济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0181民初5686号 原告：王正文，女，1989年3月16日出生，汉族，居民，住济南市。 委托代理人：术洪彬，山东博睿律师事务所律师。 委托代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。 被告：魏敏，女，1985年10月12日出生，汉族，居民，住济南市。 委托代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。 委托代理人：孙振，男，1987年12月2日出生，汉族，居民，住济南市。（系魏敏之夫）。 原告王正文与被告魏敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告王正文及其委托诉讼代理人史全勇、术洪彬，被告魏敏的委托诉讼代理人滕培刚、孙振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王正文向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行合同；2、判令被告立即为原告办理房产过户手续；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2016年1月份原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于济南市章丘区盛世国际1号楼2-3003号房屋出售给原告，房屋总价款为人民币358000元。由原告于合同签订日支付给被告定金人民币30000元，并于2016年3月30日前支付首付款（含定金）人民币10万元。剩余房款申请银行贷款。现原告按合同约定履行了自己的合同约定义务，被告也按约定将房屋实际交付原告，且原告已对房屋进行了装修。但被告并未按约定配合原告履行过户手续，导致原告始终无法办理按揭贷款。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不予配合，怠于履行过户义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 王正文针对其主张提供如下证据： 1、房屋买卖合同1份，签订时间为2016年1月8日，卖方为魏敏，买方为王正文，证实合同为双方真实意思表示，真实有效，约定的房屋付款方式为按揭贷款，我方已全部履行合同约定的义务。 2、收到条、收条各1份，银行卡历史交易明细1份，证实原告已支付给被告十万元首付款，原告已经全部履行合同约定的义务，因此有权利要求被告履行协助过户义务。 3、济南市不动产登记信息查询结果证明一份、济南市章丘区房屋登记信息查询结果证明一份、离婚协议书一份、离婚证复印件一份、社会保险个人权益记录单一份、证明一份、活期存款账户交易明细一份，证实原告名下无房，符合济南市章丘区购房条件，能够满足过户要求。 魏敏辩称，原告所诉无事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告王正文严重违反合同约定，答辩人已经通知原告解除双方签订的《房屋买卖合同》，该通知已经到达原告处，双方房屋买卖合同关系已经解除，原告要求答辩人继续履行合同并办理房产过户手续无事实及法律依据。1、2016年1月8日答辩人与原告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定由原告购买答辩人位于济南市章丘区盛世国际1号楼2-3003号房屋，并约定在2016年3月30日前支付首付款（含定金）人民币10万元给答辩人，但原告违反合同约定，直至2016年4月2日才支付7万元，构成违约。2、根据《房屋买卖合同》备注第7条“下房之日起，买方将剩余款交于卖方，卖方将钥匙交付于买方”之约定，在合同履行过程中，2016年4月2日涉案房屋已经下房，答辩人已经履行了合同义务，但原告没有按照合同约定支付剩余购房款，构成严重违约。结合原告上述违约行为，2017年10月17日答辩人向原告发出《解除合同通知书》，该通知已经送达原告处，双方的《房屋买卖合同》已经解除，因此原告要求答辩人继续履行合同并办理房产过户手续无事实及法律依据。 魏敏针对其主张提供的证据为：1、房屋买卖合同1份；2、解除《房屋买卖合同》通知书1份、邮件查询单1份、EMS全球邮政特快专递回执1份，证实因原告严重违约，被告通知原告解除合同并已送达给原告。3、说明一份，证实根据合同备注第七条的约定，买方应当在下房之日起将258000元交付给卖方，而并不是原告理解的将70000元交付给卖方。