山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0831民初3295号原告：济宁市宏兴房地产开发有限公司。住所地：泗水县济河办珍珠泉路。法定代表人：章志明，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王继山，公司职工。委托诉讼代理人（特别授权）：司衍明，山东品誉律师事务所律师。被告：王镇，男，1983年11月25日出生，汉族，居民，住泗水县。被告：臧甜，女，1984年12月1日出生，汉族，居民，住泗水县。二被告委托诉讼代理人（特别授权）：杨宝平，山东康桥（济宁）律师事务所律师。原告济宁市宏兴房地产开发有限公司与被告王镇、臧甜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王继山、司衍明，被告王镇、臧甜及其委托诉讼代理人杨宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁市宏兴房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认被告封闭入户花园的行为违反合同约定，判令被告拆除七私自所封部分，恢复到合同约定的状态；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告的下属分公司（济宁市宏兴房地产开发有限公司诚成分公司）作为出卖人与作为买受人的被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的商品房住宅一处，合同约定被告所购商品房仅有一个阳台（为封闭式），阳台是否封闭以规划设计文件为准，但是被告对按照规划设计不允许封闭的入户花园擅自进行封闭，违反了所购商品房规划设计文件规范和要求，已构成严重违约。为此，原告特依据双方签订的合同约定及法律相关规定，特起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。王镇、臧甜辩称，一、合同已经履行完毕，被告的装修没有侵犯原告的合法权益，原告不具有诉讼利益，原告不具有诉讼主体资格。（一）原告诉状的事实与理由部分诉称的“合同约定以规划设计文件为准”叙述不准确，实际内容在合同的第5页，它是这样约定的：商品房层高2.9米，有1个阳台，其中1个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。这一约定包含在合同的第5页第二章第三条商品房的基本情况部分，其实质是双方约定的，在开发商也即原告履行交付义务时，合同标的物应该达到的要求，或者说合同标的物在交付时的状态就应该这样。这实际上是对原不应该作为原告起诉被告的事实与理由，所以原告犯了一个颠倒黑白、没理争三分的错误。（二）原告的合同义务就是，交付的标的物达到上述要求并按期交付。原告履行了交付义务并享有了合同权利，被告履行了支付房款的合同义务，享有了受领合同标的物的权利及占有房屋的权利，买卖合同终结。在本案，房屋已经交付，房款已经交付，说明原、被告双方的购房合同已经履行完毕。至于说被告以后怎么处分房屋，包括怎么装修，只要不侵犯原告的合法权益，就与原告无关，原告就没有干涉被告如何装修的权利，包括合同权利。（三）被告如何装修，包括如何装修入住花园，是《物权法》及其他相关法律赋予被告的民事权利，因为入住花园与房屋的其他部分已经构成了被告房屋的专有部分。该行为没有侵犯原告的合法权益。（四）是否侵犯其他住户的合法权益，比如通风权，是另一法律关系，与本案无关，与原告无关。综上所述，原告在本案不具有诉讼权益，不具有诉讼主体资格。二、被告封闭入户花园的行为不构成违约。因为如何装修，包括入户花园是否封闭，不是原、被告双方购房合同的权利义务关系的内容。（一）合同违约是指违反合同债务的行为，亦称为合同债务不履行。在本案，房屋已经交付，房款已经支付，就说明原、被告双方的购房合同已经履行完毕，被告没有违反合同约定。（二）入户花园与房屋的其他部分已经构成了被告房屋的专有部分，所以被告封闭、装修入户花园是《物权法》及其他相关法律赋予被告的民事权利。（三）需要说明的是，能否装修入住花园，不是原、被告双方购房合同的权利义务关系的内容。综上所述，被告封闭入户花园的行为不构成违约，没有违反合同约定。三、原告的诉讼请求，既有违约性的诉讼请求（请求确认违约），也有侵权性的诉讼请求（如判令拆除，恢复原状态），两者并行诉求，违背法律规定，请法院明断。四、不管阳台是否封闭以什么文件，或者以什么规定为准，那都是要求原告作为开发商，按照这些要求必须达到的合同标的物的状态，至少在原告履行交付义务时，必须使合同标的物状态达到这一程度，不能构成用来约束被告在合同履行完毕后对标的物的使用行为的依据。