北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终14525号上诉人（原审被告）：夏晨，女，1968年6月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何雯静，中国人民解放军火箭军法律顾问处律师。被上诉人（原审原告）：观银（上海）信息技术有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区耀华路251号一幢一层。法定代表人：蔡雄健，董事长。委托诉讼代理人：季威，男，1990年2月6日出生，观银（上海）信息技术有限公司人事总监，住北京市石景山区。上诉人夏晨因与被上诉人观银（上海）信息技术有限公司（以下简称观银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初48349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏晨之委托诉讼代理人何雯静，被上诉人观银公司之委托诉讼代理人季威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏晨上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判夏晨无需向观银公司返还押金。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，夏晨与观银公司之间不存在租赁关系。观银公司提供的合同中的夏晨的签名是伪造的。夏晨没有与观银公司签订过租赁合同。其次，即使双方之间存在租赁关系，按照合同第3.5条、第7.3条的约定，观银公司提前三个月解除合同，并损坏了房屋中的设施，存在违约行为，应承担违约责任，夏晨无需返还观银公司任何押金。观银公司辩称：同意一审判决。2017年5月，观银公司向一审法院起诉请求：判令夏晨退还房屋押金17000元。事实与理由：2016年5月16日双方签订房屋租赁合同，观银公司向夏晨承租位于北京市朝阳区朝外雅宝路12号华声大厦1108B室（以下称诉争房屋），租赁期间为一年，即2016年5月16日至2017年5月15日，租金每月17000元，押金为34000元。2016年5月20日观银公司向夏晨支付押金34000元，租金实际支付至2017年2月15日。2017年2月，观银公司因公司扩展与夏晨提出解约方案，即夏晨何时寻租到下一租户，押金可冲抵空租期间的房租，如有剩余，夏晨愿意退还剩余押金。2017年2月14日观银公司搬离诉争房屋。夏晨于2017年3月初就将诉争房屋出租给新的租户。双方就退还押金事宜多次沟通未果，故诉至法院。夏晨一审辩称：第一，观银公司所述事实与理由子虚乌有，双方之间不存在房屋租赁关系，观银公司向法庭提交的租赁合同系其单方伪造，双方不存在基于该合同产生的任何法律关系。押金单也是观银公司伪造的。第二，观银公司伪造合同、伪造印章，构成诈骗罪。诉争房屋属于夏晨，于2016年5月16日开始至2017年5月15日一直出租给李某，与夏晨签订合同的也是李某，租金17000元每月由李某向夏晨支付。夏晨和李某之间的合同实际履行到2017年2月15日，李某向夏晨交纳了2017年2月15日之前的全部租金及押金34000元，押金未退还，因为按照双方之间的合同3.5条约定，李某提前解除合同违约，且毁坏地板、丢失保险柜的钥匙和密码，所以夏晨有权不予退还押金。夏晨从未收到观银公司支付的租金和押金，夏晨查不到每月是谁给夏晨打钱，夏晨只是收到钱。夏晨于2017年3月28日与胡雪峰签订租赁合同，租期为一年，自2017年4月8日至2018年4月7日。一审法院经审理查明：观银公司提交其作为承租方、乙方与夏晨作为出租方、甲方签订的《写字楼商业租赁合同》，约定租赁地址为北京市朝阳区朝外雅宝路12号华声大厦1108B室，建筑面积122平方米，租赁期限为2016年5月16日至2017年5月15日，租金每月17000元，租金支付方式为押二付三，款项支付至夏晨名下工商银行×××账户。押金34000元是观银公司作为诚信履行本合同各条款之规定向夏晨交纳的保证金。如观银公司违反本合同的约定，夏晨可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补夏晨损失，观银公司应按照约定另行赔付。合同签订当日，观银公司向夏晨支付定金1万元。本合同签订之日起双方均不得借故解除合同，任何一方如果想解除本合同，应提前一个月告知对方并支付守约方两个月的房租作为违约金。夏晨不认可真实性，称不是夏晨签字的，但不申请签字真实性鉴定。夏晨提交2016年5月11日其作为出租方、甲方与李某作为承租方、乙方的代表人所签订的《写字楼、商业租赁合同》，约定事项与上述观银公司提交的合同一致。观银公司不认可真实性，称李某是公司的商务经理。