广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终7486号上诉人（原审原告）：梁雪金，女，汉族，1975年6月18日出生，住广东省.委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘传海，广东常道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省。法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：黄祝春，广东道邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。上诉人梁雪金、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）因与被上诉人广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人梁雪金及其委托诉讼代理人、建南公司的委托诉讼代理人、被上诉人保利公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人翰域公司、鼎升公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁雪金上诉请求：1.判令翰域公司、保利公司对一审判决第三项判项共同承担连带责任；2.判令翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同向梁雪金双倍返还定金20000元；3.判令翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同向梁雪金支付律师费损失12000元；4.判令翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同承担一审、二审的所有诉讼费。事实和理由：一审判决认定的部分事实不清、适用法律错误，所作出的部分判决错误。一、对于返还款项和费用的责任问题。1.从保利公司整座商铺大楼的整体销售签约模式来看，保利公司与建南公司签订的《合同》约定建南公司向保利公司预购涉案大楼，但涉案大楼所有权一直未转移给建南公司，预售证也是保利公司取得的，梁雪金等众多购买者与建南公司委托的翰域公司签订认购书后，由翰域公司通知建南公司、再由建南公司通知保利公司，保利公司再根据建南公司、翰域公司的安排与梁雪金等购买者签订用于网签备案用途的《商品房买卖合同》，销售办公场所及销售行为一直在保利公司涉案商铺楼内进行，鼎升公司的注册登记地址搬迁至保利公司涉案商铺楼内，也必须由保利公司提供场地使用证明才能注册登记，由此可见，保利公司对整栋商铺的销售管理模式是知晓并认可，而且是明确应允并放任该销售模式行为的，保利公司也没有向梁雪金等购房者理清各方的关系，保利公司显然存在过错。2.保利公司是商铺的开发商和所有权人，应承担作为实际出卖人的责任。建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》明确约定商铺以保利公司的名义对外进行销售，事实上所有销售宣传也均是保利公司的名义进行打包销售，建南公司、翰域公司、鼎升公司的行为构成了对保利公司的代理和表见代理行为。3.另外保利公司未能按照《商品房买卖合同》的约定将房屋交付给梁雪金使用、办理过户登记手续，显然构成了违约，保利公司的违约行为，又导致《委托经营管理协议》、《委托合同》根本无法履行，也导致无法实现梁雪金购买商铺的合同目的。梁雪金是依据与翰域公司签订的认购书而支付所有款项的，并且鼎升公司收取款项的行为，也是由翰域公司安排指定的，翰域公司有义务敦促鼎升公司将款项退还给梁雪金，故翰域公司也理应与鼎升公司共同承担责任。二、对于定金10000元问题。梁雪金所支付的定金，一是为了保证翰域公司能够安排梁雪金与保利公司签订用于网签备案用途的《商品房买卖合同》，二是为了保证出卖方包括实际的出卖人保利公司能够按照合同约定将商铺按时交付给梁雪金使用，并保证梁雪金按照约定取得所有权，以使得商铺能够投入经营使用，实现梁雪金购买商铺的合同目的。但保利公司至今仍未将符合约定的商铺交付给梁雪金、办理产权过户登记手续，翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司显然违约，梁雪金主张保利公司按照目前状况将商铺交付过户给梁雪金，并不等于免除了翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司违约而导致的其他责任。三、对于律师费。正如前面所述，整栋涉案大楼的销售模式是一致的，都是由购房者与翰域公司签订《认购书》，认购书均是由翰域公司统一提供的格式模版，根据《认购书》第11条约定，梁雪金与保利公司签订《商品房买卖合同》后，梁雪金的认购书已由翰域公司收回存档，因此梁雪金无法提供自己的认购书。