宁夏回族自治区永宁县人民法院   民事判决书       （2017）宁0121民初2186号     原告：宁夏广恒房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县宁和北街盛世江南小区****。   法定代表人：边灿才，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：楼江行，男，汉族，该公司员工。   委托诉讼代理人：毛文斌，浙江永大律师事务所律师。   被告：何贤虎，男，1967年1月28日出生，汉族，个体，高中文化程度，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：吕文迪，宁夏方和圆律师事务所律师。   原告宁夏广恒房地产开发有限公司与被告何贤虎商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，因本案须以银川市兴庆区人民法院审理的何贤虎与宁夏广恒房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的审理结果为依据，本案中止审理。后因工作调动，更换了承办人。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏广恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人楼江行、被告何贤虎的委托诉讼代理人吕文迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宁夏广恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的合同编号为“2014年第292号”“2014年第303号”商品房买卖合同；2.依法判令被告向原告赔偿自2014年11月25日起至款清日止，以200万元为基数，按年利率6%计算的利息损失；赔偿自2014年9月26日起至款清日止，以7310400.00元为基数，按年利率6%计算的利息损失。(上述损失暂计算至起诉日止为1603769.39元。)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月26日、11月25日，原、被告分别签订了“2014年第292号”“2014年第303号”商品房买卖合同，合同约定由被告向原告购买位于××县商品房23套，面积共计3109.47平方米，购房款共计9310400.00元，被告在签订合同时应向原告一次性付清房款，逾期付款的，原告有权在被告逾期90日后解除合同，被告应按应付款的5%向原告支付违约金，交付日期在2015年12月31日前。但合同签订后，被告既未能按约向原告支付购房款，也拒绝办理交房手续。被告的上述行为已构成根本违约，原告有权解除买卖合同。故诉诸贵院，望判如所请。   被告何贤虎辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的两份商品房买卖合同的实质是做借款的抵押登记备案，而非商品房预售合同纠纷。一、原告与被告形成三次借款的法律关系，原告为了实现借款，将其2014年第292号、303号商品房买卖合同项下的房屋抵押备案给被告，所以上述两份合同名为买卖，实质为抵押担保性质。1.2014年9月26日，原、被告签订了2014年第292号商品房买卖合同，以抵押备案的方式将该合同项下21套面积2436.8平方米房屋备案登记在被告名下，在房管局的备案信息中确定为融资抵押。2014年9月28日，原、被告签订了一份借款协议，原告向被告借款300万元，协议第四条确定了2014年第292号商品房买卖合同项下的房屋性质是抵押备案保证，商品房买卖合同系该借款协议的附件。该借款期满后，原告向被告偿还了借款本息。2.2014年11月中旬，原告再次向被告借款400万元，由于2014年第292号商品房买卖合同中确定的21套房屋价值不够，原告提出以盛世江南小区22号楼的7、8号营业房再次提供抵押担保，双方签订了2014年第303号商品房买卖合同。2014年11月25日、11月28日，原、被告签订两份借款协议，借款共计400万元。两份借款协议分别以被告开发的位于盛世江南小区xx号楼xxx、xx号营业房、xxx号楼21套房屋，总面积3109.47平方米的房屋提供抵押担保。3.原告偿还了2015年4月28日前的400万元借款的利息后，由于原告届期无法偿还全部本金。2015年5月28日，双方再次签订了两份借款协议，约定将原告400万元借款还款日展期4个月。该借款协议仍然以2014年第292号、303号商品房买卖合同项下的房屋提供抵押担保。二、基于上述事实可以证明原、被告签订的两份商品房买卖合同实质为抵押担保合同，而非真正意义上的商品房买卖合同。双方签订的两份借款协议系主合同，两份商品房买卖合同系借款协议的从合同。原告在没有偿还完借款本息等费用的前提下，是无法实现处分上述抵押房屋的权利。上述合同签订的时间分别为2014年9月26日、11月25日，如果存在被告购买上述房屋的事实，原告提起本案的诉讼已超过诉讼时效，不应当得到法院的支持。故原告提起本案诉讼，应予依法驳回。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：被告提供的2014年9月28日借款协议一份、借条一张虽系复印件，但结合原告提供的合同编号为“2014年第xxx号”商品房买卖合同可以认定其真实性，本院予以采信。   