重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初9805号原告：重庆铁发物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路363号附9号，统一社会信用代码91500109070315059F。法定代表人：翟福森，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王子涵，重庆静昇律师事务所律师。被告：秦兴炳，男，汉族，1964年1月23日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：涂长江，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。原告重庆铁发物业管理有限公司（以下简称铁发物业公司）与被告秦兴炳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铁发物业公司的委托诉讼代理人王子涵，被告秦兴炳及其委托诉讼代理人涂长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铁发物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费共计29444.83元及违约金4866.09元，共计34310.92元。事实和理由：2013年1月24日，被告与重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司签订了《前期物业服务协议》，约定由该公司为被告购买的XX小区XX-X号房屋提供物业服务。2015年1月，该公司退出，由原告为XX小区提供物业服务。根据原、被告双方的约定，被告应按时缴纳物业服务费。如被告违约，则应补交物业服务费并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告从2016年1月1日起至今未交物业服务费，经原告多次催收未果，故原告起诉来院。被告秦兴炳辩称，原、被告之间无合同关系，双方不存在物业管理行为。原告不是本案适格主体。由于之前的物业公司退出管理，原告自己单方面提供了物业服务与被告无直接关系，也无业委会代表被告与原告形成物业关系。故原告要求被告支付物业服务费及违约金没有法律依据，其物业服务费计算标准也无合同约定，原告诉讼请求不成立。被告是与秦渝物业公司签订了物业合同，但秦渝物业公司提供物业服务并没有达到相应的标准。被告认为至今都是秦渝物业公司为涉案小区提供物业服务。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告系位于重庆市北碚区XX小区XX-X房屋的业主，其于2013年3月29日接房使用至今，该房屋建筑面积为284.49平方米。XX小区项目的开发商为重庆润君房地产开发有限公司（以下简称润君房地产公司），该项目建成后，润君房地产公司与重庆秦渝物业管理有限公司（以下简称秦渝物业公司）签订《XX小区前期物业服务合同》，约定由润君房地产公司选聘秦渝物业公司为XX小区项目提供物业服务，物业服务收费标准为：（联排）住宅物业服务费4.5元/平方米·月，合同期限为3年，自2011年10月1日至2014年9月30日，至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同签订后，于2011年11月11日在重庆市北碚区房屋管理局进行了备案。合同签订后，秦渝物业公司作为物业服务企业入场提供服务。2013年1月24日，秦兴炳与重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司（以下简称秦渝物业北碚分公司）签订《前期物业服务协议》，约定由秦渝物业北碚分公司为秦兴炳位于涉案小区的房屋提供物业服务，物业类型为联排别墅。物业服务费收费标准与润君房地产公司和秦渝物业公司签订的前期物业服务合同标准一致。在润君房地产公司与秦渝物业公司签订的《XX小区前期物业服务合同》到期后，润君房地产公司作为甲方与铁发物业公司作为乙方于2014年12月4日签订《前期物业管理服务合同》，约定润君房地产公司选聘铁发物业公司为XX小区项目提供物业服务，物业服务费标准为：（联排）别墅住宅物业服务费为4.5元/平方米·月（不含电梯运行维护费及能耗费），物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。合同期限为3年，自2014年10月1日起至2017年10月1日止。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对其他权利义务作了详细的约定。该合同签订后，于2015年1月15日在物业管理部门予以备案。2014年12月31日，秦渝物业公司正式撤场，之后由铁发物业公司为涉案小区提供物业服务至今。就涉案小区物业服务费的交接事宜，秦渝物业公司北碚分公司（甲方）与铁发物业公司（乙方）签订了《关于XX小区物业服务费的协议》，载明：“秦渝物业公司于2014年12月31日正式撤离XX小区项目，对于XX小区从房屋交付至今业主所欠的物业服务费做如下约定：1、2013年3月XX小区首次交付至今，业主未缴纳的物业服务费归乙方所有；2、业主预缴2014年12月31日以后的物业费，甲方已全部移交至乙方，乙方必须视为业主已经缴纳物业服务费；3、甲方在服务期间的相关催收物业服务费资料全部移交至乙方，作为凭证。”另查明，2015年，秦渝物业北碚分公司起诉秦兴炳要求支付物业服务费，本院以（2015）碚法民初字第04865号案立案受理，并于2015年8月19日作出（2015）碚法民初字第04865号民事判决书，判决：“一、由被告秦兴炳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司物业服务费共计26077.09元及违约金2035.6元。