广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0603民初1334号 原告卢业峰，男，汉族，1978年12月11日出生，住南宁市。 特别授权委托代理人罗孙武，男，汉族，1980年8月4日出生，住广西陆川县。 特别授权委托代理人杨孟真，男，侗族，1962年1月4日出生，退休职工，现住南宁市青秀区。 被告深圳市荣申博商业管理有限公司，住所地：广东省深州市福田区南园街道南园****。 法定代表人廖津兴，执行董事。 被告廖津兴，男，1985年8月9日出生，住南宁市。 被告徐泽良，男，1971年9月5日出生，住南宁市。 被告徐铭蔓，女，1983年4月18日出生，住南宁市邕宁区。 四被告的特别授权委托代理人韦华超、吴振林，广西作一律师事务所律师。 原告卢业峰诉被告深圳市荣申博商业管理有限公司、廖津兴、徐泽良、徐铭蔓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢业峰的委托诉讼代理人罗孙武、杨孟真，被告深圳市荣申博商业管理有限公司、廖津兴、徐泽良、徐铭蔓的共同特别授权委托诉讼代理人韦华超到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即支付恒富商业广场3楼1211号商铺的第一个五年租金51498.6元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年原告出资购买了防城港恒富商业广场3楼1211号商铺，并将该商铺出租给被告荣申博公司。按照合同约定，在签订租赁合同后，被告应该将第一个五年租金打入原告账户。但被告却以商铺面积没最后确定为借口，延迟租金支付。2016年原告接到通知，可以交契税，原告在缴纳契税并拿到税务局的增量房申报表，说明面积已经确定。再找被告时却无法联系上被告。为此,部分业主又给被告发了函，但被告居然没人接收。故将被告荣申博公司诉至法院，同时廖津兴、徐泽良、徐铭蔓作为荣申博公司的主要股东，在公司到底是注销还是迁移，没有清偿债务时都没有通知原告，对荣申博公司未尽的义务，其股东都有不可推卸的责任。为维护原告的合法利益，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述提供如下证据：1、原告身份证复印件，用以证明原告诉讼主体适格；2、被告网上企业信息查询单，用以证明被告诉讼主体资格及常住地址，被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓是被告深圳市荣申博商业管理有限公司的控股股东；3、商铺租赁合同，用以证明原、被告签订租赁合同的事实及合同的内容；4、快递回执，用以证明按正规途径已经无法联系被告；5、购房合同、契税发票、备案证明、支付凭证，用以证明原告是商铺的所有者；6、广西荣申博企业信息查询单，用以证明广西荣申博公司控股股东同样是廖津兴、徐泽良、徐铭蔓，同时他们的高管跟被告深圳市荣申博商业管理有限公司也完全相同，造成公司滥用法人独立人格，对所负债务应负连带责任。项目服务费的收据，一张是广西荣申博收取的，一张是南宁荣申博收取的，为了证明廖津兴、徐泽良、徐铭蔓作为控股股东成立了许多公司，深圳荣申博、南宁荣申博、广西荣申博，形成了混同经营，三个公司都参与了涉案项目的经营，而且他们的高管都是相同的。 被告荣申博公司辩称，荣申博公司在签订合同时已一次性支付了5年的租金。被告荣申博公司没有义务重复支付租金。请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。 被告深圳市荣申博商业管理有限公司为其辩解提供如下证据：1、【恒富商业广场】认购协议书，用以证明原告与开发商广西龙叶贸易有限公司签订了恒富商业广场的认购协议书，认购协议书里面第一条和第二条能够证实龙叶公司已经将被告深圳市荣申博商业管理有限公司应付给原告的该商铺的第一年至第五年的租金给予在购房总账款里面扣除。该扣除的房款属于被告深圳市荣申博商业管理有限公司与原告所签订的商铺租赁合同第五条的约定应付的第一个五年租金，同时用以证明没有拖欠原告的租金；2、广西龙叶贸易有限公司出具的证明书，用以证明原告与开发商龙叶贸易有限公司签订了恒富商业广场的认购协议书，认购协议书里面第一条和第二条能够证实龙叶公司已经将被告深圳市荣申博商业管理有限公司应付给原告的该商铺的第一年至第五年的租金给予在购房总账款里面扣除。同时用以证明没有拖欠原告的租金，广西龙叶贸易有限公司的股东，与深圳荣申博股东不相同。 被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓辩称，根据合同相对性原则，被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓既非租赁合同的主体，也不是该租赁合同的担保人，原告依据该租赁合同向被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓提出请求是滥用司法诉权。被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓没有负有履行租赁合同的义务。