河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民初246号原告（执行案外人）：李福顺，男，1976年7月30日出生，汉族，住唐山市路北区。委托诉讼代理人：张汝东，河北吴秀萍律师事务所律师。被告（申请执行人）：张文洲，男，1991年6月6日出生，汉族，住沧州市浮阳大道市。委托诉讼代理人：王子剑，河北衡泰律师事务所律师。被告（被执行人）：徐爱亭，男，1953年1月8日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。被告（被执行人）：唐山海华典当有限责任公司。住所地：河北省唐山市路南区新华西道116号。法定代表人：徐爱亭,经理。被告（被执行人）：唐山海华投资担保有限公司。住所地：河北省唐山市路南区新华西道116号。法定代表人：徐爱亭，经理。被告（被执行人）：唐山远大饭店有限公司。住所地：河北省唐海县青林公路东沿海公路北侧。法定代表人：徐爱亭，经理。被告（被执行人）：徐永新，男，1982年2月11日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。被告（被执行人）：王淑芹，女，1954年7月6日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。被告（被执行人）：唐山大众会计师事务所有限公司。住所地：河北省唐山市路北区西山道18号。法定代表人：陈希良，经理。被告（被执行人）：唐山市总工会。住所地：河北省唐山市路北区新华东道102号凤凰大厦。法定代表人：张喜怀，常务副主席。原告李福顺与被告张文洲、徐爱亭、唐山市海华典当有限责任公司、唐山海华投资担保有限公司、唐山远大饭店有限公司、徐永新、唐山大众会计师事务所有限公司、唐山市总工会案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告李福顺的委托诉讼代理人张汝东，被告张文洲的委托诉讼代理人王子剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李福顺向本院提出诉讼请求：立即停止对唐山市路北区瑞德花苑凤兴园101楼1门1301室的执行，并解除查封扣押。事实与理由：2007年11月19日，原告与被告徐永新在唐山森烨房地产经纪公司签订《住房转让合同》，约定被告徐永新作为甲方将坐落于路北区瑞德花苑凤兴园101楼11门1301室的自有住房（产权证号码为：路北里字第305029036号）转让给原告，转让价款为112.5万元，付款方式为合同签订时向被告徐永新支付50万元，徐永新所欠银行按揭贷款448854元本金及利息由原告接续偿还，原告在合同签订之日后三日内再向徐永新支付176146元。此后，被告徐永新与原告又于2007年11月22日签订补充协议，将原合同第三条中约定的“乙方在3日内再向甲方支付剩余的176146元”改为“乙方在3日内再向甲方支付10万元，11月28日再支付5万元，剩余26146元在办理过户手续前支付”。合同签订后，原告即按照约定将65万购房款支付给被告徐永新，徐永新亦在收款后将路北区瑞德花苑凤兴园101楼1门1301室房屋交付给原告居住，此后，原告即以徐永新名义继续向银行偿还按揭贷款至今，但由于该房屋所负按揭贷款迄今为止尚未还清，故双方未能及时办理房屋过户手续。2016年9月份，原告家属经徐永新告知，才知道路北区瑞德花苑凤兴园101楼1门1301室房屋在被告张文洲诉徐永新、徐爱亭、唐山海华典当公司、唐山海华投资担保公司、唐山远大饭店有限公司、王淑芹、唐山大众会计师事务所有限公司、唐山市总工会民间借贷纠纷执行一案中被沧州市中级人民法院予以查封并即将进入拍卖执行程序。原告遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定向沧州市中级人民法院提出执行异议，但异议申请被人民法院裁定驳回。原告认为，沧州市中级人民法院误将原告的合法财产当做被告徐永新的财产予以执行，侵害了原告的合法权益，故此向贵院提起执行异议诉讼，请依法判决。被告张文洲辩称，根据物权法第九条不动产物权的转让经依法登记发生效力，本案所涉房产并未办理转让登记，故被告徐永新仍为房产所有人，我方有权查封徐永新房产，原告无权要求解除查封。