广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0109民初1372号 原告：汤俊希，男，苗族，1965年7月30日生，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：王新国，河北远曌律师事务所律师。 被告：广西金川阳光城实业有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，男，董事长。 委托诉讼代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾培华，广西欣和律师事务所律师。 原告汤俊希与被告广西金川阳光城实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王新国，被告的委托诉讼代理人赵荣蓉、曾培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金820496元（自2015年10月31日计算至实际交房之日止，暂计至2017年6月30日，总房价2698999元为基数，按日万分之五计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：双方于2014年7月25日签订《南宁市商品房买卖合同》，买卖位于南宁邕宁区的房屋，总价款为2698999元。 合同第九条约定，被告应在2015年10月30日前向原告交付已验收合格并符合合同约定的商品房。但合同签订后，原告依约履行的全部合同义务，而时至今日，被告所开发的房屋仍不符合入住条件，不能完成交付房屋的合同义务，且经原告多次催促，被告仍不理会。被告在收取购房款后不依据合同的约定履行交付房屋的义务，己构成严重违约。但根据合同的约定，若原告逾期交付房款30日内的应按日向被告支付逾期付款的万分之五的违约金，超过30日的应按日向被告支付逾期付款的千分之一的违约金，而若被告逾期交房则应按日支付己付房款的万分之二的违约金，因该合同属于格式合同，如此约定双方的违约责任有违《合同法》的公平原则，故原告要求参照己方的违约责任计算被告的违约金(即按日万分之五计算)。综上，请求人民法院支持上述诉讼请求。 原告提供的证据有：证据1《南宁市商品房买卖合同》、商品房买卖合同登记备案证明；证据2税收缴款书、购房款收据、收据；证据3《南宁五象新区规划建设管理委员会关于阳光城翡丽湾项目北区一期购房业主举报相关问题处理情况的反馈》、《阳光城.翡丽湾项目一期整改方案》、《关于阳光.翡丽湾项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》；证据4收房协议；证据5会议纪要;证据6协助调查函（回执）。 被告辩称：一、涉案房屋在销售时已经获得《商品房预售许可证》，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效；二、按照《商品房买卖合同》第九条及补充协议第九条之约定，被告有权顺延向原告的交房日期；三、第一次五方验收后，被告于2015年10月27日向原告邮寄《入伙通知书》，书面通知原告收房；四、涉案房屋在质量安全监督站的再次组织和监督下通过了五方验收，此后被告通过多种途径和方式不断催促原告收房，案涉房屋迟迟无法完成交付手续的真实原因并非是被告的通知不到位，而是原告由于不满意配套设施等其他原因而故意拒绝收房；五、双方就收房事宜签订《协议书》并已实际履行，原告无权再向被告主张逾期交房违约金。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 被告提供的证据有：第一组证据商品房预售许可证； 第二组证据个人借款凭证； 第三组证据《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》（南建质安[2014]118号）；《关于印发南宁市城乡建设委员会2014年打击工地乱象暨扬尘污染治理工作要点的通知》（南建质安[2014]20号）；《南宁市城乡建设委员会关于做好2015“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安[2015]108号）；《地球大气探测资料卡》；邕宁供电公司蒲庙供电所出具的停电证明；《地球大气探测资料卡》；（高温天气）台风天气的发布信息； 第四组证据《建设工程质量竣工验收意见书》、EMS邮寄回单、验房意见书； 第五组证据1《建设工程质量竣工验收意见书》、EMS邮寄回单、EMS邮寄送达证明、房屋交付确认通知函；证据2催告收房短信、协调会议纪要（文字、录音）、《钥匙借用／归还登记表》、证人蒋某、王某、陈某证言、协助调查函（回执）； 第六组证据协议书、入伙流程单、短信（催告领取购物卡）。 本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交房行为，违约金如何计算？ 经庭审举证、质证，原告提交的证据1-4，被告提交的第一组证据、第五组证据1、第六组证据真实合法有效，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。原告提交的证据5不具有真实性，证据6不具有关联性，被告提交的第二、三组证据不具有关联性，第四组证据不具有合法性，第五组证据2不具有关联性，因此本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的南宁市邕宁区江湾路6号翡丽湾T37栋103号房屋，总价款为2698999元。2014年12月3日，原告已经全部支付完房款。 双方在《南宁市商品房买卖合同》第九条对交付期限及交付条件约定如下：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流动疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因。2.因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4.非因出卖人原因一周内停水停电超过8个小时或者大雨、暴雨导致工期受影响的；5.买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。 