贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初2676号原告：贵州省铜仁广夏房地产开发有限公司，住所：贵州省铜仁市碧江区东太大道**附**。法定代表人：杨兰珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐海洋，贵州黔东律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：李文平，贵州黔东律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：杨文珍，女，1984年9月21日出生，土家族，无固定职业，，住贵州省铜仁市碧江区被告：周水英，女，1977年9月25日出生，侗族，无固定职业，，住铜仁市碧江区委托诉讼代理人：周宴娜，女，1985年8月27日出生，侗族，无固定职业，，住铜仁市碧江区授权范围为一般授权。（系被告周水英之妹）被告：周英华，女，1975年12月18日出生，侗族，无固定职业，，住铜仁市万山区委托诉讼代理人：张绪林，铜仁市碧江区中心法律服务所法律工作者，授权范围为特别授权。原告贵州省铜仁广夏房地产开发有限公司（以下简称广夏房开公司）与被告杨文珍、周水英、周英华确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广夏房开公司委托诉讼代理人唐海洋、李文平、被告杨文珍、周水英及其委托诉讼代理人周宴娜、周英华及其委托诉讼代理人张绪林均到庭参加诉讼。本院依法进行了审理，现本案已审理终结。原告广夏房开公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令《安置房交房合同》无效；2、判令被告杨文珍腾出已入住的3-4-2号房，交还给原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月20日，被告周英华借用被告周水英注册登记的铜仁市××区家缘房产信息中心（以下简称家缘房产中心）的资质，指派祝林以原告及家缘房产中心的名义与被告杨文珍签订《安置房交房合同》，约定由被告杨文珍购买位于铜仁市××西外环白水泥厂3-4-2号房，该房建筑面积为125.66㎡，单价为2800元/㎡，总价款为351848元，首付款为11848元。同时，该合同还对双方的其他权利义务进行了明确约定。上述合同签订后，被告杨文珍按约付清首付款，被告周华英也将3-4-2号房交付给被告杨文珍入住。事后，因原告以上述安置房被非法买卖即进行举报。在铜仁市××区工商行政管理局查处期间，被告周英华主动退还了被告杨文珍的首付款，但被告杨文珍却一直居住在3-4-2号房内，至今未将该房屋交还给原告。为此，原告特诉至人民法院，请求支持其上述诉讼请求。被告周水英辩称：1、答辩人虽然注册登记了家缘房产中心所，但其却早已将该房产中心转让给被告周英华，只是未办理变更登记；2、答辩人也不知晓被告周英华以家缘房产中心名义与被告杨文珍签订《安置房交房合同》事宜。因此，答辩人的诉讼主体不适格。被告周英华辩称：1、被告周水英已将家缘房产中心转让给答辩人；2、答辩人以家缘房产中心名义向被告杨文珍销售房产是事实，但该销售行为是经过原告公司副总杨通令、项目总经理吴小顺口头授权，且已将《安置房交房合同》交给吴小顺；3、案涉房屋钥匙是原告公司员工刘洁交给家缘房产中心，再由该房产中心交由被告杨文珍；4、从看房——交钥匙——装修——入住整个过程，原告均未提出异议，且也未要求被告杨文珍退房；5、原告所述退款其实质仅为办理了退款清单手续但却未实际退款而是为了政府检查，且答辩人数次要求将首付款交予原告，但原告均表示将该首付款暂存于答辩人处。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告杨文珍辩称，1、答辩人按《安置房交房合同》如约缴纳讼争房屋首付款后，原告方将装修钥匙交付答辩人。装修期间因水电未通问题答辩人找到原告，原告公司也给答辩人解决了水电问题。因此，原告是知晓案涉房屋销售行为的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，2014年9月25日，原、被告签订《安置房交房合同》，该合同约定甲方提前将位于铜仁市××西外环白水泥厂3-4-2号安置房交予乙方使用；总建筑面积为125.66㎡，单价为2800元/㎡，总价款为351848元；乙方必须交付总价款的30%即111848元作为首付款，余款240000元由甲方负责到银行办理贷款业务；乙方必须交纳办理产权证所需费用12679.3元。同时，该合同还对双方其他权利、义务等事宜进行了明确约定。该合同首部甲方为原告，而尾部盖有家缘房产中心公章，并有其员工祝林签名，乙方则为被告杨文珍。上述合同签订后，被告杨文珍按约履行了相应付款义务，并对上述房屋进行了装修且业已入住。另查明，家缘房产中心于2013年3月25日注册登记，并于2015年8月12日办理注销登记，其经营者为被告周水英，但实际经营者为被告周英华。再查明，2011年7月30日，原告与案外人蒋正志、赵文球签订《项目合作协议》，约定原告拥有“仁宸·锦江”开发项目，并出资1040万元，占20%股份；案外人蒋正志、赵文球出资4160万元，占80%股份（其中，蒋正志40%，赵文球40%）；原告将案涉房屋所在项目（即“仁宸·锦江”项目）所有资料交由案外人蒋正志、赵文球操盘运作。2011年8月4日，案外人赵文球主持召开第一项目股东会议并形成会议纪要，会议确定项目总经理为吴小顺，杨兰珍、辛金力、杨通令为副总经理。最后查明，铜仁市××区市场监督管理局分别于2015年1月27日、28日对“仁宸·锦江”项目副总经理杨通令、总经理吴小顺所作《询问（调查）笔录》载明，总经理吴小顺、副总经理杨通令于2013年口头同意家缘房产中心负责人周英华为案涉项目除安置户外多余的房产办理房产销售手续和相关水电手续，并向周英华提供原告公司营业执照、案涉项目批文、户型图、钥匙等所需相关资料。本院认为，在民事活动中，首先须明确民事活动中的交易主体；其次，须审查交易内容是否依法成立并生效；再次，须结合履行情况、过错程度对违约行为及其责任分担作出认定。关于交易主体问题。首先，讼争《安置房交房合同》尾部甲方盖有家缘房产中心公章，并有其员工祝林签名，且该房产中心实际经营者周英华对此亦予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，讼争《安置房交房合同》成立。