河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀04民初289号 原告（申请执行人）：田辉，男，1966年5月5日生，汉族，现住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：牛建伟，北京市炜衡（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁垚，北京市炜衡（石家庄）律师事务所律师。 被告（案外人）：牛怀书，男，1954年7月19日生，汉族，现住河北省邯郸市曲周县。 被告（被执行人）：邯郸市新兴房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区新兴大街**。 法定代表人：张国华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐健，男，1959年6月10日生，汉族，现住河北省邯郸市曲周县,系河北金赛博板业有限公司工作人员。 被告（被执行人）：河北金赛博板业有限公司，，住所地：河北省邯郸市曲周县四疃农业高新技术园区 法定代表人：张国华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐健，男，1959年6月10日生，汉族，现住河北省邯郸市曲周县，系河北金赛博板业有限公司工作人员。 被告（被执行人）：邯郸市金赛博板业有限公司，，住所地：河北省邯郸市曲周县四疃农业高新技术园区 法定代表人：张国华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐健，男，1959年6月10日生，汉族，现住河北省邯郸市曲周县，系河北金赛博板业有限公司工作人员。 被告（被执行人）：张国华，男，1961年4月28日生，汉族，现住河北省曲周县。 原告田辉与被告牛怀书、邯郸市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）、河北金赛博板业有限公司（以下简称河北金赛博公司）、邯郸市金赛博板业有限公司（以下简称邯郸金赛博公司）、张国华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年4月7日立案后，作出（2016）冀04民初61号民事判决。宣判后，田辉不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2017年6月12日作出（2017）冀民终208号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭,于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告田辉委托诉讼代理人牛建伟、丁垚，被告牛怀书，被告新兴公司、河北金赛博公司及邯郸金赛博公司共同委托诉讼代理人徐健到庭参加诉讼，被告张国华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告田辉向本院提出诉讼请求：1、撤销邯郸市中级人民法院（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书；2、继续强制执行被查封的曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房屋；3、本案的所有诉讼费用由牛怀书、新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司、张国华承担。事实和理由：1、田辉系被查封诉争房屋的抵押权人，依法对诉争房屋享有优先受偿权，牛怀书提出的执行异议依法不能成立。田辉与河北金赛博公司、邯郸金赛博公司、新兴公司、张国华借款合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院于2014年10月14日作出了（2014）石民三初字第00118号民事判决书，判定田辉胜诉。该判决生效后，田辉于2014年11月27日向法院申请强制执行，申请执行新兴公司开发的水榭花都三期合计141套房屋。该房屋于2013年12月2日由新兴公司抵押给田辉，并在曲周县房地产交易所办理了抵押登记；2014年6月20日石家庄市中级人民法院将该房产查封。2016年3月14日田辉收到邯郸市中级人民法院执行裁定书，才得知牛怀书提出了执行异议，邯郸市中级人民法院作出（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书，裁定中止对曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。在田辉依法对执行标的享有优先受偿权的情形下，邯郸市中级人民法院不应裁定牛怀书的执行异议成立；2、牛怀书主张其对诉争房屋享有合法权利的证据不足。