上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初74182号原告：廖连雄，男，1966年8月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：程秀华，女，1968年9月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海业赐实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：苏玉娥，执行董事。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，总经理。上列两被告的共同委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。原告廖连雄、程秀华与被告上海业赐实业有限公司(以下简称业赐公司)定金合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法追加上海麦格茂置业有限公司(以下简称麦格茂公司)为共同被告。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖连雄、程秀华，被告业赐公司、麦格茂公司的共同委托诉讼代理人张浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖连雄、程秀华向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋认购单》(以下简称认购单)；2、判令两被告向原告返还已支付的定金人民币(以下币种相同)1万元。事实和理由：原告于2017年4月2日购买上海市浦东新区南祝路XXX弄XXX号楼1113号商铺(以下简称系争商铺)，向被告业赐公司交付定金后与被告麦格茂公司在商铺的招商期限、不动产权证办理期限、商铺单独隔断等方面进行磋商，被告麦格茂公司拒绝磋商；合同中关于付款方式规定由于被告麦格茂公司或原告的原因导致银行贷款失败，则由原告补清余款，原告认为该条款建立在不公平、不自愿的基础上，双方无法达成协议。据此，原告要求被告退还已支付的定金。被告业赐公司、麦格茂公司共同辩称，业赐公司是麦格茂公司的二级销售代理商，其母公司案外人上海澜天实业有限公司是直接销售代理商，被告麦格茂公司是系争商铺的开发商。在正式房屋买卖合同签订后，买方支付的定金将由代理商业赐公司转交给麦格茂公司，现本约合同未签订，故定金1万元仍在被告业赐公司处。两原告与被告业赐公司签订了认购单，双方形成预约合同关系，并对签署本约的时间及违约责任作出明确约定。后两原告未在约定时间内与被告麦格茂公司签署本约合同，根据定金罚则，原告已支付的定金不予返还。现要求驳回原告诉请，继续履行认购单。针对两被告的上述答辩意见，两原告表示：原告为支付认购单约定的房款12万元，于4月7日将几张银行卡内的钱款汇总。4月9日，原告在中介袁绪贵的陪同下，前往麦格茂公司的售楼处磋商，因当天现场有数名业主与麦格茂公司的销售人员发生争执，销售人员向原告方表示当天很忙，没有时间接待原告，希望与原告协商过几天再来。4月11日，两原告在中介的陪同下再次前往被告售楼处，被告的销售人员将合同文本出示给原告，因4月9日发生了业主与麦格茂公司的纠纷，故两原告非常仔细看了合同内容，发现其中付款方式约定为不管是买方还是卖方原因造成贷款不能，均由买方承担责任，还有其他附加条款原告认为都对买方不公平。原告提出从公平、公正角度，应该修改条款，销售人员表示都不能修改，双方因此发生争执，原告拨打110报警。民警来到现场后，听取了双方的意见，表示无法协商，通过法院诉讼处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告业赐公司作为麦格茂公司的代理人，代理销售系争商铺。2017年4月2日，原告与被告业赐公司就购买上海市浦东新区南祝路XXX弄XXX号楼1113房签订《房屋认购单》，约定认购总价724,773元，认购定金金额10,000元；付款方式：买方应于2017年4月9日前，至本项目售楼处支付定金12万元、签订《上海市商品房出售合同》(以下简称合同)，并于当天支付剩余房款；特别约定：1、买方在认购本物业前，已对我方物业及销售合同文本了解并确认。……3、认购金系买方对上述物业的购买权且自愿交纳，买方应在2017年4月9日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行催告。逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金；若买方后悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金卖方不予退还，卖方可不经催告另行处置该物业。……6、双方签订合同后，买方所付认购金立即转为房屋总价的首付款的一部分，本定单自动失效，售房交易要件以合同为准。当日，被告业赐公司出具收据，确认收到两原告支付的系争商铺的定金10,000元。2017年4月11日，两原告至麦格茂公司售楼处与被告销售人员就签订正式买卖合同进行磋商，因原告向被告的销售人员提出修改合同条款遭拒，双方无法达成一致意见并发生争执，原告拨打110报警。双方有争议的事实：两原告有无在认购单确定的2017年4月9日前依约至被告麦格茂公司售楼处签订合同。两原告提交了中国建设银行的存折以证明原告为履行认购单约定的在4月9日签约当日支付12万元房款的义务，在4月7日已筹集了资金；中介袁绪贵到庭向本院陈述，其三次陪同两原告前往被告麦格茂公司的售楼处南祝路2999弄，第一次是签认购单、付定金的当天晚上；第二次去没有看到商铺现场，因有三名业主要求退房，在案场与被告销售人员发生争执，案场销售人员为免纠纷影响公司及楼盘形象，要求原告与中介先回去，并表示等确定好时间再安排；第三次是4月11日，原告与被告销售人员进行磋商时发生争执并报警。两被告则认为从银行存折无法看出与房款12万元的关联，中介袁绪贵并非两被告的员工，对其陈述无法认可。以上事实由两原告提供的房屋认购单、收据、中国建设银行股份有限公司上海唐镇支行的存折、110报警记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，被告业赐公司作为麦格茂公司的销售代理方与两原告签订《房屋认购单》，其行为的效力应归属于被代理人麦格茂公司，相关的民事责任亦应由麦格茂公司承担。该认购单作为此后签订正式房屋买卖合同的预约，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照约定在认购单确定内容的基础上继续磋商并签署正式买卖合同。原告已于4月7日积极筹集资金用于支付12万元房款，体现了履约诚意；原告与中介就4月9日南祝路2999弄售楼处应销售人员要求先行返回再安排时间磋商的描述一致，并不违背常理，结合两原告积极筹措房款的行为，本院予以采信，可视为双方协商一致对买卖合同磋商、签约日期作出变更。4月11日，两原告及中介再次至南祝路2999弄售楼处就签订房屋买卖合同事宜与被告销售人员进行磋商，双方就认购单未约定明确的房屋买卖合同条款产生争议并报警，以致未能正式签署房屋买卖合同，双方均不构成对预约合同的违反，不可归责于任何一方。现两原告要求解除与被告之间签订的认购单，其实质是解除与被告麦格茂公司之间的房屋买卖预约合同关系，本院予以支持。两被告要求继续履行合同并不予返还1万元定金的答辩意见，本院不予采纳。原告要求被告返还已收取的定金1万元，于法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告廖连雄、程秀华与被告上海麦格茂置业有限公司通过2017年4月2日签订《房屋认购单》形成的房屋买卖预约合同关系；二、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告廖连雄、程秀华定金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告廖连雄、程秀华与被告上海麦格茂置业有限公司各半负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一七年十二月十四日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。