广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂09民终1748号 上诉人（一审被告）：杨庆，男，1976年11月26日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：黄永梅，广西三益律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：玉林市碧桂园房地产开发有限公司，住所地玉林市玉州区崇高街**名山街道办事处办公综合楼**，统一社会信用代码：91450900348584756L。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托诉讼代理人：梁锦，男，1988年6月14日出生，汉族，系玉林市碧桂园房地产开发有限公司员工，住桂平市。 上诉人杨庆因商品房预售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，审判员谭泉清、李小莉参加的合议庭，于2017年12月15日公开开庭审理了本案。书记员邓春秀担任法庭记录。上诉人杨庆的委托诉讼代理人黄永梅、被上诉人玉林市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）的委托诉讼代理人梁锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨庆上诉请求：请求二审法院依法撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初1503号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：上诉人向被上诉人购买商品房时，被上诉人的业务人员暗箱操作，把有限的商品房名额转让给中介人员，再误导上诉人与中介人员商谈转让指标，致使上诉人只能先支付中介费用再与被上诉人签订合同，上诉人在支付30000元首期购房款后，多次与被上诉人协商处理中介费用问题，要求处理好中介费用问题后再支付剩余购房款，不存在上诉人不愿意支付剩余购房款的行为。上诉人没有违约行为，因此，一审法院认定上诉人违约系错误的。 被上诉人碧桂园公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。 碧桂园公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告向原告支付购房房款1374713元及逾期违约金（逾期违约金按商品房买卖合同约定计算，暂计算至为121662.10元，并计算至全部房款实际给付之日止）；二、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实，2015年12月30日，原告碧桂园公司与被告杨庆签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS0001301）。该合同约定，由原告向被告出售其开发的位于玉林市；该商品房所在建筑物的主体结构为钢混结构，建筑总层为1层，预测建筑面积为124.83平方米，其中套内建筑面积为122平方米，分摊共有建筑面积为2.83平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11253.01元，总价款为1404713元。该合同均对双方当事人的权利、义务进行了约定，其中第七条第二款第（四）项对付款方式及期限进行了约定：其他方式：详见本合同附件四约定：“（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为壹佰肆拾万肆仟柒佰壹拾叁元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的2.14%给出卖人，即叁万元整；（3）买受人必须在2016年01月29日前，付该商品房总房价款的97.86%给出卖人，即壹佰叁拾柒万肆仟柒佰壹拾叁元整。”；第八条对逾期付款责任进行了约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列第2种方式处理：1、（略）。2、详见本合同附件十一补充协议书第三条的约定。”该合同附件十一《补充协议书》第三条的内容为：“关于逾期付款责任。买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。”。合同签订后，被告向原告支付了购房款30000元，但至今尚未支付剩余的1374173元购房款。根据该合同的约定，被告已逾期支付购房款，现原告要求继续履行合同，故本案的违约金为：以1374173元为基数，自被告应付期限届满之次日（即2016年1月30日）起计至被告实际支付完毕1374173元购房款之日止，按每日万分之三计算，但最高不得超过尚欠总房价款的15%（即1374173元×15%=206206.95元）。 另查明，原告碧桂园公司经玉林市工商行政管理局核准登记，于2015年7月29日获准成立的有限责任公司，并领取了营业执照（统一社会信用代码：91450900348584756L），类型：其他有限责任公司，经营范围：房地产开发、经营。2015年12月11日，原告碧桂园公司经玉林市住房和城乡规划建设委员会审查批准，领取了玉林市商品房预售许可证（玉房预售证第2015-182号），房屋坐落：玉林市二环北路165号碧桂园，项目名称：玉林碧桂园151栋，预售建筑面积1672.64平方米（共18套）。 一审法院认为，该案的争议焦点是：一、被告杨庆是否应当支付购款款1374173元给原告？二、被告杨庆是否应当支付逾期付款违约金给原告？如何计算？ 一、关于被告杨庆是否应当支付购房款1374173元给原告的问题。 该院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告碧桂园公司与被告杨庆于2015年12月30日所签订的《商品房买卖合同（预售）》是在平等、自愿、公平和诚实信用基础上订立的，体现了双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规和社会公德，没有扰乱社会经济秩序和社会公共利益。因此，该院对原、被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》予以确认。按照该合同的约定，被告必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房价价款的2.14%即30000元给原告；被告必须在2016年1月29日前将该商品房总房价款的97.86%购房款即1374173元支付给原告。该案中，被告在2015年12月30日向原告支付了30000元购房款后，未能在2016年1月29日前付清该商品房剩余房价款1374173元给原告，经原告多次催讨，被告均以各种理由推诿，至今未向原告支付过任何的购房款，被告的行为已经构成了违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同附件十一《补充协议书》第三条的约定，现原告主张被告支付购房款1374173元，合情合理，证据充分，该院依法予以支持，因该案标的较大，应结合客观实际情况给予被告支付购房款的两个月时间。 二、关于被告应否支付购房违约金给原告的问题。 该院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。该案中，被告在与原告签订《商品房买卖合同》后，仅向原告支付了30000元购房款后，至今未付清该商品房剩余房价款1374173元给原告，被告的行为已经构成了违约行为，被告应按合同及附件的约定支付违约金给原告。原告主张被告支付违约金合情合理、证据充分，对于原告的主张，该院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。以及双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》和附件十一《补充协议书》第三条中违约责任的约定：“逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。”。因此，被告在向原告支付剩余购房款1374173元后，还应当应当按合同的约定向原告支付违约金。违约金的具体计算为：以1374173元为基数，自被告应付期限届满之次日（即2016年1月30日）起计至被告实际支付完毕1374173元购房款之日止，按每日万分之三计算，但最高不得超过尚欠总房价款的15%（即1374173元×15%=206206.95元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告杨庆应支付购房款1374173元给原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司；二、被告杨庆支付违约金给原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司（违约金计算：以1374173元为基数，自计至被告实际支付完毕1374173元购房款之日止，按每日万分之三计算，但最高不得超过206206.95元）。案件受理费18267元，由被告杨庆负担（该款原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司已预交，被告杨庆在支付上述款项时一并支付给原告玉林市碧桂园房地产开发有限公司）。 经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人杨庆与被上诉人碧桂园公司于2015年12月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当全面履行。上诉人在签订合同后仅支付了总房款2.14%的首付款，剩余款项至今未付，且没有充分、合理延迟付款的原因，上诉人行为已经构成违约，一审判决上诉人按照合同约定承担违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人主张双方之间是由于中介费用及质量问题未协商一致，所以未支付剩余购房款，本院认为，双方在合同中并未约定中介费用，而本案是商品房预售合同纠纷，房屋质量问题不在本案审理范围，当事人应当另寻途径解决，中介费用和房屋质量问题均不是合同约定的可延迟支付剩余购房款的合理事由，对上诉人该主张不予采信。 综上所述，上诉人上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4390元（上诉人杨庆已预交），由上诉人杨庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  李小莉 二〇一七年十二月二十六日 书记员  邓春秀