山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初2187号原告：张保亮，男，1985年12月3日出生，汉族，威海保利大剧院工作人员,住山东省郓城县。委托诉讼代理人：张丽萍，山东信力源律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告张保亮与被告烟台天安置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张丽萍与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张保亮向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2015年1月16日起至2016年9月30日期间的逾期办证违约金29446元（以购房款471904元为基数，按照日万分之一计算624天），并自2016年10月1日起至实际办证之日止仍按上述标准向原告支付违约金。事实和理由：2012年11月12日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告购买被告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区山水龙城K-12#楼第3层305号、建筑面积87.05平方米的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款471517元，被告应于2013年12月31日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应在涉案房屋实际交付原告后180天内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，若被告逾期，则每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2014年7月15日向原告交付房屋，但被告未依约于2015年1月15日前办理产权登记手续，已经构成违约。被告烟台天安置业有限公司辩称，（一）依据已经生效的（2014）芝民一初第799号民事判决书，涉案房屋的交房时间为2014年2月15日，故本案原告即使于2016年9月28日申请调解，也已经超过诉讼诉讼时效。（二）政府行为导致迟延办证，过错不在于被告。（三）原告没有实际损失发生且违约金过高。（四）原告应当依约于房屋实际交付后的160天内提交应由其提供的办证资料，故在原告迟延履行的情况下，被告可根据原告迟延履行的情况向后迟延履行协助办证义务。（五）合同约定被告的办证义务是提供应当由开发商提供的资料，而不是办理房产证，因此原告计算违约金的截止时间应是被告提供办证资料之日。（六）“两证合一”属于情势变更，由此造成的办证迟延被告不承担责任，属于被告不能预见的商业风险。经审理查明，2012年11月12日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，房屋总价款471517元；首付款231517元，剩余部分240000元于2013年1月12日前用按揭贷款支付；被告应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告；在房屋实际交付原告后的180天内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，在涉案房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记证书手续应由原告提供的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证；因原告延迟交房办证材料，由此产生的后果由原告自行承担；被告应在涉案房屋实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构；若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延迟一天按照0.01%向原告支付违约金；在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，被告负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续；有关公证费用、办理权属证书的各项费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的全部购房款471517元，被告亦向原告开具了收款收据。2014年7月15日，原告向被告补缴了涉案房屋面积差价款487元，并向原告交付了涉案房屋。庭审中，被告为证明因政府原因导致延迟办证向本院提交了如下证据：1、烟台市国有土地使用权出让文件竞买须知复印件（6号宗地和96宗地）一份，被告拟证明调增建筑面积补交土地出让金应当按照出让的时候的楼面价补交，计算方式是楼面价=成交价/公告规划建筑面积，即是国土部门核定楼面价的方法。2、2013年4月17日《关于调增建筑面积补缴土地出让金的处置意见》复印件一份，被告拟证明2009年9月公开出让的宗地，在2010年12月19日以前批准的调增建筑面积方案应按照出让时的楼面价补缴出让金，涉案房屋项下的土地就在这个时间区间，适用此种方法补缴出让金。3、2013年10月11日《补缴土地出让金协议书》一份，被告拟证明其于2006年3月15日竞得[2006]6号宗地，2006年12月8日竞得[2006]96号宗地，2010年1月5日批准调增建筑面积；因6号宗地补缴土地出让金没有计算导致被告无法交纳土地出让金证明。4、《烟台市城市规划项目审批纪要》复印件一份，被告拟证明6号宗地和96号宗地批准调增面积的时间为2010年5月1日以及面积调增的具体内容。5、2006年4月20日烟政办法[2006]43号《关于经营性用地容积率调整问题的通知》复印件一份，被告拟证明土地出让金没有足额交齐的停办相关手续，增加的面积按出让时的成交价补缴出让金。6、2014年3月21日，烟台市规划局芝罘分局向被告发出的《关于项目规划手续办理有关情况的函》一份，被告拟证明在其未交土地金、未取得出让金收讫证明之前，该局将停办相关规划手续。7、时任烟台市国土局局长唐建平于2014年10月18日签署的《审议取证单》复印件一份，被告拟证明国土局要求6号宗地按96号宗地出让时的楼面价564.14元/平方米补缴出让金，这一不合理要求违背了土地出让文件以及市政府有关规定，是被告无法交纳出让金的根本原因，最终导致延期办证。原告对上述证据质证称，对上述证据的真实性不清楚，上述证据不能作为被告逾期办证的理由。被告应当依约向房管部门提交办证手续。即使被告补交土地出让金协议时间是真实的，也不能影响被告按照合同约定办理房产登记手续。2016年10月19日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2017年3月22日，本院正式立案，进入本案诉讼。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、收款收据、烟台市国有土地使用权出让文件竞买须知复印件、《关于调增建筑面积补缴土地出让金的处置意见》复印件、《补缴土地出让金协议书》、《烟台市城市规划项目审批纪要》复印件、烟政办法[2006]43号《关于经营性用地容积率调整问题的通知》复印件、烟台市规划局芝罘分局向被告发出的《关于项目规划手续办理有关情况的函》、《审议取证单》复印件、（2014）芝民一初字第799号民事判决书、钥匙领取单等为凭，还有庭审笔录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反国家法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。践约中，原告已履行了支付房屋价款的义务，被告即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担违约责任。（二）《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案合同约定的160日和180日分别是原、被告为办理原告个人不动产权登记证书和被告向产权登记部门提交办证相关资料的时间，两项内容是相互独立的，原告未按约定时间提交办证资料，其后果是原告取得个人不动产权登记证书的延误，并不影响被告履行向产权登记机构提交办证所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，故被告关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。庭审中，被告以政府行为导致逾期办证的抗辩，理由不当；被告主张办证条件的变化属于情势变更，证据不足，故本院对被告的上述抗辩理由不予采信。（三）根据《商品房买卖合同》的约定，被告最迟应于涉案房屋实际交付原告即2014年7月15日后的180天内即2015年1月10日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但被告未能举证证明其已依约向产权登记机构提交相关资料，故被告应承担逾期办证的违约责任。现原告诉请要求被告自2015年1月16日起至被告实际办证之日止以购房款471904元为基数，按照日万分之一的标准向原告计付逾期办证违约金，本院仅能支持被告自2015年1月16日起至被告向产权登记机构提交办证资料之日止以购房款471904元为基数，按照日万分之一的标准向原告计付逾期办证违约金；超出部分，本院不予支持。被告主张原告本案诉请超过诉讼时效及调低逾期办证违约金的辩解，无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台天安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张保亮支付自2015年1月16日起至被告向产权登记机构提交办证资料之日止以购房款471904元为基数，按照日万分之一的标准计算的逾期办证违约金。二、驳回原告张保亮的其他诉讼请求。如被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，由被告烟台天安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁代理审判员  成小飞人民陪审员  周祖荣二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王曰婷