福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初12790号 原告：明发集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中路**明发集团大厦**，统一社会信用代码91350200612044362J。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李怀乔，该公司工作人员。 被告：厦门东方豪胜酒店有限公司，住所，住所地福建省厦门市思明区莲坂明发商业广场******社会信用代码91350203303072888R。 法定代表人：陈胜坤，该公司董事长。 被告：陈胜坤，男，1957年7月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：陈胜南，男，1967年9月16日出生，汉族，住福建省泰宁县。 以上三被告共同委托诉讼代理人：李建清，福建金森律师事务所律师。 原告明发集团有限公司（以下简称明发集团）与被告厦门东方豪胜酒店有限公司（以下简称东方酒店）、陈胜坤、陈胜南合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明发集团的委托诉讼代理人李怀乔，被告东方酒店、陈胜坤、陈胜南的共同委托诉讼代理人李建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发集团向本院提出诉讼请求：1、确认《承包经营合同》于2017年3月8日解除；2、东方酒店向明发集团支付拖欠承包金及房屋占用费8313032.4元（暂计至2017年7月31日，实际计算至东方酒店移交当日止）及滞纳金822176.26（以拖欠承包金总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准，暂计至2017年8月15日，实际计算至东方酒店付清全部承包金当日止）；3、东方酒店将承包房屋移交给明发集团；4、陈胜坤、陈胜南对上述第2项债务与东方酒店承担连带支付责任。事实和理由：2015年2月3日，明发集团与陈胜坤、陈胜南签订《承包经营合同》，约定明发集团将厦门市思明区莲坂明发商业广场东区163号房屋（酒店）发包给陈胜坤、陈胜南经营，建筑面积为12784.72平方米，承包期限自2015年2月5日起至明发集团将该房屋出售给第三方止，承包金为55元/平方米/月，承包金起付时间为2015年6月5日，陈胜坤、陈胜南应当按月支付承包金，于每月5日前支付本月承包金。该合同还约定，双方一致同意，陈胜坤、陈胜南以个人名义签订本合同后，以承包标的物作为注册地注册公司的，合同主体变更为公司，且主体变更前的陈胜坤、陈胜南及公司股东应对本合同的履行承担连带保证责任。合同签订后，明发集团按约定将房屋移交给陈胜坤、陈胜南经营。2015年3月6日，以承包标的物为注册地，东方酒店注册成立，陈胜坤为东方酒店的法定代表人。自2016年6月起，东方酒店开始拖欠承包金，明发集团多次电话通知东方酒店及陈胜坤、陈胜南支付承包金，并分别于2017年1月5日、2017年2月8日发出书面通知。2017年3月8日，明发集团通过律师函形式通知东方酒店及陈胜坤、陈胜南，解除双方之间签订的《承包经营合同》，于收到函件起15日内完成清场并交付明发集团，并于2017年3月10日前将拖欠的承包金及滞纳金支付至明发集团指定账户。但东方酒店及陈胜坤、陈胜南并未依函件内容履行，也未缴足拖欠的承包金及滞纳金，并占有承包标的物经营至今。 东方酒店辩称，明发集团诉请解除《承包经营合同》没有依据，东方酒店收到明发集团发出的律师函后，回函不同意解除，故《承包经营合同》并未实际解除。明发集团诉请东方酒店支付所谓拖欠承包金8313032.4元，与事实不符，于法无据。《承包经营合同》签订后，东方酒店依约支付履约保证金2109478元，接收房屋并开始开业前的各项准备工作，投资1600万元进行全面装饰装修。在完成准备工作和装修工程后，2015年6月东方酒店到消防部门办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，到公安部门办理《特种行业许可证》，得知明发集团将《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》丢失无法办理。明发集团于2015年7月7日向厦门市公安消防支队出具情况说明，东方酒店才于2015年8月24日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。因明发集团与原圣铂莱酒店的承包人存在纠纷，原圣铂莱酒店的《特种行业许可证》未注销或收回，故东方酒店的《特种行业许可证》迟迟无法办理。东方酒店多次要求明发集团解决，明发集团直到2015年12月29日才向厦门市公安局出具申请书，厦门市公安局于2016年1月20日为东方酒店颁发《特种行业许可证》，东方酒店才得以依法正常营业，造成东方酒店拖延225天的经营损失。另因明发集团违约停电，导致东方酒店自2017年4月28日至2017年6月28日无法正常经营。