广东省遂溪县人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0823民初1413号原告：广东家利房地产有限公司，住所地：广东省遂溪县遂城镇湛川路18号。法定代表人：黎某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：莫某，广东辉恒律师事务律师。委托诉讼代理人：杨某，广东辉恒律师事务所律师。被告：陈某，男，1960年8月15日出生，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：张某，广东领会律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏某，广东领会律师事务所律师。原告广东家利房地产有限公司（以下简称“家利公司”）诉被告陈某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭审理。原告家利公司的法定代表人黎某及其委托诉讼代理人莫某，被告陈某的委托诉讼代理人张某、苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利公司诉称：2012年8月1日、11月1日、11月5日，原告与被告分别签订了编码为JHW20120801、JHW20121026、JHW20121105《商铺认购协议》，约定被告自愿成批认购原告正在开发的地处家利金河湾河边商铺1000平方米、1200平方米、1200平方米，价格统一按每平方米5000元，总价款分别为500万元、600万元、600万元。签订上述协议后，被告按约定分别于2012年8月1日、10月26日、10月29日和11月6日支付认购商铺款500万元、400万元、200万元和600万元。但是，《商铺认购协议》没有具体约定被告认购商铺的具体房号和交付条件，也没有约定商铺的装修标准、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等，并且协议约定的面积也没有具体是建筑面积还是套内面积，双方在履行《商铺认购协议》过程中无法达成一致意见，从而无法签订符合国家规定的商品房买卖合同，导致上述《商铺认购协议》无法履行，故应解除双方已签订的上述《商铺认购协议》，原告退还被告已支付的购商铺款项，并按中国人民银行同期贷款利率向被告支付利息。由于《商铺认购协议》对被告认购的商铺没有具体约定，双方就具体交付的商铺及其他条件不能达成一致意见，原、被告双方对不能履行《商铺认购协议》均无过错，均不构成违约，互不应对向对方支付违约金，故被告收取原告已支付9458100元应返还给原告，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。综上，请求法院判决：1、解除双方于2012年8月1日签订的合同编号为JHW20120801《商铺认购协议》，原告退回被告认购商铺款500万元并按中国人民银行同期贷款利率向被告支付利息；2、解除双方于2012年11月1日签订的合同编号为JHW20121026《商铺认购协议》，原告退回被告认购商铺款600万元并按中国人民银行同期贷款利率向被告支付利息；3、解除双方于2012年11月5日签订的合同编号为JHW20121105《商铺认购协议》，原告退回被告认购商铺款600万元并按中国人民银行同期贷款利率向被告支付利息；4、判决被告退回原告已支付的款项9458100元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；5、由原告和被告各承担本案诉讼费用的50%。原告家利公司为支持其诉求向本院提交的证据有：1、《商铺认购协议》三份；2、《广东省遂溪县商品房预售许可证》一份；3、《转账汇款明细表》一份；4、汇款凭证十九张；5、吴娣出具的《证明》一份、吴娣的《居民身份证》一份；6、《广东家利房地产有限公司收入凭单》五张。被告陈某辩称：陈某与家利公司签订协议的真正目的并非购买商铺。根据商铺认购协议的条款看来，双方关注点明显集中在回购条款和相应的违约金条款上，双方签订协议之后，家利公司并未准备实际交付商铺，而陈某也不关心取得商铺所购的产权。作为商铺协议中的购买者，购买商铺的目的无非是自行经营或者投资，如果购买商铺的目的是自行经营，则双方不会在协议中约定回购条款允许一方回购，如果购买商铺的目的是投资，则需要待所购商铺升值后售出以赚差价，但是在商铺认购协议中，家利公司是原价回购的，根本不可能达到赚取差价的目的，在排除了自行经营和投资两种可能后，结合协议中的回购价款以及暂不办理房产权属证书等约定，可以证明陈某向家利公司支付款项并非购买商铺。被告与原告签订协议的目的是为了担保债务的履行，双方之间成立的是借贷关系，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干法律规定第24条的规定，双方成立的是借贷关系，法律关系性质的界定不应当受制于当事人签订合同的外观及名称，而应当由当事人的真实意思表示或者实质内容决定，在借贷关系，合同并非不可缺少的要件，出款方已将款项交付借款方，即借贷关系成立。陈某已向家利公司支付了款项，家利公司也向陈某支付了部分利息，表明双方当事人就借款达成协议，所以双方形成借款关系，家利公司已经向陈某支付了900多万利息，而且转账时并注明是偿还利息，证明家利公司确认了与陈某之间属于借贷关系，其支付的款项属于支付利息。