内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）内民终316号上诉人（一审原告）：锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。法定代表人：梁万清，董事长。委托诉讼代理人：白旭荣，内蒙古合志律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵英，女，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。被上诉人（一审被告）：孟宪奎，男，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李俊彪，内蒙古睿琪律师事务所律师。上诉人锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司（以下简称万亿鑫公司）因与被上诉人赵英、孟宪奎房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2014）锡中法民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万亿鑫公司的委托诉讼代理人白旭荣，被上诉人赵英、孟宪奎的委托诉讼代理人李俊彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万亿鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判赵英、孟宪奎向万亿鑫公司支付购房款8489080元及延期付款利息（从2011年6月30日至给付日止按银行逾期贷款利率计算）；3.赵英、孟宪奎承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定房屋价格与客观事实不符。《房屋产权调换补充协议书》第二条约定乙方要求购买甲方住宅楼约1977平方米，价格为每平方米1800元，乙方要求购买甲方（一二楼连体）约190平方米，价格以售楼价为准，按乙方提供的图纸施工。根据该约定底商的价格以售楼价为准，万亿鑫公司已向法庭提交的温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单5份及一审法院与周树芬、芦建德的谈话笔录能够证明售楼价12000元。一审法院不顾约定采纳鉴定报告认定的价格，采信错误。《赵英底商和宾馆补充协议》将原购买的住宅变更为宾馆，万亿鑫公司实际交付的也是1#商业楼（三至六层）而非住宅楼，应按商业楼售价每平方米4000元结算。故涉案房屋三至六层价款为8417920元（2104.48平方米×4000元），一二层底商价款2531160元〔（572.93-362）平方米×12000元〕，总价款10949080元，已付246万元，欠付8489080元。被上诉人赵英、孟宪奎答辩称，双方当事人签订三份协议中可以确认，将一、二层底商称为商业楼，将三至六层称为住宅，签订协议时就将一二楼设计为宾馆大厅，三至六层为宾馆客房，根本不存在购买住宅变更为宾馆的事实，《赵英底商和宾馆补充协议》是对宾馆内部设计的部分变更。一审判决认定价格正确，应予维持。万亿鑫公司一审诉讼请求：1.赵英、孟宪奎支付拖欠购房款8610280元及利息（利息自2011年6月30日起至实际给付日止）；2.赵英、孟宪奎承担本案的全部诉讼费用。一审认定，2009年12月18日，万亿鑫公司与赵英、孟宪奎签订了《房屋产权调换协议书》，协议约定万亿鑫公司对赵英、孟宪奎所有的房屋进行拆迁，置换的商业面积为362平方米，赵英、孟宪奎应自2009年12月31日搬离被拆迁房屋，入住回迁楼的时间为2010年12月31日。同日双方又签订《房屋拆迁调换补充协议》，约定赵英、孟宪奎置换的房屋面积为商业362平方米，住宅60平方米。同时赵英、孟宪奎购买万亿鑫公司建设的住宅楼约1977平方米，价格为1800元每平方米。购买底商（一、二层连体）约190平方米，售楼价为准，并按赵英、孟宪奎提供的图纸施工，同时双方约定了交付房屋的设计条件。2010年5月22日，双方又签订《赵英底商和宾馆补充协议》，对欲交付房屋的设计进行了部分变更。2011年6月30日万亿鑫公司将涉案的房屋交付给了赵英、孟宪奎使用，赵英于2011年6月15日向万亿鑫公司出具书面证明，认可其未付清房款，以与万亿鑫公司的具体结算为准。后陆续支付房款246万元。赵英在接收房屋后以其回迁及购买的一、二层底商及三至六层房屋整体经营如家宾馆。另查明，审理过程中，赵英提出对房屋面积的测量结果不认可，要求在（2012）锡中法民一初字第11号案件中作出房屋面积鉴定的测绘部门对该案中出具的鉴定意见再进行补充测绘，经与司法辅助办公室核实，该申请不符合法律规定的鉴定程序。后赵英提出对其购买的一、二层底商的2009年及2011年的市场价格进行鉴定，一审法院司法辅助办公室依法委托相关鉴定机构予以鉴定，后内蒙古锦通房地产评估有限责任公司出具内锦通2017（房）估字第0002号、0003号房地产估计报告，鉴定结果为赵英购买的一、二层底商2009年6月1日为基准日的市场价格为5000元每平方米。2011年6月1日的市场价格为6479元每平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为，一、本案涉案房屋的总面积如何确定的问题；二、欠付房款数额如何认定的问题。对于第一个争议焦点，一审法院审理的（2012）锡中法民一初字第11号案件中，双方均提出对一号商业楼的一、二层底商及三至六层的商业楼的建筑面积进行测绘鉴定，依法委托锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司对位于锡林浩特市额办罕尼乌拉街温馨家园小区1号商业楼一、二层的建筑面积及三至六层商业楼的建筑面积进行了测算。后该公司出具鉴定报告，认定赵英实际取得的一、二层底商的建筑面积为572.93平方米，三至六层商业楼的建筑面积为2104.48平方米，总建筑面积为2677.41平方米。本案审理期间赵英对三至六层建筑面积为2104.48平方米认可，但对一、二层底商的建筑面积为572.93平方米不认可，要求锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司对其在上述鉴定中的一、二层底商的建筑面积进行补充测绘，但该申请不符合鉴定程序的规定，其也未提出对一、二层底商的建筑面积重新鉴定的申请，故认定赵英实际取得的一、二层底商的建筑面积为572.93平方米（扣除其回迁置换的362平方米，超出部分为210.93平方米），三至六层建筑面积为2104.48平方米。