江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0923民初4756号 原告（反诉被告）：孙新昌，男，1964年2月19日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：管仲明，江苏苏一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡晨光，男，1970年10月28日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：陈新，江苏众想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈露，江苏众想律师事务所实习律师。 原告孙新昌与被告胡晨光租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，被告胡晨光在答辩期间提起反诉，本院依法受理并适用普通程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙新昌及其委托诉讼代理人管仲明,被告（反诉原告）胡晨光的委托诉讼代理人陈新、陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙新昌向本院提出诉讼请求：1.判令胡晨光退还孙新昌房租费63100元、水费14040元及保证金30000元，合计107140元；2.判令胡晨光承担本案诉讼费用。事实和理由：孙新昌的侄儿孙磊和倪孝刚合伙租赁胡晨光所有的位于。2008年1月8日，倪孝刚与胡晨光签订《租赁合同》1份，约定租赁期限5年，从2008年1月1日起至2012年12月30日止，并向胡晨光交纳保证金30000元。2008年9月29日，倪孝刚将其经营股权全部转让给孙磊。2010年3月7日，孙磊又将其经营股权全部转让给孙新昌。2013年1月1日，孙新昌与胡晨光重新签订《房屋租赁合同》1份，约定租赁期限5年，从2013年1月1日起至2017年12月30日止，年租金148000元，2013年租金在签订合同时一次性交清，2008年的30000元保证金继续交纳在胡晨光处，合同期满后退还给孙新昌。孙新昌按约交纳了前三年的租金，2015年底原、被告商定2016年、2017年房租费每年135000元，两年房租费一次性交纳减免20000元，后孙新昌将2016年、2017年两年房租费250000元一次性交纳给胡晨光。2017年6月29日，孙新昌发现胡晨光自己居住的一个套间和一楼的厨房、棋牌室、宿舍共四间一直使用浴室的自来水，遂要求胡晨光支付多年来的自来水费用，胡晨光要求终止租赁合同，并要求孙新昌立即搬离。2017年7月11日，胡晨光委托其姐姐胡向阳将租赁房屋的钥匙全部收回。孙新昌要求胡晨光退还剩余期间的房屋租金63100元（期间：2017年7月12日至2017年12月31日，全年房租135000元，半年房租67500元，67500元-400元/天×11天）、水费14040元（期间：2013年1月1日至2017年6月30日，65吨/月×54个月×4元/吨）及保证金30000元，合计107140元，经协商未果，故向法院提起本案诉讼。 被告胡晨光辩称，涉案租赁合同暂未履行完毕，待合同履行完毕后再凭双方的条据依约定进行结算，故孙新昌要求退还房租、保证金无事实和法律依据。关于水费的问题，2008年1月8日胡晨光与倪孝刚签订合同时已经注明水电按照现状交接，倪孝刚同意胡晨光的家庭用水管接在浴室总表中，孙新昌自认一直参与经营，对此情况也应当是明知的，故要求胡晨光支付水费也无事实和法律依据。 反诉原告胡晨光向本院提出反诉请求：1.判令孙新昌支付租金444000元；2.判令孙新昌承担本案反诉费用。诉讼过程中，反诉原告胡晨光变更第1项反诉请求为：判令孙新昌支付租金194000元。事实和理由：2013年1月1日，胡晨光与孙新昌签订《房屋租赁合同》1份，约定胡晨光将位于大关南路8号楼的附楼18间房屋等资产出租给孙新昌使用，租赁期限5年，从2013年1月1日起至2017年12月30日止，年租金148000元，2013年租金在签订合同时一次性交清，以后每年的租金在当年的1月1日前一次性交清。合同签订后，胡晨光履行全部合同义务，可孙新昌却未能按约及时交纳租金，仅于2013年12月30日、2014年1月15日、2015年3月12日、2016年3月30日交纳100000元、48000元、148000元、250000元，合计546000元，尚欠租金194000元，故向法院提起本案反诉。 反诉被告孙新昌辩称，孙新昌不差欠胡晨光房租费用，2013年的租金在合同签订时就已交纳，2014年的租金于2013年12月30日、2014年1月15日交纳100000元、48000元，2015年的租金于2015年3月12日交纳148000元，2016年、2017年的租金经双方商定为每年135000元，两年房租费一次性交纳减免20000元，孙新昌于2016年1月5日通过银行转账汇给胡晨光240000元，2016年3月30日给付现金10000元，胡晨光于当日向孙新昌出具了250000元的收条。请求法院驳回反诉原告胡晨光的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月8日，胡晨光与倪孝刚签订《租赁合同》1份，约定胡晨光将位于大关南路8号楼的附楼18间房屋等资产出租给倪孝刚使用，租赁期限5年，从2008年1月1日起至2012年12月30日止，年租金120000元，倪孝刚向胡晨光交纳保证金30000元，在合同期满资产完好交接后予以退还，双方确认租赁房屋（水电）等资产现状符合安全使用条件，并按现状交接。合同签订后，倪孝刚与孙磊合伙开设腾龙浴室。2008年9月25日，倪孝刚将其所持腾龙浴室经营股权全部转让给孙磊。2010年3月7日，孙磊又将其经营股权全部转让给孙新昌。 2013年1月1日，胡晨光与孙新昌签订《房屋租赁合同》1份，约定胡晨光将位于大关南路8号楼的附楼18间房屋等资产出租给孙新昌使用，租赁期限5年，从2013年1月1日起至2017年12月30日止，年租金148000元，2013年租金在签订合同时一次性交清，以后每年的租金在当年的1月1日前一次性交清，孙新昌从签订本合同时向胡晨光交租房保证金30000元,合同期满，房屋及资产完好交接后返还给孙新昌。