山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0105民初3928号 原告：任成村，男，汉族，无业，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：朱司贞，山东泽鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任海明（系原告之子），男，住址同原告。 被告：济南兴顺房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：刘秀花，该公司经理。 委托诉讼代理人：王永明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：张汉兴，男，汉族，无业，住济南市。 法定代理人：张绍文（系被告张汉兴之父），男，住址同被告张汉兴。 委托诉讼代理人：胡方霞(系张绍文之妻)，女，住址同被告张汉兴。 被告：雷祥光，男，汉族，无业，住山东省济南市。 原告任成村与被告济南兴顺房地产经纪有限公司(以下简称兴顺地产公司)、被告张汉兴、被告雷祥光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任成村及其委托诉讼代理人朱司贞、任海明，被告兴顺地产公司的委托诉讼代理人王永明，被告张汉兴的法定代理人张绍文，被告雷祥光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任成村向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认房屋买卖合同为无效合同，并依法予以撤销；2、依法判令被告兴顺地产公司退回原告支付的中介服务费10000元；3、依法判令被告张汉兴、被告雷祥光退回原告支付的买房定金款50000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告预购二手房一套，于2017年8月15日在“58同城”网上同被告兴顺地产公司的职员路晓丽电话取得联系，路晓丽给介绍了被告张汉兴位于济南市天桥区药山郡x号楼x号（以下称涉案房屋）自有住房要出售。2017年8月16日，原告按约到被告兴顺地产公司，看了其他几处房子后，最后在被告兴顺地产公司的再三推荐下，原告决定购买被告张汉兴名下的涉案房屋。2017年8月16日晚约九时许在被告兴顺地产公司，由其职员路晓丽、张延青让原告和被告雷祥光签订了房屋买卖合同，该合同一式三份，原告及被告兴顺地产公司、被告雷祥光各持一份。当晚，被告兴顺地产公司收取原告中介服务费1万元现金，原告用支付宝支付给被告雷祥光购房定金3万元，通过手机银行转账付给被告雷祥光购房定金2万元。原告共支付给被告雷祥光购房定金5万元，被告雷祥光以收款人身份为原告出具定金收条。原告认为，原、被告于2017年8月16日签订的房屋买卖合同是违反法律和公序良俗的无效合同。合同中房屋产权出让人应有被告张汉兴签字才生效，但合同并非被告张汉兴自己签字。处分上百万的房产被告张汉兴应当在场亲自签约，然而被告张汉兴却不到签约现场，违反常理。被告雷祥光在没有被告张汉兴的有效授权之下在合同出让人处签被告张汉兴的名字，实属欺骗或越权行为。根据法律规定，被告张汉兴处分自己的重大财产行为时，如确因自己身患重大疾病或居住国外，或不可抗力等紧急情形不能亲自实施民事法律行为时，即便是委托他人代为行使民事法律行为，也必须委托父母、配偶、子女等近亲属，委托其他人无效。本案中被告张汉兴即便是委托雷祥光，由于两人不是近亲属关系也是无效的。被告雷祥光未经被告张汉兴的有效授权，即收取原告交纳的购房定金5万元，更是违法违规违背常理的。为妥善处理该合同争议，原告携委托律师于2017年8月20日去被告兴顺地产公司进行协调，遭被告兴顺地产公司拒绝。综上，请求法院判如所请。 被告兴顺地产公司辩称，被告兴顺地产公司按居间服务合同标准为买卖双方提供了完整的居间服务，原告所述与事实不符。第一，买卖合同中被告张汉兴及张绍文为被告雷祥光出具了书面的授权委托书，该授权委托书签字为本人签字及按手印，委托事项及权限明确。被告尽到了审查义务，雷祥光代为签署房屋买卖合同有代理权。关于对张汉兴未到场因其委托了房屋出卖人，故张汉兴及张绍文没有必要必须到现场亲自签约。第三，张汉兴、张绍文授权书、收条、补充协议签名属实，不存在原告所述的欺诈或越权。第四，张汉兴、张绍文是完全民事行为能力人，不存在原告所主张的自身患重大疾病情形，在此情况下没有相关法律规定必须委托配偶、父母、子女，原告所述从法律上不成立。第五，因张汉兴、张绍文出具了以上授权，且买卖合同双方签字均系买卖合同各方真实意思表示。在此情形下双方签订的买卖合同不存在合同法第52条规定的无效情形，法院应认定合同为有效合同，驳回原告的诉讼请求。 被告张汉兴辩称，原告提起诉讼，我们感到很突然，我们对此不知情。原告起诉状中提到我们没有到现场，也没有收原告款，也没有与原告见过面。原告没有核实买卖房屋的真实性，有无收取房款等情况，原告对委托事项怀疑，说明被告张汉兴没有收取原告的房款，原告无权起诉被告张汉兴。被告张汉兴未收取原告款项，故不应要求被告张汉兴返还房款。原告的该诉讼给被告张汉兴造成严重的精神损害及经济损失。 被告雷祥光辩称，由齐鲁楼市尚品清河店房产中介的推荐，张汉兴因在中海国际购买四套公寓，急需卖掉药山郡房产付购买公寓的尾款，双方在齐鲁楼市尚品清河店2017年8月7日签订购房合同一份，签合同之前我告之该房产不过户给我自己，由我转卖给第三人，张汉兴以及其父亲张绍文明确表示同意，并在合同补充协议第五条注明“该房产过户给谁，乙方说了算，跟甲方无关。”