浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0127民初1596号 原告：方美玲女,1968年10月14日出生,汉族,现住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：陈东科，浙江永鼎律师事务所律师。 被告：杭州通盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省淳安县千岛湖镇翡翠岛龙翰苑**。 法定代表人：钟浩，系公司经理。 委托诉讼代理人：林宪，浙江励恒律师事务所律师。 原告方美玲诉被告杭州通盛房地产开发有限公司（以下简称：通盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理，本院依法组成合议庭于同年5月16日、9月22日公开开庭进行了审理，原告方美玲第一次到庭参加诉讼，原、被告委托诉讼代理人两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告方美玲购买被告通盛公司开发的千岛湖镇翡翠岛天盛苑18幢的房屋，《商品房买卖合同》第八条约定被告应当于2009年3月30日前交付该房屋，但由于被告的原因至今该房屋未予以交付，被告已构成违约，同时也给原告造成了重大经济损失。依照合同第九条被告应按日万分之二以房屋价款3191850元为基数支付违约金给原告，截止2017年2月28日违约金为1844889.3元，其余违约金计算至房屋实际交付之日。（计算公式：365天*7+335）*0.0002*3191850）。综上所述，请被告遵循诚信经营的宗旨，严格遵守合同约定，立即履行交付房屋、支付违约金的义务。为了早日获得居住权利，原告多次催促，被告迟迟不予交付。故起诉，请法院支持原告的诉请。诉讼请求：1、判令被告立即交付千岛湖镇翡翠岛天盛苑18幢房屋给原告，并支付违约金1844889.3元给原告（暂计算至2017年2月28日，其余违约金计算至房屋实际交付之日）。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》1份（复印件），拟证明商品房买卖的事实及约定的交付时间、房款及违约金计算方式；2、付款凭证3份（复印件，加盖单位印章），拟证明原告预付房屋预付款50万元的事实；3、《个人房屋担保借款合同》1份（复印件，加盖单位印章）拟，证明原告向工商银行办理按揭的事实；4、2016年6月10日拍摄的照片1份（打印件），拟证明涉案房屋一直漏水处在维修状态，导致无法交房的事实；5、翡翠岛空关房巡检记录表1份（原件）、照片5份（打印件），拟证明涉案房屋存在多处质量问题。 被告通盛公司答辩称：1、涉案房屋约定的交付期限是2010年3月30日之前，而不是原告起诉声称的2009年3月30日前，这有被告保留的合同原件及按揭银行保留的合同为据，而原告所提供的合同签订时间是2009年9月1日，怎么可能去约定2009年3月30日的交房的事宜，完全不合常理。2、房屋未按时交付是双方真实意思表示下对合同履行的变更。原告于2008年5月8日书面要求修改变更该房屋的户型结构，但是因审批流程漫长，被告一时无法确定可行与否，故双方于2009年9月1日签订了按原户型结构不变的合同，但应原告的要求继续做好变更施工的准备，后经规划部门同意，遂按原告要求修改的户型进行施工，致使合同履行期延至2010年3月。这是双方当时的真实意思表示下的对合同履行的事实变更。3、原告长期拖延，拒不办理交接手续。2012年3月28日，被告对涉案房屋办妥了产权证分证后，多次通知原告前来办理过户手续，按揭银行工商银行淳安支行也曾多次督促，原告一直拖延不办。原告诉称“为了早日获得居住权利，原告多次催促，被告迟迟不予交付，无奈起诉”完全不符合事实。事实是原告一直以所谓的漏水等各种理由拖延，直至今年2月6日被告工作人员还在联系原告要求其来办理交房手续，原告拖延至2月26日短信回复同意前来，最终食言。综上，原告不顾双方协商一致修改户型导致合理延长合同履行期的事实，且又于房屋交付使用后编造各种借口拖延接收，违反诚实守信原则，企图利用虚假诉讼手段，不正当地赚取违约赔偿金，请法庭明察，不予支持。另外原告的诉请已经超出了诉讼时效，请法庭查实。 