广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2489号原告：肖厚涛，男，1987年11月16日出生，汉族，户籍地址湖南省新田县，现住清远市清城区。原告：郑云，女，1985年1月17日出生，汉族，户籍地址湖南省隆回县，现住清远市清城区。上述原告的共同委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。上述原告的共同委托诉讼代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。被告：魏红，女，1980年10月22日出生，土家族，住湖南省永顺县。被告：袁希略，男，1981年4月7日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：魏小玲，女，1979年7月8日出生，土家族，住湖南省宁乡县。原告肖厚涛、郑云与被告魏红、袁希略房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖厚涛、郑云及其共同委托诉讼代理人蓝战立，被告魏红、被告袁希略的委托诉讼代理人魏小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖厚涛、郑云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令两被告向原告赔付双倍定金100000元和支付违约金48500元，合计148500元；三、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令两被告返还原告定金50000元并赔偿原告损失165363元（暂按涉案房屋5300元/平方米计算出现时房价650363元-成交价485000元），具体损失金额以房屋现时的评估价格与合同约定的成交价485000元两者的差额为准。事实和理由：2017年1月9日，经清远市恒汇房地产代理有限公司介绍，原、被告达成了房屋买卖意向，并在当日签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定:原告（买方）购买被告（卖方）位于清远市清城区××三号区××广场××号房屋，购房款为人民币485000元。签订合同时，原告向被告支付50000元作为购房定金。若被告违约，则赔付双倍定金。合同签订后，原告支付了50000元定金给被告。被告于2017年2月17日回赎房屋产权证并在当天与原告到东莞银行清远分行办理二手房按揭贷款申请手续。目前，银行已经通过审查，但被告魏红却以被告袁希略未在《房屋买卖居间合同》上签名和虚构原告资信严重不良、提供虚假银行流水导致银行贷款未获申请为由，单方解除《房屋买卖居间合同》。两被告为夫妻关系，被告魏红有权代表被告袁希略在合同上签名，且两被告已和原告到东莞银行清远分行办理了二手房按揭贷款手续。由此可知，被告袁希略是知晓并同意出售涉案房屋。另，买卖双方及中介自愿签订的《房屋买卖居间合同》没有违反法律强制规定，合同合法有效，两被告应履行合同约定。两被告单方解除合同的行为已构成违约，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权解除合同。合同法规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少，本案被告违约造成原告的损失，远远高于合同约定的双倍定金，原告根据上述规定提出了变更诉讼请求的申请，目前原告已经委托了评估机构对涉案房屋目前的市场价值进行评估，在短时间内会有评估报告提交给法庭，在双方签订的房屋买卖合同里，没有解除的情况下，被告已经在互联网上再次将涉案房屋放盘出售，出售的金额是60多万元，在原告提起诉讼后，被告才陆续在互联网上删除放盘的信息，由此可见，被告是因为房屋价格大幅上涨，为了获取不正当的利益才单方解除合同。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决。被告魏红、袁希略辩称，一、依法判决两原告与被告魏红签订的《房屋买卖居间合同》无效；二、驳回两原告的诉讼请求；三、本案的诉讼费用由两原告承担。事实和理由：一、按照我国《城市房地产法》规定，未经其他产权证上登记的共有人书面同意的，不得转让。当房产登记在夫妻二人名下时，夫妻一方擅自处分的行为无效。另外，我国《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。”而被告袁希略是涉案房屋的共有人，但其本人从未与两原告签订过《房屋买卖居间合同》，原告二人提供的《房屋买卖居间合同》并没有袁希略本人签名，因此，属无效合同。