北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17905号原告：牟冰旋，女，1988年12月20日出生，中国人寿养老保险股份有限公司职员，住北京市海淀区。原告：王正昌，男，1990年5月19日出生，中国人民银行职员，住北京市海淀区。二原告委托诉讼代理人：王冠楠，北京市京都律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：范颖慧，北京市京都律师事务所律师。被告：朱志清，男，1969年6月15日出生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：李维锋，山西平略律师事务所律师。原告牟冰旋、王正昌与被告朱志清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟冰旋、王正昌的委托诉讼代理人王冠楠、范颖慧，被告朱志清及其委托诉讼代理人李维锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟冰旋、王正昌向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经于2017年6月14日解除；2、被告朱志清向二原告双倍返还定金共计200万元；3、诉讼费用由被告朱志清承担。事实和理由如下：2017年3月13日，二原告与被告朱志清签订了北京市存量房屋买卖合同，约定二原告购买被告朱志清所有的位于丰台区草桥欣园四区20号楼1单元806号房屋，总价款为948万元，定金为100万。签订合同当日二原告向被告朱志清支付了定金100万元。依据合同约定，买受人未能在2017年6月13日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。因被告朱志清拒绝履行合同，不配合网签，二原告未能于合同约定的时间取得房屋所有权证书。二原告已经于2017年6月14日委托律师向被告朱志清寄送解除通知的律师函，解除买卖合同。被告朱志清已经收到律师函，合同已经于2017年6月14日解除。因被告朱志清的原因导致合同无法履行，应当将定金双倍返还给二原告。故我提起本案诉讼。被告朱志清辩称，原告牟冰旋、王正昌在合同履行过程中出现违约行为，为了避税，要求将网签价格作低为400万元，这是违法行为，我不同意。在2017年4月13日晚上的沟通过程中，二原告对我威胁，后来我才提出我先拿到房款再办网签。合同约定了买受人有退房的权利，不等同于买受人有权解除合同。在没有法定或约定的事由，二原告单方向我邮寄律师函解除合同已经构成违约，我不认可。我不同意原告牟冰旋、王正昌的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，朱志清（出卖人）与牟冰旋、王正昌（买受人）签订了北京市存量房屋买卖合同，约定了出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区草桥欣园四区20号楼1单元806号房屋（以下简称806号房屋），房屋成价格948万元。买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为200万元。出卖人应当在2017年6月13日（或房屋办理产权转移登记手续当日）前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2017年6月13日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行利率付给利息……补充协议及其他约定：双方协商一致，乙方于2017年3月20日之前支付甲方购房定金，以银行转账票据为准；第二笔首付款乙方需在双方去银行面签之前支付完毕，第二笔款项共计648万元。签订上述合同后，牟冰旋、王正昌分别于2017年3月13日、3月17日、3月19日向朱志清支付了20万元、30万元以及50万元，共计100万元定金。庭审中，双方均认可，合同签订后在网签之前双方发生了争议。双方曾经两次面谈。关于2017年4月11日面谈，双方均认可就如何确定网签价格未达成一致。朱志清称牟冰旋和王正昌提出作低网签价格，其不同意，因为网签价格达不成一致其曾经提出要求牟冰旋和王正昌在网签之前支付首付款648万元。牟冰旋和王正昌则称网签价格由中间人帮助计算为地区指导价459万元，因合同未约定网签价格如何确定，故其同意可以按照459万元进行网签，没有要求一定按照该价格；但朱志清提出要求在网签之前支付首付款648万元，其不同意。在2017年4月13日面谈中双方产生争执。朱志清称在面谈过程中，居间人的朋友揪住其衣服、原告举起板凳，其人身安全遭到威胁后报警。牟冰旋、王正昌则称双方发生争议，但不存在威胁人身安全的情形。庭审中，牟冰旋、王正昌向法庭提交了牟冰旋与朱志清的短信记录，内容是：2017年4月12日，朱志清：“小牟你好，昨天下午你拿合同复印件与咱们所签合同不一致吗，如果你所拥有的合同是原件，那咱们的合同不一致属于无效合同，再者咱们协商因你有其他想法，无法达成结果，你还是三思而行比较稳妥。”牟冰旋：“合同里约定的是去银行面签前交付剩余首付款，而非是您重新要求变更的网签前交付剩余首付款。我们都按照之前的沟通，一直配合您的时间，但是，您昨天新提出了新的要求……况且，你的新要求我们昨天也不是没有讨论，但您的要求也不符合正常房地产交易流程啊，如果您届时不配合网签或者网签因为其他原因没有成功，我们是很难拿到房子，也很难防止一房多卖的，而您拒绝按正常流程走……我们再次重申昨天的立场，我们可以一起去银行就剩余首付款办理资金托管，约定网签后支付至您账户，如此，可以保证您正常拿到款项，我们也不担心网签办不下来，您意下如何？”2017年4月18日，牟冰旋：“朱先生，我们签署房屋买卖合同已经一个月时间了，请您在4月21日之前与我们共同前往房屋主管部门办理网签手续。您安排好时间，请提前一天告知我们。”