广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0507民初1420号原告：沈幕雄，男，汉族，1973年11月3日出生，住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：董润生，广东华科律师事务所律师。被告：汕头市利信房地产开发有限公司，住所地为汕头市龙湖区练江路**信基华庭****房之一。法定代表人：林志强。委托诉讼代理人：蔡翀，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。被告：林志强，男，汉族，1963年7月30日出生，住广东省汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：蔡翀，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。原告沈幕雄与被告汕头市利信房地产开发有限公司、林志强财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董润生、两被告的委托诉讼代理人蔡翀、詹嘉鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告利信公司交付同面积建筑面积82.12平方米，同方位房产，并办理产权登记手续；如被告利信公司不能交付同面积同方位房产，判令二被告赔偿原告财产损失790815.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告沈慕雄于2000年8月29日与汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司（以下简称冠亚公司）签订《汕头市商品房预售契约》合同编号0052339一份，向冠亚公司购买位于汕头××路××街区康德花园房产为第八幢第六层602号单元，建筑面积82.12平方米，房产售价合计98544元。原告已按合同交清全部房款98544元和补交阳台差价款6660元合计105204元，并已到房管部门备案确权。根据合同第十九条的约定，该备案登记商品原告可以转让。这十九条说明了合同双方约定房屋所有权取得，规定是为备案登记（因为，只有取得房屋所有权，才可以依法转让）；因此，约定是符合《民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。根据这第七十二条条款规定合同约定备案登记为所有权取得，因此原告已取得该房屋所有权。现因开发商冠亚公司资金原因，导致康德花园不能按时交楼；由于冠亚公司拖欠外债；汕头市中级法院根据2002年9月23日作出(2002)汕中法经一初字第87号民事判决和债权人申请，立案案号为(2002)汕中法执字第398号，查封了被执行人冠亚公司拥有并提供抵押的位于汕头市××路××街区面积为17125平方米土地使用权[地号[地号为**，国有土地使用权证号为:汕府国用字(1993)第**，房地产他项权证号为：粤房地他证字第**]定拍卖“康德花园项目”即位于汕头市××路××街区，地号为304-00-01-005号，面积17125，地号为**头中院委托汕头市潮阳区拍卖行、广东博晟拍卖行有限公司拍卖上述标的物。2014年6月20日，汕头市潮阳区拍卖行、广东博晟拍卖行有限公司在《汕头日报》发布《联合拍卖公告》，公告内容第一条第(二)款第3、4项载明：“土地的上盖物中包含吉林省四平市铁西区法院裁定以物抵债并交付产权人的十七套房产(面积约1142.59平方米)的拆迁补偿，买受人应自行与业主协商解决，若协商不成，另循其他法律途径解决”。“如拍卖成交，委托方不负责拍卖物移交买受人的相关事宜”。2014年7月10日，买受人林志强(被告)以最高应价21400万元竟得上述拍卖物。2014年12月23日，汕头中院作出(2002)汕中法执字第398号恢字3-2号《执行裁定书》，裁定位于汕头市××路××街区、××号，面积17125平方米的土地使用权和上盖物的所有权及相应的其他权利归买受人林志强(身份证号码为)所有；所有权自本裁定送达买受人林志强时起转移。被告林志强（买受人）通过自己独资公司，即被告利信公司没有选择继续完成原开发商未完成开发事项，选择拆除原项目重建方式，在拆迁前未与原告作任何协商单方面对“康德花园项目中属于原告的财产”进行拆迁；在被告拆迁过程中，即2015年6月15日，原告和其他九名业主以案外人名义向汕头中院提出了书面异议，汕头中院（2015）汕中法执异字第56号执行裁定书中确认原告购房并已交全款和其他税费及备案事实，并以上述拍卖标的物，在拍卖公告已明确载明事项为由，认为执行程序中，法院不存在解决购房户与买受人的拆迁补偿问题以及将拍卖物移交买受人的问题、原告和另九名案外人与买受人之间的拆迁补偿问题另循其他法律途径解决，并在裁定中明确包含上述10名案外人向冠亚公司购买的“康德花园项目”住宅、商铺和车库。综上所述，原告认为，被告林志强拍下汕头中院委托拍卖公司拍卖标的即康德花园项目的地和地上物，地上物中包含原告财产权益，该地上物又不可拆分；二被告明知原告权益存在情况下，地上物中包含原告财产权益德花园项目前要求与业主协商补偿事宜方式去做；林志强和其成立的独资利信公司未同原告协商达成拆除原告所有房屋补偿协议前，单方面强拆原告已备案登记房产，已构成财产侵权；现根据被告在康德花园原址上重新建好房屋并改名为阳光丽景家园，且原告同面积房屋售价为790815.6元依法应按照《民法通则》第七十二条、第一百一十七条以及《物权法》第二十条，第三十六条规定，被告利信公司应赔偿同面积建筑面积82.12平方米、同方位房产给原告;如被告利信公司不能交付同面积建筑面积82.12平方米同方位房产，判令二被告赔偿原告财产损失790815.6元。两被告辩称：一、阳光丽景花园项目与康德花园项目是两个完全独立的项目，二者之间不存在任何法律上的关联关系。二、本案原、被告讼争的地号为304-00-01-005号地块的土地使用权、上盖物所有权及其他权利的消灭及重新设立，是基于《物权法》的规定和人民法院的司法行为。三、原告主张其对所购买房屋享有所有权没有事实及法律依据。四、被告在拥有土地使用权、上盖物所有权及相应权利的地块上对自身拥有的建筑物进行拆除，是行使其自身所拥有权能的合法行为。