云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0423民初1323号原告：杨丽，女，1984年11月7日生，汉族，居民，住通海县。委托诉讼代理人：廖庆生、郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：通海县海纳房地产开发有限公司。法定代表人：纳学远，任总经理。住所地：云南省玉溪市通海县。统一社会信用代码：91530423784627599C。被告：通海县富润建材厂。经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。经营场所：通海县纳古镇。二被告委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告杨丽与被告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、被告通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，2017年8月15日本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨丽的委托诉讼代理人廖庆生、郭凌云，被告海纳公司、富润建材厂的委托诉讼代理人陈少敏、李剑荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即为原告办理房屋及车位产权证；2、判决二被告连带赔偿原告2015年11月1日起至2016年6月27日的逾期交房违约金13717.4元（具体计算为：30元×30天+268146元×0.02%×239天=13717.4元）；3、判决二被告双倍返还未及时与原告订立车位《商品房购销合同》的车位定金20000元（具体计算为：10000元×2倍=20000元）。4、请求人民法院判令二被告退还多收取的契税4022.5元（具体计算为：8045元-268146×1.5%=4022.5）；5、请求人民法院判令二被告连带赔偿原告2016年12月24日至2017年8月8日的逾期办证违约金10006元（具体计算为：6%÷365天×268146元×227天=10006元）以后利随本清。以上合计47745.9元。事实与理由：2013年8月7日，杨丽与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定海纳公司、富润建材厂将其开发建盖的天湖银座B幢1单元603号房屋卖给杨丽，房屋交付时间为2015年10月31日前，如海纳公司、富润建材厂未按时交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，海纳公司、富润建材厂每天支付原告违约金人民币30元，逾期30天后，按已支付房款的0.02%支付违约金。合同签订后，原告全部支付了购房款268146元及车位款101200，但二被告在约定交房的期限届满后未按时将房屋及车位交付给原告，直到原告得知其他业主已交房并于2016年6月27日主动到被告处接房，被告才交房给原告。且原告已经按合同约定和被告要求交清了全部款项和资料，但被告至今未为原告办理产权证；其次《合同补充协议》第九条已经明确约定，被告代收的契税、住宅专项维修基金等费用的收费用标准以实际交纳时的相关政府规定为准，且双方一致同意多退少补。但被告仍要求原告按3%交纳契税，明显侵害了原告的合法权益，被告应退还多收的契税。此外，被告与原告签订的《天湖银座车位认购协议》明确约定，原告交付定金后，被告应以电话或书面形式通知原告签订车位的《商品房购销合同》，被告拒绝签订《商品房购销合同》及其补充协议的，应当双倍返还定金。但二被告至今未与原告订立车位的《商品房购销合同》被告海纳公司、富润建材厂的行为构成违约。海纳公司、富润建材厂答辩称，1、请求人民法院依法驳回原告提出的逾期交房违约金的诉讼请求。原、被告约定的交房时间为2015年10月31日，本案涉诉房屋经建设单位组织验收合格是在2015年11月15日，被告已经向各业主发出接房通知书，已经完全履行了合同约定的交房义务，被告未在约定的时间交房，存在违约，但违约时间应从2015年10月31日起算至2015年11月15日止，违约期限是15天；2、原告主张的违约金过高，应以同地段的房屋租金来计算，玉溪市中级人民法院已以同一类型同一小区的案件作出判决；3、原告关于立即办理房屋及车位产权证的请求与合同约定不符；4、原告主张车位定金不应当得到支持；5、原告关于多收取的契税不符合合同约定和法律规定。本院经审理确认如下法律事实：海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月7日，海纳公司、富润建材厂作为出卖方（甲方）与杨丽作为买受方（乙方）签订通THYZ（2013）第125号《商品房购销合同》《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买天湖银座B幢1单元6层03号、建筑面积97.26平方米（商品房套内建筑面积80.29平方米、分摊面积16.97平方米）每平方米3339.72元的房屋一套，房屋价款268146元。合同第五条一款约定：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同第六条约定：乙方于2013年8月7日前向甲方支付总房价款的33%即（含定金）88146元作为首付款，剩余67%，即余款180000元，乙方应按照银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整齐全，合法有效的资料申请，并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方帐户则视为乙方结清房款。合同第七条约定：甲方2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第八条约定：乙方如未按约定支付房款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天30元支付甲方违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方每天按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；合同第九条规定：如甲方未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同第十条规定：房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续，由于甲方的原因未能按期交房，甲方按逾期交房承担违约责任，甲方已按约定履行通知义务，由于乙方原因未能按期交房的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同甲方已按期履行了交房义务，乙方自此日起至实际接房日止，按每日30元支付甲方违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章；乙方未足额支付甲方房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担违约责任，由此导致甲方无法交房的，甲方应按《商品房购销合同》约定，承担未能按期交房的责任；契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付，收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，若乙方延迟交付上述税费，除按主合同承担违约责任外，甲方交付房屋的交付期限和办证期限相应顺延以及主合同登记备案期限顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》《合同补充协议》签订后，杨丽按约定付清了海纳公司、富润建材厂全部房款268146元。车位款101200元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付杨丽房屋。2015年11月11日，天湖银座建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，杨丽未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2016年6月27日杨丽向海纳公司缴纳了维修基金、契税等费用14550元，办理了实际接房手续。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，海纳公司、富润建材厂与杨丽签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付杨丽，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，原告提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具了情况说明能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，而双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约。本案中，根据双方约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将验收合格的房屋交付杨丽，而杨丽尚未接房，所以违约交房的起止期限，本院确定为2015年11月1日至2016年6月26日，共计239天。关于违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。杨丽与海纳公司、富润建材厂在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.02%乘以逾期天数计算违约金。”现海纳公司、富润建材厂抗辩主张约定的违约金过高，要求予以调整，经审查，海纳公司、富润建材厂逾期交房给原告造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋出租所得的租金，而天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给原告造成的租金损失为6276元（97.26平方米×239天×0.27元/平方米/天），故对原告主张按合同约定的违约金计算过高，本院不予支持。关于杨丽要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证及赔偿逾期办证违约金的主张，因办证是业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需杨丽配合交齐委托办理产权证所需相关资料且天湖银座小区已完成初始登记，经查，天湖银座现并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对杨丽要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证及赔偿逾期办证违约金的主张，本案中不予处理。关于杨丽要求海纳公司、富润建材厂双倍返还未及时与原告订立车位《商品房购销合同》的车位定金20000元的主张。因双方并未订立过车位认购协议，双方未就车位相关的权利义务及主张进行过明确的约定，故原告主张双倍返还定金的诉求，无合同约定和事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还多收取的契税的主张，对此在双方补充协议中已明确约定契税等以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故原告杨丽要求返还多收取契税的主张应待海纳公司依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付原告杨丽逾期交房违约金6276元；二、驳回原告杨丽的其他诉讼请求；如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半交纳即500元，由杨丽负担430元，通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年，自判决确定的履行期限最后一日起计算。审判员  白艳菊二〇一七年十二月十八日书记员  陈晓萌