-11-贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初6852号原告：余廷云，女，1974年3月20日出生，蒙古族，住贵州省大方县，被告：毕节市贵福房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区松山路（市民政局**），统一社会信用代码：9152050273663070X7。法定代表人：陈庭贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹太原（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号:152242016100362190。委托诉讼代理人：翟进（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告余廷云诉被告毕节市贵福房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年10月27日受理后，依法适用简易程序于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告余廷云，被告毕节市贵福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹太原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余廷云向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2016年所欠上浮的补贴金2597.28元(补充协议上浮部分37104×0.07=2597.28元);支付2016年下半年因拖欠补贴金产生的违约金2689.76元(2016年下半年应支付19850.64元，每天应该支付违约金19850.64×0.0005=9.925元，前两月共计59天，9.9253×59-585.5927元，3月至6月14日共计106天，9.9253×2×106=2104.1636元2104.1636+585.5927=2689.7563元)，两项共计5287.04元人民币(被告2017年6月15日才支付);2.判决被告支付原告2017年上半年所欠补贴金21240.18元，并支付违约金1401.84元(暂定97天),两项共计22642.02元;3.判决被告支付因在约定的承诺期内没有办理房屋产权证应支付的违约金27136元(暂从2016年5月5日起至2017年10月25日共计512天，512x53=27136元);4.本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由:2011年8月23日，原告与被告毕节市贵福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的福贵新天地城市花园二楼商铺，房号B30,建筑面积31.74平方米，总价款530058.00元，原告已一次性向被告缴纳全部购房款，合同约定交房时间为2011年12月30日前。合同签订后，被告又将交房时间延长至2012年12月31日，其间以总房款的7%支付原告补偿金。2012年12月31日，被告未能向原告交付前述商铺，双方于2013年5月6日签订补充协议，再次约定将交房期限延长至2020年12月31日，约定在三年内为原告办理房屋产权证，延长期内约定被告每年支付补贴金及补贴金上浮及每半年交付一次补贴金等事项。但是被告总是违约，补贴金总是拖延，每次拖延之后还拒付违约金并拒绝按合同规定从第四年起上浮补贴金，2017年上半年补贴金至今没有交纳。被告毕节市贵福房地产开发有限公司辩称，1.案件事实，2011年8月23日，原、被告双方签定《商品房买卖合同》，约定贵福公司将其开发的位于毕节市七星关区公园路43号“福贵新天地城市花园”第A栋2层B30号房屋出售给原告，房屋建筑面积为31.74㎡,套内面积为20.16㎡,按照套内面积计算总房款为530058.00元。合同约定的交付期限为2011年12月30日，如遇特殊情况，双方可协商解除合同或变更合同，或按照合同约定的情形延期交房。合同第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第二款第2.3项约定:“产权证的办理由出卖人代办，每户收取贰佰元的代办费，办理产权证时买受人须缴纳相关办证费用(如契税、印花税、工本费等)，方可办理产权证。如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任”。2013年5月6日，原、被告及其他业主共同签定《补充协议》一份，约定原告将购买的涉案房屋交付给被告统一经营管理，同意该商铺的交付使用期以《商品房买卖合同》确定的交房时间为准向后再推延八年，即从2013年1月1日至2020年12月31日,延长期限内由贵福公司自主统一使用、管理，向外出租前述物业，原告在此期间不得自行经营或对外招商。因市场不景气，2017年1月23日，原、被告及其他业主经协商一致，又与原告方共同推选的代表签定《补充协议》一份，约定:经甲乙双方协商同意2017年元月后的经营补贴金按2013年补充协议上浮7%不再执行上浮，甲乙双方同意2017年元月1日后的经营补贴金在原协议价款基础上下浮20%支付。2013年至2017年1月，涉案商铺的经营性补贴均由原告在贵福公司处领取。2017年1月23日的《补充协议》签定后，经被告多次通知，原告拒绝前来领取租金。期间，原告也从未向贵福公司提交过办证需要的资料及缴纳相关办证费用(如契税、印花税、工本费等)。2、法律观点，(一)关于原告诉请的2016年所欠上浮补贴金2597.28未支付问题。原被告双方于2013年5月6日签定的《补充协议》约定，从第四年起补贴金递增7%,即从该协议签订第四年(2016年5月6日)开始递增，因此，答辩人只需支付2016年下半年递增部分1298.64元(530058.00元×0.07×0.072=1298.64元)。