文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7610号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙盛宇，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：蒙盛帮，男，系上诉人的哥哥。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟桂标，男，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：张国雄，广东京兆律师事务所律师。上诉人蒙盛宇因与被上诉人钟桂标租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒙盛宇上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项、第五项；2.依法改判钟桂标向蒙盛宇支付租金到2018年5月24日止，即交钥匙当日止，租金为60840元（租金从2017年10月1日至2018年5月24日止)；3.判令没收钟桂标押金23400元；4.本案一审、二审诉讼费由钟桂标承担。事实和理由：1.双方于2015年10月28日签订《厂房出租合同书》，钟桂标从2016年3月起一直拖欠蒙盛宇租金及水电费，蒙盛宇于2017年9月18日起诉至法院要求钟桂标支付租金及水电费，直至法院执行才收到2017年9月之前的费用，详见广东省佛山市南海区人民法院作出的民事判决书（2017）粤0605民初14416号。2.2018年3月，蒙盛宇多次催促钟桂标支付2017年10月之后的租金及水电费，钟桂标迟迟不支付，钟桂标当时不到现场协商交付场地相关事宜，于是蒙盛宇于2018年3月26日再次起诉钟桂标。3.一审判决《厂房出租合同书》无效是错误的。现在有很多公有资产的物业拍卖、竞租均没有办理报建手续，这是历史遗留问题，有些物业甚至连土地证都没有办理，案涉租赁物业办理了土地证，不能仅凭案涉租赁物业没有取得规划许可证或经行政管理部门批准建设而认定《厂房出租合同书》无效。被上诉人钟桂标辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。蒙盛宇向一审法院提出诉讼请求：1.钟桂标向蒙盛宇支付2017年10月份至2018年3月份租金46800元，并解除合同；2.钟桂标向蒙盛宇支付租金滞纳金，按钟桂标每月拖欠的租金总额为基数从2017年9月19日至2018年3月26日止为2064元；3.钟桂标向蒙盛宇支付2017年8月25日至2018年2月25日的水费1470.8元、电费313.7元；4.诉讼费用由钟桂标承担。钟桂标向一审法院提出反诉请求：1.确认钟桂标与蒙盛宇签订的《厂房出租合同书》无效；2.蒙盛宇向钟桂标返还押金23400元；3.蒙盛宇向钟桂标返还款项43958元；4.本案诉讼费由蒙盛宇承担。一审法院查明：涉讼租赁物是位于佛山市南海区×村沙×沙×路××号厂房一间及××号铺位两间。2015年10月28日，蒙盛宇、钟桂标签订《厂房出租合同书》，约定：蒙盛宇将涉讼租赁物出租予钟桂标作五金加工厂之用，租期从2015年10月28日起至2018年10月30日止；每月租金7800元，押金23400元，每月10日前交当月租金和上月的水电费，超出10号按拖欠费用（租金及水电费）的1%每天计算收取；若当月的租金及水电费超出当月底30号结清，视为钟桂标违约，蒙盛宇可以没收钟桂标全部押金并要求钟桂标交清所有费用并无条件撤离租赁物；租用期内钟桂标不得退租，租用期内若钟桂标退出搬离租赁物视为钟桂标违约，没收押金。2015年11月，钟桂标交纳了押金23400元予蒙盛宇。2017年9月19日，蒙盛宇起诉要求钟桂标支付2017年6-9月的租金及租金滞纳金、2016年11月至2017年9月水电费、电线电缆费。一审法院经审理后于2017年11月14日作出（2017）粤0605民初14416号民事判决，判令：钟桂标支付使用费31200元、截至2017年9月18日止的利息损失1032.02元、截止2017年9月份的水电费5837元，赔偿拆除电线电缆的损失5000元，支付诉讼费用889.05元予蒙盛宇。2017年12月25日，蒙盛宇依据14416号民事判决书申请强制执行，执行案号：（2017）粤0605执16585号，一审法院于2018年1月30日从钟桂标银行账户中划扣了执行款44517.44元，并于2018年3月29日将其中43958.07元划付予蒙盛宇。2017年12月31日，钟桂标就14416号案转账支付了43958元至蒙盛宇指定的蒙盛帮的银行账户，并通知了蒙盛宇。蒙盛宇、钟桂标曾就支付涉讼租赁物使用费及水电费、交接厂房等事宜进行微信、短信的沟通，具体内容如下：            日期              发出方              内容                        2017年12月31日              钟桂标              蒙老板你厂房我从下月起不租了！你在明天下午4点过来厂给你钥匙！我已把厂房空出来给你了！                  