云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5856号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴（系昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员），女，1994年4月30日出生，汉族，住四川省峨眉山市，特别授权代理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：何广新，男，1957年10月25日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原审第三人：崔林虎，男，1979年5月15日出生，朝鲜族，住吉林省汪清县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）因与上诉人何广新、原审第三人崔林虎居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭于2017年12月21日对本案公开开庭进行了审理。上诉人尊园公司的委托诉讼代理人刘文兵、上诉人何广新到庭参加诉讼。原审第三人崔林虎因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。尊园公司上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初5182号民事判决；二、改判何广新向尊园公司支付佣金12000元及利息；三、本案一、二审诉讼费由何广新承担。事实和理由：一、原审法院认为尊园公司的居间服务存在瑕疵，遂扣减相应服务佣金无任何事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据上述法律规定，居间人只要促成合同成立，即可收取居间报酬。涉案合同包括买卖合同法律关系及居间合同法律关系，上诉人所促成的房屋买卖合同是否实际履行，不影响上诉人收取居间报酬。合同法第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见，居间人在居间活动中负有如实报告义务，就居间人知道的情况如实报告委托人，而不应隐瞒重要事实或捏造虚假情况。本案中，尊园公司并未违反法定的居间义务。退一步说，即使何广新报告的信息有遗漏或错误，只要尊园公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息的情形，就不应影响尊园公司依法依约收取居间报酬的权利。原审法院已经查明，涉案合同未能顺利履行的原因在于何广新在订立合同时虽提供了其前妻吴静琦的死亡证明，却隐瞒了吴静琦的母亲作为第一顺位继承人之一。最终，因何广新岳母不同意出售涉案房产，才导致涉案合同未能顺利履行。父母作为第一顺位继承人是众所周知的常识，而何广新作为云南省食品药品监督检验研究院职工，具备超越普通老百姓的文化水平及认知，却谎称不知这一常识。尊园公司有理由怀疑其具有私下出售涉案房产的企图，故其未向居间人告知其妻吴静琦的母亲享有继承权的情况。综上，尊园公司认为，涉案合同因何广新恶意隐瞒事实情况未能顺利履行，上诉人作为居间人没有违反法定义务，居间服务不存在瑕疵，故有权全额收取居间报酬。二、涉案合同依法成立并生效，合同三方当事人均应当受其约束。何广新违约后，应当依照合同第十五条之约定，向尊园公司支付佣金损失及相应利息。何广新作为卖方，应确保其自身具有处分权，否则应当由其承担相应责任，故何广新的行为构成违约。退一步说，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依据前述司法解释，不论何广新对房屋是否享有所有权或处分权，均不影响买卖合同具有法律效力。综上，原审判决认定事实部分错误，请求二审法院在查明事实后撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。何广新上诉并答辩称，一、一审法院认定何广新违约，但何广新认为本案情形并非违约，而是合同客观上不具备履行条件。二、何广新认为，涉案房屋原属何广新与吴静琦的夫妻共同财产，故吴静琦死亡后，何广新有权处分该房屋。当时何广新并不知晓出售房屋还需经过吴静琦的其他法定继承人的同意。而作为房地产中介公司的尊园公司对此应当是明知的，但尊园公司并未告知，并最终导致吴静琦的其他法定继承人不同意而未能履行。居间人未尽到告知义务，在合同载明的应提交材料中亦未列明，故涉案合同的签订有重大误解，属于可变更或撤销的合同。三、何广新向崔林虎支付的1000元并未违约金，而是道义上的补偿。综上所述，请求二审法院驳回尊园公司的原审全部诉讼请求。尊园公司针对何广新上诉的答辩意见同其上诉意见。原审第三人崔林虎未对尊园公司及何广新的上诉发表答辩意见。尊园公司向一审法院起诉请求：一、判令何广新立即支付佣金12000元及利息（利息以12000元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2015年8月2日起至判决书确定的付款之日止）；二、由何广新承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月1日，经尊园公司居间撮合，何广新（出售方、甲方）、第三人崔林虎（购买方、乙方）与尊园公司（经纪方，丙方）三方签订了《买卖合同暨居间服务合同》。