黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0111民初2306号原告:胡德贵，男，汉族，1959年10月25日出生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：潘博，系黑龙江晓峰律师事务所律师。被告：黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区农林街**。法定代表人：丁永明，职务总经理。委托诉讼代理人：张伟，系黑龙江良治律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪竹，系黑龙江良治律师事务所律师。原告胡德贵与被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司（以下简称龙一房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡德贵及其委托诉讼代理人潘博，被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司委托代理人张伟、陆雪竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于呼兰区××小区××号商服用房，原约定购房款人民币283.731万元，由于原告一次性支付购房款，购房款改为230万元。合同约定被告应当在2016年4月15日前，将合同约定的商品房交付原告。但时至今日，被告仍未交付房屋，已构成违约。双方多次协商未果，故原告诉至法院，请求被告返还购房款230万元及违约金（违约金标准按照商品房买卖合同第九条的规定，按照已付房款的日万分之三支付违约金，从2016年4月15日起至给付房款230万元时止）；诉讼费由被告承担。被告龙一地产公司辩称，原告所述与事实不符，原告与被告之间没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间签订的《商品房买卖合同》名为买卖实为担保。该商品房买卖合同系为吴某借款提供的抵押担保。具体事实如下：2010年3月25日，第三人吴某在被告处购买丽景花园小区6号楼1至10号商服，其中包括本案所涉的1号商服。2016年3月31日，吴某经王某介绍从原告胡德贵处借款230万元，用于向被告支付剩余的房款，原告要求提供担保，遂与被告签订本案《商品房买卖合同》，如吴某将借款还清则该房屋买卖合同自动作废，于是原告胡德贵在借款人吴某的要求下将230万元借款直接汇入被告财务人员王春香账户。2016年4月，第三人吴某妻子在办理9号、10号商服的房产证时为缴纳税款又向原告胡德贵借款36万元。2016年9月28日，第三人吴某妻子李某1向原告胡德贵转款266万，将胡德贵借给吴某的266万本金全部还清。以上事实说明第三人吴某与原告胡德贵之间的266万元借款真实存在，原告与被告之间没有买卖房屋的意思表示，原告也没有向被告支付房屋对价，被告也从未给原告开具购房收据，双方签订的房屋买卖合同系为借款提供的担保，且吴某已经将借款本息全部还清，所以，作为借贷担保的《商品房买卖合同》也因债务全部偿还完毕而失去效力。根据《最高人民法院》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”综上所述，原告与被告之间不存在房屋买卖关系，应依法驳回原告的诉讼请求。在本院开庭审理过程中，原、被告双方为证明其各自诉讼主张的事实成立，分别向本院举示了证据。原告胡德贵举示证据情况如下：证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，证明：原、被告于2016年3月31日签订商品房买卖合同，合同明确约定将争议房产出售给本案原告，被告应当依据合同约定承担相应责任。被告经质证后对该证据的真实性与关联性均有异议，因为双方并不存在买卖房屋的意思表示，而是为吴某从胡德贵处借款提供抵押担保。如果原告是真实买卖，原告应当持有购房发票。而不是仅有买卖合同。合同第六条的付款方式及期限写明的是买受人一次性付清全部房款283.731万元。证据二、卡号62×××55银行卡打往被告公司财务人员王春香账户的对私活期交易明细查询卡，证明：原告向被告支付了房屋价款230万元，被告已经收到。被告经质证后对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。因该230万汇款是吴某从胡德贵处的借款，因借款用途是缴纳吴某欠被告的购房款，故由吴某指示胡德贵直接将借款汇入被告收款账户，并非胡德贵向被告购买房屋，也没有给胡德贵出具购房发票，被告将该笔款项用于吴某购买6-10号商服的尾款及6-9、6-10号商服的相关费用。