四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0725民初1855号 原告：梓潼县文昌镇金太阳幼儿园。 法定代表人：黄小玲，园长。 原告：黄小玲，女，生于1967年9月2日，汉族，四川省梓潼县人，住本县。 二原告共同委托诉讼代理人：林波，梓潼县马鸣法律服务所法律工作者。 被告：田维胜，男，生于1972年7月25日，汉族，四川省梓潼县人，住本县。 被告：白元红，男，生于1967年3月25日，汉族，四川省梓潼县人，住本县。 二被告共同委托诉讼代理人：白元雪，四川翠云律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：魏发明，男，生于1954年10月14日，汉族，四川省梓潼县人，住本县。 原告梓潼县文昌镇金太阳幼儿园、黄小玲与被告田维胜、白元红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梓潼县文昌镇金太阳幼儿园、黄小玲向本院提出诉讼请求：1、请判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请判令二被告退还押金40万及承担违约金，并承担所造成的损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告为了扩展金太阳幼儿园的发展，在开办一个分校，被告田维胜得知后，愿意将正准备修建的房屋租给原告开办幼儿园，原告向被告声明，修的房屋要达到开办幼儿园的标准，要证件齐全，被告满口答应，按国家规定幼儿园的标准设计修建，向原告提供建修各项审批文件，并保证竣工式验收合格，在被告田维胜的一再承诺下，原告才与被告签订了《房屋租赁合同》，约定租期从2017年10月1、日至2032年9月30日止，年租金40万元，原告向被告交40万元押金。2017年10月1日交房期限到后，原告要求被告交房，原告到现场验收房屋，发现被告修的楼梯间只有1.2米宽，根本达不到消防疏散通道要求，原告向被告索要竣工验收的资料（规划许可证、竣工验收质检报告、设计图）等资料，被告提供不出来，原告向被告要房产证、被告没有。被告不按期交付房屋，租给原告的房屋不符合《建筑法》、《消防法》规定的使用条件，违反合同约定，合同目的无法实现，请依法判决。 二被告辩称，合同是否需要解除请法庭判决，原告违约，根据合同约定40万元应当归被告所有，因为是原告违约，应该由原告给被告拿违约金。本案诉讼费应由原告承担。请求法院驳回原告诉请。事实理由方面，原告是否扩大幼儿园开办分校被告不清楚，被告的房屋在筹建过程中，原告先租赵本红等人房屋不成才找到被告租房子的，不是被告主动找原告谈的。被告从来没有承诺过按照幼儿园标准修建房屋，因为国家批准的就是住房，我们只能按照住房标准修建，至于原告要将房屋改造成幼儿园是原告的事情。合同明确约定消防、隔墙由原告自己负责。被告没有必要向原告提供房产证，现在都是不动产权证。综上，被告严格按照合同约定履行义务，被告没有任何违约及违法行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告向法庭举的证据有：1、租赁合同一份，合同约定要求被告达到消防条件并且按照原告开办幼儿园的需求修建，是被告得知原告用房目的是开办幼儿园才改变了设计方案。交房时间约定为2017年10月1日，但被告房屋至今未达到交房标准，未完成交房，原告多次找被告催要图纸、审批报告等资料，但被告未向原告提供。原告履行缴纳40万元保证金的义务，原告没有违约行为；2、照片一组，证明直至2017年10月21日，被告仍未按合同要求竣工交房，照片可以看出房屋连窗户都没有安装；3、申请法院调查取证的申请。 被告质证意见：对证据1、2，合同没有显示原告要开办幼儿园，只是说原告要租赁房屋，被告的建设符合国家规定，被告没有违约行为，不能达到原告的证明目的。对证据3，调取证据的申请应当在庭审前提交，不予认可。被告申请调取的张大国等人在协调会上发表过意见且有录音，也没有调查他们证言的必要。