包头市昆都伦区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0203民初4560号原告：姚震亨，男，1989年11月24日出生，满族，住包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：关华（系姚震亨之母），女，1964年9月24日出生，满族，住包头市昆都仑。被告：包头中冶正盛置业有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人：魏志宏，董事。委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。原告姚震亨与被告包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚震亨及其委托诉讼代理人关华、被告中冶公司的委托诉讼代理人万月苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚震亨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的利息1471元（从2014年7月1日至2014年7月11日）；2、判被告向原告支付逾期办理房屋产权违约金54545元（从2015年7月1日至2017年7月11日，共计742天）；3、判令被告退还已交房产契税11025元及利息（按照银行同期贷款利息，自交付之日起至此款还清之日止计算）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2012年9月29日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于包头市昆都仑区的房屋，合同约定被告于2014年6月30日前交房，同时约定如逾期交房在90日内原告有权按照银行同期贷款利率自合同约定商品房交付之日次日起至实际交房之日止向其追究已付款利息，双方同时约定被告应在房屋交付使用后360日内，将办理产权登记需要由被告提供资料报产权登记机关备案，如因被告的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金，被告还在未取得税务机关收费许可证的情况下，强行收取原告契税11025元，时至今日，原告多次向被告索要逾期交房的利息和未办理产权登记的违约金以及被强行收取的契税利息，被告置之不理，不予支付，故原告诉至法院。中冶公司辩称，对原告主张逾期交房利息的诉讼请求，被告认为，被告在2014年6月23日向包括原告在内的一期业主邮寄了入住通知书，履行了通知收房义务。原告延迟收房不应归责于被告，且其主张的诉讼请求已过诉讼时效。对于原告主张的逾期办理产权证的违约金请求，被告认为根据合同第十二条的约定，被告仅有提交办理房屋产权证资料的备案义务，该条款与原告诉讼请求不相对应，原告主张没有合同依据。即便适用合同第十二条的违约条款，原告陈述的违约责任的起止时间，计算明显错误。另原告主张的违约金明显超过给原告造成的实际损失，被告迟延履行协助义务受行政政策及法律法规的影响，应当予以免除和减少，且原告主张的违约金存在超过诉讼时效的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于包头市昆都仑区的房屋，房屋建筑面积112.96平方米，每平方米6507.71元，房屋总价款为735111元，被告应于2014年6月30日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。原告按照合同约定交清了首付款225111元，余款510000元办理了银行按揭贷款。2014年7月1日原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议一》，明确了原告所购房屋建筑面积为112.89平方米，被告需退还购房款456元。同日，原告收房、领取了所退面积差房款，并交纳了契税、印花税、产权登记费、产权代办费等。被告在庭审过程中提供了包头市人民政府办公厅于2014年出台的《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。截至开庭审理之日，被告仍未取得位于包头市昆都仑区房屋的初始登记办结通知书，原告尚未取得不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约履行相关权利义务。按照合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，而原告实际收房日期是2014年7月11日。被告辩称其将入住通知单邮寄原告，并明确告知原告在2014年6月30日前收房，但被告并未提供邮寄回执，故对被告的该项抗辩，因证据不足，本院不予采信。原告起诉被告要求支付逾期交房利息的诉讼时效应从2014年7月1日起计算，时效为两年。原告于2017年8月25日起诉主张逾期交房利息，已过诉讼时效。故对原告主张逾期交房利息的诉讼请求，本院不予支持。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，即2015年7月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但从2014年3月13日至2015年12月11日，包头市房地产开发项目审批程序有调整。该情况非被告原因导致，被告对此并无过错。上述期间应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，即被告应自2015年12月12日起360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案即可，但被告未能及时履行上述报备义务，构成违约，应承担违约责任。双方合同中约定的违约金过高，本院予以适当调整为日0.5‱，时间从2016年12月7日起计算至原告主张的2017年7月11日止，以原告实际支付房款734655元（735111元-456元）为基数计算。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告姚震亨支付自2016年12月7日至2017年7月11日止的违约金7934.3元；二、驳回原告姚震亨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476元（原告预交），由原告负担1426元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  王桂梅人民陪审员  韦宏燕人民陪审员  任秀云二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杜 娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。