(二)关于2017年上半年的补贴金，因市场不景气，答辩人不能再按照原来的合同约定履行，经多次与原告协商，原告及其他业主共同推荐代表与答辩人签定了2017年的《补充协议》，约定2017年元月1日后的经营补贴金在原协议价款基础上下浮20%支付。故，原告应得的经营性补贴仅为14841.62元(530058.00元×0.072×0.8=14841.62)，并非21240.18元。(三)关于滞纳金的问题，因本案系原告拒绝前来领取经营补贴，并非答辩人恶意拖欠，答辩人不应当承担该滞纳金。同时，合同约定的滞纳金过高，应当予以调低，按照中国人民银行活期存款利率支付。(四)关于交付房屋产权证及交房手续一事，《补充协议》第一条中约定交房时间为2020年12月30日，原告此时要求办理交房手续条件不成就。同时，根据《不动产登记暂行条例》及毕节市政府的公告，房产证及土地使用证已经不再办理，已被不动产权证书或不动产权证明取代。《合同法》第一百一十条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有(二)债下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”。据此，原告诉请答辩人办理房屋产权证，法律上或事实上不能履行，该项诉请依法应当驳回。(五)对于延期办证违约金问题，双方合同第十五条约定的是:出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第一条中已经约定交房时间变更为2020年12月30日，即本案商品房交付使用应在2020年12月30日，办证期限系在2021年12月30日前，双方约定的办证时间并未届满，不存在延期办证的事实。同时，《房屋登记办法》第十二条明文规定:“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。”《房屋登记办法》第三十三条规定:“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(-)登记申请书，(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。”《不动产登记暂行条例》第十四条亦明文规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方申请。”《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》作为公开的部委规章、行政法规，原告自应遵守。根据上述规定，申请房屋登记行为绝非是答辩人包办一切，需有原告的行为共同进行方可，且答辩人仅是代办。合同、补充协议第二款第2.3项约定:“产权证的办理由出卖人代办，每户收取贰佰元的代办费，办理产权证时买受人须缴纳相关办证费用(如契税、印花税、工本费等)，方可办理产权证。如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任”，本案中，截止到本案庭审，原告也没有证据证明其已经提交了法律、法规规定的应当由其提交的资料及合同约定缴纳税费的依据，即若原告未交齐办理产权过户手续所需的所有资料，若原告未交齐相关税费的，答辩人的办证条件并不成就。据此，本案中，由于原告并未履行交齐办理产权过户手续所需的所有资料，缴纳相关税费，或已交齐相关税费这一先合同义务，且合同约定办证期限并未届满，答辩人可拒绝履行“提供产权过户相关手续”这一后合同义务，即答辩人可依照合同法第六十七条之规定，行使先履行抗辩权，并不构成违约。根据原被告双方的陈述及提供的证据经庭审后本院综合分析认定的法律事实为：2011年8月23日，原、被告双方签定《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发建设的位于毕节市七星关区公园路43号福贵新天地城市花园第A栋2层B30号房屋出售给原告，房屋建筑面积为31.74平方米,套内建筑面积为20.16平方米,按照套内建筑面积计算总房款为530058.00元。交付期限为2011年12月30日，如遇特殊情况，双方可协商解除合同或变更合同，或按照合同约定的情形延期交房。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不得退房，出卖人在产权办理约定的第365日起按照已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同签订后，原告分三次向被告缴纳购房款530058.00元。合同约定的交房期限届满后，被告未按照合同的约定向原告交付涉案商铺，为此，原被告于2013年5月6日签署《补充协议》，约定原告同意将交房时间向后再推延八年，即从2013年1月1日至2020年12月31日，延长期内涉案商铺由被告自主统一管理、使用和对外出租。同时，在延长期内的前三年，被告按原告所购商铺总价款7%支付给原告作为经营收益补贴，从第四年起，按前一年的标准逐年递增7%。每年的补贴金分两次支付，即当年的6月30日支付一次，12月31日支付一次。如不按上述约定支付，则每拖欠一日需向原告支付应付经营补贴金万分之五作为违约滞纳金，超过两个月后，违约金翻倍。最后，被告还承诺从该协议生效之日起三年内为原告办理房产证，如不能办理，按原合同约定的违约责任执行。截止目前，被告仍未给原告办理涉案房屋的权属证书。另查明，2017年1月23日，案外人张伟、刘正、赵军等人与被告签订《补充协议》，补充协议约定，经甲乙双方协商同意2017年1月1日以后的经营补贴金按2013年补充协议上浮7%不再执行，2017年1月1日以后的经营补贴金在原协议价款基础上下浮20%支付，2017年6月底前一次性支付2017年全年的经营补贴金，以后每年元月底前一次性支付当年经营补贴金，2013签订的补充协议其他权利义务不变。案外人张伟、赵军、刘正在乙方处签名，被告在甲方处加盖印章。再查明，2015年下半年至2016年上半年租金37104.00元，被告已支付给原告。