而根据其他购房者的认购书第11条约定，如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用包括律师费等。正如前面所述，翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司的过错、违约导致本案诉讼，梁雪金支付的律师费是为了实现债权的必要合理支出。建南公司针对梁雪金的上诉辩称，翰域公司与鼎升公司应对一审判决的第三项承担责任，建南公司与保利公司对一审判决的第三项不承担责任。梁雪金要求双倍返还定金以及支付律师费的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。保利公司针对梁雪金的上诉辩称，一、保利公司已将涉案商铺所在大楼整体卖给建南公司，对建南公司将涉案商铺交由翰域公司包销并不知情。梁雪金购买涉案商铺不是向保利公司购买。（一）2011年1月30日，保利公司与建南公司签订《合同》，将包括涉案商铺在内的##金融中心4号楼（以下简称4号楼）整体卖给建南公司。2014年1月17日，保利公司取得4号楼的预售许可证。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，保利公司与建南公司所签订的《合同》合法有效。《合同》签订后，建南公司按照《合同》约定向保利公司支付了部分购房款，4号楼也整体移交给了建南公司。在《合同》履行过程中，建南公司提出将4号楼（总共33层）1-4层的小部分商铺登记到其关联公司、员工名下，希望保利公司予以配合。由于4号楼是建南公司整体购买，且保利公司是根据建南公司的需要定制设计的，故在保利公司收到建南公司的《指定签约人确认函》后，对建南公司该要求予以配合。建南公司将商铺交由翰域公司包销，与翰域公司签订《商铺包销合同》，都没有告知保利公司。保利公司对包销不知情，《商铺包销合同》中涉及保利公司的内容也没有经过保利公司同意。保利公司只是按照建南公司指示，在收到建南公司《指定签约人确认函》后，将建南公司指定物业登记到其指定人员名下，没有认可和配合翰域公司销售。建南公司未按照合同约定付款，故保利公司暂未办理产权登记手续至建南公司名下，保利公司对未办理产权登记至建南公司名下没有过错。（二）本案一审和该系列案其他案件都查明，翰域公司在销售现场摆放了保利公司与建南公司的《合同》。梁雪金作为购买商铺的买受人之一，从一开始就对4号楼已整体卖给建南公司的事实知情。涉案大楼建南公司的标志清晰，梁雪金也可以清楚辨别不是向保利公司购买商铺。二、建南公司将涉案商铺交由翰域公司包销，但并未委托翰域公司或鼎升公司收取款项。《商铺包销合同》解除后，翰域公司和鼎升公司应向买受人退还己收取的款项。（一）建南公司与翰域公司所签订的《商铺包销合同》的约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于商品房包销的规定，并非单纯的委托销售。建南公司与翰域公司所签订的《商铺包销合同》己经生效法律文书确认为合法有效，各方当事人应按照《商铺包销合同》履行义务。由于翰域公司没有按照《商铺包销合同》的约定将买受人的款项付到建南公司指定账户，法院应建南公司的请求判决解除双方签订的《商铺包销合同》。在《商铺包销合同》解除后，翰域公司收取买受人款项就没有依据了，故翰域公司及其委托的收款人鼎升公司应将收取的除购房款之外的其他款项返还给梁雪金。（二）根据梁雪金一审提交的证据，其在与翰域公司、鼎升公司签订了相关合同或协议后，支付的款项包括购房款74140元、履约保证金203000元、前期费用12860元三部分，其中只有购房款是基于商铺买卖关系而支付，其他款项都是基于另外的委托管理关系而支付。然而，建南公司和翰域公司的《商铺包销合同》中并没有授权翰域公司或鼎升公司同意管理涉案商场，翰域公司和鼎升公司与梁雪金签订《委托经营管理协议》和《委托合同》没有依据。二者在明知无权签订，且也实际不可能履行《委托经营管理协议》和《委托合同》的情况下，仍签约并收款，明显是在未取得商场权属人同意的情况下骗取梁雪金的款项，应该向梁雪金返还。三、翰域公司、鼎升公司的行为与保利公司没有任何关系，不能代表保利公司。保利公司对梁雪金款项的损失也没有过错，不应承担任何责任。（一）鼎升公司地址是2015年8月10日变更登记至涉案大楼，该变更登记并非保利公司配合完成，而是案外人李浩敬出租给鼎升公司，鼎升公司用租赁合同办理的。（二）保利公司未与翰域公司、鼎升公司签订任何合同，也未收取过二者款项，二者行为不能代表保利公司。梁雪金与翰域公司签订的《认购书》、与鼎升公司签订的《委托合同》和《委托经营管理协议》不能约束保利公司。梁雪金要求突破合同相对性原则判决保利公司承担责任，对保利公司极不公平。（三）保利公司并未收到梁雪金的任何款项，也从未指示梁雪金将款项交给鼎升公司。