安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1881民初3548号原告：安徽法姬娜置业开发有限公司，住所地安徽省宁国市经济技术开发区宁阳西路，统一社会信用代码91341881781078328A。法定代表人：吴远宝，执行董事。委托诉讼代理人：周振华，安徽周振华律师事务所律师。被告：钱起鲍，男，1972年6月17日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：李文忠，安徽南宣律师事务所律师。原告安徽法姬娜置业开发有限公司（以下简称法姬娜公司）与被告钱起鲍确认合同效力纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法姬娜公司的诉讼代理人周振华、被告钱起鲍及其诉讼代理人李文忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告法姬娜向本院提出诉讼请求：确认2010年2月3日原告法姬娜公司与被告钱起鲍签订的法姬娜欧洲城房产《认购书》无效，并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年2月3日，原告与被告签订一份法姬娜欧洲城房产《认购书》，被告认购位于宁国市××路法姬娜欧洲城B11幢一层门面，建筑面积约800平方米，实际优惠后单价3500元/平方米，价款280万元，诚意金50万元。认购书还确定了其他内容，被告支付诚意金50万元。原告认为因法姬娜欧洲城规划方案调整，B11幢房屋至今没有开工建设，该认购书不仅无法履行，也违反了法律的强制性规定，应认定为无效，遂诉至法院，请求依法判如所请。被告钱起鲍辩称，原、被告签订的认购书关于购买门面房的单价及价款和支付诚意金50万的事实予以认可，原告要求确认双方的认购书无效缺乏事实和法律依据，理由如下：根据最高院审理商品房司法解释等有关规定，原被告签订的认购书具备商品房买卖合同的主要内容，认购书约定了总价款支付方式等；认购书中购买的门面房位置原告仍在开发，虽然房号改变，不影响履行交房的义务。综上，请求驳回原告的全部请求，诉讼费用由原告负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认以下案件事实：2010年2月3日，原告法姬娜公司与被告钱起鲍签订一份《法姬娜·欧洲城房产》（以下简称《认购书》），约定钱起鲍认购法姬娜公司开发的位于宁国市××路法姬娜欧洲城B11幢一层门面，面积约800平方米，单价为3500元/㎡，总房款为2800000元，诚意金为500000元，于认购书签署时付清，付款方式为银行按揭，同时注明，无论市场行情如何变化，均以该价格签订正式合同。双方《认购书》的认购条款中还约定“2、认购方自签订本认购书后，须在出售方正式通知认购方缴付房款签署《商品房买卖合同》的期限内携带本认购书及身份证或公司书面授权委托书等文件与上述房款凭证到法姬娜欧洲城售楼部签署《商品房买卖合同》。3、如认购方未在上述期限内前来签订合同，或未按时缴付上述房款，或不履行本认购书任何条款，视为放弃权利，出售方可另行销售该房……”，并补充约定“待该幢房屋建至贰层时，认购方再付房款40万元，当该房屋具备预售条件时，认购方需在30日内签订正式合同，至少付清壹半总房款，否则此认购书作废，房号不保留。交房时间约为2012年1月份。”《认购书》后附规划图一份，标明B11幢位置，并注明该图仅为B11幢楼位置作参考凭证，法姬娜公司亦盖章予以确认。《认购书》签署当日，钱起鲍支付诚意金500000元，法姬娜公司出具收款收据一份。2017年11月13日，钱起鲍再次通过银行转账的方式支付法姬娜公司400000元。2014年6月30日，法姬娜公司向宁国市规划局提出《关于法姬娜欧洲城小区规划设计方案调整优化的申请》，2015年9月30日，宁国市人民政府批复同意《法姬娜欧洲城规划涉及调整方案》，根据调整后的方案，原规划设计方案中的B11幢楼取消，原B11幢楼位置现为B10号楼。原告法姬娜公司遂诉至法院，请求依法判如所请。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条约定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，尽管法姬娜公司与钱起鲍均主张二人于2010年2月3日签订的《认购书》认定为具体的商品房买卖合同，但审理认为，该份《认购书》虽然约定了当事人名称，但还缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他内容，不应认定为具体的商品房买卖合同。首先，《认购书》中认购物业一栏载明房屋坐落为宁国市××路法姬娜欧洲城B11幢一层门面，建筑面积约为800平方米，注明单位面积最终以《商品房买卖合同》为准，并且《认购书》后附规划图具体载明买卖商品房具体地址。这一条系对商品房基本状况的约定，但根据法姬娜公司陈述，认购书标的物应当以《认购书》记载为主，而钱起鲍则认为所买受的商品房具体应当以附图记载的具体位置为准，法姬娜公司与钱起鲍对商品房基本状况存在争议。而《商品房买卖合同》根据规定应当有明确的商品房基本状况，即包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内面积等等记载，因此，法姬娜公司与钱起鲍之间的争议表明，其二人所签《认购书》没有明确的商品房基本状况。其次，案涉《认购书》虽然约定了付款方式为银行按揭，但对于商品房总价款的约定也存在争议。《认购书》中认购价一栏明确单价为3500元/㎡，总房价为2800000元，并在空白处注明无论市场行情如何变化，均以该价格签订正式合同。对于注释内容，法姬娜公司认为所指“该价格”是指单价，而钱起鲍认为“该价格”既是单价也是总价。但根据认购书中对建筑面积的约定，建筑面积系约数，最终以《商品房买卖合同》为准，而建筑面积的不确定也导致商品房的实际单价或者总价不确定，因此《认购书》也没有明确记载商品房价款的确定方式。最后，《认购书》也没有《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他诸如交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等约定。综上，法姬娜公司与钱起鲍所签订《认购书》只能认定为双方为以后达成商品房买卖合同而签订的预约合同，不能认定为商品房买卖合同。因法姬娜公司未取得商品房预售许可证，存在签订商品房买卖合同的法律及事实障碍，法姬娜公司与钱起鲍才需要通过签订《认购书》的方式约定双方之后在条件满足时签订正式商品房买卖合同的义务，该《认购书》系双方真实意思表示，也不违反法律法规的效力性的强制性约定，应当认定为合法有效。法姬娜公司认为该《认购书》违反法律法规强制性规定而无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，判决如下：驳回原告安徽法姬娜置业开发有限公司的诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由原告安徽法姬娜置业开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  周胜杰二〇一七年十二月二十日书记员  陈 磊附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。