福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终4751号 上诉人（原审原告）：郭云海，男，1966年10月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上诉人（原审原告）：林少义，男，1963年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：黄华山，男，1969年5月31日出生，汉族，住福建省德化县。 郭云海、林少义、黄华山的共同委托诉讼代理人：黄华锋，福建瓷城律师事务所律师。 郭云海、林少义、黄华山的共同委托诉讼代理人：黄永松，福建安凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈丽英，女，1950年1月4日出生，汉族，住福建省泉州丰泽区。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万晓松，福建泓源律师事务所律师。 上诉人郭云海、林少义、黄华山因与被上诉人陈丽英房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院(2017)闽0526民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。黄华山及郭云海、林少义、黄华山的共同委托诉讼代理人黄华锋、黄永松，陈丽英的委托诉讼代理人洪秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭云海、林少义、黄华山上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持郭云海、林少义、黄华山的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误，判决结果错误。一、郭云海、林少义、黄华山与陈丽英签订的《租赁合同》明确约定了合同解除的条件，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条，而不是适用第九十四条规定。陈丽英从2005年8月16日开始租赁郭云海、林少义、黄华山的店面，先后于2005年8月16日、2009年3月24日、2011年9月8日、2015年2月16日、2016年6月4日、2016年8月16日签订六份《租赁合同》、《补充协议》。其中2016年6月4日的《租赁合同》约定租赁期限延长至2019年3月31日，2016年6月1日至2017年3月31日每月租金7万元，2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金7.2万元，2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金7.4万元，2016年8月16日的《租赁合同》又把租赁期限延长至2021年3月31日，租金的计算标准仍按2016年6月4日《租赁合同》约定的标准，2018年4月1日至2021年3月31日之前每月租金按7.4万元计算，并明确约定“乙方应在每月25日之前付清当月店租”、“乙方若出现未能在当月付清店租或在一年之内累计三次在25日前未能付清当月店租，甲方有权终止对乙方的出租，并免予退还人民币10万元押金”。郭云海、林少义、黄华山与陈丽英之间签订的《租赁合同》明确约定合同解除的情况和条件，即陈丽英出现未能在当月付清店租或在一年之内累计三次在25日前未能付清当月店租，郭云海、林少义、黄华山就可以依法解除《租赁合同》。因此只要陈丽英有违反《租赁合同》约定合同解除情况和条件之一的，郭云海、林少义、黄华山就可以依法解除合同。本案中，陈丽英自己也承认2016年8月16日的《租赁合同》订立以后到2016年12月31日，短短四个半月时间内，陈丽英就有三次（8月份、11月份、12月份）违反《租赁合同》的约定，未能按时支付租金，郭云海、林少义、黄华山完全有条件行使合同解除权，可以依法解除《租赁合同》。