北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初3798号原告（反诉被告）：摆思洋，男，1981年12月23日出生，居民，住北京市怀柔区。委托代理人：吴永才，北京市中洲律师事务所律师。委托代理人（原告之母）：施晓云，女，1943年10月2日出生，居民，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：李慧旻，女，1970年9月4日出生，居民，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人：张维豪，北京市和思律师事务所律师。原告（反诉被告）摆思洋与被告（反诉原告）李慧旻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）摆思洋及其委托代理人吴永才、施晓云，被告（反诉原告）李慧旻及其委托代理人张维豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。摆思洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李慧旻继续履行双方签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同补充协议》；2、请求判令被告李慧旻将买卖协议标的物房屋交给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2003年7月大学毕业，8月8日正式入职北汽福田汽车股份有限公司工作。被告的丈夫林中材作为人才引进于2005年5月25日入职在北汽福田汽车股份有限公司工作，林中材以引进人才员工身份购买单位福利房怀柔区杨宋镇凤翔四园福田小区X号楼X单元X室，被告和丈夫林中材以及孩子一家人居住其中，林中材享有相关的房改房政策，林中材依据相关政策以房改价格支付价款购买了该套房屋，林中材及其单位办理了房改房手续，在相关职能机构也办理了房改房手续。程序没有完全办理完毕，房证没有下来的时候，被告的丈夫林中材于2012年9月14日去世，进行中的相关手续暂停下来。林中材去世后，2014年11月1日，被告林中材的合法继承人李慧旻、林雨潇、刘兰英一致书面申请将房改房出卖并直接过户到购买者名下。当时还没有确定购买者。2015年7月4日，被告主动联系无房的原告，主动愿意出售房改房给原告，原被告双方以二手房市场价格签署《房屋买卖协议》，协议书中约定，买卖标的房屋“怀柔区杨宋镇凤翔四园福田小区X号楼X单元X室”房屋面积95.04平方米，房屋位于六层楼房中的二层，房屋总价格130万人民币，签署买卖合同同时支付定金1万元，约定到被告丈夫单位相关管理部门确认房改房真实性当日支付一期30万元，二期房款30万元于2015年8月20日之前交付给出卖人李慧旻。一期二期款额到账出卖人将房屋的钥匙、电卡、水卡、燃气卡交给买受人。余款69万元在房产证办理下来后三个月内支付给出卖人。如果延期付款，每延期一天，按照总价款的千分之三付给出卖人李慧旻，直到付清房款为止。2015年7月20日，原被告签署《房屋买卖合同补充协议》，补充协议书中约定，房产证若在2015年8月20日之后办理下来，买受人收到完全产权房产证及其购买合同正本和正规购房发票三日内，通过银行柜台办理交款手续，付款陆拾万元。房产证若在2015年8月20日之前办理下来，买受人收到完全产权房产证及其购买合同正本和正规发票三日内，开始陆续付款截止8月20日付清陆拾万元，均通过银行柜台办理交款手续。余款陆拾玖万元按原合同约定执行。办理购房手续期间，买受人承诺房产交付出卖人抵押，房产证办理下来后房屋交给买受人，买受人60万元支付后抵押解除。出卖人承诺不管是什么原因、什么时间，因为出卖人原因，有房产证麻烦或任何风险，出卖人承担全部责任和损失，否则，按照房屋总价双倍赔偿损失。被告于2015年7月4日签署《房屋买卖协议》当天确认定金变更为7500元，原告当天支付定金7500元。2017年3月14日房产证办理下来了，当天就领取了房产证。2017年3月16日，原告委托原告之母施晓云依据《房屋买卖合同补充协议》关于付款约定，将购房款60万元通过施晓云中国邮政储蓄银行账户支付给被告，60万元打入李慧旻提供的中国工商银行北京广安门支行账户，附言摆思洋付李慧旻购房款。