江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0205民初2495号原告何涌石，男，1957年2月3日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托代理人孙敏、费文滔，江苏英特东华律师事务所律师。被告陆楚宝，男，1921年11月10日生，住台湾高雄市左营区，居住地江苏省无锡市锡山区。委托代理人朱丹，男，1959年10月21日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托代理人吴培红，女，1970年10月23日生，汉族，住住江苏省无锡市梁溪区。原告何涌石与被告陆楚宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序，于2016年6月28日第一次公开开庭进行审理。后本案于2016年9月1日裁定转为普通程序，本院组成合议庭，并于2017年3月29日、同年10月25日两次公开开庭进行了审理。原告何涌石的委托代理人孙敏、费文滔，被告陆楚宝（参加第一次庭审）及其委托代理人朱丹、吴培红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何涌石诉称，其系陆楚宝外甥女婿，称呼陆楚宝为舅舅。1997年3月，陆楚宝之妻翁玉梅（台湾人，现已故）以回国定居为由申请了住宅用地，由其帮助建造位于无锡市锡山区八士镇向阳新村118号（以下简称118号房屋）的房屋。因陆楚宝与翁玉梅夫妻俩年岁已高，生活起居一直由其一家人给予关心照顾。因翁玉梅没有退休金也没有其他生活来源，陆楚宝、翁玉梅夫妻俩就与其商量，要求把118号房屋出卖给其，并要求在其买下房屋后允许两人居住。在多次相商后，双方于2005年11月16日签订了《转让协议》，约定：甲方（翁玉梅）将118号房屋转让给乙方（何涌石），其支付转让价款为40万元。经协商，其同意“负责照顾陆楚宝生活和居住到老死”。协议签订后，其陆续付清了全部房价款，其中在2005年至2010年翁玉梅往返台湾、大陆之间给付翁玉梅现金285000元，2011年给付现金38500元，垫付2005年至2011年的飞机票费用25000元，电话费28000元，期间还垫付卫生间翻修和卫生设备费用25000元。2011年7月25日，翁玉梅对上述款项进行了书面确认。尽管翁玉梅在确认上述款项时结具的是“借条”，但实际内容是对2005年开始其给付和垫付款项的确认，翁玉梅并没有表示归还的意思，也没有归还的能力，因此该借条名为借据，实际是收到其购房款的收据。其及家人自2007年起搬至118号房屋居住至今，翁玉梅、陆楚宝夫妇一直随其一起居住，由其一家照顾扶养。农历2012年12月，翁玉梅病故，陆楚宝至今仍随其一起居住。故请求判决确认118号房屋归其所有。审理中，何涌石变更诉讼请求为要求确认就118号房屋签订的2005年11月16日转让协议合法有效。被告陆楚宝辩称，其少年时代参加抗日战争，1949年去台湾，1994年申请在八士建造房屋。其亲自参与了房屋选址、与房产公司签约、房屋设计，土建、装潢等建房开支费用全部由其支付。1996年4月完工后，其与妻子翁玉梅和母亲、妹妹陆惠英搬入新房居住，即118号房屋。陆惠英照顾其母亲，在其与翁玉梅回大陆时，亦由陆惠英进行照顾。何涌石于自2006年春乘其回台湾之际，在批建土地上私自建造违章建筑；2006年10月以女儿结婚需要婚房，自己的老房要拆迁等为由，一家人搬进118号房屋长期居住。其妻子翁玉梅没有经济来源和收入，日常全部开支由其承担，何涌石没有理由私下单独与翁玉梅发生经济往来并签订借条。综上，请求判决驳回何涌石的诉讼请求。经审理查明：一、翁玉梅与陆楚宝系夫妻关系，翁玉梅于2012年1月17日死亡，翁玉梅的儿子王维德出具放弃继承权声明书，放弃继承翁玉梅的遗产，翁玉梅的房屋愿由陆楚宝一人单独全部继承。翁玉梅的养母翁爱于2015年7月29日死亡。本案双方均表示无法提供翁爱继承人情况。二、锡山市住宅建设用地审批表显示：1997年3月5日，翁玉梅以回国定居为由，申请建造楼房三间，长10米，宽3.8米，合计114平方米，翁玉梅家庭人员栏填写为陆楚宝。