广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终6381号上诉人（原审原告，反诉被告）：翁少雄，男，汉族，1974年8月17日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：徐良帅，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马妙云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：张振中，男，汉族，1971年8月22日出生，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：高新，广东尚智和律师事务所律师。原审第三人：东莞市浩然房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新城元美东路东侧东莞市商业中心**。法定代表人：郑许英。上诉人翁少雄与上诉人张振中、原审第三人东莞市浩然房地产经纪有限公司（以下简称为浩然公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。翁少雄起诉请求：1．解除翁少雄与张振中之间的租赁合同关系；2．张振中返还翁少雄租金、押金50100元及违约金8350元。张振中反诉请求：1．解除翁少雄与张振中之间的租赁合同关系；2．翁少雄承担居间费用15000元；3．张振中无需向翁少雄退还押金、租金50100元；4．翁少雄向张振中支付从2016年11月8日至2016年11月18日的租金损失5567元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除翁少雄与张振中于2016年9月7日签订的《写字楼租赁合同》；二、张振中无需向翁少雄退还押金33400元；三、限张振中于判决发生法律效力之日起五日内向翁少雄退还16700元，并向原告支付违约金6700元；四、驳回翁少雄的其他本诉请求；五、驳回张振中的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费630.63元，由翁少雄承担438.13元，张振中承担192.5元；反诉案件受理费783.34元，由张振中承担465.84元，翁少雄承担317.5元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25919号民事判决书。翁少雄不服原审判决，上诉请求：1．撤销原审判决第二项，改判张振中退还翁少雄押金33400元；2．改判原审第三项为：张振中退还翁少雄租金16700元，并向翁少雄支付违约金8350元。事实与理由：原审认定事实错误，翁少雄与张振中的租赁合同因张振中无法如期交付租赁房屋解除，且双方的租赁关系在合同履行前已实际解除，张振中应当返还押金、租金给翁少雄，并支付违约金。一、张振中与翁少雄签订合同时，即已明知无法如期交付租赁物，却仍与翁少雄签订租赁合同，约定交付日期，这是导致合同无法履行的根本原因。双方于2016年9月7日签订租赁合同，约定张振中在2016年9月27日交付房屋给翁少雄，但翁少雄按照合同约定日期前往办理交接租赁物时，才发现张振中根本无法如期交付租赁物，原因在于租赁物上的原租赁合同未期满，前一租赁权人未搬离租赁物，且无法确定搬迁时间，最终导致双方不再继续履行合同。二、张振中与翁少雄的员工短信记录中，张振中明确表示“要租就租，不租就算，反正我就退回我收的钱，你要做什么是你的事。”可见，张振中是认可与翁少雄解除租赁合同关系，且同意退回其所收的款项。根据《写字楼租赁合同》的约定，张振中所收的款项即为翁少雄签订合同时所交的两个月押金及一个月租金。张振中已明确同意退回翁少雄款项，双方租赁关系在2016年9月底已确认解除。三、张振中在双方已确定租赁合同解除后，因不愿意承担居间费用15000元，单方向翁少雄发出2016年10月8日收楼的通知，张振中认为双方租赁关系在2016年9月底确认解除，对于张振中单方提出的收楼通知，不予确认。且因双方在租赁关系解除后，张振中未及时退还已交付的押金及租金，故翁少雄主张参照合同约定的违约条款追究张振中的违约责任，要求合理。张振中提交答辩状称：一、张振中虽然因原租客未及时退房而推迟交付房屋，但仅仅推迟十一天交付房屋，未达到租赁合同第7.1条约定的解除合同条件。翁少雄据此要求单方解除合同及要求张振中退回相应款项，没有事实及法律依据。二、翁少雄主张短信往来记录中张振中同意解除租赁合同关系和返还已收取的费用，是断章取义强词夺理。暂且不论短信是否真实，但短信内容反映双方在协商，没有达成协议，张振中从未单方作出承诺。双方虽有协商，但未就解除租赁合同及退款事宜达成一致，反而表示要诉讼解决。再者，张振中在10月1日起多次以短信及EMS的形式通知翁少雄在10月8日接收房屋，也不可能同意翁少雄解除租赁合同及退款。