贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0502民初6101号 原告：刘家贵，男，1970年10月2日生，汉族，住贵州省大方县。 原告：梁金云，女，1971年7月8日生，汉族，住贵州省大方县。 原告共同委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师，执业证号15224201510189434。 原告共同委托诉讼代理人：彭晓洁（一般授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师，执业证号15224201711228730。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，统一社会信用代码91520502577122184H，住所地贵州省毕节市鸭池镇营脚村。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201311303602。 委托诉讼代理人：陈浩（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201710493737。 原告刘家贵、梁金云与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告刘家贵、梁金云的委托诉讼代理人彭晓洁，被告万丰置业委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘家贵、梁金云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理万丰国际商贸城第22幢22-113号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证并交付给原告；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，暂计70036.87元（该违约金从2013年12月1日以原告支付总房款255609元为基数，按日万分之二的标准支付至执行完毕时止，暂计至2017年9月1日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，2012年9月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节市鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城，合同编号为WF-22-113（价款为255609元）。原告根据《商品房买卖合同》的约定，向被告支付购房款255609元。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应于2013年12月1日前将上述房屋权属证书交付原告。但至今被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告多次和被告协商，但被告以各种理由推迟，并不交付办理商品房转移登记的有关文件。原告认为，根据法律规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，并无任何违反法律、法规强制性规定的情况，依法具有法律效力，对双方均具有约束力，原告与被告都应按照约定完全履行合同所约定的义务。原告已经按合同约定足额支付了被告房屋价款，被告亦应按合同约定的期限内将涉案房屋登记在原告名下，并将房屋转移登记权属证书交付原告。可在合同约定办证并移交权属证书期限届满后，被告拒不为原告办理房屋权属登记，其行为已经严重违约，应立即将涉案房屋的权属登记至原告的名下，并将权属证书交付给原告。同时根据《商品房买卖合同》的约定，被告应按合同约定从2013年12月1日起按日向原告支付房屋总价款万分之二的违约金，直至被告将涉案房屋权属证书登记至原告的名下，并将房屋权属证书交付给原告之日止。 被告万丰置业辩称：一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，其原因有两点：1、2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错。其一是因答辩人不能把控的客观因素导致；其二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任；二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”及第八条之规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已投入30,000,000.00元左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且商铺每年都呈现快速的升值趋势，被答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。因此，被答辩人只有盈利没有损失，在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。第一，对于出租，涉案商铺就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；第二，对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；第三，对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭。也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的，答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。故此点说明被答辩人也不会有损失；第四，对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内未办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平；三、贵院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金；四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，因在产权证没有办理给业主之前，答辩人还须缴纳土地使用税，每年费用近1,500,000.00元，故产权证不及时办理，对答辩人而言有害而无益。在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。目前，通过答辩人努力整改，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。被告代理人补充：1-24栋已经可以办理产权证，被告于2017年7月10日也进行了登报告知业主，也再万丰各处张贴告知业主进行办证。因此，对1-24栋房屋及时应赔偿违约金也只能计算至2017年7月10日。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收款收据、被告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、毕节市商品房备案证明书、2017年7月10日《毕节日报》、《乌蒙新报》、办证照片、何元贤、彭云民事判决书,本院认定如下： 一、被告提交的《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题的情况说明》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》。拟证明：1.万丰置业逾期办证并非万丰置业原因造成，而是接受市委政府安排，为迎接省委、省政府召开的全省重点招商引资项目观摩会，因任务重赶工期，造成消防存在隐患，故被告办证不能系消防原因，消防存隐患归责于政府，系不可抗力；2.原告因擅自装修改变防火分区，也是导致消防验收不合格原因之一，固原告自身也有一定过错，应承担一定责任；3.被告一直积极整改，投入了大量资金，现产权证已经在陆续办理。故办证不能不是被告的原因，被告不应当承担违约责任。原告质证意见为：对该组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，达不到被告证明目的，根据合同法约定第三人的行为造成被告违约不是被告免责的理由，被告应当根据合同约定向合同相对人即本案原告承担违约责任。经审查，《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城有关问题的情况说明》不能证明毕节万丰国际商贸城工程消防验收不合格的原因属于不可抗力，不能体现原告擅自改变房屋结构并导致消防验收不合格，不能反映原告未因被告逾期办理房产证遭受损失，且与本案不具有关联性，本院不予采信。《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》能证明涉案房屋于2014年10月23日经消防验收不合格，本院予以采信，但达不到被告的证明目的。 二、被告提交的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、毕节市商品房备案证明书、2017年7月10日《毕节日报》、《乌蒙新报》、办证照片。拟证明：通过万丰公司的努力，投入了大量资金，现经整改消防验收已经合格，产证已在办理之中，并于2017年7月10日在报纸上刊登告知万丰国际商贸城业主可以办理产权证书。故即使被告要承担违约金也只能计算至2017年7月10日。原告质证意见为：对该组证据真实性、合法性无异议，达不到被告证明目的，该组证据恰好证明是被告原因导致消防不通过无法办证，我们认为违约金日期应计算到房屋产权证办理完毕并交付给原告之日止。经审查，该组证据与被告是否承担违约责任无关，本院不予采信。 三、被告提交的何元贤、彭云民事判决书。拟证明：原审法院，同样的案件，同样的法官，在审理同类型案件中，情节比本案还严重，除逾期办证之外，还逾期交房，但贵院均依照法律的规定认为违约金应以遭受的实际损失为基础，判令违约方酌情给原告适当补偿，本案中，原告并未提供遭受损失的证据，且自认无损失，从购房之日取得了租金收益，其不但没有损失还获得了利益，故贵州毕节万丰置业有限公司不应当赔付违约金。原告质证意见为：与本案无关联性，达不到被告的证明目的。经审查，该组证据与被告是否承担违约责任无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月12日，原告刘家贵、梁金云与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城第22幢22-113号，该商品房用途为商业营业用房；建筑面积为36.59平方米，套内建筑面积31.6平方米，房屋总价款为255609元；转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告一次性交付购房款255,609.00元。涉案房屋于2017年1月9日经消防验收合格。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为构成违约，应当承担违约责任。虽然被告万丰置业以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形等理由主张其不构成违约，不应承担违约责任。但经审查，即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系政府要求被告快速推进工程建设所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。且政府要求被告快速推进涉案房屋工程建设与涉案房屋工程消防验收不合格无必然关联性，也不能作为被告不按原消防设计进行施工的合理理由。另外，被告所举证据亦不能证明部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格，被告对此应承担举证不力的不利后果。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款225,609.00元为基数，按日万分之二的标准，从2013年12月2日起计算至办理完毕商铺权属登记证书并交付原告之日止。对于被告认为逾期办证的计算时间只能计算到消防验收合格之日止的辩解，因其未提供证据证明未能及时办理相关手续的原因在于原告，且在《商品房买卖合同》中约定被告于2013年12月1日前办理并交付房屋权属证书给原告，故被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告刘家贵、梁金云办理位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第22幢22-113号商铺的权属证书并交付原告刘家贵、梁金云； 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告刘家贵、梁金云逾期办证违约金（违约金以原告刘家贵、梁金云已交付房价款225,609.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年12月2日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止）； 三、驳回原告刘家贵、梁金云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一七年十二月二十日 书记员  肖 毅