重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7796号上诉人（原审原告）：谢伏群，女，汉族，1970年12月28日出生，住重庆市江津。委托诉讼代理人：何健，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：月洪武，重庆志同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏洪伟，男，汉族，1979年9月17日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：黄富平，重庆钦天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭代全，女，汉族，1945年9月2日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：徐裕海，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐继勇，重庆志同律师事务所律师。上诉人谢伏群因与被上诉人夏洪伟、被上诉人谭代全确认合同无效纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2016)渝0116民初11481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢伏群及其委托诉讼代理人何健，被上诉人夏洪伟的委托诉讼代理人黄富平，被上诉人谭代全的委托诉讼代理人徐裕海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢伏群上诉请求：1．撤销江津区人民法院(2016)渝0116民初11481号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.一审法院未将相关联的两案合并审理系程序错误,上诉人于2016年9月26日得知重庆市江津区人民法院受理立案的(2016)渝0116民初9956号案有独立的请求权，即通过诉讼的方式要求参加本诉诉讼，并非起诉要求独立成案审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款及《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第八十一条第一款的规定，有独立请求权的第三人可以在已经开始的诉讼中，将本诉原被告列为自己的被告，以起诉的方式加入诉讼，法院将关联的两案合并处理，一并作出判决。一审法院未按此要求并案审理一并判决，系程序错误。2.一审法院认定事实错误,涉案房屋系上诉人谢伏群与被上诉人谭代全以户为单位被拆迁安置，以共有的拆迁安置补偿款购买，系共有财产，一审认定案涉房屋系被上诉人谭代全所有，并非共有的事实认定错误。《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁人为谭代全和谢伏群二人，该拆迁协议是以户为单位签订，协议第一条明确被拆迁人及其家庭成员包括上诉人谢伏群和被上诉人谭代全二人，谭代全只是作为被拆迁人代表与珞璜工业园征地拆迁办公室签订。协议第七条明确被拆迁入申请购买拆迁人修建的优惠价房屋即涉案房屋，第八条明确涉案房屋的购房款系直接从房屋拆迁补偿款中扣除。涉案房屋系因拆迁而购买的优惠价房屋，具有被拆迁人才能购买的身份权专属性，购房款系从拆迁补偿款直接抵扣。3.被上诉入夏洪伟举示的证据不能证实夏凡林已实际支付了13万元购房款，16299元补偿款的取得时间在2011年前，合同签订在2012年4月，将该笔款认定为购房款明显有违常理。被上诉人夏洪伟提供的银行流水证明2012年3月23日取款41000元，但该银行账号并非夏凡林所有，且该取款发生在购房协议签订十多天前，取款前后均有频繁现金存取。协议签订当天夏凡林出具的收条，只能证明夏凡林出具了收条，不能证明在当天收到了现金，更不能证明已将现金实际交付给了谭代全。4.一审法院认定夏凡林与谭代全于2012年4月6日签订的《买卖房屋协议》有效系法律适用错误。