贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3512号 上诉人（原审被告）重庆国禄实业有限公司威宁分公司。住所地：贵州省威宁县广聚路武装部国际新城。 统一社会信用代码：915205265806786422。 负责人余申全，该公司经理。 委托代理人胡书明，重庆渝正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈宪敏，女，1972年9月3日出生，彝族，初中文化，农民，住贵州省威宁县。 上诉人重庆国禄实业有限公司威宁分公司（以下简称：重庆国禄威宁分公司）因与被上诉人陈宪敏商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初3847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原告陈宪敏诉称：2014年4月20日，我向被告预订了威宁县武装部国际新城A栋1层153、188号两个摊位，并预交了四万元购房款。2014年12月24日我又预订了A栋1层145、146两个摊位，预交了6万元（交五万优惠三万）购房款。2015年2月10日，我与被告协商将A栋1层153、188、145、146号四个摊位换成A栋1层60号门面，并签订了《商业认购协议书》，后我多次要求被告与我签订商品房买卖合同，被告以各种借口推脱。为维护自己的合法权益现诉至贵院，请求判令被告与我签订正式的《商品房买卖合同》，并按照交5万元优惠3万元的承诺在总的购房款12万元的基础上减去3万元。 原审被告重庆国禄威宁分公司辩称：我公司与原告签订的认购书已失效，认购书中的房屋已根据协议另行销售，双方签订商品房买卖合同的条件已无法成就。原告所述的交五万抵八万的承诺也不成立，我公司从未向原告承诺，认购协议书中也没有该项约定。我公司与原告签订认购协议书的时间是2015年2月10日，根据协议原告应该在7日内即2015年2月17日前与我公司签订商品房买卖合同，但原告至2017年8月28日向人民法院提起诉讼前均未提出与我公司签订商品房买卖合同，原告的起诉已超过诉讼时效。故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 原审经审理查明：2014年4月20日，原告向被告预订了威宁县武装部国际新城A栋1层153、188号两个摊位，并预交了四万元购房款。2014年12月24日原告又预订了A栋1层145、146两个摊位，预交了6万元购房款。2015年2月10日，原告与被告协商将A栋1层153、188、145、146号四个摊位换成A栋1层60号门面，并签订了商业认购协议书，约定由原告向被告订购武装部国际新城商业A栋1层60号，建筑面积为24.41平方米，单价为4862元每平米，总价为120000元。2016年6月19日，原告与被告签订承诺书，承诺被告修建的武装部国际新城商住楼工程准备于2016年7月20日复工建设，但该工程至原告起诉时尚未完工交付。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告与被告签订的商业认购协议书，属订购性质的预售商品房买卖合同，合同所约定的内容符合国家法律及有关商品房预售的规定，被告已实际收取了原告的部分购房款，双方意思表示真实，属合法有效的合同。现原告请求被告继续履行合同，其诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于原告请求判令被告按照交五万优惠八万的承诺在总购房款中扣除三万元的主张，因原告提交的证据无法证实被告在销售商品房时对原告作出以上承诺，原告应承担举证不力的不利后果，故对原告该项主张，不予支持。被告抗辩称原告的认购已失效，且该房屋已出售他人，因被告未提供将该房屋另行出售的相关登记资料，且即便被告已将该房屋出售给他人，但未办理相关登记手续，应当以签订在先的合同优先履行，故该辩解理由不成立，不予采纳。关于被告抗辩称原告起诉已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然按照原、被告协议书约定的时间计算，原告起诉已超诉讼时效，但被告在2016年6月19日向原告出具承诺书，承诺开工及违约赔偿，应认定被告对原告作出同意履行义务的意思表示，现被告以诉讼期间届满为由进行抗辩，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，原审判决：一、由被告重庆国禄实业有限公司威宁分公司于本判决生效后十日内与原告陈宪敏签订正式《商品房买卖合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告重庆国禄实业有限公司威宁分公司负担。 一审宣判后，重庆国禄威宁分公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《商业认购协议书》性质上属于认购协议，该协议对商品房交付时间、产权证办理时间等涉及商品房买卖的重要内容未作约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为《商品房预售合同》，一审认定《商业认购协议书》为《商品房预售合同》错误；根据相关法律规定，争议双方签订《商业认购协议书》后，协议双方仅负有进一步磋商订立正式《商品房预售合同》的义务，人民法院不能干涉当事人意思自治，强行判决双方签订《商品房预售合同》，一审判决认定事实和适用法律错误。 被上诉人陈宪敏二审答辩称：《商业认购协议书》是协议双方的真实意思表示，符合法律规定，上诉人应当与答辩人签订正式《商品房预售合同》，一审认定事实和适用法律均无不当，上诉人的上诉于法无据，请求予以驳回。 经审理查明：二审认定事实与一审无异。 本院认为：当事人依法享有与他人订立合同的意思自由，本案争议双方基于买卖案涉商品房的合意，签订了《商业认购协议书》，约定由被上诉人向上诉人订购武装部国际新城商业A栋1层60号房屋，该《商业认购协议书》是双方真实意思表示，内容、形式符合不违反法律禁止性规定，协议内容对双方具有法律拘束力。根据《商业认购协议书》名称、内容可知，该协议约定了案涉房屋面积、价款、定金及违约责任等，协议未就诉争房屋交付时间、办证时间等内容进行明确，根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，《商业认购协议书》不具备商品房买卖合同主要内容，不能认定为商品房买卖合同。《商业认购协议书》签订后，争议双方应当遵循诚实信用原则，进一步磋商洽谈商品房买卖合同内容，以便实现签订《商品房买卖合同》的最终目的。但磋商洽谈内容属于当事人意思自治范畴，司法不能予以干涉，即在双方当事人未能就《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容达成一致的情况下，人民法院不能径直判决双方签订《商品房买卖合同》。根据本案查明的事实，案涉房屋尚未修建，买卖房屋的合同目的客观上不能实现，再次前提下，守约法可以根据《商业认购协议书》约定或者法律规定，请求违约方承担违约责任，但不能请求人民法院判决违约方与之签订正式《商品房买卖合同》。据此，一审判决上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》无事实和法律依据，上诉人重庆国禄公司威宁分公司的上诉理由成立，本院予以支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初3847号民事判决； 二、驳回被上诉人陈宪敏的诉讼请求。 一审案件受理费30元、二审案件受理费60元（减半收取），由被上诉人陈宪敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月十七日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