广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3497号上诉人（原审被告、反诉原告）：麦瑞香，女，1976年8月29日出生，汉族，住广东省鹤山市，上诉人（原审被告、反诉原告）：戚沛峰，男，1975年5月18日出生，汉族，住广东省鹤山市，上述上诉人的委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈咏红，女，1978年8月27日出生，汉族，住广东省鹤山市，原审第三人：鹤山市万家置业代理有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪镇。法定代表人：胡伟强。上诉人麦瑞香、戚沛峰因与被上诉人陈咏红、原审第三人鹤山市万家置业代理有限公司（以下简称“万家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2017）粤0784民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人麦瑞香、戚沛峰上诉请求：1、撤销一审判决，2、判令麦瑞香、戚沛峰有权没收陈咏红的20000元定金；3、驳回陈咏红的全部诉讼请求；4、陈咏红承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、麦瑞香、戚沛峰出售的涉案房屋免交卖方契税，同时麦瑞香、戚沛峰在2017年8月办理另一房屋产权也可免除一半契税，因此才在合同约定双方必须于2017年7月31日前办理房屋过户手续；二、合同约定陈咏红在2017年6月16日前必须向银行提交按揭贷款所需手续，但其逾期提交，导致银行审批迟延。陈咏红超期24天提交按揭资料的行为构成违约；三、合同约定陈咏红应当在2017年7月31日之前支付首期房款10万元，但其没有支付，构成违约；四、第三人万家公司在2017年8月9日上午已经通知双方当事人在当天下午支付首期房款以及办理房屋过户手续，但陈咏红拒不交纳首期房款，也不办理房屋过户，表明其已不再履行合同；五、在陈咏红不按照约定支付首期房款以及办理房屋过户手续的情况下，麦瑞香、戚沛峰才通知其合同按照自动解除处理，违约的是陈咏红。被上诉人陈咏红辩称，一、陈咏红已经尽麦瑞香、戚沛峰所急，一再催促中介公司抓紧办理过户手续。二、合同上写的是2017年6月16日前提交按揭贷款所需资料，陈咏红因不熟悉相关手续，多次与中介公司沟通，并于2017年6月18日提交了所有资料；三、因涉案房屋在2017年7月31日前未能办理过户，所以陈咏红没有支付首期房款100000元；四、2017年8月1日下午，中介公司通知房贷已批，可以办理房屋过户，是麦瑞香称其工作忙，没有时间办理，也不与陈咏红见面商讨，并通过中介称要升价，陈咏红才于2017年8月3日通过微信告知麦瑞香，如果不在8月9日前办理，就视为其违约。原审第三人万家公司经本院合法传唤未到庭，也未提交书面意见。陈咏红向一审法院起诉请求：1.麦瑞香、戚沛峰退赔定金40000元给陈咏红；2.判令麦瑞香、戚沛峰赔偿陈咏红中介费损失7000元；3.判令本案的诉讼费由麦瑞香、戚沛峰负担。麦瑞香、戚沛峰反诉请求：1.判令陈咏红赔偿双倍定金损失40000元给麦瑞香、戚沛峰；2.判令陈咏红负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月9日，陈咏红作为买方（乙方）与麦瑞香、戚沛峰作为卖方（甲方）、第三人万家公司作为中介方（丙方），共同签订了《房屋买卖合同》，约定甲、乙双方通过丙方的中介行为达成交易坐落鹤山市沙坪镇中华园教师村11号602房之物业，该物业总成交价为390000元，乙方于2017年6月9日签署本合同当天向甲方支付购房定金20000元，其余房款采用现金支付部分房款，其余银行按揭贷款方式：（1）甲乙双方在本合同签订之日起七天内共同向银行递交按揭贷款所需资料，乙方拟贷款金额为270000元，具体贷款金额、方式以银行审批为准；（2）甲乙双方约定于2017年7月31日或之前必须到房产交易中心办理该物业的过户手续，过户当天或之前乙方应将其应付甲方的余下房款100000元支付完毕，而按揭贷款的部分房款，则需待该物业实际过户后由银行直接支付给甲方。如因房管局或银行等合同三方以外原因导致交易延迟，则上述交易过户时间顺延。鉴于丙方的中介服务促成了甲乙双方之间的买卖合同成立，甲乙双方同意在签订合同当日向丙方支付中介服务费，甲、乙两方向丙方支付中介费详见《中介费支付承诺书》。在乙方已交付房款（含定金）120000元给甲方后（银行按揭款由银行直接支付给甲方），甲方应将该物业于当日内移交给乙方实际使用。违约责任：1、如因乙方未履行本合同之条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方在没收乙方已付定金并转作违约金的同时，甲方有权将物业再次转让给第三人，但甲方不得再另向乙方追究其他的任何责任，且本合同作自动解除处理，若存在已收之房款应于合同解除之日起十天内退还；2、如因甲方未履行本合同之条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方须双倍返还定金给乙方转作违约金以弥补乙方之损失，但乙方不得再另向甲方追究其他的任何责任，本合同作自动解除处理，已收房款及违约金均在合同解除之日起五天内退还。