广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初3447号 原告：梁芳，男，1968年8月25日生，汉族，广西柳州市人，西江造船厂职工，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：磨华，广西民兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳，广西民兴律师事务所律师。 被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市东环大道**之一友谊大厦**，统一社会信用代码：914502007087431412。 法定代表人：李孝祺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王先仲，该公司员工。 委托诉讼代理人：李航，该公司员工。 原告梁芳与被告柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁芳及其委托诉讼代理人磨华、张艳，被告恒巨公司的委托诉讼代理人王先仲、李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理柳州市商品房不动产权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并立即为原告办理该房屋的不动产权属登记；2、被告向原告支付违约金20000元（违约金的计算方式为：以已付购房款354922元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年12月31日起计至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，2017年6月30日前的违约金为135445.63元，现原告暂主张20000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月28日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将柳州市房屋出售给原告，总房价款为354922元；合同第八条约定被告应当在2011年12月31日前交付房屋；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”签订合同后,原告按约定履行了全部合同义务，但被告至今没有向产权登记机关报备办理权属登记需要的资料,更没有为原告办理不动产权属证书。为此，原告及其他业主多次要求被告履行该义务，但被告却以种种理由敷衍不办，逾期办证已有近5年时间。原告认为,被告应立即为原告办理不动产权属登记及支付违约金。原告不能取得产权证书,导致原告失去所有权派生的其他权益和收益。在被告长期逾期不履行办证义务的情况下，如果完全按照合同十五条约定的违约金条款,不管被告违约多长时间,原告都只能要求几百元的违约金，难以实现违约金设立的初衷，亦不符合公平原则。故请求将违约金调整为以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑被告可能也有经济上的压力，故原告对于2017年6月30日前的违约金暂主张20000元。综上，原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼。 被告恒巨公司辩称，1、认可原告关于办理相关资料备案手续的诉请，同意履行。2、不认可原告要求被告立即为其办理该房屋的不动产权属登记的诉请。双方在签订商品房买卖合同之后，合同的标的物即商品房权属证的办理不是被告的法定义务，而是双方在签订合同时约定的义务，且被告承担双方约定的义务时并没有向原告收取任何费用，被告在没有任何有偿的情况下履行义务，因此原告在按照双方约定的违约条款支付违约金后，就可以要求不再履行该约定的义务。3、关于违约金，违约金的支付应该按照双方签订的合同中第十五条的约定，即按购房款的0.1%支付。双方签订的合同是双方真实意思表示，也没有违反法律强制性规定，因此该买卖合同合法有效，对双方都具有法律约束力，在合同中有约定的应该按照约定履行，没有约定的或约定不明的才能由法律来认定和调整，因此被告只按照双方约定承担违约责任。 本院经审理认定事实如下:2009年12月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋，房屋总价款为人民币354922元；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”；合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后的，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。该合同附件四《补充协议》第2条约定：“…因买受人原因造成该房屋不能在规定期内取得房地产权属证书的，买受人将承担相当于合同第七条的违约责任。”同日，原告作为出租方，柳州市恒合物业服务有限公司作为承租方，被告恒巨公司作为担保方，三方签订了一份《租赁协议》，约定：原告自愿将购买的上述房屋租赁给柳州市恒合物业服务有限公司统一经营管理；装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日；租赁期限为8年，即自2012年7月1日起至2020年6月30日止；税前租金标准为28394元/年，每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补；第一、第二年的租金由柳州市恒合物业服务有限公司一次性提前支付给原告，并由该公司直接支付给恒巨公司抵作原告的部分首期付款及房屋装修款，从第三年起，柳州市恒合物业服务有限公司按季支付租金，支付日期为每季首月25日统一打入原告指定的银行固定账号内，不支付现金；等等。 