云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2901民初2426号原告：王子杰，男，1998年4月11日出生，满族，北京市朝阳区人。委托诉讼代理人：杜永波，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南城投洱海置业有限公司。法定代表人：李向何，职务：董事长。住所：大理市（梦云南·海东方项目内）。统一社会信用代码：91532900555121201J。委托诉讼代理人：李兴勇，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。第三人：杨久山，男，1993年9月3日出生，汉族，杭州市上城区人。原告王子杰与被告云南城投洱海置业有限公司、第三人杨久山商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法由审判员袁惠琼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜永波、被告的委托诉讼代理人李兴勇到庭参加了诉讼，第三人杨久山经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求一、判令被告依据双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，履行“房屋保修条款”，对原告所购房屋(XX号房）的房顶漏水部分进行修缮；二、判令被告承担因迟延履行修缮义务，而导致的原告经济损失84774元（包括：1.三次来往协商漏水事宜的车旅费4500元、住宿费7284元、误工费15000元；2.原告修缮后墙渗水部分的防水处理费1990元；3.因漏水无法处置，导致原告向第三方装修公司承担的违约金2万元；4.原告租赁收益损失36000元）；三、判令被告承担本案判决生效之日起至房屋漏水修缮完毕之日止的原告租赁收益损失（参见“途家”同类型、地段房屋的租金，以每天1200元，每月出租10天为标准计算）；四、判令第三人履行漏水修缮协助义务；五、本案诉讼费由被告承担。原告起诉的事实与理由原、被告于2017年1月签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买海东方XX号商品房一套，并于1月13日交付房屋全款。3月10日原告收房时发现房屋存在漏水现象，对该情况被告所属物业公司验房人员予以确认记录，并承诺上报维修。3月28日，原告安排装修房屋时发现该漏水处并未得到维修，因再次与物业公司进行交涉协商，原告拟于3月31日返回成都的行程被迫延期至4月5日。4月中旬，原告雇请的装修公司人员发现屋顶也开始渗水，即向物业公司报修，物业公司记录并承诺维修，但此后物业公司一直未对漏水问题进行维修。为此，原告父亲王晓明再次于6月30日赶往大理协商处理房屋漏水问题，物管公司承诺二十天内予以解决。此后，原告父亲多次打电话给物业公司，但直至2017年8月底上述问题仍未得到妥善解决。8月31日，物业公司签收了原告父亲递交的要求赔偿损失的《告知函》。9月1日，海东方物业服务中心向原告出具了《关于海东方XX号楼房渗水情况说明》，称房屋漏水系因XX业主装修造成，由于XX业主不配合，无法承诺维修时间。在交涉过程中原告己修复了房屋墙体漏水问题并支付防水处理费1990元，但房顶漏水因需楼上业主配合而未开展修缮工作。同时，原告方与装修公司因屋顶漏水问题致装修合同无法实际全面履行，双方协商解除合同后原告依约支付了2万元违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》为双方真实的意思表示，双方权利及义务依法受到保护。《补充协议》第二十一条之“房屋保修条款”明确约定，房屋防水工程的防渗漏为5年。现原告所购房屋仍在保修期内，被告应当依约及时履行修缮义务，任何第三方的原因不能成为其不履行修缮义务的抗辩事由。被告再三延迟修缮的行为己构成违约，依据《合同法》的规定及《补充协议》第二十一条的约定，被告需赔偿由于其违约行为而导致的原告经济损失。同时，海东方XX号房屋业主杨久山与本案处理结果有利害关系，属于无独立请求权的第三人，故原告将其一并列为本案第三人。被告的答辩1.原告所购房屋所属的“梦云南·海东方项目”的房屋均已经竣工验收合格，且原告已于2017年3月24日委托装修人员对房屋进行验收，出具了《装修前房屋检验确认单》，所以原告所购房屋无质量问题，被告无保修义务。2.原告房屋屋顶漏水系第三人装修不当导致，原告告知该情况后，被告也多次组织原告和第三人协商，但因第三人回避问题，故原告房顶漏水一事未协商成功。3.被告已将房屋交付给原告，房屋交付后产生的风险依法转由原告承担，且原告房屋漏水是第三人行为导致，所以应由第三人承担修缮义务。