洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0391民初999号原告：付宏军，男，1962年8月29日出生，汉族。被告：陈惠治，男，1955年6月16日出生，汉族。被告：丁玉丛，女，1959年12月5日出生，汉族。系被告陈惠治之妻。二被告共同委托诉讼代理人：秦海渠，河南天基律师事务所律师。第三人：洛阳乾坤置业有限公司，住所地洛阳市经济开发区开元大道北侧乾坤御苑元亨国际**。法定代表人：范明欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兵涛、陈柏宏，该公司工作人员。原告付宏军与被告陈惠治、丁玉丛，第三人洛阳乾坤置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付宏军，被告陈惠治、被告陈惠治与丁玉丛共同委托诉讼代理人秦海渠，第三人洛阳乾坤置业有限公司委托诉讼代理人刘兵涛、陈柏宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付宏军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除房屋的查封，并停止执行（价值693246元）；2、请求确认房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，孙治军以693246元的价格从第三人处购买了房屋。此后，原告又以693246元的价格从孙治军处购买了该房屋。2014年7月22日，原告与第三人签订了《客户变更户主姓名申请表》，并支付了全部房款。2015年6月19日，第三人向原告出具收据一份，载明收到原告的购房款693246元。由于第三人的原因，未与原告办理过户登记。原告于购买后便入住。二被告因与第三人因借款合同纠纷，二被告向法院提起民事诉讼，2015年6月1日，法院在诉讼保全中，查封了位于房屋。2017年6月19日，原告对执行房屋提出书面异议，2017年8月6日法院作出（2017）豫0391执异号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告通过合理合法方式购买了房屋，缴纳了全部房款并入住。因此，原告认为，此房屋为原告所有，并非第三人的财产，法院查封、执行的是案外人即原告的财产，侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告陈惠治、丁玉丛共同辩称，一、事实方面：原告与第三人没有依法签订《商品房预售合同》，是原告和第三人在执行异议中共同承认的事实；原告仅凭第三人出具的收据一次性向第三人交纳房款69万余元，且没有转款凭证，显然不符合常理，真实性明显欠缺；即使原告买房属实，其没有依法交纳契税，没有提出办理过户登记的申请，对涉案房屋没有进行过户登记存在过错；原告所诉事实明显不可信，其称以693246元从孙治军手中购买的房屋，却又向第三人支付全部房款，出了两份钱。二、法律方面：本案不具备无过错不动产买受人物权期待权保护的条件，不应受到该原则的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求买受人必须在查封前签订书面买卖合同。之所以严格要求签订书面买卖合同，一方面基于《城市房地产管理法》41条“房地产转让，应当签订书面买卖合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式”的规定，另一方面也为法院执行机构甄别真实的买受人提供证据。未办理过户登记的原因完全在原告。从实践上看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。本案中原告在交房款后，没有要求当事人签订正式合同、出具正式收据，依法交纳税费，更没有向第三人、房屋登记机关提出登记申请。原告没有在查封前签订合法有效的书面买卖合同，不能证明所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议司法解释第二十九条的规定。第三人洛阳乾坤置业有限公司述称，其向原告出具的相关收据都是合法有效的，并且房子确实属于原告付宏军所有。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈惠治与丁玉丛系夫妻关系。本院在审理陈惠治、丁玉丛与洛阳乾坤置业有限公司、范明亮借款合同纠纷一案中，陈惠治、丁玉丛向本院申请诉讼保全，本院经审查后于2015年6月1日作出（2015）洛开民初字第454号民事裁定，查封了洛阳乾坤置业有限公司名下的22套房产，其中包括本案争议的乾坤御苑3号楼2单元3003号房屋，查封期限3年（从2015年6月1日至2018年5月31日）；2015年9月22日，本院作出（2015）洛开民初字第454号民事判决。该判决生效后，洛阳乾坤置业有限公司未予履行支付义务，陈惠治、丁玉丛于2015年11月5日向本院申请强制执行。原告付宏军因（2015）洛开民初字第454号民事裁定的查封标的物包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年8月6日作出（2017）豫0391执异27号执行裁定，以付宏军与洛阳乾坤置业有限公司签订的不是商品房预售或买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不足以排除对诉争房屋的执行为由，驳回了原告付宏军的异议申请。另查明，2014年7月20日，第三人洛阳乾坤置业有限公司与孙治军签订《购房认购协议》一份，载明孙治军购买了洛阳乾坤置业有限公司开发的乾坤御苑3号楼2单元3003号房屋，总价款693246元。当日，第三人洛阳乾坤置业有限公司又与原告孙治军签订《客户变更户主姓名申请表》一份，载明乾坤御苑3号楼2单元3003号房屋户主由孙治军变更为付宏军。2015年6月19日，第三人与原告付宏军又签订《购房认购协议》一份，载明付宏军购买了乾坤御苑3号楼2单元3003号房屋；同日，第三人又为原告付宏军开具《收据》一份，载明收到原告付宏军购房款693246元。本院认为：本案执行标的物为房屋，原告付宏军提起案外人执行异议之诉，应当就此执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。另，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。除法律另有规定的，未经登记，不发生效力。本案中，原告付宏军虽然提交了第三人洛阳乾坤置业有限公司为其出具的购房款收据、《购房认购协议》、《客户变更户主姓名申请表》，但诉争的房屋登记所有权人仍为洛阳乾坤置业有限公司，且原告付宏军未提交证据证明与洛阳乾坤置业有限公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，故其请求解除对争议房屋的查封及确认房屋归其所有的主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。诉讼中的保全，是为了保证人民法院的生效裁判文书能够顺利实施和能够得到有效执行，根据当事人的申请，或在必要时依职权决定对有关财产采取保护措施的诉讼保障活动，其效力至执行程序。结合本案，位于房屋登记所有权人为洛阳乾坤置业有限公司，本院在另案中依陈惠治、丁玉丛的申请采取诉讼保全措施时，上述房屋仍在洛阳乾坤置业有限公司名下，故本案另案的诉讼保全程序符合法律规定，并无不当。后陈惠治、丁玉丛依据另案生效民事判决书申请执行，本院依法对另案所保全的财产进行执行亦符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：驳回原告付宏军的诉讼请求。案件受理费10733元，由原告付宏军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  田晓丹人民陪审员  底美茜人民陪审员  周 同二〇一七年十二月四日书 记 员  张望望