广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0323民初1754号 原告：刘琨，男，1991年10月31日出生，汉族，住广西灵川县。 原告委托代理人：李军华，广西鑫顺律师事务所律师。 被告：桂林袭汇实业集团有限公司，住所地：桂林市龙珠路**。统一社会信用代码：914503001988931813。 法定代表人：陈伟民。 被告：桂林翔鹏房地产开发有限公司，，住所地：灵川县灵川镇龙头岭开发区五、六小区西面统一社会信用代码：91450323739987915Ｍ。 法定代表人：李文丽。 二被告委托代理人：黄倩、周海鹏，广西君健律师事务所律师。 原告刘琨诉被告桂林袭汇实业集团有限公司、桂林翔鹏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，依法由审判员王荣波担任审判长，与代理审判员李强、人民陪审员张莉娟组成合议庭，于2017年11月23日公开开庭进行了审理，书记员钟罗周担任记录。原告委托代理人李军华及被告委托代理人黄倩、周海鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称： 2015年10月5日原告与二被告签订了《商品房买卖合同》。原告以478672元购买由二被告出售的灵川县龙头岭开发区“梧桐墅”第192幢1单元14、夹层4号商品房。原告按合同约定付清了全部房款。双方在合同第八条中约定二被告的交房日期为2016年12月30日前。 但是二被告出售的商品房的楼房在2017年3月1日第一次消防验收中未经验收合格，为此桂林市公安消防支队于2017年3月3日下达了桂市公消验字【2017】第0019号《建设工程消防验收意见书》。2017年4月11日市消防支队进行第二次消防验收，综合评定该工程消防验收合格，于2017年4月14日下达桂市公消验字【2017】第0033号《建设工程消防验收意见书》。2017年5月2日在灵川县建设工程质量监督站的监督下二被告组织五方进行竣工验收。 2016年12月二被告欺骗原告等业主，说原告等业主的商品房所在楼房已经依法竣工验收，原告信以为真，在不明真相的情况下于2017年1月1日接收了房屋。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第八条的规定：“工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。”《广西壮族自治区房屋建筑和市政基础设施工程质量安全监督管理规定》（简称为《监督管理规定》）第七条规定：“工程质量安全监督主要包含以下内容：⑺对工程竣工验收进行监督……”，第十一条规定：“对工程项目实施质量安全监督，应当依照下列程序进行：⑻监督工程的竣工验收；⑼撰写工程质量监督报告；⑽建立工程质量安全监督档案。”第三十七条规定：“监督机构应对建设单位组织的竣工验收实施监督”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”因此商品房的“竣工验收”由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政监督验收。二被告在2017年5月2日之前组织的五方验收既没有质监机构的参与和现场监督，也没有县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政监督验收，应属于《监督管理规定》第四十条规定的竣工预验收，不是法律规定的竣工验收，不能作为交付房屋的依据。根据《中华人民共和国消防法》第13条、《建设工程消防监督管理规定》第8条第5项、《建筑法》第61条、《房地产管理法》第27条、《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设工程必须经消防验收、竣工验收，未经消防、竣工验收的房屋不能交付使用。而二被告把未经依法消防验收、竣工验收的商品房交付给原告，违反国家强制规定，应视为未交付。交付日期应以2017年5月2日的竣工验收日期为交房日期。 二被告已构成逾期交付，根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任的第1种处理方式：按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第⑴项种的比率）的违约金。”的约定，二被告应从2016年12月31日起按日向原告支付已交付房价款478672元万分之五的违约金至2017年5月2日竣工验收日止，共逾期122天，应向原告支付违约金29198元。 