安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0202民初7319号原告：芜湖市竣安建设有限公司，住所地安徽省芜湖市长江中路**，统一社会信用代码913402000652312212（1-1）。法定代表人：方刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢晋驰，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所实习律师。被告：舒尚云，男，1976年11月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：芜湖永年针织有限公司，，住所地安徽省芜湖市镜湖区天门山东路**统一社会信用代码913402006103517483。法定代表人：丁书明，总经理。委托诉讼代理人：戴荣超，安徽林森律师事务所律师。原告芜湖市竣安建设有限公司（以下简称“竣安公司”）与被告舒尚云、被告芜湖永年针织有限公司（以下简称“永年公司”）返还原物纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告竣安公司的委托诉讼代理人谢晋驰、毛乘弘，被告永年公司到庭参加诉讼，被告舒尚云经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竣安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告舒尚云立即腾空并向原告交还位于芜湖市天门山东路2号锐鑫汽车服务门面房（建筑面积670平方米）；2、判决两被告共同支付自2016年12月21日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费按照每月10050元计算，暂计至2017年8月1日为80400元）。事实与理由：2015年11月18日，原告以5450万元的最高价竞得被告永年公司位于芜湖市镜湖区天门山东路2号所有的房屋及土地使用权。2016年12月20日芜湖市中级人民法院作出（2014）芜中执字第00260-2号执行裁定书，裁定如下：1、位于芜湖市天门山东路**房屋所有权（证号：房地权芜镜湖区字第2006049156、2006049157、2006049159、2006051059、2006051060号，房地权芜新芜区字2006010252、2006010253）及土地使用权（证号：芜国用2004第087、088号）归买受人竣安公司所有，上述房屋所有权及土地使用权自本裁定送达买受人竣安公司时起转移；2、买受人竣安公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。原告通过法院公开拍卖的方式取得了位于芜湖市镜湖区天门山东路2号所有房屋及土地使用权，是合法的所有权人，被告舒尚云继续占用房屋无合法依据，后经原告多次催促被告舒尚云腾空房屋无果。被告舒尚云拒绝返还房屋的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告舒尚云未到庭，亦未向法院提交证据。被告永年公司辩称：1、原告诉讼主体不适格，因为涉案房屋所有权及土地使用权现仍登记在被告永年公司名下，在未办理不动产变更手续的情况下，原告上不享有相关的物权权益；2、被告永年公司根据镜湖区人民政府的要求对永年集团和相关关联公司的全部财产进行保管和日常维护，但永年集团及相关关联公司自2012年起就已经停止生产经营，被告永年公司只能将涉案的厂房出租，将租金用于维护公司的日常运营；3、被告永年公司收取的租金在扣除正常的维护维修费用后，已经将剩余款项全部汇入芜湖市中级人民法院账户。本案经审理认定事实如下：坐落于安徽省芜湖市镜湖区天门山东路**的房屋（证号：房地权芜镜湖区字第2006049156、2006049157、2006049159、2006051059、2006051060号，房地权芜新芜区字2006010252、2006010253）所有权及其土地使用权（证号：芜国用2004第087、088号）的原产权人为芜湖永年针织集团有限公司、被告永年公司。上述房屋及土地使用权陆续自2011年8月至2012年8月抵押给案外人。后在芜湖市镜湖建设投资有限公司与芜湖永年针织集团有限公司、被告永年针织公司借款合同纠纷一案的执行过程中，芜湖市中级人民法院于2014年11月18日委托安徽天龙拍卖有限责任公司拍卖上述房屋及土地使用权。2015年11月18日，原告竣安建设公司以5450万元最高价竞得。