广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11657号原告：吴浩庄，男，1963年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：佛山信基百年置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区九江镇大正路**之二的**，统一社会信用代码91440605590127326U。法定代表人：张伟新。委托诉讼代理人：邓钜章，被告公司员工。原告吴浩庄诉被告佛山信基百年置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出（2017）粤0605民初11657号民事裁定予以驳回，被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院依法作出（2017）粤06民辖终1509号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于同年12月18日公开开庭进行了审理，原告吴浩庄、被告的委托诉讼代理人邓钜章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金27296.8元予原告（从2016年12月16日起算，暂计至2017年8月2日止，实际计至被告交付房屋之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年9月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于南海区××广场××楼××室（以下简称“涉讼房屋”），该房总价为298000元，交楼时间为2016年12月15日，现被告已经逾期交楼，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告需按日向原告支付全部房款万分之四的违约金，故起诉。被告辩称：1.被告无需向原告支付延期交楼违约金，因原告未完成全部的付款义务，原告向被告承诺借支50000元用于支付首期款，实际上该50000元在签约时并未支付给被告，直到庭审今日，也未完全支付该费用，因此被告延期交楼属于行使不安抗辩权。根据补充协议第五条第四款的约定，原告没有付清房款，被告有权暂缓交楼，因此被告不存在违约行为，无需向原告承担延期交楼的违约责任。2.即使被告需承担违约金，但根据补充协议第五条第十款第一项的约定，违约金的标准应按日万分之一的标准计付，计算的基数应扣除原告未付房款部分，计算的时间应按被告向原告发出收楼通知书之日为截止时间。3.鉴于原告至今为止，尚有未向被告支付的房款，假如被告应向原告赔偿违约金，应该扣除该部分未付房款及相应的利息和违约金。当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。鉴于双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院经审查予以采信并在卷佐证。本院综合采信的证据及当事人陈述，认定如下事实：2016年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将涉讼房屋以总价298000元售予原告；签约前原告已向被告支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告应于预售合同网上签订之日起3日内支付158000元，余款140000元应于2016年10月29日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款；原告逾期付款在90日内，应按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超90日且被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之四的违约金；被告应于2016年12月15日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用；涉讼房屋达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；原告查验涉讼房屋存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题[（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用]的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；原告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或被告书面通知的最后交付期限届满（以日期较前者为准）即视为交付；除不可抗力外，被告逾期交付在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。同日，原、被告还签订《补充协议》，对上述《商品房买卖合同（预售）》补充约定：被告交付的商品房为毛坯房，如商品房已通过规划验收、消防验收，取得建设工程质量监督意见书，则具备双方认可的商品房交付条件，原告不得拒绝接收涉讼房屋；如原告未付清房款或银行按揭贷款未能获得批准（含批准未放款）或因原告原因未按时办理收楼手续，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可延期交付商品房且无需承担逾期交付的违约责任；原告验收交接涉讼房屋时，如有异议应以书面方式一次性向被告提出，向被告提出的异议如不影响原告正常使用，仅属于施工装修过程中的一般瑕疵（如污迹、空鼓、油漆脱落、细微裂纹或渗漏等情形），被告应在合理期限内予以整改，原告承诺不以此为由拒收涉讼房屋，被告整改完毕后通知原告验收，如原告逾期拒不验收或拖延验收的，视为商品房已交付且原告对整改无异议；原告领取涉讼房屋钥匙或签署该房屋交付确认书、领取钥匙或签署交付确认书之日视为交付日，被告已就原告提出的异议整改完毕但原告拒绝接收的，整改完毕即视为被告已按时交付；被告未按约定交付涉讼房屋的，逾期在250个工作日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过250个工作日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之二的违约金。