广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初5732号原告曾强，男，1979年1月9日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，委托代理人：何森宏，广东明楷律师事务所律师。委托代理人：刘晶，广东明楷律师事务所律师。被告：东莞市城邦房地产开发有限公司，住所地：东莞市莞城区汇峰路**汇峰中心****，统一社会信用代码：91441900669886392G。法定代表人：刘有捷，总经理。委托代理人：周超群，男，1982年11月20日出生，汉族，住湖北省武穴市，系被告员工。委托代理人：吴春雨，女，1986年3月1日出生，汉族，住广州市越秀区，系被告员工。原告曾强诉被告东莞市城邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何森宏、刘晶，被告的委托代理人周超群到庭参加诉讼。后因案情复杂,本案依法变更审判程序由审判员方敬萍担任审判长，与审判员刘洋、人民陪审员袁影霞组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘晶，被告的委托代理人周超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系东莞市莞城区向阳路恒大金碧华府小区的开发商，该小区于2014年开始对外宣传销售。原告通过被告在网络发布、销售现场播放的宣传短片、发放的宣传资料、摆放的沙盘模型、小区户外广告及销售人员的介绍等途径了解到该小区的基本情况。在上述广告、宣传及介绍中，被告突出宣传了其小区裙楼平台均为绿地的卖点。而在此之外，被告并没有告知原告任何将在平台放置空调机组、设置风井及管道设施等影响正常居住的信息。基于对上述广告、宣传及介绍中被告说明与承诺的信赖，2016年7月11日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，以超出市价的价格购买了被告小区4座3单元401号商品房，而该商品房周边环绕即4座的裙楼平台。其中，合同第四条第1项约定，案涉商品房单价为14718.45元/平方米，总金额为2747346元；合同第八条约定，出卖人即被告应当在2016年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人即原告使用；第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，应承担相应的违约责任；第十条约定，“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计”；第十七条约定，“该商品房所在楼宇的屋面使用权属该幢楼全体业主所有”；第十八条约定，“买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施……出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。合同签署后，原告依合同约定履行了相应的合同义务。被告方于2016年7月15日收讫了原告支付的全部购房款。然而，2016年12月28日，原告根据被告要求到小区办理商品房验收交接手续，并在被告强制要求下先行签署收楼书并办理收楼手续（包括预交了三个月的物业管理费1980.9元）后才进入商品房进行实地验收，却发现房屋存在重大的无法居住的障碍。被告自行变更了公共部位即4座裙楼平台的规划和使用性质，不仅未依其广告、宣传和介绍中要约所示的规划建设绿地，反而在原告商品房所在的4座3单元裙楼平台上安装了数十台空调机组、风井及管道设施，距原告商品房窗户及阳台不足五米。空调机组、风井作业产生的粉尘、噪音、热源等各类污染，不但直接导致原告购买的物业无法正常居住，对原告房屋的景观视线亦形成了妨碍，严重侵害了原告的合法权益。且经与被告确认，该批空调机组、风井及管道设施是为与小区完全隔离的4座一至三楼商场所设，而非小区附属的公共设施，亦不为小区服务。原告当即要求被告对裙楼平台恢复原状。被告以裙楼平台绿化为卖点大肆宣传与介绍，是其就房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，原告正是基于该要约才与被告签署《商品房买卖合同》。现被告在未曾告知原告且未经原告同意的情况下，对影响商品房质量或者使用功能的规划进行变更，不仅违背了诚实信用原则，也违反了双方之间的合同约定。被告是利用虚假广告、宣传及介绍进行欺诈，使得原告产生重大误解并购买了平台所在楼层的商品房。另一方面，空调机组、风井及管道的设置是重大的直接影响房屋居住功能的事项，被告理应在销售中对此予以提前告知和说明，但被告却故意隐瞒该事实，误导原告购买。被告的前述行为已违反合同法等法律法规的规定，不仅侵害了原告合法权益，并已造成了原告的经济损失。原告亦多次与被告进行协商，但至今被告都未能提出合理的解决方案并予以妥善处理。故，原告为维护自身的合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，请求判令：一、被告立即拆除其擅自安装在位于莞城区向阳路××单元××楼××空调机组、××及管道设施；二、被告向原告支付逾期交房的违约金；三、被告赔偿原告已支付的2017年1月至3月物业管理费1980.9元，余款以660.3元/月（2.8元/平方米）为依据计算至第一项诉讼请求履行完毕止；四、被告承担本案诉讼费用。第一次庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付因被告违约造成原告的损失。被告辩称，一、案涉商品房买卖合同对交楼时间、交楼条件均有明确约定，约定的交付条件是商品房经验收合格，交楼时间为2016年12月31日，被告已严格按照合同约定向原告交付案涉房屋，原告于2016年12月28日办理完毕收楼手续。