广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0105民初3835号 原告：陈泽杭。 委托诉讼代理人：甘卓，广西华山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙炳帆，广西横原律师事务所律师。 被告：广西惠康市场开发有限公司，住所地南宁市新屯路**金凯花园地下室地下****，统一社会信用代码：91450100322574752X。 法定代表人：邓乃满,总经理。 委托诉讼代理人：黄艳祯，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张湘宇，广西友宁律师事务所律师。 第三人：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地南，住所地南宁市青秀区厢竹大道**v> 法定代表人：莫异周，董事长 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 原告陈泽杭诉被告广西惠康市场开发有限公司（以下简称“惠康公司”）、第三人广西宏湖房地产开发有限责任公司（以下简称“宏湖公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年6月29日立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年8月14日、12月5日、12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘卓、蒙炳帆，被告的委托诉讼代理人黄艳祯、第三人的委托诉讼代理人邓燕兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年8月2日原被告签订《南宁市商铺买卖合同》，约定由原告向被告购买南宁市巴黎香醍小区5和8幢底层2016号铺面。合同约定被告应于2016年6月30日前将铺面交付给原告。若逾期交付超过90日，原告有权退房，被告向原告支付已付房款的10%的违约金。合同签订当日原告向被告支付337962元房款。现合同所约定的交付日期已超过90日，被告未能交付商铺给原告。故请求判令：1.解除2015年8月2日原被告签订的《南宁市商铺买卖合同》；2.被告向原告退还购房款337962元；3.被告向原告支付利息损失（以337962元为基数，自2015年8月2日起至房款全部退还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.被告赔偿原告违约金33796元；5.本案诉讼费用由被告承担。 2017年12月5日庭审中，原告当庭增加一项诉讼请求：第三人宏湖公司应当对被告惠康公司的上述债务承担共同清偿责任。 被告答辩称，原被告签订的《南宁市商铺买卖合同》合法有效。原告以被告未按时交付商铺为由要求解除上述合同没有事实与法律依据。另，由于原告未按期支付完毕购房款，系原告违约在前，原告依法不应享有解除权。本案存在不可抗力因素，依约应当迟延交付。此外，原被告已签订《商铺委托租赁合同》，原告明确将商铺交由被告进行管理和使用并放弃了一定期限的收益权，被告无需另行办理交付。 第三人答辩称，第三人与被告之间是商铺买卖合同关系，与原告不存在任何法律关系；原告不享有约定和法定的解除权，依法应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院组织当事人对证据进行了相互质证，对当事人双方所发表的质证意见本院已记录在庭审笔录，对均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的照片，欲证明商铺已实际由其受领并进行管理使用的事实。原告对证据的三性不予认可，认为该照片不能证明商铺已具备交付条件。本院认为，被告的照片虽为市场实景，但尚不足以证实系为本案纠纷商铺的事实。故对照片的真实性本院予以确认，但对其证明内容本院不予采信；被告提交的天气信息材料，欲证明因天气原因导致商铺建设有所迟延的事实。原告不予认可。本院认为，天气因素系开发商在实际建设过程中应当且能合理预计得到，在未发生严重天气因素造成施工延误的情况下，一般的天气变化不应作为抗辩的理由。故本院对证据的三性均不予采信；2、被告提交的《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》、《收据》、《付宏湖合同款明细表》，欲证实其已向第三人购买涉案商铺并取得物权的事实。原告对证据的三性均不予认可，认为合同书仅为意向购买合同，被告及第三人并未提交正式的买卖合同证实双方已实际发生买卖关系，不能证明被告已取得商铺物权。