广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初12198号原告（反诉被告）：黄艳玲，女，1976年11月12日出生，汉族，住广西平南县，委托诉讼代理人:贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢小倩，广东正鸿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梁寿棉，男，1955年5月13日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信师事务所律师。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信师事务所律师。原告黄艳玲与被告梁寿棉建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，被告梁寿棉向本院提起反诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告黄艳玲及其委托诉讼代理人贺四平，被告梁寿棉的委托诉讼代理人冼洪枝、黄嘉焯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄艳玲向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行原、被告双方于2015年2月12日签订的《土地使用权转让合同》，将位于中山市××开发区东利村的土地使用权【土地证号为：中府国用(2010）第1501**】过户至原告名下，土地价值7385400元；2.判令被告向原告赔偿经济损失683524.5元（进场平整土地费用292800元、报建费122350元、审图费用5383元、测绘费用2300元、工程设计费用29364元、勘察费18000元、新型墙体材料专项基金24470元、工程款66000元、工人工资保障金55057.5元、集装箱费用28000元、建围墙与装铁大门费用39800元）。事实与理由：在2015年2月12日，原、被告双方签订《土地使用权转让合同》，约定被告将其名下的位于中山市××开发区东利村的土地使用权【土土地证号为：中府国用（2010）第1501**转让给原告，转让总价款为7385400元，原告于合同签订的当天支付被告定金738000元，被告应于2015年2月13日前将原告作为该土地的建设主体向闲置办提交闲置土地处置方案，处置方案要明确原告签订出让合同补充协议，原告按补充协议约定的动工开发时间动工开发。土地闲置原因消除，且原告作为土地建设主体的闲置方案获得中山市政府批准后的3个工作日内，原、被告双方到中山市火炬开发区国土分局办理土地交易手续，领取回执同时，原告再向被告支付土地转让款5900000元。土地交易完税后，领取土地使用证前，原告向被告支付转让款余额747400元后。合同另约定土地闲置问题处理及闲置费用由被告承担，办理产权过户所需缴纳的税费、评估费、测量费等费用由被告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了定金738000元。但被告不按合同约定履行义务，被告未按约定将原告作为土地建设主体向闲置办提交土地处置方案，也未通知原告签订土地出让合同补充协议。由于被告的违约和拖延，在中山市政府规定的最后期限前未完成土地转让。此后，被告自知理亏，要求原告用带建工程方式完成土地转让手续，土地转让款支付方式双方另签订补充协议约定，原告为了尽快完成土地转让，不得已作出让步，同意按带建工程方式，按照被告要求对土地进行了平整、报建、测量、设计、勘察、工业项目入园等手续，原告为此支付费用为683524.5元。2017年，中山市土地市场价格上涨，被告见有利可图，不守信用。在2017年3月27日，被告在中山火炬工业联合有限公司将原告持有的建设工程报建许可证、规划报建许可证、建设工程施工许可证、项目准入批复书等原件抢走，被告再次违约，致使原告无法完成后续手续，在2017年4月6日向原告发出《通知函》，通知单方解除双方签订的《土地使用权转让合同》。2017年4月10日原告向被告复函，明确表示不同意解除合同，并要求被告继续履行合同。后被告拒绝履行合同，也不与原告协商解决。