黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初6209号原告（反诉被告）：王冬菊，女，汉族，1970年1月17日出生，个体业主，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李嘉伟，黑龙江思普瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健，黑龙江思普瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街**。法定代表人：李锡江，职务董事长。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所律师。原告王冬菊与被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，本院于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告王冬菊及其委托诉讼代理人李嘉伟、郭健，被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月28日，原告与被告签订编号为141××××****、141××××****的商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的位于香坊区民生路94号第S5栋2层S5-01号、第S5栋1层S5-02号房屋。原告按约定向被告支付了购房款，被告于2016年初将房屋交付给原告，原告办理入住后发现，房屋结构与被告承诺、宣传的情况严重不符，因被告在原告房屋南侧违反约定，擅自扩大地下车位入口处玻璃防雨棚，导致原告购买的S5-02号房屋并没有按合同约定开辟南侧后门，更没有空间供人通行。上述问题原告多次找到被告进行协商，被告均不予理会。原告起诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，依约定为原告所有的香坊区民生路94号第S5栋S5-02号房屋开辟后门、道路并排除相关建筑物的妨害；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：被告建设的地下停车场入口通道是按照规划建设，在地下坡道上搭建玻璃防雨棚，是为了防止春、夏季雨水进入地下车库，亦符合规划用途和规划的面积，原告诉称被告擅自扩大地下停车入口处防雨棚不属实，不同意原告的诉请。被告反诉称：2014年12月28日，原告从被告处购买香坊区民生路94号第S5栋S5-01号、S5-02号商服，在发现S5-02号商服未按照设计开设后门后，多次找到被告协商开门事宜。因被告按照规划建设的地下停车位通道离该商服非常近，即便是开后门也无法通行。经双方口头协商，被告同意原告在S5-01号商服西侧开设一个门，并在消防通道处搭建一个水泥地面，扩大了该商服二层使用面积，作为对S5-02号商服没有后门的补偿。被告反诉至法院，请求判令：原告将民生路94号第S5栋S5-01号商服用房恢复原状，即将该商服用房后开凿的西侧门封闭并拆除占用消防通道空间的两个水泥地面，将二层的水泥地面恢复原层高位置。原告辩称：被告所称的多处事实与实际不符，且没有相关证据进行证明。第一，原、被告双方从未达成任何口头或书面协议，事实是原告自入住房屋后一年多时间内，曾多处找到被告进行协商开辟后门、、地下漏水及广告牌挡光等事项但被告的工作人员均不予理会，原告才提起诉讼。第二，根据原告与被告签订编号为141××××****的商品房买卖合同显示，原告购买的是第S5栋2层S5-01号房屋，同时，被告售楼处出具的S5栋商业平面图也表明“只有2层”字样，鉴于本栋楼其他商品房是具有3层结构的房屋，因此原告认为购买的是S5-01号房屋的上下两层，故原告将争议区域打通并进行装修，且在装修期间被告也未提出异议。第三，对于原告开设西侧门及修建的水泥地面的经过，被告的工作人员是知道或应当知道的，从生活的常识角度出发，如果被告是该区域的所有者、管理者，原告不可能在未经所有者的许可的情况下，在他人所有区域进行长期、大量的施工建设而不被阻止。第四，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条的规定，本诉与反诉的诉请基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者本诉与反诉的诉讼请求基于相同事实的，法院应当合并审理。而本案的本诉与反诉明显的一个属于合同法调整范畴，一个属于物权法调整范畴，两者不具有相同法律关系。反诉中所称的事实与理由也与实际严重不符，没有证据证明本诉与反诉是基于相同的事实。综上，本诉与反诉没有相同法律关系，也没有证据证明是基于相同事实，应当依法驳回反诉请求。原告为证明其主张成立，向法庭提交如下证据：证据一、14174839号哈尔滨市商品房买卖合同书一份、合同补充协议一份，证明2014年12月28日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于香坊区民生路94号第S5栋2层S5-01建筑面积共143.76平方米，其中套内面积128.44平方米，公共部位与公共平摊面积15.32平方米，原告购买该房时为期房，被告承诺应在2015年11月30日前验收合格交付原告使用；证据二、141××××9203号哈尔滨市商品房买卖合同书及合同补充协议各一份，证明2014年12月28日，原、被告签定商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于香坊区民生路94号第S5栋1层S5-02号房屋，建筑面积共66.06平方米，其中套内建筑面积64.