证据三、借据复印件两份，2016年3月及2016年4月案外人吴某向本案原告胡德贵借款共计266万元，证明：原告确实借给吴某266万元，但和本案所主张的230万元房款属于不同的法律关系，吴某返还原告的266万元系该两份借条所借款项，与本案无关。被告经质证后认为，对于证据真实性无异议，但从该两份借据的内容上看，首先原告自认与吴某在2016年3月28日有借款230万元，2016年4月又借款36万元的事实，恰恰与我方提供的2016年3月31日汇给王春香230万元的汇款及2016年4月9日、4月18日两笔税金相符，证明原告与案外人吴某存在两笔借款共计266万元及汇款事实。原告并未提供原告所认可的266万借款的支付方式，依据我方证据显示该笔借款正是通过银行转账转入王春香账户的230万及缴纳税费的36万元。证据四、我方申请呼兰区人民法院调取的王春香在哈尔滨光大银行奋斗支行75×××85银行卡交易明细，证明：该账户是王春香的，我方交易款项打到其账户上，该事实对方在答辩中已予以认可。被告经质证后对该证据的真实性没有异议该卡是王春香的并且是吴某借款时指示交付要求胡德贵直接将借款汇入被告的指定账户，因该230万汇款是吴某从胡德贵借款，因借款用途是缴纳吴某欠被告的购房款，故由吴某指示胡德贵直接将借款汇入被告收款账户，并非胡德贵向被告购买房屋，也没有给胡德贵出具购房发票，被告将该笔款项用于吴某购买6-10号商服的尾款及6-9、6-10号商服的相关费用。证据五、录像光碟一张，证明：整个的商品房买卖的基本事实，在买卖过程中由案外人介绍，原、被告双方签订了商品房买卖合同，视频中据龙一公司相关工作人员讲该项目是挂靠到龙一公司名下的，基于此种情况，请求人民法院依法出具相关司法意见对该事实进行审查。被告经质证后对该证据的真实性和关联性均有异议，因该媒体报道并非对双方争议事实的认定，而是对双方争议内容的陈述和报道，不能说明《商品房买卖合同》是真实的，并且该报道本身没有经过详细调查取证，被告也会保留对视频报道者追究法律责任的权利。该项目是否为挂靠与本案无关，并不在法院审理范围内。被告龙一房地产公司举示证据情况如下：证据一、内部商品房预定协议书，证明：2010年3月，案外人吴某购买了哈尔滨市利民开发区学院路黑龙江省警官职业学院院内的6号楼1至10号全部商服，即本案诉争房屋所在的丽景花园小区，房屋建筑面积6604.542平方米，总价款46231794元，均价为每平方米7000元；故本案诉争的6-1号商服已经卖给吴某，没有卖给原告胡德贵。原告经质证后对该证据真实性不予认可，商品房买卖合同应当由所在地的工商行政管理局与房产住宅管理局进行监制，并且载明位置、金额、违约责任、计价方式等相关事项，并不是简单的内部预定协议书，而本案被告提供的仅仅是内部商品房预定协议书，也不是实质上的商品房买卖合同书，并且该合同中签章为黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司丽景花园项目部，并不是本案被告公章，对于项目部盖章签订买卖合同我方也不能认可，其项目部章是否进行备案也无从查实，所以其提供的内部商品房预定协议完全不具备商品房买卖合同属性，所以对于该合同我方不予认可，并且如果说真实存在的话也是本案被告涉及到一房二卖，我方现在并未主张被告向我方支付该房产，而是要求返还我方购房款及违约金，我方认为提交的该份证据与本案无关。证据二、借款说明，证明：本案诉争《商品房买卖合同》签订的当天即2016年3月31日，吴某出具该“借款说明”，留存在被告处，证实本案诉争《商品房买卖合同》实为借款抵押，并非买卖，如果借款还清，该《商品房买卖合同》自然作废。原告经质证后对该证据真实性不予认可，该证据没有我方任何签字，只有案外人吴某写的借款说明，对于我方没有任何约束力，我方购买该房产将购房款打入龙一公司财务人员账户，也并没有打入其所述的项目部账户，进一步说明了吴某出具的该说明与我方无关。证据三、税收完税证明两份，证明：在2016年4月8日和2016年4月19日丽景小区6栋9号、10号商服缴纳税费共计358740元，税款证实该款项是吴某夫妇从胡德贵借款缴纳，9号、10号商服登记在吴某爱人李某1名下，该笔借款由李某1于2016年9月28日连同之前230万借款一并偿还给了胡德贵。该笔借款是358740元，还款时还的是整数36万元。原告经质证后对该证据的真实性认可，但被告提供的两份完税证明不能证明任何问题与本案无关。证据四、销售不动产统一发票两份、最高额个人担保借款合同复印件一份、黑龙江省农村信用社电汇凭证、抵押不动产登记费票据两份，证明：证实吴某在向胡德贵借款缴纳6-9、6-10号商服房款及费用后，李某1取得购房发票并办理房产证，又通过黑龙江省农村信用社抵押贷款，贷款办理完毕后资金充裕，在2016年9月28日向胡德贵转款266万元，偿还了原告借给吴某的230万元借款和代缴税费约36万元。