江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初11293号原告：浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇长寿东路**。负责人：丁文朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：余金娇，该公司员工。委托诉讼代理人：顾建国，该公司员工。被告：陈登花，女，1982年1月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：黄国华，江苏同丰律师事务所律师。原告浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司（以下简称绿升昆山公司）与被告肖家垒、陈登花物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，后因案件复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月18日、公开开庭进行了审理。案件审理中，原告申请撤回对被告肖家垒的起诉，系原告对自己民事权利的处分，不违法法律规定，本院予以准许。原告绿升昆山公司的委托诉讼代理人余金娇、被告陈登花的委托诉讼代理人黄国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿升昆山公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告陈登花、肖家垒支付原告物业管理服务费44908.25元（自2012年7月1日起至2016年2月29日）；2、要求被告陈登花、肖家垒支付违约金19571.83元；3、判令被告陈登花、肖家垒承担本案诉讼费用。在案件审理中，原告申请撤回对被告肖家垒的起诉，并申请撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2008年10月，原告与案外人昆山建兴置业有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，由原告对昆山市XX镇XX小区进行物业服务，合同期限至第一届业主委员会成立并签订《物业服务合同》生效时本合同终止。2013年4月原告与案外人昆山市XX镇XX小区第一、二届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2013年4月1日至2017年6月30日。按照合同约定住宅物业服务费收费标准3.8元/月/平方米，物业费每6个月预交一次，缴纳时间为每6个月的第一个月上旬，逾期支付物业费的按照合同约定加收每日万分之五违约金。肖家垒自2012年7月1日至2016年2月29日未支付该服务期间的物业服务费，经原告多次催告拖欠至今。被告陈登花在2015年9月15日以竞买方式获得昆山市XX镇纳XX水庄XX号房屋的产权，竞买公告中规定该房屋的各项费用由买受人承担。被告陈登花辩称，涉案房产我通过司法拍卖所得，于2015年10月21日经生效法律文书确认取得所有权，但涉案房产一直由肖家垒持续占有使用，直到法院对其采取强制措施后于2016年2月23日与我签订《房屋移交确认书》才将涉案房产交付于我，我次日便至原告处办理离登记手续并交纳了自2016年3月1日起的全部物业费。原告所主张的物业费系肖家垒的全部债务。司法拍卖是法院民事执行行为的一部分，我参与司法拍卖并成交，与法院的关系并非平等民事主体之间的合同关系，也非民事主体与行政机关之间的行政合同关系，而是当事人与行使审判权的司法机关之间的民事诉讼法律关系。法律并未授权法院在司法拍卖中对于与司法拍卖无直接关系的费用或者债务在拍卖中予以分配。物业费并非因司法拍卖本身形成的，变卖公告中关于“物业费由买受人承担”的内容是违法无效的，并且这也不是要约，我与法院之间并不成立合同关系，因此对于我并没有法律约束力。变卖公告不能将物业费这个一般债权变为优先债权，会损害其他一般债权人的合法权益。并且变卖公告中并无物业费的数额，我参与司法拍卖时并不认识原告或者肖家垒，没有向原告为涉案物业费担保、承诺支付的意思表示。综上，原告起诉要求我承担相关诉讼请求，没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2008年10月，浙江绿城物业管理有限公司与昆山建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）签订前期物业管理委托合同，建兴公司将其开发建设的昆山XX住宅项目委托浙江绿城物业管理有限公司进行全面的物业服务与管理，管理期限暂定两年，自纳帕尔湾小区首期房屋交付之日起计算，物业管理费标准为物业费3.52元/平方米/月，代收代缴费0.28元/平方米/月，物业管理费预收方式为：第一次入伙时收取6个月的物业管理费，以后每次预收6至12个月的物业管理费；如建兴公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按日万分之三的标准向原告支付滞纳金。实际由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司（更名前为浙江绿城物业管理有限公司昆山分公司）为纳帕尔湾小区提供物业管理服务。2010年8月18日“XX”小区首批房屋交付。2010年11月26日，位于昆山市XX镇XX水庄**房屋产权登记至肖家垒名下，该房屋建筑面积为268.67平方米。前期物业服务合同期满后，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司为XX小区提供物业管理服务。2013年7月28日，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司与“XX”小区第一届业主委员会签订《昆山XX物业服务合同》，约定绿城物业服务集团有限公司昆山分公司对“XX”小区实施物业管理，物业服务期限自2013年4月1日起至2015年12月31日止；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费预收方式为：每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。该合同签订后，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司依约提供了相应的物业服务。