福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0783民初2507号 原告：建瓯市福源房地产开发有限公司，住所地：建瓯市水西新区205国道旁21、22、23号地块。统一社会信用代码91350783798384487J。 委托诉讼代理人：刘建民，福建知新律师事务所律师。 被告：福建博新房地产开发有限公司，住所地：建瓯市瓯宁街道丁墩山博新房地产售房部，统一社会信用代码913507830708724107。 法定代表人：翁仁杰，执行董事。 原告建瓯市福源房地产开发有限公司与被告福建博新房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘建民、被告福建博新房地产开发有限公司法定代表人翁仁杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠至2017年3月31日止的租金计人民币241540元；2、被告立即支付拖欠至2017年3月31日止的水电费用计人民币15535.9元；3、被告立即支付原告代垫的物业管理费计人民币6780元；4、由被告负担本案的案件受理费。事实与理由：2013年5月23日原、被告签订一份《租赁合同》，该合同约定：1、原告将其所有的座落在建瓯市福兴福广场办公堂馆二、三层共904平方米租给被告做办公场所使用；2、租赁期限5年，即从2013年6月1日至2018年5月31日止；3、被告在签订本合同时向原告缴纳信用保证金5万元；4、租金标准为租赁期的前三年（即2013年6月1日至2016年5月31日止），按每平方米23元计算，月租金为20800元；从第四承租年起（2016年6月1日到2018年5月31日），租金按逐年递增，租金为不含税价格。被告应在双方约定的装修期（免租金）到期前（2013年9月1日前），缴付第一季度租金62400元，以后类推，以后每年缴付租金方式均按此方式缴纳。5、物业管理费按年缴交，每平米1元（2013年9月1日起计收）。6、被告在租赁场所开展经营活动的水、电费、电话费、有线电视费、工商、税收等税费由原告承担；涉及水电立户手续及费用由原告承担。上述《租赁合同》履行二年多后因被告拖欠租金等费用，原、被告双方于2016年1月6日原、被告双方又签订了一份《补充租赁合同》，双方约定：1、承租面积减半，被告原租用原告座落在建瓯市，面积904平方米，从2016年1月1日起被告退租第二层，续租第三层面积452平方米。2、租期按原租赁合同约定不变，即从2015年6月1日至2019年5月31日止。3、租金按原租赁合同约定，按月每平方米23元计算，取消原逐年递增10%的约定。4、被告确认尚欠原告2015年6月1日至同年12月31日的租金110600元及尚欠2015年7月至12月水电费累计6233元；5、原告同意被告交纳的50000元保证金减半，被告自愿应收回的保证金25000元抵抵所欠租金；从本补充租赁合同签订之日起7日内，被告向原告支付所欠租金30000元；尚欠租金和费用被告保证在2016年春节之前交清。6、被告租用的办公场所应交的物业管理费、水电费按按原租赁合同的约定履行。可是，被告仍未按《补充租赁合同》的约定交纳拖欠的及从2016年1月份起的租金、水电费；由于原告多次催讨均未果。2017年3月31日原、被告双方口头达成协约，解除了签订的《租赁合同》和《补充租赁合同》。 被告辩称，拖欠是事实，经核对只欠租金是239600元；电表总度数要核实；从2016年4月份起原告停水电一年，造成无法办公，应减收租金一半；其他没有异议。 原告就其主张提供如下证据：证据1、瓯房产权字第××号《房屋所有权证》及瓯国用（2013）第1762号《国有土地使用证》；2、瓯房产权字第××号《房屋所有权证》及瓯国用（2013）第1761号《国有土地使用证》。共同证明原告对自己所有的房屋有处分权。3、《租赁合同》。证明原告出租给被告房屋地点、面积、租赁期限、租金标准、物业管理费、水电费等约定。4、《补充租赁合同》。证明，被告承租面积减半；租金标准不变；被告确认欠原告2015年6月1日至同年12月31日的租金110600元及2015年7月至12月水电费计人民币6233元，原告同意被告的缴纳的保证金减半。