贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初3560号原告（反诉被告）：贵阳市振华艺术师范成人中专学校，住所地：贵阳市松山路**。法定代表人：杜宁，职务：校长。委托诉讼代理人：向篱，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200810413241，特别代理。被告（反诉原告）：贵州开福实业有限公司，住，住所地：花溪区党武乡大坝井/div>法定代表人：梁国基，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵俐，贵州济仁律师事务所律师，执业证号：15201201411257611，特别代理。被告（反诉原告）：梁国基，男，1957年2月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人徐昌龙，贵州济仁律师事务所律师，执业证号：15201200210724087，特别代理。原告贵阳市振华艺术师范成人中专学校（以下简称：振华学校）与被告贵州开福实业有限公司（以下简称：开福公司）、梁国基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，于2016年10月26日转为普通程序审理，审理中，被告开福公司、梁国基提出反诉，本院依法受理。被告开福公司、梁国基申请对修建房屋的工程造价进行司法鉴定，本院依法扣除鉴定期限。本案依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）振华学校之委托诉讼代理人向篱，被告开福公司（反诉原告）之委托诉讼代理人赵俐，被告梁国基（反诉原告）之委托诉讼代理人徐昌龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告振华学校向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告开福公司在2011年3月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告开福公司退还原告支付的房屋定金人民币30万元，3、被告开福公司因无法交付约定的房屋，导致原告租赁房屋的目的无法实现，赔偿原告在大坝井的先期投入及新校区的投入共计经济损失人民币4006131.3元，承担违约金人民币600000元，上述2、3项请求金额共计4906131.3元；4、被告梁国基对前述1、2、3项诉请承担连带责任；5、案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年3月30日，被告开福公司（原告在另案审理中，开福公司追认了被告梁国基与原告签订租赁合同、收取原告定金行为系职务行为）将自己位于党武乡大坝井八公里处（高速路口旁）的场地及房屋一栋（毛坯房）租赁给原告用于办学使用，租赁期限为16年。合同特别约定被告开福公司在该场地上另行再建一栋房屋作为教学楼，同时交付给原告办学（教学楼、宿舍楼、室外场地）配套使用。原告在缴纳租赁定金300000元后，随即根据双方签订的合同约定及自己的教学目的对建好的房屋进行改造、装饰、装修，购入办公用品及学生用床等；对室外道路及场地平整与硬化、校园绿化、打井取水等工作。然而，被告开福公司在修建（新建）另一栋教学楼时，因无法取得合法的建房手续，被花溪城管大队强行拆除，导致原告租赁房屋的目的无法实现，合同无法履行。原告为了能让学生继续上课，不得不在花溪竹林村租赁贵州锦泰汽车销售服务有限责任公司房屋、场地作为教学使用。原告为此多支付租金、重复改造场地、搬迁过程中导致学生的流失、搬迁过程中物品的损坏等经济损失1700000元。原告多次要求被告协商处理此事未果，同时，被告及第三人将原告改造及装修好的场地与房屋租赁给他人盈利，且原告购买的办公用品及学生用床皆被扣在内，最终导致灭失。现原告诉至法院请求判如所请。原告对其直接经济损失金额制作明细表，即室外（打井取水85000元，平整场地187000元，硬化道路、绿化、修建公厕1073042.88元）、室内（2-6层）653655.2元、室内（食堂一层、微机室）226171.22元、座椅、铁床及单项搬运费损失81262元、新校区多支付的租赁费每月每平方多支付5元及整体搬迁费等共计1700000元。本诉被告开福公司、梁国基辩称，1、双方签订租赁协议属部份有效，部分无效，协议中双方对未建房屋的约定依法应当认定无效。原告在使用房屋后从未交纳租金，同意解除合同；2、房屋定金是合同的履约保证，原告不履行合同约定的给付租金义务，无权要求返还定金；3、本案违约方系原告，被告于2011年4月中旬将租赁房屋交付原告使用，原告开始进行装修，2012年2月原告在未通知被告的情况下自行撤离租赁物，直到2014年4月向法院提起诉讼，此间原告未支付一分租金，其行为已严重违约，被告为积极履行协议修建原告所需要房屋，遭受巨大损失，双方损失应由导致合同不能履行的违约方全部承担，如双方均有违约，根据双方违约情况按比例承担。