山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终3557号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄云桓，男，1971年8月23日出生，汉族，淄博华尧机械有限公司职工，现住山东省桓台县。委托诉讼代理人：宗学汉，山东学汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱学兵，男，1969年6月15日出生，汉族，无业，现住山东省桓台县。委托诉讼代理人：张坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：荣坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。上诉人黄云桓因与被上诉人朱学兵房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄云桓及其委托诉讼代理人宗学汉，被上诉人朱学兵的委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄云桓上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人强行将上诉人租赁的车间全部另行出租，将上诉人的生产设备、销售产品放置在车间外院里，阻止上诉人继续生产经营，并限制上诉人将生产设备、销售产品拉出去，损坏上诉人的财产，导致继续履行合同无法实现。上诉人对被上诉人能否继续履行合同表示怀疑，请求法院对继续履行合同的必要性进行审查，如被上诉人不能履行合同，请求法院解除合同，并追究被上诉人的违约责任，赔偿上诉人的经济损失；2、根据上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同，被上诉人应当给上诉人提供变压器用于经营，但被上诉人并没有履行提供变压器的合同义务，已经构成违约。实际上，变压器全部由上诉人投资建设，共花费12万元。在被上诉人构成违约的情况下，用一年的租金8万元抵顶上诉人花去的12万元，明显不合理，至少应当抵顶12万元租金。朱学兵答辩称:1、只要黄云桓能够及时、足额的交纳租赁费用，我有能力也有诚意继续履行双方签订的租赁合同；2、双方租赁合同约定由我为黄云桓提供变压器一台，但因黄云桓生产经营所需，我提供的变压器不足以满足其需求，故经双方协商由黄云桓出资购买大功率变压器一台进行生产，上述费用折抵2011年度的租赁费用，2012年至2014年，黄云桓又按照约定足额交纳租赁费用足以说明双方并无其他欠款。黄云桓的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。朱学兵向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告双方于2010年3月1日签订的租赁协议并判令黄云桓交回租赁的房屋；2、请求判令黄云桓支付租金130000.00元；3、请求判令黄云桓赔偿原告经济损失12180.00元（截至2016年12月1日）及至租金全部付清之日的经济损失；4、诉讼费用由黄云桓承担。黄云桓向一审法院反诉请求：1、请求依法判令朱学兵停止侵权、恢复原状，并继续履行租赁合同；2、反诉费用由朱学兵承担。一审法院认定事实：一、当事人无争议的证据和事实2010年3月1日，原告朱学兵（甲方）与被告黄云桓（乙方）签订租赁协议一份。该合同约定：甲方将车间及院子租赁给乙方使用（院子东西约55米，南北约105米），甲方提供水电，费用由乙方负责与有关单位结算（变压器由甲方提供）。甲方负责车间修缮，若乙方在使用时造成房屋损坏，由乙方负责修理。乙方未经甲方同意不得对房屋乱扒乱建。租赁期限十年，自2011年3月1日至2021年2月28日。租金每年80000.00元，交费方式为先交钱后用房。合同签订之日乙方交给甲方20000.00元定金，如乙方违约甲方不退定金。乙方经甲方同意投入的不动产，合同到期后归甲方，在合同期内因政府规划需搬迁，当年租金双方协商处理，乙方投入的不动产政府补偿归乙方所有，其余补偿归甲方所有。甲方为乙方必须提供良好的工作环境，有义务协调邻里关系，如一年内乙方没法继续使用，甲方退还乙方租金。合同到期若乙方需要租赁，同等条件下乙方优先。若乙方不再租赁须提前3个月通知甲方。若甲方想收回车间须提前3个月通知乙方。证明人王东江、王建新分别在租赁协议中签字。庭审中，原告朱学兵主张上述租赁协议的实际签订时间为2011年3月1日，因笔误写成2010年3月1日。对此，被告黄云桓予以认可。在被告租赁涉案场地期间，原告曾于2012年在涉案场地内南侧建设车间。2014年4月19日，原告将其建设的车间以年租金60000.00元的价格租赁给淄博康启机械设备有限公司使用。2016年4月30日，原告再次将该车间租赁给山东瑞祥环保科技有限公司使用至今。二、当事人存有争议的事实原告朱学兵主张被告自2011年至2015年期间，均按合同约定足额支付租金每年80000.00元，2015年和2016年租金未予以交纳。