北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0119民初8210号原告：郎富后，男，1949年6月1日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：黎晨杰，男，1979年12月27日出生，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工��者。被告：吕昆，男，1965年3月19日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告郎富后与被告吕昆农村房屋买卖纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郎富后及委托诉讼代理人黎晨杰，被告吕昆及委托诉讼代理人王佳红、戴金花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郎富后向本院提出下列诉讼请求：1、法院判令原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告返还原告宅基地范围内的房屋（宅基地以外的不要）；3、被告返还《集体土地建设用地使用证》。事实与理由：2006年原、被告经人介绍认识。原告将位于延庆区延庆镇××村××号院内北房3间、东房2间，以32000��的价格卖予被告，双方签订了《房屋买卖协议》。现因原告住房困难，意欲收回房屋。根据法律规定，原、被告所签订的《房屋买卖协议》系无效协议。故诉至法院，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告吕昆辩称，一、原告要求确认合同无效，属于确认之诉；要求返还原物，属于物权保护纠纷，两个诉讼请求分数不同案由，不应在一个案件中进行审理；二、原告所述与客观事实严重不符。买卖房屋时只有北房3间，房屋买卖协议中已写明，并没有东房2间。原告还有其他宅基地，并不存在住房困难问题；三、原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，并不违反法律行政法规的强制性规定。双方签订的是房屋买卖协议，并不是宅基地买卖协议，合同是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形。原告处分宅基地上的房屋，并未处分宅基地。协议签订当��已履行完毕，后被告一直占有使用该房屋。我国法律和司法解释并未禁止农村房屋买卖、转让。《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该条规定的精神上看，国家还是肯定农村房屋是可以出售的。原、被告签订的房屋买卖协议，经过了村委会的同意和准许，完全合法，并不侵害任何人的合法权益。原告在本村还有另一处宅基地，如果法院认定房屋买卖协议无效，原告以家庭为单位就享有两处宅基地了，这明显违反了土地管理法的规定。现被告已将涉案房屋拆除，与案外人朱××一家共同建造了两排房屋，已形成单独两户。而且是砖瓦房、精装修，面积190平方米左右。重建房屋得到了村里的认可。故原告所主张的原始房屋已不存在，无法返还。原告该诉讼请求不应支持。现被告一家及朱××一家均在涉案房屋内居���，不具备腾退条件。原告在10年后才诉求房屋买卖协议无效，是因为房屋有拆迁的可能。在巨大的经济利益面前，原告想通过司法途径非法占有已经出卖的房屋。明显违背了诚实信用原则，严重侵害了被告及案外人的合法权益。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：原告郎富后与被告吕昆于2006年12月签订了《房屋买卖协议》。协议内容为：“今有延庆镇××村村民郎富后有房子3间，东西宽12.03米、南北长18.9米，愿卖给吕昆。经过协商共计人民币32000元。双方同意永不反悔，特此立字为证。卖房人郎富后、郎春先、买房人吕昆，中证人张某、郎某1、郎某2。2006年12月。”延庆区延庆镇××村民委员会在该协议上加盖了公章。签订该协议当日被告给付了原告购房款32000元，原告向被告交付了房屋，并将《集体土地建设用���使用证》交给被告。2007年春天被告将购买的北房3间拆除，新建了前后两排北房，每排各3间，自成院落。被告称:是和朋友朱××共同建造，前排是被告的房屋，后排是朱××的房屋。新建的两排北房南北超占4米，东西超占12.3米。被告提供了2008年6月13日其与延庆区延庆镇××村民委员会签订的《临时占地协议书》。协议中甲方××村委会、乙方吕昆。内容为：“吕昆现房基地以南至村公路暂时由其占用，房基地面积以其持有的建设土地使用证面积为准。房基地南边至村公路南北方向4米由吕昆临时占用，村委会不收取任何费用；如村委会需要随时可要求吕昆拆除临时占地的地上物，吕昆必须无偿拆除，村委会不付吕昆任何费用；遇有国家、集体征占或承租吕昆临时占地时，吕昆必须及时无偿拆除，国家或集体赔偿征占地费及地上物赔款都归村委会所有。该协议书上有吕��签字，村委会郎永福签字，加盖了村委会的公章。庭审中，原、被告各持己见，不能协商解决。本案在审理过程中，原告提供了下列证据：1、原告户口本复印件3张，证明原告家庭系农业户口，居住在延庆区延庆镇××村××号，被告认可，但对证明目的不认可，本院予以认定。2、房屋买卖协议复印件1张，被告认可，本院予以认定。本案在审理过程中，被告提供了下列证据：1、集体土地建设用地使用证复印件1份5页，原告认可，本院予以认定。2、打印的房屋照片6张，证明被告所建两排北房，每排3间，各成院落及原告现住房的照片，原告对照片认可，但提出自己所住房屋系儿子的房屋，本院对照片予以认可。3、临时占地协议书复印件1份，原告对协议内容不认可，但认为公章是真实的，本院对��证据予以认可。即被告建房超出原购买房屋的宅基地面积，占用的是村委会的土地。4、张某、马××证明2份，证明人证明吕昆、朱××在购买的宅基地上建造房屋和地下室，2009年入住。原告对证明的事实认可，但认为内容不是证明人所写，但未提供相反证据证实，故本院对此证据予以认定。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告签订的《房屋买卖协议》的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据不动产交易惯例，不动产交易后双方应当履行产权变更登记，但本案诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至被告名下。根据现有法律、法规及其相关政策规定，被告为居民，而且并非延庆区延庆镇××村村民，因此，原、被告双方签订《房屋买卖协议》后虽然原告交付了房屋，被告交付了房款，但因违反了农村的住宅不得向城市居民出售和禁止城镇居民购买农村宅基地的规定，不能办理产权变更登记。因此原告要求法院判令双方签订的《房屋买卖协议》无效，本院应予支持。我国法律规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，考虑到被告购买原告房屋后重建新房，旧房已经拆除及被告不反诉原告要求赔偿经济损失，因对现房屋价格及宅基地区位补偿价无法确定。故对原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。被告主张《房屋买卖协议》有效的抗辩意见，不符合法律的规定，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条并参照国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条、2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中关于“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，判决如下：一、原告郎富后与被告吕昆签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告吕昆返还原告郎富后《集体土地建设用地使用证》一本。（于判决书生效后七日内履行）。三、驳回原告郎富后的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告负担二十元，（已交纳）；由被告吕昆负担十五元，（于判决书生效后七日内交纳）。如不服本��决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  贾月友二〇一七年十二月十八日书记员  王雅霏