上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初9227号原告(反诉被告)上海大脚丫实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人李洪友。委托代理人高新民。委托代理人李志国，上海富勤律师事务所律师。被告(反诉原告)萧忠杰，男，1976年5月11日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。委托代理人陈海群、沈龙飞，上海元才律师事务所律师。原告上海大脚丫实业有限公司与被告萧忠杰以及反诉原告萧忠杰与反诉被告上海大脚丫实业有限公司房屋租赁合同纠纷案件，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海大脚丫实业有限公司的委托代理人高新民、李志国，被告(反诉原告)萧忠杰的委托代理人陈海群、沈龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海大脚丫实业有限公司诉称，2017年1月19日，经中介介绍，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告将位于上海市普陀区胶州路XXX号、XXX号、XXX号(以下简称系争商铺)出租给原告，租赁期自2016年12月15日至2023年1月31日止；其中自2016年12月15日至2017年4月20日的每月租金为人民币120750元(以下币种均为人民币)；原告向被告支付租赁保证金33万元；租赁期间因被告原因无法继续履行本合同的，被告应支付违约金33万元，违约金不足赔偿原告实际损失的，还需负责赔偿实际损失。合同签订当日原告向被告支付租金(2016年12月15日至2017年3月14日共计362250元，其中212250元已经支付)15万元，支付了保证金等相关费用，并按照被告要求安排装修设计和进场装修事宜。但因被告系争商铺的历史遗留问题，系争商铺原有关人员出面争议，导致系争商铺遭到第三方不断围攻、干扰，甚至殴打原告方的装修人员，不让原告正常使用系争商铺。为此，原告通知被告处理并多次报警，但由于被告处理不力，致使原告自始至终无法正常使用系争商铺，数次被阻止装修，后被迫彻底停止装修并无奈退出。为此，原告多次报警但仍无法解决正常使用的问题。原告为租赁系争商铺支付了中介费用，为履行合同即装修已经支付了设计费、材料费及装修费等，为春季开业经营向厂方预定大量货物等。现因无法正常使用系争商铺，已经造成严重经济损失。原告方有关人员被殴打致伤导致医疗费、误工费损失等。据此，因被告原因，无法交付符合合同目的的房屋，致使原告不能正常使用，并完全打乱原告的经营计划(因原告用于皮鞋批发零售经营，夏秋季产品需要提前订货，经此折腾和遥遥无期的拖延即使再恢复使用也已经无法正常订到夏秋季货品)，并带来不安全等重大隐患(因房屋纠纷积怨很深，即使暂时缓解也很难说不会给原告的经营带来麻烦)导致合同已经无法履行。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的《商铺租赁合同》于2017年3月11日解除；2、被告返还原告已支付的保证金33万元、房租款189698元(2017年1月19日至2017年3月14日)：3、被告违约并承担违约责任，支付违约金33万元，赔偿违约金不足部分的损失30万元(总的损失为63万元，包括装修设计、材料费40万元，工厂订货违约金10万元，房产中介费12万元，装修押金1万元)；4、被告承担本案诉讼费用。被告萧忠杰辩称，第一，系争商铺原先出租给台湾人莫博翔，但其经营餐饮不符合房屋用途，经居民投诉后被政府关停，之后莫博翔委托张艳红处理租赁合同后续问题。后原、被告以及莫博翔签订三方协议，由原告承接相关权利义务，当时被告应退还莫博翔的剩余租金212250元以及33万元保证金，均转为原告的首期租金与保证金，原告另补足了15万元租金差额。