吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2340号上诉人（原审被告）：刘乐吟，住长春市南关区。委托诉讼代理人：陈莹，吉林金可律师事��所律师。委托诉讼代理人：张晓梅，吉林金可律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区业主委员会，住所地长春净月高新技术产业开发区森扬路美印溪谷小区26栋107室。责任人：葛俊，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：汪邵伟，男，满族，1964年10月15日生，住所地长春净月高新技术产业开发区森扬路美印溪谷小区**栋1门***室。委托诉讼代理人：李卫华，女，汉族，1963年3月14日生，住所地长春净月高新技术产业开发区森扬路美印溪谷小区**栋***室。原审被告：长春市创实际房地产开发有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区森扬路美印溪谷小区26栋107室。法定代表人：胡海亮，该公司董事长。上诉人刘乐吟因与被上诉人长春净月��新技术产业开发区美印溪谷小区业主委员会（以下简称业主委员会）、原审被告长春市创实际房地产开发有限公司（以下简称创实际公司）所有权确认纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2015）长净开民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已缺席审理终结。刘乐吟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回业主委员会的诉讼请求；案件受理费由业主委员会负担。事实和理由：一、原审判决认定事实证据不足。1.原审判决认定案涉小区没有规划物业管理用房证据不足。业主委员会申请法院调取长春净月旅游经济开发区规划局规划图纸一张，明确记载案涉小区规划有公建面积940平方米。因此，案涉小区应规划有物业管理用房，其位置并不是本案所涉房屋。另外，业主委员会陈述���涉小区一期有物业管理用房，虽然业主委员会认为涉诉小区分为一期和二期，二期后更名为“美印溪谷”小区，两者各自独立，二期应当另行配置物业管理用房，但刘乐吟认为，业主委员会对其陈述未能提供证据证实，不能被采信。既然涉诉小区有物业管理用房，业主委员会另行强行占用刘乐吟所有的案涉房屋则缺乏事实和法律依据。刘乐吟认为，案涉小区规划有物业管理用房，但没有实际作为物业管理用房使用，一审法院理应调查案涉小区全部分套建筑面积计算成果表，以及房地产行政主管部门核发的涉诉小区房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时登记的物业管理用房的位置、面积，以便核实清楚小区规划的物业用房的具体位置和面积。2.一审判决认定刘乐吟购房时间错误。刘乐吟于2010年10月向创实际公司购买案涉房屋，并于2010年10月19日一次性全额���付购房款，2012年7月19日，刘乐吟与创实际公司补签《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，原审判决认定刘乐吟购房时间为2012年7月19日与事实不符。3.原审判决认定创实际公司提供本案争议房屋作为物业管理用房予以使用证据不足。创实际公司使用案涉房屋系作为办公用房，并将公司注册地址登记在诉争房屋处，而涉诉小区一期另一处房屋作为物业管理用房使用。业主委员会没有提供证据证明创实际公司将案涉房屋提供给业主委员会作为物业管理用房，业主委员会的业主手册等证据均不能体现与诉争房屋的关联性。相反，创实际公司于2010年10月将案涉房屋出售给刘乐吟，则足以证明创实际公司并没有将诉争房屋提供给业主委员会作为物业用房的意思表示，却是业主委员会以公共利益之名强占刘乐吟所有的房屋。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋既没有规划���物业管理用房，创实际公司也没有将其提供给业主委员会作为物业管理用房，因此，创实际公司出售案涉房屋并不损害全体业主利益，本案不符合合同法第五十二条第四项的适用条件。根据物权法第十七条规定，所有权证书能够证明刘乐吟是案涉房屋的所有权人。如果创实际公司确实没有规划设计物业用房，则根据《物业管理条例》第六十四条规定，应由创实际公司另行配备物业管理用房，一审判决刘乐吟的房屋属于全体业主所有不当。综上，请求二审法院依法改判，维护刘乐吟的合法权利。业主委员会辩称：一、案涉房屋一直是物业用房，证据确凿。1.通过长春市净月区管委会对世外桃源小区一期和二期的总体规划，其中有公建面积940平方米，小区自建成以来一直是分开独立进行管理，一期是世外桃源小区，二期是案涉小区。即便是两个物业用房总面���之和也不足规划图所规划的公建面积中的940平方米。2.案涉小区自2005年开盘，通过创实际公司的广告宣传及小区业主的证人证实，案涉房屋一直作为物业用房，且在案涉小区业主手册里有与当时的长春市阳光物业管理公司签订的物业管理协议，甚至连《美印会馆》的牌匾都是开发商当年制作的，从来没有更换过。3.小区业主联名签字再一次证明案涉房屋就是小区物业用房。4.2005年8月26日至2012年4月16日，一直由长春市阳光物业管理公司进行物业管理；2012年4月16日至2015年12月30日由长春市政府净月区管委会净月街道办事处出面介绍长春市龙泰物业管理公司对小区进行物业管理；2015年12月30日，长春市龙泰物业公司再次弃管小区，小区再次自治。