贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0522民初1168号原告李诗军，男，1970年1月3日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告王安会，女，1971年5月29日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托代理人喻恒麟，贵州达德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道东段大转盘桥头。法定代表人张嘉，系公司总经理。委托代理人徐薇，系黔西县鑫华房地产开发有限责任公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人谢敬涛，系贵州驰远律师事务所律师。原告李诗军、王安会诉被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司（以下简称鑫华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王成龙适用简易程序进行审理，审理中被告鑫华房开公司申请适用普通程序进行审理，本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李诗军、王安会的委托代理人喻恒麟，被告鑫华房开公司的委托代理人徐薇、谢敬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李诗军、王安会诉称：2015年7月15日，原告购买被告开发的位黔西县××农贸市场××楼××号号商铺，商铺建筑面积为14.23平方米，总价为402709元，优惠后价格为366909元，原告实际交纳了首付款183910元，原告应被告的要求，签订了《商品房买卖合同》，原告向被告支付了购房首付款183910元，被告出具收据。合同签订之日，被告告知原告，因《商品房买卖合同》需要办理备案手续，所以没有将所签订的合同交给原告，原告至今未取得双方签订的合同。后来原告了解到，在购买前述商品房时，被告未取得商品房预售许可证，且未在约定的时间向原告交付商品房，致使原告的合同目的无法实现。且经向房产局查询，并无原告与被告所签订合同所指的A-10房号及相应面积记录，属于典型的标的物约定不明确，根据合同法的相关规定，合同中应当有明确的标的物，是合同成立的要件，故而原告认为双方所签订的商品房买卖合同关系并不成立。虽然被告所述其合同房号与房产局实测的房号是有区别的，但是房屋附图两原告并没有签字确认，不能单方面认为那一个位置就是A-10号，顾属于典型的约定不明，合同不成立，应当返还原告的购房款并赔偿损失。根据《民事诉讼法》的有关规定，向法院起诉，请求人民法院判决解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；判决被告返还原告购房款183910，并承担从2015年7月15日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至购房款返还完毕之日止的资金占用费赔偿原告的损失。原告李诗军、王安会在举证期限内法庭提交了下列证据：一、原告身份证，用以证明：原告主体适格；二、收据一张，某某农贸市场一二层费用预算表，用以证明被告收到原告交纳的首付款183910元的事实；被告鑫华房开公司辩称：1、原被告之间签订的商品房买卖合同，在原告提起诉讼前取得了商品房预售许可证，应认定有效，双方应当按合同约定履行合同义务。2、该商品房买卖合同不存在法定或约定的解除条件。合同中约定的解除期间为逾期交房之日起730天，而交房时间为2015年2月28日，被告已于2016年9至12月期间通过电话通知、邮寄律师函、在黔西县大转盘水西大厦张贴户外广告等方式通知原告接收房，原告要求解除合同没有事实和法律依据。3、买卖合同的标的物是买卖合同存在的基础，当事人之间不可能在没有一个确定的标的物的情况下签订合同并交付款项，原告在庭审中称不清楚买的房屋是在什么位置显然不合常理，原告只是想通过房号不一致为由达到不继续履行合同的目的。本案买卖标的房屋是否明确是最基本的客观事实，除了房号不一致外，我们可以从销售过程中签订的合同面积、价格、及房产部门最终出具的测绘报告图纸对比买卖合同的标的物客观存在并且约定清楚。因此，原告与被告所签订的合同，双方已经签字盖章生效，合同约定的房号在房管局查询无结果的原因是因在签订合同时所列的房号为自编的交易房号，不是最终的测绘销售房号，但是房屋的面积、价格、位置都是实际客观存在并且与当时双方的约定相符合，故原告主张合同为承揽不能得到支持。被告鑫华房开公司在证据期限内向法庭提交了下列证据：一、商品房预售许可证，用以证明被告于2016年6月24日取得商品房预售许可证，系在原告起诉之前；二、建设工程竣工规划认可证，用以证明被告于2016年9月9日前取得建设工程规划许可证；三、商品房买卖合同，用以证明原、被告签订商品房买卖合同及交房日期为：2015年2月28日，逾期交房解除合同的期限为730天；四、邮政快件寄件单、律师函、户外广告图片，用以证明被告于2016年9月至12月期间通过户外广告、邮寄通知及电话通知等方式通知原告收房并办理正式备案手续；五、黔西县房产局面积现状测绘图、鑫华房开房地产销售编号图、黔西县房屋面积测绘报告汇总表，用以证明：原告买受的商铺客观存在，不存在约定不明的情况。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议，原告对被告提交的第一、二组证据无异议，认为该两组证据足以证明被告在未取得商品房预售许可在之前就与原告签订了商品房买卖合同。对第三组证据的真实性有异议，其一、对第29页、第39页原告的签字予以认可；其二、对15页、16页、19页、20页、21页、22页、25页、26页、30页的真实性有异议，从提交的原件可以明显看出，其所使用的纸张、打印的墨迹与其他页明显不符；其三、对于第30页所附图，在签订合同时并没有，是被告后来添加的，因为附图中并没有原告的签字或者按手印，同时被告虽然在该合同里加盖了骑缝章，但该30页附图并未见骑缝章的体现。对第四组证据的三性也有异议，认为达不到被告的证明目的，该快递信封上未见邮局的邮戳，是否真实交寄无从得知，而该律师函是否就是其交寄的内容也无从得知。且仅凭该证据不能证明原告已收到律师函。