广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初6949号原告：王家伟，男，1973年3月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈家敏，系广东佑昌律师事务所律师。被告：广东润茂投资有限公司，住广州市番禺区钟村街诜敦村毓宏街1号部分自编D栋二楼。法定代表人：梁贤波。原告王家伟诉被告广东润茂投资有限公司（以下简称润茂投资公司）物权纠纷一案,本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王家伟的委托诉讼代理人陈家敏到庭参加诉讼，被告广东润茂投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年7月5日签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0144号）及其附件《物业返租合同》；2.判令被告返还合同价款250000元，并支付自2013年7月27日起至实际退还合同价款之日止的利息损失60821.92元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉日，共计1480天）；3.判令被告支付拖欠的租金48958.33元及利息（租金以合同约定的年租金46875元计算，自2016年8月1日起计至合同解除之日止，暂计至起诉日；利息从2016年9月1日起计至被告偿还之日止，以月租金为计算标准，自拖欠当月租金起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2013年7月5日，原告与被告签署了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0144号），约定：原告受让被告拥有的位于番禺区钟村街××大道西××村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城项目”自编B栋l层009号商铺（以下简称“涉讼商铺”）的租赁使用权，受让使用期限自2013年8月1日起至2030年9月30日止，实际使用期限为17年2个月：合同价款总额为390625元；原告受让商铺后，被告同意再从原告处返租10年，返租期限自2013年8月1日起至2023年7月31日，返租年租金为46875元，被告同意首三年的返租租金共计140625元从合同价款中直接扣除，原告将扣除后的余款250000元按合同约定支付给被告。同日，原告与被告签订了《物业返租合同》，约定原告将该商铺出租给被告使用，租期为10年，被告每年应支付原告租金46875元，租金按季度结算，于每季度最后一个月内支付。上述合同签订后，原告按合同约定支付了全部价款，并于2013年8月1日起将商铺交被告返租使用。自2016年8月1日起，被告却未按合同约定向原告支付第四年的返租租金，原告经多次催款均无果。后原告经实地调查发现，合同中的商铺及所在物业一直未有正常对外营业，现已处于荒置无经营状态，被告公司也已人去楼空。原告认为，被告迟延履行付款义务并在催款过程中多次表示不再继续履行合同的行为，致使本案合同的目的完全无法实现，已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。因此，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告润茂投资公司未答辩，亦未举证。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向润茂投资公司有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向润茂投资公司送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满润茂投资公司未与本院联系，也未到庭应诉。王家伟围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，润茂投资公司作为转让方、王家伟作为受让方，签订了NO.0000340号《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让认购书》，约定：转让涉讼商铺使用权，涉讼商铺面积为10.7平方米，其中套内面积为5.35平方米；使用权转让年限为2013年8月1日起计，至2030年9月30日止，实际使用年限共计为17年2月；受让方须于2013年7月7日之前携带此认购书、定金收据及其它应缴款项进账单原件，转让方指定地点签署《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》、《转租合同》及有关文件等。2013年7月5日，润茂投资公司作为甲方（转让人）、王家伟作为乙方（受让人），签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0144号）及附件《物业返租合同》，约定：在2030年9月30日当天及以前，甲方拥有番禺区钟村街××大道西××村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目的使用权和经营管理权，本合同所称“转让”或“受让”系指转让或受让物业的租赁使用权；乙方受让涉讼商铺的使用权，物业用途为商铺，建筑面积10.7㎡，套内面积5.35㎡，受让价格（合同价款）390625元，期限自2013年8月1日至2030年9月30日，为17年2个月；乙方受让涉讼商铺使用权后，甲方同意再向乙方手上返租十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止；甲方同意首三年的返租租金140625元，乙方可从合同总价款中直接扣，然后将余款25万元按合同约定支付给甲方；合同签署当天，乙方须向甲方缴交125000元作为首期合同款项（已含定金3万元），合同签署之日起27天内，乙方须将余款125000元一次性支付；涉讼商铺交付使用权日为2013年8月1日交付使用；本合同附件《物业返租合同》生效的前提条件是，本合同所约定的合同款项全部到账甲方账户，生效之日为乙方应付甲方的合同款项全部到达甲方账户之日等。