广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0102民初4899号 原告（反诉被告）：梁宏枝，男，1987年10月19日出生，壮族，住南宁市。 委托代理人：梁慧芳，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市天雄市场管理有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州路北一里180-1号原望州岭农贸市场楼房铺面。统一社会信用代码：91450102075207313M。 法定代表人：吴文芳，总经理。 委托代理人：雷凯，广西鼎颂律师事务所律师。 委托代理人：周家鹏，广西鼎颂律师事务所实习律师。 原告梁宏枝（反诉被告）与被告（反诉原告）南宁市天雄市场管理有限公司（以下简称“天雄公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告梁宏枝及其委托代理人梁慧芳，被告天雄公司的委托代理人雷凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁宏枝向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告合同履约、设施保证金35000元，水电保证金500元；2、判令被告赔偿原告利息损失2100元（利息按银行贷款利率6%的4倍从2017年5月1日开始计算至2017年7月31日，此后另算至被告完全履行退还保证金义务之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告梁宏枝放弃判令被告退还水电保证金500元的诉讼请求。 事实和理由：2014年5月1日，原告承租被告位于南宁市兴宁区摊位，租期从2014年5月1日起至2017年4月30日止。原告向被告交纳了合同履约、设施保证金35000元。在合同履行期限内，被告对市场进行改造，合同无法继续履行，按合同约定该合同已解除，原告向被告要求退还前述保证金，被告拒不退还。原告为维护其合法权益，特提起本诉，诉请如前。 被告天雄公司辩称：一、由于原告不继续履行合同，迟延支付租金，根据合同约定被告有权从履约保证金中扣除欠付的租金、罚款；二、原告诉请的利息没有事实和法律依据。 被告天雄公司向本院提出反诉请求：1、判令原告梁宏枝向被告支付摊位租金6650元（暂从2017月2计算至2017年8月，往后继续计算至原告履行支付完毕止）；2、判令原告梁宏枝向被告支付水电费209元（暂从2017年1月计算至2017年8月，往后继续计算至原告履行支付完毕止）；3、本案本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。诉讼过程中，被告天雄公司变更第二项诉讼请求为：判令原告梁宏枝向被告支付水电费627元（暂从2017年1月计算至2017年8月，往后继续计算至原告履行支付完毕止）。 事实和理由：2014年5月1日，原告承租被告位于南宁市兴宁区摊位，进行摆卖海鲜类水产品。刚开始双方都一直认真履行各自的义务，2017年被告将原有市场进行改造升级后原告有迟延支付摊位租金和水电费的情况，原告自2017年2月就不再向被告支付租金和水电费。双方的租赁期限在2017年4月30日已经届满，但原告未将摊位退回被告，一直继续经营，也不向被告支付租金和水电费。被告认为原告的行为已经严重侵犯了被告的合法权益，现提出前述诉讼请求。 原告梁宏枝针对被告的反诉辩称：1、被告反诉是针对临时出租摊位而提起的，不是原租赁合同中约定的摊位，故被告提起反诉没有事实和法律依据，不符合反诉条件；2、被告要求原告承担2017年1月—2017年8月的水电费、租金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：一、原告梁宏枝主张被告反诉是针对临时出租摊位而提起的，并非《租赁合同》中的涉案A区11号摊，原告经营使用合同约定的涉案摊位至2016年12月26日，2017年1月至4月期间原告经营使用的是临时摊位，而非合同约定摊位，且主张由于被告单方停电造成原告损失，双方同意以原告免交水电费方式抵偿损失，不存在原告拖欠水电费情形，原告方为此提交的反诉状、收据及望州岭农贸市场平面图等证据均不足以证实原告实际使用的摊位与合同约定摊位不符的主张，且未提供证据证明双方关于水电费的约定，故本院对此不予采信。二、关于涉案摊位的实际使用情况问题，被告主张在《租赁管理合同》期限届满后，原告并未将摊位返还被告，而是一直继续经营使用至2017年10月。