宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初3669号原告：鲍东来，男，1953年4月14日出生，汉族，住石嘴山市。委托诉讼代理人：关荣华，宁夏睿银律师事务所律师，特别授权代理。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区世纪大道**。法定代表人：嵇刚，系该公司总经理。原告鲍东来与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人鲍东来到庭参加诉讼，被告众安房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。鲍东来向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付因被告原因导致原告延期办理房屋产权登记的违约金31228.9元（自2014年11月4日至2016年4月30日）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年12月2日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于石嘴山市××区的房屋出售给原告，合同约定房屋的单价为2855元/平方米，房屋预售建筑面积116.1平方米，预售总价331466元，同时约定被告应于2012年12月30日前向原告交付该房屋。该合同还对原被告之间就房屋买卖的付款方式、交付使用条件、违约责任等权利义务内容进行了约定。合同签订后，原告按双方合同的约定及时向被告支付了购房款331466元。对于被告按照最终测量结果报告确定的建筑面积增加的购房款3825元，原告及时支付给被告。综上，原告实际支付给被告购房款为335291元。原被告之间的《商品房买卖合同》约定，房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但被告却未按照合同约定及时为原告办理房屋所有权登记手续，为维护原告合法权益，因此原告诉至法院。石嘴山市众安房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩意见，表示承认原告在本案中主张的事实，但认为涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，同时，原、被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定，应驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，造成本案延期办证并非系被告的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年1月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项"建设工程符合规划的证明"的条件。二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋从交付至2016年1月27日未办理房屋产权登记违反了双方的约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。综上，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月2日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于大武口区众安府佑水香35-101号房屋预售给原告，单价每平米2855元，交付期限为2012年12月30日，双方还对付款方式、交付条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，鲍东来向众安房地产公司交付购房款331466元。2013年11月4日双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定由鲍东来向众安房地产公司在原房屋价款的基础上补交房款3825元，即鲍东来向众安房地产公司付清了全部购房款335291元，众安房地产公司也向鲍东来交付了众安府佑水香小区35-101号房屋。上述事实原被告双方均予以认可。本院认为，当事人应当全面履行合同义务，违约应承担违约责任。本案原、被告双方约定在房屋交付后365天内共同申请办理房屋产权登记，因被告未能办理总证，导致未能在约定时间内给原告办理房屋产权登记，被告应当承担违约责任。因双方未约定违约金的具体数额或违约金计算方式，被告应当以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照双方合同约定及被告办理总证及通知原告办证的时间支付违约金。本案中，众安房地产公司在提供的书面答辩意见称2016年1月27日后涉案房屋可以办理房屋权属证书，因此，可以办理房屋权属证书的日期确定为2016年1月27日。根据本案的具体情况，本院按最低标准即基准利率上浮30%计算违约金。本案自涉案房屋交付之日（即2013年11月4日）的365日以后（即从2014年11月4日开始）至2016年1月27日石嘴山日报刊登公告，通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日，共计449天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算违约金为25823元【335291×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×449天×（1+30%）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：石嘴山市众安房地产开发有限公司赔偿鲍东来逾期办证违约金25823元，于本判决生效后五日内付清。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取计290元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 徐 宁 二〇一七年十二月二十六日书记员 刘宝锴附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百一十二条发生法律效力的民事判决书、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉费，逾期则视为放弃上诉。