云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终1730号上诉人（原审被告）：杨燕，女，1969年4月8日生，汉族，居民，住个旧市。委托诉讼代理人：吴昕，云南鼎易律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：呼延思月，女，1987年10月10日生，汉族，居民，住蒙自市。原审被告：蒙自新沅房地产开发有限公司。住所地：蒙自市老过境公路红桥枫丹小区**商铺。法定代表人：刘志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈锐，男，该公司工作人员。代理权限为特别授权。原审第三人：欧明祥，男，1962年8月11日生，汉族，居民，住金平县。上诉人杨燕因与被上诉人呼延思月、原审被告蒙自新沅房地产开发有限公司（以下简称新沅房地产公司）、原审第三人欧明祥确认合同无效纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨燕上诉请求：撤销原判，本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实、证据错误。杨燕与新沅房地产公司2014年12月2日签订了购买23套房屋的《商品房购销合同》，并在蒙自市房地产管理处进行备案登记，但杨燕支付的款项470万元并未打入新沅房地产公司账户，而是存入公司法定代表人刘志刚的个人账户，该支付方式不符合商品房销售交易的习惯；双方约定的购买商品房价格为1911.84元／平方米，明显低于新沅房地产公司同期对外销售该小区一楼房屋3179.31元／平方米价格；新沅房地产公司于2016年11月7日通过云南东昇达房地产开发有限公司向杨燕偿还了95万元，杨燕认可收到该笔款项，且双方之间除该纠纷涉及的经济往来，无任何经济往来。依此错误推断、假设认定，新沅房地产公司、杨燕之间的真实关系是民间借贷关系，不是商品房购销关系，双方应按民间借贷关系履行各自义务，且新沅房地产公司、杨燕签订商品房购销合同的行为侵犯了原告的合法权益，故判决新沅房地产公司与杨燕签订的《商品房购销合同》无效，此认定及判决错误。二、上诉人上诉理由及证据。1、杨燕与新沅房地产公司2014年12月2日签订了一次性打包购买23套房屋的《商品房购销合同》，并分别于2014年12月3日、12月4日在蒙自市房地产管理处进行备案登记，2014年12月4日全额付清房款500万元（按新沅房地产公司法定代表人刘志刚要求于2014年12月4日通过蒙自市信用合作联社城关信用社将购房款470万元存入刘志刚指定账户、2014年12月4日现金支付30万元），2014年12月4日开具了《云南省地方税务局通用机打发票》一份，注明购房款，金额为500万元。杨燕的上述购房行为真实合法并按商品房交易签订了《商品房购销合同》，办理了备案登记手续，付清房款，整个交易完整合法。2、新沅房地产公司出售给杨燕的23套商品房，其中12套房屋已于2016年7月20日将钥匙交给杨燕。3、法院认定杨燕与新沅房地产公司是借贷关系，不是购房关系证据缺失，未能提供借贷双方承认的借款手续。4、2016年11月7日东昇达房地产开发有限公司向杨燕支付了95万元属于新沅房地产公司恶意否定商品房购房合同真实意思表示的行为，该款是在一审庭审前一天汇入的款项，与本案无关。5、杨燕与新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思的表达，所签订的合同依法办理了备案登记，购房款已支付并开具了发票，办理了部分交房手续，杨燕并无任何过错，并未违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定。三、一审判决采用类推、假设的方法进行证据认定错误，判决适用法律错误。呼延思月辩称，2011年3月11日，新沅房地产公司按照与州人防办商定的销售价格，向欧明祥出售了红桥·枫丹小区2－3－1101号房屋。2011年3月9日是，被上诉人就与欧明祥签订了《房屋买卖合同书》转让了该房屋，并于2012年10月领取该房钥匙，2013年11月装修入住，州人防办对第三人参与房屋团购并转让房屋的情况进行造册登记，新沅房地产公司向被上诉人确认并出具《证明》一份，还提供了相应的书证。上诉人杨燕与新沅房地产公司签订23套《商品房购销合同》的行为严重侵犯了被上诉人的合法权益，该民事行为无效。