北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初27656号原告(反诉被告)：浙江远大袜业有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道宜东村北厅16号。法定代表人：顾小锋，总经理原告(反诉被告)：远大创展（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号4层8401室。法定代表人：顾小锋，总经理。两原告委托诉讼代理人：李曦，北京双鹏律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：丁丁，北京双鹏律师事务所律师。被告(反诉原告)北京广源祥和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号广源大厦2楼201。法定代表人：张斌，董事长。委托诉讼代理人：杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。原告浙江远大袜业有限公司(以下简称袜业公司)、远大创展（北京）资产管理有限公司(以下简称创展公司)与被告北京广源祥和物业管理有限责任公司(以下简称祥和公司)恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袜业公司、创展公司共同的委托诉讼代理人李曦、丁丁，被告祥和公司委托诉讼代理人杨默到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袜业公司、创展公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令祥和公司立即停止对广源大厦一期、二期公共设施空调主机的拆毁行为，将已经拆掉的部分重新恢复原状；2、立刻恢复广源大厦一期、二期供冷；3、赔偿因大厦无法供冷导致的经济损失3万元，暂算至起诉时止。事实和理由：袜业公司系广源大厦一期四层5858平方米房屋的业主（所有权人），创展公司是广源大厦二期16578.28平方米房屋的业主（所有权人）。广源大厦目前未成立业主委员会。祥和公司系广源大厦建设单位北京京海集团选定的前期物业管理公司。2017年5月17日，祥和公司带领施工人员擅自拆除为广源大厦一期、二期供冷的中央空调主机。在拆除过程中，被二原告发现，二原告立刻制止其拆除行为，但此时已经有两台主机的部分被拆除，二原告要求其停止拆除行为，将已经拆下的部件重新安装好，恢复使用。但其至今拒不恢复原状，导致大厦一期、二期自5月20日开始不能正常供冷，已经影响到业主及租户对物业的正常使用，故诉至法院。被告祥和公司辩称，第一，袜业公司无权提起本案诉讼，袜业公司所在的广源大厦二期采用自行供冷的方式，不使用本案涉及的中央空调机组供冷，故其与本案没有直接利害关系。第二，针对创展公司提出的诉讼请求，我公司作为广源大厦的物业服务企业，依据《前期物业管理服务合同》的约定，对包括中央空调在内的大厦共用设施、设备有维修、养护、运行和管理的职责。广源大厦空调机组的出厂日期均为1995年，于1998年随大厦建成投入使用，至今已连续运行将近20年的时间，已经达到了使用寿命末期，存在较大安全隐患，且运行成本较高，如果继续使用，将很难保证业主正常的供冷需求。在此情况下，我公司在征求广源大厦业主意见后，购买了两台新的空调机组，准备进行更换。我公司的行为是完全依据《前期物业管理服务合同》的约定，行使对中央空调运行和管理的职责。创展公司无权要求我公司将中央空调恢复原状，并且，将中央空调恢复原状将严重影响全体业主的供冷需求。第三、目前广源大厦仍在使用1台中央空调机组维持大厦的供冷，可以暂时满足大厦供冷需求，故创展公司要求恢复供冷的请求没有事实依据。第四、创展公司主张的损失没有事实依据，且我公司并非不提供供冷服务，而是由于供冷期开始前，我公司在中央空调机组调试阶段，发现有两台机组已不能正常运转，需要更换新的机组才能正常向业主提供供冷服务。综上，我公司认为法院应驳回其全部诉讼请求。同时，我公司针对两原告阻挠我公司更换空调机组的行为，提出反诉，反诉请求：1、请求判令两原告停止阻挠我公司更换广源大厦空调设备；2、本案诉讼费由两原告承担。两原告对祥和公司反诉辩称，第一、祥和公司未经业主同意擅自拆除空调的行为侵害了业主权益。其拆除空调机组没有合同依据，属于违约行为；且其提供的证据不能证明更换空调一事符合业主议事的法定程序，其擅自拆除空调的行为属于违法行为。第二、祥和公司未经业主同意擅自拆除广源大厦共用设备中央空调的行为给我公司造成了损失，其应予赔偿。当事人围绕诉讼请求，各自依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述无异议的证据，本院确认以下事实：广源大厦系由北京京海集团公司(以下简称京海集团)开发建设，依据京海集团出具的广源大厦房产业主名录，该大厦共有业主14家，其中一期业主13家，创展公司系该大厦一期四层5858.09平方米的业主。袜业公司系广源大厦二期16578.28平方米的业主。2004年12月20日，京海集团与祥和公司签订前期物业管理服务合同，合同主要条款规定，京海集团委托祥和公司管理广源大厦一期建筑面积63000平方米的物业，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人。委托管理服务事项，包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设备、设施的维修、养护、运行和管理，其中含中央空调以及附属建筑物、共用绿地等的养护和管理，委托管理期限为20年，自2005年1月1日起于2024年12月31日止。祥和公司应当制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准，配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；负责编制房屋及其附属建筑物、设备、设施、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由其组织实施。