安徽省南陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0223民初5178号 原告：何世琴，女，1968年1月22日出生，汉族，住宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：何世明，男，系原告何世琴丈夫。 原告：熊春香，女，1962年4月1日出生，汉族，住宣城市宣州区。 被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县漳河大道。统一社会信用代码913402235675229853。 法定代表人：王善记，董事长。 委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。 原告何世琴、熊春香与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司（以下简称江南国际市场）委托经营管理合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告何世琴委托诉讼代理人何世明、原告熊春香到庭参加了诉讼，被告江南国际市场经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何世琴、熊春香向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告第四经营年度剩余租金及第五经营年度租金共计54642.88元（租金标准为：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年，三层1000元/年，房屋底层面积54.66平方米。每个经营年度房租为54.66平方米×1.6元/平方米/天×365天+2000元+1000元＝34921.44元，尚未支付房租为34621.44元/年×2年－已支付租金15200元＝54642.88元）；2.判决被告支付原告迟延履行合同的违约金共计4831.54元（第四经营年度剩余租金迟延履行的违约金从2016年6月1日暂计算至起诉之日：528天×万分之三×（34621.44元－15200元）＝3123.88元；第五经营年度租金迟延履行的违约金从2016年6月1日暂计算至起诉之日：163天×万分之三×34921.44元＝1707.66元。3.判决被告赔偿原告因多次往来宣城与南陵索要房租而发生的交通费600元，以上费用合计56950.54元；4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月25日，原告与被告签订了《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），约定原告将其所有的芜湖江南国际综合市场A20幢110号163.97平方米商铺委托被告经营，期限为10年，从2012年5月30日开始起算至2013年4月30日为委托管理的第一年，前三个经营年度收益抵扣房款，从第四个经营年度（2015年5月30日至2016年4月30日）开始被告应向原告支付租金，租金标准为同档次商铺平均出租价格。根据合同的约定，被告应于2015年6月开始向原告支付第四经营年度租金，但被告一直未履约，原告不得不多次前往南陵催要。后经多方多次协调，被告与市场业主代表于2015年7月31日在南陵县信访局达成备忘，被告承诺给付业主租金的标准为：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年，三层1000元/年。2015年底，被告支付了部分租金15200元，至此便再未支付任何租金，原告一直讨要未果。原告认为，被告不履行委托经营管理合同的违约行为已严重侵害了原告的合法权益。根据民事诉讼法的相关规定，特提起诉讼。 被告江南国际市场辩称，原告诉称的原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》属实，原告的房屋没有出租，截至目前被告支付了原告第四经营年度一半的租金收益，余下第四经营年度的租金按照在信访局达成的协议书进行支付，第五经营年度及后续的租金以双方签订的上述合同的约定进行支付。对原告要求支付违约金及误工费的请求，请求法院予以判决。其他诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。 本院经审理认定事实如下：2011年4月25日，原告何世琴、熊春香与被告江南国际市场签订了一份《委托经营管理合同》，合同约定原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场A20幢110室商铺（面积163.97平方米，一层52.3平方米，二层56.02平方米，三层55.65平方米）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，自2012年5月30日至2013年4月30日开始起算一年，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。该商铺未被租出。2016年1月5日被告支付了原告第四个经营年度（即2015年5月1日至2016年4月30日）一半的租金收益15244.44元，对于第五经营年度及之后的租金收益被告未予支付。 另查明：2015年7月31日，被告与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》，该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年、三层1000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%”。 