北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初6465号原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行，住所地北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码：×××。法定代表人杨蕾，行长。委托代理人关真峰，北京市中理律师事务所律师。被告北京湘玺楼餐饮服务中心，住所地北京市顺义区首都机场西平街西侧（首都机场内）。法定代表人牛连芹，董事长。被告兼被告北京湘玺楼餐饮服务中心之委托代理人张勇，男，1966年1月15日出生公民身份号码：×××。委托代理人张翠翠，北京智勇律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称：农行顺义支行）与被告北京湘玺楼餐饮服务中心（以下简称：湘玺楼）、张勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告农行顺义支行之委托代理人关真峰，被告兼被告湘玺楼之委托代理人张勇，被告张勇、湘玺楼之委托代理人张翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行顺义支行向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即将位于北京市顺义区×区×街×号×-×三层和四层的房屋返还给原告；2、判决二被告立即向原告支付自2010年8月1日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费（截止到2017年3月26日，房屋占有使用费为2815984.92元，自2017年3月27日起，每日按1937.16元计算）；3、判决二被告向原告支付自2009年12月22日起至2017年10月11日止的水费167737.64元并按每吨9.17元的标准支付自2017年10月11日至房屋返还之日止的水费；4、判决二被告向原告支付自2011年度起至2016年度的取暖费153325.62元，并按每年25554.27元的标准支付自2017年度起至房屋返还之日止的取暖费。事实与理由：原告是顺义区×区×街×号×-×号房屋的所有权人，该处房屋的原房屋号为×区×街乙×号，共四层，建筑面积共计1216.87平方米，其中一、二层建筑面积分别为360.49平方米和210.66平方米，一直由原告所属的×支行营业使用；三、四层建筑面积各322.86平方米。2006年8月1日，原告与被告张勇签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋的三、四层出租给被告张勇做餐饮使用，租赁期限自2006年8月1日起至2007年7月31日止，租金标准为每月1万元，每年支付一次，签订合同后15日内一次性付清；被告张勇负担一至四层水费的50%以及供暖费的30%，电费由被告张勇自行安装电表并支付；租赁期满，被告张勇应返还该房屋及附属设施。原、被告验收认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章。原、被告应结清各自应承担的费用。合同同时约定返还后对于该房屋内被告张勇未经原告同意遗留的物品，原告有权自行处置，被告张勇拆除部分给原告恢复原貌；被告张勇无权转租该房屋给他人。上述合同到期后，原告与二被告分别于2007年7月31日、2008年7月31日、2009年7月31日就涉诉房屋租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，其中在2009年7月31日签订的《北京市房屋租赁合同》中约定：房屋租赁期自2009年8月1日起至2010年7月31日；租赁期满，原告有权收回该房屋；租金标准为每年每天每平米0.6元，租金共计133248元。合同到期后，双方可协商按市场价格对租金进行调整；租金每6个月支付一次；租赁期内，被告负担其使用的水费、电费、电话费等费用，并且负担一至四层总建筑面积50%的供暖费；租赁期满，被告应返还该房屋及附属设施；被告添置的新物由被告负责处理；被告无权转租房屋给他人。2006年8月1日，《北京市房屋租赁合同》签订后，被告张勇一直将涉诉房屋用于湘玺楼的经营。湘玺楼的注册资本为100万元，张勇的出资份额为50万元。二被告已付清截止2010年7月31日，合同期内的租金，合同期满后二被告就没有向原告支付任何费用。2010年6月，原告通知被告张勇2010年7月31日，合同到期后不再续租，但二被告拒绝返还涉诉房屋。自2010年至2016年，原告多次要求二被告腾退房屋。2016年9月18日，原告向被告张勇发出《关于我行收回原租赁房屋的函》，但张勇拒绝签收，被告也拒绝腾退和交还房屋。2017年3月7日，原告与张勇商谈交回涉诉房屋一事，被被告拒绝。原告认为自2010年7月31日合同期满后，二被告一直占有和使用涉诉房屋，拒绝将房屋返还给原告，侵犯了原告的合法权益，被告除应当返还房屋外，还应当按照市场同等地段、同等面积房屋租赁费给原告支付房屋占有使用费。自2010年8月至2017年3月，历年同等地段每平米每日租金大概为1元、1元、1.5元、1.5元、2.5元、2.5元、3元，据此计算自2010年8月1日起至2017年3月26日止的房屋占有使用费共计2815984.92元。