福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初4111号 原告：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏凯屏，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林耀昌，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 被告：李彬，男，1980年5月14日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。 被告：贺琪，女，1985年11月4日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告泉州东海开发有限公司（以下简称为“东海公司”）与被告李彬、贺琪商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告东海公司的委托诉讼代理人苏凯屏到庭参加诉讼，被告李彬、贺琪经经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东海公司向本院提出诉讼请求：1、解除东海公司与李彬、贺琪于2009年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200600046035、房屋代码：246546）及《合同补充协议》等附件；2、判令李彬、贺琪立即将泉州市丰泽区东海滨城俊园2号楼2B-3005号商品房腾空并返还给东海公司；3、判令李彬、贺琪按商品房总价款1032399元的15%向东海公司支付违约金154860元；4、判令李彬、贺琪承担东海公司已经支付的律师费6156元；5、判令李彬、贺琪退还于2009年12月15日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件；6、本案受理费由李彬、贺琪负担。事实和理由：2009年12月15日，李彬、贺琪为购买泉州市丰泽区东海滨城E地块俊园2号楼2B-3005号商品房，于东海湾御花园售楼中心与东海公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：200600046035、房屋代码：246546）及《合同补充协议》等附件该商品房买卖合同及补充协议约定：商品房总价款为人民币1032399元，李彬、贺琪在签订合同时应付首付款人民币212399元，余款82万元向银行按揭贷款本息的方式向东海公司支付。在担保期间，若买受人逾期归还银行按揭贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。2010年1月12日，东海公司、李彬、贺琪向泉州市房地产与房屋权属登记发证处对该商品房买卖合同申请的登记备案生效。另外，东海公司、李彬、贺琪就该商品房买卖向主管部门申请办理了预告登记也已生效，双方亦已办理了该商品房的交房手续。后东海公司收到丰泽区人民法院的应诉通知书，方知由于李彬、贺琪李彬、贺琪经贷款银行中信银行股份公司泉州分行多次催促均未按期偿还银行贷款本息，且中信银行股份有限公司泉州分行已起诉至法院，并要求泉州市东海开发有限公司承担保证责任，法院已于2016年11月7日作出判决。东海公司曾于2017年5月31日向李彬、贺琪发出律师函，通知解除本案商品房买卖合同以及要求李彬、贺琪依约按商品房总价的10%向东海公司支付违约金等，但通知函送达后李彬、贺琪未予答复。上诉李彬、贺琪之违约行为，已经符合约定和法定的合同解除条件，特此，东海公司诉请解除与李彬、贺琪签订的《商品房买卖合同》并要求其承担相应的违约责任，请求贵院查明事实，依法判如诉请。 李彬、贺琪未作答辩。 东海公司围绕诉讼请求依法提交了证据，李彬、贺琪未到庭，无法当庭质证，对东海公司提供的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据以认定事实如下：东海公司与贺琪、李彬于2009年12月15日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同编号为200600046035，约定贺琪、李彬向东海公司购买址在丰泽区商品房（以下简称“诉争商品房”），总购房款为1032399元；关于购房款的支付，合同约定李彬、贺琪应于合同签订时向东海公司支付购房款212399元，剩余购房款82万元以银行按揭贷款付清。合同第二十二条约定“本合同连同附件共20页，一式叁份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份……”合同附件四《合同补充协议》第二条〈按揭担保〉第3项约定“在担保期间，若买受人逾期归还按揭款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。”该份合同于2010年1月12日进行备案登记。合同签订后，李彬、贺琪依约支付了全部购房款，其中李彬与中信银行泉州分行签订《个人购房借款合同》一份，约定其向中信银行泉州分行贷款82万元，东海公司作为保证人在该合同中加盖公章确认为该笔借款提供阶段性连带保证责任担保。诉争商品房于2010年2月23日由东海公司交付给李彬。2016年11月7日，丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初2590号民事判决书，判决：“一、被告李彬应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金608166.46元、截至2016年3月16日的利息20445.24元、罚息1481.94元，并支付自2016年3月17日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为（2010）中信泉东银房贷字第401090号的《个人购房借款合同》约定计算的利息、罚息；二、被告李彬应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行支付律师费2590元；三、被告李彬应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行支付公告费560元；四、被告贺琪应对被告李彬的上述债务承担共同清偿责任；五、被告泉州东海开发有限公司对被告李彬的上述债务承担连带清偿责任，被告泉州东海开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告李彬追偿；六、驳回原告中信银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。”该份民事判决书于2017年4月6日发生法律效力。2017年6月8日，东海公司就本案委托律师向法院提起诉讼，并支付律师费6156元。 另，根据泉州市不动产交易登记档案馆于2017年11月23日出具的《泉州市房屋登记信息查询结果表》，诉争商品房已被丰泽区人民法院、晋江市人民法院、福建省泉州市中级人民法院、泉州市鲤城区人民法院采取诉讼保全措施。由此本院向东海公司进行释明，告知其案涉房屋已被法院预查封，虽然东海有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，但若其在办理《商品房买卖合同》备案登记撤销的过程中由于预查封措施遇到阻却，应当另案主张其权利。 本院认为，李彬、贺琪与东海公司就诉争商品房签订的合同合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，李彬、贺琪依约向东海公司支付了相应购房款。但在与中信银行泉州分行签订《个人购房借款合同》后，李彬未能依约履行还本付息的义务，致使丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初2590号民事判决书判决泉州东海开发有限公司对李彬的债务承担连带清偿责任。据李彬、贺琪与东海公司签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，在担保期间，若李彬、贺琪逾期归还按揭款本息，经贷款银行催告仍不履行的，东海公司有权解除合同。现合同约定的东海公司行使合同单方解除权的条件已经成就，东海公司诉请解除该《商品房买卖合同》合法有据，应予支持；合同解除后，东海公司应退还李彬、贺琪已支付的购房款；诉争房屋在东海公司交付给李彬、贺琪后被法院采取诉讼保全措施，现东海公司主张李彬、贺琪腾空并返还诉争商品房，不具备客观履行的可能性，对该诉求予以驳回。现合同解除，东海公司依据合同附件四《合同补充协议》第二条〈按揭担保〉第3项的约定主张李彬、贺琪支付合同解除违约金154860元（1032399×15%=154859.85元）及律师费6156元，符合合同的约定，对其合理部分予以支持。各方签订的《商品房买卖合同》解除后，李彬、贺琪应将相应的合同文本退还给东海公司用于办理合同解除后的相关手续，故东海公司诉请李彬、贺琪退还于2009年12月15日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件，合法有据，应予支持。李彬、贺琪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除泉州东海开发有限公司与李彬、贺琪于2009年12月15日就址在丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为200600046035）； 二、泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给李彬、贺琪购房款1032399元； 三、李彬、贺琪应于本判决生效之日起十日内支付给泉州东海开发有限公司违约金154859.85元； 四、李彬、贺琪应于本判决生效之日起十日内支付给泉州东海开发有限公司为本案支出的律师费6156元； 五、李彬、贺琪应于本判决生效之日起十日内将《商品房买卖合同》及附件（合同编号为200600046035）一份退还给泉州东海开发有限公司； 六、驳回泉州东海开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14092元，由李彬、贺琪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张慧颖 代理审判员  许祥鑫 代理审判员  刘圣楠 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  林文珠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。