广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6633号上诉人（原审被告）：谢协建，男，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭家伦，男，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：何嘉欣，广东南天明律师事务所律师。上诉人谢协建因与被上诉人谭家伦租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1644号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢协建上诉请求:1.撤销一审判决第二项；2.案件一、二审诉讼费用由谭家伦承担。事实和理由：首先，作为出租人虽应保证其提供的租赁物能为承租人持续合法占有使用，但承租人亦应按时交纳租金。承租人谭家伦并没有依约交纳租金，其占有使用租赁物没有任何法律依据。其次，谢协建并未另案主张解除与佛山市南海区六联村北南第一股份合作经济社（以下简称六联经济社）包含涉案租赁物在内的租赁关系，只主张解除《竞投租赁成交确认书》，与解除租赁关系是两个法律概念。最后，谭家伦在租赁涉案租赁物时，对租赁物的法律现状非常清楚，谭家伦于2016年1月起一直在经营使用该租赁物业，虽双方至今没有签订正式租赁合同，但谢协建与产权方发生的争议和诉讼并没有实质影响到谭家伦的经营和使用，谭家伦理应按照约定支付租赁费用给谢协建，谭家伦长期不缴纳租金，其行为已经构成违约。被上诉人谭家伦答辩称：一、谢协建作为出租人首先应保证其提供的租赁物能为承租人持续合法占有使用，承租人才需交纳租金。谢协建作为出租方，其一直未与六联经济社签订正式的租赁合同，且自2016年5月开始，谭家伦已无法联系到谢协建。谢协建于2016年10月27目在未提前通知谭家伦的情况下迳行主张解除与六联经济社包含涉案租赁物在内的租赁关系。可见，谢协建以其行为表明其对案涉租赁物已不再享有出租权。二、谭家伦不存在拖欠租金的违约行为。谭家伦之所以不直接向谢协建支付租金是因为双方在签订《签订租赁合同前初议》后，谢协建迟迟未与六联经济社签订正式租赁合同，违反了《签订租赁合同前初议》的约定。同时，由于六联经济社要求谭家伦须交付租金才能继续使用租赁物，故谭家伦将租金直接交付予案涉租赁物的业主六联经济社。三、至于谢协建与六联经济社的租赁关系是否解除，谭家伦尊重法院的判决。谭家伦作为承租人，已按时足额支付租金，没有任何违约行为。如果谢协建与六联经济社继续履行合同，六联经济社在之前（截止至2017年3月30日）收取谭家伦的租金可以迳行退回给谢协建。谭家伦向一审法院提出诉讼请求:1.解除谭家伦、谢协建于2015年10月19日签订的《签订租赁合同前初议》；2.谢协建向谭家伦返还保证金200000元，并以200000元为本金从起诉之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予谭家伦；3.谢协建向谭家伦赔偿违约金600000元；4.本案诉讼费用由谢协建承担。一审法院查明：位于佛山市南海区某路**商业综合楼于2016年5月25日办理房地产权登记，登记权属人为六联经济社，建筑面积为12006.73平方米。2015年9月25日，谢协建向佛山市南海区大沥镇公共资源交易中心（下简称“交易中心”）支付北一商业综合楼租赁交易保证金1000000元。2015年10月9日，谢协建与六联经济社签订《竞投租赁成交确认书》，约定谢协建于2015年10月9日在佛山市南海区大沥镇公共资源交易中心举办的竞投租赁会中竞得北一商业综合楼，竞投租赁面积为11954.43平方米。该物业成交第一年租赁价为312000元/月。竞得人已认真了解并接受《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》所有条款，同意于2015年10月16日之前持《竞投租赁成交确认书》，将第一期租赁费缴清并签订《租用合同书》。不按期签订《租赁合同书》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应的法律责任。2015年10月19日，谭家伦（承租人、乙方）与谢协建（出租人、甲方）签订《签订租赁合同前初议》，约定：乙方向甲方承租北一楼物业约1300平方米，每平方米80元，每月5日前为交租期，每满三年租金递增10%收取。由甲方租赁给乙方使用生效日起计为期壹拾年。甲方承诺乙方装修期内半年免收租金（备注：分三年返还，即每年有2个月）。车位免费使用一年，以后按正常管理收费。乙方承租的面积以实际量度面积为准，大楼座向东的楼梯和货梯的梯台面积计算在乙方之内，不包括水泵房和电房的面积。电房旁的面积以打通后实际量度计算在内。签订临时后乙方先交付甲方20万元作为租赁期内的押金，剩余80万元按金到签订正式合同乙方一次交齐给甲方。（乙方向甲方交付的押金100万元，其中60万元作为乙方向甲方承租使用期内的押金，另外40万元由计租日起开始划扣为每月租金，如此类推直至剩余60万元整作为押金为止）。甲方必须提供有效证件（一次消防验收许可证，房产证复印件）协助乙方办理牌照，办牌费用由乙方自行负责。租赁期满后甲方必须将乙方支付的60万元押金退还给乙方，签订正式合同之前，甲乙双方如有任何一方单方毁约必须以三倍赔偿对方即（甲方毁约须赔偿乙方60万元，乙方毁约须赔偿甲方60万元）。初步约定，11月15日可以进场土建，前提必须原甲方、消防验收通过，由原甲方决定为准。乙方的水电收费价格按照相关政府部门定向价格支付。如因村消防证、房产证无法办理，双方不违约。付清订金，本协议生效。必须11月内签订正式合同并付清余款80万元。等约定。2015年10月20日，谢协建收取谭家伦支付的定金200000元，并出具收据。2016年2月3日，谢协建向六联经济社支付北一综合楼保证金750000元。谭家伦称其于2016年4、5月左右进场，谢协建称谭家伦于2016年1月进场装修经营。双方共同确认：截止至庭审辩论终结日，谭家伦仍在使用涉案租赁物。