贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3479号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人（原审原告）向兴书，女，1965年4月10日出生，汉族，现住贵州省纳雍县。 委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）与上诉人向兴书房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告向兴书提出诉讼请求：1、判令被告限期将纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号房产权转移登记的有关文书交付给二原告，并协助原告办理房地产权属登记；2、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，从2013年6月16日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月26日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号房，购房总价款为277302万元，被告承诺于2013年6月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益。 原审被告恒达公司辩称：我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起对我公司项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防工程至今不具备验收条件。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理认定事实如下：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为(2008)第0514号、使用权面积为51049.85㎡地块的建设用地使用权。2008年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的建设用地规划许可证。2011年2月，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园南2栋”建设项目的建设工程规划许可证，同年12月，取得“建筑工程施工许可证”，2012年取得商品房屋预售许可证。 2013年3月26日，被告恒达公司为出卖人与原告向兴书为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号HD2011-0282)，被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号商品房售予原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积105.76㎡，套内建筑面积87.37㎡；按套计算，该商品房总价款为人民币277302元。被告承诺于2013年6月15日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定履行了义务，被告恒达公司也按合同约定将纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号商品房交付给原告占有使用。但因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防综合验收，致使被告恒达公司至今不能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 另查明，2014年4月1日，纳雍县市政工程经四路延伸段（恒达下拉槽）动工，但因受拆迁因素影响，至今未完工。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本系例案件中，因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，属被告违约，应当向原告承担违约责任。 关于被告辩解称其不能按约定办理商品房转移登记的有关文书交付原告是因政府市政工程未完工导致消防综合验收未通过不能办理转移登记相关文书的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，不予采纳。被告辩解称即使被告方违约，也只能按双方签订的《商品房买卖合同》第六章规划设计变更第十六条第三款约定支付原告已付房款的万分之三违约金的请求，与被告违约的事实不符，不予支持。 关于原告的诉求是否超过诉讼时效问题的认定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利被侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中断事由，因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间均不能超过二年，故被告应从原告起诉之日倒计二年即2015年7月5日按照合同约定的已付房款日万分之一的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告向兴书交付办理纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号房商品房转移登记的有关文书，并协助原告向兴书办理商品房产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告向兴书支付以购房款277302元为基数从2015年7月5日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号房商品房转移登记的有关文书交付原告向兴书止期间按日万分之一计算的违约金；三、驳回原告向兴书的其他诉讼请求。案件受理费810元，适用简易程序审理减半收取405元，由原告向兴书负担105元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担300元。 宣判后，恒达公司和向兴书均不服，向本院提起上诉。 恒达公司上诉请求撤销原审判决，驳回向兴书的诉讼请求；一、二审案件受理费由向兴书承担。事实及理由：1、根据《商品房买卖合同》就交付办理房屋产权转移登记有关文书的约定，向兴书提起本案诉讼，要求恒达公司支付违约金的诉请已超过两年诉讼时效期间，对该诉讼请求应予驳回。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承担违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定。根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使恒达公司未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即恒达公司无须承担违约责任，原审适用法律错误。3、由于政府原因导致恒达公司于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年恒达公司才取得新的《国有土地使用证》，恒达公司办理商品房登记初始证书须以《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记。4、由于政府重新出台拆迁政策，致使恒达公司开发建设项目拆迁安置成本增加，政府主导要求恒达公司采取增加容积率方式解决该问题，故恒达公司基于政府安排申请增加容积率，由此导致的逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约后果不应由恒达公司承担。