为证实该项主张，被告向本院提交了南宁市兴宁区望州岭农贸市场视频录像，并申请证人李某1、李某2出庭作证。因该视频录像内容无法证实拍摄时间，且证人李某1、李某2在庭审中关于案件情节的描述，存在根据利害关系取舍的表现，其证言存有漏洞，前后矛盾，不能作为认定案件事实的依据，亦无法与视频录像形成证据链。被告提交的水电费票据为其单方制作出具，在没有其他有效证据加以佐证的情况下，也无法证实原告实际使用摊位至2017年10月。故对于被告天雄公司的上述主张，本院不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区宗地〔土地使用权证号：南宁集用（2014）第704534号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村第七、八组集体所有，地类（用途）为批发零售用地。2013年2月4日，天雄公司与兴宁区虎邱村八组签订了《房屋及场地承包协议书》，双方约定：兴宁区虎邱村八组将其所属的望州路北一里原望州岭农贸市场楼房铺面及场地发包给天雄公司出资拆改扩建后经营使用，承包期为二十年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止。拆改扩建不能全部改变农贸市场性质。承包期间，在天雄公司没有违约的情况下，兴宁区虎邱村八组不得无故干扰天雄公司的正常经营；天雄公司不得将该承包地对外抵押，不得整体转让。2014年12月19日，天雄公司以南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会为建设单位办理了前述承包土地范围内建设“农贸市场综合楼”项目的《建设工程规划许可证》。南宁市城乡建设委员会于2016年4月25日颁发了该工程项目的《建设工程施工许可证》。 2014年5月1日，原告梁宏枝承租被告天雄公司位于南宁市兴宁区摊位，用于摆卖水产品类产品。2016年12月1日，原、被告双方就上述市场摊位的租赁事宜补签订了编号为D102175的《南宁市望州岭农贸市场租赁管理合同》，约定：梁宏枝承租天雄公司位于南宁市兴宁区望州岭农贸市场内水产类A区11号摊，按市场划行归市要求经营项目为水产类；摊位租赁期限为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，天雄公司于2014年5月1日交付租赁物给梁宏枝；租金每月950元，水电公摊、卫生费每月30元，合同履约、设施保证金35000元，水电保证金500元。租金支付期限：每月第五日前；支付方式：现金，逾期缴交的按日追加百分之一的违约金。梁宏枝在签订本合同时必须向天雄公司交纳合同履约、设施及水电保证金，合同期满后天雄公司无息退回梁宏枝或抵偿因合同履行过程中而产生的债务。梁宏枝必须按时向天雄公司缴清水、电费，正常的水、电损耗分摊款及卫生费，交款时间：每月第五日前，逾期缴交的按日追加千分之五的滞纳金。合同自然解除的条件：因不可抗力、城市规划、市政建设、市场搬迁、市场布局调整改建、法律法规规定的其他原因致使本合同不能继续履行的。合同还就其他事项作出约定。 合同签订后，原告梁宏枝于2016年12月1日向被告天雄公司支付了望州岭农贸市场内水产类A区11号摊位的合同履约、设施保证金35000元和水电费104元；于2017年1月20日向被告天雄公司支付了涉案摊位的2016年12月、2017年1月租金共计1020元。 2017年被告天雄公司对南宁市兴宁区望州岭农贸市场进行改造升级。原告梁宏枝自认其经营使用望州岭农贸市场摊位至2017年4月底。 以上事实，有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋及场地承包协议书、南宁市望州岭农贸市场租赁管理合同、收据以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：一、关于本案所涉合同的效力问题。 天雄公司与兴宁区虎邱村八组签订的合同主要内容是在所有权不变的前提下，兴宁区虎邱村八组将房屋及场地交由天雄公司自主经营，天雄公司履行交付租金并在合同终止时返还所租财产的义务。故该合同虽名为承包协议书，实为租赁合同，双方之间应为租赁合同关系。虽然上述承包协议书中未明确约定天雄公司对承租的房屋及场地享有转租权，但根据协议书第7条“承包期间，在天雄公司没有违约的情况下，兴宁区虎邱村八组不得无故干扰天雄公司的正常经营”的规定，且兴宁区虎丘村八组明确知晓天雄公司在场地上建设并经营农贸市场，本院认定兴宁区虎邱村八组对天雄公司将农贸市场内摊位出租给第三方的行为并无异议。