云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终1242号上诉人（原审原告）：杨家帅，男，汉族，1964年06月13日生，住云南省大理市，上诉人（原审原告）：罗迎香，女，彝族，1963年03月09日生，住云南省大理市，委托诉讼代理人：桂镜扬，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：虞洁莹，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理城建房地产开发有限公司,住所云南省大理市下关洱河南路**河畔金色****，统一社会信用代码91532901772666240A。法定代表人：黄东铃，总经理。委托诉讼代理人：路庆平，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何政燕，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨家帅、罗迎香因与被上诉人大理城建房地产开发有限公司（以下简称“大理城建”）合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨家帅、罗迎香上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；3.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实及适用法律错误，被上诉人大理城建在本案中不享有先履行抗辩权。1.被上诉人不仅从未告知过上诉人房款未交清，反而在《交房通知》和《接房流程单》上均确认上诉人的房款已经结清，并且双方办理了交接房手续，被上诉人以其实际交房行为证实上诉人不存在拖欠房款的事实。2.商品房必须经建设主管部门竣工验收备案后才能交付，这是法律的强制性规定。涉案房屋于2014年5月29日才办理竣工备案手续，因此逾期交房的日期应当计算至备案当日。另外，在同一批案件中，延期交房时间超过180天的案件，一审法院支持违约金的标准不统一，逾期交房180天后的违约金应当按照合同约定以已付购房款的万分之一计算。3.双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》经过备案及公证，价款已经确定，被上诉人在《交房通知》中认可“房款已清”。《补充协议》第二条仅约定可以调价的情形，但具体如何调没有明确约定，合同价款的变更须经当事人双方协商一致，在上诉人不同意的情况下，被上诉人对合同价款的单方变更无效。因此，被上诉人除应赔偿上诉人逾期交房违约金外，还应当开具购房发票，办理产权登记手续，并且承担逾期办理产权手续的违约责任。被上诉人大理城建答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告杨家帅、罗迎香向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2013年6月30日起至2014年5月29日止333天的逾期交房违约金43,138.45元；2.判令被告为原告开具购房发票、代原告办理房屋产权登记，并赔偿因未开具购房发票而给原告造成的损失（2015年1月1日起至房屋产权登记办理完毕之日止，以原告支付的购房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，截止至起诉之日为130,112.77元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市房屋，房屋总价款1,295,449元，乙方于合同签订之日起预付995,449元，余款300,000元通过银行按揭贷款支付；甲方应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。如甲方未按合同约定的期限交房，在合同约定的交房期限届满后次日起至实际交房之日止180天内，甲方按每天1元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期180天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；乙方委托甲方代办产权登记手续的，乙方接房时必须付清办证所需的相关税费及提供完整的办证资料，在“幸福家苑”整体竣工验收后二十四个月内到相关产权管理部门为乙方代办房屋权属登记手续。同日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《商品房购销合同补充协议》，补充协议约定，乙方购买的商品房建筑面积为329.66㎡，单价3,929.65元/㎡，总金额为1,295,449元。由于该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准；乙方应按甲方通知交清全部购房款以及契税、印花税、配套费、代办费、产权证工本费和维修基金等政府和相关部门要求缴纳的全部费用，如乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续且不承担逾期交房的违约责任；乙方未按约定的期限付清全部购房款及相关费用的，甲方有权在合同约定的期限拒绝交付房屋；乙方未委托甲方办理产权登记或未全面履行合同义务的，甲方不承担办理产权登记的违约责任；《商品房购销合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，补充协议与购销合同有不同规定的，以补充协议为准。购销合同及补充协议签订后，在大理市房地产管理处进行了备案，并由大理经济开发区公证处进行了公证。至2012年11月1日，原告共向被告支付了购房款1,295,449元。2014年1月16日，原告又向被告交纳了维修基金26,702元、办证费600元以及代办费200元，被告于该日将原告所购买的房屋交付给原告。2014年5月29日，大理幸福家苑工程整体竣工验收，被告向大理市城市建设档案馆移交了工程竣工档案。受被告委托，福舟公司于2014年12月10日作出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，确定原告所购买的房屋2014年一户一价（决算）为1,562,411元。2015年2月27日，被告在《大理日报》上刊登公告，告知包括原告在内的购房者可在2015年3月1日至3月31日间查阅经审计的大理幸福家苑小区建设工程价款结果及相关材料、文件，被告亦安排工作人员对相关问题予以解释说明。2015年4月8日，被告在《云南信息报》上刊登并在大理幸福家苑小区内粘贴《关于补交大理幸福家苑购房尾款的公告》，通知包括原告在内的购房者补交购房尾款。原告至今未按被告通知补交，被告亦未为原告出具购房发票、代办房屋产权登记。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，原告是否已经付清全部购房款？第二，被告应否就其于2014年1月16日交付房屋给原告的行为承担逾期交房的违约责任？第三，被告至今未为原告出具购房发票、代办房屋产权登记是否构成违约？