北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初18634号原告：王新茹，女，1970年9月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐荣斌，北京市正皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓红，北京市地平线律师事务所律师。被告：邓晟，男，1977年12月10日出生，住长沙市。被告：莫慧民（常用名莫民），男，1973年4月29日出生，住长沙市。原告王新茹与被告邓晟、莫慧民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新茹之委托诉讼代理人徐荣斌及被告邓晟、莫慧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新茹向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令邓晟向我支付尚欠的房屋租金100500元，违约金40000元，共计140500元人民币；2、请求贵院判令莫慧民承担连带担保责任；由邓晟、莫慧民承担本案诉讼费用。诉讼过程中，王新茹变更“请求贵院判令邓晟向我支付尚欠的房屋租金100500元，违约金40000元，共计140500元人民币”的诉讼请求为：请求贵院判令邓晟向我支付尚欠的房屋租金141132元（截至2016年4月10日），违约金40000元，共计181132元。事实与理由：我于2014年3月8日与邓晟签订了《北京市房屋租赁合同》。我将坐落于北京市海淀区曙光街道上河村三区x号楼x单元x的精装修房屋出租给邓晟居住。《北京市房屋租赁合同》约定双方的租期为自2014年4月10日至2019年4月9日，本房屋的租金为前两年每月的租金为40000元，后三年的租金每月为42000元。租金的支付方式为每半年一付，每年的4月1日、10月1日之前支付租金。我按约定将本出租房交由乙方使用，但是，邓晟到2015年10月1日前就拖欠房屋租金未交，经我多次催要仍未履行交齐所拖欠的租金。2016年1月28日我与莫慧民（房屋实际使用人）签订了《房屋租赁补充协议》，莫慧民承诺在2016年2月2日前将所有拖欠的租金一次性支付完毕。但是，邓晟、莫慧民至今仍未支付所拖欠的房租。我们双方于2016年2月28日解除了双方的租赁合同。2016年3月5日，我实际收回了房子。为维护我的合法权益，现特向法院提起诉讼，要求邓晟、莫慧民支付欠我的租金，以维权益。邓晟辩称，本案应当依法驳回对我的诉讼请求，并且判令王新茹退回我交纳的房屋押金4万元。从2015年4月后，房屋的实际租赁人并非我；第二，从2015年4月之后，该租赁合同已经从事实上转给了莫慧民，我没有向莫慧民支付租金的合同义务，王新茹知晓上述情况，并在2016年明确写了补充协议。但补充协议我没有予以认可，合同转让时也没有涉及到房屋押金的交付情况。所以应当驳回对我的诉讼请求，并退回我交纳的押金。莫慧民辩称，不同意王新茹的诉讼请求。我认为没有欠王新茹租金，签订补充协议后改成1年付，改成1年付的原因是2015年下半年没有及时付钱，2015年到2016年的半年期间，因为资金困难，相互理解一下。2016年1月24日，因为春节原因，1月28日重新达成了协议，到2月24日时，给房东打电话联系，房东表示按照之前约定可以续租，否则就停下来，进行结算。2月24日搬进去后，到28号期间，原告带了4人强行把房子收回去，当时家中只有一名女士和小孩，我认为对方是出尔反尔，我已经和对方主动要求晚点交钱，对方也同意。对方清人时，和我联系，要求把小孩压在那边，我认为这是暴力催租行为，在这种情况下写下了证明，然后搬出。最后对方留下证明放人，只拿了箱子和书包离开，这是唯一带走的东西。所有的物品全留在房子里面，三层楼中所有的装修和里面的家具、电器、办公用品、厨房用品都是我购买的，我们的东西都被王新茹扣留。我之前已经交过3个半年租金，王新茹在2015年11月曾经带6人催过一次租。按照合同半年一付的，在2015年下半年我没有一次性付半年，我认可从诉争房屋搬出的时间为2016年2月28日，只有人出来了，我的租金交到2016年2月底。实际租住没有欠钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王新茹为海淀区上河村三区x号楼x层x单元x房屋的所有人，2014年3月8日，王新茹（出租人、甲方）与邓晟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市海淀区上河村三区x号楼x单元x街道办事处曙光；第二条房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：自住；如租赁用途为居住的，居住人数为10，最多不超过12人；第三条租赁期限：（一）自2014年4月10日至2019年4月9日；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：第1、2年每月租金四万元，第3、4、5年每月租金四万二千元，共计5年；支付方式：押1付6，各期租金支付日期：每年4月1日，10月1日前支付房租金；（二）押金：人民币四万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第七条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；第八条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达并超过5日的；2、欠缴各项费用达并超过3000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；8、乙方超过3日不按照合同约定支付租金，并以任何理由不搬离本房屋的情况下，乙方承诺甲方可自行以任何形式收回本房屋，并甲方清除本房屋内所有物品，甲方不承担任何责任，乙方承担物品丢失和物品损坏等全部责任；第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。