广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终5808号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂芳，女，壮族，1987年9月5日出生，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓剑华，女，汉族，1978年5月15日出生，住南宁市青秀区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵敏刚，男，瑶族，1977年11月2日出生，住南宁市青秀区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈琼远，广西玉锦律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋星住，广西玉锦律师事务所律师。 原审第三人：广西富大物业服务有限公司，住所地南宁市良庆区幸福路96号一楼，组织机构代码09602203-5。 法定代表人：黄世围。 委托诉讼代理人：黄秋连，该公司职员。 上诉人李桂芳因与被上诉人邓剑华、赵敏刚及原审第三人广西富大物业服务有限公司（以下简称富大公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2015）良民一初字第1014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人李桂芳的委托诉讼代理人胡钦、邓攀，被上诉人邓剑华、赵敏刚的委托诉讼代理人陈琼远、蒋星住到庭参加诉讼。原审第三人富大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人李桂芳上诉请求：撤销一审判决，支持李桂芳一审全部诉讼请求；驳回邓剑华、赵敏刚已获支持的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。（一）李桂芳主张解除合同的理由之一是富大公司恶意间歇性停电，以及邓剑华、赵敏刚的不作为、对停电情况放任，使得李桂芳无法正常使用商铺进行正常经营。但一审判决未对停电的事实进行核实，遗漏关键事实。（二）李桂芳承租的商铺是毛坯房，没有钥匙和门卡，该商铺早在2015年7月20日以后就不再使用。李桂芳也早就电话通知邓剑华、赵敏刚接收商铺，但邓剑华、赵敏刚迟迟不接收，目的是增加李桂芳的物业费、水电公摊费、商铺占用费等。一审判决未对该事实进行核实。二、一审判决适用法律错误。（一）《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消[2015]209号）既不是法律法规，也不是司法解释。一审判决依据该文件认定涉案商铺不需要消防备案，与《中华人民共和国消防法》相悖。且本案涉案商铺是于2015年5月1日开业，该公安部文件于2015年8月15日才发布。（二）涉案商铺所在的景皇国际美丽城购物广场需要进行整体的消防验收，不能以单个租户的名义进行消防验收申请。一审法院调取的《关于五象大道16号景皇国际美丽城购物广场办理消防验收手续情况的复函》表明商场室内装修工程设计已经备案，那么装修完成后也应该由报备单位申请室内装修工程消防验收。（三）涉案商铺所在的景皇国际美丽城购物广场没有通过消防验收备案而存在整体的消防隐患，导致商场有被勒令停业的风险。邓剑华、赵敏刚没有提供符合使用条件的合格商铺，李桂芳拥有合同履行抗辩权，用于抗辩租赁合同中的义务，并要求邓剑华、赵敏刚和富大公司及时履行合同义务进行商铺消防验收备案，但是邓剑华、赵敏刚和富大公司的不作为，导致租赁合同目的无法实现。 邓剑华、赵敏刚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李桂芳的上诉请求，维持一审判决。 富大公司提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李桂芳的上诉请求，维持一审判决。 李桂芳向一审法院起诉请求：一、解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》；二、邓剑华、赵敏刚返还租金15000元、押金7500元；三、邓剑华、赵敏刚向李桂芳支付相应的利息：暂计985.59元（以22500元为本金，从2014年10月28日起，以银行同期贷款利率计算至2015年8月28日），剩余利息从2015年8月29日起以银行同期贷款利率计算至还清所有钱款之日止；四、邓剑华、赵敏刚向李桂芳赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失2000元；五、邓剑华、赵敏刚向李桂芳赔偿从2015年5月1日至2015年8月31日期间因停电造成的营业损失4800元。 邓剑华向一审法院提出反诉请求：一、邓剑华、赵敏刚不予返还履约保证金7500元；二、李桂芳向邓剑华、赵敏刚支付拖欠租金1250元（暂计至2015年11月16日，其余计至合同解除之日止）；三、李桂芳向邓剑华、赵敏刚支付拖欠的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计117.75元及物业管理费2362.5元（17.50平方米×15元×9个月，暂计2015年2月1日至10月31日共9个月）和商业推广费787.5元（17.50平方米×5元×9个月），拖欠物业管理费、商业推广费违约金12474元（按欠费总额的3.3%/日计算）；四、李桂芳向邓剑华、赵敏刚支付解约违约金8239.2元（按未到期租金总额10%计算）。 