海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)琼9005民初3550号 原告：刘钰，女，1986年5月5日出生，土家族，现住重庆市渝北区××××××。 委托诉讼代理人：许艺霞，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：海南新鸿置业有限公司，住所地文昌市清澜开发区办公楼**。 法定代表人：崔量，总经理。 委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚志强，海南昌宇律师事务所律师。 原告刘钰与被告海南新鸿置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告刘钰委托诉讼代理人许艺霞、陈婷，被告海南新鸿置业有限公司委托诉讼代理人尚志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘钰向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，计算方式为：自逾期办证之日起至原告取得房屋权属证书之日止，以已付房款为本金，按每日万分之二计付违约金，暂计至2017年11月10日违约金为79638.35元；2.判令被告承担本案的诉讼费用及财产保全费用。事实和理由：原告与被告签订《文昌市商品房买卖合同》（合同编号：WHL×××××），根据合同约定，原告购买被告位于海南省文昌市清澜开发区白金路76号美兰海岸×××××(房号），该商品房建筑面积共72.27平方米。每平方米7957.66元，该商品房总房款为575100元。经实际测量，房屋建筑面积为72.52平方米，实收总房款为577089.5元。签订合同后，原告已按照合同约定向被告支付了该商品房的全部房款，被告于2014年6月30日向原告实际交付了上述房屋。但是截止至今被告仍未按照合同约定为原告办理房屋权属证书。原告认为，双方签订的《文昌市商品房买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示。根据合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。”故被告应根据合同约定向原告支付逾期办证的违约金。”综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。 海南新鸿置业有限公司辩称，一、双方交付房屋时间为2014年10月27日，刘钰缴纳契税的时间为2017年4月5日，海南新鸿置业有限公司为刘钰办理涉案房屋权属证书的的截止日期应为2019年10月2日。首先，根据双方《商品房买卖合同》（以下简称合同）第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，海南新鸿置业有限公司办理房屋权属证书的起始日为“房屋交付之日起”，办理房产及土地使用权证的截止日期为房屋交付之日起905天内。其次，双方在补充协议第19条约定：若本补充协议与本合同的有关规定相抵触时，以本补充协议的规定为准。刘钰是按该补充协议第三条的约定在2013年6月23日交付了合同约定的房款，但并未完成房屋交付前的全部义务，即其产权登记所需的分户产权测图费调节基金、面积误差费等费用在2014年10月27日才缴纳完毕。再次，办理涉案房屋产权证书，除购房发票，交纳维修基金、调节基金等费用外，还需要向政府税务部门缴纳契税等税费，刘钰于2017年4月5日才缴纳契税5770.9元，基本具备了办理涉案房屋权属证书的条件，根据上述905天办理权属证书的合同约定，海南新鸿置业有限公司为刘钰办理涉案房屋权属证书的截止日期应为2009年10月2日。二、海南新鸿置业有限公司未构成违约，不应承担违约责任。首先，根据上述合同的约定，办证截止日期为2019年10月2日，其时间上海南新鸿置业有限公司并未构成违约。其次，1996年，政府行政部门向海南新鸿置业有限公司颁发《国有土地使用证》，但是在证书“土地用途”一栏里，填写为“新鸿富贵村”字样。根据《土地管理法》规定：“土地用途”分为农用地、建设用地、未利用地，其中建设用地又分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、商住用地、公共管理与公共服务用地及特殊用地等。海南新鸿置业有限公司将涉案房屋交付刘钰使用之后，曾多次找到政府部门要求办理涉案房屋所在小区房产的权属证书，但均因《国有土地使用证》上“土地用途”栏，政府行政部门的错误填写，无法为其办理。直至2017年6月政府根据不动产登记政策的变更才予以纠正。再次，因涉案房屋的房产面积比合同面积增加，根据政府相关部门的规定，刘钰还需要补交费用方可以办理房产证，海南新鸿置业有限公司多次通知刘钰要求补交费用，刘钰均拒绝缴纳，根据合同约定，刘钰缴纳费用是办理房产证的前提，是先履行义务，在刘钰没有履行在先义务的情况下，海南新鸿置业有限公司无法履行办理房产证的后义务，无法办理房产证的过错在刘钰，不能据此认定海南新鸿置业有限公司违约。第四、2015年3月1日、2016年1月1日，国务院与国土资源部分别发布《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，明确了包括涉案房屋之类建筑物的权属证明为“不动产证书”，不在分开办理房产证和土地证；为此，海南省与文昌市两级政府也相继出台“不动产登记的通知”，明确文昌市于2016年12月底前完成“梳理不动产登记业务流程”工作。