广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0312民初1785号 原告：广州某物业管理有限公司临桂分公司，住所地桂林市临桂区临桂镇机场路南侧西城北路尾碧园·印象桂林楼。 负责人：姚某河，该分公司经理。 委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被告：张某，女，1942年2月28日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 被告：韩某，男，1936年7月8日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 第三人：广州某酒店物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中****自编之一。 法定代表人：王某波，该公司总经理。 原告广州某物业管理有限公司临桂分公司诉被告张某、韩某、第三人广州某酒店物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司（以下简称虹宇物业公司临桂分公司）的委托诉讼代理人黄靖耕到庭参加诉讼，被告张某、韩某、第三人广州某酒店物业管理有限公司（以下简称利海物业公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司临桂分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2009年12月至2014年7月物业费3,959.19元；2014年8月至2017年5月物业费2,403.8元，合计6,362.99元；二、判令被告向原告支付从2009年12月至2015年5月拖欠物业费所产生的违约金15,000元（暂计）；三、本案所有诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2007年8月12日，被告购买了广西某房地产开发有限公司开发的某.印象桂林小区12栋E单元第602号房屋并于2008年2月19日接收了该房屋，该房屋建筑面积为117.81㎡。被告与广西某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5点明确约定：“出卖人按规定委托物业管理有限公司负责碧园印象桂林X期的前期物业管理，买受人应遵守物业管理公司的规定”。2009年11月12日，利海物业公司作为乙方与作为甲方的广西某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂县的某印象桂林进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不再另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第7条第1点约定了物业管理费，其中：一期及二期多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。第三期小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。被告的房屋系多层住宅，其物业费按建筑面积每月每平方米0.6元缴纳，每月缴纳金额为70.7元。2012年12月28日，某物业公司作为乙方与作为甲方的广西某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》补充协议，该协议约定物业服务期限为2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业公司进驻之间，其余条款按双方2009年11月12日签订的《前期物业服务合同》执行。被告从2009年12月至2014年7月拖欠第三人利海物业公司物业费共计56个月，合计欠费3959.19元。第三人分别于2011年10月、2013年9月、2015年9月三次向被告书面催收过物业费。2014年8月1日，广西某房地产开发有限公司与原告签订《某·印象桂林前期物业管理服务合同》，由原告从2014年8月1日起对某印象桂林小区进行物业管理。2014年8月1日利海物业公司与原告签订了一份《债权转让协议书》，利海物业公司将2014年8月1日前其管理的某·印象桂林应收业主的物业管理费、滞纳金（违约金）及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告。2015年12月24日原告及第三人向被告送达了债权转让和催收物业费的书面通知。2016年8月1日原告与广西碧园房地产开发有限公司续签了《某印象桂林前期物业管理服务合同》，合同期限为2016年8月1日至2018年8月1日。合同中约定“由业主在当月最后一天缴纳当月物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按总应缴费的千分之三计算违约金。”从原告进驻碧园印象桂林为被告提供物业服务后，被告从2014年8月至2017年5月一直拖欠物业费共计34个月，合计欠费金额为2,403.8元，原告于2015年9月向被告书面催收过物业费。被告一直拖欠物业费的行为，违反了2009年第三人与广西某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的约定，按照该合同的约定，业主或物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交房时间交付之日起交纳物业管理费，收楼时首次交付一年，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天缴纳下一季度物业管理费，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三交纳滞纳金（违约金）。