福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初860号 原告（反诉被告）：福建省敬辉购物广场有限公司，住所地泉州市鲤城区浮桥街道繁荣路78号，统一社会信用代码91350502399212151Q。 法定代表人：李章清，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：林进辉，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琼云，福建泉中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：晋江诺伟包装有限公司，住所地晋江市五里科技工业园区，统一社会信用代码91350582770662465M。 法定代表人：陈祖昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨翊杰，上海知亦行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余凡，上海知亦行律师事务所律师。 原告福建省敬辉购物广场有限公司与被告晋江诺伟包装有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告晋江诺伟包装有限公司提起反诉，经审查，被告晋江诺伟包装有限公司的反诉符合条件，本院依法进行合并审理。第一次庭审时，福建省敬辉购物广场有限公司（以下简称“敬辉公司”）的委托诉讼代理人林进辉，晋江诺伟包装有限公司（以下简称“诺伟公司”）的委托诉讼代理人杨翊杰、余凡到庭参加诉讼；第二次庭审时，敬辉公司的委托诉讼代理人林进辉、诺伟公司的委托诉讼代理人余凡到庭参加诉讼；第三次庭审时，敬辉公司的委托诉讼代理人林进辉、诺伟公司的委托诉讼代理人余凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告敬辉公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除与被告诺伟公司于2015年10月15日签订的租赁合同；2.判决被告立即返还原告履约保证金300000元；3.判决被告支付原告违约金300000元。事实和理由：原、被告于2015年10月15日签订一份租赁合同，约定被告在其依法取得的址在晋江市五里工业区的用地[国有土地使用权证证号为晋国用（2007）第01652号]上兴建三层建筑，面积约15000平方米出租给原告用于商业经营，建筑交付时间为2016年7月1日，最迟交付时间不得晚于2016年11月15日，同时约定被告如在合同约定的一年内即2016年11月15日前仍未完成主体施工，原告有权解除合同，被告应退还原告保证金并赔偿与保证金相等的金额。合同签订后，原告已经支付履约保证金300000元，并与多家公司达成该项目的招商事宜。但直至起诉时被告仍未将房屋交付给原告使用，建筑主体工程仍未完工，给原告造成巨大的经济损失。由于被告的行为已经严重违约，导致原告无法实现合同目的，被告应当依照合同约定承担违约责任。 被告诺伟公司辩称：本案并非由出租人提供现成房屋出租给承租人使用，而是根据承租人的特定要求在空地上建造建筑物，租赁合同也明确约定原告应当在签订租赁合同之日起三十日内向被告提供项目完整的功能使用图纸让被告用于该项目的施工图设计，本案系由于原告未能合格完成该先履行义务而导致纠纷，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告诺伟公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告敬辉公司支付拖欠的履约保证金700000元；2.判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失5000000元；3.判决反诉被告支付财产保全担保费14250元、财产保全申请费5000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年10月15日签订租赁合同，约定由反诉原告按照反诉被告指定的功能要求建造房屋出租给反诉被告，建筑工期为一年，反诉被告应于2015年11月14日前将合同约定的“完整的功能使用图纸”交付给反诉原告。