江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4803号上诉人（原审被告）：张正荣。被上诉人（原审原告）：江苏衡山置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区衡山路268号，组织机构代码78339656-5。法定代表人：张巍，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄华，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚斌，江苏柏庐律师事务所律师。上诉人张正荣因与被上诉人江苏衡山置业有限公司（以下简称衡山置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张正荣上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判衡山置业公司从2016年4月30日起至噪音标准达标在内的综合验收合格之日止以每日万分之二向张正荣支付违约金，案件受理费由衡山置业公司承担，此外应在二审判决同时由张正荣将剩余尾款76.2万元交付法院转给衡山置业公司，衡山置业公司支付自2016年4月30日至二审判决之日止的违约金，此后违约金由张正荣另案起诉或协商一次性了结。事实和理由：开发商在露台上铺设通风管道预留室外机组连接口，该行为会损害3楼、4楼、5楼等相邻住户的权益。张正荣多次询问售楼处经理和业务员，但均被告知建成交房后露台上不会有任何东西，确保楼上住户的居住利益不受任何损害。到了2016年春节，露台上全套排污设备出现了，噪音数据严重超标。到了2016年3月25日张正荣正式与开发商签订商品房购销合同时我方要求在补充条款中手写露台上不得有任何噪音排放设备设施，但衡山置业公司不予同意。张正荣认为开发商应当真实告知商品房的优缺点，但本案中开发商在售前多次表示交房后绝对不可能有任何污染、噪音物架设放置在露台上。露台上的排污设备造成噪音污染，严重影响了房屋的使用价值。开发商是故意隐瞒露台上架设排污设备的事实，售楼处经理在2016年6月将6楼房屋转售也是因为露台上排污设备的原因。张正荣于2016年4月30日发信给衡山置业公司明确指出了开发商恶意隐瞒的事实，并要求开发商对此给出解决方案，应予减价处理。在发信前张正荣也向售楼处经理明确因噪音污染问题，张正荣将履行不安抗辩权，不按合同约定履行付款义务，售楼处经理对此表示没有问题。2016年9月末，张正荣与衡山置业公司进行了一次协商，但衡山置业公司仅要求张正荣付款而对噪音污染问题不予理睬，采取拖延战术，以造成张正荣客观交尾款延误逾期达半年的表象。开办餐饮用房必须征得楼上三楼住户同意。衡山置业公司辩称：服从原审判决。衡山置业公司向一审法院起诉请求：解除双方之间的《昆山市商品房购销合同》，并由被告承担违约金18640元；诉讼费由张正荣承担。一审法院认定事实：2016年3月25日，衡山置业公司作为甲方（卖方）、张正荣作为乙方（买方）双方签订《昆山市商品房购销合同》(合同编号2016022872)，该合同载明：甲方以出让方式取得位于地块的土地使用权。现甲方以现房方式将衡山城国际花园26号楼306室房屋出售给乙方，房屋建筑面积142.61平方米，套内面积100.171平方米，房屋总价计为932000元。付款方式为：买受人于合同签订之日支付17万元，余款762000元应当在2016年4月30日前向出卖人付清。买受人如未能按照约定付款，逾期在90日之内，买受人应按每日万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2016年4月30日前将符合双方约定及取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交付买受人。若是出卖人逾期超过90日未能交房，则买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。双方在合同附件中对房屋交付进行了约定：在交付房屋时，除非房屋的主体结构不合格，否则买受人不得以房屋质量瑕疵、面积误差等为由拒绝收房并主张逾期交房违约金。对于房屋质量瑕疵，买受人可以根据房屋保修书的约定要求出卖人进行保修。双方还对其他相关事宜作了详细约定，但未言及房屋的周边环境也未涉及涉案房屋邻近二楼商用可能产生的噪音、光热问题。签订上述合同之前，涉案房屋所在楼栋已由昆山市住房和城乡建设局备案，满足交付使用条件。签订上述合同当日，张正荣按约支付了衡山置业公司17万元购房款，衡山置业公司开具了发票。