广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初17909号原告：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司，住所地中山市南朗镇翠亨大道133号，统一社会信用代码914420000826092063。负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，职员。委托诉讼代理人：郑晓春，职员。被告：孔潜，女，1979年7月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：彭欢，被告丈夫。原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）诉被告孔潜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法由审判员石慧适用小额诉讼程序于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告雅居乐南朗分公司的委托诉讼代理人汪海燕、被告孔潜及其委托诉讼代理人彭欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告清偿拖欠的物业管理费2315元；2.被告向原告支付滞纳金（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日1‰计）。事实与理由：被告孔潜为中山市南朗镇翠亨大道雅居乐山海郡花园1期1组团7幢502房单位业主，原告受中山市雅诚房地产发展有限公司（以下简称雅诚公司）所托为该小区提供物业管理服务。雅诚公司与雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司签订了《前期物业服务合同》，就有关原告向被告提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，合同约定被告应按时缴纳当月的物业管理费以及所产生的水电费、清洁费等其他各项费用。关于该小区的物业管理服务收费标准问题，原告已获得中山市物价局的批复许可。根据该批复许可，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元向原告缴付物业管理费，而其建筑面积为143.31平方米。据此被告每月应向原告支付物业管理费401元。从2017-01至2017-06期间，被告拖欠原告物业管理费及各月产生的相应滞纳金合计为2537.05元；时至今日，上述欠费经原告多次催缴，被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告雅居乐南朗分公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.收楼通知书；4.物业服务收费备案回执及备案表；5.中山市不动产登记资料证明表；6.欠费明细表；7.房屋费用催缴通知书；8.发信回执。被告孔潜辩称，被告于2015年12月与雅诚公司签订了中山市雅居乐山海郡花园1期1组团7栋502商品房的购房合同，并于2016年12月收到了该公司的收楼通知书。原告起诉被告未缴物业管理费所依据的是物业管理合同，该合同是购房合同的附属合同，所依据的是购房合同第十一条。该条成立的前提是售房合同履行完毕，经双方确认办理了房屋的交付手续并签署房屋交接单。购房合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但是原告并未提供购房合同第十一条所约定的房屋交接单。原告的起诉缺乏基本的事实依据和证据，明显不能成立。购房合同第十一条中也约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：…该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。但是原告并未提供事实和证据证明，被告未能按期收房是由于买受人的原因所造成的。被告与开发商之间未签署房屋交接单的交房纠纷并非本案原告的诉求和受理范围；原告也不是交房纠纷的法定诉讼主体，不具备诉讼主体资格。由此可见，原告诉讼所依据的基本事实不成立，应予驳回。被告孔潜就其辩解未向法院提交证据。本院经审理查明如下事实，2015年12月26日，孔潜与雅诚公司签订商品房买卖合同，约定孔潜购买南朗镇雅居乐南朗商住小区1期1组团7幢502房，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对双方的权利义务约定了其他事项。同日，孔潜与雅居乐南朗分公司签订前期物业管理服务协议书，主要约定：雅居乐南朗分公司是雅诚公司委托管理山海郡花园物业管理区域的物业服务，雅居乐南朗分公司按协议约定的内容要求提供服务，高层住宅自2016年1月1日至2018年12月31日止按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业服务费，孔潜应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳，孔潜不按约定标准和时间交纳物业服务费，从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同月28日予以盖章确认同意备案。雅诚公司分别于2016年12月15日、2017年2月向孔潜寄送收楼通知书及收楼催收函，收楼通知书上通知孔潜应于2016年12月25日至2017年1月7日办理收楼手续。孔潜称其收到收楼通知书、收楼催收函，雅诚公司已取得建设工程竣工验收报告，但因雅诚公司未能提供节能、环保竣工验收专项证明书，其认为未能达到收楼条件，故未实际办理收楼手续。雅居乐南朗分公司于2017年6月10日向孔潜发出催缴通知书，主张孔潜尚欠2017年1月至6月的物业管理费2315元。孔潜对雅居乐南朗分公司的物业管理费计算标准没有异议，但称因其没有办理实际收楼，不应交纳物业服务费。另，案涉房产于2017年6月16日登记在孔潜名下，该不动产建筑面积为143.31平方米。因孔潜未按约定交纳物业管理费，雅居乐南朗分公司遂于2017年9月21日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。孔潜与雅居乐南朗分公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。雅居乐南朗分公司在案涉小区提供物业服务，孔潜应按照约定支付物业服务费。孔潜辩称其不交纳物业管理费系因雅诚公司未能提交节能环保等竣工齐全的验收资料导致其未实际收楼，孔潜与雅诚公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2016年12月30日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。雅诚公司已取得上述证明文件，并已书面通知买受人办理交付手续，孔潜以雅诚公司未提交节能环保资料拒交物业服务费无合同及法律依据，本院不予采纳；孔潜逾期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任，双方约定物业管理费从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交纳，孔潜确认于2016年12月收到收楼通知书，该通知书注明孔潜于2016年12月25日至2017年1月7日办理收楼手续，该期间为合理期间，孔潜无正当理由未办理收楼手续，视为雅诚公司已于2017年1月8日将案涉商品房交付孔潜使用，孔潜应从该日开始交纳物业管理费。即孔潜应支付2017年1月8日至6月30日期间的物业费，该物业费应按案涉房产登记的建筑面积143.31平方米计算，即2299.27元（143.31㎡×2.8元×5个月零22天）；关于雅居乐南朗分公司主张的逾期付款利息，合同约定孔潜每日按所欠物业服务费的1‰支付滞纳金，因雅居乐南朗分公司没有证据证明孔潜逾期交纳物业服务费给其造成的损失，该主张确属偏高，本院调整为以所欠物业服务费为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从逾期交纳物业管理费之日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孔潜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司支付物业服务费2299.27元及逾期付款利息（自2017年1月的每月21日起计至付清之日止，以实际所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告孔潜负担（被告孔潜负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司）。本判决为终审判决。审判员 石 慧二〇一七年十二月二十一日书记员 黄威阳孙永辉