截止至起诉之日起被告拖欠第三人物业费共计产生违约金22,439.75元。被告在原告为起服务期间拖欠的物业费的行为，违反了原告与广西某房地产开发有限公司所签的《碧园印象桂林前期物业管理服务合同》的约定，应承担违约责任，应按合同的约定从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三计算违约金，截止至起诉之日起被告拖欠原告物业费共计产生违约金3,447.89元。原告认为，某物业公司、原告为被告提供了物业管理服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务，被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。原告接受了利海物业公司对被告享有的债权的转让，原告有权向被告主张权利。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告张某、韩某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人广州某酒店物业管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告某物业管理有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.公司的营业执照及组织机构代码证，证明原告的基本情况；2.被告与广西某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，被告身份证复印件、不动产预售款收据、房屋交接单、房屋交付通知书、销售不动产发票、房权证，证明被告的基本信息和主体资格，以及被告购买了碧园·印象桂林小区的房屋，自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；3.某物业公司与广西某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明某物业公司与广西某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在合同中约定了物业管理费的收费标准。4.某物业公司与广西某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》补充协议，证明2012年11月28日利海物业公司与广西某房地产开发有限公司签订了补充协议，约定从2013年1月1日起，由某物业公司继续为某印象桂林小区提供物业管理服务直至业主委员会成立或甲方另行招租新的物业服务公司进驻时，其他条款按2009年11月所签订的《前期物业服务合同》执行；5.2014年8月1日、2016年8月1日原告与广西某房地产开发有限公司签订的《某印象桂林前期物业服务合同》各一份，证明开发商与原告2014年8月1日签订了前期物业管理合同，原告从2014年8月1日开始为被告提供物业服务；2016年8月1日双方续签了合同，合同约定了缴纳物业费的时间为当月最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的每日按总应缴费用的千分之三计算违约金；6.债权转让协议书，证明某物业公司将2014年8月1日前其管理的某印象桂林应收业主的物业管理费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给原告；7.广西某房地产开发有限公司、广西某房地产开发有限公司临桂分公司、某物业公司、某物业公司临桂分公司以上四公司共同签署的《关于某.印象桂林小区更换物业服务企业的通告》，证明2014年8月1日，原告是在取得广西某房地产开发有限公司、广西某房地产开发有限公司临桂分公司同意的情况下进驻某.印象桂林小区并提供物业服务，并由原告收取某物业公司为该小区提供物业服务管理期间尚未收回的物业服务费、水电费；8.照片，证明原告就债权转让和更换物业服务企业已经通知了被告；9.照片，证明第三人和原告向被告书面催收过物业管理费；10.违约金计算明细表，证明违约金计算方式以及被告拖欠的违约金具体数额。 第三人某物业公司对原告提交的证据作了书面质证意见，对于原告提交的证据1-9均无异议，对于违约金计算明细表系原告核算出来的，第三人并不清楚。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2009年11月12日，广西某房地产开发有限公司（为甲方）与第三人某物业公司（为乙方）签订了印象桂林《前期物业服务合同》。合同约定甲方同意委任乙方对甲方物业桂林[印象桂林]提供前期物业管理服务，合同第三条中的3.1约定：本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。其中2010年5月31日前以顾问公司名义全面接管小区物业服务，期间原前期物业服务企业的小区物业管理处仍保留，但由乙方全权接管及经营。3.2约定：合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第六条中的6.2约定：2009年12月1日起印象桂林物业管理费收入存入乙方帐户，2009年12月1日起至合同期结束，项目一切经营收入归属乙方，由乙方独立收支核算，自负盈亏。第六条中的6.5约定：业主欠物业管理费收缴处理方式：2009年12月1日—2010年5月30日，乙方以南宁乐居仆物业管理有限公司临桂分公司印象桂林物业管理处的名义向业主催缴2009年12月1日以前的欠款费，2009年12月1日前印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，2009年12月1日后，印象桂林项目业主欠2009年12月1日前的相关费用收缴后存入丙方账户，由丙方提供发票，每季度丙乙双方共同确认当季收缴2009年12月1日前业主欠费金额后，由丙方返还乙方50%，乙方负责提前十天付给乙方相应数额的发票。