河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终6267号 上诉人（原审被告）：河北润格房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区槐安东路8-2号。统一社会信用代码：91130100084970011。 法定代表人：赵增夫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈国良，河北侯凤梅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何庆海，男，1986年4月28日生，汉族，无业，现住：石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：张立新，河北中京联合律师事务所律师。 原审被告：卢景涛，男，1983年2月12日生，汉族，户籍地河北省邯郸市曲周县，现住石家庄市鹿泉区。 上诉人河北润格房地产开发有限公司（以下简称润格房地产公司）因与被上诉人何庆海及原审被告卢景涛民间借贷纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人代理人陈国良，被上诉人代理人张立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人润格房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案借款合同无效。结合本案案情，原告的出借行为具有反复性、经常性，借款目的具有营业性（按照原告要求利息计算），参照（2017）最高法民终647号案，根据公安部等四部委《关于规范民间借贷行为，维护经济金融秩序有关事项的通知》第三条、《银行业监督管理法》第十九条及《合同法》第五十二条的规定，本案何庆海的出借行为未经批准，擅自从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务活动，本案民间借贷行为因违反强制性规定而无效。二、本案借款金额认定错误。何庆海起诉的五张借条记载的金额为465万元，但银行凭证记载的转账金额为430万元，尽管卢景涛配合何庆海说差额部分为现金交付，但没有现金交付的证据，按照民间借贷“砍头息”的惯例，差额部分不能简单地凭何庆海、卢景涛的陈述予以认定。三、本案借款应为无息。何庆海起诉的五张借条均没有记载利息，起诉前卢景涛给何庆海出具承诺书称有利息，通过承诺书将借条不具备的要素说明，明显不符合常理，明显是为了将债务转移给公司，属于恶意串通损害第三人利益的无效民事行为，所以本案借款应为无息。四、一审判决润格公司承担赔偿责任没有依据。（一）卢景涛出具《承诺书》时已不是润格公司法定代表人，无权代表润格公司认可涉案房屋买卖合同是为本案借款担保而签订。（二）卢景涛出具《承诺书》时个人借款案件爆发，其陈述是为了配合何庆海的陈述，符合卢景涛转嫁个人债务由润格公司承担的惯用手段，其陈述没有可信度。（三）本案房屋买卖合同不具备非典型担保要件，案涉17份《购房协议》的内容仅体现买卖合同关系，所谓的担保的存在是原告说的，卢景涛的配合，当事人将商品房买卖合同作为借款合同项下债权的担保的动机，不会导致商品房买卖合同质变为债的担保，假设《购房协议》属于非典型担保，根据公司法的规定《购房协议》无效。（四）担保法司法解释第六十七条不适用本案，该条规定抵押担保未办理抵押登记情况下的法律责任，不是非典型担保的法律责任。17份《购房协议》是虚假恶意串通，结合各种因素无需思考即可得出。案涉房产是卢景涛担任法人期间出售或抵账，如果为原告担保，卢景涛就不会将抵押物再次出售，说明《购房协议》不为担保，卢景涛关于担保之说为虚假。卢景涛称借款用于公司，在调取银行转账记录后证实借款均被其个人支配未用于公司。五、卢景涛涉嫌私刻公司印章罪应将该犯罪线索移交公安机关。卢景涛作为法定代表人，未经股东会决议，在公司印鉴未丢失的情况下，谎称丢失后私刻印章并使用致公司造成重大损失，其行为涉嫌伪造公司印章罪。 被上诉人何庆海答辩称，一、本案借款合同合法有效。