原告要求被告依据约定将房屋交给原告，同时明确表示，房屋交付后，原告依据约定将余款交给被告。被告拒绝交付房屋，提出从房价三百万谈起，要求原告必须再增加房款。原告拒绝后，被告不交付房屋，也不接电话。原告要求支付余款，被告不回复，原告于2017年5月25日主动在中国工行银行柜台办理给李慧旻的中国工商银行账户汇入余款时，银行工作人员告诉原告，李慧旻已经将该账户注销，原告无法将购房款余款支付给被告。被告通过不接收余款、注销收款账户等方式，企图不履行合同，达到反悔、多要钱款的目的。综上为维护原告的合法权益，特诉至法院。李慧旻辩称：不同意原告的诉讼请求。2015年7月4日双方签订了房屋买卖协议书，2015年7月20日签订了补充协议书。补充协议是附条件和附期限的民事合同，补充协议第七条约定乙方因未按约定付清全部房款之前，该房产所有权仍属于甲方所有。第八条约定截止到2015年12月30日若甲方未能办下房产证，是否继续履行合同由双方协商确定。本案涉案房屋于2017年3月才将房产证办理完毕，远超过约定期限，这个合同之权利义务不明确，无法继续履行，合同效力是需要重新协商的。如果摆思洋要求我继续履行合同，需支付我400万元的购房款。我认可收到摆思洋汇给我60万元，但那不是购房款，因为是否履行合同还需要协商。认可收到购房定金7500元。李慧旻提出反诉请求：1、解除李慧旻与摆思洋于2015年7月4日签订的《房屋买卖协议》及双方于2015年7月20日签订《房屋买卖合同补充协议》；2、返还摆思洋60万元购房款。摆思洋辩称：1、不同意被告关于解除房屋买卖协议及补充协议的反诉请求；2、要求李慧旻继续履行合同；3、驳回其反诉请求；4、如果法庭支持其反诉请求，要求李慧旻依据补充协议第六条支付房价2倍的赔偿款260万元；5、如果受理李慧旻反诉，应对其位于北京市西城区（原宣武区）的一处房产予以财产保全，便于正确解决反诉及相关诉讼。本院经审理认定事实如下：摆思洋与李慧旻的丈夫林中材（于2012年9月14日去世）同为北汽福田汽车股份有限公司的同事，林中材以引进人才员工身份购买了坐落于北京市怀柔区杨宋镇凤翔四园福田小区X号楼X单元X室单位福利房，林中材享有相关的房改房政策，林中材依据相关政策购买了该套房屋，林中材及其单位办理了房改房手续，在此过程中林中材去世。2014年11月1日，林中材的财产继承人（其妻李慧旻、其母刘兰英、其女林雨潇）就涉案房屋共同向福田公司提交申请，内容为继承人一致同意将涉案房屋出售，因购买人无法确定，请公司将此房产办理到我们指定的购买人名下，福田公司各部门领导签字予以确认。后摆思洋与李慧旻于2017年7月4日签订了涉案房屋的《房屋买卖协议》，该协议约定：“甲方李慧旻，乙方摆思洋。经双方协商一致，甲方将坐落在怀柔区杨宋镇凤翔四园X号楼X单元X室房屋一套转卖给乙方，所有总价为净额壹佰叁拾万元整。为了确保双方的合法权益，特作如下规定：一、签订合同时，乙方向甲方支付定金壹万元整。二、甲乙双方于2015年7月9日（或10日）共同到福田汽车公司党群部确认房屋的真实性。三、甲乙双方确认当日乙方将一期房款三十万元付给甲方。四、乙方二期房款三十万元于2015年8月20日前交付给甲方。五、款额到账，甲方将房屋的门钥匙、电卡、水卡、气卡交付给乙方。六、余额款六十九万元交付时间为房产证办理下来，交付给乙方的当日计算起三个月内。七、如若房产证九月三十日前办理下来，乙方将余额款六十九万元于2015年12月31日前交付给甲方。八、如果乙方延期付款，每延期一天，按照总价款的千分之三付给甲方，直到付清房款完毕为止。甲方、乙方、见证人分别签字，2015年7月4日。”2015年7月20日，李慧旻与摆思洋另行签订《房屋买卖合同补充协议》，内容为：“甲方：李慧旻、乙方：摆思洋。本协议为甲乙双方于2015年7月4日签订的《房屋买卖协议》（以下简称“原合同”）的补充协议……一、甲乙双方经北汽福田汽车股份公司（简称福田公司）同意，甲方将坐落在怀柔区杨宋镇凤翔四园X号楼X单元X室房屋一套转卖给乙方所有。甲乙双方议定房屋总价为一百三十万元整（含有关房屋的一切税费和土地转让金在内）。甲方负责给乙方办理完全产权房产证。二、房屋的真实性确认更正为以福田公司各级有关领导“批件”为准。甲乙双方确认后，甲方给乙方一份批件的复印件，开始给乙方办理房产证。三、房款给付时间更正为完全产权房产证下来，开始分期分批给付。1、房产证若在2015年8月20日之后办下来，乙方收到完全产权房产证及其购买合同正本和正规购房发票三日内（周六日、法定节假日顺延），通过银行柜台办理交款手续，付款六十万元（原合同第一期和第二期房款）。