广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9705号上诉人（原审被告）：萧顺严，男，1978年12月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被上诉人（原审原告）：朱坚荣，男，1984年9月28日出生，汉族，住广东省惠来县，委托诉讼代理人：李伟，广东恒生律师事务所律师。原审第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3，统一社会信用代码91440604324827602M。法定代表人：陈坚炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，该公司员工。原审第三人：周慧琳，女，1978年4月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，上诉人萧顺严因与被上诉人朱坚荣、原审第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）、周慧琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。萧顺严上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回朱坚荣要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，确认萧顺严与朱坚荣签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2.撤销一审判决第二项，改判驳回朱坚荣要求萧顺严双倍返还定金380000元的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由朱坚荣承担。事实和理由：（一）一审判决认定“萧顺严主张其曾向朱坚荣和云房公司明示涉案合同以周慧琳签字作为生效条件，朱坚荣及云房公司均予以否认，且萧顺严并未提供证据证明涉案合同为附生效条件的合同，故对其辩解，一审法院依法不予采纳”，属于认定事实错误。1.萧顺严在一审中已向法院提交证据证明涉案合同为附生效条件的合同，且签署合同时朱坚荣明确知悉。2.朱坚荣在本案中并非善意的买方。签署房屋买卖合同之前，萧顺严、朱坚荣、云房公司三方签署《签约温馨提示》，该提示第2款约定“签约时，请您仔细审核房屋产权，是否存在其他共有人，签约人能否独立签约”，《房屋买卖合同》上也明确涉案房屋共有人为周慧琳。朱坚荣在明知涉案房屋是萧顺严与周慧琳共同共有的情况下，在未征得周慧琳的同意之前，仍与萧顺严签订《房屋买卖合同》，朱坚荣并非不知道该合同尚未生效的事实，所以朱坚荣并非善意第三人。涉案合同是附生效条件的合同，周慧琳在涉案合同的签署确认是涉案合同生效的关键点，其未签署该合同，该合同应为效力待定合同，在其拒绝追认涉案合同的情况下，涉案合同属于无效合同。（二）一审法院以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定作为认定涉案合同有效的依据过于绝对。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第四项的规定，涉案《房屋买卖合同》在未经周慧琳签署前属于效力待定合同，周慧琳拒绝追认将导致涉案合同自始无效。（三）退一步来讲，即便萧顺严存在缔约过失的责任，须承担本案的赔偿金也不宜过高。因为朱坚荣在还没等萧顺严向周慧琳确认是否同意卖房的情况下就擅自先行支付定金190000元给萧顺严；同时涉案合同履行程度极低：涉案合同于2017年3月25日签订，3月28日萧顺严已告知朱坚荣，周慧琳明确表示拒绝出售房屋，4月10日萧顺严向朱坚荣书面告知周慧琳拒绝追认涉案合同，涉案合同无效，4月21日萧顺严书面通知朱坚荣提供银行账户退还定金。因此朱坚荣损失极小，萧顺严承担的赔偿责任过重。（四）根据涉案合同的条款，取得房地产权证是前提条件，但萧顺严仍未取得房地产权证，因此一审判决有误。朱坚荣辩称，（一）周慧琳对整个放盘签约过程都是知情的，萧顺严多次以周慧琳加价为由要求加价。（二）萧顺严在《房屋买卖合同》中明确周慧琳放弃优先购买权，由于周慧琳与萧顺严是夫妻关系，且萧顺严购买涉案房屋时也是萧顺严代周慧琳签订的，因此朱坚荣以及中介有理由相信萧顺严有权处分。（三）在中国社会，涉及买卖房屋的事宜，夫妻双方不可能不商讨。云房公司述称，一审认定事实清楚，涉诉房屋出售时周慧琳是知情的，合同也是三方的真实意思表示，萧顺严应当知道合同中关于共有权人同意出售涉诉房屋等约定。签订合同后，萧顺严及朱坚荣曾对房屋价款进行协商变更。萧顺严通过微信告知云房公司周慧琳同意该变更内容。但后来萧顺严又以周慧琳不同意为由再次要求加价，可以看出周慧琳对此知情。周慧琳述称，周慧琳是在萧顺严签订合同当天晚上才知情，而非签订合同当时已知情。萧顺严回来跟周慧琳说已签订合同，需要周慧琳同意合同才有效，但周慧琳不同意该合同内容。朱坚荣所述萧顺严代表周慧琳签名购买涉案房屋，这是有误的。萧顺严购买涉案房屋的合同明确了房产是周慧琳与萧顺严共同共有。该合同第三页底部及第四页顶部均有明确注明共有性质即共同共有人姓名。由萧顺严代签是因为周慧琳当时出差，是有办理公证委托手续的，代签权限仅限该合同，与本案中萧顺严签订的涉案合同情况不同。即便周慧琳与萧顺严是夫妻关系，但既然周慧琳是涉案房屋的共有权人，那么签订合同时也须有周慧琳的签名或者授权代签，但周慧琳并未授权萧顺严代签。