重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0151民初第4953号 原告：罗永清，男，1956年6月26日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：吴克强，重庆衡天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金跃东，重庆衡天律师事务所律师。 被告：重庆市威龙钢结构工程有限公司，住所地重庆市大渡口区八桥镇双山村3社166号，统一社会信用代码91500104202980588R。 法定代表人：曾艺浪，董事长。 被告：重庆市铜梁区威龙房地产经纪有限责任公司（已吊销营业执照），住所地重庆市铜梁区高楼镇紫荆花街，原组织机构代码76888136-X。 法定代表人：曾艺浪，执行董事。 二被告委托诉讼代理人：马翠萍（上述两公司员工），住重庆市丰都县。 原告罗永清与被告重庆市威龙钢结构工程有限公司（以下简称威龙钢结构工程公司）、重庆市铜梁区威龙房地产经纪有限责任公司（以下简称威龙地产经纪公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗永清的委托诉讼代理人金跃东到庭参加了诉讼，被告威龙钢结构工程公司和威龙地产经纪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 罗永清向本院提出诉讼请求：1、确认原告与威龙地产经纪公司于2011年3月12日签订的《家乐汇家居装饰广场商铺租赁暨委托经营管理合同》及2017年4月29日签订的《认购合同》是商品房买卖合同；2、判令二被告协助原告将位于铜梁县巴川镇白土坝工业园区家乐汇家居装饰广场A1区第22号商铺7.85%的产权登记在原告名下。事实及理由：2011年3月，原告在威龙地产经纪公司发放的宣传资料上看到威龙地产经纪公司（原名为重庆市铜梁县威龙房地产开发有限责任公司）的宣传广告：“家乐汇家居装饰广场项目是威龙地产经纪公司开发”。威龙地产经纪公司宣传其开发的位于铜梁区家乐汇的商铺对外出售，又有铜梁区政府部门的协助宣传，更让原告确信被告出售的是其开发的商品房。2011年3月12日，威龙地产经纪公司与原告签订了《家乐汇家居装饰广场商铺租赁暨委托经营合同》（以下简称商铺租赁暨委托经营合同），该合同约定：1、原告以当时市场销售价6900元每平方米的价格租赁被告所有的位于重庆市铜梁区XXX商铺5平方米；2、原告承租商铺后，统一委托重庆市家乐汇商业经营管理有限责任公司经营管理；3、合同签订后满5年，原告可按6900元每平方米（和租赁价格相同）的价格购买商铺产权5平方米（和承租的面积一致），已付租金冲抵购房款。合同签订后，原告按约一次性支付了所购门面总价款34500元，并按约定将房屋委托第三方经营管理，按月收取商铺收益金。合同满5年后，原告为进一步确认所购商铺，又于2017年4月29日与威龙地产经纪公司签订了《认购合同》，再次明确其所购的商铺为位于重庆市铜梁区金龙大道3号《家乐汇家居装饰广场项目》A1区22号商铺面积5平方米。后原告多次要求威龙地产经纪公司协助办理产权登记手续，但此时威龙地产经纪公司却告知原告《商铺租赁暨委托经营管理合同》及《认购合同》是受威龙钢结构工程公司委托签订，商铺是威龙钢结构工程公司的，遂双方发生纠纷。原告认为《商铺租赁暨委托经营管理合同》名为租赁实为买卖，该合同第六条第二款约定：“本合同签订之日起满5年，乙方有权选择按原价6900元每平方米的价格购买商铺产权5平方米，已付租金可以冲抵房款”，原告支付的租金和合同约定的购房款一致，该合同名为租赁实为买卖。该约定系原告权利的设定，原告合适要求办理产权过户，均不加重被告的义务，原、被告签订合同时，买卖关系就已经确立且已经一次性付清全部房款。同时，之后签订的《认购协议》又再次予以了确认，威龙钢结构工程公司及威龙地产经纪公司有义务协助原告办理过户手续。二被告系关联企业，威龙地产经纪公司一致宣城涉案商铺系自己开发的房屋并对外销售，威龙钢结构工程公司对此默许，应视为认可威龙地产经纪公司的行为。为维护原告合法权益，诉至贵院。 威龙钢构、威龙地产未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状称：二被告因事不能到庭参加诉讼，对全部案件的答辩意见，对案件事实的表态，全部与2017年11月9日开庭审理的案件所发表的意见一致。 本院经过庭审质证认定如下事实：威龙钢结构工程公司是2000年4月24日在重庆市大渡口区工商行政管理区登记成立的有限责任公司。该公司的前身为重庆市威龙金属制品有限公司，2003年6月29日，重庆市威龙金属制品有限公司向重庆市工商行政管理局申请将该公司名称变更为威龙钢结构工程公司。经营范围：货物进出口、技术进出口；金属材料加工；生产，销售：金属压型板，轻质复合板；钢结构工程专业承包壹级等。 