湖北省武汉市武昌区人民法院行 政 判 决 书（2017）鄂0106行初152号原告吕庆如，男，1951年10月20日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市武昌区。原告吕志叡，男，1978年11月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市武昌区。二原告委托代理人吴文君、黄灿，湖北诺亚律师事务所律师。被告武汉市不动产登记局，住所地湖北省武汉市江岸区三阳路**。法定代表人黄宇，局长。委托代理人胡浩，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局工作人员。委托代理人刘仁祥，湖北建祥升律师事务所律师。第三人王素珍，女，1957年12月25日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市青山区，现住湖北省武汉市青山区。第三人许登红，女，1971年2月9日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托代理人姚勇（第三人许登红之夫），男，1968年3月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。原告吕庆如、原告吕志叡因认为被告武汉市不动产登记局不履行法定职责，于2017年9月1日向本院提起行政诉讼。本院于2017年9月6日立案后，于次日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。因王素珍、许登红与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年11月2日公开开庭审理了本案。原告吕庆如、原告吕志叡的委托代理人吴文君、黄灿，被告武汉市不动产登记局的委托代理人胡浩、刘仁祥，第三人王素珍，第三人许登红及其委托代理人姚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2017年6月27日，吴文君以原告吕庆如、原告吕志叡委托代理人的身份向被告武汉市不动产登记局邮寄律师函，要求其撤销武汉市武昌区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）于2014年6月5日为第三人许登红颁发的武房权证昌字第**《房屋所有权证》（以下简称8××3号《房产证》）。2017年6月29日，被告通过电话拒绝了上述要求。原告吕庆如、原告吕志叡诉称，二原告共有位于武汉市武昌区涵三宫31号（老马家巷3号）的房屋所有权，并持有武房房权证昌字第**房屋所有权证》（以下简称9371-××号《房产证》）及第2011009371-××号《房屋所有权证》（以下简称9371-××号《房产证》）。2014年5月21日，第三人王素珍凭伪造的委托书、公证书及存量房买卖合同向区房管局申请将上述房屋所有权转移登记至第三人许登红名下。区房管局受理申请后，在未对申请材料进行严格审查的情况下，于2014年6月5日向第三人许登红颁发8××3号《房产证》，将二原告共有的上述房屋所有权转移登记至第三人许登红名下。二原告与第三人许登红素不相识，从未与其发生过房屋买卖关系，第三人王素珍办理房屋权属转移登记时与二原告已没有委托代理关系。区房管局在二原告不知情的情况下向第三人许登红颁发房屋所有权证，其在颁证过程中没有尽到谨慎审查义务，该房屋权属转移登记行为明显错误，严重侵害了二原告的合法权益。因自2016年5月28日起，不动产登记工作改由被告实施，故二原告委托律师于2017年6月27日向其发出律师函，要求其履行职责，撤销8××3号《房产证》。但被告于2017年6月29日通过电话拒绝了二原告的请求。为维护自身合法权益，请求法院：一、判决被告武汉市不动产登记局履行职责，撤销区房管局于2014年6月5日向第三人许登红颁发的8××3号《房产证》；二、本案诉讼费由被告承担。原告吕庆如、原告吕志叡向本院提交了以下证据：1.被告统一社会信用代码信息查询单。2.9371-××号《房产证》及9371-××号《房产证》登记信息查询单；3.××号《房产证》登记信息查询单；4.武汉市存量房买卖合同；5.伪造的委托书及公证书。证据2至证据5证明：一、第三人王素珍伪造委托书、公证书将委托期限从一年改为二年，伪造存量房买卖合同中二原告的签字和捺印，将二原告共有的诉争房屋申请过户给第三人许登红；二、区房管局未对第三人王素珍提交的材料进行实质性审查，在缺乏真实客观的基础上为诉争房屋办理了房屋权属转移登记。6.律师函及邮寄单，证明二原告于2017年6月27日向被告发出律师函，要求其履行职责撤销8××3号《房产证》，二原告起诉未超过起诉期限。7.湖北省武汉市洪兴公证处（以下简称洪兴公证处）出具的委托书及公证书，证明：一、二原告曾于2013年5月2日在洪兴公证处办理委托公证，委托期限为一年，自2013年5月2日起至2014年5月2日止；二、第三人王素珍于2014年5月28日向区房管局申请办理房屋权属转移登记时已无二原告的委托代理权。