合同约定：何广新向崔林虎出售位于昆明市官渡区世纪城元春苑3幢5单元8N号房屋，成交价格为79.5万元，定金12000元，甲乙双方确认，双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已经促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供服务，乙方支付丙方佣金12000元，佣金支付时间为2015年8月1日前。合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲乙方按上列佣金标准各补偿丙方佣金损失50%），由于买卖一方违约导致本合同无法履行的，由违约方按佣金标准支付损失。上述合同签订后，何广新因无法继承涉案房屋，导致房屋无法过户，该合同未能顺利履行，后何广新向崔林虎赔偿了1000元。因何广新未向尊园公司支付佣金损失，故尊园公司诉至法院，主张如上诉请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。尊园公司与何广新签订的《买卖合同暨居间服务合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。该合同包含两个合同关系，即何广新与崔林虎之间的买卖合同以及买卖双方与尊园公司之间的居间合同。尊园公司作为居间人，为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，促成双方签订了房屋买卖合同，即取得了收取佣金的权利。后该买卖合同未能履行系由于何广新无权处分涉案房屋，即本案中何广新是买卖合同违约方，按照三方约定，应由何广新承担向尊园公司支付服务佣金的违约责任。但尊园公司作为房屋买卖中介方，对房屋买卖过程中存在的因当事人死亡而可能发生的继承导致房屋权属变更等较为复杂的情况，未举证证明其已尽到合理的告知义务，即未利用其专业知识履行相应的义务，故一审法院认为，其在居间合同履行过程中存在瑕疵，其应获得的报酬应酌情扣减，一审法院认为，尊园公司所应获得的佣金酌情调整为6000元为宜。对尊园公司主张的利息，因佣金支付存在争议，支付佣金的事实不确定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告何广新于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司服务佣金6000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费101元，由何广新负担51元，由尊园公司负担50元。二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。经审理，上诉人尊园公司及何广新对于一审法院认定法律事实均无异议，故本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：何广新是否应当按照合同约定标准向尊园公司支付居间报酬？《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，房屋买卖双方在居间方尊园公司的居间下订立了涉案《房屋买卖暨居间服务合同》，合同成立并生效，故尊园公司有权取得居间报酬。上诉人何广新主张，因其对于前妻死亡后的法定继承人不完全知晓，属于重大误解，故其行为不构成违约。对此，本院认为，首先，何广新前妻吴静琦于2013年4月30日去世后至订立涉案合同之前，在长达近两年时间内对于房屋的法定继承人不清楚，有悖常理。其次，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第七十一条规定，行为人应对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。据此，何广新对于生活常识及法律知识的欠缺并不构成重大误解。再次，即使何广新对于法定继承人范围不清楚，但在出售房屋时未向尊园公司或有关机构进行了解，亦具有过错。综上，因房屋法定继承人对于出售房屋未能达成一致意思表示而致使合同无法继续履行，应归责于卖方，何广新的行为构成违约，根据合同第十五条之约定，何广新负有支付居间费用的义务。关于居间费用标准。对此，合同虽有明确约定，但即使何广新在对其前妻第一顺位法定继承人范围不清楚的情况下，尊园公司作为专业中介机构，亦未尽到合理的审查、提示义务，对于合同不能继续履行亦具有一定过错。此外，在明知房屋法定继承人至少还有何广新女儿的情况下，对于签订合同需其余继承人到场签字等手续问题亦未尽完善义务，故尊园公司不能享有按照合同约定标准全额收取佣金及并要求支付相应利息的权利。一审法院根据各方违约情形，酌情判令由何广新向尊园公司支付居间报酬6000元并无不当，本院予以维持。综上所述，尊园公司及何广新的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由尊园公司承担50元，由何广新承担51元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 孙 建审判员 李 鸿审判员 符圆圆二〇一七年十二月二十五日书记员 杨江鹏