同时承诺在7日被向原告支付所欠租金30000元，其余尚欠的租金保证在2016年的春节之前交付的事实。5、通知被告交纳水电费回执联4份。证明原告按合同的约定向被告进行书面通知，但被告没有实际履行。6、确认的水、电底数清单。证明被告代表陈幼勇于2017年4月7日签字确认租用原告房屋水电费低数。7、水费票据。证明每吨水费，按2.8元计算；8、物业费收款收据三份。证明原告为被告代垫物业管理费6780元的事实。 被告对上述证据均无异议，本院予以采信。本院认为上述证据形式真实、来源合法、且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下： 2013年5月23日原、被告签订一份《租赁合同》，约定：1、原告将其所有的建瓯市福兴福广场A二、三层，合计904平方米，租给被告做办公场所使用；租赁期限5年（2013年6月1日至2018年5月31日止）；2、合同签订之日交租赁信用保证金50000元；租金标准前三年（2013年6月1日至2016年5月31日止）按每平方米23元计算，月租金为20800元。2016年6月1日到2018年5月31日租金逐年递增10%；装修期（免租金）到期前（2013年9月1日前），缴付第一季度租金62400元，以后类推，以后每年缴付租金方式均按此方式缴纳。3、物业管理费按年缴交，每平米1元缴交（2013年9月1日起计收）。4、被告在租赁场所开展经营活动的水、电费、电话费、有线电视费、工商、税收等由被告承担；涉及立户手续的被告协助办理，涉及水电立户手续及费用由原告承担。同时合同还约定了双方责任、合同的变更与解除、违约责任等其他事项。合同签订后，被告依约交纳保证金50000元；办理专用水电表；对租赁场所进行装修作办公使用。2016年1月6日原、被告又签订了一份《补充租赁合同》，约定：1从2016年1月1日起，被告退租第二层，续租第三层面积为452平方米。2、租期按原《租赁合同》约定不变。3、租金标准仍按原《租赁合同》约定，按每平方米23元计算，直到合同租赁期满为止。4、物业管理费、每月产生的水电费按原《租赁合同》约定继续履行。5、被告应还清拖欠的租金及费用共计171192元，其中：被告尚欠2015年6月1日至2015年12月31日的半年租用A办公楼租金110600元；被告尚欠2015年7月至12月水电费6233元；被告尚欠2015年度福兴福大酒店住宿、餐饮费用54359元（已另案起诉）。被告认同拖欠租金、费用，约定还款时间、方式：被告已缴纳的租赁保证金50000元减半，减半的25000元顶抵所欠租金；补充合同签订后7日内，被告应交欠租30000元；尚欠拖欠租金、费用116192元，被告保证在2016年春节之前交清。6、从2016年1月1日起被告交租金及相关费用的时间、方式，按原《租赁合同》约定履行。《补充租赁合同》签订后，被告退出建瓯市福兴福广场A二层，继续租用三层办公，且未按合同约定履行。原告于2016年1月至4月间，每月均向被告发出催缴水电费通知单，被告方签收后均未支付。该通知单的回执联内载明：2016年1月10日水电费为712元；2月15日水电费为1272元；3月15日水电费为413元；4月10日水电费为530元。2017年3月31日原、被告双方口头协议解除签订的《租赁合同》和《补充租赁合同》。2017年4月6日，被告搬出租用的场所，同时原告的代表黄迪藩与被告的代表陈幼勇，对被告使用的水电表底数进行验证，双方在确认清单签字确认：1、电表显示总度数为29846度；2、水表显示总吨数为1918吨；3、结算水电费时以总度（吨）数减去已交费度（吨）数，其得数为应交水电费度的（吨）数。 另查，在2016年1月起至2017年3月期间，原告为被告垫付（共15个月，每月452元）的物业管理费6780元。原告收回租赁场所后，尚有被告缴纳的租赁信用保证金25000元在原告处。因被告拖欠租金、水电费、物业管理费，原告多次催讨无果，诉至法院。 