广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初3587号 原告：柳州市尚德物业服务有限公司,住所:柳州市东环路220号南亚风情园“二期澳洲青青”8号楼架空层。统一社会信用代码：914502037997225139。 法定代表人：唐型军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖树武，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆忠，该公司经理。 被告：黎娟，女，1976年8月24日生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。 原告柳州市尚德物业服务有限公司（以下简称：尚德物业公司）与被告黎娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告尚德物业公司的委托诉讼代理人廖树武、陆忠，被告黎娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费3394元、电梯运行电费1110元、电梯年检费240.9元、二次加压电费761元、化粪池清运费100元、其他费用386.1元，违约金5600元，共计11592元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告当庭变更诉讼请求为：1、判令被告向原告给付所欠暂计至2017年9月30日止的物业服务费4586.5元；2、判令被告向原告给付暂计至2017年9月30日止的违约金2339.11元，2017年9月30日之后的违约金另行计付（违约金计算：以4586.5元为基数，从2017年10月1日起至被告付清所欠物业服务费、违约金之日止，按每月2％标准计算）；3、判令被告向原告给付电梯运行费1530元、电梯年检费217.5元、电梯维修费174.8元、变压器维修费46.9元、化粪池清运费105.6元、二次供水加压费848.3元、更换单元门费用7.6元；4、本案诉讼费由被告承担。2017年12月5日，原告自愿撤回前述第3项诉讼请求。事实与理由：被告是柳州市鱼峰区文昌路3号南亚名邸小区56栋19-3号房屋所有人，房屋面积为93.78平方米。2008年8月1日原告与柳州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房开）签订《前期物业委托服务合同》，约定由原告为南亚名邸小区提供物业服务。2009年2月21日，被告签署《南亚名邸业主临时公约》。2010年10月22日原、被告签订《前期物业服务协议》，进一步明确原、被告双方的权利义务。原告按合同约定积极履行相关权利义务，依法依约对被告房屋所在的南亚名邸小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2013年8月至今一直未缴清物业服务费及其他相关费用。根据《前期物业委托服务合同》、《前期物业服务协议》、《南亚名邸电梯使用约定》之约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，应从逾期之日起每拖欠一天按所拖欠总额0.3%的标准向原告支付违约金。原告多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告黎娟辩称，1、被告不交物业费的原因是原告物业服务不到位，小区的卫生环境、电梯运行等方面比较差，公共设施维护不合格，高层用水的质量不达标，安保工作不完善，被告的电动车于2017年临时停在门卫旁边被盗，故原告应减免物业费；2、不同意支付违约金，因为合同并没有约定违约金，且原告违约在先；3、关于原告诉请的其他费用的产生没有达到国家的相关规定，是针对小区公共设施，业主不需要支付相关费用；4、由于原告违约在先，不同意承担诉讼费。 本院经审理认定事实如下：柳州市文昌路3号南亚名邸小区系柳州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房开）开发的小区。原告系具有三级资质等级的物业服务企业法人。2008年8月1日，原告与银河房开签订《前期物业委托服务合同》，约定由原告为南亚名邸小区提供前期物业服务，合同期限自2008年8月起至与南亚名邸小区业主委员会签订委托合同之日止。被告系柳州市南亚名邸56栋19-3号房屋业主，该房屋建筑面积为93.78平方米。2008年10月6日，柳州市物价局对南亚名邸小区前期物业服务收费标准作出批复，其中批复物业服务费（含物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、管理服务人员工资及福利等）按建筑面积计，高层住宅为1元/月·平方米（不包括电梯日常运行、维护保养、电梯年检、电梯用电费用），该收费标准从2008年11月1日起执行。2009年2月21日，被告签署《承诺书》，表示同意遵守《业主临时公约》。2010年10月22日，原告与被告签订《南亚名邸前期物业服务协议》，约定：在南亚名邸前期物业管理阶段，由建设单位银河房开委托原告实施物业管理服务工作；物业管理服务费由业主按其拥有物业或使用物业的建筑面积交纳，高层住宅物业管理服务费标准为1元/月/平方米；关于电梯系统日常运行、维护保养费用和正常年检费用，由四层以上（含四层）所属业主即物业使用人按建筑面积分摊；对于电梯系统运行电费按实由四层以上（含四层）所属业主或物业使用人按建筑面积分摊，业主或物业使用人必须于装修开始前按30元/月标准向原告预先交纳12个月电费周转金，原告按实向业主或物业使用人进行摊销，待所交纳的电费周转金不足以支付应承担费用时再由所属业主或物业使用人向原告按30元/月的标准预交12个月电费周转金；二次供水电费分摊由二次加压供水业主进行分摊，折算入每度水单价成本；化粪池清掏费用，按实际支出由全体使用人分摊；物业管理费用自《交房通知书》规定的交房通知之日起开始交纳计收，按12个月支付，在第一年第一个月的上半月交纳；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的3‰收取滞纳金；等等。自2013年8月1日起至今，被告未向原告交纳物业服务费。原告通过张贴缴费通知书、催缴公告和律师函的方式向被告书催收了2013年8月至2016年12月期间的物业服务费。因被告未交纳物业费及其他费用，原告诉至本院，提出前述请求。 本院认为，原告与被告签订的《南亚名邸前期物业服务协议》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。故被告应向原告支付2013年8月至2016年12月期间的物业服务费。关于物业费的计算，因被告与银河房开签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋建筑面积为93.78平方米，现原告按照每月91.73元的标准计算物业费，未违反法律规定，本院予以准许，故2013年8月至2016年12月期间的物业服务费为3760.93元（91.73元/月×41个月）。因原告在本案中未能举证证明其已经向被告书面催交2017年1月至2017年9月期间的物业服务费，故本院对原告主张的2017年1月至2017年9月期间的物业服务费不予处理。被告认为原告提供的物业服务存在严重瑕疵，故提出减免物业费，但通过审查其提出的问题及从双方提供的证据材料来看，本院认为被告提出的问题尚未达到其可以减免物业费的程度，故本院对被告关于减免服务费的抗辩意见不予采信。 关于违约金，由于被告系因对原告的物业服务有意见而不交纳物业费，基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，且从被告提供的证据来看，原告在小区服务管理上确实存在一定的瑕疵，小区公共部位、公共设施检修及维护不足，被告不交纳物业费存在部分客观原因，故本院对原告主张要求被告支付违约金的诉请不予支持。 关于原告要求被告支付电梯运行费、电梯年检费、电梯维修费、变压器维修费、化粪池清运费、二次供水加压费、更换单元门费的诉讼请求，由于原告自愿撤回，属于原告自行处分民事权利的行为，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告黎娟应支付原告柳州市尚德物业服务有限公司2013年8月至2016年12月期间的物业服务费3760.93元； 二、驳回原告广西柳州市尚德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费90元（原告已向本院预交），减半收取45元，由被告黎娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  唐月琴 二〇一七年十二月六日 书记员  卢晓竹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。