.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省屯昌县人民法院民事判决书(2017)琼9022民初869号原告：韩玉新，女，1961年4月16日出生，汉族，现住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：狄长玲，女，现住海南省屯昌县，由屯昌县美林湖国际社区业主委员会推荐。被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈思麒，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：魏颖峰，海南外经律师事务所律师。原告韩玉新与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称"美丰公司"）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩玉新及其委托诉讼代理人狄长玲，被告美丰公司的委托诉讼代理人魏颖峰、陈思麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩玉新向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金12479元，本案诉讼费由被告承担；2.要求被告支付未办理产权证违约金8618.5元，并完善办理产权证所具备的先前条件，尽快办理产权证。本案诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求"要求被告完善办理产权证所具备的先前条件,尽快办理产权证"更改为"要求被告向办理房屋权属登记的主管部门提交需由被告方提供办理产权权属登记的资料"。事实和理由：根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2013年6月30日前，将经过验收合格的房屋交给原告使用，而事实是被告2015年1月28日才通过综合竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案，本人在2013年11月22日接受了房屋钥匙，办理了交接手续。因此，被告应承担2013年6月30日-2013年11月22日期间的逾期交房违约金，计算金额为287284（购房款）×145天（2013年6月30日至2013年11月22日）×0.0003=12497元，并承担此次诉讼费用。二、按照《商品房买卖合同》第十二条："出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任"。并在《商品房买卖合同》第十五条："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案"，按当时2015年1月28日正式交房到目前为止，已足有600多天，被告严重违反了合同约定，本人虽未缴纳契税及维修基金，曾亲自前往屯昌县房管局办理产权证，因被告并未完成办证的先前条件，造成个人无法办理产权证，因此被告应向原告赔偿办证违约金，参照2015年该小区系列案件生效民事判决确认的"被告按已付房价款3%支付办证违约金"的标准来确定，故被告应支付办证违约金为287284元×3%=8618.5元，等被告具备办理产权证条件后，本人亲自去缴纳各种税费进行办证，诉讼费由被告承担。综上所述，请法院依法判决，支持原告的诉求。被告美丰公司辩称，一、驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、关于逾期交房违约金的问题。2013年6月28日，涉诉房屋经建设、施工、勘探、设计、监理五方验收合格，符合双方所签《商品房买卖合同》第八条第（一）款："该商品房经验收合格"及附件五《补充协议》第14条约定的交房标准。2013年11月22日，被告向原告交付涉诉房屋。我国《民法通则》第一百三十五条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为二年，法律另有规定的除外。"第一百三十七条规定："诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。"第一百四十条规定："诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。"原告主张2013年7月1日至2013年11月21日期间的逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年11月22日起计算，至2015年11月21日届满，但原告未在二年的诉讼时效期间内主张权利，故原告丧失胜诉权，其诉求不应支持。虽然美林湖业委会曾于2015年4月16日就逾期交房、逾期办证问题向被告发函，但不能导致时效中断。理由是：被告与原告之间签有合同，双方存在合同之债，这是原告有权向被告主张合同债权的前提条件。原告是合同当事人一方，其在时效期限内向被告提出要求当然可以导致时效中断，但业委会与被告之间无合同关系，业委会不属于合同之债的当事人一方，无权向被告主张合同之债，其向被告发函并不能导致原告的时效中断，否则就违背了合同相对性原则。本案中，业委会第一次发函是在2015年4月16日，退一步而言，即使导致时效中断，那么在2017年4月15日过后时效又已届满，业委会在2017年4月16日再次发函并不能导致时效再次中断。二、关于逾期办理权属登记违约金的问题。双方所签《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第1条约定："出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将房屋产权申办过户至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书的，买受人有权的十五日内书面提出解除合同"。第10条约定："买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续费收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》的，出卖人免责。"鉴于原告至今尚未向被告缴交办证所需税费款，故被告办证期限至今尚未起算，被告不存在逾期办证情形，被告可以免责。也说明原告不想委托被告办证，被告无须承担逾期办证违约金。综上，原告的诉求请法院依法驳回。经当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。[原告提交的证据：身份证、商品房买卖合同、美林湖二期收款收据（物业水电费）、2017年4月16日美林湖业委会致美丰公司的函及回执、（2017）琼9022民初302号民事判决书、屯昌县住建局的复函。被告提交的证据：业主情况登记表、业主签收钥匙表、委托书及被委托人身份证、商品房买卖合同、收据（第一期房款）]，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提交的证据：美林湖业委会2015年4月16日致美丰公司的函及回执，拟证明本案诉求未超过诉讼时效。被告质证意见为：对该证据的真实性不予认可，应以生效判决中的函件为准。本院认证为：因该证据与本院同类已生效判决中认定的同为美林湖业委会发给美丰公司的函件内容存在明显不一致，本院对该证据不予采信。被告向法庭提交的证据：竣工验收证书，拟证明2013年6月28日项目经五方验收符合交房标准。原告质证意见为：按合同约定应在2013年6月30日交房，交房时间不应以验收时间为准，应以取得备案证的时间为准。本院认证为：被告提交的竣工验收证书上的竣工验收日期与屯昌县住房和城乡建设局的复函中竣工验收合格日期相矛盾，应以屯昌县住房和城乡建设局复函中的竣工验收日期为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，原告韩玉新与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0011346），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第15幢11层1104号房以总价人民币287284元出售给原告，原告付款方式为分期付款，该商品房为预售商品房，建筑面积为65.74平方米。