福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0303民初3773号 原告：郭国文，男，1955年7月10日出生，回族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄武军，福建扬民律师事务所执业律师。 被告：郭宝雄，男，1966年6月21日出生，回族，住福建省莆田市涵江区。 原告郭国文与被告郭宝雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭国文的委托诉讼代理人黄武军到庭参加诉讼，郭宝雄经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭国文向本院提出诉讼请求：一、解除郭国文与郭宝雄于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同书》；二、郭宝雄偿还郭国文2017年1月至2017年10月的房屋租金144000元以及违约金14400元。事实和理由：2010年9月22日，郭国文与郭宝雄及案外人郭洪建签订《厂房租赁协议书》，约定郭国文将坐落于涵江区白塘镇双福村（原双福小学前面）的厂房及原双福小学教学楼以及自建的食堂、门房、浴室等附属设施出租给郭宝雄及案外人郭洪建使用。租赁期限为十年，自2010年10月15日起至2020年10月15日止。月租金标准为租赁前5年按租赁面积，每平方米5元计算，第6年开始按租赁面积，每平方米6元计算。月租金应按时、足额付清，如有拖欠月租，按当月租金的10%处罚金，如拖欠租金达三个月以上（含三个月），郭国文有权终止履行本协议。2012年7月1日，因案外人郭洪建退出租赁，租赁权利义务关系由郭宝雄一人承担，郭国文遂于郭宝雄重新签订了《厂房租赁协议书》。该协议书中，除郭国文、郭宝雄双方明确计算了租金的租赁面积共计为2400平方米外，其他约定内容均与2010年9月22日一致。现郭宝雄自2017年1月开始就未向郭国文缴纳租金，郭国文为此曾多次向郭宝雄催讨，但郭宝雄以各种理由推脱，至今分文未还。 郭宝雄未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 郭国文与案外人莆田市涵江区白塘镇双福村民委员会于2006年10月30日签订一份《房屋租用合同书》，约定莆田市涵江区白塘镇双福村民委员会将双福小学教学楼一幢及其附属房一幢出租给郭国文使用，租期十八年，自2006年10月30日起至2024年10月30日止；租金每月3000元等内容。郭国文与郭宝雄及案外人郭洪建于2010年9月22日签订一份《厂房租赁协议书》，约定郭国文将坐落莆田市涵江区白塘镇双福村（原双福小学前面）厂房面积约1700平方米、原双福小学教学楼面积约600平方米、郭国文自建的食堂、门房、浴室等附属设施出租给郭宝雄及案外人郭洪建，租期十年，自2010年10月15日起至2020年10月15日止；前5年租金按每平米5元计，第6年开始，每年租金按每平米6元计，月租金每个月1-5日前付清；押金3300元；如有拖欠月租，按当月租金的10%处罚金，如拖欠月租金达三个月以上（含三个月），郭国文有权终止履行本协议等内容。后因案外人郭洪建退出租赁，郭国文遂于郭宝雄于2012年7月1日重新签订一份《厂房租赁合同书》，约定郭国文将坐落莆田市涵江区白塘镇双福村（原双福小学前面）厂房面积约1800平方米、原双福小学教学楼面积约600平方米、郭国文自建的食堂、门房、浴室等附属设施出租给郭宝雄，租期十年，自2010年10月15日起至2020年10月15日止；前5年租金按每平米5元计，第6年开始，每年租金按每平米6元计，月租金每个月1-5日前付清；押金3300元；如有拖欠月租，按当月租金的10%处罚金，如拖欠月租金达三个月以上（含三个月），郭国文有权终止履行本协议等内容。合同签订后，郭宝雄只支付租金至2016年，2017年开始没有再付。另查明，郭国文自建该厂房至今未取得建设工程规划许可证。 本院认为,郭国文出租给郭宝雄的上述厂房，至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第二条(?javascript:SLC(120998,2)?)“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，郭国文与郭宝雄签订的《厂房租赁合同书》中关于租赁厂房和附属设施的部分，因标的物违法而应认定为无效。郭国文出租给郭宝雄的上述原双福小学教学楼，虽未征得莆田市涵江区白塘镇双福村民委员会书面同意，但是，莆田市涵江区白塘镇双福村民委员自郭国文2010年转租后至今长达七年之久从未提出任何异议，也未以此为由主张和郭国文解除合同，应当视为莆田市涵江区白塘镇双福村民委员会同意郭宝雄的转租行为，因此郭国文与郭宝雄签订的《厂房租赁合同书》中关于原双福小学教学楼的部分则合法有效。双方签订合同后，郭国文将诉争房屋交付给郭宝雄使用，履行了出租人应尽的义务。按时足额支付租金是郭宝雄作为承租人的基本义务。自2017年1月起，郭宝雄未再向郭国文支付过租金，拖欠租金已经超过三个月，郭国文有权根据合同约定行使合同解除权。虽然双方当事人之间的房屋租赁合同部分无效、部分有效，合同履行期间，郭宝雄应当就无效部分向郭国文支付房屋使用费，就有效部分向郭国文支付租金，使用费以参照原租金标准计算为宜，故每月的租金、使用费总额仍为14400元。租赁合同约定，如果郭宝雄拖欠月租，应当向郭国文支付月租金10%的违约金。现合同被判令部分无效，故无效部分的违约金条款亦为无效。根据两处房屋的面积比例，可酌定郭宝雄应支付郭国文合同有效部分拖欠月租的违约金3600元。 综上所述，郭国文请求解除与郭宝雄于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同书》，于法有据，予以支持。对房屋租金及违约金，应区分合同有效、无效部分分别予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第二条(?javascript:SLC(120998,2)?)、第五条(?javascript:SLC(120998,5)?)第一款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、解除郭国文与郭宝雄于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同书》； 二、郭宝雄应在本判决生效之日起五日内支付给郭国文房屋租金36000元及违约金3600元； 三、郭宝雄应在本判决生效之日起五日内支付给郭国文房屋占有使用费108000元； 四、驳回郭国文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3468元，由郭宝雄负担3252元，郭国文负担216元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林永洲 二〇一七年十二月二十八日 书记员  詹云卿 附：本案相关的法律法规及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。