江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初9469号 原告：谢中付，男，1962年7月22日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：胡峰，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆律师事务所律师。 被告：徐鑫，男，1977年12月28日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：徐刚，江苏华脉律师事务所律师。 第三人：吕延超，男，1973年5月2日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：王利梅，女，1973年6月12日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 原告谢中付与被告徐鑫、第三人吕延超、王利梅案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月15日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告谢中付及其委托诉讼代理人赵妍、被告徐鑫的委托诉讼代理人徐刚到庭参加诉讼，第三人吕延超、王利梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谢中付向本院提出诉讼请求：1.终止执行沭阳县新康景园21号楼1单元301室房屋;2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年11月4日，原告从第三人吕延超处购买沭阳县新康景园21号楼1单元301室房屋，并占有使用。徐鑫诉吕延超、王利梅民间借贷纠纷一案，沭阳县人民法院于2016年3月25日作出（2015）沭耿民初字第00917号民事判决书，判决吕延超、王利梅向徐鑫承担350000元债务。在该的审理过程中，沭阳县人民法院作出（2015）沭耿民初字第00917号民事裁定书，对该房屋进行了保全。后徐鑫向法院申请强制执行，在执行过程中，原告提出执行异议。沭阳县人民法院作出（2017）苏1322执异29号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，涉案房屋在查封之前已转让给原告，原告已付清房款，因吕延超原因未及时过户。根据相关法律规定，应当终止执行，故提起涉案诉讼。 原告谢中付为支持其诉讼请求向本院提交以下证据： 1.（2017）苏1322执异29号执行裁定书，证明法院驳回了原告的执行异议； 2.商品房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用证、契税发票、装修保证金收据、物业维修基金交费凭证、物业费收据，证明第三人吕延超有权处分涉案房屋； 3.房屋转让协议，证明第三人吕延超于2009年11月4日将涉案房屋出售给原告； 4.沭阳县家园物业有限公司证明； 5.电费发票2张； 6.燃气费发票6张； 证据4、5、6证明，原告已于法院查封前合法占有涉案房屋； 7.中国工商银行个人贷款还款明细，证明涉案房屋尚有抵押贷款未还清，未办理过户登记的原因不是原告造成的； 8.证人徐某,4证言:其与原告及第三人吕延超住同一幢楼上，原告在涉案房屋楼下经营洗澡堂，为了上下用水方便就打算购买涉案房屋，并委托其从中协调。当时原告与第三人吕延超约定的购买总价款为230000元，原告是一次性付款，付款时其与原告、第三人吕延超、原告两三个亲戚在场，其于原告付款后在协议书见证人处签字。 被告徐鑫辩称，原告无证据证明其合法占有房屋及支付合理对价，不符合相关法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人吕延超、王利梅未作答辩。 被告徐鑫对原告提供证据的质证意见：对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性不予确认；对证据4、5、6的真实性无异议，但不能证明涉案房屋真实的买卖情况；对证据7的真实性无异议；证人与原告较为熟悉，其证言对被告不利，且证人对款项交付情况不清楚，不能证明原告已实际交付了购房款。 本院对原告提供证据的认证意见：由于被告对原告提供的证据1、2、4、5、6的真实性无异议，本院对该五证据的真实性予以确认，对其关联性将另行认定；被告虽对证据3的真实性不予认可，但该证据系原件，被告未提供相反证据，本院对该证据的真实性予以确认；被告虽对证人徐某,4的证言不予认可，但证人证言与原告提供的房屋转让协议等证据相互印证，能够证明原告购买涉案房屋并支付了购房款。 本院经审理认定事实如下：2009年11月4日，原告谢中付（乙方）与第三人吕延超（甲方）签订房屋转让协议，约定：一、经甲乙双方协商同意，现有新康景园21#一单元301室（126.06㎡）由甲方吕延超转让给乙方谢中付；二、经甲乙双方共同协商房屋总价为贰拾叁万元整（￥：230000元整）；三、付款方式：一次性付清房款；四、银行贷款由吕延超承担；五、房屋过户手续到二0一一年阳历10月8日由甲方到场签字过户给乙方；六、过户费用及房屋以后一切费用由乙方负责承担。证人徐某,4作为见证人在该房屋转让协议上签字确认。其后，原告向第三人吕延超支付了购房款230000元，第三人吕延超将房屋交付原告，原告实际占有并使用至今。 被告徐鑫与第三人吕延超、王利梅民间借贷纠纷一案，本院依徐鑫申请于2015年10月9日作出（2015）沭耿民初字第00917号民事裁定书，裁定对吕延超所有的位于沭阳县予以查封。后经开庭审理，本院于2016年3月25日作出（2015）沭耿民初字第00917号民事判决书，判决吕延超归还徐鑫借款本金350000元及利息，王利梅承担连带清偿责任。后因吕延超未能履行义务，徐鑫于2016年6月27日向本院申请执行。在执行过程中，原告谢中付向本院提出书面执行异议。2017年5月31日，本院作出（2017）苏1322执异29号执行裁定书，裁定驳回谢中付的异议请求。现原告谢中付对驳回异议请求的裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2009年2月24日，第三人吕延超、王利梅以涉案房屋作抵押，从中国工商银行沭阳支行贷款127000元，贷款期限至2029年2月24日。原告谢中付于2017年9月25日为第三人吕延超归还房屋抵押贷款1778.29元。 再查明，涉案房屋燃气户名为原告儿媳妇李红梅，其于2014年、2015年多次缴纳燃气费；原告于2016年4月12日、6月16日为涉案房屋缴纳了电费。 本案的争议焦点为：原告谢中付是否有权排除对沭阳县新康景园21幢1单元301室房屋的强制执行。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，买受人购买被执行人房屋等不动产，符合条件的，可以排除执行。本案中，原告谢中付有权排除对位于沭阳县新康景园21幢1单元301室房屋的强制执行，理由为：首先，其与第三人吕延超于2009年11月4日签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。同时，该协议书签订时间为2009年11月4日，在本院对涉案房屋查封之前；其次，原告提供的燃气费、电费等证据能够证实其已实际占有并使用涉案房屋，且时间也在本院查封之前；第三，证人徐某,4证言能够证实原告已向第三人吕延超支付约定的房款，且从协议书第三条约定的一次性付清房款内容也能够印证证人证言；最后，涉案房屋未办理过户手续原因不在原告。根据转让协议约定，第三人吕延超应于2011年10月8日协助原告办理房屋过户手续，银行贷款由第三人吕延超承担。但是涉案房屋的抵押贷款至今未能清偿完毕，致使无法办理过户，责任不在原告。综上，原告谢中付与第三人吕延超签订的房屋转让协议合法有效，原告基于该协议所产生的合法利益应受到法律的保护，足以达到排除强制执行的效力。调解不成，依照《中国人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 终止对沭阳县新康景园21幢1单元301室房屋的执行。 案件受理费7300元，由原告谢中付负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7300元。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  杨玉春 人民陪审员  杨玉楼 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  徐光宇 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。