广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初13617号原告：李科（反诉被告，以下简称原告），女，1984年4月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。原告：王琳（反诉被告，以下简称原告），男，1987年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。两原告共同委托诉讼代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李文贤，广东经致律师事务所律师。被告：深圳市中部房地产有限公司佳嘉豪分公司（反诉第三人，以下简称被告中部佳嘉豪分公司）。负责人：李名胜，总经理。被告：深圳市中部房地产有限公司（反诉第三人，以下简称被告中部房地产公司）。法定代表人：李名胜，总经理。被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司共同委托诉讼代理人：倪子龙，男，1985年12月14日出生，系被告中部房地产公司员工。被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司共同委托诉讼代理人：孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。被告：傅桂金（反诉原告，以下简称被告），女，1963年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：冯湃，广东卓兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：史利，广东卓兴律师事务所律师。原告李科、王琳诉被告深圳市中部房地产有限公司佳嘉豪分公司、深圳市中部房地产有限公司、傅桂金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，被告傅桂金在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并适用普通程序于2017年11月10日公开开庭进行了合并审理。原告李科及两原告共同委托诉讼代理人袁朝晖、李文贤，被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司的共同委托诉讼代理人孔磊，被告傅桂金的委托诉讼代理人冯湃、史利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、依法撤销两原告与被告傅桂金之间的《二手房买卖合同》、《补充协议》；二、依法撤销两原告与被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司之间的《佣金及必要费用支付承诺书》、《资金托管协议》；三、由三被告向两原告连带返还款项225000元（人民币，下同）；四、由被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司向两原告赔偿损失20000元，以上合计245000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2017年4月25日16时左右，被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司的员工小金通过微信发送位于深圳市××后××道路后××楼××号房屋（以下简称涉案房屋）的一些图片、价格及税费（交易税费成本28万元）等情况给原告李科，称涉案房屋是“笋盘”，只要原告李科马上支付诚意金、签署买卖合同并按其要求提供资料即可以“低首付低税费”顺利贷款完成交易，其他事宜由其全部办妥，但其并未向原告解释购房政策及贷款事宜。当晚，在被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司的欺骗、误导下，原告李科在其填写好的编号为No.00xxxx8的《二手房买卖合同》上签字，当时被告傅桂金即业主并未出现亦未签字，原告李科当天支付了2.5万元房款给被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司。由于一直未见到业主本人，原告便对交易产生疑问，2017年4月26日，原告向被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司表示质疑合同履行的可能性，并要求被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司约业主面谈，被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司立即声称业主要求60-100万元的违约赔偿。2017年4月27日晚，被告中部地产约来一个自称业主亲戚的人，并“协调”其与原告签订《补充协议》，后原告支付房款20万元给被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司。2017年4月28日，原告经朋友提醒，意识到被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司所称的“低首付低税费”存在产权问题、贷款猫腻、甚至可能是违法违规的情况，于是向被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司核实。2017年4月29日，原告再次到被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司查证其一直未提供的涉案房屋产权等情况，原告明确要求被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司（包括其员工胡慧英）在未与业主亲自前往相关部门、当面查验涉案房屋产权情况之前，停止支付20万元的房款给业主。同时原告才意识到被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司是想让原告以办假证（假离婚证）、与业主签订阴阳合同、做高评高贷的形式，去骗取银行贷款。原告不愿从事违法犯罪的行为，被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司就继续编造业主要求60万元巨额赔偿的谎言来威胁原告。原告当即要求停止此次交易，并不断努力试图挽救买卖双方的损失。此后，被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司（包括其员工胡慧英）为掩盖自己的违法违规行为，违背原告的意思，将20万元房款转到业主账户并诬陷原告违约，其不仅阻止原告跟业主见面沟通，还煽动自称系业主儿子的人向原告索赔30万元，另被告中部地产还向原告追索佣金。原告认为，被告中部地产严重误导买家、欺诈原告以非法手段骗取银行贷款来完成交易、公然违背买家意思等违法违规行为，严重损害买卖双方的权益，导致交易问题至今难以解决。被告中部地产的以上行为直接导致原告家庭濒临崩溃，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司共同答辩称：一、本案属于房屋买卖合同纠纷，被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司与原告属于居间合同关系，系不同的法律关系，如果原告对被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司有任何诉讼请求应当另案处理。