故商品房买卖合同因借款的偿还完毕而自然作废。原告对该证据的质证意见为，李某1向我方转款266万元，但该款是之前李某1及其爱人吴某向我方借款的266万元，之前提交的证据也证明了本案原告与案外人吴某之间存在266万元债权债务关系，但是不能因为吴某与我方存在债权债务关系就否定原被告之间签订的商品房买卖合同，而本案被告提供的该组证据也与本案的买卖合同纠纷无关，不能证明买卖合同的不真实。证据五、百嘉信地产租兑居间服务合同复印件一份、房屋照片5张,证明：诉争房屋在本案《商品房买卖合同》签订前已经由吴某夫妇委托李厚强将房屋出租给租户经营网吧，租期为2016年3月1日至2018年3月1日，吴某夫妇是房屋的实际使用人。原告在2016年3月31日签订《商品房买卖合同》时，未对涉案房屋进行验房、交接等工作，不符合日常买房经验法则，更加印证本案诉争《商品房买卖合同》名为买卖实为抵押。原告对该证据的质证意见为，本案被告提交的证据只能证明一个事实，被告将本应交付给我方的房产交付他人。证据六、收据一份，证明：被告收到胡德贵借给吴某的230万后，于当日即2016年3月31日为吴某爱人李某1开具了丽景小区6-10号商服的购房款收据，金额为1703600元，而并没有为胡德贵开具发票，胡德贵也没有要求开具发票，因为胡德贵给被告汇款230万不是购买房产。原告对该证据的质证意见为，该证据与本案无关，是否给李某1开具相关收据与本案争议房产无关，同时如被告所述龙一公司没有给李某1开具相应正规发票，仅仅是收据，对于该证据我方认为证明不了被告欲证明问题。证据七、《商品房买卖合同书》，证明：该合同出卖的房屋与本案诉争房屋都是丽景小区的商服，是4号楼1号商服，售价每平方米1.7万元，出售时间2013年7月2日；说明该房屋的正常售价在2013年市值1.7万每平方米，而在2016年3月应当更高，而不可能像原告所称的405.33平方米售价230万即5674元每平方米，这显然违背常理，双方的真实意思表示不可能是买卖房屋。原告对该证据的质证意见为，该证据与本案无关，合同仅能约束合同的相对方，不能约束其他人也不能因此进行类比，但依据本案被告自己提供的商品房买卖合同我们可以看到其出卖人的合同章与我方的是一致的，并不是某项目部而是龙一房地产有限公司，与我方形式完全一致，所以更能证明我方合同真实性。证据八、证人吴某、王某、高某、郭某、李某1、林某、于某、杨某、李某2出庭作证，证明：原告胡德贵与第三人吴某存在借款事实，原告与被告签订的《商品房买卖合同》实为抵押，双方并没有买卖的意思表示。原告对证人证言的质证意见为，证人证言与本案被告是隶属关系或审理结果存在利害关系，不能作为人民法院定案依据。被告对证人证言的质证意见为，证人证言能够证实被告的主张，应予采信。本院确认，关于原告提供的证据本院认证如下：证据一买卖合同本身的来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并采信；证据二对其真实性、合法性,本院予以确认。对于要证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。证据三对于证明吴某从原告处借款的事实，双方均无异议，本院予以确认并采信。证据四系本院从银行处调取，客观、真实与本案具有关联性，本院予以确认并采信。证据五对其真实性及合法性本院予以确认，但该证据并未对双方所争议的事实进行认定，本院不予采信。关于被告提供的证据本院认定如下：证据一、证据三、证据四、证据五与证据六能够相互印证被告的主张，证明吴某在被告项目部内部认购的房屋得到了龙一房地产公司的追认，并且已经实际占有争议的房产，与本案有关联性，本院予以确认并采信。证据二客观、真实与本案具有关联性，本院予以确认并采信。证据七对于本案争议房产的市值具有参考性，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。证人证言陈述的内容均系其亲身经历的事实，证人之间的证言能够相互印证，本院予以确认并采信。经本院审理查明,2010年3月25日，案外人吴某与黑龙江省龙一房地产开发有限公司丽景花园项目部签订了内部商品房预订协议书，以总价46231794元的价格，购买了龙一房地产公司开发建设的位于哈尔滨市利民开发区学院路黑龙江省警官职业学院院内的6幢全部商服（（地下**、地上**）现已更名为丽景花园小区。房屋预测面积6604.542平方米，龙一房地产公司承诺于2011年7月31日之前，向吴某交付房屋。2016年3月28日，吴某经王某介绍从胡德贵处借款230万元，并出具借据一份，约定月息三分，于2016年5月28日偿还。并以南岗区宣西小区5栋3、4、5、6单元一层门市作为抵押担保，但未办理抵押登记。吴洋、李某1、王某作为担保人。2016年3月31日，吴某向龙一房地产公司出具借款说明一份，内容为：“借款人吴某向胡德贵同志借款230万元，此款由胡德贵代吴某直接汇入龙一地产公司丽景花园项目部账户，吴某同意把丽景小区自有的6-1号商服以买卖合同的方式抵押给胡德贵。”