房屋改成框架是说了的，房子改了过后改成什么样子都是给他们说了的，他们没有提出任何异议说哪里不行，他们后来主要是为了将房租少下来说找的借口。我们的房屋不存在没修起的原因，窗子没安的原因是便于装修。被告向法庭举的证据有：1、被告身份证复印件及黄小玲的户籍证明。证明原、被告的身份信息及主体适格；2、《房屋租赁合同》。证明被告将其所有的位于梓潼县小区内的在建住房出租给原告，租金每年40万元，三年后每年按前一年租金逐年递增5%，租赁期限为15年，从2017年10月1日起至2032年9月30日止。原告装修必须按施工规范规定，不能对建筑结构造成影响，内隔墙、消防设施及装修由原告自理。被告规划设计方案及施工蓝图已审批为砖混结构，根据原告有租赁使用要求建三楼一底，由砖混改为全框架结构，被告重新做施工图修改，但建筑物外观和层高必须按原设计不变，原告协助被告变更报件办理建房手续。原、被告双方任何一方违约，将向对方赔偿15年租金总额的20%作为补偿；3、不动产权证、建设用地规划许可证、施工图、竣工验收报告。证明被告建设的房屋严格按照法律的规定施工，工程质量验收合格；4、张舒科、魏发明微信通话转文字。证明被告将方案图发给原告，原告同意修改方案。同意按图施工。原告检查施工现场，完全符合要求，张大国亲自到施工现场没有提出异议；5、租房协调会录音转文字。证明原告要求被告将其在建的住房修改后出租给原告，原告要求降低租金，按每年30万不递增，并要求租期由15年延长至20年。房屋的整个修改过程全部通过原告认可并经原告同意，原告完全认可该房屋，只是装修费用有所增加。原告明确表示不履行《房屋租赁合同》，并且愿意赔偿70万元作为补偿。该房的消防符合要求，原告要求按合同履行；6、租金、违约金计算说明。证明租金15年共计7885193.14元，原告应支付违约金为7885193.14ⅹ20%=1577038.63元；7、微信聊天记录，证明原告同意按合同执行，交接房屋，原告质证意见：证据1，无异议；证据2，合同第一项租赁房屋所在地属实，合同第二项约定证明了被告规划设计方案及施工蓝图已审批为砖混结构，系根据原告要求建三楼一底开办幼儿园，被告答应按照幼儿园的要求修改设计方案，所以被告重新做设计方案，按照幼儿园要求楼梯必须达到一米六。合同第三项约定“乙方接收房屋后装修要达到消防要求”，被告在修建房屋时应当按照幼儿园要求修建达到消防要求，设计方案至今未报有关部门审批，合同第四项约定证明了交房时间为2017年10月1日，而被告至今未交房。本合同足以证明被告违约，未按合同约定交房，未报国家规定的机关审批，无相关资料；证据3，真实性无异议，但用地项目名称有异议，被告承诺修建幼儿园用房，而不是审批的住宅用地。竣工验收报告只是说明主体工程完工，按图纸竣工只是被告在修建过程中的单方意思，未按当初约定按修建幼儿园的标准建修。施工图是被告修建住房的图纸，该施工图没有原告认可签字，没有按照幼儿园的设计方案施工，只是按照原来的住宿图纸降低了楼层；证据4，真实性有异议，不能作为证据使用，不能达到被告的证明目的；证据5，三性均有异议，不能作为证据使用，不符合证据规则要求；证据6，不予认可。证据7，微信时间是2017年10月7日、8日、14日，原告陈述可以交房不属实，根本不能交房。依据原、被告所举证据认定如下事实：2017年2月27日田维胜、白元红等六户取得建设用地规划许可证，用地项目为私人建房，用地面积1218.81㎡，被告田维胜、白元红按照住宅设计了施工图，建设部门进行了审批。2017年3月22日田维胜、白元红与黄小玲、梓潼县文昌镇金太阳幼儿园签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：“甲方（出租人）田维胜、白元红。乙方（承租人）黄小玲、梓潼县文昌镇金太阳幼儿园。一、租赁房屋位于梓潼县小区内。