二、本案的事实为原告购买涉案房产后，单方面违约，因此造成房产买卖合同未能实际履行完毕，因此，被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司保留追究原告佣金及相关必要费用的权利。三、关于涉案的定金225000元，被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司已向被告傅桂金支付了22万元，剩余5000元依据合同约定作为保证金托管于被告中部房地产公司处，被告中部房地产公司根据法院的判决处理该款项。被告傅桂金辩称：一、被告傅桂金与被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。《二手房买卖合同》及《补充协议》系在被告中部地产公司组织下双方达成一致后亲笔签章确认的，并不存在伪造代签等情形，也不存在欺诈胁迫或重大误解等情形。合同签订后，原告通过银行转账的方式向被告傅桂金支付了22万元定金，也是以其实际行动表明对合同的认可；二、《二手房买卖合同》及《补充协议》并不存在可撤销情形，原告无权主张撤销。原告在起诉状中称其系受被告中部地产的诱骗欺诈才签订合同，但被告中部地产实施的欺诈行为必须是被告傅桂金对此需要知情或应当知情，才构成欺诈。被告傅桂金从未对原告称可以实现低首付、低税费，办理假离婚、阴阳合同等，其也不知晓原告与被告中部地产的沟通过程。从合同洽谈、签订到履行，被告傅桂金均严格履行合同的约定以及相关法律规定，并不知晓被告中部地产是否实施欺诈等情况。三、根据双方签订的《二手房买卖合同》第2条约定，买方应于2017年4月27日前完成支付定金30万元的义务；第4条约定，买方应于2017年5月20日之前向按揭银行申请贷款审批手续；《补充协议》第1条约定买方应于2017年6月25日完成首期监管，现原告未按照合同约定支付定金、申请按揭贷款以及完成首期资金监管等行为，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告傅桂金向本院提出反诉请求：一、两原告向被告傅桂金支付违约金84.34万元（合同违约金为106.34万元，减去被告傅桂金已没收的定金22万元，两原告还需支付违约金84.34万元）；二、本诉和反诉诉讼费用以及保全费用由两原告承担。事实和理由：2017年4月25日，经被告中部佳嘉豪分公司居间，被告傅桂金（卖方）与原告李科（买方）依法签订了《二手房买卖合同》。合同第3条约定：买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金2.5万元；在本合同生效之日起三日内再向卖方支付定金27.5万元；买方需将首期款（不含定金）于2017年5月20日之前支付至第4条指定监管银行的监管账户或其他第三方的监管账号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；买方于2017年5月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。第10条约定：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。应原告李科的申请，双方于2017年4月27日签订《补充协议》，协议约定：双方同意将合同约定的首期监管时间更改为2017年6月25日前，因延后首期款支付时间，买方需补偿卖方17000元，交房前支付。合同签订后，原告未在4月27日前完成支付30万元定金的义务；未在2017年5月20日之前向按揭银行申请贷款审批手续；未在2017年6月25日完成首期监管，原告的行为已构成根本违约，被告傅桂金于2017年9月1日向原告发送《解除合同通知书》，至此，双方买卖合同关系解除。综上，原告的行为已构成根本违约，被告傅桂金有权解除合同并要求原告承担违约责任；两原告系夫妻关系，应当一同承担责任。针对被告傅桂金的反诉，两原告辩称：一、原告认为合同是否解除并非被告傅桂金的意思。二、原告从来都没能直接联系上被告傅桂金本人，除了有一次在被告傅桂金家里见过其本人，但被告傅桂金的表示与反诉状中的意思完全相反。三、原告认为合同系因重大误解而订立，原告有权请求撤销该合同；即使原告违约，由于没有对被告傅桂金造成巨额的损失，原告请求对被告傅桂金要求的高额违约金进行调整。针对被告傅桂金的反诉，被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司共同陈述称：其同本诉的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××大道以西×××园××房（涉案房屋）于2016年2月5日登记至被告傅桂金名下，登记建筑面积为125.95平方米。两原告为夫妻关系，于2015年4月20日登记结婚。2017年4月25日，原告李科（买方）与被告傅桂金（卖方）签订编号为NO.00xxxx8的《二手房买卖合同》，合同约定：卖方自愿将涉案房屋转让给买方，转让成交价为530万元，以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第8条之约定各自承担；买方同意在合同生效之日起当日内向卖方支付定金2.5万元，在本合同生效后三日内再向卖方支付定金27.5万元，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款、条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须将首期款（不含定金）于2017年5月20日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账户或其他第三方的监管账号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款（即首期款=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额）；买方于2017年5月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方撤销公证委托又不在三日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形则卖方应按本合同第11条承担违约责任；为防范交易风险，督促卖方按约如期交付涉案房屋和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；及其他内容。该合同备注条款手写写明：①经买卖双方协商，同意用王琳先生的名义办理贷款过户等手续；②如买方以王琳名义办理贷款不通过，责任由买方自行承担。庭审中，原告表示，其签订合同时并未见到被告傅桂金本人，当时是一名自称被告傅桂金儿子的人在落款处签名，几天后才将有被告傅桂金签名的合同给原告；被告傅桂金表示，合同落款处卖方代理人为其儿子，合同由张伟与原告李科当面签署，签订当晚张伟将合同带回给被告傅桂金本人签名确认。2017年4月25日，原告李科与被告傅桂金分别向被告中部房地产公司出具《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》、《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》。