广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18073号原告（反诉被告）：中山市哈特贸易有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神溪村军民路18号天喜电器有限公司办公楼B座108室，统一社会信用代码91442000763807742F。法定代表人：赵建军，董事长。委托诉讼代理人：冼康喜，该公司监事。委托诉讼代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖健辉，男，1973年9月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告（反诉原告）：邹瑞红，女，1975年8月16日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，以上两被告共同委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市哈特贸易有限公司（以下简称哈特公司）与被告（反诉原告）肖健辉、邹瑞红商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法由审判员陈睿适用简易程序独任审判，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人冼康喜、康一丰，被告（反诉原告）委托诉讼代理人陈德文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈特公司向本院提出诉讼请求：1.解除两被告与原告签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTN2015029818），注销中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1）期28幢2单元别墅的销售备案登记；2.两被告向原告支付逾期付款违约金的50%即54900元。事实和理由：2015年4月29日，两被告与原告签订中山市商品房买卖合同（编号：HTN2015029818），两被告以1098000元的价格向原告购买中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）28幢2单元别墅。2015年5月15日，办理了商品房预售登记至两被告名下。上述合同约定：两被告应于2015年4月29日支付首期购房款330000元，另以按揭贷款方式支付购房款768000元；两被告逾期超过30日付款的，原告有权解除合同，两被告需按总房价款的10%向原告支付违约金。截止2017年7月5日，两被告未向原告支付首期购房款，未办理按揭贷款，已经构成违约，原告向两被告邮寄了解除商品房买卖合同通知书，通知两被告本案所涉商品房买卖合同已经解除并应承担违约责任。被告肖健辉、邹瑞红辩称，原告的诉求没有事实和法律依据。签订合同后，两被告已经按照合同约定办理商业银行的抵押贷款手续，并到国土局办理销售备案以及缴纳了相应的契税及向原告汇款100万元。但在合同签订后，原告的涉案房产地块陆续被法院查封，导致原告不具备办理房产抵押按揭的条件，两被告无法取得银行的贷款，因此系原告违约在先，两被告要求继续履行合同。被告（反诉原告）肖健辉、邹瑞红向本院提出反诉诉讼请求：继续履行反诉原告与反诉被告签订的中山市商品房买卖合同（编号：1501029817）。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年4月29日签订中山市商品房买卖合同（编号：1501029817），约定：反诉原告购买反诉被告的位于中山市神湾镇××阳光花园（××）28幢2单元房地产。按套内建筑面积计算，每平方米6765.67元，总金额为1098000元。同日，反诉原告向反诉被告支付定金5000元，并约定以银行按揭的方式付款，以银行批准的贷款额度确定首期款。后反诉原告在广东保信律师事务所的见证下签订兴业银行按揭合同，并支付了律师见证费。2015年5月15日，反诉原告与反诉被告在中山市国土资源局办理了商品房销售登记备案，并出具了中山市商品房销售登记备案表。后反诉被告向社会公告公司资不抵债准备资产重组，并冻结了其全部账户。同时，各银行及债权人陆续起诉反诉被告，导致公司的资产包括本案的房产被查封，无法办理银行按揭，银行未能向反诉原告放贷。2017年3月，反诉被告工商登记发生变更，没有通知反诉原告继续履行合同，而是在2017年11月3日在中山市城乡规划网站公司涉案房产的在建工程变更规划。按合同约定，反诉被告的实际情况导致无法办理按揭手续，合同约定涉案的房产交付时间2017年1月1日已经超期，但反诉原告仍向反诉被告支付100万元，因此，反诉被告应继续履行合同，及时交付涉案房产。原告（反诉被告）哈特公司对被告（反诉原告）肖健辉、邹瑞红提出的反诉辩称，反诉原告存在违约的事实，合同约定的付款时间为2015年4月29日，在此后长达两年的时间，反诉原告没有支付首期购房款，也没有办理按揭贷款。在2015年4月29日，反诉被告还不存在任何诉讼，不影响反诉原告支付首期款及办理按揭贷款，反诉原告属故意违约，反诉被告在2017年7月5日向两被告发出解除商品房买卖合同的通知，且认为商品房买卖合同已经解除，反诉原告称其在2017年7月12日向反诉被告汇款1000000元，现反诉被告不能确定该汇款的真实性，若反诉被告收到了汇款的1000000元，愿意退还给反诉原告。