江西省修水县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0424民初2957号 原告：黄仙道，男，1975年11月13日出生，汉族，住修水县， 原告：冷玲，女，1981年9月16日出生，汉族，住修水县， 两原告委托诉讼代理人：黄金铷、李友涛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被告：江西省华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）。住所地修水县城南新区广场现代城。统一社会信用代码91360424796993799L。 法定代表人：王彦达，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冷克林，江西东太律师事务所律师。 上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月01日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加了冷玲作为本案共同原告参加诉讼。原告黄仙道、冷玲委托诉讼代理人黄金铷、李友涛，被告华联公司委托诉讼代理人冷克林已到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并已作出决定，现已审理终结。 原告黄仙道、冷玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房及逾期办证的违约金77223.6元（其中逾期办证按日支付全部购房款0.03％，自产权登记期限届满次日起计算至实际完成产权登记之日止；暂计算至2017年9月18日）；2、判令被告承担本案诉讼费等。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告在判决生效后十日内为原告办理好不动产权属登记并将证件交付原告。事实和理由：原、被告于2015年4月27日签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中确定了各自的权利义务。其中，合同约定被告于2016年6月30日前交付房产；被告在商品房交付之日起90日内为原告取得房屋产权证书，并且在补充协议中约定：“在商铺、住宅交付后，由出卖人代办不动产登记手续”。合同签订后，原告如约交清了购房款。然而，被告勉强由物业通知原告入伙（未见到验收证明文件），由于被告未向房屋登记机关如期、依法报送相关文件资料，未尽代办登记义务，导致原告至今未取得房屋产权证书。显然，被告逾期交付和未如期办理产权证的行为已构成违约，理应支付相应的违约金，并赔偿原告经济损失。被告的不诚信行为，严重损害了原告方合法权益，致使原告无法如期取得所购房屋之物权，无法发挥房屋完全效能，损失巨大。双方经多次协商，被告虽答应赔偿，但因赔偿数额差异未能达成一致。无奈之际，原告只得诉诸法律，请判如所请。 被告华联公司辩称，一、关于逾期交房。1、本案中被告不存在逾期交房的违约行为。合同约定收房时间是2016年6月30日，原告在2016年5月16日已收取房屋，被告不存在逾期交房的违约行为。二、关于逾期办理产权证。1、本案合同没有原告在诉状中陈述的“在商铺、住宅交付后，由出卖人代办不动产登记手续”内容。2、办理产权证的法律责任主体不是被告。3、原告没有证据证明没有办证的原因是出卖人的责任。4、逾期办证没有给原告造成任何损失，合同约定的违约责任过高。5、不动产登记制度改革是被告延期提交办证所需要资料的主要原因。综上所述，恳请驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年4月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县城南新区D3地块（定名为奥林华府）**栋**房卖给原告；该房建筑面积134.17㎡，每平方米单价5404.37元，总价款为725104元；由原告在2015年4月27日前支付该商品房全部价款；被告应当在2016年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书，原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；合同在其他方面亦作了相应的约定。 2015年4月27日，原告付清全部房价款。2016年5月16日，被告向原告交付了房屋。2016年7月20日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在该房屋所在的奥林华府**楼竣工验收表中签字“同意验收”。2017年3月27日，修水县建设工程质量监督检验站对奥林华府12#楼办理了竣工验收备案手续。 以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，购房款收据，竣工验收备案表，司法鉴定意见书及相关证据证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是本案被告是否构成合同违约；二是涉案房屋交付时间的认定；三是本案应当如何计算违约金。 一、本案被告是否构成合同违约。按合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。自双方办理房屋交付手续起至今，被告未向本院提交已将办理涉案房屋产权证书所需资料报有关办证机关备案的有效证据，可认定被告未按合同约定履行自己应尽的办证义务，已构成合同违约，因此，被告应承担继续履行和逾期履行的民事责任。 二、涉案房屋交付时间的认定。本案原告于2016年5月16日在被告处领取了房屋钥匙，办理了房屋物业交付手续，已实际上占有了房屋。从查清的事实表明，涉案房屋已于2016年7月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收，到2017年3月27日，在修水县建设工程质量监督检验站办理了验收备案手续，达到了合同约定的交付条件。实践中，有关单位对已完工的房屋进行竣工验收往往需要一个过程，这个过程或长或短经常受多种因素的制约，但实际上已完工却未经竣工验收的房屋一般均已达到“万事俱备”的状态，作为房屋的买受人又需要早日进住房屋，同意提前接收房屋的情况屡见不鲜。按照合同的约定或法律规定，买受人在房屋未达到交付条件时有权拒绝接收，但在房屋交付后，如因房屋的质量不合格等问题造成买受人损失的，可以另行主张相关赔偿。综上，本案中，原、被告双方所进行的房屋交付行为并不违反法律规定，交付时间应认定为2016年5月16日。 三、本案应如何计算违约金。本案中，原、被告在合同中对逾期办证的违约金虽作了明确的约定，但由于违约金本身具有填补损失和惩罚违约的双重属性，如果约定的违约金过高，当事人可以向人民法院请求适当减少，实践中对其数额的限制一般不宜超过实际损失的130％，如果超过了这个数额即可认为过高，可以进行调整。经查，涉案小区所签的房屋买卖合同中对逾期办证的违约金的约定有总房价款的百分之五、万分之一、日万分之三、日万分之一等多种情形，因此，对于本案被告所应承担逾期办证的违约金的数额，应当结合实际情况和有关商业习惯来确定，本院酌情确定不应超过涉案房屋总价款的3％即计人民币21753.12元。本案中，从被告逾期办证的违约之日即2016年8月14日起计算至原告起诉时止，违约金累计总额已超过涉案房屋总价款的3％，故本案违约金以涉案房屋总价款的3％为限即计算21753.12元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及有关法律之规定，判决如下： 一、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内，协助原告黄仙道、冷玲办理位于修水县城南新区奥林华府**栋**房的产权登记手续。 二、由被告江西省华联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告黄仙道、冷玲支付逾期办证的违约金21753.12元。 三、驳回原告黄仙道、冷玲的其他诉讼请求。 案件受理费1731元，由原告黄仙道、冷玲负担531元，由被告江西省华联房地产开发有限公司负担1600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  张金霞 人民陪审员  樊后富 人民陪审员  徐哲平 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  朱婷娓