广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民初7418号 原告：南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路6-6号阳光新都C栋9层0915号，统一社会信用代码914501007512252942。 法定代表人：陈宁，董事长。 委托诉讼代理人：梁培荣，女，系该公司职员。 委托诉讼代理人：雷胜华，男，系该公司职员。 被告：郑恩宁。 原告南宁市双生物业服务有限公司与被告郑恩宁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月2日公开开庭进行了审理。原告南宁市双生物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁培荣、雷胜华，被告郑恩宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案相关事实如下： 一、物业服务概况：2005年7月28日，原告与南宁市城市建设投资发展总公司签订《春之语前期物业服务合同》，约定由原告对南宁市白沙大道111号春之语小区进行物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。合同签订后，原告即开始为春之语小区提供物业服务直至2015年10月10日止。 二、各项费用收费标准：物业服务费按建筑面积0.5元/㎡·月交纳；城市生活垃圾处理费按8月/户·月交纳。 三、各项费用交费日期：业主按月交纳物业服务费等相关费用。 四、合同约定的逾期交费违约金：被告逾期交纳物业服务费按每日千分之三标准交纳滞纳金。 五、物业公司情况：原告系成立于2003年7月4日的企业法人，具有物业管理的经营范围及叁级物业管理资质。 六、业主（物业）情况：被告系南宁市白沙大道111号春之语小区1栋608号房的业主，该房屋建筑面积为67.58平方米。 七、业主物业费用交纳情况：被告已经交纳物业服务费、城市生活垃圾处理费至2014年12月31日。 八、原告的诉讼请求：1、被告向原告交纳自2015年1月1日至2015年10月10日的物业服务费315.5元；2、被告向原告支付违约金657.5元（违约金按每日千分之三暂计至2017年5月30日，此后的违约金计至被告付清欠款为止）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告自愿将违约金调整为按银行同期贷款利率上浮30%计算。 九、被告的答辩意见：1、被告不交纳物业费是因为物业公司的服务质量未达到标准。如：入住两年后物业公司将小区后门关闭造成业主的不便等等，被告多次向物业公司反应问题却始终得不到解决；2、被告对欠缴的物业费数额无异议；3、物业公司没有对公共收益情况进行公示；4、原告收取了被告自2015年10月起半年的停车费，原告撤场时并未将该笔费用退回，且收费管理不符合标准；5、本案已超过诉讼时效。 十、本院核定被告欠交的各项费用： 1、物业服务费：315.5[67.58㎡×0.5元/㎡·月×（9＋10÷30）个月]； 本案裁判意见如下： 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与南宁市城市建设投资发展总公司签订的《春之语前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力。原告已经按照合同约定履行物业管理服务职责，被告作为春之语小区的业主，既已享受原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业服务费用。故原告诉请被告交纳拖欠的2015年1月1日至2015年10月10日期间的物业服务费315.5元，于法有据，本院予以支持。庭审中，被告辩称原告没有尽到物业服务的职责，故其不交纳物业服务费等相关费用。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如原告确实存在没有尽到物业服务职责的情况，被告可通过协商解决或者通过其他合法途径督促原告按约履行义务，如造成其损失还可要求原告承担相应的违约责任，而不应采取拒交物业费的方式来处理问题，故被告之抗辩意见无法律依据，本院不予采信。庭审中，被告辩称：1、被告出具2006年至2010年8月期间公共维修资金的交纳凭证及情况说明，欲证明原告尚未向被告退还该期间的公共维修资金亦没有进行公示。本院认为，被告未能提供其他证据证实原告实际并未退还2006年至2010年8月期间的公共维修资金，亦未在本案中提出反诉请求，若实际存在该情况，被告可以另案起诉，本院不在本案中作出处理；2、关于停车费未予以退还的问题，被告亦未能提供其他证据证实原告实际并未退还停车费，亦未在本案中提出反诉请求，若实际存在该情况，被告可以另案起诉，本院亦不在本案中作出处理。关于被告在庭审中提出的诉讼时效的问题，本院认为，原告提供的物业服务行为具有持续性，被告亦接受了原告提供的物业服务，则诉讼时效应自原告撤场之日起至其向本院提交诉讼材料之日止。现诉讼时效并未超过法律规定的期限，故本院对于被告的答辩意见不予采信。 被告逾期缴纳物业服务费用构成违约，还应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的违约金的请求，依法应予支持。根据《春之语前期物业服务合同》的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，在原告未能举证证明其因被告违约行为所造成的实际损失的情况下，按约定违约金标准计算确属过高。现原告自愿将违约金调整为按银行同期贷款利率上浮30%计算，系其对权利的自由处分，于法无悖，本院予以支持。则逾期交纳物业服务费的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按同期同类贷款利率水平上加收30%计算。合同约定物业服务费用按月缴纳，故被告应支付逾期交纳物业服务费的违约金应以每月应交纳的物业服务费33.8元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郑恩宁支付原告南宁市双生物业服务有限公司从2015年1月1日至2015年10月10日的物业服务费315.5元； 二、被告郑恩宁支付原告南宁市双生物业服务有限公司物业服务费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交纳物业服务费33.8元作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至被告郑恩宁实际付清款项之日止，按月依次计算）； 三、驳回原告南宁市双生物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告郑恩宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  蒙永富 二〇一七年十二月二十七日 书记员  李晓丹