《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，二被告并未按合同约定的时间交付验收合格的商品房，应按合同及法律的规定承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、二被告以房款478672元为基数按每日万分之五支付从2016年12月31日起至2017年5月2日止（共122天）逾期交房的违约金29198元；2、本案诉讼费由二被告承担。 原告为其主张提供的证据有： 证据１、身份证复印件，证明原告的身份情况； 证据２、商品房买卖合同，证明原被告签订商品房买卖合同；合同约定交房时间，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；被告逾期交房应以房款为基数按每日万分之五支付从2016年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房的违约金。 证据３、《建设工程消防验收意见书》桂市公消验字［2017］第0019号、第0033号，证明被告出售的商品房在2017年４月14日前未经消防验收合格。 证据４、发票、收据，证明原告已按合同约定支付了房款478672元、契税和公共维修基金。 证据5、《建设工程质量竣工验收意见书》(2017年5月2日)，证明192#楼房的竣工验收时间为2017年5月2日,证明被告不能在约定的2016年12月30日交房日交房，逾期交房，应承担违约责任。 二被告辩称: 一、关于涉案商品房：原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据和法律依据，理由如下： 1、双方在《商品房买卖合同》第八条约定了案涉商品房交 付条件是经五方验收合格，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。涉案商品房己于2016年12月30日前经住宅逐套验收合格和五方验收合格，达到交付条件，被告在交房前通过电话、短信、登报等多种形式通知原告交房事宜，己尽到通知义务，因此，被告已如约交房，部分原告也已如约收房，另有部分原告未在规定时间内前来办理收房手续，是其自己的责任，被告将保留追诉其逾期收房违约责任的权利。 2、根据《商品房买卖合同》附件四第一条第7点约定，原告在房屋交付使用前应付清维修基金、契税、管道燃气费、一年物业费、智能对讲系统费等各项费用，否则被告有权拒绝交付商品房，由此产生的后果由原告承担。本案中，所有的原告均未在2016年12月30日前履行完该项合同义务。从这个角度来说，在原告交清各项费用前被告是享有先履行抗辩权的。此外，大部分的原告均未按合同约定的期限（即签订合同后一个月内）缴清购房款，被告将保留追诉其逾期付款违约责任的权利。 3、原告在诉状中提到的消防验收问题不是合同约定的交房条件，竣工备案更不是法律规定的交房要求，我国现行的法律、行政法规、条例、部门规章成千上万，只有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定才会导致合同约定无效，而消防验收规定和竣工备案制度显然都属于管理性强制性规定，因此，双方关于五方验收合格即可交房的约定是有效的。此外，需要特别说明的是，第一次消防验收不合格的楼宇不含203、205栋。 4、质监站在进行竣工备案时再次组织五方验收同样属于行政管理行为，不是民事诉讼审理的范围，但再次验收的结果仍然是合格的，因此，该份验收报告并未否定涉案建筑物已于2016年12月20日竣工验收合格的事实。 二、关于涉案车位使用权：原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。 基于《车位转让使用权协议书》中并未约定交付车位需要采取书面通知的形式，且所有购买车位使用权的业主均购买了涉案商品房，在被告已经口头、书面告知原告所购商品房所在楼宇已竣工验收合格的情况下，原告理应知道车位也已经验收合格并可以交付使用，按照合同约定的交房时间前来收房系其应尽的合同义务。原告未在规定时间内前来收房，是其自己的责任，被告将保留追诉其逾期收房违约责任的权利。 三、如果法庭认为被告构成逾期交房，被告提出以下几点意见供法庭参考： 1、原告在明知商品房具备交付条件后仍怠于收房所造成的损失应由其自行承担。 2、无论是从合同约定还是从利益损失的角度，在收房以后均不存在逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》第九条明确规定了逾期交房违约金只能计算至实际交付之日止；况且，收房后买受人可以完全行使房屋所有权人的各项权利，不存在逾期交房损失，故部分原告在收房以后仍然主张逾期交房违约金没有事实依据和法律依据。 