被告辩称，本案诉争房屋原系登记在二原告名下的共有房产。2014年5月28日，该房因发生交易，买卖双方共同申请房屋权属转移登记，并按规定向登记机关提交了申请书、身份资料、房屋权属资料、买卖合同和委托公证等相关资料。经查验，所提交的资料符合法律规定的形式要件，其申报行为符合《房屋登记办法》的有关规定，登记机关于2014年6月5日向买受方即第三人许登红颁发了8××3号《房产证》。被告认为，登记机关颁发8××3号《房产证》的行政行为并无不当。现二原告提起行政诉讼，不符合法律规定的起诉条件。一、登记机关至今未收到认定委托书、公证书及存量房买卖合同系伪造的法律文书。二原告以房屋权属转移登记过程中存在虚假民事法律关系为由提起行政诉讼，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，二原告应先行通过民事诉讼途径解决民事争议。二、二原告在2017年5月为本案起诉区房管局的行政起诉状中诉称“2015年8月得知诉争房屋转移登记的事实”。即使二原告于2017年5月提起诉讼，也显然超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的起诉期限。请法院予以审查，裁定驳回二原告的起诉。被告武汉市不动产登记局在法定期限内向本院提交了以下证据及依据：1.房屋登记申请书（所有权转移登记）；2.武汉市存量房买卖合同；3.9371-××号《房产证》、9371-××号《房产证》及房屋测绘平面图；4.武昌国用（私2011）第130号《国有土地使用证》及宗地图；5.委托代理人第三人王素珍居民身份证及委托公证书；6.卖方原告吕庆如、谢桂兰居民身份证、居民户口簿及结婚证；7.卖方原告吕志叡居民身份证、居民户口簿、公证书二份及无婚姻登记记录查询证明；8.买方第三人许登红、姚勇（临时）居民身份证、居民户口簿及结婚证；9.住房购房资格核查结果通知单；10.××号《房产证》。证据1至9系区房管局作出房屋权属转移登记行政行为进行审查的各项文件，其形式符合《房屋登记办法》第十五条、第二十条、第三十二条、第三十三条的规定，资料齐全，权属清楚，符合房屋权属登记条件。依据：《房屋登记办法》。第三人王素珍述称，同意被告的答辩意见，二原告起诉超期，本案涉及到债务问题。2012年9月份，原告吕庆如、谢桂兰向第三人王素珍提出借款要求，考虑到其愿意用诉争房屋作抵押，第三人王素珍向其借出121.36万元。后原告吕庆如、谢桂兰无力还债，便欲通过办理贷款或者卖房筹措资金。2013年5月2日，二原告因准备卖房而在湖北省武汉市洪兴公证处办理了全权委托第三人王素珍的公证书（委托期限为一年，自2013年5月2日起至2014年5月2日止），当时原告吕庆如及谢桂兰所有相关证件的原件均在第三人王素珍处。后诉争房屋因存在他案查封而无法办理全额贷款，只能卖房还债。在过户过程中被告称公证已过期，查封还未解决，第三人王素珍告知原告吕庆如，原告吕庆如便向第三人王素珍提供了第二份委托公证书（委托期限为二年，自2013年5月2日起至2015年5月2日止），除委托书中的委托期限外，其余内容与第一份委托公证书均相同。第三人王素珍凭此委托公证书及其他相关材料将诉争房屋过户给第三人许登红。第三人王素珍向本院提交了以下证据：1.2014年4月30日网签的武汉市存量房买卖合同，证明在委托公证书有效期内去办理过户手续；2.还款协议及承诺书，证明二原告及谢桂兰同意让第三人王素珍出卖诉争房屋用以抵债；3.借条十二份，证明二原告及谢桂兰欠第三人王素珍本金121.36万元，半年内无力偿还就要出卖诉争房屋用以抵债。第三人许登红述称，其购买诉争房屋系通过昌明房地产经纪有限公司，于2014年2月15日与第三人王素珍签订存量房居间（买卖）合同，约定购房价格为108万元，过户费及中介费由第三人许登红承担。第三人许登红先行支付2万元定金，同年6月6日过户办证后支付余款给第三人王素珍。第三人许登红向本院提交了以下证据：1.武汉市存量房居间（买卖）合同；2.房屋登记费发票、土地登记费发票、土地收益金发票、交易手续费发票、营业税及附加税发票、权属证照印花税发票、契税纳免税申报表、第三人王素珍出具的收条二份、银行转账凭证、中介出具的收条、电费发票、用电客户过户凭证、城乡居民生活用电需求表，证明第三人许登红通过合法途径取得诉争房屋所有权，除支付房款、过户费用、交易费用及中介费外，还支付了二原告欠缴的水电费。经庭审质证，针对二原告提交的证据，被告对证据2、3的真实性无异议；对证据4的证明目的有异议，目前没有其他证据证实二原告及谢桂兰的签字系伪造；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据6有异议，被告收到邮件，但未收到律师函，且律师函不是当事人要求被告履行法定职责的申请，不能证明二原告向被告提出过申请；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明二原告于2013年5月2日在洪兴公证处办理了公证，与区房管局档案中的委托书在委托期限上有区别，但不能证明第三人王素珍提交区房管局的委托公证书系伪造。