安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初8125号原告：合肥瑞邦物业服务有限公司，住安徽省合肥市瑶海区安徽轻工商城****，统一社会信用代码913401005606764474（1-1）。法定代表人：沈光超，董事长。委托诉讼代理人:孔林,公司员工。委托诉讼代理人：蒋晓梅，公司员工。被告：蒯文全，男，1962年2月6日出生，汉族，住，住安徽省合肥市瑶海区/div>委托诉讼代理人：丁家芝，女，1969年6月7日出生，汉族，系蒯文全之妻，住，住安徽省合肥市庐阳区/div>原告合肥瑞邦物业服务有限公司（以下简称“瑞邦物业公司”）诉被告蒯文全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告瑞邦物业公司的委托诉讼代理人孔林、被告蒯文全委托诉讼代理人丁家芝的均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费3351元（81.66平方米×0.57元/平方米·月×2012年1月1日-2017年12月31日共72个月）及逾期缴纳物业费的利息损失943元（利息暂计算至2017年1月1日，利息实际金额应计至被告全额缴纳物业费之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为被告所在美晨雅阁的物业服务公司，对被告所在的美晨雅阁小区进行服务，原告取得合肥市物价局物业收费许可。被告房屋面积81.66平方米，原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定了双方的权利义务，合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告作为美晨雅阁的业主，自2012年1月1日起至2017年12月31日拖欠原告物业费3351元，原告向被告多次催要物业费，但被告迟迟没有履行缴纳物业费的义务。被告蒯文全答辩称：2012年我家没有缴纳物业费是因为2012年我家的热水器管道被烟花炸坏，所以之前的物业公司就说给我家免去2012年的物业费，当时是口头说的。2015年我家的电瓶车停放在车库内，充电器被偷，当时我还报警了，我作为业主个人不知道之前的物业公司撤场，我也不知道小区有新的物业公司。单元进户门门铃一直是坏的，说要找物业修理，但是一直找不到物业，就一直说没有物业公司。今年9月厨房天花板漏水，我报警，后面找了居委会来修理的。小区内的绿化枯死，卫生环境差，保安不作为，小区内经常被盗，还有人在小区内打架之内的，保安都不管。本院经审理认定事实如下：2013年3月22日，合肥美晨雅阁业主委员会与振东物业公司签订了《物业服务合同》约定:1、物业服务费收费选择包干制，按照半年进行缴纳，业主应在每年一月或六月前十日履行缴纳义务，标准为高层住宅物业费1.17元/月/平方米，多层住宅0.57元/月/平方米；2、合同期限自2013年3月22日起2016年3月21日止，在本合同期满前2月应就是否另行签订合同进行协商，经协商未能达成协议的，应在本合同期满后3月内继续履行合同，甲乙双方应在此期间选聘新的物业服务企业。被告为该小区7栋508室（房屋面积81.66平方米）业主，系高层住宅。自2013年3月起被告未向原告交纳物业管理费，故原告诉至法院，请求被告支付物业费并承担违约利息损失。另查明，2013年7月17日，美晨雅阁小区原物业公司合肥市美城物业管理有限公司向合肥振东物业管理有限公司出具一份说明载明“美晨雅阁原物业管理单位为合肥美城物业管理有限公司，自2013年3月22日合法退出小区管理，经业主委员会公开招标确定为合肥振东物业管理有限公司。经双方协商，美城物业公司服务期间业主所拖欠物业管理费由合肥振东物业管理有限公司收取”。2014年8月8日，合肥振东物业管理有限公司名称变更为合肥瑞邦物业服务有限公司。本院认为：合肥美晨雅阁业主委员会与原告瑞邦物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对全体业主均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。物业公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。被告作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中被告提出的物业服务中存在的部分问题，本院认为，被告的抗辩理由只能证明原告提供的服务存在部分不完善之处，不能以此为理由拒绝支付物业费。被告作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，原告亦应对其服务方式、服务细节逐步整改，力求完善。根据合同约定，被告应缴纳自2013年3月22日至2017年12月31日期间的物业费，物业收费标准为0.57元/月/平方米，房屋面积为81.66平方米，故物业费合计应为2668元（81.66平方米×57.33月×0.57元/月·平方米）。关于原告主张的违约金，因原告就公共设施的管理以及物业服务的细节确有部分不完善之处，故本院对于原告主张的违约金不予支持。关于原告主张的2013年3月22日之前的物业费，因原告未提供证据证实之前物业公司与业主之间就收费标准以及服务标准是如何约定的，故本院对于原告主张的该期间的服务费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蒯文全于本判决生效后十日内支付原告合肥瑞邦物业服务有限公司2013年3月22日至2017年12月31日期间的物业费2668元；二、驳回原告合肥瑞邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由被告蒯文全负担25元，由原告合肥瑞邦物业服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员 方 芳二〇一七年十二月一日书记员 胡晓君附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。