本案中，陈丽英已经私自转租、私自全额收取承租人租金的情况下，在短短的四个半月时间内就有三次逾期支付租金，证实陈丽英已经挪用郭云海、林少义、黄华山的租金，或者证实陈丽英的资金出现支付困难，这两种情况都严重损害郭云海、林少义、黄华山的合法权利，陈丽英违反《租赁合同》的情节是很严重的，郭云海、林少义、黄华山完全有权要求依法解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同”。本案中，郭云海、林少义、黄华山与陈丽英签订的《租赁合同》中有明确约定合同解除情况和条件，属有约定解除条件的合同，陈丽英违反《租赁合同》的约定，未在合同约定的时间内按时支付租金，郭云海、林少义、黄华山有权依法解除《租赁合同》。一审法院把本案《租赁合同》视为没有约定解除条件的合同，把本案视为按法定解除的情况处理，属认定事实错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定按法定解除合同处理本案，属适用法律错误。本案属于约定解除合同的情况，应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，而不是第九十四条的规定。一审法院认定事实及适用法律错误。二、陈丽英在收到郭云海、林少义、黄华山发出的“解除合同通知书”后三个月内没有依法向法院提起诉讼，“解除合同通知书”已发生法律效力，郭云海、林少义、黄华山与陈丽英之间的《租赁合同》已依法解除，一审判决结果错误。由于陈丽英违反《租赁合同》的约定，未按时支付租金，郭云海、林少义、黄华山依法有权解除《租赁合同》。2017年1月1日，郭云海、林少义、黄华山向陈丽英发出“解除合同通知书”，通知陈丽英解除《租赁合同》，取消陈丽英缴交的10万元押金，并要求陈丽英10日内把店面返还给郭云海、林少义、黄华山。陈丽英于2017年1月5日收到郭云海、林少义、黄华山的通知，陈丽英没有在三个月内向法院提起诉讼，应视为陈丽英对郭云海、林少义、黄华山提出的解除《租赁合同》没有异议，郭云海、林少义、黄华山与陈丽英之间的《租赁合同》已依法解除，一审法院不应也不无需对本案的《租赁合同》是否解除、应否解除等问题进行审理，一审判决结果错误。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定规定：“当事人一方按照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条规定：“当事人对合同法第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限的，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。陈丽英收到郭云海、林少义、黄华山“解除合同通知书”以后三个月内没有向法院提起诉讼，应视为陈丽英对郭云海、林少义、黄华山发出的“解除合同通知书”没有异议，双方的《租赁合同》已经依法解除，一审法院已不必要对本案《租赁合同》是否解除、应否解除等问题进行审理，一审诉讼中郭云海、林少义、黄华山也没有这方面内容的诉讼请求，一审却判决要求继续履行《租赁合同》，判决结果是错误的。三、陈丽英未经郭云海、林少义、黄华山同意私自转租，郭云海、林少义、黄华山也有权依法解除合同，一审判决驳回郭云海、林少义、黄华山的诉讼请求也是错误的。经一审法院庭审查明的事实证实，陈丽英未经郭云海、林少义、黄华山同意，私自把向郭云海、林少义、黄华山租赁的两间店面分别全部转租给他人，其行为也是违法的，已侵犯郭云海、林少义、黄华山的合法权益，郭云海、林少义、黄华山也有权依法解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，即使陈丽英不存在合同约定解除条件的情况，但陈丽英未经郭云海、林少义、黄华山同意私自转租，郭云海、林少义、黄华山也有权依法解除合同，一审法院却驳回郭云海、林少义、黄华山一审诉讼请求明显错误，纵容了陈丽英的违法行为。四、陈丽英违约是缺乏履约诚信或能力造成的。其一，陈丽英于2016年8月25日、8月31日、9月5日、9月5日分四次才付清本应在8月25日前付清的8月份租金7万元；于12月3日、12月20日（一日内两次）、12月31日分四次才付清本应在11月25日付清的11月份租金7万元；于2017年1月8日、1月10日分两次才付清本应在2016年12月25日前付清的12月份租金7万元。