贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0523民初3036号原告余某，女，1975年12月17日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告王通，男，1994年4月27日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告王凯瑞，男，2006年10月8日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。法定代理人余某，女，系原告王凯瑞之母亲。三原告委托代理人(特别授权)刘宏，男，金沙县城东法律服务所法律工作者。被告顾铭德，男，1964年9月20日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。被告曾德琴，女，1969年12月10日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。二被告委托代理人(特别授权)杨世卫，男，贵州山一(金沙)律师事务所律师。二被告委托代理人蒋鹏，男，贵州山一(金沙)律师事务所实习律师。第三人王登强，男，1969年10月24日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告余某、王通、王凯瑞与被告顾铭德、曾德琴及第三人王登强确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余某、王通及其三原告的委托代理人刘宏，被告顾铭德、曾德琴及其委托代理人杨世卫、蒋鹏，第三人王登强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余某、王通、王凯瑞向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告余某、第三人王登强与被告顾铭德、曾德琴于2011年10月27日签订的《契约》无效；二、判决被告顾铭德、曾德琴共同立即返还原告余某、王通、王凯瑞位于金沙县××水××村原焦炭厂大门对面21号两楼一底两个门面共计400平方米砖混结构房屋一栋(价值约40万元，以法院委托评估价值为准)；三、本案诉讼费由二被告共同承担。事实及理由：原告余某于2008年5月15日向李正平、徐亚利购买得位于金沙县××（××）水××村原焦炭厂大门对面21号一楼一底三个门面。原告余某与第三人王登强原系夫妻关系，于2011年6月2日在金沙县民政局办理离婚登记，离婚时双方协议对夫妻存续期间的共同财产及子女抚养作了明确约定：儿子王通、王凯瑞由余某监护抚养，共同财产房屋二栋分别位于金沙县城关光明路101附45号和金沙县城××水××村上述房产及房内所有家电设备归余某及两个儿子王通、王凯瑞所有。原告王通于2010年12月1日应征入伍。原告余某、第三人王登强于2011年10月27日共同向被告顾铭德、曾德琴借款40万元，于当日签订了借款约定：今借到顾铭德、曾德琴现金各贰拾万元，共计肆拾万元(400000元)按月付利息，每月付息壹万贰仟元，王登强、余某夫妇保证如果三个月不付息，已无偿还能力，顾铭德、曾德琴二人可将该借款作为与王登强、余某夫妇于2011年10月27日所签订的房屋买卖契约的房款，如果王登强、余某夫妇全数归还借款本息后，即归还所签契约和借条(含原签约1份)。当日原告余某、第三人王登强与被告顾铭德、曾德琴又签订有一份《契约》约定：王登强、余某将位于金沙县××水××村原焦炭厂大门对面门面为21号金遵公路边的两个门面两楼一底共计400平方米砖混结构房屋一栋出卖给顾铭德、曾德琴管业居住，约定价款40万元，由顾铭德、曾德琴当场全部付清，分文不欠，由王登强、余某出具收款凭据给顾铭德、曾德琴。双方签订上述房屋契约后原告并未收到被告顾铭德、曾德琴约定的购房款，该房屋买卖关系并未成立，该房屋买卖契约签订实际是对上述借款偿债的财产担保行为，双方并且在借款凭据中特别约定：如果王登强、余某夫妇全数归还借款本息后，即归还所签契约和借条(含原签约1份)。在2016年8月起，原告余某、第三人王登强多次找到被告顾铭德、曾德琴，要求偿还其借款本息，请求被告顾铭德、曾德琴返还所签契约和借条，被告顾铭德、曾德琴不予理睬。