4、原告是与被告梁国基签订的合同，梁国基也是该合同的权利义务承担者，原告要求梁国基承担连带责任必须具有法律上的明确规定。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告被告开福公司、梁国基向本院提出如下诉请：1、解除反诉人与被反诉人于2011年3月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人支付反诉人2011年8月26日至2014年4月1日的租金人民币130.2万元及该款项从应付之日起至款项付清之日止中国人民银行同期同类贷款利率利息(暂定30万元)，共计人民币160.2万元；3、确认反诉人不予归还定金人民币30万元；4、被反诉人赔偿反诉人为履行《房屋租赁协议》修建房屋的损失人民币3305584.80元；5、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年3月30日签订的《房屋租赁协议》，协议第一条约定“反诉人提供的出租场地位于花溪，出租场地使用证照花溪预登（2007）字号（2），学生宿舍楼共计六层，房屋使用面积4200平方米及教学楼一栋……”，约定租金是按已交付使用的协议第六条1款约定的出租场地的每平方米每月10元的单价计算，而非按两栋整体面积计算租金。协议约定的生效条件是被反诉人交纳房屋租金及保证金为此协议的生效条件，并非是以另一栋房屋的建成及交付使用为生效条件，被反诉人支付保证金30万元，反诉人交付房屋，该协议已实际履行。被反诉人时至今日，从未向反诉人交纳一分钱的租金，也未向反诉人协商解除协议事宜至2014年4月1日起诉为止，被反诉人已严重违约并单方无故解除合同，故被反诉人交纳的30万元定金依法不予返还，且应向反诉人支付2011年8月26日至2014年4月1日的租金及利息。根据协议第十三条第3款约定，反诉人为满足被反诉人需要，增加使用房屋，实际聘请施工队进场开始建设，共投入工程款3305584.84元，现已被拆除。综上，特提出反诉，请予以支持。反诉被告振华学校辩称，1、同意反诉原告第一项诉请，解除合同的理由，不是反诉原告所称我方不支付房租，而是开福公司不具备交付租赁物的条件，教学楼直到被拆除均无合法手续，违反合同中第三条第一项约定。2、对反诉原告主张租金，因双方合同约定，装修在建房屋时不需要交纳租金，且房屋已于是2012年2月被强拆，无法达到合同约定的7000平方米的交房条件，同年3月，未被拆除的房屋由梁国基出租出中铁一局作党湖路项目部使用，之后陆续租给长运驾校、吉源驾校使用，因此，反诉原告第二项请求没有事实基础及法律依据。3、反诉被告不能租赁的原因正是因为反诉原告新修的教学楼无法提供合法手续导致整个合同不能履行且造成反诉被告重大的经济损失，反诉原告违约，定金应予退还。4、房屋修建后所有权属于开福公司，反诉被告只是承租人支付租金使用房屋，新修建房屋被拆，是因为没有合法手续被强拆，因此，要求反诉被告赔偿修建教学楼的损失不合理。综上，请求驳回反诉原告的第2、3、4、5项诉请。本院经审理查明认定事实如下：2011年3月30日，原告（乙方）与被告梁国基（甲方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定：甲方将位于花溪的场地使用权证为花溪预登（2007）字号〈2〉号的一栋六层使用面积为4200平方米的学生宿舍楼、使用面积为2660平方米的教学楼出租给乙方使用。新建房屋甲方按乙方的设计方案建造，室外活动场地与教学楼、宿舍楼配套使用。甲方应向乙方出示相关真实有效的身份证明及身份证和房屋、场地使用的合法手续。乙方应向甲方出示合法的办学资质及真实有效的身份证明。乙方在租赁期内可根据自身办学的实际需要，在不破坏原房屋主体力学结构的前提下，对房屋内部进行必要的装修、装饰。乙方如改变房屋内部的结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先得甲方的书面同意后方可施工。租赁期限自2011年8月26日至2027年8月26日，共计16年。甲方按乙方的要求，对房子进行改造、修建，经乙方验收合格，乙方按每平米每月10元，共计7000平方米，每年乙方共计支付甲方租赁费用84万元。室外活动场地配套使用，不计算费用。甲乙双方签订合同时，乙方预付甲方租赁定金30万元，2011年9月底乙方付清第一年租赁金（含定金30万元），今后租金半年收取一次，每年的十月一日和四月一日收取租金时间。在乙方交纳房屋租金及保证金后，甲方将房屋交付给乙方。