广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申3430-3468号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：叶燕娥，女，1974年4月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：田思浩、徐华文，均为北京观韬（广州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市天穗房地产开发建设有限公司。住所地：广东省广州市越秀区解放北路**越秀天安大厦**。负责人：曾乐明，清算组组长。委托代理人：彭志辉，公司职员。再审申请人叶燕娥因与被申请人广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称天穗公司）房屋买卖合同纠纷共39案，不服广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民终第17892、17882、18638、17867、18639、18640、17875、17897、17876、17871、17870、17898、17896、17879、17881、17894、17883、17868、17872、17873、17884、17887、18636、18635、17891、18641、17886、17888、17895、17874、17877、17885、17878、17890、17893、17889、18637、17880、17869号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本39案进行了审查，现已审查终结。叶燕娥申请再审称：（一）一、二审判决部分事实认定错误。1、一、二审判决认定叶燕娥向天穗公司支付剩余房款时间为2016年5月29日是错误的，事实上叶燕娥在2009年初就已全部支付完剩余房款。2、案涉房屋的拍卖成交未在房管部门登记备案，叶燕娥对此并无过错。案涉房屋拍卖成交登记备案的义务人为天穗公司和拍卖行，并非叶燕娥，未经备案登记而导致叶燕娥不能正常办理案涉房屋过户手续的过错在于天穗公司，应当由天穗公司承担不能正常办理过户手续的违约责任。3、一审、二审判决认定叶燕娥为限购对象错误，叶燕娥不属于限购对象。叶燕娥在2007年就通过委托拍卖方式购得案涉房屋产权并于2009年初支付了全部剩余房款，拍卖公司也向叶燕娥交付了上述案涉房屋，而广州市国土资源和规划委员会（简称广州市国规委）在2010年10月15日才发布《关于严格执行我市商品房住房限购政策的通知》。叶燕娥取得案涉房屋所有权的行为发生并完成在“限购政策”出台前，叶燕娥的购房行为未被纳入限购政策范围，不应受限购政策限制和约束。广州市国规委在给一审法院的《关于（2016）粤0103民初4907号〈协助查询函〉的复函》（穗国土规划协查【2016】506号）中并没有否定叶燕娥的购房资格，也没有认定叶燕娥属于限购对象，其针对案涉标的办理过户手续的文字表述为：建议一审法院根据叶燕娥购买房屋的时点与事实酌情处理。据此，广州市国规委是清楚知道广州市实施“限定居民家庭购房套数政策”开始实施的时点，根据一审法院的发函也清楚知道叶燕娥购买案涉标的的时点和已支付全部房款的事实以及叶燕娥及其配偶名下房产数量，但因认定天穗公司应履行协助叶燕娥办理案涉标的产权过户义务的主体是司法机关，作为行政部门不能干预司法机关的审判，所以广州市国规委才向一审法院提出了行政建议。但一、二审法院却罔顾事实和广州市国规委的行政建议，错误认定叶燕娥属于限购对象。广州市国规委曾于2013年4月1日针对商品住房限购政策发出《商品住房限购政策问答》，对其中的第五点“不纳入限购政策范围的情形”中的第25条中就明确了“通过委托拍卖的，如能提供政策颁布之前签订的拍卖成交确认书，并同时提供刊登拍卖公告报纸原件，证明拍卖成交在政策颁布以前完成的，可视作政策颁布以前达成交易”。据此，叶燕娥不应受限购政策限制和约束。（二）一、二审判决适用法律错误。1、叶燕娥购买案涉房屋的行为发生在2007年，广州市商品房限购政策出台在2010年，按照“法不溯及既往”的原则，即使叶燕娥现在才办理案涉房屋的产权过户手续也不应当受上述限购政策的影响和限制。2、广州市国规委于2016年1月6日为叶燕娥办理了光复北路500号804房的产权过户登记手续（该房与案涉标的同属一整体拍卖的标的物，叶燕娥在2007年5月11日成功整体竞买），而在广州市国规委办理光复北路500号804房过户前，叶燕娥及其配偶名下登记的房产也已经达到了广州市住宅限购的数量。