.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终3847号上诉人（原审被告）：海南海洋地质后勤服务有限公司。住所地：海口市金盘路**。法定代表人：廖建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雪艺，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈焕松，男，1982年2月5日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：杨文静，海南方圆律师事务所律师。上诉人海南海洋地质后勤服务有限公司（以下简称后勤服务公司）因与被上诉人陈焕松房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7294号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。后勤服务公司上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7294号判决，依法改判；2.判令陈焕松承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、本案一审判决认定事实存在错误。1.根据后勤服务公司与陈焕松签订的《海口商品房买卖合同》第八条第二款约定："但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的。2.设计变更经批准并告知买受人的；政府有关部门相关政策的调整；不可归属于出卖人的其他原因导致交付延期。3.交付期限最长宽限期为60天。"第二款所列的三项延期情形，是相互独立的三种均可以延期的情形，没有相互依存的关系，不能理解为满足上述第1项或第2项条件时，才可延长60天宽限期。如果上述第1项或第2项情况发生时，比如地震、海啸等重大自然灾害或是设计变更、政府政策调整，仅仅给予60天的宽限期是远远不够的。因此，根据双方合同约定，即使不考虑第1、2项情形，仍然应给予后勤服务公司商品房交付60天的宽限期。一审判决对此认定事实错误。2.一审法院认为：后勤服务公司提供的证据不足以证明本案项目工期延误确属因受台风所致，及在90日内告知陈焕松，该认定也是错误的。本案所涉标的楼房的开工日即2012年12月2日至约定交房日2015年10月31日期间，标的楼房建设施工期间遭受到台风的期间长达42天，造成施工方被迫停工也是导致工期延误的重要原因之一。符合补充协议第三条第四项约定的"不可抗力以及诸如台风、暴雨、火灾、、地震洪水和出卖人无法控制的其他事由等意外事故或事件的"情形，而一审法院并没有将此情况考虑到。因此，后勤服务公司交房时间应相应顺延42天。3.一审法院认为：海府办【2012】166号文的发布时间在陈焕松与后勤服务公司签订的商品房买卖合同之前，海口市便已施行联合验收的验收方式，因此并不存在政府政策调整，设计变更需批准的原因，该认定存在错误。后勤服务公司已于2016年6月16日按照海口市建设工程质量安全监督站的要求取得汇水湾5#公寓楼验收合格的竣工验收记录，具备合同约定的房屋交付条件，但因该站通知变更验收条件为联合验收，后勤服务公司又于2016年7月3日再次报送工程竣工验收报告，导致迟延交房。海口市建设工程质量安全监督站依据的不仅是海府办【2012】166号文，也有可能依据是其他政策变更验收条件。一审法院对此认定过于片面。综上所述，一审法院事实认定错误。后勤服务公司请求二审法院撤销一审判决，驳回陈焕松的全部诉讼请求。陈焕松辩称，一、一审判决认定的事实无误。1.后勤服务公司称"与陈焕松签订的《海口商品房买卖合同》第八条第二款的三项约定是互不联系、独立存在的条款"完全是后勤服务公司基于诉讼技巧的狡辩，扭曲了当事人双方的真实意思。若如后勤服务公司所言，无论任何情况后勤服务公司都有权延期60天的话，则该约定完全不需要放在第八条第二款"但书"的约定之下，而应独立存在。且该买卖合同本身就是后勤服务公司提供的格式合同，根据合同法第41条规定："对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释"。因此，一审法院对该条款的理解与认定无误。2.如上所述，陈焕松认为该买卖合同附件七应属格式条款，第三条第四款的约定有减轻后勤服务公司责任义务之嫌。台风并不是一出现开发商就可以免责，而应具体看台风破坏力是否导致其误工。后勤服务公司主张因台风顺延交付42天，但并未提供充分证据证明本案项目工期延误是否确属因受台风所致、以及因台风停工的天数达42天。因此，后勤服务公司不能予以免责。3.海口市建设工程质量安全监督站依据海口市政府办公厅于2012年6月21日发布的《海口市人民政府办公厅关于印发海口市优化三类建设项目联合审批流程实施方案的通知》验收，后勤服务公司没有证据证明海口市建设工程质量安全监督站可以依据其他证据变更验收条件。