安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民一初字第01916号原告：陈轶群，女，汉族，1977年5月20日出生，大专文化，教师，住安徽省临泉县。原告：陈杰民，女，汉族，1946年7月2日出生，专科文化，退休教师，住址同上。委托诉讼代理人：陈轶群，祥情同上。被告：闫兴倩，女，汉族，1994年7月8日出生，大专文化，阜阳顺通投资咨询有限公司工作人员，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：王济东，安徽皖北律师事务所律师。第三人：侯存才，男，汉族，1959年2月25日出生，市民，住安徽省临泉县。第三人：孙沈芝，女，汉族，1967年7月13日出生，市民，住安徽省临泉县。原告陈轶群、陈杰民诉被告闫兴倩、第三人侯存才、孙沈芝执行异议之诉纠纷一案，本院2015年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告陈轶群、陈杰民的委托诉讼代理人陈轶群、被告闫兴倩及其委托诉讼代理人王济东到庭参加了诉讼。第三人侯存才、孙沈芝经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。被告闫兴倩2016年3月15日向本院提交（2015）临行初字第00048号《第三人参加诉讼通知》，证明原告陈轶群不服临泉县房产局他项权证登记一案，已向临泉县人民法院提起行政诉讼，且案件的审理结果与该案提起的行政诉讼有直接的因果关系，本案必须以另一案的审理结果为依据，2015年11月2日，临泉县人民法院裁定中止诉讼。2016年1月30日第三人侯存才死亡。本院于2016年5月27日裁定中止诉讼。2017年6月1日本案恢复审理，第三人侯存才生前无父母，女儿侯晓堃、儿子侯天雨均放弃对本案的诉讼权利。本案现已审理终结。原告陈轶群、陈杰民向本院提出诉讼请求：1、请求依法驳回被告申请执行位于临泉县城关镇城中新村二巷20号、新建西路北侧、登记在侯存才（身份证号码）名下的楼房（房地产权证号：临房字第**）第三层房屋的诉讼请求；2、请求法院依法确认原告与第三人之间订立的房屋买卖合同有效，判决位于临泉县城关镇城中新村二巷20号、新建西路北侧、登记在侯存才（身份证号码）名下的楼房（房房地产权证号：临房字第**第三层房屋房地产权归原告所有；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：第三人在位于临泉县城关镇城中二巷20号（南邻王坤、北邻常艳利、西邻刘建、东邻王翠芳）新建西路北侧建设一栋四层楼房，2008年7月25日原告与第三人订立了购房协议书，原告以16万元人民币的价格购买第三人的第三层房屋，面积为160余平方米，当年付清全部房款后，原告就对房屋进行装修并居住，后来由于各种原因将该房屋租赁给别人居住至今，原告多次要求第三人为自己办理房地产分证，第三人以经济困难为由久拖不办。后第三人于2011年3月份为房屋办理了房地产权总证，但是第三人没有告诉原告，并且于2011年9月19日开始以该房地产权证办理了多次抵押登记。2015年4月22日原告得知第三人已经将包括自己的三楼房屋抵押给被告，被告已经向法院申请执行，原告于2015年4月23日就向阜阳市颍泉区人民法院提出执行异议，原告作为买受人向法院举证证明自己的权利，证明自己是颍泉区人民法院查封前与第三人订立了房屋买卖合同书，并且已经付清全部购房款，自2008年至今一直合法占有该房屋，因为第三人的原因没有办理产权登记，但是该院以第三人没有到庭未对证据进行质证为由没有确认原告提供的证据，于2015年11月9日作出（2015）泉执监字第00003号执行裁定书，驳回了原告的异议，原告于2015年11月24日收到了该裁定书。为了维护原告的合法权益。被告闫兴倩辩称：请法院依法驳回原告诉求，原告已经在临泉县人民法院提起行政诉讼，要求房产局对房屋进行行政确认，是否应当在该行政诉讼案件有了结果，再行处理本案。被告的抵押权是合法有效的，并且房产权进行公示，抵押权优先于其他物权，依法驳回原告诉求。