梁雪金是与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》，与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》及其补充条款、《委托合同》，并按照翰域公司的指示和与鼎升公司的约定，将购房款、履约保证金、前期费用交给鼎升公司。保利公司对以上交易并不知情。（四）梁雪金与保利公司签订《商铺房买卖合同》后，一直未找保利公司办理产权登记手续和商铺移交手续。保利公司还曾向梁雪金发送通知书，但梁雪金收到后仍未找保利公司。根据梁雪金与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》第六条第1款约定，鼎升公司代梁雪金完成与保利公司的物业交付工作。由此，梁雪金怠于找保利公司办理交接手续，相应的后果应该由其自己承担。（五）梁雪金对其履约保证金、前期费用损失有重大过错，没有尽到合理注意义务。梁雪金应该仔细审查翰域公司和鼎升公司是否有收取款项的权利。四、梁雪金主张保利公司承担双倍返还定金和支付律师费的责任没有依据。梁雪金不能提交其向鼎升公司交付定金的依据以及其主张律师费的依据，应当承担举证不能的责任。建南公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判驳回梁雪金对建南公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由梁雪金承担。事实和理由：一、一审法院认定建南公司与翰域公司对外系委托销售关系是错误的，建南公司与翰域公司之间对内和对外都是商铺包销合同关系，而非单纯的委托销售合同关系。1.2014年5月21日，建南公司与翰域公司就“保利国际金融中心4号楼大厦商铺”包销事项签订《商铺包销合同》。2.包销合同关系与委托代理销售合同关系存在明显区别。（1）包销合同关系中，商品房由包销人购买，自行销售，自负盈亏，包销人承担价格涨跌及库存积压的风险。（2）代理是委托人与代理人之间达成的，由代理人在约定的时间和地区内，以委托人的名义，利用委托人的资金从事业务活动，并由委托人直接对由此产生的后果承担责任的法律行为。（3）代理人与委托人之间不会转化为买卖关系，代理人不垫资金，不承担风险和不负盈亏，代理人只收取佣金。3.最高人民法院就海南中宇行房地产投资顾问有限公司诉三亚天长实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案所作出的(2013）民申字第1413号民事裁定书对包销合同关系与委托销售合同关系的异同进行了充分的阐述。4.从《商铺包销合同》的约定及上述案件观点可知，建南公司与翰域公司之间是商铺包销合同关系，而非委托销售合同关系。5.本案当中，一审法院查明的事实也确认，现场销售人员向梁雪金出示过《商铺包销合同》，梁雪金理应知道建南公司与翰域公司之间是商铺包销合同关系，而非单纯的委托销售合同关系。6.如果建南公司与翰域公司之间是单纯的委托销售合同关系，那么，《认购书》应当是由建南公司与梁雪金签订，而不是由翰域公司与梁雪金签订。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条作出判决系适用法律错误。1.该条法律规定确认合同直接约束委托人和第三人的三个条件是：（1）第三人清楚地知道受托人与委托人之间的代理关系，也就是说第三人知道受托人是委托人的代理人；第三人是在订立合同时就知道受托人与委托人之间的代理关系，如果是订立合同的当时不知道，是事后知道，不适用本条的规定；（2）第三人清楚地知道受托人与其订立合同是在委托人的授权范围内；（3）有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的，也不能适用本条的一般规定。2.本案不具备适用该条法律规定的前提条件，即梁雪金明确知道：翰域公司指定梁雪金与鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》并未取得建南公司授权。（1）因现场销售人员向梁雪金出示过《商铺包销合同》，则梁雪金明确知道以下事实：第一、翰域公司是涉案商铺的包销人，翰域公司与建南公司是包销合同关系，而非代理销售关系；第二、翰域公司只能通知购房者缴纳购房款和装修配套费，除此之外的任何费用都是违反《商铺包销合同》的约定；第三、建南公司从未委托翰域公司、鼎升公司对涉案商铺进行经营管理；第四、《商铺包销合同》约定翰域公司只有包销商铺的权利，在建南公司收取全部包销款前，翰域公司无收取任何款项的权利；更无权指定鼎升公司收取款项。（2）由此可以推定，梁雪金明确知道：翰域公司指定梁雪金与鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》的行为不在建南公司的授权范围内。