二、一审法院适用法律不完全正确。1.该买卖合同第八条约定的交付条件不符合国家法律法规的规定，应视为无效条款。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产经营管理条例》第十七条、《建设部关于发布国家标准的通知》中第6.0.7条规定，其共同之处在于规定竣工验收是由房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收，而绝非开发商自行组织参建单位进行的验收。故商品房经验收合格的有效证明文件是建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》或《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《商品房竣工验收备案表》或《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么应以综合验收为交付条件标准，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。2.后勤服务公司不具备交付条件交房仍应承担逾期违约责任。首先，根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按其将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。这包含两层意思，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。根据上述对交付条件的分析，也就是交付符合国家法律规定验收合格的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付。而本案中，后勤服务公司在不具备交付条件的情况下通知"交钥匙"的行为并不构成房屋的有效交付。其次，陈焕松领钥匙的行为不影响开发商在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性规定的约定应属无效，即使陈焕松领取了商品房钥匙，也不能免除后勤服务公司对逾期交房违约责任的承担。如果交付的商品房有重大质量问题，却仅以交钥匙就视为房屋交付义务的完成履行，显然与房屋所承载的份量不相符。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定，合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。陈焕松向一审法院起诉请求：1.后勤服务公司自逾期之日起，按每日万分之一的标准向陈焕松支付逾期交房违约金，金额暂计算至2017年5月15日为人民币44822.98元（797562元×0.1‰×562天），实际计算至后勤服务公司办妥《竣工备案表》，达到合法交付条件之日止；2.诉讼费由后勤服务公司承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，陈焕松与后勤服务公司签订《海口商品房买卖合同》，约定陈焕松向后勤服务公司购买位于海口市××区#栋A701号房产，该商品房约定建筑面积共118.54平方米，其中，套内建筑面积94.69平方米，按建筑面积计价，售价6728.21元/平方米，总价797562元（118.54平方米×6728.21元/平方米）。第五条"付款方式及期限"约定：陈焕松付款方式为银行按揭付款，陈焕松须在合同签订当日付清首期款297562元，余款500000元由陈焕松向专业银行（或住房公积金管理中心）申请按揭贷款向后勤服务公司支付。第八条"交付期限"约定：后勤服务公司应当在2015年10月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付陈焕松使用；......3.该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，后勤服务公司可据实予以延期：1.因不可抗力且后勤服务公司在事实发生之日起90日内告知陈焕松的；2.设计变更经批准并告知陈焕松的，政府有关部门相关政策的调整，不可归属于后勤服务公司的其他原因导致交付延期；3.交付期限最长宽限期为60天。第十一条后勤服务公司"逾期交房的违约责任"约定为：逾期超过九十日后，陈焕松有权单方面解除合同，陈焕松要求继续履行合同的，合同继续履行，后勤服务公司按逾期日数每日向陈焕松支付已付房价款万分之一的违约金。合同附件七"本合同补充协议"第三条约定，非因后勤服务公司原因出现下列情形之一的，导致迟延交付商品房或办理《房屋所有权证》的，后勤服务公司不承担责任：......3.