广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0312民初2254号 原告：桂林市某物业服务有限责任公司。 法定代表人：张某勤。 被告：杨某峰。 被告：秦某。 以上两被告委托诉讼代理人：肖永青，广西昊旺律师事务所律师。 原告桂林市某物业服务有限责任公司与被告杨某峰、秦某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理。依法由审判员赵创福适用简易程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任法庭记录。原告桂林市某物业服务有限责任公司的法定代表人张某勤，被告杨某峰，被告杨某峰、秦某的委托诉讼代理人肖永青，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某物业服务有限责任公司诉称，原告于2011年3月30日与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订《鑫源广场物业服务委托合同》，约定将其开发的座落在桂林市临桂区人民路108号鑫源广场（占地面积11750平方米，建筑面积50038平方米）的物业服务委托原告管理。物业管理服务费收费标准为：多层住宅（7栋、8栋）按建筑面积每月0.45元/平方米，电梯房住宅（1至6栋）按建筑面积每月0.9元/平方米（其中物业费0.65元/平方米，电梯运行费0.25元/平方米，不包括房屋公用部分，共用设施设备大、中修、更新、改造费用及垃圾处置费）；商铺、商业用房按建筑面积1.5元/平方米向业主或者物业使用人收取，空置房的管理服务费按建筑面积每平方米全额向业主收取，福建连江县鑫源房产临桂分公司与业主由房产公司承担物业管理服务费的由房产公司交纳，且该合同约定：合同对鑫源广场全体业主及物业使用人具有约束力。并约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天计算滞纳金5%。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务至2016年12月31日止，但被告未按约定缴纳物业服务费及生活垃圾处置费，致使原告合法权益遭受侵害。因此，原告为维护自身合法权益，向法院提起起诉，请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠36个月（2014年1月1日至2016年12月31日）的物业费3803元（按105.63元/月计）、24个月（2014年1月至2015年12月）的生活垃圾处置费168元（按7元/月计），共计3971元；2、本案的案件受理费由被告承担。 被告杨某峰、秦某辩称，1、答辩人不是适格被告，本案原告也与答辩人没有前期物业服务协议或者是物业服务协议；2、垃圾费是相关其他行政部门收取的行政管理费用，不属于物业服务纠纷的范畴，不应该在本案中处理。 原告为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据如下： 1、原告营业执照及组织机构代码证、物业资质证，证明原告的诉讼主体资格。 2、《鑫源广场物业服务委托合同》，证明鑫源广场的物业管理交由原告管理，该物业合同对全体业主及使用人具有约束力。 3、物业服务合同终止及解聘备案表，证明原告与开发商提前解除《鑫源广场物业服务委托合同》。 4、2013年1月1日至2016年12月31日各业主物业欠费统计表，证明被告欠缴物业的明细情况。 5、催缴通知，证明原告已通知被告缴纳拖欠的物业费。 6、产权证、身份证复印件，证明被告房产、身份信息。 7、法人代表身份证明书，证明原告身份。 8、法人代表身份证，证明原告身份。 9、委托书4份，证明本案所涉小区的垃圾费由临桂环卫站委托原告代收代缴。 10、临桂县物价局对鑫源广场小区停车费的批复，证明原告进驻鑫源广场小区提供物业服务时，临桂县物价局对该小区的停车费收费标准进行了批复。 11、对违规事项进行整改的通知单、电梯维护及保养记录、保安值班签到巡逻记录，证明原告为本案所涉小区提供物业服务所做的具体工作。 被告杨某峰、秦某质证，对原告提供的证据1中营业执照及组织机构代码证没有异议，对物业资质证有异议，该资质证目前是失效的，该资质不合法，其在2015年10月25日之后没有相应的检查备案；对证据2有异议，被告不是合同的当事人，对该证据的合法性、真实性不能确认；对证据3有异议，原告提交的备案表材料只有一页，该证据是不合法的，因为从完整的备案表材料来看该备案表签名人郑伟并没有相关的委托书；对证据4有异议，该证据是原告单方作出，没有经业主认可或者相关部门确认，对其合法性、真实性、关联性均不认可；对证据5的合法性、真实性、关联性均不认可；对证据6、7、8均认可；对证据9委托书的真实性，被告不是委托书的当事人，对其证明内容有异议，委托书只是委托恒安物业代收垃圾费，既然是委托，即便业主有拖欠垃圾费的行为，也应该由临桂县环境卫生管理站向二被告催讨，该委托书并未委托原告向二被告催讨垃圾服务费，原告据此要求向二被告催讨垃圾费，原告无证据证明其有权向二被告催讨该费用，原告也无证据证明其是否已经向环卫站代缴该费用；对证据10有异议，该批复只能证明收费标准经物价局批复，不能证明原告进驻该小区的时间，且该文件在2012年7月1日后已经失效；对证据11的三性不予认可，即便该证据是真实的，也与本案二被告无关联性。 