贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1754号原告：贵阳九地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段**负**，现办公地址贵州省贵阳市观山湖区长岭北路6号大唐东源财富广场1号楼5层。统一社会信用代码915201007753057581。法定代表人：吕保平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：谢福成、周华，该公司员工。被告：李华喜，男，1984年1月13日出生，苗族，住贵州省盘县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行，住，住所地贵州省贵阳市文昌北路****/div>负责人：杨明杰，该行行长。委托诉讼代理人（一般授权代理）：张璇，该行员工。原告贵阳九地房地产开发有限公司（以下简称九地房开公司）诉被告李华喜、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行（以下简称邮政银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九地房开公司的委托诉讼代理人谢福成、被告李华喜、第三人邮政银行贵阳分行的委托诉讼代理人张璇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告九地房开公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2014年2月21日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、依法判决被告和第三人协助原告办理“恒大雅苑”第五栋1单元3层6号房的商品房预售合同备案登记和所有权预告登记的注销登记；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月21日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告以总价款657512元购买原告开发建设的“恒大雅苑”第5栋1单元3层6号商品房，付款方式为贷款方式付款，且合同约定，在《房地产权证》办理完毕之前，买受人未按照银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。后被告依约与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，原告作为保证人承担连带责任保证。合同签订后原告依约为被告所购房屋办理了商品房预售合同备案登记及房屋所有权预告登记。现因被告未按期偿还银行贷款导致原告代偿应当由被告偿还的银行贷款，承担保证责任，特根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议之约定，提起诉讼。被告李华喜辩称，买房后，我偿还了银行10个月的贷款，后因生意失败没有能力偿还贷款，我向原告申请回购，原告告知回购不退款。同意解除合同要求原告考虑退回购房款。第三人邮政银行贵阳分行述称，原告的诉讼是事实，现被告的借款已经结清，我行同意解除抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告九地房开公司提交如下证据：一、营业执照、法人身份证复印件、法定代表人身份证明、授权书、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格；二、商品房买卖合同、补充协议，证明双方签订合同购买房屋的事实，在合同附件12补充协议第2条第一款第六项约定原告为被告承担连带保证责任后原告有权解除合同，买受人所交房款不予退还；三、商品房预售合同登记备案表，证明原告已经为该套房屋办理了备案登记；四、《个人购房借款及担保合同》，证明合同约定原告为被告向第三人的借款46万元承担担保责任；五、回购通知书、银行进账单、转账支票存根、云岩区人民法院判决书，证明第三人起诉原、被告偿还银行贷款，原告承担连带责任；原告已经按判决书及回购通知书的约定向第三人支付了贷款本金、利息、罚息、案件受理费、保全费等共计532378.92元；六、解除函、快递运单，证明原告已经履行合同解除通知义务；七、结清证明、实时扣款通知书，证明原告已经代被告向第三人偿还了银行贷款。被告李华喜提交证据如下：一、交款核对单、收款收据两张、银行回单两张，证明我交了购房款52000元，维修基金13150元、登记费80元，代办费分别是500元、230元，还了10个月的房贷。二、离婚证，证明房开公司为了让我买房给我办的假离婚证，收500元就是办假离婚证的。第三人邮政银行贵阳分行未提交证据经当庭质证被告李华喜对原告提供的证据1、3、4无异议。对证据2辩称当时没有仔细看，不知道约定的具体内容；证据5中的回购通知书，判决书都不知道；证据6解除函未收到；证据7不知道。第三人对原告提交的证据1、2、3、4、5、7无异议，对证据6因不知情，不发表意见。原告九地房开公司对被告李华喜提交的证据1不予认可，认可收到维修基金13150元，购房款39709元。对证据2认为与本案无关。第三人邮政银行贵阳分行对被告李华喜提交的证据，因不清楚情况，不发表意见。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下；1、对于原告提供的证据2因被告对证据真实性不持异议，证据5云岩区人民法院判决书已生效、证据7第三人已认可收到原告代偿款，故前述证据具有合法性、真实性和关联性，本院对其证明效力予以确认，作为定案依据；对原告提交的证据6因无被告签收凭证，本院不予认可。2、对被告提交的证据1中2014年2月21日收据因有被告印章，被告亦认可收到维修基金，本院予以认可，银行回单两张，交通银行取款单不能证明原告收到该款，本院不予认可，中国银行回单，收款人为九地房开公司，本院予以认可，交款核对单无被告公章，本院不予认可。对证据2真实性本院无法确认，故对被告的证明目的，本院不予认可。