广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初4565号原告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡。法定代表人：吕江涛。委托诉讼代理人：陈志元，男，1972年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系该公司员工。被告：刘红元，男，1975年1月31日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：贡烽焱，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊方，广东广瀚律师事务所律师助理。第三人：中国银行股份有限公司中山东凤支行，住所地广东省中山市东凤镇东海二路33-35号。主要负责人：叶炜佳，系该支行行长。委托诉讼代理人：曾涛，广东东方昆仑律师事务所律师委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。原告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）诉被告刘红元、第三人中国银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称中行东凤支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月22日、10月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志元与被告刘红元及其委托诉讼代理人贡烽焱均到庭参加诉讼。第三人中行东凤支行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年9月签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除；2.判令被告刘红元立即协助办理中山市东凤镇东堤路68号上水湾17座1003号商品房的注销备案和抵押手续等；3.判令被告刘红元向原告支付违约金75693.6元。事实与理由：原、被告于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》约定由被告购买原告开发的位于中山市××××房，总房价为756936元，其中首期款为227936元、按揭贷款为529000元。同日，双方签订补充协议约定如被告方选择按揭方式支付房价款的，因被告方违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据原、被告签订的《个人购房借款抵押合同》约定要求原告承担担保责任的，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告按购房价的10%支付违约金。2015年5月10日签订的《补充协议》约定双方同意将购房款总金额变更为549855元，由被告于2015年6月9日付清。签约后被告支付了20855元。2015年7月1日中行东凤支行作为贷款人、抵押权人与被告刘红元作为借款与抵押人、原告作为保证人签订个人购房担保借款合同，约定中行东凤支行提供529000元贷款给被告刘红元用于购买中山市××××房。合同签订后中行东凤支行依约向刘红元发放了贷款529000元，但被告刘红元自2016年6月开始未能按时还款。2016年8月23日中行东凤支行向原告发出回购通知书，要求原告承担连带责任担保并回购该房屋。2016年9月9日中行东凤支行从原告账户划扣525999.09元。原告认为被告刘红元未按时履行借款合同的还款义务，致使原告承担了该笔债务的连带清偿责任，被告的行为已构成严重违约，原告有权依照合同约定解除合同并追究违约责任，为此原告诉至法院。被告刘红元答辩称，原告与被告签订的补充协议是一种格式合同，当时原告方与众多的购房者签订同样的合同，而该合同中因购房者断供而解除购房合同条款属于加重购房者的责任，那么此种条款应当对购房者做必要的提示和注明，很明显原告没有证据证明这点，因此该条款涉嫌无效。被告方之所以于2016年6月份断供是有其客观的原因，因为被告拖欠案外人中山市同春灯饰厂货款而被同春灯饰厂起诉，被告败诉后同春灯饰厂提起强制执行，2016年4月份向被告送达了强制执行通知书，并于2016年6月份采取强制执行措施，而当时涉案房产被法院查封，并拟进入拍卖程序，被告考虑到将要被法院拍卖，所以没有再进行向银行准时返还抵押贷款的利息，且当时已与案外人协商由案外人通过拍卖程序取得房产证再向银行按揭还款，可见被告不是恶意断供，而是由于形势变迁而采取的一种措施。第三人中行东凤支行书面答辩称，中行东凤支行与刘红元签订《个人一手住房借款合同》，发放贷款借金额为529000元，因刘红元未按合同约定期间正常还款，出现断供行为，经三方协商，益泰公司于2016年9月9日代刘红元偿还银行全部按揭贷款，回购涉案房产，现刘红元与中行东凤支行的借贷关系已经解除。因刘红元在中行东凤支行办理的贷款已经结清，故第三人同意协助办理注销抵押相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月9日原告益泰公司与被告刘红元签订《中山市商品房买卖合同》，约定刘红元以756936元的价格向原告购买位于中山市××房，并约定227936元以现金形式支付、529000元以银行按揭形式支付；合同载明被告刘红元的地址为中山市东凤镇建业路二街8号，手机号码为137××××2098，双方还约定了其他权利及义务。