成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初4177号 原告：钟小英，女，1987年11月8日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：李刚，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都置信投资有限公司，住四川省郫县郫筒镇南大街南苑巷**。 法定代表人：何鹏飞。 委托诉讼代理人：柳毓程，四川扩信律师事务所律师。 原告钟小英与被告成都置信投资有限公司（以下简称置信投资）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员牛果公开开庭进行审理。原告钟小英特别授权委托诉讼代理人李刚，被告成都置信投资有限公司一般授权委托诉讼代理人柳毓程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟小英诉称，2012年9月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于成都市郫县商品房。双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2014年1月1日前向买受人交付该商品房”；第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，按照补充协议约定执行”；但在《补充协议》第九条第I款中，被告以格式合同的方式去强调“楼栋权属证书的办理时间不对买受人的合法权益产生直接影响，故而买受人不要求出卖人承担楼栋权属证书逾期办证责任”。但被告又在《补充协议》第3款中约定“出卖人自买受人所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书办理完毕500个工作日内没有为买受人办理分户产权证的，按照购房款万分之零点五的标准向买受人支付逾期办证的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定付清了全部购房款，被告如期向买受人交付了该商品房，但被告违反《商品房买卖合同》约定，直至2015年2月15日才向成都市房管局登记原告所购房屋楼栋的权属证明，直至起诉时，因出卖人的原因，原告仍未取得房屋所有权证书。原告认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，被告利用其优势地位免除其初始登记逾期的责任、排除原告作为购房人的主要权利，严重损害了原告利益，其指定的《商品房买卖合同附件及补充协议》中违反了法律规定的格式条款应当无效。原告已经履行全部付款义务及相关协助义务，但被告违反合同约定，迟延办理初始登记及房屋所有权转移登记，应当依法按照已付房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息标准支付全部违约金。根据相关法律，为维护自身合法权益，原告特诉至我院，请求判令：1、被告为原告办理所购房屋不动产权证书；2、被告向原告支付迟延取得房屋所在楼栋的权属证书违约金2972.01元（该违约金的逾期天数暂算至2015年2月15日，实际逾期天数以被告实际取得该房屋所在楼栋的权属证明之日为准）；3、被告向原告支付迟延办理房屋权属证书违约金直至取得房屋不动产权证书之日为止（违约金的逾期天数暂算至2017年10月1日，为42202.54元）。 被告成都置信投资有限公司辩称，1、置信投资公司对《商品房买卖合同》补充协议中关于产权办理的约定以黑体加粗的形式进行了提示，该约定并不是无效的格式条款。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（以下简称《补充协议》）第九条约定：“出卖人应自买受人所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书证办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上述手续及费用后500个工作日内到房屋产权登记部门为买受人办理分户房产证。故置信投资公司在《补充协议》中已经尽到了合理提示义务。《补充协议》关于产权办理的约定并不是无效的格式条款。被答辩人主张的违约金没有合同依据，不应得到法院的支持；置信投资公司已经按约协助被答辩人取得了分户产权证，不应承担违约责任。而置信投资公司已经在约定时间内协助被答辩人取得了分户产权证。因此，置信投资公司并未违约，不应承担违约责任。 2、被答辩人主张产权初始登记的违约金没有合同依据。由于购房人所购房屋所在楼栋的产权初始登记（即楼栋权属证书）的权利人系开发商，而即使初始登记办理逾期对购房人权利造成影响的，购房人完全可以通过分户产权登记约定的违约责任追究开发商的责任。此外，对于购房人而言，产权初始登记办理逾期最终导致的后果亦是分户产权办理逾期，而合同中关于分户产权办理逾期已经明确约定了违约责任。故被答辩人不应就同一违约行为重复主张两次违约金，其主张产权初始登记的违约金也没有法律依据。 3、被告办理分户产权缓慢也系客观原因所致，置信投资公司不应承担责任。2016年8月30日，郫县国土资源局下发《关于在郫县实施不动产统一登记的通告》，决定从2017年5月31日起，停止受理各类房屋登记业务。但实际上，由于不动产统一登记涉及国土和房管等部门的信息对接等众多事务，郫县房管局早在2016年6月份起就对分户产权的办件数量进行了限制，最终导致“置信逸都花园”项目部分业主的分户产权登记办理迟延；另外，由于国家和郫县当地房地产税收政策变化，按郫县地税局要求，办理产权登记核税时需提交郫县房管局出具的无房证明（2016年3月以前需提交诚信保证书）。但实际上绝大部分业主无法及时提交无房证明（或诚信保证书）。置信投资公司为此专门协调房管局向郫县政府呈报了《关于“置信逸都花园”项目产权办理情况的报告》。置信投资公司也专门通过电话、书面发函等方式，要求购房人提交郫县房管局出具的查房证明或签订诚信保证书，但被答辩人并未及时提交查房证明或签订诚信保证书，最终影响了分户产权办理。 4、即使置信投资公司应承担违约责任，被答辩人主张的违约金金额也明显过高。本案中，置信投资公司已按约定交付房屋，被答辩人并未因逾期办证而受到损失，其主张的违约金明显过高。 