浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终8023号上诉人（原审原告）：何福成，男，1973年12月24日出生，汉族，住杭州市西湖区委托代理人：滕玲玲、鲍佳莹，浙江锦丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王歆枫，女，1970年3月9日出生，汉族，住杭州市西湖区委托代理人：钱国黎，浙江中铭律师事务所律师。原审第三人：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区红石中央大厦301室。法定代表人：滕皋明，董事长。委托代理人：周欣，该公司员工。上诉人何福成因与被上诉人王歆枫及原审第三人杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初1480民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年11月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2016年6月26日，何福成（甲方）、王歆枫（丙方）与华邦公司（乙方）签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），何福成与王歆枫在居间协议内就房屋的物业基本情况（包括名称、面积、共有人、总房款等）、定金支付、交易时间以及违约后果等进行明确约定。居间协议第六条约定：如果丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付定金），甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用。居间协议第八条约定：若甲方所交的定金由乙方代为保管，待甲、丙双方签订《杭州市房屋转让合同》（以下简称转让合同）生效后，将该定金转为甲方需承担的税费。同时，丙方为代表出售该物业之诚意，特将该房屋的相关权属证书交由乙方保管。居间协议第九条约定：丙方保证该房产权清晰，权属明确，符合上市交易条件；如该房为共有财产，则丙方已征得共有人同意；如丙方违反以上条款，则丙方承担过错责任，丙方应向甲方赔偿等同于双倍的定金，同时本协议终止。居间协议签订当日，何福成通过刷卡将20万元定金打入华邦公司。2016年8月4日，华邦公司将该20万元定金退还至何福成账户。案涉房屋西湖区桂花城栖霞苑9幢2单元101室的权利人现登记为：庄若晨（监护人：庄奇、王歆枫）、王歆枫。共有产权人庄若晨出生于1999年5月14日，至2016年6月26日何福成与王歆枫签订居间协议当天为17周岁，距离成年尚有近一年时间。另查明，居间协议中载明案涉房屋为王歆枫与庄若晨共有。但居间协议签订时，王歆枫未带案涉房屋权属证书以供何福成、华邦公司核验，亦未告知何福成、华邦公司共有人庄若晨为未成年人之事项。待协议签订完毕后，华邦公司另行核验案涉房屋权属证书时，才发现该房屋共有人庄若晨为未成年人。当即，华邦公司便告知何福成与王歆枫双方交易存在履行困难，需办理承诺公证等手续后才能正常交易。后，何福成与王歆枫双方为排除居间协议履行障碍，进行了沟通和协商，且王歆枫与华邦公司一直在协商处理办理承诺公证等事宜。但根据相关法律法规以及政策的规定，王歆枫无法为被监护人庄若晨办理未成年子女房屋变更登记公证手续，致使不能办理案涉房屋变更登记手续以及签署正式的房屋转让合同。因此，2016年8月4日，华邦公司将20万元定金退还给了何福成。本案审理过程中，何福成多次表达（第一次庭审时庄若晨离年满18周岁尚差12天，交易困难和障碍已接近自动消除）继续履行居间协议的请求，但王歆枫均以目前房地产市场价格已经发生明显变化等为由，表示不可能继续履行居间协议及签订房屋转让合同。本案审理过程中，经何福成的申请和本院委托，杭州天平房地产评估公司作出《房地产评估报告》，评估结果为：估价对象（桂花城栖霞苑9幢2单元101室）在价值时点二〇一六年八月四日的市场价值总额取整为人民币469万元整（单价36200元/平方米）。