安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1502民初4123号 原告：汪国俊（申请执行人），男，1966年1月25日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告：董开会（申请执行人），女，1971年9月17日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：霍家宝，安徽公众律师事务所律师。 被告：汤媛（案外人），女，1971年2月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：袁武（案外人），男，1965年5月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王诚恩，安徽皋陶律师事务所实习律师。 被告：芜湖市恒宇房地产开发有限公司（被执行人），住所地安徽省芜湖市武夷山路与水阳江路交叉口处，统一社会信用代码：9134020772330960XJ。 法定代表人：雕建英，该公司总经理。 原告汪国俊、董开会与被告汤媛、袁武，被告芜湖市恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2016年12月10日作出（2016）皖1502民初3044号民事判决书。汤媛、袁武不服该判决，向安徽省六安市中级人民法院提起上诉。安徽省六安市中级人民法院于2017年5月18日作出（2017）皖15民终540号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪国俊及其委托诉讼代理人霍家宝，被告汤媛及其委托诉讼代理人程光傲、王诚恩第一次庭审到庭参加诉讼；原告的委托诉讼代理人霍家宝，被告袁武及其委托诉讼代理人程光傲第二次庭审到庭到庭参加诉讼；被告恒宇公司经本院合法传唤，两次庭审无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪国俊、董开会向本院提出诉讼请求：1、判决继续执行（2016）皖1502执46-1号执行裁定书（即对登记在被告恒宇公司名下六安市皖西大道上东阳光城小区6号楼17号商铺、14号楼706室房屋继续执行）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告恒宇公司未按协议对原告拆迁安置补偿，原告申请六安市住房和城市建设委员会（以下简称市住建委）裁决，恒宇公司不服该委裁决诉至贵院，案经二审终审维持住建委裁决。原告依据生效裁决书申请执行，贵院作出（2016）皖1502执46-1号执行裁定书，查封恒宇公司在六安市皖西大道上东阳光城小区6号楼17号商铺、14号楼706室。被告汤媛、袁武提出执行异议申请，贵院作出（2016）皖1502执异6号裁定中止执行。原告认为汤媛、袁武不享有提出对执行（2016）皖1502执46-1号民事裁定书异议的权利。 汤媛、袁武辩称，金安区人民法院（2016）皖1502执异6号执行裁定书认定事实清楚，证据确实充分，法律法规正确，应依法支持。原告要求撤销该裁定没有事实和法律依据，建议依法驳回两原告诉请。 恒宇公司未到庭应诉，未作答辩。 两原告围绕诉讼请求向本院提交证据一：原告身份证复印件，证明原告身份情况。证据二：被告身份证复印件及企业工商公示信息单，证明被告基本情况。证据三：（2016）皖1502执异6号执行裁定书，证明因该裁定不当，提起本次诉讼，且被告在听证中提供伪证，裁定书认定事实错误。证据四：商品房买卖合同，证明恒宇公司出售给汤媛上东·阳光城小区6号楼17号的商品房为商铺，该房未办理产权登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第28条规定，被告不享有排除执行的权利。证据五：说明及个人汇款凭证，证明被告没有将商铺购房款全部支付给恒宇公司，房款476730元，但支付凭证178388元；个人汇款凭证时间与合同签订、说明出具时间不吻合，银行业务印章时间是2016.1.29，合同时间是2012.11.20，说明时间是2012.11.12，不能证明被告在合同签订时已支付购房款，根据前述28条规定，被告同样不符合排除执行情形。证据六：六安市万家物业服务有限公司（以下简称万家物业）说明，证明汤媛和袁武申请执行异议时，提交的物业“情况说明”系伪证，且物业公司无权办理房产证。