福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初708号 原告：李明松，男，1986年3月2日出生，香港居民，现住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：刘睿睿，福建知信衡律师事务所律师。 被告：福州市晋安区象元家具店，住所地福建省福州市晋安区长乐中路**兴川大厦5-15、16-19、21-23、26铺位。 经营者：吴马兰，女，1983年8月13日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：晋安区振元家具店，住，住所地福建省福州市晋安区象园街道长乐中路**兴川大厦7-8铺位/div> 经营者：吴举钤，男，1988年9月29日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：王晓程，福建闽天律师事务所律师。 被告：高学舟，男，1977年11月9日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：福州市元盛家具有限公司，住所地，住所地福建省福州市晋安区象园街道长乐中路**兴川大厦**37-41铺位iv> 法定代表人：王红招，职务执行董事。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 原告李明松与被告福州市晋安区象元家具店、晋安区振元家具店、高学舟返还原物纠纷一案，本院于2017年2月3日立案，经被告晋安区振元家具店申请，本院依法追加福州市元盛家具有限公司为共同被告。被告福州市晋安区象元家具店提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其提出的异议。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明松的委托诉讼代理人刘睿睿、被告晋安区振元家具店的委托诉讼代理人王晓程、被告福州市元盛家具有限公司的委托诉讼代理人陈锴到庭参加诉讼，被告福州市晋安区象元家具店、被告高学舟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李明松向本院提出诉讼请求：1.四被告立即清空、搬离其非法侵占的原告所有的商铺，并清空、疏通二层、三层业主专属的电梯、扶梯、全体业主共有的一层东北角大门内公共区域及一层东北角大门；2.四被告立即向原告支付场地占用费，场地占用费按福建立信价格鉴定评估有限公司评估结论中的12-24铺位月租金20766元为标准自2015年6月起计至被告实际清空、搬离之日止；3.四被告立即向原告支付因被告非法侵占行为导致原告无法向实际承租人交付商铺而产生的违约金损失31230元（300000元×10.41%）；4.四被告承担本案的评估费损失8000元；5.四被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年5月2日，福州市晋安区岳峰镇房地产公司兴川大厦项目部委派陈金灯，东方红傢俱广场委派陈密，双方就位于福州市长乐路296号兴川大厦1-3层商铺的租赁达成一致并签订协议，该协议约定租赁期限为2006年5月15日至2015年6月14日。期间，李明松与李廷飞、王玉琳、李明好、李雪玉、郑培翰、叶敏六位业主依法取得兴川大厦二层、三层的产权，其中原告李明松系三层12-24铺位的所有人。上述七位业主拥有兴川大厦二、三层所有铺位的产权，产权证总面积约为3836.61㎡（实际面积约3975.46㎡）。2015年6月14日，东方红傢俱广场的租赁协议到期并终止，原告派人前往收回铺位时发现，原告的铺位、二、三层专属的电梯、扶梯以及共有的通道、公共区域已被被告福州市晋安区象元家具店非法占有，原告向实际控制人高学舟询问为何占用他人商铺，并告知该商铺已合法出租给他人的事实；原告要求其返还商铺，但被告高学舟不置可否，始终拒不返还。2015年8月20日，原告及二、三层商铺的其他业主与俞尧就二、三层的租赁一事签订了《房屋租赁合同》，该合同约定二、三层整体出租的租金为215000元/月，七位业主需于2015年9月10日前完成二、三层以及一层东北角大门内公共区域的清场，否则需赔付俞尧违约金300000元。合同签订后，原告积极联系被告搬离其所侵占的商铺，归还其他专属设施并清空公共区域，但被告断然拒绝。2015年8月、12月期间，上述七位业主于兴川大厦正门口显著、必经位置粘贴催告函，被告未理睬。原告于2016年3月9日以福州市晋安区象元家具店为被告提起诉讼，但被告福州市晋安区象元家具故意将经营场所占有人改为晋安区振元家具店，法院前往其营场所送达时，被告知实际占有讼争场所的是晋安区振元家具店，导致法院裁定驳回原告的起诉。