山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0830民初4132号原告：徐恩敬，男，1983年11月11日生人，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师。被告：济宁腾骐置业发展有限公司，住所地汶上县南站镇政府驻地（南站镇南村），统一社会信用代码91370830577792444C。法定代表人韩飞，总经理。委托诉讼代理人：程显奎，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁志成，山东豪才律师事务所律师。原告徐恩敬与被告济宁腾骐置业发展有限公司（以下简称腾骐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐恩敬及其委托诉讼代理人赵洪磊、被告腾骐公司的委托诉讼代理人程显奎、郁志成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐恩敬向本院提出诉讼请求:判令:1、被告支付迟延交房违约金22000元；2、被告退还多收取的储藏室费用12240元；3、判令本案一切诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年11月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的腾骐世家商品房一处。原告方按照合同约定交清所有房款393628元。被告承诺于2015年10月31日前将涉案房屋经验收合格后交付给原告。至今，被告没有按照合同约定交付房屋。被告的行为构成严重违约。对于迟延交付房屋的违约金，被告一直推脱支付。被告多收取的储藏室费用应该退还。为此诉至法院。诉讼过程中，原告自愿撤回“被告退还多收取的储藏室费用12240元”的诉讼请求，另行主张权利。腾骐公司辩称，被告因与涉案楼盘施工单位存在建设工程施工合同纠纷，施工单位拒绝向被告提供验收需要的材料是导致未按期验收的原因，被告目前正在通过诉讼维护合法权益，因此造成不符合合同约定交房条件的责任不应完全由被告承担；原告已于2017年2月10日在明知涉案商品房未具备合同约定交房条件的情况下收房，根据商品房买卖合同司法解释第十一条规定，被告已经履行了交房义务，在原告收房后不再产生逾期交房违约金，原告主张的违约金数额过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月3日，原告徐恩敬（××）与被告腾骐公司（××）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于腾骐世家A区一期第0026（0026）【座】02【单元】【层】0002（2-102）号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共117.99平方米，其中，套内建筑面积95.76平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积22.23平方米。附属用房2-211，建筑面积10.39平方米，层高2.8米。计价方式与价款：按建筑面积计算：（1）、该商品房单价为每平方米3160.00元，总金额372848.00元整。（2）、备注：附属用房为2-211，该附属房单价为每平方米2000元，总金额为20780元。合计金额为393628.00元。付款方式及期限：合同签订当日，买受人交纳193628元（含定金30000元）作为首付房款，其余房款200000元向银行申请按揭。交付期限（第八条）：出卖人应当在2015年10月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经单体验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于国家或地方政府有关法律法规或政策的重大变化的；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失除外）；3、买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因而造成的不能如期交房。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按补充协议执行。同日，原、被告达成合同补充协议（即商品房买卖合同附件四），补充协议第二条第6款约定：出卖人逾期交房的违约责任：（1）、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）、逾期超过90日不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。（3）、逾期超过120日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请，并协助出卖人办理银行提前还贷及《汶上县商品房买卖合同》备案注销手续，出卖人在办理完毕银行还贷及《汶上县商品房买卖合同》备案注销手续之日起30日内，退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。（4）买受人出现逾期付款或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。……补充协议第十一条载明：“在双方签订合同及本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成一致意见。本补充协议不属于格式条款合同：买受人对此认为无异议后予以签字认可”。原告在补充协议落款处签字。该《商品房买卖合同》在房管部门进行了备案登记，备案号为20141027007。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款393628.00元。2017年2月10日，被告将涉案房屋交付原告使用。原告在交房通知单上签字对交房予以确认。另查明，被告取得了涉案房屋的商品房预售许可证，证号为汶房开预字【2013】第0014号，涉案房屋至今尚未单体验收。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，并在汶上县房地产管理局进行了备案登记，被告取得了商品房预售许可证，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。原告按照合同约定向被告足额支付了购房款，被告应当按照合同约定于2015年10月31日前将具备经单体验收合格条件的商品房交付原告。被告将涉案商品房交付原告使用时未经单体验收合格，违反了合同约定和法律规定，属于瑕疵交付，原告有权拒绝接收，但原告已于2017年2月10日接收房屋使用，没有拒绝交接。同时，原告也未向本院提供证据证明未经验收合格影响了房屋的实际使用，足以表明原告已实际认可被告交付的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故被告向原告交房的日期应认定为2017年2月10日。被告延迟交房，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，计算至2017年2月10日。合同补充协议约定：逾期超过120日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。自2015年11月1日至2017年2月10日逾期交房共计468天，扣除补充协议约定的不计算违约金的前119天，即自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止计算违约金的天数应为349天，故被告应向原告支付的延迟交房违约金为13738元【393628元×0.0001×349＝13738元】。原告要求被告支付延迟交房违约金22000元予以部分支持，超出13738元的部分因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告自愿撤回“被告退还多收取的储藏室费用12240元”的诉讼请求，本院应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告济宁腾骐置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐恩敬延迟交房违约金13783元；二、驳回原告徐恩敬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，由原告徐恩敬负担256元、被告济宁腾骐置业发展有限公司负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 顾 旋二〇一七年十二月十二日书记员 杨凤余