云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2329民初563号原告中国农业银行股份有限公司武定县支行（以下简称农行武定县支行）。法定代表人杨庆寿，职务行长。住所地武定县。统一社会信用代码：91532329690899112R。委托代理人易蜀，云南一诚律师事务律师代理权限：特别授权代理。被告宋某2族，1980年1月1日生，大专文化，云南省武定县人，住武定县。武定县，华，男，汉族，1956年2月1日生，初中文化，云南省武定县人，住武定县。武定县，委托代理人熊永萍，女，汉族，1982年7月8日生，云南省武定县人，住武定县，系被告左继华儿媳。梅，女，汉族，1964年7月7日生，小学文化，云南省武定县人，农民，住武定县。武定县，被告宋某1族，2006年2月14日生，在校小学生，云南省武定县人，住武定县。武定县，法定代理人宋某2，男，汉族，1980年1月1日生，大专文化，云南省武定县人，住武定县，系宋某1父亲。被告武定县华宇房地产有限公司（以下简称华宇地产公司）法定代表人：冯瑞文职务：执行董事住所地：武定县统一社会信用代码：91532329574665685N委托代理人严圆，武定县本源法律服务所法律工作者代理权限：特别授权代理。原告农行武定县支行诉被告宋某2、左杭燕、华宇地产公司金融借款合同纠纷案，本院于2017年7月24日立案受理后，被告左杭燕因车祸去世，原告向本院申请追加左杭燕继承人左继华、罗树梅、宋某1为本案被告参加诉讼。2017年9月22日本院依法组成合议庭适用简易程序公开开庭进行审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并于2017年12月8日适用普通程序公开开庭审理。原告农行武定县支行委托代理人易蜀、被告宋某2、罗树梅、左继华委托代理人熊永萍、被告华宇地产公司委托代理人严圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行武定县支行向本院提出诉讼请求：1、判决宣告原、被告之间签订的借款合同提前到期并判令被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1提前偿还借款本息269166.67元，其中：本金260933.55元，利息（暂计至2017年7月7日）总计8233.12元，正常利息8000.27元、罚息84.67元、复利148.18元，从2017年7月8日起至还清之日止的利息、罚息、复利按约继续计收。二、判令被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1承担律师代理费14267.00元。三、判令被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1承担本案诉讼费。四、若被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1不能偿还上述第一、二、三项款项，则由被告华宇地产公司承担连带担保责任。五、若被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1不能偿还上述借款本息及相关费用，则以变卖、拍卖被告抵押的坐落于武定县狮山镇西北片区元武公路西侧4幢1单元7层701号的房屋所得价款优先赔偿或折价抵偿原告，实现抵押权的费用由被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1、被告华宇地产公司承担。事实及理由：2012年5月21日，原告与被告华宇地产公司签订《（2012001）一手住房贷款业务银企合作协议》一份，约定：由被告华宇地产公司对购买其所开发的“华翔·帝景豪庭”房地产项目房屋的购房户与原告之间签订的《个人购房担保借款合同》进行阶段性担保，担保期间为止于办妥正式抵押登记时，担保方式为连带责任保证担保。应宋某2、左杭燕的申请，2012年9月14日原、被告签订了《53020120092553号个人购房担保借款合同》一份，约定：由原告贷给被告资金28.4万元，借款期限为2012年9月4日起至2037年9月3日止300个月，用途为购买被告宋某2、左杭燕与被告华宇地产公司之间签订的《HX4-1-701号商品房购销合同》项下坐落于武定县狮山镇西北片区元武公路西侧4幢1单元7层701号的房屋，借款利息为年6.55%，罚息为自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%即年9.825%，违反借款用途的罚息为按本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%即13.11%，对应付未付利息按人民银行规定计收复利，还款采用等额本息还款法，按每月20日为一个还款周期。