4、中国建设银行个人贷款对账单一份，证实2014年7月至2017年10月涉案房产的房屋贷款都是由被告支付的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.魏敏与孙振系夫妻关系。2016年1月8日，在居间人中正房产经纪公司的主持下，魏敏（卖方）与王正文（买方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：ZZ[M]9990367），约定王正文购买魏敏位于济南市章丘区盛世国际1号楼2-3003房产一处，房屋总价35.8万元。双方约定：买、卖双方同意以银行按揭方式付款，并约定在2016年3月30日前支付首付款（含定金）人民币壹拾万元整（小写100000元整）给卖方，剩余房款人民币258000元整（大写贰拾伍万捌仟元整）申请银行按揭，（具体贷款金额以银行规定为准），待银行批复后5日内办理房产证过户手续，并于银行放款当日将余款给付卖方。双方在合同备注部分以手写的方式注明：1、双方协商此次交易以下证过户的形式交易，卖方保证此房产权清晰，无任何经济债务纠纷；2、买方保证银行征信良好，无担保、无信用卡逾期；3、初次办理维修基金由买方承担；4、自交房之日买方将剩余首付款交于卖方（柒万元整）；5、卖方保证在双方过户之日前将银行抵押款必须还清（贰拾肆万伍仟元整￥245000）；6、自签订合同之日，双方不得违约，若有一方违约，违约方向守约方支付本次成交总价的10%作为违约金，并支付居间方2%的服务佣金；7、下房之日起，买方将剩余款交于卖方，卖方将钥匙交于买方。魏敏作为出卖方，王正文作为购买方在合同上签名、捺印。 合同签订当日，王正文向魏敏、孙振支付定金3万元。 2、2016年4月2日，盛世国际1号楼2-3003房产交付魏敏。同日，王正文通过章丘农商行双山支行将剩余首付款7万元汇至魏敏账户，魏敏之夫孙振为王正文出具收条，并注明收到：王正文首付柒万圆整（70000元）。之后，被告将涉案房屋钥匙交付王正文，随后王正文入住上述房产至今，但尚未办理该房产的过户手续。 3、2017年9月，章丘市国土资源局向魏敏颁发盛世国际1号楼2-3003房产的不动产权证书。 4、2017年9月28日，原告王正文向本院提起诉讼，要求被告魏敏继续履行房屋买卖合同等。2017年10月17日，魏敏向王正文通过EMS全球邮政特快专递（单号：1064452136926）递送解除《房屋买卖合同》通知书，通知王正文解除双方房屋买卖合同关系。该特快专递于2017年10月18日投递并签收。 本院认为，双方当事人争议的主要焦点在于三个方面：一是王正文交付首付款的时间是否违反合同约定的问题。二是魏敏要求在原约定的购房总价款基础上增加15万元的性质问题。三是王正文是否符合现在的购房政策的问题。 关于焦点一、王正文交付首付款的时间是否违反合同约定的问题。魏敏主张经过开庭审理及原告提交的房屋买卖合同约定的付款时间节点清楚，在第四条第一项中约定了10万元应当在2016年3月30日前支付，在备注第七条中约定了剩余房款258000元应在下房之日起交付，所以上述两条约定并不矛盾，只是两部分款项交付的时间不同，在本案中原告无论是在起诉状还是在当庭陈述中，均认可2016年4月2日已经下房，至今已长达一年半时间以上，因此原告构成根本违约，被告有权解除合同。王正文反驳主张：已经按照合同约定及当时的三方口头约定，完全履行合同约定义务，对此被告在长达一年半的时间内未提出异议，原告不认同构成根本违约。 关于购房款的付款时间，房屋买卖合同中第四条约定在2016年3月30日前支付首付款10万元，剩余房款25.8万元申请银行按揭，待银行批复后5日内办理房产证过户手续，银行放款当日将余款付给卖方。而备注手写部分第4条约定自交房之日买方将剩余首付款交于卖方；第7条约定下房之日起，买方将剩余款交于卖方。 首先，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。房屋买卖合同中第四条是房产经纪公司制式买卖合同范本中的格式条款，而备注中的手写部分是双方在签订合同时形成的，亦能够体现买、卖双方的真实意思表示，该部分约定系非格式条款。当手写部分与打印的条款部分不一致的，应视为双方协商缔约的解释、补充，以手写部分内容为准。故，合同备注手写部分与合同第四条表述不一致时，应当采用合同备注部分的约定。王正文于交房之日即2016年4月2日将剩余首付款7万元交于魏敏，且魏敏之夫孙振为其出具收条认可，故王正文2016年4月2日交付剩余首付款的行为符合房屋买卖合同的约定。 其次，合同备注手写部分约定“…自交房之日买方将剩余首付款交于卖方…下房之日起，买方将剩余款交于卖方”。