2017年6月15日，原告在被告处领取2016年下半年租金18552.00元，2017年1月1日之后租金，被告未予支付。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（2013年5月8日签订）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应当按照合同的约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定向被告一次性支付全部购房款530058.00元，被告就应当按照合同的约定按时向被告交付涉案商铺并提供办理涉案商铺权属证书必要的资料。后由于被告原因，逾期交房，原被告双方遂于2013年5月6日签订《补充协议》，协议约定，从2013年1月1日至2015年12月31日，被告每年应按照原告已付购房款7%支付原告经营收益补贴，从2016年1月1日至2020年12月31日，每年在前一年的基础上递增7%。经核算，2016年1月1日至2016年12月31日，被告应支付原告的经营收益补贴为：530058.00元×7%×（1+7%）=39701.34元，扣除被告已支付给原告37104.00元，尚欠原告经营收益补贴金（租金）2597.34元（39701.34元-37104.00元），原告主张2597.28元，本院予以支持。2017年1月1日至2017年12月31日，被告应支付的经营收益补贴为：558,671.00元×7%×（1+7%）2=42480.43元（折合116.38元/日），故被告应支付的2017年上半年的经营收益金为21240.22元（42480.43元÷2），原告主张21240.18元，本院予以支持。对于逾期支付经营收益违约金问题。按照补充协议约定，如被告逾期支付经营收益补贴，则每拖欠一日需向原告支付应付经营补贴金万分之五作为违约滞纳金，超过两个月后，违约金翻倍。但该约定过分高于被告逾期支付经营收益金给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情予以调减，对于2016年1月至12月未付经营收益补贴违约金，应以未付款2597.28元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日起计付至实际履行完毕之日止。对于2017年1月至6月未付的经营补贴违约金，应以未付款21240.18元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年7月1日起计付至实际履行完毕之日止。对于原告要求被告支付逾期办证违约金问题。根据《补充协议》第六条约定，从该协议生效之日起三年内为原告办理房产证，如不能办理，则按原合同约定的违约责任执行。原商品房买卖合同约定的违约责任为：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不得退房，出卖人在产权办理约定的第365日起按照已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。现补充协议约定的办证期限已届满（2016年5月6日），被告仍未给原告办理涉案房屋的权属证书，故被告应当承担逾期办证的违约责任。违约金的计算方式为：以原告已付购房款530058.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年5月7日起开始计算至2017年10月25日，共计536日，应支付的违约金为：530058.00元×536日×1÷10000=28411.11元，原告主张27136.00元，本院予以支持。对于2017年10月26日之后逾期办证违约金，原告另行向被告主张。对于被告抗辩涉案商铺办证时间应为2021年12月30日前问题。因补充协议第六条约定：“甲方（被告）承诺从本协议生效之日起三年内为乙方（原告）办理产权证，如不能办理，按原合同约定的违约责任执行。”，补充协议已对原《商品房买卖合同》约定的：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”办证时间进行变更，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。对于被告抗辩原告未先提交相关办证所需资料及缴纳税费依据，故其享有先履行抗辩权而无需承担逾期办证违约责任的问题。首先，原《商品房买卖合同》并未约定原告必须先提交相关资料及缴纳税费，其次，被告亦未提供相应的证据证明其已通知原告提供办证所需资料（含缴纳税费）而原告怠于履行，系由于原告自身的原因而无法办理涉案房屋的不动产权属证书，故应承担举证不能的不利后果。故对原告该抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内立即支付原告余廷云20**年1月至12月未付经营收益补贴金2597.28元及违约金，违约金计算方式为：以未付款2597.28元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日起计付至实际履行完毕之日止；二、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内立即支付原告余廷云20**年1月至6月未付经营收益补贴金21240.18元及违约金，违约金计算方式为：以未付款21240.18元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年7月1日起计付至实际履行完毕之日止；三、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付原告余廷云逾期办证违约金27136.00元；四、驳回原告余廷云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588.00元，由被告毕节市贵福房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一七年十二月三十日书记员  邓 頔贵州省毕节市七星关区人民法院民事判决书（2017）黔0502民初6852号原告：余廷云，女，1974年3月20日出生，蒙古族，住贵州省大方县六龙镇六龙镇居民委员会，公民身份证号：5224221974********。