合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）瑶民一初字第3145号原告：陶要，男，1978年6月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：陶庆炳，安徽程家伟律师事务所律师。被告：臧义，男，1978年12月31日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区，被告：合肥传奇房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市宁国路与太湖路交口星光天地广场**，统一社会信用代码9134010068084074XB（1-1）。法定代表人：曹洪春，董事长。委托诉讼代理人：焦志富，安徽有为律师事务所律师。原告陶要与被告臧义、合肥传奇房地产投资咨询有限公司（以下简称“传奇房产咨询公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶要及其委托诉讼代理人陶庆炳、被告臧义、被告合肥传奇房地产投资咨询有限公司委托诉讼代理人焦志富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶要向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带返还双倍定金20万元，连带赔偿原告损失20万元及律师费19900元，共计419900元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月21日，原告在被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司与被告臧义（代理范吉献）签订了《存量房买卖合同》及《合同补充协议》。上述合同及协议由臧义签字按手印并加盖被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司印章。合同约定原告购买范吉献位于合肥市瑶海区××室住宅××套，房款143万，合同签订后30日内（即2016年8月19日之前）双方办理过户登记，补充协议又约定2016年8月5日双方办理过户登记，后又补充条款约定因法院程序导致约定的上述期限到期不能过户登记，双方互不追责。原告依合同约定当日向臧义支付定金20万（定金冲抵房款）。直至2016年8月19被告仍然不能履行过户登记的合同义务。原告一直催促被告履行并同时联系上了房主范吉献，得知被告并没有获得签订上述合同及协议的代理权。经交涉被告退回了原告定金，但拒绝赔偿原告损失或双倍返还定金。被告无权代理行为不能得到涉案房屋权利人的追认致使合同目的无法实现，给原告造成巨大损失。被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司系传奇房产咨询公司申请设立且已被撤销。现原告为维护自身的合法权益依据《合同补充协议》第7条及相关法律之规定诉至贵院，请求判如所请。被告传奇房产咨询公司和臧义辩称：原告要求双倍返还定金20万元又主张赔偿损失，根据合同法相关规定，两者只能择一。原告与臧义的合同在2016年9月8日已经解除，双方达成退还定金的一致意见，要求房屋增值部分的赔偿是建立在合同有效存续期间。同时，双方在补充协议第9条中对免责条款作出特别约定，因此双方不承担法律责任。原告陶要针对其诉讼请求提交的证据及证明目的：1、存量房买卖合同及合同补充协议，证明原告与臧义（代理范吉献）签订《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，且加盖被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司公章；2、定金收条及转账汇款单，证明原告依合同约定履行了定金给付义务；3、律师费发票、委托代理合同，证明原告支付律师费19900元；4、被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司的设立登记，证明该分公司系第二被告设立，臧义系传奇房产咨询公司马鞍山路分公司的负责人；5、国家企业信息信用公示系统查询单，证明传奇房产咨询公司马鞍山路分公司已被注销。被告传奇房产咨询公司对原告提交证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，合同对房屋买卖的交易流程没有约定，对过户等内容没有约定，实际是双方通过购买方式办理司法拍卖流程的房屋，双方没有达成买卖合同的合意；是合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，侵犯国家及社会公共利益；补充协议的第9条第2款明确约定为免责条款，说明原、被告双方对该房屋属于法院拍卖程序是知情的，并作出特别约定，该免责条款为有效条款，对双方适用免责。