后在该地块所建成的房屋即为118号。审理中，本院向辛浩进行了调查。辛浩陈述，其原在八士财政所工作，后到八士土管所工作，1993年至无锡县八士房地产开发公司（以下简称房产公司）担任会计；何涌石是八士街上的服装老板，其与何涌石认识；当时房产公司在向阳新村开发，向阳新村的房屋有的是房产公司建造，有的是向房产公司交款批得土地后自建；1994年左右，何涌石到房产公司来找负责人张总（现已去世）说陆楚宝要在大陆养老，准备定居，要在向阳新村批地基建房；钱是何涌石出面来交的，其没有见过陆楚宝，具体的细节是何涌石和张总谈的，其负责收款，收款后出具收据；118号房屋应该是由房产公司代建的；当时在向阳新村批建房屋不需办理特殊手续，锡山市住宅建设用地审批表应该是在房屋建好后办的；因为陆楚宝在八士名气较大，且其与何涌石认识，所以对房子的事情有印象。三、何涌石陈述，1990年代初，陆楚宝、翁玉梅回大陆探亲，住在弟弟陆楚平家中，后因发生矛盾，于1992年前后住到其家中，其妻子系陆楚宝外甥女，因其家中地方住不下，就谈起申请地基建房的事情；1994年，其以台湾亲戚需要为由，与房产公司总经理张林根（音）联系建房，双方约定宅基费为3万元，其在向阳新村预选了地块，经陆楚宝和翁玉梅到场查看后，比较满意，遂确定了下来；1995年春，房屋开始建造，土建部分由房产公司代建，双方约定代建费用是210800元，后因房产公司未建化粪池，未做好道路及河边回填土，故按195600元结算；房屋于当年秋天建成，房屋的监造、装饰装潢均由其负责，款项由其陆续垫付和代付，建房期间，陆楚宝与翁玉梅均在台湾，后回无锡看过毛坯房后又回了台湾；陆楚宝夫妻于1994年向其支付10000美元，1996年左右向其支付6000美元和40000元人民币，另用金银饰品换取了29000元人民币支付给其，按照1美元=8.5元人民币的兑换比率，陆楚宝夫妻合计支付价款205000元；1996年房屋开始装修，陆楚宝夫妻并未出资，因陆楚宝表示会拿出钱来，其遂垫资进行了装修，合计垫付159490元；房屋装修完工后，陆楚宝夫妻回大陆，住进118号房屋；1998年左右，双方就建房款项进行结算，陆楚宝向其出具了项目明细单，确认建房项目总价为364490元，因陆楚宝认为价格较贵，虽承诺会支付，但后来一直未付，其向陆楚宝催讨，陆楚宝总是让其去找翁玉梅，之前所支付的205000元亦是翁玉梅给付的；1997年，为补正建房手续，其代为补办了建房用地申请表，因当时陆楚宝、翁玉梅不在无锡，表格中翁玉梅的名字由其代签，但与翁玉梅联系过此事；2005年11月18日，其为办理房屋权属证书，以翁玉梅名义向房产公司支付了办证费用5000元。陆楚宝陈述，1994年4月左右，其与翁玉梅和外孙住在外甥朱丹家中，其叫朱丹为其在无锡找地块建房，何涌石带人和图纸到朱丹家中，建议可去看看地块，第二天其与翁玉梅到向阳新村去看地基，后决定在向阳新村建房；房屋于1995年春开始建造，当年年底建成，1996年春天装修完成，其与翁玉梅即住进了118号房屋，并带了母亲和妹妹陆惠英（即朱丹的母亲）共同居住；118号房屋建造期间，其委托何涌石现场管理，其与翁玉梅在房屋上梁时回过大陆一趟，并提供了设计图纸；房款系其在何涌石的陪同下至房产公司交付，其在无锡时亲自支付，不在无锡时委托何涌石支付；建房前其有经济能力，可以自行建房。四、何涌石提供了落款时间为2005年11月16日的转让协议。该协议甲方为翁玉梅，乙方为**石。协议约定：由于翁玉梅经常居住台湾，其丈夫陆楚宝无人照顾，所以经甲乙双方共同协商，就甲方118号房屋的转让达成以下协议：一、甲方将118号房屋一次性转让给乙方；二、房屋建筑面积约114平方，一次性转让价格为人民币肆拾万元正（400000.00元）；三、经双方协商，乙方将负责照顾陆楚宝生活和基住到老死；四、本协议一式两份，双方各执壹份，双方签字生效。该协议内容为打印，在协议下方甲方处签名为翁玉梅，乙方处签名为**石，并加盖了各自私章。证明人处由陈焕尘、蒋某签字。在协议落款日期的下方，有严某签字。