广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初11513号原告：郭志强，男，1947年5月29日出生，汉族，住广东省中山市，原告：郭建霞，女，1975年4月20日出生，汉族，住广东省中山市，上列二原告共同委托诉讼代理人：李锐航，广东洋航律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：陈满仪，广东洋航律师事务所律师实习律师。被告：贺友益，男，1973年2月3日出生，汉族，住重庆市奉节县，被告：刘智，男，1983年6月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：易书锋，广东海鸥律师事务所实习律师。被告：华付立，男，1973年7月15日出生，汉族，住河南省平顶山新华区，原告郭志强、郭建霞与被告贺友益、刘智、华付立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，适用普通程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理，原告郭志强、郭建霞委托诉讼代理人李锐航，被告贺友益，被告刘智委托诉讼代理人谢伟强、易书锋，被告华付立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭志强、郭建霞向本院提出诉讼请求：1.解除二原告与三被告于2017年4月6日签订的二手房买卖合同；2.三被告向二原告双倍返还定金及其利息，双倍定金为370000+1100000×20%＝590000元（利息以370000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年4月6日起计算至清偿之日止）；3.三被告向两原告支付违约金50000元；4.三被告向两原告赔偿已支付的税费12600元和中介费10000元；5.三被告向两原告赔偿因此产生的律师费20000元。事实与理由：原告郭志强与三被告于2017年4月6日签有二手房买卖合同，约定原告以1100000元购买产权人贺友益的位于中山市××中环明珠花园××房的房产（土地证号：中府国用[2015]第易330006**号，产权证号：中府字第0215006098号）。郭志强已按约于2017年4月7日将400000元的定金支付给贺友益的委托代理人刘智，并由刘智出具收款收据；郭志强已于2017年4月27日以其女儿郭建霞名义向中山市地方税务局缴纳涉案房屋的过户税金12600元。现三被告未能主动消除涉诉过户的障碍。刘智已向原告返还30000元的定金款。原告认为，原告作为买方履行了合同约定义务，有权向卖方主张权利，经原告多次催促，三被告仍怠于消除涉案房屋的过户障碍，已构成根本违约。刘智作为贺友益的委托代理人及定金收取人应依法对此债务承担连带责任；华付立作为共同转让方在二手房买卖合同、身份证复印件、涉案房屋土地证复印件及产权证复印件上捺印表示共为此二手房买卖的共同转让方，应依法对此债务承担连带责任。被告贺友益辩称，当时涉案房产是委托被告刘智帮忙交收，在办理过户手续过程中，存在银行查封的阻碍，目前还在处理中，因此其就退回30000元定金款给原告，愿意继续履行合同。由于是刘智代办，同意退回370000元定金给原告，并支付50000元违约金，其余款项合同没有约定，不确认。不同意支付220000元的定金。税费是可以退回的，中介费是单方请的，不同意支付中介费。被告刘智辩称，1.根据被告贺友益的意见，房屋买卖合同是可以继续履行，原告若同意，被告刘智可以争取消除权利障碍，尽快把房屋过户给原告。2.被告刘智在本案中仅仅是代理人，不是房东，更不是合同上注明的转让方，且在代理行为中没有过错，因此不应当承担责任。3.原告的诉讼请求二是不成立的，应当是返还已支付购房款370000元。根据合同备注栏上因该房在过户过程中被查封退回已收定金，另赔偿50000元作违约金。这是特别约定，该约定对第6条的违约责任做了变更，由其在过户过程中被法院查封时所做的约定，因此不能适用定金规则。从合同法而言，有约定按约定，没有约定的才适用法律规定。原告的诉请四中，如在解除合同情况下，原告应提供原有发票给被告才能退税，也只能由原告亲自退税。根据合同第11条明确约定原告单方委托的中介，且中介也存在过错。在纳税前，房屋被查封的时候，中介公司也没有尽义务提供信息，中介明显存在过错，不应当收取中介服务费，中介服务费也不应当由被告承担。诉请五的律师费在合同中没有相关约定，应当由原告承担，而不是由被告承担。被告华付立辩称，被告贺友益向华付立借钱，但在把房子卖给原告前，被告贺友益就已把涉案房屋抵押给华付立，要把房子过户给原告的话，就要办理解除抵押登记，当时原告要求华付立签名，相当于承诺解除抵押了，被告华付立不是房屋的转让方，而是放弃权利的一方，不应承担责任。本院经审理认定事实如下：1.2016年11月28日，贺友益为中山市××中环明珠花园××房的出售事宜，签订委托书委托刘智代为办理还清银行贷款及个人借款、签领相关证件资料，注销房产抵押登记手续、领取房地产权证，确定买主商议并决定该房产的出售价格、签署出售上述房产的买卖合同、协助买方办理上述房产银行贷款按揭及房产抵押登记相关手续、代收售房款及缴纳相关税费等事项。委托期限自委托书签署之日至2019年11月28日止。2016年11月29日，广东省珠海市横琴公证处对上述委托书进行公证。2.2017年4月6日，贺友益、华付立（甲方、转让方），刘智（甲方、委托方），郭志强（乙方、受让方）及中山市豪富房地产中介服务有限公司（丙方、中介方，以下简称豪富公司）签订房地产买卖合同，约定：甲方将位于中山市××中环明珠花园××房转让给乙方，总成交价1100000元。