福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0121民初3761号 原告：福建阳光房地产开发有限公司，住所福州开发区罗星路**（自贸试验区内），统一社会信用代码913501056114470984。 法定代表人：徐国宏，职务总经理。 委托诉讼代理人：童建炫、周惟佳，福建博世律师事务所。 被告：林丽珍，女，汉族，1984年3月20日出生，住址福建省平潭县。 第三人：招商银行股份有限公司福州分行，营业场所福州市鼓屏路60号粮食大厦，统一社会信用代码91350000705363039M。 负责人：郭夏森，职务行长。 委托诉讼代理人：黄鹏达、吴秀玲，福建天衡联合（福州）律师事务所。 原告福建阳光房地产开发有限公司与被告林丽珍、第三人招商银行股份有限公司福州分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福建阳光房地产开发有限公司委托诉讼代理人童建炫，第三人招商银行股份有限公司福州分行委托诉讼代理人黄鹏达到庭参加诉讼。被告林丽珍经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建阳光房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除福建阳光房地产开发有限公司、林丽珍双方签订的《商品房买卖合同》，林丽珍立即向福建阳光房地产开发有限公司返还位于闽侯县丹宁顿小镇A区63#楼102号房产；2.判决林丽珍在本判决生效后三日内协助福建阳光房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的备案解除手续和闽侯县丹宁顿小镇A区63#楼102号房预售商品房预告登记（预告登记证号：侯房预QR字第**）的注销手续；3.判决福建阳光房地产开发有限公司有权从应退给林丽珍的购房款中，直接抵扣福建阳光房地产开发有限公司代林丽珍偿还给招商银行股份有限公司福州分行的贷款本息365077.05元和违约金（依照《商品房买卖合同》之约定，违约金自银行扣款之日起按扣款金额的日万分之五计算至林丽珍实际清偿之日止，暂计至2017年7月12日止为53233.40元），合计418310.45元；4.判决林丽珍立即向福建阳光房地产开发有限公司返还二张销售不动产统一发票（发票号码：00093730，金额：100000元；发票号码：00093731，金额713297元）；5.本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）由林丽珍承担。 事实与理由：2011年3月1日，福建阳光房地产开发有限公司与林丽珍签订了预售合同号为00030045的《商品房买卖合同》，林丽珍以总价2703297元购买福建阳光房地产开发有限公司位于闽侯县丹宁顿小镇A区63#楼102号房，购房合同约定林丽珍支付定金10万元、首期购房款713297元，剩余购房款189万元由林丽珍向银行申请按揭贷款支付。合同附件六约定，林丽珍应按个人购房借款合同约定的期限归还贷款本息，因林丽珍未及时还本付息而导致贷款银行向福建阳光房地产开发有限公司扣收贷款本息及费用时，林丽珍愿意按日万分之五支付违约金。 2011年5月3日，林丽珍、招商银行股份有限公司福州分行及福建阳光房地产开发有限公司三方签订了《个人购房借款及担保合同》，招商银行股份有限公司福州分行向林丽珍发放贷款189万元，贷款期限360个月，从2011年5月3日起到2041年5月3日止，还款方式为等额还款，按月结息，福建阳光房地产开发有限公司就林丽珍的还款义务向招商银行提供连带责任保证担保。 上述合同生效后，林丽珍向福建阳光房地产开发有限公司支付了定金10万元、首期购房款713297元，招商银行股份有限公司福州分行向林丽珍发放借款189万元，并就讼争房产办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：侯房预QR：侯房预QR字第**16年4月起，林丽珍就未按合同约定向招商银行股份有限公司福州分行按期偿还贷款本息。自2016年4月29日起至2017年10月10日止，招商银行股份有限公司福州分行先后8次向福建阳光房地产开发有限公司扣收了林丽珍拖欠的贷款本息合计365077.05元。暂计至2017年7月12日止，林丽珍尚欠福建阳光房地产开发有限公司依照购房合同的约定按扣款金额的日万分之五计算的违约金53233.40元，以上共计418310.45元。 福建阳光房地产开发有限公司代替林丽珍还款后，多次与林丽珍联系，均未果。2016年6月12日，福建阳光房地产开发有限公司向林丽珍寄送《及时偿还贷款催告函》，再次敦促林丽珍履行还款义务，要求林丽珍按照购房合同约定支付相应违约金。但时至今日，林丽珍仍未偿还福建阳光房地产开发有限公司垫付的代偿款。期间，招商银行股份有限公司福州分行已将福建阳光房地产开发有限公司、林丽珍诉至福州市鼓楼区人民法院。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。林丽珍不按期向招商银行股份有限公司福州分行偿还借款，在福建阳光房地产开发有限公司代其还款后，经福建阳光房地产开发有限公司多次催告，林丽珍仍不履行偿还代垫款的义务，其行为已使得购房合同的目的无法实现，符合《合同法》第九十四条第（四）项合同法定解除的情形，福建阳光房地产开发有限公司有权行使法定解除权，解除与林丽珍签订的购房合同。 综上所述，林丽珍的行为已构成根本性违约，福建阳光房地产开发有限公司有权单方解除购房合同并收回房产，为维护福建阳光房地产开发有限公司合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 招商银行股份有限公司福州分行答辩称，福建阳光房地产开发有限公司所陈述的事实无异议，但是要求福建阳光房地产开发有限公司先替林丽珍偿还全部贷款本息后才同意解除合同，目前林丽珍截止至2017年12月18日仍尚欠第三人贷款本息1758291.27元。 林丽珍在答辩期间未向本院提交书面答辩意见及证据材料，亦未到庭应诉，应视为其自动放弃答辩、举证和质证的权利。 