广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初2056号原告：李花蕊，女，1986年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：贾喆、汤星，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：钟小青，女，1984年出生，汉族，户籍地浙江省杭州市萧山区。第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省越秀区农林下路**亿达大厦**部分及7、8全层。负责人：阮广杰。委托代理人：周掌珠、郑璐璐，均系该分公司职员。原告李花蕊与被告钟小青、第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（简称满堂红广州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贾喆和汤星、被告本人、第三人的委托代理人郑璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李花蕊诉称：其于2015年12月27日通过第三人满堂红广州公司与被告钟小青签署《广州市存量房买卖合同》，约定以188万元（涂销抵押后按揭付款）承购被告的广州市黄埔区大沙地东X号大院X号X房，不守约售房的须支付成交价10%的违约金及退还原告全部已付费用等。当时被告声称交易房屋登记在前男友王福成名下，处于司法查封中，法院生效判决已判归被告所有、由被告偿还余下银行贷款，因此与原告补充协定由被告取得王福成授权委托将房屋过户到原告名下，或先过户到被告名下再过户到原告名下。原告在2015年底2016年初分两次向被告支付了定金共10万元，另向第三人支付了中介费，被告却出尔反尔，不断拖延、拒绝履行提前还贷、赎契、解封、过户等义务，经多次催告不予理会，甚至单方取消交易导致合同解除。原告认为被告的行为构成根本违约，为维护自身合法权益，请求判令被告向原告支付违约金18.8万元。被告钟小青辩称：我从未收到原告李花蕊所称的10万元定金，第三人满堂红广州公司没有通知过我，我没有说过不卖房了，所以不同意支付违约金。在房屋裁判分割前，王福成就不按时偿还银行贷款，后被银行在其他法院起诉；虽然我已申请强制执行房屋过户，但要替王福成支付贷款的违约金，且经与银行和执行法官沟通，若王福成消极对待，我直接提前还款也可能无法得到确认，难以消除种种障碍。第三人满堂红广州公司述称：原告李花蕊诉请不涉及我公司，故无异议。买卖双方签署合同后，被告钟小青未将被查封的房屋涂销抵押致使网签不成，协商无果后原告发函被告要求解约，我公司在2015年底2016年初收到原告定金10万元，基于其申请在2016年11月予以退还。经审理查明：被告钟小青与案外人王福成原为男女朋友关系，同居期间王福成以个人名义买受广州市黄埔区大沙地东X号大院X号X房及办理按揭。据2014年7月21日作出的（2014）穗中法民一终字第3423号生效民事判决显示，同居双方发生感情争执而分手、诉诸析产，法院查明前述房屋评估市值为167.9万元，截至2013年7月31日尚欠贷款本金31万多元，判令该房屋归钟小青所有，附随未还清贷款由其负责偿还，外加就分得房屋等财产整体补偿王福成27万余元。王福成、钟小青各于2014年的9月、12月申请强制执行，目前没有执结到位。同时，2014年7月起对王福成贷款的银行和公积金管理中心相继起诉王福成，指称王福成2013年12月起拖欠本息，（2014）穗天法金民初字第195号（2014年9月26日作出）、1179号（2016年9月9日作出）民事判决令王福成清偿解除贷款合同条件下的剩余本金、利息、罚息、律师费，银行和公积金管理中心对抵押房屋享有优先受偿权。2015年12月27日，被告（甲方）、原告李花蕊（乙方）藉第三人满堂红广州公司居间，签署《广州市存量房买卖合同》（含附件）交易系争房屋。约定总价款188万元，其中定金2万元于当天、定金余额8万元于2016年1月3日前支付，甲方申请提前还贷并全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理手续，由乙方出资赎契、承担全部税费；首期楼款（不含定金）的20万元在原贷款银行通知还贷之日起3日内、17万元于递件成功当天支付，楼价余款按揭付款；甲方不如约出售房屋的，应当向乙方支付违约金计成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。