答辩人并非未经批准擅自从事经常性贷款业务，本案借款属于正常民间借贷行为，既未破坏国家金融管理秩序，也未威胁国家安全和公共利益，该借款行为符合相关法律规定，应予保护，上诉人目的为了推卸自己的责任。二、本案借款金额及借款利息为年息24%认定事实清楚。借贷人根据自己实际情况要求转账或者现金是民间借贷中普遍采用的方式，法律没有规定不得采用现金方式，借贷人卢景涛对借款金额465万元并无异议，上诉人主张所谓的“砍头息”应当举证证明。虽然借条未注明利息，但双方均认可起初约定的年息36%，后将利息变更为年息24%，卢景涛在2018年2月1日前支付了51万元的利息，其支付利息足以证明本案是有偿借贷，并非无息借款。三、一审认定被答辩人承担非典型担保的责任事实清楚，于法有据。（一）案涉17份《购房协议》是为本案借款提供的担保，构成非典型担保，从《购房协议》的房款金额与何庆海出借的借款金额、利息数额比较看，担保金额具有清冽的指向性和针对性，就是以借款金额、利息数额为基础的。两次签订的《购房协议书》中的购房款都与借款金额（第二次含利息）基本一致，而何庆海都没有实际缴纳房款，且润格公司在第二次签订《购房协议书》的当日就为何庆海开具了全额的房款收据，双方的这些违背买卖交易常理的行为，足以说明房屋买卖并非真实意思表示，以房屋买卖形式为借款提供担保才是双方的真实意思表示。（二）卢景涛在诉前、庭审中都明确当初签订《购房协议书》就是为了何庆海的借款提供担保，被答辩人妄自推断何庆海与卢景涛恶意串通，只是为自己开脱责任的借口，何庆海到项目考察时见过侯强，侯强对借款担保心知肚明，只是与卢景涛产生矛盾后矢口否认。（三）从常理上看，何庆海出借大额借款，为保证借款资金安全，提出让润格公司用房产进行担保，符合一般逻辑思维和常理。（四）由于双方未就担保的房屋办理抵押登记，故双方之间成立的是非典型的担保关系，既然属于担保，一审法院判决被答辩人在卢景涛未履行还款义务时在担保金额内承担赔偿责任符合法律规定。（五）润格公司将担保的房产出售抵债，协议上经办人印章均是侯强，表面上法定代表人是卢景涛，而侯强是实际控制和经营人，侯强为逃避责任才将担保的房屋进行出售和抵债，该行为不证明房屋担保不成立或不存在。四、股东会决议是公司内部管理的规范，对第三人不具有强制性和效力性。五、润格公司是借款人，其应当承担还款责任。答辩人是将款出借给润格公司，卢景涛作为法定代表人履行的是职务行为，答辩人因不懂法认为法定代表人在借条上签字就足以代表公司，未让润格公司在借条上盖章，一审判决润格公司承担非典型担保责任实际上减轻了被答辩人的责任。 何庆海向一审法院起诉请求：1.二被告偿还借款465万元，并支付利息(按照年息24%计算至付清为止，其中120、200万元、110万元三笔借款自2015年2月开始计算；35万元自2016年6月9日开始计算)截止到2018年1月31日借款利息为322.9万元，合计787.9万元)；2.诉讼费、保全费由二被告承担。 一审法院认定事实：一、被告卢景涛于2014年6月18日、2014年7月8日、2014年8月13日、2016年6月9日分别给原告何庆海出具了内容为今借何庆海现金100万元、20万元，今借何庆海现金110万元，今借何庆海现金200万元，今借何庆海现金35万元的借条。上述借款共计465万元，其中430万元系原告何庆海通过银行转款给了卢景涛及卢景涛爱人魏俊花(其中35万元转给了卢景涛爱人魏俊花)，另35万元原告主张是现金支付，被告卢景涛对另35万元是现金支付没有异议。被告润格房地产公司提供的银行转账凭证显示，2013年12月15日葛志欣通过农行尾号3019卡转给卢景涛50万元。经当事人申请，一审法院在农行和建行调取的银行流水显示：2014年6年19日卢景涛通过农行和建行分别转给梁永辉90万元和20万元；2014年7月16日卢景涛通过农行转给葛志欣30万元；2014年7月17日、8月13日卢景涛通过农行和建行分别转给候强10万元和15万元；2014年10月12日和11月10日卢景涛通过农行分别转给被告润格房地产公司10.3万元、42万元。2014年7月18日至12月17日期间卢景涛通过农行分八次共转给何庆海51万元。原告主张卢景涛转给其的款项51万元是给的2015年2月1日之前借款的部分利息，开始约定利息是每月3分，后来因被告经营困难没有再支付过利息，利息变更为按年利率24%计算。