贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2835号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘红兵，男，汉族，1976年6月9日出生，湖北省孝感市人，户籍地：湖北省孝感市**，现住毕节市七星关区。 委托代理人（特别授权）：张笑，贵州尚恩律师事务所律师。 委托代理人：秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，公司执行董事。 委托代理人（特别授权）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人：翟进，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人刘红兵因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司(以下简称：创美公司)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告、反诉被告创美公司提起诉讼，请求判决：一、被告刘红兵立即支付拖欠原告的购房尾款420000.00元，并以总房款564462.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2014年12月12日起至实际付款完毕之日止的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）各一份，约定被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层21号的商业用房一套，该房建筑面积为48.09平方米，总购房款为564462.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款144462.00元，尚欠首付款140000.00元，其余房款280000.00元采用银行按揭方式支付。根据《补充协议》第二条的约定，被告应于《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后10个工作日（含第十个工作日）内向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。《补充协议》第二条第（一）款第4项“买受人未在约定时间内办理完毕按揭贷款手续，每逾期一天按总房款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期超过60日的，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房款余款和违约金（每逾期一日按照购房款总价款万分之二的标准向出卖的人支付违约金）”。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方具有约束力。原告已将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定全面履行付款义务。经原告多次催告，被告未办理完按揭贷款手续，也未支付其余房款，致使原告至今无法收到足额的购房款，被告的行为构成违约，客观上给原告造成了利息损失，应按照合同约定一次性支付尾款并承担违约责任。 原审被告、反诉原告刘红兵辩称：1、撤销原告创美公司与答辩人签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，判令创美公司返还答辩人房屋首付款144462.00元，商铺装修和广告费30000元；2、创美公司赔偿答辩人利息损失并承担违约责任及解除合同所致的损失，损失以房屋首付款144462.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息的130%计付利息至实际退还之日止；3、本案诉讼费及相关费用由被答辩人承担；4、追加商会和严贵林为第三人参加诉讼。事实及理由：1、答辩人已完成25%的首付款，创美公司擅自更改商会联保方式支付购房款总价的25%的协议，其与商会有欺诈行为。2、创美公司告知答辩人在《商品房买卖合同》乙方（签章）处签名按手印，之后未通知答辩人领取合同，《商品房买卖合同》及《补充协议》与原《商品房预售合同》内容严重不符，付款方式、交房日期、竣工日期有更改；《商品房买卖合同》全由创美公司工作人员填写，答辩人签名处无日期，无骑缝签字手印，存在欺诈行为，根据法律规定可以解除合同。3、湖北商户与开发商总经理严贵林、代兴隆的协议不是个人行为是职务行为，答辩人与其签订的协议合法有效。4、根据设计图纸，原5号地块靠近精神病院一侧为28米大道，现缩小为8米，与设计严重不符。5、被答辩人承诺毕节小商品批发市场整体入驻，而毕节小商品批发市场未整体入驻，违反诚实信用的原则。6、根据小商品批发市场商会和创美公司协议，5号地块1-3楼商铺均价不超过1万元，现创美公司违反协议将部分商铺高价出售，使得商会会员的价格比不是商会会员购买的价格还高，商会与创美公司有预谋，是欺诈行为。7、2015年8月31日交房以来，创美公司一直没有根据协议组织商会进行共管。