广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初3802号原告：陈波，男，汉族，1982年10月21日出生住址：广东省五华县，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。被告：惠州市惠百川实业发展有限公司,地址：惠阳区淡水金惠大道尚城世家******。法定代表人：石中杰。委托诉讼代理人：巫喜玲，广东惠泰律师事务所律师。原告陈波诉被告惠州市惠百川实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐小波独任审判，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周运妙，被告委托诉讼代理人巫喜玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交楼违约金人民币3815.1元（从2016年7月1日计至2016年8月31日）；2、依法判令被告向原告支付延期办证违约金人民币16261.1元（暂从2017年2月28日计至2017年11月15日，2017年11月16日之后的违约金计至被告办理不动产权证之日止）；3、依法判令被告为原告办理惠州市惠阳区××号的不动产权证至原告名下；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费。事实和理由：2014年12月22日，原告与被告惠州市惠百川实业发展有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将惠州市惠阳区××号出售给原告，房屋总价款625425元，合同第八条约定被告应在2016年6月30日将商品房交付给原告使用，第九条约定出卖人逾期交房“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2、3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、本条第二项所指0.01%违约金按日计算”。合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款和提交必要材料的义务，但被告却存在如下违约行为：（一）按照合同第八条约定被告应在2016年6月30日前将合同约定的商品房交付给原告使用，但被告在2016年8月31日才交付给原告使用。被告未及时向原告交付商品房，违反了合同约定的交房义务，应当承担逾期交楼的违约责任，因此须按照合同第九条之约定向原告支付逾期交房违约金为3815.1元（625425元×61天×0.0001=3815.1元，从2016年7月1日计至2016年8月31日）。（二）被告于2016年8月31日将商品房交付给原告使用，按照合同约定被告应于交付使用之日起180日内办理不动产权属证书，即应在2017年2月27日前办理完毕房地产权证，但截至今日被告仍未办理。被告未能在合同规定时间内为原告办理并取得房地产权属证书，应按合同约定承担延期办证的违约责任，因此被告应自2017年2月28日起至办理房地产权属证书之日止按合同第十五条之约定向原告支付逾期办证的违约金，暂从2017年2月28日计至2017年11月15日的违约金为人民币16261.1元（625425元×260天×0.01%=16261.1元），2017年11月16日之后的违约金计至被告办理不动产权属证书之日止。综上，为维护自身的合法权益，原告陈波特提起诉讼，请贵院依法判决支持上述诉讼请求。被告辩称，关于逾期交房的诉请，根据双方签订的商品房买卖合同附件四第四条的约定“出卖人、买受人双方同意：合同约定的交楼时间为预计交楼时间，出卖人因不可预测原因导致提前或推迟交楼时（不超过预计交楼时间180天），双方表示理解，不视为出卖人违约”，对于不可预测原因，如发生暴雨台风等恶劣天气，原被告双方在签订合同时对在交房时是否会出现上述暴雨、台风以及出现的次数是不可预测的，而暴雨、台风的恶劣天气会影响建筑施工，那么建筑工期会顺延，被告与承建商在施工过程中是否需要停工也有明确约定。对于原告的第一项诉请应在逾期交房180日内扣除因不可预测因素导致延期交房的天数。关于逾期办证，被告确实存在逾期办证情况，但在逾期过程中存在政府政策的客观原因。因2017年6月出台启动不动产登记信息平台的政策，惠阳区房管局按规定已经启动不动产登记信息平台，这就导致惠阳区房管局暂停受理业务并进行了公示公告。因政府政策的原因属于客观因素，并非被告的过错，而根据合同第十五条的约定，支付违约金的前提是因被告的原因导致不能办证，故被告认为原告主张的违约金应扣减非因被告造成的逾期办证因素造成的天数。经本院查明的事实如下，2014年12月22日，原告陈波与被告惠州市惠百川实业发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：×××]及补充协议，约定原告向被告购买被告开发的位于惠州市惠阳区××号，建筑面积为116.25平方米，总价款为人民币625425元，付款方式为2014年12月22日前支付首期款195425元，余款430000元由原告在签订合同之日15日内到指定银行办理按揭手续。合同第八条约定：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付给原告使用，但如遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将涉案商品房交付原告使用，则：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……2、原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金；3、本条第2项所指0.01%违约金按日计算。《商品房买卖合同》附件四的第四条约定：原被告双方同意：合同约定的交楼时间为预计交楼时间，被告因不可预测原因导致提前或推迟交楼时（不超过预计交楼时间180天），双方表示理解，不视为被告违约。原被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按约付清购房款，被告分别于2014年12月23日、2015年4月12日向原告出具售房款发票。2014年12月22日原告向被告支付7850元办证费用，被告向原告出具一份收据。