北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初22397号原告（反诉被告）：宫晓峰，男，1984年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：代国华，北京理瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓龙，男，1967年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：赵海天，女，1971年12月7日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：丁华磊，北京大成律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。统一社会信用代码：911101157001735358法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员，住该公司宿舍。原告（反诉被告）宫晓峰与被告（反诉原告）刘晓龙、赵海天、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宫晓峰及其委托诉讼代理人代国华，刘晓龙、赵海天及其共同委托诉讼代理人丁华磊，我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫晓峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的买卖合同。2、判令刘晓龙、赵海天支付违约金1172000元；3、判令刘晓龙、赵海天返还购房定金500000元，以500000元为标准2017年10月5日至实际支付之日止，按日万之五的违约金；4、判令刘晓龙、赵海天支付中介费105754元，保全费5000元，担保费20510元和诉讼费26410元。事实和理由：刘晓龙与赵海天系夫妻关系，2016年12月27日，宫晓峰经我爱我家公司与刘晓龙签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议。该合同及补充协议约定了双方的权利和义务。自合同签订第二日，刘晓龙、赵海天即以各种理由，拖延履行其合同义务。经我爱我家公司及宫晓峰多次催促，仍怠于履行合同义务。故诉至法院。刘晓龙、赵海天辩称：关于第一项诉讼请求，第一，赵海天不是适格的被告主体，赵海天不是合同一方当事人。第二，宫晓峰请求解除房屋买卖合同是没有合同依据、法律依据和事实依据的。该合同已经因为宫晓峰违约于2017年4月21日由刘晓龙发函解除合同，合同已经解除。根据主合同的约定，自通知送达之日起合同解除。关于第二项诉讼请求没有依据，不应支持。第三项诉讼请求，关于定金50万应扣除宫晓峰应承担的违约金，如有剩余的可以返还。第四项诉讼请求没有任何依据，应予驳回。中介费没有关联性，属于居间合同与本案无任何关联。关于保全费和诉讼费由法院判定。担保费用与本案无关，不是必然发生的费用。现提出反诉，反诉请求：1、确认刘晓龙与宫晓峰于2016年12月27日签订的编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年4月21日解除；2、判令宫晓峰向刘晓龙、赵海天支付违约金1172000元；3、判令宫晓峰承担本诉及反诉的诉讼费。我爱我家公司述称，合同约定的付款时间明确。通过合同看，网签前支付的款项只有一笔。补充协议只是对定金进行的风险提示。定金作为购房款应一并支付给刘晓龙。刘晓龙要求宫晓峰另行支付50万没有依据。宫晓峰针对刘晓龙、赵海天的反诉辩称，不同意反诉请求。刘晓龙、赵海天确认行使解除权不认可，要求法院确认合同的解除时间。刘晓龙、赵海天依据的理由是向宫晓峰寄送了律师催告函。本案并非向刘晓龙、赵海天所述，实际情况是刘晓龙、赵海天怠于履行合同义务，而宫晓峰一直催促刘晓龙、赵海天积极履行合同。刘晓龙、赵海天怠于履行合同的行为是导致本合同无法继续履行下去的主要原因。我爱我家公司多次催促刘晓龙、赵海天积极履约，而刘晓龙、赵海天仍怠于履行义务。故刘晓龙、赵海天的反诉请求没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘晓龙与赵海天系夫妻关系，诉争房屋的产权人系刘晓龙。2016年12月27日，刘晓龙（出卖人、甲方）与宫晓峰（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号为x），约定：刘晓龙将诉争房屋以586万元的价格出售给宫晓峰，其中房屋主体价格为536万元，房屋装饰装修和相关设施的补偿价格为50万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为268万元，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。于网签后过户前三日，乙方向甲方支付268万元，资金通过资金监管方式划转。房屋的交付：甲方应当在收到所有房款后次日将该房屋交付乙方。第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。2、如乙方选择继续履行合同的……。第十条违约条款：（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任……。”同日，刘晓龙、宫晓峰与我爱我家公司签订了《补充协议》，约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），甲方同意乙方暂交10万元，余额部分在查档后3日内补齐。第八条约定：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款50万元……。同日，因诉争房屋买卖一事，刘晓龙、宫晓峰与我爱我家公司签订了《居间服务合同》、《履约服务合同》。同日，李欣向刘晓龙支付了定金10万元。刘晓龙出具定金收据。2017年3月3日，刘晓龙、宫晓峰、我爱我家公司共同签署房屋查档确认函，2017年3月4日，宫晓峰通过银行汇款向刘晓龙转账40万元。2017年4月20日，刘晓龙委托北京大成律师事务所向宫晓峰发出律师函，称根据补充协议约定，宫晓峰应在网签前自行支付购房款50万元，宫晓峰至今仍未支付，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。庭审中，我爱我家公司员工费某、闫某出庭作证，称《补充协议》第八条所约定的购房款50万元即为合同中的定金，定金是购房款的一部分，第八条只是重复强调，目的是为自行支付的风险进行提示，并非再次支付另一笔50万元款项，第八条为我爱我家公司补充协议条款的固定模板，在所有购房双方签约时均做出了相应的提示，且买卖双方在签协议时对此条款表示认同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。刘晓龙于2017年4月20日向宫晓峰发出解约函，且宫晓峰亦同意解除合同，故本院确认双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》已于2017年4月20日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故宫晓峰要求刘晓龙返还定金50万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于宫晓峰要求刘晓龙向其支付违约金1172000元的诉讼请求，该违约金过分高于宫晓峰的实际损失，故本院酌情判令刘晓龙向宫晓峰支付违约金50万元。关于宫晓峰要求刘晓龙承担以50万为标准自2017年10月5日至实际支付之日止，按日万之五计算的违约金、中介费105754元及担保费20510元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于宫晓峰要求赵海天与刘晓龙共同支付其所主张的款项的诉讼请求，根据合同相对性原则，本院不予支持。刘晓龙的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认刘晓龙与宫晓峰于二○一六年十二月二十七日所签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于二○一七年四月二十日解除；二、刘晓龙于本判决生效后七日内向宫晓峰返还定金500000元；三、刘晓龙于本判决生效后七日内向宫晓峰支付违约金500000元；四、驳回宫晓峰的其他诉讼请求；五、驳回刘晓龙的其他反诉请求。如果刘晓龙未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（宫晓峰已预交），由刘晓龙负担，于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费52820元（宫晓峰已预交26410元），由刘晓龙负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费7674元，由刘晓龙负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  李立敏人民陪审员  李绥奇二〇一七年十二月二十六日书 记 员  崔 维