重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终2963号上诉人(原审被告)：刘小红，女，1978年7月13日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人(原审被告)：余登安，男，1964年2月19日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：程军，男，1969年12月28日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘峰光，重庆征程律师事务所律师。上诉人刘小红、余登安因与被上诉人程军排除妨害纠纷一案，刘小红、余登安不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初9493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘小红、余登安上诉请求：判决驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有充分证据证明其对涉诉区域拥有专有使用权，不是适格原告；2.上诉人设置的门窗没有对任何业主造成危害，所在房屋属于顶层，从房屋结构上有效利用挑高层，必然开窗立门；3.商品房买卖合同中的相关条款及使用说明书系格式合同，不只是针对被上诉人适用，而是针对所有业主，不具有特定性，被上诉人提供的《情况说明》因与被上诉人有利害关系，不属于新证据，属于越权证明；4.上诉人接房后，物业方多次找上诉人沟通，意欲将该平台作价给上诉人；5.其它同样的楼房中有27楼用户使用该平台的情况；6.一审判决多次提及建筑设计规划，但并未该份“规划”证据提交法院，恳请二审予以释明或者依法核实，向建设行政管理部门调取该房屋设计的相关图纸，开发商并未按照该设计进行施工。被上诉人程军辩称：原判认定事实清楚，刘小红、余登安的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。事实和理由：根据竣工图，上诉人购买的房屋客厅挑高层是全封闭的，并无门窗，不能通往露台，仅有被上诉人的房屋有开通的门；建设主管部门通过了竣工验收备案登记，竣工图具有法律效力；双方的购房合同对露台的使用权都有约定，在建筑设计上仅供特定商品房买受人独立进入的露台，由该特定商品房买受人使用和维护；开发商出具了情况说明，证明我方享有专用权。程军向一审法院起诉请求：1.判令二被告将其客厅挑高层墙壁上擅自开挖的门、窗进行封闭，恢复原状，排除妨害；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，被告刘小红、余登安系夫妻关系。2014年11月8日，二被告（乙方）与重庆嘉万公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由二被告购买位于万州区北滨大道三段206号附1号27-4房屋（北滨熙岸3幢27-4号房屋），建筑面积129.05平方米，约定的交付时间为2015年5月30日。附件六《商品房买卖补充协议》第十二条约定，特定部位使用权，乙方同意：本商品房所在小区内，在建筑设计上仅供特定商品房买受人独立进入的屋顶平台、露台，由该特定商品房买受人使用和维护，本商品房所在小区各种形式的独立花园，无论其是否计入本项目的绿地率，由该特定商品房买受人使用和维护，乙方对此不持异议且不主张任何权利，该特定商品房买受人使用屋顶平台、露台和花园时，必须遵守有关法律法规、《业主临时规约》、物业管理制度。该房屋《商品房使用说明书》附有平面示意图，其客厅高度为六米，挑高层墙壁并无门窗。2015年4月28日，北滨熙岸1-6号楼取得建设工程竣工验收备案登记证。二被告于2015年5月30日接房后，对该房屋进行装修，装修时在客厅挑高层的墙壁上开挖了门窗各一扇，通往28楼的露台。装修期间，2015年8月3日，重庆市万州区城乡建设委员会向二被告送达《责令改正违法行为通知书》，载明：余登安、刘小红，经查，你于2015年8月13日在万州区钟鼓楼街道北滨熙岸三号楼27-4打承重墙的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十五条之规定，依据《建设工程质量管理条例》第六十九条的规定，现责令你于2015年8月13日17时前改正上述违反行为。二被告收到该通知后，认为开挖门窗的墙壁并非承重墙，未履行该通知的内容。