四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终7511号 上诉人（原审原告）：杨某1，女，2001年7月22日出生，汉族，住成都市新都区。 法定代理人：杨某2（杨某1之父），住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张广宇，四川致高守民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程岭梅，四川致高守民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中集产业园投资开发有限公司，住所地：成都市新都区物流中心中集大道**。 法定代表人：李志敏，董事长。 委托诉讼代理人：高少宾，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都纵合盈商投资管理有限公司，住，住所地：成都市武侯区佳灵路********/div> 法定代表人：王芳，总经理。 上诉人杨某1因与被上诉人成都中集产业园投资开发有限公司（以下简称中集公司）、被上诉人成都纵合盈商投资管理有限公司（以下简称纵合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第3085号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨某1上诉请求：撤销一审判决，改判由中集公司、纵合公司连带向杨某1补偿支付：1、装修款92844元及资金占用费（以92844元为基数，从支付之日起至实际赔偿支付之日止按照银行同期贷款利率计算）；2、从2015年1月1日起按照《委托协议》的约定支付经营管理费（租金）；3、从2015年1月1日起至实际支付经营管理费之日止每日按实际应付经营管理费万分之五的标准连带向杨某1支付违约金；或者将本案以程序违法发回重审。事实和理由：一、一审认定事实中的《购房须知》并未经举证、质证，且为无效格式条款，不能作为定案依据。依据《包销协议》和《委托书》的内容，不能证明中集公司委托纵合公司按照底价4000元/平方米销售的是清水房。中集公司委托纵合公司在销售房屋的标准上属于授权不明，依据现场公示的《委托书》，杨某1有理由相信纵合公司有权代理中集公司签订《委托协议》及其附件《委托装修协议》，故中集公司应当对这两个协议承担委托代理行为产生的法律责任。二、依据《包销协议》、《委托装修协议》，纵合公司收取的“装修及运营委托款”实为中集公司授权收取，《返租计价单》是中集公司与杨某1达成的商品房买卖预约合同，其中载明的房屋总价296279元由《商品房买卖合同》中的177120元、《房屋结算单》中的面积差80元、《委托装修协议》中的101844元三部分组成，充分证明《委托装修协议》中记载的“工程包干费”就是中集公司授权纵合公司收取的溢价房款，该溢价房款未计入《商品房买卖合同》，故《商品房买卖合同》不能作为认定中集公司与杨某1之间房屋买卖合同全部权利义务的依据。三、杨某1在一审中已举示房屋现状证明中集公司、纵合公司未履行《委托装修协议》约定的义务构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，杨某1可以要求中集公司、纵合公司继续履行合同并赔偿违约造成的损失，杨某1在本案中请求的是要求中集公司、纵合公司支付租金、补偿未履行装修义务的损失92844元，属于金钱给付之诉，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第110条的规定驳回杨某1的全部诉讼请求，系适用法律不当。 中集公司辩称，1.中集公司与纵合公司之间系委托代销关系；2.中集公司对纵合公司的授权是清晰明确的，该授权不包含委托装修、售后返租等事项；3.杨某1对中集公司的授权范围是清楚明知的，理由是：在中集公司与杨某1签订的《商品房买卖合同》中已经明确中集公司销售的房屋是清水房。杨某1在与中集公司签订《商品房买卖合同》时，所签《购房须知》中明确约定中集公司仅对房屋的买卖合同及补充协议承担责任，一审法庭辩论阶段针对《购房须知》发表了意见，不存在一审未提交《购房须知》的问题。至于委托装修、售后返租等事项与中集公司无关。杨某1与纵合公司签订《委托装修协议》以纵合公司的名义对杨某1进行提示，提示内容与《购房须知》内容基本一致；4.（2016）川01民终1589号一案所涉及的事实与本案事实基本一致，该判决认为《委托协议》及《委托装修协议》的结果并不归属于中集公司。