被告：毕节市贵福房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区松山路（市民政局**），统一社会信用代码：9152050273663070X7。法定代表人：陈庭贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹太原（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号:152242016100362190。委托诉讼代理人：翟进（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告余廷云诉被告毕节市贵福房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2017年10月27日受理后，依法适用简易程序于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告余廷云，被告毕节市贵福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹太原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余廷云向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2016年所欠上浮的补贴金2597.28元(补充协议上浮部分37104×0.07=2597.28元);支付2016年下半年因拖欠补贴金产生的违约金2689.76元(2016年下半年应支付19850.64元，每天应该支付违约金19850.64×0.0005=9.925元，前两月共计59天，9.9253×59-585.5927元，3月至6月14日共计106天，9.9253×2×106=2104.1636元2104.1636+585.5927=2689.7563元)，两项共计5287.04元人民币(被告2017年6月15日才支付);2.判决被告支付原告2017年上半年所欠补贴金21240.18元，并支付违约金1401.84元(暂定97天),两项共计22642.02元;3、判决被告支付因在约定的承诺期内没有办理房屋产权证应支付的违约金27136元(暂从2016年5月5日起至2017年10月25日共计512天，512x53=27136元);4、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由:2011年8月23日，原告与被告毕节市贵福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的福贵新天地城市花园二楼商铺，房号B30,建筑面积31.74平方米，总价款530058.00元，原告已一次性向被告缴纳全部购房款，合同约定交房时间为2011年12月30日前。合同签订后，被告又将交房时间延长至2012年12月31日，其间以总房款的7%支付原告补偿金。2012年12月31日，被告未能向原告交付前述商铺，双方于2013年5月6日签订补充协议，再次约定将交房期限延长至2020年12月31日，约定在三年内为原告办理房屋产权证，延长期内约定被告每年支付补贴金及补贴金上浮及每半年交付一次补贴金等事项。但是被告总是违约，补贴金总是拖延，每次拖延之后还拒付违约金并拒绝按合同规定从第四年起上浮补贴金，2017年上半年补贴金至今没有交纳。被告毕节市贵福房地产开发有限公司辩称，1.案件事实，2011年8月23日，原、被告双方签定《商品房买卖合同》，约定贵福公司将其开发的位于毕节市七星关区公园路43号“福贵新天地城市花园”第A栋2层B30号房屋出售给原告，房屋建筑面积为31.74㎡,套内面积为20.16㎡,按照套内面积计算总房款为530058.00元。合同的约定交付期限为2011年12月30日，如遇特殊情况，双方可协商解除合同或变更合同，或按照合同约定的情形延期交房。合同第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第二款第2.3项约定:“产权证的办理由出卖人代办，每户收取贰佰元的代办费，办理产权证时买受人须缴纳相关办证费用(如契税、印花税、工本费等)，方可办理产权证。如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任”。2013年5月6日.原、被告及其他业主共同签定《补充协议》一份，约定原告将购买的涉案房屋交付给被告统一经营管理，同意该南铺的交付使用期以《商品房买卖合同》确定的交房时间为准向后再推延八年，即从2013年1月1日至2020年12月31日,延长期限内由贵福公司自主统一使用、管理，向外出租前述物业，原告在此期间不得自行经营或对外招商。因市场不景气，2017年1月23日，原、被告及其他业主经协商一致，又与原告方共同推选的代表签定《补充协议》一份，约定:经甲乙双方协商同意2017年元月后的经营补贴金按2013年补充协议上浮7%不再执行上浮，甲乙双方同意2017年元月1日后的经营补贴金在原协议价款基础上下浮20%支付。2013年至2017年1月，涉案商铺的经营性补贴均由原告在贵福公司处领取。2017年1月23日的《补充协议》签定后，经被告多次通知，原告拒绝前来领取租金。期间，原告也从未向贵福公司提交过办证需要的资料及缴纳相关办证费用(如契税、印花税、工本费等)。2、法律观点，(一)关于原告诉请的2016年所欠上浮补贴金2597.28未支付问题。原被告双方于2013年5月6日签定的《补充协议》约定，从第四年起补贴金递增7%,即从该协议签订第四年(2016年5月6日)开始递增，因此，答辩人只需支付2016年下半年递增部分1298.64元(530058×0.07×0.072=1298.64元)。