四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初3761号原告（反诉被告）：康杰，男，生于1975年2月25日，汉族，住四川省遂宁市船山区。特别授权委托诉讼代理人：方利，四川弘维律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川金柱投资有限公司，组织机构代码，69226995-8，住所地，遂宁市船山区新桥镇新凤下路17号。法定代表人：曾传柱，该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：李果，四川斗城律师事务所律师。被告：四川杰昂资产经营有限责任公司，组织机构代码，66278772-X，住所地，遂宁市河东新区小康农贸市场内。法定代表人：张应，该公司董事长。原告康杰诉被告四川金柱投资有限公司（以下简称金柱公司）、四川杰昂资产经营有限责任公司(以下简称杰昂公司)商品房预售合同纠纷本诉、反诉案，本院于2016年1月14日立案受理后，于2016年12月31日作出（2016）川0903民初252号一审民事判决书。被告金柱公司、杰昂公司不服一审判决，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。该院于2017年8月16日作出（2017）川09民终675号民事裁定书，裁定将本案发回本院重新审理。本院于2017年9月7日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康杰的特别授权委托诉讼代理人方利、被告金柱公司法定代表人曾传柱及其特别授权委托诉讼代理人李果、杰昂公司法定代表人张应到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于遂宁市船山区营业用房（595.25平米）交付给原告所有；2.判决被告向原告支付逾期交房的违约金，其违约金按照日万分之三计算，从2012年8月1日起计算至被告交房之日止；并给付逾期获得产权证明之违约金，其违约金按照日万分之三计算，从2013年3月1日起计算至被告获得权属证明之日止；3.判决被告在获得权属证明后即为原告办理该营业房之产权证书；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告撤回了第2项关于要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求。事实与理由：被告金柱公司开发位于遂宁市船山区“东汇商业广场”期间，原告意欲购买该广场第四层营业房595.25平米，向被告给付定金2659625元。时至2012年2月21日，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》。同年2月23日，双方在《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》上签名盖章。合同签订后，原告极力配合被告在工商银行按揭贷款，2012年6月18日，被告获得按揭贷款2400000元。此后，原告按月向工商银行支付贷款本息约3万元。按照合同约定，被告应于2012年7月31日将原告购买的营业房交付给原告，原告多次要求，被告拖延至今无果。合同约定其预期交房之违约金为房款的日万分之三。合同还约定，被告应于2013年2月28日取得该商品房所在楼栋的权属证明。若逾期，应当承担已付购房款之日万分之三的违约金。原告为维护其合法权益，故诉至本院提出上述诉讼请求。被告金柱公司辩称，一.原告关于“向被告给付定金2659625元”这一诉称不是事实，原告向法庭提交的6张收据系其妻子陈丽自填自写，并利用职务便利加盖了被告公司的财务专用章;二.原告提出的诉讼请求这一主张的条件尚未成就，待原告付清本案诉争房屋的首期购房款人民币2659625元后，原告行使诉权的条件才具备。请求驳回原告的诉讼请求。被告杰昂公司辩称，一.本案的双方当事人应当是康杰和金柱公司，杰昂公司不是合同相对方，不应当承担责任；二、杰昂公司与金柱公司合作开发的东汇商业广场已经竣工验收，达到交房条，并且双方按照约定对未销售房屋进行了分配，涉案房屋已经分配给金柱公司所有，金柱公司与康杰签订《房屋买卖合同》，系其对自身财产的处分，与杰昂公司无关；三.