合同并约定若借款人违反义务的，则原告有权宣告借款合同提前到期并提前收回已发放借款。为担保合同的履行，合同约定由被告华宇地产公司提供阶段性连带责任保证担保，合同还约定该贷款以宋某2、左杭燕所购买的座落于武定县狮山镇西北片区元武公路西侧4幢1单元7层701号的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款本息、罚息复利、诉讼费及律师费等。各方在贷款人、借款人、担保人处盖章签字按印。合同签订后，原告随即向宋某2账户支付了约定借款28.4万元，宋某2在借款凭证上签字确认。后被告华宇地产公司未能为原告办理房地产抵押登记，宋某2、左杭燕未如约还款，经原告一再催告，被告均未履行本方责任，截止2017年7月7日，宋某2账户共欠借款本金260933.55元及利息8233.12元。因左杭燕车祸去世，无遗嘱处分遗产，被告左继华为左杭燕父亲，被告罗树梅为左杭燕母亲，被告宋某1为左杭燕女儿，三被告均系左杭燕法定第一顺序继承人，左杭燕应承担的责任由三被告在所继承遗产范围内承担。被告宋某2辩称：我现在遇到困难，没有能力偿还借款，需要原告给予时间，希望继续与原告履行借款合同，按借款合同来偿还借款。被告左继华委托代理人辩称：左继华和罗树梅没有继承左杭燕的遗产，左杭燕生前向信用社借款3万元，在左杭燕去世后是由保险公司偿还的。被告罗树梅辩称：左杭燕与宋某2已经离婚两年多了，女儿左杭燕因车祸去世，现我们作为父母也老了，我们不清楚为什么要把我们列为被告，我们也没有继承左杭燕的任何遗产。被告华宇地产公司辩称：一、对原告诉讼宋某2、左继华、罗树梅、宋某1及华宇地产公司金融借款合同的事实无异议。二、若宋某2、左继华、罗树梅、宋某1不按借款合同约定偿还原告借款本息，同意原告意见，由人民法院拍卖宋某2、左杭燕购买的位于武定县狮山镇西北片区元武公路西侧4幢1单元7层701号的房屋，优先偿还原告的借款本息及本案诉讼费。三、原告所诉请的实现债权费用标准过高，请法院酌情判定。四、若拍卖上述房屋价款仍不能完全偿还原告的借款本息及相关合理费用，不足部分华宇地产公司愿意按约定承担连带赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人没有异议的下列证据本院予以确认并在卷佐证：原告营业执照复印件一份；金融许可证复印件一份；宋某2身份证复印件一份；左杭燕身份证复印件一份；宋某2与左杭燕结婚证复印件一份；华宇地产公司企业工商登记信息复印件一份；2012001号一手住房贷款业务银企合作协议复印件一份；担保承认书复印件一份；个人信贷业务申请表复印件一份；家庭成员共同还款责任确认书复印一份；同意房产抵押承诺书复印件一份；HX4-1-701商品房购销合同复印件一份；个人购房担保借款合同复印件一份；房地产抵押清单复印件一份；个人借款凭证复印件一份；贷款交易明细复印件10页；宋某2户贷款电脑输出单一份；委托代理协议复印件一份；收据复印件一份；宋某2与左杭燕离婚协议复印件一份。本院依据当事人的陈述、举证、质证及庭审调查确认本案如下法律事实：2012年4月30日，被告华宇地产公司向原告农行武定县支行出具《担保承诺书》，承诺“武定县华宇房地产开发有限公司，现销售华翔·帝景豪庭楼盘……我公司自愿为购房人向贵行所借购房按揭贷款提供担保，并作如下承诺：1、担保责任为不可撤销的阶段性连带保证担保责任，在我公司未协助向贵行借款的购房人办妥抵押登记的相关手续前，我公司自愿履行担保责任……2、担保的范围：购房人与贷款人所签订的主合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等。”2012年5月21日，被告华宇地产公司与原告农行武定县支行签订2012001号《一手房贷款业务银企合作协议》。2012年9月14日原告与被告宋某2签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告贷给被告宋某2资金28.4万元，借款期限自2012年9月14日起至2037年9月13日止共300个月，用途为购买被告宋某2、左杭燕与被告华宇地产公司之间签订的HX4-1-701号《商品房购销合同》项下坐落于武定县狮山镇西北片区元武公路西侧4幢1单元7层701号的房屋。