云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0902民初1045号原告：临沧市万森建材装饰有限公司。住所地：临沧市临翔区中国人民解放军77231部队营房旁。法定代表人：郑剑水，系该公司董事长。委托诉讼代理人：班青，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：蔡鸿国，男，1985年2月5日生，汉族，福建省安溪县人，个体工商户，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：杨媛，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告临沧市万森建材装饰有限公司（以下简称临沧万森公司）与被告蔡鸿国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，因案情疑难复杂，本院于2016年11月2日依法将本案转为普通程序。2016年12月23日，因本案与其他案件有关联，本院依法将本案中止诉讼，2017年12月8日对本案恢复诉讼。2017年12月15日，本院依法对本案公开开庭进行了审理，原告临沧万森公司的委托诉讼代理人班青，被告蔡鸿国及其委托诉讼代理人杨媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临沧万森公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用共计39312元（自2016年1月1日起至2016年7月31日止）；2.判决被告赔偿原告损失1007元（以欠款金额为本金，按照同期银行贷款利率计算）。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月1日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，由被告实际使用该商铺。《商铺租赁合同》中明确了租赁商铺的房号，原、被告双方的权利义务关系。被告自《商铺租赁合同》签订后持续使用该商铺。依据《商铺租赁合同》的约定：“每年租期满前一个月内交付下一年的租金”，但被告自2016年1月1日起就不再向原告交纳上述费用，经原告多次催收未果，故向人民法院起诉要求解决。蔡鸿国辩称：一、本案不应定为租赁合同纠纷。1.原告不是诉争房地产的出租权利人。（1）2010年4月13日，临沧福隆石业有限公司（甲方）与中国人民解放军77231部队（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，承租了该部队129亩场地，用于经营建材市场，与中国人民解放军77231部队承租土地的是临沧福隆石业有限公司，而非原告。（2）原告声称其投资1个多亿建盖了本案诉争的建材城商铺，根据财政部、国家土地管理局、解放军总后勤部《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第二条规定：“军队依法转让、出租土地使用权、包括以上土地使用权为条件与地方合建、换建房屋，兴办合资合作企业，出售、出租地上建筑物、其他附着物等，用地单位需持解放军土地管理局所制发的《军用土地补办出让手续许可证》，按照国家有关规定，到当地县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，办理土地变更登记”。而原告显然没有取得《军用土地补办出让手续许可证》，也未办理过土地变更手续，所以，其根本不是诉争土地和房屋的合法权利人。（3）2014年6月5日，中国人民解放军77231部队与临沧福隆石业有限公司签订了《房地产租赁合同终止协议》，约定双方自2014年6月10日起解除租赁关系，承租合同终止履行。至此，本案诉争的房地产权益（无论是合法还是非法）均全部还原给中国人民解放军77231部队，房屋土地使用费收与不收，对商户撵与不撵，都是中国人民解放军77231部队说了算，无论临沧福隆石业有限公司或者原告说了都不算。2.2016年以前，因原告的主体资格不适格，被告与原告签订过的《租赁协议》本来就是无效。2016年以后，双方从未就承租本案诉争房地产形成过任何书面或口头上的合意，被告就没有继续承租的意思表示，原告用之前的无效协议来证明2016年被告拖欠租金，显然达不到证明目的。3.本案没有适格的标的物。租赁合同以承租人使用、收益出租物为内容，因此，租赁物必须能够适于这些目的，为此作为租赁合同的标的物就需要符合一定要求：（1）租赁物必须满足人们的生活要求，具有使用价值。本案诉争的标的物没有承租人需要的使用价值。（2）租赁物能够满足承租人的要求，且在利用、返还等问题上能够满足租赁合同的特点。由于本次中央军委的军改政策，中国人民解放军77231部队已正式收回诉争的房地产，诉争的房地产自部队明令收回之日，已经不再具备一个建材市场的使用功能，这些房屋随时随地都在面临拆除、查封等可能，中国人民解放军77231部队随时随地都可以来接手该商铺，该商铺甚至连返还原告的可能性都不存在了，所以，本案的标的物在利用、返还等问题上已不能满足租赁合同的特点。（3）租赁物必须适合租赁目的的使用。租赁合同以对物的使用收益为目的，出租人不能以法律禁止租赁的财产出租，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军产房的出租已经明令禁止。