近日，原告到中山市国土部门查询，得知被告在2015年、2016年已与中山市国土资源局签订了土地出让合同补充协议，但被告一直未将该事情告知原告。原告认为，双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效，被告应按合同条款履行，被告拒绝将土地过户至原告名下，违反诚信。原告黄艳玲为支持其诉讼请求向本院提交的证据主要有：1.土地使用权转让合同；2.收据；3.国有土地使用权出让合同补充协议；4.合同、收据、转账凭证；5.非税收入票据、缴费通知书；6.发票、电子银行回单；7.发票、转账凭证；8.建设工程设计合同、收据、电子银行回单；9.建设工程勘察合同、收据；10.客户回单、政府性基金通用票据；11.收据、电子银行回单；12.箱式活动房出售合同、收据；13.收据；14.工业项目准入批复表、规划许可批复书、变更批复书、物业租赁合同、补充协议书营业执照、结婚证；15.报警回执、情况说明；16.通知函；17.复函、快递单；18.结算业务申请书；19.关于修订《关于促进闲置土地处置的实施意见》的通知。被告梁寿棉辩称，一、黄艳玲主张梁寿棉未按合同约定的第一种交易方式履行合同，缺乏事实和法律依据。（一）现行法律法规禁止国有土地使用权以空地形式办理过户登记手续。《城市房地产管理办法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的文件的；……。”及第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部使用权出让金，并取得土地使用权书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”中山市国土资源局于2014年10月29日发出《通知》：从2014年10月29日起停止办理不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理办法》有关规定的土地使用权转让业务。中山市国土资源局于2014年12月12日发布的《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（中土函[2014]2007）第二条：“土地使用权转让应符合以下条件：（一）……；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（三）……。”根据以上法律法规及通知可知：2014年10月29日起，中山市范围内的国有土地使用权转让已不能直接以空地形式办理过户登记手续。涉案合同第二条第一款第二项约定：“闲置原因消除后，交易双方到国土部门办理土地过户递件手续”的第一种空地交易方式不符合前述法律法规及通知的规定，事实上不能实行。（二）黄艳玲所谓“应以黄艳玲作为土地建设主体向闲置办提交土地闲置方案并黄艳玲的名义签订土地出让合同补充协议”的主张，客观上不能履行。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第十三条规定：“市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。”在双方签订合同后，黄艳玲曾认为可以以其作为土地建设主体向闲置办提交土地处置方案以及以其名义签订土地出让合同补充协议。但前述约定根本违背《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）、《中山市闲置土地处理实施办法》等规定，该约定客观上因缺乏法律依据而不能履行。至于黄艳玲于庭审中出示的《关于促进闲置土地处置的实施意见》，经核实：国土局或市政府根据没有正式发布前述文件，且前述的文件内容没有关于以土地受让方与国土局签订国有土地出让合同补充协议的规定。同时，《关于促进闲置土地处置的实施意见》的有关条款亦与《闲置土地处置办规法》（国土资源部第53号令）、《中山市闲置土地处理实施办法》等规定存在严重冲突。故，《关于促进闲置土地处置的实施意见》的真实性存疑。（三）在双方转而采用第二种交易方式前，梁寿棉一直配合黄艳玲以其自身名义向规划部门办理涉案土地的建设用地规划许可证、建设用地规划条件审批等行政规划审批手续，但因涉案合同约定的第一种交易方式客观上不符合法律规定而不能继续履行。