云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初7322号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人胡斌，职务董事长。委托代理人杨炀、李萌，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告尹某2，女，汉族，1977年2月1日出生，身份证住址云南省昆明市西山区，现住昆明市官渡区。被告李继美，男，汉族，1970年5月12日出生，现住昆明市官渡区。被告尹某1，男，汉族，2004年5月9日出生，现住昆明市官渡区。法定代理人尹某2（身份信息同上），系被告尹某1的母亲。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告尹某2、尹某1、李继美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序由昆明市官渡区人民法院审判员彭毅于2017年9月19日公开开庭进行审理，审理过程中，因案情复杂转为普通程序于2017年12月18日再次公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人杨炀到庭参加诉讼。被告尹某2、李继美、尹某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2014年4月9日，原告作为出租方与三被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），由三被告承租位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园项目01栋3单元1402室，面积66.32平方米的公共租赁住房，月租金853.9元，合同期限自2014年5月1日至2017年4月30日。《租赁合同》第六条约定：租金缴纳每6个月为一期，被告于签订合同之日起缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。根据上述约定，被告应于2016年4月30日前缴纳2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金5123.4元、应于2016年10月31日前缴纳2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金5123.4元。截至起诉之日，虽经原告屡次催要，但被告仍拖欠上述12个月租金10246.8元未缴纳，拖欠租金的时间已经超过了6个月。《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，每逾期一日按照月租金的5%（即42.695元）为标准向原告支付违约金。截至2017年4月30日，三被告应承担违约金23311.47元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告现向法院起诉，请求：1、判令解除原告与三被告之间的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令三被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的公共租赁住房；3、判令三被告向原告支付截止起诉之日拖欠的租金10246.8元，并按最终实际腾退租赁房屋的时间支付全部租金；4、判令三被告每逾期一日按月租金5%（即42.695元）为标准，向原告连带支付自2016年4月30日起至实际交租之日止的违约金（暂计算至2017年4月30日的违约金为23311.47元）；5、判令原告有权不予退还三被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵三被告应承担的违约金；6、三被告承担本案的全部案件受理费。被告尹某2、李继美、尹某1未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。审理中，原告针对其主张的事实及请求向本院提交了以下证据：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同》（合同编号：昆公租房子字第××号），2、《昆明市公共租赁住房租赁合同》补充协议，证据1、2证明原、被告之间存在租赁关系的事实，对租金、租金缴纳方式以及违约责任和履约保证金等进行了约定；3、云南省地方税务局通用机打发票，4、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据收据联，证据3、4证明被告缴纳过房租和履约保证金的事实。被告尹某2、李继美、尹某1未到庭对原告提交的上述证据进行质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的上述证据形式合法，内容真实，并与本案具有关联性，为有效证据，本院予以采信。被告尹某2、李继美、尹某1经本院合法传唤未到庭进行质证系其自行放弃诉讼权利。现本院确认本案法律事实如下：被告李继美与尹某2系夫妻关系，被告尹某1系尹某2之子女。2014年4月9日，原告（出租人、甲方）与被告尹某2（承租人、乙方）、被告李继美（共同承租人、乙方）及被告尹某1（共同承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定乙方向甲方承租坐落于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园项目01栋3单元1402室，面积66.32平方米的公共租赁住房，月租金853.9元，合同期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日乙方向甲方缴纳履约保证金4867.2元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方如有违约，由承租人及共同承租人承担连带责任。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由三被告使用，三被告向原告支付了自2014年5月1日到2016年4月30日的租金20493.6元及履约保证金4867.2元。此后的租金三被告一直未支付原告。原告于2016年6月17日向被告尹某2以粘贴方式发出《子君村4月30日份租金到期律师函签收表》，但三被告仍未履行合同义务，故原告现诉至本院，主张上述诉请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与三被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，收回承租房屋，三被告拖欠原告自2016年5月1日起至今的租金，原告有权要求解除合同，但鉴于在本案的诉讼过程中原、被告约定的租赁期限已届满，原、被告签订的租赁合同及补充协议的权利义务已终止，故本院不再判处解除合同及协议。原告要求三被告腾还房屋的诉请，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。对于原告要求三被告支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金10246.8元及自2017年5月1日起至腾还房屋时止的租金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。另，双方合同约定了履约保证金的处理方式，现原告主张三被告交纳的履约保证金4867.2元不予退还，用于冲抵三被告应承担的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但结合原告诉请的违约金，本院认为三被告交纳的履约保证金4867.2元已能弥补其逾期支付租金给原告造成的损失，故本院酌情支持由三被告支付原告违约金4867.2元，并确认该笔违约金与合同终止后原告应退还三被告的履约保证金4867.2元在本案中相互抵销。被告尹某2、李继美、尹某1经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告尹某2、李继美、尹某1于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区广福路9350号子君村项目01栋3单元1402室房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；二、被告尹某2、李继美、尹某1于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金10246.8元，并支付自2017年5月1日起至腾还上述房屋之日止按月租金853.9元计算的租金；三、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费639元，由被告尹某2、李继美、尹某1承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 彭 毅人民陪审员 王 冰人民陪审员 王金梅二〇一七年十二月十八日书 记 员 杨紫亦