连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初8273号原告：付晓莉，女，1976年2月19日出生，汉族，住本市海州区。原告：赵光华，男，1976年2月5日出生，汉族，住本市海州区。原告共同委托诉讼代理人：龚卫明，江苏同科律师事务所律师。被告：陈跃，男，1987年11月30日出生，汉族，住本市海州区。被告：卢振洲，男，1992年9月20日出生，汉族，住本市海州区。委托诉讼代理人：吕庆根，连云港市海州区宁海法律服务所法律工作者。第三人：连云港市天顺房地产开发有限公司，住所地本市海州区公园南路29号杏坛花园1-2-101室。法定代表人：刘泮明，职务：董事长。第三人：罗毅江，男，1964年11月11日出生，汉族，住本市海州区。第三人共同委托诉讼代理人：徐沛亮、刘鹏，江苏维尔利律师事务所律师。原告付晓莉、赵光华与被告陈跃、卢振洲、第三人连云港市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺房产公司）、罗毅江排除妨害纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付晓莉、赵光华的委托诉讼代理人龚卫明、被告陈跃、卢振洲的委托诉讼代理人吕庆根、第三人天顺房产公司及罗毅江的共同委托诉讼代理人刘鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付晓莉、赵光华向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害、排除妨害、恢复原状、返还位于本市海州区巨龙南路88号天顺国际花园13号幢无单元402室房产；2.判令被告赔偿原告造成的损失共计20000元（包含四个月租金10000元、新房恢复原状的费用10000元，租金按每月2500元计算，暂定从2017.7.1起至2017.11.1止）；3.被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告撤回要求被告对涉案房屋恢复原状及恢复原状费用10000元的诉求，本院审查后予以准许。事实和理由：2017年6月29日，原告与第三人天顺房产公司签订购买海州区巨龙南路88号天顺国际花园13号幢无单元402室商品房的买卖合同，同时在市房屋产权管理中心完成了登记备案手续，在2017年8月27日，原告装修过程中发现涉案房屋被陌生人侵占，经与被告陈跃（其自称承租方）联系后了解到：该房系卢振洲出租给被告使用。原告多次报警并告知被告陈跃其系涉案房屋所有权人，要求其搬离房屋，被告一直拒绝搬离房屋。为此，为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，支持原告诉求。被告陈跃辩称，我与被告卢振洲签订的租赁合同是合法的，我不认识原告，他们为什么来告我，我租房的时候房屋没有买卖。被告卢振洲辩称，原告诉求没有事实依据，原告要求被告停止侵害、排除妨害、恢复原状、返还房屋，该诉求有问题，恢复原状和返还房屋是原告将房屋交付给被告，且将交付情况都有明确详细的记载才存在被告向其返还房屋或者恢复原状，本案中我方是在2015.7.20与第三人签订协议购买涉案房屋，且在2017将房屋出租给被告陈跃，我方是依据与第三人买卖关系，合法占有使用涉案房屋，不存在对原告的侵害和妨害原告的行为，原告主张不能成立，本案是原告与第三人2017.6.29签订商品房买卖合同，根据该合同的约定，是由第三人天顺房产公司向原告交付房屋，而不是我放向原告返还房屋，请求法庭驳回原告对我方的起诉；原告损失，原告没有取得房屋所有权，没有实际占有使用房屋，其权益属于待定状态，原告主张的损失不能成立。第三人天顺房产公司述称：我公司与原告按照合法手续签订合同，房屋已经交付给原告使用，涉案房屋交付后在装修过程中被卢振洲撬锁换锁进入，出租给被告，该事实与我司公司无关，请求依法判决。第三人罗毅江某称：按照建设局指示，对天顺公司后续扫尾工程负责处理，将涉案房屋通过合法途径由房管局按照相关规定，将涉案房屋网签到原告名下，符合法律规定，该行为是公司职务行为，我方对涉案房屋未构成妨害，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2017年6月29日，原告付晓莉与第三人天顺房产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：原告购买第三人天顺房产公司开发的位于本市海州区巨龙南路88号天顺国际花园13号幢无单元402室房产，房屋建筑面积98.53元，单价4000元，总价款394120。合同还对付款方式和房屋交付期限进行了约定。该合同已在市房屋产权管理中心完成了登记备案手续。