安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0203民初2270号 原告：恽小强，男，1971年3月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告：任秀兰，女，1973年4月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 以上两原告共同委托代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 被告：安徽省外经建设（集团）有限公司，住所地安徽省合肥市包河区东流路28号，统一社会信用代码913400001489431792（3-5）。 法定代表人：蒋庆德，董事长。 委托代理人：范凯，公司员工。 被告：芜湖宝文商业运营管理有限公司，住所地安徽省芜湖高新技术产业开发区服务外包产业园服务外包（科普）孵化园4#楼20层2016室，统一社会信用代码91340200322819369M（1-1）。 法定代表人：胡丕包，执行董事。 委托代理人：耿宜杰，安徽正伦律师事务所律师。 原告恽小强、任秀兰诉被告安徽省外经建设（集团）有限公司（以下简称“外经公司”）、芜湖宝文商业运营管理有限公司（以下简称“宝文公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2017年8月2日公开开庭进行审理，两原告及其共同委托代理人凌定越，被告外经公司委托代理人范凯，被告宝文公司委托代理人耿宜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告外经公司投资开发建设了外经德盛广场，被告宝文公司为商业运营管理公司。被告方为推动销售在开盘前后以广告宣传彩页、楼盘工地围栏等为载体，宣传推介外经德盛广场为“5.4米大挑空，买一得二”、“5.4米大挑空，买一铺得两铺，花一层的价钱开两层的店”的稀缺商铺。由于被告的宣传推介以及被告外经公司具有国资背景，原告决定在外经德盛广场投资商铺，并与被告外经公司签订商品房买卖合同，购买德盛广场A区A3-3#楼107室房屋一套。原告于2016年6月接到被告通知交房，但在验房时才发现，被告拟交付的房屋没有二层，且房屋层高不足5.4米，另室内横贯的强弱电桥架、消防管道、水管道、桥架等从顶部向下延伸高度不低于80-90厘米，进门右手拐角处有三根粗立管，占用使用面积近一平方米；门面外右手边有一个大消防栓，影响门面外观。由于被告拟交付的房屋不符合其承诺的“买一得二”的交付标准，原告遂发函催告被告立即对房屋进行整改，并在房屋交接单上载明了上述问题，但被告拒绝整改，并否认其“买一得二”的承诺。被告拟交付的房屋内管道、桥架、凹进室内连廊等布局现状致使原告无法进行“买一得二”的分割隔断，且因整改系改变房屋承重结构，被告依法就整改事宜也不可能取得规划、设计、消防等单位同意。因被告方交付的房屋不符合约定，系严重违约，造成原告相应损失，现请求判令：两被告赔偿原告损失150000元（损失暂定，以涉案房屋二层商铺的价值、年租金收益的司法鉴定为准）。 两被告辩称：涉案商铺符合双方合同约定，商铺内消防管道等设计符合国家标准并经相关部门验收合格。案涉广告宣传为要约邀请而非要约。“5.4米大挑空”的宣传不明确不具体，双方签订的买卖合同中没有广告宣传的内容，表明双方对此没有明确约定，原告亦未举证证明被告按两层商铺的价格出售一层商铺。原告于2015年7月2日与被告宝文公司签订《德盛广场商铺使用权转让协议》一份，其已将涉讼商铺的使用权转让给被告宝文公司，故其在2019年6月5日期限届满前无权向被告方提出赔偿请求。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 经审理查明：被告外经公司在销售前发布的宣传广告中载明：“德盛广场·新纬七独立产权，独立经营，街街生财，铺铺流金，5.4米大挑空，买一铺得两铺，花一层的价钱，买两层商铺”。2015年7月3日，原告（买受人）与被告外经公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的外经德盛广场A区A3-3#楼107室房屋，设计用途为商业；据出卖人暂测，建筑面积38.27平方米，套内建筑面积33.62平方米；其中跃层建筑面积0平方米；该幢房屋结构为钢混，总层数为5层，地上4层，地下1层；该商品房为每平方米25350.69元，总金额为970171元；出卖人应于2016年6月6日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。后被告外经公司将涉讼房屋交付给原告，原告认为讼争房屋层高不足5.4米，且管道及桥架等均设计安装在讼争房屋的专有空间之内，扣除所占用空间后，无法实现“买一得二”，双方交涉未果，遂成讼。 另查明，2015年7月2日，原告恽小强（乙方）与被告宝文公司（甲方）签订《德盛广场商铺使用权转让协议》一份。协议载明：鉴于乙方已与外经公司签订《德盛广场认购协议》，为统一招商、统一运营，从而提高双方未来经济效益，乙方同意在与外经公司签订《商品房买卖合同》时将其购买的德盛广场商铺的使用权、收益权、管理权全部无偿转让给甲方；商铺转让使用期限自2016年6月6日至2019年6月5日，甲方未能按本条约定时间接收商铺的，商铺使用期限相应延长；商铺使用费按乙方与外经公司签订的《德盛广场认购协议》第三条“如买受人同意自该商铺交付之日起3年的商铺使用权及收益权无偿转让给宝文公司”内容约定执行；转让期内，该商铺的运营权及运营收益等权利归甲方所有，甲方可以自己使用该商铺，也可以授权他人使用该商铺或商铺出租获取收益，而无须另行取得乙方同意或通知乙方等。 在本案审理过程中，本院委托芜湖市中级人民法院技术处随机摇号选择房地产评估机构对德胜广场A1-4-126室房屋在满足层高5.4米且能够分割成正常使用的两层商铺前提下的第二层商铺的市场价格或年租金收益进行价值评估。芜湖市中级人民法院技术处通过摇号确定由芜湖市志衡评估有限责任公司对其进行评估。