河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初5244号原告（被告）：朱社卿，男，1976年4月18日出生，汉族，住伊川县。委托代理人：丁帅斌，河南森合律师事务所律师，特别授权。被告（原告）：庞记峰，男，1975年6月22日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告（原告）：李勇，男，1971年7月30日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。二被告委托代理人：师向红，男，1968年12月13日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区，一般代理。原告朱社卿诉被告庞记峰、李勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2017年4月28日，作出（2017）豫0311民初878号民事判决书，后原告朱社卿上诉于洛阳市中级人民法院。2017年9月15日，洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民终3659号民事裁定书，1、撤销（2017）豫0311民初878号民事判决；2、本案发回洛龙区人民法院重审。2017年11月14日，被告庞记峰、李勇向本院提出反诉。2017年12月4日，本院依法将两案合并审理，另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，在审理过程中原告（被告）朱社卿及其委托代理人丁帅斌、被告（原告）庞记峰、李勇及其委托代理人师向红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱社卿诉称：2016年9月7日，原、被告签订租赁协议一份。协议约定：1、租地面积有8亩，每亩价格16800元，共计134400元。2、甲方租给乙方期限10年，租地日期从2017年5月15日至2027年5月15日止。2016年10月7日，原告向被告缴纳了5亩租金63000元整。2016年10月14日，原告收到洛阳市经济技术开发区征地拆迁处的《滕地通知》，此时原告得知，洛龙区国土资源局已于2011年11月23日与豆腐店村签订了征地协议。通知要求，“根据市委市政府工作安排和开发区重点工程建设需要，请办事处于30日内按征地协议要求，将豆腐店村二郎庙街以东，古城路以南、中医街以西、太康路以北地块的地上附着物拆迁清理完毕”，而原告所租赁土地就在滕地范围内。通知下达后，协议已无法履行。后原告多次与二被告协商此事，二被告均推诿拒绝。后原告得知，二被告身为豆腐店村民，早已明知该土地已被征收却依然与被告签订了租赁协议，该行为严重损害了原告的合法权益。综上，请法院依法确认原、被告于2016年9月7日所签订的协议无效，判令二被告返还原告的租金63000元，本案诉讼费由被告承担。被告（原告）庞记峰、李勇共同答辩称：1、2016年9月7日，原、被告签订租赁协议一份，协议内约定：、租地面积8亩，每亩价格16800元，共计134400元；、甲方租给乙方，期限10年，租地日期从2017年5月15日到2027年5月15日止，所说属实。2016年9月7日，签订协议当天，原告向被告交了8亩土地租金预付款63000元整，8亩租金63000元是从2016年9月份至2017年5月15日期间按每亩16800元×8亩×9个月的预付款，到2017年5月15日多退少补，到目前为止，被告土地一直被原告使用，按当时口头协议，原告应当向被告补清租金4300元。2、被告为豆腐店村民，没有与任何单位签字、没有收到任何单位的土地补偿款，所以土地还是被告所有，不存在协议无法履行之说。原告与二被告协商，二被告向原告许诺，要求原告把所租赁的土地腾空后，按所租月份多退少补，至今，原告一直在使用被告土地，被告要求原告补清所欠租赁费4300元。被告（原告）庞记峰、李勇诉称：一、双方于2016年9月7日签订的土地租赁协议真实合法有效。协议双方当事人均为成年人，具有完全的民事行为能力，在中间人从中介绍和撮合并经过双方平等自愿协商，达成一致意见的情况卜，反诉人才于2016年9月7日与被反诉人签订了土地租赁协议，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，完全合法有效。为此，请求法庭予以确认。二、要求法庭解除双方于2016年9月7日签订的土地租赁协议。之所以要求解除，是因为被反诉人无视合同的约定，一方面使用反诉人的土地，另一方面却擅自毁约。按照该协议第二条之规定，被反诉人应在2017年4月15日前向反诉人交付2017年5月15日到2018年5月14日年租金134400元，但被反诉人至今仍迟迟不交，不但不交，并倒打一耙，向法庭起诉要求确认双方之间的租地协议无效。足见被反诉人意欲拒交租金，解除合同的决心和严重程度，足以使反诉人的合同目的又难以实现。基于此，合同己无法继续履行之必要。为此，反诉人请求法院立即解除双方的租赁协议。三、要求被反诉人必须支付反诉人从2017年5月15日到合同解除这期间的租金。根据双方协议第一条规定：租地面积8亩，每亩16800元。每年共计134400元租金，据此，反诉人请求法庭按照此标准计算被反诉人应支付的土地租金，时间从2017年5月15日，直到合同解除之日止，因为此前的土地租金己算清。综上，双方协议应为合法有效，被反诉人必须认真全面履行，但由于被反诉人的严重违约行为，致合同履行已无必要，反诉人的合同目的不能实现。为此，反诉人提出以下诉求，请依法公断：1、依法确认双方于2016年9月7日签订的土地租赁协议合法有效。2、判决解除双方在2016年9月7日签订的土地租赁协议。3、判令被反诉人支付反诉人土地租金，从2017年5月15日开始，直到判决清偿之日。（暂从2017年5月15日计算到2017年Il月14日，租金6个月，每年每亩16800元，共8亩，计67200元）。