广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初14902号原告：赖方远，男，1989年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黎国飞，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昭豪，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山市南海盈冠房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：潘志尧，总经理。委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。原告赖方远与被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，并于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎国飞、曾昭豪到庭，被告的委托诉讼代理人沈庆佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告诉争面积损失（计算方式为：阳台面积3.36平方米×套内单价6869.93元/平方米）；2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于佛山市南海区狮山镇XX花园的商品房。被告的宣传资料上显示该厨房外侧阳台（下简称“生活阳台”）为全赠送面积，被告销售员在销售房屋时，也告知该房屋厨房外侧阳台为全赠送面积，销售样板房也均显示该生活阳台为实际可以使用的空间。在原告决定是否购买该房屋时，包括该生活阳台在内的赠送面积也是原告考虑的非常重要的因素。2016年2月份，原告接到被告的收楼通知，在收楼时方知晓，户型图上的生活阳台所在的位置是排烟道、排气道预留孔，被告不能交付生活阳台，业主如果需要使用该阳台，可以向物业管理处申请执行加建。原告等业主要求对此进行赔偿，但被告未能给出任何赔偿方案。原告认为，被告在销售广告和宣传资料中均承诺交生活阳台为全赠送面积，该承诺是具体明确的，并对于原告等购房者购买该房屋造成重大影响。被告明知该房屋的生活阳台所在位置为排烟道、排气道预留孔，却故意通过销售人员、宣传资料等欺骗误导购房者，使得购房者认为生活阳台真实存在并可以实际使用，从而达成商品房的买卖交易，但实际上被告已明确无法交付生活阳台，严重侵害了原告的合法权益。被告的行为已构成严重欺诈，原告作为消费者，有权要求被告按照（生活阳台面积×套内单价）的金额支付违约金给原告。辩称，一、被告的宣传资料及所签订《商品房买卖合同》的图纸中均清晰显示涉案部位为中空空间。所谓“生活阳台”完全是原告个人的说法，被告从来没有表示或允诺过厨房旁（外侧）的空间为阳台：1、被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”中第4段清楚注明“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个”，《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图中的该部位也同样标示了中空图形的符号。也就是说，原告所购买的商品房中只有2个阳台。被告交付的商品房阳台与合同及图纸约定是一致的。现被告所交付的商品房已有2个阳台，符合和约定，不存在原告所诉的“第3个阳台”的说法。2、从户型宣传图纸可以清晰看到，户型图中已有两处标明“阳台”的字样，而涉案的部位并没有阳台的文字标示，只有中空图形的符号。这个中空符号是国家建筑规范中的标准图标，该标示完全符合房地产行业的通常做法。而在同期的部分户型宣传图纸右侧的文字已经清楚注明“厨房旁中空空间”的字样，这足以证明被告不存在主观故意蒙骗或欺骗原告的可能。被告在所有宣传资料中也明示“本图纸仅为标准户型示意…最终以双方购房合同约定为准”。按照房地产行业的通常做法，被告已经尽了说明及提示义务，不会导致正常购房者的误解。而原告为具有完全民事行为能力的成年人，如对此标示符号不了解或不清楚，完全可以当场向被告了解清楚。3、宣传资料的户型图纸为示意的形式，依法仅属于“要约邀请”，况且被告已经在所有宣传资料中明示“本图纸仅为标准户型示意，最终以双方购房合同约定为准”。因此，被告与原告间的约定应以《商品房买卖合同》的约定为准，并应以合同的约定作为处理双方纠纷的依据。4、涉案房屋为毛坯交付，退一步讲，被告微信公众号的样板间显示厨房外侧有生活阳台，样板间的具体户型与面积也与原告购买的户型面积不一致，不能以此作为对比。事实上，样板间并非交付标准，完全不具有可比性及证明力。5、本案一并立案起诉的共有26位业主，除商品房买卖合同外，其余证据基本都是一致的，这些证据表明，原告在起诉前实际是没有持有涉案证据，只是由原告代理人在起诉时统一整理而得，这些证据均不能证明系原告本人在购买商品房时所取得的对应资料，更不能证明该资料误导原告作出购买的意思表示。被告是否构成违约，应当以商品房买卖合同约定的交付标准作为评判依据。二、原告按“阳台面积×套内单价”主张赔偿没有事实和法律依据。涉案部位是房屋销售建筑面积以外的部位，并没有纳入房屋计价面积，原告并没有支付该部分房款，不存在造成原告损失的情形。而原告主张的阳台面积没有任何事实依据，原告据此计算损失数额是错误的。三、原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效期限2年，依法应当驳回。