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：2014年2月21日，原、被告协商一致后签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字05-13-0554），约定被告李华喜购买原告九地房开公司开发建设的位于乌当区××大雅××单元××号房屋一套，合同约定房屋建筑面积为122.71㎡，总房款为657512元。《商品房买卖合同》第八条约定“付款方式及期限：买受人（即本案被告）采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人（即本案原告）交付首期房款197512元，余款460000元以银行按揭方式支付。……。”。同日，原、被告双方还签订补充协议一份，作为《商品房买卖合同》的附件，其中附件十二，补充协议第二条第（一）款第6项约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”。签订《商品房买卖合同》后，被告支付给原告购房款人民币39709元，维修基金13150元，预告登记费80元。2014年3月21日，原、被告及第三人邮政银行贵阳分行签订《个人购房借款及担保合同》（编号5299960Q114035553454），约定被告向该银行贷款人民币460000元用于支付其向原告所购房屋的购房余款，贷款期限为360个月，即自2014年3月21日至2044年3月21日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率执行，还款方式为按月等额本息还款法。如未按约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。该笔借款的担保方式为抵押担保加连带责任保证，被告以其购买的涉案房屋为邮政银行贵阳分行设定抵押，同时原告九地房开公司作为保证人对被告的该笔借款承担阶段性连带责任保证。保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人其他所有应付费用。合同签订后，第三人向李华喜发放借款46万元，合同履行过程中，李华喜未按时足额偿还借款，第三人邮政银行贵阳分行向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，2016年7月15日贵州省贵阳市云岩区人民法院作出（2016）黔0103民初469号民事判决书判决：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行与被告李华喜、贵阳九地房地产开发有限公司于2014年3月21日签订的编号为5299960Q114035553454的《个人购房借款及担保合同》；二、被告李华喜于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行借款本金456111.65元，并支付相应利息及逾期罚息（利息及逾期罚息按合同约定计算至本息付清之日止）三、被告贵阳九地房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行其余诉讼请求。贵阳市云岩区人民法院判决生效后，因被告李华喜未按判决偿还银行贷款，2017年5月27日原告代被告李华喜偿还第三人邮政银行银行贵阳分行贷款本金、利息等共计532678.92元。其间，原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第（一）款第6项的约定，通过快递方式向被告邮寄了解除函，函件中，原告明确表示因被告未按时偿还银行贷款，导致其承担了保证责任，依照补充协议第二条第（一）款第6项的约定，该公司有权单方解除合同，收回商品房，且自即日起，原、被告签订的合同予以解除，但被告庭审中表示未收到该邮件。另查明，涉案商品房已办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y14016860）。本院认为，原告贵阳九地房开公司与被告李华喜签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告李华喜与第三人邮政银行贵阳分行签订借款合同后，未按照借款合同约定的还款方式如约偿还银行贷款，因其逾期偿还贷款，导致第三人诉讼，原告按照贵阳市云岩区人民法院的生效判决履行保证责任，致使原、被告双方签订的《商品房买卖合同》实际上已经无法继续履行，原告合同目的无法实现。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二中补充协议第二条第（一）款第6项约定，解除合同的条件已经成就，故原告诉请解除原、被告于2014年2月21日签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。因《商品房买卖合同》已经解除，原告要求被告协助其办理涉案商品房撤销备案登记、预告登记的诉请于法有据，本院予以支持。对于被告李华喜要求退回购房首付款的抗辩意见，因合同对此已有明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”的规定，判决如下：一、解除原告贵阳九地房地产开发有限公司与被告李华喜于2014年2月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字05-13-0554）；二、被告李华喜、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳九地房地产开发有限公司办理位于贵阳市乌当区××大雅××单元××号房屋的撤销备案登记、预告登记手续。案件受理费120元，由被告李华喜负担（此款原告贵阳九地房地产开发有限公司已预交，由被告李华喜于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  陶 红人民陪审员  彭正先人民陪审员  佘大德二〇一七年十二月二十二日书 记 员  王 兰