本案系房屋买卖合同纠纷，杰昂公司与金柱公司系合作开发关系，二者系不同的法律关系，原告将杰昂公司作为被告参加诉讼，无事实和法律依据。综上，请求驳回对被告杰昂公司的诉讼请求。反诉原告金柱公司向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人康杰向反诉人支付购房款人民币2659625元；2.判令被反诉人康杰向反诉人支付逾期付款的违约金（从2012年2月21日至付清日止，被反诉人按日向反诉人支付逾期应付款万分之三的违约金）；3.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：案外人刘某原系反诉人公司总经理，2010年2月16日，反诉人与刘某签订了位于遂宁市河东新区小康安置小区东南侧原小康农贸市场项目的内部承包合同，合同约定该项目由刘某与杰昂公司实行自主开发经营，自筹投资建设资金，独立核算，自负盈亏。2010年3月，反诉人与被告杰昂公司签订了联合投资开发经营遂宁市河东新区小康农贸市场项目（现为东汇商业广场项目）的协议书。协议第二条约定了合作方式和投资比例：合作方式：甲方（杰昂公司）以现有土地作为出资，分配该项目房屋金额的37％作为收入；乙方（金柱公司）以向国土部门补交201万元土地出让金及该项目的修建等费用作为投资，分配该项目房屋销售金额63％的资金收入。第四条约定：甲乙双方共同设立资金账户，监管房屋销售收入；甲方负责财务工作，乙方负责销售任务。乙方分配的款项由甲方监督，只能作为该项目的投资建设等费用。直至完成该项目后所得的利润归乙方所有。2010年3月6日，反诉人与杰昂公司签订了《联合协议》，该协议约定东汇商业广场建成后将4楼401、402、403、404号商铺等分给反诉人（实为刘某），并将该联合协议在遂宁市住房保障和房屋管理局备案登记。刘某依据与杰昂公司分别于2010年3月6日、2011年10月20日签订的《联合协议》，将分得的该项目第四楼房屋销售给其本人及其妻子张某，以及销售给堂兄刘杨、销售给康杰，并分别以刘某、张某、刘杨、康杰的名义向工行遂宁分行办理了个人购置商用房按揭贷款，共计贷款总额10100000元。该四笔贷款总额10100000元转入刘某在工行遂宁分行裕丰支行开设的账号后，分别于2012年5月25日、5月28日、5月29日转入陈丽账户共计5000000元，用于刘某还福彩地借款人民币5000000元，其余款项也用于刘某个人借款等。事实上，刘某采取虚假交易形式将该项目4楼401、402、403、404号销售给本人及其妻子张某、刘杨、康杰四人，刘某及其妻子张某、以及刘杨、康杰并没有向反诉人支付商品房买卖合同约定的首期购房款。被反诉人也没有按照合同约定在合同签订之日起当日向反诉人付清总房款50％即2539624元首期购房款，更没有向反诉人支付其陈述的定金2659625元。被反诉人向法庭提交的6张收据系其妻子陈丽自填自写，并利用职务便利加盖了其掌管的反诉人公司的财务专用章。据此，该6张收据不具有合法性。综上，反诉人为维护其合法权益，遂提出上述反诉请求。反诉被告康杰辩称，一.被反诉人首付款已全额付清，且也已经办理按揭贷款。被告金柱公司的财务专用章是其法定代表人曾传柱保管，收据上的印章不是陈丽偷盖，反诉人所述的事实是捏造的；二.反诉人是名义的收款人，刘某是实际的收款人，反诉被告系通过抵扣刘某向其借款用于缴纳房屋首付款，并且按揭贷款也是由反诉被告缴纳。综上，请求驳回反诉人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下：2009年9月21日，被告杰昂公司在遂宁市国土资源局通过竞买的方式购得河东新区（晨钟路北侧，小康安置小区东南侧）土地11.46亩。2009年10月21日，被告杰昂公司取得发改委发放的“小康综合市场项目”（现称东汇商业广场）企业投资项目备案通知书。2009年10月27日，被告杰昂公司取得该项目的建设用地规划许可证。2010年3月3日，刘某以金柱公司（甲方）名义与被告杰昂公司（乙方）签订了《联合投资开发经营遂宁市河东新区小康农贸市场项目的协议书》约定，甲乙双方合伙本着共同出资、共同经营、共同盈利、共担风险的原则合伙经营河东新区东汇商业广场项目，甲方以现有土地作为投资，分配该项目房屋金额37%的资金作为收入，乙方以向国土部门补交2010000元土地出让金及该项目的修建等等费用作为投资，分配该项目房屋销售金额63%资金作为收入。