贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初2083号原告保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵阳市乌当区高新办事处火炬软件园，统一社会信用代码91520112780181112K。法定代表人王涛，该公司总经理。委托代理人刘元芳、毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告范婷婷，女，侗族，1989年4月19日出生，住贵阳市云岩区，第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦，统一社会信用代码91520100214453320X。负责人杜忠阳。委托代理人李云苏，该单位员工，代理权限为特别授权代理。原告保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）诉被告范婷婷、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告保利房开公司委托代理人刘元芳到庭参加了诉讼，被告范婷婷及第三人农行云岩支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告保利房开公司诉称，2008年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于乌当区保利温泉新城第T313-6号房屋一套，总价款1216768元，被告支付了首付款366768元，余款800000元采用银行按揭贷款方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房（商业用房）借款最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行划扣原告保证金35583.08元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此给原告造成的损失由被告承担。特诉至法院，请求判决：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、由被告承担撤销备案登记费455.2元（以房管部门实际收取为准）；2.被告立即归还原告被第三人划扣的保证金35583.08元（最终以合同解除后第三人划扣的金额为准）；3.被告归还原告保利温泉新城第T313-6号房屋；4.被告配合原告办理撤销该套房屋备案登记手续；5.被告承担律师费48670元；6.诉讼费由被告承担。审理中，原告增加要求被告承担公告费的诉请。被告范婷婷经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人农行云岩支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2006年12月15日，原告与第三人签订《个人购房贷款项目合作协议》约定：第三人向原告开发的保利温泉新城的购房人提供个人购房贷款，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，原告为购房人向第三人的借款提供连带责任保证，第三人有权直接从原告的保证金账户中划收相关款项。2008年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：被告购买原告开发建设的保利温泉新城T13栋13层6号房屋，总价款1216768元，购房首付款为366768元，余款85万元由被告采取银行按揭方式支付；逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，但应当书面通知被告，被告应当自收到解除合同通知之日起即日内按累计的逾期应付款的1.5%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二点五的违约金；因被告逾期偿还银行贷款，导致第三人基于原告保证责任的存在而扣划原告款项，则原告可通知被告解除《商品房买卖合同》，被告须在原告发出通知之日起10日内将所购房屋退回原告，原告扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款返还给被告；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，被告支付了首付款366768元。2008年8月29日，被告对该套房屋进行了商品房预售合同备案登记。之后，第三人为被告向原告提供了银行按揭贷款85万元，2016年6月被告开始逾期向第三人归还贷款，致第三人在2016年6月至2017年3月间分四次从原告账户扣划了保证金35583.08元。2017年8月14日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，原告起诉后，因被告无法以其他方式联系被告，本院依法公告送达法律文书，原告支付了公告费1080元。原告与贵州鼎尊律师事务所签订《委托代理合同》，约定贵州鼎尊律师事务所指派律师代理原告进行诉讼，原告提交了贵州鼎尊律师事务所2017年12月7日出具的代理费增值税普通发票48000元。上述事实，有原告陈述、原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、《商品房预售合同备案登记表》、业务凭证、《个人购房贷款项目合作协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告保利房开公司与被告范婷婷签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告为被告范婷婷在第三人处的按揭贷款提供了连带保证责任，因被告范婷婷未按期支付银行贷款，截止2017年3月31日，原告保证金账户已被第三人扣划了35583.08元，依照《补充协议》第1.3.3条的约定，原告有权向被告范婷婷追偿被扣划的前述保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本院对原告要求被告归还其被第三人扣划的保证金的诉请予以支持，因扣划保证金是在被告未按期还款的情况下产生，故保证金扣划金额应当以第三人最终的结算凭证为准。关于原告保利房开公司要求解除与被告范婷婷签订的《商品房买卖合同》的诉请，因《商品房买卖合同》签订后，被告已全额支付购房款，涉案房屋原告已交付被告使用，并办理了商品房预售备案登记，合同已实际履行完毕。被告未按期偿还贷款造成原告被第三人扣划保证金，对此原告承担的是保证责任，原告可向被告主张追偿权。且被告购房至今已正常偿还贷款至2016年5月，考虑到房价上涨因素，解除合同将给被告造成巨大经济损失，对被告显失公平。再根据原、被告签订的《补充协议》第1.3.3条约定：因被告逾期偿还银行贷款，导致银行基于原告保证责任而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起10日内将所购房屋无偿返还给甲方。原告并未按照约定履行通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，原告未履行催告义务，故对原告的该项诉请，本院不予支持。因《商品房买卖合同》未予解除，原告关于被告承担撤销备案登记费、被告归还原告保利温泉新城T13栋13层6号房屋及被告配合原告办理撤销该房屋备案登记手续的诉请，本院亦不予支持。对于原告诉请被告支付的律师费48000元的请求。双方虽在合同中约定了律师费的负担，但原告作为房屋开发企业，由专门的法务人员，与被告之间的权利义务关系明确，争议不大，并非必须请律师代理诉讼才能保护其权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，当方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，故本院对原告的该项诉请不予支持。对原告诉请被告支付公告费1080元的诉请，因该费用已实际产生，且本案因被告违约引起，故本院对原告的该项诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告范婷婷于本判决生效之日起十日内返还原告保利贵州房地产开发有限公司为其贷款购房担保被第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行的截止于2017年3月31日的保证金35583.08元（最终扣划金额以第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行的结算凭证为准）；二、被告范婷婷于本判决生效之日起支付原告保利贵州房地产开发有限公司公告费1080元；三、驳回原告保利贵州房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16513元，由原告保利贵州房地产开发有限公司担15713元，被告范婷婷负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  胡 昊人民陪审员  李志伟人民陪审员  杨成明二〇一七年十二月二十日书 记 员  龙正忠