贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2986号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路中段南部新区，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：吴亚勤，男，汉族，1989年6月7日出生，住贵州省毕节市。 委托代理人（特别授权）：李军，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：吴贵超，贵州本芳律师事务所实习律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业）因与被上诉人吴亚勤商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告吴亚勤提起诉讼，请求判决：1、被告以总房款753635.00元为基数，按照每日万分之一从2016年1月1日起计付至2017年1月4日止的违约金共计27884.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于七星关区洪南路中段南部新区招商花园村项目第C2幢1层11号的商业用房一套，房号为C2-1-11，该房建筑面积为45.02平方米，总购房款为753635.00元。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之一的违约金。合同签订后，原告已将购房款全部支付完毕，但被告未按照约定在2015年12月30日前将符合交付条件的房屋交付原告使用。经原告多次催告，被告至2017年1月4日才将涉案房屋交付原告。原告就逾期交付违约金一事与被告协商，被告予以拒绝。 原审被告招商置业答辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》不违反法律的禁止性规定，是双方当事人真实意思表示，理应受到法律保护。合同成立后，被告依约履行义务，并取得《建设工程竣工验收备案表》、《招商花园城C区商业2号楼实测测绘成果书》，满足标的房屋的交付条件，并在约定的交付时间通过邮寄《入伙通知书》的方式通知原告收房，原告并未逾期交房。原告主张标的商铺门头过小，排水管改到后墙，被告已于2017年1月13日通过《问题回复函》答复，后被告为原告整改门头，完全是因为原告不停到被告办公场所闹事，被告出于商业影响考虑和对客户特殊要求的人性化考量，才对涉案商铺进行整改。综上，被告已依约完成了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中的通知原告收房及向原告完成交房的义务，原告无故迟延领受涉案商铺，造成的不利后果应自己承担。被告履约事实清楚，证据确实充分，原告的诉讼请求不合理、不合法，不应得到支持。 原审认定事实如下：原告购买被告开发建设的位于七星关区洪南路中段南部新区招商花园村项目第C2幢1层11号的商业用房一套，房号为C2-1-11，建筑面积45.02平方米，购房款753635.00元。为此，原、被告双方于2015年5月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,该合同约定：“出卖人于2015年12月30日前向买受人交付该商铺。逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”上述合同签订后，原告按合同约定交纳了购房首付款383635.00元，剩余款项370000.00元以按揭方式支付完毕。2015年12月21日，被告以入伙通知书的形式通知原告在2015年12月27日前办理验收入住手续。原告于2015年12月底前往被告处查看涉案商铺时，发现涉案商铺的门头较小，排水管改到后墙，于是向被告反映上述问题并拒绝接收涉案商铺，被告于2016年1月13日以《问题回复函》的方式向原告作出回复，称涉案商铺与合同约定一致。后在双方的交涉下，被告将涉案商铺的玻璃门整改后通知原告收房，原告于2017年1月4日在被告处办理了收房手续并交纳了相关物管费、契税等。 另查明：被告要将所售商铺的玻璃门安装好后才通知买受人收房。商铺平面图是《商品房买卖合同》的附件，平面图载明涉案商铺开门一方基本全是由玻璃安装，涉案商铺整改前其玻璃门处的玻璃面积明显小于商铺平面图载明的玻璃面积。 原审认为：涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。商铺平面图是《商品房买卖合同》的附件，对双方当事人均具有法律约束力。原告按合同约定支付了商铺价款，但被告在交付涉案商铺时，其所交付商铺的玻璃门面积与商铺平面图的约定不一致。经原告提出，被告采取补救措施后，双方于2017年1月4日才办理了交房手续。因此，被告在涉案商铺不符合合同约定的情况下通知原告收房，而原告拒绝收房的理由正当。虽然被告已采取了补救措施，但被告未在2015年12月30日前交付涉案商铺给原告造成一定的损失，该损失被告应予以赔偿。根据双方合同约定及原告的诉讼请求，被告应以已付房款753635.00元为基数，按每日万分之一从2016年1月1日起计付至2017年1月4日止的违约金27884.50元（753635.00元×0.0001×370天）。对于被告的辩解，因其所举证据不足以证明其辩解理由成立，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，原审判决：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起15日内支付原告吴亚勤逾期交房违约金27884.50元。案件受理费250.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 一审宣判后，招商置业不服，向本院提起上诉称：上诉人已取得案涉房屋的《竣工验收备案表》（2015年8月验收合格备案）及《招商花园城C区商业街2号楼房屋面积实测测绘报告书》，已具备《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件。