山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1302民初8886号 原告:金伟，男，1989年10月13日出生，汉族，住山东省兰陵县。 委托诉讼代理人：霍延岭，山东鼎鹏律师事务所律师。 被告：孔波，男，1981年7月11日出生，汉族，住山东省平邑县。 被告：付广发，男，1992年2月18日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：王俊芳，女，1973年1月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 三被告共同委托诉讼代理人：薄文向，山东矩量律师事务所律师。 被告：临沂家家悦超市有限公司北园路店，住所地临沂市兰山区北园路与东岳街交汇处西南角，统一社会信用代码91371302MA3C7X5R4C。 负责人：李新，经理。 委托诉讼代理人：于龙江，山东东方未来律师事务所律师。 原告金伟诉被告孔波、王俊芳、付广发、临沂家家悦超市有限公司北园路店（以下简称家家悦北园路店）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金伟及其委托诉讼代理人霍延岭、被告孔波、王俊芳、付广发的共同委托诉讼代理人薄文向、被告临沂家家悦超市有限公司北园路店的委托诉讼代理人于龙江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金伟向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告的租赁协议；2、判决被告退还原告的进场费50000元、合同押金10000元；3、判决被告支付原告违约金20000元；4、赔偿原告装修费用共计210214.5元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：美食美客美食广场属于被告临沂家家悦超有限公司北园路店经营管理，美食美客美食广场管理办公室位于店内的四楼。2016年12月5日，被告孔波代表美食美客美食广场管理办公室与原告金伟签订了美食美客美食广场租赁协议，协议约定商铺租赁为三年，自2017年2月12日至2020年2月11日，收取了原告50000元的入场费和10000元的押金，租金从原告的营业额中按比例收取。原告把所收取费用打入了协议上所提供的高全彩的账户。原告租赁该商铺后对该商铺进行了装修，装修的费用共计210214.5元。原告正常经营了三个月左右，合同也未到期，原告正常缴纳了水、电费，被告的管理者美食美客美食广场管理办公室却对原告停水、停电等多种原因，导致原告无法继续正常使用租赁的商铺，致使原告前期的投入都化为泡影，也导致了该协议无法继续履行，因此原告要求依法解除与美食美客美食广场管理办公室所签署的租赁协议，协议上收取原告的50000元的入场费和10000元的押金违反了《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条的规定，零售商不得收取“进场费”、“押金”等各项不合理费用，因此协议上美食美客美食广场办公室所属公司被告临沂家家悦超市有限公司北园路店应与被告共同退还50000元的入场费和10000元的押金，依据该协议的规定被告应承担违约责任，支付违约金20000。原告对该商铺装修所花费用，被告应承担赔偿责任。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求法庭依法支持原告的合法权益 孔波、付广发、王俊芳共同辩称，原告所诉没有事实依据，原、被告通过充分协商自愿签署了《美食广场租赁协议》，协议约定原告承租被告的商铺，经营川香阁、尚品烤鱼，租赁期限为三年，原告向被告交纳5万元进场费（特别约定：该进场费无论在何情况下都不向原告退还）及1万元的合同押金（注：该押金合同期满，原告无违规欠费等情况无息全额退还），并由原告自行承担水电等费用，合同7.1还约定原告如违约自行收费，5条约定原告擅自中断经营等情形视为原告违约。原告按营业额的17%，作为商铺租金向被告交纳，结账周期为15天，原告除按营业额的17%交纳租金外，无需另行交纳商铺租金。签订合同后，被告对原告使用的商铺进行了部分简单装修，原告也进行了部分装修，原告入驻该商铺后，严重违反了合同约定，有下列违约行为：1.原告将其每天营业额的现场收入以及通过美团等外卖平台获得的经营收入，没有按约定的17%的比例向被告支付商铺租金，且将通过美团获得的收入向被告隐瞒，被告通过法院出具的调查令得知该原告的美团收入高达41000余元及现场的结账收入约10000元，原告商铺收入从未向被告支付。