二、甲方规划设计方案及施工蓝图已审批为砖混结构，根据乙方有租用使用要求建三楼一底，由砖混改为全框架结构，甲方重新做施工图修改，但建筑物外观和层高必须按原设计不变，乙方协助甲方变更报件办理建房手续；三、乙方装修必须按施工规范规定，不能对建筑结构造成影响，内隔墙消防设施及装修由乙方自理；四、租赁期限为15年，从二○一七年十月一日起至二○三二年九月三十日止；五、租金每年40万元；六、三年后每年按前一年租金逐年递增5%（2021年按2020年房屋租金的基础上增加5%，以此类推）；七、上述租金不包含租房税金、水、电、气费、卫生费和其它租用房屋所产生的费用，房屋使用所产生费用由乙方自行承担；八、甲方房屋竣工交房时，乙方付清第一年房租，以后每年提前一年月付清下一年租金；九、乙方应在本合同签订时向甲方交押金肆拾万元，租赁期间押金不计利息，租赁期满，乙方搬出房屋后经甲方验收无损后将押金退还乙方；十至十三……，十四、乙方擅自将房屋转让、转租或与他人互换或借给他人使用，或利用房屋进行违法活动，甲方有权解除本合同，所收押金及租金不予退还。甲乙双方任何一方违约，将向对方赔偿15年租金总额的20%作为补偿”。合同签订后，原告向被告交押金40万元，被告对已设计修建住宅的图纸进行了修改，重新设计了图纸(建筑面积约2871㎡)，重新设计的图纸未经建设主管部门审批，被告按重新设计的图纸进行了施工修建，被告提供的张舒科（黄小玲之夫）与魏发明（田维胜岳父）微信通话记录显示的内容：“2017年3月30日下午14点17分魏发明：张总你好，我把哪个平面图现在改的情况给你发过来了，头一张图是不要隔墙也就是说住所不要隔墙，第二张图是说我们将后改成住所的哪个样式，你看一下嘛，你有啥子意见或者有其他啥子，楼梯那边我给他们说楼梯修的时候如果设计图纸改成3米将来验收都验收不了，住所不可能要3米，设计电梯楼目的就是以后有个电梯用于商业啊啥子的，就是这个意思，2017年3月30日晚上21时44分，张舒科：魏总看到了，现在肯定没法弄隔墙在里头的，因为具体规划修起了过后拉通之后才有法整，现在隔墙肯定说不上嗷。2017年5月19日早8时56分魏发明：张总你好，哪个我拿了一副图纸交给门卫上了，前两天我听说你兄弟来了想看一下图纸，结果我复制了一份交给门卫上了。张舒科：好好好，我等会把它收了就是了，谢谢了。2017年6月9日下午15时45分魏发明：张总你好，一楼5号混凝土打了在弄二楼了，我给你了个视频过来，都是讲进展情况向你做个汇报。2017年6月9日下午17时25分张舒科：老魏看了，好好好”。在修建途中原告对被告所修建的房屋的标准等问题提出异议，双方发生纠纷。2017年9月11日原、被告召开了租房协调会，参加人员有黄小玲、梓潼县文昌镇金太阳幼儿园张大国，田维胜岳父魏发明等，协调会上黄小玲陈述：“在签合同之前，确实你只说按幼儿园标准，路那些，开始都很有信心，按幼儿园整出来，应该是梓潼县最好的，我们计划的好好的，结果修，特别是一楼，一楼修了过后，我一直相信你魏总，说老实话，张大国从一楼开始就表示反对，他一看那个格局，他可能晓得，我就一直把握到的，我说魏总要按幼儿园标准修，我说要相信魏总，他说看嘛，那么多柱子，是不是按幼儿园标准修嘛，我说才修到一楼，我说二楼、三楼还没有修，我一直给他两个吵，结果修到三楼的时候，他反对得很，但确实我只有些不懂，后来我才去了解，你那个楼梯才1.2米宽，说老实话1.2米根本不合格，我问了的，幼儿园的宽度至少在1.5米以上才合格，娃儿上楼那多危险，我这才晓得不合格，原来他说我一直不相信，我相信你，我说魏总肯定要按幼儿园的标准……。”魏发明陈述：“蒲发荣那个就是按照原来的图纸修的，我们原来的图纸就是按照那个设计的，你说跟我这个有差别吗？肯定有差别，这个每一层坐六个班，这是没有问题的，我去找设计的，他专门看了幼儿园的规范，看了两天过后，他才给我打电话说了的，这个要达到幼儿园的条件，又要达到住房的条件，这个确实不好设计，说有些地方要损害这边，有些对对方又有不利，这些事情都要综合考虑，这些事情我每次都是给张董说了的，那不说我去瞒到，与实际不符，我没有那么做，那个图纸交给你们了的，我没有改任何尺寸……。”协调会对双方争议的问题未达成一致，被告提交的竣工验收报告，施工单位是江西省宝龙建设工程有限公司填写的意见，“主体全部工程已完成，按图纸已全部竣工”，审批意见一栏写有“情况属实”，但无审批人签字盖章。 