综上，被答辩人在《商品房买卖合同》中存在欺诈行为，违反诚实信用原则，有违约行为，致使合同不能实现，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原审被告、反诉原告刘红兵提起反诉，请求判决：一、驳回创美公司的本诉请求；二、确认《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中，创美公司利用格式条款免除其责任、加重刘红兵的责任、排除刘红兵权利的内容无效，并解除《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；三、创美公司向刘红兵支付逾期交房的违约金2195.82元；四、创美公司退还刘红兵已付购房款144462元，并按银行同期贷款利率支付利息30000元（利息从2013年11月15日起暂记至2017年4月1日）；五、本案本、反诉的诉讼费用全部由创美公司承担。事实和理由：受创美公司邀约，刘红兵于2013年11月15日与创美公司签订合同编号为8292的《商品房预购合同》，约定：甲方即创美公司将其所开发建设的位毕节市七星关区××街道社区××大道道（创美·世纪城）第二期2栋2层21号商业用途的房屋出售给乙方即刘红兵；被反诉人出售给反诉人的房屋无优惠，房屋总价为￥564462.00元；本合同签订后当日内乙方向甲方支付房屋总款的10%，计人民币为56446.00元，备注：剩余15%首付款在工程达到正负零层时全额支付（15%：￥88016.00元）；甲方通知乙方正式签订《商品房买卖合同》时，支付房屋总款的25%，计人民币￥140000.00元，通过商会联保或其它方式支付；剩余房屋总款的50%，计人民币￥280000.00元，通过商业银行按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内负责通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付”。第三条第1项约定：“甲方应保证5#地块商场部份在2015年3月30日可正式开业，除不可抗力外及国家法律法规政策因素之外，因甲方自身原因导致逾期开业的，甲方按照已付房款的万分之一每日向乙方支付违约金”。刘红兵按约于《商品房预购合同》签订当日支付了10%购房款即56446元，于2014年10月1日又支付购房款的15%，即88016元的购房款。2015年初，创美公司通知刘红兵去签订正式的购房合同，其工作人员拿出多份《商品房买卖合同》和补充协议，让刘红兵在上面签字，刘红兵基于对创美公司的信任，在没有时间和机会了解《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》内容的前提下按照对方指示签字捺印，但直到创美公司提起本案诉讼，刘红兵都没有收到《商品房买卖合同》和《补充协议》。据此，《商品房预购合同》是双方在自愿、合法的基础上达成的协议，应得到法律保护；创美公司骗取反诉原告在《商品房买卖合同》、《补充协议》等文书上签字捺印，擅自变更双方在《商品房预购合同》中约定的条件，以达到免除其的责任、加重刘红兵的责任、排除刘红兵的主要权利的目的。创美公司的上述行为构成合同欺诈，亦违反《中华人民共和国合同法》、《民法通则》之规定，导致刘红兵的合同目的不能实现，合同也不能再继续履行。 原审原告、反诉被告创美公司辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》并非答辩人事先自行拟定的格式合同。被答辩人要求确认答辩人在《商品房买卖合同》、《补充协议》中，利用格式条款免除答辩人的责任、加重刘红兵的责任、排除刘红兵权利的内容无效的诉请没有事实依据。同时，刘红兵的第二项反诉请求不具体、明确，依法不属于人民法院的审查对像。二、《商品房预购合同》属于预约合同，在《商品房买卖合同》及补充协议签订后，该预购合同权利义务已终止，不存在解除合同之诉请。《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，刘红兵的合同目地已实现，作为违约方，其不享有合同解除权，且本案不存在约定或法定解除情形，故刘红兵的主张不能成立。三、《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年8月31日前，答辩人已于2015年8月交付房屋与刘红兵使用至今，不存在逾期交房，不应当支付逾期交房违约金。刘红兵的合同目的已经实现，其要求解除合同、退还房款及利息损失没有事实及法律依据，理由不能成立。四、对于逾期开业问题，《商品房预购合同》约定2015年3月30日可正式开业，在双方签订《商品房买卖合同》时，刘红兵同意对开业时间予以延展，系在合理范围内。且《商品房买卖合同》签订后，《商品房预购合同》已经终止，对双方没有约束力，双方权利义务已被新的合同取代。刘红兵据此主张答辩人违约无依据。同时，早在2015年3月20日，涉案楼盘的房屋就已经开始交房准备开业事宜，至于接房后开不开业、什么时候开业，答辩人无权干涉。五、被答辩人未按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，按时办理按揭贷款手续，导致答辩人至今无法收到足额的购房款，构成违约，应承担违约责。