广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初4096号原告（反诉被告）：何春霞，女，1988年5月19日出生，汉族，户籍住址：广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：陈月燕（是何春霞的亲属），女，1985年9月17日出生，汉族，户籍住址：广东省江门市新会区。被告（反诉原告）：钟谨健，男，1987年1月27日出生，汉族，户籍住址：浙江省东阳市。委托诉讼代理人：梁当利，广东诺千律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑锦涛，广东诺千律师事务所实习律师。原告何春霞诉被告钟谨健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，被告钟谨健于2017年9月30日提起反诉。本院依法适用简易程序于2017年10月30日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何春霞的委托诉讼代理人陈月燕、被告（反诉原告）钟谨健及其委托诉讼代理人梁当利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何春霞向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年6月1日签订的《铺位租赁合同》；二、被告向原告返还押金40000元，并赔偿装修天花、墙身、地面费用损失15000元，赔偿鱼池建造损失28000元，赔偿广告建造费用损失18000元，赔偿蔬菜、食品损失18000元，赔偿停业工人工资损失68600元，赔偿房屋前后雨蓬建造损失18500元，赔偿建造通风道损失4500元，赔偿修整水渠损失7000元，赔偿平整停车场损失3500元，赔偿投入厨具损失43500元，赔偿投入电视风扇损失10200元，赔偿投入神柜损失1500元，赔偿合同期内未使用期内预期利润损失60000元，赔偿维修冷气机损失3750元以及设计费8000元，合计348050元；三、诉讼费由被告钟谨健负担。事实和理由：原、被告于2017年6月1日签订一份《铺位租赁合同》，双方约定：被告钟谨健将会城紫源二经济合作社铺470平方米，以租金12000元(其中2000元要在酒楼消费)出租给红霞餐饮，租期从2017年6月1日至2019年5月31日止，期限二年，原告何春霞支付押金40000元给被告钟谨健，同时约定原告何春霞可以装修，如果被告钟谨健违约解除合同的，被告钟谨健要赔偿原告何春霞的损失等等。现因被告钟谨健出租给原告何春霞的以上铺位（属铁皮屋顶）不牢固，质量不合格被台风吹翻，造成室内装修吊灯掉落，天花板断裂，屋顶铁皮漏水，随时倒塌，存在极大危险，现已无法经营。原告何春霞经营不久投入大，经艰苦劳动，生意逐步好起来，突然产生损失，无法承受。同时，被告钟谨健移交给原告何春霞的铺位原已有人经营过酒楼，原告何春霞投入补充押金40000元，投入资金对通风道、水渠、天花墙身、鱼池、广告牌、地面等进行修建，并购置了风扇电视、厨具、冷气机等设备。由于铺位是紫源二社的，被告钟谨健未经同意将铺位转租给原告何春霞应无效；同时，铁皮屋（即该铺位）质量不合格，存在极大隐患，风一吹就倒，被告钟谨健将房租给原告何春霞，存在过错，没有保证房屋的使用安全，且被告钟谨健也明确表述不为何春霞装修好，无法再由原告何春霞使用，现被告钟谨健对原告何春霞损失应尽义务赔偿。据此，依照《合同法》第五十二条、第一百零七条的规定，被告钟谨健违约，原告何春霞提出解除合同，并由被告钟谨健赔偿损失是实事求是，合情合理的，请法院支持全部诉讼请求。被告钟谨健辩称，被告钟谨健同意与原告何春霞解除双方于2017年6月1日签订的《铺位租赁合同》，自被告钟谨健作出此答辩之日双方的租赁合同关系终止。被告钟谨健与原告何春霞所签订的《铺位租赁合同》合法有效，未经得原房屋出租人同意的无效主张权在于原出租方，何春霞无此权利。被告与原告于2017年6月1日签订租赁合同后，已将租赁物移交给原告使用和管理，何春霞应当对租赁物进行妥善、适当的管理和保管，并承担相应保管责任。被告出租给原告何春霞的餐厅时已投入大量装修，完全可以用作餐厅用途，不存在原告何春霞重新装修。