二、驳回原告重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司其他诉讼请求。”庭审中，秦兴炳称，该判决生效后，秦兴炳通过刷卡的方式向秦渝物业公司交纳了2013年7月至2015年12月期间的物业服务费共计28637.51元。之后，秦兴炳未再交纳过物业服务费。还查明，涉案小区至今尚未设立业主委员会。庭审中，铁发物业公司举示了：1、润君房地产公司与秦渝物业公司签订的《XX小区前期物业服务合同》（复印件盖查询章，并注明本件与备案合同原件一致）及润君房地产公司与铁发物业公司签订的《前期物业管理服务合同》（原件），拟证明润君房地产公司先后分别与该两个物业公司形成物业服务合同关系。2、物业服务费收据一组（打印件），拟证明秦兴炳向铁发物业公司交纳了2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费。秦兴炳质证认为：秦兴炳并没有参与以上两个前期物业服务合同的签订，故对真实性不予认可。物业服务费收据显示的秦兴炳交纳的2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费的总金额是正确的，但秦兴炳将该期间的物业服务费交纳给了秦渝物业公司而非铁发物业公司，但当时秦渝物业公司并没有出具相应的手续给秦兴炳。对此，本院认证意见为：铁发物业公司所举示的两份前期物业服务合同系原件或具有相当于原件的证明力，秦兴炳虽对真实性不予认可，但只有当事人陈述，并没有举示相反的证据加以推翻，故本院对铁发物业公司所举示的两个前期物业服务合同的真实性予以确认。物业服务费收据系打印件，本院无法核实其真实性。综上所述事实，有当事人提供的前期物业服务合同，合同备案证明，物业服务费备案表，协议，临时管理规约，物业服务手册，（2015）碚法民初字第04865号案的诉状、应诉通知书、民事判决书等书证材料及原、被告的当庭陈述经庭审质证，载卷为据，足以认定。本院认为，《物业管理条例》（国务院令第379号公布）第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，在润君房地产公司与秦渝物业公司签订的前期物业合同到期后，涉案小区尚未设立业主委员会，业主、业主大会也没有选聘物业服务企业的情况下，润君房地产公司又于2014年12月4日与铁发物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。在该合同范围内的业主或物业使用人均应依此合同行使权利、履行义务。在业主没有按合同交纳物业服务费时，铁发物业公司有权作为原告提起诉讼。故对被告认为原告不是本案适格主体的反驳意见，本院不予采纳。根据该条例第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在铁发物业公司入场提供物业服务之后，秦兴炳从2016年1月开始至今未交纳物业服务费。在润君房地产公司与铁发物业公司签订的前期物业合同到期后，铁发物业公司继续为涉案小区提供服务，该小区未选聘新的物业管理企业，则依合同约定，在合同届满后三个月内应继续履行该合同。故，对铁发物业公司要求秦兴炳支付2016年1月1日至2017年11月30日期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。秦兴炳称因秦渝物业公司提供服务不符合标准，故不同意支付物业服务费，对此，本院认为，本案涉及的欠付物业服务费的时间段为2016年1月1日至2017年11月30日期间，该期间内是铁发物业公司为涉案小区提供物业服务，秦兴炳以秦渝物业公司服务不符合标准而拒绝向铁发物业公司支付物业服务费的抗辩理由不能成立，对其该抗辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，秦兴炳应支付铁发物业公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费共计29444.72元（284.49平方米×4.5元/平方米·月×23个月）。秦兴炳至今未交纳物业服务费，存在逾期付款的违约行为，故，对铁发物业公司要求秦兴炳支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。但，润君房地产公司与铁发物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定的违约金支付标准过高，应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，逾期付款违约金的标准以同期同类贷款利率上浮30%来计算较为合理。故，秦兴炳应支付铁发物业公司逾期付款违约金1665.10元（29444.72元×4.35%×130%）。综上，秦兴炳应支付铁发物业公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计31109.82元（29444.72元＋1665.10元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《物业管理条例》第二十一条及第四十二条之规定，判决如下：一、由被告秦兴炳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆铁发物业管理有限公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计31109.82元。二、驳回原告重庆铁发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取329元，由原告重庆铁发物业管理有限公司负担31元，由被告秦兴炳负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  闫平平二〇一七年十二月二十六日书记员  齐登红