（4）出租人能将租赁物交付承租人使用。本案的标的物已经由部队收回，正在清理过程中，原告是不可能再继续将诉争的房地产交付给被告使用，被告之所以还能占有，是因为权利人77231部队允许被告有一定的搬迁时间，而不是因为原告有权利交付被告使用。二、被告在2016年以后继续占有原商铺，不构成对任何一方的侵权。迫于万森建材城无法经营的现实，加上权利人中国人民解放军77231部队多次动员商户搬迁并许诺商户在清理期间不必再交租金或使用费，被告和大多数商户一样开始寻找其他经营场所，之所以未能彻底搬迁，原因第一是原告恶意阻挠被告搬迁，为了垂死挣扎，不让商户流失到其他建材市场，在对商户宣传“乐观分析中央政策”无效的情况下，强锁部分商户的商铺，致使商户无法进入商铺实施搬迁，也无法经营，组织武装力量，对欲搬迁的商户进行围堵，多次引发群体性冲突，致使部分商户不敢轻举妄动。第二是搬迁需要另找铺面，无论是另行购买还是另行租赁，加上装修，需要一个漫长的过程，而这个过程是权利人中国人民解放军77231部队认可的。第三是部分商户经济条件困难，原本以为原告的建材市场可以经营15年，商户们对店面的装修都是按长期投资进行投入，装修损失远远大于租金，所以，经济条件较好的商户可以另起炉灶，而经济条件较差的商户就只能暂时等待东港二期商铺交房，对此，权利人中国人民解放军77231部队也无异议。所以，无论何种原因，被告在2016年以后继续占有原商铺，均不构成对任何人的侵权，无需承担任何民事责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当全部驳回。通过原告的陈述、被告的答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.本案原告的主体资格是否适格；2.本案原、被告之间是否存在《商铺租赁合同》关系，被告是否应当向原告支付租金及相关费用；3.被告是否应当向原告支付所拖欠租金及相关费用的利息。针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1.原、被告双方于2011年1月1日签订的《商铺租赁合同》复印件一份，用以证明被告租赁原告的万森建材城A区6幢11、12号商铺，同时证明租赁商铺每月的租金、市场管理费、修缮费、卫生费的标准及金额；2.收据复印件2份，用以证明被告已经交付A区6幢11、12号商铺2015年1月至12月期间一年的房屋租金、市场管理费、修缮费、卫生费，被告欠交2016年1月至7月期间的各项费用为39312元。经质证，被告对原告提交的2组证据的真实性没有异议，但对该2组证据的合法性、关联性有异议，证明目的不予认可，并认为2015年前原、被告签订的合同期限届满后，对原、被告不再有法律约束力。被告对其答辩理由向本院提交了以下证据：1.被告的身份证复印件一份，用以证明被告的身份情况。2.《军队房地产租赁合同》复印件一份，用以证明临沧福隆石业有限公司于2010年4月13日与中国人民解放军77231部队签订租赁合同，承租了部队的土地及厂房用作万森建材城的经营场所，后原告又将该土地上的商铺转租给被告。3.《房地产租赁合同终止协议》复印件一份，用以证明中国人民解放军77231部队与临沧福隆石业有限公司于2014年4月5日签订了终止协议，《军队房地产租赁合同》已经于2014年6月10日依法解除，此后原告已经丧失了对万森建材城出租或转租的权利，原告亦不再享有要求被告支付租金的权利。4.临沧福隆石业有限公司工商变更登记情况、临沧万森公司工商登记情况、两家公司工商变更登记及股东情况对比表复印件各1份，用以证明两家公司法定代表人及股东存在交叉、重合的情形，两家公司存在关联关系。5.中国人民解放军77231部队张贴的通告4份、关于分租户反映关停万森建材城相关问题解答1份，用以证明:（1）部队多次在万森建材城的显著位置张贴通告，告知商户部队已经与原告解除租赁合同，临沧万森公司必须于2015年9月30日前关停商铺并将租赁土地清理完毕移交部队，建材城内所有商户应该配合工作，关停商铺；（2）中国人民解放军77231部队已经于2015年6月与临沧万森公司终止了租赁合同，并停收租金，临沧万森公司没有权利再向商户收取任何费用；（3）中国人民解放军77231部队已经认可与其租赁场地的是临沧万森公司；（4）中国人民解放军77231部队一再要求商户停止向临沧万森公司交纳租金，以免造成损失，并承诺给商户一定的期限进行搬迁。6.临沧万森公司告全体商户的通知3份、通过1份，用以证明临沧万森公司认可其是与中国人民解放军77231部队之间租赁合同的实际履行方；临沧万森公司对万森建材城的商户刻意隐瞒部队要收回土地及土地租赁合同已经解除的事实，还意图骗取被告及其他商户继续交纳房租，违反了诚实信用原则；临沧万森公司于2016年6月19日将被告的商铺强行锁门关停，造成被告无法继续经营，货物积压，导致被告更大损失。7.《房屋认购协议》复印件1份，用以证明因被告在万森建材城无法经营，已经于2013年10月15日另行购房经营。经质证，原告对被告提交的第1、4组证据没有异议。对第2、3、5、6组证据的三性均有异议，认为原告与被告解除的是与部队领导张体任签订的合同，而与陆学美签订的合同没有解除，继续有效；同时认为原告与部队租赁的是土地，原告租赁土地后在土地上建盖了商铺，原告对商铺有租赁的权利。对第7组证据有异议，认为该组证据与本案没有关联性，也不能证明被告的主张。