该评估结果与居间协议约定的总房款405万元高出64万元。何福成于2017年2月24日向法院提起诉讼，请求判令一、王歆枫按照定金罚则支付一倍的定金20万元作为赔偿；二、王歆枫立即支付房屋差价损失80万元；三、王歆枫承担房屋中介费用10万元；四、本案诉讼费、保全费由王歆枫承担。原审法院认为，关于居间协议构成预约合同还是本约合同的问题，王歆枫是否构成违约的问题，双倍定金及房屋差价损失是否应当支持的问题，构成本案主要的争议焦点。一、关于居间协议构成预约合同还是本约合同的问题。首先，预约合同是约定将来签订一定合同的合同，本约合同是为履行预约合同而签订的合同。其次，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中居间协议虽然明确约定了转让合同双方当事人名称、标的物、转让价款、履行方式等实质内容，已具备了转让合同成立的必要条款，但出卖人王歆枫并未收受购房款，华邦公司代为保管的20万元购房定金尚未转化为购房款，故转让合同并未实际成立。第三，合同的成立系当事人意思表示协商一致的结果。何福成与王歆枫就买卖系争房屋成立预约还是本约，不仅要看居间协议的约定内容，也要从双方订立协议的目的上判断买卖双方真实的意思表示。从居间协议第六条和第九条关于买卖双方违约责任的约定看，协议显然赋予何福成以抛弃定金的方式不签订转让合同的权利，也赋予王歆枫以双倍返还定金的方式不签订转让合同的权利，即买卖双方均有权选择不签订转让合同。故，双方签订的居间协议应视为预约合同，而非据此确定买卖系争房屋之本约。因为，判断何福成与王歆枫就买卖系争房屋成立预约合同关系还是本约合同关系，既需要审查双方是否就转让合同关系成立的主要条款达成一致，也要审查双方订立已有合同之目的系为确立交易机会还是订立转让合同本约。从居间协议约定的内容看，双方确立的是将来订立转让合同之交易机会，故何福成与王歆枫订立的居间协议为预约合同。二、关于王歆枫是否构成违约及责任承担的问题。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉居间协议第九条约定，丙方（即王歆枫）保证该房产权清晰，权属明确，符合上市交易条件。如该房为共有房产，则丙方已征得共有人同意。可见，王歆枫作为案涉房屋的转让方，应当确保案涉房屋能够上市、交易。但案涉房屋因涉及未成年人的共有份额，不符合上市交易条件，致使双方不能订立正式房屋买卖合同，对此，王歆枫构成违约，依约应当承担相应的责任。虽然王歆枫积极排除交易障碍，且其没有不履行合同义务的主观故意，但这并非属于不可抗力等免责条件。王歆枫以认识上的瑕疵或者法律知识的欠缺作为其不构成违约的抗辩理由，不予支持。根据居间协议对违约责任的约定，何福成主张王歆枫返还双倍定金，符合法律规定，予以支持。至于王歆枫主张何福成并未将案涉定金实际交付其本人，相关定金条款至今未生效，原审法院认为，何福成所交定金是由华邦公司代为保管，其已经实际交付定金，而定金合同从实际交付之日起生效，故王歆枫以其没有收到定金为由认为定金条款未生效，不予采信。三、关于双倍定金及房屋差价损失是否应当支持的问题。前已述及，居间协议与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，签署居间协议的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的合同。预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。从居间协议第六条和第九条的约定看，双方约定之定金显然是为将来订立正式的房屋转让合同所设立的担保，而非对履行将来所订立合同之义务进行的担保，即该定金的性质为立约定金。何福成主张因王歆枫违约，导致其丧失在同时期同地段购买房屋的机会，现因房屋价格普遍上涨，要求王歆枫赔偿房屋差价损失，实质是何福成按照未订立、未生效的正式买卖合同之履行利益而主张的赔偿责任。但由于双方正式的买卖合同尚未订立、生效，当事人因履行正式的买卖合同可能获得履行利益的盖然性较小，一方当事人不履行居间协议就让其赔偿另一方正式合同的履行利益，显然有失公平。