同日，益泰公司作为甲方与作为乙方的刘红元签订补充协议，该协议第五条第三款约定：“乙方选择按揭方式支付房价款的，若因乙方违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据与甲乙双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其它名称的同类合同）的约定要求甲方承担保证责任的，甲方有权选择下列方式之一处理：1、甲方承担保证责任代乙方清偿欠款本息后，有权向乙方追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、甲方有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知之日起生效，乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）乙方应向甲方支付房价款总额10%的违约金，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）乙方应协同甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；乙方逾期未协同甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销本案和抵押手续，自逾期之日起以每日以房价款总额的0.5‰向甲方支付违约金。”，“第十六条第四款第三项约定：“送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果。”。2015年5月10日原告与被告签订补充协议（二），约定购房款调整为549855元。2016年8月23日中行东凤支行向原告发出回购通知书，称刘红元于2015年7月1日向其借款529000元用于购买中山市××××房，自2016年6月1日起共欠贷款本金518734.63元、逾期本金3232.62元、逾期利息4615.16元、罚息86.68元，根据合同约定益泰公司履行连带保证责任，代借款人刘红元偿还借款本息。2016年9月9日中行东凤支行从益泰公司划扣514903.26元、11095.83元，用以清偿刘红元拖欠中行东凤支行的借款。2017年3月22日原告向刘红元邮寄《解除合同通知书》，要求解除与被告刘红元于2015年5月9日签订的《商品房买卖合同》并要求被告于收到通知后立即协助办理商品房的注销备案和抵押等手续，同时要求被告支付违约金75693.6元。经查，该邮件载明的被告刘红元地址与手机号码均与《商品房买卖合同》记载的一致。2017年3月24日该邮件被他人代收。被告刘红元称未收到该通知。原、被告双方均确认被告支付首期购房款20855元，对此原告要求在被告应付的违约金中予以抵扣；被告则称如合同解除应当向被告方予以返还。另查明，2015年11月4日本院作出（2015）中二法古民二初字第965-1号民事裁定书，裁定查封刘红元名下位于中山市××××房价值212990元的产权份额。经本院询问，原告方不同意变更诉讼请求。本院认为，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订补充协议约定如被告逾期支付银行按揭贷款导致原告方承担保证责任，则原告方享有合同解除权。现第三人中行东凤支行已要求原告承担保证责任，且原告方业已按照约定承担连带保证责任，故原、被告双方约定的合同解除权条件已成就，原告可以解除合同。又因双方在补充协议中约定《中山市商品房买卖合同》中记载的地址即为被告方送达地址，现原告方已按该地址向被告邮寄了解除合同通知书，因此《中山市商品房买卖合同》自2017年3月24日到达被告方即为解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，被告方已支付的首期款20855元，原告应当予以返还。原告要求被告协助办理中山市××××房的注销备案登记、注销抵押等手续，因涉案房地产已被查封，故被告刘红元应当于上述买卖房屋被依法解除查封的法律障碍消除之日起七日内协助原告办理注销备案登记、注销抵押等手续。关于原告主张的违约金75693.6元，因双方约定原告方解除合同被告应赔付购房款10%的违约金，而本案购房款金额为549855元，因此被告应当向原告支付违约金54985.5元；对超出该部分的违约金本院不予支持。关于被告称补充协议中原告承担保证责任后有权享有合同解除权条款应属无效的主张，本院认为原告方提供的补充协议系重复使用的格式条款，但被告方并未提供任何证据证实该补充协议内容存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定无效情形的，也没有证据证实提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此被告主张补充协议无效，无事实依据，本院不予采信。第三人中行东凤支行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩、质证权，但不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市益泰房地产开发有限公司与被告刘红元于2015年5月9日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议已于2017年3月24日解除；二、原告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向被告刘红元返还购房首期款20855元；三、被告刘红元于中山市东凤镇东堤路68号上水湾17座1003房[合同编号:HTN2015033007、预售许可证号:中建房（预）字第××号]被依法解除查封等法律障碍消除之日起七日内协助原告办理上述房地产的注销备案登记、注销抵押等手续；四、被告刘红元于本判决生效之日立即向原告中山市益泰房地产开发有限公司支付违约金54985.5元；五、驳回原告中山市益泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1692元，由原告中山市益泰房地产开发有限公司负担492元，被告刘红元负担1200元(案件受理费原告已缴纳，被告刘红元于本判决生效之日起七日内直接向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  马孟秋二〇一七年十二月二十日书记员  梁少玲周淋淋