广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22133号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯升，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张金玉，女，1974年8月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：邓健，广州金鹏律师事务所律师。上诉人刘德民因与被上诉人张金玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘德民委托代理人罗维、被上诉人张金玉委托代理人邓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德民上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.一审、二审受理费由张金玉负担。事实和理由：（一）在广州市房地产交易中心（以下简称交易中心）不再出具收件收据的情况下，刘德民向张金玉送达交易中心出具的核价通知并书面通知张金玉办理付款过户手续符合双方签订的《商铺买卖合同》的精神。无论是收件收据还是核价通知，其均代表房屋已具备过户的初步条件，需要张金玉配合办理下一步手续。刘德民在送达给张金玉的通知书中也明确告知其需要缴交余款以办理过户手续。张金玉在收到通知书后没有提出异议，也没有任何回复。由于张金玉不予配合，没有按照《商铺买卖合同》约定支付余款，刘德民也没有办法办理下一步的过户手续。因此，本案实际上是张金玉违约。（二）《商铺买卖合同》第十五条约定刘德民应在合同生效后的210个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，由刘德民名下交易过户至张金玉名下，张金玉同意上述过户流程并提供必要的文件及配合。刘德民已于《商铺买卖合同》签订后及时向交易中心申办业权拆分手续，但由于政策变动原因，时间确实出现了延迟的情况。但困难排除后，双方又于2015年10月9日签订了新的《广州市存量房买卖合同》，表明双方同意继续交易，并对原合同部分条件进行了变更和补充。同一天，双方签署了《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》《广州市房地产转移登记申请书》《广州市存量房网上交易价格自行申报表》，并向交易中心申请转移登记，2016年3月2日广州市越秀区地方税务局向双方出具了《存量房交易计税价格核定通知书》。至此，只需张金玉向刘德民支付余款便可以办理过户登记。但此后张金玉并没有按照《商铺买卖合同》或《广州市存量房买卖合同》的约定向刘德民支付余款，即张金玉对两份合同均没有履行，导致交易无法继续。一审法院无视双方已同意继续进行交易及部分合同条款进行变更的事实，适用《商铺买卖合同》的条款认定刘德民违约是错误的。（三）一审法院判令刘德民支付利息没有依据，其要求刘德民自2012年1月6日起支付利息违反了关于诉讼时效的规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持刘德民的上诉请求。张金玉辩称，（一）张金玉并不存在任何违约的情形，刘德民所述与事实不符。张金玉已按照双方签署的《商铺买卖合同》履行了支付首期房价款427000元的义务，且按照刘德民的要求支付了签约服务费1300元、委托公证费200元，以及该商铺税费22449元。根据合同约定“余下房价款的40％计28万元于出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付”，但截止到目前为止，刘德民均未向张金玉出示收件收据，并不满足合同支付条件。若确如刘德民所言，广州市房地产交易中心于2015年取消了收件收据，则根据最新的存量房交易流程，刘德民应当提供与收件收据具有同等法律效力的文件方可。退一步而言，假设由于登记流程的变更导致并不存在与收件收据具有同等法律效力的文件，则亦应由买卖双方共同协商一致处理。但是，刘德民为了规避自身的违约责任，在毫无事实及法律依据的情况下，未与张金玉进行任何沟通及协商，即单方面强行将核价通知等同于收件收据的效力，并以此为由要求张金玉支付余下房价款，刘德民的行为违反诚信原则。（二）刘德民的行为已构成实质性违约，且涉案商铺存在现实无法交付及办理变更登记的情形，刘德民应承担相应违约责任，并赔偿张金玉的实际损失。首先，《商铺买卖合同》第八条约定：“出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……”，第十四条约定：“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人刘德民负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下……逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按房价款10％的标准向买受人计付违约金。”