2008年的30000元保证金继续作为2013年的保证金交纳在胡晨光处。胡晨光分别于2013年12月30日、2014年1月15日、2015年3月12日向孙新昌出具100000元、48000元、148000元的收条。孙新昌于2016年1月5日通过银行转账汇给胡晨光240000元，又于2016年3月30日给付胡晨光现金10000元，胡晨光于当日向孙新昌出具250000元的收条。 另查明，2017年七八月份，孙新昌与胡晨光协商解除租赁合同事宜。2017年8月3日，胡晨光委托陈国中与孙新昌进行结算，陈国中草拟了《协议书》一份，内容为：1.双方愿意提前解除2013年1月1日签订的房屋租赁合同，互不追究违约责任。2.本协议双方签字之日，即为双方交接结束，孙新昌遗留、存放在胡晨光出租房内的残留物品、设施，视为孙新昌抛弃物，无偿归胡晨光所有，胡晨光有权任意处置。3.截至双方签字之日止，胡晨光退还孙新昌49315元（打入孙新昌银行卡，收款人：孙新昌，开户行：阜宁农村商业银行，账号：62×××32），双方于2013年1月1日签订的房屋租赁合同一切账目已全部结清（倪孝刚的租房保证金已在孙新昌交纳的2013年房租中结清）。4.本协议经双方签字后生效，双方均不得反悔。如有一方违约，赔偿守约方100000元，还需承担守约方律师费用50000元。因孙新昌不同意，该份《协议书》未能签订。期间，胡晨光的姐姐胡向阳向孙新昌出具收条1份，收条载明：“收到腾龙浴室钥匙时间是贰零壹柒年柒月拾壹日上午，胡向阳，2017.7.11日”。涉案房屋大门处张贴有出租、出售告示，告示上所留联系电话机主亦是胡向阳。 还查明，腾龙浴室2016年12月至2017年10月分别用水603吨、417吨、340吨、590吨、135吨、119吨、（6月未发生水量）、130吨、42吨、24吨、33吨，单价4元/吨。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行义务。本案孙新昌与胡晨光签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。 关于涉案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。孙新昌认为，涉案《房屋租赁合同》已于2017年7月11日解除。胡晨光认为，涉案租赁合同暂未履行完毕，并未解除。本院认为，2017年七八月份，孙新昌与胡晨光协商提前解除租赁合同事宜，胡晨光委托陈国忠草拟了解除合同的协议，期间胡晨光的姐姐胡向阳于2017年7月11日已收回涉案房屋的钥匙，此后又对涉案房屋重新招租，根据上述一系列事实，应当认定双方已于2017年7月11日经协商一致，提前解除涉案《房屋租赁合同》。 关于胡晨光退还租金、保证金的问题。孙新昌虽未能提供支付2013年房租费的证据，但《房屋租赁合同》中约定2013年租金在签订合同时一次性交清。根据本案实际履行情况，可以认定孙新昌已于涉案《房屋租赁合同》签订时即已支付2013年房租费148000元，此后孙新昌于2013年12月30日、2014年1月15日支付了2014年的房租费148000元，于2015年3月12日支付了2015年的房租费148000元。孙新昌认为2016年、2017年的房租费经双方商定为每年135000元，两年房租费一次性交纳减免20000元，其已分别于2016年1月5日、3月30日支付240000元、10000元，计250000元。因胡晨光不予认可，孙新昌未能进一步举证证明商定将房屋租金减少为每年135000元，故涉案房租费标准仍应按合同约定的148000元/年计算。2016年1月1日至2017年7月11日期间的房租费为148000元+74000元+148000元÷12个月÷30日×11日=226522元，孙新昌已支付了房租费250000元，胡晨光应当向孙新昌退还多收取的房租费23478元。根据合同约定，租房保证金应于合同期满，房屋及资产完好交接后返还，现双方租赁合同解除，胡晨光已收回涉案房屋的钥匙，应视为房屋及资产完好交接，故对孙新昌要求胡晨光返还租房保证金30000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于胡晨光是否应当向孙新昌支付水费的问题。胡晨光将其家庭用水管道接在腾龙浴室的水表上，侵害了孙新昌的利益，应当予以赔偿。胡晨光抗辩孙新昌对其家庭用水管就接在浴室总表当中的情况应当是明知的，该辩解理由没有事实和法律依据，不能成立。根据腾龙浴室2017年8月、9月、10月的用水量42吨、24吨、33吨，本院确定胡晨光家庭用水每月33吨，单价4元/吨，胡晨光应支付孙新昌水费（33吨/月×54个月×4元/吨）。 综上，孙新昌与胡晨光签订的《房屋租赁合同》已经解除，胡晨光应当向孙新昌退还2017年7月11日之前多收取的房屋租赁费23478元，并退还保证金30000元，胡晨光向孙新昌支付水费7128元。胡晨光要求孙新昌支付房租费194000元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告胡晨光应于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告孙新昌房租费23478元、保证金30000元，并支付水费7128元，合计60606元； 二、驳回原告孙新昌的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告胡晨光的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2443元，由原告孙新昌负担1128元，被告胡晨光负担1315元，反诉案件受理费4180元，减半收取2090元，由被告胡晨光负担（孙新昌预交1259元，胡晨光预交3980元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  范效飞 审 判 员  季加石 代理审判员  张 莉 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  陈虹宇