履行期限不明确的，以房管部门、银行、守约方或丙方发出通知之日起十天内为履行期限，等等。合同签订当日，陈咏红即向麦瑞香、戚沛峰交付了购房定金20000元，麦瑞香、戚沛峰即向陈咏红出具《收款收据》予以确认。2017年6月12日，经第三人通知，双方当事人共同前往银行办理按揭贷款手续，因陈咏红递交的申请资料中缺少账户首期流水，经银行指引催告，陈咏红于2017年7月10日向银行交齐办理按揭贷款手续所需的全部资料，该贷款于2017年8月1日经银行审批通过。2017年7月31日，因银行按揭贷款未审批，双方当事人未能办理房屋过户手续。2017年8月3日，陈咏红以微信告知麦瑞香：“银行贷款已经落来了，请你在2017年8月9日前到来按合同办理房屋过户手续，逾期不办理者，你方构成违约，我方将在2017年8月10日解除买卖合同，追究你的违约责任。”麦瑞香回复：“按照合同，你已于7月31日未能按时交款签约而违约了，现在是我在追究你的违约责任，请知悉！”2017年8月9日，麦瑞香以微信告知陈咏红：“陈咏红小姐，因你未能履行合同之条款在7月31日或之前支付首付房款100000元以及未能按时在7月31日给予办理过户手续，经再次协商无法达成一致解决方案，我方决定没收2万元定金作为违约金的同时我方有权将物业再次转让给别人，合同作自动解除处理，特此通知。——麦瑞香、戚沛峰”。陈咏红已即时收到。另查明，第三人万家公司与陈咏红签订了《中介费支付承诺书》，没有与麦瑞香、戚沛峰签订《中介费支付承诺书》。随后，陈咏红向第三人支付中介服务费7000元，第三人于2017年6月28日向陈咏红出具0953098号《收据》予以确认。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人及第三人签订《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。现就本案的争议焦点及判断理由评述如下：一、关于何方违约及何时解除《房屋买卖合同》的问题。根据一审法院查明的事实，双方当事人于《房屋买卖合同》约定双方应在合同签订之日起七天内（即2017年6月16日前）共同向银行递交按揭贷款所需资料，但因陈咏红递交的申请资料中缺少账户首期流水，导致贷款审批迟延，故双方未能按照合同约定的时间即2017年7月31日前办理涉讼房屋的过户手续。陈咏红因递交按揭贷款所需资料存在疏漏导致贷款审批迟延，存在轻微违约行为，但陈咏红为实现合同目的在迟延履行后于合理期限内采取了补救措施，积极按照银行要求补足相应手续于2017年8月1日通过了贷款审批，故陈咏红的行为未构成合同的根本性违约。又，鉴于《房屋买卖合同》未明确约定陈咏红存在上述轻微违约行为则赋予麦瑞香、戚沛峰合同解除权，且仅以此轻微的违约行为即主张解除合同，与合同法保护交易稳定的立法意旨不符，麦瑞香、戚沛峰以此为由于2017年8月9日通过微信单方提出解除合同，不符合合同解除的法定或约定条件，违反了《房屋买卖合同》的约定，故麦瑞香、戚沛峰构成违约。陈咏红于2017年8月3日以微信催告麦瑞香“请你在2017年8月9日前到来按合同办理房屋过户手续，逾期不办理者，你方构成违约，我方将在2017年8月10日解除买卖合同”，从以上各情观之，足认双方当事人均有解除合同的意思，并且麦瑞香、戚沛峰解除合同的意思在微信信息于2017年8月9日到达陈咏红时生效，故一审法院确定双方当事人于2017年8月9日解除了《房屋买卖合同》。二、关于陈咏红的诉讼请求是否应予支持的问题。陈咏红虽存在履行瑕疵，但其为实现合同目的及时采取补救措施，双方当事人之间的《房屋买卖合同》存在继续履行的条件，而麦瑞香、戚沛峰拒绝履行合同约定的出售涉讼房屋给陈咏红的义务，单方解除合同，构成违约，麦瑞香、戚沛峰应对合同目的不能实现负违约责任，依《房屋买卖合同》“如因甲方（即麦瑞香、戚沛峰）未履行本合同之条款而导致本合同不能完全或不完全履行的，则甲方须双倍返还定金给乙方（即陈咏红）转作违约金以弥补乙方之损失，但乙方不得再另向甲方追究其他的任何责任，本合同作自动解除处理，已收房款及违约金均在合同解除之日起五天内退还”之约定，现陈咏红请求麦瑞香、戚沛峰向陈咏红退赔定金40000元，理据充分，应予支持。至于中介费损失的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”及《合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定，本案中，陈咏红已通过定金罚则对其损失予以弥补，陈咏红另行请求麦瑞香、戚沛峰赔偿中介费损失7000元，则其所获定金和损失赔偿数额总和将超出因违约造成的损失，陈咏红的该项主张于法无据，一审法院不予支持。