云南省永胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0722民初580号原告（反诉被告）：余维云，男，1968年11月4日出生，汉族，初中文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。委托诉讼代理人：高吉祥，云南灵源律师事务所律师，特别授权。被告：曹瑞，男，1964年9月9日出生，汉族，大专文化，云南省永胜县人，教师，住丽江市玉龙纳西族自治县。被告（反诉原告）：张式珍，女,1938年7月7日出生，汉族，小学文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。委托诉讼代理人：曹瑞，系张式珍之子，特别授权。委托诉讼代理人：周建元，云南康滇律师事务所律师，特别授权。原告余维云与被告张式珍、曹瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理。诉讼过程中，被告张式珍依法提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，2017年10月19日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）余维云及委托诉讼代理人高吉祥，被告曹瑞、被告（反诉原告）张式珍及委托诉讼代理人周建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余维云向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行协议办理房屋买卖合同的土地使用权、房屋所有权过户手续。2、判令被告支付原告违约金人民币3万元。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年1月2日经罗成孝介绍原告与被告签订了《房屋转让协议书》，被告张式珍委托被告曹瑞将其位于永胜县仁和镇仁和村委会大村的砖混结构三层六间（原永土临建【1998】字0083号）以人民币215600元的价格转让给原告，协议约定办理过户手续的税费由原告承担，被告协助办理相关证照手续。约定违约金为3万元。转让协议签订后，原告分两次付清了房款，即协议签订当日原告付购房款人民币165600元，2008年1月10日付房款5万元。被告出具了收条。原告付清房款后，被告将房屋交由原告占有使用。交易时，由于被告的房屋准建仅是临时建房手续，正式的审批手续直到2014年才办下来，原告知道手续办下来后亲自到被告家，要求被告协助原告办理土地使用权及房屋所有权转让手续，但被告以原告再拿12万元才同意办理过户手续为由拒绝按照协议履行义务，此后原告打电话给被告，被告拒绝接听电话，发短信，被告亦不回复信息。请求村委会及司法所解决，均因被告拒绝到场而调解无果。原告认为，被告违反诚实信用原则，未履行合同约定的义务，侵犯了原告的合法权益，提出如上诉请，请依法判决。被告曹瑞辩称：被告张式珍与被告曹瑞是母子关系。本案所涉的房屋买卖，是被告张式珍委托其办理。被告曹瑞仅是代理人，代理房屋买卖，不是本案适格的被告，没有承担民事责任的义务。请求驳回其诉请。被告张式珍辩称：原告所述的房屋转让时间、价款及交付使用的情况是如实的。但所涉房屋的正式审批手续于2015年才办理。违反诚实信用原则是不属实的。房屋的土地使用权、所有权过户手续的问题，被告已向土管部门咨询，答复称所涉土地属于集体所有，不允许进行交易，不能办理相关手续。并不是被告不履行协议约定的内容，而是无法履行。反诉原告张式珍向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告于2008年1月2日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令反诉原、被告双方返还原物即反诉原告向反诉被告返还人民币215600元，反诉被告向反诉原告返还依《房屋转让协议书》取得的坐落于永胜县仁和镇仁和村委会大村138号的房屋；3、判决反诉被告向反诉原告返还土地补偿款人民币2027.30元。