但是截至目前为止，刘德民仍未向张金玉交付该商铺，且并未将该商铺过户登记至张金玉名下，刘德民的行为已经构成根本性违约。其次，张金玉与刘德民签署《商铺买卖合同》之后，刘德民便私自对涉案商铺所在的商场进行违法改造，导致该商铺事实上已经不存在。张金玉于一审期间曾再次前往涉案商铺所在商场查看，刘德民只是简单用木板将商铺隔出，一是未形成任何密闭空间，二是不符合合同第二条约定的该商铺为“钢筋混泥土结构”。同时，根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案商铺已被查封。综上所述，刘德民的行为已构成实质性违约，应向张金玉承担违约责任并赔偿张金玉的经济损失。一审法院查明事实清楚，适用法律依据正确，应当予以维持。刘德民向一审法院起诉请求：解除刘德民与张金玉签订的《商铺买卖合同》。张金玉向一审法院反诉请求：1.解除刘德民与张金玉签订的《骏田国际饰品交易中心认购书》和《商铺买卖合同》；2.刘德民向张金玉返还已付购房款427000元以及税费22449元；3.刘德民向张金玉支付违约金70700元（房价款的10%）；4.刘德民向张金玉赔偿办证服务费1300元、委托公证费200元以及占用张金玉已支付房款及税费的利息损失（其中定金5万元从2012年1月6日起，首期款10万元从2012年2月11日起，首期款277000元从2012年5月27日起，税费22449元从2012年5月27日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至刘德民实际支付上述款项为止）。一审法院认定事实：2012年1月6日，案外人广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称骏腾公司）作为代理人以刘德民（出售方）的名义与张金玉（认购方）签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定：认购地址为广州市越秀区北京路xxx号x层xx号物业，建筑面积26.64平方米，套内建筑面积11.08平方米，总价1032080元，最终认购价707000元；除房价款外，认购方需要支付如下费用：契税（该物业认购价的3%）21210元，产权登记费800元，交易服务费80元，交易印花税354元，房产证印花税5元，律师费1300元，委托公证费200元，共23949元；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准等。同日，张金玉向刘德民支付定金5万元。2012年2月11日，骏腾公司作为代理人以刘德民（出卖人）的名义与张金玉（买受人）签订《商铺买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路xxx号x层xx号铺（该物业的地址将以广州市房地产管理局最后核准的房地产权证的地址为准）；该商铺建筑面积共26.64平方米，其中套内建筑面积11.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.56平方米（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准）；房价款总额707000元；买受人为一次性付款，2012年2月11日前支付全部房价款的21%（包含定金）计15万元，2012年3月10日前支付全部房价款的39%计277000元，余下房价款的40%计28万元于出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金；双方于广州市房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准等。同日，张金玉向刘德民支付首期房款10万元。此外，张金玉当日还向广东金桥百信律师事务所支付签约服务费1300元、委托公证费200元，并取得该律师事务所开具的收据。同年5月27日，张金玉向刘德民支付房款277000元、税费22449元。2015年10月9日，刘德民（甲方、卖方）与张金玉（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字140xxxxxxxx5号）。约定：房地产地址越秀区北京路xxx号xxx，建筑面积26.6379平方米、套内面积11.0818平方米；房款707000元，一次性付款，乙方应于2014年4月30日前向甲方支付；双方同意该房地产交付的时间为2014年5月1日；甲乙双方应于签约十个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第3种方式处理：3.双方自行协商；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达等。同日，刘德民与张金玉在《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》（背面为《广州市房地产转移登记申请书》）《广州市存量房网上交易价格自行申报表》上签名。