广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1122民初697号 原告：封佩珊，女，1954年6月19日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：陈天文，广西宁斌律师事务所律师。 被告：钟山县农村信用合作联社，住所地广西钟山县钟山镇兴钟中路**。 主要负责人：骆利华，理事长。 委托诉讼代理人：黄洪波，钟山县农村信用合作联社职工。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 被告：南宁市战略营销策划有限责任公司，，住所地广西南宁市河堤路**安宇望江公寓 法定代表人：黄兰芬，董事长。 委托诉讼代理人：施明，南宁市战略营销策划有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 被告：施明，男，1963年8月14日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦贞，女，1972年1月11日出生，壮族，住广西南宁市江**。 被告：广西链家家庭服务集团有限公司，住，住所地广西南宁青秀区/div> 原告封佩珊与被告钟山县农村信用合作联社（以下简称信用社）、南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略公司）、施明、被告广西链家家庭服务集团有限公司（原称广西南房房地产交易集团有限公司，以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2015年2月6日作出了（2014）钟民初字第583号民事判决。原告封佩珊、被告战略公司不服该判决，向贺州市中级人民法院提起上诉。贺州市中级人民法院受理该上诉后，经公开开庭审理，于2015年8月3日作出了（2015）贺民二终字第143号民民事判决，维持了本院作出的（2014）钟民初字第583号民事判决。原告封佩珊不服该二审判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院受理该申请后，经审查，于2016年11月7日作出了（2016）桂民申496号民事裁定，指令贺州市中级人民法院再审本案。贺州市中级人民法院受理该再审后，经公开开庭审理，于2017年6月22日作出了（2017）桂11民再3号民事裁定，撤销了贺州市中级人民法院作出的（2015）贺民终字第143号民民事判决及本院作出的（2014）钟民初字第583号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2017年7月11日对本案重新立案后，依法适用普通程序，重新公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈天文，被告信用社的委托诉讼代理人黄洪波、梁远行，被告战略公司的委托诉讼代理人施明、赵法杏，被告施明及其委托诉讼代理人赵法杏、韦贞到庭参加诉讼。被告链家公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告封佩珊向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告施明、战略公司于2009年11月12日和2010年7月8日先后签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》；2.判决四被告向原告返还购房款210000元及其利息（以该210000元为基数，按年利率5.76%计付，从2009年11月12日起计算至该210000元还清为止）；3.判决四被告向原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款263329元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年3月12日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。诉讼过程中，原告封佩珊变更诉讼请求为：1、判决解除原告与被告施明、战略公司于2009年11月12日和2010年7月8日先后签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》；2、判决被告信用社向原告返还购房款210000元及其利息（以该210000元为基数，按年利率5.76%计付，从2009年11月12日起计算至该210000元还清为止）；3.判决被告信用社向原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款263329元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年3月12日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。