云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终191号上诉人（原审原告）：唐云华，男，1973年6月15日生，汉族，住昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：张成燕，女，1980年4月30日生，汉族，住昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人唐云华、张成燕与上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐云华、张成燕上诉请求：1、发回重审或查明事实后依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由俊发公司承担。事实和理由：一、一审判决违反证据交换的程序规定，没有在开庭审理前组织双方交换证据，使上诉人对被上诉人的证据不能充分质证和反驳，导致一审判决认定事实不清，判决错误。二、一审判决内容与事实和法律不符，诸多问题错误：1、双方签订的商品房购销合同系格式合同不是协商一致签订，逾期交房的违约条款指明的责任不对等；2、逾期交房违约金错误，一审认定逾期交房224天，但又以214天来计算违约金，少算1374元；3、双方签订的商品房购销合同未约定要缴纳配套费；4、房屋质量方面，涉案房屋过道地面不平，但合同中表明需“原浆赶平”，窗台未按相关规定设置防护措施，上诉人已经提交照片举证，俊发公司亦应举证证明房屋质量合格；5、合同约定入户门为防盗门，但实际安装的是防火门；6、车位不达标，横向间距违反了不小于0.6米的规定。俊发公司辩称，请求驳回唐云华、张成燕的上诉请求。一审判决第二项认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。俊发公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、本案诉讼费用由唐云华、张成燕承担。事实和理由：一审法院认定俊发公司逾期交房违约金于法无据，交房公告已明确涉诉地块于2015年11月2日起办理接房手续，故俊发公司逾期交房的期间应为2015年3月31日至2015年11月2日共计214天，应承担的逾期交房违约金为28234.3元，该款项已全额支付。对方签署《金盾（时代）俊园费用抵消单》已经对上述违约金的计算方式及金额予以确认，双方对此达成一致，不存在尚未支付的违约金。唐云华、张成燕辩称，支持我方上诉请求，驳回俊发公司的上诉请求，理由与上诉状一致。唐云华、张成燕向一审法院起诉请求：1、变更《商品房购销合同》中的违约条款，将原告违约责任变更为与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司违约责任一致；2、变更《商品房购销合同》中的车位价款条款，被告呈贡俊发伟业房地产有限公司向原告退还多收的车位款人民币38000元及自2013年11月20日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；3、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司向原告支付逾期交房的违约金人民币32933元；4、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司返还原告配套费人民币13200元及自2013年11月20日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；5、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平等质量问题进行维修，将防火门更换为防盗门；6、被告呈贡俊发伟业房地产有限公司立即对不达标的车位进行改造，使之达标；7、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会与被告俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由昆明市公安局工会委员会委托被告俊发公司定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定被告俊发公司应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500元/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有线电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付被告俊发公司。2016年3月7日，市公安局工会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取，依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位149200元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为118000元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积为140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积为180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为118000元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告唐云华、张成燕（乙方）与被告俊发公司（甲方）于2013年11月20日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园第20栋第1单元第4层401号房屋，套内建筑面积为160.38平方米，单价为每平方米3548.53元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额569114元，合同约定入户门为防盗门。