在此期间，文昌地区暂停办理了房产证、土地证的业务。第五，刘钰第一项的诉讼请求，依据双方合同第十五条第四款规定：“如因出卖人的责任……”的规定，向海南新鸿置业有限公司主张逾期办证违约金的赔付。但是从该条款也可以清楚的看出：支付违约金须是“因出卖人的责任”这一前提。同样，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，也可以看出出卖人的违约的前提是“出卖人的责任”。故，海南新鸿置业有限公司在办理涉案房屋权属证书过程中，因政府行政部门发放的《国有土地使用证》的错误表述、政策变化，刘钰过错等原因，至今未能成功办理，非“出卖人的责任”。且，其办证期限并未达到合同约定的截止日期，海南新鸿置业有限公司并未构成违约，不应承担违约责任。三、刘钰主张的违约金明显过高，应予以调低。刘钰根据合同第十五条第四款的规定主张：每日按已付房价款的万分之二向刘钰支付违约金，其主张的违约金数据，请求贵院驳回其全额过高，请求人民法院不予支付。因为根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”及《司法解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。退一步讲，假设法院认定海南新鸿置业有限公司违约，应支付违约金，考虑到涉案房屋自2014年10月27日已交付于刘钰，刘钰如期的入住使用该房屋，并不存在因逾期办证问题造成刘钰的实际损失。根据《司法解释》第十六条的规定，刘钰主张支付违约金的数额过高，海南新鸿置业有限公司请求法院予以调整，应予以支持，按银行同期贷款利息支付。四、海南新鸿置业有限公司已积极履行办理涉案房产权属证书的义务。虽然双方合同第十五条约定了905天的办证期限；虽然双方合同约定的“房屋产权证、土地使用权证”现已被废止，但是，海南新鸿置业有限公司以诚信计，在文昌市政府不动产登记中心挂牌成立，其业务基本实现正常化后，积极开展为包括刘钰在内的2276户业主办理“不动产登记证书”的工作，并于2017年6月13日成功得到“文昌市不动产登记中心”的受理，现正在办理过程中综上，刘钰的诉求无事实与法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月10日，原告刘钰与被告海南新鸿置业有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发预售的海南省文昌市清澜开发区白金路海南省文昌市清澜开发区白金路76号美兰海岸×××××（房号）。《合同》约定，该商品房建筑面积共72.27平方米，每平方米7,957.66元，总金额575,100元。原告依约向被告支付了购房款575,100元。其中第十五条对产权登记作出约定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。”经实际测量，房屋建筑面积为72.52平方米。2014年10月27日，原告向被告补缴契税59.69元。2014年10月28日，原告向被告补缴房款1,989.5元，原告共向被告支付的全部购房款为577,089.5元。2017年4月5日，文昌市地方税务局出具涉案房屋的税收完税证明。截至庭审之日止，涉案房产未办理房屋权属证书和不动产权证书。 另查，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日施行，文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施的通知》要求，于2016年9月9日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务，自2016年9月26日起，在我市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证，同时还对权属证书、业务类型等做出了通告。 再查，原告在本案审理过程中提出财产保全申请并以《中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函》（保全限额：79,638.35元）提供担保。本院于2017年11月27日作出民事裁定书，裁定冻结被申请人海南新鸿置业有限公司在中国银行文昌支行营业部的存款79,638.35元，账号：×××××，冻结期限为一年。原告已预付案件申请费816.38元。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。上述事实，有以下证据予以证明：一、原告提交的证据1.《文昌市商品房买卖合同》及附件；3.税收完税证明；二、被告提交的证据1.《文昌市商品房买卖合同》及附件；2.收据；5.《不动产登记暂行条例》；6.海南省人民政府办公厅关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知、《文昌市人民政府办公室关于印发文昌市不动产统一登记工作方案的通知》；三、原被告的当庭陈述。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告提交的证据4.《住宅质量保证书》。被告对其证明内容有异议，认为《住宅质量保证书》仅能证明房屋保修期起始日为2014年6月30日，而应以原告缴纳分户产权测图费、调节基金、面积误差费的日期，即2014年10月27日为房屋的交付日期。本院认为，《住宅质量保证书》明确载明房屋交付使用日期为2014年6月30日，且合同没有约定房屋交付使用日期以原告缴纳分户产权测图费、调节基金、面积误差费的日期为准。