第二，系争商铺由莫博翔直接向原告交付后，原告进场装修，有人员来闹事，双方发生肢体冲突并报警，警察通知被告到场接受询问，同时原告也希望被告帮其作证，后据被告所知系原告与莫博翔就承租权转让之后的保证金交接没有谈妥。莫博翔并非找被告要钱，但考虑到闹事方强行封堵系争商铺，为了避免纠纷扩大，被告将保证金先行退还莫博翔，该款实际不应该由被告退还。被告认为在与原告签订租赁合同后，系争商铺使用权便属于原告，现非因被告原因导致原告使用房屋出现障碍，原告应当要求侵权方承担责任。第三，闹事发生后，系争商铺大门即敞开，被告收回系争商铺后发现原告并没有什么装修，现已出租案外人，案外人也没有利用原告的装修。针对原告的诉讼请求，合同事实上已经解除，但被告不认可原告享有解除权；原告在3月10日发函前都在正常使用，被告直至4月1日才收房，不同意退还租金；原告擅自退租无权要求被告支付违约金以及赔偿损失，原告并没有什么装修，在没有装修完毕也没有取得分店营业执照的情况下，自行进货造成的损失应由其自己承担，中介人员自称是原告方人员，中介费可能是原告虚构的。综上，不同意原告的诉讼请求，也不申请减低违约金。反诉原告萧忠杰诉称，2013年5月23日，反诉原告与第三方莫博翔签订《商铺租赁合同》，由莫博翔租赁系争商铺。合同签订后，因莫博翔擅自改变租赁用途经营餐饮被居民投诉，2016年12月18日，被普陀区政府强制停业。2017年1月19日，反诉原告、反诉被告以及莫博翔就《商铺租赁合同》协商变更，签订了三方《补充协议》，承租人由莫博翔变更为反诉被告，并以同日的《商铺租赁合同》予以确认。合同约定，租赁期间，乙方擅自退租的，应当按照33万元支付违约金。反诉被告于2017年2月中旬装修时，因故遭第三方阻碍，反诉原告也多次从中协调，但反诉被告仍借此为由，于2017年3月10日发出《违约终止合同通知函》，单方面要求解除合同。另外，反诉被告在租赁期间产生水电费6222元，物业费6876元，共计13098元由反诉原告代为垫付。反诉原告认为，三方变更租赁约定有效，反诉原告也按约交付了系争商铺，反诉被告也进行了装修。因此，反诉原告已经履行了交房的义务，现反诉被告推说是反诉原告的遗留问题而单方面提出《违约终止合同通知函》，其单方解约行为显属违约，应承担责任。反诉原告请求判令：1、保证金33万元归反诉原告所有；2、支付反诉原告代为支付的水电费6222元、物业费6876元(2017年1月-3月)；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告上海大脚丫实业有限公司辩称，本案系反诉原告违约，不同意保证金归其所有；水电费金额认可，同意支付；物业费性质同租金，不同意支付。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，系争商铺包括三处房屋，其中胶州路XXX号、胶州路XXX号产权人为案外人杨鼎芳、胶州路XXX号产权人为案外人萧某某。2008年，被告通过签订租赁合同取得三套房屋的使用权以及转租权等。2013年5月23日，被告(出租方、甲方)与莫博翔(承租方、乙方)就系争商铺签订《商铺租赁合同》，约定租赁期自2013年5月1日至2020年6月30日止。2017年1月1日，莫博翔出具《委托书》，委托张艳红全权处理系争商铺的管理事项，包括租赁合同的解约、续约、转租、转让等各项事宜。2017年1月19日，原告(丙方)、被告(被告)与莫博翔(乙方，张艳红代签)签订《补充协议》，乙方承租甲方系争商铺并签订《商铺租赁合同》，现乙方将合同的所有权利转让于丙方，甲方予以认可。自本协议签署之日起系争商铺承租方变更为丙方，商铺租赁合同所有条款不变。同日，张艳红(代莫博翔)出具《情况说明(证明)》，内容为：本人特此说明与原告没有任何转让、转租、合作等关系，本人已将房屋退还给被告，原告系与被告建立的新租赁关系与本人没有任何关系。