广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0704民初1983号原告：潘婵清，女，1975年8月8日出生，汉族，住广西苍梧县，委托诉讼代理人：黄超，广东信助律师事务所律师。委托诉讼代理人：方华，广东信助律师事务所律师。被告：江门市江海区连海北路建设投资有限公司，住所地：江门市江海区外海中华大道****。法定代表人：许瑞强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。原告潘婵清与被告江门市江海区连海北路建设投资有限公司（以下简称连海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄超、方华，被告委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘婵清向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交楼期间的违约金（暂计至2017年7月6日逾期交楼违约金为32140.8元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人（被告）向买受人（原告）预售江海区外海连海苑4幢3层301室号房屋，房屋总价558000元，原告应于2016年11月26日前付清，被告应在2016年12月26日前将达到合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理，逾期不超过90日，自交付时间期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算支付全部房价款万分之三的违约金；二、合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，但截至2017年7月6日，被告小区内的全部商品房均没有达到交付条件，被告未能依约向原告交付约定的商品房，应当按照合同约定向原告支付逾期交楼期间的违约金。被告连海公司辩称，一、因不可抗力及情势变更，致涉案商品房无法在双方约定的时间前达到交付条件，因此不存在违约的主观意愿和客观行为，依约无需承担逾期交付的违约责任。涉案商品房所在小区“外海连海苑”为中国(江门)国际绿色光源博览交易中心拆迁安置房，其开发资金全部为财政资金，与一般的房地产开发项目存在根本区别，必须依法完成公开招投标程序后，方可启动建设。涉案商品房的相关配套设施在招投标过程中存在流标及相关设计改动，致《竣工验收备案表》延误。首先，住房和城乡建设部于2015年10月9日发布了建市[2015]**《住房城乡建设部关于建筑业企业资质管理有关问题的通知》，取消了和修改了建筑业企业资质，致原来已经通过招投标的建筑企业资质或者正在招投标的企业资质无法使用，导致被告须修改招标文件以及重新招投标；其次，2016年3月，涉案房产所在小区对l#、2#公用配电站工程进行公开招标，因通过项目资格审查的公开招标的投标人不足五人，导致该工程招标失败，并需要重新招标。2016年5月，因永久电工程的设计发生改动，须优化调整后方可施工，所以涉案房产所在小区对l#、2#公用配电站工程进行了二次招标，至2016年7月29日确定中标单位，最终该工程才能顺利开工。再次，涉案小区各项水、电工程完工后，对应的水、电验收部门却迟迟未对上述工程进行依法验收，致涉案商品房交付条件无法达到的根本原因在于行政单位验收延误，且“流标”及“相关设计改动”非被告主观原因所致，依法属不可抗力或情势变更。二、原告主张的违约金计算标准，违反《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定。该合同第四章第十二条明确约定逾期交付责任按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累积：因此，即使出卖人在本案存在违约，但被告在不同时间段内所承担的违约金计算基准是有区别的，其中自交付时间期限届满之次日起90日内，出卖人须按照全部房价款万分之二的违约金/日支付违约金，但自第91日起，出卖人须按照全部房价款万分之三的违约金/日支付违约金，而原告笼统按照日万分之三计算全额违约金，明显与合同约定不相符。三、知道涉案房屋未达到交付条件，在此情形下原告同意并实际接收商品房，现又以涉案房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,应予依法驳回。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，原告在2017年3月21日已实际接收和使用涉案商品房，因此依法不应支持其以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求判令被告支付逾期交楼期间的违约金，计算至2017年7月6日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向原告预售江门市江海区外海连海苑4幢3层301室房屋，商品房总价款为558000元，原告应于2016年11月26日前向被告付清总价款，被告应当自2016年12月26日前交付该商品房给原告。该合同第九条约定：商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：详见补充协议。该合同第十二条约定：逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累积]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.35％计算给付利息；同时，被告按照全部房价款5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。签订《商品房买卖合同（预售）》当日，双方签订合同附件十二《补充协议》作为对《商品房买卖合同》的补充。该协议第四条第二点、第五点、第六点约定：房屋交付的标志是该商品房经验收合格后被告向原告移交钥匙的当天或是买卖合同第十一条约定的最后交付时间，或被告向原告发出《交楼通知书》十日起视为交付，上述日期以较前者为准。该商品的风险自交付之日起转移给原告；买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，原告应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，被告应按照买卖合同承担保修责任。