.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2017）辽0102民初9790号原告：王超，女，1987年6月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：郑開元，男，汉族，1982年1月30日出生，住沈阳市于洪区。被告：中海物业管理有限公司和平分公司，住所地：沈阳市和平区长白东路**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：潘立峰，系该公司总经理。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。原告王超诉被告中海物业管理有限公司和平分公司（以下简称"中海物业公司"）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告王超的委托代理人郑開元，被告中海物业公司的委托代理人吴玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超诉称，原告购买位于沈阳市于洪区西江街176号2-28-4处房产，并与中海物业管理有限公司和平分公司签订前期物业服务协议格式合同，同时办理入住。依据合同缴纳物业费至今，被告疏于管理，至今可视对讲无法正常使用；电梯第三方对讲无法使用；园区内监控设施全部瘫痪无法使用；地下停；地下停车位不出售辆肆意停放；园区内肆意砌墙隔离楼宇；花园内肆意搭建娱乐设施；外来人不进行登记随意进入；园区周边工业垃圾任意堆放；无视法律法规对电梯费进行单项单独收取；儿童娱乐区域为石头地面，孩子玩耍多次受伤；高空抛物问题严重；房屋门窗漏风严重，建筑物外墙渗水等问题严重；小区内保安、绿化、亮化、公共设施维护等均未达到物业服务标准，严重违反《沈阳市物业管理条例》、《沈阳物业费标准》和《前期物业服务协议》，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向法院提供诉讼，请维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告返还2016年11月20日至2017年11月19日物业服务费1,327.2元和电梯费144元，税收由被告承担；2、判令被告依法出示物业维修账目，依法出示物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险并且在物业管理区域内显著位置公示；3、判令被告依法限期维修公共设施设备（电梯及小区内全部监控设施、电梯及单元门对讲、入户门禁弱电系统、儿童娱乐区地面更换、园区内死去树木草皮恢复），原告房屋内可视对讲，限期对本小区绿化、保安、公共设施维护等问题整改；4、判令被告依法出示物业费计算依据；5、判令被告依法出示公共部分收益和支出明细；6、判令被告出示单独收取电梯费的法律依据；7、判令被告出示本小区物业管理人员名单和管理资质证书；8、判令被告依法公示物业费收支明细；9、由被告承担诉讼费。被告中海物业公司辩称，1、根据人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第13条，原告请求的部分公示内容并不在法定公示范围内，且被告物业公司根据相关法律规定定期在园区内进行公示，并无不当；2、原告要求被告返还物业服务费、电梯费及承担税收的诉求没有法律依据，原告应当按照物业合同中约定的物业服务费和电梯费的收费标准向被告缴纳物业费用和电梯费用，对于原告诉讼请求中提出的物业公司未履行物业合同义务，经确认均与物业公司无关，不应该存在物业费、电梯费返还及税收承担问题；3、对于原告提出的园区监控、可视对讲等公共设施问题。上述问题是中海地产和政府公租房在改造期间，对园区公共设施造成的损坏所致，物业公司已加派园区巡视人员，尽量保证园区秩序稳定。同时，被告已积极与地产、政府进行沟通，维修计划已提上日程；4、根据最高人民法院司法解释规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，故我公司物业费计算标准依据物业服务合同并无不当；5、被告依法正常对物业服务合同共有部分的使用和收益情况进行公示。另，对于地下车位问题。产权方为中海地产，是否出售与物业公司无关；园区外垃圾堆放应由市政环卫处理，与物业公司无关；园区内也不存在随意搭建娱乐设施行为；对于园区存在的分割墙问题。中海地产于2016年11月进行施工，已征询业主意见，原告也在征询意见上签字表示认可。对于原告诉讼请求中的其他事项，我公司已按法律规定在园区进行公示，对于其它原告想了解事项，不属于法院审理范围内应公开范畴，但我公司同意原告随时可以向该园区业主委员会了解所有资料及事实情况，欢迎原告随时对物业服务质量、物业服务合同履行情况进行监督。同时，该园区业主委员会已于2017年1月成立，所做的所有决定代表业主大会，如原告对业主委员会所做决定认为侵害其权益，可以根据法律规定另诉。综上，被告依法对园区进行规范的物业管理，并按合同约定收取物业服务费无不当行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告王超系位于沈阳市于洪区西江街176号2-28-4（建筑面积55.3平方米）房产的业主，已缴纳2016年11月20日至2017年11月19日物业服务费1,327.2元和电梯费144元。2013年6月30日，沈阳中海新海汇置业有限公司（甲方）与中海物业管理有限公司沈阳分公司（乙方，现已更名为中海物业管理有限公司和平分公司）签订《沈阳中海城一期（02H1、02H2）前期物业服务委托合同》一份，合同约定:"甲方选聘乙方对沈阳中海城一期（02H1、02H2）提供前期物业服务，合同期限为三年，自2013年6月30日起至2016年6月29日止；电梯费12元/月/人；物业服务费住宅为每月每平方米2元，物业管理服务费用实行酬金制，乙方每月按本物业管理区域应收的营业收入的10%提取酬金；第四章双方权利义务二、乙方权利与义务......（十三）向全体业主公布物业服务费用年度预算并至少每年公布一次物业服务费用的收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务费用年度预算和物业服务费用的收支情况提出咨询时，应及时答复......"