大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2017）辽0204执异40号案外人：陈学忠，男，1968年5月27日出生，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：翟丽晶，黑龙江高盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师事务所律师。申请执行人：大连绿园贸易有限公司，住所地大连市沙河口区民政街******。法定代表人：王迎宇，经理。委托诉讼代理人：卢俊锋，辽宁弘权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈业伟，辽宁弘权律师事务所律师。被执行人：大庆市御隆房地产开发有限公司，住所，住所地黑龙江省肇源县松花江大街**div>本院在执行申请执行人大连绿园贸易有限公司（以下简称绿园公司）与被执行人大庆市誉隆酒业有限公司（以下简称誉隆酒业公司）、大庆市御隆房地产开发有限公司（以下简称御隆公司）买卖合同纠纷一案中，案外人陈学忠对本院作出（2014）沙执恢1字第55号执行裁定书查封被执行人御隆公司开发的御隆华庭住宅小区的房屋中45套房屋（含土地使用权）提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈学忠称，我与徐刚（案外其他人）有债权债务关系，徐刚与被执行人御隆公司存在债权债务关系。2009年11月5日，黑龙江省肇源县人民法院因被执行人御隆公司拖欠徐刚2000万元，作出（2010）源民督字第1号《支付令》。该《支付令》发生法律效力后，被执行人御隆公司未自动履行，徐刚向黑龙江省肇源县人民法院申请强制执行。在执行过程中，该法院作出执行和解协议书，被执行人御隆公司以该法院查封的7栋楼房中的部分房屋抵偿给了徐刚，冲抵了拖欠徐刚的部分债权。由于徐刚拖欠我和张健的欠款，故徐刚及被执行人御隆公司均同意抵偿给徐刚的房屋以买卖形式出售给我和张健，其中出售给我为45套房屋。2012年4月23日，被执行人御隆公司与我签订了《商品房买卖合同》并到肇源县房地产管理处办理了案涉45套房屋预购商品房所有权预告登记。2014年12月29日，贵院在申请执行人大连绿园贸易有限公司与被执行人大庆市誉隆酒业有限公司、被执行人大庆市御隆房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案时，作出（2014）沙执恢1字第55号执行裁定书，裁定查封被执行人御隆公司此前已抵偿给我并已经办理商品房所有权预告登记的45套房屋。目前，由于黑龙江省委办公厅已下发文件，肇源县房地产管理处同意为我办理上述案涉45套商品房物权登记。故请求贵院撤销（2014）沙执字第55号执行裁定书，立即解除对案涉45套房屋的查封。申请执行人大连绿园贸易有限公司辩称，本案所涉及的45套房屋实际早在2010年2月1日就由贵院以（2010）沙民初字第912号民事裁定书予以查封。贵院在执行（2010）沙民初字第912号民事判决书，又再次作出（2011）沙执字第1号民事裁定书，裁定续封案涉房屋。同时向肇源县房地产管理部门下发不得为其审核面积办理权属证书执行函。而本案中的案外人陈学忠是在2012年4月以后购买的房屋，此时的案涉房屋已被多家法院查封（含本院），即使案涉房屋已办理了房屋预告登记，但因在法定期间未办理房屋所有权登记，故其买卖行为是违法和无效的。贵院应依法驳回案外人的异议请求。本院查明，原告绿园公司与被告誉隆酒业公司、被告御隆公司买卖合同纠纷一案，本院经审理于2010年5月18日作出（2010）沙民初字第912号民事判决书，判决主文如下：1.被告誉隆酒业公司给付原告绿园公司货款450万元。被告御隆公司承担连带责任。2.被告御隆公司对被告誉隆酒业公司对原告欠债务承担连带清偿责任。3.被告誉隆酒业公司与被告御隆公司共同偿还原告借款200万元。4.被告誉隆酒业公司与被告御隆公司共同支付原告各种经济损失100万元。案件受理费64300元、保全费5000元（均由原告预付），由二被告共同负担。上述具有给付内容的条款于本判决生效之日起10日内履行。被告誉隆酒业公司不服，提出上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2010年11月18日作出（2010）大民三终字第1210号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行民事判决所确定的义务。绿园公司向本院申请强制执行，本院于2011年1月6日立案，执行案号为（2011）沙执字第1号，本院向被执行人送达了执行通知书。