可见，行政主管部门也以实际行动认可叶燕娥的购房资格，认可叶燕娥不属于广州市商品房限购政策的范围。3、广州市国规委在2011年2月24日发布的《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》上，并没有对发生在上述《通知》实施前已购买但尚未办理过户手续的住房有作出任何禁止性的规定或指引。同时，该《通知》也设定了实施的时点，这恰恰说明广州市国规委对《通知》实施前后的购买住房套数及其办理过户手续的政策是有区别的。否则，广州市国规委在《通知》上就无需设定时点或针对《通知》实施前后已购买住房套数办理过户的问题作出明确的指引。4、一、二审判决将行政行为在民事审判中审查，超出了民事审判的审理范围，实属错误。叶燕娥提起的民事诉讼，是请求法院判决天穗公司协助叶燕娥办理案涉房屋的产权过户登记手续。广州市国规委能否给予办理过户手续是行政主管部门的问题，是行政行为，与本案无关。一、二审法院应依法对叶燕娥提出的民事诉请和双方当事人是否履约的民事行为进行审判，而非对应由行政机关审查的事项（即行政行为）一并予以审判，并以此作为驳回叶燕娥诉请的理由。一、二审判决将民事纠纷和行政行为合并审查，为叶燕娥带来了不公平、不公正、不合理的审判结果。综上所述，叶燕娥的竞买行为及拍卖成交确认书均合法有效，叶燕娥缴纳了全部购房款，取得了案涉房屋的产权，天穗公司有协助叶燕娥办理产权过户的义务。一、二审法院应仅针对叶燕娥在本案的民事诉请依法作出正确的裁判，而非僭越审判职权和审判范围对非应由其审查的行政事项一并审查，从而做出错误的裁判，损害叶燕娥的合法权益。为此，请求再审撤销一、二审判决，改判天穗公司立即协助叶燕娥办理案涉房屋的产权过户手续。天穗公司提交意见称：天穗公司在2007年通过公开拍卖方式出让40套房产，均由叶燕娥竞拍购得。天穗公司与叶燕娥曾就光复北路500号804房的房产过户问题达成调解意见，广州市荔湾区人民法院出具了（2011）穗荔法民三初字第807号民事调解书，2016年该套房产已办理了过户手续。现该批案件涉及的39套房产，天穗公司仍维持此前民事调解书中的处理原则：1、天穗公司同意将案涉39套房屋过户给叶燕娥，并配合叶燕娥办理产权过户事宜。2、办理该批房屋产权证所涉及有关税费按规定各自承担。3、如案涉房屋需要补交土地出让金，由天穗公司承担。本院经审查认为，本39宗系列案是叶燕娥起诉请求天穗公司协助办理案涉房屋的产权过户手续而引起的房屋买卖合同纠纷。经查，叶燕娥在2007年5月通过公开拍卖的方式，购买了案涉的39套房屋，该行为发生在2010年10月15日广州市实施住房限购政策以前。一审法院在审理本案时，曾向广州市国规委发函查询案涉房屋的产权登记情况及叶燕娥在限购政策下是否具有办证条件。广州市国规委复函称：1、查询的39间房屋登记在天穗公司名下，目前无查封、抵押、预告登记、转移登记信息；2、查询的房产所在项目若登记、过户面积超出出让合同约定相应用途建筑面积，发生司法裁定处置拍卖房产过户时需补交土地出让金；3、自2010年10月15日起，广州市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，建议一审法院根据叶燕娥购买房屋的时点与事实酌情处理。从该复函的内容可见，广州市国规委已建议法院根据叶燕娥购买房屋的时点与事实酌情处理，并未对叶燕娥所购案涉房屋办理过户登记是否受到广州市限购政策的限制和约束明确表达意见，只是提出案涉房产“所在项目若登记、过户面积超出出让合同约定相应用途建筑面积，发生司法裁定处置拍卖房产过户时需补交土地出让金”。而天穗公司也表示，同意办理案涉房屋产权过户手续并补交土地出让金。因此，二审判决以叶燕娥诉请天穗公司协助其办理案涉房屋产权过户手续，理应受广州市限购政策的限制和约束为由，判决驳回叶燕娥请求天穗公司协助办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求依据不足。且案涉房屋办理过户时需要补交土地出让金的金额、叶燕娥案涉房屋的过户登记是否受限购政策的约束等事实，亦应当进一步查明。故叶燕娥的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第二百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：指令广州市中级人民法院再审本39案。审判长  王建平审判员  余洪春审判员  陈志坚二〇一七年十二月二十六日书记员  苏冰娜