原告余某、第三人王登强与被告顾铭德、曾德琴于2011年10月27日签订的《契约》系无效契约，其行为侵害了原告余某、王通、王凯瑞合法财产权益，请求支持原告如前诉讼请求。被告顾铭德、曾德琴辩称：原告余某、第三人王登强于2011年10月27日出具《借条》给二被告，借条约定借款肆拾万元，按月支付利息，每月付息壹万贰仟元，王登强、余某夫妇承诺保证如果三个月不付息，已无偿还能力，顾铭德、曾德琴二人可将该借款作为与王登强、余某夫妇于2011年10月27日所签订的房屋买卖契约的房款，如果王登强、余某夫妇全数归还借款本息后，即归还所签契约和借条。二被告于当日将借款全部支付给了原告。同日王登强、余某与二被告签订《契约》约定：王登强、余某将位于金沙县××水××村原焦炭厂大门对面门面为21号金遵公路边的两个门面两楼一底共计400平方米砖混结构房屋一栋出卖给顾铭德、曾德琴管业居住，约定价款40万元。截至2014年8月1日，余某、王登强对二被告所负债务本息共计超过了60万元，余某、王登强无法偿还债务，于是双方履行了欠款转为购房款的约定，余某、王登强向二被告实际交付房屋清偿了所负债务。2014年8月1日二被告将该房屋租给案外人罗卓池，2015年7月10日将该房屋出卖给案外人黄南宁。《契约》是平等自愿、意思自治的情况下签订的，也不是《借条》的担保，而是一个附条件成立的合同，在王登强、余某不能履行《借条》上的承诺，将房屋交付给二被告后《契约》就已经成立并生效，《契约》并无无效事由且已履行完毕，根据《合同法》第八条之规定，原告提出房屋买卖关系未生效的主张不能成立。该房屋二被告已转让给黄南宁，黄南宁将该房屋进行了装修并将该房屋出租，无论《契约》是否有效，黄南宁已善意取得了该房屋的所有权，该房屋不能返还。综上所述，《契约》于王登强、余某交付房屋给二被告时已经成立且生效，该房屋已由二被告出卖给黄南宁而不能返还，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人王登强辩称：我和余某没有亲自把房屋交付给被告，被告就把房屋处理了。对于我向被告借款该怎么还就怎么还，被告不应该处理我们的房屋。与被告之间写了两份协议，其中一份协议上面约定了把借款本息还给被告，被告就把房屋还给我。原告余某、王通、王凯瑞为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、三原告的身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体。经质证，二被告及第三人无异议。2、离婚证及离婚协议。拟证明双方签订房屋买卖契约时第三人已与原告余某离婚，对涉案房屋的分割是归三原告所有，第三人对该房屋无处分权。经质证，二被告对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该协议签订是在原告余某与第三人出具借条和与二被告签订房屋买卖契约之前，但在借条及契约上均载明两人是夫妻关系，作为被告相信两人的身份及对该房屋的绝对所有权。第三人无异议。3、义务兵退出现役证。拟证明原、被告交易的房屋产权原告王通享有共同产权份额，其财产的处分侵害了王通当时作为军人的合法财产权益。经质证，二被告对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为该证据与本案争议事实无任何关系，不能证明王通对涉案房屋是共同所有权人，也不能证明二被告对作为军人的王通的军人权利进行了侵犯。第三人无异议。4、2011年10月27日的《借条》、《契约》。拟证明涉案房屋交易合同是民间借贷的物权抵押担保行为，其约定的第二项无进行价款支付事实，原告及第三人也无出具任何收款凭证给被告，双方约定的如果王登强、余某夫妇全数归还借款本息后即归还所签契约和借条，该条约定是双方对抵押物的特别约定，现该所附条件可以成就，原告有条件履行归还被告借款本息，由此该买卖契约约定条件消灭，且该买卖契约违反国家法律强制性规定，自始无效。