海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终221号上诉人（原审被告）:连淮彬，男，1977年4月25日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审被告）:杨志亮，男，1985年9月27日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：吴开天，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汉望，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三亚苏商融智房地产开发有限公司，住所地：海南省三亚市迎宾路**天际大厦**。法定代表人：孙杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。原审被告：胡波，男，1965年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人连淮彬、杨志亮因与被上诉人三亚苏商融智房地产开发有限公司（以下简称融智公司）、原审被告胡波商品房买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初6834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连淮彬、杨志亮上诉请求：一、依法撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初6834号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或将本案发回原审法院重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未按合同约定支付购房款，系行使不安抗辩权，依法不构成违约。上诉人购房的目的是为了立即在三亚市成立三亚慈铭体检医院二分院，购房时被上诉人口头承诺于2016年6月份向上诉人交付涉案房屋，以便上诉人能够及时入场装修、开业。2016年1月19日，双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人多次询问被上诉人何时能够通过竣工验收，并交付涉案房屋，但被上诉人迟迟不予答复。直至2016年6月，涉案房屋仍未能通过消防验收，根本不可能向上诉人交付。因此，上诉人未按合同约定支付购房款，系依法行使不安抗辩权，不构成根本违约。二、上诉人己按被上诉人的要求办理银行按揭贷款手续，相关手续未能按时办理成；过错完全在被上诉人，上诉人不构成违约。根据双方签订《商品房买卖合同》第七条之约定，涉案房屋申请按揭贷款的机构应为中国银行。但合同签订后，被上诉人却直接让上诉人到交通银行办理，而该银行又因被上诉人的准入问题，无法办理涉案房屋的按揭贷款手续。关于以上事实，上诉人在原审提交了上诉人向交通银行申请银行按揭贷款的相关材料。因该银行不愿出具任何书面证明，也不愿在申请人调取的材料上加盖公章，上诉人还向原审法院提交了一份调查取证申请书，请求法院依法向交通银行核实上诉人办理银行按揭的相关情况，但原审法院并未依法进行调查核实，并且在未调查的情况下就直接认定上诉人提交的相关材料与本案缺乏关联性，明显不当。故，涉案房屋的银行按揭贷款手续未能按时办理成功，过错完全在被上诉人，上诉人不构成违约。综上所述，一审判决认定上诉人根本违约，明显缺乏事实依据，据此解除双方签订的《商品房买卖合同》，适用法律错误，并导致最终的判决结果错误。现为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，恳请二审法院依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，或将本案发回原审法院重审。被上诉人融智公司辩称，一、上诉人主张未按合同约定支付购房款，系行使不安抗辩权，没有事实根据。双方签订《商品房买卖合同》中约定的交付时间为2016年12月30日，被上诉人在2016年10月31日取得建设工程竣工验收合格备案证，在2016年11月22日取得房屋测绘报告。在合同约定交付之日前达到交付条件，并在2016年11月底向各位业主交付了房屋。被上诉人从未承诺在2016年6月向上诉人交付房屋，上诉人也未提供证据证明被上诉人丧失合同履行能力，有不能对待给付的现实危险。且根据《合同法》第六十九条之规定："当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方"，如上诉人行使不安抗辩权，其前提是需要及时通知被上诉人，但被上诉人从未接到上诉人的任何通知。上诉人未按合同约定支付购房款属于根本违约，而非行使不安抗辩权，事实上，上诉人也从未按照法律相关规定行使过不安抗辩权。二、上诉人银行按揭未办理成功，过错在于上诉人，而非被上诉人。1、合同中第四条明确了房屋的抵押状况，抵押权人为中国银行股份有限公司三亚分行，被上诉人是在中国银行办理的准入，合同第七条亦约定了："余款向中国银行申请贷款支付"。在被上诉人整个项目中，累计销售商业房30套（含上诉人），其中按揭13套，除上诉人所购2套外，其他11套按揭客户均已放款，不存在上诉人所述不能在中国银行办理按揭，而要求其到交通银行办理按揭的情况。2、前往银行办理按揭贷款手续，均需借款人（上诉人）亲自前往银行办理，全部的义务应由上诉人履行。被上诉人没有权利，也没有合同义务，事实上也不能为上诉人办理按揭贷款手续。根据上诉人提交的交通银行贷款所需材料可看出，贷款所需提交的个人贷款面签笔录表、个人贷款面谈笔录表、个人信用信息查询及提供授权书、贷款情况诚信保证、保证书、个人授信业务申请表、按揭登记申请审批表等全部材料，均需上诉人及配偶亲自到银行办理、签字。但全部的材料没有一份是需要被上诉人办理的。实际上，不管是中国银行还是交通银行，上诉人均未提供按揭贷款所需的全部材料，甚至连身份证复印件都未提供，并未履行《商品房买卖合同》补充协议第二条第一款之规定。3、退一步说，即便申请人有向交通银行申请贷款，但贷款至今都没有审批同意，根据补充协议第二条第二款约定："买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如买受人按揭贷款申请未获银行审批同意，或者银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，或买受人不同意接受银行审批的贷款结果时，买受人在收到出卖人通知之日起十日内，应重新签署商品房买卖合同补充协议，变更付款方式，并补齐房款差额，否则视为逾期付款。