江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0623民初4037号原告：何苏华，男，1982年12月15日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人张彬，江苏ＸＸ来律师事务所律师。被告：江苏万华房地产开发有限公司，住所地如东县经济开发区泰山路186号。统一社会信用代码：91320623781255961U。法定代表人：张网宽，董事长。委托诉讼代理人：王念，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李垚，北京大成（南通）律师事务所律师。原告何苏华与被告江苏万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何苏华及其委托诉讼代理人张彬，被告万华公司委托诉讼代理人王念、李垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行2016年10月17日签订的《房屋买卖居间协议》（成交价5052869元）；二、判令被告协助原告办理如东县泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢在银行的贷款手续（贷款额为2800000元）；三、判令被告向原告交付如东县泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢房屋；四、判令被告协助原告将如东县泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢房屋产权登记至原告名下；五、判令被告向原告支付因本案所付律师费150000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月17日，原、被告在江苏爱心房地产代理有限公司（以下简称爱心地产公司）居间下签订一份《房屋买卖居间协议》，原告购买被告所有的位于如东县泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢房屋。协议约定被告公司须于2016年10月22日起办理房产过户手续，原告于2016年12月31日前付清房款，款清交房。被告公司营销总监郑伟在协议上签字后，要求将协议一式三联带回公司盖章。协议签订后，原告即支付50000元定金，郑伟委托爱心地产公司代收。2016年10月19日上午，郑伟将盖有被告公司公章的协议通过微信发给爱心地产公司，爱心地产公司再转发给原告，原告在收到信息后，便着手准备首付款。2016年10月28日，郑伟带着三方署名部分被撕毁的残缺协议告知爱心地产公司和原告，因其公司内部原因，协议不能继续履行。原告多次找被告公司协商均未果。原告认为被告公司以撕毁协议的方式单方要求中止协议履行的行为已构成违约，其应当按照诚实信用的原则和协议约定继续履行并承担违约责任，原告故具状诉讼。被告辩称:1.案涉《房屋买卖居间协议》没有成立，郑伟不是被告公司工作人员，也没有得到被告公司的授权销售房屋，案涉房屋没有交付，被告公司也未收取任何款项，合同没有成立，即使合同成立，根据被告公司的公司章程，超过1000000元的合同的签订必须通过公司董事会的决议，但被告公司并未作出此决议，因此该合同也没有生效，被告公司没有继续履行合同的义务；2.原告主张的律师费没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月被告公司营销总监郑伟将被告公司所有的坐落于掘港镇泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢（建筑面积1058.29平方米）、xx幢（建筑面积759.83平方米）房屋委托爱心地产公司销售。原告经爱心地产公司的介绍获知该销售信息。后爱心地产公司联系郑伟，原告在爱心地产公司工作人员的陪同下至万华紫金花苑别墅xx幢看房。2016年11月17日原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）和爱心地产公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间协议》，协议约定（1）甲方自愿将如东县泰山路188号万花紫金花苑别墅xx幢，建筑面积759.83平方米的房屋以5052869.5元的成交价出售给乙方；（2）乙方于2016年10月17日支付购房定金50000元，2016年10月31日第二次交付房款2202869.5元，2016年12月31日第三次支付房款2800000元；（3）办理过户手续的开始时间为2016年10月22日，由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担；（4）双方约定房款交接的其他事宜：款清交房；（5）协议一式四份，甲乙双方签字或盖章、丙方盖章后生效，甲乙双方各持一份，丙方留存两份。协议还对其他事项作了具体约定。该协议落款处有乙方何苏华，丙方工作人员顾洁、熊玲红的签字和公司合同专用章，甲方处由郑伟签字。协议签订当日，原告支付定金50000元。据原告及爱心地产公司工作人员陈述，由于郑伟需要将协议带回公司总部盖章，该定金暂由爱心地产公司代为收取保管，爱心地产公司开具盖有财物章的收据及收款收条给原告和郑伟。2016年10月18日下午郑伟将盖好公章的协议拍摄成照片以及被告公司的账户信息通过微信发送给爱心地产公司工作人员熊玲红，并承诺当日晚将盖好公章的协议送至爱心地产公司处。但郑伟未能按约将盖好公章的协议送至爱心地产公司处。爱心地产公司工作人员与郑伟多次联系一直未果。至2016年11月初，郑伟带着标记了作废字样并撕毁了盖章签字栏的协议告知原告及爱心地产公司工作人员案涉房屋被告公司决定不出售，理由是协议约定的成交价影响公司市值，此房现在标价10000元/平米而且不卖。事后原告与郑伟多次沟通解决方案。2017年2月1日爱心地产公司工作人员拿着郑伟放置在其处的xx幢房屋钥匙带原告及装修设计人员看房。2017年4月，郑伟确认案涉房屋不再出售。2017年8月2日，原告委托江苏ＸＸ来律师事务所向本院提起诉讼。原告支付代理费用150000元。本院认为，本案的争议焦点是2016年10月17日的《房屋买卖居间协议》是否成立；若成立，被告有无继续履行的义务。关于案涉《房屋买卖居间协议》是否成立的问题。