山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0214民初1273号原告：青岛夏家庄工贸有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区。法定代表人：刘世爱，职务总经理。委托诉讼代理人：刘世蓬，山东盈康律师事务所律师。被告：青岛富易达包装科技有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道金刚山路8号。法定代表人：周英，职务经理。被告：程琳，男，1972年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：周英，女，1974年9月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘丹，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。被告：青岛顺联集装箱部件制造有限公司，住所地山东省青岛市即墨区普东镇驻地。法定代表人：杨乃国，职务董事长。原告青岛夏家庄工贸有限公司（以下简称“夏家庄公司”）与被告青岛富易达包装科技有限公司（以下简称“富易达公司”）、被告程琳、被告周英、被告青岛顺联集装箱部件制造有限公司（以下简称“顺联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏家庄公司委托诉讼代理人刘世蓬与被告富易达公司、被告程琳及被告周英共同委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。被告顺联公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏家庄公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金460万元；2、被告支付原告违约金57.49万元；3、被告支付原告本案律师代理费13.8万元；4、被告程琳、被告周英、被告顺联公司对上述款项531.29万元承担连带付款责任；5、诉讼费用由四被告承担。诉讼过程中，原告夏家庄公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》，将诉讼请求变更为：1、确认双方2014年12月1日签订的《租赁合同书》于2016年6月30日终止；2、被告富易达公司支付原告终止合同前（2016年1月1日至2016年6月30日）所欠租金115万元、逾期付款滞纳金3.4万元及违约金57万元；3、被告支付原告本案律师代理费3.2万元；4、被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告第一、二项诉请的款项178.6万元承担连带付款责任；5、诉讼费用由四被告承担。后原告庭审中明确第四项诉讼请求为：被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告诉请的款项178.6万元承担连带付款责任。事实和理由：2014年12月1日，原告夏家庄公司与被告富易达公司签订了《租赁合同书》，富易达公司承租了夏家庄公司位于城阳区空港工业园的厂房，租赁期限为三年零一个月，租金第一年为220万元，第二年为230万元，第三年为230万元，交纳方式为2014年12月30日前支付第一年租金220万元，支付第一年租金后六个月内，即2015年6月30日前支付第二年、第三年租金460万元，如违约应支付三个月租金作为违约金。被告程琳、被告周英、被告顺联公司为富易达公司履行合同提供连带保证，保证范围包括租金、税费、水电工人工资等以及富易达公司违约产生的滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费等。合同签订后，夏家庄公司按照合同履行了义务，向富易达公司交付了厂房，富易达公司也支付了第一年租金，但违反合同约定未如期支付第二年、第三年租金，经原告多次催促，富易达公司仍拖欠至今。根据我国相关法律规定，本案的租赁合同合法有效，应当继续履行，但富易达公司违反合同约定，未交纳租金超过三个月，依据法律规定和合同约定，原告有权终止合同，且富易达公司应按合同约定支付租金、滞纳金、违约金，并支付诉讼产生的代理费等。程琳、周英、顺联公司作为富易达公司的担保人，应对富易达公司应支付的款项承担连带付款责任。经协商未果，故诉至贵院，请依法判决。