二、涉案《房屋买卖居间合同》是被告魏红与两原告签订的，该《房屋买卖居间合同》签订后，由于一些原因，被告魏红虽然没能按照合同约定的10天内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，但已于合同签订的第二天申请并于2017年1月17日（合同签订10天内）还清银行贷款，并早已于2017年2月17日将签署办理按揭手续所需全部资料交齐，而两原告至今未能提供办理房屋转移产权登记的相关资料，致使涉案房屋一直未能办理房屋转移产权登记。综上所述，被告魏红与两原告签订的《房屋买卖居间合同》为无效合同。但假使不被认为无效合同，两原告还存在违约，即原告在被告交齐办理按揭手续所需全部资料后30天内都未交齐原告自己该交的全部资料，据此，请求人民法院认定被告魏红与两原告签订的《房屋买卖居间合同》无效的同时，还认定两原告存在违约，判令其二人承担诉讼费用及相应的违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，原告肖厚涛、郑云为买方、被告魏红为卖方、清远市恒汇房地产代理有限公司为经纪方三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定卖方将位于清远市新城东三号区××广场××号房屋出售给买方，该房屋建筑面积为122.71平方米，约定价款为485000元；付款方式为按揭付款，签订合同时支付定金50000元，首期房款（含定金）200000元在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付，剩余房款285000元待办妥全部按揭手续后银行直接划至卖方银行帐户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应在支付首期楼款的同时以现金支付卖方；房产存在抵押，卖方应在签署合同后向抵押银行申请提前还款赎证；买卖双方应于合同签订后10日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，买方应于合同签订后30日内办理按揭商业贷款；如银行不批准买方的按揭申请，买卖双方同意解除合同，除定金不再退回外（即卖方有权没有定金），买卖双方互不追究其他法律责任，但买卖双方仍应按合同约定向经纪方支付居间服务费及咨询费；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为收齐房款当天，卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如银行贷款、欠税款、债务及水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)；买卖双方任何一方逾期履行合同，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过20日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金，卖方或买方单方面解除合同的，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。合同第十三条补充说明约定：“1、因业主的房产证在银行，所以要赎证出来后，才能办理银行申请手续，大约过完春节后；2、此房款价是业主实收价，净实收，无其他一切费用；3、若卖方违约，则赔偿双倍定金。”合同签订当天，原告肖厚涛向被告魏红支付了定金50000元。涉案房屋登记产权人为被告魏红、袁希略，共有情况为共同拥有；该房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司清远分行，被告魏红于2017年1月17日向中国银行股份有限公司清远分行提前归还借款，2017年2月15日房管部门撤销抵押登记。2017年3月27日，湖南维毅律师事务所受两被告委托向两原告发出律师函，认为袁希略未在合同上签字及由于原告方原因导致银行贷款未获得通过构成违约，故解除合同及收取的定金不予退还；2017年3月21日，广东金亚律师事务所受两原告委托向两被告发出律师函，认为两被告委托湖南维毅律师事务所发出的上述律师函所述违约情形不属实，其单方面解除合同的行为构成违约，在未取得原告书面同意的情况下，两被告不得擅自将房屋出卖给第三人，否则追究其违约责任。2016年10月26日，经本院向东莞银行清远分行调查取证，调取了肖厚涛和郑云的个人房屋贷款申请表、借记卡账户历史明细清单，魏红和袁希略的身份证、户口簿、结婚证、魏红银行卡、魏红和袁希略签署的《承诺书》等证据材料，并查明：原告肖厚涛和郑云于2017年2月17日签署了个人房屋贷款申请表，肖厚涛提交的借记卡账户为62×××32的历史明细清单显示打印时间为2017年3月22日，郑云提交的借记卡账户为62×××81的历史明细清单显示打印时间为2017年3月9日；被告魏红和袁希略于2017年2月17日签署《承诺书》，共同承诺将清远市新城东三号区××广场××号房屋出售给原告肖厚涛和郑云；2017年3月8日，东莞银行清远分行工作人员张水苗在个人房屋贷款申请表的受理信贷人员栏上签名，声明其本人已经按照东莞银行内部制度规定，初步审核申请表及其他所附材料并确认无误，实际上银行只是收取了原被告递交的上述贷款资料，并未进入贷款审批程序。