江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初12660号 原告：仲佳乐，男，1990年10月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。 被告：江苏金信达置业有限公司，住所地沭阳县。 法定代表人：张元贵。 委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。 原告仲佳乐与被告江苏金信达置业有限公司（下简称“金信达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人左亮、被告委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告金信达公司给付原告逾期交房违约金13039.5元；2.被告金信达公司给付原告逾期办证违约金（自2016年8月27日起至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。事实和理由：2015年7月24日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以583423元的价格购买被告开发的水木清华小区10号楼2单元802室房屋，约定的交房时间为2015年12月30日前，并约定若逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2015年12月31日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。被告于2016年5月29日实际交房，但涉案房屋至今无法办理房屋产权证书。 原告为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1.商品房买卖合同及销售不动产统一发票各一份。旨在证明原、被告双方于2015年7月24日签订了商品房买卖合同，原告已经付清房款，合同约定了交付时间以及在合同第9条约定了逾期交房的违约责任。 2.物业费发票一张。旨在证明涉案房屋实际交房时间为2016年5月29日。 3.（2016）苏1322民初18387号民事判决书。旨在证明逾期办证违约金应予以调整。 被告金信达公司辩称：1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，如果确认被告违约，应当按照合同约定的标准确定违约责任。2.即使被告存在违约，依据合同约定的事由被告应当免责，不承担违约责任。3.合同约定涉案房屋的交付条件为商品房验收合格，因涉案房屋已于2015年11月11日通过验收，故符合交付条件。被告在涉案房屋验收合格后于2016年1月4日向原告发出交房通知书，已经尽到了通知的义务，不存在逾期交房的情形。4.涉案房屋未能进行综合验收主要原因是由于市政配套工程未施工到位，符合合同约定的免责事由，不应承担逾期交房违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩理由提供了以下证据： 1.涉案小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工验收表一份。旨在证明涉案楼房在2015年11月11日均已通过验收，依照合同约定的交付条件。 2.被告向原告邮寄交房通知书的查单一份。旨在证明涉案房屋验收合格后，被告已按照合同约定于2016年1月4日向原告发出书面交房通知书要求原告接收房屋，被告已按合同约定尽到了通知交房的义务。 3.沭阳县南部新城区规划建设总指挥部于2016年7月19日出具的情况说明一份，内容为：“水木清华小区位于沭阳县南部新城区体育中心南侧，该小区红线以外的市政工程建设情况如下：自来水管网已于二〇一六年七月份接送到水木清华小区，红线以外供电配套工程正在施工之中，该小区可在市政配套工程完成后在合理时间内依验收程序申请办理小区综合验收。特此说明！沭阳县南部新城区规划建设总指挥部二〇一六年七月十九日”旨在证明由于市政配套设施没有完成，导致该小区综合验收无法进行。 4.沭阳县南部新城区规划建设总指挥部于2016年8月9日出具的补充说明复印件一份，载明：“关于对指挥部2016年7月19日情况说明的补充说明水木清华小区未按时进行竣工综合验收，原因是供电、供水部门内部运作机制缓慢，导致施工延迟，造成水木清华小区不能如期进行竣工验收。现经县委、县政府领导两次会办，供电供水部门承诺尽快完成施工，我指挥部正督促水电部门抓紧施工，施工完成后即可竣工综合验收。特此说明。县南部新城区规划建设总指挥部2016年8月9日”。旨在证明涉案小区未能进行综合验收的原因是政府原因导致的，符合合同约定的免责事由，被告可免除逾期办证的责任。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议；对原告提交的证据3真实性无异议，对其关联性有异议。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为仅能证明涉案房屋通过单体验收，不能证明符合交房条件；对被告提交的证据2的真实性无异议，但认为原告未收到交房通知书，仅能证明被告曾向原告邮寄过；对被告提交的证据3的真实性无异议，但认为说明非法定部门出具，不符合证据的形式要求，且应由出具人签名；对被告提交的证据4的真实性由法庭确认，认为该证据证明了涉案小区供水供电未到位，不符合交房条件。 本院通过审查核实认证如下：原告提交的证据1、2，被告均未提出异议，本院予以采纳。原告提交的证据3，与本案无关联性，本院不予采纳。被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，本院予以采纳。被告提交的证据3、4，原告对其真实性无异议，但该证据并未显示涉案小区尚未通过综合验收的具体原因，无法达到被告的证明目的，本院对该证据不予采信。 基于上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院依法确认以下事实：2015年7月24日，仲佳乐（买受人）与金信达公司（出售人）签订商品房买卖合同，约定仲佳乐购买金信达公司开发的位于沭阳县房屋，房屋建筑面积为133.96平方米，其中套内面积118.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.1平方米，单价为每平方米4355.2元，总价款为583423元，合同签订时由原告付首付款175423元后，剩余408000元办理按揭贷款。 合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5、（无内容）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府原因，不能如期交房，出卖人可据实顺延交付房屋。若买受人未能按合同约定支付每期购房款的，则出卖人向买受人支付房屋时间顺延，顺延期限至买受人交清全部约定付款日止，但出卖人根据合同约定解除合同的除外。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。在该合同的附件四补充协议第五条约定，因以下特殊原因造成房屋延期交付或市政基础设施延期达到使用条件的，出卖人可全部免除责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的。2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引起的延误。3、市政配套的批准与安装施工的延误。仲佳乐、金信达公司均在该合同上签名、捺印。 仲佳乐已向金信达公司缴纳全部购房款583423元。金信达公司曾于2016年1月4日以邮寄挂号信的方式通知仲佳乐等购房户交房，仲佳乐称其未收到交房通知，其于2016年5月29日至金信达公司办理房屋交付事宜。被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 另查明：水木清华小区3、6-13、15、16号楼于2013年12月26日取得商品房预售许可证。水木清华小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工于2015年11月11日经验收合格。 本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否具备交付条件；2.被告是否存在逾期交房及逾期办证的行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。 针对第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金信达公司提供的竣工验收记录，可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年11月11日，本院予以确认。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定至2015年11月11日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。 针对第二个争议焦点，被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。金信达公司提交了中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司出具的邮寄清单一份，可以证明被告于2016年1月4日向原告邮寄书面交房通知，原告称并未收到该通知，且该邮寄清单并未说明邮件签收或者退回的时间，故本院对被告书面通知原告办理交付手续的时间无法确定。被告应给付原告自2015年12月31日起至其书面通知原告办理交付手续的时间止期间的逾期交房违约金，因该时间无法确定，原告要求被告给付2015年12月31日至2016年5月29日期间的逾期交房违约金13039.5元，本院予以支持。被告未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任，即被告给付原告违约金5834.23元（583423元*1%）。对此原告要求调整违约金为以583423元为基数，自2016年8月27日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，原告对合同约定的违约金低于其损失未提供证据加以证明，故本院对原告的该诉称不予采信。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江苏金信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告仲佳乐逾期交房违约金13039.5元、逾期办证违约金5834.23元，合计18873.73元； 二、驳回原告仲佳乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费941元，减半收取471元，由被告江苏金信达置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费941元。 审判员 仲 裁 二〇一七年十二月二十六日 书记员 司忆秋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。