芜湖市志衡评估有限责任公司认为无法对德盛广场A1-4-126室房屋在满足层高5.4米且能够分割成正常营业使用的两层商铺前提下的第二层商铺的市场价格或年租金收益进行价值评估，理由如下：1、该房现状并未分割成两层，分割成两层且能正常经营属于虚拟状态，且不宜模拟并无法界定正常营业使用范畴；2、《房地产评估规范》规定必须在符合合法原则的前提下对房地产进行评估，若该房地产分割为两层，则不具有合法性，不宜评估。综上，芜湖市志衡评估有限责任公司认为无法对该房地产按照委托书要求进行评估。 原告申请对德盛广场A3-3#楼107室层高及室内横贯的管道（线）、桥架、进门处凹进室内的连廊占用空间大小进行鉴定。本院委托芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司进行鉴定。经检测德盛广场A3-3#楼107室层高为5.13米；桥架分布在板底以下0.833米，长度南北方向3.752米、东西方向6.85米，宽度0.2米范围空间；连廊分布在板底以下1.71米净深1米，长度3.822米范围空间；消防管道分布在板底以下0.86米内，宽度3.822米，长度7.9米范围空间。原告为此支付鉴定费6400元。 以上事实有经庭审质证原告提交的被告工商登记信息查询单，广告宣传单，《商品房买卖合同》，商铺房屋交接表，德盛广场商铺现场勘查记录表,《关于要求立即对拟交付房屋整改的催告函》，《关于要求立即对拟交付房屋整改催告函的回复》,芜湖市商品住宅使用说明书，律师函，快递单，《关于客户提出问题的解答》，设置审批及画面制作合同，《外经德盛广场商业A3-3#楼107层高及室内横贯的管道（线）、桥架、连廊占用房屋空间的鉴定报告》，A3-3#楼107室房屋板图、平面图、《关于外经德盛广场商业层高鉴定报告的意见》、咨询函、录音书面摘要，《对德盛广场A1-4-126室房屋在满足层高5.4米且能分割成正常营业使用的两层商铺前提下的第二层商铺的市场价格进行评估的函》，商店建筑设计规范；被告宝文公司提交的《德盛广场商铺使用权转让协议》及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，被告外经公司在前期销售房屋时在销售广告中已明确载明“德盛广场·新纬七独立产权，5.4米大挑空，买一铺得两铺，花一层的价钱，买两层商铺”。被告外经公司通过商业广告对德盛广场规划范围内的商铺层高5.4米所做的说明是明确具体的，应视为要约。被告虽对《外经德盛广场商业A3-3#楼107层高鉴定报告》提出异议，但其均未能提供证据证明存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七第一款规定的情形。经检测涉讼商铺层高为5.13米，故被告外经公司应赔偿原告因讼争房屋层高不足而造成的损失，但考虑到层高不足只是使房屋的使用空间受到影响而非完全丧失，且本案中使用空间减少与房屋使用面积减少显然不能等同视之。因本案无法通过鉴定程序确定具体金额，本院酌定被告外经公司赔偿原告48400元。即便原告将涉讼商铺的使用权、收益权、管理权转让给被告宝文公司，但其依然是涉讼商铺的所有权人，不影响其行使向被告外经公司主张赔偿的权利。涉讼房屋为商业经营性用房，双方未在《商品房买卖合同》中约定涉讼商铺为两层，且商业广告中亦载明为一层商铺。而该房屋内的消防管道及桥架等系由设计单位依照法律规定设计、安装且经过了有关消防等部门的审查及验收，并系建筑物必要附属设施，每个商铺的业主对以上公共设施安装时，都应该提供必要的便利和空间，且设立室内消防设施是对公共消防安全的保障，亦是对原告私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度，原告对该消防管道等设施的设置应负有一定的容忍义务，故原告据此要求被告外经公司赔偿无事实与法律依据，本院不予支持。合同具有相对性，特定的权利义务关系产生于合同当事人之间，只有合同当事人能基于合同向对方提出请求，而不能向与其没有合同关系的第三人提出请求，故对原告要求被告宝文公司承担责任的诉求，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条；参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条；《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第二十七条，第七十一条之规定，判决如下： 一、被告安徽省外经建设（集团）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告恽小强、任秀兰48400元； 二、驳回原告恽小强、任秀兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1650元，鉴定费6400元，合计8050元（原告已预交），由原告恽小强、任秀兰承担4318元，被告安徽省外经建设（集团）有限公司承担3732元（其在给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张瑜 二〇一七年十二月二十七日 法官助理兼书记员  张晋 附适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，广告宣传与允诺即具有合同条款的效力，应视为合同内容的组成部分。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第二十七条：当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许： （一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的； （二）鉴定程序严重违法的； （三）鉴定结论明显依据不足的； （四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。 对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。 第七十一条：人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。