江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣01民终1801号 上诉人（原审被告）：南昌市动壹投资管理有限公司,住所地：南昌市西湖区中山路。 法定代表人：魏智光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡剑平，江西求正沃德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘范超，男，1987年4月出生，汉族，住江西省靖安县。 委托诉讼代理人：钱青叶，女，1988年6月出生，汉族，住江西省靖安县，系刘范超的妻子。 原审被告：南昌市西湖区魅力动壹服装店，住所地：南昌市西湖区中山路。 经营者：杨振欣。 委托诉讼代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡剑平，江西求正沃德律师事务所律师。 上诉人南昌市动壹投资管理有限公司（以下简称：动壹投资公司）因与被上诉人刘范超、原审被告南昌市西湖区魅力动壹服装店（以下简称：动壹服装店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人动壹投资公司和原审被告动壹服装店的共同委托诉讼代理人胡剑平，被上诉人刘范超及其委托诉讼代理人钱青叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 动壹投资公司的上诉请求为：1、撤销原判第一项，改判上诉人退还被上诉人装修押金10530元，退还租赁费、管理费合计14507元（自2016年7月26日起算至2016年9月30日），驳回被上诉人要求上诉人赔偿其余租赁费、管理费、合同履约金、装修损失、设备材料损失的诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、原判认定《南昌市动壹基地承包协议书》未约定被上诉人空置店铺情形下的合同解除权，上诉人解除合同属违约应赔偿被上诉人损失，认定事实错误。在协议书第六条已经将被上诉人空置店铺的情形纳入到被上诉人违约情形中，按照协议书第十一条乙方违约责任第2款约定，上诉人有权单方行使合同解除权，被上诉人合同履约金不予退还。2、原判认定被上诉人发生租赁费、管理损失费48960元、合同履约保证金损失4000元、装修损失30000元、设备及相应原材料损失25000元，认定事实错误。首先，上诉人在2016年2月24日向被上诉人送达《解约通知》，但被上诉人在2016年4月12日即向南昌市西湖区人民法院提起诉讼，诉讼期间，上诉人虽将被上诉人物品搬离租赁店铺，但在案件未了结前，上诉人无法与新的承租人就涉案店铺签订新的合同，事实上被上诉人一直占有涉案店铺，应当承担占有店铺的租赁费及管理费，直到2016年7月26日被上诉人向法院申请撤诉，上诉人才敢寻找新的承租人，故上诉人退还租赁费和管理费应从2016年7月26日起算至2017年9月30日止。其次，按照《南昌市动壹基地承包协议书》第十一条乙方违约责任第2款的约定，上诉人有权不退还履约保证金。再次，上诉人对包括涉案店铺在内的租赁房屋进行了整体装修，包括地面及屋顶装修，水电直接接入涉案店铺，被上诉人所谓的装修，只是更换经营方式所添加的设备及相应原材料，不存在另行装修，一审法院在明知被上诉人没有任何银行转账凭证的情况下，认定被上诉人发生装修费用损失30000元没有任何事实依据。最后，被上诉人的设备及相应原材料，绝大部分已自行取回，尚未取回的寿司柜、吧台柜、木头柜、不锈钢架子是被上诉人自己不予取回，所导致的损失应由其自身承担，原判认定设备及相应原材料损失25000元没有任何事实依据。3、原审判决基于认定事实存在错误，适用法律对上诉人进行裁判不当，本案所适用的法律规定所指向的主体应当是被上诉人而非上诉人。 刘范超辩称：1、上诉人提出的店铺空置解除合同的问题，在第一次诉讼时，上诉人就已经将涉案店铺于2016年4月左右租出去了。2、履约保证金的问题，上诉人违约在先，在合同有效期间，上诉人于2016年3月30日强行将被上诉人店内东西搬出，要求强行解除合同，应退还履约保证金。3、关于装修损失、设备损失的问题，上诉人强制性对被上诉人的装修进行拆除，并将店内物品强行搬空，应承担装修损失和设备损失。 动壹服装店称：同意上诉人的意见。 刘范超向一审法院起诉请求：1、请求依法判令动壹投资公司、动壹服装店立即退回刘范超商铺承包费、综合管理费、合同履约保证金、装修押金共计96130元；2、请求依法判令动壹投资公司、动壹服装店赔偿刘范超违约金、装修费及购买设备费用及相应原材料费共计126086.26元；3、请求依法判令动壹投资公司、动壹服装赔偿刘范超损失共计282554.58元；4、本案诉讼费、保全费由动壹投资公司、动壹服装承担。 一审法院认定事实：动壹投资公司于2009年1月1日委托动壹服装店对中山路动壹基地负一楼物业进行出租、经营、管理。刘范超自2011年8月11日起就与动壹服装店采取一年一签的形式租赁动壹基地内的B1F135-3号商铺，至2015年9月30日前刘范超一直租赁该商铺用于经营小吃。