广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初15846号原告：何皓煜，男，1987年3月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托代理人:夏春娥，女，1962年1月13日出生，汉族，住福建省邵武市，系何皓煜的母亲。委托诉讼代理人：张高生，广东鼎汉律师事务所律师。被告：中山市丰誉房地产开发有限公司，住所地中山市东区中山五路61号汇智大厦2座二层28卡，统一社会信用代码9144200056451746XK。法定代表人：黄谦和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇、邝昕，均系广东正鸿律师事务所律师。被告：中山市嘉合房地产代理有限公司，住所地中山市东区银通街2号利和公寓1座3202房，统一社会信用代码91442000MA4UNOKM4H。法定代表人：周科志，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑坚沫、毛国华，均系广东共阳律师事务所律师。原告何皓煜诉被告中山市丰誉房地产开发有限公司（以下简称丰誉公司）、中山市嘉合房地产代理有限公司（以下简称嘉合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何皓煜及其委托诉讼代理人张高生、夏春娥，被告丰誉公司的委托诉讼代理人翁冰璇，被告嘉合公司的委托诉讼代理人郑坚沫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何皓煜向本院提出诉讼请求：l.被告向何皓煜双倍返还团购金（定金）50000元，共计100000元；2.被告赔偿何皓煜因房产增值而导致的财产损失费50000元；3.被告支付何皓煜利息16800元。4.被告赔偿何皓煜的误工费、交通费、精神损失费等费用共计10000元。事实与理由：嘉合公司受丰誉公司的委托（见附件：房地产独家代理委托书），于2016年7月6日收取何皓煜购买翰林名苑一期5-903房的团购金50000元。2016年7月6日嘉合公司出具的“置业计划”，载明团购金是交50000元抵80000元，说明何皓煜交的团购金系购房款总价的一部分，也就是说，何皓煜已交了翰林名苑一期5-903房的部分购房款，即何皓煜交的一团购金就是已付的购房款。并且该翰林名苑项目被中山市住房和城乡建设据查实为“未取得商品房预售许可证销售”。（见附件：中山市住房和城乡建设局关于杨青青等市民反映翰林名苑项目无预售许可证利益得不到保障问题的复函；中山市住房和城乡建设局关于等市民反映翰林名苑项目无预售许可证利益得不到保障问题的复函）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，有下列情形之一：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，被告应承担何皓煜已付购房款（团购金）一倍的赔偿。2.由于丰誉公司“未取得商品房预售许可证销售”，致使何皓煜在不断的等待中失去购房机会，无法实现住房刚需。2016年7月，何皓煜购房交团购金时，精装房单价8500元/平米，经过一年多时间，如今同地段房价已翻倍，严重导致因房产增值给何皓煜带来的财产损失。3.从2016年7月6日起至2017年5月31日止，以团购金50000元为基数，按丰誉公司的承诺，以月息2%计息支付给何皓煜，金额为10800元。从2017年6月1日起至被告支付何皓煜赔偿金止，以团购金50000元为基数，按丰誉公司的承诺，2017年5月31日之后利息按双倍补偿，即以月息4%计息支付给何皓煜，金额为6000元（计息结止时间暂定2017年8月31日，最终的计息结止时间以被告支付何皓煜赔偿金的时间为准）。上述合计总利息为16800元（见附件：承诺书）。4.2017年5月10日，嘉合公司联系人王菲，以退款为由通知何皓煜上交团购金收据，何皓煜将团购金收据寄给王菲后，被告不仅没退款，而且人去楼空，其目的就是想销毁收款凭证，侵占何皓煜交的团购金，为此，何皓煜为追款，多次来往于深圳与中山之间，耗时耗力，给何皓煜带来巨大的经济压力和经济负担。综上所述：上述二个被告相互勾结，故意隐瞒未取得“商品房预售许可证”，违规销售，欺诈何皓煜，给何皓煜造成巨大的精神压力和经济损失，请求法判决被告赔偿何皓煜176800元。丰誉公司辩称，1.丰誉公司不是本案适格的被告，丰誉公司没有跟何皓煜签订过认购意向书，未收取过何皓煜任何款项，与何皓煜也没有其他的合同关系，所以丰誉公司不是本案的适格被告。