针对前述争议焦点，一审法院分析如下：第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2012年7月23日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。补充协议约定，原告向被告购买的房屋价款总金额为1,295,449元。由于该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以被告公告的房价为准。由此可见，双方当事人关于房屋价款的后半段的约定属合同中的但书条款，表示是前半段“房屋价款总金额为1,295,449元”约定的例外情况。也即，基于案涉房屋系成本价销售的原因，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，则原告应支付的购房款应以被告公告的为准，而不再以1,295,449元为准。审理中，被告已举证证明原告所购买的房屋最终决算价为1,562,411元并就此通知了原告，故应适用双方当事人关于房屋价款的但书条款约定，认定原告应支付被告的购房款为1,562,411元。原告已支付购房款1,295,449元，故尚有266,962元未付清。原告依据交房通知及接房流程确认单中载明的“已经付清房款”、“款项已清”，主张其已付清全部购房款。一审法院认为，原告是否付清购房款，应以双方当事人关于购房款的约定以及原告实际已支付的购房款数额为判断标准，而非以被告是否交房为判断标准。如将交房通知及接房流程确认单中载明的“已经付清房款”、“款项已清”解释为“原告已付清最终确定的购房款”，显然与双方当事人关于房屋价款的但书条款约定以及该房屋最终决算价不符，故一审法院对原告的该主张不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。一审法院认为，先履行抗辩权，系负有后履行义务的当事人一方为了对抗负有先履行义务但不履行或不完全履行的当事人一方的履行要求而行使，也就是说，如果负有后履行义务的当事人未履行其义务不是为了对抗负有先履行义务的当事人的拒不履行行为，则负有后履行义务的当事人未履行其义务的行为就不是在行使先履行抗辩权。本案中，原、被告约定被告的交房期限为2013年6月30日前，同时还约定，如原告未付清购房款，则被告享有拒绝交房的先履行抗辩权。根据原告的举证，截止至2012年11月1日，其共向被告支付了购房款1,295,449元，2013年6月30日至被告实际交房的2014年1月16日，被告未按约履行交付房屋给原告的义务，不是为了对抗原告不履行支付购房款的义务（因为在此期间，最终决算报告尚未作出，原、被告均不知晓原告是否还应补交购房款以及补交的数额，故此时尚不具备原告补交购房款的条件，也就不存在原告“拒不履行支付购房款”），因此也就不是在行使先履行抗辩权，故被告未在2013年6月30日前交付房屋给原告属逾期交房，应承担违约责任。原、被告约定，被告逾期交房180天内的，按每天1元承担违约金。一审法院认为，该违约金低于造成的损失，且与双方约定的原告逾期付款的违约责任相差悬殊，故一审法院酌情予以增加，确定逾期180天内的违约金为每天50元。逾期180天后的违约金按双方合同约定承担违约责任。因此，被告应支付原告2013年6月30日至2014年1月16日共200天的逾期交房违约金为50元/天×180天+（200天-180天）×1,295,449元×0.01%=11,590.9元。原告主张逾期交房违约金的时间应从2013年6月30日起至工程竣工档案移交的2014年5月29日共计333天的主张，与事实不符，一审法院不予支持。第三，依购销合同及补充协议约定，原告委托被告代为办理产权登记的，被告应在“幸福家苑”整体竣工验收后二十四个月内代办。如原告未全面履行合同义务，则被告不承担办理产权登记的违约责任。大理幸福家苑工程于2014年5月29日整体竣工验收，自此之后的24个月为被告代原告办理房屋产权登记手续的履行期限，在该履行期限内，被告依补充协议的约定通知原告补交购房款，但原告一直未补交，因此被告未代原告办理房屋产权登记手续系行使先履行抗辩权，同时，因原告至今亦未补交购房款，被告的先履行抗辩权持续存在，故原告起诉请求被告代其办理房屋产权登记，一审法院不予支持。关于原告所主张的请求被告为其开具购房发票并赔偿损失的问题，一审法院认为，开具购房发票系被告应当履行的附随义务，但依商品房买卖的交易习惯，购房发票是在买受人付清全部购房款后，再由出卖人一次开具。本案中，原告尚未付清全部购房款，故现其请求被告为其开具购房发票并赔偿损失，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决：一、被告大理城建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨家帅、罗迎香逾期交房违约金11,590.9元；二、驳回原告杨家帅、罗迎香的其它诉讼请求。案件受理费3,420元，由原告杨家帅、罗迎香共同负担3,195元，被告大理城建房地产开发有限公司负担225元。二审中，上诉人提交接房通知一份，欲证实被上诉人逾期交房的事实以及在被上诉人逾期交房之后通知上诉人交纳购房款，上诉人按照被上诉人的要求交款，不存在逾期交款的违约行为。经质证，被上诉人认为，该证据没有加盖公司印章，真实性不认可。经审查，本院认为，上诉人提交的接房通知不具备真实性，对该证据不予采信。被上诉人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，涉案《商品房购销合同》及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人均应按约履行合同义务。虽然上述合同及补充协议均载有“房屋总价款1295449元”的内容，但从补充协议中“该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”等约定看，1295449元只是合同订立时的预估房价。大理城建委托第三方对最终的建房成本进行了结算审定，为1562411元，并按约予以公告，上诉人也应按约补交差价266962元。根据双方合同约定，在差价交清之前，大理城建有权拒绝办理产权登记手续和开具发票。因此，上诉人“判令被告为原告开具购房发票、办理房屋产权登记并承担损失”的诉请没有事实及法律依据，该诉请不成立。根据合同约定，被上诉人应于2013年6月30日前交房，但实际交房时间为2014年1月16日，应当承担延期交房的违约责任，根据合同约定，延期交房180天内每天的违约金是1元，一审根据本案实际情况将违约金调整为每日50元，延期交房180天后按合同约定标准计算出被上诉人应当支付的违约金为11590.9元，并无不当。2014年1月16日上诉人已实际接房，故其关于延期交房违约金应当从2013年6月30日计算至2014年5月29日的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨家帅、罗迎香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由上诉人杨家帅、罗迎香负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 赵万石审判员 屈艳祥二〇一七年十二月二十二日书记员 段杰润