2015年11月17日，刘范超与动壹服装店续签了一份《南昌市动壹基地承包协议书》，约定：动壹服装店提供坐落于南昌市××号“动壹基地”内的B1F135-3号商铺作为刘范超经营寿司、果汁使用；承包期限为2015年10月1日至2016年9月30；刘范超一次性支付承包费及综合管理费81600元、履约保证金4000元；刘范超须配合被告的管理，遵守《动壹基地现场管理规范》，刘范超在规定的营业时间内不得以任何理由拒绝开店营业，否则视为违约，并自愿接受被告的处罚。《动壹基地现场管理规范》第1条规定：按商场规定的营业时间统一开闭店，未经商场同意不得停业关门，对违反者商场有权进行处罚，同时规定：如商户违反上述条例，视情节轻重处以20-2000元罚款。协议签订后，刘范超缴纳了承包费及综合管理费81600元、履约保证金4000元以及装修押金10530元，对店铺进行了装修，并购买了寿司柜、展示柜、冰柜等设备及相应材料。2015年12月12日，刘范超与南昌久睦居装饰设计工程有限公司签订《家庭居室装饰工程施工合同》，约定装饰工程款为84236元，开工日期2015年12月12日，竣工日期2015年12月30日。2016年2月24日，动壹投资公司以原告在2016年1月23日至2月24日期间空置店铺，违反《动壹基地现场管理规范》第1条规定为由，书面通知刘范超解除合约，要求刘范超在收到通知后三天内撤离商场。2016年3月22日，动壹投资公司再次向刘范超发出通知，要求刘范超于2016年3月31日前搬离物品，逾期将作无主处理，并扣除租金及履约保证金。后动壹投资公司将诉争商铺搬空。2016年4月12日，刘范超诉至南昌市西湖区人民法院，请求动壹服装店承担退回租金、赔偿损失的责任，后刘范超申请撤诉。2016年8月25日，刘范超向动壹投资公司出具领物条，领回了部分设备、材料。2016年9月5日，刘范超再次诉至南昌市西湖区人民法院，提出如上诉请。 一审法院认为：动壹服装店与刘范超签订的《南昌市动壹基地承包协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受该合同的约束。该合同明确约定，承租方应遵守《动壹基地现场管理规范》，按商场规定的营业时间统一开、闭店，未经商场同意不得停业关门，对违反者商场有权进行处罚，依照《动壹基地现场管理规范》规定，商场有权对违反该管理规范的行为视情节轻重处以20-2000元罚款。2016年2月24日，动壹投资公司以刘范超空置店铺一个月为由，通知刘范超解除租赁合同，该通知以及2016年3月22日的搬离物品通知刘范超均已收悉，后刘范超未能再使用租赁物进行经营，刘范超也未在法律规定的三个月期限内向法院起诉，就动壹投资公司解除合同的行为提出异议，故动壹投资公司于2016年2月24日向刘范超发出解除合同通知已发生合同解除的法律后果，双方签订的《南昌市动壹基地承包协议书》于2016年2月24日解除。但因双方签订的《南昌市动壹基地承包协议书》以及《动壹基地现场管理规范》均未约定刘范超空置店铺情形下的合同解除权，动壹投资公司所举证据亦不足以证明刘范超在2016年1月23日至2月24日期间长期空置商铺的事实，即使刘范超存在违约空置店铺的情形，动壹投资公司未按照合同约定对刘范超进行罚款，而是直接解除与刘范超的租赁合同，应属违约，对刘范超造成的实际损失被告应予赔偿。 关于刘范超主张的各项损失，一审法院认定如下：1、刘范超缴纳了全年商铺承包费68400元、综合管理费13200元，共计81600元。现确认动壹投资公司于2016年2月24日单方解除了合同，刘范超未租赁期间的租赁费、管理费应予退还，故2016年2月24日至2016年9月30日期间租赁费、管理费共计48960元（共7个月零6天，以每月租赁费、管理费6800元计算）被告应予退还刘范超；2、关于合同履约保证金4000元，合同只约定了动壹投资公司有权单方解除合同情形下的没收权，在本案中动壹投资公司行使单方解除权超出合同约定，对刘范超缴纳的合同履约保证金4000元应予退还；3、刘范超主张的装修押金10530元，有银行转账凭证佐证，予以认定，动壹投资公司应予退还；4、对刘范超主张的装修费用84236.26元，因刘范超无任何银行转账凭证佐证，对其主张实际支出84236.26元不予认定，酌定动壹投资公司赔偿刘范超装修损失30000元；5、刘范超主张为运营该商铺购买了寿司柜、展示柜、冰柜等设备及相应原材料，其损失共计31850元。现查明动壹投资公司清空刘范超租赁的商铺时并未出具物品清单，刘范超出具领物条时亦未领取上述物品，对刘范超主张为运营该商铺购买了以上物品的主张予以确认。刘范超购买寿司柜、展示柜、冰柜的时间为2015年12月20日，购买经营所需材料时间是2015年12月25日，考虑到合同解除时设备的折旧及材料的消耗情况，酌定刘范超此项损失为25000元；6、刘范超主张其预期利润282554.58元，其依据的是“第1佳大鸡排”2015年1月1日至2015年10月31日的利润情况，而非其本身经营果汁、寿司的情况，不能达到刘范超的证明目的，对其要求预期利润损失赔偿的主张不予支持。综上，刘范超的损失总计为118490元。动壹服装店虽系本租赁合同的相对方，但其受动壹投资公司的委托，授权委托书已明确委托事项的法律责任由委托方即动壹投资公司承担，故本租赁合同的所有法律责任由动壹投资公司承担。 