新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2017）新4223民初2165号原告：新疆清水湾房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：新疆塔城地区沙湾县。法定代表人：刘德兴，男，1962年8月10日出生，董事长，现住新疆沙湾县，身份证号：×××。委托诉讼代理人：向光花，系该公司会计，身份证号:×××。委托诉讼代理人：王天顺（特别授权），新疆双信律师事务所律师。被告：朱会斌，男，1967年8月12日出生，汉族，私营业主，现住新疆玛纳斯县。被告：朱海波，男，1990年10月1日出生，汉族，个体，现住新疆沙湾县。二被告共同委托诉讼代理人：王先锋（特别授权），新疆仕诚律师事务所律师。原告新疆清水湾房地产开发有限公司诉被告朱会斌、朱海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序于2017年9月4日、2017年11月17日公开开庭审理。原告新疆清水湾房地产开发有限公司（以下简称清水湾公司）的委托诉讼代理人向光花、王天顺，被告朱会斌、朱海波的委托诉讼代理人王先锋到庭参加诉讼，被告朱会斌参加了第一次开庭。本案现已审理终结。原告清水湾公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付房款1497436元，利息1856784元，合计：3354220元。2、由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2013年9月16日原告与被告朱会斌签订了房屋（商业用房）订购协议书，被告同意购买原告开发的商业用房用于开设宾馆，面积3200平方米，单价3500元，总价预计1120万元。协议书约定签订协议时首付100万元，在2013年10月底以前付150万元，总价款50%不足部分在两年内付清并从合同签订之日起承担同期银行贷款利息，前述每笔款被告不能按期支付承担未支付部分每月2%的罚息；其余50%房款办理按揭贷款。原告如约履行，被告却没有按照约定付款，导致原告的合法权益受到伤害。经过原告多次与被告协商未果。另外，原告已于2014年交付了商业用房，被告朱海波于2015年7月17日在沙湾县工商局登记成立了沙湾县三道河子镇鸿源酒店，正式投入运营。为办理房产手续，原告与两被告在房屋交付后的2015年9月8日补签了商品房买卖合同。基于以上事实，被告实现了全部合同目的，却导致了原告的合同权利没有全部实现。被告朱会斌、朱海波辩称：1、原告要求依据2013年9月16日与朱会斌签订的房屋订购协议书计算房款及利息违反法律规定。2013年9月16日原告与朱会斌签订房屋订购协议书时原告并未取得百福铭城项目房产商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，未取得商品房预售许可证的房屋是禁止对外销售的。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定商品房的认购、订购只有在具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议才能认定为商品房买卖合同，很显然原告与朱会斌签订的房屋订购协议书并不具备规定的内容，并且房屋总价及房屋面积均不确定，同时没有朱海波的签字，仅仅是原告和朱会斌的预约协议，原告依据房屋订购协议书起诉主张权利，不符合法律规定。2015年9月8日原告与朱会斌、朱海波签订5份商品房买卖合同时已经对合同主体及三方的权利、义务进行了重新约定，原、被告三方应当按照商品房买卖合同履行权利义务。2、被告已经按照商品房买卖合同履行了全部付款义务。根据双方签订的购房合同，被告购买房屋总价为11723370元，首付6333370元，银行按揭贷款539万元。被告已经按合同约定完成支付首付款及办理按揭贷款手续义务，银行贷款已到原告指定账户。上述事实有原告出具的收款收据及购房发票可以证明。综上所述，被告认为原告依据房屋订购协议书起诉被告不符合法律规定，原告各项诉讼请求均没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2013年9月16日原告清水湾公司（甲方）与朱会斌（乙方）签订了房屋（商业用房）订购协议书。该协议书约定双方就乙方预订甲方开发的百福铭城宾馆商业房屋相关事宜达成如下协议：1、乙方同意预购甲方现正在建设的百福铭城商业房，并充分了解所预订房源的相关情况、位置及房型。2、乙方预订1号楼3-7层宾馆及1楼宾馆门庭，建筑面积约3200平方米（房屋建筑面积最终由法定测绘部门出具的实测报告为准）。3、单价约按3500元/平方米，房屋总价款预计1120万元，最终以实际测绘面积乘以单价为总价款。4、签订本协议时，乙方交付首付预订房款100万元；在2013年10月底以前付100万元；在2013年12月底以前付150万元，总价款50%不足部分在两年内付清并从合同签订之日起承担同期银行贷款利息，前述每笔款不能按期支付，则承担未支付部分按月息2%承担罚息；其余50%房款办理按揭贷款。该合同由原告清水湾公司盖章、签字，由被告朱会斌签字。2013年11月1日原告清水湾公司就百福铭城项目办理了商品房预售许可证。原告称2014年8月向被告交付房屋、被告开始装修房屋，并举证了暖气费发票，被告称原告于2015年7月交付房屋。