海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2017)琼0108民初2650号   原告：柳卫军，女，1950年1月17日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：翁婕，海南新概念律师事务所律师。   被告：海南明瑞房地产开发有限公司，住所地：海口市国贸路港澳国际申亚大厦****。   法定代表人：杨学明。   原告柳卫军诉被告海南明瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳卫军的委托诉讼代理人易凯到庭参加了诉讼。被告海南明瑞房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告柳卫军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，并判决继续履行《商品房买卖合同》；2、判令被告将位于海口市和平大道26号加州阳光xx号房办理过户登记至原告名下；3、判决原告对位于海口市和平大道26号加州阳光1506号房享有使用权；4、判决被告向原告支付违约金2529元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市和平大道26号加州阳光1506号房，购房总金额为84300元，交房日期为2005年5月28日前；合同第十五条约定了逾期办理产权登记的，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金。当日，原告向被告支付了购房款80085元，并由被告开具收据。之后被告将该房交付给原告入住使用。2007年12月11日，原告缴纳了维修基金；2010年9月9日，原告缴纳了价格调节基金；2010年9月13日，原告缴纳了新建商品住房手续费。另外，原告自入住以来，相继缴纳了期间的物管费、水电费、电梯费等费用。然而，自原告入住以来，多次找被告要求办理房产过户，但被告始终不予配合。2014年12月16日，原告到海口市地方税务局办理了房地产过户申请，但因被告不予配合且无人管理导致未完成过户。因此，为保护交易安全并维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决如所请。   被告海南明瑞房地产开发有限公司未作答辩。   经审理查明,2005年3月11日，原告柳卫军（买受人）与被告海南明瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定，出卖人将其开发的加州阳光15层xx号房出售给买受人；该商品房建筑面积为42.73平方米，总房款84300元；付款方式为签订合同之日买受人向出卖人支付总房款的95%，金额计80085元，剩下的5%金额计4215元，待办妥房产证前一次性付清；出卖人应当在2005年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同自双方签订之日起生效。同日，原告向被告支付95%的购房款80085元，被告向原告出具《往来凭证》（凭证号NO0432554），载明，付款人名称：柳卫军，项目：加州阳光（xxx房）95%购房款，付款金额：捌万零捌拾伍元整（?80085元）。之后，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告随即装修并入住该房屋至今。2014年12月16日，原告就涉案房屋向海口市地方税务局缴纳了契税。被告至今未将涉案房屋过户登记至原告名下，遂成讼。   2007年12月11日，海口弘泰物业管理有限公司代收了原告支付的加州阳光1506房的维修基金1686元；并向原告开具了《往来凭证》（凭证号NO0101427）。2010年9月13日，被告缴纳了涉案房屋的新建商品住房手续费。2017年3月9日，海口弘泰物业管理有限公司出具《证明》，载明：“兹有1506房，自2005年10月至2014年12月份物管费已交清。特此证明”。   另查，本院于2017年12月20日前往海口市不动产登记中心查询涉案房屋的房产登记及查封、抵押情况。该中心出具的《房产登记信息查询情况说明》载明，涉案房屋于2007年4月10日登记至被告名下，不动产权证号为xxx，截止2017年12月20日，该房已查封、无抵押登记情况；该中心出具的《房产查封信息查询情况说明》载明，该房因其他案件纠纷于2016年5月19日被本院作出的（2016）琼0108执379号之一执行裁定书查封。   再查，本院依据已经发生法律效力的（2015）美民一初字第997号民事判决书，于2016年5月11日作出的（2016）琼0108执379号之一执行裁定书，依法查封了涉案房屋及相应的土地使用权。在该案执行过程中，原告以其已购买涉案房屋并向被告支付购房款且已装修入住为由提出执行异议，经本院听证查明，于2017年3月31日作出（2017）琼0108执异14号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。申请执行人吴丽英、成凯、成益源于2017年4月20日以自己为原告，以柳卫军为被告，海南明瑞房地产开发有限公司、海口弘泰物业管理有限公司为第三人向本院提起申请执行人执行异议之诉，后于2017年9月18日向本院提出撤诉申请，本院于2017年9月18日作出（2017）琼0108民初2609号民事裁定，准许吴丽英、成凯、成益源撤回起诉。本院于2017年12月20日作出（2017）琼0108执恢29号之一执行裁定，解除对涉案房屋及其相应的土地使用权的查封。   本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、两份《往来凭证》、海南省非税收入一般缴款书、两份海南省服务业专用发票、中华人民共和国税收完税证明、海口市地方税务局房地产过户业务受理单、收款收据、加州阳光管理费用（缴费）通知单、《证明》、（2017）琼0108执异14号执行裁定书、（2017）琼0108执恢29号之一执行裁定书及送达回证、（2017）琼0108民初2609号民事裁定书、《送达回证》、《房产登记信息查询情况说明》、《房产查封信息查询情况说明》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为以上证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，可以采信。   本院认为，一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否有效以及如有效，是否应当继续履行的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。原告诉请确认其与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，于法有据，本院予以支持。合同双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。现合同约定的过户义务尚未履行，原告要求继续履行其与被告签订的《商品房买卖合同》，合理合法，本院予以支持。   二、关于原告诉请被告将涉案房屋过户登记至其名下的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告在上述合同中约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2005年将涉案房屋交付给原告使用，现涉案房屋仍登记在被告名下，故被告负有协助将涉案房屋过户登记至原告名下的义务。原告诉请被告将涉案房屋过户登记至其名下，于法有据，本院予以支持。   三、关于原告诉请确认其对涉案房屋有使用权的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告按照合同约定向被告支付了95%的购房款，被告亦依照合同约定将其名下的涉案房屋交付给原告使用，故原告对涉案房屋有使用权。   四、关于原告诉请被告支付违约金2529元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金。被告未按上述约定将涉案房屋过户登记至原告名下，已经构成违约，故被告应当按照合同约定向原告支付已付购房款80085元的3%的违约金，即2402.55元。原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：   一、确认原告柳卫军与被告海南明瑞房地产开发有限公司于2005年3月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行上述合同。   二、被告海南明瑞房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告柳卫军办理海口市和平大道26号加州阳光xxx房（不动产权证号：xxxx）的不动产权证至原告柳卫军名下。   三、确认原告柳卫军对海口市和平大道26号加州阳光1506房享有使用权。   四、被告海南明瑞房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柳卫军支付违约金2402.55元。   五、驳回原告柳卫军的其他诉讼请求。   案件受理费1970元；由原告柳卫军负担3元，由被告海南明瑞房地产开发有限公司负担1967元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 李 佳   人民陪审员 吴崎霞   人民陪审员 王巧玲     二O一七年十二月二十九日   法官 助理 裴静静   书 记 员 张光颖   速 录 员 张蓝予   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。