证据七：“房屋登记簿”查询单3张及“房地产权信息”查询单2张，证明汤媛和袁武在芜湖拥有3套住宅房和2套商铺，根据上述司法解释第29条第（二）项的规定，被告也不享有排除对上东·阳光城小区14号楼706室执行的权利。证据八、六安市不动产登记中心档案查询单3张，证明被告在六安新都会J座1305号有住房，涉案商品房不是唯一居住用房。根据上述司法解释第29条第（二）项，被告不享有排除对14号楼706室执行权利。证据九、企业信息公示报告2份，证明汤媛是合肥新海岸房地产咨询公司的负责人和法人，该公司是恒宇公司楼盘代理销售公司，两者有明显利益关系，其在办理房产证事项上比其他人更有优势，涉案房屋未能办理房产证，汤媛有明显过错。证据十、两原告申请执行书，证明恒宇公司未按照行政裁决书及法院终审判决向原告履行义务。 被告汤媛、袁武提供证据一：商品房买卖合同（袁武）、房屋装修管理须知、明码标价书、面积差异房款结算表、销售不动产统一发票、物业费收据、维修资金专用维修资金收据、万家物业情况说明，证明1、袁武已于原告申请查封本案房屋前签订商品房买卖合同，合同真实合法有效；2、袁武已履行房款支付义务，涉案房款全部付清；3、袁武已实际占有、使用、管理本案房屋多年。4、袁武与开发商签订的合同第十五条约定，办理产权登记的责任、义务在开发商，未办理产权登记非袁武过错。证据二：商品房买卖合同（汤媛）、委托策划销售代理合同、新海岸咨询公司说明、个人汇款凭证、房屋租赁合同、万家物业情况说明，证明1、汤媛已于原告申请查封本案房屋前签订商品房买卖合同，合同真实合法有效；2、汤媛已履行房款支付义务，涉案房款全部付清；3、汤媛已实际占有、使用、管理本案房屋多年。4、汤媛与开发商签订合同第十五条约定，办理产权登记责任、义务在开发商，未能办理产权登记非汤媛过错。证据三：调查笔录及调查笔录照片、刘朝银身份证复印件、恒宇公司企业信息，证明1、汤媛、袁武签订的房屋买卖合同真实合法有效；2、汤媛、袁武已按合同约定全面履行支付房款义务；3、未办产权登记并非汤媛、袁武过错造成；4、被调查人刘朝银原系恒宇公司法人代表。证据四、六安市房地产市场监督处档案查询材料2份，金安区人民法院执行笔录2份，证明1、案涉房屋至今没有在房地产管理机关办理备案，恒宇公司没有按照《商品房买卖合同》第十五条约定向房地产登记机关提供应由出卖人提供的房地产买卖备案资料，上述房屋没有办理产权登记的原因及责任均在恒宇公司，汤媛、袁武无过错。2、恒宇公司已向汤媛、袁武交付房屋，汤媛、袁武已实际占有、管理案涉房屋。3、汤媛、袁武所提的执行异议足以排除法院强制执行。 被告汤媛、袁武对原告提供的证据一、二、三、四、五、七、八、九、十的证据三性不持异议，但对证据三、四、五、七、八、九的证明目的持异议，认为（2016）皖1502执异6号民事裁定书认定事实清楚、适用法律法规正确，其依据商品房买卖合同享有排除执行的权利。其向开发商指定账户汇入购房款，开发商予以认可，并开具房地产销售发票，该指定账户开户人潘云芳是开发商会计。原告认为被告夫妇另有房产、不享有排除执行权利的观点错误，是对最高院相关司法解释第29条的断章取义，本案应适用该解释第28条。汤媛虽从事房产地咨询工作，但与恒宇公司有利害关系、在办房产证上具有优势等说法系原告主观臆断。认为证据六系物业公司在受到压力情况下违心出具，与第一次出具的说明自相矛盾，不能达到原告证明目的。 原告对被告汤媛、袁武提交证据一、四的真实性无异议，但对其证明目的持异议。认为证据一中的房产登记所有人是恒宇公司，袁武在芜湖、六安均有住房，根据相关司法解释规定，袁武不享有排除上东阳光城14号楼706室执行的权利。证据四中档案查询单仅能反映涉案房屋的基本情况，不能证明由于恒宇公司的原因没有进行备案登记并办理过户手续。执行笔录不足以证明涉案房屋的实际占有和居住情况，更不能以此作为排除执行的依据。认为证据二中万家物业说明是伪证，不能达到证明目的；对该组证据中其他证据的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，认为汇款凭证不能证明汤媛已支付全部购房款，恒宇公司欠销售公司佣金，不能直接抵作汤媛购房款；上东·阳光城小区6号楼17号的商铺房登记所有人是恒宇公司；该商铺承租人未出庭作证，对于房屋租赁事实有待查清。认为证据三中调查笔录系证人证言，证人应当出庭作证，但被调查对象刘朝银并未出庭接受质证，刘朝银习惯在文件署名时按手印，但该笔录并没有其手印，且刘朝银长期处于失联状态，故对被调查人系刘朝银本人持异议，对调查笔录的真实性持异议；另从笔录内容看，并不能反映涉案房屋未办证原因在于恒宇公司。