中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初7336号原告：李春辉，女，1947年2月25日生，汉族，住吉林省长春市。委托诉讼代理人：徐超峰，上海臻志程律师事务所律师。被告：卢静，女，1975年11月5日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：屈建军，上海融力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，上海融力律师事务所律师。第三人：中山生龙(NAKAYAMASEIRYU)，男，1954年1月8日生，日本国公民。原告李春辉与被告卢静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序。审理中，原原告夏绍海于2016年6月10日死亡，根据相关继承公证，本案原告变更为原告李春辉。审理中，被告提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理；嗣后被告撤回反诉，本院依法予以准许。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。审理中，依第三人申请，本院追加第三人中山生龙参加诉讼。本案于2016年9月9日、2016年11月11日，2017年3月17日、2017年8月30日、2017年12月7日五次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐超峰五次到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人屈建军到庭参加前四次庭审、被告的委托诉讼代理人李楠到庭参加前三次及第五次庭审，第三人到庭参加第三次及第四次庭审，但经传票传唤无正当理由未到庭参加第五次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认第三人(作为夏绍海代理人)与被告于2015年10月25日签订的关于上海市松江区新桥车新公路XXX号XXX幢B-18-F房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》已解除，被告向原告返还系争房屋；2、被告支付原告违约金人民币41.2万元(以下币种同)【计算方式：(应付房款320万元-已付房款94万元)×20%-已付利息4万元】；3、被告支付原告自2014年6月1日开始计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费(计算标准：2014年2月1日起每月10,000元，每年上浮5%)；4、被告支付原告恢复系争房屋原状费用35万元。审理中，原告自愿撤回上述第四项诉讼请求，并表示保留诉权。事实和理由：系争房屋的登记权利人为夏绍海。2013年7月起，夏绍海与原告李春辉委托第三人中山生龙及案外人中山春艳(原名王生龙、李春艳)出售系争房屋。2013年7月15日，第三人作为夏绍海的代理人与案外人孙某某(被告的丈夫)签订《上海市房地产买卖合同》，并在2013年7月29日交接系争房屋。后因买方申请贷款未果并要求继续申请贷款，第三人作为夏绍海的代理人又与被告签订若干份《上海市房地产买卖合同》。交易过程中，双方确认2015年12月31日为被告的最后付款及贷款期限。后因被告无法贷款亦无法支付余款，出售方于2015年12月31日通知被告解除合同。被告卢静辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。夏绍海委托第三人出售房屋的委托书仅有捺印，存在严重瑕疵，造成贷款和过户障碍。另原告所主张的违约金过高，要求调整。第三人中山生龙述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：系争房屋的登记权利人为夏绍海。2009年6月11日，夏绍海和原告李春辉委托第三人中山生龙及案外人中山春艳办理系争房屋的出租、买卖手续，该委托书由夏绍海捺印及原告李春辉签字，并经吉林省长春市信维公证处公证。2013年7月15日，第三人(作为夏绍海的代理人)与案外人孙某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏绍海将系争房屋售予案外人孙某某，转让价款共计297万元，双方于2013年8月1日前交接房屋，双方于2014年1月31日前共同办理转让过户手续。该合同的附件三为付款协议，约定签订合同当天支付3万元，2013年10月31日前补足剩余17万元，2013年12月31日前支付70万元，银行贷款方式支付207万元。合同另对其他内容进行了约定。同日，第三人(作为夏绍海的代理人)与案外人孙某某签订《补充条款》，约定2013年8月1日至2014年1月31日案外人可无偿使用系争房屋。该《补充条款》另对其他内容进行了约定。2013年7月25日，夏绍海和原告李春辉委托第三人中山生龙及案外人中山春艳办理系争房屋的买卖手续，该委托书由夏绍海捺印及原告李春辉签字，并经吉林省长春市信维公证处公证。2013年7月29日，第三人(作为夏绍海的代理人)与被告签订《房屋交接书》，将系争房屋交付被告。2014年2月22日，第三人(作为夏绍海的代理人)与案外人孙某某签订《补充协议》，约定鉴于买受方不能按照规定时间(2014年1月31日前)支付款项，故出卖方同意延长付款时间3个月(从2014年2月1日至2014年4月30日)，买受方支付3个月房租3万元及余款利息38,780元，合计68,780元。该《补充协议》另对其他内容进行了约定。2014年2月28日，被告与案外人孙某某离婚。