经审理查明，2012年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（B区）》及《商品房买卖合同附件及补充协议（B区）》。《商品房买卖合同（B区）》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的坐落于成都市郫县商品房。该合同第十九条第一款约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2015年1月1日前，取得该商品房所在楼栋所有权证。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按补充协议约定执行。（二）转移登记。2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：按照补充协议约定执行”。《补充协议》第九条第一款“1、由于所购房屋所在楼栋楼栋权属证书证的办理时间并不对买受人的合法权益产生直接影响，因此，买受人同意：若出卖人逾期办理所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书证的，买受人不要求出卖人承担责任。2、。3、如果双方选择由买受人委托出卖人代为办理分户产权证的，买受人应于办理所购房屋的收房手续前，向出卖人交付办理分户房产证的全套手续（包括但不限于书面的委托等，具体手续以房屋产权登记部门要求的为准），且将办理分户房产证时应有买受人承担的全部税费及缴纳维修资金的凭证一并提交给出卖人。若买受人未按要求交齐手续、缴纳费用，或者未将本合同项下的其他费用（包括房款）或手续向出卖人付清的，出卖人有权暂不交房、拒绝为买受人代办分户房产证，且不承担任何责任。出卖人应自买受人所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书证办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上述手续及费用后，500个工作日内到房屋产权登记部门为买受人办理分户房产证。若出卖人未在上述500个工作日内为买受人所购房屋的分户产权证的，则每逾期一天，应按购房款万分之零点五的标准向买受人支付逾期办理的违约金。” 合同签订后，原告依约付清全部房款、房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费等。被告置信投资于2015年2月15日取得了B区楼栋权属证书证，被告置信尚未向房屋产权登记部门提交办证材料。 上述事实，有当事人陈述以及商品房买卖合同、发票、明细表等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同（B区）》及《商品房买卖合同附件及补充协议（B区）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。原告交清了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋，并在约定的时间内为原告办理分户产权登记。 关于原告要求被告支付迟延取得房屋所在楼栋的权属证书违约金的请求。《补充协议》第九条第一款的效力问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议》第九条第一款约定“1、由于所购房屋所在楼栋楼栋权属证书证的办理时间并不对买受人的合法权益产生直接影响，因此，买受人同意：若出卖人逾期办理所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书证的，买受人不要求出卖人承担责任。”本院认为在《商品房预售合同》中，开发商的主要义务包括：第一交付符合国家质量标准的房屋、第二协助办理分户权属转移手续。在本案中虽然楼栋权属证书为办理分户产权证书的前提，但并非置信公司的主要合同义务，原、被告双方通过该条款免除其迟延办理楼栋权属证书的合同义务，不违反法律、行政法规的强制性约定，当属有效条款。原告诉称其无效，本院不予认可。故原告请求被告置信投资支付迟延办理楼栋权属证书的违约金，本院不予支持。 关于办理不动产权证书及迟延办理房屋权属证书的违约金的请求。根据《商品房买卖合同（B区）》及《商品房买卖合同附件及补充协议（B区）》约定，1、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：按照补充协议约定执行”。2、出卖人应自买受人所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书办理完毕并能够办理房屋分户房产证之日起，且在收齐上述手续及费用后，500个工作日内到房屋产权登记部门为买受人办理分户房产证。本案中，B区楼栋的权属证书证取得日期为2015年2月15日。被告置信投资未在合同约定的时间内完成协助办理房屋所有权证书的义务，已构成违约。因此，原告请求置信投资承担逾期办理房屋产权证书及要求被告承担违约责任、支付违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，原告未明确其因被告逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据。本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案被告的违约情形、原告的实际损失等因素，酌情认定违约金为800元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都置信投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告钟小英办理位于成都市郫都区商品房的不动产权证书。 二、被告成都置信投资有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告钟小英支付逾期办理房屋产权证书的违约金800元。 三、驳回原告钟小英的其他诉讼请求。 案件受理费人民币465元，由原告钟小英承担365元，被告成都置信投资有限公司承担100元。该费用已由原告钟小英预缴，被告成都置信投资有限公司在履行本判决给付义务时一并支付给原告钟小英。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 牛 果 二〇一七年十二月二十八日 书记员 方媛媛