广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初3540号原告：魏秋元，女，1970年2月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：蒋小平，广东佐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：程星，广东佐智律师事务所律师。被告：佛山市铂顺物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教镇三洲建设东路**之五，统一社会信用代码914406065974443759。法定代表人：徐珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡国林，广东历恒律师事务所律师。原告魏秋元与被告佛山市铂顺物业管理有限公司（以下简称铂顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏秋元向本院提出诉讼请求：1.判令魏秋元与铂顺公司的租赁合同自2017年1月11日解除；2.判令铂顺公司向魏秋元归还租赁押金78000元及电费押金10000元共88000元；3.判令铂顺公司退还魏秋元已支付的租金39000元，并赔偿魏秋元两个月租金52000元，共计91000元；4.判令铂顺公司向魏秋元赔偿损失，包括装修费用126676.86元、装修材料费用35330元、单梁起重机及安装费用143380元、员工工资141740元、预期经营利润损失141857.55元共计588984.41元；5.判令铂顺公司承担本案诉讼费。事实和理由：魏秋元与铂顺公司签订《厂房租赁合同》，约定铂顺公司将其所有或享有使用权的厂房租赁给魏秋元，铂顺公司在合同中保证对租赁标的拥有合法的处理权利并承诺提供相关资料协助魏秋元办理营业执照、税务登记等证件。魏秋元于2016年10月开始投入装修，并为厂房装置了单梁起重机。且魏秋元为投入生产已经将设备从原厂房搬至租赁场地，并购置了新设备，在此期间魏秋元一直催促铂顺公司提供场地证明，以办理营业执照、税务登记等经营生产必需证件。铂顺公司屡次推脱，直至2016年12月才告知其仅为使用权人，厂房所有权人不履行合同才导致无法出示相应证明。魏秋元为保证自身权益不受损害，于2016年12月29日向铂顺公司寄发告知书，要求在三天内提供场地证明并配合办理相关证照变更，铂顺公司逾期也未履行义务。之后根据厂房租赁合同第五条第1、3点，第九条第1、3条，魏秋元于2017年1月10日向铂顺公司送达解除合同告知书，要求解除合同。铂顺公司无法出示场地证明导致魏秋元没法办理营业执照变更手续，不能按照签约时的预期正常使用厂房，原本预计的一个月装修停产期已大大超出，造成魏秋元巨大经营成本和利润的损失。且魏秋元为使用场地进行了清理、装修、铺设电线及安装、安置新旧设备，花费巨大，现皆因铂顺公司单方面违反合同导致投入损失，铂顺公司依法应当赔偿。据此，魏秋元提起诉讼。被告铂顺公司辩称：本案的起诉尽管部分符合事实，但是导致铂顺公司没有办下相关证照的主要责任不在铂顺公司，而且魏秋元至今也一直在正常使用租赁物，并没有给魏秋元造成任何生产经营上的不便或其他损失。因本案所涉的租赁物是铂顺公司从第三方何映桃和陈艳平租赁而来的，铂顺公司从何映桃和陈艳平租赁而来的租赁物当时并不知道其土地使用权是属于广东省第二救助安置中心（以下简称第二救助中心），且魏秋元与铂顺公司签订租赁合同之后，铂顺公司为了配合魏秋元办理相关证照，向第二救助中心以特快专递的方式要求给予办理相关的手续，但第二救助中心拒绝办理，因此铂顺公司认为双方产生的纠纷与何映桃及第二救助中心都有关联，铂顺公司向法庭提出书面申请，请求追加与本案密切关联的何映桃和陈艳平、第二救助中心为被告，还有铂顺公司与何映桃和陈艳平、第二救助中心之间同样因本案的租赁物而产生的（2016）粤0606民初22020号案件正处在审理当中，该案件的处理结果与本案有重要的关联性，因此请求暂时中止审理本案。自从涉及本案租赁物的各方发现这些情况之后，一直都在通过各种途径来解决问题，铂顺公司除了积极与第二救助中心沟通为魏秋元出具相关证明之外，魏秋元其实一直没有缴纳租金，理由是何映桃和陈艳平叫魏秋元暂时不要交租金，魏秋元与铂顺公司双方也一直在协商处理过程当中，铂顺公司也原则上同意魏秋元向租赁物的所有人直接租赁，因此铂顺公司对魏秋元要求解除合同返还押金没有异议，但是魏秋元要求铂顺公司支付其他相关费用没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：魏秋元与铂顺公司于2016年11月1日签订一份《厂房租赁合同》，约定铂顺公司将位于佛山市顺德区乐从镇第二救助中心原玖欣厂大门口右手边第1、2仓和宿舍第1栋第2、3层租赁给魏秋元，作为工业用途，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日，每月租金26000元，魏秋元先交纳厂房租赁押金78000元，电费押金10000元，在2016年10月18日至2016年10月31日为装修期免交租金。