广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初9783号原告：东莞市乐陶居房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇四村公寓**。法定代表人：欧阳晃荣，该公司经理。委托诉讼代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。被告：蒋燕，女，1985年9月18日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，被告：王三武，男，1982年2月10日出生，台湾地区居民，原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司（以下简称乐陶居公司）诉被告蒋燕、王三武居间合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法由审判员谢杰兰适用简易程序进行审理。后因被告下落不明，本案依法转换为普通程序，并由审判员钟丽丽、人民陪审员彭永捷、人民陪审员殷伟强组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告乐陶居公司的委托诉讼代理人姜文娜到庭参加诉讼，被告蒋燕、王三武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乐陶居公司诉称，被告通过原告的多次介绍，最终于2015年5月21日签订房地产买卖合同，原告作为居间方，为被告提供订立合同的机会并促成合同成立。被告承诺于签订合同当天按约定的数额向原告支付房地产咨询及房产买卖代理费60000元，但到目前为止，案涉房产交易完成多月，被告却还拖欠原告60000元的费用。经原告多次催告，被告均以各种理由不予支付，故原告诉至法院请求判令：1.两被告支付原告房地产咨询及买卖代理费60000元；2.两被告支付原告违约金（违约金以60000元为基数，按照每天5‰计算，从2015年5月21日起计至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。被告蒋燕、王三武没有答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明：2015年5月21日，被告蒋燕与案外人张永凤以及原告乐陶居公司签订了《房地产买卖合同》。该合同约定：被告蒋燕与案外人张永凤通过原告乐陶居公司售出位于东莞市××大道××城××单元××号的房屋；转让成交价为1230000元；该合同在履行过程中，原告乐陶居公司应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务，不得损害买卖双方的合法权益；基于原告乐陶居公司已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署该合同，买卖双方同意在签订该合同当天按约定向原告乐陶居公司支付房地产咨询及买卖代理费，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按代理费总金额的千分之五支付违约金至付清之日止；原告乐陶居公司作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用，即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取;本合同在与此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订《商品房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。同日，被告蒋燕还与原告乐陶居公司签订了一份《买卖代理费支付承诺书》，载明鉴于原告乐陶居公司提供的居间服务，成功促成了被告蒋燕与承购方签订房地产买卖合同，被告蒋燕同意支付房地产咨询及房产买卖代理费共60000元,该费用承诺于过户当天收到首期款支付，逾期支付则按每日1％计付滞纳金直至付清之日止。《房地产买卖合同》签订后，被告蒋燕与案外人张永凤于2015年10月28日办理了过户手续，但被告蒋燕并没有支付居间费用给原告乐陶居公司，原告乐陶居公司遂于2016年8月9日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告乐陶居公司提交的《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》、《房产登记信息查询结果》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告王三武系台湾地区居民，本案为涉台居间合同纠纷。关于准据法，由于当事人没有选择处理合同争议所适用的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，综合本案案情，原告住所地及案涉房产在广东省，即中国大陆为与本合同有最密切联系地，故应确定中国大陆法律作为本案的准据法。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，本案中，原告乐陶居公司与被告蒋燕签订了《房地产买卖合同》，原告乐陶居公司与被告蒋燕之间形成了居间合同关系。《房地产买卖合同》关于居间报酬等的约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当遵照履行。由于原告乐陶居公司已经促成被告蒋燕与案外人张永凤签订了房屋买卖合同，已经履行了自己的居间义务，根据《房地产买卖合同》的约定以及被告蒋燕在《买卖代理费支付承诺书》中的承诺，被告蒋燕应当支付居间报酬60000元给原告乐陶居公司。原告乐陶居公司要求被告蒋燕支付居间报酬60000元，合法有理，本院予以支持。其次，关于违约金。首先，关于违约金的计算起点。根据《房地产买卖合同》约定，被告蒋燕应当在签订该合同当天支付居间报酬，逾期支付，须从合同签订之日起每日千分之五支付违约金至付清之日止；但根据《买卖代理费支付承诺书》约定，被告蒋燕应当在过户当天收到首期款支付居间报酬，逾期支付，则按每日1％的标准支付滞纳金，该滞纳金属于逾期付款违约金的性质。本院认为，根据《买卖代理费支付承诺书》中载明，“鉴于贵公司成功促成了承购方与本人达成房地产买卖合同，本人同意支付房地产咨询及房产买卖代理费共人民币60000元”可以看出《买卖代理费支付承诺书》系在《房地产买卖合同》之后签订，并不属于《房地产买卖合同》中约定“本合同在与此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准”的情况，原告乐陶居公司关于应当以《房地产买卖合同》为准定确定付款期限的主张，本院不予支持。另结合在《房地产买卖合同》签订当天，原告乐陶居公司也没有向被告蒋燕收取居间报酬可以认定，关于居间报酬的支付时间双方是同意在过户当天支付的，故违约金应当自过户次日（2015年10月29日）起计算。关于违约金的计算标准。原告乐陶居公司请求按每日千分之五计算未超过双方约定标准，也不违反法律规定，本院予以支持，但应当以本金60000元为限。关于被告王三武是否承担责任。本院认为，根据现有证据无法显示被告王三武是案涉合同关系当事人，原告乐陶居公司要求被告王三武承担责任违反合同相对性原则，对于该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告蒋燕应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司支付居间报酬60000元；二、被告蒋燕应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司支付违约金（违约金以60000元为基数，从2015年10月29日起计至实际付清之日止，但以本金60000元为限）；三、驳回原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司对被告王三武的诉讼请求；四、驳回原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1525元，由被告蒋燕负担。如不服本判决，原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司、被告蒋燕可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟丽丽人民陪审员  彭永捷人民陪审员  殷伟强二〇一七年十二月六日书 记 员  莫石基附相关法律法规条文：1．《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。2.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。