北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初8617号原告（反诉被告）:滕义元，男，1971年9月7日出生，住北京市大兴区。原告（反诉被告）：北京春凯龙制冷设备有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：刘秀菊，总经理。以上2名原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：刘静，北京市一格律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨志刚，男，1958年11月30日出生，住北京市大兴区。被告：北京市大兴区西红门镇团河南村村民委员会，住所地北京市大兴区。主要负责人：王学明，村主任。委托诉讼代理人：吴陈，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。原告（反诉被告）滕义元、原告（反诉被告）北京春凯龙制冷设备有限公司（以下简称：春凯龙公司）与被告（反诉原告）杨志刚、被告北京市大兴区西红门镇团河南村村民委员会（以下简称：南村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滕义元、2名原告的委托诉讼代理人刘静、被告（反诉原告）杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滕义元、春凯龙公司向本院提出诉讼请求：1.杨志刚、南村村委会支付滕义元、春凯龙公司停产停业损失1000000元、搬家费100000元、地上物补偿费400000元，共计1500000元（暂定，最终按拆迁补偿方案确定）；2.诉讼费用由上述2名被告承担。事实和理由：2005年10月13日，杨志刚与滕义元、春凯龙公司的法定代表人刘秀菊签署了“租赁合同”，租赁期限为10年；后在2014年1月17日续租到2017年10月14日；租赁地址为大兴区西红门镇团河南村工业区×路×号院（占地面积3亩，建筑面积为2000平方米），用于生产经营；租赁期间，滕义元、春凯龙公司共同建设了100多平方米的冷库；2016年10月8日，大兴区西红门镇团河南村开始拆除腾退，春凯龙公司向拆迁指挥部提供了营业执照等资料；但是，南村村委会在未经滕义元、春凯龙公司同意的情况下，私下与杨志刚签署了腾退协议，未对滕义元、春凯龙公司进行任何补偿；经多次协商，杨志刚、南村村委会均不给付补偿，无奈之下，滕义元、春凯龙公司诉至法院，请求判如所请。杨志刚向本院提出反诉请求：1.滕义元、春凯龙公司给付杨志刚2017年2月1日至2017年10月14日期间的场地及库房使用费167161元（按照合同标准计算）；2.滕义元、春凯龙公司赔偿杨志刚厂库房设施丢失物价款23465元（200米电缆及供水设施）；3滕义元、春凯龙公司承担本案反诉费用。事实和理由：2014年1月17日，杨志刚与滕义元、春凯龙公司签订了1份租赁合同，杨志刚将位于大兴区西红门镇团河南村工业区×条×号院（占地面积3亩，建筑面积2000平方米左右）租赁给滕义元、春凯龙公司生产经营使用，租赁期限自2014年10月15日至2017年10月14日，年租金为230000元，交款方式为上交款，每年缴纳1次租金，提前30日交清；滕义元、春凯龙公司对租赁的场地及建筑一直使用至今，但使用费只交到2017年1月31日；对于自2017年2月1日至2017年10月14日的使用费167161元，至今未予交纳；2016年11月16日，为响应大兴区人民政府的拆除腾退政策，大兴区西红门镇人民政府及大兴区西红门镇团河北村村民委员会（以下简称：北村村委会）、南村村委会发出告知书，要求所在村域内的工业大院拆除腾退，于2016年10月8日正式启动，至2017年1月15日结束，如在此期限内不予腾退，将停止对被拆除腾退房主的各项腾退奖励费用；此后杨志刚就拆除腾退一事，曾多次找到滕义元、春凯龙公司，滕义元、春凯龙公司以种种理由至今仍占用杨志刚所有的场地和厂库房，不予腾退；自2017年2月1日至2017年10月14日也未向杨志刚交纳厂地及库房使用费；在滕义元、春凯龙公司使用该租赁院落期间，在人民法院在2017年8月4日现场勘验时发现杨志刚交付滕义元、春凯龙公司使用的200米电缆及供水设施丢失，给杨志刚造成23465元的损失；就以上事实，根据《中华人民共和国合同法》的规定，杨志刚提起反诉，请求判如所请。