对第五组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为被告单方自说的销售编号表三性均有异议。经本院审查，对原告所提交的证据，被告均不持异议，与本案事实相关联，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以采信。对被告所提交的证据，对原告对证据真实性无异议的部分，因与本案事实相关联，本院予以采信。经审理查明：被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司系依法设立的从事房地产开发、房屋出售、出租企业。2015年7月15日，原告李诗军、王安会夫妇作为买受人与被告鑫华房开公司签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告开发的黔西县某某大道后层的黔西县某某综合市场改造项目的商铺，合同对以下内容进行了约定，楼层号：一楼A-10号；建筑面积：14.23平方米；房屋总价：402709元（经优惠后为366909元）；付款方式及期限：合同签订之日原告即向被告交纳183910元，剩余183000元以银行按揭贷款方式支付；交房时间：2015年2月28日前；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期730日之内（该时限应不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并与该商品房实际交付之日起15日内向卖受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过730日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测数据）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。受让人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。另查明：被告所开发涉案项目商品房于2016年6月24日取得商品房预售许可证。黔西县城乡规划局于2016年9月9日向被告颁发了该涉案项目的建设工程竣工规划认可证。原告与被告签订合同当日，原告即向被告交纳了首付款183909元，被告出具的收据上所载明房号为A-10号。原告与被告在签订房屋买卖合同时所标注的房号也为A-10号，后经房管部门实际测绘时确定为1-1-117号，实际面积为14.34平方米。根据双方合同约定的面积误差比的计算方式，原告所购买的商铺面积的误差比为：0.773%〔（14.34-14.23）÷14.23×100%〕。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：本案原、被告之间所签署的合同是否成立。本院认为，本案原、被告之间的纠纷属商品房买卖合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的调整。针对本案双方当事人所争议的“原、被告之间所签署的合同是否成立”的焦点问题，本院认为，原告与被告达成购买被告开发项目的铺面的意向后，于2015年7月15日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）后，原告即向被告交纳了首付款，该合同对双方的相关权利义务亦进行了约定。现原告主张合同并未成立的理由不能成立，本院不予支持，理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，双方所签订的合同自双方签字时成立并生效。关于原告所称原告至今未取得双方签订的合同不能成为合同不成立的理由，合同的成立及生效与否应当是以当事人是否签署完成而不是以当事人一方是否取得合同作为成立的理由，况且原告作为完全民事行为能力人，其在与被告进行签订合同购买商铺的过程是处于平等的地位，其没有取得合同的其自身也有责任。对于双方在签订合同时被告未取得商品房预售许可证等手续是客观存在的事实，但在原告起诉前被告已经取得了商品房预售许可在，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人为取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方所签订的合同应认定有效。现涉案商铺已经完全竣工并取得预售许可，已经具备了向原告交付房屋的条件，被告虽然客观存在逾期交付房屋的情况，但是交付房屋应是原、被告双方积极配合的行为，原告所提交证据并不能证明自己已经向被告要求交付。换言之，作为房开商即便告知购房人接收房屋，但是如果购房人有意怠于接收房屋，那么房屋的交付也不能完成。至于原告称经向房产局查询，并无原告与被告所签订合同所指的A-10房号及相应面积记录，属于典型的标的物约定不明确，根据合同法的相关规定，合同中应当有明确的标的物，是合同成立的要件，故而原告认为双方所签订的商品房买卖合同关系并不成立的理由亦不能成立，该涉案房屋在原告与被告签订合同时因未取得预售许可证，其合同所定房号未经房屋管理部门进行测量备案，原告以合同上所定房号到房屋管理部门查询不到属正常，根据原告所提交的双方签订合同时的销售编号图与经房屋管理部门进行测量后对房屋进行的编号，所指的房屋均是在同一平面位置，原告所购房屋的实际位置与其所签订合同所约定的位置并未发生变动。且编号不同并不影响原告购买该房屋的使用价值和经济价值。综上，原告所主张合同不成立的理由均不能成立，本院不予支持。据此，为维护市场交易的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第一条、第五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告李诗军、王安会的诉讼请求。案件受理3978元，由原告李诗军、王安会负担1989元，由被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司负担1989元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  王成龙审 判 员  刘 芸人民陪审员  李学伍二〇一七年十二月八日书 记 员  赵 雪