房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，不属保修范围内的维修、养护费用由业主按其拥有的份额承担。合同签订后，祥和公司即依约进驻广源大厦提供物业服务。在大厦一期地下空调机房中，有3台溴化锂冷水机组负责提供大厦一期房屋的供冷。2014年8月11日，祥和公司委托北京市建筑工程质量第一检测所有限责任公司对给大厦一期供冷的中央空调冷水机组进行性能检测，该公司检测后出具了综合能效测试报告，该报告中提出，该大厦内的三台冷水机组至今已运行16年，已达到使用寿命末期，从经济效益分析来看，也早已超出设备的经济寿命；从现场了解情况看，设备金牌保温层脱落、大量阀门锈蚀严重，若机组出现重大问题，整修空调系统随时面临瘫痪可能。同时，还存在机组出力衰减严重、制冷资效率较低、运行经济性较差等问题。如不切实解决上述问题，业主的正常供冷需求将无法得到保障。2017年5月10日，祥和公司在大厦张贴通知，称大厦中央空调已运行20年，零部件老化且短缺，虽不断加大维修费用，但不能正常运转，为保证大厦业主舒适的工作环境，只有更换新的空调机组才能实现，经京海集团与祥和公司协商决定，对报废的机组进行拆除。袜业公司和创展公司看到上述通知后，即找到祥和公司要求其停止拆除空调机组。诉讼中，经本院现场勘验，空调机房内的三台空调机组已由祥和公司拆除两台，大厦供冷由剩余的1台机组维持。同时，由祥和公司新购的空调机组在大厦外锅炉房北侧空场放置，由于两原告阻止未能安装。另查，广源大厦业主未成立业主委员会，业主亦未交纳公共维修基金。对有争议的事实和证据，本院认定如下：诉讼中，祥和公司主张拆除原有的空调机组一事，已通知了大厦所有业主，并召开了业主会议，经与会业主同意才决定拆除。为此，祥和公司提交了会议签到表、会议纪要，上述证据显示，大厦业主中国银行北京市分行、北京市海育房地产开发有限公司、中建华会计师事务所有限责任、中国注册会计师协会、北京银行等5家单位参会，与会业主一致同意更换两台空调机组，中国银行代表建议首先做出空调机组改造预算(不少于三家空调公司报价)，然后向业主出具空调机组更新改造函，之后各个业主支付祥和公司空调改造相关费用，最后由祥和公司使用收取的专项资金对空调机组进行更新改造。同时，各与会业主代表均表示目前临近供冷期，建议边供冷边改造。经质证，两原告提出从未接到过祥和公司召开上述业主会议的通知，不知道上述会议是否真实召开，且即使召开了到会业主不全，不符合法定程序；且根据到会业主的建议，即使有必要更换空调机组，祥和公司也应先做出预算报价，由业主同意付款后再进行改造；现祥和公司自行选定空调机组厂家未经全体业主同意，侵害了业主的利益。祥和公司虽主张开会已通知两原告，且新的空调机组厂家也是经多数业主同意后选定，但其就此未能提供相关证据予以证明，故本院认为，祥和公司提交的证据不足以证明其拆除更换旧的空调机组及选购新的空调机组已按法定程序通知所有业主并经过同意认可。本院认为，依据相关法律规定，业主对建筑物的公共设施享有共有和共同管理的权利，建筑区划内有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经业主共同决定。依据涉案前期物业服务合同的规定，祥和公司仅负责编制房屋及其附属建筑物、设备、设施的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经议定后由才能组织实施。结合上述，虽然祥和公司作为物业管理人有对物业管理区域内的公共设施设备进行维修养护的合同义务，但对于涉及到关系到整修大厦供冷设备的拆除、更换的重大事项，其应当通知或提请所有业主就此召开业主会议，并由所有业主按法定程序对此作出决定。祥和公司在本案中提交的现有证据不足以证明其已履行上述通知义务，亦不足以证明其拆除并新购空调机组系经大厦业主共同决定，故其上述行为超越了物业管理人的职责权限，侵害了两原告作为大厦业主的合法权益。据此，对于两原告要求祥和公司立即停止侵权行即停止对广源大厦一期空调机组拆除行为的请求，本院予以支持。对于祥和公司提出的要求两原告停止对空调机组更换阻挠的反诉请求，本院不予支持。对于两原告要求祥和公司将已经拆掉的部分重新恢复原状、恢复广源大厦一期、二期供冷的请求，本院认为，虽然祥和公司的上述行为不当，但通过本案现场勘验以及祥和公司所委托的专业检测机构的检验，表明涉案空调机组确实已使用了长达近20年之久，设备老化严重，存在着质量及安全的隐患，为确保广源大厦业主的权益及避免产生不必要的经济损耗，本院认为，两原告及大厦其他业主应及时会同祥和公司按照相关程序规则对空调机组是否更新及后续事宜进行洽商、决定，在作出有效决定之前不宜再将已拆除的空调机组恢复原状，故本院对其该请求不予支持。同时，鉴于供冷期已过，对于两原告恢复供冷之请求，本院不再予以处理。对于两原告要求祥和公司赔偿因大厦无法供冷导致其经济损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告北京广源祥和物业管理有限责任公司立即停止对广源大厦地下空调机房内供冷空调机组的拆除行为，于本判决生效之日起执行；二、驳回原告浙江远大袜业有限公司、远大创展（北京）资产管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告北京广源祥和物业管理有限责任公司的反诉请求。案件受理费五百五十元(原告已预交二百七十五元)，由原告浙江远大袜业有限公司、远大创展（北京）资产管理有限公司负担二百七十五元(已交纳)，由被告北京广源祥和物业管理有限责任公司负担二百七十五元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费三十五元，由被告北京广源祥和物业管理有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 靖人民陪审员  胡宝兰人民陪审员  张淑萍二〇一七年十二月四日书 记 员  宁晓栩