福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初4639号 原告张寿伟，女，1985年10月1日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托代理人陈太洋，系原告张寿伟的丈夫。 被告厦门金都海湾置业有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯一里7号之7店面，统一社会信用代码：913502006999191917。 法定代表人吴忠泉，总经理。 委托诉讼代理人陈佳，系公司职员。 原告张寿伟与被告厦门金都海湾置业有限公司（以下简称金都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张寿伟之委托代理人陈太洋，被告厦门金都海湾置业有限公司的委托诉讼代理人陈佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张寿伟向本院提出诉讼请求：1.金都公司支付逾期交房违约金。其中逾期交付“金都.海尚国际北区”1#楼A梯10层1001室的违约金以已付款1518786元为基数按日万分之二计，自2015年10月1日起至2015年12月16日止，共77天，计23389元；逾期交付1-1-126号车位的违约金以已付款160000元为基数按日万分之三计，自2015年12月31日起至向房管局提交材料的日期2016年10月12日止，共287天，计13776元；2.变更商品房买卖合同第十四条第二款由“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.025%向买受人支付违约金”；3.金都公司支付违约交付产权证的违约金123748元。其中逾期交付“金都.海尚国际北区”1#楼A梯10层1001室产权证的违约金以已付房款1518786元为基数按每日万分之二点五计，自2015年11月29日起至2016年9月26日止，共302天，计114668元；逾期交付1-1-26车位产权证的违约金以已付款160000元为基数按每日万分之二点五计，自2016年2月28日起至向房管局提交材料的日期2016年10月12日止，共227天，计9080元；4.本案诉讼费由金都公司承担。事实与理由：2014年3月13日，张寿伟、金都公司签订编号为1001房产的《厦门市商品房买卖合同》，约定：张寿伟向金都公司购买“金都.海尚国际北区1#楼A梯10层1001室”，总价款1518786元，金都公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定将同时符合合同约定条件的商品房交付张寿伟使用。2015年10月15日，张寿伟又与金都公司签订合同编号为1-1-126车位的《厦门市商品房买卖合同》，约定：张寿伟向金都公司购买“金都.海尚国际北区1号地块地下室-1层126单元”，总价款160000元，金都公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方政府有关规定将同时符合合同约定条件的商品房交付张寿伟使用。上述两份合同还约定：金都公司逾期交房不超过90日，每日向张寿伟支付已付购房款万分之二的违约金，超过90日，张寿伟要求继续履行合同，则自合同约定的最后交付期限的第二天起按已付房款的万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，逾期每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，张寿伟依约支付购房款，但金都公司并未如期交付，也未依约如期办理产权证。1001室房屋直到2015年12月16日才消防验收合格，直到2016年9月26日才提交办理产权证的材料。126号车位到2016年10月12日才提交办理产权证的材料。张寿伟认为：金都公司逾期交付房产，逾期办证构成违约，依法应当承担相应的违约责任。其中逾期交房违约金按合同约定支付。而逾期办证违约金约定仅为0.001%，明显极低，显失公平，依法应予调整。参照相关法律规定及实际情况，本着公平合理的原则，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即每天万分之二点五计算。 被告金都公司辩称：一、讼争房屋交付时未取得消防验收，金都公司应按合同第八条规定承担的违约金为2000元，适用合同第九条规定承担违约责任是没有法律依据的。讼争车位不存在逾期交付的行为，应当予以驳回。讼争房屋、车位于2015年5月22日竣工验收合格，于2015年12月16日通过消防验收，张寿伟于2015年10月16日办妥房屋交付入住手续，且张寿伟交纳了自2015年10月1日至2016年9月30日的物业服务费。张寿伟的车位也是从合同约定的交付时间一直使用至今，并不存在逾期交付的行为。二、张寿伟要求变更《商品房买卖合同》第十四条第二款关于提高违约金比例的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。1.双方订立《商品房买卖合同》的时间分别为2014年3月13日与2015年10月13日，张寿伟主张变更合同的权利过了1年除斥期间，应归于消灭。2.张寿伟早已于2015年10月12日办理交付手续并入住，不存在任何经济损失。三、张寿伟主张按银行贷款利率的标准计算逾期办证违约金没有事实和法律依据。双方在《商品房买卖合同》第十四条中对逾期办证违约金的约定为日0.001%，应视为双方对逾期办证违约金的计算标准已作约定。