北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初49365号原告：王霞，女，1981年3月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴凯（王霞之夫）。被告：北京福牛房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区学清路38号（B座）6层602室。法定代表人:杨小丰，董事长。委托诉讼代理人:王艳涛，男，北京福牛房地产经纪有限公司门店经理。原告王霞与被告北京福牛房地产经纪有限公司（以下简称福牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王霞及其委托诉讼代理人吴凯到庭参加了诉讼。福牛公司之委托诉讼代理人王艳涛曾于2017年11月20日到庭应诉，但本院于2017年12月11日再次开庭时，其经本院合法传唤但无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。王霞向本院提出诉讼请求：福牛公司赔偿其违约金14250元、房屋损坏修复费用3万元和房屋空置损失21375元。事实和理由：2017年4月10日，王霞与福牛公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定福牛公司代理王霞对外出租王霞名下、位于北京市海淀区505号房屋（以下简称505号房屋），委托代理期为自2017年4月10日起至2018年4月9日止。该合同约定，福牛公司应当于2017年9月10日支付第二笔租金，但该公司逾期未能交纳租金。据此，我解除合同并要求其承担违约责任。另外，合同履行期间，福牛公司在505号房屋内打隔断，根据合同约定，其应当在合同到期后自行恢复。但合同解除后，其未能自行恢复，导致被政府强行拆除，房屋损坏严重，故我要求其承担相应的赔偿责任。福牛公司曾于2017年11月20日到庭辩称，认可拖欠租金，但由于双方已经于2017年9月17日协商解除合同，故其拖欠租金尚未达7日以上，故不同意承担违约金；不认可该房屋内原有隔断是其设置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：王霞系505号房屋产权人，该房屋建筑面积为88.08平方米。2015年3月23日，王霞（合同甲方）与北京有家置地房地产经纪有限公司（合同乙方，以下简称有家置地公司）签订了《北京市房屋出租代理合同》（合同编号：010019），约定王霞委托有家置地公司自2015年4月10日至2016年4月9日期间代理出租505号房屋，每月房屋租金为5125元。同日，双方签订了《补充协议》，约定：甲方允许乙方在房屋内添加木质隔间，合同到期乙方负责恢复房间，粉刷墙面。2016年3月14日，王霞与有家置地公司就505号房屋出租代理事宜续签合同，即签订了《北京市房屋出租代理合同》（合同编号：XXXX），约定出租代理期为自2016年4月10日至2017年4月9日，每月房屋租金为6625元。同日，双方亦签订了《补充协议》，约定内容同上述《补充协议》。2016年11月10日，有家置地公司更名为福牛公司。2017年4月10日，王霞与福牛公司就505号房屋出租代理事宜续签合同，即签订了《北京市房屋出租代理合同》（合同编号：XXXX，以下称涉诉出租代理合同），约定每月房屋租金为7125元；出租代理期自2017年4月10日至2018年4月9日；甲方分别于2017年4月10日和2017年9月10日各领取租金42750元；乙方如未按约定划付租金达7日以上无正当理由的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金200%向甲方支付违约金。同日，双方再次签订《补充协议》（以下称涉诉补充协议），约定内容同上述《补充协议》。本案中,双方就如下内容存有争议：1．福牛公司是否逾期交纳租金达7日以上依照涉诉出租代理合同之约定，福牛公司应当于2017年9月10日向王霞支付租金。福牛公司曾到庭认可未能按期支付租金，但以双方已于2017年9月17日协商解除房屋租赁合同为由拒绝支付违约金。福牛公司未就解约时间提供相关证据。王霞主张由于福牛公司未能依约支付租金，且未能向其交还505号房屋，故其于2017年9月19日以换锁方式收回505号房屋，故双方房屋租赁合同实际解除时间应为2017年9月19日。为此，王霞于2017年12月11日庭审中提供了《开修锁服务专用登记单》（以下简称《登记单》）原件。该《登记单》显示2017年9月19日，505号房屋换锁费用150元。福牛公司经本院合法传唤无正当理由未参加该次庭审，未就该《登记单》发表质证意见，视为其放弃就该证据发表质证意见。本院对该《登记单》予以采信。2．505号房屋内隔断是否系福牛公司设置本案中，王霞自述其自2015年4月10日起将505号房屋交由福牛公司代为出租，其向福牛公司交付该房屋时屋内无隔断，双方签订涉诉补充协议约定福牛公司可以添加木质隔断，合同到期后福牛公司应恢复房屋、粉刷墙面，代理出租期间福牛公司设置隔断，但在合同解除后未能依约履行恢复义务，而是由政府强制拆除隔断，导致客厅墙面、地板、天花板等多处损坏，故要求福牛公司赔偿房屋修复费用3万元及房屋修复期间的空置损失21375元。为此，王霞提供了照片若干，证明交由福牛公司出租前后505号房屋的状况。福牛公司曾到庭否认由其设置隔断，但于2017年12月11日再次开庭时，其经本院合法传唤但无正当理由未到庭应诉，未就王霞提交的上述证据发表质证意见，视为其放弃就该证据发表质证意见。本院对上述照片予以采信。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，福牛公司虽曾到庭应诉，但本案再次开庭时，经本院合法传唤，其无正当理由未出庭应诉，视为其放弃抗辩及举证质证权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护。王霞与福牛公司于2017年4月10日签订的涉诉出租代理合同和涉诉补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故均为合法有效，并应以此作为确定各方当事人权利义务的依据。本案中，双方均认可上述合同已经解除，但就解除事由及时间存有争议。由于双方未就解除房屋租赁合同关系签订书面协议，亦未履行房屋交接手续，故王霞提供的《登记单》可辅证证明双方事实上解除房屋租赁合同关系的时间；福牛公司虽自述双方于2017年9月17日协商解除房屋租赁合同，但未就此提交相关证据予以证明，故本院对其该项抗辩意见不予认可。相应的，福牛公司逾期交纳租金已达7日以上，应当依照涉诉出租代理合同的相关约定，按月租金200%的标准向王霞支付违约金。就隔断问题，王霞提供了相关照片，证明出租前后505号房屋的状况，并结合涉诉补充协议中关于隔断的相关约定，故本院认定福牛公司负有拆除505号房屋内隔断的义务，并恢复原状、粉刷墙壁。由于福牛公司未能履行上述义务，导致505号房屋因被政府强行拆除隔断而受损，福牛公司应承担相应赔偿义务。但王霞所述赔偿金额过高，本院在综合房屋的面积及受损程度等因素的基础上酌情予以调整。其主张的修复期间的空置损失，缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京福牛房地产经纪有限公司向王霞支付违约金14250元及房屋损坏修复费10000元，合计24250元，均于本判决生效后七日内履行；二、驳回王霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由王霞负担203元，已交纳；由北京福牛房地产经纪有限公司负担517元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 佟 冰二〇一七年十二月十四日书记员 秦鹏博