上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初11129号原告(反诉被告)：上海苏驰物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王贞超，总经理。委托诉讼代理人：成鑫，上海市世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙红，上海市世通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海银谷仓储有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张庆，总经理。委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所。委托诉讼代理人：朱敏馨，上海东炬律师事务所。第三人：顺丰速运集团(上海)速运有限公司，住所地上海市闵行区莲花南路******。法定代表人：徐丽平，总经理。委托诉讼代理人：顾懿雯，女。委托诉讼代理人：徐素琴，女。第三人：上海南申科技开发有限公司，住所地，住所地上海市青浦区徐泾镇双浜路**iv>法定代表人：姚再男，执行董事。委托诉讼代理人：方书生，上海市汇业律师事务所。原告(反诉被告)上海苏驰物流有限公司与被告(反诉原告)上海银谷仓储有限公司、第三人顺丰速运集团(上海)速运有限公司(以下简称顺丰公司)、第三人上海南申科技开发有限公司(以下简称南申公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，被告于2017年8月24日提起反诉，本院于2017年9月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人成鑫、被告委托诉讼代理人陆月辉、朱敏馨到庭参加了诉讼，于2017年9月19日追加顺丰公司、南申公司为本案第三人，于2017年10月26日第二次公开开庭，原告委托诉讼代理人成鑫、被告委托诉讼代理人陆月辉、第三人顺丰公司委托诉讼代理人顾懿雯、徐素琴、第三人南申公司委托诉讼代理人方书生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海苏驰物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2011年11月7日签订的仓库租赁合同；2、判令被告赔偿原告损失人民币100万元(以下币种均为人民币)；3、判令调减仓库租赁合同的年租金至每年30万元(实际调减金额以相关违章建筑被拆除后为准，自2017年4月5日起算，暂按30万元计算)。事实和理由：2011年11月7日，原、被告双方签订《仓库租赁合同》，由原告向被告承租上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号仓库及办公用房(以下简称租赁房屋)，租期为15年，从2011年11月8日至2026年11月7日，初始租金为135万每年，租金按10%递增率逢五年递增。《仓库租赁合同》约定，原告有权对租赁房屋进行转租。被告在获得租赁房屋转租权后，将租赁房屋转租给顺丰公司。2017年4月，上海市青浦区徐泾镇人民政府向被告发出《责令改正通知书》，《通知书》显示，租赁房屋中存在违章建筑，即原告承租的房屋存在着随时被政府相关部门强拆的风险。被告法定代表人张庆于2017年4月6日向原告告知上述情况，并表示愿意承担违约责任。原被告双方未就相关赔偿事宜达成一致意见。因被告违约在先，且租赁房屋存在着巨大的被强拆的风险，原告自2017年5月8日停付租金。被告于2017年6月21日委托律师向原告发送《律师函》催付租金，《律师函》中明确表示，若原告未在收函之日起3日内支付租金，将解除原、被告双方的租赁合同。原告认为，被告作为在先的违约方，无权解除原、被告双方的《仓库租赁合同》。在《仓库租赁合同》还有近十年才到期，原告为租赁房屋投入大量成本的情况下，被告单方解除《仓库租赁合同》将使原告面临巨额的经济损失。故原告诉诸本院。被告上海银谷仓储有限公司辩称，不同意原告所有诉请。首先，被告已经发过解除合同的律师函给原告；其次，系争房屋还在，没有拆除，所以原告没有损失；最后，关于调减租金，因为房屋还在，所以被告不同意。反诉原告上海银谷仓储有限公司提出反诉诉讼请求：1、判令解除反诉原、被告双方于2011年11月7日签订的仓库租赁合同，解除时间以反诉时间为准；2、判令反诉被告腾退位于青浦区徐泾镇明珠路XXX号房屋；3、判令反诉被告支付2017年5月8日至实际腾退之日的房屋租金(按148.5万元每年计算)。事实与理由：从2017年5月8日开始，反诉被告开始拖欠租金，至今未支付。期间反诉原告委托律师出具律师函要求反诉被告支付租金，但反诉被告拒绝支付，故提起反诉。反诉被告上海苏驰物流有限公司辩称，不同意所有反诉请求。双方之间存在争议，反诉被告不是无理由地不支付租金，反诉被告不支付租金的原因是因为反诉被告于2017年4月收到责令改正通知书，反诉被告才知道租赁的房屋存在违章建筑的情况，不支付租金是行使不安抗辩权。第三人顺丰公司述称，顺丰公司承租的地方还没拆，其还在使用。其与原告签订的仓库租赁合同于2017年11月7日到期，是否续租还未定。