江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0902民再3号再审申请人（原审原告）：张梅兰，女，1951年6月2日生，住所地在盐城市亭湖区。委托代理人：朱文亮（张梅兰之夫），男，1951年3月14日生，住所地在盐城市亭湖区。再审申请人（原审原告）：朱文亮，男，1951年3月14日生，住所地在盐城市亭湖区。被申请人（原审被告）：盐城正信联合会计师事务所，住所地在盐城市区康乐路绿适居1号楼202室。法定代表人王中林，该所主任。委托诉讼代理人周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被申请人（原审被告）：盐城市盐都区财政局，住所地在盐城市盐都区开放大道608号。法定代表人杨佩礼，该局局长。委托代理人丁良成、侍荣凤，江苏鼎盛湖律师事务所律师。再审申请人张梅兰、朱文亮因与被申请人盐城正信联合会计师事务所（下称正信事务所）、盐城市盐都区财政局（下称盐都财政局）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）亭民初字第0043号民事裁定书，上诉于盐城市中级人民法院，该院经审理于2015年3月9日作出（2015）盐民终字第00140号民事裁定书，裁定驳回上诉。张梅兰、朱文亮仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省人民法院于2016年8月18日作出（2016）苏民再236号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2017年4月25日、10月27日公开开庭审理了本案。再审申请人张梅兰的委托诉讼代理人朱文亮暨再审申请人朱文亮，被申请人正信事务所的委托诉讼代理人周权，被申请人盐都财政局的委托代理人丁良成、侍荣凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梅兰、朱文亮申请再审称，请求撤销一、二审裁判，并确认儒学街31#一间12.89㎡房屋的买卖合同有效，产权归张梅兰、朱文亮，正信事务所承担违约金20000元及诉讼费。二审法院认定朱文亮在本案中有涉嫌犯罪的事实，但该认定没有任何证据证明。本案就是普通的房屋买卖纠纷，故原裁判认定不属于人民法院受案范围是错误的。原审被告正信会计师事务所辩称：原告诉称的房屋买卖的事实不存在，该房屋产权属于盐都财政局所有，朱文亮原是盐都财政局拆迁时的经办人，负责对盐都财政局位于儒学街房屋的拆迁工作，当时其与财政局协商，为了帮助财政局多得拆迁补偿款，向财政局提出重新办理相关手续，前提是将属于盐都财政局一间的小屋归其所有，后来在朱文亮的帮助下，被告正信会计师事务所按原告的要求，盐都财政局与正信事务所与原告之间签订了相关手续，盐都财政局多得到了拆迁补偿款。事实上正信会计师事务所不属于被拆迁人，拆迁地段属于盐都财政局的。因正信事务所与原告签订的房屋买卖协议内容违法，故该协议应属于无效协议。原审被告盐都财政局辩称：原告与正信事务所签订的房屋买卖合同是无效的，房屋拆迁时，朱文亮作为拆迁经办人告知盐都财政局如按个人或企业名义拆迁得到的补偿会多一点，后为拆迁方便，应朱文亮的要求，盐都财政局出具了相应的文件，以及与被告正信事务所签订的资产再处置协议，还有原告与正信事务所的协议，上述文件材料并不是拆迁真实情况的反映，协议也未实际履行，原告与正信事务所并不存在买卖房屋的事实。正信会计师事务所所出具的收据以及双方签订的房屋买卖协议是作为原告为盐都财政局在拆迁过程中多争取利益所取得的报酬，并非真实的房屋买卖，所以原告此次诉讼所主张的合同是无效的。原告对我局的诉讼请求是没有事实和法律依据的，请求予以驳回。原审原告张梅兰、朱文亮原审时提出的诉讼请求：1、确认儒学街的12.89㎡房屋的买卖合同有效，产权归原告所有；2、被告正信事务所承担违约金2万元。事实与理由：原盐都财政局所有的位于儒学街31号一间12.89㎡的平房，在企业改制中转让给被告正信事务所。盐都财政局2003年10月8日的文件明确被告正信事务所对该房屋有处置权。2003年10月16日，被告正信事务所将上述平房出售给原告，并签订了协议书。原、被告按约定时间付款交房，但被告一直拖延未将房屋的产权转让给原告，故诉至法院。原审经审理查明：原告张梅兰、朱文亮系夫妻关系。1995年，被告盐都财政局（时称盐城市郊区财政局）取得位于盐城市区的房屋产权证书，记载的房屋组成为混合结构4层1118.49㎡，砖木结构1层61.78㎡，砖木结构一层12.89㎡。2003年10月8日，被告盐都财政局出具一份《关于盐都县财政局原办公楼房屋产权转让的函》，内容为：“根据盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件和原盐都县政府分管财政和国资的常务副县长吴爱然同志的批示，同意将原盐都县财政局位于盐城市儒学街31号办公楼的一层、二层、四层及附属用房，转让给脱钩改制后的会计师事务所（现名：盐城正信联合会计师事务所）。办公楼的三楼已先前出售给盐都县日上信息利用站。以上两个单位对该处房产的所属部分各自有处置权，我局别无异议。”