因此，被告天雄公司将其在向南宁市兴宁区虎邱村七、八组承租的土地上建设的已经建设工程规划许可的望州岭农贸市场内A区11号摊位出租给原告使用而签订的《南宁市望州岭农贸市场租赁管理合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 二、本案所涉租赁合同的解除问题。 原、被告双方签订的租赁合同中第七条对合同解除作出规定，即“合同自然解除的条件：因不可抗力、城市规划、市政建设、市场搬迁、市场布局调整改建、法律法规规定的其他原因致使本合同不能继续履行的”。原告主张根据上述规定，因被告对农贸市场进行改造升级，合同应当已经解除。被告天雄公司在诉讼中自认其曾于2017年初对望州岭农贸市场进行改造升级，但原告在市场改造升级后仍向被告缴纳了涉案摊位2017年1月的租金，并且一直继续使用摊位经营，可以证明被告对市场进行改造升级的行为并未必然导致合同不能继续履行，合同约定解除的条件无法成就，也不符合合同的法定解除情形。故对于原告的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于原、被告双方对于涉案摊位的实际使用期限及交付时间均未能提供有效证据证明其事实主张，双方应对此承担举证不能的法律后果，双方在涉案摊位租赁期满后亦未签订续租合同，故本院认定双方合同的权利义务至合同中约定的租赁期限届满之日即2017年4月30日终止。 三、关于原告的本诉请求。 （一）合同履约、设施保证金。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据原、被告双方合同约定，合同期满后被告天雄公司应当无息退回原告梁宏枝合同履约、设施保证金或用于抵偿因合同履行过程中而产生的债务。因双方合同于2017年4月30日终止，原告尚欠被告2017年2月—4月的涉案摊位租金和水电费。故被告应在原告缴纳的合同履约、设施保证金35000元中予以扣减上述欠款后将余款退回原告。 （二）利息损失。 本案中，原告未按合同约定向被告支付2017年2月—4月的摊位租金，被告亦未根据合同约定在合同到期后，将原告缴纳的合同履约、设施保证金扣减原告尚欠款项等债务后的余额退回原告，原、被告双方均存在违约的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，综合原、被告双方在履行合同中的实际情况、过错责任及利益损失等因素，本院认定，双方违约行为给对方造成的损失应予抵销。故原告诉请被告向其支付未退还合同履约、设施保证金的利息损失，理据不足，本院不予支持。 四、关于被告的反诉请求。 同前所述，被告未能举证证明原告实际租用涉案摊位的时间，对此应承担举证不能的法律后果，本院认定双方合同于2017年4月30日终止。虽然原告于2017年1月前按每月510元标准向被告实际交付涉案摊位租金，但原、被告双方于2016年12月1日补签的《南宁市望州岭农贸市场租赁管理合同》明确约定涉案摊位的租金为每月950元，应当视为原、被告双方同意对租金标准作出变更并重新约定，故原告应按合同约定履行租金缴纳义务。根据双方合同约定，原告应向被告支付2017年2月—4月的租金共计950元/月×3个月=2850元。被告主张原告拖欠水电费，向本院提交了相应票据予以证实，结合原告自认其一直经营使用摊位至2017年4月底的事实，在原告未提出相反证据对被告提供的票据予以反驳的情况下，本院认定原告尚欠2017年1月—4月期间涉案摊位实际产生的水电费用为307元。被告可在原告缴纳的合同履约、设施保证金35000元中予以扣减上述尚欠租金和水电费。对于被告诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南宁市天雄市场管理有限公司向原告梁宏枝退还合同履约、设施保证金35000元； 二、原告梁宏枝向被告南宁市天雄市场管理有限公司支付租金2850元； 三、原告梁宏枝向被告南宁市天雄市场管理有限公司支付水电费307元； 四、上述第一项与第二、三项在相互折抵后，被告南宁市天雄市场管理有限公司尚应支付原告梁宏枝31843元； 五、驳回原告梁宏枝的其他诉讼请求。 本诉案件受理费740元，由原告梁宏枝负担113元，由被告南宁市天雄市场管理有限公司负担627元；反诉案件受理费25元，由原告梁宏枝负担12元，被告南宁市天雄市场管理有限公司负担13元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  卢采频 二〇一七年十一月三十日 书 记 员  许贻俊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。