北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初15722号原告：北京市信息管理学校，住所地北京市海淀区海淀镇彩和坊**。法定代表人：董随东，校长。委托诉讼代理人：何艳萍，北京道信律师事务所律师。被告：焦铁成，男，1969年12月28日出生，汉族，经理，住河南省南召县委托诉讼代理人：李浩，北京市浩盛律师事务所律师。原告北京市信息管理学校（以下简称息管理学校）与被告焦铁成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信息管理学校委托诉讼代理人何艳萍、被告焦铁成及其委托代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信息管理学校向本院提出诉讼请求：判令焦铁成按每月15000元标准支付自2016年7月1日至2016年12月6日的逾期腾房使用费77500元，本案诉讼费由焦铁成负担。事实和理由：2009年6月29日，我方与北京庆丰如宾庆丰包子铺（以下简称庆丰包子铺）签订《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定庆丰包子铺承租我方位于海淀区彩和坊校区×房屋（以下简称涉案房屋），租期自2009年7月1日起至2016年6月30日止，年租金18万元，分两次交清，首次付款时间为2009年7月10日，第二次为2010年1月10日，按照先付费后使用的原则，依次确定之后每次的付款时间。合同签订后，我方依约将涉案房屋交付给庆丰包子铺使用，后庆丰包子铺变更为北京彩合川湘居家常菜馆（以下简称川湘居菜馆）。2016年2月17日，涉案房屋大面积失火，火灾以后我方发现川湘居菜馆将涉案房屋转给了焦铁成，属于带照一起转租。2016年3月21日我方向川湘居菜馆发送提前解除合同通知，要求川湘居菜馆支付拖欠的房屋租金，并限期腾房，通知上有焦铁成签字确认，但合同到期后焦铁成一直未腾房交付。2016年12月6日，涉案房屋因系未取得建筑工程规划许可证而建设的房屋，属于违建，被城管局拆除。故要求焦铁成支付合同解除至涉案房屋被拆除期间的房屋占有使用费。焦铁成辩称，信息管理学校起诉我主体不适格，因为协议是川湘居菜馆签订的，签合同期间我是川湘居菜馆的员工，负责经营，单位有证明。并不是对方称的转租，若转租法人会变更。根据通知，对方还认可我是川湘居菜馆负责人，而不是我为承租人。我没有实际占用和使用涉案房屋。2016年2月涉案房屋失火，是因为相邻的案外人承租房屋着火，把涉案房屋烧了。信息管理学校于2016年2月17日停电，于2016年3月10日停水，之后未恢复。停水停电过程中我就撤走了，因为无法经营，房屋没有占用，对方不应向我方主张占用费。川湘居菜馆的房租交给谁我不清楚，交房屋租金都是法定代表人袁贵斌交的，对方送达单子，我把单子给袁贵斌，他负责交，我从没有交过房租，都是川湘居菜馆交的，我也没有向川湘居菜馆交过钱。我和川湘居菜馆是内部承包，就是我负责经营，川湘居菜馆给我工资，我就是店长管事的人。合同期内双方还在协商，信息管理学校就停水停电了，但不是因为欠租，川湘居菜馆没有欠租过，因为对方两个校长换届，一直没有下交租的通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.信息管理学校提交解除合同通知书（出示内容一致原件），证明2016年3月21日因庆丰包子铺前夫2016年1月1日至3月20日的租金及2月17日失火影响办公秩序，解除合同。该通知书落款日期2016年3月21日，内容为庆丰包子铺未能在合同约定期间交纳房租、水电费用共计104716.5元，且因管理不善造成2月17日的失火而影响学校办公秩序，已构成违约，应承担相应违约责任，信息管理学校正式通知房屋租赁合同于2016年3月21日起解除，要求对方尽快将全部物品清空，逾期7日未能清空的，将依据租赁合同第11条约定，予以处置。经质证，焦铁成称未见到该通知书，真实性无法核实，且通知书是向庆丰包子铺袁贵斌发出，与其无关。本院认为，信息管理学校未举证证明庆丰包子铺已收到该通知书，故难以认定其于2016年3月21日向庆丰包子铺送达了该解除合同通知书。