重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0240民初911号原告：刘勇，男，1965年4月24日出生，汉族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：宋福文，重庆精卓律师事务所律师。被告：石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道关门岩公园安置房内，统一社会信用代码：9150024070930233XQ。法定代表人：夏川东，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎万兰，重庆律缘律师事务所律师。原告刘勇与被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘勇及其委托诉讼代理人宋福文，被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）的委托诉讼代理人谭金权、黎万兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘勇向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除；2、判决被告退还原告购房款459900.00元及相应税费19097.00元；3、判决被告赔偿原告房屋租金损失90000.00元（以2000.00元为标准，从2013年10月1日起计算至2017年6月27日止）；4、判决被告支付原告相当于房屋价款的赔偿款459900.00元。事实和理由：原告与被告于2013年3月7日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于石柱县某处的商品房一套，该房屋建筑面积111.24平方米，总成交价为459900.00元（其中首付139900.00元，按揭320000.00元），合同第七条约定，甲方（被告）应当在2013年10月1日前将竣工验收的商品房交付给乙方（原告）使用，由于案外人钟卫国已经占用并使用涉案房屋，致使原告作为商品房购买一直未能入住并使用涉案房屋，被告严重违约，经原告多次交涉和抗议，被告于2015年起诉至人民法院，请求钟卫国返还占用房屋，经审理，四中院终审判决认为，钟卫国系合法占有使用涉案房屋，并未侵犯被告权益，既然涉案房屋已经被告人民法院确认属于钟卫国合法占用使用，那么原告与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》的目的就无法实现，根据合同法规定，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同并返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，被告故意隐瞒本案所涉房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致原告签订了商品房买卖合同且支付了首付款办理了按揭，却得不到房屋所有权及使用权，无法实现合同目的，给原告带来了巨大损失，综上，被告故意隐瞒涉案房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致原告在客观上得不到房屋所有权及使用权，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失及相当于已付房款一倍的赔偿，望判如所请。城建公司辩称，1、同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、同意退还购房款，但是税费不是城建公司收取的，无法退还；3、租金不能得到支持，只能按照相关规定赔偿资金占用利息；4、涉案房屋被重庆市第四中级人民法院认定为钟卫国合法占有，对此城建公司也不服，因该片区涉及解决历史遗留问题，所以房屋前后有一个楼层差，对楼层理解不一致而造成涉案房屋A栋2-4和A栋3-4重叠，城建公司在此事情上没有过错，合同签订后，城建公司还在国土局为原告办理了备案登记，说明当时涉案房屋不存在争议，是由于重庆市第四中级人民法院认定该房属于拆迁安置补偿房屋，城建公司没有故意隐瞒真相；5、在钟卫国一案中，被告对原告的主张都是持支持态度，原告没有得到房屋被告也想不通。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年3月7日，刘勇作为乙方与城建公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定城建公司将位于重庆市石柱土家族自治县某处的房屋以459900.00元的价格售与刘勇，刘勇交纳首付款139900.00元，余款320000.00元通过按揭方式向城建公司，因涉案房屋是刘勇通过重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所石柱支所挂牌销售的方式购买，其交纳手续费3219.30元；双方签订《重庆市商品房买卖合同》后在石柱土家族自治县土地房屋权属登记中心办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案，并于2013年7月19日办理了抵押登记，2013年8月6日，中国工商银行股份有限工商石柱支行向刘勇发放了按揭贷款320000.00元。2013年3月6日，刘勇交纳专项维修资金8899.00元；2013年7月17日，刘勇交纳契税6898.50元；2013年7月23日，刘勇交纳住宅房屋所有权登记费80.00元；2013年10月23日，刘勇交纳物业服务费等2916.50元。另查明，案外人石柱宏发建设工商开发石柱县城“X”片区未果，导致拆迁安置户和商品房预购户等遗留问题需要政府出面解决，后城建公司作为“国投”公司开发“X”片区时，为了解决“X”片区遗留问题，经石柱县政府同意从“X”片区中拨出35套住房用于解决“X”片区遗留问题，其中A栋3至7楼4号的五套房屋和B栋3楼6号房屋共计6套房屋用于补偿拆迁安置户范永尧、雷伯均，后范永尧、雷伯均与石柱宏发公司达成货币补偿安置协议，经石柱县政府同意将A栋3至7楼4号的五套房屋和B栋3楼6号房屋共计6套房屋兑现给石柱宏发公司。后有27债权人起诉石柱宏发公司，经人民法院调解达成协议后，在执行过程中由石柱宏发公司自行联系出售石柱县政府同意兑现给其的A栋3至7楼4号的五套房屋和B栋3楼6号房屋等7套房屋，由购房户直接将房款交纳到执行法院兑现给申请人，钟卫国于2011年10月27日与石柱宏发公司签订《房屋买卖合同》，以500000.00购买A栋3楼4号房屋。