陕西省大荔县人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第02030号原告：员小玉，男，，汉族，农民，住所华阴市。委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。一般授权代理被告：陕西恒丰源置业有限公司，住所地西安市。法定代表人：张同州，系该公司总经理。委托诉讼代理人：靳佼，女，汉族，系陕西恒丰源置业有限公司员工，住所渭南市。。现住西安一般授权代理委托诉讼代理人：孙宇皓，陕西瑞森律师事务所律师。一般授权代理原告员小玉与被告陕西恒丰源置业有限公司（以下简称恒丰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月9日作出（2013）荔民初字第01277号民事判决书，被告恒丰源公司不服该判决，向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院于2014年7月2日作出（2014）渭中民一终字第00147号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告员小玉及其委托诉讼代理人展永与被告恒丰源公司委托诉讼代理人靳佼、孙宇皓到庭参加了诉讼。被告恒丰源公司法定代表人张同州经本院传票传唤未到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告员小玉向本院提出诉讼请求：1.确认被告违约，依法解除原、被告2012年1月11日签订的《御城公馆定购协议书》；2.判令被告立即返还原告购房款20万元并承担违约责任（按照银行贷款利率计算,从2012年1月11日起至实际返还之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月11日他与被告恒丰源公司下属御城公馆项目部签订了两份《御城公馆定购协议书》，约定他在该项目部定购御城公馆2楼某某号房屋两套，每套建筑面积139.98平方米，单价为每平方米1000元。当日他向被告首付交纳了20万元房款，后被告以内部人员变动，价格低为由否认双方订立的合同，并明确拒绝履行合同。故原告诉至法院。被告恒丰源公司辩称，原告与他公司之前并未签订合同，也未收到原告的购房款，且原告提供的定购协议上无他公司印章，本案被告主体不适格。他公司从未设立御城公馆项目部，也未刻制“御城公馆项目部”印章。同时原告主张的购房单价1000元/平方米，明显低于市场价格，赵伟东也无权代表他公司签订合同。现赵伟东因涉嫌诈骗被公安机关立案侦查。故他公司与原告之间不存在买卖合同关系，应驳回原告的诉请，将该案件移送公安机关处理。庭审中，原告员小玉为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据证明：1.御城公馆定购协议书，欲证明2012年1月11日原、被告签订房屋买卖的事实；2.收据，欲证明原告履行约定交付购房款的事实；3.照片、授权书、陕西省工商行政管理局档案信息资料，欲证明与原告签订协议的赵伟东，当时系被告恒丰源公司股东，并负责御城公馆项目部的负责人；4.孟小军、惠常明的证言，欲证明原告在被告御城公馆售楼部交款签订协议的事实；5.梁光磊的借条、御城公馆定购协议，欲证明被告售楼部对外使用统一格式的协议、印章；6.陕西省西安市雁塔区法院、西安市中级人民法院判决书，欲证明赵伟东负责被告御城公馆项目的事实业经生效法律文书认定：赵伟东以被告名义对外属于职务行为。经质证，被告恒丰源公司对原告员小玉提交的以上证据，发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无法确认、证明目的不予认可，该购房协议上的印章与同时期如侯文阳持有的条据上的印章不一致、定购协议上赵伟东的签名与收据上的签名也不一致；对证据3真实性无异议，但无法反映出赵伟东是御城公馆的负责人或代表；工商局的档案记载只是股东而非法定代表人；授权委托书真实性及证明目的均不予认可，该授权委托书无原件，不能作为证据使用，且从其内容上看，只是对内使用，并不能对外使用；对证据4证人证言真实性无异议，证明目的不予认可，两个证人均是原告的朋友；对证据5无原件真实性无法确认，证明目的不认可，梁光磊的借条上赵伟东的签名与原告持有的定购协议上赵伟东的签名不一致；对证据6真实性无异议，证明目的有异议，两份判决与本案无关，且这两份判决的事实与本案也不一致。本院对原、被告均无异议的证据3中的照片、陕西省工商行政管理局档案信息资料、证据4、6的真实性予以确认；对原告提供的证据3中的授权书结合本院调取的公安机关的证据对其真实性予以确认。对原告提供的证据1、2，被告提出异议，该定购协议约定的单价明显低于同期市场价格，收款收据也仅有赵伟东一人姓名，无相关财务人员的签字，不符合常理，故本院不予确认。庭审中，被告恒丰源公司为证明其诉辩主张，向本院提交如下证据证明：1.同一时期的定购协议，收据，欲证明与原告购房同一时期定购协议的印章均为被告公司印章，且购买单价也不一致，原告以1000元单价购买高层住宅楼，明显违背常理；2.