2.焦铁成提交房屋租赁合同、安全责任协议、解除合同通知、停业整顿通知、缴费通知、川湘居菜馆证明、营业执照等证据，共同证明川湘居菜馆是涉案房屋承租人，其不是承租人或次承租人，其是川相居菜馆员工，与川湘居菜馆是内部承包关系，负责日常管理。经质证，信息管理学校对上述证据真实性认可，证明目的不认可，认为川湘居菜馆证明说明焦铁成带照内部承包，属于次承租人的法律地位。本院认为，信息管理学校对上述证据真实性认可，本院不持异议，对于其证明目的能否采纳，将在本院认为部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月29日，信息管理学校（甲方）与庆丰包子铺（乙方）签订房屋租赁合同和《海淀区教育系统出租（出借）房屋（场地）安全责任协议书》（以下简称安全责任协议书）。房屋租赁合同约定乙方租赁涉案房屋，用途为经营以包子为主的餐饮；租期自2009年7月1日起至2016年6月30日止；年租金18万元，分两次交清；付款时间为：首次2009年7月10日付款9万元，第二次为2010年1月10日付款9万元，承租方必须按照先付款后使用的原则遵守本合同的约定，承租期间以后每次付款时间以此类推；付款方式为：按本合同的约定时间以现金或转账支票付款，用转账支票付款以到所在单位指定账号的时间为付款时间；在承租前乙方必须与甲方同时签订安全责任协议书。并负责门前三包、综合治理及安全保卫工作。租赁期满后，本合同自行终止，届时乙方需按时将房屋（场地）归还甲方；如乙方要求续租，则须提前30日以书面形式向甲方申请，甲方在接到申请后的10个工作日内书面答复乙方，续租需双方重新签定合同；乙方有下列情况之一时，甲方有权终止本合同并收回出租（出借）的房屋（场地），给甲方造成损失的乙方要负责赔偿。1.擅自将租赁的房屋（场地）出租、转租、转借或与合同约定用途不符的；租赁期满不再续租或合同解除，乙方应按时搬出全部物品，将房屋（场地）交还甲方，超过7日房屋（场地）仍有余物的，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权处置。安全责任协议书约定，出租房屋单位与承租方要高度重视治安保卫和防火工作，并将其纳入双方负责制的工作；承租期间出现火灾，根据问题性质、情节和责任大小，给予责任者批评教育、行政处分、经济赔偿直到追究刑事责任；承租方不得擅自出租、转租、转借或改变房屋（场地）的用途，由此发生的一切问题均由承租方负责；发生火灾承租方要及时请示汇报和报案，案情重大、造成严重损失的要写出书面报告，报告中要写明发案时间、地、地点失情况、原因及处理意见。2011年3月10日，庆丰包子铺名称变更为川湘居菜馆。川湘居菜馆出具加盖公章的落款日期为2011年5月16日证明，内容为兹证明焦铁成与川湘居菜馆是内部承包关系。焦铁成负责川湘居菜馆的日常经营管理；如发生对外纠纷，由法人袁贵斌负责处理。经询问，焦铁成称公章不在其处，该证明是信息管理学校要的，证明其不是转租，其开了两份，一份给了学校，一份自留。信息管理学校不认可要过此证明。2016年2月17日，涉案房屋失火。2016年2月25日，信息管理学校发出《交费通知》，内容为：袁贵斌：2015年7月4日至2016年1月4日期间，用电量21141度，单价0.5元/度，用电量691吨，单价6元/吨。两项共计14716.5元。请于2016年3月4日前将水电费交到紫竹桥校区财务室，逾期未交停水停电。2016年3月4日，信息管理学校发出《交费通知》，内容为：袁贵斌：请于2016年3月11日前将2016年1月1日至2016年6月30日房租人民币玖万元交到紫竹桥校区财务室。2016年4月7日，信息管理学校发出《关于对川湘居》提出停业迁出的通知，内容为：鉴于“川湘居”承租方违反租赁协议、管理不善，发生火灾，造成恶劣影响，学校已经做出终止租赁协议的决定，对出租房停水停电。现通知承租方在2016年4月30日前迁出。如果承租方不能按照学校要求及时迁出，学校将自2016年5月向人民法院提起诉讼。通知空白处有焦铁成手书笔迹“川湘居负责人：焦铁成”。2016年5月10日，本院立案受理原告信息管理学校与被告川湘居菜馆、被告焦铁成房屋租赁合同纠纷一案。信息管理学校起诉要求：1.