广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0225民初2240号 原告：莫明君，男，1965年4月26日出生，壮族，融水县疾病预防控制中心职工，住广西融水苗族自治县。 被告：广西南宁和祥物业服务有限责任公司，住所地：广西南宁市良庆区五象大道**景皇国际**。 法定代表人：温贤钦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡旗浩，广西求衡律师事务所律师。 第三人：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路**广海新城**（新编号**）**iv> 法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈广健，男，该公司财务经理。 原告莫明君诉被告广西南宁和祥物业服务有限责任公司（以下简称和祥公司）、第三人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月20日公开开庭审理了本案。原告莫明君、被告和祥公司的委托诉讼代理人胡旗浩、第三人广海公司的委托诉讼代理人陈广健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间不存在物业服务合同关系；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称房开）开发建设的广海新城住宅小区，建设工程分为三期，原告购买其一期4栋502房。2010年11月3日原告与房开签订房屋买卖合同时，房开提供原告签字的合同文本中，没有关于物业管理区域划定以及房屋交付使用前后物业管理费用承担方面内容的约定。2012年2月26日房开向原告交付房屋时，却以“不服从就不予交房”要挟原告必须无条件地与其事后聘请的广西融水家祥物业服务公司（以下简称家祥公司）签订物业服务协议和交付1059元费用（装修垃圾清运费191元+装修管理服务费153元+预收一年物业费715元=1059元）。2012年11月30曰房开又以“家祥公司没有履行前期物业服务协议，业主意见较大”为名擅自解聘家祥公司，改为聘请被告。房开与被告签订的物业服务协议不经原告作出意思表示，事后也未向原告开示协议的内容，原告根本不知道二者协议的权利义务内容、范围与程度？原告怎能接受这份协议的约束？然而被告却多次以小区通告方式向原告等催邀物业费，使不明原委的公众误以为原告是“老赖”，影响极坏。2012年12月某晚，原告正在装修自己的房子，被告的两名员工拍开原告家门，递给一张落款盖有被告印章的“意见征询”字条，字条大意：我们是广海二期的物业公司，你们一期业主是否同意接受我公司对你们一并实施物业管理？原告接收字条后未作表示（该字条现已遗失）。显然，被告内心也明确：其“进驻”广海新城实施物业服务的本意是为了二、三期业主，而非为一期业主而来。姑且从代理角度来考查：把房开与被告签订的物业协议，看成是房开以原告的无权代理人身份签订的，那么经上述被告的两名员工的催告后，原告未作表示的，其代理效果按照合同法第48条规定也应视为原告拒绝追认。早在2012年2月26日之前，原告就已经向房开付清全部购房款（2013年7月13日按房开指示，原告以购房款的原始支付凭证与其换取了开具时间为2013年4月29日的正式发票，换言之，原告支付购房款的原始凭证现在房开手上），因此自房开向原告交付房屋之日起，双方的房屋买卖合同关系已因履行完毕而归于消灭。也即，2012年11月30曰房开擅自解除家祥公司的行为，性质上属于对原告的侵权，其后改聘被告应与原告无法律关系。基于上述事实与理由，为维护原告的正当权益，请求你院依法确认原告与被告之间不存在物业服务合同关系；房开与被告签订的物业服务协议所产生的后果应由他们双方各自承担。 被告和祥公司答辩称，一、依照法律法规的规定，小区建设单位有权选聘物业服务企业对建设小区进行前期物业服务管理。被答辩人购买和居住在广西融水广海房地产开发有限公司（以下称广海公司）开发建设的广海新城住宅小区，属于广海新城住宅小区业主。2012年广海公司建成广海新城住宅小区部分房屋并出售，为了对小区前期物业进行管理，以维护小区建设，环境卫生，生活秩序及小区业主的合法权益，聘请了广西融水家祥物业服务公司对小区进行物业管理。该聘请的物业服务企业的作为得到了小区业主的承认和支持，业主们按时交纳了物业服务费，被答辩人亦无例外。