上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初7098号原告：沈伟珍，女，汉族，1956年11月13日出生。被告：上海市金山区金龙新街业主委员会，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街436弄48号3楼。负责人：沈晔晖、陈妹华、朱慧。被告：沈晔晖，女，汉族，1982年11月12日出生。被告：陈妹华，女，汉族，1979年5月17日出生。被告：朱慧，女，汉族，1980年9月26日出生。原告沈伟珍与被告上海市金山区金龙新街业主委员会、沈晔晖、陈妹华、朱慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因四被告下落不明，本案于2017年6月20日转为普通程序审理，依法组成合议庭，并于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告沈伟珍到庭参加诉讼，被告上海市金山区金龙新街业主委员会、沈晔晖、陈妹华、朱慧经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告系上海市金山区朱泾镇金龙新街348弄1号301室房屋的产权人。2013年9月18日，由于原告等小业主的委托，上海市金山区金龙新街业主委员会与上海柳鸿企业管理有限公司签订《商铺整体租赁合同》，租赁期为15年，自2013年8月6日至2028年6月30日止。合同签订后，原告仅收到第一年度，即2013年8月至2014年7月的租金19,010元，未收到2014年8月至2017年7月的租金。因此，原告在2015年4月9日与业主委员会签订《解除委托函》后，又于2015年5月24日与上海容睿宾馆有限公司签订一份租期为8年的《房屋租赁合同》，但是由于一房两租，被法院判决合同未成立而未拿到相应房租。故原告认为由于被告上海市金山区金龙新街业主委员会没有及时解除与上海柳鸿企业管理有限公司签订的《商铺整体租赁合同》，给原告造成了损失，应承担相应的赔偿责任，沈晔晖、陈妹华、朱慧是上海市金山区金龙新街业主委员会的负责人，具体出租事宜都由此三人经办，应和业主委员会共同承担赔偿责任。故请求判令：四被告共同赔偿原告因没有及时解除与上海柳鸿企业管理有限公司签订的《商铺整体租赁合同》而造成的损失90,488元（2014年8月至2017年7月的租金87,608元及一个月的违约金2,880元）。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原、被告身份证明、业主委员会备案证，证明双方主体资格。2、上海柳鸿企业管理有限公司档案机读材料，证明上海柳鸿企业管理有限公司企业信息。3、《委托书》，证明原告委托被告上海市金山区金龙新街业主委员会全权代理房屋出租事宜。4、《商铺整体租赁合同》，证明上海市金山区金龙新街业主委员会于2013年9月18日与上海柳鸿企业管理有限公司签订租赁合同。5、《解除委托函》，证明原告于2015年4月9日与被告上海市金山区金龙新街业主委员会签订解除委托函。6、《房屋租赁合同》，证明原告于2015年5月4日与案外人上海容睿宾馆有限公司签订房屋租赁合同。7、（2016）沪0116民初5308号民事判决书，证明原告要求上海容睿宾馆有限公司支付租金的诉讼请求被法院驳回。8、房屋信息登记表，证明上海市金山区朱泾镇金龙新街348弄1号301室房屋产权属于原告的事实。被告上海市金山区金龙新街业主委员会未向本院提交答辩状和证据。被告沈晔晖、陈妹华、朱慧均未向本院提交答辩状和证据。经审查，原告提供的证据具有真实性、客观性，能证明案件事实。被告无故拒不到庭参加诉讼，依法视其放弃质证的权利。根据上述采纳的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告系上海市金山区朱泾镇金龙新街348弄1号301室房屋的产权人。2013年9月18日，由于原告等小业主的委托，被告上海市金山区金龙新街业主委员会与上海柳鸿企业管理有限公司签订《商铺整体租赁合同》，约定：由上海市金山区金龙新街业主委员会代表金山区朱泾镇金龙新街347弄及436弄等187家小业主将其位于金山区朱泾镇金龙新街347弄及436弄的相关店铺出租给上海柳鸿企业管理有限公司，租赁期自2013年8月6日至2028年6月30日止。免租期10个月，平摊到前两年中，2013年度5个月免租期，2014年度5个月免租期。第一年租金为2,508,333元，第二年租金为2,508,333元，第三年租金为4,300,000元，从第四年开始，租金每年在前一年基础上，上浮3%。上海柳鸿企业管理有限公司于合同签订之日起三日内支付定金2,000,000元，合同签订后七日内，支付第一年租金2,508,333元，自第四个租赁年度开始，在每半年度开始前的第7个工作日支付当年租金的二分之一。合同还约定，被告上海市金山区金龙新街业主委员会受187家小业主的全体共同委托，各小业主不得单独撤销委托；即使出现小业主单独撤销委托，也不影响合同效力，由此产生的委托纠纷由撤销委托的小业主与业主委员会自行解决。合同签订后，被告上海市金山区金龙新街业主委员会将包括原告房屋在内的店铺交付上海柳鸿企业管理有限公司。原告于2013年9月15日从被告朱慧处取得第一年度，即2013年8月至2014年7月的租金19,010元，原告至今未拿到2014年8月至2017年7月的租金。2015年4月9日，原告向被告上海市金山区金龙新街业主委员会发出《解除委托函》，解除与被告就朱泾镇金龙新街店铺出租事宜签署的委托书，被告亦同意解除委托关系。2015年5月24日，原告与上海容睿宾馆有限公司签订出租金山区朱泾镇金龙新街348弄1号301室房屋的《房屋租赁合同》。之后，上海容睿宾馆有限公司未按约给付租金，原告提起诉讼，上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初5308号民事判决书认定该《房屋租赁合同》未成立，原告无法据此主张相应权利。另查明，生效的（2016）沪0116民初7426号民事判决书显示：上海市金山区金龙新街业主委员会于2013年3月6日，经上海市金山区朱泾镇人民政府备案后成立。后其负责人曾口头集体提出辞职，目前没有人主持具体工作。新的业主委员会至今未成立。本院认为：被告上海市金山区金龙新街业主委员会作为代理人，代理包括原告在内的187家小业主与上海柳鸿企业管理有限公司签订《商铺整体租赁合同》的行为合法有效。虽然原告和被告上海市金山区金龙新街业主委员会签署了《解除委托函》，但由于合同约定小业主单独撤销委托不影响合同效力，故《商铺整体租赁合同》仍然有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告的租金损失可以向上海柳鸿企业管理有限公司主张。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，原告并无证据证明被告上海市金山区金龙新街业主委员会存在不当的代理行为，被告上海市金山区金龙新街业主委员会在接受委托代理的情况下实施出租行为，支付租金及违约金的合同义务并非在于代理人一方，原告的房屋租金及违约金损失与代理人并无因果关系，原告也无权直接向代理人主张该损失。被告沈晔晖、朱慧、陈妹华系被告上海市金山区金龙新街业主委员会的负责人，其对外签订合同等行为系职务行为，其行为后果应由被告上海市金山区金龙新街业主委员会承担。综上所述，原告要求四被告赔偿租金及违约金损失缺乏相应的法律依据和事实依据，对原告的诉讼请求本院难以支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告沈伟珍的诉讼请求。本案案件受理费2,062元，公告费690元，由原告沈伟珍负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 炜审 判 员  李文华人民陪审员  何昌炜二〇一七年十二月十一日书 记 员  胡 琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被告代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。