贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终2066号上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路**。统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所律师。执业证号：15202200910841295。被上诉人（原审原告）：何小利，女，1973年1月13日生，汉族，会计，住贵州省六盘水市六枝特区。六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开”）因与被上诉人何小利房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭。于2017年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人源丰房开的委托诉讼代理人李富荣、被上诉人何小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源丰房开上诉请求：一、请求撤销六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初831号民事判决；二、对一审判决第二项、第三项进行改判，即判决上诉人不支付被上诉人房屋差价款13097.42元及利息2169.03元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误,无证据证实。1、一审认定事实“合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为101.23m2，套内建筑面积83.89m2，但该约定与被告当初宣传的内容不符，且商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效”错误。本案中上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》为贵州省建设厅监制并推广使用的示范文本，上诉人按照国家行政机关的要求，采用示范文本与被上诉人协商后签订了《商品房买卖合同》，并且对《商品房买卖合同》（包括按套出售的方式、误差范围以及误差处理的约定）进行备案。本案《商品房买卖合同》是原被告双方最终达成合意的结果，符合房屋买卖行政主管部门的要求与法律法规的规定，合同效力应得到确认。同时，合同“计价方式与价款”条款不存在免除出售人责任、加重买售方责任、排除买售方主要权利的情形，并未侵害被上诉人的合法权益。根据中华人民共和国建设部、国土资源部、工商管理总局等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序》（建住房[2002]123号）的通知规定，上诉人采用按套计算的方式出售房屋不仅符合法律法规的规定，也符合国家政策要求。且本案《商品房买卖合同》的封面背面附有商品房买卖合同说明，该说明允许双方当事人对文本条款的内容进行修改、增补或删减。《商品房买卖合同》第六条计价方式与价款中，也存在按套内建筑面积与按套（单元）两种计价方式，该条款非固定的打印稿样式，而是预留有空格，属于上诉人与被上诉人双方协商约定的条款，不属于格式条款。故一审判决认定《商品房买卖合同》“计价方式与价款”条款系格式条款的认定错误。2、一审判决以案外人六盘水德鸿物业服务有限公司出具的《物业费收款收据》、富顺县金山物业管理公司收款收据认定房屋按平方计价错误。六盘水德鸿物业服务有限公司、富顺县金山物业管理公司并非有资质的测绘机构，其出具的收据、票据等无法印证本案房屋的出售方式及房屋的实际面积。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋按套计价，房屋的建筑面积、套内面积仍客观存在。3、一审判决认定上诉人交付给被上诉人的房屋实际面积为101.23m2错误。涉案房屋还未进行终测，其实际面积需经终测后报房屋主管部门审查确认才能认定。本案不能以合同约定的面积作为涉案房屋的实际面积。4、一审判决支持被上诉人面识误差的诉讼请求，违反法律规定。本案法律关为房地产开发经营中的商品房预售合同法律关系，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、《城市房地产开发经营管理条例》第四条、第二十四条、第二十五条规定，商品房预售行为，必须取得商品房预售许可证，在商品房预售合同签订过程中，由于预售合同约定面积为初始测绘面积，因设计、施工的变更，竣工后的房屋出现面积误差，是可能发生但不是必然发生的问题。而建设项目面积发生误差以及误差面积多少，通常由规划和住房建设行政机关依法确认。故涉案房屋只有经过行政机关审核、确认并颁发产权证书，才能确认已建好的房屋的实际面积和房屋面积是否存在误差，该误差不以当事之间以任何方式计算而定，也不依非经建设项目所在地国土资源、住房规划与建设部门指定并确认的房地产测绘机构的测绘资料确定，而一审判决在没有经过行政确认的前提下，支持被上诉人提出的有关面积误差的诉讼请求，与事实不符，亦违反法律规定。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。何小利二审辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。2010年11月，被上诉人向上诉人购房时，上诉人告知被上诉人涉案房屋单价为2740元/m2，被上诉人交付了80000元订金购买涉案房屋，面积为105.2m2，同时签署了《住宅买卖计税（费）表》，后上诉人以自己的六盘水德鸿物业服务有限公司的名义收取了购房款303524元（含办证的各项税费和三通费）。上诉人取得商品房预售资格后于2012年6月收回该票据原件并换成上诉人出具的收款收据。2012年8月，双方签订涉案《商品房买卖合同》时，上诉人发现该合同的空白处没有填写内容，上诉人称其后期填好数据带到建设局备案，故被上诉人签署了涉案《商品房买卖合同》，但至今未取得合同原件。2014年5月，被上诉人知晓合同内容发生重大变化后，多次要求上诉人退还多收的房屋价款，同时要求其尽快办理房屋不动产登记证书，但上诉人至今未办理。