庭审中，被告述称如果原告有履行能力，可以继续履行合同；原告则认为被告违约，不同意再继续履行合同，并要求被告返还定金50000元及赔偿损失165363元，但未提供证据予以证实其实际损失。以上事实，有原告提供的结婚证、房屋买卖居间合同、房产权证、收据、律师函、律师信、快递单、情况说明，被告提供的结婚证、房产证、房屋买卖居间合同、律师信、银行贷款还款回单、微信追踪记录，本院调取的肖厚涛和郑云的个人房屋贷款申请表及借记卡账户历史明细清单、魏红和袁希略的身份证、户口簿、结婚证、魏红银行卡、魏红和袁希略签署的《承诺书》等证据材料，以及本案的庭审笔录及质证笔录等证实。本院认为，本案争议焦点主要有：1、合同是否有效，及是否应予解除；2、原、被告是否有违约行为及应否承担违约责任。对于第1个争议焦点，一、关于合同的效力问题。两被告抗辩认为涉案房屋属于两被告共同共有，魏红无权擅自独自处分该房屋，袁希略并未在《房屋买卖居间合同》签名，故该《房屋买卖居间合同》属于无效合同。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，两被告以魏红无权独自处分涉案房屋为由主张合同无效，依据不足；其次，从袁希略与魏红在东莞银行清远分行签署的《承诺书》来看，袁希略即使未在《房屋买卖居间合同》签名，但其完全知道并同意魏红将涉案房屋出售给两原告的。综合以上两点，被告抗辩认为合同无效的意见，事实与法律依据不足，本院不予采信。原告肖厚涛、郑云与被告魏红及经纪方清远市恒汇房地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖居间合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，原被告均应恪守履行。二、关于合同是否应予解除。鉴于原被告双方对解除《房屋买卖居间合同》均无异议，故对原告要求解除与被告签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于第2个争议焦点，一、关于原告在履行合同中是否有违约行为，首先，原告已按合同约定向被告支付了定金50000元，已履行了定金给付义务；其次，根据合同第三条约定：“买卖双方应于合同签订后10日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，买方应于合同签订后30日内按揭方式为商业贷款”，以及合同第十三条约定：“在被告赎出房产证后，再向银行办理申请贷款”，被告魏红于2017年1月17日向抵押银行提前还款，房管部门于2月15日撤销抵押登记，原、被告于2月17日向按揭银行递交了贷款资料，故原、被告均应在10日内即2月27日前向银行提供按揭贷款所需全部资料申请办理银行按揭。但从原告肖厚涛和郑云提交的借记卡账户历史明细清单显示，资料打印时间分别为2017年3月22日和3月9日，显然该资料递交时间均在2017年3月9日之后，明显是逾期递交贷款所需资料。综上两点，原告并未按合同约定履行递交办理银行按揭贷款资料的义务，存在逾期递交办理贷款所需资料的违约行为。对被告抗辩认为原告未按约定期限递交办理按揭贷款所需的全部资料并违约的意见，事实与依据充分，本院予以采纳。二、关于被告在履行合同中是否有违约行为，首先，在签订合同后，被告于2017年1月17日向抵押银行提前还款，房管部门于2月15日撤销抵押登记，被告已履行了还贷赎证的义务；其次，被告于2017年2月17日向按揭银行递交了贷款所需资料并签订了《承诺书》，被告已履行了配合原告办理按揭贷款的义务。综上两点，被告已按合同履行了义务，并不存在违约行为。此外，东莞银行清远分行在收到原、被告递交的申请贷款资料后，因原、被告双方对房产交易发生意见，故东莞银行清远分行并未对原告的贷款申请进行审批，导致原告未能获得东莞银行清远分行贷款审批通过的原因并不能归责于原被告双方。另外，从合同履行方面看，被告在庭审中明确表示只要原告有履行合同的能力，其同意继续履行合同，但原告则以被告已违约为由不同意继续履行合同，并要求被告承担违约责任，事实上是原告是不同意再继续履行合同，故此，导致合同不能继续履行的责任在于原告。综上，原告主张被告违约的意见，事实与依据不足，本院不予确认，对原告要求两被告返还定金50000元并赔偿损失165363元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告肖厚涛、郑云与被告魏红签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告肖厚涛、郑云的其他诉讼请求。案件受理费3270元，由原告肖厚涛、郑云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  陈玉芬人民陪审员  张晓航二〇一七年十二月六日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。