贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0524民初2305号原告：陈光友，男，1970年2月4日出生，汉族，住织金县。委托诉讼代理人：周祥国，贵州黔鹰律师事务所律师。被告：罗超，男，1974年2月24日出生，白族，住织金县。委托诉讼代理人：钟捷，贵州合敬律师事务所律师。原告陈光友与被告罗超确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈光友的委托诉讼代理人周祥国、被告罗超的委托诉讼代理人钟捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光友向本院提出诉讼请求：1、判决确认签名为龙某某、龙某1、原告陈光友和被告罗超的《房屋买卖协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于织金县××城关××号的房屋是原告和其母亲龙某某共同共有的房屋，该房屋1980年8月13日作了产权登记，产权证号为织房字第××号，房屋所有人为陈光友，共有人为其母亲龙某某。被告制作了一份《房屋买卖协议》，卖方（甲方）为龙某某、陈光友，买方（乙方）为罗超，时间为2004年2月7日。事实上，原告从未与被告签订过《房屋买卖协议》，也未将其房屋卖与他人。经查询才知，被告已使用前述虚假的《房屋买卖协议》向房管局办理了房产证。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院，请支持原告的诉讼请求。为支持其诉讼主张，原告提供了下列证据材料：1、书证：原告身份证和被告户籍证明各1份，用以证明原告的主体资格和被告的身份信息。经质证，被告无异议。2、书证：房屋所有权登记信息2份，用以证实一是本案房屋原是陈光友、龙某某共同所有，1993年变更为陈光友、王某某所有。二是房管部门登记罗超取得城关镇城北路124号房屋的方式为私房买卖，登记时间为2007年9月29日，取得的依据是原告于2004年2月7日签名的房屋买卖协议，但原告从不知晓房屋买卖协议的存在，也从未在该协议上签字的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议，但称达不到原告的证明目的。3、书证：（2013）黔织民初字第1230号部份卷宗材料1份，用以证明一是材料的户口注销证明证实原告的母亲龙某某于2012年3月4日去世的事实；二是该材料的鉴定意见书证明了被告罗超申请鉴定落款日期为2007年9月29日《织金县房管局收件收据》上署名为陈某某的签名字迹和522425196909180042的字迹并非陈光友书写；三是材料的退卷涵证明被告罗超申请对2004年2月7日有原告签名的房屋买卖协议进行鉴定，但未向法庭提供该买卖合同的原件，导致最终不能鉴定的事实。经质证，被告对材料的真实性无异议，对关联性有异议，认为龙某某去世的事实是在协议签订及产权变更之后，鉴定意见书是在签订协议10年以后作出，其鉴定结果不具备唯一性，原告完全有时间和可能更改书写模式，导致鉴定结果错误，但房屋登记机关办理房屋产权变更时有相应值得信奈的规则，被告有理由相信房屋登记机关是依法办理登记的，原告不认可只能向房屋登记机关提出更正，故不能达到原告的证明目的。本院认为，原告提供的证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院依法予以采纳作为认定案件事实的依据。被告罗超辩称，一、原告诉请无效的协议并非我与原告之母的真实协议，该份协议系我与龙某某为了避税而虚构的，并非双方真实的买卖协议，该协议是否有效仅仅影响到该房屋登记的合法性问题，我与龙某某签订的真实协议已向法庭提供，真实协议是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律强制性的规定，没有法律规定的任何无效的情形。二、原告曾经自述其于2013年知晓该协议存在，如果该协议无效，原告只能提起行政诉讼请求撤销产权登记，但原告申请撤销产权登记的除斥期间为一年，其撤销权已消灭，合同标的的产权属于被告已经不可改变，确认该合同的效力已无实质意义。三、真实的买卖协议，卖方系原告的母亲，其是合同标的的共同共有人，根据物权法第95条之规定，原告的母亲有权处理该房屋，且原告母亲持有经变更的使用权人为龙某某的国有土地使用权证，和撤销原告产权证的判决、包含原告在内的户口簿和原告已作废的房产证，与被告交易，被告基于对其信任而与其签订协议，支付了合理的对价130800元，并配合被告到房产部门变更了产权登记，根据物权法106条之规定，被告善意取得了房屋的所有权，原告只能向其母主张损失赔偿。四、原被告之间的房屋交易，系中间人钟某2介绍的，谈判及签订协议均有多人在场，原告陈光友未参加房屋交易，其自称是为了防止妻子王某某不协助办理过户手续，而主张不自己签字，并安排其母龙某某提起行政诉讼，撤销了其与妻子王某某的产权证后转让给被告，被告有多名证人可以出庭证实协议系被告之母亲签订，且原告在场的事实。