湛江经济技术开发区人民法院行 政 裁 定 书（2016）粤0891行初276号原告：李敬忠,男，汉族，1962年2月7日出生，住湛江市赤坎区，委托代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。委托代理人：黄光明，广东鸿来律师事务所律师。被告：湛江市国土资源局，住所地：湛江市霞山区人民大道中**。法定代表人：陈伟杰，副市长兼局长。委托代理人：王敏，不动产登记中心副主任。委托代理人：李琅，湛江市国土资源局干部。第三人：湛江市住房和城乡建设局（原湛江市房产管理局），，住所地：湛江市赤坎区湾南路**法定代表人：黄光，局长。委托代理人：林霖，广东鸿峰律师事务所律师。委托代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所实习律师。第三人：梁智勇，男，汉族，1973年5月17日出生，住湛江市赤坎区，第三人：冯文娟，女，汉族，1972年2月3日出生，住广东省湛江市赤坎区，第三人：中国建设银行股份有限公司湛江市分行，住，住所地：湛江市人民大道中**/div>负责人：陈增华，行长。委托代理人：谢春勿，该分行干部。委托代理人：彭建军，该分行干部。第三人：李某，男，汉族，2004年1月5日出生，住湛江市赤坎区。委托代理人：李敬忠，系李某的父亲。原告李敬忠不服原湛江市房产管理局（现为湛江市住房和城乡建设局）向中国建设银行股份有限公司湛江市分行（以下简称“建行湛江分行”）颁发湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》，于2016年11月3日向本院提起行政诉讼。本院于同年11月8日受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2017年11月10日公开开庭审理了本案。原告李敬忠及其委托代理人许德鸿、被告湛江市国土资源局的委托代理人王敏、第三人湛江市住房和城乡建设局的委托代理人林霖、第三人梁智勇、第三人冯文娟、第三人建行湛江分行的委托代理人谢春勿、彭建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年9月2日，原湛江市房产管理局向建行湛江分行颁发湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》。原告起诉的原湛江市房产管理局现已经将不动产登记业务交由湛江市国土资源局承接，由湛江市国土资源局行使该职权，故本案被告为湛江市国土资源局。湛江市住房和城乡建设局作为第三人参加本案诉讼。原告李敬忠诉称：原告李敬忠与冯文娟于2002年5月24日登记结婚，于2002年7月购买座落于湛江市赤坎区××公寓××座，于2006年11月27日还清农业银行按揭贷款本息，撤销抵押，于2002年9月4日湛江市房产管理局作出粤房地证字第**房地产权证，于2015年8月13日，李敬忠与冯文娟在湛江市民政局协议离婚，在离婚协议中约定上述房产及该房内家具电器归儿子李某所有。2002年9月4日湛江市房产管理局作出的房地产权证的附记栏注明农业银行还款真名，已还清贷款本息，撤销抵押。证明湛江市房产管理局知道该房产属于冯文娟、李敬忠共同共有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”但湛江市房产管理局明知上述房产属于李敬忠、冯文娟共同共有，却未经李敬忠的同意，背着李敬忠进行低于按按设立登记，并向建行湛江市分行颁发房地产他项权证。湛江市房产管理局的颁证行政行为，违反了上述规定，侵犯了李敬忠的合法权益。根据《行政诉讼法》第七十条之规定，湛江市房产管理局的颁证行政行为主要证据不足、滥用职权，人民法院应当判决撤销。请人民法院支持原告李敬忠的诉讼请求：判决撤销被告湛江市房产管理局向中国建设银行股份有限公司湛江市分行颁发湛江TX字第0100042186号粤房地他项权证的行政行为。被告湛江市国土资源局辩称：一、原湛江市房产管理局核发的《粤房地他项权证》（湛江TX字第0100042186号）程序合法，事实清楚，证据确凿、法律依据充分。2002年7月，冯文娟与湛江市建设发展公司共同向原湛江市房产管理局申请湛江市赤坎区××公寓××座的房屋转移登记，并提交了申请书、商品房买卖合同、商品房出售情况表、出售商品房证明、商品房产权权属证明书、湛江市房地产交易鉴证证明书、身份证复印件、广东省契税纳税申报表等自交，符合《广东省城镇房地产权登记条例》费九条的相关规定，原湛江市房产管理局于2002年9月4日给冯文娟核发了粤房房地证字第**房地产权证》。2013年8月29日，冯文娟、建行湛江分行向原湛江市房地产管理局申请办理房屋抵押权登记，并提交了申请书、房地产权证、抵押合同、借款合同、授权委托书、申请人和代理人身份证、营业执照、评估报告等资料。