁协议书》第三条的约定，同时根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第33条的规定，大容房开公司从2015年12月1日起应按3,000元/月支付过渡费直实际交房日止。大容房开公司上诉请求：1．请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1．因受政府规划调整及拆迁户上访等不可抗力因素影响，导致交房延迟，应当依法免除大容房开公司逾期交房的责任；2．因受特大自然灾害的不可抗力影响，造成大容房开公司逾期交房的合理期间应当予以扣除；3．被上诉人陈泳无任何实际损失，请求依法改判大容房开公司不支付违约金。陈泳向一审法院起诉请求：1．判令被告交付位于碧江××凉水井路临街城市花园旁电梯住宅楼24层（A户型）1号安置房；2．判令被告以2,862.98元/月向原告支付自2011年11月起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3．判令被告以3,000元/月向原告支付自2015年11月至实际交房之日止的逾期过渡费违约金；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：（一）2009年4月11日，原告陈泳（乙方）与被告大容房开公司（甲方）签订《拆迁协议》，协议约定：乙方被拆迁房位于贵州省××市凉水井路××号，建筑面积为71.15平方米；住宅安置房位于铜仁××凉水井路临街靠城市花园旁电梯住宅楼****型（后因政府规划调整变更至容湾小区商住楼**楼**房），建筑面积为132.9平方米（实际面积为134.57平方米，含公摊面积）；拆迁房实行拆一还一，互不补差，超拆迁面积在30平方米以内，按1,500元/平方米结算补给甲方，超拆迁面积30平方米以上的，按市场开盘价结算补给甲方，若开盘价高于2,000元/平方米，则只按2,000元/平方米结算，若开盘价低于2,000元/平方米，则按开盘价结算；乙方超拆迁面积61.75平方米，应补超面积房款108,500元；过渡期经双方协商同意，期限为30个月，自乙方交房之日起计算；由乙方自行安排过渡房，过渡费500元/月，暂付6个月，期满后按季支付，直至甲方交付回迁安置房之日止，逾期不能交房的，逾期过渡费支付标准按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》（2002修正）第三十三条规定执行；甲方应当在2011年10月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的回迁房交付乙方使用，若甲方未按期交房，则应按该回迁房屋市场价的5‰每月向乙方支付违约金，直至交付回迁房给乙方为止；交房时甲方应书面通知乙方去办理交付手续，且双方进行验收交接时，甲方应出示证明房屋经验收合格可以达到交付条件的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，甲方不出示证明文件，则乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。另外，协议还对双方其他权利和义务进行了明确约定。协议签订后，原告按约定期限将被拆迁房屋交付被告予以开发，并向被告交纳房款28,840元，且领取了自2009年4月11日至2015年10月4日期间的过渡费共计78,750元。2015年10月份，被告大容房开公司电话通知原告办理交房手续，但原告因被告大容房开公司未提供讼争《拆迁协议》约定的接房资料且被告拒付逾期交房违约金而未接房。（二）2006年11月28日，被告大容房开公司法定代表人刘劲松与碧江区国土资源局（原铜仁市国土资源局）签订《国有土地使用权出让合同》，通过挂牌方式取得位于花果山桥头片区面积为17250平方米的宗地土地使用权。2007年7月10日，铜仁市规划事业局作出《关于铜仁广场及居住区规划设计》的批复（铜市规复【2007】32号），同意被告按照《铜仁广场及居住区规划设计》实施建设，建设周期为48个月。2009年4月17日，因扩建花果山广场导致该宗地的出让红线范围发生改变，被告与铜仁市人民政府签订《铜仁市20060218挂牌的补充协议》（以下简称《出让补充协议》），将被告取得的17250平方米中的7812平方米调整到该地块的西北方向地块，原地块使用面积17250平方米变更为9438平方米。