成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0106民初9076号 原告：孙光辉，男，1976年9月25日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告：王慧玲，女，1979年6月15日出生，汉族，住四川省宣汉县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：范锐锋，四川立地律师事务所律师。 被告：四川省蜀牛房地产开发有限责任公司。住所地：成都市金牛区。 法定代表人：陈宏强，执行董事。 委托诉讼代理人：王春燕，四川谷雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓双蔚，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告孙光辉、王慧玲与被告四川省蜀牛房地产开发有限责任公司（以下简称“蜀牛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告孙光辉、王慧玲的共同委托诉讼代理人范锐锋、被告蜀牛公司的委托诉讼代理人邓双蔚、王春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙光辉、王慧玲向本院提出诉讼请求：1、请求确认王慧玲与蜀牛公司于2011年8月18日签订的《租赁合同》有效并判令解除；2、判令蜀牛公司支付租金66287.79元和违约金40766.54元，合计107054.33元（从2015年4月1日暂计算至2017年7月31日，此后的租金和违约金判决一并计算至实际给付之日）；3、判令蜀牛公司将商铺恢复原状；4、判令蜀牛公司承担本案诉讼费。事实与理由：2007年5月8日，孙光辉、王慧玲与蜀牛公司签订《租赁合同》，孙光辉、王慧玲依约将位于成都市金牛区蓉北商贸大道一段17号的“五块石商贸中心”×楼×号商铺交给蜀牛公司，蜀牛公司进场装修，在租赁期间蜀牛公司依约履行了合同，2011年4月2日租赁期满后，蜀牛公司续租涉案商铺，王慧玲、孙光辉与蜀牛公司于2011年8月18日补签了《租赁合同》，约定王慧玲、孙光辉将案涉商铺续租给蜀牛公司使用，租期为9年6个月即2011年4月3日起至2020年10月2日止，每月租金为2786.35元，每三个月（即每年3月付当年4至6月租金、每年6月付当年7至9月租金、每年9月付当年10至12月租金、每年12月付下一年1至3月租金）付一次租金为8359元，提前5日内支付下季度租金，自续租之日起，前2年租金不变，以后每2年租金上浮5%，租赁期满后固定装修归属王慧玲、孙光辉，蜀牛公司将隔墙恢复，蜀牛公司未按时向王慧玲、孙光辉支付租金，每逾期一日，按应交租金总额的千分之十支付违约金，违约方支付100000元违约金。合同续签后蜀牛公司支付到2014年12月租金，2015年3月、6月、9月蜀牛公司应按每三个月9215.80元支付租金，但蜀牛公司实际按每三个月8777元支付租金，每三个月差租金438.80元，2015年共差租金1316.40元，从2015年12月至今蜀牛公司未再向王慧玲、孙光辉支付租金，后王慧玲、孙光辉多次讨要，蜀牛公司均以各种理由推脱，蜀牛公司的行为已经严重构成违约。 被告蜀牛公司辩称：1、案涉商铺已经转租给成都国美电器有限公司（以下简称“国美电器”），因蜀牛公司不是租金的实际支付方，不享有承租人的任何收益，只是租赁过程中无偿代为管理和服务，国美电器才是实际使用人和租金的最终支付方，孙光辉、王慧玲知晓并认可前述事实；2、国美电器与蜀牛公司签订的《房屋租赁合同》一旦因客观原因提前终止，王慧玲、孙光辉与蜀牛公司签订的《租赁合同》也应同时提前终止；3、蜀牛公司未违约，王慧玲、孙光辉的诉讼请求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院认定如下：2007年5月8日，王慧玲与蜀牛公司签订《租赁合同》，约定将位于五块石商贸大道的五块石商贸中心1栋×楼×号商铺（以下简称案涉商铺）出租给蜀牛公司；租期为2007年5月8日起至2011年4月2日止。2011年8月18日王慧玲、孙光辉与蜀牛公司再次签订《租赁合同》将案涉商铺出租给蜀牛公司。租赁期限为2011年4月3日起至2020年10月2日止，租金从2011年4月3日起计租，租金为每月2786.35元，每三个月付一次金额为8359元，并提前5日内付下季度租金，租金前2年按现定租金支付，以后每两年上浮5%；王慧玲、孙光辉未按照合同约定交付房屋，每逾期一日，应支付违约金150元，蜀牛公司未按时支付租金，每逾期一日，应按应交租金总额的10‰支付违约金。王慧玲、孙光辉与蜀牛公司任何一方，无不正当理由不得随意解除合同，也不得损害转租公司正常经营活动，否则视为违约，违约方除了应支付违约金100000元外，还应赔付守约方由此遭受的损失及相关联的赔偿责任；如因不可抗力原因导致房屋损毁，造成王慧玲、孙光辉与蜀牛公司双方损失的，双方互不承担赔偿责任，因此终止合同的，租金按实际使用时间结算，多退少补。合同签订后蜀牛公司已支付到2014年12月30日租金，2015年租金蜀牛公司按照每3个月8777元支付，未按合同约定上涨租金5%的租金支付，欠付1316元租金，从2015年12月至今蜀牛公司未向孙光辉、王慧玲支付租金。 租赁期间，2005年8月26日蜀牛公司与成都国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》，2011年10月8日签订《补充协议》，将案涉商铺转租给国美电器。