上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初26964号原告(反诉被告)：赵敏，女，1964年8月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：宋丽伶，上海达贤律师事务所律师。被告(反诉原告)：林桂芳，女，1954年1月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。第三人：上海茂群房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路XXX号XXX区四层416-112室。法定代表人：徐金洪，经理。原告赵敏与被告林桂芳公有住房承租权转让合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月11日追加上海茂群房地产经纪有限公司(以下简称“茂群公司”)作为第三人参加诉讼，后转入普通程序，林桂芳于2017年9月4日提起反诉，本院依法公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)赵敏及其委托诉讼代理人宋丽伶，被告(反诉原告)林桂芳及其委托诉讼代理人王京普，第三人茂群公司的法定代表人徐金洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵敏向本院提出诉讼请求：1.林桂芳在过户前支付剩余购房款20,000元；2.林桂芳支付违约金330,000元；3.林桂芳支付物业费、水电煤等费用，按实结算；并支付自2017年4月12日起算至过户之日止的租金，按每月1,800元计算。事实和理由：赵敏于2016年7月17日委托第三人转让上海市黄浦区厦门路XXX弄XXX号XXX楼9平方米亭子间(以下简称“涉案房屋”)，价格为1,100,000元，并于同日签订定金协议。同月23日签订合同并在物业公司征询，9月8日到房产交易中心办理登记，同月22日交易中心审批通过。双方约定同月26日到交易中心办理资金监管和过户手续。赵敏于该日下午14：30到交易中心，直至交易中心关门，林桂芳始终未到交易中心付款及办理交易。后经数次催款，均遭拒绝。赵敏已于2016年7月5日购买新房，因缺少资金，故决定出售涉案房屋，对此林桂芳和第三人明知。林桂芳拒不付款导致赵敏只能借款支付购房款，造成损失。另，林桂芳于2017年4月12日将涉案房屋出租给他人，每月租金为1,800元。为维护自身权益，故诉至法院。林桂芳辩称，签订合同时双方约定，林桂芳只需将房款支付给第三人进行监管。林桂芳已按约将房款1,050,000元支付给第三人，并无违约行为，故不应支付违约金。因赵敏未到银行开具个人住房特种存单、办理资金监管，导致交易中心未向林桂芳出具差价换房单，无法办理过户更名手续，涉案房屋至今未过户至林桂芳名下，故第三人才未将房款支付给赵敏。因赵敏提起本案诉讼，第三人支付房款1,030,000元，另有20,000元是抵扣了赵敏给案外人石某某的定金。林桂芳现同意在赵敏协助林桂芳过户时支付20,000元。2016年12月赵敏已将涉案房屋交给林桂芳，故不存在支付赵敏租金的依据，另，林桂芳对外出租收取的租金为1,200元。茂群公司述称，同意赵敏的第1项诉讼请求，林桂芳应支付赵敏尾款20,000元；不同意赵敏的第2项诉讼请求，赵敏未办理资金监管手续导致未支付其房款，林桂芳没有违约行为。林桂芳向本院提出反诉请求：1.赵敏协助林桂芳办理涉案房屋承租权变更手续，将承租权变更至林桂芳名下；2.赵敏赔偿林桂芳损失100,000元，其中租金损失50,000元(自2016年9月21日起至2017年3月止)，及再行出卖的差价损失50,000元。事实和理由：因赵敏拒不配合办理涉案房屋承租权转让后续事宜，包括配合领取差价换房通知书、到物业公司配合办理更名等，已构成违约，理应承担违约责任，故提起反诉。赵敏对林桂芳的反诉辩称，同意第1项反诉请求，但需林桂芳履行完本诉诉请后再予办理；不同意第2项反诉请求，无事实及合同依据，林桂芳违约在先，尚有房款20,000元未支付给赵敏；另2016年9月26日，林桂芳未按约到交易中心办理过户，故系林桂芳违约。