4.即使法院认定原告所购房屋存在质量问题，原告主张的各项经济损失无事实及法律依据，不能成立。第三人的陈述1.第三人在房屋装修过程中，未对房屋进行任何加建、搭建、扩建，未对房屋的结构、布局、防水等有任何的损坏、改变、破坏。整个装修过程完全遵守物业关于装修管理要求，并在海东方物业的监督下进行并完成，装修经物业公司验收合格并全额退回了装修保证金，因此原告房屋漏水与第三人无关。2.本案系商品房买卖合同纠纷，第三人与被告无任何约定的权利和义务。但考虑到原告房屋因漏雨而无法正常使用所带来的烦恼和损失，第三人愿意配合原告或被告修缮原告的房屋，但原告房屋应在一个月内修缮和恢复完毕，修缮不能给第三人的房屋造成损坏，修缮后原告必须恢复第三人房屋阳台原状。本院确认的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1.2017年1月13日，原告与被告签订“HDFE2017Y01155”号《商品房购销合同》（以下简称：《购销合同》）及《商品房购销合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），原告购买被告所开发的位于大理市下和北山“梦云南·海东方项目（二期）”中的XX号房屋，套内建筑面积XX平方米，总价款为XX元。当日，原告即向被告付清全部房款，后又于3月10向被告支付了房屋维修基金7957.44元，被告均向原告出具了收据。第三人系XX号房的业主,第三人房屋的露台对应原告所购房客厅、卧室、卫生间的屋顶。2.原、被告所签订的《补充协议》第八条约定：出卖人可按《购销合同》的约定自行向买受人履行房屋交付义务，也可委托物业服务企业（云南城投物业服务有限公司）代为履行房屋交付义务，买受人对此无异议。第十条约定：买受人有权在办完房屋交接手续后对房屋进行实地检查。如买受人提出房屋质量瑕疵、设备缺损等问题而要求修复的，出卖人确认后应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房。第二十一条约定：房屋保修条款1、保修范围及年限（自工程竣工验收合格之日起计算），屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。2、保修责任，保修期发生由于工程自身存在的质量缺陷（非人为或不可抗力而发生的）出卖人负责无偿维修或返工至合格标准，并承担买受人因此而造成的直接经济损失。3.2017年3月10日，原告接收房屋时发现后墙存在渗水现象，对该情况城投物业公司验房人员进行了确认记录，并承诺上报工程部（地产）处置。当日，原告接房并在物业公司提供的《业主收楼物品资料签收单》上签字。4.2017年3月12日，原告父亲王晓明（甲方）与大理福家装饰工程有限公司（乙方，以下简称：福家公司）签订《建筑安装工程施工合同》，将XX号房的室内装修工程交由乙方完成。约定：工程于2017年3月18日开工，于6月18日完工；合同价款25万元；若甲方违约应按合同总额的8％赔偿乙方损失，合同解除或顺延。此后，福家公司对原告后墙渗水问题予以修复，原告支付了维修费用1990元，福家公司出具了收据。3月24日，福家公司的负责人谢雯雯在城投物业公司的《装修前房屋检验确认单》上签字，并代原告在《业主自装承诺书》上签字。5.2017年6月30日，原告父亲王晓明到城投物业公司与该公司协商解决房顶渗水问题，双方就协商过程形成了《会议纪要》，载明：“D37-2号业主自2017年4月1日收房时发现房顶渗水，要求修复，但至本日维修工作尚未开始，经协商海东方同意在二十天内解决渗水问题，维修若再渗水，海东方将继续负责，直到完全解决问题……”。6．2017年8月12日，原告与福家公司因原告房顶渗水无法正常装修而签订了《补充协议》，解除了双方于2017年3月12日签订的《建筑安装工程施工合同》，原告通过银行转账方式依约向福家公司支付了违约金2万元。7.2017年8月31日，原告父亲王晓明又到城投物业公司就房顶渗水事宜进行协商并向该公司送达了函件，要求就拖延解决房顶渗水问题给原告造成的损失进行赔偿，双方亦形成了《会议纪要》。2017年9月初，城投物业公司成立的物业服务中心在第三人杨久山购买的XX号房外粘贴《房屋渗水告知函》，向原告出具了《关于海东方XX楼板渗水情况说明》，说明原告所购房屋楼板渗水经物业公司派人查看，系因第三人装修不当所致。8.经原、被告确认，目前原告所购房屋的客厅、两间卧室、靠客厅的卧室内卫生间的屋顶均存在不同程度渗水的情况。9.庭审中，被告就原告所购房屋顶渗水的原因提出鉴定申请。经审查，本院对被告的鉴定申请不予准许并记录在案。