对于第二个争议焦点，赵英、孟宪奎欠付楼款数额的问题，双方约定，赵英回迁一、二层底商的面积为362平方米，赵英在回迁的基础上要求再购买底商约190平方米，价格以售楼价为准。现双方对售楼价的价格如何确定产生争议，为了证明上述事实，万亿鑫公司出具《商品房认购协议书》、《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单》等证据欲证明该一、二层底商的售楼价格为12000元每平方米，但商品房认购协议书等证据均为复印件，且并非正式的商品房买卖合同，其合同是否真实有效、是否登记履行均不明，故不予采信。对于《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单》中涉及赵英的房屋价格确认单上并无赵英的签字确认，故其证明力不予采信。一审审理期间，赵英提出对其购买的一、二层底商的2009年及2011年的市场价格进行鉴定，一审法院司法辅助办公室依法委托相关鉴定机构予以鉴定，后内蒙古锦通房地产评估有限责任公司出具内锦通2017（房）估字第0002号、0003号房地产估计报告，鉴定结果为赵英购买的一、二层底商2009年6月1日为基准日的市场价格为5000元每平方米。2011年6月1日为基准日的市场价格为6479元每平方米。结合两份鉴定报告的评估确认节点，双方约定的回迁日期为2010年12月31日，期间双方又以协议的方式对部分内部设计进行了变更，导致了施工期的时间延长，最后的实际交付日期为2011年6月30日，故应以2011年6月1日的市场价格认定为宜，赵英应支付的一、二层底商的购楼款为572.93平方米-置换的362平方米＝210.93平方米×6479元每平方米＝1366615.47元。对于三至六层的购楼款如何认定的问题，赵英认为双方已经在补充协议中明确约定了上述房屋的购买价格为1800元每平方米，但万亿鑫公司认为双方在《赵英底商和宾馆补充协议》中已经就购买赵英购买的住宅楼的位置进行了协议变更，应当按照4000元每平方米的价格进行计算。但经本案查证事实，赵英在接收实际回迁房屋后将一、二层底商及三至六层房屋整体经营了如家宾馆，结合双方签订的《房屋拆迁调换补充协议》中，赵英、孟宪奎购买万亿鑫公司建设的住宅楼约1977平方米，购买底商（一、二层连体）约190平方米，并按赵英提供的图纸施工，同时双方约定了交付房屋的设计条件，根据上述约定可以认定赵英在签订该协议时，已经有了整体性经营宾馆的意向，且《赵英底商和宾馆补充协议》中也并未约定双方有购买位置变更的条款，也没有重新对购买价格约定，该合同的第4-6条实为双方签订的《房屋拆迁调换补充协议》的第三大项中内部设计约定的部分变更，不能认定双方对《房屋拆迁调换补充协议》中约定的购买住宅楼的位置进行了协议变更。赵英购买的三至六层楼房应按照双方约定的1800元每平方米进行购房款的计算，即为2104.48×1800元＝3788064元。综上所述赵英应支付的购楼款为1366615.47元+3788064元-已支付的246万元=2694679.47元。对于未付购房款的利息问题，因双方在协议中并未明确约定，故以发生诉讼为欠付购房款的利息起算点，计算的标准为银行同期贷款利率。对于赵英、孟宪奎主张的60平方米住宅未交付的问题，因其未提出反诉请求，一审法院不予审理。对于消防设施、三项电、供暖工程、化粪池工程均为自行建设应扣除相关费用的请求，因赵英、孟宪奎未能举证证明其支出的费用明细，故不予审理，可另案予以主张。综上所述，万亿鑫公司的诉请，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审判决如下：赵英、孟宪奎在本判决生效后三十日内给付万亿鑫公司购房款2694679.47元及利息（利息的起算时间为2012年4月12日，计算系数为中国人民银行同期贷款利率，计算至给付完毕之日止）。案件受理费73589.6元由万亿鑫公司负担45232.16元，由赵英、孟宪奎负担28357.44元。鉴定评估费26215元，由万亿鑫公司负担13107.5元，由赵英、孟宪奎负担13107.5元。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩各方的主张，本案争议焦点为：商业楼一二层价格和三至六层价格的确定依据。本院认为，拆迁人万亿鑫公司与被拆迁人赵英、孟宪奎签订的《房屋产权调换协议书》、《房屋拆迁调换补充协议》、《赵英底商和宾馆补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议内容对双方均有约束力。《房屋拆迁调换补充协议》第二条约定："赵英、孟宪奎要求购买万亿鑫公司住宅楼约1977㎡，价格为1800元/㎡，赵英、孟宪奎要求购买万亿鑫公司底商（一二楼连体）约190㎡，价格以售楼价为准，按赵英、孟宪奎提供的图纸施工"。双方约定按赵英、孟宪奎提供的图纸施工，后签订《赵英底商和宾馆补充协议》对设计进行部分变更，万亿鑫公司上诉称原购买的住宅变更为宾馆，但万亿鑫公司不能提供证据证明涉案房屋性质由住宅变更为商业用房，故其以4000元单价计算的理由没有事实依据，本院依法不予支持。一审判决三至六层价格以1800元确定符合双方约定，有事实依据，应予确认。双方约定一、二层底商价格以售楼价为准，万亿鑫公司提供的证据锡林浩特市人民法院（2013）锡民二初字第389号民事判决书及其他证据不能充分证明底商售楼价为12000元/㎡。一审法院委托内蒙古锦通房地产评估有限责任公司进行鉴定符合法律规定。经鉴定2011年6月1日为基准日的市场价格为6479元，涉案房屋实际交付时间为2011年6月30日，据此认定一、二层底商价格为6479元有事实及法律依据，依法应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。万亿鑫公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71223.56元，由锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王书勤审判员  张雪琴审判员  汪海波二〇一七年十二月二十九日书记员  胡成侠