南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初680号 原告:谢玮姗，女，1983年4月26日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：郑波，广西律昌律师事务所律师。 被告：曾强，男，1990年5月28日出生，汉族，住贵州省桐梓县。 原告谢玮姗与被告曾强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年9月20日裁定转为普通程序，并于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告谢玮姗的委托诉讼代理人郑波到庭参加诉讼，被告曾强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢玮姗向本院提出诉讼请求：1.解除原告谢玮姗与被告曾强签订的《房屋租赁合同》；2.被告曾强向原告谢玮姗支付2016年11月20日至2017年2月24日期间的租金23437.33元、利息432.84元（从2017年3月25日起计至法院生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计算，现暂计至2017年6月23日）；3.被告曾强向原告谢玮姗返还水卡和电卡各一张；4.被告曾强向原告谢玮姗支付物品保管费11660元；5.被告曾强向原告谢玮姗赔偿更换门锁的费用600元；6.被告曾强向原告谢玮姗支付恢复房屋原状的费用1100元；7.本案诉讼费由被告曾强承担。事实与理由：2016年2月19日，原告谢玮姗与被告曾强签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于南宁市高新区出租给被告作为办公场所使用，建筑面积约170平方米；租期三年，自2016年2月20日至2019年2月20日；租赁期间，被告应预交押金14960元；每月租金7480元，租金按季度支付，每个季度末10日内预交下季度租金，租赁期间与该房屋有关的水电费、物业费由被告承担；如被告提前退租，原告有权不退还被告所交的押金。合同签订后，被告向原告支付了押金14960元，原告将房屋交付被告使用。自2016年11月20日起，被告不再支付租金。原告多次催索，被告均拒不支付。2017年2月20日，原告依照双方签订的《房屋租赁合同书》第9条第3项之约定，通过邮政快递向被告发出《房屋租赁合同解除通知书》，书面告知被告解除双方的租赁合同，要求被告交回房屋并付清所欠租金。被告在接到通知后拒不搬出，也不接听电话。2017年2月24日，原告在远信大厦物业服务中心工作人员苏添伟的见证下，打开涉案房屋的大门，清点了房屋内被告的物品并登记造册。后原告将该物品搬到另外的地方进行提存保管。此外，被告还把原告交付的水卡、电卡带走。为恢复屋内原状，原告雇人拆除被告在屋内自建的设施，支出了额外的费用。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告曾强在法定答辩期间未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告曾强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。 本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，原告谢玮姗向广西深华投资有限公司购买位于南宁市高新区，建筑面积约170平方米。2016年2月19日，原告谢玮姗（出租方，甲方）与被告曾强（承租方，乙方）签订《房屋出租合同书》，约定：1.甲方将位于南宁市高新区出租给乙方作为办公场所使用，建筑面积共254.85平方米，租期自2016年2月20日至2019年2月20日；2.第一租赁年度每平方米月租金为44元，从第二年起每年租金递增6%，租金按季度支付，乙方于每季度租期届满前10个工作日内支付下季度租金；3.签订合同时，乙方应向甲方支付押金22427元，承租期间的水电费、物业费均由乙方承担；4.乙方不得破坏装饰装修承重结构，不得切割板砖，不得打膨胀螺钉，造成破坏的必须修复且费用由乙方承担；5.乙方未提前一个月通知甲方擅自不租的，甲方有权没收乙方所交的全部押金；此外，合同还约定了双方的其他权利及义务。合同签订后，被告向原告提出，其只承租808、809号房，810号房由原告另外租给他人使用。原告表示同意。2016年2月20日，被告向原告支付押金14960元，原告将808、809号房交付被告使用，并向被告交付水卡、电卡各一张。被告承租后在房内设置木板做的固定的讲台，用于办公。因被告自2016年11月20日起拖欠租金，原告于2017年2月20日向被告曾强邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，告知曾强解除双方签订的租赁合同，要求曾强在收到通知书之日起3日内交回房屋，15日内缴清拖欠的租金等费用。被告已搬离该房屋，但并未将房屋交还原告。2017年2月24日，原告要求远信大厦物业服务中心协助其收回出租的808、809号房，该物业中心派出工作人员苏添伟协助谢玮姗清点屋内物品，制作物品清单后将物品搬离。