舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初3991号原告：中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处，住所地舟山市定海区昌国路15号。负责人：单伯勋，处长。委托诉讼代理人：单贤定，浙江海务律师事务所律师。被告：吴开伟，男，1969年7月27日出生，汉族，舟山市普陀港城商务酒店职员，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：周世忠，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈佳敏，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告：舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所，住所地舟山市定海区都神殿东弄5号C区。负责人：包德忠。委托诉讼代理人：蒋建美，女，舟山百灵堂医疗企业管理有限公司总经理。原告中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处（以下简称警备区保障处）与被告吴开伟、舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所（以下简称东大医疗诊所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告警备区保障处的委托诉讼代理人单贤定、被告吴开伟及其委托诉讼代理人周世忠、被告东大医疗诊所的委托诉讼代理人蒋建美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。警备区保障处向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告吴开伟之间签订的《房地产租赁协议》，被告立即腾空返还向原告承租的房屋；2.判令被告吴开伟向原告支付拖欠的租金1636600元，及自2015年1月10日起至2017年10月18日的利息393720元（按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率上浮30%计算）；3.判令被告东大医疗诊所向原告支付租金811800元，及利息39554元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求，要求解除原告与被告吴开伟之间签订的《房地产租赁协议》、《军队房地产租赁合同》，要求被告吴开伟、东大医疗诊所立即腾退房屋。变更第2项诉讼请求中的租金金额为1390600元。变更第3项诉讼请求，要求被告东大医疗诊所对吴开伟拖欠租金中的811800元及利息39554元承担连带清偿责任。事实和理由：2008年6月1日，原告警备区保障处通过招标，与被告吴开伟签订了《房地产租赁协议》。该协议约定，该被告向原告租赁位舟山市定海区路招待所）建筑面积2200平方米的房屋及院内场地；租赁期限为2008年6月1日至2020年12月31日；为明确租赁期内双方的职责、权限和义务，双方须每三年签订一次总后勤部房地产管理局监制的《军队空余房地产租赁合同》；2008年6月1日至2008年12月31日期间，出租人给予承租人装修改造优惠期，免收租金，2009年1月1日至2014年12月31日期间，年租金492000元（中标价），2015年1月1日至2017年12月31日期间，年租金递增10%，为541200元；承租人按照“先付后用”原则，在每年1月份和7月份的前10天，支付半年租金。2012年3月1日，原告与被告吴开伟签订了《军队房地产租赁合同》。该合同约定，被告向原告租赁位舟山市定海区号都神殿建筑面积2200平方米的房屋及场地约300平方米；租赁用途为商业；租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日；租金每年492000元，总额1476000元，按半年结算，承租人于每年1月、6月的前十日内交付；承租人在合同签订后十日内向出租人支付房地产租赁保证金123000元；承租人不得擅自转租房屋；承租人逾期交付租金的，每逾期一日，出租人按滞交总额的千分之三加收违约金，逾期三十日，出租人有权解除合同。2013年8月23日，吴开伟、方福康、邵银宝及东大医疗诊所向原告提交了《关于要求在都神殿开设中医门诊服务的报告》。2016年10月28日，舟山百灵堂医疗企业管理有限公司（以下简称百灵堂公司）和东大医疗诊所共同向原告提交申请书，要求由东大医疗诊所直接向原告缴付租赁费用。两被告自2016年4月1日起停止支付租金，至今拖欠了租金1390600元，其中东大医疗诊所自2016年7月10日起拖欠三期租金，共811800元。吴开伟辩称，原告的主体身份存疑。本被告于2008年6月1日与舟山警备区后勤部签订《房地产租赁协议书》，租赁位舟山市定海区号都神殿的房产属实。但本被告已于2011年5月将《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性地转让给了案外人邵银宝。此后，该房屋由邵银宝实际使用，租金由邵银宝或由其委托姐姐邵银玲直接支付给出租人。出租人未向本被告催租，而是直接向邵银宝催租，并向其开具租赁费发票。本被告于2012年3月1日与出租人签订《军队房地产租赁合同》属实，但签订该合同是因为《房地产租赁协议书》有此要求，是为了满足形式备案及报批需要。