辽阳市太子河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1011民初278号原告：赵海波，男，1985年5月26日出生，住辽阳市太子河区。原告：郭辉，女，1987���4月10日出生，住辽阳市太子河区。二原告委托代理人：白锡珍，女，1963年7月3日出生，住辽阳市太子河区。被告：辽宁郁民房地产开发有限公司，住所地辽阳市太子河区。法定代表人：董玉民，该公司经理。委托代理人：赵颖，辽宁弘旨律师事务所律师。被告：辽阳市住房和城乡建设委员会，住所地辽阳市白塔区。法定代表人：张万昶，该委员会主任。委托代理人：荆松涛，男，1977年3月8日出生，该委员会职工，住辽阳市文圣区。原告赵海波、郭辉与被告辽宁郁民房地产开发有��公司（以下简称郁民公司）及本院追加的被告辽阳市住房和城乡建设委员会（以下简称辽阳市住建委）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月24日向本院提起诉讼。本院受理并宣判后，原告赵海波、郭辉不服，向辽阳市中级人民法院提起上诉。辽阳市中级人民法院于2016年12月19日做出裁定发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告赵海波、郭辉的委托代理人白锡珍，被告郁民公司的委托代理人赵颖，被告辽阳市住建委的委托代理人荆松涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵海波、郭辉诉称，我二人在晟雅格林小区购买商品房一套，2014年3月25日签订《商品房买卖合同》，合同面积78.63平方米，价款39万元整，实际面积76.88平方米，相差1.8平方米，导致多交房款8927元，住房公积金多交11248元（按2014年住房公积金利率计算），税费多交565元，取暖费150元，物业费150元及其他损失28960元。被告郁民公司存在恶意欺骗行为，其未取得商品房交付使用的相关文件；因出卖人的原因造成该商品房不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任；设计变更导致影响到买房人所购的商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权退房；商品房买卖合同自合同生效30日起，由出卖人向辽阳市房产局申请登记备案；出卖人单位名称与公章不符；《商品房买卖合同》中卖方单方约束买方。现诉至法院要求撤销及更换现有的商品房买卖合同；要求开发商办理房照和土地使用证；要求赔偿经济损失5万元（自原告付款之日起至判决给付之日止按中国人民银行贷款利率计算）。被告郁民公司辩称，更换合同既不符合合同法规定也没有必要，因原告在起诉之前与被告协商过程中被告已经明确告知其可以依据变更后的面积到被告的财务部门开具正规发票，针对面积差异所产生的购房款，实行多退少补的政策，原告可以在开具发票之后到房屋产权产籍部门办理房屋所有权证及土地使用证。但因原告始终不同意，并要求被告赔偿过高的损失数额，故其始终未到被告处开具发票，因此造成其房照及土地使用证未办理，是原告自身的过错。被告通知包括口头告知以及在小区明显部位张贴公告。房屋面积变更的原因是，2010年5月26日，由辽阳市住建委进行测量审定并向被告出具商品房销售面积审定单，单号为（2010）房面积第18号，表明原告所购买房屋的审定面积为78.63平方米，后2015年4月16日由该委员会再次测量并审定后向被告出具商品房面积（变更）审定单，单号为（2015）房面积第8号，注明原告所购买的房屋第二次审定面积为76.88平方米，并注明（2010）房面积第18号商品房面积审定单作废。被告与原告签订的商品房买卖合同并不因辽阳市住建委对房屋面积的审定变更而具备变更条件，双方签订合同为合法有效合同，并不妨碍原告办理房屋所有权证及土地使用证。对于原告诉请的损失有证据部分，电梯费、化粪池清洁费、装修工本费是按户收取并不是按面积收取，不具备返还条件；物业费对原告多交部分按照规定给予退还；电费是预交，按照原告实际使用情况由电力部门相应扣除，与房屋面积多少无关；取暖费和房屋维修基金多缴纳部分应当由收款部门予以返还；原告与辽阳市住房公积金白塔办事处订立的借款合同应当由原告根据房屋实际面积向贷款银行要求返还，不应由被告承担。被告辽阳市住建委辩称，2015年12月10日，辽阳市机构编制委员会发布《关于组建辽阳市不动产登记服务中心的通知》（辽市编发[2015]61号），其中明确说明将“市房屋产权产籍管理处从市住房和城乡建设委员会划转到市国土资源管理局，并将房屋登记职责划入辽阳市国土资源局”。本案中我委不是利害关系人，不应成为被告。本院经审理查明，2014年3月25日，原告赵海波、郭辉与被告郁民公司签订一份《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于X商品房一处，合同约定建筑面积为78.63平方米，价格为每平方米4959.94元，房屋总价390000元。2014年3月31日，二原告交付购房首付款120000元，嗣后又以原告郭辉的住房公积金账户办理贷款270000元支付了全部购房款。