福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0504民初949号 原告：李鸿木，男，1982年3月10日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告：林美玲，女，1985年9月24日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人:吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 被告：泉州市宝德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区六灌路宝德大厦**。 法定代表人：林宝财。 委托诉讼代理人：刘科宏，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨源泉，福建志立律师事务所律师。 原告李鸿木、林美玲与被告泉州市宝德房地产开发有限公司(以下简称“宝德公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鸿木、林美玲的委托诉讼代理人吴冰冰、胡长鸿、被告宝德公司的委托诉讼代理人刘科宏、杨源泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鸿木、林美玲向本院提出诉讼请求:1.判令宝德公司赔偿李鸿木、林美玲的损失1万元（暂计）；2.判令宝德公司立即对宝德商厦1幢公共部分走廊、天花板按照规划设计标准进行装修；3.本案受理费等诉讼费用由宝德公司承担。诉讼过程中，李鸿木、林美玲将第1项诉讼请求变更为：判令宝德公司赔偿李鸿木、林美玲的损失25728元。事实和理由：李鸿木、林美玲与宝德公司经协商一致，双方于2012年11月3日签订《商品房买卖合同》，约定李鸿木、林美玲以总金额475758元购买宝德公司开发建设的位于泉州市洛江区宝德商厦某号房屋。另，合同第一条约定，土地使用年限自2011年12月16日至2077年2月27日；合同第八条约定，宝德公司于2013年10月31日前将小区内部的公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。合同签订后，李鸿木、林美玲即按照约定支付相应的购房款。 然而，在办理房屋权属证书过程中，李鸿木、林美玲方才知道本幢房屋的土地使用年限终止日期为2047年2月27日，远远低于合同约定的使用年限（自2011年12月16日至2077年2月27日），也低于法律规定的商业用地40年的使用年限，二者使用年限相差30年。宝德公司恶意隐瞒土地使用年限的事实与李鸿木、林美玲签订商品房买卖合同已构成违约，应当赔偿李鸿木、林美玲的经济损失，即李鸿木、林美玲在土地使用年限到期后应当补交的土地出让金。 此外，宝德公司自交房之日起至今，未按照规划设计标准对本案房屋的公共部分进行装修，后宝德公司于2016年7月22日向业主做出承诺将于近期对公共部分进行装修，但至今一直未得到解决。 为此，为维护李鸿木、林美玲的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持李鸿木、林美玲的诉讼请求。 宝德公司辩称，一、宝德公司不存在隐瞒事实和违约行为。李鸿木、林美玲诉求宝德公司支付其损失缺乏事实与法律依据。1.宝德公司不存在李鸿木、林美玲诉称的隐瞒事实和违约行为。双方签订的合同第一条关于涉案房屋所在地项目建设依据，是宝德公司向购房人说明涉案房屋所在项目的建设依据，合同中明确载明涉案地块用途为商住性质，既有商业又有住宅性质，用途不同使用年限自然不同。而根据《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的规定，住宅性质的使用年限为70年，商业性质使用年限为40年，使用年限是相关部门具体审批后确定的，李鸿木、林美玲所购买的涉案房屋在合同第三条中明确约定为商业性质，使用年限是法律规定和规划政策等事项具体审批而确定的。宝德公司根本不存在李鸿木、林美玲所称的隐瞒事实和违约行为。2.李鸿木、林美玲诉求的损失不存在。李鸿木、林美玲应当进一步举证法律和合同依据。 二、宝德公司已经完成涉案房屋共同走廊、天花板等公共部分的装修，李鸿木、林美玲应进一步举证证明该项诉求依据。 