在履行中蜀牛公司与国美电器签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定双方签订的租赁合同于2016年5月9日提前解除，房屋租赁关系于2016年5月9日同时终止，双方的租赁费用结算至2016年5月9日。 另查明，一、孙光辉、王慧玲提供的房屋产权信息显示，案涉商铺位于金牛区蓉北商贸大道一段17号1栋×楼×号房屋，与蜀牛公司签订的《租赁合同》的商铺系同一商铺。 二、王慧玲、孙光辉于2017年9月11日向本院提起诉讼，本院于2017年9月28日向蜀牛公司送达起诉状副本。 以上事实由《租赁合同》两份、《房屋租赁合同终止协议》、房产证复印件、转账凭证及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，本案中王慧玲、孙光辉与蜀牛公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故双方于2011年8月18日签订的《租赁合同》有效。蜀牛公司应按照合同约定履行其支付租金的义务，但是至本案庭审终结前，蜀牛公司并未按合同约定支付租金，故王慧玲、孙光辉向本院主张解除《租赁合同》以及要求蜀牛公司将商铺恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，蜀牛公司应向王慧玲、孙光辉支付的租金的计算方式为（详见表一）： 表一、租金计算方式（单位：元）                                                  租金计算时间期间                       每个季度应付租金             （每两年租金上涨5%）                               1                       2011.4.3至2013.4.2                       8359                               2                       2013.4.3至2015.4.2                       8776.95                               3                       2015.4.3至2017.4.2                       9215.80                               4                       2017.4 .3至2019.4.2                       9676.59                王慧玲、孙光辉向本院主张蜀牛公司支付从2015年4月1日至2017年7月31日的租金，故蜀牛公司应支付2015年4月1日至2015年12月31日租金为1316.4元（（每个季度应付租金9215.8元-每个季度已付租金8777元）×3个季度）；2016年1月1日至2017年4月1日租金为46079元（每个季度应付租金9215.8元×5个季度）；2017年4月2日至2017年7月31日的租金为12902.12元（每个季度应付租金9676.59元÷90天×120天），以上租金合计60197.52元（1316.4元+46079元+12902.12元）。蜀牛公司应向孙光辉、王慧玲支付从2017年8月1日起至房屋实际腾退之日止以每季度9676.59元为标准计算的房屋占用费。关于违约金，由于孙光辉、王慧玲主张的违约金过高，蜀牛公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付较为适宜，但应在欠付租金分段计算利率。蜀牛公司认为其与国美电器签订的《房屋租赁合同终止协议》约定2016年5月9日提前解除双方的租赁关系，蜀牛公司认为与王慧玲、孙光辉签订的租赁合同于2016年5月5日解除，由于未向本院提供提前解除合同的证据，且蜀牛公司与国美电器的房屋租赁合同系另一法律关系，其观点本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、孙光辉、王慧玲与四川省蜀牛房地产开发有限责任公司于2011年8月18日签订的《租赁合同》有效； 二、解除孙光辉、王慧玲与四川省蜀牛房地产开发有限责任公司于2011年8月18日签订的《租赁合同》； 三、四川省蜀牛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向孙光辉、王慧玲支付租金60197.52元及违约金（违约金的计算方式分段计算，其中2015年4月1日至2015年12月31日以1316.4元为基数、2016年1月1日至2017年4月1日以46079元为基数、2017年4月2日至2017年7月31日以12902.12元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并支付从2017年8月1日起至房屋实际腾退之日止以每季度9676.59元为标准计算的房屋占用费； 四、四川省蜀牛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将金牛区蓉北商贸大道一段17号1栋×楼×号房屋恢复原状； 五、驳回孙光辉、王慧玲的其他的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2441元，减半收取1220.5元，由四川省蜀牛房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一七年十二月一日 书记员  徐艺菲