广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0304民初64号 原告：桂林市鼎金交通投资有限公司，住所地：桂林市七星区栖霞路7号。 法定代表人：黄峻，董事长。 委托诉讼代理人：卿艳英，广西卓合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭琴钰，广西卓合律师事务所实习律师。 被告：象山区润原商务宾馆，住所地：桂林市象山区中山南路75号。经营者：王方生，男，1951年11月11日出生，汉族，户籍所在地：湖南省衡南县粟江镇四升村石华组。 委托诉讼代理人：刘东满，湖南业达律师事务所律师。 原告桂林市鼎金交通投资有限公司与被告象山区润原商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年4月26日裁定将本案转入普通程序审理，并于2017年10月26日适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年5月25日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告向原告支付截止2016年9月30日前拖欠的房屋租金共计人民币404200元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金70761.3元（按每日万分之五的标准分段计算，暂计至2016年10月31日止，实际应计算至给付完毕之日止，详见违约金计算表）；4、判令被告限期搬离桂林市，将上述租赁房屋交还给原告；5、判令被告按29000元/月(即2016-2017年年租金标准348000元/年）的标准向原告支付从2016年10月1日起至实际搬离、返还房屋之日止的房屋占有使用费；6、判令被告承担本案诉讼费及人民法院依法收取的其他相关费用。事实及理由：2012年5月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将坐落于桂林市房屋（产权面积为1809平方米）租赁给被告经营旅馆业。租赁期限为10年，从2012年6月10日起至2022年6月9日止。合同中约定，在合同计租期内，第一年房屋租金及设施设备管理费为人民币300000元；从合同期内第二年即2013年6月10日开始，年房屋租金及设施设备管理费以上年度总额为基数，每年增加12000元。租金的支付方式为按季支付，即于当年1、4、7、10月的10号前支付当季费用，逾期支付的，每逾期一天，按逾期支付的租金的万分之五向出租人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告对租赁房屋进行了经营使用。但自2015年以来，被告长期未按合同约定租金标准向原告足额支付租金，2016年的1-3季度的租金分文未付，截止2016年9月30日累计欠付租金404200元。期间虽经原告多次催缴，但均未果。鉴于被告的违约行为，原告依据合同第十九条“承租人拖欠租金累计超过一个月以上的，出租人有权解除合同”之约定，于2016年9月28日向被告发出了解除合同的通知。现原被告双方的合同自通知送达后已依法解除，被告应于原告限定期限内搬离租赁房屋并支付腾房的占地费用。但至原告起诉时，被告仍继续占用使用租赁房屋，并拒绝搬离，原告遂诉至法院。 被告象山区润原商务宾馆辩称，一、原告提出解除《房屋租赁合同》无事实根据，不符合法律和双方合同约定，是违约行为。答辩人收房、装修后于2012年8月4日试营业，营业中因电梯老化故障不断，特别是2012年下半年开始，原告出租房屋屋顶出现漏水，严重影响答辩人对租赁房屋的使用。根据《合同法》第220条规定及双方2012年5月25日签订的《房屋租赁合同》约定，原告对出租房屋负有维修义务，答辩人多次口头反映、要求原告履行维修义务，原告置之不理，答辩人被迫又多次书面向原告反映，敦促原告履行维修义务并赔偿答辩因漏水、电梯故障所遭受的实际损失。原告虽进行了两次维修（拖延很久之后），但没有解决房屋漏水问题，而对答辩人遭受的实际损失，一直未按合同约定给予赔偿损失。自2012年下半年以来，出租房屋出现漏水、电梯故障等影响承租使用问题，原告不及时维修给答辩人造成巨大损失，答辩人从诚信、合作角度出发，在多次报告请求原告给予赔偿的同时，按时交纳租金，未直接从租金中扣减损失。可一等就是两年多（2013、2014），2015年始，答辩人在经报告且原告未提出异议的情况下，从应交租金中直接扣除因电梯故障、房屋漏水所遭受的损失。现原告诉称答辩人欠交租金是完全歪曲事实。虽然答辩人按时交纳租金，但原告2014年开始，就没有按合同约定向答辩人开具租赁发票。即便不谈原告拖延维修、房屋漏水未解决等违约行为，原告要求解除《房屋租赁合同》，也严重违反《房屋租赁合同》第五条第二款规定，属违约解除行为，请法院驳回原告诉讼请求。 二、答辩人不欠原告租金。如前所述，因出租房屋漏水、电梯故障给答辩人造成了巨大损失，该损失应由原告承担。答辩人在经报告原告且原告未提出异议的情况下，从租金中扣除，是符合法律规定的维权行为。