广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初1720号原告：乐员梅，女，1986年4月18日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：李建斌，广东天胜律师事务所律师。（委托期限：2017年7月20日之前）委托诉讼代理人：陈一帆，北京大成（广州）律师事务所律师（委托期限：2017年7月20日至二审审理终结之日）。委托诉讼代理人：童建，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路**之一商铺，统一社会信用代码9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢萍，广东誉理律师事务所律师。原告乐员梅与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月20日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李建斌、童建，被告委托诉讼代理人顾永泽、邢萍到庭参加诉讼。根据本案案情需要，本案依法转为普通程序，于2017年11月28日组成合议庭，第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈一帆、童建，被告委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐员梅向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付《商品房预售合同》违约金至实际取得产权登记取件回执之日共200671.58元（自2015年3月24日至2016年11月14日共602天，标准依合同约定每天按涉案商品房总价款的0.05%计算违约金）；2、被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2012年9月18日，原告乐员梅与被告广州市宏峰房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，合同约定：原告向被告购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园*区*栋*房，套内面积70.77平方米，单价为每平方米人民币9420.42元，总价为人民币666683元。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案商品房的全部购房款666683元，被告也向原告开具了等额购房发票。2014年1月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用，但一直没有为其办理产权登记并交付房地产权证，导致原告户口转移等问题长期得不到解决，严重影响了原告的生活质量。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十一条、第二十二条及附件七第九条的约定，被告应在涉案商品房交付之日起300个工作日目前内将办证资料提交到房地产登记机构并取得取件回执，但经原告多次催促，被告直到2016年11月14日才将办证资料提交到房地产登记机构并取得取件回执，违反了合同约定，已经构成违约行为。综上，被告逾期进行产权登记的行为已经违反了双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十一条、第二十二条及附件七第九条的约定，其长期怠于履约行为严重影响了原告的缔约目的。被告宏峰公司辩称，一、被告方无需承担逾期办证的违约责任。1、原被告双方关于代办房产证的约定属于委托代理范畴，结合合同约定，被告仅具有协助义务。根据合同法的相关规定，作为受托人的被告方仅在存在故意或者重大过失的前提下才承担责任。2、被告方在涉案具备办证条件的情况下于2015年10月起多次通过广州首易信息技术有限公司的短信平台向包括原告在内的第四期业主发送了催促提交办证资料的信息，履行了通知业主提交办证资料的相关义务，不管原告方是否收到短信，作为主要办证义务人及委托人的原告方完全可以通过各种途径主动询问被告方是否具备办证条件，从而及时提交资料，避免逾期违约损失的扩大。3、根据商品房买卖合同第二十一条约定，当被告方未按约定履行办证义务的，原告方可以即时中止委托并单方办理房地产权证的登记手续，原告方未及时履行减损义务，不应对扩大损失向被告方主张权利。二、即使被告方应当承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形予以适当减轻或免除：1、逾期时间的起算。根据商品房买卖合同第二十一条、附件七第九条第4项的相关约定，被告方超过房屋交付之日起300个工作日的，才视为逾期。房屋的交付时间，应以原告方实际收楼之日起计算，实际收楼日早于合同约定的，以合同约定的时间为交付日。所以，其逾期起算时间应以交付时间之日后的300个工作日届满后的次日起计算；2、根据买卖合同及附件七的相关约定，逾期截止时间的确定应以被告方协助原告方取得国土资源和规划局的受理回执的时间为准。3、对原告方迟延提交办证资料的时间不应计算在逾期日内，应予以扣减。被告曾提交过2015年10月23日委托广州首易信息技术有限公司向云峰四期的所有业主发送提交办证资料的短信证据，有部分业主予以认可，但声称未收到该短信的原告业主，其辩解显然不符合常理，根据民事诉讼的优势证据规则，被告方已发送短信的事实证据明显优于原告方的消极抗辩。2016年8月19日，被告方再次以快递律师函的形式向前述业主发出提交办证资料的通知，故自被告方履行通知义务后的次日即2016年8月20日起至原告方实际提交资料之日止的逾期日不应计算在内，相应的逾期违约金应予以扣减。4、日万分之五的逾期办证违约金明显过高，应予以适当降低，以万分之二为宜。相比较日益高涨的房价，对于因未取得房产证无法即时出卖房产的原告业主而言，被告逾期办证事实上并未给业主造成任何预期利益上的损失。另根据《合同法》司法解释二第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、包括延期交楼、延期办证等所有违约行为在内所导致的违约金损失应以单套房屋成交总价的5%为限。合同附件七第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。该条款并不仅仅只是对业主逾期付款，开发商解除合同的约定，如第1项就分别对开发商按约定单方解除合同和要求继续履行合同分别作了约定；第2项则是对因乙方原因导致合同不能履行或解除的，乙方应承担的违约责任；第3项则是因甲方原因导致合同不能履行或解除的，乙方按约行使单方解除权时甲方应承担的后续义务；第4项则是因面积差对业主逾期支付面积差价款时违约责任的约定；第5项则是交楼后合同解除有关如何处理的相关约定；故结合本案及附件七第三条的上下文义，第6项应作以下理解：1、双方显然是指合同双方，即开发商与业主；2、双方违反的是本合同的约定且未要求解除而是继续履行的，结合本案，被告方延期办证即使构成违约，则乙方在要求继续履行本合同时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5%，此约定显然不存在任何歧义；3、即使将第6项理解为因业主逾期付款，开发商要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，则根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证主张违约金时也应以适用对等的违约责任即以5%为限。四、根据商品房买卖合同附件七第九条关于产权登记的约定的补充约定,被告方并不负有办理房产证的全部义务，仅须取得收件回执即可，故对部分原告要求30天内办理产权证的诉讼请求应予以驳回。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2012年9月18日，乐员梅（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园*区*栋*房，总房价款666683元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，乐员梅依约向宏峰公司支付购房款。2014年1月1日，乐员梅办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向乐员梅等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”。乐员梅对此不予认可。涉案房屋于2016年11月14日取得房屋产权证的收件回执。本院认为，乐员梅与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。乐员梅按约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，乐员梅于2014年1月1日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，乐员梅也不能办理缴纳契税，因此，乐员梅客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，乐员梅也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知乐员梅缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司称其于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知乐员梅等业主缴纳契税及提交办证资料，乐员梅对此不予认可，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知乐员梅在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为乐员梅在提起本案诉讼前存在迟延提交办证资料的理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，乐员梅主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。乐员梅于2014年1月1日办理了收楼手续，宏峰公司应于实际收楼之日（2014年1月1日）起300个工作日内为乐员梅申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司2016年11月14日才取得房屋产权证的收件回执，构成违约，应承担违约责任。因原告请求从2015年3月24日起计算逾期办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。经核算，2015年3月24日至2016年11月13日共600天，宏峰公司应向乐员梅支付违约金为200005元（666683元×0.05%×600天）。乐员梅要求宏峰公司支付违约金200005元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，其超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告乐员梅支付迟延办证违约金200005元；二、驳回原告乐员梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4310元，由原告乐员梅负担14元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担4296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  罗 晔人民陪审员  黄龙辉人民陪审员  王志鹰二〇一七年十二月十三日书 记 员  陈瑶瑶