浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0421民初3916号原告：浙江共同联投资管理有限公司。住所地：嘉善县罗星街道乔克国贸中心**楼**，组织机构代码证：69983337-1法定代表人：杜从发。委托诉讼代理人：郭江华，浙江泰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴霞芳，浙江泰豪律师事务所律师。被告：嘉兴嘉亨酒店有限公司。住。住所地：嘉善县罗星街道乔克国贸中心**楼**603、625、715、818、827、829、832、907、936、1005、1031）。法定代表人：陶文娟。委托诉讼代理人：熊徐斌，浙江思贤律师事务所律师。原告浙江共同联投资管理有限公司（以下简称共同联公司）与被告嘉兴嘉亨酒店有限公司（以下简称嘉亨酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。另因嘉亨酒店另案起诉共同联公司，案号（2017）浙0421民初797号，本案需以该案的审理结果为依据，故中止审理。后嘉亨酒店申请撤回该案，本案依法恢复审理，现已审理终结。原告共同联公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告《乔克国贸中心酒店项目租赁合同》及补充协议，被告立即返还原告租赁房屋；2、被告立即支付原告租金1020833元（暂计算至2016年9月30日，请求判决支付至被告实际腾退返还之日）、物业费8955元，并支付原告违约金541667元，以上金额合计1571455元；3、本案律师代理费47000元由被告承担；（当庭变更为30000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年9月1日签订《乔克国贸中心酒店项目租赁合同》约定：被告承租原告统一管理运营的乔克国贸中心房屋，用于经营酒店；租期8年，自2014年9月1日至2022年8月31日，其中2014年9月1日至2015年8月31日为免租期；租金标准为325万/年，半年一次性付清，即9月1日前，2015年情况特殊，前半年先付200万元，剩余125万元于2016年8月31日前支付，2017年9月1日开始日租金按照3%递增至合同结束；物业费1元/平方/月，2014年9月1日至2015年8月31日按0.5元/平方/月，正式租期按1元/平方/月，每季度月初10日支付。合同还约定了双方权利义务、违约责任、争议解决方式及实现债权费用承担等内容。合同签订后，原告按约履行了义务。然而，被告却未按约支付租赁费用。截至目前，被告尚欠原告2015年9月1日至2016年8月31日年租金75万元、物业费8955元。2016年9月1日至2017年8月31日年度租金也未付。虽经多次催讨，被告仍未支付。故诉至法院，要求判如所请。被告嘉亨酒店答辩称：1、不同意解除原、被告之间的合同，也不同意返还房屋，理由是：被告对所涉房屋投资1000余万元开了酒店，如若返还是不公平的；2、原告要求支付租金100万元，事实上被告在原告处的保证金就有100多万元，按约定该保证金可抵扣租金，故被告基本上不拖欠原告租金；3、我方认为本案所涉租赁合同的效力处待定状态，就该合同的效力问题，被告已经向法院另案起诉进行确认。我方起诉的原因是在该房屋使用过程中因为本案原告拖欠业主租金，且有业主不断向我方主张权益，包括讨要房屋，致使被告处于两难境地，即本案所涉的租金是付给原告还是付给业主，不明确。故我方希望在本案所涉合同效力问题解决后，且本案所涉房屋在确保被告正常使用的情况下，才支付相应租金。对于原告方主张的金额（从2015年9月1日至2016年8月31日）是确认的。如另案中双方的合同确认无效，我方保留向原告追偿的权利。原、被告针对各自的主张均提交了相应证据，经庭审质证，本院经审核对原、被告所提交证据的真实性均依法予以确认，并在卷予以佐证。根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：2010年期间，原告共同联公司与“张正云”等签订《乔克国贸中心商品房委托经营合同》，约定“张正云”等房屋所有权人将自有的位于嘉善县的乔克国贸中心精品商务楼的房屋（以下简称案涉房屋）委托原告经营，并同意原告以自己的名义从事房屋经营管理的一切活动；委托经营期限为十年，自2013年1月1日至2022年12月31日止。合同还对原告需每年按一定数额向房屋所有权人支付经营回报收益等进行了明确约定。2015年9月1日，原、被告签订《乔克国贸中心酒店项目租赁合同》，约定被告承租原告统一运营的案涉房屋，建筑面积9730平方米，用于经营主题商务酒店；租期8年，自2014年9月1日至2022年8月31日，其中2014年9月1日至2015年8月31日为免租期；租金为325万/年，半年一次性付清，即9月1日前，2015年情况特殊，前半年先付200万元，剩余125万元于2016年8月31日前支付，2017年9月1日开始租金按3%递增至合同结束；物业费1元/平方/月，2014年9月1日至2015年8月31日按0.5元/平方/月，正式租期按1元/平方/月，每季度月初10日支付；房屋交付时间为2014年5月1日；本合同签订之日，被告向原告支付履约保证金1000000元；被告未按约完成装修、开业或未按约支付租金等，经原告催告后仍未支付的，原告有权采取断水、断电等催收措施，并有权解除合同。