葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0592民初567号原告：叶杰，男，1986年10月5日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：严佳佳，男，1987年2月1日出生，土家族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。系叶杰所在单位推荐的公民。被告：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道******。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。原告叶杰与被告宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院遵照湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05民辖65号民事裁定书，于2017年10月18日立案后，依法由审判长陈发伦与审判员张浴阳、唐雁莉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶杰的委托诉讼代理人严佳佳，被告长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶杰向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司按合同约定支付自2016年4月1日起至起诉之日2017年9月18日止的逾期交房违约金27527.13元；2.判令长楹公司按合同约定支付自2017年9月19日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3.判令诉讼费用由长楹公司承担。事实和理由：2014年11月22日，叶杰与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，由叶杰购买长楹公司开发的位于长楹观邸8号楼2单元7层020703号商品房，面积115.46平方米，该合同第九条约定，长楹公司应当在2016年3月31日前交房。合同签订后，叶杰依约履行了自己的全部合同义务，付清了房款513566元。长楹公司于2016年3月27日通知领取商品房钥匙，并签订《领匙协议》。长楹公司在《领匙协议》中说明：“观邸项目相关主体工程已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中。”但至今没有实质行为符合交房条件，且没有办理正式交房手续。长楹公司应按照合同约定向叶杰支付逾期交房违约金，故叶杰为维护自身合法权益诉至法院。长楹公司辩称，1.逾期交房存在天气等不可抗力因素以及非长楹公司原因的因素，如降雨量及天数明显增加、宜昌市创建文明城市强制要求停止施工1-2个月、施工单位停止施工导致工程延期、部分业主违规装修导致验收不能备案等，计算违约金时应予以考虑并扣除；2.根据相关司法解释，对房屋的转移占有视为将房屋交付使用，同时结合司法实践，违约金应计算至业主实际领取钥匙之日止；3.部分业主存在逾期付款的违约行为，计算逾期交房违约金时应扣除业主应向长楹公司支付的违约金；4.因团购单位存在违约行为，其违约行为也应约束团购业主，依据法律规定，长楹公司有权解除合同；5.对于团购业主而言，团购该房屋的目的是解决住房困难，目前虽因为非长楹公司原因导致未能验收备案，但房屋已达到实际居住条件，如对此要求长楹公司承担过多的违约金，对长楹公司也显失公平；6.长楹公司在施工单位中断施工情况下排除万难，将工程完工并达到了居住条件，是比较负责任的开发商，且长楹公司也并未严格依照合同约定追究业主的相关违约责任，希望法院结合公平、公正和实事求是的原则综合考虑；7.如果长楹公司承受的损失超出了自己的承受范围，则长楹公司将对团购单位提起诉讼解除团购协议，所有团购户的商品房买卖合同均是以团购协议为基础的，长楹公司仍有权向该部分团购户行使诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月25日，宜昌市公安消防支队（以下简称消防支队）作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋230套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在编在岗的职工（甲方需提供人员清单）。叶杰购房时系消防支队职工，长楹公司对叶杰的团购身份予以认可。2014年11月22日，叶杰作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸8号楼2单元7层020703号、建筑面积为115.46平方米的商品房，商品房单价每平方米4448元，总金额513566元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付的商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人同第九条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条约定处理。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，叶杰已支付全部购房款513566元，但长楹公司未按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》约定于2016年3月31日前交房。