对刘朝银身份证复印件和企业信息无异议，但对其证明目的有异议，认为被告和刘朝银认识，并有业务往来，双方有利害关系，不能因为刘朝银是公司法人代表，其个人说法就能证明被告已付清购房款及办证事情。 被告恒宇公司未提交证据材料，未对两原告及被告汤媛、袁武提交证据发表质证意见。 本院经审核，认为刘朝银于本案第一次庭审通过手机微信视频在线作证，其证言与汤媛、袁武提供的刘朝银调查笔录、照片以及房屋租赁合同、本院执行笔录、六安市房地产市场监督处出具的2份档案查询单等证据均能相互印证，对于本案事实的证明形成完整的证据链，故对原告提供的证据一、二、三、四、五、七、八、九，十，被告汤媛、袁武提供的证据一中的1-7，证据二中的1-5以及证据三、四均予确认并在卷佐证。原告提供的证据六《六安市万家物业情况说明》，以及被告提供证据一、二中的《情况说明》均系万家物业出具的情况说明，但对同一事实的证明内容前后矛盾，故均不予采信。结合当事人陈述，认定本案事实如下： 原告汪国俊、董开会系夫妻关系，被告恒宇公司作为房地产开发商,因开发六安市皖西大道以南、东城路以东上东·阳光城项目，2009年5月6日与汪国俊夫妇就拆迁事宜签订房屋搬迁协议。双方后因该协议产生争议，2014年8月20日，汪国俊夫妇向市住建委申请裁决，该委作出六拆裁字（2014）2号城市房屋拆迁裁决书，恒宇公司不服该裁决诉至本院，要求撤销。案经一审、二审，安徽省六安市中级人民法院终审判决驳回恒宇公司的诉讼请求。 2016年1月6日，原告依据生效的六拆裁字（2014）2号城市房屋拆迁裁决书，向本院申请执行其中第一、八、九项。本院审查后裁定准予执行，并于2016年1月20日作出（2016）皖1502执46-1号执行裁定书，查封被执行人恒宇公司在六安市皖西大道上东·阳光城小区6号楼17号商铺、14号楼706室。 执行过程中，被告汤媛、袁武（两人系夫妻关系）提出执行异议申请，认为涉执行两套房屋归其所有。本院于2016年6月7日作出（2016）皖1502执异6号执行裁定书，认为申请人异议理由成立，裁定中止对上述两套房屋的执行。原告认为汤媛夫妇不享有排除执行权利致讼。 汤媛为合肥新海岸房地产咨询有限公司（以下简称新海岸公司）的法定代表人及该公司六安分公司的负责人，也是公司两股东之一。2008年9月26日，恒宇公司（甲方）与新海岸公司（乙方）签订《委托策划、销售代理合同》，约定将恒宇公司建设开发的上东·阳光城项目交由新海岸公司全程策划推广。案外人刘朝银当时为恒宇公司的法定代表人，其与汤媛分别在该合同的甲乙双方代表处签名。 2010年11月26日，恒宇公司作为出卖人，与买受人袁武签订《商品房买卖合同》，将上东·阳光城小区14号公寓706号住宅房出售给袁武，合同约定建筑面积82.73平方米，总房价294669元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”内容为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”（买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金）。2011年7月25日，因上述房屋实际建筑面积为82.66平方米，袁武向恒宇公司帐户实际汇入购房款294419.21元。同一天，袁武向万家物业缴纳物业服务、垃圾清运、装修服务、照明等费用1412元。2016年7月11日，袁武向该物业公司缴纳案涉住宅专项维修资金4711元。 2012年11月10日，恒宇公司与新海岸公司帐务结算，因余欠新海岸公司代理佣金298342元未付，双方约定以上东·阳光城小区6号楼17号商铺房抵付余欠佣金，该商铺建筑面积52.97平方米，总房价476730元。11月12日，新海岸公司向恒宇公司出具《说明》，要求将上述商铺买受人指定为汤媛，并承诺一周内以现金方式补足余欠购房款178388元。刘朝银于11月16日在该《说明》尾部签名，批注“同意以上结算方式，由汤媛将不足178388元汇入我公司潘云芳个人帐户”，并在该批注上下加盖恒宇公司印章及该公司的财务专用印章。当天，汤媛汇入潘云芳中国银行股份有限公司六安开发区支行帐户购房款（账号：62×××81）178388元。11月20日，恒宇公司作为出卖人，与买受人汤媛签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给汤媛，该合同第十五条“关于产权登记的约定”内容除“出卖人应当在商品房交付使用后90日内”之外，其余与袁武签订《商品房买卖合同》第十五条内容相同。