云南省河口瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云2532民初456号 原告：何学静，女，1981年12月20日生，汉族，住河口瑶族自治县。 原告：欧某，男，2008年7月5日生，汉族，住河口瑶族自治县。 法定代理人：何学静（系欧某母亲），女，1981年12月20日生，汉族，住河口瑶族自治县。 委托代理人：周超，云南牵明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：河口华旭房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915325327380913911。 住所:河口瑶族自治县人民路中段（华旭商住楼**201）。 法定代表人：班全珍，职务：执行董事。 委托代理人：张磊，力远律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 第三人：曹利山，男，1951年2月22日生，住河口瑶族自治县。 原告何学静、欧某诉被告河口华旭房地产开发有限公司（以下简称华旭公司）、第三人曹利山不当得利纠纷一案，本院2017年11月6日立案后，被告华旭公司申请追加第三人曹利山参加诉讼，本院依法追加曹利山为本案第三人参加诉讼。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何学静、欧某的委托代理人周超及被告华旭公司的委托代理人张磊、第三人曹利山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何学静、欧某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还多收取的契税42828.34元，并向原告支付自2014年2月25日起至归还完毕之日止的利息损失（按照年利率4.9%计算），截止2017年10月25日计7694.84元，共计50523.18元。2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告何学静因购房需求，与被告签订《商品房购销合同》，合同约定了原告向被告购买房屋，房屋坐落于河口县新建电梯房B幢二单元802号，面积为140.03㎡，房屋总价为364078元，并约定了违约责任、争议解决等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了房款364078元，印花税183元，公共维修基金7381元，同时被告分两次向原告收取了契税共计53232元。后经原告核实，原告购买的该套房屋系按照商品房形式进行缴税，税额应为房屋总价的百分之三（即10403.66元），被告代为收取了税款后，也仅按照该标准缴纳了10403.66元税款。对此，原告多次与被告协商，要求其退回多收取的款项，但均遭到被告拒绝。故为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请人民法院依法判决。 被告华旭公司辩称，原告诉请的事实理由违背客观事实及契约约定，理由如下：1.原告与我公司只存在形式上的房屋销售合同关系，本案涉及房屋的买卖是第三人从我公司处获得的拆迁补偿房屋转卖给原告，我公司只是基于原告与第三人的委托，代为办理房屋产权手续，其中产生的手续费都应当由原告承担。2.我公司向原告收取的款项均是办理房屋产权应当依法缴纳的税款，根据我国税收相关规定，我公司销售房屋，应当缴纳包括企业所得税、营业税、城建税、印花税、土地增值税、教育附加税、地方教育附加税等税收。上述税款都应当由原告承担。3.假设本案中我公司依据合同约定税费应当返还给原告，那么我公司代为办理房产证的行为无效，我公司保留撤销销售该房屋的权利。综上，我公司收取的款项是办理不动产权利证书产生的必要费用，是符合法律规定，不存在不当得利的行为，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人曹利山述称，其是被告华旭公司（开发商）的房屋被拆迁户，案涉争议房屋是被告拆迁赔偿的。原告向第三人购买被拆迁的房屋，经协商，第三人与原告签订了房屋买卖协议，协议约定第三人不负责买卖房屋所发生的一切费用，全部由原告承担。