庭审中双方对拖欠租金数额、水电表总底数及水电费数额上存在争议，经审查认定的事实如下： 根据原、被告签订的《补充租赁合同》第五条约定，被告尚欠2015年6月1日至2015年12月31日间的租金110600元，原告按约定以租赁信用保证金25000元折抵所欠租金，被告尚欠租金数额为85600元；被告尚欠2015年7月至12月间的水电费6233元；但被告均未按约还清。在履行合同过程中，被告从2016年1月1日起至2017年3月31日，未按约支付租金，尚欠租金155940元（共15个月，月租金10396元）；原告分别在2016年1月至4月间，向被告催缴水电费712元、1272元、413元、530元共计2927元，但被告均未支付；2017年4月6日被告搬出租用的场所，同时原、被告对被告使用的水电表底数进行验证并签字确认，当日电表显示总度数为29846度；水表显示总吨数为1918吨，参照2016年4月10日水电费催缴通知单回执载明的电表本月底数为27951度，每度电0.9元；水表本月底数为250吨，每吨2.5元。经结算2016年4月至2017年3月被告实际用电1895度，用电费为1705.5元；实际用水1668吨，用水费4170元。合计实际用水电费为5875.5元。综上，被告实际拖欠租金241540元、水电费15035.5元。 本院认为，2013年5月23日原、被告签订的《租赁合同》和2016年1月6日《补充租赁合同》，均系合同当事人的真实意愿，合同内容不违反法律规定，合法有效。原告依约将租赁场所交付被告使用，但被告未按约定的期限支付租金、水电费、物业管理费，构成违约。对于原告主张被告拖欠代垫物业管理费6780元的事实，双方无异议，本院予以支持。对于原告主张被告共拖欠租金241540元，本院认为，《补充租赁合同》约定，被告尚欠2015年6月1日至2015年12月31日的租金110600元，原告依约折抵25000元保证金后，尚欠租金85600元；在履行合同过程中即2016年1月1日起至2017年3月31日，被告未依约支付租金，结欠租金155940元。另被告在签订《租赁合同》时缴交租赁信用保证金50000元，因双方自动解除租赁合同，原告已提前收回出租场所，尚有被告缴纳的租赁信用保证金25000元在原告处，理应退还，由于本案被告尚拖欠原告的租金，可从中予以折抵。故被告实际拖欠租金数额应以216540元为准。对于原告主张被告拖欠水电费15535.9元，本院认为，被告尚欠2015年7月至12月的水电费6233元，尚欠2016年1月至2016年4月的水电费2927元的事实，有《补充租赁合同》和水电费催缴通知单回执予以证实，予以认定；至于2016年4月至2017年3月间，被告实际用水、电数额应以双方在2017年4月6日核对签字确认的底数清单为依据，以已缴交的水、电单位价格（每吨2.5元、每度0.9元）为标准计算为宜，经核算，被告实际用水电费为5875.5元。故被告累计拖欠水电费数额以15035.5元为准。2016年1月至2017年3月为《补充租赁合同》履行期间，被告依约在使用租赁场所，同时产生一定的水电费、物业管理费用。故被告提出从2016年4月份起原告停水电一年，造成无法办公，要求减收租金一半的依据不足，与法律规定不符，不予采纳。综上，被告共拖欠原告的租金216540元，水电费15035.5元，物业管理费6780元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告福建博新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告建瓯市福源房地产开发有限公司支付租金216540元、水电费15035.5元，原告代垫物业管理费6780元，共计238319.5元。。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5258元，减半收取2629元，由被告福建博新房地产开发有限公司负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  陈富铭 二〇一七年十二月十日 书记员  王 洪 本案判决依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。