四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民再13号 再审申请人（原审原告）：汪明均，女，1977年12月8日出生，汉族，住四川省南部县。 再审申请人（原审原告）：雷大荣，男，1975年7月25日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：陈强、四川锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵成，四川锦程法律服务所法律工作者。 被申请人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 法定代表人：陈锦石，董事长。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。 再审申请人汪明均、雷大荣与被申请人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）川1302民初5931民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年10月17日作出（2018）川1302民申107号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人汪明均、雷大荣的委托诉讼代理人陈强、被申请人中南公司的委托诉讼代理人郑超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪明均、雷大荣申请再审称，1、请求撤销顺庆区人民法院（2016）川1302民初5931号民事判决，并依法改判。2、请求判令本案一审、再审费用由再审被申请人承担。申请事由：一、本案简要事实：申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》约定：第十一条交付条件（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。第十三条逾期交房责任（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交付房价款万分之5的违约金……。合同签订后，申请人按约履行了义务，被申请人在2016年5月20日前并未按约定条件履行交房义务。一审法院认定，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定履行自己的义务。而对申请人要求被申请人承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。上诉后经南充中院审理认为：对双方签订的《补充协议》关于中南公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定无效并予以纠正，同时判决撤销一审民事判决书，改判南充世纪城（中南）房地产开发有限公司在收到判决次日起十日内向上诉人支付逾期交房违约金。 二、申请再审理由：1、领导干预司法，插手具体案件；2、一审法院将本案提交审委会时严重违反程序；3、一审法院对《补充协议》效力认定，存在认定事实和适用法律均错误，应依法按照南充中院对本小区其他138户上诉业主中的《补充协议》来认定无效，依法改判；4、一审法院对未签订补充协议的相同案件违约金调整程序违法、认定事实错误、适用法律错误。（1）程序违法：违约方应对约定的违约金过分高于守约方的损失承担举证责任。在整个庭审过程中，被申请人未能提供约定的违约金过分高于守约方的损失的证据证明；（2）本案合同约定了违约金，一审法院对被申请人逾期交房对于申请人的损失仅以“房屋租金损失”的认定适用法律错误。申请人的损失不仅仅只是租金损失，同时还包括其他直接损失和间接损失；（3）一审法院对租金损失均按日万分之零点五标准计算违约金，没有法律依据和证据。在逾期交房期间，涉案房地产租金市场价格为每平方米18元-25元/月。而一审法院均仅认定为“租金损失”，且连“租金实际损失”，都没有完全赔付，其严重违背立法者的立法意图。 庭审中再审申请人明确再审请求为原案第一项诉讼请求，即仅对被告赔偿逾期交房违约金请求提出再审。 被申请人中南公司辩称，本案案涉《补充协议》效力由合议庭评判。现中南公司所开发的中南世纪城12-15号楼及地下室于2017年4月25日竣工验收备案，中南世纪城10、11号楼及地下室于2018年7月4日竣工验收备案。本次再审62户中除两户外其余都已实际接房，而且其中包括在竣工验收备案前实际接房的业主，中南公司在合同约定的交房时间即2016年5月20日已达到交房条件，未取得备案的原因为公共管网的建设，该部分接房业主并无实际损失。如合议庭认为中南公司应承担违约责任，我们认为备案前已实际接房的应认定实际接房时间为违约金截止时间，备案后接房的应以备案时间为违约金截止时间，另违约金标准应调整为按所购房屋房款的日万分之0.5计算。 再审申请人汪明均、雷大荣向原审起诉请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金81,990.15元；2、判令被告赔偿因违规铺设燃气管道给原告造成的损失约5,000.00元（以人民法院认定金额为准）；3、判令被告赔偿原告因虚假宣传的损害约15,000元（以人民法院认定金额为准）；4、判令被告按建筑施工图要求对原告的房屋进行整改（厨房、阳台地面与相邻楼面作高度差处理）;5、本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2014年6月18日，原告汪明均、雷大荣与被告中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告汪明均、雷大荣购买由被告中南公司开发的位于顺庆区清泉坝“中南世纪城”小区12幢2单元6层2—604号住宅一套。