即使原告何春霞装修修改，也未经被告钟谨健同意，且属于自身经营需要，所产生的责任由原告何春霞自行承担。2017年8月22日，广播、报纸均已报导“天鸽”台风将至，原告何春霞作为租赁物占用和管理人员，应当提前做好防护措施，由于何春霞疏于管理，造成被告钟谨健租赁物损坏，应当承担赔偿责任。退一步说，2017年8月23日“天鸽”台风和8月27日“帕卡”台风均属于不能预见、不能避免并不能克服的自然灾害，依照《合同法》第一百一十七条规定，该两次台风均属法定的不可抗力，被告钟谨健也不是租赁物的直接占有人和管理者，依法免责。相反，原告何春霞作为租赁物的占用和管理人，应当及时采取措施减少租赁物的损害。综上，原告何春霞主张钟谨健赔偿没有事实依据和法律依据，相反原告何春霞应承担对租赁物管理不善、扩大损失之过错，应赔偿给被告钟谨健，请法院依法驳回原告何春霞全部诉讼请求。反诉原告钟谨健提出反诉请求：一、反诉被告何春霞赔偿租赁房屋装修重置费300000元给反诉原告钟谨健；二、反诉被告何春霞赔偿律师费24000元给反诉原告钟谨健；三、本案诉讼费用由反诉被告何春霞负担。事实与理由：反诉原告钟谨健与反诉被告何春霞于2017年6月1日签订《铺位租赁合同》后，钟谨健已将租赁物（包括装修）移交何春霞使用和管理，何春霞应当对租赁物进行妥善、适当的管理和保管。2017年8月22日，广播、电视、报纸均已报导“天鸽”台风将至，何春霞作为租赁物占用和管理人，应当提前做好防护措施。但是，何春霞并没有做好防护措施，租赁物严重损毁。虽然“天鸽”台风和8月27日“帕卡”台风属于不可抗力，但何春霞作为租赁物的占有和管理人，应当及时采取措施减少租赁物的损害，依《合同法》第一百一十八条、第一百一十九条规定，因何春霞未及时采取措施所扩大的损失应承担赔偿的法律责任。经粗略估算，租赁物修复约需300000元，该费用何春霞应赔偿给钟谨健。此外，《铺位租赁合同》第十四条约定败诉方承担诉讼费用、律师费等，何春霞无理将钟谨健诉于法院，本案钟谨健所产生的律师费由何春霞承担。综上，反诉原告钟谨健起诉合法理，请法院依法予以支持反诉原告钟谨健全部诉讼请求。反诉被告何春霞辩称，不同意反诉原告钟谨健的全部反诉请求。反诉原告钟谨健请求没有事实依据，反诉被告何春霞使用房屋没有过错。是反诉原告钟谨健违章建筑，没有报建，简单搭个棚出租谋利，质量不合格所致。同时，反诉原告钟谨健要求反诉被告何春霞负担律师费24000元没有法律依据。综上，应驳回反诉原告钟谨健的全部请求。另，在2017年10月19日，反诉原告钟谨健纠集二十多名不明身份的人，强行开锁，将酒楼内财产洗劫一空，并占有、控制了酒楼至今，造成何春霞财产全部损失，如厨具、枱椅、碗碟等，现无法进行评估。为维护法律尊严，反诉原告钟谨健野蛮行为应承担赔偿反诉被告何春霞的损失。原告何春霞就本诉提供的证据有：1.营业执照复印件1份，用以证明何春霞租赁案涉建筑物后的用途；2.收据原件13份、送货单原件1份，用以证明钟谨健租给何春霞后，何春霞的投入；3.相片打印件3份，用以证明钟谨健出租建筑物的质量存在问题；4.合同复印件1份，用以证明何春霞与钟谨健签订的合同，双方租赁的事实；5.照片打印件6张，证明钟谨健在2017年10月19日下午强行拆海鲜店锁；6.冰柜租用协议、冷饮设备按金收据复印件各1份，用以证明何春霞有一个冰柜放在租赁商铺内。被告钟谨健就本诉提供的证据有：1.新会气象台气象资料证明原件1份，用以证明2017年8月22日至23日新会区受台风“天鸽”影响明显，录得极大风速32.9米/秒（风力12级）；8月25日至28日，受台风“帕卡”影响明显，会城录得极大风速25.2米/秒（风力10级，日雨量97.3毫米，暴雨级），属于自然灾害不可抗力。反诉原告钟谨健就反诉提供的证据有：1.《商铺承包合同》和《商铺租赁合同》原件各1份，用以证明2014年9月25日钟谨健依法从业权人江门市新会区会城街仁义紫源二经济合作社取得涉案铺位使用权，于2017年6月将部分铺位出租给反诉被告使用，并约定双方合同发生争议产生的律师费由败诉方承担；2.《移交铺位函》、顺丰速递单（编号：928118006223）及回执、顺丰速递查询（编号：928118006223）各1份、短信息截图3份，证明自何春霞起诉到法院要求解除合同后，钟谨健多次催促何春霞交回铺位，但何春霞置之不理，因仁义村催促维修，钟谨健于2017年10月15日再次以速递、短信息等方式通知何春霞移交铺位；3.