.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书(2017)内02民再34号抗诉机关：内蒙古自治区包头市人民检察院。申诉人（原审原告）：张轶群，女，1973年10月20日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李玉敏，女，1946年10月13日出生，汉族，退休职工，住包头市，系申诉人张轶群的母亲。被申诉人（原审被告）：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区软件园大厦D-615室。法定代表人孟江涛，总经理。委托诉讼代理人：袁国锋，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。申诉人张轶群因与被申诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2015）包开民三初字第131号民事判决，向内蒙古自治区包头市人民检察院申诉，内蒙古自治区包头市人民检察院作出包市检民（行）监（2017）150XXXX****号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）内02民抗5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。内蒙古自治区包头市人民检察院指派检察员苏禹凡、马文萍出庭，申诉人张轶群的委托诉讼代理人李玉敏、被申诉人的委托诉讼代理人袁国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区包头市人民检察院抗诉认为：包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2015）包开民三初字第131号民事判决适用法律错误。理由如下：宏程公司委托二十二世纪公司销售本案争议房屋，张轶群与二十二世纪公司订立《包钢团青年团购会员协议》对购买宏程公司开发的“檀香湾”项目房屋作出约定，并以会员费形式交纳全部房款。二审庭审中，双方对约定购房面积为108.59平方米，单价为每平方米4020元，总价款436532元已全部交清的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案中张轶群与宏程公司之间虽然没有签订商品房买卖合同，但依上述法律规定双方签订的《包钢团青年团购会员协议》应视为关于本案所争议房屋的买卖合同且合法有效。2012年3月13日，宏程公司取得商品房预售许可证，争议房屋的面积确定为119.4平方米，双方因为房屋面积、结构变化发生争议，张轶群提出退回购房款并支付利息，宏程公司对此事实亦认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”宏程公司实际交付的房屋面积比约定面积多出10.81平方米，面积误差比达到9.95%，张轶群请求返还购房款及利息的请求符合上述法律规定。同时二审庭审中双方确认张轶群于2012年3月向宏程公司请求返还购房款款并支付利息，故宏程公司应当自2012年3月起向张轶群支付利息。生效判决认定利息应当自2013年5月22日起算缺乏事实及法律依据。张轶群申诉称，其不服包头市中级人民法院（2016）内02民申129号民事裁定书，请求撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院包开民三初字第131号民事判决的第（二）项内容。要求被申诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司赔偿利息损失65000元。包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院依法驳回包头市人民检察院的抗诉。《包钢团青年团购会员协议书》并非是购房合同，在该协议书中有明确约定，在檀香湾项目正式开盘后未成交的情况下，申诉人有权申请退团购会员费，但应提交书面退款申请，无息全额退还会员费。按照双方意思自治的原则，被申诉人不应该向申诉人支付利息。张轶群向一审法院起诉请求：2011年，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司在未取得预售许可证的情况下，委托中介机构包头市二十二世纪不动产代理有限公司代理出售由其开发的檀香湾商品房。2011年6月8日，原告与该代理公司签订了《包钢团青年团购会员协议书》，协议约定原告张轶群购买被告开发的檀香湾项目房屋一套，并交纳会员费436532元，该款在被告取得预售许可证后由包头市二十二世纪不动产代理有限公司转付被告作为购房款。协议签订后，原告于2011年6月8日如约履行了全部付款义务。2013年5月14日原告收到被告的通知，房屋面积由原来的108.59平方米增至119.4平方米，实际面积增加了10.81平方米，面积误差达9.95%。经原告进一步了解后得知，被告擅自改变了房屋的结构，才导致房屋面积发生了变化。鉴于此，原告与被告多次协商，被告均拒绝协商解决。原告认为被告擅自变更房屋结构及面积，导致原告的利益受损，故诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告购房款436532元；2、被告赔偿原告利息损失95555.04元（从2011年6月9日开始计算至2014年9月24日，按照中国人民银行同期同类贷款年利率6.8%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年，包钢集团为解决企业青年职工的居住问题，与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司开展了团购檀香湾项目商品房优惠活动。2011年6月8日，原告张轶群与包头市二十二世纪不动产代理有限公司签订一份《包钢团青年团购会员协议书》，协议约定：“为了在购买檀香湾房源时能够享受优惠政策，甲方（包头市二十二世纪不动产代理有限公司）将组织包钢团青年与开发商进行团购优惠协商，乙方（张轶群）为享受团购优惠待遇，自愿交纳436532元作为团购会员费，该笔费用将在檀香湾项目取得预售许可开盘销售后，由甲方转付开发商作为乙方购房的房款。”在协议相关条款中还约定，“本协议中的团购会员费，在檀香湾正式开盘后未成交，乙方可申请退款，自乙方向甲方递交书面退款申请后7个工作日内，甲方统一办理退款手续且无息全额退还乙方会员费”。2011年5月4日，原告交纳会员费20000元，2011年6月8日，原告交纳会员费416532元。被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司取得檀香湾项目预售许可证后，通知原告办理网签手续，原告知道房屋面积及房屋结构发生了变化，原告认为房屋面积比当初认购面积增加10.81平方米，且房屋结构发生变化，多次找被告协商，解决争议。