江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0502民初2937号原告：新余市兴旺房地产开发有限公司，住所地新余市明星五金商贸城65栋1单元201室。法定代表人：石富昌，系该公司董事长。委托代理人李剑，男，1992年9月9日生，系该公司员工，江西省九江市人，住江西省九江市都昌县。被告吴蓓，女，1981年2月2日生，汉族，江西省新余市人，住所地江西省新余市渝水区。被告委托代理人刘洪泉，男，1975年7月10日生，汉族，系被告丈夫，江西省新余市人，住江西省新余市。原告新余市兴旺房地产开发有限公司（下称原告）诉被告吴蓓（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李剑、被告委托代理人刘洪泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同（合同编号：1312050017）》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的新余恒大城8栋2单元2203号房，该房总价为883829元，被告应于2013年12月5日前支付首期房款273829元，余款61万元须在2013年12月6日前办理银行按揭。2013年12月10日，交通银行与原、被告签订了《个人房产抵押贷款合同合同》，合同约定，被告向银行贷款61万元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任，被告应按月分期向银行偿还贷款，若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款并向银行申请了住房贷款，银行于2014年1月2日发放了该笔贷款共计61万元。被告因自身原因无力偿还按揭贷款，不再继续偿还按揭贷款，至2017年6月已经连续超过11个月未偿还银行按揭贷款。2017年6月21日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告向该行支付了592544.11元（其中本金591182.45元，利息、复息及罚息等共计1361.66元）用于结清被告贷款所有欠款、利息、罚息等。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。综上，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求判令:1、解除原、被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同（合同编号：1312050017）》及《合同补充协议》约定；2、被告将房屋返还给原告并配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、被告已经支付的购房款273829元归原告所有并向被告支付逾期付款违约金5911.82元；4、被告向原告支付原告代其支付的利息、复息及罚息等共计1361.66元；5、诉讼费由被告承担。（是否办理了房产证需核实，约定2015年6月交房的）被告辩称，对原告的请求无法接受，房屋买卖合同条款太多，当初没有仔细查看，条款太苛刻，无法接受。经审理查明，可以认定以下事实：2013年12月5日，原告与被告签订合同编号为1312050017号的商品房买卖合同，双方约定：被告购买原告开发的位于仙来西大道恒大城二期8栋22层22203号商品房一套（建筑面积161.61平方米），该商品房总价款为883829元。买卖合同第六条约定付款方式及期限为：2013年12月5日前支付首期房款273829元，余款61万元需在2013年12月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；第七条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同附件四的《合同补充协议》第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。买卖合同签订后，被告向原告支付了购房首付款273829元。2013年12月5日，被告与交通银行股份有限公司新余分行（以下简称交行）签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告向交行贷款61万元。原告作为担保人在贷款合同上盖章捺印为被告的贷款承担连带保证责任。该贷款合同第五条约定了保证的相关事项：其中1.保证范围为贷款合同项下本金及利息、罚息、复利及交通银行实现债权的费用；2.被告未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，原告应按交行的要求立即支付被告的全部到期应付款项；3.被告取得约定房屋的权利证明，且交行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，原告的保证责任解除，但在交行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件真跟前，被告已有欠款或欠费的，原告对该部分应付款项仍应承担保证责任。贷款合同第十四条约定，被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，交行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息、并对应付未付利息计收复利。2014年1月2日，交行依约发放了贷款。2016年8月至2017年6月20日期间被告连续11期未按期偿还贷款本息，交行要求原告承担连带保证责任。原告于2017年5月17日向被告发出催按揭还贷通知书，告知被告在2017年5月21日前缴纳住房按揭贷款或一次性付清剩余按揭贷款至交行，否则视为买受方违约，原告将按照双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议的第七条约定执行。原告于2017年6月21日替被告偿还贷款所有本金、利息、罚息、复利等合计592544.11元，（其中本息591182.45元，罚息551.95元，复利809.71元）。另查，被告购买的恒大城二期8栋22层22203号商品房尚未办理产权证。2017年6月28日，原告向被告发出关于解除新余恒大城商品房买卖合同的函告，被告收到后未给予回应，故原告诉至本院并提出上列诉请。以上事实有商品房买卖合同及补充协议，个人房产抵押贷款合同，交通银行新余分行出具的关于承担连带保证责任的证明及还款明细，催款通知书及快递凭证，关于解除新余恒大城商品房买卖合同的函告及快递凭证及原、被告的陈述在案佐证，足以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认为《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定在房地产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。该合同附件四《补充协议》系格式条款，该条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，对该内容本院不予采信。故原告要求被告已支付的购房款273829元归原告所有的请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》其他条款，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案中被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担592544.11元的保证责任，被告的行为已构成违约，原告根据合同享有合同解除权并收回房屋，故原告要求解除原、被告签订的合同编号为1312050017号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并要求被告配合前往房管局办理解除合同备案手续的诉请，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案中，被告于2017年6月29日已签收原告邮寄的解除合同的函告，故原、被告之间的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》自2017年6月29日起解除。对原告主张被告向原告支付逾期付款违约金5911.82元的请求。本院认为，原、被告双方已对逾期付款违约责任有约定，应遵从其约定，根据《商品房买卖合同》第七条1款第（2）项约定“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款本息为591182.45元，按该数额的1%计算违约金，违约金应为5911.82元，故原告主张5911.82元逾期付款违约金的诉请，理由正当，计算准确，本院予以支持。对原告主张的被告应承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用1361.66元的请求。本院认为，被告违反《个人房产抵押贷款合同》的约定，导致产生贷款逾期利息、罚息等费用1361.66元，该笔费用已由原告代被告向交通银行支付，根据法律规定，该笔费用应由被告赔偿给原告，故原告该主张，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，因此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告新余市兴旺房地产开发有限公司与被告吴蓓于2013年12月5日签订的编号为1312050017号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》在2017年6月29日解除。二、被告吴蓓应在本判决生效之日起十日内将新余市仙来西大道的恒大城二期8栋22层22203号商品房返还给原告新余市兴旺房地产开发有限公司并配合原告前往房管局办理解除合同备案手续。三、被告吴蓓应在本判决生效之日起十日内支付原告新余市兴旺房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币5911.82元并赔偿原告代为清偿的银行贷款罚息、复利等费用共计1361.66元。四、驳回原告新余市兴旺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5518元，原告新余市兴旺房地产开发有限公司承担1518元，被告吴蓓承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  黄小红人民陪审员  黄文平人民陪审员  张志平二〇一七年十二月十四日书 记 员  易 娇