被告富易达公司、被告程琳、被告周英辩称，一、原告夏家庄公司在与被告富易达公司所签订《租赁合同书》、《固定资产使用合同书》的履行过程中存在违约行为。1、富易达公司与夏家庄公司签订合同后，依约交纳第一年租金，此后，夏家庄公司交付富易达公司使用的机器设备、办公用品等陆续被多个法院查封、评估、拍卖，夏家庄公司未能按照《固定资产使用合同书》第五条约定出面处理，违约在先，其无法保证富易达公司能够按照合同约定期限3年内正常使用机器设备等；2、按照合同约定，富易达公司所支付的第一年租金对应的租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，但夏家庄公司却在2015年6月30日即富易达公司仅使用租赁物半年就派人封堵并控制涉案厂房，禁止富易达公司货物外运，包括物流公司车辆亦被扣押在涉案厂房内，直接影响富易达公司直接使用涉案厂房，并严重影响富易达公司生产经营，虽经报警，均未能解决，无奈，富易达公司只能撤出厂房。此后，涉案厂房一直由夏家庄公司派人看管、控制，富易达公司大量原材料、半成品等至今仍被扣留在厂房内。作为出租方，夏家庄公司在合同履行期间，在富易达公司已经支付使用期间租赁费用的情况下，强势阻碍富易达公司正常使用租赁物，违反双方合同约定，构成违约；3、由于机器设备、办公用品等被法院评估并进入拍卖程序，富易达公司一直试图联系夏家庄公司，希望其能够按照合同约定解决此事，以保证富易达公司的使用权，但夏家庄公司根本无人出面，在此问题未得到夏家庄公司确切回复前，富易达公司未按照合同约定支付第二、三年度租金并非恶意，夏家庄公司亦无证据证明富易达公司此前已经明确其不再支付剩余租金，这不能成为夏家庄公司封堵、控制涉案厂房的理由；二、富易达公司的违约行为导致双方之间的《租赁合同书》、《固定资产使用书》无法继续履行。富易达公司承租涉案厂房是因为其带有全套的机器设备、办公用品等，能够保证生产、完成订单，但夏家庄公司非但无人出面解决设备被法院评估、拍卖的问题，还禁止富易达公司产品、车辆外出，其已经严重违反双方之间合同约定，直接导致合同无法继续履行，且导致富易达公司丢失订单、被客户罚款，富易达公司保留向其追究赔偿的权利；三、鉴于双方合同目的无法实现，富易达公司依法向夏家庄公司寄送了《通知书》，通知其解除双方之间的租赁合同关系，夏家庄公司无权再向富易达公司主张租金，更谈不上违约金或者其他损失。富易达公司认为夏家庄公司的上述行为导致双方之间的《租赁合同书》无法继续履行，因此，在夏家庄公司控制涉案厂房且协商无果后，富易达公司于2015年7月先后两次给夏家庄公司寄送快递，通知其“自2015年6月30日，视为双方租赁合同解除；要求其派人与富易达工作人员接洽交接；并要求其返还剩余租金等”，且快递均是按照工商登记信息地址寄送，富易达公司的解除租赁关系通知已经实际送达夏家庄公司，双方之间租赁合同关系解除！综上，夏家庄公司在其与富易达公司租赁合同履行过程中存在违约行为，并由此导致合同无法继续履行，富易达公司已经通知其解除租赁关系，夏家庄公司要求富易达公司支付租金、违约金等诉讼请求没有事实与法律依据，依法不应获得支持，被告程琳、被告周英亦无须承担任何责任。被告顺联公司未作答辩亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交山东盈康律师事务所律师函1份，用于证明原告于2015年7月2日委托律师向被告发出律师函，要求被告支付租金及违约产生的滞纳金、诉讼、律师费等费用。被告富易达公司、被告程琳、被告周英对该证据真实性不认可，认为没有相应的送达凭证，其从未收到过。本院认为，原告没有证据证明向三被告送达过该律师函，故本院对该证据不予确认。2、原告提交诉讼委托代理合同、代理费发票凭证及原告社区重大财务事项报告表各1份，用于证明原告与被告因本案委托律师代理，支付代理费3.2万元（已按山东省律师收费标准减半收取）。被告富易达公司、被告程琳、被告周英对该组证据真实性不认可，认为原告所提交的社区重大财务事项报告表上的公章真实性有异议，且仅有夏家庄社区的公章，街道的最终意见为空白，另代理费发票的抬头是夏家庄社区居委会，没有费用实际支付的凭证，且该发票为记账联。本院认为，原告主张的代理费3.2万元符合山东省律师收费标准，本院对该组证据的证明效力予以确认。3、被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交《固定资产使用合同书》1份，用于证明该合同与原告提交的租赁合同系一并签订，该合同第五条明确约定如遇法院诉讼问题，由原告出面协商解决。