2.原告自使用该商铺未按合同约定向被告支付水电费。3.原告在经营期间擅自中断经营，自行将商铺内的经营物品在被告不知情的情况下搬离，被告通过家家悦超市的监控视频得知。因此，原告使用商铺后的上述行为已严重违反合同约定，其诉讼请求无事实及法律依据，请法院依法驳回。 临沂家家悦超市有限公司北园路店辩称，1、原告诉讼与答辩人无关，因为答辩人根本就不认识原告，也从未与原告签订任何协议，更未收取原告任何费用。答辩人只是将涉案的场地租赁给王俊芳，王俊芳与孔波、付广发三人合伙在租赁场地设立、经营美食美客广场，至于被告孔波是否与原告有租赁协议，是否收取相关费用答辩人不知情，故答辩人并不是适格被告，请求法院驳回原告对答辩人的起诉。2、本案为租赁合同纠纷，基于合同的相对性原则，及时原告与被告孔波之间存在租赁合同纠纷也是原告与被告孔波之间的纠纷，而与答辩人无关，更不应由答辩人承担责任，故原告对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，被告家家悦北园路店将其四楼商铺租赁给了被告王俊芳，被告孔波、付广发、王俊芳三人合伙共同经营。2016年12月5日，原告作为承租人（乙方）与作为出租人（甲方）美食美客美食广场管理办公室的代表即被告孔波就临沂市北园路家悦城四楼场地签订了《美食美客美食广场租赁协议》，由原告租赁该场地约280平方米经营川香阁餐饮，协议内容为：“第三条租赁期限3.1商铺租赁期限为3年。租赁期自2017年2月12日至2020年2月11日届满。如交付日因故迟延，双方同意租赁期自动相应顺延。第四条租金及其他费用4.1第一年甲方收取乙方营业额的17%；第二年收取营业额的17%；第三年收取营业额的18%作为乙方向甲方缴纳的商铺租金，结账周期为15天。4.2签订合同时乙方需缴纳50000元作为进场费。（注：该进场费不论在什么情况下都不退还乙方）。4.3签订合同时乙方需缴纳10000元作为合同押金。（注：该押金合同期满乙方无违规、欠费等情况无息全额退还）。…4.7电费等其他费用自承租商铺交付日起，乙方应承担并支付自身使用的水、电、燃气等费用。4.8开户行：中国银行临沂兰山支行账号：62×××42户名：高全彩。第七条本合同的解除和终止7.1在乙方出现一些情况的任何一项时，甲方有权单方解除本合同。（1）乙方严重违约，如自行收费，拒绝改正的；（2）乙方未按时足额向甲方缴纳经营保证金超过15日的；（5）乙方擅自中断、停止经营超过10日的；7.2在甲方出现一些情况的任何一项时，乙方有权解除本合同。（1）因甲方原因导致乙方无法开业超过30日的；（2）因甲方原因导致使该商铺被查封或被限制使用，导致乙方无法继续占有、使用该商铺的；第八条违约责任8.1因乙方违反合同约定，甲方单方解除本合同的，乙方应按下列标准向甲方支付违约金：（1）乙方向甲方已经缴纳的经营保证金不予退还，还须向甲方支付违约金：如延期开业，每逾期一日，支付200元违约金；如延期缴纳本合同约定的各项费用，按应交款项×延期天数×0.05%支付违约金；（2）前述违约金应在本合同解除后7日内一次性支付。8.2甲方提起单方解除合同，或因甲方违约导致乙方单方解除本合同的，甲方按下列标准向乙方支付违约金：（1）甲方向乙方支付相关于双倍经营保证金的数额作为违约金；（2）前述违约金应在本合同解除后7日内一次性支付”。原告与被告孔波均在协议上签字捺印。2016年12月21日，原告又与被告孔波签订了一份《美食美客美食广场租赁协议》，由原告租赁该场地约230平方米经营尚品烤鱼餐饮，该协议除约定甲方收取乙方营业额的18%作为商铺租金外，其他内容均与2016年12月5日的租赁协议相同。上述协议签订前，原告曾于2016年8月2日向上述协议中约定的收款人高全彩汇款6万元，被告付广发给原出具了加盖临沂家悦城美食美客美食广场办公室印章的收取进场费5万元、押金1万元的收据两份。原告在经营上述餐饮过程中，以被告停水停电无法经营为由，诉至本院。上述事实，本院予以确认。 原告为证实其主张，提交了以下证据：证据1、证人杨某、李某出具的证人证言，用以证实被告的违约行为。证据2、录音、录像光盘三张，用以证实被告家家悦超市停水停电封闭商场，禁止商铺营业等违约行为，被告孔波认可的其违约在先，自愿退回原告押金情况。证据3、装饰装修合同两份、金评装饰公司装饰收据一份及转账记录，用以证实原告对所租赁商铺进行装修花费210214.5元，被告应对该商铺的装修费用进行赔偿。原告装修所花费的费用，从该证据可以看出装修费用，部分通过支付宝微信转账、部分现金支付。证据4、美食美客美食广场贵宾卡一宗，证实被告孔波所办理的会员卡消费者的消费都被计入其后台账户。证据5、照片一组，证实原告对所租赁商铺装修情况及商铺内物品陈列情况。 