但对此反诉被告始终拖延，导致施工单位至2016年7月20日才进场施工，主体工程于2016年11月30日完成，原本计划于2017年1月18日交付给反诉被告使用，但反诉被告却于2016年12月10日函告解约。事实上，由于反诉被告迟迟未能交付完整的功能使用图纸导致后续工作无法推进，建筑工期应顺延至2017年7月20日，反诉原告并不存在任何违约。而按照合同约定的“乙方（指反诉被告）未在签订本合同后30日内向甲方（指反诉原告）提供该项目完整功能性图纸，将视为违约。甲方有权解除本合同，并不给予退还保证金作为乙方违约赔偿”，解除本案合同后，被告应支付反诉原告拖欠的保证金700000元。同时，反诉原告根据反诉被告的要求已经投入数千万元建造案涉租赁物，但反诉被告不仅拖欠保证金及一再拖延交付功能图纸，又悍然单方毁约，已造成反诉原告巨大的经济损失，根据合同关于“乙方（指反诉被告）如在甲方（指反诉原告）开始建造后不履行租赁约定或者中途擅自解除合同退租，包赔甲方合同剩余时间应付的租金，作为补偿”的约定，经测算剩余租赁时间十二年租金高达五千万元，考虑到反诉被告的偿付能力，反诉原告在本案中暂予主张赔偿5000000元。 反诉被告敬辉公司辩称：反诉被告已经按照合同约定交付了功能性使用图纸，并不存在反诉原告所谓的反诉被告违约，而系因为反诉原告逾期交付租赁物导致合同无法继续履行，故反诉被告要求解除租赁合同，反诉原告要求反诉被告支付其剩余的履约保证金并赔偿其5000000元、承担诉讼保全担保费及申请费均缺乏事实依据。 在本院审理过程中，原告（反诉被告）敬辉公司、被告（反诉原告）诺伟公司对以下事实无异议，本院予以确认： 诺伟公司名下址于晋江市五里工业区的晋国用（2007）第01652号国有土地使用权证项下土地的用途为工业。敬辉公司与诺伟公司于2015年10月15日签订一份租赁合同，合同约定诺伟公司将晋国用（2007）第01652号国有土地使用权证项下址于晋江市五里工业区的土地，根据敬辉公司的设计要求建造三层约15000平方米（以施工图纸面积为准）的建筑物出租给敬辉公司用于敬辉公司的经营，敬辉公司应当在签订该租赁合同之日起三十日内向诺伟公司提供该项目完整的功能使用图纸，让诺伟公司用于该项目的施工图纸设计，诺伟公司应在三十日内完成该项目的施工图纸设计，一年内完成项目施工并交付敬辉公司使用，即项目交付时间为2016年7月1日，最迟交付时间不得晚于2016年11月15日，否则视为诺伟公司违约。房屋租赁期为十二年，自诺伟公司交房后第180日起算。敬辉公司可自行选择从事超市、餐饮、百货、娱乐、生产、仓储等经营项目，敬辉公司有权开发新的经营项目，并通过合营、出租、分租等合法方式与第三方合作，但相关报批手续由敬辉公司自行办理，诺伟公司所属地块不得再引进商超等同类业态。房屋第一层每平方米租金为25元、第二层每平方米租金为15元，第三层每平方米租金为10.5元，租金每年在前一年基础上增长100000元。为确保房屋及其附属设施的安全与完好及租赁期内租金及相关费用如期结算，敬辉公司应分两次支付诺伟公司履约保证金，合同签订后十日内第一次支付履约保证金300000元，待诺伟公司进场进行商场的基础施工，敬辉公司再次支付诺伟公司履约保证金700000元，该部分保证金在敬辉公司开业后自动转为租金。合同对违约责任作如下约定：敬辉公司未在签订租赁意向书后三十日内向诺伟公司提供该项目完整的功能性图纸，将视为违约，诺伟公司有权解除本合同，并不给予退还保证金作为敬辉公司违约赔偿。诺伟公司未按合同约定一年内仍未完成主体施工，敬辉公司有权解除本合同，诺伟公司应退还保证金，并赔偿与保证金相应的金额。诺伟公司如中途擅自解除合同退租，包赔敬辉公司合同剩余时间应付的租金，作为补偿。敬辉公司如在诺伟公司开始建造后不履行租赁约定或者中途擅自解除合同退租，包赔诺伟公司合同剩余时间应付的租金，作为补偿。 合同签订后，敬辉公司于2015年10月19日支付给诺伟公司保证金300000元。