福建省将乐县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0428民初1629号原告：范流旺，男，1977年1月4日出生，汉族，住福建省将乐县。被告：王永辉，男，1975年9月17日出生，汉族，住福建省将乐县。被告：王世和，男，1946年1月11日出生，汉族，住福建省将乐县。委托诉讼代理人：王永辉（王世和儿子），住福建省将乐县。被告：王世雄，男，1942年12月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被告：赵木英，女，1948年6月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。原告范流旺与被告王永辉、王世和、王世雄、赵木英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日作出（2017）闽0428民初452号民事判决，王世雄、赵木英不服该判决，向三明市中级人民法院提起上诉，三明市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）闽04民终1058号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告范流旺、被告王永辉、王世雄、赵木英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范流旺向本院提出诉讼请求：责令王永辉、王世和、王世雄、赵木英将位于将乐县龟山北路28号机床厂1号楼404房产产权变更为范流旺所有。事实和理由：范流旺与王永辉于2006年达成协议，购买王永辉从其大伯王世雄手中购买的机床厂1号楼404室（当时王世雄还未将房产过户至王永辉名下）。范流旺要求王永辉将房产过户，王永辉说房子是其大伯的没有关系。范流旺多次催促王世雄办理过户，王世雄都借故推拖。直到2017年3月25日，收到王世雄来信，方知王世雄已于2016年通过挂失手续补办了房产证（原房产证已交由范流旺保管），此事范流旺并不知情，现王世雄要求范流旺搬出机床厂1号楼404室，范流旺至今在该房屋已居住了11年，为维护合法权益，故请求法院判决被告将房产过户至范流旺名下。王永辉、王世和辩称：诉争房产系2004年王世和向王世雄购买，因双方系兄弟关系，过户需缴纳费用故未及时办理过户手续，王世雄表示等需要时或转卖他人时再协助办理过户。购房款由王永辉支付，事后王永辉有要求王世雄出具收款收据和房屋转让说明书。2006年因住房面积太小需购置新房，王世和一家合意将房子出售，由王永辉将机床厂房屋转卖给范流旺。转让时王永辉提出房屋系其大伯王世雄所有，过户时会让王世雄回来办理，同时将诉争房屋的产权证和钥匙交由范流旺，范流旺入住至今。2006年王世雄回将乐知道房子卖给范流旺后并未提出异议，但其认为王永辉出价较低，并私下找范流旺要求补差价才同意过户，范流旺没有同意。王永辉得知此事后有联系范流旺，如需补差价王永辉会出5000元，之后王永辉联系王世雄回来办理过户均遭其拒绝。王世雄、赵木英辩称：被告与原告不存在房屋买卖合同关系，请求依法确认王永辉与范流旺签订的房屋买卖合同无效。2004年12月将乐县机床厂改制，王世雄购得机床厂1号楼404室房屋一套。2005年4月王世和提出购买该房屋，考虑该房处于闲置状态，二人系兄弟关系遂卖予王世和，以后王世雄夫妻回将乐也有个落脚点。王世雄以少于购房总价款3000元的价格转让给王世和，安装水电及办理产权证的费用由王世雄承担。2005年5月房屋交付后，王世和一家并未入住。2005年12月王世雄回将乐询问未入住原因，王世和表示房子太远，要求退房，王世雄予以同意并要求他们给账号予以退款。但王永辉又提出房子要住，期间王世雄也多次电话告知王永辉“房屋绝不能出售他人。”2006年4月，王世雄回将乐扫墓时被告知房屋已转卖范流旺，王世雄表示其只有这套房绝不能卖，并要求王永辉去收回，但此时范流旺已入住。王世雄多次催促范流旺搬出房屋被拒绝，其要求二人的合同以便起诉，王永辉也不肯配合。事实上王世和一天也未入住，王永辉无权处置王世雄的合法房产，无需履行协助办理过户义务。现也有证据证明，将乐县机床厂1号宿舍楼404室是王世雄夫妻二人的唯一房产，要求收回房屋以便二人回将乐可以安身。范流旺为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.《房屋出售协议》，证明范流旺向王永辉购买将乐县机床厂宿舍楼1号楼404室房屋的事实。2.《收条》三份，证明范流旺已支付王永辉诉争房屋价款41000元，另1000元等办理过户后再支付。3.诉争房屋原房产证[将房权证2005字第××号]、土地证[将国用（2005）第3367号]，证明诉争房屋原产权证已交由范流旺保管的事实。对上述证据，王永辉、王世和无异议；王世雄、赵木英认为证据1.2与其无关，房产产权系其夫妻所有，范流旺与王永辉无权进行转让，证据3无异议，因原证在范流旺手中，王世雄已通过挂失手续补办了新证。