浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0824民初1406号原告：丁友军，男，1978年7月15日出生汉族，浙江省开化县人，住浙江省开化县。委托诉讼代理人：王燕琴，女，1982年11月21日出生，住浙江省开化县，系原告丁友军妻子。委托诉讼代理人：刘建平，浙江援桥律师事务所律师。被告：徐怀军，男，1992年11月27日出生汉族，浙江省开化县人，住浙江省开化县。委托诉讼代理人：许金晓，女，1994年5月11日出生，住浙江省开化县，系被告徐怀军妻子。被告：程龙，男，1988年9月22日出生汉族，浙江省开化县人，住浙江省开化县。被告：汪裕传，男，1980年9月12日出生汉族，浙江省开化县人，住浙江省开化县。原告丁友军诉被告徐怀军、程龙、汪裕传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法由审判员张旗适用简易程序独任审判。因双方争议较大，本院于2017年9月15日裁定转为普通程序并依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告丁友军委托诉讼代理人王燕琴、刘建平、被告徐怀军委托诉讼代理人许金晓、被告汪裕传到庭参加了诉讼，被告程龙经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告丁友军向本院提起诉讼请求，诉请判令：一、三被告共同赔偿原告支付的店面转让费46000元；二、三被告共同赔偿原告经济损失10000元；三、本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：被告徐怀军原系开化徐记小饭店的经营者，被告程龙系该饭店店面的原所有人。2017年初，原告丁友军看到被告徐怀军饭店门口贴有“本店转让”，便于被告徐怀军联系同时询问转租是否征得房东同意。被告徐怀军告知转让已征得房东同意。原告随即与被告程龙联系，被告程龙当时告知房屋租金将上涨到28000元/年，并劝说原告将转让费与被告徐怀军协商降低些。后原告丁友军与被告徐怀军经协商，于2017年2月17日签订店面转让协议，约定被告徐怀军将其租赁的坐落于开化县芹阳办事处芹南路59A-2号店面（徐记小饭店）包括店内设施设备等转租给原告。合同签订后，原告丁友军当天支付被告徐怀军转让费46000元，并着手对店面进行装饰装修。原告丁友军饭店刚开张经营不久，被告程龙、汪裕传便找到原告，以被告徐怀军转租未征得被告程龙同意为由要求收回店面。后原告得知在原告与被告徐怀军签订店面转租协议后，被告程龙将该店面出售与被告汪裕传。双方协商不成，被告汪裕传不顾原告解释，强行将原告店面内设备设施搬离并将店面上锁。原告报案后，民警告知双方系经济纠纷建议诉讼解决。原告因店面无法继续经营便联系三被告要求退款并赔偿损失，但三被告相互推诿。被告徐怀军答辩称：原告余丁军所称均属实，被告徐怀军转让店面之前已经将转让公告张贴店面门口，被告程龙就居住在店面楼上，每天都经过，其应当是知晓的。被告在店面转让的时候打过电话给被告程龙，被告程龙还告知说要将店面出售。原告妻子咨询转让事宜的时候，被告徐怀军还告知被告程龙将房屋出售，要原告自己与房东联系。后来原告称说房东同意了，被告就与原告签订了转让协议。被告徐怀军并未欺骗原告，原告要求被告徐怀军承担赔偿责任没有依据。被告程龙未作答辩。被告汪裕传答辩称：2017年3月期间，被告汪裕传与被告程龙通过房产中介经过多次协商，达成买卖协议，被告程龙将其所有的开化县芹阳办事处芹南路徐记小饭店店面卖给被告，买卖时被告程龙告知店面4月4日租赁到期，其会负责将店面收回完整交付给被告。但到期后，被告看到原告并未从店面搬走，便询问被告程龙。被告程龙告知其并未与原告签订合同，系被告徐怀军未经其同意情况下在2017年2月将该店面转租给原告丁友军，为此被告直接要求原告丁友军搬离，为避免造成不必要的麻烦，便与被告程龙一起要求原告搬离。