房屋总价款为518,925元，付款方式为按揭付款。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的设计变更（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。该合同于2014年7月9日在南充市房地产管理局办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，原告汪明均、雷大荣向被告中南公司给付首付款并办理了按揭贷款手续。二原告与被告中南公司在签订《商品房买卖合同》的当天又签订《补充协议》，其中第四条对出卖人逾期交房违约责任补充约定，因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误，导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用逾期交付的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据。第五条对规划、设计变更补充约定，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。若变更无需经过规划部门批准或设计单位同意的，则在不影响买受人所购商品房质量和使用功能的前提下，出卖人可对原规划设计方案进行调整，可不通知买受人。第十二条第（十七）项对合同以外资料的效力约定，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、宣传片、示范单位、沙盘、模型、样板房等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据，交房标准以主合同附件六约定的标准为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据，最终以政府主管部门的批准文件为准。2016年4月26日，中南世纪城9-15号楼及地下室取得南充市城乡规划和测绘地理信息局颁发的《南充市建设工程规划验收合格证》。2016年5月15日，10-15号楼通过竣工验收，取得《竣工验收报告》。2016年5月20日，被告中南公司开始陆续向业主交付10-15号楼的房屋。南充市城市建设管理支队于当日向被告中南公司发出“南建管支责停〔2016〕第001号”《关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》，该通知载明：“你单位在顺庆区清泉坝路开发（建设）、修建的中南世纪城工程项目，在未办理《消防验收备案意见书》及《建筑工程质量验收监督报告》的情况下擅自向业主交房，其行为违反了《建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，根据相关法律法规，现责令你（单位）收到本通知之日起立即暂停向业主交房，并尽快按相关规定、程序办理相关建设手续。”2016年5月21日，被告中南公司决定暂缓交房。因被告中南公司未取得综合验收报告和竣工备案表、小区外围市政道路、综合管网等配套设施未完工及部分业主对小区内绿化景观、建筑细节品质提升等方面原因，业主与被告中南公司产生分歧，几度发生群体事件。暂停交房后，被告中南公司与业主代表经过多次协商后，被告中南公司于2016年7月30日公布《10号-15号楼交付区品质提升工作告知书》，称：对中庭景观提升达成了共识；对天然气改管未能达成最终意见；对厨房与相邻楼地面没有高差等问题将继续协商沟通。南充市住房和城乡建设局于2016年9月7日针对部分业主投诉的中南世纪城小区存在的有关问题作出《关于陈强等业主反映中南世纪城信访事项的答复意见书》，称：“一、原投诉第一条：未经相关政府职能部门验收，擅自交房的问题。已于当日发出了关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》。中南公司停止了交房活动。二、原投诉三大条二小条：小区内燃气安装第9栋楼燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工，其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工影响美观和使用空间的问题。天然气的设计和施工是由中油南充燃气公司承建的。经询问，该小区第9栋楼精装房经开发商与中油南充燃气公司共同协商，燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工。其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工。该小区所有燃气工程的设计方案符合《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）要求。三、原投诉三大条十四小条厨房、阳台与饭厅、客厅或者卧室楼地面无高差，是否符合设计及相关规范要求？高差问题经查阅图纸，属按图施工。”二原告认为因被告逾期交房、涉案房屋存在与合同约定、规划设计、销售宣传不符的情形，遂起诉要求被告赔偿逾期交房违约金、相关损失并进行整改。另查明，被告中南公司在售楼处的沙盘处、效果意境图、广告宣传单等宣传资料中作出提示，称上述资料均为要约邀请，实际交付内容以正式的商品房买卖合同约定及政府最终审定规划、批文为准。再查明，施工图中对卫生间、厨房地面说明：卫生间、厨房地面低于相邻楼（地）面30，阳台地面低于相邻楼（地）面501%坡向排水点。