原告和第三人一同到被告处说明情况，委托被告在办理赔偿第三人的该套拆迁房屋时，为原告办理房屋产权过户相关手续，产生的一切费用由原告承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了四组证据，第一组是原告何学静的身份证和欧某的户口册，欲证实原告的主体身份。第二组：1.《商品房购销合同》。2.商品房买卖合同登记备案表及购买房屋、办理产权登记的过程。3.不动产产权登记证书。欲证实原告购买房屋的基本情况及购买房屋、办理产权登记的过程。第三组：1.银行进账单（42266元）、收据（总房款364078元）、交易流水。2.被告开具的《收据》（包含契税10966元、印花税183元、公共维修基金7381元）、公共维修基金专用收据（7381元）、存款凭条。欲证实原告已向被告足额支付了房款、公共维修基金、印花税(该三项费用无异议),同时向被告支付了53232元的税款(包含税款42266元和10966元契税)。第四组是税收缴款书一份，欲证实原告购买的房屋应缴纳的契税为10403.66元，被告也仅按照该金额向税务机关缴纳了税款，对于被告收取原告税费53232元减去已交纳的10403.66元契税，超出部分42828.34元就是被告多收取的税费，属于不当得利,应当退还原告。 经质证，被告对原告提交的上述证据提出以下质证意见：第一组证据无异议。第二组证据的三性无异议，但不认可证明目的。实际上这些材料都是被告为原告代办产权手续所做的，被告只是原告办理产权手续的代办方，被告并不是房屋购销合同真正的出卖方。第三组证据的三性无异议，但不认可证明目的，原告提交证据反映的客观事实与诉讼请求不符合。另说明：现金交款单1456元是补交实测房屋面积差价（0.56平方米×2600元）。第四组证据三性认可，但不认可证明目的，税款单据反映的是契税，按照法律规定契税应当由买方承担，而42828.34元税费是被告作为房地产开发企业应当交纳的费用，被告只是代为办理房屋相关产权证，而不是出卖方，因为第三人与原告约定买卖房屋的税款都是由原告承担。 经质证，第三人对原告提交的上述证据提出以下质证意见：第一组证据无异议。第二组证据的证明目的不符合事实，实际上是原告向第三人购买第三人的拆迁房，双方谈好第三人按每平方米2600元出售房屋给原告，当时按合同上的面积140.03平方米算的购房款，由被告代办过户手续，买卖房屋所产生的各种税费全部由原告承担。第三组证据其不清楚情况，第三人已与原、被告约定，由原告向被告交纳购房款和各种税费，由被告将原告交纳的购房款转给第三人。第四组证据第三人不清楚情况，与第三人无关。 被告向本院提交九组证据：第一组华旭公司《营业执照》、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份，欲证实被告的企业信息。第二组是2014年1月22日，第三人曹利山与原告何学静签订的《售购房屋协议》，欲证实曹利山将河口瑶族自治县广龄街中段新建电梯房B幢二单元802号住房，以2600元/㎡的价格出售给原告，双方约定房屋所有权证和土地使用权证由开发商即被告办理，购买房屋的一切税费由原告何学静负责。第三组证据是2014年1月22日的《委托书》，欲证实第三人曹利山向被告出具委托书，委托被告与原告签订商品房购销合同为原告办理房屋所有权证、土地使用权证，并由原告承担税费。第四组证据《房屋拆迁产权调换安置协议书》、《补偿协议》各一份，欲证实被告为原告办理的河口瑶族自治县广龄街中段新建电梯房二单元802号住房，协议面积是128平方米，实际测量面积为140.59平方米。实际上该房屋是被告开发补偿给第三人曹利山的拆迁安置房，不是被告出卖给原告的商品房。第五组证据：1.发票编号为00285058的发票一份。2.曹利山的收条一份。3.2014年3月7日,河口县农村信用社支票存根联一份。欲证实被告按照约定将收到原告支付的购房款365534元，在扣减100000元补偿差价款(双方约定扣减费用)和12.59平方米面积差价款32734元后，将原告支付的买卖房屋款232800元转给实际售房人曹利山。第六组是国家关于各项税收的规范性文件共八份，欲证实依照国家税务法律、法规规定，被告为原告办理不动产权证，要缴纳包括企业所得税、营业税、城建税、印花税、土地增值税、教育附加税、地方教育附加税等税收。另说明：当时被告也与原告不止一次的核对过，原告还到税务部门核实后才缴纳的42266元税款，否则原告可以汇款50000元后，按多退少补的原则交款，该款项被告没有从中获取任何利益。如果是被告出售房屋给原告，这些税费应当由被告交纳，但房屋是第三人出售的，被告没有利益当然不可能承担相关税款。