四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1304民初272号 原告：任建军，男，汉族，1964年12月9日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：强春艳，四川锐思邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小娟，四川锐思邦律师事务所律师。 被告：南充市得泰房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区火花镇插旗山****。 法定代表人：孙清泉，董事长。 委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏东，四川中超律师事务所律师。 原告任建军诉被告南充市得泰房地产开发有限公司（简称得泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告任建军及其委托诉讼代理人强春艳、刘小娟，被告得泰公司委托诉讼代理人胡杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照拆迁安置补偿协议及约定适用的政策（按下浮价）对原告进行还房并结算（被告交付的房屋必须符合国家规定的质量标准）（指楼层）；2.被告在给原告还房结算时不予扣除公摊面积；3.被告自2013年6月1日起，按9元/月/平方米继续承担房屋过渡费，直至被告替原告办理完产权证为止；4.确认被告将承诺的还房楼层单方从多层变为高层的行为违约，并判令被告按照1600元/平方米的标准对原告安置不符合约定条件的还房承担赔偿责任；5、判令被告为原告给予配套车位一个；6.依法判令被告按照4500/平方米的价格对少优惠原告的10平方米面积进行赔偿(是指原自主选房面积的图纸比现实际还房面积多10平方)；7.判令被告3个月内为原告办理不动产证；8判令被告终身承担原告的物业管理费；9.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。补充请求：1.被告立即对安置房的质量问题进行无偿维修；2.被告承担办证费用；3、要重新测量还房面积；4、要求换房。事实及理由：2002年8月28日，被告得泰公司取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》后，2002年9月1日，经南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布南市房拆发（2002）026号《房屋拆迁公告》，由被告得泰公司对嘉陵区陈寿路至火花中学、火花路至成南高速公路之间规划线内的全部房屋进行拆迁建设，被告得泰公司（拆迁人）需按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》的标准与被拆迁人签订协议并进行安置补偿。2002年9月9日，原被告签订《南充市城市住宅房拆迁协议》，约定“乙方在2002年9月10日至2002年9月25日期间搬迁，甲方按每天每平方米1元奖励乙方。甲方安置乙方的住房按一般民用建筑标准修建，由甲方在拆迁区域内安置。建房过渡期为一年半，由甲方按《细则》规定给乙方搬家补助费3元/米/次和过渡补助费3元/月/平方米。甲方应安置乙方住宅三室一厅两套，乙方原房面积和安置房产权交换补差标准和超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》规定执行。待安置房竣工验收后，乙方按《南充市公开自选拆迁安置房暂行办法》规定的条件和程序自选安置房。自选后，乙方应在规定期限内与甲方结算付清补偿差款并搬进安置房，逾期甲方终止给予乙方过渡补助费”。2004年12月27日，被告出具还房条件的承诺并按规定程序委托南充市嘉陵区公证处主持原告选择还房，原告选定的房号为23幢6单元2楼1号三室一厅住房一套，面积为112.515㎡。2005年左右，被告安置给原告一套还房，但至今尚未替原告办理产权证，此后原告一直在等待被告修建剩余一套还房并回迁入住，但被告严重拖延还房，直至2013年5月23才张贴《通知》，通知各还房业主办理结算进房手续，过渡费于2013年12月30日终止发放。至此，原告才知道被告单方擅自改变还房条件，计划安置给原告的房屋存在质量、面积不足等问题，加之被告与原告就还房位置、结算标准等出现严重分歧而导致至今未结算还房入住，给原告造成重大生活不便和经济损失。被告不按照拆迁协议确定的时间、位置、楼层对原告进行还房和结算，已构成严重违约，且拖欠长达14年不还房让原告无家可归，侵害原告财产权益，请求判如所请。 被告得泰公司辩称：1.我们也一直要求原告进行结算，请求根据当时相关政策进行结算；2.我方已将相关资料提交相关部门，没有办证的原因不在我方，原告要求办证无依据；3.