三、一审法院判令建南公司与鼎升公司向梁雪金连带返还218772元没有法律依据。1.根据梁雪金向法院提交的由鼎升公司开具的《收款收据》，梁雪金共向鼎升公司支付293543元，该293543元由《鐤泰中心商铺签约确认书》确认的购房款74140元、《委托经营管理协议》约定的履约保证金203000元、《委托合同》约定的前期费用12860元、印花税38元、契税2225元、律师费1280元构成。该梁雪金诉请返还的218772元实际由《委托经营管理协议》约定的履约保证金203000元、《委托合同》约定的前期费用12860元及其他费用2912元构成。3.一审法院判令建南公司与鼎升公司向梁雪金返还履约保证金203000元、前期费用12860元缺乏法律依据。（1）梁雪金与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》、《委托合同》是与商铺买卖没有任何关系的另外一种法律性质的合同。（2）商铺出售给购房者之后，商铺是购房者自己使用还是交由其他人经营，完全由购房者自己决定，建南公司对此不能施加任何影响。（3）《商铺包销合同》没有任何条款提到鼎升公司，没有任何一个文字表明鼎升公司与建南公司有关。（4）建南公司从未委托翰域公司、鼎升公司对涉案商铺进行经营管理。（5）鼎升公司收取的履约保证金203000元、前期费用12860元并没有交给建南公司。（6）梁雪金与鼎升公司是《委托经营管理协议》、《委托合同》的合同相对方，梁雪金依约定向鼎升公司支付履约保证金、前期费用，当《委托经营管理协议》、《委托合同》解除时，负责返还履约保证金、前期费用的只能是鼎升公司。（7）鼎升公司不是建南公司的受托人，与建南公司也不存在其他任何法律上的关联性。四、翰域公司指定鼎升公司与梁雪金签订《委托经营管理协议》、《委托合同》的行为，也无法在建南公司与鼎升公司之间形成表见代理。1.如前所述，建南公司与翰域公司是商铺包销合同关系，而非单纯的委托销售合同关系。2.包括梁雪金在内的众多购房者均确认翰域公司在销售现场展示了《商铺包销合同》，购房者看到“商铺包销合同”的标题就应当明白，建南公司与翰域公司之间是商铺包销合同关系，而非单纯的委托销售合同关系。3.商品房包销人无权收取购房款是众所周知的常识。4.《商铺包销合同》第一页的第二条约定“购房客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取；购房款由保利公司收取，装修配套费由建南公司指定的单位收取。5.购房者见到第一页的第二条约定就应当明白，翰域公司指定鼎升公司与梁雪金签订《委托经营管理协议》、《委托合同》的行为，及鼎升公司向购房者收取履约保证金和前期费用明显超出了《商铺包销合同》第二条约定的授权范围。6.建南公司与鼎升公司之间不存在表见代理关系。7.梁雪金为了追求履约保证金分期返还和租金分成的高额投资回报，而签订《委托经营管理协议》和《委托合同》，由此产生的后果应由其自己承担。梁雪金针对建南公司的上诉答辩意见与其上诉状一致。保利公司对建南公司的上诉没有意见。梁雪金向一审法院起诉请求：1.解除梁雪金与鼎升公司签订的《委托合同》、《委托经营管理协议》；2.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同返还双倍定金20000元给梁雪金，共同返还购房款205970元（含房价装修款招租费用、履约保证金等费用，不包括定金10000元）、交易印花税38元、交易契税2225元、办证律师费1280元给梁雪金；3.保利公司继续履行与梁雪金签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y232614）,立即协助梁雪金到房地产管理部门办理房地产过户手续，办理房地产过户手续相关税费由保利公司承担；4.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同返还律师费12000元给梁雪金；5.由翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月4日，翰域公司（甲方）与梁雪金（乙方）签订《鐤泰中心商铺认购书》，确认梁雪金认购第一条购置物业：就位于佛山市顺德####商贸中心4栋445号商铺，并指定梁雪金与出卖人保利公司签署《商品房买卖合同》，及指定的第三人签署《委托经营管理协议》、《委托合同》。梁雪金签订上述认购书的地点外部有明显的建南公司的标识，签订过程中，对方工作人员曾向梁雪金展示建南公司与翰域公司之间的包销合同。签订上述认购书后，梁雪金（甲方）根据翰域公司的指示，与鼎升公司（乙方）签订了《委托经营管理协议》一份，约定由甲方委托乙方作为该物业（4-445号商铺）经营管理者，在合同限期内，负责该物业的前期装修、包装规划、营销推广、对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事物。