福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0581民初4762号 原告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人:吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：蔡达娜，女，汉族，1983年12月10日出生，住址福建省石狮市。 原告石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）与被告蔡达娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴进公司的委托诉讼代理人柯双木到庭参加诉讼，蔡达娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴进公司向本院提出诉讼请求：1.解除兴进公司与蔡达娜于2012年10月23日签订的合同编号为0443451的《商品房买卖合同》及其附件；蔡达娜立即将址于石狮市长宁北路一号兴进豪园18幢28跃29层2801单元的房产（以下简称案涉房屋）腾空返还给兴进公司；2.蔡达娜立即协助兴进公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销登记手续；3.蔡达娜向兴进公司支付违约金895370.4元；4.蔡达娜向兴进公司支付因本案诉讼而支付的律师代理费63922元；5.根据上述第3、4项诉讼请求应当承担的款项，兴进公司有权从蔡达娜可退还的购房款中直接扣除；6.本案诉讼费由蔡达娜承担。事实和理由：蔡达娜与石兴进公司于2012年10月23日签订的合同编号为0443451的《商品房买卖合同》及其附件。由蔡达娜向兴进公司购买址在石狮市长宁北路一号兴进豪园18幢28跃29层2801单元的房产，该房产总价款人民币肆佰肆拾柒陆仟捌佰伍拾贰元整（￥4476852.00元）。蔡达娜选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款人民币1476852元，其余房款人民币3000000元由蔡达娜向银行申请办理按揭贷款支付。蔡达娜于2012年12月28日与中国工商银行股份有限工商石狮支行（以下简称工行石狮支行）签订合同编号为01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000746号《个人购房借款/担保合同》，贷款金额人民币300万元正，贷款期限20年，兴进公司为蔡达娜向工行石狮支行的本笔贷款承担阶段性连带保证责任。借款后因为蔡达娜没有按时向工行石狮支行履行还款义务，导致工行石狮支行向福建省石狮市人民法院起诉，要求解除工行石狮支行与蔡达娜签订的《个人购房借款/担保合同》，要求蔡达娜一次性偿还尚欠的贷款本息，并要求兴进公司承担连带清偿责任。具体详见（2016）闽0581民初286号。根据兴进公司与蔡达娜签订的《商品房买卖合同》及其附件。附件六：《合同补充协议》四、对原合同第六、七条的补充4、出卖人有权解除原合同后，有权从应退还买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失、以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的款项、各种应由买受人支付给出卖人的款项等，买受人已付购房款不足抵扣前述各项费用的，买受人应于出卖人解除原合同之日起7日内用现款补足。6、“买受人任何导致银行追究出卖人连带保证责任的，均构成买受人违反原合同，买受人应赔偿出卖人的全部损失，买受人同时应按该房屋房款总额的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人有权单方立即解除原合同，并据此向政府有关部门、或法院申请收回原合同买受人已购买的房屋。”现因蔡达娜的严重违约行为兴进公司有权据此起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件。合同解除后双方负有返还的义务，同时根据合同及其附件的约定蔡达娜应承担违约责任。在蔡达娜应付的违约金及应承担的其他费用尚未支付给兴进公司时，兴进公司可以留置合法占有的蔡达娜可以退还的购房款，并就从应退还的购房款优先受偿。 蔡达娜未作答辩。 兴进公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.营业执照（副本）复印件、法定代表人身份证明、法定代表人的港澳居民来往内地通行证复印件各一份，拟证明兴进公司的诉讼主体基本情况；2.蔡达娜的居民身份证复印件，拟证明蔡达娜的诉讼主体基本情况；3.《商品房买卖合同》及其附件，拟证明合同的基本内容及双方的权利义务；4.石狮市人民法院（2016）闽0581民初286号民事判决书复印件一份，证明因蔡达娜未能偿还按揭贷款本息，导致工行石狮支行起诉解除与蔡达娜签订的《个人住房借款合同》，要求蔡达娜一次性偿还尚欠的贷款本息，并要求兴进公司承担连带清偿责任，法院判决支持工行石狮支行的诉讼请求的事实；5.委托代理合同一份，拟证明兴进公司因为本案诉讼而支付的律师费，该项损失应由蔡达娜承担；6.增值税发票一张，拟证明兴进公司因为本案诉讼而支付的律师费，该项损失应由蔡达娜承担；7.（2016）闽05民终3792号民事判决书，拟证明因蔡达娜未能偿还按揭贷款本息，导致工行石狮支行起诉解除与蔡达娜签订的《个人住房借款合同》，要求蔡达娜一次性偿还尚欠的贷款本息，并要求兴进公司承担连带清偿责任，法院判决支持工行石狮支行的诉讼请求的事实。蔡达娜在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。本院组织当事人进行了质证。蔡达娜经传票无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。兴进公司提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园北区15号至18号楼的商品房预售许可证。2012年10月23日，兴进公司与蔡达娜签订合同编号为0443451的《商品房买卖合同》一份，约定：蔡达娜向兴进公司购买案涉房屋，建筑面积共441.94平方米，每平方米10130元，总金额4476852元；蔡达娜在签订合同时一次性支付不低于30%的房款1476852元，其余房款3000000元由蔡达娜在指定银行办妥按揭贷款支付；如在办理银行按揭手续后合同解除，则蔡达娜应先还清应付银行相关贷款等费用，并主动办理解除抵押登记手续，兴进公司在扣除应由蔡达娜承担的违约金等费用并办理合同注销手续后90天内将剩余款项退还蔡达娜；兴进公司应于2013年12月31日前将房屋交付蔡达娜使用等内容。同日，双方签订附件六《合同补充协议》一份，其中第四条4款约定：“出卖人有权解除原合同后，有权从应退还买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失、以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的款项、各种应由买受人支付给出卖人的款项等，买受人已付购房款不足抵扣前述各项费用的，买受人应于出卖人解除原合同之日起7日内用现款补足”；第四条第6款约定：“买受人任何导致银行追究出卖人连带保证责任的，均构成买受人违反原合同，买受人应赔偿出卖人的全部损失，同时应按该房屋房款总额的20%向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权单方立即解除原合同，并据此向政府有关部门、或法院申请收回原合同买受人已购买的房屋。”