成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初1801号 原告：陈波，男，1976年12月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告：谢世敏，女，1980年1月24日出生，汉族，住四川省大竹县。 二原告委托代理人：彭森，四川棠湖律师事务所律师。 被告：成都太禾房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市人民南路一段86号城市之心26楼D、E号。 法定代表人：谢祥忠。 委托代理人：吴秀芳，女，1956年7月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系该公司员工。 第三人：李彤，男，1956年2月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托代理人：邓华辉，四川熙蜀律师事务所律师。 原告陈波、谢世敏诉被告成都太禾房地产开发有限责任公司（以下简称“太禾公司”）、第三人李彤商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈波、谢世敏的委托代理人彭森、被告太禾公司的委托代理人吴秀芳、第三人李彤的委托代理人邓华辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈波、谢世敏向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理成都市双流区西航港街道机场路土桥段118号（原白家镇顺风村）太禾·水晶城X幢X单元X楼X号不动产登记权属证书（具体门牌号以公安机关核准为准）。2、撤销被告和第三人在双流县房管局所作的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号为：11XXX5）。3、被告支付逾期办理房产证的违约金3458.98元。事实和理由：原、被告于2009年8月5日签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买太禾·水晶城2幢3单元8楼18商品房一套（建筑面积106.43㎡），并支付了全部购房款345898元。除此之外，双方还对房屋状况、价款、付款时间、交付时间、产权登记义务以及违约责任等方面进行了约定。2009年8月7日，原告收房、缴纳契税和维修基金后即装修入住。被告就产权登记事宜多次向原告承诺，但至今也未为原告办妥房屋产权证和国有土地使用权证。近日，原告得知被告将该房用于其借款担保，且已备案于借款人即第三人名下，导致原告无法取得相关产权证书。原告认为，第三人并非实际购房人，原告合法占有和使用该房屋在先，系该房的所有者。被告逾期办理权证，应按原告已付房款1%向原告支付违约金。故提起诉讼。 被告太禾公司辩称，其与原告签订的《商品房买卖合同》是真实的；其与第三人签订的《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系，而是为被告向第三人借款提供的担保。原告主张的违约金已经超过诉讼时效期间，故被告同意协助原告办证、同意撤销备案登记。 第三人李彤述称，第三人于2008年即与被告签订房屋买卖合同，购买了含案涉房屋在内的数套房屋，支付了全部购房款。原告并非涉案房屋真实原告，也没有证据证明其支付了购房款。涉案房屋系由被告购买，且已办理签约备案，登记已产生物权公示效力。故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 原、被告于2009年8月5日签订《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定，1、原告购买被告开发的太禾·水晶城X幢X单元X楼X号房屋，总价345898元。原告应于2009年8月5日前向被告一次性付清购房款，被告应在2009年10月30日前将符合约定的商品房交付原告使用。2、被告在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋所有权证的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。3、产权证由原告自办，被告应协助原告办理。办理房屋分户产权需要缴纳的税费，由被告与原告各方按照国家及项目所在地政府相关规定缴纳。在原告办理收房手续之日，原告应将办理房屋分户产权证需要缴纳的税费支付给被告。4、原告的分户国有土地使用证在分户房屋产权办理完毕后3年内，由被告协助原告办理完毕。如因被告的原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一日，由被告按总房款的10/000向原告支付违约金。5、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交成都市仲裁委员会仲裁。 合同签订后，被告于2009年8月5日向原告出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》，载明收到原告购房款345898元。 2009年8月7日，被告向原告出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》，载明收到原告维修基金、契税等费用，并向原告交付案涉房屋。原告现已入住该房。 因被告至今未协助原告办理房屋产权证和国有土地使用权证，原告遂起诉来院。 另查明，被告与第三人于2008年3月26日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号20XXXXX1）及补充协议，约定第三人向被告购买其位于太禾·水晶城的含案涉房屋在内的数套房屋；第三人向被告所购房屋的实际价格全部按建筑面积2600元/平方米的均价执行；被告应当在2008年9月25日前向第三人交付商品房。前述买卖合同在原双流县房地产管理交易中心办理了签约备案登记，备案至第三人李彤名下，其中案涉房屋的备案号为1XXXX5。 2008年3月28日，被告向第三人出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》，载明收到李彤房款273208元。 