同日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积为381.33平方米，租赁期自2016年12月15日起至2023年1月31日止；租金从2016年12月15日起至2017年4月30日止为120750元/月，从2017年5月1日起至2019年4月30日止为126787元/月，从2019年5月1日起至2020年6月30日止为133126元/月，从2020年7月1日起至2023年1月31日止为148000元/月；乙方负责支付承租期内的物业管理费，物业费为6元/平方米/月；乙方向甲方支付租赁保证金33万元，乙方在签订合同当天向甲方支付租金(2016年12月15日至2017年3月14日共计362250元，其中212250元已支付)15万元，甲乙双方租赁关系终止时，甲方收到的履约保证金扣除用以抵冲乙方按照本合同约定应承担的费用外，无息返还给乙方；甲方给予乙方一个月的装修免租期时间为2020年6月1日至2020年6月30日，期间乙方无需支付租金、但需支付物业费、水费、电费等相关费用；租赁期间，甲方保证该商铺及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；如果甲方交付的商铺存在缺陷，危及乙方安全的或者一方违反本合同其他规定，自对方书面通知要求改正之日的10个工作日内未予以改正的，一方可书面通知另一方解除本合同；租赁期间因甲方原因(合同规定情况除外)无法继续履行本合同的，甲方应支付33万元作为违约金，如不足赔偿乙方实际损失的，甲方还将负责赔偿；租赁期间，乙方擅自退租的，乙方应当按照33万元支付违约金，如不足赔偿甲方实际损失的，乙方还将负责赔偿。当日，被告方代表金家瀛出具《进场装修施工确认书》，内容为：因承租人大脚丫公司经营需要，现同意原告进场装修。同时金家瀛出具《押金、租金支付确认书》，内容为：因原房客已经支付部分租金，且押金未退，故现同意原告将相应的押金、租金直接支付给原房客，作为抵冲原告应付的租金以及押金。2017年1月20日，原告向张艳红支付20万元(押金)，向被告支付租金差额15万元。1月23日，原告向张艳红支付169698元(13万元押金以及39698元租金差额)。2017年1月21日，原告分别与案外人上海市黄浦区阿斌鞋业经营部、上海市黄浦区一顺鞋业经营部、上海市黄浦区文伟鞋业经营部签订《产品购销合同》，向上述商户订购皮鞋、皮具等用于系争商铺的销售，订货额分别为100万元、44万元、80万元。原告已经支付了50万元、22万元、40万元的货款。2017年1月22日，原告与案外人上海正斌建筑装饰工程有限公司就系争商铺装修工程签订《工程合同》，约定工程造价110万元，一口价(不含税)；工程期限自2017年1月22日开工至2017年3月18日竣工；承包方式：工程采用包工包料(含门店装修设计费，消防设计费，广告门头，室内装修，道具软装等)；付款方式为：工程进场后预付工程款10万元，工程过半视为中期支付工程款50万元，竣工验收合格后支付工程款40万元，余款10万元在竣工后5个月内付清(收款人为张有松)。原告前后已经支付了装修费、设计费、材料道具费40万元。2017年2月18日，系争商铺在正常装修过程中受到案外人阻某，中介方刘志鹏参与协调，双方人员发生肢体冲突，长寿路派出所接警后派民警将当事方李虎、刘志鹏、钱明明、朱国通带回调查。朱国通在派出所询问笔录中陈述：本人之前在胶州路“狼来了”烧烤店工作，后老板称这家店关了，正在和房东交涉；当日中午本人和钱明明来到烧烤店等老板，发现店已被拆，里面有五六个装修工人正在装修；之后来了七八个人进了店，在我们还没搞清楚状况时就被打了，但肯定不是装修工人打的。钱明明的询问笔录基本内容同朱国通。李虎在询问笔录中陈述：本人是系争商铺装修队的，当日中午正常装修过程中，店门口来了两个男子不让我们装修，我没有理睬并继续装修，其中一位男子便上来打我。刘志鹏在询问笔录中陈述：2017年2月18日前，原告在装修过程中，受到一伙人称房子是他们借的，不同意原告继续装修，原告叫我出面处理，我和对方一起到派出所，对方称他已经跟这间门面的二房东签订了租赁合同，不同意原告装修，警官告知原告暂时不要装修，待2月21日到派出所处理。