在执行过程中，本院于2011年1月10日作出（2011）沙执字第1号民事裁定书，裁定查封被执行人御隆公司价值760万元的财产。当日，本院向肇源县房地产管理处作出（2011）沙执字第1号协助执行通知书，查封了被执行人御隆公司开发的御隆华庭住宅小区全部房屋及土地使用权，期限自2011年1月10日至2013年1月9日止。同年6月28日，本院作出（2011）沙执字第1-1号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查，2011年11月4日，由于申请执行人绿园公司与被执行人御隆公司达成执行和解协议，执行和解协议主要内容如下：一、双方确认（2010）沙民初字第912号民事判决被执行人连带清偿申请执行人货款450万元，偿还借款200万元、赔偿各种损失100万元、案件受理费64300元，保全费5000元，合计7569300元。被执行人因逾期未能履行生效判决，截止2011年11月4日已经发生逾期执行加倍利息110万元。二、被执行人如果于2012年3月15日前按照下列约定清偿申请执行人700万元后，则双方的案涉权利义务全部完结。1.被执行人于合同签订后立即给付100万元；2.被执行人于2012年3月15日前再给付600万元。上述款项按时足额给付完毕时，双方案涉权利义务全部结清。三、如果被执行人没有在2012年3月15日前清偿申请人700万元，申请执行人再给予被执行人15天的宽限期，即宽限期至2012年3月30日，但宽限期内，被执行人应当按照判决结果7569300元并加算逾期履行期间的加倍利息150万元给付。被执行人按照该数额如期给付后，双方的案涉权利义务同样完结。四、如果被执行人在2012年3月30日宽限期届满后，仍然没有按照前述约定履行完毕给付义务，则双方协商以被执行人御隆公司开发建设的“御隆华庭超市（位于松花江大街**，面积3738.35平方米、四层）”建筑物抵顶拖欠申请执行人的全部欠款。同时，申请执行人退回已收到的被执行人给付的现金部分。五、誉隆酒业公司的给付责任，由被执行人承担。六、人民法院发生的执行费用，由申请执行人承担。七、申请执行人同意解除除超市以外的财产查封。御隆公司于2011年11月7日向本院申请，解除本院（2011）沙执字第1号民事裁定中除超市部分以外查封的房屋。同日，本院向肇源县房地产管理处作出（2011）沙执字第1-3号协助执行通知书，解除了本院2011年1月10日所查封的被执行人御隆公司开发的御隆华庭小区除超市楼以外的房屋及土地使用权。由于被执行人御隆公司未能自动履行双方的执行和解协议书，经申请人的请求，本院于2013年1月7日以（2011）沙执字第1号协助执行通知书，重新对被执行人御隆公司开发的御隆华庭住宅小区的全部房屋（包括超市楼）及土地使用权进行了查封。查封期限为二年。2014年5月5日，经申请人绿园公司请求，本院对该执行案件恢复立案执行，执行案号为（2014）沙执恢1字第55号。在恢复执行过程中，本院于2014年12月10日作出（2014）沙执恢1字第55号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人誉隆酒业公司和御隆公司存款800万元或查封、扣押其等值财产。同年，12月29日，本院向肇源县房地产管理处作出（2014）沙执恢一字第55号协助执行通知书，查封被执行人御隆公司开发的御隆华庭小区的房屋（包括超市楼）及土地使用权（续封本院2013年1月7日以[2011]沙执字第1号协助执行通知书查封的房屋）。期限自2014年12月29日至2016年12月28日。2015年10月30日及2017年10月25日，本院分别办理了续查封手续，目前该房屋均处于查封状态。再查，被执行人御隆公司因拖欠徐刚2000万元，被徐刚起诉。黑龙江省肇源县人民法院于2009年1月5日作出（2010）源民督字第1号《《支付令》》，主要内容为：被申请人御隆公司自收到《支付令》起15日内给付徐刚借款2000万元；案件受理费23600元，由被申请人御隆公司负担。因御隆公司未自动履行生效的《支付令》，肇源县人民法院在执行过程中，作出（2010）源法执字第18号执行裁定书，裁定查封御隆公司开发的位于肇源县肇源镇房产XX号及超市共七栋房屋（与前述本院[2011]沙执字第1号协助执行通知书所查封的御隆公司开发的御隆华庭小区房屋相同）产权和土地使用权。黑龙江省肇源县人民法院在执行过程中，被执行人御隆公司与申请执行人徐刚于2012年4月20日达成执行和解协议，御隆公司同意用48套住宅、面积5058.18平方米，4套商服（房屋）、面积146.47平方米，49个车库、面积1551.74平方米，折算成19113727.8元抵偿拖欠徐刚200万元中的部分欠款，徐刚接受该抵偿请求。