而对于房屋的销售方式，本案《商品房买卖合同》中“计价方式与价款”的条款系上诉人单方填入合同中，上诉人未与被上诉人协商，该条款加重了被上诉人的义务，限制了被上诉人的权利，免除上诉人的义务，属于格式条款，上诉认为房屋是按套计价出售的主张不成立。且根据交易习惯，同一栋楼也不可能出现两种自相矛盾的销售方式。房屋的实测面积101.23m2，是《商品房买卖合同》中明确记载的面积，且在不动产登记部门进行过合同备案、预告登记，具有法律效力，不存在所谓“终测”的问题，上诉人交付的房屋面积为101.23m2，与被上诉人预定房时是确定的面积相比，上诉人已多收被上诉人购房款，面积误差比绝对值达3.77%，已超出3%。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请二审法院判决驳回上诉，维持原判。何小利向一审法院起诉请求：1、判令被告以总房款289000.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的年利率4.75%（上浮30%，月利率0.515%）为准，支付逾期44个月（2013年7月1日至2017年2月28日）的违约金65434.42元给原告，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算，支付至房产证和土地使用证交付原告为止；2、判令被告继续履行合同，将本案房屋的所有权证和国有土地使用证在判决生效后一个月内办理完毕交付原告；3、判令被告将3%面积内（3.16㎡）的房价款8658.40元返还给原告；4、判令被告双倍返还超出3%面积（1.26㎡）的房价款6904.80元；5、判令被告支付多收面积的房款占用利息5336.32元，后期仍按年利率7.05%计算至房款退清为止；6、判令被告支付原告承担多交付的契税181.66元、多交付的公共维修基金242.21元及产生的利息125.84元（按年利率4.75%计算，计息期间2010年10月31日至2017年2月28日），小计549.71元；7、原告支出的律师费2000.00元，由被告承担；8、判令被告按约定在六枝特区水务供排水公司开立“一户一表”，由原告自行到自来水公司缴费让原告用上自立户头的自来水；以上各项总计金额88883.65元；9、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2010年，原告向被告预购在建的阳光花园A幢17层4号住房一套，被告制作住宅买卖计税（费）表，原告在该表上签字确认，房屋建筑面积105.20m2，单价2740.00元/㎡，总房款289000.00元，产权办理费10754.00元，其他费用3770.00元。2012年3月1日原、被告签订商品房买卖合同，合同编号为201106010，合同约定将在建的阳光花园A幢17层4号住房一套出售给原告，合同部分条款约定如下：第三条、商品房建筑面积101.23m2，其中，套内建筑面积83.89m2；第六条（应为“第七条”）、商品房价款计算方式约定为按照套（单元）计算，该商品房总价款为289000.00元；第八条、付款方式约定为买受人应于合同签订之日交付首期房款89000.00元，余款200000.00元以公积金贷款方式支付；第十一条、出卖人应当在2013年3月31日前交付商品房；第十四条、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电、闭路开户费；第十五条、面积差异处理方式为：按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%；第二十二条、出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；第二十三条、出卖人依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为1.00元/月*㎡（建筑面积）；第二十六条、商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。被告委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘涉案房屋，原告所购买房屋的建筑面积为101.23㎡，套内建筑面积为83.89㎡。2011年12月9日，原告向被告支付维修基金5780.00元，办证费等11658.00元。原告向被告支付首期房款89000.00元。被告已为原告安装一户一表水表，未到自来水公司办理单独登记。六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司按105.20㎡向原告收取物管费。一审法院认为，原告与被告争议的焦点是：1、涉案商品房计价方式是按套计价销售还是按面积计价销售。首先，从被告选聘的物业公司向原告收取的物业管理费可知，被告销售给原告的住房是105.20m2，即按面积计价；其次，被告销售给原告的住房为预售房，商品房买卖合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为101.23m2，其中，套内建筑面积83.89m2，但该约定与被告当初宣传的内容不符，且商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积计价。2、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，被告未按约定的期限即于2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告如要求被告承担违约责任，应于2015年6月30日前主张权利，但原告于2017年才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效，不予支持。3、被告未给原告办理房屋所有权证及土地使用证是否违约。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未办理，已违约。故对原告要求被告在一个月内办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。