河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫05民终5439号上诉人（原审被告，反诉原告）：安阳市城房置业有限公司，住所地安阳市文峰区灯塔路与永明路交叉口东北角。法定代表人：胡思哲，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘用田、苏振江，河南上合律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈国福，男，1974年10月7日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。上诉人安阳市城房置业有限公司(以下简称城房置业公司)因与被上诉人陈国福房屋买卖合同纠纷一案，城房置业公司不服安阳市文峰区人民法院（2017）豫0502民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城房置业公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.撤销原审判决第四项，改判确认本案《补充协议书》无效或撤销，并判令被上诉人支付上诉人房屋差价款1112684元；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案的《香格里拉认购书》合法有效；如该认购书无效，则本案的《补充协议书》也无效。“香格里拉城市花园”位于文峰区灯塔路与××幼儿园西门××商业××第一间房屋（以下简称幼儿园西商业商铺）系上诉人所掌握的房源，尽管被查封，但可以解除查封，故认购书合法有效。原审判决认定认购书无效，那么与其作为一个整体的《补充协议书》也必然无效。二、原审判决上诉人将位于文峰区兴国路以西、永明路以东、灯塔路以北香格里拉城市花园2号楼1单元103室、2号楼1单元105室、12号楼1单元901室、12号楼2单元1602室、12号楼3单元702室房屋（以下简称五套房屋）交付给被上诉人办理产权手续没有事实根据与法律依据。1.从《补充协议书》内容看，第二条关于备案合同的约定只是双方约定的一个“担保”，是履行该协议第一条义务的担保。根据《担保法》第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，被上诉人不能主张将该五套房屋无偿交付给被上诉人所有并为其办理产权登记手续。2.双方当事人签订五套房屋《商品房买卖合同》并未支付价款。上诉人已经通过指示交付的方式将幼儿园西商业商铺交付给被上诉人，被上诉人已经对幼儿园西商业商铺实际占有，商铺买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，上诉人仅仅没有办理房产手续这项附随合同义务，本案《香格里拉认购书》至今有效。3.五套房屋的价款过低，说明《补充协议书》第二条的真实意图是履行第一条的担保而没有商品房买卖的意图。三、原审判决上诉人按月息2分支付房款利息的诉讼请求不应当支持。四、原审判决上诉人按20%支付被上诉人违约金并同时按月息2分支付利息过高依法应当调减。五、上诉人与被上诉人2016年10月21日签订的《补充协议书》系受胁迫签订，且显失公平，应当依法予以撤销。六、因认购书中幼儿园西商业商铺面积为233.06㎡,而实测面积为303.46㎡，被上诉人应当支付上诉人房价差价1112684元。陈国福答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，被上诉人提供的证据确实充分，依法应当支持被上诉人的诉请。1.《补充协议书》系双方自愿行为，系真实意思表示，上诉人认为系受胁迫且显失公平，不符合事实，且无任何证据和法律依据。在上诉人无法交付幼儿园西商业商铺，且无法退还巨额房款的情况下，经安阳市信访局等相关部门协调，上诉人提出以其他房产抵顶，签订《商品房买卖合同》并进行备案登记。后经过十多天的协商，双方才达成一致意见，签订了《补充协议书》即涉案五套房屋的合同。双方签订的《补充协议书》，系双方真实意思表示，合同成立并生效。2.关于幼儿园西商铺，上诉人已出售第三人且被法院查封，根本无法履行合同义务，被上诉人不存在支付房款差价。3.上诉人主张的以指示交付将幼儿园西商业商铺交付被上诉人无法律依据。根据《物权法》第二十六条之规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。不动产物权的变动只能是通过登记簿的记载而被外部识别。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。上诉人混淆法律对动产与不动产的规定，其主张“指示交付”并不适用于不动产。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈国福向一审法院起诉请求：判令被告继续履行2号楼1单元105室、2号楼1单元103室、12号楼1单元901室、12号楼2单元1602室、12号楼3单元702室五套房屋的交付及办理产权手续；判令被告退还原告购房款差额156000元，支付增加赔偿购房款的损失4148468元；判令被告支付违约金829693.6元；判令被告从价款之日起，按月息2分支付原告已付房款利息至五套房屋交付；本案诉讼费由被告承担。