原告对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该合同是单独的合同，与本案无关，并不是与租赁合同一体的，另该合同对部分设备已查封的情况已作出说明，是给被告免费使用的，法院的查封行为并没有影响被告对设备的使用，且设备至今还在厂房内。本院认为，被告提交的《固定资产使用合同书》具备证据的真实性、合法性和关联性，应予确认。4、被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交青岛市崂山区人民法院《执行通知》、《拍卖通知》及青岛市中级人民法院《评估拍卖公告》各1份，用于证明被告承租涉案厂房后，涉案机器设备等先后被青岛市崂山区人民法院及青岛市中级人民法院查封，并已进入评估、拍卖程序，原告无法保证被告能够在租赁期限内正常使用。原告对该组证据真实性无异议，认为法院是对机器设备进行的查封，并未对厂房进行查封，查封方式仅是在门口张贴了公告，对被告的使用没有产生任何影响，另外，关于被告所主张与设备有关的问题与涉案租赁合同没有任何关系。本院认为，该组证据具备真实性和合法性，因被告事先了解涉案机器设备等查封情况，且涉案机器设备等至今没有拍卖成交，故该组证据不能证明被告主张的原告无法保证其能够在租赁期限内正常使用的证明事项。5、被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交光盘1张（含9段视频，形成时间分别为2015年6月30日、2016年5月30日及2016年8月30日），用于证明：2015年6月30日，原告派人封堵涉案厂房，拒绝被告车辆出入，阻碍被告运送货物，涉案厂房此后一直被原告控制；涉案厂房内机器设备还处于生产状态，大量产品堆放在内，并非如原告在（2015）城民初字第5480号案件答辩状中所称的被告已经在2015年6月撤离完毕并拒绝交纳此后租金。原告认为2015年6月30日、2016年5月30日的5段视频比较模糊，对真实性及人物均无法确认，即使是真实的，也不能证明三被告所主张的证明事项；2016年8月30日的4段视频是在双方交接清点期间录制的，不能证明被告主张的证明事项。本院认为，综合本案事实，可以认定原告在被告富易达公司预期违约不交纳租赁费，并开始搬离设备、物资及人员的情况下，自2015年6月30日开始派人看管涉案厂房，故应予确认三被告所提交该组证据的真实性和关联性，对三被告的上述证明事项应综合本案事实确认。6、被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交《通知书》两份及原告工商信息登记表1份，用于证明因原告2015年6月30日派人封堵涉案厂房，严重影响被告正常生产、经营，导致合同无法继续履行，被告先后于2015年7月3日、7月20日通知原告解除租赁合同，原告无权再向被告主张租金，所谓的“违约金”、“滞纳金”等亦无依据。原告对该组证据真实性有异议，认为原告并未收到该两份通知。本院认为，三被告向原告通过EMS邮寄过该两份《通知书》属实，但因该两份EMS邮件未妥投被退回，通知内容为三被告单方陈述，三被告未充分举证该两份《通知书》载明的内容属实，综合本案事实，可以认定原告在被告富易达公司预期违约不交纳租赁费，并开始搬离设备、物资及人员的情况下，自2015年6月30日开始派人看管涉案厂房，故对三被告的上述证明事项应综合本案事实确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案房地产坐落于青岛市城阳区流亭街道金刚山路8号，原告夏家庄公司于2009年1月13日取得涉案房地产产权证书，证号为青房地权市字第20091899号。2014年12月1日，原告夏家庄公司（甲方）与被告富易达公司（乙方）、被告程琳、周英（丙方一，担保方）、被告顺联公司（丙方二，担保方）签订《租赁合同书》，主要约定甲乙双方本着自愿平等、协商一致的原则，就乙方承租甲方厂房、场地及附属设施，设立企业，生产经营蜂窝纸板系列产品，达成如下协议：一、厂房场地地址位于青岛市城阳区空港工业园聚集区2号路，建筑面积共计40000平方米，厂房和场地状况、附属设施经双方共同确认以现状为准。二、租赁期间为三年零一个月，自2014年12月1日起至2017年12月31日止，租金交纳时间自2015年1月1日起至2017年12月31日止，2014年12月6日甲方已经将以上厂房场地、附属设施等全部交付给乙方使用。