广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初2160号 原告：詹永通，男，汉族，1983年3月21日生，户籍地：广西河池市金城江区，现住所：河池市城西新城区。 委托诉讼代理人：罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。 被告：广西一方土实业开发有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区南梧路**畅春湖山庄****，统一社会信用代码：91450000682108456Y。 法定代表人：梁沛农，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄琬媚，该公司员工。 原告詹永通与被告广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称“一方土公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告詹永通的委托诉讼代理人罗挥得及被告一方土公司的委托诉讼代理人黄琬媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效后10日内支付逾期交房违约金8422.6元给原告；2、判令被告在判决生效后10日内支付逾期备案登记违约金27409.2元给原告；3、案件受理费由被告承担。 事实和理由：2011年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将启航嘉园小区3单元1204号房出卖给原告，总价款共计475854元。合同第八条约定，出卖人应于2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；合同第九条约定,出卖人逾期交房超过90日后，合同继续履行的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。 合同签订后，原告依约向被告缴清购房款。2013年11月30日，被告将房屋交付原告使用广西河池市启航物业服务有限公司与原告签订了《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》。 2016年原告起诉被告办理房产证及承担逾期办证违约责任，河池市金城江区人民法院在（2016）桂1202民初820号《民事判决书》中确认：经本院调查了解，2015年12月21日，河池市住房保障和房产局向被告出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明被告已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料，判决据此认定：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》，仅约定被告有将相关资料报房产部门备案的义务及逾期备案的违约责任；2017年河池市中级人民法院对该类案件作出终审民事判决认定:如一方土公司逾期备案导致买受人未能在约定期限取得房屋产权证，需承担的是逾期备案违约责任，而非逾期办证违约责任。 原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条的约定，被告逾期59天（从2013年10月1日计算至2013年11月30日）交房，应承担逾期交房违约金4457元（475854元×59天×0.0003）；被告逾期384天（从2014年11月27日计算至2015年12月21日）才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，逾期备案违约金27409.20元（475854元×384天×0.00015）。 综上，为维护自己的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》等规定提起民事诉讼，请求法院判如所请。 被告一方土公司辩称，1、请求人民法院裁定不予受理原告的起诉；2、驳回原告的诉讼请求；3、本案诉讼费由原告承担。理由是：1、以原告接收房屋时间来界定被告交房时间是错误的，应当以被告统一通知交房的时间来定,被告实际交房时间是2013年11月30日，而原告收房时间为2013年11月30日。2、原告陈述备案登记时间和事实不符。被告于2012年3月6日已为原告办理产权登记备案手续，有商品房预售合同登记证明为凭。原告诉称2014年11月27日至2015年12月21日为被告办理权属登记的资料备案的时间是错误的。事实上，这段时间是被告整理资料向登记机关报送办理原告产权初始登记材料时间，原告混淆了备案登记与初始登记的区别。2015年12月23日被告已经为原告办好了房屋初始登记并取得该房屋所有权证书，之后通知原告提供资料办理该房屋所有权登记转移手续。3、合同约定被告遇特殊原因，可顺延交房。特殊原因共有11项，按统计，自2011年1月1日至2013年11月30日，连续两天以上降雨共409天；2011年1月1日至2013年11月30日国家法定节假日共33天；2011年至2013年高考停工，每年6月停工3天，三年共9天。据此，被告可顺延451天交房。4、原告的第一、二项诉讼请求，均已超过诉讼时效。（一）原告的延期交房诉请超过诉讼时效。鉴于原告于2013年7月1日起知道被告延期交房，其应在2013年7月1日至2015年7月1日期间提起民事诉讼，然其原告直到2017年9月21日才向法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效，法院依法不予受理其起诉。（二）原告的逾期备案登记诉求，同样超过了诉讼时效。如果原告认为被告在2012年3月6日办理预售备案登记已逾期，有效期起诉截止时间应到2014年3月6日止，原告于2017年9月21日才向法院提起本案诉讼，超过诉讼时效，法院依法不予受理其起诉。5、进行预售备案登记，是法律的规定，而不是合同的约定。《商品房买卖合同》签订后，被告的第一个工作环节，就是到登记机关办理预售登记备案，接之办理按揭抵押登记，办理产权初始登记，办理产权转移登记。就本案事实来看，被告已于2012年3月6日及时为原告办理了预售合同备案登记，原告由于不了解备案登记与初始登记的区别，错误的把被告在2014年11月27日至2015年12月21日这期间整理原告等购房业主初始登记材料，说成备案登记时间。被告于2015年12月21日将原告等其他购房业主的材料报登记机关办理该房屋初始登记，2015年12月23日取得了该栋楼各房号的初始登记房屋所有权证，按之可以协助购房业主办理房屋所有权证转移登记。被告是严格按照程序办理的，没有损害原告的任何合法权益。 综上，被告认为原告的上述两项请求，一是超过诉讼时效，二是无事实和法律依据，依法应予驳回其诉讼请求。 经审理查明，被告一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市城西新区地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系被告开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号。 2011年12月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，原告购买被告开发的启航嘉园商品房3单元1204号住房一套，总房价为475854元。被告应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同还约定有：“第八条交付期限……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、非出卖人原因，遇到配合政府、地方、地方政府及下属部门发布命令以及其他直接影响项目进展之政策要求，或社会异常事件的（如暴动骚乱、群众群体性事件等）；6、非出卖人原因一周内停水停电超过八小时（每八个小时计算一天，超过四小时但不足八小时按八小时计算）或气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨导致工期受影响的；……10、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；11、遇国家法定节假日，交付期限可顺延。”