贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0321民初6121号 原告:冷小强，男，汉族，1962年12月6日生，住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：金义祥，贵州崇尚律师事务所律师。 被告：遵义市龙马实业有限公司，住址：遵义市播州区马家湾天池花园。 法定代表人：刘发远，公司董事长。 委托代理人：刘富刚，贵州新长征律师事务所律师。 第三人：胡开华，女，汉族，1970年6月27日生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所律师。 第三人：郑小芳，女，汉族，1974年11月30日生，住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所律师。 原告冷小强与被告遵义市龙马实业有限公司及第三人胡开华、郑小芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月16日受理，第三人胡开华、郑小芳因认为涉案借款的抵押物系自己所有申请作为第三人参与诉讼，本院依法予以追加后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冷小强及委托代理人金义祥被告遵义市龙马实业有限公司委托代理刘富刚，第三人胡开华、郑小芳及共同委托代理人付为宗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 冷小强提出诉讼请求：一、判令被告偿还原告借款本金345000元；并自借款之日起至判决之日止按月息2%向原告支付利息；二、判令拍卖被告位于遵义市××区龙坑镇马家湾天池花园的抵押财产2栋2B1号、7栋7A2号住宅房屋，并由原告就拍卖该抵押财产所得价款优先受偿；三、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2007年8月16日，被告因资金短缺，要求原告出借部分资金救急。经双方约定：1、被告所需借款本金人民币叁拾肆万伍仟元整；2、借款期限为三个月，2007年8月16日至2007年11月15日还清；3、被告用位于遵义市××区龙坑镇马家湾天池花园的住房共计286.05平方米为该笔债务作抵押担保；4、如到期不能还款，超期按月利率5%累计计算；5、同时刘发远作担保。双方达成以上合意后，原告按照上述约定履行了向被告交付借款345000元的义务，被告向原告出具了借款金额为345000元的借条一份。但被告未能按照履行清偿借款的义务。2008年9月8日，经原告催收，为保障原告权利，原、被告又订立《抵押合同》一份。被告于当日以其所有的财产2栋2B1号、7栋7A2号住宅房屋作为该债务的抵押财产到原××县房产管理局办理了他项权利登记。但此后被告一直未清偿该笔债务。现被告公司已关门歇业，住所、人员下落不明。此后，原告曾多次到原遵义县法院欲对被告提起诉讼，但因被告属于政府点名的问题楼盘，法院以维稳为由对该案不予受理。原告唯一的办法就只能随时跑到房管局关注抵押财产有无变动，但工作人员释明，只要不还钱，抵押权人不申请解除抵押，房管局就不会解除抵押。原、被告已无法通过协商解决该纠纷。现按月息2%，被告已共计拖欠原告本息约100余万元。现原告提出诉讼请求，望依法判决。 遵义市龙马实业有限公司辩称：1、原告诉称的借款属实，借款合同约定的月利率已超过法律规定；2、原告诉求已经超出诉讼时效，其诉求应当驳回；3、原告陈述因为我公司是问题楼盘所有法院不予受理，原告应当提交相应证据来证明，最高人民法院关于案件登记立案若干问题中明确规定了立案制度，是在2015年5月1日起只要符合法律规定是必须受理的，不受外界阻扰，原告立案之时已经超过时效；4、本案原告抵押合同设定抵押期间是2009年1月8日已经超过，我公司在设定抵押之前已经将两套房屋出售给本案二个第三人，虽然不符合法律但实际已经发生，2006年出售给胡开华，不能因为我公司违法行为让第三人受损；5、两套房屋出售给第三人之后，第三人已经居住了很多年，第三人已经取得了房屋所有权，我方认为不应受理。 郑小芳陈述称：1、我在2004年11月8日就跟本案被告签订协议约定将涉案7栋7A2号住宅房屋卖给我，约定付款方式是一次性支付，我在2004年11月8日向被告支付了70000元，2004年11月11日支付了余下5000元，房款已支付完毕。2004年11月11日被告就已经转了房屋，并交付给第三人居住使用。房屋交付给后，我去让龙马公司将房屋产权办理给我，龙马公司直到现在未办理，房屋转移占有视为交付，我在2004年11月11日郑小芳已经履行房屋买卖合同就已经取得所有权，且一家七口装修居住至今。2007年8月16日签订借款协议时已经严重侵犯第三人的所有权利，不应得到法律支持。2、原告诉讼时效已过，原被告签订的借款关系是2007年11月15日还清。被告未还清债务的前提下，诉讼时效是2年，现在已经过超过，抵押权属于相对债权的从权利，2008年9月8日抵押登记后，在09年11月15日诉讼时效届满为止，抵押权行使就已经到期，他项权证抵押期限在2008年9月8日到09年1月8日，原告没有法律的优先受偿权。