同日，原告还签署声明，该声明补充协议中针对买卖合同部分内容作出的变更调整条款不属于不合理减轻/免除被告责任的条款，也不属于不合理加重原告责任/排除原告主要权利的条款，原告已充分理解买卖合同及补充协议条款的含义及其对自身权益的影响且无异议，自愿签署买卖合同及补充协议并严格遵守执行。同日，原、被告还签订《承诺书》，约定：原告为购买涉讼房屋向被告借款50000元用于支付涉讼房屋同等金额的首期款，该款由被告直接支付至购房银行监控账户，原告保证在2016年10月15日至2018年9月15日分24期偿还50000元，每期偿还2084元，每期还款的日期在每个月15日前；如原告逾期还款的，自任何一期还款截止日次日起满一个月，则每日按借款总额的万分之五向被告支付违约金，若任何一期还款截止日次日起满两个月，则每日按借款总额的万分之十向被告支付违约金，若任何一期还款截止日次日起满三个月，则每日按借款总额的万分之二十向被告支付违约金，若任何一期逾期还款超过三个月的，则被告有权解除合同及无条件收回涉讼房屋，原告支付的定金不予退还，且被告有权从原告已交纳的房款中扣除原告未能及时偿还的借款及相应违约金；如原告逾期还清款项的，被告有权顺延办理房屋交付手续。2017年8月4日，被告向原告邮寄《信基广场收楼通知书》，主张：涉讼房屋已经有关政府竣工验收合格，于2017年8月7日达到合同约定的交付条件，通知原告前来办理涉讼房屋的验收交接手续；另由于收楼户数较多，为提供更加优质、高效的服务，被告将分时、分批办理有关交接验收手续，要求原告与物业公司联系好办理收楼手续的时间和具体安排。该邮件于同月5日妥投。同年8月13日，原告到场验收涉讼房屋，发现涉讼房屋大门锁锁扣有问题，原告要求更换，双方签署《遗漏工程申报表》，被告自行对《遗漏工程申报表》所列问题进行整改，后原告于同年9月14日签名确认整改完毕，同年9月26日，原告签署《业主收楼确认书》，确认接收涉讼房屋。2017年11月6日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告自认在验收涉讼房屋的时候，除了《遗漏工程申报表》所列项目，涉讼房屋不存在其他质量问题。另查明，截至庭审辩论终结之时，原告均有依照《承诺书》的约定履行各期的还款义务。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。前述合同约定，被告应于2016年12月15日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用，但被告于2017年8月4日才邮寄《信基广场收楼通知书》通知原告称涉讼房屋符合交付条件，故被告已经构成逾期交楼，原告主张逾期交楼违约金符合双方约定，本院予以采纳。被告辩称原告未足额支付购房款，其有权顺延交楼时间的意见，本院认为，《承诺书》约定了原告向被告借款50000元用于支付首期款，购买涉讼房屋，双方成立借贷关系。根据《承诺书》的约定，双方均认可在签约之日被告已将该借款支付至购房银行监控账户，则应视为原告已经支付了等额于该借款的购房款，被告以原告未偿还完毕借款为由辩称原告未足额支付购房款没有事实和法律依据，本院不予采纳。又因为截止庭审辩论终结之日止，原告履行《承诺书》约定的各期应付的款项并不存在逾期的情形，故被告主张其有权行使不安抗辩权没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告计付逾期交付涉讼房屋违约金的起止时间。首先，双方在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均约定逾期交付的起算时间为约定交付时间的次日，故起算时间为2016年12月16日；至于截止时间，因《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均约定交付的时间为涉讼房屋存在的质量问题整改完毕验收通过之日，故依照该约定，本院认定被告计付逾期交房违约金应计至2017年9月14日止。至于从2017年9月15日至原告签署《业主收楼确认书》的期间，因原告自认涉讼房屋不存在《遗漏工程申报表》所列项目之外的质量问题，且原告亦未举证证明其在涉讼房屋整改验收通过之日有正当理由不接收涉讼房屋，故被告无需计付该期间的逾期交楼违约金予原告。综上，经核算，被告逾期交付涉讼房屋的时间为273天。关于被告计付逾期交付涉讼房屋违约金的标准。虽然《补充协议》约定被告逾期在250个工作日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但该《补充协议》是被告提供的格式合同条款，该《补充协议》并未对原告逾期支付购房款等违约行为也作对等约定，结合《商品房买卖合同（预售）》的约定，两者对原、被告违约责任作出明显不对等约定，单方面减轻了被告的违约责任，故《补充协议》的上述条款明显存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，依法应为无效条款。因此，原告诉请被告按日计算向被告支付全部房价款万分之四的违约金符合双方约定，理据充分，本院予以采纳；被告的相关抗辩理据不足，本院不予采纳。综上，经核算，被告应支付逾期交付涉讼房屋的违约金32541.6元（298000×0.0004×273）予原告。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告佛山信基百年置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金32541.6元予原告吴浩庄。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取241.21元（原告已预交），由被告负担并应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年十二月二十六日书记员  许晓璇