湖北省竹山县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)鄂0323民初1683号 原告：竹山县森河置业有限公司。住所地：湖北省竹山县宝丰镇居委会。 法定代表人：明道金，经理。 委托诉讼代理人：范菊香，湖北文润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，湖北文润律师事务所律师。 被告：裴怀洲，男，1941年9月29日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：柯艳华，竹山县法律援助中心律师。 被告：裴修文，男，1968年7月2日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：侯俊(系裴修文之妻)。 被告：裴勇，男，1970年7月2日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：王艳，居民。 被告：裴飞，男，1976年6月25日出生，汉族，居民。 原告竹山县森河置业有限公司（以下简称森河置业公司）与被告裴怀洲、裴修文、裴勇、裴飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序，由审判员王申宏担任审判长，审判员贺飞（主审）、张白泉组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告森河置业公司的法定代表人明道金及委托诉讼代理人范菊香、王涛，被告裴怀洲的委托诉讼代理人柯艳华，被告裴修文的委托诉讼代理人侯俊，被告裴勇的委托诉讼代理人王艳，被告裴飞到庭参加了诉讼。因本案涉及相关主体众多，矛盾尖锐，社会影响大，为组织协调，消化矛盾，本案于2016年12月1日中止诉讼，于2017年10月31日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告森河置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令四被告将位于竹山县宝丰镇园林路34号砖木结构房屋予以腾空并交付给我公司；2.判决被告赔偿因拒不腾交房屋造成的损失共计139.404万元；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2014年2月13日、3月12日，案外人竹山县恒锦置业有限公司（以下简称恒锦置业公司）先后与被告及其他10余户居民签订房屋拆迁补偿协议书，约定由恒锦置业公司拆除被告位于竹山县宝丰镇园林路34号的住房，补偿被告门面、住房等合计730㎡。协议签订后，恒锦置业公司完成项目开发的部分行政审批事项后，将其开发的“竹山县宝丰镇园林花园”房地产开发项目（包括项目行政审批、建设、拆迁补偿等）的所有权利义务转让给我公司。我公司随后将项目开发变更情况告知被告，并于2015年7月30日与被告就搬家腾交房屋达成一致意见，被告同意在2015年8月19日腾交房屋，并领取了15000元的过渡房租及搬家费。但被告在领取该费用之后拒不腾退房屋，导致“竹山县宝丰镇园林花园”项目无法按期进行，给我公司造成共计139.404万元的巨大损失，加之前期已经履行拆迁协议的其他13户拆迁户要求履行协议，致我公司濒临破产的边缘，为此，特具状起诉，请求人民法院依法支持上述诉求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一：森河置业公司营业执照、资质证书、授权委托书复印件各一份（与原件一致），以证明其公司是具有房地产开发销售资质的房地产开发企业的事实。 证据二：森河置业公司与恒锦置业公司签订的合同书复印件一份，以证明恒锦置业公司从2015年4月28日起将其所有的“竹山县宝丰镇园林花园”房地产开发项目转让给森河置业公司的事实。 证据三：竹山县住房和城乡建设局宝丰分局2014年9月11日作出的宝丰园林花园规划项目审批文件若干份，以证明其继受“竹山县宝丰镇园林花园”项目后办理了项目建设审批手续，项目建设得到了行政审批，项目合法等事实。 