广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤03执复219号 复议申请人（被执行人）：朱朝升，男，1974年10月10日出生，身份证住址广东省汕头市潮**。 委托诉讼代理人：郑豪升，广东明捷律师事务所律师。 申请执行人：李建生，男，1961年2月6日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 被执行人：李粉燕，女，1973年8月16日出生，身份证住址广东省汕头市潮**。 复议申请人朱朝升不服深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）作出的（2017）粤0303执异148号执行裁定书，向本院申请复议，本院已受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 关于申请执行人李建生与被执行人朱朝升、李粉燕房屋租赁合同纠纷一案，本院（2015）深中法房终字第823号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人朱朝升未履行生效判决确定的义务，申请执行人向罗湖法院申请强制执行，罗湖法院立案受理，案号为（2015）深罗法执一字第3896号。在执行过程中，罗湖法院对审判阶段已查封的李粉燕名下位于深圳市南山区××房产（房产证号40××04，以下简称涉案房产）使用房地产评估价格查询系统进行评估，评估总价值为11538184.08元。被执行人对此评估价格不服，提出异议。 罗湖法院查明，申请执行人李建生与被执行人朱朝升、李粉燕房屋租赁合同纠纷一案，该院于2014年12月11日作出（2014）深罗法民三初字第l772号民事判决书，判决如下：一、被告朱朝升、被告李粉燕应于本判决生效之日起十日内向原告李建生支付所拖欠的租金人民币975000元。二、被告朱朝升、被告李粉燕应于本判决生效之日起十日内向原告李建生支付所拖欠的租金人民币975000元的违约金(违约金以中国人民银行的同期贷款利率为标准，自2014年3月31日起算至本判决确定的支付之日止)。三、驳回原告李建生的其他诉讼请求。案件受理费人民币28768元，由原告负担24805元，由两被告负担3963元，保全费人民币5000元，由两被告负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李建生不服，上诉至本院。本院于2015年6月10日作出（2015）深中法房终字第823号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书发生法律效力后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向罗湖法院申请强制执行。在诉讼过程中，罗湖法院查封了李粉燕名下位于深圳市南山区××（房产证号40××04）房产。在执行过程中，罗湖法院通过房地产评估价格查询系统查询李粉燕名下涉案房产，其评估价格为人民币66741元/平方米，该房产面积为172.88平方米，故评估总价为11538184.08元。被执行人对此不服，提出异议。 罗湖法院经审查认为，根据相关规定，为提高执行工作效率，减轻当事人费用负担，在案件执行过程中，对于拟拍卖的深圳市范围内已核发“红本”产权证的商品房，可以通过深圳市房地产评估发展中心“房地产评估价格查询系统”对标的房产进行市价查询。执行法官（执行员）可以自行通过“房地产评估价格查询系统”进行房产市价查询，查询结果应截屏（或拍照）附卷。对于依照本指引进行市价查询的标的房产，在进行网络司法拍卖时，应当以查询的市价结果作为第一次拍卖的起拍价（或保留价），不得降价拍卖，双方当事人协商同意降价的除外；如第一次拍卖流拍，可依法降价进行第二次拍卖。罗湖法院执行法官按照上述规定做出相应的执行行为并无不当；且现评估价值亦非涉案房产的实际成交价格。因此，对异议人的异议理由不予支持，依法应予以驳回。罗湖法院遂于2017年9月26日作出（2017）粤0303执异148号执行裁定书，裁定驳回异议人朱朝升的异议。 复议申请人朱朝升向本院申请复议称，其复议请求为：1、撤销罗湖法院（2017）粤0303执异148号执行裁定书。2、请求委托具有相应资质的评估机构对李粉燕名下涉案房产重新进行价格评估。其复议的事实和理由为：一、通过房地产评估价格查询系统产生的涉案房产估价严重偏离低于资产实际价值，与客观价格不符。关于李粉燕名下涉案房产，罗湖法院通过房地产评估价格查询系统对其进行评估，并作出评估价格为11538184.08元的评估结果。该房屋的评估总价严重低于市场的实际价格。根据深圳市××花园的楼盘整体质素、市政配套设施的日渐成熟，并从同类小区房产的近期二手房交易情况看来，价格基本保持平稳，楼盘成交仍继续上升。而深圳市××花园是二手市场发展潜力较大的区域，根据近期××花园××栋××的交易情况来看，××花园××栋××与上述评估房产面积相同，为l72.88平方米，但其的二手房交易价格为1468万元。而上述评估房产经房地产评估价格查询系统情蛊的估价结果折合单价却为66741元／平方米，总价为11538184.08元，显然己严重偏离了市场的实际价值。由此可见，该评估结果所采用依据不全面、正确，没有做到坚持独立、客观、公正的原则。