原告唐云华、张成燕向被告俊发公司全额缴纳了房款，并于2013年11月20日缴纳了配套费人民币13200元。原告唐云华、张成燕与被告俊发公司于2013年11月20日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A2-3-B046号，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元,电梯：有。被告俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅**型，甲级防火、丁级防盗；住宅**型，甲级防火、丁级防盗；住宅**型，乙级防火、丁级防盗；；住宅**型丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。还查明：金盾俊园A3-2地块地下车位停车方式为垂直式，车位宽度为2.4米，长度为5.5米。一审法院认为，一、关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案原告与被告签订合同时间为2013年12月18日，原告曾于2015年9月29日就其与被告之间的商品房销售纠纷向一审法院提交了起诉材料，后一审法院告知需待管辖决定是否受理，至此，原告的诉讼时效因其提出要求而中断，后原告于2016年1月12日向一审法院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效，故被告认为原告起诉超过诉讼时效的观点，不予采信。二、关于原告各项主张有无事实及法律依据，应否支持的问题。1、关于违约条款及车位价款应否变更的问题，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，原被告签订的2份《商品房购销合同》系双方协商一致签订的，且被告俊发公司当庭表示不同意协商变更合同条款，也即双方不能就变更达成一致，双方应当按照其约定全面履行自己的义务，故对原告主张违约条款及车位价款应予变更的诉讼请求，不予支持，原告主张返还多收的车位价款及利息，证据不充分，不予支持。2、关于逾期交房违约金的问题，原告提出违约金没有支付给原告，且被告计算日期有误，逾期天数应从2015年4月1日计算至2015年11月16日，合同约定是2015年3月31日交房，公告交房是2015年11月16日，共计230天，但被告计算了214天，若逾期违约金按照230天计算，应为32933元。一审法院认为，根据俊发公司于2015年4月17日刊登的公告的内容：“不接受提前办理”，“A2-2地块，11月1日交付3栋号，11月2日起11栋至20栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理（按惯例不设14栋号）”。原告唐云华、张成燕的房屋在A2-2号地块20栋，根据被告俊发公司制定的交房顺序，应在2015年11月10日交付，因此，一审法院认定，逾期天数应为224天（2015年3月31日起至2015年11月10日），则被告俊发公司应当支付的违约金为人民币29608.48元〔（569114元+118000元）×0.0002×214+200〕，扣减被告于2015年11月25日抵扣支付给原告的的28234.30元，还应当支付原告1374.18元。3、关于配套费应否返还的问题，原告主张应退还配套费，是认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”执行一套一标政策，不应当另行收取配套费。同时根据《昆明市发展改革委员会关于商品房购销明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中明确将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在法院审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费不包含在房价内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目，根据等价有偿的原则，原告方在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，原告购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知原告“购房相关的配套费、税费等另行计算”，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同既已约定，则双方应当遵照合同履行，故原告主张退还配套费的理由不符合双方合同约定，对其退还配套费的诉讼请求不予支持。4、原告要求被告对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平等质量问题进行维修的主张，证据不充分，不予支持。5、原告主张被告俊发公司所安装的门系防火门而并非防盗门，不具备防盗的功能的问题，根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。双方合同对于防盗门等级并未作出明确约定，且原告未举证推翻对方的证据，故对其主张不予支持。6、关于地下车库车位是否达标的问题，根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）表4.1.1和表4.1.4之规定，微型汽车、小型汽车停车位间横向净距不得小于0.60米，一般小型汽车总宽1.80米，原告的车位总宽2.4米，在扣减车宽1.8米后，剩余0.6米，结合旁边的车位亦是同样的计算方式，则两车间距为0.6米，也即车位符合行业标准，原告主张车位不达标，证据不充分，不予支持。