三、翁少雄在合同生效后中途退租拒不接收租赁房屋，经张振中多次书面催促仍拒不接收，拖欠租金超出十天，且另行租赁其他场地，已构成根本违约，应承担违约责任，张振中有权不退还翁少雄的押金、期间的租金及中介费用由翁少雄承担。张振中亦不服原审判决，上诉请求：1．撤销原审判决第三项，改判张振中无需向翁少雄退还16700元；2．判决翁少雄向张振中支付居间费用损失15000元。事实与理由：一、张振中无需退还一个月租金16700元给翁少雄。1．原审认定《写字楼租赁合同》合法有效，且在起诉前尚未解除，翁少雄已支付押金及1个月租金，合同已履行，现翁少雄拒收租赁房屋，另行租赁其他场地，翁少雄已支付的一个月租金，该租赁房屋的一个月租赁使用权属于翁少雄，翁少雄付了租金却不适用，属于其放弃自身权利，房屋空置期间的损失应由翁少雄承担，张振中无需退还一个月租金。2．根据租赁合同第6.4条约定，翁少雄中途退租，除押金不予退还外，还需提前一个月书面通知，但翁少雄未提前一个月书面通知退租或解除合同，需承担张振中一个月租金损失，故张振中无需退还1个月租金给翁少雄。二、原审适用法律错误，没收押金不等于没收定金，而是属于违约赔偿损失的一部分，原审判决与《写字楼租赁合同》不符。按《写字楼租赁合同》第6.4条约定，任何一方违约解除合同或中途退租，都要承担相当于3个月租金的金额来补偿对方损失。翁少雄擅自单方解除合同，没有按合同约定提前30天通知，应承担违约责任。三、居间费用属于翁少雄根本违约给张振中造成的损失之一，与两个月押金没有冲突，翁少雄应当予以赔偿。四、翁少雄的两个月押金不足以赔偿张振中的损失，翁少雄的违约行为给张振中造成的损失远大于2个月的押金。翁少雄没有提交书面答辩状。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。另查明，原审法院于2016年12月13日向张振中送达了翁少雄的起诉状及应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对翁少雄、张振中上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点有：一、案涉《写字楼租赁合同》的解除时间；二、案涉租赁合同的违约方是谁；三、张振中应否向翁少雄退还1个月租金；四、翁少雄应否向张振中赔偿中介费。关于争议焦点一，翁少雄主张案涉《写字楼租赁合同》于2016年9月底解除，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，翁少雄应当承担相应的举证责任。对此，翁少雄仅提交短信记录为证，但短信内容并未反映张振中明确确认解除合同，其证明力明显不足，故本院对翁少雄的主张不予采信。由于双方当事人均无证据证明案涉《写字楼租赁合同》的解除时间，翁少雄与张振中均诉请解除案涉租赁合同，故本院认为原审法院向张振中送达翁少雄的起诉状时间应为案涉《写字楼租赁合同》的解除时间，即2016年12月13日为案涉《写字楼租赁合同》的解除时间。关于争议焦点二，张振中告知翁少雄于2016年10月8日交付租赁物，确实违反案涉《写字楼租赁合同》关于交付租赁物时间的约定，但该情形尚未达到案涉《写字楼租赁合同》所约定的翁少雄有权解除合同的程度。翁少雄拒绝接受租赁物，并提出解除合同，已构成违约，张振中有权依合同约定没收押金。翁少雄请求张振中退还押金，依据不足，本院不予支持。另，由于张振中确实存在逾期交付租赁物的行为，且张振中在原审期间明确表示愿意承担逾期交付租赁物的违约金6700元，本院予以确认。关于争议焦点三，翁少雄并未使用案涉租赁物，翁少雄支付给张振中的1个月租金，张振中应予退还。张振中上诉主张无需退还该1个月租金，并无合同依据，本院不予支持。关于争议焦点四，张振中请求翁少雄赔偿其支付的中介费，并无合同依据，本院亦不予支持。综上，翁少雄、张振中的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对案涉《写字楼租赁合同》的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及前述援引条文的规定，本院判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25919号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项及诉讼费用的处理决定。二、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初25919号民事判决第一项为：确认翁少雄与张振中于2016年9月7日签订的《写字楼租赁合同》于2016年12月13日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。翁少雄上诉部分受理费676.25元，由翁少雄承担（已预交）；张振中上诉部分受理费760元，由张振中承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一七年十二月十四日书记员  杨忠明李俊峰