被告卢景涛认可借款时双方约定的利息是月息3分，按月支付，但是实际上也没有按月支付，手里有钱了就给何庆海打过去，后来利息变更为按年利率24%计算。二、原告主张其在出借借款之前，亲自察看了被告润格房地产公司开发的新乐市和合家园项目，并向润格房地产公司当时的法定代表人卢景涛提出要以和合家园项目房屋进行担保。润格房地产公司原法定代表人卢景涛出具的《证明》载明，借款时何庆海到项目工地进行了考察并提出了担保问题，经协商我公司就用房屋作抵押担保与何庆海签订了购房协议书，协议书中虽未对借款担保做具体说明，但事实就是为向何庆海的借款提供的担保；被告卢景涛在庭审中也承认当时双方签订购房协议书实际是向原告提供的抵押担保。三、2014年6月18日、7月8日原告何庆海出借230万元借款后，被告润格房地产公司于2014年7月31日与原告何庆海签订了三份《购房协议书》，约定原告何庆海在被告润格房地产公司开发的和合家园以每平方米2800元的价格购买了5号楼1单元701房屋（建筑面积134平方米，合同价款375200元）、5号楼1单元702房屋（建筑面积134平方米，合同价款375200元）、5号楼1单元301、302、401、402房屋（建筑面积536平方米，合同价款1554400元），三份《购房协议书》购房总价款为230.48万元，购房款并未实际交纳。四、2016年10月15日被告润格房地产公司将其开发的和合家园项目以房屋每平方米3200元的价格、商铺每平方米5500元的价格与原告何庆海签订了13套房屋和1套商铺的《购房协议书》，该13套房屋及1套商铺的购房总价款为704.588万元，同日润格房地产公司为原告何庆海开具了相应购房的14份收款收据，但购房款并未实际交纳。五、2018年1月26日卢景涛给原告出具《承诺书》载明：卢景涛在担任河北润格房地产开发有限公司法定代表人期间，因新乐和合家园项目资金紧张，于2014年6月18日借何庆海人民币120万元、2014年7月8日借人民币110万元、2014年8月13日借人民币200万元、2016年6月9日借人民币35万元，以上合计本金465万元。上述借款通过银行转入河北润格房地产开发有限公司法定代表人卢景涛账户（其中35万元转入卢景涛配偶魏俊花账户），截止到2018年1月31日尚欠原告借款利息322.9万元(按照年息24%计算)；承诺于2018年2月2日之前将上述本息一次性还请，若未还清除按年息24%继续支付借款利息外，按照年息24%的50%计算按月再支付滞纳金；自愿用新乐和合家园项目房产中价值约500万元的房地产作为抵押用于清偿借款(己签订购房合同)；我公司在中行新乐支行的房屋按揭款大约2000万元很快到账，到账后清偿借款；若发生争议，由出借人住所地的新华区人民法院管辖。六、2017年5月20日被告润格房地产公司与石家庄市深华建筑有限公司签订了《协议书》，将新乐市和合家园项目4号住宅楼4-1-402、502室抵顶给了石家庄市深华建筑有限公司，抵顶价款为126.846万元;2017年7月5日被告润格房地产公司与石家庄市深华建筑有限公司签订了《协议书》，将新乐市和合家园项目4号住宅楼4-1-702、1101、1102、1103抵顶给了石家庄市深华建筑有限公司，抵顶价款为265.0941万元。被告润格房地产公司出售并办理了备案登记的涉案房屋如下： 买受人 合同签订时间 房屋坐落 购房总价款 路小龙 2017-12-8 4-1-202 67.5216万元 郝云建 2018-1-9 4-1-803 63.3825万元 路英敏 2018-1-9 4-1-401 53.4888万元 牛清杰 2018-1-2 4-1-601 50.3405万元 姚林坡 2017-12-21 4-1-602 62.5799万元 郑建辉 2018-1-18 4-1-301 52.0812万元 上述润格房地产公司用于抵顶和出售的12套房屋包括在润格房地产公司与原告何庆海签订《购房协议书》的14套房屋之中。