山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0829民初14号 原告：王宁，男，1984年9月16日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王兆升（特别授权），嘉祥祥和法律服务所法律工作者。 被告：山东碧城置业有限公司，住所地济宁市高新区机电二路北、火炬路西。统一社会信用代码370833228013639。 法定代表人：邵泽学，系该公司经理。 被告：李学忠，男，1952年8月8日出生，汉族，山东诚祥建安集团有限公司退休职工，住嘉祥县。 原告王宁与被告山东碧城置业有限公司、李学忠确认合同效力、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，因向被告山东碧城置业有限公司送达原因，依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宁的委托诉讼代理人王兆升、被告李学忠到庭参加诉讼。被告山东碧城置业有限公司经公告送达，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 王宁向本院提出诉讼请求：一、要求法院确认2013年11月10日原告与第二被告签订的购房合同合法有效。二、要求人民法院依法判令二被告按照2013年11月10日签订的购房合同约定的房产（6号楼1单元5楼东户、阁楼、车库）到嘉祥县不动产登记中心配合原告办理不动产登记手续。三、本案所涉费用由被告承担。事实与理由：被告山东碧城置业有限公司在嘉祥县曾子像西北方向（原嘉祥县暖气片厂）开发的房地产取名为碧城华园小区。2013年11月10日，被告李学忠将自己购买的山东碧城置业有限公司的楼房及车库以38万元的价格卖给原告，当时原被告三方为了办理房产登记手续，2013年11月10日在被告山东碧城置业有限公司的见证下，原被告签订了一份购房合同，该合同能证实原告购买楼房的面积及位置。购买之后原告按照其他人的方式要求被告山东碧城置业有限公司为其办理房产证时，山东碧城置业有限公司承诺得一批一批的办，让原告先等着。谁知以后山东碧城置业有限公司今天推明天，明天再推后天就是不办，无奈之下，原告到嘉祥县不动产登记中心办理了不动产手续时，登记中心就告诉原告这套房子不能办理登记，开发商登记的不是原告的名字。为更好地保护原告的合法权益，原告只好依法提起诉讼，靠法律来解决。 被告李学忠辩称，因被告与他人曾经为碧城公司施工，碧城公司用房子兑工程款，碧城公司兑房子时在房号上做个登记，并允许被告往外出售。原告的这套房子是被告领着原告到碧城公司办理的手续，但是碧城公司不再给签商品房买卖合同了，然后房子就交给了原告。被告没法给原告办理不动产登记手续，故不能答复原告的诉讼请求。 被告山东碧城置业有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为证实其主张，提交如下证据： 原告提交房屋预订单、购房合同、物业管理服务协议、被告李学忠的收款收据、被告碧城公司的开口费收据及物业费收据，证明原告购买该房产事实。 被告李学忠对原告提交的已收到王宁房款38万元的收据，对碧城公司向李学忠出具的暖气、天然气、有线电视开口费7711元的收据真实性无异议。对原告提交的原告与李学忠之间签订的购房合同真实性无异议。对房屋预定单真实性无异议。对碧城公司2013年11月10日的收据是被告跟着原告去办理的。2014年8月29日的收据和管理服务协议不清楚。 被告李学忠向法庭提交合同书一份，证明其以三磊公司的名义承包了碧城公司的5号，6号楼，7号楼，8号楼，与姚福建合伙承建的5号楼，7号楼。原告对该合同的真实性无异议。 诉讼期间，为查明该套房屋的网签备案情况，本院前往嘉祥县房地产管理局进行了查询，经查询，该套房屋已经网签于他人名下。 结合被告质证意见，本院审查认为，原告提交的2013年10月22日和2013年11月10日的收据、原告王宁与被告李学忠签订的购房合同以及2013年11月10日物业费收据、2014年8月29日的物业、用电、垃圾清运费的收据和被告李学忠提交的施工合同书，到庭原被告质证无异议，对其真实性予以确认。对原告提交的房屋预订单，因系复印件，且被告山东碧城置业有限公司的印章也是复印件，对其真实性无法认定，对原告提交的物业管理服务协议，虽然没有物业公司盖章，但结合物业公司已经实际收取原告物业费用的事实，对该服务协议的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月29日，被告山东碧城置业有限公司与嘉祥县三磊建筑安装有限公司签订了嘉祥祥曾园居住小区建筑工程施工合同。被告山东碧城置业有限公司将该小区内的5、6、7、8号楼的土建安装总承包给嘉祥县三磊建筑安装有限公司。被告李学忠与他人对上述5、6、7、8号楼进行了实际施工。2013年10月22日，李学忠向山东碧城置业有限公司交纳煤气、暖气、闭路电视开户费合计7711.00元。2013年11月10日，被告李学忠与原告王宁签订购房合同，被告李学忠以被告山东碧城置业有限公司欠其工程款未付清为由，将山东碧城置业有限公司开发建设的该小区6号楼1单元5楼东户住房（含阁楼及26平方米车库）一套作为抵账房屋以38万元的价格转卖给原告王宁。双方并约定王宁一次性付清全款，以后办理房产证时，李学忠负责转到王宁名下。同日，李学忠向原告王宁出具了收到房款38万元的收据。后原告王宁未与被告山东碧城置业有限公司签订正式的商品房买卖合同。但原告王宁已经实际占有使用该套房屋。2103年11月10日，原告王宁向济宁盛世家园物业服务有限公司交纳物业费、公用电、垃圾清运费、水押金等费用1,571.00元。2014年8月29日，原告王宁向济宁盛世家园物业服务有限公司交纳物业费、公用电、垃圾清运费、水押金等费用564.00元（含退押金500元）。原告王宁虽然已经实际占有使用该套房屋，但因未能办理产权手续，诉来本院。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案件争议焦点有两个，一是原告与被告李学忠之间签订的购房合同的效力问题。二是原告要求根据其与被告李学忠签订的购房合同办理不动产登记手续问题。关于第一个焦点问题，根据原被告举证质证情况，能够认定被告山东碧城置业有限公司将涉案房屋以抵偿工程款的方式抵偿给被告李学忠，李学忠又将该房转卖原告。因此，被告李学忠与原告王宁签订的购房合同，是双方当事人真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效合同。关于第二个焦点问题，本院认为，被告李学忠以抵付工程款的方式取得房屋后，应当及时与被告山东碧城置业有限公司就工程款进行抵扣结算，及时办理产权登记所需材料，然后进行产权登记，李学忠没有办理产权登记，而直接将房屋转卖给原告，亦属于房产二次交易行为，且原告未与被告山东碧城置业有限公司签订商品房买卖合同，亦未办理其他进行产权登记所需材料。故原告王宁、被告李学忠至今未能办理或提交不动产权属来源的相关合法证明材料，且该套房产已由被告山东碧城置业有限公司网签于他人名下，因此尚不具备为原告办理不动产登记的条件。故对原告要求被告按照其与被告李学忠签订的购房合同到嘉祥县不动产登记中心配合原告办理不动产登记的条件尚不完全具备，对该项请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王宁于2013年11月10日与被告李学忠签订的购房合同为有效合同。 二、驳回原告王宁的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由原告王宁负担100元，由被告山东碧城置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  李修京 人民陪审员  狄久河 人民陪审员  鲍淑琪 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  吕慧慧