陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终12869号上诉人（原审原告）李杰，男，1976年4月4日出生，汉族，西安东仪中学教师，住西安市雁塔区。上诉人（原审被告）陕西华岭房地产有限责任公司，住所地：西安市碑林区南二环西段****。法定代表人高兴明，该公司董事长。委托代理人方娟，女，1986年1月13日出生，汉族，员工，住。委托代理人穆金萍，女，1985年11月14日出生，汉族，员工，住。上诉人李杰因与上诉人陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称华岭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11242号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李杰，上诉人华岭公司之委托代理人方娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年11月19日，李杰与华岭公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y08053769，合同约定由李杰购买华岭公司开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第9幢1单元20层12004号房屋一套，房屋建筑面积69.67平方米，总房款为260000元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，李杰向华岭公司按约支付了全部购房款。2010年6月30日，华岭公司按照合同约定向李杰交付房屋，李杰于7月3日收房。2012年11月8日，因华岭公司未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，李杰、华岭公司达成《承诺》载明：华岭地产与陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收承诺人李杰该商品房物业费2000元；华岭公司一次性补偿承诺人3200元；承诺人自签订本承诺起，双方就本案中商品房买卖合同中提及的问题再无任何争议和纠纷。同日，华岭公司向李杰出具《承诺书》载明：“我公司承诺于2013年12月31日前将你购买的兰乔圣菲国际广场第9幢1单元20层2004号房屋，办理权属登记需由我公司提交的资料报送产权机关登记备案，如逾期提交，则每逾期一日本公司向您支付总房款万分之一的延迟履行金”。庭审中，李杰明确其第一项诉请为要求华岭公司将办理房产证的相应资料报产权登记机关备案。华岭公司至今未将李杰所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，有《商品房买卖合同》、承诺、《承诺书》及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。李杰于2017年6月20日起诉至西安市雁塔区人民法院诉称，2008年11月19日，李杰、华岭公司签订《西安市商品房买卖合同》，合同第十五条约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后因华岭公司未能按约履行，华岭公司于2012年11月8日向李杰出具《承诺书》，承诺于2013年12月31日前将房屋备案手续提交至登记机关，否则每逾期一日向李杰支付总房款万分之一的迟延履行金，但时至今日，华岭公司依然未能按约履行房屋备案手续。李杰故诉至法院，请求依法判令：1、华岭公司立即交付李杰兰乔圣菲国际广场第9栋1单元2004号房屋的房地产权证书；2、华岭公司承担违约责任，支付违约金33644元（从2014年1月1日至2017年6月19日计算，主张计算至华岭公司实际支付之日）；3、华岭公司承担本案的诉讼费用。华岭公司辩称，其为办理房产证的协助义务人，仅应将权属登记资料报登记机关备案；李杰第二项诉请已超过诉讼时效，无事实及法律依据，应予驳回；李杰主张的违约金过高，请求依法予以减少。原审法院认为，李杰、华岭公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。李杰在签订上述合同后已经按照约定向华岭公司全额缴纳了购房款，并于2010年7月3日完成了收房手续，但华岭公司至今未将办理权属登记需要有华岭公司提交的资料报产权登记机关备案，故李杰要求华岭公司将办理产权登记需要由华岭公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。关于李杰要求华岭公司按照承诺书约定支付迟延履行金之诉请，虽然李杰、华岭公司达成《承诺》，自华岭公司一次性免收李杰物业费2000元并补偿现金3200元之日起，双方就《商品房买卖合同》再无任何纠纷，但华岭公司又向李杰出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向李杰支付迟延履行金。该承诺是李杰、华岭公司就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，已构成违约，但华岭公司已向李杰进行过补偿，并提出违约金约定过高应予降低，因李杰当庭未提交因华岭公司的逾期备案行为给李杰造成损失的相关证据，根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，本院将迟延履行违约金的计算方式调整为以总房款260000元为基数按照日万分之一的50%比例计算；华岭公司辩称李杰诉请已过诉讼时效，因李杰未能提供其自华岭公司2014年1月1日起两年内向华岭公司主张过延迟履行违约金的证据，故对李杰关于2017年6月19日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，华岭公司应向李杰支付2015年6月20日至2017年6月19日期间的违约金，按照李杰已付房款260000元日万分之一的50%计算逾期交房违约金，华岭公司应向李杰支付逾期交房违约金9490元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将原告李杰购买的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第9幢1单元20层12004号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李杰迟延履行金9490元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李杰的其余诉讼请求。