北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民初413号原告（执行案外人）：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原市民营区经园路****。法定代表人：李巧英，总经理。委托诉讼代理人：薛彬，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：彭治华，山西新晋界律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**div>法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生。本院受理原告山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）诉被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、被告葛军案外人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。鑫四海房地产公司之委托诉讼代理人薛彬、彭治华，中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆，葛军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫四海房地产公司诉称：北京市第二中级人民法院受理中鑫智融公司诉山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海集团）、李珺、李玲、葛军强制执行仲裁裁决一案中，法院就买受人为葛军，出卖人为我公司的，坐落于山西省太原市杏花岭区**房屋（简称涉案房屋），进行查封。因上述房屋未办理物权登记手续，法院查封的是网签备案合同。上述房屋目前真正产权人仍系我公司。我公司虽与葛军签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，但葛军至今未支付购房款，我公司也未向葛军交付房屋，双方之间的《商品房买卖合同》未获实际履行，为此，我公司已向山西省太原市杏花岭区人民法院提起诉讼，请求解除与葛军签订的包括涉案房屋在内的54份《商品房买卖合同》，并将房屋恢复至我公司名下。山西省太原市杏花岭区人民法院已作出（2017）晋0107民初1106号民事判决书，判决解除双方签订的54份《商品房买卖合同》。故我公司认为葛军并不享有对涉案房屋的物权。为此我公司向法院提出执行异议申请，但北京市第二中级人民法院作出了（2017）京02执异783号执行裁定书，裁定驳回我公司的执行异议。为维护我公司之合法权益，现我公司以执行案件案外人的身份向法院提起异议之诉，我公司的诉讼请求为：1、停止对山西省太原市杏花岭区2101号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、诉讼费用由中鑫智融公司及葛军承担。中鑫智融公司及葛军共同答辩称，2014年底，山西鑫四海养殖有限公司（以下简称鑫四海养殖公司）因资金紧张找到中鑫智融公司和北京中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙）（以下简称中金瑞鼎中心）借款，后鑫四海养殖公司和中鑫智融管理的有限合伙中金瑞鼎中心签署了《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》，约定鑫四海房地产公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于中金瑞鼎中心，作为借款本金、利息、违约金及实现债权之所有费用的担保。因为该商品房没有产权证，没法办理常规的抵押登记手续，因此由中鑫智融公司和中金瑞鼎中心授权葛军和鑫四海房地产公司签署相应《商品房买卖合同》，并办理网签手续作为锁定抵押权利的标志，同时鑫四海房地产公司出具收款收据作为其同意将该商品房作为担保的证明。此后，在商品房网签到葛军名下之后，鑫四海房地产公司当时所有股东王爱芬、李珺、鑫四海集团都签署了《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》，并在第二条第3款约定将网签到葛军名下的位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房作为回购中鑫智融公司股权的款项支付担保，并各方明确该商品房已在太原市房管局作了网签备案手续，产权无异议。此后，中金瑞鼎中心共计向鑫四海养殖公司出借款项22116800元，中鑫智融公司向鑫四海养殖公司投入款项4525万元。但自借款期限届满至今，鑫四海养殖公司未能向中金瑞鼎中心偿还任何借款本息；且自回购条件达到至今，鑫四海集团以及其他回购义务责任主体均未能向中鑫智融公司支付任何股权回购款项。为此，中金瑞鼎中心和中鑫智融公司分别按约定仲裁条款诉至北京仲裁委员会，北京仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0196号裁决书裁定被申请人向中金瑞鼎中心偿还其全部借款本金及利息、违约金和仲裁费，以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁定被申请人向中鑫智融公司全额支付股权回购款及违约金。但在上述北京仲裁委员会的裁决生效后，各被申请人均未履行裁决确定的给付义务，为此，中鑫智融公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行，后法院作出（2017）京02执180号执行裁定书裁定强制执行，并查封了涉案《商品房买卖合同》项下的标的物。随后鑫四海房地产公司以案外人身份向北京市第二中级人民法院就本案执行标的物的查封行为提出执行异议，被法院以54份执行裁定书裁定驳回了鑫四海房地产公司的执行异议。后鑫四海房地产公司以案外人身份向法院提起执行异议之诉。基于上述事实可见本案《商品房买卖合同》不是独立的合同，是上述借款合同和增资扩股协议的从合同即担保合同，实质是以签订买卖合同的形式来作为借款的担保。借款合同和增资扩股协议上的签字人王爱芬(25.48%)、鑫四海集团(51%)、李珺(23.52%)系鑫四海房地产公司缔约时期的全部股东，这也符合《中华人民共和国公司法》第十六条关于公司向外担保必须经股东会决议通过的规定，所以上述协议虽然没有鑫四海房地产公司的盖章，但代表了鑫四海房地产公司的意志和承诺。鑫四海养殖公司、鑫四海房地产公司、鑫四海集团虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上相互之间界线模糊、法人人格混同。中鑫智融公司有权根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定申请查封并拍卖买卖合同标的物，法院关于本案买卖合同标的物的执行行为合乎法律法规的规定。鑫四海房地产公司提到的太原市杏花岭区人民法院作出的（2017）晋0107民初1106号民事判决书属于一审判决，尚未生效。综上所述，我公司及葛军不同意鑫四海房地产公司的诉讼请求。经审理查明：葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》载明葛军以一次性付款217050元方式购买涉案房屋，鑫四海房地产公司于2009年12月30日前将涉案房屋交付葛军。鑫四海房地产公司于2015年3月13日向葛军开具内容为收到葛军上述金额房款的收据一张。涉案房屋在太原市房地产管理局办理了网签登记备案。