北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初10402号原告：秦鹏涛，男，1998年1月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邱连江，北京市吉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦成法（秦鹏涛之父），住北京市海淀区。被告：温长林，男，1945年3月29日出生，汉族，工作单位不详，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。（未到庭）原告秦鹏涛诉被告温长林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦鹏涛之委托诉讼代理人邱连江、秦成法到庭参加了诉讼。被告温长林经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。秦鹏涛向本院提出诉讼请求：1.判决确认我与温长林的房屋租赁合同于2017年7月10日解除；2.判令温长林向我支付所欠房屋租金166400元，支付违约金166400元；3.温长林承担本案全部诉讼费。事实与理由：2011年11月5日，我与温长林签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称原合同），约定将位于北京市海淀区西翠路×号院×号楼×单元901室出租给温长林。租期为5年，自2011年11月5日至2016年11月4日止。年租金160000元，每次提前半年支付80000元。2016年5月1日，温长林最后一次付款时少给20000元，期间我多次催要，温长林一直以各种理由推拖。该合同到期后，温长林提出续租，双方口头谈到每月租金18000元。至我起诉时，温长林分文未予给付，我多次催要其一直以各种理由拖延，既不付租金也不交钥匙，我于2017年7月10日自行收回涉案房屋。我向温长林主张的166400元租金，包括原合同中未给付的租金20000元以及该合同期满至我收回房屋共8个月零4天的租金146400元。同时，按原合同第8、9条约定，如果温长林没有及时交付租金，没有及时交还涉案房屋，要支付拖欠租金100%的违约金，故我方要求温长林给付违约金为166400元。温长林提出书面答辩意见，辩称：不同意秦鹏涛的诉讼请求。我与秦鹏涛签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》。该合同期满，我尚欠付秦鹏涛房屋租金20000元，但秦鹏涛收取了我的租房押金13500元，两项相抵，我只应给付其6500元。原合同到期后，由于我方原因，我们没有搬走。秦鹏涛提出如需继续租住，房屋租金涨为每月18000元，否则搬离涉案房屋；我方提出执行原合同再住一段时间，双方没有达成一致意见。我认可我方继续租住涉案房屋的时间是从2016年11月5日至2017年2月5日，这个期间的房租应按照原合同的租金标准给付；我不认可租住时间至2017年7月10日，因2017年2月初，秦鹏涛把涉案房屋的门禁卡作废，并强行更换门锁，使我从2月5日后不能进入小区和单元门，不能使用和居住该房屋，应视为秦鹏涛于该日已经收回涉案房屋，所以我不承担2017年2月5日之后的房屋居住使用费。我不同意秦鹏涛关于违约金的诉讼请求，我们双方没有签订续租合同，也没有就房租达成一致，要求违约金没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年11月5日，秦鹏涛通过其法定代理人万伏英与温长林签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定将其位于北京市海淀区西翠路×号院×号楼×单元901室出租给温长林。租期自2011年11月5日至2016年11月4日止，共5年。年租金为160000元，每次提前半年给付80000元。并约定：“（四）乙方（温长林）有下列情形之一的……1、不按照约定支付租金达七日的……应按月租金的100%向甲方（秦鹏涛）支付违约金”。2.2016年5月1日，温长林最后一次交房租时少给付20000元，对此，温长林予以认可，对当事人认可的事实，本院予以采信。3.温长林主张秦鹏涛收取了其租房押金13500元，并请求与其欠付租金抵消。秦鹏涛对此不予认可，且双方签订的合同中亦没有关于租房押金的约定，对此温长林没有提供充分有效的证据证明其主张，本院不予采信。4.秦鹏涛主张上述合同到期后，温长林提出续租，双方口头谈到每月租金18000元。对此，温长林不予认可。温长林认为其之所以没有按照秦鹏涛的要求搬离涉案房屋，是因当时正值冬天，其年老多病，暂时不能搬走，双方并未就租金上涨达成一致。5.温长林主张因秦鹏涛于2017年2月5日把涉案房屋的门禁卡作废，并强行更换门锁，致使其从2月5日后不能使用和居住该房屋。对此，温长林没有提供有效的证据证明其主张，本院不予采信。6.秦鹏涛多次要求温长林给付涉案房屋租金，并提出如不能及时支付租金则搬出该房屋。温长林一直未予给付，亦未将涉案房屋直接交付秦鹏涛。秦鹏涛于2017年7月10日自行收回涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应遵守履行。本案中，温长林没有全面履行其与秦鹏涛签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》的租金给付义务，其应当按照约定给付其欠付秦鹏涛的房屋租金20000元。在原合同到期后，秦鹏涛主张其与温长林形成了新的口头合同关系，并认为温长林默认房屋租金上涨为每月18000元，对此温长林不予认可。合议庭通过综合分析双方提供的证据，结合合同期满的时间点、首都医科大学附属北京安贞医院出具的温长林的诊断证明书以及原合同租金和秦鹏涛主张的租金之间差距较大等因素，认为温长林未于合同期满后搬离涉案房屋系因当时正值冬天、其年老多病等客观原因所致，并不能推定其上述行为系默示认可秦鹏涛提出的新的租金要约。故本院认定原被告双方并未就涉案房屋租金这一合同的核心条款形成新的合意，温长林与秦鹏涛没有形成新的房屋租赁合同关系。温长林在原合同期满后继续占有使用涉案房屋，应当参照原合同的租金标准向秦鹏涛支付房屋占有使用费。原合同期满后，温长林一直占有使用该房屋。其主张因秦鹏涛于2017年2月5日把涉案房屋的门禁卡作废，并强行更换门锁，致使其无法占有使用该房屋，使用期限应当截至2017年2月5日当日，对此温长林没有提供相应的证据，本院不予支持。秦鹏涛主张其于2017年7月10日自行收回涉案房屋，并提供了相应的证据，本院予以认可。本院认为无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。温长林在原合同期满后未与秦鹏涛形成新的合同关系，对涉案房屋属于无权占有，秦鹏涛可以要求其搬离该房屋，其在此前亦向温长林多次提出该请求，但温长林一直未予回应。秦鹏涛自行收回涉案房屋属于物权保护的行为，本院予以支持。在秦鹏涛于2017年7月10日自行收回涉案房屋前，温长林对涉案房屋一直处于实际掌控的状态，因此其应当按照原合同的租金标准向秦鹏涛支付从2016年11月5日至2017年7月9日的房屋占有使用费，共计108420.09元。本案中，秦鹏涛要求温长林向其支付违约金166400元。对于温长林拖欠秦鹏涛原合同租金的违约行为，可按照双方合同约定办理，本院支持温长林向秦鹏涛支付原合同月租金100%的违约金13333.33元。对于秦鹏涛向温长林主张的因拖欠自2016年11月5日至2017年7月10日租金而产生的违约金，因秦鹏涛与温长林并未形成新的合同关系，秦鹏涛关于此项违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、温长林于本判决生效后七日内给付秦鹏涛租金二万元、房屋占有使用费十万零八千四百二十元零九分、违约金一万三千三百三十三元三角三分；二、驳回秦鹏涛其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千二百九十三元，由秦鹏涛负担三千六百一十三元，已交纳；由温长林负担二千六百八十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李东民人民陪审员  刘松庆人民陪审员  范望白二〇一七年十二月十一日书 记 员  刘晓晖