三、租金第一年220万元，从第二年起在上一年度基础上递增5%，即第二年租金为230万元，第三年租金为230万元。乙方在2014年12月31日前，支付第一年租金，第二年与第三年租金，在支付第一年租金后6个月内一并支付，即于2015年6月31日前支付460万元给甲方。四、乙方按合同约定交付租金，逾期每日按应交租金的千分之五支付滞纳金，超过三个月以上，除滞纳金外，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担；租赁期间，如乙方提前解除合同，须提前三个月通知甲方，双方协商一致后可解除合同，乙方应付给甲方违约金为3个月租金；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失，本合同约定违约金为3个月租金，违约金不足赔偿损失时继续赔偿；为保证本协议的履行，丙方一、二为乙方履行合同提供连带保证，担保金额各为500万元，共计1000万元，担保期限为合同到期后二年，担保范围为乙方应交纳的租金、税费、水电、工人工资等与履行本合同有关的费用，及如乙方违约所产生的滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费等费用。同日，原告夏家庄公司（甲方）与被告富易达公司（乙方）、被告程琳、周英（丙方一，担保方）、被告顺联公司（丙方二，担保方）还签订了《固定资产使用书》，主要约定甲方允许乙方使用固定资产，范围包括机器设备、办公用品等，甲方已于2014年12月6日将上述资产交付给乙方使用，使用期限自2014年12月6日至2017年12月31日止，在使用期限内，乙方不需支付使用费，如遇法院诉讼问题，由甲方出面协调解决，乙方配合，另“重庆富士达科技有限公司”已给崂山法院盖章的设备清单不属违约，为保证本协议的履行，丙方一、二为乙方提供担保，担保金额各为500万元，共计1000万元，担保期限为合同到期后二年，担保范围包括本合同约定的乙方义务及可能发生的诉讼、律师代理费等费用，该合同附件一为车间设备盘点交接汇总表，附件二为车间托盘交接盘点表，附件三为办公用品交接汇总表。2015年1月7日，被告富易达公司支付给原告夏家庄公司第一年租赁费220万元。二、根据庭审当事人陈述，可以确认的是2015年6月30日之前都是富易达公司正常租赁使用涉案厂房场地，并由富易达公司派人看管。原告夏家庄公司称富易达公司自2015年5月份开始就不正常生产，并开始撤离人员和部分原材料，陆续用车往外拉，原告发现后，找富易达公司程琳协商，程琳以出差为由一直不出面协商。关于2015年6月30日晚发生的事情，原告夏家庄公司称2015年6月30日晚是因为司机夜间说往里面送货，但出来时往外拉东西，没有出门证，所以被告门卫阻止，与原告没有关系；被告富易达公司称原告当晚开始派人接管了涉案厂房，不让富易达公司车辆正常出入，还派了一辆车牌号鲁BL2627警的警车，根据视频显示是横在厂房大门里面，电动门关闭，不让车辆出入。关于夏家庄公司开始派人看管涉案厂房场地的时间，夏家庄公司有过两次陈述，第一次说其于2016年6月才开始派人进场看管，第二次说其于2015年7月15日左右，原告发现被告富易达公司撤离后才派人过去，只是为了防止原先的众和恒业公司的机器设备等固定资产丢失。富易达公司对此称2015年6月30日晚一直原告在派人看管，富易达公司也派人去看管，但说了不算，都是由原告方的人具体负责，交接盘点之后因双方盘点办公设备有出入，原告不让富易达公司再往外拉东西，富易达公司的人员就撤离了，在此之前一直是双方都有人在场。富易达公司向本院提交《调取证据申请书》，申请本院到城阳区公安分局流亭派出所调取2015年6月30日晚出警记录。流亭派出所2016年8月26日为本院出具一份《报案记录》，载明：“报案时间：2015年6月30日23时15分报案人：王清喜接报人：闵思勰流亭派出所民警报案内容：2015年6月30日，流亭派出所接王清喜报称：王清喜、冯占江、冯连国、车风金、高兴亭、于正华驾驶货车（鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××、鲁Ｂ×××××）到空港工业园富易达公司送货，卸货后该公司工作人员将厂门关闭禁止货车离开，双方发生纠纷。以上记录抄录于110接处警记录薄。”原告对该《报案记录》真实性无异议，但认为该记录载明的送货时间是晚上11点，不是正常送货业务，且该记录载明的是该公司工作人员禁止货车离开，与本案没有关系。