湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终1607号上诉人（原审被告）：陈碧辉。上诉人（原审被告）：王革名。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭勇超，男，汉族，1966年2月1日出生，住湖南省湘潭市雨湖区城正街泗州庵巷光明里**附**。被上诉人（原审原告）：唐立云。被上诉人（原审原告）：胡佳桢。法定代理人：唐立云。两被上诉人委托诉讼代理人：匡勇，湖南红都律师事务所律师。原审被告：彭俊维。原审第三人：湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行，住所地湖南省湘潭市雨湖区韶山东路**。法定代表人：方侦骅，行长。委托诉讼代理人：唐倩。上诉人陈碧辉、王革名因与被上诉人唐立云、胡佳桢、原审被告彭俊维、原审第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈碧辉、王革名上诉请求：一、撤销湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初152号民事判决第三项，即上诉人陈碧辉、王革名无须支付被上诉人唐立云、胡佳桢50280.38元；二、将本案发回重审；三、被上诉人唐立云、胡佳桢承担本案一审、二审全部诉讼费、财产保全费。事实和理由：2016年1月，上诉人陈碧辉因急需钱用，向曾经的近邻、原告胡秋成（在一审过程中死亡）提出有偿借款，胡秋成当时说自己手头没钱。过了几天后，胡秋成主动找到上诉人陈碧辉，说堂客唐立云炒股亏了百多万，现在手上还有点钱，但不会同意借出来，除非陈碧辉把与唐立云、胡秋成相邻的房屋转让出来，这样既可以解决陈碧辉的困境，又可以间接的帮唐立云留下一笔钱。陈碧辉告诉胡秋成，房屋已抵押给银行贷了款，胡秋成说没问题，反正自己家几口人都在吃低保，暂时不过户更好，双方签个协议就行了。2016年1月25日，以陈碧辉一人为甲方，唐立云、胡秋成两人为乙方，在唐立云亲笔手书的《旧房屋转售协议书》上签名，47.91平方米的房屋售价为8万元，以陈碧辉抵押贷款未归还为由不过户，另约定如贷款到期，甲方（陈碧辉）不配合过户，按购房款翻倍赔偿乙方（唐立云、胡秋成）。协议签订后，被上诉人唐立云与湖南红都律师事务所律师匡勇串通合谋，违反《律师法》，违反律师职业道德，违反《律师见证工作细则》，作虚假见证，并篡改了原协议部分内容，用打印好了的相同名称的协议偷换了原协议，要陈碧辉全家补签名，陈碧辉不知其中有诈，看都没细看就要全家人签了名，结果被唐立云、匡勇牵着鼻子一步步钻进了设计好的圈套。2016年12月间，原告胡秋成找到陈碧辉，说房屋已经征收了，征收款近30万元，要陈碧辉提供全家的身份信息等资料去领款，怕陈碧辉知道真相后有意见，胡秋云主动承诺给陈碧辉5万元房屋差价补偿，外加1.18万元感谢费和房租损失补偿给陈碧辉，陈碧辉将一家三口的户口本、身份信息资料全部如实给了胡秋成和唐立云，胡秋成还说领款时要邀请陈碧辉到拆迁办去签字，陈碧辉都答应了。结果唐立云责怪丈夫胡秋成不该承诺陈碧辉，夫妻两人瞒着陈碧辉偷偷跑到拆迁办冒充陈碧辉领款，被拆迁办工作人员识破拒付，唐立云、胡秋成遂于2017年1月向岳塘法院提起诉讼。今上诉人不服一审判决，理由如下：一、一审事实不清。1.上诉人陈碧辉按协议约定提供了房产证、国土证原件，户口本、身份证复印件给被上诉人唐立云夫妻，不存在上诉人不配合的问题，被上诉人唐立云夫妻去拆迁办冒领拆迁款，是瞒着上诉人去的，领不到款的责任是被上诉人自己造成的，与上诉人无关，一审没有查清该事实，让上诉人无辜承担案件受理费、财产保全费。2.房屋转让时的市场价至少在3200元/平方米以上，整套房屋在转让当时的总价值至少在16万元以上，众所周知，银行对用于抵押贷款的房屋的评估是非常苛刻的，尽管是苛刻的评估，农商银行对该房屋也作价了10万元（见农商行最高额抵押合同第三条抵押物第二项：作价10万元整），远高于转让价8万元，证明转售协议显失公平，一审没有查清该事实。3.双方转让的协议只是针对产权证上的47.91平方米，但总征收款中另有产权证以外的阳台面积2.08平方米补偿款7503元、认定合法面积0.48平方米补偿款1731元、附属设施补偿（含水电、围墙等）3186元不是转让的房屋范围内的征收款，一审没有查清该事实。4.被上诉人唐立云的代理人匡勇律师违反《律师见证工作细则》，在房屋转让协议上作虚假见证，并冠以湖南红都律师事务所的名号，损害上诉人利益，但一审事实不清，判决书只字没有提到这个事实。二、一审适用法律错误。唐立云、胡秋成在签订转售协议之时，对于该房屋即将面临征拆的事早已知情，但对搬到雨湖区的陈碧辉隐瞒了真相，乘人之危，利用上诉人急需用钱的机会，诱导上诉人以极低的价格出手，并在11个月的时间获取了暴利，给上诉人造成非常损失，转售协议显失公平，上诉人在一审答辩时请求依照《合同法》第五十四条规定撤销显失公平的房屋转售协议，但一审有法不依。三、一审程序错误。1.原告胡秋成在一审简易程序开庭审理完毕之后还答应调解，但不久因车祸死亡，然后一审变更为普通程序再次审理，将胡佳桢（未成年人）作为原告胡秋成的唯一继承人参与诉讼，在原告没有提供公证文书的情况下，一审仅凭社区的一纸证明，认定胡秋成没有其他法定继承人，不能排除遗漏了其他继承人及其他当事人，一审违反了民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定，程序严重违法。另外，即使唐立云与胡佳桢系母女关系，是不同于与胡秋成系夫妻的，一审没有对唐立云、胡佳桢各自应当继承的份额进行确权，程序再次严重违法，二审依法应当将本案发回重审。2.一审判决书所称的财产保全，上诉人从没有收到过与财产保全有关的任何通知、裁定，一审程序又一次严重违法，二审应当将本案发回重审。