广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10116号上诉人（原审原告）：招惠媚，女，汉族，1974年8月9日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李智就，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐美妍，广东泽康律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王赟鹏，男，汉族，1992年5月3日出生，住江西省九江市永修县，被上诉人（原审被告）：佛山市佛圆快递服务有限公司禅城中分公司，住所地广东省佛山市禅城区金鱼街**首层之一，统一社会信用代码91440604579711345C。负责人：章爱民。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：梁志军，广东今晖旺律师事务所律师。上诉人招惠媚因与被上诉人王赟鹏、佛山市佛圆快递服务有限公司禅城中分公司（以下简称佛圆快递禅城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。招惠媚向一审法院起诉请求：1.解除招惠媚与王赟鹏于2015年9月1日签订的房屋租赁合同；2.王赟鹏立即返还租赁房屋，恢复租赁房屋原状，并按租金标准4950元/月向招惠媚支付逾期交房占有使用费（从2017年5月1日起计算至王赟鹏返还房屋之日止）；3.王赟鹏支付招惠媚2016年12月至2017年4月期间的租金24750元（暂计至2017年4月止）；4.王赟鹏支付迟延支付租金的滞纳金44253元（每日按月租的2%计算，暂计至2017年5月10日，实际至王赟鹏履行完毕之日）；5.王赟鹏支付招惠媚水电费2019.30元；6.王赟鹏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月6日，案外人佛山嘉益实业有限公司（以下简称嘉益公司）（甲方、出租方）与招惠媚（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》（编号JY2012-01），主要约定：“1.租赁物业的名称、位置、用途及面积：甲方将佛山市禅城区金鱼街30号首层物业租予乙方使用，物业用途为办公写字楼。出租面积为406.93平方米。2.租赁期限：自2012年6月7日起至2020年6月30日止。3.租金和税费。3.1、乙方向甲方缴纳的未含税月租金为人民币6100元，租赁第六年（2017年7月份）起每年按上年租金递增10%。（乙方如需开具租金发票，必须按税收政策承担甲方缴纳的租赁相关税费）。3.2.合同签订后5天内，乙方应向甲方交纳相当于两个月的租金的租赁保证金，计人民币12200元；在租赁期内，该保证金不能抵作租金和违约金，待租赁期满且乙方完全履行本合同后，甲方将退还该租赁保证金给乙方（不计利息），若因乙方原因致使本合同提前终止，该租赁保证金不予退还。若因甲方原因致使本合同提前终止，应双倍退还租赁保证金。3.3.乙方应于每月10日前一次性缴清当月应缴租金。租金以银行转账形式交付给甲方。甲方的汇入银行账号为：佛山农行人民西路营业部，账号：42×××38，户名：佛山嘉益实业有限公司。3.4.乙方每月的水电费、网络、电话、有线电视及公共卫生费等相关费用必须按当地有关政府部门规定价格按时支付。乙方承担延期付款的违约责任。3.5.若乙方拖欠租金，每拖欠1天，应向甲方缴纳总金额的2%作滞纳金。超过当月15日仍未缴清，甲方可经书面通知乙方后，实施停水停电措施，并且不承担因停水停电导致乙方的损失。5.5本合同有效期内，乙方不遵守本合同或者有下列情况之一的，视为乙方提前终止合同，甲方可以追究乙方责任，收回物业：2.拖欠租金、水电费达30天的；6.1.租赁合同期满或终止合同的，逾期不迁出的，甲方有权收回物业及处理对方财产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。……。”嘉益公司在上述合同落款甲方处盖章确认，招惠媚在上述合同落款乙方处签名确认。2012年9月26日，案外人嘉益公司（甲方、出租方）与招惠媚（乙方、承租方）签订《物业租赁补充协议》，主要约定：“经甲、乙双方友好协商，本着互惠互利原则，现就双方签订的物业租赁合同（JY2012-01）中未尽事宜订立以下补充协议。……四、经甲乙双方协商同意自2012年11月份起租金缴纳方式调整为每两月一次性收取，乙方必须于单数月份15日前一次性缴清当月及下月租金。若乙方拖欠租金，每拖欠1天，应向甲方缴纳总金额的2%作滞纳金。超过当月25日仍未缴清，甲方有权终止合同，并收回出租物业。五、本协议为租赁合同（JY2012-01）的组成部分，自双方签章之日起生效，1式2份，双方各执1份，具有同等法律效力。”，嘉益公司在上述补充协议落款甲方处盖章确认，招惠媚在上述补充协议落款乙方处签名确认。2015年9月1日，招惠媚（甲方）与王赟鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市禅城区金鱼街30号首层之一的自有房产出租给乙方作为商业用途，租期为2015年9月1日至2017年8月30日，房屋租金前一年每月为4500元正，第二年起每年月租金递增10%。