贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3302号 上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地：贵州省纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人：叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周健，男，1981年10月25日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：龙凤，女，1984年11月1日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 周健、龙凤委托代理人（特别授权）：肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 周健、龙凤委托代理人（特别授权）：丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人周健、龙凤商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告周健、龙凤提起诉讼，请求判决：1、被告恒达公司限期将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元8层2号商品房登记的有关文书交付二原告，并协助办理房屋产权转移登记；2、被告恒达公司向二原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金从2015年4月16日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年6月9日,二原告与被告恒达公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元8层2号房，购房总价款为292879元，被告承诺于2015年4月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告支付了全部购房款，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，严重损害了二原告的合法权益。 原审被告恒达公司辩称：原告的诉讼主张超过两年的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求；造成我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要有以下四个方面的因素：一、我公司于2007年通过招投标取得城南开发区JCG2007-04地块国有土地使用权，次年8月29日颁发国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，故经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、2014年6月，政府对我公司项目内的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成；四、我公司按原建设工程消防设计审核意见实施后，因消防规范变更导致我公司不断对已实施的消防工程进行整改。综上，非因我公司原因导致的交付办理房屋产权相关文书时间迟延，按照合同约定，我公司不应承担违约责任；即便应该支付违约金，违约金应当按照《商品房买卖合同》第六章第十六条第三款约定的标准计付，即已付购房款的万分之三，且违约金的起算时间应以交房时间为准。 原审认定事实如下：恒达·雍熙御园房地产项目经纳雍县人民政府于2008年批准，由被告恒达公司开发建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府根据被告恒达公司的申请，对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复如下：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。2013年6月9日，原告周健、龙凤与被告恒达公司签订《商品房买卖合同》，原告周健、龙凤购买被告恒达公司开发的位于纳雍县××单元××层××房，房价款为292879元。被告恒达公司承诺于2015年4月15日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告周健、龙凤。合同还约定，如逾期90日后未完成房屋转移登记的有关文书交付给原告周健、龙凤，二原告不选择退房的，被告恒达公司应自2015年4月15日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已交付房款的日万分之一支付原告周健、龙凤违约金。如因不可抗力因素、非被告恒达公司原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。合同签订后，原告周健、龙凤支付了全部购房款，被告恒达公司根据合同约定将该房屋交付给原告周健、龙凤使用。因被告恒达公司所开发的房地产开发项目整体未通过消防安全验收，至今未能按照合同约定将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告周健、龙凤。另查明，2014年4月1日，纳雍县市政工程经四路延伸段恒达下拉槽施工工程动工，因受拆迁因素影响，至今未完工。 原审认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案二原告与被告恒达公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定了因出卖人的原因导致其不能如期办理并交付商品房转移登记的有关文书，买受人选择不退房的，出卖人按约定日期起向买受人支付已付房款的日万分之一的违约金至实际交付房屋转移登记的有关文书之日止。现被告恒达公司未在约定期限内将办理权属转移登记需要提供的房屋转移登记的有关文书交给二原告，造成原告不能及时取得房地产权属证书的事实客观存在，被告恒达公司已构成违约。被告恒达公司虽以原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时办理并交付房屋转移登记的有关文书为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据其提供的《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容可看出，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但批复也明确要求调整后的容积率也应符合整体规划设计。况且，容积率调整系被告恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因也应归于被告恒达公司。加之，调整容积率在前，《商品房买卖合同》签订在后，被告恒达公司应能预知到合同约定时间有可能不能按期办理交付相关房屋产权转移文书的风险。案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司不能以第三方的原因造成消防不能验收来对抗属于合同相对人的二原告，故对被告恒达公司的该抗辩主张不予采纳。被告恒达公司与原告签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致其逾期交付房屋转移登记相关文书情形下违约金的计算方式已作明确约定，根据当事人意思自治原则，原告主张由被告恒达公司按已付房款的日万分之一支付违约金至实际交付房屋转移登记相关文书之日止，有事实和法律依据，予以支持。对被告主张按已付房款万分之三支付违约金的抗辩意见不予采纳。 关于原告的主张是否超过诉讼时效及违约金起算时间如何确定的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，二原告自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中断的事由，二原告主张权利从合同约定的交付房屋产权转移登记有关文书日期届满之次日起算违约金的主张不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式截止时间不特定，被告恒达公司违约状态持续，产生的违约金数额亦不确定。双方签订的合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过二年，故被告应从原告起诉之日倒计二年诉讼时效届满之日起按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元8层2号商品房登记的有关文书交付给原告周健、龙凤，并协助原告周健、龙凤办理房屋产权转移登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告周健、龙凤从2015年7月4日起至交付××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告周健、龙凤时止的违约金（违约金以购房款292879元为基数按日支付万分之一计算）；三、驳回原告周健、龙凤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取189元，由原告周健、龙凤承担170元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担19元。 一审宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《商品房买卖合同》就交付办理房屋产权转移登记有关文书的时间的约定，被上诉人提起本案诉讼，要求上诉人支付违约金的诉请已超过两年诉讼时效期间，对该诉讼请求应予驳回；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承担违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定，根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人无须承担违约责任，原审适用法律错误；3、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记；4、由于政府重新出台拆迁政策，致使上诉人开发建设项目拆迁安置成本增加，政府主导要求上诉人采取增加容积率方式解决该问题，故上诉人基于政府安排申请增加容积率，由此导致的逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约后果不应由上诉人承担；5、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，恒达房地产项目消防验收受阻，以致案涉房屋不具备办理商品房初始登记的必备条件；6、双方当事人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人交付有关文书和支付违约金无事实依据；7、《不动产登记条例》实施后，《商品房买卖合同》就案涉房屋产权转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后上诉人不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记的违约责任；8、违约金应当以当事人因违约产生的实际损失为依据。