根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月26日，原、被告签订了合同编号为“2014年第xxxxx号”《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于永宁县盛世江南小区xxx幢21套房屋（建筑面积2436.8平方米，总金额731.04万元），并办理了备案手续。2014年9月28日，原、被告签订《借款协议》一份，约定原告向被告借款300万元，被告保证在2014年9月28日前向原告指定账户支付借款，原告以自己开发的位于银川市永宁县杨和镇县城新区宁和北街的盛世江南小区23号楼共计21套总面积为2436.8平方米房屋为上述借款提供买卖备案保证。后原告偿还了借款。2014年11月25日，原告与被告签订合同编号为2014案第xxx号《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的盛世江南小区22号楼7号、8号营业房（建筑面积672.67平方米，总金额200万元），并办理了备案手续。2014年11月25日，原、被告签订《借款协议》一份，约定原告向被告借款200元，被告保证于2014年11月28日前向原告指定的账户支付借款，原告以其开发的位于银川市永宁县杨和镇县城新区宁和北街的盛世江南小区22号楼2套总面积为672.67平方米的房屋为上述借款提供备案抵押，如原告到期未返还借款本金及利息，双方协商以上述房产抵顶借款及利息。2015年11月28日，原、被告再次签订《借款协议》一份，约定，原告向被告借款200元，被告保证于2014年11月28日前向原告指定的账户支付借款，原告以其开发的位于银川市永宁县杨和镇县城新区宁和北街的盛世江南小区23号楼共计21套总面积为2436.8平方米的房屋为上述借款提供备案抵押，如原告到期未返还借款本金及利息，双方协商以上述房产抵顶借款及利息。2014年11月28日，被告向原告指定的永宁分公司账户转款共计400万元。当天，原告向被告出具两张金额为200万元的借条，确认收到被告支付的借款400万元。2015年5月28日，原、被告重新达成《借款协议》两份，约定，两笔借款均展期四个月，原告承诺如不能按期偿还借款本金及相应的利息，将银川市永宁县杨和镇县城新区宁和北街的盛世江南小区22号楼2套房屋以总价200万元、23号楼共计21套房屋以总价200万元抵顶被告的借款并将上述房产15日内过户至被告指定名下。后原告未按期限偿还全部借款，被告于2017年7月向宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院提起诉讼，要求原告偿还借款280万元及利息。银川市兴庆区人民法院于2017年10月27日作出（2017）宁0104民初7081号民事判决书，判决原告向被告偿还借款277.6万元及利息。该判决生效后，原告偿还了借款200万元，剩余部分双方协商由原告以四套房屋抵顶，但尚未办理房屋产权登记手续。双方签订的《银川市商品房买卖合同》中涉及永宁县杨和镇县城新区宁和北街盛世江南小区xx号楼2套房屋、xx号楼共计21套房屋的备案至今亦未撤销。双方多次协商未果。   本院认为，原、被告签订涉案的“2014年第292号”“2014年第xxxx号”《银川市商品房买卖合同》，并对合同中约定的房屋办理了备案登记后，双方签订借款协议并约定了以《商品房买卖合同》中的永宁县盛世江南小区23号楼共计21套房屋、22号楼2套房屋为借款提供备案抵押，《商品房买卖合同》实质上是为了担保借款协议的履行。被告通过出借取得了对原告公司的债权，双方形成民间借贷法律关系。借款到期后，因原告未能偿还借款本息，被告以民间借贷纠纷通过诉讼主张了权利，且双方达成以物抵债协议。故双方签订的两份《商品房买卖合同》应予以解除。因原、被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实履行的合同，被告不存在违反合同及向原告支付合同价款的义务，故原告要求被告赔偿房屋买卖价款的利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：   一、解除原告宁夏广恒房地产开发有限公司与被告何贤虎签订的合同编号为“2014年第292号”“2014年第xxx号”《银川市商品房买卖合同》；   二、驳回原告宁夏广恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费19234.00元，减半收取9617.00元，由原告宁夏广恒房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                        审   判  员     杨志华       二〇一八年十二月十八日     书   记  员     刘立明             附本判决书所适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》     第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。    按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。