贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3303号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李发祥，男，1984年8月5日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）陈雪娇，女，1985年5月5日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人李发祥、陈雪娇房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告李发祥、陈雪娇起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书（自2012年9月1日起算至涉案房屋转移登记到原告名下为止）的违约金，暂计算至2017年6月30日为47874元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月8日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园北13栋3单元4层2号房，购房总价款为271243元，被告承诺于2012年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，被告应当严格按照合同的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，因被告原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告应当按照合同约定承担违约责任。 原审被告恒达公司辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日止我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理认定事实如下：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为(2008)第0514号、使用权面积为51049.85㎡地块的建设用地使用权。2008年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的建设用地规划许可证。2011年2月，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园北13栋”建设项目的建设工程规划许可证。同年被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园北13栋”建设项目的建筑工程施工许可证和商品房屋预售许可证。 2011年9月8日，被告恒达公司为出卖人与原告李发祥、陈雪娇为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:HD2011-0065)，被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园北13栋3单元4层2号商品房售予二原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积101.21㎡，套内建筑面积91.97㎡；按套计算，该商品房总价款为人民币271243元，向出卖人支付首期房款82243元，余款189000元以银行按揭支付。该合同第二十二条约定，出卖人承诺于2012年8月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年9月8日，二原告向被告恒达公司支付了首期房款82243元，同年11月以银行按揭方式支付了余款189000元。2012年5月20日，被告恒达公司按合同约定将纳雍县恒达·雍熙御园北13栋3单元4层2号商品房交付给二原告占有使用。 因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告恒达公司在2012年8月30日前不能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告,导致二原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园北13栋3单元4层2号商品房产权证。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告李发祥、陈雪娇签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园北13栋3单元4层2号商品房产权证，属被告责任，被告构成违约，被告应当向原告承担违约责任。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立问题的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向二原告承担违约责任问题的认定，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向二原告承担违约责任。 关于二原告的诉求是否超过诉讼时效问题的认定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，二原告自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中断事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过二年，故被告应从二原告起诉之日倒计二年即2015年7月11日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李发祥、陈雪娇支付以购房款271243元为基数从2015年7月11日起至被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理纳雍县恒达·雍熙御园北13栋3单元4层2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金；二、驳回原告李发祥、陈雪娇的其他诉讼请求。案件受理费998元，适用简易程序审理减半收取499元，由原告李发祥、陈雪娇负担351元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担148元。 宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素、非上诉人原因或房屋登记相关政策调整的，上诉人办理时间可顺延。