3、《商品房买卖合同》第八条约定，由于政府行政管理部门的原因及因恶劣天气（包括雨、雪、冰雹、洪水等），出卖人可据实予以延期交房。据被告统计，大雨以上雨量的天数约56天，中高考复习考试期间政府禁止施工天数为34天，以上共计90天应当从逾期交房的天数中予以扣除。 4、双方约定涉案商品房以每日万分之五的标准计算逾期交房违约金已远远高于买房人的实际损失，依法应当予以调低。违约损失所指的是违约行为给对方造成的财产上的减少和利益的丧失，违约金条款的目的是用于弥补这部分的损失。本案中，在不解除合同的情况下，买受人因出卖人逾期交付所造成的损失仅为使用损失，即自用或出租，因此，同地段同类商品房的租金损失与购房者可能遭受的损失存在着最大程度上的相似性。被告也向小区所在的物业公司调取了部分业主的房屋租赁合同，显示涉案商品房所在小区的平均租金水平约为每平米15元左右／月，因此，建议法庭酌情或参照租金标准将约定过高的违约金标准予以调低。 5、涉案车位不存在逾期交付损失。 梧桐墅四期物业一直免收车位停放费，即是否接收车位并不影响车位使用权人的使用，也不会对其造成任何损失，既无损失，何来赔偿？在此种情况下，原告主张每日千分之三，即每月9%的高额违约金，于法不符，于理不通。 综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 二被告为其主张提供的证据有： 证据1、商品房买卖合同，证明双方约定的交房条件为经五方验收合格即可交付；因政府行政管理部门的原因及恶劣天气原因，被告可相应予以延期交房；买受人未付清合同约定费用的情况下，出卖人有权拒绝交付房屋。 证据2、建设工程质量竣工验收意见书，证明涉案商品房2016年12月20日经五方验收合格，满足约定的交房条件，不存在逾期交房。 证据3、住宅逐套验收汇总表，证明原告购买的房屋质量是合格的，房屋的7个重要指标均验收合格。 证据4、书面交房通知书、登报交房通知，证明被告于2016年12月22日通过邮寄和登报两种方式向原告发出交房通知，已尽到通知义务，原告不按期接收房屋应由原告承担逾期收房责任。 证据5、气象局日降水情况统计表，证明据气象部门数据反映，涉案工程施工期间，中雨以上天数为56天，根据合同约定，被告可因此延期交房56天。 证据6、灵川县人民政府通告（灵通字[2015]2号、灵通字[2016]1号，证明2015、2016年因中高考复习考试期间防止和减少噪音方面原因，政府禁止施工天数为34天，根据合同约定，被告可因此延期交房34天。 证据7、房屋租赁合同，证明涉案商品房地段同类房屋装修好并配齐家具家电后，每月租金标准不到15元/平米，与原告主张的违约金标准（约每月60元/平米）相差4倍左右，属于明显高于实际损失。 证据8、交房通知书领取表，证明被告在交房现场让业主补签的交房通知书领取表。 证据9、前期物业服务合同及证明，证明梧桐墅四期物业一直免收车位使用费和临时停放费。 证据10、广西五建公司的证明、工商登记情况，证实五建公 司参与了第一次验收，五方验收合格合法有效。 经过开庭质证，被告对原告证据1、2、3、4、5的真实性及合法性均无异议。原告对二被告的证据1，认为被告未复印齐全，真实性无法核实；对二被告的证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性均不认可，认为证据2中施工方的公章是“第一分公司”的公章，不是施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司的公章，验收主体不合法；对二被告的证据3真实性无异议，但对合法性、关联性均不认可，认为逐套验收是竣工验收前的一个步骤环节，不能代竣工验收，该证据不能证明竣工验收；对证据4，认为原告未收到被告2016年12月22日交房通知，登报通知不是双方约定的通知方式；对二被告的证据5的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据6，认为政府的这两个通告是控制噪声，不是要求停业，被告没有证据证明其被停业；对二被告的证据7的真实性、合法性、关联性均不认可；对二被告的证据8，认为恰好证明被告未在双方约定的交房日前通知原告收房；对二被告的证据9，认为与本案无关联；对二被告的证据10证明内容有异议，认为该证明有可能是真的，但对证明内容有异议，既然是委托与被委托的关系，应当以委托人的名义进行民事活动，五建公司对外只能以五建公司的名义出现。 本院认为，原、被告对原告的证据1、2、3、4、5及二被告的证据2、3的真实性无异议，本院予以确认。