五、本案原、被告之间根本不存在任何民事法律关系。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。同时，对于原告滥用诉权给被告合法权益造成损害的行为，被告将随时诉诸法律。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1999年，冠亚公司在汕头市××路××街区地号为304-00-01-005号的土地上，建设康德花园商住楼。2000年4月2日，冠亚公司取得康德花园商住楼预售许可证。2000年8月29日，原告与冠亚公司签订《汕头市商品房预售契约》，约定：原告向冠亚公司购买位于汕头市××路××街区××房的房产，建筑面积82.12平方米，售价98544元；“本契约在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，双方约定选择······提交汕头市仲裁委员会仲裁”；第十九条约定“关于预购商品房的转让”“乙方付足本契约第二条约定之购房款的20%后，可将预购的商品房转让。乙方与承让人应按规定签订《汕头市预购商品房转让契约》，并经商品房所在地的龙湖土地房产交易管理所办理交易确认登记手续，否则，转让行为无效。”该契约签订后，汕头市龙湖土地房产交易管理所在该契约上加盖“交易确认专用章”。冠亚公司没有将上述房产交付给原告使用。2010年3月31日，本院因执行案件需要，查封了上述《汕头市商品房预售契约》项下房产。事后，原告向本院提出执行异议，本院于2010年12月6日作出执行裁定书，认为原告“对所认购的房产主张所有权缺乏依据，本院不予支持”，原告“与被执行人之间的购房合同关系，应依法另行主张权利”，裁定驳回原告的异议。2014年4月18日，广东省汕头市中级人民法院依法委托汕头市潮阳区拍卖行、广东博晟拍卖行有限公司联合拍卖被执行人冠亚公司拥有的位于汕头市××路××街区、××号、面积17125平方米的土地使用权及上盖物。2014年6月20日，汕头市潮阳区拍卖行、广东博晟拍卖行有限公司在《汕头日报》发布《联合拍卖公告》，公开拍卖上述土地使用权及上盖物，即“康德花园项目”。2014年7月10日，上述土地及上盖物，由被告林志强以最高应价21400万元竞得。2014年11月27日，广东省汕头市中级人民法院在汕头日报刊登公告，内容为：“《康德花园》商品房购买人：本院根据汕头市人民政府汕府办〔2014〕16号《关于盘活康德花园项目的工作方案》，依法对康德花园项目进行处置。康德花园项目的地上建筑物，买受人应按汕头市城乡规划局汕规函〔2014〕252号文件规划条件拆除重建。本院将主持债权人参与对汕头经济特区冠亚厂房开发有限公司执行款的具体分配。对享有债权的债权人应在本公告发出之日起60日内，到有管辖权的执行法院执行局提交参与分配申请书，项目分配的理由，并附有效执行依据。逾期视为自愿放弃参与分配的权利”。2014年12月23日，广东省汕头市中级人民法院作出（2002）汕中法执字第398号恢字3-2号执行裁定书，裁定：“一、位于汕头市××路××街区，地号为**，面积17125平方米的土地使用权和上盖物的所有权及相应的其他权利归买受人林志强所有。所有权自本裁定送达买受人林志强时起转移。二、买受人林志强可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”2015年6月10日，广东省汕头市中级人民法院发出《通告》，内容为:“根据汕头市政府会议精神，现通告如下：目前使用康德花园烂尾楼危房一层的用户，必须于本通告发出之日起三日内，搬迁完毕，逾期将视为在上述场所内的物品自愿放弃。危房予以拆除，以确保人身安全。”2015年6月15日，原告和其他九名案外人向广东省汕头市中级人民法院提出执行异议。2015年11月18日，广东省汕头市中级人民法院作出（2015）汕中法执异字第56号执行裁定书，裁定驳回原告及其他九名案外人的异议。2016年2月6日，被告林志强取得上述土地的粤（2016）汕头市不动产权第0001879号国有建设用地使用权证。2016年4月1日，被告利信公司取得上述土地的粤（2016）汕头市不动产权第0019467号国有建设用地使用权证，原粤（2016）汕头市不动产权第0001879号注销。2016年4月，被告利信公司取得上述土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，对上述土地进行开发建设，建设工程项目名称为汕头市练江路29号阳光丽景家园第1-5幢及2层地下室车位。2016年6月，被告利信公司取得上述工程项目的商品房预售许可证，同时销售了部分房产。诉讼期间，原告提出：原告已经付清购房款；原开发商下落不明，无法向其主张权利；原告不知道广东省汕头市中级人民法院于2014年11月27日在汕头日报刊登的公告；原告是根据（2015）汕中法执异字第56号执行裁定书的要求起诉的，该裁定书载明“本案十名案外人与买受人之间的拆迁补偿问题，应另循其他法律途径解决”。本院认为：主张不动产权益受损害而要求侵权人承担责任，应以对该不动产拥有相应权利为前提。原告与冠亚公司签订《汕头市商品房预售契约》后没有对该契约项下房产进行依法登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告对该契约项下房产不拥有所有权。原告以其对上述契约项下房产拥有所有权且该权利受侵害为由，提起本案财产损害赔偿纠纷，要求被告利信公司交付同面积、同方位房产等诉讼请求，证据和理由不足，不予支持。原告若在履行《汕头市商品房预售契约》过程发生争议，可依该契约约定的争议解决方式另行主张权利。两被告辩称原告主张其对所购买房屋享有所有权没有事实及法律依据等抗辩意见，理由成立，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告沈幕雄的诉讼请求。案件受理费11708元，财产保全费4474.07元，由原告沈幕雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕头市中级人民法院。审判长  韦中铭审判员  吴丽萍审判员  吴映君二〇一七年十二月二十日书记员  林奕绚