广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初2450号 原告：雷东荣，男，汉族，出生，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：陶岳兰，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁鑫金房地产有限公司，住所南宁市银海大道188号，组织机构代码91450100751247469P。 法定代表人：黄洪方，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉波，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：卢翔飞，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 原告雷东荣与被告南宁鑫金房地产有限公司(以下简称鑫金公司)商品房预售合同纠纷一案，南宁市江南区人民法院于2017年5月24日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，南宁市江南区人民法院于2017年6月28日裁定移送本院。本院于2017年8月21日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷东荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告三个月内完成原告所购商品房的用电配套设施“一户一表”的安装；2.判令被告按合同约定支付违约金（计算方法：购房款总额575217元×违约天数×万分之零点五，从2015年11月1日开始，暂时计算至2016年12月31日的违约金为12223元，之后按此标准计算至房屋达到国家、地方政府规定和合同约定的交付使用条件为止）。事实和理由：原告向被告购买被告开发的位于江南区“鑫金绿洲”9号楼A单元XXX号商品房，合同约定被告应于2015年10月31日前将符合国家和地方人民政府有关规定，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用。被告承诺交房时基础设施和公共配套设施正常运行。合同签订后，原告已履行合同约定的付款义务，但被告谎称该房屋已经达到交付使用条件，使原告在不知情情况下拿了钥匙接收了房屋，之后才知道被告交付的房屋未达到国家和地方政府有关规定和合同约定的交付使用条件，直到起诉时止，该房屋用电的“一户一表”、消防、供排水等基础设施都未达到交付使用标准。 鑫金公司辩称，一、关于“一户一表”问题：1.原告主张的用电“一户一表”与现行法律规定相抵触，被告按照现行法律规定不再具备“一户一表”安装建设的能力；2.用电“一户一表”的概念从2001年开始提倡以来，其内涵和外延到现在有很大的变化，现在原告所主张的“一户一表”是根据开始实施的《新建住宅供配电设施建设维护管理办法》的规定中明确的五个统一，而涉案小区的项目设计是在2012年设计的，经过相关部门的审核批准，该楼盘的建设是从2012年底起建，此时法律所规定的“一户一表”并不是原告所主张的“一户一表”，当时的设计、规划和建设均是按照当时“一户一表”来建设的，导致目前与现行的电网不配，才进行重新建设；3.被告按照合同约定的交付条件即合同第九条约定在满足商品房五方验收合格后将房屋交付给买受人，原告事实上也接收了这些房屋，且一直在使用、居住生活至今。所谓的电力新旧政策的改变问题，并没有给原告造成任何的实际损失，因此按照商品房买卖合同司法解释的规定，原告在没有任何实际损失的情况下，一边居住使用房屋一边提出交房的违约金，缺乏事实与法律依据，也有违公平正义。二、关于违约金问题：“一户一表”属合同第十四条约定的范畴，应按该条约定承担违约责任，即被告只承担按双方约定的标准对“一户一表”进行整改，而不应按第十六条约定支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市江南区“鑫金绿洲”小区系鑫金公司开发建设，“鑫金绿洲”房地产项目于2012年10月获南宁市发展和改革委员会核准开发建设。 2014年4月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以总价款575217元购买“鑫金绿洲”小区9号楼A单元XXX号商品房。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期不超过360日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行;逾期超过360日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人负责按双方约定的标准装修”。合同附件三第16条约定：“供电系统：小区内电梯、公共设施配置应急发电设施。住宅用电采用一户一表。”合同第十六条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1.交房时供水、供电和电梯达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第十条逾期交房约定处理。2.本条与合同第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金。 9楼于2015年10月26日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，案涉房屋已实际交付原告使用，交付时供电方式为由开发商以总分表的形式由物业抄表代收。 