被告为了支持其答辩主张，在法定举证期限内向本院提交的证据如下： 证据1、秦某、杨贤锋身份证，证明两被告的身份情况。 证据2、2010年3月4日秦某与杨贤锋在收房时从开发商以及物业管理公司临桂县晋宇物业服务有限责任公司取得的房屋使用说明书、房屋质量保证书、前期物业服务协议、住户手册，证明二被告与临桂县晋宇物业服务有限责任公司有物业服务关系。 原告质证，对被告提供的证据1予以认可；对证据2的真实性无异议，对其关联性有异议，临桂县晋宇物业服务有限责任公司给鑫源广场小区业主提供的物业服务截止至2011年3月30日。2011年4月1日后本案所涉物业小区即由原告提供相关物业服务。 根据原、被告的举证、质证、当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月30日，福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司作为甲方与乙方桂林市某物业服务有限责任公司签订了《鑫源广场物业服务委托合同》，约定委托乙方对位于桂林市临桂县人民路108号的鑫源广场（占地面积：11750平方米，建筑面积50038平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为2011年3月30日至2013年3月30日止，共计贰年。《鑫源广场物业服务委托合同》约定：第一章第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人及甲方，本物业的全体业主和物业使用人及甲方均应对履行本合同承担相应的责任；第二章第十天、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费。2、停车场地占用费。3、各项有偿服务费；第四章第一条第11项、全权委托乙方负责桂林市临桂县人民路108号鑫源广场商业、住宅物业的经营服务和管理；第四章第二条第2项、向业主和使用人收取商业，住宅物业和物业管理综合服务费，车辆场地占用费；第四章第二条第14项、因小区业主原因业物业服务费连续3月出现严重亏损现象导致物业公司无法正常运作时，乙方有权在提前一个月提出终止本合同，同时乙方有义务协助甲方成立业主委员会并向业主委员会移交全部管理用房及全部资料；第六章第一条物业管理服务费1、多层住宅按建筑面积0.45元/平方米/月，电梯房住宅按建筑面积每平方米0.65元/月计算（不包括电梯使用维保费，房屋共用部分，共用设施设备大、中修、更新、改造费用及垃圾处置费）；电梯维保、电费等每月按加收0.25元/平方米；……4、甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费的由甲方交纳；……7、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天计算交滞纳金5%；第八章第三条、本合同到期前45天内，乙方应向甲方提出是否继续应聘的书面申请，甲方应在30天内作出是否续聘的书面意见，逾期甲、乙双方均未作出书面通知的，则甲、乙双方管理委托合同视为次年自然延续。合同签订后，原告依约进驻鑫源广场进行管理至2016年12月31日。桂林市某物业服务有限责任公司在收到桂林市临桂区住房和城乡建设局2016年11月25日《关于退出鑫源广场小区物业管理的通知》后，于2017年1月6日与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订了《物业服务解聘协议书》，约定双方自愿解除原物业服务合同（签订有效期为：2011年4月1日至2016年12月31日）并到桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，2017年1月24日桂林市临桂区住房和城乡建设局同意备案。 另查明，原告桂林市某物业服务有限责任公司于2003年1月14日成立，营业期限为2003年1月14日至2033年1月14日，经营范围：物业服务，房产中介服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；资质证书中登记的准予从事物业管理活动时间自2003年1月14日至2033年1月14日，资质等级为三级。2011年起原告桂林市某物业服务有限责任公司接受临桂县环境卫生管理站委托，对鑫源广场区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物价部门核定的标准收取有偿服务费。被告杨某峰、秦某是鑫源广场的业主之一，2010年3月4日被告杨某峰与临桂县晋宇物业服务有限责任公司签订《前期物业服务协议》，被告的该房产位于临桂区（建筑面积：117.37㎡），系电梯房住宅。2014年1月1日至2016年12月31日期间，被告欠原告物业管理费；2014年1月至2015年12月期间，被告欠原告生活垃圾处置费。