海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)琼0105民初8729号 原告：王益春，女，1971年10月16日出生，汉族，住海口市秀英区西秀镇荣山学区。 委托诉讼代理人：裴勇、陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。 被告：海南鼎圣置业有限公司，住所地：海口市秀英区秀华路****楼**。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：李倩，海南正益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：米乐，海南正益律师事务所实习律师。 被告：中建一局集团房地产开发有限公司，住，住所地：北京市丰台区西四环南路**国润商务大厦****/div> 法定代表人：任传彬，董事长。 委托诉讼代理人：陆加航、钟绍芬，海南新概念律师事务所律师。 原告王益春诉被告海南鼎圣置业有限公司（下称鼎圣公司）、被告中建一局集团房地产开发有限公司（下称中建一局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。王益春委托诉讼代理人裴勇、陈建兴，鼎圣公司委托诉讼代理人李倩，中建一局委托诉讼代理人陆加航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王益春向本院提出诉讼请求：1.请求判令鼎圣公司向王益春支付逾期交房违约金171702元。（以612782元为基数按日万分之三的标准自2015年5月2日起至交付之日止暂计至2017年11月20日）；2.请求判令鼎圣公司及中建一局向王益春支付逾期办理房产权属证书违约金37318元。（以612782元为基数按日万分之三的标准自2017年5月2日起至交付之日止暂计至2017年11月20日）；3.请求判令鼎圣公司及中建一局承担案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月19日，王益春与鼎圣公司签订《海南省限价商品房预售合同》。依据该合同，王益春购买了位于海口市秀英区长滨路198号永和花园小区B6-12B-C号房，面积125.57平方米，总房款人民币612782元。合同约定：鼎圣公司应当在2015年5月1日前向王益春交付房屋。合同还约定交付房屋时应当取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件，如鼎圣公司未按照第十二条约定的期限和条件将该房屋交付王益春，王益春要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，鼎圣公司向王益春支付全部已付款日万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起90日内向乙方支付违约金。合同还约定鼎圣公司应当自房屋交付之日起730日内将房屋权属证书交付王益春，如因鼎圣公司的责任不能在约定期限内取得房地产权属证书的，鼎圣公司自逾期之日起每日按已付房款万分之五向王益春支付违约金。该房屋交付时，鼎圣公司应向王益春公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书，并向王益春提供该房屋的面积实测数据；实测面积与预测面积发生误差的，按照实测面积多退少补。合同签订后，王益春以首付款和银行按揭的形式支付了全部购房款，并交纳了相关维修基金、契税等税费。永和花园项目因存在擅自变更建设工程规划、房屋存在严重质量问题、小区公共建筑和设施存在严重质量问题、房产面积测绘报告未经房产主管部门审核备案等原因，至今未能通过政府部门的验收，没有取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件。鼎圣公司及中建一局已构成逾期交房和逾期办理房产权属证书等严重违约，应承担违约责任。鼎圣公司如因不可抗力发生延期交房，应于30日内告知王益春，否则不能免责。请求法院支持王益春的诉讼请求。 鼎圣公司辩称:1、涉案项目是政府主导建设的保障性住房项目，项目的开发建设、验收进度是由政府起主导性作用的。2012年7月2日，鼎圣公司与海口市人民政府签订《海口市100万平方米生态安居工程项目建设框架协议》，又于2013年7月26日与海口市住房和城乡建设局签订了《海口市100万平方米生态安居工程项目建设合同》。合同明确约定项目属于安居工程，属于保障性住房建设。另合同特别条款约定：“若经济适用房和限价商品房项目的销售回款未达到本合同第八条1.3项约定的进度时，甲方（政府部门）按照确定的价格三个月内进行回购，同时甲方将按省市有关规定扩大销售范围，保证销售完毕，如仍达不到销售效果且未能回购，甲方需制定有效措施解决或进行合理补偿。”因此，涉案项目的开发建设受政府监督、监管，整个项目的规划、建设、资金等各方面政府都起着主导性作用。2、因宏观政策，政府将保障房项目转化为普通商品房的开发模式，即规划条件变更，致使鼎圣公司无法取得规划批文和竣工验收备案文件，也就无法办理房产证（含部分车位权属证书），属于不可抗力，鼎圣公司不应当承担违约责任。