茂群公司述称，同意林桂芳的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.赵敏提供的《上海市公有承租权转让定金合同协议书》，林桂芳表示并非其本人签订，对此赵敏及第三人均表示，该意向书上的签字系第三人的业务员所签，故对该证据的证据属性本院予以认可；2.赵敏提供的房卡收据，因能反映案件部分事实，故本院予以认定；3.赵敏提供的《公有住房同住成年人意见书》，审理中，赵敏申请调查令至上海市黄浦区房地产交易中心调取了完整的《上海市公有住房承租权转让合同》，故本院以调取合同中的相关内容为准；4.赵敏提供的短信记录，林桂芳否认其上的手机号码为其本人的号码，因该号码系《上海市公有住房承租权转让合同》“林桂芳”签名处下方记录的号码，赵敏也确认上述《上海市公有住房承租权转让合同》中“林桂芳”的签字系第三人工作人员所签署，第三人表示该手机号系其员工沙峰的，故对林桂芳的意见，本院予以采纳；5.赵敏提供的企业信息，对该证据的真实性，本院予以认可；6.赵敏提供的网上售房截图，因难以确认该网络信息的真实性，故本院不予认可；7.赵敏提供微信聊天内容，因无法核实其真实性，故本院亦不予认可；8.赵敏提供的《房屋租赁合同》，对该合同的真实性，本院结合林桂芳提供的其与成某某的租赁合同，认为涉案房屋由成某某转租他人、租金为1,800元的可能性较高；9.赵敏提供的《民事裁定书》两份，因无法认定与本案的关联性，故对其证据属性，本院不予认定；10.赵敏提供的《商品房预售合同》，对该证据的证据属性，本院予以认定；11.林桂芳提供的情况说明，因该证据属于第三人陈述，故本院对该证据的证据属性予以认可；12.林桂芳提供的房地产买卖居间协议、定金收据、收据等，因该证据与本案无关，故本院不予认可；13.林桂芳提供的证人石某某的证言，该证人出庭接受质证，但结合赵敏提供的工商公示信息，该证人在2016年6月17日前曾系第三人的监事，与第三人有一定的利害关系，故该证言的证明力较低；14.林桂芳提供的《上海市租赁合同》，赵敏表示成某某系林桂芳出租行为的代理人，但未提供相关证据证明，故本院难以采纳其意见，结合赵敏提供的《房屋租赁合同》，本院对该证据予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案房屋基本情况涉案房屋为公有居住房屋，独用租赁部位为二层亭子间，使用面积9平方米，公用租赁部位为底层灶间(走破)、晒台。承租人系赵敏。二、相关合同签订情况2016年7月6日，林桂芳与第三人(中介方)签订《上海市公有承租权转让定金合同协议书》，约定林桂芳自愿以1,170,000元的价格购买涉案房屋，林桂芳先向第三人支付定金50,000元，在10天内签订上海市公有租(住)房承租权转让合同，再由第三人陪同，三方(林桂芳、第三人、出售方)到物业公司征询，待征询单出来后一星期内进交易中心交易，在进交易中心之前，出售方将该房屋内户口迁清，房屋移交给第三人，林桂芳将全部房款一次性打入第三人个人账户内，待通过交易中心审核后，第三人将房款打入出售方由交易中心指定资金监管账户内，在取得差价换房收件单并送至物业当天，整个交易结束；第三人承诺该房屋进交易中心前因该房屋使用产生的一切费用由出售方支付，包含水、电、煤气及房屋维修基金和一切固定设施全部赠送给林桂芳，因交易而产生的税费及交易费均(由)第三人支付；如房屋租借给他人，第三人应从交易后的当天将房屋租借合同转让给林桂芳，交易后该房屋的收益部分(租房、补贴、动迁等)全部由林桂芳享有；使用权房进交易中心需资金监管，故上海市公有住房承租权转让合同不足的部分以本协议为标准，成交价也以本协议为标准。