福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初3756号原告：阳光城集团福建有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌港苑4座1501单元，统一社会信用代码913500005692895828。法定代表人：徐国宏，董事长。委托诉讼代理人：余清清、余琳（实习），北京市盈科（福州）律师事务所律师。被告：林赛珠，女，1961年10月12日出生，汉族，住福建省连江县。原告阳光城集团福建有限公司（以下简称阳光城公司）与被告林赛珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城集团福建有限公司的委托诉讼代理人余清清，到庭参加诉讼。被告林赛珠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阳光城公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年3月29日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201337480228）已于2014年12月22日解除；2.判令被告立即向原告支付违约金73000元，原告有权从被告已付购房款中扣除该项违约金，不足部分由被告继续支付；3.判令被告立即协助原告向福州市不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记（编号：榕房预XX字第XX号）注销等相关手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201337480228）及其附件补充协议，约定：1、被告向原告购买其开发的位于福州市台江区车位，车位总价款为365000元，被告应于合同签定当日向原告支付购房定金2万元，合同备案出件后3日内向出卖人支付剩余价款345000元。2、被告如未按照合同约定的时间付款，逾期超过十日后，被告在原告书面催告五日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告未按照合同约定支付剩余价款290000元，原告遂于2014年10月20日向被告发出《付款催告函》，但被告经催告后仍未进行付款。为此，原告于2014年12月22日向被告送达《销售合同解除函》，解除《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金及配合原告办理合同备案注销等所有相关手续。现原告为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告林赛珠未答辩，亦未提交答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告林赛珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中予以采信。经审理查明：2014年3月29日，以原告阳光城公司为出卖人，被告林赛珠为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201337480228）及其附件补充协议，约定：被告向原告购买位福州市台江区3车位，总价款为365000元。买受人应于本《商品房买卖合同》签订当日向出卖人支付购房定金20000元，合同备案出件后3日内向出卖人支付购房款345000元；如买受人未按本合同约定时间付款，逾期不超过十日，自本合同规定应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人在出卖人书面催告五日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之*空*的违约金。合同还就买卖双方的其他权利义务做了约定。上述合同签订之后，办理了合同备案登记，并于2014年4月17日办理了预售商品房预告登记。被告林赛珠向原告支付了含20000元定金在内的购房款75000元，剩余购房款290000元至今尚未支付。2014年10月20日，原告阳光城公司通过EMS特快专递向被告林赛珠发出了《付款催告函》，要求被告应于2014年4月20日前向原告支付购房款29000元及违约金。该函由被告本人签收。2014年12月3日，原告阳光城公司通过EMS特快专递向被林赛珠告发出了《销售合同解除函》，通知被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告向其支付逾期付款违约金和解除合同违约金。被告于2014年12月22日本人签收该函。诉讼中，原告阳光城公司自愿撤回其第二项诉讼请求中，要求从被告已付购房款中直接扣除其应支付的违约金的诉讼请求。本院对此予以准许。综上事实，本院认为，原告阳光城公司与被告林赛珠签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201337480228）系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据上述合同的约定，被告林赛珠本应于合同备案出件后3日内付清购房款，但被告林赛珠未依约付款，并经原告于2014年10月20日书面函告后，仍未支付剩余购房款290000元，逾期付款早已超过十日，构成违约，原告依约有权单方面解除合同。原告于2014年12月3日向被告林赛珠发出的《销售合同解除函》于2014年12月22日由被告签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原被告之间的《商品房买卖合同》于被告林赛珠签收解除函之日，即2014年12月22日解除。合同解除后，被告应配合原告向房屋权属登记机关办理上述《房屋买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销以及预购商品房预告登记（编号：榕房预YR字第1405345号）注销等相关手续。原告应当将收取的购房款退还给被告。上述合同系因被告违约导致合同解除，故原告还诉请被告依约按照累计应付款的20%支付违约金73000元。对此，本院认为，履约过程中，因被告林赛珠未足额支付购房款，故原告并未向被告交付车位，原告未举证证明其实际损失，其诉请的违约金数额过高，出于公平原则的考虑，本院酌情将违约金降低为36500元（365000元×10%）。被告林赛珠经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告阳光城集团福建有限公司与被告林赛珠就被告购买的福州市台江区车位签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201337480228）已于2014年12月22日解除；二、被告林赛珠应于本判决生效之日起五日内协助原告阳光城集团福建有限公司向房屋权属登记机关办理上述《商品房买卖合同》（合同编号：201337480228）网签注销、合同预售备案登记注销以及预购商品房预告登记（榕房预XX字第XX号）注销手续。上述手续办妥后，原告应将收取的购房款75000元退还给被告林赛珠。三、被告林赛珠应于判决生效之日起十日内向原告阳光城集团福建有限公司支付违约金36500元；四、驳回原告阳光城集团福建有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6775元，由被告林赛珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 林 铃人民陪审员 刘 勇人民陪审员 陈细珠二〇一七年十二月十八日书 记 员 郭楚楚附：本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。