敬辉公司与诺伟公司均确认由弘宇建筑设计有限公司（以下简称“弘宇公司”）负责该项目的图纸设计并由弘宇公司代诺伟公司收取敬辉公司应交付的“完整功能使用图纸”。工程在2016年11月15日之前尚未完工。敬辉公司于2016年12月8日向诺伟公司发出一份出具时间为2016年11月26日的“关于解除租赁合同的函告”，主张诺伟公司已经逾期未能交房，发函通知诺伟公司于2016年11月25日解除双方租赁合同并要求诺伟公司退还保证金300000元。诺伟公司于2016年12月10日收到该函件。 弘宇公司于2017年2月27日出具一份《关于晋江诺伟包装有限公司厂房的设计说明》，其主要内容为：弘宇公司自2015年5月起受诺伟公司委托对其位于晋江市五里工业园区的建筑项目做设计，共四栋厂房约20000平方米。2015年10月，诺伟公司与敬辉公司达成租赁合同后，诺伟公司告知弘宇公司，由敬辉公司提供完整的功能使用图纸并以此为设计依据对后两栋建筑进行变更设计。弘宇公司于2015年10月22日将初始平面方案布置图通过电子邮件发送给敬辉公司，作为敬辉公司标示特定使用功能的参照蓝本。同年11月10日，敬辉公司回复该邮件，但其邮件附件的“商业广场平面布置图”仅标出电梯和自动扶梯的大致位置，并无明确的使用功能要求。敬辉公司于2015年12月14日再次发来商场平面图，但仅在一层的平面布局标示部分区域分割。由于敬辉公司未能明确商场的各楼层的功能布局，影响水电设计及防火分区设计，影响商场大门及各个出口、紧急疏散通道、自动扶梯等的选址安排，且大型超市未确定安置于哪一层，设计中结构承重计算便无法确定，如此造成弘宇公司设计进度长期停滞，弘宇公司只能边设计边沟通，期间与敬辉公司多次当面洽谈及电话商讨，但敬辉公司仍迟迟未能提供完整的平面功能（布局）图纸资料，于是弘宇公司向业主方诺伟公司联系，后于2016年3月接到诺伟公司的通知按照大空间进行设计、平面功能布局待日后由敬辉公司自行布置。但到了2016年6月敬辉公司又提出在部分区域增设电影院，此时弘宇公司的施工图设计已经基本完成，考虑到服务至上的原则，弘宇公司又根据其新要求重新布置平面并在第三层增设电影院，同时再次要求敬辉公司提供完整的平面功能布置图予以确认，防止在今后施工中再反复出现更改。但时隔月余敬辉公司又再次提出其增设的电影院“净空必须大于六米”，致使已经进行的包含新增电影院在内的设计不得不再次调整，由于电影院层高调整设计并非简单的平面调整，牵涉到与之相邻部分所有设计（如相关结构）均须变动，原有设计图纸须报废重做，这些新增工作量直接影响设计工作的推进，导致弘宇公司无法按照原计划完成工作。鉴于上述原因，施工图最终于2016年8月2日完成。 弘宇公司又于2017年4月6日出具一份《关于设计事项中与对方邮件往来情况说明》，其主要内容如下：在设计项目初期，弘宇公司按照业主诺伟公司的交代，要求敬辉公司提交完整的功能使用图纸。敬辉公司于2015年10月22日发来第一份电子邮件所附的平面图之功能布局，仅要求在两栋厂房间增加一条通道使之合二为一，并有效利用中间10米的间距扩大该综合体的使用面积。对照敬辉公司提交的2015年11月12日第二份电子邮件附件图，与弘宇公司于2015年11月10日收讫的电子邮件及附件图是一致的。对于敬辉公司该次邮件所付图平面功能布局说明两点，一是仅一层平面图有简单的功能分区（可能是超市），但二层和三层平面布局中具体的使用功能无任何交代，设计师无法贯彻其意图而即时设计出图；其二，敬辉公司计划布局于整体建筑中部的自动扶梯摆放位置不合理，无法实现人流走向，并可能会使在中庭位置的行人出扶梯后一脚踏空坠落，这一缺陷已在后来的设计中被否定并重新修改。对于敬辉公司于2015年12月14日的第三份电子邮件及附图，敬辉公司将一层原有的简单功能分区撤销，而二层、三层的平面布局仍然是空白，与第二份邮件所附布局图一样，其使用功能不明确。 因工程在2016年11月15日之前并未完工，敬辉公司于2017年1月24日就双方租赁合同纠纷向本院提起诉讼，以此为由要求解除合同。在庭审过程中，诺伟公司同意解除双方租赁合同。 在本案审理过程中，经本院于2017年5月26日到争议房屋现场勘验，争议房屋三楼一侧为一钢结构屋顶，该屋顶与地面的距离为8.35米。另在审理过程中，根据诺伟公司的诉讼保全申请，本院已依法对敬辉公司的银行账户采取冻结措施。