故，对被告主张的交房日期，本院不予采纳。证据3.税收完税证明。被告对其证明内容有异议，认为原告于2017年4月5日才交付涉案房屋权属证书的全部税费，基本具备办证条件。但是，庭审中，被告认可原告于2013年6月23日缴纳了涉案房屋的大部分契税。另外，根据被告提交的证据2.收据明确载明2014年10月27日，原告向被告缴纳了因房屋测量面积误差而需要补缴的契税59.69元，本院认为，被告提交的收据能够证明原告已经履行缴纳契税的义务，税收完税证明时间应为被告为原告向税务机关办理纳税手续的时间，故对被告主张以税收完税证明的时间为原告缴纳契税的时间，本院不予以采纳。二、对被告提交的证据4.《中华人民共和国国有土地使用证》与本案不具有关联性，本院不予采纳。证据7.不动产登记受理凭证，因该凭证中未载明已提交办证材料的房屋的具体房号，无法证明与本案具有关联性，本院不予采纳。三、被告主张其多次通知原告补缴房屋测量面积误差的费用，由于原告拒绝缴纳而导致办证时间延误。但是，被告没有提交证据证明其履行了通知义务，也没有证据证明原告存在拒绝缴纳费用的事实，故，本院对此不予认可。 本院认为，原、被告双方签订的《文昌市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、被告应否承担逾期办证的违约责任；二、原告请求的违约金应当如何计算。 一、被告应否承担逾期办证的违约责任的问题。根据双 方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。涉案房屋的交付时间为2014年6月30日，在此后的540日内（即2015年12月22日前）被告未能协助办理出涉案房屋权属证书，客观上已超出合同约定的办证期限。被告延迟办证构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。 二、原告请求的违约金应当如何计算的问题。根据双方合同约定，被告有协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证的义务，且该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门相关的产权登记机构。《不动产登记暂行条例》实施后，政府产权登记部门不再办理房屋所有权证及土地使用权证。2016年9月9日，文昌市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，该通告载明，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务，自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证。同时还对权属证书、业务类型等做出了通告。据此，在2016年9月23日之后被告便无法协助原告办理房屋所有权证书，双方在合同中约定办理房屋所有权证书的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于政府通知不再办理房屋所有权属证书，被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。故，本案逾期办证违约金的计算应从2015年12月23日计算至2016年9月23日。根据《文昌市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。该约定内容清晰明确，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的约定，且双方约定的违约金计算比例没有明显的不合理之处，符合房地产市场交易的一般惯例，双方均应当按照约定履行义务。因此，被告认为合同约定的违约金标准过高，应予以调低，本院不予认可。 综上所述，被告迟延为原告办理房屋权属证书的行为已构成违约，应依法承担相应的逾期办证责任。违约金的计算应自2015年12月23日起按已付房价款577,089.5元的日万分之二计算至2016年9月23日止共计275日，具体为：577,089.5元×0.0002×275天=31,739.92元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告海南新鸿置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘钰支付逾期办理房屋权属证书的违约金31,739.92元； 二、驳回原告刘钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费895.48元、案件申请费816.38元，合计1,711.86元，由被告海南新鸿置业有限公司负担682.26元，原告刘钰负担1,029.6元。原告刘钰预交的1,711.86元，本院予以退回682.26元，限被告海南新鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳682.26元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                              审 判 员 廖 恋                                     二O一七年十二月二十七日                         书 记 员 吴育才