河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2017）冀0302民初8061号原告：秦皇岛市启泰物业服务有限公司。法定代表人：房德臣，总经理。委托诉讼代理人：张晓明。委托诉讼代理人：褚德生。被告：吕丹。委托诉讼代理人：夏春朝。原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司与被告吕丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晓明、褚德生，被告委托诉讼代理人夏春朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即支付给原告自2011年6月22日起至2017年6月22日止的物业费、电梯费、垃圾转运费、公用电费等共计11736元；二、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告是一家经营物业服务的公司，位于海港区和平花园小区的住宅由原告提供物业服务，被告是*的业主。原告(曾用名为秦皇岛市启泰物业管理有限公司)于2006年1月20日与和平花园小区的开发商签订了《前期物业管理合同》，又于2015年1月10日与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并于2008年11月8日与被告就物业服务的相关事项进行了明确约定；又于2015年1月10日与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告为被告提供物业管理服务，被告按规定缴纳物业服务费及相关费用。关于该小区的物业服务收费标准问题，2008年已经由秦皇岛市物价局核准。原告一直按照约定履行物业服务义务，但被告从2010年1月1日起即开始拖欠物业费等费用。经原告催讨，被告仍未支付，故诉至法院，请求依法判决。被告吕丹辩称，一、秦皇市启泰物业公司状告和平花园业主自2010年至2017年期间不交物业费问题，有的已经超过诉讼时效（依据民法通则135条，普通民事诉讼期限为2年）。请求超期的法院不予支持。还有的业主物业费起诉的期限到2017年12月31日的物业费，属于超期收费。二、秦皇岛市启泰物业公司所说按照高层0.98元/平方米，6+1为0.60元/平方米；这个标准是：秦皇岛市物业收费管理办法的四星级服务标准。实际情况根本达不到其要求。（提供材料：1、2016年秦皇岛物业费收取时间规定/秦皇岛物业费收取标准（管理办法）2、关于印发《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法(试行)》的通知）2016年2月18日，秦市政府正式颁布了由市物价局和房产局两部门联合制定的[秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法(试行)]。从4月1日起正式实施，该办法依据："分等定价，按质论价"的原则，可以最大限度地避免物业，企业，和业主之间的纷争。全部分六个等级收费：实行星级管理制度，全部分为六个等级，即五星级，四星级，三星级，二星级，一星级，星外级。其中，五星级的指数最高，具体价位由业主与物业双方协商确定，星外级最低，收费标准为不超过0.30元/平方米/月（其中不含0.30元）。其他等级收费标准为：四星级多层住宅不超过0.70元/平方米/月，高层住宅（七层以上含七层，下同）1.00元/平方米/月；三星级多层住宅不超过0.55元/平方米/月，高层住宅0.85元/平方米/月；二星级多层住宅不超过0.40元/平方米/月；一星级多层住宅不超过0.30元/平方米/月，高层住宅0.60元/平方米/月。根据秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准，不达到要求可被降低收费标准。物业公司在收费之前对服务等级，服务标准，服务项目，收费标准等在物业显著位置进行公示，同时定期公布收支情况。如达不到要求，价格主管部门还将按有关规定降低其收费标准。遵照其规定，对物业公司在和平花园小区服务标准进行比较，其服务根本达不到要求，现将我们的理由阐述如下：第一、基本条件不达标1、每2年征求对物业服务的意见，基本满意率按实际入户计算达到90%以上，物业公司根本没有达到。2、小区绿化率应该达到35%以上（包括水面），其达不到。3、休闲活动中心、场地达不到1500平方米。4、专用固定停车位1个/3户，达不到。第二、房屋维修管理中存在的问题规定要求：公共楼梯间的墙面、地面无破损，外墙及公共空间无张贴，乱涂乱画，乱悬挂现象；室外招牌，广告牌按规定设计整齐有序。实际情况以相片为证，墙面损坏严重，至今未修。在交房时，物业公司按户：收了1.00元/每平方米/每户，用于入住后粉刷墙面与楼梯扶手的款，至今没有实施到位，我们要求返还。