滕义元对杨志刚的反诉辩称：不同意杨志刚的反诉请求；滕义元与杨志刚之间有租赁合同关系，滕义元有企业在涉案场地进行经营，即春凯龙公司，该企业的法定代表人是滕义元的爱人刘秀菊；现在租赁房屋涉及拆迁，承租人对房屋进行了大量的投入，包括装修及附属设施；拆迁办一直不跟承租人对接，不跟承租人谈，承租人在涉案场地经营，遇到拆迁有相应的损失；滕义元跟杨志刚说一起去拆迁办，然后滕义元的归滕义元，杨志刚的归杨志刚，但是杨志刚不予配合；拆迁公告是在2016年11月16日发布的，承租人在2016年12月左右就搬走了，不清楚停水停电的具体时间；当时杨志刚不交地租，当地村委会已经不卖电了，承租人把地租给交齐后，才买了500元的电；水电都是承租人必需的生产资料；虽然承租人搬走的时候没有进行交接，但是给了杨志刚钥匙；因为租赁场地有承租人的冷库和2台制冷机，拆迁办可能会给承租人补偿，所以滕义元自己留了2把钥匙；不清楚在承租人使用期间有无电缆和供水设施，库房里的电缆都是承租人自己设置的，当时场地被盗窃过，把锁给砸了，承租人丢失了物品；承租人没有派人监管场地，因为场地没水没电，不具备居住条件，出租人应负监管场地的责任。在2017年8月4日勘验现场时滕义元已经将所有物品全部腾退，除了固定装置如风机，无法移动，钥匙也在2016年12月交付给杨志刚了；杨志刚自己也有钥匙，滕义元用了1层，杨志刚用了2层，杨志刚没有钥匙不可能对第2层进行装修改造；不认可杨志刚所主张占有使用费，在勘验现场的时候就已经停电了，承租人经营的是冷库，没有电不能经营，道路已经封闭了，交通不方便，滕义元租赁房屋的目的就是为了经营企业，即春凯龙公司。春凯龙公司对杨志刚的反诉辩称：承租人在2016年12月就已经将房屋腾空了，已经交还房屋了；春凯龙公司由滕义元在实际经营，春凯龙公司的法定代表人与滕义元系夫妻关系，所以滕义元、春凯龙公司均应是承租人；库房早就已经停电了，没有任何的使用功能，所以不同意支付杨志刚房屋使用费；即使丢失了杨志刚所主张物品，因承租人已经将库房交付给杨志刚，所以即使物品丢失，亦应由杨志刚负责。本院经审理认定事实如下：2005年10月13日，杨志刚（甲方）与滕义元（乙方）签订“租赁合同”，双方约定：“乙方租赁甲方座落于大兴区西红门镇团河南队厂房（占地面积三亩，建筑面积1400平方米左右”，租赁期限为10年，自2005年10月15日至2014年10月14日，自2005年10月15日至2009年10月14日的年租金为78000元，自2009年10月15日至2014年10月14日的年租金为85800元，租金为上交款，每年上交1次，提前30日交清；双方还约定，由甲方负责提供乙方水电，甲方只提供乙方30千瓦以下动力电，乙方按时交纳水电费，电费按工业用电收取，水费按吨位收取，乙方如需增容，增容费由乙方自付；双方在合同落款处手写备注：“乙方租赁期间自行搭建的房屋（临时），乙方有权拆除，所有权归乙方，乙方负责恢复原状”；上述合同书首部载明“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”、“法人代表：刘秀菊”，并注明杨志刚及滕义元的公民身份号码，落款处载明：“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”。2014年1月17日，杨志刚（甲方）与滕义元（乙方）再次签订“租赁合同”，双方约定甲方将位于大兴区西红门镇团河南村工业区×路×号院（占地面积三亩，建筑面积2000平方米左右）租赁给乙方生产经营使用，租赁期限为3年，自2014年10月15日至2017年10月14日，每年年租金为230000元，租金为上交款，每年上交1次，提前30日交清；关于装修及附属物加建，双方在合同书第八条约定：“在租赁期内乙方因生产生活需要，经甲方同意，自行安装水、电、供暖设施及装修合同到期后不准拆除，归甲方所有，乙方租赁期间自行搭建的临时房屋合同到期乙方有权拆除，所有权归乙方，乙方负责恢复原状”，在第九条约定：“在租赁期内，如有特殊情况，甲方在不影响乙方正常生产情况下，按甲乙双方已协商好的方案，可以兴建二层厂房，有权出租给第三人使用”；上述合同书首部载明“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”、“法人代表：刘秀菊”，并注明杨志刚及滕义元的公民身份号码，落款处载明：“甲方：杨志刚”、“乙方：滕义元”及其联系电话。滕义元与春凯龙公司的法定代表人刘秀菊系夫妻关系；上述合同签订后，承租人在租赁场地内经营并建造了冷库等附属设备、设施；自2016年7月起，启动西红门镇团河南村工业大院拆除腾退工作；2016年11月16日，北村村委会、南村村委会共同发布告知书，告知各位房主、租户：“西红门镇城乡结合部改造试点团河陆沿线12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动。村域范围内的非住宅房屋包括企业、学校、公寓、公交场站等所有地上物都将被拆除。目前，正在对已签约的地上物陆续进行拆除，拆除区域水电道路将不可避免的受到影响。拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水、电、道路、垃圾清运等服务。请广大房主尽早解除租赁合同，劝离租户，签约交房。请广大租户尽快腾空搬离，以避免生产、生活、学习、工作受到影响。再次提醒您：全镇拆除腾退的政策统一，必须坚决执行！”