西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0117民初2846号 原告陕西豪信实业有限责任公司，住所地：西安市高陵区泾河工业园泾渭西路**渭水名居3-5-102。 法定代表人王云生，该公司董事长。 委托代理人刘飞，女，1984年8月26日出生，汉族，住西安市高陵区，该公司员工， 被告何学锋，男，汉族，1978年1月1日出生，住陕西省山阳县， 原告陕西豪信实业有限责任公司（以下简称豪信公司）诉被告何学锋商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员武祎峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告豪信公司委托诉讼代理人刘飞及被告何学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪信公司诉称，被告何学锋于2015年8月1日购买了原告位于西安市泾河工业园长庆西路23号渭水名居12-1-601室商品房一套，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该商品房面积121.72平方米，单价3580元，总价为435758元，贷款30万元整。由于被告的失联且未按时偿还银行贷款，造成对银行的严重违约，按照银行的要求，原告已将该套房屋回购，回购款金额为291053.04元。现原告要求被告偿还原告替其所垫付的房屋贷款7896.87元，及垫付房款期间所产生的利息458元（利息暂计算至2017年10月23日）及2017年10月23日至实际清偿之日的利息；要求被告偿还提前代偿贷款违约金3552元及代偿贷款本息291053.04元，所产生的利息共计13881元（利息暂计算至2017年10月23日）及017年10月23日至实际清偿之日的利息；解除合同发生的相关费用由被告承担。根据合同第6.3条约定，买受人在按揭手续办理完成后，有义务按期支付贷款本息，若买受人未按期向银行还贷，导致银行与买受人终止借款合同，经银行要求出卖人回购后，买受人承担合同解除发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等。原告曾多次主动联系被告，可被告拒绝配合。被告的行为已构成了违约，应承担相应的赔偿责任，同时因被告的违约行为，造成原告不可挽回的损失。原告无奈诉至法院，请求法院依法判令：1、要求被告与原告解除商品房买卖合同，解除合同发生的相关费由被告承担；2、要求被告支付原告合同违约金及损失费用合计：108940元整；3、要求被告偿还原告替他所垫付的房屋贷款7896.87元，及垫付房款期间所产生的利息584元，（利息暂算至2017年10月23日）及2017年10月23日至实际清偿之日的利息；4、要求被告偿还提前偿贷款的违约金3552元，及代偿贷款本息291053.04元所产生的利息共计13881元（利息暂算至2017年10月23日）及2017年10月23日至实际清偿之日的利息。5、本案诉讼费由被告承担。 被告何学锋辩称，若原告退还我所缴纳的房屋首付款35758元及我偿还的银行按揭款本金5915.84元及利息9985.24元，则我同意解除合同。另外，房屋的增值部分应当归我所有。 经审理查明，2015年8月1日，原告豪信公司与被告何学锋签订《商品房买卖合同》一份，由被告何学锋购买原告开发的位于西安市泾河工业园长庆西路23号渭水名居12-1-601室商品房一套，面积121.72平方米，单价3580元，总价为435758元，双方合同附件六中约定：买受人于2015年8月4日支付给出卖人总房款的31%，共计人民币135758元作为购房的首付款；剩余房款300000元买受人以按揭方式向出卖人支付；买受人在按揭手续办理完成后，有义务按期支付贷款本息，若买受人未按期向银行还贷，导致银行与买受人终止借款合同，经银行要求出卖人回购后，买受人承担合同解除发生的所有费用，包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等。合同附件八约定：1、因买受人原因单方解除合同的，需承担违约责任，并向出卖人支付已交房款15%的违约金，办理合同注销所发生的一切费用均由买受人承担；2、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、扣除按照约定或法律规定应计算的违约金或利息后，退还买受人相应款项。