广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0111民初13338号 原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。 法定代表人：聂金伟。 委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。 被告：鲁晓昆，女，1960年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人:龙劲韬，广东大钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑智辉，广东大钧律师事务所实习人员。 原告广州市万科物业服务有限公司与被告鲁晓昆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴小庆及被告鲁晓昆的委托诉讼代理人龙劲韬、郑智辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广州市万科物业服务有限公司诉请法院判令：1、请求判令被告立即支付给原告2016年4月至2017年6月的物业服务费人民币18993.6元及其违约金（每期逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按万分之五的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为3439.74元）。2、请求判令被告立即支付给原告2016年4月至2017年6月的各项公共电公摊费人民币485.65元。3、请求判令被告立即支付给原告2016年4月至2017年6月的垃圾处理费75元。4、请求判令被告承担本案诉讼费用。 被告鲁晓昆辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。一、原告与被告并未签订物业服务合同。二、原告未向被告书面催交物业费。三、原告并未履行管理、服务职能。四、被告无需支付物业管理费。 经审理查明，原告是具有物业管理资质的公司。被告鲁晓昆是广州市花都区风神大道以南、107国道以西望亭路以东002房（D5栋002号房）的业主。涉案房屋系被告鲁晓昆向广州市天马河房地产开发有限公司购买，合同约定建筑面积为315.75平方米。2016年初，中房天马丽苑业主大会选聘原告作为小区物业服务企业，并由广州市花都区新华街新街社区居民委员会与原告签订了物业服务合同，合同约定：原告为中房天马丽苑提供物业服务并收取服务费，合同期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，一期高层为1.8元/月/平方米，二期高层1-21栋1.8元/月/平方米，22-32栋2.5元/月/平方米，一期多层（叠加别墅）2.2元/月/平方米，一期独栋别墅4.0元/月/平方米，商业用房5.0元/月/平方米；业主按照附件所约定的分摊办法交纳水电分摊费；物业服务费应当从开发商通知收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因尚未交付给物业买受人的物业（含有产权房屋及车位），其物业服务费由开发商交纳；因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起交纳；物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。上述合同签订后，原告一直为中房天马丽苑提供物业管理服务至今。 被告鲁晓昆与上一任物业管理公司（深圳市万年物业管理有限公司广州分公司）也曾因物业服务费产生纠纷，广州市花都区人民法院于2016年12月30日作出调解书，双方达成调解协议为，一、鲁晓昆于2017年3月1日前向深圳市万年物业管理有限公司广州分公司支付2014年9月1日至2016年3月31日物业服务费23997元、2009年10月1日至2016年3月31日的垃圾处理费390元以及2016年4月1日至2016年10月10日期间逾期支付物业服务费及垃圾处理费的违约金共3480元，该物业服务费、垃圾处理费及违约金合计27867元，该费用支付至原告深圳市万年物业管理有限公司广州分公司名下的中国建设银行广州花都风神大道支行账号：44×××35；二、被告鲁晓昆在履行上述第一项确定的债务后，原告深圳市万年物业管理有限公司广州分公司不再向被告鲁晓昆主张中房天马丽苑第1期D5栋002房的相关物业服务费；三、案件受理费573元，由原告深圳市万年物业管理有限公司广州分公司负担。 以上事实有身份证复印件、商品房买卖合同、入伙手续办理通知书、EMS快递底单、资料移交凭据、验收表、房屋交接单、天马丽苑选聘物业公司表决票、花都区新华街新街社区“天马丽苑”小区选聘物业公司表决统计表、物业服务合同、物业收费通知单、关于催缴物业管理费及公共分摊费的函、律师函、送达证明、证明、发票、电费通知单、欠费清单、房屋面积测量成果报告书、关于恢复天马河公馆D2-1户别墅阳台防水及保护层承诺函、关于鲁晓昆女士就填埋园区内人工小溪事宜投诉问题回复、照片、（2016）粤0114民初8636号民事调解书、电子发票、情况说明及当事人的陈述等证据材料证实。 本院认为，作为具有物业管理服务资质的公司，原告接受中房天马丽苑业主大会的委托，对中房天马丽苑进行物业管理服务的行为合法有效，故对被告鲁晓昆提出其并未与原告签订物业服务合同不同意支付物业管理服务费的意见本院不予采纳。被告鲁晓昆与深圳市万年物业管理有限公司广州分公司签订的调解协议对其双方有效，并不能对抗原告，故被告要求追加深圳市万年物业管理有限公司广州分公司为第三人的请求本院不予支持。关于被告鲁晓昆提出原告并未书面催缴物业费的意见，原告已提交向被告鲁晓昆催缴相关费用的函拟证明向被告鲁晓昆书面催缴过物业费，被告鲁晓昆是涉案房屋的业主其本身也具有管理房屋、向提供物业服务的物管公司缴纳物业费的义务，故本院对被告鲁晓昆该抗辩意见不予采纳。被告提出原告并未履行管理、服务职能提交了《关于恢复天马河公馆D2-1户别墅阳台防水及保护层承诺函》、《关于鲁晓昆女士就填埋园区内人工小溪事宜投诉问题回复》、照片，两个函件均是由开发商向被告出具，被告鲁晓昆与开发商之间的纠纷不能对抗原告向其主张物业费，如开发商给被告造成了损失，应由其向开发商主张。实际上，被告鲁晓昆作为中房天马丽苑的业主接受了原告提供的服务，故被告鲁晓昆应当按照物业服务合同的约定支付相应费用并支付违约金。电费发票显示户名为广州市天马河房地产开发有限公司，该公司已经出具说明是因未完成电表过户的原因，故被告不同意交纳公摊电费的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起七日内，鲁晓昆向广州市万科物业服务有限公司支付2016年4月1日至2017年6月1日期间物业服务费18993.6元及违约金（违约金按每天万分之五以每季度物业服务费3798.72元为本金，自每季度1日起计算至实际付清之日止）。 二、在本判决生效之日起七日内，鲁晓昆向广州市万科物业服务有限公司支付2016年4月1日至2017年6月1日期间各项公共电公摊费485.65元、垃圾处理费75元； 三、驳回广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费187.4元，由被告鲁晓昆负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员  卜曼曼 二〇一七年十二月二十一日 书记员  林月好