上诉人已如期交付房屋，则逾期交付办理产权转移登记有关文书的行为给被上诉人造成的实际损失微乎其微，可忽略不计，加之被上诉人未举证证明其因上诉人的违约行为产生实际损失，故即使上诉人违约，原审判决上诉人承担的违约金过高，应当调整为以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；9、案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，上诉人应当免责，原审判决未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人周健、龙凤二审答辩称：1、上诉人变更《国有土地使用证》未通知答辩人，该行为系上诉人的单方行为，由此导致的逾期办证后果应由上诉人承担；2、上诉人系依据变更前的《国有土地使用证》开发建设案涉房地产项目，其主张因《国有土地使用证》变更导致逾期办证不符合客观实际；3、上诉人主张因下拉槽工程导致办证延迟，该事由系上诉人与人民政府之间的纠纷，不能作为上诉人承担违约责任的免责事由；4、上诉人作为房地产开发企业，其对于办理产权登记所需文书内容是明知的，上诉人以相关文书约定不明主张不承担违约责任无事实依据。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交证据如下：（1）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（2）北京蓝图工程设计有限公司《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》。 证明内容：下拉槽市政工程自2014年4月1日封闭施工以来，因政府未完成拆迁征收工作，至今未建成通车。因下拉槽市政工程贯穿了恒达项目御景大厦、御景华庭、恒达?雍熙御园以及恒达?御景园，占用了原与市政道路重合的消防车通道，造成了整个房地产项目消防车通道受阻，进而导致案涉房屋消防工程不具备验收合格条件。 证明目的：上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府原因导致，上诉人不应承担违约责任。 被上诉人周健、龙凤质证认为：1、《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》原件加盖的公章与复印件加盖的公章不一致，且该情况说明性质上属于证人证言，未经出具单位人员出庭作证，不认可其真实性、合法性，亦不能证明上诉人违约是由于第三方原因导致，达不到证明目的；2、雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图均与本案不具有关联性。 经审查，上诉人恒达公司提交的证据来源合法，内容真实，反映了上诉人为解决原茶林路旧城改造项目遗留问题，制定《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》，经纳雍县人民政府批复同意实施。根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿上诉人开发建设的恒达房地产项目，造成恒达房地产项目原设计消防通道受阻，被迫中断使用。同时，政府拆迁征收工作迟缓进一步影响工程进度，导致案涉商品房项目的消防设计不具备竣工验收条件等相关事实；该组证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，该组证据达不到上诉人的证明目的，不予采信。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效？2、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书应否承担违约责任？3、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日,4、原审判决上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书是否得当？ 本院认为：关于焦点1，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人逾期交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书情形下，违约金采取以日为单位的累计方式计付，则违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故被上诉人有权主张上诉人支付自起诉之日起倒计二年期间的违约金，上诉人主张本案已超过诉讼时效的上诉理由不成立，不予采纳。 关于焦点2、3，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产 物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2015年4月15日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述6项事由进行抗辩：1、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；2、容积率调整造成上诉人履行交付房屋产权转移登记相关文书的义务迟延，而容积率的调整是政府为解决上诉人拆迁成本增加的问题主导进行的，对于应政府要求调整容积率导致的履行迟延，依约应当免除违约责任；3、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；4、双方约定交付的办理房屋产权转移登记相关文书内容不明，原审判决上诉人交付有关文书并支付违约金无事实依据；5、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，合同约定的办理房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，上诉人不应再承担逾期交付有关文书的违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：1、本案现有证据证明上诉人于2008年取得的案涉房屋《国有土地使用证》确因需要办理变更手续，上诉人于2014年才取得新的《国有土地使用证》，但上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》后，仍不能履行交付办理房屋产权转移登记的有关文书，故《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之间不存在必然关联性，上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张对换发前逾期交付有关文书的违约责任不予承担于法无据；2、根据一、二审查明的事实，经政府主管部门同意，上诉人在建设过程中调高了“恒达·雍熙御园”容积率，上诉人作为案涉房地产项目开发商，系容积率调整的直接受益人，客观上获得了减少修建成本、增加利润率的现实效果。上诉人所称调整容积率是在政府主导、要求下进行的抗辩意见不具有合理性，亦无充分、有效证据加以证明；同时，《商品房买卖合同》签订于纳雍县人民政府批复同意上诉人调整恒达·雍熙御园容积率之后，因容积率调整造成规划方案调整以及由此可能导致的合同义务履行迟延，均未超出上诉人签订合同时的合理预见范畴，其现以容积率调整主张免于承担违约责任缺乏事实依据，亦与诚信交易原则相悖；3、上诉人未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故上诉人关于案涉房屋消防设计未经竣工验收，导致其逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书不是其自身原因的抗辩意见亦无事实依据，其主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应当承担违约责任的上诉理由不成立；4、如前所述，上诉人作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务，该义务的履行不因《不动产登记条例》的实施而免除。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知，其关于2016年9月30日后不再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任，以及合同约定应由其交付的办理产权转移登记有关文书内容不明，原审判决其履行交付义务并承担违约金无事实依据的上诉理由不成立，不予采信； 关于焦点4，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，鉴于上诉人至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审对此项诉讼主张予以支持不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1683号民事判决第二、三项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告周健、龙凤从2015年7月4日起至交付××·××单元××层××号商品房登记的有关文书给原告周健、龙凤时止的违约金（违约金以购房款292879元为基数按日支付万分之一计算）；驳回原告周健、龙凤的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1683号民事判决第一项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园3栋1单元8层2号商品房登记的有关文书交付给原告周健、龙凤，并协助原告周健、龙凤办理房屋产权转移登记； 三、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费189元，由周健、龙凤负担170元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担19元；二审案件受理费378元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十七日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