唐立云、胡佳桢辩称：上诉人的上诉没有法律依据和事实依据，依法不能成立。被上诉人的合法权益一审予以支持，请求二审维持一审正确判决。原审第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行述称：上诉人的上诉状内容没有涉及第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行，请求二审法院维护湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行的合法权益，及时偿还银行借款，维持一审判决。原审被告彭俊维未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。唐立云、胡佳桢向一审法院起诉请求：1.判令位于湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋拆迁款299369元归原告所有，并由原告直接领取；2.判令被告支付原告违约赔偿费160000元；3.判令被告支付原告拆迁补偿款利息损失20000元；4、本案诉讼费由被告承担。原审第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行向一审法院提出诉讼请求：1.宣布合同编号为（1883040140）最高额借字[2016]第00000171号的《最高额借款合同（福祥便民卡）》贷款本息全部提前到期；2.判令被告陈碧辉、王革名立即偿还申请人贷款本金50000元及利息280.38元（计算至2017年6月15日），并按合同约定计算至被告全部履行完毕之日止；3.判令第三人有权就抵押财产征收补偿款优先受偿。一审法院认定事实：2016年1月25日，原告唐立云、胡秋成与被告陈碧辉、王革名、彭俊维签订《旧房屋转售协议书》，被告方将位于湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋转售给原告方，售价为80000元，双方确认因房屋有贷款抵押，暂不能过户，该房屋售房之前的经济债务由被告负责，并约定如房屋征收拆迁，被告应无条件协助原告办理相关手续，房屋的征收款归原告所有，抵押贷款归被告偿还，不得在征收款中扣除。并约定如因抵押登记的原因到2019年4月21日仍不能办理房屋过户手续，在此之前被司法强制执行，被告应赔偿原告160000元。原告于2016年2月3日支付购房款80000元，被告将房产证和土地使用权证交予原告，并将房屋交予原告使用。2016年10月，涉案房屋被纳入精美湘潭城市建设的征收范围，原告与湘潭市岳塘区土地和房屋征收事务所达成房屋征收补偿协议，征收补偿款为299369元。但因房屋仍然登记在被告陈碧辉名下，原告未能领取房屋征收补偿款。另查明，被告陈碧辉于2014年4月21日向第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行借款，借款期限从2014年4月21日至2016年4月21日，被告陈碧辉以其名下位于湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋为贷款担保，并办理了抵押登记手续，抵押期限从2014年4月21日至2019年4月21日。上述借款归还后，被告陈碧辉、王革名于2016年4月19日再次向第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行借款50000元，并签订《最高额借款合同（福祥便民卡）》和《最高额抵押合同（福祥便民卡）》，约定被告陈碧辉、王革名可在50000元的借款额度内向原告申请借款，期限自2016年4月19日至2018年4月19日。被告陈碧辉、王革名以其名下位于湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2016年4月20日，被告陈碧辉、王革名向第三人申请50000元贷款，第三人依约向被告发放贷款50000元，约定借款期限为12个月，从2016年4月20日至2017年4月20日，借款年利率为7.395%。被告陈碧辉、王革名按合同约定每月支付利息至2017年5月份，但未告知第三人抵押物出售及被征收之事。再查明，胡秋成于2017年4月30日因车祸去世，胡秋成父亲胡庆怀于1973年4月去世，母亲汪元满于2005年6月去世，胡秋成与唐立云生育一女，名叫胡佳桢，胡佳桢作为胡秋成继承人参与诉讼。一审法院认为，第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行与被告陈碧辉、王革名签订了《最高额借款合同（福祥便民卡）》，第三人依约向被告发放了借款，现借款到期，第三人要求被告陈碧辉、王革名归还借款及利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行与被告陈碧辉、王革名签订了《最高额抵押合同（福祥便民卡）》，并办理了抵押登记，抵押权成立，第三人对湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋享有抵押权。现该抵押房屋被征收，第三人对房屋征收补偿款有优先受偿权，第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行要求就抵押房屋征收补偿款优先受偿的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告签订的《旧房屋转售协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人双方均应按合同约定履行。根据该协议约定，涉案房屋的征收补偿款归原告所有，但因第三人对涉案房屋的征收补偿款有优先受偿权，故除第三人优先受偿部分外，剩余征收补偿款归原告唐立云、胡佳桢所有。