经质证，二被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为契约在签订时是借条的担保，但当余某、王登强三个月不付息的情况下该契约就已经是房屋买卖合同，在余某、王登强将该房屋交付给被告时，余某、王登强所欠被告的65.24万元本息就是购房款，该买卖行为是余某、王登强与被告最终结算并将房屋交付给被告时合同履行完毕。第三人无异议。5、2008年5月15日的《契约》复印件。拟证明涉案房屋的来源是余某在2008年向案外人李正平、徐亚莉购买所得。经质证，二被告对真实性有异议，认为作为书证原告应提供原件，无法定理由未提交原件的不能作为定案依据采信。第三人无异议。6、收据四份。拟证明涉案房屋买卖契约所涉及的实际是民间借贷而产生物权抵押，原告按双方约定支付了部分利息。经质证，二被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为从2011年10月27日借款后总共收到利息9.2万元。第三人无异议。7、照片打印件一张。拟证明涉案房屋照片。经质证，二被告对真实性无异议，认为该照片能证明现在的房屋已不是原告及第三人出卖给被告时的现状，该房屋已经案外人黄南宁进行了装修，且房屋由黄南宁出租给了贵州珺怡工程公司。第三人无异议。被告顾铭德、曾德琴为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、2011年10月27日的《借条》、《契约》。拟证明原告余某、第三人王登强与二被告签订的借款合同已生效，借条约定了借款本金数额和利息金额及双方权利义务，并合意确定了还款履行遭遇障碍时借款转化为房款的约定；同时证明双方签订的契约明确了借款合同遭遇障碍时将借款转化为购房款的约定，确定了双方在该房屋买卖发生时的履行方式和权利义务，还证明了被告在接受房屋时原告余某及第三人所欠被告本息用于购买房屋符合当时的市场价格，且原告陈述于2008年以18万元所买的房屋在6年之后被告用了70万元左右给原告及第三人购买没有贬低房屋价值。经质证，三原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该涉案房屋买卖契约是对原、被告及第三人之间民间借贷关系设定的物权担保行为，其借款约定的附条件是原告将所借债务全数归还本息后即归还所签契约及借条，所附条件没有设定偿还借款本息的具体时间，现债务人完全可以履行该民间借贷的特别约定条件，由此被告主张借款转化为购房款违背我国法律强制性规定，是一份无效买卖合同，自始无法律约束力，被告主张涉案房屋已经交付不存在，是被告强行占有行为。第三人无异议，但认为借款已转换为购房款不成立，其与余某不知道这事。2、2014年8月1日的租房合同。拟证明双方借款合同和契约于2014年8月1日前实际履行完毕，原告余某及第三人在该日之前已向二被告完成了房屋交付，二被告对涉案房屋已合法占有并行使了处分权。经质证，三原告和第三人对该合同的三性及证明目的均有异议，认为系二被告单方行为，原告不知情，二被告强行占有原告房屋行为并不是房屋移交。3、2015年7月10日的房屋买卖协议。拟证明二被告于2015年7月10日以合理价款将涉案房屋出卖给了黄南宁，黄南宁对该房屋的所有权取得是善意的，该房屋已经不能返还。经质证，三原告对证据的三性及证明目的均有异议，认为买卖合同上增加了卖方唐某，其房屋所有权取得必须依照法律的规定，被告以黄南宁的房屋买卖证明了二被告和唐某与黄南宁对涉案房屋的买卖系侵权行为，原告对该房屋买卖不知情。第三人认为该证据与本案无关。4、2015年8月20日的房屋租赁合同，营业执照，电费缴费发票两张及广电网络缴费发票两张。拟证明案外人黄南宁已基于与二被告于2015年7月10日签订的买卖合同合法占有该房屋，并取得了相关权益和使用权能。经质证，三原告及第三人对该证据的三性和证明目的均有异议，认为该证据不能证明被告对该房屋合法占有，进一步证明了被告的非法侵占财产行为。5、证人唐某的出庭作证证言。陈述：当时第三人王登强和余某找我联系借款，我就找到曾德琴，曾德琴答应后向他人借了20万元，自己有20万元，共计40万元一起借给余某和王登强，为保障该笔借款偿还的风险，双方写了房屋买卖契约，如果王登强和余某在借款后三个月内不能偿还就将房屋卖给二被告。二被告卖房屋给黄南宁时，因我向顾铭德借款，而王登强又欠我的钱，所以我就给二被告说能够多卖就多卖来抵偿王登强欠我的部分款，我好将该款还顾铭德抵部分款，所以二被告说既然是这回事我就要作为出卖人在契约上签字，在该买卖中我得了10万元来抵借款。