福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终307号上诉人（原审原告）：邱永汉，男，1963年6月15日出生，台湾地区居民，住台湾地区金门县。委托诉讼代理人：刘福来，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩楚楚，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门南中大地物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明西路南中大地广场地下一层管理用房。法定代表人：蔡灿煌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林仔梅，该公司职员。被上诉人（原审被告）：南中投资集团（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区局中南街501-505号（南中广场）。法定代表人：滕宏华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李敏鸿，该公司职员。上诉人邱永汉因与被上诉人厦门南中大地物业管理有限公司（以下简称南中物业公司）、南中投资集团（厦门）有限公司（以下简称南中投资公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第2502号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱永汉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉求；本案的诉讼费用由南中物业公司、南中投资公司承担。理由如下：一、一审判决认定“邱永汉安装自来水使用供水管道……会改变属于业主共有部分的南面外墙”并将其定性为“改建建筑物”是错误的。其安装自来水时对南面墙体的使用系合理使用，不会危及建筑物安全也不会损害其他业主合法权益。二、邱永汉作为局口街25号店铺的业主，基于对该店铺的所有权，而按照规划图将墙体恢复成规划设计部门批准的结构，是合法合理的，一审判决对于邱永汉拆除部分墙体的诉求不予支持是错误的。南中投资公司、南中物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邱永汉向一审法院起诉请求：确认邱永汉有权在厦门市思明区局口街25号店铺内安装自来水设施；确认邱永汉有权改造厦门市思明区局口街25号店铺南面墙体，拆除部分墙体；南中物业公司、南中投资公司立即停止侵害，在邱永汉行使上述权利时不得进行任何阻挠、干扰。一审法院认定事实：厦门市思明区大中路以北、思明西路以南、编号为厦地房证第00003263号地块商品房系南中投资公司（原厦门南中投资有限公司）开发建设。2007年1月10日，邱永汉（买受人）与南中投资公司（出卖人）签订合同编号为1094238的《商品房买卖合同》，约定邱永汉向南中投资公司购买南中大地广场1层A090单元的商品房，该商品房的用途为商场。合同还约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更（如改变商品房结构形式、户型等）导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人不退房的，应当与买受人另行签订补充协议；买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同还约定了其他事项。同日，邱永汉与南中投资公司就上述《商品房买卖合同》签订一份《补充协议》，约定：合同所附的“房屋平面图”为出卖人根据房屋的设计图纸绘制，如与设计图纸出现不一致之处，则以政府部门批准的设计图纸为准；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在不迟于通知交房时书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起3日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起3日内未作出书面答复的，视同接受变更；出卖人仅提供该商品房所在楼层的公共用水，不负责对该商品房供水，不负责在该商品房内向买受人提供用水设施；商品房交付后，买受人不得擅自在商品房上加建或改变其外观、结构，不得擅自更改与其他相邻方相联部位或公共区域部位的外观与结构，也不得擅自更改商品房的承重结构、破坏防水层等，如确需改变，买受人必须取得出卖人和物业管理单位的同意并办理相应手续；买受人保证未经出卖人、物业公司及相关审批部门同意，买受人及承租人不得在所购商品房内经营餐饮，否则出卖人有权追究买受人的违约、赔偿责任，并有权解除该合同；买受人同意出卖人聘请的物业管理企业提供物业管理服务、收取相关费用，并承诺与出卖人聘请的物业管理公司签订物业管理合同（合同条款、条件由出卖人与其选聘的物业管理公司确定），同时买受人同意出卖人向其明示的《业主公约》及《管理公约》的所有条款，并保证遵守该公约。邱永汉于2014年4月30日取得南中大地广场1层A090单元的商品房的土地房屋权证，登记坐落为思明区局口街25号。南中物业公司系南中大地广场的物业管理单位。南中物业公司提供《业主公约》及《管理公约》，其中《业主公约》第一条“（一）权利”中规定：水、电等修缮须按物业管理规定统一办理；第一条“（二）义务”中规定：业主要进行装饰装修，必须遵守物业公司关于装饰装修管理的规定，提交装修申请表、设计方案及装修施工图纸，经物业公司审查批准，并向物业公司缴交装饰装修押金后方可按规定在指定时间施工；在本物业范围内，不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗等部位及其设施的颜色、形状和规格等）、设计用途、功能和布局等，特别是破坏外立面。《管理公约》第七条中规定：业主进行室内装饰装修，必须遵守物业公司制定的有关规定，并填写“装修申请表”，装修设计方案经批准方可施工。邱永汉在上述《业主公约》及《管理公约》的“业主”落款处签字。2007年1月10日，邱永汉签署一份《承诺书》，表示已详细阅读并认可上述《业主公约》及《管理公约》的全部内容，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守“本二约”，同意承担违反“本二约”的相应责任等。