蒙盛宇              我不同意你退租，因为你合同还没到期，严格按合同办事                                                      2018年1月2日              钟桂标              无所谓，你不同意我退租无非是想不退我三个月押金                  蒙盛宇              你安排好2017-10月～2018年1月份的租金及水电费吧                                    钟桂标              蒙先生你这么爱财我三个月2万多元押金就送给你吧！你现在算算2017年11月至12月3个月的房租及水电共多少钱？我转给你！其实我从8月起就不在废品站了，只有那二个店门人家在用！对于2018年1月份的房租及水电你就别做梦了！我在2017年12月底就清空我的东西厂空出来给你了！信息已通知你！那二家门面也早在12月份已搬走！没用你厂房店面何来租金及水电？我押金都送给你了！而且房租水电给你付到2017年12月你还不知足？应该偷笑吧！                              钟桂标              做人要仁爱！贪婪也要有分寸！他二家从10月至12月房租都未给我！说是顶押金！而且水电费也未结给我就搬走了！我也可以像你一样去告他！但我不想、太麻烦了！因为人家说生意不好做亏了！我真不忍心扣他们押金！就叫补回水电费就算了！你这种行为我做不出！                        2018年1月17日                    蒙盛宇              标哥，2017年10月～2018年2月份的租金39000元，2017年8-25日至2017-12-25日的水费为664元，2017-10-01至2018-01-01电费为252元，合计39916元，你安排下就好聚好散吧。                        2018年1月23日                    蒙盛宇              你还有很多垃圾要清理干净，你一天垃圾不清理干净都要交租给我，你清理干净好了再交接一下，如果你不清理干净垃圾，你最少付我到二月底，这两天安排款过了就好就好聚好散。      2018年1月19日，钟桂标通过邮寄送达了《关于解除的函》予蒙盛宇，内容：钟桂标于2017年12月30日明确致信蒙盛宇，要求终止合同，并提前要求蒙盛宇于约定时间地点到租赁物办理交接手续，但蒙盛宇一直无理拖延办理交接手续；鉴于钟桂标于2017年12月31日前已经清空租赁物，并符合交还予蒙盛宇的条件，现钟桂标再次致函予蒙盛宇解除《厂房出租合同书》，该合同自蒙盛宇收到本函之日起解除，再次要求蒙盛宇收到本函之日起五日内到租赁物办理交接手续，如蒙盛宇仍拖延办理，合同解除后的所有事项包括但不限于厂房租金等均与钟桂标无关。钟桂标一直持有涉讼租赁物的钥匙，直至2018年5月24日才将涉讼租赁物的钥匙交还给蒙盛宇。一审法院认为，蒙盛宇、钟桂标未能举证证实涉讼租赁物取得规划许可证或经行政管理部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，蒙盛宇、钟桂标签订的《厂房出租合同书》因违反上述规定而无效。合同无效，自始无效，蒙盛宇请求解除合同，一审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。钟桂标要求返还涉讼租赁物予蒙盛宇，蒙盛宇应予配合接收，钟桂标通知蒙盛宇交接租赁物的最后期限是2018年1月24日，蒙盛宇拒接配合，由此造成的2018年1月25日起的租赁物空置损失应由蒙盛宇承担。虽然《厂房出租合同书》无效，但钟桂标作为使用租赁物者应参照合同约定的标准计付使用费，故钟桂标应计付2017年10月至2018年1月24日止的使用费29439元予蒙盛宇（7800元/月×3个月＋7800元/月÷31天×24天），蒙盛宇请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。合同无效，钟桂标请求蒙盛宇返还押金23400元，于法有据，一审法院予以支持。钟桂标确认没有清偿涉讼租赁物的水电费，现蒙盛宇主张涉讼租赁物自2017年8月25日起至2018年2月25日的水费共1470.8元，2017年10月1日至2018年1月1日的电费共313.7元，并举证了相应的水电费单据，钟桂标虽有异议但未能举证予以推翻，钟桂标应支付上述费用予蒙盛宇。虽然涉讼租赁物从2018年1月25日起的空租损失由蒙盛宇承担，但涉讼租赁物的钥匙一直由钟桂标保管至2018年5月24日才交还蒙盛宇，故对于租赁物在该期间的水费仍应由钟桂标承担。蒙盛宇收到钟桂标支付的43958元后，又从执行案件中足额得到执行款43958.07元，现钟桂标主张蒙盛宇返还多收取的43958元，一审法院予以支持。蒙盛宇在庭审中辩称该43958元为钟桂标支付的2017年10月至2018年3月的使用费，钟桂标不予确认，且蒙盛宇在本案中已提出要求钟桂标支付上述期间使用费的诉讼请求，一审法院亦已进行了审查，故对蒙盛宇上述辩解，一审法院不予采纳。