成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)锦江民初字第05819号 原告:李倩，女，1989年2月25日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：熊军，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告:蒋炜，男，1965年7月7日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：刘勇，男，1962年6月25日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告李倩与被告蒋炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理。审理中，被告蒋炜对管辖权提出异议，本院于2015年10月20日作出（2015）锦江民管初字第318号民事裁定书依法驳回了被告蒋炜提出的管辖异议。原告李倩以刘勇与本案有利害关系为由，申请追加刘勇作为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。因被告刘勇下落不明，本案依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理，原告李倩的委托诉讼代理人熊军、唐中志到庭参加诉讼。因被告刘勇下落不明，本院依法在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、变更诉讼请求申请书、追加当事人申请书、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、转换程序裁定书及开庭传票等法律文书，公告期届满，被告刘勇未到庭参加诉讼，被告蒋炜亦经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 原告李倩向本院提出诉讼请求：1、蒋炜继续履行合同，蒋炜将位于成都市锦江区X号X幢X楼X号房屋过户到李倩名下，确认位于成都市锦江区X号X幢X楼X号房屋所有权属于李倩；2、本案诉讼费由蒋炜、刘勇承担。事实及理由：李倩与蒋炜于2015年8月10日签订《房屋买卖合同》，蒋炜将其所有的位于成都市锦江区X号X幢X楼X号房屋以670000元出售给李倩。合同约定李倩在办理过户受理，并出具受理单后支付首付款300000元，在办理完过户手续之后支付剩余370000元尾款。2015年8月10日，李倩及蒋炜、刘勇到银行办理房款手续，在李倩支付首付款300000元后，蒋炜才告知李倩房屋已分别抵押给了银行和刘勇，刘勇也是来帮蒋炜归还银行贷款的，归还完毕银行贷款之后再将房屋过户给李倩。但李倩将房款打到蒋炜指示的四川联动通讯公司名下后，银行马上将钱划走，李倩支付完毕首付之后，刘勇拒绝支付剩余的银行贷款。导致该房屋现无法过户，蒋炜、刘勇的行为明显是恶意串通、共同欺诈，严重损害了李倩的合法权益。 被告蒋炜未作答辩。 被告刘勇未作答辩。 本院经审理查明事实如下：2015年7月21日，蒋炜向刘勇出具《委托书》，载明：位于成都市锦江区********房屋系蒋炜单独所有，现蒋炜拟将房屋出售给李倩个人单独所有。特委托刘勇如下事项：代为结清上述房屋在建行新华支行的银行贷款，代为到房管部门办理上述房屋的注销抵押登记及注销顺位抵押登记手续，代为出售上述房屋，与买方签订上述房屋的买卖合同，代为收取售房款，并协助买方办理产权转移登记等一切事项，如果买方以按揭方式购买此房，刘勇有权代表蒋炜协助买方办理按揭的一切事宜，并代办评估等相关事宜等。委托期限自2015年7月21日起至2015年9月20日止。该《委托书》经四川省成都市律政公证处以（2015）川律公证内民字第44879号《公证书》公证。 2015年8月10日，李倩与蒋炜签订《房屋买卖合同》，约定蒋炜将位于成都市锦江区X号X幢X楼X号房屋（权XXX）以670000元出售给李倩，在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或办理产权公证）支付300000元，余款待办完过户手续后，李倩拿到房屋和新产权证的同时付清370000元；蒋炜必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、并无任何纠纷。双方约定2015年8月10日至2015年8月25日到房管局办理过户换证手续，所产生的一切费用由李倩支付。 2015年8月10日，李倩向由蒋炜担任法定代表人的四川联动通讯有限公司支付部分购房款。 打印于2016年3月7日的房屋信息摘要3显示，位于成都市锦江区总府街********房屋分别抵押给了中国建设银行成都新华支行（债务人四川联动通讯有限公司、抵押面积618.69平方米、权利价值6152700元、约定期限2014年4月29日至2019年12月31日）和刘勇（债务人蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。 打印于2017年2月13日的房屋信息摘要3显示，位，位于成都市锦江区********房屋抵押给刘勇务人蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。 审理中，李倩申请查封了涉案房屋，本院于2015年9月11日向房管部门送达了（2015）锦江民保字第785号民事裁定书。2015年11月27日，四川省蒲江县人民法院以（2015）蒲江执字第517号裁定书，轮侯查封了该房屋。2015年12月29日，成都市青羊区人民法院以（2015）青羊民初字第9670－1号民事裁定书查封该房屋。 另经本院核实，刘勇与蒋炜、王素华、蒋辉、蒋波民间借贷纠纷一案，于2016年1月13日在成都高新技术产业开发区人民法院立案，该院于2017年4月25日作出（2016）川0191民初493号民事判决书，判决蒋炜归还刘勇借款本金1600000元及利息、违约金，刘勇对位于成都市锦江区X号X栋X楼X号（权XXX）房屋、X号（权XXX）房屋以及位于成都市锦江区X号X栋X楼X号（权XXX）房屋在本金1500000元及利息和违约金范围内享有优先受偿权，该案现已进入执行阶段。 以上事实的认定，有原告李倩提交的居民身份证复印件、《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、中国建设银行客户回单、公证书以及原告李倩的当庭陈述在案为证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李倩、蒋炜在平等、自愿基础上签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，但应不违反法律、行政法规的强制性规定，才属合法有效。案涉房屋在蒋炜转让给李倩前存在抵押，抵押权人分别为中国建设银行成都新华支行和刘勇。蒋炜在出卖房屋给李倩之前，虽向刘勇出具了公证委托，在委托书上写明其拟将房屋出售给李倩，并委托刘勇结清银行贷款、办理注销抵押登记、与买方签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权转移登记等。但蒋炜出具公证委托后，蒋炜与李倩签订了《房屋买卖合同》，并收取部分房款直接支付到了蒋炜指定的账户，刘勇作为房屋的抵押权人，未与李倩签订《房屋买卖合同》，也未收取李倩支付的购房款。故不能视为债权人刘勇已同意债务人蒋炜转让该房屋。同时，《房屋买卖合同》约定蒋炜必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结，并无任何纠纷。李倩陈述在向蒋炜支付部分房款才知晓房屋被分别抵押给了银行和刘勇。因此可以认定，该房屋上存在抵押，在买卖房屋时蒋炜也并未告知李倩，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，现有证据不能认定蒋炜转让案涉房屋取得了债权人刘勇的同意，或者告知了受让人李倩房屋的抵押情况。且依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存”的规定，蒋炜转让房屋所得的价款也并未用于清偿刘勇的债权。在本案审理中，李倩虽有意愿代蒋炜向刘勇清偿部分债务，但由于李倩与刘勇最终未能达成一致意见，而导致案涉房屋的抵押权未消灭。综上所述，蒋炜与李倩之间转让房屋的行为无效。李倩起诉要求案涉房屋归其所有并要求协助办理过户的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条（条文全文附后）之规定，判决如下: 驳回原告李倩的全部诉讼请求。 本案案件受理费10500元，公告费600元，保全费2470元，共计13570元，由原告李倩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 军 人民陪审员  董丽琴 人民陪审员  黄玉明 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  张海燕 记 录 员  郭 佳 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。