江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1182民初346号原告：张伟，女，1977年3月23日生，汉族，住江苏省扬中市开发区。委托诉讼代理人：陈爱民，江苏江洲律师事务所律师。被告：杨健，女，1979年8月25日生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：周坚，江苏金矛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑，江苏正新律师事务所律师。原告张伟与被告杨健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月28日公开开庭进行了审理，原告张伟及其委托诉讼代理人陈爱民，被告杨健的委托诉讼代理人周坚到庭参加诉讼。于2017年3月14日再次公开开庭进行了审理，原告张伟及其委托诉讼代理人陈爱民，被告杨健的委托诉讼代理人黄剑到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理，原告张伟及其委托诉讼代理人陈爱民，被告杨健的委托诉讼代理人黄剑到庭参加诉讼。于2017年11月27日和2017年12月26日又两次公开开庭进行了审理，原告张伟的委托诉讼代理人陈爱民，被告杨健的委托诉讼代理人黄剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告因租赁被告房屋被拆迁所获得的装修、停产停业等拆迁补偿费计139900元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月3日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告将位于扬子中路71号（实为72号）的门市房租赁给原告经营服装业务，租期1年，自2015年3月21日至2016年3月20日。原告为此进行了装潢并购置了相关设备。租赁期间，该房屋被依法征收，2016年3月27日，被告向原告出具了一份说明，内容为：对原告的装潢实物，被告在政府拆迁时的评估予以认可。拆迁部门经入户调查、评估，对涉及到原告的部分进行了相应的评估，原告也将相关最初的评估数据告知了被告，此后，被告与拆迁部门正式签订了相关拆迁协议，据原告了解，最终结果超过了最初的评估，被告也领取了全部的安置补偿款，但经原告多次催要，被告却未将应由原告所得的部分返还原告，侵害了原告权益。被告杨健辩称：1.原、被告签订的租赁合同约定租期至2016年3月20日，原告是在租赁期间届满才搬离的，不存在任何损失。被告早在2016年初就通知原告，即将拆迁，要求其在2016年3月20日租赁合同到期后就搬离，不再续租，且根据租赁合同约定，到期后若原告有意续租，双方仍需对价格进行协商后再另行重新签订租赁合同，故被告在租赁合同到期后其可不再将房屋交予原告承租；2.2016年3月27日，原、被告就租赁期满后原告需搬迁进行了书面确认，原告书面同意于2016年3月30日搬离并张贴了搬迁公示，原告之所以不肯搬迁，是为了获得拆迁补偿。被告及其家人在2016年3月28日就注册了新公司并开始在涉案房屋内经营。因此，原告诉请的停产停业损失实际属于被告所有，2016年11月29日，被告同拆迁办签订了征收协议，次日将钥匙交付拆迁办，因此，原告所述在租赁期间被征收一事也不属实；3.2003年被告购买涉案房屋后，先后租给多人经营，该房屋的现有装潢，即有被告此前装潢的，也有他人装潢的，并不都是原告装潢的，原告也无法证明全部装潢都是其操办的，且原告在其短信中自认部分设施是被告安装的；4.2015年7月30日，拆迁办将拆迁所涉的相关评估报告交给了被告，评估公司评估的房屋装饰总估价为36718元，附着物估价为4416元，而原告在诉状中对上述金额进行了扩大。综上，请求法庭驳回原告的全部诉请。本院经审理查明认定事实如下：被告系原扬中市三茅街道扬子中路72号门面房的所有权人，原告承租被告的房屋经营“纳薇＆耶尼尔”品牌女装。2015年3月3日，原、被告签订了新一年度的《房屋租赁合同》，约定被告将其位于扬子中路71号（实为72号）的门面房租给原告，租期自2015年3月21日至2016年3月20日，租金为33000元，合同到期后，若双方有意续租，则房租随周围门市房租金的涨落另行定价；约定租赁期间，原告可在原房屋结构不改变的情况下进行门面和内部装潢，费用自理；约定双方不得中途解除合同，合同期满，原告如不再续租，必须提前三个月以短信息或其他书面形式通知被告；约定如在租赁期间遇房屋整体拆迁或政府工程改造，被告根据原告实际租赁时间计算房租。