双方在《南宁市商品房买卖合同》第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同补充协议中约定：双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。 双方在《南宁市商品房买卖合同》第十二条对房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：……买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。 双方在《合同补充协议》第十八条对于通知送达的约定为：买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，买受人变更有效送达地址，未按约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件。双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。 双方在《合同补充协议》中约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。 2015年10月26日，被告自行组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位进行五方验收，并于当天作出《建设工程质量竣工验收意见书》。 2015年11月20日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会出具《关于阳光·翡丽湾项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》。2015年12月14日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会作出《关于阳光城·翡丽湾项目北区一期购房业主举报相关问题处理情况的反馈》。上述两份文件主要内容：2015年10月26日被告作出的五方验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，广西南宁五象新区建设工程质量安全监督站向被告下达了《责令重新组织竣工验收的通知》，通知明确指出阳光城·翡丽湾项目一期工程未按设计图纸内容完成施工，责令被告公司立即改正，完成设计图纸内容，对质量问题整改完成后，才能按照相关规定重新组织竣工验收，在重新组织竣工验收前，不得擅自交付使用。之后，被告作出整改方案并进行整改。 2016年8月18日，被告再次组织五方验收并验收合格。2017年5月3日，广西五象新区建设工程质量安全监督站对讼争房屋此次验收进行备案。 2017年5月28日，被告通过EMS邮政快递将《房屋交付确认通知函》按约定地址邮寄给原告，该函通知原告务必于2017年6月10日前至翡丽湾销售大厅旁物业管理处办理房屋交付手续。2017年5月29日，该通知函由他人收。 2017年7月22日，原告与被告签订（收房）协议书，主要内容：（1）本合同签订后60日内，被告补偿原告5年物业管理费和车位管理费及2万元整代金券（苏宁储值卡）。（2）本协议签订后10日内，原告办理完成该房屋交付手续。（4）本协议签订后，原告同意，不可撤回地放弃其根据《南宁市商品房买卖合同》约定所享有的追究被告逾期交房违约责任（如有）的权利，放弃向被告主张逾期交房违约金或者其他逾期交房违约责任，但被告不按本协议约定履行的除外。如果被告不按本协议约定履行，则原告可以按《南宁市商品房买卖合同》约定追究被告违约责任。（6）因履行本协议而产生的一切争议，各方应首先通过友好协商的方式解决；如不能通过协商解决的，任何一方有权向本协议签订地的人民法院起诉。同日，原告接收了房屋。 另查明：庭审中，原告因已经实际收房，表示放弃主张被告继续履行合同义务，即交付讼争房屋的诉讼请求。 本院认为：原告与被告均有缔约能力，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 双方在合同中对交付房屋的条件约定为五方签字单体验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据双方对于房屋交接的约定，被告在房屋达到交付使用条件后，应当书面通知原告办理交付手续。 双方在《合同补充协议》中约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，且被告对按日支付已付房价款万分之二作为逾期交房违约金并无异议，本院予以确认。原告主张参照己方逾期付款的违约责任计算被告逾期交房违约金(即按日万分之五计算)没有依据，本院不予支持。 2017年7月22日，原告与被告签订的（收房）协议书，视为双方对2017年7月22日前逾期交房违约责任进行重新约定，该协议书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方关于逾期交房违约责任应按该协议书履行。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，并非当然无效。原告主张（收房）协议书为格式条款，但并没有提交证据证明具有合同法第四十条情形，也没有证据证明被告不按该协议履行，因此其主张（收房）协议书无效，本院不予支持。原告主张该协议书是胁迫签订，但没有提交证据予以证明，且没有证据证明损害国家利益，也没有在法定期限内提出变更或者撤销，因此本院不予认可。原告主张（收房）协议书显失公平，但没有提交证据予以证明，也没有在法定期限内提出变更或者撤销，因此本院不予认可。 综上，原告诉讼请求没有依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 驳回原告汤俊希全部诉讼请求。 案件受理费12005元，全部由原告汤俊希负担。 保全申请费4622元，全部由原告汤俊希负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郑吓保 审 判 员  曾春蝶 人民陪审员  陆明湖 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  孙 阳