委托经营管理期内，乙方享有包括装修在内的使用及受益权。委托经营期限为签订本协议当日至2025年8月31日。签订协议后，甲方须在2015年2月4日以前，支付第一期履约保证金203000元。上述履约保证金，在甲方没有违反合同义务的前提下，由乙方分二十期无息退还。就物业的交付，甲方同意，乙方可以代甲方负责完成与保利公司的物业交付工作。梁雪金出具授权书，授权鼎升公司负责该物业的一切租赁、管理运营事务。并于同日，双方另签订了《委托合同》一份，约定就位于佛山市顺德##南路3号保利商贸中心4栋445号商铺委托鼎升公司进行统一装修、规划包装，对外营销推广等前期管理，并应由梁雪金承担前期费用12860元。又查，梁雪金（乙方）于2015年7月4日与保利公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定梁雪金购买保利公司开发的保利商贸中心4栋445单元，购房总价为74030元，约定交付时间为2015年10月4日前。另查，梁雪金在2014年12月31日向鼎升公司交纳了“445号铺定金”10000元，于2015年2月4日向鼎升公司交纳了“445商铺一次性款”280000元，于2015年7月4日向鼎升公司交纳了“445商铺交易印花税”38元、“律师费”1280元、“契税”2225元。2015年7月4日，保利公司出具确认收取了74030元购房款，代收了741元物业维修基金。另查，2011年1月30日，保利公司与建南公司签订《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心（暂定名）4号楼整栋写字楼以及4﹟楼部分地下室（包括涉案商铺），双方于预购标的取得预售许可证后15日内签订正式的《商品房买卖合同》，该合同还对购房款的计价方式、价格及付款方式、违约责任等进行了约定。2014年1月17日，保利公司取得保利商贸中心4座（坐落于大良街道办事处德和社区居民委员会##南路**）的《商品房预售许可证》。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订《商铺包销合同》，约定鉴于建南公司与保利公司签订了《合同》，建南公司已认购了保利国际金融中心4号楼大厦，建南公司委托翰域公司对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销，具体条款如下：“……第二条总体操作模式2.由翰域公司负责投资对包销项目进行装修，在约定的包销期内以保利公司名义进行销售，不得以翰域公司的名义进行销售……3.……翰域公司自行承担销售经营风险，直接面对客户，向客户负责，建南公司不与客户签订合同和出具收款收据和发票。4.购房客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取。购房款按保利公司制定的单价确定，由建南公司委派的人员负责带购房客户与保利公司签订《商品房买卖合同》，并由保利公司统一收取并开具购房发票……装修配套费为销售价格减去上述已经向保利公司支付的购房款的差额。……5.……装修配套费应先支付至建南公司指定的银行账户，当销售额超出本合同约定包销总价后，本包销项目销售额超出包销总价部分的房款收入属于翰域公司的包销服务费收入，由翰域公司直接收取。6.在包销期限内，翰域公司对本合同约定的包销范围内的商铺有独家销售权。……第四条包销期限……商铺包销期为12个月……”2015年5月27日，建南公司与翰域公司签订《补充协议》，约定：“一、……包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止。二、在取得新预售证后，翰域公司在包销期间招商引入的客户，作为建南公司关联公司、子公司、员工等（下称指定签约人）与保利公司就包销商铺签订商品房买卖合同及其补充协议。……五、付款方法和发票的处理……1.由业主（即指定签约人）将总购房款给建南公司指定收款单位佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司，并由收款单位按该笔款项减去销售合同金额开具收据给业主；销售合同金额的收据及销售发票由保利公司开具给业主……十三、本补充协议为原合同的补充，如本补充协议的约定与原合同有冲突，以本补充协议的约定为准。……”《补充协议》附件授权委托书载明，建南公司委托翰域公司包销保利商贸中心4栋首层至四层的商铺物业，委托权限不包括代收房款和签订购房合同，收款公司由建南公司指定，授权期限从本协议签订之日至包销期满为止。涉案的佛山市顺德##商贸中心4栋445号商铺已经竣工验收。