福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0121民初3558号 原告：刘荣坚，男，1956年9月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告：郑锦芬，女，1957年12月13日出生，住福建省福州市仓山区。 两原告共同委托诉讼代理人：郑庆寨、王茂盛，福建佐佑律师事务所执业律师。 被告：福州海峡置业有限公司，住所地福州市仓山区金山大道**鑫苑****、2#、3#楼连接体3层02酒店。 法定代表人：庄永强，执行董事。 委托诉讼代理人：陈明，福建创元律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 原告刘荣坚、郑锦芬与被告福州海峡置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘荣坚、郑锦芬共同委托诉讼代理人郑庆寨、被告福州海峡置业有限公司委托诉讼代理人陈明、吴秀清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘荣坚、郑锦芬向本院提出诉讼请求：1、判令福州海峡置业有限公司向刘荣坚、郑锦芬交付符合法律规定及双方《商品房买卖合同》约定的交付条件的商品房；2、判令福州海峡置业有限公司向刘荣坚、郑锦芬支付违约金1256378.24元。（违约金每日按合同成交价2227621元的万分之五，自2014年7月1日起计算至实际交付符合法律规定及双方《商品房买卖合同》约定的交付条件的商品房之日止，暂计至起诉之日止为1256378.24元）；3、判令本案诉讼费用由福州海峡置业有限公司承担。 事实与理由：福州海峡置业有限公司原名为福州海峡物流有限公司。2013年6月8日，刘荣坚、郑锦芬与福州海峡置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20120630108），约定：福州海峡置业有限公司将坐落于南通镇芹洲路9号海峡农副产品物流中心商业配套项目（海峡鑫天地）商业2#楼1单元105店铺号房卖给刘荣坚、郑锦芬所有；该商品房建筑面积共101.73平方米，总价款为2227621元;同时，合同还对交付条件及?违约责任等条款进行了约定。合同签订后，刘荣坚、郑锦芬按约支付了首期购房款，并按照合同约定以向银行申请按揭贷款的方式履行付款义务，购房款已全部付清。根据《商品房买卖合同》第八条约定，福州海峡置业有限公司应当在2014年6月30日前将符合法律规定及双方合同约定的交付条件的商品房交付刘荣坚、郑锦芬。但至起诉之日，福州海峡置业有限公司仍未向刘荣坚、郑锦芬交付符合交付条件的商品房。根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。综上，福州海峡置业有限公司未按约定履行合同义务，至今未能向刘荣坚、郑锦芬交付符合法律规定及合同约定的交付条件的商品房，其行为己构成违约，损害刘荣坚、郑锦芬的合法权益，给刘荣坚、郑锦芬造成重大经济损失，故刘荣坚、郑锦芬提起诉讼，望依法支持全部诉请。 福州海峡置业有限公司辩称，一、其建设的商品房已经在约定的期限内具备合同约定的交付条件,且在约定期限内通知刘荣坚、郑锦芬办理交房手续,不存在刘荣坚、郑锦芬所主张的逾期交房行为,逾期交房违约金不能成立。讼争商品房已经于约定的交房日前通过勘查、设计、施工、监理等单位的竣工验收及消防验收合格,并具各《商品房买卖合同》第八条约定的其它交付条件,该事实业经两级法院生效判决确认。福州海峡置业有限公司已于合同约定的交房日前以特快专递的方式通知刘荣坚、郑锦芬交房,刘荣坚、郑锦芬也在寄件单回执联上签字确认,但却未按约定期限办理收房。综上,福州海峡置业有限公司已经履行了合同约定的交付房产的义务,不存在逾期交房。刘荣坚、郑锦芬主张的逾期交房事实及逾期交房违约金缺乏依据,其主张依法不能成立,请求法庭依法驳回其诉讼请求。 二、刘荣坚、郑锦芬明知《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2014年6月30日,却在2017午7月25日才向贵院提起诉讼,且刘荣坚、郑锦芬并未提供证据证明其在2016年7月前向福州海峡置业有限公司主张权利。因此,刘荣坚、郑锦芬主张的逾期交房违约金的诉请明显超过诉讼时效,依法应予驳回。 三、即使贵院认为福州海峡置业有限公司存在逾期交房行为,刘荣坚、郑锦芬起诉的金额也明显过高,应依法子以调整。《中华人民共和国合同法》第119条约定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”。刘荣坚、郑锦芬作为购房者,即使合同约定的交房日期届满,福州海峡置业有限公司未交房,其也有权利与义务在此后的合理期限内(一至三个月为妥)提出交房的主张,避免损失扩大。刘荣坚、郑锦芬未及时主张其收房权,导致本案的损失扩大,其自身存在一定过错,应对超过合理期限的损失扩大部分承担责任。《商品房买卖合同》第九条第l款第(2)项约定的违约金标准为刘荣坚、郑锦芬支付已付款的日万分之五,该标准明显过高,法院应当依法予以作出调整。