后，第三人工作人员以“林桂芳”的名义与赵敏签订《上海市公有承租权转让定金合同协议书》，约定赵敏自愿向“林桂芳”出售涉案房屋，在签订本合同之日起，赵敏将涉案房屋的相关资料交由“林桂芳”(中介方)保管，直至交易完毕；赵敏以1,100,000元出售涉案房屋，“林桂芳”先向赵敏支付定金50,000元，在三个月内签订上海市公有租(住)房承租权转让合同后，再由“林桂芳”陪同，双方到物业公司征询，待征询单出来后一星期内进交易中心交易；在进交易中心之前，“林桂芳”将全部房款一次性支付给赵敏指定的银行进行资金监管，待通过交易中心审核后，赵敏将该房屋内户口迁清，房屋移交给“林桂芳”，差价换房收件单送至物业后当天，三方再到银行解冻，赵敏取出房款，整个交易结束；赵敏承诺该房屋进交易中心前因该房屋使用产生的一切费用由赵敏支付，包含水、电、煤气及房屋维修基金和一切固定设施全部赠送给“林桂芳”，因交易而产生的税费及交易费均由双方各自支付；双方签订合同之日起，不得违约，不得拖延时间，如违约，违约方将支付该房款的30%给守约方，并支付该房屋买卖而产生的其他一切费用(包括中介费的2%)；如房屋租借给他人，赵敏应从交易后的当天将房屋租借合同转让给“林桂芳”，交易后该房屋的收益部分(租房、补贴、动迁等)全部由“林桂芳”享有；使用权房进交易中心需资金监管，故上海市公有住房承租权转让合同不足的部分以本协议为标准，成交价也以本协议为标准；房款除定金外分两次支付，第一次首付款为25%，进物业征询当天支付，第二次待征询单出来后，进交易中心之前结清全部房款，由三方共同到银行资金监管，待一切手续办理后，三方到银行解冻，如任意方拖延时间解冻，作违约处理，赔偿总房款的200%。对该份合同，诉讼中，赵敏陈述：其于2016年7月17日签订该份《上海市公有承租权转让定金合同协议书》前，当场提出核实下家身份证户籍信息，因第三人出示了林桂芳的身份证原件，其才签订该份合同。林桂芳陈述：该份合同，因林桂芳本人未签字，亦未授权第三人代签，故效力不能约束其本人。庭审中，法庭询问其是否将身份证原件交给第三人，林桂芳先陈述“是的”，后又表示“不，交的是复印件”。第三人陈述：2016年7月17日其工作人员以“林桂芳”的名义签订该份合同时，未经林桂芳本人同意，第三人从未收到过林桂芳的身份证原件，也未向赵敏出示过。同月23日，第三人工作人员以“林桂芳”的名义与赵敏签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定有关付款时间与金额按下列约定方式办理(不约定的划除)：1.“林桂芳”应按《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定，以赵敏的名义将房款一次性存入涉案房屋所在区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单；2.经房地产管理部门审核批准，“林桂芳”将上述价款直接支付给赵敏；3.付款时间和金额由双方在本合同中约定；双方自本合同签订之日起的陆拾日内，到房地产交易中心办理承租权转让手续；附件四水、电、煤气、电讯、物业管理费等其他费用的支付，进交易中心之前，由赵敏承担，进交易中心之后，由“林桂芳”承担；《公有住房同住成年人意见书》载明推选赵敏为“个人住房特种存单”的存款人代表。对该份合同，林桂芳表示，该合同虽亦非其本人所签，但上有其本人的印章，且经其本人同意，故予以认可。三、公有住房承租权转让交易相关情况2016年7月23日，涉案房屋公房物业管理部门出具《上海市公有住房差价换房征询表》。同年9月6日，赵敏及同住人户口迁出涉案房屋。同年9月8日，赵敏、林桂芳向上海市黄浦区房地产交易中心申请登记差价换房协议。同月18日，交易中心审核通过上述合同。诉讼中，关于2016年9月26日下午发生的事实，赵敏陈述，其通知第三人两点半到黄浦区房地产交易中心，并让第三人通知林桂芳；当天需上下家带好身份证，先去交易中心换取存款通知单，再去银行存钱，后凭差价换房通知书到物业办理更名手续；当天下午第三人工作人员先到，但未带收件收据，后其法定代表人徐金洪到场，跟赵敏说：先将20,000元还给石某某，才将林桂芳的房款付给赵敏，赵敏未同意。林桂芳陈述，当日第三人通知林桂芳办理资金监管，告知其不需去交易中心，如果有问题再过去，故当日其在第三人处；另，当时未约定办理过户手续。第三人陈述，当天林桂芳不用去交易中心，因为房款已经在第三人处，第三人将房款打入资金监管账户即可；当天下午林桂芳在第三人处；第三人当天愿意将购房款汇入赵敏账户，但因赵敏碰到石某某后就离开了，未能开立账户；另，当时未约定办理过户手续。