广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0981民初1461号 原告：梁庆健，男，1937年10月20日出生，汉族，住北流市。 被告：黄正群，女，1955年11月19日出生，汉族，住北流市。 被告：李光，男，1952年12月27日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：卢水全，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏官彩，广西鸿州律师事务所实习律师。 原告梁庆健与被告黄正群、李光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及两被告的共同委托诉讼代理人卢水全、苏官彩到庭参加诉讼。本案经审批，依法延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告梁庆健向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方所签订《转让套房协议书》无效，原告退还该套房给被告；2、二被告赔偿原告因此所受到的经济损失15万元（以评估数字为准）；3、本案诉讼费、评估费由二被告承担。 事实和理由：2001年6月5日，经中人许基为介绍，被告黄正群、梁庆健将其位于北流市卫）转让给原告居住。当天双方商定价款3.5万元，并于当天交足给二被告，原告当即领得钥匙入住。 原、被告双方在2001年6月5日签订“转让套房协议书”中第3条订明两被告当时还未办得房产证，承诺在当年年底之前由其负责办好产权人为梁庆健的房产证交给原告，过户费用各承担50％。但二被告在其后的6年时间中虽然补充签了五次协议，可是二被告还是不主动履行历次协议。使得原告至今还未领得该房的房产证。 2011年5月1××日，原告接受该楼已领得房改房的15户业主中的10人委托，代理他们在北流市政府领导大接访中，为他们向市领导上访反映该楼的房产证问题。市委领导当即批示市房改办阅处，市房改办已写出专题办理意见，请示市政府。本来这些已领得房改房而未办得房产证的业主们凭此“请示”是可以及时办得房产证的，但是包括本案二被告在内的各业主们，不再申请办理房产证。 近几年，原告曾多次找二被告协商，提出两个处理方案：一是由原告无偿协助二被告向北流市政府和市房管所反映，请求房管所办理房产证给二被告后再办房产证给原告；二是原、被告双方协商确定，聘请有资质的房地产评估单位评估本案的套房现值，由二被告赔偿此数值给原告，作为原告购买同价值的套房，原套房归还二被告。但二个方案均遭受二被告拒绝。 综上所述，原告于2001年6月5日向二被告购买的二手房，至今长达1××年多，经过无数次向二被告交涉和协商，先遭拖延后遭拒绝办给房产证，这是二被告不讲诚实和信用的行为，使原告长期领不到房屋产权证书。根据《城市房地产管理法》第三十七条第（六）款规定，本案涉案的套房二被告未领得权属证书不得转让，请求法院判定本案的“转让套房协议书”无效。又根据《合同法》第一百一十三条前款规定，由于二被告不履行合同义务，造成原告领不到该套房的产权证，二被告应赔偿原告蒙受的经济损失。损失的赔偿金额初步估算为15万元（以经过有资质的评估单位根据此套房的座落、楼层、房屋的质量、有全产权性质、停车场地等各方面的情况综合评估金额为准）。 被告黄正群、李光共同辩称，黄正群与梁庆健不存在违约行为，双方约定的办证条件还不具备，合同还在履行中。 1、办理房产证是1××户公有住房业主的多年愿望，大家都希望能够解决，岂有拖延和拒绝之缘由？原告故意歪曲事实。 2、为了妥善处理房产证的问题，答辩人先后五次按照原告的要求签署补充协议给原告，以授权原告进行申诉等等行为，答辩人只有配合，没有拒绝的情况，现在，原告将其中的原因归责于被告，与事实不符合。 3、2006年3月8日原、被告双方签订的《第五次补充协议书》，第1条约定：“甲方负责办理房产证交给乙方的时间定为该栋楼有五户以上已办理房产证之日起十日内甲方必须办好房产证交给乙方，否则都视甲方违约。其余条款仍按原协议履行。”目前，整栋楼的1××户房改房业主，没有一户可以办到房产证的，双方当事人约定的办证条件还不具备，答辩人不存在违约情况。 %1、按照北流市房改办2011年6月8日向北流市人民政府《请示》反映的情况，办理了房改手续而又未能办到房产证的情况在我市比较普遍，其中更多是由于政府层面的客观原因导致的，未能办到房产证的原因在于政府，责任不在于答辩人，只要政府因素解决后，双方当事人严格履行约定，日后是能实现权属登记过户的，能够实现合同的目的。 