四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1524民初1347号 原告：伍云峰，男，1966年10月8日出生，汉族，住四川省长宁县长宁镇。 委托诉讼代理人：王育枫，四川竹都律师事务所律师。 被告：宜宾宸源房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区自强里**。 法定代表人：肖波，执行董事。 委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。 第三人：张青文，女，1966年7月2日出生，汉族，住四川省长宁县长宁镇。 原告伍云峰与被告宜宾宸源房地产开发有限责任公司（以下简称宸源公司）、第三人张青文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告伍云峰的委托诉讼代理人王育枫，被告宸源公司的委托诉讼代理人吴俊刚，第三人张青文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍云峰向本院提出诉讼请求：判决被告为原告办理“蜀南雅居”7幢六楼房号为XX的房屋的不动产权证书；案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：由于被告宸源公司下设的宸源公司长宁县分公司拖欠第三人张青文欠款无力偿还，经双方协商，由第三人张青文联系购买宸源公司长宁县分公司开发的“蜀南雅居”商品房客户，以售房款直接偿还宸源公司长宁县分公司所欠第三人张青文的欠款，并商定由宸源公司长宁县分公司与购房户签订《商品房买卖合同》。2008年8月13日，经第三人张青文介绍，原告以134245元（含六通费、维修基金）的价款购买了宸源公司长宁县分公司开发的“蜀南雅居”七幢六楼房号为XX的房屋一套，并将购房款一次性交付了第三人张青文，同时与宸源公司长宁县分公司签订了《商品房买卖合同》，宸源公司长宁县分公司随即将该房屋交付原告使用。此后，由于宸源公司长宁县分公司一直未按合同约定为原告办理该房屋的土地使用权证和房屋所有权证，经原告多次催促，应被告和第三人的要求，原告于2015年12月10日，将自己持有的《商品房买卖合同》交予被告，以便被告为原告办理两证，并由被告经办人肖某出具了收条一张。但被告至今仍未办理，故原告提起诉讼。 被告宸源公司辩称，1.原告以前曾经在长宁县人民法院工作，现在其配偶也在长宁县人民法院工作，故长宁县人民法院不适宜审理本案，对本案审判长提出回避申请，对长宁县人民法院提出回避申请，本案应请宜宾市中级人民法院指定管辖；2.原告的主张是房产登记部门的职权，被告无权为其登记不动产，其诉求不符合法律规定；3.原、被告之间不存在真实的合同关系，原告主张的抵债行为不是事实，房屋买卖合同是第三人私自拿空白合同给原告签的；4.即使抵债行为存在，也是被告抵给第三人，第三人再出售给原告，原告不应向被告主张合同权利；5.原告未按照合同履行义务，没有向被告支付房款、缴纳维修基金、税、费各种费用，被告无法提交办理备案手续。 第三人述称，当时我与被告商量好以房抵款，一共是九套房子，我去找买家来，就用购房款抵债，原告是我找的买家之一，原告、第三人与宸源公司长宁县分公司张某一起签的字；原告已经按约定把全部钱都付给我了，我与宸源公司长宁县分公司商量好一套房值好多钱，购房人的钱收多少都是我的；我是按宸源公司肖某的要求，喊原告把合同交给我，我拿给他们办手续，但后来一直也没有办；请求支持原告的诉讼主张。 原告当庭出示了如下证据：1.原告身份信息；2.供水、供电、供气公司出具的缴费单；3.肖某出具的《收件单》复印件；4.张青文出具的《说明》；5.房屋、土地登记情况协助查询通知（回执）复印件。 被告当庭出示了如下证据：《商品房买卖合同》（正、副本）、补充协议及其附件。 第三人当庭出示了如下证据：1.《民事诉状》；2.本院（2010）长民初字第128号民事调解书；3.肖某出具的《收件单》复印件4.本院（2016）川1524民初710号民事判决书、宜宾市中级人民法院（2017）川15民终479号民事判决书。 被告宸源公司认为原告出示证据2没有加盖公章，对其真实性提出异议；证据4是第三人的陈述，形式不合法；证据5与本案没有关联性。 第三人张青文对原告出示证据的真实性无异议。 原告伍云峰、第三人张青文对被告宸源公司出示证据的真实性无异议。 原告伍云峰、被告宸源公司对第三人张青文出示证据的真实性无异议。 本院对上述证据认定如下：原告出示的证据2经核实，其形式与实际相符，故对其真实性予以确认；对原、被告及第三人出示的其他证据真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2008年8月18日，伍云峰作为买受人与作为出卖人的宸源公司长宁县分公司签订合同编号为2008-209的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第一条项目建设依据载明：出卖人建设的商品房定名为蜀南雅居。