通过庭审和举证质证，本院认为，原告提交的2组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明本案的相关事实，本院予以采信。被告提交的第1、4组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的第2、3、5、6组证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明本案的相关事实，本院予以采信，但该5组证据不能证明被告主张的原告已经丧失收取租金及相关费用权利的资格。被告提交的第7组证据与本案没有关联性，本院不予采信。通过庭审及举证质证，本院确认以下法律事实：临沧福隆石业有限公司原法定代表人与临沧万森公司法定代表人均为郑剑水，两个公司为关联公司。原中国人民解放军77266部队后更名为中国人民解放军77231部队。2010年4月13日，临沧福隆石业有限公司与原中国人民解放军77266部队签订了《军队房地产租赁合同》及《77266部队北营区空余场地租赁补充合同》，租赁土地面积146.5亩，租赁期限15年，租赁用途为建设和经营建材市场。上述合同签订后，原告临沧万森公司在所租赁的土地上建设了万森建材城，并将万森建材城的商铺租赁给多家商户。2011年1月1日，原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，合同中原告为甲方，被告为乙方。合同约定：“乙方向甲方租赁万森建材城A区6幢11、12号商铺，面积216平方米；租赁期为二年，并约定了每年的租赁费和卫生费的标准及金额。合同到期后，双方没有另行签订《商铺租赁合同》，但被告仍然一直使用之前所租赁的商铺。2015年，被告按照调整后的租金标准向原告交纳A区6幢11、12号商铺2015年1月至12月期间一年的房屋租金、市场管理费、修缮费、卫生费合计67292元，每月各项费用合计5616元，被告欠交2016年1月至7月期间的各项费用为39312元；经原告多次催收，被告以原告没有权利收取租金为由拒绝交付，故向人民法院起诉要求被告交付两处商铺2016年7月31日前的租金及相关费用，并承担利息。另查明，中国人民解放军77231部队于2016年5月16日向人民法院起诉，要求临沧福隆石业有限公司、临沧万森公司归还租赁的土地146.5亩及承担其他相关责任，该案仍在二审法院审理过程中。2015年6月以后，中国人民解放军77231部队以张贴通告的方式告知万森建材城的承租人，表明其要求收回出租土地的主张。本院认为，一、关于原告请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用的诉请。根据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告于2011年1月1日签订的《商铺租赁合同》，虽然早已经期限届满。但《商铺租赁合同》期限届满后，被告继续使用租赁的商铺进行经营，原告没有提出异议，已经形成了不定期租赁合同，并且被告还按照调整后的租赁费用标准缴纳了2015年的相关费用，现被告仍然应当按照原《商铺租赁合同》调整后的租金标准支付租金及相关费用。故原告的该项诉请有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告要求判令被告赔偿自2016年1月1日起至付清欠款之日止按照人民银行贷款年利率4.75%计算利息的诉请。根据查明的事实，自2015年6月起，由于中国人民解放军77231部队主张收回出租的土地，并以通告的方式在万森建材城进行宣传，导致万森建材城承租人的经营受到一定影响，而该影响的原因不是承租人的行为造成的，是原告没有处理好与中国人民解放军77231部队的土地租赁关系造成的，故原告的该项主张本院不予支持。三、关于被告认为原告已经丧失收取租金权利主体资格的辩称意见。首先，原告与中国人民解放军77231部队租赁的标的物是土地，原告在所租赁的土地上建设了万森建材城（商铺及仓库）后，将商铺出租给承租人使用经营。虽然中国人民解放军77231部队主张收回出租的土地，但至今仍未收回，在中国人民解放军77231部队没有实际收回出租土地之前，原告对其所建商铺的承租人仍有收取租金的权利。其次，根据合同相对性原则，原告与中国人民解放军77231部队之间是土地租赁合同，本案原告与被告之间的关系是商铺租赁合同，并且被告已经实际使用了原告出租的商铺，就应当向出租人支付租金。故被告的答辩意见不能成立，本院不予支持。四、关于被告认为原告关锁其经营的商铺，致使被告不能正常经营，不应承担租赁费用的辩称意见，原告不予认可，被告没有向本院提交证据加以证明，应承担举证不能的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告蔡鸿国于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告临沧市万森建材装饰有限公司商铺租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用39312元；二、驳回原告临沧市万森建材装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告临沧市万森建材装饰有限公司负担100元，被告蔡鸿国负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  石兆云审 判 员  熊红云人民陪审员  俸传海二〇一七年十二月二十八日书 记 员  张立坤