确认其与川湘居菜馆的房屋租赁合同已经解除；2.判令二被告腾空房屋及场地并交还；3.判令川湘居菜馆支付欠付的租金4万元、水电费14716.5元及预期支付租金损失560元；4.判令川湘居菜馆支付自2016年3月21日起至实际交付之日止的房屋占有使用费；5、判令焦铁成对上述债务承担连带责任。焦铁成在提交答辩状期间，提出管辖权异议，认为其户籍地和经常居住地在河南省南召县，本院对本案无管辖权，请求移送至河南省南召县人民法院审理。2016年9月7日，信息管理学校撤回对川湘居菜馆的起诉，理由为：其与川湘居菜馆的房屋租赁合同已于2016年6月30日届满，川湘居菜馆现下落不明，焦铁成提出管辖异议申请，为加快诉讼进程，尽快收回其房屋，故撤回对川湘居菜馆的起诉，并变更诉讼请求为：1.判令次承租人焦铁成腾退涉案房屋；2.判令焦铁成按每月15000元标准支付自2016年7月1日至实际腾退之日止的逾期腾房使用费77500元。本院裁定准许信息管理学校撤回对川湘居菜馆的起诉。同日庭审中，信息管理学校提交房屋租赁合同、工商登记表，证明其与庆丰包子铺签订合同，庆丰包子铺名称变更为川湘居菜馆，川湘居菜馆又将涉案房屋转租给了焦铁成，川湘居菜馆是个人独资企业。焦铁成委托诉讼代理人李浩对上述证据质证称：真实性认可，证明目的不认可，信息管理学校将涉案房屋出租给川湘居菜馆，该菜馆的法人袁贵斌将川湘居菜馆转给我方，法定代表人没有变更，我方认为我方是承租方，但转让是内部转让，没有告诉信息管理学校。川湘居菜馆性质不清楚，也不知焦铁成何时承租涉案房屋，何时转让，回去核实。2016年10月19日，本院作出民事裁定书，驳回焦铁成对本案管辖权提出的异议。焦铁成不服上诉。2016年12月6日，北京市第一中级人民法院作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。同日，涉案房屋因系违法建筑被拆除。2017年5月12日，北京市海淀区人民政府海淀街道城市管理科出具《关于北京彩合川湘居家常菜馆房屋问题的情况说明》，内容为：2016年，根据中央环保督导组关于川湘居菜馆违法建设经营问题的批转案件，城管执法局对该处房屋进行了查处，在核查过程中，产权单位、使用单位均未能提供有效房产证明，我街道配合城管执法局对该处房屋进行了拆除，特此说明。2017年5月24日庭审中，焦铁成答辩称其是川湘居菜馆员工，针对其所述与其委托诉讼代理人李浩在2016年9月7日庭审质证所述不一致情况，经本院询问，李浩称2016年9月7日庭审时没有理解焦铁成跟其说的意思，在庭审陈述中说错了，愿意承担相应法律责任，实际情况以焦铁成的陈述为准。焦铁成称其与川湘居菜馆之间是雇佣关系，其是该公司员工，其负责经营饭店，川湘居菜馆给其开工资；因是私人企业，没有签合同，也没有上社保，有川湘居菜馆的证明，工资就是直接发的，其与信息管理学校没有关系。后经询问，焦铁成称其是菜馆负责人，袁贵斌是法人；菜馆每月给其发现金，数额不一样，有奖金，底薪五千；记不清袁贵斌何时让其负责经营；其与袁贵斌约定其管员工和店里经营，袁贵斌有时来，基本不在，其是负责人，下面还有店长，管钱的。其不向袁贵斌交费用，营业执照在店里，公章不在其处。关于涉案房屋失火情况，经询问，信息管理学校称2016年2月17日涉案房屋失火后消防灭火，3月份因为欠租和安全管理有问题，其就与川湘居菜馆解除合同；因为当时涉案房屋停水停电，失火之后焦铁成从别处接水接电，卖盒饭，小范围经营，因为比较乱，被举报拆除。涉案房屋都在，是小面积毁损，没有修复房屋。失火原因不清楚，当时好像还给川湘居菜馆发罚单。焦铁成称是后面接的彩钢房子失火，因为挨着其房子，失火时间是2016年2月17日早上九点左右，消防部门认为是意外事故，大面积失火后停水停电，其没有经营。因为合同期内停水停电，与信息管理学校协商赔偿损失，房子烧了，没有修复，所以没有交回。涉案房屋后面一大半都烧了，烧了二分之一。2017年5月25日，信息管理学校提交2016年2月17日火灾情况说明，称着火处为涉案房屋与学校围墙之间由焦铁成私搭乱建的违章建筑，着火后，违章建筑被烧毁，但涉案房屋并未受损，也不影响正常使用，亦不存在需要修复的工程事项。