福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初2112号 原告（反诉被告）：陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄进成，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄重，福建和晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴耀胜，男，1965年9月20日出生，汉族，住福建省鲤城区。 委托诉讼代理人：曾华扬，福建协力人律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈文霞与被告（反诉原告）吴耀胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。反诉原告吴耀胜在答辩期限内向本院提起反诉，本院予以合并审理，并于2017年10月11日、2017年12月18日二次公开开庭进行了审理。陈文霞的委托诉讼代理人黄进成、吴耀胜的委托诉讼代理人曾华扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文霞向本院提出诉讼请求：1.吴耀胜向陈文霞支付自2017年7月1日起至合同期满应付租金支付之日止的租金，暂计至起诉之日为24800元；2.吴耀胜向陈文霞支付逾期付款的违约金（以拖欠租金为基数，按日2%的标准计算），暂计为4960元；3.吴耀胜依约承担有关物业费、治安费、水费、电费、卫生费等费用，暂计至起诉之日为800元；4.由吴耀胜承担本案诉讼费用。事实和理由：陈文霞将位于泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体937、939、941、943、945、947号店面6间租赁给吴耀胜作为工艺品材料用途使用，租期五年，自2015年1月1日起至2019年12月30日止。租金每间每月第一年1250元，每满一年月租金在上一年的基础上递增5%，按季度方式于每季度1日支付租金。双方还约定若逾期支付租金，则应以拖欠的租金为基数，按日百分之二的标准向陈文霞支付违约金；有关物业管理费、治安费、水费、电费、卫生费等费用由吴耀胜承担。合同签订后，陈文霞依约向吴耀胜提供租赁房屋，吴耀胜缴纳租金至2017年6月30日，但吴耀胜未向陈文霞支付之后应付租金，已构成违约，经催告，仍未支付。 吴耀胜辩称，陈文霞与吴耀胜确有承租店面关系，但是涉案店面已经由泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司收回，收回的原因是执行泉州市市政府的相关决定，原出租关系即泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与陈文霞的租赁关系已经解除，鲤城区人民法院作出的（2016）闽0502民初2058号民事判决书及泉州市中级人民法院作出的（2017）闽05民终3424号判决书也已经判决解除泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司（以下简称“江滨物业公司”）与陈文霞的原租赁关系，江滨物业公司也通告吴耀胜限期腾空。根据以上事实，由于陈文霞转租店面已不符合约定条件，严重影响吴耀胜正常使用，已不能实现合同目的，《店面租赁合同》已具备解除条件。吴耀胜于2017年6月21日向陈文霞发出解除合同通知书，告知陈文霞自收到通知书之日起解除。陈文霞于2016年6月22日收到该通知书，双方签订的《店面租赁合同》于2016年6月22日解除。吴耀胜在2017年6月28日已经腾空涉案店面，并交付给江滨物业公司，且交清水电等费用。因此，吴耀胜不存在还需要支付陈文霞租金的义务，而租赁场所的水、电及物业服务则由江滨物业公司负责提供及收费，与陈文霞无关，因此请求驳回陈文霞的全部诉求。 吴耀胜向本院提出反诉请求：1.确认吴耀胜与陈文霞之间的《店面租赁合同》已于2017年6月22日解除；2.陈文霞退还吴耀胜的租赁押金21600元。事实和理由：2014年12月25日，陈文霞将泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体937、939、941、943、945、947号店面转租给吴耀胜，并签订《店面租赁合同》，约定：租期五年，从2015年1月1日起至2019年12月30日止；第一季度租金22500元，押金22500元；陈文霞提供的房屋不符合约定条件，严重影响吴耀胜正常使用的，吴耀胜有权单方解除合同等。《店面租赁合同》签订当日，双方同意起租价格每间每月由1250元调整为1200元，即第一年季度租金调整为21600元，押金亦调整为21600元。当日，吴耀胜支付了第一季度租金及押金各21600元。合同签订后至2017年6月，吴耀胜均按时交付租金及向江滨物业公司交付水电费等。