云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民终922号上诉人（原审被告）：李君香，女，1967年10月28日生，汉族，住通海县。被上诉人（原审原告）：云南通海恒博物业服务有限公司。住所地：通海县秀山镇花果山脚。法定代表人：资雪，任公司经理。委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李君香因与被上诉人云南通海恒博物业服务有限公司（以下简称恒博公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李君香上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回恒博公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由恒博公司承担。事实和理由：原审法院判决李君香向恒博公司支付2012年9月1日至2017年8月31日的物管费、垃圾费，属于认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误，理由如下：一、本案恒博公司不是适格的当事人。2009年12月31日李君香向云南通海申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰公司）、云南通海云龙纸制品包装有限公司（以下简称云龙公司）购买坐落于通海××街道××路××小区××单元××室房屋一套。因交房时间已到，申泰公司、云龙公司要求李君香必须与云南通海亿利房产公司物业管理中心（以下简称亿利物管中心）签订物业管理服务协议，否则不将所购买房屋的证件、钥匙及相关材料交给二人。李君香查看了物业管理协议的内容后，自愿于2011年9月11日与亿利物管中心签订了物业管理协议。该协议第二十一条约定，委托服务期限自2011年9月1日起至业主委员会或业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效之日止。自该协议签订后，该小区内从未召开过业主大会，也未成立过业主委员会。李君香自始至终没有与恒博公司签订过物业管理合同，也未与亿利物管中心解除过上述服务合同。可是，案外人云龙公司、申泰公司未经李君香同意，从来没有告知过李君香该小区另行聘请物管公司的事宜。至一审庭审时，对恒博公司提供的证据材料进行质证时，才知道云龙公司、申泰公司与恒博公司签订了物业管理协议。李君香与亿利物管中心签订的物业管理协议系自愿签订，该协议并未违反法律的强制效力规定，应当认定该协议有效，恒博公司与云龙公司、申泰公司签订的物管协议，未经李君香及业主大会讨论通过，违背了业主的真实意思表示，其效力不及李君香，本案适格的当事人为亿利物管中心，原审法院未对合同主体进行审查，草率作出判决，其程序违法，应发回重审或者依法改判。二、庭审期间，恒博公司未依法向法庭提交发改委及建设部门关于壹品园小区物业管理收费标准的相关批复，仅提供了恒博公司与申泰公司、云龙公司签订的《壹品园小区前期物业服务合同》约定的收费标准主张权益，原审法院未审查其收费标准的合法性，以李君香没有约束力的物业管理合同约定判决李君香承担责任的做法，侵犯了李君香及其他业主的权益，故应当依法予以纠正。三、李君香购买房屋后，与通海县供排水公司签订了供水合同，李君香用水系合法用水，因李君香与恒博公司及开发商之间存在物业管理的争议未得到解决的情况下，恒博公司于2015年9月10日将李君香房屋的用水关闭至今，导致李君香生活用水只能到其他地方高价购买、运输使用，恒博公司停供李君香生活用水的行为，应依法承担相应的责任。恒博公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、恒博公司作为壹品园小区物业服务主体，诉讼主体适格。本案中，亿利物业管理中心于2011年9月11日签订《物业管理服务协议》，是因为《商品房购销合同》约定壹品园小区交房时间为2011年8月30日，该物业服务系建设单位在恒博公司成立之前为广大业主提供的临时性物业管理服务，亿利物管中心并不具有独立的法人资格。恒博公司在2011年9月23日成立后，建设单位即与恒博公司签订了《壹品园小区前期物业服务合同》，恒博公司自2011年10月1日起至今，为壹品园小区广大业主提供了物业管理服务。恒博公司具有独立的法人资格，并具有物业服务资质，作为壹品园小区物业服务主体，诉讼主体适格。2、申泰公司、云龙公司与恒博公司签订的《壹品园小区前期物业服务合同》，系三方真实意思表示，所约定的物业收费标准也是结合恒博公司提供的服务、物业服务成本费用及通海当地物业收费标准共同确定，并未损害业主权益。