中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初5824号原告：赖少卿，女，1922年4月17日出生，中国国籍，美国永久居民证件号码：A39002182，住址，ManhattanNY10002，USA。委托代理人：黄俊，广东旗峰律师事务所律师。被告：刘彩珍，女，1943年1月5日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：梁笑媚（被告刘彩珍的女儿，本案被告之一），联系地址广州市海珠区小港路134号。被告：梁笑媚，女，1984年8月18日出生，汉族，住广州市海珠区，原告赖少卿诉被告刘彩珍、梁笑媚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄俊，被告刘彩珍、梁笑媚（也是被告刘彩珍的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1993年1月26日，原告代理人与梁珠（被告刘彩珍的配偶、被告梁笑媚的父亲）签订《协议书》，约定因危墙拆建，需拆除小港路××号屋后（即小港路××号后座房屋，约10平方米）砖木结构的建筑改建，改建后梁珠一直租用的小港路××号后座房屋，由梁珠继续租用，应按广州市私房租金规定标准每月向原告交纳房屋租金。现今，梁珠已经去世，两被告承继使用小港路××号后座房屋（约10平方米），但是并没有向原告支付租金，原告认为两被告的行为构成违约，侵犯了原告的权利。现小港路××号后座房屋已属危房，原告委托叶炳佳多次口头通知两被告搬离，并要求两被告返还房屋，但两被告一直拒绝。两被告应立即搬离，否则危房产生的伤害后果，由两被告承担。故起诉请求判令：1、解除原告与两被告于1993年1月26日签订的《协议书》；2、两被告立即搬离原告位于海珠区××号后座房屋并向原告返还该房屋；3、两被告向原告支付租金（使用费）（租金使用费从1993年1月26日起计至房屋返还之日止，每月按10平方米×40元/平方米的标准计算）；4、两被告承担本案的诉讼费。两被告共同辩称：两被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、1958年被告梁笑媚的父亲梁珠居住在小港东侧111号房屋，1958年应房管所要求搬到小港路西侧××房，即现在的小港路××号，1985年更换了门牌。1963年梁珠在征得房管所科员的同意后购买木料在小港路××号进行搭建，房管所是认可该增加的部分面积的，所以在1964年增加了该部分的地租。1967年因考虑到木料日晒雨淋腐朽等问题，加上国家号召将木屋改砖屋，所以梁珠将木屋改为砖木结构。1983年相关部门对该部分搭建的房屋进行违章建筑罚款并注明允许临时使用至国家建设时拆除。1992年相邻的海珠电器城将梁珠搭建的部分房屋压坏，无偿将压坏的部分重建为二层砼楼结构。1993年相邻的138号住户叶炳佳（两被告不确定叶炳佳与原告的关系，据说是原告的儿子）以居住的空间狭窄为由，请求梁珠允许，拆除138后面搭建的中间部分瓦面，将该部分加建了二层。当时梁珠已70多岁，不知道叶炳佳真实为人，只是出于邻居友好的考虑同意叶炳佳加建。叶炳佳利用梁珠缺乏产权意识，草拟了《协议书》，诱导梁珠在《协议书》上签名，自此以后两被告家居无宁日。之后叶炳佳在加建的基础上再加上三层，阻挡了两被告房屋的通风和采光，导致两被告20多年来生活在黑屋之中，并在被告梁笑媚父母房间的窗户安装空调制造噪音和空气污染，还故意调高电视机的音量，导致梁珠多次与叶炳佳交涉。最后梁珠因病于1994年去世，当时两被告不懂申办房屋产权事宜，只是如常在小港路××及其后座继续居住。多年来被告刘彩珍一直备受叶炳佳的骚扰和恐吓，最近叶炳佳多次闯入两被告家，8月24日又想强行进入两被告房屋，20多年来令两被告身心疲惫、精神备受折磨。二、原告在起诉状所述既不符合事实真相，也不符合法律法规。1、原告所提供的《协议书》是违法且无效的，关于《协议书》条款一“全工程由甲方出资改建，工程竣工后……”的问题。从原告提供的房地产证及小港路××号后座复制档案资料可见，原告1999年才办理小港路××号后座房产的确权，由此可见，1993年原告连小港路××号后座房屋的产权都不曾拥有，更勿论在两被告搭建房屋即134号房屋上加建的部分。