2004年12月30日由在原重庆市铜梁县工商行政管理局依法登记成立重庆市铜梁县威龙房地产开发有限责任公司（以下简称威龙地产开发公司），经营范围：房地产开发、物业管理（待资质取得后方能经营）、商品房销售、市场开发。2013年12月3日该公司的经营范围增加：房屋中介服务、房地产项目营销策划（国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法律、法规规定应经审批而未审批前不得经营）；2014年9月23日，该公司名称更名为威龙地产经纪公司；经营范围：保留房屋中介服务、房地产项目营销策划、物业管理、商品房销售、市场开发（国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法律、法规规定应经审批而未审批前不得经营）。2015年2月4日，该公司的法定代表人由刘勇变更为曾艺浪。2017年5月31日，重庆市工商行政管理局铜梁分局以该公司连续六个月以上为开展经营活动为由吊销了该公司的营业执照。 位于重庆市铜梁区南城街道（原巴川街道）白土坝工业园区家乐汇商铺系威龙钢结构工程公司出资修建，分属14个区，即A1区、A2区、A3区、A4区、B1区、B2区、B3区、C1区、C2区、C3区、D1区、D2区、D3区、D4区，并均已登记在威龙钢结构工程公司名下。其中，A1区、A2区、A3区、A4区于2007年6月13日登记在威龙钢结构公司名下，房地产权证号分别为：XXX；B1区、B2区、B3区、C1区、C2区、C3区于2008年8月7日威龙钢结构公司名下，房地产权证号分别为：XXX；D1区于2007年6月13日登记在威龙钢结构公司名下，房地产权证号码为：XXX；D2区、D3区、D4区于2008年5月4日登记在威龙钢结构公司名下，房地产权证号为：XXX。 2010年5月30日，威龙钢结构工程公司向原威龙房地产开发公司出具委托书，载明“我司同意并授权你将我司名下不动产（铜梁家乐汇家居装饰广场）对外进行租赁与销售，并对你方与客户签订的相关合同予以认同，并委托你方代收客户缴纳的定金及合同款项。特此授权，授权期限：2010年6月1日-2015年6月1日。” 2011年3月12日，原威龙房地产开发公司（出租方、甲方）与罗永清（承租方、乙方）、重庆家乐汇商业经营管理有限责任公司（委托经营方、丙方）签订《商铺租赁暨委托经营管理合同》约定：“乙方承租并委托丙方经营管理的物业为甲方开发位于重庆市铜梁县的A1区商铺，建筑面积为5平方米，具体位置及房屋详见附件一租赁物业位置图；租赁期限为10年，自本协议签订之日起计算；乙方承租该商铺的租金为6900元/㎡,总租金为34500元，该租金为十年租赁期的全部租金；乙方应于签订本合同时向甲方一次性交清上述全部租金；乙方将承租商铺全权委托丙方经营管理的期限与租赁期限一致，随租赁期限的中途终止（或到期）而终止（或到期）；乙方确认，丙方对该商铺有完全的占用、收益权利，有权就该商铺以租赁、合作经营、自营等任何方式进行经营，乙方不干涉丙方经营管理商铺。其中，该合同第六条1（2）约定：本合同签订之日起满五年，乙方有权选择按单价6900元/平方米的价格购买商铺产权5平方米；该条1.（2）.A约定：乙方自愿优先购买本合同所确定的商铺；乙方选择购买商铺的，可在甲方开发的家乐汇家居装饰广场项目一、二、三期中任意选择在售商铺，在5平方米范围内，甲方按单价6900元/平方米给予乙方优惠购买价，超出该面积范围的部分，按甲方确定的市场购买执行，乙方已付租金可冲抵购买款；该条1.（2）.B约定：乙方行使该项权利的，乙方应在本合同签订之日起满五年后的第一个月内，书面通知甲方表达购买决定，甲方收到乙方决定购买的书面通知后，将通知乙方选择并确定需购买的商铺位置、商定价格、签署正式商铺买卖合同。如乙方未在前述规定时限内书面通知甲方表达购买决定，或者虽如期表达购买决定但在甲方通知后一个月内未与甲方签署正式商铺买卖合同的，均视为乙方放弃购买权利，本合同继续履行至租赁期满。该合同还对各方权利义务、违约责任等相关事项予以了约定。威龙地产经纪公司在合同尾部甲方处盖章、重庆家乐汇商业经营管理有限责任公司在丙方处盖章，罗永清在乙方处签名。 2014年6月5日，威龙钢结构工程公司（甲方、抵押人）与华夏银行股份有限公司重庆大渡口支行（乙方、抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方以其所有的位于重庆市铜梁区的A1区（房地产权证号为：XXX）商铺作为威龙钢结构工程公司向华夏银行股份有限公司重庆大渡口支行履行债务的担保，并在原重庆市铜梁县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。 2011年3月2日，威龙地产开发公司出具收据，主要载明：交款单位罗永清，收款方式现金，金额34500元，收款事由为家乐汇A1区5㎡保证金。 2017年1月5日，威龙地产经纪公司（甲方、出租方）与罗永清（乙方、承租方）、重庆家乐汇商业经营管理有限公司（丙方、委托经营方)签订《补充合同》，主要约定：甲乙丙三方于2011年3月12日签订的《家乐汇家居装饰广场商铺租赁暨委托经营管理合同》。