福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初3712号 原告：中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地福建省泉州市区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。 主要负责人：孙国强，该分行行长。 委托诉讼代理人：郑悦悦，女，该支行员工。 委托诉讼代理人：陶奕君，女，该支行员工。 被告：洪玲玲，女，1981年1月24日出生，汉族，住福建省泉州市。 被告：黄中平，男，1981年7月10日出生，汉族，住福建省泉州市。 被告:泉州金海房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路**，统一社会信用代码913505007937757880。 法定代表人：许清水，该公司主要负责人。 委托诉讼代理人：王洁，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称建行鲤城支行）与被告洪玲玲、黄中平、泉州金海房地产开发有限公司（以下简称金海房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行鲤城支行的委托诉讼代理人郑悦悦、被告金海房产公司的委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼。被告洪玲玲、黄中平、金海房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 建行鲤城支行向本院提出诉讼请求：1、终止建行鲤城支行与洪玲玲、黄中平签订的编号为2012年建泉鲤个房借字1810号个人住房借款合同；2、判令洪玲玲、黄中平归还借款本金，其中公积金贷款354663.25元、商业性贷款85761.29元，共计440424.54元，及相应利息、罚息、复利，截至2017年5月11日拖欠利息及罚息、复利，其中公积金贷款4773.68元、商业性贷款1742.13元，共计6515.81元(利息及罚息、复利计至实际还款日止)；3、判令建行鲤城支行对洪玲玲、黄中平提供的抵押物享有优先受偿权；4、判令金海房产公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及建行鲤城支行为实现债权而支出的其它费用由洪玲玲、黄中平、金海房产公司承担。庭审过程中，建行鲤城支行申请撤回其第一项诉讼请求。事实与理由：2012年8月3日，洪玲玲、黄中平因购买鲤城区江南火炬工业区金海湾商住小区B区5#楼1106号资金不足向建行鲤城支行申请公积金（组合商业性）个人住房贷款人民币53万元整（包括公积金贷款40万元、商业性贷款13万元）,期限24年。泉州市住房公积金管理中心于2012年8月6日审批通过，建行鲤城支行于2012年8月13日审批通过，并于2012年8月20日与洪玲玲、黄中平签订了编号为2012年建泉鲤个房借字1810号的个人住房借款合同。合同签订后并于2012年8月28日办理抵押登记手续。按合同约定，建行鲤城支行于2012年9月10日如约将合同款项划入洪玲玲、黄中平指定的售房单位金海房产公司账号内。该笔贷款期限自2012年9月10日至2036年9月10日止。2010年建行鲤城支行与金海房产公司签订了编号为2010年建鲤房贷最高额保字第003号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定甲方即金海房产公司提供连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论保证人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），建行鲤城支行均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该保证所担保的债权是指贷款人向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息、复利）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但合同签订至今，洪玲玲、黄中平因其主客观原因未按期足额还贷,已连续拖欠公积金贷款5期，截至2017年5月12日，洪玲玲、黄中平尚欠公积金贷款本金5377.72元、利息及罚息、复利共计4773.68元;尚欠商业性贷款本金1,086.12元、利息及罚息、复利共计1742.13元。虽经建行鲤城支行多次催告仍未归还。根据建行鲤城支行与洪玲玲、黄中平签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项已构成违约，贷款人有权解除与的借贷关系，同时有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用。同时对提供的抵押担保物享有优先受偿权，金海房产公司应根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定承担连带清偿责任。建行鲤城支行特依《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，诚请贵院依法判决。 洪玲玲、黄中平未作答辩。 金海房产公司辩称，一、本案房产已具备办理产权证的条件且洪玲玲已经领取办证所需材料，其不应承担洪玲玲因延迟办理抵押权证而产生的不利后果；二、依担保法相关规定，其依法只对被抵押房产拍卖后所得价款不足清偿的部分承担连带清楚责任。 建行鲤城支行围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：营业执照、身份证、结婚证、《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预购商品房抵押权预告登记、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户管理一览表，洪玲玲、黄中平未提交任何证据及书面质证意见，视为放弃对建行鲤城支行主张的事实抗辩及举证、质证等权利。建行鲤城支行提供的上述证据，洪玲玲、黄中平、金海房产公司未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：编号为2012年建泉鲤个房借字1810号《个人住房借款合同》系中国建设银行股份有限公司泉州分行与借款人及抵押人洪玲玲、黄中平签订，编号为2010年建鲤房贷最高额保字第003号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系建行鲤城支行与金海房产公司签订。