由此可见，陈丽英在此期间并不是没有时间支付租金，而是恶意拖欠租金或丧失履约支付租金的能力。陈丽英在一审辩称“其夫在该期间因病需要照顾，她因忙于照顾其夫忽视了支付租金的时间”是不能成立的。其二，陈丽英是在郭云海、林少义、黄华山通过电话多次催讨的情况下仍然违约。其三，2016年8月16日签订的《租赁合同》把当月应付清租金的时间由以前约定的当月1日、10日往后延为25日，对陈丽英支付租金的期限是非常宽容的。在此条件下仍然屡屡违约，也足以证明陈丽英是缺乏履约诚信或能力的。综上，一审法院认定事实、适用法律及判决结果错误，应依法改判。 陈丽英辩称，一、陈丽英逾期支付租金的情形不构成根本违约，应继续履行双方于2016年8月16日签订的《店面租赁协议》。陈丽英自2005年8月16日便向郭云海、林少义、黄华山承租诉争房屋，截止至今双方已陆续签订六份协议，租期近12年之久。在此期间，陈丽英均能依约足额向郭云海、林少义、黄华山支付租金，从未发生租金未付的行为。可见，一直以来陈丽英均是严格按照双方的约定履行合同义务，不存在恶意拖欠租金的故意。陈丽英虽于2016年存在3次逾期支付租金的行为，然之所以陈丽英未在合同约定的期限内支付租金，是因为陈丽英之夫在该期间因病需要照顾，陈丽英忙于照顾而忽视支付租金的时间。但过后陈丽英均已及时全额补足了租金。其中，2016年8月25日前应支付的租金陈丽英已于2016年9月6日前支付完毕；2016年11月25日前应支付的租金陈丽英已于2016年12月31日前支付完毕；2016年12月25日应支付的租金陈丽英已于2017年1月10日前支付完毕。可以看出陈丽英该3次实际支付租金的时间与协议约定时间仅数日之隔，该违约行为在双方持续长达12年之久稳定的租赁关系中尽显微不足道，足以忽略不计。且此后2017年1月25日应支付的租金陈丽英在2017年1月23日至2月4日期间曾多次汇至郭云海、林少义、黄华山指定的银行账户，但因郭云海、林少义、黄华山将该账户注销也拒不提供新的账户给陈丽英，致2017年1月起的租金至今无法交付郭云海、林少义、黄华山。陈丽英虽存在逾期支付租金的行为，但该违约显属不足以影响双方租赁关系的小瑕疵，且过后陈丽英也已全额补足，该违约行为并不影响合同的履行，也未给郭云海、林少义、黄华山的权益造成实际损害，不属足以导致合同无法履行的根本违约，且从陈丽英在2017年1月主动履行支付租金义务的行为来看，陈丽英对协议的履行仍是持积极态度的，无故意拖欠租金的故意，因此双方应继续履行该协议。二、关于郭云海、林少义、黄华山是否可基于陈丽英的转租行为解除合同的问题。虽陈丽英在租赁期间存在将诉争房屋转租的行为，但该行为均是在征得郭云海、林少义、黄华山同意的情况下实施的，故本案不存在陈丽英未经郭云海、林少义、黄华山同意转租的情形。事实上，陈丽英在郭云海、林少义、黄华山同意的情况下已于2015年3月27日将址在德化县某大厦一楼101-102号的店面转租给蒙恩兄弟（福建）贸易有限公司经营361度品牌，于2016年9月15日将址在德化县某大厦一楼103-104号的店面转租给陈金国用于经营花花公子品牌。转租后，蒙恩兄弟（福建）贸易有限公司及陈金国便在各自所承租店面的门面上设置了醒目的品牌招牌，郭云海、林少义、黄华山对此是知情的，郭云海、林少义、黄华山作为德化当地人也不可能不知情。且在一审中，郭云海、林少义、黄华山也从未对陈丽英的转租行为提出任何异议，更未将陈丽英的转租行为作为其主张解除合同的理由。现郭云海、林少义、黄华山在二审中才以陈丽英的转租行为主张解除合同，显然与其一审的主张不符。当然，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，郭云海、林少义、黄华山未在陈丽英转租后六个月内提出异议，其亦无权基于陈丽英的转租行为主张解除合同。三、关于陈丽英是否需向郭云海、林少义、黄华山交付诉争房屋的问题。退一步说，假设双方于2016年8月16日签订的《店面租赁协议》（以下简称“协议六”）可依据第八条之约定予以解除，但正如前面所述，双方就该租赁房屋共签订了六份协议，其中于2016年2月16日签订了《某大厦一楼店面租赁补充协议》（以下简称“协议四”）、于2016年6月4日签订了《店面租赁协议》（以下简称“协议五”）。