王永辉、王世和向本院提供了以下证据：1.《房屋转让说明书》一份，证明王世雄将诉争房屋转让给王世和的事实。2.《收据》一份，证明王世和向王世雄购房时已将房款付清给赵木英的事实。对上述证据，范流旺无异议；王世雄对真实性无异议，《房屋转让说明书》确系其所写，但事后有告知王永辉其只有这一套房产，只能由王世和一家居住，不能转让他人；赵木英对《收据》无异议，确系其出具，对《房屋转让说明书》并不知情。王世雄向本院提供了以下证据：1.《福建日报》一份，证明王世雄、赵木英于2015年5月7日在《福建日报》作出诉争房屋原产权证遗失的声明。2.诉争房屋新的房产证[将房权证2015字第2352-××号]、土地证[将国用（2016）第0333号]，证明王世雄、赵木英已办理诉争房屋新的产权证，该房产仍属二人所有。3.《个人不动产登记信息查询记录》一份，证明王世雄在福州市没有房屋登记信息的事实。4.《共识书》一份，证实王世和于2017年7月12日与王世雄签订《共识书》，第3点有写明2005年12月份王世和提出因房屋太远要求退房，王世雄当即同意收回房子，故双方没有办理诉争房屋过户手续。5.2017年8月7日与王世和之妻郑秀英的通话光盘一张，证实王世和有说过将诉争房屋退还给王世雄处理。对上述证据，范流旺认为原产权证在购买时已交付其保管，对王世雄重新办证一事不知情，证据3与本案无关，证据4为事后签订，其不知情，只是在原来宣判时见过，证据5是原来宣判后才产生的录音与本案无关；王永辉、王世和对证据1.2办证一事并不知情，证据3与本案无关，证据4真实性有异议，其父亲王世和年迈耳背，且第3点内容为王世雄与王世和签字后由王世雄自己加上去的，有问过王世和其说当时是没有第3点内容，无法确认上述证明内容，证据5只是平常亲戚的对话。本院对双方提供的证据分析认证如下：对范流旺、王永辉提供的证据双方对其真实性无异议，予以采信。对王世雄提供的证据1.2其证明内容为诉争房屋产权仍系其所有，在庭审中双方对未办理过户均无异议，本院予以确认；证据3与本案无直接关联性，证据4、5受本案诉讼影响为事后所得，且范流旺、王永辉亦不予认可，故不予采信。根据上述采信的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院认定事实如下：2004年将乐县机床厂改制，王世雄作为机床厂职工购得机床厂1号楼404室房屋，当时房屋产权证尚未办出。2005年年初王世和向王世雄协商购买该房屋，王世雄同意后王世和将房款交由赵木英，赵木英于2005年3月16日出具《收据》一份，上写明“今收到世和交付的购房（机床厂新楼404）款19598.08元，其他费由世和自行处理，今后房子归世和所有。”之后，以王世雄所有，赵木英共有的房屋产权证[房产证：将房权证2005字第××号，土地证：将国用（2005）第3367号]办出后由王世和及王永辉保管。2005年11月6日，王世雄出具《房屋转让说明书》一份，说明机床厂1号宿舍404室因政策原因只能由本单位职工购买，故该房屋由王世雄、赵木英夫妻出面购买，房款壹万玖仟伍佰元由王世和支付，房产所有权归王世和所有，今后房屋居住或让售他人需办有关手续时王世雄将协助办理。房屋增值部分归王世和所有，其他费用由王世和负责。说明书中并确认赵木英出具《收据》及房产证事项。2005年年底至2006年年初，王世和一家合意将诉争房屋予以出售，由王永辉处理相关事务。2006年1月26日，王永辉与范流旺签订《房屋出售协议》一份，王永辉将将乐县机床厂宿舍楼4层404室房屋（含杂物间）以42000元的价格出售给范流旺，房屋过户费用由范流旺承担。签订协议当日，范流旺支付购房定金6000元，同年2月17日、4月11日分别支付购房款20000元、15000元，总计支付购房款41000元，王永辉出具《收条》三份，另余款1000元协议等产权过户后再支付。王永辉将房屋钥匙及原产权证[房产证：将房权证2005字第××号，土地证：将国用（2005）第3367号]交由范流旺，范流旺入住至今。2006年4月，王世雄得知房屋已出售范流旺，其与范流旺在协商房屋后续事项时发生争议。2015年5月17日，王世雄、赵木英以诉争房屋产权证不慎遗失为由在《福建日报》发布声明，并于2015年11月、2016年3月重新办理了诉争房屋的产权证[房产证：将房权证2015字第2352-××号，土地证：将国用（2016）第0333号]。王世雄以办理新证，房屋仍属其与赵木英夫妻共有为由要求范流旺搬离房屋，故引发纠纷。另查明，本案诉争房屋将乐县机床厂宿舍楼1号楼404室坐落于将乐县龟山北路28号，建筑面积80.32平方米。双方争议的焦点如下，本院经审查后予以认定。一、王世雄与王世和的房屋转让行为是否合法有效？王永辉、王世和认为，房屋转让行为合法有效，其有权出售。王世雄、赵木英认为，其将房屋以少于购房总价款3000元的价格转让王世和，二人对转让事项仅有口头协议，且王世和未入住，双方的口头协议无效。