2017年4月5日，原告与两被告经协商，原告承诺4月30日前搬离，由被告程龙补偿原告5000元，被告免除原告4月份期间的房租。但到期后，原告未能搬离。2017年5月11日，被告程龙叫被告汪裕传锯断门锁，东西也是被告程龙叫被告汪裕传搬的，由被告程龙租了个仓库暂时安放。当时通知原告到场但原告拒不到场。所有行为均因被告程龙发生，被告汪裕传在该事件中没有任何责任。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、被告程龙与被告徐怀军于2016年4月5日签订的有关本安诉争的店面租赁合同，拟证明租赁期限为2016年4月5日至2019年4月4日、租赁期限为三年、年租金为22000元等相关事实。2、转让协议及银行汇款凭证一份，协议主要内容为“现将芹南路59A-2号徐记小饭店转让给丁友军使用，转让费46000元，包括店内设施设备使用”，协议签订后，原告已将转让费通过转账方式交付给被告徐怀军。3、原告丁友军妻子王燕琴与被告程龙之间手机短信记录一份，短信主要内容：王燕琴称“当初你到我家门我们面谈的时候，你是问过我转让费多少，你让我和徐怀军谈把转让费谈低一点，还说房租今年要涨到28000元，我都可以接受，但你不能挖坑让我跳啊，你明明要出售店面了，还让徐怀军转让，还要叫我跟徐怀军谈价格，我满心欢喜的把店面盘下来，全心投入，结果弄出这么个幺蛾子，我是郁闷的要死，这几年打工的钱都投进去了，就这么打水漂了？”程龙回复：“说好了就说好了，我遇见这种买家我也没办法，体谅下”。4、原告丁友军发送给被告徐怀军的短信内容，原告通过短信方式责问被告徐怀军，但被告徐怀军一直未回复；5、被告汪裕传发送给原告丁友军的短信内容：“我现在通知你于2017年4月28日前把里面是你的东西搬走，如果28以后没搬走的东西我就当做你弃物处理。还有钥匙28日前给我……”拟证明被告汪裕传强行要求原告搬离店面的事实；6、收款收据二份，拟证明原告为该店面安装推拉门800元、广告牌制作费1200元的事实；德化厨具总汇清单一份，拟证明原告为开始经营店面购买饭店所需物品花费403元的事实；春建装饰涂料商行销货清单以及“过法林”证明一份，拟证明原告为重新装修店面购买材料及支付油漆工工资等共计3268元的事实；淘宝网购记录，拟证明原告为饭店添置必需品共花费1000余元。上述证据经庭审质证，本院综合认证如下：关于证据1，被告徐怀军、汪裕传未提出异议，本院认为该证据内容客观真实，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定。关于证据2，被告徐怀军质证称，对转让协议真实性不予认可。当初被告徐怀军正在外地，所有店面转让事宜是委托姐姐代为办理的，协议是由被告姐姐签的，但这份转让协议上的签名不是被告徐怀军姐姐的笔迹，当时真正的协议上附有“一切事宜与徐怀军无关”的相关字句。至于款项46000元，被告徐华军确已收到。被告汪裕传未发表质证意见。本院认为，被告徐怀军认可其与原告丁友军存在店面转让关系且承认已收到店面转让费46000元，则双方之间实际店面转让合同关系成立，该协议是否真实以及是否存在“一切事宜与徐怀军无关”的相关字句与双方权利义务并不产生实质性影响，故关于该协议的真实性判断已无必要。关于证据3、4、5，被告徐怀军未发表质证意见。被告汪裕传质证称，对内容无异议，但证据3中被告程龙称“说好了就说好”不能说明被告程龙对被告徐怀军将店面转让给原告丁友军是同意的。本院认为，该证据可反映原告与三被告就纠纷发生后的沟通情况。关于证据6，被告徐怀军无异议，但被告汪裕传认为，其有关损失无法查证，是否购买其并不清楚。本院认为，经审查，原告所购之物的时间、种类与原告转让获得店面的时间、店面用于饭店经营的用途基本符合，且结合转让店面后一般需适当装饰装修以便经营的习惯和常理，原告所主张的相关损失确有其合理性。被告徐怀军未向本院提供证据。