上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初27312号原告：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：梅虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张士文。被告：高志磊，男，1982年1月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：桂云柯，上海市光大律师事务所律师。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿公司”)与被告高志磊居间合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告满懿公司的委托诉讼代理人张士文、被告高志磊及其委托诉讼代理人桂云柯到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意在审理期限届满后，继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告满懿公司向本院提出诉讼请求：判令被告高志磊支付拖欠原告的佣金人民币40,380元。事实和理由：2016年9月30日，经原告居间介绍，被告与案外人杨某某签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，购买位于上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室的房地产(以下简称“涉案房屋”)。依据原、被告事先达成的约定，《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功，被告应当支付佣金，但截至原告起诉之日，被告尚未支付。被告高志磊辩称，涉案房屋的交易信息并非由原告居间介绍，而系被告与案外人杨某某先行联系达成交易意向后，委托原告提供房屋买卖中介服务，原告并未尽到居间介绍的义务。同时，原告未履行相应的协助审核义务，未将被告属于上海市房屋限购人员的情况告知被告，拒绝按照《房地产买卖居间协议》的约定，协助被告继续签署《上海市房地产买卖合同》，即网签合同，并且涉案房屋最终未完成交易。故被告认为，原告没有履行居间义务，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，结合双方当事人举证和质证的意见，本院认定如下：1、被告提交的录音音频资料及相应的书面录音摘要一份，意图说明2016年10月16日，原、被告就涉案房屋居间交易的协商过程，及原告拒绝协助被告继续签署《上海市房地产买卖合同》即网签合同的情况。本院认为，该组证据内容为被告及其母亲与某案外人的交谈记录，其形成时间及与被告交谈的相对方身份均难以查明，被告未能提供其他证据佐证，故该组证据内容真实性存疑，本院不予采信。2、被告提交的公证书一份，系经上海市静安公证处公证认证的案外人杨某某对涉案房屋居间交易的相关情况说明。本院认为，该组证据属于证人证言，根据法律规定，当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，且除存在相应的法定情形之外，证人应当出庭作证，并接受当事人的质询。现被告未在法定期限内申请证人出庭，不符合法律规定，故对该组证据，本院不予采信。3、被告提交的新闻报道一份，意图说明本市银行于2016年11月即停止“接力贷”业务。本院认为，该组证据与本案原、被告居间关系无关联性，不予采信。4、被告提交的“爱屋吉屋”移动客户端页面截图一份，意图说明原告存在与房屋买卖相关的金融业务。本院认为，原告提供相关金融业务，与其履行本案居间义务并行不悖，不存在冲突，该组证据与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室的原房屋所有权人为案外人杨某某。2016年9月30日，案外人杨某某(出卖方、甲方)、被告高志磊(买受方、乙方)与原告满懿公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》(合同编号：IWS-XXXXXXXX)一份，三方共同约定：“一、房屋坐落：上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室。二、总房价款：人民币4,038,000元(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)。……五、居间义务：丙方应当依法积极履行以下居间义务。1、向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：乙方拟购买该房地产及购买条件；2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：甲方拟出售该房地产及出售条件；3、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；4、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲、乙双方按约定支付给丙方佣金后，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过程中网签、审税、过户及交房等协助服务。六、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，乙方应于丙方居间成功时按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金(如有变更则以《佣金确认书》为准)，……在丙方居间成功后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。……”。三方还就其他权利义务作了相应约定。同日，案外人杨某某(出卖方、甲方)与被告高志磊(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》一份，双方约定“甲乙双方通过满懿公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋坐落为上海市闵行区报春路XXX弄XXX号XXX室；权利人为杨某某；房屋建筑面积为73.53平方米。总房价款为人民币4,038,000元”。双方还就付款方式、交房和过户时间以及尾款支付等相关事项作了相应约定。被告高志磊与原告满懿公司于前述同日又签订《佣金确认书》一份，确认佣金金额为人民币40,380元。同时，被告高志磊还分别签署了原告满懿公司向其提供的《限购政策告知函》和《委托贷款确认书》各一份，确认已知晓购买本市住宅时的相关限购政策，并委托原告满懿公司推荐贷款银行。但被告于《委托贷款确认书》中以手写注明“客户有权以实际情况选择”。此后，案外人杨某某于2016年10月16日下午14时23分，与案外人柏某某就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，将涉案房屋出售于案外人柏某某。2017年9月4日，因被告仍未按约向原告支付佣金，故原告以讼称事由诉至本院。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告双方出于自己的意思表示，订立居间合同，原告作为居间人，促成被告与案外人签订了《房屋买卖合同》，达到了《房地产买卖居间协议》约定的居间成功条件，已经完成了主要的居间义务，被告应当支付居间报酬。现被告以涉案房屋的交易信息和交易机会非原告提供，否认原告履行了居间义务，系对事实的主张，依法应当提出相应证据予以证明，但被告未能在法定期限内，提出合法有效的证据证明其主张，故本院对于被告的相关抗辩意见不予采纳。关于被告提出因原告拒绝向其提供协助办理网签合同手续，导致涉案房屋交易未能达成，系原告违约未履行居间义务的抗辩意见，本院认为，根据房屋买卖交易习惯，居间人向买卖双方提供协助办理网签合同手续，一般属于居间义务之一，但是办理网签合同是否属于居间成功的条件，应当根据具体合同约定判断。本案中，原、被告和案外人杨某某三方签订的《房地产买卖居间协议》，明确约定被告与案外人杨某某签订《房屋买卖合同》为居间成功的条件，而非办理网签合同，故本院确认原告已经完成了主要的居间义务。同时，根据前述《房地产买卖居间协议》第五条的约定，原告应当在被告按约支付居间报酬后，继续为被告提供协助办理网签合同的服务，现被告在应当先履行的义务未履行的前提下，以原告未履行其在后履行的义务为由进行抗辩，于法无据，本院难以支持。但是，本院注意到，前述《房地产买卖居间协议》作为原告提供的合同，其第五条约定“甲、乙双方按约定支付给丙方佣金后，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过程中网签、审税、过户及交房等协助服务”，对此，本院认为，根据房屋买卖交易习惯，网签、审税、过户及交房等协助服务，均属于居间人应当履行的附随义务，在当事人订立居间合同的情况下，一般包含于居间人的居间义务之内而非单独存在，居间人收取的报酬，亦应当包含对网签、审税、过户及交房等协助服务的对价，否则居间人提供的服务与其收取的对价之间，存在明显的不对等，本案居间合同将前述服务约定为无偿提供，显属不当，应予纠正。鉴于涉案房屋已被案外人转某于他人，被告与案外人的房屋买卖合同已经无法继续履行，故原告在客观上已无继续向被告提供网签、审税、过户及交房等协助服务的条件，因此，本院依法酌定被告应当支付的佣金为人民币20,190元。至于被告提出原告未履行相应的协助审核义务，未将被告属于本市房屋限购人员的情况告知被告的抗辩理由，原告提交的被告签署《限购政策告知函》已能证明原告向被告提示了相关风险，且被告与案外人杨某某签订的《房屋买卖合同》第十六条补充约定以手写方式载明“……乙方(即被告)有权网签时变更实际购房人”，亦显示被告知晓其可能属于本市房屋限购人员而作此约定以规避风险，故对于被告的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告高志磊于本判决生效之日起十日内支付原告满懿(上海)房地产咨询有限公司佣金人民币20,190元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币407.75元，由原告满懿(上海)房地产咨询有限公司负担人民币203.87元，由被告高志磊负担人民币203.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 曹 敬二〇一七年十二月十八日书记员 刘晟鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……