贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0302民初7906号原告（反诉被告）：邱良，男，1946年7月10日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：邹卫东，贵州远度律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义市国有资产投融资经营管理有限公司。住所地遵义市汇川区成都路东方星园星槐苑**房。法定代表人：吕保平，总经理。委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑维炜，贵州与之律师事务所实习律师。原告邱良与被告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司（以下简称遵义国投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，被告遵义国投公司提出反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告邱良的委托诉讼代理人邹卫东、被告遵义国投公司的委托诉讼代理人李亚男、郑维炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱良提出诉讼请求：1、依法判令被告因逾期交付使用房屋给原告造成的损失共计27000元；2、依法判令被告承担因原告自房屋交付使用之日起90日届满未能取得房屋权属证书的违约金74267元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际取得房屋权属证书之日止）；3、依法判令被告支付原告房屋清光补助款共计22621元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，被告因实施红花岗区官井道路工程建设需拆除原告的房屋，2014年7月26日，原被告双方经协商一致后签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》及其《补充协议》。拆迁补偿协议签订后，原告按照合同约定及时履行了自行搬迁完毕被拆迁房屋腾空交给被告拆除的义务，但被告却未能在合同约定的过渡期届满时将约定的还房交付给原告，致使原告不得不按市场价格另租房屋居住。对该额外的房屋租金支出，理应由被告承担。而且，由于被告的原因，自房屋交付使用之日起90日届满，原告至今未能取得房屋权属证书，根据相关法律的规定，被告应当承担违约责任。被告遵义国投公司辩称，一、根据《官井东路建设项目房屋拆迁安置方案》及原、被告签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》第六条约定，原告过渡费为500元一个月，超期不能还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费，该办法参照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%”之规定，原、被告约定还房时间为2014年10月前，而实际还房时间为2016年5月，故被告依约应向原告支付的过渡费为10212元；二、首先，原、被告签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》并未约定办理房屋权属证书的时间，其次，被告系基于房屋拆迁安置合同向原告交付房屋，而非基于商品房买卖合同向原告交付房屋，故本案依法不应当适用商品房买卖合同有关办理房屋权属证书的时间及逾期未能取得房屋权属证书的违约责任的相关法律规定；三、原告要求支付房屋清光补助款没有事实依据、合同依据和法律依据。并且根据原、被告签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，合同约定被告用同等建筑面积住宅房安置原告后，超出原告原房建筑面积部分，原告按每平方米2600元向被告补价购买，为此，被告提起反诉，反诉请求为：一、请求法院依法判令反诉被告邱良向反诉原告支付安置房超面积补差款200434元；二、反诉费由反诉被告承担。反诉被告邱良针对反诉辩称，双方签订了《补充协议》以困难补助形式冲抵房屋面积差款，因此我方不应支付反诉原告诉请的超面积补偿费用补偿款。本院经审理认定事实如下:2014年7月27日，原、被告双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被告拆迁原告位于遵义市××房屋62.90平方米，采用还房方式，原告于2017年7月31日前腾空并办理被拆迁房屋，被告于2014年10月前在遵义市××××路还房小区安置原告住房一套（房号为10-1-8-1号，面积为139.12平方米），超期不能还房按《贵州省房屋拆迁管理办法》发放过渡费，超出原告原拆迁房屋面积部分按每平方米2600元补价，过渡期三个月，过渡费500元/月，并约定了装修及附属设施补偿款及各项补助款等，同时约定产权由被告按照相关规定办理，未约定办证期限及违约责任等。同日，原、被告双方签订《补充协议》约定，原告应交房屋面积补差款以经济困难形式冲抵。上述协议签订后，被告支付了3个月的过渡费及相应的装修补偿款、搬迁奖励等共计85557.80元给原告。2016年5月4日，被告交付了房屋。原告因被告逾期交房、逾期办证及清光补助款诉至本院。被告同时对超面积补差款提起反诉。上述事实，有原告提交的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《补充协议》、《通知》、民事判决书，被告提交的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《官井东路建设项目房屋拆迁补偿安置方案》、《官井东棚户区改造还房工程全楼分层分户信息表》、民事判决书等证据以及到庭各方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，认证、足以认定，对原告提交的《还房结算书》因并非涉案房屋的结算书，与本案无关联性，故本院不予采证。本院认为，原、被告双方签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》系双方的真实意思表示，不违返法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，原、被告双方均应按此合同约定履行。依据原、被告签订的拆迁安置补偿协议书及补充协议约定，被告每月应向原告支付的过渡费为500元，被告应在2014年10月前向原告还房，超过此期限为逾期还房，逾期还房按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》支付过渡费，而被告实际交房日期为2016年5月4日，故从2014年11月1日起被告已构成逾期还房，现被告已向原告支付了2014年10月前三个月的过渡费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定并参照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条：“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供周转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费”的规定，2014年10月后，被告除向原告支付约定的正常过渡费500元/月×18个月计9000元外，还应向原告支付逾期过渡费，其中2014年11月1日至2015日4月30日应支付的逾期过渡费为500元/月×25%×6个月计750元；2015年5月1日至2015年10月31日应支付的逾期过渡费为500元/月×50%×6个月计1500元；2015年11月1日至2016年5月4日应支付的逾期过渡费为500元/月×75%×6个月计2250元，共计13500元，因此对于被告逾期还房给原告造成的损失，应由被告向原告支付临时安置补助费13500元。关于逾期办证违约金，原、被告双方合同未约定办理房产证的时间也未对违约责任进行约定，被告已交付房屋一年多时间，虽然未约定办证时间，但既然系产权调换方式还房，被告理应在合理期间办理房产证，超过合理期间未办证必然给原告的房屋权利的行使带来不便，关于办理合理期间的确定，本院参照商品房买卖合同办证时间即90日确定为合理办证期间，超过90日的时间，被告应当承担一定的违约责任，由于房屋已实际交付，未办理房产证并未实际影响该房屋的居住使用，故关于逾期办证违约金的标准，本院酌情按每月200元从2016年8月2日起计算至被告实际协助原告办理房屋权属证书之日止。关于原告主张的清光补助款，因原、被告双方未作约定，且对原告原拆迁房屋的装修及附属设施，被告已支付相应补偿款，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告未举证证明其主张的清光补助款来源，因此对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告遵义国投公司要求反诉被告支付面积补偿款的诉讼请求，因双方签订的《补充协议》中约定该款项以反诉被告经济困难补助的形式冲抵，且该《补充协议》签订后，遵义国投公司还支付了反诉被告装修及附属设施补偿款及奖金等，故其双方真实意思表示为反诉被告无需再另行支付该笔款项，因此，对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付给原告邱良逾期交付房屋的损失13500元；二、由被告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱良从2016年8月2日起至2018年1月1日的逾期办证违约金3400元，并支付从2018年1月2日起至被告实际协助原告办理房屋权属登记证书之日止的逾期办证违约金（按每月200元计算，于每月20日前支付）；三、驳回原告邱良的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司的反讼请求。案件受理费2780元，减半收取计1390元，反诉案件受理费2150元，共计3540元，由原告（反诉被告）邱良承担1115元，被告（反诉原告）遵义市国有资产投融资经营管理有限公司承担2425元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  田应雪二〇一七年十二月二十一日书记员  钟玙璠