黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终1022号上诉人（原审原告）：张国君，男。1964年4月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区，委托诉讼代理人：白宇宙，黑龙江美亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤军，黑龙江旭佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市高新区天琦小额贷款有限公司，住所地大庆市高新区建设路**。法定代表人：杨家风，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄春岩，男，1963年2月12日出生，汉族，大庆市高新区天琦小额贷款有限公司总经理，住大庆市萨尔图区，被上诉人（原审被告）：常军，男，1968年1月6日出生，汉族，大庆金元典当有限公司总经理，住大庆市大同区，委托诉讼代理人：秦兰，黑龙江鸿大律师事务所律师。上诉人张国君与被上诉人大庆市高新区天琦小额贷款有限公司（以下简称天琦公司）、常军案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，现已审理终结。张国君上诉请求：一、撤销一审判决，改判涉案房产归上诉人所有；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。因本案为执行异议纠纷，在审理过程中，经法院释明上诉人进一步明确其诉讼请求为要求法院判决停止对大同区节能小区9号楼5-8单元20门房屋的执行。事实与理由：一、一审法院对部分案件事实认定不清。1.上诉人与被上诉人常军在一审庭审过程中向一审法院当庭陈述以及提供证据证实双方之间存在债权债务关系，被上诉人常军因生产经营需要（开发涉案小楼盘）而向包括上诉人在内的多人借款，上诉人持有常军给上诉人等五人所出的借条为证，被上诉人常军在无力向上诉人偿还借款的情况下与上诉人签订关于涉案房屋买卖合同，实质上是“名为房屋买卖，实为抵债”。而一审法院并没有对这一事实进行认定。2.对于涉案土地及房屋的性质，一审法院简单的依据其位置认定土地性质属于集体土地、涉案房屋属于在集体土地上兴建房屋，显然与实际情况不符。常军与大同××××村所达成的《建房协议》中明确载明“所购房屋证件由区政府对涉案土地及常军所建设的涉案房屋性质有着其具体规划，应该以大同区政府的决议对涉案土地及房屋的性质进行确定，一审法院并没有对此进行审查，主观臆断为集体土地，属于认定事实不清。3.据了解，一审法院其他案件中也有债权人将涉案房产所在的节能小区的其他房产采取了查封措施，并且在一审法院的组织下，各债权人直接分得了部分房产，债权债务关系归于消灭，债权人亦不是大同××××村居民，而这一事实一审法院没有在判决中进行论述；而且一审时上诉人已经提出涉案房产已经出售给符合《土地管理法》要求的村民，对这一事实一审法院也未论述。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人与被上诉人常军关于涉案房产的房屋买卖合同，实为以房抵债，一审法院在依据常军与大同××××村所签订的《建房协议》认定包括涉案房产在内的节能小区所有房产归属问题时已经明确认定常军履行完毕出资建设义务后即对该块土地上的商铺、地、地下车库享有相应的财产权益么常军在无力偿还借款的情况下以其财产抵债并未违反法律规定，亦未违反《土地管理法》第63条之规定，因此，应该认定上诉人与被上诉人常军之间的以物抵债的行为有效。2.上诉人与被上诉人常军之间所签订的关于涉案房屋的买卖合同是双方之间以物抵债的一种形式，被上诉人天琦公司亦是在被上诉人常军无法偿还借款的情况下将包括涉案房产在内的多处房产查封后，目的是实现债权，如果简单的依据《土地管理法》的规定，认定上诉人与常军之间的以物抵债合同无效，那么被上诉人天琦公司要求查封涉案房产也不能符合《土地管理法》的规定以实现债权。如果继续按照一审法院判决的程序往下推进，按照法律规定的执行程序，被上诉人天琦公司将申请对涉案房产进行评估、拍卖，必须保证购买者必须是大同××××村村民，而无法拍卖出去的情况下直接要求天琦公司按三拍保留价取得涉案房产，否则就违背了《土地管理法》的规定，而如果这样做就违反了《民事诉讼法》及最高院关于执行方面的司法解释的相关规定。