南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0104民初755号原告：鲍坚强，男，1966年10月29日生，汉族，住江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人：何中平，江西皆诚律师事务所律师，特别授权代理人。被告：李祥，男，1977年6月20日生，汉族，住江西省南昌市西湖区被告：徐高峰，男，1971年10月10日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告：喻方敏，男，1976年11月2日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：邹一民，男，1972年10月9日生，汉族，住江西省抚州市临川区。以上四被告共同委托诉讼代理人：淦述敏，江西策源律师事务所律师，特别授权代理人。被告：翟宝林，男，1978年5月28日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告鲍坚强诉被告李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，经原告鲍坚强提出追加翟宝林为本案被告申请，本院依法通知翟宝林作为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告鲍坚强及其委托诉讼代理人何中平、被告李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民的共同委托诉讼代理人淦述敏到庭参加诉讼，被告翟宝林经本院合法传唤无正当未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告鲍坚强向本院提出诉讼请求：1、判令被告李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民共同偿还原告履约保证金共计人民币3000000元；2、判令被告李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民承担违约责任，以3000000元履约保证金为基数计算利息，按月利率两分从2016年12月6日开始计算至3000000元履约保证金全部还清时为止；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年12月30日，原告作为承租方与出租方翟宝林签订《租赁合同》，合同第一条约定由原告承租翟宝林拥有经营使用权的，坐落于南昌市井冈山大道**中国人民解放军第九四医院大门口云峰大厦第****共**房屋及第**第一间店面用于经营宾馆等经营项目。第五条约定在签订本合同之日起三个工作日内，由原告向翟宝林支付3000000元履约保证金。第六条约定翟宝林向原告交付承租物业的时间为2015年4月底。第七条约定翟宝林应当按本合同约定的时间、条件和方式向原告交付该物业，如翟宝林不能按本合同的约定向原告交付该物业，原告除有权顺延支付租金外，还有权选择继续履行合同或解除合同。并同时约定无论是解除或履行合同，翟宝林都应从原告支付3000000元履约保证金之日起按月利率2分计算利息，作为对原告的赔偿及补偿。另合同第十一条约定如发生纠纷，本案由出租物业所在地法院管辖。合同签订后，原告依约向被告支付了3000000元履约保证金，翟宝林及其合伙人即本案被告李祥于2015年元月26日向原告出具了3000000元履约保证金收条。因出租方的原因致使该出租物业迟迟无法交付，后经多次协商，原告与被告方于2015年5月1日达成《补充协议》。《补充协议》约定鉴于原《租赁合同》出租方翟宝林与本案四被告属合伙关系，现其内部合伙人已经发生变化，即翟宝林退出合伙，原《租赁合同》出租方的相关权利与义务由本补充协议中的甲方即本案四被告承受，原《租赁合同》继续履行。并变更原《租赁合同》中出租物业的交付时间为2015年9月30日之前，如逾期交付，则视为被告方违约，被告方应当按照原《租赁合同》的约定向原告承担违约责任。然而该《补充协议》签订之后，被告方仍然无法按期交付出租物业。此后经双方多次沟通，被告方表示愿意承担违约责任，并根据合同的约定从原告付款之日起，以3000000元为基数，按月利率两分向原告支付利息。截止目前为止被告方仅向原告支付了2016年12月5日之前的1380000元利息。对于3000000元履约保证金及2016年12月6日之后的利息虽经原告多次催收至今分文未付。为维护自身的合法权益，故诉讼至法院。后原告鲍坚强以翟宝林作为被告李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民合伙人与本案具有利害关系为由申请追加翟宝林为本案被告，要求翟宝林对于本案中合伙债务承担连带责任。