对此，被告黄云桓对其于2011年、2012年、2013年均按约定支付资金80000.00元无异议。但辩称2014年之后的租金未支付具体原因为：2014年，其在涉案租赁场地内投资150000.00元建了一个变压器，当时与原告协商用该变压器抵顶一年的租金，扣减一年的租金后，原告理应还欠其70000.00元，但原告只认可用该变压器抵顶一年的租金，对超出的70000.00元不予认可。2015年之后未支付租金。庭审中，被告黄云桓陈述：原告于2012年在涉案租赁场地内建设车间时未经被告同意，系原告强行建设。原告为进行建设，曾主动提出给被告每年降低20000.00元的租金，但未能获得被告的同意。当时，被告曾找到当时租赁协议中的证明人之一王东江，要求其阻止原告建设，但原告依然建设。之后，被告曾用关闭场地大门的形式阻拦原告建设，但之后被告考虑还要继续租赁原告场地，为搞好关系，便默许了原告进行建设。2014年4月19日之后，原告将涉案场地内其新建的车间对外出租，承租者出行均系通过被告承租的涉案场地门口，所使用的水电也是用的被告的。原告还多次到被告的办公、生产车间损毁被告的财产，不让被告将待销售的产品出厂。综上，被告据此辩称：原告因对外出租的盈利应当折抵租金，且原告阻拦被告的产品出厂，该损失也应当抵顶租金。被告不认可欠原告的租金。被告并据此反诉原告拆除其非法建设的车间，停止侵权、恢复原状，并继续履行双方之间的租赁协议。对此，原告质证认为：原告在被告租赁的涉案租赁场地内建设车间已经征得被告的同意，且被告一直足额支付租金，应当视为原、被告双方对租赁协议的变更。3、被告主张按照租赁协议的约定，水电应由原告提供。但事实上水电均由被告自行安装，并提交案外人张涛于2017年2月13日出具的证明一份，该证明记载：被告在涉案场地内进行路面混凝土硬化约2000平方米，花费300000.00元；建设办公室（20米×6米），花费48000.00元；安装自来水花费10000.00元；建设配电室花费30000.00元；建厕所花费20000.00元；上述项目均系张涛建设。此外，被告还主张其安装变压器花费150000.00元；建设配件仓库200平方米，花费40000.00元；车间顺电缆、电箱，花费40000.00元；建餐厅、职工宿舍，花费40000.00元；建大门，花费50000.00元；大门内泰山石20000.00元；场地内建棚子500平方米，花费50000.00元；场地内绿化，花费20000.00元；原告朱学兵在涉案场地内存放有两辆大型混凝土车约半年，费用为20000.00元。对此，原告称其已按照协议约定提供了生活用水及生活用电，上述水电安装费用系被告因生产所需另行安装的。且被告主张的上述费用均未提交有效证据加以证明。原告诉求被告支付的租金130000.00元，系2015年的租金80000.00元加上2016年的租金50000.00元（原告自愿主张的数额）。原告主张被告赔偿的经济损失12180.00元，系自2015年2月28日（被告应支付2015年度租金的日期）至2016年12月1日（原告自愿主张之日），以欠付租金80000.00元为基数，按日万分之二点一计算；自2016年2月28日（被告应支付2016年度租金的日期）至2016年12月1日，以欠付租金50000.00元为基数，按日万分之二点一计算。此外，原告还主张被告赔偿自2016年12月2日至租金全部付清之日，以欠付租金130000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的经济损失。对上述租金及经济损失，被告均不予认可。一审法院认为，原告朱学兵与被告黄云桓于2011年3月1日签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于涉案租赁协议中租金的支付问题涉案租赁协议签订后，原告依约将租赁场地交付被告占有使用，被告亦按合同约定支付2011年、2012年、2013年的租金，涉案租赁协议已经实际履行。关于2014年的租金，原告自认被告已实际交付，而被告亦认可系以其投资建设的变压器抵顶租金，故，对2014年租金已经实际支付的事实，原、被告双方均无争议，该院予以确认。被告辩称自2015年起未能支付租金，其原因为：1、原告未经其允许在涉案租赁场地内新建车间并对外出租盈利。根据被告的庭审陈述，原告系于2012年开始建设车间，当时是原告自己使用，自2014年开始原告将其新建的车间对外出租盈利。被告认可其对原告建设车间知情，当时虽提出阻拦，但事后又默许了原告的行为。且原告新建车间所需要的水电都是由被告进行供应。据此，应当认为被告对原告新建车间并对外出租使用是认可的，原、被告双方已经事实上对涉案租赁协议作出变更。2、原告多次到被告的办公、生产车间损毁被告的财产，且原告阻拦被告的产品出厂，该损失也应当抵顶租金。对此，原告不予认可。被告对其辩称的该事实及产生的损失额，并未提供相应证据加以证明。综上，被告的上述辩称意见均不能成立。因此，被告未能按照协议约定支付2015年以后的租金，构成违约。原告诉求被告按照租赁协议约定支付2015年度和2016年度的租金共计130000.00元，符合协议约定，该院予以支持。