山东省莱芜市莱城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1202民初4850号 原告：亓俊玲，女，1977年8月16日出生，汉族，高中文化，无业，身份证载明地址：山东省莱芜市莱城区凤城西大街151号10号楼3单元601室， 委托诉讼代理人：王波，山东吏朔律师事务所律师。 被告：孔军，男，1987年7月3日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住莱芜市高新区， 被告：莱芜市信达网络科技有限公司，住所地：莱芜市莱城区万福路与汶源东大街交叉口北70米。 法定代表人：刘红德，职务：经理。 原告亓俊玲与被告孔军、莱芜市信达网络科技有限公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亓俊玲及其委托诉讼代理人王波、被告孔军、被告信达公司的法定代表人刘红德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亓俊玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告于2018年3月23日签订的《商品房屋买卖合同》无效；2、判令被告孔军返还原告购房款100000元及利息（自2018年3月23日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、判令被告信达公司返还中介费3000元及利息（自2018年3月23日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4、本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2018年3月23日，原告亓俊玲与被告孔军、信达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告孔军将位于莱芜市高新区保利花园6号楼西单元803室房产一套出售给原告亓俊玲，成交价为535000元，房屋建筑面积98平方米；合同还约定，原告亓俊玲于合同签订之日支付定金50000元，于合同签订之日起10日内，支付首期购房款（含定金）100000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告孔军支付了购房款100000元。但经原告核实，被告孔军转让给原告亓俊玲的上述房产未在不动产登记部门依法进行登记，属法律意义上的小产权房。被告向原告转让上述房产的行为违反国家强制性、禁止性规定，应认定为无效。为维护原告合法权益提起诉讼，望判如所请。 被告孔军辩称：第一，原告于2018年3月23日交5万元定金，当时约定保证金不予退还，后来原告又交5万元房款，合同约定2018年4月23日前将435000元全部交齐，所以这10万元及利息不应退回。第二，原告诉称购房时不知道小产权房不受法律保护，但当时原告买房时信达公司已告知原告是小产权房，也已经告知原告房屋面积是98平方米，多退少补。原告给我造成的损失无法用金钱衡量。 被告信达公司辩称：原告亓俊玲主动询问我方关于中和社区的房屋，我方联系原告亓俊玲与被告孔军的姐姐看房，看房地点为中和社区6号楼西单元8楼西户。四天后原告亓俊玲表示想购买该房屋，我方经纪人明确告知原告该房屋为小产权房。于是我方约原告亓俊玲与被告孔军到我公司签订协议，但被告孔军说房屋面积不是很准确，后期根据房屋实际面积交房款，多退少补，暂时按98平方米签订协议，原告在签约前已经知悉且同意后才进行签约。原告亓俊玲分两次共交10万元给被告孔军。按照买卖协议约定的40天后交全款时，被告孔军告知我方该房屋实际测绘面积103.55平方米，原告亓俊玲表示不能接受该面积，期间我方一直与二人协调，但双方均不满意，双方未商定退还定金的数额。综上，在房屋交易签约前我方已明确告知原告该房屋为小产权房，房屋面积按实际面积交款，多退少补，原告知悉同意后才签约。中介费合同约定5350元，当时我方给原告优惠，原告实际支付中介费3000元，我方现在要求原告付全额中介费5350元。 本院经审理认定事实如下：2018年3月23日，原告亓俊玲与被告孔军、信达公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：被告孔军自愿将坐落于莱芜市高新区保利花园6号楼西单元803号房产出售给原告亓俊玲，房屋价格53.5万元，房屋建筑面积98㎡；原告于合同签订之日起向被告孔军支付定金人民币5万元，自合同签订之日起10天内，向被告支付首期购房款（含定金）10万元，于2018年4月2日前付清，剩余购房款43.5万元于2018年4月23日前一次性交付被告孔军；原告于合同签订之日向被告信达公司（居间方）缴纳中介服务费5350元，该中介费非因被告信达公司原因造成不能交易的，不予退还。合同签订当日，被告信达公司给予原告优惠，同意原告支付中介费3000元，原告已付清。同日，原告向被告孔军支付定金5万元，被告孔军为原告出具收条，载明收到定金5万元，并注明：原告亓俊玲如反悔定金不退还。2018年3月29日，原告通过银行卡转账向被告孔军支付剩余首期购房款5万元，被告孔军出具收到条。后原告与被告孔军因房屋面积及价格产生争议，被告信达公司多次协调未果，2018年10月15日，原告诉至法院。 另查明，莱芜市高新区保利花园6号楼西单元803号房产系在中和村集体土地上建设，未由房管部门颁发产权证。原告亓俊玲及其配偶户籍均在西关社区，被告孔军户籍地系××街道办事处北孝义村，原被告均非中和村村民。 以上事实，由《商品房买卖合同》一份、银行转账及刷卡凭证各一份、被告孔军书写的收到条二份、被告信达公司出具的收据一份、原告与被告孔军通话录音一份以及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》采用书面形式订立，由原被告签字并盖章，该《商品房买卖合同》成立。本案中，该《商品房买卖合同》涉及的莱芜市高新区保利花园6号楼西单元803号房产系在中和村集体土地上建设，根据《中华人民共和国土地管理法》中“农村土地除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”的规定，涉案房产仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。原告亓俊玲与被告孔军均非中和村村民，原被告之间的《商品房买卖合同》因违反了法律规定、损害了村集体的利益而无效，故原告依法确认原被告于2018年3月23日签订的《商品房屋买卖合同》无效的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求判令被告孔军返还原告购房款100000元的诉讼请求，本院予以支持。原被告在签订该“小产权房”买卖合同过程中均存在过错，应各自承担相应的过错责任，原告请求被告支付购房款的利息，无法律依据，本院不予支持。关于被告信达公司是否应退还3000元中介费问题，因被告信达公司作为居间人，促成双方订立了合同，且原告无证据证实被告信达公司故意隐瞒与订立该合同有关的重要事实，原告应当按照约定支付中介费3000元。故原告请求被告信达公司返还中介费的诉讼请求，本院不予支持。被告孔军辩称不应退还10万元房款，于法无据，本院不予采纳。被告信达公司辩称原告亓俊玲应全额缴纳中介费，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、第五十八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孔军于本判决生效之日起五日内返还原告亓俊玲购房款10万元（含定金5万元）； 二、驳回原告亓俊玲的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取案件受理费1180元、财产保全费1020元，由原告亓俊玲负担64元，由被告孔军负担2136元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。 审判员  亓民川 二〇一七年十二月十四日 书记员  吕 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设 …… 农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。