原告李福顺为证实自己的主张，向本院提供以下证据：1.被告徐永新与原告在唐山森烨房地产经纪公司三方共同签订单位住房转让合同。证明被告徐永新在2007年11月19日将案涉房屋以总价款112.5万元转让给原告。付款方式为定金50万，并由原告承担448854元按揭贷款本息，原告应当在合同签订三日内向徐永新支付176146元，双方在合同中约定原告结清被告徐永新贷款，徐永新无条件为原告办理过户手续。2.徐永新和原告在2007年11月22日签订住房转让合同补充协议一份，证明双方约定将原合同第三条约定的原告在三日内向徐永新支付剩余176146元改为原告在三日内向徐永新支付10万元，11月28日之前再支付5万元，剩余26146元在办理过户手续前支付。该份补充协议中约定原告以被告徐永新名义承担银行贷款本金及相应利息，保证在银行规定时间和还款额内按时足额偿还，如果原告逾期交纳贷款给徐永新造成不良记录，除了承担银行还款滞纳金外按照每逾期一次向徐永新支付违约金2000元，承担违约责任。3.唐山森烨房地产经纪有限公司出具的中介代理费收据一张，加盖该公司财务专用章。证明原告与徐永新签订房屋转让合同系在该公司居间促成下完成，并且原告履行了向中介公司支付中介费用的义务。4.徐永新父亲徐爱亭在2007年11月22日给原告出具的收到60万元购房款收条一份、徐爱亭在2007年11月29日给原告出具的收到5万元收条一份。该两份收条证明原告在与徐永新的房屋转让合同生效以后按照合同约定履行了自己的付款义务，如果法庭因为徐爱亭未到庭无法认定该两份收条的真伪可以到沧州市看守所提讯徐爱亭进行核实。并且如果仍然对收条形成时间存在怀疑我方愿意配合法庭对该两份收条进行形成时间的鉴定。5.唐山市中级人民法院刑事附带民事裁定书一份，证明原告在2014年3月18日被唐山市路北区公安分局刑事拘留之前一直居住在案涉房屋内。6.原告在2010年6月24日为案涉房屋缴纳电费的农业银行收费凭证一份，证明原告在房屋内居住并使用房屋。7.原告的弟弟李福兴在原告被羁押送监狱服刑之后在银行ATM机上向徐永新名下用于偿还银行按揭贷款的银行账户存款的银行小票６张，证明原告在偿还银行贷款。８.原告弟弟李福兴在农业银行的柜台上向被告徐永新名下还贷账户存入还贷款项的银行回单两份，证明相应贷款由原告家里偿还。9.原告弟弟通过银行卡转账方式向徐永新名下还贷账户转账的流水一份。证明原告家人在偿还按揭贷款。10.徐永新名下用于还贷银行存折一份，证明案涉房屋住房贷款一直由原告家属正常按月还款。被告张文洲对以上证据质证称，1.对前三份证据因为我方不是合同签订当事人，请法庭依法核实其真实性。2.证据四我方对其真实性不认可，即使其是真实的，原告未向被告徐永新支付房款，而是向徐爱亭支付房款。且我方认为原告应提供相应的银行转账记录予以证实。3.对证据五真实性没有异议，但是对其证明的内容不认可，通常法院只是依照被告人的陈述记录居住地点，法院并没有核实其真实性。我方认为此证据不能达到原告所陈述的证明目的。4.对证据六，该收费凭证显示户名为李福顺，且该收费凭证不能证明该项电费所交纳账户为所涉房产账户，故此收费凭证不能证明原告为所涉房屋交纳电费。5.对证据七、八、九、十请依法核实其真实性。经审理查明，张文洲诉徐爱亭、唐山市海华典当有限责任公司、唐山海华投资担保有限公司、唐山远大饭店有限公司、徐永新、唐山大众会计师事务所有限公司、唐山市总工会民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2014）沧民初字第74号民事判决书，判决主要内容为：“一、被告徐爱亭于本判决生效之日起十日内偿还原告张文洲借款本金3880万元及利息；二、被告唐山市海华典当有限责任公司对于上述借款3880万元的本息承担连带保证责任。被告唐山海华投资担保有限公司及唐山远大饭店有限公司对原告张文洲受让王忠义的500万元借款本息承担连带保证责任。