一审判决适用法律准确无误，请求依法驳回上诉，维持原判，维护被上诉人的合法权益。蒙自新沅房地产开发有限公司述称，500万元的性质是借款，团购的业主取得房屋的时间是在上诉人借款给新沅房地产公司并办理抵押之前。欧明祥述称，2011年第三人和公司购买了本案涉案房屋，2011年3月份经过公司认可转让给被上诉人，上诉人和原审被告签订的合同是以合法手段掩盖非法目的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。呼延思月向一审法院起诉请求：1、认定被告新沅房地产公司与被告杨燕签订的《商品房购销合同》无效；2、责令被告新沅房地产公司为原告办理房屋产权证、国有土地使用证；3、本案诉讼费、律师费由二被告承担。一审法院认定事实：2011年3月1日被告新沅房地产公司与第三人欧明祥签订《红桥·枫丹商品房认购书》，被告新沅房地产公司按照与州人防办商定的团购价格，向第三人欧明祥出售红桥·枫丹小区2－3－1101号房屋。2011年3月9日第三人欧明祥与原告签订《售房协议》，将涉案房屋转让给原告。州人防办对第三人参与房屋团购并转让房屋的情况进行造册登记。2013年7月，被告新沅房地产公司将涉案房屋交付给原告使用，同月原告对涉案房屋进行装修，并于2013年11月入住。2014年12月2日被告新沅房地产公司与被告杨燕签订《商品房购销合同》23份，约定被告新沅房地产公司向被告杨燕出售红桥·枫丹小区的房屋共23套（其中包括由第三人欧明祥转售给原告的2－3－1101号房屋）。双方约定：红桥·枫丹小区2－3－1101号房屋的参考套内建筑面积为116.66平方米，价格为217300元，付款方式为一次性付款，房屋为现房，房屋交付时间为2015年1月30日前。2014年12月3日至2014年12月4日蒙自市房地产管理处对被告杨燕与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》23份进行了备案登记。2014年12月4日，被告杨燕从蒙自市农村信用合作联社城关信用社取出4700000元，并于同日向被告新沅房地产公司法定代表人刘志刚的个人帐户存入4700000元，被告新沅房地产公司向被告杨燕出具了金额为5000000元的购房款发票一张。2016年2月16日被告新沅房地产公司向原告收取更名费20000元，并将购房款及代收涉案房屋相关费用的交款人变更为原告。2016年7月20日被告新沅房地产公司将已出售给其他业主的12套房屋门锁进行更换后，将房屋钥匙交付给被告杨燕，并向杨燕出具《钥匙交接》单据。2016年8月30日被告杨燕在红桥·枫丹小区张贴《告知书》，内容为“蒙自新沅房地产开发有限公司开发建盖的红桥·枫丹小区商品房于2014年12月已出售给个旧市居民杨燕（身份证号码：），该23套商品房层出售已签订购房合同，购房款已全额交付蒙自新沅房地产开发有限公司，根据国家法律法规，已在蒙自市房产处依法依规办理备案登记手续。具体房号如下……”。《告知书》内容中涉及的房屋号包括第三人转售给原告的2－3－1101号房屋。2016年11月7日云南东昇达房地产开发有限公司通过转帐方式向被告杨燕支付950000元，并在《曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证》“用途”一栏中注明“代新沅还款”。另查明，被告新沅房地产公司于2014年7月1日、9月30日按市场价格对外销售红桥·枫丹小区商品房一楼现房价格分别为3299.31元／平方米、3179.31元／平方米。一审法院认为，一、关于被告杨燕与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》是否有效的问题。本案中，虽然被告新沅房地产公司与被告杨燕签订了《商品房购销合同》，约定被告杨燕购买涉案房屋，并在蒙自市房地产管理处进行备案登记，但被告杨燕支付的款项4700000元并未存入被告新沅房地产公司的帐户，而是存入公司法定代表人刘志刚的个人帐户，该支付方式不符合商品房销售的交易习惯；双方约定的涉案房屋销售价格仅为1911.84元／㎡，远远低于被告新沅房地产公司同期对外销售该小区一楼房屋3179.31元／㎡的价格；被告新沅房地产公司于2016年11月7日通过云南东昇达房地产开发有限公司向被告杨燕偿还了950000元，被告杨燕认可收到该笔款项，且双方之间除该纠纷涉及的经济往来外，无任何经济往来。