山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终8886号上诉人（原审被告）：钟永胜，男，1971年9月30日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王亚卿，总经理。委托诉讼代理人：赵延红，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岳，山东博翰源律师事务所律师。上诉人钟永胜因与被上诉人山东省银河伟业物业管理有限责任公司（以下简称银河伟业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟永胜上诉请求：l.请求撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3590号民事判决书，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费由银河伟业承担。事实和理由：一、钟永胜2014年3月14日对所居住的济南市槐荫区世纪中华城6号3单元301室房屋验收入住，同时因领房屋钥匙被迫与银河伟业签订《世纪中华城二期安置小区前期物业服务协议》，该协议第九条约定：服务时间为2014年1月1日至2014年12月31日，但银河伟业的诉讼请求为让钟永胜支付自2014年9月至2017年7月的物业费及逾期滞纳金。因此，在银河伟业物业服务合同早已停止的情况下，主张物业服务费没有依据，钟永胜不予认可。二、银河伟业在中华世纪城的物业服务不合法，没有得到业主的认可。钟永胜自2014年3月14日入住以来，之所以没有按时缴纳物业费，是因为在钟永胜自入住后的半年时间里，依据双方签订的物业服务合同的服务时间内，物业公司并没有履行按照其在物业服务合同中约定的服务义务，业主因房屋有严重的质量问题，多次向银河伟业提出维修，物业置之不管不问。特别是本小区15、16和17号楼地下室严重漏水，物业公司不管不问。于2016年10月份经齐鲁电视台曝光后，才给业主报修。小区内绿化自入住至2017年7月份，无人管理、维护，垃圾无人清理，杂草丛生，蚊蝇肆虐、路灯随意关停、小区内经常发生自行车、电动车和汽车内物品被盗现象。监控设施50%已坏，不能正常工作，保安人员不按时巡逻（特别是2017年6月2日凌晨小区内8辆汽车被砸被盗财物，腊山派出所有案底可查）。三、银河伟业强行把绿化带改为停车位收费，把1、5、6和7号楼消防通道划为车位收费。银河伟业强拆业主水表，直接影响了业主生活（23号楼业主陈龙停水60多天），并且通过电视台曝光后才给接水表，银河伟业严重侵犯了业主的合法权益，由于银河伟业的种种不作为，于2017年8月3日被槐荫区房管局强行责令退出世纪中华城二期小区。因此，该小区物业公司没有尽到物业管理职责，没有履行物业服务义务，银河伟业光安排安保人员收业主的停车费，把业主的公共地方作为敛财的场所，在此情况下，钟永胜及其他业主不支付物业费完全是合法的，不属违约。四、结合上述事实，银河伟业起诉主张从2014年9月起的物业费，明显超出2年的法律诉讼时效。五、银河伟业诉求钟永胜欠物业费3739.8元，与事实严重不符。钟永胜请求中级人民法院做出明确判断。为了维护法律的公正和严肃性，钟永胜可以在银河伟业服务有缺陷的情况下按合同规定的2014年9月-12月4个月的物业费交上，因银河伟业的服务有严重失约，2015年1月-2017年7月份的物业费，可以双方协商处理（可按50%缴纳物业费）。最后，请求贵院判决驳回银河伟业的诉讼请求。银河伟业辩称,1.虽然物业服务合同签订期限为2014年1月1日至2014年12月31日，但到期后银河伟业实际提供物业服务至2017年7月，钟永胜未对银河伟业继续提供物业服务提出异议，且认可银河伟业已提供了服务，在此期间双方一直存在物业服务合同关系，所以银河伟业依据物业服务合同主张物业费及滞纳金有事实及法律依据，应当支持。2.银河伟业依照合同约定提供物业服务，地下室漏水等房屋的质量问题不在银河伟业的服务范围内，钟永胜应向开发建设单位主张权利，银河伟业不应承担责任；小区出现盗窃现象是因犯罪行为引起，银河伟业的安保巡逻服务只是协助维护小区治安，不能取代公安机关的职能，因此，钟永胜不交物业费的理由不能成立。3.