北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初83619号原告：北京京东联行房地产顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO5号楼1层5-0103。法定代表人：曹金胜，经理。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。被告：北京京发置业有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄南里8号楼一层8-3室。法定代表人：张曦，董事长。委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，女，1982年6月10日生，汉族，北京观韬中茂律师事务所实习律师，住广东省信宜市。第三人：北京众美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区隆丰大街1号院8号楼3层301号。法定代表人：刘永凯，执行董事。委托诉讼代理人：崔忆鸥，北京中今律师事务所律师。第三人：北京至道房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼四层402。法定代表人：刘长久，经理。委托诉讼代理人：贺兰岚，北京五辰律师事务所律师。第三人：北京永宏达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡北苑小街8号2#楼2-2108。法定代表人：连鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：刘俊康，男，1969年8月15日出生，汉族，北京永宏达房地产经纪有限公司职工，住北京市朝阳区。原告北京京东联行房地产顾问有限公司（以下简称联行公司）与被告北京京发置业有限公司（以下简称京发公司）、第三人北京众美房地产开发有限公司（以下简称北京众美公司）、第三人北京至道房地产开发有限公司（以下简称至道公司）、第三人北京永宏达房地产经纪有限公司（以下简称永宏达公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联行公司的委托诉讼代理人刘桂薇、王宪礼，被告京发公司的委托诉讼代理人汤雅逸、刘芳，第三人永宏达公司的委托诉讼代理人刘俊康到庭参加诉讼。第三人北京众美公司、至道公司经本院合法传唤未到庭，后又单独到庭陈述意见。本案现已审理终结。原告联行公司向本院提出诉讼请求：判令京发公司支付我公司佣金5625000元。事实与理由：我公司与京发公司经友好协商，2016年9月10日和2017年3月3日，京发公司先后向我司出具了编号为委托018号和委托0053号的《骏豪中央公园广场分销委托书》，委托我司代为销售其开发建设的骏豪中央公园广场项目中的房屋；佣金标准为房屋总成交价款税前的2.5%。我司接受上述委托后，利用自身的渠道优势，积极为京发公司推荐目标客户，并成功促成至道公司与其签订了1201、1202、1203号房屋的买卖合同。房屋买卖合同签订后，京发公司以该目标客户系其自行开发的客户为由拒绝向我司支付佣金，经多次催促，仍未支付，故诉至法院。被告京发公司辩称，不同意原告联行公司的全部诉讼请求。理由：一、联行公司推介的客户是郭先生个人，而非至道公司。我司与联行公司签订的《分销委托书》第五条第3款约定，联行公司提供的客户以我司与联行公司双方签署的客户确认书面文件即《客户确认书》为准。联行公司向我司推荐的目标客户郭先生2016年12月11日、2017年2月14日、2017年2月27日三次到访我司售楼处时，在《客户确认书》上均显示其个人来访。郭先生的《客户确认书》显示，其从事的行业为“众美集团”，并不能证明郭先生是代表众美集团前来购房的，也不能确定“众美集团”是否与至道公司有关联，更不能证明郭先生是代表至道公司购房。二、我司与至道公司签署的预售合同系永宏达公司促成的，相应佣金已支付给永宏达公司。联行公司从未推介过至道公司，无权请求我司向其支付佣金。2017年3月17日、18日，至道公司授权代理人朱莉经永宏达公司推介，两次来我司售楼处看房，意向购买整层办公自用。