同时，该协议对甲乙双方未销售分配原则等作出了约定。2010年3月6日，被告金柱公司（甲方）与案外人刘某（乙方）签订《协议》约定：1、甲方与杰昂公司签订的投资开发河东新区小康农贸市场的项目由乙方全权负责运作；2、该项目实行独立核算，自负盈亏，所有债权债务由乙方自行承担；3、乙方项目竣工后，向甲方缴纳项目管理费100000元。该协议上有金柱公司法定代表人曾传柱与案外人刘某的签字。上述合同签订后，由案外人刘某代表金柱公司对外主持河东新区小康农贸市场的项目工程（即东汇商业广场项目）。同日，杰昂公司（甲方）与金柱公司（乙方）签订《联合协议》，约定甲乙双方合伙经营的东汇商业广场项目股权比例为金柱公司71.4%，杰昂公司28.6%股份，并对东汇商业广场建成后的房屋进行分配，其中将涉案的4楼401、402、403、404号房屋分配给金柱公司，该房屋实际由案外人刘某掌控。2010年3月10日，被告杰昂公司、金柱公司取得河东新区晨钟路北侧、小康安置小区东南侧7637.5平方米的国有土地使用权证。2010年11月11日，被告金柱公司取得东汇商业广场的商品房预售许可证。2011年10月20日，金柱公司与杰昂公司再次签订《合同》一份，对未销售的房屋进行分配。其中约定三楼分配给杰昂公司，四楼（含401、402、403、404号房）及顶楼分配给金柱公司所有，同时对东汇商业广场其他财产进行了分配。针对涉案项目，经查实被告康杰系东汇商业广场项目的办公室人员，其妻子陈丽系该项目会计，刘杨系该项目员工，案外人刘某的前妻张某系该项目的出纳。从2011年9月14日至2012年8月27日，“四川金柱投资有限公司财务专用章”由陈丽保管。2010年8月8日至2012年7月31日期间，金柱公司与杰昂公司对东汇商业广场售房款进行15次分配，均由刘某代表金柱公司对分配的款项进行确认。2012年2月21日，原告康杰与被告金柱公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS**），该合同约定原告购买被告金柱公司开发的位于遂宁市船山区营业房（预测建筑面积为595.25平米），单价为每平方米8500元，总价为5059625元，付款方式及期限为贷款方式按揭付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向工商银行或住房公积金管理机构贷款；付款期限为买受人在合同签订之日起当日内付清总房款的50%即人民币2539625元，剩余房款由买受人向银行申请按揭贷款。在该合同第十条约定了逾期付款责任：逾期在15日内，自约定的应付款之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。该合同第十一条约定：出卖人应当在2012年7月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十三条约定了逾期交房的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照第1种方式处理：即逾期在60日内，自第十一条交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。该合同第二十条第（一）项约定：初始登记。出卖人应当在2013年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照第1种方式处理，即买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；该条第（二）项约定：转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。同时，刘某、张某、刘杨分别与金柱公司签订了《商品房买卖合同》，约定了东汇商业广场的403号营业房出售给刘某、401号营业房出售给张某、404号营业房出售给刘杨。上述买卖合同签订后，康杰、刘某、张某、刘杨分别向中国工商银行办理了商业贷款，贷款金额分别为2400000元、2800000元、2300000元、2600000元。