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告湘玺楼、张勇共同辩称：就涉诉房屋原告承诺让我方使用十七年，现在还有六年，租赁期限未满。装修是在租赁期限内进行的装修，现在原告要求我方腾退，对装修损失我方保留诉讼的权利。综上，我方不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于北京市顺义区×区×街×号×-×号。原告系涉诉房屋的所有权人。该处房屋的原房屋号为×区×街乙×号。涉诉房屋共四层，建筑面积共计1216.87平方米，其中一、二层建筑面积分别为360.49平方米和210.66平方米，由原告所属的×支行营业使用；三、四层建筑面积各322.86平方米。2006年8月1日，原告与被告张勇签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：原告将涉诉房屋的三、四层出租给被告张勇做餐饮使用；租赁期限自2006年8月1日起至2007年7月31日止；租金标准为每月1万元，每年支付一次，签订合同后15日内一次性付清；被告张勇负担一至四层水费的50%以及供暖费的30%，电费由被告张勇自行安装电表并支付；租赁期满，被告张勇应返还该房屋及附属设施；原告应于2006年8月1日将该房屋交付于张勇，原、被告验收认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章；租赁期满或合同解除后，张勇应返还该房屋及其附属设施，双方认可后在房屋附属设施、设备清单上签字盖章，原、被告应结清各自应承担的费用；约定返还后对于该房屋内被告张勇未经原告同意遗留的物品，原告有权自行处置，被告张勇拆除部分给原告恢复原貌；张勇无权转租该房屋给他人。湘玺楼成立于2003年10月16日。工商登记注册信息显示，投资人为张勇和郝杰，牛连芹任总经理。上述合同到期后，原告作为出租人（甲方）与承租人（乙方）即被告湘玺楼分别于2007年7月31日、2008年7月31日、2009年7月31日就涉诉房屋租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》。在2009年7月31日签订的《北京市房屋租赁合同》中双方当事人约定：房屋租赁期自2009年8月1日起至2010年7月31日；租赁期满，甲方有权收回该房屋；租金标准为每年每天每平米0.6元，租金共计133248元；合同到期后，双方可协商按市场价格对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；租金每6个月支付一次，分二次付清；合同签订后15日内支付第一次租金，第二次租金在2010年1月31日前付清；租赁期内，乙方负担其使用的水费、电费、电话费等费用，并且负担一至四层总建筑面积50%的供暖费；租赁期满，乙方应返还该房屋及附属设施；乙方添置的新物由乙方负责处理；乙方无权转租房屋给他人。2006年8月1日，《北京市房屋租赁合同》签订后，被告张勇一直将涉诉房屋用于湘玺楼的经营。二被告已付清截止2010年7月31日合同期内的租金。合同期满后二被告就没有向原告支付任何费用。2010年6月，原告通知被告张勇2010年7月31日合同到期后不再续租。自2010年至2016年，涉诉房屋一直由被告经营使用。2016年9月18日，原告向二被告发出《关于我行收回原租赁房屋的函》，该函件写明的主要内容为：涉诉房屋租赁期限自2009年8月1日至2010年7月31日，双方签订的租赁合同早已到期，请被告于2016年10月31日前搬离该房屋，同时需保证房屋及附属设施完好，并办理相关的交接手续。此后，双方因涉诉房屋的腾退返还问题发生争议，从而形成本次诉讼。另查，按照当事人所提交的证据，自2009年12月22日起至2017年10月11日止被告欠缴的水费为总额为167737.64元；自2011年度起至2016年度被告应当向原告支付的取暖费数额为153325.62元。当事人有争议的证据和事实情况如下：庭审中，原、被告就涉诉租赁合同的租赁期限存在争议，就各自诉讼主张双方当事人分别向本院陈述了如下意见。经询问，被告张勇陈述了以下内容：我是湘玺楼的经理，不是法定代表人，我是最大股东，和原告所签最早的那份租赁合同是以我个人名义签订的，后来我成立了公司即湘玺楼，后面的几份合同都是以湘玺楼名义与原告所签订的。就涉诉房屋原告承诺给我方租赁17年，原告称因为上面有政策只能一年一签合同。原告每一任行长上任的时候都叫我谈租赁房屋的事宜，但是之后就都没有下文了，我方也提出过交纳租金，原告称因无相关明目不能收取，让我先经营着。对此，原告称：原告与被告之间所签租赁合同的租赁期限已经届满，并不存在被告所述租赁期限为17年的情况。关于房屋腾退的事宜，我方一直和被告在交涉房屋腾退事宜，但是被告一直不予腾退。上述事实，有租赁合同、房屋所有权证书、收据及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同的效力、合同主体和租赁期限问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。具体到本案中，2006年8月1日，原告与被告张勇签订《北京市房屋租赁合同》，以及上述合同到期后，被告张勇作为湘玺楼负责人以湘玺楼的名义与原告分别于2007年7月31日、2008年7月31日、2009年7月31日就涉诉房屋租赁事宜签订了《北京市房屋租赁合同》。上述房屋租赁合同均系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律的强制性规定应属合法有效。