广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10163号上诉人（原审被告、反诉原告）：于聪，女，汉族，1982年3月9日出生，住辽宁省大连市甘井子区，现住广东省佛山市，被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁月兰，女，汉族，1964年2月11日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩敏，广东千度律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号，统一社会信用代码91440600776200456L。法定代表人：温兆强。委托诉讼代理人:刘嘉敏,广东红棉律师事务所律师。原审第三人：区锦汉，男，汉族，1987年8月1日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩敏，广东千度律师事务所律师助理。原审第三人：区锦洪，男，汉族，1988年10月1日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩敏，广东千度律师事务所律师助理。原审第三人：区锦柱，男，汉族，1991年8月10日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩敏，广东千度律师事务所律师助理。上诉人于聪因与被上诉人梁月兰、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红公司）、原审第三人区锦汉、区锦洪、区锦柱房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于聪上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持于聪继续履行《房地产买卖合同》并要求梁月兰支付违约金的反诉请求（违约金暂计至2017年4月21日为54600元）。事实与理由：一、一审判决没有通知其他必要共同诉讼人参与诉讼，程序违法，一审判决认定涉案合同无法履行无事实基础。一审判决只认定合同有效，而不判决继续履行，是对无过错的于聪最大的权利损害。一审判决未能将开庭通知送达梁月兰配偶的父母，导致两位重要诉讼参与人缺席，一审法院在无法联系当事人的情况下，应该公告送达。一审法院怠于履行职务的行为，导致本案是否存在遗嘱、是否无权处分的事实不清，所以一审判决认定涉案合同无法履行无事实基础。梁月兰主动在中介公司登记出售涉案房屋，在中介公司询问其配偶情况且签署合同时，有意隐瞒其配偶去世的事实，并表明其对房屋拥有完整所有权，并在毁约后，马上加价卖出。证明其拥有出售涉案房屋并过户的权利和能力，而于聪作为善意相对人也完全有理由相信其拥有完全的处分权。梁月兰的另一套房屋位于涉案房屋的隔壁，已经顺利出售，均证明梁月兰对房屋的处分权。实践中由其将房产出售给于聪也完全可行。虽然区锦汉、区锦洪、区锦柱在法庭上表示不同意梁月兰卖房，但现实中在明知梁月兰已经卖出另一套共有房产，而涉案房产仍在中介放盘的情况下，并没有要求对遗产进行分割处理，表明区锦汉、区锦洪、区锦柱完全知晓并同意房产被卖的事实，所谓不同意只是不愿意以低价将房屋卖给于聪的借口。因此，梁月兰是本案的明显过错方，应当由其承担隐瞒事实，侵犯共有人权利的过错的责任，于聪对此毫无过错，在判决合同有效的同时，应当判决继续履行合同。二、一审判决梁月兰无需支付违约金，适用法律错误，应予撤销。即使判决认定涉案合同无法履行，无法履行的认定也应当于判决生效时才生效。根据相关司法解释，没有禁止买卖双方约定其他支付违约金的情形，即迟延履行违约金。梁月兰答辩称：涉案合同属于无权代理合同，是无效的。梁月兰受中介公司误导出让房屋并非其本人的意思表示，涉案房屋仍存在继承纠纷，继续履行是不可能实现的。区锦汉、区锦洪、区锦柱作为法定继承人，多次确认对梁月兰出售房屋不知情且不同意，梁月兰的行为构成无权处分，并因此导致合同无法履行。于聪主张的违约金并没有实际发生过户的手续，该违约金系以合同继续履行为前提，因合同无法履行，违约金已丧失合同依据。有关律师费并非梁月兰无权处分行为造成的必然损失，于聪主张律师费用没有法律依据。满堂红公司答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律准确。对于聪的上诉不发表意见。区锦汉、区锦洪、区锦柱的答辩意见与梁月兰答辩意见一致。梁月兰向一审法院起诉请求：1.确认梁月兰与于聪、满堂红公司签订的《房地产买卖合同》无效，梁月兰无须承担赔偿责任；2.本案诉讼费由于聪、满堂红公司承担。于聪向一审法院提出反诉，请求：1.确认梁月兰与于聪、满堂红公司签订的《房地产买卖合同》合法有效，并继续履行；2.梁月兰向于聪赔偿律师费10000元；3.梁月兰向于聪支付从2017年3月1日起、以购房款1050000元为本金、按日1‰标准计至涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二楼1112房过户至于聪名下之日止的违约金（暂计至2017年4月21日为54600元）；4.本案本反诉诉讼费用由梁月兰负担。