2014年12月6日，第三人(作为夏绍海的代理人)与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏绍海将系争房屋售予被告，转让价款共计297万元，双方于2014年12月6日前交接房屋，双方于2015年3月31日前共同办理转让过户手续。该合同的附件三为付款协议，约定被告于2014年11月20日支付90万元房款(含定金)，被告以银行贷款方式支付207万元，等进交易中心后拿到产证后7天放款给出卖方，如贷款额度不足以现金补足，具体日期以银行放款日为准。合同另对其他内容进行了约定。2015年5月26日，第三人向被告发送电子邮件，确认已收到102万元。分别为：2013年7月15日收取3万元，2013年9月26日收取17万元，2014年1月28日收取7万元，2014年5月22日收取1万元，2014年7月8日(或7月28日)收取50万元，2014年12月17日收取24万元。2015年6月24日15时42分，被告向第三人发送电子邮件，要求提供夏绍海及原告的户口簿、结婚证、身份证复印件。同日17时9分，第三人向被告回复电子邮件，内容为：“夏绍海的户口本等信息在公证书中都有，请确认。”同日17时18分，被告向第三人发送电子邮件，内容为：“资料我确认了，是都有，那就好了，我尽快送去。公证书因为史(系中介人员)在考虑要不要加签名，所以暂时没给。”2015年9月2日，被告向第三人发送电子邮件，内容为：“在控制房屋总价320万内的前提下，我愿意支付补偿。”2015年9月4日20时12分，第三人向被告发送电子邮件，要求签订补充协议，补充协议内容为：出售方同意将完成本交易时间延长至2015年12月31日，买受方将房屋购买金额增加到320万元。同日21时29分，被告向第三人回复电子邮件，内容为：“关于邮件，根据当天的约定，我回复了您，是经过慎重考虑和挣扎的，已足够可作为一份约定和协议，鉴于我们交流至今的方式，邮件是一份交流，但同时也是约定和约束……”2015年9月5日21时11分，第三人向被告发送电子邮件，内容为：“9月2日你的承诺邮件，昨天的补充协议，9月4日你的回复邮件的内容是一致的，核心的2个问题，即最终交易时间为2015年12月31日，金额为320万人民币双方都很清楚了，我们就作为一个完整的资料保存起来吧。”同日21时15分，被告向第三人回复电子邮件，内容为：“王先生，谢谢！”2015年10月25日，第三人(作为夏绍海的代理人)与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏绍海将系争房屋售予被告，转让价款共计350万元，双方于2015年10月25日前交接房屋，双方于2016年4月30日前共同办理转让过户手续。买受方逾期未付款，出售方应书面催告买受方，自收到催告之日起15日内，买受方仍未付款的，出售方有权单方解除合同，并书面通知买受方，自收到通知之日起的15日内买受方未提出异议，合同即行解除。出售方可从买受方已付款中扣除买受方应向出售方支付逾期未付款20%的违约金。该合同的附件三为付款协议，约定被告于2014年11月20日支付105万元房款(含定金)，被告以银行贷款方式支付245万元，等进交易中心后拿到产证后7天放款给出卖方，如贷款额度不足以现金补足，具体日期以银行放款日为准。合同另对其他内容进行了约定。2015年12月27日，被告向第三人发送电子邮件，内容为：“关于贷款，就是被拒，也没有什么特别理由了。我另外托了人在帮我办，说是下周会给我回复。平安和招商俩家同时进行。”2015年12月31日11时16分，被告向第三人发送电子邮件，提出继续交易，或者先过户通过抵押按月支付利息。同日14时20分，第三人向被告回复电子邮件，内容为：不再进行交易。同日14时49分，被告向第三人回复电子邮件，内容为：您另寻买主，我不反对，会全力配合。同日21时23分，被告向第三人回复电子邮件，提出了四种方案：一、交易停止：1、择日搬出，得到曾付出的款项；2、将系争房屋以320万元转售；二、交易继续(“我知道这不可能，但容我阐述”)：3、再尝试贷款，延期3个月，4、先过户再申请消费贷款。2016年1月1日，第三人向被告回复电子邮件，内容为：不再进行交易；如被告转售他人，320万之外的超额部分由被告享有，转卖期限至2016年1月底。2016年1月2日，第三人向被告发送电子邮件，内容为：不再进行交易，要求被告2016年1月31日前搬出系争房屋。2016年1月4日，被告向第三人发送电子邮件，内容为：“只是想问，对于我的付出，我还能拿回多少？剩多少？……请两位能给我一点余地和退步……一路走来，很感谢两位。事到如今，只希望两位能给我机会减少损失……”2016年1月17日，第三人向被告送达《房地产买卖合同解除函》。2016年6月10日，夏绍海死亡。2016年7月19日，原告经吉林省长春市信维公证处公证，继承系争房屋内夏绍海之份额。审理中，双方就已付款未达成一致。原告认为已付款为102万元，其中房款94万元，剩余8万元系租金及利息；被告认为已付款为105万元，且均为房款。审理中，被告提供了一份网上备案时间为2015年11月12日、第三人(作为夏绍海的代理人)与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定夏绍海将系争房屋售予被告，转让价款共计350万元，双方于2015年10月25日前交接房屋，双方于2016年4月30日前共同办理转让过户手续。该合同的附件三为付款协议，约定被告于2015年11月20日支付105万元房款(含定金)，被告以银行贷款方式支付245万元，等进交易中心后拿到产证后7天放款给出卖方，如贷款额度不足以现金补足，具体日期以银行放款日为准。第三人及原告对该份合同中第三人签字的真实性不予认可。审理中，本院根据原告申请，对上述合同中“中山生龙”的签字进行鉴定，鉴定机构回函称该签名系蓝色圆珠笔书写的基础上用黑色水笔重描形成，无法作出明确结论。