已在近期有小区几栋楼进行了事后粉刷，审判长可以现场查看，原来损坏的墙面，即将脱落的墙皮根本没有铲除，而是直接喷洒的，喷的业主家门上到处都是，到现在无人处理，糊弄人了事）。而且据社区主任说这都是为了创城，社区提供的原材料，还不是物业所购买。第三、共用设施、设备损坏严重，存在很大安全隐患1、公共设施损坏严重、公共秩序维护不到位，监控设备形如虚设，业主家中被盗，车辆被砸、被划等现象屡屡发生。2、楼道灯损坏修理不及时，每年需要交物业费时完好率才能达到95%。小区内的路灯，除广场比较亮以外，都比较昏暗，而且有死角。3、主要出入口做不到12小时站立值岗、查验车辆和人员。保安巡逻达不到每2小时巡逻一次，保安人员配备不够。4、小区道路坑洼不平，下雨后到处积水，地下车库、下房被淹情况时常发生。在2012年-2013年期间小区西侧路面污水横流，严重影响10.11.12号车库业主的利益，每天都要经过污水路面，而且主要道路及停车场交通标志不齐全，物业迟迟不修复。（有相片为证，也可以下雨后实地查看）5、小区内的绿化大面积枯死。目前中心广场部分绿化草地大面积死亡。原来的车库上方草坪大面积死亡，绿化面积根本达不到小区建筑面积的35%。更达不到存活率95%以上，还有小区业主私自圈地占用公共绿地种花种菜，物业公司视而不见也未起到其管理作用。（有相片为证）6、小区单元楼内、电梯间没有监控设施，存在治安安全隐患。报警铃不好用，电梯内对讲没有连接。（我们对年检报告的合格表示怀疑，有无暗箱操作，有相片为证）。7、消防设施设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。但现实情况并非如此，业主的生命财产安全没有保障。2017年7月份秦皇岛市海港区消防大队针对和平花园小区消防下发了整改通知书，通知书应该是7月28日整改完毕。但是7月23日小区**楼道内的消防报警器从晚上8点半一直响到11点半，物业公司一直未能解决，最后是连电梯的电源一起切断才停止。（此事市长热线12345、秦皇岛市电视台、今日报道栏目组均有记录）。至今该楼道一楼的消防显示屏也是断电状态，如有火情不能发挥其作用，消防整改过了2个月也未能解决。事也凑巧，2017年9月20日**发生火灾，单元楼道内消防栓竟然没有水，消防通道堵塞，消防车不能靠近，严重延误了救援时间。（发生火灾的户主是一位坐轮椅的老人，幸亏当时不在室内，否则后果不堪设想）。事后，问物业经理为什么没水，说是没打开总阀。仔细查看楼道内不是没开总阀那一种情况，还有的消防零件缺失，有的干脆用钉子，胶条把消防箱封上。消防大队整改又过了3个多月，还这样作法，简直就是把业主的生命财产当儿戏，我们岂能容忍这样的物业公司为我们服务。事故发生2个月，对此消防设施还没有一点改善。（有相片为证）。消防法总则十六条明确规定，机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责：按国家标准、行业标准配置消防设施、器材、消防安全标志并定期组织检验，维修，确保完全有效。第四、保洁服务不达标1、小区内公共区域每天清扫2次达不到。2、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次达不到。3、垃圾按楼栋口每天收集2次达不到。4、垃圾设施每天清洁2次达不到。5、公共区域玻璃每周擦洗1次达不到，入住至今无人擦洗。6、楼道、电梯内乱贴、乱画严重。第五：其它问题1、物业公司把小区东侧车库旁边的小房子租给收废品的使用，周边堆满易燃物品，存在诸多消防安全隐患。2、物业公司私自把绿地改为停车位收取管理费、物业公司把公共用地擅自改为车棚和库房。3、小区内车辆停放混乱，外来车辆可随意进出，收费管理的车库，车位也无人看管，更为严重的是车辆乱停，乱放导致非法占用消防通道的现象也是比比皆是，给业主们的人身安全带来极大的隐患。4、物业公司注册资金为50万，只能管理20万平方米以下的住宅小区，其能力不足以管理和平花园小区。5、物业收费许可证已经过期。（2016年12月10日已到期）6、多次动用房屋维修基金250多万：房屋保修期间5年期内，动用了房屋维修基金96万元；房屋过保修期又动用了100多万元。几乎每年都动用房屋维修基金，累计达到250多万，且没有经过广大业主们80%人员签字和确认。7、按物业公司所提供的，与业委会签订的合同，小区内设停车位495个，每个车位600元/年，按此计算，495*600＝29.7万元，而实际小区内所设车位和物业公司私自将绿地草坪改建成停车位，数量与合同不相符。目前为止，我们广大业主与业委会沟通得知，业委会目前3年只拿到人民币不足15万元。按业委会与物业公司的合同60%相差人民币数额巨大。望法庭按合同进行追缴。另外收取的广告费、入网费（联通、移动、电信）等，60%应归业委会所有。请求法院按合同进行追缴。