北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初3199号原告：胡修伟，男，1932年8月20日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘鑫，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：马里，北京市京师律师事务所律师。被告:秦威，男，1973年10月24日出生，住沈阳市皇姑区。被告：北京聚美嘉新商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区造甲南里11号楼11-4幢2065室。法定代表人：冯晟，执行董事。委托诉讼代理人：许德蛟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈炜，北京市赵晓鲁律师事务所律师。被告：陈康平，女，1976年10月4日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：罗阳，北京市时代九和律师事务所律师。原告胡修伟与被告秦威、北京聚美嘉新商贸有限责任公司（以下简称：聚美公司）、陈康平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡修伟及其委托诉讼代理人刘鑫、马里、被告聚美公司的委托诉讼代理人许德蛟、屈炜、被告陈康平的委托诉讼代理人罗阳到庭参加诉讼,被告秦威经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告胡修伟向本院提出诉讼请求：1、确认被告秦威与被告聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、确认被告聚美公司与被告陈康平签订的《存量房屋买卖合同》无效；3、被告配合将涉案房屋过户至原告名下；4、诉讼费、公告费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2016年1月5日，秦威以原告的名义，在原告完全不知情的情况下，与聚美公司签订了《存量房屋买卖合同》，约定将原告个人单独所有的位于北京市大兴区青岛嘉园21号楼1层1-102号房屋（以下简称：涉案房屋）以330万元的价格卖给聚美公司。该房屋过户到聚美公司名下后，又过户至陈康平名下。三被告恶意串通买卖涉案房屋，侵害了原告合法权利，合同应属无效。被告秦威未作答辩，亦未参加本院庭审。被告聚美公司辩称:一、胡修伟主张合同无效的理由，不是法定无效的理由。胡修伟与秦威是公证代理人关系，而且代理权限包括涉案房屋代理出售,秦威有卖房的代理权。答辩人有(2015)京方正内民证字第06974号公证书和(2015)京方正内民证字第06973号公证书为证。结合胡修伟提供的证据可知，胡修伟是因为向邓超借款而给秦威做了公证委托。如此，胡修伟应当知道公证书的内容，应对秦威卖房有预见。二、胡修伟提供的证据，不能证明答辩人存在法定无效的情形。从胡修伟提供的证据看：1、案情的发端，起因于胡修伟没有按时偿还借款。2、安排北京亿隆汇诚投资管理有限公司提供抵押借款服务，是因为出借人邓超有这个条件。3、胡修伟与邓超、北京亿隆汇诚投资管理有限公司有纠葛。但是，这些都不能证明答辩人存在法定无效的情形。三、原告胡修伟对秦威卖房是有预见的，尤其是当胡修伟没有按照约定偿还邓超的借款时，其根据公证委托代理的情况，应当预见。本案证据表明，胡修伟是因为向邓超借款而给秦威做了公证委托，但是，邓超作为债权人、涉案房屋抵押权人同时也给秦威做了公证委托；也就是说，秦威同时是邓超的委托代理人。这实际是邓超为了保证债权实现的合法安排。我们知道，法律是不反对这种安排的。事实可知，因为胡修伟没有按照约定还款，邓超才根据公证文书的权限，对涉案房屋进行解押登记，要求秦威卖房，以实现债权。据此，如果没有邓超的解押登记行为，秦威是不可能卖房的；秦威即便要卖，也卖不成。四、本案没有恶意串通的证据，不存在法定无效的情形。首先，没有恶意串通的证据。其次，涉案房屋交易是在中介组织居间服务之下完成的，从秦威（代理胡修伟）手里买房，是通过北京润辉鸿鹏房地产经纪有限公司，卖给陈康平是通过北京帝园丰泽房地产经纪有限公司，居间服务本身，即是合法交易的证明，除非中介组织参与了恶意串通。第三，在没有恶意串通证据和在没有中介组织证明恶意串通的情况下，原告主张恶意串通，是不能成立的。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。秦威作为胡修伟的公证代理人，胡修伟不属于上述法条中第（二）项的第三人。因为，代理人实施的代理行为，依法就是委托人的行为。所以，胡修伟是《存量房买卖合同》当事人地位，不是第三人。