广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0114民初7316号原告：邱永珍，女,1984年6月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：杨玉新，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习人员。被告：万信达（广州）房地产有限公司,住所地广州市花都区。法定代表人：陈日铃，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李达强，广东金科律师事务所律师。原告邱永珍与被告万信达（广州）房地产有限公司（以下简称万信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱永珍的诉讼代理人杨玉新、吕启进，被告万信达公司的诉讼代理人李建辉、李达强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱永珍向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付延期交房违约金606元（从2015年10月1日起计至被告实际交付房屋日即2015年10月7日止）；2.被告向原告支付逾期交付共用设施和附属配套违约金5280元（从2015年10月8日起计算至开通永久用电之日、共用设施和附属配套设施符合合同约定和法律规定的条件之日止，现暂计至2015年12月8日。首次违约金支付到判决生效之日，以后每三个月支付一次违约金，直至共用设施和配套设施符合合同约定和法律规定的交付条件之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年4月2日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买花都狮岭镇新花路2号芙蓉春晓花苑xxx房，房价款865534元，被告应于2015年9月30日前将商品房交给原告使用。合同第十五条约定：被告交付房屋时，房屋应当取得规划验收合格证、竣工验收报告、消防验收合格意见书、公共服务单位出具的供水、供电、供气、通邮永久使用证明文件。合同第二十四条约定：被告交付房屋给原告时，该商品房项目《建设工程规划许可证》的共用设施及附属配套项目，应一并建成验收合格并符合交付条件。合同附件一规划平面图明确约定了共用设施和附属配套。另外，根据合同约定，若被告延期交付房屋，每日需按房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同的约定付清了购房款。但是，直到合同约定的交房日，房屋不符合交付条件，规划许可证上的配套设施也没有完工及交付使用，其中包括：托儿所、肉菜市场、邮政厅、老人活动中心、文化活动中心、居委会、卫生站、公共厕所等。根据上述事实，原告认为双方在合同中明确约定，交付房屋时房屋应当取得公共服务单位出具的永久用电证明文件。被告有义务按照合同约定的条件，按时将房屋交付给原告。交付房屋时应按照合同约定的条件交付共用设施和配套设施。但是，直到合同约定的交付房屋之日，被告不能按照合同约定的条件，按时交付房屋和共用设施、配套设施。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告万信达公司辩称，原、被告签订的商品房预售合同和7个附件均合法有效，被告没有延期交房的违约行为，原告已办理收楼手续，原告所主张的被告延期交楼行为，没有事实依据和法律依据。请求驳回原告的全部的诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花都狮岭镇新花路2号芙蓉春晓花苑xxx房，万信达公司为涉案房屋所在小区芙蓉春晓花苑的开发商，万信达公司于2014年6月4日取得芙蓉春晓花苑建设项目的商品房预售许可证。2014年4月2日，邱永珍与万信达公司签订《商品房预售合同》，约定邱永珍向万信达公司购买涉案房屋，房屋建筑面积114.54平方米，该商品房以套出售，总价款855716元，首期款265716元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，除首期款外，剩余房款590000元须于2014年4月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视甲方已按合同约定期限交付房屋给乙方，本合同继续履行，乙方应按照约定支付物业管理费及承担该房屋的风险等一切责任，甲方不负任何违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.按甲乙双方另行的书面约定履行。庭审中，双方确认并未另行对第二十四条的约定签订书面文件。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。