广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初2575号原告：江门佛利基础工程有限公司，住所地：江门市。法定代表人：ＸＸ生。委托代理人：方先涛，广东森德律师事务所律师。委托代理人：郑丽明，广东森德律师事务所律师。被告：江门市小熊猫特种金属材料有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：肖林。原告江门佛利基础工程有限公司（以下简称“佛利公司”）诉被告江门市小熊猫特种金属材料有限公司（以下简称“小熊猫公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告佛利公司的委托代理人方先涛、郑丽明到庭参加诉讼，被告小熊猫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。原告佛利公司诉称：原告与被告分别于2011年10月22日和同年12月1日签订工程造价为109855.9元和330000元的《工程合同》，约定由原告承建被告位于鹤山市XX镇XX工业区厂房的扩建工程。原告依合同完成相应工程，被告却因资金周转困难未能向原告支付上述共计439855.9元的工程款。因原被告的股东均为湖南老乡且有长期友好的关系，为了妥善解决上述拖欠的工程款并帮助被告度过困难的难关，原告同意与被告于2012年6月30日签订《厂房转让并返租协议》，约定被告将原告承建的热处理车间厂房计648平方米以及相邻其他主车间和副车间计2962平方米共计3610平方米以人民币150万元的价款转让给原告，其中50万元以被告拖欠的工程款439855.9元及计算到签订该协议时的利息折抵，余下100万元原告在签订该协议之日起七日内支付。同时，原告将购买的上述厂房从2012年7月1日起至2027年6月30日期间出租给被告使用，租金为每月2万元。合同签订后，原告于2012年7月13日向被告转账100万元以支付价款。依据《厂房转让并返租协议》第二条第2款的约定，被告应将上述租期内的租金分三期支付，第一期租金120万元应在2017年6月30日前支付，但被告没有依合同约定向原告支付相应租金。原告多次向被告催收租金未果，在2017年8月10日向被告发函催收租金，但截止至原告起诉之日，被告仍未向原告履行支付租金的义务。被告逾期支付租金已构成违约，原告有权要求被告立即支付租金并依据《厂房转让并返租协议》第三条第4款的约定，从2017年7月1日起按日利率0.05%的标准支付逾期支付租金的利息，直至其付清所欠租金之日止。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。我方认为被告应按照合同的约定向我方支付相应的租金，如案涉厂房因在建造时未办理相关的报建手续或未取得房产证而导致我方上述主张不予以支持，则被告仍应当按照租金的标准向我方支付其占有案涉厂房期间的使用费。诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告立即向原告支付租金人民币120万元。2、请求贵院依法判决被告从2017年7月1日起按日利率0.05%的标准向原告支付逾期支付租金的利息，直至被告付清所欠租金之日止（现暂计至2017年10月31日为54000元）。3、请求贵院依法判决由被告承担本案的诉讼费用。被告小熊猫公司答辩称：一、关于被答辩人佛利公司起诉我司拖欠租金是客观事实，但转让及返租合同签订的背景是：当年在被答辩人承建答辩人小熊猫公司的厂房工程后，由于答辩人资金短缺未能按时支付工程款，又需要再投入资金到新厂房中添置相应的设备，为此，答辩人原本打算向被答辩人再借款100万元并提出将已建好的厂房抵押给被答辩人作为担保的，但因为厂房没有办理房产证，无法办理抵押登记手续，被答辩人不同意直接向我司借款。为了保证其出借资金的安全，被答辩人提出将承建的厂房和相邻的厂房先转让给他们公司，然后再将厂房返租给我司使用并收取租金，于是就有了本案中的《厂房转让并返租协议》。二、答辩人在2015年年初时，因银行提前收贷造成资金断链引发目前的经营困境，所以，答辩人并非故意拖欠被答辩人的租金，实在是事出有因。答辩人愿意在公司走出困境后第一时间支付被答辩人的租金，希望被答辩人给予一定的宽限时间，也请被答辩人考虑到答辩人事出有因及目前面临的困境，能免除有关的违约金和利息。经审理查明：原告佛利公司与被告小熊猫公司分别于2011年10月22日、2011年12月1日签订了《土建工程承发包合同》，约定由原告承建被告公司的厂房扩建工程。原告完成上述工程后，被告拖欠原告的工程款共计439855.9元未支付。