根据庭审查明的事实，当事人于2007年7月31日、2008年7月31日、2009年7月31日就涉诉房屋租赁事宜所签订《北京市房屋租赁合同》，系被告张勇以湘玺楼之名义与原告所签，租赁合同的当事人系原告与湘玺楼。原告与被告湘玺楼应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。具体在本案中，原告与被告湘玺楼于2009年7月31日就涉诉房屋租赁事宜签订的《北京市房屋租赁合同》中约定的租赁期限为一年即自2009年8月1日起至2010年7月31日。合同期满后，被告湘玺楼仍在涉诉房屋内经营，双方也再未签订书面的租赁合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告虽主张合同期限为17年，但其并未提交充足的证据证明其该项主张。原告虽主张在上述书面租赁合同租赁期限届满后，一直在和被告交涉房屋腾退事宜，但其并未提交证据证明其该项诉讼主张。故本院根据庭审查明的事实以及相关法律规定认定，自2010年8月1日起至今，原告与被告湘玺楼之间就涉诉房屋存在租赁合同关系为不定期租赁合同。案件争议焦点二是涉诉租赁合同的解除问题。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。具体到本案中，如前所述自2010年8月1日起至今，被告湘玺楼仍在占有和使用涉诉房屋，原告与被告湘玺楼之间就涉诉房屋存在租赁合同关系为不定期租赁合同。2016年9月18日，原告向被告发出收回原租赁房屋的函件，要求收回房屋。故此，本院认定双方所存在的不定期租赁合同关系于2016年9月18日解除。案件争议焦点三是关于涉诉合同解除后，后续事项的处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体在本案中，原告与被告湘玺楼双方就涉诉租赁房屋所存在的不定期租赁合同关系于2016年9月18日解除后，被告湘玺楼应当将涉诉租赁房屋腾退返还给原告。对于被告所提及的房屋装修添附问题，因本院向被告释明后，被告坚持认为双方租赁期限未满，关于该项损失要求另行主张解决。对此，被告应当就其装修问题按照相关规定留存好相关证据，以便解决其相应诉求。自2010年8月1日起至2016年9月18日，被告湘玺楼仍在占有和使用涉诉房屋，原告与被告湘玺楼之间就涉诉房屋存在租赁合同关系为不定期租赁合同。被告应按照涉诉租赁合同和相关法律规定履行其相关合同义务。在涉诉租赁合同关系中，被告湘玺楼有原告交纳租金的义务。2010年8月1日起，原双方所签租赁合同期满后，原租赁合同继续有效，在涉诉租赁合同持续履行的情况下，被告湘玺楼应当按照2009年7月31日双方签订了《北京市房屋租赁合同》所约定的租金标准向原告交纳自2010年8月1日起至2016年9月18日的租金并支付从2016年9月19日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。对于原告相应诉讼请求中的过高部分本院不予支持。另，2009年7月31日双方签订的《北京市房屋租赁合同》中对水费和供暖费有明确约定，原告在本案中所提相应的诉讼请求合法有据本院予以支持。被告湘玺楼一直在占有使用涉诉房屋，故对于其所提关于诉讼时效的抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定判决如下：一、被告北京湘玺楼餐饮服务中心于本判决生效之日起七日内将位于北京市顺义区×区×街×号×-×号的三、四层楼腾退返还给原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行；二、被告北京湘玺楼餐饮服务中心于本判决生效之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行支付其欠付的自二○一○年八月一日起至二○一六年九月十八日期间的租金八十一万七千三百七十六元零九分，并按照每天三百六十五元零六分的标准支付从二○一六年九月十九日起至实际腾退涉诉房屋之日止的占有使用费；三、被告北京湘玺楼餐饮服务中心于本判决生效之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行支付自二○○九年十二月二十二日起至二○一七年十月十一日止的水费十六万七千七百三十七元六角四分，并按每吨九元一角七分的标准支付自二○一七年十月十二日至房屋返还之日止的水费（具体数额以水表实际读数为准）；四、被告北京湘玺楼餐饮服务中心于本判决生效之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行支付自二○一一年度起至二○一六年度的取暖费十五万三千三百二十五元六角二分，并按每年二万五千五百五十四元二角七分的标准支付自二○一七年度起至房屋返还之日止的取暖费；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万一千八百九十六元，由原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行负担一万六千八百五十元（已交纳），由被告北京湘玺楼餐饮服务中心负担一万五千零四十六元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  许香菊人民陪审员  王晓琳二〇一七年十二月二十九日书 记 员  赵文鑫