成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初8418号原告（反诉被告）：付小英，女，1963年9月19日出生，汉族，住成都市成华区。被告：北京华联商厦股份有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区永开路**。法定代表人：阳烽，董事长。委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廷麟，四川鼎立律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华联商厦股份有限公司成都分公司，住所地成都市锦江区梨花街**盐市口广场**。负责人：赵国清，总经理。委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廷麟，四川鼎立律师事务所律师。原告(反诉被告)付小英与被告（反诉原告）北京华联商厦股份有限公司成都分公司（简称华联成都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，经原告付小英申请，依法追加北京华联商厦股份有限公司（以下简称华联公司）作为本案被告参加诉讼。审理中，华联成都分公司于2016年12月29日对原告付小英提出反诉,本院经审查后，依法受理了反诉原告华联成都分公司与反诉被告付小英租赁合同纠纷一案。上述本、反诉案件依法适用简易程序，于2017年2月4日、11月3日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付小英、被告华联公司和被告（反诉原告）华联成都分公司的共同委托诉讼代理人施俊英、陈廷麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）付小英向本院提出本诉请求：1、华联成都分公司、华联公司向付小英支付从2017年7月1日起至2018年6月30日的租金87780元；2、华联成都分公司、华联公司向付小英支付从2016年7月1日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五的标准计算，截止2016年10月24日违约金为5091元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月2日，付小英与华联成都分公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定付小英将其位于成都市锦江区梨花街2号X号店面出租给华联成都分公司使用，租赁期限为七年零三个月，即从2014年7月1日至2021年9月30日；2016年6月30日前，华联成都分公司将2016年7月1日至2018年6月30日的租金，一次性支付至付小英留存的银行账户，以后年度，以此类推。2016年7月6日，华联成都分公司只支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金87780元，而2017年7月1日至2018年6月30日的租金，华联成都分公司拒绝支付。被告华联公司对原告（反诉被告）付小英的本诉辩称，付小英与华联成都分公司签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，华联成都分公司已按合同约定提前支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金87780元，华联成都分公司由于经济原因，其严重亏损，已经于2016年10月开始对外闭店，停止营业，双方的租赁合同关系提前解除，因此华联公司、华联成都分公司不可能再向付小英支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金87780元；另《房屋租赁合同》中未约定违约金，付小英主张违约金没有事实依据。被告（反诉原告）华联成都分公司对原告（反诉被告）付小英的本诉答辩意见与被告华联公司的答辩意见一致。被告（反诉原告）华联成都分公司向本院提出反诉请求：1、解除华联成都分公司与付小英于2015年11月2日签订的《房屋租赁合同》，付小英退还华联成都分公司提前支付的房屋租金43890元（2017年1月1日至2017年6月30日）；2、诉讼费及其他费用由付小英承担。事实和理由：华联成都分公司与付小英于2015年11月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定华联成都分公司承租付小英位于成都市锦江区梨花街2号X号（权：X；建筑面积18.98平方米）店面用于北京华联盐市口店的经营，租期七年零三个月（即2014年7月1日至2021年9月30日）。华联成都分公司于2016年7月6日向付小英提前支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金87780元。由于受市场经济下滑因素影响，华联成都分公司经营的北京华联盐市口店一直处于严重亏损状态，华联成都分公司不得已于2016年11月11日关闭了北京华联成都盐市口店。原告（反诉被告）付小英对被告（反诉原告）华联成都分公司的反诉辨称，双方签订的《房屋租赁合同》属实，付小英将诉争房屋交付给了华联成都分公司使用，按照相关法律规定，华联成都分公司要求解除合同的理由不属于法定的解除情形，因此华联成都分公司要求解除《房屋租赁合同》应视为违约，华联成都分公司应当承担违约责任，请求判决驳回华联成都分公司提出的反诉诉讼请求，双方继续履行《房屋租赁合同》；若要解除合同，则要求华联成都分公司赔偿因违约给付小英造成的损失[除赔偿两年的租金外，其他条件与李桂英案判决结果相同，即本案中，华联公司将涉案房屋恢复原状并交付付小英，华联公司向付小英赔偿租金损失（从2017年7月1日起至其向付小英交付涉案房屋之日止，租金标准按87780元/年计算），并支付违约金（从2016年7月1日起至其向付小英交付涉案房屋之日止，以年租金87780元为基数，按每日万分之五的标准计算）］。被告华联公司对被告（反诉原告）华联成都分公司的反诉述称，华联成都分公司在经营中由于受市场经济的影响严重亏损，截止2016的12月30日，亏损总额为4625万元，实在难以维系，不得已于2016年10月闭店，因此华联公司、华联成都分公司都无法向付小英支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金；同时，付小英应向华联公司返还华联成都分公司于2016年7月6日向付小英支付的2016年7月1日至2017年6月30日的租金中未使用的部分，2017年1月1日起视为合同解除。经审理查明，付小英系位于成都市锦江区梨花街****商铺的所有权人，华联成都分公司系华联公司的分公司。