成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6407号原告：成都万基和润投资有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：郑强，董事长。委托诉讼代理人：何俊宏，四川蓉城律师事务所律师。被告：张薇，女，1974年5月7日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：梁正甫，广东广和（成都）律师事务所律师。被告：张文金，女，1958年12月27日出生，汉族，住四川省南部县。被告：万英，女，1977年6月11日出生，汉族，住四川省绵竹市遵道镇。委托诉讼代理人：梁正甫，广东广和（成都）律师事务所律师。原告成都万基和润投资有限公司（以下简称“万基公司”）与被告张薇、张文金、万英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员徐建担任审判长，与人民陪审员刘德斌、谢援朝组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告万基公司的委托诉讼代理人何俊宏，被告张薇、万英及委托诉讼代理人梁正甫到庭参加诉讼，被告张文金经本院公告送达传票等相关法律文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。万基公司向本院提出诉讼请求：1.确认《万基蘭御商用物业租赁合同》及补充协议已于2017年5月16日解除，张薇、张文金、万英立即腾退房屋并交还给万基公司；2.张薇、张文金、万英共同支付拖欠的房屋租金187637元（2017年1月1日至2017年5月16日）及逾期付款违约金（每日按当期应付租金的千分之五计算至付清之日，暂计至2017年5月31日为113107元）；3.张薇、张文金、万英支付房屋占用费（自2017年5月17日起至实际腾退并交还房屋之日止，暂计至2017年5月31日为19316元）；4.张薇、张文金、万英支付物业管理费9939元、垃圾清运费450元、水费324元（暂计至2017年5月31日）；5.本案诉讼费用由张薇、张文金、万英承担。诉讼中，万基公司增加第2、3、4诉讼请求的金额为：逾期付款违约金315878元（2017年1月1日计算至2017年12月31日），房屋占用费463573.5元（2017年5月17日计算至2017年12月31日），物业管理费33112.4元、垃圾清运费1500元、水费324元（2017年3月1日计算至2017年12月31日）。事实和理由：万基公司与案外人王蕾以万基·蘭御3号楼1-4号商铺为租赁标的物，分别于2013年4月22日、2014年12月26日签订了《万基蘭御商用物业租赁合同》及《补充协议》，用于经营茶楼，并对租金、支付方式等进行了约定。2015年7月1日，张薇、张文金、万英共同与王蕾就转让合同承租主体相关事宜达成《万基蘭御润心源茶楼股权变更承租方更名协议》，约定由张薇、张文金、万英继续履行王蕾与万基公司签订的租赁合同及补充协议的权利义务。但张薇、张文金、万英未按约支付租金，为此万基公司向成都市金牛区人民法院起诉要求其支付租金及违约金等。经法院调解，双方对截止2016年12月31日的未付租金支付事宜达成一致。2017年1月1日至今所产生的租金，经万基公司发《律师函》催收，张薇、张文金、万英仍未支付。2017年5月15日，万基公司委托律师向张薇、张文金、万英发出解除《万基蘭御商用物业租赁合同》及补充协议的《律师函》。至此，双方的租赁合同关系即已正式解除，张薇、张文金、万英应立即支付租金及承担逾期付款违约金，并支付房屋占用使用费、结清拖欠的物业管理费、水电费、垃圾清运费等。张薇、万英共同辩称：1.万基公司据不开具合法税票，损害了张薇、万英的合法权益，张薇、万英拒不支付部分租金是履行抗辩权的体现，而不是违约行为；2.《万基蘭御商用物业租赁合同》第十二条第一款约定加重了张薇、万英的责任，万基公司未特别提示，属无效条款；停水停电停气属破坏生产经营的行为，行为本身属违法行为；3.