广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0602民初581号 原告：曹潮武，男，1965年4月5日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：孙起新，广西新鸿律师事务所律师。 被告：曾国根，男，1968年2月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告曹潮武与被告曾国根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹潮武及其委托诉讼代理人孙起新、被告曾国根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹潮武向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房款1662776元给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告支付违约金56.16万元给原告。事实和理由：2015年10月10日原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于防城港市港口区房屋以2808000元出售给原告。截止2016年12月31日，原告共支付购房款1662776元给被告，但被告既不履行解除案涉房屋的抵押贷款手续，也未与原告到房产部门办理房屋买卖合同的面签手续，其更将原被告双方为办理土地使用权过户手续而签订的、不是双方真实交易的《宅基地转让合同》作为双方交易的真实合同，并强行要求原告另行支付68万元购房款，致使合同无法履行，被告的行为已构成违约，应当返还原告1662776元购房款并支付违约金。 被告曾国根答辩称同意返还购房款1662776元，不同意支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告提供的具备真实性、关联性和合法性的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于防城港市港口区，建筑面积为599.48平方米，房屋所有权证号为：防港权证港口直字第200830744号，房屋售价2808000元。签订本合同之日当即付10万元整，甲乙双方再去防城港市公证处公证委托书，乙方再付房款130万整给甲方解押。解押后即去办理过户手续。余款带甲乙双方签字按手印房产局窗口受理后，当日之内一次性结清。如有延期视同并承担违约责任。甲方保证该房屋没有产权和债权债务纠纷，合同签定后，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的、中途反悔的均属违约，甲方承担全部违约责任，退回乙方的首付款，并赔偿乙方损失成交价的20%。合同签订后因乙方中途反悔的属于乙方违约，乙方赔偿甲方损失成交价的20%，及负责此前产生的一切费用，并配合甲方把房屋所有权过户至甲方名下。2015年11月24日，双方再次签订《房屋买卖补充合同》，约定乙方必须在11月30日前支付购房款130万元整到甲方指定账户：95×××57，工行防城港教育支行办理解押手续。乙方要在12月15日前与甲方到防城港市政务大厅办理过户相关手续，甲方签字按手印确认后，乙方必须在当天把购房总款余额125.8万元整付完给甲方。以上条款如有任何一条款违约则按购房主合同的违约责任条款执行，甲方有权收回房屋，并且乙方必须支付签订房屋买卖合同当月起甲方在工商银行每月所扣除的抵押贷款金额，直到付清所有款项交易完止。本补充合同具有与购房主合同相同的法律效力。 另查明，2015年10月10日至2016年1月26日期间，原告累计向被告付购房款1521000元。2016年1月27日，原被告双方达成合意，原告出具经防城港市公证处公证的《委托书》，全权委托原告代为办理与转让案涉房屋及土地有关的一切事宜。《委托书》签订后，原告向被告支付3.1万元。2016年8月24日被告向法院起诉原告要求解除《房屋买卖合同》及支付违约金。2016年8月31日至12月31日，原告向被告多次付款累计达到110776元。以上款项共计1662776元。2017年3月2日，法院判决原被告双方解除《房屋买卖合同》，并已发生法律效力。 本院认为，原告与被告曾国根签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。《房屋买卖合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还购房款1662776元，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金56.16万元的问题。根据生效判决书（2017）桂06民终432号，截至2015年11月30日原告只支付461000元。《房屋买卖补充合同》第二条“原告必须在2015年11月30日前支付购房款130万元到被告指定账户，如有违约则按购房主合同的违约责任条款执行，被告有权收回房屋，并且原告必须支付签订房屋买卖合同当月起被告在工商银行每月所扣除的抵押贷款金额，直到付清所有款项交易完止”的约定。2015年11月30日原告未按期付款，被告按约有权收回房屋即享有合同解除权，但被告此后仍陆续接受原告支付的购房款，并于2016年1月27日向原告出具了办理房屋产权过户的《委托书》，说明被告以自己的实际行动放弃合同约定的解除权并选择继续合同。2016年8月24日被告向法院起诉原告要求解除《房屋买卖合同》，致使该合同最终解除，原告不能取得案涉房屋的所有权，属于原被告双方签订《房屋买卖合同》约定的“合同签定后，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的、中途反悔的均属违约，甲方承担全部违约责任，退回乙方的首付款，并赔偿乙方损失成交价的20%”情形。被告主张违约金过高请求予以调整。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑被告的违约行为给原告造成的损失及被告过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院酌情支持违约金315048元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、被告曾国根在本判决生效之日起十日内退还原告曹潮武的购房款1662776元 二、被告曾国根在本判决生效之日起十日内向原告曹潮武支付违约金315048元； 三、驳回原告曹潮武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24595元，减半收取计12297.50元（原告曹潮武已预交），由原告曹潮武负担1363.07元，被告曾国根负担10934.43元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费24595元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李明娟 二〇一七年十二月二十五日 书记员  孙 丽 相关法律规定： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。