经质证，三原告及第三人对借款事实和付款事实无异议，对证人向某的陈述有异议。第三人王登强对其抗辩主张无证据提交。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院对证据的分析与认定：对原告提供的第1-3组证据，客观真实，本院对其真实性予以确认；第4、6、7组证据，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认；第5组证据，该证据系复印件，且未载明原告余某购买的房屋具体位置，无法达到原告的证明目的。对被告提供的第1组证据，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认；第2组证据，无其他证据佐证，本院予以确认；第3、4组证据，能印证涉案房屋被告占有后出卖给案外人黄南宁，黄南宁已将该房屋租赁给他人的事实，对其真实性本院予以确认；第5组证据，对其与本案事实相符部分予以确认，不相符部分不予确认。本案经审理认定事实如下：2011年10月27日，原告余某、第三人王登强经在证人唐某在证向被告顾铭德、曾德琴借款40万元，并出具《借条》一份载明“今借到顾铭德、曾德琴现金各贰拾万，共计肆拾万元整(小写400000.00元)，按月付利息，每月付息壹万贰仟元。双方约定：本人(王登强、余某)夫妇保证，如果三个月不付息，已无偿还能力，(顾铭德、曾德琴)二人可将该借款作为与(王登强、余某)夫妇于2011年10月27号所签的房屋买卖契约的房款，如果(王登强、余某)夫妇全数归还借款本息后，即归还所签契约和借条。”同日，王登强、余某与顾铭德、曾德琴经在证人唐某在证签订《契约》一份载明“王登强、余某夫妇(以下简称甲方)自愿将自己位于金沙县城××水××村原焦炭厂大门对面门面编号为贰拾壹号金遵公路边的两个门面两楼一底共计面积约400平方米的房屋出卖给顾铭德、曾德琴(以下简称乙方)管业居住，经甲方双方共同协商达成一致协议，特将买卖房屋的有关事项立约如下：一、房屋四至界畔：房屋门面的总宽度为10.6米，进深长度为10.3米，前邻金遵公路界，后抵明家土坎，房屋与左邻右舍住房均不共基共壁。二、房屋出售价格，甲乙双方议定总价格为肆拾万元整，小写400000.00元，由乙方当场全部如数付清，分文不差，由甲方出具收款凭据给乙方。三、甲方房屋出卖给乙方后，自签字立约之日起房屋权属永久属乙方管理使用，甲方全家老幼人等不得以任何借口反悔，不得以任何借口干涉乙方对房屋的管理使用权属。甲方应于日内将签字立约出卖给乙方的房屋移交给乙方管理使用。”王登强、余某向被告顾铭德、曾德琴借款后，于2012年6月27日支付了二被告利息12000元，2013年3月31日支付了二被告利息12000元，2013年4月11日支付了二被告利息20000元，2014年8月5日支付了二被告利息48000元，共计支付了二被告利息92000元。后因余某、王登强无能力偿还顾铭德、曾德琴的借款本息，余某、王登强即将位于金沙县城××水××村原焦炭厂大门对面门面编号为贰拾壹号金遵公路边的两个门面两楼一底共计面积约400平方米的房屋交付给顾铭德、曾德琴抵偿。2015年7月10日，曾德琴、顾铭德将该房屋出卖给案外人黄南宁。2015年8月20日，黄南宁将该房屋租赁给贵州珺怡工程有限公司的法定代表人喻兰森使用。另查明，原告余某与第三人王登强原为夫妻关系，双方于2011年6月2日在金沙县民政局登记离婚，离婚协议载明：一、王登强与余某自愿离婚。二、儿子王通和王凯瑞由余某监护抚养，王登强每月支付抚养费共1000元，至孩子满18岁止。三、夫妻共同财产：房屋二栋，分别位于金沙县城关光明路101附45号和城关水淹村，上述房产及房内所有家电设备归余某及两个儿子王通、王凯瑞所有；轿车一辆及地基二个(位于城关金堡小区后面)归王登强所有；除此之外双方确认没有其他共同财产。四、夫妻双方婚姻存续期间无共同债权、债务。原告王通于2010年12月1日应征入伍，2012年12月1日退伍。本案争议焦点为：一、原告余某、第三人王登强与被告顾铭德、曾德琴于2011年10月27日签订的《契约》的法律效力问题。二、本案案涉房屋二被告是否该返还原告。