对于原告举证的规划设计文件或者规定，原告没有尽到起码的及时告知的义务，更没有达成明确的书面协议，直到纠纷发生前，被告都不知情，等到纠纷发生了，原告再拿这些东西作为依据起诉被告，不光是缺乏事实依据，××急乱投医的意味。五、被告封闭入户花园，如前所述不光具有法律依据，具有应当性，还确实具有客观性、必要性。被告举证的视听光盘，证明如果不封闭入户花园，确实具有许多巨大的安全隐患，不能让被告拥有一个安全舒适的家庭环境。综上所述，被告封闭入户花园的行为没有违反合同约定，原告在本案也没有诉讼主体资格，原告还存在违约、侵权并行诉求的情形，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告的下属分公司济宁市宏兴房地产开发有限公司诚成分公司与被告王镇、臧甜于2016年3月15日签订《商品房买卖合同》，合同第三条中约定，被告所购买的商品房有一个封闭式阳台，阳台是否封闭依规划设计文件为准。原告将涉案房屋交付被告后，被告对涉案房屋的入户花园进行封闭装修。原告主张被告将入户花园进行封闭装修违反了所购商品房规划设计文件的规范和要求，已构成严重违约，要求被告拆除私自所封部分，故诉至本院。原告提供以下证据：1.商品房买卖合同和原告公司的营业执照，证明原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系，在合同第三条中明确约定被告所购买的商品房仅有一个封闭式阳台该阳台是否封闭依规划设计文件为准，涉案房屋中的入户花园不属于应封闭的范围；该合同签订的主体是原告的分公司，因此原告在本案中具有适格的诉讼主体资格。2.山东军之星建筑设计有限公司所出具的加盖有山东省工程勘察设计证书专用章的规划设计文件一份并申请参与该楼房设计工作的设计人员丁鲁出庭作证，证明涉案房屋中被告采取封闭措施的部分，按照规划设计文件要求，其性质为入户花园，应当属于非封闭式状态，被告采取封闭的行为违反了合同的约定。3.泗水县房地产测绘中心出具的金泉广场C1、C2面积计算说明一份，证明本案所争议房屋的入户花园虽属于被告方购买，但是因未封闭仅是按照其围护结构外围水平投影面积的一半计算的面积。4.山东省建筑装饰装修管理办法一份，其中第十四条明确约定在装饰装修活动中禁止下列行为，其中第4款规定了未经城乡规划行政主管部门批准改变建筑物使用功能外观设计的行为。被告提供以下证据：1.购房合同及付款凭证，证明包括入户花园在内的整套房屋，被告享有占有权、使用权、收益权，处分权，被告有权对自己的房屋进行装修；“有1个阳台为封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准”的约定实际上是对合同标的物在交付时最终处于什么状态做出的约定，实际上是对开发商的单方面要求，不是对作为被告的消费者售后的使用行为的约束，更不能作为原告起诉被告的事实与理由，同时证明合同的权利义务关系已经终结，原告在本案不具有诉讼主体资格；合同中“阳台是否封闭以规划设计文件为准”的约定属于不明确的约定。2.业主手册、装修保证金单据、垃圾清理费单据，被告严格按照业主手册关于装修管理的规定的程序进行装修，被告的装修没有违规情形。3.视听资料光盘，证实存在不安全隐患，被告封闭阳台的行为具有客观性、必要性，不应阻挡性。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违背法律规定，该合同为有效合同，双方应严格按照合同履行。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况中明确约定了被告所购买房屋的预测建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积及仅一个阳台为封闭式，房屋测绘机构为泗水县房产测绘中心，且根据涉案房屋的设计人员的证人证言及原告提交的规划设计文件，本案所涉入户花园应属于未封闭空间。另外，泗水县房产测绘中心对该空间也以未封闭状态计算一半建筑面积，以该方式计算的建筑面积与合同中载明的建筑面积相一致。因此，原告主张涉案房屋的入户花园为非封闭式构造，被告擅自封闭该入户花园的行为违反了双方合同的相关约定，本院予以认定。原告主张确认被告的行为违反合同约定，并判令被告将涉案房屋恢复原状，系被告封闭入户花园行为的违约责任与侵权责任之竞合，从原告的举证来看，原告主张的是被告承担违约责任，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王镇、臧甜封闭涉案房屋入户花园的行为违反合同约定；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张凤二〇一七年十二月二十七日书记员  米欣