我司利用自有客户数据系统对至道公司信息进行检索，以确认在此前客户系统中是否存在相同客户。经检索后确认，未发现系统存在与至道公司重名客户，至道公司为永宏达公司提供的独家客户。2017年3月20日，至道公司委托人朱莉再次看房，表示同意购买12层，并补交了朱莉看房、磋商的授权书。2017年3月21日，至道公司与我司签署《定金协议书（商办）》，约定至道公司拟向我司购买坐落于北京市朝阳区1201、1202、1203层房屋；至道公司在《定金协议书》第四条中确认，永宏达公司为至道公司购买前述房屋的经纪公司，并确认永宏达公司法定代表人连鹏飞为经纪公司的代理人。之后，至道公司依约向我司交纳了认购押金2000万元。2017年3月22日，至道公司授权朱莉购买该房屋并出具《委托书》，授权朱莉代理至道公司购买A2座1201、1202、1203房屋并办理相关手续。之后，至道公司提交了《营业执照》（副本）、《法定代表人身份证明书》及身份证复印件等材料。2017年4月1日，至道公司与我司办理了上述房屋的网签手续，分别签署1201、1202、1203号房屋的三份网签《预售合同》（合同编号：Y2031295、Y2031313、Y2031321），并向我司支付了部分购房款。至此，因永宏达公司推介至道公司，促成了我司与至道公司签署的网签预售合同，我司依据《分销委托书》第三条第1款约定应当向永宏达公司支付佣金。第三人永宏达公司认可京发公司的辩称意见，并称其与京发公司正规合作，至道公司购买涉案房屋系经永宏达公司居间服务促成。第三人北京众美公司、至道公司在本案2017年11月13日、11月20日开庭时经本院合法传唤未出庭。北京众美公司于2017年11月27日单独到庭陈述意见称，至道公司购买骏豪中央公园广场项目系其公司的独立法人行为，其未委托郭艳华代为看房，并表示该案与其无关，申请法院再行开庭时直接就北京众美公司缺席审理，相应法律后果其自行负担。至道公司于2017年11月28日单独到庭陈述意见称，其在购买本案骏豪中央公园广场的房屋时委托朱莉代为看房，并办理相关购买手续，并未委托郭艳华,并表示该案与其无关，申请法院再行开庭时直接就至道公司缺席审理，相应法律后果其自行负担。原告联行公司围绕诉讼请求提交了骏豪中央公园广场分销委托书、客户确认书、中国工商银行回单、至道公司、众美公司工商登记信息等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经查，2017年3月3日，京发公司作为委托方向联行公司出具编号为委托0053号的《骏豪中央公园广场分销委托书》，约定京发公司以有偿服务方式委托联行公司分销骏豪·中央公园广场，为该项目介绍客户（个人或公司）购买对应的标的物业；委托期限：2017年3月1日至2017年9月30日止。受托方非唯一受托渠道合作方，委托方有权同时委托其他公司或个人以多种形式共同合作，共同开展并推动本项目标的物业的销售。成功签约：受托方推荐的目标客户与委托方办理完毕购买本项目房屋所需的网上签约手续（包括但不限于签署正式的《北京市商品房预售合同》及其补充协议），并签署完毕购买本项目房屋所需签署的其他法律文件。第三条1.佣金费率：……自本委托书期限开始之日起三个自然月内，若标的物业通过受托方推荐成功签约，且成功签约的本项目办公用房为2整层以下房屋的（含第2整层），则受托方按照目标客户与委托方签订的预售合同约定的目标物业之总房价款税前的2.5%计提佣金。……佣金的结算：（1）受托方推荐的目标客户实际支付并到达委托方账户的房价款金额，系委托方按照上述约定向受托方支付佣金的计算依据。四、客户的确认及流程1、目标客户确认：以目标客户首次到访为确认原则，目标客户有效确认期为3个月，自末次到访之日起计算。2、受托方必须提前一天以书面形式将其介绍的目标客户姓名或名称、身份证号码/营业执照、电话、预计抵达时间等主要材料提供给委托方。3、若因特殊情况来不及书面形式通知的，需在目标客户抵达本项目售楼处前提前一小时预约，并将目标客户姓名或名称、身份证号码/营业执照、电话等主要资料以电话通知委托方。双方在该协议第五条相关约定3中明确，委托方对受托方提供的客户，应予以积极配合和洽谈，并及时给书面确认，具体以双方签署之客户确认书面文件为准。京发公司还向联行公司出具了编号为委托018号分销委托书，亦有上述相关约定，委托期限约定为2016年9月14日至2016年12月30日止。