广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初5640号原告：徐宏峰，男，1978年11月14日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东定海针（清远）律师事务所工作人员。被告：陈锐坚，男，1971年7月28日出生，汉族，住清远市清城区，被告：梁坚鸿，男，1963年8月16日出生，汉族，住清远市清城区，被告：清远市鹏宇房地产开发有限公司，住所地：清远市上廓北江金廓小区第**首层**铺。法定代表人：陈志强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所实习律师。原告徐宏峰与被告陈锐坚、梁坚鸿、清远市鹏宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁杰、被告清远市鹏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江志远，到庭参加诉讼，被告陈锐坚、梁坚鸿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐宏峰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈锐坚签订的《集资建楼房合同》无效；二、三被告返还购房款113000元给原告；三、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：三被告合作开发位于清远市清城区××街道东岗××路[土地使用证号为清远市国用（2011）第01509号，，地号B12097-2*2]商住楼工程项目，向原告采购沙石。2013年5月18日，原告与被告陈锐坚签订《集资建楼房合同》，约定：(1)、以被告陈锐坚为投资龙头，集结原告资金座落在清远市××××路，国土使用证号为[清远市国用（2011）第01509号，，地号B12097-2*2]综合用地上兴建壹幢八层半混凝土框架结构楼房；（2）、原告愿意承担被告陈锐坚负责承建的价值174800元，A1号楼第七层靠南边套703间3房1厅住宅房的集资建房款；（3）、原告认资共174800元，按2期方式付款，以收据为凭，其中第一期在签订合同当日起付113000元给被告陈锐坚，第二期在通水电时付61800元给被告陈锐坚，第三期在2014年6月18日付30000元给被告陈锐坚；（4）、双方应遵守合同，不可违约，如有一方违约，违约方要负责赔偿守约方的经济损失……等事项。签订合同后，原告按约定支付了购房款113000元给被告。后由于三被告建设的楼房没有依法办理有关报建手续，涉案的楼房已被清远市城乡规划局认定为违法建筑。而且，法院已在另案中对涉案位于的清远市清城区××东岗××路，国土使用证号为[清远市国用（2011）第01509号]综合用地使用权进行强制执行，现已移送评估拍卖处理中。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告陈锐坚签订的《集资建楼房合同》属于无效合同，被告也无法将涉案的房屋交付给被告，合同已不能实际履行，三被告应返还购房款113000元给原告。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支付原告的诉讼请求。被告陈锐坚未作答辩。被告梁坚鸿未作答辩。被告清远市鹏宇房地产开发有限公司答辩称，一、《集资建楼房合同》的真实性以及被答辩人“认资”（集资）金额的真实性无法认定。本案所涉的《集资建楼房合同》是由被答辩人与被告陈锐坚私下签订，答辩人对此毫不知情，对其真实性无法确认；被答辩人主张其已经交纳的认资（集资)款，也是被答辩人与罗美好个人之间私下操作，仅有罗美好名义填写的《收据》（白头单），没有转帐凭据，其真实性无法确认。另外，据答辩人调查了解，当初真实的购房者早已在2014年至2015年期间集体起诉，被答辩人事实上并不是本案所涉违建楼的集资购房者，而是与被告陈锐坚、梁坚鸿串通虚假制造出来的所谓集资购房者，理由如下：1、本次系列案涉及的（2017）粤1802民初5634号、5635号、5636号、5637号、5638号、5639号、5640号七宗案，统一都是按照“由被告陈锐坚作为甲方签署《集资建楼房合同》、由罗美好经手开具《收据》”的模式炮制，当中“陈锐坚”的签名笔形变化不大，令人怀疑是同一时间同一批次的签名；而且笔迹鲜明，不像是四、五年前所书写。