银河伟业提供服务至2017年7月，在此期间多次通过口头、电话、书面等形式通知业主支付物业费，并未超过时效，物业服务合同本身属于继续性合同，合同履行过程中交纳物业费是在同一个合同项下具有整体性和关联性的债务，银河伟业自2017年7月已撤出小区时即提起诉讼未超过诉讼时效。4.业主动辄以服务质量不满意为由拒交物业费会造成物业经费不足，据银河伟业统计2015年以来，业主交纳物业费的比率仅为18.8%，物业费的不足进一步影响物业服务质量形成恶性循环，最终损害的是全体业主的利益，综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回钟永胜的上诉请求。银河伟业向一审法院起诉请求：判令钟永胜向银河伟业支付物业服务费3739.80元及逾期滞纳金（自2015年3月1日起暂计算至2017年7月31日为9906.70元），合计13646.50元。一审法院认定事实：钟永胜于2014年3月14日起入住世纪中华城6-3-301室；自2014年9月起至2017年7月，钟永胜未缴纳物业服务费用。对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。当事人双方有争议的事实，银河伟业为证明其在钟永胜居住的小区提供物业服务，提供以下证据，包括：1.2014年3月14日签订的《世纪中华城二期安置小区前期物业服务协议》，载明甲方为钟永胜，乙方为银河伟业，建筑面积为129.52平方米。物业服务内容为制定物业管理服务计划，并组织实施；为业主、使用人办理入住手续；物业装饰装修管理服务；房屋共用部位的维护和管理（共有部位指房屋主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体等）；房屋共用设备的维护和管理；房屋共用设施的维护和管理等。在物业服务费用处约定自甲方办理入住手续之日起，按照其拥有的建筑面积每月每平方米0.80元的标准（住宅）交纳物业服务费；缴费时间约定实行预收制，甲方自房屋交付之日起预交6个月的物业服务费，并在下个收费期开始之日起10日内缴纳另外6个月的物业服务费。该协议中的违约责任处约定如甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三交纳滞金。协议中另对物业管理服务标准、双方的权利和义务等内容也分别进行了约定，并约定服务时间为2014年1月1日至2014年12月31日。2.《物业服务企业资质证书》，载明企业名称为银河伟业，资质等级为二级，准予从事物业管理活动时间为2004年4月。3.《居民垃圾清运服务费合同书》，载明甲方为银河伟业，乙方为济南市槐荫区环境卫生管护中心张庄环卫所，内容为乙方负责清运本单位袋装垃圾上门服务工作，甲方负责使本单位生活垃圾倒入指定的容器内（不包括建筑垃圾）；乙方按照市物价局收费标准，经双方核定甲方每月共应缴有偿服务费28800元，按季度缴纳；附加条款：小区居住居民约400户，每户每月交纳6元。本协议自2017年1月1日起，至2017年12月31日止。4.报告日期为2014年5月5日由济南市槐荫区疾病预防控制中心出具的《检测报告》，载明委托单位为济南城中城房地产开发公司（世纪中华城二期），样品为生活饮用水，检测项目包括色度、浑浊度等7项，解释说明处载明“本报告共分析7项，符合标准的有7项”。5.启用日期为2016年12月28日、截止日期为2017年3月的《巡逻岗值班记录》，载明班次、交班人、接班人等内容。6.《2016年楼宇消防设施检查表》，载明1月－11月期间消防栓等检查情况。7.2016年工作记录，载明日常工作情况内容。8.2017年1月-5月《夜间查岗记录表》，载明项目部为“腊山二期”，查岗内容包括秩序维护等。9.启用日期为2017年2月11日、截止日期为2017年3月16日的《机动车辆进出登记本》，记载了机动车辆进出的时间、号牌等。10.2017年5月《2017腊山二期项目部防汛值班记录表》，载明值班人员、值班情况等内容。11.《腊山二期消杀计划》及消杀工作记录表，载明消杀时间、验收时间、消杀结果等。银河伟业在本案诉讼中说明其已于2017年7月从钟永胜居住、其所服务的世纪中华城二期安置小区退出。钟永胜质证确认《世纪中华城二期安置小区前期物业服务协议》为其与银河伟业签订，但认为是被强迫签订；其对银河伟业提供的其他证据质证认为系银河伟业自行伪造。