证人石某某到庭作证，陈述其9月26日至交易中心，让赵敏还定金20,000元，赵敏不同意，后赵敏离开。后其找到第三人，第三人告诉证人，经与赵敏沟通过后，赵敏同意给石某某20,000元。另，根据《上海市房屋土地管理局、中国建设银行上海市分行、中国工商银行上海市分行、上海银行关于对公有住房承租权有偿转让价款实行监管的通知》(沪房地交[1999]字第177号)第二条规定：“差价换房当事人有偿转让公有住房承租权的，应按规定向公有住房所在地区、县房地产交易中心办理审核手续。公有住房承租权受让方应携带由当事人签订并经区、县房地产交易中心审核盖章的《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称《转让合同》)及当事人身份证复印件，以转让方的名义到该区、县房地局指定的本行营业网点办理存款手续。”第四条规定：“公有住房承租权受让方付款可选择现金或贷记凭证两种方式。本行的营业网点收款后，应按《转让合同》中约定的姓名及成交金额开具‘个人住房特种存单(公有住房承租权转让专用)’(以下简称‘特种存单’)，当事人凭‘特种存单’到区、县房地产交易中心领取‘准予公有住房差价交换通知书’”第六条规定：“当事人使用‘特种存单’购买商品住房或其他住房的，购房合同上标明的购房人应包括存单所有人。存单所有人应凭区、现房地产交易中心出具的《已购住房证明》、‘特种存单’及本人身份证到本行的原营业网点办理转账划款或提取现金的手续。”四、房款支付情况2016年7月17日，赵敏出具《收据》一张，确认收到涉案房屋定金50,000元。本案诉讼过程中，2016年11月7日，赵敏收到第三人工作人员通过银行转账的1,030,000元。另，除定金50,000元外，2016年7月27日，林桂芳通过银行转账给第三人工作人员成冬红100,000元；同月29日，转账200,000元；同年9月8日，转账100,000元；同月20日，转账720,000元。2017年6月9日本案庭审中，林桂芳表示当场支付赵敏房款20,000元，赵敏当庭明确表示拒绝，要求双方办理资金监管时再接收。五、关于房屋交接情况2016年7月17日，第三人出具《房卡收据》，收到涉案房屋房卡一本、钥匙一把。诉讼中，林桂芳于2016年12月6日庭审中陈述，其于2016年9月20日付清房款后，第三人将涉案房屋钥匙交与其本人。在2017年6月9日庭审中，其陈述2016年9月8日办理交房；第三人陈述：林桂芳付清房款后，第三人办理交房。后在2017年10月23日庭审中，林桂芳先是表示在2016年10月收到房屋，后又表示2017年3月底第三人将钥匙交与其。2017年4月1日，林桂芳将涉案房屋出租给案外人成某某，租期自2017年4月11日至2019年4月10日，月租金为1,200元；同月9日，成某某将涉案房屋转租，租期自2017年4月12日至2018年4月11日，月租金为1,800元。六、其它情况另，赵敏于2016年9月6日与案外人禹洲置业(上海)有限公司签订《上海市商品房预售合同》，关于付款方式约定，首付款赵敏于2016年9月6日前支付915,151元，剩余房款2,110,000元，由赵敏于签订本合同后7日内办理完毕全部贷款申请手续，并于2016年10月21日前将全部剩余房款放款至对方账户。本院认为，本案的争议焦点为：1.第三人工作人员以“林桂芳”的名义与赵敏签订《上海市公有承租权转让定金合同协议书》(以下简称“定金协议书”)是否约束林桂芳本人；2.哪方当事人为合同违约方。就第1个争议焦点，综观本案事实，林桂芳本人未当面与赵敏签订过任何合同，“定金协议书”、《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称“转让合同”)均系第三人以“林桂芳”的名义签订。先签订定金协议，后签订正式转让合同，是房屋买卖及公房承租权转让中的惯常做法。第三人以“林桂芳”的名义签订“定金协议书”、“转让合同”，“转让合同”上盖有“林桂芳”本人的私章，且其上约定的价款、费用支付等均与“定金协议书”一致，使赵敏有理由相信第三人系代理林桂芳签署上述两份合同。