综上所述，《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，不存在法定或约定解除合同情形。答辩人已经交付房屋给刘红兵使用，合同目的已经实现，刘红兵反诉要求解除合同及要求被告承担违约责任及损失的诉请于法无据。相反，刘红兵未按照合同约定及时办理按揭手续足额支付尾款，应按照采取补救措施一次性支付尾款并承担违约责任。 原审经审理查明：刘红兵与创美公司于2013年11月15日签订了《商品房预售合同》，后双方又于2014年12月1日签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定刘红兵购买创美公司开发建设的位毕节市××区××大道道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层21号的商业用房一套，该房建筑面积为48.09平方米，总购房款为564462.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款144462.00元，尚欠首付款140000.00元，其余房款280000.00元采用银行按揭方式支付。创美公司已依约将涉案房屋交付刘红兵使用，但刘红兵未按照约定时间向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。经创美公司通知和催告后，刘红兵至今仍未配合办理按揭贷款，也未支付剩余购房款。另查明：创美世纪城5号地块的28米大道属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路。 原审认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。第十五条规定，“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。根据以上法律规定，商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。本案中，原、被告双方的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人就应按合同约定全面履行义务，创美公司已按合同将房屋交付给刘红兵，且刘红兵已正常使用该房屋进行经营，刘红兵理应按合同约定向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续或直接支付房款，其未合同约定办理按揭贷款手续或直接支付房款构成违约，应承担违约责任。综合全案事实，刘红兵的辩称和反诉理由不能成立，对其反诉请求不予支持。首先，《商品房预售合同》是缔约合同，《商品房买卖合同》是正式买卖合同，《补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方签订《商品房买卖合同》后，《商品房预售合同》就不再对双方有约束力。合同当事人在签订合同时对合同内容有审查的义务，刘红兵如果认为《商品房买卖合同》内容存在与《商品房预售合同》内容严重不一致的情形，可以要求修改和完善，如果创美公司拒绝修改和完善，刘红兵可以选择拒签合同，刘红兵既然选择了签订合同就视为对合同内容的认可；其次，创美世纪城5号地块的大道28米属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路与原被告签订合同没有关联性；第3，湖北商户与开发商副总经理严贵林、代兴隆的协议是个人行为还是职务行为不影响双方当事人《商品房买卖合同》和《补充协议》的履行；第4，刘红兵未举证证明创美公司承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美，该问题在双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》及严贵林、代兴隆签的《协议》中均未约定；第5、案涉商铺价格是双方本着自愿协议原则达成合意的结果，不是合同当事人不履行合同内容的合理理由；第6、如果刘红兵认为是创美公司未组织湖北商会对创美小商品批发城进行共管，导致该批发城经营业态、配套设施不完善，该问题可以通过成立业主委员会或重新聘请物业公司等方式处理，亦不能成为不履行合同义务的理由；第7、关于刘红兵要求解除合同并要求创美公司承担违约责任的请求问题，因双方约定的解除合同条件未成就，只能适用法定解除，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，案涉合同未达到法律解除合同的条件。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、第二十三条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）刘红兵于判决生效之起三十日内支付欠原告毕节创美房地产开发有限公司的购房尾款420000.00元，违约金以所欠房款420000.00元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算。