请求驳回上诉，维持原判。 纵合公司辩称，1.一审中各方当事人均未向一审法院提交《购房须知》，纵合公司并不知道买受人与中集公司签订的《购房须知》，纵合公司与中集公司签订的《包干销售委托协议》及《补充协议》明确纵合公司按照招商运营的形式销售房屋并自行收取招商运营服务费，也就是双方约定的溢价款。纵合公司正是按照上述约定来收取应得的销售代理服务费，表现形式是通过与购房者签订《委托装修协议》及《运营管理协议》收取所谓的装修费，但是纵合公司并不负责装修，中集公司委托给纵合公司按4000元/平方米销售的房屋就是精装修房屋，所约定的装修包干费就是按照中集公司授权但没有计入商品房合同的溢价房款。纵合公司与中集公司对于本案的房屋销售模式就是售后返租的销售模式。中集公司应当承担相应的法律后果。2.中集公司出具给纵合公司的委托书有两份，一份是销售委托，一份是招商委托。如清水房何来委托招商，确实无明确约定授权。但是售后返租的销售模式，根据纵合公司与中集公司签订的《包干委托销售协议》的约定，纵合公司的销售模式必须经中集公司同意，而且包销协议中明确约定“销售推广内容及所有对外签订的合同，必须经过中集公司的审核同意，才能对外宣传。销售过程中，中集公司现场委派工作人员监督纵合公司的所有工作。如中集公司发现纵合公司有不妥事宜，纵合公司不整改，中集公司随时可以终止双方协议。在纵合公司与业主签订协议并收取溢价房款的过程中，中集公司派人监督并参与，只有业主与纵合公司签订了《装修委托协议》及《经营委托协议》之后，才会让购房者与中集公司签订房屋买卖合同。综上，纵合公司的销售行为，是中集公司认可并授权的代理行为，所有合同责任均应由中集公司承担，不应由纵合公司承担。 杨某1向一审法院起诉，请求判令：1.中集公司限期内为杨某1办理成都市新都区新都镇中集大道555号5栋10层1010号房屋的国土证；2.中集公司补偿支付杨某1成都市新都区新都镇中集大道555号5栋10层1010号房屋装饰设备款92844元，并向杨某1支付装修设备款的资金占用费（自2014年3月19日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3.中集公司支付杨某1经营管理费（租金）从2015年1月1日起至实际付清之日止（自2015年1月1日至2017年12月31日每月按1860元计算，2018年1月1日-2020年12月31日每月按2092元计算，2021年1月1日-2022年12月31日每月按2325元计算），中集公司向杨某1支付违约金，自2015年1月1日起按应付经营管理费的日万分之五计算至实际付清之日止；4.纵合公司对上述2、3项诉讼请求承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2013年7月15日，中集公司（甲方）与纵合公司（乙方）签订《包干委托销售协议书》，约定纵合公司包干销售中集公司开发的位于成都市新都区公寓，中集公司委托纵合公司独家包干销售，包干销售期限为2013年7月15日至2014年11月30日，本项目的包干销售价格经双方共同约定，包干销售单价为4000元/平方米，包干销售建设面积14950.74㎡（此面积为暂定面积，最终以测绘部门测绘面积为准多退少补），包干销售总价为59802960元（具体房源面积价格见附件清单）。协议第四条载明：“乙方在包销过程中不能以甲方名义从事活动，乙方任何冒用甲方名义或未经甲方审核认可的行为，均不能对甲方产生效力。”第五条3款载明：“甲方有权监督乙方的销售情况，发现不妥事宜及时书面提醒和告知乙方应注意、避免和克服的事项，提出整改意见；乙方无条件配合甲方的监督并立即整改甲方已发现以及未发现的不妥事项，若乙方拒不整改，甲方有权立即中止本协议，一切责任由乙方自行承担。”第六条第1款第（1）项载明：“按照甲、乙双方议定的条件、范围和内容，在包干销售期限内进行广告宣传、策划；”第（2）项载明：“甲方对乙方制定的本项目文案资料（包括但不限于派送宣传资料、售楼书等）所享有的知识产权。”第六条第5款载明：“乙方制作的宣传资料（包括但不限于报纸广告、宣传单、楼书等）的内容应经甲方审查，甲方同意后方可对外发放；乙方不得使用未经甲方审查同意的宣传资料、带有虚假信息的宣传资料，由此造成的任何不利风险均由乙方承担。”同日，中集公司与纵合公司签订了《包干委托销售补充协议》，该补充协议载明：“一、该包销单价为甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》中约定、记载的价格，乙方包销溢价款不在本单价中，也不能约定、记载于《商品房买卖合同》中。