贵州省施秉县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2623民初614号原告（反诉被告）黔东南州施秉恒河置业有限责任公司（以下简称恒河公司），统一社会信用代码：91522623072004393T，公司住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州施秉县城关镇两江路。负责人殷国兵，该公司法定代表人。委托代理人宋红光，施秉县中心法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）龙云发，男，1958年8月27日生，苗族，贵州省天柱县人，个体工商户，住贵州省施秉县。委托代理人田再建，贵州维律律师事务所律师，特别授权代理。被告龙虹伶，女，1990年12月13日生，苗族，贵州省施秉县人，无业，住施秉县。被告龙泓竹，女，1986年9月10日生，苗族，贵州省施秉县人，现住北京市朝阳区。委托代理人龙云发，系龙泓竹之父，特别授权代理。原告黔东南州施秉恒河置业有限责任公司诉被告龙云发民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，在诉讼过程中，被告龙云发提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理并作出判决。被告（反诉原告）龙云发不服提出上诉，黔东南州人民法院发回重审，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黔东南州施秉恒河置业有限责任公司的委托代理人宋红光，被告（反诉原告）龙云发及其委托代理人田再建，被告龙虹伶、被告龙云发作为被告龙泓竹的特别授权代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒河公司诉称，2014年3月，经被告现场查看，预定了原告的商品房15-23-01、15-23-02、15-24-01、15-25-01(签订合同时为15-22-1、15-23-1、15-23-2、15-24-1)四套住房和商用房17-1-21、17-1-22(签订合同时为10-1-8)。约定被告分期付款(签订合同时为一次性支付)的方式支付总房款172.5万元。此后被告于2014年3月17日交款两笔共5万元,2014年11月10日交款5万元，2014年11月14日交款5万元，2015年8月31日一笔交款5万(原告公司出纳因当日交纳人员多而误将该笔款作帐成被告刷卡)和一笔刷卡10万元，至此时(2015年8月31日)被告共交款30万元。2015年9月3日，在被告应交纳首付款签订合同时，被告当日交纳现金6万元和刷卡14万元，截止2015年9月3日,被告龙云发共付款50万元,尚欠70.3万元首付款，被告承诺几天内交完首付款再签订合同，于是原告收回被告2015年9月3日前的预交收据,并向被告出具了一张首付款120.3万元的总首付款的收条给被告。2015年9月15日，经催收，被告于当日刷卡两笔共20万元后，出具了一张50.3万元的“欠据”，即“借款条”。此时，被告所支付的70万元加“借款条”50.3万元共计120.3万元首付款付清，尚欠余尾款52.2万元待付。2015年11月15日、2016年1月30日、2016年6月6日，被告分别以女儿龙泓竹、龙虹伶的名义与原告签订了上列四套住房和门面的“商品房买卖合同”并备案，在签订合同时，将原约定的分期付款改为一次性支付。2016年1月30日，被告以他人转款290804元转付和现金9196元交纳合计30万元，2016年6月1日交纳95110元，2016年9月28日交纳8万元，合计475110元。至此，被告四套房屋、一个门面的总价款尚欠46890元。2016年12月，原告通知被告交纳借款50.3万元和尚欠的46890元尾款时，被告以借款50.3万元已交纳为借口发生纠纷。经多次协商无果。现根据法律规定，特诉至人民法院，请求判令被告归还借款人民币50.3万元，并由被告承担本案诉讼费。被告龙云发辩称：2014年3月17日开始，被告向原告交纳房款，预定原告开发的“漂城归梦”房产项目，房号为15-23-01、15-23-02、15-24-01、15-25-01四套商品房和17-1-21、17-1-22门面。直到2015年9月3日，原告要求被告将零散收据上交换成总收据，在当天，被告交纳6万元现金和刷卡14万元，经双方核对至2017年9月3日止，被告向原告所交房款共计120.3万元，原告将被告所有收据收回，向被告出具总金额为120.3万元的首付款收据。2015年9月15日，原告要求被告向其补签借50.3万元房屋首付款的借条。2016年1月30日，原告将所欠他人转款抵扣被告房款290804元后，被告接到原告电话，要求被告过去统计剩余房款的金额。通过双方统计核算。依据原告当时保存的收据结算，剩余尾款126890元加上手续费680元，总共为127570元，被告应原告要求写了一张127570元的借条。