诉争租赁院落位于上述拆除腾退范围内，已进行清登评估，杨志刚系被拆迁人；因尚未向拆迁人交付房屋，故至本案审理时，针对诉争租赁院落的拆迁档案尚未形成；2017年1月13日，拆迁人向杨志刚发送短信，告知杨志刚：“距西红门镇团河沿线拆除腾退奖励期结束已进入倒计时，目前仅剩2天，2017年1月15日24点拆除腾退指挥部将取消每平方米200元的提前拆除腾退奖励费，并暂停谈户签约，拆除腾退区也将全面停止道路、水、电、垃圾清运等服务，请务必在奖励期结束前清退租户，签约交房，届时不能签约者，造成的损失后果自负”；2017年4月21日，滕义元前往当地拆迁部门，提交律师函并要求获获得拆迁补偿；2017年4月24日，就催交租金及尽快搬家等事宜，杨志刚向滕义元发送短信息；滕义元否认收到上述短信息；本案承租人已将租金交纳至2017年1月31日。经现场勘验，租赁房屋内无人居住，未开展经营活动，房间内物品基本被腾空，遗留有破旧桌椅等物品，所建造冷库及配套设备仍存在，自来水龙头可以出水，没有电力供应，租赁房屋内电源线路未连接于公共线路，滕义元未将其所持有租赁院落钥匙全部交还杨志刚，周边其他房屋已有被拆除腾退，杨志刚主张200米电缆及供水设施丢失。杨志刚主张租赁院落周边其他企业在正常经营，并提交照片予以证明。经询问，滕义元、春凯龙公司主张不清楚租赁房屋是否有建设工程规划许可证等准建手续，此事实需要向杨志刚核实；杨志刚主张针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证等建房手续。庭审中，经询问，滕义元、春凯龙公司均主张其均为承租人，杨志刚则主张滕义元系承租人，春凯龙公司并非承租人；在案件审理过程中，在正式开庭审理前，滕义元、春凯龙公司变更诉讼请求为10000元，并申请撤回本诉，本院口头裁定予以准许；经释明，杨志刚坚持提起反诉，本院对反诉继续进行审理。本院认为：本案中，对于杨志刚的出租人身份，当事人并无异议，但对滕义元、春凯龙公司的承租人身份，当事人持有异议；考虑到虽然杨志刚不认可滕义元、春凯龙公司系承租人，但在滕义元、春凯龙公司提起本诉后，杨志刚将滕义元、春凯龙公司作为承租人一并提起反诉，而并非将滕义元作为承租人另案提起诉讼，又考虑到虽然租赁合同载明乙方为滕义元，但亦注明：“法人代表：刘秀菊”，根据禁反言及诚实信用原则，故对滕义元、春凯龙公司均为租赁合同承租人的事实，本院予以确认。虽然杨志刚与滕义元、春凯龙公司所订立房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但针对租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已面临拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。滕义元、春凯龙公司作为承租人，应就返还租赁房屋承担举证责任，考虑到其仍持有租赁房屋钥匙，且冷库及配套设施等仍存在于租赁房屋内，故对滕义元、春凯龙公司未在2017年2月1日至2017年10月14日期间（256日）返还租赁房屋的事实，本院予以确认。根据上述司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，涉案房屋租赁合同被确认无效，在滕义元、春凯龙公司经营使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，但对未能有效使用房屋期间的占有使用费，应参照租金标准（每年230000元）酌减后确定；虽然租赁房屋还供应水，但已无电力供应，且周边部分房屋已经被拆除腾退，当地基层自治组织已明确公告，将在先期限售水、电，后期全面停止水、电、道路、垃圾清运等服务，故在杨志刚所主张上述期间，滕义元、春凯龙公司因拆除腾退而无法有效使用房屋及从事经营活动的事实明确，对该占有使用费，本院酌定为每年100000元；经计算，上述期间占有使用费共计70137元（100000÷365×256），对上述费用，滕义元、春凯龙公司应予给付。杨志刚所主张因“丢失”200米电缆及供水设施所遭受损失23465元，系因侵权行为所引起损失，与本案合同纠纷并非同一法律关系，且在本案中未提供充分证据证明，故本院不予支持，争议方可另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、滕义元、北京春凯龙制冷设备有限公司于本判决生效后十日内共同给付杨志刚房屋占有使用费七万零一百三十七元；二、驳回杨志刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元，由滕义元、北京春凯龙制冷设备有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费二千零五十六元，由滕义元、北京春凯龙制冷设备有限公司负担八百六十三元（于本判决生效后七日内交纳），由杨志刚负担一千一百九十三元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一七年十二月十四日书 记 员  张思竹