安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1125民初4573号 原告（反诉被告）:滁州市天裕房地产开发有限公司,住所地安徽省滁州市定远县城东新区,统一社会信用代码91341100799811620B（1-1）。 法定代表人：郑肯尼,董事长。 委托诉讼代理人：薛模胜，定远县池河镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:安徽省文一投资控股集团定远置业有限公司,住所地安徽省定远县经济开发区东兴路与金山路交叉口,统一社会信用代码913411250584813376。 法定代表人：韦勇,总经理。 委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。 原告滁州市天裕房地产开发有限公司（以下简称天裕房产公司）与被告安徽省文一投资控股集团定远置业有限公司（以下简称安徽省文一定远置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告安徽省文一定远置业公司提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天裕房产公司法定代表人郑肯尼及委托诉讼代理人薛模胜，安徽文一定远置业公司委托诉讼代理人唐勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天裕房产公司向本院提出的诉讼请求：要求被告继续履行合同，赔偿损失，损失即是被告违约之日到法院生效判决合同解除之日止，按每日每年租金千分之五计算，如果法院判决解除合同，要求被告承担租金到合同解除之日止，违约金也计算到合同解除之日止。 事实与理由：2017年6月19日原告与被告公司签订了一份“商铺租赁合同”，合同约定：原告将位于安徽省定远县天裕国际名城31#楼底商第一层西9、西10,第二层西3-西12商铺，出租给被告公司办公经营使用。租赁期限为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。租金：1层商铺租金46元每平方米每月；2层商铺租金23元每平方米每月；1层商铺年租金为52800元；2层商铺年租金为125200元；合计年租金为178000元。第一年在2017年8月1日前一次性付清，第二年、第三年都在每年8月1日前付清。合同签订前，被告公司来人己对原告出租给被告房屋环境、地势、结构进行了多次考察、设计几个月时间，在确认后才与原告签订的合同。现原告公司己将租赁费发票交给被告公司，但被告公司至今没有支付租赁费。为此，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，特向定远县人民法院起诉。请法院依法判决支持原告诉讼请求。 被告安徽文一定远置业公司辩称：一、按照商铺租赁合同第二条的约定，租赁期限开始时间是2017年7月1日，然而原告所提供的房屋在2017年7月7日才满足交付条件，显然本案是由于原告违约在先。二、双方的商铺租赁合同已经于2017年7月下旬解除，按照合同法第110条的规定本案要求继续履行合同其条件并不具备，因为本案的债务标的不适于强制履行，原告无法要求被告在合同已经解除的情况下，强迫被告租赁其房屋，因此，被告认为原告的诉请依法应当驳回。 反诉原告安徽省文一定远县置业公司向本院提出的诉讼请求：依法解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》。事实和理由：2017年6月19日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定反诉原告承租反诉被告所有的位于安徽省滁州市定远县天裕国际名城31#楼底第一层西9-西10，第二层西3-西12商铺、租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日。上述合同签订后，由于反诉被告并未按照合同约定的时间向反诉原告交付房屋。反诉原告自2017年7月开始即向反诉被告以电话、短信形式要求解除合同。同时，反诉原告于2017年9月4日以书面函告形式向反诉被告发出解除通知。反诉原告认为，由于反诉被告违约在先并导致本案租赁合同已无法继续履行的可能。同时，反诉原告也向反诉被告发出书面解除通知。故，按照《合同法》的规定，解除通知自到达之日起生效。因此，反诉原告请求法院依法解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》。 反诉被告天裕房产公司辩称：一、本案反诉人提出反诉，违反了法定程序，按最高人民法院规定反诉应当在举证期完毕之日止，和最高人民法院关于民事诉讼的相关规定解释，最迟也不得超过法庭辩论终结前，我们认为今天被告提出反诉显然违反了这一规定，二，反诉人提出解除合同不符合双方签订的租赁合同中相关条款，也不符合合同法第94条法定的解除条件，和合同法第93条双方约定的条件，故此反诉人提出反诉不能成立，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，天裕房产公司（甲方）与安徽省文一定远置业公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于安徽省滁州市定远县天裕国际名城31#楼底商第一层西9-西10，第二层西3-西12商铺出租给被告作为办公经营使用，其中一层出租商铺的建筑面积95.64㎡，2层租赁商铺建筑面积为453.86㎡，合计商铺租赁面积为549.5㎡。