执行裁定书显示查明牛怀书与新兴公司签订购房协议，一次性支付全部购房款，用于日常居住，认为牛怀书对上述房屋享有的权利可以排除执行。裁定书不仅没有查明该房屋已经抵押登记给田辉，也没有显示牛怀书向法庭提交了合法有效的书面买卖合同、牛怀书名下无其他用于居住的房屋、支付几十万购房款银行转账（或取款、付款）真实、合法的票据凭证等证据材料。邯郸市中级人民法院在未将执行异议情况通知田辉、查明案件事实的情况下就依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定裁定中止对上述房屋的执行，因此田辉认为（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书是错误的。新兴公司自被执行开始就一直不配合法院执行，在收到人民法院强制执行文书后还偷偷出售被抵押、被查封的房屋，妨碍法院的执行。此次牛怀书的执行异议完全是被执行人与牛怀书恶意串通，通过执行异议妨碍执行，损害田辉合法权利。故请法院依法撤销（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书，判决准许继续强制执行涉案房产，维护田辉合法权益。 被告牛怀书辩称，我在2013年1月8日与新兴公司达成购房协议，约定以218468元的价格购买新兴公司开发的曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室单元楼一所，牛怀书共计支付购房款214184元及其他费用4284元，此情况有新兴公司出具的收款收据为证。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中牛怀书购买房屋是否登记备案并不影响买卖房屋的合法有效性。因此田辉诉称其抵押登记时房管部门不显示该房屋已经售出的理由，不能否定牛怀书在抵押之前已经购买了该房屋这一事实。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第一款再次重申了不登记备案并不影响商品房买卖合同的效力。牛怀书购买该商品房的时间完全真实，法院可以调查新兴公司的会计账目资料，牛怀书提交的缴款单据上的缴款时间绝无虚假。至于缴款的方式，因为新兴公司当时负债较多，很多债权人在讨债，所以开发商要求包括牛怀书在内的购房人全部以现金形式交款，不得银行转账，避免账户被冻结。因此牛怀书全部是现金形式交款，这也不违反法律规定。综上所述，一、房屋是牛怀书合法出资购买的，牛怀书已经全部交纳购房款，该房产的合法所有人应当为牛怀书，其他人无权对该房产行使权利。而且，牛怀书的购房款交付在前，田辉的借款行为发生在后，当两者发生冲突时，法律应当保护生效在先的民事行为。二、本案中的债权人是民间借贷案件中的出借人，其目的是为了谋取经济利益，而牛怀书是购房人，目的是为了满足自己的日常生活需要。二者的目的不一样，按照国家政策，保证普通群众的基本生活是基本要求，住房问题又是基本生活中最重要的一项，所谓的司法为民是要求保护大多数人的利益而不是一两个人的经济利益。法院应该明白为谁执法为谁服务的基本准则。是保护一个个普通百姓还是保护为了一己私利而发放高利贷的一两个资本家，社会主义的优越性何以体现。三、在邯郸市中级人民法院送达中止执行裁定书后，包括牛怀书在内的购房人无不欢欣鼓舞，对法院的秉公执法大加赞赏，认为自己的合法权益终于得到保护，现在田辉提起无理之诉，是对法院正确行为的抹黑和侮辱，是滥用法律赋予善良公民的权利，是恶意诉讼，更是在浪费宝贵的司法资源。四、在邯郸市中级人民法院送达中止执行裁定书后，包括牛怀书在内的购房人已经开始装修房屋，有的已经入住，可见该房屋属于牛怀书所有毫无争议。据此，请求法院依法驳回田辉的起诉。庭审时补充答辩称：1、田辉不符合本案起诉条件，应当驳回起诉，执行异议裁定的时间是2015年12月10日，田辉诉状时间是2016年3月23日，且起诉时间只能晚于诉状时间，超过15天的法定起诉期限；2、田辉不享有涉案房屋的抵押权，按照《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的规定，不动产抵押合同自登记之日生效，登记机关应当在原权属证书上作他项权利记载，并向抵押权人颁发他项权利证书，这是证明抵押权唯一合法途径。田辉用于证明抵押的证据房源清单不符合办理抵押登记的程序规定和权利证书的要件要求，不具有合法性，田辉的抵押权并未设立；3、假设田辉享有抵押权，牛怀书的实体权利也优先于田辉，能够排除执行。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），田辉所谓的抵押权不能对抗查封前已经购买房屋的牛怀书对涉案房屋享有的实体权利，田辉所谓的抵押权不优先于牛怀书的实体权利；4、田辉称恶意串通，没有事实依据。