云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初2669号原告（反诉被告）：武希冉（曾用名武增良），男，1964年8月30日出生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：潘军，云南国力律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：李增顺，男，1966年4月30日出生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被告（反诉原告）：李树梅，女，197-年10月10日出生，汉族，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。二被告共同委托诉讼代理人：杨宏伟，云南乾广律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）武希冉与被告（反诉原告）李增顺、李树梅房屋租赁合同纠纷（反诉案由买卖合同纠纷）一案，本院2017年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告（反诉被告）武希冉的委托诉讼代理人潘军、被告（反诉原告）李增顺、李树梅及其委托诉讼代理人杨宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即从原告所有的位于歹里小组的房屋内搬出、停止侵害、排除妨碍、返还财产；2、判令二被告赔偿由于强行占用原告房屋给原告造成的损失4000.00元；3、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2003年10月原被告口头约定原告将原告所有的2层楼房110平方米和4间88平方米的砖木结构平房以每月500.00元价格出租二被告使用，2017年2月房租到期，原告要求二被告搬出，二被告拒绝搬出，致使原告蒙受重大经济损失。该房屋所在的土地思集用（2005）第×××号《集体土地使用证》（地号×××）集体土地使用权人系原告。并针对反诉答辩称：农村集体土地归农村集体所有，不允许卖给本村民小组以外的人员，反诉原告的反诉主张房屋买卖违反法律强制性规定，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。被告（反诉原告）答辩并反诉称：原被告两家原为要好朋友，由于被告的居住环境不理想，原告2003年10月建房后告诉被告购买原告建好的两层砖混结构一半的房屋，双方约定房价为150000.00元，被告由原告担保贷款支付原告房款90000.00元，其余双方约定被告随后支付。此后原告要约被告各出资20000.00元又在路边建盖8间平房，每人各4间从事经营。两年后，被告欲支付原告剩余的60000.00元，原告说不用忙以后再说。原告2005年取得集体土地使用权证。2008年，原被告两家产生矛盾，经过村委会多次调解，原被告未达成协议。反诉要求继续履行房屋买卖合同，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行了举证、质证，对当事人无争议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、被告提交2003年9月1日向农村信用合作社质押担保借款合同书一份，用于证明被告向农村信用合作社借款并由原告担保借款100000.00元用于购买房屋，被告当日支付原告90000.00元。原告质证认为收到该款，但不认为系买房款项。本院认为，该借款合同中借款用途明确，被告借款后当日交付原告90000.00元，借款目的清楚，本院对该证据予以采信。2、被告提交民委员会调解记录5份，用于证明经民委员会5次调解，原告多次认可系房屋买卖纠纷，其中一次谈到系租房纠纷。被告质证认为，双方当事人没有签字，没有效力。本院认为，该证据系基层调解组织的调解记录，该证据三次以买卖住房纠纷进行调解，两次以房产纠纷进行调解，本院对该证据予以采信。3、被告提交原被告通讯录音光盘一份，用于证明原被告买卖关系存在。原告质证认为该证据只能证明双方有交易意向，不能证明交易事实。本院认为，原被告通话商议过该房屋的纠纷处理情况，本院对该证据予以采信。本院认定事实如下：2003年10月原告建盖二层楼房一幢，原告要约被告购买其中房屋的一半居住，被告于2003年9月1日向农村信用合作社贷款100000.00元，被告获得贷款后将90000.00元交给原告。此后原告要约被告各出资20000.00元又在住房前路边建盖8间砖木结构平房，每人各4间从事经营。2005年8月18日原告办理了该房屋所在土地的思集用（2005）第×××号《集体土地使用证》（地号×××）。2008年原被告产生矛盾，原告以孩子长大住房不够居住为由2013年起双方多次要求基层调解组织调解双方未达成协议。另查明，原被告双方均未取得房屋所有权证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在被告贷款交付原告资金和入住时，未约定房屋系租赁，未签订租赁合同，未约定租赁物名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等，原告不能举证证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，应当承担举证不能的不利后果。原告的诉讼请求无事实依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。根据相关法律规定农村集体土地的使用权不得出让、转让，但现行法律并未规定房屋不得出让、转让，且原告系先建房，后办证，原告以争议房屋所在土地原告已取得《集体土地使用证》为由抗辩房屋不能买卖，其抗辩理由无法律依据。本院对原告的抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本案被告贷款时被告与金融机构签订的《质押担保借款合同》中原告作为出质人之一在该合同上签字，该借款合同借款用途明确为买房，被告于获得借款时将其中的90000.00元交付原告，且在基层组织调解时多次以房屋买卖纠纷组织双方调解，因此，本院予以认定原被告之间的争议系房屋买卖关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，原被告未取得房屋所有权证，没有进行不动产登记，不发生物权变动。就原被告之间的房屋买卖合同，不受物权能否变动、是否变动影响，买卖合同仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案反诉原告于2003年9月1日借款后向反诉被告交付了90000.00元房屋买卖款，剩余款项未支付，反诉原告要求反诉被告继续履行合同的责任，于法有据，本院支持反诉原告的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回本诉原告武希冉的诉讼请求；二、原告（反诉被告）武希冉与被告（反诉原告）李增顺、李树梅应当继续履行双方买卖合同。本诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由本诉原告武希冉负担；反诉案件受理费50.00元，减半收取25元，由反诉被告武希冉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄舜明二〇一七年十二月八日书记员  肖会敏