以上事实有卢景涛出具的借条，何庆海给卢景涛、魏俊花的银行转账凭据、银行流水、卢景涛的承诺书、证明、原告何庆海与被告润格房地产公司签订的购房合同及收款收据、润格房地产公司与石家庄市深华建筑有限公司签订的《协议书》、润格房地产公司与路晓龙等六人签订的《商品房买卖合同(现售)》、预付款收据、葛志欣银行转账凭条及证明等证据，各方当事人的陈述及庭审笔录为证。 一审法院认为，一、关于本案诉争的借款是个人借款还是公司借款以及借款的确定数额和借款利率及利息计算问题。1、对于双方诉争的借款是个人借款还是公司借款的问题。第一、从被告卢景涛给原告出具的借条内容来看，既没有注明借款人是润格房地产公司，也没有润格房地产公司盖章，不能体现润格房地产公司具有借款的意思表示；第二、借条合计借款金额465万元中的430万元均是转给了被告卢景涛个人（其中35万元转给了卢景涛爱人），诉争的借款没有转给润格房地产公司；第三、2015年2月1日之前借款的部分利息系由被告卢景涛向原告转账支付，而非润格房地产公司支付；第四、原告及被告卢景涛均主张，通过卢景涛账户转给梁永辉的110万元是润格房地产公司应支付的土地补偿款、转给葛志欣30万元是润格房地产公司应支付的工程款、转给候强25万元系润格房地产公司应支付的款项，但均未提供充分有效的证据予以证明，而被告润格房地产公司举证证明在卢景涛转给葛志欣30万元之前葛志欣曾向卢景涛转款50万元；虽然在2014年10月22日、11月10日卢景涛账户两次向润格房地产公司转款合计52.3万元，但与原告最后一次2016年6月9日转给卢景涛款项相差3、4个月之久，时间不对应，也就是说原告及被告卢景涛均未提供充分有效的证据予以证明本案诉争的借款系由润格房地产公司使用；第五、在原告出借款项时卢景涛虽是润格房地产公司法定代表人，卢景涛也陈述主张是公司借款，但因被告卢景涛系本案利害关系人，其陈述证明力较低。根据以上情况综合考量，足以认定本案诉争的借款是卢景涛个人使用，属于卢景涛的个人借款，而非被告润格房地产公司的借款，原告与被告卢景涛之间形成借贷关系，被告卢景涛应履行偿还借款本息的义务。2、对于借款的确定数额和借款利率及利息计算问题。被告卢景涛给原告出具的借条合计金额为465万元，其中430万元是原告通过银行转账方式转入卢景涛的账户，另35万元卢景涛认可当时是根据需要而要求原告给付的现金，被告卢景涛对实际借款数额是465万元没有异议。据此，足以认定原告向被告卢景涛出借借款的金额为465万元。关于借款利率，原告及被告卢景涛均认可借款时双方约定的借款利率是月息3分按月支付，后来因被告经营困难没有再支付过利息，利息变更为按年利率24%计算，且2015年2月1日之前借款的部分利息卢景涛通过银行转账方式已向原告支付，一审法院予以确认。据此，原告主张2014年6月18日、7月8日、8月13日三次合计借款430万元的利息自2015年2月1日起，2016年6月9日借款35万元的利息自2016年6月9日起，均至付清之日止，均按按年利率24%计算，符合法律规定。二、关于被告润格房地产公司的责任承担问题。第一、在何庆海于2014年6月18日、7月8日分两笔出借给卢景涛230万元借款后，被告润格房地产公司于2014年7月31日与原告何庆海签订了三份《购房协议书》，合同总价款为230.48万元，借款数额与三份《购房协议书》合计房款数额基本吻合。至2016年6月9日原告何庆海合计出借給卢景涛借款465万元后，于2016年10月15日被告润格房地产公司再次与原告何庆海签订了14份《购房协议书》并在同日出具了相应数额的房屋收款收据，14套房屋的合同价款为704.588万元，与按约定利率计算到2016年10月15日双方签订《购房协议书》时原告出借借款本息约700万元二者金额基本一致，但原告何庆海并未实际交纳房款。第二、卢景涛在其出具的《承诺书》中认可润格房地产公司用房屋为借款提供担保并签有房屋买卖合同，在庭审时卢景涛明确表示当时润格房地产公司与原告何庆海签订的《购房协议书》实际是为借款提供的担保，在当时双方签订的《购房协议书》时卢景涛是润格房地产公司的法定代表人。第三、原告主张其在出借借款之前，亲自察看了被告润格房地产公司开发的新乐市和合家园项目，并向润格房地产公司当时的法定代表人卢景涛提出要以和合家园项目房屋进行担保；润格房地产公司原法定代表人卢景涛出具的《证明》载明，借款时何庆海到项目工地进行了考察并提出了担保问题，经协商我公司就用房屋作抵押担保与何庆海签订了购房协议书，协议书中虽未对借款担保做具体说明，但事实就是为向何庆海的借款提供的担保；被告卢景涛在庭审中也承认当时双方签订购房协议书实际是向原告提供的担保，与原告何庆海陈述一致。