证据四：被告裴修文2014年2月13日与其签订的拆迁补偿协议书、被告裴怀洲、裴修文、裴勇、裴飞2014年3月12日签订的拆迁补偿协议书、2015年7月30日被告裴怀洲及其他三人签订的《搬家时间协议书》复印件各一份，以证明被告已与其签订拆迁搬家补偿协议书，被告已知晓原告继受拆迁补偿协议书中相关权利义务的事实。 被告裴怀洲辩称：我与本案原告之间没有任何关系，房屋拆迁补偿协议是我同恒锦置业公司签订的，原告与恒锦置业公司签订的房地产开发项目转让合同没有经我的同意，故该转让合同对我没有法律约束力，我没有为原告腾交房屋的义务，原告的损失是其自己造成的，应由原告自己承担。且协议涉及的拆迁房屋为我和妻子谢金平共有，协议没有经谢金平签字同意，所以原告所诉的房屋拆迁协议无效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告裴怀洲为证明其辩解理由，向本院提交房屋所有权证复印件一份，以证明拆迁协议指向的房屋系其与谢金平共有财产、损害了谢金平的合法权益、该协议无效的事实。 被告裴修文、裴勇、裴飞共同辩称：本案争议房屋是父亲裴怀洲和母亲谢金平的，我们只有居住权，没有所有权，故原告不应该起诉我们，且我们没有与森河置业公司签订协议，我们没有腾退房屋的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告裴修文、裴勇、裴飞没有向本院提交任何证据。 本院经审理认定本案事实如下：被告裴怀洲与被告裴修文、裴勇、裴飞系父子关系，被告裴怀洲在原宝丰镇蔬菜组三组（现宝丰镇园林路34号）集体土地上有自建住房两层，面积共计203.83㎡，该房屋产权证上的所有人为被告裴怀洲，由裴怀洲及妻子谢金平、裴修文、裴勇、裴飞四被告及其家人居住。2013年12月17日，恒锦置业公司取得“竹山县宝丰镇园林花园”的房地产开发项目，被告裴怀洲的房屋位于该地产项目区域之内。2014年2月，恒锦置业公司经理明桉平先后与该项目所在区域的原住居民（包括被告在内）共14户签订了房屋拆迁补偿协议书。约定恒锦置业公司拆除裴怀洲所有的位于竹山县宝丰镇园林路34号砖木结构住房，自接到通知搬迁日起20日内自动腾空拆迁房屋，交付腾退房屋时领取过渡用房房租费两年12000元及搬家费3000元等，裴怀洲在签订协议时将房屋的土地使用证交给了恒锦置业公司。后因恒锦置业公司涉诉、债务缠身，为保证“竹山县宝丰镇园林花园”项目顺利进行，恒锦置业公司与原告森河置业公司于2015年4月28日签订合同书，约定从2015年4月28日起，将“竹山县宝丰镇园林花园”房地产项目概括转让给原告森河置业公司（注：该项目实际投资开发人均为明桉平）。 原告与恒锦置业公司签订的“竹山县宝丰镇园林花园”项目转让协议虽没有征得四被告书面同意，但原告在事后告知了被告，在2015年7月30日以原告森河置业公司的名义同被告裴怀洲等拆迁户签订搬家协议时，被告裴怀洲同意在2015年8月19日以前腾退房屋并领取了原告支付的搬家费及过渡用房房租费用合计15000元，且实际腾退房屋，搬入过渡用房居住。后因被告对补偿标准不满意，遂以原告与恒锦置业签订转让合同未经其同意、该转让合同无效、对其没有约束力、无实力开发项目为由，迁回原住房拒不腾退。现原告以被告签订房屋拆迁协议后拒不腾退房屋，导致“竹山县宝丰镇园林花园”项目无法按期进行，给其公司造成巨经济损失为由具状起诉，请求人民法院判令四被告腾退位于竹山县宝丰镇园林路34号砖木结构房屋；赔偿因拒不腾交房屋造成的损失共计139.404万元。 本案在审理中，原告为解除被告的后顾之忧，自愿向本院提供履约保证，于2017年10月28日用案外人张永宏、罗福珍所有的、位于湖北省竹山县宝丰镇施洋路虹锦小区的**房屋（房产证号分别为：**××92、01××93、0100022297、01××98、0100022303、01××04）提供担保，原告及以上财产所有人主动请求本院查封该财产以作为对被告的履约担保，本院已依法对该6套房屋予以查封。 