后被告被通知到原告处结算时，由于被告没有携带自身持有的银行转款凭证，故在这次结算中，原告没有将被告在2015年9月15日通过银行转存入原告帐户的20万元计入已付房款。被告共计支付原告房款1879340元，4套房屋和一个门面的合同总价则为172.5万元，被告已多支付了154340元。特提出返诉，要求判令原告返还多支付的房款154340元。另外，对于本案，1、原告称被告于2014年3月17日至2015年8月31日共向原告交纳了30万元。但被告只交了25万元，另外5万元系原告错将他人房款作入被告账上被告不认可。2、被告认可2015年9月3日前共支付房款45万元，尚欠购房首付款为75.3万元，原告为了达到数额吻合的目的，将别人交的5万元计入被告账上。3、2015年底前，原告的门面价格及面积均未定，所以不可能对房屋的总价款予以确定。4、2015年9月15日，被告按原告销售经理王奎强的意见暂定房屋总价为170.6万元，才结算出被告尚欠房款50.3万元的。5、如果被告实欠首付款50.3万元，应按约定在15天后支付，但至2016年12月原告出纳才向被告催交，不符合常理。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求，并同时判原告返还被告多支付房款154340元。龙云发反诉内容与答辩内容一致,并要求原告(被反诉人)返还多支付的154340元。针对反诉原告龙云发的反诉，恒河公司辩称：1、被告龙云发在一审庭审和上诉时，均认可2015年8月31日已经交5万元现金。2、被告未实际交纳购房款170.6元。3、被告于2016年6月7日所写的欠127570元的欠条，从时间结点证明了被告支付款项的整个事实经过。4、被告为获优惠政策，承诺交齐首付款而获得原告出具的2015年9月3日的120.3万元收据，在开盘当时这种情况有多例。原告（反诉被告）恒河公司为自已的主张提供以下证据证实：1、营业执照、《关于任命职务通知》、身份证、预售许可证，证明原告的主体资格，房屋买卖合法。被告无异议。本院予以认定，作为本案的定案依据。2、商品房买卖合同5份，证明，被告龙云发以其女儿龙虹伶、龙泓竹的名义购买四套商品房和一套商用房，房屋总价款172.5万元，预购付款分期付款，2015年11月15日签订的第一份合同约定由原告的按揭付款改为一次性付款。被告龙云发对证据的真实性及证明内容没有异议，但认为合同总价款是在2016年6月6日才确定的。本院对该证据予以认定3、2015年9月3日的收据，证明被告预购四套住房，两个门面分期首付款为120.3万元。其中包括2014年11月14日前四次现金支付共15万元；2015年8月31日现金5万元和刷卡10万元共计15万元；2015年9月3日现金6万元和刷卡14万元共计20万元；2015年9月15日刷卡20万元；2015年9月15日由被告龙云发出具的借50.3万元。被告对收据的真实性无异议，但却以2015年9月15日刷卡的20万元和2015年9月15日借条中的50.3元不应计入在120.3万元内，以及2015年8月31日被告并未交过5万元现金给原告提出异议。本院对该收据的真实性予以认定，作为本案的定案依据。4、收条四张，证明2014年11月14日前被告四次共交款15万元，该收据在2015年9月15日前全部收回。被告对该证据发生的额度没有意见，但认为原告没有将收据全部提交，截止2015年9月3日，被告交给原告的现金总金额为100.3万元，不包含9月3日交纳的20万元。本院对该证据的真实性予以认定。5、吴丽平的刷卡条，2015年8月31日因财务人员过错，将被告龙云发当日已交现金5万元计入吴丽平账上，将吴丽平刷卡的5万元计入被告龙云发账上。被告龙云发不认可当天交纳5万元现金，只刷卡10万元。由于被告不认可当天交现金5万元，是否存在将被告交的现金5万元计入吴丽平的账要有其它的证据与之佐证，故本院仅对吴丽平2015年8月31日刷卡5万元的真实性予以认定。6、刷卡条，4张两页，证明（1）被告2015年8月31日刷卡交10万元；（2）被告在2015年9月3日刷卡交14万元，现金交了6万元；（3）被告2015年9月15日刷卡交20万元。被告对金额没有异议，但认为2015年8月31日仅刷卡10万元，既没有交现金5万元，也不可能出现将吴丽平的刷卡5万元记入被告的账和被告交现金5万元记入吴丽平账的错误；9月3日收到被告现金6万元，刷卡14万元之后，原告当然要给被告开出收据，不可能推到9月15日。本院对该证据的真实性予以认定。7、收据4张，证明2015年9月15日以后，被告交房款47.511万元和其他代收款0.123万元。以上5-7号证据被告共交房款117.511万元及其他代收款1230元，尚欠50.3万元的借款和购房款46890元未交。被告虽对9月15日后交款数字没有意见，但却以9月15日交款20万元也应计入被告交房款总额提出异议。由于被告的异议理由不符客观实际，故本院对该证据的效力予以认定。8、2016年6月7日，被告龙云发以其女儿龙虹伶名义向原告出具金额为12.757万元（含680元的办证费）的欠条，证实被告龙云发以女儿龙虹伶、龙泓竹购买四套房和一个门面总价款172.5万元，扣除借款条上的50.3万元外，还欠原告房款12.757万元的事实。