2015年7月，双方同意转而采用合同约定的第二种交易方式。为此，梁寿棉于2015年7月6日依法向国土部门闲置办提交闲置方案。特别指出：（1）黄艳玲于庭审中亦确认其自始至终并未通知梁寿棉与其共同前往国土部门办理所谓的“以黄艳玲作为土地建设主体向闲置办提交土地处置方案”、“以黄艳玲名义与国土部门签订土地出让合同补充协议”及按合同约定的第一种空地过户的交易方式完成转让过户等事项。即，黄艳玲早已知悉：涉案合同约定的第一种交易方式（空地过户）事实上并不可行。双方已转而采用合同约定的第二种交易方式继续履约。综上，黄艳玲主张梁寿棉未按合同约定的第一种交易方式履行，缺乏事实和法律依据。二、梁寿棉已按约定的第二种交易方式履行义务。梁寿棉于2015年9月25日缴清涉案土地闲置费并消除闲置后，曾多次催告黄艳玲支付余款，无果。黄艳玲前述行为已违背涉案合同第二条第二款第一项关于“于闲置原因消除后的3天内支付余款”的约定，构成根本性违约。对此，梁寿棉有权援引涉案合同第六条第二款：“乙方（即黄艳玲）决定中途不买或逾期15天仍未付清应缴转让款时，作乙方违约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，……”，依法解除涉案合同。但梁寿棉基于尽可能促成涉案交易顺利完成的考虑，先行配合黄艳玲按合同约定第二种交易方式继续履行合同。随即，梁寿棉便以自身名义与中山火炬工业联合有限公司签订《交纳项目动工建设保证金协议书》并自费交纳建设保证金，配合黄艳玲的要求重新办理《建设用地规划许可证》及《工业项目准入批复表》。同时，黄艳玲根据双方已转而采取建好房产以完成交易的履约方式结合其自身意愿委托广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司就涉案土地地上新建项目出具建筑图纸、签订《建设工程设计合同（一）》《建设工程勘察合同（一）》。其后，梁寿棉更进一步配合黄艳玲向规划局火炬开发区分局申请办理《建设工程规划设计方案审查意见书》、《建设工程规划许可批复书》、《建设工程报建批复书》等一系列行政审批手续。综上可见，双方转而采用合同约定的第二种交易方式进行履约后，梁寿棉自始至终配合黄艳玲以其自身名义办理一系列建设报建施工等审批手续。最终，因黄艳玲经催告仍拒绝支付余款，又拒绝将已获批准的证照原件交还梁寿棉，更以梁寿棉收回证照原件为由向公安部门报警，导致涉案合同无法继续履行。无奈之下，梁寿棉依法解除涉案合同。三、黄艳玲构成根本性违约，梁寿棉有权没收定金。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时，涉案合同第六条第二款亦约定：“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴转让款时，作乙方违约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，……”因此，在黄艳玲因经催告仍拒绝履行支付余款的义务而构成根本性违约的情况下，梁寿棉有权依法依约解除涉案合同并没收定金。四、涉案合同已依法解除，黄艳玲无权占有使用涉案土地，梁寿棉主张场地占用费合法合理。根据梁寿棉提供的证据《通知函》及黄艳玲于民事起诉状及庭审中均确认《通知函》已收悉的事实，可知梁寿棉已依法行使合同解除权，涉案合同于2017年4月6日依法解除。因此，当涉案合同于2017年4月6日解除后，黄艳玲拒不归返还涉案土地的行为构成无权占有。故梁寿棉有权自2017年4月6日起，要求黄艳玲赔偿非法占有使用涉案土地的经济损失。五、黄艳玲要求赔偿经济损失缺乏事实和法律依据。黄艳玲违约在先，梁寿棉一直信守合同，并未造成黄艳玲任何经济损失。黄艳玲所主张的经济损失全部基于履行合同及投资建设其自营思科瑞迪安全设备项目所产生，并不属于经济损失，且与梁寿棉无任何实质关系。同时，结合本案案情可知，实属黄艳玲违约，其主张要求赔偿经济损失缺乏事实和法律依据。被告梁寿棉为支持其辩称向本院提交的证据主要有：1.中山市不动产登记资料证明表、建设用地规划许可证变更批复书、中府国用（2007）第易152568号地块图纸；2.通知函；3.快递单；4.闲置土地调查通知书及送达回证；5.闲置土地认定书送达回证；6.关于梁寿棉闲置土地处置方案的意见；7.