文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1318号上诉人（原审被告）：昆山开发区尚客优商务宾馆，住所地江苏省昆山开发区蓬朗蓬莱路728号，组织机构代码16594122-6。经营者：尚云飞。委托诉讼代理人：黄坚，江苏诺金律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建华，江苏海联海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市大华房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山开发区华敏世家花园6号楼43号，组织机构代码73533793-1。法定代表人：朱文清，该公司董事长。委托诉讼代理人：张炜红，江苏云起律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹小林，江苏云起律师事务所律师。原审被告：昆山达济置业投资咨询有限公司，住所地江苏省昆山开发区黑龙江北路68号303室，组织机构代码69333551-5。法定代表人丁徐。上诉人昆山开发区尚客优商务宾馆（以下简称尚客优宾馆）因与被上诉人昆山市大华房地产开发有限公司（以下简称大华房产公司）、原审被告昆山达济置业投资咨询有限公司（以下简称达济置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尚客优宾馆上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回大华房产公司要求尚客优宾馆腾退房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，案件受理费由大华房产公司承担。事实和理由：一、大华房产公司明知并同意达济置业公司将涉案房屋转租给尚客优宾馆经营格林豪泰商务酒店。大华房产公司提供的蓬鑫铭邸租赁协议第六条第二项的约定可以证明大华房产公司在2013年1月14日就明知并同意达济置业公司将涉案房屋租赁给尚客优宾馆经营格林豪泰商务酒店。我方提供的房屋租赁合同均加盖大华房产公司合同专用章，而该章在大华房产公司提供的证据三中均有使用。大华房产公司一直授意我方代为收取并缴纳相关水电费。在我方开业前，大华房产公司帮助配合我方办理营业及相关证照出具证明。上述情况都可以证明大华房产公司同意达济置业公司将涉案房屋转租给我方经营格林豪泰商务酒店。二、大华房产公司与达济置业公司就涉案房屋签订了租期为十年的租赁合同，且大华房产公司明知并认可转租租赁期限为十年。我方提供的加盖了大华房产公司合同专用章的房屋租赁合同约定租期为十年。大华房产公司提供的其与达济置业公司蓬鑫铭邸1号商铺租赁合同约定的租期也是十年。我方提供的大华房产公司与达济置业公司签订的房屋租赁合同复印件约定的租期也是十年。我方认为该复印件可以作为证据使用。三、尚客优宾馆与达济置业公司签订的租赁合同合法有效，大华房产公司无权要求尚客优宾馆腾退涉案房屋。我方已明确请求代达济置业公司支付欠付的租金和违约金，故大华房产公司无权解除租赁合同，亦无权要求我方腾退房屋。根据合同相对性原则，大华房产公司无权否定达济置业公司与我方签订的租赁合同的效力。大华房产公司在行使解除其与达济置业公司合同权利时不能损害我方使用租赁物的权利。大华房产公司明知并同意达济置业公司将涉案房屋转租给我方使用，转租合同合法有效，现因其自身没有收到租金而将风险转嫁给我方不仅没有具体的法律依据，也违背了诚实守信的基本法律原则。四、法院应驳回大华房产公司对尚客优宾馆的诉讼请求。大华房产公司辩称：服从原审判决。达济置业公司二审未答辩。大华房产公司向一审法院起诉请求：1、确认房屋租赁合同于2015年6月10日解除，并要求尚客优宾馆归还腾退昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及蓬鑫铭邸4-7层房屋；2、请求尚客优宾馆、达济置业公司支付租金范围包括4-7号酒店，租金为392253.45元，1号商铺租金，代垫的保安工资、水费、电费，逾期付款利息从起诉之日计算起实际退还；3、诉讼费由尚客优宾馆、达济置业公司承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，大华房产公司与达济置业公司签订房屋租赁合同一份，约定由达济置业公司承租大华房产公司的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺，建筑面积160平方米，租期10年，2013年2月1日至2023年1月31日；第一年租金16万元（即月租金13333元），每两年递增6%，承租人于本合同签订后7天内支付相当于月租金13333元作为押金，并预付六个月租金8万元，以后每半年支付一次租金，每次应提前10天向出租人支付，上述租金不包含物业管理费用，租赁期间使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、物业管理等费用由承租人承担；承租人逾期支付租金累计超过一个月的，出租人有权随时单方面解除合同，违反合同的一方向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足以抵偿损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同日，大华房产公司与达济置业公司签订蓬鑫铭邸租赁协议一份，约定由达济置业公司承租大华房产公司的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号房屋，具体房屋见房屋销售底价明细表，同时大华房产公司也委托达济置业公司代理销售上述房屋；租期10个月，2013年3月1日至2013年12月31日；租金按照1元/平方米/天计算，支付期限按先付后按约定结算返还的原则，每三个月支付一次，本协议签署之日起十天内，承租人支付3-5月租金，6-8月租金在6月1日前支付，9-12月租金在9月1日前支付，在约定支付期限之前，已完成销售的房屋租金不再支付，上述已支付的租金按照每三个月为一个结算返还周期，在此期限内完成销售的租赁房屋，其相应的租金返还承租人，在此期限内未完成销售的租赁房屋的租金，不再返还，自2013年9月底之后，所有未完成销售的租赁房屋的租金，均不再返还；租赁期限届满或因其他原因提前终止、解除合同，承租人应在三日内将租赁房屋交还出租人或其他房屋所有权人，逾期交还的，逾期期间的使用费按租金二倍计算。