经原告催缴，被告仍未缴纳。2017年10月18日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费、生活垃圾处置费等费用。 本院认为： 、福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与桂林市某物业服务有限责任公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定。福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与原告桂林市某物业服务有限责任公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告杨某峰、秦某是鑫源广场的业主之一，亦受上述《鑫源广场物业服务委托合同》的约束。原告进驻鑫源广场实施物业管理，为鑫源广场业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告杨某峰、秦某未按照合同约定交纳物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳从2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费的请求，本院予以支持。经本院审核，被告杨某峰、秦某所欠的物业费为3802.7元（按被告住宅建筑面积117.37m2，物业费(0.65+0.25)元/平方米/月，交纳期限从2014年1月1日至2016年12月31日），被告方应按查实的数额3802.7元支付给原告，对原告诉请的物业管理费过高的部分，与事实不符，本院不予支持。 、对于原告诉请被告支付2014年1月至2015年12月的生活垃圾处置费168元的诉讼请求，根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，及原告提供的证据9，原告在接受临桂县环境卫生管理站的委托后，可以代收生活垃圾处置费，该垃圾费是环卫部门从住宅小区运送垃圾到垃圾处理站的费用，系委托收取项目，亦为了方便管理，但原告不得收取手续费等额外费用，根据原告提供的证据9中的“临价字[2008]12号文：2013年起每户每月7元，全年84元”，故被告杨某峰、秦某所欠的生活垃圾处置费为168元（生活垃圾处置费7元/户/月，交纳期限从2014年1月至2015年12月），被告杨某峰、秦某应按查实的数额168元支付给原告。 、对被告提出建设单位与原告签订的前期物业管理服务协议，因被告与临桂县晋宇物业服务有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，没有与原告签订前期物业服务协议或物业服务协议，本案原、被告均不是本案的适格当事人，原告与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》和被告与临桂县晋宇物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务协议》中必然有一个不真实或违反法律规定，原告的资质证在2015年10月25日之后没有相应检查备案是失效的主张，根据《物业管理条例》第五十六条、第五十九条的规定，物业服务企业是否有资质、资质是否年检和住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，应由行政部门进行处理；同时根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，在鑫源广场小区尚未成立业主委员会时，福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司与桂林市某物业服务有限责任公司签订了《鑫源广场物业服务委托合同》，签订合同时，原告具有物业服务资质，且原告在临桂县晋宇物业服务有限责任公司撤走后，于2011年4月1日进驻涉案小区进行管理，故原告与福建连江县鑫源房地产开发公司临桂分公司签订的《鑫源广场物业服务委托合同》有效，对小区的全体业主具有约束力，对本案被告同样具有约束力，因此，被告的该主张，理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、一百一十二条、一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十四条、第五十六条、第五十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告杨某峰、秦某支付物业费3802.7元给原告桂林市某物业服务有限责任公司。 二、被告杨某峰、秦某支付生活垃圾处置费168元给原告桂林市某物业服务有限责任公司。 三、驳回原告桂林市某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告杨某峰、秦某负担。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一七年十二月二十一日 书记员  梁 晶