广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0503民初1255号 原告（反诉被告）：宫室梅，女，1957年8月28日出生，汉族，住北海市。 被告（反诉原告）：吴乙东，男，1977年12月15日出生，汉族，住北海市。 委托诉讼代理人：孙紫薇，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合律师事务所北海分所律师。 原告宫室梅与被告吴乙东租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本案在审理过程中，被告吴乙东提起反诉，本院决定与本诉合并审理，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宫室梅、被告（反诉原告）吴乙东及其委托诉讼代理人孙紫薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宫室梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租房押金20000元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年11月3日，原告宫室梅经被告吴乙东同意，从杨丽荣手中转接坐落于北海市银海区四川南路昌隆小区A栋3号的安达宾馆。原告与杨丽荣即签订了安达宾馆转让合同，同时原告又在杨丽荣与被告签订的《房屋租赁合同》上签名，该合同经三方在场同时认可。合同期限为2011年12月3日至2017年8月20日。房租为每年70000元，当即交付房租至2012年2月20日。2011年12月20日，由于上述宾馆门前突然立起一道近两米高的铁栅栏，进入宾馆大门要费周折，同时没有了停车场，严重影响宾馆的正常营业。原、被告经口头协商后，房租即日起降为每年40000元。故原告这五年都是按每年40000元向被告交付租金。 原告在宾馆经营中曾多次打电话向被告说明，涉案房屋墙体和屋顶多处存在质量问题，建议被告修缮。2012年夏天，被告亲自处理了一处屋顶两楼之间的缝隙漏水问题。之后，原告再与被告提出房屋问题，但被告一概拒绝修缮。原告为了不影响生意，只能多次自己出资维修房屋。2013年，墙体渗水严重，如遇大雨，屋内墙体就开始渗水，导致屋内物品及墙面发霉，地面积水，严重影响顾客入住率。因此，原告只能自己请人维修，将渗水严重的楼体北侧外墙做了全面防水处理。屋内几乎每年粉刷两次以上，才能勉强营业。宾馆经营期间，房屋维修费用已过万元。 2017年4月，原告去国外探亲，由原告的朋友齐玉海代理经营上述宾馆。同年8月20日，房屋租赁期满，被告要求收回房屋。原告认为此房不易继续经营宾馆，故同意将房屋收拾干净后交予被告。2017年8月，原告与被告多次电话和视频协商，但被告胡搅蛮缠，置事实于不顾，强行阻挠宾馆搬迁。齐玉海曾两次报警，最终警察批评被告无理取闹，拆迁工作才得以进行。但被告却在原告交房后不顾此房的实际情况，找出房屋本身的诸多问题，拒绝退还原告租房押金20000元。故诉至本院，请求解决。 被告吴乙东答辩并反诉称，2011年8月20日，其与杨丽荣签订《房屋租赁合同》，租期为2011年12月3日至2017年8月20日，该房屋作为宾馆经营使用。被告收取20000元押金作为保证金。《房屋租赁合同》第四条第1、3、4项约定，如需改造房屋时，须征得出租人同意，费用由承租人支付；对房屋设备要保存完好，不得损坏。但原告并未妥善保管房屋，原告将床头扯坏，没接好空调接水管，亦未安好玻璃天窗，导致房屋外墙渗水，造成房屋损坏，原告搬走时并未拆除部分设备而留下垃圾。故被告不应退还原告押金，原告需向被告支付房屋维修费和垃圾处理费。 反诉请求：1、判令反诉被告宫室梅向反诉原告吴乙东支付房屋维修费、垃圾处理费62977.84元（包括：外墙、阳台、墙面、地板、卫生间等）；2、反诉被告向反诉原告支付7、8月份的水、电费5776.03元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月20日，反诉原告吴乙东与杨丽荣签订《房屋租赁合同》，租赁期限为自2011年8月20日至2017年8月20日，该房屋作为宾馆经营使用。2011年12月3日，经反诉原告同意，杨丽荣将该房屋的租赁使用权及宾馆经营管理权转让给反诉被告宫室梅，并延续使用反诉原告与杨丽荣签订的房屋租赁合同，该租赁合同的权利及义务一并转让。转让不久，反诉被告将该房屋进行了装修，并对阳台、房间、厕所等地方进行了不同程度地改造。 2017年8月20日，租赁合同期满，双方约定不再续签租赁合同。同年8月23日，反诉原告通知反诉被告办理相关交接和清理的工作，但反诉被告以不在北海无法办理交接工作为由拒绝。同月27日，双方通话中约定9月4日务必办理房屋清理、物品交接等相关手续。在此期间，反诉被告口头委托名为齐玉海的人来办理交接手续，但未出示任何委托手续。反诉原告为反诉被告财产安全考虑拒绝与其办理交接，期间曾发生冲突。因反诉被告迟迟未归，拖延办理交接和清理，致使反诉原告无法正常对房屋进行装修及使用。9月24日晚，齐玉海强行进入该房屋对屋内设备及物品进行处理。无奈，反诉原告选择报警，在办案民警的协助下与反诉被告电话沟通。经反诉被告明确授权及办案民警作证的情况下，反诉原告同意齐玉海当晚将房屋内所有设施一并拆除搬走。