该年度租赁期内，因园丁路片区旧城改建，扬中市人民政府决定对包括被告房屋在内的片区进行房屋征收。2015年7月30日，拆迁组工作人员到原告店内进行了入户调查，江苏中泰广源房地产评估有限公司（以下简称“中泰广源”）后向被告送交了《致被征收人函》、《房屋初评价值汇总表》以及《房屋建筑物内装饰估价表》和《扬中市房屋征收附着物补偿表》，载明被告房屋的评估价值为1348200元，其中房屋建筑物内17项装饰的评估价值为36718元，房屋征收4项附着物的补偿评估价值为4416元。2016年3月19日，该年度租期届满前，原告向被告发送短信，问“我房租要不要先给你？”，被告回复“房租就不要给了，拆迁在即省的麻烦”。此后，双方就该房屋的拆迁事宜进行了商谈，3月27日，被告向原告出具了一份“说明”，载明“张伟租房到2016年3月20日到期，将于2016年3月30日前搬离，对租房前的装潢实物，房东在政府拆迁时的评估可予认可，但不得损害房东的利益。杨健2016.3.27”，原告在该份说明上写明“同意张伟2016.3.27”。庭审中，对于该份“说明”的含义，原、被告持不同意见，原告陈述该说明的意思为，对于该房屋内的装潢价值，最后政府给被告多少，被告就给原告多少；被告则辩称因当时原告称其与拆迁工作人员熟悉，可以争取比2015年7月30日评估时更多的利益，故被告承诺，原告在评估价格基础上自己争取后增加的补偿金额归原告所有，而非所有补偿均归原告所有。在此期间，原告为其服装店找寻了新场所并在涉案房屋贴出了通知：“扬中“纳薇＆耶尼尔”女装步行街四月六日开业”。租赁期满后，被告家人鞠福生于2016年3月28日注册了“扬中市福生商务信息咨询服务部”，并将涉案场所作为其经营场所进行了工商注册登记，3月29日，原告从涉案房屋搬离，3月30日，原告收到了被告退回的5000元保证金并出具了收条。此后，拆迁组又对涉案房屋进行了评估，2016年5月23日，原告向被告发送了两条短信，内容为“装修报价50958元（含你们的2450、门口大理石320），附属物5716，停产停业搬家8389元，另外空调、吧台、灯具、监控没有估计”，“50958=5716+8389-2450-320=62293，没有估计的后期会有具体数据出来。协议前请核对一下！”，被告回复“好！”。对于该次评估，原告目前持有一张未加盖评估公司印章也未有拆迁组人员签名的《房屋建筑物内装饰估价表》，载明21项装饰共计50958元，表格下方有手书的“67218=5095838390=33+280x29.96”，另持有一张同样未加盖评估公司印章也未有拆迁组人员签名的《扬中市房屋征收附着物补偿表》，载明附着物6项共计5716元，表格下方有手书的“+8000空调2000x2灯具1500吧台1200”，两张表格所载的估价时点均为2015年7月30日。对此，原告陈述该两张表格所载的“67218以及5716+8000”就是最终拆迁协议上的金额，因此，两张房屋拆迁补偿表格应当以原告手持的版本为准，但原告无证据证明上述两表格的手书内容是拆迁组工作人员所写。对于补偿表所列的各个项目，原告认为除水磨石地面以外，其余全部为其所安装，而灯具、吧台、空调、监控等移机也最终计算在总的拆迁款当中，即《扬中市国有土地上房屋征收补偿协议》所载的“移位或初（安）装费￥6700元”。被告则认为水磨石地面和铁质钢化玻璃大门是其安装的，其他的装潢则有部分是原告之前的租户安装的。2016年11月29日，被告同其父亲到市场监督管理局找拆迁组工作人员进行了协议签订前的最后商谈，工作人员要求被告先签字然后由他们对协议进行完善，被告父亲则要求拆迁组将拆迁款全部发放给他们，至于租赁户所得的部分，被告自会与其结算。当日，被告同扬中市三茅街道办事处、扬中市人民政府房屋征收办公室签订了《扬中市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议目前载明：经中泰广源评估，被征收房屋价值补偿金额为1408120元，其补偿款共360680元，其中装饰装修补偿费为67218元，附着物补偿费为13716元，经营损失为38390元，停产停业损失补偿费为2534元，移位或初（安）装费6700元，其他补偿费50000元。次日，被告向拆迁组交出了房屋钥匙，目前涉案房屋尚未拆除。审理中，为查明补偿协议中“移位或初（安）装费6700元”的具体所指，本院依法对三茅街道拆迁工作负责人严伟俊进行了询问，严伟俊称该6700元款项包括：两台空调的收购费4000元、吧台补贴1200元、室内灯具补贴1500元，合计6700元。