福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0525民初2959号 原告：康惠容，女，1971年8月14日出生，汉族，住永春县。 委托诉讼代理人：李国才，福建李林律师事务所执业律师。 被告：永春万星置业有限公司，住所地永春县桃城镇湖滨路，统一社会信用代码：91350525052323215W。 法定代表人：骆景锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴海莺，福建顺济律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶冰冰，福建顺济律师事务所执业律师。 原告康惠容与被告永春万星置业有限公司（以下简称万星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康惠容的委托诉讼代理人李国才，被告万星公司的委托诉讼代理人戴海莺、叶冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康惠容向本院提出诉讼请求：1．请求判令万星公司支付从2015年10月1日起至2017年8月15日止每日按已付款万分之三计算的违约金为241822元×0.03%×685天=49694.42元；2．本案的诉讼费用由万星公司承担。事实和理由：2014年2月16日，康惠容与万星公司签订商品房买卖合同，万星公司将永春万星电影广场第A幢十二层3—1203号商品房卖给康惠容，房价为 241822元，康惠容已经付清全部购房款。商品房买卖合同第八条约定，万星公司应于2015年9月30日前，将符合第八条约定的商品房交付康惠容使用。万星公司至2017年8月15日将商品房交付康惠容使用。根据买卖合同第九条约定，万星公司应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向康惠容支付已付款万分之三的违约金。 万星公司辩称：万星公司不存在逾期交房的违约情形，康惠容的相关诉讼请求毫无依据，应予驳回。一、根据《商品房买卖合同》第十八条及其补充协议第六条第一款的约定、《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，买受人在要求出卖人交付商品房之前，应先行缴交专项维修资金。本案康惠容作为买受人并未在2015年9月30日前缴交专项维修资金，而是直至2017年8月15日才缴交专项维修资金，逾期缴纳专项维修资金达685天，已构成先行违约，因此万星公司不存在逾期交房的问题。二、《商品房买卖合同》第八条约定万星公司应当在2015年9月30日前交付商品房，但根据《商品房买卖合同》第八条以及合同补充协议第六条“其他约定”第一款、第四款约定的相关顺延交付条款，万星公司也不存在违约。在本案中，康惠容逾期缴纳公维金685天，第三方福建翰林人防工程有限公司未按时安装原因引起工程延误等情形，上述情形均符合合同约定的顺延情形，应据实顺延。《商品房买卖合同》（含附件）系双方在充分协商、自愿平等的基础上订立的，属于双方的真实意思表示，合法有效，相关顺延交付条款不属于单方免责条款。在合同约定的顺延时间内，发生可顺延工期的情形时，应当再行予以顺延。2016年6月23日，万星公司向康惠容邮寄《延期交房告知函》并告知延期原因，康惠容对此未提出任何异议，应视为康惠容同意延期交房。万星公司于2017年7月30日通过EMS向康惠容邮寄交房通知书，并于2017年8月10日刊登交房公告通知康惠容等业主在2017年8月13－15日分批办理交房手续。三、康惠容主张的违约金过高应予调整。康惠容主张按已付款万分之三计算违约金，该标准明显过高，应予调整，以评估为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金（万星公司亦已申请租金鉴定）。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对《商品房买卖合同》及附件、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、销售不动产统一发票、中国建设银行个人贷款对账单、公维金收据、交房通知公告、钥匙托管协议书真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月16日，康惠容与万星公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定康惠容向万星公司购买位于永春县桃城镇湖滨路永春万星电影广场第Ａ幢十二层3－1203号房，该房屋系预售商品房，总金额为241822元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：4．……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、其他非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动造成工程无法施工等；中、大暴雨及六级以上台风，停水、停电（以永春气象台、供电局资料为准）造成无法施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条规定：本合同的售价总金额不含以下费用，即以下费用由买受人承担：1、房屋公共专项维修基金；2、物业管理费、装修保证金等物业管理相关费用；……以上费用买受人在交房或办理相关手续时按规定缴纳，如由出卖人统一办理代收代交，买受人须按通知在规定期限内缴纳，因缺交相关费用致使有关手续无法办理及无法按时交房的责任由买受人承担。