并且增加诉讼请求，在法院认定合同无效的情况下要求被告赔偿原告损失，损失的计算方式仍然是以300万元履约保证金为基数，按月息两分从2015年1月6日起计算至全部款项支付完毕为止。被告李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民共同答辩称，一、被答辩人与翟宝林签订的《租赁合同》无效，自始没有法律效力。2016年10月20日，江西省南昌市中级人民法院作出（2016）赣01民初187号民事判决书确认，中国人民解放军第九四医院与江西深信投资有限公司就尚未正式完工的云峰大厦签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》，因所涉建筑物的工程建设在原告九四医院起诉前均未办理建设工程规划许可证，违反了法律的强制性规定，双方签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》无效。依据该判决，2017年5月16日，江西省南昌市中级人民法院作出（2016）赣01民终1305号民事判决书确认，江西深信投资有限公司与熊苗于2013年1月9日就尚未正式完工的云峰大厦签订的《租赁合同》无效，并依据《中华人民共和国合同法》第56条无效的合同自始没有法律效力之规定，判决驳回了所涉案双方全部诉讼请求。该案第一审民事判决书为（2015）青城民初字第91号。同理，答辩人认为：被答辩人与翟宝林于2014年12月30日签订的《租赁合同》无效，自始没有法律效力。二、被答辩人与答辩人之间签订的《补充协议》无效，自始没有法律效力。2015年5月11日，被答辩人与答辩人李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民签订《补充协议》，约定由答辩人承受2014年12月30日被答辩人与翟宝林签订《租赁合同》中翟宝林方的相关权利义务。该《补充协议》原出租方翟宝林并未签字同意，被答辩人邹一民也未在该《补充协议》最后签字认可。依据合同相对性原则，该《补充协议》未经出租方翟宝林本人同意，翟宝林与被答辩人签订《租赁合同》权利义务不能由答辩人直接承受，该《补充协议》无效。同时，依据江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民初187号民事判决书认定，被答辩人与翟宝林签订《租赁合同》无效，自始没有法律效力，因此被答辩人与答辩人签订《补充协议》亦无效，自始没有法律效力。三、保证金的收取与答辩人无关。按照《租赁合同》约定，被答辩人分别于2015年1月4日、5日、6日，通过中国工商银行向翟宝林支付保证金140万元、100万元、60万元，共计300万元。该保证金约定仅为被答辩人与翟宝林之间的法律关系内容，收到该款项的人也仅为翟宝林本人，与答辩人无关。四、保证金相关款项返还特别说明。经翟宝林委托，答辩人李祥累计共代翟宝林向被答辩人返还保证金144万元。综上所述，《租赁合同》与《补充协议》均自始没有法律效力，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告翟宝林未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，以翟宝林为甲方，以鲍坚强为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定：乙方自愿向甲方承租坐落于江西省南昌市井冈山大道1028号中国人民解放军第九四医院大门口云峰大厦第七层至十三层（共七层）及第一层靠九四医院大门口第一间店面（该店面约为161平方米）房屋。甲方应向乙方出示表明其拥有该物业经营使用权的证明文件，及能够证明甲方在本合同期限届满之日前拥有该租赁区域出租权利的证明文件；并于合同签订之日向乙方提供原租赁方江西深信投资有限公司与中国人民解放军第九四医院签订的合同及相关审批文件，以及本合同中的甲方与江西深信投资有限公司签订的租赁合同及相关文件；同时还应取得中国人民解放军第九四医院和江西深信投资有限公司均同意甲方将该物业转租给乙方的书面承诺书，或在本合同上盖章以表明其知情并认可该物业已转租给乙方的事实。本条所约定的相关合同及证件均作为本合同的附件。甲方保证其所出示的上述法律文书的真实性，并确保截止至租赁合同签订之日，租赁房屋未设定抵押登记或存在司法查封的情形。因该物业尚未正式完工，甲方拟交付物业时间为2015年4月底，物业交付时甲方保证该物业具备乙方进场条件（指达到第一次消防验收条件）。同时双方约定该物业免租装修期为6个月，正式租期为18年。乙方为表示诚意，在签订本合同之日起三个工作日内，由乙方为甲方支付履约保证金共计人民币叁佰万元整（￥3000000.00），履约保证金可冲抵乙方应交纳的租金。因该物业尚未正式完工，故无法确定租期开始的具体时间，双方暂定该物业交付时间为2015年4月底，乙方按下述方式向甲方支付租金。免租装修期为6个月，免租装修期的起始日为甲方按本合同约定的交付条件将该物业交付给乙方进场之日。