何涌石陈述，陆楚宝的母亲和妹妹陆惠英在118号房屋装修好后一直住在里面，陆楚宝夫妻回无锡就住在118号房屋；1999年左右，陆楚宝的母亲去世；2004年、2005年左右，翁玉梅被诊断为肝硬化，陆楚宝、翁玉梅回无锡找秘方治疗，此后在118号常住，因翁玉梅吃不惯陆惠英所烧饭菜，遂到蒋某处搭伙吃饭，后觉得不方便，想找人照顾；陆楚宝原想让陈焕尘、蒋某住过去，考虑过世后由陈焕尘作为儿子为自己送终，但蒋某不愿意；翁玉梅想让其夫妇照顾，遂找蒋某向其陈述想让其夫妻照顾的意思；其提出将118号房屋买下来才同意住过去照顾两人，蒋某将其意思转告给了陆楚宝夫妻；因翁玉梅需要钱看病，陆楚宝拿不出钱来，且翁玉梅考虑房屋带不回台湾，故同意卖房；后翁玉梅与何涌石签订了转让协议；协议签订后，其夫妻并未立即住进118号房屋，陆楚宝、翁玉梅在无锡期间，有时在其厂里吃饭，有时去蒋某处吃，有时由陆惠英烧饭吃；翁玉梅在无锡看老中医是由其或其女儿带去的；去中医院看病是由其女儿开车，陆惠英和蒋某带去的，钱是其出的。陆楚宝陈述，其对转让协议并不清楚，翁玉梅是不识字的，签字不是翁玉梅本人所写；另外协议是何涌石与翁玉梅私下签订，证明人陈焕尘、蒋某是何涌石的近亲属，陈焕尘是何涌石妻子的哥哥，不能作为证明人。审理中，何涌石申请证人严某、蒋某、金某、陈某、陆某到庭作证。严某陈述，其与何涌石原是同事关系，八士街上只要是其认识的人有文书起草方面的事情都会叫其帮忙；2005年11月中旬，何涌石请其帮忙起草一份房屋转让协议，当时八士街上认识何涌石的人都知道何涌石的舅舅陆楚宝要将房屋卖给何涌石；何涌石的舅妈翁玉梅是台湾人，陆楚宝和翁玉梅从台湾回大陆时年龄较大，申请建房的事情都是何涌石帮忙办的；11月16日下午，其到何涌石开办的服装加工厂起草了一份房屋转让协议，当时现场还有何涌石夫妻、翁玉梅，其根据双方商定的情况起草了协议；其问翁玉梅陆楚宝为何没来，翁玉梅称建房是她申请，并且陆楚宝也知道卖房的事情；何涌石将协议拿去打印，后来陆楚宝的外甥媳妇蒋某和外甥（名字不知道）也来了，协议签字后，双方去付钱，其就离开了；双方谈的条件是何涌石扶养陆楚宝夫妻到百年，房屋按照40万元结算，何涌石告诉其建房期间自己向房产公司垫付了20万元。蒋某陈述，陆楚宝是其丈夫的舅舅，何涌石的妻子陈寿芬是其丈夫的妹妹，其与陆楚宝夫妻关系较好；其曾经开过店，开店时，陆楚宝经常到其那里吃饭，其去工厂上班后，陆楚宝被阿姨家接过去，双方联系就不多了；其与何涌石为其子在何涌石处上班的事情发生过口角；118号房屋建好后，陆楚宝夫妻搬了进去，并且将其丈夫的奶奶和阿姨陆惠英一起接了过去，由陆惠英照顾夫妻两人和奶奶；2005年11月前，陆楚宝和翁玉梅到其家中吃饭，陆楚宝叫其跟何涌石说要何涌石夫妻住到118号照顾自己和翁玉梅，还说要将房屋卖给何涌石，并给陆楚宝夫妻养老，强调房屋只能卖给何涌石，其将情况告诉了何涌石；签协议那天，陆楚宝到其家中吃饭，叫其到何涌石开的服装厂见证签字，其叫陆楚宝一起去，陆楚宝称让舅妈翁玉梅做主就可以，他就不去了；其到了何涌石厂里，现场还有其丈夫（现已去世）、何涌石夫妻、翁玉梅、严某；翁玉梅告诉其房子是她的名字，建房时陆楚宝没有钱，都是她出的钱，所以价格也是由翁玉梅和何涌石谈的，陆楚宝明确表示这件事由翁玉梅做主；118号房屋从申请到建造、装修都是何涌石一手操办，建房是翁玉梅委托何涌石申请建造的，建房时翁玉梅和陆楚宝在台湾，建房时何涌石垫付了一部分钱；2005年后，陆楚宝说自己的女儿回来住要再建一间，何涌石就在118号房屋的院子里原房屋的后面造了三间两层楼，前后造之间有一明堂，房屋扩建时陆楚宝在无锡；陆楚宝、翁玉梅和何涌石就建房结账时其每次都在场，钱都是翁玉梅付的，陆楚宝到付钱时就走开了。金某陈述，其与何涌石的妻子是高中同学，经常到何涌石家玩，跟着其他人一起叫陆楚宝舅舅；05、06年9、10月份左右，其到八士玩，看到陆楚宝和翁玉梅刚好在无锡，过了几天其就叫了车带两人去吃湖鲜；吃饭时，陆楚宝提起118号房屋卖给何涌石了；翁玉梅称自己身体不好需要卖房的钱去看病，陆楚宝说卖房子的时候还提出要何涌石负责扶养他们到老，何涌石答应了；后来翁玉梅去世，陆楚宝将翁玉梅的骨灰带回大陆，何涌石夫妻出钱负责安葬并按照风俗作了法事。