10月14日，反诉被告才与反诉原告当面洽谈上述事宜，但双方各持一词，无法达成一致意见，反诉被告并提出全额返还押金的无理要求。 反诉被告在租赁期间，因自身使用不当原因，将空调出水口顺外墙放置，导致房屋外墙常年浸泡在空调水里，不仅外墙出现裂痕，也导致室内渗水、潮湿。房间内因反诉被告拆除空调导致墙体破裂、螺丝钉等依然留于墙内，阳台、卫生间、地面、外墙等均有不同程度的损坏。虽与反诉被告协商，但反诉被告拒绝对该房屋不当使用中造成的损害进行修复，且反诉被告租赁期间7、8月份的水、电费用至今未结。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及双方签订的房屋租赁合同第四条第3、4、6项的约定，反诉被告应当承担租赁期间7、8月份未付的水、电费，并承担修复或赔偿损坏设备等费用。 反诉被告宫室梅对反诉答辩称，其经营涉案宾馆时，该宾馆已存在诸多质量问题，反诉被告并未进行破坏，其搬走时将房屋清理干净后才向反诉原告交房，故反诉被告不应承担房屋维修费和垃圾处理费。反诉被告已向反诉原告支付了押金与房租，并同意按约定支付尚欠反诉原告的2017年7、8月的水电费，但不认可反诉原告主张的水电费数额。 经审理查明，2011年8月20日，被告吴乙东与杨丽荣签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于北海市四川南路昌隆小区A栋3号的房屋出租给杨丽荣开设宾馆。同年12月3日，原告宫室梅经被告吴乙东同意，从杨丽荣手中转接上述房屋继续开设宾馆，原告在被告与杨丽荣签订的《房屋租赁合同》上签名，该合同经三方在场认可。另原告于2011年12月4日与杨丽荣签订了《宾馆转让合同》。原、被告与杨丽荣在《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2011年8月20日至2017年8月20日；签订合同时，原告向被告支付押金20000元，若原告提前退房，被告不予退还20000元租房押金及已收取的租金；房屋租赁期内，原告如需对房屋进行改修或增扩设备时，应征得被告书面同意，费用由原告负担；因使用不当或其他人为原因而使房屋损坏的，原告负责按价赔偿或修复如初；原告在租赁期满时把房屋交给被告，并保留房屋设备完好，不得毁坏；原告在承租期间要按月交纳水、电和其他应交的费用，否则，被告有权随时提出停租；原告未经被告同意，擅自改变房屋用途或转租转借房屋，利用承租房屋进行违法活动或拖欠租金达一个月，被告有权单方终止合同，收回房屋，并追究原告的违约责任。之后，原告依约向被告支付了20000元押金。租赁期限届满后，原告已将涉案房屋返还给被告，但尚欠2017年7月4日至同年9月2日间的电费3325.76元没有支付给被告。 另查明，涉案租赁房屋于2017年5月2日至同年7月4日间所发生的电费为2272.87元，2017年8月4日至同年10月4日间所发生的水费为177.40元。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《宾馆转让合同》、《收据》、《发票》及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告宫室梅与被告吴乙东签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。在租赁期限届满后，原告已依约将涉案房屋返还给被告，被告理应退还原告租房押金，故原告请求被告支付租房押金20000元，本院予以支持。反诉被告认可尚欠反诉原告的2017年7、8月的水电费，但对反诉原告主张的水电费具体数额不予认可。根据双方签订的《房屋租赁合同》、水费《收据》及电费《发票》，反诉原告请求反诉被告支付2017年7、8月的水、电费中只有电费3325.76元有事实和法律依据，本院予以支持；其余水、电费，因实际发生的时间不在2017年7、8月，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告对其答辩及反诉，因其没有提供充分有效的证据证实其涉案房屋被损坏、房屋内残留垃圾而产生房屋维修费和垃圾处理费是由反诉被告的自身原因所造成，故其请求反诉被告支付房屋维修费和垃圾处理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴乙东应退还原告（反诉被告）宫室梅租房押金人民币20000元； 二、原告（反诉被告）宫室梅向被告（反诉原告）吴乙东支付2017年7、8月的电费共计人民币3325.76元； 三、驳回被告（反诉原告）吴乙东的其他反诉请求。 上述第一、二项相抵，被告（反诉原告）吴乙东应退还原告（反诉被告）宫室梅租房押金人民币16674.24元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费300元，反诉受理费760元，两项合计人民币1060元，由原告（反诉被告）宫室梅负担60元，被告（反诉原告）吴乙东负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  吴宗富 人民陪审员  梁少雄 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  蒋兴娜 附本判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。