二、乙方报酬来源于乙方在包销过程中，房屋买受人向乙方支付的高于4000元/平方米的溢价款，甲方不另行向乙方支付其他任何形式的报酬。” 上述协议和补充协议签订后，2013年8月12日，中集公司向纵合公司出具了一份《委托书》，该《委托书》载明：“甲方将甲方所开发的位于成都市新都区的中集车辆产业园之中集商业广场一号楼（SY-1）委托给乙方对外销售。本委托书有效期截止2014年11月30日。”纵合公司接受中集公司的委托后，就委托包干销售的房产项目对外发布了一系列宣传资料、广告。宣传资料、广告的主要内容是：“全精装，带租约；15年超长租约+8.4%超高回报；精装四星级酒店；8年租约+10%的超高回报+120%溢价回购。” 2014年3月19日，杨某1与中集公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，杨某1购买中集公司开发的中集产业园商业广场1幢10层1010号房屋，用途为：办公，测绘建筑面积共44.28平方米，其中套内建筑面积32.89平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.39平方米，装修水平是清水。该商品房为非住宅，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总价款177120元，杨某1采取一次性付款方式付款。中集公司应当在2013年12月31日前向杨某1交付该商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证，以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。商品房交付使用后，杨某1于商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，如因中集公司的责任，杨某1未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，杨某1有权退房。合同附件六关于装饰和设备标准的约定为“外墙保温材料EVB无机保温砂浆，外墙瓷砖，内墙腻子刮白，顶棚原结构层，室内地面水泥抹面，门窗型材彩色涂层钢板门窗卫生间地面水泥抹面，墙面水泥抹面，顶棚水泥抹面。”同日，杨某1与中集公司签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，作为对上述《商品房买卖合同》的修改和补充。该补充协议约定，杨某1应于2014年3月19日前将房屋总款177120元一次性付给中集公司。补充协议第七条对《买卖合同》第十九条补充约定“4、出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在小区所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起三年内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料交国土部门。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用权证》的，出卖人承担相应责任。”补充协议第十二条关于其他资料的效力载明“双方同意：除《买卖合同》及其附件以及本《补充协议》之外，出卖人的售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房等均不对本合同双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅为参考。” 在签订上述合同及补充协议时，杨某1与中集公司并签订了一份《购房须知》，该《购房须知》载明：“基于您的信任，我公司告知如下事实，请您阅读：一、成都纵合盈商投资管理有限公司仅作为我公司委托的销售代理公司，代理销售位于成都市新都区（暂定楼栋号）号楼4-16层物业，委托期限为2013年07月15日至2014年11月30日。二、您将要购买的SY-1栋10楼1010号房屋，其交房标准为清水房（非装修房），我公司仅对《商品房买卖合同》及其补充协议约定相关义务承担责任；非《商品房买卖合同》及其补充协议范围内的任何承诺，均与我公司无关，我公司对此不承担任何法律责任。三、成都纵合盈商投资管理有限公司与您协商的包括但不限于有关委托装修、委托租赁、售后返租等相关事宜，并不在我公司对成都纵合盈商投资管理有限公司的委托范围之内，需由您与成都纵合盈商投资管理有限公司协商另行达成相关协议，我公司对由此产生的一切纠纷不承担任何法律责任。