上述《个人住房借款合同》特别签订条款中第四十一条中第五款约定：“本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行。贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款人的上述行为。”。除此之外，本院经审理查明的事实与建行鲤城支行的陈述基本一致。另查明，《个人住房借款合同》第十六条约定：“违约情形一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；。”，第十七条约定：“违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布借款人立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人关系；……”，第十九条约定：“贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。”；《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”。起诉后，洪玲玲、黄中平于2017年8月18日偿还商业贷款本金1748.29元，利息2776.70元，罚息14.53元，计4639.52元；于2017年9月12日偿还商业贷款罚息0.72元；于2017年9月19日偿还商业贷款本金222.60元，利息343.05元，罚息6.86元，计572.51元；于2017年10月18日偿还商业贷款本金223.51元，利息342.14元，罚息1.06元，计566.71元；于2017年11月17日偿还商业贷款本金224.41元，利息341.24元，罚息0.92元，计566.57元；于2017年8月23日偿还公积金贷款本金4168.14元。截至2017年11月23日，洪玲玲、黄中平尚欠商业贷款本金83342.27元，尚欠公积金贷款本金350495.11元，利息10405.36元，罚息及复利525.67元。再查明，金海房产公司于2017年8月23日代洪玲玲、黄中平垫付公积金贷款本金4168.14元。 本院认为，中国建设银行股份有限公司泉州分行与洪玲玲、黄中平签订的2012年建泉鲤个房借字1810号《个人住房借款合同》，与金海房产公司签订的2010年建鲤房贷最高额保字第003号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。依据《个人住房借款合同》特别签订条款中第四十一条中第五款约定：“本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行”，本案《个人住房借款合同》的贷款人中国建设银行股份有限公司泉州分行在贷款发放后将其合同权利义务一并转让给了建行鲤城支行，因此，建行鲤城支行有权作为原告向洪玲玲、黄中平、金海房产公司请求相应权利。审理过程中，建行鲤城支行自愿撤回其第一项诉讼请求系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。洪玲玲、黄中平未能依约还本付息，建行鲤城支行要求其偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。建行鲤城支行依据2010年建鲤房贷最高额保字第003号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》向金海房产公司主张担保责任，对此金海房产公司并无异议。金海房产公司自愿为洪玲玲、黄中平的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定，保证期间为从乙方（即建行泉州分行）与借款人签订的借款合同生效之日起至甲方（即金海房产公司）房屋抵押登记办理完毕并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。现建行鲤城支行在保证期限内向金海房产公司主张权利，应予支持。另，建行鲤城支行主张其对洪玲玲、黄中平提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至洪玲玲、黄中平名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行鲤城支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。建行鲤城支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。建行鲤城支行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。洪玲玲、黄中平、金海房产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告洪玲玲、黄中平应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行截至2017年11月23日尚欠的商业贷款本金83342.27元，公积金贷款本金350495.11元，利息10405.36元，罚息及复利525.67元，并支付自2017年11月24日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为2012年建泉鲤个房借字1810号《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利； 二、被告泉州金海房地产开发有限公司应对洪玲玲、黄中平的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向洪玲玲、黄中平追偿； 三、被告泉州金海房地产开发有限公司有权就其已代洪玲玲、黄中平向中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行垫付的款项4168.14元（截至2017年8月23日）向洪玲玲、黄中平进行追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9100元、公告费390元，由洪玲玲、黄中平、泉州金海房地产开发有限公司负担（其中公告费390元已由中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行预缴，应直接支付予中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨 伟 代理审判员  谢燕玉 人民陪审员  叶小兰 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  黄小青 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -1-