案涉房屋一直是案涉小区物业用房，是创实际公司为案涉小区建设的物业服务和办公用房，按照物权法第二十七条、三十条、三十八条、六十条规定，案涉房屋一直是小区的物业用房，不能擅自买卖。除非再给业主找到同等面积新的物业用房，即便如此，按照民法通则若干意见的通知第118条，创实际公司需提前三个月通知全体业主，表决通过，才能买卖，否则买卖合同无效。二、刘乐吟称购买时间认定错误，是虚假购买造成。创实际公司原法定代表人李斌于2008年7月29日已经离开创实际公司，其股权交割完毕，法定代表人更换完毕。而2012年7月19日的《商品房买卖合同》中李斌又以法定代表人的身份出售房屋与事实不符。刘乐吟购买房屋后一直未主张交付，与常理不符，创实际公司与刘乐吟之间的买卖是虚假的，违反了合同法第五十二条第2、5款规定。三、刘乐吟提供的“证明”再次证明案涉房屋为物业用房。由于业主委员会将此事举报到省市有关部门，2017年4月22日，刘乐吟向业主委员会提��“证明”，再次证明案涉房屋是物业用房。综上，应驳回刘乐吟的上诉请求。创实际公司二审未出庭，亦未答辩。业主委员会向一审法院起诉请求：请求法院确认被告与第三人关于涉案房屋的买卖行为无效，涉案房屋为美印溪谷小区物业用房，归该小区业主所有（房屋建筑面积518.56㎡，每平方米按6,000.00元计算,房屋总价值3,109,560.00元）,诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：长春净月高新技术产业开发区森杨路美印溪谷小区实际是长春净月高新技术产业开发区森杨路世外桃源小区，该小区于2003年经长春净月潭经济开发区招商引资办公室长净招商办审字[2003]054号文件2003年6月4日批复立项，开发商为被告长春市创实际房地产开发有限公司。项目名称为世外桃源，项目地址位于净月大街东侧、小街挂牌F号地以东，建设内容为住宅及附属配套设施，建设工期从2003年7月31日至2004年12月31日。建设要求是符合开发区的总体规划要求及有关建设要求。2003年10月8日被告向净月开发区规划局递交建设工程申请报告，内容为“净月开发区规划局，我单位在净月大街东侧，天福酒店东侧将建设世外桃源住宅小区，建筑面积128,006.25平方米，层数为3—4.5层，砖混结构，栋数为40栋，建设期从2003年11月至2005年11月”。2004年12月9日，长春净月潭旅游经济开发区规划局出具（04）长净规字第071号修建工程位置批准书，内容为“2004年12月9日字第071号函收悉，关于下列工程，业经我局审查完，准予按如图位置修建。总建筑面积128,006.24㎡，住宅楼119,380.99㎡、底层车库1,335.53㎡、地下车库6,349.72㎡、底层商业940㎡，总建筑面积128，006.24㎡”。本案诉争房屋位于长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区26栋，2007年9月完成备案登记。另查明，长春净月高新技术产业开发区森杨路世外桃源小区，自2005年起在鸿铭物业公司、阳光物业公司、龙泰物业公司物业管理期间，本案诉争房屋在一直是物业用房。另查明，被告长春市创实际房地产开发有限公司与第三人刘乐吟于2012年7月19日签订商品房买卖合同（合同编号为×××），约定第三人购买本案诉争房屋，每平米单价2,000.00元，建筑面积518.26㎡,购房款总计1,036,520.00元。第三人于2013年8月5日领取房屋所有权证，所有权证号为长房权字第XX**号，产别为私有房产、房屋用途为商业服务用房。一审法院认为：（一）本案原告诉讼主体适格。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的��他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，业委会在主张确认物业管理用房所有权时，具备原告诉讼主体资格。（二）物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所。国务院《物业管理条例》第七十条规定“本条例自2003年9月1日起施行”。本案涉诉的长春净月高新技术产业开发区森杨路美印溪谷小区长春净月潭旅游经济开发区规划局2004年12月9日出具修建工程位置批准书，所以根据国务院《物��管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”的规定，被告长春市创实际房地产开发有限公司应配置必要的物业管理用房。但依据长春净月潭旅游经济开发区规划局出具（04）长净规字第071号修建工程位置批准书，本案涉诉的长春净月高新技术产业开发区森杨路美印溪谷（世外桃源）小区总建筑面积128,006.24㎡，住宅楼119,380.99㎡、底层车库1,335.53㎡、地下车库6,349.72㎡、底层商业940㎡，总建筑面积128,006.24㎡，没有物业管理用房面积。本案涉诉小区自有物业管理以来，本案诉争房屋长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区26栋107室在一直是物业用房。（三）国务院《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，本案被告长春市创���际房地产开发有限公司在向长春净月潭旅游经济开发区规划局递交建设工程申请函及设计图时，没有设计及建设物业管理用房，而是将本案涉诉的26栋107室作为物业用房予以使用。