同日，原告朱文亮作为盐城市鼎信房屋拆迁有限责任公司（以下简称鼎信拆迁公司）的经办人与被告盐都财政局草签了一份《盐城市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书首部载明的拆迁人为盐城中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司），被拆迁人为盐都财政局；拆迁的建筑面积为楼房1118.49㎡，平房74.67㎡；总补偿安置费用合计为2412073.81元。原告朱文亮在该协议书空白处书写：“根据改制和政府同意，该楼1.2.4层产权转移给盐城正信会计事务所，三层售给日上信息开发利用站。”协议所涉各方均未在该协议上加盖公章。2003年10月16日，中茵置业公司作为拆迁人，被告正信事务所作为被拆迁人，鼎信拆迁公司作为拆迁实施单位正式签订一份《盐城市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书的格式条款与2003年10月8日的协议一致，拆迁面积为楼839㎡，平房61.78㎡，总安置补偿费用为1809948.47元。同日，中茵置业公司、盐都县日上信息利用站、鼎信拆迁公司签订一份同样格式的《盐城市城市房屋拆迁不产安置协议书》，拆迁面积为楼279.49㎡，总安置补偿费用为616615.18元。同日，被告正信事务所（甲方）与原告张梅兰（乙方）签订一份协议书，约定：甲方因办公楼搬迁，将原市区儒学街31号的一间12.89㎡的平房以21000元的价格出售给乙方；甲方配合乙方办理产权过户手续，费用由乙方自理；签字后六日内甲方交清房款，乙方在收到房款后六日内让出房子；违约者承担违约金2万元。2003年10月20日，王中林代表正信事务所，朱文亮代表鼎信拆迁公司签订一份资产使用协议书，约定鼎盛拆迁公司因拆迁工作需要借用正信事务所的部分办公用房及办公用品，拆迁工作完成后，办公用品继续给鼎盛拆迁公司使用，并作价20650元，该款已在2003年10月16日的拆迁补偿协议中给予补偿。2003年10月30日，被告正信事务所向原告张梅兰出具一份21000元收款收据。2004年12月28日、30日，被告正信事务所分别向被告盐都财政局转账1000000元及637421.72元。另查明：盐都区国有资产管理办公室（原盐都县国有资产管理局）存档的（1999）41号文件《关于对盐都会计师事务所脱钩改制中资产处置的请示》系复印件，在复印的印章处加盖了印章，且没有对应的批复件存档。原审审理过程中，两被告均辩称办公大楼并未实际转让给盐城正信联合会计师事务所及盐城日上信息利用站，只是拆迁经办人朱文亮表示以其他企业的名义进行拆迁比以财政局的名义拆迁可多得拆迁款，盐都财政局转让资产的文件均是虚假的，都是为了多得拆迁款；朱文亮购买12.89㎡的附属用房也没有付款，实际是作为他帮助财政局多得拆迁款的报酬。本院原审认为：起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案原告朱文亮系被告盐都财政局原办公大楼的拆迁经办人，被告盐都财政局出具的《关于盐都县财政局原办公楼房屋产权转让的函》中载明的盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件无原件存档，现盐都财政局亦认可该文件系为多得拆迁补偿款造假，朱文亮购买12.89㎡的附属用房实际是其帮助盐都财政局多得拆迁款的报酬。故本案涉嫌犯罪，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原告的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，案经本院审判委员会讨论，裁定：驳回原告张梅兰、朱文亮的起诉。张梅兰、朱文亮上诉于盐城市中级人民法院称：正信事务所经政府文件确认其对本案中的房屋有处置权，故我们与正信事务所就案涉房屋所签订的买卖合同合法有效。我们已按约交付了房款，但被上诉人未能按约交付房屋。盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件无原件存档，不应由上诉人承担相应后果，并无一审法院认定的造假、诈骗、犯罪事实存在。本院系普通的房屋买卖合同，属于人民法院民事案件的受案范围，一审法院以涉嫌犯罪为由驳回我们的起诉没有事实依据，是完全错误的，请求予以撤销。盐城市中级人民法院二审认为：盐都财政局系国家行政机关，如确实将原办公大楼转由给正信事务所、盐都县日上信息利用站处置，其于2003年10月8日出具的《关于盐都县财政局原办公楼房屋产权转让的函》所依据的盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件必有据可查，但该（1999）41号文件无原件存档，正信事务所在收到拆迁款后也将该款转账到盐都财政局。正信事务所、盐都财政局均认可该文件系为多得拆迁款造假，结合本案中朱文亮系盐都县财政局原办公大楼的拆迁经办人身份，张梅兰与正信事务所就12.89㎡的附属用房所签订房屋买卖合同，并非正常的房屋买卖，而是对朱文亮帮助盐都财政局多得拆迁款的报酬。故原一审认定本案涉嫌犯罪并驳回张梅兰、朱文亮的起诉并无不当。二审裁定：驳回上诉，维持原判。