原告付晓莉于2017年7月6日向第三人天顺房产公司缴纳了购房款，次日，原告缴纳了契税和印花税。2017年7月1日，第三人天顺房产公司将涉案房屋交付给原告。2017年8月27日，连云港市公安局海州分局新东派出所出具一份接触警工作登记表，载明：民警到现场报警人赵某（男，电话133××××1253）称其在天顺国际13-402室的住房在装修过程中，于2017年7月初发现该住房已经被他人侵占入住，民警到现场时入住该房的人员已经离开，具体案情正在进一步调查中。另查明，2017年4月10日，被告卢振洲（甲方）与将涉案房屋出租给被告陈跃（乙方），租赁期限自2017年4月10日至2022年4月9日，年租金为贰万元。两被告称合同签订后被告陈跃支付了租金两万元给被告卢振洲。原告提供的2017年8月27日的其与被告陈跃的电话录音，被告陈跃自称：其于年后承租了涉案房屋并居住在里面，其安装了空调、宽带和水电。房租一年两万余元，一年一交。另查明，2016年11月29日连云港市仲裁委员会立案受理了申请人天顺房产公司与被申请人卢振洲于2015年7月20日签订的《商品房买卖合同》项下的纠纷，申请人天顺房产公司请求仲裁裁决：1.解除申请人与被申请人之间的《商品房买卖合同》；2.被申请人支付违约金1970.6元;3.本案仲裁费用由被申请人承担。该仲裁委员会审理后认为，申请人于被申请人签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，涉案商品房买卖合同应当认定无效。根据合同规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。申请人请求裁决解除双方签订的商品房买卖，并要求被申请人支付违约金的仲裁请求缺乏法律依据，仲裁庭不予支持。故该仲裁庭裁决如下：一、驳回申请人连云港市天顺房地产开发有限公司的仲裁请求。二、本案仲裁费用由连云港市天顺房地产开发有限公司承担。连云港市中级人民法院于2017年7月28日立案对申请人卢振洲与被申请人连云港市天顺房地产开发有限公司申请撤销仲裁裁决一案进行审查，申请人卢振洲称：1、仲裁庭的行为超出了被申请人申请仲裁时的诉求范围；2、仲裁庭程序违法。综上，请求撤销该仲裁裁决。该院审查后，裁定如下：驳回申请人卢振洲的申请。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中原告与第三人天顺房产公司签订的房屋买卖合法合同已生效，已交付相应房款和契税，并在市房屋产权管理中心进行了登记备案，第三人已将涉案房屋交付于原告占有，原告对涉案房屋系合法占有。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。被告卢振洲与第三人天顺房产公司签定的商品房买卖合同已被连云港市仲裁委员会认定为无效合同。被告卢振洲无权将涉案房产对外出租，故其与被告陈跃签订的房屋租赁合同系无效合同，无权占有涉案不动产，权利人可以请求返还原物，两被告无权占有涉案房屋，对于原告要求被告卢振洲、陈跃停止侵害、排除妨害、返还涉案房屋的诉求，本院予以支持。对于原告主张的2017年7月1日起至2017年11月1日的租金损失，按照两被告认可的年租金2万元计算，被告卢振洲应给付原告租金6667元，对超过该数额的部分，本院不予支持。因被告陈跃已向被告卢振洲支付2万元租金，故原告要求被告陈跃连带赔偿租金的诉求，本院不予支持。若两被告之间因房屋租赁产生纠纷，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告卢振洲、陈跃于本判决书生效之日起三十日内停止侵害、排除妨害、将本市海州区巨龙南路88号天顺国际花园13号幢无单元402室房屋返还给原告付晓莉、赵光华；二、被告卢振洲于本判决书生效之日起十日给付原告付晓莉、赵光华租金6667元；三、驳回原告付晓莉、赵光华的其他诉讼请求。案件受理费400元，由被告卢振洲负担。（原告已预交，被告卢振洲于本判决生效之日起十日内将负担的款项给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费400元（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  李秀芬二〇一七年十二月二十九日书记员  薛 晨后附法律条文及上诉须知附录法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。（二）《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。（三）《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号开户名称：连云港市海州区人民法院账号：32×××99开户行：连云港建行海宁西路分理处