洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0391民初1019号原告：田战兵，男，1978年6月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：牛荣安，河南润合律师事务所律师。被告：陈惠治，男，1955年6月16日出生，汉族。被告：丁玉丛，女，1959年12月5日出生，汉族。系被告陈惠治之妻。二被告共同委托诉讼代理人：秦海渠，河南天基律师事务所律师。第三人：洛阳乾坤置业有限公司，住所地洛阳市经济开发区开元大道北侧乾坤御苑元亨国际**。法定代表人：范明欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兵涛、陈柏宏，该公司工作人员。原告田战兵与被告陈惠治、丁玉丛，第三人洛阳乾坤置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田战兵委托诉讼代理人牛荣安，被告陈惠治、被告陈惠治与被告丁玉丛共同委托诉讼代理人秦海渠，到庭参加诉讼。第三人洛阳乾坤置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未按时到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田战兵向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋的强制执行，并解除对其的查封；2、判决确认原告与第三人洛阳乾坤置业有限公司签订的商品房预售合同合法有效，确认位于洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋（房屋代码684388）归原告所有（房屋价值673595元）；3、判决第三人洛阳乾坤置业有限公司立即配合原告办理洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月16日，原告与第三人洛阳乾坤置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号的房屋，总价款为673595元，合同签订后，原告交纳房款652300元后，第三人洛阳乾坤置业有限公司出具了收据。2015年3月31日第三人洛阳乾坤置业有限公司交付房屋时，因第三人迟迟不办理预售登记，余款21295原告尚未支付。2015年6月，被告陈惠治、丁玉丛与第三人产生借款纠纷，二被告起诉洛阳乾坤置业有限公司后胜诉，法院在执行过程中，查封了案外人本案原告位于洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋，2017年6月23日，原告对执行洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋提出执行异议被驳回，故依法提起诉讼。原告购买涉案房屋时，虽然没有办理预售登记，但是原告已依合同支付几乎全额价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。另外，原告与本案第三人签订的《商品房预售合同》中，没有约定出卖人保留所有权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，执行法院查封本案原告的财产与法不符。该条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。为保护合法民事权益不受损害，现原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈惠治、丁玉丛共同辩称，一、事实方面：原告与第三人所签买卖合同没有依法进行备案，违背了相关法律的规定，真实性、合法性严重欠缺；原告仅凭第三人出具的收据一次性向第三人缴纳房款65万余元，且没有转账凭证，显然不合常理，真实性明显欠缺；即使原告买房属实，第三人存在逃避资金监管的行为，原告予以了配合，存在一定的违法性，也违背了合同第二条的约定，应承担相应的法律责任和不利后果；即使原告买房属实，其没有依法缴纳契税，没有提出办理过户登记的申请，对案涉房屋没有进行过户登记存在过错。合同所附商品房办证提示对办证进行了明确提示，合同最后一页对交纳契税进行了特别提示。但是原告一点也没有付诸行动。二、法律方面：本案不具备无过错不动产买受人物权期待权保护的条件，不应受到该原则的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求买受人必须在查封前签订书面买卖合同。之所以严格要求签订书面买卖合同，一方面基于《城市房地产管理法》41条“房地产转让，应当签订书面买卖合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式”的规定，另一方面也为法院执行机构甄别真实的买受人提供证据。未办理过户登记的原因完全在原告。从实践上看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条的规定，商品房预售后可以申请不动产预售登记，第八十六条的规定，预售人不申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。本案原告在交房款后，没有要求当事人签订正式合同、出具正式收据，依法交纳税费，更没有向第三人、房屋登记机关提出登记申请。原告没有在查封前签订合法有效的书面买卖合同，不能证明所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议司法解释第二十九条的规定。第三人洛阳乾坤置业有限公司缺席未发表意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈惠治与丁玉丛系夫妻关系。本院在审理陈惠治、丁玉丛与洛阳乾坤置业有限公司、范明亮借款合同纠纷一案中，陈惠治、丁玉丛向本院申请诉讼保全，本院经审查后于2015年6月1日作出（2015）洛开民初字第454号民事裁定，查封了洛阳乾坤置业有限公司名下的22套房产，其中包括本案争议的乾坤御苑3号楼2单元2103号房屋，查封期限3年（从2015年6月1日至2018年5月31日）；2015年9月22日，本院作出（2015）洛开民初字第454号民事判决。该判决生效后，洛阳乾坤置业有限公司未予履行支付义务，陈惠治、丁玉丛于2015年11月5日向本院申请强制执行。原告田战兵因（2015）洛开民初字第454号民事裁定的查封标的物包含本案争议的洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年8月6日作出（2017）豫0391执异20号执行裁定，以田战兵未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋为由，驳回了田战兵的异议申请。另查明，2015年1月16日，原告田战兵与第三人洛阳乾坤置业有限公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号为YS0283325，房屋代码为684388），约定原告田战兵购买第三人洛阳乾坤置业有限公司开发的洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋；总价款673595元；付款方式为：原告田战兵于2015年1月16日付清652300元房款，余款21295元于2015年3月31日前全部付清。该《商品房预售合同》未在房管部门办理预售登记手续。2015年2月2日，第三人洛阳乾坤置业有限公司为原告田战兵出具《收据》一份，载明收到原告田战兵购房款652300元。本院认为：本案执行标的物为洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋，原告田战兵提起案外人执行异议之诉，应当就此执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告田战兵虽然提交了与第三人洛阳乾坤置业有限公司签订的《商品房预售合同》、购房《收据》，但是其未提供证据证明诉争房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故原告不符合对诉争房屋享有排除执行的情形，不能排除执行。另，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。除法律另有规定的，未经登记，不发生效力。原告与第三人洛阳乾坤置业有限公司虽然签订了《商品房预售合同》，但双方就诉争房屋未办理所有权转移登记手续，诉争房屋登记所有权人仍为第三人洛阳乾坤置业有限公司，故原告田战兵要求确认洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋归其所有的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告田战兵要求判令第三人洛阳乾坤置业有限公司立即配合原告办理诉争房屋产权过户登记的请求，因本案系案外人执行异议之诉纠纷，原告的该诉求与本案不属于同一法律关系，本案不做处理，原告可另案主张。综上，原告田战兵若对法院查封诉争房屋存在异议，可以按照合同相对性原则向第三人洛阳乾坤置业有限公司主张违约责任，而不能阻止法院对诉争房屋的执行。诉讼中的保全，是为了保证人民法院的生效裁判文书能够顺利实施和能够得到有效执行，根据当事人的申请，或在必要时依职权决定对有关财产采取保护措施的诉讼保障活动，其效力至执行程序。结合本案，位于洛阳市××大道东××乾坤××楼××单元××号房屋登记所有权人为洛阳乾坤置业有限公司，本院在另案中依陈惠治、丁玉丛的申请采取诉讼保全措施时，上述房屋仍在洛阳乾坤置业有限公司名下，故本案另案的诉讼保全程序符合法律规定，并无不当。后陈惠治、丁玉丛依据另案生效民事判决书申请执行，本院依法对另案所保全的财产进行执行亦符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：驳回原告田战兵的诉讼请求。案件受理费17272元，由原告田战兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  田晓丹人民陪审员  底美茜人民陪审员  周 同二〇一七年十二月六日书 记 员  张望望