合同还包含了七个附件，其中合同的附件一为房地产平面层图；附件七为本合同补充协议。补充协议第二条约定：销售过程中，销售广告和销售人员就该商品房项目规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的说明或标识（包括但不限于楼书、宣传资料、楼盘立体模型、总规平面图等）仅作为参考，不作为合同内容，交楼标准按双方签订的合同及有关附件内容为准。乙方所购买的商品房项目的规划设计最终以规划管理部门批复为准。第八条对买卖合同第十二条变更为：1.甲乙双方一致同意该商品房的唯一交付条件为甲方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在甲乙双方约定的交楼时间内尚未满足供电的永久使用，乙方同意将使用的是临电等设备。甲方承诺当政府的政策允许办理永久用电时，甲方会尽快办理，因此不视为甲方违约，乙方同意放弃向甲方追索该项权利。第九条对买卖合同第十三条的补充约定：……7.可能与该房屋有关的其他相关设施（包括但不限于医院、学校、幼儿园、银行、邮局、市政绿地等）不属于合同及补充协议约定的交付范围，该等设施的交付以其具体建设情况为准，甲方不就其向乙方承担任何形式的责任。第十条对买卖合同第十四条第一款变更为：甲方如未能按买卖合同约定的期限交房的，乙方不得退房，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，直至乙方取得商品房为止；若因乙方自身原因导致无法在约定时间内取得商品房的，甲方不做任何赔偿。第十一条对合同第十五条变更为：甲方应在现场公示该商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，向乙方提供《住宅质量保证书》《房地产使用说明书》及《临时管理规约》或《管理规约》；甲方公示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续。乙方不得以甲方未能提供合同第十五条约定的（一）至（五）项材料为由拒绝收楼。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第二十五条承担保修责任，甲方履行维修责任期间不视为迟延交付，如乙方以此问题为由拒收该商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。合同签订后，邱永珍按约定支付完毕全部购房款项。因涉案房屋存在面积差异，邱永珍于2016年12月15日向万信达公司补交了面积差房款9818元，涉案房屋实际总价款为865534元。万信达公司于2015年9月25日向邱永珍邮寄发出业主收楼通知书，通知邱永珍于2015年9月30日收楼。邱永珍于2015年10月7日办理了涉案房屋的收楼手续。2015年3月20日，万信达公司（用电方）与广州供电局有限公司（供电方）签订《供电方案协议》，2015年9月28日，广州供电局有限公司花都供电局向广州市花都区建设工程质量监督站出具关于芙蓉春晓花苑项目永久用电情况说明，内容为：我局已与万信达公司建设单位签署了供用电方案协议（协议受理编号为：SQ0114201408026429G1），目前红线内施工已经完成，外线需与雅居乐房地产共同实施，现正在施工过程中，该工程于2017年8月29日前接通永久用电，在未接通永久用电期间该项目临电供应安全和稳定。2015年8月6日，万信达公司与中国邮政集团公司广州市花都区邮政局签订邮政超深度投递服务协议书；2015年8月12日，万信达公司取得芙蓉春晓花苑已办理自来水永久使用报装的证明书；2015年10月30日，取得天然气管道工程竣工报告及人防工程专项竣工验收备案意见书；2015年11月11日取得环保验收审批意见的函；2016年4月26日取得建设工程消防验收意见书；2016年1月18日，取得建设工程规划验收合格证（该合格证附件1建筑功能指标规划验收明细表1-7中公共服务设施显示：肉菜市场、邮政局、文化活动中心、老人活动中心、居委会、卫生站、公共厕所、人民防空通信警报工作间、居民健身场所、小区管理处、托儿所等设施已验收合格）；2016年4月15日，取得涉案房屋所在建设项目中自编1、2、3号楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2016年5月25日，取得涉案房屋所在建设项目中自编1、2、3号楼地下室的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年4月24日，广州供电局有限公司花都供电局根据芙蓉春晓花苑业主陈佳莎、刘丽梅等人的信访问题作出答复意见。意见的主要内容为：一、根据我局与万信达公司于2012年4月17日签订的供用电方案协议，此临时施工用电仅限于建设项目，万信达公司私自将其用于建设项目的临时用电转供居民用户使用，属违约用电行为。