2、根据原告提供的房地产证显示，原告的房产位于小港路××号后座，从房产证后面的房地产附图可见，其房产范围仅限于107号地块，而两被告所居住的房屋一直在268号地块，位于小港路××号后座，并不在原告房产范围内，且《协议书》第一段也提及协议所涉房屋是指小港路××号屋后建筑。因此，原告对于两被告居住的房屋从来不曾拥有任何产权，两被告从来没有占用或租用原告的房屋，更没有与原告签署任何租赁协议，两被告与原告始终不曾存在任何形式的租赁关系。3、20多年来，原告或叶炳佳从来没有也不敢要求两被告缴纳一分钱的房租，也可以作为旁证。两被告一直居住在小港路××号以及后座的空间，与小港路××号后座无关。根据两被告提交的证据可综合确认小港132、134号房屋位于106号地块，小港135号房屋位于105号地块，小港路××号房屋位于104号地块，小港路××号后座房屋位于107号地块。两被告现居住的房屋位于268号地块，并不在原告房产范围内。关于小港路××号房屋的位置，在广州市海珠区人民法院作出的（2014）穗海法民三初字第59号民事判决书和广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法民五终字第4234号民事判决书及在（2015）穗海法执字第05476号案的执行中，均确认了两被告居住在小港路××号后座。两被告居住的房屋虽然未取得房地产权证，但两被告具有政府部门出具同意临时使用的证明，两被告是现居住房屋及小港路××号后座的合法使用人。4、关于《协议书》条款二的问题。在此所指的小港路××号也就是两被告之前居住的房屋的前厅部分，原产权人是赖泉、赖树新，后由赖灿洪、赖振波继承，原告对该部分房屋从来不拥有产权。从小港132、134号房屋的房地产证可以确认该房屋的权属，两被告已按规定向小港路××号业主交清租赁的费用，因此两被告曾居住于小港路××号与原告无关，也不需要原告同意许可租用，原告也无权要求两被告向其缴纳租金。同理，20多年来原告从未要求两被告缴纳一分钱的房租，也可以作为旁证。《协议书》上甲方是业主或代理人，而落款签字是叶炳佳，叶炳佳并非产权人，随同《协议书》也没有任何相关的委托代理证明，两被告认为叶炳佳无权签订《协议书》，《协议书》应属于无效。经审理查明：梁珠与被告刘彩珍是夫妻关系，与被告梁笑媚是父女关系。现梁珠已死亡。根据房管部门的档案资料显示以下内容：1、海珠区××号后座房屋的权属人为原告；权属来源为1978年改建，加建；用途为住宅；建筑结构为钢筋混凝土及砖木3层；用地面积和建基面积均为71.45平方米，总建筑面积为205.94平方米；座落于1219图13幅107地号；备注：已征收30.93平方米国有土地使用权出让金使用年限70年从1999年9月23日起；填发日期为1999年10月15日；登记字号为统字637372号；等。该房屋的房地产证所附《房地产平面图》显示：海珠区××号后座房屋位于107地号中，由A2和DA2两个部位组成，其中A2部位的建筑面积为8.415平方米,DA2部位的建筑面积为63.0355平方米；该房屋位于104地号和105地号的后面、C2268部位的左面；C2268部位位于106地号的后面；海珠区××号房屋位于104地号，海珠区小港136号房屋位于105地号；等。2、海珠区小港132,134号房屋的权属人为赖灿洪、赖振波，各占1/2份额；权属来源为赠与，继承；规划用途为住宅；登记时间为2015年8月22日；房屋结构为砖木结构；层数为2；建筑面积为44.03平方米；地号为1219图13幅106地号；附记：另有阁楼16.7408平方米未申请产权登记；22.0157平方米已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1915年5月26日起；登记字号为15登记08010827号；等。该房屋的房地产证所附《房地产平面图》显示：该房屋位于106地号中，由C2和阁楼两个部位组成，其中C2部位的建筑面积为22.0157平方米,阁楼部位的建筑面积为16.7408平方米；C2268部位位于106地号的后面；等。原告于2016年7月20日提起本案诉讼。