一审法院认为，一、关于第一项诉请，梁雪金主张解除与鼎升公司之间的《委托合同》、《委托经营管理协议》，根据《委托经营管理协议》，鼎升公司应代梁雪金完成负责与保利公司的物业交付工作，并从2015年9月起每逢12月、6月分别退还履行保证金，但鼎升公司至今仍未履行与保利公司进行物业交付的工作，亦未返还约定的履约保证金，其行为已导致合同目的无法实现，梁雪金要求解除其与鼎升公司之间的《委托经营管理协议》于法有据。而《委托合同》与《委托经营管理协议》联系紧密，授予鼎升公司对涉案物业进行配套的装修、营销的权利，《委托经营管理协议》业已解除，《委托合同》的合同目的也无法实现，故《委托合同》依法亦应一并解除。第二、关于445号铺位的产权登记问题。梁雪金与保利公司签订了《商品房买卖合同》并按约支付了的房款，合同约定的交付商铺的日期已届满，保利公司也自认上述商铺已达竣工验收标准，具备产权登记的条件，梁雪金依据合同要求保利公司办理该商铺的产权登记手续，于法有据，一审法院予以支持。至于过户相关的税费，根据双方签订的补充协议，应由梁雪金负担，梁雪金要求保利公司负担，缺乏依据，一审法院不予支持。第三、关于定金10000元，鼎升公司出具的10000元收款收据中注明“445号铺位定金”，该款系多笔款项中最先收取，应理解为针对认购合同的定金，鉴于梁雪金与保利公司已签订了《商品房买卖合同》，且一审法院已经支持了其要求保利公司办理产权登记的诉讼请求，故梁雪金要求双倍赔偿定金，缺乏依据，一审法院不予支持。第四、关于款项及费用的返还。鼎升公司收取扣除《商品房买卖合同》价款之外的215229元（10000元定金已转化为购房款，总额290000元-购房款74030元-代收物业维修金741元）、交易印花税38元、交易契税2225元、办证律师费1280元，上述款项及费用，因梁雪金与鼎升公司之间签订的《委托经营管理协议》、《委托合同》已经解除，鼎升公司应予以返还。至于建南公司、翰域公司，建南公司与翰域公司之间签订了包销合同，翰域公司以自己的名义与梁雪金签订认购书，并指定梁雪金与鼎升公司签订相关协议，翰域公司与建南公司对外实际系委托销售行为，翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人予以披露，故梁雪金与翰域公司签订的认购合同直接约束建南公司与梁雪金。因梁雪金系根据翰域公司的指示与鼎升公司签订了《委托经营管理协议》、《委托合同》并支付了上述相应款项及费用，故款项应由该委托销售合同的委托人即建南公司与鼎升公司承担连带返还责任，至于翰域公司其作为受托人对外无需承担返还责任，至于翰域公司与建南公司之间就包销合同的具体约定，系其内部约定，不能以此对抗梁雪金。至于保利公司，其与梁雪金签订的《商品房买卖合同》约定了房款为74030元，梁雪金向鼎升公司支付购房款及物业维修基金之外的费用也并非受保利公司的指示而为，故保利公司对除购房款及物业维修基金之外的款项、费用不承担返还责任。第五，关于律师费，就梁雪金与各签订的合同中均未约定律师费的负担情形（其与翰域公司签订认购书未能提供完整版本），梁雪金要求建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司承担律师费，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除梁雪金与鼎升公司于2015年2月4日签订的《委托经营管理协议》、《委托合同》；二、保利公司于判决发生法律效力之日起十日内协助梁雪金办理大良街道办事处德和社区居民委员会国泰路3号保利商贸中心4栋445商铺（合同编号Y232614）的产权登记手续；三、建南公司、鼎升公司于判决发生法律效力之日起十日内连带向梁雪金返还218772元；四、驳回梁雪金的其他诉讼请求。受理费减半收取为2461.35元（梁雪金已预交），由梁雪金自行负担231.76元，建南公司、鼎升公司、保利公司连带负担2229.59元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经审理，一审法院除认定翰域公司（甲方）与梁雪金（乙方）签订《鐤泰中心商铺认购书》的时间有误外，认定的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，2014年12月31日，翰域公司（甲方）与梁雪金（乙方）签订《鐤泰中心商铺认购书》。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。经审查，鼎升公司在收取了扣除《商品房买卖合同》价款（购房款74030元、代收物业维修金741元）之外的215229元、交易印花税38元、交易契税2225元、办证律师费1280元款项（合计218772元）后，未能依约履行其与梁雪金签订的《委托经营管理协议》、《委托合同书》约定的合同义务，导致《委托经营管理协议》、《委托合同书》被解除，其应当承担前述款项的返还义务，对此各方均无异议，本院直接予以确认。根据双方的诉辩，本案二审的争议焦点在于：1.建南公司对于前述款项是否应承担连带还款义务；2.