四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0180民初4735号 原告：和燕羽，女，1980年9月14日出生，白族，住云南省迪庆藏族自治州维西傈僳族自治县。 委托诉讼代理人：袁仕勇，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋贵明，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。 被告：简阳市满堂汇房产信息有限公司，住所地四川省简阳市。 法定代表人：邱锋，执行董事兼总经理。 被告：邱锋，男，1979年12月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：高谦，四川衡通律师事务所律师。 被告：廖功婷，女，1991年8月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告和燕羽与被告简阳市满堂汇房产信息有限公司（以下简称满堂汇公司）、邱锋、廖功婷居间合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和燕羽委托诉讼代理人袁仕勇、蒋贵明，被告满堂汇公司法定代表人邱锋及其委托诉讼代理人高谦，被告廖功婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和燕羽向本院提出诉讼请求：1.确认2017年7月18日和燕羽与廖功婷签订的合同无效；2.判令满堂汇公司、邱锋、廖功婷赔偿双倍定金80000元、房屋损失170000元。事实与理由：2017年2月10日，和燕羽委托满堂汇公司将其名下的房屋出租。2017年5月，和燕羽向满堂汇公司工作人员了解房屋出售价格，并委托该工作人员为房屋寻找买家。2017年7月18日，满堂汇公司法定代表人邱锋转账40000元至和燕羽账户，称该款项为购房定金。2017年7月25日，邱锋再次转账200000元给和燕羽。随后邱锋通知和燕羽到简阳与买房人见面并签订合同。2017年7月27日，和燕羽从云南省赶回简阳市签订合同，发现满堂汇公司存在欺骗行为，要求满堂汇公司终止中介服务。和燕羽此时仍未见到房屋买方。邱锋以房屋买卖合同已经签订为由要求和燕羽承担违约责任，并拿出由满堂汇公司工作人员代签和燕羽名字的房屋买卖合同，房屋买受人为廖功婷。和燕羽文化程度较低，经邱锋诱骗在该合同上补签字，并被邱锋带往公证处办理公证。后来和燕羽发现，该房屋实际并未出卖给廖功婷，而是被另一中介高价转卖他人。廖功婷实际为满堂汇公司工作人员。满堂汇公司采用欺骗的手段，安排公司员工廖功婷购买和燕羽房屋，胁迫和燕羽在合同上签字，该合同应认定为无效合同。满堂汇公司不诚信的行为给和燕羽造成了相应损失，也应予以赔偿。 满堂汇公司、邱锋辩称，与和燕羽在之前已经建立了高度的信任关系；是按照和燕羽的要求对房屋进行出售；和燕羽并未对房屋的购买人作出限定；双方虽然曾对售卖价格发生过争议，但已于2017年7月27日解决，还办理了相应公证手续；最终和燕羽收受的房款高于合同约定总价且符合当时市场行情。 廖功婷辩称，与邱锋熟识，委托邱锋为其留意合适房源；案涉房屋是其所购买，购买后发觉并不满意进而寻求出售该房屋；该房屋最后经其委托邱锋出售给案外人周元义；在购买该房屋的时候还不是满堂汇公司的员工。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.廖功婷购房时是否为公司员工。满堂汇公司举示变更费收据一份，以证明廖功婷系2017年9月才成为满堂汇公司的员工。和燕羽对此不予认可，对收据的真实性、关联性、合法性均提出异议。该收据系电子科技大学物理电子学院房地产从业人员培训及认证中心于2017年10达到法定充分的程度，仅从该证据月11日出具。本院认为，满堂汇公司对该证据的解释没有无法得出廖功婷是在2017年9月后成为满堂汇公司员工这一事实。故本院对满堂汇公司主张的该事实不予确认。 2.证人徐某的证言。和燕羽申请证人徐某出庭作证，主要为证明办理公证当天的经过。邱锋、廖功婷、满堂汇公司对证人证言不予认可。本院认为，证人徐某的当庭陈述较为详细的还原了公证手续办理当天的经过，应予采信。证人证言主要证明了，7月27日和燕羽的个人证件处于邱锋等人的控制中，在其完成委托公证手续后，邱锋等人才归还相关证件。 3.房屋装修的情况。廖功婷主张，其购买房屋后进行了装修，所以房屋增值具有必然性。