签订本合同时，乙方支付定金400000元，过户当天乙方支付300000元，其余房款在拿到新证当天付清400000元。甲乙双方应在2017年5月30日前办理过户手续。甲方决定中途不卖或逾期不与乙方办理过户变更手续，作甲方违约处理，本合同即解除，甲方应在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方800000元的违约金，乙方决定中途不买或逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，400000元的违约金。办理过户所需税费由乙方负责。在国土局办理好相关过户手续之前，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付10000元作为咨询中介费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。备注：该房因如过户当中给法院查封的，甲方退回已收定金，另赔偿50000元作违约金，即人民币450000元。合同还约定了其它内容。3.合同签订当日，卢桂芬通过网银转账向刘智支付400000元，附言信息：预付款。贺友益（刘智代）出具收款收据，内容有：“今收到郭志强购买中山市××中环明珠花园××房购房定金400000元。”4.被告刘智提供的查询明细显示，2017年4月6日，刘智收到卢桂芬支付的400000元，同时刘智将该400000元分两次转给贺友益。5.2017年4月27日，贺友益（甲方、转让方，委托代理人刘智）与郭建霞（乙方、受让方）就涉案房产到中山市国土资源局坦洲分局签署房地产买卖合同，郭建霞缴纳税费12600元。6.刘智提供中山市不动产登记资料证明表（2017年10月10日）显示，涉案房产为贺友益单独所有，先后办理抵押登记，抵押权人分别为中国银行股份有限公司中山分行、李平及华付立，现抵押登记均已注销。涉案房产于2017年4月10日被珠海市横琴新区法院查封，于2017年4月11日被珠海市香洲区人民法院轮候查封。7.庭审中，郭志强、郭建霞述称，现已支付400000元，刘智已退回30000元。合同没有继续履行是因为在国土部门得知房产被查封无法过户；应适用定金条款，另根据备注赔偿50000元违约金。贺友益述称，同意承担责任，刘智、华付立无需承担责任，按照约定赔偿50000元，其余不承担。刘智述称，应适用备注的违约条款，赔偿50000元，不适用定金规则。华付立称，其已放弃抵押权，不应承担责任。8.庭审中，本院向郭志强、郭建霞释明，若定金和违约金只能选择其一，将如何选择，郭志强、郭建霞明确主张双倍返还定金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，郭志强、郭建霞与贺友益、刘智、华付立及豪富公司签订的房地产买卖合同是三方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。刘智作为贺友益的委托代理人，其在授权范围内所为之行为相应的法律后果应由贺友益承担，且华付立作为涉案房产的抵押权人，现已注销抵押登记，郭志强、郭建霞要求刘智、华付立承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。各方当事人均确认，涉案房产因被查封而无法过户，即贺友益构成违约，应当承担违约责任。郭志强、郭建霞要求解除合同，本院予以确认。本案的争议焦点为：违约责任的承担应当依据定金规则还是合同备注条款。郭志强、郭建霞要求贺友益双倍返还定金并支付违约金50000元。但合同备注条款特别约定，房产如过户当中给法院查封的，贺友益退回已收定金，另赔偿50000元作违约金。该条款作为特别约定，是双方提前预见的特定情况，从而对特定情况下出卖方的赔偿数额进行限制。因此，当特定条件成就时，应当优先适用该条款。郭志强、郭建霞在签订合同时并未对上述条款提出异议，应受该条款的约束。在涉案房产被法院查封而不能过户的情况下，郭志强、郭建霞不能规避该条款而主张返还双倍定金。因此，贺友益应按合同约定退回已收取的定金370000元，并赔偿违约金50000元。关于利息主张，并无合同依据，其实质为损失的一部分，而违约金即为弥补损失所约定，故利息损失本院不予支持。合同约定中介咨询服务费10000元，由违约方承担，若非违约方已经向经纪方支付中介服务费，则违约方应向非违约方返还。郭志强、郭建霞并未提交证据证明其已经实际支付中介服务费，故其要求贺友益返还中介服务费10000元的主张，本院不予支持。关于税费，因合同不再继续履行，郭志强、郭建霞可申请退税，贺友益无需赔偿，若无法退税郭志强、郭建霞可另行主张。关于律师费的主张，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭志强、郭建霞与被告贺友益于2017年4月6日签订房屋买卖合同中关于中山市坦洲镇德秀路33号中环明珠花园9幢404房的买卖条款；二、被告贺友益于本判决生效之日起七日内向原告郭志强、郭建霞返还定金370000元；三、被告贺友益于本判决生效之日起七日内向原告郭志强、郭建霞支付违约金50000元；四、驳回原告郭志强、郭建霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10626元，诉讼保全费3933元，合计14559元（原告郭志强、郭建霞已预交），由原告郭志强、郭建霞负担5601元，被告贺友益负担8958元（被告贺友益于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告王郭志强、郭建霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  罗晓冰审 判 员  陈 睿人民陪审员  黄瑞芬二〇一七年十二月十日书 记 员  林振华赖惠敏