(二)关于2017年上半年的补贴金，因市场不景气，答辩人不能再按照原来的合同约定履行，经多次与原告协商，原告及其他业主共同推荐代表与答辩人签定了2017年的《补充协议》，约定2017年元月1日后的经营补贴金在原协议价款基础上下浮20%支付。故，原告应得的经营性补贴仅为14841.62元(530058×0.072×0.8=14841.62)，并非21240.18元。(三)关于滞纳金的问题，因本案系原告拒绝前来领取经营补贴，并非答辩人恶意拖欠，答辩人不应当承担该滞纳金。同时，合同约定的滞纳金过高，应当予以调低，按照中国人民银行活期存款利率支付。(四)关于交付房屋产权证及交房手续一事，《补充协议》第一条中约定交房时间为2020年12月30日，原告此时要求办理交房手续条件不成就。同时，根据《不动产登记暂行条例》及毕节市政府的公告，房产证及土地使用证已经不再办理，已被不动产权证书或不动产权证明取代。《合同法》第一百一十条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有(二)债下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”。据此，原告诉请答辩人办理房屋产权证，法律上或事实上不能履行，该项诉请依法应当驳回。(五)对于延期办证违约金问题，双方合同第十五条约定的是:出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第一条中已经约定交房时间变更为2020年12月30日，即本案商品房交付使用应在2020年12月30日，办证期限系在2021年12月30日前，双方约定的办证时间并未届满，不存在延期办证的事实。同时，《房屋登记办法》第十二条明文规定:“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。”《房屋登记办法》第三十三条规定:“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(-)登记申请书，(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。”《不动产登记暂行条例》第十四条亦明文规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方申请。”《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》作为公开的部委规章、行政法规，原告自应遵守。根据上述规定，申请房屋登记行为绝非是答辩人包办一切，需有原告的行为共同进行方可，且答辩人仅是代办。合同、补充协议第二款第2.3项约定:“产权证的办理由出卖人代办，每户收取贰佰元的代办费，办理产权证时买受人须缴纳相关办证费用(如契税、印花税、工本费等)，方可办理产权证。如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任”，本案中，截止到本案庭审，原告也没有证据证明其已经提交了法律、法规规定的应当由其提交的资料及合同约定缴纳税费的依据，即若原告未交齐办理产权过户手续所需的所有资料，若原告未交齐相关税费的，答辩人的办证条件并不成就。据此，本案中，由于原告并未履行交齐办理产权过户手续所需的所有资料，缴纳相关税费，或已交齐相关税费这一先合同义务，且合同约定办证期限并未届满，答辩人可拒绝履行“提供产权过户相关手续”这一后合同义务，即答辩人可依照合同法第六十七条之规定，行使先履行抗辩权，并不构成违约。根据原被告双方的陈述及提供的证据经庭审后本院综合分析认定的法律事实为：2011年8月23日，原、被告双方签定《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发建设的位于毕节市七星关区公园路43号福贵新天地城市花园第A栋2层B30号房屋出售给原告，房屋建筑面积为31.74平方米,套内建筑面积为20.16平方米,按照套内建筑面积计算总房款为530058.00元。交付期限为2011年12月30日，如遇特殊情况，双方可协商解除合同或变更合同，或按照合同约定的情形延期交房。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不得退房，出卖人在产权办理约定的第365日起按照已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同签订后，原告分三次向被告缴纳购房款530058.00元。合同约定的交房期限届满后，被告未按照合同的约定向原告交付涉案商铺，为此，原被告于2013年5月6日签署《补充协议》，约定原告同意将交房时间向后再推延八年，即从2013年1月1日至2020年12月31日，延长期内涉案商铺由被告自主统一管理、使用和对外出租。同时，在延长期内的前三年，被告按原告所购商铺总价款7%支付给原告作为经营收益补贴，从第四年起，按前一年的标准逐年递增7%。每年的补贴金分两次支付，即当年的6月30日支付一次，12月31日支付一次。如不按上述约定支付，则每拖欠一日需向原告支付应付经营补贴金万分之五作为违约滞纳金，超过两个月后，违约金翻倍。最后，被告还承诺从该协议生效之日起三年内为原告办理房产证，如不能办理，按原合同约定的违约责任执行。截止目前，被告仍未给原告办理涉案房屋的权属证书。另查明，2017年1月23日，案外人张伟、刘正、赵军等人与被告签订《补充协议》，补充协议约定，经甲乙双方协商同意2017年1月1日以后的经营补贴金按2013年补充协议上浮7%不再执行，2017年1月1日以后的经营补贴金在原协议价款基础上下浮20%支付，2017年6月底前一次性支付2017年全年的经营补贴金，以后每年元月底前一次性支付当年经营补贴金，2013签订的补充协议其他权利义务不变。案外人张伟、赵军、刘正在乙方处签名，被告在甲方处加盖印章。再查明，2015年下半年至2016年上半年租金37104.00元，被告已支付给原告。