广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤01执异531号 案外人：黄俞雅（曾用名黄丽鹂），女，1973年6月30日出生，汉族，住广州市番禺区。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原名称广州市鹤洞农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区。 负责人：钟仁隽，该支行行长。 委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司(原名称南海市南矿集团实业公司)，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：王雪华。 被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司（原名称南海市南矿集团工业公司），住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：王雪华。 被执行人：佛山市南海区南矿集团公司（原名称南海市南矿集团公司），住所地广东省南海市黄岐广佛路。 法定代表人：王雪华。 本院在执行广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）与佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团公司）借款合同纠纷一案中，案外人黄俞雅对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人黄俞雅称，佛山市南海区广佛路x号银海花园银江阁908室是其购买的房屋，其已经支付了95%的购房款，只剩余x元没有支付。因南矿实业公司一直没有通知其收楼，其向广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）提出诉讼并胜诉。后南矿实业公司要求其支付剩余购房款以及相关税费，其认为合同约定相关税费由南矿实业公司负担，且南海区法院判决南矿实业公司需赔偿给其的逾期交楼违约金多于其应支付的剩余房款，故其没有向南矿实业公司支付剩余房款，南矿实业公司也没有为其办证及将房屋交付其使用。去年其看到银海花园物业管理处的通知，才知道上述涉案房屋被查封。因该房屋属于其所有，故此提出异议，请求解封其名下佛山市南海区广佛路x号银海花园银江阁908房。 黄俞雅为证实其主张，向本院提交了以下证据：1.（2001）穗中法执字第1629号公告（复印件）；2.紧急通知；3.《银海花园认购书》；4.银海花园售房收据四张；5.南矿实业公司的书面保证；6.经公证的《商品房买卖合同》；7.南海区法院（2007）南民三初字第851号《民事判决书》。 申请执行人农商行荔湾支行答辩称，黄俞雅提交的证据的真实性由法院依法确认，但其支行认为这些证据不能证明黄俞雅对涉案房屋享有实体权利。理由是：黄俞雅没有交齐所有购房款，且没有实际接收使用涉案房屋。虽然黄俞雅有一审判决，但没有该判决的生效证明或申请执行的证据。因此，黄俞雅的异议请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被执行人南矿实业公司、南矿工业公司、南矿集团公司没有到庭陈述意见。 本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决主文如下：一、南矿实业公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金x万元及利息（自1998年2月19日起至1998年9月19日止按月利率10.08‰计算，自1998年9月20日起至清偿之日止按中国人民银行同时期逾期贷款利率计算），并按中国人民银行规定计收复利，其已付的x元利息从中抵扣；二、南矿集团公司、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任。南矿集团公司、南矿工业公司在履行保证责任后，有权向南矿实业公司追偿。经广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院于2001年10月28日立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路x号银海花园的多套房产，其中包括银江阁908房。黄俞雅遂提出案外人异议。 另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。 再查明，1998年4月13日，黄俞雅与南矿实业公司签订《银海花园商品房买卖合同》（经公证），约定由黄俞雅他们南矿实业公司购买银海花园银江阁第x层08号房，总房价x元，付款为分期付款，其中第四期（最后一期）楼款x元须于1998年9月13日前付清；南矿实业公司于1998年9月底前向黄俞雅交付房屋使用；黄俞雅所购房屋，其产权属于黄俞雅所有；有关房屋产权证由南矿实业公司负责办理，所需缴纳的税费，双方按规定各自承担。黄俞雅于1998年4月13日支付了定金x万元，首期款x元，于1998年5月9日支付了x元，于1998年6月15日支付了x元，合计x元，未付购房款为x元。2007年11月，黄俞雅就其与南矿实业公司、佛山市景达开发实业总公司、佛山市南海区置业集团开发公司买卖合同纠纷一案诉至南海区法院。南海区法院于2008年10月7日作出（2007）南民三初字第851号民事判决：一、南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理竣工验收（合格）手续的南海区黄岐银海花园银江阁第9层08号房交付予黄俞雅使用；二、南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助黄俞雅办理南海区黄岐银海花园银江阁第x层08号房的房地产权属登记手续；三、南矿实业公司应以x元为本金从1998年10月1日起至上列第一项实际履行之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计付利息予黄俞雅，本项随上列第一项履行；四、驳回黄俞雅的其他诉讼请求。该判决的宣判时间为2008年11月8日。 本案异议审查期间，黄俞雅于2017年11月26日将涉案房屋的购房余款x元汇至法院代管帐户用于执行。 本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封南矿实业公司名下的佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银江阁908房符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄俞雅与南矿实业公司于1998年4月签订《银海花园商品房买卖合同》，约定黄俞雅向南矿实业公司购买涉案房屋。黄俞雅为此向南矿实业公司支付了大部分购房款x元。后黄俞雅就上述合同的履行将南矿实业公司诉至法院，南海区法院审理后于2008年10月作出（2007）南民三初字第851号民事判决，判令南矿实业公司向黄俞雅履行交付涉案房屋及协助办理过户手续的义务。由此可以证实，在本院查封涉案房屋之前，黄俞雅已与南矿实业公司订立了合法有效的房屋买卖合同并支付了大部分购房款。对于至今未能收楼及未办理过户登记手续的情况，亦非黄俞雅自身的原因造成。在异议审查期间，黄俞雅自愿将购房余款x元汇至本院代管账户用于案件的执行。综合上述事实，可以认定黄俞雅对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利，其异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路x号银海花园银江阁908房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 赵 彤 审判员 黄晓清 审判员 叶洁靖 二〇一七年十二月二十八日 书记员 罗翠君