时间从2016年10月1日起至给付之日止；二、驳回原告（反诉被告）毕节创美房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘红兵的反诉请求。本案案件受理费3800.00元（已减半），反诉费1917.00元，由被告刘红兵承担。 四、上诉理由、请求及答辩意见 宣判后，刘红兵不服，向本院提起上诉称，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：本案涉及受害商户几百户，涉案金额和社会影响十分巨大，应适用普通程序，原审适用简易程序审理，程序错误。被上诉人采取欺诈手段骗得上诉人在《商品房买卖合同》和《补充协议》上签字后，以需要登记备案为由，一直不将合同文本交付上诉人，被上诉人自行在合同上根据自身意愿填写内容，将其意愿强加于上诉人，故案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》并非上诉人真实意思表示，属于尚未成立的合同，或依法应认定为无效合同。原审认定《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效，不符合本案客观事实；被上诉人销售案涉房屋时所作的“案涉批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目，有500户商家整体入驻，5号地块一侧有28米宽大道，配有约6000个停车位，首付仅需25%等”虚假宣传内容对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定存在重大影响，被上诉人未兑现承诺构成违约，上诉人有权主张解除合同，不应支付购房尾款；创美世纪城5号地块的28米大道与创美世纪城的高价格定位之间有着紧密联系，一审判决认为该大道与本案诉争合同没有关联性错误；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，因被上诉人所作承诺未能实现，导致上诉人未能订立商品房担保贷款合同，进而导致《商品房买卖合同》不能继续履行，上诉人有权请求解除合同和赔偿损失，被上诉人应当将收受的购房款本金及其利息返还上诉人。 被上诉人创美公司答辩称：上诉人要求解除合同无事实及法律依据；双方签订的《商品房买卖合同》就房屋面积等内容进行约定，合同经上诉人签字确认，对上诉人产生法律效力；《商品房买卖合同》签订后，《商品房预售合同》自然终止，如果上诉人认为答辩人交付的房屋不符合合同约定，其应当在接收房屋时提出；上诉人主张答辩人进行虚假广告宣传的事实不成立，因为上诉人所称的宣传广告实为媒体所作的新闻报道，并非答辩人对上诉人作出的承诺，该报道的真实性应由新闻媒体负责。上诉人的上诉于法无据，请求予以驳回。 二审中，上诉人刘红兵提交以下证据：竣工图，证明：创美公司未兑现其宣传承诺，开发的创美世纪城现状与竣工图不符，未按照设计修建28米宽大道、5000个停车位。被上诉人创美公司质证认为：对该证据三性均有异议；上诉人主张该证据是其向档案部门调取，但出具单位未盖章确认。同时，档案部门也不具有保管竣工图的行政职权。被上诉人创美公司提交以下证据：1、经七星关区城乡规划局审核通过的创美世纪城设计总平面图；2、经毕节市土地贮备开发中心签章确认的创美世纪城宗地实测图；3、经毕节市国土资源局审定的创美世纪城宗地图。证明目的：创美世纪城5号地块一侧的28米宽大道不在创美世纪城开发红线范围内。上诉人刘红兵质证认为：1、宗地图是在房屋销售之后才形成的，该图记载的内容与上诉人决定买房时看到的设计图纸不符，不能作为定案依据；2、宗地实测图与上诉人提供的竣工图大体一致，28米宽大道在该宗地实测图上亦有体现，印证了上诉人主张的真实性。 经审查，刘红兵所举竣工图无出具单位签章确认，证据真实性无法核实，且根据竣工图载明的信息反映，28米大道不在创美公司开发的创美世纪城地块规划范围内，达不到刘红兵的证明目的，对该证据的证明力不予确认；创美公司所举证据1-3经行政主管部门签章确认，证据真实合法且相互印证，客观反映了创美世纪城地块规划范围，可予采信作为定案依据。 经审理查明：二审认定的事实与原审认定无异。 综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：一、一审适用简易程序审理本案是否违法；二、案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》效力如何认定？是否符合法定解除条件？三、创美公司应否承担逾期交房违约责任？ 本院认为：关于焦点一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。”及第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件”的规定，本案不属于法律禁止适用简易程序审理的情形，且一审法院审理本案过程中，已就适用简易程序审理本案问题征求双方当事人意见，双方当事人对此均无异议，故刘红兵主张一审适用简易程序错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点二，依法成立的合同具有法律拘束力，合同双方均应按约全面履行自身义务。