五、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条“当事人一方以出卖人在缔约对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及最高人民法院对：“《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条中的当事人是否为合同缔约方的问题的答复”之规定，原告主张对被告与其母亲签订的协议无效，没有法律依据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告罗超提交了下列证据材料：1、书证：2014年2月7日与龙某某《房屋买卖协议》1份，用以证实原告主张无效的房屋买卖协议是交易双方办理房屋产权证时为了避税而虚构的协议，真实的卖房协议系被告与原告的母亲龙某某签订，卖房价款为130800元，是当时合理的价格。经质证，原告对该组证据的三性均有异议，理由如下：一是该份协议签订的时间为2004年2月7日，但是被告在龙某某未去世时从未主张过房屋的权利，龙某某在2012年3月4日去世后，被告就立即向法院起诉，主张房屋权利，这显然与客观事实不符有违常理；二是龙某某并不能书写，所以对于该份证据真实性、合法性、关联性均有异议，达不到被告的证明目的。2、书证：贵州省房屋所有权登记申请表以及房屋产权证、龙某某的国土使用证各1份，用以证明：一是被告罗超与产权人龙某某购买争议房产是以合理的价格受让，已通过不动产的交付方式“登记”善意取得了该房屋的所有权，原告申请撤销产权登记的除斥期间已消灭，确认合同无效已无实质意义；二是原告之母龙某某持有织金县人民法院的2007黔织行初字8号行政判决书、龙某某的国有土地使用证、包含龙某某及原告陈光友在内的家庭户口簿、陈光友已作废的房屋产权证与被告进行交易，被告有足够的理由相信龙某某对争议房产有处置权，原告之母的行为符合表见代理的构成要件，买卖协议对原告具有约束力。经质证，原告对证据的真实性无异议，但被告是通过虚假协议取得房屋产权证，该房屋买卖协议是无效合同，自始无效，并不受到除斥期间的控制，因无效合同所取得的利益应当返还，不能返还的应当赔偿，故被告不能够善意取得该房屋的所有权，应当配合原告办理房屋登记，所以该组证据达不到被告的证明目的。3、书证：织金县人民法院（2007）黔织行初字8号行政判决案卷材料1份，用以证明原告知晓2007年其母龙某某起诉变更房屋所有权人的事实，并主动放弃参与诉讼，该诉讼其实是原告陈光友安排的，其目的是协助其母亲将房屋转让给被告并办理房屋产权登记。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对被告的证明目的有异议。该份证据判决内容为撤销王某某和陈光友的房屋所有权证，判决生效后反而能够充分说明该房屋的所有权又恢复到原始状态，即为陈光友与其母龙某某共有，被告对此明知，所以达不到被告的证明目的。4、书证：织金县人民法院（2013）黔织民初字2013号确认合同无效的案件材料一份，用以证明：一、其中的民事起诉状和民事裁定书证明原告陈光友自述是其母亲作为共有人与被告签订了房屋买卖的事实。二、询问笔录证明原告陈光友于2007年就知晓其母亲变更了陈光友和王某某房屋产权证的事实，并非陈光友所说其母去世后他才知晓产权变更的事实。三、庭审笔录中证人证言部分，多名证人的证言证明了原告全程参与了本次房屋交易的过程。四、原告于2013年就知晓争议房产登记为被告罗超的事实，其通过行政诉讼撤销的方式撤销该产权登记的权利已消灭，被告罗超作为该房屋所有权人的事实已不可改变，确认该合同的效力已无实质意义。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，认为原告是在2013年被被告起诉后才知晓房屋买卖及所有人已变更为罗超的事实，被告起诉原告（2013黔织民初字第771号）之前原告并不知道房屋买卖的事件，原告知道该事件后在2013年7月18日向贵院提起确认房屋买卖无效的诉讼。5、证人证言：证人钟某1的证言，主要内容为：“在2004年的一天，陈光友、罗超、李某、钟某2到我的住所门口打电话叫我，说有事找我，我出来后看见他们开个面包车在我家的路口，说罗超向陈光友买房子，叫我帮他们写协议，当时协议是在车上写的，签好字后罗超就付了陈光友75000元，陈光友还说这钱要拿去退给他卖房子的头家，当时是打了收条的，总价款是13万多，我和他们都在协议上签字盖手印，后来他们走后的事情我就不清楚了。”用以证明原告陈光友参与被告与其母龙某某签订房屋买卖协议及收取房款的事实。经质证，原告不予认可，称证人出庭作证的时间已超过举证期限。6、证人证言：证人胡某的证言，主要内容为：“我于2002年至2009年在强兴学校守门，陈光友的母亲要卖房子，让我帮忙介绍，我听说罗超要买，就介绍罗超和陈光友及其母亲谈，当时谈的价格是130800元，2003年谈成的，没有签协议，听说2004年2月写的协议，但我没有在场，第一次写协议我不知道，后来在2007年才落实的，签字的时候罗超拿25000元给陈光友，罗超拿过几次钱给陈光友及其母亲，都是三千五千的，最后一次25000元是在星秀田拿的，没有写协议，后来房屋交付给罗超只是几个月的时间，他没有住在里面，是出租给别人。”用以证明原告陈光友参与被告与其母龙某某签订房屋买卖协议及收取房款的事实。