4、本诉、反诉的案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2008年1月2日，因反诉原告年迈，逐步丧失劳动能力，遂与反诉被告协商将坐落于永胜县仁和镇仁和村委会大村138号房屋以人民币215600元的价格卖给了反诉被告，协议签订后，反诉原、被告及时进行了交付。因反诉原、被告约定转让的房屋在交易时仅有永土临建（1998）字0083号临时用地手续，当时没有办法办理土地使用权及房屋所有权相关证照。后经过反诉原告多方努力，2015年2月6日才办理完集体土地使用权登记手续。直至此时，经向有关部门进行咨询，才知道所涉房屋不允许进行交易，反诉原告及时与反诉被告协商，反诉被告不愿意依照法律规定解决，反而向人民法院提起诉讼要求判决反诉原告办理产权过户手续，意图通过法院判决规避农村房屋管理制度，依照民法通则第五十八条第二款“无效民事行为，从开始起就没有法律约束力”的规定，虽然反诉原被告之间的《房屋转让协议书》于2008年1月2日签订，但不能当然取得法律约束力。法律也未规定无效的民事行为可以因时效转化为有效。反诉被告在占有、使用该房屋期间因水库移民征收了部分土地，反诉被告领取了补偿款人民币2027.30元。为维护反诉原、被告的合法权益，故提起反诉，请判如所请。反诉被告余维云辩称：房屋转让协议是双方在平等自愿的基础上订立的，反诉原告的诉讼请求不能成立，转让协议并未违反法律规定。反诉原告未与其协商过办证事宜，而是反诉被告主动找到反诉原告协商的。协商时，反诉原告要求再支付12万元才给予办理过户手续，反诉被告不同意，之后，反诉原告家就电话也不接了。被征用的土地也以600元的价格转让给反诉被告的，补偿款由反诉被告领取，该笔款项与本案无关，请反诉原告另案提起诉讼。归纳各方当事人的诉辩主张，主要争执焦点是：一、原告（反诉被告）的主张是否具有事实和法律依据？二、反诉原告与反诉被告签订的房屋转让协议是否合法有效？反诉原告的主张是否成立。针对争执焦点，原告（反诉被告）提交如下证据材料：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格。2、房屋转让协议书一份，拟证明转让房屋的事实。3、收条两张，拟证明原告已履行了协议约定的内容付清了购房款。4、户口簿、结婚证各一份，拟证明唐守菊是原告余维的妻子，唐守菊户口所在地为永胜县仁和镇仁和村委会波叶红村**附**，与反诉原告属于同一集体经济组织。5、永胜县农村居民建房宅基地申请表复印件4页，拟证明所涉房屋宅基地已于2008年4月2日经永胜县国土资源局批准。6、户户口簿复印件、和镇村民委员会出具的证明各一份，拟证明余维云已将其户户籍转至仁和村委会大村，张式珍系同一集体经济组织的村民。上述证据经质证，被告曹瑞、被告（反诉原告）张式珍对证据1、证据2和证据3的真实性、关联性无异议，但对证据2和证据3的合法性不认可，认为其内容违反了农村土地使用权转让的法律规定；对证据4和证据5无异议，但认为村民委员会不是经济组织，唐守菊也不是协议的当事人，唐守菊是非农家庭户，农村宅基地不允许向非农户户口转让。证据6不认可，认为证据4中的户户口性质是非农，证据6中户户口是农民，不对的，且余维云的户户口是在开庭后才转过来的，应当采信。被告（反诉原告）张式珍和被告曹瑞提交如下证据材料：1、房屋转让协议书一份，拟证明房屋转让的事实，协议书第二条证明当时双方均知道该房屋使用的土地，其性质是永土临建（1998）字0083号临时用地。2、永土临建（1998）字0083号《永胜县乡（镇）企业（第三产业）用地呈报表》复印件一份，拟证明双方当时都知道该房屋是在临时用地上建的房屋。3、《观音岩水电站永胜县库区仁和移民安置点建设用地征用及附属物补偿协议》复印件一份，拟证明原告妻子唐守菊领取了土地补偿款2027.30元的事实。4、《中华人民共和国集体土地使用证》一本，证号为NO.005962460。拟证明2015年2月6日被告才办理了集体土地使用证，该土地的性质为集体土地，土地使用权人是张式珍，地类是住宅用地，均是不可转让的。上述证据经质证，原告（反诉被告）对证据1和证据2无异议。对证据3和证据4无异议，但认为不能证明所涉房屋不可转让的事实。