一审法院判决：一、解除李桂芳与邓剑华于2014年10月28日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》； 二、原告李桂芳于本判决生效之日起3日内向邓剑华、赵敏刚支付欠付租金4580元；三、李桂芳于本判决生效之日起3日内向邓剑华、赵敏刚支付解约违约金6226.2元；四、上述第二项、第三项债务合计10806.2元，先从李桂芳已交付的履约保证金（押金）7500元中抵扣，不足部分3306.2元，由李桂芳于本判决生效之日起3日内向邓剑华、赵敏刚支付； 五、驳回李桂芳的其他本诉请求；六、驳回邓剑华、赵敏刚的其他反诉请求。原审本诉案件受理费557元，由李桂芳负担；反诉案件受理费309元，由李桂芳负担31元，邓剑华、赵敏刚负担278元。 二审期间，李桂芳围绕上诉请求提交了照片四张，拟证明涉案商铺所在的景皇国际美丽城购物广场存在严重的消防安全隐患。本院组织当事人进行了质证。李桂芳对一审判决查明“截止本次诉讼前，涉案商铺欠付物业管理费2362.5元”提出异议，认为其未欠付物业管理费；认为一审法院遗漏查明2015年7月20日后承租人未再经营的原因是第三人富大公司停水停电、设置围栏、不允许任何人进入涉案商铺的事实。邓剑华、赵敏刚、富大公司对一审判决查明的事实未提出异议。对当事人于二审中提交的证据及争议的事实，本院经审查认为，一、李桂芳提交的照片拍摄于2017年8月，已不能反映本案纠纷发生之初的客观情况，且涉案商铺所在景皇国际美丽城购物广场是否具有安全隐患，应由相关行政职能部门作出认定。故本院对李桂芳二审提交的证据不予采信。二、由于邓剑华、赵敏刚并非物业管理费的收费主体，李桂芳也未在本案中对物业管理方即富大公司提出主张，故本院在本案中对物业管理费的数额以及富大公司是否对商场恶意间歇性停电等问题不作认定。 据此，本院二审除对李桂芳尚欠的物业管理费数额不作认定外，所查明事实与一审查明事实一致。 另查明，涉案商铺所在的“景皇国际”项目于2014年6月25日经过竣工验收备案。 本院认为，李桂芳与邓剑华签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。李桂芳与邓剑华、赵敏刚在本案诉讼中均同意解除合同，一审判决确定《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》于2015年12月23日解除，本院二审予以确认。 一、关于导致本案合同解除的责任在谁的问题。（一）李桂芳以涉案商铺未经消防验收备案、存在安全隐患、无法实现合同目的为由，提出解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》。根据本案查明的事实，景皇国际美丽城购物广场已经通过主体建筑消防验收及1-3层商场室内装修工程消防设计备案，虽然因为未申报1-3层商场室内装修工程消防验收备案及消防安全检查而存在一定的瑕疵，但该瑕疵属于阶段性、可完善的瑕疵，不足以因此而认定合同目的不能实现。（二）李桂芳主张邓剑华、赵敏刚对第三人的恶意间歇性停电行为采取放任态度，致使李桂芳无法使用商铺进行正常经营，未能提供充分证据证实，本院不予采纳。据此，李桂芳提出解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》不符合合同约定事由及法定事由，一审认定李桂芳单方解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》构成违约，本院予以维持。 二、关于李桂芳的上诉请求能否支持的问题。（一）履约保证金（押金）问题。《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》第九条第2项关于押金约定为：乙方（李桂芳）单方终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方（邓剑华）可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金等应付款项。一审法院据此先以李桂芳交付的7500元履约保证金抵扣其应交付的租金等费用，如有剩余再不计息退回，符合双方合同的约定，处理并无不当，本院对此予以维持。（二）李桂芳尚欠的租金数额问题。由于《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》双方当事人同意以2015年12月29日作为涉案商铺的交接基准日，故李桂芳理应向邓剑华、赵敏刚支付截至2015年12月29日的租金。现邓剑华、赵敏刚仅主张截至合同解除之日即2015年12月23日的租金，属于邓剑华、赵敏刚对自身权利的处分，本院予以照准。一审法院依据双方约定的租金标准及李桂芳拖欠租金的天数，确认李桂芳尚欠的租金合计4580元正确，本院予以维持。（三）李桂芳应否支付解约违约金问题。邓剑华、赵敏刚主张李桂芳支付解约违约金符合《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》第九条的约定，应予支持。一审法院自涉案商铺交接基准日起至合同期满之日止，按合同约定的租金标准计算解约违约金正确，本院予以维持。（四）关于李桂芳主张的利息损失、装修残值损失、停业损失等问题。由于李桂芳单方解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》构成违约，而邓剑华、赵敏刚对此无责任，故李桂芳主张利息损失、装修残值损失、停业损失等无合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决就涉案合同的相关事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。李桂芳的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费866元，由李桂芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 宁 审判员 陆力宁 审判员 黄 琴 二〇一七年十二月十日 书记员 张梦缘