4、原告要求返还房屋面积误差房价款的诉请能否得到支持。因涉案房屋是按建筑面积105.20㎡计价，被告交付原告的房屋建筑面积为101.23㎡，对误差房屋面积的房价款应当返还原告。原告购买房屋的面积误差比为[（101.23㎡-105.20㎡）÷105.20㎡]×100%＝-3.77%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为3.77%。根据法律规定，对面积误差比在3%以内部分房价款，由被告按照房屋出售价返还原告，即为（105.20㎡×3%）×2740.00元/㎡＝8674.44元，原告诉请8658.40元，予以支持；对面积误差比超过3%的购房款，由被告双倍返还原告，即为105.20㎡×（3.77%-3%）×2740.00元/㎡×2倍＝4439.02元。5、原告诉请的多收房价款给其造成的损失应否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房价款即8674.44元计算利息损失，利息计算期间从原告交纳购房款时起计算，即自2011年12月9日计算至2017年3月14日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：8674.44元×（4.75%÷12月）×63.17月＝2169.03元。6、原告诉请多交付的契税、公共维修基金及利息损失是否应当得到支持。因契税、公共维修基金是由相关行政机关收取、管理，被告只是代行政机关收取，故对原告的该项诉请，不予支持。7、原告主张给其到自来水公司办理一户一表的诉请能否得到支持。被告虽未到自来水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水，故对原告的该项诉请，不予支持。8、原告诉请的律师费能否得到支持。原告与被告签订的房屋买卖合同中，未就一方违约时，守约方实现债权时的律师费承担问题作出约定，双方也未在合同之外就此问题达成过应由违约方承担的意见,故对原告诉请的律师费，不予支持。原告诉请的诉讼费不属于诉讼请求范围，该费用是由法院依据胜诉败诉情况进行判决。虽然双方签订的商品房买卖合同约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸误差不得超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。对被告辩称原告主张的房屋面积误差房价款不应得到支持的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决如下：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告何小利办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区A栋1-17-4A号房屋所有权证及房屋土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告何小利房屋面积误差房价款13097.42元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告何小利面积误差比3%部分的房价款利息2169.03元；四、驳回原告何小利的其他诉讼请求。案件受理费1011元，由原告何小利负担833元，被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担178元（于判决生效之日起十日内给付原告）。二审中，各方当事人均未提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、涉案房屋的实际面积是多少；2、双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价。关于涉案房屋的实际面积是多少的问题。上诉人主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。但涉案《商品房买卖合同》明确载明了被上诉人购买的商品房的建筑面积，同时载明该建筑面积系六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出，即上诉人认可合同上填写的涉案房屋建筑面积是其委托的测绘公司测绘得出的，上诉人上诉认为不能以合同载明的面积作为房屋的实际面积，但其对该主张未能提供相反的证据予以证实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的实际面积，并无不当，对上诉人提出的无法确认本案实际房屋的面积的上诉主张，本院不予支持。关于双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价的问题。上诉人主张双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋计价方式是按套计价，被上诉人对此不予认可，并向人民法院提交了一份《住宅买卖计税（费）表》复印件用于证明其诉讼主张。二审中，上诉人源丰房开认可计税表的真实性，故被上诉人提交的计税表应作为认定本案事实的依据。该计税表虽不是商品房买卖合同，但该表上记载的内容是房屋买受人在签订正式商品房买卖合同之前与上诉人就房屋楼层户型、单价、相关税费的计算等达成的合意，该表明确载明购买的房屋住宅号、面积、单价及房价总款，而之后双方签订的《商品房买卖合同》上载明的商品房总价款也与上述计税表上房价总款基本一致，可见，被上诉人提交的该计税表就是双方对房屋总价款的计算依据，结合物业公司收取物业管理费的方式，本院确认双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按面积计价。综上所述，源丰房开的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2022元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 婷审判员 罗 敏审判员 张德权二〇一七年十二月二十五日书记员 安梦薇