牛怀书针对邯郸市中级人民法院的协助执行通知书提出执行异议，是法律赋予的权利，田辉无权干涉，且法院对牛怀书的异议予以支持，并无不当；5、牛怀书的房屋购买合同真实、合法、有效，实体权利能够排除执行，牛怀书签订购房合同同时缴清房款，有缴款单据、开发公司账目证明。执行异议裁定书也对该事实予以了认定。根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，购房合同即使没有备案也具有法律效力，所以执行异议裁定并无不当。 被告新兴公司辩称：据公司查阅新兴公司会计账目确认，新兴公司自2013年元月份开始，先后与三十户购房人达成购房协议。约定出售公司开发的水榭花都三期商品房，他们都是一次性向公司交清了购房款。三十户购房人所购房产情况属实，现有我公司入账的收款收据为证，且双方签订了《商品房买卖合同》。此后，我公司法定代表人张国华同时还担任邯郸金赛博公司和河北金赛博公司的法定代表人，在河北金赛博公司借款时，张国华利用担任该公司董事长职务之便，未经三十户购房人知道，私自将我公司已经出售的商品房用于抵押贷款，并办理抵押登记手续，虽是实际情况，但办理抵押手续在三十户购房人之后。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。新兴公司出售该商品房的时间完全真实，法院可以调查我公司的会计账目资料，购房人提交的缴款单据上的缴款时间绝无虚假。至于缴款的方式，因为我公司当时负债较多，很多债权人在讨债，所以要求购房人全部以现金形式交款，不得银行转账，避免账户被冻结。综上所述，新兴公司请求法院依法驳回田辉起诉。 被告河北金赛博公司、邯郸金赛博公司答辩内容同新兴公司答辩一致。 被告张国华未提交书面答辩状，亦未参加本院庭审。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告田辉提交的证据如下： 1、石家庄市中级人民法院（2014）石民三初字第00118号民事判决书。用以证明：被告新兴公司应当对2500万元的本金及利息承担连带责任。 被告牛怀书、新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司质证意见为：对真实性无异议，对关联性有异议，无法达到证明目的。 2、《补充协议》、水榭花都三期房源明细表、承诺书。用以证明：①新兴公司与田辉签署《补充协议》，约定履行还款义务的方式是新兴公司（2012）邯房预售第13号商品房预售许可证所载的共计141套房屋，包含牛怀书述称购买的曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房屋，过户于田辉或田辉指定的自然人、法人名下。②房源明细表中注明以上房屋均未销售，已于2013年12月2日以出售形式抵押给田辉，新兴公司承诺未按期还款将配合办理该141套房屋的备案登记手续。 牛怀书、新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司质证意见为：对真实性无异议。对关联性有异议，无法证明买卖合同未经备案及该裁定有不当之处。 3、（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书。用以证明：①根据民诉法司法解释第三百零六条规定，田辉享有提出执行异议之诉的主体资格；②牛怀书称其与新兴公司于2013年1月8日达成购房协议，并一次性交付购房款，但是根据曲周县房地产交易所出具的《房屋明细表》，该购买合同并未办理备案手续，且至今未办理产权登记手续，不符合正常的房屋买卖行为，田辉有理由怀疑其具有恶意串通规避法院的执行行为；③裁定中止执行涉案房屋不当。 牛怀书、新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司质证意见为：对真实性无异议。对关联性有异议，无法达到证明目的。 4、关于曲周县水榭花都三期楼盘项目资产评估说明。用以证明：2015年5月20日邯郸市正信联合资产评估事务所受邯郸市中级人民法院委托对水榭花都三期楼盘进行评估，该评估报告中的信息包括诉争房屋。 牛怀书、新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司质证意见为：对真实性不知情，请法院核实。对关联性有异议，仅能说明房产的评估价值，不代表田辉有优先权。 牛怀书提交的证据如下： 1、2013年1月15日的收据（第三联）一份，内容：交款人为牛怀书，收款事由为曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房款（一次性）214184元，加盖了新兴公司曲周分公司财务专用章。 2、2013年1月9日的收据（第三联）一份，内容：交款人为牛怀书，加盖了新兴公司售楼部公章。 3、（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书。