在应交租金扣除答辩人实际损失后，答辩人未欠原告一分租金。 三、原告发出解除《房屋租赁合同》的通知，答辩人及时回复，指出原告解除合同是违约行为，表明不同意解除合同的态度，即双方之间的合同并不当然解除。综上，答辩人认为原告无视自己违约行为，提出本案诉讼是属违约解除，答辩人坚决不同意。如原告要强行终止合同，必须按合同约定赔偿答辩人的直接和间接损失。请法院明察并查明事实，驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告开具发票的时间问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第（五）项约定：“……承租人根据本合同约定向出租人支付租金和其他任何款项，支付日期以承租人有效付款票据出票日为准，出租人在收到款项后5日内应即向承租人出具合法有效的收款发票（租赁税票），在承租人没有收到已付款项的收款发票前，有权顺延支付此后到期应付的任何款项，并不承担违约责任”。原告提交了其在2014年1月至2016年3月期间为被告交纳租金开具的地税发票，其中一张为电子存根打印件，被告对该份电子存根提出异议，认为该份发票实际是2017年3月15日开出的，故以此为由认为原告未按合同约定及时开出发票，其有权拒付租金且不构成违约。该份电子存根打印件显示发票号为0669097，开票日期为2014年9月18日17:57:56，打印日期为2017年3月15日；二、关于案涉房屋渗水原因。被告辩称其因承租房屋渗水影响其经营，对其造成的损失可抵扣全部租金，而原告认为房屋渗水系被告装修导致，被告因此申请鉴定，鉴定事项为：1、对房屋多处渗水、漏水点的漏水原因，2、是否影响正常经营，3、如影响正常经营，所造成的损失数额。本院依法委托桂林市正诚司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2017年8月9日向本院出具正诚［2017］函字第313号《缴费补材函》，明确说明被告申请鉴定事项第1项可正常鉴定，第2项无法得出结论，第3项因第2项无法得出结论从而该项鉴定无法完成。本院征询原、被告意见后，被告仍然同意由桂林市正诚司法鉴定中心对第1项鉴定事项进行鉴定。2017年10月9日，该鉴定中心出具桂林正诚司鉴中心［2017］建质鉴字第17号《司法鉴定意见书》，该意见书中对房屋渗漏原因分析部分载明“房屋屋面防水性能早已超过使用年限，屋面、外墙极易发生渗漏”、“房屋的屋面板质量已严重降低”、“房屋和外墙防渗能力已不足”、“一楼北墙外上有端口和台阶，易集聚雨水，并导致往墙内渗漏”，鉴定意见为：“象山区润原商务宾馆中多处漏水、渗水点的漏水原因为：1、房屋屋面和外墙发生渗漏所致；2、一楼北外墙上的断口和台阶集聚雨水，导致一楼北墙渗漏”。原、被告对该鉴定意见书均无异议。三、关于被告提出赔偿问题。本案庭审时，被告口头提出反诉，要求继续履行合同，解决房屋渗水问题，并明确表示将庭后提交反诉状，但被告在庭后提交的反诉状诉请则是要求原告赔偿损失，与其庭审时口头提出反诉的诉请并不一致。本院对此进行了释明，告知依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，本案已经庭审完毕，被告的反诉不能在本案中合并审理。被告另行在本院提起诉讼，案号为(2017)桂0304民初970号，诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因出租房屋瑕疵遭受的实际损失584600元；2、判令被告赔偿原告房屋装修、设施损失160000元；3、判令被告赔偿原告预期利益损失3617819元；4、判令被告退还原告租赁押金50000元；5、本案诉讼费由被告承担。 本院认为，原告于2016年9月28日书面通知被告因被告拖欠租金要求解除合同，被告于2016年10月7日回复原告称因房屋渗水造成其经营损失应当抵扣租金故不同意解除合同，因此，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、被告是否应全额支付租金。关于争议焦点一。案涉合同已解除。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。该合同第十条约定：“在租赁期内租赁房屋主体的维修责任由出租人承担，如因承租人的过失造成房屋损坏的由承租人负责承担维修义务（自然损害除外）。由于出租人怠于履行维修义务或情况紧急，承租人组织维修的，出租人应支付承租人支出的费用或承租人有权直接折抵租金，但承租人应提供费用支出凭证”，该合同条款实际已赋予了承租人在出租人怠于履行维修义务时自行维修的权利，但直接折抵租金的前提是承租人自行维修且提供维修费用支出凭证。具体到本案，被告作为承租人从2013年1月29日开始向原告书面要求对其经营宾馆内两间房屋维修履行维修义务，截至2016年10月7日先后12次向原告书面要求维修，此时渗水的房间增加至11间。在长达三年多的时间内，原告未及时、全面履行维修义务，而被告称其仅在2014年、2015年对宾馆过道及房间内补漏、刮腻子，但并未向原告提供其因维修房屋支出的费用凭证，亦未实际解决房屋渗水问题。