二、关于租赁协议应否解除的问题。被告虽然拖欠了部分租金，但系原、被告因租赁协议履行引发争议而导致。而且，被告在承租使用涉案租赁场地后，在租赁场地内进行了相应的建设和投入。综合本案租赁协议的实际履行情况，维护该租赁协议的稳定性更有利于最大限度的保护双方当事人的合法权益。对于原告的租金利益，原告可通过诉求被告支付租金的形式予以维护和实现，而无必要解除租赁协议。故，原告诉求解除其与被告签订的租赁协议，该院不予支持。被告反诉原告继续履行租赁协议，该院予以支持。被告未能按时支付租金，应当赔偿原告因此产生的经济损失。但原告按日万分之二点一为标准计算，于法无据。其经济损失计算方式应为：自2015年3月1日（被告应支付2015年度租金的日期）至2016年12月1日（原告自愿主张之日），以欠付租金80000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，金额为：8400.00元；自2016年3月1日（被告应支付2016年度租金的日期）至2016年12月1日，以欠付租金50000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，金额为2250.00元。上述金额合计为：10650.00元。故，原告诉求被告赔偿经济损失12180.00元，该院支持10650.00元，对超出部分，该院不予支持。原告诉求被告赔偿自2016年12月2日至租金付清之日，以欠付租金130000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的经济损失，符合法律规定，该院予以支持。因原告在涉案租赁场地内建设车间并对外出租盈利，被告予以认可，双方已对涉案租赁协议作出事实上的变更和认可。故，被告诉求原告拆除新建的车间，停止侵权，恢复原状，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）原告（反诉被告）朱学兵与被告（反诉原告）黄云桓于2011年3月1日签订的租赁协议继续履行；（二）被告（反诉原告）黄云桓支付原告（反诉被告）朱学兵租金130000.00元，于本判决生效后十日内付清；（三）被告（反诉原告）黄云桓赔偿原告（反诉被告）朱学兵经济损失10650.00元，于本判决生效后十日内付清；（四）被告（反诉原告）黄云桓赔偿原告（反诉被告）朱学兵自2016年12月2日至租金付清之日的经济损失（以欠付租金130000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），于本判决生效后十日内付清；（五）驳回原告（反诉被告）朱学兵的其他诉讼请求；（六）驳回被告（反诉原告）黄云桓的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144.00元，由被告（反诉原告）黄云桓负担。反诉案件受理费50.00元，由被告（反诉原告）黄云桓负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定事实一致。本院认为，本案有二个争议焦点：一是上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否应当解除；二是一审判决认定的上诉人欠被上诉人的租赁费数额是否正确。关于争议焦点一，首先，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意愿表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。其次，一审中，被上诉人起诉要求解除合同，上诉人反诉要求继续履行合同，一审判决考虑被上诉人在租赁场地内进行了相应的建设和投入，继续履行合同更有利于保护双方当事人的合法权益，支持上诉人的反诉请求，并无不当。二审中，被上诉人明确表示只要上诉人按时交纳租金，愿意继续履行合同，也有能力保证合同的继续履行，故本案不存在合同无法继续履行的情形。再次，上诉人二审请求解除合同，属于变更一审诉讼请求，本院根据当事人自愿的原则组织双方进行调解，但调解不成，上诉人可另行起诉。综上，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同应当继续履行。关于争议焦点二，上诉人主张在一审认定折抵一年租金8万元的基础上，另外折抵4万元租金，其投资建设的变压器共应当折抵12万元租金。对此，被上诉人只认可折抵8万元租金，上诉人亦未提供其他证据予以证实。该主张证据不足，本院不予支持。一审判决认定的上诉人欠被上诉人的租赁费数额，并无不当。综上所述，黄云桓的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850.00元，由上诉人黄云桓负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 鹏审 判 员  禚慧聪审 判 员  孟庆红二〇一七年十二月二十日法官助理  汪燕飞书 记 员  张青晓