本工程属于保障性的安居住房建设工程，在项目开发建设过程中，因宏观政策原因，即2013年按住建部要求将保障房建设转向棚户区改造的政策和2015年强调打通棚户区改造与商品房的通道的政策，致使项目建设中断。政府资金和政策上改变了对项目原有的支持，并于2015年10月13日对涉案项目成立处置小组，依法进入处置程序。2016年11月25日，海口市政府同意住建局对项目的处置方案，即拟将项目转化为普通商品房的开发模式，即规划条件的变更，因此鼎圣公司无法取得规划验收批准文件和竣工验收备案文件，自然也无法为王益春办理房屋产权证（含部分车位权属证书），属于不可抗力，鼎圣公司不应当承担违约责任。3、将项目转变为普通商品房的开发模式，王益春的受益程度远超过其所述的因“违约”造成的损失，即便鼎圣公司要承担违约责任，也应当与王益春的受益相抵。王益春购买的小区是已经完全达到入住条件的，政府将项目转变为普通商品房后，周边的规划与配套都会按照普通商品房的标准进行匹配，实质上是提升小区的档次和价值，王益春以“限价商品房”的价格享受着“普通商品房”的配套设施，其已经因迟延取得规划和竣工验收备案文件而受益，且受益远超过其损失。基于此，王益春已经因“违约”行为而受益，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，王益春已经获有利益，应扣除该部分利益，二者相抵，鼎圣公司也不应当承担违约责任。4、根据生效的法律文书认定，迟延取得规划验收文件和竣工验收备案文件是由于不可抗力所致，鼎圣公司不应当承担违约责任，法院应当做到同案同判。关于30天的告知义务，鼎圣公司认为违约责任对应的是合同的主要义务，而告知义务并非是合同的主要义务，王益春以鼎圣公司未履行告知义务主张其承担违约责任，实际上是加重了对鼎圣公司的处罚，与合同的立法精神是相悖的。综上，请求法院依法驳回鼎圣公司的诉讼请求。 中建一局辩称：中建一局不是合同的相对人，不应承担违约责任。 经审理查明：2012年7月2日，海口市人民政府（甲方）、中国建筑一局（集团）有限公司（乙方）和鼎圣公司签订《海口市100万平方米生态安居工程项目建设框架协议》。2013年7月26日，海口市住建局（甲方）、中国建筑一局（集团）有限公司（乙方）和鼎圣公司签订《海口市100万平方米生态安居工程项目建设合同》，约定：该100万平方米生态安居工程（永和花园）项目（以下简称“永和花园项目”）总用地面积约305828平方米，其中S1地块约278088平方米，为二类居住用地，计划建设廉租及公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、社区服务用房和幼儿园。 2013年9月19日，王益春与鼎圣公司签订《海南省限价商品房预售合同》，约定：由王益春购买鼎圣公司开发的位于海口市秀英区长滨路198号永和花园小区B-6#楼（幢）14（层）12B-C房，总房款为612782元，王益春于2013年9月20日前支付首期购房款192782元，余款420000元可向银行或住房公积金管理机构贷款；鼎圣公司应于2015年5月1日前将符合“已取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件”的房屋交付王益春使用，逾期交房超过180日后，王益春要求继续履行合同的，鼎圣公司应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日向王益春支付已付房款万分之五的违约金；鼎圣公司应当自房屋交付之日起730日内将房屋权属证书交付王益春，如因鼎圣公司的责任，王益春不能在约定期限内取得房地产权属证书的，鼎圣公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之五向王益春支付违约金；王益春同意由鼎圣公司委托中建一局代为选聘具有相应资质的代办机构向权属登记机关申请办理产权证。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鼎圣公司可据实予以延期：1.因不可抗力且鼎圣公司在事实发生之日起30日内告知王益春的；2.上述不可抗力是指自然灾害、意外事故（如战争、暴乱等）及政府及其相关部门的行政行为。合同签订后，王益春依约支付了全部购房款、维修基金、契税。 2015年4月15日，永和花园项目B区工程质量经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格；2016年2月5日，海口市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，载明：永和花园项目B地块建设工程消防验收合格。海口市住房和城乡建设局于2016年7月20日向海口市人民政府提出海住建施（2016）195号《海口市住房和城乡建设局关于妥善解决海口市100万平方米生态安居工程项目遗留问题的请示》的汇报，该文证实：1、永和花园项目因宏观政策原因导致建设中断；2、因宏观政策变化，永和花园项目配套情况达不到合同约定，鼎圣公司于2014年5月21日、2015年3月24日申请海口市人民政府依约回购项目；3、2015年10月13日，海口市人民政府对永和花园项目成立处置小组，项目进入处置程序；4、2016年1月18日，海口市人民政府（2016）第24号专题会议决定将项目转为商品房开发模式。