济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初271号 原告：耿旭亮，男，汉族，1979年8月2日出生，无业，住济南市。 原告：韩登雪，女，汉族，1976年3月16日出生，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：朱兰云，山东鲁泉律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：魏艳凤，山东鲁泉律师事务所律师，特别授权。 被告：孙守峰，男，汉族，1987年6月20日出生，户籍所在地山东省章丘市，现住济南市。 第三人：王辉，男，1982年1月25日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 原告耿旭亮、韩登雪与被告孙守峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理，原告耿旭亮、韩登雪的共同委托诉讼代理人朱兰云，被告孙守峰到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加王辉作为第三人参加诉讼。因案情较为复杂，双方争议大，本院依法裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告耿旭亮、韩登雪及其共同诉讼代理人朱兰云，被告孙守峰，第三人王辉到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审限延长六个月。本案现已审理终结。 原告耿旭亮、韩登雪向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告于2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告孙守峰支付原告耿旭亮、韩登雪自2016年12月15日起至实际返还房屋之日的租金（计算至起诉之日计9360元）；三、请求判令被告孙守峰赔偿原告耿旭亮、韩登雪损失32400元；四、请求判令被告孙守峰赔偿原告耿旭亮、韩登雪的律师费3000元；五、请求确认孙守峰与王辉于2016年11月30日签订的房屋租赁合同无效；六、判令被告孙守峰、第三人王辉返还涉案房屋；七、诉讼费由被告孙守峰承担。事实与理由：原、被告于2013年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定由两原告将位于济南市历城区山大路2号*号楼*室和*室出租给被告孙守峰使用，租赁期限自2013年12月15日至2019年12月14日，共六年，前两年租金为每年12万元，以后每两年按照8%递增。同时约定被告孙守峰应先交钱后使用，一次交一年租金。被告孙守峰在签订合同后连续缴纳了两年房屋租金24万元，现被告孙守峰在继续使用房屋的情况下拒不按照合同约定支付租金，并且违反合同约定未经两原告许可，擅自将房屋转租。针对被告孙守峰的上述违约行为，两原告有权依据合同约定终止合同。被告孙守峰存在违约行为且拒不履行、改正，导致两原告受到严重损失，为维护两原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告孙守峰辩称，不同意解除合同。涉案房屋已经出租给第三人王辉使用，如果解除合同牵扯到违约责任等事宜，并且原、被告也于2016年12月10日左右协商过。当时两原告认可转租事宜，但是要求必须结清之前欠付的8万余元房租，并支付下一年的房租。孙守峰在2016年12月15日前后结清了8万元的房租。原告耿旭亮承诺一周内解除双方上一案件的执行，孙守峰也同意解除执行后就支付下一年的房租，但两原告没有解除执行，所以孙守峰也没有支付下一年的租赁费。原、被告双方也协商过孙守峰以300万元的价格购买涉案房屋，但由于解除查封的难度太大，所以没能交易，双方继续履行租赁合同。期间，原告韩登雪曾经提出直接向韩登雪支付其应得的4万余元租金，其就不再参与这些纠纷了，但后来韩登雪与耿旭亮协商，耿旭亮执意让孙守峰把房租先支付给耿旭亮，之后再去解除执行，孙守峰认为不符合之前的约定就没同意，也没有打款，所以双方又发生了纠纷，两原告提起了诉讼。 第三人王辉述称，现在房屋由其使用，其与孙守峰之间签订的租赁合同有效，不同意返还涉案房屋。其与孙守峰签订合同的时间是2016年11月，签订完合同后孙守峰交付了涉案房屋，其也交纳了一年的租金。其本想将涉案房屋用于经营养生保健馆，但实际也没有经营起来，原因是两原告有经济纠纷，涉案房屋被查封。 