综上所述，动壹投资公司应赔偿刘范超2016年2月24日至2016年9月30日期间租赁费、管理费48960元，装修押金10530元，合同履约保证金4000元、装修损失30000元、设备材料损失25000元，共计118490元，对刘范超的其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告南昌市动壹投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘范超赔偿2016年2月24日至2016年9月30日期间租赁费、管理费48960元，装修押金10530元，合同履约保证金4000元，装修损失30000元、设备材料损失25000元，共计118490元；二、驳回原告刘范超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告刘范超预交的案件受理费8850元，由原告刘范超负担6843元，由被告南昌市动壹投资管理有限公司负担2007元，限随上述款一并偿付。 本院查明事实与一审法院一致。 本院认为：根据上诉人动壹投资公司的上诉意见和被上诉人刘范超的答辩意见，并经各方当事人当庭确认，本案二审争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人在履行涉案房屋租赁合同过程中是否存在违约行为？上诉人主张依据双方签订的《南昌市动壹基地承包协议书》第六条第2款及第十一条乙方违约责任第2款的约定，上诉人有权单方解除合同。本院认为，首先上诉人未举证证明被上诉人违反《南昌市动壹基地承包协议书》第六条第2款约定的事实，特别是店铺空置时间未举证证明；其次《动壹基地现场管理规范》第一条规定未经商场同意停业关门的商场有权进行处罚，视情节轻重处理20—2000元罚款；再次《南昌市动壹基地承包协议书》第六条第2款未约定情节严重的执行标准；综上，上诉人不以《动壹基地现场管理规范》明确规定的条文执行，而直接以《南昌市动壹基地承包协议书》第六条第2款未明确约定的情节单方行使解除合同的权利，明显处理不当，该上诉主张本院不予支持。上诉人认为按照协议书第十一条乙方违约责任第2款的约定不予退还被上诉人合同履约金的主张亦不予支持。二、上诉人是否应退还租赁费和管理费？金额应如何确定？鉴于前述第一条的理由，上诉人单方解除合同，被上诉人未租赁期间的租赁费、管理费应予以退回。本案中，上诉人2016年2月24日书面通知被上诉人解除合同，之后直到被上诉人搬离物品，被上诉人均未在该店铺从事经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《南昌市动壹基地承包协议书》在上诉人的解约通知到达被上诉人时解除，被上诉人当庭陈述是在上诉人的办公室接到该解约通知，一审法院据此认定《南昌市动壹基地承包协议书》于2016年2月24日解除并据此计算应退回租赁费和管理费金额并无不妥，应予以维持。三、被上诉人主张的装修损失、设备材料损失是否应得到支持？金额应如何计算？鉴于前述第一条的理由，上诉人单方解除合同，因此给被上诉人造成的损失应予以赔偿。根据《最高人民法院》第十条、第十一条第一款的规定，未形成附合的装饰装修物可由被上诉人拆除，已形成附合的装饰装修残值应由上诉人赔偿。本案中，上诉人分别于2016年2月24日和2016年3月22日通知被上诉人解除合同并要被上诉人搬离物品，后被上诉人领回了部分设备、材料，现又主张上诉人赔偿寿司柜、展示柜、冰柜等设备及相应原材料损失31850元，因该设备、材料均属于未形成附合的物品，本应由被上诉人自行拆除，现要求上诉人赔偿没有法律依据，但由于动壹投资公司单方解除合同且刘范超确有部分设备未搬离，本院对刘范超所主张的材料设备损失予以酌情考虑。另外，装饰装修残值因被上诉人仅向法院提交装修合同，但没有提交相应付款凭证予以证明，考虑到被上诉人确实进行了装修且使用时间不长，本院酌定装饰装修残值及设备材料损失共计2万元。 综上所述，上诉人南昌市动壹投资管理有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初2566号民事判决； 二、限上诉人南昌市动壹投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人刘范超赔偿2016年2月24日至2016年9月30日期间租赁费、管理费48960元，装修押金10530元，合同履约保证金4000元，装修及设备材料损失20000元，共计83490元； 三、驳回被上诉人刘范超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 刘范超预交的案件受理费8850元，由刘范超负担7350元，由南昌市动壹投资管理有限公司负担1500元。南昌市动壹投资管理有限公司预交的二审案件受理费2137元，由南昌市动壹投资管理有限公司负担2000元，刘范超负担137元。 本判决为终审判决。 审判长  汪西菲 审判员  刘卫平 审判员  陈大奎 二〇一七年十二月十二日 书记员  万志新