原告的其他诉讼请求均无依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。2002年8月28日，被告得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格,拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。 2002年9月9日，原告任建军与李碧清（已死亡）（乙方）与被告得泰公司（甲方）签订《南充市城市住宅房拆迁协议》一份，约定：根据《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）及有关文件之规定，双方达成协议如下：“一、乙方原房屋基本情况：房屋座落，四村三社，产权人：任建军、李碧清，结构：砖混建筑面积：181.15平方米（100分）；砖木建筑面积42平方米（95分）。二、2002年9月11日至2002年9月25日为乙方搬迁腾房时间……四、甲方用于安置乙方的住宅房，按有关部门制定的一般民用建筑标准修建，由甲方在拆迁区域内安置，其安置房水电管道及安装由甲方负责，水电表费及超原房安置面积水增容费由乙方承担。建房过渡期为一年半，过渡期间，由甲方按《细则》的规定给乙方搬家补助费3元/平方米/次和过渡补助费3元/月/平方米。五、按《细则》规定的安置原则，应安置乙方住宅房三室一厅贰套，乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，以及超过原房安置面积的结算价格，均按《细则》的规定执行。六、安置房竣工验收后，乙方按《南充市公开自选拆迁安置房暂行办法》规定的条件和程序自选安置房。自选后，乙方应在规定期限内与甲方结算付清补偿差款并搬进安置房，逾期甲方终止给付乙方过渡补助费。该协议甲方处由被告得泰公司盖章，乙方处由原告任建军与李碧清签字，拆迁实施部门处由南充市嘉陵区房屋拆迁事务所盖章。 协议签订后，任建军、李碧清搬出拆迁房屋。在任建军、李碧清与其他拆迁户房屋被拆除后，得泰公司在原址新建了金山大厦。2004年12月27日，南充市嘉陵区房屋拆迁事务所组织包括原告任建军、李碧清在内的被拆迁户自选房屋，选择了23栋楼6单元2楼1号三室一厅住房一套作为其拆迁安置房，建筑面积为112.515平方米。在安置房修建过程中，政府将原有多层调规为高层。2013年5月7日，新建安置房经南充市城乡规划局验收合格。2013年5月23日，被告在金山大厦小区内张贴通知，内容为“通知各还房业主于2013年5月23日至2013年6月23日期间，凭自选房号卡在指定地点办理结算进房手续，过渡费于2013年12月30日终止发放。”根据被告出具的结算单，任建军/李碧清的新安置房位置为金山3单元2楼6号，产权面积103.69平方米，结算面积（含公摊补差）96.032平方米，新安置房与旧房等面积补差92.27平方米，新安置房与旧房等面积按每平方米360元计算补差金额664.32元，超面积房款20平方米以内按450元/平方米的标准计算为1728.35元。2013年1月1日至2013年6月30日过渡费4982.42元予以抵扣等。结算尚需被告补差399.72元。原告认为被告单方擅自改变还房条件，计划安置给原告的房屋存在质量、面积不足等问题，使原告不能按照政策享受相应的优惠面积，加之双方就还房位置、结算标准等出现严重分歧至今尚未结算，给原告造成重大生活不便和经济损失。2015年2月5日，被告发布维修告知书，对金山大厦渗漏返碱进行维修。 《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十五条规定“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照《南充市城市房屋拆迁旧房评定标准》，以被拆除房屋的评定价格，结合安置房屋的基本造价的相应比例补差。偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以内的，按偿还房屋的综合造价计算，所超部分在本细则第三十五条规定的应安置面积以外的，按物价部门核定的商品房价格计算。偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分，按照安置房屋的综合造价结算补偿。”第三十五条规定“城镇旧城改造拆除住宅房屋，在原房产权建筑面积基础上每户可以增加二十平方米套相近户型安置。” 另查明：南充市嘉陵区火花街道办事处、南充市嘉陵区火花街道办事处与南充市嘉陵区火花街道办事处任家桥社区居民委员会共同出具《证明》证实该区居民李碧清于1998年2月16日因病去世，其配偶任大鹏于1981年9月12日去世。李碧清生前共生育三子女，具体包括任素云、任桂平、任建军，任素云和任桂平当着居委会和社区街道办工作人员的面签署了《放弃继承权声明书》。在该《声明书》中，任桂平与任素云均表示对李碧清的遗产位于南充市嘉陵区火花镇任家桥村3组的房产，自愿无条件放弃继承权，李碧清与得泰公司的房屋安置补偿问题，直接由任建军参与即可。