第三人侯存才、孙沈芝未提交书面答辩。经过原、被告的庭审举证、质证，对原告所提供的证据一及被告提供的证据一、二属于双方无争议的事实，本院予以确认。对原告所提供的证据二购房协议书，被告认为是否是在2008年7月份达成协议不得而知，是不是第三人将房屋卖给原告也不清楚，该协议书真实性存在瑕疵，本院认为庭审前向第三人侯存才已询问该协议的真实性，故对其真实性予以认定；对证据三民事裁定书真实性本院予以认定；对证据四社区证明和四邻证明，被告对其真实性有异议，认为办事处社区的表述房屋产权是自己，但是此房屋已经办理了产权登记，已经登记到第三人名下，房产证是整个房屋的，不是分层的，居委会没有权利决定产权的归属，本院认为原告在此居住是事实；对证据五水电费发票，本院对其真实性予以认定；对证据六证人证言的真实性予以认定；对证据七照片的三性均有异议，被告认为不知道拍摄于何地，不知道何时拍摄、何人拍摄，该照片与本案没有关系，但本院认为能证明涉案房屋真实性。对被告提供的证据三民事判决书及执行裁定书真实性予以认定。本院经审理认定的事实如下：2013年8月8日，第三人侯存才向被告闫兴倩借款，并以534.08㎡房地产作为借款抵押给闫兴倩，并办理了抵押登记。因侯存才、孙沈芝逾期未还清借款，闫兴倩向本院提起诉讼，本院2014年7月29日查封被执行人侯存才、孙沈芝位于临泉县城关镇城中新村二巷20号的房产（房产房产证号:临房字第**闫兴倩在诉讼结束后依据本院作出（2014）泉民一初字第00985号民事判决书申请执行。本案执行期间，案外人陈轶群、陈杰民提出执行异议称，2008年7月5日购买侯存才、孙沈芝第三层楼房，签订了购房协议，已交清购房款，且实际占有，因为侯存才、孙沈芝的原因未办理产权登记。请求依法保护其房产所有权；解除对房产的抵押，停止对其房产的拍卖。2015年11月9日，该案经本院审判委员会讨论决定：驳回案外人的异议，本案继续执行。2015年12月10日，原告陈轶群、陈杰民又以同样的理由起诉本院，请求法院：1、驳回被告申请执行位于临泉县城关镇城中二巷20号、新建西路北侧、登记在侯存才（身份证号码。）名下的楼房（房地产房地产权证号：临房字第**层房屋的诉讼请求；2、请求依法确认原告与第三人之间订立的房屋买卖合同合法有效，判决位于临泉县城关镇城中二巷20号、新建西路北侧、登记在侯存才（身份证号码）名下的楼房（房地产权房地产权证号：临房字第**房屋房产权归原告所有；3、被告承担本案的诉讼费。庭审时，原告举证出2008年7月5日，原告陈轶群、陈杰民与第三人侯存才、孙沈芝签订的《购房协议》，其内容为：“购房协议，甲方：侯存才、孙沈芝，乙方陈轶群、陈杰民，甲方有楼房一处，地处城中二巷（21）号，南邻（王坤）、北邻（常艳利）、西邻(刘建)、东邻(王翠芳）,共三层半，甲方自愿向乙方出售三楼一层，面积为160余平方米。经双方协商达成如下协议。1、此楼层售房价为人民币壹拾陆万元整（160000.00元）。2、甲方必须保证楼房质量，如有任何质量问题，甲方负责全部责任，并配合乙方顺利办理房产证。3、甲方保证乙方楼层水、电、路三通，使乙方出入使用方便。4、乙方首付甲方购房款陆万元。甲方将楼房交付使用时再付余款拾万元。已付清，侯存才。5、该三楼房屋产权永久归乙方所有，乙方有自由使用支配该楼层房屋的权利，如乙方再出售，甲方优先。6、此协议一式三份，双方签字后生效。如有一方不遵守此协议者，要向另一方赔偿一切损失。甲方签字：侯存才、孙沈芝，乙方签字：陈轶群、陈杰民，当事人苏桂荣、韩利芳，2008年7月5日”。庭审时，原告称购买第三人三层楼房装饰后曾在此居住，后又租赁给他人居住。2016年3月5日，本院工作人员询问第三人侯存才时，第三人侯存才承认该楼房的《购房协议》上面本人名字是其本人签名，该楼房的第三层在2008年7月5日卖给陈轶群，双方签订有购房协议，房价共16万元，钱已付清，该整个楼房办有房产证，三层楼房原告陈轶群讲自己办，到现在也未办证，第三人侯存才2013年、2014年借贷款时已将房子整个抵押给被告闫兴倩，第三人侯存才贷款抵押时未通知原告陈轶群、陈杰民。