2017年4月27日，原告李科（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》，约定：双方同意将合同约定的首期款监管时间更改为2017年6月25日前，因延后首期款支付时间，买方需补偿卖方17000元，交房前支付。庭审中，被告傅桂金表示《补充协议》系由其侄子与原告当面签订后交由其签名确认。2017年4月28日，原告李科（买方，乙方）、被告傅桂金（卖方，甲方）及被告中部房地产公司（托管方，丙方）签订《资金托管协议》（协议编号：0000435），约定：双方同意将涉案房屋定金30万元交由丙方进行托管；在查档产权清晰三日内，丙方可解除托管将资金放给甲方；及其他内容。原告于2017年4月25日支付定金25000元；于2017年4月28日支付定金20万元。庭审中，被告傅桂金确认22万元定金现仍在其处。2017年5月5日，被告傅桂金办理涉案房产赎楼委托公证。2017年9月1日，被告傅桂金向原告李科发出《解除合同通知书》，表示原告李科未按合同约定支付全部定金以及首期款，构成根本违约，其要求解除双方的《二手房买卖合同》及《补充协议》等。被告傅桂金提交的快递单显示上述通知于2017年9月2日被签收。庭审中，原告确认其收到该通知，但表示寄件人并非被告傅桂金本人，2017年5月2日，原告与被告傅桂金面谈时，被告傅桂金还表示过不追究原告的责任；被告傅桂金表示寄件人张伟系其儿子。原告主张，被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司在提供居间服务过程中，存在重大误导和欺诈行为，基于居间关系其要求撤销《佣金及必要费用支付承诺书》、《资金托管协议》；被告傅桂金及其儿子等代理人清楚中介有误导及欺诈行为，故其要求撤销《二手房买卖合同》及《补充协议》。原告提交了其与被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司员工，以及与被告傅桂金等的聊天记录，用于证明被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司在提供居间服务过程中，存在谎称交易成本、谎称业主索要巨额赔偿、拒不提供业主联系方式等违法违规行为；被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司对上述证据的真实性不予认可，表示其公司员工与原告沟通过很多次，但是具体的内容无法核实，且从其中可以看出原告提出资金不足无法履行合同；被告傅桂金对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示未经公证，从其中也看不出原告的证明目的。原告提交了B超报告单、住院收费票据、病历等用于证明被告中部佳嘉豪分公司及被告中部房地产公司违法违规行为给原告造成损失；被告对上述证据的真实性予以认可，关联性均不予认可。本院认为，涉案《二手房买卖合同》约定首期款按银行承诺贷款金额确定，并未明确约定支付比例，被告傅桂金已对《二手房买卖合同》、《补充协议》签名予以确认，没有证据证明上述合同签订过程中存在欺诈胁迫或重大误解等情形，上述合同系原告李科与被告傅桂金的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方均应严格按照该合同的约定履行各自义务。原告要求撤销原告李科与被告傅桂金之间签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案争议的焦点问题在于买卖双方哪方构成根本违约。原告李科未在合同约定期限内足额支付定金，被告傅桂金亦未在合同约定期限内办理委托赎楼公证，双方都存在违约；但被告傅桂金之后不久即办理了委托赎楼公证，表明被告傅桂金愿意继续履行合同，而原告李科一直未能足额支付定金及办理首期款资金监管，且从原告提交的录音证据以及双方庭审中的陈述来看，原告李科签订合同后多次表明其无法继续购买涉案房屋，故本案合同最终未能继续履行的根本原因在于原告李科，原告李科构成根本违约。对于被告傅桂金反诉要求原告支付其违约金84.34万元（扣除定金22.5万元）的诉讼请求。原告李科的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金旨在补偿非违约方的损失，被告傅桂金未提交证据证明其实际损失数额，且被告傅桂金自身存在迟延委托赎楼公证的行为，被告傅桂金自行办理委托赎楼公证后亦并未催促原告李科继续履行合同，被告傅桂金在履行合同中亦存在过错，故对被告傅桂金要求的违约金，本院予以调整，酌情判令原告李科向被告傅桂金支付违约金10万元。原告李科与原告王琳为夫妻关系，被告傅桂金要求两原告连带支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求返还定金22.5万元。原告李科构成根本违约，被告傅桂金有权解除合同；被告傅桂金已于2017年9月1日向原告李科发出《解除合同通知书》，原告也确认收到该通知，故双方的《二手房买卖合同》已经解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，基于合同相对性原则，被告傅桂金应向原告李科返还已收取的定金22.5万元，因目前上述定金中有5000元在被告中部房地产公司处，故该5000元由被告中部房地产公司直接予以返还。原告李科要求中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司对被告傅桂金返还定金承担连带责任，依据不足，本院不予支持。对于原告要求撤销原告与被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司之间的《佣金及必要费用支付承诺书》、《资金托管协议》，以及被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司向原告赔偿损失20000元，此系原告与被告中部佳嘉豪分公司、中部房地产公司之间的居间服务法律关系，与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李科、王琳于本判决生效之日起十日内向被告傅桂金支付违约金10万元；二、被告傅桂金于本判决生效之日起十日内向原告李科退还定金22.5万元（其中5000元由被告深圳市中部房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李科退还）；三、驳回原告李科、王琳的其他诉讼请求；四、驳回被告傅桂金的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4975元，由原告负担406元，由被告傅桂金负担4569元；反诉案件受理费6117元，由原告负担725元，由被告傅桂金负担5392元；反诉保全费4737元，由原告负担562元，被告傅桂金负担4175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一七年十二月五日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的韋行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求。人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。