第四、原告出借如此较大数额之借款，为保证出借资金的安全，要求润格房地产公司用房产为借款提供担保符合常理及民间借贷的交易习惯。综上所述，虽然《购房协议书》上没有记载是为借款提供担保，但上述事实足以印证润格房地产公司与何庆海签订《购房协议书》的目的是以房屋买卖的形式为借款提供担保，以签订《购房协议书》的形式提供担保系双方真实意思表示。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《购房协议书》的行为应认定为非典型的担保方式。即在卢景涛不能按时归还465万元借款本金及利息的情况下，何庆海可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。尽管本案中双方当事人签订《购房协议书》的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立非典型的担保关系。既然属于担保，在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿，即便被告润格房地产公司己将作为担保的房产擅自进行了抵账和出售，但也不能免除其应承担的法律责任，故被告润格房地产公司应在担保金额（即购房协议书中确定的合同总价款）704.588万元范围之内对何庆海出借的借款本金及利息承担赔偿责任。对于被告润格房地产公司提出的2014年7月31日签订的三份《购房协议书》系卢景涛与原告恶意串通的结果，2016年10月15日签订的14份《购房协议书》和收据是虚假的，从证据表面看是房屋买卖合同，相应的房屋价款没有支付，原告所说的担保从合同上也得不到印证等抗辩主张和理由。首先，原告为了确保出借资金的安全，要求借款人或者第三人提供担保，符合常理和交易习惯；卢景涛作为润格房地产公司的时任法定代表人代表公司以双方签订《购房协议书》的形式对其借款向原告提供担保，更可以使原告形成足够信赖，对原告来说谈不上恶意，而润格房地产公司也未举证证明原告与卢景涛存在恶意串通的事实，故被告润格房地产公司关于双方签订的三份《购房协议书》系卢景涛与原告恶意串通的抗辩主张和理由不能成立。其次，润格房地产公司的时任法定代表人卢景涛（现仍是公司股东）在庭审中明确表示：原来我是公司法定代表人，侯强（公司股东）总是用公司的章做违法的事情，侯强拿着公司的章一直在损害我的利益，后来我就先报案，然后在报纸上做了公示，重新刻制了公司公章和财务章，在刻章时在公安部门进行了备案，当时我代表公司和原告签合同的时候盖章用的是新刻制的章，其间和施工队、保安全公司签合同都是用的那个章，还在银行开过户，也是用的那个章；因为我与侯强有矛盾，通过中间人协调就把变更法定代表人之前的两套章全部废除了，又重新刻制了新章，公司现在用的是新章，事实上公司前后有三套章。据此，可以证实14份《购房协议书》和收款收据上所加盖的印章是卢景涛任公司法定代表人时被告公司使用的公章和财务章，《购房协议书》和收款收据上所加盖的印章均是真实的，被告润格房地产公司主张《购房协议书》和收款收据虚假的抗辩理由不能成立。另外，正因为被告润格房地产公司与原告签订了《购房协议书》并出具了收款收据，而实际又无需原告支付购房款，更能说明被告润格房地产公司是以双方签订《购房协议书》的形式提供担保，否则既签订《购房协议书》，又无需支付购房款，还出具收款收据，就不符合常理。综上，判决如下:一、被告卢景涛于本判决生效之日起十日内偿还原告何庆海借款本金465万元及利息（其中，前三次合计借款430万元的利息自2015年2月1日起、第四次借款35万元的利息自2016年6月9日起，均至付清之日止，以相应所欠借款为基数，按年利率24%计算）。二、如被告卢景涛未能履行判决主文第一项规定的还款义务，被告河北润格房地产开发有限公司在担保房屋价款704.588万元范围内对被告卢景涛应偿还的借款本息承担赔偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费66953元，保全费5000元由被告卢景涛承担。 