为此其举示了6张收据、送货单等手续。装修总共花费3万元左右。和燕羽认可廖功婷更换了房屋墙纸，此外其他几项均不予认可。本院经过现场勘查并结合双方当事人的诚信程度，对廖功婷墙纸4100元的收据、美登家私3300元的收据予以采信。此外廖功婷提供的窗帘购货清单与实物不符，电视、洗衣机的送货单上的价格畸高，本院不予采信。故本院确认，廖功婷对该房屋进行装修，共花费7400元。 4.居间费用是否支付。和燕羽主张其已经支付了合同价款1%的居间费用。满堂汇公司对此不予认可。本院认为，和燕羽应当对自己的主张提供证据，否则承担举证不能的不利后果。和燕羽未能举示证据证明其已经支付了居间费用，本院对和燕羽主张的该事实不予确认。 5.廖功婷是否为真实的房屋买受人。和燕羽主张，其出售位于简阳市的房屋时，廖功婷并非是真实的房屋买受人，该房屋最终由案外人周元义购买。廖功婷主张，其确实购买了和燕羽名下的该房屋，随后是其委托邱锋又将该房屋出售给案外人周元义。邱锋、满堂汇公司主张，其受和燕羽委托，最终将房屋出售给了廖功婷。 本院认为，廖功婷并非真实的房屋买受人，即廖功婷没有意愿或没有能力履行向和燕羽支付价款的义务，进而取得和燕羽名下位于简阳市房屋的所有权。真实的房屋买受人应当同时具备购买房屋的意愿及能力。廖功婷可能仅有意愿而无能力，也可能仅有购买能力而无购买意愿，甚或者两者皆无。主要理由如下： （1）廖功婷没有向居间人支付购房款。根据生活常理，廖功婷以房屋买受人的身份经过居间人满堂汇公司的撮合，购买了房屋售卖人和燕羽的房屋。交易过程中应当由廖功婷将购房款支付给满堂汇公司，由满堂汇公司转交购房款给和燕羽。庭审中，廖功婷无法举示证据证明其曾向满堂汇公司或邱锋支付购房款。廖功婷陈述，其分两次、均为现金向邱锋支付了购房款37.5万元，其中7月20日付款10万元系定金，剩余款项付款时间记不清楚，付款时均从家中直接拿出现金进行交付，邱锋也未向其出具收款手续。该陈述明显不合常理。首先，交易金额较高，且为合法购买房屋缴款，全部使用现金支付不合常理。其次，付款的时间并不久远，自己经手的大金额的现金交易，廖功婷竟记不清具体的付款时间，这不符合常理。再次，廖功婷两次付款时，均不是从银行取款，而是直接拿取家中现金进行交付，这也不符合常理。最后，如此大金额的合法现金交易，廖功婷竟然未向邱锋索取收款手续，邱锋也未主动出具，这极不符合常理。以上四处，单独或有可能发生，但同时出现的可能性极小。此外，廖功婷付款的时间与和燕羽收到款项的时间、金额也不能吻合。根据生活常理，居间人转交的定金金额一般等同于房屋买受人交纳的定金金额。廖功婷陈述第一笔现金付款10万元系定金，与7月18日和燕羽收到邱锋转款定金4万元的事实无法映证。再结合廖功婷实际为满堂汇公司工作人员的事实，本院认为廖功婷的陈述可信度极低，故对廖功婷陈述的事实不予确认。廖功婷无法举示支付购房款的证据，也不能合理陈述支付购房款的过程，本院最终认定廖功婷没有向邱锋支付购买和燕羽名下案涉房屋的款项； （2）廖功婷自始至终未取得案涉房屋的所有权。房屋买受人在履行完毕付款义务后，一般都积极的主张办理过户登记手续。廖功婷与案外人叶富花代表和燕羽签署的房屋买卖合同落款时间为2017年7月18日。案外人周元义取得案涉房屋所有权的时间为2017年8月18日。在此期间，廖功婷一直没有将该房屋过户到自己名下，这不符合常理。尤其是在7月27日，邱锋与和燕羽办理委托出售案涉房屋的公证手续后，邱锋作为居间人实际已经有能力单独完成案涉房屋的过户。但廖功婷没有督促邱锋完成过户，邱锋也并没有及时帮助廖功婷取得案涉房屋的所有权； （3）案外人周元义系从和燕羽名下过户房屋。案外人周元义购买取得案涉房屋系基于与和燕羽的房屋买卖合同。该房屋系直接由和燕羽名下过户至案外人周元义； （4）廖功婷没有收到案外人周元义的购房款。根据生活常理，廖功婷作为房屋的所有者，委托邱锋出售该房屋，该房屋最终由案外人周元义购得，那么案外人周元义的购房款应当通过居间人邱锋最终交给房屋售卖人廖功婷。然而廖功婷陈述邱锋并没有在房屋出售后转交案外人周元义的购房款。从案外人周元义取得案涉房屋所有权至本案开庭长达三个多月的时间，廖功婷仍然没有自邱锋处收到案外人周元义的购房款，如果廖功婷作为房屋售卖人，这不符合常理； 综上所述，廖功婷、邱锋、满堂汇公司的陈述存在许多明显不合常理之处，又几乎没有证据加以佐证，其主张的事实本院不予确认。从廖功婷、邱锋的实际行为分析，廖功婷从未支付过购房款，也没有取得过房屋所有权，甚至连敦促居间人履行过户义务都没有过，廖功婷根本没有购买和燕羽名下案涉房屋的意愿或者能力，廖功婷并非真实的房屋买受人。