后据我了解，被告将系争商铺出租给二房东后，二房东转租给了另一方即不让原告装修的一方，在店内经营餐饮，后被政府整治后，这一方一直拖欠二房东租金，二房东就拖欠被告租金，被告便解除了与二房东的合同后出租给了原告，故老房客就不同意原告装修了。2月18日，我接到原告要求我来协调的电话，到场后见到老房客的两个男子在现场，另有约七八个人开始殴打这两名男子。长寿路派出所经过调查后认定系钱明明、朱国通一方不让李虎施工，双方发生打斗，其中刘志鹏构成轻伤，其余三人均为轻微伤。2017年2月21日，原、被告均派代表参加长寿路派出所就系争商铺租赁事宜组织的协商会议，但并未解决纠纷。2017年3月10日，原告向被告发出《违约终止合同通知函》，内容为：因被告房屋遗留问题导致第三方不断围攻、干扰，殴打原告人员，阻止原告正常使用，由于被告处理不力，致使原告自始至终无法正常使用，并数次被阻止装修，现已被迫彻底停止装修。原告要求解除合同，交还系争商铺，返还已经支付的全部押金、租金并承担违约赔偿责任。次日，被告收到该函件。嗣后，被告将系争商铺另租他人。另查，2016年12月25日，被告代表金家瀛出具《委托书》，委托刘志鹏为系争商铺的中介方。2017年1月19日，刘志鹏出具收据，确认收到原告支付的中介费12万元。2017年3月21日，证人刘志鹏出具《证人证言》，大意为：因被告之前隐瞒系争商铺有遗留问题，第三方称与被告就系争商铺有遗留矛盾未解决，这期间第三方围攻、殴打原告方装修人员与员工，不让原告租赁使用系争商铺，并威胁如原告继续租赁会有更大麻烦。本人出面协调多次未果，也被打伤，派出所多次协调也没有结果。后被告因与闹事的第三方没有能达成协议，导致原告只能无限期停工，无法使用商铺。此事件前后，被告及其工作人员金先生，多次与原告有过沟通，就如何解决也多次与原告协商过，被告提出过如原告无法再做，愿意退赔损失，如继续做愿意就免租期限冲抵原告损失。后被告提出房东在国外，让原告出具一份解约函，便于被告与国外的房东沟通如何解决赔偿。又查，原告本次起诉前，萧某某曾起诉莫博翔等人侵权纠纷，萧某某代理人沈龙飞(同时也是被告委托代理人)向法院申请调查令，调取原告员工在2017年2月中旬在系争商铺内进行装修施工时遭阻挠并实施殴打行为而报警的相关资料。该案最终未正式立案。再查，系争商铺所在物业公司上海诚信中宁物业服务有限公司出具《收款证明》，确认系争商铺2017年1-3月的物业费6876元，水电费6222元，已由被告代为现金支付。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。原告撤回要求被告赔偿装修押金1万元的诉讼请求。庭审中，原告申请刘志鹏出庭作证，其证人证言是：因证人与系争商铺产权人早年相识，看到系争商铺关门，就主动联系被告代表金总，给他介绍了原告。纠纷发生前，原告的硬装已经完成一半，水电设施以及钢结构已经完成。阻某原告装修以及使用系争商铺的人没有表明具体身份，只说是黑社会的，并表示被告承诺要赔偿但是没有兑现。整个纠纷的过程在书面证人证言以及派出所的询问笔录中已经说清楚了，后续处理没有参与。原告认可证人证言，被告则不予认可。反诉部分查明事实同本诉。审理中，原告提供上海市黄浦区一顺鞋业经营部、上海市黄浦区文伟鞋业经营部、上海市黄浦区阿斌鞋业经营部分别出具的《大脚丫胶州路店退货赔款情况说明》，称经过双方协商，分别收取原告退订违约金2万元、4万元、4万元，均从原告的订货预付款中扣除。被告认为上述供应商与原告有利害关系，出具的情况说明真实性存疑。原告进一步补充意见如下：第一，原告对系争商铺的装修已经完成了约50%的进度，其中场地平整完毕，屋顶的框架、水电等设施也已完成。第二，原告不确定莫博翔与狼来了烧烤店的关系，可能是转租也可能是合作关系，但导致原告无法使用系争商铺的根本原因是被告与前租户的租赁纠纷没有解决完毕。被告亦称不清楚莫博翔与狼来了烧烤店的关系。本院认为，原、被告就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应依约履行。就本诉而言，原告按约向被告支付了租金及押金，履行了承租人的义务，被告除了按约将系争商铺交付原告使用外，还应保证系争商铺在租赁期内符合约定的用途及保证系争商铺处于正常的可使用状态。