昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0112民初6740号 原告：胡敏，男，1991年8月16日生。 委托诉讼代理人：刘涛，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。 被告：邓梅，女，1995年12月2日生。 原告胡敏与被告邓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理，并于2017年10月27日进行了补充质证。原告胡敏的委托诉讼代理人刘涛、被告邓梅到庭参加了庭审及补充质证。本案审理过程中，双方当事人申请自行和解并扣减审限两个月，本案现已审理终结。 原告胡敏向本院提出诉讼请求：1.由被告向原告支付租金及物业管理费共计18200元（自2016年1月25日至2016年8月31日止）；2.由被告向原告支付逾期支付租金的违约金共计40000元（自2016年1月25日至2016年8月31日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月22日，原被告双方签订《房屋租赁合同》约定由原告将位于西山区房屋出租给被告方使用，租期自2015年8月1日至2016年8月31日，共计13个月，租金为2000元/月，并约定双方的权利与义务、押金、违约责任、发生争议的管辖等。后被告仅向原告支付了11588元的租金及物业费，后期未再按约定支付租金，经原告多次催要，被告均置之不理，故原告诉至本院。 被告邓梅辩称，其于合同签订当日以现金方式支付原告10000元，后其向原告支付了现金8000元，此后其通过银行存款的方式又向原告支付了2000元，共计支付原告20000元。在其向原告转账2000元后三天，原告将租赁房屋的门锁更换，致使其部分物品丢失，其向西山区金河派出所报案，后经民警建议其于2016年5月24日搬离了租赁房屋，故原告主张其支付搬离后的费用没有法律依据，原告主张逾期违约金亦无事实和法律依据。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对原被告无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对原被告有争议的证据材料，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁及装饰合同》，系原件，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信;2.原告提交的《房屋租赁合同》，系原件，符合证据的形式要件，虽被告认为该合同中邓梅的签字及手印并非其本人所作，但其于庭后书面向本院明确不再申请鉴定，故在没有相反证据推翻的情况下，本院对《房屋租赁合同》予以采信；3.被告提交的《情况说明》，虽系原件，但没有出具材料的单位负责人签名或签章，且没有其他材料能够佐证真实性，故本院对该份证据材料不予采信；4.本院依被告申请调取的《接处警登记表》，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。 据此，本院确认以下法律事实： 2015年6月26日，原告与案外人贺永梅签订了《房屋租赁及装饰合同》，约定贺永梅将其位于昆明市西山区广福城A9-1-1101号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给胡敏使用，租期为一年，自2015年9月1日至2016年8月31日，并约定租赁期间原告对该房屋具有独立的转租权。 2015年7月22日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）、案外人昆明新亚房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年8月1日至2016年8月31日，租金为2000元/月，约定租金“前三个月一付，后10个月一付”，首次租金支付时间为2015年8月15日，乙方需在下个付款期限到期前提前30日向甲方支付租金，合同第三条第3项约定“乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的10.0%支付滞纳金。拖欠租金超过7天，甲方有权收回此出租物业解除本租赁合同，且乙方需按实际占用的时间交纳租金并承担违约责任”。合同第五条第4项约定“乙方承担租赁期内电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费和电梯费……”，合同第六条第1款约定“为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，在本合同签订之日起，乙方应向甲方缴人民币2000.0元……本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用……甲方应将押金全部退还”，合同第八条2款第（1）项约定“未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租7天以上的，乙方应向甲方支付已付租金的10%作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同”。 2016年5月20日11时54分，被告邓梅向昆明市公安局西山分局金家河派出所报警，该所作出《接处警登记表》记明“接警内容（当事人基本情况及简要案情）：幸福苑1-1101纠纷”，“处警情况：邓梅租胡敏的房（1101），因租金和换锁起纠纷，经双方带回所上调解”，“初查损失（危害）情况：无”。 庭审中，被告认为本案合同无效，并认为因原告私自换锁其已经于2015年5月24日搬离了涉案房屋，对此，原告认为其并未进行换锁，也并不清楚被告搬离的时间。另，原告陈述其仅收到被告支付的费用共11588元，对此，被告陈述其共支付了21800元，其中在签订租赁合同当天支付了10000元，并支付1800元物业管理费、入住后支付了8000元，后通过银行汇款支付了2000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。本案中，被告主张本案合同无效，但本案无证据证明本案存在合同无效事由，本案原被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，约定的权利义务明确，不违法法律、行政法规的强制性规定，合同应属有效，对合同双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，原被告发生争议，原告主张被告欠付其租金及物业管理费18200元，被告则认为原告私自换锁致使其搬离涉案房屋，不应承担搬离后的租金，并认为其实际已付租金21800元，对此，本院认为，被告作为履行支付资金义务一方，应当就其支付租金的情况进行举证但本案中并无证据证明被告所述支付21800元的情况，应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予采信，对原告陈述被告支付租金11588元的事实予以采信。另就被告认为其因原告私自换锁一事被迫搬离涉案房屋，首先，就搬离的情况，被告未能提交有效证据加以证明；其次，《接处警登记表》中处警情况处虽写有“因为租金和换锁起纠纷”的内容，但亦写明并未造成损失，且该《接处警登记表》并未明确换锁的具体情况，原告并未在该处警情况处签字认可，且该登记表并不足以证明原告妨碍了被告此后对涉案房屋进行使用，且亦不能证明被告所述搬离涉案房屋的情况与换锁一事存在必然关联；再次，被告并无证据证明其具有合法理由搬离涉案房屋，即使其确在2016年8月31日前搬离了涉案房屋，其亦未与原告就此进行协商，并无证据证明其向原告退还了涉案房屋，并无证据证明双方经协商提前解除了租赁合同，因此，本院对被告的上述抗辩理由不予采信，认为原被告于合同约定的租金支付期间已经届满，被告应当向原告支付未付的租赁费14412元（13个月×2000元/月-11588元＝14412元）。另就原告主张的物业管理费，本院认为，原告并非收取物业管理费的相对方，《房屋租赁合同》并未约定物业管理费由原告收取，本案亦无证据证明原告代被告交纳了租赁期间的物业管理费，故对原告主张被告向其支付物业管理费的诉讼请求不予支持。就原告主张的违约金，本案中被告逾期支付租金构成违约，原告可以主张其承担约定责任，因《房屋租赁合同》第八条第2款第（1）项约定“拖欠房租7天以上的，乙方应向甲方支付已付租金的10%作为违约金”，故原告可以据此主张被告向其支付违约金1158.8元，结合原被告的实际损失情况，该违约金已足以弥补原告损失，故本院对于原告主张超出这一金额的部分不再支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、由被告邓梅于本判决生效之日起十五日内向原告胡敏支付租金14412元、违约金1158.8元，共计15570.8元； 二、驳回原告胡敏的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费628元，由原告胡敏负担533.36元，由被告邓梅负担94.64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  李红朴 二〇一七年十二月七日 书记员  杨 乐