一审法院认为，1.银河伟业提供的《世纪中华城二期安置小区前期物业服务协议》内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，且由钟永胜本人签订，尽管钟永胜主张该协议为其受强迫签订，但其未就该意见提供相应证据，一审法院对其该项意见不予采信，确认该协议合法有效。2.银河伟业提供的《物业服务企业资质证书》，载明了其企业从事物业服务的资质等级，该证书系有关部门核发，不存在银河伟业自行伪造的情形，一审法院予以采信。3.银河伟业提供的《检测报告》亦系有关单位出具，并非银河伟业自行制作，一审法院予以采信。4.银河伟业提供的《居民垃圾清运服务费合同书》，因合同载明的乙方即济南市槐荫区环境卫生管护中心张庄环卫所未予确认，一审法院不予采信。5.银河伟业提供的其他证据，包括《巡逻岗值班记录》、《2016年楼宇消防设施检查表》、2016年工作记录、《夜间查岗记录表》、《机动车辆进出登记本》、《2017腊山二期项目部防汛值班记录表》、《腊山二期消杀计划》及消杀工作记录表等均系其单方制作，真实性无法确认。在钟永胜提出异议的情形下，一审法院不予采信。钟永胜另在本案诉讼中主张银河伟业于2017年8月3日从小区退出，未办理交接手续。其还提供拍摄的视频证据，欲证明银河伟业提供物业服务存在的问题。银河伟业质证认为无法确认视频中载明的系其服务小区，其在本案开庭审理中说明在庭后进行落实，在庭后未向一审法院反馈落实意见。一审法院认为，钟永胜提供的视频证据，显示了小区的内部状况，包括绿化等，银河伟业在开庭审理中质证予以否认并称进一步落实，但其后未向一审法院反馈相关落实意见，鉴于此，一审法院对钟永胜提供的视频证据予以采信。一审法院认为，钟永胜于2014年3月入住世纪中华城二期安置小区，并与银河伟业签订前期物业服务协议。虽然双方签订的前期物业服务协议约定服务时间为2014年1月1日至2014年12月31日，但实际一直至2017年7月期间，银河伟业一直在该小区内提供着物业服务，因此双方在此期间一直存在着物业服务合同关系。钟永胜答辩提出物业服务合同早已停止的情况下，银河伟业主张物业服务费没有依据与事实不符，一审法院对其该意见不予采信。钟永胜另对银河伟业主张其房屋的面积提出异议，但因其该房屋尚未进行测绘或者办理所有权登记，银河伟业按双方签订物业服务协议中载明的面积主张计算物业服务费用有合同依据，一审法院予以采信。按前期物业服务协议的约定，在银河伟业提供物业服务期间，钟永胜负有缴纳物业服务费的合同义务。但钟永胜实际未缴纳2014年9月-2017年7月期间的物业服务费，就未缴纳的原因及理由，钟永胜在本案诉讼中进行了说明。对此，一审法院认为，物业服务系物业服务企业基于约定，就建筑物及其附属设施进行管理、提供服务，物业服务的范围要依照当事人双方的具体约定来确定。具体到本案来说，钟永胜与银河伟业签订的物业服务协议中明确约定了物业服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设备的维护和管理、房屋共用设施的维护和管理等，而钟永胜提出的答辩意见，认为银河伟业提供的物业服务存在诸多问题，但在其所列举的内容中有很多内容如小区使用地下水等其实并非物业服务内容，其以以上理由欲免除缴纳物业服务费的义务不能成立。其另外提出的答辩意见也不足以免除其缴纳物业服务费的义务，因此一审法院确定银河伟业提供物业服务期间，钟永胜应按协议约定的标准缴纳相应物业服务费用，一审法院对银河伟业要求钟永胜缴纳物业服务费3739.80元的诉讼请求予以支持。银河伟业还要求钟永胜支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，关于该项滞纳金在双方签订的协议中确有约定，但一审法院认为虽然双方约定的系“滞纳金”，但其实质应为违约协议的违约金。就本案查明事实而言，钟永胜确实未按协议约定的时间和标准向银河伟业缴纳物业服务费用，但在一审法院审理银河伟业起诉的其他案件中，多位业主均提出银河伟业提供物业服务过程中存在着缺陷与不足。从本案审理查明事实来看，银河伟业于2017年7月退出了所服务的小区，在一定程度上也反映出其提供服务尚有不足。