河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2017）冀0302民初2380号原告：臧娜，女，1983年5月22日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市。委托代理人：李建明，河北李建明律师事务所律师。被告：秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘树森，总经理。委托代理人：王剑波、高翔，河北权智律师事务所律师。原告臧娜与被告秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司（以下简称金屋公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年5月25日作出（2013）海民初字第2652号民事判决书，被告金屋公司不服，上诉至秦皇岛市中级人民法院。2016年11月4日，秦皇岛市中级人民法院作出（2016）冀03民终2395号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）海民初字第2652号民事判决书，发回本院重新审理。本院重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李建明、被告的委托代理人王剑波、高翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臧娜向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即对原告所有的金海湾A区118栋1号房屋地下一层进行维修；2、被告赔偿原告各项损失10万元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告臧娜与被告秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司于2008年9月17日签订商品房买卖合同，购买被告开发的金海湾A区118栋1号房屋，该房屋于2009年9月交付使用。2010年夏，该房屋地下一层开始出现积水现象，原告多次向被告及其委托的物业服务公司反映情况，要求其进行维修，但被告始终拖延未予理睬。至2012年夏天，该房屋地下一层积水情况愈发严重，室内积水一度达到1米多深，造成原告家具、家电等生活设施及房屋装修遭水浸泡，损失严重，被告向原告出具的《秦皇岛市商品房住宅质量保证书》第三条明确载明，“住房自交付之日起，有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防水渗漏承诺保修期为5年”，上述房屋尚在保修期内，被告应当承担保修义务，但被告却以各种理由推诿，拒不履行维修义务，拒不承担赔偿责任。故原告提起诉讼。被告金屋公司辩称，一、被告交付的涉案房屋早已经过了竣工验收达到合格，并办理了房屋产权证书，房屋质量不存在问题。二、原告房屋地下一层积水的原因是2012年7月22日至2012年8月4日间连续多场大暴丽所致，是自然灾害，属于不可抗力，并非房屋质量存在问题，不属于被告的维修范围。（一）被告交付的涉案房屋，其防水系统不存在问题。首先，涉案房屋地下一层不存在因负压而返水的问题。由防水设计图和施工图可以看出。市政管网水面标高为3.06米（此标高系国家规定）。被告修建的防水管道室内标高为4.9米，市政污水检修一般不会满水，即使在满水的情况下，管道中间仍相差1.84米，正常排水的情况下，根本不会因负压造成地漏返水。并且，如果是负压造成返水，那么原告只要放水，如使用水管、马桶等，都会造成地漏返水，但是实际上并没有。其次，被告建造的车库门前排水沟不存在排水能力过低的问题。如果排水沟设计不合理，排水能力过低，那么每年雨季必然都会发生雨水倒灌现象。但是事实上并没有，只是在2012年因大暴雨、特大暴雨才出现过。这更能说明原告房屋积水是暴雨所致。第三、原告认为防水有问题只是其单方面的猜测，没有证据支持。根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告如果认为其地下一层积水是防水问题所致，应当承担举证责任，但是原告并没有提供证据。其提供的公证处录取的光盘，日期是在2012年8月2日，根据被告调取的《气象证明》，当日降雨量在60.7mm,属于大暴雨。该录像也仅显示原告因积水造成的损失，不能证明积水是防水问题所致。退一步讲，假设被告的防水存在质量问题，那么原告房屋内的积水是不可能被排出去的，这更印证了被告的防水系统不存在质量问题。（二）原告房屋地下一层积水的原因应当是连日大暴雨致使城市抗洪能力不足造成的。