分析该条款文意，从字面尚存有一定歧义，但细析而知，双方对剩余房款支付时间的约定事实上是明确且连贯的。一方面，原、被告均认可盛世国际1号楼2-3003房产交房之日为2016年4月2日，即“交房”是指涉案房产交付业主。另一方面，合同第四条约定“剩余房款25.8万元申请银行按揭，待银行批复后5日内办理房产证过户手续，银行放款当日将余款付给卖方。”该约定涉及到剩余房款的支付与房产证过户的关联性；且参照二手房日常买卖交易习惯，房屋剩余款项的支付也是与房产证过户紧密相连的。如若将“下房之日”同样理解为交房之日2016年4月2日，则房屋购买方在交付剩余首付款的同时还需交付剩余房款，备注约定内容前后自相矛盾。故，究其协议条款本义，将备注手写部分约定的“下房”理解为盛世国际1号楼2-3003房下发房产证办理房屋过户手续更具合理性。同时，魏敏针对其主张提供的郭际娟证言未经王正文认可，证人亦未出庭接受质询，故，本院对该证言不予以采信。 关于焦点二、魏敏要求在原约定的购房总价款基础上增加15万元的性质问题。王正文主张：被告主张我方根本违约系要求我方在合同约定的价款基础上增加十五万元房款，我方不同意，在此情况下我方起诉，要求被告履行合同，被告才提出我方根本违约。魏敏反驳主张：由于原告长时间违约，未能支付剩余款项，被告原来已口头通知原告，不再出售该房屋，如果原告想再继续购买的话，需在原合同金额基础上增加15万元。王正文基于信赖原则与魏敏签订房屋买卖合同，在合同成立之后，买卖双方应依照法律和合同之约定，遵循诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。魏敏以王正文不按合同约定的时间支付房款为由要求解除合同不符合合同约定，其理由不能成立，本院不予支持。魏敏要求增加房屋买卖数额，系对合同内容进行实质性变更。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”在原告不同意变更的情形下，双方应当继续按照原合同约定内容履行各自义务。故，魏敏要求在原约定的购房总价款基础上增加15万元的行为系对合同的变更，在双方没有协商一致的情况下，应继续履行原合同约定的内容。 关于焦点三、王正文是否符合当前购房政策的问题。本院认为，根据诚实信用原则及合同约定，王正文支付首付款后，魏敏应待房产证办理之后及时还清房屋抵押贷款，并协助王正文办理房产证过户手续，王正文支付给魏敏剩余房款。现王正文在已支付全部首付款的情况下，向本院提出一次性支付合同约定的银行按揭贷款即剩余全部购房款25.8万元，当属积极履行合同义务之行为。王正文该主张虽然对购房合同约定的付款方式进行了变更，但向魏敏一次性支付剩余房款更符合交易双方的利益，并无不当，本院予以支持。魏敏应按照合同约定继续履行合同义务，协助房产证办理过户手续。魏敏对王正文提供的相关无房证明持有异议，但未能提供相应证据证明其反驳主张，故魏敏无故拒绝履行合同义务，要求解除合同于法无据，本院不予支持。 综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。王正文与魏敏签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，当事人应当全面履行合同约定的义务。房屋买受人王正文系济南市历城区居民，具有购房资格及全款能力，且涉案房产已于2017年9月份下发房产证，该房屋买卖合同存在可以实际履行的基础。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”王正文已依约履行支付首付款义务，现要求魏敏继续履行合同并为其办理房产过户手续的诉求，合法有据，应依法予以支持。据此，依据上述法律规定，以及《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、魏敏继续履行其与王正文签订的房屋买卖合同（合同编号：ZZ[M]9990367）。 二、王正文于本判决生效之日起十日内给付魏敏剩余购房款258000元。 三、魏敏于王正文付清剩余购房款之日起五日内协助王正文办理位于济南市章丘区盛世国际1号楼2-3003号房屋权属过户登记手续。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，诉讼保全费2270元，由魏敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  王 东 人民陪审员  张工业 人民陪审员  鹿清珂 二〇一七年十二月十二日 法官助理常冉冉 书记员韩喆