被告为证明其主张，提交如下证据：1、商品房买卖合同1份（复印件，提供原件核对），拟证明合同约定的房屋交付期限是2010年3月30日；2、工商银行留存的商品房买卖合同影印件1份（复印件），与证据1相印证，证明对象同证据1；3、《商品房买卖合同》附件一1份（复印件，提供原件核对），与证据4相印证，拟证明原告在2008年提出修改房型，被告最终实施了修改方案；4、工作联系单3份（复印件，提供原件核对）、附件1份（复印件，提供原件核对），以上证据证明应原告书面要求，被告同意并最终实施了对户型结构的修改是延长合同履行期的合理原因，且涉案房屋现状与变更后的图纸是一致的；5、中国工商银行淳安支行的《办理正式抵押登记的督促函》1份（复印件，加盖中国工商银行淳安支行公章及业务专用章），证明被告和按揭银行自2012年3月28日后多次督促原告办理房屋交收和过户、抵押手续，原告一直拖延不办；6、彩信截屏1份（打印件），与证据5相互印证；7、建筑工程质量监督报告1份（复印件，加盖淳安县城建档案中心原件收讫章）、竣工验收备案表1份（复印件，提交原件核对），拟证明案涉工程已经竣工验收合格的事实。 本院向淳安县房地产管理处调取《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告约定的交房时间及其他权利义务的事实。 经庭审质证，被告认为原告提交的证据1依法不符合证据形式要件，且与被告提交的合同主要内容不一致，该证据是无效的；对证据2真实性、合法性没有异议，但是不能达到原告所要证明的目的，而恰恰相反能证明原告违约在先。原告在签订合同之前预付定金是正常的，对20万的定金认可。但是原告认为这三笔款项共50万就是首付款，根据原告提供的合同的第六条第三项的规定，原告应付的首付款是961850元，所以是原告违约在先；对证据3没有异议；对证据4三性均有异议，照片不能证明原告的证明目的。拍摄地点、拍摄人员不明，手机上显示的时间也是可调的。对证据5中真实性、合法性均有异议，原告提供的证据不符合形式要件，存在违法性。首先其中的记录表来源于物业公司内部的材料，原告未经物业公司同意私自将该资料撕下来。假定该证据是真实的，原告是趁物业公司不知情的情况下取得的，原告也是非法取得。除非原告附带请物业公司的人出庭作证，证明该记录表是物业公司的也同意原告提交法庭作证。该记录表现有状态不能支持原告的说法。该记录表上没有任何标志可以证明是物业公司的原件，上面没有公章，姓毛的也不知是否是物业公司的工作人员，对该记录表的真实性、合法性都有异议；照片的形式要件有异议，首先这不是照片，该类证据举证应公证或者有两个证人在场，照片虽然由另外的人进行拍摄，但是拍摄人员都没有进行签字确认，照片只有原告代理人一个人在场，不符合证据形式要件，真实性、合法性、关联性都有异议。 原告认为被告提交的证据超过法定举证期限，不应当采信。证据1合同中房屋交付期限是2010年3月30日，原告认为被告提交的合同有关房屋交付时间存在修改嫌疑，缺乏真实性、合法性；证据2房屋交付日期存在修改嫌疑，缺乏真实性、合法性；证据3、4缺乏真实性，即便存在变更，双方没有就房屋交付的期限作出变更；对证据5三性均有异议，不能证明被告的目的，与本案没有关联；证据6是复印件，缺乏真实性、合法性，与本案没有关联；对证据7中的验收备案表中竣工意见栏各验收单位均未填写该商品房项目验收合格的验收结论意见，验收文件齐全并不必然代表工程质量经验收合格。说明该商品房项目及案涉房屋验收不合格，至今不符合交付标准和条件。建筑工程质量监督报告中工程质量评价表中并未显示该商品房项目经验收合格的结论，验收单位均未盖章；淳安县建筑工程质量安全监督站审核意见栏为空白，并没有验收合格的意见。另外从内容看，该商品房项目质量极差，并不符合设计和施工质量要求，曾经因为质量问题被要求整改，整改后质量是否验收合格并无验收结论。可见，该商品房项目质量验收并不合格，至今不符合交付条件和标准。显然，被告违约，应承担未按约定的交付日期将验收合格的商品房交付给原告的民事责任。 对本院调取的证据原告请求人民法院根据证据规则确定。被告对本院调取的证据无异议。 本院认证如下：原告提交的证据1系复印件，且主要内容与被告提交的原件及本院向淳安县房地产管理处调取的商品房买卖合同主要内容不一致，本院不予采信；证据2、3被告无异议，予以采信；对证据4中的照片因拍摄时间较久，对当时情形无法核实，且与本院现场勘察不一致，故不予采信； 证据5中的照片与本院实地勘察情况基本一致，予以采信；对证据5中的空关房巡查记录表的真实性无法判断，不予采信。 被告提交的证据1、2能相互印证，且与本院向淳安县房地产管理处调取的商品房买卖合同一致，予以采信；证据3系证据1的附件，予以采信；证据4有原告的签字，且庭审中原告认可存在房屋户型结构存在修改的事实，予以采信；证据5的三性予以认定，但就被告通知原告收房的具体时间本院将结合实际情况予以确认。证据6原告在质证意见中虽不认可，但在法庭辩论阶段，承认其在2017年2月6日收到被告的短信通知，故对该证据予以采信。证据7符合证据三性予以采信。 对本院调取的证据予以采信。 