第二、不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定，并不影响《转让套房协议书》的成立和法律效力。 1、法律允许已购公有住房上市交易。案涉房屋是职工按房改政策购买的全产权公有住房，具有共有的房屋所有权证（桂房证字第1××54639号），根据建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》（[1999]第69号）第十一条规定：鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。“以及《玉林市已购公有住房上市交易实施细则》（玉政发[2001]4号）第五条：“已购公有住房上市交易不受购房后居住时间的限制”等相关规定，可知，法律并不禁止已购公有住房上市交易。 2、未依法登记领取权属证书，不影响转让合同的效力。物权法已经将物权变动的原因和结果进行区分，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，房产虽然尚未登记在答辩人名下，但不影响《转让房屋协议书》的成立和法律效力。 3、违反《城市房地产管理法》第三十八条转让条件，并不导致合同无效。关于《城市房地产管理法》第三十八条的性质，最高人民法院已经通过判例的方式释明，该条规定是行政管理部门对房地产转让在办理权属登记问题作出的管理性规定，并不是针对转让合同效力的强制性规定，所以，违反该条规定，并不导致合同无效。 第三、原告要求赔偿经济损失，没有事实和法律依据。 1、原告从签订协议后就已经实际占有和使用该房屋，至今长达1××年之久，没有任何被妨碍使用的情形，换言之，没有经济损失的事实。 2、原告不但没有损失，近年来，还利用该房屋出租收益。 3、根据《合同法》第五十八条关于合同被确认无效的法律后果规定：合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案的实际情况而言，如果合同被确认无效，也只是相互返还财产（原告退房，被告退购房款）的后果而已，并没有赔偿损失的事实。原告要求经济赔偿没有事实和法律依据的。 综上，本案的《转让房屋协议书》没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原告并不存在经济损失的情况，其主张退还房屋和索取赔偿的理由由于法无据，请求法院依法以驳回原告的所有诉讼请求。 两被告未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供的证据如下： 1、《转让套房协议书》，2、《补充协议1》、《补充协议2》、《补充协议4》、《补充协议5》，原告取得该套房是善意的。3、北流市领导接访信访事项登记办理卡，证明该套房的产权证曾经北流市委领导批示处理。4、原北流市城市信用社部分职工的上访信和上访授权委托书，证明这些职工签名上访市领导，并委托原告代理向市领导上访。5、北流市房改办的“请示”报告，证明本案涉案的套房应办理产权证。6、《房屋所有权证》，证明本案涉案的套房合乎房改的文件规定。 经过庭审举证、质证，本院认证如下： 对于原告提供的相对方提出异议的上述证据，本院综合各份证据间以及与本案诉讼主张的关联程度、证明力大小进行评判后予以认定，作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2001年6月5日，以被告黄正群为甲方与原告梁庆健为乙方签订《转让套房协议书》一式三份（以下简称《转让套房协议书》）。《转让套房协议书》主要写明：1、甲方将坐落在北流镇新芝路0072号二楼西侧，包括一听二房和厨房、卫生间，面积69.60平方米，连同房间内的建筑附属设施，全部转让给乙方（以下简称讼争套房）。2、双方订明房价款3.5万元，于协议订立后由乙方一次交定金3.3万元给甲方，乙方即时交清所欠差额2千元给甲方。3、该套间的房产证因为由甲方所在单位统一办理，现尚未办好，双方订明在2001年12月31日前，由甲方协同甲方所在单位向房管所部门办好（房产证的产权人为梁庆健）交付给乙方，乙方即时交清所欠房价款2千元正。在办理房产证是，甲方向乙方讨取乙方身份证复印件，过户费由甲乙双方各负担50%。4、甲方负责督促该套间相邻住户拆除在公用过道上擅自安装的铁门。 2003年3月17日，以原告梁庆健为乙方与被告黄正群为甲方签订《转让套房补充协议书》（以下简称《补充协议1》），《补充协议1》主要写明：1、原协议（《转让套房协议书》）第2、3两款做如下修订，由于甲方所在单位未开始办理房改房的房产证，原订“在2001年12月31日前，由甲方协同甲方所在单位办好房产证（房产证的产权人为梁庆健）交付给乙方”的日期延至年月日之前办好交付给乙方，其中，过户费用限在甲方所在单位处分给甲方该套房改房甲方应负担过户的费用，双方各负担50%。