第七组是被告于2014年5月份向税务部门交纳的各项税费凭证三份，欲证实被告销售的不动产已按照规定，按阶段向税务部门缴纳了营业款、城建税、印花税、土地增值税、教育附加税、地方教育附加税等税费。因被告不能出具个人（原告）收费的正规票据，原告认为受到了欺骗。第八组证据是《收据》一份，欲证实被告于2017年7月21日退还原告多收取的183元印花税，也证实原告认可是被告代办房屋产权手续。第九组：1.河口瑶族自治县地方税务局出具的《情况说明》,欲证实被告华旭公司向该局申报缴纳了争议房屋(总金额为365534元)下列税费:⑴营业税18276.70元，⑵城建税913.84元，⑶教育附加税548.30元，⑷地方教育附加税365.53元，⑸印花税182.77元，⑹预征土地增值税10966.02元；2.河口瑶族自治县房地产交易中心出具的代欧某交纳测绘费210.89元、交易审验费1733.95元。上述两项共计交纳各项税费共计33198元；另说明企业所得税因条件未成就还未交纳，该项费用按房屋总金额的2.5%计收，原告应当交纳的该费用暂时由被告收取，如果不需要征收，被告如数退还原告。 经质证，原告对被告提交的上述证据提出以下质证意见：第一组、第五组、第八组证据无异议。第二组证据的三性无异议，但不认可证明目的，争议的就是合同第6条，该条款存在歧义，载明的并不是交易房屋的一切税费，而是“购买房屋”产生的税费，而且约定的双方是原告与第三人，被告应当自行承担的营业税等费用不应当包含在内。第三组证据的真实性认可，但对合法性不认可，委托书中约定的税费由原告承担，实际上是损害了原告的利益，因为把营业税加在了原告的身上，对证明目的不认可。第四组证据真实性认可，合法性不认可，而且协议书第七条的第6行已注明，第三人承担的费用就是维修基金和契税款。第六组证据的三性予以认可，但清单能否得到支持，需要根据实际情况认定。因为原告也未核实过，对交费的算法不清楚，实际税费被告是否已经交纳？第七组证据的真实性、合法性予以认可，但原告与被告签订商品房购销合同的时间是2014年2月21日，税票上的时间并不包含这段时间的税款，也不包含增值税和营业税。第九组证据的三性认可，证明目的不认可，只能证明已交税费33198元，但该税费的缴纳主体是被告，不应由原告承担。对于条件还未成就收取的税收，应当如数退还原告。 经质证，第三人对被告提交的上述证据提出以下质证意见：第一组、第三组、第四组、第五组、第六组、第七组、第八组、第九组证据无异议。第二组证据与其向法院提交的一致，也就是第三人只按2600元/㎡收取出售房屋的款项，其他任何税费的交纳与第三人无关，由原告交给被告，委托被告办理相关产权手续。 第三人曹利山向本院提交了《售购房屋协议》和《委托书》各一份，欲证实第三人将河口县新建电梯房B幢二单元802号房屋出售给原告，由原告负责一切税费，由被告代为办理产权手续。 经质证，原告提出以下质证意见：对《售购房屋协议》无异议，而委托书的约定已经违背了原告与第三人签订合同的初衷，损害了原告的合法权益。 经质证，被告对第三人提交的上述证据无异议。 综合各方当事人举证及质证意见，本院认为，原告提交的第一组证据、被告提交的第一组、第五组、第六组、第八组证据，其他当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，作如下认定：原告提交的第二、三、四组证据及被告提交的第七、九组证据的真实性，予以确认。被告提交的第二、三组证据与第三人提交的两份证据一致，该证据与原告提交的第二组证据即《商品房购销合同》，能够相互映证是为了办理不动产权利证书，必须通过以商品房购销的方式才能顺利达到目的，自然原告需要按照商品房购销的方式承担产权变更产生的一切税费。被告提交的第四组证据，原告提出反驳意见：“协议书第七条的第6行已注明，第三人承担的费用就是维修基金和契税款”，欲证实其购买房屋也只是承担第三人承担的费用即维修基金和契税。该条款不适用原告，因为原告并非被拆迁人，不可能享受被拆迁人的相关免税权利，而且原告与第三人签订的《售购房屋协议》也未明确原告只承担维修基金和契税，故对原告的反驳意见不予采信。 本院经审理认定事实如下：2009年8月31日，被告华旭公司与第三人曹利山签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，并且于2010年5月5日签订《补充协议》，上述协议约定：被告对第三人位于河口县广龄街31号（房屋所有权证号为字第20080064号）房屋，按产权调换的方式拆除重建，并给予拆迁补偿，除了补偿的门面外，还补偿了河口县改造工程B幢2单元802号住房一套（以下简称802号住房）给第三人。