原湛江市房产管理局根据《中华人民共和国物权法》第九、十四条、《房屋登记颁发》（建设部令第168号）第七条、第二十条、第五十一条的规定，经申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序依法为申请人建行湛江分行与冯文娟办理了赤坎区南桥南路60号华景公寓美华阁二层A座抵押权登记，并核发湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》。二、被答辩人诉讼主体不适格。从冯文娟在向原湛江市房产管理局申请办理粤房地房地证字第**地产权证》资料显示，该房屋属于冯文娟单独所有，并没有存在被答辩人共同所有的情况，被答辩人亦从未提起房屋所有权共有登记申请或异议登记，而登记及后办理房屋转移登记审核资料时，无审查申请人婚姻状况的义务，而是根据申请人提供的有效凭证办理登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的规定：“公民认为行政机关侵犯其财产权等合法权益的，可以提起行政诉讼。”被答辩人既不是房屋所有权登记的合法共有人，亦不是房屋抵押的当事人，抵押权登记不影响其合法权益。因此，被答辩人无权就该房的他项权登记行为提起行政诉讼，本案房地他项权登记行政诉讼原告主体不适格。综上所述，原湛江市房产管理局依法为建设银行湛江市分行核发湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》这一行政行为证据确凿、事实清楚、程序合法、依据充分、符合法律法规的规定，并履行了审查的义务，恳请人民法院根据事实及法律规定驳回被答辩人的诉讼请求，并判决诉讼费用由被答辩人承担。第三人湛江市住房和城乡建设局述称：一、房屋登记机构无对申请人婚姻状况审查的责任。被答辩人在行政起诉状中提出涉案房屋是他与冯文娟夫妻共有财产。房屋权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。2002年7月冯文娟与湛江市建设发展公司共同向我局申请办理湛江市赤坎区××公寓××座房屋转移登记，并提交了申请书、商品房买卖合同、商品房出售情况表、出售商品房证明、商品房产权权属证明书、湛江市房地产交易鉴证证明书、身份证复印件、广东省湛江市不动产销售（转让）发票、广东省契税纳税申报表等资料。经审核，复核人《城市房屋权属登记管理办法》第十条、《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的相关规定。而登记机关在受理夫妻共有房屋所有权登记申请是，不能凭是婚前财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确定是否共有，而是要根据当事人提供的合法有效凭证予以审查，然后按照相关法律法规的规定，予以记载。登记机构不能主动判定是否共有。根据上述提交的资料显示该房屋属于冯文娟单独所有，并没有存在被答辩人共同所有的情况。因此，我局于2002年9月4日给冯文娟核发了粤房地证房地证字第**产权证》。二、未经登记的物权不发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿加载的事项是错误的，可以申请更正登记。”本案中，房屋登记簿及《房地产权证》明确记载房屋权属人为冯文娟单独所有，无共有人情况，共有人共有不动产应当申请共有权登记，被答辩人主张房屋共有却并没有像我局申请该物权登记，且2002年至今也没有对涉案房屋登记的内同提出异议或者申请更正登记，根据物权法的规定，被答辩人对房屋共有权的主张无法成立。三、答辩人为中国建设银行股份有限公司湛江市分行（以下简称：建行湛江分行）颁发湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》的程序合法、事实清楚、证据确凿，符合法律法规的规定。2013年8月29日，建行湛江分行、冯文娟向我局提出申请办理房屋抵押权登记，并提交了湛江市房地产登记申请书、房地产权证、房地产抵押合同、借款合同、授权委托书、申请人和代理人身份证（校对原件后复印件）、营业执照（收取复印件）、评估书等资料。我局就申请登记事项现场询问申请人形成询问笔录。根据《中华人民共和国物权法》第九、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条、《广东省城镇房地产权登记条例》第九条、《房屋登记办法》（建设部令第168号）第七条、第二十条、第四十三条的规定，经申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等法定程序，我局依法为申请人建行湛江分行与冯文娟办理了赤坎区南桥南路60号华景公寓美华阁二层A座抵押权登记，并核发湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》。