中铁工程设计院有限公司于2014年3月向被告中南公司出具结通变-02《设计修改通知单》，修改内容为：“南充中南世纪城9＃~15＃楼：根据甲方要求，全楼的结构板上预留50mm的装修面层，楼面结构标高与周围相邻板一致。阳台及厨房不另外单独降板。中铁工程设计院有限公司于2016年12月14日对该通知单作出情况说明，称修改内容符合国家住宅设计规范的有关规定。2016年9月7日，南充市建设工程质量安全监督管理站对中南世纪城10-15号及地下室出具了《建设工程质量监督报告》。2016年12月20日，南充市建设工程质量安全监督管理站向南充市住房和城乡建设局报告的《关于中南世纪城强制交房该谁管一文的核查处理情况》称：中南世纪城10-15号楼一直在按照整改要求逐项整改，且整改工作已结束，并经五方责任主体验收合格，且已出具监督报告，因市政配套建设等诸多因素，故竣工验收备案未完成。2017年4月25日，涉案房屋所在的12-15号楼取得《竣工验收备案书》。 原审法院认为，本案的争议焦点:被告中南公司未按合同约定交付房屋的行为是否构成违约？是否应当承担违约责任？认为双方合同约定被告应于2016年5月20日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中要求：“三、加强预售商品住房交付和质量管理（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求”。由此可见，竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。被告开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但直到2017年4月25日才取得《竣工验收备案表》，其未在合同约定的2016年5月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。但是双方在《补充协议》第四条对出卖人逾期交房违约责任作出的补充约定，应认定为原告对被告因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误导致商品房逾期交付的，放弃了向被告主张违约责任的权利。而本案中导致案涉房屋逾期交付与市政配套设施未按期完成建设有关，故对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。因其他第二、三、四诉讼请求不属再审申请范围，本院不在赘述。原审法院判决：驳回原告汪明均、雷大荣的诉讼请求。本案诉讼费701元，由原告汪明均、雷大荣负担。 围绕当事人的再审请求，本院的事实认定与一审认定的事实一致。另查明，再审申请人雷大荣于2017年2月28日正式办理接房手续。 本院再审认为，本案的争议焦点:被申请人中南公司是否承担和如何承担逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政部门备案。”根据上述规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。本案中，双方在合同中约定中南公司应于2016年5月20日前向汪明均、雷大荣交付案涉商品房，而汪明均、雷大荣所购房屋所在的12号楼于2017年4月25日取得《竣工验收备案书》，雷大荣于2017年2月28日正式办理接房手续，故中南公司已构成逾期交房，应当承担违约责任。同时双方虽在《补充协议》中约定中南公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）导致逾期交房不承担违约责任。但一方面，双方在《商品房买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中包含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；另一方面，该《补充协议》关于逾期交房违约金的约定为中南公司提供的格式条款，免除了中南公司不能按时交付房屋的违约责任，排除买受人主张逾期交付相关违约责任的权利，中南公司并没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》中关于中南公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定应当认定为无效。 关于违约金标准的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，双方在合同中约定逾期交房按已交房款的日万分之五计算违约金过高，明显超过买受人的实际损失。汪明均、雷大荣在再审中请求按市场价18元-25元／平方米租金标准计算违约金，存在一定的合理性，但鉴于南充市中级人民法院作出的已经生效发生法律效力的裁判文书确定了相同情况下中南公司逾期交房的违约金标准为日万分之0.5，并已发生法律效力，故本院亦采用上述标准计算违约金，即以买受人交付的购房款518925元为基数，自2016年5月20日约定交房之日计算至2017年4月25日取得《竣工验收备案书》之日止。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、被申请人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向再审申请人汪明均、雷大荣支付逾期交房违约金8821.73元； 二、驳回再审申请人汪明均、雷大荣的其他再审请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案原审诉讼费701元，由被申请人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  李春霞 审判员  仲 丽 审判员  陈叙瑺 二〇一七年十二月十三日 书记员  徐黎印