一审法院查明：2011年2月26日，梁月兰与案外人佛山市溢宏房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1101002635），约定由梁月兰向案外人佛山市溢宏房地产有限公司购买涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房，并于2011年3月17日向佛山市住房和城乡建设局办理合同登记备案。2017年2月7日，梁月兰（卖方）与于聪（买方）、满堂红公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（NO.BA0004028），约定由于聪向梁月兰购买涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房。合同主要内容为：“第一条房地产权属情况1.该物业建筑面积为79.56平方米，其中住宅面积79.56平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房地产权证登记为准。2.卖方合法持有：《商品房买卖合同》，合同备案登记为：1101002635；（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并持卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）。买方已经查看过卖方的《商品房买卖合同》，物业无抵押登记。……第二条计价和价款该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为￥1050000元。……第三条付款方式[银行按揭付款]买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款。1.定金：￥10000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款：￥20000元，买方须在2017年2月7日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力。2.按揭贷款：买方应于2017年2月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3.交易递件：买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续。……4.首期房款（不含定金）：￥290000元，于房管部门受理房产递件当天由买方直接支付卖方。5.尾期房款：即申请贷款额￥730000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。……第五条物业交付买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天。……第十条交易背景卖方是该物业之权属人，对上述该物业享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，在签署本合同前，卖方已如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。买方已仔细查看该物业现状且并无异议。在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业。……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1.违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还。②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。……”。同日，梁月兰与于聪签订《房屋交接书》，就涉案房屋内的相关设备设施进行确认。2017年2月7日、2017年2月8日，梁月兰向于聪出具两份《收款证明》，确认收取于聪支付的定金合计30000元。2017年4月11日，满堂红公司向梁月兰邮寄发出《通知》，要求梁月兰继续履行涉案《房地产买卖合同》，并配合办理房屋交易相关手续，后因邮件拒收被退回。另查明一，梁月兰与案外人区树辉系夫妻关系，双方于1986年11月11日办理结婚登记手续，婚后生育三子，分别为区锦汉、区锦洪、区锦柱。后案外人区树辉于2014年8月16日因病去世，于2014年8月17日注销户口。另查明二，涉案佛山市禅城区魁奇一路1号二座1112房，建筑面积79.46平方米，套内建筑面积57.42平方米，于2017年3月8日办理产权登记，登记权利人为梁月兰，占有份额为单独所有，无查封无抵押。诉讼中，梁月兰陈述：涉案房屋目前由梁月兰儿子使用。案外人区树辉生前未订立遗嘱，目前该房屋正由案外人区树辉的父母亲、梁月兰及区锦汉、区锦洪、区锦柱协商继承，尚未达成一致意见。签订合同当时梁月兰已向于聪、满堂红公司告知涉案房屋无房产证及其丈夫已去世的事实，但满堂红公司工作人员称没问题，已查询到梁月兰享有涉案房屋的所有产权份额。于聪陈述：梁月兰一直称涉案房屋为其一人所有，并未提及其丈夫，于聪也未作询问。梁月兰于2017年3月22日下午以微信语音形式首次告知于聪因其儿子女朋友想单独居住，遂不想卖房。满堂红公司陈述：当时满堂红公司已告知梁月兰办理按揭贷款时需要梁月兰及其丈夫到场，但梁月兰坚称涉案房屋为其一人所有，其一人办理按揭手续即可。对于梁月兰丈夫死亡及涉案房屋是否存在其他继承人的情况，梁月兰均未向于聪、满堂红公司直接披露。