而让违反居间协议的一方当事人承担信赖利益的损失符合公平原则。双方于居间协议所设立的立约定金，即用来担保将来签订正式买卖合同的定金，可以视为何福成与王歆枫双方对可能发生的信赖利益损失赔偿额的约定，该立约定金具有预定损害赔偿的性质。一方拒绝订立合同适用立约定金罚则后，对方无论有无损害或损害多少，均以立约定金额为损害赔偿额。故何福成双倍返还定金之诉请，应当予以支持。但赔偿80万元房屋差价损失，不予支持。综上，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。何福成诉请王歆枫返还双倍定金，符合法律规定，且证据充分，应予支持。但其诉请王歆枫赔偿房屋差价损失，于法无据，不予支持。至于其诉请王歆枫承担房屋中介费用，属于尚未实际产生的不确定性的费用，于本案中主张并无依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、王歆枫支付何福成20万元，于判决生效之日起七日内付清。二、驳回何福成其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7350元，诉讼保全申请费5000元，合计12350元，由何福成负担10105元，由王歆枫负担2245元。宣判后，何福成不服，向本院提出上诉称：一审法院错误将不能继续履行合同的原因归为王歆枫无法为其子办理未成年人子女房屋变更登记公证手续，机械的将案涉《房地产买卖居间协议》认定为预约合同，并且认为预约合同的损害赔偿额以立约定金额为准，不符合最高院《关于买卖合同司法解释》第二条之规定和《合同法》之中诚实信用、公平正义之基本精神，因王歆枫造成的房屋差价损失应当得到支持。一、不能继续履行案涉合同的原因是因为王歆枫面对房价快速上涨，故意拖延，故意以其子无法办理未成年人子女房屋变更登记公证为借口，一审法院认定有误。1、王歆枫为了达到拒绝交易的目的，故意找借口拖延继续履行合同，违约的主观恶性极大。从华邦公司在一审的陈述和王歆枫一审提交的微信聊天记录来看，一是在签订案涉合同之时没有告知何福成和中介其共有权人是未成年人；二是根据案涉合同第六条约定，何福成与王歆枫应在签定案涉合同之后4天内签订正式的房屋转让合同。在签订案涉合同之后一开始以老公出差没办法签字为借口拖延办理房屋转让手续；三是在签订案涉合同四天之后直至签订案涉合同之后的一个月，告知何福成和华邦公司能办理未成年人公证，一直都在找关系，能够履行合同；四是在签订案涉合同两个月之后，何福成满怀信心联系王歆枫，发现王歆枫己经避而不见，何福成通过华邦公司去联系王歆枫，王歆枫也完全联系不上；五是在2016年11月3日和2016年12月7日两次在链家中介之中分别以520万和560万重新挂牌，明显是王歆枫因房价快速上涨而故意违约；六是在何福成起诉之后，王歆枫将案涉房屋出租给第三人，并签订了二十年的出租协议，明显违背常理。如此一而再再而三地欺骗何福成并且恶意拖延的行为造成何福成的巨额损失。2、我国相关法律并没有禁止监护人去处分未成年人名下房产，监护人可以为了被监护人的利益来进行处分，主要表现为父母出于未成年子女健康成长或者受教育的需要，比如说子女要上学、治病需要大笔费用等等。在一审第一次庭审之中，王歆枫也提到了要送儿子出国留学，当然是有正当理由去处分案涉房产。而《房屋登记办法》第14条，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。第35条，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。相应的法律法规之中明确规定未成年人及其监护人处分其名下房产需要的手续，并非一审法院所说的“根据相关法律以及政策的规定，王歆枫无法为被监护人庄若晨办理未成年子女房屋变更登记公证手续，致使不能办理案涉房屋变更登记手续以及签署正式的房屋转让合同”。3、根据王歆枫一审提交的护照证据，其子庄若晨出生日期为1999年5月14日，于2017年5月14日满18周岁，王歆枫所称的借口即未成年人无法做公证这一事实已接近消灭。