房屋销售底价明细表中包含的房屋为401室至419室、501室至519室、601室至619室、701室至719室。具体明细如下：            房号              面积              备注              房号              面积              备注                  401              50.70              2016年4月21日委托租赁，不计入              501              50.70                                402              34.96              2016年4月21日委托租赁，不计入              502              34.96                                403              30.59                            503              30.59                                404              30.59                            504              30.59                                405              30.59                            505              30.59                                406              30.59                            506              30.59                                407              30.59                            507              30.59                                408              30.59              2013年8月30日委托租赁，不计入              508              30.59                                409              30.59              2013年8月30日委托租赁，不计入              509              30.59                                410              30.59              2013年8月30日委托租赁，不计入              510              30.59                                411              50.96                            511              50.96                                412              30.97                            512              30.97                                413              30.97                            513              30.97                                414              30.97                            514              30.97                                415              30.97                            515              30.97                                416              30.97              2013年8月30日委托，9月26日销售，不计入              516              30.97                                417              30.97                            517              30.97                                418              30.97              2013年8月30日委托租赁，不计入              518              30.97                                419                                          519                                              小计                                          小计              598.13                                601              50.70                            701              50.70                                602              34.96                            702              34.96                                603              30.59                            703              30.59                                604              30.59                            704              30.59                                605              30.59                            705              30.59                                606              30.59              2013年6月18日售出，委托              706              30.59                                607              30.59              2013年8月30日委托，9月26日销售，不计入              707              30.59                                608              30.59              2013年7月15日售出，委托              708              30.59                                609              30.59              2013年7月15日售出，委托              709              30.59                                610              30.59                            710              30.59                                611              50.96                            711              50.96                                612              30.97                            712              30.97              物业用房，计入                  613              30.97                            713              30.97                                614              30.97                            714              30.97                                615              30.97                            715              30.97                                616              30.97                            716              30.97                                617              30.97                            717              30.97                                618              30.97              2013年8月30日委托租赁，不计入              718              30.97                                619                                          719                                              小计                                          小计              598.13                    其中401、402室，经法院诉讼、强制执行，执行和解协议确定的移交资料过户日期2016年4月21日，现房屋有无过户不清楚，但是大华房产公司同意按照2016年4月21日视为移交时间。并附有未销售房屋的初始登记证。其中昆山市开发区蓬鑫铭邸728号606室房屋，由案外人严炜、李玉瑶于2013年6月18日取得房屋产权，并于2012年3月24日委托大华房产公司关联公司苏州敦瑞投资管理有限公司经营管理。昆山市开发区蓬鑫铭邸728号608室、609室房屋，由案外人沈健于2013年7月15日取得房屋产权，并于2012年8月10日委托大华房产公司关联公司苏州敦瑞投资管理有限公司经营管理。