乙方须在每月10号前向甲方缴交当月租金及费用。如逾期缴交，甲方每日加收月租总额2%的滞纳金，超过二十天不付租金，视乙方违约。如乙方违约，甲方有权收回房产。另查明一，涉案佛山市禅城区金鱼街30号首层房屋的权利人为嘉益公司，建筑面积406.93平方米，已于2016年1月3日被查封。另查明二，2016年7月1日，法院作出（2016）粤0604民破11-1号民事裁定书，裁定受理佛山市盛雅宠物用品制造有限公司对嘉益公司的破产申请。2016年7月18日，法院作出（2016）粤0604民破11-2号指定管理人决定书，决定:一、解除广东华法律师事务所的佛山嘉益实业有限公司管理人职务。二、指定广东天伦（佛山）律师事务所为佛山嘉益实业有限公司管理人。另查明三，案外人佛山嘉益实业有限公司管理人（广东天伦（佛山）律师事务所）于2016年10月17日诉至法院，请求判令解除嘉益公司与招惠媚签订的《物业租赁合同》（编号：JY2012-01）及《物业租赁补充协议》，招惠媚、王赟鹏及案外人岑某、杨嘉欣、庞启华、陈笑娟共同腾空位于佛山市禅城区金鱼街30号首层的物业，并向其返还该物业（面积406.93平方米）等。法院于2016年12月22日作出（2016）粤0604民初11055号民事判决，判决确认嘉益公司与招惠媚2012年6月6日签订的《物业租赁合同》（编号JY2012-01）及2012年9月25日签订的《物业租赁补充协议》已于2016年10月31日解除；招惠媚、王赟鹏、岑某、杨嘉欣、庞启华、陈笑娟共同腾空位于佛山市禅城区金鱼街30号首层物业，并交还给嘉益公司管理人等。该案仍在二审期间。一审法院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。招惠媚与王赟鹏签订的《房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”），系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于招惠媚诉请解除涉案合同。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条的规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。由于法院作出的（2016）粤0604民初11055号民事判决，判决确认案外人嘉益公司与招惠媚2012年6月6日签订的《物业租赁合同》（编号JY2012-01）及2012年9月25日签订的《物业租赁补充协议》已于2016年10月31日解除，故招惠媚此后已丧失了对涉案商铺的占有、使用、收益的权利，其与王赟鹏签订的转租合同即《房屋租赁合同》已丧失继续履行的基础。因此，招惠媚与王赟鹏签订的《房屋租赁合同》应当随着嘉益公司与招惠媚之间的租赁合同的解除而解除，即招惠媚与王赟鹏签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月31日解除。故招惠媚诉请王赟鹏、佛圆快递禅城分公司向其返还涉案商铺并恢复原状及支付2016年10月31日后的租金、逾期交房占有使用费、滞纳金缺乏依据，法院不予支持。至于水电费，招惠媚提交的证据不足以证明王赟鹏、佛圆快递禅城分公司拖欠水电费的事实，故法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认招惠媚与王赟鹏2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月31日解除；二、驳回招惠媚的其他诉讼请求。案件受理费788元，由招惠媚负担。招惠媚上诉请求：1.撤销原审判决，改判王赟鹏、佛圆快递禅城分公司支付2016年12月至2017年3月的租金19800元及水电费2019.3元；2.本案一、二审诉讼费用由王赟鹏、佛圆快递禅城分公司承担。事实和理由：一审法院认定招惠媚与王赟鹏的转租合同随着原租赁合同的解除而解除，并确认招惠媚与王赟鹏签订的《房屋租赁合同》己于2016年10月31日解除，没有事实和法律依据，应予以纠正。关于招惠媚与案外人嘉益公司间租赁合同纠纷一案[案号为：(2016）粤0604民初11055号（下称11055号案）]，一审法院于2016年12月22日作出该案一审判决，认定嘉益公司和招惠媚签订《物业租赁合同》于2016年10月31日解除，但招惠媚认为，一审法院判决招惠媚和嘉益公司的租赁合同解除有违事实和法律依据，因此招惠媚就11055号案的判决，向贵院提起了上诉，目前该案正在审理中。一、在招惠媚和王赟鹏的转租合同尚未解除的情况下，招惠媚依约向王赟鹏履行了提供涉案房屋的义务，王赟鹏又实际占有和使用涉案的商铺，应支付相应的租金及水电费。在法院作出11055号案判决期间，即包括在2016年12月期间在内，招惠媚仍间接占有涉案房屋，仍在继续履行转租合同即按照转租合同的约定向王赟鹏提供房屋，王赟鹏仍在实际承租和使用涉案的商铺，因此，王赟鹏的承租权并未受到实际影响。而且在法院作出11055号判决后，招惠媚在2017年3月才发现王赟鹏承租的商铺处于关闭的状态，且王赟鹏搬迁至新的商铺。招惠媚多次要求王赟鹏交纳租金，但王赟鹏均不予理会。