.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初4354号原告：张忠，男，1968年11月29日出生，汉族。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地：大武口区。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。原告张忠与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司(以下简称石嘴山市众安房地产开发有限公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案，依法由审判员吴林海适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张忠,被告石嘴山市众安房地产开发有限公司委托诉讼代理人张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张忠向本院提出的诉讼请求：1.请求依法判令被告支付因被告原因导致原告延期办理产权登记的违约金30292元（计算公式：272112元×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×649天×（1+50%）（自2014年7月22日至2016年5月1日））；2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于大武口区X小区的X号房屋一套出售给原告，单价2258元/㎡，同时约定被告应于2013年6月30日前交付房屋。双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利、义务进行了相应约定。合同签订后，原告按合同约定及时支付了购房款272112元。2013年7月22日，双方办理了房屋交接手续。合同约定双方应在房屋交付后365日内共同申请房屋所有权转移登记。原告入住该房后曾多次与被告交涉办理房屋产权登记事宜，被告一直推诿，后原告多方打听得知房屋因被告未申请办理总证，致使不能给原告办理产权登记。2016年底，原告才通过其他途径知道其所购买的房屋可以办理产权证书的事实，原告要求被告承担逾期办证违约责任，被告予以拒绝。石嘴山市众安房地产开发有限公司答辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，具体理由是：一、根据最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条之规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年4月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定："因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其他必要材料。"而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项"房屋已竣工的证明"上升到"工程竣工验收备案"的行政登记完成。被告建设的涉案房屋已经于2013年8月完工，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年4月才取得房屋总证，使得被告未能按照合同约定的时间为原告办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地规划变更，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项"建设工程符合规划的证明"的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一。因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付至2016年4月29日未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。综上所述，涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，同时，原、被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定。本院经审理认定事实如下：对于双方无争议的事实，即：2012年8月5日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的X小区的X号房屋出售给原告，房屋单价2258元/㎡；被告应于2013年6月30日前向原告交付该商品房；房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方应当共同申请房屋所有权转移登记；另双方还对付款方式、交付条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定付清了房款。2013年7月22日，被告向原告交付了房屋，同时签订了一份补充协议，确定房屋面积为120.51㎡，单价2726元/㎡，房屋总价为272112元。2016年4月，房屋总证办理后，被告于2016年4月29日通过报纸公告、石嘴山市住房和城乡建设局公告等方式通知原告办理产权证书，原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金，被告予以拒绝。上述事实，有当事人的当庭陈述、张忠提交的证据《商品房买卖合同》、补充协议、房屋验收交接表、销售不动产专用发票、销售不动产统一发票以及石嘴山市众安房地产开发有限公司提交的证据石嘴山日报、石嘴山市住房和城乡建设局通告等在卷予以佐证，本院予以认定。对于双方争议的事实：关于被告认为未及时给原告办理产权证书系非被告原因，被告为此提交石嘴山市大武口区地名办地名变更单、工程验收资料、产权交易所办证提示单、涉案房屋房产证总证、石嘴山市政府常务会议纪要、石嘴山市规划局规划图、星翰集团关于办理府佑水香项目中石嘴山市第二十八小学和派出所建设用地权属的请示、石嘴山市土地储备中心文件等证据，但是，第三方原因造成合同不能履行，并非被告逃避履行合同义务的理由，上述证据与案件审理不具有实质关联性，本院不予认定；关于双方合同未约定违约金标准，是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，属于法律适用问题，本院在说理部分具体阐释。本院认为，当事人应当全面履行合同义务，违约应承担违约责任。本案原、被告双方约定房屋交付时间为2013年6月30日前，并约定交付房屋后365日内双方共同申请房屋所有权登记，但因被告未能及时办理房屋总证，导致不能在约定的时间内将房屋产权过户登记至原告名下，被告应当承担违约责任。双方签订的合同未约定违约金数额或者违约金计算方式，被告应当以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，考虑案件的情况，本院按最低标准即基准利率上浮30%计算违约金。房屋实际交付时间为2013年7月22日，违约金的起算时间应当自2014年7月23日起。2016年4月29日被告公告可以办理产权登记，违约金截止日期应算到该日。被告辩解导致该违约行为的发生是由于第三方行为所致，被告作为与房管部门经常打交道的房地产开发商，对房管部门办理产权总证需要的资料具备足够的了解，房管部门要求竣工验收备案表，与实际竣工验收时间之间的差异，被告应当意识到该问题并在签订商品房买卖合同时予以权衡考虑，不能在签订合同时未考虑，违约后又将责任推脱，故对被告提交的有关证据证明迟延办证非被告原因，本院不予采信。而且，如若系第三方行为导致被告在本案中违约，被告可以通过其他法律途径予以解决，而不应当由原告承担该责任。综上所述，原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉求，本院依照查明的案件事实，依法支持30152元〔272112元×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×646天×（1+30%）,自2014年7月23日至2016年4月29日〕。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司向原告张忠支付逾期办理产权登记违约金30152元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取计279元，由被告石嘴山市众安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 吴林海 二〇一七年十二月十八日书记员 田 慧附：本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。