贵州省黔西县人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔0522民初4722号原告刘天柱，男，汉族，1987年9月30日出生，贵州省黔西县人。原告韩雪，女，汉族，1987年12月20日出生，贵州省黔西县人。以上二原告的委托代理人熊平，系贵州磷源律师事务所律师，委托权限为特别授权。被告兰珍仙，女，布依族，1951年2月4日出生，贵州省黔西县人。被告洪登菊，女，白族，1965年12月5日出生，贵州省黔西县人。第三人严祖军，男，汉族，1972年12月21日出生，贵州省黔西县人。原告刘天柱、韩雪与被告兰珍仙、严祖军确认合同有效纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法由审判员徐敏适用于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘天柱及其委托代理人熊平到庭参加了诉讼，被告兰珍仙、洪登菊及第三人严祖军均到庭参加诉讼，原告韩雪未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘天柱、韩雪诉称：原、被告于2014年12月29日签订《黔西县洪福路144号后层移民联建设房转让协议》，约定被将位于黔西县洪福路114号后层移民联建房1栋1单元3-1号房屋转让给原告，房屋面积为116.68平方米，价款178000元。原、被告签订该协议后，原告履行了全额支付货款的义务，被告也将房屋及钥匙交付给了原告，且原告已对房屋进行了装修，并置办了家居用品。2017年原告持购房资料向有关部门办理水电入户时，得知被告在与原告签订《黔西县洪福路114号后层移民联建房转让协议》时，于2015年11月30日再次与第三人严祖军签订《购房协议》，以明显较低价格出售给第三人。被告一房二卖，侵犯了原告合法权益，故原告诉来法院，请求判决1、确认原告与被告于2014年12月29日的签订的《黔西县洪福路144号后层移民联建房转让协议》有效；2、责令被告继续履行《黔西县洪福路144号后层移民联建房转让协议》，并按协议协助原告办理水电入户手续；3、判决确认黔西县洪福路114号后层移民联建房1栋1单元3-1号房屋归原告所有。为支持其诉讼主张，原告在举证期内向本院提交了下列证据：1、移民联建房转让协议，证明原告将涉案的房屋出售给刘天柱和韩雪；2、收条一张，证明原告刘天柱、韩雪支付了合同项下的购房款14万元，原告履行合同约定的付款义务；3、购房协议一份（复印件），证明二被告将涉案的房屋转让给第三人，该份协议来源于办理水电入户的负责人提供，被告将合同项下的房屋再次转让给第三人，严重侵害了原告方的合法权益；证明该合同签订的时间晚于原被告签订的移民联建房转让协议转让的时间；4、照片5张，证明原告已入住涉案房屋。被告兰珍仙、洪登菊答辩称：涉案的房屋我方同意归原告所有，水电入户需要待涉案的工程的扫尾工程结束以后在办理。对于协议我方是认可的，是有效的。原告诉状上的内容是属实的，只是我方资金困难，由原告承担诉讼费。因为涉案的房屋尚欠尾款，办理水电入户的时候，原告方要付清房屋尾款。为支持自己的抗辩主张，二被告在举证期内提供如下证据：1、借条一张，购房协议复印件一份，证明二被告与第三人之间实际为借贷纠纷。2、建设用地规划许可证、用地红线图、黔西县人民政府镇政函（2009）23号批复、黔西县人民政府镇政函（2009）21号意见；《黔西县水利水电工程移民局关于孙家坝村碓窝井无房户移民集中建房情况说明》（但是无附件）、用地申请、移民局临时公告、《集中建房协议》（均为复印件），证明二被告是涉案项目的修建主体。第三人严祖军陈述称：涉案的房屋兰珍仙、洪登菊已经出售给我了，我也要求要房屋。在举证期内，第三人严祖军提供如下证据：购房协议和收条各一份，证明我与被告约定由被告将第三期房屋交付给我。经许庭审举证、质证，二被告对原告出示的第1组证据无异议，对第2组证据无异议，对第3组证据原为借款协议，因为借款的还款时间已到未还款才与严祖军达成协议写下购房协议，对第4组无异议。第三人对原告出示的证据无异议。原告对二被告出示的证据1的真实性无异议，但对该证据的关联性不予认可，该证据证明被告与第三人是民间借贷法律关系，并非真实的买卖合同关系，被告与第三人将民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系，严重侵害了原告的合法权益，被告与第三人之间的合同买卖关系不应当受到法律保护，证据2请求法庭依法核实。第三人对二被告出示的证据1的质证意见为：借给二被告的钱是162800，这钱是分两次借的，证据2请求法庭依法核实。原告对第三人出示的证据对该证据的三性均认可，该购房协议是被告与第三人严祖军通过之前存在的民间借贷法律关系转化而来的，第三人严祖军并未真实向被告支付购房款，该合同不能获得法律的保护，不能对抗原告与被告签订的房屋买卖合同，该合同已明确约定了如被告不能将涉案房屋交付给第三人可由被告另行调换给第三人。二被告对第三人严祖军提交的证据的真实性无异议，但是具体的借款金额我们庭后需要核实。