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点，搬迁期限，搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。任建军、李碧清与被告得泰公司签订的《南充市城市住宅房拆迁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。原告任建军、李碧清已依约搬出原拆迁房交由房屋拆迁事务所，得泰公司应按约定发放过渡费、进行房屋安置等。诉讼中，被告得泰公司认为南充市嘉陵区人民政府是实际拆迁人，拆迁、安置、结算、补差等事宜全是其主导实施，得泰公司只是听从嘉陵区人民政府指挥并协助配合，向法院申请追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼。本院认为，南充市嘉陵区人民政府非合同相对方，且南充市嘉陵区人民政府与本案的处理结果不存在法律上的利害关系。因此，对被告得泰公司追加南充市嘉陵区人民政府为本案第三人参加诉讼的申请不予准许。被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，从原被告双方提交的证据来看，原告近年来多次向有关部门反映情况，要求解决，因此，对被告的该辩称不予采信。 案涉房屋的另一产权人李碧清已死亡，其余继承人均表示放弃对案涉房屋的继承，由任建军处理，故任建军作为原告的主体适格。 对原告提出的诉讼请求，本院分析如下：1.判令被告按照拆迁安置补偿协议及约定适用的政策（按下浮价）对原告进行还房并结算（被告交付的房屋必须符合国家规定的质量标准），原告的安置住房位于2楼，该套房屋系原多层调整为高层，故楼层浮动不应上浮，综合实际情况，本院酌定下浮3%。2.被告在给原告还房结算时不予扣除公摊面积，被告在结算时已经进行了公摊补差，对该请求本院不予支持；3.被告自2013年6月1日起，按9元/月/平方米继续承担房屋过渡费，直至被告替原告办理完产权证为止.本院认为，2013年1月1日至2013年6月30日的4982.42元已在结算表中予以抵扣，被告在2013年6月已给原告还房，原告要求过渡费发放至办理完产权证为止不符合合同约定，本院不予支持；4.确认被告将承诺的还房楼层单方从多层变为高层的行为违约，并判令被告按照1600元/平方米的标准对原告安置不符合约定条件的还房承担赔偿责任，被告将多层变为高层经过了政府相关部门的批准，并且合同中对还房未约定只能是高层，因此，不能认定被告将多层变高层的行为违约，对原告请求赔偿本院不予支持；5、判令被告为原告给予配套车位一个，本院认为该请求无法律依据和合同依据，本院不予支持；6.依法判令被告按照4500/平方米的价格对少优惠原告的10平方米面积进行赔偿，在拆迁协议上并未约定还房的面积，应以实际安置房屋的面积为准，故原告请求本院不予支持。7.判令被告3个月内为原告办理不动产证，本院认为，被告得泰公司有协助原告任建军办理不动产证书的义务，应及时协助原告办理不动产证书，对该项请求本院予以支持，但原告也应配合被告完成结算，在结算后双方配合完成产权证件办理；8、判令被告终身承担原告的物业管理费，物业服务合同纠纷系另一法律关系，本案不作处理；9、被告立即对安置房的质量问题进行无偿维修，本院认为原告该项请求是房屋维修问题，不属于本案处理范围，可另行提起诉讼；10.被告承担办证费用，本院认为，本案的原被告双方未明确约定办证税费由谁负担，其相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定，本院不作处理；11、原告要重新测量还房面积，原告未举证证实房屋的面积，而测量房屋面积系专属部门进行测量，本院不作处理；12、原告要求换房，不属于本案处理范围。 为了结纠纷，维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告任建军与被告南充市得泰房地产开发有限公司对金山大厦3单元2层6号的安置房屋进行结算，楼层浮动按下浮3%计算。 二、被告南充市得泰房地产开发有限公司在完成与原告任建军的结算之日起三个月内协助原告任建军办理安置还房的房屋所有权证及国有土地使用权证； 二、驳回原告任建军的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费2300元，由被告南充市得泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  杜灵 审 判 员  邱媛 人民陪审员  张林 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  文姣 附本案所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。