江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终1719号上诉人（原审原告）：吴丽蓉，女，1969年2月8日生，汉族，江西省宜春市袁州区人，阳光人寿保险股份有限公司宜春中心支公司副总经理，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：刘卫，系吴丽蓉丈夫。被上诉人（原审被告）：宜春步步高智搏置业有限公司。住所地：江西省宜春市袁州区中山中路秀江宾馆内。组织机构代码：56629620-X。法定代表人：文钱安，该公司总经理。委托诉讼代理人:李春辉，江西天开律师事务所律师。上诉人吴丽蓉为与被上诉人宜春步步高智博置业有限公司（以下简称步步高公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第01866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴丽蓉上诉请求：撤销原判，依法改判支持吴丽蓉的诉讼请求，并由步步高公司负担一、二审案件受理费。理由是：1、步步高公司不具出售涉案房屋权利；2、涉案房屋未通过建设工程规划、环保、消防、城管、房管、土地等部门验收；3、房屋存在严重质量问题，导致无法正常居住，造成上诉人巨大经济损失。二审中，被上诉人步步高公司未作书面答辩。吴丽蓉一审诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖《确认书》；2、由步步高公司返回购房款250000元；3、判令步步高公司赔偿装修费用50000元、燃气初装费2380元；4、判令步步高公司赔偿因房屋存在质量问题造成无法正常使用的损失补偿费28500元、房屋装修、燃气初装费、损失补偿费共计80880元；5、案件受理费由步步高公司负担。原审认定的事实及判决要点:2010年宜春市政府启动普惠大楼片区整体拆迁改造项目，步步高智搏置业有限公司与步步高商业连锁股份有限公司在该拆迁地块上联合开发建设了步步高宜春广场项目，该项目于2013年8月1日竣工。2013年12月10日双方以步步高公司为出卖方，以吴丽蓉为购买方，签订了《步步高广场住宅业主确认书》一份，约定由吴丽蓉购买坐落于步步高广场2单元703室，建筑面积为51.43㎡的住房一套，房产交易单价为4860.98元/㎡，总价250000元整，付款方式为一次性付款。签订确认书后，吴丽蓉于当日向步步高公司一次性付清了购房款250000元及煤气初装费2380元，步步高公司亦向吴丽蓉交付了房屋。签订合同次日，吴丽蓉即对诉争房屋进行了装修，并在装修完成后将该套住房对外出租。2015年4月，在出租过程中，吴丽蓉发现房屋出现管道漫水、墙面裂缝、发霉等情况，经向物业申请维修未果，吴丽蓉遂以房屋存在质量问题及步步高公司违规销售住房为由，向步步高公司提出退房，双方经协商未能达成一致意见，遂提起诉讼。另查明，步步高公司于2011年10月14日取得了从事房地产开发经营业务的资质，该资质有效期至2013年12月13日至，本案双方签订《步步高广场住宅业主确认书》时，步步高公司从事房地产开发经营业务的资质尚在有效期。再查明，步步高宜春广场项目于2014年9月22日取得了宜春市城乡规划建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于双方签订的《步步高广场住宅业主确认书》是否有效的问题。双方于2013年12月10日签订的《步步高广场住宅业主确认书》名为确认书，实为房屋买卖合同，步步高公司在取得宜春市人民政府及相关部门的批示后，在妥善安置了拆迁安置户的前提下，将剩余的拆迁改造住房对外出售，该行为未违反法律、行政法规的强制性规定，庭审中，吴丽蓉提出政府的相关批复文件中指出步步高公司应在全额补交报建规费后再行对外销售，本案审理过程中，步步高公司已按规定补交规费，并为其他同类型购房户办理了房屋产权过户手续。庭审中，双方均认可，签订确认书时，吴丽蓉知晓暂不能办理房屋产权过户的情况，该确认书系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行，事实上，双方在签订确认书之后亦按约定履行了各自的主要义务，吴丽蓉还对房屋进行了装修并对外出租，故吴丽蓉提出双方签订的确认书无效的主张，不予支持。关于吴丽蓉是否能以房屋质量问题影响居住为由提出解除合同的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。上述规定对交付使用的房屋质量问题分为三种情形：第一种是房屋主体结构质量问题，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第二种是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第三种是房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，给买受人造成损失的应当赔偿损失。本案诉争房屋在出租过程中虽出现管道漫水、墙面裂缝、发霉等情况，但上述问题在房屋建筑工程中属一般质量问题，并不符合法律规定“严重影响居住使用”的条件，不能据此要求解除合同，而应由步步高公司承担保修、维修义务，故对吴丽蓉要求解除双方签订的《步步高广场住宅业主确认书》并退还购房款的诉讼请求不予支持。吴丽蓉提出因房屋存在质量问题无法出租，要求步步高公司承担租金损失的主张，因吴丽蓉主张的该项损失并非直接损失，且无证据予以证实，故对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴丽蓉的诉讼请求。案件受理费6263元，由吴丽蓉承担。二审中，吴丽蓉提供：竣工验收备案表、工程竣工验收报告、宜春市规办抄字（2001）158号抄告单、施工许可证、规划许可证、环保验收合格证、建设工程规划验收合格证。用以证明步步高公司非法销售涉案房屋的事实。经本院审查，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上述证据均不属新证据，仅供二审参考。二审中，被上诉人步步高公司未提供新证据。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为：一、关于双方签订的房屋买卖《确认书》的效力问题。1、没有任何证据佐证签订该《确认书》不是其双方真实意思表示；2、签订该《确认书》时，吴丽蓉明知步步高公司当时尚不能办理房屋产权登记，此后，步步高公司完善了办理房屋产权登记的必备证照等手续，对涉案房屋能够办理产权登记，也就是说，步步高公司后取得了合法房屋销售手续，得到了相关部门的追认，即符合法律规定。综上，依法应当认定本案双方签订的房屋买卖《确认书》合法有效；二、关于双方合同是否应解除问题。吴丽蓉主张涉案房屋存在严重质量问题，已经不能满足正常居住条件。经查，涉案房屋整栋楼房验收合格，仅是涉案房屋存在墙面发霉等现象，并无证据佐证房屋主体结构等存在问题，严重影响安全居住。即涉案房屋不存在解除房屋买卖合同的法定条件，因此，吴丽蓉要求解除双方合同的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；三、关于应否赔偿吴丽蓉损失问题。根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，吴丽蓉主张涉案房屋存在墙体发霉等现象，无法正常居住，造成其损失，但吴丽蓉对此未提供充分证据佐证其具体损失，在本案中无法确定，因此，对其要求赔偿损失的请求不予支持。如其有新的证据，可另行主张权利。综上，上诉人吴丽蓉的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6263元，由上诉人吴丽蓉负担。本判决为终审判决。审判长  黄若凡审判员  高胜敏审判员  易 芳二〇一七年十二月二十九日书记员  高 强