《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房为第一条规定项目中的第XX号房……。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款载明：3、按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币136628元整（含6通初装费）。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第3种方式按揭付款“3、其他方式按揭：首付房款40128元，贷款90000元”。《商品房买卖合同》第八条交付期限载明：出卖人应当在2008年12月31日前，将商品房交付买受人使用，若……3、因买受人未按约定付清当期应付款及其他费用，出卖人可据实予以延期。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》第十九条载明：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，选择1.提交宜宾市仲裁委员会仲裁或2.依法向人民法院起诉。《商品房买卖合同》第二十二条载明：本合同连同附件共21页，一式6份，具有同等法律效力，合同持有情况为出卖人1份，买受人1份，国土资源局1份，长宁县房管局1份。《商品房买卖合同》第二十四条载明：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向长宁县房管局申请登记备案。 2008年8月18日，伍云峰作为买受人与作为出卖人的宸源公司长宁县分公司签订《补充协议》。《补充协议》第三条关于主合同第十五条补充载明：1、双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权及土地使用证，办理所发生的费用，由双方各自承担，买受人须按时在一定时间内向出卖人预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任；2、若买受人选择按揭贷款方式付款，在买受人办理交房手续之日，买受人应将办理房屋抵押登记手续的所有资料和需要缴纳的办证登记费（按登记部门确定的为准）提交给出卖人，否则，出卖人有权拒绝交房办理入住手续。《补充协议》第五条对房屋维修基金的补充约定载明：根据国家财政部、建设部（1998）第213号《住宅公用部位设施设备维修基金管理办法》规定，买受人在签订《商品房买卖合同》同时，须向出卖人交付总房款2%的维修基金，出卖人收齐后存入维修专项基金账户。 2010年1月4日，张青文以张某、宜宾市威宜实业有限责任公司、宸源公司长宁县分公司为被告，向本院提起诉讼，请求被告偿还本金及利息。张青文起诉的事实与理由为：2008年3月1日，张某、宜宾市威宜实业有限责任公司、宸源公司长宁县分公司共同向张青文出具借条，载明借到张青文现金4014046元，并约定了利息；2008年8月14日，张某签字，宸源公司长宁县分公司盖章，向张青文出具借条，载明借到张青文现金100万元，并约定了利息。2008年7月7日，张青文在宸源公司长宁县分公司处购房4套，折抵借款37.5442万元；2008年8月18日，张青文在宸源公司长宁县分公司处购房3套，折抵借款42.058万元；2008年9月21日，张青文代张某、郑某付宸源公司长宁县分公司房款，折抵借款16.4906万元；2008年9月21日，被告为张青文还农村信用社贷款140万元；收2008年6月1日至10月1日4个月门市租金7200元，支付被告代付的评估费6000元。该案，本院在审理过程中，经主持调解，当事人自愿达成调解协议，本院出具（2010）长民初字第128号民事调解书予以确认。 2015年12月10日，移交人张青文与收件人肖某签订《收件单》，载明收到张青文移交宸源公司以下资料：合同一正四副五份（5-2-6-1、5-2-6-2、5-2-6-3、5-2-6-4、11-3-8-1、11-2-8-2，共6户）、合同一正三副四份（11-1-1.2.3.4、11-2-1.2.3.4、11-3-1.2.3.4，共1户）、合同副本一份（7-4-4-1、7-2-2-1、XX、7-1-（6+1）-3、7-1-（6+1）-4、4-1-2-4、3-3-3-2，共7户）、合同副本复印件一份（7-3-3-1,7-5-5-1，共2户）。 2017年11月16日，长宁县淯清排供水有限责任公司向伍云峰出具蜀南雅居房屋缴纳2017年10月生活用水费及预存费用的收据。2017年4月23日、11月16日，长宁县天能燃气有限责任公司向伍云峰出具蜀南雅居房屋缴纳天然气费的收据。