广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初13966号原告孙志强，男，1972年2月20日出生，汉族，住广东省东莞市，原告刘妙玲，女，1970年1月14日出生，汉族，住广东省东莞市，原告孙伟杰，男，1997年3月10日出生，汉族，住广东省东莞市，上述三原告的委托代理人肖少秋，广东滨都律师事务所律师。上述三原告的委托代理人姚俊达，广东滨都律师事务所律师助理。被告东莞市世纪滨江建造有限公司（以下简称“世纪滨江公司”），住所地：东莞市石龙镇红棉路**。法定代表人叶镇华，执行董事。委托代理人周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托代理人林志鹏，广东众达律师事务所实习律师。原告孙志强、刘妙玲、孙伟杰与被告世纪滨江公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法由审判员尹玉英适用简易程序于2017年9月4日公开开庭进行审理。后因案情复杂，于2017年11月15日裁定转为普通程序审理，并于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告孙志强及三原告的委托代理人肖少秋，被告世纪滨江公司的委托代理人周郑毅、林志鹏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志强、刘妙玲、孙伟杰诉称，原告与被告签订了合同编号为0232238号商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市××王屋××世纪××江××园内××号别墅（即大公馆3区13号别墅），现门牌号为东莞市石龙镇裕兴路世纪滨江豪园368号。合同约定该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为首层3.6米，二三层3.4米，建筑层数地上3层，地下**。该商品房合同约定建筑面积共429.81平方米，其中，套内建筑面积425.72平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积4.09平方米。案涉商品房套内建筑面积425.72平方米，按单价每平方米7044元计算，交易总金额为2998800元，合同约定交付面积差异值超过±3%（不含本数）的，原告可以选择多退少补或退回所购商品房，原告已按合同约定将上述款项于2006年1月20日前一次性支付给被告，后被告将涉案房屋交给原告使用。2017年3月15日，东莞市国土资源局对涉案房屋出具相应的不动产权登记证明，登记房屋建筑面积335.61平方米，与合同约定的建筑面积429.81平方米、套内建筑面积425.72平方米相比较，建筑面积相差94.2平方米，套内建筑面积相差90.11平方米，建筑面积差异值高达21.92﹪、套内面积差异值达20.97%。为此，按套内面积单价7044元/平方米计算，原告向被告多支付了90.11平方米共计634734.84元的购房款，并由此多缴纳19042.05元的契税款，且多支付了住宅专项维修资金3768元；另外，从2006年10月暂计至2017年4月共127个月，按2.70元/平方米计算多支付了94.20平方米共计32301.18元的物业管理费。原告认为，原告与被告之间已建立商品房买卖合同关系，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并按合同约定及被告要求积极缴纳了相关税费，然而被告交付给原告使用的案涉房屋与合同约定的建筑面积存在重大差异，建筑面积差异值高达21.92%，并造成原告多项损失，被告的上述行为已构成违约。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：1、被告退还原告多缴纳的购房款634734.84元；2、被告偿还原告损失56151.23元（包含多缴纳的契税款19042.05元、多支付的住宅专项维修资金3768元及物业管理费33341.18元）；3、被告支付原告律师费137969.22元，以上合计828855.29元；4、被告支付原告多缴纳的购房款及损失共计689846.07元的利息（按银行同期同类贷款利率计算，从2006年7月31日起计算至款项支付完毕之日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告世纪滨江公司辩称，1、被告无须退还原告购房款，被告已按照合同约定交付符合约定面积的房产给原告使用，原告于2006年10月18日签订房屋交接书后始终未对实际使用面积提出异议。且该案涉房产为别墅，被告在出售时为整幢出售，也明确告知过原告计价面积只是由于政府部门要求才注明，与本合同的实际交易发生无关。因此，原告并无实际损失发生，现要求退还房款无事实依据和法律依据。2、双方签订的买卖合同将层高低于2.20米的半地下室计入建筑面积，是符合当时的政策和事实。但后由于政策性变动，导致该部分无法办理确权登记，过错不在被告，被告无须承担退还房款和赔偿责任。3、原告的第二项诉讼请求已在（2014）东一法龙民一初字第2号民事判决书与（2016）粤19民终2620号民事判决书被驳回，现原告在没有新证据的情况下，重新起诉，属于一事不再理，应当依法驳回起诉。4、原告诉请律师费，没有合同依据，且无法证明实际发生，应当依法驳回。5、原告诉求多缴纳房款的利息损失没有事实和法律依据，应当依法驳回。6、原告要求支付损失的利息，该诉请已经超过诉讼时效。经审理查明，原告孙志强、刘妙玲、孙伟杰与被告世纪滨江公司于2006年8月9日签订了一份《商品房买卖合同》，约定三原告向被告购买位于世纪滨江豪园内的B2-12别墅（即大公馆3区13号别墅）。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为首层3.6米，二、三层3.4米，建筑层数地上3层，地下**。该商品房建筑面积共429.81平方米，其中套内建筑面积425.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.09平方米。合同第四条约定，该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，单价为每平方米7044元，总金额2998800元。合同第五条约定，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件一是房屋平面图，上面载明房屋分为半地下层、首层、二层及三层。签订上述合同后，原告于2006年7月31日向被告缴纳了购房款2998800元。被告于2006年10月18日将案涉房屋交付三原告。之后，三原告将案涉房屋装修并已入住。2017年3月15日，原告等人领取了不动产权证书，上面记载的案涉房屋（东莞市石龙镇裕兴路世纪滨江豪园368号）建筑面积为335.61平方米。