因上诉人严格按照设计图纸进行施工，出售的房屋才能够验收合格达到交付条件，原审判决既已认定上诉人已取得《竣工验收备案表》及《招商花园城C区商业街2号楼房屋面积实测测绘报告书》，又认定上诉人出售给被上诉人的房屋玻璃门大小与约定不一致，自相矛盾。《商品房买卖合同》附件所约定的主要是房屋的长与宽，而非门的长与宽。被上诉人提供的照片及证人不能证明上诉人出售的房屋不符合交付条件。上诉人帮助被上诉人改装玻璃门是好意帮助行为，不能据此推断上诉人交付的房屋不符合合同约定的交付条件；上诉人已于2015年12月21日以《入伙通知书》形式通知被上诉人前来办理收房手续，被上诉人也到现场查看了房屋。针对被上诉人提出的玻璃门过小的问题，上诉人进行了书面回复，表明上诉人所交付房屋符合交付条件，并再次要求被上诉人办理收房手续。按照《补充协议》约定，只要上诉人的房屋符合交付条件，通知被上诉人前来收房，被上诉人不予收房的应当视为上诉人已经按约完成了交房义务，所有的风险亦转移给了被上诉人，故不能因为被上诉人拒不收房而认定上诉人逾期交房。综上，上诉人出售的房屋符合合同约定，上诉人也已经完成了符合合同约定的交房义务，不应当承担逾期交房的违约责任。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人吴亚勤二审答辩称：2015年12月21日，被答辩人以《入伙通知书》形式通知答辩人在2015年12月27日前办理验收入住手续，答辩人于2015年12月底前往被答辩人处查看涉案商铺时，发现涉案商铺与合同约定明显不符，体现为：一是门头较小（合同及其附件载明的商铺开门乙方基本全是由玻璃安装，整改前玻璃门处的玻璃面积明显小于商铺平面图载明的玻璃面积），二是排水管改到后墙。答辩人拒绝验收房屋原因系被答辩人未按照合同的约定交付门面，导致整改前玻璃门面积明显小于合同约定面积，其履行义务严重不符合合同约定。答辩人拒绝验收房屋后要求被答辩人予以整改系维护自身合法权益的行为；被答辩人违约在先，没有按照合同约定修建玻璃门和下水管道，导致逾期交房一年之久，其履行完整改义务，仍不能免除被答辩人从2016年1月1日起至2017年1月4日止按合同约定向答辩人承担逾期交房违约金的法律责任，故被答辩人上诉的事实与理由不成立，依法不能得到支持。原审判决认定清楚，适用法律准确，请求予以维持。 二审中，上诉人招商置业提交《商品房买卖合同补充协议》，拟证明：上诉人依照《商品房买卖合同补充协议》履行了交房通知义务，所交付房屋符合《商品房买卖合同补充协议》约定。 被上诉人吴亚勤质证认为：认可协议真实性，但该协议是答辩人应被答辩人要求签订的，答辩人对协议内容并不知情；交房通知义务与房屋交付义务是不同义务，被答辩人履行交房通知义务不能视为履行了房屋交付义务。同时，被答辩人交付的房屋除应当经竣工验收合格外还应当符合合同约定，故该证据达不到证明目的。 经审查，被上诉人对《商品房买卖合同补充协议》真实性无异议，该协议具备证据三性，对其证明力予以确认。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按约全面履行自身合同义务。本案争议双方基于商品房买卖合意，签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，上诉人招商置业作为商品房出卖人，负有向被上诉人吴亚勤交付符合合同约定的商铺的义务。本案中，双方当事人对于上诉人已于2015年12月21日通知被上诉人办理入住手续无异议，争议焦点在于上诉人交付的房屋是否符合合同约定；上诉人应否承担逾期交房违约责任。对此，根据一、二审查明的事实，分析论述如下：1、案涉商铺建筑平面图以附件形式载于《商品房买卖合同》之中，该平面图反映的内容作为合同有机组成部分，对双方具有约束力；2、基于案涉商铺的经营性用房性质，建筑平面图对买受人购买意愿的形成以及双方交易价格的确定具有不可替代的参考价值和影响力。上诉人交付的商铺是否与平面图相符，应当作为评判其交付行为是否符合合同约定的考量因素之一；3、建筑平面图显示，案涉商铺门面一侧主要为玻璃结构。被上诉人所举证据证实，上诉人交付商铺门面一侧的玻璃结构面积显著小于平面图载明的玻璃结构面积，交付实物与合同约定不符；4、在不违反法律、行政法规强制性规定范围内，根据意思自治原则，双方当事人有权自主确定合同内容。案涉商铺是否取得《竣工验收备案表》及《房屋面积实测测绘报告书》，不影响合同双方对权利义务进行自由创设，亦不影响被上诉人基于合同约定主张违约责任；5、上诉人以《商品房买卖合同补充协议》第八条“为完善和优化规划设计，施工过程中甲方可能对施工图纸做出局部的、细微的调整，房屋交付现状可能会与房屋平面图有细微不同，买卖合同附件一《房屋平面图》中的示意仅为参考，具体以实际交付为准，乙方予以认可”，主张其有权对交付实物进行调整，其所交付的商铺符合合同约定。对此本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系由行政主管部门制订的示范文本，合同文本须报房地产主管部门和工商行政管理部门进行合同格式条款备案。上诉人在《商品房买卖合同》之外另行以格式条款形式与被上诉人签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议未经备案，且协议内容与《商品房买卖合同》内容不符，系上诉人对双方权利义务的单方约定，其规避自身合同义务和法律责任的意图明显，有违公平、诚信交易原则。在被上诉人对《商品房买卖合同补充协议》第八条第一款效力不予认可且该条款具有免除提供格式条款一方责任、排除相对方主要权利情形下，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《商品房买卖合同补充协议》第八条第一款约定无效，上诉人依据该条款主张的抗辩事由不成立，不予采纳；6、综上所述，上诉人交付被上诉人使用的案涉商铺不符合合同约定，被上诉人有权要求上诉人修复完善，由此导致的商铺交付迟延后果应由上诉人承担。被上诉人主张上诉人按约支付逾期交房违约金具有合同依据，符合法律规定，应当予以支持。 综上，上诉人招商置业的上诉缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十七日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