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.23平方米，原告购买时该房为期房，被告承诺应在2015年11月30日前经验收合格交付原告使用；证据三、第S5栋2层S5-01号房屋及第S5栋1层S5-02号房屋物业费、垃圾清理费、水费、电费、燃气费收据八张，证明2016年1月，被告才向原告交付房屋，原告开始缴纳各项的生活费用；证据四、被告售楼处出具的S5栋商业平面图照片一张、售楼处沙盘照片三张、现场照片四张，证明由被告开发的位于S5栋S5-02号房屋有南门和北门，但被告未按其宣传及规划进行建设，原告办理入住后发现房屋结构与被告承诺、宣传严重不符，因被告在原告房屋南侧违反规划，擅自扩大地下车位入口处玻璃防雨棚，导致原告房屋没有按合同约定建设，S5-02号房屋并未开辟南侧后门，更没有空间供人通行；证据五、哈尔滨市城乡规划档案资料室存档的第S5栋2层S5-01号、第S5栋1层S5-02号平面图两张、剖立面图一份，证明按照哈尔滨市城乡规划局审批和备案，S5栋S5-02室是有南侧门和北侧门的，并可以自由进出，但实际建设情况是由于地下车位出入口处玻璃防雨棚的遮挡，使得S5-02号房屋没有南侧门，也不具备出入条件，被告的地下车位出入口及S5-02号房屋均未按规划建设、实属违建，该规划图显示设计规划之初并没有地下车位出入口及防雨棚。被告质证：对证据一真实性无异议，原告的证明问题恰恰反映原告仅购买S5栋2层S5-01，与原告认为的购买1-2层房产是相互矛盾的，购买房产的层数应以合同约定为准，而不应以原告自认为准；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，但该合同证明不了原告购买的是期房；对证据三真实性无异议，证明不了交房时间；对证据四有异议，沙盘照片无法判断真实性，对平面图照片、现场照片有异议，该组证据并不能证明被告扩大了地下停车位入口玻璃防雨棚；对证据五中三张图纸真实性无异议，一层剖面图恰恰可以证明S5-01号1层商服西侧门是后开的，剖面图上恰恰可以体现没有西侧门，且原告有一个错误的认识，是否规划地下停车入口及防雨棚是在S5栋商服之外规划，该图纸只能证明S5栋内的格局，并不能证明S5栋外的任何规划内容，一层平面图恰恰可以证实在消防通道处有消防楼梯，现已被原告用水泥地面堵死。被告为证明其主张成立，向法庭提交如下证据：证据一、S5-01商服照片三张，证明原告将S5-01西侧1层开一小门，将二层地面下落并将消防通道通向地下一层的消防楼梯封堵；证据二、哈麻住宅小区续建二期（B区）总平面位置图一张，证明被告按照规划建设了地下停车位，，地下车库入口不存在没有规划入口及违建事宜通过该图纸可以体现地下通道入口紧邻S5-01号商服后墙。原告质证：对证据一中第一张照片真实性有异议，因为第一张照片无法看出该地面是原告所施工，对第二张照片证明问题有异议，不能证明原告将二层地面下落，对第三张照片关联性有异议，从照片中可以看到消防楼梯口仍然有缝隙并没有封堵，只是防止行人摔伤用板子垫起来；对证据二真实性无异议，对关联性有异议，该图纸仅标明地下停车出入口但未标明此处有玻璃防雨棚，不能证明防雨棚建设的合法性，并且该图出入口的位置与原告房屋之间的距离无法体现。经审理查明：2014年12月28日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份（合同编号：141××××****），约定原告购买由被告开发建设的哈尔滨市香坊区民生路94号S5栋2层S5-01号商服，建筑面积143.76平方米，购房总价款为4099139元。同日，原、被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份（合同编号：141××××****），约定原告购买由被告开发建设的哈尔滨市香坊区民生路94号S5栋1层S5-02号商服，建筑面积66.29平方米，购房总价款为2940148元。根据哈尔滨市城乡规划局存档的涉案的第S5栋1层和2层房屋平面图显示，涉案的S5-01号商服北侧有一门，入门后的室内西侧墙无门；涉案的S5-02号商服南北两侧各有一门；在消防通道中，设有一层通向地下的消防楼梯，南侧有一门。原告于2016年1月入户。2016年11月，经原、被告协商，被告同意原告在涉案的S5-01号商服西侧墙开一门，进入消防通道，并将通向地下的消防楼梯进行封堵，消防通道及从室外进入消防通道的大门归原告使用。2017年4月，原告对涉案两套商服进行装修，在涉案的S5-01号商服的一层西侧开设一门。现涉案的S5-01号商服、S5-02号商服及消防通道已连为一体，北侧有两门，南侧有一门。本院认为，关于原告主张涉案的S5-02号商服应南北两侧各有一门的事实，原告举示哈尔滨市城乡规划局存档的涉案房屋平面图予以佐证，被告对该图纸的真实性无异议，本院予以采信。现被告向原告交付的涉案的S5-02号商服不符合合同约定，即原告房屋无法在涉案的S5-02号商服开设南门以便通行。根据双方当事人当庭的陈述可以证实，2016年11月，经双方口头协商达成一致意见，原告可在涉案的S5栋S5-01号商服西侧开设一门，在涉案的S5栋消防通道处搭建一个水泥地面，扩大了该商服的实际使用面积，且增加了一个南门以便通行。2017年4月，原告已按照双方的约定进行装修改造。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然被告造成原告无法按照合同约定在涉案的S5-02号商服开设南门通行的后果，但经双方协商一致，被告通过扩大涉案商铺实际使用面积的方式对原告进行了相应的补偿，且原、被告均已实际履行了双方的口头约定，双方的约定更有利于实现商品房买卖合同的目的，是解决原、被告纠纷的最佳方式，故对于原告要求将涉案S5栋S5-02号房屋开辟南门、道路并排除妨害的诉讼请求，本院不予支持；对于被告要求原告将涉案的S5栋S5-01号商服用房恢复原状的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告王冬菊的诉讼请求；二、驳回被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告王冬菊负担；反诉案件受理费100元（被告已预交），由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  邓丽梅人民陪审员  杜景艳人民陪审员  齐 蓉二〇一七年十二月二日书 记 员  姜 颖