2016年5月1日，原告和其他二、三层商铺业主一同前往兴川大厦收铺；但被告福州市晋安区象元家具店、被告晋安区振元家具店的实际控制人被告高学舟阻挠业主收回商铺；迄今为止，原告仍未收回被占用的铺位。 被告福州市晋安区象元家具店未作答辩。 被告高学舟未作答辩。 被告晋安区振元家具店辩称，答辩人从未侵占原告所有的商铺，原告所述与客观事实不符，其诉求于法无据。首先，答辩人自2016年2月1日起向福州市元盛家具有限公司承包福州市晋安区长乐中路296号兴川大厦（集友名居）一层的商场，该处商场与原告所有的房产无涉。其次，其与福州市元盛家具有限公司订立的《承包经营协议》虽约定承包期限至2018年1月31日止，但因承包场所纠纷不断。2016年5月30日，答辩人将承包的商场交还福州市元盛家具有限公司，至此双方已解除承包关系。最后，答辩人虽与本案被告福州市象元家具店经营者吴马兰是姐弟关系，但答辩人作为独立的经营个体权责均由经营者吴举钤承担，不存在实际控制人的情况。 被告福州市元盛家具有限公司辩称，一、答辩人自2012年3月23日设立，股东为吴马兰和高学舟，其中高学舟占50.74%的股权、吴马兰占49.26%的股权；高学舟与吴马兰是夫妻关系，吴马兰与吴举钤是姐弟关系。答辩人自设立之日起就在案涉兴川大厦1-3层经营办公，目前只有答辩人在案涉房产经营。被告福州市晋安区象元家具店作为答辩人的关联企业，也注册在此地。2012年到2015年期间，被告福州市晋安区象元家具店在兴川大厦1层经营。2015年6月14日，原告与东方红傢俱广场的租赁到期后，被告福州市晋安区象元家具店即撤出该经营场所。据答辩人所知兴川大厦1层是被告福州市晋安区象元家具店从东方红傢俱广场接手过来经营的。答辩人在兴川大厦1-3层经营，因为是关联企业，双方的经营场地有重合的部分。租赁期间，答辩人的租金都是以股东高学舟的名义，并从高学舟的个人账户转账给陈金灯（兴川大厦1层业主，曾代表兴川大厦1-3层全体业主）。2015年6月14日，东方红傢俱广场租赁合同到期后，兴川大厦1层的租金，答辩人到目前为止一直继续交给陈金灯；2层的租金，答辩人缴纳2个月（2015年6月15日-2015年8月14日）共计140000元，由王玉琳代收，之后未再缴纳；3层的租金，答辩人自2015年6月14日起就停缴了。2016年1月18日，答辩人与被告晋安区振元家具店签订《承包经营协议》，答辩人将一层全部承包给晋安区振元家具店经营。此后，代表原告的李奕基等人到场所阻挠，严重影响经营，后被告晋安区振元家具店与其于2016年5月30日解除了承包关系。二、原告诉请场地占用费标准过高，兴川大厦1-3层商铺在2015年上半年的租金只有115000元，但原告诉请的占用费远超该标准，本案占用费应以2015年上半年的租金标准为基数，按照市场通常行情按年进行递增。退一步说，若法院认为应按照鉴定评估价格作为占用费标准，答辩人也恳请考虑以下两点情况：第一，价格评估结论书中的价格包含了17%的税费，法院在认定占用费价格时应予以剔除，答辩人要求这部分由其向税务机关自行缴纳；第二，价格评估结论书中明确评估基准日为2017年9月6日，同时也明确随市场交易状况，每年租金会有6%的递增，即2015年和2016年价格应在现有评估价基础上每年按6%递减。三、原告明知案涉房产存在纠纷，但仍对外签订租赁合同，并约定巨额的违约金与常理不符；且该租赁合同明确约定合同的生效条件出租方收到承租方支付的租赁保证金之日起生效，原告未提供相应的支付租赁保证金的证据，目前该合同仍未生效。四、本案实质为诉请支付租金，原告自2015年6月14日即已知悉其权益被侵害，但直至本案在2017年2月底立案才向答辩人提出实质为支付租金的请求，依据现行民法通则的相关规定，原告的诉请已过诉讼时效。五、原告诉讼请求第一项，即清空、疏通二层、三层业主专属的电梯、扶梯以及全体业主共有的一层东北角大门内公共区域以及一层东北角大门的诉请属于相邻权纠纷，不是原告专有的所有权被侵害，应当另案处理。 本院经审理认定事实如下：2006年5月2日，福州市晋安区岳峰镇房地产公司兴川大厦项目部作为甲方与东方红傢俱广场（暂名）作为乙方签订《租赁合同》一份，双方约定甲方将位于福州市长乐中路296号兴川大厦（集友名居）按现状商铺1-3层（以下简称兴川大厦1-3层商铺）租给乙方作为傢俱商场使用，租期自2006年7月15日起至2015年6月14日止等。2009年10月22日，原告李明松取得福州市晋安区象园街道长乐中路296号兴川大厦三层18-19铺位的所有权、同年10月23日取得12-14铺位的产权，同年10月26日取得15-17、20-24铺位的产权，上述铺位建筑面积共计399.35㎡。2016年3月9日，李明松为收回其铺位以福州市晋安区象元家具店（以下简称福州象元家具店）为被告向本院提起诉讼，要求其搬离所侵占的商铺，并支付场地占有费等。