成都中集产业园投资开发有限公司：我已经认真阅读本《购房须知》，完全理解其中的意思。我已完全知晓贵公司告知的事实，本人同意且无异议。” 同日，杨某1（甲方）与纵合公司（乙方）签订了《委托协议（酒店）》（即委托经营管理合同），约定杨某1同意将位于成都市新都区中集商业广场酒店（项目名称：中集商业广场SY-1号楼）SY-1栋10楼1010号（精装修）房，委托给纵合公司进行经营管理，杨某1委托给纵合公司的房屋为精装修房。委托经营管理期限定为八年，从2015年1月1日起至2022年12月31日止，杨某1从2015年1月1日开始向纵合公司收取经营管理费。杨某1不管纵合公司届时何种自身原因是否如期开业，自签订该协议后，纵合公司应按月按时向杨某1支付收取经营管理费。该房屋的经营管理费：2015年1月1日至2017年12月31日，年度经营管理费按照成交合同金额的8.0%计算，即月度经营管理费总额为1860元；2018年1月1日至2020年12月31日，年度经营管理费按照成交合同金额的9.0%计算，即月度经营管理费总额为2092元；2021年1月1日至2022年12月31日，年度经营管理费按照成交合同金额的10%计算，即月度经营管理费总额为2325元。根据酒店统一装修要求，杨某1已与专业酒店装修公司签订了《委托装修协议》，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销。该合同第六条关于违约赔偿第三款载明：“如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按房屋总购房款（含装修款）的万分之五支付违约金，逾期超过90天，甲方有权单方面终止合同并要求乙方按甲方的原购房合同总额（含装修款）回购房该房屋，且承担违约金壹拾万元整。”该合同附件二《委托装修协议》约定，杨某1委托纵合公司对上述房屋进行装修，纵合公司按照杨某1认可的其提供的酒店装修标准进行装修，经双方充分协商，该工程包干费共计101844元。纵合公司应按照约定的装修标准或酒店统一要求的装修标准进行施工，在房屋正式交付之前完成全部工程。该合同特别提示载明“……基于你的信任，我公司告知如下事实：一、我公司作为该物业委托代理销售商，委托代理销售期限为2013年07月15日至2014年11月30日。二、成都中集产业园投资开发公司所委托销售的物业交房标准为清水房（非装修房），其能且仅能对您所购买房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的相关义务承担责任。三、我司作为该物业投资运营管理商，引入了准四星级品牌酒店入驻该物业。因此，您所购买的物业为精装修（准四星级酒店装修标准），您购买该物业时需同时与我司签订《委托经营管理合同》及《委托装修合同》，我司对该物业的经营管理承担责任。四、我司与您签订的包括但不限于有关《委托经营管理》、《委托装修》等相关合同，并不在成都中集产业园投资开发有限公司对我司委托范围之内，我司对由此产生的一切纠纷承担相应法律责任。我已经认真阅读本特别提示，完全理解其中的意思。我已完全知晓贵公司告知的事实，本人同意且无异议。” 杨某1与中集公司、纵合公司签订上述协议后，向中集公司支付了购房款177200元，在《商品房买卖合同》约定的全部购房款付清后，中集公司于2014年4月29日为杨某1开具了购房款金额为177200元的发票。杨某1并向中集公司支付了契税、印花税等费用共计8406.8元。2014年3月19日，杨某1向纵合公司支付了92844元款项，纵合公司收取该款后出具了相应的收据，该收款事由载明：中集商业广场SY-1号楼1010房装修及运营委托款。 2014年3月19日，中集公司向杨某1交付了案涉商品房。2014年9月1日，中集公司为杨某1办理了房屋所有权证，2015年2月2日，杨某1在“成都中集车辆分拨中心配套商业”产权结算表上签字确认已领取房屋所有权证书原件。之后，因杨某1未如期收到所购房屋的经营管理费，认为系因中集公司与纵合公司的过错导致合同不能继续履行，故诉至一审法院，请求依法解决。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点有四，分述如下： 1.关于本案的法律关系。杨某1与中集公司签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，上述合同及协议已实际履行，杨某1与中集公司建立了商品房预售合同关系；杨某1与纵合公司签订了《委托协议（酒店）》，从该协议约定的内容看，杨某1与纵合公司之间建立了房屋租赁合同关系；杨某1与纵合公司签订了《装修协议》，双方之间即又建立了装饰装修合同关系。 