2、本案所涉违章建设在2013年中就已经被清远市城乡规划局查处而停工，2013年10月25日清远市城乡规划局已作出“清规罚决（2013）105号”《行政处罚决定书》责令限期拆除，2014年至2015年期间49名集资建房者就已经提起诉讼（涉及的集资本金金额合计已达653.22万元），但被答辩人却到了将近四年之后才提出诉求，明显不合常理。3、本案发生的根本原因，是由于清远地价上升，答辩人的案中所涉土地使用权价值提升，履行能力增强（详见被答辩人提交的证据三的第5项《土地初评结果》）；而被告陈锐坚、梁坚鸿由于之前的约五十宗系列欠款案被起诉，已转移全部财产，他们表面上已无财产可供执行（详见被答辩人提交的证据三中的《执行裁定书》第2页第12行至22行）；这样，被告陈锐坚、梁坚鸿与被答辩人串通制造本案债务的话，损害的就只是答辩人的利益，而他们就可从中谋取非法利益，请人民法院慎重查明，提防虚假诉讼。二、本案遗漏当事人，程序不当，应依法追加罗美好为本案第三人。本案所涉《收据》（白头单）是由罗美好所开具，即罗美好是收款人。由于本案所涉款项没有转帐凭据，难以证明是否真实收取；如果有收取，收取之后是被罗美好单独占有还是转交他人均应予以查明，因此，应当依法追加罗美好为本案的第三人，否则，将会遗漏案件当事人，属于程序不当。综合上述，被答辩人没有充分证据证明其是真实的集资建房者，也没有充分证据证明其交纳了113000元，因此，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年9月22日，被告清远市鹏宇房地产开发有限公司取得位于清远市清城区××街道东××3887.85㎡商住用地的土地使用权[土地使用证为清远市国用（2011）第01509号，，地号为B12097-2*2。2012年5月25日，谢水连、张连好（各占清远市鹏宇房地产开发有限公司50%股份的股东）为甲方，被告陈锐坚、梁坚鸿为乙方签订了一份《土地使用合同》，约定：“甲方同意将清远市清城区××街道东××3887.85㎡土地交给乙方使用；乙方可以依法使用甲方上述土地，乙方用于建设的，应支付给甲方补偿款现金3400000，并将建筑物的首层、二层、三层归甲方所有；在施工建设过程中，全部建设成本费用均由乙方全部承担，由此产生的一切债权债务也是由乙方承担，与甲方无关”。2012年6月，被告陈锐坚、梁坚鸿在清远市清城区××街道东××3887.85㎡土地建设三栋商住楼。2013年5月18日，被告陈锐坚（甲方）与原告徐宏峰（乙方）签订一份《集资建楼房合同》,合同约定：一、以甲方为投资龙头，集结乙方一部分资金在坐落清远市清城区××东岗××路，国土使用证号为[清远市国用（2011）第01509号，，地号为B12097-2*2综合用地上兴建1幢八层半混凝土框架结构楼房。二、装修标准：外墙面贴通体砖，天面抹水泥砂浆，室内墙及天花砂浆批荡，安装铝盒金窗框（不包括安窗扇及大厅的落地铝窗安装），厨房不设任何厨房设施安装，卫生间不设任何装修。三、水、电安装：水、电、报装由甲方负责，每套间独立水、电表各一个，水管安装到每一套间的厨房，电线安装到每一套间大门口的漏电开关，甲方不负责乙方住宅楼室内的任何用电设施和用水设施安装。四、集资办法：经甲、乙方双方协商，乙方愿意承担甲方负责承建的价值174800元，A1号楼第七层靠南边套703间三房一厅住宅房的集资建房款，并委托甲方按照本合同的第二、第三项要求全权负责建造（如超出第二项、第三项要求的，另外增加工程项目的工料费由乙方自行负责）。五、付款方式：乙方认资共174800元，按两期付款，以收据为凭，第一期在签订合同当日起付113000元给甲方；第二期在通水电时付61800元给甲方。六、在签订合同当日乙方要交清道路集资款、梯灯、楼梯铺梯级砖等费用3000元整给甲方，由甲方缴付有关部门进行安装，本款项不计入集资房款内。七、乙方未付清集资建房款前，其套间产权仍属甲方所有，如乙方在未接到甲方交付使用通知之前和没有经过甲方同意的，不准擅自进行室内装修或搬进居住，否则作违约处理，后果自负；如影响该楼结构的装修布置拆改，乙方不准实行，否则其负责全部责任，甲方负责协助乙方本套间办理房屋证件，但所办理房证的费用全部由乙方负责。八、双方应遵守合同，不可违约，如有乙方违约，违约方要负责赔偿守约方的经济损失”。原告陈述在合同签订当天，其依约支付了购房款113000元给被告陈锐坚，为此，被告陈锐坚出具1张收据交由原告收执，该收据的经手人为：罗美好[本院于2015年9月22日作出的（2015）清城法民一初字第821号民事判决书(已生效)认定罗美好为被告陈锐坚聘请的工作人员]。