2015年11月2日，付小英（出租人、甲方）与华联成都分公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区梨花街2号X号商铺（建筑面积18.98平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为七年零三个月，即从2014年7月1日至2021年9月30日；乙方按照年租金方式向甲方支付税后租金，租赁期内的租金增长率为每两年递增5%，其中，2014年7月1日至2016年6月30日的租金为83600元/年，2016年7月1日至2018年6月30日租金为87780元/年；本合同签订后15个工作日内，乙方将甲方2014年7月1日至2016年6月30日的租金共计167200元一次性转账支付至甲方留存的银行账户；2016年6月30日前，乙方将2016年7月1日至2018年6月30日的租金一次性支付至甲方留存的银行账户，以后年度，依此类推；乙方须按合同规定期限缴纳租金，逾期未缴的，每逾期一天，按当年度年租金标准的万分之五向甲方支付违约金，经甲方书面催告，无故逾期未缴超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方有关损失，如甲方选择不解除本合同，则乙方仍应按照本款约定按天承担逾期付款的违约责任；乙方保证在三个月的恢复期内将甲方的商铺恢复到乙方从甲方租赁商铺时2002年的初始状态。合同签订后，付小英将涉案商铺交付华联成都分公司使用。2016年7月6日，华联成都分公司向付小英支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金87780元。现华联成都分公司已停止营业。2017年7月10日，成都川宏实业有限公司向华联公司出具一份《关于解除房屋租赁合同及其相关协议的通知》，主要内容为：华联公司承租成都市锦江区染房街X房屋，因华联公司不愿再继续履行2001年7月18日《房屋租赁合同》及相关协议，该等合同及协议的继续履行已无可能和必要，现正式通知华联公司，从即日起解除双方之间的《房屋租赁合同》及全部与租赁房屋有关的相关协议。庭审中，付小英、华联成都分公司、华联公司均确认，将涉案房屋恢复原状是按照报建图纸恢复到初始状态。以上事实，有原告（反诉被告）付小英提交的付小英的身份证、华联成都分公司和华联公司的工商信息查询单、《房屋租赁合同》、房屋所有权证及平面图；有被告（反诉原告）华联成都分公司提交的成都银行电子银行交易凭证回单、《关于解除房屋租赁合同及其相关协议的通知》及当事人的陈述在案佐证。关于被告（反诉原告）华联成都分公司提交的资产负债表、解除《房屋租赁合同》通知书及邮寄清单因与本案缺乏关联性，故本院不予采信。本院认为，付小英系涉案商铺的所有权人，付小英将涉案商铺出租给华联成都分公司，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《房屋租赁合同》签订后，付小英将涉案商铺交与华联成都分公司，华联成都分公司向付小英支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金87780元，按照《房屋租赁合同》中“2016年6月30日前，华联成都分公司将2016年7月1日至2018年6月30日的租金一次性支付至付小英留存的银行账户”的约定，华联成都分公司仅向付小英支付了一年的房租，未按时向付小英支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金，其应承担相应的民事责任。华联成都分公司在本案中提起反诉要求解除合同，付小英不同意解除合同，因华联成都分公司不愿继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，且华联成都分公司租赁商铺的目的是开办商场，而染房街X商铺的大多数业主已与华联成都分公司解除《房屋租赁合同》，商场已无法继续经营，华联成都分公司也实际停止营业，双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，故华联成都分公司要求解除《房屋租赁合同》的反诉诉讼请求，本院予以支持。华联成都分公司认为因受市场经济下滑因素影响，其经营店铺处于严重亏损状态，导致其不得已关闭店铺，华联成都分公司以该理由主张解除合同，不符合合同解除的法定条件，其系违约解除方，故华联成都分公司要求付小英退还其提前支付的房屋租金43890元（2017年1月1日至2017年6月30日）的反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于付小英主张的违约金。按照《房屋租赁合同》中“华联成都分公司须按合同规定期限缴纳租金，逾期未缴的，每逾期一天，按当年度年租金标准的万分之五向付小英支付违约金”的约定，故付小英要求华联成都分公司支付从2016年7月1日起至实际支付之日止的违约金（以年租金87780元为基数，按每日万分之五的标准计算）的本诉诉讼请求，本院予以支持。庭审中，付小英表明若法院判决解除合同，则要求华联成都分公司赔偿因违约给付小英造成的损失[除赔偿两年的租金外，还应将涉案房屋恢复原状并交付付小英，赔偿租金损失（从2017年7月1日起至其向付小英交付涉案房屋之日止，租金标准按87780元/年计算），支付违约金（从2016年7月1日起至其向付小英交付涉案房屋之日止，以年租金87780元为基数，按每日万分之五的标准计算）］。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，故华联成都分公司应将涉案房屋恢复原状并支付从2017年7月1日起至其向付小英交付涉案房屋之日止租金损失（标准按87780元/年计算）。因双方在《房屋租赁合同》中未对违约解除合同的违约金进行约定，本案已支持付小英主张的违约金，即华联成都分公司按每日万分之五的标准支付付小英违约金（以年租金87780元为基数，从2016年7月1日起至实际支付之日止），该违约金能够弥补付小英的损失，同时也判决驳回华联成都分公司要求付小英退还其提前支付的房屋租金87780元的反诉请求，故对付小英要求华联成都分公司赔偿其两年租金的诉讼请求，本院不予支持。华联成都分公司系华联公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案的民事责任由华联公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）付小英与被告（反诉原告）北京华联商厦股份有限公司成都分公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告北京华联商厦股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于成都市锦江区梨花街2号X号房屋恢复原状并交付原告（反诉被告）付小英；三、被告北京华联商厦股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）付小英赔偿租金损失（从2017年7月1日起至其向原告（反诉被告）付小英交付涉案房屋之日止，租金标准按87780元/年计算），并支付违约金（从2016年7月1日起至其向原告（反诉被告）付小英交付涉案房屋之日止，以年租金87780元为基数，按每日万分之五的标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）付小英的本诉其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京华联商厦股份有限公司成都分公司的反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1061元，由被告北京华联商厦股份有限公司负担；本案反诉案件受理费3534元，由被告（反诉原告）北京华联商厦股份有限公司成都分公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 范 薇二〇一七年十二月十一日书记员 李燕婷