贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初5858号原告：罗昌品，男，1985年7月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。被告：贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500709666459F，住所地贵州省毕节市七星关区洪南路（兰苑花园）。法定代表人：龙天来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理)，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。委托诉讼代理人：孙晓婷（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。原告罗昌品诉被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司（下称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员曾德安独任公开开庭进行了审理。原告罗昌品、被告华联公司委托诉讼代理人翟进、孙婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗昌品向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办证违约金暂定30,000.00元（违约金具体数额从2016年1月1日起按中国人民银行贷款利息的1.3倍计付至被告向原告交付房产证之日止）；2.判决被告在15日内办妥房地产权证并交付原告；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，“合同”约定：原告购买被告开发建设的毕节市兰苑花园第C幢7楼2号房，总价款为396,721.00元。逾期付款违约金计算为按应付房款日万分之二计算；逾期办证违约金为已付房款0.3%。合同签订后，原告按约定支付了房屋价款，但被告至今未办理房地产权证。原告多次要求被告办理，被告以种种理由推脱敷衍。故特向法院提起诉讼，请求公正判决。被告辩称：1.双方合同约定的“二年”期限，是答辩人“将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”期限，而不是被告“为原告办理房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权属转移登记”的期限。原告主张以2016年1月1日作为认定答辩人违约的时间起点，与合同约定不服，本案并不存在逾期办证的事实；2.答辩人已按合同约定期限将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此答辩人并未违约；3.原告未能取得房屋权属证书，系原告未履行法规、规章规定义务所致；4.退一步讲，即使逾期办证也并非“由于出卖人的原因”造成，根本原因系政府有关职能部门撤并改，实行不动产登记及原告在内的业主不提交资料造成，与答辩人无关，答辩人不存在违约；5.如前所述，本案不存在逾期办证，或逾期办证不是“由于出卖人的原因”造成的，答辩人不存在违约，不应承担违约金及损失，另原告也不存在损失。因此，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行举证、质证。对各方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：第一，原告提供《商品房买卖合同》、个人贷款担保合同、委托扣款授权书证明：原被告之间签订合同时就已经交纳了相关资料。被告质证意见：对真实性、合法性不持异议，但达不到原告证明目的，不能证明原告已按合同约定提交办理产权过户应由买受人提交的相关资料，同时该证据能够证明出卖人在交房后两年内只是将应当由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，并非为原告办理房产证和土地使用证交付原告。原告的房屋系按揭贷款购买，产权证的办理与否并未给原告造成损失。经审查，该证据只能证明原告履行了向原告支付房款的义务，本院适当采信。第二，原告提供补交房款收据、维修基金收据、契税收据、兰苑花园C-7-2号房交房代收费用清单证明：交房时已经交付所有费用。被告质证意见：对补交房款、维修基金、契税真实性、合法性无异议，但对交房表的“三性”均不认可。“交房代收费用清单”上并无被告公司印章，同时证明原告交房时间为2014年5月22日，只能达到原告补交房款、维修基金、契税的证明目的，达不到交付所有费用的证明。该证据符合有效证据要件，本院予以采信。第三，原告提供借款凭证、收据（两张）证明：原告已履行相应义务才入住。被告质证意见：对真实性、合法性不持异议，但达不到原告证明目的，不能证明原告已经提交了办理房屋产权转移登记应由其提交的资料。经查，该组证据符合有效证据要件，本院予以采信。第四，被告提供《商品房买卖合同》证明：合同第十四条关于办理产权登记的时间约定的是出卖人在交房使用两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非约定出卖人要向买受人提供产权证。原告质证认为达不到被告的证明目的。本院认为，该证据虽然能够证明双方约定“出卖人在交房后二年内将权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，但结合被告向原告收取登记办证相关的费用凭据，呈报登记办证资料的义务因委托关系转移给被告，故该证据本院适当采信。第五，被告提供《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》报纸证明：自2016年9月30起，毕节市七星关区、金海湖新区实行不动产登记制度，房屋产权证和土地证两证合一，房产证及土地使用证在已经不再办理。原告质证认为：达不到被告的证明目的。该证据与本案的待证事实没有关联性，本院不予采信。第六，被告提供兰苑花园D栋业主通话录音、通知照片证明：（1）被告已通知包括原告在内的业主有关办证的事项，但原告迟迟不来签字、交资料，导致办证迟延。（2）被告于2015年1月在南苑花园C、D栋楼张贴了办证通知，办证迟延是原告的原因所致。经查，“一对一”“通话录音”针对的对象不是原告，本院不予采信。通知照片的落款时间虽然是2015年元月3日，但存在两个方面的问题：一是没有证据证明其张贴的时间为何时；二是作为张贴在墙壁的通知，被告使用A4纸张和二、三号字不够醒目。本院认为，对于被告的通知义务，应当用“一对一”的通知方式或者双方约定原告能够直接接收的通知方式，才能认为被告适当履行了通知义务，故该组证据本院不予采信。综合以上证据，本院认定以下事实：2012年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节市兰苑××房，建筑面积143.55平方米，房屋总价款为390,411.00元；出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在该商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，一是买受人退房的，出卖人按已付房款的千分之三赔偿原告损失，二是买受人不退房的，未约定违约责任。合同签订后，原告按约定支付了房屋价款及办理涉案房屋产权登记过户的相关费用。2014年5月22日，被告向原告交付了涉案房屋。2014年12月25日，毕节市房产事业局于向被告发放了涉案所在房屋楼盘的《商品房备案证明书》。被告在涉案房屋所在楼盘的C、D栋楼分别张贴《通知》（用纸为A4和二、三号字，落款时间为2015年元月3日，张贴时间没有记载）。2017年8月24日，原告向被告补交了房屋产权登记申请表、委托书、询问笔录。被告至今尚未取得涉案房屋的产权证。本院认为，一方面，因被告向原告收取了办理涉案房屋产权变更登记相关的费用，因此，向不动产登记机构提交产权登记所需资料及联系登记事宜的义务转移给被告。另一方面，办理商品房产权登记必须的《商品房备案证》系由被告取得，而被告何时取得《商品房备案证》被告首先知道。根据《合同法》第六十条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，被告负有通知原告提交应由原告提供的办理产权登记资料的合同附随义务。被告应当在其获得《商品房备案证》的合理期限内，以“一对一”的电话、信函或双方约定且被告能够直接收到的其他通知方式，通知原告提交应由原告提交的登记办证资料。但在本案中，被告仅提供了用A4纸和二、三号字制作，落款时间为2015年元月3日的“通知”，该“通知”一是没有证据证明张贴的时间，二是作为“墙报”式的通知，使用A4纸和二、三号字不够醒目。因此，应当认定被告未适当履行“通知”的合同附随义务，应当承担相应的民事责任，即向登记机构提交办理涉案商品房产权登记的有关文书、资料，为原告罗昌品申请办理涉案商品房产权登记手续,并支付原告逾期违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在该商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，买受人退房的，出卖人应按已付房款的千分之三赔偿原告损失，但买受人不退房的，没有约定违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金以房屋总价款为390,411.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%标准从2016年5月23日起计算至被告实际履行完毕之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书、资料，为原告罗昌品申请办理涉案商品房产权登记手续；二、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗昌品逾期登记办证违约金（违约金以房屋总价款390,411.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%标准从2016年5月23日起计算至被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司实际履行完毕之日）；三、驳回原告罗昌品的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，由原告罗昌品负担75.00元，被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一七年十二月十二日书记员  肖 毅