贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0522民初1169号原告李诗军，男，1970年1月3日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。原告王安会，女，1971年5月29日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托代理人喻恒麟，贵州达德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道东段大转盘桥头。法定代表人张嘉，系公司总经理。委托代理人徐薇，系黔西县鑫华房地产开发有限责任公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人谢敬涛，系贵州驰远律师事务所律师。原告李诗军、王安会诉被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司（以下简称鑫华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王成龙适用简易程序进行审理，审理中被告鑫华房开公司申请适用普通程序进行审理，本院裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李诗军、王安会的委托代理人喻恒麟，被告鑫华房开公司的委托代理人徐薇、谢敬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李诗军、王安会诉称：2015年2月9日，原告购买被告开发的位黔西县××农贸市场××楼××号号房屋，双方约定该商品房于2015年2月28日交付，房屋建筑面积为21.84平方米，总价为786666元，优惠后价格为718833元，原告实际交纳了首付款359833元，原告应被告的要求，签订了《商品房买卖合同》，原告向被告支付了购房首付款359833元，被告出具收据。合同签订之日，被告告知原告，因《商品房买卖合同》需要办理备案手续，所以没有将所签订的合同交给原告，原告至今未取得双方签订的合同。后来原告了解到，在购买前述商品房时，被告未取得商品房预售许可证，且未在约定的时间向原告交付商品房，致使原告的合同目的无法实现。且经向房产局查询，相应房号的面积误差比均超过了3%，依据合同规定，原告有权解除合同要求赔偿。根据《民事诉讼法》的有关规定，向法院起诉，请求人民法院判决解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；判决被告返还原告购房款359833，并承担从2015年2月9日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至购房款返还完毕之日止的资金占用费赔偿原告的损失。原告李诗军、王安会在举证期限内法庭提交了下列证据：一、原告身份证，用以证明：原告主体适格；二、收据一张，某某农贸市场一二层费用预算表，用以证明被告收到原告交纳的首付款359833元的事实。被告鑫华房开公司辩称：1、原被告之间签的商品房买卖合同，在原告提起诉讼前取得了商品房预售许可证，应认定有效，双方应当按合同约定履行合同义务。2、该商品房买卖合同不存在法定或约定的解除条件。合同中约定的解除期间为逾期交房之日起730天，而交房时间为2015年2月28日，被告已于2016年9至12月期间通过电话通知、邮寄律师函、在黔西县大转盘水西大厦张贴户外广告等方式通知原告收房，原告要求解除合同没有事实和法律依据。3、买卖合同的标的物是买卖合同存在的基础，当事人之间不可能在没有一个确定的标的物的情况下签订合同并交付款项，原告在庭审中称不清楚买的房屋是哪里显然不合常理，只是想通过房号不一致为由达到不继续履行合同的目的。本案买卖标的房屋是否明确是最基本的客观事实，除了房号不一致外，我们可以从销售过程中签订的合同面积、价格、及房产部门最终出具的测绘报告图纸对比买卖合同的标的物客观存在并且约定清楚。根据实测情况来看，目前的实际面积都略微大约签订买卖合同时的交易面积并没有超过合同约定的3%误差，合同不应解除。被告鑫华房开公司在证据期限内向法庭提交了下列证据：一、商品房预售许可证，用以证明被告于2016年6月24日取得商品房预售许可证，系在原告起诉之前；二、建设工程竣工规划认可证，用以证明被告于2016年9月9日前取得建设工程规划许可证；三、商品房买卖合同，用以证明原、被告签订商品房买卖合同及交房日期为：2015年2月28日，逾期交房解除合同的期限为730天；四、邮政快件寄件单、律师函、户外广告图片，用以证明：被告于2016年9月至12月期间通过户外广告、邮寄通知及电话通知等方式通知原告收房并办理正式备案手续；五、黔西县房产局面积现状测绘图、鑫华房开房地产销售编号图、黔西县房屋面积测绘报告汇总表，用以证明：原告买受的房屋客观存在，不存在约定不明。经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议，原告对被告提交的第一、二组证据无异议，认为该两组证据足以证明被告在未取得商品房预售许可证之前就与原告签订了商品房买卖合同。对第三组证据的真实性有异议，1、对第29页、第39页原告的签字予以认可；2、对15页、16页、19页、20页、21页、22页、25页、26页、30页的真实性有异议，从提交的原件可以明显看出，其所使用的纸张、打印的墨迹与其他页明显不符；3、对于第30页所附图，在签订合同时并没有，是被告回来添加，因为附图中并没有原告的签字或者按手印，同时被告虽然在该合同里加盖了骑缝章，但该30页附图并未见骑缝章的体现。对第四组证据的三性也有异议，达不到被告的证明目的，该快递信封上未见邮局的邮戳，是否真实交寄无从得知，而该律师函是否就是其交寄的内容也无从得知，且仅凭该证据不能证明原告已收到律师函。