庭审中，被告提交一份2014年-2015年期间有关暴雨台风的新闻天气资料，辩称逾期交楼系因商品房建筑过程中多次出现暴雨、台风的不可预测因素致使涉案商品房工期延长，被告认为应在逾期交房180日内扣除因不可预测因素导致延期交房的天数。另，被告承认确实存在逾期办证情况，但辩称逾期过程中存在政策因素，因惠阳区房管局启动不动产登记信息平台后于2017年6月21日至2017年6月30日暂停受理不动产登记相关业务，导致被告在该段时间内未能履行办证义务，故被告认为原告主张的违约金应扣减非因被告造成的逾期办证因素导致的损失。另查明，2016年6月21日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，内容为“尊敬的××号房业主：您购买由我公司开发的新祺园房产已具备交付条件，现我公司将《新祺园商品房交付使用通知书》及《入伙指南》等入伙资料按《广东省商品房买卖合同》约定的地址以特快专递的方式邮寄给您，请您于2016年6月29日至2016年6月30日前往新祺园物业服务中心办理入伙手续（由于6月29日-6月30日这两天入伙客户较多，故客户可选择在7月31号之前过来办理入伙手续均可）。在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙指南》等资料，按《入伙指南》上的说明携带相关资料，为了收楼当日您能够更加顺畅的办理收楼手续，请您务必在入伙前填写好《业主（家庭成员）信息采集表》。注1、物业管理费从2016年8月1日开始收取。注2、业主应在付清所有款项后方可办理入伙手续。特此告知。咨询电话：0752-339****祝您生活幸福！阖家安康!惠州市惠百川实业发展有限公司2016年6月21日”。原告称其于2016年8月31日收楼并于同日缴纳了3个月的物业费。由被告惠州市惠百川实业发展有限公司开发建设的惠州市惠阳区新祺园××栋于2016年7月25日通过竣工验收，评定合格。2016年9月2日完成工程竣工验收备案手续。上述事实有《商品房买卖合同》、售房款发票、《中华人民共和国税收缴款书》、《商品房交付使用通知书》、《惠州市金泰恒物业管理有限公司专用收据》、《办证费收据》、竣工验收备案表、2014年-2015年期间有关暴雨台风的新闻天气资料及原被告庭审陈述等为据。本院认为，原被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款，被告未能按合同约定时间在2016年6月30日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。被告辩称逾期交楼系因商品房建筑过程中多次出现暴雨、台风的不可预测因素致使涉案商品房工期延长，按照合同附件四第四条的约定，被告认为应在逾期交房180日内扣除因不可预测因素导致延期交房的天数。被告对其上述辩解提交一份2014年5月、2015年12月的天气新闻资料，因涉案商品房位于广东省惠州市惠阳区淡水镇，地处，地处我国东南沿海地区新闻报道期间发生暴雨、台风等自然现象是该地区通常的气象表现形式，开发商在与原告签订合同时是可预见可合理安排工期的，并不能认为是不可预测的因素，且被告未提交任何其他证据佐证被告因上述天气状况导致涉案商品房工期发生延误，被告亦未将有关情况告知原告，故本院对被告的上述辩解不予认可。被告于2016年6月21日向原告发出《商品房使用通知书》即已完成合同规定的交房义务，原告应当在《商品房使用通知书》载明的期限内办理交房手续，即原告应在《商品房使用通知书》上约定的最后办理入伙手续期限（即2016年7月31日）前至被告处收楼，故本院认为2016年7月31日应视为原告实际收房时间，被告逾期交房违约金计算的截止日期应为2016年7月31日。被告逾期交房的时间为31天（从2016年7月1日计至2016年7月31日），故被告应按合同约定向原告支付的逾期交房违约金为1938.82元（625425元×31天×0.0001=1938.82元），对原告诉请的超出1938.82元部分的延期交楼违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约金，原告实际于2016年7月31日收到被告开发的位于惠州市惠阳区××号商品房，但被告未按合同约定于上述商品房交付使用后180日内（即从2016年8月1日起至2017年1月27日）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，应依法承担违约责任。根据合同第十五条的约定，被告应按日向原告支付已交付房价款0.01%的逾期办证违约金。关于被告辩称逾期办证过程中存在房管局暂停办理业务的因素，认为原告主张的违约金中应扣减非因被告造成的逾期办证因素导致的损失的问题，因房管局暂停办理业务发生在原被告双方约定的办理权属登记期间之后，且被告拖延办证时间较长，被告亦未将上述暂停办理业务情况告知原告，对被告的辩解，本院不予认可。关于原告要求被告办理不动产权证至原告名下的问题，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年7月31日交付原告使用，被告应当在2017年1月27日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告的合同义务是将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，因办理产权登记是国家（产权登记机关）的职权而非被告，故本院只予以支持被告按合同约定将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市惠百川实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金1938.82元给原告陈波。二、被告惠州市惠百川实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将办理涉案商品房权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案并向原告陈波支付逾期办证违约金（违约金计算方式：以已付房价款625425元为基数，按日0.01%自2017年1月28日起计算至被告实际将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案之日止）。三、驳回原告陈波的其他诉讼请求。本案诉讼费151元，由被告惠州市惠百川实业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一七年十二月十八日书记员  陈一婷