以上四笔贷款分别转入了刘某在工行遂宁分行裕丰支行开设的账号。2012年11月27日，被告杰昂公司与被告金柱公司签订《关于“东汇商业广场”尾期工程补充协议书》，约定双方按原协议共同负责后期项目建设经营管理。2013年9月14日，东汇商业广场项目经各部门验收合格。2013年12月25日，被告金柱公司、杰昂公司共同在《遂宁日报》刊登交房公告，通知交房时间为2014年1月8日-1月23日前来办理交接手续，但原告要求被告将原告购买的房屋交付给原告，被告予以拒绝。2015年5月15日，二被告取得《遂宁市商品房屋初始登记证明》载明：登记单位为金柱公司和杰昂公司，受让方为原告康杰。在审理过程中，由于双方分歧较大，致使本院组织双方调解未果。庭审过程中，原告称其购房款首付系通过抵扣刘某向原告及其父亲的借款，并由财务出具了收据予以确认。被告金柱公司则辩称原告出示的收据六份系康杰妻子陈丽利用职务之便出具，并未抵扣借款或者实际支付。被告金柱公司为证明其抗辩意见，申请证人张某出庭作证，证人张某称其自身、刘某、康杰、刘杨就东汇商业广场签订的四份房屋买卖合同的真实意思不是购买房屋，是为了在银行套取按揭贷款，该四人也未向金柱公司及刘某支付房屋首付款。东汇商业广场项目的收款收据由陈丽对外出具，庭审中原告出具的两份写有“张”的收据，不是张某出具。为查清案情，本院依法向案外人刘某进行询问，刘某称：当时刘某与金柱公司商议后，金柱公司东汇商业广场4楼的营业房归其所有。刘某为了在套取银行按揭贷款，与其他人商议后，便以金柱公司名义分别与其自己、张某、刘杨、康杰签订了《商品房买卖合同》，向银行贷款10100000元，其贷款金额转入其名下，由其偿还了其个人借款。康杰、刘杨、张某等并未实际向其或金柱公司支付购房首付款，在其被羁押前，按揭贷款以及借款利息均是由刘某支付。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害公共利益。同时，合同的效力应当源于合同双方的真实意思表示以及该表示所形成的合意，否则合同应当归于无效。本案中，“东汇商业广场”（原名“河东新区小康农贸市场”）系被告金柱公司、杰昂公司共同投资建设的项目。案外人刘某与金柱公司于2010年3月6日签订《协议》以及刘某代表金柱公司对外签订合同、分配利润的事实可以认定，涉案房屋已经通过金柱公司实际分配给刘某控制、使用，并由刘某以金柱公司名义与原告签订了《商品房买卖合同》。本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否是买卖双方的真实意思表示，买卖合同是否合法有效。首先，原告出示的收据6份，系其妻子陈丽出具，时值陈丽系涉案项目的会计，有正当理由可以接触公司印章而出具收据。原告称其首付款的支付方式系通过抵扣刘某向其及其父亲的借款方式支付，经本院向原告限期举证后，原告出具的抵扣依据金额远远不足购房首付款，而原告亦无其他证据佐证，故对原告该项主张，本院不予支持。其次，根据张某、刘某可以证实，双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示并非为购买房屋，而是为了套取银行贷款用于资金周转。最后，原告以及张某、刘某、刘杨四人的银行贷款均未按照正常程序进入金柱公司与杰昂公司共同账户，而是进入刘某个人账户，由刘某个人使用。综合以上理由，本院认为原告与金柱公司签订的《商品房买卖合同》的真实意思表示并非购买房屋，其目的系为了套取银行贷款，双方未就房屋买卖达成合意，故原告要求被告交付房屋以及反诉原告要求反诉被告支付房屋首付款的诉讼请求，本院均不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告康杰的诉讼请求；二、驳回被告四川金柱投资有限公司的反诉请求。案件受理费人民币29700元，反诉费29700元，合计59400元，减半收取计29700元，由原告康杰负担14850元，由被告四川金柱投资有限公司负担14850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  陈海军人民陪审员  邓先荣人民陪审员  曾小林二〇一七年十二月二十一日书 记 员  樊 平