2013年5月14日，原告收到被告通知，原告认购的檀香湾一期7栋1005号房屋面积119.4平方米，单价为每平方米4020元，房屋总价款为479988元，原告已付房款436532元，剩余房款43456元在7日内到檀香湾售楼部交纳，并签署商品房买卖合同，如原告未在规定的期限内办理上述事项，则视为原告自愿放弃此套房屋认购。原告收到上述通知书后，并未补交购房款，也未与被告签订《商品房买卖合同》。原告与被告协商无果后诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告购房款436532元；2、被告赔偿原告利息损失95555.04元（从2011年6月9日开始计算至2014年9月24日，按照中国人民银行同期同类贷款年利率6.8%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。另查明，包头市二十二世纪不动产代理有限公司系包头市锐利宏程房地产开发有限公司成立的关联企业，于2010年11月19日成立，具备法人资格。原法定代表人柴嘉琦，变更后法定代表人王源。经营范围为房地产信息咨询服务，代办产权手续，从事二手房出租、出售、更名等业务，2012年3月后已不再经营。原告交纳的团购会员会费，已转至被告处，之后原告因房屋面积产生争议也是直接与被告进行协商。原告在庭审中认为：其从2012年3月至2013年6月间一直与被告协商因房屋实际面积增加应如何处理的事项，期间原告于2012年7月13日提出要求按银行利息退还房款的要求。原告提交了5份自己书写的材料，在上述材料中并无被告已收到的相关痕迹，且被告也不认可收到了上述材料。以上事实，有原告提供的包钢团青年团购协议书、购房申请表、交款收据、原告书写的材料、通知等证据及原、被告双方当庭陈述经庭审质证认证后在案予以佐证。一审法院认为：包头市二十二世纪不动产代理有限公司与原告张轶群签订了一份《包钢团青年团购会员协议书》，并收取了原告会员会费436532元，之后此会费已作为原告购买檀香湾小区一期7栋1005号房屋的预付房款转至被告处，原、被告之间已形成买卖合同关系。在双方订立正式的《房屋买卖合同》前，原告张轶群与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司均应受《包钢团青年团购会员协议书》中协议条款的约束。在双方签订书面的《商品房买卖合同》时，原告与被告因房屋面积、结构等因素发生了争议，根据上述团购会员协议相关条款的约定，原告可申请退款，但原告需向被告提交书面退款申请。根据双方的证据及庭审陈述，无法确定原告向被告提交过书面的退房申请，但被告于2013年5月14日出具的《通知》系原告确认已收到的书面材料，在《通知》中显示：如原告未在七日内至被告处签署《商品房买卖合同》，则视为其自愿放弃房屋认购处理。原告并未在《通知》中规定的期限内办理通知事项，亦未提出其他书面意见，即从2013年5月14日至2013年5月21日期间由于原、被告间未签订《商品房买卖合同》，可视为双方的买卖合同关系已解除，故被告从2013年5月22日起即存在向原告返还购房款436532元的义务。关于原告主张利息损失的诉讼请求，从2013年5月22日起被告就存在向原告返还购房款436532元的义务，但被告至今未向原告返还购房款，故被告应从2013年5月22日起向原告支付逾期返还购房款436532元的利息，利率按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张轶群购房款436532元；二、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张轶群逾期返还购房款436532元的利息，利息的计算方式为：自2013年5月22日起至本判决确定给付之日止，利率按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；三、驳回原告张轶群其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9121元（原告张轶群已预交），由原告张轶群负担689元，被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担8432元。本院再审过程中，各方当事人均未提交新的证据，对于一审法院认定的基本事实本院予以确认。本院再审查明，包头市锐利宏程房地产开发有限公司认可，其在未取得商品房预售许可证的情况下委托包头市二十二世纪不动产代理有限公司与张轶群签订了《包钢团青年团购会员协议书》并收取张轶群会费436532元。2012年3月，包头市锐利宏程房地产开发有限公司取得檀香湾项目房屋预售资格，并通知张轶群办理网签合同，因被申诉人实际交付的房屋面积超过张轶群预定的房屋面积，张轶群未办理网签合同。2012年3月26日，张轶群向被申诉人提出书面申请，要求对此争议给予妥善处理。以上事实，有张轶群提供的包钢团青年团购协议书、购房申请表、交款收据、书写的材料、通知，包头市锐利宏程房地产开发有限公司二审上诉状等证据及申诉人、被申诉人双方当庭陈述经庭审质证认证后在案予以佐证。本院再审认为，包头市锐利宏程房地产开发有限公司作为商品房出卖人，在收取了张轶群436532元购房款之后，却因为其实际交付的房屋面积与张轶群在购房申请表上所预购的房屋面积相差较大，导致双方未就该商品房买卖达成一致意见。2012年3月26日，张轶群曾向被申诉人提出书面申请，要求对此争议给予妥善处理。自此被申诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司应负有向张轶群全额返还购房款的义务。如其逾期返还购房款，应参照中国人民银行同期贷款利率计算利息。综上所述，内蒙古自治区包头市人民检察院的抗诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2015）包开民三初字第131号民事判决第一项、第三项；二、变更包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2015）包开民三初字第131号民事判决第二项为：被申诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付张轶群逾期返还购房款436532元的利息。（利息的计算方式为：自2012年3月26日起至本判决确定给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）本判决为终审判决。审判长王雪冰审判员张宽审判员高阿韬二Ｏ一七年十二月十五日书记员董宝晨附：本裁定所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。