第三人王素珍对证据2至证据4无异议；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据系原告吕庆如办理并交给第三人王素珍，不是第三人王素珍伪造的，且委托书上的签名系二原告及谢桂兰所签；对证据6无异议；对证据7有异议，只认可区房管局档案中的委托书和公证书。第三人许登红对证据2、3、4、6无异议；对证据5、7不予质证。针对被告提交的证据，二原告对证据3、4、6、8、9的真实性无异议；对证据1的主体有异议，原告吕志叡的居民身份证原件在其本人处，居民身份证公证书系湖北省武汉市黄鹤公证处出具，目的是办理贷款而不是过户；对证据2的真实性有异议，二原告及谢桂兰的签字及捺印均不是本人所为；证据5系仿造前一份委托公证书的伪造件，签名亦伪造；对证据7有异议，居民身份证、居民户口簿公证书系湖北省武汉市黄鹤公证处出具，由第三人王素珍带领原告吕志叡办理，目的是办理贷款而不是过户；对证据10有异议，该房屋权属转移登记的办理不符合规定。第三人王素珍、第三人许登红对被告提交的证据均无异议。针对第三人王素珍提交的证据，二原告对证据1有异议，二原告及谢桂兰的签名均不是本人所签且无捺印；证据2没有原告吕志叡的签字和意思表示，承诺书与本案无关；证据3与本案无关，原告吕志叡办理居民身份证公证不是为了过户，而是为了贷款或赠予。被告对证据1的真实性认可；证据2、3与被诉行政行为无关联性，不予质证。第三人许登红对第三人王素珍提交的证据均无异议。针对第三人许登红提交的证据，二原告对证据1的真实性有异议，合同内容存在不合理，且第三人许登红未与居住在诉争房屋内的房屋所有权人见面和联系；对证据2的付款凭证有异议，仅有一笔106万元的付款，没有收款人姓名和收款账号。被告对证据1的真实性无法辨别，且与被诉行政行为无关；对证据2诉争房屋交易过程中发票凭证的真实性无异议，收条、收据与被诉行政行为无关联性。第三人王素珍对证据1的真实性认可；对证据2转账的106万元房款和2万元定金认可，确系第三人王素珍收取，对诉争房屋交易过程中产生的税费认可。本院对上述证据认证如下：二原告提交的证据能够证明其共有的诉争房屋被过户给第三人许登红，以及二原告向被告提出申请要求其履行职责撤销8××3号《房产证》并被被告拒绝的事实属实，本院予以确认。第三人王素珍提交的证据与本案被诉行政行为无关联性，本院不予采信。第三人许登红提交的证据能够证明其以108万元的价格购买诉争房屋，并支付中介费、过户费等房屋交易过程中产生的相关费用的事实属实，本院予以确认，其交纳的电费与本案被诉行政行为无关联性，本院不予采信。经审理查明，2014年5月28日，第三人王素珍以原告吕庆如、原告吕志叡委托代理人的身份，与第三人许登红向区房管局提出诉争房屋所有权转移登记申请，并提交了房屋买卖双方的身份资料、卖方委托代理人的委托公证书、诉争房屋权属资料、存量房买卖合同等资料，要求将二原告共有的座落于武汉市武昌区涵三宫31号（老马家巷3号）的房屋转移登记至第三人许登红名下。区房管局经审核认为，申请人提供的申请资料符合法律规定的形式要件，其申报行为符合《房屋登记办法》的有关规定，遂于同年6月5日向第三人许登红颁发了8××3号《房产证》。二原告认为，其与第三人许登红素不相识，从未与其发生过房屋买卖关系，第三人王素珍办理房屋权属转移登记时与二原告已没有委托代理关系，其提交的委托书、公证书及存量房买卖合同系伪造，区房管局在办理房屋权属转移登记过程中未作合理审查，采纳了虚假登记材料，该房屋权属转移登记行为存在错误，于2017年6月27日委托律师吴文君向被告邮寄律师函，要求其履行职责撤销8××3号《房产证》。被告于次日收到该邮件，于同年6月29日通过电话拒绝了二原告的请求。二原告不服，诉至本院。本院认为，根据《武汉市房产管理条例》第十四条的规定，被告具有依法撤销房屋所有权证的职责。被告在收到二原告的委托代理人邮寄的律师函申请后，应履行调查处理的职责，但被告拒绝履行，属于完全不履行法定职责。二原告要求被告履行法定职责的理由成立。被告认为原告起诉超过起诉期限，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条第一款的规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条的规定，判决如下：责令被告武汉市不动产登记局于本判决生效之日起60日内履行调查处理职责，并将处理结果书面回复原告吕庆如、原告吕志叡。案件受理费50元，由被告武汉市不动产登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  曾 繁人民陪审员  徐绪秋人民陪审员  孙艳萍二〇一七年十二月五日法官助理沈钰书记员邓萍萍