河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终5136号上诉人（原审原告）：洛阳市鑫霖装饰工程有限公司，住所地洛龙区龙门镇。法定代表人：赵红朝，经理。委托诉讼代理人：姬军龙，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳福海置业有限公司，住瀍河区。法定代表人：张高，总经理。委托诉讼代理人：万国芳，公司法律顾问，特别授权。上诉人洛阳市鑫霖装饰工程有限公司（以下简称：鑫霖公司）与被上诉人洛阳福海置业有限公司（以下简称：福海公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫霖公司的法定代表人赵红朝、委托诉讼代理人姬军龙，被上诉人福海公司的委托诉讼代理人万国芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫霖公司上诉请求：1.请求撤销洛阳市瀍河回族区人民法院(2017)豫0304民初585号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案涉案一切费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《协议书》是欠款协议，该纠纷是欠款纠纷。福海公司欠鑫霖公司381万(抵房款271万+优惠部分110万)欠款是事实；二、福海公司没有将6套房交给鑫霖公司，也没有同鑫霖公司签订《商品房买卖合同》，是福海公司将其中的4套房直接同购房人签订《商品房买卖合同》，将房屋销售给了张丛明、刘风云、赵喜苗、张静静，收取房款，有福海公司与购房人的售房合同及收据为证；三、原审片面的孤立的错误的引用《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》而不顾是福海公司直接销售的事实，判决错误。福海公司辩称，一、协议约定的内容是产权置换补偿、安置协议，鑫霖公司故意说本案是欠款纠纷，没有法律依据和事实根据，381万元是安置房款并不是欠款；二、根据补充协议，鑫霖公司应得的6套安置房由原约定的福海花园1号楼27层变更为福海花园1号楼15层。该房屋的销售合同是福海公司和住户直接签订的，但房款是实际出卖人鑫霖公司收取，还有购房人提供的交款收条，收款人显示是赵志利。鑫霖公司一审诉讼请求：1.确认双方签订的《协议书》《补充协议》有效；2.请求福海公司继续履行协议给付房屋按协议约定配合鑫霖公司销售，给鑫霖公司房屋住户办理产权证及入住手续；3.请求福海公司支付鑫霖公司安置补偿费（优惠部分）110万元；4.请求福海公司承担补偿总金额20%的10%的违约金224200.00元的、赔偿违约金100万元，共计1224200.00元；5.本案诉讼费用由福海公司承担。一审法院认定事实：2014年5月16日，鑫霖公司（甲方）与福海公司（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：一、乙方给甲方的补偿方式及金额乙方给甲方的补偿计算如下：1、产权置换市值：1930㎡×5000元/㎡=965万元；2、甲方前期投入费用：186万元；3、甲方前期索要债务支出：20万元；以上合计：1171万元，经甲乙双方及刘保民、赵志利多次协调，甲方同意给优惠，按如下货币补偿与产权安置相结合的补偿方式及金额执行：（一）、在乙方原已支付的430万元基础上，乙方再付给甲方360万元，乙方合计付给甲方货币790万元。（二）、乙方给付甲方福海花园1#楼27层整层6套住宅（合计面积589.18㎡）作为安置房，此安置房甲方同意按589.18㎡×4600元/㎡=271万元折算。二、甲乙双方责权利（一）、甲方：在收到乙方本次应付款360万元后，甲方提供所有涉及××供销社××采购组土地及房产的相关资料手续。（二）、乙方：在甲方提供土地及房产资料手续后，乙方配合甲方所得安置房的销售，给乙方安置房住户办理产权证及入住手续。三、违约责任1、若乙方违约，取消优惠部分110万元，并承担总金额20%的违约金。2、若甲方违约，承担总金额20%的违约金。……协议签订后，鑫霖公司将相关土地及房产资料手续交给了福海公司。2016年5月5日，双方签订《补充协议》一份，将原“福海花园1#楼27层整层6套住宅（合计面积589.18㎡）”变更为“福海花园1#楼15层整层6套住宅（合计面积589.18㎡）”，其他条款不变，增加了“如若甲乙双方中有一方违约，在原协议违约条款执行后，违约方追加赔偿对方100万元”。福海花园现未经过竣工验收。鑫霖公司现在以实际入住福海花园1#楼15层整层6套住宅，1503号房、1504号房鑫霖公司已出售，房款鑫霖公司收取。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；《商品房销售管理办法》第十条规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。本案中，双方签订的《协议书》第一条第二项明确约定，福海公司给鑫霖公司的安置房，不是给其他人的，而第二条第二项约定是给乙方安置房住户办理产权证及入住手续，并不是给甲方安置房住户办理产权证及入住手续，即便是笔误，是给甲方安置房住户办理产权证及入住手续，按照协议约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定也应当是先将房屋的权属证书办在鑫霖公司名下，然后鑫霖公司才能将房屋再转让给其他住户，因此该条款违反了相关法律法规的强制性规定，应为无效条款，既然该条款无效，也就无法继续履行合同，也不存在违约情形；另外，福海花园现未经过竣工验收，也不具备办证条件，因此鑫霖公司要求福海公司继续履行协议、给房屋住户办理产权证及入住手续、支付安置补偿费（优惠部分）110万元、请求福海公司承担补偿总金额20%的10%的违约金224200.00元的、赔偿违约金100万元等的诉讼请求，证据、理由均不充分，本院不予支持。至于要求福海公司给付房屋按协议约定配合鑫霖公司销售一节，鑫霖公司已入住6套住宅，福海公司亦配合鑫霖公司销售房屋（两套住房房款鑫霖公司已收），此诉求本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条第（五）项、第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、鑫霖公司与福海公司于2014年5月16日签订的《协议书》第二条第（二）项中“给乙方（应为甲方）安置房住户办理产权证及入住手续”、第三条无效，《协议书》其他条款有效；二、原鑫霖公司与福海公司于2016年5月5日签订的《补充协议》中的“如若甲乙双方中有一方违约，在原协议违约条款执行后，违约方追加赔偿对方100万元”无效，《补充协议》的其他条款有效；三、驳回鑫霖公司的其他诉讼请求。案件受理费23600元，减半收取11800元，鑫霖公司负担11000元，福海公司负担800元；本案保全费5000元，由鑫霖公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方提交的证据，本案系拆迁安置协议纠纷，鑫霖公司主张本案属于欠款纠纷与事实不符，鑫霖公司要求福海公司偿还（优惠部分）110万元没有事实和法律依据，本院不予支持。鑫霖公司上诉称，福海公司没有将6套房交给鑫霖公司，是福海公司将其中的4套房直接销售给了张丛明、刘风云、赵喜苗、张静静，并收取房款，但在一审中，鑫霖公司承认张丛明、刘风云房款是由鑫霖公司收取，并且有鑫霖公司出具的收条及其向福海公司出具的《办证函》能够证明该事实，鑫霖公司陈述前后矛盾，对其上诉理由，本院不予支持。关于涉案合同效力问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，鑫霖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由洛阳市鑫霖装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一七年十二月十三日书记员  张亚楠