由此可以表明包括被答辩人在内的小区业主对于开发商广海公司代为聘请前期物业服务企业的行为是予以认可的。2012年11月广海公司为了更好的维护小区业主的居住生活环境，改善答辩人作为小区物业服务企业，双方签订了每年一次的《前期物业服务合同》。答辩人进驻小区后，依《前期物业服务合同》的约定履行了义务，向包括被答辩人在内的小区业主提供了物业服务，作为小区业主们对答辩人提供的物服务持接受态度，因此答辩人与包括被答辩人在内的小区业主已经形成了事实上的物业服务合同关系。另外，依据国务院《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据这一条规定，建设单位广海公司有权在业主、业主大会没有选聘物业服务企业之前，可以自行选聘物业服务企业对建设小区进行前期物业管理和服务。因此，广海小区聘请答辩人作为广海新城小区的物业服务企业是合乎法律规定的。同时答辩人自进驻小区之后至今，一直按照《前期物业服务合同》的约定履行义务，提供服务，期间小区业主对答辩人的物业服务没有提出过异议，即使在2017年11月20日广海新城小区成立了“广海新城业主委员会”后，也没有对物业服务企业作出新的选择和决定。二、被答辩人在诉状中表述拒绝“追认”开发商广海公司和答辩人签订的《前期物业服务合同》，也否认其接受了答辩人为其与为小区业主提供物业服务的事实，这是不明智的和没有理由的。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以被答辩人以自己没有亲自与答辩人签订物业服务合同而否认答辩人与广海公司签订的《前期物业服务合同》的法律效力是不符法律规定的。综上答辩，答辩人认为被答辩人的诉讼请求既无事实根据也无法律依据，应当予以驳回。 第三人广海公司陈述称，根据有关的法律依据，小区建设完毕后应根据相关法律法规建设方有权聘请相关物业公司进行小区的管理，在未成立业主委员会之前，广海公司有权聘请相关物业公司进行小区的管理。我公司与广西南宁和祥物业服务有限责任公司签订的合同都是根据相关的法律法规的要求签订的。 原告莫明君为其陈述在举证期限内向法庭提供的证据有：一、商品房买卖合同（合同编号：306）复印件，证明原告与第三人存在房屋买卖合同关系的事实；二、中国农业银行个人借款凭证复印件、销售不动产统一发票（自开）复印件（发票号码：00198381），证明2012年2月26日原告已履行了合同的付款义务，支付给第三人全部购房款，2012年2月26日第三人已将房屋交付给原告，故房屋买卖关系已消灭；三、告示（2016年1月5日）复印件、缴纳物业费通知复印件（2017年1月8日），证明被告向原告催缴物业费的事实；四、广西融水家祥物业服务有限公司收款收据复印件三张（0001387、0001412、0003401），证明原告与家祥物业服务公司存在前期物业服务合同关系的事实；五、广海一期宗地图，证明依据广西壮族自治区物业管理条例第32条第一款规定，应当按照宗地图红线来划分小区物业管理区域。 被告和祥公司为其答辩在举证期限内向法庭提供的证据有：一、营业执照复印件（注册号：450100200070464）、温贤钦身份证复印件、资质证书复印件（证书编号：南房物审【2014】YZ(H)034号），证明被告的主体资格、公司的经营范围包括物业服务以及公司概况，被告的法定代表人的身份；二、前期物业服务合同复印件四份（从2012年至2016年12月28日），证明被告与第三人广海公司签订的广海新城小区物业服务合同，被告是受第三人广海公司依法聘请的物业服务公司，以及双方约定的权利与义务；三、国发（2017）号国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定复印件，证明自2017年1月12日起物业服务企业二级及二级以下资质认定被取消，不需行政许可认定。因此被告的资质证书没有继续能够向法庭提交；四、（2016）桂0225民初2036号民事判决书复印件、诉讼案件符合申请执行条件证明书复印件，证明广海新城小区的开发商广海公司与被告签订的物业服务合同对广海新城小区业主具有约束力，被告对广海新城小区履行了物业服务事实，该判决书已发生了法律效力。 第三人广海公司未提供证据。 经过开庭质证，被告和祥公司、第三人广海公司对原告莫明君提供的证据一至证据五均无异议，但是认为商品房买卖合同只是表明原告向第三人支付了购房款，双方之间的买卖关系应该是一直存在的，认为宗地图标明的只是广海新城小区施工的顺序并非是小区物业管理的划分依据。