成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初12018号原告：彭晓蕾，女，汉族，1988年8月11日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：张伟进、孙伟，系四川泰常律师事务所律师。被告：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：李思齐。委托诉讼代理人：张显林，男，汉族，1988年6月17日出生，住成都市青羊区，系公司员工。原告彭晓蕾与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员赵阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭晓蕾的委托诉讼代理人张伟进、孙伟、被告润利鑫公司的委托诉讼代理人张显林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭晓蕾向本院提出诉讼请求：1、判令被告润利鑫公司立即为原告办理并交付武侯区兆景路139号满园春－2层282号车位不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理车位不动产权证书的违约金，至车位不动产权办理完毕并实际打印之日，截止2017年6月30日暂计为2669.6元；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金36406.2元；4、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以650111元购买被告开发的位于成都市武侯区兆景路139号“满园春”楼盘5幢2单元7楼2号房屋。2013年10月27日，原告与被告再次签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以总价47000元购买位于成都市武侯区兆景路139号“满园春”-2层282号车位。两份合同签订后，原告均按约向被告支付了款项并办理了相关手续。两份合同都约定被告于2014年6月16日前交付房屋和车位，并且被告应于交付之日起720日内为原告办理所有权证书（即不动产权证）。被告在合同约定期限内交付了房屋和车位，但在不动产权证的期限届满时，被告并没有为原告办理不动产权证。经原告及其他业主多次催告及请求，被告于2016年6月13日向“满园春”全体业主发出关于办理产权的期限和逾期办理产权赔偿的《承诺函》，承诺自合同约定的产权办理期限届满次日起至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，被告按照购房款总款为基数每日万分之一计算逾期办证违约金；自2017年1月1日起至产权证实际打印之日，按照购房款总款为基数每日万分之二计算逾期办证违约金，于领取产权证后的7个工作日内支付给业主。直至2017年6月26日，原告所购房屋的不动产权证书才办理完毕并实际打印，原告所购车位的不动产权证至今仍未办理。原告主张被告应当自2016年6月6日起至房屋和车位的不动产权证实际办理取得之日止，按照《承诺函》的违约金计算方式向原告支付违约金，为此，原告诉至法院。被告润利鑫公司辩称,第一，按照《满园春房屋交付流程表》和《业主物品签收登记表》，原告彭晓蕾实际的接房和接车位的时间为2014年6月7日；原告在2016年3月18日向被告补交查房证明。按照合同约定，办证的期限应当自不动产实际交付、原告支付了办证全部相关费用和提供完整的办理产权需要的资料之日起计算720日，故原告取得房屋不动产证的时间在该期限内，被告没有违约，不应当承担违约金。另外，合同约定办理房屋和车位国有土地使用权证分别应当在房屋和车位取得分户产权证后的两年或三年内办理，该期限还未届满，故被告不存在违约情形。第二，被告逾期办证是因为受到国家政策的影响，包括从2016年1月1日起实施的不动产权登记规定，2016年2月17日关于契税营业税优惠政策的通知等，自2016年11月成都国土部门也实行了新政策，上述政策均对被告办理案涉不动产的权属登记造成了影响，在两证合一的情况下被告直接为原告办理不动产权证，变相增加了被告为原告办证的义务和被告办证的税费负担，根据合同约定，因为政策原因导致房屋权属登记逾期的被告不应当承担责任。第三，被告已经按期将涉案房屋交付给了原告，并未给原告造成实际损失，被告引入万达广场项目，为案涉小区增值，被告出具的《承诺函》也是迫于压力出具，并非被告的真实意思表示，即使被告存在违约，也仅限于补偿性的责任，请求法院依法予以调整违约金的计算方式。经审理查明，2013年3月27日，原告彭晓蕾与被告润利鑫公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告位于武侯区顺江村5、6组地块“满园春”5幢2单元7层2号房屋，房屋总价款为650111元，被告应当于2014年6月16日前向原告交付房屋，依照合同第十九条第（二）项约定，商品房交付使用后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照补充协议第十一条处理。补充协议第十一条约定：买受人委托出卖人办理合同项下的房屋产权转移登记；如买受人未付清房屋全款、税费、违约金等其他根据合同及补充协议约定应由买受人支付的款项，或未在房屋交付前向出卖人提交办理权属登记的全部费用、资料、证件、维修资金并配合完成全部手续的，出卖人办理房屋权属转移登记的时间，将从买受人付清所有款项并提交完毕所需资料、办理完毕相关手续之日起开始计算出卖人办理房屋权属转移登记的时限；出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内；如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告彭晓蕾按约向被告付清了购房款650111元。2013年10月27日，原告彭晓蕾与被告润利鑫公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告位于武侯区顺江村5、6组地块“满园春”-2层282号车位，总价款为47000元，被告应当于2014年6月16日前向原告交付房屋，依照合同第十九条第（二）项约定，车位交付使用后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照补充协议第十一条处理。