另外补充意见如下：一、一审法院判决违反关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定第17条，第三人已经支付了全部价款，并且实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、上诉人与被上诉人常军签订了《房屋买卖合同》，完成房屋交付的行为，又低价转卖给第三人，均在一审法院查封涉案房屋前交清了全部房款，已对房屋实际占用多年，被上诉人无证据证明上诉人存在过错。三、本上诉案件涉及五个主体，74户第三人，如果被上诉人天琦公司将74户第三人善意取得的房屋来实现自己的高利债权，将会造成74户第三人群诉、群访的群体事件，会造成社会不安定。综上，上诉人已经支付了10户房屋价款，又低价转给了第三人，第三人已经实际占有多年，对善意取得的房屋并无过错，请二审法院对本案发回重审或直接改判，维护上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人天琦公司无任何债权债务关系，上诉人与被上诉人常军有债权债务关系。2015年1月4日上诉人与被上诉人常军通过房屋买卖合同手续，常军用开发的楼房抵债，2015年7月3日被上诉人常军查封了包括上诉人在内的74套房子，一审法院违反最高院10个禁令第二条，超标的查封上诉人等74套楼房，违反第三条规定，违规将上诉人的74套楼房抵顶被上诉人天琦公司与常军之间的借贷。常军答辩称，一、常军与上诉人之间不存在房屋买卖关系，只有借贷关系，常军与上诉人之间签订的房屋买卖合同系对借贷关系的担保，且常军并没有收到20户总金额216万余元购房款，常军收到5户原告（包括本案上诉人与另案四名原告岳民、李方启、刘旭光、赵冬辉）共计485万元的借款，在此之后没有收取其他任何钱款，而且常军在签订房屋买卖合同之后，仍然给上诉人支付利息，这就说明不存在商品房的买卖关系，而是借贷。二、常军并没有将涉案房屋交付给上诉人，而是上诉人强行占用。三、双方签订的商品房买卖合同应为无效，因为该土地属于集体所有的土地，不能出售给非本集体经济组织之外的人，而且双方的合同中也明确写明买方要保证是大同区农村户口，所以上诉人一方是明知其不符合购买人的要求，也明知该土地上建造的房屋不能出售给集体经济组织之外的人，该协议应为无效。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天琦公司答辩称，一、我们查封房产是依据常军自己表述的说这个房屋是押给对方有多余的，所以我们才查封。二、虽然上诉人与常军之间有房屋买卖合同，但是没有到有关部门登记，我是依据以上两点查封的房屋，法院在查封之前也有相应的调查。张国君向一审法院起讼请求：1.依法撤销（2015）庆高新执字第698-1号、698-3号执行裁定书；2.请求依法判令涉案房产归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，原告张国君系大庆市大同区大同镇一村居民，非大同区大同镇村民。2015年1月4日被告常军与原告张国君签订《房屋买卖合同》，该合同载明：“卖方（甲方）：常军，买方（乙方）：张国君，乙方自愿购买大同区节能小区9号楼5-8单元20门，建筑面积1040.58平方米，总金额2,164,400元，乙方一次性付清购房款。7、买方保证是大同区农村户口。9、甲方约定2015年1月4日前将房屋交付给乙方使用，由于自然力，不可抗力，天气等原因，房屋未能按时交付给乙方使用，甲方按全房款的银行活期存储利息支付给乙方。”同日，被告常军为原告张国君出具了收到购房款2,164,400元的收据并交付了上述房屋钥匙。2015年7月3日，一审法院作出（2015）庆高新执字第698-1号执行裁定书，查封了大同区节能小区包括涉案20户房产在内的74户住宅。另查明，2008年被告常军与大庆市大同区大同××××村达成《建房协议》，该协议载明：“大同××××村同意常军在三村集体土地上建节能小区，土地出让金按宅基地卖给常军，地，地上商铺，地下车库为常军所有层三层为大同镇村民购买，村民所购房屋证件由区政府统一发放，（建设用地规划许可证）。”大庆市大同区大同××××村村民委员会在《建房协议》上盖章。协议签订后，被告常军出资建设了大庆市大同区节能小区。一审法院认为，被告常军与大庆市大同区大同××××村达成的《建房协议》，依据协议约定，被告常军进行出资建设节能小区，系代大同区大同××××村行使权利和义务，该部分内容意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，一审法院对该部分协议效力予以确认。