商品房买卖合同签订后，原、被告双方又签订了《〈商品房买卖合同〉的补充协议》，该协议约定被告何学锋应付房屋首付款135758元，2015年8月1日已付首付款15758元，向原告借款120000元，其后，被告向原告偿还了20000元。2015年8月24日，被告何学锋与其妻子汪晓丽与原告豪信公司及中国工商银行股份有限公司高陵县支行签订《个人购房借款/担保合同》，由被告何学锋与其妻子汪晓丽共同向中国工商银行股份有限公司高陵县支行借款300000元，并以本案涉诉房屋办理抵押登记，原告豪信公司作为保证人。后被告何学锋因经济原因，在累积偿还银行按揭款本金5915.84元及利息9985.24元后，再未还款。其后经三方协商，中国工商银行股份有限公司高陵县支行要求原告豪信公司回购，原告豪信公司于2016年9月12日替被告何学锋向中国工商银行股份有限公司高陵县支行偿还逾期贷款及剩余贷款本息296953.43元，并支付提前偿还贷款违约金3552元。2016年9月13日，中国工商银行股份有限公司高陵县支行出具了个人贷款结清证明。2017年5月31日，中国工商银行股份有限公司西安高陵区支行出具了情况说明一份，内容为：2015年9月11日，我行为何学锋发放个人一手房贷款30万元，贷款发放后，客户贷款经常出现逾期，经我行调查，客户由于有病致使归还贷款困难，经与客户何学锋、担保方（陕西豪信实业有限责任公司）协商同意由陕西豪信实业有限责任公司回购。2016年9月12日，陕西豪信实业有限责任公司为客户何学锋代偿300505.43元，其中贷款本息296953.43元，提前还款违约金3552元。 另查明，原告豪信公司委托西安恒诚置业有限公司销售本案涉诉房屋，期间支付佣金43576元，奖金1000元，合计支付费用44576元。被告何学锋在庭审中称本案涉诉房屋增值部分应归其所有，但并未在本院限定时间内就该房屋的增值部分提出鉴定申请，也未在本院释明之后提出反诉。 以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉的补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款结清证明、情况说明、银行明细、代理销售合同、收条及发票等相关证据在卷佐证。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉的补充协议》，均系双方真实意思表示，未违反法律相关规定，合法有效。被告何学锋以向中国工商银行股份有限公司高陵县支行按揭贷款方式购买原告开发的上述房屋，本应依约还款，因其未按期还款，后经三方协商后原告豪信公司将本案涉诉房屋回购，并代被告何学锋付清所有银行欠款，该行为系双方协商一致解除合同，本院对此予以确认；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故双方当事人因就该合同取得的利益予以返还，本案中，被告应将涉案房屋交还原告并协助办理合同注销手续，原告应当返还被告已缴纳的首付款35758元。因原、被告双方协商解除合同，并不符合双方合同附件八约定支付违约金的情形，故原告要求被告支付合同违约金及损失费用合计108940元无事实及法律依据，本院不予支持；原告豪信公司代被告何学锋偿还银行贷款系其支付回购房屋的对价，故原告要求被告偿还垫付的房屋贷款7896.87元及期间所产生的利息584元及偿还提前偿贷款的违约金3552元及代偿贷款本息291053.04元所产生的利息共计13881元亦无法律依据，本院对此不予支持。至于被告要求的已偿还银行贷款本息及本案涉诉房屋增值部分应归其所有，因其未在本院释明之后提出反诉，故本院对此不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认陕西豪信实业有限责任公司与何学锋签订的《商品房买卖合同》解除，何学锋于本判决生效后十日内协助陕西豪信实业有限责任公司办理相关注销备案登记； 二、陕西豪信实业有限责任公司于本判决生效后十日内返还何学锋已缴纳的首付款35758元； 三、驳回陕西豪信实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告陕西豪信实业有限责任公司负担550元，被告何学锋负担1000元。原告陕西豪信实业有限责任公司已预交3100元，本院退付其1550元，被告何学锋在履行本判决时将其应承担部分支付原告。 如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  武祎峰 二〇一七年十二月二十七日 书记员  王 赫