被告孔波、付广发、王俊芳质证意见为：证据1、均有异议，两个证人均与被告发生过租赁纠纷，且已诉至兰山区法院，与本案有重大的利益关系，其证人证言无法律效力。根据法律规定证人出庭，应提前书面向法院提交申请，如未提交，不同意证人出庭。证据2、通过原告对该录音录像的陈述仅仅能证明商铺内的物品陈列及装修情况，无法证实原告主张的禁止商铺营业以及原告主张的被告自认违约在先等情况，即便家家悦禁止商铺营业属实，也是因原告在2017年5月6日自行将经营物品予以搬离店铺，导致该店铺无法正常运营，是原告自身违约行为致使商铺无法营业，因此原告主张的光盘内容无法证实其证明目的。录音材料没有通讯公司出具的通话记录予以佐证，原告与被告孔波之间的通话信息，原告无法证实其主张。证据3、均有异议，该装修合同无相应的装修明细、装修材料的购进发票等予以证实原告是按照合同进行装修，该合同的履约情况无法证实，且与法院委托的评估机构评估价值不符，被告不予认可。转账记录无法证实交易的相对方，交易双方主体信息无法证实，且该信息内容与临沂国庆之间的转账往来，原告在庭审中提交的装修公司是临沂金评装饰公司，装修主体不一致。如该转账信息属实，不能证实是因何装修项目转账，从转账时间看3月25日、26日、4月15日、16日，该时间原告已正常营业长达半年之久。听当事人说原告在河东豪森华府还经营了一个美食商铺，可能是那个店的装修。证据4、均有异议，是被告孔波本人的会员卡，无法证实与本案的关联性，即便该会员卡真实，其卡内的消费记录更加能证实原告将现场经营收入未按照合同约定的比例向被告支付商铺租金。因此该会员卡如属实，更能证实原告的违约行为未按合同约定支付租金。证据5、照片与本案无关联性。 被告家家悦北园路店质证意见为：证据1、证人证言真实性不予认可，首先证人未出庭接受询问，不符合证据规则的要求，其次该两位证人均与原告具有利害关系，其证言具有重大瑕疵不应被采纳。证据2质证意见同被告孔波的质证意见。另补充即使存在停水通知也系原告先行违约，离场在先，且停水并不等同于无法供水供电，也并不属于根本性违约，并不能导致原告无法履行涉案合同。证据3的质证意见同被告孔波的质证意见。原告未提交装修花费的支付凭证或银行转账，也未提交花费的发票，无法证明其真实的装修费用。证据4、美食美客美食广场贵宾卡，被告不清楚，与被告超市无关。证据5、照片与本案无关联性。 被告孔波、付广发、王俊芳为证实其主张提交了以下证据:证据1、录音录像视频资料一份，用以证实原告违反合同约定于2017年5月6日将涉案商铺内的经营物品予以搬离，自行停业超过十日，已构成合同约定的违约行为。证据2、被告向法院申请律师调查令调取的原告在美团外卖平台经营收入情况，计款41000余元，用以证实原告在经营期间隐瞒美团经营收入，且未按合同约定将其美团经营收入按比列支付商铺租金，原告的行为已构成合同约定的违约情形，原告自开业以来至原告起诉之日未向被告支付任何租金及水电费，原告违约在先致使合同无法履行。 原告金伟的质证意见为：证据1、该录音录像与本案无关，原告搬东西并不代表其违约，在该录像中也并未发现有原告本人，该视频资料模糊不清，与本案无关，并不能证实被告的观点。证据2、被告孔波一直知晓美团团购消费明细，该消费一直在被告孔波控制之下，美团收6个点，孔波收18%，后因美团的6个点孔波与美团间发生纠纷，将该账记在原告身上，是孔波等人克扣了原告的收入一直未与原告进行结账，而并不是原告私自隐藏了收入。 被告家家悦北园路店经质证，对证据的真实性无异议，从内容看原告在履行合同中存在根本性的违约，系原告的原因导致合同无法继续履行。 被告家家悦北园路店提交了以下证据：证据1、租赁合同一份，证实被告家家悦将涉案的临沂家悦城168号四层部分商铺租赁给王俊芳，王俊芳在此层商铺经营美食美客特色美食，被告家家悦依约交付了符合条件的商铺，王俊芳依约验收了涉案商铺并开展运营，因此基于合同相对性的原则，原告的诉讼请求与被告家家悦无关。证据2、合伙协议书复印件一份，证实被告家家悦超市将四层部分商铺租赁给王俊芳后，王俊芳与孔波、付广发三人合伙经营美食美客美食广场，因此由被告孔波、王俊芳、付广发三人经营美食广场所产生的涉案纠纷与被告家家悦无关。 原告金伟质证意见：证据1真实性无异议，从该合同19条看不经甲方同意，乙方不得对该商品进行整体的转租，即可以推出被告孔波等三人是否有对该商铺的转租权，应当有家家悦超市书面的批准。从该合同的违约责任看被告孔波等三人未向家家悦超市支付足额的水电费，被告孔波等三人违约在先从而导致孔波与原告所签署的合同无法继续履行。证据2无异议，可以看出原告所支付的入场费押金账户名为高全彩。 被告孔波、王俊芳、付广发质证意见：对合同无异议，19条约定的是未经甲方书面批准，不得整体出租，被告是按照不同的商铺分别予以出租，被告孔波的出租行为不受整体出租书面批准的约束。