“X”片区商住楼A栋的地理位置一面向着X，一面向着X，二路之间存在一个楼层的高度差，城建公司开发建成“X”片区商住楼后，在石柱联交所挂牌交易，刘勇于2013年3月7日与城建公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以459900.00元购买A栋2-4号房屋。后经重庆市第四人民法院终审认定，钟卫国购买的A栋3楼4号房屋与刘勇购买的A栋2-4号房屋系同一房屋，同时由于涉案房屋系拆迁安置补偿房屋，钟卫国享有优先性，钟卫国实际占有并使用涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点为，1、刘勇未能取得涉案房屋是否由城建公司故意隐瞒涉案房屋属于拆迁安置补偿房无或已经销售给案外人而造成的？2、刘勇主张的合理损失是多少？现针对以上争议焦点作如下评析：一、关于城建公司是否故意隐瞒涉案房屋属于拆迁安置补偿房或涉案房屋已经销售的问题，本案认为城建公司并未故意隐瞒涉案房屋的状态，从以下几个方面可以印证：首先，从取得涉案房屋的方式分析，钟卫国取得涉案房屋是在债权人申请执行石柱宏发公司的过程中，石柱宏发公司出售涉案房屋用于偿还债务，钟卫国是直接与石柱宏发公司签订的房屋买卖合同而购买的涉案房屋，而刘勇是城建公司将“X”片区商住楼修建竣工后通过重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所石柱支所挂牌销售的方式购买，两份购房合同的主体不一致；其次，从合同载明的房屋位置分析，钟卫国购买的房屋是A栋3-4号房屋，而刘勇购买的房屋是A栋2-4号，从字面理解并不是同一套房屋；第三，从两份合同签订的时间先后顺序进行分析，钟卫国是在2011年与石柱宏发公司签订的买卖合同，此时房屋尚未竣工，而刘勇是在2013年与城建公司签订的买卖合同，此时房屋已经竣工，并且在刘勇并未提交证据证实其在签订《重庆市商品房买卖合同》时涉案房屋就已经被人占有使用的事实（从刘勇提交的证据可知，刘勇是在2013年11月8日才发现涉案房屋被钟卫国装修、占用），因此城建公司并未故意隐瞒涉案房屋为拆迁安置补偿房屋的事实，相反在合同签订后，城建公司还积极配合刘勇办理了预售商品房买卖合同备案，并且在发现涉案房屋被钟卫国占用后还积极通过诉讼方式让钟卫国返还房屋，通过上述行为表示城建公司一直认为自己销售给刘勇的A栋2-4号房屋是真实存在的，钟卫国购买的应为A栋3-4号房屋，只是由于“X”片区商住楼的特殊地理位置导致刘勇购买的A栋2-4与A栋3-4为同一套房屋，造成此后果并不是城建公司主观故意造成的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件使用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同并返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，适用本条法律进行价值判断时必须是具备两个方面的条件，一是所售房屋为拆迁补偿安置房或已出售给第三人的客观事实，二是出卖人故意隐瞒上述事实的主观故意，就本案而言，涉案房屋确为拆迁补偿安置房，但是城建公司不具备隐瞒该事实的主观故意，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，对刘勇要求城建公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任本院不予支持。二、关于刘勇合理损失的问题，虽然城建公司为故意隐瞒涉案房屋属于拆迁安置补偿房，但是因城建公司未尽到合同注意义务导致刘勇未能取得涉案房屋，确给刘勇带来的损失，对于合理损失应当予以支持，合理损失包含刘勇已经交纳的各项费用以及资金占用利息，虽然刘勇在诉状中未直接主张要求城建公司承担资金占用利息，但是其要求城建赔偿租金损失应有题中之义，因刘勇要求城建公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任本院不予支持，故城建公司应当承担此期间的资金占用利息，同时根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十一条第一款的规定，如刘勇不能产权登记等，刘勇有权退房，城建公司应于刘勇解除合同书面通知到达之日起30日内将刘勇已付房屋价款及利息（按同期贷款利息计算）退还给刘勇，因刘勇已付房款中有部分是银行按揭贷款，因此利息的计算方式本院参照刘勇在中国工商银行股份有限公司石柱支行按揭贷款的利率进行计算，因刘勇未实际取得房屋不会产生租金损失，并且其未提供相应的租金标准，故本院采用资金占用利息计算损失，不采用租金标准计算损失；刘勇已经交纳的各种费用为专项维修资金8899.00元、契税6898.50元、住宅房屋所有权登记费80.00元、物业服务费等2916.50元、交易手续费3219.30元，共计22013.30元，原告主张税费19097.00元本院予以支持，城建公司辩称刘勇交纳的各项费用并非城建公司收取，城建公司不具有返还义务，刘勇是因为购买涉案房屋才交纳的上述费用，因城建公司的过错导致刘勇未实际取得涉案房屋，从诚实信用原则和公平原则角度而言，城建公司应当返还以上费用，至于能否向相应部门追回已交纳的费用，由城建公司自行另案主张，本案不作处理。关于合同解除的问题，因合同目的不能实现，刘勇已经实际向城建公司发出解除合同的通知，被告亦认可合同已经实际解除，本院确认双方之间签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘勇已交纳的购房款459900.00元及利息（利息从2013年4月9日起至2013年8月6日以139900.00元为本金按刘勇在中国工商银行股份有限公司石柱支行按揭贷款的利率进行计算，从2013年8月6日起至清偿时止以459900.00元为本金按刘勇在中国工商银行股份有限公司石柱支行按揭贷款的利率进行计算）；二、被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告刘勇已交纳的税费19097.00元；三、驳回原告刘勇的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14060.00元，由原告刘勇负担7515.00元，由被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司负担6545.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  谭 伟人民陪审员  张辉红人民陪审员  张道武二〇一七年十二月十一日书 记 员  陈燕秋