由于徐刚拖欠案外人陈学忠及张健的款项，在该执行和解协议中注明，徐刚同意将御隆公司抵偿的全部房屋直接以买卖的形式抵偿给案外人陈学忠和张健。其中抵偿给案外人陈学忠的房屋共计45套房屋，案外人陈学忠与被执行人御隆公司签订了45份商品房买卖合同。2012年4月23日，被执行人御隆公司与案外人陈学忠共同到肇源县房地产管理处办理了预购商品房所有权的预告登记，由于御隆公司的相关手续不全，肇源县房地产管理处嗣后未能向案外人陈学忠办理商品房所有权登记。2017年7月10日，中共黑龙江省委办公厅作出（2017）35号《关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》文件，为了贯彻该文件，肇源县房地产管理处致函本院，同意为案涉45套房屋向案外人陈学忠办理商品房产权登记。上述事实，有案外人提供的执行异议申请书、《商品房买卖合同》、肇源县预购商品房所有权预告登记证明表、入户通知书、收据、肇源县房地产管理处情况说明、借条、黑龙江省肇源县人民法院《支付令》、黑龙江肇源县人民法院（2010）源法执字第18号执行裁定书、肇源县人民法院执行局作出的（2010）源法执字第18-2号执行和解协议书、中共黑龙江省委办公厅作出（2017）35号《关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》文件、肇源县房地产管理处致本院的公函，申请执行人提供的答辩意见，本院（2010）沙民初字第912号民事判决书、辽宁省大连市中级人民法院作出（2010）大民三终字第1210号民事判决书、本院（2011）沙执字第1号民事裁定书、本院（2011）沙执字第1号协助执行通知书、本院（2011）沙执字第1-1号执行裁定书、本院（2011）沙执字第1-3号协助执行通知书、本院（2014）沙执恢一字第55号执行裁定书、本院（2014）沙执恢一字第55号协助执行通知书以及听证笔录等证据在案为凭。本院认为，当事人依法取得的财产所有权受法律保护，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，登记在被执行人名下的45套房屋虽然系被执行人御隆公司开发建设，且在本院执行御隆公司拖欠绿园公司欠款执行案中，多次被本院查封。但由于在执行过程中，曾发生申请执行人与被执行人之间的执行和解，本院曾依据当事人的请求解除了对案涉房屋的查封。故在此解除查封期间，被执行人有权对其名下的财产行使处分权。同时，由于被执行人御隆公司拖欠徐刚欠款2000万元，未能自动履行肇源县人民法院的《《支付令》》，故该法院在我院解除对案涉房屋查封期间，准许被执行人御隆公司以我院已经解除查封的房屋，抵偿该院《支付令》中拖欠徐刚的2000万元债务，其行为符合有关法律规定。因此，徐刚在此基础上将案涉房屋直接抵偿给其债权人陈学忠，签订《商品房买卖合同》并办理预购商品房所有权预告登记，符合商品房买卖的法律规范行为。随着案涉45套房屋所有权预告登记，被登记人案外人陈学忠即取得了预告登记房屋的准物权。由于肇源县房地产管理处为贯彻落实黑龙江省委办公厅（2017）35号文件，同意为案外人陈学忠办理物权登记，现案外人陈学忠请求排除执行异议、解除查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。故案外人陈学忠请求解除对案涉45套房屋的查封，本院应予支持。关于申请执行人绿园公司提出的商品房预告登记应当在相应的期限内办理产权登记，否则无效一节，因该预告登记必须在房屋开发单位备齐全部产权登记手续时，房屋登记机关才予办理产权登记。而被执行人御隆公司在手续不齐全的情况下，肇源县房地产管理处未能为案外人陈学忠办理产权登记，其责任并不在案外人陈学忠，申请执行人绿园公司的反驳意见本院不予支持。至于案外人陈学忠与徐刚是否存在债权债务关系，陈学忠在取得案涉的45套房屋是否承付了对价等，均因被执行人御隆公司与徐刚存在2000万元的债务关系，且该债权债务业经黑龙江省肇源县人民法院（2010）源民督字第1号《《支付令》》确认并由该院执行，案涉45套房屋均系该院在执行期间抵偿该《《支付令》》中的2000万元债务，故案外人陈学忠抵偿来的45套房屋应视为已经支付了对价。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，裁定如下：解除本院（2014）沙执恢1字第55号执行裁定书中关于对被执行人大庆市御隆房地产开发有限公司开发建设的御隆华庭住宅小区房屋中XX号共计45套房屋的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。审 判 长  马尚升人民陪审员  许爱秋人民陪审员  赵秀娟二〇一七年十二月二十七日书 记 员  王志伟