一审法院也在判决书之中进行确认，王歆枫在一审庭审过程之中明确表示以目前房地产市场价格已经发生明显变化等为由，表示不可能继续履行居间协议及签订房屋转让合同。因此，王歆枫是因为案涉房屋价格快速上涨，而故意拖延不履行案涉合同，其主观恶意极大。二、一审法院认为案涉合同已具备转让合同成立的必备条款，但因为王歆枫并未收受购房款，已交付的20万元定金也未转化成购房款，而认定转让合同并未实际成立有误。1、案涉合同是集房地产买卖协议和居间协议为一体的三方协议，在该协议之中包含了买卖双方当事人名称、标的、数量、价款、违约责任及解决争议的方法等合同主要条款，已具备了转让合同成立的必备条款，这已经得到一审法院的确认。2、而案涉合同之中所指的“正式的房屋转让合同”和“杭州市房屋转让合同”是杭州市政府为监督房屋交易而进行的网签手续，和其他必备的手续一样，是办理房屋转让的必备手续之一，正式的转让合意已经在签订案涉合同当天就已经达成，并非一审判决书所说的“转让合同并未实际成立”。3、关于交付的20万元定金未转化为购房款这个认定与合同各方的合意是相悖的。根据案涉合同第8条之约定，若甲方所交的定金交由乙方代为保管，待甲丙双方签订《杭州市房屋转让合同》生效后，将该定金转为甲方需承担的税费。因此，该20万元的定金需转为购房款是无从谈起的。并且本案的定金比其他房屋交易都要高，并且在案涉合同之中约定在签订合同之后4天内就进行办理过户手续，说明买卖双方都已经非常准确、急切的进行买卖房屋。4、未继续履行的过错不在何福成。从案涉合同约定的权利义务来看，何福成与王歆枫、华邦公司履行政府相关部门要求的网签手续之后的22天之内，何福成支付首付款122万元。虽然何福成已经筹措好首付款准备继续履行合同，但是何福成拒绝履行合同约定的网签手续。在一审庭审过程之中要求继续履行合同，王歆枫均以目前房地产市场价格已经发生明显变化等为由，拒绝继续履行合同，其过错不在何福成。5、《合同法》第36条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”案涉合同的权利义务分别为买方交付定金和房款，卖方办理房屋过户手续和交付房屋。何福成已经按照案涉合同交付定金，已经履行了合同的主要义务，根据案涉合同对方也已经签字认可，房屋买卖合同应该成立，房屋差价损失作为何福成的实实在在的损失应当得到支持。三、即使认定案涉合同是预约合同，王歆枫以未成年人无法办理公证为借口一直拖延继续履行案涉合同，使何福成丧失了以同等价格、同等时间购买同等地段的房屋，赔偿一倍定金不足以弥补何福成的损失，一审法院认定有误。1、根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条之规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”预约合同已经对本约的标的物、对价作出明确的约定，特别是本案之中案涉合同约定在签订案涉合同4天之后办理买卖手续的，当事人更是对于本约的期待利益已经固化，而非一审判决书所说的“由于双方正式的买卖合同尚未订立、生效，当事人因履行正式的买卖合同可能获得履行利益的盖然性较小”。违约方一旦违约，守约方的期待利益随之消失，由于时间关系，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，从而导致机会损失变为现实损失，这种损失应当归属于信赖利益范畴。2、自2016年9月至今，杭州房地产行业持续火爆，房价一天一个价，签约买房的时间点对于房屋价格起着至关重要的作用。虽然定金具有预定损害赔偿性质，但是因王歆枫的恶意拖延，赔偿一倍定金不足以弥补何福成的损失。2016年6月26日，案涉房屋的价格签约价为405万元，经过房屋价格评估鉴定，2016年8月4日案涉房屋的价格已经升值至469万元，短短两个月己经有了64万元的差价损失，更不要说在判决之时案涉房屋的价值已经在750万元以上。若王歆枫只是支付20万元的定金赔偿金就可以拿回房屋，如此一来，何福成是不可能再有能力购买同一地段同类型房屋，巨额利益被违约方所独享。