有关法律、法规、规章及政府决定、命令的修改、增加导致建筑工程的设计、施工、验收延期的；4.出现不可抗力以及诸如台风、暴雨、火灾、、地震洪水和后勤服务公司无法控制的其他事由等意外事故或事件的......第四条"关于选择银行按揭客户的约定"为：1.陈焕松选择银行按揭贷款付款的，必须与本合同签订之日起10日内，按银行要求向后勤服务公司提供有效、完整的申请按揭贷款的资料，逾期不提供，则视为陈焕松违约，后勤服务公司可按陈焕松自动退房处理，后勤服务公司有权另行处理该房产，并处陈焕松已付购房款百分之十的金额作为违约金。2.陈焕松申请的按揭贷款被银行批准后，陈焕松应于接到通知之日起10日内和银行办理完毕贷款手续；陈焕松申请的银行按揭贷款手续未被银行批准或未足额批准的，对未批准的金额，陈焕松必须选择一次性付款方式补足。陈焕松应于接到后勤服务公司书面通知之日起15日内付清。逾期未履约的，后勤服务公司按每日该单元总房款的万分之二计收违约金。逾期超过30日，后勤服务公司有权另行出售该房，并按合同款的百分之十计收罚金。合同签订后，陈焕松于2014年12月31日、2015年4月15日分别向后勤服务公司支付了购房款297562元、500000元。2016年7月29日，后勤服务公司发出了《汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼交钥匙通知书》，通知陈焕松于2016年8月10日至8月18日办理交钥匙手续，并自2016年8月11日起，物业管理公司将按相关法规对所有业主计收物业服务费及其他费用。陈焕松因后勤服务公司至今未通过竣工验收备案，诉至一审法院，遂成讼。另查，海口市人民政府办公厅于2012年6月21日发布《关于印发海口市优化三类建设项目联合审批流程实施方案的通知》（海府办[2012]166号），载明海口市工程项目需联合验收，需供电、供水、燃气、供热、有线电视等配套企业专项验收，规划、民防、消防、环保等部门联合验收。2015年6月17日，海口市建设工程质量安全监督站（以下简称质监站）出具一份《关于汇水湾公寓1-4#住宅楼工程施工质量监督的意见》，载明汇水湾公寓1-4#住宅楼工程经质监站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定（注：建设单位必须按国家相关规定办理该工程规划、消防、环保等相关部门的验收手续）。2016年6月16日，后勤服务公司取得了汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位联合验收的工程质量竣工验收记录，并在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上盖章。因质监站的验收条件为联合验收，故在2016年7月3日后勤服务公司就汇水湾公寓5#商铺住宅综合楼再次报送工程竣工报告，至今尚未办妥《竣工备案表》。一审法院认为，陈焕松与后勤服务公司签订的《海口商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。（一）合同签订后，陈焕松依约于2015年4月15日已支付完购房款797562元，后勤服务公司未在合同约定的2015年10月31日前向陈焕松交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外"的规定，后勤服务公司已于2016年8月10日向陈焕松交付了涉案房屋，故实际交房日应截至2016年8月10日止。因此，逾期交房的期限应自2015年11月1日起至2016年8月10日止，共计283天，合同约定逾期交房的违约金按已付房价款的日万分之一计，后勤服务公司应向陈焕松支付逾期交房违约金22571元（797562元×0.1‰×283天），陈焕松主张逾期交房实际计算至后勤服务公司办妥《竣工备案表》，达到合法交付条件之日止的理由不成立，一审法院不予支持；陈焕松主张逾期交房违约金超出部分，一审法院不予支持。（二）关于后勤服务公司辩解其逾期交房的期间应从合同约定最迟交房日起至业主实际交房日止，扣除60天宽限期，一审法院认为，合同约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，后勤服务公司可据实予以延期：1.因不可抗力且后勤服务公司在事实发生之日起90日内告知陈焕松的；2.设计变更经批准并告知陈焕松的。后勤服务公司提供的证据不足以证明本案项目工期延误确属因受台风所致，及在90日内告知陈焕松，且海府办[2012]166号文的发布时间在陈焕松与后勤服务公司签订的商品房买卖合同之前，海口市便已施行联合验收的验收方式，因此并不存在政府政策调整，设计变更需批准的原因。