东方酒店要求与明发集团协商免交上述期间的承包金，明发酒店赔偿经济损失。东方酒店没有违约，退一步讲，若确实存在违约金（滞纳金），违约金约定过高。 陈胜坤、陈胜南辩称，同意东方酒店的答辩意见，并且陈胜坤、陈胜南不是合同相对方，合同主体应为东方酒店。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2015年2月3日，明发集团（甲方）与陈胜坤、陈胜南（乙方）签订《承包经营合同》，约定：乙方向甲方承包本案讼争的厦门市思明区莲坂明发商业广场东区163号房屋（酒店），建筑面积为12784.72平方米，承包期限自2015年2月5日起至甲方将该房屋出售给第三方止；甲方免收乙方前四个月的承包金，用于乙方对承包标的物的装修；承包金起付时间为2015年6月5日，若乙方提前开业，开业时间即为承包金起付时间；承包金为55元/平方米/月，乙方应当按月支付承包金，于每月5日前支付本月承包金，逾期未支付的，甲方自逾期应付款之日按日应付金额的千分之三收取滞纳金；乙方自本合同签订之日起三日内向甲方支付三个月的承包金即2109478元作为履约保证金；如因乙方单方面原因无故拖欠承包金或其他费用超过10日，甲方有权解除合同，乙方同意向甲方支付赔偿金（计算方法为解除合同所在承包年度三个月的承包金标准）；乙方以个人名义签订本合同后，以承包标的物作为注册地注册公司的，乙方主体变更为公司，且主体变更前的乙方及公司股东应对本合同的履行承担连带保证责任。 上述合同签订后，明发集团依约将讼争房屋（酒店）移交给陈胜坤、陈胜南。 2015年3月6日，东方酒店注册成立，住所地为厦门市，住所地为厦门市思明区胜坤。 2015年9月17日，东方酒店开业。 因原承包讼争房屋（酒店）的厦门圣铂莱酒店有限公司（以下简称圣铂莱酒店）将《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件遗失，明发集团与东方酒店于2015年7月7日共同向厦门公安消防支队申请办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年8月24日，东方酒店取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 因圣铂莱酒店《特种行业许可证》未按规定注销，导致东方酒店无法办理《特种行业许可证》，明发集团于2015年12月29日向厦门市公安局申请注销圣铂莱酒店《特种行业许可证》。2016年1月20日，东方酒店取得《特种行业许可证》。 明发集团分别于2017年1月5日、2017年2月8日、2017年4月5日向陈胜坤、陈胜南发出承包金催缴通知书，催促陈胜坤、陈胜南结清拖欠的承包金。东方酒店、陈胜坤、陈胜南表示无法确认上述通知的真实性，即便真实，也无法证明拖欠承包金。 2017年3月8日，明发集团委托律师向东方酒店、陈胜坤、陈胜南发出律师函，通知解除上述《承包经营合同》，东方酒店在收函后15日内清场，东方酒店、陈胜坤、陈胜南于2017年3月10日前支付拖欠的承包金。 2017年3月9日，东方酒店向明发集团发出复函，称东方酒店于2016年1月21日正式营业，并未无故拖欠承包金，请明发集团酌情免除2015年6月5日至2016年1月的承包金。明发集团表示未收到复函。 厦门明发商业广场管理处分别于2017年3月21日、2017年4月28日、2017年8月1日向东方酒店发出停水停电通知。明发集团表示虽有发出通知，但实际上没有停水停电。 2017年4月21日，东方酒店因在营业期间内发生多起卖淫嫖娼违法行为，被厦门市公安局思明分局行政处罚，责令限期在2017年4月24日开始停业整顿。其后，明发集团对东方酒店采取停电措施。关于停电期间，东方酒店主张为两个月（2017年4月28日至6月28日）；明发集团主张在2017年4月16日至2017年5月25日期间采取过停电措施，但停电期间无法确认。2016年4月、5月，讼争房屋（酒店）分别产生电费及水电公摊74705.54元、107280.21元。2017年4月、5月、6月，讼争房屋（酒店）分别产生电费及水电公摊72432.66元、53232.04元、104567.65元。 截至2017年12月7日，东方酒店向明发集团支付承包金共计10999117.2元。 审理中，东方酒店表示：2015年9月17日开业后，东方酒店虽有接待零星客人入住，但因未办理相关证照，无法正常经营；2017年4月上半月、2017年5月底、2017年6月底，虽有客人入住，但因断断续续停电，无法正常经营。 以上事实，有《承包经营合同》、商事主体公示信息、情况说明、申请书、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》、承包金催缴通知书、停止供水供电通知书、律师函、复函、行政处罚决定书、公证书、水电费转账凭证、明发商业广场收费通知单以及各方当事人的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，明发集团与陈胜坤、陈胜南签订的《承包经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。