二、根据我局与万信达公司于2012年5月16日签订的供用电合同，该地块目前临时施工用电设施的安全、维护和日常管理工作由万信达公司负责。三、自2016年1月1日起，芙蓉春晓花苑临时基建用电的变压器分别在2016年8月26日和同年11月15日出现两次故障停电，2016年至今，芙蓉春晓花苑并未发生因计划停电和临时停电原因造成的停电事件。四、芙蓉春晓花苑永久用电的供电方案在2014年11月已得到批复，由于永久用电由万信达公司负责实施，待其工程竣工后，由我局负责竣工查验合格后可装表接电。具体施工计划及竣工时间，可向万信达公司查询。庭审中，经本院询问邱永珍等芙蓉春晓花苑的业主在使用临电期间是否有造成损失或出现用电纠纷，邱永珍等业主表示具体损失没有统计，但临电供电不稳定，安全隐患大。万信达公司称由于刚开始芙蓉春晓花苑入住率低，在使用临电期间，供电稳定、安全，只发生了两次停电，停电也未收到业主反映造成其损失或纠纷的情况。2017年7月13日，广州供电局有限公司花都供电局出具客户受电工程竣工检验意见书，说明万信达公司用电地址为芙蓉春晓花苑的受电工程竣工检验合格。本院认为，邱永珍与万信达公司签订的《商品房预售合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。一、关于迟延交房违约责任的问题。合同第十三条约定万信达公司应于2015年9月30日前将房屋交付邱永珍使用；合同第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得商品房建设项目符合验收管理规定的建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。合同附件七补充协议第八条对买卖合同第十二条变更为：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交付条件为甲方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在甲乙双方约定的交楼时间内尚未满足供电的永久使用，乙方同意将使用的是临电等设备。甲方承诺当政府的政策允许办理永久用电时，甲方会尽快办理，因此不视为甲方违约，乙方同意放弃向甲方追索该项权利。根据上述约定，补充协议已对商品房预售合同第十二条约定的交房条件作了变更，万信达公司于2016年5月25日才取得涉案房屋所在建设项目的竣工验收备案表，因此万信达公司通知邱永珍于2015年9月30日收楼，邱永珍有权拒收。邱永珍在2015年10月7日办理了收楼手续，应视为邱永珍知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收房屋。因此，万信达公司应承担2015年10月1日至2015年10月7日的迟延交房违约责任。根据合同补充协议的约定，迟延交房违约金按已付房价款的日万分之一计算，万信达公司应向邱永珍支付迟延交房违约金599元（855716元×0.01%×7天）。因面积差房款是邱永珍在收楼后才支付的，因此违约金应以邱永珍收楼时的已交房款855716元为基数计算，邱永珍要求以总房款为计算基数不符合合同约定，本院不予采纳。二、关于逾期交付永久用电、共用设施和附属配套设施的违约金问题。合同第二十四条约定甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.按甲乙双方另行的书面约定履行。补充协议第九条第7点约定：可能与该房屋有关的其他相关设施（包括但不限于医院、学校、幼儿园、银行、邮局、市政绿地等）不属于合同及补充协议约定的交付范围，该等设施的交付以其具体建设情况为准，甲方不就其向乙方承担任何形式的责任。虽然万信达公司在邱永珍收楼时尚未开通永久用电，但涉案房屋所在的芙蓉春晓花苑小区的相关共用设施及附属配套设施已于2016年1月18日验收合格交付使用，永久用电在2017年7月13日也已开通。万信达公司向邱永珍交付房屋时提供的是临电，但补充协议对使用临电的情况已告知了邱永珍，邱永珍也未提出异议，而且在万信达公司提供临电使用期间，供电部门也表示在未接通永久用电期间该项目临电供应安全和稳定，该期间万信达公司也未收到芙蓉春晓花苑有业主由于使用临电造成其损失等的投诉，也就是说，邱永珍在收楼后并未因为使用临电而造成实际损失。因此，邱永珍要求万信达公司承担逾期交付永电及共用设施和附属配套设施违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告万信达（广州）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱永珍支付迟延交房违约金599元；二、驳回原告邱永珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告邱永珍负担20元，被告万信达（广州）房地产有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一七年十二月十八日书记员  李晓君