安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0202民初7769号 原告：张新年，女，1951年4月17日出生，汉族，退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：张印，安徽真见律师事务所律师。 被告：镜湖区佳家房产中介所平安山庄分店，住所地安徽省芜湖市镜湖区平安山庄**楼**门面，统一社会信用代码92340202MA2P2L0E68。 经营者：范小红，女，1978年12月6日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：张永林，男，该公司职工。 被告：芜湖市天福居房产中介所，，住所地安徽省芜湖市枣园小区门面** 经营者：盛付银,身份信息同下。 被告：盛付银，男，1977年9月3日出生，汉族，芜湖市天福居房产中介经营者，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：张健，男，1979年10月27日出生，汉族，个体户，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告张新年与被告镜湖区佳家房产中介所平安山庄分店（以下简称“佳家房产中介”）、芜湖市天福居房产中介所（以下简称“天福居房产中介”）、盛付银、张健确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新年的委托诉讼代理人张印，被告佳家房产中介的委托诉讼代理人张永林、被告天福居房产中介、盛付银、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张新年向本院提出诉讼请求：依法确认四被告于2017年9月17日就芜湖市镜湖区房屋签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：原告与被告张健是母子关系。源丰装饰城三期Ｅ2幢xx室（下称房屋）由原告夫妻出资购买，房屋产权登记在原告丈夫张茂盛和被告张健名下。2017年9月17日，四被告在原告完全不知情的前提下，被告张健在被告佳家房产中介、天福居房产中介的居间下，将房屋出售给被告盛付银，并签订《房屋买卖合同》。2017年9月20日，被告张健告知原告，将共同居住过的房屋出售给被告盛付银，让原告在授权委托书上签名。因原告已近古稀之年，从该房屋购买后就一直居住至今，也是唯一居住之所。原告经慎重考虑并咨询律师后，明确告知被告张健不同意出售房屋，后又委托律师发函告知其他被告。原告是房屋的共有权人，依法对房屋拥有共有权利。共有房屋在原告完全不知情的前提下被出售，显然侵害了原告对房屋的共有权。况且原告为避免有生之年老无所居，流离失所，特向贵院起诉，望判如所请。 被告佳家房产中介辩称：1、答辩人系合同的经办人，被告盛付银与张健签订的合同是有效合同，答辩人也是严格按买卖合同进行办理；2、原告有独立的住房，与诉状所述不相符。 被告天福居房产中介、盛付银共同辩称：1、涉案房屋是挂在房产中介群里出售的，被告盛福银的妻子看房后觉得适合家庭购买，遂与被告盛付银协商后决定购买；2、被告盛付银与被告张健协商后，以被告张健的挂牌价格购买，且已支付定金。后与被告张健电话核实原告是否知晓此事，被告张健说当时拍照的就是其母亲，即本案原告，故原告现诉状中陈述其不知道售房情况不符合事实。 被告张健辩称：1、答辩人最初准备出售房屋，但不知道被告盛付银是中介，后来才知道被告盛付银是中介，且准备把涉案房屋转卖给第三方，两被告房产中介想串通购买答辩人的房屋，有电话录音为证；2、涉案房产是答辩人和答辩人的父亲共有的，签合同的时候原告不在现场，当时被告佳家房产、盛付银一直催答辩人签订该合同，答辩人回去做母亲张新年工作时，母亲不同意出售该房屋。 本案经审理认定事实如下：张新年、张茂盛系夫妻关系，二人生育被告张健，张茂盛于2014年10月去世，张茂盛的父母先于张茂盛去世。2004年位于芜湖市镜湖区房屋登记的产权人为张茂盛、张健。2017年9月17日，被告盛付银（买方、乙方）与张健（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方现有100%产权且无争议和债务纠纷的房屋位于源丰装饰城三期Ｅxx室，建筑面积92.88㎡，现就售房一事，经双方协商后签订如下合同：1、卖方将上述房产一次性作价人民币（大写）柒拾叁万伍仟元整（￥73.5万）出售给买方……2、买卖双方签订合同后，买方即付购房定金人民币叁万整（￥30000元）给卖方……3、双方确定2017年12月30日前办理产权过户或公证手续……”。被告盛付银作为买方、被告张健作为卖方、被告佳家房产中介作为中介方签字确认，同时，天福居房产中介的职工胡花凤在中介方签字。后被告盛付银支付被告张健定金3万元，涉案房屋尚未过户。 另查明：1、被告盛付银陈述天福居房产中介的职工胡花凤在中介方签名是因为房产中介约定，若中介负责人通过其他中介购买房产，可减少支付一半中介费，被告天福居房产中介并非涉案房屋的中介方，被告佳家房产对此予以认可。2、2017年9月，原告张新年委托律师向被告佳家房产中介、盛付银发出律师函，明确表示不同意出售涉案房屋。 上述事实，有原、被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、房屋买卖合同、房屋产权证、收条、律师函及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、原告张新年是否有权主张涉案房屋的相关权利。芜湖市镜湖区房屋产权证上登记的权利人为张健、张茂盛，办理房屋产权登记时张茂盛与张新年系夫妻关系，签订本案买卖合同时张茂盛已去世，故张茂盛享有的产权份额应由其继承人：原告张新年（妻子）、张健（儿子）继承。二、涉案合同是否有效。被告盛付银与张健签订《房屋买卖合同》时均系完全民事行为能力人，被告盛付银作为房产中介的负责人，在知晓房屋产权证上所有权人为张茂盛、张健两人且原告张新年健在时，应具有高于普通百姓的审慎义务。虽被告盛付银辩称原告张新年知晓房屋买卖的事实，但即便原告张新年知晓，其亦未在《房屋买卖合同》上签字，且合同签订后原告张新年明确向被告盛付银表示不同意出售涉案房屋，故被告张健的签约行为并未经权利人张新年的追认，且事后被告张健亦未取得涉案房屋的所有权，故被告盛付银与张健、佳家房产中介签订的房屋买卖合同无效。被告天福居房产中介在本案中并非中介方，不承担任何责任。因房屋买卖合同无效给被告盛付银造成的损失，被告盛付银可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认被告盛付银、张健、镜湖区佳家房产中介所平安山庄分店于2017年9月17日签订的关于芜湖市镜湖区房屋的《房屋买卖合同》无效； 二、驳回原告张新年的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取100元，由被告盛付银负担50元、张健负担50元（案件受理费原告已预付，被告盛付银、张健负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  吴贤佼 二〇一七年十二月二十八日 法官助理丁玉婷 书记员苏寒 附：本案适用条款 《中华人民共和国继承法》 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。