租赁期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止。租赁期内，一层商铺租金46元/㎡/月；2层商铺租金23元/㎡/月。一层商铺年租金为52800元，二层商铺年租金为125200元，合计年租金为17800元，第一年在2017年8月1日前一次性付清，第二年租金在2018年8月1日前一次性付清，第三年租金在2019年8月1日前付清，上述租金含税，甲方应在约定付款日前至少10个工作日提供足额正式发票给乙方，乙方严格遵守约定付款日付款。任意一方未能履行合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁相关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，由乙方按年租金金额的千分之五向甲方加收违约金，违约金可以冲抵租金。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按年租金的金额的千分之五向乙方加收违约金。合同签订后，因合同履行问题，原告于2017年8月21日向被告发出“通知”，要求被告支付第一年的房租，被告于2017年9月4日向原告发出“函告”，内容为：我司与贵司于2017年6月19日签订《商铺租赁协议》一份，协议签订后因各方面原因，我司无意执行租赁协议条款，于7月下旬至今曾多次通过短信、电话等形式与贵司协商要求解除租赁协议，并于8月9日给贵公司董事长出具了书面的解释一份。而贵司一直回避我公司的明确态度，要求我司继续租赁房屋，我司认为贵司应及时与我司沟通协调，避免相关损失产生，若贵司一直回避，我司将不承担因此造成的一切损失。该函告，原告于2017年9月8日收悉。 另查明，天裕房产公司于2017年7月7日向安徽巾帼物业管理有限公司发出《商品房移交入住通知书》，通知其向安徽省文一定远置业公司交付涉案房屋。安徽省文一定远置业公司已收到原告开具的178000元的租赁费发票。安徽省文一定远置业公司未向天裕房产公司支付房租。 本院认为：本案的争议焦点：一、合同是否应继续履行，如解除则合同解除时间如何确定；二、被告应否支付原告房屋租赁费用及承担逾期支付房租的违约金。 关于争议焦点一、原告天裕房产公司与被告安徽省文一定远置业公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反有关法律、法规规定，合法有效。双方之间形成了房屋租赁合同关系，均应当按照合同约定全面履行各自义务。关于被告辩称按照租赁期限开始时间是2017年7月1日，原告所提供的房屋在2017年7月7日才满足交付条件，原告违约在先一节，因合同中对交付房屋的方式未予约定，原告于2017年7月7日向安徽巾帼物业管理有限公司发出《商品房移交入住通知书》，被告在庭审质证环节已认可原告通知其交房时间，且被告已经接收原告所开具的租赁费发票，但并未对房屋交付的方式提出异议，实为双方对合同履行方式的变更，故对被告的辩称不予采信，该合同应自2017年7月7日起计算租期。反诉原告称其在2017年7月开始以短信、电话形式多次要求解除合同，但未举证证实，本院不予采信。反诉原告称2017年9月4日以书面形式向原告发出解除通知，因该份函告中所载内容仅为有解除合同的意思表示，并非解除合同的通知，故对反诉原告的该项诉称不予采信。因安徽省文一定远置业公司当庭明确解除合同，该合同已无履行可能，故对安徽省文一定远置业公司要求解除合同的反诉请求予以支持。关于反诉被告辩称反诉原告提出反诉违背法律规定一节，因该案系合同履行过程中所产生的争议，为减轻当事人诉累，本院予以合并审理本诉与反诉符合法律规定，故对其辩称不予采信。 关于争议焦点二、按照租赁合同约定，安徽省文一定远置业公司应于2017年8月1日前向原告交付第一年房租，然至今未按期支付租金，已构成违约，故安徽省文一定远置业公司于2017年8月1日起构成违约。故其应向天裕房产公司支付自2017年7月7日至合同解除之日期间的房屋租金。关于违约金，因违约金存在的功能在于弥补损失，就其未获得房屋租金所产生的损失而言，体现于房租款的利息中，其主张按年租金总额按日5‰主张违约金明显过高，安徽省文一定远置业公司已当庭抗辩，故天裕房产公司可向安徽省文一定远置业公司以178000元为基数，按月利率2%支付违约金至合同解除之日止的利息。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除滁州市天裕房地产开发有限公司与安徽省文一投资控股集团定远置业有限公司签订的《商铺租赁合同》； 二、安徽省文一投资控股集团定远置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告滁州市天裕房地产开发有限公司自2017年7月7日起至本案判决合同解除生效之日止的房屋租金及违约金（违约金以178000元为基数，按月利率2%，自2017年8月1日计算至合同解除之日）； 二、驳回滁州市天裕房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息 案件受理费3860元，减半收取计1930元，由安徽省文一投资控股集团定远置业有限公司负担1026元，由滁州市天裕房地产开发有限公司负担904元，反诉费80元，减半收取计40元，由滁州市天裕房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  黄家河 二〇一七年十二月十九日 法官助理张伟 书记员季珊珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。