宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初4179号原告：马某某，女，1957年11月8日出生，回族，退休工人，住石嘴山市。委托诉讼代理人：保某某，男，1953年10月18日出生，退休工人，住石嘴山市大武口区府佑水香。（系夫妻关系）被告：石嘴山市某某房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区世纪大道。法定代表人：嵇某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。原告马某某与被告石嘴山市某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告马某某及其委托诉讼代理人保某某、被告石嘴山市某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟祥宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付因被告原因导致原告延期办理房屋产权登记的违约金31904元【计算公式：334971元×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×563天×（1+30%）】（自2014年7月12日至2016年2月1日）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年11月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告将位于石嘴山市××区的房屋室出售给原告，合同约定房屋的单价为3486元/平方米，同时约定被告应于2012年11月30日前向原告交付该房屋。该合同还对原被告之间就房屋买卖的付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务内容进行了约定。合同签订后，原告按双方合同的约定及时向被告支付了购房款334971元，2013年7月12日被告办理了房屋交接手续。原被告之间的《商品房买卖合同》约定，房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方共同申请房屋所有权转移登记。原告入住该房屋后曾多次与被告交涉关于办理房屋产权登记的事情，被告一直以各种理由推诿，直至2016年2月被告通知原告可以申请办理房屋产权登记，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，但被告予以拒绝，故原告诉至法院。石嘴山市某某房地产开发有限公司承认原告在本案中主张的事实，但认为涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，同时，原、被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定，应驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年1月27日才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定，政府房屋登记部门擅自提高办证标准，"就房屋已经竣工的证明"上升到"工程竣工验收办案"的行政登记完成。被告建设的涉案房屋已经于2013年8月完成，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年1月15日才取得房屋总证，使得被告未能按照合同约定的时间为原告办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项"建设工程符合规划的证明"的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一。因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付后未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。本院认为，被告石嘴山市某某房地产开发有限公司承认原告马某某在本案中主张的事实，故对原告马某某主张的事实予以确认。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方具有约束力。原告按《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定向被告支付了全部购房款，即原告履行了合同约定的主要义务，被告亦无异议。被告在庭审中抗辩不能办理涉案房屋权属证书是由第三人原因所致，依照相关法律的规定这种抗辩不能对抗合同相对人如本案原告，被告不能如约向原告办理房屋权属证书已构成实际违约，应依法承担违约责任，其抗辩上述合同未约定关于延期办理房屋权属证书的违约责任的理由，显然不能成立。对于原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉求，自涉案房屋交付之日（系2013年7月12日）的365日以后（即从2014年7月13日开始）至2016年1月19日石嘴山日报刊登通告，通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日，共计555天。原告主张从2014年7月12日计算至2016年2月1日逾期天数为563天，超出实际逾期天数，本院依法予以核减，原告主张按照逾期利率4.75%×1.3倍的标准计算违约金，未超出法律规定，本院依法予以支持，逾期办理房产登记违约金计算结果为31888.5元【334971×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×555天×（1+30%）】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：石嘴山市某某房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿马某某逾期办理房产登记违约金31888.5元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，减半收取计299元，由石嘴山市某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 马克勤 二○一七年十二月二十八日书记员 杨红霞本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。