重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初12269号原告任信明，男，汉族，1949年11月3日出生，住重庆市渝中区。委托代理人廖丹、郑园，重庆公孝律师事务所律师。被告重庆凯维房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路**，统一社会信用代码：915001087562460199。法定代表人张勤昌，董事长。委托代理人肖玉笙，重庆信豪律师事务所律师，特别授权。被告重庆天福地产（集团）有限公司，，住所地重庆市渝中区华福巷**统一社会信用代码：91500103622006861C。法定代表人任德文，总经理。委托代理人肖玉笙，重庆信豪律师事务所律师，特别授权。第三人陈晓兰，女，汉族，1965年11月19日出生，住重庆市长寿区长寿路******5－1，公民身份号码：5102211965********。委托代理人任思竹，重庆思融律师事务所律师，特别授权。第三人余华辉，女，汉族，1952年5月1日出生，住，住重庆市沙坪坝区/div>委托代理人王延斌，男，满族，1953年11月26日出生，住，住重庆市沙坪坝区别授权。委托代理人王玲贤，女，汉族，1955年12月26日出生，住，住重庆市沙坪坝区别授权。原告任信明与被告重庆天福地产（集团）有限公司（简称“天福公司”）、重庆凯维房地产开发有限公司（简称“凯维公司”）、第三人陈晓兰、余华辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任信明及其委托代理人廖丹、郑园，被告天福公司及被告凯维公司的委托代理人肖玉笙、第三人陈晓兰的委托代理人任思竹、第三人余华辉的委托代理人王延斌、王玲贤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2008年9月16日与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司、凯维公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定原告选择以产权调换的方式获得拆迁赔偿，约定的安置房选房序号为7号，交房时间为2010年9月30日。后在2012年9月6日，原告与被告天福公司、凯维公司签订关于《城市房屋拆迁补偿安置协议》的补充协议，协议约定双方同意将原《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的产权调换房屋号变更为天福克拉广场X栋X－X及X－X，原告现已接房入住。但被告至今未为原告办理产权证，且天福公司在原告不知情的情况下将两套房屋分别网签给了余华辉及陈晓兰，损害了原告的合法权益。原告起诉请求1、判令被告天福公司、凯维公司立即履行将重庆市南岸区天福克拉广场X栋X－X及X栋X－X的两套房屋所有权和国有土地使用权转移登记至原告名下的义务；2、由被告承担诉讼费。被告凯维公司、被告天福公司答辩称，凯维公司之前与原告签订房屋补偿安置协议，因为项目工程的开发问题导致某些房屋未修建，故二被告共同开发克拉广场项目，跟原告签订补充协议，对原始的房屋拆迁安置协议中的房号、面积进行重新约定，因天福公司自身经营问题向第三人陈晓兰、余华辉借款，将安置房网签给第三人，导致房屋至今不能过户给原告，请求依法判决。第三人陈晓兰答辩称，本案涉及两个第三人的两套房屋，而两套房屋并非第三人共同拥有，因此应分别立案。原告的诉求不明确，两被告系独立企业法人，本案房屋是被告天福公司独立开发并非两被告共同开发，原告要求独立诉讼主体为其办理产权证承担连带责任无法律依据。第三人的商品房买卖合同已经房屋主管机关登记确认，第三人的合法权利受到了保护，请求驳回原告诉讼请求。第三人余华辉答辩称，余华辉与原告无关，余华辉与天福公司有借款关系，天福公司将房屋12套网签在余华辉名下，要求天福公司还钱，不要房子。经审理查明，2008年9月16日，原告任信明与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司、被告凯维公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定因帝景摩尔二期博客广场项目开发需对坐落在南岸区南坪西路30号附6－6号房屋进行拆迁，原告为该房屋的产权人。