其次物业公司应该向业主公布其收支情况，扣除必要成本后转入小区的公共维修基金。8、小区入住率达到80%就要成立业主委员会，物业公司人为拖延，还自己收费。我们保留2006年初至2014年底，物业公司在小区内违规收费，要求法院按物权法进行追缴的权力。以上问题说明由于物业公司的不作为，管理不到位，服务不达标，服务意识观念淡薄致使我们的生命安全受到威胁，经济财产受到损失，请问这些物业公司作何解释，物业合同中对物业公司的服务质量，包括房屋外观，环境卫生，绿化，消防，电梯，车辆停放秩序等有明确要求，请问物业公司做的如何。合同对双方都有约束，我们业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是质，价相符的服务，物业公司不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务，由于物业公司严重的合同违约，根据物业法的规定，业主有权缓交，拒交物业费，也是为了警示物业公司解决问题，提高服务水平，并非恶意拖欠，现在物业公司一纸诉状将我们告上法庭，就是要强买强卖，非要把他们不达标的服务出售给我们业主，他们这一行为是有违合同法和消费者权益保护法的。参照我国《物权法》、《物业法》、《消防法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等法律规定；现启泰物业公司在承担和平花园物业管理期间，无视国家法律，法规，对业主生命财产不顾，只知揽财，我们只能用这种方法为自己维权，也是无奈之举。根据我市2009年《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》、《秦皇岛市普通住宅小区物业服务等级标准》的有关规定，现启泰物业公司连一星级标准还达不到，只与星外级相符。所以我们只认可：在物业公司收费许可证有效期内，按星外级0.30元/平方米以下收费，按此标准执行；电梯费，垃圾转运费，二次加水加压等合理收费，我们按要求交纳。另外请物业公司在法庭当着审判长的面，能把消防达到要求的时间说得具体一点吗？什么时间？需物业公司提供：1、要求物业公司提供动用维修基金业主签名各单。2、要求物业公司提供这几年的广告费，入网费的收支明细。3、按照物业公司的资质，要求物业公司提供建设部门颁发的物业经理岗位证书，提供50%以上的部门经理、管理员的从业人员岗位证书。4、需要物业公司提供2017年的收费许可证（至今没有，只到2016年12月10日）5、被告方不承认目前物业公司在本小区服务到位。6、被告人认为小区物业公司不能达到四星级收费标准。7、按照物业法，小区物业公司达不到所服务标准，业主有权缓交、不交。8、被告方认定此家物业公司应该降低收费标准，重新评定等级。9、被告认为小区物业公司不能与广大业主友好沟通，和谐共建美好小区。原告为证明其主张向本院提交如下证据：一、企业营业执照一份，证明原告从事物业管理经营的合法性；二、前期物业管理合同一份，原告与和平花园小区开发商签订的，证明原告提供物业服务的合法性；三、物业服务合同一份，原告与和平花园小区业主委员会于2015年1月1日签订的，证明原告继续合法履行与小区全体业主的服务合同关系；四、秦登记内变字[2009]第017号准许变更登记通知书一份，证明原告的原名为秦皇岛市启泰物业管理有限公司，于2009年2月13日变更为现名称；五、秦皇岛市物价局秦价政服字[2008]224号的批复，证明原告收费及收费标准的合法性；六、市物价局秦价政服字[2008]223号的批复，证明原告收费及收费标准的合法性；七、秦价政服备字[2010]001号秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表一份，证明原告的收费及收费标准已在政府主管机构予以备案；八、收费许可证（证号：540XXXXXXXX），证明原告物业服务收费的合法性；九、小区建成交付期间，被告签名的承诺书一份，证明被告同意原告为其提供物业服务并遵守物业相关规定。十、原告在物业服务管理期间，依据《物业管理条例》制订的《公司各岗位职责》等制度、规定共计25份，以及实行的《保安值班交接情况登记表》、《保安巡逻巡视记录》、《小区机动车辆出入登记表》、《员工考勤签到表》、《内保洁日检表》、《视频监控信息调阅登记表》、《公共设施设备维修表单》等，证明原告物业服务管理有严格的规章制度遵循和约束。十一、原告在物业服务管理期间，就小区业主财产和人身安全，以及小区管理计划等事项，适时张贴通知、提示、告示等文书，现提交法庭的共5份，证明原告物业服务管理具有计划性和良好的工作态度。十二、自2009年3月25日至2015年10月28日，期间原告就和平花园小区部分房屋渗漏、小区西侧道路修建等问题，多次向开发商行文致函，共计11份，要求给予及时有效维修或修建。证明原告是始终站在维护小区广大业主利益的角度，开展物业服务管理工作，已经履行了相关责任和义务。