四川省宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1521民初2922号 原告：牟修琴，女，1957年4月29日出生,汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：叶振平，宜宾县忠信法律服务所法律工作者，执业证号32312021102049。 被告：蒋梅，女，1975年5月20日出生,汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：徐海峰，四川信都律师事务所律师，执业证号15101199310785135。 第三人：廖浩凌，男，1974年6月4日出生，汉族,住四川省宜宾县。 第三人：宜宾长兴房地产投资开发有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇临江巷，统一社会信用代码91511521720842310L。 法定代表人：廖浩凌，公司总经理。 原告牟修琴与被告蒋梅、第三人廖浩凌、宜宾长兴房地产投资开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牟修琴及其诉讼代理人叶振平、被告蒋梅及其诉讼代理人徐海峰到庭参加诉讼，第三人暨第三人宜宾长兴房地产投资开发有限公司法定代表人廖浩凌经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告牟修琴向本院提出诉讼请求：判决中止对原告购买位于宜宾县蕨溪镇“丽景花园”1号楼7-2、8-4、9-3号房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封，确认原告与第三人宜宾长兴房地产投资开发有限公司签订的位于宜宾县蕨溪镇“丽景花园”1号楼7-2、8-4、9-3号房屋的《商品房买卖合同》合法有效并由第三人宜宾长兴房地产投资开发有限公司协助原告办理买卖房屋的产权过户手续。事实和理由：原告于2014年12月22日及23日与宜宾长兴房地产投资开发有限公司签订购买宜宾县蕨溪镇“丽景花园”1号楼7-2、8-4、9-3号房屋的《商品房买卖合同》并支付购房款，宜宾长兴房地产投资开发有限公司将房屋交付原告，合同在宜宾县房地产管理局办理了备案登记。因宜宾县人民法院执行裁定查封了宜宾长兴房地产投资开发有限公司所有土地，停止办理产权转让、过户及设置他项权，致买卖房屋未能办理过户。原告提出执行异议，宜宾县人民法院法院作出（2017）川1521执异37号《执行裁定书》，裁定驳回牟修琴的异议请求。原告不服，依法起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告蒋梅辩称，强制执行是民事诉讼法的程序，原告请求中止执行，于法无据;原告所称的三份买卖合同是倒签的，不真实、合法，备案登记不能混同于物权的预告登记，未预告登记的商品房买卖合同无效，商品房预售后，能够进行产权办理的，三个月内未进行产权办理的，预告登记失效。请求判决驳回原告的诉讼请求。 第三人廖浩凌、宜宾长兴房地产投资开发有限公司未发表意见。 当事人围绕诉讼请求及抗辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告认为原告提供的商品房买卖合同是倒签的，是为了协助第三人恶意逃避债务，支付房款收据、备案通知书不真实，拍卖成交确认书、债权转让协议、房屋拆迁补偿安置协议书与本案无关联。但被告未提供证据证实为他人恶意逃避债务所为，亦未提供证据证实签订商品房买卖合同时时间倒签、房款收据及备案通知书系伪造，被告承担举证不能的责任；因本案争议房屋确建在蕨溪蚕茧站土地上，拍卖成交确认书、债权转让协议、房屋拆迁补偿安置协议书与本案有关联，本院对商品房买卖合同、房款收据、备案通知书、拍卖成交确认书、债权转让协议、房屋拆迁补偿安置协议书予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2009年9月18日，王春江通过拍买竞得对借款人四川省宜宾县蚕丝绸总公司的债权，蕨溪蚕茧站房屋为该债权抵押物。2009年12月28日，宜宾县财政局同意四川省宜宾县蚕丝绸总公司要求拆除报废包括蕨溪在内的蚕茧站危房。2011年9月28日，牟修琴与王春江达成《债权转让协议》，王春江将拥有的抵押物为蕨溪蚕茧站房屋的四川省宜宾县蚕丝绸总公司的部分债权转让给牟修琴，次日，牟修琴、王春江共同就债权转让书面告知了宜宾县蚕丝绸总公司。2011年12月16日，宜宾县人民政府授权宜宾县蕨溪镇人民政府开展蕨溪蚕茧站地块国有土地上房屋征收与补偿工作。