广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初3602号 原告（反诉被告）：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地：广西北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。 法定代表人：王锡廷，总经理。 委托诉讼代理人：杨正华，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨爱梅，女，汉族，1964年5月22日出生，住福建省沙县城北新村北区，系该公司员工。 被告（反诉原告）：乔诗文，男，汉族，1988年4月11日出生，住辽宁省凌源市。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 原告（反诉被告）北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）与被告（反诉原告）乔诗文商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理后，因案情复杂，本案转入普通程序进行审理，于2017年12月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万国都公司的委托诉讼代理人杨正华、杨爱梅，被告（反诉原告）乔诗文的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万国都公司向法院提出如下诉求：请求判决：1、判令解除原告与被告于2007年7月18日签订的《商品房买卖合同》，被告将房屋返还原告，并协助原告办理解除备案登记手续；2、判令被告向原告支付违约金人民币150813.83元（以人民币139140元为基数，以每日万分之三利率从2007年12月1日暂算至2017年10月22日，未来违约金以未付款项为基数，以每日万分之三利率算至实际付清之日止）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2007年7月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：被告向原告购买其位于北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦主楼18层1812房，建筑面积共26.02平方米；该商品房总价款为人民币139140元；被告未按本合同规定的时间付款，逾期在10日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至全额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过1日后，出卖人有权解除合同。自合同签订后，原告按照合同约定将案涉房屋交付给被告使用，但被告并没有履行其应尽的合同义务向原告支付购房房款，截至诉讼之日，被告仍拖欠原告房款人民币139140元。原告认为，原告与被告之间签订的合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应当自觉全面履行合同义务。根据《合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告于2017年9月30日委托律师向被告送达解除合同律师函，因被告严重违反了合同约定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》。为此，原告向本院起诉，提出上述诉求。 原告万国都公司对其陈述在举证期限内向本院提供的证据有： 1、商品房买卖合同，证明原告与被告于2007年7月18日签订了《商品房买卖合同》，合同对购买房屋、房屋价款、房价、支付时间以及违约责任均作了明确的约定。根据合同的约定，本案被告应当承担违约责任； 2、律师函，证明因被告没有履行其应尽的合同义务向原告支付购房房款，原告于2017年9月30日委托律师向被告送达律师函，通知解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告在律师函约定的时间内将涉案房屋返还原告的事实； 3、EMS快递单，证明内容同上。 被告乔诗文辩称：原告的两项诉讼请求没有证据支持，不符合本案的事实，应当予以驳回。 被告乔诗文针对本诉在举证期限内向本院提供的证据有： 1、商品房买卖合同，证明被告乔诗文履行商品房买卖合同的依据，万国都公司没有办理不动产权证违约的依据； 2、乔诗文交付购房银行款定金、房款的收据、汇款单，证明乔诗文按照《商品房买卖合同》的约定足额支付购房款的守约事实；乔诗文提出反诉诉讼请求的证据依据； 3、销售不动产统一发票，证明乔诗文按照《商品房买卖合同》已经交付购房款并由万国都公司予以确认的事实； 4、凯旋国际商务大酒店加盟经营合同，证明乔诗文将购买的涉案房屋委托给万国都公司的关联公司—北海凯旋国际商务大酒店有限公司管理出租的事实；乔诗文购买的涉案房屋已经交付使用、经营的事实； 5、《律师函》及其邮寄凭证，证明乔诗文委托律师事务所向万国都公司出具《律师函》，告知万国都公司及其关联公司—北海凯旋国际商务大酒店有限公司关于《凯旋国际商务大酒店加盟经营合同》已经履行完毕、合同终结的事实。 反诉原告乔诗文同时提出如下反诉诉求：请求判决：1、判令反诉被告按照《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定为反诉原告办理不动产权证（房屋总价139140元）；2、判令反诉被告按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第2项规定支付逾期办理不动产权证违约金1391.40元（违约金计算方式：以139140元为基数，按照合同约定1%为标准）；3、判令反诉被告承担本案反诉诉讼费用。 