按照合同第十四条及补充条款的规定：金都公司负有协助办理房屋权属登记的义务，金都公司向市房管局提供资料备案后就视为履行完毕产权登记中的合同义务，金都公司提供资料报产权登记机关备案的期限自张寿伟实际办妥收房手续之次日起计算。根据该约定，不动产登记机关已于2016年6月12日出具初始登记收件收据，应视为金都公司完成协助办证义务，故逾期办证违约金应自张寿伟实际办妥收房手续之次日起计算至2016年6月12日止。 本院经审理认定事实如下： 2014年3月13日，张寿伟、金都公司签订编号为03139949的《厦门市商品房买卖合同》，约定：张寿伟向金都公司购买“金都.海尚国际北区1#楼A梯10层1001室”，总价款1518786元，金都公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定将同时符合合同约定条件的商品房交付张寿伟使用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行。合同第十四条关于产权登记的约定：买受人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.001%向买受人支付为违约金。合同补充协议约定：出卖人将办理初始登记需由出卖人提供的资料报送备案后，即视为出卖人已履行完毕产权登记中的合同义务；如因为其他原因（包括但不限于买受人不申请办理转移登记等手续、相关部门办理迟延或暂不予办理等）导致买受人不能取得房地产权属证书的，均不能视为出卖人的责任。2015年10月15日，张寿伟又与金都公司签订1-1-126车位的《厦门市商品房买卖合同》，约定：张寿伟向金都公司购买“金都.海尚国际北区1号地块地下室-1层126单元”，总价款160000元，金都公司应当在2015年12月30日张寿伟使用。合同另约定了与房屋商品房买卖合同相同的其他条款。 2015年5月22日，案涉商品房所在地块通过竣工验收，2015年9月25日，金都公司登报刊登1#楼、4#楼的交房通知。2015年12月16日通过消防验收。2015年3月20日至2016年6月30日期间，张寿伟是金都公司的销售部经理。2015年10月2日，张寿伟对讼争房屋进行验收，于2015年12月9日办理交接手续，并于当日交纳2015年10月1日至2016年9月30日的物业费。2016年6月12日，金都.海尚国际北区（1号、2号楼及1号地块地下室）取得初始登记。2016年6月16日，金都公司通知张寿伟办理讼争房屋权属证书。2016年9月29日，张寿伟缴纳讼争商品房的契税；2016年10月17日，张寿伟缴纳讼争车位的契税和印花税。关于车位，张寿伟主张至今未接到关于车位交付的通知。金都公司主张张寿伟是公司销售人员，由其直接拿走交房通知，并实际使用，金都公司另举示收费信息予以证实，收费信息显示：自2016年4月14日起，张寿伟即开始使用讼争车位。 以上事实，有厦门市商品房买卖合同、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、劳动合同、交楼套件签收单、发票、项目土地房屋权属登记通知书、完税证明等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，张寿伟与金都公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。金都公司交付1001室房产时，尚未通过消防验收，应视为逾期交付。依照合同约定，金都公司应当支付逾期交房违约金，即自2015年10月1日起至2015年12月16日止，按照已付款日万分之二计算，即23389元。张寿伟主张从未接到金都公司关于车位的交付通知，但是从本院查明的事实看，车位交付时间到期前车位所处地块已经通过消防验收，且张寿伟至迟自2016年4月即开始使用讼争车位，张寿伟同时是金都公司的销售部经理，其主张与客观事实不符，亦不符合常理，本院不予采纳。故张寿伟主张车位的逾期交房违约金，本院不予支持。张寿伟主张逾期办证违约金标准日0.001%的约定显失公平，但是未能提供证据证明，本院不予采纳。金都公司于2016年6月12日办理金都.海尚国际北区（1号、2号楼及1号地块地下室）项目中部分土地房屋初始登记，已超出合同约定的房屋交付期限后60日，已经构成违约，应依约承担违约责任。故房屋逾期办证违约金应自2016年1月1日起算，车位逾期办证违约金应自2016年4月1日起算，均以已付购房款为基数，按照日0.001%为标准，计算至张寿伟取得权属证书之日，张寿伟主张分别计算至2016年9月26日、2016年10月12日，本院予以照准，逾期办证违约金分别为4100.7元、312元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门金都海湾置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告张寿伟支付逾期交房违约金23389元； 二、被告厦门金都海湾置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告张寿伟逾期办证违约金4100.7元、312元； 三、驳回原告张寿伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币3500元，减半收取人民币1750元，由被告厦门金都海湾置业有限公司负担人民币400元，由原告张寿伟负担人民币1350元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一七年十二月二十一日 书记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。