被告郁民公司销售的上述房屋经被告辽阳市住建委于2010年5月26日审定的面积是78.63平方米，2015年4月16日重新审定的面积是76.88平方米。被告郁民公司于2015年5月14日取得了以其为所有权人的上述房屋的房屋所有权证书，证书登记的建筑面积为76.88平方米。该房屋现由二原告装修并入住。原告赵海波、郭辉已交纳2014年4月至2016年12月电梯费1188元（每户每月36元）；2014年4月4日至2016年4月3日物业费1320元，2016年4月4日至2016年12月31日物业费484元（每平方米每月0.7元）；2014年4月4日预交电费100元、公用电费100元，交门禁卡费60元（每张20元，共3张），交12个月化粪池清掏费94元（每平方米每月0.1元）。二原告已交纳2015至2016年度取暖费2075.76元（每平方米27元）、2016至2017年度取暖费1922元（每平方米26元，另补上一年度取暖费每平方米1元）。原告郭辉办理住房公积金贷款支付印花税13.50元（���款合同额的0.05‰）、贷款合同公证费200元；辽阳辽发投资担保有限公司代收契税3900元（房屋价格的1%）、代收房屋产权证工本费80元、代收他项权利证工本费80元、实收代办手续费100元、实收担保费1350元（贷款额的5‰）。二原告已交纳住宅专项维修资金7706元（每平方米98元）。上述确认事实依据有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、电梯费收据、物业费收据、代收电费收据、化粪池清掏费收据、业主入住通知、住宅专项维修资金交款单、供暖费收据、印花税现金缴款单及缴款凭证、公证费收据、担保费及代收各项费用收据、商品房销售面积审定单、商品房销售面积（变更）审定单、房屋所有权证、商品房预售许可证、关于组建辽阳市不动产登记服务中心的通知及当事人陈述在卷佐证。上述证��经庭审举证、质证、认证，本院予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，如合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算。本案中，二原告购买的房屋面积误差比绝对值在百分之三以内，因其按照合同约定面积多交纳了房款，故被告郁民公司应返还多收取的房款8679.90元，该房款系二原告原因不能及时办理返还，故被告郁民公司应从2015年5月14日起（取得房屋所有权证、确定房屋面积），按照中国人民银行规定的同期同类存款利率计算，给付二原告多付房款的利息。二原告购买房屋时应当能够预见房屋实际面积与合同面积会存在法律允许范围内的合理误差，该误差虽然会影响���际购房金额，但与住房公积金贷款金额并不存在必然联系，故对二原告要求被告郁民公司返还住房公积金11248元的诉讼请求不予支持。原告赵海波、郭辉已交付的各项费用中，其中电梯费、电费、公用电费、门禁卡费、印花税、贷款合同公证费、房屋产权证工本费、他项权利证工本费、代办手续费、担保费等与房屋面积及价格无关，2016年4月4日至2016年12月31日的物业费、2015至2017年度取暖费均是按照实际面积76.88平方米收取，上述费用均无需返还。契税及住宅专项维修资金，二原告可持相关证明材料到费用收取部门办理退费。2014年4月4日至2016年4月3日的物业费、12个月化粪池清掏费是按照房屋面积78.63平方米由辽阳天春物业管理有限公司收取，因辽阳天春物业管理有限公司与被告郁民公司实际控制人相同，且被告郁民公司同意由其��还差额，本院予以确认，返还金额分别是28.42元和1.74元。原告赵海波、郭辉与被告郁民公司签订商品房买卖合同时，双方的意思表示真实，合同已依法成立。现二原告要求更换及撤销合同没有法律依据，本院不予支持。被告郁民公司应协助二原告办理房屋的不动产权证书。二原告要求的其他经济损失，因其未提供相应证据予以证明，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁郁��房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵海波、郭辉购房款差价8679.90元及利息，利息按照中国人民银行规定的同期同类存款利率计算，自2015年5月14日开始，计算至本判决确定给付之日止；二、被告辽宁郁民房地产开发有限公司返还原告赵海波、郭辉物业费28.42元、化粪池清掏费1.74元，以上合计30.16元，于判决生效后十日内一次付清；三、被告辽宁郁民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告赵海波、郭辉办理其购买房屋（坐落于太子河区）的不动产权证书；四、驳回原告赵海波、郭辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百��十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告赵海波、郭辉共同负担1000元，被告辽宁郁民房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  王明杰审 判 员  鲍 丹人民陪审员  范 丽二〇一七年十二月二十六日书 记 员  刘晓石