为此，诺伟公司向保险公司购买诉讼财产保全责任保险并支付保险费14250元及向本院缴纳诉讼保全申请费5000元。 就本案争议的房屋，诺伟公司对于房屋坐落的土地已于2006年5月20日经晋江市规划建设与房产管理局审批而取得建设用地规划许可证、建设项目选址意见书，建设用地规划许可证对于该项目的规划设计要求为：远期各项设施建设应符合规划要求，主要技术经济指标应符合规划要求——建筑密度40%、绿地率35%、容积率1.33。第一次庭审后，敬辉公司向本院主张本案合同无效，经本院调查及双方当事人就此问题补充举证，在本案审理过程中，诺伟公司就案涉房屋已于第三次庭审前取得闽（2017）晋江市不动产权第0038935号不动产权证书。根据该不动产权证书，该房屋权利性质为自建房，用途为工业用房，使用期限至2057年6月29日止。敬辉公司于第三次庭审时表示不再主张合同无效。 双方当事人争议的焦点为：在本案租赁合同履行过程中谁违约在先并导致合同解除？合同解除后违约责任应如何承担？对此，本院予以查明、分析并认定。 敬辉公司认为：1.其已经依照合同约定提供了功能图纸，但诺伟公司未能按时交付租赁物，诺伟公司的行为已经构成违约，敬辉公司有权解除合同。（1）合同约定于2016年11月15日前交付租赁建筑物，该期间除非发生不可抗力，否则为不可变的期间。而敬辉公司已于2015年11月10日将其所收到的设计单位弘宇公司发送的图纸经修改后通过电子邮件回复给弘宇公司，该图纸名称为超市、设计使用功能为商场，且敬辉公司在修改后的图纸中根据自身使用要求增设了电梯间、中央扶梯并建议将两幢建筑物修改为联体建筑，包括原设计图纸的店面、走廊、电梯、楼梯的具体位置不变，仍按照原设计图纸执行。此时敬辉公司已经完成了合同约定的交付完整功能使用图纸的义务。（2）诺伟公司委托的设计单位弘宇公司未能及时设计出施工图，责任在于诺伟公司一方。弘宇公司出具的两份说明，其所谓的敬辉公司没有提供具体功能布局图而导致建筑结构承重无法设计、敬辉公司要求设计净空6米的电影院空间均不符合事实，且弘宇公司的委托方为诺伟公司，两者关系较为密切，其陈述内容证明力低。根据《建筑结构设计统一标准（GBJ68-84）》，商场最高荷载标准为3.5kn/㎡，弘宇公司只要以此为标准进行设计，不论敬辉公司的超市、餐饮等商业经营项目在哪一层布局，都不存在结构承重的问题。而电影院虽然在签订合同之初曾由敬辉公司提及，但后来设计图纸没有实际履行，敬辉公司也从未要求净空6米，诺伟公司所谓的2016年5月份、2016年8月份两份图纸不同系因电影院设计而有所修改，但实际上诺伟公司并未将该两份图纸交给敬辉公司确认，敬辉公司对该两份图纸并不知情，且实际上诺伟公司也并没有按照该两份图纸施工。 2.诺伟公司逾期交付租赁房屋，在解除合同后应当退还保证金并赔偿敬辉公司经济损失。根据相关证据及庭审敬辉公司确认的事实，工程在2016年11月15日之前并未完工。而敬辉公司在签订租赁合同后，已经开展招商工作并出资将土地整平，因为诺伟公司的违约行为，导致敬辉公司前期投入功亏一篑，与合作商家之间的协议也均被解除并须向对方承担相应的违约责任，敬辉公司实际上已经产生巨大经济损失。依照租赁合同第十一条第三款的约定，因诺伟公司未能在一年内完工，敬辉公司有权解除合同，诺伟公司应当退还保证金300000元并支付违约金300000元。 3.诺伟公司的履行已经构成预期违约，敬辉公司有权行使抗辩权、解除合同，并要求诺伟公司赔偿经济损失。（1）诺伟公司已经以其实际行为表示不履行合同。敬辉公司依约交付图纸后，在2016年期间，敬辉公司多次通过短信、电话方式要求诺伟公司履行合同，但均未能得到回应，敬辉公司对于诺伟公司的履约诚意已经失去信心。（2）根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，建筑面积超过一万平方米的商场，应当在开工前取得消防设计的审批，即使诺伟公司在2016年11月15日前交付租赁物给敬辉公司，因为前期手续的缺失，诺伟公司也无法取得消防验收合格证，敬辉公司也无法合法使用该租赁物。 4.诺伟公司隐瞒土地性质为工业用地的事实，将其出租用于商用，导致合同目的无法实现。