“协议四”中约定的租赁期限至2018年3月31日止，“协议五”中约定的租赁期限至2019年3月31日止。然因“协议六”并未约定该协议签订之前的相关协议终止，也未约定该协议签订前的相关协议内容与“协议六”不一致的以“协议六”为准，故即使“协议六”依据第八条之约定解除了，但基于“协议四”与“协议五”至今尚未终止，也无如“协议六”第八条赋予郭云海、林少义、黄华山在陈丽英延期支付租金的情况下可行使解除权的约定，陈丽英仍可依据“协议四”与“协议五”的约定继续使用诉争房屋至2019年3月31日。综上，请求二审法院依法驳回郭云海、林少义、黄华山的上诉请求。 郭云海、林少义、黄华山向一审法院起诉请求：判令确认郭云海、林少义、黄华山和陈丽英的租赁合同已依法解除，陈丽英应把其租赁的址在某大厦101-104号（即08号）店面返还给郭云海、林少义、黄华山；取消陈丽英的押金10万元。 一审法院认定事实：2005年8月16日，郭云海、林少义、黄华山与陈丽英签订《店面租赁协议书》，约定陈丽英承租郭云海、林少义、黄华山共同所有的位于某大厦101-104号店面，并缴交押金10万元，租赁期限自2005年8月16日至2010年8月31日。此后，双方又分别于2011年9月8日、2016年6月4日、2016年8月16日签订《店面租赁协议书》各一份；2009年3月24日、2015年2月16日签订补充协议各一份。其中，2016年6月4日，双方签订《店面租赁协议书》一份，约定：乙方（陈丽英）应在2016年9月底之前完成对所租赁店面的装修；乙方已付清2016年5月31日之前的店租，此后应在每月20日之前付清当月店租；租赁期间租金水平保持不变，2016年6月1日至2017年3月31日，每月租金7万元；2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金7.2万元；延长一年租期起止时间为2018年4月1日至2019年3月31日等内容。2016年8月16日，双方签订《店面租赁协议书》一份，约定：乙方（陈丽英）应在每月25日之前付清当月店租；原定租赁期限内租金水平保持不变；延长租期起止时间为2018年4月1日至2021年3月21日；乙方若出现未能在当月付清店租或在一年之内累计三次在25日前未能付清当月店租，甲方有权终止对乙方的出租，并免以退还10万元押金等内容。2016年8月、11月、12月，陈丽英未按期支付租金，嗣后，陈丽英于2016年9月6日、12月31日、2017年1月10日分别补交尚欠三次租金。2017年1月1日，郭云海、林少义、黄华山向陈丽英发出“解除租赁合同通知书”一份，通知书载明：经出租方多次催讨，至2016年12月31日仍有逾期租金共计7万元未支付；承租方已构成根本违约，即日起解除出租方与承租方于2016年8月16日签订的租赁协议；自收到本通知书之日起十日内交纳租金，否则出租方将通过诉讼途径解决；承租人自收到本通知书之日起十日内处理完毕所租店面的有关事宜，出租方将在承租方收到本通知书之日起十日后将店面租赁给他人等内容。2017年1月5日，陈丽英收到上述通知书。2017年1月23日至2017年2月4日，陈丽英五次汇款缴交2017年1月份租金，均被退回。2017年1月25日，郭云海、林少义、黄华山对指定租金转入的银行账户进行销户。 一审法院认为，陈丽英因经营生意需要，自2005年8月16日起即向郭云海、林少义、黄华山租赁店面，双方并多次签订店面租赁协议书及补充协议书，且直至2016年7月份双方均按协议履行。所签订的协议书是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应确认有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。陈丽英虽然有逾期支付租金，但在短期内及时补缴租金，且补交后，继续按期履行缴交到期租金，由此可以证明陈丽英已对自己的逾期支付租金采取了积极的弥补，以自己的行为表明继续履行合同义务。因郭云海、林少义、黄华山拒收且注销银行账户，导致陈丽英至今无法缴交到期租金，对此，陈丽英没有过错。故郭云海、林少义、黄华山要求解除租赁合同的理由证据不足，不予支持，应予驳回。