2009年1月16日，被告出具的清单上载明“原债权10350746元，从2009年1月17日起备案价调为2000元/平方米，则债权为：7834360元。如备案人要选择以房冲抵债权，以备案价2600元/平方米计算。（2009年7月25日前按2600元/平方米计算，7月25日后按2000元/平方米结算抵债权）”。该清单同时还罗列了备案至第三人名下的含案涉房屋在内的18套房屋房号以及备案至案外人名下的房屋13套。2009年1月18日，第三人在该清单上签字予以确认。 还查明，2015年7月23日，被告向原告等19户原告出具《声明》，自愿放弃此前与张思可、蔡宁等19户购房者签订的《商品房买卖合同》第十九条第1款约定的关于争议解决的仲裁条款；如买卖双方在履行合同及补充协议过程中发生争议，协商不成，可选择通过房产所在地人民法院诉讼解决。原告据此向本院起诉，本院受理后依法向原、被告及第三人送达了法律文书，在答辩期内，第三人未向本院提出管辖权异议。 本院认为，原告要求撤销被告和第三人就案涉房屋的商品房买卖合同备案登记，因撤销备案登记系房产管理部门的行政职能范围，不属于人民法院民事诉讼案件的受案范围，不宜在本案中进行处理，原告应当向相关行政职能部门申请解决。因此，本案的争议焦点为：一、就案涉房屋，原告与被告、被告与第三人是否存在商品房买卖合同关系；二、原告主张被告协助办理不动产登记权属证书及支付逾期办理房产证的违约金是否成立。本案根据所查明的案件事实，对争议焦点综合评判如下： 一、关于原告与被告、被告与第三人是否存在商品房买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方对商品房买卖相关的总价款、付款方式及期限、交房时间、产权证办理以及相应的违约责任等主要条款均作了约定。合同签订后，原告已支付了全部购房款，被告也向原告交付了案涉房屋且原告收房后已实际入住多年。原、被告的上述一系列行为符合商品房买卖的生活常理和交易习惯，可以认定原、被告之间建立了商品房买卖合同关系。 第三人虽然也与被告签订了《商品房买卖合同》，但该合同对商品房买卖合同所必备的付款金额、付款方式及期限、逾期交房责任及违约责任等主要条款均未作出约定，亦无房屋户型图，有违常理；并且，第三人在被告于2009年1月16日出具的清单上签名的行为恰好印证了第三人与被告签订《商品房买卖合同》时存在有违常理的做法。根据该清单上所载内容，本院认为，就案涉房屋，第三人和被告并不存在商品房买卖的真实意思表示，而是双方将该房作为借款担保，被告将案涉房屋登记备案于第三人名下也仅仅是为了保证第三人的债权得以实现。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实”的规定，第三人与被告的意思表示不真实，不能产生预期的法律后果。因此，第三人与被告之间名为买卖，实为借贷。 二、关于原告主张被告协助办理不动产登记权属证书的问题。案涉房屋虽然签约备案于第三人名下，但第三人与被告之间名为买卖，实为借贷，故不能产生商品房买卖合同关系的相应法律后果，且第三人和被告所签合同的签约备案登记并非《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力，故本院对第三人关于该房屋在备案至第三人名下后已产生物权公示效力的主张不予采纳。 本院认为，根据原、被告的约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书亦系被告的法定义务和合同附随义务。因此，被告应当协助办理房屋所有权证。因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，被告先行协助原告办理房屋所有权证书，在之后三年内再协助原告办理分户国有土地使用权证书的约定已在事实和法律上不能实现。按照双方约定，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书的期限尚未届满，但被告至今未能协助原告办理房屋所有权证书是导致其分户国有土地使用权证书约定的办理时间尚未届满的原因，由于双方约定的被告协助原告办理房屋所有权证书的时间早已届满，为避免因被告未按约定办理房屋所有权证书的行为导致原告取得不动产权证书处于不确定状态，且被告也愿意协助原告办理不动产权证，故对原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书本院予以支持。 三、关于原告主张被告支付逾期办理房产证违约金的问题。本院认为，根据合同的约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产证的，原告不退房，由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。案涉房屋已于2009年8月7日就交付原告，而被告至今未协助原告办理房屋所有权证，且被告也未举证证明原告未取得房屋产权证书并非被告的责任，故被告本应承担相应的违约责任。庭审中，被告主张办理房屋所有权证的违约金已过诉讼时效，而本案原、被告在合同中又明确约定了逾期办理房屋所有权证的违约金的计算方式为已付房价款的1%，该违约金为一时性债权，其诉讼时效应从约定的期限届满之次日即2010年12月27日予以起算，故原告至迟应在2012年12月27日前主张其权利。现原告于2017年2月23日提起本案诉讼，其亦未举证证明存在诉讼时效中断、中止的情形，应承担举证不能的法律后果，故原告关于被告逾期办理房屋所有权证所产生的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都太禾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈波、谢世敏办理太禾·水晶城X幢X单元X楼X号房屋的不动产权证； 二、驳回原告陈波、谢世敏的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都太禾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇一七年十二月七日 法官助理彭海 书记员陶悦瑞