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告签订的《购销合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告购买被告房屋并全额付清购房款，则被告有义务向原告交付符合约定、质量合格的房屋，并依约在买受人接房后实地检查时，提出房屋质量瑕疵、设备缺陷等问题并要求修复时，经确认后即进行修复。庭审中，被告辩称其向原告交付的房屋无质量问题不应承担修复责任，并对所交付房屋顶渗水原因提出鉴定申请。本院认为，本案原告所购房屋目前仍处于保修期间，屋顶存在渗水问题亦系在接房过程中发现，且在城投物业公司受被告委托与原告办理交房手续过程中，该公司再三确认原告房顶存在渗水情况，并于2017年6月30日向原告作出在二十日内予以解决的承诺。该承诺应视为在房屋交接过程中城投物业公司代被告对原告提出的房屋问题所做的确认及向原告作出的修复承诺。所以，在双方对原告所购房屋顶渗水一事进行确认、协商并达成一致处理意见的情况下，原告有权依据《补充协议》的内容、被告的承诺要求被告履行对屋顶渗水部分的修复义务，被告以房屋不存在质量问题抗辩并提出鉴定申请，不构成免除被告向原告履行修复义务的事由，故本院对被告提出的该项辩解意见不予采纳并对被告提出的鉴定申请未予准许。若被告认为原告屋顶渗水系他人侵权行为造成，则被告可在向原告履行承诺的修复义务后向他人另行主张。同时，对于原告要求本案第三人履行修复协助义务的诉请，第三人表示愿意协助，故本院予以照准，但被告在向原告履行房屋修复义务时应注意对本案第三人房屋的保护，若修复过程中造成损害，则权利人可另行主张。对原告要求被告赔偿损失的主张，因被告未按《会议纪要》中承诺的时间向原告履行修复义务，其行为构成违约，依据《合同法》第107条之规定，被告应当向原告承担赔偿合理损失的违约责任。对原告合理损失的确认：1．协商处理房屋渗水事宜的差旅费损失。原告主张的2017年3月28日、6月30日、8月31日，三次来往协商产生的车旅费4500元、住宿费7284元、误工费15000元。对误工费，原告就其父亲王晓明的工资收入提交了两份外文材料（未付中文译本），该证据形式要件不合法且原告未就原告父亲的职业情况提交证据予以证实，应自担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的误工费不予支持。差旅费，被告对原告父亲于6月30日、8月31日到大理与被告方协商的事实予以认可，但对3月28日原告主张的情况持异议，因原告未对其父亲3月28日系为协商处理屋顶渗水事宜到大理的这一事实主张提交证据予以证明，故本院对原告的差旅费按600元/单程的标准支持6月30日、8月31日两次往返的费用。住宿费，原告提交了两张发票，其中9月1日金额为2500元的发票所载时间与原告父亲8月31日到大理的时间相对应，本院予以支持；9月2日金额为4784元的发票，因系原告找人补开，无法核实与本案的关联性，本院不予支持。2．原告修缮后墙渗水部分的防水处理费。原告提交了经被告质证无异议的收据一份，对原告的该项主张本院予以支持。3．原告向福家公司承担的违约金损失。虽庭审中被告对原告就该项主张提交的证据持异议，但被告认可谢雯雯系原告聘请的装修方人员，且原告与福家公司签订的《建筑安装工程施工合同》中关于违约责任的约定、《补充协议》的内容、收据的金额、谢雯雯银行卡账户历史明细清单中的记录，以及原告房屋因屋顶渗水无法正常装修的状态之间相互印证，能够证明原告因房顶渗水向装修公司承担了违约责任并支付2万元违约金的事实，故对原告已支付的违约金本院确认为原告的合理损失。4．原告主张的租赁收益。原告未就该项主张提交证据予以证实，应自担举证不能的不利后果，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告云南城投洱海置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告王子杰购买的大理市“梦云南·海东方项目（二期）”XX号房屋的房顶渗水部分修复完毕；二、第三人杨久山对被告云南城投洱海置业有限公司修复原告王子杰所购房屋的屋顶渗水部分予以协助；三、被告云南城投洱海置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王子杰的差旅费损失2400元、住宿费损失2500元、维修费损失1990元、违约金损失2万元，合计26890元。四、驳回原告王子杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1919元，减半收取959.50元，由被告云南城投洱海置业有限公司承担700元，原告王子杰承担259.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  袁惠琼二〇一七年十二月十日书记员  张 涵