庭审中，大华房产公司向一审法院提供自行制作的电费、水费、保安工资明细：2012年7月至2013年4月代付电费27449.68元，2013年5月至2014年2月代付水费16564.50元，2013年5月至2014年4月代付保安工资29694.06元。庭审中，大华房产公司自认收到达济置业公司租金：2013年3月6日308595.60元、2000.30元，2013年8月28日50000元，2013年10月15日300000元，2014年1月29日500000元，2014年1月30日700000元，2014年12月10日50000元，上述租金合计1910595.90元。尚客优宾馆认为其在2015年4月支付达济置业公司租金200000元，达济置业公司又将上述租金200000元直接支付大华房产公司，但是尚客优宾馆未能提供相关证据。2015年6月9日，大华房产公司向达济置业公司工商注册地发出律师函一份，因达济置业公司结欠大华房产公司租金，要求解除昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺以及728号4-7层两份房屋租赁合同，接函后5天内与大华房产公司结清租金，接函后一周内腾退租赁房屋。该函件被退回。同日，大华房产公司向尚客优宾馆工商注册地发出律师函一份，要求接函后一周内腾退昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺以及728号4-7层租赁房屋，停止向达济置业公司支付租金，将租金支付给大华房产公司。尚客优宾馆于2015年6月11日收到该律师函。以上事实由大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋租赁合同、大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号房屋租赁合同、未销售房屋明细及房屋初始登记证、昆山市开发区蓬鑫铭邸728号606室、608室、609室房屋的委托租赁协议及房产证、律师函两份及各方在庭审中的陈述予以证实。另查明：2013年2月1日，达济置业公司与尚客优宾馆签订房屋租赁合同一份，约定尚客优宾馆承租昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺，该合同其余条款与2013年1月14日的大华房产公司与达济置业公司签订的房屋租赁合同内容一致。2013年1月16日，达济置业公司与尚客优宾馆又签订房屋租赁合同一份，约定由尚客优宾馆承租昆山市开发区蓬鑫铭邸728号房屋，总建筑面积2409.88平方米；租期10年，2013年6月1日至2023年5月31日，起租日2013年5月1日，免租期一个月；第一年租金，1.40元/平方米/天，每层面积602.47平方米，四层共2409.88平方米，年租金1231449元，月租金102620元，签订租赁合同当天支付押金20万元。庭审中，尚客优宾馆向一审法院提供了大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号房屋租赁合同复印件文本，该份合同约定的租期为十年。庭审中，尚客优宾馆向一审法院提供了其与大华房产公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋租赁合同（工商部门备案合同）。庭审中，尚客优宾馆向一审法院提供了其向达济置业公司支付租金的明细：2013年1月10日支付50000元，2013年1月16日支付200000元、200000元、106207元，2013年1月31日支付400000元，2013年3月4日支付270000元，2013年4月5日支付100000元、80000元，2013年5月5日支付20000元、80000元，2013年5月15日支付720000元，2013年8月16日600000元，2014年1月25日支付1800000元，2015年3月20日支付200000元。大华房产公司认为，上述支付凭证无法确定为支付租金或是其他经济往来。庭审中，尚客优宾馆向一审法院提供了昆山市开发区蓬鑫铭邸728号401室、402室、416室房屋的委托租赁合同。庭审中，一审法院就尚客优宾馆提出的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定进行抗辩，主张继续履行合同。一审法院组织双方当事人进行调解，双方未能就结欠租金达成一致意见并代为履行，也未能重新订立租赁合同。以上事实由尚客优宾馆提供的大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋租赁合同复印件、大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号房屋租赁合同复印件、达济置业公司与尚客优宾馆签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号4-7层房屋租赁合同、大华房产公司与尚客优宾馆签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋租赁合同（工商部门备案合同）、尚客优宾馆的支付凭证、委托租赁合同三份及各方在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：一、关于大华房产公司与达济置业公司签订的房屋租赁合同的认定及处理。大华房产公司与达济置业公司同时签订了昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及728号（4-7层）的房屋租赁合同，上述两份房屋租赁合同均成立、有效，双方当事人均应当按照法律规定及合同约定，履行相应的义务。对于昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋，现因达济置业公司未能及时支付租金，大华房产公司主张房屋租赁合同解除。