免租装修期乙方无须支付租金，但乙方仍须缴纳免租装修期内乙方使用该物业所产生的水、电费、煤气费等使用费用。免租装修期满之次日，即为正式租期起算之日。乙方租赁期内租金按单价每平方米每月35元，面积按实际租赁面积计算，乙方以银行转账方式向甲方支付本合同所约定的履约保证金、租赁保证金及租金。甲方同意用以下户名及账号接收乙方应交纳的履约保证金、租赁保证金及租金（开户银行：中国农业银行南昌市昌北支行，账号：62×××17，开户名：翟宝林。）甲方应当按本合同的约定时间及条件和方式向乙方交付该物业，如甲方不能按本合同的约定向乙方交付该物业，则乙方除有权顺延支付租金外，还有权在甲方迟延交付达三十天内，选择继续履行或解除合同。如选择继续履行合同，则甲方应当按乙方已付款金额从迟延交付物业之日起按月利率2分计算利息，直至甲方交付该物业之日；如选择解除合同，甲方除应归还乙方已付款项外，还应按乙方已付款金额从付款之日起按月利率2分计算利息，作为对乙方损失的赔偿及补偿。甲方保证在本合同签订后一个月内，向乙方出具江西深信投资有限公司同意甲方将该物业转租给乙方的书面承诺书，或在本合同上盖章以表明其知情并认可该物业已转租给乙方的事实；在本合同签订后三个月内，向乙方出具中国人民解放军第九四医院同意甲方将该物业转租给乙方的书面承诺书，或在本合同上盖章以表明其知情并认可该物业已转租给乙方的事实；如中国人民解放军第九四医院或江西深信投资有限公司以本合同所约定的转租事宜未经其同意等理由，导致本合同无法履行，在乙方未正式装修前，甲方应双倍返还乙方已交付的款项；在乙方正式装修后，甲方除应双倍返还乙方已交付的款项外，还应赔偿乙方因此所受到的损失。双方当事人在本合同中还对物业的装修和还原、经营管理、违约责任、争议与裁决等其他内容进行了约定。合同签订之后，原告鲍坚强于2015年1月4日向被告翟宝林转款1400000元，于2015年1月5日向被告翟宝林转款1000000元，于2015年1月6日向被告翟宝林转款600000元。原告鲍坚强向被告翟宝林支付的3000000元中有2000000元系向案外人周幼芳所借，原告鲍坚强按照每月三分的利息向案外人周幼芳支付了利息，该借款经周幼芳到庭作证尚未偿还借款本金。2015年1月26日，翟宝林、李祥向原告鲍坚强出具收条一份，载明：“今收到鲍坚强租赁云峰大厦七层至十三层的履约保证金人民币叁佰万元整（3000000.00）。”2015年5月11日，以李祥、喻方敏、邹一民、徐高峰为甲方，以鲍坚强为乙方，双方签订《补充协议》一份，载明：“鲍坚强与翟宝林于2014年12月30日签订了一份租赁合同，合同内容为鲍坚强承租翟宝林享有经营使用权的，坐落于江，坐落于江西省南昌市井冈山大道**中国人民解放军第九四医院大门口云峰大厦第****（共**靠九四医院大门口第一间店面（该店面约为161平方米）房屋用于经营宾馆。因作为出租方的翟宝林与本协议中的甲方等人系合伙经营，现出租方翟宝林内部合伙人已发生变化，变更为本协议中甲方喻方敏、邹一民、徐高峰、李祥四人。且因其他原因导致云峰大厦目前尚未竣工，致使出租方无法按租赁合同约定的日期交付房屋给乙方鲍坚强。经双方友好协商，达成相关补充条款如下：一、2014年12月30日鲍坚强与翟宝林签订的租赁合同中出租方翟宝林的相关权利与义务由本补充协议中的甲方承受，该租赁合同继续履行。二、原租赁合同中约定出租方在2015年4月30日之前交付出租的房屋，现乙方同意在甲方保证承建商在2015年6月30日之前对应交付的出租房屋在继续动工建设前提下，由甲方在2015年9月30日之前交付出租房屋，但乙方已交付的叁佰万元履约保证金的利息计算方式按原租赁合同的约定计算。如承建商在2015年6月30日之前未对应交付的出租房屋继续动工建设，或承建商虽然在本补充协议约定的时间动工建设，但甲方仍未在2015年9月30日之前交付出租房屋给乙方，均应视为甲方违约。乙方有权按原租赁合同的约定选择继续履行合同或解除合同，并按原租赁合同的约定追究甲方相关的违约责任。三、甲方自愿以个人及家庭资产为该租赁合同的履行提供连带担保责任，如出现租赁合同中所约定的应由出租方承担的相关责任，均由本补充协议中的甲方喻方敏、邹一民、徐高峰、李祥等四人以个人及家庭资产提供连带担保。四、本协议一式四份，甲方与乙方各执两份，并具有同等法律效力，本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。”但在甲方签名处仅有李祥、徐高峰、喻方敏三人签字，被告邹一民并未在协议中签字，乙方签名处鲍坚强已签字。被告李祥、徐高峰、喻方敏、邹一民为了支持其翟宝林与鲍坚强的签订《租赁合同》以及2015年5月11日李祥、喻方敏、徐高峰与鲍坚强签订的《补充协议》为无效合同的抗辩意见，向本院提交了南昌市中级人民法院（2016）赣01民初187号民事判决书、（2016）赣01民终1305号民事判决书以及本院（2015）青城民初字第91号民事判决书，在南昌市中级人民法院的两份判决书中均认定南昌市井冈山大道1028号中国人民解放军第九四医院的青峰大厦、云峰大厦项目未取得相关部门的建设工程许可证，据此认定出租人与承租人签订的租赁合同无效。