另查明：2015年12月7日，原告陈轶群、陈杰民诉被告临泉县房地产管理局、第三人孙沈芝房屋管理行政登记一案，2016年11月3日安徽省临泉县人民法院（2015）临行初字第00078号行政裁定书裁定驳回原告陈轶群、陈杰民起诉。原告陈轶群、陈杰民不服2016年11月3日安徽省临泉县人民法院（2015）临行初字第00078号行政裁定，上诉至阜阳市中级人民法院，2017年2月16日，安徽省阜阳市中级人民法院（2016）皖12行终206号行政裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为：虽然我国对不动产实行统一登记制度，不动产的设立、变更、转让和消灭，自登记时发生法律效力，依法登记的房地产的权利受法律保护。对于房地产权利人来说，房屋权属证书是权利人依法享有房屋权利的证明，是其取得房屋物权的法定依据，房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。该楼房的第三层在2008年7月5日卖给陈轶群、陈杰民，双方签订有购房协议，房价共16万元，款已付清，该整个楼房办有房产证。陈轶群与第三人侯存才签订房屋买卖合同后，应当共同申请办理转移登记而未申请。第三人侯存才2013年、2014年借贷款时将房子整套抵押给被告闫兴倩时未通知原告陈轶群、陈杰民。而目前转移登记无法办理，其主要责任在于第三人侯存才。陈轶群是基于合同享有债权，上述事实已具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形的证据，即在人民法院查封之前原告陈轶群、陈杰民已与第三人侯存才、孙沈芝签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人陈轶群、陈杰民自身原因未办理过户登记。能够对抗闫兴倩已取得的担保物权。依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、驳回被告闫兴倩申请执行位于临泉县城关镇城中新村二巷20号、新建西路北侧、登记在侯存才（身份证号码）名下的楼房（房地产权证房地产权证号：临房字第**屋的诉讼请求；二、确认原告陈轶群、陈杰民与第三人侯存才、孙沈芝之间订立的房屋买卖合同有效，位于临泉县城关镇城中新村二巷**、新建西路北侧、登记在侯存才（身份证号码）名下的楼房（房地产权证号房地产权证号：临房字第**房地产权归原告陈轶群、陈杰民所有。案件受理费80元，由第三人孙沈芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  李 璜审 判 员  王甫成人民陪审员  刘家友二〇一七年十二月十二日书 记 员  王梦晨律工作者1195507212附:当事人提供的证据清单原告陈轶群、陈杰民提供证据：一、两原告身份证复印件。证明原告诉讼主体资格；二、购房协议书。证明2008年7月份我与第三人签订购房协议，并且已经付清全款；三、民事裁定书。证明其对判决不服，且申请执行异议之诉；四、社区证明和四邻证明。证明其已经在此房屋居住，并且合法占有该房屋；五、水电费发票。证明此房屋已经是其合法占有。六、证人证言。证明此房屋我已经合法占有；七、房屋照片。证明此房屋其已经装修使用，属于第三人的房屋都是毛坯房，没有装修。被告闫兴倩提供证据：一、被告身份证原件及复印件，证明被告诉讼主体资格。二、房屋他项权证，证明第三人的房屋已经抵押给被告。被告享有优先受偿权。三、颍泉区法院作出的民事判决书及执行裁定书，证明第三人向被告借款，并且将自己的房屋办理他项权并且办理登记，被告对第三人的房屋享有优先求偿权。颍泉区法院也已经驳回了原告的诉求，而且继续执行。附：（2015）泉民一初字第01916号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。律工作者1195507212《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。