昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初573号原告(反诉被告)：赵方，男，1951年11月3日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，原告(反诉被告)：徐应仙，女，1954年2月20日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，二原告(反诉被告)共同委托代理人：吴培肇，系国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。二原告(反诉被告)共同委托代理人：郝武甲，系国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：丁建平，男，1965年9月16日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市嵩明县，现住昆明市，委托代理人：张庆雄，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：朱宇飞，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告(反诉被告)赵方、徐应仙诉被告（反诉原告）丁建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用普通程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人郝武甲到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）丁建平及其委托代理人张庆雄、朱宇飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)诉称：原告系云南省昆明市盘龙区金辰街道办事处云波社区居民委员会羊肠小村村民，2003年云波社区居委会组织建设新村统建房，原告赵方及女儿赵玉萍经过抽签，抽到50幢2号、53幢5号。2004年4月27日，原告赵方与被告丁建平签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告转移盘龙区金辰街道办事处云波社区居民委员会羊肠小村二期50幢2号房屋占有。原告之后得知宅基地使用权是指宅基地使用权人对集体所有的土地享有的占有使用的权利，只有本村村民才能享有，并且仅以申请分配方式获得。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，法律禁止农村宅基地及房屋转让。原告认为原、被告之间房产转让行为无效，被告应当返还原告出卖的房产，故诉至法院，请求判令：一、确认原告赵方与被告丁建平签订的《房屋买卖合同》无效，并确定双方之间的买卖行为无效；二、被告丁建平向原告返还盘龙区金辰街道办事处云波社区居委会羊肠小村二期50幢2号房产；三、案件诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）丁建平答辩并反诉称：对于合同无效无异议，原告对被告进行赔偿后，被告可以返还案涉房屋。故被告提起反诉，请求判令：一、原告赵方、原告徐应仙向被告丁建平返还购房款人民币310000元；二、原告赵方、原告徐应仙向被告丁建平赔偿损失共计人民币2120000元；三、本案诉讼费用由原告（反诉被告）赵方、原告（反诉被告）徐应仙承担。原告(反诉被告)辩称：原告对于赔偿被告损失无异议，但被告主张的损失过高，实际损失仅装修残值，房屋应原价返还。原告(反诉被告)为证明自己的诉讼主张及辩称，向法庭提交证据：一、户口簿复印件和身份证复印件，证明原告的身份信息、主体资格及原告的家庭身份关系。二、《见证书》两份，证明2003年11月28日，原告所在的龙泉镇××社区××、××、××、××股份合作社新村统建房分配抽签，原告赵方的女儿赵玉萍抽签抽定的是50幢2号，赵方抽中的是53栋5号，并经过昆明市官渡区龙泉法律服务所见证；案涉房屋属于农村集体统建房，仅由本村村民享有所有权。三、《房屋买卖合同》，证明2004年4月27日，原告赵方与被告丁建平就案涉房屋买卖达成协议，原告赵方将该房屋出卖给被告丁建平。被告（反诉原告）质证认为：对于原告(反诉被告)所提交证据一的真实性、合法性及关联性予以认可。对证据二、三的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可。被告（反诉原告）为证明自己的反诉主张及辩称，提交以下证据：一、丁建平身份证复印件，证明被告的身份情况，被告（反诉原告）诉讼主体适格。二、1.《房屋买卖合同》，证明2004年4月27日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告将昆明市官渡区龙泉镇云波居民委员会羊肠新村二期50幢2号房屋卖给被告；2.收条，证明原告于2004年4月27日收到了被告支付的购房款人民币310000元；三、1.收条三张，证明被告装修案涉房屋共计支付装修费用人民币319590元；2.收据两张，证明被告安装不锈钢护栏和阳台封顶共消费人民币11580元，共同证明因《房屋买卖合同》无效，被告所产生的损失。四、58同城江东花城小区房屋出售网络截图，证明2017年案涉房屋同区域江东花城小区的房价为人民币10743元每平方米，被告房屋增值部分损失为人民币2762474元。原告（反诉被告）质证认为：对证据一、二的真实性、合法性及关联性予以认可。对证据三的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，收条并非正规发票，装修的费用无法反映真实的装修损失，装修的损失应当是以装修残值计算。