合同还对双方权利义务、违约责任等内容进行了约定。同日，双方签订补充协议，约定（摘要）原告保证租赁期间，全体小业主同意将其名下房屋租赁给被告，所涉房屋36间已设定抵押，如因该两项事项影响被告正常经营，并造成被告损失的，由原告承担责任。合同履行初期，被告如约在案涉房屋经营酒店，且向原告支付了2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租金250万元（325万元-75万元）。后被告称因原告欠付房屋所有权人经营收益，房屋所有权人向被告索要房屋使用费，致无法正常使用案涉房屋，故未向原告支付租金。原告则诉至法院，要求判如所请。另查，2017年3月2日，嘉亨酒店将共同联公司及另一房屋所有权人诉至本院，案号（2017）浙0421民初797号，要求确认其与共同联公司签订的合同无效等。后该案经庭审，嘉亨酒店于2017年11月22日申请撤回该案起诉。另，就共同联公司欠付房屋所有权人经营收益的争议，2017年7月3日经嘉善县罗星街道人民调解委员会调解，共同联公司与所有委托经营户均达成人民调解协议如下（摘要）：双方签订的委托经营合同于2017年6月30日解除，共同联公司应付房屋所有权人的委托经营收益于2017年7月3日前支付。依此，原告变更其向被告主张的租金计算期间至2017年6月30日止，同时撤回要求被告支付物业费8955元的诉讼请求。2017年8月16日，本院执行局曾向被告送达协助执行通知书，要求被告暂停支付共同联公司的租金收益。被告依此认为其不付租金属于行使不安抗辩权，原告对此不予认可。2017年9月29日，嘉亨酒店又将共同联公司诉至本院，案号（2017）浙0421民初4689号，要求解除与共同联公司的合同及补充协议等，并要求共同联公司赔偿其损失等，该案尚在审理中。因双方分歧较大，本案调解未果。本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案原告并非案涉房屋所有权人，但其基于房屋所有权人的委托，对案涉房屋享有经营管理的权利。故原告与被告就案涉房屋签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同履行过程中，共同联公司与房屋所有权人间就经营收益的问题产生纠纷属实，被告称原告的经营状况恶化，影响其正常使用案涉房屋，其不支付租金系行使不安抗辩权的意见，亦属合理，本院予以采信。但依照相关法律规定，行使不安抗辩权应及时通知对方，而被告未提交相应证据证实。被告提交的强制执行通知书形成于2017年9月29日，不能因此免除其此前欠付房屋租金的相关责任。故本案租赁合同未能正常履行，原、被告均存在一定过错。原告以被告违约为由，要求解除与被告间的合同及补充协议，依据不足。但因被告亦另案起诉要求解除双方的合同等。加之，原告与房屋所有权人之间的委托经营合同已自2017年6月30日解除，原告已丧失其权利来源，故原、被告之间的租赁合同及补充协议，宜认定为自2017年6月30日解除，较为合理有据。此前，被告欠付的房屋租金应予支付。被告欠付2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租金75万元属实。另就2016年9月1日至2017年6月30日期间的房屋租金，本院核算为2708333元（325万元÷12个月×10个月）。依此，截至2017年6月30日，被告应向原告支付的租金为3458333元。被告称其向原告支付了1000000元保证金，因未提交相应证据证实，原告亦否认，本院不予处理。又因原告现已丧失经营管理案涉房屋的权利，其要求被告返还案涉房屋，欠缺依据，本院不予支持。如被告此后仍继续占有使用案涉房屋，相关权利人可依法另行主张。原告主张的违约金，如前所述，依据不足，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告支付物业费的诉讼请求，属于对自身权利的处分行为，本院予以准许。另因是否聘请律师属原告自愿行为，不属于诉讼的必须费用，原告要求被告支付律师代理费30000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告浙江共同联投资管理有限公司与被告嘉兴嘉亨酒店有限公司于2015年9月1日签订的《乔克国贸中心酒店项目租赁合同》及补充协议于2017年6月30日解除；二、被告嘉兴嘉亨酒店有限公司向原告浙江共同联投资管理有限公司支付房屋租金3458333元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告浙江共同联投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费34467元，减半收取17234元（原告已预交），由被告嘉兴嘉亨酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  王霞二〇一七年十二月十八日书记员  岑奇