本院主张当事人进行举证、交换证据、质证，对于当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人的陈述、举证、质证、庭审调查及本院对证据的认证意见，本院可以确认如下事实： 经审理查明，2011年3月1日，福建阳光房地产开发有限公司与林丽珍签订了编号为00030045的《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定：林丽珍向福建阳光房地产开发有限公司买受位于闽侯县房屋，建筑面积为279.5平方米，该商品房总价为2703297元整，付款方式采取按揭贷款其中首付款为813297元，余款1890000元通过办理银行按揭贷款的方式存入出卖人指定的银行账户。 《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第六款约定，买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日万分之五支付违约金。 2011年5月3日，林丽珍、福建阳光房地产开发有限公司与招商银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：110131591084019105），合同约定贷款金额为1890000元；约定本合同项下贷款用于购买坐落于闽侯县房屋；贷款期限为360个月；保证人福建阳光房地产开发有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）承担连带保证责任。 2011年2月18日，福建阳光房地产开发有限公司向林丽珍开具两张张销售不动产统一发票，发票号码分别为00093730、00093731，金额分别为100000元、713297元。 2011年5月31日，诉争商品房办理了预告登记，商品房预告登记证号侯房预QR字第1111752号。 截止2017年10月10日，福建阳光房地产开发有限公司替林丽珍偿还贷款365077.05元。 另查明，招商银行股份有限公司福州分行已向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求林丽珍归还全部借款本息并要求林居春、福建阳光房地产开发有限公司对林丽珍的欠款承担连带保证责任。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。福建阳光房地产开发有限公司与林丽珍签订的《商品房买卖合同》以及合同附件系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，且内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，依法受到法律保护。 关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能事项合同目的的，当事人可以解除合同。本案中福建阳光房地产开发有限公司已按合同约定交付了房屋，招商银行股份有限公司福州分行也已按约发放贷款，林丽珍作为买受人未按期偿还银行本息，福建阳光房地产开发有限公司代垫偿还银行本息后，林丽珍未在合理期限内偿还福建阳光房地产开发有限公司代垫款项及其利息，即迟延履行债务，同时庭审中招商银行股份有限公司福州分行表示只要福建阳光房地产开发有限公司同意代为偿还林丽珍的全部银行贷款本息，亦同意解除合同，现福建阳光房地产开发有限公司同意代为偿还林丽珍的全部银行贷款本息并主张解除合同，本院予以支持。福建阳光房地产开发有限公司要求林丽珍配合到办理《商品房买卖合同》备案解除手续及房屋预告登记证明的注销登记手续并返还购房发票，本院亦予支持。 关于代垫的贷款本息及违约金问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因林丽珍逾期偿还银行贷款，导致福建阳光房地产开发有限公司承担保证责任，向招商银行股份有限公司福州分行支付了贷款本金、利息、罚息等费用共计365077.05元（截至2017年10月10日）。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第六款约定，买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日万分之五支付违约金。现福建阳光房地产开发有限公司请求林丽珍按照合同约定支付违约金，本院予以支持，违约金应从垫付之日起按扣款金额的日万分之五计算至代偿款还清之日止。 另，因招商银行股份有限公司福州分行已在福州市鼓楼区人民法院起诉林丽珍、福建阳光房地产开发有限公司借款合同纠纷，故三者的借款事宜应在该案中处理。待福建阳光房地产开发有限公司履行保证责任后，福建阳光房地产开发有限公司应将房屋总价2703297元扣除福建阳光房地产开发有限公司的支付的代垫款365077.05元及之后承担提前清偿银行贷款本息的保证责任的费用后的剩余款项返还林丽珍。 审理过程中，林丽珍经公告期满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除福建阳光房地产开发有限公司与林丽珍于2011年3月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00030045）及补充协议，林丽珍应于本判决生效之日起十日内将位于闽侯县丹宁顿小镇63幢102号单元房产归还给福建阳光房地产开发有限公司； 二、林丽珍应于本判决生效之日起十日协助福建阳光房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案解除及房屋预告登记证明注销登记手续(房屋预售登记证号侯房预QR字第1111752号)并将两张销售不动产统一发票（发票号码分别为00093730、00093731，金额分别为100000元、713297元）返还给福建阳光房地产开发有限公司； 三、林丽珍应于本判决生效之日起十日内向福建阳光房地产开发有限公司支付代偿款365077.05元的违约金（从垫付之日起按扣款金额的日万分之五计算至代偿款还清之日止）； 四、驳回福建阳光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28427元，公告费600元，由林丽珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  胡秀锦 人民陪审员  程天池 人民陪审员  林金水 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  包晓丹 附：本案适用主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。