江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0812民初8615号 原告（反诉被告）：张德善，男，1964年11月5日出生，汉族，无业，住淮安经济技术开发区。 被告（反诉原告）：江苏浦斯宁建设发展有限公司，住所地淮安市清江浦区青龙湖路8号。 法定代表人：葛卫平，该公司董事长。 被告（反诉原告）：淮安市书香世家酒店有限公司，住所地淮安市清江浦区七星路1号。 法定代表人：葛佳佳，该公司董事长。 上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：袁仕祥、吉成凤，江苏兴宇律师事务所律师。 原告张德善与被告江苏浦斯宁建设发展有限公司（下简称“浦斯宁公司”）、淮安市书香世家酒店有限公司（下简称“书香世家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张德善，被告浦斯宁公司及书香世家公司委托代理人袁仕祥到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告张德善向本院提出诉讼请求：被告浦斯宁公司、书香世家公司共同支付原告张德善2016年1月7日至2017年10月10日期间的租金58905元、利息6400元，合计65305元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月7日，原告与两被告签订七星商务公寓1号岛2号楼312室房屋租赁合同，约定年租金33660元，租金先扣除代缴税收5%后一年一付，现两公司欠付2016年1月7日至2017年10月10日期间的租金，故诉至贵院。 被告浦斯宁公司辩称，1、在本案租赁合同中，浦斯宁公司在担保人处盖章，原则上应当承担一般保证责任，享有先诉抗辩权；2、原告张德善虽与被告书香世家公司签订房屋租赁合同，但因开发商至今未交付房屋，故原告张德善也并未实际将房屋交付被告书香世家公司使用，其要求书香世家公司支付租金无事实依据，请求法院驳回原告对浦斯宁公司的诉请。 被告书香世家公司辩称，书香世家公司确实与原告张德善签订了房屋租赁合同，但原告张德善未实际履行该租赁合同，将房屋交付书香世家公司使用，故其要求书香世家公司支付租金无事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告浦斯宁公司、书香世家公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告之间于2014年1月7日签订的七星商务公寓1号岛2号楼312室房屋租赁合同已于2017年10月27日解除；2、反诉被告张德善返还租金31977元，并赔偿自收取租金之日至实际返还之日按照银行同期贷款基准利率计算的利息损失；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年1月7日，反诉原告书香世家公司与反诉被告张德善签订《商务公寓租赁合同》，由反诉原告浦斯宁公司承担一般保证责任，租赁期自2016年1月1日起，共计10年。书香世家公司通过冲抵房款的方式已经支付1年租金31977元。合同签订后，七星生态商务会所1号岛项目未完成施工，也未通过竣工验收，致使反诉被告张德善至今未向书香世家公司交付房屋，故《商务公寓租赁合同》因张德善的违约行为不能实现合同目的，书香世家公司已于2017年10月27日向其发出解约通知书，已支付的租金亦应予以返还。 本院经审理认定事实如下：2013年10月2日，原告张德善（购房人）与被告浦斯宁公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定原告张德善购买被告浦斯宁公司开发建设的淮安市清江浦区七星路1号七星商务会所1号岛2号楼312室房屋（下简称：“312室”），房屋价款为336600元，应于合同签订30日内付清房价款；出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付购房人。当日，原告张德善支付该套房屋价款172050元。 2014年1月7日，原告张德善（甲方）与被告书香世家公司（乙方）、被告浦斯宁公司（丙方）签订商务租赁经营管理合同书一份，约定：甲方将购买的上述房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日，从全款之日起至交付时间作为额外租赁时间；租赁房屋年租金为33660元，甲方全款到位后，乙方将甲方应得的年租金扣除代扣代缴的个人租赁税收（5%）后，通过银行转账方式按年汇入甲方账户，租金一年一付，从甲方房款全额到账次日起计算租期，并支付一年租金；在租赁期内，乙方有权转租标的房屋或与他人进行合作经营；本合同丙方为担保人，为承租方承担一般保证责任，在发生下述两项行为，由担保人承担连带清偿义务：1、承租人亏损导致无法经营的；2、乙方逾期三个月未向甲方支付租金的。2015年1月14日，施燕华向原告张德善账户转账63954元。 同日，原告张德善为312室支付购房款132573元，被告浦斯宁公司以该房屋一年应付的租金31977元（33660元-33660元×5%）冲抵购房款，向原告张德善出具了房屋全部购房款发票。 2017年10月30日，原告张德善收到被告书香世家公司向其发出的《解除租赁合同通知书》，该通知书要求解除双方之间签订的租赁合同并退回已付租金。2017年11月1日，原告张德善回函予以拒绝。 另查，被告书香世家公司法定代表人葛佳佳系被告浦斯宁公司法定代表人葛卫平之子，施燕华系葛卫平儿媳，葛佳佳妻子。