本案在审理过程中，根据被告的申请，本院依法向东莞市石龙镇房地产管理所调查了东莞市石龙镇裕兴路世纪滨江豪园368号房产（即本案案涉房产）半地下一层无法办理产权登记的原因：半地下一层的层高不足2.2米，不属于办理产权登记范围。关于差异面积，本案庭审时，原、被告双方均确认案涉房屋不动产证书登记的面积与买卖合同约定的面积间相差94.2平方米，其中半地下一层（即车库）面积为84.31平方米，半地下一层之外的差异面积为9.89平方米。针对案涉房产存在的差异面积，原告在庭审中明确表示不要求退房。另查，被告就案涉楼盘的出售已于2005年8月12日获得东莞市建设局颁发的《广东省东莞市商品房预售许可证》，上面载明：预售房屋建筑面积13093平方米29套，预售房屋层数3层。被告于2006年7月31日向原告开具《广东省东莞市不动产销售发票联》，该发票显示案涉房产建筑（或土地）面积为425.72平方米，单价7044.07元，金额为2998800元；东莞市地方税务局石龙税务分局于2010年4月6日出具《广东省东莞市房地产办证证明》（办证联），该证明显示案涉房产建筑（或土地）面积为429.81平方米，单价6977.04元/平方米，金额为2998800元；2007年8月20日，原告向东莞市财政局石龙分局缴纳了契税89964元（2998800元×3%=89964元）；原告于2010年3月29日缴纳了住房维修资金17192.4元（429.81元/平方米×40元/平方米=17192.4元）；另外，原告主张其从2006年10月18日起至2017年7月止，按2.7元/平方米的标准缴纳物业管理费，原告为此多缴纳物业管理费94.2×2.7=254.34元/月。另外，针对案涉半地下一层面积的价格，原告主张案涉小区同时期能办理产权证的普通商品房交易价格为4188.59元/平方米，并提交了相关商品房买卖合同供法院参考；被告主张无法提供案涉小区同时期的无法办理产权证的房源、车位供法院参考，但主张案涉小区2007年能办产权证车位的销售价格为133000元-135000元/个，并提交了相应的商品房买卖合同供法院参考。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、不动产权证书、不动产销售（转让）发票、代扣税款凭证、契税完税证明、住宅专项维修资金专用收据、收据，被告提交的《房产面积测绘成果》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收备案证书》、房屋交接书、《广东省东莞市商品房预售许可证》等以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以认定，原、被告均应按照该合同的约定履行各自的义务。对于原告诉请被告退还多缴纳的购房款及利息。根据《商品房买卖合同》第三条的约定，案涉商品房建筑层数地上3层，地下**，建筑面积共429.81平方米，其中套内建筑面积425.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.09平方米。但实际上，案涉房产的登记面积为建筑面积335.61平方米，差异面积为94.2平方米。双方在庭审中一致确认差异面积中包含半地下一层（即车库）面积84.31平方米。对此，本院认为，对于半地下一层之外的差异面积9.89平方米，应按照《商品房买卖合同》第五条的约定，原告不退房的，被告应向原告退回多收的购房款：6977.04元/平方米×9.89平方米=69002.93元。对于半地下一层部分，首先，《商品房买卖合同》第三、四条约定，案涉商品房合同约定的计价面积为425.72平方米，单价7044.07元。被告主张以整幢出售，缺乏事实依据，本院不予采信。在被告未能提供证据证明其在销售时已明确告知过原告半地下一层不能办理权属证明的情况下，结合该半地下一层原告事实上用作车库及杂物房等用途，即具备实际使用功能，故虽然该部分面积无法办理权属证明，但也不宜直接按退还购房款处理。基于公平原则，被告应向原告折价赔偿。其次，对于赔偿数额如何计算的问题。根据原告在庭审中的陈述，该半地下一层可以停放1部汽车，还可隔出一个房间，考虑到该半地下一层的面积及使用情况，本院酌情该半地下一层的价值按2个车位计算。参照2007年案涉小区可办理产权证车位的价格为133000-135000元/个，本院酌情认定该半地下一层面积的价值按120000元/个（车位）计算，即120000元/个×2个=240000元。被告应向原告退还多收的购房款6977.04元/平方米×84.31平方米-240000元=348234.24元。因此，被告应向原告退还差异面积多收的购房款69002.93元+348234.24元=417237.17元，对于原告超过此范围的诉请，本院不予支持。由于被告多收取了原告该部分的购房款，给原告造成一定的损失，原告诉请被告支付利息，本院予以支持，利息按中国人民银行同期贷款基准利率，以417237.17元为本金，从2006年7月31日计至付清之日止。至于被告抗辩该利息损失已超过诉讼时效，对此，本院认为，因原告等人系于2017年3月15日领取不动产权证书，也就是说自2017年3月15日起，原告才明确知晓其购买的房屋在办证面积上与合同约定的存在差异，而原告系于2017年6月5日向本院提起本案诉讼的，并未超过诉讼时效。至于原告诉请的多缴纳的契税、住宅专项维修资金、物业管理费，从原告提交的收费票据看，该三项费用的收取主体不是被告。原告可先行向收费主体要求退还多收的费用，确定存在实际损失之后，再向被告另行主张。至于原告诉请的律师费，虽有《民事委托合同》佐证，但没有律师费发票，亦没有律师费支出凭证相印证，且聘请律师也是为原告的权益服务，这是原告自主选择的，故对原告的该诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市世纪滨江建造有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙志强、刘妙玲、孙伟杰退还购房款417237.17元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，以417237.17元为本金，从2006年7月31日计至付清之日止）；二、驳回原告孙志强、刘妙玲、孙伟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18458.95元（原告已预交），由原告孙志强、刘妙玲、孙伟杰负担9229元，被告东莞市世纪滨江建造有限公司负担9229.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中级人民法院。审 判 长  尹玉英人民陪审员  彭晓斌人民陪审员  莫炳强书 记 员  黄佩珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。