包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终1938号   上诉人（原审被告、反诉原告）：包头市润泽物业服务有限责任公司。   法定代表人:胡建新，总经理。   委托代理人：康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。   委托代理人：张拴拴，包头市润泽物业服务有限责任公司员工，   被上诉人（原审原告、反诉被告)：包头市稀土高新区山水文苑小区业主委员会。   主任：曹继坤，男，1952年8月4日出生，汉族，无职业，住包头稀土高新技术产业开发区。   委托代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。   上诉人包头市润泽物业服务有限责任公司因排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院(2016)内0291民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人包头市润泽物业服务有限责任公司的委托代理人康丽梅、张拴栓，被上诉人包头市稀土高新区山水文苑小区业主委员的主任曹继坤及委托代理人刘嘉浦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原审法院审理查明，包头稀土高新区山水文苑小区于2011年8月交工，前期物业服务机构为大地物业公司，2012年8月31日大地物业公司撤出山水文苑小区。2014年3月26日被告包头市润泽物业服务有限责任公司注册成立，2015年1月1日，被告包头市润泽物业服务有限责任公司与包头市金鼎置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》正式入驻包头稀土高新区山水文苑小区提供物业服务，并于2015年4月1日在内蒙古包头稀土高新技术产业开发区建设环保局备案。2014年7月8日原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会成立，并于2015年3月26日备案领取营业执照。2015年9月至12月期间，原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会组织业主大会招投标选举新物业公司，并于2015年11月14日与中标的深圳市开元国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》。2015年12月8日，原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会通过包头稀土高新技术产业开发区建设环保局、居委会、街道办事处等参与的协调会议上告知被告包头市润泽物业服务有限责任公司退场，并在山水文苑小区发布要求被告包头市润泽物业服务有限责任公司撤场的通知，被告包头市润泽物业服务有限责任公司称在山水文苑小区投入300万元设备及服务费，如原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员未予解决不予撤场。2015年12月23日，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局通知被告包头市润泽物业服务有限责任公司撤场，被告包头市润泽物业服务有限责任公司未予撤场。原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会向法院提出诉讼请求：1.依法判令被告排除妨害，立即撤离包头稀土高新区山水文苑小区；2.依法判令被告向原告移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；3.依法判决被告移交物业管理资料，包括：（一）竣工总平米图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的其他资料；4.诉讼费由被告承担。反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司向法院提出诉讼请求：1.依法判决反诉被告赔偿反诉原告损失共计2203847.73元；2.反诉费由反诉被告承担。   原审法院认为，2015年1月1日，被告包头市润泽物业服务有限责任公司与开发商包头市金鼎置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》，属于合法入驻的前期物业企业。原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会依法备案，属于合法成立的业主委员会。2015年9月至12月期间，原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会通过书面征求意见的形式组织业主大会招投标选举新物业公司，并于2015年11月14日与超过半数业主同意的中标物业服务企业深圳市开元国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》。根据《国务院物业管理条例》第二十六条的规定，在前期物业合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的情况下，前期物业服务合同终止。《国务院物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。故原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会提出要求被告包头市润泽物业服务有限责任公司立即撤离包头稀土高新区山水文苑小区并向原告移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；移交物业管理资料，包括：（一）竣工总平米图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的其他资料的诉讼请求，本院依法可支持1.被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内撤离包头稀土高新区山水文苑小区；2.被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将物业管理用房交换给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会；3.被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料交还给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会。关于反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司提出要求反诉被告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会赔偿其投入损失共计2203847.73元的诉讼请求，因该请求未核减其已经收取的物业费，该诉讼请求数据不准确，故驳回反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司的反诉请求，建议另诉。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、《国务院物业管理条例》第十二条、第二十一条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十八条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内撤离包头稀土高新技术产业开发区山水文苑小区。二、被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将物业管理用房交还给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会。三、被告包头市润泽物业服务有限责任公司于判决生效之日起十五日内将（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料交还给原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会。四、驳回原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会其他的诉讼请求。五、驳回反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司的反诉请求。案件受理费100元（原告包头稀土高新区山水文苑小区业主委员会已预交），由被告包头市润泽物业服务有限责任公司负担。反诉费12216元（反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司已预交），由反诉原告包头市润泽物业服务有限责任公司负担。   宣判后，原审被告（反诉原告）包头市润泽物业服务有限责任公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或支持上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：（一）被上诉人是通过向业主及行政管理部门提供虚假信息手段成立，其委员会成员的选举及业委会的成立程序违法，不具备诉讼主体资格，且其提起诉讼未召开业主大会，未经业主大会授权，程序不合法。（二）庭审中，上诉人提供的入户调查情况反映，山水文苑小区的大多数业主对上诉人的服务是满意的，故本案提起诉讼并非小区业主的真实意思表示。（三）一审法院支持被上诉人的诉讼请求，对于上诉人的反诉请求以“诉讼请求数据不准确”为由予以驳回显失公平。   被上诉人包头稀土高新区山水文苑小区业主委员辩称，一审判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。事实与理由如下：（一）被上诉人是通过业主大会选举产生并向地方政府行政主管部门和街道办事处备案后依法成立，具有合法的诉讼主体资格，对此，已有生效判决予以确认。现为维护业主共同利益，执行业主大会选用新的物业公司的决定，被上诉人提起诉讼要求上诉人撤场，程序合法，且该诉请依法应予支持。（二）山水文苑小区通过招投标选聘物业服务企业是合法的，是业主的真实意思表示。（三）上诉人为了诉讼所作的入户调查不真实，多数系虚假冒填。（四）上诉人提供证据不足，一审法院判决驳回其要求上诉人赔偿损失的诉请正确。   经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，被上诉人是经业主大会选举产生并经相关行政管理部门依法备案，属合法成立的业主委员会。后被上诉人组织召开业主大会招投标选举新的物业公司为山水文苑小区提供物业服务，并与超过半数业主同意的中标物业服务企业深圳市开元国际物业管理有限公司签订《物业服务合同》。现被上诉人作为业主大会的执行机构，起诉要求上诉人撤离山水文苑小区并向被上诉人移交物业服务用房、地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地及物业管理资料等的诉请，依据《国务院物业管理条例》第二十六条、第三十八条的相关规定，依法应予支持。上诉人所称被上诉人不具备诉讼主体资格、其提起诉讼未经业主大会授权、程序不合法等理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉请，原审法院以“该请求未核减其已经收取的物业费、数据不准确”为由予以驳回并无不当，上诉人可另诉。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费12316元，由上诉人包头市润泽物业服务有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 付 光   审判员 刘程燕   审判员 胡建军     二○一七年十二月十九日   书记员 卜凡琦   附：本案引用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。