家利公司与陈某之间属于借贷关系，并非家利公司主张的商品房销售合同关系，家利公司应当向陈某履行还款付息的义务。被告陈某为支持其辩解意见向本院提交的证据有：账户明细清单十六份。经审理查明：2012年8月1日、2012年11月1日、2012年11月5日原告家利公司与被告陈某签订《商铺认购协议》三份，双方约定：被告陈某向原告家利公司购买地处家利金河湾河边商铺，协议中合称为“该等商铺”，商铺面积分别为1000平方米、1200平方米、1200平方米，统一按每平方米5000元，总价款分别为500万元、600万元、600万元，合计1700万元。乙方（被告陈某）应在协议生效后2日或4日内分期将全部价款支付至合同记载的甲方（原告家利公司）指定的银行账户。甲方应自收取购商铺款之日起10日内将“该等商铺”交付乙方使用。甲方未按照合同约定将“该等商铺“交付给乙方使用，构成甲方违约。甲方每延期一日交付该等商铺，甲方每天应向乙方支付违约金按日利率0.012%（即商铺总价款500万元，每日支付违约金6000元；商铺总价款600万元，每日支付违约金7200元）计算，从乙方付款之日起计算。约定回购条款，甲方有权在合同生效后九个月内向乙方提出回购要求。“该等商铺”总回购款为1700万元，乙方在收到回购款的当日应无条件将回购申请指定的“该等商铺”交换给甲方使用，直至甲方将全部回购款支付完毕之日，合同自动解除，甲方如已依据合同向乙方支付了延期交付违约金，该等违约金不予退还。在回购期内，乙方同意暂不要求办理所购“该等商铺”房产权属证书，亦不得将“该等商铺”进行转卖或者其他处理。合同签订后，被告陈某分别于2012年8月1日支付500万元、2012年10月26日支付400万元、2012年10月29日支付200万元、2012年11月6日支付600万元给原告家利公司。原告家利公司于2012年8月1日、2012年11月1日、2012年11月6日出具《收入凭单》，确认收到被告陈某的上述款项1700万元。签订合同后，原告家利公司于2012年9月3日至2016年3月18日分23次共汇款9458100元到被告陈某指定的银行账户内，其中有部分款项摘要中注明为“利息”或“还息”。本院认为，原告家利公司主张原告与被告陈某之间是商品房预售合同关系，而被告陈某主张与原告家利公司之间是民间借贷关系，因此本案争议的焦点是本案的基础法律关系是什么？首先，原告家利公司与被告陈某签订的《商铺认购协议》中没有明确约定预售的商铺的座落，却用“该等商铺”表述，在合同中明确约定了回购条款和在回购期限内该等商铺不办理房产权属证书。家利公司的上述行为表明，其与被告陈某签订的《商铺认购协议》的目的，是从陈某处融资借贷1700万元，而非以1700万元价款出售商铺。其次，就买受人而言，在回购期内被告陈某不要求家利公司办理商铺的产权权属，且在家利公司逾期超过九个月仍未将“该等商铺”交付给陈某使用时，陈某也没有按照协议约定解除合同或者处理“该等商铺”，说明陈某与家利公司签订的《商铺认购协议》的真实目的不是获得房屋，而是通过签订《商铺认购协议》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使家利公司主张签订合同时是具有销售商铺的真实意思表示，也因未就此与被告陈某达成合意而不能在双方之间产生商品房预售合同纠纷关系成立的法律效果。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。原、被告签订了《商铺认购协议》，双方约定陈某付款给家利公司之日起10日内，家利公司即交付商铺给陈某。在陈某付款之日起10日内为家利公司履行交付商铺的期间，家利公司并未违约，而双方却约定违约金自陈某付款之日起计收，不符合交易习惯，有悖常理。在签订协议后，家利公司也未将符合交付条件的商铺准备交付给陈某，而是按月支付合同约定的违约金给陈某，同时陈某亦不关心取得所购商铺的产权。双方关注点集中在违约金支付和回购条款上。因此从双方无实际履行协议的情况，结合双方均确认本案中涉及被告陈某交付原告家利公司1700万元，而家利公司支付法人9458100元中部分款项注明为“利息”的事实，原告与被告签订的《商铺认购协议》并非以取得涉案商铺的使用权、所有权为目的，而是为了实现资金融通，原告家利公司取得资金，被告陈某收取利息。双方之间的真实法律关系为民间借贷，故本案案由应为民间借贷纠纷。原告主张解除《商铺认购协议》并返还已经收取的商铺款1700万元及利息，和被告陈某返还已经收取的9458100元及利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本案基础的法律关系为借款合同关系，庭审本院向原告释明是否变更诉讼请求，但原告坚持其诉讼请求，因此应裁定驳回原告的起诉。综上所述，案经审判委员会讨论，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告广东家利房地产有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  唐光和审判员  莫健雄审判员  王 芬二〇一七年十二月八日书记员  黄狄宇附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；