综上所述，原告主张变更合同违约条款、车位价款条款，退还多收的车位款及利息，退还配套费，修缮墙体、地面等，更换防火门，改造、改造车位的理由不符合双方合同约定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决：“一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐云华、张成燕逾期交房违约金1374.18元。二、驳回原告唐云华、张成燕的其他诉讼请求。”案件受理费1858元，由原告唐云华、张成燕承担。本院二审期间，唐云华、张成燕围绕其上诉请求提交了以下证据：一、B046车位旁边的B045车位照片三份，欲证明两车位间距小于0.6米，侵犯了唐云华、张成燕车位的合法权益；二、入户门照片一份，欲证明唐云华、张成燕的入户门只有两个锁闭点，根据国家标准对防盗门的要求是丁级防盗门不能少于六个锁闭点数。经质证，俊发公司认为，对证据一，不能证实照片中车位是涉案车位，B045车位也不是本案诉争车位，与本案无关联性，不能够证明唐云华、张成燕的观点；对证据二不认可真实性、合法性、关联性。庭审后，本院组织双方到诉争房屋金盾俊园A2地块20幢1单元401号进行现场查看后，双方对以下事实予以认可：1、诉争房屋入户门的锁闭点为两个；2、诉争房屋从客厅通往卧室的通道因埋通水管道，导致约2至3公分的“L”型凸起；3、主卧室窗台高约15公分，窗台上无隔离栏防护。本院对上述事实予以补充确认。本院认为：双方所签《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据该份合同第九条之约定，如俊发公司未逾期交房，前10日按每天10元的标准计算违约金，10天后按已付款的0.02%乘以逾期天数计算，该约定具体明确，一审法院根据该约定计算并无不当，本院予以维持。对于逾期天数，俊发公司曾于2015年4月17日刊登公告称“A2-2地块自11月1日交付3栋号，11月2日起11栋至20栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理”。但根据俊发公司一审提交的证据显示其又于2015年11月16日发布《呈贡时代（金盾）俊园一期A2地块交房公告》，称A2地块已于2015年11月2日通过竣工验收具备交付条件，请自即日起前往项目现场办理接房手续。并载明“如4月17日的交房公告于本交房公告内容冲突的，以本交房公告为准。A2地块交房时间以此公告交房时间为准”。因此，俊发公司逾期交房期间应自2015年4月1日计至11月16日，共计230日。应支付的违约金为200+220*（569114+118000）*0.02%=30433.02元，一审法院计算逾期天数有误，本院予以纠正。关于房屋内质量问题，经本院组织双方现场踏勘，诉争房屋从客厅通往卧室的通道因埋通水管道，导致约2至3公分的“L”型凸起，而双方合同附件二中对于地面验收的标准为“原浆赶光”而非唐云华主张的找平，并不能就此推导出俊发公司应当保证地面完全平整。故一审法院不支持该诉请并无不当，本院予以维持。唐云华、张成燕提出，根据《住宅设计规范》第5.8.1条之规定，窗台距楼面、地面的净高低于0.9m时，应设置防护设施。在诉争房屋的窗台仅离地面15cm的情况下，俊发公司未设置防护措施，属于严重质量问题。对此，俊发公司主张，《住宅设计规范》第5.8.1条规定应设置防护措施，但并未明确采取哪一种防护措施，其实际采用的是固定窗的防护措施。《民用建筑设计通则》第6.10.3条附注：1、住、住宅窗台低于0m时，应采取防护措施；2、低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。根据该规定，固定窗系国家标准允许的防护方式，而俊发公司实际亦采取了该项防护措施，故对唐云华、张成燕的该项主张，本院不予支持。唐云华、张成燕主张入户门未达到合同约定的标准，并指出根据《防盗安全门通用技术条件》（GB17565-2007）第5.10.4之规定：防盗安全门宜采用三房位多锁舌锁具，门框与门扇间的锁闭点数，按防盗安全级别甲、乙、丙、丁应分别不少于12个、10个、8个、6个。但该技术条件的前言部分载明：本标准的5.3、5.4.2、5.6.2、5.10.1、5.10.2、5.10.3为强制性条款，其余为推荐性条款。即6个锁闭点并非防盗级别为丁级的必要条件，结合一审中俊发公司提交的云南省产品质量监督检验研究院《检验报告》，本院对唐云华、张成燕的该项主张不予支持。关于配套费，因双方合同并未约定该部分款项已包含于房费中，而根据唐云华所在单位与俊发公司所签《合作协议》，配套费未包含于房价，应由购房者另行现金支付。作为单位委托定向开发的配套住宅，购房者应受其单位与开发商所签协议约束。结合民法中的等价有偿原则，唐云华、张成燕已实际享受该配套服务，应向俊发公司支付相应对价。关于地下车位是否达标的问题，一审法院根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）表4.1.1和表4.1.4之规定，结合现场测量情况，确认车位设置符合行业标准。综上所述，上诉人俊发公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人唐云华、张成燕的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初79号民事判决二、由呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐云华、张成燕逾期交房违约金2198.72元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由唐云华、张成燕负担25元，由呈贡俊发伟业房地产有限公司负担25元。唐云华、张成燕已预交1483元，退还1458元；呈贡俊发伟业房地产有限公司已预交1483元，退还1458元。本判决为终审判决。审判长 田 庄审判员 李 蕊审判员 薛 艳二〇一七年十二月十一日书记员 杨雯婷