双方未实际履行该合同，合同内容对双方不具有约束力。邵银宝等人于2013年8月提交《关于要求在都神殿开设中医门诊服务的报告》，出租人同意将800平方米房屋分租给东大医疗诊所。但本被告对此不知情，未参与。出租人直接向邵银宝催租、收租，允许邵银宝分租等行为，表明其追认了本被告与邵银宝之间的承租权转让，默示认可其与邵银宝之间构成新的租赁关系。故本被告不再是租赁合同的相对方，原告对本被告的起诉应予驳回。自2011年5月本被告将承租权转让给邵银宝后，案涉房产就处在邵银宝的实际控制之下，本被告没有能力没有条件腾空及返还案涉房产。另，民法通则规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告主张本被告于2011年5月13日最后一次支付租金，故现在起诉已超过诉讼时效。被告东大医疗诊所辩称，本被告已付清了房租，要求驳回对本被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于《房地产租赁协议》、《军队房地产租赁合同》的签署及其内容，被告吴开伟无异议，本院对原告主张的该部分事实予以确认。上述合同的出租人为“中国人民解放军浙江省舟山警备区后勤部”。案涉房产的房屋所有权证登记的所有权人为“中国人民解放军总后勤部”，使用单位为“83351部队管理处”，房屋面积为2094.04平方米。出租房屋所涉土地的使用人登记为“中国人民解放军浙江省舟山警备区”。上述差异情况确实存在，但原告已提供了相关的证明材料，言明随着军队机构调整，案涉房产的使用单位现为中国人民解放军浙江省舟山警备区，出租主体现为警备区保障处。故本院对原告主体资格予以确认。被告吴开伟于2008年3月31日缴纳投标押金300000元，该款于2011年5月23日转为租金。被告吴开伟于2011年1月31日、5月13日分别支付租金315000元、738000元。案外人邵银宝、邵银玲于2011年10月24日至2016年3月24日期间，共为案涉房产缴纳租金1832000元。2009年1月1日至2011年12月31日期间，应付年租金492000元，总租金1476000元，被告吴开伟及案外人邵银宝共支付1599000元（含租赁保证金123000元），已付清。2012年1月1日至2014年12月31日期间，应付年租金492000元，总租金1476000元，案外人邵银宝、邵银玲后期支付的1586000元，足以抵充，且尚剩余110000元。2015年1月1日后，年租金541200元，前述剩余租金110000元，按照《房地产租赁协议》约定的“先付后用”，半年一付，每年1月份和7月份的前10天支付的办法，尚不足以抵充第一期租金。被告东大医疗诊所于2013年8月23日提交《关于要求在都神殿开设中医门诊服务的报告》，该报告的落款处打印了“吴开伟、邵银宝、方福康”的名字，但该三人均未签名。后，原告方批复同意开设中医门诊，并为东大医疗诊所向工商部门出具了房地产租赁证明。2016年10月28日，百灵堂公司和东大医疗诊所共同向原告提交申请书，要求直接向原告缴付诊所的租金。但原告收取申请书后未予答复。2017年6月23日，被告东大医疗诊所向原告汇付了租金39664元。审理中，各方对被告东大医疗诊所使用的案涉房产建筑面积为800平方米，均无异议。关于被告吴开伟是否已将《房地产租赁协议书》的承租人权利和义务一并转让给案外人邵银宝。被告吴开伟本人最后一次缴纳租金发生于2011年5月13日，之后的租金均由案外人邵银宝、邵银玲缴纳确是事实。从原告提供的租金缴纳凭证看，原告对于案涉房产的租金由邵银宝、邵银玲在缴纳是知情的，被告吴开伟提供的发票则证明原告确实将邵银宝作为案涉房产的租金付款人。但是，上述情况尚不能证明被告吴开伟主张的其已于2011年5月将《房地产租赁协议书》的承租人权利和义务一并转让给案外人邵银宝，且原告对此已予同意的抗辩。承租人之外的第三人代缴租金，并不必然意味着合同转让，出租人收取第三人缴付的租金，亦不代表出租人同意合同转让。庭审后，被告吴开伟又补充了（2011）舟定民初字第321号民事调解书，以及吴开伟（出租方）与邵银宝等（承租方）于2011年4月15日签订的《房屋租赁框架协议书》、《房屋租赁补充协议书》作为证据。（2011）舟定民初字第321号案涉及到案涉房产，吴开伟作为承租人将案涉房产转租给陈建军，为此发生纠纷。但该案的民事调解书并不能证明合同转让给了邵银宝，从吴开伟以案涉房产承租人的身份起诉主张权利，调解协议中约定陈建军2011年9月30日向吴开伟腾退房屋来看，反而证明被告吴开伟当时仍是《房地产租赁协议书》的承租人。《房屋租赁框架协议书》、《房屋租赁补充协议书》的内容反映出吴开伟与邵银宝等人之间系转租关系，并不能证明合同转让给了邵银宝。即使吴开伟与邵银宝之间有合同转让的意愿，由于没有证据证明原告同意该项转让，亦无法认定合同转让已经成立。另，2012年3月1日的《军队房地产租赁合同》系被告吴开伟以承租人的名义签订，根据《房地产租赁协议书》的约定，该《军队房地产租赁合同》是确定出租人和承租人权利义务的重要合同依据。被告吴开伟主张该合同未实际履行，合同内容对双方不具有约束力，显然不能成立。该签约行为表明被告吴开伟仍认可其系案涉房产的承租人。由于之前邵银宝已经缴纳过租金，该签约行为反过来证明第三人代缴租金，不等于合同转让。当事人主张合同转让需要证据证明，而被告吴开伟的证据显然不足。综上，本院确认被告吴开伟系《房地产租赁协议书》、《军队房地产租赁合同》的当事人，系案涉房产的承租人。本院认为，原告与被告吴开伟于2008年6月1日就案涉房产签订的《房地产租赁协议书》合法、有效。