已经出租同档次商铺的《商铺租赁合同》（承租户任小燕租赁了芜湖江南国际综合市场A20幢101-104号商铺）载明：一层（209.2平方米）按每天每平方米1.6元计算，二楼每间每年1200元，三楼未约定租金，租赁期间2015年4月4日至2018年4月3日止；免租期自2015年4月1日至2018年3月31日，自2017年4月1日起开始计算租金。庭审中，被告提交了该租赁合同，原告对合同真实性予以认可。 又查明，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤进行了调查，四位承租户均证实了四位承租户租赁了芜湖江南国际综合市场的商铺用于经营，自2015年3月以来，被告与四位承租户先后签订了《租赁合同》，均有免租期被告不收取租金的约定，对于其他租赁期间被告一层按每天每平方米按1.6元计算收取租金，二楼每间每年2000元，三楼每间每年1000元。 上述事实，有原告的当庭陈述，原告、被告举证、本院调取的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原告的身份信息、原告的《房地产权证》、《委托经营管理合同》，被告举证的已经出租同档次商铺的《商铺租赁合同》，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤所作的调查笔录,在（2017）皖0223民初2290号案中由当事人陈凌云、朱玲玲举证的《江南国际综合市场信访事项接访记录》。 本院认为：原告何世琴、熊春香与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》以及《接访记录》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。被告按照《接访记录》约定支付了原告第四经营年度一半的租金（实际为租金收益）15244.44元，但至今未支付原告第四经营年度余下租金收益及第五经营年度的租金收益，违反了《委托经营管理合同》的约定，故被告应当给付原告余下第四年度的租金收益15244.44元。对于第五经营年度的经营收益，根据《接访记录》的内容载明，该接访记录是关于被告与业主签订的《委托经营管理合同》所涉及被告兑付业主第四经营年度的租金及兑付时间的具体约定，该记录应是被告对全体业主兑付第四经营年度租金及兑付时间的承诺。根据该接访记录内容的理解被告兑付业主第五经营年度及以后经营年度的租金收益及兑付时间显然不在该记录约定的范围，因此，被告应支付原告第五年度（2016年5月1日至2017年4月30日）的租金收益仍然应当按照被告与业主签订的《委托经营管理合同》履行。 本案争议的焦点在于被告应按照何标准支付原告第五经营年度的租金收益？因被告未将原告的房屋租出去，计算标准是按照同档次商铺市场平均出租价格按比例支付原告的租金，但是否应将被告与同档次商铺的承租户签订的出租合同约定的免租期间的时间也计算在内。根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米1.6元计算收取租金，二楼每间每年2000元，三楼每间每年1000元进行结算，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。故被告应按照同档次商铺市场平均出租价格，将出租合同约定的免租期间的时间计算在内后按比例支付所欠原告第五经营年度的租金收益，根据上述合同的约定租金标准可参照已经出租同档次商铺的《商铺租赁合同》（芜湖江南国际综合市场A5幢109、110号商铺）载明的一层以实际收取租金122173元除以总面积209.2平方米再除以1095天（含免租期间）计0.5333元/平方米/天。另外，二楼、三楼按《接访记录》计算为妥，二楼每年每间2000元，三楼每间每年1000元，按以上方法类推计算。根据合同的约定和原告的请求自2016年5月1日至2017年4月30日支付原告租金收益11862.39元[(0.5333元/平方米/天×52.3平方米×365天＋2000元/年＋1000元/年)×90%]。 按照《委托经营管理合同》的约定，以及原告的主张，被告应分别自2016年6月1日、2017年8月1日至本案起诉之日2017年12月4日止以原告应得租金15244.44元、11862.39元按日万分之三标准计算支付原告违约金（滞纳金），合计2959.16元。虽然原告未向本院提交有关其追讨所造成的交通费等损失的证据，但鉴于原告催讨的事实，本院酌定被告赔偿原告追讨交通费500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告何世琴、熊春香租金收益（至2017年4月30日之前）27106.83元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司赔偿原告何世琴、熊春香违约金2959.16元（至本案起诉之日），于本判决生效后十日内付清； 三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司赔偿原告何世琴、熊春香交通费500元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告何世琴、熊春香的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1424元，减半收取612元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审  判  员  万晓华 二〇一七年十二月二十七日 书记员（兼）  郑旭芝 附本案适用相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。