安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初3995号原告：安徽外滩物业管理有限公司，住所地合肥市望江东路46号，组织机构代码：78308276-9。法定代表人：朱彦，该公司总经理。委托代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。委托代理人：陈自强，安徽世纪天元律师事务所实习律师。被告：朱平，男，1960年9月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告安徽外滩物业管理有限公司诉被告朱平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安徽外滩物业管理有限公司的委托代理人李倩、陈自强到庭参加诉讼，被告朱平经本院公告送达出庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽外滩物业管理有限公司诉称：2010年9月24日，被告朱平与安徽皖投置业有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，约定由安徽外滩物业管理有限公司（即原告）作为委托人，对“望湖城.桂香居”住宅小区实施前期物业管理与服务。后，该小区业主委员会成立，并于2012年10月28日与原告签订《合肥市望湖城桂香居物业服务合同》，继续委托原告对该小区提供物业管理服务。因合同到期，双方又于2014年9月28日、签订了《物业服务合同补充协议》、《合肥市望湖城桂香居物业服务合同补充协议》，约定将原告对该小区的物业服务期限顺延至2015年6月30日止。上述《协议》、《合同》有效期内，原告尽职尽责，已如约履行了物业服务义务。然而，被告却无故一直拖欠管理费，截至2015年6月30日，被告已经累计拖欠物业费4165.6元,物业服务公用电费484.6元，以上合计4650.2元。期间虽然原告多次催缴，被告依然拒不缴纳。鉴于被告的行为已经严重损害了原告及广大守信业主的利益，为维护合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告立即支付物业费4165.6元、公共能耗费484.6元，以上合计4650.2元。二、被告承担本案的诉讼费用。被告朱平未提出答辩，也未向本院提供证据。经审理查明：2009年1月1日，安徽皖投置业有限责任公司（甲方）与安徽外滩物业管理有限公司（乙方）签订《望湖城“日桂苑”前期物业服务合同》，安徽外滩物业管理有限公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对望湖城月桂苑小区提供前期物业管理服务。合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。被告朱平系望湖城桂香居月桂苑1栋401室业主，该房屋建筑面积129.77平方米，房屋类型为住宅。2010年9月24日，朱平接收房屋时作为乙方与作为甲方的安徽皖投置业有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居住宅小区实施前期物业管理与服务。合同对物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第四条主要约定：物业服务费按1.05元/月/平方米缴纳，办理交房手续时一次交纳6个月物业管理服务费；交房后的物业服务费采用按月计算，以半年度为单位进行收取的方式进行收取，每半年度第一个月10日之前交纳该半年度的物业管理服务费。对其他有偿服务费用，合同第五条第三项约定：物业服务公用水、电及损耗公摊：1、高层电梯运行费按实结算，由该单元的所有住户均摊（首层除外）；2、公共照明、消防系统，智能化系统等公用电费由小区所有业主据实均摊；3、水景用水、绿化和清洁用水费由小区所有业主据实均摊。以上三项费用收取时间以交房之日起计算，业主应于每月的10日前缴纳上月发生的费用。4、如业主不按时足额缴纳以上费用，将要承担由此而产生的违约责任。对于违约责任，合同第九条约定有：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方委托的外滩物业有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金，对拒交或无理拖欠的业主，甲方委托的外滩物业可采取有效催缴措施，直至向人民法院起诉。对合同期限，双方在合同第十五条约定为：本协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止。同日，朱平收到《望湖城桂香居临时管理规约》并在《承诺书》上签名。2012年下半年，望湖城桂香居住宅小区成立了业主委员会。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的安徽外滩物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，对于物业服务费用，合同第五条主要约定：按照规定，乙方向业主收取的物业综合服务费实行一费制。收费标准为1.05元/月/平方米，不得再向业主收取水电等公摊费用。对物业收费时间，合同第九条约定：物业综合服务费由乙方在每年的第一、三季度向业主收取。对合同期限，合同第三十条约定为：本合同为期二年，自2012年10月1日至2014年9月30日止。为便于一费制的宣传和乙方年度运营计划的编制，一费制综合服务费从2013年1月1日起实行。2014年合肥市望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的安徽外滩物业管理有限公司签订《物业服务合同补充协议》本协议为期3个月，自2014年10月1日至2014年12月31日止。收费标准为1.05元/月/平方米，补充协议自2014年10月1日起生效。2015年1月26日，合肥市望湖城桂香居业主委员会作为甲方与作为乙方的安徽外滩物业管理有限公司签订《合肥市望湖城桂香居物业服务合同》补充协议，约定在原合同基础上展期6个月自2015年1月1日至2015年6月30日止，物业服务费收费标准为1.15元/月/平方米，补充协议自2015年1月1日起生效。另查明：被告朱平自2013年1月1日至2015年6月30日期间未交纳物业服务费用,2010年9月至2012年12月期间未交纳物业服务公用电费。还查明：生效法律文书根据望湖城桂香居住宅小区业主委员会2013年度出具的会议纪要、声明、意见、函等书面材料，认定望湖城桂香居在车辆管理、车位租赁、车辆停放、苑区绿化苗木干枯及部分灌木出现枯死、部分塑料窨井盖老化破损、雨水槽水泥盖板损坏等方面存在有待改善之处，服务内容部分存在瑕疵。对2013年度的物业服务费酌情按80%收取。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《望湖城桂香居临时管理规约》、《承诺书》、《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《合肥市望湖城桂香居物业服务合同》补充协议、邮政挂号信函及发票以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：原告安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居月桂苑住宅小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、被告朱平与安徽皖投置业有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》以及朱平对《望湖城桂香居临时管理规约》作出的承诺。2012年10月28日，望湖城桂香居业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订了《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《合肥市望湖城桂香居物业服务合同》补充协议，上述合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。另上述协议以及合同在履行期间，安徽外滩物业管理有限公司依约为包括被告朱平在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告朱平作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，负有按照协议以及合同的约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。即使在物业公司存在物业服务有瑕疵情况下，各业主或业主委员会应当即时与物业公司进行沟通，要求其进行改善，而不能因物业公司短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费的业主不公平的局面。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。同时被告若认为物业服务公司不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理及维护等义务，业主或业主委员会可以请求物业公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业管理费。原告作为物业服务单位，有义务按合同约定完全履行义务。由于原告服务内容部分存在瑕疵，被生效法律文书所确认，故对被告2013年度的物业服务费按80%收取。本案中，被告朱平应向原告安徽外滩物业管理有限公司交纳自2013年1月1日至2015年6月30日物业服务费合计3839.3元【2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1308.8元（1.05元/平方米/月×129.77平方米×12个月×80%）】；2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1635.1元（1.05元/平方米/月×129.77平方米×12个月）】；2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费895.4元（1.15元/平方米/月×129.77平方米×6个月）】，以及2010年9月至2012年12月公共能耗费484.6元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朱平于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2013年1月1日至2015年6月30日期间物业管理费3839.3元；二、被告朱平于本判决生效之日起十日内支付原告安徽外滩物业管理有限公司2010年11月至2012年12月公共能耗费484.6元；三、驳回原告安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，公告费800元，合计825元，由被告朱平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 黄 玮人民陪审员 凡 莉人民陪审员 刘汉侠二〇一七年十二月十八日书 记 员 陈 姗附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。