原告莫明君对被告和祥公司提交的证据除证据二前期物业服务合同有异议外，其他证据均无异议，认为合同没有签订的时间，对真实性、合法性有异议，关联性没有异议。第三人广海公司对被告和祥公司提交的证据均无异议。 本院认证认为：对当事人均无异议的证据的证明效力予以确认并在卷佐证。被告和祥公司提交的证据二《前期物业服务合同》（四份）来源合法、内容真实，且与本案有关联，虽然其中的三份合同没有落款签订时间，但与本案其他证据相互映证，能够证实本案案件情况，本院予以采信。 经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月03日，原告莫明君与第三人广海公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告莫明君购买第三人广海公司开发的广海新城小区4幢5层502号房，合同约定的建筑面积为127.35平方米。2012年2月26日，原告莫明君向广西融水家祥物业服务公司（前物业公司）缴纳过物业费。从2012年至2016年12月28日，第三人广海公司与被告和祥公司连续签订了四份《前期物业服务合同》，约定第三人广海公司选聘被告和祥公司对广海新城小区提供前期物业管理服务事宜，被告和祥公司依约入驻该小区提供物业服务至今。庭审中，原告莫明君表示于2012年12月知晓被告和祥公司入驻广海新城小区提供物业服务，被告和祥公司入驻后曾每年张贴告示向小区业主催交物业费，但没有直接向原告莫明君本人催缴过，原告莫明君从未收到被告和祥公司催交物业费的通知，原告莫明君亦没有向被告和祥公司缴纳过物业费。 另查，原告莫明君所在的广海新城小区于2017年11月20日成立业主委员会。 本院认为：关于原、被告双方是否存在物业服务合同关系的问题。根据合同法的规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”即合同的形式不限于书面形式。本案中，被告和祥公司与第三人广海公司于2012年至2016年12月28日期间连续签订了四份《前期物业服务合同》，在合同约定的履行期间，被告和祥公司依约履行了合同义务，包括原告莫明君在内的业主也已经接受了服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此原告莫明君与被告和祥公司之间的物业服务合同关系成立。 关于被告和祥公司与第三人广海公司签订的物业服务合同是否有效，对原告莫明君是否有约束力的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”此外，根据法律规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才构成无效。依据国务院《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位有权自行或委托物业服务企业对住宅进行物业管理。而本案中，第三人广海公司作为建设单位在广海新城小区未成立业主委员会或者业主委员会尚未选聘物业服务企业的情况下，与被告和祥公司签订前期物业服务合同是其法定职责；在实体内容上，第三人广海公司与被告签订的多层住宅物业费收取标准（2012年12月-2014年12月每月按0.40元/平方米，2015年-2017年每月按0.50元/平方米计算）与本地区同期同类小区相比并不高，且该费用与小区物业管理支出需求基本相当。在前物业公司撤离后，为使小区服务不致出现空缺，第三人广海公司经协商与被告和祥公司签订的前期物业服务合同兼顾了物业服务的实际需要和业主的要求，公平、合理，该合同系双方当事人的真实意思表示，其形式及内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效合同，该合同的效力及于原告莫明君。原告莫明君作为业主，主张原、被告双方之间不存在物业服务合同关系，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条，《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 驳回原告莫明君的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由原告莫明君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  李美艳 二〇一七年十二月二十五日 书记员  何思静