第七条前期物业服务费用约定：在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费一期及二期多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。生活垃圾费，按6元/月/户收取，收费标准按相关部门规定。未入住的业主不用缴纳该费。三期小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（三期物业管理费已含垃圾费，不再另行收垃圾清运费）。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其它物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳滞纳金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条中的约定：乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同签订后，广州某酒店物业管理有限公司进驻在印象桂林小区进行物业管理。 2012年11月28日，第三人某物业公司与广西某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》补充协议，约定物业服务期限延长至业主委员会成立或另行招标新的物业公司进驻之时，其余各条款按原2009年11月签订的《前期物业服务合同》执行。 2014年8月1日，某物业公司（为甲方）与原告虹宇物业公司临桂分公司（为乙方）签订了一份《债权转让协议书》。协议约定，利海物业公司将享有2009年12月1日与广西某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中印象桂林小区欠费业主所欠费用（物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等）的债权转让给原告某物业公司临桂分公司。原告某物业公司临桂分公司自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，原告虹宇物业公司临桂分公司有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。原告某物业公司临桂分公司于每月月初将追讨回款的情况与利海物业公司核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。同日，广西某房地产开发有限公司、广西某房地产开发有限公司临桂分公司、广州某酒店物业管理有限公司、广州某物业管理有限公司临桂分公司联名作出了《关于某印象桂林小区更换物业服务企业的通告》并在小区内被告的住房大门上张贴，通告的内容为：“尊敬的碧园·印象桂林小区业主：为了给业主提供更舒适、更专业的物业服务，经广西碧园房地产开发有限公司考察，现选聘委托广州某物业管理有限公司临桂分公司对碧园·印象桂林项目做物业管理。广州某物业管理有限公司临桂分公司于2014年8月l日起正式进驻小区提供物业服务工作。原物业管理方广州某酒店物业管理有限公司已于2014年7月31日完成交接工作，其在管期间尚未收回的物业服务费、水电费，现一并同意由广州虹宇物业管理有限公司临桂分公司收取。让您住得舒心是我们共同的心愿，和谐、温馨的居家氛围需要大家的共同参与，感谢您的支持和配合”。 2014年8月5日，广西某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某物业公司临桂分公司（为乙方）签订一份碧园·印象桂林《前期物业服务合同》。合同约定甲方委托乙方对住宅、商铺、人防地下室、地下、地下车库及园林等配套设施实行专业化化的前期物业管理服务。合同第十七条约定：甲方自2014年8月1日至2016年7月31日止（或业委会成立时）委托乙方为“某·印象桂林小区”进行前期物业管理，委托管理期限满后，业主委员会尚未成立的，双方再另行续签合同。如委托管理期间小区业主委员会成立，而业主委员会决议另行委托物业服务企业管理服务的，则本合同在业主委员会书面通知终止时终止。第十九条第16项约定：业主与物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起缴纳物业服务费，收楼时首次交付一年。之后每月的最后一天缴纳当月的物业费，逾期缴纳的，从逾期之日的次日起以每月拖欠应缴纳费用为基数的千分之三/天（3‰/天）计算违约金，计算至业主交清拖欠的上述费用为止。第二十一条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：一期多层0.6元/㎡·月；二期多层0.6元/㎡·月，高层含小高层0.9元/㎡·月；三期高层含小高层1.0元/㎡·月；四期高层含小高层1.1元/㎡·月；五期高层含小高层1.3元/㎡·月；商铺2.0元/㎡·月，其它后续开发物业根据临桂县行业水平由甲乙双方另行协商确定标准，等等。 2016年6月28日，广西某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告某物业公司临桂分公司（为乙方）续签了碧园·印象桂林《前期物业服务合同》，约定原告继续为某.印象桂林小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2016年8月1日至2018年7月31日止（或业委会成立时）。其余条款与2014年8月5日签订的《前期物业服务合同》一致。原告广州某物业管理有限公司临桂分公司按约进驻碧园·印象桂林小区进行物业管理及服务至今。 