合同签订当日，蔡达娜支付兴进公司首期款1476852元。2012年11月12日，蔡达娜因向工行石狮支行申请个人住房贷款，与工行石狮支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号为01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000746号）一份，约定：蔡达娜、蔡建新向工行石狮支行借款300万元正；借款期限20年；蔡达娜、蔡建新提供其名下址于石狮市长宁路1号兴进豪园18幢28跃29层2801单元房产为上述借款提供抵押担保；兴进公司为上述借款提供阶段性保证责任，如满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件，则免除保证人的保证责任。合同签订后，蔡达娜提供抵押的房产到石狮市房产登记交易中心办理商品房按揭登记，工行石狮支行并于2012年11月22日依约向蔡达娜蔡达娜发放贷款300万元。借款后，蔡达娜、蔡建新未依约履行还款义务，已连续三期未偿还贷款，截止2015年12月22日止，蔡达娜仍尚欠工行石狮支行借款本金2778570.89元、利息64379.79元。因蔡达娜未还款，兴进公司亦未履行担保责任，工行石狮支行于2016年1月12日向本院提起诉讼，诉请解除工行石狮支行与蔡达娜、兴进公司签订的01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000746号《个人购房借款/担保合同》，蔡达娜、蔡建新立即偿还贷款本金、利息、罚息，并以蔡达娜提供的址于石狮市长宁路1号兴进豪园18幢28跃29层2801单元房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，并要求兴进公司承担连带保证责任。本院于2016年6月12日作出（2016）闽0581民初286号民事判决，判决：一、解除中国工商银行股份有限公司石狮支行与蔡达娜、石狮兴进房地产开发有限公司签订的合同编号为01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000746号的《个人购房借款/担保合同》；二、蔡达娜、蔡建新应在本判决生效后立即偿付中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金2778570.89元、利息64379.79元，同时支付自2015年12月23日起至本判决确定的还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。三、石狮兴进房地产开发有限公司应对蔡达娜、蔡建新的上述债务承担连带清偿责任。石狮兴进房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向蔡达娜、蔡建新追偿。四、驳回中国工商银行股份有限公司石狮支行的其他诉讼请求。工行石狮支行不服，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2016年11月25日作出（2016）闽05民终3792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月5日，兴进公司向本院提起诉讼，并委托福建志立律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费63922元。 本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与蔡达娜签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现截止2015年12月22日止，蔡达娜仍尚欠工行石狮支行借款本金2778570.89元、利息64379.79元，工行石狮支行向蔡达娜、蔡建新兴进公司提起诉讼，要求解除工行石狮支行与蔡达娜、兴进公司签订的01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000746号《个人购房借款/担保合同》，并要求兴进公司承担连带保证责任。根据《合同补充协议》约定，兴进公司有权解除与蔡达娜签订的《商品房买卖合同》及附件，收回案涉房屋，并要求蔡达娜按案涉房屋房款总额的20%支付违约金。故兴进公司诉请判令解除与蔡达娜签订的合同编号为0443451的《商品房买卖合同》及其附件，蔡达娜立即将案涉房屋腾空返还给兴进公司，并支付兴进公司违约金895370.4元（4476852元×20%），具有合同依据和法律依据，本院予以支持。案涉房屋已办理合同备案登记及按揭登记手续，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，合同解除后蔡达娜应主动办理解除抵押登记手续，故兴进公司诉请判令蔡达娜办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案和按揭登记的注销手续，合理合法，应予支持。兴进公司主张其支出的律师代理费63922元应由蔡达娜承担，因律师代理费并非因蔡达娜的违约行为导致兴进公司的必然损失，故兴进公司的上述主张缺乏依据，不予支持。兴进公司主张根据合同约定，其有权从应退还蔡达娜的购房款中扣除蔡达娜应支付的违约金。因蔡达娜除本案纠纷外，在本院尚有其他两起纠纷，兴进公司享有的违约金请求权并不具有优先受偿权，故兴进公司的上述主张于法无据，本院不予支持。蔡达娜经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除石狮兴进房地产开发有限公司与蔡达娜于2012年10月23日签订的合同编号为0443451的《商品房买卖合同》及其附件； 二、蔡达娜应于本判决生效后三十日内将址于石狮市长宁北路一号兴进豪园18幢28跃29层2801单元房屋腾空返还给石狮兴进房地产开发有限公司； 三、蔡达娜应于本判决生效后三十日内协助石狮兴进房地产开发有限公司办理编号为0443451的《商品房买卖合同》的合同备案注销手续和址于石狮市长宁北路一号兴进豪园18幢28跃29层2801单元房屋的按揭登记注销手续； 四、蔡达娜应于本判决生效后三十日内支付石狮兴进房地产开发有限公司违约金895370.4元； 五、驳回石狮兴进房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42614元，减半收取计21307元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担307元，蔡达娜负担21000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴志生 二〇一七年十二月五日 书记员  林清溪 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。