上述证据用以证明：其在查封之前已全款购买房屋，且不知道所购房屋已抵押给他人。 田辉的质证意见为：对收据的真实性、合法性、关联性不予认可。收据是单方制作，不是正规的收款发票，无法证明实际的款项往来。同时购房人没有房屋买卖合同，不合常理。对裁定书真实性无异议，对证明目的有异议。 新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司质证意见均为：没有异议。 新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司提交的证据如下： 1、2013年1月8日开具的收据（第二联）一份，内容：交款人为牛怀书，收款事由为曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房款（一次性）214184元。 2、《商品房买卖合同》一份，出卖人：新兴公司、买受人：牛怀书；内容有：商品房预售许可证号为（2012）邯房预售字第××号，买受人所购商品房为曲周县水榭花都30号楼1单元702室，建筑面积共88.6平方米，购房总价214184元。 田辉的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。房屋买卖合同应一式三份，备案一份、公司一份、购房者一份，应全部提交法院才能证明真实性。交款收据仅有二、三联不能证明实际的款项往来及新兴公司收到房款，交款方和存款方均应当有相关银行的交易痕迹；收据系单方内部制作，按照正常的财务规章制度，应当有正规的商业税票。上述证据均无法显示买卖过程的真实交易情况。 牛怀书的质证意见为：没有异议。 张国华未提交证据。 根据当事人举证质证，本院认定事实如下： 2012年12月5日，新兴公司取得曲周水榭花都三期商品房预售许可证。 2013年1月15日，牛怀书向新兴公司交现金共计214184元，用以购买新兴公司开发的曲周县水榭花都30号楼1单元702室单元房，新兴公司出具了收款收据，双方签订了《商品房买卖合同》。 2013年12月2日，河北金赛博公司与田辉签订《借款合同》，约定河北金赛博公司向田辉借款2500万元，借款期限自2013年12月4日起至2014年4月3日止。同日，邯郸金赛博公司、新兴公司分别与田辉签订《担保合同》，为河北金赛博公司在《借款合同》中的归还本金及利息、罚息、因诉讼产生的全部费用承担连带保证责任。同日，新兴公司向田辉出具《承诺书》：“我公司承诺：河北金赛博公司向您借款2500万元所抵押的水榭花都三期141套房产（面积14707.64㎡），在借款本息还清之前，不再向房地产交易所备案。若河北金赛博公司不能按时归还借款本息、并在双方协商无果的情况下，同意将所抵押的141套房产按附件及合同正常备案，并无条件提供备案所需的一切手续”。 2013年12月4日，田辉向河北金赛博公司汇款2500万元。 2014年4月3日，田辉与河北金赛博公司、邯郸金赛博公司、新兴公司及张国华达成《补充协议》，约定将前述借款合同借款期限延至2014年4月20日，并追加张国华个人的无限连带保证责任。 上述《补充协议》展期届满后，河北金赛博公司未能归还借款，田辉向石家庄市中级人民法院提起诉讼。诉讼中，2014年6月20日，石家庄市中级人民法院查封了新兴公司开发的水榭花都三期商品房141套，包括牛怀书此前购买的30-1-702号房屋。2014年10月14日，石家庄市中级人民法院作出（2014）石民三初字第00118号民事判决，判令河北金赛博公司偿还田辉本金2500万元及利息，并判令邯郸金赛博公司、新兴公司及张国华承担连带责任。由于河北金赛博公司、邯郸金赛博公司、新兴公司及张国华未按期履行法律文书确定的义务，田辉向石家庄市中级人民法院申请强制执行。2015年1月12日，石家庄市中级人民法院委托本院执行。 2015年5月20日，本院委托邯郸市正信联合资产评估事务所对水榭花都三期楼盘进行评估，该评估报告中的信息包括诉争房屋。 本院执行过程中，案外人牛怀书以其与新兴公司达成购房协议，购买了曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房屋用于日常生活，并一次性交付了购房款等为由提出执行异议。2015年12月10日，本院作出（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书，认为牛怀书对涉案房屋享有的权利可以排除执行，并裁定中止对曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房屋的执行。2016年3月15日，田辉收到该执行裁定书。田辉认为该裁定错误，应予撤销，遂于2016年3月25日诉至本院。 田辉提交了其与河北金赛博公司、邯郸金赛博公司、新兴公司及张国华签订的另外一份《补充协议》，协议载明：因借款合同到期，河北金赛博公司未按合同约定履行还款义务，邯郸金赛博公司、新兴公司及张国华作为担保人，自愿承担保证责任，代河北金赛博公司履行还款义务。