法律行为的一般成立要件有三：当事人、标的、意思表示。换言之合同成立的一般要件为具备缔约主体并就合同必备条款达成合意。《合同法》第十二条规定，合同内容一般包括当事人的名称、或者姓名住所、标的、数量等八项内容，但对合同成立的必备条款并未作出明确规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。即只要有明确的合同主体和合同标的、数量，一般应认定合同成立。具体到房屋买卖合同，成立的必备条款应是指房屋基本情况、房屋价款。本案中，《房屋买卖居间协议》中已经明确了买卖双方、买卖房屋坐落、价款数额及价款支付方式等合同主要内容，且双方自愿订立该协议，即双方对前述条款达成了合意。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自各方当事人签字或者盖章时合同成立。故案涉《房屋买卖居间协议》自原告、被告公司营销总监郑伟在协议上签字，爱心地产公司在协议上盖章时即已成立。关于被告有无继续履行合同义务的问题。按照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《房屋买卖居间协议》是三方当事人的真实意思表示达成的协议，不违反法律法规的强制性规定，依法应当认定为有效，三方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。被告辩称案涉《房屋买卖居间协议》无效，理由有二：（1）郑伟不是被告公司的工作人员，没有得到被告公司的授权进行房屋销售；（2）被告的公司章程中有如下规定：第四章“公司组织机构及产生办法、职权、议事规则”中第十五条董事会的职权如下：14.批准公司的重大合同（超过人民币1000000元）。根据该规定超过1000000元人民币的合同必须由董事会决议批准，而被告至今未批准该合同。对此，本院认为，第一，根据原告及爱心地产公司相关人员的陈述，郑伟是被告的营销总监，是郑伟将房屋委托爱心地产公司公司进行销售，且郑伟持有案涉xx幢别墅的房屋钥匙、房屋所有权证照片，并可自由带人看房。在原告与被告法定代表人张网宽的电话录音中，张网宽也认可郑伟系其公司营销总监的身份。本院认为上述事实足以认定郑伟系被告公司营销总监。作为营销总监对外销售房屋是其职权范围内的事项，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。因此郑伟以被告公司的名义所实施的对外销售房屋的行为，其法律后果应由被告公司承受。第二，即使郑伟没有权利对外销售房屋，但郑伟持有被告公司房产的钥匙、房屋产权证照片等行为足以使相对人原告及爱心地产公司认为其具有对外销售房屋的权利。在原告及爱心地产公司已经尽到合理审查义务的情况下，郑伟签订合同的行为亦构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因而郑伟以被告公司的名义签订合同的法律后果亦应由被告公司承受。第三，2016年10月18日下午郑伟将合同的照片以及甲方公司的账户信息通过微信发送给爱心地产公司工作人员熊玲红，从该微信上发送的照片可以看出被告公司在2016年10月17日签订的三方协议上加盖了公章，这即可视为被告公司对郑伟销售涉案房屋的行为的确认。即便合同落款处后来被撕毁，也不影响合同已经成立并已生效的事实。至于被告辩称的微信所传照片上的协议加盖的公章与被告公司的公章不一致，其并未提出相反的证据予以证实，本院对该辩解不予采信。第四，关于公司章程的问题，《中华人民共和国公司法》第十一条规定，设立公司必须依法制定公司章程。公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。由此可见，公司章程仅对公司内部人员具有约束力，不具有对抗第三人的效力。且被告公司的公司章程仅是规定董事会的其中一项职权为“批准公司的重大合同（超过人民币1000000元）”，其并未明确未经董事会批准的合同一律无效。即便其公司章程明确规定超过1000000元的合同未经董事会批准即为无效，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以法律、行政法规为依据，而不是以某公司的公司章程为依据。故此，本案所《房屋买卖居间协议》的签订是否违反被告公司的章程规定均不致影响其效力。综上，原告与被告公司签订的《房屋买卖居间协议》依法已经成立且生效，各方均应当按照协议的约定全面履行各自义务。故对原告要求被告继续履行2016年10月17日签订的《房屋买卖居间协议》的诉讼请求本院予以支持。同时对于原告主张的要求向原告交付如东县泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢房屋、协助原告将如东县泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢房屋产权登记至原告名下的诉讼请求亦一并予以支持。为减少当事人诉累，且原告同意在本案中将购房款余款一并给付被告，因而本院照准。原告购买房屋办理贷款手续，被告无协助义务，故对原告要求被告协助办理贷款手续的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费没有合同的约定和法律的规定，本院亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告何苏华与被告江苏万华房地产开发有限公司于2016年10月17日签订的《房屋买卖居间协议》继续履行；二、原告何苏华于本判决生效后十日内给付被告江苏万华房地产开发有限公司购房款5002869.5元（已扣除定金50000元）；三、被告江苏万华房地产开发有限公司在原告履行完毕上述第二款后五日内协助原告何苏华将坐落于掘港镇泰山路188号万华紫金花苑别墅xx幢（建筑面积759.83平方米）房屋权属登记过户至原告何苏华名下，同时将房屋交付原告何苏华；四、驳回原告何苏华的其他诉讼请求。案件受理费人民币48260元，由被告江苏万华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币48260元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠河南路支行）审 判 长  王小荣人民陪审员  吴明秀人民陪审员  钱玉龙二〇一七年十二月十八日法官 助理  刘 丹书 记 员  徐 竞