同日，买卖双方还签署补充协议约定：乙方已知悉该房屋为法院判决物业，原产权人为王福成，现判给甲方、仍在查封状态；如果合同期间，甲方因法院房管局等非个人原因不能正常买卖过户的，甲方不承担包括赔偿房款10%的违约责任；如果甲方和王福成达成委托协议，房价按188万元否则按185万元成交，王福成过户到甲方名下所产生的税费由甲方承担；甲方去和贷款银行协商处理违约金等费用，且在与王福成达成委托协议前提下、公证委托后，一个星期内向法院提出解封；乙方交纳10万元定金由中介方代保管，等同于甲方收取，到过户到甲方名下或与王福成达成委托协议时由中介方转交给甲方。原告还向第三人出具《买卖代理费支付承诺书》，同意支付代理费56400元。第三人向原告开出多份收据或发票，于2015年12月28日收到代理费1.5万元，于2015年12月的21日和28日、2016年1月4日分笔“代收订金”1万元、1万元、8万元。诉讼中，原告提交被告与第三人工作人员的微信聊天记录，大概反映在经纪屡屡敦促下，被告表示王福成拖欠贷款银行的违约金、律师费等未解决，商办售房委托不顺利，王福成开口索要15万元谈不下来；被告希望与原告各出自己费用，等房屋过户到被告名下再说，原告提议其先出12万元帮忙赎契、于188万元房价款内抵扣，被告回绝、执意待法院强制过户；被告又改称王福成可变卖房屋还债并与被告分割余款，其无力阻止王福成这样做，故而不需对原告承担违约责任；在此过程中，经纪多次转达原告要拿钥匙看房或先行入住的请求，被告一直推托进而将房屋出租。由于就继续履约与被告的意见不一致，原告在2016年9月发出律师函，遭被告拒收。三方当事人确认签约时没有详细核实赎契金额，第三人在2016年11月左右未征询被告即向原告退回代收的10万元。经释明，原告主张即使不援引违约金条款，得判令被告按相当数额赔付损失；被告则主张最多按中国人民银行公布的同期同类存款利率算取定金支出期间的利息计付违约金。本院认为，原告李花蕊与被告钟小青自愿签订的《广州市存量房买卖合同》及其补充协议，双方均受之拘束。本案争议集中于如何厘定系争房屋交易进程遇阻的具体原因和相应责任，分析如下：首先，（2014）穗中法民一终字第3423号民事判决似未载明房屋市值的评估时点，或钟小青须始自何时以什么方式偿还未还清的贷款。凭截至2013年7月31日余留的贷款本金被纳入基数计算，推断钟小青从次日起实际承受还贷责任的话，王福成在彼时至2014年7月21日判决生效相隔几近一年的时间内，究竟应否维持逐月还款或其既已选择断供引来的额外费用怎样处置等问题，未免令人困惑。特别是王福成作为贷款合同相对人，不得不面对（2014）穗天法金民初字第195号、1179号两案民事判决时，在操作中容易与前案结果互相牵扯、在一定程度上形成僵局。被告分得房屋确实有权转售，而最终跟原告真真正正完成交易无疑要专门为防避关涉影响做好安排，从订立补充协议的行为来看，理可认定其双方预见和考量了这种风险。其次，整体上审查补充协议的内容，当中明示着意于取得王福成的委托授权，但王福成并非协议一方，被告难以保证达成，有关约款亦未体现出对被告的强制性。即便讲被告负有退而求将房屋先过户到其本人名下再过户给原告的“义务”，依循王福成、被告早已双向申请强制执行，却至今未见执结到位的事实，同样不能简单归咎于私力的怠慢。由此出发解释被告可“因法院房管局等非个人原因不能正常买卖过户”免责的意思，原告声请房价款10%的违约金欠缺充分的理据。最后，尽管涵括第三人满堂红广州公司介入成约时尤为粗疏（连赎契金额都未核实清楚）、原告对交易的不确定性自甘风险等因素，补充协议落入可行性的陷阱不是被告故意造成的，被告毕竟是最了解房屋情况的人，其贸然发起交易后，以不能限制王福成变卖受封房屋说辞、对定金事项矢口否认等表现有悖诚信，主观上存在过失。合同法规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，原告经释明修正请求为赔偿损失，故本院纵观全案，酌定被告赔付金额计3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告钟小青于本判决生效之日起十日内，向原告李花蕊赔付3万元；二、驳回原告李花蕊的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，由原告李花蕊负担2030元、被告钟小青负担2030元（原告预交4060元，并同意由被告在履行生效判决时将应负担费用迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓劭充人民陪审员  丁树详人民陪审员  王丽云二〇一七年十二月二十八日书 记 员  蔡瑛瑜附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。