云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终7756号上诉人（原审原告）孙增敏，男，1972年4月25日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托代理人李治俊、肖恒禹，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南腾晋房地产有限公司。住所：云南省昆明市晋宁县昆阳街道办事处恢厂村。法定代表人段云虎，公司经理。委托代理人张晶晶，女，1989年7月7日出生，汉族，云南省巍山彝族回族自治县人，公司员工，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明腾晋房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区环城北路**小城故事****。法定代表人李平，公司经理。委托代理人楚美娜，女，1988年6月12日出生，汉族，黑龙江省人，总经理助理。特别授权代理。上诉人孙增敏因与被上诉人云南腾晋房地产有限公司、被上诉人昆明腾晋房地产经纪有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市晋宁区人民法院（2016）云0122民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院确认事实如下：2013年4月5日，原告孙增敏与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订了《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，约定：原告孙增敏以每平米人民币4880元单价购买被告云南腾晋房地产有限公司腾俊国际陆港项目6-2板块商铺类产品，该商铺建筑面积约40平米。为此，原告诉至法院，请求：1、确认原、被告签订的项目优惠活动协议有效；2、继续履行合同，与原告签订商品房买卖合同，交付房屋。一审法院认为，2013年4月5日原告孙增敏与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，该协议书为预约合同。依据传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。庭审中，原告孙增敏认可与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司协商签订《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》属于预约合同，意思表示真实，故对原告孙增敏要求确认原、被告签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》效力的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据预约合同的性质，预约合同不能适用强制履行，实际履行不能作为违约责任的基本形式，而且强制履行也有违合同意思自治原则。因此，对原告孙增敏要求继续履行合同，与原告签订商品房买卖合同，交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款的规定，遂判决：一、2013年4月5日原告孙增敏与被告昆明腾晋房地产经纪有限公司签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》有效；二、驳回原告孙增敏的其他诉讼请求。宣判后，上诉人孙增敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市晋宁区人民法院（2016）云0122民初1036号民事判决书第二项“依法驳回原告孙增敏的诉讼请求”；二、判令两被上诉人依法履行与上诉人签订的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，与上诉人签订书面的购房协议；三、由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，被上诉人昆明滕晋房地产经纪有限公司只是“腾俊国际陆港”项目的代理人。上诉人与其洽谈房屋买卖事宜时，该公司出示了被上诉人云南滕晋房地产公司出具的代理销售委托书，被上诉人昆明滕晋房地产经纪有限公司只是“腾俊国际陆港”项目的代理人，虽然《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》是上诉人与被上诉人昆明滕晋房地产经纪有限公司签订的，但合同权益义务应当由被上诉人云南滕晋房地产有限公司履行，一审判决遗漏了这一重要事实。二、被上诉人云南腾晋房地产公司拒绝自愿履行，本合同只能适用强制履行。在房屋具备交房条件后，上诉人曾数次找到被上诉人云南滕晋房地产有限公司要求履行合同，与其签订正式的房屋买卖合同，为上诉人提供选房义务，但两公司均无故推脱，无奈上诉人起诉至法院，要求以法院强制的形式履行《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》，且双方在《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》中明确约定了价款，该合同是能够强制履行的。综上所述，一审判决遗漏被上诉人昆明滕晋房地产经纪有限公司只是“腾俊国际陆港项目”的代理人，《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》权益义务应当由被上诉人云南滕晋房地产有限公司履行，该合同具备强制履行的条件，一审判决驳回上诉人要求强制履行的判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人云南腾晋房地产公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人昆明腾晋房地产经纪有限公司答辩称：请求维持原判。二审中，上诉人孙增敏对一审认定的事实无异议，但认为遗漏认定昆明腾晋房地产经纪有限公司仅是云南腾晋房地产有限公司销售“腾俊国际陆港”项目的代理人，云南腾晋房地产有限公司才是该项目真实的开发商，故上诉人与昆明腾晋房地产经纪有限公司所签《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》的效力应及于云南腾晋房地产有限公司，由其来履行合同义务。被上诉人云南腾晋房地产有限公司、昆明腾晋经纪公司对一审认定事实无异议。审理中，上诉人孙增敏提交《授权书》（复印件）一份，欲证明云南腾晋房地产有限公司授权昆明腾晋房地产经纪有限公司自2012年9月8日至2014年12月31日为其合法推广代理商，负责云南腾晋房地产有限公司“腾俊·国际陆港”项目的推广、招商等工作。被上诉人云南腾晋房地产有限公司、昆明腾晋房地产经纪有限公司对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；被上诉人云南腾晋房地产有限认为其在一审中提交的两公司签订的《营销合作协议》已证实两公司合作营销的项目为“东南亚国际陆港商贸采购供应中心项目”，并非本案所涉的“腾俊国际陆港”项目，该项目系昆明腾晋房地产经纪有限公司工作人员丁婕为骗取他人钱财而虚构。本院认为：云南腾晋房地产有限公司在一审所述意见为：“腾俊国际陆港”项目系该公司与云南腾晋物流股份有限公司共同开发，云南腾晋房地产有限公司负责该项目征地补偿、开发报建及招商等工作，云南腾晋房地产有限公司委托昆明腾晋房地产经纪有限公司进行招商工作，约定由昆明腾晋房地产经纪有限公司招揽客户后与云南腾晋房地产有限公司签订购房协议；昆明腾晋房地产经纪有限公司在一审所述意见为：昆明腾晋房地产经纪有限公司受云南腾晋房地产有限公司委托，负责“腾俊国际陆港”6-2地块项目的销售工作。且昆明腾晋房地产经纪有限公司向公安机关提交的《举报材料》中载明该公司作为云南腾晋房房地产有限公司开发的“腾俊国际陆港”项目销售代理人负责该项目的前期销售工作。故依据两公司在一审中的自认事实及相应证据，本院确认“腾俊国际陆港”项目真实存在，且系云南腾晋房地产有限公司开发；云南腾晋房地产有限公司作为开发商与昆明腾晋房地产经纪有限公司之间存在涉及该地产项目销售事宜的委托招商关系。二审经审理查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人孙增敏主张的强制与被上诉人云南腾晋房地产有限公司签订商品房买卖合同的诉讼请求能否成立？本院认为：本案中，上诉人孙增敏认可其与被上诉人昆明腾晋房地产经纪有限公司签署的《腾俊国际陆港项目优惠活动协议书》系商品房预约合同，该类合同是商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，仅是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，并非正式的本约合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，预约合同一方当事人不履行订立买卖合同之义务时，对方当事人仅能请求违约人承担违约责任或请求解除合同赔偿损失，而不能强制要求违约方签订本约合同，否则违背了合同意思自治原则。故上诉人孙增敏现请求强制与被上诉人云南腾晋房地产有限公司签订正式的商品房买卖合同并无法律依据，一审法院驳回其此项诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所做判处得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙增敏承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内，向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 洪 琳审判员 黄 红审判员 曾蕙菁二〇一七年十二月二十日书记员 李国芳