十三、2016年4月16日，原告与和平花园社区居委会、小区业主委员会联合向政府有关部门递交了《关于和平花园小区开发商遗留重大安全隐患的情况报告》，其中包括小区消防设施存在的安全隐患问题，证明原告在物业管理方面是履职尽责的。十四、原告自2008年承接该小区物业管理期间，不断总结工作经验，现向法庭提交具有代表性的年度工作总结报告两份和2014年11月6日向该小区业委会报送的汇报提纲一份，证明原告物业服务管理所具有的规范性、真实性和连续性。十五、原告在2015年以来该小区物业管理成本支出部分票据共46张，证明原告的物业管理有资金投入做为基础的。十六、原告与有关被告签订的"停车位租赁使用协议"，明确了双方权利和义务，对车损等问题的责任界定有相关约定，原告不负赔偿责任。十七、原告在物业服务管理期间，小区业主赠送的锦旗照片、政府和公安机关颁发的奖状照片，以及小区环境面貌照片共计19张，证明原告物业服务管理具有较高的业主满意度和质量标准。十八、催缴通知单，证明原告向被告催促物业欠费。被告发表如下质证意见：对证据一没有异议；对证据二有异议，有些开发商承担的保修、保养等工作，物业一直拖过了保修期，没有招投标也没有公示；对证据三有异议，没有公示，大量业主不知道业主委员会的存在，通过现在委员会的表现，业委会不是给业主服务的，是给物业服务的；对证据五、六、七有异议，价格问题有待核定，与收取标准不相符；对证据八有异议，日期已经过期；对证据九是单方与开发商签订的，没有法律依据，业主并没有和原告签订任何合同；对证据十的真实性有异议，出入登记、维护也没有履行过责任和义务；证据十一的真实性、合法性有异议，没有公章确认；证据十二是原告的职责范围之内的；证据十三是2016年的出示的，到现在都没有解决；证据十四说的再好也不如行动的好，原告动用了250多万元的维修基金，但只有四张的收据；证据十六属于霸王条款，不签协议不租给停车位；证据十七都是刚入住的照片；证据十八催缴通知单我们没有看到过。被告向本庭提交如下证据：一、照片9张，消防设施，损坏严重，没有水带，没有水，实属摆设，有的甚至被封上、被钉上；二、照片10张，路面坑洼不平，下雨后积水严重，外墙脱落严重，无人修缮；三、照片17张，绿化大面积枯死，无人修缮，根本达不到存活率95%以上，还有业主私自圈地占用公共用地种花、种菜，物业未起到管理作用；四、照片4张，保安管理不到位，小商小贩进入小区任意摆摊；五、照片4张，物业公司在小区堆放杂物，草坪停车无人管，至今没有改善；六、照片9张，电梯等公用设施、设备，缺失、损坏严重，无人修理；七、照片10张，小区卫生保洁，不到位，脏、乱、差；八、照片4张，小区出入口没有保安站立值岗，及小区出入口广告；九、照片3张，物业代替业主签字，原件及复印件笔体不符，属违法行为；十、照片8张，物业私自将绿地改为车位，占用公共用地搭建仓库、车棚；十一、照片1张，物业将车库旁边小房子租给收废品的使用，周边堆满易燃品，存在诸多消防隐患；十二、照片2张，小区内广告及南门饮水机；十三、照片4张，2017年9月20日17栋业主家中失火，消防通道堵塞，消防车无法进入楼下，无法第一时间施救；十四、照片2张，为了创城，居委会购买的材料物业代替粉刷了部分楼道，墙面即将脱落的墙皮都未铲除就直接喷涂，喷涂后效果图；十五、照片3张，近期今日报道，秦皇岛贴吧关于业主家中失火及物业公司经理打骂业主的相关报道；十六、录像一份，消防警报一直响；十七、录像二份，业主家中着火事件；十八、录像三份，物业打骂业主；十九、录像一份，今日报道等相关新闻报道（报道内容是着火事件，和警报器一直响物业采访内容）；二十、二十三张照片，证明因原告造成被告损失，不作为表现。原告针对被告的证据发表如下质证意见：对证据一不存异议，历史遗留问题，原告消防设施进行了部分维修，如果想彻底全面的修缮，需要申请维修基金；对证据二不予否认，历史遗留问题，原告多年来对小区路面实时进行维修修缮，如果小区路面想彻底解决问题，需要申请维修基金；对证据三不予认可，与事实不符，原告每年都投入大量资金种植花草树木，全体广大业主有目共睹，小区物业的工人付出艰辛的了劳动；对证据四、五、七、八、不予认可，与事实不符；原告对被告提出的证据六不予认可，原告于电梯维保公司签订了维保合同，维保单位24小时有人值守维修，原告管理的电梯每年都经市质检部门检查，电梯年检不合格是不能使用的，被告可以去质监局调查；对证据九不予认可，公共维修基金的使用时房管部门有严格的规定的，原告也履行了正常程序，不存在违法违规问题；对证据十、十一不予认可；原告对被告提出的证据十二、十三、十五、十六、十七、关于该小区47号楼失火一事予以认可，但是原告在报警器突发异响，进行了积极处置，保安维修工人在第一时间赶赴现场，并与失火家庭积极联系，并帮助失火家庭清理灾后垃圾，就报警器发生异响，原告向被告有关业主进行座谈，接受质询并张贴了致歉信，说明原告有良好的态度；对证据十四不予认可，原告收取的小区业主楼道粉刷费取之于民用之于民，前一段时间原告以完成了整个楼道的粉刷工作，所使用的材料、人工等费用于楼道向业主收取的费用相匹配；证据十八、十九不予认可，与事实严重不符，断章取义，是某位业主先骂人打人；对证据二十所有业主家庭出现的问题予以认可，不存异议。