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同解除，出卖人有权收回该房屋另行出售，则买受人应按房屋总价款15%向出卖人支付违约金。"被上诉人在2016年3月2日发函告知上诉人，请上诉人在2016年3月9日前办理完银行按揭申请手续，如未办理，并未获得银行审批同意，应重新签署商品房买卖合同补充协议，变更付款方式，并补齐房款差价。上诉人在通知的时间内并未办理银行按揭申请，获得银行同意，也未与被上诉人重新签署补充协议，变更付款方式，补齐房款差价，同样构成了根本违约。三、上诉人除未按合同约定办理按揭款外，还存有一根本违约的事实：合同约定的首付款两套商铺共计1501万元，应于2016年2月28日前支付。实际上胡波、连淮彬、杨志亮支付了500万元后，剩余首付款至今未付，被上诉人多次催促，依旧不履行支付义务，构成根本违约。综上所述，因胡波、连淮彬、杨志亮在履行合同过程中存在根本违约，原审判决判断解除双方的合同并无不妥，上诉人的上诉请求应予驳回。融智公司向一审法院起诉请求：一、解除融智公司与胡波、连淮彬、杨志亮签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2015年1月19日，融智公司(出卖人)与胡波、连淮彬、杨志亮(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于三亚市××区"融科·蓝立方"项目中的××栋号房，预测建筑面积1105㎡，总价款16575000元，出卖人应当在2016年12月30日前交房。该合同第四条约定，该商品房在建工程的抵押权人是中国银行三亚分行，债务履行期限至2018年1月30日;第七条约定的付款方式是，买受人应当于2016年2月28日前支付首期房价款8295000元，占全部房价款的50.05%，余款8280000元向中国银行申请贷款支付;第八条约定，逾期30日后出卖人有权解除合同。该合同附件"补充协议"第二条对本合同第七条补充约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》之日起10个工作日内办理完毕银行按揭申请手续、签署抵押贷款合同及其他相关资料，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，出卖人有权收回该房屋另行出售，买受人应按房屋总价款15％向出卖人支付违约金等。截至2016年3月2日，胡波、连淮彬、杨志亮支付首期购房款2650000元，尚欠首期购房款5645000元，2016年3月2日，融智公司向胡波、连淮彬、杨志亮发出《关于按时支付融科·蓝立方项目购房款的函》，告知胡波、连淮彬、杨志亮在函件寄出7日内支付剩余款项，否则依约支付房屋总价款15％违约金等。同日，融智公司向胡波、连淮彬、杨志亮发出《关于按时办理银行按揭手续的告知函》，告知胡波、连淮彬、杨志亮在2016年3月9日办理完银行按揭申请手续等。因胡波、连淮彬、杨志亮未按上述两份函件规定的时间支付剩余款项，或办理完银行按揭申请手续，2016年4月15日，融智公司分别向胡波、连淮彬、杨志亮发出《律师函》，要求胡波、连淮彬、杨志亮务必于2016年4月25日前付清全部首付款，否则将追究胡波、连淮彬、杨志亮的法律责任。2016年7月15日，三亚慈铭体检医院有限公司给融智公司回复函，提出：当"融科·蓝立方"1栋B-301房和1栋B-302房的消防等验收通过并可以进入装修使用时，再把剩余的首付款补齐、按揭。胡波、连淮彬、杨志亮主张其向交通银行办理贷款手续。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：胡波提供胡波、连淮彬、杨志亮向交通银行申请贷款的面谈笔录表、面签笔录表以及三亚商品房按揭登记申请审批表等资料中，无办理时间、贷款用途等记录，该组证据缺乏关联性。一审法院认为：融智公司与胡波、连淮彬、杨志亮签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，系有效合同。胡波、连淮彬、杨志亮未依约足额向融智公司支付首期房价款8295000元，并且未依约向中国银行申请办理按揭贷款手续，经融智公司催告，胡波、连淮彬、杨志亮仍未履行合同义务，致使不能实现合同目的，胡波、连淮彬、杨志亮已根本违约，融智公司请求解除合同，有事实和法律依据。"融科·蓝立方"项目在建工程的抵押权人是中国银行三亚分行，债务履行期限至2018年1月30日。胡波、连淮彬、杨志亮并未向中国银行三亚分行申请按揭贷款，其关于涉案项目不符合中国银行按揭贷款条件的抗辩，无事实根据。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)、(四)项规定，判决如下：一、解除融智公司与胡波、连淮彬、杨志亮签订的《商品房买卖合同》。二、案件受理费114432元(融智公司已预缴)，由胡波、连淮彬、杨志亮负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：涉案合同是否应予解除。融智公司与胡波、连淮彬、杨志亮签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，意思表示真实，合法有效。连淮彬、杨志亮未按照约定的时间与金额向融智公司支付首期房价款，亦未按照约定的步骤向中国银行申请办理按揭贷款手续，构成迟延履行。经融智公司催告，连淮彬、杨志亮经过合理期限仍未履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项"当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行"，融智公司依法可以解除合同。"融科·蓝立方"项目在建工程的抵押权人是中国银行三亚分行，债务履行期限至2018年1月30日。双方《商品房买卖合同》约定涉案房屋申请按揭贷款的机构应为中国银行。上诉人主张"合同签订后，被上诉人却直接让上诉人到交通银行办理，而该银行又因被上诉人的准入问题，无法办理涉案房屋的按揭贷款手续。"缺乏证据证明。上诉人向交通银行申请银行按揭贷款的相关材料，不符合合同约定，且并未协商变更申请按揭的银行。连淮彬、杨志亮关于已经履行申请按揭贷款义务的抗辩不能成立。综上所述，上诉人连淮彬、杨志亮的上诉请求缺乏法律依据，不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费114432元，由连淮彬、杨志亮负担。本判决为终审判决。 审判长 高建刚审判员 扆成塘审判员 林道贤 二〇一七年十二月四日书记员 袁文静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......