江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初10220号 原告：张妮妮,女,1985年9月23日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。 被告：任加德,男,1963年6月7日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：唐大举，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。 第三人:沭阳亿瑞置业有限公司,住沭阳县。 法定代表人：陈志勇，该公司董事长。 委托代理人：陈志明，男，1959年6月2日出生，宜兴市人，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：仲伟喜，江苏怀容律师事务所律师。 原告张妮妮与被告任加德、第三人沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张妮妮及其委托代理人陆兴明、被告任加德及委托代理人唐大举、第三人委托代理人仲伟喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张妮妮向本院提出诉讼请求：一、要求判决解除与被告之间签订的房屋买卖协议，由被告返还购房款56万元并赔偿损失8.91万元；二、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2016年11月25日签订房屋买卖协议，被告谎称自己享有沭阳县房屋。原告信以为真，向被告支付56万元购房款，被告并将房屋交付给原告进行装修。装修过程中原告发现房屋已经被法院查封，第三人也拒绝与原告签订房屋买卖合同。被告和第三人相互串通，以不具备自由出售的房屋骗取原告购房款，导致原告无法获得房屋合法产权，给原告造成巨大经济损失，依法应当赔偿。 被告任加德辩称：1、原告要求解除与被告的房屋买卖协议无事实依据。因为在2016年11月25日同一天，原告先后与被告及第三人订立房屋买卖协议。根据不动产登记主义制，涉案房屋是由第三人开发的，一直没有进行产权登记和产权过户，所以涉案房屋产权仍为第三人所有。因此，本案中，虽然原告与被告签订了涉案房屋的买卖协议，但在同一天被告又以中间人身份介绍原告与第三人直接签订了房屋买卖协议。自然而然的原、被告签订的涉案房屋买卖协议就是原告与第三人签订的买卖协议替代。致原、被告签订的协议不能发生法律效力，成为无效“合同”。否则合同主体就产生冲突，形成一个标的物两个主人。所以涉案房屋的买卖协议的合同相对人只能是原告与第三人，被告身份只是中间人。而且，原告与第三人签订的“协议”内容具体，可操作。对房屋的位置、面积、价格、付款方式均约定明确，又是第三人通常与客户签订协议的格式化协议。协议上有原告签字、第三人公司售房专用印章及经办人签字确认。以上事实，足以认定原告是向第三人购买涉案房屋，而非被告。原、被告之间已不存在解除“协议”。原告只能要求与第三人解除“协议”。2、涉案房屋在2016年1月25日前，第三人已出售与案外他人，并且已收到全部房款。他人又将涉案房屋转让与被告，被告也付清了房款。2016年11月25日，被告又将涉案房屋转让与原告，原告又付清了所有房款。但是最终得到房款的是第三人，其他人均无获得任何利益。所以，原告向被告付款只是一种付款方式和过程，但实现利益的是第三人。因此，如果要求被告退还原告涉案房屋房款，显然不公平。如果被告返还原告56万元房款，那么被告还得向原转让人主张权利，原转让人返还被告房款后又得向第三人主张权利，最终返还房款人是第三人。这样就形成了连环诉讼，不仅给当事人造成诉累，也浪费了司法资源。这也违背了立法本意。所以，涉案房屋应判决由第三人返还。3、原告要求被告赔偿损失无依据。首先，原告作为完全民事行为能力人，具有明辨是非的能力，应对涉案房屋的情况进行评估，对产权及登记情况进行预先考察，对可能出现的不利后果应加以防范。因此，涉案房屋不能成功交易并造成原告损失，与原告疏忽大意存在因果关系，原告应承担相应责任。作为第三人在房屋已卖给购方后，理应积极处理到期债务，并积极配合原告办理房屋备案登记、签订“商品房买卖合同”，办理过户登记。由于第三人的消极行为，致涉案房屋被法院查封，造成原告损失也有不可推卸责任。4、本案涉案房屋款首先应由第三人承担返还责任。被告不承担责任。综上，请求法庭采纳被告代理人的意见。 第三人亿瑞公司辩称：第三人不存在与原、被告之间串通的问题，西城馥邦的签约单、合同的真实性无异议，但是购房业主应该将房款汇入公司监管账户，但是原、被告双方均没有将房款打入监管账户，公司不存在和原、被告之间存在串通，本案与第三人无关。 经本院审理认定事实如下：2014年6月1日，被告任加德与案外人孙以干签订《协议》一份，内容为：“甲方：孙以干，乙方：任加德。