3、原告诉请拍卖房屋实现优先受偿权侵害第三人的权利，第三人已居住为目的交付所有房款，房屋买卖已经履行完毕，原告对涉案房屋不享有优先受偿权。 胡开华陈述称：2003年2月11日我与第三人就涉案房屋签订转让协议，2006年6月5日我丈夫向被告交付剩余房款及办理房产证的钱，被告将房屋交付给胡开华使用至今，目前一家4口唯一的居所，胡开华一直要求龙马公司将其产权证转让给胡开华，被告一直没有转让。于是第三人在2008年起诉到人民法院要求第三人要求解除合同，由于被告未履行调解书义务，第三人向人民法院申请执行，在执行的过程中和龙马公司达成和解执行约定双方2003年转让协议执行，2011年在法院组织下第三人与龙马公司达成和解，对调解书的义务按转让协议来执行，第三人一直享有涉案房屋所有权，其余意见跟郑小芳一致。 经审理查明：2007年8月16日，被告因资金短缺，向原告冷小强借款354000元，借条另载明“借期叁个月，2007年8月16日至2007年11月15日还清。并用遵义市龙马实业有限公司龙坑镇马家湾天池花园住房遵县房权证00××54号、00××52号共计286.05平方米作抵押担保还款，如到期不能还款，超期按月利率5%累计计算，同时刘发远作担保。”就双方达成的以上合意，原告履行了向被告出借345000元的义务。后被告未能按照履行清偿借款的义务。2008年9月8日，原、被告又签订《抵押合同》，再次约定将遵县房权证00××54号、00××52号房为该笔债务作抵押担保，抵押担保期限至2009年1月8日止，双方当日将两房屋房作为该债务的抵押财产，到原××县房产管理局办理了抵押登记（抵押期限四个月）。至今，被告未清偿该笔债务。 庭审过程中，对本案已超过诉讼时效的抗辩，原告称其曾就本案纠纷多次向本院提起诉讼，因被告为问题房开涉及维稳问题未获受理，且原告就此提交了《证明》复印件一份，该证明内容为“遵义县人民法院：在2008年国际金融危机和国家宏观调控政策影响下，导致我县域内‘三家’房地产开发企业（即遵义市中山房地产开发有限公司、遵义市龙马房地产开发有限公司、贵州奇居房地产开发有限公司），相继出现资金断链，进而引起社会矛盾和社会混乱。为了妥善解决目前房地产行为的突出问题和矛盾。按照市人民政府安排，并根据遵府发【2008】32号文件，遵府专题【2008】46号文件，遵府专议【2008】62号纪要，市政法委召开对我县‘三家’问题房开企‘三家’业的维稳工作专题会议纪要，对我县‘三家’房地产企业‘三缓’，即缓受理、缓审理、缓执行。有待于各有问题房开企业的统筹处理，最终达到消化社会矛盾的目的。遵义县房地产突出问题领导小组办公室。二0一0年九月十四日”，原告对该证据的来源称系从政府及本院取得。对此，被告及第三人认为，该证明载明的“遵义市龙马房地产开发有限公司”与本案原告并非同一主体，且本案证明出具的时间二0一0年九月十四日诉讼时效即已超过，另即便本案原告为问题房开企业，若原告提起过诉讼，法庭不受理亦也有回复的，原告对此无相应证据，且法院在2015年5月1日即实行立案登记制，原告无证据证明规定的诉讼时效内主张过权利，其请求应予驳回。 另查明，本院于2013年11月至今曾多次立案受理遵义市龙马实业有限公司为被告的相关案件并调解、判决结案。 以下事实，有双方当事人的当庭陈述、借条、房产证、他项权利证、《证明》、《借款协议》等在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告向被告出借借款，约定了“借期叁个月，2007年8月16日至2007年11月15日还清”，故原告在2007年11月15日还款期限至后即可主张权利，本案原告在2017年10月16日向本院起诉，按《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外”之规定，已超过诉讼时效期间。对此，原告陈述称其到原遵义县人民法院（即本院）起诉因遵义市龙马实业有限公司为问题房开未获受理，且提交了遵义县房地产突出问题领导小组办公室于2010年9月14日出具的证明（复印件），但该证据无论是否真实，均不能证明原告在该债权两年的诉讼时效期间内即2009年11月15日前主张过该债权或向本院起诉未获受理，并产生诉讼时效的中断、中止，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告诉讼请求”之规定，对原告请求遵义市龙马实业有限公司给付借款及利息，本院不予支持。对原告请求对抵押财产的优先受偿，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，本院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条之规定，判决如下： 驳回原告冷小强诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告冷小强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  高澜 二〇一七年十二月二十九日 法官助理罗维涛 书记员何倩