陈丽英的辩称理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回郭云海、林少义、黄华山的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由郭云海、林少义、黄华山负担。 二审中，陈丽英围绕其答辩意见提交了新证据，本院组织双方当事人进行了质证。陈丽英提供如下证据：《租赁合同》、照片各二份，证明陈丽英于2015年3月27日及2016年9月15日已分别将诉争房屋的101－102及103－104号转租的事实。郭云海、林少义、黄华山质证认为，对《租赁合同》的真实性不清楚，合同中体现陈丽英将合同转租，租金是每年一次性收取，而陈丽英是按月支付租金给郭云海、林少义、黄华山且有逾期支付的情况，陈丽英从中存在转租牟利的事实。对照片的真实性无异议，是在租赁现场拍摄的，但无法证明郭云海、林少义、黄华山起诉之前已经知道转租的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭云海、林少义、黄华山对陈丽英提供的拍摄于租赁现场照片的真实性不持异议，对该照片可以采信。郭云海、林少义、黄华山虽对陈丽英提供的《租赁合同》的真实性未予确认，但拍摄于租赁现场照片可以与该两份《租赁合同》相互印证陈丽英将诉争店面转租给他人的事实，但上述证据无法证明郭云海、林少义、黄华山在起诉之前已经知道陈丽英将诉争店面转租给他人的事实。 本院认为，双方当事人之间就诉争店面存在长期的租赁合同关系，双方之间先后签订多份《店面租赁协议书》及《补充协议书》。双方签订的最后一份《店面租赁协议》是在2016年8月16日。该《店面租赁协议书》第八条约定：陈丽英若出现未能在当月付清店租或在一年之内累计三次在25日前未能付清当月店租，郭云海、林少义、黄华山有权终止对陈丽英的出租，并免以退还10万元押金。根据一审查明的事实，在该合同履行过程中，陈丽英分别于2016年8月、11月、12月存在未按期支付租金的违约情形，已符合双方合同约定的解除合同的条件，郭云海、林少义、黄华山有权行使合同解除权。2017年1月5日，陈丽英收到郭云海、林少义、黄华山向其发出的“解除租赁合同通知书”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，合同自通知送达陈丽英时即2017年1月5日解除。陈丽英未对此提出异议，亦未根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条之规定，在三个月内向人民法院提出确认解除合同效力的请求。故郭云海、林少义、黄华山解除合同的行为应当确认有效，双方之间的《店面租赁协议书》于2017年1月5日解除。郭云海、林少义、黄华山请求陈丽英返还租赁物并依合同约定取消陈丽英的押金10万元的诉讼请求成立，本院依法予以支持。陈丽英辩称双方在2016年8月16日之前签订的多份合同因租赁期限未到期仍未终止，因2016年8月16日双方签订的《店面租赁协议书》是对之前双方签订的租赁协议的延续和补充，2016年8月16日签订的《店面租赁协议书》已覆盖之前双方签订多份协议的权利义务，故陈丽英的该抗辩理由不能成立，不予采纳。 综上所述，郭云海、林少义、黄华山的上诉请求成立，本院予以采纳；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，所作判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省德化县人民法院(2017)闽0526民初1111号民事判决； 二、郭云海、林少义、黄华山与陈丽英于2016年8月16日签订的《店面租赁协议书》于2017年1月5日解除； 三、陈丽英应把其向郭云海、林少义、黄华山租赁的址在德化县某大厦101-104号（即08号）的店面返还给郭云海、林少义、黄华山； 四、陈丽英的押金10万元不予退还。 一审案件受理费2300元，减半收取1150元；二审案件受理费2300元，均由陈丽英负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑玲玲 审判员  庄丽娜 审判员  郑程辉 二〇一七年十二月二十一日 书记员  赖少花 一、判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。