二、原告第一项诉讼请求缺乏事实及法律依据，4座3单元平台项目规划为屋面，作为屋面的全体共有人，2到3楼的商铺有权合理利用上述屋面安装空调机组，且空调机组的位置与案涉房屋的距离达到4.68米，符合国家空调安装标准的相关规范，原告没有提供任何证据证明该空调机组对其生活造成严重影响。三、距离案涉房屋4.68米内的空调机组均已在2017年4月5日拆除。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年7月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：一、被告将位于东莞市莞城区向阳路恒大金碧华府4座3单元401号商品房出售给原告，总价款为2747346元。二、买受人应于2016年7月11日支付首期房款1107346元，余款1640000元须在2016年7月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；如若买受人逾期付款，逾期在180日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；若合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。三、出卖人应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如若出卖人逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。四、该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。五、该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权属于该幢楼全体业主所有。六、买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告于2016年7月11日向被告支付首期房款1107346元，于2016年7月15日向被告支付余款1640000元。恒大金碧华府4号商业、住宅楼于2016年11月22日竣工验收合格，并于2016年12月14日备案。2016年12月24日，被告向原告邮寄收楼通知书，通知原告于2016年12月28日办理收楼手续，原告于次日签收收楼通知书。2016年12月28日，原告办理了案涉房屋的收楼手续。原告主张，被告在4座3单元裙楼平台上安装27台联排空调机组，会产生噪音、空气、粉尘等污染，直接损害了原告的使用权，已严重影响生活舒适度，且根据被告的宣传资料和现场销售人员的承诺，案涉裙楼平台是绿化平台，所以被告擅自在裙楼平台上安装大量联排商用空调机组违反了承诺，已经构成对原告的欺诈，造成原告无法正常使用案涉房屋。被告主张，案涉空调外机机组、风井、管道设施均属被告所有，安装供2至3层商户使用，被告于2016年10月开始安装，于2016年12月安装完毕，原安装在距离案涉房屋阳台6、7米处，后移至20余米处，且距离案涉房屋4.68米内的空调均已在2017年4月5日拆除。另被告已委托广州玮汛达环保设备有限公司对恒大金碧华府4-6号楼裙楼屋面中央空调外机进行降噪处理。对此，原告认为，大功率商用空调机组将会产生大量的粉尘、噪音、废气，特别是在炎热天气，空调全部开启运作时，将形成明显的热岛效应，严重影响案涉房屋的通风换气，即使加建所谓的降噪隔音设施，也只能减少噪音，同时又严重影响视线和采光。本院分别于2017年6月7日、2017年11月28日到现场进行勘察，发现被告在4座3单元裙楼平台上安装了34台商用空调外机，与案涉房屋的直线距离大于10米，被告为空调外机设置了隔音板等降噪设施。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及附件、（2017）粤莞东莞第002521号《公证书》及光盘、（2017）粤莞东莞第003025号《公证书》及光盘、东莞市城乡规划局信息公开告知书、平面图、收费收据、恒大华府4座业主微信群聊天记录、视频，被告提交的商品房买卖合同及附件、东莞恒大华府收楼通知书、EMS快递单、快递签收记录网页截图、竣工验收备案证书、业主收楼资料、东莞恒大华府沙盘照片、东莞恒大华府4座及裙楼平台沙盘模型照片、东莞恒大华府4座裙楼平台绿化实景照片、东莞恒大华府4座3单元401房照片、401房现状照片、东莞恒大金碧华府商铺裙楼屋面中央空调室外机隔音屏障工程施工合同、东莞恒大金碧华府4-6号楼裙楼屋面中央空调室外机隔音屏障工程施工合同、广州玮汛达环保设备有限公司资质证书、专项工程设计证书、检测报告、检验检测机构资质认定证书、广州市恒力检测股份有限公司营业执照副本以及本院的庭审笔录、现场勘察笔录、质证及问话笔录等书证附卷为据。本院认为，本案中，原告坚持以房屋买卖合同纠纷为案由起诉被告，然原告要求被告拆除案涉空调机组、风井及管道设施的诉请并不属于该案由的审查范围，故本院对原告的该项诉请予以驳回。另，原告已于2016年12月28日办理案涉房屋的收楼手续，且被告已将距离案涉房屋较近的空调机组拆除，经本院现场勘查，现空调机组与案涉房屋的距离较远，同时原告并未提供充分证据证明其损失，故原告诉请被告赔偿损失和物业管理费，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告曾强的全部诉讼请求。本案受理费1705.62元（原告已预交），由原告曾强负担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  方敬萍审 判 员  刘 洋人民陪审员  袁影霞二〇一七年十二月十一日书 记 员  陈凤好杨晓琳附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。