后张正荣因故未能按期在2016年4月30日之前付清购房款。2016年9月份左右，涉案房屋下面的露台因一二楼商铺开业安装了空调制冷等设备。2016年11月16日，衡山置业公司委托律师向张正荣发送律师函，函件载明：张正荣先生，2016年3月25日，你与衡山置业公司签订了《昆山市商品房购销合同》，按照约定你应当在2016年4月30日之前付清购房款，但是截至本日，你仍未能支付余款762000元，且你逾期付款时间已经超过90天。现敦促你在2016年11月30日前付清上述全部剩余房款762000元，并商议违约金事宜。若你逾期仍未能支付的，则衡山置业将依法解除上述《昆山市商品房购销合同》，并通过诉讼途径解决相关纠纷。张正荣收到该律师函后没有书面回复。衡山置业公司遂诉来一审法院。审理中，张正荣申请对涉案房屋是否存在光、热、噪声污染进行鉴定。针对涉案纠纷是否应当鉴定问题，双方各执一词，衡山置业公司陈述：张正荣未能在2016年4月30日前准备好762000元，当时该房屋周边并未出现张正荣所说的空调外机等设施，因此张正荣违约在先；张正荣要求对房屋周边的噪声及光热进行检测，检测所涉及到的设施与衡山置业公司无关，我方认为噪音污染与衡山置业公司没有关系，这是在房屋交付后张正荣与产生噪音的房屋使用人之间的相邻纠纷，并不是衡山置业公司违约造成的，无需鉴定。张正荣陈述：衡山置业公司作为开发商在立项规划时就应当知道涉案房屋下面露台的用途，但其在销售涉案房屋时，并未告知张正荣这一情况，而这一情况属于房屋的严重瑕疵，会严重影响房屋的使用价值。衡山置业公司应当承担这一责任，本案应当鉴定。上述事实由衡山置业公司提交的《昆山市商品房购销合同》及附件、发票、昆山市商品房屋交付使用备案证书复印件、律师函及快递单及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：衡山置业公司与张正荣在《昆山市商品房购销合同》中明确约定了买方应于2016年4月30日付清购房款，但张正荣迟迟未能支付。2016年11月16日，衡山置业公司致函张正荣敦促其付款，张正荣仍未能付款，按照双方合同约定，衡山置业公司有权解除双方合同，一审法院对衡山置业公司要求解除合同的主张予以支持。关于衡山置业公司主张的违约金，因张正荣未付款，衡山置业公司主张违约金，按照双方合同约定，迟延付款超过90日，出售方有权解除合同并要求买受方按累计应付款的2%向出卖方支付违约金。因本案所涉合同系由衡山置业公司提供的反复使用的格式合同，该处累计应付款的含义结合合同中关于出售方承担违约金计算基数的约定应理解为张正荣应当支付而未支付的金额即762000元，违约金应为15240元。双方合同解除后，衡山置业公司应将被告已支付的17万元返还给张正荣。衡山置业公司应返还的17万元购房款和张正荣应承担的违约金15240元两项折抵后，由衡山置业公司返还张正荣154760元。关于张正荣所述的涉案房屋露台存在设备产生光热及噪音问题。一审法院认为，本案双方法律关系系买卖合同关系，衡山置业公司的主要权利是收取房款，主要义务是交付符合国家法律规定及双方约定的房屋；张正荣的主要权利是按照合同约定获取房屋产权，主要义务是按照约定支付购房款。本案中，双方所买卖的房屋系现房，并且经过昆山市住房和城乡建设局备案，可以交付使用，说明该房屋符合国家的强制性标准，符合使用要求；双方未在合同中对该房屋周边环境相关事宜进行专门约定，张正荣所述的涉案房屋楼下露台存在设备产生光热和噪音污染，应属于另一法律关系，即光热和噪音源产生人对房屋所有权人的侵权法律关系，而本案法律关系系合同关系；二者分属不同性质，属不同法律关系。张正荣以该房屋之外存在噪音及光热污染为由拒付房款缺乏法律依据。关于张正荣申请鉴定的问题。一审法院认为，鉴定主要解决的问题是涉案房屋外围是否存在噪音及光热超标问题，而双方合同中并未对房屋外围环境进行约定，双方所交易的房屋系现房，鉴定于侵权纠纷存在意义，于本案而言并无法律意义，故一审法院在本案中不再准许鉴定。张正荣完全可以在按约付款后，要求衡山置业公司按约交房，若是发现确实存在光热及噪音超标问题，张正荣完全可以以产权人身份通过鉴定确定光热及噪音是否超标，进而请求光热及噪音产生人排除妨碍、赔偿损失。但张正荣未能按约付款，且在衡山置业公司催告付款后也未能明确表示未付款的抗辩事由，直至衡山置业公司诉请解除合同，张正荣提出涉案房屋外围可能存在光热和噪音超标问题，故一审法院对张正荣的抗辩理由不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、江苏衡山置业有限公司与张正荣于2016年3月25日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号2016022872）解除。