开发区管委会出具的关于梁寿棉闲置土地处置方案的意见；8.国有土地使用权出让合同补充协议、缴费凭证、土地闲置费缴款通知书；9.中山市建设用地规划条件及三线图、建设用地规划许可证（1）；10.交纳项目动工建设保证金协议书、缴费凭证；11.建设用地规划许可证（2）；12.工业项目准入批复表；13.建设工程规划许可证（3）；14.规划设计方案审查意见书、建设工程规划许可批复书、图纸；15.建设工程报建变更批复书；16.《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（中土函【2014】2007号）、通知；17.徐祖文向梁寿棉出具的资料收条；18.黄艳玲出具的资料收条；19.梁雅君出具的资料收条。反诉原告梁寿棉在诉讼期间向本院提出反诉请求：1.确认涉案合同已于2017年4月6日解除；2.判令黄艳玲立即将位于中山市××开发区东利村土地【土地土地证号：中府国用（2010）第1501**即归还给梁寿棉；3.判令涉案合同定金738000元归梁寿棉所有；4.判令黄艳玲支付土地占有使用费（具体计算方式：按10元/㎡/月，从2017年4月6日起计算至黄艳玲将土地归还给梁寿棉之日止），暂计333804元。事实与理由：2015年2月12日，梁寿棉与黄艳玲双方签订《土地使用权转让合同》，主要约定：梁寿棉将其名下位于中山市××开发区东利村的土地使用权【土地土地证号：中府国用（2010）第1501**让给黄艳玲，交易方式为转让土地使用权（空地）或转让房产的交易方式。合同履行过程中，双方由于无法采用转让土地使用权（空地）的交易方式，转为采用以转让房产的交易方式完成交易。随后，梁寿棉向国土部门缴清闲置费、并将涉案土地闲置情况消除的事实告知黄艳玲并配合办理建设工程报建、规划报建和建设工程许可等审批。期间，梁寿棉多次催促黄艳玲按约支付余款，但黄艳玲以各种理由拖延付款。2017年4月6日，梁寿棉依法向黄艳玲发函，解除涉案合同。反诉原告梁寿棉为支持其反诉请求，向本院提交的证据与支持其本诉辩称的证据一致。反诉被告黄艳玲辩称，涉案合同没有解除，梁寿棉于2017年4月6日向黄艳玲发出的解除合同通知书没有生效。梁寿棉先违约，因此梁寿棉主张的理由和法律依据不成立，请求法院予以驳回。反诉被告黄艳玲为支持其辩称，向本院提交的证据与支持其本诉诉求的证据一致。本院经审理认定事实如下：梁寿棉系位于中山市××开发区东利村的工业用地的权利人【土地土地证号：国（2010）1501**黄艳玲系中山市思科瑞迪安全设备有限公司（以下简称思科瑞迪公司）的法定代表人，黄艳玲与徐祖文系夫妻关系。2014年12月5日，中山市国土资源局作出中国土闲认字[2014]第775号闲置土地认定书，认定涉案土地为闲置土地。2015年2月12日，梁寿棉（甲方、转让方）与黄艳玲（乙方、受让方）签订《土地使用权转让合同》（以下简称转让合同）（合同编号：20150207002），主要约定：1.甲方拟将其名下的位于中山市××开发区东利村的土地使用权转让给乙方，该土地的土地使用权面积为8345.1平方米，土地使用权类型为出让，土地使用权证为中府国用（2010）第150126号，使用权终止日期为2048年5月11日。2.转让价按590000元/亩计算，交易总金额为7385400元，乙方应于合同签订当天支付10%定金738000元。3.甲方于2015年2月13日前将乙方作为该土地的建设主体向闲置办提交闲置土地处置方案，处置方案要明确乙方需签订出让合同补充协议，乙方按补充协议约定的动工开发时间动工开发。该土地闲置原因消除，且乙方作为土地建设主体的闲置方案获得中山市政府批准后的3个工作日内，甲乙双方到中山市火炬开发区土地交易登记管理所办理土地交易递件手续，并领取回执，同时，乙方向甲方支付5900000元土地使用权转让款。该土地完税后，领取乙方土地使用证之前，乙方向甲方支付土地使用权转让余款747400元，已付定金冲抵土地使用权转让款。如果因为国家政策调整的原因导致该土地不能按上述“转让土地使用权（空地）的交易方式”交易的，甲乙双方同意按如下“转让房产的交易方式”交易。4.转让房产的交易方式。该土地的闲置原因消除后的3天内，乙方扣除15万/亩的过户税后向甲方支付转让余款4769400元，已付定金冲抵转让款。同时，甲方将《土地使用权证》和发票正本移交给乙方，乙方出具收条给甲方。