被告对欠付部分租金的事实表示认可，其辩称拖欠租金系因原告迟迟不履行维修房屋的义务，影响其正常经营导致其宾馆经营收入减少。而宾馆业的经营状况往往受所在位置、卫生状况、经营管理、淡旺季等各种因素的影响，被告未能提供证据证明因房屋渗水导致不能正常营业的具体时间，其将经营收入减少全部归咎于房屋渗水显然不合理。虽然原告在合同履行过程中亦存在违约情形，但对于被告来说，其经营的宾馆内共有56间房间，其中有52间客房，其自称有11间渗水，其他房间仍可正常经营，而对于原告来说，被告在2015年仅仅支付了少部分租金，从2016年开始分文未付，原告的合同目的难以实现。被告在未能举证证明渗水对其造成了何种经营损失的情况下，自行认定损失以直接抵扣租金从而拒付租金，已构成违约。原告以被告拖欠租金为由按照合同约定行使合同解除权，并书面通知被告。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，对于解除合同通知的法律救济方式，只能是请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力而非发函予以否认。原告辩称收到解除《房屋租赁合同》的通知后及时回复，指出原告解除合同是违约行为，表明被告不同意解除合同的态度，即可认为双方之间的合同并不当然解除的观点，与法律规定不符，故案涉合同已解除。 关于争议焦点二。被告应当向原告全额支付租金。从《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定可以看出，在租赁物需要维修时，承租人必须先要求出租人维修，出租人不维修的可以自行维修并索要费用，但只有因维修影响承租人使用的，才应当相应减少租金或者延长租期。因此，在原告怠于履行维修义务时，被告可自行维修，如因维修租赁物影响经营，方可要求相应减少租金或者延长租期。本案中，被告自称其曾维修过房屋，原告亦曾两次维修房屋，但在本案中因为本院没有对被告的反诉合并审理，故被告辩称应当减少租金、其损失可抵扣租金，因其就房屋渗水对其造成的损失已另行提起了诉讼，本院已经立案，案号为(2017)桂0304民初970号，本案被告在该案作为原告提出的前三项诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告因出租房屋瑕疵遭受的实际损失584600元；2、判令被告赔偿原告房屋装修、设施损失160000元；3、判令被告赔偿原告预期利益损失3617819元。已经包含本案被告的诉求，因此其损失在(2017)桂0304民初970号案件处理更为全面、妥当。被告在签订合同时已向原告支付押金50000元，(2017)桂0304民初970号案件第四项诉讼请求，即为该笔押金，本案也不予处理。故被告应向原告支付合同解除前拖欠的租金352308.7元，并应从2016年9月29日起按合同约定的租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费。 至于被告辩称原告提交的开票日期显示为2014年9月18日17:57:56、打印日期显示为2017年3月15日的发票电子存根打印件实际是2017年3月15日开具，并以此为由认为原告未按合同约定开具发票，其拒交租金不构成违约的问题，本院认为被告在2014年10月仍然继续支付租金，在2015年亦支付了部分租金，在此期间并未对发票问题提出异议，因此，在本次诉讼中被告以此为抗辩理由，本院不予采纳。鉴于原告向被告提供的租赁物有瑕疵，且未及时履行维修义务，被告拒付全部租金，亦构成违约，双方均存在违约情形，故被告无需向原告支付违约金。案涉房屋渗水原因经被告申请鉴定后确系原告提供的租赁物瑕疵，本案亦由此引发，因此，本案鉴定费由原告承担为宜。 综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、确认原告桂林市鼎金交通投资有限公司与被告象山区润原商务宾馆签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月28日解除，被告象山区润原商务宾馆于本判决生效之日起三十日内搬离位于桂林市房屋； 二、被告象山区润原商务宾馆于本判决生效之日起十日内向原告桂林市鼎金交通投资有限公司支付截至2016年9月28日前的租金390600元，并向原告支付房屋占有使用费（按年租金348000元，从2016年9月29日起计算至实际搬离之日止）； 三、驳回原告桂林市鼎金交通投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8524元（原告已预交）、鉴定费8150元（被告已垫付），由原告桂林市鼎金交通投资有限公司负担9664元，被告象山区润原商务宾馆负担7010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8524元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈吕晶 人民陪审员  马黎娟 人民陪审员  廖德芳 二〇一七年十二月十一日 代书 记员  欧玲伶