第三人欲出售该住房，向外粘贴了房屋出售广告，原告找到第三人商谈房屋买卖事宜，双方于2014年1月22日签订了《售购房屋协议》，约定：1.第三人自愿将802号住房出卖给原告。2.房屋面积140平方米，售价每平方米2600元。3.在协议签订时，双方到被告华旭公司（开发商钟毕华）处付清房屋全部款项，再由被告与第三人结清款项。4.此房屋由开发商（指被告）备案，办理相关手续，双方协助配合开发商办理好房屋所有权证和土地使用权证并交给原告。5.购房屋的一切税费由原告负责。同日，第三人曹利山出具《委托书》给被告，约定：1.第三人在被告开发的拆迁赔偿房屋中有一套住房出售，为了能够尽快办理房屋产权证特委托被告代办。2.根据第三人与原告签订的“协议”，该套房屋售价为每平方米2600元，并以此交纳各种税费，办理房屋所有权证和土地使用权证所产生的一切税收和费用均由原告交纳。3.在被告与原告签订《商品房购销合同》且原告交纳购房款及办证应交纳的税费后，被告才可把原告交纳的购房款转给第三人，办证交纳的个人契税及公共维修基金单独另交，不在此内。2014年2月27日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定802号住房总价款为364078元（按每平方米2600元计算，合同面积为140.03平方米）。该商品房合同于2014年5月5日在河口瑶族自治县住房和城乡建设局办理了备案手续，被告于2014年11月为原告办理了该房屋的不动产权利证书（云20**河口县不动产权第0001293号），权利人为原告何学静和欧某。2014年3月7日，被告把收到原告的购房款与第三人结算：按128平方米结算，每平方米以2600元计算，合计332800元，再扣减约定支付被告的房屋补偿款100000元，将剩余款项232800元全部交给第三人曹利山。实际增加的房屋面积款32734元（12.59平方米×2600元）由被告收取。在办理产权证过程中，原告向被告交纳下列款项：2014年2月25日交纳42266元税款和364078元购房款。2016年12月29日交纳契税10966元、印花税183元、维修基金7381元。2016年12月29日交纳房屋面积差额款1456元。2017年3月10日交纳契税10403.66元(税务机关出具的专用发票)。上述交纳的42266元税款加上10966元契税，共计53232元。扣除有正规契税票据的费用10403.66元后剩余42828.34元，因被告没有向原告出具正规纳税票据，原告以被告构成不当得利为由，向本院提出要求被告全额返还并支付占用该费用利息的诉讼请求。 另查明，被告出具河口县地方税务局的《情况说明》，证实其已对案涉争议房屋（按总房款365534元）交纳了以下税款：营业税18276.70元、城建税913.84元、教育费附加548.30元、地方教育附加税365.53元、印花税182.77元、土地增值税10966.02元，测绘费210.89元、交易审验费1733.95元，共计33198元；尚有企业所得税（该费用按房屋总价值的2.5%计收）未予交纳，该费用被告已向原告收取9138.35元。 本院认为，原告与第三人签订《售购房屋协议》是双方当事人在合法、平等、自愿的基础上达成的一致意见，该协议是当事人的真实意思表示，当事人应当按照协议内容全面的履行合同义务。原告与第三人签订了上述协议后，第三人委托开发商被告华旭公司为原告办理案涉争议房屋的相关权利证书且说明办理房屋相关权利证书所产生的一切税费全部由原告承担。被告按照协议约定与原告签订了《商品房购销合同》，并为原告办理了云（2017）河口县不动产权第0001293号《不动产权证书》，完成了受托事务。 关于被告以开发商上税的项目为原告和第三人买卖的案涉争议房屋办理不动产权利证书交纳的相关税费应当由谁承担交付义务的问题：原告和第三人签订《售购房屋协议》，约定：“此房屋由原告和第三人协助开发商办理房屋相关权利证书且予以备案；双方到开发商处交纳购房款，再由开发商与第三人结清款项转给第三人；购房屋的一切税费由原告负责”，依据上述约定，为办理案涉争议房屋的不动产权利证书，被告向河口县地方税务局按总购房款365534元交纳33198元税收。