之前满堂红公司也曾询问过夫妻关系，但梁月兰没有正面回应。满堂红公司工作人员在三月底四月初一直与梁月兰沟通，梁月兰后于2017年4月15日通过手机短信明确表示解除合同。区锦汉、区锦洪、区锦柱陈述：区锦汉、区锦洪、区锦柱对梁月兰出售涉案房屋的事宜不知情亦不同意。另经一审法院询问，梁月兰及区锦汉、区锦洪、区锦柱均确认梁月兰丈夫区树辉父母仍健在，但无法提供其身份信息，梁月兰丈夫区树辉父母亦不同意出售涉案房屋。在此情形下，于聪则坚持要求继续履行涉案《房地产买卖合同》。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于涉案《房地产买卖合同》的效力。据一审法院查明的事实，涉案房屋购于梁月兰与其丈夫区树辉夫妻关系存续期间，依法应属夫妻共同财产。案外人区树辉后因病去世，且生前未订立遗嘱，故涉案房屋原属案外人区树辉所有的产权份额应由其法定继承人（包括梁月兰、区锦汉、区锦洪、区锦柱、案外人区树辉父母）依法继承，即梁月兰仅为涉案房屋产权人之一，并未享有涉案房屋全部产权份额。诉讼中，梁月兰及区锦汉、区锦洪、区锦柱均陈述梁月兰未向区锦汉、区锦洪、区锦柱及案外人区树辉父母告知出售涉案房屋事宜，区锦汉、区锦洪、区锦柱亦当庭明确不同意出售涉案房屋，故梁月兰出售其不享有产权份额部分的房屋已构成无权处分。但据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，梁月兰的上述无权处分行为并不导致其与于聪、满堂红公司签订的《房地产买卖合同》无效的法律后果，而梁月兰以于聪、满堂红公司误导及虚假宣传致梁月兰签订该合同亦无事实依据，故在无其他证据显示涉案《房地产买卖合同》存在法定无效事由的情形下，梁月兰关于合同无效的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。另，梁月兰是否需要承担赔偿责任并不以合同是否有效为前提，且不具备诉讼请求形式，故一审法院对梁月兰关于确认其无需承担赔偿责任的诉请亦不予支持。关于于聪反诉主张梁月兰继续履行涉案《房地产买卖合同》及梁月兰承担违约金、赔偿律师费的诉请。如上分析所述，因区锦汉、区锦洪、区锦柱作为案外人区树辉的法定继承人之一当庭确认对梁月兰出售涉案房屋事宜不知情亦不同意，故梁月兰的上述行为已构成无权处分，并因此导致合同事实无法履行，故一审法院对于聪主张梁月兰继续履行该合同的诉请不予支持。至于违约金，于聪于诉讼中所主张的违约金为逾期协助办理过户手续违约金，并要求计至涉案房屋过户至于聪名下之日，则计收该违约金系以涉案合同可继续履行为前提。因涉案合同已事实无法履行，即合同约定之办理过户手续义务已无法完成，故于聪主张该违约金已丧失合同依据，亦无法律依据，一审法院不予支持，可由于聪另循途径主张权利。关于律师费，该费用仅系于聪的诉讼成本，并非因梁月兰无权处分行为所造成的必然损失，于聪亦可采取其他方式维护合法权益，故一审法院对于聪主张梁月兰赔偿律师费的诉请亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认梁月兰与于聪、满堂红公司于2017年2月7日签订的《房地产买卖合同》（NO.BA0004028）合法有效；二、驳回梁月兰的诉讼请求；三、驳回于聪的其他反诉请求。案件适用简易程序，案件受理费减半收取50元，由梁月兰负担；反诉受理费583元，财产保全费5000元，合计5583元，由于聪负担。各方在二审期间均没有向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对于聪的上诉，本案二审的争议焦点在于：于聪诉请继续履行其与梁月兰之间的房屋买卖合同关系，应否予以支持。经审查，涉案房屋购买于梁月兰与其丈夫区树辉夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。虽然涉案房屋所有权登记在梁月兰一人名下，但在区树辉生前未订立遗嘱，作为区树辉法定继承人的区锦汉、区锦洪、区锦柱对于涉案房屋的份额享有继承权，并表示对梁月兰出售房屋事宜不知情且当庭表示不同意出售的情况下，梁月兰出售其不享有产权份额部分的房屋构成无权处分，损害了其他继承人的利益。至于区树辉的父母是否参加诉讼对本案的处理结果没有实质影响，故本院对于聪关于一审遗漏必要的共同诉讼人，导致案件事实不清的上诉主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，虽然涉案《房地产买卖合同》不因梁月兰的无权处分行为导致无效，但合同履行亦存在事实上的障碍，一审法院据此驳回于聪继续履行该合同的诉请，并无不当，本院予以维持。由于涉案房屋的权属登记尚未变更登记至于聪名下，于聪对梁月兰依法享有的属于债权请求权，故于聪不能基于善意取得制度取得涉案房屋的所有权，但于聪可以另循法律途径主张梁月兰承担相应的违约责任。同理，一审法院对于于聪基于继续履行合同主张的违约金及律师费损失未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，于聪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1165元，由上诉人于聪负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月二十六日书 记 员  钟勉力