原告将房屋交付给被告后，被告朱海波在购买的房屋中经营商业，于2015年7月7日在沙湾县工商局办理了个体户营业执照，店名为"沙湾县三道河子镇鸿源酒店"，并经营至今。2015年9月8日原告清水湾公司（出卖人）与被告朱会斌、朱海波（买受人）按被告购买的楼层（3楼-7楼）分别签订了5份商品房买卖合同，该合同已经备案。合同约定了被告所购买的楼房具体位置，5份合同均约定商品房单价为每平方米3400元，每层房屋总金额2344674元。0050432号、0050439号、0050442号合同约定：首付款为1172674元，银行贷款为1172000元；0050425号、0050449号合同约定：首付款为1172674元，银行贷款为1172000元，补交首付款235000元，银行贷款为937000元。五份合同均约定"合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准"。同时上述合同在沙湾县房产局办理了备案。原告购买的房屋于2017年1月20日按楼层办理了5个房产证，原告称因被告未交清房款，故由原告持有房产证。房产证显示房屋为两被告共同共有，并记载了每一层房屋建筑面积689.94平方米，3楼-7楼建筑面积合计689.94平方米×5=3449.7平方米。原告主张被告按建筑面积3449.7平方米、单价3400元/平方米（总房款计11728980元）支付房款。被告朱会斌、朱海波举证付款情况如下：2013年9月13日朱会斌转账付款100万元、2013年10月11日梁秀娟（被告称系朱会斌妻子、朱海波母亲）转账付款30万元、2013年11月11日梁秀娟转账付款30万元、2013年11月14日梁秀娟转账付款20万元、2014年3月24日梁秀娟转账付款30万元、2014年5月19日梁秀娟转账付款50万元、2014年6月6日梁秀娟转账付款40万元、2014年6月19日梁秀娟转账付款100万元、2014年10月14日梁秀娟转账付款50万元、2015年7月3日梁秀娟转账付款200万元。上述付款中除2013年10月11日付款外，其余均是转入原告法定代表人刘德兴账户。原告称上述付款中的200万元支付的不是房款，而且其它款项，对此原告举证了刘德兴个人明细一份、账户流水一份，证明2015年6月26日原告法定代表人给被告朱会斌经营的玛纳斯海勃工贸有限公司付款700万元，2015年6月30日朱会斌退款500元、2015年7月3日梁秀娟退款200万元，梁秀娟支付的该200万元不是房款。2015年2月14日被告支付房款10万元（案外人罗建收款），原告无异议并称已经计入收据中。被告称共支付首付款6333370元，原告称被告共支付房款491万元。2015年10月案外人梁秀娟、被告朱海波、被告朱会斌分别在中国农业银行股份有限公司沙湾县支行（以下简称沙湾县农业银行）办理了5份按揭贷款用于购买商业用房，按揭贷款总额539万元（93.7万元+117.2万元+93.7万元+117.2万元+117.2万元）。2016年4月29日原告给被告朱会斌开具了5份发票，每份发票金额均为2344674元，合计金额11723370元。原告称因被告未交清房款，遂未将发票原件交付给被告。原告清水湾公司举证的2017年1月23日微信截图，该截图显示梁秀娟在与原告委托诉讼代理人向光花在微信聊天中称"房款应余1423370元，代垫费65656元，合计1489026元，你看对不，如果对就打好对账单让刘总签字盖上章拍照给我，我们已准备一部分钱了..."。原告在2014年12月23日、2014年12月30日支付了百福铭城被告购买的房屋的暖气费59895.86元（两张票，1647.26元+58248.60元）。原告要求被告支付房款1497436元（含垫付暖气费、电费、工本费）。原告主张被告支付利息1856784元。被告朱海波于2017年9月7日申请调查取证，申请到沙湾县农业银行调取首付款收据原件五份、到房产局调取购房发票原件五份。本院经调查取证，沙湾县农业银行答复银行未保存首付款收据；沙湾县不动产中心称未保存发票原件，本院调取发票办证联三份，当事人对发票办证联均无异议。本院认为：原告清水湾公司与被告朱会斌签订房屋（商业用房）订购协议书，被告朱会斌辩解签订该协议书时原告未取得商品房预售许可证、订购协议书无效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告在签订协议后不但取得了预售许可证，而且交付房屋，在原告的配合下被告购买的房屋已经办理了产权证书，故被告朱会斌的辩解本院不予采信。原告按订购协议书履行了交付房屋的义务，被告朱海波在该批房屋内营业。原告清水湾公司与被告朱会斌、朱海波后来按楼层就上述订购协议书中的房屋签订了5份商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告朱海波在订购协议书上没有签字，但是在商品房买卖合同中均签字，故被告朱海波是房屋买卖合同的相对方，主体资格适格。双方当事人应当按房屋买卖合同全面履行各自的义务。原告主张被告按房产证记载的全部房屋建筑面积3449.7平方米、单价3400元/平方米计算总房款，即总房款数额是11728980元。被告主张按商品房买卖合同计算总房款。双方当事人签订的商品房买卖合同约定房屋单价是3400元/平方米，约定的总建筑面积是3448.05平方米（689.61平方米/层×5层），约定的每层房屋总金额2344674元，共5层房屋，全部房款总价11723370元。