广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1821民初2074号原告：连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司，住所地：广东省佛冈县石角镇xx路xx号xx花园A9栋101、102、103卡，统一社会信用代码：91441821082551438C。负责人：蔡少锋，总经理。委托诉讼代理人：李洪伟，该公司职员，委托诉讼代理人：黄嘉敏，该公司职员，被告：朱照军，男，1982年3月30日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司与被告朱照军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司的委托诉讼代理人黄嘉敏到庭参加诉讼，被告朱照军经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费5900元、水电分摊费1050元，并自起诉之日起至付清上述款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息给原告；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在佛冈县××花园内××商品房××套，地址为广东省佛冈县石角镇xx路xx号xx花园xx栋xxx房（建筑面积128.25平方米）。原告是该商品房所在小区名汇花园的合法物业管理公司且已经提供了相应的物业管理服务。但自2013年8月1日起至2017年6月30日止，被告合共拖欠了5900元物业管理费（被告共拖欠了47个月，2014年1月1日之前，0.8元/平方米/月，每个月是102.6元，共5个月；2014年1月1日起，1元/平方米/月，每个月是128.25元，共42个月），自2014年1月1日起至2017年6月30日止，被告合共拖欠了水电分摊费1050元（按被告共拖欠了42个月，每月25元）。经原告多次催收，被告仍置若罔闻，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如诉请。被告朱照军在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证、广东省收费许可证、《催缴物业管理费通知》及律师函、《前期物业管理服务委托合同》、（2017）粤1821民初1743号民事裁定书，并申请本院调取了涉案房屋的产权登记证明。上列证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，形成链条，本院予以采信并作为定案依据。被告朱照军在举证期限内未向本院提交证据，其经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：佛冈县宜家房地产开发有限公司是涉案佛冈县石角镇xx路xx号名xx花园小区的开发商，被告朱照军是该小区xx栋xxx房的业主，其购置的商品房属电梯住宅，房屋建筑面积127.84平方米，套内面积107.69平方米。2013年12月31日，佛冈县宜家房地产开发有限公司（甲方）与原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，相关内容主要约定如下：“甲方将佛冈县石角镇xx路xx号xx花园委托乙方管理；委托管理事项包括办理物业交接验收和入住手续，对房屋共用部分、公共设施设备维修、养护和管理，管理住宅区内的露天停车位，经相关部门委托可代收电费、收费、燃气费、房租、邮政、通讯等费用，公共秩序维护、安全防范等事项的管理；委托管理期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止；本合同有效期内业主委员会成立前，已交付使用的物业服务费，由乙方按广东省清远市佛冈县三级物业服务收费标准向业主和使用人收取，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1元，步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元；本合同有效期内，若物价部门批准调整物业服务费收费标准（如若增加物业服务费），从批准执行之日起，乙方按调整标准向业主、使用人收取。……。”另，对于物业服务费的交纳时间和逾期交纳的后果，合同中并未约定。庭审中，原告主张按照惯例，小区内各业主的物业服务费交纳时间为每月的中旬交纳当月的物业服务费。合同签订后，原告依约对佛冈县石角镇xx路xx号xx花园的物业进行管理。原、被告之间未签订书面的物业服务合同。原告的经营范围为物业管理（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2013年12月10日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，许可证标注的收费项目有：一、物业管理服务费：（一）多层住宅（三级服务）的收费标准为0.6元/㎡/月；带电梯高层住宅（三级服务）的收费标准为1元/㎡/月；……。被告朱照军自2013年8月开始至今一直未交纳物业服务费。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司作为有资质的物业管理公司，其与佛冈县宜家房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》不违反法律规定，合法有效。原告依约自2014年1月起为涉案名汇花园小区提供物业服务至今，原告与被告朱照军虽然未签订书面的物业服务合同，但被告朱照军作为名汇花园小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，原告与被告朱照军之间已经形成了事实物业服务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”和《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，该《前期物业管理服务委托合同》对涉案名汇花园小区全体业主均具有约束力，被告应当依约支付物业服务费给原告。故原告要求被告朱照军缴纳物业服务费用，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《前期物业管理服务委托合同》的约定，被告朱照军应自2014年1月1日起每月按涉案房屋的建筑面积127.84平方米（房屋建筑面积以不动产登记证登记的面积为准）×1元/平方米/月的标准支付物业服务费给原告。经核算，被告自2014年1月1日起至2017年6月30日期间应缴纳的物业服务费为5369.28元（127.84平方米×1元/平方米/月×42个月）。原告是自2014年1月1日起为名汇花园小区提供物业管理服务，其又未提供证据证明开发商将2014年1月1日之前物业服务费的相关债权转让给原告，故此，原告请求被告支付2013年8月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，事实和法律依据不足，本院不予支持。原告要求被告朱照军交纳水电分摊费25元/月，但其提交的证据不足以证明其主张，本院对此不予支持。被告欠付物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张被告支付起诉之日起至付清物业服务费用之日止的利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)，合情合理，本院予以支持。被告朱照军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告朱照军自本判决生效之日起十五日内支付物业服务费5369.28元及利息（利息按照中国人民银行同期同类基准贷款利率，自2017年10月10日起计至付清上述物业服务费用之日止）给原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司；二、驳回原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告连州市名汇物业服务有限公司佛冈分公司负担6元，被告朱照军负担19元。本判决为终审判决。审判员  向晓韵二〇一七年十二月十五日书记员  李 峥附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。