谭家伦承租以来，未向谢协建支付过租金。2016年10月27日，一审法院受理谢协建起诉六联经济社、交易中心的租赁合同纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初17327号，谢协建主张解除其与六联经济社签订的《竞投租赁成交确认书》及双方的租赁关系。六联经济社同意解除其与谢协建的租赁关系并反诉主张谢协建返还包括涉案租赁物在内的租赁物业。2017年1月24日，谭家伦提起本案诉讼。一审法院认为，涉案租赁物在本案庭审辩论终结前已办理房地产权证，谭家伦、谢协建于2015年10月19日签订的《签订租赁合同前初议》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。该协议虽名为初议，但对租赁物情况、租金标准及支付、押金及交付使用等做了明确约定，对签约双方具有法律约束力。现谭家伦主张解除双方签订的初议，谢协建同意解除，一审法院认定谭家伦、谢协建之间的租赁合同已于辩论终结之日即2017年3月30日解除。本案争议焦点为：谭家伦、谢协建在履行租赁合同过程中是否存在违约行为及各自责任。谢协建已将涉案租赁物交付给谭家伦占有使用，谭家伦作为承租人应按合同约定履行支付租金的义务，谭家伦自认于2016年4、5月进场占有使用租赁物，至今未向谢协建支付过租金，谭家伦拖欠租金的行为已经构成违约，谢协建并未以谭家伦拖欠租金为由主张解除合同。谢协建作为出租人应保证其提供的租赁物能为谭家伦持续合法占有使用，但谢协建一直未与涉案租赁物的主业六联经济社签订正式的租赁合同，且在未提前通知谭家伦的情况下迳行于2016年10月27日另案主张解除与六联经济社包含涉案租赁物在内的租赁关系，六联经济社同意解除并反诉主张谢协建返还租赁物，致使谢协建不能继续提供涉案租赁物予谭家伦使用，谢协建的行为亦构成违约。综上，谭家伦、谢协建就双方未能签订正式的租赁合同及租赁关系无法继续维持均有过错。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。谭家伦主张谢协建返还已支付的保证金300000元并从起诉之日计算利息，一审法院予以支持。如前所述，谭家伦、谢协建双方对于租赁关系的解除均存在过错，谭家伦主张谢协建支付违约金理据不足，一审法院不予支持。关于谢协建抗辩的租金问题，因谢协建未在本案中就租金提起反诉，故一审法院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决：一、确认谭家伦与谢协建于2015年10月19日签订的《签订合同租赁前初议》于2017年3月30日解除；二、谢协建应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金200000元及以200000元为本金从2017年1月24日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予谭家伦；三、驳回谭家伦其他诉讼请求。案件受理费5900元、财产保全费4520元，合共10420元，由谭家伦负担6750元，由谢协建负担3670元。二审期间，谢协建提交与谭家伦于另案的民事答辩状及缴费单据（收款收据、销售单、信息、证明等），拟六联经济社与租户勾结破坏租赁关系等事实。二审期间，谭家伦向本院提交了以下证据材料：证据1.收据、收款收据、销售单等，拟证明谭家伦从2016年4月才开始进场装修，谢协建主张从2016年1月起算租金，没有事实依据；证据2.谭家伦联系谢协建的短信，证明谭家伦一直联系谢协建，但谢协建在2016年5、6月份一直不接电话，不与谭家伦签订正式合同；证据3.六联经济社出具的《证明》一份，拟证明谢协建竞得租赁物后没有按期签订租赁合同书，视为放弃竞得资格，构成违约；证据4.佛山市南海区大沥镇集体组织收据，拟证明谭家伦在谢协建无法联系、租赁事宜未明的情况下，只能向六联经济社支付租金，谭家伦不存在违约事实。案涉租赁物使用面积为1250平方米，租金为100000元/月。谭家伦对谢协建提交证据中与其有关的证据的真实性没有异议，对其他证据的真实性无法确认。谢协建对谭家伦提交证据的真实性没有异议。由于谭家伦对谢协建提交证据中与其有关的证据的真实性予以确认，本院对该部分证据的真实性亦予以确认。对谭家伦提交证据的真实性亦予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，谭家伦向六联经济社缴纳了案涉物业的部分租金及水电费。本院认为，本案二审的争议焦点为谢协建是否应退还租赁保证金及利息予谭家伦。本案中，谢协建与谭家伦签订《签订租赁合同前初议》，约定谢协建将案涉租赁物出租予谭家伦使用，谢协建作为出租人应保证其提供的租赁物在租赁期内为谭家伦持续合法占有使用，但谢协建一直未与涉案租赁物的业主六联经济社签订正式的租赁合同，且在未提前通知谭家伦的情况下迳行于2016年10月27日另案主张解除与六联经济社就包含涉案租赁物在内的租赁关系，六联经济社亦同意解除并反诉主张谢协建返还租赁物，致使谢协建不能继续提供涉案租赁物予谭家伦，即虽谭家伦未依约向谢协建支付租金的行为构成违约，但谢协建在租赁合同关系中亦存在违约行为，在双方均存在违约行为的情况下，谢协建无权没收谭家伦支付的租赁保证金。故一审法院判令谢协建向谭家伦返还保证金200000元及以200000元为本金从起诉之日（2017年1月24日）起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予谭家伦正确，本院予以维持。关于谭家伦应支付的租金问题，由于谢协建并未提起反诉，且其已另案就租金问题提起了诉讼，故一审法院对此不予处理亦无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。谢协建的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人谢协建负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一七年十二月二十六日书记员  李嘉敏