因双方的商品房买卖合同条款明确具体，是双方当事人真实意思的表示，该合同第五条约定"合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准"，同时第五条还约定"面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款"，因双方合同约定的面积与产权登记面积的面积误差比在3%以下，故应当据实结算，故原告按产权登记面积计算房款，本院予以支持，并确认房款总额为11728980元。双方当事人对于被告按揭贷款支付的数额539万元无异议，只是对于到账时间有异议。双方当事人对于首付款数额的争议较大，即对按揭贷款外的付款数额有异议。原告称为配合被告办理按揭贷款及房产证，在被告没有付清首付款的情况下开具了发票并办理了房产证，并且保留了发票及房产证原件。被告称已经付清了首付款，但是不能提供收据、发票的原件及全部房款付账的直接证据。原告自认被告除按揭贷款外支付房款491万元，被告举证的转账单、客户回单、交易流水金额总计为650万元，原告对于其中的200万元付款提出异议，并举证证明双方还有其它的经济往来。结合原告举证的2017年1月23日微信截图，被告对该微信截图没有证据反驳，故本院予以确认;案外人梁秀娟在微信中也认可房款未付清、尚欠房款1423370元、代垫费65656元。案外人梁秀娟多次支付了房款、参与了办理按揭贷款，可以认定是被告房屋买卖事宜的委托代理人。故本院认定被告房款尚未付清，原告开具的发票、收据不能直接反映付款情况。被告应当按合同约定支付房款11728980元，被告已经按揭贷款支付539万元，应直接支付房款6338980元（11728980元-539万元），因被告举证的付款、汇款记录不全，原告自认被告已付款491万元，认为被告尚欠房款1428980元，与被告代理人梁秀娟认可所欠房款数额1423370元相差不大，都认可尚欠142万余元，其差异是因为房款总额认识不同而造成的，双方当事人认可的房款总额的不同体现在千位数以下不同，因本院已经确认房款总额11728980元，未采信被告主张的房款总额11723370元，故本院认定被告尚欠房款1428980元，原告要求被告支付，本院予以支持。原告主张为被告垫付2014年-2015年采暖费59895.86元，本院审理的（2015）沙民二初字第194号原告朱会斌诉被告陕西东大幕墙装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷一案，朱会斌在诉状中已经自认2014年7月12日朱会斌与被告签订了建筑装饰工程施工合同，将沙湾县鸿源宾馆的整体装修工程承包给被告施工，故本院认定本案原告已经在2014年夏季将房屋交付给被告，2014年-2015年采暖费59895.86元应由被告承担，原告要求被告支付垫付的采暖费，本院予以支持。原告主张被告支付换表前电费5760元，原告未提供证据证明，被告有异议，故本院不予支持。原告主张办理房产证原告垫付的工本费2800元，原告未提供证据，被告提出异议，本院不予支持。原告主张迟延支付的利息损失1856784元，原告主张的利息损失包括已付款中未按时支付产生的利息损失及未付款的利息损失。由于双方当事人签订的商品房买卖合同未约定具体的付款时间，仅笼统约定首付款的数额及按揭贷款的数额，根据被告的付款情况、原告的追索情况、原告为被告提前开具发票的情况可以认定双方当事人另行约定了付款时间，属于原告同意被告延迟支付房款，故原告主张被告支付已付款因未按时支付产生的利息损失，本院不予支持。原告主张未付款（1428980元+59895.86元）的利息损失，本院予以支持。因合同中已经约定了违约金的计算方式（买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金），由于该违约金的计算方式就是一种利息的计算方式，但是利率计算过高，本院予以调整为月息10‰，按市场行情被告按揭贷款（2015年10月）前应当付清首付款，其未付清应当承担利息；原告垫付的采暖费本院按同期银行贷款利率支持，故原告主张的利息本院调整如下：1428980元×10‰×24月（2015年10月15日-2017年10月15日）+59895.86元×5‰×34月（2014年12月30日-2017年10月30日）=353137.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱会斌、朱海波于本判决生效后三十日内支付原告新疆清水湾房地产开发有限公司房款1428980元。二、被告朱会斌、朱海波于本判决生效后三十日内支付原告新疆清水湾房地产开发有限公司垫付款59895.86元。三、被告朱会斌、朱海波于本判决生效后三十日内支付原告新疆清水湾房地产开发有限公司利息损失353137.50元。四、驳回原告新疆清水湾房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的3354220元，案件受理费33634元，因适用简易程序减半收取16817元，由原告新疆清水湾房地产开发有限公司负担多诉部分7567.65元，由被告朱会斌、朱海波负担9249.35元（本案案件受理费已由原告预交，在本案执行时被告按法律文书确定的数额向原告一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并预交上诉费，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员  潘吉萍二〇一七年十二月七日书记员  马雪红