北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2017）京民终242号上诉人（原审原告）：蔺淑琴，女，1953年3月20日出生，住山西省大同市。委托诉讼代理人：李平，北京洛辉中煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李昆，男，1964年12月12日出生，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所实习律师。原审第三人：张志宏，男，1963年1月15日出生，大同市深特发展集团有限责任公司董事长，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贾天智，男，1955年5月27日出生，大同市深特东城置业有限公司董事长，住山西省大同市。原审第三人：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。法定代表人：苗永青，董事长。原审第三人：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。法定代表人：贾天智，董事长。上诉人蔺淑琴因与被上诉人李昆、原审第三人张志宏、原审第三人大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、原审第三人大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔺淑琴及其委托诉讼代理人李平，被上诉人李昆及其委托诉讼代理人孔小宁、田源源，原审第三人张志宏的委托诉讼代理人贾天智，原审第三人深特房地产公司的法定代表人苗永青，原审第三人东城置业公司的法定代表人贾天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔺淑琴的上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判停止对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心建设项目一期（以下简称东小城项目一期）第8#、11#楼，房屋代码为S8（2、6、10），S11（5、6、7、9、10、11）房屋（以下简称案涉房产）的执行。蔺淑琴的上诉理由：蔺淑琴与郝瑛、郝秀英、刘日荣、张博华、董晓云、宋秀文、高渊龙、白啸峰、侯海香、范钰、张景怀、吕雪清12人系委托和代理法律关系，深特房地产公司在开发东小城项目过程中，均不同程度的与蔺淑琴等人发生过民间借贷业务，借款到期后，深特房地产公司无力还款，双方协商，以房抵债。2014年10月26日，蔺淑琴作为债权人代表与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》，约定以购买房屋的形式抵偿债权债务。后来，由于深特房地产公司资金链断裂，导致房屋无法按照约定时间正常完工，不具备正常交付条件，双方就房屋接收事宜未达成一致意见。2015年1月，李昆因为债权债务纠纷起诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司，法院根据李昆的财产保全申请，查封了蔺淑琴所购的部分房屋。因蔺淑琴于诉讼前申请另行置换房屋，导致提供的收据金额与合同价款出现差额。但房屋置换未实际履行，应当视为已经足额支付实际购房款项。李昆二审辩称：一、本案系在金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。一审法院适用该规定第二十八条作出判决属于适用法律错误。二、一审法院对案涉房屋买卖合同的签订、效力、购房款的支付、合法占有不动产、办理过户登记等事实认定错误，应予纠正。三、蔺淑琴于一审法院限定的期限内未缴款，意味着其已放弃权利,蔺淑琴当时以退回部分房屋为由主张不欠购房款的事实不能成立。本案应驳回上诉，维持原判。张志宏、深特房地产公司、东城置业公司同意蔺淑琴的上诉观点。蔺淑琴向一审法院起诉请求：不得执行蔺淑琴及其所代表的郝瑛等12人所购买的东小城项目一期案涉房产并且解除查封。一审法院认定事实：一、关于案涉房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况。北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第001531号，地号：0204082947，面积：118678.64平方米]。2015年8月20日，二中院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向二中院申请强制执行。二中院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，蔺淑琴以二中院查封的东小城项目一期案涉房产系其合法购买为由，向二中院提出执行异议。二中院作出（2016）京02执异39号执行裁定，裁定驳回案外人蔺淑琴的异议请求。蔺淑琴遂提起案外人执行异议之诉。经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，案涉诉争房产属于二中院查封范围。二、关于东小城项目一期开发建设及案涉房产现状等相关情况。深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得该项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目一期《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目一期《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼—11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受一审法院委托对案涉项目进行评估，并出具银通安泰评字［2016］第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60%，城墙东侧城砖已砌筑70%，其余未施工。一审法院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。三、关于蔺淑琴购买案涉房产的相关情况。甲方（委托方）郝秀英、郝瑛、刘日荣、张博华、董晓云、宋秀文、高渊龙、白啸峰、侯海香、范钰、张景怀、吕雪清与乙方（受托方）蔺淑琴签订《委托协议》约定，一、甲方委托乙方向深特房地产公司购买位于东小城商业铺面。二、购房总价为58386000元，购房面积为3156平方米。三、甲乙双方是所购商铺的共同拥有人。2014年10月26日，出卖人深特房地产公司与买受人蔺淑琴签订编号20141026-07《大同市商品房买卖合同》约定，蔺淑琴购买的商品房为东小城项目一期中的第8#，11#楼，房屋代码为S8（2，6，7，10）S11（5，6，7，9，10，11）。该商品房建筑面积共3156平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18500元，总金额为58386000元。蔺淑琴一次性支付房款。深特房地产公司应当在2014年10月30日向蔺淑琴交付房屋。蔺淑琴等13人向深特房地产公司支付了57434534元，深特房地产公司向蔺淑琴等13人出具了收款收据。深特房地产公司确认，该款项是蔺淑琴等13人对深特房地产公司享有的债权，深特房地产公司无力偿债，以房抵债，将借款转为购房款。在一审庭审中蔺淑琴确认，其所购买的房屋目前尚不具备交房条件，深特房地产公司以现状交房，蔺淑琴予以拒绝。2016年6月8日，蔺淑琴向深特房地产公司出具退房申请，内容为：“我于2014年10月26日与贵司签订《商品房买卖合同》，合同编号为20141026-07，合同约定购买东小城项目8#、11#栋，房屋代码为S8（2，6，7，10）S11（5，6，7，9，10，11），面积为3156平方米，尚欠购房款948466元。现由于自身无力支付剩余款项，现申请人将剩余款项金额退回相应部分房屋面积”。贾天智在该申请上签字确认。双方确认退回的房屋面积为51.268平方米，退回的房屋位置为S11-5部分,具体位置详见东小城项目一期平面图。蔺淑琴未按照一审法院要求将剩余房屋价款951466元交付法院账户以供执行。一审法院认为，2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有法律意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，尽管蔺淑琴在法院查封之前，与深特房地产公司签订了《大同市商品房买卖合同》，但未足额支付相应款项，且在一审法院限定期限内仍未交纳剩余房款。蔺淑琴以其已退回部分房屋为由主张不欠购房款，因其退房行为发生在一审法院查封之后，故对其该项主张，一审法院不予支持。另，在本案审理过程中，蔺淑琴确认其所购买的房屋目前尚不具备交房条件，深特房地产公司以现状交房，蔺淑琴予以拒绝，故蔺淑琴在法院查封案涉房产前也没有合法占有案涉房产。综上，蔺淑琴关于停止对案涉房产执行的诉讼请求，不符合上述法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷的生效法律文书执行期间，蔺淑琴就案涉执行标的提出的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。在对生效法律文书的执行程序中，法院有权对作为被执行人深特房地产公司、东城置业公司、张志宏应当履行义务部分的财产采取强制执行措施。根据本案已查明的事实，案涉房产登记于深特房地产公司名下，于2015年起至今处于被法院查封的状态。蔺淑琴的退房行为发生在法院查封之后，且未按照一审法院要求将剩余房屋价款交付法院账户以供执行。蔺淑琴提交的证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益。故一审法院根据相关法律规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，就蔺淑琴关于停止对案涉房产执行的诉讼请求不予支持的判定，与事实相符，于法有据，本院予以维持。综上所述，蔺淑琴的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由蔺淑琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李淑莱审判员  王 肃审判员  张 力二〇一七年十二月二十九日书记员  王 峥书记员  张秋实