合同12.4条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；”为保证合同的履行，合同约定由被告华宇地产公司提供阶段性连带责任保证担保，还约定该贷款以宋某2、左杭燕所购买的座落于武定县狮山镇西北片区元武公路西侧4幢1单元7层701号的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款本息、罚息复利、诉讼费及律师费等。各方在贷款人、借款人、保证人、抵押人处盖章、签字按印。合同签订后，原告向宋某2账户支付了约定的借款28.4万元。后被告华宇地产公司未能为原告办理房地产抵押登记，被告宋某2、左杭燕未如约还款，截止2017年7月7日，被告宋某2账户共欠借款本金260933.55元及利息8233.12元。2016年5月17日，被告宋某2与左杭燕协议离婚，双方在离婚协议中约定“男女双方共同房子（位于华翔帝景******）归女儿宋某1所有。”另查实，左杭燕于2016年11月14日因车祸去世，被告左继华为左杭燕父亲，被告罗树梅为左杭燕母亲，被告宋某1为左杭燕女儿，三被告均系左杭燕法定第一顺序继承人。庭审中，原告代理人同意律师代理费按规定下限8030元计收。本院认为，被告宋某2与原告农行武定县支行签订的借款合同，原告并按该合同约定发放了贷款，双方借贷关系成立。被告宋某2未按约定履行还本付息义务，被告宋某2违约，应承担违约责任。原告要求宣告借款合同立即到期的诉请成立，本院予以支持。借款时，左杭燕与被告宋某2系夫妻关系，左杭燕自愿与原告签署了《家庭成员共同还款责任确认书》，愿意与被告宋某2共同承担还款责任，原告农行武定县支行要求被告宋某2、左杭燕按约定共同清偿贷款本金及利息的请求事实根据充分，法律依据明确，本院予以支持。因左杭燕车祸去世，被告左继华、罗树梅、宋某1作为左杭燕法定第一顺序继承人，均明确表示愿意继承左杭燕遗产，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”左杭燕应承担的责任依法由被告左继华、罗树梅、宋某1在左杭燕遗产范围内承担。为保证被告宋某2按期归还借款本息，被告宋某2、左杭燕在借款时将位于武定县狮山镇西北片区元武公路西侧4幢1单元7层701号的房屋提供抵押担保。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门……”被告宋某2、左杭燕提供抵押的房产属于第四十二条规定的城市房地产，抵押合同自办理抵押登记之日起生效，因被告华宇地产公司至今未办理该抵押房屋的产权登记，故该抵押合同一直未能办理抵押登记手续，故原告与被告宋某2、左杭燕、华宇地产公司签订的《个人购房担保借款合同》中关于房屋抵押部分不生效。原告要求确认对被告宋某2、左杭燕的上述房屋享有优先受偿权的诉请没有事实依据，本院不予支持。被告华宇地产公司作为所抵押商品房的开发商，于2012年5月21日与原告农行武定县支行签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，承诺在未协助原告办妥抵押登记手续之前，自愿为购房者提供阶段性连带保证担保责任。故原告要求被告华宇地产公司对被告宋某2、左杭燕的借款承担连带保证责任的诉请成立，本院予以支持。综上，为维护双方当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司武定县支行与被告宋某2于2012年9月14日签订的《个人购房担保借款合同》。二、由被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1共同偿还原告中国农业银行股份有限公司武定县支行借款本金人民币260933.55元及计算至2017年7月7日的利息8233.12元，2017年7月8日起至借款本息还清之日止的逾期借款利息按合同约定计算，其中，被告左继华、罗树梅、宋某1在继承左杭燕的遗产范围内承担偿还责任。三、被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1承担律师代理费8030元，其中，被告左继华、罗树梅、宋某1在继承左杭燕的遗产范围内承担责任。四、由被告武定县华宇房地产有限公司对本判决第二、第三项债务承担连带保证担保责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司武定县支行的其他诉讼请求。案件受理费5552元，由被告宋某2、左继华、罗树梅、宋某1、武定县华宇房地产有限公司共同承担，其中，被告左继华、罗树梅、宋某1在继承左杭燕的遗产范围内承担责任。以上款项限判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行，申请执行的期间为二年。审判长  董建利审判员  杜思瑜审判员  钟凤学二〇一七年十二月十一日书记员  胡 静