该房屋最终仍以和燕羽的名义出售给案外人周元义，故确定案涉房屋的真实买受人为案外人周元义。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月10日，和燕羽委托满堂汇公司将其名下的房屋出租。2017年7月16日，和燕羽向满堂汇公司工作人员案外人叶富花了解该房屋可能的售卖价格。案外人叶富花当时建议和燕羽以37万左右的价格出售。和燕羽表示可以接受，并委托案外人叶富花为该房屋寻找买家。 2017年7月18日，案外人叶富花代和燕羽签字与廖功婷签署了房屋买卖合同。合同主要约定：（1）房屋销售方为和燕羽，房屋购买方为廖功婷，中介方为满堂汇公司；（2）和燕羽将其名下位于简阳市的房屋以总价36万元出售给廖功婷；（3）廖功婷第一次支付购房定金4万元，待房屋产权证交产权监理处或办理产权公证时再付30万元，过户手续完成后付清余款2万元；（4）在2017年7月26日前办理过户手续；（5）双方各自向中介支付中介费3600元。当日晚间，案外人叶富花将合同通过微信图片形式向和燕羽展示，并称已经帮其代签。和燕羽表示认可。随后，满堂汇公司法定代表人邱锋转账40000元至和燕羽账户，并称该款项为购房定金。案外人叶富花随后通知和燕羽到简阳与买房人见面并签订合同。7月23日，和燕羽从云南省丽江市赶至四川省简阳市。7月25日，双方协商共同去办理房屋交易相关手续。当日邱锋再次转账200000元给和燕羽。7月26日，和燕羽在案外人叶富花代其与廖功婷签署的房屋买卖合同上补签名字。 2017年7月27日，和燕羽认为满堂汇公司存在欺骗行为，要求满堂汇公司终止中介服务。和燕羽至此仍未见到房屋买受人廖功婷。和燕羽随后与邱锋等满堂汇公司工作人员在满堂汇公司的门店发生争执。下午，和燕羽与邱锋共同前往简阳市公证处办理委托公证手续。和燕羽在公证处被告知其房屋可能存在被低卖的风险，遂拒绝办理公证手续。此时廖功婷赶到现场，称和燕羽如不办理过户手续就应当双倍返还收到的定金。最终和燕羽办理了委托公证手续。次日，邱锋通过银行转款再向和燕羽支付1.5万元。 2017年8月2日，廖功婷采购4100元的墙纸对案涉房屋进行装修。8月7日，又为该房屋更换、添置大理石餐桌等家具，花费3300元。 2017年8月11日，邱锋以和燕羽的名义通过其他中介机构与案外人周元义签订房屋买卖合同，以536180元的价格将该房屋出售。当日，邱锋收到案外人周元义购房款20万元。2017年8月18日，案外人周元义从和燕羽名下取得案涉房屋的所有权。8月22日，邱锋收到周元义转款336180元。 另查明，邱锋为满堂汇公司经理，案外人叶富花、廖功婷为满堂汇公司经纪人。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中委托人是和燕羽，居间人为满堂汇公司。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的利益。和燕羽委托满堂汇公司就其房屋出售寻找合同订立机会，满堂汇公司本应恪尽忠实义务，积极为和燕羽寻找合适的交易机会。但满堂汇公司不仅没有忠实履行居间义务，甚至还故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，授意公司员工廖功婷以较低价格购买案涉房屋再转而高价出售以牟取中间利润。居间人满堂汇公司的行为严重违反了诚实信用原则，用极其恶劣的手段损害委托人和燕羽的合法利益。整个过程中，满堂汇公司的工作人员邱锋、廖功婷等恶意串通，数次以不同形式欺骗、胁迫和燕羽办理交易手续，性质极其恶劣。居间人满堂汇公司对于给委托人和燕羽造成的损失应当承担赔偿责任，且不得再要求和燕羽支付居间费用。 对本案几个较为重要的问题，分述如下： 1.是否忠实履行居间义务。满堂汇公司没有忠实履行居间义务，主要表现在：（1）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。邱锋对同一套房屋在短时间内以较大差价进行交易。2017年7月18日满堂汇公司撮合和燕羽售卖房屋时该房屋的交易价格为36万元。廖功婷陈述其因家人反对次日即谋求将该房屋出售。2017年8月11日邱锋售卖该房屋时交易价格即为536180元。这说明该房屋在短时间内具有以高于36万元进行交易的可能，而满堂汇公司并没有如实向和燕羽报告这一重要情况；（2）通过欺骗的手段占有非法利益。