经审查认定，原告提供的证据1、2、3客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可作为本案定案的依据，证据4不能体现案件客观事实，依法不予采信。二被告出示的证据1中的《购房协议》客观真实，与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据，借条与本案无关，依法不予采信；证据2中的建设用地规划许可证、黔西县人民政府镇政函（2009）23号批复经本院进行核实，客观真实，与本案具有关联性，可作为本案定案依据，其余证据无原件进行核对，依法不予采信。经审理查明：2009年11月25日，黔西县城关镇人民政府向孙家坝材会颁发了黔西县城关镇人民政府镇政府（2009）23号“城关镇人民政府关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复”，主要内容为同意无房移民自行组织实施修建，同意孙家坝村委会与无房移民签订集中建房协议，解决无房移民、农民住房。同时提出由规划部门注销洪兴福等19户移民已集中流转的土地，明确为孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点，由调剂土地的无房移民代表组织实施修建，孙家坝村委会负责监督、指导，并由孙家坝村委会与代表签订无房移民集中建房协议，解决无房移民、无房农民的住房困难，房屋按成本价格出售。2009年12月31日，黔西县规划局向孙家坝村村委会颁发地字第520000200926240号建设用地规划许可证，用地名称为黔西县孙家坝村洪福路农民、移民，用地位置为城关镇孙家坝村碓窝井移民街，用地性质为居住用地，同时颁发了“黔西县孙家坝村洪福路农民、移民集中建房用地红线图”。2014年12月29日，被告洪登菊、兰珍仙与原告刘天柱、韩雪签订《洪福路144号后层移民联建房屋转让协议》，约定洪登菊、兰珍仙将位于联建房小区1栋1单元3-1号住房建筑面积共计116.8平方米的住房以17.8万元的转让给原告，合同约定此房为联建房，没有任何产权手续，若能办理相关手续，则二被告将无条件为原告办理，费用由原告负担。同日，二原告向二被告支付了14万元的购房款，二被告出具了收据，且注明所欠房款3.8万于交房时付清。2015年11月30日，二被告又与第三人严祖军签订《购房协议》，约定洪登菊、兰珍仙将涉案房屋以17万元的价款出售给第三人，首付款16.28万元，欠7200元。同时约定二被告若在交房前一次性退还第三人购房首付款，第三人则退还该房屋，《购房协议》中止（终止）履行。本案焦点：《洪福路144号后层移民联建房屋转让协议》效力如何认定。本院认为：原告与被告签订的《洪福路144号后层移民联建房屋转让协议》明确约定由二被告将位于洪登菊、兰珍仙将位于联建房小区1栋1单元3-1号住房建筑面积共计116.8平方米的住房以17.8万元的转让给原告，且原告已将大部分购房款支付给了被告。原、被告之间的行为受《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整。由于原、被告之间已对涉案房屋达成了买卖协议，且原告已履行了大部分义务，表明原、被告之间对涉案房屋可以作为商品在市场上流通已达成共识，但是作为商品在市场上流通，需具备一定条件。就本案而言，涉案房屋属于尚未竣工的工程，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，将尚未建成的房屋进行出售的签约主体应为房地产开发企业，但本案的二被告不是房地产开发企业，其不具备出售资格；被告提供建设用地规划许可证、黔西县人民政府镇政函（2009）23号批复的复印件，虽然经过核实后均属实，但该证据不以证明二被告是涉案项目的开发主体，亦不能证明其已具备预售房屋的条件；被告提供用地红线图、黔西县人民政府镇政函（2009）21号意见、《黔西县水利水电工程移民局关于孙家坝村碓窝井无房户移民集中建房情况说明》（但是无附件）、用地申请、移民局临时公告、《集中建房协议》无原件进行核对，且内容也不能证明二被告是涉案项目的开发主体，不能证明其已具备预售房屋的条件，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，依法认定《洪福路144号后层移民联建房屋转让协议》无效。由于本院经审理认为合同无效与原告所主张合同有效不一致，故本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”之规定而向原告的特别授权委托代理人进行释明，其表明不变更诉讼请求，并坚持其诉讼请求，此为原告行使其权利的表现。由于《洪福路144号后层移民联建房屋转让协议》无效，而本案原告以合同有效作为基础和前提而要求二被告按合同约定为原告办理水电入户手续，并确认涉案房屋为原告所有，无法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告刘天柱、韩雪的起诉。案件受理费30元（已减半收取），退还原告刘天柱、韩雪负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本裁定发生法律效力。审判员  徐敏二〇一七年十二月二十日书记员  刘佳