虽涉案合同有周慧琳放弃优先购买权的条款，但这是属于周慧琳自身权利，应该由周慧琳自己确认放弃与否。涉案合同未经周慧琳本人签名，应该是效力待定的合同，一审法院认定有误。朱坚荣认为周慧琳对整个房屋买卖过程知情纯属其推断。朱坚荣向一审法院起诉请求：1.解除朱坚荣、萧顺严签订的合同；2.萧顺严向朱坚荣双倍返还定金380000元；3.萧顺严向朱坚荣赔偿朱坚荣已向云房公司支付的中介费3000元；4.萧顺严按照位于佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园2区18座1202房的房屋市场价与合同价的差额赔偿朱坚荣的损失500000元；5.本案诉讼费由萧顺严承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区18座1202房（房屋唯一码1274726），买受人为萧顺严、周慧琳，预售许可证号为南房预字第2015035602号；涉案房屋已办理预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司佛山平洲支行，涉案房屋由萧顺严、周慧琳向佛山市南海区万瑞投资有限公司购买的预售商品房，尚未取得房地产权证。2017年3月25日，萧顺严（甲方、卖方）与朱坚荣（乙方、买方）、云房公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为88.73平方米，涉案房屋共有权人周慧琳，共有人同意出售涉案房屋并放弃优先购买权；总价款1900000元，定金190000元，乙方应于合同签订当天由乙方直接支付给甲方定金，首期房款380000元于乙方垫资赎契时支付；甲乙双方确认申请按揭贷款方式为委托丙方有偿代理，签署附件之《代办服务确认表》；乙方应于合同签订之日起一手房产证办结后3个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必需的所有资料，拟贷款总额为1330000元，实际贷款额度以及审批时限以银行（或住房公积金管理中心）审批结果为准，甲方应无条件配合提交、签署应由甲方提交或签署的申请贷款所需的资料；涉案房产现为抵押状态，双方一致同意由乙方全额垫资赎契，甲方应在签订合同之日起办理公证委托后3个工作日内备齐赎契所需要的所有资料，并公证委托丙方代办提前还贷、赎契等手续，乙方应于收到丙方通知后3日内将赎契款存入甲方还贷账户，乙方垫资赎契的款项额度视为提前支付剩余房款，无需另行支付；因涉案房屋过户发生的所有税费由乙方承担；如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付涉案房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金；如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付合同约定涉案房产转让价总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。萧顺严向朱坚荣出具收款收据，确认收到朱坚荣购买涉案房屋定金190000元，该收款收据注明以实际到账为准；2017年3月25日，朱坚荣通过微信转账方式向萧顺严支付10000元，同日，朱惠妹代朱坚荣向萧顺严银行账户转账180000元，萧顺严确认收到190000元。2017年3月28日、4月1日，萧顺严通过微信方式告知朱坚荣其妻子不同意出售涉案房屋，要求加价，后朱坚荣、萧顺严通过微信沟通方式协商涉案房屋成交价变更问题。2017年4月13日，朱坚荣向萧顺严寄送律师函，催促萧顺严办理公证委托书，准备提前还贷、赎契资料，继续履行涉案合同义务。萧顺严确认收到上述律师函。2017年4月10日、4月21日，萧顺严向朱坚荣寄送告知函，告知朱坚荣，因共有人周慧琳不同意出售涉案房屋，要求解除合同，并要求朱坚荣提供账号予萧顺严以退还定金。上述两份告知函分别于4月12日、4月22日投递并签收。2017年5月5日，朱坚荣提起本案诉讼。诉讼中，周慧琳否认曾授权萧顺严签订涉案合同，萧顺严确认其与朱坚荣签订涉案合同时未取得共有人周慧琳授权出售涉案房屋；萧顺严与周慧琳陈述两人是夫妻关系。萧顺严主张签订涉案合同时，其向朱坚荣和云房公司明示涉案合同需周慧琳签字后才生效，朱坚荣和云房公司均予以否认。一审法院认为，涉案合同既包含了朱坚荣、萧顺严之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含云房公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现朱坚荣、萧顺严就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对朱坚荣、萧顺严之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。虽萧顺严和周慧琳均确认两人为夫妻关系，但萧顺严和周慧琳均为完全民事行为能力人，萧顺严确认其未经周慧琳授权签订涉案合同，事后亦未能得到周慧琳追认，朱坚荣既未提供证据证明萧顺严是在周慧琳授权下签订涉案合同，又没有提供证据证明其有理由相信萧顺严签署涉案合同为其夫妻双方共同意思表示，故涉案合同对周慧琳不具有约束力，涉案合同涉及的房屋买卖合同关系的相对方为朱坚荣与萧顺严。