附件《物业返租合同》约定：乙方同意将其受让的涉讼商铺使用权出租给甲方，租赁期限自2013年8月1日起至2023年7月31日止，共计10年；甲方每年应付乙方的租金，按照390625元的12%的年回报固定计算租金，即46875元；第一、二、三年租金已在转让总款上一次性扣减，其他年份租金，甲方须于约定时间内支付完毕等；租金的支付采取按季度支付的方式进行，每一季度的租金在当季度的最后一个月内付清；甲方如逾期支付租金，逾期部分按月利息千分之三计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为甲方不履行合同，乙方有权解除本合同并要求甲方支付拖欠租金。同日，润茂投资公司出具《承诺书》，写明：本公司承诺，返租期限届满后，若王家伟要求继续将涉讼商铺返租给本公司，本公司须同意按承诺的租金及支付方式与其重新签订返租合同等。2013年7月1日、2013年7月5日、2013年7月30日，润茂投资公司向王家伟共开具了三份收据（已加盖公章），显示王家伟向润茂投资公司支付了涉讼商铺的租金（含定金）共计25万元，王家伟提交了中国工商银行网上银行电子回单加以佐证，并称其余POS回单找不到了。王家伟提交了涉讼商铺所在建筑物的照片若干和全国法院失信被执行人名单网页截图，显示整幢建筑物现处于荒置未经营状态，建筑物内商铺未作分割和分开间隔，润茂投资公司已经纳入失信者名单。王家伟在庭审中陈述：我方通过媒体和工作人员了解本案项目，签订合同后润茂投资公司没有实际交付涉讼商铺，现在我去现场发现涉讼商铺所在建筑物周围是荒置的状态，内部未区分商铺四至，也没有门牌号，涉讼商铺所在建筑物一直没有对外营业，润茂投资公司曾发过公告说无法履行合同；我方实际向润茂投资公司支付的款项为25万元，当时有部分款项是通过我的妻子吴红波的帐户转账给润茂投资公司的。另，本院在(2016)粤0113民初10461号案中查明：涉讼商铺所在土地及建筑物：广州市番禺区钟村街毓宏街1号（宿舍）、（厂房1）、（厂房2）、（厂房3）的登记权属人为广州市番禺区钟村街诜敦村经济合作社，规划用途分别为宿舍、厂房，共有情况为单独所有，登记时间为2011年11月28日。本院认为，王家伟和润茂投资公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》，主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。根据当事人的陈述和提交的证据，本案为房屋租赁合同关系。双方签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》后，王家伟依照合同约定履行了支付款项的义务，润茂投资公司也应依约履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方当事人约定的三年返租期届满后，自2016年8月1日起至今，润茂投资公司没有按照合同约定支付返租租金，涉讼商铺实际已处于荒置无经营状态，且商铺未作分割和区分四至，合同目的不能实现，润茂投资公司已构成违约，故王家伟主张解除《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》约定租赁期限自2013年8月1日起计至2030年9月30日止，共计17年2个月，总租金390625元，即租金为1896.24元/月（390625元÷206个月），故润茂投资公司应当按照1896.24元/月的标准向王家伟退还合同解除日之次日起至2030年9月30日止的租金，对于超出部分的款项，理据不足，本院不予支持。因确定退还款项的时间为将来的时间点，如润茂投资公司不履行退还款项的义务，依照法律规定，其应当支付迟延履行期间的利息，故对于王家伟请求合同价款的利息的请求，本院不予支持。《物业返租合同》解除后，润茂投资公司应当向王家伟支付拖欠的2016年8月1日至合同解除之日的返租租金。根据《物业返租合同》约定，返租10年每年租金固定为390625元的12%，为46875元，即每月的返租租金为3906.25元（46875元÷12个月）。因此，润茂投资公司应当按照3906.25元/月的标准向王家伟支付拖欠的2016年8月1日至合同解除之日止的返租租金。关于王家伟主张润茂投资公司支付返租租金利息的请求，符合合同约定，本院予以支持，但王家伟要求按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息，已经超出合同约定的按月利息千分之三计息的范围，本院不予支持。根据合同中返租租金的支付采取按季度支付的方式进行，每一季度的租金在当季度的最后一个月内付清的约定，每月返租租金的利息应以3906.25元为本金，按照月利息千分之三的标准，从本季度结束后的第1日起计算至实际清偿之日止。润茂投资公司经本院合法传唤，公告期满未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王家伟与被告广东润茂投资有限公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0144号）及附件《物业返租合同》；二、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内按照1896.24元/月的标准向原告王家伟退还上述合同解除日之次日起至2030年9月30日止的租金；三、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内按照3906.25元/月的标准向王家伟支付2016年8月1日起至上述合同解除之日止的返租租金，并支付相应利息（每月租金的利息以3906.25元为本金，按照月利息千分之三的标准，从本季度结束后的第1日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告王家伟的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费9022元（其中受理费6697元,保全费2325元），由原告王家伟负担1320元，被告广东润茂投资有限公司负担7702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十二月十二日书 记 员  杜嘉华