2、因为甲方急需钱用，乙方在年月日双方订立转让套房协议书后，当天下午已将房价款欠付的2千元付给甲方，即是甲方也全额收足原协议书所订房价款3.5万元，不欠分毫。 2004年10月18日，在《转让套房协议书》和《补充协议1》的基础上，以黄正群为甲方与梁庆健为乙方再签订《转让套房第二次补充协议书》（以下简称《补充协议2》），《补充协议2》主要写明：1、原协议所订条款履行的完成日期因甲方有客观原因，双方在订立第一次补充协议时协定甲方必须在2003年12月31日前履行完毕关于办好房产证（产权人为梁庆健）交给乙方的义务和拆除公用通道上的铁门两回事，因甲方有客观原因未能履行，双方同意再延期到2004年12月31日前履行完毕。2、除了上述延期履行办证和拆除铁门两内容外，其余内容不更改。双方必须严格履行。 2005年3月8日，黄正群与梁庆健又签订《第四次补充协议书》（以下简称《补充协议4》），主要写明：甲乙双方订协议买卖新芝路0072号203号套房的协议，原订明在2004年底前全部履行协议内容，甲方由于客观原因不能如期履行，但如房管所统一不搞到房产证，以后继续延期履行。2006年3月8日，黄正群与梁庆健双方再次签订《第五次补充协议书》（以下简称《补充协议5》），主要写明：1、经甲乙双方于2005年3月8日签订的第四次补充协议中订明于2005年底之前，甲方必须履行完毕第一次协议书的全部条款，由于客观原因，甲方仍未能履行现订第五次补充协议。2、甲方负责办理房产证交给乙方的时间订为该栋楼房产有五户以上已办理房产证之日起十月内甲方必须办好房产证交给乙方，否则都视甲方违约。其余条款仍按原协议履行。3、因李光同志是黄正群的丈夫，又是该房出卖时甲方的收款人，有关此买卖套房交易与协议中李光和黄正群有同等责任和权利。今后如有不尽事宜，乙方可找李光联系交涉，效果找黄正群相同。 因无法办理讼争套房的房产证，原告梁庆健及被告黄正群、李光等人曾于2011年5月17日向北流市政府信访部门上访，要求解决城市信用联社职工房改房未办理房产证的问题；北流市房改办为此专门向北流市人民政府书面请示，但至今未能办理讼争套房的房产证。 另查明，被告黄正群、李光为夫妻；是原北流市城市信用社的职工，讼争套房为两被告取得的公有住房。房屋产权人登记为北流城市信用社，产别为集体，产权来源为买卖。 本院认为，讼争套房为被告黄正群、梁庆健作为职工购买的住房，根据（国发[1994]43号）《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第四条第（二十一）项的规定，讼争套房的产权归两被告所有，可以依法进入市场。 两被告与原告梁庆健签订《转让房屋协议书》，将讼争套房转让给原告，在签订协议书之日，两被告已经交给原告讼争套房的钥匙，原告依约定全额交付了购房款并占有、使用讼争套房至今，为善意取得人，因此，该协议书的内容并没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立、有效。本案讼争套房不能办理产权登记至个人名下，并非两被告的主观因素造成，两被告在原告要求办理讼争套房的产权登记手续过程中，一直履行协助配合的义务，有原、被告双方签订四次的《补充协议》证实，不存在根本违约行为。综上理由，《转让套房协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，原告主张《转让套房协议书》无效的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持；应《转让套房协议书》有效，原被告双方应继续履行合同，原告主张退还讼争套房的诉讼请求，理由亦不成立，依法亦不予支持。两被告不存在违约行为，不应承担赔偿损失的责任，原告主张被告赔偿经济损失15万元的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下： 驳回原告梁庆健的诉讼请求。 案件受理费3300元（原告已预交1××50元），由原告梁庆健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3300元（开户银行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20×××77）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 东 人民陪审员  覃惠清 人民陪审员  杨荣珍 二〇一七年十二月××日 书 记 员  罗 镇