广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初3130号原告：黄志刚，男，汉族，1964年7月15日出生，住广东省清远市清新区，原告：刘志芬，女，汉族，1966年12月10日出生，住广东省清远市清新区，两原告委托诉讼代理人：黄韬、罗君，均系广东宸韬律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中**山湖世纪花园**世纪悦城售楼部。法定代表人：罗松生，总经理。委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。原告黄志刚、刘志芬诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄韬、被告委托诉讼代理人何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志刚、刘志芬向本院提起诉讼请求：1、判令清晖公司立即为黄志刚、刘志芬办理清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢B座2406房的权属证书；2、判令清晖公司在判决书生效之日起十日内向黄志刚、刘志芬一次性支付逾期交楼违约金6474元（从2013年9月1日起至2013年11月3日止按日以总房款的万分之二计算违约金）；3、判决清晖公司在判决书生效之日起十日内向黄志刚、刘志芬支付逾期办证违约金，违约金从2014年2月3日起至不动产登记机关登记出具产权证之日止以购房款522082元为基数按每年1%的标准计算，暂计至2017年7月2日为17838元；4、本案诉讼费用由清晖公司承担。事实和理由：2012年7月23日，黄志刚、刘志芬与清晖公司签订了《广东省商品房买卖合同》,约定：黄志刚、刘志芬向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢B座2406号房屋，按套出售房屋总价为522082元。清晖公司应于2013年8月30日前将符合法律规定的房屋交付给黄志刚、刘志芬，逾期则计算违约金；另，清晖公司应当在商品房交付使用后90日内办理房屋的权属证书，逾期则计算违约金。合同签订后，黄志刚、刘志芬依约向清晖公司付清了购房款，并向税务机关交纳了契税。清晖公司至今未能办理产权证，应承担违约责任，原合同约定的逾期交楼、逾期办证的违约金过低，应予以调高，按日以总房款的万分之二计算逾期交楼违约金，按总房款的年利率1%的计算逾期办证违约金。被告清晖公司辩称：清晖公司向黄志刚、刘志芬交付了所购房屋，黄志刚、刘志芬向所购楼房所在的长信物业管理公司出具了《业主收楼确认书》，并在《山湖世纪花园业主资料登记表》上签名确认了自己的业主资格，黄志刚、刘志芬已经收楼并实际占有了所购房屋。合同约定按已付购房款的日万分之0.1%计算逾期交楼的违约金，按已付购房款的0.1%计算逾期办证的违约金，黄志刚、刘志芬没有提供证据证明其在本案中有任何实际损失，却要求调高逾期交楼和逾期办证的违约金无事实和法律依据。综上所述，请法院依法驳回黄志刚、刘志芬的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，该证据能否支持原告的诉讼请求或被告的答辩意见，对其证明内容是否采纳，待下在本院认为部分进行论述。经本院审理查明，清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园楼盘。2012年7月23日，黄志刚、刘志芬为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：黄志刚、刘志芬向清晖公司购买其开发预售的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢B座2406号房屋，按套出售，总金额为522082元。清晖公司应于2013年8月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付黄志刚、刘志芬使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黄志刚、刘志芬使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黄志刚、刘志芬支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，黄志刚、刘志芬有权解除合同。黄志刚、刘志芬解除合同的，清晖公司应当自黄志刚、刘志芬解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向黄志刚、刘志芬支付违约金。黄志刚、刘志芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向黄志刚、刘志芬支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知黄志刚、刘志芬办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，黄志刚、刘志芬有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2012年7月23日，清晖公司收取了黄志刚、刘志芬代办证费3932元。2012年11月6日，清晖公司开具购房款522082元的发票给黄志刚、刘志芬收执。2013年11月3日，清晖公司向黄志刚、刘志芬交付所购房屋，黄志刚、刘志芬签署了《业主收楼确认书》，对涉案房屋进行验收并予以确认。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向本院提交涉案房屋经建设行政主管部门竣工验收合格备案资料，也没有提交已办理房产权属证书的证据。双方因迟延办理房屋权属证书及违约金等问题发生争议，黄志刚、刘志芬向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。庭审中，黄志刚、刘志芬明晰其有关诉讼请求事项如下：第二项诉讼请求逾期交楼的违约金从2013年9月1日（合同约定的交楼日期为2013年8月30日，故从该日期届满次月第1日起算）起至2013年11月3日（实际收楼之日）止按日以总房款的万分之二计算；第三项诉讼请求迟延办理房屋权属证书的违约金从2014年2月3日起（合同约定在交付房屋90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故从2013年11月3日实际收楼之日起顺延90日为逾期办理产权证违约金的起算日）至不动产登记机关登记出具产权证之日止以购房款为基数按每年1%的标准计算。以上事实，有黄志刚、刘志芬身份证复印件、清晖公司工商登记信息、商品房买卖合同、购房款发票、收款收据、业主收楼确认书、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与黄志刚、刘志芬签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，应按合同的约定确定双方的权利义务。结合原告的诉讼请求和被告的答辩，双方证据的分析认证，本院归纳本案争议焦点如下：一、办理房屋权属证书问题；二、迟延交房的违约金问题；三、迟延办理房屋权属证书的违约金问题；争议焦点一、办理房屋权属证书问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这表明房屋应进行权属登记并取得权属证书。买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这表明清晖公司作为开发商应当将涉案商品房的办证资料报产权登记机关进行备案登记。清晖公司作为开发商有义务为涉案房屋办理权属证书，清晖公司未能提供涉案房屋已办理权属证书的依据，现黄志刚、刘志芬诉求清晖公司为涉案房屋办理权属证书的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。争议焦点二、迟延交房的违约金问题。清晖公司未按合同约定迟延向黄志刚、刘志芬交房，应承担支付违约金的责任。原告认为合同约定逾期交房的违约金按已交付房价款的日万分之0.5标准计算过低，主张调整按日万分之2计算，而被告则辩解依合同约定计算，为此双方发生争议。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。涉案房屋迟延交付，影响原告居住使用，原告未能举证其实际损失，结合当地同地段同类房屋的月租金价格，本院酌情调整违约金自2013年9月1日起至2013年11月3日止共63天以购房款522082元为基数按日万分之一的标准计算，即迟延交房违约金为3289元。争议焦点三、迟延办理房屋权属证书的违约金问题。清晖公司未按合同约定迟延办证，应承担违约责任。现双方对违约金的计算方法有争议，原告主张违约金从2014年2月3日起至不动产登记机关登记出具产权证之日止以购房款522082元为基数按每年利率1%的标准计算，而被告则抗辩按已付购房款的0.1％计算。按照第二项争议焦点违约金的调整理由，原告的该项主张及计算方法合理合法，本院予以支持采纳。按原告的上述计算方法，暂计至2017年2月2日迟延办理房屋权属证书的违约金为15662.46元，此后每年度继续计算。综上所述，清晖公司没有履行合同约定的有关义务，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起120日内为原告黄志刚、刘志芬购买的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢B座2406号房屋办理权属证书；二、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄志刚、刘志芬支付迟延交房的违约金3289元；三、被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司向原告黄志刚、刘志芬支付迟延办理房屋权属证书的违约金，违约金从2014年2月3日起至不动产登记机关登记出具权属证书之日止以购房款522082元为基数按年利率1%的标准计算，其中截至2017年2月2日的违约金为15662.46元，此款于本判决生效之日起十日内支付；此后，每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在不动产登记中心登记出具权属证书之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费472元，由原告黄志刚、刘志芬负担146元，被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担326元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  周 璇人民陪审员  李振洪二〇一七年十二月七日书 记 员  陈锦强附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”