上诉人为涉案房屋共有产权人，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立协议后取得处分权的，该协议有效”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应当一般认定无效。”谭代全在未经谢伏群同意的情况下，将共有房屋转让给他人，侵害了上诉人物权，上诉人对被上诉人谭代全与夏凡林签订的《买卖房屋协议》也不认可，谭代全的行为违反了法律的强制性规定，所签协议无效。被上诉人夏洪伟辩称，一审法院将两案分开审理，符合法律规定，谭代全和夏凡林签订的买卖合同是双方真实意思表示，夏凡林不知道涉案房屋是谭代全和谢伏群共有，只知道该房屋系谭代全离婚后可以享受的拆迁优惠购房，且支付了相应的房款。即便谢伏群对该房屋拥有部分权利，按照最高院相关司法解释规定，第三人有偿取得的财产应当予以维护：1.一审法院因上诉人谢伏群系夏洪伟与谭代全房屋买卖纠纷案的有独立请求权的第三人，应谢伏群的起诉依法立案受理并依法独立成案审理，并无不当。法院通常将两案合并审理仅仅是为了节省审判资源，减轻诉累的一种措施，而不是必须合并审理；并案审理后一并判决并非不能分案判决。所以一审程序并无错误。2.谢伏群提出该房屋其属于共有人，谭代全卖房行为属于未经其同意的擅自处分行为，《买卖房屋协议》应属无效，该理由是不成立的：谭代全能够单独享受征地安置政策，是因为与前夫杨尚宗办理了法律上的离婚手续（这是被征地农民惯用的致富手段），且拆迁房屋属于谭代全与前夫杨尚宗离婚后分得的夫妻共同财产，所有人是谭代全个人，且随后谭代全还房协议上签署的购房人也是谭代全个人。夏凡林也是基于谭代全离婚后安置所购买房屋属于谭代全个人所有，夏凡林只知道谭代全离婚后根据拆迁政策和离婚后由房产的现状，能享受100平米安置优惠购房，所购买的房屋属于个人所有。虽然在之后完善《拆迁协议》中，因谢伏群户籍尚在拆迁地，但其本人早年就外嫁他乡，没有居住本地，故夏凡林不知道谢伏群是共有人；即便谢伏群是房屋的共有人，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：……但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中即使谭代全出卖房屋没有经过其他共有人的同意，即便属擅自处分不动产行为，夏凡林也构成善意第三人，其依据合同可获得的利益也应予以保护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿；善意取得制度作为我国实行的一项维护交易安全的民事制度，其适用对象不仅限于动产，也包括不动产。双方签订房屋买卖合同时，谭代全出售的房屋尚未领取权属证书，夏凡林也只知道谭代全离婚后依照政策可以享受一套100平方米安置购房。夏凡林购谭代全名下的房屋，支付了当时合理的市场价格，属于善意取得房屋；如果以谢伏群主张的未经共有人同意的理由而确认合同无效，则交易中大量的合同会被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信赖程度，损害市场信用，不利于市场信用机制的建立；我国法律对共有第三人权利被共有人侵犯，也规定了救济措施，由共有人进行赔偿。而在本案中，夏凡林支付了对应的价款给谭代全，谢伏群与谭代全系母女关系，谭代全获得了高于其购买价格1170元每平方的价差利益，该利益是可以与谢伏群分享的。3.夏凡林与谭代全于2012年4月6口签订的《买卖房屋协议》是双方的真实意思表示，双方是在协商一致的基础上当晚在谭代全家中签署了书面协议，并且夏凡林给付了谭代全购房款人民币壹拾叁万元（虽然没有对款项交接另写收条，但在协议中写明已付款壹拾叁万元，与收条是具有同样效力），谭代全本人也在协议书上对协议内容亲笔签字盖手印确认。谭代全在诉讼中对自己亲笔签字的行为，辩解为不识字，进而否认其卖房行为，辩称卖房不是其真实意思表示。如该行为得到认可，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。双方在签订协议时，谭代全的拆迁安置房尚未建成，但这并不影响该转让协议的效力。上诉人以夏凡林没有交付购房款的收条来否认夏凡林支付购房款的事实，是不能成立的。