其正常支付租金，在2017年9月初付了最后一笔租金，付至10月7日，后双方协商一致，如果不续租，就用押金抵扣2017年10月8日至11月7日的租金。第三人南申公司述称，南申公司与被告有租赁合同，其不清楚被告的转租情况，其同意被告的转租行为。经本院审理，认定事实如下：2011年11月7日，原、被告签订《仓库租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：租赁场地坐落于上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号；该场地用途为乙方仓储、物流作业、办公和住宿；租赁期共15年，2011年11月8日至2026年11月7日止；合同租金前五年不变，为135万元，租金第一年全额支付，第二年起按季度支付，先付后用，乙方于每季度合同期结束前15日内支付下季度的租金。租金按10%递增率逢五年递增；甲方必须保证租赁场地完好，能符合正常的乙方作业要求，如因甲方建筑物质量原因，导致房屋损坏而影响乙方作业或人身等意外伤害损失的，由甲方承担全部责任；乙方应按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠。如特殊原因下的拖欠，必须取得甲方的同意。乙方拖欠达一个月的，经甲方书面通知仍未交纳的，视为乙方违约，适用合同第九条约定；乙方可以将租赁的场地及多余的库房以转租等方式提供给第三方使用；任何一方如违反合同明示的违约条款，应向对方支付相应于年度租金50%的违约金，且守约方还有权解除合同。2016年11月10日，原告与顺丰公司签订《仓库租赁合同》，将上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号的场地转租给顺丰公司，租赁期限为2016年11月8日至2017年11月7日止。合同履行过程中，租金的支付方式更改为每两个月一付。被告租金支付至2017年5月7日，后未再支付过。2017年6月16日，原告出具一份书面材料给被告，书面材料最后有被告法定代表人签名。2017年6月21日，被告委托律师向原告发函要求原告支付租金。2017年4月5日，上海市青浦区徐泾镇人民政府向原告发送责令改正通知书，责令原告在2017年4月21日13时前将擅自搭建的建(构)筑物拆除，逾期不整改的，强制拆除，该通知书由被告法定代表人于当日签收，并已提供给原告。至今，该通知书中所提及擅自搭建的建(构)筑物仍未拆除。顺丰公司已在2017年9月初将租金付至2017年10月7日，顺丰公司已与原告协商一致，如顺丰公司不续租，就用押金抵扣10月8日至11月7日的租金。另查明，本案涉案土地权利人为南申公司，其与被告在2010年12月25日签订了《合作协议》，约定于徐泾镇双浜路XXX号，南申公司内，进出大门在明珠路XXX号，合作开发建设经营储运仓库。以上事实，由以下证据证明：原告、被告、第三人顺丰公司、第三人南申公司的陈述，原告与被告于2011年11月7日签订的《仓库租赁合同》复印件一份，责令改正通知书复印件一份，原告与顺丰公司于2016年11月10日签订的《仓库租赁合同》复印件一份，上海市房地产权证复印件一份，律师函复印件一份，书面意见复印件一份，被告提供《合作协议》复印件一份，上述证据经当庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告已按照合同要求向原告交付场地及建筑物，原告亦应履行其支付租金的义务。然，原告自2017年5月8日起再未支付过租金，在被告催告后仍未支付，其认为因为涉案场地内存在违章建筑有被强制拆除的风险，被告未于事前告知系违约，其不付租金的行为是行使不安抗辩权，但是这些建筑至今未被拆除，顺丰公司作为实际承租方，仍在使用涉诉场地及建筑物，且顺丰公司的租金亦正常支付，原告无理由拖欠被告租金，该行为构成违约，被告按合同行使约定解除权，符合法律规定。原告未提供证据证明其现存在损失，故其要求被告赔偿损失以及调减租金的请求，本院难以支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，判决如下：一、驳回原告上海苏驰物流有限公司所有诉讼请求；二、反诉原告上海银谷仓储有限公司与反诉被告上海苏驰物流有限公司于2011年11月7日签订的仓库租赁合同于本判决生效之日起解除；三、反诉被告上海苏驰物流有限公司应于本判决生效之日起十日内从上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号腾退；四、反诉被告上海苏驰物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海银谷仓储有限公司支付自2017年5月8日至实际腾退场地之日止的租金，以每日4,068.50元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16,500元，减半收取8,250元，反诉受理费80元，合计8,330元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴桂臣二〇一七年十二月二十一日书记员  陈 姝附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。