苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初2782号原告：苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州市吴中经济开发区广建路******。负责人：吴小霞，该公司经理。委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宏振，该公司员工。被告：邰召海，男，1976年10月10日生，汉族，住滨海县。原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中公司）诉被告邰召海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙善伟、被告邰召海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科桥物业吴中公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付其自2012年10月1日至2015年12月31日共39个月的房屋使用费130009.75元、物业管理费26897元、保洁费2437.50元，合计159344.25元，扣除保证金14484元后，被告还应支付其144860.25元。事实和理由：其自2008年7月起接受苏州大学文正学院（以下简称文正学院）委托，对位于苏州吴中经济开发区越溪文正学院后勤生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年10月1日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各一份，约定由被告承租文正学院生活服务区C2-25、26、27号建筑面积为137.94平方米的房屋用于开设北极星俱乐部，使用期限自2011年10月1日至2012年9月30日；全年房屋使用费40003元；保洁费每月75元，每年按10个月收取共750元；全年物业管理费8276元；合计全年费用为49029元，折合每月4085.75元。被告为履行该合同向其支付保证金14484元。该合同于2012年9月30日履行期满后，被告继续使用该房屋经营，但拖欠从2012年10月1日至2015年12月31日共39个月的房屋使用费等费用不付。被告邰召海辩称：2012年10月1日房屋租赁到期后，其未真正使用过该房屋。根据原告提供的合同，到期日为2012年10月，原告起诉已过2年诉讼时效，且没有中止、中断的法定事由。其是与文正学院建立的房屋租赁关系，据其所知，原告已与文正学院解除了合同，无权代表文正学院起诉其。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将其位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。后苏州科桥物业管理有限公司成立苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义开展招租经营。2008年10月，苏州科桥物业管理有限公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中公司。2011年10月1日，原、被告签订《服务用房使用合同书》一份，约定：原告提供C2-25、26、27服务用房（建筑面积137.94平方米）给被告使用；使用期限为一年，自2011年10月1日至2012年9月30日；使用期满，原告有权收回服务用房，被告应如期返还；到期如需续租，被告须于使用期满前3个月书面告知原告，原告根据情况变化提出要求，另行协商，协商不成，协议不再续签，双方合同到期终止，原告不再另行发出不再续租的通知，被告如有违约行为，原告有权决定不再续签合同；合同项下的服务用房仅限于北极星俱乐部用；被告向原告一次性缴纳服务用房使用违约保证金14484元，保证金不计利息，且不被视为合同项下任何租金及应付费用的预付费，原告有权在上述保证金中扣减被告应付而未付的任何费用，或作为被告发生在本合同项下的违约事件时应付的违约金，待合同终止时，被告如无违约原告将使用保证金一次性返还被告；全年房屋使用费40003元，于合同签订之日支付；水电费用按原告所核成本价收款，每月结算一次；保洁费（非餐饮：75元/月，每年按10个月收取），在每年交纳服务用房使用费时一次性交纳；本合同终止后，如被告未按约归还房屋，应向原告支付违约金人民币300-1000元/天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）；等等。当日，双方还签订了《服务用房物业管理合同书》一份，约定：在房屋使用期限内，原告为该房屋提供物业管理服务，物业管理费为8276元，于签约当日支付；等等。被告已按约向原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费、保洁费。上述两份合同于2012年9月30日到期后，双方未再续签合同。庭审中，原告称，被告已交纳保证金14484元，在上述合同到期后，被告继续使用涉案房屋至2015年12月底，但房屋使用费、物业管理费、保洁费仅支付至2012年9月30日。被告称，其共计交纳保证金18000多元，但其没有保存相应证据，涉案房屋中C2-27号一直都是给其朋友使用的，具体使用到何时其不清楚，C2-25、26号其使用至2013年年初，之后其借租给一个朋友使用，但因为生意不好，从2013年下半年就一直关着的。以上事实，有原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《服务用房物业管理合同书》及当事人陈述等予以证实。另，原告称被告在2012年10月之后继续实际使用涉案房屋并缴纳了至2015年12月的水电费，为此提供了：1、收据46张；2、水电统计表16张，用于证明涉案房屋在2012年10月之后的水电使用情况。经质证，被告表示对上述收据的真实性不予认可，对水电统计表中2013年8月至2015年12月期间的11张统计表无异议，对2012年8月至2013年6月期间的5张统计表不予认可。本院认为，原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《服务用房物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付房屋使用费、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年9月30日届满，被告作为承租人应于期满前腾退房屋，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告辩称2012年10月1日租期届满后其未真正使用过该房屋，但确认涉案租赁房屋中C2-27号房屋一直由其朋友使用，其使用C2-25、26号房屋至2013年年初后借租给其朋友使用，且根据原告提供的水电统计表，涉案房屋在2012年10月之后一直至2015年12月31日仍产生水电费用，故本院认定本案中不定期租赁关系一直持续至2015年12月31日。因本案所涉租赁房屋的《服务用房使用合同书》、《服务用房物业管理合同书》均系被告与原告签订，原告向合同相对方即本案被告主张2012年10月1日至2015年12月31日期间按每年40003元计算的房屋使用费、按每年750元计算的保洁费、按每年8276元计算的物业管理费，于法有据，本院予以支持。经核算，原告主张的自2012年10月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费130009.75元、物业管理费26897元、保洁费2437.50元，合计159344.25元，不超过双方之前约定的标准，本院对此予以支持。关于被告付给原告的履约保证金，被告称其共计交纳18000多元，但未能提供相应证据予以证明，故本院按照原告自认的金额认定保证金为14484元。原告主张该保证金直接抵付被告应付的各项费用，符合双方合同约定，本院予以准许，抵扣该款后，被告还应支付上述期间的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计144860.25元。关于被告辩称原告起诉已过诉讼时效的意见，因占有使用涉案房屋的行为处于持续状态，故原告起诉并未超过诉讼时效，被告的该辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告邰召海于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司人民币144860.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3197元，由被告邰召海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  姜泽峰人民陪审员  刘庆才人民陪审员  沈炳元二〇一七年十二月一日书 记 员  李 鑫庄严