在上诉人实施项目过程中，存在政府对容积率进行调整、对项目国有土地使用权证的换发、受下拉槽市政道路封闭施工影的响致使案涉项目消防验收以及不动产统一登记政策调整是上诉人至今不能为被上诉人办理房屋产权登记相关文书的四个原因，且前述因素不能归责于上诉人。因此，上诉人依约可顺延为被上诉人办理房屋产权登记手续，不存在违约行为，不应支付被上诉人逾期办理涉案房屋产权登记的违约金。综上，原审认定事实不清、适用法律错误。请求：撤销原判第二项，改判上诉人不支付逾期交付商品房转移登记有关文书产生的违约金，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人马宇二审答辩称：一、被答辩人称至今不能为答辩人办理房屋产权登记的原因是对项目容积率进行调整、对项目国有土地使用证的换发、受下拉槽市政道路封闭施工影响项目消防验收、不动产统一登记政策调整，但以上原因均不能成为被答辩人抗辩违约的理由，具体如下：1、关于项目容积率调整。首先，被答辩人是在2010年5月按政府的要求对恒达·雍熙御园项目容积率进行调整，而答辩人是在2013年11月与被答辩人签订《商品房买卖合同》。容积率调整在先，被答辩人是在预知容积率调整的情况下才与答辩人签订合同的，其次，容积率调整是被答辩人为了弥补自身的损失而极力推动的结果，即是被答辩人为了追求自身最大利益才造成的。再次，政府对容积率调整的批复并不能代表容积率调整取得全部合法手续。被答辩人楼盘的综合验收必须要通过消防、质检等有关部门的验收，被答辩人楼盘不能通过综合验收的主要原因也就是容积率调整后消防不能通过。最后，对涉案楼盘增加容积率严重违反消防法的强制性规定，政府的批复如果违反法律的强制性规定也是违法的，同样不能发生法律效力。2、关于项目国有土地使用证的换发。首先，被答辩人所称的项目国有土地使用证换发，是因为被答辩人自身在项目实施过程中未能完成对项目土地的征收出现的问题。其次，换证是基于2014年政府对项目容积率的调整及被答辩人想获取更多土地，也是被答辩人为了追求最大利益，答辩人无任何过错，被答辩人不能因此而免责。最后，不管换证的过程如何，均系被答辩人单方的行为，最终受益的均是被答辩人，故项目国有土地使用证的换发不能成为被答辩人不承担违约责任的理由。3、关于受下拉槽市政道路封闭施工影响项目消防验收。首先，下拉槽市政道路封闭施工影响项目消防验收系被答辩人自身的问题，应由被答辩人自身积极去协商解决，与答辩人要求被答辩人为其办理商品房转移登记的有关文书无任何关系，对此，过错均在被答辩人，答辩人并无任何过错。其次，下拉槽市政道路封闭施工影响项目消防验收并不是不可抗力的因素，被答辩人不能因此免责。再次，下拉槽市政道路施工，被答辩人是与政府及有关各方签订了相关合同或产生了相关法律关系的，根据合同的相对性原则，被答辩人可以向损害其利益的各方当事人主张权利，但是，不能以此对抗答辩人。4、关于不动产统一登记政策调整。根据被答辩人所述，纳雍县人民政府将不动产统一登记政策调整后，已经及时下发相关通知文件，被答辩人因自身项目原因验收不过关，系被答辩人自身的过错，不应归责于纳雍县实施不动产统一登记业务存在迟缓。即使不动产统一登记政策未调整或已经调整好，被答辩人的消防等基础性的验收也未通过。被答辩人违约的事实已经存在，不动产统一登记政策调整不会影响被答辩人承担违约责任。二、本案不存在诉讼时效问题。1、本案中，因被答辩人未能按合同约定的时间为答辩人办理商品房转移登记的有关文书是严格附属于不动产商品房物权的，因其违约而产生的违约金就是基于物权产生的，属于物权请求权。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满借未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，答辩人主张的违约金根本就不存在诉讼时效问题，被答辩人应对不能按合同约定为答辩人办理商品房转移登记的有关文书承担违约责任。2、被答辩人的违约行为是连续性的，从违约开始至今没有出现中断情形。根据有关法律规定，不仅物权请求权不存在诉讼时效，而且，即使是债权请求权，只要违约行为是连续性的，都不存在起算诉讼时效的情形。并且，被答辩人已经实际违约，其违约行为已给答辩人享有所购买房屋的权属造成了很大的风险，也给答辩人造成了严重的损失，已严重损害了答辩人的合法利益。原审从答辩人起诉之日往前推两年开始计算违约金不当。 综上所述，原审法院认定被答辩人将不能按合同的约定为答辩人交付商品房转移登记的有关文书归责于政府对项目容积率调整、对项目国有土地使用证的换发、下拉槽市政道路封闭施工影响项目消防验收、不动产统一登记政策调整等一系列原因的抗辩理由不能成立，原审认定事实清楚，证据确实充分。答辩人基于物权请求权主张的违约金不应受诉讼时效的约束。请求二审改判支持答辩人的原审诉讼请求，驳回被答辩人的上诉请求。 被上诉人李发祥、陈雪娇答辩称：一审认定事实和适用法律均无不当，上诉人的上诉于法无据，请求：驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审认定的事实与一审无异。 本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案诉争的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该《商品房买卖合同》第十五条约定了因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。现恒达公司未在约定期限内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，造成被上诉人不能及时取得房地产权属证书事实存在，恒达公司已违约。恒达公司虽以系原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但容积率调整系恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因应归于恒达公司。同时，案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，恒达公司称未通过消防验收系消防规范调整、市政道路改造所致，但提供的证据不能证明该主张成立，对此主张本院不予采纳。本案恒达公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致被上诉人逾期取得产权证书情形下违约金的计算方式已作约定，根据当事人意思自治原则，原审判决恒达公司按已付房款的0.01%支付违约金符合法律规定。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费148元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十七日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