5、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，恒达房地产项目消防验收受阻，以致案涉房屋不具备办理商品房初始登记的必备条件。6、双方当事人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决恒达公司交付有关文书和支付违约金无事实依据。7、《不动产登记条例》实施后，《商品房买卖合同》就案涉房屋产权转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后恒达公司不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记的违约责任。8、案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决恒达公司交付房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，恒达公司应当免责，原审判决未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误。 上诉人向兴书二审答辩称：1、恒达公司变更《土地使用证》未通知向兴书，该行为系恒达公司的单方行为，由此导致的逾期办证后果应由恒达公司承担；2、恒达公司系依据变更前的《土地使用证》开发建设案涉房地产项目，其主张因《土地使用证》变更导致逾期办证不符合客观实际；3、恒达公司主张因下拉槽工程导致办证延迟，该事由系恒达公司与人民政府之间的纠纷，不能作为恒达公司承担违约责任的免责事由；4、恒达公司作为房地产开发企业，其对于办理产权登记所需文书内容是明知的，恒达公司以相关文书约定不明主张不承担违约责任无事实依据。 上诉人向兴书上诉请求撤销原判第二项、第三项，改判恒达公司支付向兴书从2013年6月16日起至涉案房屋转移登记到向兴书名下为止的违约金（违约金以购房款277302元为基数按日万分之一的标准计算）；2、一、二审诉讼费由恒达公司承担。事实和理由：按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理产权证相关文书的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，向兴书主张自合同约定的逾期交付办理产权证相关文书之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，不应按照违约天数分别计算诉讼时效；双方在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才依法起算，向兴书于2015年6月3日前往恒达公司的住所地要求其承担违约责任，恒达公司以其不存在违约为由，拒绝支付违约金。此时向兴书才“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才依法起算”。本案诉讼时效存在中断事由，诉讼时效的起算时间应当自中断事由终结时起重新计算。向兴书于2015年6月3日前往恒达公司的住所地要求其承担违约责任，恒达公司于2015年12月24出具的关于“恒达·雍熙御园”商住小区房屋产权证延迟办理的情况说明（该情况说明张贴于向兴书所在的小区），构成对违约金债务的承认，诉讼时效应当自2015年12月24日重新起算。向兴书于2017年7月4日提起诉讼，两年的诉讼时效并未超过。 恒达公司二审答辩称：关于诉讼时效问题，以我方提出的上诉意见为准。若法院认定我方承担违约责任，因原合同约定的办证是以原房屋登记办法为基础，由于2016年9月30日后《不动产登记条例》实施，原约定的登记条件已消失，故不应计算违约金。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交如下证据：（1）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（2）北京蓝图工程设计有限公司《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》。 证明内容：下拉槽市政工程自2014年4月1日封闭施工以来，因政府未完成拆迁征收工作，至今未建成通车。因下拉槽市政工程贯穿了恒达项目御景大厦、御景华庭、恒达?雍熙御园以及恒达?御景园，占用了原与市政道路重合的消防车通道，造成了整个房地产项目消防车通道受阻，进而导致案涉房屋消防工程不具备验收合格条件。 证明目的：上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府原因导致，上诉人不应承担违约责任。 上诉人向兴书对该组证据的质证意见为：1、《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》原件加盖的公章与复印件加盖的公章不一致，且该情况说明性质上属于证人证言，未经出具单位人员出庭作证，不认可其真实性、合法性，亦不能证明上诉人违约是由于第三方原因导致，达不到证明目的；2、雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图均与本案不具有关联性。 上诉人向兴书向本院提交如下证据：2015年12月24日恒达公司出具的《关于“恒达·雍熙御园”商住小区房屋产权证延迟办理的情况说明》。 证明目的：恒达公司自认该违约金债务，诉讼时效应当自2015年12月24日起重新计算。 上诉人恒达公司质证认为：对该证据真实性无异议，但达不到向兴书的证明目的。情况说明未自认我方违约，相反，情况说明提出之所以出现产权证延期办理是由于非出卖人原因，恒达公司承诺待政府相关问题解决后尽快完善办理产权事宜。情况说明涉及的消防问题与本案无关，是由于下拉槽工程封闭施工所致。 经审查，上诉人恒达公司提交的证据虽反映了上诉人为解决原茶林路旧城改造项目遗留问题，制定《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》，经纳雍县人民政府批复同意实施。根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿上诉人开发建设的恒达房地产项目，造成恒达房地产项目原设计消防通道受阻，被迫中断使用。同时，政府拆迁征收工作迟缓进一步影响下拉槽市政道路改造工程进度，导致案涉商品房项目的消防设计不具备竣工验收条件等相关事实，但该组证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，该组证据达不到恒达公司的证明目的，不予采信。 上诉人向兴书提交的证据《贵州恒达房地产开发有限公司关于“恒达·雍熙御园”商住小区房屋产权证延迟办理的情况说明》系恒达公司对“恒达·雍熙御园”小区业主于2015年12月19日反映房屋产权证办理问题的回应，对延迟办理产权证的原因进行了说明，未载明恒达公司自认违约金债务的内容，达不到向兴书的证明目的，本院不予采信。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本案二审争议的焦点是：1、本案是否超过诉讼时效，一审认定诉讼时效的起算时间是否正确？2、恒达公司逾期向向兴书交付办理案涉商品房转移登记有关文书应否承担违约责任？3、如恒达公司应承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？