被告程龙未向本院提供证据，且其经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利，应承担举证不能的责任。被告汪裕传为支持其抗辩的主张，向本院提供了如下证据：1、房屋买卖合同、产权证一份，拟证明被告汪裕传系本案所涉店面的所有权人。2、承诺书一份，拟证明原告于2017年4月5日承诺将于2017年4月30日前搬离店面，但因其未按承诺履行，被告只得要求被告程龙一起强行将店面腾空的事实。3、电话通话录音一份，拟证明被告程龙曾告知被告徐怀军店面租赁到期日系2017年4月且被告徐华军将店面转让给原告丁友军其系不知情的事实。上述证据经庭审质证，本院综合认证如下：关于证据1，原告丁友军未提出异议，其称房屋买卖是在店面转租后才发生的，原告是事后才知道该事实。被告徐怀军未发表质证意见。本院认为该证据符合证据内容客观真实，可作为认定案件相关事实的依据。关于证据2，原告丁友军质证称；录音资料内容可以反映出被告程龙与被告汪裕传作虚假陈述，被告徐怀军与被告程龙之间的房屋租赁合同签订的是三年。被告徐怀军未发表质证意见。本院认为该电话录音系被告程龙与被告汪裕传之间就房屋买卖及租赁事宜的相互交流，不能单独作为本案认定案件事实的依据。关于证据3，原告丁友军质证称出具承诺书是因为被告汪裕传采用断电断水等方式强行要收回店面且报案也报了很多次，迫于压力，原告丁友军妻子无奈说于4月30日前搬离，但前提是要给予原告赔偿，被告程龙与被告汪裕传也承诺要给予赔偿。被告徐怀军未发表质证意见。本院认为，该证据可与原、被告之间的陈述相互印证。另为查明案件事实，本院调取（2017）浙0824民初1406号案件2017年6月14日庭审记录。该案中，被告程龙陈述：“原告店面内的设施设备，系和汪裕传一起搬离的，已另行租赁仓库给予储放好。原告主张店面46000元转让费的损失问题，因原告在私自转让的情况下已经经营二个月左右时间，而且当时已经给了一个月的宽限期，不能完全按照46000元折算。被告徐怀军当时要将店面转让，本人虽然知晓，但是并没有百分之一百的确定新房东同意续租，本人也没有确定地同意他们私下转租。当时告知他们本人要将店面出售，并跟原告妻子讲过，如果店面卖掉，新房东继续租给他们的可能性比较大，因此已经建议他们跟新房东沟通。本人都在杭州，但回来之后才知道他们已经私下转租，现他们称本人默认他们之间的转租行为完全是不事实的。”根据双方提供的有效证据并结合各方当事人陈述，本院可以确认如下事实：被告程龙系开化县芹阳办事处芹南路59A-2号的原所有人。2016年4月5日，被告程龙与被告徐怀军签订店面租赁合同，约定：被告程龙将上述店面租赁给被告徐怀军；租赁期限从2016年4月5日至2019年4月4日；年租金22000元；被告徐怀军应妥善保管房内设施，如有损坏，由被告徐怀军负责修好，未经同意不得转租、转借、换房或改变房屋结构；被告徐怀军如有逾期未交租或者转租的情况，除补交租金外，从逾期之日向被告程龙支付2%违约金，被告程龙可随时终止合同，收回房屋……2017年2月17日，被告徐怀军以46000元价格将上述店面转让给原告丁友军。2017年3月5日，被告程龙与被告汪裕传签订房地产买卖契约，将上述店面出售给被告汪裕传并办理了过户手续。被告汪裕传认为被告徐怀军将上述店面转租给原告丁友军未经被告程龙同意，欲收回店面，双方遂发生纠纷，多次报警处理未果。2017年5月11日，被告汪裕传用锯将店面门锁锯断,与被告程龙一同将店面腾空。本案争议焦点为：一、被告徐怀军与原告余丁军之间店面转让协议是否有效；二、被告程龙与汪裕传擅自将店面腾空，各被告是否应当承担赔偿责任。本院认为，被告程龙与被告徐怀军之间房屋租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。被告程龙在租赁期限内将店面出售给被告汪裕传，则被告汪裕传应当继续履行原租赁合同，被告徐怀军在合同约定的租赁期限届满前仍依法享有案涉店面的承租权。