王赟鹏在2016年12月至2017年3月期间仍有实际使用涉案房屋，应按照合同约定支付相应的租金及水电费。二、退一步而言，即使11055号案的二审判决最终为维持原判，但在转租期间，原租赁合同的解除并不当然导致转租合同的效力同时丧失。一审法院认定招惠媚与王赟鹏之间的转租合同的解除时间的法律依据为《广东省城镇房屋租赁条例》第三十一条规定，涉及到合同效力丧失的问题，其性质与合同的无效问题类似。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项以及《关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条，只有法律和行政法规能够认定合同无效的依据，行政规章不能作为依据，一审法院认定招惠媚与王赟鹏的转租合同随原租赁合同解除而解除不合理。现11055号案判决尚未生效，仍需以二审判决为准。退一步而言，即使原租赁合同的解除也不当然导致转租合同的解除，应根据租赁物实际占有和使用状态双方租赁合同实际履行情况综合判断。而且，在法院作出11055号案判决期间甚至在该案判决后，王赟鹏仍有实际承租和使用涉案商铺直至2017年3月期间。王赟鹏在庭审中曾辩称其在2016年12月底搬出涉案商铺没有任何事实依据，在2016年12月至招惠媚起诉王赟鹏之前，亦没有任何证据证明王赟鹏和招惠媚之间的租赁合同己经双方协商解除或任何一方曾向另一方书面通知要求解除租赁合同。综上，在2016年12月至2017年3月期间，双方之间转租合同有效并且尚未经解除的情形下，招惠媚己依约向王赟鹏提供涉案商铺，王赟鹏仍应履行支付租金及水电费的合同义务。因此，王赟鹏欠缴租金及水电费的行为己构成违约，应立即支付相应的租金及水电费。三、根据双方签订的房屋租赁合同，承租人逾期缴纳租金及水电费超过20天的，视为违约，王赟鹏、佛圆快递禅城分公司从2016年12月开始直至招惠媚提起诉讼时，均未缴纳合同约定的租金及水电费，属根本违约。招惠媚由此获得解除房屋租赁合同的权利，但有权利并不代表行使，在招惠媚未明确向王赟鹏、佛圆快递禅城分公司发出解除合同通知的意思表示前，房屋租赁合同有效，王赟鹏、佛圆快递禅城分公司仍应按照合同约定履行相应义务。王赟鹏、佛圆快递禅城分公司自称2016年12月底已经搬离与事实不符，经招惠媚了解，王赟鹏、佛圆快递禅城分公司实际搬离的时间应是2017年3月。不论王赟鹏、佛圆快递禅城分公司是否搬离，不影响王赟鹏、佛圆快递禅城分公司合同义务的履行。王赟鹏、佛圆快递禅城分公司至今从未向招惠媚提出退租或解除合同的意思表示，因此房屋租赁合同在招惠媚2017年5月11日提起一审诉讼前，并未解除。王赟鹏、佛圆快递禅城分公司辩称，招惠媚的上诉理由不成立，（2016）粤0604民初11055号案件二审判决维持原判，招惠媚已没有法律上和合同上的依据占有租赁物或收取租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。招惠媚围绕其上诉请求向本院提交照片、用水清单、电费明细一份，本院组织王赟鹏、佛圆快递禅城分公司进行质证。对招惠媚提交的证据，本院认定如下：招惠媚提交的照片具体拍摄时间不明，用水清单、电费明细不足以反映王赟鹏搬离案涉商铺后个人具体用水、用电情况，对其关联性本院不予确认。本院审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，本院于2017年8月11日作出（2017）粤06民终4956号民事判决，驳回招惠媚的上诉，维持（2016）粤0604民初11055号判决。又查明，一审庭审中，招惠媚确认2016年12月19日后其丈夫打电话给王赟鹏，王赟鹏称已搬走。一审出庭作证的证人岑某陈述，其与招惠媚存在租赁关系，2016年月底收到法院的传票，当时看到佛圆快递禅城分公司搬离商铺，所有的货物清空，2016年12月月底看到王赟鹏交钥匙给招惠媚的丈夫。王赟鹏、佛圆快递禅城分公司陈述2016年12月的租金、水电费用以押金冲抵。本院认为，围绕着招惠媚的上诉请求，二审争议的焦点为招惠媚要求王赟鹏、佛圆快递禅城分公司支付2016年12月至2017年3月的租金及水电费2019.3元应否支持问题。根据（2017）粤06民终4956号生效民事判决，嘉益公司与招惠媚于2012年6月6日签订的《物业租赁合同》及2012年9月25日签订的《物业租赁补充协议》经法院认定已于2016年10月31日解除。上述合同解除之后，招惠媚已丧失对案涉商铺占有、使用、收益的权利，其与赟鹏签订的转租合同即《房屋租赁合同》丧失继续履行的基础，且根据招惠媚一审庭审及出庭作证的证人陈述，可反映王赟鹏、佛圆快递禅城分公司已于2016年12月底搬离涉案商铺，王赟鹏、佛圆快递禅城分公司以预交的押金冲抵该12月欠缴的租金后，招惠媚的租金损失基本得以弥补，招惠媚再行要求支付2016年12月至2017年3月期间的租金依据不足，本院不予支持。针对水电费问题，招惠媚本案中提交的证据不足证实王赟鹏搬离案涉商铺后具体用水、用电支出情况，对其该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人招惠媚负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  翁丰好二〇一七年十二月二十五日书记员  陈敏仪