本案并非是房屋买卖合同纠纷，根据何皓煜所提交的收据，嘉合公司收取何皓煜的团购金，故本案应属于服务合同纠纷。2.丰誉公司也无须向何皓煜双倍返还定金或支付利息。何皓煜所缴纳的费用为团购金，收款方为嘉合公司。丰誉公司并非收款方，丰誉公司也从未委托第三方收取任何的款项。根据商品房销售管理办法第28的规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。根据合同的相对性，何皓煜应该向嘉合公司追讨团购金，故请求法庭依法驳回何皓煜对丰誉公司的起诉。3.丰誉公司并未与何皓煜签订买卖合同，所以不适用最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条的规定向何皓煜承担赔偿责任。4.丰誉公司与何皓煜没有任何的合同关系，也未实际收取其任何的款项，无须承担向其支付利息的责任。5.何皓煜所主张的误工费、交通费、精神损失费等均没有任何的事实及法律依据。嘉合公司辩称，同意丰誉公司的答辩意见，并补充一点答辩意见：何皓煜所主张的赔偿金依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第9条的规定。首先，何皓煜并未与两被告签订任何的商品房买卖合同，不存在使用该法条的法律基础。其次，开发商在售楼部有粘贴承诺书，对于预售许可证只是承诺在未来一个月内取得，开发商并不存在故意隐瞒的行为，故何皓煜不得适用该法条向两被告请求赔偿。何皓煜为支持其主张，在诉讼期间向本院提交以下证据复印件或影印件：证据1.收据，证明嘉合公司收取了何皓煜购房定金50000元的事实；证据2.置业计划书（时间：2016年7月6日），由嘉合公司盖章包含房屋面积、价格等合同内容的约定；证据3.承诺书照片，证明嘉合公司同意退款的承诺，但嘉合公司没有向何皓煜履行退款的情况；证据4.中山市住房和城乡建设局关于杨青青等市民反映翰林名苑项目无预售证利益得不到保障问题的复函，证明丰誉公司违法销售的行为；证据5.公告，证明丰誉公司因涉案被执行的情况；证据6.房地产独家代理委托书，证明丰誉公司与嘉合公司有书面的委托代理关系，所以从法律上来说，房地产开发公司应该对嘉合房地产公司的合同法律关系承担相应的代理责任；证据7.中山市住房和城乡建设局关于等市民反映翰林名苑项目无预售证利益得不到保障问题的复函，证明丰誉公司违法欺诈销售；证据8.企业信用信息公示报告，证明嘉合公司的企业登记信息；证据9.被委托证明，证明何皓煜的同事帮何皓煜邮寄快递的事实；证据10.退款申请书，证明已向嘉合公司申请退款；证据11.报警回执，因嘉合公司收取原件没有退款的事宜，何皓煜已报案处理过；证据12.王菲的名片，证明王菲是嘉合公司员工；证据13.何皓煜与王菲的微信聊天记录（2017年5月8日至5月12日），证明王菲让何皓煜提交何皓煜捺印的退款申请书及邮寄凭证原件。丰誉公司对何皓煜提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均不确认。首先该证据没有原件，且丰誉公司并非收款方，无法确认真实性。收据所载明的款项为团购金，也并非购房诚意金，所以关联性不确认；对证据2真实性、合法性、关联性均不确认；对证据3真实性确认，关联性不确认。丰誉公司与何皓煜没有任何的合同关系，何皓煜并非丰誉公司的客户，所以承诺书所载明的内容与何皓煜没有关系；对证据4、7真实性确认，关联性不确认，该两份函件仅是住建局对于购房的客户作出的复函，丰誉公司与客户并未签订商品房买卖合同，所以关联性不确认；对证据5真实性、合法性、关联性无法确认，该证据内容模糊且没有原件核对；对证据6真实性确认，关联性不确认，根据委托书可以明确嘉合公司的代理权限仅限于积极联系客户，丰誉公司并未委托嘉合公司代为收取任何款项或签订合同，所以嘉合公司所收取的团购金，何皓煜应当向嘉合公司追偿；对证据8真实性确认；对证据9丰誉公司并非邮件的收件方，对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认；对证据10真实性、合法性、关联性均无法确认，何皓煜并非丰誉公司的购房客户，不存在丰誉公司需要向何皓煜返还团购金的责任；对证据11真实性确认，关联性不确认；对证据12真实性、合法性、关联性均无法确认，丰誉公司无法确认王菲的身份；对证据13的真实性、合法性、关联性均无法确认，聊天对象是王妃，丰誉公司无法确认身份，何皓煜所主张的王菲并非是丰誉的员工，对于聊天的内容无法确认。