合伙协议属实，三被告确系合伙关系。 本案在审理过程中，被告孔波申请对原告经营的商铺装修价值进行评估，本院依法委托山东天诺价格评估有限公司进行评估，该公司做出评估报告书，评估结论为装修金额为94408元，被告孔波支出评估费3000元。原告对该评估报告真实性无异议，但认为价格低于原告所签署的装修合同价格，装修合同的价格就是市场价格，应以原告所签装修合同的价格为准。被告孔波、付广发、王俊芳对真实性无异议，但认为评估数额过高。被告家家悦北园路店无异议，称鉴定费用及装修费用与其无关。 另查明，因被告孔波、王俊芳、付广发难以经营，且未按约定支付房租、水电费等费用，被告家家悦北园路店已与被告王俊芳等终止了租赁合同。原告与被告孔波就经营期间的租金等有关费用至今未进行结算。 本院认为，原告与被告孔波签订的《租赁协议》、被告王俊芳与被告家家悦北园路店签订的《租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，相关当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务。原告租赁商铺后，被告孔波等收取了原告进场费50000元、押金10000元，有收据予以证实，本院予以确认。被告孔波、王俊芳、付广发在经营过程中，未按合同的约定向被告家家悦北园路店支付租金等相关费用，致使双方的租赁合同已终止，该事实被告均无异议，对此本院予以认定。原告提交的其与被告孔波的录音资料，显示原告在2017年5月23日，租赁的店铺因停电等原因无法经营的事实，并体现了双方关于协商退款的事宜，能够证实原告已无法达到租赁商铺经营的目的，且被告家家悦北园路店已与被告王俊芳、孔波、付广发等终止了租赁合同，故原告要求与被告孔波解除租赁协议的请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告孔波签订的租赁协议约定进场费不论在什么情况下都不退还，但原告租赁商铺后，经营时间较短，该约定对于原告明显有失公允，对此，本院酌情支持被告孔波应退还原告进场费30000元。原告与被告孔波签订的租赁协议已解除，被告孔波收取的押金理应退还给原告，故原告要求被告孔波退还10000元押金的请求，本院予以支持。原告与被告孔波在履行双方签订的租赁协议过程中，被告未向租赁标的原出租方及时交纳租金致使双方租赁合同终止，原告向被告孔波方支付租金亦不及时，双方均存在未按协议履行各自应负义务的行为，双方均有过错，故原告要求被告支付违约金20000元的请求，理由不当，本院不予支持。原告为经营需要，就其租赁的商铺进行了装修，相关费用经评估为94408元，原告与被告孔波、王俊芳、付广发虽均有异议，但无证据证实该评估机构或评估人员不具备鉴定资格或存在鉴定程序严重违法等情形，且原告提交的相关证据并不能充分证实其主张，被告亦不予认可，故该评估报告书，本院予以确认，原告装修商铺的费用本院认定为94408元。因原告已不能继续经营涉案商铺，该费用应认定为损失，根据双方的过错程度，本院认定被告孔波应就该损失承担60%的赔偿责任即56644.8元。被告王俊芳、付广发与被告孔波系合伙关系，依据法律规定，应与被告孔波共同承担相应的责任。原告系于被告孔波签订的租赁协议，根据合同相对性原则，其要求被告家家悦北园路店承担责任的请求，理由不当，不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告金伟与被告孔波分别于2016年12月5日、12月21签订的两份《美食美客美食广场租赁协议》 二、被告孔波、王俊芳、付广发于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告金伟进场费30000元。 三、被告孔波、王俊芳、付广发于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告金伟押金10000元。 四、被告孔波、王俊芳、付广发于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告金伟装修损失56644.8元。 五、驳回原告金伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5653元，减半收取计2827元，由原告负担1886元，由被告孔波负担941元；评估费3000元，由原告金伟、被告孔波平均负担 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  韩庆林 二〇一七年十二月二十七日 书记员  王亚旭