合同第5.1条还约定，铂顺公司保证对租赁标的拥有合法的处理权利，否则因此给魏秋元带来的损失由铂顺公司承担；第9.3条约定,魏秋元可就此造成的损失请求铂顺公司赔付2个月租金。2016年11月16日，铂顺公司开出收据收到魏秋元支付的租赁押金78000元和电费押金10000元共88000元。2016年12月6日，铂顺公司开出收据收到魏秋元支付的11月份租金13000元（只按租赁一半计）和10月份的水电费、12月份租金26000元和11月份的水电费。上述款项均由魏秋元丈夫涂泽良的银行账户转到铂顺公司法定代表人徐珍的银行账户上。后因铂顺公司一直不能出具场地证明等资料让魏秋元办理营业执照、税务登记等，魏秋元遂于2017年1月10日向铂顺公司邮寄一份《解除合同告知书》，并对邮寄过程办理了公证。魏秋元于2017年3月14日向本院提起诉讼。另查明，魏秋元租赁的案涉厂房建筑，由佛山市顺德区旭科机械有限公司（以下简称旭科公司）进行了一些装修改造和增设机械设备，其中旭科公司与佛山市固鑫建筑五金装饰工程有限公司签订装修合同为此增设了办公室等装修工程，同时还与广东敏豪起重机械设备有限公司签订合同购买单梁起重机。旭科公司的股东有涂泽良和魏彪，涂泽良为法定代表人。本院依魏秋元的申请进行了评估鉴定，2017年11月6日广东诚安信工程造价咨询有限公司作出鉴定报告，鉴定案涉范围的装修费为126005.58元，装修材料费为34740.7元，合计160746.28元。魏秋元为此支付鉴定费5120元。案涉厂房建筑所在的土地是第二救助中心所有的农用地，第二救助中心以出租土地的方式出租给何映桃、陈艳平、何永安，约定作农业项目开发使用，后承租人自建厂房建筑，由何映桃等人以出租厂房的方式出租给铂顺公司，作为工业之用。2016年12月22日，铂顺公司曾以何映桃、陈艳平为被告及第二救助中心为第三人来起诉，请求判令厂房租赁合同无效，退回按金及赔偿损失，本院立案为（2016）粤0606民初22020号。第二救助中心在该案中陈述，案涉厂房建筑所在的土地为农用地，厂房建筑是承租人建设的，没有报建手续。该案正在审理中。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定，“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案厂房建筑所在的土地属于农用地，后在此进行建设，现厂房建筑至今没有取得建设工程规划许可证即报建手续，依照上述规定，魏秋元与铂顺公司签订的《厂房租赁合同》无效。而且合同无效是自始无效的，故不存在是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，魏秋元请求铂顺公司返还租赁押金78000元和电费押金10000元有理，本院予以支持。对于魏秋元请求退还已支付的租金39000元，因魏秋元已实际占用场地，理应负担相应的使用费，故无权要求返还，而且能否办理营业执照及使用状态等也不影响需要支付相应的使用费。魏秋元还请求铂顺公司赔偿2个月租金损失52000元，其主要依据是《厂房租赁合同》上有约定，但《厂房租赁合同》已被认定为无效，该合同的约定对双方已没有法律约束力，故不能依此请求按2个月租金标准赔偿损失。本案有关办公室等装修工程和安装单梁起重机、工人工资、经营利润损失，均是以旭科公司名义对外签订合同或者是属于旭科公司的经营范畴，上述范围的损害主体是旭科公司，旭科公司是具有独立承担权利义务的企业法人，与魏秋元分属不同主体，故应由旭科公司先作为主体逐层来主张赔偿损失，不能直接由魏秋元提出。铂顺公司曾提出中止审理和追加当事人，因第二救助中心等已在另案中参加诉讼并陈述，相关事实已经清楚，已不影响本案的审理，故本案不予采纳。综上所述，魏秋元请求返还租赁押金和电费押金有理，本院予以支持，其他诉讼请求予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市铂顺物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告魏秋元返还租赁押金78000元和电费押金10000元合计88000元；二、驳回原告魏秋元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11479.84元，减半收取计5739.92元（原告魏秋元已预交），由被告佛山市铂顺物业管理有限公司负担1000元，原告魏秋元负担4739.92元（上述费用由被告佛山市铂顺物业管理有限公司负担部分直接迳付给原告魏秋元，本院不另行收退）；鉴定费5120元（原告魏秋元已预交），由原告魏秋元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇一七年十二月十三日书记员  劳雪清