万基公司自2017年3月12日起停止供电导致无法营业，张薇、万英要求万基公司收回房屋并赔偿损失，双方的租赁合同关系实际已于2017年3月13日终止；4.《万基蘭御商用物业租赁合同》第五条约定物业管理费、垃圾清运费、水费由成都万润物业管理有限公司收取，万基公司无权收取；5.万基公司主张的违约金过高，应予调整；6.万基公司应退还66225元保证金。张文金未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年4月22日，万基公司（甲方）与王蕾（乙方）签订《万基蘭御商用物业租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方所属项目万基·蘭御×号楼×层1-4号商铺，用于经营茶楼；2.租赁期为5年，从2013年6月1日起至2018年5月30日结束，如乙方违约导致合同提起终止，乙方交付的合同保证金不予退还；3.乙方所租赁的物业，建筑面积约827.81平方米，租金为80元/平方米/月，合计66225元/月，每季度支付一次，乙方应在上期租金到期前15日支付；从第三年起租金在上年租金基础上递增6%；4.乙方在签订本合同时向甲方交纳租赁保证金66225元，若乙方在本合同期间无违反合同约定的行为，则在合同期满后30日内无息退还给乙方；5.本物业的物业管理费由成都万润物业管理有限公司进行物业管理，收费标准4元/平方米/月，物业管理费由物管公司向乙方收取；6.乙方在租赁期间内产生的水、电、电话、光纤、物业管理费等费用由乙方所租赁商用物业交付之日起至租约期满迁出为止，均由乙方承担，收费标准按国家相应价格收取；7.乙方未按照约定的方式及时付款，每逾期一天乙方应支付当期应付租金千分之五的滞纳金给甲方；如乙方逾期10日不交付应付租金，甲方有权向乙方停供水、电、气或采取保护甲方利益的其他行为，因此造成乙方的经济损失由乙方自行承担。如乙方逾期30日仍未缴纳应付租金，甲方有权解除本租赁合同，收回租赁物业，并没收其交纳的保证金。合同签订后，万基公司将租赁房屋交给王蕾使用。王蕾于2014年5月19日向万基公司交纳了保证金66225元。2014年12月26日，万基公司与王蕾签订《万基蘭御商用物业租赁合同补充协议（三号楼三层）》，约定：租赁期为2年6个月，从2015年1月1日起至2017年6月30日止；租赁物业建筑面积约827.81平方米，租金为50元/平方米/月，合计41390.5元/月，无递增；租金每季度支付，每期租金应在上期租金到期前11日支付。2015年7月1日，王蕾、胡国民（甲方）与张薇、张文金、万英（乙方）签订《万基蘭御润心源茶楼股权变更承租方更名协议》，载明：万基蘭御×栋×层1、2、3、4号商铺，原为王蕾和张薇等5个股东共同出资租赁用于经营润心源茶楼，并由王蕾与万基公司签订租赁协议及相关补充协议；现该茶楼股权变更，王蕾、胡国民于2015年3月14日协议撤股，现实际承租人为张薇、张文金、万英；承租人张薇、张文金、万英自愿担当该润心源茶楼承租法人职责，继续履行王蕾与万基公司所签订的租赁协议和相关补充协议的权利义务。后因金牛区润心源茶楼未按期支付租金，万基公司向本院起诉金牛区润心源茶楼及张薇、张文金、万英，要求其支付拖欠租金。经本院调解，各方就截至2016年12月31日的租金及支付方式达成一致意见，并确定2017年的租金由双方另行协商。2017年5月15日，因张薇、张文金、万英未按约支付租金，四川蓉城律师事务所受万基公司委托，向张薇、张文金、万英发出了《律师函》，要求解除合同，支付租金并交还租赁房屋。张薇、张文金、万英未予答复。另查明，金牛区润心源茶楼已注销。因张薇、张文金、万英未支付租金，万基公司授意物管公司自2017年3月12日起将租赁房屋停电。庭审中，张薇、万英认可2017年1月1日后的房屋租金未向万基公司支付；同时，双方一致同意张薇、万英于2017年12月26日24点之前腾退租赁房屋。