2016年3月31日，龙一地产公司与胡德贵签订了房屋买卖合同，将丽景小区六幢6-1商服出售给胡德贵，建筑面积405.33平方米，按套计算价格，总价为283.731万元，付款方式为买受人一次性付款，房屋交付期限为2016年4月15日前。2016年3月31日，胡德贵以银行转账的方式向龙一房地产公司财务人员王春香个人账户转款230万元。2016年4月8日，吴某向胡德贵借款195557元，2016年4月19日，吴某向胡德贵借款163183元，用于缴纳办理房屋产权证的税费，二笔借款共计358740元，均由胡德贵通过刷银行卡的方式代替吴某向收款部门交付。2016年9月28日，吴某的配偶李某1以银行转账的方式归还胡德贵借款266万元。本院认为，本案争议的焦点是：原告胡德贵与被告龙一房地产公司之间是商品房买卖关系还是抵押担保关系。胡德贵主张与龙一房地产公司之间为商品房买卖合同关系。龙一房地产公司主张双方是为吴某借贷行为的担保关系。一、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。从胡德贵一方的情况看，在与龙一房地产公司签订合同时案涉房屋已为现房、市场价值巨大，胡德贵却没有对房屋进行查看。并且当时该房屋正在使用，胡德贵却未提出异议，显然违背一般购房人的常规。合同签订后，龙一房地产公司已具备交付房屋的条件，胡德贵既没有要求对所购买房屋进行交付，更没有要求办理权属登记，胡德贵在支付买房款后却始终未索要发票或收据，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证，以上违反交易习惯的做法，却得到了胡德贵的默认。综上可以看出胡德贵缺少购买该房产的真实意思。另外，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对付款方式已经作出了约定，为一次性付款283.731万元，而胡德贵却仅仅支付了230万元，显然与合同的约定自相矛盾。对于支付价格与约定价格相差近54万元的原因，胡德贵不能作出合理的解释，亦不符合房地产市场的交易习惯。从龙一房地产公司一方的情况来看，根据已查明的事实，原告胡德贵与被告龙一房地产公司的主要负责人以前并不相识，其与龙一房地产公司也无其他任何经济往来，龙一房地产公司没有理由将案涉房屋以远低于市场价格出售给被告胡德贵。龙一公司之所以与胡德贵签订《房屋买卖合同》，是因为应房屋购买人吴某的要求并出具说明书的情况下才签订的。亦说明，龙一房地产公司签订买卖合同时的真实意思并非是出售案涉房屋而是担保。二、关于230万元的汇款认定问题。2016年3月28日，案外人吴某为了归还拖欠龙一房地产公司部分购房款及各项费用。经王某介绍从胡德贵处借款230万元，为担保债务的履行，吴某与龙一房地产公司协商，将龙一房地产公司出卖给自己的丽景花园6幢商服中的一套，以买卖合同的形式出卖给胡德贵作为借款担保。之后，吴某指示胡德贵将230万元直接打入龙一房地产公司的账户，实际上是胡德贵出借给案外人吴某的借款。龙一房地产公司在收到胡德贵的汇款后，就为案外人吴某的配偶李某1开具了相关的购房票据，而没有给胡德贵出具任何收据，更加印证了胡德贵是受吴某的指示后将230万元汇入龙一房地产公司账户的事实。被告胡德贵自认在2016年3月28日借给吴某230万元并提供借据复印件，但是主张与打入龙一房地产公司的230万元是两笔不同的款项，却不能提供借给吴某230万元后的交付证据。考虑到民间借贷的金额较大不能说明交付情况，两笔款项均为230万且出具欠据日期和汇款日期仅为三天，综合全案的情况分析，在胡德贵不能证明借给吴某的230万元如何交付的情况下，应认定为借给吴某的230万元与打给龙一房地产公司系同一笔款项。综上所述，本院认为，本案名义上为商品房买卖合同关系，实质上应为抵押担保关系，双方签订《商品房买卖合同》的行为应认定为非典型的担保方式，其目的是为了担保债务的履行。230万元的汇款应为胡德贵借给吴某的借款。原告胡德贵要求龙一房地产公司返还购房款230万及违约金的诉讼请求，予以驳回。如胡德贵认为与吴某还有其他债权、债务关系，可另寻途径进行解决。故依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告胡德贵要求被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司返还购房款230万元及违约金的诉讼请求。案件受理费25200元，由原告胡德贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵海峰审 判 员  包和全人民陪审员  边博闻二〇一七年十二月二十九日书 记 员  赵 琪