云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初1933号原告：尹来凤，女，1968年6月17日生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。原告：张兴平，男，1967年10月12日生，汉族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。二原告共同委托诉讼代理人：朱玉琼，汇兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告:昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市保利宁湖壹号**。法定代表人：董莹。委托诉讼代理人：张聪，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓艳，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。原告尹来凤与被告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司（以下简称“伊萨卡酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2017年7月27日提出管辖权异议，本院经审查后裁定驳回被告的管辖权异议，被告因对裁定不服而提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审查后，于2017年10月10日驳回被告的上诉，维持原裁定。2017年11月10日，本院依法对本案公开开庭进行审理，被告伊萨卡酒店要求追加房屋产权共有人张兴平为本案共同原告，原告同意追加张兴平为共同原告，本院依法予以追加。原告尹来凤及尹来凤、张兴平的委托诉讼代理人朱玉琼，被告伊萨卡酒店的委托诉讼代理人张聪、杨晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，并按照租赁合同约定的交付标准交还所租赁的房屋；2、判令被告按合同约定向原告支付所拖欠的房屋租金(每半年7640元)，自2016年3月1日至被告实际返还房屋之日止；3、判令被告支付逾期租金的违约金，自2016年3月1日至全部租金付清之日止；4、解除合同后，如果7日内不搬离，应按照半年固定回报收益的3%支付占用费至被告实际返还房屋之日；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月2日签订《租赁合同》，约定原告将位于安宁市大屯新区房屋出租给被告，用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租期自2016年1月2日至2029年2月28日。被告于2016年1月2日一次性向原告支付第一年的投资回报收益2346元。此后，于每年度9月1日支付当年3月1日至8月31日的收益，于3月1日支付上年度9月1日至当年2月28日的收益，每半年的租金为7640元。同时，双方还约定了违约责任，被告每逾期一月按其应付固定回报收益（半年）的3%支付违约金，逾期超过半年的，则原告有权解除合同，被告应无条件退还租赁房屋。合同签订后，原告按时将房屋交给被告使用，被告支付了一期投资回报收益2346元后，未再履行义务。被告认可原告在本案中主张的事实，认为合同的解除及房屋的返还应由法院裁判。同时，违约金约定过高，请求予以调整；房屋占有使用费无法律依据，且与租金属重复计算，不应支持。本院经审理确认如下事实：原告尹来凤与被告于2016年1月2日签订《租赁合同》，约定由原告将其所有的位于安宁市大屯新区房屋出租给被告用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租赁期限自2016年1月2日至2029年2月28日止，被告于2016年1月2日一次性向原告支付第一年的租金2346元，后于每年度9月1日支付本年度3月1日至8月31日的租金7640元、于3月1日支付上年度9月1日至本年度2月28日的租金7640元。合同签订后，开发商向被告交付了租赁房屋，被告支付了2016年1月2日至2016年2月28日的租金合计2346元，此后的租金未再支付。本院认为，《租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。原告依约向被告交付房屋已履行合同约定义务，根据合同第第七条第7.1项：“甲方不按期兑现乙方应得的固定收益，每逾期一月按当期应付固定回报收益（半年固定回报收益）的3%向乙方支付违约金。每逾期超过半年，乙方有权单方解除合同，并不承担任何违约责任，甲方应无条件退还租赁房屋，甲方因合作项目而进行的投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属乙方且乙方不做任何形式的补偿或赔偿”的约定，本院依原告诉请，被告拖欠2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金已逾期十二个月，其行为已构成根本违约，原告有权基于《租赁合同》的约定解除合同，并要求被告按照7640元/半年的标准支付2016年3月1日至合同解除之日期间的租金（暂计至2017年8月31日的租金为22920元）。根据合同第四条第一款：“……乙方同意2014年3月1日前，由‘保利宁湖云顶假日’项目开发商将物业按照乙方与开发商所签＜商品房购销合同＞约定的交房标准直接交付给甲方，并由甲方提前进行前期筹备、装修、试运营等事项。”及第六条第6.1.7项：“合作期满如不再继续合作或合作终止的，甲方应当在合作期限届满之日或合作终止之日起7日内撤出，甲方按协议附件1《交房标准》约定将房屋恢复原状。除此之外的其他物业装修附属物采取‘来装去留’的原则处理，合作物业内的装修附属物归属乙方所有，乙方无需对甲方进行任何补偿。”的约定，合同因解除而终止，则被告应于合同解除后7日内将房屋返还给原告，且被告所返还的房屋应当符合《租赁合同》约定的交付标准，交付标准即为《商品房购销合同》附件中交房标准。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告认为原告主张月3%的违约金过分高于损失，请求本院予以适当减少，在原告未能证实其因被告的违约行为所遭受的实际损失数额的情况下，本院酌情调整违约金的计算方式为：以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。违约金分段计：2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金7640元，自2016年9月1日计算至2017年8月31日止为362.9元；2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金7640元，自2017年3月1日计算至2017年8月31日止为181.45元；2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金22920元，自2017年9月1日起计算至款项付清之日止。至于原告所主张的房屋占有使用费，根据合同第七条第7.2项：“合作期满终止，甲方逾期撤离并归还相关物业的，每逾期一月按上一期应付固定回报收益的3%向乙方支付违约金。”的约定，该费用产生的前提是被告在合同终止后逾期搬离房屋，显然，原告的该项请求尚无事实依据，依法应予驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除尹来凤与昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司签订的《租赁合同》，并由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后7日内将位于安宁市大屯新区房屋返还给尹来凤、张兴平（房屋应与《商品房购销合同》附件中的交房标准相符）；二、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向尹来凤、张兴平支付租金人民币22920元，并按照人民币7640元/半年的标准支付2017年9月1日至合同解除之日期间的租金；三、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向尹来凤、张兴平支付违约金人民币544.35元，并以人民币22920元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付2017年9月1日计算至款项付清之日期间的违约金；四、驳回尹来凤、张兴平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取计190元，由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  刘跃武二〇一七年十二月六日书记员  雷 珺书记员  安 菲