福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初13号 原告：江四升，男，1973年5月15日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县，现住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：冯敏，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪平平，福建志昂律师事务所实习律师。 被告：吴新，女，1964年10月3日出生，汉族，住址福建省福市晋安区，现住福州市晋安区。 被告：林晓敏，女，1991年2月21日出生，汉族，住址福建省福州市晋安区，现住福州市晋安区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：邱本斌，福建亚太天正律师事务所律师。 第三人：福州市城乡建设发展总公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：林涛，董事长。 委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所律师。 第三人：福州地源房屋征收工程处，住所地福州市晋安区。 法定代表人：吴志敏，主任。 委托诉讼代理人：刘天华，福建远见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凤斌，福建远见律师事务所律师。 原告江四升与被告吴新、林晓敏、第三人福州市城乡建设发展总公司、第三人福州地源房屋征收工程处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江四升及其委托诉讼代理人冯敏、缪平平，被告吴新及被告的委托诉讼代理人邱本斌，第三人福州市城乡建设发展总公司的委托诉讼代理人李巍，第三人福州地源房屋征收工程处的委托诉讼代理人刘天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江四升向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴新及林某某（已故）于2012年4月27日签订的《房屋产权转让协议》合法有效；2.被告立即协助原告向第三人处办理林某某与第三人签订的《拆迁补偿安置协议书》项下的120平方米安置房的交房手续（暂定为福州某改扩建工程安置地F地块某室，具体以被告选定的房屋为准）；3.被告向原告支付自2012年4月27日起至实际交房之日止的临时安置补助费，暂计至起诉之日约为89760元，实际以第三人计算的金额为准（计算方式：8元／平方米×120平方米×9.5个月＋16元／平方米×120平方米×37个月）。 事实和理由：被告吴新与林某某（己故）系夫妻关系，被告林晓敏系被告吴新与林某某婚生女，亦系唯一继承人。原位于福州市晋安区（建筑面积221.38平方米，登记权利人林某某，产权证号：榕郊Ｓ字第XXXXX号）系被告吴新与林某某的夫妻共同财产。2010年12月4日，该房屋遇拆迁，林某某与第三人福州市城乡建设发展总公司（拆迁人）、福州地源房屋征收工程处（原为福州地源拆迁工程处、拆迁实施单位）签订一份《拆迁补偿安置协议书》，约定林某某名下坐落于福州市晋安区的被拆除房屋总建筑面积265.8平方米，其中产权面积221.38平方米，无产权面积44.42平方米，林某某同意按产权调换方式进行补偿安置，购买安置房指标为240平方米，单价为4700元／平方米；林某某选择了120平方米、75平方米、45平方米户型各一套进行就地安置；过渡费用暂定发放到2013年12月15日，按时结算，多还少补；逾期回迁的，自逾期之日起双倍计付临时安置补助费（即过渡费）。2012年4月27日，原告作为乙方与被告吴新及林某某作为甲方签订一份《房屋产权转让协议》，约定：甲方将位于福州某改扩建工程安置地Ｆ地块建筑面积120平方米的拆迁安置房（见拆迁安置协议）以72万元（均价每平方米6000元）转让乙方，付款方式为现金，协议签订之日，乙方一次性交清房屋转让预定金50万元，甲方即交付给原告该房已办的有关手续复印件（含拆迁安置协议、甲方夫妻结婚证及身份证复印件），待交房时，乙方再支付10万元（应扣除拆迁过渡费），甲方并即时交与乙方相关原件及其他必要的附件材料、房屋钥匙，用于办理房屋相关手续；待甲方协助乙方完成产权过户手续后，乙方付清余款12万元；产权登记至各自名下的有关费用由各自承担；待安置期间的过渡费自签订本协议当日起属乙方所有，支付方式以拆迁安置协议为准，即每月8元／平方米×120平方米＝960元；交房如产生超面积贴补，由乙方支付；甲乙双方应共同履行本协议，如有单方违约，违约方应付守约方违约金50万元等等。