上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终13581号上诉人（原审被告）：马路，男，1989年6月25日生，汉族，住陕西省商南县。委托诉讼代理人：胡炜，上海同易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单建芳，女，1966年10月28日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：郭一杰，男，1991年3月20日生，汉族，住上海市松江区。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：陶珍妍，上海巨明律师事务所律师。上诉人马路因与被上诉人单建芳、郭一杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马路上诉请求：撤销一审判决，改判驳回单建芳、郭一杰一审诉讼请求。事实和理由：马路租赁系争房屋的目的系经营餐饮。合同履行过程中，松江区中山街道在公共道路旁醒目位置以公告牌的方式明确公示禁止系争房屋所在街道门店经营餐饮服务。据此，双方合同客观上因不可抗力而不能继续履行，合同解除不可归责于双方任何一方。此外，双方合同明确约定，合同解除后3天内，马路应将房屋内的装修、设备及物品搬离，逾期超过3天，单建芳、郭一杰可自行处理。双方合同于2017年2月解除，单建芳、郭一杰自2017年3月1日起，可自行选择另行出租系争房屋。事实上，马路不经营后，系争房屋外张贴的招租广告也是单建芳的联系方式。单建芳、郭一杰继续向马路追讨租金明显是转嫁长时间不能出租的经营风险，规避自身责任。何况，一审既判决马路承担损失，亦判决马路支付违约金，违反我国合同法第一百一十四条的规定。单建芳、郭一杰辩称：不同意马路的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。单建芳、郭一杰向一审法院起诉请求判令：1、解除单建芳、郭一杰与马路之间就坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号1-2层房屋建立的租赁合同关系；2、马路将上述房屋返还单建芳、郭一杰；3、马路向单建芳、郭一杰支付拖欠的租金及使用费，租金自2016年12月18日计算至租赁合同解除之日，使用费自租赁合同依法判决解除之次日起计算至马路实际返还上述房屋之日止，均按照每日人民币575元为计算标准；4、马路支付违约金35,000元。一审法院认定事实：2015年7月18日，马路（乙方）与案外人罗某、王某（甲方）签订房屋租赁合同，约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方，面积为194.23平方米，政府批准的规划用途为商业；2.乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋作为餐饮使用；3.租赁起始日为2015年7月18日，该日甲方将涉案房屋交付乙方先行装修，装修免租期自2015年7月18日起至2015年9月17日止，房屋租赁期限自2015年9月18日至2020年9月17日止，共计60个月；4.首年年租金为210,000元，前两年租金保持不变，第三年租金在第二年基础上增加10%，第四年租金在第三年租金基础上增长10%，第五年租金在第四年基础上增长10%；5.首期租金2个月为一个支付期，之后租金恢复每三个月为一个支付期，先支付后使用，乙方须在涉案房屋交接前支付首期租金，总额为35,000元。以后乙方应于每一个支付周期开始前7天向甲方付清应付租金；6.在合同签订同时，乙方2天内应向甲方支付一个月的租金为保证金，即17,500元；7.若乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金等相关费用，甲方可在保证金中扣除，并且无需乙方同意；8.乙方在租赁房屋前，知晓涉案房屋的房屋状况和房屋性质，在开展经营业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保所有必要的执照、批准或许可证等在租赁期内有效，并遵守国家有关法律及规章。否则视为乙方违约，乙方将承担因此所造成的一切责任和后果；9.在本合同届满时，乙方须3天内将添置的可移动的动产部分自行搬离租赁房屋，并将房屋交换甲方……如逾期超过3天，可视为乙方自动放弃该房屋内所有物品、设施、设备及装修。无偿归甲方所有，甲方可全权自行处理；10.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金……乙方逾期或不足额支付租金累计超过15天的。