贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终6081号上诉人（原审被告）：贵阳南明龙城机电市场管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区春蚕巷1号B座5、6单元1层。法定代表人：黄建云，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐婧，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201610159617。被上诉人（原审原告）：廖嫚霞，女，1968年11月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：丁晓芳，女，汉族，1963年11月27日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳南明龙城机电市场管理有限公司（以下简称龙城机电公司）因与被上诉人廖嫚霞合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初5314号民事判决，上诉至本院。本院依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙城机电公司向本院提出上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初5314号民事判决，并依法改判；二、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由如下：双方签订合同时是2009年，至合同结束2016年长达7年。7年之中经济环境由上行变成下行，本地政府亦出具市场管理政策，导致实际履行过程中我方收取的租金明显低于合同约定的保底租金，基于情势变更应当减少租金，原审法院判决支付利息也是错误的。被上诉人廖嫚霞发表答辩意见：原判正确请求维持。被上诉人廖嫚霞向原审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告商铺租金2736.65元，并按照银行同期贷款利率支付利息87.30元，直到被告清偿时止（截至起诉时利息为87.30元）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2009年6月20日，原告廖嫚霞（甲方）与被告贵阳南明龙城机电市场管理有限公司（乙方）就甲方委托乙方租赁管理甲方所购买的“贵州五金机电城”商铺事宜签订《商铺委托租赁管理合同》，合同约定：乙方受托租赁管理的商铺位于贵阳市××大道北段××号“贵州五金机电城”一层D279号商铺，商铺建筑面积12.92㎡，用于商业经营，委托租赁管理期限为8年，从2009年1月1日起至2016年12月31日止，前6年委托租赁租金总计77520元，该款已由该商铺出售方与甲方签订《商品房买卖合同》时一次性支付给了甲方，乙方不再支付任何租金给甲方，后2年委托租赁租金标准，根据届时该商场实际租金状况，租金由乙方从与乙方签订租赁协议的承租经营户处实收实付并按半年一付给甲方，乙方不作任何截留，但不论乙方从与乙方签订租赁协议的承租经营户处收取的租金高低，乙方必须按照《商品房买卖合同》中的房款14%保底计算年租金给甲方，即乙方收取的租金高于保底租金时，须全额支付给甲方，若低于保底租金时，须按保底租金支付给甲方，保底租金计算方式为：甲方购买该商铺所签订的《商品房买卖合同》中的房款×14%，在合同期内，因不可抗力因素或政府行为导致本合同不能继续履行，甲、乙任何一方均可解除合同，且不向对方承担法律责任。因被告欠付2016年10月1日至2016年12月31日的租赁租金2736.65元，原告遂诉至本院。被告主张依据公平原则适当调减租金，提交证据如下：一、筑府发[2011]65号文件，证明从2011年底起贵阳市二环路内停止办理大型综合批发市场，已有经营资格的批发市场将搬离二环路外，因政府规划导致被告实际招租中出现困难，收取租金少于原告诉请租金。原告对该组证据的真实性无异议，该文件出台在双方签订委托合同之后，故达不到被告的证明目的。二、《贵阳花果园太升五金机电市场商铺租赁合同》，证明被告对外招租实际与商铺经营者签订的合同收取的租金平均在70元每月每平方，与合同约定的年14%计算租金相差甚远，以致被告履行合同困难。原告对该证据不予认可。以上事实，有原告提交的房屋产权证书、《商铺委托租赁管理合同》，被告提交的营业执照、法人身份证明、筑府发[2011]65号文件、《贵阳花果园太升五金机电市场商铺租赁合同》以及当事人陈述等证据为证，并经质证属实，予以认定。一审法院认为：原告廖嫚霞与被告贵阳南明龙城机电市场管理有限公司签订的《商铺委托租赁管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《商铺委托租赁管理合同》的约定，被告负有向原告支付租金的义务，原告主张尚欠2016年10月1日至2016年12月31日租金为2736.65元，计算属实，被告也予以认可，本院予以支持。被告未向原告支付租金，已构成违约，应当承担支付违约金义务，原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，符合法律规定，本院予以支持，计息期间应为自2017年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止。关于被告辩称因不可归责于被告的政府规划导致被告实际招租中出现困难，应当对租金予以减少，合同未约定违约金，不应支付违约金的问题。本院认为，被告提交的筑府发[2011]65号文件不足以证明机电城的商铺不能正常经营，被告将原告的商铺另行出租他人，若所收取的租金金额少于其向原告支付的金额，属其正常的商业经营风险，应由被告自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告应当承担违约责任。综上，被告辩称无事实依据和法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：贵阳南明龙城机电市场管理有限公司于本判决生效后十日内支付廖嫚霞租金2736.65元及违约金（违约金以2736.65元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2017年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止）。案件受理费50元，减半收取25元，由贵阳南明龙城机电市场管理有限公司承担。本院二审审理查明事实与原判认定事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：是否应当适用情势变更原则调整租金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对情事变更原则的适用条件应当予以严格控制，否则情事变更原则易被滥用。情事变更原则的适用条件是：因不可归责于双方当事人的事由发生情事变更而致合同之基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平。它包括了三个方面：其一，事由是不可归责于双方当事人的；其二，合同赖以订立的基础发生了动摇乃至丧失；其三，继续履行合同对一方当事人将显失公平。在适用情事变更原则的时候，上述三个条件必须同时具备，缺一不可。依据最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三点“人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的‘高风险高收益’范围等因素，结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险”的规定，并结合《商铺委托租赁管理合同》“乙方必须按照《商品房买卖合同》中的房款14%保底计算年租金给甲方”之约定，应当认定双方对日后市场情况变动等情况进行了合理的预测，并对由此产生的后果进行了相应的约定，表明双方相关风险均有心理预期。综上所述，上诉人龙城机电公司陈述的事实均不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，上诉人的诉讼请求并无相应事实予以佐证。关于利息问题，原审中被上诉人的诉讼请求为支付租金及利息，虽然合同中没有关于利息的约定，但是合同履行中上诉人未按合同约定向被上诉人全面履行支付租金的义务，已构成违约并给被上诉人造成损失，被上诉人有权按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准向上诉人主张利息。原审判项中将“利息”表示为“违约金”不当，本院予以调整。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，但是判项不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初5314号民事判决为：贵阳南明龙城机电市场管理有限公司于本判决生效后十日内支付廖嫚霞租金2736.65元及利息（利息以2736.65元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2017年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审案件受理费25元，由贵阳南明龙城机电市场管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由贵阳南明龙城机电市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 余 鑫审判员 汪 静二〇一七年十二月二十六日书记员 龙盛奎