节能小区作为建设工程，待被告常军履行出资建设义务后，常军对该地块地上商铺、地、地下车库享有相应的财产权益一审法院在执行过程中依被告常军与大庆市大同区大同××××村达成的《建房协议》，对涉案房产予以查封合理合法，并无不当。故一审法院对原告请求撤销（2015）庆高新执字第698-1号、698-3号执行裁定书的主张不予支持。根据该《建房协议》，涉案房屋住宅部分建成后只能出售给大同镇村民，常军与张国君签订的《房屋买卖合同》第7条也规定了买方保证是大同区农村户口的限制条件，但原告并非大同区大同镇村民，亦非农村户口，并不具备《建房协议》及《房屋买卖合同》所限制的购房者资格。根据《建房协议》，涉案房产系被告在大同××××村集体所有土地上建造的房屋，该类房屋占用土地的性质特殊，在经该集体组织同意的情况下，只可将住房转让给该集体组织内符合条件的成员，而不能转让给其他非当地集体组织成员。本案中，鉴于宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。原告张国君并非当地集体组织成员，被告常军将宅基地上的房屋出售给城市居民或者不同农村集体经济组织成员，因该合同违反《土地管理法》规定，该房屋买卖合同应为无效。故一审法院对原告请求涉案房产归其所有的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回原告张国君的诉讼请求。案件受理费19800元，由原告张国君承担。二审期间，上诉人向本院提交证据如下：房屋钥匙照片2张，欲证明：上诉人与被上诉人常军签订完房屋买卖合同之后将76户房屋钥匙全部交付给上诉人，充分证实以顶账方式交付了钥匙，现在已绝大部分入住，这种房屋买卖关系应该视为有效。被上诉人常军质证称，对该证据有异议，不能证明是涉案房屋的钥匙，而且常军并没有将涉案的房屋钥匙交给上诉人。天琦公司质意见同常军意见。本院认为，上诉人自己所拍摄的照片，对方不认可，单凭照片无法证明是涉案房屋的钥匙，本院对此证据不予采信。本院经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案执行的标的物是大同区节能小区9号楼5-8单元20门房屋。首先，常军与大同区大同××××村村民委员会签订《建房协议》后，常军出资建设了大庆市大同区节能小区。因常军与张国君都不是大同××××村村民。常军实质上是以投资建房的名义变相获取集体土地上的房屋，此种行为同张国君和常军之间以签订《房屋买卖合同》方式进行抵债的行为，无本质区别，因此，一审法院对上述两种行为采用双重标准，显然不当。其次，关于常军答辩称自己与张国君之间只存在借贷关系，《房屋买卖合同》是抵押行为，并没有将房屋交付给上诉人张国君，在签订《房屋买卖合同》后还继续偿还利息，无充分证据证实，只能证实双方之间因存在真实的借贷关系而签订《房屋买卖合同》。再次，张国君与常军签订买卖合同并实际占有涉案房屋的时间先于法院的查封，且张国君已不欠房款，没办理产权亦不是张国君的过错造成，在涉案房屋本身没有相应行政审批手续的情况下，对于《房屋买卖合同》法律效力不宜审查，此种情况下，张国君与常军之间以物偿债行为除因房屋产权方面的客观因素，已基本完成，故张国君对涉案房屋享有的民事权益能够排除执行。最后，天琦公司、张国君均为常军的普通债权人，两者地位平等，不能为实现一方债权人的利益而侵犯另一债权人的利益。综上，由于涉案房屋的特殊性，应维持现状，停止对涉案房屋进行执行。综上，本院认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，对上诉人的上诉请求予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条之规定，判决如下：一、撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2016）黑0691民初180号民事判决；二、不得对涉案的大同区节能小区9号楼5-8单元20门房屋执行。一审案件受理费19,800元，二审案件受理费19,800元，均由被上诉人大庆市高新区天琦小额贷款有限责任公司承担。本判决为终审判决。大庆高新技术产业开发区人民法院（2015）庆高新执异字第698-6号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  胡海陆审判员  陈 丽审判员  王鹏渤二〇一七年十二月二十一日书记员  高伟涛