原、被告就上述未支付的工程款439855.9元，于2012年6月30日签订《厂房转让并返租协议》，约定：、、、为了妥善解决上述拖欠的工程款并帮助被告度过资金困难的现状，原告同意被告提出的以工程款的债权加一定的现金先购买被告厂房再返租给被告并由被告支付租金的方案，以帮助被告解决目前的困境。一、厂房物业转让的具体内容：被告将原告自己承建的热处理车间厂房648平方米以及相邻其他主车间和副车间计2962平方米共计3610平方米全部转让给原告；双方同意上述转让的建筑物共作价150万元，其中50万元以被告拖欠的工程款439855.9元及计算到本协议签订时的利息抵扣。另外的100万元，原告应当在本协议签订之日起七日内支付给被告。二、厂房物业返租的具体内容：原告将购买的上述厂房物业全部出租给被告使用十五年，自2012年7月1日至2027年6月30日，双方同意租金的标准按照每月2万元计算。原告同意上述租期内的租金分三期支付，第一期租金共计120万元，被告应当在2017年6月30日前支付；第二期租金共计120万元，被告应当在2022年6月30日前支付；、、、。三、特别约定：在原告付清厂房物业全部转让款取得所有权之同时，视为原告将租赁物交付给被告使用。如被告未能按照本协议约定的期限支付租金，原告则有权要求被告按照每日万分之五支付逾期支付租金的违约责任。协议签订后，原告于2012年7月13日通过银行转账支付了100万元给被告。但被告租赁上述建筑物后，没有按约定于2017年6月30日前向原告支付第一期租金120万元，就被告拖欠的租金，原告于2017年8月10日向被告发出《催款函》，要求被告立即支付已到期的租金120万元，被告的法定代表人肖林在该函上签收。所欠租金经原告多次向被告催收无果，诉至本院。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告佛利公司与被告小熊猫公司签订的《厂房转让并返租协议》是双方当事人的真实意思表示，合法部分受法律保护。原告佛利公司提供了《土建工程承发包合同》、《厂房转让并返租协议》、电子银行业务回单（付款）及催款函等予以证明，并且向法庭保证所提供证据的真实性，经对证据进行审查核对，本院予以采信。被告答辩也确认拖欠原告的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”以及第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，根据原、被告签订的《厂房转让并返租协议》，原告付清厂房物业全部转让款取得所有权之同时，视为原告将租赁物交付给被告使用，原告已于2012年7月13日付清余下的转让款100万元，可视为将约定的租赁物交付给被告使用，但由于该建筑物没有办理报建手续，也没有取得产权证明，故租赁合同应属于无效合同，现原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院应予支持。被告没有按约定于2017年6月30日前支付第一期房屋占有使用费120万元是造成本案纠纷的原因，其行为已经构成违约，应承担违约责任，故被告小熊猫公司应向原告支付所欠房屋占有使用费120万元。对于原告的利息请求，原告请求按日利率0.05%即年利率18.25%支付利息，直至付清所欠租金为止，是根据双方签订《厂房转让并返租协议》的第三条第4款的约定，该约定属于违约责任，但是，由于该租赁合同无效，故该约定不能适用。原告请求的利息，可以以120万元为本金，从2017年11月1日起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款日止。综述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江门市小熊猫特种金属材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江门佛利基础工程有限公司支付房屋占有使用费120万元及利息（利息计算方式:以120万元为本金，从2017年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款日止）。二、驳回原告江门佛利基础工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16086元（原告已预交），由被告江门市小熊猫特种金属材料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七天内按照不服一审判决部分上诉请求金额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李国华审 判 员  陈洽胜人民陪审员  麦立转二〇一七年十二月七日书 记 员  谭艳明