五、原告胡修伟应当向出借款项的邓超主张权利。邓超在胡修伟不按照约定偿还借款的情况下解押登记行为是必然的，要求秦威出卖涉案房屋就是必然的。这种必然，是合法的。因此，原告胡修伟应当向邓超主张实现债权后的剩余款项。至于秦威卖房的价格高低，应当在向邓超主张的诉讼中进行主张。六、要求对秦威的代理权予以确认。胡修伟与秦威，是公证代理人关系，而且是涉案房屋包括代理出售的代理权限。卖房，秦威有代理权，且有公证书。答辩人对在中介组织居间服务之下的秦威卖房，有理由相信秦威的代理是合法的。何况，《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。也就是说，不论秦威是否有代理权，在秦威公证代理的情况下，答辩人与之交易，是合法有效的。综上，胡修伟主张的理由不成立，故应驳回其诉讼请求被告陈康平辩称：一、被告合法取得诉争房屋的所有权。2016年1月28日，经中介介绍，陈康平与聚美公司签订房屋房屋定金协议。1月30日，签订房屋买卖合同，约定陈康平购买聚美公司名下位于北京市大兴区青岛嘉园21号楼1层1-102号房屋，房屋总价款443万元，付款方式为全款。陈康平在签订房屋买卖合同时并不清楚聚美公司与胡修伟之间的纠纷，陈康平在中介公司及聚美公司的陪同下对诉争房屋进行了现场勘查，在确认房屋没有权利瑕疵的情况下决定购买。2016年2月25日，陈康平拿到不动产权利证书。二、陈康平善意取得诉争房屋的所有权。2016年1月30日，陈康平在与聚美公司签订房屋买卖合同后，陆续支付了全部房款。陈康平与聚美公司在购房之前并不认识，在买卖房屋办下房产证后也并无联络，双方之间纯属商业交易。经审理查明：2015年1月30日，胡修伟（委托人）与秦威（受托人）签订委托书，委托原因、事项、权限为：委托人胡修伟是位于北京市大兴区青岛嘉园21号楼1层1-102的房屋所有权人，房屋所有权证号为：X京房权证兴字第XX**号。上述房产是我个人财产。因为我事务繁忙，现委托秦威为我的代理人，全权代表我办理如下事项：……2、在符合依法出售的前提下，以合理的市场价格出售上述房产.....代我办理此房的买卖交易手续、代为办理房源核验手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的相关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续，代为办理以出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理房产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；3、代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜，代签抵押协议，并领取抵押后的房产证及他项权利证；代为办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代签解押协议，并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件，代为办理银行贷款的相关事宜，签署相关文件。2015年2月2日，北京市方正公证处（以下简称：方正公证处）对胡修伟与秦威签署的上述委托书作出（2015）京方正内民证字第06973号公证书。同日，方正公证处对胡修伟出示的身份证复印件与原件相符作出（2015）京方正内民证字第06974号公证书，并注明：本公证书仅用于办理（2015）京方正内民证字第06973号公证委托书中记载的相关事项使用。2015年1月31日，胡修伟（甲方）与邓超（乙方）、北京亿隆汇诚投资管理有限责任公司（丙方，服务方，以下简称：亿隆公司）签订《房屋抵押借款服务合同》，合同约定：双方抵押房屋坐落于北京市大兴区青岛嘉园21-1-102室。本合同约定的房屋抵押借款服务是指丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，在甲、乙双方房屋借款过程中，为保障借款流程的顺利进行，负责办理借款方所需的各项服务、及时督促双方履行相应义务，并协调处理借款履行中产生的争议或纠纷。具体服务如下;1、保管与办理相关抵押房产的资料及借款人的其他重要材料：房本原件、身份证复印件、户口本复印件、公证书原件；2、协助办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；3、协助办理相关公证手续。在本合同乙方签字处为秦威签字。对此，胡修伟称:秦威在乙方邓超处签字，说明秦威是邓超的代理人，邓超又是亿隆公司的法人。亿隆公司与聚美公司在工商登记的联系电话是同一个电话，这就说明，亿隆公司、聚美公司与秦威之间存在恶意串通。