事实和理由：原告通过被告链家公司代理被告战略公司发布的销售广告得知被告战略公司位于钟山县县城的锦绣嘉园房屋正在对外出售后，于2009年10月31日与被告战略公司签订了《房屋认购书》，并于当日向被告战略公司交付了购买锦绣嘉园G140号别墅的首期房款50000元。同年11月9日，被告链家公司代被告战略公司收取了原告支付的诚意金10000元和购房款50000元。同年11月12日和2010年7月8日，原告与被告战略公司总经理即被告施明及被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部先后签订《房地产买卖契约》和《补充协议》，约定由被告战略公司将锦绣嘉园G164号别墅（双方通过补充协议约定将原购买的G140号别墅变更为G164号别墅，建筑面积为164.4平方米）作价263329元出售给原告；原告于2009年11月12日前支付首期购房款210000元，剩余购房款在办完房产证后15日内付清；被告战略公司在原告交付首期房款后50日内为原告办理土地使用权证，在原告交付第二期房款后50日内为原告办理房屋所有权证，办证费用9090元由原告负担；被告战略公司需在2010年3月12日将上述房屋交付给原告使用（交房标准另有约定），逾期则向原告退还已付购房款，并按已付购房款的30%赔偿给原告，逾期30个工作日因被告战略公司的原因未能办好土地使用权证、房屋所有权证，原告有权单方解除合同。2009年11月12日，被告链家公司代被告战略公司收取了原告支付的购房款100000元，加已付首期房款50000元、诚意金10000元、购房款50000元，原告付款共计210000元。被告战略公司收到该款后一直没有履行合同约定的办证义务和交房义务。原告曾多次向被告战略公司催告未果。原告在向被告战略公司催告过程中，经被告战略公司披露，得知上述房屋其实是被告信用社委托被告施明、战略公司销售，被告施明、战略公司再委托被告链家公司销售的房屋，被告信用社、施明、战略公司和链家公司应对上述房屋的销售承担连带责任。根据上述事实，被告信用社与被告施明、战略公司之间的关系属隐名代理关系，即被告施明、战略公司接受被告信用社的委托后，以自己的名义（而不是被告信用社的名义）与原告签订房屋买卖合同，并在签订合同时未告知原告其与被告信用社之间的委托关系，原告本身亦不知道被告施明、战略公司与被告信用社之间的委托关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，原告有权选择被告信用社作为本案房屋买卖合同的相对人，要求被告信用社承担本案房屋买卖合同的违约责任。 被告信用社辩称，1、本案房屋买卖合同是原告与被告战略公司签订的，而不是与被告信用社签订的，因此被告信用社不是本案房屋买卖合同的相对人，不应当承担本案房屋买卖合同的违约责任。2、被告信用社与被告战略公司之间的关系是房屋买卖合同关系，而不是委托关系。3、原告不能既要求解除合同，又要求计付违约金。 被告战略公司、施明辩称，本案房屋是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。被告战略公司接受被告信用社的委托后，以自己的名义将本案房屋出售给原告，在与原告签订本案房屋买卖合同时并未告知原告其与被告信用社之间的委托关系。原告本身亦不知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系。被告战略公司是在履行本案房屋买卖合同的过程中，因被告信用社不协助而不能依约为原告代办土地使用权证和房屋所有权证时，才向原告披露其与被告信用社之间的委托关系的。因此，被告战略公司与被告信用社之间的委托关系属隐名代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，原告知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系后，应当在被告战略公司与被告信用社之间，选择其中之一作为本案房屋买卖合同的相对人主张权利。现原告选择被告信用社作为本案房屋买卖合同的相对人主张权利是合法的。但原告主张被告施明、战略公司未依约将房屋交付给原告，与事实不符。首先，本案房屋买卖合同是被告战略公司与原告签订的，而不是被告施明和被告战略公司与原告签订的，与被告施明个人无关；其次，被告战略公司出售给原告的房屋在约定的交房期限届满前已经符合约定的交房标准，而且被告战略公司当时亦按时通知了原告办理交房手续，但原告当时不愿办理，才导致本案房屋至今未交付给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的《委托协议书》1份、《委托书》1份、“锦绣嘉园”广告宣传单1份、黄兰芬和被告施明的户籍登记证明1份、被告战略公司的工商登记档案材料4份、房屋登记档案材料若干；被告战略公司提供的《委托协议书》1份、《抵债协议书》1份、关于钟山县农村信用合作联社要求出具相关证明的复函1份、房屋登记档案材料若干、（2017）桂11民终586号民事裁定书1份、被告战略公司于2