原、被告提交的证据，本院经审查认为：双方提交的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证据的效力予以确认。综上，根据原、被告陈述及本院审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告（反诉原告）张式珍与被告曹瑞是母子关系。2008年1月2日，被告曹瑞代理被告（反诉原告）张式珍与原告（反诉被告）余维云签订《房屋转让协议书》，协议约定：一、转让房屋位置永胜县仁和镇仁和村委会大村小组，仁里新街下旁；二、转让房屋情况：以原永土临建（1998）字0083号证为据，占地面积0.04亩，砖混结构住房三层六间；三、转让价格：房屋转让价定为215600元。办理合法手续，税、费由购房户承担，出让户协助办理手续；四、付款方式：双方协定，购房户一次性付清房款后，作交房交物。至此，房屋的一切权利、义务等事项全部归属于购房户；五、本协议自双方签字（盖章）之日起即产生法律效力，双方当事人应共同遵守，互不反悔，并以人民币30000元作违约保证金。协议签订后，原告（反诉被告）余维云依约付清了房款，被告（反诉原告）张式珍将房屋交由原告（反诉被告）管理居住至今。2013年12月12日，因观音岩水电站建设需要，征用了原告（反诉被告）余维云向被告（反诉原告）张式珍购买的房屋土地面积0.05亩，原告（反诉被告）领取了征地补偿款2027.30元。2015年被告（反诉原告）张式珍取得了永胜县人民政府颁发的《集体土地使用证》，该证载明：土地使用权人为张式珍，座落于永胜县仁和镇仁和村委会大村**，地类为住宅用地，使用权面积为65.97平方米。被告（反诉原告）张式珍享有土地使用权的位于永胜县仁和镇仁和村委会大村138号房屋即是本案原、被告所涉房屋。现原告要求被告办理房屋买卖合同的土地使用权、房屋所有权过户手续，并承担违约金。被告张式珍提起反诉，要求确认转让协议无效，退还房款，返还房屋。另查明，现余维云系仁和镇仁和村委会大村村民。本院认为：原告（反诉被告）余维云与被告（反诉原告）张式珍在平等自愿的基础上签订了《房屋转让协议》，协议是双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事实，协议签订后，双方已实际履行各自义务，原告（反诉被告）对诉争房屋实际居住并已形成稳定的占有关系，且余维云现已成为仁和镇仁和村委会大村村民，与张式珍系同一集体经济组织，这一身份变化，形成了对合同效力的补正，故本院认定双方签订的《房屋转让协议》合法有效。余维云要求本诉被告张式珍办理土地使用权过户手续的诉请，符合法律规定，本院予以支持。其要求给付违约金的主张，因双方在签订合同之后，至2017年11月29日原告余维云才将户户口转至仁和镇仁和村委会大村，易房屋长期未办理过户手续并非被告张式珍违约造成，故对其要求给付违约金的主张不予支持。被告曹瑞不是《房屋转让协议》的相对人，原告余维云要求其办理土地使用权过户手续及承担违约责任的诉请，于法无据，本院不予支持。关于反诉请求。即反诉原告张式珍要求确认《房屋转让协议》无效，退还房款，返还房屋的主张。根据法律规定，房屋是公民合法享有的私有财产，反诉原告作为房屋所有权人，对其享有所有权的财产有权处分。其与反诉被告余维云达成转让房屋的协议后，又以农村土地不得转让为由主张协议无效，有违诚实信用原则。且现余维云已将户户口转至仁和镇仁和村委会大村，张式珍系同一集体经济组织。因此，反诉原告的诉请无法律依据，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告张式珍于本判决生效后三十日内配合本诉原告余维云办理宅基地使用权证。二、驳回本诉原告余维云的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张式珍的反诉请求。本诉案件受理费550元，由本诉被告张式珍负担。反诉案件受理费4564元，减半收取2282元，由反诉原告张式珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长 黎 勇审判员 陈正芳审判员 杨永合二〇一七年十二月八日书记员 杨晓薇