云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终6631号上诉人（一审被告）：云南红锦房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区北市区红兴路时代锋尚园****。法定代表人：王贵云，总经理。委托诉讼代理人：代晨、龙渊，北京大成（昆明）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘跃金，男，1985年7月22日生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：张清，云南天之泰律师事务所律师。上诉人云南红锦房地产开发有限公司与被上诉人刘跃金因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日受理此案后依法组成合议庭于2017年11月24日对本案公开开庭进行了审理，上诉人云南红锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人代晨、龙渊，被上诉人刘跃金的委托诉讼代理人张清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人云南红锦房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉的主要事实及理由为：1、一审判决认定事实不清，判令上诉人支付逾期办证的违约损失于法无据，因被上诉人未履行合同约定的关于产权登记的先履行义务，上诉人享有不办理产权登记的先履行抗辩权。2、一审认定上诉人逾期办证造成的违约损失过高，该房产项目为城中村改造项目，因政府承诺未实际到位，才导致办理房产证的困难，系不可抗力。3、上诉人不应当支付逾期交房的违约金，双方已在《接房须知》、《入伙程序表》中对逾期交房的处理达成合意，以免除一定期限物业费的方式作为逾期交房的补偿。4、双方对于改建燃气工程达成合意，房屋买卖合同中并无天然气的内容，且在《接房须知》上已载明系在原有电炊基础上增设了天然气管道，被上诉人是签字认可的，上诉人收取的费用仅是成本费用。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人刘跃军答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。一审原告刘跃金向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并及时支付给原告；同时判决被告支付原告逾期未办理房屋所有权证给原告造成的违约损失94668元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂时自2015年6月份起计算至起诉时止共计19个月），违约利息计算至原告实际取得房屋所有权证之日止;2、判决被告支付原告逾期交房的违约金9300元（违约金计算至被告将相关合格竣工验收表交付原告时止），并立即为原告办理合法有效的房屋竣工验收表；同时支付原告延期交房造成的经济损失6000元，合计15000元；3、判决被告退还非法向原告收取的3600元煤气管道费；4、判决被告立即实现配套教育学校并及时招生入学；同时将小区相关消防、绿化景观、车库等问题及时解决；5、本案所有诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实：2014年1月6日原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买时代锋尚园第B幢第33层3307号房，总价款为825352元，套内建筑面积为68.53平方米。甲方应于2014年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；双方还约定，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，乙方决定继续履行合同的，甲方每逾期一天按10元向乙方支付违约金。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、媒体、公告形式通知乙方办理交接手续。甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于通知确定的期限内到甲方处办理房屋交接手续，否则免除甲方责任，…。乙方在达到以下五个条件且交齐相关资料后，甲方在240个工作日内为乙方办理产权登记手续：1、甲乙双方办理完毕交接房手续；2、乙方向甲方支付全部购房款、配套设施费、房屋维修基金、契税及国家规定应交的相关税费，并办理完毕财务结算手续。3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书。4、乙方向甲方提供办理产权证的必要资料。5、乙方支付甲方代办服务费…等内容。同时，原、被告双方还签订了合同补充协议；购房款原告已支付完毕，2014年1月6日，被告对原告购买的房屋进行了登记备案。另确认，2014年11月17日被告在报纸上登出时代锋尚园交房公告；2014年9月16日原告向云南丰莸物业管理有限公司支付了产权证代办费、印花税、工本费共计285元，煤气管道费3600元，向被告支付了维修基金7773元、配套费7540元；同日原告在被告的入伙程序表上签字，同年10月9日原告提出装修施工申请表，要求对其购买的房屋进行装修；根据（2015）云高民一终字第340号民事判决书确认，被告开发的五华区右营村城中村改造项目A、B、C、D幢5-33层于2014年8月30日经竣工验收合格。一审法院认为：原、被告于2014年1月6日签订的《商品房购销合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应善意履行各自的义务。按照合同约定原告履行了交付房款、配套费、契税、办证费，提供完整的符合产权登记部门要求的资料后，被告应在240个工作日内为原告办理产权登记手续。