嘉合公司对何皓煜提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1真实性无法确认，因为没有原件，且王菲并非嘉合公司的员工；对证据2真实性确认，对关联性不确认，该证据只能表明何皓煜或其他人员到嘉合公司处洽谈过购房事宜，并不等同于双方有建立相关的合同关系；对证据3因与何皓煜无关，真实性无法确认；对证据4、7质证意见与丰誉公司的质证意见一致；对证据5，因内容模糊，真实性、合法性、关联性均无法确认；对证据6真实性确认，关联性不确认，该委托书只能证明嘉合公司与丰誉公司之间存在代理销售关系，并不能证明其他的内容；对证据8的质证意见与丰誉公司的质证意见一致；对证据9，该证据系属证人证言，证人没有到庭，真实性无法确认，并且如果该材料属实的话，其所称的王菲何皓煜也并无证据证明属于嘉合的员工；对证据10，因没有原件，真实性、合法性、关联性均无法确认；对证据11真实性确认，关联性不确认，该材料未能显示其具体的报警内容及最终的处理结果，无法证明何皓煜所要证明的内容；对证据12的真实性、合法性、关联性均无法确认，据代理人与嘉合公司人员核实，嘉合公司并无王菲这个员工；对证据13的真实性、合法性、关联性均不确认，首先微信没有实名制，且微信的名字可以由当事人自己更改，对于何皓煜所陈述的头像也可以由何皓煜自行操作。丰誉公司、嘉合公司在本案诉讼期间均未向本院提交证据。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.何皓煜提交的收据影印件（证据1）载明“今收到何皓煜男士购买翰林名苑一期5-903房之团购金50000元”，该收据加盖有印文为“嘉合房地产代理有限公司收款专用章”字样的公章，且经手人处有“王菲”字样的签字。2.何皓煜提交的翰林名苑置业划书影印件（证据2）背面为空白面，上手写内容如下：“5-903面积：76.07朝向北6913245万抵8万611324折后：602500+5万=65250030%首付：18075070%代款：42175030年月供：2431”，尾部有“王菲”字样的签名及加盖“嘉合房地产代理有限公司收款专用章”字样的公章，日期为“2016年7月6日”。3.何皓煜提交的（翰林名苑）退款申请书复印件（证据10）载明：“中山市丰誉房地产开发有限公司：本人何皓煜（证件号：）于2016年7月6日向贵司翰林名苑项目申请一期5-903住宅VIP购房资格，同时支付人民币伍万元整，作为申请费。现因不出预售证，向贵司申请退还已付的申请费共人民币伍万元整，并从申请之日起放弃该单位的购买权，请予办理手续。”何皓煜在退款客户签名（手印）栏签名，并填具了自己的银行账号、开户行及地址、本人电话等信息。4.根据何皓煜提交的被委托证明载明：“兹证明，关于邮寄何皓煜先生的（翰林名苑）退款申请书，委托人何皓煜（身份证号码：）与被委托人林嘉芬（身份证号码：）由于同属于一家公司，被委托人受委托人的委托，于2017年5月10日，将委托人的（翰林名苑）退款申请书以顺丰快递的形式，代邮寄给收件人王菲，收件地址：广东省中山市火炬开发区陵岗牌坊光丰街88号，此事件真实无误。特此证明。被委托人签名：林嘉芬（姓名为手写字样，且按捺了指模），2017年11月20日”。5.何皓煜提交的名片（证据12）载明，王菲为置业顾问，其公司为丰誉公司。6.2016年5月3日，丰誉公司（甲方、委托人）与嘉合公司（乙方、受托人）签订《房地产独家代理委托书》一份，约定：经甲乙双方友好商议，现委托乙方作为座落于中山火炬开发区××村的“翰林名苑”项目的独家代理商，乙方接受委托后，应积极为甲方联系客户，甲方应积极配合乙方完成交易。7.2017年5月12日，丰誉公司法定代表人黄谦和代表丰誉公司出具承诺书一份，承诺：“凡愿意今天（2017年5月12日）退房的客户，先到售楼部填好退房申请表，在2017年5月31日前由我公司股东黄谦和按月息2分利息补偿给客户。所申请退款以开发商所开收据为准，在2017年5月31日之前开发商销售电话通知客户不来退的，因客户自身原因导致不能按期办理退款手续的后果由客户本人负责，中山市丰誉房地产开发有限公司及股东不承担任何责任。如逾期利息双倍补偿。”。8.2017年6月23日，中山市住房和城乡建设局作出《中山市住房和城乡建设局关于杨青青等市民反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈问题的复函》[文号：中建信访[2017]139号，载明：“杨青青等市民：市信访局转来关于你们反映翰林名苑项目无预售证，房屋被拍卖，利益得不得保障的问题已收悉，现将情况回复如下：经查，火炬区翰林名苑项目，开发商品中山市丰誉房地产开发有限公司，目前尚未取得预售许可证。