2015年3月6日东方酒店注册成立后，《承包经营合同》的主体变更为明发集团和东方酒店，但陈胜坤、陈胜南应对该合同的履行承担连带保证责任。 虽然《承包经营合同》约定承包金起付时间为2015年6月5日，但因讼争房屋（酒店）的前一手承包人圣铂莱酒店的原因，东方酒店无法及时办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和《特种行业许可证》，导致东方酒店直到2016年1月20日才办齐证照，可正常开展经营活动。明发集团未向东方酒店提供适合经营酒店的房屋，东方酒店请求减免承包金，本院予以支持。东方酒店于2015年9月17日开业，此前不具备营业条件，也未实际营业，无需向明发集团支付承包金。2015年9月17日至2016年1月20日期间，东方酒店虽已开业，但因证照不齐，无法正常开展经营活动，本院酌定东方酒店向明发集团支付承包金的30%，即866996元[55元/平方米/月×12784.72平方米×（14/30＋3＋20/31）月×30%]。2017年4月下旬，东方酒店因自身原因被停业整顿，明发集团虽有对东方酒店采取停电措施，但并非东方酒店停业的主要原因，考虑到明发集团采取停电措施确实会对东方酒店恢复营业造成一定影响，对比2016年4月、5月与2017年4月、5月、6月的水电费情况，本院酌定明发集团对东方酒店采取停电措施的期限为半个月，停电期间，东方酒店应向明发集团支付70%的承包金。据此，2016年1月21日至2017年12月7日期间，东方酒店应向明发集团支付承包金15771870元[55元/平方米/月×12784.72平方米×（11/31＋21.5＋0.5×70%＋7/31）月]。综上，自东方酒店承包讼争房屋（酒店）起至2017年12月7日止，应向明发集团支付承包金共计16638866元。但是，截止2017年12月7日，东方酒店实际只向明发集团支付承包金共计10999117.2元，尚欠5639748.8元（约8个月的承包金）。 根据《承包经营合同》约定，承包方应当按月支付承包金，于每月5日前支付本月承包金，如因承包方单方面原因无故拖欠承包金或其他费用超过10日，发包方有权解除合同。双方虽就部分承包金（866996元＋55元/平方米/月×12784.72平方米×1.85月=2167841.26元）的支付有争议，但扣除双方争议部分，东方酒店仍然拖欠明发集团承包金（无争议部分3471907.54元）超过10日，明发集团有权解除《承包经营合同》。2017年3月8日明发集团向东方酒店发出律师函，通知解除《承包经营合同》，东方酒店于次日复函确认收到律师函，并请求免除部分承包金。明发集团请求确认《承包经营合同》于2017年3月8日解除，符合法律规定，本院予以支持，东方酒店应将讼争房屋（酒店）移交给明发集团。 明发集团请求东方酒店支付承包金及房屋占用费，本院予以支持，截至2017年12月7日为5639748.8元，并参照每月703159.6元（55元/平方米/月×12784.72平方米）的标准，自2017年12月8日起计至实际移交之日止。虽然根据《承包经营合同》的约定，承包方逾期未支付承包金的，应按日千分之三的标准支付滞纳金，但是由于双方对部分承包金的支付有争议，且双方之间的《承包经营合同》于2017年3月8日解除，故明发集团请求东方酒店支付滞纳金，本院不予支持。 根据《承包经营合同》的约定，陈胜坤、陈胜南应对本合同的履行承担连带保证责任，明发集团请求陈胜坤、陈胜南对上述债务承担连带责任，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告明发集团有限公司与被告厦门东方豪胜酒店有限公司之间的《承包经营合同》于2017年3月8日解除； 二、被告厦门东方豪胜酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区莲坂明发商业广场东区163号房屋（酒店）移交给原告明发集团有限公司； 三、被告厦门东方豪胜酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告明发集团有限公司支付承包金及房屋占用费（截至2017年12月7日为5639748.8元，并参照703159.6元/月的标准，自2017年12月8日起支付至实际移交之日止）； 四、被告陈胜坤、陈胜南对本判决确定的上述第三项债务承担连带责任； 五、驳回原告明发集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费75746元，由原告明发集团有限公司负担28983元，被告厦门东方豪胜酒店有限公司负担46763元。该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 朱晨 人民陪审员 陈睿 人民陪审员 陈伟 二〇一七年十二月十九日 代书记员 楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。