钟桂标作为租赁物使用者应按双方约定的期限支付各月使用费予蒙盛宇，但蒙盛宇已收取了钟桂标押金23400元（相当于三个月使用费），并且一直拖延不予配合接收涉讼租赁物，经综合考虑，蒙盛宇请求钟桂标就迟延支付使用费计付违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认蒙盛宇与钟桂标于2015年10月28日签订的《厂房出租合同书》无效；二、钟桂标应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月至2018年1月24日止的使用费29439元予蒙盛宇；三、钟桂标应于判决发生法律效力之日起十日内支付至2018年2月25日止的水费1470.8元、至2018年1月1日止的电费313.7元予蒙盛宇；四、蒙盛宇应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金23400元予钟桂标；五、蒙盛宇应于判决发生法律效力之日起十日内返还43958元予钟桂标；六、驳回蒙盛宇的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1202.46元，反诉受理费741.98元，合共1944.42元，由蒙盛宇负担1343.47元，钟桂标负担600.97元。二审期间，蒙盛宇向本院提交了下列证据：证据1.宗地平面图，拟证明案涉土地是有土地证的；证据2.南海区××镇集体组织收据（电子）、×村街道村集体经济组织水费专用收据，拟证明案涉土地是合法租赁的，蒙盛宇有按时交使用费及福利费；证据3.集体资产交易平台打印件（与案涉资产相似情况的资产交易情况），拟证明现实中没有办理土地证及房产证也能在集体资产交易平台出租交易。经审查，上述证据与本案的实体处理不具有关联性，故本院不予采信。二审期间，钟桂标未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.案涉合同的效力问题；2.钟桂标应否向蒙盛宇支付2017年10月1日至2018年5月24日的租金及蒙盛宇应否向钟桂标返还押金；3.蒙盛宇应否向钟桂标返还43958元。首先，关于案涉合同的效力问题。蒙盛宇上诉主张案涉合同为有效合同，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本案中，蒙盛宇与钟桂标签订的《厂房出租合同书》因违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的强制性规定，已被生效的（2017）粤0605民初14416号民事判决书认定为无效合同，蒙盛宇并未能提供充分有效的证据推翻案涉合同为无效合同之事实，且蒙盛宇已于2017年12月25日依据该生效民事判决书申请强制执行，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。其次，关于钟桂标应否向蒙盛宇支付2017年10月1日至2018年5月24日的租金及蒙盛宇应否向钟桂标返还押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”之规定，钟桂标于另案（2017）粤0605民初14416号民事判决书生效后，通过EMS向蒙盛宇发函提出返还案涉租赁物予蒙盛宇，并告知蒙盛宇收到该函五日内办理交接租赁物的手续，经查，蒙盛宇于2018年1月19日收到该函，即办理案涉租赁物交接手续的最后期限是2018年1月24日，后蒙盛宇拒绝配合，故由此造成的2018年1月25日起的租赁物空置损失应由蒙盛宇承担。虽然案涉合同无效，但钟桂标应参照合同约定的租金标准向蒙盛宇支付占有案涉房屋期间的使用费，一审法院根据本案实际情况判令钟桂标支付2017年10月至2018年1月24日止的使用费29439元予蒙盛宇，对蒙盛宇超出请求部分不予支持并无不当，本院予以维持。另，根据上述规定可知，根据合同无效的处理原则，蒙盛宇应向钟桂标返还押金23400元，本院对此亦予以维持。最后，关于蒙盛宇应否向钟桂标返还43958元的问题。根据已查明的事实可知，蒙盛宇于2017年12月25日依据（2017）粤0605民初14416号民事判决书向一审法院申请强制执行，钟桂标于2017年12月31日就该案所涉债务向蒙盛宇指定的账户转账支付了43958元，后一审法院于2018年1月30日从钟桂标银行账户扣划了执行款44517.44元，并于2018年3月29日将其中的43958.07元划付予蒙盛宇。蒙盛宇虽主张该43958元为钟桂标支付的2017年10月至2018年3月的使用费，但钟桂标对此予以否认，蒙盛宇对此亦未提交证据予以证明，关于该期间的使用费已经另行予以审查，故蒙盛宇应向钟桂标返还43958元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蒙盛宇的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170.02元，由上诉人蒙盛宇负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十月十五日法官助理黄结仪书记员蔡依丽