2014年12月17日，债权人中金瑞鼎中心（甲方）与债务人鑫四海养殖公司（乙方）签订了《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》，中金瑞鼎中心、执行事务合伙人中鑫智融公司、执行事务合伙人代表葛军、鑫四海养殖公司及该公司法定代表人王爱芬均盖章确认。双方约定，鑫四海房地产公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于中金瑞鼎中心作为担保。2015年4月11日，甲方：王爱芬；乙方：鑫四海集团、李珺、李玲、葛军；丙方：鑫四海现代农业新三板股权投资基金I期；基金管理人：中鑫智融公司签订ZJXSH-08号《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》。其中载明，“鑫四海养殖公司股东葛军同意以其名下位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房为上述条款约定的回购义务承担连带担保责任。该54套商品房已在太原市房管局做了网签备案手续，产权无异议。”王爱芬、鑫四海集团、李珺、李玲、葛军、中鑫智融公司及法定代表人穆德荣均签字或盖章予以确认。鑫四海房地产公司股东及股权比例自2014年9月2日变更为鑫四海集团占51%、王爱芬占25.48%、李珺占23.52%；鑫四海养殖公司在2015年3月31日前股东及股权比例为鑫四海集团83.53%、李珺7.92%、王爱芬6.05%。后因到期未偿还借款及股权回购款项，中金瑞鼎中心和中鑫智融公司按约定仲裁条款分别诉至北京仲裁委员会，北京仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0196号裁决书裁决被申请人应向中金瑞鼎中心偿还其全部借款本金及利息、违约金和仲裁费，以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁决被申请人应向中鑫智融公司全额支付股权回购款及违约金和仲裁费。（2017）京仲裁字第0199号裁决书之具体内容为申请人中鑫智融公司与鑫四海集团（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为ZJXSH-08《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为ZJXSH-09《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元。（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”另，裁决书中载明，北京中金智融投资基金管理有限公司于2015年7月1日经北京市工商行政管理局丰台分局核准，更名为中鑫智融公司。上述仲裁裁决书生效后，各被申请人均未履行裁决确认的给付义务或责任，中鑫智融公司于2017年3月6日向本院申请执行。在执行中，本院作出（2017）京02执180号执行裁定书，主文载明“一、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军的银行存款人民币六千一百七十八万二千八百一十元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款。二、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应负担的申请执行费、执行中实际支出费用的相应银行存款。三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应当履行义务部分的其它财产。本裁定立即执行。”后于2017年4月12日本院就网签在葛军名下的涉案房屋予以查封。后鑫四海房地产公司以案外人身份就执行标的物的查封提出执行异议，本院于2017年10月27日作出54份执行裁定书裁定驳回了鑫四海房地产公司的异议请求。该裁定书送达后鑫四海房地产公司于2017年11月23日以案外人身份向本院提起案外人执行异议之诉，后本院依法受理案件。另，鑫四海房地产公司诉葛军商品房买卖合同纠纷一案，太原市杏花岭区人民法院于2017年7月31日作出（2017）晋0107民初1106号民事判决，判决解除双方签订的包括涉案房屋在内的54份《商品房买卖合同》；葛军在30日内协助配合鑫四海房地产公司办理上述54份《商品房买卖合同》的网签合同的撤销手续，恢复至鑫四海房地产公司名下。现葛军已上诉至太原市中级人民法院。涉案房屋目前尚未登记在葛军名下，但依据葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋的买受人为葛军，并办理了网签手续。以上事实有《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》、《商品房买卖合同》、《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、（2017）京仲裁字第0196、0199号裁决书、（2017）京02执180号、（2017）京02执异783号执行裁定书，以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案中，依据北京仲裁委员会2017年2月8日作出的（2017）京仲裁字第0199号裁决书，葛军就裁决的鑫四海集团向中鑫智融公司承担的给付《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份回购款及违约金义务承担连带清偿责任，后中鑫智融公司于2017年3月6日向本院提出执行上述仲裁裁决的申请，本院于2017年4月12日依法查封了网签合同显示买受人为葛军名下的，涉案山西省太原市杏花岭区2101号房屋。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，其中第（三）项为被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。具体到本案涉案房屋目前尚未登记在葛军名下，但依据葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋的买受人为葛军，并办理完毕网签手续，人民法院可以对涉案房屋预查封。因预查封措施需要转化成正式查封后，人民法院方能对涉案房屋付诸执行，因此，本院对涉案房屋的预查封符合相关规定。由于预查封尚未付诸执行，故对鑫四海房地产公司停止对山西省太原市杏花岭区2101号房屋的执行，并解除对该房屋的查封之诉讼请求，本院不予支持。另，鑫四海房地产公司所持该公司与葛军签订的《商品房买卖合同》经太原市杏花岭区人民法院审理一审已判决解除之诉讼理由，因本院对执行标的查封时《商品房买卖合同》之标的物状态不违背法律规定，故鑫四海房地产公司作为本案案外人执行异议之诉原告，以查封之后另案法律文书提出的排除执行理由，缺乏法律依据。综上所述，鑫四海房地产公司提出的排除执行理由不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，本院判决如下：驳回原告山西鑫四海房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告山西鑫四海房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  王金龙审判员  蒋春燕审判员  赵文军审判员  霍翠玲审判员  刘丽杰审判员  李 淼审判员  王 佳二〇一七年十二月二十九日法官助理王继玉法官助理高磊法官助理刘佳书记员孙辰姝书记员程飞