原告耿旭亮、韩登雪围绕其诉讼请求提交如下证据： 1、房屋租赁合同1份，拟证实原、被告存在房屋租赁关系，且合同就相关的合同终止、损失赔偿等有明确的约定； 2、企业查询信息表2份及企业信用信息公示报告1份，拟证实被告孙守峰违反合同约定，将房屋擅自转租给他人经营，构成违约； 3、邮政速递单2份和解除房屋租赁合同通知书1份，拟证实因被告孙守峰违反合同约定，原告曾向被告孙守峰发送过解除合同通知书； 4、委托代理合同及发票各1份，拟证实原告因被告孙守峰的违约行为支付维权费用3000元，该费用应当由被告孙守峰承担； 5、（2016）鲁0112民初2130号民事判决书复印件1份，拟证实因被告孙守峰拒付租金，原告主张权利的情况； 6、涉案房屋物业出具的证明1份，拟证实被告孙守峰的陈述不属实。停电的时间是2015年至2016年11月底，拖欠水电费、物业费共计16000余元。 被告孙守峰围绕其答辩意见提交收条1份，拟证实2014年9月，原告耿旭亮给其出具过收到三年房租的收条，因此，两原告无权解除租赁合同。 根据原告耿旭亮、韩登雪及被告孙守峰提交的证据，原、被告和第三人的质证意见及三方当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年12月15日，原告耿旭亮、韩登雪（出租方、合同甲方）与被告孙守峰（承租方、合同乙方）签订房屋租赁合同一份。合同主要约定：房屋坐落于历城区山大路2号*号楼*室、*室，建筑面积为212.05平方米。租赁期为6年，甲方自2013年12月15日起将出租房交付乙方使用，至2019年12月14日止；甲、乙双方确认该房屋的年租金为12万元（不含税），若税务部门缴税，税金由乙方承担。甲、乙双方确定租金的付款方式为先交钱后使用，一次交一年的租金，并在首次交房租款时，一并交押金1万元；甲、乙双方约定，租金前两年不变，以后每两年8%的递增；若在租赁期间，因乙方单方面违约造成合同终止或者乙方要求甲方同意乙方转让给第三方，押金将作为违约金赔偿甲方，若合同到期，双方没有任何纠纷，将退还全额押金（押金无利息）；在承租期间，乙方租用场所的水费、电费、物业管理费、取暖费及出租方出租房屋应交的税款等一切费用均由乙方承担。合同期内，若任意一方提前终止合同，将给对方三个月的租金作为违约赔偿。有下列行为因素甲方有权终止合同：（1）房屋因不可抗力和政府拆迁等因素导致合同无法执行，本合同自行终止；（2）乙方利用此房屋进行非法经营活动的；（3）未经甲方同意，乙方擅自拆改装、破坏房屋结构的；（4）乙方未经甲方同意，擅自将房屋转租转让，或让他人使用的；（5）乙方拖欠租金20日以上；乙方行为符合上述条款的，造成合同终止的，不退还押金，另乙方将赔偿甲方三个月的房屋租赁费。乙方转让，必须经得甲方同意，重新与第三方签订合同。原告耿旭亮、韩登雪在合同出租方处签字予以确认，被告孙守峰在合同承租方处签字、捺印予以确认。 上述合同签订后，原、被告根据合同约定履行了合同义务。被告孙守峰向原告耿旭亮支付租金至2015年12月14日，2015年12月15日之后的租金未予支付。原告耿旭亮于2016年3月24日向本院提起诉讼，要求被告孙守峰支付2015年12月15日至2016年12月14日期间的租金88668元。经审理，本院于2016年7月14日作出（2016）鲁0112民初2130号民事判决书，判决被告孙守峰于本判决生效之日起十日内支付原告耿旭亮2015年12月15日至2016年12月14日的房屋租金88668元。判决后，双方未提起上诉，该判决已生效。 2016年11月18日，原告耿旭亮向被告孙守峰邮寄送达解除房屋租赁合同通知书。通知书内容为：“孙守峰：你与我于2013年12月15日签订了《房屋租赁合同》，约定你租赁历城区山大路2号*号楼*室、*室进行经营，合同对于租金标准、支付期限、违约责任等事宜均进行了明确约定；合同签订后，你在承租商铺开展经营活动，但是你却不按约支付租金，现差欠我租金如下：差欠应于2015年12月14日前支付的2015年12月15日至2016年12月14日期间的租金88668元（有历城法院判决为凭据）；鉴于你差欠租金已达数月之久，且你未经我同意，擅自将房屋转租，我有权解除合同、收回商铺。因此，现我特通知你如下：于即日起解除你与我于2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》。请你于收到本解除合同通知书或解除合同通知书视为送达之日起5日内，停止经营活动，清理你在商铺内的经营商品、物品，补齐物业费用，立即将商铺交还我，并支付我违约金及差欠的租金等。否则我将根据合同约定采取措施，并通过法律途径追究你的违约责任。耿旭亮2016年11月18日”。被告孙守峰表示未收到上述邮件。之后，经双方协商，被告孙守峰履行了（2016）鲁0112民初2130号民事判决书确定的义务，但原、被告就下一年度的房租支付问题产生争议，一直沟通未果，引起本案诉讼。 2017年1月9日，原告耿旭亮、韩登雪与山东鲁泉律师事务所签订民商事委托代理合同，约定由山东鲁泉律师事务所委派朱兰云、曹艳凤律师为两原告与孙守峰之间的房屋租赁合同纠纷提供一审诉讼代理。两原告为此支付律师费3000元。 另查明，涉案房屋系原告耿旭亮与耿新国共同出资购买，出资比例分别为68.417%、31.583%。其两人经公证的《购房出资协议书》约定，双方按照各自购房出资金额所占有的比例，享有对涉案房产的所有权，对外租赁收入按照比例分配。