对证据2的三性无异议，对证明目的有异议，说明通过原告的账户转至被告臧义的私人账户，没有进入我公司账户，也没有公司出具的收条，中介公司在房屋买卖过程中只是中介作用，且臧义已通过私人账户将该款项退还给原告。对证据3中的机打发票真实性无异议，对手写发票三性均有异议，对证明目的有异议，对机打发票没有备注开票目的及具体案件，无法证明系本案律师费，手写发票不符合相关法律规定，是没有法律依据，且标注为服务费，在第一次诉讼中已经提交，但是两次代理人并不相同，与本案没有关联性。对证据4、5的无异议，臧义虽然是传奇房产咨询公司马鞍山路分公司的负责人，但是被告公司在合同履行中是中介公司，臧义与原告签订的合同是其个人行为，没有职务行为的外观性，实际合同操作过程中也不能显示被告公司有收到原告的定金，是被告臧义与原告的个人行为，被告传奇房产咨询公司不是本案的适格主体。被告臧义同意传奇房产咨询公司的质证意见。被告传奇房产咨询公司就其抗辩事由提交的证据及证明目的：1、《合肥市濉溪路兰庭园1幢部分房产司法拍卖公告》、《房产他项权登记审批书》、《房屋所有权登记、转让审核表》、《合同补充协议》，证明原告与被告签订购买诉争房屋分别于2012年1月17日、2012年5月25日被瑶海法院查封，2012年6月19日被合肥中院轮候查封，且房屋进入司法流拍程序，被告对此是知情的，原告对于合同履行不能有重大过错，应承担不可退却责任。且双方在合同补充协议中作出了特殊条款约定，为免责条款，原、被告双方互不追究责任。原、被告对于房屋进入拍卖是知情的，对于进入拍卖程序的房产，是不能上市通过正常买卖实现的，原告主张所谓被告“无权代理”导致合同目的无法实现没有直接因果关系；2、短信、银行转账凭证、银行流水，证明原告转账20万给被告臧义，并非转入公司账户，且被告臧义已于2016年9月8日将定金退还原告的事实。原告对被告传奇房产咨询公司提交的证据的质证意见为：对证据1真实性由法院核实，对证明目的有异议，不能证明已经在签订房屋买卖合同前告知了原告，原告对上述事实不知晓，没有过错，且被告在签署协议时向原告出示了范吉献的身份证复印件、房产证复印件及委托代理协议，被告主张的免责条款系无效条款，明显与其他手写条款颜色不同，不是复写纸复写，是后来添加，是受吴汉斌欺骗，吴汉斌主张不能按照补充协议提前办理过户，不承担责任，后来原告发现该条款与实际意思不符，没有按被告要求按手印确认。对证据2无异议。经庭审举证、质证，本院综合认证如下：对原告提交的证据1-4和被告提交的证据1、2的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。基于以上认定的证据和双方当事人的当庭陈述，审理查明的事实为：2016年7月21日，被告臧义以案外人范吉献代理人（出卖人）的名义与原告（买受人）签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定的主要内容为：原告购买范吉献位于合肥市××××室住宅（建筑面积192.68平方米）一套，房款143万；双方同意在交接日之前腾空房屋并交接；合同签订后30日内双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续办理过户登记；出卖人未按合同约定期限交接存量房的，逾期超过十日后，出卖人向买受人支付房价款万分之三的违约金，买受人解除合同的，买受人自收到出卖人解除合同通知到达之日起十日内退还全部已付款；合同自双方签订之日起生效等。该买卖合同甲方（出卖人）一栏下方签订时间处加盖了被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司的印章。同日，被告臧义同样以案外人范吉献代理人（出卖人）的名义与原告（买受人）签订《合同补充协议》衣一份，该补充协议约定：甲方保证该房屋产权无争议，若发生与该房有关权属争议问题，概由甲方负责处理；乙方一次性支付甲方房款，本协议签订后乙方应向甲方支付定金20万元，定金冲抵房款，若甲方违约双倍返还乙方定金，若乙方违约甲方收取的定金不予退还；任一方违约，按所签署的各类合同约定，违约方承担违约金、中介费、诉讼费、律师费等；甲乙双方友情协商在2016年8月5日之前办理过户手续，如因法院程序导致甲乙双方约定的过户时间到期，双方都不追究法律责任；本协议自各方签字后生效等。该合同补充协议甲方一栏加盖了被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司的印章。合同签订后当日，原告向臧义转账支付定金20万元。臧义向原告出具了收条，该收条收款人处加盖了被告传奇房产咨询公司马鞍山路分公司的印章。