对证据四的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，58同城网站并不是一个官方的对价格认定的机构，房屋价格会有浮动，截图中江东花城小区是一个商业住宅小区与本案案涉房屋不具有可比性。本案审理过程中，被告（反诉原告）丁建平申请对案涉房屋的现值及装修残值进行司法鉴定，经过鉴定机构鉴定结论为：案涉房屋估价面积为286平方米，房屋用途为住宅，在价值时点2017年9月4日的房屋价值为人民币1457500元，装修残值为人民币171600元，共计人民币1629100元。经鉴定人员出庭作证，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）质证认为：对于鉴定结论的真实性、合法性及关联性均予以认可。本院认为，任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）提交的证据一、二、三的真实性均予以认可，对当事人认可真实性的证据，本院依法予以采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一、二的真实性均予以认可，对当事人认可真实性的证据，本院依法予以采信。对被告（反诉原告）提交的证据三、四因与本案无直接关联，故本院不予评述。对鉴定报告，因原告（反诉被告）及被告（反诉原告）均无异议，故本院予以采信。本院依据上述证据及认定，查明以下案件事实：原告赵方与原告徐应仙为夫妻关系。案外人赵玉萍为两原告之女。2003年11月28日，在龙泉镇××社区××、××、××、××股份合作社新村统建房分配抽签中，赵玉萍抽得云波社区居委会羊肠新村二期50幢2号房屋。2004年4月27日，原告赵方、徐应仙与被告丁建平签订《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于云波社区居委会羊肠新村二期50幢2号房屋产权出售给被告，面积286平方米，房屋总价为人民币310000元。同日，原告赵方、徐应仙向被告丁建平出具收条，载明收到被告购房款人民币310000元。被告对案涉房屋进行了装修，并在案涉房屋内居住至今。原告以原、被告所签订《房屋买卖合同》无效为由，诉至本院，提出前述本诉请求。被告以合同无效导致被告遭受损失为由，提起前述反诉请求。另查明：案涉房屋估价面积为286平方米，房屋用途为住宅，在价值时点2017年9月4日的房屋价值为人民币1457500元，装修残值为人民币171600元，共计人民币1629100元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告将其宅基地使用权及宅基地上所建盖的房屋出卖给被告的行为违法了《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地不得出让、转让的相关规定，故原、被告所签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一，因原、被告《房屋买卖合同》无效，原、被告互负返还义务，故原告应当向被告返还购房款人民币310000元，被告应当向原告腾还案涉房屋。第二，原告向被告交付的仅为建成房屋，案涉房屋由被告出资进行装修，而装修属于房屋附着物，故原告应当向被告赔偿案涉房屋的装修残值人民币171600元。第三，原、被告双方就签订无效合同都有过错，本院综合考虑原告收取全额房价款及被告实际使用房屋多年且无其他住房的情形，以及房屋价格上涨等因素，酌情认定原告承担70%的过错责任，被告承担30%的过错责任，原告应向被告赔偿房屋增值部分70%的损失即人民币元（1457500元-310000元）×70%=803250元。综上，原告应向被告返还房屋购房款人民币310000元，赔偿装修残值人民币171600元及房屋增值损失人民币803250元，以上共计人民币1284850元后，被告应将案涉房屋在合理期限内腾还原告。故本院对于被告要求原告赔偿损失共计人民币1284850元的反诉请求予以支持，超过部分不予支持；对于原告要求被告腾还案涉房屋的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，国务院《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，第六十五条，第一百一十八，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告赵方、原告徐应仙与被告丁建平于2004年4月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告赵方、原告徐应仙于本判决生效之日起十日内，向被告丁建平返还房屋购房款人民币310000元、赔偿专修残值人民币171600元及房屋增值损失人民币803250元，共计人民币1284850元；三、被告丁建平于收到原告赵方、原告徐应仙支付的上述全部款项之日起三十日内向原告赵方、原告徐应仙腾还昆明市盘龙区金辰街道办事处云波社区居民委员会羊肠小村二期50幢2号房屋；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币5950元，由被告丁建平承担。案件反诉受理费人民币13120元，由原告赵方、原告徐应仙承担人民币6937元，由被告丁建平承担人民币6183元。案件鉴定费人民币11300元，由原告赵方、原告徐应仙承担人民币5975元，由被告丁建平承担人民币5325元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  范文敏人民陪审员  杨君秋人民陪审员  农绍领二〇一七年十二月七日法官助理涂洁书记员谢雨澄