上述事实，有《万基蘭御商用物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《万基蘭御商用物业租赁合同补充协议（三号楼三层）》（以下简称“补充协议”）、《万基蘭御润心源茶楼股权变更承租方更名协议》（以下简称“承租方更名协议”）、《民事调解书》【（2016）川0106民初1003号】、《律师函》、EMS邮寄单等证据及万基公司、张薇、万英陈述在卷佐证。本院认为，结合本院查明事实，并依照双方当事人因欠付租金（2016年12月31日前）在本院达成的《民事调解书》，能够确定万基公司已知晓原承租人王蕾与张薇、张文金、万英签署的《承租方更名协议》，且张薇、张文金、万英承继了原承租人王蕾在《租赁合同》及《补充协议》的相关权利、义务。对于张薇、张文金、万英未按合同约定履行支付租金的义务，对此，张薇、万英抗辩不交租金系对方不开具发票所致，不构成违约。万基公司未开具发票，张薇、万英可根据相关法律规定向有关税务部门寻求救济，不能作为拒不支付租金的抗辩理由，张薇、张文金、万英未按合同约定期限支付租金，已构成违约。万基公司为此于2017年5月15日向张薇、张文金、万英发出了《律师函》，主张解除合同。对此，张薇、张文金、万英未提出异议。万基公司主张双方合同已于2017年5月16日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于张薇、张文金、万英应支付租金、占用费的金额认定。对此，本院认为，合同中虽明确约定了承租人逾期10日支付租金，万基公司有权采取停供水、电等措施，但万基公司作为出租人，在合同未经解除的前提下，负有保证承租人正常使用租赁物的法定义务，故该条款约定的内容不具有法律效力。张薇、张文金、万英未按合同约定支付2017年1月1日以后的租金，万基公司授意物管公司于2017年3月12日停电，造成张薇、张文金、万英无法正常使用租赁房屋，系违法行为，万基公司应承担相关的法律责任，故本院判定张薇、张文金、万英支付停电前的租金，即2017年1月1日至2017年3月11日（计两个月零11天）的租金。按照《补充协议》约定的每月租金41390.5元的标准计算，张薇、张文金、万英应支付租金97957.5元；万基公司超出此部分的租金及房屋占用费主张，本院不予支持。双方当事人当庭就交还租赁房屋问题达成一致意见：张薇、万英应于2017年12月26日前腾空、交还租赁房屋，本院予以确认。关于万基公司主张的物业费、垃圾清运费、水费等诉求，因合同已明确约定物业费由成都万润物业管理有限公司收取，且未提交证据明确张薇、张文金、万英在使用租赁房屋期间应承担的垃圾清运费、水费具体金额，故对其前述主张，本院不予支持。另，关于张薇、张文金、万英应支付的违约金认定。按照合同约定逾期支付租金，每日按应付租金千分之五支付违约金，本着公平原则，本院酌定张薇、张文金、万英支付违约金按应付租金每日万分之八的标准进行计算，超出此部分的违约金主张，本院不予支持。综上所述，万基公司的相关诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：成都万基和润投资有限公司与王蕾签订的《万基籣御商用物业租赁合同》、《万基籣御商用物业租赁合同-补充协议》于2017年5月16日解除，张薇、万英应于2017年12月26日前将万基蘭御×号楼×层1至4号房屋腾空，并交还给成都万基和润投资有限公司；张薇、张文金、万英于本判决生效之日起十日内向成都万基和润投资有限公司支付租金97957.5元，并支付违约金（以97957.5元为本金，从2017年1月1日起按每日万分之八计算至本判决确定租金给付之日）；三、驳回成都万基和润投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6262元，由张薇、张文金、万英承担4000元，成都万基和润投资有限公司承担2262元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐 建人民陪审员  刘德斌人民陪审员  谢援朝二〇一七年十二月二十五日书 记 员  蒋雨航