事实与理由如下：反诉原告与反诉被告于2007年7月18日签订了一份《商品房买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告开发的位于北海市海城区北部湾中路58号凯旋国际商住大楼主楼18层1812号房，房屋建筑面积为26.02平方米，总房款为139140元，反诉原告按照合同的约定已经履行向反诉被告支付全部购房款的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条第二款的规定，反诉被告应当于2007年10月18日前为反诉原告办理不动产权证，故此反诉被告已经构成违约，根据合同第十五条第二款第2项的规定应当承担违约责任。为此，反诉原告提起反诉，提出上述反诉诉求。 反诉原告乔诗文对其反诉陈述在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。 反诉被告万国都公司辩称：反诉原告并未按照《商品房买卖合同》的约定向反诉被告支付购房款，反诉被告根据《商品房买卖合同》第7条中的相关约定及《合同法》第94条第4款的约定，反诉原告在履行期间没有按照合同约定支付购房款，反诉被告有权解除《商品房买卖合同》。反诉原告的反诉请求1没有事实和法律依据，其要求解除《商品房买卖合同》的证据不充分也没有法律依据；关于反诉请求2，因反诉原告违反《商品房买卖合同》约定，未支付涉案房屋的购房款，故根据《合同法》第67条及《商品房买卖合同》第15条第三款的约定，反诉被告有权拒绝办理不动产权证，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据。本案的违约是由于反诉原告违约在先导致的，故反诉原告要求反诉被告支付违约金无事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告万国都公司针对反诉在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。 经开庭审理质证： 被告（反诉原告）乔诗文对原告（反诉被告）万国都公司提交的证据1的真实性、关联性无异议，认为该合同恰好可以证明是万国都公司违约；对证据2、3，被告确实收到了律师函，但律师函不具备实际解除条件，且律师函不符合程序，应该是送达给被告后一段时间内才发生法律效力。 原告（反诉被告）万国都公司对被告（反诉原告）乔诗文提交的证据1的真实性无异议，但对其证明内容和关联性有异议，认为该证据恰好说明涉案房产的转让价为139140元，根据该合同第七、八、十一、十五条的约定，反诉原告应当按照合同约定的时间将涉案房屋的款项支付给反诉被告，而不是除反诉被告以外的任何第三人，反诉原告逾期支付房款的，应从逾期之日起按每月万分之三的标准支付违约金，反诉原告未按照合同约定的内容将款项支付给反诉被告，所以反诉被告有权根据该合同第15条的约定拒绝办理涉案房屋的房产证。反诉被告根据该合同第8条交付期限的规定将涉案房产在本诉原告未支付款项的情况下，依据合同约定交付给了反诉原告；关于证据2中2017年7月6日的收条，对其三性均不予认可，该收条没有反诉被告的盖章，且该收条的内容是收到乔建凌关于凯旋大厦9012号购房订金，而不是本案涉案房屋1812号，所以该收条与本案无关，对其真实性不予确认。关于汇款单，对其三性也不予确认，从该汇款单的主体看，接受货币的主体是沈国汉，而并非本案反诉被告，且该汇款单的交易类型及汇款单的用途均不是支付涉案房屋1812号的房屋款项，而是现金存款、银行卡转账存款的交易类型，从汇款单的汇款交易类型及用途和收款的主体来看，均不是反诉被告，也无法证实该款与本案有关，故对其三性均不予确认。对2007年7月21日的收条，对其真实性、关联性均不予确认，因为没有万国都公司的公章和财务章，根据《公司法》的相关规定，公司收到款项后应该出具收据并加盖单位公章或财务章，但该收条上并没有。且该收条的落款主体是凯旋国际财务部而并非反诉被告的财务部，同时也是收到案外人交来的款项，上面也写明了是汇入沈总的账号，经过核实，反诉被告并未收到反诉原告及其代理人汇入的款项；对证据3的三性均有异议，因为该证据无原件，且该证据也无法证明反诉原告支付了房款的事实；对证据4的三性无法确认，因为该合同签订主体是反诉原告与案外人北海凯旋国际商务大酒店有限公司，该合同也无法证明反诉原告已支付完涉案房款的事实，且该合同所约定的房屋的销售价格与证据1《商品房买卖合同》约定的价格不一致，存在前后矛盾，所以对其三性均不予确认；对证据5的真实性无异议，该证据刚好可以证明反诉原告向反诉被告发送了律师函，反诉被告也收到了，但是对其关联性有异议，律师函明确表示原、被告的购房款由两部分构成，第一是以现金支付，第二以加盟利润冲抵购房款，反诉原告提交的证据表明其所支付的购房款是通过银行支付的，而律师函主张以现金和加盟利润冲抵房款，存在前后矛盾，故反诉原告无证据表明其已经支付了涉案房屋的购房款。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对于原、被告均无异议的原告证据1、2、3，被告证据1、5，本院予以认可，可以作为本案的定案依据。对于被告提交的、原告有异议的证据2、3，本院认证如下：证据2中2007年7月9日、10日及同年8月13日的三笔银行存款业务均是汇入原告时任法定代表人沈国汉的账户，应视为其履行职务的行为。对于原告有异议的2007年7月6日、21日其所出具的收条有异议。本院认为7月6日中的收条所载明的1500元定金是出具给“乔建凌”购置9012号房的定金，乔建凌与本案被告系父子关系，上述案涉房屋的买卖合同亦是由乔建凌作为法定代理人代签，原告无证据证实乔建凌在其处实际购置了9012号房的事实，再结合原告在21日所出具的收条以及在合同约定的交房期限内交房，交房后一直未向本案被告提出异议的整个案件事实，被告所举证的上述三张银行汇款凭证、两张收条以及发票相互印证，形成完整证据链，本院予以认可，可以作为本案的定案依据。