2015年2月10日，胡修伟（借款人、抵押人，甲方、丙方）与邓超（出借人，乙方）签订《抵押借款合同》，约定：甲方向乙方借款200万元，甲方向乙方借款期限为一个月；甲方向乙方借款必须向乙方提供房屋抵押作为履行还款义务的担保；抵押房产的具体状况为：房屋所有权人胡修伟；房屋坐落:北京市大兴区青岛嘉园21号楼1层1-102号；对本合同中规定的债务人、抵押人之义务无疑义，保证按照本合同的约定妥善履行还款义务，如甲方届时不履行或不完全履行到期还款义务，违反本合同的约定，甲方、丙方将自愿接受强制执行、放弃相应的诉权。本合同胡修伟签字处的日期为2015年1月30日，邓超签字处的日期为2015年2月10日。2015年2月11日，方正公证处对胡修伟与邓超签署的借款抵押合同作出（2015）京方正内民证字第09483号具有强制执行效力的债权文书公证书。庭审中，胡修伟向本院申请调取涉案房屋的交易档案材料。本院从北京市大兴区住房和城乡建设委员会调取的涉案房屋交易档案材料显示如下:1、2016年1月5日，秦威作为胡修伟（出卖人）的委托代理人与聚美公司（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交价格为330万元。2016年1月30日，涉案房屋从胡修伟名下过户至聚美公司名下。2、2016年２月17日，聚美公司（出卖方）与陈康平（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交价格为330万元。2016年2月25日，涉案房屋从聚美公司名下过户至陈康平名下。庭审中，陈康平称：2016年1月28日，我与聚美公司签订买卖定金协议，并于当日向其支付1万元定金；2016年1月30日我与聚美公司签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为443万元；2016年２月11日签订的房屋买卖合同为网签合同，我实际向聚美公司支付了443万元房价款。陈康平提交如下证据：证据1、房屋买卖定金协议，证明目的：2016年1月28日，陈康平在房产中介北京帝园丰泽房地产经纪有限公司与聚美公司签订定金协议，约定合同价款443万元，协议当日，陈康平支付1万元购房定金。证据2、北京市存量房屋买卖合同，证明目的：2016年1月30日，陈康平与聚美公司签订房屋买卖合同，确认合同价款443万元，实际履行也是443万元，为了减少交税，双方在建委备案的网签合同上金额是330万元。证据3、付款凭证（2016年1月30日、2016年2月20日、2016年2月25日，陈康平之夫姚广通过中国建设银行分别向聚美公司法定代表人冯晟转账9万元、100万元、153万元；2016年2月25日，陈康平通过中国建设银行向冯晟转账140万元；2016年1月30日，陈康平及其夫姚广通过中国工商银行分别向冯晟转账20万元），证明目的：陈康平已支付房款共计442万元。证据4、二手房全款交付确认函，证明目的：2016年2月25日，聚美公司确认已收到陈康平交付的全部购房款443万元。证据5、房屋所有权证，证明2016年2月25日，北京市国土资源局向陈康平颁发不动产权利证书，确认涉案房屋为陈康平所有。证据6、物业交割清单，证明2016年2月26日，陈康平与聚美公司完成房屋物业交割手续，涉案房屋已转移给陈康平占有使用。在审理中，因原告胡修伟申请对涉案房屋不同时间节点的市场价格进行评估鉴定，本院依法委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司进行评估鉴定。该公司于2017年10月13日出具鉴定报告，对涉案房屋不同时间节点的市场价值的鉴定结论为：1、2016年1月5日，单价32134元/平方米，总价454.37万元；2、2016年2月17日，单价34090元/平方米，总价482.03万元；3、2017年9月20日，单价54439元/平方米，总价769.77万元。庭审中，因聚美公司是否向胡修伟或秦威支付涉案房屋房款问题涉及本案的争议焦点，本院要求聚美公司予以明确答复，但在本院释明法律后果后，聚美公司对是否支付房款及如何支付房款问题仍一直拒绝答复且拒绝举证。庭审过程中，韩涛作为证人出庭作证，陈述称：我也是亿隆公司连环房屋诈骗的一个受害者。我是在2014年7月10日和亿隆公司作的房屋抵押贷款，其中在抵押过程中，我见过亿隆公司的经理叫邓超，有一个风控总监叫董麒，财务负责人叫吴春男，接待我的业务员叫陈伟、秦威、刘伟。我的房屋作抵押时，签了一些手续，签的卖房委托人是董麒，结果我的房屋也是董麒卖的。我想证明的就是，这些人都是亿隆公司的。对于上述证人证言，胡修伟予以认可，聚美公司不予认可，陈康平不同意证人的证明目的。