上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初17466号原告（反诉被告）：上海周杨物业管理有限公司。法定代表人：周登峰，总经理。委托诉讼代理人：曹宇佳，上海周杨物业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：孟凡刚。被告（反诉原告）：李乃文。两被告共同委托诉讼代理人：江丽，上海鑫钧律师事务所律师。原告（反诉被告）上海周杨物业管理有限公司（以下简称“周杨物业”）诉被告（反诉原告）孟凡刚、李乃文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年11月10日、12月11日两次公开开庭进行了审理。周杨物业的委托诉讼代理人曹宇佳和孟凡刚、李乃文的共同委托诉讼代理人江丽到庭参加了上述两次庭审。本案现已审理终结。周杨物业向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年11月20日签订的《物业租赁协议》；2、判令孟凡刚、李乃文共同支付自2017年4月15日起至2017年8月31日止共计139天，按每天2,490元（人民币，下同）计算的107、108号两间商铺的房屋租赁费346,110元，支付自2017年4月15日起至2017年6月1日止共计48天，按每天1,245元计算的109号商铺的房屋租赁费59,760元，合计405,870元，并支付上述房屋租赁费自2017年4月16日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息；3、判令孟凡刚、李乃文共同支付自2015年12月1日起至2017年8月31日止共计640天，按每天90元计算的107、108号两间商铺的物业费57,600元，支付自2015年12月1日起至2017年6月1日止共计549天，按每天45元计算的109号商铺的物业费24,705元，合计82,305元，并支付上述物业费自2015年12月2日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息；4、诉讼费由孟凡刚、李乃文承担。事实和理由：2015年11月20日，原、被告签订了《物业租赁协议》，约定自2015年11月20日起至2025年2月15日止，孟凡刚、李乃文向周杨物业租赁位于奉贤区南桥镇百顺路XXX弄XXX号房107、108、109的商铺。计租起始日自2016年1月15日起，2015年11月20日至2016年1月15日为免租期，日租金3,735元。物业管理费自2015年12月1日起交，每日物业管理费为135元。合同签订后，孟凡刚、李乃文共计支付2016年1月15日至2017年1月14日的房屋租赁费共计1,363,275元及相当于三个月房屋租赁费的押金340,818元。自2017年4月15日起至今未缴纳房租也从未缴纳2015年12月1日至今的物业管理费。孟凡刚、李乃文辩称，同意解除合同。租金已经支付到2017年1月15日，其后由实际使用人支付。物业管理费周杨物业口头承诺不予收取。利息没有约定。孟凡刚、李乃文反诉请求：1、判令解除双方于2015年11月20日签订的《物业租赁合同》；2、判令周杨物业返还保证金340,819元；3、返还转让费120,000元；4、反诉费由周杨物业承担。事实和理由：2015年11月20日，孟凡刚、李乃文与周杨物业签订一份《物业租赁协议》，约定周杨物业将位于上海市奉贤区南桥镇百顺路XXX弄XXX号107、108、109号商铺出租给孟凡刚、李乃文，租期自2015年11月20日至2025年2月15日，租金自2016年1月15日开始计算，每日租金3,735元，物业管理费自2015年12月1日开始计算，每日管理费135元；孟凡刚、李乃文缴纳了三个月租金作为保证金。至2016年10月15日，应缴纳下一季度的房租，由于孟凡刚、李乃文的下家承租方没有及时缴纳租金，周杨物业2016年11月27日发出通知要求孟凡刚、李乃文缴纳租金，否则收回房屋，经过协商，孟凡刚、李乃文于2016年11月30日交付了租金（2016年10月15日至2017年1月15日），2016年11月30日孟凡刚、李乃文将房屋交付给了周杨物业，因孟凡刚、李乃文下家（承租107、108号房屋的）要和周杨物业直接签订合同，跳过孟凡刚、李乃文，孟凡刚、李乃文就认可了，让下家去和周杨物业直接签订租赁合同，将房屋交付给周杨物业。周杨物业应将孟凡刚、李乃文缴纳的保证金返还给孟凡刚、李乃文。另外，周杨物业没有提供任何的物业服务，周杨物业承诺不收取物业管理费，所以孟凡刚、李乃文不用支付物业管理费。周杨物业辩称，同意解除合同。保证金已经抵扣在租金内。转让费返还没有依据。本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，原、被告签订《物业租赁合同》，孟凡刚、李乃文租赁位于奉贤区南桥镇百顺路XXX弄XXX号房107、108、109三间房屋使用面积450平方米。合同约定租赁期限10年，自2015年11月20日起至2025年2月15日止，计租起始日自2016年1月15日，2015年11月20日至2016年1月15日为免租期。物业管理费的缴付起始日自2015年12月1日起。日基本租金为8.3元/平方米/天。物业管理费为每日每平方米0.3元。押金340,818元。合同签订后，孟凡刚、李乃文先后支付了一年租金和340,818元押金。2015年12月24日，李乃文将109号房屋转租给案外人吴荣华，吴荣华在2017年2月份搬离。2016年2月15日，孟凡刚将107、108号房屋转租给案外人董亮海，董亮海在2017年8月份搬离。2017年4月28日，周杨物业将109号房屋租赁给案外人刘杰，2017年4月28日交房，租赁期限为2017年5月1日起，租赁计租日2017年6月2日起。2017年8月7日，周杨物业将107、108号房屋租赁给案外人上海文峰投资管理有限公司，2017年8月11日交房，租赁期限自2017年9月1日起至2021年5月9日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面履行各自的义务。本案原、被告双方签订合同后，孟凡刚、李乃文将租赁房屋分别转租案外人，孟凡刚、李乃文也仅支付了一年的租金。现双方均同意解除上述租赁合同，本院予以认可。但对于解除合同的日期和租金的计算，双方存在争议。本院认为，孟凡刚、李乃文转租案外人后，案外人搬离租赁房屋并不证明原、被告双方合同终止，合同终止之日应以周杨物业收回房屋交付案外人之日为妥，即109号房屋为2017年4月28日；107、108号为2017年8月11日，孟凡刚、李乃文应承担租金至上述日期。周杨物业在扣除孟凡刚、李乃文三个月押金后，自2017年4月15日起计算，本院予以认可。孟凡刚、李乃文尚欠的租金合计为312,495元。物业管理费亦应计算至上述日期，物业管理费合计为78,930元。孟凡刚、李乃文称周杨物业同意减免物业费的说法，没有事实依据，本院不予采信。对于周杨物业主张的利息请求，由于合同对于付款日期和违约责任无约定，本院支持自周杨物业起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。对于孟凡刚。李乃文主张的返还保证金（即押金）的，以在孟凡刚、李乃文尚欠租金中已经抵扣。对于孟凡刚、李乃文主张返还转让费的请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海周杨物业管理有限公司与被告（反诉原告）孟凡刚、李乃文签订的《物业租赁合同》；二、被告（反诉原告）孟凡刚、李乃文于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海周杨物业管理有限公司租金312,495元（已抵扣押金340,818元）；三、被告（反诉原告）孟凡刚、李乃文于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海周杨物业管理有限公司物业管理费78,930元；四、被告（反诉原告）孟凡刚、李乃文于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海周杨物业管理有限公司物业利息（利息的计算方式：以391,425元为本金，自2017年8月25日起至本判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）五、驳回被告（反诉原告）孟凡刚、李乃文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,854元，减半收取计4,927元；反诉案件受理费3,206元，由上海周杨物业管理有限公司负担2,133元，孟凡刚、李乃文负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一七年十二月二十一日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失