是属于自然灾害，系不可抗力，根据《商品住宅质量保证书》第三条：“因购房人使用不当或第三方以及不可抗力造成的质量缺陷，不属于质量保修范围”的规定，被告不应承担维修和赔偿责任。原告所在的小区地势北高南低，其购买的房屋位于小区南端，属于地势低洼处，并且紧邻小区的景观湖。2012年7月22日至2012年8月4日期间，连日来下了多场大暴雨，致使城市排洪能力不足，这一系列情况共同导致原告地下一层积水，造成经济损失，很明显属于自然灾害，是不可抗力，被告不应承担维修和赔偿责任。综上所述，原告房屋地下一层积水不属于房屋质量问题，被告对此不应承担维修和赔偿责任，请求法庭充分考虑被告的意见，依法驳回原告的诉讼请求。原告就其主张提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，证明双方之间的合同关系。证据2、房屋兑现通知书，证明被告交房时间。证据3、商品住宅质量保证书，证明被告对有防水要求的房间保修期限为5年，该房屋在保修期间内。证据4、秦皇岛市第三公证处公证书一份，证明原告所有的诉争房屋地下一层进水状况。证据5、房屋地下一层积水及设施受损情况光盘2张，证明该房屋自2010年夏就开始出现进水情况。证据6、购置受损的家电家具的部分发票，证明原告的实际损失。证据7、调解书、物业费发票和收据，证明原告支付2011年和2012年物业费8700元。以上证据系原一审提交。本次重审，原告提交证据8、录像光盘一张，证明2016年8月18日前后下大暴雨的录像，房屋质量有问题。被告对原告提交的证据质证意见为，对证据1、2、3真实性、合法性、关联性均无异议，证据3能够证实我方交付的房屋为综合验收合格。证据4所封存光盘完好的事实没有异议。证据5光盘可以看出原告的房屋是紧邻景观湖的，2012年几场大暴雨，景观湖的水量比平时要大的多，不排除是导致原告地下一层积水的原因，但两张光盘看不出原告主张的房屋质量存在任何瑕疵，因此，不能证明原告主张的被告房屋质量存在问题并因此给其导致损失的事实。证据6对购置家具家电的发票的真实性没有异议，购置木门的发票与本案没有关系，家具是否因为进水受到损失，不能证明与被告有关系。证据7、原告房屋被淹没有证据证明是被告房屋质量问题所造成的，因此，原告是否有损失均与被告无关，其次，原告房屋被淹的是地下室，而原告的房屋是地上有三层，地下室被淹不会影响原告对地上**的使用，因此，即便是因为地下室被淹，导致地下室使用受影响，也不影响原告使用地上三层，因此原告所主张的两年物业费损失，与本案没有关联性，要求被告承担更没有事实和法律依据。证据8的的录像只能证明房屋被淹的情景，不能证明房屋本身就存在质量问题，应查明是由于原告个人装修原因还是房屋设计本身就有问题导致房屋出现损坏，因当初房屋验收是合格的，所以对此证据有异议。被告就其主张提交如下证据：证据1、涉案房屋的排水设计图也是施工图，证据2、审查合格书，证明涉案给排水系统的设计符合国家强制性标准及有关法律法规规定；证据3、竣工报告，证明包括涉案房屋在内的涉案工程施工竣工验收合格，符合国家强制性标准。以上证据系原一审提交。本次重审，被告提交证据4、秦皇岛市气象局出具的证明一份，证明2012年7月22日至8月4日期间的降雨量为暴雨级别，是由于自然灾害导致的房屋受损，不是房屋本身就存在质量问题。原告对被告提交的证据质证意见为，对证据1、2的真实性无法核实，对关联性和证明目的有异议，对证据3倒数第二页，对于给排水单项验收没有组长及组员签字，无法证实该项工程验收合格，而且该三份证据都无法否认原告房屋进水受淹的事实，与房屋质量之间不存在因果关系，原告房屋进水，没有证据表明是原告原因造成；即使被告的给排水方案不存在设计缺陷，但现实中同位置同走向的房屋有进水和不进水两种情况发生，足以证明被告向原告交付的房屋存在质量问题，故被告的推脱都不能免除被告对房屋进行维修的义务。对证据4的真实性、合法性不认可，不能作为证据提交，而且证明上应该有负责人和经办人的签字。本院于2013年8月10日组织双方对现场进行勘验，该房屋为四层，南北向，北面靠东侧有车库一间。车库低于路面，路面与车库之间系坡道，车库门前有铸铁畀排水沟，排水沟宽约20公分，深约40公分。车库地面高于地下一层地面约半米，车库与地下一层之间有木质门。车库进入地下一层，地下**有进户门一扇，卫生间门、储物间门两扇，洗衣间门一扇，推拉门一扇。地下**卫生间过道处有明显泥沙。距地面约50公分的墙面有明显水渍。洗衣间有双筒洗衣间一台、滚筒洗衣机一台；有床垫两个，地下**高约2.5米，墙体有明显霉变痕迹。地下**南面和东面有窗户两个，窗户高约60公分。该房屋南面紧邻景观湖，景观湖距房屋约15米。另，此次勘验前即8月3日或4日曾下过一次雨。本院曾释明被告，因原告购买的房屋未超过保修期，地下**出现积水情况，被告对此负有维修义务，被告是否同意进行维修。被告认为地下一层积水可能因为雨量过大，可能性很多，拒绝维修，并认为损失与被告无关。