本案被告支出的上述房屋买卖税收费用是基于原告和第三人签订《售购房屋协议》约定，由被告按照原告和第三人的意思表示为第三人办理买卖房屋的不动产权利证书交纳的，被告不是被拆迁补偿房屋的权利享有人，按照约定被告因办理不动产权利证书以开发商名义交纳的各种税费，均应当由原告承担；原告提出的其是与被告签订的《商品房购销合同》，就应当按照商品房购销的税种交纳相关税收，而不是按开发商交税的税目上税的观点不符合事实，理由如下：首先，被告不是出售被拆迁房屋的权利人，对出售128平方米的拆迁补偿房屋未享有权利，自然对由此产生的税收不承担给付义务。其次，原、被告签订《商品房购销合同》不是各方当事人真实的意思表示，是被告华旭公司应原告和第三人的约定，为了顺利办理不动产权利证书而签订的合同，该房屋确实是被告开发的商品房，符合事实且被告代理办证的行为并不违反相关法律的强制性规定，对原告主张的其是向被告购买商品房就应当按照商品房买卖的方式支付税款的观点，不予支持。 被告为原告办理的不动产权证交纳的税收存在两方面的问题，应当区分对待：案涉争议房屋的实际面积是140.59平方米，其中包括了128平方米的被拆迁房屋补偿面积和12.59平方米的新增差额面积，原告以140.59平方米的购房面积按每平方米2600元的标准计算，将总购房款365534元交给被告即开发商后，由被告与第三人结算。被告与第三人结算的拆迁房屋面积为128平方米，共计房款332800元，该权利的享有者是第三人，按照协议该房款的税收应当由原告承担，具体计算情况如下：营业税332800元×5%=16640元、城建税16640元×5%=832元、教育附加税16640元×3%=499.20元、地方教育附加税16640元×2%=332.80元、印花税332800元×5/000=166.40元、土地增值税332800元×3%=9984元、测绘费128平方米×1.5元=192元、交易审验费332800元×0.5%=1664元，以上共计30310.40元。 超出拆迁补偿房屋的面积12.59平方米，第三人也是按每平方米2600元的标准计算支付32734元购房款给被告华旭公司，该部分房款应当确定权利的享有人是被告。故该款项由此产生的税收应当由被告承担，具体计算情况如下：营业税32734元×5%=1636.70元、城建税1636.70元×5%=81.83元、教育附加税1636.70元×3%=49.10元、地方教育附加税1636.70元×2%=32.73元、印花税32734元×5/000=16.36元、土地增值税32734元×3%=982.02元、测绘费128平方米×1.5元=18.90元、交易审验费128平方米×1.5元=163.67元，共计2981.31元。 另被告陈述的尚有9000余元企业所得税因需按被告近三年企业经营的盈亏情况决定是否上税，希望将该税款留存法院，如果不交纳则由法院退还原告，如需交纳，被告则按实际交纳的税收收据向法院领取原告应当交纳的该项费用。鉴于该项税收费用征收条件还未成就，被告的上述主张不符合事实和相关法律规定，不予支持，该项还未征收的费用应当全额退还原告。 原告诉讼请求要求被告返还的42828.34元税费扣减原告应当承担的30310.40元税费，剩余的12517.94元费用退还原告。 对原告要求判令被告按4.9%的利率支付欠款42828.34元自2014年2月25日起至归还完毕之日止的利息损失费用的诉讼请求问题：本院上述已确认被告退还原告12517.94元费用，故原告要求按42828.34元欠款计算利息的请求不予支持。但鉴于税收条件还未成就，被告就已收取占用原告的12517.94元费用不符合事实和相关法律规定，应当向原告支付资金占用费，故被告华旭公司应当按4.9%的利率向原告支付自2014年2月25日起至欠款归还完毕之日止的资金占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，判决如下： 一、被告河口华旭房地产开发有限公司于判决生效三日内退还原告何学静、欧某的12517.94元税款及按4.9%的利率向原告支付欠款12517.94元自2014年2月25日起至归还完毕之日止的资金占用费。 二、驳回原告何学静、欧某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费530元，由原告何学静、欧某承担370元，被告河口华旭房地产开发有限公司承担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及其诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张跃兰 二〇一七年十二月二十九日 书记员  朱 彤