3、恒博公司系通海县壹品园小区物业服务企业，李君香作为该小区业主，购买壹品园小区房屋并入住后，就享受到了恒博公司对壹品园小区的物业管理服务。而李君香至今一直拖欠物业服务费及生活垃圾清运费，严重损害了恒博公司及其他众多按时缴费业主的合法权益。恒博公司对不交费业主停水，是因为壹品园小区系高层建筑存在二次加压，李君香不交纳物业费导致恒博公司无资金维持，实属无奈之举，责任应由李君香自行承担。恒博公司向一审法院起诉请求：1、判令李君香缴纳拖欠的2014年9月1日至2017年8月31日物业管理费5466.6元。2、判令李君香支付因拖欠物业管理费而应交纳的滞纳金共10064元，此后滞纳金按3‰的标准计算至缴清费用之日止。3、判令李君香支付恒博公司所垫付的三年度的垃圾费108元。以上三项费用合计15638.6元。一审法院认定案件事实：通海县壹品园小区坐落于通海县××街道××路××号。壹品园小区是由云龙公司投资，由申泰公司开发建盖。2010年1月1日，李君香与云龙公司及申泰公司签订了《商品房购销合同》，李君香购买了壹品园小区面积为151.83㎡的第七幢二单元三层301号房成为业主，并于2013年初入住。2011年9月30日，在未成立业主委员会的情况下，恒博公司与云龙公司及申泰公司签订了《壹品园小区前期物业服务合同》，约定的主要内容为：申泰公司选聘恒博公司对壹品园小区提供前期物业管理服务事宜。委托管理期限为自2011年10月1日起至2016年10月1日止，若合同期限内，业主委员会代表全体业主另行与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期届满，业主委员会尚未成立或业主委员会未选聘新的物业管理企业，双方未提出异议的本合同自动延期两年即2018年10月1日止。物业服务内容包括房屋建筑本体共用部位；共用设施设备；物业管理范围的市政公用设施及附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；维护小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作，并配合和协助当地公安机关对小区内发生的治安刑事案件的侦破；社区文化建设、体育、娱乐活动；物业及物业管理档案、资料的收集整理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；物业内的装修管理；物业服务费、公共水电费和其他相关费用的收取；业主户内水电的有偿维修服务及委托的其它有偿服务；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。对物业管理服务质量也进行了约定。约定物业服务收费方式为包干制，按年收取，标准为1元/月/平方米，按实际产权面积计算，不包括房屋公共部位、公共设施设备大中修、停车管理服务费、垃圾清运费用等。代收垃圾清运费，每户每月3元，每年按36元收取。未能按时足额交纳物业服务费用的，恒博有权按当期应交纳物业服务费总额的3‰每日收取滞纳金。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，恒博公司从2011年10月1日至今对该小区进行物业管理。李君香交纳了2012年9月1日至2014年8月31日的物业管理费后，一直未再交纳物业管理费；垃圾费尚欠2013年度、2016年度、2017年度。恒博公司多次向李君香催交及发出《律师函》，但李君香至今未交纳相关费用。恒博公司于2011年9月23日登记注册成立，经营期限至2031年9月23日。2017年2月8日，恒博公司取得玉溪市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（叁级）。一审法院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。本案中，在壹品园小区尚未成立业主委员会时，由申泰公司、云龙公司于2011年9月30日选聘恒博公司进行壹品园小区前期物业管理并签订《壹品园小区前期物业服务合同》并未违反有关法律法规的规定，该前期物业合同成立并生效，对李君香具有约束力，双方之间已形成物业管理服务合同关系，双方均应按合同履行。虽然现在恒博公司所举证据仅能反映其取得物业服务企业资质的时间为2017年2月，但对于物业服务企业资质的取得仅是管理性规定，恒博公司在2017年2月之前是否取得物业服务企业资质并不影响《壹品园小区前期物业服务合同》的效力，且现在恒博公司已实际为壹品园小区提供了物业管理服务，李君香仍应按照《壹品园小区前期物业服务合同》的约定履行缴纳物业管理费的义务。