广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2106号 原告：北海市鸿旭物业服务有限公司，住所地北海市北海大道**东峰大酒店****。 法定代表人：劳祥兰，总经理。 委托代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托代理人：李某某，女，汉族，1993年4月27日出生，住广西博白县，系公司员工。 被告：刘某某，女，汉族，1958年2月24日出生，住重庆市永川区胜利路**1-10，现住北海市。 原告北海市鸿旭物业服务有限公司与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日受理后，本院依法组成由审判员钟新友担任审判长，人民陪审员赖晓晔、韦燕妮参加的合议庭，于2017年10月26日公开开庭审理了本案。书记员零春容担任法庭记录。原告的委托代理人李某某到庭参加诉讼，被告刘某某经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海市鸿旭物业服务有限公司诉称：被告为北海市圣煌广场小区**房屋所有人，房屋面积为62.01平方米。原告与北海圣煌房地产开发有限公司于2013年10月16日签订《圣煌广场前期物业服务合同》，约定由原告为圣煌广场小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年5月1日起未交纳物业费、公摊水电费、电梯维护费和专项维修基金，截止2017年5月31日，被告欠缴物业费1862.5元，公摊水电费200元，电梯维护费750元，专项维修基金155元，被告与2015年5月1日到2015年9月30日未交纳水费38.2元和垃圾费38.1元，以上欠费合计3043.8元。根据《圣煌广场前期物业服务委托合同》第三十三条约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金，由此，违约金从2015年6月1日起算，得出违约金费用为2011.5元，费用合计为5055.3元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。原告为此诉请法院判令：1、判令被告立即支付圣煌广场1-1-502室物业服务费1862.50元，公摊水电费200元，电梯维护费750元，专项维修基金155元，水费38.2元，垃圾费38.1元，违约金2011.5元，合计费用为5055.3元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。 原告对其陈述事实提供的第一组证据：1、圣煌广场前期物业服务合同，证明原、被告双方符合主体资格以及收费标准；2、圣煌广场前期物业管理招投标开标现场会评标结果，证明原、被告双方符合主体资格以及收费标准；3、前期管理招标中标确认书，证明原、被告双方符合主体资格以及收费标准；4、房屋验收交接表，证明被告符合主体资格；5、承诺书，证明被告符合主体资格；6、欠费明细，证明被告欠费情况；7、催费照片，证明原告催费情况。 第二组证据：1、圣煌广场收费台账，证明原、被告双方主体资格及被告欠费项目明细；2、圣煌广场水表抄表明细，证明被告水费使用数据；3、环卫委托代收生活垃圾费的通知，证明原告收取垃圾费的依据及垃圾费收费标准；4、水费、电费、垃圾费发票，证明原告履行合同约定并为被告垫付费用；5、监控、电梯维修更换及费用清单，证明原告履行合同约定并为被告垫付费用；6、圣煌广场巡逻签订表，证明原告全面履行合同约定的安保义务；7、圣煌广场保洁排班表，证明原告全面履行合同约定的保洁义务；8、挂号信寄物流截图，证明原告对被告的催费行为；9、圣煌广场前期物业协议，证明原告前期与圣煌广场业主签订的协议内容及电梯费用的收取及公摊费用收取的标准。 被告刘某某未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告刘某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院对证据的证明力予以确认。 经审理查明：2013年10月16日，北海圣煌房地产开发有限公司(甲方)与北海市鸿旭物业服务有限公司（乙方）签订《圣煌广场前期物业服务合同》一份，约定乙方为甲方位于北海市商住小区房屋提供物业服务，建筑面积为110951.42平方米，高层房屋的4-11楼按每月每平方米1.2元（含电梯电费）计收物业服务费，电梯维护费35元/月/户，专项维修资金：0.1元/月/平方米，公共水电以实际公摊；物业服务费用主要的开支包括了物业管理区域清洁卫生费用；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主必须在《商品房买卖合同》约定垫的期限内办理入住手续，否则乙方可按《商品房买卖合同》约定办理入住手续期限的逾期之日起收取物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；若业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向乙方交纳滞纳金；合同还约定了其他内容。合同签订后，原告一直按照30元/月/户计收电梯维护费，公摊水电费按每月8元计收。2014年4月24日，被告刘某某已验收、使用位于北海市住房，建筑面积为62.01平方米。原告依约为被告提供物业服务，但自2015年5月1日起，被告拒绝交纳物业费、公摊水电费、电梯修护费、专项维修基金及代缴水费。截止2017年5月31日，被告刘某某共拖欠原告物业费1860.3元、公摊水电费200元、电梯修护费750元、专项维修基金155元及代缴水费32.3元。经原告多次催促，被告仍未支付上述款项，原告为此诉至本院提出上述请求。 本院认为：北海圣煌房地产开发有限公司与北海市鸿旭物业服务有限公司签订《圣煌广场前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主刘某某具有约束力，因此原、被告双方应当按合同的约定全面履行义务。原告已向被告提供了物业服务，被告应当履行支付物业费的义务。根据合同约定，高层房屋的4-11楼按每月每平方米1.2元（含电梯电费）计收物业服务费，电梯维护费30元/月/户，专项维修资金：0.1元/月/平方米，公共水电公摊按每月8元每户收取，从2015年5月1日起至2017年5月31日，被告共拖欠物业费1860.3元、公摊水电费200元、电梯修护费750元、专项维修基金155元及代缴的水费32.3元，其至今尚未支付，原告请求被告支付上述期间的物业费、电梯维护费、专项维修资金、公摊水电费及代缴的水费，合理有据，本院予以支持；关于垃圾费，原告主张案涉小区的垃圾费按每户每月8.8元计收，并提供了北海市海城区环境卫生保洁站出具的《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》予以证明，但该通知于2017年10月23日才出具，本院认为，原告并没有提供相应的证据予以证实该委托代收费用的通知已经向小区业主公示并征得同意，且《圣煌广场前期物业服务合同》中已约定物业服务费用主要的开支包括物业管理区域清洁卫生费用，并没有约定垃圾处理费用须由被告另行向原告支付，故原告请求被告支付垃圾费38.1元，本院不予支持；关于违约金，被告逾期交纳费用，已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定如被告逾期支付相关费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金，本院认为滞纳金约定的标准过高，应参照利息损失计算违约金。违约金应以每月拖欠的物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年5月份开始每月的11日起分别计算至2017年5月31日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告刘某某向原告北海市鸿旭物业服务有限公司支付2015年5月1日起至2017年5月31日期间的物业费1860.3元、公摊水电费200元、电梯修护费750元、专项维修基金155元、代缴水费32.3元及违约金（违约金应以每月拖欠的各项物业费用118.61元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年5月份开始每月的11日起分别计算至2017年5月31日）。 案件受理费50元，由被告刘某某负担（该费用原告已向本院预交，由被告刘某某在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  韦燕妮 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  零春容 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。