大荔县公安局东关派出所立案登记表，欲证明赵伟东涉嫌私刻印章他公司已向大荔县公安局报案；经质证，原告员小玉对被告恒丰源公司提交的以上证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性不予认可，被告应提供赵伟东签字及真实的印章；对证据2的真实性无异议，但被告报案是在二审开庭审理后报案的，且本案的关键不是私刻公章的问题，而是赵伟东能否代表被告恒丰源公司。对被告恒丰源公司提交的证据1与本案无关联性，本院不予确认；对证据2的真实性予以确认。本院根据本案的实际情况，向大荔县公安局调取以下证据：1.被告恒丰源公司向大荔县公安局报案的受案登记表及报案材料；2.康建民的受案登记表、立案决定书、赵伟东在逃人员登记信息表、大荔县公安局与康建民、被告原法定代表人张烽的询问笔录。经质证，原告员小玉对本院调取的证据发表如下质证意见：对证据真实性无异议，但对张烽陈述中对被告有利部分无证据证明有异议；经质证，被告恒丰源公司对本院调取的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但对张烽的询问笔录不予认可，无其他证据佐证，且御城公馆项目部的印章达到两枚以上，赵伟东借被告名义实施诈骗。对本院调取的证据原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明，原告以与被告恒丰源公司存在商品房预售合同为由起诉至本院，原告主张其于2012年1月11日在恒丰源公司下属御城公馆项目部售楼处与被告恒丰源御城公馆项目部签订了《御城公馆定购协议书》，原告定购御城公馆2楼某某号房屋两套，每套房屋建筑面积为139.89平方米，定购房屋单价为每平方米1000元，当日交纳了20万元的房款。现被告否认该合同的效力，拒绝履行协议约定的义务。为此，原告诉至本院。另查明，被告恒丰源公司于2010年11月23日成立，经营范围为房地产开发、销售；物业管理、房地产信息咨询。该公司股东为：张炜占股份比例40%,张烽占股份比例60%。2011年8月8日，被告恒丰源公司股东张炜变更为赵伟东，所占股份比例仍为40%，2012年9月18日，赵伟东又将其40%转让给闫磊。又查明，案外人康建民于2013年11月27日向大荔县公安局以赵伟东以御城公馆项目部经理身份，以该项目部房产作抵押等理由，骗取其资金为由报案，大荔县公安局于2013年12月23日决定立案侦查，在侦查过程中，向时任被告法定代表人张烽调查，张烽称，2011年7月23日，赵伟东与他签订了房地产开发项目转让书，将被告恒丰源公司开发的原大荔县城关镇政府的土地使用权及与之相关的项目开发权以总价为2787.8676万元转让给陕西东兴伟业建筑工程有限公司，法定代表人为赵伟东，付款方式为分期给付。当日，赵伟东交付100万元，为了赵伟东沟通项目上事情方便，他向赵伟东出具一份授权委托书，委派赵伟东担任大荔分公司总负责人。并在项目手续办好后给付900万元。2011年8月份，赵伟东称资金紧张，并为了保障，将恒丰源公司张炜名下的40%股权于2011年8月8日转让给赵伟东。但赵伟东并未按承诺在项目开工后交付900万元。后赵伟东资金筹措不足，他就终止了与赵伟东之前的房地产开发项目转让协议，并将赵伟东交付的100万元退还给赵伟东。2011年9月底，恒丰源公司在大荔县工商管理局注册成立了大荔县分公司，并任命闫磊为分公司负责人。后经多次催促，赵伟东才于2012年9月18日将其股份转让给闫磊。恒丰源公司共有印章两枚，一枚为公章，一枚为财务专用章。恒丰源大荔分公司有公章一枚。2011年9月份，刻制了恒丰源置业有限公司御城公馆项目部印章，2012年元月从赵伟东手里将印章要回。再查明，被告恒丰源公司大荔分公司负责人闫磊于2014年5月6日以赵伟东私刻陕西恒丰源置业有限公司御城公馆项目部和财务专用章为由，与本案原告员小玉、员虎民、周爱军签订定购协议，致使被告公司遭受损失向大荔县公安局报案。本院认为，2011年8月8日至2012年9月18日，赵伟东为被告恒丰源公司股东的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：本案涉及的商品房预售合同的效力问题。原告提供其与被告恒丰源公司御城公馆项目部2012年1月11日的商品房定购协议及20万元定购款收据，被告恒丰源公司对该部分事实予以否认。首先，从合同主体来看，该定购协议并非与恒丰源公司签订；其次，房屋单价1000元/平方米明显低于市场价；最后，房屋定购款收据也仅有赵伟东一人的签字，并无其他财务人员的签字，有违常理。故原告主张与被告存在商品房预售合同的事实难以查明。现原告诉请确认被告违约，依法解除原、被告2012年1月11日签订的《御城公馆定购协议书》，本院不予支持；原告要求被告返还购房款20万元并承担违约责任（按照银行贷款利率计算,从2012年1月11日起至实际返还之日止）的请求，本院亦不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告员小玉的诉讼请求。案件受理费4400元，原告员小玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。审判长  王义军审判员  刘安民审判员  田 妍二〇一七年十二月十一日书记员  薛少斌