2.关于杨某1主张中集公司限期内为其办理案涉房产的国土证的问题。本案中查明中集公司于2014年9月1日为杨某1办理了房屋所有权证，杨某1于2015年2月2日领取了房屋所有权证书，至于办理国有土地使用权证，杨某1与中集公司签订的《商品房买卖合同补充协议》关于办理分户国有土地使用证的约定是：中集公司协助杨某1办理分户国有土地使用权证。如杨某1委托中集公司办理分户国有土地使用权证的，中集公司应在杨某1房屋所在小区所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起三年内将办理国有土地使用权证所需中集公司提供的资料交国土部门。根据上述查明的事实和双方当事人之间的约定，中集公司为杨某1办理国有土地使用权证届满的时间应是2017年9月1日，故杨某1现主张办理国有土地使用权，于事实不符，本院不予支持。 3.关于杨某1主张中集公司补偿其房屋装饰设备款和向其支付经营管理费的问题。杨某1所主张的房屋装饰设备款和经营管理费，所基于的合同是《委托协议（酒店）》和该合同附件《委托装修协议》，该合同相对方是纵合公司。而本案中杨某1与中集公司签订的合同是《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，中集公司作为买卖合同的相对方，已按合同约定履行了房屋的交付义务和为杨某1办理房屋产权证的义务。以及中集公司公示的2013年8月12日《委托书》，该《委托书》虽未明确该公司委托纵合公司对外销售中集产业园商业广场SY-1号楼的具体权限范围，但纵合公司与中集公司签订的《包干委托销售协议书》、《包干委托销售补充协议》明确约定了纵合公司代理的事项、权限和期间。并且杨某1与中集公司签订的《购房须知》明确载明了中集公司只对《商品房买卖合同》及其补充协议约定的相关义务承担责任，对纵合公司与杨某1协商的关于委托装修、委托租赁，售后返租的相关事宜，不在中集公司对纵合公司的委托范围之内。同时杨某1在与纵合公司签订的《委托协议（酒店》中又特别提示，特别提示的内容与上述《购房须知》告知的内容基本一致，即纵合公司与杨某1签订的《委托经营管理合同》、《委托装修》等相关合同，并不在中集公司对该公司的委托范围之内，纵合公司对上述合同产生的一切纠纷承担相应法律责任。上述《购房须知》和《委托协议（酒店）》均是杨某1自愿签订，即杨某1对中集公司委托纵合公司的相关委托范围是清楚明确的，因此，综上所述，《委托协议（酒店）》、《委托装修协议》并不在中集公司的委托范围之内，由该两份合同所产生的责任应由纵合公司承担。 4.关于装修设备款的补偿和经营管理费的支付。因《委托协议（酒店）》所约定的经营管理费，纵合公司应从2014年8月8日开始向杨某1支付，而实际履行中，杨某1并未按期收到合同所约定的经营管理费，纵合公司的行为已构成违约，根据杨某1与纵合同盈商公司签订的《委托协议（酒店）》第六条关于违约赔偿的约定如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按房屋总购房款（含装修款）的万分之五支付违约金，逾期超过90天，甲方有权单方面终止合同并要求乙方按甲方的原购房合同总额（含装修款）回购该房屋，且承担违约金壹拾万元整。”本案中，在合同解除条件已成就的情况下，杨某1未提出解除合同，其主张是要求继续履行，而杨某1与纵合公司签订的《委托协议（酒店）》已事实上不能履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，以方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”故杨某1主张经营管理费不符合上述法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回杨某1的诉讼请求；案件受理费1160元，由杨某1负担。 本案二审审理期间，杨某1向本院提交了以下证据： 1.《返租计价单》； 2.(2015）成民终字第7744号民事判决书。 上述证据拟证明《委托装修协议》约定的“工程包干费”即为溢价房款，中集公司对纵合公司的授权不明，应当连带承担合同责任。 中集公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，上面加盖的只有纵合公司的公章，与中集公司无关，《委托装修协议》中也做了相应提示，故不能约束中集公司。