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2017年5月15日的《广州市不动产登记查册表》显示：越秀区北京路xxx号xxx，产权人为刘德民，所有权取得方式为分割，建筑面积26.6379平方米，套内建筑面积11.0818平方米，规划用途为商业，登记时间为2014年4月9日；该房屋于2017年4月10日一审法院以（2016）粤0104执7709号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效为2017年4月10日至2020年4月9日。本案审理过程中，刘德民为证明张金玉在付款条件已成就的情况下未履行付款义务、刘德民因此通知解除合同，提交如下证据：1.《存量房交易计税价格核定通知书》复印件（载明：转让方为刘德民，受让方为张金玉，转让房屋地址为越秀区北京路xxx号xxx，计税价格889397元，落款日期为2016年3月2日）。2.刘德民作出的落款时间为2016年7月26日的《通知书》复印件（内称由于从2015年起，房产过户手续的办理不再提供“收件收据”，参照合同约定，请张金玉于核价通知书出具之日起3日内向刘德民缴交商铺余款28万元，待刘德民收齐该商铺铺款后，双方即可凭最新的核价通知书到广州市不动产交易登记中心办理缴税过户手续；在办理完过户手续后，请尽快前来办理收铺事宜等）、EMS特快专递寄件单（载明：寄件人陈小姐；收件人为张金玉、电话138××******，收件人地址广州市番禺区xx镇xxx花园xx居xxx-x；内件名称为空白）及邮件查询记录（载明该邮件2016年7月28日投递，签收人为本人）。3.刘德民作出的落款时间为2016年12月16日的《解除通知书》复印件（内称：刘德民多次电话及信函催促，张金玉既未按合同约定缴纳尚余房款，又不按合同约定支付逾期交款的违约金，故即日起刘德民将依据《商铺买卖合同》第五条第（2）项的约定与张金玉解除《商铺买卖合同》并没收已付的全部房款）、EMS特快专递寄件单（收件人、地址、电话均与前一份快递单相同内件名称为“解除《商铺买卖合同》通知书”）及邮件查询记录（载明该邮件于2016年12月17日妥投，签收人为本人）。张金玉认为上述证据1与本案无关，该核价通知书不能代替收件收据，张金玉之前并无看过该通知书，不知道核价的金额；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，该快递单上的收件地址是张金玉所有的房屋，但张金玉本人不在此居住，房屋是空置的，收件人电话是张金玉的电话；张金玉没有收到上述证据2的通知书，证据2中快递寄未显示内件名称，不能证明刘德民发出了该通知；此外，刘德民不享有合同解除权，其发出的解除通知不产生效力，没收张金玉交纳的全部房款也没有事实与法律依据。刘德民与张金玉共同确认，双方于2015年10月9日共同到房管部门签署了《广州市存量房买卖合同》及申请过户，当时虽然已超过《商铺买卖合同》约定的办理房产证期限，但双方此时均是同意继续履行合同的；该交易过户所需缴纳的税费尚未缴交；涉案商铺至今仍未交付，双方均不同意继续履行合同。关于为何尚未支付剩余购房款的问题，张金玉称其2016年8、9月份接到刘德民工作人员电话通知其交尾款办证，张金玉去了涉案商铺现场，但没有找到其购买的商铺，同时根据合同约定，刘德民需要提供收件收据或者递件回执给张金玉，张金玉才会支付尾款。刘德民称张金玉所述不属实，事实上是刘德民在2016年7月26日发出书面通知后张金玉不予理会，刘德民才进而发出解除合同通知书。一审法院认为，刘德民与张金玉自愿签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该合同中“双方于广州市房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准”的约定，刘德民与张金玉此后签订的《广州市存量房买卖合同》与上述《商铺买卖合同》约定不一致的地方，仍应以《商铺买卖合同》为准。因此，涉案商铺购房尾款支付期限、交付期限、办证期限及相应违约责任均应以《商铺买卖合同》约定为准。关于尾款的支付，《商铺买卖合同》约定为“出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付”。如刘德民所述属实，广州市房地产交易中心2015年起不再出具收件收据，则属因双方签订合同时未预料到的情况变化而导致付款期限约定不明，应通过补充协议的方式予以解决。现刘德民未经双方协商一致，单方认为张金玉应在“核价通知”之日起三日内付款于法无据，其据此发出解除合同通知书及主张张金玉承担相应违约责任亦缺乏法律依据。虽然刘德民单方解除合同的依据不足，但鉴于本案双方均同意解除《商铺买卖合同》，故对解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。