016年7月17日出具的证明1份、被告战略公司2008年至2014年银行代发工资流水单若干、被告战略公司于2017年12月1日出具的客户购房款账户收支说明1份、原告等7个客户的购房款转汇至本案房屋买卖合同指定的被告施明的账户1个及转汇至该账户的银行流水单若干以及战略公司的入账记录若干、被告战略公司已出售并已办理了过户登记手续的13栋房屋中的部分房屋的有关材料若干、被告信用社职员黄洪波与被告战略公司职员谭冬婷协商解除合同的电子邮件材料若干，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告信用社提供的解除合同的《通知函》及其邮寄单和邮件签收截图各两份，其《通知函》的内容与上述原告提供的电子邮件材料的内容相矛盾，本院不予确认。被告战略公司提供的收据1份、入伙催告通知书2份，无本案房屋符合约定交房条件的证据佐证，不能证明被告战略公司要证明的事实，本院不予确认。被告战略公司提供的（2016）桂1122民初926号民事判决书1份，尚未生效，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，钟廷礼等人因无法偿还各自所欠被告信用社的借款，分别与被告信用社签订《抵债协议书》，将各自用作上述各自借款抵押的位于钟山县花园，下同）的在建房屋（在建别墅，共45栋，均办理了抵押登记和土地使用权证及建设工程规划许可证）折价抵偿给被告信用社（抵偿后均未办理产权过户登记手续）。2008年3月30日，被告战略公司的总经理即被告施明代表被告战略公司与被告信用社签订《委托协议书》，约定由被告信用社委托被告战略公司销售上述在建房屋；被告战略公司须投资续建上述在建房屋后再予销售；被告战略公司须于签订本协议第二日前，向被告信用社支付20万元用于归还上述房屋原抵押借款所欠部分本息后才能进场续建和销售上述在建房屋；被告战略公司每销售一栋房屋须还清该房屋原抵押借款所欠本息，剩余售房款归被告战略公司所有和支配；被告战略公司进场续建和销售上述房屋后，每销售一栋房屋无论有无销售收入，均须还清该栋房屋原抵押借款所欠本息；被告信用社须协助被告战略公司为购房客户办理所购房屋的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续；等。该协议签订后，被告战略公司依约向被告信用社支付了20万元用于偿还上述房屋原抵押借款部分本息，并进场对上述在建房屋进行了投资续建和销售。原告通过被告链家公司代理被告战略公司发布的销售广告得知被告战略公司位于钟山县县城的锦绣嘉园房屋正在对外出售后，于2009年10月31日与被告战略公司签订了《房屋认购书》，并于当日向被告战略公司交付了锦绣嘉园G140号别墅的购房款50000元。同年11月9日，被告链家公司代被告战略公司收取了原告支付的诚意金10000元和购房款50000元。同年11月12日和2010年7月8日，原告与被告战略公司总经理即被告施明及被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部先后签订《房地产买卖契约》和《补充协议》，约定由被告战略公司将锦绣嘉园G164号别墅（双方通过补充约定将原购买的G140号别墅变更为G164号别墅，建筑面积为164.4平方米）作价263329元出售给原告；原告于2009年11月12日前支付首期购房款200000元，2010年3月12日前支付第二期购房款38329元，剩余购房款在办完房产证后15日内付清；被告战略公司在原告交付首期购房款后50日内为原告办理土地使用权证，在原告交付第二期购房款后50日内为原告办理房屋所有权证，办证费用9090元由原告负担；被告战略公司需在2010年3月12日将上述房屋交付给原告使用（交房标准另有约定），逾期则向原告退还已付购房款，并每日按房总价款的0.5‰计算支付滞纳金即违约金给原告，逾期30个工作日因被告战略公司的原因未能办好土地使用权证、房屋所有权证，原告有权单方解除合同。2009年11月12日，被告链家公司代被告战略公司收取了原告封佩珊支付的购房款100000元，加已付首期购房款50000元、诚意金10000元、购房款50000元，原告付款共计210000元。被告战略公司收到该款后因被告信用社一直未依约为原告办理土地使用权证。另外被告战略公司亦未依约将上述房屋交付给原告使用，亦无证据证明本案房屋符合约定的交房标准。二原告曾多次向被告战略公司催告未果，在向被告战略公司催告过程中，经被告战略公司披露，才知道上述房屋其实是被告信用社委托被告战略公司出售给二原告的。之后，原告亦向被告信用社催告未果。于是原告以被告信用社、战略公司、施明、链家公司为被告于2014年6月26日向本院递交诉状提起本案诉讼，向本院提出原诉讼请求。诉讼过程中，二原告经本院释明后，选择被告信用社作为相对人主张权利，相应变更了原诉讼请求。 本院认为，本案房屋买卖合同即《房地产买卖契约》和《补充协议》是有效的。本案房屋买卖合同签订后，原告依约支付了210000元，但被告战略公司收到上述购房款和办证费用后因被告信用社不协助而一直未能依约为原告办理所购房屋的土地使用权证。