2012年1月11日，宜宾县蕨溪镇人民政府与牟修琴签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁蕨溪蚕茧站拟拍卖红线范围内所有房屋，蕨溪镇人民政府在开发建设的该地点范围内临街面返还门面400m2、住房2200m2用于拆迁安置。 2012年5月，宜宾长兴房地产投资开发有限公司通过出让方式取得包括蕨溪蚕茧站在内的土地2248m2用于商业、住宅用途（国有土地使用证为宜县国用[2012]第1459号），并通过建设用地规划、建设工程规划、建设工程施工许可，拟建设的项目名称为蕨溪镇“丽景花园”，建设工程施工许可规定开工时间为2013年1月8日、竣工时间为2014年1月7日。2013年5月11日，宜宾长兴房地产投资开发有限公司取得“丽景花园”1号楼幢、2幢共48套商品房屋公开预售的《商品房预售许可证》(预售证号13006)。 2014年12月22日、23日，宜宾长兴房地产投资开发有限公司分别与牟修琴签订了购买蕨溪“丽景花园”1号楼[幢]第7层7-2号、第8层8-4号、第9层9-3号三套住房的《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为2014005886、2014005899、2014005900，该合同为格式合同，三份合同均约定付款方式为一次性付款，交房时间为2014年3月1日，2015年9月1日前取得商品房所在楼幢的权属证明，买受人委托宜宾长兴房地产投资开发有限公司申请办理房屋权属转移登记，商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书。合同签订后，宜宾长兴房地产投资开发有限公司即向牟修琴交付房屋。2014年12月26日，宜宾县房地产管理局在合同上加盖“商品房买卖合同备案专用章”，宜宾长兴房地产投资开发有限公司向牟修琴出具收到蕨溪“丽景花园”房款1672236元的收据。2015年1月21日，宜宾长兴房地产投资开发有限公司取得“丽景花园”小区1幢房屋所有权证（房屋所有权证号为201501022）。 2015年8月27日，本院作出（2015）宜宾执字第650-2号《执行裁定书》，裁定冻结廖浩凌、宜宾长兴房地产投资开发有限公司、宜宾长兴建设集团有限公司银行存款420000元或查封、扣押相应价值的财产。2015年9月6日，本院作出（2015）宜宾执字第650-2号《协助执行通知书》，请宜宾县国土资源局协助查封宜宾长兴房地产投资开发有限公司、宜宾长兴建设集团有限公司在宜宾县范围内的所有土地，停止办理产权转让、过户以及设置他项权，查封期限为三年。 2015年2月，蒋梅向本院提起诉讼，要求廖浩凌、宜宾长兴房地产投资开发有限公司偿还借款本金550000元及利息，本院并依据蒋梅的申请裁定对宜宾长兴房地产投资开发有限公司所有的位于宜宾县产权证号201407858号项下的1-2、1-7、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14门面房屋进行了查封，2015年4月13日，本院作出（2015）宜宾民初字第1243号《民事判决书》，判决廖浩凌于本判决生效之日起十日内偿还蒋梅借款本金550000元及利息、宜宾长兴房地产投资开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，因未履行，蒋梅向本院申请执行。本院于2016年3月1日作出（2015）宜宾执字第686号《执行裁定书》，裁定查封宜宾长兴房地产投资开发有限公司位于宜宾县房屋(预售证号13006)、8层8-4号房屋(预售证号13006)、9层9-3号房屋(预售证号13006)，宜宾长兴房地产投资开发有限公司（预售登记人牟修琴）负责保管被查封的财产。2016年3月2日，本院作出（2016）宜宾执字第686号《协助执行通知书》，请宜宾县房管局协助执行查封宜宾长兴房地产投资开发有限公司位于宜宾县房屋(预售证号13006)，宜宾长兴房地产投资开发有限公司（预售登记人牟修琴）负责保管被查封的财产，查封期限叁年。2016年3月10日，宜宾县房地产管理局向本院出具《关于（2016）宜宾执字第686号协助执行通知书涉及房产的情况说明》，说明宜宾长兴房地产投资开发有限公司开发的“丽景花园”项目房产截止2014年12月底已全部网签合同，并办理了产权总证，牟修琴是自然人，不是查封主体宜宾长兴房地产投资开发有限公司，因宜宾长兴房地产投资开发有限公司资金链断裂，目前由县政府监管，公安部门已立案侦查，暂不能协助查封。2016年6月6日，宜宾县房地产管理局受理了本院（2016）宜宾执字第686号《协助执行通知书》，对该通知书要求查封的房屋进行了查封，查封期限自2016年6月6日至2019年3月1日。 2017年1月19日，宜宾长兴房地产投资开发有限公司出具了购买蕨溪镇“丽景花园”1单元7-2号、8-4号、9-3号房屋的增值税发票。