笫十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案属于逾期交付房屋,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释》第十七条第二款:“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定,请求法院按相应的租金标准确定刘荣坚、郑锦芬的损失,并根据第十六条的规定对违约进行调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年6月8日，福州海峡置业有限公司（原名福州海峡物流有限公司）与刘荣坚、郑锦芬签订《商品房买卖合同》（合同编号20120630108）及其补充协议，约定刘荣坚、郑锦芬向福州海峡置业有限公司购买位于闽侯县海峡农副产品物流中心商业配套项目（海峡鑫天地）商业2#楼1单元105店铺号房，建筑面积101.73平方米，总价款为2227621元。合同第八条约定交付条件与期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合同和消防验收合同等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权要求解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金等。合同第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等。合同签订后，刘荣坚、郑锦芬向福州海峡置业有限公司支付购房款2227621元。刘荣坚、郑锦芬与福州海峡置业有限公司至今未办理讼争房屋的交接手续。 另查明，讼争房屋所属海峡农副产品物流中心商业配套项目商业2#楼于2012年12月25日竣工验收合格，后因政府市政配套设施供电未及时配套建设，于2014年7月8日消防验收合格。 审理中，福州海峡置业有限公司主张曾于2014年6月通过邮政快递书面通知包含刘荣坚、郑锦芬在内的符合交付条件的买受人办理房屋交接手续，因刘荣坚、郑锦芬未按期收房，已将讼争房屋移交物业公司。刘荣坚、郑锦芬否认收到交房通知。 本院认为，福州海峡置业有限公司与刘荣坚、郑锦芬签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。合同签订后，刘荣坚、郑锦芬依约支付购房款，福州海峡置业有限公司应按合同约定将符合约定条件的房屋交付刘荣坚、郑锦芬。现福州海峡置业有限公司未在约定期限内向刘荣坚、郑锦芬交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应承担违约责任。刘荣坚、郑锦芬在约定交房期限届满后几年内未向福州海峡置业有限公司主张交房权利，对逾期办理房屋交接存在过错，应当承担部分责任。刘荣坚、郑锦芬主张福州海峡置业有限公司按合同成交价2227621元的日万分之五，支付自2014年7月1日起至实际交付符合交付条件的商品房之日止的违约金。讼争房产因政府市政配套设施供电未及时配套建设于2014年7月8日消防验收合格，交房时间可以延期至2014年7月8日，逾期交房违约金自2014年7月9日开始计算；福州海峡置业有限公司在2017年8月17日庭审时举证讼争房产已符合交付条件，刘荣坚、郑锦芬已知晓可以办理房屋交接手续，故违约金计算期间自2014年7月9日至2017年8月17日，违约金为1265289元（2227621×0.05%×1136）。刘荣坚、郑锦芬对逾期办理房屋交接自身存在过错，本院酌定福州海峡置业有限公司承担20%违约金计253058元，超出的部分，本院不予支持。讼争房屋于2014年7月8日通过消防验收后具备交付条件，刘荣坚、郑锦芬主张福州海峡置业有限公司交付符合法律规定及合同约定的讼争房产，本院予以支持。福州海峡置业有限公司主张曾于2014年6月向刘荣坚、郑锦芬寄送收房通知，但快递未记载邮寄文件名，无法证明系收房通知，且当时讼争房产未通过消防验收，尚不具备交付条件，其提交证据不足以证明已履行通知交房义务，该主张本院不予采纳。福州海峡置业有限公司主张违约金过高，应予调整，但其提供证据不足以证明刘荣坚、郑锦芬请求的违约金超过其所遭受的损失，该主张本院不予采纳。福州海峡置业有限公司主张违约金的诉请已超过诉讼时效，讼争房产至今未交付，该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州海峡置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘荣坚、郑锦芬交付南通镇芹洲路9号海峡农副产品物流中心商业配套项目（海峡鑫天地）商业2#楼1单元105店铺。 二、福州海峡置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘荣坚、郑锦芬逾期交房违约金253058元。 三、驳回刘荣坚、郑锦芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费24621元，由刘荣坚、郑锦芬负担19526元，由福州海峡置业有限公司负担5095元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈菁菁 人民陪审员  陈国民 人民陪审员  洪玉珍 二〇一七年十二月十二日 书 记 员  陈 桦 附： 主要法律条文和执行申请提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。