甲方要全面配合乙方报建，不能以任何借口拒绝签字过户，否则乙方有权终止合同，造成的损失由甲方承担，赔偿金额是合同总金额的2倍。甲方收到乙方全部转让款后的3个工作日内一起到公证处办理该土地的全权委托手续，委托事项应包括由乙方全权办理该土地的报建、施工、验收、办理甲方名下的《房地产权证》以及把房地产转让给乙方。5.该土地的闲置土地问题处理以及闲置费用由甲方承担。6.甲乙双方同意，甲方收到乙方全部土地转让款的当天由甲方将该土地交付给乙方使用。7.甲方保证上述土地除了土地闲置问题外，没有其他产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。8.甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付土地时，作甲方违约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及转让款退还给乙方，另赔偿乙方同等的定金作为违约金，并赔偿乙方办理该地所投入的全部费用。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴转让款时，作乙方违约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付转让款甲方在七日内退回乙方。9.闲置土地处置方案获得中山市政府批准后，乙方不按本合同履行义务的，乙方违约。如果政府部门不能撤销该处置方案，乙方除了赔偿定金外，须向甲方补齐余下的全部转让款。闲置土地处置方案获得中山市政府批准后，因为国家政策调整导致该土地不能转到乙方名下的，如果政府部门可以撤销该处置方案，该合同终止，双方互不追究责任，甲方向乙方退还全部定金和转让款；如果政府部门不能撤销该处置方案，双方同意该土地由双方共同开发，共同开发的细节由双方订立补充协议，甲方双方共同拥有土地的所有权（各占50%），乙方按合同协议的转让款（不含税）的一半付给甲方。10.在甲乙双方办理闲置及过户登记前，甲方向乙方提供上述土地规划部门出具的规划条件（含三线图），如果规划部门无法出具规划条件（含三线图）的，则合同终止，互不追究责任，乙方所付的定金甲方10个工作日内全部退回乙方（不计息）。11.如果采用“转让空地的交易方式”交易的，在本次交易过程中所发生的一切费用，包括土地闲置费、测绘费、评估费、交易费、工本费和所有税费等全部费用由甲方承担。如果采用“转让房产的交易方式”交易的，该土地的全部建设费用由乙方承担（如国家需要征收闲置费由甲方承担）。在办妥甲方名下的《房地产权证》后，将该房地产转让到乙方名下所需缴纳的税费、评估费、测量费等全部费用由乙方承担。如果采用“转让空地的交易方式”交易的，签订本合同后，因为政府的税收政策调整，转让税费不超过15万/亩的，转让税费由甲方承担；转让税费超过15万/为亩（闲置费除外），超过的部分由甲乙双方各自负责50%。如果采用“转让房产的交易方式”交易的，转让税费（减15万/亩）全部由乙方承担，甲方不承担政府税收政策调整的风险。该转让合同还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。黄艳玲与梁寿棉在庭审中确认转让合同系中间人提供的格式文本。关于土地闲置处理问题。2015年4月8日，梁寿棉取得了涉案土地的建设用地规划许可证【地字第282222015030022（补）号】、三线图。2015年7月6日，梁寿棉向中山市闲置土地处理工作领导小组办公室提交《关于梁寿棉闲置土地处置方案的意见》，载明：“本人位于中山市××开发区东利村的工业用地8345.1平方米【土地使用证号：中府国用（2010）第150126号】，因自身原因，导致无法建设，已造成土地闲置。现拟定《闲置土地建议方案》：1.征缴土地闲置费；2.市国土资源局与梁寿棉签订补充协议，承诺在2016年6月30日前动工开发。本人现同意上述《闲置土地建议方案》，并承诺严格按照方案内容执行。”同日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会向中山市闲置土地处理工作领导小组办公室提交《关于梁寿棉闲置土地处置方案的意见》，述明：“我区位于中山市××开发区东利村梁寿棉名下的工业用地8345.1平方米【土地使用证号：中府国用（2010）第150126号】，因自身原因，导致无法建设，已造成土地闲置。