因原、被告持有的《房屋建筑物内装饰估价表》和《扬中市房屋征收附着物补偿表》所载金额不同（原告版本金额分别为50958元、5716元，另有部分书写内容；被告版本金额分别为36718元、4416元），本院依法向扬中市三茅街道办事处调取了两张表格，共两份，四张表格所载的估价时点均为2015年7月30日，第一个版本的两张表格所载金额分别为36718元、4416元，内容与目前被告持有的表格一致，第二个版本的两张表格所载金额分别为50958元、5716元，内容与原告持有的表格中的打印内容一致，但无书写内容。此外，本院还就拆迁的一些事宜询问了三茅街道办事处党委副书记孙斌，孙斌称拆迁时，房东同租客的补偿事宜首先要根据租房协议来处理，拆迁评估也为总体评估，针对房东的具体拆迁协议，部分拆迁款会有上浮，并将上浮款项拆分计算至装潢和附作物费用中，常规处理中，该部分款项均是给房东的，租客是得不到上浮款项的。对于被告获得的装饰及附着物补偿费用数额，被告认为应当以2015年7月30日中泰广源向其送达的《房屋建筑物内装饰估价表》和《扬中市房屋征收附着物补偿表》为准，即分别为36718元和4416元，此外，对于为何最终形成了两个版本的估价表，被告陈述系原告通过自己努力将部分费用加入其中，因此，第一份表格评估的是被告的利益，第二份表格评估的则是原告和被告的利益，根据2016年3月27日的书面说明，两份表格相差的金额就是原告应当获得的部分；原告则认为其持有的两张表格所载金额（含手书）与最终签订的《房屋征收补偿协议》所载金额一致，应以此为准，且该版本也包含了灯具、吧台、空调等补偿费用，但原告同意该版本所载金额与拆迁协议所载金额的差额部分应由被告享有。审理中，原告变更并最终明确其诉讼请求为：装饰装修补偿费67218元、附着物补偿费13716元、移位或初安装费（两台空调、灯具和吧台）6700元、经营损失38390元，合计为126024元。审理中，为证明原告对涉案房屋装修的花费，原告申请证人童某到庭作证，证人称原告刚承租时房屋只是简单的装潢过，其为原告装潢过两次，其中2015年装潢花费10.90万元。但双方之间并未签订合同，证人也未提供收据、装潢明细等证据。以上事实，有原告提供的身份证复印件、房屋租赁合同、说明、短信记录、房屋建筑物内装饰估计表、扬中市房屋征收附着物补偿表、证人证言、照片，被告提供的致被征收人函、房屋评估价值汇总表、房屋建筑物内装饰估计表、扬中市房屋征收附着物补偿表、说明、收条、营业执照、告示、照片、房屋征收补偿协议及清单、谈话录音、空白协议，本院调取的拆迁报告、房屋建筑物内装饰估计表、扬中市房屋征收附着物补偿表、调查笔录以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，因合同中未对装饰装修物的处置作出约定，故应结合原、被告的说明、原告发送的短信以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，作出认定。综合分析，本案的争议焦点在于：一、原告是否有权获得补偿以及可获得补偿的具体项目；二、若原告可获得补偿，则其应获得的补偿金额的确定。关于第一个争议焦点：司法解释规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除”。因此，本案首先需要确定就是被告门面房的装饰装修物、附着物属于哪一方所有。具体而言，首先，在原、被告签订的《房屋租赁合同》中，被告同意原告可对门面房进行装潢，但合同中未对租赁合同签订时房屋的装修现状进行说明，原告在承租房屋后也确实进行了装潢，现被告辩称该房屋中有部分装饰装修物和附着物系原告之前的租户安装的，但合同中既未对此作出说明，被告也未能提供证据予以证明，故本院确定拆迁时的涉案门市房内装饰装修物和附着物系由原告安装，即上述物品的产权应属原告所有；其次，拆迁时房屋的装饰装修物和附着物明细均已在《房屋建筑物内装饰估价表》和《扬中市房屋征收附着物补偿表》中列明。其中，装饰装修估价表中的水磨石地面，原、被告均认可系被告装修，关于钢化玻璃门，被告辩称系其安装，原告对此不予认可，但在原告向被告发送的短信中，确有2450元的内容，因短信中未明确指出2450元指向何物，而比照两个版本的拆迁表格，2450元与第一个版本中的钢化玻璃门金额相符合，综合上述信息，本院认可钢化玻璃门系被告安装。因此，装饰装修物和附着物中的水磨石地面和钢化玻璃门应排除在原告的产权之外；再次，对于移位或初安装费，原告认为其包含的是空调、灯具和吧台等，故也应由其享有拆迁利益，被告则认为该费用系拆迁办上浮添加的费用，不作具体所指。