被告龙云发对借款条的真实性无异议，但不认可借款关系实际发生。本院对欠条的真实性予以认定。9、（2016）黔2623民初字51号民判决书，证实原告公司在商品房销售过程中，存在未交清房款开出收条但在交款后才出具发票的情况。被告认为该份证据没有在法定时间内提交，拒绝质证。本院对该证据的真实性予以认定。10、原告公司的会计卿玉秀证实，2015年8月31日其将龙云发所交的现金5万元计入吴丽平账上，而将吴丽平刷卡的5万元计入龙云发账上；以及公司出具120.3万元包含被告龙云发出具借款条的50.3万元在内。被告认为证人系原告公司职员，且计账凭证有涂改，不予认可。本院认为该证言结合公司提供的作账凭证可以作为本案的定案依据。11、商品房预售许可证，用以证实原告于2014年11月7日已取得房屋销售资格。被告对该证据的真实性不持异议，但原告在同年3月就已经开始收取了被告的有关房屋款项。本院对该证据的真实性予以认定。12、2015年8月31日恒河公司会计凭证、作账凭证，吴丽平的电话录音、吴丽平的打款凭条，证明吴丽平在2015年8月31日是刷卡的，恒河公司做错账的事实。被告认为吴丽平未出庭，其录音内容不予采信；会计凭证系有意所为。本院对公司会计凭证和吴丽平8月31日打款凭条的真实性予以认定。被告龙云发为证明自已的主张提供如下证据：1、身份证明，证明被告的主体资格。原告无异议。本院予以认定，作为本案的定案依据。2、结婚证，证明被告龙云发与张正碧系夫妻关系。原告无异议。本院予以认定，作为本案的定案依据。3、药店营业执照，证明被告龙云发与妻子经营两个药店。原告对证据的真实性、合法性不持异议，但却对关联性提出异议。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。4、银行流水，证明被告的资金情况，2015年9月3日被告有足够的经济能力支付120.3万元。原告对流水的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。本院对流水的真实性予以认定。5、购房合同，证明被告购买4套房屋及1个门面的事实。原告无异议，同时称四套房屋与一个门面共5个合同，15-23-2与15-23-1是2015年11月15日购买，15-22-1是2016年1月30日购买，15-24-1是2016年6月1日购买的，门面1-8是2016年6月6日购买。签订合同时（即2015年11月15日）变更为一次性付款，预购时是按揭付款。本院对合同的真实性和2015年11月15日变更为一次性付款的时间予以认定。6、汇总表及收条，用以证明截至2016年6月6日止，被告交纳房款175.25万元；至2016年9月28日止，被告即反诉人共支付原告房款187.934万元。原告认为该表不能证实被告龙云发已偿还借款条上的50.3万元欠款。本院对被告的证明目的不予认定。经审理查明：2014年3月，被告龙云发到原告黔东南州施秉恒河置业有限责任公司售楼部，预定了原告的四套住房和两间门面，同年11月7日原告取得商品房预售许可证。被告经与家人商量后，决定在原告处购买四套住房和一间门面，且以分期付款的方式支付房款。此后，被告龙云发分别于2014年3月17日交现金两笔共5万元；2014年11月10日交现金5万元；2014年11月14日交现金5万元；2015年8月31日交现金5万元和刷卡10万元；2015年9月3日，被告交纳现金6万元，刷卡14万元，截止2015年9月3日前原告认可被告龙云发共交房款50万元。为使被告能够享受到购房活动优惠，原告于2015年9月3日在收回被告龙云发至此以前的预交房款收据后，为被告开具了一张首付款120.3万元的总收条；同年9月15日，被告刷卡两笔共20万元，且向原告出具了一张50.3万元的“借款条”（该借款并未实际交付，且双方约定10月1日前归还）。后被告龙云发分别以其女龙泓竹、龙虹伶的名义与原告签订15-22-1、15-23-1、15-23-2、15-24-1四套住房。其中，2015年11月15日原告与龙泓竹签订房屋买卖合同，由龙泓竹购买15幢23层23-2号房，与龙虹伶签订房屋买卖合，由龙虹伶购买15幢23层23-1号房，2016年1月30日与龙泓竹签订合同购买15幢22层22-1号房，2016年6月6日与龙虹伶签订合同购买15幢24层24-1号房。2016年6月6日与龙虹伶签订10-1-8商用房的“商品房买卖合同”，以上合同均已备案。在签订合同时，原、被告将原先约定的向银行按揭付款改为一次性付款。2016年1月30日，被告龙云发以他人转款转付29.0804万元，加现金0.9196万元，共向原告交纳合计30万元；2016年6月7日被告龙云发在交纳9.511万元（未含代收费890元）房款后，以龙虹伶的名义向原告出具了一张12.757万元的借款条（该借款未实际交付，双方承诺于2016年8月10日付清）；2016年9月28日又交房款8万元。2016年1月30日至2016月6月7日，被告龙云发共交纳了47.511万元（已扣除费用890元）。