如果像一审法院仅以签订的是预约合同而不支持房屋差价损失，仅以适用定金罚则之后，无论有无损害或者损害多少，均以定金额为损害赔偿额，则会令法院成为违约者的保护伞，放纵更多的卖方违约，法律这个天平也将严重失衡。同时也令法律规定成为摆设，毫无意义。3、王歆枫任意违约的行为不仅严重违反了诚实信用原则，也是对法律权威的挑战和藐视，而且也严重破坏了市场经济秩序的有序发展，不利于诚信社会的建设，将导致人与人之间的信任变得十分脆弱，与社会的和谐稳定十分不利。目前房价可以说是暴涨，房子升值带来的利益应该由谁来享受？应该由守约方、诚信方来享有。诚信原则是民事合同的帝王条款，它要求当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益。不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失，法院的审判应该对双方的交易行为起到一个引导的作用，守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。另补充：一、王歆枫主观上存在恶意，故意拖延，造成的房屋差价当然在何福成遭受的损失之列，一审法院认为房屋差价损失“于法无据”明显有误。从合同的履行过程来看，一是在签订合同的过程之中王歆枫以各种理由不履行合同，包括了一审判决书之中所称的未成年人无法做公证，还有其丈夫出差等原因，用各种原因一直拖延，一直和中介、何福成说是想卖案涉房屋的，在房价一天一价的行情下让何福成满怀期待，无法另行购置其他房屋。二是而在一审起诉之前，何福成发现王歆枫又将案涉房屋挂在链家网上以520万元的价格进行售卖，王歆枫一审之中明确表示该套房屋就是案涉房屋。【根据2016年7月，住建部等五部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》之中明确表示：“中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。”“中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息。”】从案涉房屋在链家网上进行挂牌的事实可以得出，包括王歆枫和房屋中介公司都是知晓有未成年人的房屋是可以进行交易的；从挂牌价520万可以看出，王歆枫面对房屋上涨的巨额利益而进行故意毁约的。三是在一审过程之中，其子已经成年了，王歆枫也是明确表示因为房地产价格发生明显变化而不可能继续履行合同。从上述三点可以看出，王歆枫违约的主观恶意极大。王歆枫恶意拖延造成的何福成丧失了购买同等房屋的房屋差价损失当然由王歆枫承担。一审法院己经判决了王歆枫违约行为，并且在说理部分，一审法院认为“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”而赔偿房屋差价损失也是损失的一种，应当由王歆枫承担，一审判决存在着自相矛盾的地方。二、法无禁止皆允许，一审、二审何福成向法院提交了各地包括了北京、上海、南京乃至杭州的民事判决书，这么多法院都选择支持房屋差价损失的，说明房屋差价损失是符合法律规定的，在法院的自由裁量权之内的。为了统一裁判，不出现同案不通判的严重后果，二审法院也应该进行改判，支持何福成的房屋差价损失。三、一审法院不支持房屋差价损失是违背了《合同法》之中诚实信用和公平公正的两大基本原则。一审法院的裁判结果，仅支持了20万元的定金赔偿，现如今相同小区的房屋价格已经达到了800万元，如果王歆枫只支付20万元就能了事，可以说一审法院的行为是纵容了违约行为的发生，失信人能通过违约赚钱。法院的判决结果应对市场交易、社会诚信体系起到引导作用。若按照一审法院的裁判结果，会导致更多的违约案件向法院涌现，形成一个恶性循环。综上，请求支持何福成的上诉请求，判决王歆枫承担房屋差价损失。综上，请求维护法律及合同之基本尊严，维护经济市场的正常秩序，请求撤销原判第二项，依法改判王歆枫立即支付房屋差价损失80万元并由王歆枫承担本案一审及二审诉讼费用。被上诉人王歆枫辩称：一、一审判决认为的争议焦点二不符合事实和权利义务相一致的原则。