上述合同另对其他事项进行了约定2016年9月25日，单建芳、郭一杰与罗某、王某签订上海市房地产买卖合同，罗某、王某将涉案房屋出售给单建芳、郭一杰。2016年11月27日，马路出具委托授权书一份，委托案外人张某办理涉案房屋由于房东变更，修改租赁合同相关事宜。同日，单建芳（乙方）、罗某（甲方）及马路授权委托人张某（丙方）签订租赁变更协议，载明：单建芳、郭一杰购买了涉案房屋，因涉案房屋存在租赁关系，经三方协商一致，达成如下协议：1.三方承诺涉案房屋内的原租赁条件继续有效；2.甲方与乙方的结算日为2016年11月12日，从结算日之后的租赁收入归乙方所有，结算日之前的租赁收入归甲方所有，甲方把丙方押金转至乙方保管；3.三方约定从2016年12月18日开始丙方直接支付租金给乙方，2016年11月12日至2016年12月17日期间的租金由甲方转支付给乙方，2016年12月18日之前的租金由甲方和丙方之间结算；4.乙方配偶的账户作为丙方租金支付账户。2016年11月30日，单建芳、郭一杰成为涉案房屋登记权利人。一审法院另认定，单建芳、郭一杰自2016年12月13日开始通过微信方式向马路催讨租金。马路亦确认其自2016年12月18日后未曾向单建芳、郭一杰支付租金，但认为其不支付的原因包括政府禁止其从事餐饮以及单建芳、郭一杰不配合马路提供产证，并提供照片一份，证明在涉案房屋马路边政府竖起告示“此街门店不得经营餐饮服务，违者后果自负”。对此，单建芳、郭一杰认为无法确认是否在涉案房屋马路边拍摄，不能证明涉案房屋所在街道无法从事餐饮行业。马路提供微信聊天记录截屏，证明双方就租金没有达成一致意见，马路希望单建芳、郭一杰提供产证，让其转租，避免损失扩大。单建芳、郭一杰认为其从未拒绝向马路提供产证，其已经提供给了马路，马路却说没有收到。即使单建芳、郭一杰没有提供产证，也与马路是否支付租金无关。一审法院再认定，单建芳、郭一杰确认收到马路支付的押金（保证金）35,000元，并明确表示用于抵扣到期的租金。一审庭审中，单建芳、郭一杰与马路均同意若马路无其他证据证明其早已将涉案房屋交还单建芳、郭一杰的情况下，以2017年8月28日作为涉案房屋返还之日。一审法院认为，本案主要争议焦点在于：一、租赁合同解除的责任主体；二、租赁合同解除的后果处理。一、租赁合同解除的责任主体本案单建芳、郭一杰虽非马路与罗某、王某签订的租赁合同的主体，但单建芳、郭一杰通过转让方式从案外人处获得了涉案房屋的所有权，三方共同签订了租赁变更协议，案外人将原租赁合同中的权利义务概括转让给了单建芳、郭一杰，故单建芳、郭一杰与马路之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，且原租赁合同中的条款继续适用，双方当事人均应恪守。现双方对于租赁合同的解除均无异议，予以准许，但对合同解除的责任主体存在争议。单建芳、郭一杰认为合同的解除系因马路逾期支付租金所致；马路认为其未付租金系因政府禁止从事餐饮以及单建芳、郭一杰不配合提供产证，其并未违约。对此一审法院认为，单建芳、郭一杰根据合同约定以马路逾期支付租金累计超过15日为由要求解除合同，并无不当，予以准许，合同解除的责任主体在于马路。马路的上述辩称意见，缺乏证据予以证明，难以采纳。至于合同解除的时间，单建芳、郭一杰认为应以起诉之日即2017年4月18日作为合同解除之日；马路则认为单建芳、郭一杰在微信中已经明确，若其在2017年2月仍未缴纳租金的，双方解除合同。而马路至今未向单建芳、郭一杰支付租金，故双方之间的房屋租赁合同关系已于2017年2月28日解除。对此，一审法院认为从微信记录中可知，单建芳、郭一杰已于2017年2月17日向马路明确表示若2017年2月未能缴齐租金的，将解除双方之间的房屋租赁合同关系。事实上马路确实未能在上述期限内付清租金，单建芳、郭一杰行使其合同单方解除权的条件彼时已经成就。故一审法院认定双方之间的房屋租赁合同关系自2017年3月1日解除为宜。二、租赁合同解除的后果处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现马路至今未就涉案房屋与单建芳、郭一杰办理交接手续，亦未支付租金及使用费，故单建芳、郭一杰要求马路返还涉案房屋，并按照每日575元为标准，支付自2016年12月18日至实际返还涉案房屋之日止的租金及使用费的诉讼请求，并无不当，予以准许。至于实际返还房屋究竟为何时，马路辩称其早已将涉案房屋返还单建芳、郭一杰，一方面，由于双方之间的租赁合同已于2017年2月解除，马路及次承租人已将涉案房屋内可移动物品搬离，即使有尚未搬离的物品等按照租赁合同约定，可视为马路放弃房屋内所有物品、设施、设备及装修，无偿归单建芳、郭一杰所有；另一方面，涉案房屋的钥匙在次承租人手中，而次承租人已将钥匙交给中介，代为出租涉案房屋，避免损失的扩大。