请求驳回原告对被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓诉讼请求。 被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓没有向本院提供证据。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5没有异议，对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告对原告提供的证据4有异议；原告对被告深圳市荣申博商业管理有限公司提供的证据均有异议。本院认为，原告提供的证据4、5具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。被告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与广西龙叶贸易有限公司签订了一份《恒富商业广场认购协议书》。该协议书约定，原告认购广西龙叶贸易有限公司开发的位于防城港市防城区商铺，该商铺以返租形式销售，原告购买该物业可享受10年返租，前五年返租总金额从总房价中返还并一次性扣除，后五年租金并按季度交纳形式由深圳荣申博公司支付。该商铺返租前总房价为171662元，扣除五年返租金额后的认购总价为120164元，扣除五年返租金额折算成交认购成交建筑面积每平方米单价为12150.05元，并约定了付款方式、定金等。《恒富商业广场认购协议书》签订后，原告与被告深圳市荣申博商业管理有限公司又于2013年9月23日签订了一份《恒富商业广场商铺租赁合同》，该合同约定，原告将其向广西龙叶贸易有限公司购买的位于防城港市防城区商铺租给被告深圳市荣申博商业管理有限公司。该《恒富商业广场商铺租赁合同》第五条约定，原告购买商铺之日，被告深圳市荣申博商业管理有限公司已一次性付给甲方5年的商铺收益（含税），期限自2015年5月8日至2020年5月7日，租赁收益为该商铺租赁合同第一条确定商铺总价款的6%，最终租金以房产证登记面积为准，并确定商铺最终实际面积。2014年5月8日，原告与广西龙叶贸易有限公司正式签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告向广西龙叶贸易有限公司购买位于防城港市防城区商铺，该商铺面积为9.89平方米，每平方米价格为12150.05元，总价款120164元，约定广西龙叶贸易有限公司应于2014年12月31日前将房屋交付给原告。但广西龙叶贸易有限公司一直没有与原告办理商铺交接手续，原告也没有与被告深圳市荣申博商业管理有限公司办理过商铺移交手续，原告至今也未取得该商铺的房产证。 本院认为，原告与广西龙叶贸易有限公司签订的《恒富商业广场认购协议书》，虽然是签订正式买卖合同之前订立的意向书，但该意向书对即将购买的商铺情况、单价、总价、履行方式等事项均作出了具体约定，且与接下来签订的《商品房买卖合同》构成意思表示上的一致性。本院认为,《恒富商业广场认购协议书》作为《商品房买卖合同》的前置协议，同样具有法律效力。原告与广西龙叶贸易有限公司签订的《恒富商业广场认购协议书》和《商品房买卖合同》，以及原告与被告荣申博公司签订的《恒富商业广场商铺租赁合同》，均是各方当事人的真实意思表示，这些合同既没有违反相关法律法规的规定，也没有损害国家、集体或他人的合法权益，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。综合《恒富商业广场认购协议书》、《商品房买卖合同》、《恒富商业广场商铺租赁合同》表明，广西龙叶贸易有限公司在将涉案商铺出卖给原告前，曾约定的建筑面积为9.89平方米，商铺总价款为171662元。扣减第一个五年租金51498.6元后，实际商铺总价款为120164元，成交单价为12150.05元，而原告也是按照120164元的价款向广西龙叶贸易有限公司支付商铺价款的。且《恒富商业广场商铺租赁合同》中写明被告荣申博公司已一次性支付第一个5年的租金，实际上该“已一次性支付”就是广西龙叶贸易有限公司在向原告收取商铺总价款时扣减的部分。故本院认定在原告购房时实际已经扣减了第一个五年租金51498.6元（从2015年5月8日起至2020年5月7日），但因《恒富商业广场商铺租赁合同》约定最终租金以房产证登记面积计算为准，在原告尚未取得该商铺房产证的前提下，无法确定最终租金是否与扣减租金部分一致，在此情况下，原告请求支付第一个5年的租金无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、二百二十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告卢业峰的诉讼请求。 二、案件受理费1087元，由原告卢业峰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费1087元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  徐兴辉 审判员  蒋艳蓝 审判员  杨家耀 二〇一七年十二月二十九日 书记员  梁炉丹