包头市青山区人民法院民事判决书（2017）内0204民初4299号 原告：展某，男，1982年10月4日出生，个体工商户，现住包头市。委托诉讼代理人：牛某，内蒙古钢苑律师事务所律师。 被告：包头市鑫大成房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：赵某、刘某，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告展某与被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告展某及其委托诉讼代理人牛某、被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告展某向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋产权证；二、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计94570元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月28日，原告与被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发坐落于包头市××区房屋一套。被告在房屋交付后1000日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，否则每日按房屋总价万分之二向原告支付违约金。合同签订后，被告于2010年12月30日将房屋交付原告使用而且向原告收取了办理权属登记所需资料。但时至今日，被告仍未将房屋产权证办理完毕，故诉至法院。被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司辩称，答辩人同意为被答辩人办理房屋所有权证，且答辩人已经通知原告办理产权证，但被答辩人拒绝配合；其次，被答辩人关于支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不能成立。第三，即使答辩人应当承担逾期办理房证违约责任，也不应当按照日万分之二计算违约金，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本院经审理认定事实如下：2010年12月28日，原告展某与被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同合同》一份，合同约定，原告展某购买被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司开发位于包头市××区商品房一套，建筑面积为83.82平米，房屋价款为318413元，付款方式为一次性付款。被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于2010年12月30日前履行交付房屋义务。合同第十二条关于商品房产权登记的约定即“出卖人应在商品房交付使用后1000日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之二向买受人支付违约金”。合同签订当日，原告展某交纳购房款318413元。2011年7月14日，被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司向原告展某履行了交付房屋义务，原告展某于2011年7月14日向被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司交纳契税2388元、维修基金6368元、办证费2000元。庭审中，原告展某提出，按照合同约定从2010年12月30日被告应交付房屋之日起计算至起诉之日，减去合同约定的办理房产证的1000天，主张从2013年9月30日开始至起诉之日止违约金为100000元。被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司主张违约金的计算，应从原告实际收房2011年6月3日推后1000天起计算至2016年11月30日被告在房管局办理备案登记止，且按日万分之二也即年利率7.2%计算违约金过高。庭审中，原告展某提供包头市地方税务局、包头市财政局、包头市住房保障和房屋管理局关于内政发【2004】48号契税优惠政策执行时限的公告以及包头市地方税务局关于调整契税政策公告，证明原、被告于2010年12月30日前与被告签订商品房买卖合同，可享受契税按0.75%的税率征收的优惠政策，被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司不予认可证明目的。另查明，原、被告签订商品房买卖合同时,原告展某所交纳的契税标准按0.75%执行。再查明，2016年11月30日，被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司在包头市房地产产权管理处办理了商品房初始登记手续。上述事实，有原、被告陈述、书证等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，原、被告均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现原告已按合同约定向被告交纳了办理房屋所有权证的相关费用，被告未在合同约定的期间内给原告办理完毕产权证，应承担逾期办理产权证的违约责任。按合同约定，被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司应承担违约责任的截止时间为2016年11月30日办理完毕商品房初始登记手续之日止。被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司提出按日万分之二计算违约金过高，主张应按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算违约金。本院依据合同的履行情况、兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，应按日十万分之一计算较为恰当。依据合同约定的交房日期2010年12月30日，往后推算1000天为2013年9月26 日，被告承担违约金的起算时间为2013年9月26日至 2016年11月30日办理完毕商品房初始登记手续之日止，违约期限为1161天，按日十万分之一计算违约金为3697元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内为原告展某办理坐落于包头市××区房屋所有权证书；二、被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内给付原告展某违约金3697元；三、驳回原告展某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，简易程序减半收取计1080元，由被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                               审 判 员   秦娇娇                             二〇一七年十二月二十五日  书 记 员   张悦 附：本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。  第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：  （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》  第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。