四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终1450号上诉人（原审被告）：达州莱克实业有限公司，住所地：达州市达川商贸物流园区杨柳路116号。法定代表人：刘小忠。委托诉讼代理人：李梅，四川法之缘律师事务所律师，一般授权。被上诉人（原审原告）：腾彩秀，女，汉族，生于1961年5月15日，四川省达竹煤电（集团）有限责任公司石板选煤发电厂退休职工。委托诉讼代理人：张瑞丰，四川奥飞律师事务所律师，特别授权。原审被告：达州新鑫物流服务有限公司，住所地：达州市达川商贸物流园区杨柳路116号。法定代表人：唐高。原审被告：达州同高实业有限公司，住所地：四川省达州市通川区滩头街83号附2号。法定代表人：唐高。上诉人达州莱克实业有限公司（以下简称“莱克公司”）因与被上诉人腾彩秀，原审被告达州新鑫物流服务有限公司（以下简称“新鑫公司”）及达州同高实业有限公司（以下简称“同高公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2017）川1703民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莱克公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不应承担违约责任，二审案件受理费由腾彩秀负担。事实及理由：1.原审法院认定的莱克公司应当承担租金支付义务的事实清楚，但是莱克公司有权以应付给腾彩秀的租金，用来抵扣腾彩秀应支付的下欠莱克公司的购房款14万元；2.莱克公司不应当承担支付违约金的义务。腾彩秀答辩称，其已支付全部的购房款，上诉人存在违约行为，应当承担违约责任。腾彩秀向一审法院起诉请求：1.支付滕彩秀拖欠租金19215元；2.支付滕彩秀违约金2661.39元(按《委托经营协议》每天1/10000分段计算2015年第三季度至2016年第四季度违约金合计905.32元；按《委托经营补充协议》每天30元违约金计算至起诉之日2017年3月8日计67天，合计2010元)；3.诉讼费由被告承担。在法庭辩论终结前对第1项诉讼请求变更为按照《达州同高莱克国际汽车商贸园委托经营补充协议》(以下简称《委托经营补充协议》)支付至2017年5月份拖欠滕彩秀租金13066.2元。一审法院认定的事实：莱克公司以出让方式取得达川区杨柳工业配套园区地块的国有土地使用权，经批准在上述地块上建设达州莱克汽车博览园，于2014年5月20日经批准对该博览园商品房屋公开预售。2013年2月6日，莱克公司与滕彩秀签订《商铺投资协议》，约定：滕彩秀以总价款293739元投资购买莱克公司开发的莱克·达州国际汽车商贸园汽配区3栋3楼25号商业用房（简称商铺），付款方式为首期支付购房总价款的50%，即153739元，其余价款待项目具备按揭条件后，可以向银行贷款支付，莱克公司在《商品房买卖合同》办理备案后180个工作日内协助申请办理贷款。莱克公司承诺本协议签订后1年内为滕彩秀办理商铺产权备案登记，并签订《商品房买卖合同》。同日，莱克公司、四川时尚丰汽车销售服务有限公司、滕彩秀签订《达州国际汽车商贸园委托经营协议》，约定滕彩秀同意将按揭首付153739元购置上述商铺的使用权(含经营权)授权委托四川时尚丰汽车销售服务有限公司独家全权运营；委托期限10年，自2013年2月6日至2023年2月5日止；四川时尚丰汽车销售服务有限公司在每季度第一个月的前10个工作日之内将上季度滕彩秀应得经营收益3843元存入指定的谭克成银行账户；莱克公司承诺如四川时尚丰汽车销售服务有限公司经营商铺的收益不足以向滕彩秀支付约定的经营收益，且未补足不足部分，不足部分由莱克公司用其拥有的达州国际汽车商贸园综合展馆资产担保向滕彩秀补足。莱克公司于2013年2月5日、6日出具3张收款专用收据，分别收到滕彩秀缴纳上述商铺定金300元、3000元和部分房款150439元。滕彩秀、谭克成与莱克公司对上述商铺于2014年8月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，于2015年3月9日签订《商品房买卖合同》补充协议、并在达州市达川区房屋管理局登记对2014年8月26日签约的《商品房买卖合同》备案，合同备案号为2015030900003。均约定滕彩秀以一次性付清总价款164029元购买上述商铺的商业用房(实际已支付153739元)。同日，莱克公司出具收款专用收据收到滕彩秀、谭克成缴纳购置上述商铺的大修基金3539元。滕彩秀与新鑫公司、莱克公司签订《委托经营协议》，协议约定：滕彩秀同意将上述商铺的使用权(含经营权)授权委托新鑫公司独家全权运营，委托期限自2013年2月6日至2023年2月5日止；滕彩秀所购商铺总金额为153739元，已实际支付153739元，委托经营收入以商铺总价款×10%（税后）÷12×3=季度经营收益公式计算，应得季度收益为3843元；经营收入计算起始时间自2013年2月6日至2023年2月5日。支付方式：新鑫公司在每季度第一个月的前十日之内，将上季度滕彩秀应得的经营收益存入滕彩秀指定的账户；新鑫公司无故逾期支付滕彩秀委托经营收入的，滕彩秀有权在催告后向新鑫公司收取违约金，违约金每天按未支付委托经营收入额的万分之一计算。莱克公司承诺如新鑫公司经营商铺的收益不足以向滕彩秀支付约定的经营收益，且未补足不足部分，不足部分由莱克公司用其拥有的达州国际汽车商贸园综合展馆资产担保向滕彩秀补足。落款签订时间为2013年2月6日。滕彩秀没收到自2015年7月至2016年10月的租金。