另外，经档案查询，涉案房屋2013年8月29日办理的抵押登记，2015年4月3日霞山区人民法院查封，2015年9月9日至2016年4月28日分别由赤坎区、霞山区、开发区、坡头区、麻章区等5家人民法院轮候查封。又，原告不具备主体诉讼资格。住建局不是适格的被告。综上，我局依法为建设银行湛江市分行颁发湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》这一行政行为，已严格履行了审查义务，并尽到了注意的责任，达到了合理审慎的程度。涉案房屋的他项权登记证据确凿、事实清楚、程序合法、依据充分，符合法律法规的规定，恳请法院根据事实及法律规定作出公正判决，驳回原告的诉讼请求，并判决诉讼费用由原告承担。第三人中国建设银行股份有限公司湛江市分行述称：一、（2016）粤08民终993号《广东省湛江市中级人民法院民事判决书》已生效，认定事实清楚，运用法律正确。二、答辩人在借款办理过程中，已经尽到谨慎审核、注意义务，没有过错，办理抵押过程中没有任何权利人提出异议，取得抵押物他项权是善意的。三、答辩人取得抵押物他项权，对价向借款人发放贷款，已履行合同义务。四、湛江市房产管理局办理抵押，颁发的权证合法有效。第三人李某述称：1、他项权证抵押的房主。离婚之后属于李某，但是冯文娟去办理抵押的时候，彭建军、李海波勾结梁智勇，强迫冯文娟拿房产证去抵押。证据确凿。湛江市房地产登记申请书是彭建军、林海波伪造假证件，把李敬忠产权人伪造梁智勇是产权人，房产局经办人吴洋、审批人陈海强与建行经办人彭建军、林海波共同造价骗取李敬忠的产权人房屋设立登记，办理他项权证、抵押。请开发区法院维护正义，判决撤销市房管局设立的他项权证，设立抵押无效。第三人梁智勇、第三人冯文娟均未发表答辩意见。经审理查明，2002年5月24日，李敬忠与冯文娟于湛江市赤坎区民政局进行婚姻登记。2002年9月4日，原湛江市房产管理局颁发粤房地证字房地证字第**权证》。该证载明：座落于湛江市赤坎区××公寓××座的房地，权属人为“冯文娟”，占有房屋份额为“全部”。2013年8月29日，冯文娟、建行湛江分行向原湛江市房产管理局申请办理房屋抵押权登记，并提交了申请书、房地产权证、抵押合同、借款合同、授权委托书、申请人和代理人身份证、营业执照、评估报告等资料。原湛江市房产管理局经申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序为申请人建行湛江市分行与冯文娟办理了赤坎区南桥南路60号华景公寓美华阁二层A座房产的抵押权登记，于同年8月30日为建设银行湛江分行核发了湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》。2015年8月13日，李敬忠与冯文娟于湛江市赤坎区民政局登记离婚，同日签订离婚协议书，双方约定：“位于湛江市赤坎区××（房产证**）的商品房，以及该商品房内的家具电器等归儿子李某所有。”2015年8月15日期间，李敬忠为房子办理过户手续时发现涉案房产已被抵押，于2016年11月3日诉至本院。本院认为，本案是房地他项权登记纠纷。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”本案中，原湛江市房地产管理局于2013年8月30日为建设银行湛江分行核发了湛江TX字第0100042186号《粤房地他项权证》。原告于2015年8月15日期间得知原湛江市房产管理局的该行政行为，于2016年11月3日方向本院起诉，原告的起诉显然已经超过了法定的起诉期限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条的规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的……”对于原告的起诉，本院依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条之规定，裁定如下：驳回原告李敬忠的起诉。本案受理费50元，原告李敬忠已预交，由本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  沈碧清代理审判员  李国栋代理审判员  方亦操二〇一七年十二月二十六日书 记 员  程 前附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无正当理由的……人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。