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可知，该规定对“转租行为需经出租人同意”并非效力性强制性规定，而是对于承租人擅自转租的行为赋予出租人任意解除租赁合同的权利。当承租人未经出租人同意擅自转租，出租人可以行使合同解除权，也可以不行使，法律并未一概禁止转租，不能因为出租人不同意转租而认定转租行为无效。在出租人解除原租赁合同之前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同仅约束承租人和次承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍对承租人及次承租人具有约束力，次承租人可以依据转租合同约定向承租人主张赔偿责任。此其一。其二，当出租人不同意转租而向承租人主张解除合同后，仅造成因承租人丧失承租权而导致转租合同无法继续履行、转租合同终止的后果，而并非转租合同无效。因此，本案被告徐怀军将店面转租给原告余丁军是否征得出租人即被告程龙的同意，并不影响被告徐怀军与原告丁友军之间转租合同的效力，双方店面转让协议合法有效。综上，若被告徐怀军将案涉店面转租给原告丁友军确未经被告程龙同意，则此时被告汪裕传仅具有向被告徐怀军主张解除原租赁合同的权利，在其行使合同解除权之前，其不得直接要求原告丁友军腾空店面予以返还，否则侵犯了原告丁友军的合法承租权。现在被告汪裕传未向被告徐怀军主张解除原租赁合同、并未取得法定依据的情况下，被告汪裕传、程龙一起强行将店面腾空致使原告丁友军无法继续经营，系属侵犯了原告丁友军合法承租权及经营权的行为，应当对原告丁友军的损失承担共同侵权责任。至于具体损失问题，本院认为，转让费46000元实际包含了被告徐怀军已付租金、店面装修、厨房设施设备、餐厅用具等。关于租金，原告丁友军于2017年2月17日至2017年5月11日期间实际占有使用店面，依据房屋租赁合同约定的房租，本院确认该期间店面占有使用费为22000元/年÷365天×82天=4942.47元，该占有使用费不应计入损失，应当予以扣减；关于其他设施设备及餐厅用具等，因被告汪裕传、程龙系在原告丁友军不在场的情况下擅自将店面腾空，与原告丁友军未交接，该设施设备及餐厅用具等具体去向及毁损情况无法核实，能否全部完整返还无法确认，为避免双方产生新的诉讼争议，本院参照转让费酌定折价赔偿40000元。关于原告主张的新添附的装修、厨房用具、装修人工工工资等损失，原告提供的收款收据等相关证据结合其实际发生的日期、内容及原告店面用于经营饭店的用途等，认定该证据可作为确认案件相关事实的依据，且原告确已投入使用近三月，本院酌定原告添附的玻璃门、广告制作费、餐具、人工工资等各项损失为5000元。上述损失共计45000元，被告程龙、汪裕传应当共同承担赔偿责任。至于被告徐怀军是否应当承担赔偿责任，本院认为，本案虽为房屋租赁合同纠纷，但被告程龙、汪裕传的行为系基于房屋买卖及租赁而产生的侵权行为，有别于一般的合同缔约过失或合同履行违约行为，故本案应当区分侵权之债与合同之债，原告仅能择一主张。而三被告之间的合同关系可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程龙、汪裕传于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁友军经济损失45000元；二、驳回原告丁友军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限完成给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，减半收取600元，由原告丁友军负担118元，被告程龙、汪裕传负担482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  张 旗审 判 员  胡雪平人民陪审员  汪丁良二〇一七年十二月二十五日法官 助理  毛曼谕书 记 员  龚军民