广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0225民初2367号原告：融水县嘉盛物业服务有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇铁西路融城华府，统一社会信用代码：91450217077121433T。法定代表人：杜吉辉，该公司经理。委托诉讼代理人：荣俏，广西民兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文，广西民兴律师事务所律师。被告：罗业青，男，1973年8月16日出生，汉族，居民，住广西融水苗族自治县。被告：梁汝芳，女，1978年2月7日出生，汉族，居民，住广西融水苗族自治县。原告融水县嘉盛物业服务有限公司（以下简称嘉盛物业公司）诉被告罗业青、梁汝芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告嘉盛物业公司的法定代表人杜吉辉、委托诉讼代理人荣俏及被告罗业青到庭参加诉讼。被告梁汝芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉盛物业公司向本院提出请求：1.判令被告向原告支付2014年2月至2017年10月共45个月的物业服务费2561.4元（45个月×56.92元/月）；2.判令被告向原告支付2014年2月至2017年10月共45个月公共照明费270元（45个月×6元/月）；3.判令被告向原告支付2014年2月至2017年10月共45个月生活垃圾费225元（45个月×5元/月）；以上总计3056.4元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从2013年4月，即广西融水县富源华都小区新房交付时起，一直为该小区提供物业服务。原告本着认真负责、服务至上的工作态度在富源华都小区内进行维修、养护等有效管理。被告是富源华都小区11幢2单元201室（建筑面积126.49平方米）的业主，每月应向原告支付物业服务费56.92元（126.49㎡×物业服务费0.45元/㎡/月），公共照明费6元和生活垃圾费5元。被告从2014年2月起拖欠上述费用，虽然原告每年都向被告以不同形式催收，但直至2017年10月，被告共欠上述费用3056.4元。被告拖欠上述费用的行为已经影响原告的正常运行和管理，严重侵犯原告的合法权益。现原告根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，特具状起诉，恳请人民法院依法判决。经审理查明，被告罗业青、梁汝芳购买的房屋位于融水县（建筑面积126.49平方米），“富源华都”小区的开发商晨龙房地产公司在交房时，聘请柳州市新蕾物业服务有限责任公司融水分公司（以下简称新蕾物业融水分公司）承担前期物业服务工作，2013年初该公司撤离该小区，不再提供物业管理服务。2013年4月，原告嘉盛物业公司与新蕾物业融水分公司办理交接，并实际进驻“富源华都”小区为业主提供物业管理服务。2013年10月1日，晨龙房地产公司与原告嘉盛物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：晨龙房地产公司将“富源华都”小区的前期物业服务事宜委托给原告嘉盛物业公司管理，多层房屋按建筑面积每平方米0.45元向业主收取；合同期限自2013年10月1日起至2014年10月1日止；合同期满后，双方均无异议的情况下，合同继续有效。2014年12月17日，双方续签《前期物业服务合同》，并约定，合同期满后，双方均无异议的情况下，本合同继续有效。原告嘉盛物业公司从2013年4月进驻“富源华都”小区并提供相关物业服务至今。2016年9月30日，原告嘉盛物业公司在“富源华都”小区内告示栏张贴《关于停止富源华都小区物业服务的通告》，通知“富源华都”各业主：“……为此，通知各位欠费的业主请在2016年10月20日前到我物业公司补交物业费，逾期不交，我公司将在2016年10月21日停止小区物业服务工作……”并在告示栏内张贴了欠费业主名单和2015年1月至12月的物业财务收支公示等，之后，原告嘉盛物业公司又于2016年12月18日张贴了一份《公示》。原告嘉盛物业公司经多次催缴后无果，遂诉至本院。庭审中，被告罗业青提交了2016年8月4日原告向其出具的垃圾费收据，证明其已缴纳了2015年1月30日至2016年1月30日的垃圾费120元，原告亦认可已收取被告该期间的垃圾费，故应当予以扣减。被告认为原告物业管理不到位，并以此作为拒交物业费、公共照明费和垃圾清运费的理由之一，对此，原告自认在提供物业服务方面存在一定的瑕疵。上述事实，有原告的陈述、原告在诉讼中提供的：1.商品房买卖合同；2.前期物业服务合同；3.2016年9月30日公示（照片一张）、2016年12月18日公示（照片一张）；4.小区照片；5.电费清单和垃圾清运费发票及被告提交的垃圾费收据等证据材料在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告嘉盛物业公司与建设单位晨龙房地产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对“富源华都”小区全体业主具有法律约束力。原告嘉盛物业公司已进驻“富源华都”小区并提供相关物业服务，被告罗业青、梁汝芳作为业主负有向原告嘉盛物业公司缴纳物业费的义务，现其拖欠物业服务费的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”本案中，被告罗业青、梁汝芳欠交的物业服务费已经原告嘉盛物业公司公示催交，程序合法，现原告嘉盛物业公司要求被告罗业青、梁汝芳按照《前期物业服务合同》约定，以建筑面积每平方米0.45元支付物业费，符合规定，但原告应对公共部位、公用设施、环境卫生等进行维护和管理，现原告在提供物业服务方面存在一定的瑕疵，对于原告主张的物业管理服务费，本院认为应予以扣减后由被告交纳。综上，被告罗业青、梁汝芳应当支付原告2014年2月至2017年10月的物业服务费酌情按照2305.3元（2561.4元×90%）缴纳；原告嘉盛物业公司诉请每户业主每个月支付6元公共照明费，主要用于电费支出及灯泡更换耗损等，有原告嘉盛物业公司提供融水苗族自治县水利电业有限公司收取富源华都路灯电费发票证实，与实际支出基本相当，本院予以支持；原告嘉盛物业公司诉请每户业主每个月支付5元生活垃圾费，系融水县环境卫生管理站收取，原告嘉盛物业公司已经垫付，有原告嘉盛物业公司提供该管理站开具的发票证实，本院予以支持，但应当扣减被告罗业青已缴纳的垃圾费120元。被告梁汝芳经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼的行为是对其相应诉讼权利的放弃，本院可以依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告罗业青、梁汝芳支付原告融水县嘉盛物业服务有限公司2014年2月至2017年10月物业服务费2305.3元、公共照明费270元和生活垃圾费105元，三项合计2680.3元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告融水县嘉盛物业服务有限公司已预交），由原告融水县嘉盛物业服务有限公司负担3元，被告罗业青、梁汝芳负担22元。本判决为终审判决。审判员  李美艳二〇一七年十二月二十八日书记员  邓胤超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。