西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初9733号原告（反诉被告）刘瑞，男，汉族，1978年11月25日出生，住陕西省米脂县，委托代理人刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。委托代理人高勋，北京中盈（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）汪海磊，女，汉族，1982年6月20日出生，住河南省项城市，委托代理人任航，陕西仁和万国律师事务所律师。第三人陕西晟联房地产信息咨询有限公司，住所地：陕西省西咸新区沣西新城陈阳寨什字世纪新城**/**楼******。法定代表人李佼，系该公司董事长兼总经理。委托代理人王甲，男，汉族，1985年12月28日出生，住西安市雁塔区，系该公司客户经理。委托代理人王敏杰，男，汉族，1991年2月26日出生，住陕西省合阳县，系该公司客户经理。原告（反诉被告）刘瑞与被告（反诉原告）汪海磊、第三人陕西晟联房地产信息咨询有限公司（以下简称晟联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘瑞的委托代理人刘文斌，被告（反诉原告）汪海磊的委托代理人任航、第三人晟联公司的委托代理人王甲、王敏杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘瑞诉称，2017年4月8日，原告委托朱艳艳与被告及第三人签订了编号为“X13117076”《晟联房产买卖居间合同》，合同约定被告将其位于西安市××新区××院小区××楼××单元××号房屋卖给原告，房屋面积为126.21平方米，房屋成交价格为100万元。原告应向被告支付定金3万元，被告应在合同签订后自行办理撤押手续。原告贷款在银行审批通过且被告产权证解除原抵押完成的三个工作日内，办理产权转移手续。合同签订当天，原告通过第三人向被告支付了定金3万元。2017年5月11日，原、被告双方在西安市房地局签订了《西安市存量房买卖合同》。现原告贷款已经由银行审批通过，但经原告、第三人与被告多次沟通，被告均以房屋涨价为由拒绝继续履行合同。为此，原告现诉至法院，请求：1、依法判令被告继续履行与原告签订的《西安市存量房买卖合同》，并协助原告将位于西安市××新区××号1幢11001号房屋（陕20**西安市不动产权第1116198号）所有权过户登记于原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）汪海磊辩称，答辩人认为被答辩人的起诉没有法律依据和事实依据，应当予以驳回诉讼请求。理由如下：1、答辩人与朱艳艳签订的《晟联房产买卖居间合同》是两个独立的房屋买卖合同关系，并无朱艳艳代理被答辩人签订房屋买卖合同的事实依据。2、答辩人与被答辩人刘瑞签订的《西安市存量房买卖合同》，合同标的房屋系答辩人与黄向峰夫妻的共同财产。答辩人签订合同意欲出售该房屋时并未征得共有人同意，系无权处分应属无效行为。3、本案标的房屋系银行按揭抵押状态，第三人曾承诺和约定能够代为联系投资担保公司提供资金予以解押。但其长时间未能联系协调好第三方的资金担保，导致房屋未能解押，属于第三人造成违约。4、被答辩人超过合同约定时间未能给付首付款造成根本违约，也构成先行违约，答辩人行使先履行抗辩权亦无法履行房屋解押后续合同义务。5、答辩人夫妻在西安市仅有本案涉案房屋一套房屋，答辩人当时未经丈夫同意擅自出售房屋系因资金周转困难情急之举，此套房屋如过户他人，答辩人并无居所。请求法庭驳回其诉讼请求。反诉原告汪海磊反诉称，2017年5月11日，反诉原告与反诉被告刘瑞签订《西安市存量房买卖合同》。合同约定反诉原告将位于西安市××新区××院小区××楼××单元××号房屋出售于反诉被告刘瑞。合同签订后反诉被告刘瑞未能及时履行给付房屋价款义务，经反诉原告数次催促未果，已经构成根本违约，故现提出反诉，请求：1、依法判决反诉被告刘瑞承担违约金3万元；2、依法判决反诉原告与反诉被告刘瑞签订的《西安市存量房买卖合同》解除；3、本案反诉费由反诉被告刘瑞承担。针对反诉原告汪海磊的反诉，反诉被告刘瑞辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《西安市存量房买卖合同》未解除，双方应继续履行。理由如下：1、被答辩人至今未办理涉案房屋的抵押登记注销手续。依据答辩人与被答辩人签订的《西安市存量房买卖合同》第二条约定，经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。合同签订后，经答辩人多次催促被答辩人尽快办理涉案房屋抵押登记注销手续，被答辩人迟迟不予办理。依照我国相关法律规定及西安市住房保障和房屋管理局的要求，被答辩人必须持已解押的房屋产权证明才能办理二手房买卖签订资金监管协议及房屋过户手续，被答辩人至今不办理涉案房屋抵押登记注销手续，致使答辩人无法签订资金监管协议，进而无法支付涉案房款，故被答辩人的行为违反了合同约定，答辩人并无任何违约行为，双方签订的合同并未解除。2、被答辩人应继续履行双方签订的《西安市存量房买卖合同》。答辩人双方在平等自愿的基础上签订涉案合同，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被答辩人应当继续履行合同。二、答辩人不应向被答辩人支付违约金3万元。答辩人在涉案合同履行过程中无任何违约行为，系由于被答辩人的原因致使答辩人无法支付购房款，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。