被告富易达公司、被告程琳、被告周英对该《报案记录》真实性无异议，但对该记录记载的内容有异议，认为富易达公司与物流公司报案的司机之间并无争议，从报案时间看，恰恰印证三被告提交视频证据的真实性，应该以视频所体现的事实为准，结合原告代理人曾经说不让车辆出门是没有出门证，能够证明2015年6月30日当晚原告实际控制了涉案厂房。2016年8月30日，本院组织原告夏家庄公司与被告富易达公司对涉案厂房内富易达公司的物品及双方合同所附三个附件的物品进行交接，因交接工作量大，当日未全部交接完毕，此后由双方自行进行了交接。根据被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交的视频和本院组织交接当日的情况，可以确认：1、2015年6月30日当晚，有司机开车在涉案厂房场地往外拉东西被制止；2、2016年5月30日，涉案厂房看管人员禁止往外拉东西；3、2016年8月30日，涉案厂房不是正常生产经营的状态。三、2015年7月4日，被告富易达公司通过中国邮政EMS特快专递向原告夏家庄公司发出《通知书》，载明：“青岛夏家庄工贸有限公司：贵公司于2015年6月30日，派人封堵租赁给我公司使用的青岛市城阳区空港工业园聚集区2号路厂房大门，阻扰我公司正常送货，已经严重影响了我公司的生产经营，我公司无奈多次报警寻求帮助，但贵司至今仍然封堵我公司大门，为此，我公司郑重通知如下：一、鉴于贵公司的做法，我公司已经无法继续经营下去，因此，自贵公司派人封堵大门之日起，我公司视为贵公司同意解除双方之间的租赁合同（包括厂房、设备、办公用品等）；二、请贵公司于2015年7月5日前派人到出租厂房内清点、交接租赁使用的厂房及相关设备、办公用品等；如逾期不办，鉴于贵公司已经实际控制所有的出租厂房、设备、办公用品等，视为贵司已经实际接收无误，自贵司封堵大门之日起，我公司对所有物品的丢失、损毁、减少等均概不负责；三、出租厂房内尚有我公司的大量货物、物品，客户处也急需送货，但因贵司封堵大门，我司无法送货，自有物品也无法取出，为避免损失的扩大，请贵司立即撤离人员；已经给我公司造成的经济损失，我公司保留向贵公司索赔的权利；四、我公司已经交了一年的房租220万元，目前只租赁使用了半年，请贵司于接到本通知之日起三日内，退还我公司剩余租金110万元。”该份EMS邮件因“留交超过期限”未妥投被退回。2015年7月21日，被告富易达公司再次通过中国邮政EMS特快专递向原告夏家庄公司发出《通知书》，载明：“青岛夏家庄工贸有限公司：贵公司于2015年6月30日，派人封堵租赁给我公司使用的青岛市城阳区空港工业园聚集区2号路厂房大门，阻扰我公司正常送货，已经严重影响了我公司的生产经营，我公司无奈多次报警寻求帮助，但贵司仍然封堵我公司大门，我公司已经无法正常经营使用；加之此前已经有多家法院通知要评估、拍卖我公司使用的机器设备等，为此，我公司已经书面通知贵公司解除贵我双方所签订的房屋租赁合同，并通知贵司派人清点交接物资，退还剩余房租等，但贵司至今除派人把守门卫室外，其余事宜均没有办理。为此，我公司再次通知贵司：一、鉴于贵公司已经派人把守门卫室，封堵大门，我公司视为贵公司已经同意解除双方之间的租赁合同（包括厂房、设备、办公用品等）,并实际接收出租厂房、设备、办公用品等；二、出租厂房内尚有我公司的大量货物、物品，客户处也急需送货，但因贵司封堵大门，我司无法送货，自有物品也无法取出，已经给我公司造成了大额的经济损失，为避免损失的扩大，请贵司立即依法依规放行我公司的货物、物品；同时我司保留向贵公司索赔的权利；三、我公司已经缴纳了一年的房租220万元，目前只租赁使用了半年，请贵司于接到本通知之日起三日内，退还我公司剩余租金110万元。”该份EMS邮件因“原写地址不详”未妥投被退回。四、被告富易达公司、被告程琳、被告周英提交的证据显示：一、青岛市崂山区人民法院在涉案厂房张贴落款时间为2015年6月24日的（2015）崂执字第601号《执行通知》，载明：“青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司：本院作出的（2015）崂民二商初字第192号民事调解书已经发生法律效力，因你至今未履行法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定，责令你于二Ｏ一五年七月一日前自动履行，逾期不履行，本院将依法对你所有的机器设备（详见查封清单）予以评估、拍卖。”