现拟定《闲置土地建议方案》：1.征缴土地闲置费；2.市国土资源局与梁寿棉签订补充协议，承诺在2016年6月30日前动工开发。我区经与梁寿棉协商，已同意上述《闲置土地建议方案》，并承诺对梁寿棉按照方案内容执行进行监管。”2015年7月28日，梁寿棉（甲方）与中山火炬高技术产业开发区经济发展和科技信息局（乙方）签订《交纳项目动工建设保证金协议书》（编号：A2015009），约定甲方计划启动位于中山××开发区东利村土地的开发，计划投资1500000元/亩，投资总额18776550元，确保该项目于2016年9月30日前动工，2017年9月30日前完成1500000元/亩的投资，如到期不能实现以上动工承诺，甲方自愿缴纳20000元/亩的项目建设保证金给乙方（总额250354元）。2015年9月1日，梁寿棉（甲方）与中山火炬工业联合有限公司（乙方）签订《交纳项目动工建设保证金协议书》（编号：A2015009），约定甲方计划启动位于中山××开发区东利村土地的开发，计划投资1500000元/亩，投资总额18776550元，确保该项目于2016年6月30日前动工建设，2017年6月30日前完成1500000元/亩的投资，如到期不能实现以上动工承诺，甲方自愿缴纳20000元/亩的项目建设保证金给乙方（总额250354元）；如达到以上承诺，乙方将以建设工程封顶之后7个工作日内不计息退回保证金。2015年9月6日，梁寿棉向中山火炬工业联合有限公司支付保证金250354元。2015年9月25日，梁寿棉（乙方）与中山市国土资源局（甲方）签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，载明本补充条款与原《出让合同》具有同等法律效力，主要约定：根据《中山市闲置土地处置实施办法》、《关于修订〈关于闲置土地处置的实施意见〉的通知》（中土函[2015]834号）、《市政府常务会议决定事项通知》（中府办会函[2015]97号）有关规定，经报请中山市人民政府批准，乙方对位于中山市××开发区东利村的国有建设用地8345.1平方米[土地使用权证编号：中府国用（2010）第150126号]进行开发建设。乙方承诺在2016年6月30日之前依照该地块原出让合同的约定动工开发建设。如乙方至2016年6月30日仍未按承诺动工开发建设的，则按下列方式处理：（一）乙方缴交增值地价，增值地价计收标准为土地出让合同重新约定的开工时间地块土地市场评估地价总额减去宗地出让时已缴交地价款；或（二）由甲方无偿收回国有建设用地使用权；或（三）按国家、省、市的有关规定处理。动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。同日，梁寿棉支付土地闲置费415074元。关于报建问题。2015年11月17日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会就梁寿棉的工业自动化安全控制声光报警器项目出具工业项目准入批复表，同意准入，载明项目占地面积25.09亩、建筑总面积17000平方米、首期建筑面积4200平方米、投资总额3800万元、首期投资总额3800万元。2015年11月19日，梁寿棉（甲方）与思科瑞迪公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于火炬开发区东利村的自建厂房出租给乙方，租赁期为6年。后梁寿棉（甲方）又与思科瑞迪公司（乙方）签订补充协议书，称双方为了办理土地转让的准入手续而签订前述《物业租赁合同》，双方之间并不存在真实租赁关系。梁寿棉于2015年12月23日再次取得建设用地规划许可证（地字第**），原建设用地规划许可证【地字第282222015030022（补）号】作废。2016年3月17日，中山市城乡规划局（以下简称城乡规划局）出具中山市建设工程规划设计方案审查意见书（业务编号：GH271242016030003），同意梁寿棉位于中山××开发区东利村的工业厂房项目建设工程设计方案申请。2016年4月13日，城乡规划局出具中山市建设工程规划许可证批复书（业务编号：GH271212016030035;建设用地规划许可证编号：271122015120006），批复同意梁寿棉在规划建筑红线范围内按标准的报建图纸建设1幢1层工业厂房，基地面积为2107平方米，总面积为2447平方米，用地面积8345.1平方米，结构为钢筋混凝土结构。