双方在协议中明确写明了谭代全收到了壹拾叁万元购房款，并且在交易当事人夏凡林意外事故身亡已经不能开口说明交易细节情况下，夏凡林家人能证实绝大部分房款筹集证据时仍然否认收款事实，是没有辩解力度的。被上诉人谭代全辩称，一审审理程序违法，因为谢伏群的起诉状上明确了对涉案房屋有独立请求权，适用中华人民共和国民事诉讼法第56条第1项规定，提起诉讼、参加本诉诉讼；本案不应当适用善意取得，理由是夏凡林是村委会副主任，又是与谭代全系同一合作社，应当知道谢伏群具有本社社员资格，应当分得房屋。谢伏群向一审法院起诉请求：依法确认2012年4月6日夏凡林与谭代全签订的《买卖房屋协议》无效。一审法院认定事实：谢伏群与谭代全系母女关系。根据重庆市江津区公证处出具《公证书》【（2013）渝津证字第2140号】载明：夏洪伟的父亲系夏凡林，于2012年11月10日因交通事故死亡，夏洪伟的妻子系黎俊杰。2012年4月6日，夏凡林（买方）与谭代全（卖方）签订《买卖房屋协议》，约定：经双方协商同意，谭代全出售一套壹佰平方住房（园区八期征地拆迁还房），夏凡林购买，达成如下协议：一、价格每平米1800元（已付款壹拾叁万元）还欠伍万元。二、购买房屋系谭代全八期拆迁还房。三、待园区还房时过户给夏凡林。四、双方必须遵守信用。一方违约支付违约金十万元。五、本协议一式二份，双方签字生效。夏凡林签字捺印，谭代全签字捺印。2016年7月26日，江津区珞璜工业园征地拆迁办公室出具《证明》，证明内容为：兹有珞璜镇碑亭村任家桥社群众谭代全，身份证号码：51022519450902634X，在马宗安居房一期分房中分得房屋一套，门牌号为21栋3-4，面积99.51平方米。该还房于2016年1月22日抽取。特此证明。2016年11月10日，重庆市江津区珞璜镇碑亭村民委员会出具《证明》，证明内容为：兹有碑亭村任家桥社群众谭代全，身份证号码：51022519450902634X，家庭人口2人。在机电产业园项目中被拆迁，已签订房屋安置协议，安置100平方米房屋一套。珞璜工业园机电产业园、金考拉项目B区、建工TBM征地项目系珞璜工业园七期项目征地后系群众所称园区八期征地项目。2016年11月10日，珞璜工业园征地拆迁办出具《证明》，证明内容为：兹有碑亭村任家桥社群众夏凡林，身份证号码510225195404066331，家庭人口1人。于2010年9月8日在水淹地项目中被拆迁，已签订房屋安置协议，安置房屋两套（其中120平方米一套，80平方米一套）。夏凡林曾水淹地项目中涉及的青苗及附作物补偿费12600元，购买200平方米房屋后剩余16299元已于2011年前全部补偿到位。2016年1月该户已在马宗安居房一期进行还房，门牌号为1栋5-6，面积83.15平方米，15栋2单元3-1，面积122.73平方米。特此证明。庭审中，夏洪伟出具2012年4月6日的《买卖房协议》（夏凡林与王万平、谭中会签订）、载明收到6万元的收条一张、农业银行交易明细以及青苗补偿费证明，拟证明自己筹集13万元的途径和来源过程，并表示将该款于签订合同当日支付给谭代全，谭代全予以否认，表示未收到该笔款项。庭审中，谢伏群出具《房屋拆迁补偿安置协议》、《产权面积货币安置购房协议》、重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心的《档案查询结果》，拟证明涉案房屋属谢伏群与谭代全共同共有，涉及身份性质的拆迁安置房屋，谭代全无权处分谢伏群共有房屋，且谢伏群在城市无房屋产权，谭代全予以认可，夏洪伟对该组证据真实性认可，对证明目的予以否认。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。谢伏群请求确认夏凡林与谭代全于2012年4月6日签订的《买卖房屋协议》无效，主要依据三个理由：涉案房屋属于共同共有，带有身份性质的补偿安置房屋，一方无权处分；谭代全不识字，系被胁迫下签字，意思表示不真实；该协议违反法律规定的关于合同效力的强制性规定，应无效。一审法院经审理后，综合双方陈述、证据材料，基于以下因素，依法认定《买卖房屋协议》有效。现评判如下：一、根据《房屋拆迁补偿安置协议》和《产权面积货币安置购房协议》，谢伏群只是作为家庭人员予以登记并在部分补偿费用中予以计算，并非对谢伏群进行安置以及对谢伏群的房产予以拆迁补偿，故涉案房屋系谭代全所有，并非共有，其出售房屋的行为系有权处分。