大华房产公司可依据房屋租赁合同约定的“承租人逾期支付租金累计超过一个月的，出租人有权随时单方面解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的”，主张合同解除。现达济置业公司未按期足额交纳租金，且经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关权利。故一审法院确认大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋的房屋租赁合同解除。对于昆山市开发区蓬鑫铭邸728号（4-7层）房屋，大华房产公司提供的其与达济置业公司签订的租赁合同租期为十个月，而尚客优商务宾馆提供的大华房产公司与达济置业公司签订的租赁合同复印件租期为十年，两方提供的合同文本不一致，应当以大华房产公司提供的原件为准。超出合同约定租赁期限部分的，应当认定为不定期租赁合同，出租人有权随时提出解除合同，因此大华房产公司有权按照任意解除权的规则解除合同，故一审法院确认大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号（4-7层）房屋的房屋租赁合同解除。对于昆山市开发区蓬鑫铭邸728号（4-7层）房屋，因其约定的租赁期限为十年，超出原租赁期限十个月的约定，该超出十个月部分的租赁期限应当认定为无效。因此对于尚客优宾馆依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条提出的解除合同抗辩，一审法院不予支持。关于租赁合同解除的时间，因达济置业公司经营不善而下落不明，大华房产公司客观上无法将解除合同通知书送达，大华房产公司起诉至法院的意思表示具有一定的公示效力，故一审法院确定大华房产公司与达济置业公司签订的两份房屋租赁合同于2015年6月23日解除。二、关于租金及利息的计算。1、昆山市开发区蓬鑫铭邸728号（4-7层）：2013年3月1日至8月30日（计183天）租金，按照全部面积2361.55平方米（扣除物业用房不计租金）计算为432163.65元；2013年8月31日至2015年6月23日（计663天）租金，按照面积2146.28平方米计算为1422983.64元；合计1855147.29元。2、昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺。            租期              应付日期              应付金额              备注                  2013年上半年              2013年1月21日              80000                                2013年下半年              2013年7月21日              80000                                2014年上半年              2014年1月21日              80000                                2014年下半年              2014年7月21日              80000                                2015年上半年              2015年1月21日              66446                                合计                            386446                    两项合计2241593.29元，扣除已付款1910595.90元，剩余未支付租金330997.39元。3、关于大华房产公司主张的水电费、代垫保安工资。因大华房产公司仅提供单方制作文件，依据不足，一审法院不予支持。三、关于达济置业公司与尚客优宾馆签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及（4-7层）房屋租赁合同的认定及处理。1、关于大华房产公司主张尚客优宾馆腾退昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及（4-7层）房屋的诉讼请求。对于昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋，因一审法院确认大华房产公司与达济置业公司签订的房屋租赁合同于2015年6月23日解除，根据相关法律的规定，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任，即出租人在解除合同后，可基于物权请求权直接主张次承租人返还房屋，故一审法院对于大华房产公司要求尚客优宾馆腾退昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺房屋的请求，予以支持。2、关于房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满、解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因一审法院确认大华房产公司与达济置业公司签订的房屋租赁合同于2015年6月23日解除，房屋占有使用费性质上属于房屋租赁合同解除后尚未迁出并移交而产生的损失，故根据上述规定大华房产公司有权要求尚客优宾馆支付自合同解除之日起的房屋占有使用费，并由达济置业公司承担连带清偿责任，一审法院予以支持。