一审判决认定“王歆枫作为案涉房屋的转让方，应当确保案涉房屋能够上市、交易。但案涉房屋涉及因涉及未成年人的共有份额，不符合上市交易条件致使双方不能订立正式房屋买卖合同，对此，王歆枫构成违约，依约应当承担相应的责任。虽然王歆枫积极排除交易障碍，且没有不履行合同义务的主观故意，但这并非属于不可抗力等免责条件。王歆枫以认识上的瑕疵或者法律知识的欠缺作为其不构成违约的抗辩理由，不予支持。根据居间协议对违约责任的约定，何福成主张王歆枫返还双倍定金，符合法律规定，予以支持。”是不顾实际情况极不公平的认定。根据法庭调查证明了当时的实际情况，系一审华邦公司当时为了担心交易不成或被其他中介抢单，在王歆枫未能提供房产三证时未作任何审查的情况下要求何福成和王歆枫在居间协议上签字的，至于未成年人共有份额导致公证无法办理对于非专业的王歆枫和何福成其实都是不能预先知道的，而作为中介的第三人是专门从事房屋买卖中介业务的，对此应有明确的认识，中介为收取了中介费用理应代替买卖双方审查房屋相关交易条件，确保能够上市交易才能让买卖双方签订居间协议。而一审判决这一认定无疑是加重了王歆枫的义务，而忽视了导致本案涉案房屋无法交易的主要责任方华邦公司。二、本案何福成所交的20万元定金，王歆枫从来没看到也不知道华邦公司何时收到何时返还，根据一审法庭调查系华邦公司根据他们自己提供的格式合同代替王歆枫收取的，可作为非专业的王歆枫按一般常理认为，在没有确定交易条件完全成就的前提下，华邦公司没有告知王歆枫擅自收取何福成的定金，理应由华邦公司自己负责。三、居间协议是华邦公司提供的格式合同，对于协议内规定的权利义务明显有利于提供方华邦公司的，极不公平，对于一个非专业的人根本无法全面彻底的了解格式合同规定的权利义务的，而且这一格式合同条款完全是排除华邦公司自己的义务，加重买卖双方的义务的条款，按合同法的规定就属于无效条款。华邦公司为了接单，想造成既成事实的做法，如果确实给上诉人造成了损失或者双倍返还定金的责任理应华邦公司负责至少负主要责任。可一审判决对本案形成诉讼的主要责任方华邦公司却丝毫没有任何责任的判决严重违反权利义务对等和公正、公平原则，而且对制止这种不诚信的交易行为也客观上作出了极为不利的引导。势必增加了在这种交易过程中弱势群体的权利难以保护的后果。原审第三人华邦公司认为：本案何福成、王歆枫通过华邦公司达成居间协议，签订协议是何福成、王歆枫真实意愿，王歆枫作为出让方应如实陈述房屋的相关信息，便于华邦公司进行相关的了解，促成双方达成居间协议，这是其必要义务。王歆枫未陈述其基本信息，经华邦公司询问，依然回答是其本人产权，直到华邦公司核实时，发现所有权人有未成年人，但还是可以进行交易，只要王歆枫办理出承诺公证，依然可以出让该物业，但是，王歆枫迟迟未办理相关手续，致使无法出让。之后房价有明显的快速上涨，双方就交易的条件无法达成一致，直至最后的解约也无法达成一致，由此诉至法院。被上诉人王歆枫和原审第三人华邦公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人何福成在二审期间向本院提交了证据组一：1、北京市通州区人民法院(2016)京0112民初10359号民事判决书；2、杭州市江干区人民法院(2017)浙0104民初3809号民事判决书；3、杭州经济技术开发区人民法院(2017)浙0191民初204号民事判决书。4、杭州仲裁委员会(2016)杭仲(萧)调字第240号调解书；5、杭州中级人民法院(2017)浙01民终934号民事判决书。欲证明：上述两个民事判决都是买卖双方签订了房屋买卖合同，买方向卖方支付了定金或者保证金，因卖方无合同上的原因不能履行合同，人民法院从保护守约方的权利出发，判决卖方应赔偿买方损失，与本案案情及其相似：1、第一个案例之中，买卖双方签订意向合同之后，卖方及其共有权人以买方未取得购房资质不同意出售房屋，买方诉至法院后，法院认为买方购房资质已经在合同约定的时间之前取得，并委托评估机构对案涉房屋的价值进行评估，法院认为判决卖方赔偿买方房屋差价损失290万元。