海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9023民初1280号 原告：海南智恒投资开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城镇海榆西线30-31公里处西侧。 法定代表人：吴娟玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱毅，海南嘉天律师事务所律师。 被告：叶香菊，女，1963年7月28日出生，汉族，住甘肃省白银市。 原告海南智恒投资开发有限公司（以下简称智恒公司）与被告叶香菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告智恒公司的委托诉讼代理人朱毅，被告叶香菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告智恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2015年11月2日签订的《澄迈县商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金1985.88元（自2016年2月29日起，按逾期日数，每日按未付房款201000元的万分之0.2计算，暂计至起诉之日，实际至法院判决解除合同之日）；3.判令被告协助原告办理对澄迈县商品房买卖合同备案（备案号CML000054989）的撤销登记；4.判令被告承担本案全部诉讼费。原告在庭审时将第一项诉讼请求变更为判令确认原被告双方于2015年11月2日签订的《澄迈县商品房买卖合同》于2016年11月26日解除。事实和理由：2015年11月2日，原告与被告签署《澄迈县商品房买卖合同》，约定：（1）被告购买原告开发建设的智恒依爱花园1幢1层106号房，合同总价款为251000元；（2）被告于2015年11月2日支付定金50000元，于2016年2月29日前支付清房款251000元（含定金）。（3）出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之0.2支付违约金。被告仅仅于合同签订当日，交纳了5万元定金，此后，虽经原告多次催告，被告以各种理由拒绝支付剩余购房款201000元。原告认为，被告未按照合同约定交纳购房款，致使合同目的不能实现，构成根本违约。双方签订的商品房买卖合同应依法解除，合同解除后，被告应协助原告办理撤销备案登记，同时应向原告承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。 被告叶香菊辩称：一、我方认为是合同已经解除，不是要求法院判令解除。原告于2016年12月23日已经邮寄《解除合同通知书》，我方收到该通知后已经解除。二、关于第二项诉求，原告要求计算违约金主张计算有错误。因为原告已通知被告解除房屋买卖，且解除房屋买卖合同通知我方于2016年12月26收到，终止时间应该是2016年12月26日。所以违约金计算时间应该是2016年12月26日。依据认购书的约定正式购房合同已经签订，我方交付的定金就自动变为购房款，因此在解除合同之后原告应在扣除违约金之后将剩余的购房款退还我方。三、关于第三项诉求我方认为不明确，我方认为没有合同义务要求我方配合原告撤销备案。 本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，以原告智恒公司为甲方、被告叶香菊为乙方，双方签订《房屋定购书》，约定乙方购买甲方开发的环城1号1#106房，建筑面积50.72平方米，总价251000元。《房屋定购书》同时约定，经甲乙双方同意，本房屋定购书所确定的物业购房定金为人民币50000元整，且本项目目前只接受一次性付款方式，乙方支付50000元定金后，乙方同意在签定本定购书7日内支付购房款人民币251000元，并同时按双方约定要求签定《商品房买卖合同》。2015年11月2日，原、被告双方签订《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定，被告购买原告开发的位于海南省××县房，该房建筑面积为50.72平方米，套内建筑面积为36.86平方米，按套内建筑面积计价，每平方米6809.55元，总价款251000元。《合同》第五条付款方式及期限约定：买受人采取一次性付款方式付款，即于2015年11月2日支付定金50000元，于2016年2月29日前支付清房款251000元（含定金）。《合同》第六条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之0.2支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之0.2支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。......。《合同》还对交付期限等条款进行了约定。 另查，被告已于签订《房屋定购书》当日向原告支付10000元，于签订《合同》当日向原告支付40000元定金，原告为被告出具了海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证两份，金额总计为50000元。后因被告未依约支付购房尾款，2016年12月23日，原告向被告发出《解除合同通知书》（以下简称《通知书》），通知被告解除《合同》。被告于2016年12月26日收到上述《通知书》。 以上事实有原告提供的《合同》、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证（凭证号0000903、0000909），被告提供的《房屋定购书》、《通知书》等证据材料及当事人的陈述、询问笔录、庭审笔录等在卷佐证，可以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：1、双方签订的《合同》是否已解除？2、被告应向原告支付的违约金如何计算？3、被告是否有义务配合原告解除商品房买卖合同备案？ 一、关于双方签订的《合同》是否已解除的问题。本院认为，原、被告双方于2015年11月2日签订的《澄迈县商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方在合同第六条中约定了两被告逾期付款超过30天，原告有权解除合同。根据上述查明的案情可知，截止2016年12月23日原告向两被告发出《通知书》时，两被告逾期付款已有300天，故原告行使解除权条件成就，两被告于2016年12月26日收到《通知书》时，《合同》已解除。 二、关于被告应向原告支付违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《合同》约定，两被告逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，有权要求买受人按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之0.2的违约金。故被告应向原告支付的违约金为1206元（201000元×0.00002×300天=1206元）。另外，根据《合同》第六条约定，出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性退还买受人支付的房价款及利息。故,《合同》解除后，原告应向被告返还购房款48794元（50000元－1206元=48794元）。 三、关于被告是否有义务配合原告解除商品房买卖合同备案的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，《合同》解除后，被告应协助原告到行政主管部门解除涉案房屋的备案，但原告并未举证证明涉案房屋已在相关行政主管部门备案，故其应承担不利的后果，其诉请被告协助其到行政主管部门解除涉案房屋备案，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、原告海南智恒投资开发有限公司与被告叶香菊于2015年11月2日签订的《澄迈县商品房买卖合同》已于2016年12月26日解除。 二、被告叶香菊应向原告海南智恒投资开发有限公司支付违约金1206元，原告海南智恒投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内在扣除违约金1206元后向被告叶香菊返还购房款48794元。 三、驳回原告海南智恒投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5094元（原告已预交），由原告海南智恒投资开发有限公司负担1998元，被告叶香菊负担3096元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李劲松 审 判 员  郭晓欣 人民陪审员  杨成国 二〇一七年十二月一日 法官 助理  温 健 书 记 员  王 驰 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。