常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0402民初3102号 原告：王菁，男，1972年2月7日生，汉族，住常州市天宁区。 原告：张莉萍，女，1976年9月7日生，汉族，住常州市天宁区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：郑婷，江苏常立律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：陈燕，江苏森鸿律师事务所律师。 被告：吴晓红，女，1968年11月6日生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：朱小涛、姬春，江苏德音律师事务所律师、实习律师。 原告王菁、张莉萍与被告吴晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王菁、张莉萍及其共同委托诉讼代理人郑婷、陈燕、被告吴晓红及其委托诉讼代理人朱小涛、姬春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王菁、张莉萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告支付原告违约金40万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、被告返还原告支付的20万元定金。2、被告赔偿原告房屋损失646500元、鉴定费21063元。3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告由常州市永诚房地产经纪有限公司（以下简称永诚公司）提供居间服务签订一份《常州市房屋转让协议》，合同约定被告将坐落于常州市龙湖郦城17幢102室房屋（以下简称案涉房屋）以410万元的价格出售给原告，并收取了原告20万元定金，合同约定的房屋最终过户付款期限至2017年5月31日。2017年4月18日，在原、被告双方合同约定的履行期限内，被告为谋取差价，恶意将涉案房屋以4378000元转让给第三方黄敏、邱芝林，导致原告买受房屋的基本合同权利无法实现，遭受巨额经济损失。原告认为，被告违反诚实信用原则，在前合同未经书面解除的情况下一房二卖是造成损失的直接原因，应当承担赔偿原告实际损失的责任。故原告起诉至法院。 被告吴晓红辩称，本案合同双方签订后，原告于2017年3月26日提出因为资金问题无法购买房屋要求解除合同，被告同意了，双方达成一致解除后，就是否应该退还定金部分尚未处理，所以本案不存在继续履行合同的问题。现案涉房屋已由被告转让给案外人并办理了相关的不动产登记证，本案是原告提出解除合同，而不是被告，被告不应承担任何违约责任。 本院经审查认定事实如下：2017年3月24日，王菁、张莉萍（乙方，购买方）、吴晓红（甲方、出售方）、永诚公司（中介方）签订常州市房屋转让协议，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积332.20平方米。成交价格为410万元。甲乙双方签订此协议之时，乙方支付甲方定金20万元。乙方购买此房贷款200万元整，其余房款（定金除外）乙方支付甲方。甲乙双方约定于2017年5月31日前开始陆续办理资金监管、贷款、产权转移或公证等相关手续。甲乙双方同意待手续办完、房款付清后，甲方于三日内将上述房屋正式交付于乙方。违约责任约定，1、甲方若中途违约，须在违约之日起三日内退还已收取的所有定金和所有房款，并赔偿乙方违约金40万元。2、乙方若中途违约，已支付甲方的定金不退，并须在毁约之日起三日内赔偿甲方违约金20万元整。3、若甲乙双方其中任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金的，违约方应据实赔偿守约方。交易税费约定，上述房屋办理产权转移、公证等须缴纳的相关税费，由乙方独自承担。备注约定，甲方净到手410万元整，此房所涉所有的税费全部由乙方承担，乙方知晓此房未办理进户手续，乙方承诺符合贷款条件。 2017年3月24日，王菁向吴晓红支付定金20万元，向永诚公司支付中介费5000元。 2017年4月17日，王菁、张莉萍委托律师向吴晓红邮寄律师函，要求吴晓红继续履行案涉房屋合同。 2017年4月18日，吴晓红、案外人钟大庆与案外人黄敏、邱芝林签订常州市房屋转让合同，约定吴晓红、钟大庆将案涉房屋出售给黄敏、邱芝林，2017年4月26日，吴晓红、钟大庆取得案涉房屋不动产登记证书。后黄敏、邱芝林取得案涉房屋不动产登记证书。 经本院委托，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司于2017年10月9日出具估价报告，载明案涉房屋于2017年6月2日时点价值为474.65万元。