协议的主要内容是：1、履行还款义务方式为新兴公司以其名下的水榭花都房产（具体情况见本补充协议附件，以（2012）邯房预售字第××号商品房预售许可证所载内容为准）过户于田辉或田辉指定的自然人、法人名下；2、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司、新兴公司及张国华全力配合田辉办理房产过户所需的全部手续，同时承诺在2014年4月30日之前备齐所有手续并交至房管局办理登记备案；3、田辉同意新兴公司于2014年5月20日之前将上述房产回购；4、邯郸金赛博公司、新兴公司及张国华同意将前述借款合同的担保期限延长至2014年10月20日，担保方式为连带保证责任。该协议未载明签署时间。 田辉还提交了《水榭花都三期房源明细表》，该表共列明房屋141套。表上注明有“以上房源未销售，已于2013年12月2日以出售形式抵押给田辉”。该表加盖有新兴公司及曲周县房地产交易所印章。 另本案庭审过程中，田辉对新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司的诉讼代理人徐健身份提出异议。认为其不能同时作为三公司的代理人参加诉讼。 另查明，2013年1月8日牛怀书向新兴公司交现金243484元用以购买新兴公司开发的曲周县水榭花都小区29号楼3单元1302室单元房，新兴公司出具了收款收据,双方签订了《商品房买卖合同》。2013年10月16日，邯郸金赛博公司向靳东峰借款1500万元，新兴公司用其开发的水榭花都95套房产作抵押担保，后因邯郸金赛博公司到期未偿还借款，靳东峰诉至本院。在审理期间，本院作出（2014）邯市民一初字第20号公告，将新兴公司开发的水榭花都小区95套商品房查封，包括牛怀书购买的曲周县水榭花都小区29号楼3单元1302室房产。后本院作出（2014）邯市民一初字第20号判决书，该判决已发生法律效力。因邯郸金赛博公司和新兴公司未履行上述生效法律文书确定的义务，靳东峰向本院申请强制执行。牛怀书作为案外人以自己已购买该房产为由提出执行异议。2015年12月10日，本院作出（2015）邯市执异字第00106号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。2016年3月15日，靳东峰收到该执行裁定书，其认为该裁定错误，应予撤销，遂于2016年3月25日诉至本院。 本院认为，田辉对新兴公司、河北金赛博公司、邯郸金赛博公司的诉讼代理人徐健身份提出异议，经本院审查，徐健作为上述三公司的诉讼代理人，有三公司出具的加盖公章的授权委托书，故其作为上述三公司的委托诉讼代理人参加诉讼并无不妥。 关于田辉的起诉是否超过法定期限问题，经审查，本院于2015年12月10日作出（2015）邯市执异字第00107号执行裁定书，裁定中止对曲周县水榭花都小区30号楼1单元702室房产的执行。2016年3月15日，田辉收到该执行裁定书。2016年3月25日，本院收到田辉的起诉状，故田辉起诉符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条“申请执行人提起执行异议之诉应在执行异议裁定送达之日起十五日内提起”的规定。 关于本案实体部分，牛怀书提交的用以购买涉案房屋的收据第三联与新兴公司提交的财务凭证中的收据第二联能够相互印证牛怀书向新兴公司交购房款的事实，且双方签订有《商品房买卖合同》，田辉虽称牛怀书与新兴公司恶意串通虚假购房，但未提交相关反驳证据，故本院对牛怀书购买新兴公司开发的水榭花都小区30号楼1单元702室的真实性予以认定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,牛怀书除购买本案争议的曲周县水榭花都30号楼1单元702室单元房产外,在同一时期还购买了曲周县水榭花都小区29号楼3单元1302室单元房产,并且牛怀书在本案审理中陈述其购买两套房产的目的是为了其子女居住。牛怀书作为案外人虽以自己已购买房产为由提出执行异议，但其购买房屋并非用于自己居住，且其名下亦并非一套房产，故不符合上述条款所规定的情形，牛怀书就本案所涉曲周县水榭花都30号楼1单元702室房产不享有足以排除强制执行的民事权益，田辉要求对该房产继续执行的请求应予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下： 一、准许对曲周县水榭花都30号楼1单元702室房产继续执行； 二、驳回田辉其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告牛怀书负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  杨伟烈 审判员  赵建平 审判员  冯 雪 二〇一七年十二月十八日 书记员  常新蕊