合同第八条约定："出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件......。"合同第九条约定："出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。"合同第十五条约定："出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。"其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条："出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户至买受人名下，如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地证书的，买受人有权在十五日内提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利"。合同附件五中的补充协议第10条:"买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责"；第14条约定："在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。"合同签订后，原告向被告交纳了房屋总价款287284元，2013年11月22日，韩玉新委托王仁山领取了房屋钥匙，并于同日向海南屯昌美林物业管理有限公司缴纳了物业管理费、水电费共1028元。2015年4月17日及2017年4月16日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为"就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函如下：......综上，就贵公司开发的该项目存在的问题，美林湖国际社区业主委员会郑重函告如下：1、请贵司在收到本案件之日起10日内向各位业主支付逾期交房、办证的违约金......"。另查，美林湖国际社区第15幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。本院认为，原、被告双方于2012年12月21日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点是：一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房的违约责任问题；三、关于逾期办证违约责任的问题。一、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定"向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外"；第一百四十条："诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。"。首先，关于原告诉讼时效的起算时间。本院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算。在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年11月22日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间，因此，原告应于2015年11月22日前就逾期交房问题、于2016年11月17日前就逾期办证问题向法院提起诉讼。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的2015年4月16日美林湖业委会致美丰公司的函与本院已生效判决中认定的同为美林湖业委会发给美丰公司的函件内容存在明显不一致，本院对该证据不予采信，但根据已发生法律效力的其他同类案件中法院已查明的事实来看，美林湖业委会确已于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定："民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算"。本案中，根据本院该小区同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2017年11月24日向本院提起诉讼，其诉请被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。二、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2013年11月22日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。"因此应当认定被告在2013年11月22日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房145天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任："逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。"原告诉请被告承担逾期交房违约金，本院予以支持，违约金的计算数额为12497元（287284元×145天×0.3‰），原告请求被告支付逾期交房的违约金12497元，本院予以支持。三、关于逾期办证违约责任的问题。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五补充协议中的约定："第1条：出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下......；第10条：买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责"。上述约定合法有效，双方应依约履行，对于办理《房屋产权证》原告同样负有履行缴纳税费的配合义务，但原告直至房屋交付当日仍未向被告缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费，按双方约定，被告可以免责。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求，本院不予以支持。但根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定"房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续"。办理房产证的前提是开发商即被告将需由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关，由于被告没有提交证据证明已经履行该办证的主要义务，所以被告应继续履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关的义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告韩玉新支付逾期交房违约金12497元；二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报产权登记机关；三、驳回原告韩玉新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327.89元，由原告韩玉新负担133.84元，被告海南美丰不动产有限公司负担194.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 宋 晶审 判 员 王庆祥审 判 员 陈 静 二〇一七年十二月二十八日法官助理 林明霄书 记 员 张熙锋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。第一百五十四条民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天。期间的最后一天的截止时间为二十四点。有业务时间的，到停止业务活动的时间截止。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。