协议签订当日，原告支付林某某50万元。被告吴新及林某某也将其结婚证、身份证及《拆迁补偿安置协议书》、回迁选房顺序号等相关材料复印件交付原告保管。2015年9月17日，林某某死亡，其父母亦先于林某某死亡。2016年12月，被告吴新代林某某选定120平方米户型即福州某改扩建工程安置地Ｆ地块某单元安置房（实际建筑面积120.86平方米）后，扬言不再继续履行合同，至今未按约交付原告上述安置房，故诉至法院。 被告吴新、林晓敏辩称，被告吴新与林某某（于2015年9月17日死亡）系夫妻关系，被告林晓敏系双方独生女，林某某父母亦先于林某某死亡。吴新与林某某在与第三人签订拆迁补偿安置协议后，尚未选房并取得权属证书就与原告签订房屋产权转让协议，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性规定，属于无效合同。即使《转让协议》有效，在协议签订后原告未依约履行首付款50万元的给付义务，原告仅提供林某某的50万元的现金收条，没有转账凭证，不能证明已实际交付该款项，被告有权解除合同。原告应返还被告有关拆迁安置材料。此外，临时安置补助费系第三人在被告取得安置房之前支付被告全体家庭成员的生活补贴，具有人身属性，林某某生前赌博成瘾，欺骗误导被告吴新签订房屋转让协议，将家庭成员赖以为生的临时安置补助费亦一并转让，剥夺了被告家庭成员的生存权利，应为无效。 第三人福州市城乡建设发展总公司、福州地源房屋征收工程处述称，第三人与林某某之间系房屋拆迁安置法律关系，依约应向被告交付房屋。被告已选定本案涉案安置房福州某改扩建工程安置地F地块某室，该房屋的土地性质为国有。第三人已将2013年12月15日至2016年12月15日的临时安置补助费支付林某某，其中2013年12月15日至2014年12月15日系按8元/平方米计付，之后至2016年12月15日止系按16元/平方米计付。请依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告吴新与林某某（己故）系夫妻关系，被告林晓敏系被告吴新与林某某婚生女，亦系唯一继承人。原位于福州市晋安区（建筑面积221.38平方米，登记权利人林某某，产权证号：榕郊Ｓ字第XXXXXX号）系被告吴新与林某某的夫妻共同财产。2010年12月4日，该房屋遇拆迁，林某某与第三人福州市城乡建设发展总公司（拆迁人）、福州地源房屋征收工程处（原为福州地源拆迁工程处、拆迁实施单位）签订一份《拆迁补偿安置协议书》，约定林某某名下坐落于福州市晋安区的被拆除房屋总建筑面积265.8平方米，其中产权面积221.38平方米，无产权面积44.42平方米，林某某同意按产权调换方式进行补偿安置，购买安置房指标为240平方米，单价为4700元／平方米；林某某选择了120平方米、75平方米、45平方米户型各一套进行就地安置；过渡费用暂定发放到2013年12月15日，按时结算，多还少补；逾期回迁的，自逾期之日起双倍计付临时安置补助费（即过渡费）。2012年4月27日，原告作为乙方与被告吴新及林某某作为甲方签订一份《房屋产权转让协议》，约定：甲方将位于福州某改扩建工程安置地Ｆ地块建筑面积120平方米的拆迁安置房（见拆迁安置协议）以72万元（均价每平方米6000元）转让乙方，付款方式为现金，协议签订之日，乙方一次性交清房屋转让预定金50万元，甲方即交付给原告该房已办的有关手续复印件（含拆迁安置协议、甲方夫妻结婚证及身份证复印件），待交房时，乙方再支付10万元（应扣除拆迁过渡费），甲方并即时交与乙方相关原件及其他必要的附件材料、房屋钥匙，用于办理房屋相关手续；待甲方协助乙方完成产权过户手续后，乙方付清余款12万元；产权登记至各自名下的有关费用由各自承担；待安置期间的过渡费自签订本协议当日起属乙方所有，支付方式以拆迁安置协议为准，即每月8元／平方米×120平方米＝960元；交房如产生超面积贴补，由乙方支付；甲乙双方应共同履行本协议，如有单方违约，违约方应付守约方违约金50万元等等。协议签订当日，林某某向原告出具了50万元收条。被告吴新及林某某也将其结婚证、身份证及《拆迁补偿安置协议书》、回迁选房顺序号等相关材料复印件交付原告保管。2015年9月17日，林某某死亡，其父母亦先于林某某死亡。2016年12月，被告吴新代林某某选定120平方米户型即福州某改扩建工程安置地Ｆ地块某单元安置房（实际建筑面积120.86平方米）后，至今未按约交付原告上述安置房，原告遂诉至本院。 