原告为此花费鉴定费用20708元。吴晓红认为该评估报告不符合规范，评估价值过高。 另查明，吴晓红与王菁微信聊天记录显示，2017年3月26日王菁约吴晓红面谈。2017年3月27日13:59吴晓红“房子你们确定不买啦？”王菁未正面回复，吴晓红“其他中介联系我，我都不敢答应见面？怕万一你们有变化”。王菁“按照咱们昨晚上协调好的。我这边好商量”、“到时。有人要买房是联系你。还是你姐”。吴晓红“。我也很同情你们的遭遇，希望你们能早日顺利解决问题！但现在基于你们情况，我们先要把之前协议约定好方案解决掉，这样我才可以自主选择其他买家的。今天其他中介也有客户有意向，要约见，我现在也不敢答应，真比较为难就先回沪了”，王菁“可以的。什么时候谈一下”、“听你电话”。2017年4月11日18:31，王菁发送给吴晓红购买商品房转移登记所需材料及相关流程文档。王菁、吴晓红约好吴晓红来常州及王菁接吴晓红事宜。 针对上述聊天内容，吴晓红陈述2017年3月26日王菁向吴晓红提出不买案涉房屋、解约，吴晓红同意。原告陈述，其有一笔100万元出了问题，原告有两种方案，一种是借钱，一种是卖房或者和朋友一起买房，合同约定履行时间至5月31日，还有一个多月的时间。考虑资金调转可能有点问题，3月26日王菁与吴晓红约谈，原告提了几个方案，如果资金晚一点到位会有什么情况，被告当时没有同意推迟付款。原告还是坚持要买房的。4月11日，原告发了一个文档，房屋过户需要提供什么材料，让被告准备材料，办理过户。被告回答可以的。 还查明，2017年4月14日，吴晓红与王菁面谈，吴晓红对此进行了录音，吴晓红提出合同已解除，王菁不予认可并表示要继续履行合同。2017年4月15日王菁发送微信给吴晓红表示要继续履行合同。 上述事实，有房屋买卖合同及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，原、被告双方之间签订的《常州市房屋转让合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。 关于案涉房屋买卖合同是否于2017年3月26日已解除。原告认为系被告违约擅自将案涉房屋出售他人；被告认为系原告于2017年3月26日向其提出解除案涉房屋买卖合同，且被告同意，故合同已解除。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第一，2017年3月27日吴晓红仍向王菁发送“我们先要把之前协议约定好方案解决掉，这样我才可以自主选择其他买家的。”此时吴晓红表示仍需双方继续协商解决掉原房屋买卖合同。第二、2017年4月11日王菁发送给吴晓红购买商品房所需材料及相关流程的文档，王菁与吴晓红亦商量吴晓红来常州及王菁接吴晓红事宜，证明此时原、被告双方仍有继续履行案涉房屋买卖合同的意思表示。第三、2017年4月14日王菁与吴晓红谈话系吴晓红在王菁不知情情况下录制，该谈话内容中尽管能反映出王菁曾提出能否解除合同等协商方案，但因对违约责任承担等双方未能协商一致，故原被告双方未能就解除案涉房屋买卖合同达成一致，且此时王菁亦明确提出愿意继续履行案涉房屋买卖合同。故2017年3月26日原、被告双方未能协商一致解除案涉房屋买卖合同。 被告在与原告签订的案涉房屋买卖合同后，擅自将案涉房屋出售他人，造成案涉房屋买卖合同客观上不能履行，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同，被告应当退还原告购房定金20万元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约造成的损失，包括直接损失和逾期可得利益损失。案涉房屋经鉴定总价值为474.65万元，故被告应赔偿原告646500元及鉴定费20708元。吴晓红辩称评估报告鉴定价值过高、不符合规范，但并提供相反证据予以反驳，故本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、吴晓红于本判决发生法律效力之日起十日内退还王菁、张莉萍定金200000元。 二、吴晓红于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王菁、张莉萍667208元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，财产保全费5000元，合计16800元，由吴晓红负担15000元，王菁、张莉萍负担1800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱加林 人民陪审员  陈 贤 人民陪审员  张小凤 二〇一七年十二月一日 书 记 员  王吉娜