贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初2192号原告：张国仙，女，1986年12月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：候勇、成雷，贵州金黔律师事务所律师。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司住所：贵州省贵阳市乌当区火炬大道高新路**。法定代表人：董大伦，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘光明，公司董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘林娜，公司员工。原告张国仙与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国仙及其委托诉讼代理人候勇、成雷，被告臣功公司的委托诉讼代理人潘光明、刘林娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国仙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理不动产权证（土地证等）交付给原告；2、请求法院判令被告从2012年6月20日起以购房款369121元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金，暂算至2017年7月20日为144405元，实际支付至原告取得不动产权证（土地证）之日止；3、请求法院判令被告立即为原告的入户门安装甲级防火防盗门；4、请求法院判令诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：2009年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市××区火炬大道旁××功××天地住宅小区××楼××单元××房，房屋总价369121元。合同还约定了付款时间、交房条件、交房时间及违约责任等内容。其中合同第八条约定房屋的交付时间为2010年6月30日前；第十五条第二款约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另外，原被告双方约定被告为原告的入户门安装甲级防火防盗门。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告以办理房屋产权证为由将合同原件拿走，却迟迟不予办理土地使用证，经原告及业主委员会多次催促，被告在《关于臣功业委会字（2017）第03号文件的回复》中承诺办理土地证并支付违约金，但时至今日，被告仍没有采取任何措施为原告办理土地证，也没有为原告的入户门安装甲级防火防盗门，安装的只是钢质隔热防火门。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，被告的行为已严重违反诚实信用原则及法律规定，已构成违约，应当承担相应的法律责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告臣功公司辩称，一、针对原告的第一项诉讼请求，我公司深表歉意，臣功﹒新天地小区在2010年12月15日完成竣工验收，但后续办理相关证照事宜因施工单位不配合至今未能完成，我公司迫于无奈于2013年起诉施工方，目前仍在贵院执行局强制执行中，因此，对于不动产权证何时能办尚处于不确定状态；二、原告的第二项诉讼请求，原、被告双方于2009年10月30日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条“关于产权登记的约定”第二款明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理”，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因此，我公司违约应按照双方合同约定的标准承担违约责任，在我公司违约情形消除时予以支付。三、针对第三项诉讼请求，我公司于2008年5月报建筑设计图，并经贵阳市工程设计质量监督站审批通过，总体设计符合GB50096-1999《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》；2009年10月30日与原告签订《商品房买卖合同》中门窗为“甲级防火防盗分户门”，就是普通公民理解的“甲级防火的防盗分户门”，厂家提供的经公安部消防产品合格评定中心评定的“产品型式认可证书”以及国家固定式灭火系统和耐火构件质量监督检验中心出具的试验报告均能证明被告安装的入户门为“A1.50（甲级）钢质隔热防火门”，因此，我公司安装的入户门符合合同约定。另，原告在2013年4月14日就办理入住手续，入户门品牌和合格标识都在门上，原告在2013年4月14日就应当知道入户门的情况，在入住4年后提起诉讼已经超过诉讼时效，因此，请求法院依法驳回原告第三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告张国仙提交了如下证据:1、原告身份证复印件及被告的企业信用信息，以证明双方的主体资格；2、《商品房买卖合同》、房产证、房层分户分层平面图，用以证明双方的合同关系以及合同约定的权利义务；3、臣功新天地小区业委会文件（臣功﹒业委字（2016）第05号以及臣功﹒业委字（2017）第03号）、被告出具的书函（关于臣功业委会字（2017）第03号文件的回复及关于臣功业委会（2016）第5号征询函告知函的回复），用于证明业主强烈要求被告办理不动产权证，安装甲级防火防盗门、支付违约金以及被告明确的承诺；4、“新多”钢制隔热防火门照片，用以证明被告未按合同约定为原告安装甲级防火防盗门；5、最高人民法院（2016）最高民申1854号民事裁定书复印件，以该案例来证明原告的诉请符合相关法律规定，应按中国人民银行规定的计收逾期利息的标准进行计算。被告臣功公司提交了如下证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告主体资格；2、本院（2013）乌商初字第133号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2014）筑民一终字第994号民事判决书，用于证明被告于2013年起诉施工单位，积极督促施工单位配合办理竣工验收等后续手续，但施工单位至今仍不配合，现正在强制执行中；3、双方于2009年5月28日签订的《商品房买卖合同》，用以证明双方已明确了违约责任；4、2008年6月经贵阳市工程设计质量监督站审批通过的建筑设计图、1999年国家标准住宅设计规范以及《高层民用建筑设计防火规范》，用以证明被告入户门设计为“户门兼安全防卫门为常闭甲级防火门”并符合规范要求；5、原告于2010年11月14日签订的“臣功新天地”入伙手续书、收楼登记表、入户门照××张，用以证明原告入住时间及知道门的情况；6、工程材料报审、进场报验、产品型式认可证书、试验报告资料、贵州省科盾消防事务有限公司检测报告，用以证明被告为原告安装的入户门为甲级钢质隔热防火门，符合规范要求。经当庭质证，原告认为被告提供的证据2为复印件不予质证，认为被告提供的证据4与本案无关，对被告提供的证据5中的照××张不予认可。