二、青岛市中级人民法院落款时间为2015年8月3日的（2015）青执字第521-1号《评估拍卖公告》，载明：“本院执行的（2015）青执字第521号申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行与被执行人青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司、合肥众和恒业蜂窝纸板制品有限公司、孙丕举金融借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院保全查封了被执行人青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司名下并已办理了抵押登记的5条蜂窝纸生产线设备（型号为FBJD-121300），现申请执行人申请对上述保全查封的生产线设备进行评估、拍卖。为保证本案申请执行人合法权益的实现，现本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，将对上述财产进行评估、拍卖，如对此有异议或者与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他相关权益人欲主张优先权或其他权益，均应自本公告发布之日起十五日内向本院书面提出异议或申请，逾期本院将对上述财产依法进行评估、拍卖。”三、青岛市崂山区人民法院在涉案厂房张贴落款时间为2015年12月17日的（2015）崂执字第601号《拍卖通知书（第二次）》，载明：“青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司：关于申请人海尔集团财务有限责任公司与你之间合同纠纷一案，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条第1项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条、第十四条的规定，委托有关中介机构对你名下被查封的机器设备（详见查封清单）降价后再次公开拍卖，现将有关事宜通知如下：拍卖标的物：位于厂房内被查封的机器设备一宗。拍卖标的物的所有权人：青岛众和恒业蜂窝纸板制品有限公司。拍卖机构名称：青岛金手槌拍卖有限公司。联系电话：0532-82770477刘女士。需要了解上述拍卖物的拍卖底价、拍卖时间、地点、拍卖公告刊登的报刊以及拍卖过程中拍卖物的降价情况等有关事宜的，请直接与拍卖机构联系。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”庭审中，原告夏家庄公司、被告富易达公司一致确认《固定资产使用书》涉及的固定资产没有被法院拍卖出去。五、2016年7月4日，原告夏家庄公司与山东盈康律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，主要约定夏家庄公司因与富易达公司租赁合同一案，委托山东盈康律师事务所代理，该所指派刘世蓬、矫祥兆律师为诉讼代理人，因系顾问单位，按正常代理费收费标准的50%优惠收取32000元。2017年2月24日，山东盈康律师事务所为青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区居民委员会开具本案代理费发票32000元。本院认为，原告夏家庄公司与被告富易达公司、被告程琳、被告周英、被告顺联公司于2014年12月1日签订的《租赁合同书》意思表示真实，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现根据本案查明的事实和双方当事人诉辩主张，对原告的诉讼请求分别评判如下：一、关于确认双方2014年12月1日签订的《租赁合同书》于2016年6月30日终止的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。涉案《租赁合同书》约定被告富易达公司应于2015年6月30日前向原告夏家庄公司支付第二年与第三年租金460万元，富易达公司未依约履行自己的义务支付夏家庄公司上述租金，构成违约。夏家庄公司在富易达公司预期违约不交纳租赁费，并开始搬离设备、物资及人员的情况下，自2015年6月30日即开始派人看管涉案厂房，富易达公司之后未再实际使用涉案厂房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，涉案房屋租赁法律关系不适于强制履行，故应确认原、被告之间的《租赁合同书》于2015年6月30日实际解除为宜。