照片2份、视频3份，用以证明2017年10月19日，村要求交铺维修，何春霞虽有到场，但拒绝交铺位，经公安机关协商，钟谨健取回自有物品，由仁义村接收铺位。4.委托合同、发票各1份，证明钟谨健就本案缴纳的律师费24000元。反诉被告何春霞就反诉没有提交证据。本院依职权分别于2017年11月8日、2017年11月28日向江门市新会区会城街仁义紫源二经济合作社钟振浓进行调查询问，并制作笔录。原、被告提供的前述证据及本院调取证据，经过双方质证。何春霞提供13份收据以证明其就案涉租赁物的经营使用的投入情况，其中编号为3051543、3051545、3051547、3051549、3051551、6535464、6535465、6535466、6535470的收据，各收据涉及的支出事项不同，相应的收款人也非同一人，但从收据编码可知上述收据应分属两本收据本，而且，上述收据存在编号连号的情况，收据编号与载明的出具时间存在不符合时间次序的情形，因而对上述9份收据的真实性存疑，且何春霞亦未提供相关的装修合同等书面证据佐证，故本院对该9份收据不予认定。对原、被告提供的其余证据及本院调取的证据，本院认为客观、真实、合法，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月25日，江门市新会区会城街仁义紫源二经济合社（以下简称“紫源二经济社”）与钟谨健签订《商铺承包合同》，约定由钟谨健承包紫源二经济社的家私商铺，建筑面积共1152.81平方米，承包期从2014年9月16日起至2020年9月15日止，同时双方对承包费计算标准、转租条件、不可抗力以及租赁物的移交等事项进行了约定。2017年6月1日，钟谨健与何春霞签订《铺位租赁合同》，钟谨健将其向紫源二经济社承租的部分建筑物出租给何春霞，该《铺位租赁合同》主要约定，出租物建筑面积约470平方米，只能用于一般商铺用途；租赁期限为2年，即自2017年6月1日起至2019年5月31日止；租赁期内每月租金10000元，以后租金每年递增5%，且应于每月8日前付清当月租金；合同签订1天内，何春霞需付给钟谨健40000元作为租赁押金，合同期满并将营业执照地址迁移后，钟谨健将押金退回给何春霞（不计利息）；承租期内，何春霞根据经营需要，在不影响租赁房屋结构安全的前提下，可以对房屋进行装修，装修费用由何春霞自行承担，租赁期满或中途解除合同的，一切装修设施无偿归钟谨健所有，因钟谨健违约导致合同解除的，钟谨健可适当补偿何春霞装修费；因合同约定租赁产生的相关税费，包括但不限于房屋租赁税、土地使用税、何春霞经营产生的各种税收及工商、水、电等费用，均由何春霞缴纳。原、被告签订《铺位租赁合同》后，钟谨健依约把案涉商铺交付何春霞用作经营酒楼，何春霞也向钟谨健给付了40000元的租赁押金，并依约缴交了至2017年8月的房屋租金。同时，何春霞还投入资金进行广告牌制作、鱼池建造等修建装修工程，并购置了风扇、厨具等设备。2017年8月22日至23日，因受台风“天鸽”形成的暴风雨的影响，案涉商铺被台风损坏，天花板断裂、漏水。此后，何春霞与钟谨健就案涉商铺毁坏损失赔偿协商未果，遂成诉。另查明，案涉商铺位于会城仁义村委会黄冲坑口，是紫源二经济社利用其集体土地建设，商铺出租收益也归集体所有，截至2017年11月8日，该商铺未按照规定取得权属登记证书，相关建筑亦未办理建设规划许可或临时建设许可。紫源二经济社也知悉钟谨健转租案涉商铺的事实。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。针对原告本诉以及被告反诉诉求，本案主要存在两个争议焦点问题：一是涉案《铺位租赁合同》的法律效力问题；二是原、被告双方损失的计算及归责问题。对此，本院分析如下：关于涉案《铺位租赁合同》的法律效力问题。租赁标的物合法是房屋租赁合同有效的前提。