经审理查明，被告吕丹系秦皇岛市*室业主，该房屋建筑面积为98.85平方米。2006年1月20日，原告（乙方，曾用名为秦皇岛市启泰物业管理有限公司）与秦皇岛市东日房地产开发有限公司、秦皇岛市福源房地产开发有限公司、秦皇岛市德亿房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理合同》。合同约定，乙方对和平花园小区进行物业管理服务，物业服务费用采取包干制，由业主按其拥有的物业住宅建筑面积交纳，具体标准为：6+1住宅为0.7元/月/平方米，高层住宅1.1元/月/平方米。合同有效期自2006年1月20日起至小区80%业主入住，业主委员会成立止。2008年12月30日，秦皇岛市物价局下发秦价政服字[2008]224号《秦皇岛市物价局关于和平花园小区前期物业管理服务收费标准的批复》，规定和平花园物业管理服务收费多层收费标准为0.62元/月/平方米，高层收费标准为1.02元/月/平方米。2015年1月10日，原告（乙方）与秦皇岛市和平花园小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，甲方选聘乙方为海港区和平花园小区提供物业管理服务，物业服务费用实行市场调节价，由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为：高层住宅为0.98元/月/平方米，多层住宅0.6元/月/平方米。电梯费为二层起价20元，每层加3元。二次加压供水费为90元/户/年。垃圾费为36元/户/年。合同第六条约定物业费用按年收取。第十四条，甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：（一）高层住宅消防管道疑似渗漏；（二）小屋西侧行车路及围墙未修建，以上均属于开发商遗留问题。对上述问题，甲乙双方应解决的办法如下：1、在2015年夏季，甲方配合乙方共同找原开发建设单位、政府工程质量监督部门、政府行政主管部门对高层住宅消防管道分步进行综合查验，视实际情况采取有效措施进行维修；2、在2015年春季，甲方配合乙方共同协调开发商对小区西侧行车路进行修建。合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。另外，协议还对物业服务管理内容、物业服务标准、甲乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项也进行了约定。合同签订后，原告按照协议约定履行义务，但在管理方面存在一定瑕疵。被告自2011年6月22日至2017年6月22日未向原告交纳物业费。按上述两份合同约定，被告2011年6月22日至2014年12月31日应交纳的物业费为98.85平方米×1.02元×42个月=4235元，2015年1月1日至2017年6月22日物业费为98.85平方米×0.98元×30个月=2906元，共计7141元。电梯费53元×72个月=3815元，二次供水费90×6年=540元，垃圾处理费36元×6年=216元。本院认为，原告与和平花园小区开发商签订的《前期物业管理服务协议》、与和平花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告是两份合同项下权利义务的实际享有者和承担者，该两份合同对原、被告双方均具有约束力。原告应该按照合同约定的服务事项及服务标准，为被告居住的小区进行物业管理服务，被告接受服务，应该缴纳物业费。原告主张被告缴纳2011年6月22日至2017年6月22日的物业费，现原告提供的证据及被告提交的证据均不足以证明原告提供的物业服务达到合同约定的标准，其物业服务存在瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减10%物业费较为合理。原告主张电梯费、垃圾处理费，本院予以支持。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告吕丹给付原告秦皇岛市启泰物业服务有限公司2011年6月22日至2017年6月21日的物业费6427元(7141×90%)、电梯费3816元、垃圾处理费216元、二次供水费540元，以上合计10999元。于本判决生效后五日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 董晓勇人民陪审员 张 文人民陪审员 王 艳 二○一七年十二月十二日书 记 员 龚 悦