本院二审审理期间，查明基本事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审双方争议焦点为：一、本案所涉借款合同是否合法有效，如有效本案欠付的借款本金和利息应如何认定？二、上诉人与被上诉人何庆海之间是否构成担保关系，上诉人是否应在担保房产价值范围内承担赔偿责任？ 关于本案第一个焦点问题。（一）上诉人润格房地产公司称何庆海的出借行为未经批准，擅自从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务活动，进而主张本案借款合同无效。因民间借贷属符合法律规定的正当行为，出借人也有权主张符合法律规定的利息，何庆海多次出借款项给本案当事人，并非向不特定对象从事放贷业务，上诉人认为本案借款合同无效理据不足。（二）本案的借款本金问题。卢景涛于2014年6月18日、2014年7月8日、2014年8月13日、2016年6月9日分别向何庆海出具借条，借款数额共计465万元，其中430万元系何庆海通过银行转款给了卢景涛及卢景涛爱人魏俊花，另外35万元何庆海主张是现金支付。因卢景涛对另外35万元是现金支付没有异议，且何庆海提交的证据证明其有支付大额款项的经济能力，故一审判决认定本案借款本金数额为465万元并无不当。（三）关于本案的借款利息问题。何庆海及卢景涛均认可借款时双方约定的借款利率是月息3分按月支付，后来因经营困难没有再支付过利息，利息变更为按年利率24%计算，且2015年2月1日之前借款的部分利息卢景涛通过银行转账方式已向何庆海支付，卢景涛向何庆海出具的《承诺书》中也承诺支付借款利息，故一审认定本案借款存在利息约定理据充分，应予支持。 关于本案第二个焦点问题。首先，何庆海于2014年6月18日、7月8日分两笔出借给卢景涛230万元借款后，润格房地产公司于2014年7月31日与原告何庆海签订了三份《购房协议书》，合同总价款为230.48万元，借款数额与三份《购房协议书》合计房款数额基本吻合。至2016年6月9日原告何庆海合计出借给卢景涛借款465万元后，2016年10月15日润格房地产公司再次与何庆海签订了14份《购房协议书》并在同日出具了相应数额的房屋收款收据，14套房屋的合同价款为704.588万元，与按约定利率计算到2016年10月15日双方签订《购房协议书》时何庆海出借借款本息约700万元二者金额基本一致，但何庆海并未实际交纳房款。其次，卢景涛在其出具的《承诺书》中认可润格房地产公司用房屋为借款提供担保并签有房屋买卖合同，在当时双方签订《购房协议书》时卢景涛系润格房地产公司的法定代表人，一审中卢景涛也明确表示当时润格房地产公司与何庆海签订的《购房协议书》实际是为借款提供的担保。并且，2018年8月1日卢景涛出具的《证明》载明，借款时何庆海到项目工地进行了考察并提出了担保问题，同时何庆海出借大额款项，为保证出借资金的安全，要求润格房地产公司用房产为借款提供担保符合常理及民间借贷的交易习惯。因此，虽然《购房协议书》上没有记载是为借款提供担保，但上述事实足以印证润格房地产公司与何庆海签订《购房协议书》的目的是以房屋买卖的形式为借款提供担保，以签订《购房协议书》的形式提供担保系双方真实意思表示。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽双方未办理抵押登记，但双方签订的《购房协议书》依然有效，在案证据足以证实润格房地产公司与何庆海签订《购房协议书》的目的是以房屋买卖的形式为借款提供担保。即便被告润格房地产公司己将作为担保的房产进行了抵账和出售，但也不能免除其应承担的法律责任，故润格房地产公司应在担保金额即购房协议书中确定的合同总价款范围内对何庆海出借的借款本金及利息承担赔偿责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66953元，由上诉人河北润格房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 任 磊 审判员 陈 路 审判员 李坤华 二〇一九年七月十一日 书记员 陈 畅