2016年11月25日，海口市人民政府办公厅作出十五届63次【2016】13号《海口市人民政府常务会议纪要》，该文载明：“会议审议并原则同意由市住建局（项目处置小组）起草的《关于妥善解决海口市100万平方米安居工程项目遗留问题的请示》，请处置小组按照处置方案的内容，依法依规做好本项目转化为普通商品房涉及的有关工作。”截至本案2017年12月26日开庭审理时，永和花园项目尚未符合“已取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件”的交付条件。 以上事实有《海南省限价商品房预售合同》、《销售不动产统一发票》、《现金存款凭证》、《税收完税证明》、《海口市100万平方米生态安居工程项目建设框架协议》、《海口市100万平方米生态安居工程项目建设合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《勘察单位建筑工程质量检查报告》、《设计单位建筑工程质量检查报告》、《建设工程消防验收意见书》、《海口市住房和城乡建设局关于妥善解决海口市100万平方米生态安居工程项目遗留问题的请示》（海住建施（2016）195号）、《海口市人民政府常务会议纪要》（十五届63次【2016】13号）以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为，王益春与鼎圣公司签订的《海南省限价商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，王益春已经依约向鼎圣公司支付了全部购房款，鼎圣公司应按合同约定在2015年5月1日前将符合“已取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件”的房屋交付王益春使用。本案双方的争议焦点在于：一、中建一局是否是本案的适格主体；二、鼎圣公司是否存在逾期交房及逾期办理房产权属证书的违约行为以及是否应承担相应的违约责任。 一、关于中建一局是否是本案的适格主体。本案中，王益春与鼎圣公司签订了《海南省限价商品房预售合同》，合同中虽约定由鼎圣公司委托中建一局代为选聘具有相应资质的代办机构向权属登记机关申请办理产权证，但中建一局并未与王益春签订合同，亦不是《海南省限价商品房预售合同》的相对人，因此中建一局不是本案的适格主体，不应向王益春承担违约责任。 二、关于鼎圣公司是否存在逾期交房及逾期办理房产权属证书的违约行为以及是否应承担相应的违约责任。王益春与鼎圣公司签订的《海南省限价商品房预售合同》约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鼎圣公司可据实予以延期：1.因不可抗力且鼎圣公司在事实发生之日起30日内告知王益春的；2.上述不可抗力是指自然灾害、意外事故（如战争、暴乱等）及政府及其相关部门的行政行为。现因宏观政策的原因，涉案项目存在从保障性住房转为商品房开发，并已进入项目处置的情形，且政府已对涉案项目进行规划调整，属于合同约定的因政府及相关部门的行政行为可以延期交房的情形，故鼎圣公司可予以延期交房。合同约定发生不可抗力时鼎圣公司应在30日内告知王益春，本意是赋予王益春在发生不可抗力时可以选择与鼎圣公司协商解除或变更合同。本案中，在涉案房屋已取得四方验收且存在不可抗力的情况下，王益春以鼎圣公司不符合“已取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件”的交付条件且未履行30日内的告知义务，主张鼎圣公司支付逾期交房违约金，实质上加重了鼎圣公司的合同义务，本院不予支持。鼎圣公司主张延迟交付建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件是由于政府行为，属不可抗力的抗辩理由，有事实和法律依据，本院予以采纳。 王益春与鼎圣公司签订的《海南省限价商品房预售合同》约定，鼎圣公司应当自房屋交付之日起730日内将房屋权属证书交付王益春。因鼎圣公司由于不可抗力可予以延期交付“已取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件”的房屋，故鼎圣公司亦不存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应向王益春承担违约责任。王益春主张逾期办理房产产权证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王益春的诉讼请求。 案件受理费4435元，由原告王益春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 ludy6r1s7ovixptx7t 案件唯一码 审 判 长  杨 衢 审 判 员  王晨晨 人民陪审员  王 超 二〇一七年十二月二十七日 法官助理陈节节 书记员田苗 审核：杨衢撰稿：杨衢校对：田苗 印刷：李彬彬 海口市秀英区人民法院2017年12月27日印制 （共印5份）