2016年12月20日，城乡规划局出具中山市建设工程报建变更批复书（业务编号：271222016120006；原建设工程规划许可证号：GH271212016030035），同意由“钢筋混凝土”结构变更为“钢”结构。关于转让款的支付问题。梁寿棉分别于2015年2月12日、13日收取了黄艳玲支付的定金538000元、200000元，合计738000元。2016年10月至12月期间，黄艳玲收取了梁寿棉提供的项目准入批复表、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证批复等材料的原件。2017年3月27日，梁寿棉的女儿梁雅君从黄艳玲处收回前述资料。2017年5月16日，黄艳玲向梁寿棉账户（账号62×××83）转账支付5900000元，但因梁寿棉的账户为废卡导致支付不成功。梁寿棉称其账户已于2016年8月29日注销；黄艳玲称系梁寿棉故意注销银行账户，导致其无法支付转让款。关于黄艳玲主张的财产损失问题。2016年4月15日，黄艳玲交付了城市基础设施配套费122350元。2016年8月20日，黄艳玲与广东省地质建设工程勘察院签订《建设工程勘察合同（一）》，并支付土方工程费18000元。2016年11月10日，案外人徐祖文与广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司签订《建设工程设计合同（一）》，约定设计费29364元。黄艳玲于2016年10月22日支付20490元。2016年10月22日，黄艳玲支付审图费5383元。2017年3月，黄艳玲支付测绘费2300元。黄艳玲向广州市建筑置业有限公司中山分公司支付新型墙体材料专项资金24470元、工人工资保障金55057.5元、工程款66000元。黄艳玲称，涉案土地进行平整后，因为工地未通水通电，所以未动工建设。关于合同解除问题。2017年4月6日，梁寿棉向黄艳玲发出关于解除土地使用权转让合同的通知函，载明：双方于2015年2月12日签订的土地使用权转让合同（合同编号20150207002），约定在该土地的闲置原因消除后3日内，黄艳玲应向梁寿棉支付转让余款4769400元，若黄艳玲决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴纳转让款时，作黄艳玲违约处理，本合同即告解除，黄艳玲所交定金，梁寿棉不予退回。现上述土地已经完成报建手续，但截至发函之日黄艳玲仍未履行付款义务，故通知黄艳玲解除双方签订的土地使用权转让合同、不予退回已缴定金、交还土地，若黄艳玲怠于交还土地，则所造成的经济损失（包括土地占用费等可得利益）由黄艳玲承担。2017年4月10日，黄艳玲复函称，不同意解除合同，因梁寿棉行使合同解除权的条件未成就；梁寿棉抢走规划许可证、施工许可证等相关报建及施工材料，违约在先，并要求梁寿棉履行合同，完成土地转让手续。庭审中，梁寿棉称双方签订转让合同时，第一种转让方式即“转让空地的交易方式”不具备履行条件，双方在合同履行过程中确认按第二种方式即“转让房产的交易方式”进行交易，梁寿棉按照合同约定以黄艳玲名义办理相关手续，但黄艳玲拒绝支付转让款构成违约，导致合同解除。黄艳玲回应称，因梁寿棉未按约定的时间即2015年2月13日前提交土地闲置处理方案，导致涉案土地无法按照第一种转让方式过户，黄艳玲在作出让步的情况下同意以第二种方式过户，以梁寿棉的名义申请报建，报建费用由黄艳玲支付，但是第二种方式过户并不合法，因此诉求按照第一种方式过户。2017年7月3日，黄艳玲将梁寿棉诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市国土资源局制定的《关于闲置土地处置的实施意见》（中土函[2014]591号）中关于“闲置土地的处置方面”对因自身原因造成的未动工开发满一年的闲置土地的处置规定，由市国土资源局报经市人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。