被告对原告提供的证据5真实性和关联性均不予认可。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下；被告提供的证据2系人民法院已发生法律效力的裁判文书，其中所确认的事实与本案具有关联性；被告所提供的证据4来源合法、内容客观真实，与待事实具有关联性，故本院对上述证据证明效力予以确认，作为定案依据。对于被告提供的证据5中的三张照片，因缺乏客观性，故本院对其证明效力不予确认。原告所提供的证据5虽系人民法院已发生法律效力的裁判文书，但其中所确认的事实与本案无关，且不具有指导性，故对原告用于的证明目的不予采纳。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告张国仙及案外人曾洪于2009年5月28日与被告臣功公司签订《商品房买卖合同》，约定被告以369121元将其开发的位于天地住宅小区××楼（栋）2单元4层1号房销售给原告张国仙及案外人曾洪，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。一、预告登记约定……二、出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、见补充合同。”该合同附件三：装饰、设备标准约定为：“……5、门窗：甲级防火防盗门，……”合同附件四《合同补充协议》第4条约定为：“关于产权登记的补充。……4.4、双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。4.5、在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。……”。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2010年11月14日，被告将验收合格的涉案房屋交付给原告使用，该房屋入户门为“A1.50（甲级）钢质隔热防火门”。2013年9月4日，涉案房屋取得筑房权证乌当字第**《房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为原告张国仙，共有情况为单独所有，但涉案房屋所在楼栋至今未取得房屋所有权初始登记。2016年8月25日，臣功新天地小区业主委员会向被告发出《关于向全体业主公示臣功房开商存在问题暨启动司法程序解决争议前的征询告知函》，提出被告安装的入户门与合同约定不符，并要求被告完成办理权属证书及支付违约金等诸问题。由于双方未能就此达成一致意见，原告遂诉来本院要求判决如前所诉请。审理中，经本院向案外人曾洪释明并征询其意见后，曾洪明确表示放弃本案中的实体权利，不参加诉讼。同时查明：2013年，被告臣功公司因与承建方重庆一建建设集团有限公司就施工资料移交等问题产生纠纷，向本院院提出诉讼。2013年12月20日，本院作出（2013）乌商初字第133号民事判决，判决内容为：“重庆一建建设集团有限公司在判决生效后十日内向贵阳臣功房地产开发股份有限公司交付《臣功新天地住宅小区一期一标段第二合同段施工合同》和《臣功新天地住宅小区一期一标段第一合同段施工合同》所涉及的工程项目的竣工资料各四套”，判后，重庆一建建设集团有限公司不服判决，提出上诉。2014年10月12日，贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民一终字第994号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应为原告办理不动产权证（土地证等）；2、被告向原告支付迟延办证的违约金如何计算；3、原告提出更换入门房的主张是否超过诉讼时效。对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。双方在合同中已明确约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，且原告已于2013年9月4日取得涉案房屋的《房屋所有权证》。故原告现诉请由被告为其办理不动产权证（土地证等），无事实及法律依据，本院不予支持。但被告于2010年11月14日将房屋交付原告使用后，按照合同约定的期限计算，被告应在2012年11月4日前向产权机关报备，而截至本案庭审结束，涉案房屋所在楼栋仍未办理房屋所有权初始登记，亦即被告未履行其合同义务，构成违约，应承担其违约责任。对于被告提出延迟报备的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告臣功公司仍应继续履行其向产权机关报备的义务，并向原告支付迟延办证的违约金。对于第二个争议焦点，关于本案违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，原告以合同约定的违约金过低要求增加，虽然双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，原告也无证据证明其损失数额，但涉案房屋所在楼栋如仍未办理房屋所有权初始登记，必然导致涉案房屋不能进行转移登记，以及原告对房屋行使权利受到限制，相应损失存在。一方面，如果违约金过低势必会导致出卖人怠于履行义务，另一方面，被告数年未履行报备义务应视为恶意。为此，本院根据公平原则，为平衡双方利益，酌定被告在本院确定其履行合同义务的期限前，按合同约定支付原告违约金3691.2元（369121元（房屋总价）×1%），在本院确定的履行期限后被告仍未完成义务的，则按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。对于第三个争议焦点，原告于2010年11月14日入住涉案房屋，其应当知道入户门的相关情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，原告在入住7年后再行主张，诉讼时效期间已届满，故对被告提出不履行义务的抗辩，本院予以采纳。因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后三十日内，将办理天地住宅小区××楼权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内向原告张国仙支付违约金3691.2元；三、如被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司未在本判决确定的期限内向产权机关报备，则向原告张国仙支付逾期违约金（自本判决确定被告的报备期限届满后次日起，以原告张国仙已支付的购房款369121元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至实际完成合同约定的权属登记之日）；四、驳回原告张国仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1594元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司负担100元，由原告张国仙负担1494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一七年十二月十五日书记员  冯贵荣