并且经查，涉案的云峰大厦至今未取得相关部门的建设工程许可证。被告李祥通过其本人账户向原告鲍坚强支付了1380000元，通过其父亲账户向原告鲍坚强支付了60000元，以上共计支付1440000元。原告鲍坚强也认可已经收取了李祥支付的1440000元。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《转款凭证》、《收条》、南昌市中级人民法院（2016）赣01民初187号民事判决书、（2016）赣01民终1305号民事判决书以及本院（2015）青城民初字第91号民事判决书等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告鲍坚强与被告翟宝林于2014年12月30日就坐落于江西省南昌市井冈山大道1028号中国人民解放军第九四医院大门口云峰大厦第七层至十三层及第一层靠九四医院大门口第一间店面房屋的租赁问题签订《租赁合同》，约定由鲍坚强向翟宝林承租以上房屋，但在本院一审法庭辩论终结前，涉案的云峰大厦经常仍未取得建设工程许可证，据此，原告鲍坚强与被告翟宝林签订的《租赁合同》属于无效合同。在《租赁合同》无效的前提下，虽然2015年5月11日原告鲍坚强再次与被告李祥、喻方敏、徐高峰签订《补充协议》一份（被告邹一民并未在《补充协议》中签字），约定由李祥、喻方敏、徐高峰概括承受被告翟宝林与原告鲍坚强签订的《租赁合同》中的权利义务，该转让行为属于合同的概括转让，但依据法律规定，转让的合同必须是合法有效的合同，无效的合同不能进行转让，故2015年5月11日原告鲍坚强与被告李祥、喻方敏、徐高峰签订《补充协议》亦属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原告鲍坚强与被告翟宝林签订的《租赁合同》、原告鲍坚强与被告李祥、喻方敏、徐高峰签订《补充协议》在均属无效合同的情况下，被告翟宝林作为履约保证金3000000元的接受方理应归还原告鲍坚强，而且被告翟宝林作为房屋的出租方，明知道涉案房屋没有取得建设工程许可证仍出租给原告鲍坚强，其行为具有明显的过错，应赔偿原告的全部损失，根据原告鲍坚强提交的证据证实其向翟宝林支付的3000000元中有2000000元系向案外人周幼芳所借，并按照每月三分的利率支付了借款利息，但法律允许的借款利息为每月两分，故本院对于原告鲍坚强向被告翟宝林支付的2000000元按照月利率两分的标准计算其利息损失，对于剩余的1000000元本院根据实际情况酌情按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算其利息损失，该损失应当由被告翟宝林予以承担。而且被告李祥、喻方敏、徐高峰在与原告鲍坚强签订的《补充协议》中承认其与被告翟宝林系合伙法律关系，虽然《补充协议》无效，但被告李祥、喻方敏、徐高峰与被告翟宝林之间的合伙法律关系应予以认定，据此，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人进行追偿。”之规定，故被告李祥、喻方敏、徐高峰应与被告翟宝林连带向原告鲍坚强承担履约保证金返还义务以及赔偿义务。当然，被告李祥已经支付的1440000元应予以扣除。被告翟宝林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其自行放弃答辩权、举证权、质证权产生的法律后果由其自行承担，不影响本案的审理，本院可以依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款之规定，缺席判决如下：一、由被告翟宝林在本判决发生法律效力之日起七日内返还原告鲍坚强履约保证金3000000元并赔偿原告鲍坚强利息损失（利息损失的计算：以履约保证金2000000元为基数，按照月利率2%的标准从2015年1月6日起计算至被告还清之日止，以履约保证金1000000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准从2015年1月6日起计算至被告还清之日止），并扣除被告李祥已经支付的1440000元；二、由被告李祥、喻方敏、徐高峰对于被告翟宝林上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告鲍坚强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币30800元（原告已预交），由被告翟宝林、李祥、喻方敏、徐高峰承担，此款限被告在本判决发生法律效力之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  殷奋进人民陪审员  李 静人民陪审员  何 敏二０一七年十二月五日书 记 员  熊 云