湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初4995号原告：李金高，男，1954年10月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道**金宁国际商厦****。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托诉讼代理人：万金平，该公司员工。原告李金高与被告武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称武汉三江航天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法由审判员滕玉军、人民陪审员谢莎、人民陪审员刘理组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行审理。原告李金高委托诉讼代理人成传育，被告武汉三江航天公司委托诉讼代理人万金平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李金高向本院提交诉讼请求：一、判令武汉三江航天公司支付逾期交房违约金56244.62元（1000794元×2/10000×281=56244.62元）；二、本案的诉讼费用由武汉三江航天公司承担。事实及理由：2015年9月16日，李金高和武汉三江航天公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定李金高向武汉三江航天公司购买武汉三江航天公司开发的武汉航天首府二期第7栋16层2号房屋。合同第九条约定武汉三江航天公司应于2015年9月20日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用；合同第十一条约定，若出卖人逾期交房，则合同约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，李金高向武汉三江航天公司支付了房款1000794元。2016年6月27日供电部门向武汉航天首府二期项目正式供电，距合同约定的交房时间逾期281天。为此，原告李金高诉至法院，要求判如所请。被告武汉三江航天公司辩称：1、因原告李金高延迟缴纳住宅专项维修资金违约，武汉三江航天公司有权依据法律规定及合同约定顺延交房；2、涉案房屋已取得竣工验收备案证明书，具备交付条件；武汉三江航天公司通知李金高收房，原告李金高在实地查验并接收房屋后即开始对房屋的使用，也未提出任何异议，现原告又以未通正式电为由，按合同约定的未交房标准主张违约金，无合同及法律依据，不应支持。综上，武汉三江航天公司仅应承担合同约定的交付之日起至武汉三江航天公司公告通知的收房之日止期间的延迟交房违约金，此外不应再承担其他费用。经审理查明：2015年10月16日，李金高（买受人）与武汉三江航天公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140049150），购买武汉三江航天公司开发建设的武汉航天首府二期7幢16层2号房。该商品房建筑面积84.23平方米，该商品房单价为11881.68元，总金额为1000794元整。买受人付款形式及付款时间：一次性付款的，买受人应于2015年10月14日前，一次性存入商品房全部价款1000794元。交房期限及条件：出卖人应当在2015年9月20日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。5、供电：于2015年9月20日通电。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：出卖人逾期交房不超过60日，自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还对项目建设依据、商品房销售依据、所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款、面积确认及差异处理、交房期限及条件、首期住宅专项维修资金交存的约定、违约责任、产权登记、保修责任等事项作出约定。签订合同后，李金高向武汉三江航天公司支付购房款1000794元。武汉三江航天公司于2016年4月26日向李金高开具《销售不动产统一网络发票》，载明李金高支付武汉航天首府7栋1602号房售房款1000794元给武汉三江航天公司。庭审中，李金高和武汉三江航天公司均确认房款全额支付的时间是2015年8月13日。庭审中，李金高和武汉三江航天公司均确认涉案房屋交房时间为2015年10月25日。2017年4月5日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终1162号民事判决书，认定事实即武汉航天首府小区二期9幢16层4号房屋所处项目工程武汉航天首府二期项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。李金高和武汉三江航天公司对上述事实均予以确认。以上事实，李金高提交《武汉市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、交房流程表、（2017）鄂01民终1162号民事判决书，武汉三江航天公司提交《武汉市商品房预售许可证》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、交房公告、交房流程表、业主收房验收记录表、钥匙托管凭据、业主物品领用登记表、装修备案登记表，李金高与武汉三江航天公司当庭陈述等证据加以证明。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为：李金高与武汉三江航天公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。依据双方签订合同约定，武汉三江航天公司应于2015年9月20日向李金高交付购买的商品房。2015年10月25日，武汉三江物业管理有限公司向李金高发送《交房流程表》予以办理交房手续。2016年6月27日，案涉房屋所处工程项目完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。依据原被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。武汉三江航天公司未在举证期限内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。合同第九条第5款约定：“供电：于2015年9月20日通电。”，系对电力供应状态的约定。现双方当事人对涉案房屋何时具备合同约定的交房条件的问题发生争议，即对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”首先应对合同约定的“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，本案中的《商品房买卖合同》系武汉三江航天公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，武汉三江航天公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式供电，达到合同约定的交房条件，应认定武汉三江航天公司此时才具备房屋交付使用条件。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1.出卖人应当按期交房；2.按期交付的房屋应该达到交付条件。对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任。庭审中，李金高和武汉三江航天公司均认可交房时间为2015年10月25日。武汉三江航天公司在2015年9月20日前未向李金高交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向李金高支付逾期交房违约金7006元（1000794元×2÷10000×35天）。对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。本院认为，合同第九条的约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害。逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照第十一条约定向出卖人主张违约责任。武汉三江航天公司虽已于2015年10月25日交付涉案房屋给李金高，但交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对李金高房屋使用权的妨害，李金高参照合同第十一条约定向三江公司主张违约责任，本院予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，本院酌情调整为9848元。武汉三江航天公司辩称李金高延迟缴纳住宅专项维修资金违约，武汉三江航天公司有权依据法律规定及合同约定顺延交房的意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，武汉三江航天公司提交证据不足证明武汉三江航天公司享有顺延交房权利，应承担举证不能的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李金高支付逾期交房违约金16854元。二、驳回原告李金高的其他诉讼请求。本案案件受理费1206元，由武汉三江航天投资发展有限公司负担。（此款原告已垫付，由被告武汉三江航天投资发展有限公司连同上述款项一并给付原告）如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  滕玉军人民陪审员  谢 莎人民陪审员  刘 理二〇一七年十二月六日书 记 员  刘雪鹃