2016年5月12日，本院以李明松无证据证明其与福州象元家具店存在租赁关系，亦无证据证明其商铺为福州象元家具店占用等为由驳回了李明松的起诉。 本案审理过程中，经原告李明松的申请，本院依法对被告福州象元家具店及经营者吴马兰、被告晋安区振元家具店及经营者吴举钤、被告高学舟名下的财产采取了保全措施。为此，原告李明松支出财产保全费2690.49元。同时，经原告李明松的申请，本院依法委托福建立信价格鉴定评估有限公司对李明松所有的讼争12-24铺位每月的房屋占用费（租金）价格进行评估；价格评估基准日为2017年9月6日，结论为价格评估标的价格评估基准日评估讼争12-24铺位月租金20766元（取整数）。本次评估对象权属为个人所有，结合市场基本情况本次评估税费负担比例约为17%。为此，原告李明松支出评估费8000元。 另查，被告福州象元家具店于2009年8月10日工商注册登记，经营者吴马兰，经营场所福州市晋安区长乐中路**兴川大厦5-15、16-19、21-23、26铺位。被告福州市元盛家具有限公司（以下简称福州元盛家具公司）于2012年3月23日成立，住所地福州，住所地福州市晋安区长乐中路**兴川大厦**37-41铺位高学舟、吴马兰。高学舟、吴马兰系夫妻关系。被告晋安区振元家具店的经营者吴举钤系吴马兰的弟弟。目前，兴川大厦1-3层以“象元家具广场”为经营招牌。 上述事实，有2006年5月2日《租赁合同》复印件、结婚登记审查处理表、房屋所有权证书、闽立价评字[2017]PG第1395号价格评估结论书、福建增值税普通发票、营业执照及原、被告的陈述证实，本院予以确认。 一、原、被告双方对本案讼争铺位的占用人存在争议。 1.被告福州元盛家具公司称其于2012年3月23日成立至今均在兴川大厦1-3层商铺经营，被告福州象元家具店已于2015年搬离兴川大厦，双方经营的场地有重合部分。兴川大厦1-3层商铺2015年6月14日前的租金均通过其股东高学舟的账户转账支付，2015年6月14日之后3层的租金均未缴纳。原告李明松则称其铺位是被告高学舟控制的经营主体占有使用至今。 本院认定，在本案审理过程中，被告福州象元家具店曾以邮政快递的方式向本院提出管辖权异议，并认为原告所主张返还的不动产面积达3936.61平方米，按市场价计算总金额已超过30000000元，本案应由福州市中级人民法院管辖。可见，被告福州象元家具店已明确知晓其涉及本案诉讼，但其仍不到庭参加诉讼，也不提出答辩意见，视为其放弃举证、质证和答辩权利。被告福州元盛家具公司的营业执照载明自2012年3月成立至今其住所地均在兴川大厦**，未有变动，该情况与其庭审陈述的经营状况相符。被告福州象元家具店的营业执照上登记的经营场所也位于兴川大厦，其经营者吴马兰与高学舟为夫妻关系，吴马兰与高学舟又是被告福州元盛家具公司仅有的两股东。因此，本院认为被告福州象元家具店与被告福州元盛家具公司在经营上出现混同，被告福州元盛家具公司、福州象元家具店为原告铺位的共同占用人。 2.原告主张被告晋安区振元家具店、被告高学舟亦为其铺位的占用人。被告晋安区振元家具店辩称其非兴川大厦**商铺的占用人，其仅于2016年1月18日起从被告福州元盛家具公司承包兴川大厦1层的商铺，但因2-3层商铺存在纠纷影响其经营，故双方于2016年5月30日解除了承包关系；而2016年3月其将法院留置在兴川大厦1层的诉讼材料退回并不能证明其使用了原告的商铺；为此被告晋安区振元家具店提供了《承包经营协议》、《解除合同协议书》为凭。 本院认定，被告晋安区振元家具店提供的《承包经营协议》、《解除合同协议书》可以证明其于2016年5月30日已退出兴川大厦1层，其非兴川大厦2-3层的占用人；被告高学舟虽是被告福州元盛家具公司的股东、吴马兰的配偶，但无证据证明被告高学舟个人占有使用了原告的铺位。故原告关于被告晋安区振元家具店、高学舟系其铺位占用人的主张，本院不予采纳。 二、关于本案管辖权异议裁定上诉的问题。 2017年7月18日，被告福州象元家具店提起本案的管辖权异议，本院于2017年7月26日裁定驳回其提出的异议。2017年8月17日，其经营者吴马兰向本院邮寄该管辖权异议裁定的上诉状，但该上诉状载明的上诉人及落款的印章均为本案被告福州元盛家具公司。而福州元盛家具公司庭审中已明确表示其未就本案管辖权异议裁定提出上诉，该上诉状中的印章系吴马兰要求加盖的，因其工作失误才加盖了该公章，加盖该公章的行为非其真实的意思表示。据此，被告福州象元家具店并未就本案管辖权异议裁定提出上诉。 本院认为，被告福州象元家具店、高学舟经本院传唤未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见，视为其放弃举证、质证和答辩权利。