贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初6778号原告：周训先，女，汉族，出生于1973年10月31日住贵州省毕节市。原告：高竞鹏，男，汉族，出生于1974年11月12日住贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：张競、张兰，均系贵州圣谋律师事务所律师。被告：贵州凯琪置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处马鞍山安置山房****，统一社会信用代码：91520502061000135Y。法定代表人：杨平。委托诉讼代理人：杨东，系该公司员工，男，汉族，出生于1975年8月28日住成都市成华区。原告周训先、高竞鹏与被告贵州凯琪置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告周训先、高竞鹏之委托代理人张競、张兰，被告贵州凯琪置业有限公司之委托代理人杨东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周训先、高竞鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告按每日已付购房款1644886元的万分之一支付原告自2016年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定30000.00元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月16日，原告与被告签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：SDHT-14-01、SDHT-14-02、SDHT-14-03）。约定由原告购买被告开发的毕节市洪山路胜鼎华庭14层14-01号房、14-02号房、14-03号，合同价款分别为593586、523318、527982元（总计1644886元）。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，根据合同约定，被告应于2015年6月30日前交付符合合同约定和国家质量标准的房屋，并应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告在180个工作日以后仍然不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一×逾期天数的违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担相应违约责任。据此，为维护原告的合法权益，原告特具状至人民法院，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告贵州凯琪置业有限公司委托诉讼代理人杨东辩称，对于原告起诉的我们不认可，理由不成立。涉案房屋已经办理了预告初始登记，现在涉案已经是登记在原告的名下，初始登记已经完毕，所以被告不存在逾期办理转移登记的情形。现在原告已经使用涉案房屋至今，所以原告不应该起诉我们。房屋现在的消防验收已经完毕，正在办理节能验收和规划验收，下一步再办理整体的验收，需要半年以上时间，会尽快办理，请原告理解一下。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，原告周训先、高竞鹏与被告贵州凯琪置业有限公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：SDHT-14-01、SDHT-14-02、SDHT-14-03）。合同约定由原告购买被告开发的毕节市洪山路胜鼎华庭14层14-01号房、14-02号房、14-03号房三套房屋，合同约定：第一套房屋为第14层，房号为14-01，该商品房用途为住宅，建筑面积141.33平方米，套内建筑面积117.63平方米，被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，被告承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，该套房屋总价款为人民币593586.00元,原告选择贷款方式付款，原告向被告交付首期房款人民币178586元，余款415000元以银行按揭方式支付，原告足额交付了该套房屋房款，原告提供了被告向原告出具的该套房屋首付款收据及余款的银行贷款支付凭证；第二套房屋为第14层，房号为14-02，该商品房用途为住宅，建筑面积118.99平方米，套内建筑面积99.04平方米，被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，被告承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，该套房屋总价款为人民币523318.00元,原告选择一次性付款，原告向被告一次性足额交付了房款人民币523318.00元，原告提供了被告向原告出具的该套房屋房款收据；第三套房屋为第14层，房号为14-03,该商品房用途为住宅，建筑面积125.71平方米，套内建筑面积104.63平方米，被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，被告承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，该套房屋总价款为人民币527982.00元,原告选择一次性付款，原告向被告一次性足额交付了房款人民币527982.00元，原告提供了被告向原告出具的该套房屋房款收据；另外原告还提供了被告出具的三笔其他相关费用的收据：2015年8月7日收到胜鼎华庭住宅14层01号房维修基金、契税、燃气等费用人民币20230.00元；2015年8月7日收到胜鼎华庭住宅14层02号房维修基金、契税、燃气等费用人民币17912.00元；2015年8月7日收到胜鼎华庭住宅14层03号房维修基金、契税、燃气等费用人民币18334.00元。本院认为，原告周训先、高竞鹏与被告贵州凯琪置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》的第八章第二十二条第三点“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照第2项约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照第（1）项处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息”，虽然合同双方约定按此处第（1）项处理，但在实际履行中，原告选择不退房，并居住使用，且原告在诉状及庭审中主张此处第（2）项的违约金约定，被告并没有提出异议，遂本院支持原告按照合同第（2）项所提出的主张，即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一×逾期天数的违约金。”其中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款1,644,886.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至实际办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止。虽然涉案房屋已经办理预告登记，但是合同第22条约定被告应履行的义务是：“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”预告登记不属于“商品房转移登记”，因此被告关于已经履行该合同义务的抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州凯琪置业有限公司以1,644,886.00元为基数，按每日万分之一向原告周训先、高竞鹏支付逾期办证违约金，其中2016年7月1日至2017年12月28日的违约金于本判决生效之日起十日内支付，2017年12月29日至所有权转移登记手续办理完毕之日的违约金，待产权转移登记手续办理完毕支付；二、驳回原告周训先、高竞鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币275.00元，由被告贵州凯琪置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一七年十二月二十八日书记员  宋 刚