海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初6442号原告耿炳荣，男，1956年4月23日出生（公民身份号码×××），汉族，现住黑龙江省牡丹江市。委托代理人张彪，海南信容慈律师事务所律师。被告三亚兆发实业有限公司，住所地三亚市聚鑫园小区**。法定代表人赵爱兵，该公司总经理。被告赵爱兵，男，1970年8月31日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省承德市。被告禹长利，男，1965年11月15日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。被告杨铁苗，女，1975年4月9日出生（公民身份号码×××），汉族，现住河北省承德市。被告李亚军，男，1968年6月8日出生（公民身份号码×××），满族，住河北省承德市。原告耿炳荣诉被告三亚兆发实业有限公司（以下简称三亚兆发公司）、赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告耿炳荣的委托代理人张彪到庭参加诉讼。被告三亚兆发公司、赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告耿炳荣向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告耿炳荣与被告三亚兆发公司签订的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》无效；二、请求法院判令被告三亚兆发公司向原告耿炳荣返还购房款240780元，被告赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军承担连带返还责任；三、本案诉讼费由被告三亚兆发公司、赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军承担。事实与理由：被告三亚兆发公司在三亚市××镇对面开发凤凰御景休闲山庄小区并公开销售。2010年7月11日，被告三亚兆发公司向原告宣传称"该小区所有房屋的土地已向当地村民买断永久性使用，并向三亚市凤凰规划所申报而获得规划建设手续后建设的，是正规设计、正规施工的小区"，是合法建设的房屋。原告基于对该宣传的信任才同意与被告三亚兆发公司签订《凤凰御景休闲山庄合作协议书》,以240780元的价格购买了被告三亚兆发公司开发的××区房，原告也于当日一次性向被告支付了全部房款，被告也于当日向原告交付了房屋及房屋钥匙。原告收到该房屋后购置了家具并进行了装修。2015年8月3日，三亚市综合执法局以该小区为违法建设的小产权房为由，将该小区强制拆除，至此，原告才知道自己受到被告的欺诈，被告并没有办理相关的规划报建手续，才知道自己所购买的房屋为小产权房。原告认为，原告与被告签订的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》名为合作实为小产权房的买卖。依据法律的规定，原告与被告三亚兆发公司签订的协议书为无效合同，被告三亚兆发公司依法应向原告返还购房款。同时，赵爱兵、禹长利为公司的股东，其明知开发建设、销售小产权房为法律所禁止的情况下，故意设立有限公司，目的是利用公司法人的独立地位及股东的有限责任来逃避法律责任、规避其风险，严重损害了包括原告在内的所有购房者、债权人的利益。依据公司法的规定，其二人应当对该公司向原告返还购房款承担连带责任。最后，被告杨铁苗、李亚军为公司的代理人，在明知所代理的行为为销售小产权房为违法行为，仍为被告三亚兆发公司销售房屋，并为其代收购房款，根据法律规定，被告杨铁苗、李亚军也应当对该公司向原告返还购房款承担连带责任。被告三亚兆发公司、赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军均未作答辩。根据原告耿炳荣的陈述和经审查确认的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》、收款收据、银行转账凭证等证据，本院认定事实如下：2010年7月11日，原告耿炳荣与被告三亚兆发公司签订《凤凰御景休闲山庄合作协议书》约定，双方合作在位于三亚市××镇对面面十亩地上建房；以上所有房屋的土地已向当地村民买断永久性使用权，并向三亚市凤凰规划所申报而获得规划建设手续后建设的，无土地证和房产证，但集资人有永久性使用权和民间转让权；确认D栋1单元505房为原告耿炳荣所定房屋，总价款为240780元等。双方在签订上述《协议书》时涉案房屋已建成，涉案房屋所占土地为三亚兆发公司向农村村民购买的农村集体用地。合同签订当日，原告耿炳荣向三亚兆发公司支付了购房款240780元，三亚兆发公司将涉案房屋交付给原告耿炳荣使用。2015年8月，涉案房屋被三亚市综合执法局以该小区系违法建设的小产权房为由拆除。本院认为，一、关于本案涉诉《凤凰御景休闲山庄合作协议书》的效力及购房款是否应予以退还的问题。本案中，《凤凰御景休闲山庄合作协议书》名为合作建房，实为房屋买卖。因涉案房屋系使用三亚市凤凰镇八一新村的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"的规定及现有政策和法律，在农村集体用地上建设的小产权房禁止在市场交易。三亚兆发公司建设的涉案房屋系小产权房，并无商品房预售许可证，也未向相关政府部门报建审批，不能在市场上交易。双方的房屋买卖合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"、第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。据此，原告耿炳荣主张被告三亚兆发公司应向其返还购房款240780元，有法律和事实的依据，本院应予以支持。二、关于被告赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军是否应承担连带返还购房款责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款"公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任"的规定，本案中，被告赵爱兵、禹长利为被告三亚兆发公司的股东，原告耿炳荣主张其二人应向其承担连带返还购房款的责任，就应审查被告赵爱兵、禹长利与被告三亚兆发公司是否存在人格混同的情形。庭审中，原告耿炳荣为证明其主张提供的证据为《凤凰御景休闲山庄合作协议书》、收款收据、银行转账凭证，但该三份证据只能证明原告耿炳荣与被告三亚兆发公司之间存在房屋买卖的法律关系，无法证明被告赵爱兵、禹长利与三亚兆发公司之间存在人格混同的情形，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"的规定，原告应承担举证不能的不利后果。诉讼中，原告耿炳荣主张被告杨铁苗、李亚军是被告三亚兆发公司的委托代理人，受三亚兆发公司委托销售房屋，要求杨铁苗、李亚军承担连带返还购房款责任。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条"代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力"的规定，被告杨铁苗、李亚军作为三亚兆发公司的代理人，其二人实施销售房屋的行为所产生的法律后果，应由被告三亚兆发公司承担民事责任。据此，原告耿炳荣主张被告赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军承担连带责任无法律和事实依据，对原告耿炳荣的该项诉求本院不予支持。被告三亚兆发公司、赵爱兵、禹长利、杨铁苗、李亚军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告耿炳荣与被告三亚兆发实业有限公司签订的《凤凰御景休闲山庄合作协议书》无效；二、被告三亚兆发实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告耿炳荣退还购房款240780元；二、驳回原告耿炳荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4912元（原告耿炳荣已预缴），由被告三亚兆发实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 谢亚琼审判员 沈相法审判员 吴坤泰 二0一七年十二月十五日书记员 王 玲附相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。