广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0221民初3111号 原告：柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司。住所地柳州市蝴蝶山路**阳光花园****。 法定代表人：罗天马，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨丽妮，女，1987年4月14日出生，壮族，经常居住地广西柳州市荣军路**永意山语城****，柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 被告：蒙素英，女，1952年3月8日出生，壮族，户籍所在地为广西柳州市柳江区，现住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：韦翠金，女，1975年8月17日出生，壮族，户籍所在地为广西柳州市柳江区之一，现住广西柳州市柳江区，系被告的女儿。 原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司（以下简称恒运物业公司）诉被告蒙素英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法由本院审判员蓝毅适用简易程序于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告恒运物业公司的委托诉讼代理人杨丽妮，被告蒙素英的委托诉讼代理人韦翠金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒运物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费2427元（2014年1月1日起至2016年12月31日止），并从2014年2月1日起每日按万分之六支付逾期付款违约金至全部欠款付清止，截止2016年12月31日止为808元；2、被告向原告交纳公共楼道灯电费72元（2015年1月1日起至2016年12月31日止）和垃圾清运费270元（2014年10月1日起至2016年12月31日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月1日，原告与广西农垦国有新兴农场签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告为新兴家苑小区提供物业服务，并约定了相关物业收费标准。被告是新兴家苑小区21-1-302的业主，依法应当向原告交纳物业服务费用，但经原告多次催促，被告至今未交纳物业服务费，为此特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告蒙素英辩称：被告拒交纳物业费是有原因的。理由是：被告于2009年底入住小区，从未与原告签订物业服务合同，原告也未经任何业主同意进驻小区，原、被告之间无合同关系；被告只收到了2014年11月12日的欠费缴纳通知书，其余也没有接到过催费电话或欠费催款单，原告起诉已超过诉讼时效；小区的物业服务不到位，外来人员随意进出，公共亮灯率不达标，垃圾遍地，小区卫生环境较差，有人随意放鸡、种菜；原告私自在小区的共用道路、公用绿地画停车位收费；原告没有向业主公布收支情况，严重侵害全体业主的利益，故被告有权暂时拒绝交纳物业费用。 原告恒运物业公司在举证期限内向法庭提交的证据有：1、打印照片3张，拟证明原告通过张贴通知书、律师函的方式向被告催收物业费的事实；2、前期物业协议3份（复印件，与原件核对无异），拟证明原告与广西农垦国有新兴农场签订《前期物业服务协议》的情况；3、营业执照、资质证书各1份（复印件，与原件核对无异），拟证明原告的身份和资质。 被告蒙素英在举证期限向法庭提交的证据有：打印照片5张，拟证明原告提供的物业服务不符合要求，小区部分路灯不亮，卫生状况较差等。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月1日，广西农垦国有新兴农场与恒运物业公司签订《前期物业服务协议》，委托原告为柳江县穿山镇柳石路348号新兴家苑小区（新兴农场场部棚户区危房改造工程，建筑面积约11.5万平方米）提供物业管理服务，协议对双方的权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款作了约定，其中物业费收费标准为住宅按产权证面积或实测面积表每月每平方米0.5元，一楼柴房（含车库）0.2元；小区公共能耗费含公共用水及公共路灯、楼道灯、设备设施耗电，按照3元/户收取;垃圾清运费按7.5元/户/月收取；物业管理服务费按年计收；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之六交纳滞纳金至实际缴纳之日止。该协议的服务期限为2013年9月1至2014年8月30日。上述协议到期后，广西农垦国有新兴农场又与原告两次续签了物业管理协议，将物业管理的期限延长至2018年8月31日。《前期物业服务协议》签订后，原告恒运物业公司入驻小区并提供物业服务。被告自2014年1月1日起至2016年12月31日止未交纳物业服务费，经原告书面催交仍未交纳。 另查明，被告蒙素英系房权证柳江县字第××号房屋所有权人，房屋坐落于柳州市柳江区，房屋建筑面积128.49平方米，该房屋为广西农垦国有新兴农场职工集资建房，被告于2009年入住该房，现该房屋所在小区命名为新兴家苑小区；新兴家苑小区目前尚未成立业主委员会；原告恒运物业公司物业管理企业资质证书为三级。 本院认为，原告作为物业服务企业，与建设单位广西农垦国有新兴农场签订了前期物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案的前期物业合同的约定对小区业主具有约束力，原告在被告所在的新兴家苑小区提供了相应的物业服务，业主应按照合同的约定内容履行给付物业管理费的义务，故原告的诉请符合法律规定和合同约定，本院予以支持。据双方当事人所述及本案证据，原告提供的服务确实存在一些瑕疵和不足，且原告未提供因被告违约给其造成损失的证据，故就其滞纳金的诉讼请求，本院不予准许。被告应交纳的物业费用费计算如下：（128.49平方米×0.5元／平方米／月）×36个月=2312.82元（不含柴房）；公共能耗费3元/月×24个月=72元;垃圾清运费按7.5元/月×36个月=270元;原告请求被告给付费用超出以上标准部分，本院不予支持。 关于原告起诉是否已超过诉讼时效，被告在答辩中已认可于2014年11月12日收到欠费交纳通知书，原告又于2015年10月21日，2016年8月、12月等通过邮寄、张贴等方式多次向被告催交费用，且被告拖欠一直处于持续状态，故本案并未超过诉讼时效。对于《前期物业服务协议》效力的问题，本院认为小区逐步建成之后，随之而来的就是需要对相关建筑物和设施进行管理，而业主不是同时迁入居住的，在初期甚至相当一段时期内，符合法律规定的业主大会和业主委员会成立之前，由建设单位先行选择某物业服务企业对小区进行管理和提供服务，是必需的，故依法成立的物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同，均对业主具有约束力。至于原告如未能达到管理服务质量约定目标的，被告可以要求原告进一步提高服务质量或通过其它方式予以解决，但不能以不交物业费用予以抗辩，故被告拒付或延付物业管理费的理由不能成立。针对本案诉讼过程中业主所反映出相关物业服务问题，本院建议恒远物业公司加强服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环，最终损害业主的利益。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告蒙素英于本判决生效之日起七日内向原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司支付物业服务费2312.82元（2014年1月1日至2016年12月31日期间）； 二、被告蒙素英于本判决生效之日起七日内向原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司支付公共能耗费72元（2015年1月1日至2016年12月31日期间）和垃圾清运费270元（2014年1月1日至2016年12月31日期间）； 三、驳回原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取计25元（原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司已交纳），由被告蒙素英承担18元，由原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司承担7元。 上述给付义务，义务人应按本判决生效之日起七日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的每次履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 蓝 毅 二〇一七年十二月二十八日 书记员 马洁华