2010年11月18日，碧江区人民政府又与被告签订了《关于调整花果山广场项目的用地置换协议》（以下简称《用地置换协议》），约定将被告取得的17250平方米中5417平方米（3号地块）调整到该地块的西北方向1号地块（凉水井加油站处）、东北方向6号地块及东南方向5号地块，置换给被告的1号、5号、6号共计三块地块，政府需净地交付给被告使用。然而，由于部分回迁户反应大容房开公司违背合同，引起回迁户回迁问题，致使铜仁市住房和城乡规划建设局至2011年7月21日才作出《关于的批复》（铜市住建函【2011】71号），同意一期建筑按《铜仁市容湾商住楼小区项目一期建筑调整方案》实施。基于上述原因，原告陈泳等53户回迁安置户于2012年7月在变更后的规划平面图上签字，同意其回迁安置房由铜仁××凉水井路临街靠城市花园旁电梯住宅楼24层A户型调整至花果山6号10号楼。2012年11月22日，铜仁市城乡规划局作出《关于铜仁容湾商住楼小区项目二期修建性详细规划的批复》（铜规函【2012】35号），同意被告按《铜仁容湾商住楼小区项目二期修建性详细规划》实施。至2014年5月6日，铜仁市花果山容湾小区商住楼10#楼主体结构分部工程经验收合格。然而，由于被告未按期向原告交付回迁安置房，故原告诉至人民法院，请求支持其上述诉讼请求。（三）容湾商住小区二期10号楼预售成套住宅共79套、面积为8343.99平方米，住房预售，住房预售套内单价为4200/平方米至6/平方米。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。就本案而言，原告已向被告移交被拆迁房屋且交纳房款28,840元，被告也已向原告支付过渡费78,750元。因此，讼争《拆迁协议》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定，当属合法有效协议，双方当事人均应当按照协议约定全面履行各自义务。（一）关于被告是否履行讼争房屋交付通知义务问题。在本案审理过程中，原告称其于2015年10月接到被告要求其办理接房相关手续的电话通知，但由于被告未向其提供讼争《拆迁协议》约定的接房资料且双方因逾期交房违约金未达成一致意见而未接房。虽然讼争《拆迁协议》第七条、第九条明确约定被告应当在2011年10月20日前将经验收合格的回迁安置房交付原告使用，且须提供《住宅质量保证书》等证明文件，但由于该回迁安置房旁的加油站尚未完成搬迁，导致房屋整体项目工程未通过验收，进而影响房屋相关证明文件的办理。然而，该加油站的搬迁对本案回迁安置房相关证明文件的办理产生的影响，并非被告能够控制以及该公司意志能够排除的。另外，根据讼争《拆迁协议》第九条约定，回迁安置房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。从查，事实来看，被告已电话告知原告办理房屋入住手续，且原告业已知晓、理解上述告知内容，并收悉被告所邮寄的《通知》。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，被告于2015年10月份电话通知原告办理房屋入住交付手续的行为，视为其已向原告履行了交付案涉房屋通知的义务。（二）关于逾期交房是否构成违约及其违约责任分担问题。按照讼争《拆迁协议》约定，被告应于2011年10月20日前向原告交付安置房屋，但被告至2015年10月份才通知原告办理接房手续。对此，被告大容房开公司抗辩称其因政府相关部门调整规划、回迁户上访及遭遇洪水、特大暴雨等客观原因导致逾期交房不应当担责。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任…”的规定，被告应对其不能如约交付讼争回迁安置房的行为向原告承担违约责任。另外，被告所提交《关于的批复》（铜市住建函【2011】71号）载明，由于被告大容房开公司对方案进行了调整，引起回迁户回迁问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在未征得原告同意情况下，被告单方调整双方《拆迁协议》约定的回迁房位置的行为已构成违约，其不能因自身行为导致的不利后果要求免责；再者，洪水、暴雨作为一种自然现象固然是不可避免的，但随着现代科学技术及现有的天气预报等科技手段，却是可以预见的。