补充协议第十一条约定：买受人委托出卖人办理合同项下的车位产权转移登记；如买受人未付清车位全款、税费、违约金等其他根据合同及补充协议约定应由买受人支付的款项，或未在车位交付前向出卖人提交办理权属登记的全部费用、资料、证件、维修资金并配合完成全部手续的，出卖人办理车位权属转移登记的时间，将从买受人付清所有款项并提交完毕所需资料、办理完毕相关手续之日起开始计算出卖人办理车位权属转移登记的时限；出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在车位所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起三年内；如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得车位所有权证书的，买受人不退房，但自买受人应当取得车位所有权证书的期限届满次日起至出卖人为买受人办理完毕房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付款万分之一的违约金；如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。同日，被告向原告彭晓蕾出具了《收款收据》，载明收到负二层282号楼款47000元。庭审中，原、被告均认可房屋和车位的交付时间为2014年6月7日。原告依据被告的通知，于2016年3月18日补交了《查房证明》。2016年6月13日，被告向“满园春”全体业主发出《承诺书》，承诺自2016年10月1日起为各位业主办理分户产权证，自合同约定的产权办理期限届满次日起至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，被告每日按照购房款总款基数的万分之一计算逾期办证违约金；自2017年1月1日起至产权证实际打印之日，每日按照购房款总款为基数万分之二计算逾期办证违约金，并于领取产权证后的7个工作日内支付给业主。根据原告取得的《不动产权证》，成都市国土资源局就案涉位于成都市武侯区兆景路139号6栋1单元6层4号房屋于2017年6月26日颁发了川（2017）成都市不动产权第0201503号不动产权证书，载明案涉房屋为原告彭晓蕾单独所有。原告彭晓蕾所购案涉车位，至今未取得不动产权证。另查明，2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。以上事实，有原、被告主体资格证明、《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、POS单、满园春业主接房时间统计表（五）、满园春房屋交付流程表、业主物品签收登记表、产权资料交接表、收据、承诺书、不动产权证以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原告彭晓蕾与被告润利鑫公司签订的关于购买案涉房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议，和原告彭晓蕾与被告润利鑫公司签订的关于购买案涉车位的《商品房买卖合同》及其补充协议，均系合同双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。出卖人协助买受人取得所购房屋和车位的所有权登记是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准，本案中原告彭晓蕾作为买受人请求被告协助办理案涉车位的产权权属登记，即办理案涉车位的不动产权证符合双方的合同约定，且约定办理产权权属登记的期间已经届满，故原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告润利鑫公司于2014年6月7日向原告彭晓蕾交付了房屋和车位。依照合同约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权证的时间为交房后720日内，《补充协议》约定办理分户国有土地使用权证的时间为房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内，因此，被告至迟应当于2016年5月27日协助原告取得案涉房屋和车位的所有权证书，办理房屋和车位的国有土地使用权证的时间分别为2018年5月27日和2019年5月27日之前。案涉房屋的不动产权证实际登记到原告彭晓蕾名下时间为2017年6月26日。原告主张办理房屋产权证逾期，主要理由是超过了约定交房时间2014年6月16日后的720日，被告认为受政策影响和原告迟延提供办证材料导致逾期办证的责任不在于被告。本院认为，原告主张的是逾期取得房屋产权证的违约金，被告虽然抗辩原告在2016年3月19日向被告补交查房证明，存在逾期提供办证资料的情况，但是原告补交材料也是经被告通知后补交的，依据被告于2016年6月13日向“满园春”全体业主发出《承诺书》，被告已经认可其办理分户所有权证的行为逾期的事实，被告存在违约行为，应当承担违约责任。同时，合同约定的房产证和国土证是分四年两次办理，但是在实行不动产权登记的情况下，被告直接为原告办理了不动产权证，即同时完成了房屋所有权和国有土地使用权的登记，实际节省了两证最终的办证时间，要求被告依照合同办理房产证的时间内直接为原告办理不动产权证，实际加重了被告的义务。虽然被告存在违约，但是被告同时提早为原告办理了国有土地使用权登记，被告请求调低违约金，故本院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金酌情予以调整，调整后的违约金从应当取得房屋产权证之日的次日即2016年5月28日计算至实际取得不动产权登记的2017年6月26日共计395天，每日按照已付购房款650111元的万分之一的20%，逾期办理案涉房屋所有权证的违约金共计5135.88元。由于案涉车位的不动产权证原告彭晓蕾至今未能取得，按照约定该车位的产权证办理期限已经届满，但是国土证办理期限未届满，按照现行不动产登记办法，被告应当直接协助原告陈波取得案涉车位的不动产权证，参照逾期办理房屋的所有权证的违约金，本院对于违约金的计算方式调整为每日按照已付价款47000元的万分之一的20%计算，即每日0.94元，从应当取得车位的房屋房产证之日的次日即2016年5月28日起计算至实际取得不动产权登记之日止。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内,协助原告彭晓蕾办理并交付位于成都市武侯区兆景路139号－2层282号车位的不动产权证；二、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内,向原告彭晓蕾支付逾期办理房屋产权证的违约金5135.88元；三、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内,向原告彭晓蕾支付逾期办理车位不动产权证的违约金（违约金以每日0.94元的标准，从2016年5月28日计算至实际取得车位不动产权登记之日止）；四、驳回原告彭晓蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，减半收取388.5元，由被告成都润利鑫置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 赵 阳二〇一七年十二月二十日书记员 杨谨荣