2016年12月11日，“客户姓名/公司名称”显示为“郭先生”的客户经联行公司推介到京发公司开发的骏豪中央公园广场项目售楼处看房，双方在《客户确认书》中的“客户简介”一栏载明：年龄45，性别：男，行业：房地产，说明：公司购买办公自用，认可项目品质。意向产品一栏载明A区A2号楼500㎡。来访人数：2人。2017年2月14日，“客户姓名/公司名称”显示为“郭先生李小姐”的客户经联行公司推介到京发公司开发的骏豪中央公园广场项目现房中看房，双方在《客户确认书》的“客户简介”一栏载明：年龄40岁左右，性别男，行业：众美集团，说明：认可项目品质，与CBD二手写字楼做比较。意向产品一栏显示A区A2号楼1000㎡。该客户确认书上还注明系复访，首访时间为2016年12月11日。来访人数显示为：3人上述《客户确认书》的备注：客户基于自身需要等原因而指定关联机构或第三方买受项目的，在提供有效说明后，视为同一客户。上述客户确认书中，联行公司一方均未签字或盖章。诉讼中，联行公司仅向法院提交了2016年12月11日和2017年2月14日的《客户确认书》，客户本人签字一栏有“郭艳华”。京发公司对其提交了版本不认可，认为该确认书一式三份，京发公司留一份，联行公司留两份，但京发公司留存的版本中无“郭艳华”签字，该签字应该是后补的。经审查，京发公司亦提交了其留存的版本，除客户本人签字一栏处无“郭艳华”外，其他部分内容与联行公司提交的版本内容一致。但联行公司不认可。京发公司还提交了2017年2月27日，“客户姓名/公司名称”显示为“郭先生、刘先生（复访）”的客户确认书，该客户确认书的“客户简介”一栏载明：年龄性别为空白，行业：众美集团，说明：认可项目品质，考虑自用办公，再商量一下！意向产品一栏显示A区A2号楼1000-2000㎡。来访人数显示为5人。该客户确认书中，联行公司一方亦未签字或盖章。对该《客户确认书》，联行公司认为其提交的版本中无“郭艳华”签字，故不认可其真实性，但又质证称包括上述2016年12月11日、2017年2月14日，2017年2月27日在内的客户确认书都证明众美集团委托郭艳华来看房的，至道公司是众美集团下属公司众美公司的子公司，故三份客户确认书都证明他们是同一客户。因联行公司未提供相反证据佐证其对该《客户确认书》的真实性异议，故本院难以采信联行公司就真实性的质证意见。2017年3月20日，至道公司购买京发公司开发的A2-12层房屋，并通过中国工商银行向京发公司支付房款肆佰万元整。北京市工商行政管理局房山分局登记显示：至道公司成立日期为2017年2月10日，法定代表人为刘长久。股东为北京众美房地产开发有限公司。北京市工商行政管理局大兴分局登记：北京众美公司成立日期为2009年6月8日，法定代表人为刘永凯。股东为河北众美房地产开发集团有限公司。原告联行公司主张，众美集团系其开发的客户，至道公司系北京众美公司的关联公司，至道公司的法定代表人刘长久与北京众美公司的法定代表人刘永凯是父子关系，刘永凯系至道公司的监事。至道公司最后购买京发公司开发的骏豪中央公园广场项目的房屋系联行公司提供了大量居间服务才得以促成的。为此，联行公司提交了微信公证书（内容系联行公司销售李凤英与京发公司公司销售李曼就郭总看房等事宜的微信来往记录以及李凤英与显示为郭艳华的微信来往记录等）、骏豪中央公园广场居间服务记录表、录音等材料。被告京发公司均不认可，认为公证书中的微信截图不完整、不真实，从内容上看李凤英代表的联行公司向京发公司确认的公司名称为众美集团，而非北京众美公司或者至道公司。居间服务记录表是联行公司自己编制，与郭艳华是否有至道公司的授权看房无关；录音证据不完整，不真实，不能体现郭艳华经至道公司授权看房、买房，且京发公司李秀彬与联行公司常兆信的通话中，李秀彬表示过京发公司对自有客户数据系统进行过已推介客户名称的重复性检索，未发现至道公司系联行公司推介的客户。经审查，联行公司提供的上述证据材料，确无内容直接证明郭艳华系代表至道公司看房、买房，且京发公司销售李曼曾向联行公司李凤英询问“郭总公司全称”，李凤英一次回复“众美集团他们旗下产业很多我不知道到时候以什么公司购买”，后又回复“众美集团”。经查，国家企业信用信息公示系统中，输入“众美集团”，显示有河北众美房地产开发集团有限公司、众美投资集团有限公司、河北众美房地产开发集团有限公司北京分公司等。