本案中，被告以其提交的铜仁市气象局出具的降水量证明及铜仁市水文资源局出具的水情特征值统计表、部分图片来予以证明该自然现象系不可抗力的事实。该证据载明，2013年9月10日夜间至11日累计降水量46.3毫米、2014年5月25日雨量92.4毫米、2014年6月19日雨量为79.1毫米、2014年7月15日雨量为145.6毫米，根据其降水的强度、密度只属暴雨、大暴雨等级，造成自然灾害的可能性较小。况且，被告与原告签订讼争《拆迁协议》对回迁安置房交付期限进行约定时，占据优势地位，其应当预见和考虑到在施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交付回迁安置房。即使如被告所主张，连续降雨致使其施工工地被淹，但作为专门房地产开发的企业，其也完全能够采取有效措施予以克服因短时降雨而造成的工期延误。综上所述，被告大容房开公司关于其对因政府相关部门调整规划、回迁户上访及遭遇洪水、特大暴雨等客观原因导致的逾期交房不应当担责的抗辩理由不成立，依法不予采纳。（三）关于逾期交房违约金的问题。违约金如何给付是被告对其违约责任的承担方式，并非其与原告办理房屋交接中的对等义务。如前所述，被告于2015年10月份才履行了交付案涉房屋通知的义务，已逾期48月，应当按照讼争《拆迁协议》第八条的约定即每月按讼争回迁房市场价的5‰承担违约金责任。对此，被告辩称讼争《拆迁协议》约定的违约金明显过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，由于讼争《拆迁协议》系被告所提供的格式合同，当双方当事人就协议条款理解发生争议时，应对该协议条款作出有利于原告的解释。故被告要求调整逾期交房违约金的抗辩理由不成立，依法不予采信。然而，讼争回迁房市场价是多少呢？通过被告对原告所举《拆迁协议》、《铜仁城区商品房销售明码标价监制申报表》、《贵州省商品房价格密切相关因素标示表》、《贵州省商品房销售价目表》、《容湾商住小区二期10号楼商品房预售方案》、《关于对容湾商住小区二期10号楼商品房明码标价监制的函》等证据的质证可知，讼争回迁置房即花果山6号10号楼24层A户型（建筑面积为134.57平方米、套内建筑面积为111.65平方米）按套内销售单价4,200/平方米至6,000元/平方米。故被告应支付原告的逾期交房违约金为48月×（4,200元/平方米×111.65平方米×5‰）＝112,543.2元。因此，关于原告向被告主张从2011年11月至2015年10月期间逾期交房违约金112,543.2元，予以支持；超出部分，不予支持。（四）关于逾期过渡费违约金问题。过渡期补助费是拆迁后还未交付房屋前拆迁方对于被拆迁方的临时安置住房补助费用。在本案中，由于被告的违约，导致原告延长过渡期限，其应依法向原告支付因此增加的住房补助费用。根据讼争《拆迁协议》第三条第一款“过渡期经双方协商同意，过渡期为30个月，自乙方（本案原告）交房之日起计算”的约定，被告支付过渡费时间应从2009年5月份至2015年10月份。第三条第二款明确约定逾期过渡费支付标准按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》（新）第三十三条规定执行。故，被告大容房开公司应向原告支付的过渡费为：（1）2009年5月5日至2011年11月4日：500元/月×30月=15,000元；（2）2011年11月5日至2012年5月4日：（500元/月×125%）×6月=3,750元；（3）2012年5月5日至2012年11月4日：（500元/月×150%）×6月=4,500元；（4）2012年11月5日至2013年11月4日：（500元/月×175%）×12月=10,500元；（5）2013年11月5日至2014年11月4日：（500元/月×200%）×12月=12,000元；（6）2014年11月5日至2015年10月4日：（500元/月×500%）×11月=25,000元,以上金额共计70,750元。然而，从查明事实来看，原告从被告处所领取的讼争回迁安置房过渡费78,750元，已超出被告按约定应支付的过渡费。