物品清单显示涉案房屋内有四台空调、一个文件柜台等少量物品，用于放置空调的台子被损坏。2017年2月25日，原告雇人将房屋内木板做成的讲台拆掉并搬至地下室。2017年3月3日，原告雇人修补被告损坏的放置空调的台子。 上述事实，有当事人举证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋买卖合同》、原、被告签订的《房屋租赁合同书》、水卡、电卡《收条》、《合同解除通知书》、物业中心出具的《证明》及《物品清单》、支付人工费的《收条》、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告谢玮姗与被告曾强于2016年2月19日签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于合同解除的问题。被告曾强拖欠租金，其行为已构成违约。在原告多次催索的情况下，被告仍拒不缴纳，且搬离了涉案房屋，致使原、被告签订的租赁合同无法继续履行，不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，原告具有合同解除权。故原告主张解除合同，本院予以支持。原告谢玮姗于2017年2月24日收回房屋，故本院认定原告谢玮姗与被告曾强签订的《房屋租赁合同书》于2017年2月24日解除。 关于租金的问题。涉案租赁合同约定，第一租赁年度每平方米月租金为44元，从第二年起每年租金递增6%，故2016年2月20日至2017年1月19日期间的月租金为7480元，2017年2月20日至2018年1月19日期间的月租金为7928.80元。被告自2016年11月20日起拖欠租金，原告于2017年2月24日收回房屋，该期间被告应支付的租金为24210.27元（计算方法：7480元×2个月+7928.80元+7928.80元÷30天×5天）。现原告向被告主张租金23437.33元，低于被告应支付的租金，属于原告对其民事权利的自由处分，应于准许。对原告主张的租金23437.33元，本院予以支持。 关于利息的问题。涉案租赁合同约定，租金按季度支付，被告曾强应于每季度租期届满前10个工作日内支付下季度租金。现被告逾期支付租金，原告谢玮姗要求被告从2017年3月25日起支付利息，合法有据，本院予以支持。被告曾强应支付的利息为：以23437.33元为基数，自2017年3月25日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付。 关于返还水卡、电卡的问题。被告曾强承租房屋后，收到原告谢玮姗交付的水卡和电卡，现租赁合同已解除，被告应向原告返还水卡和电卡。故对原告诉请被告返还水卡、电卡各一张，本院予以支持。 关于物品保管费的问题。被告曾强遗留在房屋内有四台空调、一个文件柜等物品，原告称其收回房屋后将上述物品存放于811号房，每天产生110元的保管费，该费用应由被告承担。本院认为，被告自2016年11月20日拖欠租金，多次催索无果后，原告到涉案房屋寻找被告，发现被告已经搬离，房屋内只留有上述物品。在此情况下，原告应衡量物品的价值后再考虑是否保管以及保管时间的长短，如被告在合理期限内仍未领取上述物品，原告应及时处理该物品以折抵被告拖欠的部分租金，降低双方的损失，而不是以每天110元的保管价格一直交与他人保管。综合本案实际情况，对原告诉请被告支付物品保管费11660元，本院酌情支持500元，对于超出部分，不予支持。 关于恢复房屋原状产生的费用问题。原告谢玮姗虽然雇人拆走了被告曾强安装的木板讲台，修补了被告损坏的放置空调的台子，但原告主张1100元的费用偏高，考虑到原告清理和修补的行为确实会产生一定的费用，本院酌情支持300元，对于超出部分不予支持。 关于更换门锁费用的问题。原告谢玮姗提交其于2017年2月购买四副地上玻璃门销的收据，要求被告曾强赔偿更换门锁的费用600元。本院认为，原告未能提交远信大厦物业服务中心的证明及相关照片等证据证实在被告承租期间涉案房屋玻璃门销被损坏需要更换，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告谢玮姗与被告曾强签订的《房屋租赁合同书》于2017年2月24日解除； 二、被告曾强向原告谢玮姗支付2016年11月20日至2017年2月24日期间的租金23437.33元、利息（计算方法：以23437.33元为基数，自2017年3月25日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付）； 三、被告曾强向原告谢玮姗返还水卡和电卡各一张； 四、被告曾强向原告谢玮姗支付物品保管费500元； 五、被告曾强向原告谢玮姗赔偿恢复房屋原状的费用300元； 六、驳回原告谢玮姗的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费918元，公告费700元，共计1618元（原告已预交），由原告谢玮姗负担741元，被告曾强负担877元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长 梁 娟 人民陪审员 黄 敏 人民陪审员 莫艳林 二〇一七年十二月二十九日 书 记 员 蒙美丞 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。