根据审理查明确认的事实，原告已在2014年9月16日接房，被告至今未办理该房屋的房屋所有权证，对此被告应当承担违约责任，对于原告诉请判令被告办理房产证，予以支持。对于原告主张的土地证，因双方对此未作出约定，不予支持。虽然被告未按期办理房屋的房屋所有权证，但并未影响原告的居住和生活，故对原告诉请的逾期办证的违约损失酌情按购房总价款825352元的10%计算为82535.20元。按照合同约定，被告应于2014年4月30日交付房屋，原告于2014年9月16日在被告的入伙程序表上签字，应视为其对房屋状况予以认可并已实际接受了房屋，对此被告应支付原告2014年5月1日至9月15日共135天的违约金，每天按10元计算为1350元，对于原告诉请的逾期交房的损失因原告未提交相应的证据予以佐证，依法不予支持；被告代收的煤气管道费3600元于法无据，应退还原告；对原告诉请判决被告立即实现配套教育学校并及时招生入学，同时将小区相关消防、绿化景观、车库问题及时解决，根据审理查明确认的事实，原告对此无相应证据予以佐证，故对原告的该诉求依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告刘跃金办理时代锋尚园B幢第33层3307号房屋的房屋所有权证；二、被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告刘跃金逾期办理房屋所有权证的违约损失82535.20元，支付原告刘跃金逾期交房的违约金1350元；三、被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告刘跃金煤气管道费3600元；四、驳回原告刘跃金的其他诉讼请求”。本案经二审审理确认的事实与一审审理确认的事实一致，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应履行涉案房屋不动产权证的代办义务？2、上诉人是否应当支付逾期办证违约金及逾期交房违约金？3、上诉人是否应向被上诉人退还燃气管道费？本院认为：针对第一个争议焦点，上诉人认为被上诉人未办理委托其代办产权证的手续并交付相应资料，故享有先履行抗辩权。根据审理查明的事实，涉案的房屋早已交付使用，被上诉人亦向上诉人交付了产权代办费、工本费、相应税费等，办理产权证的事宜实际已委托上诉人，而至今上诉人并未履行其代办义务，且二审庭审中上诉人自认涉案房屋至今未办理产权证系因规划问题而导致，与其上述主张不相一致，故上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。根据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》，上诉人应当履行的是协助被上诉人办理涉案房屋不动产权证的义务，一审判决对此表述不当，本院依法予以纠正。针对第二个争议焦点，首先，上诉人主张一审认定逾期办证违约金过高，本院认为，结合本案实际情况，涉案的房屋已于2014年9月16日交付使用，客观上并未影响上诉人的居住和生活，且在庭审中上诉人明确陈述导致不能办理产权登记的规划问题已经解决，近期已能办理产权登记并表示愿意积极配合协助办理履行义务，被上诉人一审亦主张按同期银行贷款利率标准计算违约金，一审判决调整按购房款的10%计算违约金的方式不当，故本院综合上述情形酌情调整按人民银行同期同类存款利率计算逾期办证的违约金。根据合同约定，上诉人应于交房之日起240个工作日内办理，故上述违约金应从2015年9月2日起计算至实际办理之日止。其次，上诉人主张与被上诉人已达成协议，以免除一定期限物管费的方式抵销逾期交房的违约金，对此，被上诉人不予认可，而从上诉人主张的《接房需知》及《入伙程序表》的内容看，仅是上诉人对逾期交房表示歉意，愿意给予免除一定期限物管费的优惠，并没有写明以此方式抵销逾期交房违约金的意思表示，故上诉人的该主张不能成立，本院不予支持，一审判决对此认定正确，本院予以确认。针对第三个争议焦点，上诉人主张燃气管道费并未包括在配套费内，系在房屋建好后在原有配套设施上的新增项目，该费用不应当退还。本院认为，从双方均认可的《接房须知》的内容上看，其中明确载明系在原有电炊接入的设计安排下，又铺设了天然气管道，该内容可以证实燃气管道的铺设确实是在原有房屋配套的基础上增设，被上诉人亦进行了接收并实际使用，故根据公平及等价有偿的原则，被上诉人应支付相应对价，且被上诉人在签订《接房须知》时对该情况是明知并认可的，故上诉人的该项上诉主张成立，本院予以支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求成立的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初590号民事判决；二、上诉人云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行办理时代锋尚园B幢第33层3307号房屋不动产权证的代办义务；三、上诉人云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘跃金支付逾期交房的违约金1350元；四、上诉人云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘跃金支付逾期办证的违约金（自2015年9月2日起至被上诉人云南红锦房地产开发有限公司履行完上述第二项义务之日止，以中国人民银行同期同类存款利率计算）；五、驳回上诉人云南红锦房地产开发有限公司的其他上诉请求；六、驳回被上诉人刘跃金的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计5130元，由上诉人云南红锦房地产开发有限公司承担90%即4617元，由被上诉人刘跃金承担10%即513元。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  王 瑞审判员  方云红二〇一七年十二月二十日书记员  焦 菡