因此，原告向被告主张支付自2015年10月至2017年7月1日的逾期过渡费违约金51,000元诉求无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审法院据此判决：一、被告贵州大容房地产开发有限公司向原告陈泳交付位于铜仁市碧江区××小区商住楼××楼××房；二、被告贵州大容房地产开发有限公司向原告陈泳支付自2011年10月至2015年10月期间逾期交房违约金人民币112,543.2元；三、驳回原告陈泳的其他诉讼请求。案件受理费人民币5,326元，减半收取计人民币2,663元，由被告贵州大容房地产开发有限公司负担。在二审中，双方未提交新的证据。本院对一审认定的事实，予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，综合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：1．本案大容房开公司2015年10月通知陈泳交房时房屋是否符合约定的交房条件；2．一审确定的大容房开公司逾期交房违约金标准是否正确；3．大容房开公司是否应承担2015年10月后的过渡费；4．本案规划调整及天气降雨因素是否构成不可抗力免责事由；5．大容房开公司逾期交房是否应承担违约责任。本院认为：（一）关于大容房开公司2015年10月通知陈泳交房时房屋是否符合约定的交房条件的问题，经查，2014年5月6日该房所在容湾小区商住楼10#楼主体结构分部工程经验收合格。但由于该回迁安置房旁的加油站尚未完成搬迁，导致房屋整体项目工程未通过验收，进而影响房屋相关证明文件的办理。该加油站的搬迁对本案回迁安置房相关证明文件的办理产生的影响，并非被告能够控制以及该公司意志能够排除的。双方《房屋拆迁协议书》第七条约定的交房条件主要为“回迁安置房经验收合格”，但双方并未就交付房屋有瑕疵如何处理进行约定，一审根据本案客观情况综合认定大容房开公司2015年10月通知陈泳交房时房屋已符合约定的交房条件并无不当，上诉人所持“大容房开公司2015年10月通知交房时不符合交房条件，其应继续支付逾期交房违约金及过渡费”的上诉理由不能成立。（二）关于一审确定的逾期交房违约金标准是否正确的问题，一审根据陈泳所提交《拆迁协议》、《铜仁城区商品房销售明码标价监制申报表》、《贵州省商品房价格密切相关因素标示表》、《贵州省商品房销售价目表》、《容湾商住小区二期10号楼商品房预售方案》、《关于对容湾商住小区二期10号楼商品房明码标价监制的函》等证据，确定违约金计算标准为2,344.65元/月（4,200元/平方米×111.65平方米×5‰）并无不当，上诉人陈泳主张按2,862.98元/月（4,255元/平方米×134.57平方米×5‰）计算的上诉理由不能成立。（三）关于大容房开公司是否应承担2015年10月后的过渡费问题，由于大容房开公司已于2015年10月通知交房，陈泳主张大容房开公司承担此后的过渡费没有合同约定的依据，其要求“2015年12月1日起应按3,000元/月支付过渡费”的上诉理由不能成立。（四）关于本案规划调整及天气降雨因素是否构成不可抗力免责事由的问题，大容房开公司作为城市房地产开发企业，在从事房地产开发活动中，应当预见正常的自然气候变化及市场环境变化因素。从其在诉讼提中交的证据看，均不足以证明其主张的规划调整及天气降雨因素已达到不可抗力的程度，其要求违约免责的理由，不能成立。（五）关于大容房开公司逾期交房是否应承担违约责任的问题，大容房开公司逾期交房的事实客观存在，此违约行为必然给拆迁户造成一定经济损失，故一审支持陈泳要求大容房开公司按合同约定承担违约责任的诉请并无不当；同时，大容房开公司未提供证据证明双方合同约定的违约金明显过高，因而其所持“陈泳无实际损失，不应支付违约金”的理由，不能成立。综上所述，上诉人陈泳及大容房开公司各自所持上诉理由，均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,495元，由上诉人陈泳负担1,750元，由上诉人贵州大容房地产开发有限公司负担1,745元。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  熊亚飞二〇一七年十二月十日书记员  祖延君