并提交2016年4月30日李某与观银公司签订的《观银（上海）信息技术有限公司聘用合同》。夏晨不认可真实性。双方对于上述合同中涉及的李某的签字真实性及是否同一人所签均不申请鉴定。观银公司提交2016年5月20日收款人为“夏辰”的《押金条》，证明其交纳押金34000元。夏晨不认可真实性，称“夏辰”不是夏晨。观银公司提交孟某名下×××招商银行账户明细及定金收条复印件，证明孟某于2016年5月19日向夏晨工商银行×××账户支付75000元、2016年8月17日支付50700元，2016年11月24日支付51000元，李某于2016年5月11日向夏晨支付定金1万元。上述均系代观银公司支付的房屋租金及押金。夏晨认可真实性，并提交其名下上述银行账户明细，称上述款项均收到了，当时收到这些钱时知道是租金，但不知道是谁给转账的。观银公司提交其委托诉讼代理人季威与夏晨的微信聊天记录，证明2017年2月10日观银公司解除合同时与夏晨就押金的事进行过协商。夏晨认可真实性，称当时以为是与李某的人在协商解除合同的事，不知道与观银公司有什么关系。夏晨亦提交上述微信聊记录及通话记录，证明其对于押金并没有明确的意思表示。观银公司认可真实性。夏晨提交照片打印件，证明李某搬走后地板损坏，搬走柜子，保险柜密码被打乱钥匙不见了，不能正常使用。观银公司认可真实性，但称地板非观银公司弄坏，柜子的确拿走了，但可以还回去，保险柜从来没用过。搬走时是与夏晨找来的一个小姑娘办理的交接，把钥匙给她观银公司就走了。夏晨称其确实是让别人去办理的交接，但观银公司只是给了钥匙，柜子现在不要了。观银公司称其实际于2017年2月15日搬离诉争房屋，并实际交纳租金至2017年2月15日。夏晨称其与李某的合同实际履行至2017年2月15日，李某交纳了2017年2月15日之前的全部租金及押金34000元，押金未退还。一审法院认为：依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力。本案中，夏晨虽不认可其与观银公司之间存在租赁合同关系，但是其未提交相反证据证明观银公司提交的《写字楼商业租赁合同》非其真实意思表示，而在夏晨提交的《写字楼商业租赁合同》中，李某系以承租人代表人的身份签字，就租金及押金的交纳情况，双方对于交纳的时间与金额意见一致。综上，法院认定观银公司与夏晨之间就诉争房屋存在租赁合同关系，双方均应该按照合同约定履行各自的义务。按照约定，一方解除合同应提前一个月告知对方并支付守约方两个月的房租作为违约金。如观银公司违反本合同的约定，夏晨可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补夏晨损失，观银公司应按照约定另行赔付。故对于观银公司退还押金的请求，由法院依据双方的约定、合同实际履行情况、双方的沟通情况、夏晨的损失等因素依法酌定。据此，一审法院于2017年9月判决：一、夏晨于判决生效之日起七日内退还观银（上海）信息技术有限公司押金八千五百元；二、驳回观银（上海）信息技术有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。本案中虽然夏晨一方主张其是与李某签订合同，但其不能提供充分证据证明观银公司提供的租赁合同的虚假性，且夏晨出租房屋的实际情况与观银公司提供的合同内容相符，故一审法院认定观银公司与夏晨之间存在租赁关系并无不当。观银公司提供的合同第3.5条约定：如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付”，第7.3条约定：“本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方如想解除本合约，应提前一个月告知对方并支付守约方两个月房租作为违约金”，现观银公司于租赁期满前3个月提出解除合同并退租，依据上述合同约定，夏晨无需向观银公司返还押金。观银公司主张其与夏晨就退还押金一事达成了合意，并提交聊天记录予以证明，但该聊天记录只能证明双方就退租一事进行了协商，无法证明夏晨同意向观银公司退还押金及退还数额。故观银公司要求夏晨退还押金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，夏晨的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初48349号民事判决；二、驳回观银（上海）信息技术有限公司的诉讼请求。一审案件受理费113元，由观银（上海）信息技术有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费100元，由观银（上海）信息技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  宫 淼代理审判员  张 帆二〇一七年十二月二十九日法官 助理  冯 妍