二、江苏衡山置业有限公司返还张正荣购房款17万元。三、张正荣支付江苏衡山置业有限公司违约金15240元。上述第二、三项判决内容两项折抵后履行方式为：江苏衡山置业有限公司于本判决生效后十日内返还张正荣购房款154760元。案件受理费13120元，减半收取6560元，该费用由张正荣承担。该款项江苏衡山置业有限公司已预交，一审法院不再退还，江苏衡山置业有限公司可以在退还给张正荣的购房款中将该6560元直接扣除，将余款支付张正荣。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，张正荣提供了现场照片一组以证明通风管道在露台段，在设备层里面的一个管道，超市不不可能在交房之前就弄这个设备的。衡山置业公司对照片真实性没有异议，目前现状是这样的，但露台上的东西不是衡山置业公司建造，该设备属于二次装修。张正荣提供了城市超市刘林忠常务总经理的一段电话录音以证明露台上的两根通风管道属于开发商。衡山置业公司对该录音真实性无法核实，且该录音无法体现出排风管是衡山置业公司建造。张正荣提供涉案楼栋1-3楼施工平面图以证明图纸上没有任何通风管道、空调冷却塔管道等设备，衡山置业公司建造这些设备是为了给超市使用。衡山置业公司对图纸没有异议，但认为图纸可以证明通风设备不是衡山置业公司建造。张正荣提供了26号楼业主李某、刘某与销售业务员唐如玉、余之强的录音以证明衡山置业公司在房屋销售中存在商业欺诈行为。衡山置业公司对录音真实性没有异议，但认为销售人员在销售房屋时对张正荣所作的表述与图纸是相符的，不存在欺诈或隐瞒张正荣的情况。张正荣提供的通风管道材质以及噪音检测材料以证明通风管道使用了非标材质导致噪音超标。张正荣提供了股票信息和情况说明以证明其在合同约定的付款时间具备付款能力。衡山置业公司认为上述证据表明张正荣本身信用存在问题，股票账户并非张正荣本人所有，且账户多为亏损状态，按常理不可能抛售后出借给张正荣，此外张正荣在一审庭审时明确表示其当时没有钱支付房款。张正荣提供了与黄国忠的录音记录以证明通风设备是衡山置业公司通风系统的一部分，项目是2015年9月15日完工的。衡山置业公司质证认为录音材料中的通话对象是否是黄国忠无法核实，且根据张正荣提供的材料显示黄国忠并不负责现场施工，黄国忠有关风管设备建造完成时间的说法也与张正荣的说法相矛盾。张正荣提供的噪音检测复测材料以证明噪音任然超标。衡山置业公司对真实性没有异议，但认为与本案无关，是案外人原因引起。二审中，张正荣申请证人李某、刘某出庭作证。李某陈述其是26号楼三单元305室业主，其买房时售楼员告知露台上没有任何设备，其到2016年3月份左右发现平台上有很多设备。刘某陈述其是26号楼三单元405室业主，其房屋于2015年底交房，交房时楼下露台上有管道了，露台上白色铁皮管是2016年3月份才发现的。张正荣、衡山置业公司对李某、刘某的证言予以认可。二审中，张正荣陈述其在签订涉案购房合同时露台上面有南边的一个墨绿色圆柱型的离心风机，北面有一根白铁皮的长度为二十米的通排风管。衡山置业公司陈述露台上的通风设备是超市自己弄的。本院认为，张正荣与衡山置业公司于2016年3月25日签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。购销合同明确约定涉案房屋系现房，而根据张正荣提供的证据以及证人证言可以确定涉案争议的通风等设备在签订商品房购销合同时已经存在，故张正荣在签订涉案购销合同时对于房屋的现状是知情的。涉案房屋经过昆山市住房和城乡建设局备案，可以交付使用，符合国家强制性标准，在张正荣对于房屋现状知情并签订涉案购房合同的情况下张正荣未按照合同约定在2016年4月30日前付清购房款系违约行为，应承担相应的违约责任。根据涉案商品房购销合同约定衡山置业公司有权解除与张正荣签订的购销合同并要求张正荣支付违约金，一审法院据此支持衡山置业公司解除合同诉请并判令张正荣支付违约金15240元并无不当。至于露台上设备产生的噪音污染等问题，现有证据尚不足以证明该设备系衡山置业公司架设，且污染问题系侵权法律关系，与本案合同法律关系系两个不同的法律关系，张正荣以房屋之外存在噪音污染等问题为由拒付房款缺乏依据。至于张正荣二审中提及的逾期交房违约金问题，因张正荣未就此在一审中提出反诉，本院对此不予理涉。综上所述，张正荣的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13120元，由上诉人张正荣负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  赵东二〇一七年十二月二十六日书记员  孟桢