辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0114民初5538号 原告：卢贵田，男，1947年3月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区，现办公地沈阳市于洪区。 法定代表人：张乐，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省开原市。 原告卢贵田与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢贵田，被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢贵田向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认被告与大连华信信托股份有限公司（以下简称“华信公司”）签订的《抵押合同》无效，撤销对位于沈阳市于洪区房屋的抵押；2.请求法院判决确认原告对位于沈阳市于洪区房屋具有所有权；3.请求法院判决被告赔偿原告未能及时办理房屋产权转移登记及欺诈违约损失50000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、涉案房屋是原告的补偿安置房，原告享有优先权。原告是沈阳市种子管理站87户回迁职工之一，2004年5月经市政府和市农发局批准，当年10月种子站与被告公司签订《土地使用权转让协议》，2007年6月回迁职工与被告公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，回迁所有手续及后续事宜都由种子站回迁安置小组统一负责与被告协调办理，于2007年8月至12月全部顺利入住，之后因被告公司的各种推诿，一直到2015、2016年，居住了九年的回迁职工才可以办理房产证，目前74户真正领到了房产证，另有7户被预告抵押在个人名下，6户被在建抵押在华信公司，至今未能办理房产证。这期间原告曾与被告公司就尽快办理房产证事宜多次会谈未果，被告承诺给原告的1万元违约金也未兑现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，无论被告是“一房二卖”还是“先卖后押”，原告都享有该补偿安置房屋的绝对优先权。二、原告早在涉案房屋被抵押之前已合法购买占有使用，取得该房屋的所有权，被告公司无权擅自抵押，相当于“一房二卖”，抵押无效。2007年6月8日，原告与被告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》一份。约定原告购买位于沈阳市于洪区，面积100.69平方米的房屋，价款93096元。2007年11月17日，原告全部缴纳了上述房款，同时缴纳了办理入住需要的电费、水费、煤气费、垃圾清运费、物业费，被告向原告开具了《准住通知单》，将涉案房屋交付给原告。自2007年入住至今，原告还缴纳了涉案房屋的物业费、契税、维修基金。但在办理房产证时，发现此房屋被查封、抵押。三、原被告是在涉案房屋被抵押之前签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并支付了全部房屋价款，已合法占有使用该房屋。该房屋虽未办理过户登记，但未办理过户登记的原因非原告造成。被告公司将获得的全部房屋价款挪为私用，并采用欺诈的手段将已合法出售给原告住了十年的补偿安置房屋抵押给金融机构华信公司，不仅违反了法律规定而且严重侵害了原告的合法权益，此抵押应为无效。综上所述，原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称:同意原告第一项、第二项诉讼请求，被告认为本案涉案房屋应归属原告所有，原告是在被告将该房屋抵押前合法购买、使用的。但是对于原告第三项、第四项诉讼请求，被告认为不应予以支持。被告如期交付了安置房屋，并没有对原告造成直接或间接的损失。87户回迁居民中，只有6户因为被告的失误将房产抵押给了华信公司，此事被告也与华信公司进行了协商，并提起诉讼将该房屋抵押权撤销。因此，被告不存在主观故意及欺诈的行为，原告也并没有直接或间接的损失，故被告不同意赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月8日，原告父亲卢金星（乙方）与被告（甲方）及案外人沈阳奉达房屋拆迁有限公司（被委托拆迁单位）签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》一份。约定甲方因阳光维也纳花园项目项目建设需要，经审查批准，在拆迁规划范围内实施房屋拆迁，乙方所有房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方房屋基本情况：房屋座落在沈阳市于洪区，面积为59.2平方米。甲方将座落在于洪区黄河北大街西侧房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，建筑面积100.69平方米。被拆迁房屋与产权调换房屋差价为93096元，由乙方支付甲方。该协议签订后，原告于2007年11月17日缴纳了全部房款93096元。被告向原告发出沈顺意福莱英沈于征第29号《回迁房屋准住通知》，将涉案房屋交付给原告。2013年7月25日，沈阳市房产局出具《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，载明坐落于沈阳市于洪区房屋，面积为100.47平方米，房屋所有权人为沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司。 另查明，卢金星与原告卢贵田系父子关系，2011年3月18日卢金星因病死亡，（2015）沈于证民字第4760号公证书，对卢贵田继承卢金星的遗产进行了公证，原告卢贵田对卢金星位于于洪区房屋享有二分之一的房屋所有权。 