本院认为，王世雄与王世和对房屋转让达成合意，双方虽未签订书面协议，但根据2005年3月6日赵木英出具的《收据》及2005年11月6日王世雄出具的《房屋转让说明书》，足以认定王世雄、赵木英有明确将房屋转让给王世和的意思表示，且王世和已按当时合理价格将房款支付完毕，王世雄、赵木英也予以接受。房屋交付后，房屋产权证及钥匙由王世和保管，王世和已实际占有房屋，对此王世雄、赵木英未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“……当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，故对王世雄、赵木英的辩解意见不予采纳，双方的房屋买卖合同关系成立。转让房屋系王世雄、赵木英夫妻合意，王世雄与王世和的口头协议系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效。二、王永辉与范流旺的《房屋出售协议》是否合法有效？范流旺、王永辉、王世和对《房屋出售协议》无异议。王世雄、赵木英认为，诉争房屋系王世雄、赵木英所有，王永辉无权出售。同时王世雄有电话告知王永辉其只有这一房产，绝不能转让他人，王永辉与范流旺签订的《房屋转让协议》无效。本院认为，王世和对王永辉将房屋出售给范流旺无异议，《房屋出售协议》系双方真实意思表示，范流旺已履行主要付款义务并实际入住，双方的《房屋出售协议》已成立。王世雄辩称房屋产权系其夫妻共有，王永辉无权出售及有口头约定房屋不能转售他人，王永辉转让给范流旺的行为违反双方约定应为无效的意见。经查，王世雄在其出具的《房屋转让说明书》有写明“今后房屋居住或者让售给别人需办有关手续时，王世雄将出面协助办理手续……”，其内容并无体现双方有约定房屋不能转售他人这一附加条件，王世雄提供的证据不能证明其主张。依法成立的合同，自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”范流旺与王永辉签订的《房屋出售协议》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，故对王世雄辩称意见不予采纳。三、王世雄、赵木英和王世和、王永辉是否有义务协助范流旺办理房屋产权过户手续？范流旺主张王永辉、王世和、王世雄、赵木英应依约协助办理过户手续。王永辉、王世和同意范流旺的请求，王世雄可直接过户至范流旺名下，如不同意，王世雄也可先过户至王世和或王永辉名下，其再过户至范流旺名下。王世雄、赵木英认为，其二人为诉争房屋所有权人，王世雄与王世和的口头协议无效，其没有协助办理过户的义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。王世雄在其出具的《房屋转让说明书》中明确表示房屋居住或让售他人时，其将协助办理相关手续。现王世雄与王世和、王永辉与范流旺的房屋转让合同均为有效，王世和、范流旺均已履行支付价款义务，王世雄、赵木英应按约履行协助办理过户义务，王世和、王永辉也有协助义务。根据范流旺与王永辉签订的《房屋出售协议》约定，办理房屋产权过户费用由范流旺承担，并支付王永辉房屋尾款1000元。王世雄、赵木英辩称其夫妻只有这一套房产，且为合法权利人，要求确认范流旺与王永辉签订的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”范流旺有证据证明其为房屋实际权利人，故对王世雄、赵木英的辩称意见不予支持。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。王世雄、赵木英、王永辉、王世和应当依照双方签订的合同协助范流旺办理诉争房产的过户手续，故范流旺的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：王世雄、赵木英、王世和、王永辉应于本判决生效之日起十日内协助范流旺办理将乐县古镛镇龟山北路28号住房404室（房屋建筑面积：80.32㎡，原产权证号：将房权证2005字第××号，将国用（2005）第3367号，现产权证号：将房权证2015字第2352-××号，将国用（2016）第0333号）的房屋所有权人变更登记手续，办理房权过户手续的费用由范流旺承担。案件受理费825元，由王世雄、赵木英承担412.5元，王永辉、王世和承担412.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  薛开海人民陪审员  廖日晖人民陪审员  廖国斌二〇一七年十二月十五日书 记 员  钟木兰附相关法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同，受法律保护第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。