上述《商铺买卖合同》约定刘德民应于2014年4月30日前将符合合同约定涉案商铺交付张金玉使用，应于该合同生效后的210个工作日内负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期交付超过15日或逾期办证超过15日的，张金玉均有权单方提出和决定解除合同；如张金玉提出解除合同的，刘德民应向张金玉退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向张金玉支付违约金。刘德民向张金玉迟延交付商铺及办理交易过户的时间均已达到上述合同解除条件，在2015年10月9日双方签订《广州市存量房买卖合同》后至今仍未能履行相应义务，张金玉因此享有合同解除权，其要求退还已付房款及税费、按房价款10%支付违约金的诉讼请求符合《商铺买卖合同》的约定，一审法院予以支持。张金玉反诉主张的已付房款及税费利息属于刘德民占用该款项期间产生的孳息，一审法院亦予支持。但张金玉反诉的办证服务费及委托公证费并非刘德民收取，一审法院判决刘德民向张金玉支付的违约金也足以弥补该损失，故对该项反诉请求一审法院不予支持。此外，涉案《骏田国际饰品交易中心认购书》属预约合同，在双方签订《商铺买卖合同》后，上述认购书已终止履行，无判决解除必要。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，于2017年7月27日判决：一、自本判决发生法律效力之日起，刘德民与张金玉于2012年2月11日签订的《商铺买卖合同》解除。二、刘德民在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向张金玉返还购房款427000元及税费22449元。三、刘德民在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向张金玉支付违约金70700元。四、刘德民在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向张金玉支付购房款及税费自2012年1月6日起至本判决限定的还款日止的利息（其中2012年1月6日至2012年2月10日，以5万元为基数；2012年2月11日至2012年5月26日，以15万元为基数；2012年5月27日至本判决限定的还款日止，以449449元为基数；均参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。五、驳回张金玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10870元，由刘德民负担；反诉受理费减半收取4509元，由刘德民负担4496元、张金玉负担13元。二审期间，刘德民、张金玉均未提交新证据。经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据刘德民的上诉及张金玉的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：刘德民在履行合同中是否存在违约。关于本案的争议焦点问题，第一，一审法院根据双方签订的《商铺买卖合同》的约定，认定涉案商铺购房尾款支付期限、交付期限、办证期限及相应违约责任均应以《商铺买卖合同》约定为准正确，本院不再赘述。第二，诉讼中，刘德民称广州市房地产交易中心于2015年起不再出具收件收据，则属因双方签订合同时未预料到的情况变化而导致付款期限约定不明，应通过补充协议的方式予以解决。但刘德民作为该义务履行一方没有提供证据证明其在递件后已将上述交易中心不能出具收件收据的情况告知过张金玉。况且，从本案查明的事实来看，刘德民于2012年5月27日即收齐了涉案合同约定的前两期购房款及税费。在此情况下，根据民事活动中所应遵循的诚实信用原则，刘德民理应依照约定积极履行合同义务。但诉讼中刘德民除提供了2016年7月26日的快递邮寄证明之外，未提供其他证据证明在长达四年多的时间里其为履行该合同义务都具体做了哪些工作。因此，一审法院以刘德民未经双方协商一致，单方认为张金玉应在“核价通知”之日起三日内付款于法无据正确，本院维持该认定。第三，刘德民虽上诉称是由于张金玉不配合，使其无法将涉案房屋交付及过户给张金玉，导致合同不能履行。但从诉讼中刘德民提交的证据来看，不足以证明其所主张的事实。理由如上，不再赘述。因此，一审法院依照双方《商铺买卖合同》约定，认定张金玉享有合同解除权，并认定刘德民应退回张金玉已付房款及税费、按房价款10%支付违约金正确，本院予以维持。第四，关于张金玉要求刘德民支付已付房款及税费的利息属于刘德民占用该款项期间产生的孳息，而合同解除是因刘德民原因所致，故刘德民占用了该款项而产生的法定孳息也属于张金玉的经济损失。因此，一审法院认定刘德民应向张金玉支付其应返还款项的利息正确，本院予以维持。综上所述，刘德民上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10611元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一七年十二月二十日书记员  甄雪皓王敏