黄艳玲与梁寿棉于2015年2月12日签订的转让合同，系双方当事人的真实意思表示，约定了以转让土地使用权（空地）的交易方式转让的价款、价款支付方式、土地交接以及违约责任等条款，该部分内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点主要有：一、转让合同应否解除的问题；二、涉案土地使用权应否返还的问题；三、梁寿棉应否赔偿黄艳玲的损失问题；四、黄艳玲应否向梁寿棉支付土地占有使用费的问题。关于焦点一。根据转让合同的约定，黄艳玲需于土地闲置原因消除后的3日内支付转让余款。虽然梁寿棉并未严格按照转让合同的约定办理土地闲置问题，但是从黄艳玲与梁寿棉后续共同办理报建手续的行为可知，双方以实际行为认可了梁寿棉处理土地闲置问题的行为。梁寿棉于2015年9月25日缴纳了土地闲置费后，直至城乡规划局于2016年12月20日出具中山市建设工程报建变更批复书，黄艳玲仍未支付转让余款，明显构成违约。根据转让合同关于违约责任的约定，梁寿棉有权解除转让合同，并不予退还黄艳玲已交的定金738000元。故本院确认转让合同于2017年4月6日解除。梁寿棉于2016年8月29日注销账户，后又于2017年4月6日发出解除转让合同的通知函，而黄艳玲于2017年5月16日向该账户支付转让款，明显滞后于账户注销时间。因此，黄艳玲关于梁寿棉故意注销账户造成其无法支付转让款的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。梁寿棉要求黄艳玲返还涉案土地使用权，符合该法律规定，本院予以支持。另，梁寿棉针对涉案土地先后进行了土地闲置处理、报建等相关手续，虽然涉案土地进行平整后并未实际开工，那么黄艳玲主张以“转让土地使用权（空地）的交易方式”转让土地使用权，已事实上履行不能。本案中，黄艳玲与梁寿棉一致确认，根据转让合同约定的“转让土地使用权（空地）的交易方式”未实现涉案土地使用权转让的情况下，双方同意按照“转让房产的交易方式”办理涉案土地使用权转让的事宜。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”即使是按照“转让房产的交易方式”办理过户手续，又因涉案土地不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件而无法过户。因此，黄艳玲诉请判令梁寿棉继续履行过户义务，于法无据，本院不予支持。关于焦点三。如上所述，本案合同的解除系因为黄艳玲的违约行为所致，现黄艳玲诉请判令梁寿棉继续履行过户义务并赔偿其经济损失，与法相背，亦有失公平，故本院不予支持。关于焦点四。转让合同解除后，黄艳玲应将涉案土地返还给梁寿棉，但是黄艳玲至今未将土地返还，依法应向梁寿棉支付土地占有使用费。梁寿棉主张按照每月83451元（10元/㎡×8345.1㎡）标准计算土地占有使用费，标准过高，本院酌情调整为按照每月16690.2元（2元/㎡×8345.1㎡）的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告黄艳玲的诉讼请求；二、确认反诉被告黄艳玲与反诉原告梁寿棉之间的《土地使用权转让合同》于2017年4月6日解除；三、反诉被告黄艳玲于本判决发生法律效力之日起三十日内向反诉原告梁寿棉归还位于中山市火炬开发区东利村的土地使用权【土地土地证号：中府国用（2010）第1501**四、反诉被告黄艳玲于本判决发生法律效力之日起十五日内向反诉原告梁寿棉支付土地占有使用费（计算方式：按照每月16690.2元的标准，自2017年4月7日起计至上述土地使用权实际归还之日止）；五、反诉被告黄艳玲支付的定金738000元归反诉原告梁寿棉所有；六、驳回反诉原告梁寿棉的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费68282元，保全费2020元，合计70302元（本诉原告黄艳玲已预交），由原告黄艳玲负担；反诉受理费7224元（反诉原告梁寿棉已预交），由反诉原告梁寿棉负担1300元、反诉被告黄艳玲负担5924元（该款反诉被告黄艳玲于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告梁寿棉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 陆招胜审判员 陈春华二〇一七年十二月二十八日书记员 叶丽敏孙永辉