综合本院采信的证据及庭审调查，认定事实如下：2009年9月1日，原告方美玲作为买受人与被告通盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于淳安县，建筑面积322.8平方米，总价款3191850元。约定原告在签订合同当日支付房屋总价款30%计961850元，余款223万元办理银行按揭。被告应当在2010年3月30日前，将验收合格的商品房交付给原告，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除特殊情况下，出卖人未按合同固定的期限将房屋交付买受人使用，则按逾期时间支付相应违约金。逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款万分之一的违约金计算，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按合同约定的交付（出卖人书面通知）时间办理该商品房交付（领取该商品房钥匙）手续的，视为交付。 另查明，2008年5月8日，原告方美玲对涉案房产向被告提出户型修改意见，12日被告技术部通过了原告的修改方案，并最终进行了修改。但是双方对交房时间是否顺延未进行约定。 2017年2月6日，被告工作人员短信联系原告，要求原告前来办理交房手续。原告于2月26日联系被告工作人员，提出想去现场看房子。 另，2009年12月15日，翡翠岛二期二标别墅工程验收合格。原告已全额付清购房款。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2008年5月8日，原告虽对案涉房屋户型提出修改，但是签订《商品房买卖合同》在此之后，双方在合同中约定的交房时间理应考虑了修改户型应延长的时间。被告以此为由认为房屋交付时间应延迟无事实和法律依据，本院不予采信。因此，双方约定的交房时间应认定为2010年3月10日。 原告在查看房屋之后认为房屋存在漏水、墙体脱落、玻璃破裂等质量问题，拒绝收房。但是根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告所交付的商品房经验收合格即符合合同约定，而案涉商品房于2009年12月15日业经验收合格，即可认定被告符合交房条件。如原告认为被告应交付的房屋存在严重质量问题，使其合同目的落空，可拒绝收房。但原告所提交的证据及经本院现场查看认为，案涉房产确实存在漏水、墙体脱落等问题，但被告对部分问题已经进行了整改，且案涉房屋因原告未收房已空置七年之久，存在这些瑕疵属可容忍范围，且这些瑕疵在原告收房后可向物业提出维修，原告并不因此导致其合同目的落空，故原告拒收案涉房产的理由并不正当。 在《商品房买卖合同》中双方约定被告需以书面通知的形式告知原告收房，但被告未能举证证明其已书面通知原告收房。因此其应承担逾期交房的违约责任。但是原告向被告主张逾期交房违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。但因双方约定的违约金按日计付，每日所产生的违约金给付请求权分别受诉讼时效的限制。庭审中，原告认可其在2009（应为2010年）年3月10日已知晓其权利受侵害，而原告于2017年4月11日向本院起诉要求被告承担逾期交房的违约责任，因此对于2015年4月12日前的违约金主张已超过诉讼时效，本院不予支持。2015年4月12日至实际履行之日的违约金按日万分之二计算。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州通盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向方美玲交付位于淳安县房屋。 二、杭州通盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向方美玲赔偿以3191850元为基准自2015年4月 12日起至交付淳安县房屋之日止按日万分之二计算的逾期交房违约金（暂算至2017年2月28日为439198.56元）。 三、驳回方美玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21404元，由方美玲负担16301元，杭州通盛房地产开发有限公司负担5103元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  吴玉琴 人民陪审员  章真忠 人民陪审员  郑名金 二〇一七年十二月二十三日 书 记 员  储 丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。