对证据2的真实性、合法性无异议，但该案与本案有差别，与本案无关联性。 纵合公司质证认为，对上述证据均无异议。《返租计价单》显示的购房款就是总价，对业主而言不存在溢价款和包干费的说法。（2015）成民终字第7744号民事判决书中所涉及的房屋就是本案中所涉及的SY-1的房屋，判决书中非常明确的说明中集公司与纵合公司之间的授权委托是成立的，中集公司应当就纵合公司与本案中所涉及的对外签订的任何的协议、承诺承担全部或连带责任。 中集公司在二审中提交了以下证据：1、《购房须知》，拟证明中集公司与杨某1明确约定中集公司仅对房屋买卖合同及补充协议承担责任，委托装修和售后返租事项与中集公司无关，杨某1签字确认，其明知且未提出异议。2、（2016）川01民终1589号民事判决书，拟证明该案涉及的事实与本案事实基本一致，判决书中关于委托协议以及溢价款均有体现，同类案件经本院已有认定。 杨某1质证认为，1、对《购房须知》签字的真实性予以认可，但对合法性和关联性不予认可，该《购房须知》属于合同法规定的格式条款，其内容与中集公司在销售现场的委托书的内容不符，应以非格式合同的委托书内容作为认定中集公司授权销售房屋的标准，故该证据不能达到证明目的。2、对判决书的真实性予以认可，合法性、关联性不认可。该案是以举证责任没有完成，不予支持购房者要求中集公司承担责任的请求，且该案已提交新的证据进入再审程序。本案中可以依据返租协议、返租出让协议清晰的得出溢价房款就是装修款。 纵合公司质证认为，对真实性、合法性认可，对关联性不认可，认可杨某1的质证意见。 纵合公司在二审中提交以下证据：2013年7月5日由中集公司向其出具的《委托书》（招商）、项目售楼部内部的装修及道具以及：1、《销售现场照片》3组；2、《致成都中集公司的公开信》（2014.11.16）；3、《中集商业SY-1号招商工作计划》（2014.11.25)；4、《QQ往来信息》、邮件信息及信息内容打印件；5、《情况说明》等。拟证明：销售现场公示了涉案楼盘招商引进了法国柏栎酒店和投资收益表；中集公司委派工作人员杨雪在售房现场对纵合公司签订装修协议等销售行为进行驻场监督；中集公司自认涉案楼盘按照“主权式酒店”继续招商运营，杨雪是联络负责人；杨雪以“紫梦蓝”的QQ名和业主代表QQ名为“DUDU”的向鉴樵沟通回复酒店招商工作的进展情况；纵合公司答复业主装修协议中的是溢价房款，是中集公司支付给纵合公司的销售报酬，而不是用来装修房屋使用的；销售签约流程是按照装修协议、委托协议、商品房买卖合同的顺序签订。 中集公司质证认为，对证据真实性、合法性、关联性均有异议，证据1没有看到过；证据2是纵合公司单方面提供；证据3无中集公司的印章；证据4不清楚该情况；证据5是纵合公司单方说明。 杨某1对纵合公司提交的上述证据予以认可。 本院经审查认为，经查一审庭笔录及卷宗，一审法庭辩论时中集公司提到了《购房须知》，一审卷宗内存有《购房须知》，二审中针对该《购房须知》组织各方当事人进行了质证，杨某1对该《购房须知》的真实性并无异议，故本院对《购房须知》的真实性予以确认，至于其证明力，以及杨某1、中集公司、纵合公司提交的其他证据的证明力，本院结合本案的事实予以确认。 二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，杨某1在二审中明确主张其在本案中请求的是要求中集公司、纵合公司支付租金、补偿未履行装修义务的损失，对此，本院评述如下： 关于支付租金的问题 杨某1（甲方）与纵合公司（乙方）签订的《委托协议（酒店）》（即委托经营管理合同）第六条关于违约赔偿第三款载明：“如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按房屋总购房款（含装修款）的万分之五支付违约金，逾期超过90天，甲方有权单方面终止合同并要求乙方按甲方的原购房合同总额（含装修款）回购房该房屋，且承担违约金壹拾万元整。”杨某1在本案中所称租金，实指杨某1按照《委托协议（酒店）》之约定可按期收取的经营管理费。根据查明事实，纵合公司确未按照《委托协议（酒店）》所约定按期向杨某1支付经营管理费，纵合公司的行为已构成违约，且逾期90天以上，则根据《委托协议（酒店）》第六条关于违约赔偿的约定，杨某1有权提出解除合同并主张回购和违约金，但本案中，杨某1并未要求解除合同，其要求支付经营管理费，实则是主张合同继续履行。因从现有证据和各方当事人的陈述来看，杨某1与纵合公司签订的《委托协议（酒店）》已事实上不能履行，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项之规定不予支持杨某1关于租金支付的诉讼请求并无不当。 