无证据表明本案被告福州象元家具店、福州元盛家具公司于2015年6月14日之后有合法占用原告李明松所有的讼争铺位的权利，原告请求返还讼争铺位、支付占用期间的费用，依法应予支持。占用期自2015年6月15日起计至被告福州象元家具店、福州元盛家具公司清空、搬离该讼争铺位之日止。占用费损失参照福建立信价格鉴定评估有限公司出具的价格评估结论，讼争12-24铺位在价格评估基准日2017年9月6日的月租金（占用费）合计为20766元（取整）。考虑到目前客观存在商铺的铺位每年租金在上一年的基础递增的情况，本院酌定讼争铺位每年租金的递增比例为6%；故本院确定讼争铺位在2016年9月6日至2017年9月5日期间的每月占用费为19591元（取整）、2015年9月6日至2016年9月5日期间的每月占用费为18482元（取整）、2015年6月15日至2015年9月5日期间的每月占用费为17436元（取整）。据此，2015年6月15日至2017年9月5日期间讼争铺位的占用费共计504534元（19591元／月×12个月＋18482元／月×12个月＋17436元／月×2个月＋17436元／月÷30天×22天，取整）。原告主张被告福州象元家具店、福州元盛家具公司赔偿讼争铺位的评估费损失8000元、财产保全费2690.49元，可以支持。被告在清空、搬离讼争铺位时，也应一并清空二层、三层之间电梯、扶梯上的堆放物。原告主张被告清空、疏通全体业主共有的一层东北角大门内公共区域及一层东北角大门，因该区域非原告的专有部分，涉及一层业主的共有部分，本院不予支持。原告与案外人俞尧订立的《房屋租赁合同》仅有复印件真实性不予认定，原告也无证据证明其有向案外人俞尧支付过违约金，故原告主张被告福州象元家具店、福州元盛家具公司赔偿其违约金损失31230元，没有事实依据，本院不予支持。原告无证据证明被告晋安区振元家具店、高学舟系其铺位的占用人，其诉请该二被告返还讼争商铺、支付场地占用费等，事实依据不足，本院亦不予支持。原告曾于2016年3月就其铺位的占用费以诉讼方式主张过权利，诉讼时效产生中断，故被告福州元盛家具公司关于原告主张支付场地占用费的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告福州元盛家具公司关于应在讼争铺位的评估价格月租金的基础上扣除17%的税费，没有依据，不予采纳；原告在收取占用费之后应向被告福州元盛家具公司、福州象元家具店出具相应的税务发票。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告福州市晋安区象元家具店、被告福州市元盛家具有限公司应于本判决生效之日起十五日内清空、搬离原告李明松所有的坐落于福州市晋安区象园街道长乐中路296号兴川大厦三层12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24铺位及兴川大厦二层、三层之间电梯、扶梯上的堆放物。 二、被告福州市晋安区象元家具店、被告福州市元盛家具有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告李明松支付自2015年6月15日起至被告福州市晋安区象元家具店、被告福州市元盛家具有限公司清空、搬离坐落于福州市晋安区象园街道长乐中路296号兴川大厦三层12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24铺位之日止的占用费（其中2015年6月15日至2017年9月5日期间的占用费504534元；2017年9月6日起的占用费按每月20766元计算）。 三、原告李明松应于收到本判决第二项项下的占用费之日起三日内向被告福州市晋安区象元家具店、被告福州市元盛家具有限公司出具与原告李明松所收到占用费金额相对应的税务发票。 四、被告福州市晋安区象元家具店、被告福州市元盛家具有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告李明松支付评估费损失8000元、财产保全费损失2690.49元。 五、驳回原告李明松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，由原告李明松负担381元，由被告福州市晋安区象元家具店、被告福州市元盛家具有限公司共同负担17919元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 金 人民陪审员  严日成 人民陪审员  汪德聪 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  林 晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。