江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0505民初1246号 原告：徐敬洁。 委托诉讼代理人：杨波，上海陈震华律师事务所律师。 被告：苏州立德节能材料科技有限公司，住所地苏州高新区科灵路**。 法定代表人：徐拥军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭建华，江苏名仁律师事务所律师。 原告徐敬洁与被告苏州立德节能材料科技有限公司（以下简称立德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员陆平独任审判，于2017年8月14日公开开庭进行了审理，原告徐敬洁的委托诉讼代理人杨波、被告立德公司的委托诉讼代理人谭建华到庭参加诉讼。因工作原因，本案承办人变更为审判员张凌云。后因案情复杂，故本案依法转为普通程序并依法组成合议庭，于2017年11月16日、12月11日公开开庭进行了审理，原告徐敬洁的委托诉讼代理人杨波、被告立德公司的委托诉讼代理人谭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐敬洁向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，将系争房产过户至原告名下；2、被告承担违约金（截止起诉之日）计21460.80元；3、被告承担律师费2000元；4、本案诉讼费由被告承担。后原告撤回第一项诉讼请求并将第二项诉讼请求变更为要求被告承担违约金35926.66元，逾期违约金截止日期的已经确定为2017年11月9日。事实和理由：2013年12月9日，原、被告之间就购买位于苏州市高新区科技城科新路8号绿筑商务广场*幢*室房屋签订《商品房买卖合同》，约定原告为买受人，被告为出卖人，房屋总价款315584元，出卖人应于2015年12月31日前交房。合同第十五条约定，如因被告原因未能在房屋交付使用后90天内办理所有权转移登记，则须按房屋总价的日万分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却拖延到2016年1月20日才交房，且至今未能将房屋产权变更至原告名下，严重违反合同约定。原告多次交涉未果。原告认为被告的行为已构成违约，应承担违约责任，按63.12元/日标准支付逾期违约金并赔偿原告维权必要的费用。原告诉至法院，请求判如所请。 被告立德公司辩称，被告已经于2016年12月28日向不动产登记机关申请办理初始登记并于2017年3月16日取得了不动产转移登记信息表；原告系委托苏州金算子房地产服务有限公司（以下简称金算子公司）办理产权过户，我方已于2017年4月26日将转移登记等材料提交给金算子公司，而原告经被告和金算子公司联系后至2017年11月9日才补齐相关材料，根据合同约定被告的义务应当截止至2017年4月26日止；即使被告有逾期，应分两阶段计算违约金，第一阶段是初始登记违约金，应从交房之日开始推后60天至2016年12月28日，第二阶段是转移登记违约金，应从2017年3月16日开始推后30天即从2017年4月16日计算至2017年4月26日；原告主张的律师费没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年12月9日，原告徐敬洁（买受方）与被告立德公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于苏州市高新区科技城科新路8号的绿筑商务广场*幢*室的房屋，面积为48.96平方米，总价315584元。该合同第十五条关于房地产权属登记的约定如下：1、出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起60天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之二的违约金。该合同附件五《合同补充协议》第三条其他条款约定：3、在出卖方交付该商品房前，买受方必须缴清双方约定的全部款项（含违约金等）、代收代缴费用及履行完毕合同所有义务[包括但不限于缴纳约定的所有款项、税（包括但不限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修资金、物业服务费）、因产权登记面积增加导致须增加的房价款、提交约定的所有资料，以贷款方式付款的，还需贷款机构将贷款全额划入出卖方帐户、向出卖方清偿担保债务（若有）]，否则，买受方除按本合同约定承担相应责任外，出卖方还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任，并视为因买受方原因未能按期交付，按本合同第八条第3款执行，如因此导致出卖方损失的由买受方赔偿；16、对第八条之补充：（1）买受方同意按照规定的时间、、地点程序前来办理验房交接手续，并应于验房前缴纳有关物业管理费用、付清剩余房款、支付代缴的所有税费、维修基金等费用。……（4）对于委托办证业务，买受方在办理入住手续时，应同时缴纳契税、维修基金等办理产权证所发生的费用及物业管理费。……（6）若买受方未能付清本合同项下的任何款项（包括但不限于购房款、逾期付款违约金、税费等），此情况下出卖方不构成逾期交房。合同另对房屋交付、保修责任等事项作出详细约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款315584元。 2015年12月30日，被告向原告发送商品房交付通知书，通知原告办理房屋交付手续，2016年1月20日，原、被告办理了苏州市绿筑商务广场*幢*室房屋的交接手续，原告于当日支付了维修基金、契税及房屋面积补差费129元，被告支付原告逾期交房违约金。 另查明，原告曾于2016年1月20日缴纳办证费，并由案外人金算子公司出具收据，载明的交款单位为原告，收款事由为预收办证费，金额为2500元。2017年4月26日，被告将原告购买的苏州市绿筑商务广场1幢503室房屋的不动产转移登记材料提交给金算子公司，该公司当日签收并于2017年11月23日出具情况说明，载明金算子公司于2017年4月26日收到包括原告房屋在内的50份不动产转移登记申请表，原告房屋已经符合办证条件可以办证。 在庭审中，原、被告一致确认以补差后的房屋价款即315713元为基数计算违约金。 以上事实，由商品房买卖合同、收据、销售不动产统一发票发票联、商品房交付通知书、不动产转移登记申请表、情况说明及本院庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告在履行支付房款、契税等义务之后，被告理应依约将房屋及时交付原告并办理房屋所有权相关登记手续，现因被告原因致使原告未能在合同约定期限内申请房屋所有权转移登记，属被告违约，原告可以要求被告继续履行合同并承担相应的违约责任。关于违约金额，根据合同约定，因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用起90天内申请房屋所有权转移登记的，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之二的违约金，本案房屋交付时间为2016年1月20日，至于申请房屋所有权转移登记时间的确定，因办证费收据载明的主体为原告及金算子公司，且根据情况说明，金算子公司的确在履行代办证的义务，故被告在将本案房屋的不动产所有权转移登记材料提交给金算子公司之日（即2017年4月26日）已经履行完毕申请房屋所有权转移登记的义务，因此违约金的计算期间应自2016年4月20日起计算至2017年4月26日，现原、被告一致确认以315713元购房款为基数计算违约金，故违约金的金额为23425.9元（计算方式为315713×0.0002×371）。关于原告提出要求计算违约金至2017年11月9日的诉讼请求，本院不予支持，理由已在上文阐明不再赘述。关于原告提出的要求被告承担律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告提出的分段计算违约金的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州立德节能材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐敬洁违约金23425.9元。 二、驳回原告徐敬洁的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62284004070********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386元，由被告苏州立德节能材料科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：105553010********。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  陆素珍 人民陪审员  顾建云 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  濮晓晨