然原告在前期装修过程中，受到被告前租户的阻某，双方发生暴力冲突，但被告未能积极履行合同约定的出租人义务解决纠纷，使得原告无法继续系争商铺的装修以及后续的使用，租赁目的无法实现，原告发函要求解除与被告的租赁合同，于法不悖，本院予以支持，解除时间以被告收到解除函的日期即2017年3月11日为准。被告辩称责任并非其造成，系原告擅自退租。根据查明的事实，萧某某曾起诉过莫博翔等人侵权纠纷，被告自认在纠纷发生后将保证金退还了莫博翔，结合中介方刘志鹏的证人证言、询问笔录以及闹事人员的询问笔录，本院认为纠纷的发生与被告存在直接的关系，而原告据此享有单方解除权，并非擅自退租。本院对被告的该辩称意见不予采信。解除合同后，被告应将保证金33万元退还原告。关于原告要求退还已付租金189698元(2017年1月19日至2017年3月14日)的诉讼请求，一方面原告实际使用了系争商铺应当支付租金，合同约定的免租期并非在上述期间，原告在发函解除合同后也未及时向被告交还系争商铺，另一方面原告因故被迫中止了装修、在上述租期内未能正常使用，故本院结合上述情况对被告应当退还的租金金额酌情予以确认。关于违约金33万元以及赔偿损失30万元的诉讼请求，合同约定租赁期间因甲方原因(合同规定情况除外)无法继续履行本合同的，甲方应支付33万元作为违约金，如不足赔偿乙方实际损失的，甲方还将负责赔偿。鉴于被告对违约金不申请调整，本院对原告要求被告支付违约金33万元的诉讼请求予以支持。就损失部分，本院结合损失的合理性以及原告提供证据的完整性，酌情予以确定。原告撤回要求被告赔偿装修押金1万元的诉讼请求，无不当，本院予以准许。就反诉而言，反诉被告并非擅自退租，故对反诉原告要求没收保证金的诉讼请求不予支持。反诉原告要求反诉被告支付水电费，反诉被告认可，本院对该诉讼请求予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2017年1月-3月的物业费6876元的诉讼请求，因合同约定物业费由反诉被告支付，故对该诉讼请求予以支持，具体金额由本院综合原告实际使用系争商铺的时间等情况酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四之规定，判决如下：一、原告上海大脚丫实业有限公司与被告萧忠杰就上海市普陀区胶州路XXX号、XXX号、XXX号签订的《商铺租赁合同》于2017年3月11日解除；二、被告萧忠杰应于本判决生效之日起十日内退还原告上海大脚丫实业有限公司保证金人民币330000元；三、被告萧忠杰应于本判决生效之日起十日内退还原告上海大脚丫实业有限公司租金人民币100000元；四、被告萧忠杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大脚丫实业有限公司违约金人民币330000元；五、被告萧忠杰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海大脚丫实业有限公司损失人民币100000元；六、反诉被告上海大脚丫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告萧忠杰水、电费人民币6222元；七、反诉被告上海大脚丫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告萧忠杰物业费人民币4000元；八、对反诉原告萧忠杰其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币7528元，已减半收取，由原告负担人民币2000元，被告负担人民币5528元。本案反诉受理费人民币3223元，已减半收取，由反诉原告负担人民币3123元，反诉被告负担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一七年十二月十八日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。