由于该协议书言明双方需要每三年另签订一次合同来明确权利义务，故原告与该被告依据上述约定于2012年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》亦合法、有效。双方应根据上述两份合同的约定履行各自的义务，其中关于租赁期限应依据《军队房地产租赁合同》确定。由于《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，该合同期满后，被告吴开伟继续使用案涉房产，但双方未签订新的书面合同，后续的租赁期限未予明确，故应视为双方之间形成不定期租赁关系。在不定期租赁阶段，原租赁合同继续有效。被告吴开伟应按原租赁合同的约定支付租金，即2015年1月10日前应支付2015年1月1日至6月30日的租金270600元，但即使算上2016年、2017年支付的租金，实际能抵充该期应付租金的只有149664元（含被告东大医疗诊所支付的39664元），显然已构成逾期支付租金，已违约。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。且被告已因逾期支付租金而违约。故原告要求解除租赁合同，本院予以支持。鉴于原告对于拖欠租金的支付请求延至2017年12月31日，故本院确认原告与被告吴开伟之间关于位舟山市定海区号都神殿房屋及院内场地的租赁合同于2017年12月31日解除。法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。原告要求被告吴开伟腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。由于被告东大医疗诊所是部分出租房屋的使用者，原告要求该被告一并腾退房屋的诉讼请求，本院亦予支持。对于被告吴开伟未支付的不定期租赁阶段租金，原告依法可要求支付。对照原租赁合同的约定计算，不定期租赁阶段的租金至合同解除止，为1623600元（541200元×3年）。扣除可抵充的已付租金149664元、租赁保证金123000元，被告吴开伟尚需支付1350936元。租赁合同对于逾期支付租金约定需支付违约金，故原告依法有权要求被告吴开伟支付逾期付款利息。原告主张将后付的租金前移抵充欠付租金，并在此基础上按欠付租金总额自2015年1月10日起计算逾期付款利息至2017年10月18日，未加重承租人的责任，本院予以准许。租赁合同约定的逾期付款违约金过高，原告主动调整为按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率上浮30%计算，未超出法律允许范围，本院予以采纳。逾期付款利息的具体计算如下(以1至3年期银行贷款基准利率为利率基数)：2015年1月11日至2015年2月28日，为14342元（6%÷360天×1.3×49天×1350936元）；2015年3月1日至2015年5月10日，为19916元（5.75%÷360天×1.3×71天×1350936元）；2015年5月11日至2015年6月27日，为12879元（5.5%÷360天×1.3×48天×1350936元）；2015年6月28日至2015年8月25日，为15111元（5.25%÷360天×1.3×59天×1350936元）；2015年8月26日至2015年10月23日，为14391元（5%÷360天×1.3×59天×1350936元）；2015年10月24日至2017年10月18日，为168231元（4.75%÷360天×1.3×726天×1350936元）；合计244870元。原告同意在被告吴开伟承租的案涉房产中开设中医门诊，仅是对出租房产用途的许可，并未与被告东大医疗诊所之间建立直接的房屋租赁合同关系。被告东大医疗诊所虽曾于2016年10月28日，向原告要求直接缴付租金，但原告当时未予同意。故原告现要求该被告对吴开伟拖欠租金中的部分本息承担连带清偿责任，缺乏合同依据、法律依据，且不合情理。况且，原告主张的金额亦缺乏依据。原告的相关诉讼请求，本院不予支持。但被告东大医疗诊所自行支付的39664元租金，视为代承租人支付租金，原告无需退回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处与被告吴开伟之间关于位于舟山市定海区都神殿房屋及院内场地的租赁合同于2017年12月31日解除；二、被告吴开伟于本判决生效后三日内向原告中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处腾退承租的房地产；被告舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所于本判决生效后三日内腾退其所使用的原告方房地产；三、被告吴开伟于本判决生效后三日内向原告中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处支付租金1350936元，并支付逾期付款利息244870元；四、驳回原告中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23043元，减半收取11521.50元，由原告中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处负担1940.37元，被告吴开伟负担9581.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  张卓峰二〇一七年十二月二十七日书记员  陈 洁?*MERGEFORMAT?1?