江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初6068号 原告:中国工商银行股份有限公司南京浦口支行，住所地在江苏省南京市浦口区江浦街道中圣街11号。 负责人:王达瞻，行长。 委托代理人:张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被告:张德举，男，汉族，1990年2月21日生，住浙江省苍南县。 被告:南京红太阳房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区大桥北路48号。 法定代表人:曾焕沙,董事长。 委托代理人:丁汪云，江苏索创律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司南京浦口支行（以下简称工行浦口支行）与被告张德举、南京红太阳房地产开发有限公司（以下简称红太阳公司）金融借款合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告工行浦口支行委托代理人张铮，被告红太阳公司委托代理人丁汪云均到庭参加诉讼，被告张德举经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行浦口支行诉称，2012年6月21日，原告与被告张德举，被告红太阳公司签订个人购房担保合同一份，还签订了南京市房地产抵押合同一份，购房借款担保合同约定，被告借款19万元用于购买房屋，月利率为中国人民银行同期同档次基准利率上浮10%（利率随中国人民银行基准利率调整而调整），期限为10年，还款方式为按月等额本金，每月还款日为实际放款日次月起的每期对应日，借款人连续三个月或者累计六次未按期足额偿还本息，即构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款本息、罚息及其他费用。同时，被告红太阳公司作为被告张德举的保证人，承担阶段性连带担保责任，保证责任至原告收到房屋他项权证书止。南京市房地产抵押合同、预购商品房贷款抵押约定被告张德举以浦口区大桥北路48号华茂××室作为借款的抵押担保，抵押合同签订后，被告未办理房产产权证，原告未取得房屋他项权证。请求法院判令：一、被告张德举偿还原告贷款本金137749.66元及利息24409.45元（截止到2017年11月21日）以及自2017年11月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；二、被告红太阳公司为上述债务承担连带担保责任；三、原告对被告张德举的抵押物的拍卖、变卖处置所得款项具有优先受偿权；四、本案诉讼费用由两被告承担。 原告为支持其诉讼请求成立，向法庭提供以下证据： 证据一、个人购房借款/担保合同一份，证明借款合同关系、担保合同关系; 证据二、南京市房地产抵押合同、预购商品房贷款抵押各一份，证明案涉房屋已办理了抵押预登记手续； 证据三、借款凭证一份，证明原告一次性发放了19万元贷款； 证据四、自营历史明细列表，证明贷款余款与积欠利息。 被告张德举未作辩称。 被告红太阳公司辩称，1、根据个人购房借款担保合同，我公司是在本合同抵押登记手续办理完毕之前承担阶段性连带保证责任，但现我公司已经按照商品房预售合同的约定将该房屋交付给被告张德举，且涉案房屋已办理初始登记，我公司已尽到协助办理房屋产权证的义务，因被告张德举原因未能办理相关权证，应当由被告张德举承担相应的责任；2、根据抵押合同第十条约定，三方应当办理了涉案商品房预抵押登记手续，在被告张德举未能履行还款义务的情况下，原告应当就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。 被告张德举、被告红太阳公司未就其辩称向法庭提供证据。 被告红太阳公司对原告提供的证据的质证意见：对证据一、二、三真实性、合法性均无异议。根据合同约定，原、被告三方办理了预告抵押登记手续，故被告张德举未能履行还款义务，应当就抵押房产拍卖、变卖价款优先受偿。对证据四的真实性由法庭核实。 本院认证意见：原告提供证据系原件，经本院核对无误，且能形成完整的证据链，被告红太阳公司对证据一至三均无异议，本院对原告提供的证据予以确认。 经审理查明，2012年6月21日，原告与被告张德举、被告红太阳公司签订个人借款担保合同一份，约定：被告张德举向原告借款190000元用于购买浦口区大桥北路48号华东茂××室房屋。借款期限为10年，实际放款日以借款凭证为准，借款利率以贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，若被告张德举不能按期归还借款，原告有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息。对不能按时支付的利息，按照罚息利率计收复利。还款方式为按月等额本金还款，被告张德举应按照合同约定按时足额偿还借款本金及利息，若被告张德举连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布合同项下借款本息提前到期并立即收回贷款。被告红太阳公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现贷款的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，红太阳公司对被告张德举的债务免除保证责任。 2012年6月21日，原、被告三方签订南京市房地产抵押合同一份，约定在抵押预告登记阶段，被告红太阳公司作为担保人承担连带保证责任的范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金以及实现抵押权的费用，担保期间自合同生效之日起至原告领取被告张德举所购商品房抵押权证书之日起。 2012年6月29日，原告按约向被告张德举发放贷款190000元。2014年1月29日至起诉前，被告张德举共计逾期超过六次，截止2017年11月21日，被告张德举共计欠原告借款本金137749.66元，利息及罚息24409.45元。 另查明，至起诉前，涉案的坐落于南京市浦口区大桥北路48号华东茂××室房屋未办理抵押权证。 上述事实，有经本院确认的证据及原、被告在庭审中的陈述证实。 本院认为，原告与被告三方签订的个人借款合同、南京市房地产抵押合同为各方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约全面履行合同义务。被告张德举未按合同约定，连续三个月并累计逾期还款超过六期，其行为已经构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告张德举归还贷款本息。原告对案涉房产的拍卖、变卖款项享有优先受偿权，合同约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人担保的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择就任何物的担保实现债权或者要求保证人承担保证责任。因此被告红太阳公司应当对被告张德举的债务承担连带清偿责任，且与被告张德举提供的物的抵押担保部分先后顺序。对被告红太阳公司提出的原告应当就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此产生的责任应由被告张德举独自承担的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张德举于本判决生效后五日内归还原告中国工商银行股份有限公司南京浦口支行贷款本金137749.66元，支付计算至2017年11月22日的利息及罚息24409.45元，并支付自2017年11月23日至实际给付之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、被告南京红太阳房地产开发有限公司对被告张德举上述债务承担连带清偿责任，被告南京红太阳房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权向被告张德举追偿； 三、原告中国工商银行股份有限公司南京浦口支行对被告张德举位于南京市浦口区大桥北路48号华东茂××室的房屋在折价或拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3430元，财产保全费1520元,合计4950元，由被告张德举、南京红太阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3430元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  张海霞 代理审判员  宋 环 人民陪审员  李荣广 二〇一七年十二月四日 书 记 员  陆国明