重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0118民初7594号原告：娄云嫣，女，1994年1月21日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：廖娜、林莉，重庆雨禾律师事务所律师。被告：重庆沙美油料有限公司，住所地重庆市永川区华滨路**，统一社会信用代码915001183459268294。法定代表人：徐泽涛，总经理。委托诉讼代理人：陈亿川，男，1954年5月12日出生，汉族，住重庆市永川区。原告娄云嫣诉被告重庆沙美油料有限公司（以下简称沙美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日受理后，依法由审判员向斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄云嫣及其委托诉讼代理人廖娜、林莉，被告沙美公司的委托诉讼代理人陈亿川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告娄云嫣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2015年12月4日签订的《商铺租赁合同》，解除时间应为2017年7月9日；2、请求法院判令被告赔偿原告的装修费用17872元；3、要求被告返还押金15000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月25日，案外人金贵平将坐落于重庆市永川区人民西路的商业用房租赁给被告。2015年12月4日，被告将上述商业用房的三楼（200平方米）转租给原告，原、被告签订《商铺转租合同》一份，约定租赁期限从2015年12月4日至2017年12月4日、押金15000元。合同签订后，被告将合同项下商业用房交付原告使用，原告向被告支付押金15000元，原告装修合同项下商业用房产生装修费17872元。2017年7月9日，被告与金贵平终止2015年8月25日签订的商品房租赁合同，金贵平又将房屋租赁给第三人重庆市吉利龙摄影有限公司，该公司已将商业用房重新装修并使用。现原告提起诉讼望法院判如所请。被告沙美公司辩称：根据双方签订的合同的约定，乙方（原告）向甲方（被告）支付押金和第一季度租金后，每季度租金需提前10天缴纳，而原告未按时缴纳租金。被告是向曾庆兰租赁的商铺，按双方合同约定当季度租金已于5月缴纳给曾庆兰，而原告向被告租赁的商铺应于5月缴纳当季度的租金。而娄云嫣只是口头上对当时沙美公司的员工兰小姣提出不再租赁该商铺，并说重庆市吉利龙摄影有限公司有租赁商铺的打算，希望我们把商铺转租给龙摄影，并退还她剩余押金。兰小姣受沙美公司委托告知娄云嫣：因沙美公司已缴纳该季度租金18600元给曾庆兰，只要曾庆兰退还沙美公司租金，沙美公司即可退给娄云嫣扣除6月应缴该季度租金后剩余的押金9500元。沙美公司与曾庆兰7月9日终止双方签订的合同，而重庆市吉利龙摄影有限公司也在当天与曾庆兰签订了华创C3-4商铺的租赁合同。沙美公司向曾庆兰提出退回多交的7-8月租金10000元的要求遭到曾庆兰的拒绝。我司的意见是如果曾庆兰退回我司多交的租金10000元，我司也愿意退还原告押金9500元。押金是执行合同的保证金，原告本身违反了按时缴纳该季度租金给沙美公司的合同条例，而转租给其他租户也需要在新租户与房东达成协议后才视为原租户合同无效，原告有义务缴纳本季度的租金，却到期未交，被告扣除原告的租金是合理合法的。另关于原告提到的装修费用，原告未通知被告，亦未通知房东，故对装修费用不认可。对于原告要求解除合同的诉讼请求，被告同意，但解除合同的时间应为2017年8月4日。本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，案外人金贵平委托曾庆兰将坐落于重庆市永川区人民西路的商业用房（面积354.5平方米）租赁给被告。2015年12月4日，被告将上述商业用房的三楼（面积约200平方米）转租给原告，原、被告签订《商铺转租合同》一份，约定租赁期限从2015年12月4日至2017年12月4日，租金每月5500元。同时约定，甲、乙双方签订合同时，乙方（原告）向甲方（被告）支付押金15000元和第一季度的租金，之后每个季度的租金乙方需提前10天缴纳，付款账户名为兰小姣。双方在合同中对于押金是否退还及如何退还没有特别约定，对于装修亦未特别约定。合同签订后，被告将合同项下商业用房交付原告使用，原告向被告支付押金15000元及相应的租金，接收租赁房屋后，原告对房屋进行了简易的装修，用于开办教育培训机构。根据原告与重庆市恒旭实业集团有限公司签订的装修协议、收条及费用清单，装修费用为17872元。原告向被告缴纳2017年7月9日，被告与曾庆兰解除2015年8月25日签订的商品房租赁合同，并将其所承租的全部房屋退还给曾庆兰。曾庆兰又于2017年7月9日将房屋租赁给重庆市吉利龙摄影有限公司，该公司已将商业用房重新装修并实际使用。本院认为，原、被告双方于2015年12月4日签订的《商铺转租合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同双方应依照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。本案中，被告承租房屋后，未按照约定及时支付租金，应承担相应的民事责任。与此同时，被告在未与原告解除合同的情况下，擅自解除与曾庆兰的房屋租赁合同并退还房屋，导致与原告的房屋租赁合同无法继续履行，亦属违约行为。对于原告要求解除合同的诉讼请求，被告予以同意，但双方对解除合同的时间点有争议，原告认为应从2017年7月9日解除，被告认为应从2017年8月4日解除。根据原告的陈述及兰小姣的证词，在2017年7月9日之前，原告即向被告表达了欲解除合同之意向，并积极与重庆市吉利龙摄影有限公司协商转租事宜。虽双方未达成书面的解除合同的协议，但被告于2017年7月9日与曾庆兰解除2015年8月25日签订的商品房租赁合同，并将其所承租的全部房屋退还给曾庆兰。被告的这一行为已表明其不愿再将房屋租赁给原告，故双方形成解除合同的合意的时间应确定为2017年7月9日。原告应交纳的房屋租金应计算至2017年7月8日。即从2017年6月4日至7月8日，原告尚欠租金6233元。原告交纳的保证金15000元在扣除尚欠的租金后，应退还给原告，即应退还8767元。对于装修费，虽双方无明确约定，但原告承租该房屋用于教育培训，需进行简易装修是符合常情常理的，且被告对此是知道或应当知道的，被告亦未对原告的装修行为提出异议。原告主张的装修费有原告与重庆市恒旭实业集团有限公司签订的装修协议、收条及费用清单为证，且金额亦符合客观实际，故对于装修费17872元真实性本院予以确认。与此同时，结合双方的合同期限（2年）及解除合同的时间，原告已使用装修物19个月。故装修残值损失应为17872元-（17872元÷24个月×19个月）=3723元。由于双方对于此次解除合同均有过错，根据各自的过错大小，本院酌情判定由被告赔偿原告的装修损失残值1500元。综上，被告应当支付给原告的费用为10267元（8767元+1500元）。被告提出需待曾庆兰退还其多交的租金后再退还给原告，但其与曾庆兰系另一法律关系，不能以此为由对抗原告的请求。故对被告的该项辩解理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款（三）项之规定，判决如下：一、于2017年7月9日解除原告娄云嫣与被告重庆沙美油料有限公司在2015年12月4日签订的《商铺转租合同》；二、限被告重庆沙美油料有限公司于本判决生效后10日内支付原告娄云嫣各项费用10267元。三、驳回原告娄云嫣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取1470元，由被告沙美公司负担460元，由原告娄云嫣自行承担1010元（此费原告娄云嫣已预交，由被告沙美公司承担的部分于本判决生效后10日内直接支付给原告娄云嫣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 向 斌二〇一七年十二月十五日书记员 李开元