2008年9月5日，邱永汉签署一份《“南中大地广场”房屋接收确认书》，载明：一层A090单元，业主邱永汉，本人对南中大地广场一层A090单元的房屋所处楼宇现有布局、安排等无异议，确认并同意接受楼宇布局、安排等之现状；本人确认并同意按该房屋户型、结构、朝向、空间尺寸等现状接收该房屋，该房屋的户型、结构、朝向、空间尺寸或其他任何房屋特征与合同约定若有不一致，也同意以现状为准；本人承诺对该房屋进行装修装饰工程，应符合法律、法规、厦门市有关规定要求，并遵守本人与开发商的有关装修约定及物业公司的相关规定。一审中，邱永汉提供以下证据：1.厦门市思明区建设局于2015年２月４日出具的《挖掘城市道路许可证》，证明其因安装自来水设施而申请挖掘部分路面，已获得厦门市思明区建设局许可；2.厦门水务集团有限公司新装水表通知单（2015年2月10日）、给水工程设计施工图，证明其安装自来水设施的申请已获得厦门水务集团有限公司批准；3.报警回执，证明2015年2月11日，厦门水务集团有限公司工作人员在局口街25号旁安装水表时，遭到南中物业公司工作人员的暴力阻挠，邱永汉无奈报警；4.厦门市阳光信访平台诉求件信息，证明其与南中物业公司进行两次调解，南中物业公司与南中投资公司仍以“担心邱永汉在安装自来水后将店面改做餐饮”为由禁止邱永汉安装自来水；5.照片，证明其房屋南面墙体是砖墙而非施工图确认的非实体墙，商业街内已有多家从事餐饮的店铺，房屋南面外墙旁有一消防栓，其安装自来水的取水源为该消防栓旁地下供水管道；6.南中大地广场设计图，体现案涉房屋南面为安全玻璃外墙；7.安装自来水破路位置示意图，证明安装自来水需要破路的位置离商铺很近，破路面积很小，并且商铺内已有排污口通往下水道；8.公厕照片及位置示意图，证明可取水的公厕在南中大地广场二楼，与邱永汉的商铺分别位于南中大地广场对角线上的两个角落，距离遥远。南中投资公司提供一份南中大地广场竣工图，体现南中大地广场一层A090单元南面墙体为实体墙；《建设工程竣工规划验收表》，证明案涉房屋所在项目规划设计的变更已通过规划部门的验收，将原规划图中的玻璃墙变更为砖墙得到规划部门的许可。南中大地广场项目于2008年10月27日通过建设单位、设计单位、监理单位及施工单位四方验收，竣工验收结论为工程完成情况符合设计要求，工程质量合格，满足并可投入使用等。南中大地广场项目于2009年7月27日通过备案。南中物业公司提供视频及图纸，证明南中大地广场一层公共区域内有三处公共用水供水点，包括邱永汉在内的商铺均可就近取水，足以满足其用水需求。一审法院认为，本案争议的是建筑物业主共有部分的使用，属建筑物区分所有权纠纷。邱永汉系台湾地区居民，本案应当参照涉外案件处理。案涉房屋所在地为福建省厦门市，属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，一审法院对本案享有管辖权。依《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”之规定，本案应当适用大陆法律。本案中，邱永汉系案涉房屋的所有权人，案涉房屋的用途为商场。案涉房屋南面墙体在竣工时为实体墙，邱永汉无异议接收了案涉房屋，接收时南面墙体也为实体墙，所涉南中大地广场项目也业经建设单位、设计单位、监理单位及施工单位四方验收合格，不得随意改变。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建建筑物应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，邱永汉安装自来水使用供水管道及改造房屋南面墙体均会改变属于业主共有部分的南面外墙，邱永汉未取得上述规定的业主同意，无权提出主张，邱永汉的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回邱永汉的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由邱永汉负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，邱永汉作为南中大地广场一层A090号房屋的业主，已签署《承诺书》并同意遵守《业主公约》及《管理公约》。《业主公约》规定，水、电等修缮须按物业管理规定统一办理；业主要进行装饰装修，必须遵守物业公司关于装饰装修管理的规定，提交装修申请表、设计方案及装修施工图纸，经物业公司审查批准，并向物业公司缴交装饰装修押金后方可按规定在指定时间施工。《管理公约》规定，业主进行室内装饰装修，必须遵守物业公司制定的有关规定，并填写装修申请表，装修设计方案经批准方可施工。此外，邱永汉于2008年9月5日签署的《“南中大地广场”房屋接收确认书》，承诺对该房屋进行装修装饰工程，应符合法律、法规、厦门市有关规定要求，并遵守其与开发商的有关装修约定及物业公司的相关规定。可见，邱永汉要求安装自来水设施，应依《业主公约》、《管理公约》的规定办理相关申请手续。现邱永汉并未办理相关申请手续，其要求在案涉房屋内安装自来水设施缺乏依据。邱永汉的该项上诉无理，不予采纳。关于邱永汉提出的其有权改造案涉房屋南面墙体、拆除部分墙体的上诉请求。邱永汉接收案涉房屋时，房屋南面墙体为实体墙。根据《业主公约》的规定，业主“不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗等部位及其设施的颜色、形状和规格等）、设计用途、功能和布局等，特别是破坏外立面”。邱永汉签署的《“南中大地广场”房屋接收确认书》，已确认并同意接受楼宇布局、安排等之现状；确认并同意按该房屋户型、结构、朝向、空间尺寸等现状接收该房屋，该房屋的户型、结构、朝向、空间尺寸或其他任何房屋特征与合同约定若有不一致，也同意以现状为准。现邱永汉要求改造案涉房屋南面墙体，拆除部分墙体，缺乏依据，其该项上诉请求本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邱永汉的上诉缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由邱永汉负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一七年十二月二十九日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。