耿新国已于2010年5月20日因病去世。原告韩登雪系耿新国的继承人，其占涉案房屋所有权的份额为18.9498%。被告孙守峰承租涉案房屋后将该房予以转租。工商登记显示，2015年12月21日，山东记胜餐饮管理有限公司核准的登记住所地为济南市*，即涉案房屋的一楼。同日，山东水云峡旅游管理有限公司核准的登记住所地为济南市*，即涉案房屋的二楼。上述两公司不再承租涉案房屋后，被告孙守峰与第三人王辉于2016年11月30日签订房屋租赁合同，合同约定被告孙守峰将涉案房屋出租给第三人王辉作为商业使用，房屋租赁期为2016年11月30日至2021年11月30日，房屋租金为16万元/年，租金支付方式为一年一付。合同签订当日，第三人王辉支付了房屋租金。被告孙守峰交付了房屋。第三人王辉对涉案房屋进行了装修准备经营养生保健馆，但因种种原因，未能办理营业执照，也未能实际经营。 本院认为，本案争议焦点为：一、两原告是否有权解除涉案租赁合同；二、孙守峰与第三人王辉签订的房屋租赁合同是否有效，孙守峰应否返还涉案房屋。关于争议焦点一，根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，被告孙守峰拖欠租金20日以上或者未经两原告同意，擅自将房屋转租转让或让他人使用的，两原告有权解除合同。被告孙守峰承租涉案房屋后一直用于转租，未提交证据证明两原告对其转租予以同意，尤其是2016年11月底被告孙守峰在未征得两原告同意的情况下，擅自将涉案房屋又转租给第三人王辉，违反了合同约定。且根据合同约定，被告孙守峰应于2016年12月15日前交纳2016年12月15日至2017年12月14日期间的房屋租金，但被告孙守峰并未按合同约定交纳房租且一直拖欠至今，也违反了合同约定。被告孙守峰称2016年12月双方约定耿旭亮先解除上一判决的执行其再交纳下一年度租金，被告耿旭亮对此不予认可，且上一判决早已履行完毕，强制执行也早已终结，被告孙守峰仍然长期拒不交纳租金，显属违约。基于上述情形，两原告根据合同约定有权解除双方签订的房屋租赁合同。两原告未举证证实解除合同通知书已送达被告孙守峰，故本院认定原、被告2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》于起诉状送达被告孙守峰之日即2017年3月7日起解除。因房屋租赁合同已经解除，被告孙守峰应及时返还涉案房屋，并支付合同解除前的房屋租金。被告孙守峰未能及时返还房屋还应参照合同约定的租金标准355元/天（129600元/年÷365天）支付房屋占有使用费。两原告主张被告孙守峰赔偿两原告损失32400元（129600元/年÷12个月×3个月），计算标准过高，本院按照银行贷款利率标准予以支持。两原告主张的律师费3000元，属于因被告违约造成的两原告的合理损失，本院予以支持。关于争议焦点二，本院认为，被告孙守峰于2016年11月30日与第三人王辉签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。因被告孙守峰与两原告签订的房屋租赁合同解除，故被告孙守峰与第三人王辉之间签订的房屋租赁合同也不能继续履行，第三人王辉应及时返还涉案房屋。关于第三人王辉因租赁合同无法继续履行所造成的损失，其可以另行依法主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告耿旭亮、韩登雪与被告孙守峰2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月7日解除。 二、被告孙守峰于本判决生效之日起十日内支付原告耿旭亮、韩登雪自2016年12月15日至2017年3月7日的租金29471元。 三、被告孙守峰于本判决生效之日起十日内支付原告耿旭亮、韩登雪自2017年3月8日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照355元/天计算）。 四、被告孙守峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告耿旭亮、韩登雪房屋租金损失（以129600元为基数，自2016年12月15日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率标准计算）。 五、被告孙守峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告耿旭亮、韩登雪律师费3000元。 六、被告孙守峰、第三人王辉于本判决生效之日起十日内返还济南市历城区山大路2号7号楼106室及206室房屋。 七、驳回原告耿旭亮、韩登雪的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，由被告孙守峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年十二月十四日 书 记 员  岳 静