但在被告的门面房中，确实有空调、吧台和灯具等物品，且附着物补偿表中仅列明了“窗帘、吊灯的拆装费”、“空调的移位费”，在原告向被告发送的短信中，也明确说明“空调、吧台、灯具、监控没有估计”，此外，根据拆迁负责人严伟俊的陈述，该6700元费用确系由空调、吧台和灯具组成，而严伟俊作为拆迁部门负责人，其对该款项的陈述具有中立性也更具客观性，也符合拆迁当时的真实意思，本院予以认定，因此，移位或初安装费项下所指示物品包括空调、吧台和灯具，该些物品的产权同除水磨石和钢化玻璃门以外的装饰装修物和附着物一样，应属原告所有。最后，对于被告房屋内的除水磨石地面和钢化玻璃门以外的未形成附和的装饰装修物、附着物及空调、吧台、灯具等，原告在搬离该房屋时本可将其拆除带走，但原告并未将其拆除带走，上述物品连同房屋一并进行了拆迁价值评估并最终获得了相应的拆迁利益，即上述物品的产权及其应得到拆迁利益本应由原告享有，但目前全部拆迁利益实际均由被告享有。对此，根据2016年3月27日的说明中，被告同意对原告的装潢实物在拆迁时的评估予以认可，在此后原告发生的短信中被告也作出了认定，在被告同拆迁工作人员的谈话中也自述其自会与租赁户结算，可见，被告也同意并认可原告应获得相应的拆迁利益。对于吧台、空调等仍在拆迁房屋内的物品，因三茅街道办已向被告支付了相应的对价，门面房目前也由三茅街道办接管，原告对上述物品、装饰装修物的所有权实际也转换成拆迁利益并由被告领取，故被告应向原告支付这些物品、装饰装修物的拆迁补偿款。至于经营损失，经查，原告是合同期满搬离的涉案房屋，其与被告并未续签租赁合同，双方的合同是到期履行完毕，原告主张经营损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，本院确定原告可获得的补偿项目包括：装饰装修补偿、附着物补偿、移位或初安装费。关于第二个争议焦点：原告可获得的补偿金额认定。一方面，目前对于装饰装修补偿费和附着物补偿费的补偿金额，原告持有的为“50958元、5716元加书写内容”版本，被告持有为的“36718元、4416元”版本，法庭调取有“36718元、4416元”和“50958元、5716元”两个版本，而拆迁协议最终确定的金额则为“67218元、13716元”版本。对此，拆迁公司对被告房屋进行了两次评估，“36718元、4416元”版本系第一次评估确定，“50958元、5716元”版本系第二次评估确定，此次评估无论是在评估项目还是评估金额方面，较第一次评估均有增多，另结合本院对三茅街道办所做的谈话笔录、原告发送给被告短信可以分析，最终拆迁实际是按照“50958元、5716元”的版本确定的补偿金额，现原告虽持有该版本但主张其上面的书写内容也为最终的拆迁金额，因无证据证明上述书写内容系评估部门书写，被告亦不认可，本院对其书写内容不予认定，因此，拆迁装饰装修补偿费和附着物补偿费应以本院调取的第二个版本为准。对于最终签订的拆迁协议所载金额与该版本所载金额的差额，根据本院对三茅街道办相关人员的询问可知，该差额是按照拆迁惯例给予房东即被告的补偿，原告亦认可，故差额部分应由被告享有。另一方面，具体到每一个项目的具体金额上。装饰装修物中的320元水磨石地面和3850元钢化玻璃门属被告所有，应当扣除，扣除后，原告应得的装饰装修物补偿为46788元（50958元—320元-3850元）；附着物补偿的5716元由原告享有。移位或初安装费的6700元亦在第一个争议焦点作出认定，亦应由原告享有。综上，原告可获得的拆迁利益包括：装饰装修补偿46788元、附着物补偿5716元、移位或初安装费6700元，合计59204元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告杨健应支付原告张伟装饰装修物等补偿款计人民币59204元，限于本判决生效后十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3098元，由原告负担1818元，被告负担1280元(原告已垫付，由被告在支付上述款项时一并付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：江苏省镇江市中级人民法院；开户行：中国工商银行镇江市永安支行；账号：11×××61)。审 判 长  栾汉勤人民陪审员  杨怀荣人民陪审员  何怀珍二〇一七年十二月二十七日法官 助理  王双磊书 记 员  郭 平