另查明，2013年8月4日，被告与案外人大连华信信托股份有限公司签订大华信投字111042037-抵3《抵押合同》，约定被告以其开发的位于沈阳市于洪区建筑面积7832.13平方米在建工程（共计76套房产，包括本案涉案房屋）为华信公司对被告的债权提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，华信公司作为抵押权人取得了《在建工程抵押登记证明》。2012年6月7日，案外人华信公司与案外人沈阳百格投资有限公司（以下简称“百格公司”）签订《权利转让协议书》，将华信公司享有的对被告的股权转让款及其在股权协议书中的权利和义务一并转让给百格公司。 2015年4月8日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2014）大民四初字第77号民事判决，判决确认大华信投字111042037-抵3《抵押合同》合法有效，案外人百格公司对被告所有的位于沈阳市于洪区建筑面积7832.13平方米在建工程（共计76套房产）享有抵押权，有权对该抵押物享有优先受偿权。2015年9月15日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2015）大执字第175号民事裁定，查封被告所有的位于沈阳市于洪区的建筑面积7832.13平方米在建工程（共计76套房产），查封期限三年。2017年1月，原告向辽宁省大连市中级人民法院提出执行异议，请求中止执行沈阳市于洪区房屋。2017年2月24日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02执异19号执行裁定，中止对位于沈阳市于洪区房屋的执行。该民事裁定作出后，案外人百格公司不服该民事裁定，向辽宁省大连市中级人民法院提起执行异议之诉。2017年7月10日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2017）辽02民初131号民事判决，认为卢贵田已合法占有使用涉案房屋，其权利能够排除百格公司与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司合同纠纷一案的执行，并判决驳回百格公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 本院认为，公民的合法财产权受到法律保护。 关于原告要求确认其对沈阳市于洪区房屋享有所有权问题。本院认为，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有的占有、使用、收益和处分的权利，所有权是一种物权。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，原告要求确认所有权的涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，故原告未取得该房屋的物权。原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》实为买卖合同性质，被告向原告交付房屋系履行合同义务，故在涉案房屋办理所有权登记之前，原告仅依据该协议享有要求被告完全履行合同义务的权利，这种权利本质上是实现物权变动的债权。 关于原告对本案涉案房屋享有的债权能否对抗抵押权的问题。本院认为，抵押权是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行到期债务时，依法享有就该财产优先受偿的权利。本案案外人百格公司作为涉案房屋的抵押权人，虽享有涉案房屋的抵押权，但其因抵押权享有的优先受偿权不得对抗以房屋拆迁置换形式购买涉案房屋并支付全部购房款的买受人，即本案原告。现辽宁省大连市中级人民法院作出的（2017）辽02民初131号民事判决，认为原告已合法占有使用涉案房屋，其权利能够排除百格公司与沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司合同纠纷一案的执行，该案判决内容实际上确定了原告对涉案房屋享有的债权其顺位先于百格公司享有的优先受偿权，即在本案原告未放弃债权的情况下，案外人百格公司不得就涉案房屋再行使抵押权（即排除了案外人百格公司就涉案房屋行使抵押权的权利）。故对于原告要求确认被告与华信公司签订的《抵押合同》无效，并撤销对本案涉案房屋抵押的请求，本院无需审理。 关于被告是否存在违约行为问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，被告未经原告同意，在作为买卖合同标的物的涉案房屋上设立的抵押权，导致其无法向原告转移涉案房屋的所有权，其行为构成违约，应当承担违约责任。但鉴于原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中未明确约定违约责任，原告亦未就其因无法取得涉案房屋所有权导致的实际损失向法庭提供相关证据，故对于原告要求被告赔偿违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、原告享有卢金星与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中的权利，被告应配合原告办理位于沈阳市于洪区房屋的产权登记手续； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费9627元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 英 人民陪审员 张 冰 人民陪审员 齐惠凤 二〇一七年十二月十八日 书 记 员 国 然