一审法院确定昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺的房屋占有使用费为464.66元/天（169600元/年÷365天），故房屋占有使用费为：以464.66元/天为标准，自2015年6月24日起计算至实际腾退之日止。一审法院确定昆山市开发区蓬鑫铭邸728号728号（4-7层）的房屋占有使用费：2015年6月24日至2016年4月21日（计302天）为2146.28元/天，计为648176.56元；2016年4月22日起为2060.62元/天，计算至实际腾退之日止。四、关于其他需要明确的问题。关于确认大华房产公司与达济置业公司签订的房屋租赁合同于2015年6月23日解除后，达济置业公司与尚客优宾馆签订的房屋租赁合同的合同状态及装修的处理，根据相关法律的规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持；出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。上述规定首先排除了转租合同无效的可能性，而对于转租合同是否解除，因达济置业公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，尚客优宾馆也未提出转租合同效力及装修的相关请求，故根据不告不理的原则，一审法院对于本案转租合同的状态，不予理涉。在本案判决后，本案各方当事人应当提出转租合同效力及状态的处理请求，并考察大华房产公司与达济置业公司签订的房屋租赁合同中关于房屋限制转租的约定、大华房产公司是否明知存在转租的情形、尚客优宾馆是否明知有限制转租的情况而继续租赁的情形等，对转租合同作出处理；同时对装修部分申请保全后腾退昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及（4-7层）房屋，便于后续装修损失的处理。对于尚客优宾馆提出的其已经超额支付租金的情况，此系达济置业公司与尚客优宾馆之间的租金结算问题，应当由尚客优宾馆另行主张结算并返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、昆山市大华房地产开发有限公司与昆山达济置业投资咨询有限公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及（4-7层）两份房屋租赁合同于2015年6月23日解除。二、昆山达济置业投资咨询有限公司于本判决生效后十日内支付昆山市大华房地产开发有限公司昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及（4-7层）房屋租金330997.39元（以330997.39元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，从2015年6月23日计算至实际支付之日）。三、昆山开发区尚客优商务宾馆于本判决生效后十日内腾退昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及（4-7层）房屋并交付昆山市大华房地产开发有限公司。四、昆山开发区尚客优商务宾馆于本判决生效后十日内支付昆山市大华房地产开发有限公司昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺的房屋占有使用费（以464.66元/天为标准，自2015年6月24日起计算至实际腾退之日止）。五、昆山开发区尚客优商务宾馆于本判决生效后十日内支付昆山市大华房地产开发有限公司昆山市开发区蓬鑫铭邸728号（4-7）房屋的房屋占有使用费（2015年6月24日至2016年4月21日为648176.56元）（以2060.62/天为标准，自2016年4月22日起计算至实际腾退之日止）。六、昆山达济置业投资咨询有限公司对上述第四、五项昆山开发区尚客优商务宾馆的义务承担连带清偿责任。七、驳回昆山市大华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入昆山市大华房地产开发有限公司指定帐号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。案件受理费9960元，公告费690元，合计10650元，由昆山达济置业投资咨询有限公司、昆山开发区尚客优商务宾馆负担。此款昆山市大华房地产开发有限公司已预交，昆山达济置业投资咨询有限公司、昆山开发区尚客优商务宾馆于本判决生效后十日内支付昆山市大华房地产开发有限公司。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，尚客优宾馆于2015年3月20日转账支付20万元至达济置业公司法定代表人丁徐账户，丁徐于2015年3月21日将该20万元分四次每次5万元转账至大华房产公司法定代表人朱文清账户。尚客优宾馆认为该20万元系达济置业公司支付给大华房产公司的租金。大华房产公司认为该20万元系丁徐与朱文清个人之间的往来，与本案无关。大华房产公司认可达济置业公司交付租金时有直接支付至朱文清个人账户的情形。二审又查明，2013年1月14日大华房产公司与达济置业公司签订的租期为10个月的蓬鑫铭邸租赁协议约定，就大华房产公司开发建造的昆山市蓬朗镇蓬鑫铭邸项目的部分房屋委托达济置业公司销售，在销售期间、或者未销售的房屋出租给达济置业公司，达济置业公司依约支付租金；租金支付期限按先付后按约定结算返还的原则，每三个月支付一次；第六条租赁房屋的装修与使用约定大华房产公司负责租赁房屋公用走道部位的装修、电梯安装、广场停车场建设、租赁房屋外围周边环境美化、水电到户等，达济置业公司可利用租赁房屋整体筹建酒店（指格林豪泰加盟店）并负责相关的装修事项，租赁房屋整体筹建酒店的，达济置业公司应确保租赁房屋买受方同意此等安排，期间应付给买受方的租金或其他收益由达济置业公司负责。