2017年12月25日，长宁县电力公司向伍云峰出具蜀南雅居房屋缴纳电费的收据。 另查明，本院已生效的（2016）川1524民初710号民事判决书查明事实如下：陈某、陶某共有的长宁镇竹海路二段蜀南雅居的房屋，已经办理了房权证，该房屋的《房屋买卖合同》为张青文提供给宸源公司的7-4-4-1。 审理过程中，被告宸源公司向本院提出管辖权异议，本院作出（2017）川1524民初1347号民事裁定书裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。被告宸源公司不服向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2017）川15民辖终143号民事裁定书，裁定维持本院对本案有管辖权。庭审过程中，被告宸源公司当庭口头提出回避申请，申请审判长纪昕玥及长宁县人民法院回避，审判长休庭请示院长决定后，认定被告宸源公司的申请理由不成立，没有法律依据，当庭口头驳回其回避申请。依据原告伍云峰的申请，本院向长宁县房产管理处查询涉案房屋登记信息，长宁县房产管理处查询结果如下：“蜀南雅居”七幢XX的房屋已办理初始登记，产权号长宁镇字第20130393号，已销售给伍云峰，但未办理过户手续。第三人张青文在庭审中自认原告已向其交付全部购房款。 本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，宸源公司长宁县分公司是宸源公司的分公司，故宸源公司长宁县分公司对外所发生的民事活动，系代表被告宸源公司的行为，故宸源公司长宁县分公司与原告伍云峰的民事行为系被告宸源公司与原告伍云峰的民事行为。原告伍云峰与被告宸源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告主张合同约定中的蜀南雅居第XX号房屋经长宁县房管局产权登记后房号为七幢XX，被告及第三人均未提出异议，长宁县房管所备案情况也反映被告只将该套房屋销售给了原告伍云峰，故本院对原告的主张予以采纳。被告宸源公司主张该合同系第三人张青文利用便利条件私自拿出加盖印章的空白合同与原告签订，但被告至今未向公安机关报案，也没有提供被告证明其主张的初步证据，且涉案房屋已在房屋登记主管部门登记销售给原告伍云峰，故对被告该主张不予采纳。第三人张青文主张以房抵款的形式是与宸源公司长宁县分公司协商确定房屋抵扣价格，原告伍云峰缴纳的房款则全部由其收取；被告宸源公司主张原告伍云峰未将房款直接支付给公司，故其未付清房款。合同签订后，被告宸源公司将蜀南雅居第XX号房屋交付给了原告伍云峰长期占有使用，并已办理初始登记，结合第三人张青文与被告宸源公司经核算后达成的调解协议、合同中关于原告伍云峰未付房款被告可不交房的约定，参考陶某和陈某房产证办理情况，本院认为宸源公司长宁县分公司以其行动认可了第三人张青文陈述的已经以房款抵扣了被告宸源公司欠其的部分借款的事实客观真实，并认可了原告伍云峰的履行方式。宸源公司长宁县分公司与第三人张青文达成的抵款约定和履行方式均不违反法律强制性规定，且以其行为认可了原告伍云峰的履行行为，故对被告宸源公司的主张，本院不予采纳。合同约定，房屋交付后，由被告宸源公司代办房屋产权及土地使用证，办理所发生的费用，由原告伍云峰与被告宸源公司各自承担，原告伍云峰需向被告宸源公司预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料，原告伍云峰向被告宸源公司交付总房款2%的维修基金，被告宸源公司将维修基金收齐后存入维修专项基金账户。参照陈某、陶某的房屋已经办理了房权证的事实，原告伍云峰与被告宸源公司合同约定的房屋，属于能够办理房屋所有权证和土地使用权证的情况，结合合同关于由被告宸源公司代办房屋产权及土地使用证的约定以及不动产登记制度规定，故原告伍云峰主张被告宸源公司为原告伍云峰办理蜀南雅居七幢XX房屋（即合同约定中第XX房屋）的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持，但原告伍云峰应当缴纳该房屋维修基金、提供办证所需资料，因办证所发生的费用，由原告伍云峰和被告宸源公司各自承担。 综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告宜宾宸源房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内将蜀南雅居七幢XX房屋的不动产权证书登记为原告伍云峰。 案件受理费500元，由宜宾宸源房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  纪昕玥 人民陪审员  林学礼 人民陪审员  陈宗凯 二〇一七年十二月二十九日 法官助理李娟 书记员杨孟林