新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新31民终788号上诉人（原审被告）：喀什广厦物业服务有限责任公司，住所地：喀什市塔什巴扎巷**。法定代表人：刘旭明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，新疆叶尔羌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨菊芳，女，汉族，1969年10月4日出生，个体工商户，现住喀什市。被上诉人（原审被告）：侯又新，女，汉族，1959年11月22日出生，个体工商户，现住喀什市。上诉人喀什广厦物业服务有限责任公司（以下简称广厦物业公司）因与被上诉人杨菊芳、侯又新合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2017）新3130民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人广厦物业公司的委托诉讼代理人李刚、被上诉人杨菊芳到庭参加诉讼，被上诉人侯又新经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告杨菊芳向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋租赁费21949元，支付违约金1054.8元，共计23003.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告广厦物业公司签订《商铺委托管理合同》，约定原告将涉及其商铺经营管理的一切事宜委托给被告广厦物业公司负责。后被告广厦物业公司与被告侯又新签订租赁合同，将该商铺出租给被告侯又新，但两被告拖延房租未付，故原告诉至法院。一审被告广厦物业公司辩称：其与原告间不存在租赁关系，而是委托管理关系；原告所主张的租金问题，其已通过诉讼形式向该商铺的实际承租人被告侯又新主张权利，该案目前正在执行过程中，原告的行为属于重复诉讼。一审被告侯又新未到庭，亦未提交书面答辩状。一审法院经审理查明：2013年8月10日，原告与被告广厦物业公司签订《商铺委托管理合同》（以下简称委托管理合同），约定原告将其位于喀什市人民西路49号（龙和大厦）1幢-1层B125号商铺委托给被告广厦物业公司经营管理，商铺面积为21.704㎡，委托经营管理期限为2013年8月19日至2021年8月19日，原告同意以被告广厦物业公司的名义将该商铺对外租赁，由被告广厦物业公司与第三方签署租赁合同、收取租金及管理，被告广厦物业公司按与第三方租赁合同价格的5%收取代理费，并于租赁合同规定的租金支付日期定期向原告支付收益金。合同还对租金及递增条款、双方的权利义务、违约责任进行约定。2013年8月19日，被告广厦物业公司与被告侯又新签订《营业场所（房屋）租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告广厦物业公司将包含涉案商铺在内的共72间商铺出租给被告侯又新用于娱乐场所经营，面积合计2577.747㎡，租期自2013年8月19日至2021年11月29日，租金按年度于每年11月29日前付清，同时对租金及递增条款、双方的权利义务等内容进行约定，租金及递增方式与《委托管理合同》的约定相同。后因被告侯又新未按期向被告广厦物业公司支付租金，被告广厦物业公司诉至法院，双方达成调解协议。2017年3月3日，被告广厦物业公司向原告支付租金2087元。以上事实，有喀房权证字第XX**房产证复印件、《商铺委托管理合同》复印件、《营业场所（房屋）租赁合同》复印件、（2016）新3101民初2166号民事调解书复印件、收条复印件在案佐证，本院予以确认。被告广厦物业公司虽认可以上事实，但辩称其与原告间并无租赁关系，不应支付租金。原告与被告广厦物业公司签订的合同虽名为《委托管理合同》，但该合同的主要目的是出租涉案商铺，合同中亦明确约定租金及租金递增方式，合同中对"由乙方（被告广厦物业公司）根据乙方与第三方（被告侯又新）签订的租赁合同中所规定的租金支付日期，定期向甲方（原告）提供的账户支付或由甲方自行领取收益金"的约定，系对被告广厦物业公司向原告支付租金的日期及方式的约定，该约定并未以被告广厦物业公司已收到被告侯又新支付的租金为前提。原告主张的租金期间为2014年8月19日至2017年1月19日，被告广厦物业公司对此不认可，并提交2013年租金支付记录。该记录显示租金计付期间为2013年11月29日至2014年11月28日，原告在支付记录上签字认可。故每年度租金计付期间应从11月29日计算。对2014年11月29日至2015年11月28日租金11134元（以每平方米45元/月为标准计算，扣除5%代理费586元），原告认可被告广厦物业公司已付10439元，尚余695元未付，被告广厦物业公司对此无异议，但称该款在其起诉被告侯又新时用于支付律师费，原告对此不认可，被告也未提交证据证实。对2015年11月29日至2017年1月28日租金15876元（以每平方米55元/月为标准计算，扣除5%代理费836元），被告广厦物业公司称其与被告侯又新在调解时达成协议，租金仍按每平方米45元/月的标准支付，但原告对此不认可。