本案争议双方基于买卖房屋的意思合意签订《商品房预购合同》，并于创美公司订立买卖合同条件成就时签订《商品房买卖合同》《补充协议》，以上合同内容、形式均符合法律规定，且由于《商品房买卖合同》《补充协议》内容未完全涵盖《商品房预购合同》就购房条件等双方权利义务所作约定，而该约定直接关系合同双方订约意思的形成以及订约目的的实现，结合《商品房预购合同》第十二条关于“本合同为预购合同，乙方对于本合同签订时甲方所取得的建设手续状况及开发建设实际情况均已经充分了解并完全认可，甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同，但本合同所约定的购房条件不变”之约定，应认定案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》均具有法律效力。对此，刘红兵以《商品房买卖合同》《补充协议》系创美公司采取欺诈手段签订，合同内容不是刘红兵本人真实意思表示，损害其合法权益为由，对合同效力不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，如果《商品房买卖合同》《补充协议》具有可撤销事由，刘红兵有权在合同签订后1年内行使撤销权，因刘红兵怠于行使，该撤销权归于消灭。本案中，刘红兵另以创美公司利用虚假广告宣传骗取其签订合同，创美公司在销售期间所作的创美世纪城批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目，有500户商家整体入驻，5号地块一侧有28米宽大道，配有约6000个停车位，以及25%购房款采取商会联保方式支付等允诺均未兑现，导致刘红兵购买案涉房屋的合同目的不能实现为由，主张解除《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》。经查，刘红兵主张的上述理由不成立，具体分析如下：其一，当事人对其提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任。一、二审中，刘红兵均未举证证明创美公司在售房过程中存在虚假宣传的事实，应承担举证不力的不利后果；其二，商品房开发商为经营需要，往往利用广播、电视、报纸等新闻媒体的广告栏目或者自行印制的售房广告资料等形式进行售房宣传，对于上述宣传内容的性质，应作“一般性宣传”和“过分商业吹嘘”的区分，对于一般性宣传，如在广告中声称“理想居所”“置业首选旺地”“升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量评价指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，不应构成广告许诺。本案中刘红兵所称的“创美世纪城批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目”等宣传语即属此类一般性宣传广告，创美公司无须对此承担相应民事责任。其三，根据本案查明的事实，双方争议的创美世纪城5号地块一侧的28米宽大道属于毕节市天河城建开发投资公司负责建设的市政道路，该大道不在创美公司开发的创美世纪城地块规划范围内，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的应当视为合同内容的要约，故即便创美公司的商业宣传广告包含该内容，依法不应视为合同内容，创美公司无须对此承担违约责任；其四，《商品房预购合同》约定25%购房款通过“商会联保或其它”方式支付，该款项约定在合同第二条“支付方式及优惠方式”中，结合该条载明的“以上优惠已包括乙方的付款方式优惠及其它应享全部优惠”可知，“商会联保”系创美公司认可的刘红兵可以采取的25%款项支付方式之一，至于“商会联保”条件是否成就，非创美公司所能决定，亦不属于其应当承担的合同义务，故刘红兵称创美公司未实现其关于“商会联保”的允诺构成违约，无事实依据，依法不予采信。据此，案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》依法成立并生效，不具备法定解除情形，刘红兵主张解除合同无事实和法律依据，其应当按约支付购房款并承担逾期付款违约责任。 关于焦点三，根据《商品房买卖合同》第十一条，创美公司应当于2015年8月31日前交付诉争房屋。一审中，创美公司所举《接房流程单》证实，其已于2015年8月10日将房屋交付李立伟管理使用，李立伟对此予以签字确认。故刘红兵关于创美公司逾期交房的主张与本案事实不符，刘红兵主张创美公司承担逾期交房的违约责任无事实依据，不予支持。 综上，上诉人刘红兵的上诉理由及请求于法无据，本院不予采信和支持。一审判决认定《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，《商品房预购合同》对双方当事人不再具有约束力不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由上诉人刘红兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月六日 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