.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2017）内0204民初4280号 原告：张四河，男，1961年5月3日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张小飞（原告张四河之子），男，1989年10月15日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：牛春雁，内蒙古钢苑律师事务所律师。被告：包头市鑫大成房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都区白云北路35号朝阳佳苑3号楼718号。法定代表人：田强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓庆，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宾，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告张四河与被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司（以下简称鑫大成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张四河的委托诉讼代理人张小飞、牛春雁，被告鑫大成公司的委托诉讼代理人刘晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张四河向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金125 800元（按购房价423 573元每日万分之二，从2012年9月30日计算到2017年11月2日，总共1484日）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年12月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告出售的坐落于包头市××区的坐落于包头市××区北侧阳光翠景3-304号房屋一套。被告在房屋交付使用后1000日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，否则每日按房屋总价万分之二向原告支付违约金。合同签订后，被告于2010年12月30日将房屋交付原告使用，而且向原告收取了办理权属登记所需资料。但时至今日，被告仍未将房屋所有权证办理完毕，故诉至法院，请求判如所请。被告鑫大成公司辩称，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。理由如下：1.答辩人同意为被答辩人办理房屋所有权证，且答辩人已通知过被答辩人办理房屋所有权证，但被答辩人拒绝配合；2.被答辩人关于支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不能成立。依照答辩人与被答辩人签订的《包头市商品房买卖合同》，被答辩人承担逾期办证违约责任的前提有二，一是被答辩人逾期取得房地产权属证书，二是答辩人有过错，造成被答辩人逾期取得房地产权属证书，而被答辩人未就答辩人有过错提交证据；3.即使答辩人应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，也不应当按照房屋价款的日万分之二计算违约金。而应当根据本案实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素予以确定。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认并在卷佐证。1.2010年12月27日，张四河与鑫大成公司签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定，张四河购买鑫大成公司开发的位于包头市××区北侧阳光翠景3-304号商品房一套，建筑面积为90.27平方米，房屋价款为423 573元；鑫大成公司于2010年12月30日前，履行交付房屋义务。付款方式：首付款133 573元，剩余房款290 000元银行按揭贷款；出卖人应在商品房交付使用后1000日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之二向买受人支付违约金。2.合同签订当日，张四河交纳购房首付款133 573元。3.2011年3月，鑫大成公司向张四河履行了交付房屋义务。张四河向鑫大成公司交纳了该房的契税、维修基金、办证费。4.2016年11月30日，鑫大成公司在包头市房地产产权管理处办理了涉案商品房初始登记手续。张四河提出，鑫大成公司逾期办理房屋所有权证的违约金应从合同约定鑫大成公司应交付房屋之日起1000日起算至其起诉之日止，即从2010年12月30日后的1000日（2012年9月30日）起至2017年11月2日。鑫大成公司主张违约金的计算，应从张四河实际收房日后1000日起算至2016年11月30日鑫大成公司在包头市房地产产权管理处办理初始登记止，标准不应当按照房屋价款的日万分之二计算，而应当根据实际损失支付。 本院认为，张四河与鑫大成公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律效力，双方应当按照约定履行自己的义务。张四河按照合同约定向鑫大成公司交纳了房屋首付款及办理房屋所有权证的相关费用，鑫大成公司未在合同约定的期间内给张四河办理完毕房屋所有权证，应承担办理房屋所有权证及逾期办理房屋所有权证的违约责任。故张四河请求鑫大成公司为其办理涉案房屋的所有权证（现名称为不动产权证书），本院予以支持。关于逾期办理房屋所有权证的违约金，按合同约定，鑫大成公司应承担违约责任的起始时间为合同约定的交房日期2010年12月30日后的1000日即2013年9月26日；鑫大成公司承担违约责任的截止时间应为其在包头市房地产产权管理处办理了涉案商品房初始登记手续为准即2016年11月30日，总计1161日。鑫大成公司提出按日万分之二计算违约金过高，主张按实际损失计算违约金；张四河未就其实际损失举证。本院综合双方合同履行情况、兼顾当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，将违约金调整为日十万分之一。故本院对张四河请求支付逾期办理房屋所有权证的违约金支持4918元（423 573元×日十万分之一×1161日）。关于案件受理费，本院考虑张四河请求逾期办理房屋所有权证书违约金的金额是按照鑫大成公司提供的商品房买卖合同约定的标准计算，故据此交纳的案件受理费由鑫大成公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内为原告张四河办理坐落于包头市××区北侧阳光翠景3-304号不动产权证书；二、被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张四河逾期办理不动产权证书的违约金4918元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，减半收取计1470元，由被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。  审 判 员 马嘉彦   二〇一七年十二月二十六日 书 记 员 荆璐        附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。