广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17911号原告：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司，住所地中山市南朗镇翠亨大道133号，统一社会信用代码914420000826092063。负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，职员。委托诉讼代理人：郑晓春，职员。被告：冉永，男，1951年4月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）诉被告冉永物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法由审判员石慧适用小额诉讼程序于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告雅居乐南朗分公司的委托诉讼代理人汪海燕、被告冉永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告清偿拖欠的物业管理费2316元；2.被告向原告支付滞纳金（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日1‰计）。事实与理由：被告为中山市南朗镇翠亨大道雅居乐山海郡花园1期1组团16幢701房单位业主，原告与雅诚公司（以下简称雅诚公司）签订《商品房买卖合同》第十一条约定：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。雅诚公司在2016年12月15日对此单位寄发《收楼通知书》，通知业主如期办理收楼手续，若业主未能如期办理收楼手续的，根据《商品房买卖合同》的相关约定，该商品房视为已实际交付使用，物业管理费将于《收楼通知书》收楼期限次日开始计收。原告受托为该小区提供物业管理服务，原告与被告于2016年12月29日签订《雅居乐山海郡前期物业服务协议》就有关原告向被告提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，协议约定被告应每月25日前向原告缴纳当月物业管理费、水电费、清洁费等及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的千分之一计算。关于该小区的物业管理服务收费标准问题，原告于2016年获得中山市发展和改革局的备案批复。根据该物价备案批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元向原告缴付物业管理费。原告与该小区业主签订《雅居乐山海郡前期物业服务协议》中已明确约定，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元向原告缴付物业管理费，而其建筑面积为143.06平方米。据此被告每月应向原告支付物业管理费401元。从2017年1月8日到2017年6月20日期间，被告拖欠原告物业管理费及滞纳金2538.22元尚未支付。上述欠费经原告多次催缴，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告雅居乐南朗分公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.收楼通知书；4.物业服务收费备案回执及备案表；5.中山市不动产登记资料证明表；6.欠费明细表；7.房屋费用催缴通知书；8.发信回执。被告冉永辩称，被告于2015年12月与中山市雅诚房地产开发有限公司（以下简称雅诚公司）签订了中山市雅居乐山海郡花园1期1组团16栋701商品房的购房合同，并于2016年12月收到了该公司的收楼通知书。原告起诉被告未缴物业管理费所依据的是物业管理合同，该合同是购房合同的附属合同，所依据的是购房合同第十一条。该条成立的前提是售房合同履行完毕，经双方确认办理了房屋的交付手续并签署房屋交接单。购房合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但是原告并未提供购房合同第十一条所约定的被告办理了交付手续并签署的房屋交接，证明被告办理了房屋交付手续。虽然购房合同第十一条中也约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“…。该商品房由交付日（含实际交付日）起算及物业管理费”。但是原告并未提供事实和证据证明，被告未能按期收房是由于买受人的原因所造成的。被告与雅诚公司之间未办理房屋交付手续的交房与本案无关，原告也不是房屋交付纠纷的当事人和诉讼主体。综上，原告诉讼所依据的基本事实不成立，应予全部驳回。原告明知被告并未办理房屋交付手续，却依仗公司的强势地位，强行向被告个人弱势群体收取物业管理费，以谋取不当利益。原告无视事实和法律，在缺乏基本事实起诉要件的情况下提起诉讼，明显是滥用权利，滥用公共司法资源，严重损害了被告的正常工作和生活，涉嫌恶意诉讼，应予赔偿和处罚。被告冉永就其辩解未向法院提交证据。本院经审理查明如下事实，2015年12月29日，冉永与雅诚公司签订商品房买卖合同，约定冉永购买南朗镇雅居乐南朗商住小区1期1组团16幢701房。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对双方的权利义务约定了其他事项。同日，冉永与雅居乐南朗分公司签订前期物业管理服务协议，主要约定：雅居乐南朗分公司是雅诚公司委托管理山海郡花园物业管理区域的物业服务，雅居乐南朗分公司按协议约定的内容要求提供服务，高层住宅自2016年1月1日至2018年12月31日止按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业服务费，冉永应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳，冉永不按约定标准和时间交纳物业服务费，从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同月28日予以盖章确认同意备案。雅诚公司于2016年12月15日向冉永寄送收楼通知书及收楼催收函，收楼通知书上通知冉永应于2016年12月25日至2017年1月7日办理收楼手续。冉永称于收到收楼通知书，但因案涉房屋质量不合格，其认为未能达到收楼条件，故未实际办理收楼手续。雅居乐南朗分公司于2017年6月10日向冉永发出催缴通知书，主张冉永尚欠2017年1月至6月的物业管理费2316元。冉永称因其没有办理实际收楼，不应交纳物业服务费。另，案涉房产于2017年6月9日登记在冉永名下，该不动产建筑面积为143.05平方米。因冉永未按约定交纳物业管理费，雅居乐南朗分公司遂于2017年9月21日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。冉永与雅居乐南朗分公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。雅居乐南朗分公司在案涉小区提供物业服务，冉永应按照约定支付物业服务费。冉永辩称其不交纳物业管理费系因雅诚公司未能提交证明文件及雅居乐南朗分公司未与其办理交楼手续，冉永与雅诚公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2016年12月30日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。雅诚公司已取得上述证明文件，并已书面通知买受人办理交付手续，冉永以雅诚公司未提交相关证明文件拒交物业服务费无合同及法律依据，本院不予采纳；冉永逾期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，双方约定物业管理费从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交纳，冉永确认于2016年12月收到收楼通知书，该通知书注明冉永于2016年12月25日至2017年1月7日办理收楼手续，该期间为合理期间，冉永无正当理由未办理收楼手续，视为雅诚公司已于2017年1月8日将案涉商品房交付冉永使用，冉永应从该日开始交纳物业管理费。即冉永应支付2017年1月8日至6月30日期间的物业费，该物业费应按案涉房产登记的建筑面积143.05平方米计算，即2296.43元（143.05㎡×2.8元×5个月零22天）；关于雅居乐南朗分公司主张的逾期付款利息，合同约定冉永每日按所欠物业服务费的1‰支付滞纳金，因雅居乐南朗分公司没有证据证明冉永逾期交纳物业服务费给其造成的损失，该主张确属偏高，本院调整为以所欠物业服务费为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从逾期交纳物业管理费之日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冉永于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司支付物业服务费2296.43元及逾期付款利息（自2017年1月的每月21日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告冉永负担（被告冉永负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司）。本判决为终审判决。审判员 石 慧二〇一七年十二月二十一日书记员 黄威阳孙永辉