证人陈某陈述，其母亲是蒋某，何涌石是其姑父，陆楚宝是其父亲的舅舅；2005年过了秋收，陆楚宝夫妻和何涌石夫妻在其家中吃晚饭，翁玉梅和何涌石在讲118号房屋买卖的事情，陆楚宝说房屋卖给何涌石要由何涌石负责养老。陆某陈述，其是陆楚宝的侄子，其父亲与陆楚宝是堂兄弟关系；其与陆楚宝关系较好，平时交往较多，当时和陆楚宝夫妻等在陆楚宝外甥女（寿娣）家吃饭，翁玉梅和其聊天时其问翁玉梅房子是卖给何涌石还是其他人，翁玉梅说总归将房子卖给何涌石，她又不能把房子带回台湾，就吃何涌石的、用何涌石的就好了，但没有告诉其房子卖了多少钱；翁玉梅称房子是自己的，陆楚宝当时也在旁边。五、何涌石另提供了落款时间为2011年7月25日的借条一份。借条内容为：“本人从2005年起到2010年回大陆期间，共向何涌石借人民币现金（285000元），涌石帮我垫付医药费30000元、电话费28000元，07年反修卫生间连卫生设备25000元。2011年借现金人民币38500元，垫付2005年到2011年机票钱25000元，合计（431500元正）肆拾叁万壹仟伍佰元正。”该借条借款人处的落款为翁玉梅，并按捺了手印一枚。何涌石陈述，当时翁玉梅肝病严重准备回台湾，在临行前几天，翁玉梅主动提出自己身体不好，把在何涌石处所拿的款项明确一下，遂出具了该借条。陆楚宝陈述，翁玉梅于2011年7月回台湾时，已病重到晚期，没有行为能力，该借条无效。六、审理中，陆楚宝申请证人许某到庭作证。许某陈述，其是陆楚宝大侄子陆正明的亲戚，通过陆正明认识陆楚宝，与何涌石不认识，认识何涌石的妻子；其丈夫是跑运输的，陆楚宝从台湾往来无锡，到上海搭乘飞机，都是通过其丈夫联系车辆接送；其去过118号房屋，陆楚宝告诉其该房建造手续和具体建房都是自己委托何涌石办理，钱款都是给何涌石夫妻的；翁玉梅不识字也不会写字，没有收入，全部开销是陆楚宝给的，她告诉其自己身体不好，没有钱，建房的事情是不管的；有一次，陆楚宝不在家，翁玉梅向其借款1万元，后陆楚宝将款项还给了其。审理中，许某确认，其作证时手中所拿的两份材料，一份是陆楚宝的代理人朱丹帮其整理，另一份是其姨父为其所写。何涌石对该证人证言不予认可。七、审理中，陆楚宝向本院提交房屋财产归主权声明（遗嘱），内容为：“兹由陆楚宝先生（台胞）本人考虑岁数已高。经八士镇政府同意，有八士房地产开发公司承办，于1994年12月1日建造，地址八士镇向阳新村118号，别墅一幢。别墅占地面积为109.44平方米，前院占地面积为72平方米左右，后院占地面积为172.8平方米左右，别墅两边走道是28平方米左右（以上面积实地测量为准），共计占地面积为382.24平方米左右。自今日起向阳新村118号的归主权、产权、使用权由我陆楚宝女儿陆宛君继承。”上述事实，有锡山市住宅建设用地审批表、商品房销售合同书、转让协议、借条、陆楚宝别墅房代建造价、项目明细单、收据、证明书、照片、视频光盘、图纸、健康检查表、报纸、房屋财产归主权声明（遗嘱）及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，118号房屋系陆楚宝与翁玉梅夫妻来锡后所建，根据本院向相关人员的调查及双方庭审中的陈述，能够确认，建房主体应为陆楚宝与翁玉梅。2005年11月16日翁玉梅与何涌石就118号房屋转让达成的转让协议，虽陆楚宝对其中翁玉梅的签字不予认可，但该协议亦有加盖翁玉梅个人章，协议起草人严某和证明人蒋某到庭就协议的起草和签订过程作出了陈述，其中协议中的证明人蒋某还系何涌石与陆楚宝共同的亲戚，两人证言较为可信，故本院依法认定，该协议系翁玉梅与何涌石双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：确认就118号房屋于2005年11月16日签订的转让协议合法有效。案件受理费100元，由陆楚宝负担（何涌石同意其预交的诉讼费100元由陆楚宝于本判决生效后十日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王碧云人民陪审员  杨叙龙人民陪审员  丁建兴二〇一七年十二月十四日书 记 员  骆文文本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。