原告张德善在2013年10月2日在被告浦斯宁公司处共购买两套房屋（312室和位于淮安市清江浦区七星路1号七星商务会所1号岛2号楼311室房屋），房价款相同，亦于2014年1月7日就两套房屋均与两被告签订了房屋租赁合同，两套房屋的租金及其他租赁条件均相同。原、被告均认可被告浦斯宁公司未将312室交付给原告张德善。312室至今尚未通过竣工验收。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告书香世家公司并非诉争房屋的开发公司，其与原告张德善之间签订的房屋租赁合同不违反我国法律的效力性强制性规定，合同依法成立并生效。租赁关系中的交付与买卖关系中的交付含义不同，租赁关系中交付并不以所有权的存在为前提条件。原告张德善与被告书香世家公司通过签订商务租赁经营管理合同书，约定了在原告张德善全额交纳购房款次日，即将房屋交付给被告书香世家公司使用、收益，也就是说，在交纳全款次日，被告书香世家公司就依约实际享有对诉争房屋进行装修、经营、转租甚至利用房屋进行宣传或招商等权利，这种权利的享有即民法中观念交付的履行，不因原告张德善是否已经取得买卖关系上的所有权以及被告书香世家是否实际行使了使用权利而对抗租金的交纳。原告张德善通过与被告浦斯宁公司签订房屋买卖合同并交纳购房款的行为，实际上取得了对该房屋的占有权，其基于合法的占有权与他人建立租赁关系，有权利取得租金。从合同履行方面看，被告浦斯宁公司、书香世家公司在交纳购房款过程中即以全款缴纳后一年（2014年1月8日至2015年1月7日）期间的房屋租金31977元冲抵部分房价款，又于2015年1月14日向原告张德善支付63954元（其中含312室房屋租金31977元，311室房屋31977元），该数额与合同约定其应支付的两套房屋一年的租金数额即31977元相吻合，付款时间与应付租金时间吻合，说明被告书香世家公司已支付了2014年1月8日至2016年1月7日期间的租金，此后租金尚未支付。 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据我国消防法的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，312室房屋尚未通过竣工验收，根据我国管理性强制性法律规定，该房屋不得使用，现承租人书香世家公司向原告张德善发出解除通知，该通知于2017年10月30日到达对方处，本院对租赁合同已经于2017年10月30日解除予以确认。根据合同租金一年一付及应扣除5%税收的约定，被告书香世家公司尚欠2016年1月8日至2017年10月30日期间的租金。现原告张德善主张2017年10月10日前的房屋租金，本院照准，2016年1月8日至2017年10月10日期间的租金为56069元，原告张德善主张超出部分，本院不予支持。反诉原告书香世家公司、浦斯宁公司主张反诉被告张德善退还已付租金31977元，并赔偿自收取租金之日至实际退还之日按照银行同期贷款基准利率计算的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，被告书香世家公司应依据合同约定，在2016年1月8日支付31977元，在2017年1月8日支付24092元（275天×31977元/365天），现逾期未付，应按照银行同期贷款利率向原告张德善赔偿利息损失。经计算，截至本判决确定之日（2017年12月15日），利息损失为4063元，原告张德善主张超出部分，本院不予支持。 关于被告浦斯宁公司的责任问题。本案租赁合同中，虽然约定被告浦斯宁公司承担一般保证责任，但也明确约定了在被告书香世家公司出现逾期三个月未支付租金的情况下，由该公司承担连带清偿义务。现上述条件成就，被告浦斯宁公司应对被告书香世家公司的上述付款义务承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告淮安市书香世家酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张德善2016年1月8日至2017年10月10日期间的房屋租金56069元； 二、被告淮安市书香世家酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张德善2016年1月8日至2017年12月15日期间的利息损失4063元； 三、确认原告张德善与被告江苏浦斯宁建设发展有限公司、淮安市书香世家酒店有限公司于2014年1月7日签订的商务租赁经营管理合同于2017年10月30日解除； 四、被告江苏浦斯宁建设发展有限公司对被告淮安市书香世家酒店有限公司的上述付款义务承担连带保证责任； 五、驳回原告张德善其他诉讼请求，驳回反诉原告江苏浦斯宁建设发展有限公司、淮安市书香世家酒店有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费716元（已减半收取），由原告张德善负担57元，由被告江苏浦斯宁建设发展有限公司、淮安市书香世家酒店有限公司负担659元；反诉案件受理费300元，由反诉原告江苏浦斯宁建设发展有限公司、淮安市书香世家酒店有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 代理审判员  赵夜 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  梁霄 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。