北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初8993号原告：北京居安养老产业有限公司（原名称北京居安房地产信息咨询有限责任公司），住所地北京市密云区云西经济区开发总公司办公楼。统一社会信用代码×××。法定代表人：樊庆田，董事长。委托诉讼代理人：武强，男，1971年7月3日出生，汉族，北京居安养老产业有限公司员工。委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。被告：承德广通信息网络有限公司营子分公司，住所地河北省承德市鹰手营子矿区营子镇兴煤南街阳光花园小区1号楼101号底商。统一社会信用代码×××。负责人：李贵斌，经理。委托诉讼代理人：李月华，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志军，男，1970年1月23日出生，汉族，承德广通信息网络有限公司营子分公司副经理。被告：北京诚昊华建房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼316室-28。统一社会信用代码×××。法定代表人：王国庆，总经理。委托诉讼代理人：张如贵，男，1953年8月10日出生，汉族，北京诚昊华建房地产开发有限公司经理。原告北京居安养老产业有限公司（以下简称居安养老公司）与被告承德广通信息网络有限公司营子分公司（以下简称承德广通营子分公司）、北京诚昊华建房地产开发有限公司（以下简称诚昊华建公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告居安养老公司之委托诉讼代理人武强、于向东、被告承德广通营子分公司之委托诉讼代理人李月华、被告诚昊华建公司之委托诉讼代理人张如贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居安养老公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令继续对位于承德市鹰手营子区阳光花园2号楼1单元102号、103号房屋进行查封并进行强制执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告诚昊华建公司之间的商品房委托代理销售合同纠纷一案，经北京市密云区人民法院和北京市第三中级人民法院审理，作出了（2015）密民初字第3606号民事判决和（2016）京03民终7410号民事判决，判决诚昊华建公司给付原告代理费83297元及违约金100万元。2016年8月23日，原告向密云法院提出强制执行申请，密云法院接受申请后将诚昊华建公司名下位于承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号、X号、X号、X号楼X号、X号五套房屋予以查封。此后承德广通营子分公司作为案外人向密云法院提出执行异议，对被查封的X号楼X号、X号房屋主张权利，诚昊华建公司对承德广通营子分公司的主张表示同意。2017年9月27日，密云法院作出（2017）京0118执异24号执行裁定书，裁定中止对承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号、X号房屋的执行，解除对该房屋的查封。原告认为，涉案房屋作为登记在诚昊华建公司名下的房产，应当属于被执行的财产，人民法院应当继续查封，继续强制执行。故原告提起执行异议之诉，请求人民法院在查明事实的基础上判允原告的诉讼请求。承德广通营子分公司辩称，我公司与诚昊华建公司于2014年5月分别签订了三份商品房买卖合同，诚昊华建公司将其开发的位于承德市营子区X花园小区X号楼X单元X号、X号、X号房屋出卖给我公司，双方约定分期付款，我公司共支付价款2319980元，上述款项是通过网上银行支付，诚昊华建公司亦出具了购房大票。我公司购买房屋后就实际占用了涉案房屋，故涉案房屋应归我公司所有。没有办理涉案房屋的产权变更登记手续，是由于诚昊华建公司的原因，并非我公司的过错。综上，（2017）京0118执异24号执行裁定书认定事实清楚。请求法院驳回原告的诉讼请求。诚昊华建公司辩称，我公司将X号楼X单元X号、X号房屋出售给承德广通营子分公司属实，承德广通营子分公司已支付了相应的房款，我公司也将房屋交付给了承德广通营子分公司，承德广通营子分公司入住了该房屋。该房屋还未办理产权登记手续，但未办理的原因不在于承德广通营子分公司，而是政府部门的原因。本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，本院对居安养老公司与诚昊华建公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2015）密民初字第3606号民事判决书，判决诚昊华建公司给付居安养老公司销售代理费83297元及违约金100万元。诚昊华建公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）京03民终7410号民事判决书，依法驳回了诚昊华建公司的上诉，维持原判。2016年8月23日，居安养老公司向本院提出执行申请，本院以（2016）京0118执3881号立案执行。2016年11月4日，本院将诚昊华建公司名下位于承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号、X号、X号、X号楼X单元X号、X号五套房屋予以查封。后承德广通营子分公司对被查封的X号楼X单元X号、X号房屋主张权利，并提出执行异议。本院于2017年9月17日出具（2017）京0118执异24号民事裁定书，认为承德广通营子分公司对被查封的X号楼X单元X号、X号房屋确享有足以排除强制执行的权益，故裁定中止对位于承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号、X号房屋的执行，解除对上述房屋的查封。居安养老公司遂向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。经查，承德广通营子分公司曾与诚昊华建公司签订三份商品房买卖合同，约定承德广通营子分公司购买诚昊华建公司开发建设的营子区X花园住宅小区X号楼X单元X号、X号、X号房屋出售给承德广通营子分公司，房屋价款分别为325674元、227070元、283446元。三份合同均约定承德广通营子分公司采用分期付款的方式支付房款，在2015年10月1日前付清，诚昊华建公司在2014年10月31日前将房屋交付给承德广通营子分公司。此外，承德广通营子分公司另购承德市鹰手营子区X花园住宅小区X号楼-底商X商铺一套，价款人民币1483790元。上述四套房屋，合同价款总计2319980元。工商银行河北省承德业务处理中心出具的网上银行电子回单证实，营子分公司自2014年5月23日至2016年4月14日间，以网上银行转账方式，累计向诚昊华建公司支付购房款2252990元。2016年4月15日、21日，诚昊华建公司为承德广通营子分公司分别开具了销售上述四套房屋的统一发票。因诚昊华建公司的原因，上述房屋未办理产权过户变更登记手续。经本院现场勘查及向负责X花园小区物业服务的承德德诚永信物业服务有限公司了解，本案所涉及的X花园住宅小区X号楼X单元X号、X号房屋，已由承德广通营子分公司进行装修，并作为办公用房占有使用至今。本院认为：2015年5月5日起施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，承德广通营子分公司在本院查封涉案房屋之前，与诚昊华建公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了购买涉案房屋的房款。承德广通营子分公司在本院查封涉案房屋之前办理了涉案房屋的入住手续，实际控制了该房屋并装修使用至今，且涉案房屋未办理不动产过户登记的原因并非承德广通营子分公司所造成。虽然居安养老公司对《商品房买卖合同》的真实性及入住时间、是否支付房屋对价等存在异议，认为系诚昊华建公司与承德广通营子分公司为对抗执行而恶意串通所签订的房屋买卖合同，但是鉴于居安养老公司未能提交充分证据予以证明，故本院对其相关主张不予支持。综上所述，承德广通营子分公司在本院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房产实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于承德广通营子分公司过错所致，且综合本案证据，没有发现承德广通营子分公司与诚昊华建公司具有明显恶意串通、虚构债务、侵害居安养老公司权益的情形，故本院依据目前证据，确认承德广通营子分公司对涉案房屋享有物权期待权，相对于居安养老公司涉案债权具有优先效力，足以排除法院对涉案房屋的执行，故本院对于居安养老公司关于恢复对涉案房产执行的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告北京居安养老产业有限公司的诉讼请求。案件受理费七十元（系原告北京居安养老产业有限公司预交），由原告北京居安养老产业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吕书义人民陪审员  马文丽人民陪审员  张家顺二〇一七年十二月十五日法官 助理  唐汉玲书 记 员  龚满园