湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终7891号上诉人（原审原告）：长沙南湖广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区保利湘府文苑东4号栋综合楼405、406房。法定代表人：颜亮，总经理。委托诉讼代理人：李超，湖南麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：易姿，湖南麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐冬华，女，1964年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：张劲宏，女，1965年9月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人长沙南湖广场置业有限公司（以下简称南湖公司）与被上诉人徐冬华、张劲宏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南湖公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2017）湘0103民初3331号民事判决；二、解除南湖公司与徐冬华、张劲宏的签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20110686424），徐冬华、张劲宏向南湖公司支付违约金108902.7元并自商品房买卖合同解除之日起10日内到房屋产权登记机关办理注销合同网签证登记、备案登记或产权登记等相关手续；三、由徐冬华、张劲宏承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为南湖公司要单方解除合同必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。南湖公司提出的解除合同的理由是南湖公司与徐冬华、张劲宏签订的合同中约定，徐冬华、张劲宏逾期付款超过90天时，南湖公司按照合同约定享有合同解除权，而徐冬华、张劲宏自2013年12月至今一直未支付剩余房款，逾期天数已超90天。解除合同的条件已经成就，故南湖公司享有合同解除权；二、一审法院判决认为涉案购房合同约定的支付购房款的时间早于合同签订的时间，本案付款时间约定不明，南湖公司无法证明徐冬华、张劲宏违约，故驳回南湖公司诉讼请求，存在事实认定错误。1、本案合同签订时间在付款时间后是因为该合同项下房产经过专卖程序变更了买受人，原买受人为徐冬华、李虹，现买受人为徐冬华、张劲宏。张劲宏和徐冬华与南湖公司签订的新的购房合同是在原李虹、徐冬华与南湖公司签订的商品房买卖合同的基础上直接更改签约日期再次签订的，以上事实有徐冬华、李虹向南湖公司提交的转名申请以及徐冬华和李虹与南湖公司签订的商品房买卖合同为证。2、本案支付购房款的时间并不是约定不明。南湖公司在一审时认可涉案房屋在转卖以前就已经依约支付首付款，违约付款的款项是因为新的买受人即被上诉人张劲宏无法完成银行贷款导致剩余房款在首付款支付完毕后至今未能按约支付的部分，故张劲宏、徐冬华未在此期限内办理按揭支付房款构成逾期付款违约。3、本案签约时间在付款时间之后是合理的，且双方当事人并没有对该条约提出异议，签约时间在付款时间之后并非合同时间条款生效的必要条件；三、一审法院在审理过程中存在程序错误。本案在一审起诉时南湖公司未提供徐冬华、李虹与南湖公司签订的原商品房买卖合同及房屋转卖经过的证据，在南湖公司当庭提出补充证据时，一审法院拒绝接受与案件直接相关的证据材料，程序不当。徐冬华、张劲宏辩称：请求二审法院依法维持原判。南湖公司向一审法院起诉请求：一、解除南湖公司与徐冬华、张劲宏签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20110686424）；二、徐冬华、张劲宏向南湖公司支付违约金108902.7元；三、请求判令徐冬华、张劲宏自商品房买卖合同解除之日起10日内到房屋产权登记机关办理注销合同网签登记、备案登记或产权登记等相关手续。一审法院认定事实：2013年12月2日，南湖公司与徐冬华、张劲宏订立一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110686424），约定徐冬华、张劲宏向南湖公司购买位于长沙市天心区书院路××房，建筑面积64.88平方米，单价为每平方米16785.25元，总金额1089027元。首付款549027元：第一笔首付款（含定金）50000元于合同签订之日支付，第二笔首付款58903元于2013年1月4日支付，第三笔首付款217805元于2013年6月30日支付，第四笔首付款222319元于2013年12月30日支付，余款540000元以按揭贷款方式支付。买受人逾期付款，按逾期时间，分别处理：逾期九十日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。2013年8月2日，南湖公司向徐冬华发出《律师函》，催缴第三笔首付款并要求支付违约金，南湖公司在《律师函》中注明，该律师函为督促履行合同的善意提醒，其内容不能理解为南湖公司变更合同约定或放弃合同项下的任何权利。至今，徐冬华、张劲宏已支付南湖公司购房首付款549027元。一审法院认为：南湖公司与徐冬华、张劲宏签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。当事人单方解除合同，必须符合《合同法》第九十四条规定的条件。《长沙市商品房买卖合同》中约定的徐冬华、张劲宏支付购房款的时间在合同签订时间之前，故本院认定付款时间约定不明。并且南湖公司就付款问题向徐冬华、张劲宏发出了《律师函》，函内注明该函仅起善意提醒作用，不能理解为变更合同约定。徐冬华、张劲宏在收到律师函之后，向南湖公司支付了第三笔购房款，南湖公司并已收到以上购房款。南湖公司不能证明徐冬华、张劲宏在支付购房款上违约，且南湖公司未提供证据证明徐冬华、张劲宏在履行《长沙市商品房买卖合同》上存在符合《合同法》第九十四条规定的其他情形。故一审法院对南湖公司要求徐冬华、张劲宏因逾期付款行为，承担解除合同、支付违约金的违约责任的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回南湖公司诉讼请求。本案一审案件受理费2480元，由南湖公司承担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：南湖公司与徐冬华、张劲宏签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。徐冬华、张劲宏虽支付了涉案房屋首付款549027元，但根据合同约定，徐冬华、张劲宏应在2013年12月30日前付清全部首付款，并将申请办理贷款所需的全部资料提交给南湖公司或南湖公司认可的贷款单位，在接到南湖公司或贷款单位通知后7日内前往指定地点办妥签订借款和抵押合同等贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，上述关于按揭贷款的约定时间在合同签订时间之后，不存在约定不明的情形。本案中，因张劲宏的个人原因导致涉案房屋买受人并未在合同约定的期限内向贷款单位提交相关资料，且至今未能办好贷款手续，其行为已构成违约，南湖公司有权根据合同约定解除合同。自南湖公司起诉之日解除合同的诉讼请求，本院予以支持。徐冬华、张劲宏应协助南湖公司办理注销合同网签登记、备案登记或产权登记等相关手续，并按合同约定的标准向南湖公司支付违约金108902.7元（1089027元*10%）。合同解除后，徐冬华、张劲宏已支付的549027元，在折抵违约金及解除网签等手续费用及诉讼费用后，尚余部分，南湖公司应予返还。综上所述，长沙南湖广场置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3331号民事判决；二、解除长沙南湖广场置业有限公司与徐冬华、张劲宏于2013年12月2日签订的编号为20110686424号的《长沙市商品房买卖合同》；三、由徐冬华、张劲宏于本判决生效之日起10日内向长沙南湖广场置业有限公司支付违约金108902.7元；四、徐冬华、张劲宏于本判决生效之日起15日内协助长沙南湖广场置业有限公司到房屋产权登记机关办理注销合同网签登记、备案登记等相关手续；五、驳回长沙南湖广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金额的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2480元，二审案件受理费2480元，共计4960元，由徐冬华、张劲宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟代理审判员  冷子剑二〇一七年十二月七日书 记 员  皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。