诉讼中，京发公司对联行公司在本案的主张及事实陈述均不认可，并称，事实上，2017年3月17日、18日、20日，朱莉女士受至道公司委托，经永宏达公司提供居间服务到骏豪中央公园广场项目部售楼处及现房中看房后确定购买了该项目A2号楼1201、1202、1203号房屋，并办理相关购买手续。2017年4月1日，至道公司与京发公司办理购买上述房屋的网签备案登记手续。为证明其所述，京发公司提交了其与永宏达公司2017年3月15日，3月17日签订的《骏豪中央公园广场及阿玛尼公寓渠道合作协议》、《骏豪中央公园广场分销委托书》、至道公司客户确认书、至道公司营业执照副本复印件，至道公司授权朱莉看房、买房的《委托书》、至道公司与京发公司就购买涉案房屋签订的《定金协议书（商办）》、《北京市商品房预售合同》、支付凭证等。上述2017年3月15日，3月17日永宏达公司与京发公司签订的《骏豪中央公园广场及阿玛尼公寓渠道合作协议》、《骏豪中央公园广场分销委托书》约定，京发公司委托永宏达公司出售骏豪中央公园广场项目，委托期限为2017年3月17日至2017年12月31日，经永宏达公司推荐并成功签约项目的客户，京发公司将支付永宏达公司总房款相应比例的佣金，同时约定委托方对受托方提供的客户，应予以积极配合和洽谈，并及时给书面确认，具体以双方签署客户确认书面文件为准。原告联行公司不认可其真实性，认为该文件中复印件与原件中印章位置不一致，加之3月15日，京发公司已与永宏达公司签署了渠道合作协议，对相关事项做了明确约定，3月17日又出具分销委托之情节不合常理，系后续补签伪造的。京发公司对此解释称该公司有很多分销机构，对于长期合作机构会出具渠道合作协议这种框架性协议，对非长期合作或来不及签署框架协议的，会直接出具分销委托书。印章的原件与复印件不一致系因为其与永宏达公司各自留有原件，复印时可能版本不一样。上述京发公司提交的2017年3月17日、18日、20日的客户确认书中，“客户姓名/公司名称”均为“北京至道房地产开发有限公司（朱女士）”，客户经纪公司均显示为永宏达公司，客户本人签字部分均为“朱莉”，来访人数分别为3人、2人、3人，意向产品均为“A区A2号楼2000㎡，办公”，三次确认书的“客户简介”部分说明为：“认可项目品质、环境、配套，意向购买整层办公自用”、“认可项目品质，考虑购买整层办公用途”、“认可项目品质，回去与老板汇报，同意购买12层”；京发公司还提交了其留存的朱莉提交的《委托书》及至道公司的营业执照副本复印件,其中《委托书》的主要内容为：至道公司委托朱莉作为该公司的合法代理人，全权代表至道公司到售楼处看房、进行商务谈判及签署相关文件。落款日期为2017年3月18日。联行公司对上述至道公司的营业执照副本复印件认可，对上述客户确认书及委托书真实性不认可，认为形式过于完整，与双方此前交易惯例不符，系伪造。上述京发公司提交的其于2017年3月21日与至道公司签订的《定金协议书（商办）》约定，至道公司拟以223534556元的价格购买A2楼1201、1202、1203号房屋（预测建筑面积共计2041.07㎡），在本协议签订之日起7日内，京发公司为至道公司预留该房屋，至道公司应于本协议签订之日，向京发公司支付人民币贰仟万元整，作为预定该房屋的认购押金，双方在预留期间届满前就上述房屋完成网上签约的全部手续；永宏达公司为至道公司购买该房屋的经纪公司。京发公司还提交了其留存的至道公司朱莉办理订房时提交的至道公司营业执照副本复印件、法定代表人身份证明，委托书等证据资料。其中委托书的的主要内容为：至道公司购买1201、1202、1203房屋，特委托朱莉作为我司合法代理人，全权代表我司办理购买A2座1201、1202、1203房屋的相关手续。委托人至道公司，2017年3月22日。原告联行公司认可至道公司营业执照及法定代表人身份证明，不认可定金协议书和委托书，认为该证据形式过于完整，系伪造。上述京发公司提交的《北京市商品房预售合同》显示，2017年4月1日，其与至道公司就1201、1202、1203号房屋的买卖事宜分别签订了《北京市商品房预售合同》，该三份合同载明至道公司的委托代理人均为上述委托书中的“朱莉”。京发公司称双方据此办理了网签备案登记手续，联行公司认可该证据。