二被告的证据1，因与原告提供的证据2无异，本院对其真实性予以确认；二被告的证据4中的书面交房通知书，因无证据佐证，对其真实性不予确认；二被告证据4中的登报交房通知，因未约定书面通知的具体形式，对其真实性予以确认；二被告的证据5、6，因无施工日记佐证，本院对其关联性不予确认；二被告的证据7，因系复印件，本院对其真实性不予确认；证据8，因双方对证明内容持有异议，故对证明内容不予确认；二被告的证据9，因与本案无关联，本院不予确认；二被告的证据10与证据2互相佐证，本院对其真实性予以确认。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年10月5日原告与二被告签订了《商品房买卖合同》。原告以478672元购买由二被告出售的灵川县龙头岭开发区“梧桐墅”第192幢1单元14、夹层4号商品房。原告按合同约定付清了全部房款。双方在合同第八条中约定二被告的交房日期为2016年12月30日前，交房条件为“经五方验收合格”。合同第九条约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等。2016年9月30日通过住宅逐套验收。 2016年12月20日，讼争房屋经施工、勘查、设计、监理、建设单位五方验收合格。2016年12月22日，二被告在桂林晚报上刊登了交房通知，要求在2016年12月31日至2017年1月2日办理交房手续。2016年12月31日，原告到二被告交房部，被告知讼争房屋已经竣工。讼争房屋在2017年3月1日第一次消防验收中未经验收合格，为此桂林市公安消防支队于2017年3月3日下达了桂市公消验字【2017】第0019号《建设工程消防验收意见书》。2017年4月11日市消防支队进行第二次消防验收，综合评定该工程消防验收合格，于2017年4月14日下达桂市公消验字【2017】第0033号《建设工程消防验收意见书》。2017年5月2日，通过竣工验收。2017年1月1日，原告接收讼争房屋。原告认为未收到被告的交房通知，故提起前述诉请。 本院认为：一、本案《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同约定房屋交付时间为2016年12月30日前，交付条件为“经五方验收合格”。本案中，双方当事人经协商一致选择了“经五方验收合格”作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，讼争房屋于2016年12月20日经设计、施工、监理、勘查、建设五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。关于原告提出的二被告迟延至2017年4月14日通过消防验收及2017年5月2日在灵川县建设工程质监站监督下通过竣工验收，本案讼争房屋在2016年12月30日不具备交付条件的问题，本院认为，首先开发商交付的房屋依法应通过消防验收，本案讼争房屋于2017年4月14日亦通过了消防验收，不影响购房人的正常居住使用。即使开发商迟延通过消防验收而向购房人交付的房屋，其违反的是行政管理法律的规定，并非违反双方民事合同的约定，开发商据此所受到的应是行政管理处罚而非承担民事责任；其次以讼争房屋在2017年5月2日通过的竣工验收为交付条件，则超越了原、被告在合同中约定的商品房交付条件。因此，对原告的上述诉称，本院不予采信； 二、本案双方在《商品房买卖合同》中并未约定书面交房通知的具体形式，二被告于2016年12月22日在桂林晚报刊登了交房通知，要求原告在2016年12月31日至2017年1月2日办理交房手续，原告在庭审中认可于2016年12月31日到了二被告的交房部，足以证明二被告的交房通知已经有效到达原告，且被告采用的登报通知方式亦不属于法律禁止的形式。因此，二被告不存在逾期交房行为，原告在收房通知规定的2016年12月31日至2017年1月2日内已经收房，仍请求二被告支付违约金无事实和法律依据，对原告诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘琨的诉讼请求。 案件受理费530元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费530元（收款单位：桂林市中级人民法院；帐号：30×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王荣波 代理审判员  李 强 人民陪审员  张莉娟 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  钟罗周