审理中，案外人孙某某到庭陈述，对于系争房屋的所有权利由卢静主张没有异议。如果合同解除，对房款退给被告没有异议；如果合同继续履行，对被告享有系争房屋的权利也没有异议。审理中，被告曾提出反诉，要求解除系争房屋买卖合同，并要求原告返还房款105万元、补偿装修费用30万元、赔偿违约金53万元。后被告申请撤回反诉，本院予以准许。以上事实，有公证书、上海市房地产买卖合同、补充条款、补充协议、电子邮件、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一为：本案中的系列《上海市房地产买卖合同》中，何者为确定双方权利义务的合同。被告提供的网上备案时间为2015年11月12日的《上海市房地产买卖合同》在时间上无疑最末形成，但第三人及原告对该份合同中第三人签字的真实性不予认可。争执之下，本院委托鉴定，然鉴定机构认定该签名系蓝色圆珠笔书写的基础上用黑色水笔重描形成，无法作出明确结论。故本院在生活经验及自由心证的指引下，认定本案中确认双方权利义务关系的合同为2015年10月25日第三人(作为夏绍海的代理人)与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同系当事人真实意思的表示，合法有效，对各方均具有约束力。本案的争议焦点之二为：原告是否具有合同的解除权。《上海市房地产买卖合同》对出售方的合同解除权进行了约定，但双方的权利义务可以在合同外另行约定，并不以合同约定为限。本案中，交易双方在电子邮件沟通过程中作出的约定，亦具有约束力。首先，双方在电子邮件通信中对于系争房屋的最终交易时间为2015年12月31日存在一致意见。至于“最终交易时间”的含义，综合双方电子邮件中的具体表述，应当理解为贷款获批或付款的最终截止时间。至2015年12月31日，从双方的电子邮件中可以确认被告贷款申请仍未获批；此外，被告提出了转售或先过户后办理消费贷款的提议，可见其亦无现金补足能力，故原告自有权解除合同。其次，在原告行使合同解除权后，被告询问“对于我的付出，我还能拿回多少？剩多少？”足见其对合同解除未持异议。再次，审理中，被告抗辩称贷款未获批的原因在于原告方提供的委托书存有瑕疵，但在电子邮件往来过程中，被告从未对提及委托书瑕疵事宜，直至涉诉始以此作为抗辩，本院不予采纳。本案的争议焦点三为：就原告主张的合同解除的相应后果是否能够得到支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因本案系争合同的违约金计算方式为逾期未付款之20%，则为确定未付款金额，应首先确定涉诉房屋交易的总价款和已付款数额。根据在案证据，本案系争房屋交易的总价款双方合意为320万元，自无争议。关于本案的已付款总额，根据在案证据为：2013年7月15日的3万元，2013年9月26日的17万元，2014年1月28日的7万元，2014年5月22日的1万元，2014年7月8日的50万元，2014年12月17日的24万元，合计102万元；被告称已付105万元，即在上述款项外另有3万元支出，但未提供相应依据，本院不予采信。其中2014年1月28日的7万元及2014年5月22日的1万元之性质，双方存有争议。本院根据在案证据及当事人陈述，确认关于2014年1月28日的7万元中的68,780元系被告方支付的2014年2月、3月、4月房租合计3万元及利息38,780元，超付的1,220元，因双方当事人并无约定，故本院作出对被告方有利的认定，计入房款；关于2014年5月22日的1万元，原告方称系2014年5月的房租，但未提供证据，故本院作出对被告方有利的认定，亦将该1万元计入房款。综上，被告方已付的房款为951,220元。鉴此，被告方未付款为2,248,780元，其20%为449,756元。原告自愿将被告已提前支付的利息38,780元计入违约金内，于法不悖，故根据合同之约定，违约金在计算上为410,976元，本院根据原告的实际损失酌情调整为100,000元。关于原告要求被告支付2014年6月至返还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。惟其标准，本院酌情以每月10,000元予以支持。鉴于本院将被告于2014年5月22日支付的10,000元计入房款内，故关于2014年5月的房屋使用费，原告可另行主张。此外，尽管原、被告在诉讼中均未主张，但合同解除后，原告向被告返还已付房款自属当然之义，承上所述，原告应将被告已付房款计951,220元返还被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认第三人中山生龙(作为夏绍海代理人)与被告卢静于2015年10月25日签订的关于松江区新桥车新公路XXX号XXX幢B-18-F房屋的《上海市房地产买卖合同》已解除；二、被告卢静于本判决生效之日起三十日内向原告李春辉返还上述房屋；三、被告卢静于本判决生效之日起十日内支付原告李春辉违约金100,000元；四、被告卢静于本判决生效之日起十日内支付原告李春辉自2014年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每月10,000元计算)；五、原告李春辉于本判决生效之日起十日内返还被告卢静已付购房款951,220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,621元，由原告李春辉负担3,461元(已付)，由被告卢静负担9,160元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一七年十二月二十六日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。