四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0402民初4288号 原告：四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地攀枝花市攀枝花大道东段****，统一社会信用代码：91510402733412926B。 法定代表人：何波涌。 委托诉讼代理人：邓敏翔，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：代天兰，女，该公司员工。 被告：陈桂元，男，1970年3月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：赖金洋，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201611275929。 原告四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房物业）与被告陈桂元物业服务合同纠纷一案。本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫房物业的委托诉讼代理人邓敏翔、代天兰，被告陈桂元的委托诉讼代理人赖金洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫房物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费等各项费用2872.08元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是都市国际小区的物业管理企业，被告是小区1栋1单元6楼3号的业主。被告拖欠2015年1月至2016年12月物业管理费等各项费用共计2872.08元，原告催收无果，遂诉至本院，请求判如所诉。 被告陈桂元辩称，原告与被告之间没有合法的物业服务关系，未经小区业主同意的情况下，开发商无权直接与物业服务企业签订前期物业服务合同；即便如此，原告在入驻小区后，没有履行物业服务企业的物业管理职责，给小区业主的生活造成了极大影响；原告未经书面催缴即直接起诉索要物业管理费的行为，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》的规定，其诉讼请求不应得到支持；原告的起诉超过了2年的诉讼时效期间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的攀枝花市合纵物业管理有限公司（以下简称合纵物业）与陈桂元签订的《攀枝花市都市国际小区前期物业服务协议》、房产证、被告举示的照片、《调查笔录》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示攀枝花市宗意房地产开发有限公司（以下简称宗意公司）与攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司签订的《都市国际前期物业服务合同》，欲证明：小区开发商与原告签订了前期物业服务合同； 2.原告举示《情况说明》，欲证明：小区业主认可了由原告提供物业服务； 3.原告举示催费通知书、照片，欲证明：原告曾向被告催收过物业费； 4.原告举示《巡查记录表》《保安交接班记录》《报修记录表》《维修记录表》《来访登记表》《收发快递登记簿》《消防工程维护月检表》《电梯日常维护保养记录册》，欲证明：原告提供了物业服务的事实，小区业主默认了由原告提供物业服务的事实； 5.被告举示《关于都市国际小区急待协调解决问题的报告》《联名上书》《意见征求表》，欲证明：小区业主不同意占用公摊面积、绿化、拆除电梯等一切活动，原告对此没有尽到物业管理职责，小区业主不同意由原告提供物业服务。 上述证据，证据1为原件，有签约双方签章，本院采信。证据2，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。……”的规定，本院向出具的该《情况说明》的攀枝花市东区炳草岗街道办事处紫荆山社区委员会进行了调查走访，并制作了《调查笔录》，《情况说明》与《调查笔录》内容基本一致，本院采信。证据3，照片拍摄得虽不够清晰，但能够反映门牌号、煤气编号等主要信息，其张贴内容与催费通知书基本一致，该组证据对原告持续催收物业费的事实的证明程度已能达到高度盖然，本院采信。证据4，虽为原告单方制作，但是能够基本反映原告的日常工作内容，本院采信。证据5，为小区业主制作，其真实性本院采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月29日，陈桂元与合纵物业签订了《攀枝花市都市国际小区前期物业服务协议》，约定由合纵物业为都市国际小区提供物业服务。2014年12月，合纵物业撤出小区。 2014年12月25日，宗意公司（甲方）与攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司（乙方）签订《都市国际前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为都市国际小区提供前期物业服务；物业服务范围包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备等的维修、养护、管理，公共环境卫生保洁，交通与车辆停放秩序管理等事项；物业服务期限自进场之日起至小区业主委员会成立后选聘新的物业服务企业时止；电梯公寓按照1元/平方米/月收取物业费，商业按照2元/平方米/月收取物业费。 在攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司为都市国际小区提供物业服务期间，小区存在电梯停运、消防管漏水、违规建筑搭建等问题。 自2016年2月开始，攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司对未按时支付物业费的业主，陆续进行了催缴。 同时查明，攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司于2016年11月11日更名为四川鑫房物业管理有限责任公司。 另查明，陈桂元住都市国际小区1幢1单元6-3号，房屋建筑面积为113.67平方米，2015年1月至2016年12月期间未支付过物业费、垃圾清运费，拖欠的物业费共2728.08元（24个月×1元/月/平方米×113.67平方米=2728.08元）、垃圾清运费144元（6元/月/户×24个月=144元）。 还查明，都市国际小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案攀枝花市鑫房物业管理有限责任公司与宗意公司签订的《都市国际前期物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容无悖于现行法律法规的禁止性规定，属有效合同，对都市国际小区业主具有约束力，物业服务企业和小区业主均应按照合同约定履行各自义务。因此，被告的相应抗辩意见，本院不予采纳。 原、被告双方均认可原告为都市国际小区提供物业服务期间，小区确实存在电梯停运、消防管漏水、违规建筑搭建等问题，虽然部分问题得到改善或解决，但原告作为小区的物业服务企业，仍然应当承担一定的管理责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条对瑕疵履行的规定，本院酌情认定被告按照80%的比例支付物业管理费，即被告应向原告支付的物业费为2182.46元（2728.08元×80%=2182.46元）。 关于催收物业费及诉讼时效的问题。本案中，原告举示的证据能够证实自2016年2月开始，原告陆续向被告催收物业费的事实，故，本案诉讼时效期间至原告起诉时（2017年10月19日），未超过两年诉讼时效期间。因此，被告的相应抗辩意见，本院不予采纳。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、陈桂元于本判决生效之日起十日内一次性向四川鑫房物业管理有限责任公司支付2015年1月至2016年12月期间的物业费2182.46元、垃圾清运费144元，合计2326.46元； 二、驳回四川鑫房物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由四川鑫房物业管理有限责任公司负担5元，陈桂元负担20元（此款已由四川鑫房物业管理有限责任公司垫交，陈桂元在履行上述给付义务时，连同此款一并支付给四川鑫房物业管理有限责任公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  潘雪薇 二〇一七年十二月二十七日 书记员  段明鑫