二被告于2015年底装修完毕并入住，在28楼露台上建造了洗衣池，并利用露台种植蔬菜等。2016年4月30日，原告程军（乙方）与重庆嘉万公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于万州区北滨大道三段206号附1号28-3房屋（北滨熙岸3幢28-3号房屋），建筑面积133.66平方米。附件六《商品房买卖补充协议》第十二条约定，特定部位使用权，乙方同意：本商品房所在小区内，在建筑设计上仅供特定商品房买受人独立进入的屋顶平台、露台，由该特定商品房买受人使用和维护，本商品房所在小区各种形式的独立花园，无论其是否计入本项目的绿地率，由该特定商品房买受人使用和维护，乙方对此不持异议且不主张任何权利，该特定商品房买受人使用屋顶平台、露台和花园时，必须遵守有关法律法规、《业主临时规约》、物业管理制度。该房屋《商品房使用说明书》附有平面示意图，平面图包含28楼露台。2016年，原告取得该房屋的不动产权证书。27-4号房屋与28-3号房屋上下毗邻，原告接房后发现二被告使用28楼露台，向物管反映无果后向一审法院提起诉讼。另查明，北滨熙岸3号楼共有29层。庭审中，原告提交了27楼、28楼的竣工图纸，从该图纸可看出，28-3号房屋留有门一扇通往28楼争议的露台，且该露台仅能从该门进入。诉讼中，2017年10月12日，重庆嘉万公司出具《情况说明》，载明：甲方重庆嘉万公司与乙方程军于2016年4月30日签订购房合同，购买重庆市万州区北滨大道三段206号附1号28-3商品房，购房时甲乙双方约定程军拥有该商品房户外平台独立使用权，及负责平台日常打扫和维护，不得擅自改变平台外观、形状、结构和用途，不得搭建任何形式的建筑物或构筑物，乙方无异议。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本案中，原被告对28楼露台的权属存在争议，而从被告提供的竣工图纸上看，二被告的房屋并无通往该露台的通道，该露台在规划上仅能从28-3房屋进入。同时，原告程军在购买28-3房屋时，从《商品房使用说明书》可以看出，重庆嘉万公司已将28楼的露台作为房屋的一部分销售给原告。因此，该露台应视为28-3房屋专有部分的组成部分，由原告程军享有专有的权利。其次，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，造成不动产毁损的，权利人可以要求修理、重作、更换或者恢复原状。结合本案，原告程军对28楼的露台享有专有的权利，二被告在其客厅挑高层开挖门窗通往该露台并使用的行为，侵害了原告的合法物权，应当停止侵害。同时，该行为并未经过建设行政主管部门的审批同意，亦属于违反建筑法律法规的行为。因此，原告要求二被告封闭门窗、恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：被告刘小红、余登安在本判决生效后十五日内，封闭其在万州区北滨大道三段国瑞·北滨熙岸3号楼27-4房屋客厅挑高层开挖的门窗，恢复原状。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。针对双方当事人的诉辩意见，本院综合评判如下：上诉人请求二审法院调取该栋房屋的设计图纸。但是双方当事人对房屋的竣工图纸及《重庆市新建商品房屋使用说明书》的真实性并无异议，开发商在建设过程中是否变更设计，与经竣工验收合格确定的竣工图纸以及形成的《重庆市新建商品房屋使用说明书》缺乏关联性，不能否定其合法性。因此，本院对上诉人请求调取设计图纸的请求不予准许。讼争露台经竣工验收合格，符合规划，具有构造上的独立性和使用上的独立性，在物理上专属于被上诉人的房屋，且在商品房买卖合同中亦有“在建筑设计上仅供特定商品房买受人独立进入的露台，由该特定商品房买受人使用和维护”的相关约定，属于建筑物区分所有权的专有部分。根据上诉人向开发商接房时的房屋现状，该露台仅能从被上诉人的房间通过，上诉人无权改变现状以取得对讼争露台的使用权。上诉人在相邻墙体开窗、开门，侵害了被上诉人对该露台占有、使用的权利。上诉人所称开发商对双方当事人所在房屋的建设与相邻类似房屋的建设不一致，该事实即使成立，与本案缺乏关联性，并不足以支持上诉人的主张。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘小红、余登安负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  熊德才二〇一七年十二月十八日书 记 员  蒋大威