二审中，尚客优宾馆提供了电子邮件一份以证明其在一审中提供的达济置业公司与大华房产公司就涉案4-7层房屋签订的十年期的租赁合同复印件是由达济置业公司通过电子邮件方式发送给尚客优宾馆，该合同复印件并非尚客优宾馆为应对诉讼在案件审理过程中伪造合同。大华房产公司对此质证认为该证据真实性、关联性不予认可，邮寄往来相对方并非大华房产公司，对于该合同效力不予认可。一审中，尚客优宾馆提供了大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸4-7层房屋租赁合同复印件，该合同复印件约定租赁4-7层面积约2400平方米；租赁期限为10年，自2013年3月1日至2023年3月1日止；约定租赁期限内4-7层房租按1元/平方/天计算，每两年递增6%，房租为每年支付一次，以后每年的租金提前一个月支付；如达济置业公司需要申请营业执照等事项的，应由达济置业公司自行申请，大华房产公司在力所能及的范围内可提供必要帮助；本合同自2013年3月1日开始生效，双方此前签署的涉及本合同租赁房屋的房屋租赁合同作废，相关约定概以本合同为准，在约定的租赁期限内，达济置业公司签署本合同时，已到期租金按达济置业公司的付款计划支付，未到期租金按本合同约定期限支付。大华房产公司对该租赁合同复印件真实性不予认可，其未与达济置业公司签订过该份租赁合同。一审中，尚客优宾馆提供了两份房屋租赁合同并明确该两份合同是为办理工商登记使用，大华房产公司明确该两份合同是为办证使用，不是真实的合同。尚客优宾馆提供的两份房屋租赁合同中一份为6页合同，一份为1页合同。6页的租赁合同出租方为达济置业公司，承租人未尚客优宾馆，约定的租赁房屋为4-7层共2409.88平方米，用途为经营酒店，租期为10年，租金为1.4元每天，不递增，大华房产公司在达济置业公司盖章处加盖其公章。1页的租赁合同出租人为大华房产公司，承租人为尚云飞，租赁房屋为蓬莱路728号84间共计2409.88平方米房屋，租赁期限从2013年6月1日至2023年5月31日，租赁房屋用途为经营酒店，租金在该合同中未明确约定，大华房产公司在该租赁合同上出租人处盖章，尚云飞在承租人处签字，签订时间为2013年1月16日。二审中，大华房产公司陈述尚客优宾馆去办理工商营业执照时需提供租赁合同，也就是6页的租赁合同，上面约定房屋租赁时间与工商备案时间是一直的，租金为每平方米1.4元，尚客优宾馆将该6页租赁合同去工商局备案时工商局认为该租赁合同不是和原房屋所有权人签订，故尚客优宾馆将该6页租赁合同交给达济置业公司，达济置业公司拿了该6页租赁合同到大华房产公司来盖章，大华房产公司就在达济置业公司盖章处加盖了大华房产公司的公章，后达济置业公司听说工商局的备案合同非常简单，只要形式上有就行了，故出现了上述1页的只有租期没有租金的租赁合同。尚客优宾馆对此陈述1页的租赁合同是在工商部分备案的合同，而6页的租赁合同是大华房产公司对达济置业公司与尚客优宾馆之间就涉案房屋签订租赁合同的确认，因为酒店经营属于特种行业，需要办理特种行业许可证，故当时就将这份合同提交办理特种行业许可证，在合同上备注了办证用字样。一审中，尚客优宾馆提供了达济置业公司就401、402、416房屋出售后签订的房屋委托租赁合同，该委托租赁合同中买房人委托达济置业公司出租其购买的房屋，委托租赁期限为10年，自2013年8月30日至2023年8月30日止。大华房产公司确认有部分房屋于2013年8月30日被买受人委托租赁，故在其主张的租金权利中未计入。二审中，尚客优宾馆于2017年12月18日将282万元款项支付至一审法院履行款账户以保证其可以履行代达济置业公司支付欠付租金、违约金以对抗大华房产公司提出的解除租赁合同的诉讼请求。以上事实由尚客优宾馆提供的大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸4-7层房屋租赁合同复印件、银行流水凭证、大华房产公司出具的情况说明以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，大华房产公司开发了涉案蓬莱路728号蓬鑫铭邸并将部分房屋委托达济置业公司对外进行销售，大华房产公司与达济置业公司于2013年1月14日分别签订了蓬鑫铭邸1号商铺以及4-7层房屋租赁合同。其中1号商铺租赁期间为10年，租期从2013年2月1日至2023年1月31日，第一年租金为16万元，每两年递增6%；4-7层房屋租赁期间为10个月，租期从2013年3月1日至2013年12月31日，租金为1元/平方米/天。4-7层房屋租赁合同中明确达济置业公司可利用租赁房屋整体筹建酒店（指格林豪泰加盟店）并负责相关的装修事项，租赁房屋整体筹建酒店的，达济置业公司应确保租赁房屋买受方同意此等安排，期间应付给买受方的租金或其他收益由达济置业公司负责。该两份协议签订后，达济置业公司与尚云飞联系筹建酒店事宜，后双方签订了两份房屋租赁合同，约定尚云飞承租蓬莱路728号1号商铺以及4-7层房屋用于经营酒店和商业用途，1号商铺租期自2013年3月1日至2023年2月28日，租金为16万元每年，每两年递增6%，4-7层租期自2013年6月1日至2023年5月31日，租金为1.4元/平方米/天，不递增。租赁合同签订后，达济置业公司、尚云飞对涉案房屋进行了装修和设备配置。后酒店于2013年11月试运营，其中1号商铺为酒店大厅，4-7层为酒店房间，尚客优酒店于2013年12月16日登记成立。合同履行过程中，大华房产公司主张达济置业公司逾期支付租金故要求解除双方之间的租赁合同并要求尚客优宾馆归还腾退涉案租赁房屋，达济置业公司与尚客优宾馆共同支付租金及占有使用费，尚客优宾馆则以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条为依据提出代达济置业公司支付欠付租金、违约金以对抗大华房产公司提出的解除租赁合同的诉讼请求。