城房置业公司向一审法院反诉请求：依法撤销反诉人与被反诉人签订的《补充协议书》；请求被反诉人支付反诉人房屋差价款1112684元；本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年6月24日，原告与被告签订了香格里拉认购书，被告将“香格里拉城市花园”位于文峰区灯塔路与××幼儿园西门××商业××第一间房屋，建筑面积为233.06平方米出售给原告，认购定金100万元，认购单价16000元，总房款4148468元，余款3148468元2016年7月1日之前交够200万，须于2016年7月10日前付清。原告须于签订本认购书后一周内携带本认购书原件、定金收据、身份证等相关证明文件和首期购房款或已交付的首期购房款收据到“香格里拉”销售中心与被告签署《安阳市商品房买卖合同》，被告承诺在此期间保留原告认购的物业。在未签署《商品房买卖合同》前，非被告原因而致使该物业不能出售时，被告应在确认之日起最迟不超过90日退还所交定金及其他款项予原告，原告同意不必附加利息及追加双倍定金赔偿。原告分别于2016年6月24日缴纳购房款990000元，2016年7月9日分两次缴纳购房款为10000元和1000000元、2016年7月12日向缴纳购房款2148468元。2016年7月12日，原告收到被告支付的一年房屋租金156000元。2016年10月21日，原告与被告签订补充协议书一份，协议约定：2016年6月24日，双方签订了《香格里拉认购书》被告因暂时无法将香格里拉城市花园小区幼儿园西05号商业房（简称幼儿园西商业）办理网签合同，达成以下协议，一、被告保证2016年12月31日前与原告签订幼儿园西商业的《商品房买卖合同》并备案，否则视为被告违约，2016年12月31日前被告具备签订《商品房买卖合同》并备案条件后，书面通知原告签订幼儿园西商业的《商品房买卖合同》后一周内，原告须无条件协助办理房产手续；二、签订本协议后3日内，被告自愿将该小区2号楼1单元105室商业房、2号楼1单元103室商业房、12号楼1单元901室、12号楼2单元1602室、12号楼3单元302室（简称五套房屋）出售给原告，网签并备案至乙方名下，双方互不补差价，否则，视为被告违约。2016年12月31日前，若被告将幼儿园西商业签订《商品房买卖合同》并在安阳市房管局登记备案后，有权解除五套房屋，原告无条件配合解除合同。三、从原告四笔房款实际交款日起，至幼儿园西商业签订《商品房买卖合同》并备案期间，被告需按原告支付的房款金额，按月息2分支付利息，利息可抵顶幼儿园西商业后期房款；四、若一方违约，违约方需向守约方支付房款总价款20%的违约金。2016年10月25日和2016年11月1日，原、被告双方签订了上述补充协议约定的五套房屋的商品房买卖合同，并在安阳市房产管理局备案。另查明，香格里拉城市花园幼儿园西商业1单元105室买受人登记为王乃群名下，房屋状态为已限制登记。一审法院认为，本案争议焦点为：被告是否应当履行五套房屋的商品房买卖合同，交付原告房屋并办理产权手续；被告是否应当退还原告购房款差额156000元并赔偿损失4148468元；被告是否应当支付原告违约金及利息；原、被告签订的补充协议是否应当撤销，原告是否应当支付被告房屋差价1112684元。根据原、被告2016年6月24日签订的香格里拉认购书时，被告明知协议约定的房产未登记在被告名下且已经被法院查封的事实而出卖给原告，违反法律规定，故本院认定原、被告签订的香格里拉认购书为无效合同。2016年10月21日，原、被告签订的补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方应当按照协议约定履行各自义务，原告按照协议约定履行了支付房款义务，被告应当按照约定交付和办理房屋过户手续。庭审查明位于香格里拉城市花园小区幼儿园西05号商业房已经办理登记到他人名下且被法院查封，补充协议第1、2条将该房产交付并办理到原告名下已不能实现。原告要求被告将位于文峰区兴国路以西、永明路以东、灯塔路以北香格里拉城市花园2号楼1单元103室、2号楼1单元105室、12号楼2单元1602室、12号楼1单元901室、12号楼3单元702室房屋交付原告并协助原告办理产权登记手续的诉请，证据充分，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付违约金的诉请，根据原告实际缴纳的购房款3992486元，按照双方补充协议约定的违约金为798493.6元（3992486×20%）。原告要求被告从交款之日起按月息2分支付原告已付房款利息至房产交付的诉请，原、被告在补充协议中约定从四笔房款实际交款日起按照月息2分计算，故被告向原告支付利息应按照原告实际缴纳的购房款3992486元从2016年7月12日起按照月息2分计算至五套房屋实际交付原告之日止。原告要求被告退还购房款差额156000元，双方在补充协议第2条约定不再补差价，且不违反法律规定，故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告支付增加赔偿购房款的损失4148468元的诉请，由于双方签订的补充协议已对违约责任进行了约定，且原告没有证据证明其实际损失的数额，故本院对原告的该项请求依法不予支持。反诉原告要求撤销2016年10月21日双方签订的补充协议的反诉请求，因反诉原告提供的证据不足以证明协议内容系受胁迫或显失公平所签订，故本院对反诉原告的该项反诉请求依法不予支持。反诉原告要求反诉被告支付商业门面房的差价款1112684元的诉请，因原告已不再主张履行商业门面房合同，故反诉原告的该项反诉请求无事实依据，本院依法不予支持。