2012年12月26日，被告陈锐坚以清远市鹏宇房地产开发有限公司的名义向清远市城乡规划局申报核发规划设计条件，清远市城乡规划局审定后认为方案不满足停车位、日照、退让、间距等技术规定未获审批。2013年10月25日，清远市城乡规划局作出清规罚决﹝2013﹞105号行政处罚决定书，认为被告清远市鹏宇房地产开发有限公司、陈锐坚、梁坚鸿及罗美好未经城乡规划主管部门批准，擅自在清城区东城街东岗一路建设三栋商住楼的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属于违法建设，并作出强令被处罚人限期拆除违法建筑的行政处罚决定。庭审中，被告清远市鹏宇房地产开发有限公司陈述其无参与实际施工，涉案商住楼的建设施工以及四层以上的房屋出售由被告陈锐坚、梁坚鸿负责，其并不清楚房屋是否出售及具体购房人。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。对于被告清远市鹏宇房地产开发有限公司提出本案遗漏案外人罗美好作为第三人问题，由于生效判决已认定罗美好是被告陈锐坚聘用的工作人员，故本院不予追加案外人罗美好参加本案诉讼。对于《集资建楼房合同》的性质问题，该合同明确约定其中1套房产归原告所有，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，可以认定该《集资建楼房合同》性质为房屋买卖合同。对于《集资建楼房合同》的效力问题，该合同虽是双方当事人真实的意思表示，但合同签订后涉案商住楼因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定被清远市城乡规划局依法认定为违法建筑，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，该合同违反法律强制性规定而无效，故对原告要求确认《集资建楼房合同》无效的请求，本院予以支持。合同无效而因合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告陈锐坚返还款项113000元的请求，本院予以支持。由于涉案商住楼是被告陈锐坚与被告梁坚鸿合作开发建设的，被告陈锐坚与被告梁坚鸿共负盈亏，故被告梁坚鸿应与被告陈锐坚承担连带支付责任。对于被告清远市鹏宇房地产开发有限公司是否应对上述款项承担连带支付责任问题，由于涉案的国有土地使用权尚在被告清远市鹏宇房地产开发有限公司名下，且按《土地使用合同》约定该土地确已由被告陈锐坚、梁坚鸿开发建设商住楼，该商住楼确是以被告清远市鹏宇房地产开发有限公司名义申报核发规划设计条件的，故原告在购房时具有充分理由相信被告清远市鹏宇房地产开发有限公司是共同合作开发建设涉案商住楼的，而《土地使用合同》是合同双方当事人内部约定，不具有对外性，故对原告主张被告清远市鹏宇房地产开发有限公司是共同合作开发建设涉案商住楼，要求其承担连带支付责任的请求，本院予以支持。至于被告清远市鹏宇房地产开发有限公司提出《集资建楼房合同》、收据的真实性无法确认的意见。涉案商住楼四层以上的出售系由被告陈锐坚与被告梁坚鸿负责，清远市鹏宇房地产开发有限公司自认不清楚房屋出售的情况，而购房款的支付方式有多种，并不一定必须以转账形式。被告清远市鹏宇房地产开发有限公司抗辩本案原告提起诉讼距离此前多名集资建房者提起诉讼的时间较长、不合理，清远市鹏宇房地产开发有限公司无参与出售的事宜，其自然不清楚在此期间，原告向被告陈锐坚主张权利的情况，所以不能以时间间隔长短判断合理与否。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐宏峰与被告陈锐坚签订的《集资建楼房合同》无效；二、限被告陈锐坚于本判决生效之日起10日内返还113000元给原告徐宏峰；三、被告梁坚鸿、被告清远市鹏宇房地产开发有限公司对上述第二项确定的偿还款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由被告陈锐坚、梁坚鸿、清远市鹏宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡 敏二〇一七年十二月二十六日书记员 陈艳君附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。