案件受理费641元，本院减半收取后由被告承担320.5元。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并向原告支付。宣判后，李杰、华岭公司均不服，向本院提起上诉。李杰上诉称，华岭公司于2012年11月8日出示给其的承诺书是华岭公司与其就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，已构成违约，因而华岭公司应向其支付2014年1月1日至2017年9月30日的迟延履行金35620元（总金额应计算至华岭公司实际支付之日）。上诉请求：1、请求撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11242号民事判决的第二项、第三项判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由华岭公司承担。华岭公司辩称，一、诉讼时效一次性计算违约金和每日计算是一样的，不能说每天都有一个新的请求权。二、一审法院判的违约金过高，我们请求降低。华岭公司上诉称，一、本案诉讼时效已过，李杰丧失胜诉权。其公司向李杰承诺逾期办证违约金虽然是按照每日总房款的万分之一计算，但和一次性计算的固定数额的违约金一样，李杰关于违约金的请求权只有一个，从其公司违约之时即陈述，因此在消灭时效的起算方面不应有存在区别。而不能认为每天产生一个新的违约金请求权。二、一审法院判令的迟延履行金过高，请求降低。1、华岭公司向李杰出具承诺书的背景情况，其公司之所以向部分业主出具“承诺书”是为了避免群体事件，同时考虑到其公司于2011年已接受相关部门的处罚，并已缴纳罚款、补交了相关费用，其公司认为办理权属登记备案应不迟于2013年年底前完成，且不料现实情况已严重超出其公司的预期。2、承诺书约定的违约金明显高于实际损失，应依法予以减少；3、其公司支付违约金数额，应以李杰实际损失进行判定为宜。上诉请求：1、请求撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11242号民事判决第二项；2、一、二审诉讼费由李杰承担。李杰辩称，华岭公司给造成损失是不可估量的，如果早一点房产证能办下来的话，其就能早一点变现。其他意见同其上诉意见。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，李杰与华岭公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，属有效合同。双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。李杰已按合同约定缴纳了购房款，于2010年7月3日办理了收房手续，但华岭公司至今未按合同约定将办理权属登记需要由华岭公司提交的资料报产权登记机关备案，故李杰要求华岭公司将办理产权登记需要由华岭公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。关于李杰要求华岭公司按照承诺书约定支付迟延履行金及原审判决对违约金的认定是否合理问题，虽然李杰与华岭公司达成《承诺》，自华岭公司一次性免收李杰物业费2000元并补偿现金3200元之日起，双方就《商品房买卖合同》再无任何纠纷，但华岭公司又向李杰出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向李杰支付迟延履行金。该承诺是李杰、华岭公司就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，已构成违约，应承担违约责任，但华岭公司在原审提出违约金约定过高应予降低之请求，因李杰未提交因华岭公司的逾期备案行为给其造成损失的相关证据，原审判决根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，将迟延履行违约金的计算方式调整为以总房款260000元为基数按照日万分之一的50%比例计算并不妥；关于诉讼时效一节，因李杰未能提供其自华岭公司2014年1月1日起两年内向华岭公司主张过延迟履行违约金的证据，故该段期限已过诉讼时效，李杰于2017年6月19日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，但李杰自2015年6月20日至2017年6月19日期间违约金的诉请并未过诉讼时效，华岭公司应向李杰支付2015年6月20日至2017年6月19日期间的违约金，按照李杰已付房款260000元日万分之一的50%计算逾期交房违约金，华岭公司应向李杰支付逾期交房违约金9490元。据此，李杰与华岭公司的上诉请求及理由均不能成立。本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费691元（李杰已预交641元、陕西华岭房地产有限责任公司已预交50元），由李杰承担641元，陕西华岭房地产有限责任公司承担50元。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一七年十二月十七日书记员 王晓平