2017年3月8日，滨江北路景观整治提升工程鲤城区分指挥部根据泉州市人民政府【2015】249号《晋江下游生态整治工程（一期）专题会议纪要》、【2016】68号《晋江下游生态整治工程（一期）有关工作专题会议纪要》的要求，发布《搬离公告》，限期吴耀胜等租户腾空、搬离空厢。2017年4月7日，防洪堤代管单位江滨物业公司下发催告函，催告吴耀胜等租户腾空、搬离空厢。基于上述事实，陈文霞转租的店面不符合约定条件，严重影响吴耀胜正常使用，作为次承租人，根本难以在转承租场所继续经营，已不能实现合同目的，双方之间的合同已不可能继续履行，合同已具备解除条件。据此，吴耀胜于2017年6月21日向陈文霞发出解除合同通知书。陈文霞于次日收到通知书，合同已于2017年6月22日解除。2017年6月28日，吴耀胜按照江滨物业公司要求，办理6间空厢的移交手续。陈文霞在合同解除后，拒不退还押金已构成违约。 陈文霞辩称，1.吴耀胜主张解除其与陈文霞签订的《店面租赁合同》已于2017年6月22日解除，理由不能成立，吴耀胜依据的是两份会议纪要，由于这两份会议纪要是为了新的3P项目，而并非江滨物业公司与陈文霞所签订的为了防洪抗灾，确保防洪堤运行安全等的原因而提前解除合同，所以仅凭借这一点来解除合同不能成立。2.指挥部有发布一个搬离公告，由于这份搬离公告是违法的，陈文霞于2017年3月17日向厦门市中级人民法院提起撤销搬离公告行政诉讼，2017年5月4日厦门市中级人民法院作出撤销这份搬离公告的判决，并裁定：停止执行案涉《搬离公告》中关于“租户凭租赁合同到指挥部签订腾空协议，并自行腾空、搬离其承租的空厢”之内容。厦门市中级人民法院的这一份裁定也说明要求租户搬离是违法的，并且要求租户无需腾空。2017年9月29日，福建省高级人民法院二审维持上述判决。故搬离公告是一个违法行政行为，政府要求租户搬离空箱是违法的。3.吴耀胜主张江滨物业公司与陈文霞之间的租赁合同已经被解除，陈文霞与吴耀胜的合同自然解除是不能成立的。吴耀胜自行将租赁的店面交付给江滨物业公司系其单方的违约行为，依据合同的约定，其应当继续履行并承担相应的违约责任。4.双方的合同明确约定：逾期支付租金，陈文霞有权没收押金，所以吴耀胜要求返还押金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司接受泉州市晋江河道堤防管理处委托，管理晋江鲤城段防洪堤空厢。2004年2月15日，泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与泉州市丰泽柏菲布业遮阳技术有限公司（以下简称“柏菲公司”）签订了一份《晋江下游新堤空厢租赁合同》，合同约定：江滨物业公司同意将江滨北岸堤防空厢385号（新编空厢号365号）至527号（新编空厢号507号）、613号（新编空厢号585号）至678号（新编空厢号650号）共计209间空厢厢体出租给柏菲公司，租赁期限为20年，自2004年5月11日至2024年5月10日止。2005年1月12日，柏菲公司又与江滨物业公司签订了一份《补充协议书》对上述租赁合同的内容进行修改和补充，约定柏菲公司在经营空厢时按现有泉州市的市场管理方式可招商转租、分租或与他人合作经营。2006年6月23日，陈文霞与柏菲公司、江滨物业公司签订《协议书》，约定柏菲公司将上述租赁合同及补充协议书及其相关协议的权利义务全部转让给陈文霞,江滨物业公司与陈文霞租赁合同被解除后，转租、分租合同亦相应终止履行，江滨物业公司可直接向转租、分租人收回厢体，因此造成转租人、分租人的损失由陈文霞承担等。2006年12月8日，江滨路晋江下游新堤空厢门牌号××再次变更为745-1029号的单号、原有编号613-678号再次变更为1201-1331号的单号。合同签订后，陈文霞依约向江滨物业公司支付租金至2017年2月28日。 2014年12月25日，吴耀胜与陈文霞签订《店面租赁合同》一份，双方约定：陈文霞将位于泉州市江滨路鲤城段防洪堤厢体937、939、941、943、945、947号店面租赁给吴耀胜使用，期限为5年，即从2015年1月1日至2019年12月30日止；租赁押金为22500元，租赁期限届满，在吴耀胜向陈文霞交还租赁店面且缴清其应承担的各项费用的当日，陈文霞应无息退还押金；店面第一年每间每月租金1250元，此后租金采用递增方式进行计算，每满一年月租金在上一年的基础上递增5%，按季支付；若陈文霞提供房屋不符合约定条件，严重影响吴耀胜正常使用的，吴耀胜有权单方解除合同；若吴耀胜逾期支付租金，应以拖欠的租金为基数，按日2%的标准向陈文霞支付违约金；租赁期间，未经陈文霞书面同意，吴耀胜中途擅自退租的，其已支付的租金及押金不再退还。同日，陈文霞与吴耀胜将租金价格由每间每月1250元调整为1200元，押金调整为21600元。当日，吴耀胜支付陈文霞押金21600元、第一季度租金21600元。2017年3月8日，滨江北路景观整治提升工程鲤城区分指挥部发出《搬离公告》，要求吴耀胜等租户腾空、搬离空厢。合同签订后，吴耀胜依约交纳陈文霞租赁房屋租金至2017年6月30日。2017年4月7日，江滨物业公司发出《催告函》，要求吴耀胜等承租人于2017年5月9日前腾空空厢等。