三、关于麦瑞香、戚沛峰的反诉请求是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”本案中，麦瑞香、戚沛峰对《房屋买卖合同》的履行构成违约，且就其请求陈咏红赔偿双倍定金损失40000元的主张未提供证据予以证实，故麦瑞香、戚沛峰的反诉请求无事实和法律依据，应以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、麦瑞香、戚沛峰于判决发生法律效力之日起十日内退赔定金40000元给陈咏红；二、驳回陈咏红的其他诉讼请求；三、驳回麦瑞香、戚沛峰的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费975元，减半收取487.50元，由麦瑞香、戚沛峰负担；反诉受理费800元，减半收取400元，由麦瑞香、戚沛峰负担。二审期间，双方当事人均无新的证据提供。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，在一审判决后，麦瑞香、戚沛峰于2017年11月已将涉案房屋转售他人。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕麦瑞香、戚沛峰的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案中，在双方签订的《房屋买卖合同》中，双方约定于2017年7月31日前办理房屋过户手续，后因陈咏红办理银行按揭手续延误，导致该日无法办理。因此，导致涉案合同不能如期履行的责任首先在于陈咏红。之后双方当事人多次通过微信、中介公司进行协商，无法达成一致意见。陈咏红称麦瑞香要求增加房价，但并未提供证据予以证明，对其主张本院不予采纳。双方当事人均通过微信的形式，宣称对方违约，要求解除合同。陈咏红于2017年8月3日通过微信通知麦瑞香，如2017年8月9日不办理房屋过户手续，将于2017年8月10日解除买卖合同。麦瑞香在8月9日通过微信通知陈咏红,因双方未能达成一致，麦瑞香将没收陈咏红缴纳的20000元定金，并将房屋转售。但随后再次通知陈咏红，请其按照双方约定的条件，即支付滞纳金2000元，首付200000元，在2017年8月11日前办理相关手续。从上述事实可知，首先作出解除涉案《房屋买卖合同》的意思表示的是陈咏红，但明确表示将在2017年8月9日解除合同的是麦瑞香。一审判决认定双方当事人均有解除合同的意思，并且麦瑞香解除合同的意思在微信信息于2017年8月9日到达陈咏红时生效，故确定双方当事人于2017年8月9日解除了《房屋买卖合同》并无不当，本院予以维持。而麦瑞香在与陈咏红的微信往来中，明确表示需要变更合同的履行条件，即首付款改为20万元，另需缴纳滞纳金2000元。综上，本院认为，虽然双方当事人在履行合同的过程中产生争议，对后续如何履行的问题不能达成一致意见，而且双方都曾经向对方表示因对方违约，将解除合同，但在此时，双方当事人所签订的《房屋买卖合同》仍然具备履行的条件。双方当事人的行为，均未达到根本违约，达到涉案购房合同不能完全或者不完全履行的程度。因此，双方当事人要求按照涉案购房合同第六条违约责任的相关规定，要求对方双倍返还定金或者没收定金的理由均不充分，本院均不予支持。但因麦瑞香、戚沛峰在一审判决后已经将房屋出售，涉案购房合同已经没有继续履行的可能，因此，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，麦瑞香、戚沛峰收取陈咏红的20000元定金，应当返还给陈咏红。但一审判决判令麦瑞香、戚沛峰退赔双倍定金40000元给陈咏红亦有不当，本院予以纠正。麦瑞香、戚沛峰要求陈咏红双倍定金赔偿损失40000元，但未能举证证明其实际损失，故其请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。至于陈咏红要求麦瑞香、戚沛峰赔偿中介费7000元的诉讼请求。本院认为，如上所述，导致《房屋买卖合同》未能履行是因为双方当事人均存在一定的违约行为，且该费用也非麦瑞香、戚沛峰收取，陈咏红要求麦瑞香、戚沛峰赔偿，不符合双方当事人在涉案购房合同中的约定。因此，陈咏红该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律错误，处理不当，本院予以纠正，并对上诉人麦瑞香、戚沛峰的上诉请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2017）粤0784民初1997号民事判决；二、麦瑞香、戚沛峰应当在本判决发生法律效力三日内返还陈咏红定金20000元；三、驳回陈咏红的其他诉讼请求；四、驳回麦瑞香、戚沛峰的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费487.5元、二审案件受理费300元，由陈咏红负担394元，由麦瑞香、戚沛峰负担393.5元，一审反诉受理费400元，由麦瑞香、戚沛峰负担。本判决为终审判决。审判长  吴拥军审判员  陈 炜审判员  陈雪娟二〇一七年十二月二十九日书记员  梁丹婷