。2016年6月30日至2017年6月30日期间，被告中海物业公司继续为涉案园区进行物业服务。2017年7月1日，涉案园区业主委员会即于洪区中海星座业主委员会(甲方)与被告中海物业管理有限公司和平分公司(乙方)签订《中海城星座小区物业服务合同》一份，合同约定:"甲方委托乙方对中海城星座提供专业化的物业管理服务,合同期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止。物业服务费住宅用房高层为2元/月/每平方米（包含电梯费，配置3张卡）"。另，本案中涉及的"沈阳中海城一期（02H1、02H2）"、"02H地块"均系涉案园区即"中海城星座小区"。另查明，2016年6月至8月，案外人针对涉案园区的1#、5#、7#三栋楼铺设煤气管线，施工过程中致02H、02G地块整体消防系统损坏、致02H地块园区监控、门禁授卡系统损坏、刷卡大门断电等后果。事件发生后，被告中海物业公司分别于2017年2月17日、2017年5月8日就上述问题向中海地产公司、地产工、地产工程公司政保障房经营管理有限公司致工作联系函，要求给予协助处理。再查明，被告中海物业公司已将中海城?星座的2016年度、2017年第1季度财务信息公示明细表在涉案园区的社区宣传栏进行公示。上述事实，有原告、被告当庭陈述笔录，前期物业服务委托合同、工作联系函、财务信息公示照片、中海城星座小区物业服务合同、外商投资企业变更登记核准通知书等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点，一是关于2016年11月20日至2017年11月19日期间的物业服务费和电梯使用费应否向原告返还及税收应否由被告承担问题；二是关于限期维修监控系统、消防系统、可视对讲等公共设施设备、更换娱乐区地面及绿化、安保整改等问题；三是关于公共部分收益和支出明细应否出示、物业公司维修账目、物业服务费收支明细应否公示的问题；四是关于物业服务费计算依据、单独收取电梯费的法律依据、涉案小区物业管理人员名单和管理资质证书应否出示以及物业共用部位、共用设施设备保险、公众责任保险应否出示、公示的问题。一、关于2016年11月20日至2017年11月19日期间的物业服务费和电梯使用费应否向原告返还及税收应否由被告承担问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力"。本案中，沈阳中海新海汇置业有限公司与中海物业管理有限公司沈阳分公司签订的《沈阳中海城一期（02H1、02H2）前期物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效。被告中海物业公司依据物业服务合同，自2013年6月30日起持续为涉案园区提供物业服务至今，享有向作为业主的原告收取物业服务费和电梯使用费的权利。庭审中，原告王超诉求被告向其返还2016年11月20日至2017年11月19日期间的物业服务费和电梯使用费，但其未提供证据证实上述期间内，被告中海物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，电梯存在安全隐患及重大安全事故，故对于原告的该项诉求，本院不予支持；二、关于限期维修监控系统、消防系统、可视对讲等公共设施设备、更换娱乐区地面及绿化、安保整改等问题。根据法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；赔偿损失；赔礼道歉；消除影响、恢复名誉。经查，涉案园区"消防系统损坏、园区监控15处无信号、门禁授卡系统瘫痪、刷卡大门断电"的损坏后果并非被告中海物业公司导致，且损坏后果发生后，被告中海物业公司分别致函中海地产公司、地产工、地产工程公司政保障房经营管理有限公司，要求给予协助处理。以上可说明，被告中海物业公司并非侵权责任主体，不应承担维修责任。关于更换娱乐区地面及绿化、安保整改等问题，庭审中，原告未提供证据对其主张予以佐证，所以无法证实存在更换及整改的必要性，故对于原告的该项诉求，本院不予支持；三、关于公共部分收益和支出明细应否出示、物业公司维修账目、物业服务费收支明细应否公示的问题。根据"业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：......（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况"的法律规定以及物业服务合同中"向全体业主公布物业服务费用年度预算并至少每年公布一次物业服务费用的收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务费用年度预算和物业服务费用的收支情况提出咨询时，应及时答复......"的约定可知，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益、维修账目情况的，物业公司应予积极配合。本案中，被告中海物业公司2016年度的营业收入（含公共部分收益即"社区经济收益收入39,140.34元，含电梯广告及场地使用收入）、营业成本、收支结余等项目已在财务信息公示明细表中列明，被告亦在涉案小区进行了公示，庭审时又予以出示，说明被告已履行了相关义务，故对于原告的该项诉求，本院不予支持；四、关于物业服务费计算依据、单独收取电梯费的法律依据、涉案小区物业管理人员名单和管理资质证书应否出示以及物业共用部位、共用设施设备保险、公众责任保险应否出示、公示的问题。该项诉求中涉列的项目，并非法律规定和合同约定的出示、公示范围，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王超全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告王超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张伟 二0一七年十二月十七日书记员 黄妍本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。