而《收据》和明细表仅为被告单方制作，并未提交相应支付凭证予以佐证，无法证明实际支付货款的事实；第三人对证据的真实性没有异议，但对实际支付的款项总金额和客户名单有异议。本院认为，根据原被告所签订的商铺买卖合同，载明涉案商铺系由被告向第三人购买取得物权，意向购买合同书与该事实相吻合。且被告已实际支付部分款项给第三人，第三人亦予以确认。意向购买合同书及收据能够真实反应本案的实际情况，故对该两份证据的证明能力本院予以采信，至于证明力如何需结合其他证据一并予以论证。明细表系被告单方做出，未有其他凭证予以佐证，本院不予采信；3、第三人宏湖公司于2017年12月27日提交的《南宁市商品房买卖合同》、《关于办理金凯花园地下室摊位更名及签订的申请报告》，因超过本院重新指定的举证期限，且证据形成的时间在前，不属于新证据的范围。故该证据不作为本案定案的参考依据。 经审理查明，2015年8月2日，原被告签订《南宁市商铺买卖合同》，载明被告通过购买的方式取得巴黎香醍小区5号和8号楼的商业所有权，用于建设经营“惠康市场”项目。原告向被告购买的商铺为巴黎香醍小区5号和8号楼底层2016号。商铺面积为22.52平方米，总价款为667962元。合同第六条约定付款方式为：2015年8月2日前支付287962元；2015年10月1日前支付50000元；剩余房款330000元需于被告通知期限内申请办理银行按揭。合同第七、八条约定被告应当于2016年6月30前（原告须交完首付款并且银行已经放款，如未交完全部房款，交付时间按实际款到之日顺延），按约将工程竣工备案完成的商铺交付给原告。若逾期交付超过90日，原告有权退房并可以要求被告支付已付房款10%的违约金。另根据合同附件五补充协议第九条的约定，商铺交付的条件为经建设、施工、监理、勘查单位五方验收合格即可。同日，原被告另行签订《商铺委托租赁合同》，载明自2016年7月1日至2021年6月30日，原告自愿将该商铺全权委托被告经营管理，被告拥有该商铺的经营权限包括但不限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等。被告对该商铺享有占有、使用、收益的排他性权利。双方同时约定鉴于市场培育需要，原告自愿放弃前两年即2016年7月1日至2018年6月30日期间的商铺收益权，被告应于2018年7月1日起支付租金。另，合同第九条约定，原告出具书面授权委托书，全权委托被告与该商铺的开发商直接办理该商铺的交付相关事宜，并代为签署交接文件。原告于2015年8月2日、10月7日分别向被告支付了购房款287962元、50000元，共计337962元。本案涉案商铺于2016年1月29日取得商品房预售许可证，售房公司为本案第三人宏湖公司。 另查明，2015年1月23日，被告与第三人签订《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》，载明被告与第三人就第三人开发的巴黎香醍项目5号、8号楼负一层的部分商铺及车位达成购买意向。合同第二条约定第三人负责项目施工文件的真实、合法有效；配合被告负责协调项目销售、策划相关的工作；负责办理与政府部门相关的手续；为申请购买商铺业主代交申请按揭贷款的各项资料；负责完成项目建设和验收手续并于2016年6月30日前交付被告进行装修；负责为购买商铺业主办理按揭贷款提供阶段性担保等。合同第三条约定被告需按约支付诚意金和购房款；以第三人名义对外销售商铺；负责制定广告、公关推广计划及设计方案等，并承担该费用；负责成立经营管理公司对项目范围内商铺的后期进行招商和管理工作等。双方同时约定合同总价款为34950000元，由被告分期支付。并在被告销售商铺时，由第三人指定一个银行账户作为被告销售的银行按揭房款账户，银行将按揭款放到该账户，被告已支付当期款项后且支付的款项大于被告对外销售的房款时，第三人应在48小时内将银行按揭款项转到乙方指定的账户，若被告未按时支付当期购房款，第三人可以从收到被告的按揭款中直接扣款。此外，合同第六条还约定，双方应当在第三人取得预售许可证后七日内签订正式买卖合同。2015年1月29日、2016年5月27日，被告分别向第三人支付商铺及车位购买诚意金1000000元、4000000元。被告还于2016年8月11日、8月18日共向第三人转入十六笔购房款共计524280元。此后，被告与第三人并未另行签订正式买卖合同。 上述事实，有原告的陈述、被告及第三人的答辩、双方提交的证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为，商品房预售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。而商品房委托代理销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把开发的商品房委托于中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同产生的纠纷。