经双方交验签字盖章后视为交付完成。装修及在建未完工的房屋，乙方未正常使用之前，甲方应免收乙方这期间的房租。乙方自行改造学生宿舍楼，自行修建篮球场四个，场地由甲方提供，校园绿化及道路硬化均由乙方修建。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订次日，原告向被告梁国基交付了30万元的定金，之后原告陆续对租赁房屋根据其使用目的进行了装修、对场地进行平整改造、硬化、对配套设施进行修建等。2011年7月，被告开福公司按合同约定新建房屋（约3000平方米），2012年2月24日新建的房屋因无合法准建手续被贵阳市花溪城市综合执法局强制拆除，原告遂于2012年3月撤离现场，于2012年7月另行租用了贵州锦泰汽车销售服务有限责任公司的房屋进行办学。其间，案涉房屋及场地由中铁一局项目部、案外人杜庭星管理使用，装修工人因工程款项事宜到租赁场地与案外人产生纠纷，经公安机关出警进行处理。原、被告之间未就合同解除事宜进行协商处理，原告遂诉至本院请求如前。另查：1、原告曾于2014年4月1日起诉被告梁国基及第三人开福公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日作出（2014）花民初字第1091号民事判决书，原告不服提出上诉，贵阳市中级人民法院于2015年1月30日作出发回重审的民事裁定书。本院在重审中，被告梁国基提出反诉，之后，原告撤回起诉，被告梁国基撤回反诉，本院于2016年9月13日作出（2015）花民重字第29号民事裁定书，准许双方撤回本诉及反诉。2、案涉土地、房屋登记在被告开福公司名下，本院在（2015）花民重字第29号案件审理中，于2016年8月5日对梁国基进行询问，其陈述与原告签订《房屋租赁协议》时已告知原告案涉房屋登记在被告开福公司的名下，其明确表示作为开福公司法定代表人，对个人签订的该份协议开福公司予以认可。3、本院在（2015）花民重字第29号案件审理中，原告申请对案涉房屋及场地改造、建造、装修进行评估，经本院委托，贵州祥仕价格评估咨询有限责任公司作出黔祥价评字（2015）第09—1136号评估报告书，其中房屋部分，包含房屋（公厕）、厕所硬化地坪、化粪池评估总价606035.70元，场地改造及建造评估总价为614662.60元，装修评估总价为502908元，共计1723606.30元(172.36)万元。4、本案审理中，反诉原告申请对为履行《房屋租赁协议》修建房屋的损失进行工程造价司法鉴定，经本院依法委托，2015年12月21日2017年9月27日贵州工业工程技术投资有限公司作出（2017）工程造价鉴定第17号司法鉴定意见书，鉴定意见为：修建房屋的损失（工程造价）鉴定金额为3163636.97元。上述事实，有业经庭审质证的办学许可证、组织机构代码证、工商登记信息、《房屋租赁协议》、贵州省村镇规划建设许可证、土地使用权预登记证、定金收条、思雅派出所处警记录、贵阳市花溪城市综合执法局公告、限期拆除决定书、照片、司法鉴定意见书、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告梁国基作为被告开福公司的法定代表人，其个人与原告签订《房屋租赁协议》，案涉土地、房屋登记在被告开福公司名下，被告开福公司对该份协议予以认可，因此，本院认定被告梁国基的行为系职务行为，因此该份协议产生的权利义务及相应的法律后果理应由被告开福公司享有及承担。对原告诉请被告梁国基承担连带责任的请求，不符合法律规定，本院不予支持。结合双方陈述及举证质证，归纳本案争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁协议》效力如何认定。二、双方在履行合同中的行为如何认定，是否构成违约。三、双方损失如何认定及承担。关于焦点一。该协议中约定出租标的使用面积为4200平方米的学生宿舍楼被告开福公司已取得贵州省村镇规划建设许可证、土地使用权预登记证，约定出租标的使用面积为2660平方米的教学楼尚未修建，对待建房屋被告开福公司在签订合同后已实际投资进行修建，后因该房屋没有合法手续被行政部门强拆，针对出租待建房屋的效力，原告认为有效，被告认为不具有法律效力，导致双方签订的协议仅为部分有效。本院认为，双方签订合同时系真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，不具备法定无效要件，因此，应尊重当事人意思自治原则，本院认定双方签订的《房屋租赁协议》合法有效。关于焦点二。原告租用该房屋的目的是为办学使用，但因双方约定的新建房屋（即教学楼）未取得合法准建手续被拆除，致使双方合同目的无法实现，原告遂于2012年3月搬离租赁场地，审理中，原、被告对解除《房屋租赁协议》均无异议，故本院遵循自愿，对本诉原告及反诉原告诉请解除《房屋租赁协议》予以支持。