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告广厦物业公司签订《委托管理合同》是双方真实意思表示，且未违反法律相关规定，应为合法有效。被告广厦物业公司应按《委托管理合同》约定向原告支付2014年11月29日至2015年11月28日租金695元、2015年11月29日至2017年1月28日租金15876元，合计16571元，逾期未付，显属违约，应承担违约责任。对于原告主张的违约金，因原告不能说明计算方式，而违约金是对损失的弥补，故对违约金本院按年利率6%自2016年11月（2015年租金应付日期）计算至2017年1月酌定为166元（16571×6%÷12×2）。对原告要求被告侯又新支付租金及违约金的请求，根据合同相对性原则，被告侯又新并非本案诉争相对方，故原告此项请求不能成立。综上所述，对原告要求被告广厦物业公司支付租赁费用21949元、违约金1054.8元的请求，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，遂缺席判决：一、被告喀什广厦物业服务有限责任公司于本判决生效后五日内向原告杨菊芳支付房屋租金16571元、违约金166元，合计16737元；二、驳回原告杨菊芳的其他诉讼请求。案件受理费376元，减半收取计188元，由原告杨菊芳负担51元，被告喀什广厦物业服务有限责任公司负担137元。广厦物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、广厦物业公司与杨菊芳之间系委托关系，并非租赁关系，本案应由实际承租人侯又新向杨菊芳支付租金，故一审认定广厦物业公司系本案承担责任的主体有误；2、2016年，实际承租人侯又新未按约交纳租金，广厦物业公司经杨菊芳同意已对侯又新提起诉讼，后该案调解结案，杨菊芳也领取了欠付租金，故一审违反"一事不再理"的法律原则，属重复诉讼。请求：1、撤销原判，改判驳回杨菊芳的一审全部诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。杨菊芳服从一审判决，其针对上诉人广厦物业公司的上诉请求及理由答辩称：1、侯又新是否向广厦物业支付租金并不影响广厦物业公司应按约向杨菊芳支付租金；2、广厦物业公司起诉侯又新时，杨菊芳并非该案当事人。因此，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。侯又新服从一审判决，其未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院确认一审法院查明的案件事实。另，二审中，杨菊芳自认一审后，其又陆续收到广厦物业公司支付的2015年11月29日至2016年11月28日期间的租金共计2672元，即：2017年4月5日收到668元，2017年5月6日收到668元，2017年7月4日收到1336元。本院经审理认为：根据当事人的上诉与答辩意见，本案二审争议焦点为：广厦物业公司是否应向杨菊芳支付尚欠租金及违约金。本院认为，合同具有相对性。广厦物业公司和杨菊芳签订的《商铺委托管理合同》与广厦物业公司和侯又新签订的《营业场所（房屋）租赁合同》，系两种法律关系，仅在相应合同当事人之间发生法律效力，不能约束合同外的第三人，故侯又新是否按约向广厦物业公司履行支付租金的合同义务，并不影响广厦物业公司向杨菊芳履行定期支付租金的合同义务，而广厦物业公司向侯又新行使诉权后，亦不影响杨菊芳向广厦物业公司行使诉权，因此，广厦物业公司关于本案应由实际承租人侯又新向杨菊芳支付租金及杨菊芳属重复诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持，广厦物业公司理应向杨菊芳支付尚欠租金，及逾期未付的违约金。因二审中，杨菊芳自认一审后，其又陆续收到广厦物业公司支付的2015年11月29日至2016年11月28日期间的租金共计2672元，故此款应从一审认定的尚欠租金中予以扣除，即重新计算后，尚欠租金为13899元（即16571元-2672元）。因广厦物业公司逾期未付租金的事实存在，故一审法院酌定从2016年11月至2017年1月按年利率6%计算违约金为166元，并无不妥。综上所述，因二审中出现新的证据，致一审所认定的部分事实发生变化，故一审判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销喀什市人民法院（2017）新3130民初135号民事判决第二项：即驳回杨菊芳的其他诉讼请求；二、变更喀什市人民法院（2017）新3130民初135号民事判决第一项为：喀什广厦物业服务有限责任公司于本判决生效后五日内向杨菊芳支付房屋租金13899元、违约金166元，合计14065元；三、驳回杨菊芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费406元（杨菊芳预交188元，广厦物业公司预交218元），由上诉人广厦物业公司负担248元，被上诉人杨菊芳负担158元。本判决为终审判决。审 判 长  何春璐审 判 员  陈晓东代理审判员  吴炳坤二〇一七年十二月十六日书 记 员  杨 磊