中华人民共和国北京市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2017）京03行终761号上诉人（一审被告）北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市西城区南礼士路60号。法定代表人魏成林，主任。委托代理人贺庆余，北京市规划和国土资源管理委员会工作人员。委托代理人王振三，北京市时雨律师事务所律师。被上诉人（一审原告）金纯，女，1947年9月11日出生。委托代理人曲桂珍，北京市言采律师事务所律师。一审第三人宋××，男，1959年7月5日出生。一审第三人周××，女，1952年11月30日出生。上诉人北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）因房屋行政登记一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117行初98号行政判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2007年6月14日，作为出让方的北京市平谷中侨经济技术开发公司（以下简称中侨公司）与作为受让方的宋发向原北京市建设委员会提出申请，申请对位于北京市平谷区金海小区××号楼××单元××层××号的房屋进行所有权转移登记，2007年7月3日，原北京市建设委员会向宋发核发京房权证平私移字第XX**号《房屋所有权证》（以下简称第××××号房屋所有权证）。金纯不服，向一审法院提起行政诉讼，请求法院确认市规土委于2007年7月3日向宋发核发的第××××号房屋所有权证违法。一审法院经审理查明，1994年4月30日，金纯与中侨公司签订《售房协议书》，约定中侨公司将位于金海小区××号楼××单元××号的房屋出售给金纯，总价款78640元。1994年12月8日，原北京市房地产管理局向金纯核发平字第××××号《房产所有证》（以下简称第××××号房产所有证），该房产所有证附记一栏中注明“本证无房产平面图和房屋登记表无效”，涉案房屋产权档案中显示涉案房屋测绘日期为1995年2月1日。根据现有房屋权属档案显示，1996年9月20日，宋发与中侨公司签订《售房协议书》，约定中侨公司将位于金海小区2号楼4单元9号的房屋出售给宋发，价款55000元。2007年7月3日，原北京市建设委员会向宋发核发第××××号房屋所有权证。2008年8月31日，宋发与周香莲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将宋发所有的坐落于金海小区××号楼××单元××号的房屋售予周香莲，成交价为125000元。2008年9月11日，原北京市建设委员会向周香莲核发X京房权证平私字第XX**号《房屋所有权证》(以下简称第××××号房屋所有权证)。金纯对原北京市建设委员会为宋发颁发的房屋所有权证不服，向一审法院提起行政诉讼。2017年3月17日,一审法院以中侨公司涉嫌刑事犯罪为由,将本案移送北京市公安局平谷分局,北京市公安局平谷分局于2017年4月2日作出京公平经不立字[2017]000003号不予立案通知书。另，经一审法院调查，金海小区现××号楼××单元××号住户为史东风、李红丽夫妇，李红丽称其于1997年由其亲戚处购买该房屋并于当年入住，史东风、李红丽不持有该房屋所有权证。金海小区现××号楼住户赵某某、张某某称金纯曾于金海小区现××号楼居住，金海小区楼号曾发生变更。一审法院认为，第一，市规土委系本案适格被告。宋发于2007年7月3日取得第××××号房屋所有权证，根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正版）第八条第三款之规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。根据《北京市人民政府办公厅关于组建北京市国土资源局等有关事宜的通知》（京政办发[2004]37号）的规定，原北京市建设委员会负责本市房屋行政管理。据此，原北京市建设委员会在2007年具有对房屋所有权转移进行审核、登记的职责。2009年，原北京市建设委员会更名为北京市住房和城乡建设委员会。根据《关于整合本市不动产登记职责的通知》（京编办发[2015]10号）的规定，原由北京市住房和城乡建设委员会负责的房屋登记工作移交给原北京市国土资源局。根据《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发[2016]33号）的规定，原北京市国土资源局的职责归入市规土委，故市规土委系本案适格被告。第二，金纯于1994年4月30日购买的金海小区××号楼××单元××号房屋实际指向金海小区现××号楼××单元××号房屋。理由为：1.北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第12558号民事判决书认定金海小区楼栋编号曾发生变更，该案原告车秀《售房协议上》所载“金海小区××号楼××单元××层××号”房屋实际指向“金海小区××号楼××单元××层××号”房屋，虽然该判决书并未写明楼号变更的具体时间和原因，但金海小区的现××号楼曾于1994年由中侨公司作为××号楼对外出售的事实能够确定。2.金纯主张其于1994年购房后在所购房屋内居住至1998年。经一审法院现场调查，金海小区现2号楼居民指认金纯曾于金海小区现××号楼居住，金海小区现××号楼××单元××号居民李红丽称其房屋系其于1997年由其亲戚处购买，且其于1997年搬至金海小区现××号楼××单元××号房屋内居住至今。以上情况可以相互印证，金纯于1994年4月30日购买的金海小区××号楼××单元××号房屋实际指向金海小区现××号楼××单元××号房屋。由此可以认定，金纯持有的第××××号房产所有证与宋发曾持有的第××××号房屋所有权证以及周香莲所持有的第××××号房屋所有权证所指向的房屋为同一房屋。第三，原北京市建设委员会为宋发核发涉案房产证时未尽到审慎审查义务。宋发于2007年7月3日取得第××××号房屋所有权证，当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正版）第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记；申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”原建设部《城市房地产转让管理规定》（2001年修正版）第六条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”；第七条第（二）项规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”根据上述规定，买卖房屋应办理转移登记，办理转移登记应提交房屋权属证书等材料。