合同签订后，原告积极投入对宿舍楼装修，对场地进行平整改造、硬化，对配套设施进行修建，直至被告修建的教学楼被强拆后原告搬离。双方签订的《房屋租赁协议》第六条约定“每年原告共计支付被告租赁费用84万元，原告应在2011年9月底支付完第一年的租金（含定金30万元）”、第八条约定“在原告交纳房屋租金及保证金后，被告将房屋交付给原告。经双方交验签字盖章后视为交付完成。装修及在建未完工的房屋，原告未正常使用之前，被告应免收原告这期间的房租”，该两条协议内容约定不全面，导致双方产生争议后各方理解不一致，原告认为其直至搬离均属于装修期间，被告不应当收取房租，被告认为原告未按协议约定支付第一年的租金，其行为构成违约。本院认为，双方租赁协议第八条的约定是对第六条约定的补充，即对装修时间及在建未完工的房屋在未正常使用前免收租金，因此，双方尚未履行“在原告交纳房屋租金及保证金后，被告将房屋交付给原告。经双方交验签字盖章后视为交付完成”的约定，且原告亦未使用房屋，故原告未交纳租金的行为并不构成违约，因此，对反诉原告诉请反诉被告支付租金的请求，本院依法不予支持。双方签订协议后，被告亦积极投入资金履行修建教学楼的义务，房屋被强拆系因客观情况发生了双方在订立合同时未能预见的重大变化，由于双方当事人未能预见租赁在建房屋的风险或轻信能够避免该风险导致合同目的未能实现，双方均存在过错，但被告行为不存在故意违约，故本院认定双方在履行合同中均未违约。关于焦点三，双方对合同目的不能实现均存在过错，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故对原告已支付被告定金30万元，被告应予返还，对反诉原告请求确认不予退还定金的请求，本院不予支持。由于本案中双方均不存在违约行为，故对原告请求被告承担违约金60万元的请求，本院依法不予支持。根据公平原则，对在履行协议中双方各自的损失应当由各自自行承担，故对于原告主张的另租场地办学即新校区的投入产生的损失，系自身为实现办学目的的支出，对反诉原告主张其修建教学楼的损失3305584.80元，系其自身过错即未能办理合法准建手续导致，因此，双方各自的损失应当由其自行承担，对反诉原告该项诉请，本院不予支持。双方协议中已经约定同意承租人对房屋进行装修装饰，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十一条第（四）款“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，原告先期投入损失即积极投入对宿舍楼装修，对场地进行平整改造、硬化，对配套设施进行修建，经评估其损失为1723606.30元，该投入实际获得利益者为被告，对此装饰装修损失，应由双方按照公平原则分担，结合实际，本院酌定由被告对原告此项损失分担80%即1378885元。对原告主张的座椅、铁床损失81262元，未提供充分证据予以证实，且原告自身在撤离租赁场地时未进行搬迁，未与被告进行协商处理，因此，该损失应由其自行承担。综上，对原告诉请被告赔偿其经济损失4006131.3元，本院依法支持1378885元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四款）、《最高人民法院关于审理中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵阳市振华艺术师范成人中专学校与被告梁国基（反诉原告）于2011年3月30日签订的《房屋租赁协议》；二、被告贵州开福实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贵阳市振华艺术师范成人中专学校定金300000元；三、被告贵州开福实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市振华艺术师范成人中专学校装饰装修损失人民币1378885元；四、驳回原告贵阳市振华艺术师范成人中专学校的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告梁国基、贵州开福实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46050元，由本诉原告贵阳市振华艺术师范成人中专学校负担30292元，本诉被告贵州开福实业有限公司负担15758元，反诉案件受理费23030元，由反诉原告贵州开福实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请强制执行。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨明伟人民陪审员  杨大德二〇一七年十二月二十五日书 记 员  吴长鸿