同时为了更好的方便我给其他人推荐此房产，张汉兴、张绍文又跟我签订了委托书，中介也留一份作证。根据张汉兴的委托书，我于2017年8月16日在齐鲁楼市尚品清河店跟任成村签订买卖合同一份，合同约定任成村首付30万元，因为我之前跟张汉兴约定2017年8月18日之前支付首付50万元，所以我在8月17日前凑款21万元，这样正好够首付50万元。合同约定网签的时候任成村支付首付30万元，2017年8月18日我们在房管局办理网签手续，同时张汉兴也到现场配合。可是因任成村的原因没有网签成，更谈不上首付了，中介多次沟通，都无果而终。正是因为任成村的违约，造成我后来的工作很被动，因张汉兴购买中海国际四套公寓房最后的付款期限是2017年8月20日，为了更好的履行我跟张汉兴的合同，我当天替张汉兴支付了任成村应付的购房款52万元，同时张汉兴、张绍文出具收条一张，上面又清楚的注明“过户到由雷祥光指定的客户名下。”由上可以看出，我代卖张汉兴房产，有法律依据，张汉兴是非常清楚的。张汉兴给我签订的合同是115万元，我给任成村签的合同是120.5万元，很好保障了张汉兴的利益。并在任成村没有网签不能支付30万元首付的基础上，我替张汉兴交付了52万元购买中海国际公寓的尾款，避免张汉兴违约，及时解决他的燃眉之急。综上，我是有效委托情况下跟任成村签订的合同，并积极配合办理网签等手续，但是任成村自己的原因不履行合同，不购买此房。也正是任成村违约，后来起诉到法院，以至于张汉兴后来很多工作不配合了，到现在张汉兴也不返还我支付的首付款52万元。也正是任成村的违约，耽误了时间，后续很多工作都很被动，没有办法进行，给我造成了巨大的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为： 2017年8月16日，原告任成村（作为乙方）与被告雷祥光（作为甲方委托代理人）、被告兴顺地产公司签订房屋买卖合同一份，约定：一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市天桥区药山郡x号楼x室的房产给乙方，房屋所有权证书号：鲁x；共有权证号：无；房屋建筑面积为x平方米；地下室/小房面积x平方米，……二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰贰拾万伍仟元整（小写￥1205000元整）；三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）伍万元整（小写￥50000元整）甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。…..六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；……原、被告在合同中还约定了其他相关的权利义务。合同签订后，原告任成村向被告兴顺地产公司支付1万元中介服务费，向被告雷祥光支付购房定金5万元。后原告任成村以涉案房屋非涉案房屋产权人出卖并与之签订房屋买卖合同为由要求确认房屋买卖合同为无效合同；被告兴顺地产公司退回原告支付的中介服务费1万元；被告张汉兴、被告雷祥光退回原告支付的买房定金款5万元。 另查明，涉案房屋原系被告张汉兴名下财产，2017年8月7日被告张汉兴与被告雷祥光、被告兴顺地产公司签订房屋买卖合同一份，被告张汉兴将涉案房屋以总价款115万元出卖给被告雷祥光。后雷祥光诉至法院，经本院（2017）鲁0105民初4599号案件调解，双方签订的房屋买卖合同于2017年11月16日解除。对于2017年8月16日所签合同，该合同并没有被告张汉兴签名及按印，至本案庭审被告张汉兴亦未予追认。现涉案房屋已由被告张汉兴另行出售。 本院认为，被告雷祥光在购买涉案房屋而未实际取得期间，又以被告张汉兴的名义与原告任成村签订房屋买卖合同，而被告张汉兴至今未予追认，且被告张汉兴与被告雷祥光的房屋买卖合同已解除，被告雷祥光无权处分涉案房屋。原告任成村与被告雷祥光、被告兴顺地产公司签订的房屋买卖合同无效，合同无效自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告诉请确认房屋买卖合同无效、退回中介服务费及被告雷祥光退回买房定金的请求，合法有据，本院予以支持；由于张汉兴对房屋买卖合同未予追认，且未收到原告任成村支付的定金，故原告任成村要求被告张汉兴退回买房定金5万元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告任成村与被告雷祥光、被告济南兴顺房地产经纪有限公司于2017年8月16日签订的房屋买卖合同无效； 二、被告济南兴顺房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还给原告任成村中介服务费1万元； 三、被告雷祥光于本判决生效后10日内返还给原告任成村购房定金5万元； 四、驳回原告任成村要求被告张汉兴退回原告支付的买房定金5万元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行5万元给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15650元，由被告济南兴顺房地产经纪有限公司负担8085元，被告雷祥光负担7565元；诉讼保全费520元，由被告雷祥光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  温永革 人民陪审员  张立谨 人民陪审员  董绍家 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员  郝慧明