本院于2017年6月26日组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘查，并对有关部位进行丈量，情况如下：1、小港路××号后座2楼由北往南的长度约为11米，由东往西的长度约为7.5米，2楼靠南向的房间由北往南的长度约为3.38米，由东向西的长度约为2.7米，房间门外靠西处有一小空间宽度约为0.73米；小港路××号后座3楼的天井即房产证标注A2部位由北往南长度约为3.3米，3楼除天井部位外由北往南长度约为7.8米；2、小港路××号门面宽度约为4米；小港136号门面宽度约为4.2米；小港132号、134号门面宽约为8.8米；小港136号与小港132、134号房屋之间的梯间深度约为3.5米，即小港132、134号房屋与该梯间相连的墙壁深度约为3.5米。原告确认其在本案中要求两被告交还的房屋位置位于小港132，134号房屋房地产证所附的《房地产平面图》标注的“268”部位偏东南位置，该部位由北往南长度约为3.6米，由东往西长度约为3.4米，出入该部位需经过小港路××号房屋的门口。另查：赖灿洪、赖振波曾于2013年12月13日起诉本案被告刘彩珍、梁笑媚，要求：1、刘彩珍、梁笑媚含同住人员立即返还位于广州市海珠区小港路××号房屋的房屋使用权给赖灿洪、赖振波；2、刘彩珍、梁笑媚一次性支付从2011年12月13日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费给赖灿洪、赖振波（房屋使用费的标准由法院指定有资质的评估机构参照私房租金标准评定）；3、刘彩珍、梁笑媚按月交纳自判决发生法律效力之次日起至迁出涉案房屋给赖灿洪、赖振波之日止的房屋使用费给赖灿洪、赖振波（房屋使用费的标准由法院指定有资质的评估机构参照私房租金标准评定）。本院以（2014）穗海法民三初字第59号受理该案后，于2014年9月18日作出判决如下：一、刘彩珍、梁笑媚在该判决生效之日起10日内将广州市海珠区小港路××号房屋腾空并交还给赖灿洪、赖振波；二、刘彩珍、梁笑媚在该本判决生效之日起10日内，按有资质的评估机构评定的上述房屋的私房租金参考价向赖灿洪、赖振波支付上述房屋自2012年12月13日至实际交还上述房屋给赖灿洪、赖振波之日止的租金；三、驳回赖灿洪、赖振波的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2015年9月6日以（2014）穗中法民五终字第4234号民事判决书维持上述一审判决。诉讼中，原告为证明其诉讼主张还提交了如下证据：1、《协议书》，主要内容：现因危墙拆建，需拆除小港路××号屋后砖木结构的临时建筑（即乙方的房及通道）并由甲方出资原地改建成砼体框架结构；为维护甲、乙双方的权益和保证拆建工作的顺利进行，双方达成如下协议：一、全工程由甲方出资改建，工程竣工后，甲方仍将拆建前原乙方租用的首层位置租给乙方使用不变，乙方应按广州市私房租金规定标准每月向甲方交纳房屋租金；二、现由乙方一直租用的小港路××号住房，甲方同意由乙方继续租用，乙方应按广州市私房租金规定标准每月向甲方交纳房屋租金；……甲方（业主或代理人）签名：叶炳佳；乙方（租户）签名：梁珠；日期：1993年1月27日；等。拟证明梁珠签订《协议书》，一直租用小港路××号住房，应按广州市私房规定标准每月向原告缴纳房屋租金。2、广州市房屋租金标准。拟证明两被告应当支付原告租金的计算数额标准。3、房屋照片。拟证明两被告正在使用涉案房屋的事实。两被告质证表示：对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，两被告居住的134后座位于268号地块。两被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、小港132，134号复制档案资料。2、穗字第0850220068号、第0850220069号《粤房地权证》，其中记载：小港132、134号房地产权属人：赖振波、赖灿洪，房屋坐落：海珠区小港132、134号，共有情况：按份共有，地号：1219图13幅106地块；等。3、小港路××号房屋照片（2016）。证据1-3拟证明两被告居住在小港路××及其后座，即268号地块，与“小港路××号后座”无关。4、小港路××号后座（旧门牌××）房屋间格料及厨房木料购置证明。拟证明小港路××号后座的间格与厨房空间由梁珠于60年代搭建，经过当时的房管科员盖章证明。5、小港路××号（旧门牌××）1964年海珠区房地产管理所《住房凭证》。