鉴于此，一审法院对银河伟业要求钟永胜支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。钟永胜在本案诉讼中还提出银河伟业起诉超过诉讼时效期间的答辩意见，但就本案查明事实而言，银河伟业自钟永胜入住后提供物业服务直至2017年7月才退出该小区，而物业服务合同本身属于继续性合同，按银河伟业与钟永胜在协议中的约定，双方之间在合同履行中定期发生交纳物业费之债务属于定期给付之债，在物业服务期间产生的物业费是在同一合同项下具有整体性和关联性债务。在银河伟业提供物业服务期间，钟永胜未缴纳物业服务费，即使银河伟业确实未向其及时追索和主张，也并非是主观上的怠于行使权利。因此，银河伟业于2017年7月退出钟永胜居住的小区后，于当月即提起诉讼，要求钟永胜支付尚未缴纳的物业服务费，其主张权利并未超出法定诉讼时效期间。钟永胜的该项答辩意见不能成立，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、钟永胜于本判决生效之日起十日内向山东省银河伟业物业管理有限责任公司支付2014年9月－2017年7月期间的物业服务费3739.80元；二、驳回山东省银河伟业管理管理有限责任公司要求钟永胜支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元，减半收取计70.50元，由山东省银河伟业管理管理有限责任公司负担50元，由钟永胜负担20.50元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另，二审中钟永胜认为银河伟业所主张的物业费数额计算有误。本院认为，银河伟业与钟永胜签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当为合法有效。银河伟业作为物业服务企业为钟永胜提供物业管理和服务，钟永胜应当按照合同约定支付2014年9月至2017年7月期间的物业服务费3626.56元。银河伟业计算钟永胜欠付物业费金额有误，应予纠正。虽然上述前期物业服务协议到期后未续签，但银河伟业仍依据之前的合同约定，实际为包括钟永胜在内的涉案小区业主提供物业服务，钟永胜亦实际接受了银河伟业提供的物业服务，因此，钟永胜仍应按照原合同标准支付物业费。故钟永胜以未续签合同为由主张不予支付物业费，理由不能成立，本院不予采纳。钟永胜主张银河伟业提供的物业服务质量不达标，应减免物业费。本院认为，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。本案中，钟永胜提交的证据虽显示银河伟业提供的物业服务确实存在需要改进之处，但难以认定银河伟业在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。因此对钟永胜的该项主张，本院不予支持。关于银河伟业要求钟永胜支付物业费是否超过诉讼时效期间。本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案双方当事人签订的前期物业服务协议约定物业费每半年及收费期开始之日起10日内缴纳，银河伟业于2017年7月底撤出涉案小区，并于2017年7月21日提起本案诉讼主张权利，银河伟业的诉讼请求并不超过诉讼时效。因此，本案钟永胜主张银河伟业的诉讼请求超过诉讼时效期间，本院不予采纳。另，钟永胜上诉称银河伟业强行将涉案小区绿化带及消防通道改建为停车位，要求银河伟业恢复原状，但银河伟业对钟永胜诉称的事实不予认可，且钟永胜对此诉求亦未提起反诉，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3590号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3590号民事判决第一项；三、上诉人钟永胜于本判决生效之日起10日内向被上诉人山东省银河伟业物业管理有限责任公司支付2014年9月至2017年7月期间物业服务费3626.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费141元，由上诉人钟永胜负担。本判决为终审判决。审判长  张威力审判员  孙红岩审判员  吴松成二〇一七年十二月二十二日书记员  郑香丽