原告对被告举证的证据4虽有异议，但亦无相反的证据予以反驳，可作为本案定案的参考。 经审理查明：原告万国都公司与被告乔诗文于2007年7月18日签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告位于北海市北部湾中路58号凯旋国际商用大厦主楼18层1812号房，建筑面积为26.02平方米，售价为139140元。付款方式为：一次性付款。该合同对付款时间没有进行明确约定。合同还约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过1日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的（空白）%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2007年12月1日前，依照规定将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内收取房地产权属证书，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（含买受人未付清房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记相关申请办证、提交相应资料并付清相关费用等）造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。 上述合同签订后，被告乔诗文向原告万国都公司支付完了全部购房款139140元。原告万国都公司将案涉房屋交付给了被告乔诗文使用。 2017年9月25日原告委托律师向被告发出《律师函》，主要载明被告未按原被告双方于2007年7月18日签订的《商品房买卖合同》的约定履行交付房款的义务，被告逾期交付房款的行为构成违约，原告告知被告：1、自本函送达之日起，解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、自本函送达之日起3日内，腾空案涉房屋，将案涉房屋原状交付委托人并按照合同约定承担违约责任等内容。 2017年10月份原告自行将案涉房屋收回。 现原告万国都公司主张被告未按约支付房款构成违约为由诉至法院，提出上述诉求。反诉原告乔诗文则以反诉被告未按约办理房屋权属证书构成违约为由，诉至法院，提出上述诉求。 另查明，北海市北部湾中路58号凯旋国际商用大厦主楼18层1812号房所在楼层至今尚未竣工验收，尚未具备办理不动产权证的条件。另原被告于2007年7月18日签订的《商品房买卖合同》尚未在房产交易中心登记备案。 本案争议焦点如下：1、原被告双方在合同履约过程中哪一方存在违约行为？2、本反诉原告的诉求有无事实和法律依据？ 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。从本案所查明的事实可知，本案被告已按约向原告支付了全部的购房款，履行了交付房款的义务。为此，对于原告主张被告未按约支付购房款构成违约，请求确认解除上述合同及支付违约金的诉求于法无据，本院不予支持。另对于原告请求被告协助办理解除备案登记手续的诉求，一方面原告所提交的证据不足以证实被告违约，另一方面原告至今未将上述合同到房产交易中心登记备案。为此，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。 在庭审中反诉原被告均确认案涉房屋在合同约定的交付期限内交付了反诉原告使用，按上述合同“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定的内容可知，对于反诉原告请求反诉被告协助将案涉房屋的不动产权证办理至反诉原告名下的诉求于法有据，本院予以支持，至于是否符合办证条件，则由权属机关审查。反诉被告至今未将案涉房屋的权属登记办理至反诉原告名下，已构成违约。为此，对于反诉原告请求反诉被告支付违约金1391.40元（违约金计算方式：以139140元为基数，按1%的标准计算）的诉求于法有据，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告北海市万国都物业管理有限责任公司的诉讼请求； 二、反诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司协助反诉原告乔诗文将位于北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦主楼18层1812号房的不动产权证办理至反诉原告乔诗文名下（案涉房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）； 三、反诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司支付违约金1391.40元给反诉原告乔诗文； 本诉案件受理费3316元，由原告北海市万国都物业管理有限责任公司承担。（该费用原告已向本院预交）；反诉案件受理费1555.3元，由反诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司承担（该费用反诉原告已向本院预交，由反诉被告在支付上述款项时一并付还给反诉原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（本案案件受理费3316元；反诉案件受理费1555.3元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  韦燕妮 二〇一七年十二月二十七日 法官 助理  莫雪芳 书 记 员  杨励坚