2016年7月12日，叶杰作为甲方与乙方宜昌中筑物业管理有限公司（该小区的物业管理单位）、丙方长楹公司签订了《领匙协议》并实际领取了其所购买房屋的钥匙。《领匙协议》内容为“观邸项目相关主体施工已经完成，景观配套、树木栽植、交房手续陆续办理中。由于施工期间受暴雨、极端高低温等气候影响，基于施工工艺、施工安全，劳动者保护等因素限制，在上述不可抗拒气候因素下无法正常施工（详见宜昌气候简析），依法依约原正式交房时间予以顺延。现甲方因住房困难，急需取得购买房屋之钥匙以做房屋装修之前的准备工作，为此，三方经过友好协商，达成以下协议。第一条：甲方取得钥匙后承诺按照乙方“业主公约”等相关房屋管理规定正当行使购房人权利。查验房屋后，如实填写房屋状况表，相关房屋问题整改完成前，不擅自使用该房屋，如擅自使用，房屋相关质量责任由甲方自行承担。第二条：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋钥匙，双方房屋交付手续待前述不可抗力因素顺延期满后办理。”同时查明，长楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工许可证，该许可证载明：合同开工日期2013年10月，合同竣工日期2015年1月。2016年6月27日，湖北省广播电视信息网络股份有限公司宜昌分公司出具广播电视传输覆盖网工程验收报告，安装有线电视终端802户，经验收合格，具备开通条件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃气发展有限公司出具竣工验收证明，证明长楹公司在中燃公司报装的天然气项目经单项验收合格，具备通气点火条件。2016年12月27日，宜昌桑德三峡水务有限公司出具用水备案资料，证明长楹公司于2015年5月完成了生活表两块和消防表一块的用水报装。2017年7月20日，国网宜昌供电公司客户服务中心出具证明，长楹观邸802户的相关配套供电设施及户表已于2017年7月19日安装完毕并送电成功。同时该小区环保验收、规划验收、绿化验收现已通过。因消防验收、工程项目竣工验收还未完成，该房屋至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证。2016年12月9日，长楹公司向宜昌市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等部门提交关于长楹观邸项目竣工验收说明及处理意见的请示，请求市住建委督促施工单位江苏江都建设集团有限公司依法履行工程项目竣工验收义务。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案房屋交付日期问题。叶杰与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，叶杰于2016年7月12日签订《领匙协议》并接收长楹公司交付房屋钥匙时，明知长楹公司未能出示双方合同约定的商品房交付证明文件、不完全具备商品房交付使用条件却未提出异议，并实际占有和使用了该房屋至今。叶杰的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付内容的约定，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本院基于上述合同约定、法律规定及叶杰实际占有房屋的事实，确定叶杰实际领取房屋钥匙的日期即2016年7月12日为长楹公司将房屋交付给叶杰的日期。叶杰称领取钥匙是被迫无奈，不是其真实意思表示，但叶杰作为完全民事行为能力人，应对自己签字行为负责，且其并未提交受他人胁迫签订《领匙协议》并领取钥匙的证据，故叶杰主张实际领取钥匙之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。长楹公司辩称实际领取钥匙之日为房屋交付使用日期的意见，本院予以采信。二、逾期交房违约金的数额问题。如前所述，双方实际交房的日期为2016年7月12日，而双方合同约定的交房日期为2016年3月31日前，故长楹公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2016年4月1日起计至2016年7月12日，合计103天，逾期交房违约金为5289.73元（513566元×0.0001×103天）。长楹公司辩称逾期交房存在不可抗力因素以及非归责于长楹公司的因素，长楹公司作为开发商，在订立建设工程施工合同确定工期时，应当考虑降水因素，如长楹公司认为降雨量和天数增加导致房屋不能按期交付，还应当提供施工日志等予以印证。基于合同的相对性原理，长楹公司与施工单位之间的纠纷不能作为其免责的事由，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。如长楹公司认为因施工单位的原因导致长楹公司未能依约交房，其可依照法律规定或约定解决。长楹公司辩称业主逾期付款问题，因其未提交证据，本院不予采信。长楹公司辩称团购单位违约等理由，与本案逾期交付房屋违约金不具备必然联系，本院不予采信。虽本案逾期交房违约金计算至业主实际领取钥匙之日止，但本院希望长楹公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上所述，对叶杰的诉讼请求本院据实支持5289.73元，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向叶杰支付逾期交房违约金5289.73元；二、驳回叶杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  陈发伦审判员  张浴阳审判员  唐雁莉二〇一七年十二月二十一日书记员  陈 颖