本院认为尚客优宾馆的抗辩成立，理由如下：首先、达济置业公司受大华房产公司委托对外销售涉案房屋，因房屋销售原因，大华房产公司在与达济置业公司签订的4-7层10个月租期的租赁合同中明确达济置业公司可利用租赁房屋整体筹建酒店（格林豪泰加盟店），故大华房产公司对于涉案房屋用于筹建酒店的用途是明知的，而酒店的运营盈利模式注定酒店前期需要投入大量的成本并通过较长一段时间的运营以收回成本，10个月的租期无法满足酒店正常运营所需，会导致筹建酒店目的无法实现。其次、大华房产公司明知尚客优宾馆从达济置业公司处转租涉案房屋系用于经营酒店的情况下在尚客优宾馆办理工商登记时配合尚客优宾馆在两份租期为10年的租赁合同上加盖公章，且无证据表明大华房产公司告知尚客优宾馆其与达济置业公司的租赁合同仅为10个月，该情况会导致尚客优公司对此产生合理的信赖认为大华房产公司与达济置业公司之间的租赁合同租期亦为10年。据此，本院认为大华房产公司明知达济置业公司转租给尚客优宾馆开始酒店且未提出异议，达济置业公司与尚客优宾馆之间的转租合同有效。大华房产公司与达济置业公司之间的租赁合同因大华房产公司在尚客优宾馆10年期的转租合同上盖章导致其与达济置业公司之间租赁合同的租期亦相应延长为10年。大华房产公司与达济置业公司之间签订的1号商铺以及4-7层房屋租赁合同租期均为10年，尚客优宾馆与达济置业公司之间签订的两份转租合同有效。达济置业公司逾期支付租金，大华房产公司据此提出解除合同，尚客优宾馆有权按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定代达济置业公司支付租金、违约金以对抗大华房产公司解除合同的诉讼请求。尚客优宾馆举证的大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸4-7层房屋租赁合同系复印件，且大华房产公司对该合同真实性不予认可，故本院对该合同复印件不予采信，但尚客优宾馆提供该证据并自愿就2015年6月24日起的租金按照该合同复印件所涉的租金标准行使代达济置业公司支付租金高于大华房产公司与达济置业公司签订的4-7层10个月租期租赁合同约定的租金标准，系尚客优宾馆对自身权利的处分，且该合同复印件所涉租金标准与昆山市开发区蓬鑫铭邸1号商铺房屋租赁合同的租金涨幅方式一致，本院据此采信尚客优宾馆的抗辩主张。根据一审法院查明的情况，截至2015年6月23日达济置业公司结欠大华房产公司昆山市开发区蓬鑫铭邸728号1号商铺及（4-7层）房屋租金330997.39元，尚客优宾馆认为达济置业公司于2015年3月21日另行支付了20万元租金，一审法院因尚客优宾馆未提供相关证据故未采信尚客优宾馆该主张。二审中，尚客优宾馆提供了达济置业公司法定代表人丁徐银行转账凭证，根据该凭证可知尚客优宾馆于2015年3月20日转账支付20万元至达济置业公司法定代表人丁徐账户，丁徐于2015年3月21日将该20万转账至大华房产公司法定代表人朱文清账户。虽大华房产公司对该笔转账不予认可系支付租金并认为该款项系丁徐与朱文清的个人往来，但未提供相关证据证明其主张，结合达济置业公司此前相关租金亦存在直接支付至朱文清的情况，本院认定丁徐于2015年3月21日转账支付至朱文清的20万元系达济置业公司支付的租金。据此，截至2015年6月23日，达济置业公司结欠大华房产公司租金130997.39元，现尚客优宾馆自愿代达济置业公司支付该款项以行使抗辩权，本院对此予以准许。至于此后的租金，根据大华房产公司与达济置业公司签订的租赁合同以及尚客优宾馆提供的昆山市开发区蓬鑫铭邸4-7层房屋租赁合同复印件约定的租金标准，本院确定尚客优宾馆需代达济置业公司支付2015年6月24日至2018年1月31日期间1号商铺的租金451597元（271825元+164791元+14981元），需代达济置业公司支付2015年6月24日至2018年2月28日期间4-7层的租金2215829.1元[687067元+683673元+（2060.62*1.06*1.06*365）]。综上，尚客优宾馆需代达济置业公司支付大华房产公司租金2798423.49元。至于违约金，结合大华房产公司的起诉请求以及达济置业公司结欠租金情况，本院认定尚客优宾馆需代达济置业公司支付违约利息损失，以130997.39元为基数按同期银行贷款基准利率计算自2015年6月23日起至实际支付之日止。现尚客优宾馆已于2017年12月18日将282万元款项支付至一审法院履行款账户以保证其可以履行代达济置业公司支付欠付租金、违约金的义务，故本院支持尚客优宾馆的抗辩意见，尚客优宾馆需代达济置业公司支付的租金、违约金从尚客优宾馆交付至一审法院履行款账户中的保证款项中进行抵扣。考虑到达济置业公司的经营情况以及酒店的稳定运营，此后的租金亦应由尚客优宾馆按照达济置业公司与大华房产公司之间的房屋租赁合同的约定按约支付，其中蓬鑫铭邸4-7层房屋租金按尚客优宾馆举证的大华房产公司与达济置业公司签订的昆山市开发区蓬鑫铭邸4-7层房屋租赁合同系复印件约定的租金标准每年支付一次，每年的租金提前一个月支付，每两年递增6%。综上所述，因二审中出现新证据，尚客优宾馆的上诉请求成立，本院对此予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2642号民事判决；二、昆山开发区尚客优商务宾馆于本判决生效之日起十日内代昆山达济置业投资咨询有限公司支付租金2798423.49元及相应的逾期付款利息，以130997.39元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，从2015年6月23日计算至实际支付之日；三、驳回昆山市大华房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9960元，公告费690元，合计10650元，由昆山达济置业投资咨询有限公司负担；二审案件受理费9960元，公告费690，合计10650元，由昆山达济置业投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年十二月二十日书记员 韩泽滔