本院认为：被告裴怀洲、裴修文、裴勇、裴飞与恒锦置业公司签订的《拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应严格按照协议行使权利、履行义务。拆迁补偿协议书所涉房屋的登记所有权人为裴怀洲，现由被告裴怀洲和被告裴修文、裴勇、裴飞等家庭成员共同居住，共同共有。因被告裴怀洲、裴修文、裴勇、裴飞作为争议房屋共有人，在与原告签订房屋拆迁补偿协议后，即负有按照协议约定履行腾退房屋的义务，故裴修文、裴勇、裴飞是拆迁补偿协议的相对方，是本案适格的被告。虽然被告的其他成年家属没有在拆迁补偿协议书上签字，但该协议签订至今已有近三年的时间，在拆迁区域张贴有政府部门的拆迁规划公告，原告亦多次到被告家协商拆迁事宜，被告裴怀洲夫妇也实际履行过“搬家协议”举家搬出涉拆迁房屋，房屋拆迁是重大家庭事务，在签订拆迁补偿协议前后的漫长时间里，被告的其他成年家庭成员并没有对该协议提出过异议，本院据此可以推定被告的其他家庭成员默认和同意四被告所签拆迁补偿协议，故本院对被告关于其家庭成员未在拆迁补偿协议上签字、其行为属于无权处分，该协议无效的辩解不予采信，本院依法认定被告同恒锦置业公司签订的拆迁补偿协议书的效力。 依照法律规定，合同当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2015年4月28日，恒锦置业公司与原告森河置业公司签订的“竹山县宝丰镇园林花园”项目转让合同书，将恒锦置业公司在“竹山县宝丰镇园林花园”项目中的权利义务一并转让给本案原告，虽然该转让合同没有征得被告书面同意，但在原告同恒锦置业签订项目转让合同后，既以自己的名义与被告继续磋商房屋拆迁事宜，被告在签订搬家时间协议时领取了原告支付的搬家费和过渡用房房租费用，并曾实际搬离腾交涉拆迁房屋。通过被告的行为，可以推定被告同意原告与恒锦置业公司签订的“竹山县宝丰镇园林花园”项目协议，同意由原告继续履行其与森河置业签订的拆迁补偿协议，故该转让合同对原告具有法律效力。 民事主体从事民事活动、行使民事权利和履行民事义务时，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原告森河置业基于对被告及其他13户居民签订房屋拆迁补偿协议的信任，投入大量资金，进行了大量项目开发的前期准备工作。涉及拆迁的另外13户居民也是基于对其他拆迁户会按期拆迁、原告的房地产开发会按期进行的信任才腾退并拆除房屋的。现被告为一己私利，置原告及其它13户拆迁户的利益于不顾，拒不履行拆迁协议中确定的腾退并拆除房屋，让已拆迁13户居民长期处于租房居住状态，导致原告的项目开发无法正常进行，项目开发前景处于不可预知的风险境况，给原告及13户已经按协议拆迁的居民造成不可挽回的损失。被告拒不腾退并拆除房屋的行为已构成违约，已给原告和其他已拆除房屋的13户居民的利益造成重大损失，理应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的民事责任。因原告没有向本院提交充分证据证明其实际损失，也没有提供损失的具体计算方法，被告对原告主张的损失亦不予认可，故本院对原告主张违约损失的请求不予支持，原告可在取得相关证据后，另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十二条，第七十七条，第八十八条，第八十九条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告裴怀洲、裴修文、裴勇、裴飞于本判决生效后十日内腾退位于竹山县宝丰镇园林路34号砖木结构房屋并交付给原告竹山县森河置业有限公司。 二、驳回原告竹山县森河置业有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费500元，由被告裴怀洲、裴修文、裴勇、裴飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。 审判长  王申宏 审判员  贺 飞 审判员  张白泉 二〇一七年十二月二十一日 书记员  骆孝宝