2016年9月8日，臧义向原告发送短信息一条，内容为：“关于你购买兰亭园的房子未能购买成功，我们深感歉意，其中的艰辛与存在的问题你也清楚，我们也受到了伤害，希望能在人情和道义上取得你的谅解，我们也不会推脱责任，只是真心的想把你的定金先还给你，请发你的卡号，这样也不耽误你定其他的房子，至于对方拿走我们的钱我慢慢想办法追回，我们之间的事情想必也能协商妥协的”。同日，原告向臧义发送了其银行卡信息，臧义在当日将20万元定金退还了原告。2017年4月5日，原告诉讼来院，请求判如所请。庭审中，对于补充协议中约定条款“如因法院程序导致甲乙双方约定的过户时间到期，双方都不追究法律责任”，原告主张是签过协议后十天左右添加的，没有经过其同意；而被告则主张是签订协议后当日添加的，且经过原告同意。双方对此主张均未提交证据证明。另查明：传奇房产咨询公司马鞍山路分公司是被告传奇房产咨询公司于2010年9月9日设立的非法人分公司，分公司负责人为臧义，且于2016年9月23日办理了工商登记注销手续。2017年6月10日，范吉献向本院出具情况说明，陈述其对本案中出卖其兰亭园住宅一事不知情。原告为本案诉讼事宜支付律师代理费19900元。位于合肥市××××室房屋登记权利人为范吉献，该房屋于2011年1月设定了银行抵押，且自2012年1月起被法院多轮查封。2014年6月6日，涉案房产由本院组织进行了第三次司法拍卖，拍卖评估价为119.37万元，该次拍卖以流拍告终。本院认为：本案因房屋买卖引起的合同纠纷，根据原、被告诉辩称情况，双方争议的焦点有以下两个方面问题：一、房屋买卖合同是否成立、生效的问题。本院认为，合同的成立是指当事人经由要约和承诺，就合同的主要条款达成合意，表明合同订立过程的完结。本案中，被告以他人名义与原告签订的房屋买卖合同已就房屋价款、支付方式、办理登记过户时间、违约责任等已经达成一致意见，故该合同已成立。合同中被告的代理签约行为，属于无权代理，且未得到追认，因此该合同并未生效。二、行为人的责任承担主体及是否应承担民事责任问题。本院认为，根据《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，原告主张与其订立房屋买卖合同的行为人是两被告，两被告则主张行为人是被告臧义。对此，本院认为，被告臧义是被告传奇房产咨询公司的负责人，且在签订房屋买卖合同及补充协议时均加盖了单位的印章，臧义签订合同的行为是代表被告传奇房产咨询公司的职务行为，故房屋买卖合同的行为人责任承担主体应认定为被告传奇房产咨询公司。关于被告传奇房产咨询公司是否应承担合同责任问题，本院认为，被告传奇房产咨询公司在无代理权的情况下与原告订立合同，其主观过错明显，对造成原告的损失，应承担相应的民事赔偿责任。被告传奇房产咨询公司主张在2016年9月8日退还了原告定金20万元，双方已经就解除合同达成了一致意见，其不应承担承担合同责任。对于该主张，本院认为，2016年9月8日被告传奇房产咨询公司退还原告定金20万元，仅能说明双方对解除合同达成了一致意见，但不能代表原告同意不追究被告传奇房产咨询公司应承担的合同责任，故其主张不能成立。对于补充协议条款中约定“如因法院程序导致甲乙双方约定的过户时间到期，双方都不追究法律责任”的理解和认定问题，本院认为，该条款仅约定过户时间到期不能过户双方互不追究法律责任，但对因此导致合同不能履行的责任并没有约定；且被告传奇房产咨询公司没有代理权以他人名义签订合同，是导致合同未生效无法履行的根本原因，故被告传奇房产咨询公司以此主张免除其签订合同过失责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告主张是签过协议后十天左右添加的，没有经过其同意，未能提供证据证明，不予采信。原告签订房屋买卖合同时，未能尽到其要求被告传奇房产咨询公司出具委托代理手续的审慎注意义务，以及在其应当知道该房屋存在司法查封的情况下，仍然轻信并签订合同，亦存在一定的缔约过错行为。综上，本院根据双方的缔约过错程度、原告造成的实际损失情况、合同约定的违约责任的计算方法（每日万分之三）等因素，综合确定被告传奇房产咨询公司赔偿原告损失30000元。关于原告主张返还双倍定金20万元，本院认为，因合同未生效，其该主张缺乏法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十八条第一款的规定，判决如下：一、被告合肥传奇房地产投资咨询有限公司赔偿原告陶要损失30000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告陶要的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由原告陶要负担7055元，被告合肥传奇房地产投资咨询有限公司负担545元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长  陆 军人民陪审员  王继圣人民陪审员  王庆龄二〇一七年十二月十九日书 记 员  杨莉莉