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”涉案房屋为（可办理权属登记的）商品房，不具有法律法规禁止交易的限制，萧顺严对涉案房屋不享有完全处分权、涉案房屋尚未取得不动产权证均不是涉案合同无效的理由，萧顺严认为涉案合同无效的主张一审法院不予采纳。萧顺严作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力。当事人在民事活动中法律地位平等，最终确立的合同条款是双方平等自愿协商一致的意思表示，若萧顺严对合同条款存在不同意见，应提出进行磋商或考虑是否按此条款签订合同，合同版式由何人提供、何人草拟均不是可免责的理由，萧顺严认为涉案合同存在格式条款，是云房公司单方意思表示的辩解没有事实依据，一审法院依法不予采纳。现萧顺严未能取得涉案房屋共有人周慧琳的授权致涉案合同无法履行，故对朱坚荣请求解除涉案合同、萧顺严双倍返还定金380000元的诉讼请求，一审法院均予以支持。萧顺严主张其曾向朱坚荣和云房公司明示涉案合同以周慧琳签字作为生效条件，朱坚荣及云房公司均予以否认，且萧顺严并未提供证据证明涉案合同为附生效条件的合同，故对其辩解，一审法院依法不予采纳。云房公司明确其尚未收到朱坚荣支付的中介费，朱坚荣亦未提供证据证明其已向云房公司支付中介费3000元，故对朱坚荣请求萧顺严赔偿其支付的中介费3000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。萧顺严对涉案合同的解除负有全部责任，但朱坚荣作为买房人，在签订合同前应审慎审查房屋权利登记情况及房屋买卖合同的签订人是否有权处分涉案房屋，朱坚荣在签订涉案合同前已知道涉案房屋的权利人登记情况，知道涉案房屋是萧顺严和周慧琳共有的财产，周慧琳没有在涉案合同上签名，朱坚荣应征询周慧琳本人的意见或要求萧顺严提供证据证明其具有代表周慧琳签订合同处分涉案房屋的权利，现涉案合同因周慧琳不同意出售涉案房屋而无法继续履行，朱坚荣亦应承担由此引起的风险和责任，且萧顺严在签订后通过微信、发函等方式及时将周慧琳不同意出售涉案房屋的情况告知朱坚荣，综上，一审法院对朱坚荣要求萧顺严赔偿房屋差价损失500000元的诉讼请求依法不予支持，对其申请对涉案房屋进行市场价评估的申请，一审法院依法不予准许。十综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除朱坚荣与萧顺严、云房公司于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》中关于佛山市南海区桂城街道永胜东路3号金域花园二区18座1202房（房屋唯一码1274726）的房屋买卖合同关系；二、萧顺严应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金380000元予朱坚荣；三、驳回朱坚荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6315元，由朱坚荣负担2815元，萧顺严负担3500元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据萧顺严的上诉意见、朱坚荣的答辩意见以及云房公司、周慧琳的陈述意见，本案二审的争议焦点为：（一）朱坚荣与萧顺严于2017年3月25日签订的《房屋买卖合同》的效力；（二）萧顺严应否向萧顺严双倍返还定金380000元。关于争议焦点一。萧顺严上诉主张涉案《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第四项的规定，该合同在未经周慧琳签署前属于效力待定合同，周慧琳拒绝追认将导致该合同自始无效。经审查，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，萧顺严与朱坚荣就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无论是否能履行，均不影响该合同的效力。涉案《房屋买卖合同》是萧顺严与朱坚荣的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件是房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，萧顺严以上述条文为由主张涉案《房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。萧顺严上诉主张涉案《房屋买卖合同》为附生效条件的合同，由于该合同上未载明附生效的条件，合同的相对方对此亦不予确认，萧顺严提供的证据也不足以证明该合同为附生效条件的合同，据此本院对萧顺严的该上诉主张不予支持。关于争议焦点二。由于萧顺严在本案诉讼前已向朱坚荣明确表示其未能取得周慧琳的授权，以致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，萧顺严的行为构成根本违约，其应承担违约责任。朱坚荣已向萧顺严支付定金190000元，朱坚荣诉请萧顺严双倍返还定金380000元，有事实和法律依据，本院予以支持。萧顺严上诉主张其无需向朱坚荣双倍返还定金380000元以及其承担的赔偿责任过重，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，萧顺严的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人萧顺严负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月六日书 记 员  黎嘉鸿