二、谭代全辩称不识字，是在夏凡林强迫下签字按印，并非真实意思表示。庭审中，谭代全并未举证证明自己不识字的主张，也未举证证明其签字系夏凡林强迫导致，且谭代全系完全民事行为能力人，其无论识字与否，都应当认识到自己签字所产生的法律风险及法律后果。同时，《买卖房屋协议》明确载明该协议一式二份，可认定谭代全持有该协议，至本案诉讼之日，在长达数年期间，谭代全并未提出异议。再考虑到本案谢伏群请求确认合同无效，并非请求撤销该合同。故一审法院对谢伏群诉称的因胁迫签字、不识字、意思表示不真实为由，请求确认合同无效的主张，不予采纳。三、谢伏群诉称该协议违反法律规定的关于合同效力的强制性规定，法律依据主要为：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。2、《中华人民共和国合同法》第一百三十一条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或则出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或则限制转让的标的物，依照其规定。一审法院认为，上述条款均属合同履行范畴，与合同效力无关。谢伏群依据上述法律关于合同履行的条款主张确认合同无效，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回谢伏群的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由谢伏群负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”，人民法院出于节约司法资源、提高诉讼效率的考虑可以将相关案件合并审理，本案中一审法院没有并案审理并无不当。2011年9月23日，重庆市江津区人民法院出具（2011）津法民初字第06080号《民事调解书》，内容为：谭代全与杨尚忠自愿离婚，共同财产处理：坐落于原仁沱区马中乡大土村1组的土瓦住宅64平方米，土瓦非住宅12平方米（津马字第0801010号）房屋归谭代全所有，该房屋即为谭代全与重庆市江津区珞璜工业园征地拆迁办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议》被拆迁的房屋。《重庆市征地补偿安置办法》第二十一条规定“征地批文下达之日前，持有房屋所有权证和集体土地使用权证的被拆迁房屋的征地农转非人员为住房安置对象。”《房屋拆迁补偿安置协议》和《产权面积货币安置购房协议》中谢伏群只是作为家庭人员予以登记并在部分补偿费用中予以计算，并非对谢伏群进行安置以及对谢伏群的房产予以拆迁补偿，且《房屋拆迁补偿安置协议》中被拆迁人为谭代全，《产权面积货币安置购房协议》中也是谭代全签字，故一审法院认定涉案房屋系谭代全所有并非共有正确。谭代全与夏凡林为同一集体经济组织成员，谭代全系完全民事行为能力人，其在之前的离婚调解案中已签字确认该调解内容，在2012年3月20日下午的《征收土地建构筑物清理表》中也签字确认，应当认识到自己签字所产生的法律风险及法律后果，且谭代全认可《买卖房屋协议》中其签字按印，其辩称该协议非其真实意思表示的上诉理由不能成立，谭代全在《买卖房屋协议》上签字按印，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，一审法院认定《买卖房屋协议》合法有效并无不当。从2012年3月20日的《征收土地建构筑物清理表》即可看出，当地的房屋拆迁工作早已展开，在此情形下谭代全与夏凡林签订《买卖房屋协议》，且谭代全从中有盈利，也符合常理。上诉人谭代全否认收到房款13万元的问题，《买卖房屋协议》中已明确写明“(已付款壹拾叁万元）还欠伍万元”，且在交易当事人夏凡林意外事故身亡不能证实交易细节情况下，夏洪伟举示了相关证据证实在签订《买卖房屋协议》之前有相关筹集现金的行为，故一审法院对“夏凡林在签约时已经支付谭代全13万元购房款”的事实予以确认并无不当。综上所述，上诉人谢伏群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谢伏群负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年十二月十九日书 记 员  陈军杰