上述两份合同签订后，原告依约向被告付清购房款354921.87元，并于2012年8月6日缴纳房屋契税及印花税合计10825.16元。被告依约将房屋交付给原告，并于2017年6月20日为原告开具销售不动产增值税普通发票，票面金额为354921.87元。后柳州市恒合物业服务有限公司将上述《租赁协议》的权利义务全部转移给广西星乔投资管理有限公司。广西星乔投资管理有限公司亦向原告支付了部分租金收益。 因被告至今未向产权登记机关办理权属登记备案手续，原告亦未能取得房屋权属证书，双方对此进行了多次沟通协商。被告在庭审中陈述，涉案房屋至今未能办理权属登记备案手续的主要原因是设计变更以致尚未通过建设主管部门的有关手续。原告经与被告协商未果，遂诉至本院，引发本案纠纷。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。 关于原告主张将有关资料报产权登记机关备案及办理权属登记的诉请，本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已依约向被告付清全部购房款，被告已依约将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》中关于产权备案及登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告交房后至今未履行该项义务，其行为已构成违约，被告应当履行相应的义务，并协助原告办理房屋权属登记手续。因此，原告要求被告将办理房屋权属登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告立即为其办理房屋权属证书的诉讼请求，因核发房屋权属证书与否系房地产交易管理部门实施的行政行为，并非被告所能决定的，被告对房屋权属登记仅负协助义务，故对原告该诉请，本院不予全部支持，仅支持被告协助办理该房产权属登记至原告名下的相关手续。关于被告认为支付违约金后就可以免除有关协助办理房产权属登记手续义务的意见，因缺乏依据，本院对此不予采信。 对于违约金的诉请，本院认为：本案中原告已依约足额支付了全部购房款并缴纳相应税费，已获交付房产，但被告至今未履行向产权登记机关报备办理权属登记需要的资料义务，若依《商品房买卖合同》第十五条约定被告逾期办证的违约金按已付房款的0.1%计算，原告仅能要求被告支付违约金约355元，显然该违约金数额难以实现其设立的初衷，不符合公平原则，故本院支持原告要求调整违约金的主张。关于违约金计算标准，本院认为，双方的《商品房买卖合同》有效且已实际履行，双方对此亦无争议，因此违约金计算标准如何调整应优先参照合同约定，而该合同附件四《补充协议》第2条约定因买受人原因造成该房屋不能在规定期内取得房地产权属证书的，买受人将承担相当于合同第七条的违约责任，即买受人向出卖人承担支付每日万分之一的违约金责任，故本院认为，从兼顾公平、平等原则出发，合同双方的权利义务应具有对等性，被告应承担的违约金标准应参照双方合同附件四《补充协议》第2条中有关因买受人原因逾期办证的违约责任约定，即按已付购房款每日万分之一计算。本案中原告主张按银行同期贷款逾期利率标准计算违约金，引用依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，但该条针对的是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，“可以”按照该标准计，而本案双方合同中有相关的逾期办证违约金约定，故本院对原告主张的违约金计付标准不予支持。因《商品房买卖合同》中约定房屋于2011年12月31日前交付，被告亦认可房屋已于2011年12月31日交付，故原告主张从2012年12月31日起计付违约金合理合法，应计至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止。本案中，原告因考虑到被告经济上的压力，对截止2017年6月30日的违约金仅主张20000元，低于上述按每日万分之一的计付标准，系其对民事权利的自行处分，本院予以确认和支持；此后的违约金按已付购房款的每日万分之一起计至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市恒巨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告梁芳办理柳州市房屋权属登记手续； 二、被告柳州市恒巨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁芳支付逾期办理产权备案违约金（从2012年12月31日起至2017年6月30日止的违约金为20000元，2017年7月1日起的违约金以购房款354921.87元为基数，按每日万分之一计至被告柳州市恒巨房地产开发有限公司将办理位于柳州市房屋权属登记需由被告柳州市恒巨房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告梁芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。 案件受理费人民币300元（原告梁芳已向本院预交），减半收取150元，由被告柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  唐月琴 二〇一七年十二月二十二日 书记员  卢晓竹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。