4、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（被告）朱社卿辩称：一、原、被告签订的租赁协议违反《土地管理法》强制性规定，应属无效；我国《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《合同法》第52条规定："有下列情形之一的，合同无效：1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；3）以合法形式掩盖非法目的；4）损害社会公共利益；5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告双方签订租赁协议中的土地用途属于耕地，现未经任何审批程序，被出租用作非农业建设，违反了国家法律的强制性规定，当然无效。二、本案被告不具备出租土地的权利和资格，其行为损害了社会公共利益，签订协议无效；根据洛阳市经济技术开发区管理委员会征地拆迁处在2016年10月14日公布的《腾地通知》可知，包括诉争土地在内的豆府店村相关集体土地已经国土资源部（国土资函【2007】780号）批复同意征收，洛龙区国土资源局于2011年11月23日同豆府店村签订了征地协议，开发区已按协议约定全额支付了土地款。土地征收工作已经完成，被告所持有的《土地承包经营权证书》自然失去效力，也就不再享有相关土地的使用权。我国《土地管理法》第2条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。被告将已被政府征收的土地出租谋取利益，其行为损害了社会公共利益，根据我国《合同法》相关规定，双方签订的协议应属无效。三、被告应将原告已付租金全额返还。我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告基于双方签订的租赁协议，实际已支付给被告租金63000元，现因该协议无效，被告应将原告已付钱款全额返还。综上，原、被告双方签订的租赁协议违反了国家法律的强制性规定，且损害了社会公共利益，应当被确认无效，被告应将原告已付租金全额返还。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。认定事实如下：一、2016年9月7日，原告（被告）朱社卿和二被告（原告）庞记峰、李勇签订协议一份。协议约定：1、租地面积有8亩，每亩价格16800元，共计134400元。2、甲方（二被告）租给乙方（原告）期限10年，租地日期从2017年5月15日至2027年5月15日止，租金一年一交，乙方必须在签订协议日前一个月内把租金交给甲方。3、地面附属物以及水、电由乙方负责，租地期内地租金不涨价，协议到期，乙方有优先续租。4、在租地期内，如有政府征地，双方所签协议终止，地面附属物归甲方所有。二、2016年9月7日，被告李勇收取了原告5亩地9个月租金63000元整（期限为2016年9月到2017年5月15日）。三、2016年10月14日，洛阳市经济技术开发区管理委员会征地拆迁处向太康东路街道办事处发出《滕地通知》，该通知内容为“太康东路街道办事处：豆腐店村集体土地已经国土资源部（国土资函【2007】780号）批复同意征收，洛龙区国土资源局于2011年11月23日同豆腐店村签订征地协议，开发区已按协议约定全额支付征地款。根据市委、市政府工作安排和开发区重点工程建设需要，请办事处于30日内按征地协议要求，将豆腐店村二郎庙街以东，古城路以南、中医街以西、太康路以北地块内（除民宅外）的地上附着物拆迁清理完毕，达到滕地要求，确保工程顺利进行”。二被告(原告)身为豆腐店村民，于2016年11月左右知晓土地已被征收。由于《腾地通知》的要求，相关地域无法再继续运入货物，原告（被告）朱社卿于2017年5月15日停止使用租赁土地，开始向外搬运，8月24日基本清理完毕。四、原告（被告）所租赁二被告的8亩土地，系洛阳市洛龙区太康东路街道办事处豆腐店村（洛阳市洛龙区关林镇豆腐店村）集体所有的土地。该土地由村委会发包给朱宝林、李怀心、争秋连、郭芹、代玉珍等人，且均签订有《土地承包经营权证书》，朱宝林、李怀心、争秋连、郭芹、代玉珍等人又将所承包经营的土地出租给被告（原告）庞记峰。本院认为：二被告（原告）基于其与朱宝林、李怀心、争秋连、郭芹、代玉珍等人与洛阳市洛龙区太康东路街道办事处豆腐店村（洛阳市洛龙区关林镇豆府/腐店村）签订的《土地承包经营权证书》取得租赁土地的使用权，涉案土地虽被政府征收，但土地并未交付。原告（被告）与二被告（原告）所签订的租赁协议约定在租赁期间，如有政府征地，双方所签订协议终止，地面附属物归二被告所有，明确了对政府征地时原、被告之间协议的处置方法。故本案所涉协议不具有法律规定的合同无效的情形，本院认为原、被告双方于2016年9月7日签订的租赁协议有效，但由于土地征收致协议效力终止。原告（被告）朱社卿从2014年起便开始占有、使用被告（原告）的土地5亩，一直未签订合同，原告（被告）朱社卿在2016年9月7日按照5亩地9个月租金63000元向被告刘勇支付的租金与该协议无关。而原告（被告）朱社卿得知《腾地通知》后于2017年5月15日停止使用租赁土地并向外搬运货物，于8月24日基本清理完毕。即2017年5月15日起，原被告双方由于《腾地通知》要求，租赁关系无法持续即终止。应给与原告（被告）朱社卿合理搬迁期，故2017年5月15日后原告（被告）朱社卿租金不再给付，2017年5月15日前租金亦不再退回。综上，依据《中华人民共和国合同法》的五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2016年9月7日所签订的协议有效。二、驳回原告（被告）朱社卿的其他诉讼请求。三、驳回被告（原告）庞记峰、李勇的其他诉讼请求。本案诉讼费1475元，由原告（被告）朱社卿承担。本案反诉费840元，由被告（原告）庞记峰、李勇承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 姚少庆人民陪审员张玮人民陪审员 李    喜    敏二〇一七年十二月十一日书 记 员 李    慧    云