关于补偿未履行装修义务的损失的问题 关于纵合公司是否应予补偿的问题。经审查，杨某1与纵合公司所签订的《委托协议（酒店）》和该合同附件《委托装修协议》，并未约定因未履行装修义务造成损失的赔偿条款。纵合公司未履行装修义务，实质是造成《委托协议（酒店）》不能继续履行，纵合公司亦因此不能按约向杨某1支付经营管理费，纵合公司的行为构成违约，杨某1若要主张损失赔偿，实则只能依据前述的《委托协议（酒店）》第六条关于违约赔偿的约定主张相应的回购和违约金，包括要求返还装修款等。但因杨某1在本案中并未要求解除《委托协议（酒店）》和《委托装修协议》，致本案无法按照该条款予以处理装修款返还等事宜，故对杨某1在本案中要求纵合公司向其补偿支付未履行装修义务的损失的主张，本院不予支持。若杨某1认为其可依据其与纵合公司签订的《委托协议（酒店）》第六条之约定解除合同并主张相应损失，可另案讼争。 关于中集公司是否应予补偿的问题。杨某1与中集公司签订的《购房须知》中，明确载明了中集公司只对《商品房买卖合同》及其补充协议约定的相关义务承担责任，纵合公司与杨某1协商的关于委托装修、委托租赁、售后返租的相关事宜，并不在中集公司对纵合公司的委托范围之内。杨某1虽辩称该《购房须知》为格式条款不应采信，但首先，从杨某1与纵合公司签订《委托经营管理合同》，再与中集公司签订《商品房买卖合同》的事实来看，该较为特殊的签约顺序理应引起杨某1的关注和重视，即，假如杨某1坚持认为中集公司才是案涉精装酒店房的出售主体以及装修和运营管理主体，而纵合公司仅为代理人的话，当纵合公司提出先与其签订《委托经营管理合同》时，杨某1理应提出异议并拒绝签订，还可另寻救济途径。但事实上，在相关合同对签约主体、授权范围、责任主体等均作出了明确的提示和说明后，杨某1不仅选择接受并分别签约，还按约向纵合公司、中集公司分别支付了装修工程包干费、购房款。同时，法律亦不禁止同一商业楼宇具有不同的销售主体和运营主体，关键是合同相对方是否对此明确知晓并接受。由此可见，在签订正式合同时，杨某1对中集公司委托纵合公司的相关委托范围是清楚无误的，中集公司并不存在授权不明的问题。因此，杨某1关于2013年8月12日《委托书》授权不明、销售现场有中集公司委派人员、现场展示栏显示的是精装酒店房的理由均不能成立。其次，杨某1与纵合公司签订的《委托经营管理合同》（含特别提示及附一《酒店部分房屋装修装饰配置标准》和附件二《委托装修协议》）中，也作了类似的特别提示，即中集公司委托销售的物业为清水房（非装修房），纵合公司作为投资运营管理商与杨某1签订的《委托经营管理合同》、《委托装修协议》等相关合同，并不在中集公司对纵合公司的委托范围之内，纵合公司对上述合同产生的一切纠纷承担相应的法律责任。再次，2013年7月5日中集公司向纵合公司出具的《委托书》中虽然载明“中集公司将其位于成都（暂定楼栋号）项目独家委托给纵合公司进行对外招商工作”，但是，双方后于同年7月15日签订的《包干委托销售协议书》中，并未约定委托销售对象为精装酒店房及委托运营酒店等事项。同时，中集公司于同年8月12日向纵合公司出具的另一份《委托书》中，委托事项仅为“对外销售”，并增加了委托有效期。因此，2013年7月5日的《委托书》本身并不能得出中集公司委托纵合公司销售的是精装酒店房的结论。即本案中，杨某1并无充分的证据证明中集公司系《委托装修协议》的合同主体。综上，根据前述分析，本院认为，《购房须知》与《委托经营管理合同》、《委托装修协议》、《委托书》等并不相悖，不存在限制杨某1权利、免除中集公司责任导致因系格式条款而无效的内容，与《商品房买卖合同》相对应，《购房须知》内容清晰明了，应予采信并作为本案定案依据，同时，杨某1关于中集公司与纵合公司之间系委托代理关系的主张亦不能成立。由此，杨某1在二审中提交的《返租计价单》系纵合公司出具，对中集公司不具有约束力。根据该《购房须知》及杨某1与中集公司签订的《商品房买卖合同》之内容，杨某1与中集公司之间并未约定中集公司需要对装修事宜承担相应的补偿责任，故本院对杨某1要求中集公司向其补偿支付装修损失的主张亦不予支持。 综上，杨某1上诉请求不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2121元，由杨某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  何春梅 审判员  祝颖哲 审判员  赫耀文 二〇一七年十二月五日 书记员  马 为