所作出的评估价值严重偏离低于资产实际价值，与客观价格不符，违反了评估的客观性与专业性的工作原则，对复议申请人极为不公。二、罗湖法院执行裁定书中“本院认为”部分显示的“根据相关规定”不具有其相应的法律效力。上述执行裁定书中“本院认为”部分显示的“根据相关规定”，具体为何规定？罗湖法院并未对此予以释明。是否具有法律效力？怎么确定其法律效力的高低？复议申请人也不得而知。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条的规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。”罗湖法院作出的上述评估结果并未委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，据以作出评估结果的相关规定是否能凌驾于最高院的相关规定，是否已经违背了最高院的相关规定？因此，上述评估结果违反了法律规定，是无效的。综上，请求支持复议申请人的复议请求。 本院对罗湖法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于执行法院能否以深圳市房地产评估发展中心网站的房地产评估价格查询系统查询的价格作为拟拍卖房产的价格。 《最高人民法院关于人民法院法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”。按照上述规定，关于拟拍卖财产的价格确定，除因财产价值较低，可以不进行评估的情况外，拍卖价格的确定分为两种情况：一种是法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估后得到的价格；一种是依照通常方法确定的价格。 而深圳市人民政府房地产主管部门下属的深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”较为完备，通过该查询系统可以较容易的确定深圳市范围内具有完全产权的房产的价格。该系统所给出的房地产评估价格是以房地产公开市场价格为参考，根据房地产估价理论，综合采用比较法、收益法、成本法以及统计学方法，采用批量技术评估得出。该“房地产评估价格查询系统”已成为深圳市市民查询自己的房地产评估价格、计算交易计税参考价格的便捷途径。在深圳市，通过深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询具体房产的价格，实际上已经成为市民确定房产的一种便捷高效的方法。因而，罗湖法院通过深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询具体房产的价格，属于依照通常方法确定价格的范畴，符合《最高人民法院关于人民法院法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定。 关于复议申请人提出的该评估价格低于市场实际价格问题。一方面，可能由于深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”的价格更新不及时所致（一般是每年更新一次）。虽然该网站也称如房产市场发生较大变化，会根据实际情况适当增加调整频率以更契合市场的变化，但实际上调整频率较低，没能及时调整更新。但这种调整频率不够及时，并不能否认深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”已经成为深圳市市民查询自己的房地产评估价格、计算交易计税参考价格的便捷途径的事实。即并不能否定执行法院通过“房地产评估价格查询系统”查询具体房产的价格属于“依照通常方法确定价格”的范畴。另一方面，深圳市两级法院在采取深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为强制拍卖之起拍价时，也已经注意到由于该查询系统更新可能未及时适应市场价格变化的节奏，价格可能偏低的情况，在拍卖时以该价格作为第一次拍卖的起拍价，并未再予以折减。而以往法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估后，在第一次拍卖时最低可以评估价的70%即七折作为起拍价。实际上，执行法院采取深圳市房地产评估发展中心网站“房地产评估价格查询系统”查询的价格作为强制拍卖之起拍价，并不一定低于以往委托具有相应资质的评估机构进行价格评估后第一次拍卖的起拍价。再一方面，拍卖起拍价的高低也并不当然导致实际成交价低，甚或起拍价较低可降低参与拍卖的门槛，增加拍卖的参与度，使得拍卖的竞价更加充分、更有利于以成交。 综上，复议申请人朱朝升所提复议请求，理由并不充足，依法应不予支持。罗湖法院所作（2017）粤0303执异148号执行裁定，符合法律规定，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人朱朝升的复议申请，维持深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303执异148号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨伟军 审判员  曹 勇 审判员  王晋海 二〇一七年十二月二十六日 书记员  赵 琢