恒博公司在向李君香发出《律师函》催缴物业管理费未果的情况下，按照合同约定要求李君香缴纳物业管理费5466.6元的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于恒博公司主张的垃圾费108元，因《壹品园小区前期物业服务合同》中已明确约定由恒博公司代收，且一直以来均是恒博公司代收，故对恒博公司的该项请求，一审法院予以支持。关于恒博公司主张的滞纳金，因《壹品园小区前期物业服务合同》系投资商、开发商与恒博公司所签订，李君香并非合同相对方，恒博公司也并未告知李君香合同中对滞纳金进行过约定，该项约定加重了李君香的义务，故关于滞纳金的约定对李君香无法律约束力，对恒博公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告李君香于本判决生效后三日内支付原告云南通海恒博物业服务有限公司2014年9月1日至2017年8月31日物业管理费5466.6元。二、由被告李君香于本判决生效后三日内支付原告云南通海恒博物业服务有限公司垃圾费108元。三、驳回原告云南通海恒博物业服务有限公司的其余诉讼请求。”二审中，恒博公司未向法庭提交证据，李君香向法庭提交了《通知》一份、亿利房地产业主手册一份、照片五份，证明：1、亿利公司已经管理到2014年4月30日，这与恒博公司主张的亿利公司只委托管理10天是不符，本案恒博公司诉讼主体不适格，亿利公司才是其所买住房的物管公司；2、物业公司管理不善、存在瑕疵。经质证，恒博公司对上诉人证据的真实性均无异议，但对证明目的不予认可，认为上诉人提交的《通知》是当时的物业管理中心和恒博公司人员是一套，发通知时可能存在疏忽，盖的是亿利的章，实际还是恒博公司提供服务。对于照片上反映的道路问题，该道路属于市政道路，与物业公司无关；对于小区现在存在的问题，业主和物业都有责任，物业公司已经组织召开业主大会，申请公共维修基金对存在的问题进行全面修复；对于物业公司搭建围墙为的是业主的安全和小区卫生，修建的地方产权属于云龙公司，地面车位产权也是属于云龙公司而非业主，物业出资修建了电单车棚为的是解决业主停电单车的问题。为查明案件事实，本院依法向亿利物业管理中心进行了调查，亿利物业管理中心出具了情况说明一份，表示：亿利物业管理中心与杨文奇签订《物业管理服务协议》后，仅管理至2011年9月30日，之后壹品园小区的物业服务就由恒博公司接手管理。经质证，恒博公司对亿利物业管理中心出具的情况说明无异议，李君香则认为亿利物业管理中心还是管理了很长时间才不断地换人来管理，对情况说明不认可。本院认为，恒博公司对李君香提供的证据的真实性无异议，对证据的真实性，本院予以认定；亿利物业管理中心出具的情况说明与恒博公司提交的《壹品园小区前期物业服务合同》能相互印证，李君香提供的《通知》虽然加盖有亿利物业管理中心印章，但亿利物业管理中心已明确表示其为涉讼小区提供物业服务的时间只至2011年9月30日，故对李君香所提供《通知》的证明目的，本院不予采信；对于李君香提供的照片，能反映壹品园小区的管理现状，本院予以采信。经审理，一法院认定案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，申泰公司、云龙公司作为涉讼壹品园小区的建设单位与恒博公司签订的前期物业服务合同，依法对作为业主的李君香具有约束力。现亿利公司物管中心已明确表示自2011年10月1日之后，未再为涉讼小区提供物业管理服务，而是由恒博公司为涉讼小区提供物业管理服务至今，在恒博公司已经为涉讼小区提供了物业管理服务的情况下，恒博公司向李君香主张2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业管理费主体适格。恒博公司主张的收费标准未超过前期物业服务合同的约定，依法应予以支持。根据李君香提供的照片能反映恒博公司在管理涉讼小区过程中存在一定瑕疵，但不属于严重瑕疵，李君香不能据此对抗恒博公司交纳物业费的主张。本案，恒博公司已经履行了向李君香进行书面催交的义务，恒博公司起诉要求李君香交纳物业管理费及代收的垃圾清理费符合规定，依法应予以支持。对于双方因停水产生的纠纷属另外的法律关系，在本案不予评判处理。综上所述，李君香的上诉主张不能成立，不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李君香负担。本判决为终审判决。审判长  ＸＸＸ审判员  荆 燕审判员  吴析咛二〇一七年十二月十五日书记员  刘 骐