综上，请求贵院依法查明事实，驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。第三人晟联公司述称，当时签合同时，原告没有办法确定是以自己的名义购买还是以朱艳艳的名义购买，前期一直是朱艳艳和第三人及被告一直沟通，也是朱艳艳在居间合同上签字的，网签合同是被告和原告之间签订的。当时约定解押是由卖方自行解押，后因被告表示亲戚要买自己的房子，无法履行合同。原告为了配合被告办理解押手续，曾与担保公司办理联名账户。原告有能力支付首付，并无违约行为。经审理查明，2017年5月11日，甲方（被告）汪海磊与乙方（原告）刘瑞签订《西安市存量房买卖合同》一份，该合同特别提示第五条载明，本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效，如需交易，应另行网签合同。该合同约定，出卖房屋坐落于西安市××新区××号，房屋所有权证号为陕（2017）西安市不动产权第1116198号，建筑面积为126.21平方米，该合同第二条约定，经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。第三条约定，甲、乙双方约定的该套房屋成交价格为970000元。该合同的经纪机构为西安市双生世合家房地产中介服务部。该合同签订后，被告汪海磊以第三人未协助办理解押手续为由不愿继续履行合同，该合同已于2017年8月12日自动失效。经查询，该房屋庭审结束时仍存在预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司陕西分公司，登记时间为2014年8月20日。被告汪海磊表示不愿继续出售房屋的原因是第三人承诺协助被告办理涉案房屋的解押手续，但因第三人原因未成功办理解押，所以房屋无法继续向原告出售。对此，第三人表示不予认可，表示从未与被告约定解押的相关事宜，未成功解押是因被告自行放弃解押。原告刘瑞表示因被告未办理解押手续，其在签订《西安市存量房买卖合同》之后无法办理资金监管账户，故无法向被告汪海磊支付首付款，且其已委托第三人办理按揭贷款，故其并不存在违约行为。经本院核实，西安市双生世合家房地产中介服务部系本案第三人晟联公司口头委托其作为存量房买卖合同的经纪机构，西安市双生世合家房地产中介服务部并未收取原、被告的中介服务费，三方均表示西安市双生世合家房地产中介服务部与本案无关。案外人西安市双生世合家房地产中介服务部亦到庭表示本案与其公司无关，其未参与刘瑞与汪海磊前期购房相关事宜，仅是帮助第三人晟联公司出了网签合同，且未收费。对此，原、被告及第三人均无异议。经本院询问，原告刘瑞表示坚持要求继续履行合同的诉讼请求。庭审中，原告提交《晟联房产买卖居间合同》一份，该合同载明出卖人汪海磊，买受人为朱艳艳，出卖人所售房屋坐落于西安市××新区××院小区××楼××单元××号，房屋成交价格为1000000元。该居间合同汪海磊在出卖人处签字，朱艳艳在买受人处签字，第三人晟联公司在居间方处签字，合同签订时间为2017年4月8日。对该合同，原告表示是其委托朱艳艳去签居间合同，因为当时未出具委托手续就写了朱艳艳的名字，且是原告刘瑞委托朱艳艳向被告支付定金30000元。后来原告出面签订网签合同；但其未提交相关证据予以佐证。第三人表示签订居间合同时，朱艳艳表示签订网签合同时可能用自己的名字，也可能用别人的名字。被告表示其与朱艳艳签了居间合同后，因朱艳艳不愿意购买了，第三人表示其他人要购买，所以其直接与刘瑞签了网签合同，该居间合同与原告刘瑞无关。经原告刘瑞申请，本院作出了（2017）陕0113民初9733号民事裁定书，裁定对被申请人汪海磊名下位于西安市××新区××号1幢11001号房屋予以查封。以上事实，有《收款收据》、西安市房屋登记薄、《西安市存量房买卖合同》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订《西安市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。《中华人民共和国担保法》第四十九条约定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因涉案房屋设立预购商品房抵押预告登记的时间在前，原、被告之间签订《西安市存量房买卖合同》的时间在后，原、被告也未提交相关证据证明被告已通知抵押权人出售房屋，原告要求被告协助将该房屋过户至原告名下可能损害抵押权人的合法权益，且该合同已于2017年8月12日自动失效，该合同不具备继续履行的条件，故原告的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）汪海磊反诉要求解除《西安市存量房买卖合同》，因该合同已失效，故对于该项诉请，本院不予处理。对于被告（反诉原告）汪海磊要求原告（反诉被告）刘瑞承担违约金30000元的请求，因未设立资金监管账户的过错不在原告，原告并无违约行为，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、驳回原告刘瑞的诉讼请求。二、驳回反诉原告汪海磊的诉讼请求。本案本诉案件受理费13500元，由原告刘瑞承担。保全费5000元，由原告刘瑞承担。本案反诉案件受理费6750元，由反诉原告汪海磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨 冉人民陪审员  韩文华人民陪审员  张金桂二〇一七年十二月二十一日书 记 员  王 维打印：相丽华校对：王维2017年月日送达