2、第二个案例之中，卖方编造借口起诉法院要求解除双方签订的合同，买方提起反诉要求赔偿因解除房屋转让意向书而遭受的损失，法院委托评估机构对案涉房屋的价值进行评估，得出买方再购买相同房屋需多支出461900元。因此，判决卖方全额赔偿买方经济损失461900元。3、第三个案例之中，卖家故意拖延办理网签时间，买家起诉要求返还定金并赔偿房屋差价损失，法院参考了案涉房屋的周边最近房屋价格，判决卖家赔偿买家损失13万元。4、第四个案例之中，买卖双方签订了《房屋转让居问协议》之后，卖家拒绝与买家办理网签手续，买家诉至仲裁委，在仲裁委的调解下，卖家同意支付买家58000元的房屋差价损失。5、第五个案例之中，买卖双方签订了《房屋买卖意向书》，卖家未在约定时间之内签订《杭州市房屋转让合同》，买家诉至法院要求返还定金2万元和要求卖家赔偿房价上涨损失30万元，一审法院支持了返还定金和赔偿损失10万元，杭州中院维持了一审法院的判决结果。结合本案来看，本案之中被上诉人也是恶意拖延，故意毁约，关于买家因卖家故意毁约而导致的房屋差价损失，人民法院根据房屋评估价格、房屋近期成交价与合同价的价差进行判决。证据组二：l、桂花城近期实际成交价格；2、杭州市二手房交易监管服务平台(挂牌价)。欲证明：案涉房屋同小区现已达到了均价5．5万元／平方的价格，比签约时的3万元／平方的价格，王歆枫已经实际获利将近350万元的事实。经质证，被上诉人王歆枫认为证据一，何福成提交的证据是另案的判决书，我国并非判例法，这些判决书的具体情况与本案大相径庭，何福成提交证据的时候，认为王歆枫是主观上有恶意，拒不履行合同，而本案的一审法庭调查的时候，很明确当时王歆枫是努力地想促成交易成功，是由于我国的相关房产政策，民法通则和未成年人保护法，以及在实际操作中，公证处不予公证，导致无法过户，造成本案合同无法履行，并非何福成所称的是恶意的。该些证据不能证明本案的事实，与本案没有关联性。证据二，与本案没有关联性，因为本案没有签订房屋买卖合同，仅有居间合同。原审第三人华邦公司认为证据一、二的真实性、合法性无异议，关联性来说，只能作为本案的参考。本院认为被上诉人王歆枫和原审第三人华邦公司的异议成立，上诉人何福成向本院所提交的证据系与本案无直接关联。故本院对上诉人何福成所提交的证据不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，何福成、王歆枫与华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对各方当事人均具有约束力。在协议签订的当日，何福成虽将20万元汇入华邦公司。协议也约定了案涉房屋的坐落、面积、共有人、房屋价格、定金支付、交易时间以及违约后果等内容，但根据协议第五条约定若何福成所提之要求王歆枫全部接受，则何福成同意将该意向金转为购买该物业之定金。协议第六条又约定了在签署本协议4天内签订正式房屋转让合同，同时又约定了如王歆枫未能依约签订房屋转让合同，则王歆枫应向何福成双倍返还定金（包含何福成已支付定金），何福成同意将王歆枫双倍返还之定金（包含何福成已支付定金）的25%支付给华邦公司，作为居间费用。可见，何福成汇入华邦公司的20万元已从意向金转为定金，且该款项华邦公司并未交付给王歆枫，故该定金尚未转化为购房款。协议第九条也约定了任何一方若不签订正式房屋转让合同，则按定金罚则处理。故原审法院认为双方签订的居间协议应视为预约合同并无不当。何福成、王歆枫与华邦公司签订的《房地产买卖居间协议》约定在签署本协议4天内签订正式房屋转让合同，王歆枫未能签约，显属违约，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”原审法院根据何福成的诉请，判决王歆枫支付何福成20万元并无不当。何福成的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由何福成负担。上诉人何福成于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  徐 丹审判员  毕克来二〇一七年十二月二十八日书记员  项 琳????16?