本案中，中侨公司向宋发出售涉案房屋，应按转移登记程序向房屋登记机关提交房屋权属证书等材料，但现有证据显示，涉案房屋的申请权属登记材料中缺失中侨公司的房屋权属证书，即申请人所提交的材料并不齐全，在此情况下，原北京市建设委员会仍然为中侨公司与宋发办理了房屋所有权转移登记手续，未尽到审慎审查义务，原北京市建设委员会向宋发核发被诉房屋所有权证的行为违法。第四，宋发于2007年取得涉案房屋所有权不符合善意取得情形。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，构成善意取得必须同时具备以下三个条件：（一）受让人是善意的，不知出让人是无权处分人；（二）受让人支付了合理的价款；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。对于不动产转让而言,受让人因信赖出让人为登记簿上记载的权利人而购买不动产是认定受让人善意的基本条件,若出让人并非登记权利人,受让人则没有理由相信出让人有处分权，如果受让人与出让人发生交易，受让人则不存在善意的可能性。本案中,中侨公司与宋发办理房屋所有权转移登记时,中侨公司并不持有房屋所有权证,宋发仍然与中侨公司发生交易,明显不属于善意取得的基本条件。综上,原北京市建设委员会为宋发核发房屋所有权证时，申请人提供的材料并不齐全，不符合颁证条件，颁证行为违法，且宋发并非善意取得人。因该房屋所有权后又由宋发转移至周香莲名下，故被诉房屋所有权转移登记行为虽违法，但已被登记机构改变,不具有可撤销内容。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款之规定，判决确认原北京市建设委员会(现职能由市规土委承担)于2007年7月3日向宋发核发第××××号房屋所有权证的行为违法。市规土委不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：上诉人为宋发办理房产登记程序符合法律规定，一审法院应追加关键当事人中侨公司作为第三人参与诉讼，当事人应启动民事裁决程序解决房屋产权争议。现上诉请求撤销一审判决，发回一审法院重审。金纯同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。宋发未提出上诉。周香莲未提出上诉。金纯向一审法院提交了下列证据并在庭审中出示：1.第××××号房产所有证，证明金纯为金海小区××号楼××单元××号房产的合法产权人；2.《售房协议书》，证明金纯于1994年4月30日与中侨公司签订《售房协议书》，购买中侨公司开发建设的金海小区××号楼××单元××号房产；3.票据六张，证明金纯已按照合同约定履行了自己的合同义务；4.房屋契证及权属登记收存契证收据，证明金纯已办理交纳契税等相关手续；5.（2012）二中民终字第12558号民事判决书，证明诉争房产曾发生楼号变更，该案原告车秀住在金纯对面；6.案外人史东风的《售房协议书》，证明史东风所购买房屋的地址与金纯所购房屋地址相同，市规土委存在违法行为；7.第××××号房屋所有权证，证明金纯所述事实以及市规土委发证行为违法。市规土委在法定期限内向一审法院提交了以下证据、依据,并在庭审中出示：1.金纯的房屋产权登记档案，证明原北京市房地产管理局于1994年12月为金纯办理房屋产权登记，金纯的房产证不生效；2.宋发的房屋登记档案，证明原北京市建设委员会于2007年为宋发办理房屋登记，该房产证符合法律规范；3.周香莲的房屋登记档案，证明原北京市建设委员会于2008年为周香莲办理房屋登记，该房产证符合法律规范。金纯与中侨公司、宋发之间的房屋所有权争议不应当由市规土委解决，应当通过法院解决。《房屋登记办法》《城市房屋权属登记管理办法》系市规土委提供的法律依据。宋发、周香莲未向一审法院提交相应证据。一审法院对上述证据作如下确认：金纯提供的证据1-5真实，证明目的成立，一审法院予以采纳；证据6真实，但该《售房协议书》不能证明市规土委存在违法行为，对此证明目的一审法院不予采纳；证据7系本案被诉行政行为的主要内容，其本身无法证明其自身的违法性，一审法院不予采纳。市规土委提供的证据1能够证明金纯购买房屋的过程及办理房屋所有权登记的情况，对此一审法院予以采纳，但不能证明金纯持有的房产证无效，对此一审法院不予采纳。证据2、3能够证明涉案房屋的所有权转移登记情况，对此一审法院予以采纳，但不能证明被诉行政行为合法，对此一审法院不予采纳。上述证据均已随案移送本院，经审查，本院同意一审法院的认证意见并予以确认。经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，一审法院经审理认为市规土委为本案适格被告以及金纯持有的第××××号房产所有证与宋发曾持有的第××××号房屋所有权证所指向的房屋为同一房屋，一审法院上述认定正确，本院予以确认。根据原建设部《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正版）第四条、第十七条的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度；因房屋买卖致使其权属发生转移的，当事人应当申请转移登记；申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，中侨公司在与宋发办理涉案房屋转移登记时，并未向房屋登记机关提交房屋权属证书等材料，也没有证据能证明中侨公司在申请该转移登记时是涉案房屋的所有权人。原北京市建设委员会作出的被诉房屋所有权转移登记欠缺合法的事实依据，本院应予以纠正。因涉案房屋所有权于2008年再次发生转移登记，故本案被诉房屋所有权转移登记行为虽违法，但已被登记机构改变，不具有可撤销内容。因此，一审法院判决确认原北京市建设委员会于2007年7月3日向宋发核发第48831号房屋所有权证的行为违法的结果正确，本院予以维持。市规土委的上诉理由不能支持其上诉请求，对其上诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人北京市规划和国土资源管理委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王文涛代理审判员  王琪璟代理审判员  王 菲二〇一七年十二月二十八日书 记 员  李 崇书 记 员  高 原