后信息管理学校申请向消防部门调取涉案房屋失火原因、失火责任、财物烧毁情况及失火有关资料，2017年6月1日，本院向信息管理学校出具协助调查函。信息管理学校向北京市海淀区公安消防支队调取了调派出动单、询问笔录及照片，照片中可见后厨被部分烧毁。2017年7月10日庭审中，信息管理学校称其调取材料可以证明涉案房屋虽然失火，但不影响焦铁成使用，焦铁成主张主体结构受损无依据。焦铁成对调取材料真实性均认可，证明目的不认可，认为其中有一张照片可以显示后厨烧了，失火范围是涉案房屋后的一排宿舍烧了，后厨也烧了。经询问，信息管理学校称焦铁成所述宿舍不是承租范围内，其要求返还的涉案房屋范围不包括该部分，以此认为涉案房屋被烧毁的理由不成立；宿舍具体几个员工在居住不清楚，因为不是我方租赁给他的，但从消防笔录中可以看出是川湘居员工居住；失火原因应该是接线板出事；后厨有一小部分过火，但没有到烧毁的程度。消防支队提交的照片中有三张是关于厨房的，失火是焦铁成管理员工不当造成，与其无关，其对失火不承担责任。焦铁成称宿舍是学校加盖的违章建筑，是川湘居少部分员工在居住；其加盖的建筑在胡同，已经在着火前拆除；加盖宿舍不是学校现任领导建的，是之前领导加盖的，现在的领导不清楚；当天其还听见消防跟学校说是学校加盖的，让拆掉；失火主要原因是意外事故，好像是电线老化；是因为学校加盖的泡沫板导致；其是员工，不清楚2016年2月27日至2016年12月6日期间涉案房屋是否交还信息管理学校，这期间涉案房屋好像没有上锁。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明事实，涉案房屋系违法建设房屋，故信息管理学校与庆丰包子铺于2009年6月29日签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，庆丰包子铺名称后变更为川湘居菜馆，焦铁成辩称其并非涉案房屋次承租人，而是川湘居菜馆负责经营的员工，与川湘居菜馆之间系内部承包关系，未实际占用和使用涉案房屋。本院认为，一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，焦铁成委托诉讼代理人李浩在2016年9月7日庭审中，已明确承认信息管理学校将涉案房屋出租给川湘居菜馆，该菜馆法定代表人袁贵斌将川湘居菜馆转给焦铁成，焦铁成是承租方，因是内部转让，没有告诉信息管理学校这一对焦铁成不利的事实。李浩作为焦铁成的委托诉讼代理人，其当庭所作的陈述应视为焦铁成的陈述。焦铁成虽在后续庭审中反悔，并提交了相应证据，但经审查，焦铁成提交的证据并不足以推翻其承认的上述对其不利的事实，故本院对其上述抗辩不予采纳，并认定川湘居菜馆将涉案房屋转租给焦铁成，焦铁成系涉案房屋次承租人，并实际占有和使用涉案房屋。焦铁成辩称其在停水停电过程中就搬走，未占用涉案房屋，但信息管理学校对此并不认可，焦铁成亦未提交相应证据证明其已向信息管理学校腾退涉案房屋，故本院对其上述抗辩不予采纳。信息管理学校要求焦铁成支付2016年7月1日至2016年12月6日逾期腾房使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期腾房使用费金额，信息管理学校虽主张参照合同约定的每月15000元标准来计算，但本院考虑到信息管理学校对涉案房屋存在停水停电行为，且涉案房屋后厨部分烧毁，影响正常使用，故酌情减少为3万元。综上所述，本院依照《中华人民共和国一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国十条、第九十二条规定，判决如下：一、焦铁成于本判决生效后七日内向北京市信息管理学校支付逾期腾房使用费3万元；二、驳回北京市信息管理学校的其他诉讼请求；如果焦铁成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1738元（北京市信息管理学校已预交），由北京市信息管理学校负担1065元，已交纳；由焦铁成负担673元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光审 判 员  曹 力代理审判员  郭文成二〇一七年十二月二十八日书 记 员  崔 丽