镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1191民初2891号 原告：镇江新区大港街道兴港社区居民委员会，住所地镇江新区大港街道兴港社区翠竹苑。 负责人：唐界飞。 委托诉讼代理人：窦钶凯、周玉才，江苏苏瑞律师事务所律师。 被告：郭玉，男，汉族，1979年2月13日出生，住镇江市。 委托诉讼代理人：张跃清，江苏民脉律师事务所律师。 原告镇江新区大港街道兴港社区居民委员会与被告郭玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人窦钶凯、被告委托诉讼代理人张跃清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告支付原告2015年4月1日至2017年1月5日期间的租金331667元、水电费56700元；3、判令被告向原告承担违约金99500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与案外人袁维生签订房屋租赁合同，约定原告将位于镇江兴港服务中心一楼、二楼面积共计1780平方米的房屋出租给袁维生用于宾馆经营，租赁期限至2012年3月31日，合同到期后，双方没有续签租赁合同，但袁维生仍然使用原告房屋。2013年8月23日，原、被告以及袁维生签订转让协议，约定袁维生将雅佳商务宾馆转让给被告，袁维生租赁期间拖欠原告的10万元房租及5万元电费由被告代付。嗣后，原告与被告签订租赁合同一份，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限为2012年4月1日至2022年3月31日止，年租金为25万元。按照合同约定，被告应于2015年4月1日前支付2015年4月1日至2018年3月31日期间的房租75万元。因被告迟延支付租金，原告已于2017年1月5日书面通知被告解除合同。被告拖欠原告2015年4月1日至2017年1月5日期间的租金为441667元，但被告仅支付原告11万元租金，原告多次向被告催讨剩余租金未果，故诉至法院。 被告辩称：1、本案所涉的房屋租赁合同为无效合同，因为原告没有提供证据证明其对涉案房屋具有所有权或处置权；2、原告主张的水电费以及违约金没有事实和法律依据，同时原告主张的租金应当按照8元每平方米计算；3、原告违法将被告经营的宾馆上锁，导致宾馆无法正常经营，被告保留向原告主张损失的权利。 本院经审理认定的事实：原、被告存在租赁合同关系。原告曾于案外人袁维生签订房屋租赁合同，原告将镇江兴港服务中心一楼部分、二楼部分共计1780平方米的房屋出租给袁维生用于宾馆经营。2013年8月23日，原、被告与袁维生签订转让协议，约定袁维生将雅佳商务宾馆转让给被告，袁维生租赁期间拖欠原告的10万元房租及5万元电费由被告代付。嗣后，原告与被告签订落款日期为2012年4月1日的租赁合同一份，约定：1、原告将位于位于镇江兴港服务中心一楼部分、二楼（系毛坯房、无产权证）的房屋出租给被告；2、租赁期限为2012年4月1日至2022年3月31日止，年租金为25万元；3、如果被告违约，需要向原告支付违约金，违约金的计算方式为尚未履行合同期限×月租金。按照合同约定，被告应于2015年4月1日前支付2015年4月1日至2018年3月31日期间的房租75万元，因被告迟延支付租金，原告已于2017年1月5日书面通知被告解除合同。被告拖欠原告2015年4月1日至2017年1月5日期间的租金为441667元，但被告仅支付原告11万元租金，原告多次向被告催讨剩余租金及水电费未果，故诉至法院。 另查明：原告于2017年6月5日代被告缴纳水电费6706元。 以上事实，有房屋租赁合同、转让协议书、解除通知书、水电费收据及原被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应当履行各自义务。原告将其房屋出租给被告经营，被告应当按照合同约定向原告支付租金。被告欠原告2015年4月1日至2017年1月5日期间的租金331667元及水电费56706元，有房屋租赁合同、解除通知书、转让协议书、水电费收据及原被告当庭陈述为证，本院予以确认。 关于违约金计算问题。被告逾期支付原告租金，应向原告承担违约金。本案中，原、被告合同中对违约金计算标准进行约定，具体为：“尚未履行合同期限×月租金”，该标准过高，应予调整。原告仅要求被告承担违约金99500元，系主动对合同中的违约金计算标准进行调整，对此，本院予以认可。 原告于2017年1月5日向被告发出解除通知，被告对此予以认可，故原、被告之间的租赁合同解除。综上，原告要求解除与被告之间的租赁合同以及要求被告支付2015年4月1日至2017年1月5日期间的租金331667元、水电费56700元并承担逾期付款违约金99500元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告镇江兴港社区居民委员会与被告郭玉签订的房屋租赁合同终止履行。 二、被告郭玉于本判决生效之日起十日内支付原告镇江兴港社区居民委员会租金331667元、水电费56700元、违约金99500元，共计487867元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4309元、保全费3020元，共计7329元，由被告郭玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61）预交上诉案件受理费。 代理审判员  张龙 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  徐勋 （附上诉须知） 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 附2：上诉须知 1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。