本院认为：一、关于原告余某、第三人王登强与被告顾铭德、曾德琴于2011年10月27日签订的《契约》的法律效力问题。本案原告余某和第三人王登强与被告顾铭德、曾德琴实际上是就同一笔款项同日设立房屋买卖和民间借贷两个法律关系，从本案借款《借条》和房屋买卖《契约》约定的内容看，案涉《借条》和《契约》属并立又有联系的两个合同，二者之间的联系表现在以下两个方面：一是案涉《借条》与《契约》涉及的款项为同一笔款项。二是《借条》约定的内容实际是以签订房屋买卖合同的方式为《借条》所借款项提供担保；同时《借条》为案涉房屋买卖《契约》的履行附设了解除条件，即王登强、余某夫妇按约定全数归还借款本息，二被告归还所签契约和借条；王登强、余某夫妇未按约定时间付息已无偿还能力，借款则作房款。王登强、余某与顾铭德、曾德琴对于履行《借条》，还是履行《契约》具有选择性，即房屋买卖契约的解除条件成就，就履行借条协议；房屋买卖契约的解除条件未成就，就履行房屋买卖《契约》。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押物财产归债权人所有。”的规定，本案《借条》中约定“王登强、余某夫妇三个月不付息已无偿还能力，二被告可将借款作为签订的房屋买卖契约的房款，王登强、余某夫妇全数归还借款本息后，二被告归还所签契约和借条。”该条款并非约定王登强、余某不能偿还借款则案涉房屋的所有权转移为二被告所有。在王登强、余某无偿还借款能力时，二被告要取得争议房屋的所有权，只能通过履行案涉《契约》实现。双方当事人在《借条》中为案涉《契约》附设的该解除条件，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并非法律上禁止的流押条款。无论履行《借条》还是履行《契约》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同选择履行的角度看王登强、余某更具主动性，案涉《借条》和《契约》均为依法成立并生效的合同。二、案涉房屋是否该返还的问题。首先，庭审中，被告曾德琴陈述案涉房屋是王登强出租给案外人贺启华使用，其打电话给王登强讲帮他还利息都还不起了，王登强讲房屋已经卖给你了，你自己处理，二被告即从贺启华处将案涉房屋接过。而王登强、余某陈述案涉房屋在二被告占有前是出租给贺启华使用的，租期在2015年公历8月1日或者农历8月1日到期，房屋到期后与贺启华没有进行过交付，余某在2016年5月知道房屋被二被告占有和王登强、余某发现案涉房屋面貌已经改变后也没有过问过房屋的情况。从双方的陈述内容可知，王登强、余某的陈述理由显然与常理相悖，二被告在承租人贺启华承租期间未得到王登强、余某许可的情况下强行占有案涉房屋显然与客观事实不符，案涉房屋事实实际是王登强、余某在支付二被告部分利息后已无能力偿还借款本息，而选择履行双方签订的房屋买卖《契约》，将案涉房屋交付给二被告以作偿还借款本息，其诉称二被告强行占有案涉房屋依法不能成立。其次，余某、王登强在离婚时协议约定案涉房屋属三原告所有，但二人在离婚后仍以夫妻名义与二被告订立《借条》和《契约》向二被告借款，二被告在出借款项时并不知道二人的“离婚协议”的存在，三原告也未提供证据证明二被告在占有案涉房屋时知道余某、王登强已经离婚，并对案涉房屋在离婚时已作出处分，且三原告及第三人在知道案涉房屋的状况改变后也未提出异议，二被告占有案涉房屋系善意取得，并未侵犯三原告的合法财产权益。第三，案涉房屋的实际情况在王登强、余某将房屋交付二被告抵偿借款本息后，二被告已将该房屋出卖给案外人黄南宁，黄南宁又将该房屋出租给他人使用。双方签订的房屋买卖《契约》属有效合同，案涉房屋已不具备返还的条件。综上，案涉《借条》和《契约》均为依法成立并生效的合同，且原告余某、第三人王登强已实际按照合同约定履行了义务，三原告要求确认案涉《契约》无效，并要求二被告返还案涉房屋的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告余某、王通、王凯瑞的诉讼请求。案件受理费减半收取的3650元，由三原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  骆礼秋二〇一七年十二月四日书记员  邱顺峰