李鸿木、林美玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：宝德公司企业信用信息、商品房买卖合同登记备案表、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、告知函、泉洛地合（2007）第2号国有土地使用权出让合同及补充合同、洛国用（2011）第158号土地使用权证、B地块宝德商厦总平面定位图、装修构造表、设计效果图1张及照片7张，宝德公司经质证认为，对宝德公司企业信用信息无异议；对商品房买卖合同及登记备案表真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的，相反，通过商品房买卖合同可证明，在签订合同时宝德公司有向李鸿木、林美玲进行相关告知义务，合同中也明确约定商品房用途是商业，使用年限是根据法律及相关政策审批确定的，宝德公司不存在隐瞒行为；对发票无异议，但无法证明使用年限仅到2047年；对告知函，不能达到其证明目的，无法证明涉案房屋公共部位装修原因是什么，宝德公司不存在李鸿木、林美玲诉称的违约行为；对泉洛地合（2007）第2号国有土地使用权出让合同及补充合同、洛国用（2011）第158号土地使用权证，形式真实性无异议，但可体现协议签订时间是2011年10月16日，在宝德公司向李鸿木、林美玲出售房屋之前，协议已经在相关部门进行备案，宝德公司也就相关事实向李鸿木、林美玲进行了告知。该组证据不能达到其证明目的，补充协议是对之前年限补充约定，按照约定，整个项目最长年限是70年，商业性质是40年，宝德公司向购房人说明项目建设依据时是以最长年限为准，不存在隐瞒情况；对B地块宝德商厦总平面定位图无异议；对装修构造表、设计效果图及照片，没有原件，不予认可。 宝德公司依法向本院提交了如下证据：营业执照、商品房预售许可证、土地使用权证、照片、洛国用（2007）第58号国有土地使用权证，李鸿木、林美玲经质证认为，对营业执照、预售许可证无异议；对土地使用权证，真实性无异议，但体现的终止日期指的是整个地块的，实际上1号楼使用年限终止日期是2047年；对照片有异议，不能体现整个1号楼的所有公共部分；对2007年的国有土地使用权证，真实性由法庭认定，且这份证据，可以体现宝德公司对项目地块商业部分的截止使用年限是明知的。 本院经审理认定事实如下：2007年2月28日，宝德公司与泉州市国土资源局洛江分局签订编号为泉洛地合（2007）第2号《国有土地使用权出让合同》（以下简称“原合同”），取得双阳办事处阳新街宗地编号为B-5号地块土地使用权，双方约定上述地块的用途为商业用地。2007年4月14日，宝德公司取得洛国用（2007）第58号国有土地使用证，该证载明：座落：洛江区双阳街道新峰、前洋社区阳新街，地号：B-5(B宗地)，地类（用途）：商业用地，终止日期：2047年2月27日。2011年11月16日，宝德公司与泉州市国土资源局洛江分局签订编号为泉洛地[2011]补合9号的《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：原合同第四条“本合同项下出让宗地的用途为商业用地”变更为“本合同项下出让宗地的用途为商住用地”、原合同第六条“本合同项下的土地使用出让年期为肆拾年”变更为“本合同项下的土地使用出让年期为住宅70年（终止日期2077年2月27日）、商业40年（终止日期2047年2月27日）”。2011年12月16日，宝德公司取得洛国用（2011）第158号国有土地使用证，该证载明：座落：洛江区双阳街道新峰、前洋社区阳新街，地号：B-5(B宗地)，地类（用途）：商住用地，终止日期：2077年2月27日。2012年1月20日，宝德公司取得宝德商厦1-3#号楼及地下室商品房预售许可证。2012年11月3日，李鸿木、林美玲与宝德公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由李鸿木、林美玲向宝德公司购买位于洛江区宝德商厦某号房，建筑面积63.61平方米，成交金额475758元。李鸿木、林美玲已实际支付购房款为475758元。《商品房买卖合同》第一条约定宝德公司以出让方式取得编号为B-5（B宗地）的地块土地使用权。国有土地使用权证号为洛国用（2011）第158号。该地块土地面积为8352.55平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2011年12月16日至2077年2月27日，第二条约定出卖人在签订本合同时，已向买受人出示上述国有土地使用权证（或其他有效用地证明文件）、建设工程规划许可证等相关证件的原件或复印件。第三条约定该商品房的用途为商业。 本案存在如下争议焦点：1.宝德公司是否存在恶意隐瞒土地使用年限的行为；2.双方签订的商品房买卖合同关于使用年限的约定与土地使用证的不符情况，是否应由宝德公司赔偿李鸿木、林美玲土地出让金。如需赔偿，应赔偿多少？3.李鸿木、林美玲要求宝德公司按照相关规划设计标准对公共部分走廊、天花板进行装修的主张能否支持？ 