经质证，原告不予认可，称证人出庭作证的时间已超过举证期限。7、证人证言：证人李某的证言，主要内容为：“2003年年底，2004年年初，听说罗超向陈光友买房子钱不够，找我们借钱，当时交了800元定金，该房子之前是卖给八步一个姓杨的，陈光友说房子不卖给姓杨的，等他退钱了才和罗超签协议，过了一个星期，陈光友说拿钱去退，所以写协议叫罗超拿75000元给他，因为当时已10点过，由我去请钟某1写，当时在面包车上写的，有陈光友、罗超、钟某2、钟某1在场，写好后按了手印，打了条子，陈光友才拿走这75000元，后来房子一直没有过户，陈光友三番五次找罗超借钱，2007年初罗超要求过户，陈光友说先由其母亲龙某某起诉，再过户给罗超，后来房子判给陈光友的母亲龙某某，之前龙某某没有参与但是知道并同意的，第二份协议是在星秀田李某1家写的，当时龙某某、陈光友、罗超、钟某2、胡某、王某1等十一二个人在场，协议是打印好拿去签的，陈光友说房子有他妻子的名字，怕不好交代就没有写他和他妻子的名字，只写了龙某某的名字，因为当时太晚只有王某1、罗超、李某1签字，落款时间是2004年，签好协议后罗超给了陈光友25000元，陈光友就把之前写的协议和收条撕了。”用以证明原告陈光友参与被告与其母龙某某签订房屋买卖协议及收取房款的事实。经质证，原告不予认可，称证人出庭作证的时间已超过举证期限。8、证人证言：证人钟某2的证言，主要内容为：“我是强兴学校的股东，罗超在学校开车，大概2004年下半年时，罗超向陈光友买房子，房款是130800元，在老车站门口的面包车上写的协议，我和钟某1、罗超、李某、陈光友都在场，写协议时付了75000元，好像打了条子，第二次签协议时，陈光友说怕他妻子闹，就由他签了他母亲的名字，并把第一份协议撕了。”用以证明原告陈光友参与被告与其母龙某某签订房屋买卖协议及收取房款的事实。经质证，原告不予认可，称证人出庭作证的时间已超过举证期限。9、证人证言：证人王某的证言，主要内容为：“大概2006年，一个姓钟的租了我父亲的房子给一个我们叫做陈大奶的老人住，住了几个月就搬走了。”用以证明原告陈光友参与被告与其母龙某某签订房屋买卖协议及收取房款的事实。经质证，原告称对真实性无法核实，与本案无关。10、书证：钟某2代罗超向王某租房给龙某某居住的协议下半截，用以证明原告母亲龙某某曾将房屋交给罗超管理过。经质证，原告不予认可。对被告提供的证据，经质证，原告对真实性无异议的，本院依法予以采纳；对被告提供的书证1，因出卖人龙某某已故，在场人李某1在2013年9月18日的证言，不能证实房价款是多少，有什么人在场，是谁收款等内容，对该证据真实性不能核实，不予采证；对于被告提供的证据5，因未提供证人参与签订的协议和原告的收条予以佐证，不予采纳；对被告的证据6，因订立协议时未在场，也不能证实被告是否已将房价款交给原告，本院不予采纳；对被告提交的证据7，因未提供证人参与签订的协议或收款收条等凭据加以佐证，不予采纳；对被告提供的证据8，证人与被告之间是雇佣关系，不予采纳。对被告提供的证据9，与本案无关，不予采纳；对被告提供的证据10，内容不全，不符合证据表现形式。不予采纳。本院经审理认定事实如下：位于织金县××城关××号房屋是原告陈光友和其母亲龙某某共同共有，该房屋1980年8月13日作了产权登记，产权证号为织房字第××号，房屋所有人为陈光友，共有人为其母亲龙某某。2007年11月19日，被告罗超以时间为2004年2月7日，署名为甲方：龙某某、陈光友，乙方罗超签订的《房屋买卖协议》向织金县房管局申请办理该房屋的房产变更登记，但被告未实际取得该房屋使用权。另查明，原告陈光友未在2004年2月7日，署名为甲方：龙某某、陈光友，乙方罗超订立的《房屋买卖协议》上签名。本院认为，织房字第××号房屋是原告陈光友和其母亲共有的房屋，未约定各自份额，属于共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”和《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第五十二条“有下列情形之一的，合同无效和：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案房屋属于原告陈光友和其母亲龙某某共同共有，被告所持的《房屋买卖协议》原告陈光友未签名，现陈光友也未予追认，故对原告陈光友要求确认合同无效的主张，依法予以支持。对被告辩称的房屋买卖是双方真实意思表示、撤销权已消灭和已善意取得该房屋的答辩理由，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。对合同无效后的损失，原、被告双方可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：署名为甲方龙某某、龙某1、陈光友，乙方罗超于2004年2月7日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告罗超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  肖孝兵审 判 员  韦 丽人民陪审员  吉学艳二〇一七年十二月二十六日书 记 员  岳廷娟