案涉房屋价差利润最终由邱锋占有。低买高卖是正常市场行为，但案涉房屋的低买高卖利润并没有由名义上的购房人廖功婷或房屋售卖人和燕羽占有，而是由居间人满堂汇公司的经理邱锋占有。满堂汇公司工作人员谎称案涉房屋出售给了廖功婷，而实际最终以和燕羽的名义出售给案外人周元义。通过这一欺骗行为，邱锋占有了应由和燕羽获得的部分利润。这实际是居间人利用优势地位损害委托人利益的行为；（3）邱锋、廖功婷等满堂汇公司工作人员存在恶意串通。廖功婷实际是满堂汇公司的工作人员，其没有购买案涉房屋的意愿或能力，而与和燕羽签订房屋买卖合同。后来又对邱锋出售房屋的行为予以协助（如对房屋进行装修），足以证明廖功婷、邱锋间存在通谋。而两人明知该行为会损害和燕羽的利益而为之，主观上具有恶意。 邱锋、廖功婷均是满堂汇公司的工作人员，满堂汇公司的一系列行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二项、第八项禁止房地产经纪机构、人员“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”、“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定。庭审中，廖功婷并非实际的购房人，却在庭审中称系自己购买了案涉房屋。廖功婷不能举示一些最为基本的证据，陈述也极不合常理，其进行不实陈述的行为，严重违反诚实信用原则。 2.责任主体。满堂汇公司作为居间人为和燕羽提供居间服务，满堂汇公司未能尽到法定义务应当承担赔偿责任。但邱锋与廖功婷串通从事的一系列损害和燕羽利益的行为应该如何认定？本院认为，满堂汇公司作为法人其行为是由相关自然人实际完成的。案外人叶富花作为满堂汇公司的员工直接为和燕羽提供居间服务，其职务行为的后果由满堂汇公司承担。但邱锋与廖功婷串通从事的一系列损害和燕羽利益的行为已经超出了职务行为的范畴。主要理由是：首先邱锋与廖功婷并不是直接为和燕羽提供居间服务的联系人。其次邱锋与廖功婷一系列行为均不是为了促成和燕羽房屋的正当交易，而是为了自己牟利。最后邱锋与廖功婷通谋的目的也非提供居间服务的要求。 邱锋与廖功婷的通谋行为在一定程度上又部分或全部的履行了居间人的职责，如在和燕羽不知情的情况下以其名义出售房屋并收取款项等。邱锋系满堂汇公司的法定代表人，廖功婷系满堂汇公司的员工，在此情况下将邱锋、廖功婷视为居间合同之外的第三人亦不适当。故本院认为邱锋、廖功婷应当与满堂汇公司共同视为居间人。 3.合同效力。和燕羽主张，廖功婷与满堂汇公司恶意串通，损害和燕羽的利益，廖功婷与和燕羽于2017年7月26日签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，应当认定为无效。本院认为，和燕羽与廖功婷签订的房屋买卖合同中，廖功婷属于合同相对方而非第三人。2017年7月26日签订的房屋买卖合同也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他情形。和燕羽认定该合同无效的主张没有法律依据。 满堂汇公司向和燕羽谎称购房者为廖功婷，廖功婷与满堂汇公司串通欺骗和燕羽。在此情形下双方签订的房屋买卖合同应属可撤销合同，和燕羽可另行主张权利。 4.损失认定。邱锋、廖功婷对和燕羽造成的损失应当依据前后出售房屋的差价确定。邱锋向和燕羽支付了37.5万元房款，收取案外人周元义536180元房款。故确定邱锋、廖功婷、满堂汇公司对和燕羽造成的损失金额为161180元。 此外，和燕羽要求邱锋、廖功婷、满堂汇公司双倍支付定金共计8万元的主张没有法律依据，本院不予支持。关于添附的花费，廖功婷并未主张对房屋装修的费用进行返还，故在本案中不予处理，当事人可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，判决如下： 一、被告邱锋、廖功婷、简阳市满堂汇房产信息有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿和燕羽161180元； 二、驳回原告和燕羽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取计2525元，由被告邱锋、廖功婷、简阳市满堂汇房产信息有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  解文阳 二〇一七年十二月二十一日 书记员  汪 鑫