如原告以此问题为由拒收该商品房，则视为由于原告原因未能按时交付；无论该商品房是否达到交付使用条件被告都可向原告寄发收楼通知，原告按被告通知时间前来办理收楼手续时该商品房符合交付条件即可，原告不得以被告在该商品房符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由要求被告承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于原告原因未能按期交付等内容。该协议第十二条约定：本协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签订之日起生效。双方签订合同及补充协议后，原告向被告付清了全部购房款。另查明，2017年3月21日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。再查明，2015年6月25日，江门市房产测绘所对涉案房屋进行测绘并出具房地产测绘报告书。2016年4月15日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案房屋坐落的江门市江海连海北路连海苑小区住宅工程进行竣工验收。2017年7月6日，江门市江海区住房城乡建设和水务局在上述住宅竣工验收备案表上加盖“工程竣工验收备案专用章”，涉案房屋取得竣工验收备案表。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见以及本案庭审的情况，本案的主要争议是：一、被告逾期交楼是否应承担违约责任？二、若需承担，被告应承担何种违约责任？关于第一个争议焦点：原、被告双方虽在《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条中明确约定了涉案商品房交付及商品房相关设施设备交付条件，但双方又在《补充协议》关于房屋交付条款中明确约定买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，原告应当按照约定时间及时办理收楼手续；并且在关于《补充协议》的效力条款中约定补充协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与补充协议不一致的，以《补充协议》为准。由此可见，涉案房屋的交付条件应以《补充协议》约定的交付条件为准，即涉案房屋取得竣工验收备案表及房屋测绘报告。本案中，涉案房屋虽于2016年4月15日由被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，但直至2017年7月6日才取得竣工验收备案表，连同之前已取得的房地产测绘报告书，涉案房屋在2017年7月6日才达到合同约定的交付条件和法律规定的交付条件。被告抗辩认为因不可抗力及情势变更，致涉案商品房无法在双方约定的时间前达到交付条件，因此不存在违约的主观意愿和客观行为，依约无需承担逾期交付的违约责任。首先，涉案房屋依法需要招投标的应按规定进行招投标，招投标工作是被告兴建涉案商品房必须完成的工作，其招投标工作的失误或延误影响工程进度不能视为不可抗力；其次，本案是调整原告与被告的商品房买卖合同关系，而被告向有关部门申请工程竣工验收备案是被告与有关部门之间的关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，原告要求被告承担违约责任是基于双方签订的商品房买卖合同，对于涉案房屋竣工验收备案延误等，被告可按有关规定处理；再次，被告逾期交房的违约责任属于无过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，不论被告是否存在过错，只要存在违约行为，就应向原告承担违约责任；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，被告抗辩中提出的情况不属于不可抗力。因此，被告该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告抗辩认为原告知道涉案房屋未达到交付条件仍同意并实际接收商品房，不应支持其以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原、被告在补充协议中约定了“商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续”，因此，交付条件应以双方的补充协议约定为准。虽然原告于2017年3月21日办理了涉案房屋的收楼手续，但该手续只是对涉案房屋配套设施的查验，不构成涉案房屋的有效交付，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，涉案房屋的有效交付在取得竣工验收备案表时才完成。因此，被告该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上，被告逾期交楼应承担违约责任。关于第二个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金”的约定，被告逾期交付涉案房屋期间自2016年12月27日起计至2017年7月6日止共192天，逾期超过90日，现原告要求继续履行合同，因此，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，故被告应向原告支付违约金32140.8元（558000元×0.0003×192天）。被告抗辩认为违约金应自交付期限届满之次日起90日内，按照全部房价款万分之二的违约金/日支付违约金，自91日起，按照全部房价款万分之三的违约金/日支付违约金，然后累加。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“双方同意按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累积]”，逾期交楼按逾期时间90日内的及超90日的分别处理，且不作累积。被告提出按段分别计算然后累加，与上述约定的“分别处理”、“不作累积”不符，因此，被告该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上，原告诉请被告支付逾期交付违约金，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：被告江门市江海区连海北路建设投资有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日支付逾期交楼违约金32140.8元给原告潘婵清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取计302元，由被告江门市江海区连海北路建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李翔二〇一七年十二月十一日书记员  徐杨