2016年12月20日，芜湖市中级人民法院作出（2014）芜中执字第00260-2号执行裁定书，裁定：1、位于芜湖市镜湖区天门山东路**房屋所有权（证号：房地权芜镜湖区字第2006049156、2006049157、2006049159、2006051059、2006051060号，房地权芜新芜区字2006010252、2006010253）及其土地使用权（证号：芜国用2004第087、088号）归买受人竣安建设公司所有，房屋所有权及土地使用权自裁定书送达买受人竣安建设公司时起转移；2、竣安建设公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同年12月28日，该裁定书送达原告竣安建设公司。2016年7月1日，被告永年公司（甲方、出租房）与被告舒尚云（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于老定型车间（300平方米）房屋出租给乙方，租赁期间自2016年7月1日至2017年6月30日，年租金5.4万元等。同年10月28日，双方另签订一份《房屋租赁协议》，被告永年公司将老定型车间另370平方米房屋租赁给被告舒尚云，租赁期限自2016年11月1日至2017年6月30日，8个月租金4.44万元等。上述租赁房屋均坐落于芜湖市镜湖区天门山东路2号。现因原告要求被告舒尚云腾让涉案房屋未果，遂成讼。另查明：在庭审中，被告永年公司确认在上述房屋租赁协议约定的租赁期满后，双方未再签订书面合同，但仍按原合同约定履行，被告舒尚云继续占有使用。上述协议约定被告舒尚云承租房屋面积共计670平方米，租赁期满后，其继续承租的房屋面积为500平方米，并按15元/平方米/月的标准向被告永年公司支付租金。其中300平方米租金付至2017年10月31日，200平方米租金付至2018年1月31日。本院认为：原告通过法院公开拍卖方式取得了位于芜湖市天门山东路2号的房屋所有权及土地使用权，物权变更自拍卖成交裁定书送达原告时转移，故本案原告主体适格，对被告永年公司辩称原告未办理不动产变更登记手续故尚不享有物权权益的意见本院不予采信。根据现有证据，被告舒尚云与永年公司于2016年7月签订房屋租赁合同，系在涉案房屋所有权及土地使用权抵押给案外人之后。依照相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。原告作为买受人，两被告签订的房屋租赁合同对其不具有约束力，故对原告主张被告舒尚云腾空并交还位于芜湖市天门山东路2号锐鑫汽车服务门面房的诉请本院予以支持。被告舒尚云占用原告的财产影响了原告物权的行使，造成原告的物权收益受到损害，原告现依照两被告签订的房屋租赁合同约定的租金标准（15元/平方米/月）主张被告舒尚云支付至实际搬离之日止的房屋占用费，符合法律规定，但应自2016年12月28日起计算。因被告舒尚云已向被告永年针织公司交纳租金，其中按约定支付670平方米租金至2017年6月30日，后继续支付300平方米租金至2017年10月31日，200平方米租金至2018年1月31日，故该期间房屋占用费应由被告永年公司支付原告，经计算数额为100305元【15×670×6.1+15×300×4＋15×200×7】。另被告舒尚云对其承租的300平方米房屋应自2017年11月1日起支付租金至实际搬离之日止。如被告舒尚云在2018年1月31日之前搬离，多付的租金由其与原告另行结算。被告舒尚云目前不差欠承租的200平方米房屋租金，若其于2018年1月31日仍未搬离，之后的租金由原告另行主张。被告舒尚云因抵押权实现造成的损失，可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告舒尚云于本判决生效之日起十日内立即腾空并向原告芜湖市竣安建设有限公司交还位于芜湖市镜湖区天门山东路2号锐鑫汽车服务门面房；二、被告芜湖永年针织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市竣安建设有限公司房屋占用费100305元；三、被告舒尚云于本判决生效之日起十日内按15元/月/平方米标准支付原告芜湖市竣安建设有限公司自2017年11月1日起按200平方米计算至实际搬离之日止的房屋占用费；四、驳回原告芜湖市竣安建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取955元，由被告芜湖永年针织有限公司负担（案件受理费原告已预交，被告芜湖永年针织有限公司在判决生效后十日内一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  马甜甜二〇一七年十二月二十日书记员  陶旻枫附：本案适用法律条款《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条第一款承担侵权责任的方式主要有：第（四）项返还财产；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。