对于上述辩称意见，不予采纳，理由在于：第一，马路是否搬离涉案房屋与其是否将房屋返还单建芳、郭一杰并无关联；第二，马路述称次承租人已将钥匙交给中介，缺乏证据予以证明，即使上述事实存在，与其是否将涉案房屋返还单建芳、郭一杰亦无关联；最后，马路亦自认其将钥匙交给中介是为继续出租涉案房屋，故难以看出其具有返还房屋的意思表示。综上，根据一审庭审中当事人意见，一审法院确定涉案房屋实际返还之日为2017年8月28日，鉴于该项诉讼请求实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。马路应向单建芳、郭一杰支付自2016年12月18日至2017年8月28日的租金及使用费，按照每日575元为标准，合计为146,050元。同时单建芳、郭一杰亦同意将马路已付保证金35,000元优先抵扣先到期租金，故马路实际应向单建芳、郭一杰支付租金及使用费111,050元。单建芳、郭一杰主张马路支付违约金35,000元的诉讼请求，符合合同约定，亦予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二百二十六条之规定，于二○一七年九月二十二日作出判决：一、确认单建芳、郭一杰与马路之间就位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX层房屋的租赁合同于2017年3月1日解除；二、被告马路于判决生效之日起十日内向单建芳、郭一杰支付自2016年12月18日至2017年8月28日的租金及使用费111,050元（已扣除保证金35,000元）；三、马路于本判决生效之日起十日内向单建芳、郭一杰支付违约金35,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,000元，减半收取2,000元，由马路负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，单建芳、郭一杰因购买系争房屋而继受该房屋原权利人与马路建立的房屋租赁合同关系。系争租赁合同约定租赁期限自2015年9月18日起至2020年9月17日止，除首期租金外，其余租金三个月为一个支付期，先付后用，马路作为承租人应当于每个支付周期开始前7天向出租人支付。双方合同履行过程中，马路未按约支付自2016年12月18日起的租金，为双方不争的事实。根据单建芳、郭一杰于一审中提供且经马路确认的微信记录，在单建芳、郭一杰向马路催讨租金时，马路系以资金困难、周转不灵为由，希望延期支付，并要求继续履行合同，而非以所谓系争房屋因政府原因不能从事餐饮经营，不能实现合同目的为由要求解除合同。之后，马路在单建芳、郭一杰同意的宽限期内仍未支付欠付租金。单建芳、郭一杰据此解除双方租赁合同，具有合同依据和法律依据。也就是说，双方租赁合同的解除根本与所谓政府原因无关。双方合同解除后，返还系争房屋系马路作为承租人的基本义务。系争租赁合同约定，马路逾期搬离，可视为其自动放弃该房屋内的物品等，系赋予承租人单建芳、郭一杰相应权利，而非课以其强行收回房屋的义务。何况，马路于一审中陈述，系争房屋钥匙已交给中介，希望中介代为出租房屋，避免损失的扩大，结合前述微信记录的内容，可以看出马路实际系希望通过转租、转让等方式另行将房屋出租给他人，以挽回自己的投资及其他损失，其行为并非具有返还系争房屋给单建芳、郭一杰的意思。马路于二审中确认系争房屋的招租广告实际系其张贴，因此，该招租广告本身显然不能认为单建芳、郭一杰已经收回房屋并开始招租。一审中，单建芳、郭一杰同意以2017年8月28日作为系争房屋返还之日，系其对自身权利的处分。其要求马路支付房屋返还之前欠付的租金及占有使用费，为法律赋予的当然权利，不存在所谓转移风险、逃避责任的问题。双方合同因马路逾期支付租金而解除，单建芳、郭一杰于一审中并未主张因马路违约而给单建芳、郭一杰造成的损失，而是仅仅主张合同约定的违约金。考虑到单建芳、郭一杰收回房屋后，并非能立即出租等情况，双方合同约定的相当于月租金的两倍的违约金不存在过分高于单建芳、郭一杰实际损失的情况，一审对单建芳、郭一杰的相应诉请予以支持，具有充分依据。综上，马路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,000元，由上诉人马路负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  许 军二〇一七年十二月二十七日书记员  罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……