本案中，根据被告与第三人宏湖公司《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》的相关约定，宏湖公司作为开发商，应负责项目施工文件的真实、合法有效；配合被告负责协调项目销售、策划相关的工作；负责办理与政府部门相关的手续；为申请购买商铺业主代交申请按揭贷款的各项资料；负责完成项目建设和验收手续并于2016年6月30日前交付被告进行装修；负责为购买商铺业主办理按揭贷款提供阶段性担保等。而被告惠康公司仅负责需按约支付诚意金和购房款；以第三人名义对外销售商铺；负责指定广告、公关推广计划及设计方案等，并承担该费用；负责成立经营管理公司对项目范围内商铺的后期进行招商和管理工作等。且从意购书之后的履行情况看，被告仅向第三人支付了诚意金5000000元，剩余购房款并未由其支付，而是将买受人所交房款另行转付给第三人，甚至涉案商铺办理银行按揭所得款项均需转入第三人名下账户，被告仅取得其与第三人约定的商铺价格与销售价格之间的差价，并不符合实际出卖人享有购房款的事实。此外，被告及第三人并未按约在第三人取得预售许可证后签订正式的买卖合同。上述事实可以证实，被告惠康公司与第三人宏湖公司所签订名为《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》的商品房买卖预约合同，实为商品房委托代理销售合同。惠康公司并未以实际取得商铺所有权为目的，仅以实际占有、使用和管理为目标，从涉案项目销售价格与意向书约定价格之间的差价，以及在商铺的实际经营管理过程中取得相应的收益。根据被告与第三人签订意向书的约定内容以及实际履行情况，该意向购买合同书符合商品房委托代理销售合同的实质。第三人作为开发商为缓解资金压力，在商品房尚未取得预售许可的情况下，就委托被告进行销售并收取货款，实属不当。原告签订《南宁市商铺买卖合同》时明知开发商为第三人宏湖公司，欲办理商铺产权登记仍需跟开发商另行签订买卖合同的事实，并未尽到合理谨慎审查被告是否已实际取得商铺所有权的义务，导致纠纷的产生。对于上述事实，双方当事人均是知晓或应当知晓。现涉案商铺已于2016年1月29日取得商品房预售许可证，具备预售的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其预售行为并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。惠康公司作为代理销售一方，在双方明知上述事实的情况下，无论是以惠康公司名义抑或是第三人宏湖公司名义签订商品房买卖合同，只要该合同内容符合商品房预售合同的主要权利义务，其合同形式如何均不影响合同的效力，均视为商品房预售合同。该《南宁市商铺买卖合同》对第三人宏湖公司亦具有拘束力。 关于原告主张的逾期交房的问题，本院认为，根据原被告签订的《商铺委托租赁合同》，原告自愿将该商铺全权委托被告经营管理，被告拥有该商铺的经营权限包括但不限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等。被告对该商铺享有占有、使用、收益的排他性权利。双方同时约定鉴于市场培育需要，原告自愿放弃前两年即2016年7月1日至2018年6月30日期间的商铺收益权，被告应于2018年7月1日起支付租金。另，合同第九条约定，原告出具书面授权委托书，全权委托被告与该商铺的开发商直接办理该商铺的交付相关事宜，并代为签署交接文件。上述合同内容表明在约定期限内原告并非以实际占有、使用商铺为目的，而是纯粹收取租金。在原告实际将商铺的管理、经营权利全部让渡给被告的情况下，被告仅需按时支付租金并实际开发经营商铺即可，商铺由被告与第三人办理交接手续，无需被告另行向原告直接交付。从委托租赁合同的目的和实际履行情况来看，仍需被告额外与原告办理交接，显然加重被告的负担且没有合同依据。现惠康市场及涉案商铺已实际由被告惠康公司进行运营管理，原告以逾期交房为由主张解除合同，事实和法律依据不足，本院不予支持。则原告主张的退还房款、支付利息和违约金，并要求第三人宏湖公司承担共同清偿责任，事实和法律依据亦不足，本院全部予以驳回。原被告应当严格按照商铺买卖合同及委托租赁合同的约定履行各自义务，由原告按约支付房款，被告按约支付租金并经营管理好涉案商铺。同时，被告及第三人应当积极协助原告办理商铺的合同备案及产权登记手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈泽杭的全部诉讼请求。 案件受理费7341元，由原告陈泽杭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  白宁庆 人民陪审员  覃秀程 二〇一七年十二月三十日 书 记 员  李晓丹