诉争房屋所在的“永春万星电影广场”建设工程于2017年4月21日竣工验收合格。康惠容于2017年8月15日实际接收诉争房屋，并在接收房屋前已交清全部购房款。 本案争议焦点在于：一、诉争房屋是否存在逾期交房的情形；二、如逾期交房，万星公司可据实顺延交付诉争房屋的天数？三、原告主张的违约金是否过高？ 1诉争房屋是否存在逾期交房的情形。万星公司主张，根据《住宅专项维修资金管理办法》第13条规定以及《商品房买卖合同》第十八条、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第六条第一款的约定，康惠容交纳专项维修资金前无权要求万星公司交房，合同约定康惠容应交纳住宅专项维修资金的时间为2015年9月30日前，但原告直至2017年8月15日才缴交专项维修资金，因此万星公司不存在逾期交房的问题。本院认为，本案《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，……于2015年9月30日前缴交……”，但双方在《合同补充协议》第三条对合同条款第十八条补充约定：“……以上费用（包括专项维修资金）买受人在交房或办理相关手续时按规定缴纳……”。说明双方当事人在《合同补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。康惠容于交房的当日即2017年8月15日交清专项维修资金，符合该约定，不存在逾期交纳专项维修资金的情形。同时，康惠容在合同约定交房期限前业已付清全部购房款。故万星公司主张康惠容逾期交纳专项维修资金、逾期付款可以延期交房的抗辩理由，没有事实依据，不予采纳。 二、万星公司可据实顺延交付诉争房屋的天数？万星公司主张认为，根据诉争合同第八条及附件六《合同补充协议》第六条之约定，诉争房屋所在永春万星广场项目可据实延期交房天数为353天，其中因第三方福建翰林公司未按时安装人防工程可顺延9天，因中雨以上量级天气因素可顺延123天；因台风、风暴天气因素可顺延39天，因高考和中考期间严格控制环境噪声污染可顺延25天，因停水因素可顺延12天，因停电因素可顺延3天，因设计变更导致工程施工时间增加，由此可顺延142日交房。在合同约定的顺延时间内，发生可顺延工期的情形时，应当再行予以顺延。2016年6月23日，万星公司向康惠容邮寄《延期交房告知函》并告知延期原因，康惠容对此未提出任何异议，应视为其同意延期交房。为证明前述主张，万星公司提交以下证据：1．永春县气象局所出具的气象证明以及2014年、2015年、2016年逐日降水量资料，证明因中雨以上降水因素的可顺延交房天数；2．永春县防汛办出具的台风、热带风暴天气证明，证明因台风、风暴天气2013年-2017年可顺延交房天数；3．永春县高等学校招生委员会、永春第五中学出具的证明，证明因教育因素的可顺延交房天数；后在2017年12月11日第二次开庭时万星公司同意每年因中考因素的可顺延交房天数为3天，因高考因素可顺延交房天数为2天，合计25天；4．永春县自来水公司出具的说明，证明因自来水公司停水因素导致的可顺延交房天数；5．国网福建永春县供电有限公司的反馈书，证明因供电公司计划性停电因素导致的可顺延交房天数；6．规划设计变更公示、永春县住房和城乡规划建设局的复函，证明涉案房产因设计变更因素按约定可顺延交房；7．编号2014-04-09的《工作联系单》、编号20150908的《工作联系单》、编号20151003的《工作联系单》，证明因设计变更导致工程施工时间大大增加的具体影响天数；8．《人防设备安装合同》、律师函、邮件回执单，证明第三方违约未按时安装人防设施导致工程延误；9．延期交房告知函EMS快递单及投递情况，证明万星公司于2016年6月23日向康惠容邮寄《延期交房告知函》并告知延期原因，康惠容无异议。 康惠容认为，万星公司主张可顺延交付诉争房屋天数的依据不足。对万星公司提交的前述证据提出质证意见：对证据1、2、4、5永春县气象局所出具的2014年、2015年、2016年逐日降水量气象证明、永春县防汛办出具的台风、热带风暴天气证明、永春县自来水公司出具的说明、永春县供电有限公司的反馈书的真实性均无异议，但无法证明万星公司可以免责，不良天气、停水、停电不属于不可抗力，是可预测的，万星公司在计算施工期限时就应当予以考虑，不应作为可顺延交付房屋的情形，且未提交施工日志和监理日志，证明停工的事实，也未履行因停工在30日内告知的义务；对证据3双方对每年中考3天、高考2天真实性无异议，另康惠容主张每年中考3天、高考2天与本案的关联性由法院认定；对证据6规划设计变更公示、永春县住房和城乡规划建设局的复函的真实性无异议，对万星公司的证明对象不予确认，万星公司为更好销售自行变更户型致使诉争房屋无法按时交付，理应由万星公司承担相应责任。对证据7－8三份《工作联系单》以及《人防设备安装合同》、律师函、邮件回执单的真实性有异议，无法达到万星公司的证明目的；对证据9延期交房告知函EMS快递单的真实性有异议，康惠容未收到延期交房告知函，且万星公司也无法提交延期交房通知书的内容，无法证明万星公司可以免责。 本院分析认为，双方签订的诉争合同第八条第4款明确约定其它非出卖人原因导致的工期延误，出卖人可据实予以延期，上述约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，属合法有效，双方应遵照履行。依据上述约定，本院对万星公司的上述主张具体分析认定如下：1．