2、房产证若在2015年8月20日之前办下来，乙方收到完全产权证及其购买合同正本和正规购房发票三日内（周六日、法定节假日顺延）开始陆续付款截止8月20日付清六十万，通过银行柜台办理交款手续。四、余款六十九万按原合同约定执行。五、甲方办理乙方购房手续期间，乙方承诺将此房产抵押给甲方作保证，以便于甲方为乙方办理房产证，房产证办理下来后交付乙方，乙方支付六十万房款后抵押解除。六、甲方承若：今后不管是什么原因、什么时间，因为甲方原因，乙方房产证安全性一旦出现任何麻烦，任何风险由甲方承担全部责任和损失，绝对不牵连乙方。否则甲方按房屋购买总价双倍赔偿乙方损失。七、由于乙方原因，乙方在未按约定付清全部房款之前，该房产产权仍归甲方所有。八、截止2015年12月30日，若甲方未能办理下房产证，是否继续执行合同甲乙双方协商解决。”2015年7月4日，即房屋买卖合同签订当天，李慧旻收到摆思洋交付买房定金7500元。2017年3月16日，李慧旻收到摆思洋之母施晓云通过银行转账汇款600000元，认可收到汇款后将此账户注销。2017年6月7日，北京市国泰公证处出具（2017）京国泰事字第7号公证书，证实摆思洋已将购房款余款690000元提存至北京市国泰公证处。2017年3月14日，摆思洋取得了涉案房屋怀柔区杨宋镇凤翔开发区凤翔四园4号院3号楼2层-202《不动产权证书》。以上事实，有双方当事人当庭陈述及《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同补充协议》、不动产权证书、收条、汇款凭证、北京市国泰公证处公证书及相关书证在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应担按照约定履行自己的义务。本案中，诉争房屋的原产权人林中材在单位享受福利分房政策后，在未取得不动产登记证书前去世，其该份财产应属于林中材个人遗留的合法财产，应由其继承人继承。其继承人共同向林中材的单位申请处理涉案房屋的申请书载明……“请公司将此房办理到我们指定的购买人名下。此决定经我们家庭法律规定的财产继承人共同签字同意，并承诺：如果此房产出售后，继承人之间产生任何财产法律关系与福田公司无关，也无需承担任何法律后果”……据此，可以判断出林中材的继承人同意将此房出售，才有了李慧旻与摆思洋签署的房屋买卖协议及补充协议，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效的合同。在履行合同过程中，因办理产权事宜出现了迟延，导致房屋并未交付，但摆思洋在办理完产权证书后，按照协议约定将60万元购房款如期交付给李慧旻，后因其他原因将购房余款提存，已全面履行了己方义务。现摆思洋已经取得涉案房屋不动产登记证书，其要求李慧旻继续履行合同，将所购房屋交付于法有据，应予支持。李慧旻反诉摆思洋要求1、解除李慧旻与摆思洋于2015年7月4日签订的房屋买卖协议及双方于2015年7月20日签订房屋买卖合同补充协议；2、返还摆思洋60万元购房款。其理由为所签补充协议为附条件附期限合同，所附条件及期限并未成就，该合同并未生效，应予解除。其主张理由与相关法律理论不符，双方签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同补充协议》已经成立并生效，只是合同履行附条件附期限，不能阻止合同成立生效，故其反诉理由不能成立，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李慧旻于本判决生效后立即履行与摆思洋所签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同补充协议》；二、被告（反诉原告）李慧旻于本判决生效后十五日内将涉案房屋怀柔区杨宋镇凤翔开发区凤翔四园X院X号楼X交付给原告（反诉被告）摆思洋；三、驳回反诉原告李慧旻的全部诉讼请求。案件受理费8250元（原告摆思洋已预交），由被告李慧旻负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费8250元，由反诉原告李慧旻负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  于连鹏二〇一七年十二月十四日书记员  秀立华