该商铺交付使用后，汤媛用于出租收益。 此后，恒宇公司未按《商品房买卖合同》约定向房屋产权登记机关备案需由出卖人提供的案涉房屋资料，案涉房屋至今未能办理过户登记手续。 本院认为，本案争议焦点为：汤媛、袁武是否享有排除执行的民事权利。原告认为，案涉2套房屋的登记所有权人为恒宇公司，并非汤媛和袁武；依据“执行异议复议规定”第二十八条规定，汤媛对案涉商辅房不享有排除执行的权利；依据上述规定的第二十九条（二）项，袁武对案涉住宅房也不享有排除执行的权利。汤媛、袁武认为：作为案涉2套房屋买受人，虽不享有所有权，但依据“执行异议复议规定”第二十八条规定，依法享有物权期待权，足以排除执行。 本院认为，“执行异议复议规定”第二十八条系普适性条款，对所有被执行人均适用；第二十九条是特别条款，专门针对被执行人为房地产开发企业。本案被执行人恒宇公司为房地产开发企业，被执行的2套房屋系登记其名下的商品房，同时符合登记在被执行人名下的不动产、登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，在适用“执行异议复议规定”第二十八条、第二十九条上竞合，购房者可依法选择适用对其最有利的条款排除执行。本案购房者汤媛、袁武要求依据“执行异议复议规定”第二十八条排除执行，应予支持。 2016年1月，本院查封上东·阳光城小区14号公寓706号住宅。依据查明事实，应认定袁武于查封之前，已与被执行人恒宇公司签订案涉706室书面买卖合同并支付全部购房款。袁武于2012年缴纳该房物业管理服务等费用、2016年7月缴纳专项维修资金，应认定查封之前，袁武已合法占有控制案涉706室。恒宇公司未按合同约定向产权登记机关备案案涉房屋相关资料，以致买受人至今未能办理房屋权属证书，应认定非因袁武自身过错造成。综上，袁武对上东·阳光城小区14号公寓706号住宅依法享有排除执行的民事权利。 2012年11月20日，汤媛与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，购买上东·阳光城小区6号楼17号商铺房，购房款总计476730元。该款来源两处：一为恒宇公司抵付新海岸公司佣金298342元，二为汤媛个人转帐支付178388元，故汤媛所购商铺62.58%为恒宇公司偿还新海岸公司佣金的抵账房。而新海岸公司与恒宇公司之间的基础法律关系并非房屋买卖关系，是基于委托代销关系形成的债权债务关系，以房抵债是为了消灭该债务，而抵债不动产的受让人并非物权期待权依法保护的对象。且汤媛虽与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，却没有购买全部商辅的事实，实际上以房屋买卖形式将新海岸公司名下财产作为家庭财产分配给自己。汤媛虽为新海岸公司的法定代表人及股东，但新海岸公司是企业法人，依法享有独立的法人财产权，也依法以法人资产对外承担责任，涉案商辅62.58%属于公司财产，汤媛将该部分房产分配给自己，致使新海岸公司责任财产减少，偿债能力下降，可能有损新海岸公司债权人利益。综上，汤媛通过上述方式取得的涉案商辅，不符合“执行异议复议规定”第二十八条规定的排除强制执行的法定条件，故汤媛对上东·阳光城小区6号楼17号商铺房依法不享有足以排除执行的民事权利。 综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。案经本院审判委会员讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 一、准许执行安徽省六安市金安区人民法院（2016）皖1502执46-1号执行裁定书中执行标的“在六安市皖西大道上东·阳光城小区6号楼17号商铺”； 二、驳回原告汪国俊、董开会的其他诉讼请求。 案件受理费14168元，由被告汤媛、袁武和芜湖市恒宇房地产开发有限公司负担8451元，原告汪国俊、董开会负担5717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 本院（2016）皖1502执异6号执行异议裁定“中止对位于六安市皖西大道上东·阳光城小区6号楼17号商铺标的的执行”于本判决生效时自动失效。 审 判 长  罗继红 代理审判员  陈智杰 人民陪审员  马 利 二〇一七年十二月十四日 书 记 员  沈雯君 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。