拟证明梁珠于小港路××号后搭建的间格与厨房空间经房管局认可，加入地租范围。6、广州市海珠区清理非法占地违章建筑办公室于1983年10月24日作出的《处理非法占地与违章建筑通知书》及于1983年9月25日开具的收取梁珠小港路××号违章建筑罚款18元的收据，其中通知书载明：违章人姓名为梁珠；违章地点为小港路××号；违章时间为1967年；违章面积为6；违章建筑结构为砖木；用途为厨房；处以罚款18元；允许临时使用，必须在月日前，来我办填写具结书，保证国家建设需要时，服从征用，应无条件拆除；等。拟证明广州市海珠区清理非法占地违章建筑办公室对小港路××号屋后搭建部分注明“允许临时使用至国家建设需要时拆除”。7、小港路××号后座《证书》。拟证明小港路××号后座里屋部分曾被海珠电器城压毁重建。8、小港路××号（旧门牌××）1984年至1990年部分《房屋管理费证据》。拟证明小港路××号是新门牌，××。9、梁珠户籍证明及刘彩珍、梁笑媚户口簿。拟证明梁珠于1958年即居住于小港路××号（旧门牌××）直至去世，两被告户籍及居住地一直是小港路××号。10、证人周某的证言（已出庭作证）。拟证明小港路××号后座是由证人的师傅梁珠与证人一起搭建的。原告质证表示：对证据1没有异议，但不能证明两被告所主张的内容；证据2为复印件，对真实性无法确认；证据3应该是现在的现场图，但不能证明两被告所主张的内容；证据4-8都是两被告单方提供，原告不知情，不予确认；对证据9予以确认；对证据10，由于被告与证人存在利害关系，证人证言可信度存在质疑，证人所说的是××，因为证人年龄很大，在问的时候说的是134号，但与证人证言所写不一致，所以证人不能准确地确定具体位置；现场除了诉争的10平方米之外，还有连在一起的违章搭建，分不清楚究竟是搭建哪一个。在本案诉讼期间，鉴于梁珠已经死亡的事实，经本院释明后，原告表示：1、变更第1项诉讼请求为：解除原告与两被告之间关于广州市海珠区××号后座房屋的租赁关系；2、由于梁珠已经死亡，关于原告与梁珠之间签订的《协议书》涉及的租赁期限到何时止由法院认定，但认为《协议书》没有约定具体的租赁期限，按照法律规定，租赁期限最长不超过20年，涉案的《协议书》签订至今实际上已经超过20年，故第3项诉讼请求中超过20年部分的租赁费用是使用费，20年之内的租赁费用是租金。两被告表示清楚原告明确后的诉讼请求，但仍坚持原答辩意见。本院认为：根据房管部门存档的资料显示：1、权属人为原告的海珠区××号后座房屋的房地产证及其所附的《房地产平面图》载明该房屋位于107地号中，由A2和DA2两个部位组成，其中A2部位的建筑面积为8.415平方米,DA2部位的建筑面积为63.0355平方米；该房屋位于104地号和105地号的后面、C2268部位的左面；C2268部位位于106地号的后面；海珠区××号房屋位于104地号，海珠区小港136号房屋位于105地号。2、权属人为赖灿洪、赖振波的海珠区小港132,134号房屋的房地产证及其所附的《房地产平面图》载明该房屋位于106地号中，由C2和阁楼两个部位组成，其中C2部位的建筑面积为22.0157平方米,阁楼部位的建筑面积为16.7408平方米；C2268部位位于106地号的后面。从本院组织双方当事人到涉案房屋现场勘查的情况可知，出入两被告居住的涉案房屋××经过××号门口，原告对此予以确认。原告还确认其要求两被告交还的涉案房屋位于C2268部位偏东南位置。原告依据《协议书》主张其与两被告之间就海珠区××号后座房屋存在租赁关系，但未能提供足够的证据证明海珠区××号后座即《协议书》中提及的“小港路××号屋后砖木结构”的房屋以及两被告现居住的涉案××××号后座房屋的房地产证范围内的事实，应承担不利的后果，故原告要求解除其与两被告之间关于海珠区××号后座房屋的租赁关系、要求两被告搬离现居住的涉案房屋及支付租金、使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赖少卿的全部诉讼请求。本案受理费2550元，由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十天内，被告可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  侯文卿人民陪审员  赵 婷二〇一七年十二月二十七日书 记 员  刘 淼陈文慧