担保人唐山海华典当有限责任公司、唐山海华投资担保有限公司、唐山远大饭店有限公司在承担保证责任后，有权向债务人徐爱亭追偿；三、被告徐永新作为唐山海华典当有限责任公司的股东在抽逃出资300万元本息范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、被告唐山市总工会作为唐山海华投资担保有限公司的股东在未履行出资500万元本息的范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；五、被告徐永新作为唐山海华投资担保有限公司的股东在受让另一股东唐山四通汽车贸易有限公司未履行出资500万元本息的范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；六、被告王淑芹作为唐山海华投资担保有限公司的股东在未履行出资1500万元本息的范围内，对公司在上述第二项中的担保债务本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；七、被告唐山大众会计师事务所有限公司对唐山海华投资担保有限公司在上述第二项中的担保债务500万元本息不能清偿的部分承担补充赔偿责任；八、驳回原告张文洲的其他诉讼请求。”唐山市总工会对判决不服，提出上诉，河北省高级人民法院经审理于2016年5月13日作出（2016）冀民终字第297号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2014）沧民初字第74号民事判决发生法律效力后，张文洲向本院申请执行，本院于2016年8月23日立案执行，案号为（2016）冀09执347号。另查明，在（2014）沧民初字第74号案件诉讼过程中，因张文洲向本院提出财产保全的申请，本院依法作出（2014）沧民初字第74-1号民事裁定及协助执行通知书，于2014年6月10日查封徐永新坐落于路北区智源里凤兴园101楼1门1301房屋一套，房权证为路北（里）字××号，面积176.25平方米，查封期间为2014年6月10日至2016年6月9日，在查封期间内不得办理转让、抵押、过户等手续或实施有碍查封的行为。2016年5月31日，本院依法进行了续封。查封期间为2016年5月31日至2019年5月30日。还查明，2007年11月19日，李福顺与徐永新签订住房转让合同，中介方为唐山森烨房地产经纪公司，徐永新的代理人为徐永新之父徐爱亭，合同主要内容为：将徐永新所有的坐落在路北区智源里凤兴园101楼3门1301号房屋转让给李福顺，成交价格112.5万元，合同签订后，李福顺向徐永新支付定金50万元，徐永新欠银行的448854元本金及相应利息由李福顺偿还，李福顺在3日内再向徐福新支付剩余的176146元。徐永新取得土地证后，李福顺结清贷款，徐永新无条件为李福顺办理过户手续。2007年11月22日，徐永新又与李福顺签订住房转让合同补充协议，徐永新代理人仍为徐爱亭，补充协议主要内容为：原合同约定的“李福顺在3日内再向徐永新支付剩余的176146元”改为“李福顺在3日内再向徐永新支付10万元，11月28日前再支付5万元，剩余26146元在办理过户手续前支付”。2007年11月19日李福顺向中介方唐山森烨房地产经纪公司支付代理费500元。2007年11月22日徐爱亭为李福顺出具收条一份，内容为：“今收到李福顺购房款陆拾万元整。”2007年11月29日徐爱亭为李福顺出具收条一份，内容为：“今收到李福顺由农行卡转入我卡人民币伍万元整（50000元），此款为支付第三次购房款。”后李福顺入住该房屋，并偿还贷款至今。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。本案中，原告李福顺就案涉房屋在法院查封之前已与被告徐永新签订了合法有效的房屋买卖合同，且已按合同约定支付价款并按合同约定偿还贷款至今，又因双方合同约定在原告李福顺结清贷款后才办理过户手续，现贷款尚未还清，故未办理过户手续的原因并非原告李福顺自身原因。综上，原告李福顺作为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行座落于唐山市路北区房屋。案件受理费100元，由被告张文洲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。本院（2017）冀09执异107号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  刘晓莉审判员  付 毅审判员  李 霞二〇一七年十二月二十五日书记员  张 晔