被告城房置业公司辩称违约金过高，根据双方协议约定，本院认为双方约定的违约金未超过法律规定，故被告的该辩解，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于文峰区兴国路以西、永明路以东、灯塔路以北香格里拉城市花园2号楼1单元103室、2号楼1单元105室、12号楼1单元901室、12号楼2单元1602室、12号楼3单元702室房屋交付原告陈国福并协助原告办理上述五套房屋的产权登记手续；二、被告安阳市城房置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈国福违约金人民币798493.6元及利息（利息按照月息2分以购房款3992486元为基数从2016年7月12日起计算至上述五套房屋交付之日止）；三、驳回原告陈国福的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安阳市城房置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47739元，原告陈国福负担28539元，被告安阳市城房置业有限公司负担19200元；财产保全费5000元，由被告安阳市城房置业有限公司负担；反诉案件受理费7457元，由反诉原告安阳市城房置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中上诉人未提供新证据。被上诉人陈国福提供的证据有：1.《信访事项处理意见书》，拟证明五套房屋是经安阳市信访局、安阳市住建局等单位协调，上诉人城房置业公司提出以抵顶的方式出售给被上诉人的。2.安阳市公安局文泰分局《不予立案通知书》，办案民警冯文刚发给被上诉人的五套房屋已登记备案在被上诉人名下的微信截屏。被上诉人称其以上诉人涉嫌诈骗到文泰分局报案，上诉人向文泰分局陈述已用五套房屋抵顶，并提供了五套房屋的合同，办案单位到房产局查明五套房屋确实已登记备案后，出具了《不予立案通知书》，拟证明上诉人认可五套房屋已出售给被上诉人的事实。上诉人质证认为，被上诉人提供的证据已超过时效，这些证据在一审庭审前就已经存在了，并不是在二审新发现的，不属新证据，所以对上述三份证据不予认可，不予质证。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案双方当事人于2016年6月24日签订了《香格里拉认购书》，虽然协议约定的幼儿园西商业商铺未登记在上诉人名下且已经被法院查封而导致合同无法履行，但并不属于合同无效的情形，一审法院认定该认购书为无效合同不当，本院予以纠正。因上述合同无法履行，双方当事人于2016年10月21日签订了《补充协议书》，该协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。上诉人认为《补充协议书》系受胁迫签订，且显失公平，应当依法予以撤销，经查，被上诉人在支付幼儿园西商业商铺价款后无法办理登记手续，采取了扯条幅、信访等方式要求解决问题，虽有不当之处，但不足以构成对上诉人的胁迫，且上诉人提供的证据不足以证明协议内容显失公平，故其要求撤销该《补充协议书》的上诉请求本院不予支持。上诉人认为《补充协议书》第二条对五套房屋的约定是对履行该协议第一条义务的担保，原审判决上诉人将五套房屋交付给被上诉人办理产权手续没有事实根据与法律依据，经查，双方当事人在签订《补充协议书》时，真实意思表示是按照协议第一条于2016年12月31日前签订幼儿园西商业商铺的《商品房买卖合同》并备案，根据协议内容，第二条关于五套房屋的约定应理解为对第一条的担保，但12月31日前双方并未履行协议第一条的内容，此后被上诉人持续主张权利，上诉人在2016年10月25日和2016年11月1日与被上诉人签订了补充协议约定的五套房屋的商品房买卖合同，并在安阳市房产管理局备案后，又于2017年1月21日和3月3日，向被上诉人出具了出售五套房屋的增值税发票，双方关于出售五套房屋的商品房买卖合同已成立并生效，双方已形成新的合同关系。《担保法》第四十条虽然不支持将抵押物的所有权直接转移为债权人所有，但本案上诉人城房置业公司作为有权销售商品房的主体，在被上诉人已支付房屋价款却无法取得相应房屋产权的情况下，将其他房屋出售给被上诉人并不违反法律规定。且在被上诉人向信访局、公安机关反映此事时，上诉人均称已抵顶给被上诉人五套商品房并签订了商品房预售合同，且在房管局登记，亦证明上诉人已认可形成了新的合同关系的事实。被上诉人要求履行合同，交付五套房屋及办理产权手续的诉请应予支持。上诉人认为被上诉人未支付五套房屋价款与事实不符，本院不予支持。关于上诉人称已指示交付幼儿园西商业商铺，买卖合同的主要权利义务已经履行完毕的意见，本院认为，不动产物权的变动以登记为原则，动产物权的变动以交付为原则，指示交付是动产物权变动的一种方式，而本案争议房屋为不动产，上诉人无法为被上诉人办理房屋登记，即无法履行合同约定的主要义务，故其称合同的主要权利义务已经履行完毕的意见不能成立，本院不予采纳。上诉人未履行《补充协议书》第一条的内容，被上诉人请求按照该协议约定由上诉人支付利息和违约金，应予支持。原审判决并无不当。上诉人要求被上诉人支付商业门面房的差价款1112684元，因该商品房买卖合同即《香格里拉认购书》双方事实上已不再履行，故本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26657元，由上诉人安阳市城房置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 付文华审判员 张利平二〇一七年十二月二十二日书记员 胡金蕊