故，后勤服务公司的上述辩解无事实和法律根据，一审法院对后勤服务公司的该项辩解理由，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、限海南海洋地质后勤服务有限公司于本判决生效之日起十日内向陈焕松支付逾期交房违约金22571元；二、驳回陈焕松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费921元，由陈焕松负担557元，由海南海洋地质后勤服务有限公司负担364元。本院二审期间，后勤服务公司提供如下证据：1.关于做好台风过后建筑工程复工检查的紧急通知，2.灾后建设工程复工检查表，证明因台风对项目造成巨大的影响，根据海南省住房和城乡建设厅的要求需要对项目进行基本复工检查后方可开始施工、修复等工作。3.房屋延期交房通知函及签收凭证，证明后勤服务公司在发生不可抗力导致工期延误时已积极通知业主。4.整付零寄交寄清单，证明后勤服务公司在发生不可抗力导致工期延误时已积极通知业主。陈焕松质证意见，后勤服务公司二审提交的证据并不符合诉讼法和最高人民法院民事诉讼证据若干规定中关于新证据的认定，请求人民法院不予采纳。对于证据1通知的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据并不能直接证明台风与延期交付之间的关系。此外，内容中提到的台风时间是7月18、19日，也没有显示造成延期42天之久。对证据2灾后复查表的三性均不予认可。对证据3房屋延期交房通知函和签收表，签收表中与本案有关的当事人仅有郑远聪、孙龙飞、陈焕松、章雪松，但是签收栏除能看出是郑远聪姓名字样外，也无法确定是否确为郑远聪本人签名，其他全部不是当事人，所以对其提交的证据3真实性不予认可。对于证据4邮寄通知单，并未显示通知的内容是什么，是否确如后勤服务公司所述的为延期交房的通知函。并且，后勤服务公司也未提交与此份通知函的送达情况。因此，认为此份证据并不能证明后勤服务公司曾经将不可抗力导致工期延误的情况及时通知陈焕松。对于后勤服务公司提交的上述证据，因未在举证期限内提交，陈焕松不认可证据1的关联性，证据2.3.4的真实性、关联性，且上述证据均无法证明本案的主要事实，不属于新证据，本院不予采信。陈焕松没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为后勤服务公司逾期交房的期间应当如何认定。双方的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按照合同约定履行。关于后勤服务公司上诉称的延期宽限期问题。第一，对于合同约定的延期条款，双方当事人在条款理解上产生争议，应按照普通人的通常理解去解释，即因不可抗力且后勤服务公司在事实发生之日起90日内告知买房人；设计变更经批准并告知买房人，政府有关部门相关政策的调整，不可归属于后勤服务公司的其他原因导致交付延期的，后勤服务公司可以延期交付房屋，但交付期限最长宽限期为60天。对于后勤服务公司提出的没有任何原因，后勤服务公司均可直接延期交付房屋60天的理解，则会导致双方权利义务不对等，违反了诚实信用原则。第二，对于后勤服务公司提出的因台风工期延误42天，应顺延的问题。首先，后勤服务公司称台风"威马逊"、"海鸥"等对其工期造成延误，但陈焕松与后勤服务公司签订合同的时间是2014年12月26日，晚于上述台风，后勤服务公司对于台风对其是否造成工期延误已明知，后勤服务公司根据上述情况对其交房时间应有合理预期，仍然与买房人约定2015年10月31日前交付房屋，因此上述台风无论是否对后勤服务公司工期造成影响，都不能成为后勤服务公司应当顺延交付房屋的理由。第三，对于后勤服务公司提出的因政府政策调整导致延迟交房，应顺延的问题。后勤服务公司提出海口市建设工程质量安全监督站通知后勤服务公司变更验收条件为联合验收导致其延迟交房，但在后勤服务公司与买房人签订商品房买卖合同之前，海府办[2012]166号文已发布，海口市已实施联合验收方式，且后勤服务公司并未提供证据证明政府何种政策调整导致其延迟交房，故后勤服务公司上述理由不能成立。关于后勤服务公司称逾期交房截止时间应算至2016年6月16日的问题。根据后勤服务公司提供的证据，后勤服务公司自2016年8月10日才开始向业主交付房屋钥匙，故该上诉理由不成立。因此，一审法院从后勤服务公司约定的交房时间次日开始计算逾期交房违约金至后勤服务公司实际交付钥匙止，并无不当，本院予以维持。综上所述，后勤服务公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费921元，由海南海洋地质后勤服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘华琪审 判 员 黄玉臣审 判 员 林 梅 二Ｏ一七年十二月十一日法官助理 廖 敏速 录 员 梁 静速录员梁静附法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。