原、被告于2016年1月25日签订《旧房屋转售协议书》，被告将房屋抵押贷款还清后，又于2016年4月20日向第三人借款50000元，该借款发生于房屋转售之后，且原、被告双方约定房屋抵押贷款归被告偿还，故因第三人对涉案房屋的征收补偿款优先受偿给原告造成的损失应当由被告承担，第三人对涉案房屋的征收补偿款优先受偿部分应由被告支付给原告。《旧房屋转售协议书》约定如因抵押登记的原因到2019年4月21日仍不能办理房屋过户手续，在此之前被司法强制执行，被告应赔偿原告160000元，现涉案房屋并未被司法强制执行，原告也未丧失对该房屋的权利。故原告要求涉案房屋征收补偿款299369元归其所有和要求被告支付违约赔偿金160000元及利息20000元的诉讼本院部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适的解释》第五十五条规定，一审法院判决：一、第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行对位于湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋征收补偿款有优先受偿权，优先受偿的金额为：50000元及利息280.38元（计算至2017年6月15日），并以50000元为基数，从2017年6月16日，按年利率7.395%，计算至本判决生效之日止；二、湘潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋征收补偿款299369元，扣除判项一确定的金额，剩余部分归原告唐立云、胡佳桢所有，由原告唐立云、胡佳桢直接领取；三、被告陈碧辉、王革名于本判决生效之日起十日内一次性支付原告唐立云、胡佳桢房屋征收补偿款优先受偿部分，即50000元及利息280.38元（计算至2017年6月15日），并以50000元为基数，从2017年6月16日，按年利率7.395%，计算至本判决生效之日止；四、驳回原告唐立云、胡佳桢的其他诉讼请求。案件受理费8490元，财产保全费2016元，合计10506元，由被告陈碧辉、王革名、彭俊维负担6560元，原告唐立云、胡佳桢负担3946元。本院二审期间，上诉人陈碧辉、王革名提交了一份证据：《湖南省湘潭市岳塘区人民法院限期缴纳诉讼费通知书》，拟证明一审程序违法，三被告接到起诉状后，向岳塘区人民法院提起了民事反诉，提出撤销买卖合同的请求，房屋买卖合同涉及的金额是8万元，一审法院开出的反诉诉讼费8490元，违反国务院诉讼费收费标准，导致陈碧辉交不齐诉讼费，在一审不能提起反诉。被上诉人唐立云、胡佳桢质证认为，依法缴费是法律的规定，且上诉人在一审中明确表示不提起反诉。原审第三人湘潭农村商业银行股份有限公司万楼支行质证认为，该证据与第三人无关，不予质证。本院对陈碧辉、王革名提交的证据认证认为：该组证据系法院限期缴纳诉讼费通知书，本院对其真实性予以确认，但当事人对诉讼费有异议，可以通过法定程序主张权利，该证据不能证明一审程序违法。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：2016年1月25日，唐立云、胡秋成与陈碧辉、王革名、彭俊维签订《旧房屋转售协议书》，该协议书系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据该协议书，涉案房屋的征收补偿款归被上诉人所有，一审判决潭市岳塘区五里堆街道纱厂横街81号1栋2单元502号房屋征收补偿款299369元，扣除判项一确定的金额，剩余部分归原告唐立云、胡佳桢所有，由原告唐立云、胡佳桢直接领取，符合法律规定。上诉人称双方转让的协议只是针对产权证上的47.91平方米，产权证以外的阳台面积2.08平方米补偿款7503元，认定合法面积0.48平方米补偿款1731元，附属设施补偿3186元不是转让的房屋范围之内的，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于程序问题，胡佳桢为未成年人，一审没有列明其法定代理人，处理不当，本院依法予以纠正。唐立云和胡佳桢作为《旧房屋转售协议书》的权利义务承继人，有权参加诉讼。唐立云和胡佳桢各自应当继承的份额是否进行确权，不影响其作为当事人参与诉讼。关于财产保全，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次”，上诉人如未收到与保全有关的法律文书，可以另行主张权利。保全裁定送达与否，不影响本案的审理结果。对上诉人称未收到与财产保全有关的任何通知、裁定，一审程序严重违法，本案应发回重审的上诉意见，本院不予支持。综上所述，陈碧辉、王革名的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但结果裁判结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈碧辉、王革名负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  曾波毅代理审判员  张成东二〇一七年十二月十八日代理书记员  陈 石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第八十三条在诉讼中，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。事先没有确定监护人的，可以由有监护资格的人协商确定；协商不成的，由人民法院在他们之中指定诉讼中的法定代理人。当事人没有民法通则第十六条第一款、第二款或者第十七条第一款规定的监护人的，可以指定该法第十六条第四款或者第十七条第三款规定的有关组织担任诉讼中的代理人。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……