被告在明知没有物业用房的情况下将一直当做物业用房使用的26栋107室出售给第三人刘乐吟的行为，致使本案涉诉的长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区全体业主丧失物业管理场所，侵犯了美印溪谷小区全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适的合法权益，损害社会公共利益，属于无效行为，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、国务院《物业管理条例》第三十条、第三十八条的规定，判决如下：一、被告长春市创实际房地产开发有限���司与第三人刘乐吟关于长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区26栋107室房屋的买卖行为无效。二、长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区26栋107室房屋（丘地号为3-76/389-26107）是长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区物业用房，归长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区全体业主所有。案件受理费31,676.00元由被告长春市创实际房地产开发有限公司承担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另，一、业主委员会二审提交以下证据：1.创实际公司于2017年4月22日出具的《证明》一份，证明创实际公司承认案涉房屋系物业用房，其与刘乐吟签订的买卖合同无效。2.美印溪谷小区部分业主签字证明材料，证明案涉房屋为物业用房。刘乐吟对证据1真实性和所证明问题均有异议，依据单位出证的相关法律规定，应有经办人或负责人或法定代表人签字并予以盖章，现此份证据只有盖章，此盖章又与创实际公司与刘乐吟签订买卖协议中的盖章不符，所以无法证明此份证据的真实性，创实际公司在两年多的诉讼中经法院合法传唤均未出现，却在2017年4月22日盖了一个章，而本次开庭也没有出现，所以此份证据有异议。其二创实际公司收取了刘乐吟的购房全款，也协助刘乐吟签订了购房合同及办理了产权，现在又自称无效，依据合同法之规定，合同无效的情形不包括买卖双方一方的单方否认，所以刘乐吟购买房屋的行为符合合同法之规定，有效。对于证据2真实性和所证明的事项均有异议，房屋的性质不应因使用而改变，而且房屋已经行政机关出具的所有权证予以认可，只有行政机关可以撤销其行政行为，其他个人和相关部门均无权否认房屋的性质。二、刘乐吟二审陈述2010年经朋友介绍，知道了有房屋出售，���与创实际公司协商购买了案涉房屋。刘乐吟先买的房屋，因刘乐吟出国，后将房屋出借给创实际公司，创实际公司才给物业使用。三、创实际公司法定代表人于2008年8月14日由李斌变更为胡海亮。创实际公司与刘乐吟于2012年7月19日签订的《商品房买卖合同》出卖人处加盖李斌名章及创实际公司合同专用章。本院认为：1.2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”据上述规定，创实际公司在物业管理区域内配置必要的物业管理用房是其法定义务，虽然规划图纸上未标注案涉小区有物业管理用房，但根据创实际公司出具的《证明》及案涉小区业主出具联名证明材料，可以认定案涉房屋在小区初建时就一直作为物业管理用房使用，美印溪谷小区全体业主对该房屋享有权利，创实际公司作为��屋出售方对此是明知的，刘乐吟作为房屋购买人在购房时亦应到现场查看房屋状况，其对案涉房屋的用途应予知晓，且刘乐吟的购房行为存在以下与常理不符之情形：《商品房买卖合同》上加盖法定代表人的名章非创实际公司2012年的法定代表人的名章；刘乐吟不能清晰陈述其购房过程及购房款交付情况；刘乐吟购房后未自行使用房屋而将房屋出借给创实际公司使用等。在此情况下，创实际公司与刘乐吟签订《房屋买卖合同》并将房屋更名至刘乐吟名下，存在恶意串通之嫌，侵害了美印溪谷全体业主的权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应属无效合同。2.《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产登记簿由登记机构管理。”、十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案，案涉房屋原登记在创实际公司名下，后房产登记机构依据创实际公司与刘乐吟之间的《商品房买卖合同》将权利人更名为刘乐吟，如前所述，现本院认定创实际公司与刘乐吟签订的《商品房买卖合同》无效，即房屋权属由创实际公司变更为刘乐吟的基础已经不存在，案涉房屋所有权人恢复为创实际公司，房产登记机构将案涉房屋登记在创实际公司名下符合小区规划手续，不存在不动产登记簿的记载��真实权利状态不符的情况，故业主委员会以创实际公司赋予其对案涉房屋的使用权主张房屋归其所有于法无据，本院对其该项诉请不予支持，业主委员会可与创实际公司协商解决案涉房屋权属问题。综上，原判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2015）长净开民初字第565号民事判决第一项；二、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2015）长净开民初字第565号民事判决第二项；三、驳回长春净月高新技术产业开发区美印溪谷小区业主委员会其他诉讼请求。二审案件受理费为31676元，由刘乐吟负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审���员李迪代理审判员  梁 芳二〇一七年十二月二十一日书 记 员  李玉鑫