辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初2205号原告：梅晓巍，女，1973年4月23日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：金宏军，男，1969年11月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王亚峰，男，1963年5月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张元峥，辽宁铭迅律师事务所律师。第三人：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。法定代表人：董长安。第三人：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告梅晓巍诉被告曲贵田、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梅晓巍及其委托诉讼代理人金宏军、王亚峰，被告曲贵田的委托诉讼代理人张元峥到庭参加诉讼。被告张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司经本院公告送达期满后未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告梅晓巍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令停止对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-13号6-4-2号房产的执行，并解除查封扣押；2.请求法院确认该执行标的归原告合法所有；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2018年4月12日收到（2017）辽0102执156号公告。责令被执行人辽宁联合房地产开发有限公司房屋实际占用人于7日内将上述的房屋腾空。对此原告提出书面异议申请。2018年12月10日和平区人民法院作出（2018）辽0102执异672号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服本裁定，特向本院提起案外人异议之诉。1、原告于2011年7月3日购买的该房屋，有《商品房买卖合同》、有交款收据、入住手续等。就应该认定原告合法拥有该房屋的所有权，不能因为银行明细中取款时间与合同、收款收据的日期不相一致就认定没有履行合同的义务。2、被告申请执行标的额约3000万余元，为什么要预查封939套房产，且很大一部分是开发商尚未出售的就足以够被告的了。综上所述，原告认为法院依法应保护当事人的合法权益，不应该支持被告的不合理的请求，希望原告请求事项能得到法院的支持。被告曲贵田辩称，一、对商品房买卖合同的真实性有异议，该合同并非合法有效的统一备案合同，合同文本不是机打形成的，是手写添上去的，合同的真实性和形成的时间都难以确定，不能证明原告在案涉房屋查封之前签订合法有效的商品房买卖合同；二、原告提供的帐户交易明细取款的时间分别为2009年8月15日、2009年12月12日，缴纳购房款的时间却为2011年7月3日，取款和交款的时间间隔长达8个多月，不符合正常的交易习惯，且原告未提供银行转帐流水，是否缴纳购房款不得而知。三、对收款收据的真实性有异议，收款收据由联合公司出具，联合公司是本案的利害关系人，其出具的收据真实性存疑；四、原告提供的供暖费发票、电费、水费票据真实性无异议，但是日期均是在案涉房屋查封之后不能证明原告在案涉房屋查封之前实际占有房屋；五、原告未提供该房屋是其名下唯一居住房屋的证明。被告张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2011年7月3日，原告梅晓巍（买受人）与被告辽宁联合房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁联合房地产开发有限公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区建筑面积132.54平方米的商品房即本案争议房屋，总价款442684元。同日，被告辽宁联合房地产开发有限公司向原告梅晓巍出具金额为442684元收据，并为原告办理了入住手续。2、庭审中，原告梅晓巍提供银行流水一份，显示其在2009年8月15日取现18.1万元，2009年12月22日取现27万元，原告梅晓巍称其在2009年与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订了认购协议，并在协议签订当日缴纳首付款18.1万元，于2009年12月22日将房款补齐。2011年7月3日，在本案争议房屋交付时，被告辽宁联合房地产开发有限公司将上述协议收回并重新签订了《商品房买卖合同》、开具收据。3、2018年4月24日，沈阳市苏家屯区人民政府向沈阳市不动产登记中心出具《沈阳市苏家屯区人民政府关于准予唯美尚品权属登记的通知》，内容为“我区‘唯美尚品’项目位于，是由辽宁联合房地产开发有限公司开发建设。业主2010-2012年办理入住，该项目共32栋，总建筑面积144657.01平方米。因开发商与施工方联系不上的原因，导致该项目无法办理竣工验收手续，业主无法办理《房屋所有权证》。2015年3月6日市领导批示将唯美尚品项目29栋，计1065套房屋列入市解疑办证范围。本次准许登记房屋11栋，共计503套，其中住宅487套，网点16套。”本案争议房屋在该文件后附苏家屯区银杏路28-13号认定表中，并标注购房人姓名为原告梅晓巍，面积132平方米。2018年5月3日，原告梅晓巍缴纳本案争议房屋契税6640.26元。4、2016年2月22日，本院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封辽宁联合房地产开发有限公司位于沈阳市苏家屯区房屋，本案诉争房屋亦包含在内。2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求”。本案原告于该案件执行过程中提出执行异议，2018年12月10日，本院作出（2018）辽0102执672号执行裁定书，裁定：“驳回案外人梅晓巍的异议”。5、被告辽宁联合房地产开发有限公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据到庭当事人提供的证据结合其当庭陈述意见对本案的案件事实予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，原告梅晓巍与联合地产签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、单价等合同主要条款均进行了约定并交付房屋。因此，应当认定原告梅晓巍与被告联合地产达成合意、订立合同的真实性。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。原告梅晓巍提供的银行流水显示其在2009年取现45.1万元，与《商品房买卖合同》中约定的购房款金额基本吻合，且原告梅晓巍陈述的先行签订认购协议并在交房时重新签订《商品房买卖合同》的过程亦符合常理，故应当认定原告梅晓巍已经全额支付本案争议房屋购房款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被原告合法占有的问题。根据《沈阳市苏家屯区人民政府关于准予唯美尚品权属登记的通知》中的内容及原告梅晓巍提供的入住手续可以认定原告梅晓巍在2011年7月3日起占有使用本案争议房屋。原告梅晓巍基于其与联合地产签订的《商品房买卖合同》能够证明其对案涉房屋的占有为合法占有，原告梅晓巍为实际权利人。（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告辽宁联合房地产开发有限公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告辽宁联合房地产开发有限公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致原告办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故原告未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由原告的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中被告曲贵田又未能提供证据证明原告对此存在过错，故原告对此无过错。另因存在上述抵押权，原告梅晓巍在本案中要求确权无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据现有在案证据，应当认定被告曲贵田享有的是普通债权，而通过与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款的原告梅晓巍实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告曲贵田享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告梅晓巍的异议成立，不得执行位于沈阳市苏家屯区房屋；二、驳回原告梅晓巍其他诉讼请求。案件受理费7940元，由被告张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2018）辽0102执672号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 珮人民陪审员  张奉传人民陪审员  张 颖二〇一七年十二月十七日法官助理姜宇航书记员安姝本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。