河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1082民初8459号原告：贾世伟，男，1987年11月22日出生，汉族，住辽宁省义县。被告：赵淑敏，女，1977年12月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静文，北京市中治律师事务所实习律师。原告贾世伟与被告赵淑敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾世伟、被告赵淑敏及其委托诉讼代理人田凤素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾世伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年12月13签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告返还已付购房款及定金合计730000元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月13日，原、被告双方经三河市兴达置业房产经纪有限公司居间签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定被告将其所有的位于三河市燕郊开发区房屋（产权证号：三河市房权证燕字第××号）出售给原告，房屋成交价2430000元，付款方式为银行按揭贷款，首付款730000元。《存量房买卖合同》约定被告将房本存放于三河市兴达置业房产经纪有限公司处保管，原、被告双方协商同意此房在房本期满两年后办理过户手续；《补充协议》约定，原告应于2016年12月13日向被告支付定金人民币300000元，被告应于2017年1月20日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理解除抵押登记手续。原告于被告偿还贷款后7日内将首付款730000元（包含定金300000元）支付给被告。合同签订当日，原告即向被告支付定金300000元，但被告未在2017年1月20日还清房屋贷款及解除抵押登记，而是在2017年2月20日才清偿房屋贷款并解除抵押登记。原告在2017年2月20日按约向被告支付了首付款730000元（包含已付定金300000元），因被告取得涉案房屋的房产证的登记时间为2015年8月26日，故依据合同约定，双方应于2017年8月26日后办理涉案房屋的过户手续。2017年6月6日，三河市人民政府出台《三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，根据该意见，原告已经不具备购买涉案房屋的资格。且银行也告知了原告，因原告非三河市本地户口，其已经无法办理贷款及网签手续，双方签订的合同已经无法继续履行。在限购政策出台后，原告多次联系被告与其协商解除合同的相关事宜，但被告一直以各种理由推脱。故原告诉至法院，请求判如所请。被告赵淑敏辩称，合同应继续履行。双方在2016年12月13日签订合同，双方已经履行大部分合同权利义务。三河市政府出台的政策是在双方签订合同和履行合同之后，所以双方签订的合同不受限购政策影响。且原告的户籍为三河市户籍，因此也不应受到限购政策的影响，所以本合同可以继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，在三河市兴达置业房产经纪有限公司居间下，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。《存量房买卖合同》约定,被告将其所有的坐落于河北省三河市燕郊开发区首尔甜城B7楼B7-2-902室房屋（产权证号：三河市房权证燕字第××号）出售给原告，该房屋成交总价为2430000元；原告在签订本合同时支付购房定金300000元，具体的付款方式及期限的约定见补充协议，原告向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1700000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担；甲乙双方协商同意，此房在房本满两年后办理过户手续。《补充协议》约定，甲方应于2017年1月20日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理解除抵押登记手续；乙方于还款后七日内将首付款730000元（含定金300000元）支付甲方；甲乙双方应于面签当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在贷款机构通知批贷后7日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告依约于2016年12月13日向被告支付购房定金300000元，被告至2017年2月20日才清偿完毕涉案房屋贷款并解除抵押登记，原告于当日向被告支付首付款730000元（含前期已付定金300000元）。涉案房屋取得房屋所有权证书的时间为2015年8月26日，依据《存量房买卖合同》约定，原、被告双方应于2017年8月26日后办理涉案房屋的过户手续。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第三条规定，实行住房限购的区域为廊坊市主城区、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。2017年6月6日，三河市人民政府办公室发布《三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容与廊坊市人民政府办公室发布的实施意见一致，明确本实施意见自印发之日起施行。上述限购政策出台后，双方经过多次协商未能就解除合同及返还首付款事宜达成一致意见，原告诉至本院。原告贾世伟主张其系外地户口，且受限购政策影响，已经无法在三河市本地进行贷款买房及办理网签，并申请证人张某出庭作证。证人张某当庭陈述，其系三河市兴达置业房产经纪有限公司工作人员，原、被告双方均系其客户，其全程参与了双方见面签订合同及后期产生争议的全部过程。原、被告双方见面后经过洽谈，达成了成交价格，当时双方也谈出房本满两年后过户，当时约定的房屋成交价为230万元，后双方经过进一步洽谈，因买方要求房本满两年后过户，后双方最终谈定的房屋成交价为240余万元，在原定价格基础上有所上升。在房本期满2年后的2017年8月，我方对原告的资质进行了审核并发现原告确实不符合购房资格。限制贷款政策是在2017年3月出台实施，限购政策是在2017年6月出台实施，在2017年6月后，因我公司基本了解了原、被告双方的情况，销售人员约双方进行了沟通，但是被告约了十几次也一直没来，最后我们去北京找到被告见面，但见面后双方的商谈也并不融洽，最终导致了本案的诉讼。另外，双方签订合同时约定的首付款30%、贷款70%均符合当时的银行管理及过户政策。2017年3月，外地人购买二套房首付款上浮至50%；2017年6月，外地人彻底无法进行网签及交易，至今任何一个银行都没有外地人可以贷款30%及办理网签的政策。被告就证人证言发表质证意见称，对于证人陈述的真实性没有意见，但证人所说不完整。证人所述的最初谈定房屋成交价230万元，后最终购买成交价为243万元，导致价格上浮的原因是因为当时原告一直表示他特别想买这套房，但因原告在燕郊还另有一套房，他说这套房准备买给老人住。当时因为涉案房屋不满两年，成交的话需要多交十几万元的税款，当时原告表示他可以多交一些房款，希望能省去税款，最终才产生了243万元的成交价格及房本满两年后过户的最终意见。证人一直在说，中介在3月份就知道了政策，但是始终没有人通知我方，直到6月我主动联系中介时才得知了相关情况，此前中介一直在和我说，对方在准备户口、准备全款。在此期间我一直在督促中介，7月份原告一直表示想找我商谈，我觉得没有必要，我认为双方直接履行合同即可。最后一次，原告及中介来到北京找我商谈，原告要求我退还73万元首付款及定金，被我拒绝后，双方商谈未果，最终进行了法律程序。因被告对证人陈述真实性没有意见，本院对该证人证言予以认定。另查明，原告贾世伟户籍为辽宁省义县义州镇友谊街振兴路门市9-69号，其在三河市名下另有住房一套。本院认为，原、被告双方所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》等一系列合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。但2017年6月6日三河市人民政府办公室发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，原告因非三河市本地户口且其名下在本地已有住房1套，故属于该实施意见规定的限制购买房屋的范围。因该实施意见的施行，原告购买涉案房屋的合同目的已不能实现，故涉案房屋买卖合同已不能继续履行，应予解除。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《存量房买卖合同》及《补充协议》等一系列合同解除后，原告有权要求被告退还已付购房款及定金730000元。至于被告因合同解除产生的损失，系由不可归责于双方当事人的政策原因导致合同解除所致，故应依据公平原则在原、被告之间进行分担。被告主张另行解决，本院对此不予干涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告贾世伟与被告赵淑敏于2016年12月13日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告赵淑敏于本判决生效后七日内退还原告贾世伟购房定金及首付款共计730000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，减半收取计5550元，由原告贾世伟负担2775元（已预交），由被告赵淑敏负担2775元（本判决生效后七日内本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  丁瑞芹二〇一七年十二月十日书记员  张铭洋