鑫金公司(甲方)与广西电网有限责任公司南宁供电局(乙方)就“鑫金绿洲”小区7-11号楼居民住宅供配电全电缆工程于2016年签订编号040100﹝2016﹞080601KH00040《供配电设施建设维护协议》，该协议落款时间为空白。合同约定，供电方案采用全电缆进线方式，计量方式为小区内居民住宅采用“一户一表”、远程集中抄表计量方式。供配电设施建设维护费为7649073元，甲方分四次向乙方支付,在签订协议后7个工作日内支付10%,在完成物资损毁标并签订货物买卖合同后7个工作日内支付30%,在施工进场后，项目开发建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、供电企业5方进行开工交底的7个工作日内支付30%，余款于供配电设施项目经检验合格正式通电前一次性付清。协议工期：总工期为甲方支付完第二次(或40%)建设维护后，且负责预留及配合建设配套本工程的配电房、电表间、电缆通道等建筑物、构筑物及其预埋件等经验收合格并具备开工条件后8个月内完成，以保证供配电设施与建设项目同步投入使用。鑫金公司于2016年3月24日支付首期供配电设施建设维护费764907.3元，2016年7月14日支付第二期款2294721.9元，2016年9月13日支付第三期款2294711.1元，共计5354340.3元。该工程于2017年1月13日经施工单位、鑫金公司和南宁供电局三方竣工验收合格。7-11号楼于2017年9月已全部开通了“三到户”的“一户一表”切换。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案《南宁市商品房买卖合同》是否有效；2.本案“一户一表”的含义是什么，“三到户”的“一户一表”安装是否鑫金公司的义务；3.鑫金公司是否应支付违约金。 关于合同效力问题。原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于“一户一表”问题。《商品房买卖合同》附件三第16条约定“住宅用电采用一户一表”，但未对“一户一表”的含义作出界定，对此，应根据合同签订时的法律、法规及规范性文件确定其含义。2007年修订的《物业管理条例》第四十五条第一款(2016年修订后为第四十四条第一款)规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”2009年1月1日起施行的《广西壮族自治区供电用电办法》第八条规定：“新建居民住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。”广西壮族自治区住房和城乡建设厅《关于批准发布广西工程建设地方标准的通知》(桂建标[2012]77号)，DBJ/45-004-2012《居住区供配电设施建设规范》自2012年12月20日起实施，该规范第3.6.2条规定：“居住区住宅用电应实行一户一表计量方式。”DB45562-2012《居住区供配电设施建设规范条文说明》第3.6.2条规定：“本条规定对每套住宅应单独装表计量。《物业管理条例》强调了应当向最终用户收取有关费用的有关规定，为提高对居民的供电服务质量，国家明确要求对居民供电实行‘三到户’方式，即‘供电到户、抄表到户、结算到户’，对居民用电实行一户一表计量方式，避免因合表用电产生的各种纠纷。”本案小区项目于2012年获批建设，根据上述行政法规、地方政府规章及规范性文件的规定，本案合同约定的供用电“一户一表”应是指“供电到户、抄表到户、结算到户”的“一户一表”，即被告提供供配电设施，使原告直接与供电企业结算电费。被告交房时提供的“总分表”模式的“一户一表”不符合上述规定，其负有为原告安装“三到户”的“一户一表”义务。原告户“三到户”的“一户一表”2017年9月份前已安装完毕，原告诉请被告安装，已无事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金问题。《商品房买卖合同》第十六条约定“交房时供水、供电和电梯达到使用条件”，合同中未对供电“达到使用条件”的条件作出具体明确的约定，根据前述行政法规、地方政府规章及规范性文件的规定，本院认为供电达到使用条件应为达到业主可以直接向供电企业结算电费的“三到户”模式的“一户一表”条件。鑫金公司未依《商品房买卖合同》约定的期限向原告提供“三到户”的“一户一表”，已构成违约，应根据《商品房买卖合同》的约定承担支付违约金的责任，违约金自2015年11月1日起计算。计算违约金的截止时间问题。鑫金公司已与供电局签订《供配电设施建设维护协议》，并依约向施工单位支付了供配电设施建设维护费5354340.3元，签订协议后，供配电设施的建设进程并非被告单方面所能掌控，故鑫金公司应支付违约金至其与供电局签订《供配电设施建设维护协议》之日。但由于《供配电设施建设维护协议》未载明协议签订的时间，违约金应计算至鑫金公司支付首期建设维护费之日2016年3月24日止，违约金为575217元×0.5÷10000×145天=4170.32元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、南宁鑫金房地产有限公司于本判决生效之日起7日内支付雷东荣违约金4170.32元； 二、驳回雷东荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106元，由南宁鑫金房地产有限公司负担50元，雷东荣负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 愿 审 判 员  王 荣 人民陪审员  卢海清 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  李梦莹 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。