根据相关法规政策，经协商，被告凯维公司对原告补偿安置达成如下协议：被拆迁房屋的建筑面积为53.27㎡，用途为住宅。原告于2008年9月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，保持原貌，并经原告与被告凯维公司双方认可，办理点交手续，房屋交由凯维公司拆除。原告选择产权调换，凯维公司给予原告奖励建筑面积5㎡，提前搬迁奖励费为（6193+750）元，搬迁补助费为1000元，过渡补助费为19200元。安置房选房序号为7，交房时间为2010年9月30日，安置房坐落在帝景摩尔博客二期广场X栋X-X号，建筑面积为88.66㎡，结算单价为3350元/㎡，由被告恢复原告的电总表、水总表、天然气和闭路等设施，其他费用按国家相关政策规定执行，产权调换差价结算35000元。2012年9月6日，原告任信明与被告凯维公司、天福公司签订《关于的补充协议》。该协议约定，原告同意原凯维公司安置给原告的产权调换房屋的位置由原号变更为天福克拉广场X栋X-X、X-X号，建筑面积由原76.55㎡变更为92.55㎡，以办理产权证时《房屋面积测绘报告》的实测面积为准。天福公司负责将原告所选房屋交与原告。本补充协议的约定与原协议不一致的，以本补充协议为准，本协议未具体约定的，仍按照原协议执行。2014年9月1日，原告任信明办理天福克拉广场X栋X-X、X-X号房屋的接房手续。另查明，涉案两套房屋现登记于被告天福公司名下。涉案南岸区南坪西路X号X幢X-X号房屋现无抵押、无司法查封，网签于第三人陈晓兰；涉案南岸区南坪西路X号X幢X-X号房屋，现无抵押、无司法查封，网签于第三人余华辉。2015年2月7日，被告天福公司与第三人陈晓兰签订《重庆市商品房买卖合同》共九份，约定陈晓兰购买南岸区南坪西路X号X幢九套房屋（包含涉案X－X号房屋）。当日，被告天福公司向陈晓兰出具《委托付款函》，载明贵我双方于2015年2月7日签订了21份重庆市商品房买卖合同，依据合同约定，委托人天福公司作为卖方应收买方陈晓兰购房款800万元。现天福公司委托买方陈晓兰将该房价款中的600万元直接支付至李寒账户；另200万元直接支付至罗军账户。后陈晓兰按天福公司要求向李寒与罗军付款。2015年2月10日，天福公司出具收据，载明收到陈晓兰购房款800万元。本院认为，原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《关于的补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告要求两被告办理产权过户之诉请。首先，本项诉请的审理焦点是原告的请求权是否优于第三人，基于该焦点应审查的事实包括第三人与被告是否存在合法有效的商品房买卖关系、第三人是否已足额付清房款及其涉案房屋是否交付并办理产权转移登记。第三人陈晓兰举示其与被告签订的重庆市商品房买卖合同及收据，以证明第三人陈晓兰与被告存在商品房买卖关系，并已付清房款且涉案房屋中的X－X号房屋已网签于陈晓兰名下。对此，被告天福公司并不认可，其认为双方是基于借贷关系将涉案房屋网签给第三人陈晓兰。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。即便被告与第三人之间存在合法有效的商品房买卖关系，两原告基于拆迁安置补偿协议取得被安置房屋的权利应当优先于第三人。再次，涉案房屋虽网签于第三人名下，但网签作为房屋交易管理部门为保障商品房交易安全而行使行政管理的一种手段，其并无预告登记的法律效力，也不足以排斥原告的过户请求权。综上，原告已实际接收占有涉案房屋且涉案房屋已办理城镇房屋初始登记，原告本项诉请符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：被告重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内履行将南岸区南坪西路X号天福克拉广场X栋X-X、X－X号房屋不动产产权转移登记至原告任信明名下的义务。案件受理费80元，由被告重庆天福地产（集团）有限公司负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起五日内将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  安 娜人民陪审员  陈作秀人民陪审员  熊鸿猷二〇一七年十二月十五日书 记 员  庞 丹