江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0303民初2798号 原告：徐州盈佳置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区广山路**。 法定代表人：刘亚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭玉海，男，1973年7月30日生，汉族，该公司员工，徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：何伟，男，1974年4月28日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。 被告：刘雪华，女，1971年3月17日生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：戴永甡，男，1948年5月20日生，汉族，住徐州市云龙区。 第三人：徐慧东，男，1973年4月19日生，汉族，住上海市闵行区。 原告徐州盈佳置业有限公司（以下简称盈佳公司）诉被告刘雪华、第三人徐慧东商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈佳公司的委托诉讼代理人郭玉海、何伟、被告刘雪华及其委托诉讼代理人戴永甡、第三人徐慧东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈佳公司向本院提出如下诉讼请求：判令解除原告与被告所签的商品房买卖合同，被告支付原告违约金71735元。诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年11月2日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的新锐领地小区A1-1-501室。合同生效后被告仅支付购房款108676元，尚欠250000元。合同约定2010年11月30日前付清剩余房款。但被告至今未支付。期间原告多次通过电话、书面函等形式向被告催要房款，但被告以种种理由拖延支付，至今未能给付原告。据原告了解，被告因自身债务问题，行踪不定，居无定所，原告有理由相信被告已经无能力继续履行商品房买卖合同。原告认为被告拖延缴纳购房款达七年之久，已构成根本违约，因此原告起诉要求解除双方的《商品房买卖合同》，同时依据合同约定，被告应按总房款的20%支付原告违约金71735元。请求法院支持原告诉讼请求。 被告刘雪华辩称，原告的主张已经超出诉讼时效。原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2010年11月2日，合同约定买受人于2010年11月2日支付首付款108676元，余款250000元于2010年11月30日前支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90天，出卖人有权解除合同。根据民法通则，向人民法院请求民事权利的诉讼时效为2年，本案原告向法院起诉时，已经距签订买卖合同六年多时间，原告未在法定诉讼时效期间行使权利，故已超出诉讼时效。根据合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权即消灭。被告办理购房商业贷款的手续系原告代办，中国工商银行徐州鼓楼支行对原告“拒贷”的业务指令日期为2010年11月30日。原告怠于行使撤销权，依照法律规定，该撤销权即应消灭。被告购买涉案房屋，是受原告的引导、指导、代办，安排原告购买两套住房同时以“首套房”申请。如此，被银行拒绝贷款。因此，被告无法购买涉案房屋完全是因原告所致。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人徐慧东陈述，我不同意解除合同，我同意刘雪华的答辩意见。涉案房屋是我和刘雪华婚姻关系存续期间共同购买，我系共同买受人。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，…或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案在两次庭审中，原告均未举证曾向刘雪华催告，原告未在合理期限内行使解除权，其解除权消灭。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2010年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同号0251638），约定买受人刘雪华，出卖人盈佳公司，买受人购买出卖人开发的位于本市××与××交叉口新锐领地小区××单元××房，建筑面积69.39平方米，总金额358676元。合同第六条约定，买受人于2010年11月2日支付首期房款108676元，余款250000元于2010年11月30日前支付给出卖人。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四《补充协议》约定，买受人承诺具备贷款资格及房款支付能力，《商品房买卖合同》签订后，如因买受人违约造成的退房，买受人按房价款的20%赔偿出卖人损失。补充协议第13条载明，本补充协议的内容与合同正文内容有不一致时，以本补充协议的内容为准。买受人所购商品房出卖人另行销售。合同签订当日，刘雪华向盈佳公司支付购房款108676元。之后被告未再支付房款，原告亦未向被告交付房屋。后原告得知因被告与案外人有其他纠纷，导致案涉房屋被案外人保全。原告遂提起本次诉讼。 被告刘雪华与第三人徐慧东原系夫妻，刘雪华在二人夫妻关系存续期间签订上述商品房买卖合同。徐慧东称购买涉案房产的房款为夫妻共同出资。 庭审中，原告称被告在购买涉案房屋时即和原告认识，因为是熟人，觉得被告买房子困难，就一直照顾被告，没有及时采取法律措施，后来了解到涉案房屋被被告的债权人查封，我们才起诉，如果没有房屋被查封的情况，我们可能会继续催收房款。 对于原告是否向被告催收房款，原告称房地产开发公司都有置业顾问，从被告贷款没下来开始，不间断的进行督促，包括电话、短信等方式，被告合同上留的两个电话、地址都不通、地址都不通在了，我们最后通过上门的方式去找，才找到的。中间的间隔从来没有超过一年，因为开发公司每月都核对款项。但原告对以上陈述未提供证据证实。被告称原告未向其催收过房款。 对于被告逾期付款导致双方合同解除给原告造成的损失，原告未能举证。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，真实有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行己方义务。本案被告未按照约定向原告支付购房款，至今尚欠购房款250000未支付，原告亦未向被告交付房屋。双方以实际行动变更了原约定的付款时间和交付时间，后原告发现案涉房屋被被告的债权人保全，被告有可能无力继续履行商品房买卖合同，因此提出解除合同。按照合同约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，出卖人延期交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。被告迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，原告的合同目的已无法实现。故原告要求解除双方的《商品房买卖合同》，本院予以支持。按照《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”按照双方合同补充协议约定，如因买受人违约造成的退房，买受人按房价款的20%赔偿出卖人损失，该违约金过高，本院酌定调整为10000元。原告同意在扣除违约金后，将被告已付购房款返还被告，本院予以准许。因该房款的支付在被告及第三人夫妻关系存续期间，购房款应当返还被告及第三人。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、解除原告徐州盈佳置业有限公司与被告刘雪华签订的《商品房买卖合同》（合同号0251638）。 二、被告刘雪华于本判决生效之日起十日内，支付原告违约金10000元（自已付购房款中扣除）。 三、原告徐州盈佳置业有限公司于本判决生效之日起十日内，在扣除刘雪华应承担的上述违约金后，返还被告刘雪华和第三人徐慧东购房款90000元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7756元，由被告刘雪华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 董 莉 人民陪审员 林 峰 人民陪审员 苟长国 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员 耿海涛