上述事实，有房屋买卖合同、不动产权证书、公证书、委托书、抵押借款合同、银行转账证明、录音、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，原告胡修伟起诉后，被告秦威有应诉、答辩及举证、质证等相关权利，经本院依法传唤，被告秦威未到庭参加诉讼，视为其放弃上述权利，其应承担由此产生的不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，胡修伟要求确认秦威以其名义与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》及聚美公司与陈康平签订的《存量房屋买卖合同》无效，故本案的争议焦点问题在于《存量房屋买卖合同》是否具备可以确认无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本院针对两份房屋买卖合同具体分析如下：一、秦威以胡修伟名义与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的构成要件，主观上，双方当事人须为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观上，合同损害了国家、集体或者第三人的利益。结合上述法律规定及本案具体案情，本院认为，由于恶意属于当事人双方之间的主观心理活动，隐藏于双方当事人内心，所以一般需要从双方当事人签订、履行合同的客观行为来进行分析，进而判断当事人的主观真意。首先，关于秦威与聚美公司是否存在恶意。其一，秦威在邓超与胡修伟签订的《房屋抵押借款服务合同》中代替邓超签字，相关证据显示邓超、秦威与聚美公司之间存在关联关系；其二，聚美公司未提交证据证明其购买涉案房屋后支付过房款；其三，根据鉴定，涉案房屋在2016年1月5日的市场价格为454.37万元，聚美公司购买价格为330万元，相差124.37万元，涉案房屋的交易价格明显低于同时间同地段同类房屋的市场交易价格。综合全案证据材料判断，秦威与聚美公司均存在主观恶意。其次，秦威与聚美公司以签订房屋买卖合同的方式相互串通，在客观上共同实施了损害胡修伟利益的行为。综上，本院认为秦威与聚美公司存在恶意串通，损害胡修伟利益的行为，故，秦威作为胡修伟代理人与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于无效。二、陈康平与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》应属于有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽然聚美公司对涉案房屋无权处分，且处分行为未经胡修伟追认，但根据上述法律规定，陈康平与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》并不必然属于无效合同。况且，债权行为无效，并不必然导致物权行为亦无效，当事人还可能基于善意取得制度取得诉争财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案陈康平是否构成善意取得，分析如下：其一，陈康平购买涉案房屋时支付的购房款为443万元，与鉴定中房屋的市场价值相差不大；其二，陈康平已于2016年2月25日取得涉案房屋的所有权证；其三，胡修伟未提供证据证明陈康平在受让房屋时是恶意的。故，本院认定陈康平符合善意取得，其与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》应为有效，涉案房屋所有权应归属于陈康平。综上，对于胡修伟要求确认秦威以其名义与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于胡修伟主张陈康平与聚美公司签订的《存量房屋买卖合同》无效，并要求将涉案房屋过户至胡修伟名下的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告秦威以原告胡修伟名义与被告北京聚美嘉新商贸有限责任公司签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回原告胡修伟的其他诉讼请求。案件受理费33200元、鉴定费40000元及公告费260元（原告胡修伟已预交56860元），由原告胡修伟负担13333元（已交纳），由被告秦威负担30063元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京聚美嘉新商贸有限责任公司负担30064元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东人民陪审员  林树影人民陪审员  李景臣二〇一七年十二月十八日书 记 员  杨京爽