本院经审理查明事实如下：2008年9月17日，原告臧娜与被告秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的秦皇岛市海港区金海湾A区118栋1号房屋，该房屋于2009年9月交付使用。被告交付房屋时，向原告出具《秦皇岛市商品房住宅质量保证书》，该保证书第三条约定，本住房自交付之日起，在住户正常使用条件下，如出现质量缺陷，我公司免费承担承诺保修期内以下保修范围的保修义务（见附表），并承诺修复期限内负责维修，附表中约定，有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防水渗漏承诺保修期为5年。该房屋为联排别墅，为4层结构，有车库与地下一层相连。原告称，自2010年发现地下一层出现积水，2012年地下一层积水严重，造成原告家具、家电等生活设施及房屋装修遭水浸泡。原告向本院起诉，要求被告对金海湾A区118栋1号房屋地下一层进行维修，赔偿原告各项损失10万元；被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告将要求被告赔偿原告各项损失10万元变更为要求被告赔偿损失40391元，并要求因无法居住而支付的物业费8700元的损失由被告赔偿。因原告损失物品的价格，双方无法达成一致，原告申请对损失物品进行价格鉴定。本院委托秦皇岛正源司法鉴定中心进行鉴定，物品价格损失为40391元；原告垫付鉴定费5000元。另查，被告原为秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司，后更名为秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司，被告对双方的买卖合同关系没有异议。本次庭审时，本院向原、被告释明是否就房屋质量、漏水原因进行鉴定，原、被告均未在规定期限内提出申请。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原告购买被告开发的房屋，被告有义务提供质量合格的房屋，如房屋存在质量瑕疵，被告负有维修的义务；被告向原告出具的《秦皇岛市商品房住宅质量保证书》对此亦进行了明确的约定。通过原告提交的经公证的视频资料及现场勘验，原告购买的房屋确实存在地下一层积水的问题，因地下一层有防水要求，且在保修期之内，被告对此负有维修义务；地下**积水，存在的原因大致为，地下**防水未处理好，或地下一层的卫生间因负压问题返水，或因被告建造的车库门前的排水沟设计排水能力过低等等，无论是什么原因造成地下一层积水，被告均负有维修的义务。另外，原、被告提交的证据均能证明房屋地下一层存在的积水现象均发生在夏季暴雨频发阶段，而非常年积水，故积水原因与恶劣天气有直接关系，该暴雨期间系自然现象，属不可抗力范围。综合考虑该小区其他业主未有积水情况，且原、被告均未对积水的直接原因进行鉴定，故不能完全免除被告的民事责任。故对原告为解决秦皇岛市海港区金海湾A区118栋1号房屋地下一层积水问题，要求被告对此进行维修的诉讼请求，本院予以支持。因被告交付的房屋的地下一层渗水，给原告的财产造成损失，被告对该损失应承担赔偿责任。因地下一层进水造成的损失经鉴定部门鉴定，损失为40391元，被告应予以部分赔偿；原告提出2011年和2012年度的物业费损失8700元，因该房屋为四层结构，地下**进水，仅影响原告对该房屋部分功能及个别时间的使用，故本院酌定支持该部分损失1500元。以上损失合计41891元，以支持原告20945.5元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司对原告臧娜购买的秦皇岛市海港区金海湾A区118栋1号房屋地下一层的积水问题进行维修；二、被告秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司赔偿原告臧娜经济损失20945.5元；三、对原告臧娜的其他诉讼请求，不予支持。上述一、二项于本判决生效后10日内履行。鉴定费5000元，原告负担1250元；被告秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司负担3750元，于本判决生效后7日内给付原告臧娜。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1027元，原告臧娜负担256.75元；被告秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司负担770.25元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 韩有强人民陪审员 陈永清人民陪审员 吕凤玲 二Ｏ一八年十二月二十日代理书记员 李 悦