诉讼中，本院依原告申请，于2017年1月13日作出（2017）闽0111民初13号民事裁定，查封、冻结林某某与第三人于2010年12月4日签订的《拆迁补偿安置协议书》项下的120平方米安置房的交房手续及临时安置补助费的发放手续，期限三年。 另查，涉案房屋土地性质为国有土地，第三人已将2013年12月15日至2016年12月15日的临时安置补助费支付林某某，其中2013年12月15日至2014年12月15日系按8元/平方米计付，之后至2016年12月15日止系按16元/平方米计付。 庭审中，证人林某1证言：林某某做生意缺乏资金，于2011年8月1日向其借款39万元，其中30万元是转账支付，9万元是现金交付，后陆续偿还5万元，尚欠33万元，林某某于2012年1月重新出具了借条，但均未偿还，他想卖房，因原告是我邻居想买房，就介绍他们认识，具体价格他们自行协商。在签订合同时，其陪原告妻子去银行取现金13万元，后来当晚凑了2万元现金，在金辉大酒店开了一单间，林某某夫妻、原告夫妻、我还有林某2都在现场。原告当场交付了林某某15万元现金，剩余购房款35万元林某某让原告直接支付给我，作为偿还我的借款本息。原告当场向我出具了2张借条，分别写明支付时间，同时林某某向原告出具了收到50万元的收条。之后，原告之妻于2016年6月、7月转账支付我35万元，我即将借条返还原告，没有留下复印件。我和林某2作为公证人均在买卖合同和收条上签字，协议签完，领取款项后，被告夫妻同时离开。 证人林某2证言：我与原告相邻开店，原告叫我见证他买房子签合同的过程，当时我和林某1及原告夫妻、被告夫妻在场，我和林某1不认识，在金辉酒店开了单间，我有看到现金支付，但不记得是多少钱，我有在合同上盖手印及签字。他们具体怎么操作我不大懂，后来被告夫妻一起离开。 以上事实，有拆迁补偿安置协议书、拆迁户旧房交接单、回迁选房顺序号、房屋产权转让协议、收条等及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。 原告与被告吴新及林某某在签订关于林某某拆迁安置取得120平方米户型安置房买卖合同时，虽尚未选房并登记产权，不能产生物权变动，但房屋所占土地为国有土地，来源合法、明确，属被告已购将来可能取得所有权的房屋，且系双方真实意思表示，不损害国家、集体、他人及社会公共利益，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告关于确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。现安置房已回迁，林某某作为合同一方已死亡，其合同权利义务应由其法定继承人即被告吴新、林晓敏概括承受，并继续履行合同约定的交房义务。原告在交房时应依约支付被告购房款10万元，依约定应扣除原告依约享有2012年4月27日至2016年12月15日止的临时安置补助费计76416元（计算方式：8元／平方米×120平方米×31.6个月＋16元／平方米×120平方米×24个月），故应实付被告购房款23584元。 被告以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”属《中华人民共和国合同法》第五十二条中法律、行政法规的强制性规定，涉案合同签订时安置房尚未取得，应为无效的抗辩理由，不能成立。涉案买卖合同约定以现金方式交付购房款，林某某于合同签订当日已向原告出具50万元收条，其生前及被告吴新亦未向原告主张尚欠该50万元购房款，且证人证实部分购房款系直接支付林某某的债权人，故被告主张未实际收到50万元购房款，无事实依据，不予采信。 经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，判决如下： 一、原告江四升与被告吴新及林某某于2012年4月27日签订的《房屋产权转让协议》有效； 二、被告吴新、林晓敏及第三人福州市城乡建设发展总公司、第三人福州地源房屋征收工程处于本判决生效后10日内将福州某改扩建工程安置地F地块某室交付原告江四升，相关费用由原告江四升自行承担； 三、原告江四升于本判决生效后10日内支付被告吴新、林晓敏购房款23584元； 四、驳回原告江四升的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11000元，财产保全费4270元，由被告吴新、林晓敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 阳 人民陪审员  李东光 人民陪审员  彭 蕾 二〇一七年十二月十四日 书 记 员  董琳榕 附本案适用的主要法律条文及执行依据： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。