2017年10月11日，宜宾县房地产管理局出具《商品房预售备案通知书》，通知牟修琴蕨溪镇“丽景花园”1号楼7-2号、8-4号、9-3号房屋已于2015年1月8日办理商品房预售备案登记。后牟修琴去办理产权转移登记时知道上述三套住房被本院查封，即向本院提出执行异议，认为双方签订的已办理备案登记并已交付的《商品房买卖合同》合法有效，故请求撤销查封裁定。本院组织牟修琴作为案外人、蒋梅作为申请执行人、廖浩凌及宜宾长兴房地产投资开发有限公司作为被执行人听证，听证中廖浩凌承认小区统一交房，在交房时间后购买的就是现房。本院于2017年11月7日作出（2017）川1521执异37号《执行裁定书》，认为不动产登记簿是判断不动产权属的依据，宜宾长兴房地产投资开发有限公司取得国有土地使用权证后在该土地上开发建设“丽景花园”项目并登记房产权属，即享有“丽景花园”房产所有权，本院在执行蒋梅与廖浩凌、宜宾长兴房地产投资开发有限公司民间借贷纠纷一案中将该公司的房产作为执行财产正确；商品房预售合同的登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并不当然产生预告登记的物权效力，本案中，查封的房产只依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理登记备案，而未依据物权法规定办理预告登记，牟修琴不属办理物权预告登记的受让人，主张对查封房产的所有权、并就查封房产提出排除执行异议的理由不成立；裁定驳回牟修琴的异议请求。牟修琴不服，在法定期限内依法提起诉讼。 对于以上双方当事人没有争议的事实及本院采信的证据证实的事实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，该规定的核心内容是“按照约定可以预告登记”。《中华人民共和国建设部》第六十九条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”、第七十条规定“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：(三)已登记备案的商品房预售合同、(四)当事人关于预告登记的约定”。本案中，宜宾长兴房地产投资开发有限公司与牟修琴签订的三份《商品房买卖合同》是格式合同，该合同中记载了交房时间为2014年3月1日，但签订合同时间是2014年12月不违反常理，且廖浩凌承认牟修琴所购房屋为现房，双方约定牟修琴委托宜宾长兴房地产投资开发有限公司申请办理房屋权属转移登记，并未约定需进行预告登记，蒋梅辩称未预告登记的商品房买卖合同无效的意见本院不予采纳。宜宾长兴房地产投资开发有限公司与牟修琴签订《商品房买卖合同》时约定商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，本院又于2015年9月6日查封了宜宾长兴房地产投资开发有限公司所有土地并停止办理产权过户，且宜宾县房地产管理局出具的说明证实宜宾长兴房地产投资开发有限公司资金链断裂后由政府监管，且公安部门已立案侦查，宜宾长兴房地产投资开发有限公司申请办理房屋权属转移登记已客观不能。结合宜宾长兴房地产投资开发有限公司与牟修琴签订了《商品房买卖合同》、签订时即交付了所购房屋、宜宾长兴房地产投资开发有限公司向牟修琴出具了增值税发票，本院认为牟修琴的权利能够排除对登记在宜宾长兴房地产投资开发有限公司名下的不动产的强制执行。但牟修琴请求判决解除对位于宜宾县蕨溪镇“丽景花园”1号楼7-2、8-4、9-3号房屋的查封及由宜宾长兴房地产投资开发有限公司协助办理买卖房屋的产权过户手续不属本案应解决范畴，本院不予支持。 综上所述，原告牟修琴的部分请求符合法律规定本院予以支持。第三人廖浩凌、宜宾长兴房地产投资开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、原告牟修琴与第三人宜宾长兴房地产投资开发有限公司的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2014005886、2014005899、2014005900）合法有效； 二、停止对讼争标的物即登记于第三人宜宾长兴房地产投资开发有限公司名下的位于宜宾县蕨溪镇“丽景花园”房屋1号楼（预售证号为13006、国有土地使用证为宜县国用[2012]第1459号、房屋所有权证号为201501022）7层7-2号、8层8-4号、9层9-3号房屋的执行； 三、驳回原告牟修琴的其他诉讼请求。 案件受理费10082元（原告已预交），由第三人宜宾长兴房地产投资开发有限公司负担（于本判决生效后三十日内向原告支付，本院不另收退）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  严善刚 审判员  周 娟 审判员  游治斌 二〇一七年十二月二十九日 法官助理刘丽 书记员张洁