上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初20299号原告：上海良友物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈国辉，总经理。委托诉讼代理人：陆丽慧，女。被告：邬耀良，男，1965年1月16日生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海良友物业管理有限公司(以下简称“良友物业”)诉被告邬耀良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理，依法适用简易程序。因被告下落不明，本案转为普通程序，组成合议庭审理，依公告方式向被告送达起诉状副本、传票等材料，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告良友物业的委托诉讼代理人陆丽慧到庭参加诉讼，被告邬耀良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告良友物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告邬耀良立即支付原告2006年7月至2016年12月的物业费人民币(以下币种同)4,293.90元；2、判令被告支付逾期付款违约金4,293.90元。事实与理由：被告系上海市奉贤区环城东路1857弄17-20、24-26、28-29、31-33、35-56号及商业房XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，原告系为被告所在小区提供物业管理服务的物业公司。被告欠缴2006年7月至2016年12月的物业费4,293.90元及相应的逾期付款违约金。庭审中，原告变更第二项诉请，自愿将违约金调整为欠费金额的30%即1,288元。原告对其诉讼请求向法庭提交如下证据：1、《上海市不动产登记簿》一份，旨在证明被告邬耀良系涉案房屋的业主；2、《前期物业管理服务合同》一份、《物业服务合同》五份，旨在证明原告为被告提供了物业服务，并约定了物业费的收费标准、滞纳金及服务期限等权利义务关系；3、律师函及邮局挂号信记录各一份，旨在证明原告向被告催收物业费；4、原告的企业法人营业执照及被告的身份信息各一份，旨在证明原、被告主体适格。被告邬耀良未作答辩。经当庭质证，原告对提供的证据发表了意见并确认证据来源真实可靠，本院对证据审查后认为，其所提供的证据合法有效且与本案有关联性，依法采信为本案的证据。基于上述有效证据，根据原告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告邬耀良系上海市奉贤区环城东路1857弄17-20、24-26、28-29、31-33、35-56号及商业房XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，建筑面积为107.37平方米。2004年9月18日，原告与被告所在小区的开发商上海国星浦南房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由该开发商聘请原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2004年10月1日至该小区业委会成立时止，合同对物业费标准约定为0.50元/月/平方米。2007年11月1日、2008年11月1日、2011年1月1日、2013年12月28日、2015年12月1日，原告分别与被告所在小区的业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2007年11月1日至2017年12月31日。合同对物业费标准约定为：2007年11月1日至2013年12月31日期间，办公楼0.49元/月/平方米，多层0.49元/月/平方米，商业用房0.98元/月/平方米；2014年1月1日至2017年12月31日期间，办公楼0.61元/月/平方米，多层0.61元/月/平方米，商业用房1.22元/月/平方米；物业费按月由业主于每季度首月5日前交纳；逾期交纳物业费的，每逾期一日，业主应交纳总额的千分之三作为滞纳金。合同签订后，原告按约提供了物业服务。被告欠缴自2006年7月至2016年12月的物业费4,293.90元。根据合同约定的违约金计算方式，至诉讼时被告应付的违约金数额已超过4,293.90元。上述费用经原告多次催讨无着，故涉讼。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，原告与建设单位签订前期物业服务合同，与业主大会签订物业服务合同，并按照合同约定对被告所在的小区进行物业管理，被告作为业主理应按照合同约定按时交纳物业费。至诉讼时，被告尚拖欠原告2006年7月至2016年12月期间的物业费4,293.90元，现原告请求其支付，于法有据，本院依法予以支持。另，根据《物业服务合同》的约定，业主应在每季度首月5日前履行交费义务，逾期交纳的，原告可按欠费总额每日加收千分之三的违约金。被告逾期未缴纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金符合法律的规定，按照合同约定的方式计算被告应付的违约金已经超过4,293.90元，原告自愿按照1,288元的金额主张违约金，与法无悖，本院依法予以支持。被告邬耀良经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的漠视，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邬耀良于本判决生效之日起十日内给付原告上海良友物业管理有限公司2006年7月至2016年12月的物业费4,293.90元；二、被告邬耀良于本判决生效之日起十日内偿付原告上海良友物业管理有限公司上述欠款的违约金1,288元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邬耀良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方煜审 判 员  陈蓓人民陪审员  罗明二〇一七年十二月二十九日书 记 员  苏慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。