另外被告战略公司亦未能依约将房屋交付给原告，亦无证据证明该房屋是否符合约定的交房标准，已构成根本违约。因此，原告请求判决解除本案房屋买卖合同，本院予以支持。本案房屋买卖合同是被告战略公司以其名义直接与原告签订的，但本案房屋是被告信用社委托被告战略公司出售给原告的。签订本案房屋买卖合同时，原告不知道被告战略公司与被告信用社之间存在委托关系。被告战略公司因被告信用社不协助而不能为原告办理土地使用权证而向原告披露了其与被告信用社之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，原告可以选择被告信用社或者被告战略公司作为相对人主张权利。因此，原告经本院释明后，选择被告信用社作为相对人主张权利，请求判决被告信用社向原告返还购房款210000元，是合法的，本院予以支持。原告请求判决被告信用社向其返还上述购房款210000元的利息（以该210000元为基数，按年利率5.76%计算，从2009年11月12日起计算至该210000元还清之日止）。同时请求判决被告信用社向其支付逾期违约金（以本案房屋总价款263329元为基数，每日按房总价款的0.5‰计算，从2010年3月12日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止），其中请求判决返还利息，其实是请求判决赔偿其支付购房款和办证费用所造成的损失即利息损失或称资金占用费。赔偿损失是承担违约责任的一种方式，支付违约金也是承担违约责任的一种方式。原告既要求赔偿损失，又要求支付违约金，并未违反法律规定，同时计算损失和计算违约金的标准总计为年利率24%是合法的，因此，对该两项请求，本院予以支持。但原告计算违约金的起止时间不妥。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定及本案合同，关于逾期交房违约金约定的原意，逾期交房违约金的计算时间应当是从约定交房的次日起至实际交房的前一日止。因此本案逾期违约金的计算时间应当确定为从约定交房之日的次日即2010年3月13日起至原告向本院提交本案诉状主张解除合同之日的前一日即2014年6月25日止。原告诉称，本案房屋买卖合同是原告与被告施明、战略公司签订的，而不是原告与被告战略公司签订的，与事实不符，本院不予采纳。被告信用社辩称，被告信用社不是本案房屋买卖合同的相对人，不应承担本案房屋买卖合同的违约责任；并称被告信用社与被告战略公司之间的关系是房屋买卖合同关系，而不是委托关系；以及称原告不能既要求解除合同，又要求计付违约金，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。被告战略公司辩称，本案房屋在约定的交房期限届满前已经符合约定的交房标准，而且被告战略公司当时亦按时通知了原告办理交房手续，是原告当时不愿办理交房手续，才导致本案房屋至今未交付给原告，无证据证明，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第三项，第九十七条，第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告封佩珊与被告南宁市战略营销策划有限责任公司于2009年11月12日和2010年7月8日先后签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》； 二、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告封佩珊返还购房款210000元及其利息（以该210000元为基数，按年利率5.76%计算，从2009年11月12日起计算至该210000元还清之日止）； 三、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告封佩珊支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款263329元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年3月13日起计算至2014年6月25日止）； 四、驳回原告封佩珊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8320元，二审案件受理费8793元，合计17113元，由被告钟山县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判长  陈安录 审判员  孔令衍 审判员  宋斌文 二〇一七年十二月二十九日 书记员  刘 晓 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务； （三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予劫持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。