再审在原一、二审所查明事实的基础上，另查明：1、在2003年10月8日作为盐城鼎信拆迁公司经办人的朱文亮与作为被拆迁人盐都县财政局草签的房屋拆迁安置补偿协议中，载有“停产、停业补助费243000.00元”。该草签协议中，除“拆迁人”处无签字盖章，“拆迁实施单位”签有“盐城鼎信拆迁公司”字样，“经办人”处为朱文亮签字，“被拆迁人”处有“杨万海”、“王中林”、“丁兴俊”签字，“承租人”处有“杨健”签字。2003年10月16日与正信会计事务所签订的拆迁补偿安置协议书上，载有“停产、停业补助费166359.00元”，“被拆迁人”处有正信会计事务所盖章，王中林作为法定代表人签字；与日上信息利用站签订的拆迁补偿安置协议书上，载有“停产、停业补助费86834.00元”，“被拆迁人”处为日上信息利用站盖章，“法定代表人”签字处为“杨健”。2、2014年3月13日庭审中关于民营企业和政府机关拆迁在政策上有何差别，原告朱文亮自述：“民营企业的职工有补偿，同样的房子民营企业拆迁要多政府机关拆迁多三五十万元。”3、2017年11月13日盐城市不动产登记中心出具查询结果证明为：无关于儒学街31号房屋登记信息。审理过程中，本院将该情况向原审原告朱文亮告知，其仍坚持要求确认房屋产权归其所有。且其在庭审中就要求谁配合办理过户手续的问题表示：按照我和正信事务所的协议，应当是正信事务所配合。但考虑正信事务所是盐都财政局改制的，与盐都财政局有关联，盐都财政局应当给予配合，因为产权登记人是盐都财政局。还查明，庭审中，原审原告朱文亮陈述，在2003年10月8日之前以为属于拆迁范围，2003年10月8日之后肯定不属于拆迁范围，因为房子太小。在2003年10月8日签订拆迁协议时争议房屋包含在拆迁范围内。但在发现争议房屋不在拆迁范围内后原告未将该情况向盐都财政局说明，中茵置业也不知道，因为争议房屋不在拆迁范围，不需要告诉他们。本院再审认为：公民合法的物权受法律保护。不动产物权的设立、转让、变更、消灭需经依法登记方产生法律效力。（一）正信事务所对争议房屋不享有物权处分权1、从《关于盐都县财政局原办公楼房屋转让的函》（以下简称“函”）来看，该函中无收文单位，盐都县财政局出具该函的用途不明确，函中“转让”一词含义不明，无法判断是否有偿转让；2、从盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件来看，该文件无原件存档，其内容中并未明确提及儒学街31号房屋是否属于处置范围。3、因此，仅凭上述证据不足以证明儒学街31号房屋产权及处置权是何时通过何种方式转让给正信事务所、盐都县日上信息利用站。4、无论《关于盐都县财政局原办公楼房屋转让的函》及其所依据的盐都县国有资产管理局都国资（1999）41号文件是否真实有效，均不能通过上述政府文件的形式直接产生物权变动的效果。争议的12.89㎡的房屋原为盐都财政局享有占有、控制、处分、收益等权利，且并不存在产权变更登记及备案，正信会计事务所无权对争议房屋进行物权处分。（二）关于原审原告张梅兰与正信事务所之间房屋买卖合同的效力问题1、盐都财政局、正信事务所均陈述在拆迁活动过程中，系原、被告三方串谋造假以达到为被告盐都财政局获取非法利益的目的，并承诺将争议房屋作为给原告帮助实现上述获利的相应的报酬，并不具有买卖的真实意思，对该买卖协议不予认可。朱文亮自述于2003年10月8日草签协议之后已知晓争议房屋不在拆迁范围内，但其未将此情况告知拆迁人中茵置业公司亦未告知盐都财政局，并在明知盐都财政局原持有的房屋产权登记证书中包括有争议房屋，且该登记事项未曾变更过的情况下，仍与正信会计事务所签订买卖协议。原告张梅兰、朱文亮自始知晓争议房屋产权未登记下正信事务所名下，不符合善意买受人身份。正信事务所并未取得过争议房屋物权处分权，亦未有证据证明正信事务所以出卖这一形式对争议房屋予以处分得到过盐都财政局的追认。2、本案中原审原、被告所陈述事实与儒学街31号房屋拆迁安置补偿经过相吻合，足以表明正信事务所受让盐都财政局房屋的真实意图不是所有权转让，正信事务所与盐都财政局之间不具有转让房屋所有权的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上，原审原告与正信事务所就争议房屋所签订的买卖协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第二项规定的合同无效的情形，应认定无效。综上，原审原告以其与正信事务所就争议房屋所签订的买卖协议有效为由，主张争议房屋产权归其所有。因该房屋买卖协议无效，且不动产登记部门亦无关于争议房屋的登记信息，故原审原告的该请求于法无据，本院依法不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一、二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：驳回原审原告张梅兰、朱文亮的诉讼请求。再审案件受理费410元，由原审原告张梅兰、朱文亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈爱莲代理审判员  夏 凡人民陪审员  钟璟玲二〇一七年十二月二十六日书 记 员  封 莉附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。