河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1203民初1936号原告焦建效，男，生于1970年7月18日，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人焦建军，男，生于1974年7月21日，汉族，住河南省灵宝市，系焦建效之弟。委托诉讼代理人刘振青，三门峡市陕州区法律服务所法律工作者。被告灵宝市越海房地产有限责任公司，住所地灵宝市长安路70号。法定代表人岳小斌，该公司董事长。委托诉讼代理人裴约东，男，生于1983年2月23日，住河南省灵宝市，该公司员工。委托诉讼代理人姚风，河南恒翔律师事务所律师。原告焦建效与被告灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹存厚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦建军、刘振青、被告越海房地产公司委托诉讼代理人裴约东、姚风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月17日，原、被告签订了合同编号为YHFXY-036的《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的“枫香苑”9号楼2单元1层102号房出卖给原告，价款为281489元；被告应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合本合同约定的房屋交付原告使用，如未按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告交付违约金，原告要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。因原告所购房屋在一楼，在签订合同时，被告承诺原告所购房屋将附属门前小花园。合同签订后，原告依约支付房款，被告却在开发过程中无视约定，将承诺的小花园用地开发作他用。2013年6月16日，原、被告就被告逾期交房事宜，签订了逾期交房协议，被告承认其2013年5月31日前逾期交房的责任并付违约金至2013年5月31日。但此后，在原告多次要求之下，被告仍未交付房屋。2015年6月12日，被告就此买卖合同争议，与原告签订协议，约定：“被告一次性赔偿原告现金1.8万元，双方关于小花园问题的争议一次性解决，原告不再要求被告提供小花园或者就此问题要求其他赔偿。但被告至今尚未向原告赔偿1.8万元。请求法院判令：一、被告支付原告延期交房违约金至交房之日（计算至2017年5月15日的违约金为40647元）；二、被告支付原告小花园赔偿款1.8万元；三、被告承担本案诉讼费。被告越海房地产公司口头辩称：1、2012年枫香苑小区整个项目被告越海公司已转让给樊迎国，转让后整个项目由樊迎国控制，权利义务由樊迎国享有和承担。房屋是否交付及原因被告不知情。2、关于小花园建设是因宣传不当引起的，赔偿款也应该是樊迎国支付。综上，被告认为应追加樊迎国为被告，才能查明本案事实。经审理查明:2011年12月17日，原、被告签订了合同编号为YHFXY-036号《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的“枫香苑”9号楼2单元1层102号房出卖给原告，价款为281489元；付款方式为2011年12月17日向被告支付首付房款40％（111489元），剩余总房款的60％（170000元）以公积金按揭；被告应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定条件的房屋交付原告使用，如未按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款的日万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，由于原告原因未能按期交付的，逾期超过双方约定交付日期7日的视为被告已按合同约定交付商品房，原告承担该商品房及附属物的风险责任、物业服务等相关费用。”双方还对房屋装饰、设备标准承诺的违约责任，产权登记等在合同中做了约定。合同签订后，原告按约向被告支付购房款111489元，另支付地下室交易服务费、代收契税、按揭服务费等11390元，被告向原告出具了收据，剩余款170000元办理了按揭贷款。因被告未能按期向原告交付房屋，2013年6月16日，被告与原告签订了逾期交房协议，约定：2013年5月31日前逾期交房的责任由被告承担，逾期交房赔偿标准严格按照双方签订的商品房买卖合同执行，经双方确认违约金合计6249元，转账方式支付；经双方协商一致，被告按统一标准为乙方封闭阳台12.11㎡，计价2846元，扣除阳台推拉门1200元，剩余款项为1646元，原告同意在交房时一次性付清剩余款项，后被告按约将违约金6249元支付原告。但至今被告未向原告交付房屋。2017年5月15日，原告起诉来院，请求处理。另查明：2015年6月12日，原、被告就枫香苑小区小花园建设问题达成书面协议，被告一次性赔偿原告1.8万元，赔偿款从原告应付的房屋尾款中扣除。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，属有效合同，双方应当依约履行各自的义务。被告越海房地产公司未在合同约定的期限内将符合双方约定交付条件的商品房交付原告使用，其行为构成违约，且被告越海房地产公司已向原告支付了2013年5月31日前逾期交房的违约金。现原告要求被告按房价款万分之一支付2013年5月31日后违约金的请求，依法应予支持。关于违约金的数额，依照双方协议约定，按照原告请求从2013年6月1日起至2017年5月15日止，按交付房款的日万分之一计算，经计算为40647元。关于原告要求被告支付小花园赔偿款1.8万元的请求，因双方约定该赔偿款从原告应付的房屋尾款中扣除，现因涉案房屋尚未交付原告，双方尚未最终结算，故该项请求，依法不予支持。被告称枫香苑小区其已于2012年转让给樊迎国，未交付房屋的责任应该由樊迎国承担，应追加樊迎国为被告参加诉讼，因樊迎国不是涉案商品房买卖合同的相对方，且樊迎国与被告签订的协议书为共同投资开发协议书，故本院对被告的辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告灵宝市越海房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向原告焦建效支付违约金40647元；2017年5月16日至房屋交付之日的违约金按双方约定的按交付房款的日万分之一计算，仍由被告承担；二、驳回原告焦建效的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1266元，减半收取633元，原告焦建效负担83元，被告灵宝市越海房地产有限责任公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。代理审判员  曹存厚二〇一七年十二月五日书 记 员  陈 娜附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。