综合以上情形，被告新沅房地产公司、杨燕之间的真实关系应依法认定为民间借贷关系，不存在商品房购销关系，双方应按民间借贷关系履行各自义务，且被告新沅房地产公司、杨燕签订商品房购销合同的行为侵犯了原告的合法权益，故被告新沅房地产公司与被告杨燕于2014年12月2日签订的《商品房购销合同》无效。对被告杨燕称与被告新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》合法、有效的辩解，不予支持。二、关于原告要求被告新沅房地产公司办理产权证是否合法的问题。第三人根据州人防办与被告新沅房地产公司达成的团购价格，向被告新沅房地产公司购买房屋，后第三人将涉案房屋买卖合同的权利义务一并转让给原告，州人防办对原告参与团购房屋及转让情况进行了登记，被告新沅房屋地产公司亦将涉案房屋交付给原告，并为原告更换了购房款及房屋相关费用的收据，被告新沅房地产公司以其行为方式同意第三人将房屋买卖合同的权利义务一并转让给原告，被告应根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，协助原告办理产权登记，并提供必要的证明文件。三、关于原告要求被告支付律师费是否合法的问题。原告要求被告支付律师费的主张，无法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十八条、第八十九条、第八十条、第八十一条、《城市房产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：一、被告蒙自新沅房地产开发有限公司与被告杨燕于2014年12月2日签订的《商品房购销合同》无效。二、被告蒙自新沅房地产开发有限公司于判决生效后90日内向产权登记部门提交相关办证材料，协助原告呼延思月办理房屋相关产权登记手续。三、驳回原告呼延思月的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告蒙自新沅房地产开发有限公司、杨燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；…”本案中，第三人根据州人防办与新沅房地产公司达成的团购价格，向新沅房地产公司购买房屋，后第三人将涉案房屋买卖合同的权利义务一并转让给被上诉人，州人防办对第三人参与房屋团购及向被上诉人转让房屋情况进行了登记。新沅房地产公司将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人对涉案房屋进行装修入住涉案房屋。新沅房地产公司向被上诉人收取更名费并将购房款及代收涉案房屋相关费用的交款人变更为被上诉人。故新沅房地产公司以其行为方式同意第三人将房屋买卖合同的权利义务一并转让给被上诉人，被上诉人与新沅房地产公司之间形成事实上的房屋买卖合同关系。被上诉人与新沅房地产公司事实上形成的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，且已实际履行，依法应受法律保护。2014年12月2日，新沅房地产公司又与杨燕签订《商品房购销合同》，由杨燕购买涉案房屋，并在蒙自市房地产管理处进行备案登记。新沅房地产公司将已经出售给被上诉人的房屋又出售给杨燕，侵犯了被上诉人的合法权益，故新沅房地产公司与杨燕签订的《商品房购销合同》无效。新沅房地产公司述称，其与杨燕签订《商品房购销合同》，是因向杨燕借款500万元，杨燕要求提供抵押，500万元性质是借款，团购的业主取得房屋的时间是在其与上诉人做抵押前。结合本案实际，涉案房屋销售价格为1911.84元／㎡，远远低于新沅房地产公司同期对外销售该小区一楼房屋3179.31元／㎡的价格，且杨燕与新沅房地产公司之间并无其他经济往来，2016年11月7日云南东昇达房地产开发有限公司通过转帐方式向杨燕支付95万元，转账“用途”一栏中注明“代新沅还款”，杨燕收取了95万元的事实与新沅房地产公司主张的双方是借款关系相符合。杨燕称与新沅房地产公司签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实交易意思的表达，是合法、有效的上诉理由与本案实际情况不符，且不符合常理，有违诚实信用原则，其上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨燕负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  李 涌审判员  张 航二〇一七年十二月二十七日书记员  蒋松琦