重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0151民初3406号原告：重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾路**，统一社会信用代码91500224MA5U3D072J。法定代表人：陶甫容，经理。委托诉讼代理人：张承露（特别授权）、鄢国伟，该公司员工。被告：陈劲松，男，1967年4月10日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：黄国萍，女，1972年8月4日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（以下简称：普华物业分公司）与被告陈劲松、黄国萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告普华物业分公司的委托诉讼代理人张承露、鄢国伟，被告陈劲松、黄国萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从2013年10月1日起至2017年5月31日止拖欠的物业服务费6608.80元，从2014年10月26日起至2017年5月31日止拖欠的停车费2480元。2、判令被告以欠交物业服务费为基数从欠费次月一日起至付清时止，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市铜梁区xx街xx号房屋业主。原告于2012年9月29日受铜梁区xx街道xx小区第一届业主委员会委托对上述房屋提供物业服务。双方签订了物业服务合同，对服务内容、费用标准、违约责任等进行了明确约定。原告于2012年9月29日起开始按约定向被告125.17平方米的物业及小区停车位提供服务，然而被告接受物业服务后不履行交纳物业服务费的义务。经原告多次催收，被告依然拒绝交纳自2013年10月1日起至2017年5月31日期间的物业服务费及自2014年10月26日起至2017年5月31日期间的停车费。为维护原告的合法权益，特提出如上请求。被告陈劲松、黄国萍辩称，欠交原告物业服务费属实，从2014年9月1日后未向原告交纳物业服务费，房屋面积125.22平方米，住**，停车费欠费时间记不清楚了。欠费的原因是原告提供的合同版本对被告不具有法律约束力，原告作为分公司无权签订合同，原告代理人非公司在册员工，水电气分摊制与合同约定的包干制相矛盾，原告请求的物业服务费部分超过诉讼时效，原告内部人员划伤被告车辆等。同时原告物业服务不到位，如物业服务人员配备未达到规定数量，合同未全面履行，保安人员年龄大且无保安上岗资质证书，小区收益不明，多次公布业主信息侵犯业主权益，停车位占用了消防通道且违法收费，楼道卫生差，消防、水电、安保、路灯存在安全隐患等。本院认为，原铜梁县xx街道xx小区第一届业主委员会与原告普华物业分公司于2012年9月29日签订的《铜梁县xx城xx小区物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方具有约束力。被告陈劲松、黄国萍作为该小区业主，当然受该合同约束。该合同约定，物业服务费用按建筑面积计算，按月收取，物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；进场三个月后，经小区业主委员会委员、业主代表大会代表、xx街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：多层0.80元/平方米·月，高层1.20元/平方米·月（其中一至二楼0.90元/平方米·月），非住宅1.50元/平方米·月），停车场使用费为80元/车·月。物业费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在服务费到期前十五天交纳。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方（普华物业分公司）支付违约金。本合同期限为4年，自2012年9月29日起至2016年9月29日止。合同还对委托物业服务事项、双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告普华物业分公司至今一直为该小区业主提供物业服务，对于多层住宅，自2012年10月1日起至2012年12月31日止按照0.9元/平方米·月的标准向业主收取物业服务费，自2013年1月1日起按照1.2元/平方米·月的标准向业主收取物业服务费。其费用标准经过原铜梁县发展和改革委员会备案，并在小区内予以公示。原告向被告提供物业服务后，被告从2013年10月1日起至今一直未向原告履行交纳物业服务费的义务，原告分别于2014年9月25日、2015年10月23日、2016年9月22日对被告进行了书面催收，但被告仍未交纳，原告遂起诉来院要求被告交纳欠交的物业服务费及违约金。本院在庭审中查明，经本院（2014）铜法民初字第01300号民事判决书确认，重庆普华物业管理有限公司系2006年8月在重庆市工商行政管理局依法登记成立的从事物业管理服务的有限责任公司，普华物业分公司系2011年2月22日在原铜梁县工商局行政管理局依法登记成立的分公司。被告陈劲松、黄国萍作为该小区xx-xx号房屋业主，该房屋系高层建筑，建筑面积为125.17平方米。根据合同约定，被告在接受了原告提供的物业服务后，有按照合同约定向原告交纳物业服务费的义务。被告陈劲松、黄国萍在普华物业分公司书面催收后，仍不交纳，应当承担违约责任。因被告欠交的2013年12月以前的物业服务费已经本院（2014）铜法民初字第01300号民事判决书依法予以主张，因此对于原告此次起诉的2013年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，本院将不再重复主张。被告辩称其从2014年9月1日起欠交物业服务费，因未举示证据予以证明，也未举示证据证明其欠交停车费的时间，本院依法予以主张2014年1月1日起至2017年5月31日期间的物业服务费和2014年10月26日起至2017年5月31日期间的停车费。经计算，被告于2014年1月1日起至2017年5月31日期间共欠物业服务费6158.36元（125.17平方米×1.2元/平方米·月×41个月），2014年10月26日起至2017年5月31日期间的停车费为2480元（80元/车·月×31个月）。关于原告要求被告支付以欠交物业服务费为基数，从欠费次月1日即2014年2月1日起至付清时止，按每日万分之三的标准支付违约金的请求，因被告未按期支付物业服务费确实给原告带来了资金利息损失，为此对原告的该请求本院依法予以支持。关于被告辩称原告作为分公司无权签订合同的意见，本院认为，根据法律规定，普华物业分公司虽然没有独立的财产和法人资格，但其经工商管理部门登记而成立，领取了营业执照，便对外公示了其作为总公司的分支机构，具有合法经营权，其可以以自己的名义在营业执照登记的经营范围内从事相关的民事活动，据此，对被告的该辩称意见本院依法不予采纳。关于被告辩称原告普华物业分公司物业服务不到位，为此不同意支付物业服务费的意见，本院认为，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的该辩称意见本院依法不予采纳。而被告车辆被划系另一法律关系，且已经得到处理，被告不得以此作为其拒交或少交物业服务费的依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：被告陈劲松、黄国萍于本判决生效之日起五日内连带支付原告重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司物业服务费6158.36元、停车费2480元，并支付以欠交物业服务费为基数，从2014年2月1日起至付清时止，按每日万分之三的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告陈劲松、黄国萍负担。本判决为终审判决。代理审判员  朱丹二〇一七年十二月二十一日书 记 员  吴欢