4、原审判决恒达公司向向兴书交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 本院认为：关于焦点1，根据《商品房买卖合同》约定，在恒达公司逾期交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的情形下，违约金采取以日为单位的累计方式计付，则违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故向兴书有权主张恒达公司支付自起诉之日起倒计二年期间的违约金，恒达公司主张本案已超过诉讼时效的上诉理由不成立，不予采纳；向兴书提交的《关于“恒达·雍熙御园”商住小区房屋产权证延迟办理的情况说明》未载明恒达公司自认违约金债务的内容，不能证明本案违约金债权存在诉讼时效中断的情形，应当承担举证不力的后果，其主张本案违约金债权存在诉讼时效中断事由，一审认定诉讼时效的起算时间错误的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于焦点2、3，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产 物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定恒达公司应当在2013年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付向兴书。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因恒达公司原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，恒达公司应当依约承担违约责任。对此，恒达公司主要以下述5项事由进行抗辩：1、因政府原因导致恒达公司于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年恒达公司才取得新的《国有土地使用证》，由此导致恒达公司至今未完成房屋初始登记；2、容积率调整造成恒达公司履行交付房屋产权转移登记相关文书的义务迟延，而容积率的调整是政府为解决恒达公司拆迁成本增加的问题主导进行的，对于应政府要求调整容积率导致的履行迟延，依约应当免除违约责任；3、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；4、双方约定交付的办理房屋产权转移登记相关文书内容不明，原审判决恒达公司交付有关文书并支付违约金无事实依据；5、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，合同约定的办理房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，恒达公司不应再承担逾期交付有关文书的违约责任。经查，恒达公司主张的上述抗辩事由均不成立，理由详述如下：1、本案现有证据证明恒达公司于2008年取得的案涉房屋《国有土地使用证》确因需要办理变更手续，恒达公司于2014年才取得新的《国有土地使用证》，但恒达公司于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》后，仍不能履行交付办理房屋产权转移登记的有关文书，故《国有土地使用证》的换发与恒达公司逾期交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之间不存在必然关联性，恒达公司以《国有土地使用证》换发为由，主张对换发前逾期交付有关文书的违约责任不予承担于法无据；2、根据一、二审查明的事实，经政府主管部门同意，恒达公司在建设过程中调高了“恒达·雍熙御园”容积率，恒达公司作为案涉房地产项目开发商，系容积率调整的直接受益人，客观上获得了减少修建成本、增加利润率的现实效果。恒达公司所称调整容积率是在政府主导、要求下进行的抗辩意见不具有合理性，亦无充分、有效证据加以证明；同时，《商品房买卖合同》签订于纳雍县人民政府批复同意恒达公司调整恒达·雍熙御园容积率之后，因容积率调整造成规划方案调整以及由此可能导致的合同义务履行迟延，均未超出恒达公司签订合同时的合理预见范畴，其现以容积率调整主张免于承担违约责任缺乏事实依据，亦与诚信交易原则相悖；3、恒达公司未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故恒达公司关于案涉房屋消防设计未经竣工验收，导致其逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书不是其自身原因的抗辩意见亦无事实依据，其主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，不应当承担违约责任的上诉理由不成立；4、如前所述，恒达公司作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务，该义务的履行不因《不动产登记条例》的实施而免除。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知，其关于2016年9月30日后不再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任，以及合同约定应由其交付的办理产权转移登记有关文书内容不明，原审判决其履行交付义务并承担违约金无事实依据的上诉理由不成立，不予采信； 关于焦点4，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，鉴于恒达公司至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，恒达公司负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现向兴书要求恒达公司交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审对此项诉讼主张予以支持不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，对其不成立的上诉理由及请求予以驳回；上诉人向兴书的上诉理由不成立，对其上诉理由及请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十一条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1687号民事判决第二、三项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告向兴书支付以购房款277302元为基数从2015年7月5日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号房商品房转移登记的有关文书交付原告向兴书止期间按日万分之一计算的违约金；驳回原告向兴书的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1687号民事判决第一项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告向兴书交付办理纳雍县恒达·雍熙御园南园1栋1单元5层1号房商品房转移登记的有关文书，并协助原告向兴书办理商品房产权登记； 三、驳回上诉人向兴书的上诉请求； 四、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费405元，由上诉人向兴书承担105元，上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担300元；二审案件受理费810元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十九日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进