乙方的违约金可在押金中扣除；第十一条其他约定事项：（三）租金汇入张立君×××建设银行财满街支行。王新茹（甲方）与莫民（乙方）于2016年1月28日签订《房屋租赁补充协议》，内容为：王新茹与邓晟双方就王新茹所持有的海淀区上河村三区x号楼x单元x房间，建筑面积地上282.42平方米，地下面积148.98平方米，于2014年3月8日签订了《北京市房屋租赁合同》，莫民承诺对该合同中邓晟应尽的义务同时承担连带责任。同时双方约定：1、自2016年3月8日起，将合同第四条中的租金支付方式改为年付，即每年4月1日交付下一年全年的租金费用。2、在2016年2月2日前将2016年4月10日前所欠的租金一次性交付完毕。3、其他情况，执行王新茹与邓晟所签订的《北京市房屋租赁合同》（上河村）内的条款。莫莎（莫民之妹）于2016年2月28日向王新茹出具证明，内容为：出租人王新茹所出租给邓晟（及莫民）的北京市海淀区上河村三区x号楼x单元x房间，尚欠租金15万元整，因欠房租，于2016年2月28日下午时，搬出该房间（到2016年4月10日共欠租金15万元整）。租赁合同签订后，双方于2014年3月8日办理了交房，邓晟向王新茹交纳租房押金4万元，后邓晟及莫慧民足额交纳房屋租金至2015年10月9日，莫慧民于2016年2月28日搬离租赁房屋。庭审中，经本院核实，双方认可房屋实际使用至2016年2月28日，并对房屋租赁合同已经实际解除不持异议。审理中，双方对2015年10月10日后房屋租金交纳产生争议，王新茹主张从2015年10月10日起至2016年2月28日应支付租金数额为188387元，其认可已收到9.5万元。邓晟、莫慧民对应支付租金数额为188387元予以认可，但邓晟主张房屋实际使用人系莫慧民，2015年4月后租金实际由莫慧民交纳，事实上合同权利义务已经转让给莫慧民,王新茹对此不予认可，其主张双方的租赁合同并未解除；莫慧民主张其因经济紧张，自2015年10月后交纳租金11.5万元，其中包括2万元现金系签订补充协议时交付，而其妹莫莎的证明系在胁迫下写出，内容不予认可。本院认为，王新茹与邓晟、莫慧民分别签订的《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》为双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行各自义务。因当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，针对双方争议的房屋租金交纳问题，作为租赁合同的相对方，邓晟具有交纳房屋租金的义务，其关于房屋实际租赁人为莫慧民、租赁合同权利义务实际已经转给莫慧民的主张，双方并未签订书面合同解除双方签订的协议或者对邓晟合同项下的权利义务概括转让给莫慧民进行约定，王新茹亦否认其主张的事实，因此本院对于邓晟的辩称不予采纳；根据莫慧民在和王新茹签订的《房屋租赁补充协议》中的约定，莫慧民自愿承担了《北京市房屋租赁合同》租房者的义务，莫慧民亦具有交纳房屋租金及承担对应的违约责任的义务。针对邓晟及莫慧民对王新茹欠付的租金数额，双方就房屋租金支付期限截止到2016年2月28日并无争议，且双方均认可2015年10月10日起至2016年2月28日应交纳房租188387元。该期间邓晟及莫慧民已交纳部分房租，就交纳金额，莫慧民主张其2015年10月10日后交纳11.5万元，但宣称其中2万元系通过现金方式交纳，王新茹认可收到房屋租金9.5万元，故对莫慧民已交纳2015年10月10日后房租9.5万元的主张，本院予以认可；对莫慧民现金交纳2万元房租的主张，因其未提供相应证据予以证实，本院不予支持。此外，莫莎所出证明莫慧民并未认可，且证明中房租交纳时间截至2016年4月10日与本案实际情况不符，故本院不予采纳。综上，针对王新茹主张邓晟及莫慧民支付尚欠房屋租金141132元的诉讼请求，本院认可邓晟及莫慧民还应交纳房租（188387元-95000元）93387元。本案中，根据双方房屋租赁合同的约定，租房方应于每年4月1日、10月1日前支付房租金，租房方不按照约定支付租金并超过5日的，出租方有权单方解除合同，收回房屋，租房方应按月租金的100%向出租方支付违约金。邓晟及莫慧民在2015年10月1日前并未依约足额支付下一期的房屋租金，莫慧民在与王新茹签订补充协议后，其亦并未按照补充协议约定在2016年2月2日前支付房租，邓晟及莫慧民拖欠支付房租的行为已经构成违约，依照双方约定，应按月租金的100%（即4万元）支付违约金，针对王新茹主张交纳违约金40000元的诉讼请求，本院予以支持。另针对邓晟要求退还已交纳的4万元押金的主张，根据双方合同约定，房屋租赁押金除抵扣应由租房方承担的费用、租金，以及租房方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给租房方。因邓晟及莫慧民拖欠房屋租金，构成违约，押金4万元应当用于抵扣租金、违约金，综上，邓晟及莫慧民应当向王新茹支付的费用为房租（93387-40000）53387元，违约金40000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、邓晟于本判决生效后十日内，支付王新茹房租五万三千三百八十七元；二、邓晟于本判决生效后十日内，支付王新茹违约金四万元；三、莫慧民对上述邓晟应支付的房租及违约金承担连带付款责任。四、驳回王新茹的其他诉讼请求。案件受理费三千九百二十三元（王新茹已预交一千五百五十五元），由王新茹负担一千九百零一元，余款于本判决生效后七日内交纳；由邓晟负担一千零一十一元，于本判决生效后七日内交纳；由莫慧民负担一千零一十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 唐 铸人民陪审员 岳 维人民陪审员 常丽珍二〇一七年十二月一日书 记 员 冯梦薇