2017年4月19日，朱志清：“你们在找各种理由威胁逼迫我……需要修改沟通保证你我合法权益不受侵害，决定如下进行：1、必须经过正规中介机构；2、网签价格按照正常成交价执行；3、本次威胁取消200万贷款，不予支持……因出差估计28.9号返回，时间五一后再另约。”2017年4月20日，牟冰旋：“您提出的要求与合同约定存在不一致，我们的购房资格核验本月底就到期了，如果您本月底前不能前来办理网签，因购房资格核验导致办理网签及后续手续期限延迟的后果，我们概不负责。根据您出差安排及沟通要求，请于4月29日至5月1日放假期间进行面谈，以便更快推进合同履行，具体时间请提前一天告知我们。”2017年5月10日，牟冰旋通过短信发送律师函给朱志清，内容是：“请您收到本函之日起七日内至房屋所在地主管部门与委托人共同办理标的房屋网签事宜……”2017年6月19日，牟冰旋向朱志清发送短信：“朱先生，我们于2017年6月14日委托律师向您寄送了解除北京市存量房买卖合同的律师函，经查询您已经于2017年6月19日签收律师函，现在我们再次正式告知您，2017年3月13日您与我们签署的北京市存量房屋买卖合同已于2017年6月19日解除……”庭审中，牟冰旋、王正昌又提交了两份律师函以及签收回单，朱志清认可上述短信、律师函、回单的真实性，亦认可收到上述两个律师函。庭审中，朱志清提交了其与中间人蒋龙于2017年4月13日的录音。其中，蒋龙：“450万税费的问题不会产生纠纷，那你非的按900万或800万，那肯定会有税费。”朱志清：“我是948卖的，肯定就得948，按税费交的。”蒋龙：“你的948万一分不少，网签价450万，另外一个498万，加一块948万。”朱志清：“这个不行。”“小蒋，我不知道他们都是干嘛的。为什么工作证不能拿出来呢？”蒋龙：“工作证，那不方便啊，他有很多理由，比如说国家部门……这个没必要。”“现在我在想法设法说满足一定条件基础之上他承认承担所有的税费，前提条件是什么，这个不会产生这个税费，打到450万确实不会产生这个增值税，你打到400万肯定有增值税。”朱志清：“你也不要再说这么多，我给你省上个200、300的可以，再多了绝对不行，我知道这里面你所指的。”蒋龙：“你知道这个指导价吧。”朱志清：“再多了肯定不行。”牟冰旋、王正昌提交中间人蒋龙与朱志清于2017年4月21日的录音。其中，朱志清：“必须不能那么算了，我不让她贷款，她要是不那样做的话，她就自己看着办就行了。”蒋龙：“全款的话，它合同上写的贷款，你现在改全款。人家上哪儿去弄，您这不是把合同改了嘛。”朱志清：“反正现在这个事，我不按合同办，200万我拿不到，那我后来就拿不到了，所以现在我不支持她贷款，她不能贷。”以上事实，有当事人陈述、原、被告签订的《存量房屋买卖合同》、短信记录、录音等证据在案佐证。本院认为：牟冰旋、王正昌与朱志清签订的北京市存量房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效,当事人应当按照约定履行自己的义务。关于朱志清主张牟冰旋、王正昌要求作低网签价格属违约行为一节。根据双方提交的证据，中间人曾经协调网签价格作低未果，可以认为双方曾就网签价格如何确定进行协商。但朱志清未能提供充分证据证明牟冰旋、王正昌确有坚持作低网签价格的行为，且朱志清在录音中亦曾表示同意在网签价格上作出适当降低。故不宜认定双方在确定网签价格的协商过程中存在违约行为。朱志清在合同履行过程中提出要求牟冰旋、王正昌提前支付首付款、变更贷款方式为全款等要求，牟冰旋、王正昌表示不同意上述要求，朱志清无权在双方未达成一致的情况下单方变更合同。朱志清称其在2017年4月13日受到牟冰旋、王正昌的威胁后为了保证自己的权益才提出变更合同的要求。首先，根据当事人的庭审陈述和短信证据，朱志清在2017年4月13日面谈之前即已经提出提前支付首付款的要求，与该次面谈并无关联；其次，朱志清未向法庭举证证明其行使符合法律规定的抗辩权，其要求变更合同约定并无合法依据；第三，经过牟冰旋、王正昌的催告，朱志清仍拒绝履行合同，朱志清已经构成违约。根据合同约定，牟冰旋、王正昌有权要求退房。虽然合同未表述为“解除合同”，但退房与解除合同的含义基本一致。另，根据合同法的相关规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”或者“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形下，守约方有权要求解除合同。故牟冰旋、王正昌享有单方解除合同之权利，牟冰旋、王正昌已在2017年6月14日委托律师通过邮寄方式向朱志清发送解除合同的通知，系行使单方解除合同的权利。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。朱志清于2017年6月19日收到解除合同的通知，合同应当自2017年6月19日解除。故本院认定牟冰旋、王正昌与朱志清签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经于2017年6月19日解除。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因朱志清未按照合同约定履行己方义务，牟冰旋、王正昌要求朱志清双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、一百一十五条的规定，判决如下：一、确认牟冰旋、王正昌与朱志清于二〇一七年三月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一七年六月十九日解除。二、朱志清于本判决生效之日起十五日内向牟冰旋、王正昌双倍返还定金共计二百万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39080元、保全费5000元，由被告朱志清负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  石婷婷二〇一七年十二月二十二日书 记 员  申 璐