广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初15557号原告：杨军伟，男，1972年6月19日出生，回族，住河南省许昌市魏都区，委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。被告：林观灿，男，1962年10月6日出生，香港居民，住广东省中山市，委托诉讼代理人：周宇，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。第三人：中山市永泰房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇新圩村嘉美苑19卡商铺首层。法定代表人：贾新康。原告杨军伟诉被告林观灿、第三人中山市永泰房地产有限公司（以下简称永泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告杨军伟的委托诉讼代理人张晓辉、被告林观灿及其委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。第三人永泰公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨军伟向本院提出以下诉讼请求：解除对中山市永泰房地产有限公司位于中山市三乡镇新圩村嘉美苑2座1605房的查封。事实与理由：原告与永泰公司于2012年5月30日签订《认购意见书》，约定原告认购永泰公司开发的位于中山市××乡镇新圩村××房的商品房，建筑面积约73.39平方米，套内面积约58.8平方米，总价格273010元。双方在合同中约定在签订《广东省商品房买卖合同》时，一次性支付了100000元购房款并由永泰公司开据了《收据》。2012年6月21日，原告向永泰公司指定收款人孙兆合的指定账号汇款185432元（其中含购房余款173010元，办理买卖手续相关费用300元，办理房产证及交楼相关费用9392元，房屋维修基金2730元）。至此，原告已支付了全部购房款，后原告多次催促永泰公司交房，但永泰公司以各种理由搪塞。由于原告在外地，不清楚永泰公司的实际情况。2016年年底，原告来到永泰公司要求交楼，但永泰公司回应原告说，由于其与林观灿的建设工程施工合同纠纷一案[案号为（2014）中一法三民一初字第885号],该房产已被贵院查封。后原告向中山市第一人民法院提出查封异议申请，中山市第一人民法院作出（2017）粤2071执异168号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告于2017年8月14日收到上述执行裁定。原告认为，原告早已于2012年就支付全部价款购买了永泰公司开发的位于中山市××乡镇新圩村××房，原告与开发商签订了房屋买卖合同且支付了全部价款，该商品房已属于原告所有，且原告本是用来居住且准备来珠海或中山发展，但由于贵院的查封导致原告无法入住，给原告带来了严重损失。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.认购意向书；2.签约收费清单；3.收据；4.永泰公司开具的收款账号单、银行存款明细查询；5.（2017）粤2071执异169号执行裁定；6.住房证明及户口本复印件。经开庭质证，被告对原告提供的证据1－3均不确认，对证据4中的收款账号单不确认，对银行存款明细的真实性确认，对证据5、6的真实性确认。被告林观灿答辩称：1.原告提供的不符合常理，依法不应采信。首先，未签订的正式的买卖合同就支付全部价款，不符合交易习惯；其次，从认购意向书的内容可以证明该证据为虚假证据；再次，巨额交易没有银行付款凭证也可以证明该交易为虚假交易；第四，原告将所谓“楼款”支付给孙兆合也不符合常理，也是虚假的。2.认购意向书并非商品房买卖合同，不具备买卖合同的效力。3.原告没有取得房屋物权，被告依法有权申请法院查封。4.永泰公司曾以涉案房屋已卖为由申请法院解除查封，但法院不予支持。5.原告因自身过错没有签订广东省商品房买卖合同并办理过户手续，相应后果应由原告自行承担。6.涉案房屋于2014年被查封，原告现在才提出异议，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告林观灿向本院提供了以下证据：中山市商品房销售合同登记备案查询表。经开庭质证，原告对被告提供的证据的真实性确认。本院认定事实如下：2012年5月30日，原告与第三人永泰公司签订一份认购意向书，约定：1.原告拟认购永泰公司开发的位于中山市××乡镇××房的商品房，该商品房总价格为273010元；2.原告在签订认购书时付诚意金（空白）元，在永泰公司取得商品房预售许可证后7天内签订广东省商品房买卖合同，在双方签订商品房买卖合同时，原告付清全部购买款273010元（含诚意金）；3.永泰公司暂定于2012年6月30日前将上述商品房交付给原告使用；4.因该商品房所产生的契税、律师费、登记费、工本费等由原告承担。认购意向书还约定了其他内容。意向书甲方落款处盖永泰公司章，乙方落款处签原告签名。同日，永泰公司出具收据，内容为:今收到杨军伟楼款2幢1605房100000元。收据落款处盖永泰公司财务专用章。后原告与永泰公司一直未签订正式的商品房买卖合同，永泰公司也一直未将涉案房屋交付给原告使用。在林观灿诉永泰公司的另案中【案号为（2014）中一法三民一初字第885号】，本院根据林观灿的财产保全申请，于2016年11月2日裁定依法查封了永泰公司名下的包括上述涉案商品房在内的房地产。后原告向本院提出查封异议申请，本院于2017年7月12日作出（2017）粤2071执异169号执行裁定，驳回原告的异议请求。2017年8月21日，原告提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告向本院提供一份签约收费清单，载明：2幢1604房成交价为273010元、办理买卖手续费用300元、办理房产证及交楼相关费用9392元、房屋维修基金2730元，合共285432元，减去10万元，下欠房款185432元。该签约收费清单上没有任何单位的签名或盖章。另外，原告提供一张银行账户信息，载明的户名为孙兆合，银行为工商银行三乡文昌支行，账号为62×××77，右下角还记载下欠185432元。根据原告提供的个人存款明细查询反映，原告曾于2012年6月21日向孙兆合的上述账号转账支付了185432元。原告主张是永泰公司要求原告将购房余款185432元支付到上述账号的。再查：原告在签订上述购房意向书时在河南居住，而且原告确认签订购房意向书后也一直在河南居住，未曾在中山居住。根据原告提供的中山市房管部门的住房证明，原告的家庭户籍人口在中山市均没有住房。但本院要求原告提供其家庭户籍人口在户籍所在地的住房证明时，原告未能按本院的要求提供。本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”因此，原告的诉讼请求要成立，必须同时满足上述规定中的三项条件。首先，涉案房屋的价款为273010元，原告支付了10万元诚意金。余款173010元及其他的费用共计185432元，原告主张已按永泰公司的要求支付到案外人孙兆合的账户。经审查，永泰公司在孙兆合的银行账户信息上盖章，并不能证明永泰公司要求原告将剩余购房款支付到该账户的，故原告于2012年6月21日向孙兆合支付185432元的事实并不能认定原告支付涉案房屋购房余款的事实。故本院认定原告支付的购房款未超过合同约定的总价款的50％。其次，原告在签订认购意向书时在河南居住，签订认购意向书后也一直在河南居住，而且签订认购意向书至今已超过5年时间，原告从未要求永泰公司交楼，故本院认定原告购买涉案房屋并非用于居住。而且虽然原告的家庭户籍人口在中山市没有住房，但在本院要求原告提供其在户籍所在地的住房情况时，原告未按本院的要求提供，故本院认定原告在其户籍所在地有其他用于居住的房屋。因此，原告的诉讼请求不符合上述规定的可以排除执行的情形，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持，予以驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨军伟的诉讼请求。案件受理费5395元（原告已预交），由原告杨军伟自行承担。如不服本判决，原告应在本判决送达之日起十五日内，被告可在本判决送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  何亦辉审判员  伍青花审判员  吴立和二〇一七年十二月二十五日书记员  卢芷琪杨莉芳