就甲方有一套在”西城馥邦“小区31#栋301室，预测面积128.49平方米，车库4#号，预测面积7.85平方米。出售给任加德一事，经双方平等自愿协商达成如下协议：一、甲方同意以上房屋将以55万元出售给乙方。二、乙方现付40万元，余款15万元到2014年10月18号之前付清。三、如果到期尽量付清余款。四、此协议一式二份，双方各执一份，甲、乙双方无异意签字后生效。甲方：孙以干，乙方：任加德。2014年6月1日。” 2015年12月14日，被告任加德填写《西城馥邦签约单》一份，内容为：“……；二、请业主本人在签定正式合同前确认以下事项：1、乙方（买受人）：任加德，性别：男。身份证/护照/营业执照号码：。地址：沭阳汤涧顾洼村路西组，邮编：223600，联系电话：132××××4406、139××××5172。2、乙方自愿向甲方购买西城馥邦商品房31幢301室（以下简称商品房，该商品房（合同约定）建筑面积共127.77平方米；3、按建筑面积计算该商品单价为（人民币）每平方米4089.58元，总金额（522526元）伍拾贰万贰仟伍佰贰拾陆元整。……;业主确认签字：任加德，（西城馥邦售楼处专用章）。” 2016年11月25日，原告张妮妮与被告任加德签订《房屋买卖协议》一份，内容为：“甲方：任加德，身份证：。乙方：张妮妮，身份证：。见证人：唐某，身份证：。经甲方双方自愿、平等协商，双方签订以下买卖协议：一、甲方自愿将自己所有的位于沭阳县，预测面积：128.49平方，车库4号预测面积7.85平方，出售给张妮妮一事。二、甲方同意以上房屋将以总价56万元整（已付清），出售给乙方。三、乙方一次性付清房款56万元整，甲方应将与房屋有关的有效证件交给乙方。注：已交清。四、任加德委托唐某到西城馥邦售楼部办理售房手续。五、此协议一式三份、三方各执一份，甲乙双方无异议，签字后生效。甲方：任加德，乙方：张妮妮，见证人：唐某。2016年11月25日。 庭审中，原告申请对涉案房屋进行价格评估，本院依法委托专业鉴定机构对涉案房屋进行价格评估。2017年11月6日，江苏中恒土地房地产评估咨询有限公司作出评估报告，认定涉案房屋的评估价格为649100元。 另查明：涉案房屋已由本院依法保全。 本院认为：根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原、被告签订《房屋买卖协议》时，被告作协加德并未取得涉案房屋的所有权，但不影响双方签订的买卖协议的效力，该协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、本案中，原、被告签订《房屋买卖协议》约定由被告向原告出售位于沭阳县。被告任加德作为出售方，应履行将涉案房屋的所有权转让给原告的合同义务，但截止本案法庭辩论结束，被告任加德仍然未取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋已被本院依法查封，导致原告购房涉案房屋的根本目的无法实现，故原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告任加德退还购房款并赔偿损失的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称其与原告签订的关于涉案房屋的《房屋买卖协议》已由原告与第三签订的买卖协议所替代，与本案查明的事实不符，本院不予采信。被告同时辩称，原告及第三人在涉案房屋的买卖过程中亦存在过错，但涉案房屋买卖协议无法继续履行系因被告至今未取得涉案房屋的所有权所导致，故对被告的辩称理由，本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张妮妮与被告任加德于2016年11月25日签订的关于沭阳县及4号车库的《房屋买卖协议》； 二、任加德应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告张妮妮购房款560000元并赔偿原告张妮妮损失89100元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10291元（原告已预交4950元），保全费3570元，合计13861元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并同时向该院预交上诉案件受理费10291元。 审 判 长  肖 云 人民陪审员  孟丽娟 人民陪审员  葛 蕾 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  徐 静 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于买卖合同司法解释》 第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。