贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初3305号原告：龙建，男，布依族，1978年08月06日出生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王热，贵州钝初律师事务所律师。原告龙建与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于2017年09月05日提出管辖异议，本院于2017年09月11日作出裁定驳回其管辖异议。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙建委托其代理人唐羽生、被告贵阳新世界房地产开发有限公司委托其诉讼代理人王热出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付违约金42,804.35元（从2016年12月20日至2017年07月25日止，按每日197.26元标准计算）及2017年07月25日至被告向原告实际交付商品房相关合格证明文件之前的违约金（按每日197.26元标准计算）。事实与理由：2014年06月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于贵州省贵阳市××区××路××号“金阳新世界”房屋一套。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，被告却未按约定提交该房屋的相关合格证明文件，如约在2016年12月20日前向原告交付房屋，应当按合同第十三条承担违约责任，故提出如前诉请。被告辩称，对原告诉称的商品房买卖事实无异议。原告于2016年12月07日交纳物业服务费、代收有线电视初装费及住宅物业服务费共计3,043.00元，应视为双方已经于2016年12月07日完成交付。交付时确实没有取得合同约定的《商品房交付使用备案证书》，但原告已经受领了房屋，且在约定的期限内未提出异议，应当视为原告认可房屋达到交付条件。原告收房之后，不应当再向被告主张违约金；收房之前的违约金，被告同意支付，但由于约定的违约金过高，故请参照政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价每月6.00元/㎡--16.00元/㎡的中间价10.00元/㎡浮30%予以调整。对原、被告双方无争议的双方主体资格、商品房价款、约定交房时间、交付时未取得合同约定的《商品房交付使用备案证书》等事实，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。被告对原告提供的被告2017年05月08日向业主们出具的《回复》的真实性无异议，本院予以采信。综上，本院对本案事实认定如下：2014年06月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以657,517.00元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区金朱路1号“金阳新世界”项目碧潭园第2A,2C-11栋1单元15层1号商品房一套，双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告如约支付了购房款。合同约定交付时间2016年12月20日期满后，因被告交付房屋不符合合同约定交付条件，原告未收取涉案商品房，但于2016年12月07日交纳预交物业服务费和住宅物业服务费共计3,043.00元。2017年02月28日，原告领取装修钥匙一把，交纳装修管理服务费、施工许可证工本办理费、装修垃圾处理费、装修保证金、其他保证金共计3,071.80元。2017年03月03日，原告交纳工人出入证保证金60.00元。2017年05月02日，购买“金阳新世界”楼盘的部分业主联名向被告发出《通知》，提出被告交付的房屋不符合约定的交付条件。2017年05月08日，被告对此作出《回复》，内容为：“尊敬的业主们：我司于2017年5月2日收到你们签名的通知，通知中表明了你们的诉求，……，但未能出具‘经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书’。为了保证广大业主的合法利益，维护我司的品牌形象，我司将会按合同第十三条约定的相关违约条款承担相应的责任。另关于广大业主反应的园林绿化品质太低的问题，我司……。特此回复”。原告等1045户买受人不同意被告的回复。2017年09月21日，原告向本院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价为每月6.00元/㎡--16.00元/㎡。本院争议焦点：一、商品房屋是否实际交付及交付时间。二、逾期交房违约金的计算期间及标准。三、商品房实际交付后的违约金是否支持。本院认为，一、关于商品房屋是否实际交付及交付时间的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2017年02月28日，原告领取装修钥匙，对涉案房屋实际控制，虽然此时房屋不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2017年02月28日实际交付。对被告辩称从2016年12月07日预交物业服务费之日视为交付的意见，本院不予采信。二、关于逾期交房违约金的计算期间及标准的问题。根据双方在《商品房买卖合同》第十三条中的约定，逾期交房违约金从约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。从2016年12月21日至2017年02月28日，被告共逾期交房70日，按照《商品房买卖合同》第十三条第1（1）项的规定，被告支付违约金约为657,517.00元×2?/日×70日≈9,205元。由于被告逾期交房共69天，依约定违约金为已付房价款万分之二,原告请求按已付房价款万分之三计算，不符合约定，本院不予支持。对于被告提出的违约金调整意见，因《商品房买卖合同》文本系被告提供，且合同约定的违约金标准并未明显超出合理范围，2014年政府部门公布的租金指导价并不足以反映原告的实际损失，对其该意见，本院不予采信。三、关于商品房实际交付后的违约金是否支持的问题。买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2017年02月28日，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就被告交房达不到约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，原告依《商品房买卖合同》第十三条主张2017年02月28日之后至被告交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，本院不予支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持9,205元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告龙建支付违约金9,205元；二、驳回原告龙建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870.00元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担50.00元，由原告龙建负担820.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判长 徐 涛审判员 梁怀宇审判员 杨小菠审判员 黄 余审判员 赵云仙审判员 张 铮审判员 苏 飞二〇一七年十二月十二日书记员 洪 典