2016年11月21日，鉴于莱克公司为解决企业债务，股东与同高公司股东达成债转股协议，滕彩秀购买并委托新鑫公司经营的商业用房一直空闲未能出租，滕彩秀和新鑫公司、莱克公司、同高公司签订《委托经营补充协议》，约定各方同意对原《委托经营协议》约定的有关内容予以变更为按购房款年回报率7%支付租金，按季度支付，每季度共计2690元，委托期限与原委托协议一致；支付方式：本协议签订后每月30日之前，莱克、同高公司向滕彩秀一次性支付两个月的租金，逐次抵扣原欠租金，抵扣结束后按季度支付。每三个月的最后一月的30日一次性支付该季度租金，如果莱克、同高公司不在约定的时间内向滕彩秀支付前两次约定的租金，从逾期之日起每日向滕彩秀支付30元的违约金。签订《委托经营补充协议》后，滕彩秀领取2016年11月和12月和抵扣以前拖欠的3个月，共计5个月按购房款年回报率7%计算的租金，自2017年1月至5月未按约定收到每月租金。另查明，滕彩秀、谭克成系夫妻关系。诉讼中，谭克成自愿放弃与滕彩秀共有上述房屋收益权。一审法院认为，滕彩秀与莱克公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议，滕彩秀与新鑫公司、莱克公司签订《委托经营协议》，滕彩秀与新鑫公司、莱克公司、同高公司签订《委托经营补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立，合法有效，应当受到法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”。第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”滕彩秀与新鑫公司、莱克公司、同高公司2016年11月21日签订《委托经营补充协议》是自愿对滕彩秀与新鑫公司、莱克公司签订《委托经营协议》的变更，经各方当事人的同意将《委托经营协议》约定由新鑫公司支付租金的义务转移给莱克、同高公司，故莱克、同高公司是支付租金的义务主体，应当按照约定年回报率7%计算向滕彩秀支付2017年1月至5月，每月支付2个月的租金，即2690元/季度÷3×10个月=8967元。滕彩秀因按照《委托经营协议》约定年回报率10%计算了的租金方式错误，要求莱克、同高公司按照《委托经营补充协议》约定支付拖欠租金13066.2元，不予支持；要求新鑫公司支付拖欠租金的诉求，不予支持。莱克公司、同高公司未能按照《委托经营补充协议》约定支付滕彩秀2017年1月至5月到期租金，构成违约，应当按照协议约定向腾彩秀支付到期租金和从逾期之日起每日30元的违约金。因滕彩秀及三公司在庭审中均认可已支付了2016年12月的租金，自2017年1月没支付租金，所应自2017年2月1日起认定逾期支付2017年1月到期租金，故滕彩秀要求莱克公司、同高公司支付自2017年1月1日至起诉之日共计67天的违约金2010元，因起算日期错误，导致计算违约金额错误，不予支持，应当计算自2017年2月1日起至起诉之日3月8日止共计36天，合计违约金1080元。《委托经营补充协议》中虽未对签订该补充协议之前，新鑫公司逾期未向滕彩秀支付自2015年7月至2016年10月租金的违约责任处理进行约定，但约定新的违约责任是对《委托经营协议》约定违约责任的变更，应视为滕彩秀对新鑫公司违约责任的放弃。故对滕彩秀要求按《委托经营协议》支付2015年7月至2016年10月逾期未支付租金违约金651.39元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十四条、第一百零七条和《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，判决如下：一、达州莱克实业有限公司、达州市同高实业有限公司于本判决生效后十日内向滕彩秀支付租金8967元、违约金1080元，合计10047元。二、驳回滕彩秀的其他诉讼请求。案件受理费347元，由滕彩秀承担187元，达州莱克实业有限公司、达州市同高实业有限公司承担160元。二审中，各方均无新证据提交。二审查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，2016年11月21日，腾彩秀作为委托方，新鑫公司作为受托方，莱克公司和高同公司作为担保方签订《达州同高莱克国际汽车商贸园委托经营补充协议》，约定腾彩秀将涉案商铺委托新鑫公司经营，委托期限从2013年2月6日至2023年2月5日。委托期内担保方按涉案商铺购房价款年回报率7%支付租金，租金按季度支付，担保方每季度应支付的租金为2690元。协议签订后每月30日之前，担保方向腾彩秀一次性支付两个月的租金，逐次抵扣原欠租金，抵扣结束后按季度支付。每三个月的最后一月的30日一次性支付该季度租金，如果担保方不在约定的时间内向腾彩秀支付前两次约定的租金，从逾期之日起每日向腾彩秀支付30元的违约金。签订前述协议后，腾彩秀一次性领取了2016年11、12月和抵扣以前拖欠的3个月，共计5个月按购房款年回报率7%计算的租金。自2017年1月至2017年5月腾彩秀未按约定收到租金。前述协议是三方真实意思的表示，没有法律及行政法规规定的禁止情形，应受法律保护，上诉人莱克公司应当按协议约定及时履行支付租金的义务。上诉人认为腾彩秀尚欠其购房款14万元，其有权利用购房款抵扣租金，其不应承担违约责任。经查上诉人提到的房屋买卖与本案的房屋租赁属于两个不同的法律关系，本案不对房屋买卖关系作处理，故其前述上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347元，由上诉人达州莱克实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余兴兵审判员  许 涛审判员  吴成姝二〇一七年十二月十九日书记员  刘燕平