合同签订时，诺伟公司并未将该土地性质为工业用地的情况告知敬辉公司，敬辉公司系直至2017年2月22日向晋江市国土资源局调取土地登记卡才得知该情况。而租赁之初敬辉公司已经明确用途为商场，诺伟公司的隐瞒行为导致敬辉公司的合同目的无法实现。 对于上述主张，敬辉公司提供如下证据：1.短信记录，证明诺伟公司至2016年7月仍未进场施工，为此敬辉公司多次与诺伟公司进行交涉；2.现场照片，证明诺伟公司仍未完成项目施工。 诺伟公司认为：1.敬辉公司未能合格完成其先履行义务从而导致本案纠纷。（1）履约初期敬辉公司即未能合格履行其义务。本案房屋租赁并非一般意义上的现有房屋出租，而是诺伟公司根据敬辉公司的要求在空地上建造建筑物出租给其长期使用，因此合同明确约定敬辉公司应当在三十日内提供完整的功能使用图纸以供施工图设计之用，即敬辉公司有此一项“先履行义务”；同时，因为该项目耗资巨大，为体现履约诚意，合同也约定敬辉公司应当先支付履约保证金，保证金分为两期支付，第一期应于签约后十日内支付300000元，第二期待进场开始基础施工再支付700000元，此为敬辉公司的第二项“先履行义务”。但敬辉公司在合同签订后一直未能履行好该两项“先履行义务”。首先，履约保证金敬辉公司仅支付了300000元，第二期保证金至今未付。第二，敬辉公司未能按时提供符合要求的完整功能使用图纸。设计单位弘宇公司于2015年11月10日收到的发自敬辉公司的商业广场平面布置图电子邮件，该布置图仅标出电梯和自动扶梯大概位置，无任何其他使用功能要求，致使弘宇公司无法进行设计。后敬辉公司于2015年12月14日再次发出电子邮件给弘宇公司，但该份电子邮件的布置图仅在一层平面布局标示了区域分割，并非合同约定的完整功能使用图纸。（2）履约中期敬辉公司变更使用功能从而导致设计延后。敬辉公司将其不完整的功能使用要求提交给弘宇公司后，又在2016年3、4月间提出要改建一个贯穿各楼层的观光电梯，而弘宇公司此时对基于敬辉公司之前的不完整功能使用要求而形成的设计已经推进大半，为此又按照敬辉公司的新要求另行设计。到了2016年5月底，弘宇公司完成设计并出齐施工图，但因敬辉公司招商了一家影业公司，敬辉公司又于2016年6、7月间提出在三楼增设一家小型电影院的要求（这从敬辉公司提供的短信记录中也可以看出敬辉公司的人员在2016年7月份才与“中影星美”的管理人员联系电影院事宜），并要求电影院内层高不得低于六米，使得弘宇公司的设计工作又再度推延，至2016年8月2日完成了施工图。此时已经前期进场的施工方立即加紧进度、日夜赶工，至2016年11月底已将主体结构封顶，再一个月左右时间即可全部竣工交付敬辉公司使用，但敬辉公司一纸诉状诉诸法院，产生本案诉讼纠纷。可见，敬辉公司的主张均是回避重要事实，意图逃避自身责任。 2.敬辉公司所谓不清楚土地使用权性质及存在消防审批问题均毫无道理。（1）合同第一条即披露了案涉土地的土地使用权证的全部信息，第三条更是明确约定“乙方可自行选择从事超市、百货、餐饮、娱乐、生产、仓储等经营项目，乙方有权开发新的经营项目，并通过合营、出租、分组等合法方式与第三方合作，但相关报批手续由乙方自行办理，甲方所属地块不得再引进商超等同类业态”，敬辉公司在明知该土地为工业用地的情况下，且要承租长达十二年之久，与诺伟公司作此特别约定，此时推说不清楚该土地性质，实属狡辩，其主张不能成立。（2）敬辉公司取得的用地规划许可证、项目选址意见书对于消防问题均已指明“该项目应征求消防部门意见并作相应整改”，本案房屋建造至相关阶段，诺伟公司自然会按照消防部门要求进行报批，如有不合规范之处也会根据消防部门要求进行整改，但由于系敬辉公司未待项目完工即罔顾事实主张解除合同致使工程停工，消防验收问题无从谈起。在敬辉公司提起合同效力问题之后，该房屋已经根据前期诺伟公司取得的用地规划许可证、项目选址意见书并按照当地政府的要求，于2017年9月29日取得不动产权证书，可见敬辉公司的该项主张毫无依据。 3.敬辉公司的违约行为导致诺伟公司巨额的直接经济损失和间接经济损失。按照合同约定，诺伟公司为敬辉公司量身打造了15000平方米的建筑已经结构封顶，为此诺伟公司已投入一千多万元的资金。