夏家庄公司要求确认涉案《租赁合同书》于2016年6月30日终止的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。二、关于被告富易达公司支付原告终止合同前（2016年1月1日至2016年6月30日）所欠租金1150000元、逾期付款滞纳金34000元及违约金570000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，富易达公司违约在先导致涉案《租赁合同书》实际解除，应承担赔偿损失的违约责任。就本案而言，原、被告于2016年8月30日在本院组织下才开始进行交接，夏家庄公司在本案中要求确认涉案《租赁合同书》于2016年6月30日终止，并要求富易达公司支付2016年1月1日至2016年6月30日所欠租金115万元，结合涉案《租赁合同书》于2015年6月30日实际解除的认定，基于上述情况，涉案房屋2015年7月1日至2016年6月30日期间闲置造成了租金损失，原、被告对此均存在过错，富易达公司应对夏家庄公司造成的租金损失承担赔偿责任，综合涉案《租赁合同书》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为富易达公司应对该期间租金损失225万元承担50%赔偿责任即112.5万元为宜。夏家庄公司要求富易达公司支付2016年1月1日至2016年6月30日所欠租金1150000元诉请虽不当，但考虑到涉案《租赁合同书》解除的过错在富易达公司，富易达公司应对租金损失承担赔偿责任，故本院予以支持富易达公司偿付夏家庄公司租金损失1125000元。夏家庄公司要求富易达公司支付逾期付款滞纳金34000元，不符合双方合同约定的情形，亦无事实法律依据，本院不予支持。因涉案《租赁合同书》解除的过错在富易达公司，夏家庄公司要求富易达公司支付违约金570000元，理由正当，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。三、关于被告支付原告本案律师代理费32000元的诉讼请求。因富易达公司违约导致涉案《租赁合同书》解除，夏家庄公司要求富易达公司支付律师代理费32000元，符合法律规定和合同约定，亦低于山东省律师服务收费标准，本院对此予以支持。四、关于被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告诉请的款项178.6万元承担连带付款责任的诉讼请求。涉案《租赁合同书》明确约定被告程琳、被告周英、被告顺联公司为富易达公司履行合同提供连带保证，担保期限为合同到期后二年，担保范围为富易达公司应交纳的租金、税费、水电、工人工资等与履行本合同有关的费用，及如富易达公司违约所产生的滞纳金、违约金、诉讼费、律师代理费等费用，现夏家庄公司要求被告程琳、被告周英、被告顺联公司对原告诉请的款项178.6万元承担连带付款责任，均未超过上述三被告应承担的担保范围及保证份额，本院予以部分支持1727000元（1125000元+570000元+32000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛富易达包装科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛夏家庄工贸有限公司租金损失1125000元；二、被告青岛富易达包装科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛夏家庄工贸有限公司违约金570000元；三、被告青岛富易达包装科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛夏家庄工贸有限公司律师代理费32000元；四、被告程琳、被告周英、被告青岛顺联集装箱部件制造有限公司对上述第一至三项判决的款项1727000元承担连带付款责任；五、驳回原告青岛夏家庄工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48990元，由原告青岛夏家庄工贸有限公司负担33068元，被告青岛富易达包装科技有限公司负担15922元，被告程琳、被告周英、被告青岛顺联集装箱部件制造有限公司对上述应由被告青岛富易达包装科技有限公司负担的案件受理费15922元承担连带付款责任。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  李 珂审判员  滕 艳二〇一七年十二月二十八日书记员  张 磊