对第五组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为被告单方自说的销售编号表三性均有异议。经本院审查，对原告所提交的证据，被告均不持异议，与本案事实相关联，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以采信。对被告所提交的证据，对原告对证据真实性无异议的部分，因与本案事实相关联，本院予以采信。经审理查明：被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司系依法设立的从事房地产开发、房屋出售、出租的企业。2015年2月9日，原告李诗军、王安会夫妇作为买受人与被告鑫华房开公司签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告开发的黔西县某某大道后层的黔西县某某综合市场改造项目的房屋，合同对以下内容进行了约定，楼层号：一楼1-1-107号；建筑面积：21.84平方米；房屋总价：786666元（经优惠后为718833元）；付款方式及期限：合同签订之日原告即向被告交纳359833元，剩余359000元以银行按揭贷款方式支付；交房时间：2015年2月28日前；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期730日之内（该时限应不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过730日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测数据）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1种方式处理。1，根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。受让人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。双方约定的计算方式为：面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。另查明：被告所开发涉案项目商品房于2016年6月24日取得商品房预售许可证。黔西县城乡规划局于2016年9月9日向被告颁发了该涉案项目的建设工程竣工规划认可证。原告与被告签订合同之日，原告即向被告交纳了首付款359833元，被告出具的收据上所载明房号为1-1-107号。原告与被告在签订房屋买卖合同时所标注的房号为1-1-107号，后经房管部门实际测绘时确定为1-1-104号，实际面积为22.6平方米。根据双方合同约定的面积误差比的计算方式，原告所购买的房屋的误差比为：3.479%〔（22.6-21.84）÷21.84×100%〕。审理中，被告方表示对房屋实际面积超过合同约定的面积的部分，将不再收取费用，作赠送原告方，但是原告方坚持要求解除合同。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：本案原、被告之间所签署的合同是否应解除。本院认为，本案原、被告之间的纠纷属商品房买卖合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的调整。针对本案双方当事人所争议的“原、被告之间所签署的合同是否应解除”的焦点问题，本院认为，原告与被告达成购买被告开发项目的铺面的意向后，于2015年2月9日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）后，原告即向被告交纳了首付款，该合同对双方的相关权利义务亦进行了约定。现原告主张合同解除的理由成立，本院予以支持。理由如下：本案双方所签订合同所涉及的房屋，虽然在原告起诉前已取得商品房预售许可证，但根据双方所签订的合同的约定“套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”的约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”的规定，因本案所涉房屋的面积误差比绝对值达3.479%，已经超过了双方3%的约定，审理中被告虽然表示对实际面积超过合同约定面积的部分，被告方不再计价收费，可以作赠送原告，但是原告仍不同意继续履行合同，坚持请求解除合同、返还已付购房款及支付资金占用费，因原告的请求符合法律规定的解除条件，依法予以支持。但关于原告所请求按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费主张，本院不予采纳，应按双方合同约定按银行同期活期存款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告李诗军、王安会与被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司于2015年2月9日所签订的所载房屋号为1-1-107的《商品房买卖合同》；二、被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还原告李诗军、王安会已交纳的购房款人民币359833元；并以359833元为基数，从2015年2月9日起按同期银行活期存款利率向原告李诗军、王安会支付利息至购房款退还完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6698元，由被告黔西县鑫华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王成龙审 判 员  刘 芸人民陪审员  李学伍二〇一七年十二月八日书 记 员  赵 雪