现敬辉公司不再准备履行合同，届时诺伟公司对于已经完工的建筑物，将不得不按照其他欲承租的主体要求进行房屋改造，需要再投入大额改造资金，且在其他主体接手承租之前，中间势必将存在建筑物闲置的问题，即便按照本案合同，每年的直接租金损失将高达2940335.64元，且每年需再递增100000元。按照双方合同约定，敬辉公司应当赔偿诺伟公司未实际租赁期间的全部租金，即五千余万元，考虑到敬辉公司的注册资金为5000000元，若按照合同约定要求其承担违约责任，其可能无力承受，因此敬辉公司仅主张赔偿5700000元（即5000000元赔偿款及尚拖欠的保证金700000元）。 对上述主张，诺伟公司提供弘宇公司的初始设计蓝图、2016年5月设计图纸、2016年8月设计图纸证明其主张。 敬辉公司认为，租赁合同中明确约定诺伟公司对案涉土地不得再引进商超等同类业态，其敬辉公司本身便是一家经营商超的企业，可见租赁房屋的用途是明确用于商超经营的商业使用；由敬辉公司自行办理的“报批手续”指的是敬辉公司如开发了新的经营项目，或通过合营、出租、分租等合法方式与第三方合作，在此类情况下，报批手续由敬辉公司自行办理，而非由敬辉公司对于诺伟公司的土地去审理办理用途变更手续。 诺伟公司认为，合同签订时已告知敬辉公司案涉土地在工业园区内的位置不属于中心区域，在此经营商业较为偏僻，做商场不可行，但敬辉公司认为其可以经营商业，审批手续也可以自行办理。 本院认为：1.关于敬辉公司对于案涉土地使用权性质是否在签订合同前知晓的问题。双方就此问题产生争议，根据合同关于该租赁房屋的坐落、租赁用途等约定[诺伟公司将晋国用（2007）第01652号国有土地使用权证项下址于晋江市五里工业区的土地，根据敬辉公司的设计要求建造三层约15000平方米（以施工图纸面积为准）的建筑物出租给敬辉公司用于敬辉公司的经营，敬辉公司可自行选择从事超市、餐饮、百货、娱乐、生产、仓储等经营项目，敬辉公司有权开发新的经营项目，并通过合营、出租、分租等合法方式与第三方合作，但相关报批手续由敬辉公司自行办理，诺伟公司所属地块不得再引进商超等同类业态]，诺伟公司在合同订立时已经及时披露了案涉土地信息，约定的各项租赁用途仍包括工业使用用途，且敬辉公司也知晓案涉土地位于工业园区，结合本案租赁标的额大、租赁期间长等情况，承租人对于其将租赁的标的物在一般情况下均会在签约前有所了解，因此敬辉公司关于诺伟公司隐瞒该土地信息的主张，与常理、与本案事实均不相符，也无证据证明，本院不予采信，其主张系因诺伟公司隐瞒此情况导致合同目的无法实现，缺乏事实依据，本院不予支持。 2.关于“完整的功能使用图纸”应如何理解的问题。双方当事人在履行合同过程中对于何谓“完整的功能使用图纸”存在不同理解，对于敬辉公司于何时完整交付约定图纸产生争议并最终引起本案诉讼。对此本院认为，在建设工程的设计施工上，并无所谓“功能使用图纸”专用术语，此乃双方当事人签订合同时自行约定的称谓，由于该约定不明确，审理过程中双方仍无法取得共识而产生争议，依照《中华人民共和国合同法》关于合同条款的理解、解释相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院在综合分析上述各项因素后，认为本案合同约定的“功能使用图纸”应当具备建筑物内部各楼层的功能分区布局等要件，且对于该“功能使用图纸”的用途，依照合同约定是“用于该项目的施工图纸设计”。综合上述各项内容，本院认为该“功能使用图纸”应当理解为是弘宇公司设计施工图纸的基础。根据庭审双方确认的事实，弘宇公司是双方当事人共同确认选定的设计公司，由弘宇公司负责该项目的图纸设计并由弘宇公司代诺伟公司收取敬辉公司应交付的“完整功能使用图纸”，弘宇公司与双方当事人的利害关系相近，其陈述可信度较高，结合敬辉公司发送给弘宇公司的邮件所附图纸内容、庭审时敬辉公司对于在签订合同后曾要求建造电影院这一事实的确认、审理过程中本院在现场勘验时查明争议房屋三楼一侧为一钢结构屋顶且该屋顶与地面的距离为8.35米的事实，与弘宇公司出具的书面说明材料的内容可以互相印证，本院依法认定弘宇公司出具的情况说明、设计说明具有证明力，据此认定敬辉公司在合同签订后的履约过程中不能及时交付约定的“完整的功能使用图纸”、中途增改功能布局等，以致弘宇公司不能及时完成设计施工图纸并最终导致工程未能按时完工。 