除双方当事人共同确认所涉时间段中考为3天、高考为2天外，康惠容对万星公司提交的证据1、2、4、5的真实性无异议，且系施工安全及工程质量保证和停水停电等众所周知的原因，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；2．万星公司提交的规划设计变更、人防安装等证据，本案设计变更、人防安装并非万星公司不可预见、不能避免、不能克服的客观情况，万星公司作为涉案楼盘的开发商，对房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，并对交房时间和条件作出合适的约定。而补充协议第六条第4款约定，设计变更、施工变更等出卖人无需另行通知买受人，买受人应当接受，不得以此要求赔偿或退房，其明显含有减轻出卖人责任，排除买受人主要权利的内容，应认定无效。故万星公司以对设计变更、第三方人防工程安装问题要求免除其违约责任的依据不足，不予采纳。3．万星公司提交的延期交房告知函，仅能证明万星公司告知康惠容将延期交房。因此，本院认定高考和中考期间严格控制环境噪声污染以及停水、停电、天气原因均属于万星公司可据实顺延交付房屋的事由，万星公司主张的其他情形，均不可作为顺延交付房屋的事由。根据诉争合同第八条之约定，发生在合同签订后至合同约定交房期限2015年9月30日前的上述可顺延情形，依约可予以抵扣顺延，发生在经顺延后交房日期内的可顺延情形亦可再予以抵扣顺延，其余发生在合同签订前及已逾期交房后的情形，不可抵扣顺延。如前分析，结合万星公司提交的证据1、2、4、5以及本院依万星公司申请调取的逐日降水量资料，本院认定截止至合同约定的交房日期2015年9月30日前万星公司可据实顺延交付房屋的天数包括：发生昼夜降雨量超过10mm及六级或六级以上大风天气94天、高考和中考期间环境噪声污染控制10天、停水9天、停电1天，扣除重复情形14天，合计天数为100天。经顺延后，诉争房屋可顺延至2016年1月9日交付；另2015年10月8日、2015年10月30日、2015年12月6日、2015年12月9－10日、2016年1月5日降雨量超过10mm，发生于2016年1月8日前，亦属可顺延交付房屋之情形；在第二次顺延期间，2016年1月11日的降雨量超过10mm。万星公司主张的其他情形均不可作为顺延交付房屋的事由。综上所述，本院认定万星公司可据实顺延交付诉争房屋的天数为107天，万星公司应于2016年1月15日前向康惠容交付诉争房屋。逾期交房违约金应自2016年1月16日起计至实际接收诉争房屋2017年8月15日止。 三、万星公司主张的违约金是否过高。万星公司认为逾期交房违约金应按诉争房屋同地段同类房屋的租金标准计算，故康惠容主张的逾期交房违约金标准过高，应予调降；其该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或损失赔偿额的确定依据；诉争合同已明确约定逾期交房违约金的计算方法，万星公司援引此规定，认为应以同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，与该规定明显不符；其次，康惠容因万星公司逾期交房所造成的损失，应当充分考虑其对诉争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，万星公司将康惠容的损失等同于租金损失，缺乏依据；再次，康惠容与万星公司经自愿协商订立诉争合同，违约金条款的约定对双方当事人均具有约束力，合同约定的康惠容逾期付款违约金和万星公司逾期交房违约金的计算方法亦相同，双方当事人的违约责任对等。另，万星公司作为开发商，因合同约定的特殊原因导致的延期交房的情形已经依约免责，逾期交房违约金的计算方法是万星公司在充分考虑工程进度、合同履行能力、逾期交房可能造成的损害后果等基础上确定的。综上分析，对万星公司的该项抗辩意见，本院不予采纳，故本案不存在对诉争房屋同地段同类房屋租金价格进行鉴定的必要，万星公司的该项鉴定申请，本院不予准许。至于逾期交房违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第九条1、（2）已明确约定每日违约金以每日以万分之三计算，此约定对双方当事人均具有约束力。因此，根据合同约定，逾期交房违约金应以康惠容已付购房款241822元为基数，按每日万分之三的标准，自2016年1月16日起计至2017年8月15日止，共计578天，即为241822元×0.03%×578天=41931.9元。 综上，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现万星公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。本院对康惠容的诉求，在上述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、永春万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向康惠容支付逾期交房违约金41931.9元； 二、驳回康惠容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1042元，由康惠容负担163元，永春万星置业有限公司负担879元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  涂劲松 审 判 员  曾琼婷 人民陪审员  郑建强 二〇一七年十二月十九日 书 记 员  黄芳曼 速 录 员  吕灵敏 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12- -13-