贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初6962号原告：周厚杰，男，1993年4月7日生，汉族，无业，住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：赵中伟。委托代理人：付光禄，贵州权衡律师事务所律师。特别授权代理。原告周厚杰与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告周厚杰、被告安达房开公司的特别授权委托代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周厚杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2015年9月1日至2017年9月1日延期交房违约金7570元；2、判令被告支付原告从2015年8月30日到2017年8月30日延期办理房屋权属证书违约金55000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年5月11日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园B19栋104号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价398354元。双方同时约定2012年9月30日前交房，被告在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今也没有提供符合移交条件的相关手续。房屋所有权证办理时需要被告提供的证明文件报告也未提供到房屋登记机构办理备案登记，上述事实被告已违约，给原告带来了巨大损失，根据合同法及相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。被告安达房开公司辩称：一、被告已向原告交付房屋，不应当再承担逾期交房的违约责任，不应当再支付逾期交房违约金。被告与原告于2012年签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2012年9月30日前。被告在该时间内确实未能如约交付房屋。原告已在2014年接收房屋，现其已实际占用房屋，2015年其对逾期交房的违约金曾提起诉讼，被告已根据生效法律文书履行了支付违约金的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用。根据该条规定，应当视为被告已向其交付房屋，自2015年起，被告不应当再支付逾期交房违约金。二、原告要求支付的逾期办证的违约金过高，应当根据法律规定进行调整。被告开发的楼盘，发包给贵州化工建设公司承建。由于该公司未能按照建设工程施工合同约定的竣工时间交付房屋，导致该楼盘出现延期交房的情形，同时承建公司也没有按时提供竣工验收资料，导致涉案楼盘迟迟不能办理权属证书。致使被告须向各购房业主承担违约责任，支付相应违约金。该违约行为是贵州化工建设公司的违约行为造成的，该损失应当由贵州化工建设公司承担。同时，原告已实际接收房屋，且该房屋在银行办理了预先抵押登记，目前该房屋是否取得竣工合格证明文件，对其并没有造成任何损失。虽然被告未向原告提交竣工验收合格证明文件及提供办理权属证明需由被告提供的资料的行为已构成违约。但是，本案的违约金系补偿性违约金。补偿性违约金作为赔偿损失额的预定，虽然不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差悬殊太大，否则，会使违约金责任与赔偿损失的一致性减弱乃至丧失，而使两者的差别性增大，以致成为完全不同的东西，因此违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。再者，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品交换的等价原则要求在法律责任上的反映，是合同法追求的理想之一。《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律如果问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%标准适当减少。被告的违约行为没有给原告造成任何损失，被告认为原告主张的约定违约金过高。请求人民法院根据其提供的损失情况计算违约金数额。综上所述，被告因客观原因逾期提供相关证明文件办理权属证明，确实违反双方合同约定，已构成违约。但是该违约行为没有给原告造成任何损失。其诉请的违约金数额过高，因此，被告请求人民法院根据本案的证据材料及客观事实，结合相关法律规定，对原告主张的违约金数额进行调整，依法作出客观、公平的判决。本案争议焦点是：1、被告应否支付原告逾期交房违约金。2、本案被告逾期办证是否系被告违约的行为所致，原告诉请的逾期办证违约金是否过高，应否进行调减。围绕争议焦点，原告周厚杰向本院提交了《商品房买卖合同》、收款收据、（2015）黔义民初字第02963号民事调解书、《房屋分层、分户各类面积测算统计表》等；被告安达房开公司未举证。经本院审查认定事实如下：原告与被告于2012年5月11日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园B19单元104号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价398354元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，至第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，原告按照合同约定付款方式向被告支付了全部购房款398354元,并于2013年接收房屋钥匙装修入住。2015年9月7日原告曾向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金及房屋面积差价款，经本院主持双方调解达成协议：由被告支付原告从2014年6月2日起至2015年8月31日止的逾期交房违约金4731.69元，退还原告房屋面积差（3.38平方米）价款9011.08元。前述款项原告已于2016年1月19日领取。另查明：被告至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的中长期贷款基准年利率在2015年8月30日至2017年8月30日期间进行过调整，其中1-5年期中长期贷款基准年利率最高为5%，最低为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告周厚杰所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务并于2013年装修入住案涉房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案被告应否支付原告逾期交房违约金的问题，因双方合同约定被告应于2012年9月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建设工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，故对被告关于原告已接收房屋即不应再承担逾期交房违约责任的辩解意见，本院依法不予采纳。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，但原告诉请按每月每平方米7.2元租金标准的30%计算，系其对自己权利的处分，为减少双方当事人的讼累，案涉房屋的租金标准参照人民法院已生效判决确认的每月每平方米7.2元执行，符合本地同地段同类房屋的客观情况，又因原告已于2013年装修入住，其此后已不存在租金损失，但被告交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，被告应承担由此带来的违约责任。根据已生效的兴义市人民法院(2015)黔义民初字第02963号民事调解书，双方已对2014年6月2日起至2015年8月31日期间的逾期交房违约金达成协议，且原告已收到该期间的逾期交房违约金。因此，本案的逾期交房违约金起算时间应自2015年9月1日起算，被告应支付原告的逾期交房违约金计算为：（149.42平方米-3.38平方米）×7.2元/月·平方米÷30天×731天（2015年9月1日至2017年9月1日）×30%=7686.38元。又因原告诉请本案的逾期交房违约金为7570元，低于本院依据有关国家法律计算所得，此举系原告对自身权利的处分，本院不宜干涉。因此，本案逾期交房违约金即按原告所诉请的7570元予以支持。关于原告诉请的逾期办证违约金的问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定方式支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，本案原、被告双方约定被告在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理原告房屋权属证书的前提条件，被告未如期完成该项合同义务，即已构成违约，虽然其中有承建单位的原因，但此系被告与承建单位之间的另一法律关系，根据合同相对性原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金于法有据。关于原告诉请的违约金是否过高的问题，本案原告请求按照银行贷款基准利率计算本案逾期交房违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整；又因中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率进行过调整，本院酌情按原告诉请期间的平均年利率4.875%计算。双方约定交房时间为2012年9月30日前，约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，根据该约定，被告须于2012年12月30日前申请大产权初始登记，因被告未能按约办理，其违约起算时间应自2012年12月31日起算，但原告仅主张被告支付2015年8月30日起至2017年8月30日期间逾期办证违约金，系其对自身权益的处分，本院不宜干涉。又因被告已于2016年1月19日退还原告购房款9011.08元，故本案中被告支付原告的逾期办证违约金应分段计算为：〔398354元×4.875%÷365天×141天（2015年8月30日至2016年1月18日）〕+〔（〔398354元-9011.08元）×4.875%÷365天×589天（2016年1月19日至2017年8月30）〕=38130.63元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周厚杰从2015年9月1日起至2017年9月1日止的逾期交房违约金7570元；二、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周厚杰从2015年8月30日起至2017年8月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金38130.63元；三、驳回原告周厚杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，由原告周厚杰承担184元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。（转下页）审判员  周祥红二〇一七年十二月十日书记员  吴召锋