“第九条：出卖人逾期交房的违约责任除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同约定交房，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2、因买受人原因，出卖人未能按期通知买受人的，延期责任由买受人承担。”“第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……，3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。” 合同签订后，原告已按合同约定付清全部房价款给被告，并按规定缴清相关税费。2013年11月30日，原告接收其购买的住房并与广西河池市启航物业服务有限公司签订《启航嘉园商住楼物业管理服务协议》及附件。 另查明，原、被告从订立合同之日至约定交房之日的合同期间，即2011年12月24日至2013年6月30日，遇连续2天或2天以上中雨、大雨、暴雨、大暴雨共计23天；遇国家法定假日共计18天；期间因高考，被告一方土公司停工4天。涉案工程所称的1单元、2单元、3单元即为1号楼、2号楼、3号楼。 经本院调查了解查明：2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局作出《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》，该公示主要内容为：“为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，调整主要内容为：1、负一层部分位置原设计为停车位，现变更为机电房，停车位由94个变更为80个；2、第三层中部及西南部原设计为屋顶花园、架空花园，现将部分位置封闭建设为老年活动中心；3、第二单元31层C户型，第三单元31层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。4、将第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置上增设一扇门；5、第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。公示期自2013年9月29日至2013年10月19日。”2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向被告出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明被告已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料。 以上事实有原、被告庭审陈述、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《物业管理服务合同》、《商品房预售许可证》、《商品房预售合同登记证明》、《初始登记房屋所有权证》、广西河池市气象科技服务中心《降雨实况分析报告》等在卷证实。 本院认为，首先，原、被告双方于2011年12月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 其次，关于本案是否符合受理条件的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”及第一百二十三条的规定，“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。……。”。本案中，原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，因被告未举证证明本案不属于法院的管辖范围，或虽属法院管辖，但不属于民事案件受案范围或者不属于本院管辖，或起诉不符合法定条件又不能补正或在一定期限内不得起诉的情形，故对其抗辩本案应不予受理的理由，本院不予以采纳。 第三，关于原告请求的延迟交房违约金应否支持问题。根据本案《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。但双方在《商品房买卖合同》第八条第二款中对交付期限可顺延的情形作了特别约定，包括：“连续2天以上中雨导致工期受影响；在施工过程中，规范部门批准或决定的规划变更，设计变更等原因；遇到配合政府部门要求停工的；遇国家法定节假日的”。经查明，一方土公司在合同期内因雨天停工可顺延交房23天，因规划调整需进行公告可顺延交房20天，遇国家法定假日18天，遇高考停工4天，共计65天。扣除上述可顺延交房时间65天后，被告应于2013年9月3日交房。虽然原告已于2013年11月30日接收了房屋，但被告在2013年12月4日才取得五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》，应视为2013年12月4日才符合交房的条件。但该日期晚于被告依约可顺延交房的日期，故被告构成延迟交房的违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。被告违约行为至2013年12月4日终结。从2013年12月4日起至本案起诉之日（2017年9月20日），原告一直未通过其它方式主张逾期交房违约金，故原告主张逾期交房违约金无诉讼时效中止、中断情形，原告的起诉已超过普通民事诉讼二年的时效，丧失胜诉权，因此，对原告的该项主张本院不予支持。 第四，关于原告请求的延迟办理房屋权属备案登记违约金应否支持问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在交付商品房给原告使用的2013年11月30日后360日内，即在2014年11月24日前，将办理房屋权属备案登记资料报登记机关备案。但根据本案查明的事实，被告系在2015年12月21日，经河池市住房保障和房产管理局盖章的收据确认，完成办理房屋权属备案登记。依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”。故本案逾期备案登记违约金应自2014年11月25日起至2015年12月21日止,共计390天。现原告诉请384天的违约金，在合法范围内，本院予以支持。依据《商品房买卖合同》的约定，本案被告应支付原告逾期备案登记的违约金为：已交付房价款475854元×万分之1.5×384天≈27409元。被告一方土公司以其于2012年3月6日为原告办理的“商品房预售合同登记证明”证实其已履行备案登记义务，该登记应为《物权法》第二十条规定的“预告登记”，即为保障将来实现物权而进行的商品房预售合同登记。原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定的备案登记是以房屋经竣工验收为前提的备案登记。因此，被告一方土公司的抗辩显然与合同上下文的意思不相符，本院对该抗辩理由不予采纳。从2015年12月21日至提起本案诉讼（2017年9月20日），尚未超过《民法通则》规定的二年诉讼时效，2017年10月1日《民法总则》施行后，原告关于逾期备案违约金的请求适用三年的诉讼时效。因此，被告关于原告主张逾期备案违约金已超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、一百二十三、一百四十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西一方土实业开发有限责任公司支付原告詹永通逾期备案登记违约金27409元； 二、驳回原告詹永通的其他诉讼请求。 案件受理费696元，减半收取348元（原告已预交），由原告詹永通负担82元，被告广西一方土实业开发有限责任公司负担266元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费696元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员 唐 溪 二〇一七年十二月十三日 书记员 曹敏铃 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百二十三条人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。