广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初4002号 原告：广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住所：广西柳州市跃进路90-1号水榭花都商业楼，统一社会信用代码：914502057512160806。 法定代表人：栾莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨惠珍，女，该公司副经理。 委托诉讼代理人：梁志伟，该公司主任。 被告：刘联高，男，1949年3月12日出生，汉族，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：刘松铭，男，1982年9月13日出生，汉族，广西可口可乐饮料有限公司员工，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区，现住广西柳州市鱼峰区，系被告刘联高的儿子。 原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司与被告刘联高物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨惠珍、梁志伟，被告刘联高的委托诉讼代理人刘松铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳2014年5月1日至2017年9月30日物业服务费2981.36元、单元路灯费123元，并按丽阳天下物业服务管理协议第三条第四项缴纳滞纳金1460元，合计4564.36元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告于2007年5月23日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告按合同约定向被告提供了物业服务，被告理应按双方签订的协议的约定，向原告支付物业服务费，支付标准为：按合同约定及物价局批文，2014年12月31日以前按0.45元/㎡收取，2015年1月以后按0.65元/㎡收取。但被告自2014年5月以后，违反物业服务合同的约定，一直没有交纳物业服务费。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告刘联高辩称，1、《前期物业管理服务协议》是被迫签订的，被告当时并没有看过协议的内容，因为不签订协议就不能验房和收房；2、被告从没有收到过也没有见过原告催收物业费的通知，原告作为服务企业没有直接向被告送达催费通知，本案中原告提供的催费通知可能是不真实的；3、被告作为小区的业主没有享受到原告提供的物业服务，比如小区卫生保洁、保安、消防安全、人身财产安全都没有得到保障，且原告还破坏小区的绿化，违法砍伐树木，车辆乱停放，占用消防通道，所以被告对物业的服务很不满意。此外，被告曾因为水费问题找原告协调，物业公司不予理睬，被告只能自行到水务公司处理，被告家中被盗也已经报案。不认可原告上调物业服务费，原告上调物业服务费并没有得到60%以上的业主签名同意，违反程序。原告主张的2014年5月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、单元路灯费、滞纳金已经经过法院的处理，法院驳回了原告上述期间的诉讼请求，原告再次主张该期间的费用没有依据。 本院经审理认定事实如下：原告系2003年6月12日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2006年3月进驻柳州市“丽阳天下”小区提供物业服务。被告是该小区10栋1单元5-1的业主，该房屋建筑面积为119.02平方米。2007年5月23日，原告与被告签订《“丽阳天下”前期物业管理服务协议》，约定：由原告为丽阳天下小区提供前期物业服务；住宅物业服务费按房屋建筑面积每月0.45元/㎡计收；业主和物业使用人应于每月5日前交纳当月物业管理费，逾期交纳物业管理费和其他费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的5‰加收滞纳金；等等。协议签订后，被告已依约支付物业服务费至2014年4月30日。2014年11月25日，原告将丽阳天下小区的物业服务费调整至0.65元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案。2017年2月14日，原告向被告发出《物业费催告函》，向被告催收其所欠缴的物业服务费。因被告未按时交纳物业服务费及单元路灯费，原告经催收未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，因被告未交纳物业服务费、路灯费，原告曾于2016年5月3日向本院起诉，本院经审理后，以原告起诉前未经书面催收物业费为由，作出（2016）桂0203民初1528号民事判决书，判决：被告支付原告单元路灯费72元，驳回原告关于物业服务费的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院经审理后于2016年12月15日作出（2016）桂02民终2979号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告未向原告交纳单元路灯费。 又查明，原告曾于2017年6月违法砍伐丽阳天下小区内绿地上树木，并被柳州市鱼峰区城市管理行政执法局作出行政处罚决定，责令立即改正，处罚款4000元。 本院认为，原告与被告签订的《“丽阳天下”前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。原告将丽阳天下小区的物业服务费调整至0.65元／平方米，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案，程序合法，被告应当按照调整后的标准向原告支付物业服务费。考虑原告在履行物业服务协议时，存在违法砍伐小区内树木、破坏小区绿化环境等行为，根据实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。因此，被告应向原告支付2014年5月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2683.3元[（0.45元／平方米／月×119.02平方米×8个月+0.65元／平方米／月×119.02平方米×33个月）×90%]。原告主张物业服务费超出部分，本院不予支持。关于被告辩称的2014年5月1日至2015年12月31日期间的物业服务费已经经过法院的处理，法院驳回了原告上述期间的诉讼请求，原告再次主张该期间的费用没有依据的观点，本院认为，2014年5月1日至2015年12月31日期间的物业服务费虽已经经过法院的审理判决，但法院驳回原告该期间诉请的理由是因为原告未履行起诉前书面催收的义务，现原告经过书面催收后，依据新的事实向法院起诉并无不当，被告辩称原告未向其书面催收物业服务费，与实际情况不符，故对被告的这一观点，本院不予采纳。关于原告主张的单元路灯费，原告未能提供证据证实单元路灯费的数额及缴费凭据，原告主张的3元/月亦未得到被告的认可，本院对此不予支持。关于原告主张的滞纳金，虽有合同约定，但由于原告未做好上调物业服务费的前期沟通工作，被告对物业服务费的收费标准有异议，且原告对该小区进行的物业服务确有不足，由此导致迟延交纳物业服务费并非主观故意，故原告主张被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告刘联高应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付2014年5月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2683.3元； 二、驳回原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取计25元，由被告刘联高负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱张燕 二〇一七年十二月二十六日 书记员  邱少涵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。