上述京发公司提交的支付凭证显示，2017年8月10日，京发公司向永宏达公司在兴业银行北京三元桥支行的账户中支付2794363.9元，给收款方留言为“服务费”。京发公司称，按照分销委托书，京发公司应向永宏达公司支付的佣金总额为5588363.9元，目前京发公司先支付了2794363.9元，把带零头的一半先支付了，剩余2794000元尚未支付。原告联行公司认可支付凭证的真实性，但认为佣金凭证不能证明京发公司给付永宏达公司的佣金系本案的交易，因双方有多项业务往来。永宏达公司对京发公司的上述意见及证据材料均认可。庭审中，永宏达公司亦提交了其留存的“客户姓名/公司名称”为“北京至道房地产开发有限公司（朱女士）”，日期为2017年3月17日、3月18日、3月20日的《客户确认书》，2017年3月18日至道公司委托朱莉看房的《委托书》及2017年3月15日、3月17日永宏达公司与京发公司签订的《骏豪中央公园广场及阿玛尼公寓渠道合作协议》、《骏豪中央公园广场分销委托书》。上述证据材料的内容与京发公司提交的内容一致。京发公司认可真实性，联行公司不认可。诉讼中，联行公司坚持称至道公司是其推荐的客户，只是换了一个名字完成的交易。经询，联行公司称郭艳华在看房时无至道公司的相关书面授权资料。另，本案在审理中，第三人北京众美公司、至道公司分别到庭谈话，并明确表示至道公司在购买涉案房屋时，从未委托郭艳华看房、买房，更未向其出具授权委托书，至道公司购买涉案房屋是其独立行为，购买涉案房屋时的代理人为朱莉。诉讼中，联行公司申请追加郭艳华为第三人及调查至道公司2017年3月10日至2017年11月10日的银行账号来往记录，本院审查后未予准许。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，联行公司主张佣金的依据系其促成至道公司购买京发公司开发的涉案房屋并提供了居间服务。但原告联行公司与被告京发公司在就至道公司购买涉案房屋是否系联行公司居间服务一事促成各执一词。综合双方在诉讼中的意见以及证据材料，联行公司虽主张其提供居间服务促成了至道公司在京发公司购买涉案房屋，但提供的证据材料未能形成证明其主张的有效证据链。按照京发公司与联行公司约定，如果《客户确认书》中的客户基于自身需要等原因而指定关联机构或第三方买受项目的，在提供有效说明后，视为同一客户，但根据现有查明情况，联行公司亦难以证明其符合此条件。需要指出的是，联行公司为证明其主张提交的客户确认书中，客户名称/公司名称均显示“郭先生”，且在乙方落款处未作任何签字或盖章。虽然联系上下文可以判断郭先生意向购买房屋为公司办公所用，但难以认定其代表的公司。联行公司在诉讼中辩称该客户确认书系京发公司签发，但相关信息由联行公司提供。作为一式三份版本，双方均有留存。如京发公司填发有误，联行公司应该及时提出异议。根据查明的情况，联行公司并未提异议，反倒认为这是京发公司的惯例。考虑到联行公司在明知《客户确认书》系其向京发公司主张佣金的重要依据之情况下，仍疏于规范，那么即使其主张成立，其在居间服务及自身权利保护方面亦存在重大缺陷。另，联行公司主张至道公司系新成立的公司，但郭艳华在第三次即2017年2月27日看房时，至道公司已成立，但直至法庭辩论结束时，联行公司未能提交郭艳华受北京众美公司或者至道公司委托看房、买房的任何授权文件。加之，北京众美公司、至道公司均到庭表示未向郭艳华出具过委托买房的授权，故本院对联行公司的主张难以采信。考虑到上述情节，联行公司申请本院调取至道公司的银行账户及申请郭艳华作为本案第三人的请求，本院未予准许。京发公司辩称至道公司看房、购买系委托朱莉通过永宏达公司的居间服务完成，并且提供了相应证据加以佐证。联行公司虽不认可，但未提交有效证据反驳。故，本院对京发公司的辩称意见予以采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告北京京东联行房地产顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25587元，由原告北京京东联行房地产顾问有限公司负担（已交纳21400元，其余4187元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  宋晓佩二〇一七年十二月二十九日书 记 员  吕高扬