按照《广东省商品房预售管理条例》规定，预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。我局已于2016年就开发区商违规销售问题签发了整改通知书，现正收集证据，对开发商进行行政处罚。通过协调，开发商已向业主做出了书面承诺。如有异议，建议投诉人通过司法途径处理。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向上级行政机关书面提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”9.2017年6月23日，中山市住房和城乡建设局作出《中山市住房和城乡建设局关于等人反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈问题的复函》[文号：中建信访[2017]135号，载明：“等市民：省住建厅转来关于你们反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈的问题已收悉，经了解，现将情况回复如下：翰林名苑项目，开发商是中山市丰誉房地产开发有限公司。经查，该项目已于2014年5月完成结构封顶，因涉及土地闲置政策变更及项目容积率问题的影响，尚未办理商品房预售许可证。你们反映开发商未取得预售许可证进行销售存在欺诈的行为，开发商已通知认购人同意退还定金等费用，但有部分认购人要求继续履行认购协议，我局联合属地管理部门积极协调，开发商已按部分业主做出了书面承诺。一是承诺在后期与债务方或法院的处理过程中，及时向已在开发商内部认购的客户电话通知相关情况；二是如开发商无法正常经营导致破产，承诺将内部认购的客户资料作为开发商债权人向法院上报，说明该部分客户要求按照认购书的协议购买商品房，并提请法院在拍卖相关物业时能充分保障已内部认购客户的权益。如有异议，我局建议你们通过司法途径处理。按照《广东省商品房预售管理条例》规定，预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。我局已于2016年就开发区商违规销售问题签发了整改通知书，现正收集证据，对开发商进行行政处罚。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向上级行政机关书面提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”10.2017年8月23日，何皓煜将丰誉公司、嘉合公司诉至本院，主张实体权利如上。本院以商品房预售合同纠纷予以受理。本案庭审中，何皓煜主张本案为房屋买卖合同纠纷，并述称其所持有的收据（证据1）、退款申请书（证据10）已经根据嘉合公司员工的指示向嘉合公司邮寄，故无原件。嘉合公司收取其收据和退款申请书后未向其退款，其已于2017年7月22日向中山市公安局火炬开发区分局濠头派出所报警，并提交了报警回执为证及其与微信昵称为“王妃”的微信好友聊天记录为证。丰誉公司、嘉合公司提出答辩意见及质证意见如上。本院认为，当事人参加民事诉讼活动，依法享有一定的诉讼权利，亦应当承担一定的诉讼义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”何皓煜主张本案为房屋买卖合同纠纷，主张嘉合公司在丰誉公司的委托下与其形成房屋买卖合同关系。为此，何皓煜向本院提交了收据、退款申请书等证据为证。但是，何皓煜提交的上述证据中能够证明其与丰誉公司或嘉公司存在法律关系的仅有收据、退款申请书。对于该两份证据，何皓煜未能提交原件，丰誉公司、嘉合公司均不予以确认。因此，何皓煜的主张暂无有效的证据支持。退一步而言，即使收据、退款申请书真实，亦仅能证实何皓煜向嘉合公司已交付50000元团购款，而无法证实其与丰誉公司或嘉合公司形成了房屋买卖合同关系。因此，何皓煜主张本案为房屋买卖合同纠纷，并据此主张本案实体权利，理据不足，本院不予支持。至于何皓煜是否确实向嘉合公司支付了50000元团购款，以及其向嘉合公司所交该款后与嘉合公司形成何种法律关系，其可另诉解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何皓煜的诉讼请求。案件受理费4702元（原告何皓煜已预交），由原告何皓煜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 叶迟玖审判员 王 珊二〇一七年十二月十三日书记员 姚志姬陈芷云