案涉商铺是紫源二经济社利用集体土地进行建设、管理、收益，其虽然不属于城镇规划的范围，但案涉商铺位于城镇规划的边沿，其与城市的边缘、界限并不清晰，在该区域内大量的建筑物已非村民或村集体经济组织自用而是进入资本市场，已经与城市融为一体，所以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”的规定，本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，钟谨健虽通过与紫源二经济社签订的《商铺承包合同》取得包括案涉租赁物在内的建筑物的使用权，但紫源二经济社就案涉租赁物至今未取得规划许可，双方当事人也没有提供证据证明案涉租赁物已办理相关的规划报建手续或者是经过批准建设的临时构建物，所以案涉的《铺位租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，由于案涉的《铺位租赁合同》自其订立之初就不具备法律效力，故何春霞要求解除合同的诉请缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。二、关于原、被告双方损失的计算及归责问题。如前分析，原、被告签订的《铺位租赁合同》属无效合同,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，何春霞要求钟谨健返还押金40000元合法有据，本院予以支持。对于何春霞要求钟谨健赔偿案涉商铺装修改建损失、厨具电视风扇等财物损失以及停业工人工资损失和合同期内预期利润损失等348050元的主张，根据双方当事人在庭审中已确认造成案涉租赁物受损是由不能避免、不能克服的台风所造成以及案涉《铺位租赁合同》属无效合同的事实，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，何春霞主张的前述损失中，对厨具电视风扇等财物损失，厨具电视风扇等属于非附合租赁物的物品，出租人钟谨健对该物品不同意利用，何春霞可以自行搬走利用；对案涉商铺装修改建损失，该装修改建已经形成附合物，但出租人钟谨健也不同意利用，该合同无效是由于租赁物未办理规划报建导致，而钟谨健并非案涉租赁物的权属人，对租赁物不存在规划报建的法定义务，钟谨健对案涉合同的无效不存在过错，且该损失缺乏证据支持，何春霞也未能提供证明租赁房屋在交付使用时存在质量瑕疵的证据，相反，何春霞在签订租赁合同以及交付租赁标的物时，其对标的物的质量、权属等情况负有注意的审慎义务，故该案涉商铺装修改建损失应由何春霞自行承担；对何春霞主张的停业工人工资损失和合同期内预期利润损失，该损失并非租赁合同法律关系中的损失范围，该损失不仅缺乏证据支持，且是其租赁房屋之后，进行经营活动所应当承担的合理的商业风险。而且，何春霞主张的前述损失应认定为其经营的正常投入，其并没有提供充足有效的证据证明因台风所造成损失的现值，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，何春霞应当承担举证不能的法律后果。对何春霞要求钟谨健赔偿各项损失的主张，本院均不予支持。钟谨健反诉要求何春霞赔偿租赁物装修重置费，但没有提供证据证明案涉租赁物已进行装修重置，且钟谨健主张该费用为300000元也仅是其估算，并无任何证据佐证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和第九十一条的规定，钟谨健应承担举证不能的法律后果。对钟谨健要求何春霞赔偿装修重置费的主张，本院不予支持。另外，虽然钟谨健与何春霞签订的《铺位租赁合同》有律师费承担的条款约定，但鉴于该合同因违反法律法规的强制性规定，属全部无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该条款对双方均无约束力，故本院对钟谨健该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和第九十一条的规定，判决如下：一、被告钟谨健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何春霞返还押金40000元；二、驳回原告何春霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告钟谨健的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费减半收取计为4690.25元，反诉受理费3100元，合共7790.25元，由原告（反诉被告）何春霞负担4151.22元，被告（反诉原告）钟谨健负担3639.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  丘国汉二〇一七年十二月四日法官助理梁凯青书记员阮凤娟