对于上述争议焦点，本院经分析认定如下： 1.对于宝德公司是否存在恶意隐瞒土地使用年限的问题。李鸿木、林美玲认为，根据《商品房买卖合同》的约定，土地使用年限自2011年12月16日至2077年2月27日，而不动产权证上国有建设用地使用权的使用期限至2047年2月27日，二者使用年限相差达30年，宝德公司在订立合同时存在恶意隐瞒土地使用年限的行为。经查，根据李鸿木、林美玲与宝德公司签订的《商品房买卖合同》，李鸿木、林美玲所购买的案涉商品房的性质为商业用房，又根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”规定，商业用地的最高使用年限为40年，且合同内载明宝德公司在签订合同时已向李鸿木、林美玲出示了国有土地使用权证，宝德公司并不存在恶意隐瞒土地使用年限的行为。 2.双方签订的商品房买卖合同关于使用年限的约定与土地使用权证的不符情况，是否应由宝德公司赔偿李鸿木、林美玲土地出让金。如需赔偿，应赔偿多少的问题。李鸿木、林美玲主张《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限截止2077年2月27日，而其现在所能办理的不动产权证体现的土地使用年限仅至2047年，比合同约定少30年，所对应的土地出让金即为李鸿木、林美玲的损失，宝德公司应赔偿其土地出让金。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定“该地块土地面积为8352.55平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2011年12月16日至2077年2月27日”，第三条约定“该商品房的用途为商业”，虽然合同约定的土地使用年限至2077年2月27日，但该使用年限是针对整个B-5（B宗地）地块的，而案涉商品房的用途为商业，其使用年限仅为40年。李鸿木、林美玲主张其是基于能够拥有66年产权而与宝德公司签订的合同，现在比约定减少30年，其多支付30年的土地出让金应由宝德公司赔偿。经查，双方在签订合同时，案涉商品房的用途已明确为商业，而根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，商业性质用地最高年限为40年，且李鸿木、林美玲主张的系土地使用年限到期后应当补交的土地出让金，尚未实际发生，故李鸿木、林美玲主张补交土地出让金没有事实依据，难以采信。 3.李鸿木、林美玲要求宝德公司按照相关规划设计标准对公共部分走廊、天花板进行装修的主张能否支持？李鸿木、林美玲要求宝德公司按照规划设计标准进行装修。经查，李鸿木、林美玲提交的来源于泉州市城市建设档案馆的诉争房屋《装修构造表》内载明：“公共部位装修由二装修设计另行出图”，则李鸿木、林美玲主张的公共部分走廊、天花板的装修在施工中属二次装修，不在规划设计审批之列。本案在交付商品房时，宝德公司已完成了公共部分走廊、天花板的装修。双方在庭审中确认公共部分走廊、天花板已过了质量保修期，且双方在合同中对于该部分并无明确约定规划设计标准，故李鸿木、林美玲要求宝德公司按照规划设计标准进行装修，并无合同依据。对于宝德公司于2016年7月22日出具的告知函，因告知函中并未确定具体的装修方案，宝德公司亦否认有装修方案，则该告知函并不具备完整性。故李鸿木、林美玲要求宝德公司按照相关规划设计标准对公共部分走廊、天花板进行装修，既没有相关规划设计标准，亦无现实可操作性的装修方案，不予支持。 本院认为，李鸿木、林美玲与宝德公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，当事人应依约履行义务。李鸿木、林美玲要求宝德公司赔偿因其违约行为导致的损失25728元，因宝德公司并不存在李鸿木、林美玲提到的恶意隐瞒土地使用年限的行为，也没有证据证明宝德公司存在其他违约行为，李鸿木、林美玲的上述主张不予支持。李鸿木、林美玲要求宝德公司对宝德商厦1号楼公共部分走廊、天花板按照规划设计标准进行装修，因公共部分走廊、天花板已过了质量保修期，且双方对该部分无规划设计标准，亦无双方约定的装修方案，不具有可操作性，故李鸿木、林美玲的上述主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 驳回李鸿木、林美玲的诉讼请求。 案件受理费543元，减半收取计271.5元，由李鸿木、林美玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇一七年十二月五日 书记员  傅莹莹 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。