由于甲方和丙方违约，没有履行合同义务，经三方协商一致，就相关事宜补充如下；本合同签订之日起满2年至5年，乙方可将本合同权益进行市场转入即转入给第三方或单方解除合同、退租；本合同签订之日起满2年至5年，乙方有权选择按单价6900元/平方米的价格购买商铺产权5平方米；金额的确认（收益计算到2016年6月30日止），甲丙两份共欠乙方38180元（其中，本金34500元，收益金3680元），2016年7月1日止2016年12月31日所欠收益金按原合同执行。 上述事实，有罗永清的陈述，举示的《家乐汇家居装饰广场商铺租赁暨商铺租赁暨委托经营管理合同》、授权委托书、交款收据，本院调取的《重庆市房地产抵押合同》等证据在案为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。罗永清与威龙地产经纪公司签订的《商铺租赁暨委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同第六条约定“本合同签订之日起满五年，乙方有权选择按单价6900元/平方米的价格购买商铺产权5平方米；乙方自愿优先购买本合同所确定的商铺；乙方选择购买商铺的，可在甲方开发的家乐汇家居装饰广场项目一、二、三期中任意选择在售商铺，在5平方米范围内，甲方按单价6900元/平方米给予乙方优惠购买价，超出该面积范围的部分，按甲方确定的市场购买执行，乙方已付租金可冲抵购买款；乙方行使该项权利的，应在本合同签订之日起满五年后的第一个月内，书面通知甲方表达购买决定，甲方收到乙方决定购买的书面通知后，将通知乙方选择并确定需购买的商铺位置、商定价格、签署正式商铺买卖合同。如乙方未在前述规定时限内书面通知甲方表达购买决定，或者虽如期表达购买决定但在甲方通知后一个月内未与甲方签署正式商铺买卖合同的，均视为乙方放弃购买权利，本合同继续履行至租赁期满”。根据该约定，罗永清选择购买商铺，必须在签订《商铺租赁暨委托经营管理合同》之日起满五年后的第一个月内，书面通知威龙钢机构工程公司并确定商铺位置、商定价格并签订证实商铺买卖合同。逾期，视为放弃购买。本合同的签订时间是2011年3月12日，罗永清应当在2016年4月11日前书面通知威龙钢结构工程公司并签订正式的商铺买卖合同，但罗永清没有在2016年4月11日前书面通知威龙钢结构工程公司并签订正式的商铺买卖合同，故，双方未建立商铺买卖合同关系。威龙钢构及威龙地产经在案件审理过程中向本院提交了书面答辩意见，辩称“对全部案件的答辩意见，对案件事实的表态，全部与2017年11月9日开庭审理的案件所发表的意见一致。”因2017年11月9日开庭审理的每个案件的诉讼请求、依据的事实和理由不完全一致，该答辩意见未针对罗永清的诉讼请求、依据的事实和理由进行答辩，视为没有答辩。威龙钢构及威龙地产经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃陈述抗辩权。对其答辩意见，本院不予采信。《商铺租赁暨委托经营管理合同》无论是从合同名称或是从合同内容看，均不具有商品房买卖合同的法律特征，因此，罗永清要求确认《商铺租赁暨委托经营管理合同》为商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。因双方未签订《认购合同》，罗永清主张确认《认购合同》为商品房买卖合同，因缺乏事实依据，本院不予支持。 关于罗永清要求威龙钢结构工程公司、威龙地产经纪公司协助将位于重庆市铜梁区巴川街道白土坝工业园区家乐汇家居装饰广场A1区第22号商铺7.85%的产权登记在罗永清名下的问题。本院认为，罗永清要求威龙钢结构公司、威龙地产经纪公司协助将案涉商铺7.85%的产权登记在罗永清名下的前提条件是，罗永清与威龙钢结构工程公司、威龙地产经纪公司具有对案涉商铺存在商铺买卖合同关系，但根据前述分析，罗永清与威龙钢结构工程公司、威龙地产经纪公司均不存在商铺买卖合同关系，因此，对罗永清的该诉讼请求，本院不予支持。同时，因涉案商铺属于独立的整体，每一个不动产只能有唯一的产权证书，如系二人或二人以上按份共有或者共同共有的情况，也只是在产权证记事栏中载明按份共有所占的份额或共同共有人不分份额共有。罗永清主张转移登记的商铺，没有明确7.85%份额商铺的具体位置，而且单独将该部分产权登记在罗永清名下，会导致同一个商铺出现两个甚至两个以上的房地产权证，也不符合不动产权属登记的基本要求。因此，即使认定双方存在商铺买卖合同关系，罗永清的该诉讼请求，本院也不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告罗永清的诉讼请求。 案件受理费80元，减半缴纳40元，由原告罗永清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 代理审判员  周俊吉 二〇一七年十二月二十六日 书 记 员  叶 利