原告应当在202015年3月28日前就知道其权益受到侵害，原告于2017年6月25日才提起本案诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。本案原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的照片和录音资料（采访视频），出处及来源不明，本院对其证明力不予确认。2.原告提交的被告与案外人签订的商品房买卖合同及附件一无原件核对，且与本案无直接关联，本院不予审查。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：佛山市住房和城乡建设管理局颁发南房预字第XX号商品房预售许可证，认为XX花园于2014年7月12日经审核符合预售条件，准予预售。2014年8月16日，原告赖方远（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广东省佛山市南海区狮山镇XX花园XX房，总价款477666元，按套内建筑面积计算每平方米6869.93元，建筑面积89.93平方米，套内建筑面积69.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.4平方米。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。首期款147666元自预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款330000元应于2014年8月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。其中合同附件一《房屋平面图》中紧靠厨房外侧约2-4平方米部分用红线标示属于涉案房屋面积范围，但同时用“”建筑图例符号（以下简称为争议部分）进行标示。根据相关制图标准显示该争议部分符号的含义为坑槽或孔洞。涉案房屋的户型图宣传单显示，厨房外侧争议部分标示为全赠送面积，未标明为阳台功能，亦未标示为中空空间。被告向国土规划部门报建备案的规划设计图显示涉案房屋厨房外侧空间同样加标“”符号，表示该处为排烟道、排气道预留孔。签订合同后，原告向被告支付购房款477666元。2016年3月7日，经广东省广州市海珠公证处公证，XX花园微信公众号中样板间的部分照片显示厨房外侧有小生活阳台。诉讼中，双方确认争议部分为全赠送面积，并未纳入房屋计价面积范围。本院认为，原告赖方远与被告签订的《广东省商品房买卖合同》未有“购买商品房赠送厨房阳台”的明确约定，原告依据户型图宣传单上的图示标注显示有“厨房外侧为全赠送面积”之内容及被告展示的商品房样品房中建有阳台的事实，主张“购买商品房赠送厨房阳台”系涉案合同内容的组成部分。本院分析如下：一般商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明及允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。根据被告户型图宣传单上显示的上述内容及被告样品房中建有厨房阳台的事实，结合一般生活经验，可以合理认定被告的户型图宣传单上显示的“厨房外侧为全赠送面积”中所述的面积系指厨房阳台，故被告对其宣传销售的商品房建有厨房阳台所作的说明和允诺具体明确，意思表示清楚、明白，同时该说明和允诺对购房人决定是否签订购房合同能够产生重大影响，因此，该说明和允诺应为被告向购房人发出的要约，而非要约邀请。因此，原告所称的“购买涉案商品房赠送厨房阳台”应属涉案合同约定内容的组成部分。涉案合同虽含有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定内容，但根据涉案商品房的《房屋平面图》及被告向国土规划部门报建备案的规划设计图可知，涉案商品房厨房外侧系为排烟道、排气道的预留孔，若建造阳台则与涉案商品房建设规划不符，故该约定内容明显违反涉案商品房建设规划，应属无效约定，但不影响涉案《广东省商品房买卖合同》的其他内容的法律效力。虽然双方关于“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的约定无效，被告允诺交付予原告的涉案商品房不能建造厨房阳台，但该约定内容对涉案商品房价款可产生一定影响，据此，原告赖方远主张其因涉案商品房缺失厨房阳台而受有损失合理可信。因该损失系双方的上述约定违反建设规划所致，被告作为开发商、出卖人，对其允诺内容违反建设规划应属明知，对原告损失的造成过错明显，应承担主要责任，原告赖方远作为涉案合同的签订人，在《广东省商品房买卖合同》中没有“购买涉案商品房赠送厨房阳台”的明确约定的情况下，却未适时提出疑异，对涉案商品房是否规划有厨房阳台应尽注意义务但却疏于关注，故对其受有损失亦有过错，应承担次要责任。综合考虑诉争部分为全赠送面积、涉案合同履行情况、双方当事人过错程度、涉案商品房套内单价、争议阳台面积的大小、阳台面积价格应有别于套内面积价格及公平原则等诸多情形，本院酌定被告应向原告赖方远赔偿损失8000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海盈冠房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿8000元予原告赖方远；二、驳回原告赖方远其他诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费188.54元（原告已预交），由原告负担163.54元，被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一七年十二月一日书记员  罗静雯书记员  李 慧