肖家垒拖欠绿城物业服务集团有限公司昆山分公司自2012年7月1日起至2014年6月30日的物业服务费，绿城物业服务集团有限公司昆山分公司多次催讨未果，于2014年4月10日向本院提起诉讼，经（2014）昆千民初字第0346号民事判决书判决：肖家垒支付绿城物业服务集团有限公司昆山分公司自2012年7月1日起至2014年6月30日物业服务费24495.4元及违约金3174.6元。原告称因原告系2015年与纳帕尔湾小区业委会补签的物业服务合同，故在倒签合同前与肖家垒之间的纠纷，系由原提供物业服务的绿城物业服务集团有限公司昆山分公司主张，并称原告与绿城物业服务集团有限公司昆山分公司的管理层是一致的，经国家企业信用信息公示系统查询，该两家公司负责人一致。浙江绿升物业服务有限公司的全资股东系绿城物业服务集团。经原告、绿城物业服务集团有限公司昆山分公司与XX小区业委会协商，XX小区物业管理实际于2013年4月1日由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司变更为原告。2015年4月15日，原告与XX第一届业主委员会补签《昆山XX物业服务合同》，约定原告对“XX”小区实施物业管理，物业服务期限自2013年4月1日起至2015年12月31日止；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费预收方式为：每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第一个月上旬；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。2016年7月10日，原告与纳帕尔湾第二届业主委员会签订《昆山XX物业服务合同》，约定原告对“XX”小区实施物业管理，物业服务期限自2016年1月1日起至2017年度业主大会选聘出新物业公司之日止（暂定2017年6月30日）；物业服务费为别墅3.8元／月·平方米（含代收代缴的能耗费）；物业服务费可以按月缴纳，也可以每半年或一年预缴一次，若预缴，缴纳费用时间为每年1月15日和6月15日前，最迟不得迟于10月31日；如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之五支付滞纳金。后昆山市XX镇纳XX水庄XX号房屋因肖家垒涉诉案件被变卖，变卖公告上载明：可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人自行了解查询，与拍卖人无关。被告陈登花通过竞价购得该房产，并签署拍卖成交确认书，确认在拍卖前已经认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。涉案房产评估价为4138800元，被告陈登花以2755000元成功竞买该房屋，2015年10月21日，本院（2014）昆执字第4111号执行裁定书裁定该房屋的房屋所有权及相应的国有土地使用权自裁定送达买受人时起转移，被告陈登花提供（2014）昆执字第4111号执行裁定书以证明其实际在2015年10月21日取得涉案房屋的不动产权，原告对此没有异议。因肖家垒未及时将涉案房屋交付被告陈登花，2016年2月23日，肖家垒向被告陈登花交付房屋，双方签署《房屋移交确认书》，载明：该房屋移交前肖家垒因使用该房屋发生的债务由肖家垒自行处理，肖家垒须协助陈登花办理水、电、气、物业、有线电视、电信宽带等过户手续，并由被告陈登花补偿肖家垒70000元。原被告一致认可被告陈登花按3.8元/月/平方米的标准已向原告缴纳自2016年3月1日起至2017年12月31日期间的物业费。以上事实，有XX前期物业服务合同、昆山XX物业服务合同二份、房屋移交确认书、收条、（2014）昆千民初字第0346号民事判决书、（2014）昆执字第4111号执行裁定书、变卖公告及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与XX小区两届业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对全体业主均有约束力。原告作为XX小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，业主理应及时支付相应的物业服务费。庭审中，原告自愿按照房屋建筑面积268.59平方米作为计算物业费的依据，对被告并无不利，本院据此计算被告应该支付原告的物业服务费。2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费及滞纳金，已经由绿城物业服务集团有限公司昆山分公司主张过，原告对此亦予以认可，根据一事不再理的原则，本院对于原告主张的该期间的物业服务费不予理涉。因变卖公告中已经载明可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人自行了解查询，被告陈登花参与司法拍卖/变卖，并通过参与司法拍卖/变卖的方式取得涉案房屋所有权，对于变卖公告内容知悉并且确认接受，应当自行查询涉案房屋上欠付的物业费，该欠付的物业费作为涉案房屋的瑕疵及风险，竞买人参与竞买即视为接受相应的瑕疵及风险，并自愿承担该房屋上附随的债务，因此，2014年7月1日至2016年2月29日期间的物业服务费20412.84元（3.8元/平方米/月×268.59平方米×20月），被告陈登花应当承担。被告陈登花与肖家垒之间在房屋移交确认书上对于物业费的约定系内部约定，不得对抗原告，被告陈登花可在支付相应物业费后依照约定另行追偿。原告申请撤回对肖家垒的起诉及申请撤回要求被告支付违约金19571.83元的诉讼请求，系原告对自己权利的处分，本院予以确认。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告陈登花于本判决生效后十日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司2014年7月1日至2016年2月29日期间的物业服务费20412.84元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元，由原告浙江绿升物业服务有限公司昆山分公司负担965元，被告陈登花负担447元。被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  胡小娟人民陪审员  俞 绮人民陪审员  朱 炜二〇一七年十二月二十四日书 记 员  徐梦丹附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。