北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初37704号原告：李X，女，住北京市朝阳区。被告：邹X，女，住河北省。原告李X与被告邹X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭审理了本案。本案原告李X、被告邹X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李X向本院提出诉讼请求：1.要求解除我与邹X签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令邹X支付拖欠的房屋租金，自2017年8月20日起按照每月4200元的标准计算至本案开庭之日，即2017年12月6日止，共计19320元；3.请求判令邹X支付开锁费用100元；4.请求判令邹X公司的工商注册地从我的房屋地址迁出；5.要求邹X赔偿我误工费1800元；6.要求邹X赔偿我交通费600元；7.本案诉讼费由邹X承担。事实和理由：2017年1月，我与邹X签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定我将位于北京市通州区X号房屋（以下简称X号房屋）租赁给邹X经营使用，合同期限为2017年1月12日至2018年11月25日。合同还约定：房主应配合租户办理迁入经营地址，租户应按时交纳房租；若提前终止租约，提出解约方应向对方支付违约金8400元；租户应将经营地址迁出、腾退房屋，且将钥匙归还房主；租金计算截止日期为租户清空室内附属设施及执照注册地址迁出或成功注销为止。2017年8月2日，邹X通知我，单方面要求提前终止租约，不再继续支付房租，同意支付违约金。之后，邹X自称不在北京，一直未将注册地址迁出，未腾退房屋也未归还房屋钥匙，并拒绝与我沟通，致使我的房屋不能正常租赁，造成了房屋空置损失。故诉至法院，请求判决支持我的诉讼请求。邹X辩称，1、我认为合同已经于2017年6月26日解除，我不想经营了，要求转租，因李X将转租的租金从4200元涨至4500元，导致转租没有成功。2、不同意支付李X诉求的租金；对于迁出公司工商注册地址的问题，李X可以到工商局将公司注册地址列为“异常状态”，这样公司就不能用了，我愿意协助李X办理；不同意承担其主张的开锁费、交通费、误工费及诉讼费。综上，不同意李X的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李X系X号房屋产权人，该房屋用途为商务办公。2017年1月12日，李X（甲方）与邹X（乙方）签订租赁合同，约定甲方将X号房屋租赁给乙方作为办公使用，租赁期限自2017年1月12日至2018年11月25日，共计1年10个月；租金为每月4200元，支付方式为押二付三，各期租金支付日期为：2017年2月20日、2017年5月20日、2017年8月20日……除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应租金。此外，租赁合同第十一条还特别约定：1、注册过程中若确认该房屋无法注册，则2016年11月26日起至此确认时间期间产生的租金的50%部分需由甲方退还乙方且双方互不追究违约责任，合同和平解除，甲方退还乙方剩余部分房租及押金；2、乙方主动放弃优先购买权；3、租金计算截止日期为租户清空室内附属设施及执照注册地址迁出或成功注销为止；4、第二年租金上涨5%。租赁合同还对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，李X将X号房屋交付邹X使用，邹X向李X交纳两个月租金作为押金以及至2017年8月20日的租金。2017年3月，邹X以X号房屋为住所地注册成立北京小兜科技有限公司（以下简称小兜科技公司）。2017年6月，邹X以没有时间经营为由提出提前解除合同，李X表示同意，但要求邹X寻找租户承租。后因李X要求提高转租租金至每月4500元，转租未果。2017年8月17日，经协商一致，双方同意提前解除合同，并由李X扣除邹X交纳的押金作为违约金。但此后邹X未将X号房屋腾退，亦未将该房屋钥匙交还李X。2017年8月30日，未经通知李X，邹X将小兜科技公司转让给案外人北京仙仙雨商贸有限公司（以下简称仙仙雨公司），由仙仙雨公司继续使用X号房屋作为工商注册地址，并办理了工商变更登记。后经多次告知邹X交还房屋钥匙、迁出工商注册地址未果，李X于2017年9月16日自行开启X号房屋房门，并于当日以每月4800元的价格将该房屋另行出租给他人经营便利店。庭审中，李X主张因仙仙雨公司使用X号房屋作为工商注册地址，导致其承租户无法使用该房屋作为工商注册地址，影响其房屋出租收益，根据租赁合同约定，邹X应支付租金至仙仙雨公司注册地址从X号房屋迁出为止，现其仅主张租金至开庭之日。邹X对李X的主张不予认可，称其将小兜科技公司转让给仙仙雨公司时，该公司表示不使用X号房屋作为注册地址，其已于2017年11月23日书面告知该公司将注册地址迁出X号房屋，但该公司未迁出，该公司的行为不为其所掌控，而李X作为房屋所有权人亦可以采取到工商局将X号房屋列为“异常状态”，这样仙仙雨公司即不能使用该房屋地址作为注册地址。李X则表示虽可以采取将X号房屋列为“异常状态”的方式禁止仙仙雨公司继续使用该房屋作为注册地址，但该房屋上即会有不良记录，如果有3次不良记录就会影响该房屋的正常出售。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己的主张有责任提供相应的证据予以证明，所提供证据不足以证明自己主张的由负有举证责任的一方当事人承担不利的法律后果。本案中，李X与邹X签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。本案中，李X与邹X于2017年8月17日协商一致解除租赁合同，应视为租赁合同实际于该日解除。合同解除后，邹X应将房屋交还给李X，并应将小兜科技公司注册地址从X号房屋迁出。但邹X并未于其交纳的房租截止日期即2017年8月20日交还房屋，且实际占用房屋至2017年9月16日，该段期间的租金应由邹X承担。故李X要求邹X按照合同约定的租金标准支付其自2017年8月20日至2017年9月16日的租金的诉讼请求合理，本院予以支持；对于李X要求邹X支付2017年9月17日至本案开庭之日，即2017年12月6日的租金的诉讼请求，虽双方租赁合同十一条第三款约定租金计算截止日期为租户清空室内附属设施及执照注册地址迁出或成功注销为止，但鉴于李X已于2017年9月17日将X号房屋另行出租，租金亦高于其与邹X之间的租金标准，邹X未将仙仙雨公司注册地址迁出的行为并未实际给李X造成租金损失，且李X可以采取适当措施禁止仙仙雨公司继续使用该房屋作为注册地址，在此情况下若由邹X继续承担2017年9月17日至2017年12月6日期间的全部房屋租金显失公允；但鉴于邹X在转让小兜科技公司时允许仙仙雨公司使用X号房屋作为工商注册地址，并办理了工商变更登记，存在明显恶意，并考虑到该工商注册地址未迁出确会对李X正当行使权利造成一定障碍，在综合探寻当事人签订租赁合同第十一条第三款的真实意图的基础上，本院对李X的该项诉讼请求酌情予以支持，即对2017年9月17日至2017年10月16日期间的租金予以支持；对于超过本院核定数额部分，本院不予支持。关于李X要求邹X支付误工费、交通费的诉讼请求，因其未提供证据证明，本院不予支持；关于李X要求邹X支付开锁费用的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。关于李X要求邹X将公司工商注册地址从X号房屋迁出的诉讼请求，不属于法院受案范围，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李X与被告邹X于二〇一七年一月十二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年八月十七日解除；二、被告邹X向原告李X支付自二〇一七年八月二十日至二〇一七年十月十六日期间的租金7840元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告李X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，由原告李X负担148元（已交纳），由被告邹X负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周婷二〇一七年十二月十二日书记员  芦辛