翰域公司对于前述款项是否应承担连带还款义务；3.保利公司对于前述款项是否应承担连带还款义务；4.梁雪金诉请建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司双倍返还定金20000元及赔偿律师费12000元的主张是否成立。关于争议焦点一。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就涉案商铺的包销合同关系。所谓的商品房包销合同，是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。可见，以包销期的届至日为界，可将合同的履行分为两个部分：第一部分是在包销期间，包销人以开发商名义进行商品房的代理销售，包销人对开发商开发的楼盘的销售方案进行策划、包装、宣传推向大众，并与潜在的购房者积极协商、谈判，并最终促成开发商或代表开发商与买受人签订商品房买卖合同。包销人则赚取包销价与销售价之间的差额。第二部分为包销期届至后，包销人按照商品房包销合同约定的价格买受在包销期内未销售完毕的商品房。也就是说，在包销期间内，开发商与包销商之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系；在包销期满以后，开发商与包销商之间是一种商品房买卖关系。就本案而言，在包销期间内，翰域公司作为建南公司的委托销售代理人，按照其与建南公司约定的特定销售条件并以建南公司的名义对涉案商铺开展销售行为，由此销售行为引发的合同违约责任理应由建南公司承担赔偿责任。建南公司上诉主张无需承担连带还款责任缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，在包销期内，翰域公司与建南公司对外实际是委托代理销售关系，翰域公司在销售过程中已经通过展示包销合同的方式将委托人予以披露，因此，梁雪金与翰域公司签订的认购合同直接约束建南公司与梁雪金，梁雪金诉请作为受托人的翰域公司承担款项返还责任，缺乏法律依据。至于翰域公司在处理委托事务中，是否存在损害委托人建南公司利益的情形，属于翰域公司与建南公司的内部法律关系，建南公司可另循法律途径解决。关于争议焦点三。虽然保利公司与建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就涉案商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对涉案商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了涉案商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在涉案商铺未由保利公司过户于建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及涉案商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互为配合，缺一不可。同时，在整个涉案商铺销售过程中的销售利益亦由保利公司与建南公司共享，故在购房者的权益受损时，保利公司应在其售房利益范围内承担责任，对此，一审法院已经根据梁雪金的诉请判令保利公司履行协助办理产权登记手续。在保利公司对于根据《商铺房买卖合同》约定履行相应的协助义务没有异议的情况下，鼎升公司收取的扣除《商品房买卖合同》价款之外218772元，与保利公司没有关系，梁雪金诉请保利公司对前述款项承担连带还款责任，于法无据。对此，一审法院处理正确，本院予以维持。关于争议焦点四。经审查，梁雪金于2014年12月31日签订《鐤泰中心商铺认购书》的同时向鼎升公司支付涉案商铺的定金10000元，该款项应理解为立约定金。由于梁雪金已经与保利公司签订《商品房买卖合同》，且保利公司对于协助梁雪金办理涉案商铺的产权登记没有异议，即《商品房买卖合同》成立且能够实际履行，梁雪金要求双倍返还定金缺乏法律依据，一审法院驳回其该项诉请，并无不当，本院予以维持。对于律师费，梁雪金与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》、《委托合同》未就合同解除后律师费的承担问题进行约定，梁雪金诉请赔偿律师费缺乏法律依据，一审法院驳回其该项诉请亦无不当，本院予以维持。综上所述，梁雪金、建南公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5181.58元，由上诉人梁雪金负担600元，上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司负担4581.58元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月十四日书 记 员  梁 理