其次，从现行有效的法律法规来看，民事活动的交易主体为公民、法人或者其他组织。案涉“仁宸·锦江”项目虽为原告所设立，并由其与案外人蒋正志、赵文球共同开发建设，但由于上述项目既不具有民事权利能力资格，也无具备民事行为能力资格，更不具备民事责任能力资格。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，“仁宸·锦江”项目作为原告临时设立的内设机构，对外所为民事行为归由设立人也即原告承受。再次，项目经理在工程项目上的行为代表着企业的行为，其从事与项目有关的行为均属职务代理行为，对外应当由所在的企业承担法律责任。原告将“仁宸·锦江”项目的所有资料交由案外人蒋正志、赵文球操盘运作，吴小顺、杨兰珍、辛金力、杨通令任项目总经理、副总经理。然而，何为“操盘运作”？操盘本为商事活动中的专有术语，而本案中的操盘显然并非商法意义上的操盘。结合《项目合作协议》关于“仁宸·锦江”项目的约定以及各投资人的履行情况，本案中的操盘运作应为案外人蒋正志、赵文球独立对“仁宸·锦江”项目进行经营如决定项目资金的投入和使用、物资采购、分包或转包工程、参与竣工验收、与发包人或分包人结算工程价、对外销售等等事宜。因此，“仁宸·锦江”项目总经理吴小顺、副总经理杨通令口头委托本案被告周英华代为办理案涉项目除安置户外多余房产销售手续和相关水电手续，并向周英华提供原告公司营业执照、案涉项目批文、户型图、钥匙等所需相关资料系职务代理行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”的规定，作为案涉项目总经理吴小顺、副总经理杨通令在其职权范围内口头委托本案被告周英华代为办理案涉项目除安置户外多余房产销售手续和相关水电手续行为，对原告发生法律效力。最后，代理是以扩张及补充私法自治为目的，依他人行为而取得权利或者承受义务。如前所述，基于“仁宸·锦江”项目总经理吴小顺、副总经理杨通令的职务代理行为，被告周英华代原告公司对外销售案涉安置房。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，讼争《安置房交房合同》对原告产生约束力。综上所述，讼争《安置房交房合同》的交易主体应为原告广夏房开公司与被告杨文珍。关于讼争《安置房交房合同》效力问题。判断民事活动是否合法有效存有三要件即主体要件、意思表示要件、内容要件。如前所述，讼争《安置房交房合同》的交易主体为原告及被告杨文珍，在此不再赘述。就意思表示要件而言，其判断标准为民事法律行为所涉各个意思表示的意思和表示是否相一致。从查明事实来看，原告有通过“仁宸·锦江”项目总经理吴小顺、副总经理杨通令操盘经营“仁宸·锦江”项目的意思，被告杨文珍也与原告签订了讼争《安置房交房合同》并按约交纳购房款的表示行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项“具备下列条件的民事法律行为有效：…（二）意思表示真实…”的规定，讼争《安置房交房合同》系原告广夏房开公司与被告杨文珍的真实意思表示。就意思表示的内容要件而言，虽然民事活动遵循意思自治，但须以该民事法律行为的内容本身正当为前提。在本案中，2014年12月29日，贵州省铜仁市住房和城乡建设局以原告广夏房开公司在未取得相关许可的情况下擅自将案涉项目安置房对外销售为由，作出《关于暂停贵州省铜仁广夏房地产开发有限公司新业务办理的通知》（铜市住建333号），决定在原告公司对上述违规行为整改合格之前，暂停办理该公司在全市范围内的新业务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明…”的规定，房地产开发企业对外销售商品应当具备上述条件，该强制性规定规制的是房地产开发企业的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为。也即原告广夏房开公司上述违规对外销售案涉安置房行为违反了法律的管理性强制规定。对此，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条明确指出，违反效力性强制规定，合同无效；违反管理性强制规定，人民法院应当根据具体情形认定其效力即人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。然而，从城市房地产管理法的立法本意来看，其意在鼓励和促进交易，为市场经济的健康、有序发展保驾护航。加之，被告杨文珍业已对案涉安置房进行了装修且已入住至今两年有余。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的规定，讼争《安置房交房合同》虽然违法了城市房地产管理法的管理性强制规定，但并不必然导致该合同无效。综上所述，原告要求确认讼争《安置房交房合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于退房问题。如前所述，讼争《安置房交房合同》并不当然无效，各方当事人均应全面、诚信履行各自应当承担的法定义务和约定义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，针对案涉安置房，原告广夏房开公司应当向有批准权的人民政府审批，被告杨文珍也应当按照国家有关规定缴纳土地出让金。因此，原告基于讼争《安置房交房合同》无效而要求被告杨文珍向其腾出并交还已入住的3-4-2号房的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百四十三条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百零二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第四十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：驳回原告贵州省铜仁广夏房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告贵州省铜仁广夏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  胡冬华人民陪审员  王光勇人民陪审员  杨昌清二〇一七年十二月二十七日法官助理王芳书记员任立志