即使存在汇款也不能改变反诉原告违约的事实，反诉被告不同意继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，哈特公司（出卖人）与肖健辉、邹瑞红（买受人）签订一份商品房买卖合同（合同编号：HTN2015029818），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房座落为神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）28幢2单元;用途为住宅，钢混结构，层高3米，建筑层数3层；按套内建筑面积计价单价为（人民币）每平方米6765.67元，总金额1098000元；买受人按银行按揭方式按期付款，约定金额330000元，付款方式：现金，约定付款时间：2015年4月29日；768000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间2014年11月27日;买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期金额万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期金额万分之五的违约金；交付期限：出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，哈特公司与肖健辉、邹瑞红于2015年5月15日在中山市房产交易登记管理所对涉案合同办理了备案登记。2015年6月4日，肖健辉、邹瑞红就涉案房产向中山市地方税务机关缴纳购房契税32940元。2017年7月12日，肖健辉向哈特公司转账1000000元。2017年7月5日，哈特公司通过中国邮政EMS快递邮寄方式向肖健辉、邹瑞红发出解除商品买卖合同通知书，载明：你与我司签订的中山市商品房买卖合同第六条约定：你应于2015年4月29日支付首期购房款330000元，另以按揭方式支付购房款768000元。第七条约定：你逾期超过30天付款的，我司有权解除合同，你需按总房价款的10%向我司支付违约金。因你至今未支付首期款330000元及按揭贷款，已构成违约，现通知你自本通知书寄出之日起，你与我司签订的中山市商品房买卖合同即告寄出，请你立即协助我司注销涉案房产的销售备案登记，逾期不协助的，你应以总房价1098000元为基数按日万分之五的标准向我司支付逾期办证违约金。自本通知书寄出之日起五日内，支付逾期付款违约金109800元，逾期支付的，以109800元为基数按日万分之五的标准向我司支付逾期付款违约金。EMS快递邮单显示该通知已于2017年7月6日签收。中山市不动产登记资料证明表显示涉案土地于2013年9月29日办理抵押登记手续，于2014年9月29日注销抵押登记。查封信息第一轮候查封起始时间为2015年6月3日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。哈特公司与肖健军、邹瑞红签订的中山市商品房买卖合同是各方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，哈特公司与肖健军、邹瑞红均应恪守合同的权利和义务。合同第六条约定：买方应于2015年4月29日支付首期购房款330000元。第七条约定：逾期付款超过30天后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按总房价款的10%向卖方支付违约金。肖健辉、邹瑞红应于2015年4月29日向哈特公司支付首期购房款，其于2017年7月12日才向哈特公司支付购房款，已然超过合同约定的付款时间，哈特公司有权依据合同约定解除合同。哈特公司于2017年7月5日向肖健辉、邹瑞红发出解除合同通知书并于2017年7月6日签收，涉案商品房买卖合同已于2017年7月6日解除。肖健辉、邹瑞红辩称因哈特公司的原导致涉案房产被查封，其无法办理银行按揭贷款手续，故其未支付购房款应归责于哈特公司。经查，涉案房产于2014年9月29日注销抵押登记，2015年6月3日开始存在查封。肖健辉、邹瑞红签订合同时，涉案房产并不存在查封状态，肖健辉、邹瑞红应积极履行合同，及时办理银行按揭贷款手续。即使其无法办理银行按揭贷款手续，肖健辉、邹瑞红亦应依约支付首付款，但其延迟至2017年7月12日才支付购房款，已构成违约，故本院对其抗辩不予采信。合同解除后，肖健辉、邹瑞红应协助哈特公司办理注销涉案房产的销售备案登记手续。哈特公司亦应将收取的购房款1000000元返还给肖健辉、邹瑞红。合同因违约被解除后，不影响违约责任的承担，哈特公司诉请的逾期付款违约金54900元，未违反双方约定及法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。关于肖健辉、邹瑞红的反诉请求，前述本院已认定涉案商品房买卖合同已解除，故其反诉请求继续履行，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市哈特贸易有限公司与被告肖健辉、邹瑞红于2015年4月29日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTN2015029818）于2017年7月6日解除；二、被告肖健辉、邹瑞红于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告中山市哈特贸易有限公司办理注销中山市神湾镇天熹路8号天熹阳光花园（1期）28幢2单元别墅的销售备案登记手续；三、原告中山市哈特贸易有限公司与本判决生效之日起七日内返还被告肖健辉、邹瑞红购房款1000000元，被告肖健辉、邹瑞红于本判决生效之日起七日内向原告中山市哈特贸易有限公司支付逾期付款违约金54900元；四、驳回反诉原告肖健辉、邹瑞红的反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1173元，减半收取586.25元（原告已预交），由被告肖健辉、邹瑞红负担（被告肖健辉、邹瑞红于本判决发生法律效力之日起七日内向迳付原告）；反诉案件受理费50元（被告肖健辉、邹瑞红已预交），由被告肖健辉、邹瑞红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 陈 睿二〇一七年十二月五日书记员 滕云龙吴晓芳