同时查明，2007年8月12日，广西某房地产开发有限公司与被告张虹、韩涛签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由被告张某、韩某购买广西某房地产开发有限公司开发建设的碧园·印象桂林12幢E单元602号房，建筑面积117.81平方米，套内建筑面积103.23平方米。2008年2月19日，被告张虹、韩涛接收了该房屋，该房产现登记在二被告的名下（建筑面积为118.66㎡）。被告从2009年12月1日起至今未向小区物业公司交纳物业管理费，原告主张按建筑面积117.81㎡计算物业管理费，经核算，从2009年12月1日计算至2014年7月31日止，被告欠物业管理费3,958.42元（117.81㎡×0.6元×56个月）；从2014年8月1日至2017年5月31日，被告欠交物业管理费2,403.32元（117.81㎡×0.6元×34个月），被告共计拖欠物业管理服务费6,361.74元。 再查明，某·印象桂林小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，某·印象桂林小区至今未成立业主委员会，广西某房地产开发有限公司与第三人某物业公司以及广西某房地产开发有限公司临桂分公司与原告某物业公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，广西某房地产开发有限公司作为碧园·印象桂林小区的开发建设单位，其与第三人以及其临桂分公司与原告签订的碧园·印象桂林《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是碧园·印象桂林小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告或第三人进驻碧园·印象桂林小区实施物业管理，为碧园.印象桂林小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。 广西某房地产开发有限公司、广西某房地产开发有限公司临桂分公司、某物业公司、某物业公司临桂分公司联名以《通告》的形式公布各方同意将某物业公司管理期间尚未收回的物业服务费、水电费一并由某物业公司临桂分公司收取，是广西某房地产开发有限公司、某物业公司对双方签订的《前期物业服务合同》第九条中约定的“乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益”的内容进行了变更。故原告与第三人签订的《债权转让协议书》是协议双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反法律规定和合同约定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定。原告、第三人、广西某房地产开发有限公司、广西某房地产开发有限公司临桂分公司联合发布《关于碧园.印象桂林小区更换物业服务企业的通告》，并将该通告张贴在被告所购商品房门前，张贴通告的形式符合法律规定的送达方式，因此，第三人转让被告所欠物业管理费的债权其以张贴通告的形式通知了被告，该转让协议对作为债务人的被告已发生效力，具有法律约束力，原告就《债权转让协议书》取得的债权具有向被告主张的权利。 被告张某、韩某购买的物业单位为碧园·印象桂林碧园·印象桂林12幢E单元602号房，建筑面积118.66平方米，套内建筑面积102.97平方米。按广西某房地产开发有限公司（为甲方）与第三人利海物业公司（为乙方）签订了印象桂林《前期物业服务合同》第六条6.2中“2009年12月1日起至合同期结束，项目一切经营收入归属乙方，由乙方独立收支核算，自负盈亏”的约定，从2009年12月1日起被告应交的物业管理费应由第三人收取，被告所欠2009年12月1日至2014年7月31日的物业管理费为第三人的债权。2014年8月1日后，原告依合同约定对碧园·印象桂林进行了管理，被告应按合同约定向原告支付物业管理费。因此，对于2009年12月1日至2014年7月31日被告应交而未交的物业管理费3,958.42元以及2014年8月1日至2017年5月31日物业费2,403.32元，共计6,361.74元，原告诉请被告支付，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金15,000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，被告所欠原告物业管理服务费共计6,361.74元，违约金应当不超过被告所拖欠的物业管理服务费的30%，故被告应支付违约金1,908.52元给原告，至于原告诉请过高部分的违约金，因与法律规定相悖，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十九条、第八十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张某、韩某支付物业管理服务费6,361.74元给原告广州某物业管理有限公司临桂分公司; 二、被告张某、韩某支付违约金1,908.52元给原告广州某物业管理有限公司临桂分公司; 三、驳回原告广州某物业管理有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费334元，公告费1,100元，由原告广州某物业管理有限公司临桂分公司负担205元，由被告张某、韩某负担1,229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费334元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李冬文 人民陪审员  唐初花 人民陪审员  王顺有 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  李师榕