2017年6月21日，吴耀胜向陈文霞发出《解除〈店面租赁合同〉通知书》，通知陈文霞双方签订的《店面租赁合同》于通知送达陈文霞之日起解除，并要求陈文霞于收到通知后五日内办理6间空厢的移交手续及退还吴耀胜押金21600元。陈文霞于2017年6月22日收到《解除〈店面租赁合同〉通知书》。2017年6月28日，吴耀胜向江滨物业公司腾空交付了其所承租的“937、939、941、943、945、947号店面”。 另查明，陈文霞于2017年3月17日就泉州市鲤城区人民政府发布的《搬离公告》是否违法问题向厦门市中级人民法院提起行政诉讼，2017年5月4日厦门市中级人民法院作出（2017）闽02行初10号裁定书及判决书，裁定：在本案诉讼期间停止执行案涉《搬离公告》中关于“租户凭租赁合同到指挥部签订腾空协议，并自行腾空、搬离其承租的空厢”之内容。判决：撤销泉州市鲤城区人民政府于2017年3月8日作出的《搬离公告》。后泉州市鲤城区人民政府不服该判决向福建省高级人民法院提起上诉，2017年9月29日，福建省高级人民法院作出（2017）闽行终513号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 江滨物业公司因解除《晋江下游新堤空厢租赁合同》、收回含涉案空厢在内的209间空厢与陈文霞起纠纷，陈文霞诉至法院，2017年9月30日泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号终审民事判决确认泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与陈文霞关于江滨北岸堤防空厢【原编号为385-527号（新编号为365-507号）、原编号为613-678号（新编号为585-650号）】共计209间的租赁合同关系于2016年8月8日解除；并判决陈文霞应于判决生效之日起10日将上述209间空厢腾空、移交给泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司等内容。 本院认为，陈文霞与吴耀胜签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。陈文霞与江滨物业公司约定了租赁合同的解除条件及合同被解除后，陈文霞与次承租人的租赁合同终止履行，江滨物业公司可直接向次承租人收回厢体等。自2017年2月28日起，陈文霞也未继续向江滨物业公司支付租金。江滨物业公司作为租赁房屋管理人，享有对租赁房屋占用、使用的权利，其根据前述合同约定及事实，要求次承租人腾空交付租赁房屋，足以使吴耀胜等次承租人对陈文霞是否能够继续提供正常使用的租赁房屋产生担忧。泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号判决书判令解除陈文霞与江滨物业管理公司有关案涉1211、1213、1215、1217、1219、1221、1223号空厢在内的租赁合同关系后，陈文霞对于案涉租赁房屋的使用权已于2016年8月8日丧失。案涉租赁合同约定，陈文霞所提供的房屋不符合约定条件，严重影响承租人正常使用的，承租人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”吴耀胜根据合同约定要求解除其与陈文霞之间的租赁合同，并向陈文霞发出《解除〈店面租赁合同〉通知书》，本院认定，案涉租赁合同已于2017年6月22日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”吴耀胜于合同解除后，请求陈文霞退还租赁押金21600元，理由充分，予以支持。吴耀胜根据江滨物业公司要求，已于2017年6月28日腾空租赁房屋交付江滨物业公司，陈文霞主张吴耀胜支付2017年7月1日起的租金、逾期付款违约金及有关物业费、治安费等费用的请求，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，陈文霞的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持；吴耀胜的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认吴耀胜与陈文霞于2014年12月25日签订的《店面租赁合同》于2017年6月22日解除； 二、陈文霞于本判决生效之日起十日内返还吴耀胜租赁押金21600元； 三、驳回陈文霞的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费564元、反诉受理费170元，均由陈文霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑英好 审 判 员  林 南 人民陪审员  洪小春 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  陈玫宏 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-