现林桂芳仅认可“转让合同”，而不认可“定金协议书”，亦不符合诚实信用原则，故本院认为“定金协议书”对林桂芳具有约束力。就第2个争议焦点，根据“定金协议书”、“转让合同”的约定，赵敏及林桂芳应办理资金监管手续。当事人各方均确认：约定于2016年9月26日下午办理该手续，但林桂芳本人并未到场，且未履行办理存款等手续。林桂芳及第三人所称因赵敏未开具特种存单，导致林桂芳未付款的意见，除石某某的证言外，并无其它证据予以佐证，考虑到石某某的身份及相关因素，本院对其该证言难以采信。鉴于直至2016年11月7日，赵敏收到转让款1,030,000元，剩余转让款20,000元至今未收到之事实，双方承租权转让合同未履行之责任在于林桂芳一方。对林桂芳辩称其已履行付款义务之意见，因其与第三人签订的《上海市公有承租权转让定金合同协议书》，不能约束赵敏，双方合同应以“定金协议书”、“转让合同”为准，故对其意见，本院不予采纳。本院结合上述争议焦点的论述，具体分析赵敏及林桂芳的诉讼(反诉)请求。就本诉部分，因林桂芳尚未支付剩余购房款20,000元，故应继续履行该义务。关于违约金，林桂芳提出该违约金过高，申请调整。赵敏提供其购买他处住房的合同，根据该合同，首付款支付期限为2016年9月6日，首付款之外的款项以贷款形式支付，而涉案房屋转让款项支付时间应为2016年9月26日，故赵敏提供的该证据难以证明其相关损失。本院以赵敏的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，以及本案诉讼中赵敏拒绝接收剩余转让款20,000元等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。关于物业费、水电煤等费用，根据双方“定金协议书”、“转让合同”的约定，房屋的交付及费用的结算应为交易中心审核通过、发放“准予公有住房差价交换通知书”之时。根据林桂芳在庭审中的陈述，其已经从第三人处接收涉案房屋，故在取得“准予公有住房差价交换通知书”之前，相关水电煤、物业费等费用，均应由林桂芳承担。关于租金部分，因林桂芳提供证据证明其收取的租金为1,200元，故以该标准向赵敏支付自2017年4月12日至取得“准予公有住房差价交换通知书”之日止的租金为宜。就反诉部分，因双方应按照合同约定继续履行合同，故赵敏应协助林桂芳办理涉案房屋承租权变更手续；关于赔偿损失一节，因违约方系林桂芳一方，故其要求赔偿损失的请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告林桂芳应于本判决生效之日起十日内向原告赵敏支付转让款20,000元；二、被告林桂芳应于本判决生效之日起十日内向原告赵敏支付违约金6,000元；三、被告林桂芳应于本判决生效之日起十日内向原告赵敏支付物业费、水、电、煤等费用，按实结算至双方取得准予公有住房差价交换通知书之日止；四、被告林桂芳应于本判决生效之日起十日内向原告赵敏支付租金，以每月1,200元为标准，自2017年4月12日起计算至双方取得准予公有住房差价交换通知书之日止；五、反诉被告赵敏应于反诉原告林桂芳履行上述第一条付款义务后十日内配合反诉原告林桂芳办理上海市公有住房承租权变更手续，将黄浦区厦门路XXX弄XXX号XXX楼9平方米亭子间公有住房承租权变更至反诉原告林桂芳名下；六、驳回反诉原告林桂芳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,685元，由赵敏负担3,300元，由林桂芳负担3,385元；反诉案件受理费7,665元，由赵敏负担3,000元，由林桂芳负担4,665元。如不服本判决，赵敏、林桂芳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 宁审 判 员  焦明静人民陪审员  石志仁二〇一七年十二月二十七日书 记 员  徐公允附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。