至此，原告认可被告共支付了房款167.811万元，其中包括50.3万元欠款。后因原告向被告龙云发多次催要50.3万元双方发生纠纷，原告遂诉至本院，请求判令被告龙云发支付欠款50.3万元并承担诉讼费。而被告则以多付原告房屋款15.434万元提起反诉，要求判令反诉被告立即返还并承担诉讼费用。本院认为：被告龙云发以其女龙泓竹、龙虹伶的名义在原告恒河公司处购买房屋，向原告出具“借款条”给原告的行为，系双方对房款支付方式达成的合意，不具有法律意义上的民间借贷关系。因此，本院对该案应当认定为商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同系房地产开发公司将已竣工房屋销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的焦点是：（1）原告向被告出具的120.3万元的收条内是否包含有被告向原告出具的50.3万元的借款。庭审中，原告说包含有被告向原告出具的50.3万元的借款；被告说不包含有被告向原告出具的50.3万元的借款，是双方结算后下欠的房屋尾款。首先，双方对房屋总价款为172.5万元是认可的。其次，原告说包含有被告向原告出具的50.3万元的借款，庭审中原告向本院提供了：2014年3月17日交款现金两笔共5万元；11月10日交款现金5万元；11月14日交款现金5万元；2015年8月31日交款现金5万元和刷卡10万元；9月3日交款现金6万元，刷卡14万元；9月15日，刷卡20万元，共计付款70万加上被告出具的借款条50.3万元，总计120.3万元。虽然被告说不包含有被告向原告出具的50.3万元的借款，是双方结算后下欠的房屋尾款，但在庭审中原告向本院提供2015年8月31日刷卡10万元，9月3日刷卡14万元，9月15日刷卡20万元，共计44万元，加上原告认可的交现金21万元，尚有50.3万元未向本院提交付款证据，亦未能说明每次交付现金的具体时间、地点和金额，应当承担举证不能的不利后果。再次，按照双方认可的总房款172.5万元减去被告已支付的120.3万元，被告应当尚欠52.2万元，而不是被告陈述的50.3万元。因为按照被告所说至2015年9月15日经双方结算下欠房屋尾款50.3万元，那么被告于2016年1月30日用转款支付了29.0804万元、支付现金0.9196万元；6月7日被告支付现金9.511万元（未含代收费用890元）后，又以龙虹伶的名义向原告出具一张12.757万元的借款条，显然被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。同年9月28日再次支付现金8万元（此款支付在后，应从借款中扣除），被告实际支付款47.511万元，而被告向本院提起反诉，请求判决原告退还其多收的购房款15.434万元，其陈述与实际情况显然相互矛盾，不能自圆其说。按照原告所说向被告出具的120.3万元的收条包含有被告向原告出具的50.3万元的借款，即：总房款172.5万元减去被告已支付的120.3万元（包括50.3万元的借款），被告尚欠52.2万元，减去被告之后实际支付的47.511万元，尚欠4.689万元，其陈述能与实际情况及会计记帐明细相互印证。（2）2014年8月31日被告龙云发是否向原告交现金5万元。庭审中，会计卿玉秀出庭作证证实其将案外人吴丽平刷卡支付的5万元作帐为被告现金支付的5万元，而将被告现金支付的5万元作账为案外人吴丽平现金支付5万元，并提供吴丽平刷卡条及会计原始帐本予以佐证，可以认定被告龙云发向原告交现金5万元。虽然原、被告对2015年9月3日开具120.3万元的收条是否包含50.3万元持有异议，但结合本案庭审查明的事实可以认定原告向被告出具的120.3万元的收条内包含有被告向原告出具的50.3万元的借款条金额。因此，对于原告请求判令被告归还尚欠购房款人民币50.3万元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告龙云发反诉要求原告恒河公司返还多支付的15.434万元购房款的请求，因被告未能向本院提交有效证据据以证明其反诉请求成立，且其陈述与客观实际不想吻合、相互矛盾，故本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告龙云发于本判决生效之日起十日内归还原告黔东南州施秉恒河置业有限责任公司借款五十万零三千元；二、驳回被告龙云发的反诉请求。本诉案件受理费8830元，反诉受理费3386元，共计12216元，均由被告龙云发负担（受理费8830元未交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如果义务人未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。给付期限届满义务人未履行义务的，权利人可自给付期限届满之日起两年内向本院申请执行。审 判 长  吴 玮审 判 员  杨胜莲人民陪审员  龙光华二〇一七年十二月二十七日书 记 员  龙雪梅