本院认为，依照原、被告所举证据《房屋租赁合同》第二条约定：“甲方规划设计方案及施工蓝图已审批为砖混结构，根据乙方有租用使用要求建三楼一底，由砖混改为全框架结构，甲方重新做施工图修改，但建筑物外观和层高必须按原设计不变，乙方协助甲方变更报件办理建房手续”，和租房协调会录音魏发明的陈述“这个每一层坐六个班，这是没有问题的，我去找设计的，他专门看了幼儿园的规范，看了两天过后，他才给我打电话说了的，这个要达到幼儿园的条件，又要达到住房的条件，这个确实不好设计……”。证明原告租被告的房屋是开办幼儿园，被告应重新对施工图修改，要报有关部门审批，被告对原设计图进行了变更修改，但未报建设主管部门和消防机构审批。按照《建设工程消防管理条例》第十三条第一款（五）项的规定，建筑总面积大于一千平方米的幼儿园的儿童用房应向公安消防机构申请消防设计审核，建设工程竣工后，申请消防验收。被告知道所建房屋明知租给原告开办幼儿园，建筑面积2800余平方米，合同约定和法律规定都要报建审批，进行竣工验收，而未进行审批，进行竣工和消防验收，所建房屋是否合格，是否符合开办幼儿园的要求，均是未知数，被告将未经审批（修改后的图纸），未经建设主管部门、消防机构验收的房屋出租给被告，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第九条、第十一条、第十二条、第十三条规定，被告所举证据“张舒科与魏发明的微信通话记录”和“租房协调会录音”，证明原告从开始就在提楼梯的标准问题，证明原告向被告提供过修改后的图纸，不能证明原告同意修改后的设计图纸不报建经有关部门审批，所修房屋不经有关部门验收。原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，返还押金40万的诉讼请求应予支持，原告请求承担违约金赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第一款四项、第一百二十五条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国消防法》第九条、第十一条、第十二条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、解除原告梓潼县金太阳幼儿园、黄小玲与被告田维胜、白元红签订的《房屋租赁合同》。 二、被告田维胜、白元红返还原告梓潼县金太阳幼儿园、黄小玲押金40万元，限本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告梓潼县金太阳幼儿园、黄小玲其他诉讼请求、 案件受理费已减半收取3650元，由二原告负担，1650元，二被告负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  史晋 二〇一七年十二月二十二日 书记员  杨倩 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第一款四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国消防法》 第九条建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。 第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 《建设工程消防监督管理规定》 第十三条第一款第（五）项对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防构申请消防验收： （五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所，幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；