2017年6月15日，原告在被告处领取2016年下半年租金18552.00元，2017年1月1日之后租金，被告未予支付。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（2013年5月8日签订）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应当按照合同的约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定向被告一次性支付全部购房款530058.00元，被告就应当按照合同的约定按时向被告交付涉案商铺并提供办理涉案商铺权属证书必要的资料。后由于被告原因，逾期交房，原被告双方遂于2013年5月6日签订《补充协议》，协议约定，从2013年1月1日至2015年12月31日，被告每年应按照原告已付购房款7%支付原告经营收益补贴，从2016年1月1日至2020年12月31日，每年在前一年的基础上递增7%。经核算，2016年1月1日至2016年12月31日，被告应支付原告的经营收益补贴为：530058.00元×7%×（1+7%）=39701.34元，扣除被告已支付给原告37104.00元，尚欠原告经营收益补贴金（租金）2597.34元（39701.34元-37104.00元），原告主张2597.28元，本院予以支持。2017年1月1日至2017年12月31日，被告应支付的经营收益补贴为：558,671.00元×7%×（1+7%）2=42480.43元（折合116.38元/日），故被告应支付的2017年上半年的经营收益金为21240.22元（42480.43元÷2），原告主张21240.18元，本院予以支持。对于逾期支付经营收益违约金问题。按照补充协议约定，如被告逾期支付经营收益补贴，则每拖欠一日需向原告支付应付经营补贴金万分之五作为违约滞纳金，超过两个月后，违约金翻倍。但该约定过分高于被告逾期支付经营收益金给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情予以调减，对于2016年1月至12月未付经营收益补贴违约金，决定以未付款2597.34元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日计付至实际履行完毕之日止。对于2017年1月至6月未付的经营补贴违约金，决定以未付款21240.18元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年7月1日计付至实际履行完毕之日止。对于原告要求被告支付逾期办证违约金问题。根据《补充协议》第六条约定，从该协议生效之日起三年内为原告办理房产证，如不能办理，则按原合同约定的违约责任执行。原商品房买卖合同约定的违约责任为：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不得退房，出卖人在产权办理约定的第365日起按照已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。现补充协议约定的办证期限已届满（2016年5月6日），被告仍未给原告办理涉案房屋的权属证书，故被告应当承担逾期办证的违约责任。违约金的计算方式为：以原告已付购房款530058.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年5月7日起开始计算至2017年10月25日，共计536日，应支付的违约金为：530058.00元×536日×1÷10000=28411.11元，原告主张27136.00元，本院予以支持。对于2017年10月26日之后逾期办证违约金，原告另行向被告主张。对于被告抗辩涉案商铺办证时间应为2021年12月30日前问题。因补充协议第六条约定：“甲方（被告）承诺从本协议生效之日起三年内为乙方（原告）办理产权证，如不能办理，按原合同约定的违约责任执行。”，补充协议已对原《商品房买卖合同》约定的：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”办证时间进行变更，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。对于被告抗辩原告未先提交相关办证所需资料及缴纳税费依据，故其享有先履行抗辩权而无需承担逾期办证违约责任的问题。首先，原《商品房买卖合同》并未约定原告必须先提交相关资料及缴纳税费，其次，被告亦未提供相应的证据证明其已通知原告提供办证所需资料（含缴纳税费）而原告怠于履行，系由于原告自身的原因而无法办理涉案房屋的不动产权属证书，故应承担举证不能的不利后果。故对原告该抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内立即支付原告余廷云20**年1月至12月未付经营收益补贴金2597.34元及违约金，违约金计算方式为：以未付款2597.34元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日计付至实际履行完毕之日止；二、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内立即支付原告余廷云20**年1月至6月未付经营收益补贴金21240.18元及违约金，违约金计算方式为：以未付款21240.18元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年7月1日计付至实际履行完毕之日止；三、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付原告余廷云逾期办证违约金27136.00元；四、驳回原告余廷云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588.00元，由被告毕节市贵福房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员吴运成二〇一七年十二月三十日书记员邓頔