3.本案合同解除后应如何承担违约责任的问题。根据前述分析，本案系因敬辉公司原因而最终导致工程逾期无法完工。敬辉公司主张解除合同，庭审中诺伟公司也同意解除合同，但由于本案不同于一般房屋租赁的是，系由出租人按照承租人要求建造新建筑物作为租赁物，且租赁物业已按照要求进行建造，解除合同造成出租人一方经济损失显而易见。考虑到本案虽系敬辉公司未能合格履行合同义务而构成违约并系因其不愿意继续履约、由其提出解除合同之主张，但由于本案租赁合同当事人均非专业从事建筑行业的主体，对于合同约定的“功能使用图纸”存在不同理解而引起本案纠纷，敬辉公司主观过错程度相对较低，对于合同约定“敬辉公司如在诺伟公司开始建造后不履行租赁约定或者中途擅自解除合同退租，包赔诺伟公司合同剩余时间应付的租金，作为补偿”的违约责任条款，违约补偿金额巨大，本院依照法律规定及本案具体案情予以酌情调整。根据合同约定，如敬辉公司“未在签订租赁意向书后30日内向诺伟公司提供该项目完整功能性图纸，将视为违约。诺伟公司有权解除本合同，并不给予退还保证金作为敬辉公司违约赔偿”，结合合同关于该履约保证金在敬辉公司开业后自动转为租金的约定内容，可见该履约保证金系带有补偿性质而未明确规定具有惩罚性质，与合同约定的违约金性质相同，因此根据法律规定及诺伟公司提起的诉讼请求内容，本院对于诺伟公司主张的没收保证金的诉讼主张不予采纳，对于敬辉公司已经交付的保证金300000元在最终调整计算违约金时予以折抵。 经庭审质证并认证，对于上述双方无争议的事实本院予以认定，不再赘述。另根据上述分析，对本案其他事实作如下认定： 在合同履行过程中，敬辉公司未能在合同约定时间内提供符合要求的“完整的功能使用图纸”，并在弘宇公司设计施工图纸过程中变更相关的功能布局，致使弘宇公司设计进度受阻，项目工程未能按照约定时间完工。 综上所述，本院认为，敬辉公司与晋江诺伟包装有限公司的租赁合同合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，敬辉公司未能完整履行其合同义务，导致工程未能按期完成，敬辉公司提起解除租赁合同的诉讼主张，诺伟公司也同意解除合同，本院依法解除双方签订的租赁合同。合同解除后，敬辉公司应当承担相应的违约责任。根据前述分析，由于根据双方约定的违约金计算方式计算出的违约金超出当前诺伟公司已经产生的实际损失，参照诺伟公司需要重新规划改造利用该新建造建筑物所需费用情况、建筑物空置情况、预期的租金收入损失等，本院予以酌情调整为敬辉公司应支付诺伟公司违约金2000000元，扣除敬辉公司已经交付的履约保证金300000元后，敬辉公司应再支付诺伟公司违约金1700000元。诺伟公司要求敬辉公司承担诉讼财产保全的保险费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告福建省敬辉购物广场有限公司与本诉被告晋江诺伟包装有限公司签订的租赁合同； 二、反诉被告福建省敬辉购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告晋江诺伟包装有限公司违约金1700000元； 三、驳回本诉原告福建省敬辉购物广场有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告晋江诺伟包装有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费9800元，由本诉原告福建省敬辉购物广场有限公司负担。反诉受理费51700元，因合并审理依法减半收取25850元，由反诉被告福建省敬辉购物广场有限公司负担10050元，由反诉原告晋江诺伟包装有限公司负担15800元。诉讼保全申请费5000元，由反诉被告福建省敬辉购物广场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 代理审判员  钟娴英 代理审判员  吴水泉 二〇一七年十一月二十二日 书 记 员  吴燕真 附件：本案所适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 -3-