上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终12687号上诉人（原审原告）：上海银光酒店管理中心，住所地上海市浦东新区高桥镇慈善街**号。法定代表人：曹兵，董事长。委托诉讼代理人：沈宏峰，上海汇银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海莫泰酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层H区173室。法定代表人：沈飞宇,董事长。被上诉人（原审被告）：上海莫泰慈善街酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区慈善街55号。法定代表人：曹巧军，执行董事。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高睿静，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海银光酒店管理中心（以下简称银光酒店）与被上诉人上海莫泰酒店管理有限公司（以下简称莫泰公司）、被上诉人上海莫泰慈善街酒店管理有限公司（以下简称慈善街公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初43243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判被上诉人按照每月133,455.67元标准支付自2017年2月1日起至房屋实际交付之日为止的房屋租金和占有使用费；撤销一审判决第五、六项，改判被上诉人支付逾期房租/使用费违约金10,800元、违约金3,202,936元，约定补偿金2,869,296.83元；判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实有误：1、租赁房屋未交接不是上诉人的责任，事实上无法实施交接；2、被上诉人在调解时，表示的是如有新的租客愿意接收自然堂转租的话，被上诉人补偿租客十万元，一审对该部事实认定有误；3、一审判令被上诉人在2017年5月18日之前腾空并返还房屋不符合事实情况。一审判决理由有误，被上诉人未按照合同约定履行租金给付义务，应按照合同约定承担违约责任。被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。合同在2017年5月3日确定解除，被上诉人在同年5月3日前已经腾空了房屋，主楼已经满足交付条件，只有辅楼要到2018年1月才能够腾空，要求上诉人将主楼收回。合同出现违约情况，各方均有义务防止损失扩大，现在损失扩大的原因及责任应由上诉人承担，在合同解除之后，目前尚未具备腾退条件来结算占用费是公允的。对于上诉人主张的三笔违约费用，本案是由上诉人行使单方解约权，只能适用解约金的约定，一审判令五个月租金标准支付违约金可以接受。银光酒店诉至一审法院，请求判令：1、请求法院依法解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、请求判令莫泰公司、慈善街公司自合同解除之日起15日内返还承租的房屋；3、请求判令莫泰公司、慈善街公司按每月人民币（以下币种同）133,455.67元的标准，支付从2017年2月1日起至判决生效日止拖欠的租金及使用费；4、请求判令莫泰公司、慈善街公司以120元每天的标准支付从2017年2月1日起至判决生效日止的逾期支付房租及使用费的违约金；5、请求判令莫泰公司、慈善街公司支付违约金3,202,936元；6、请求法院判令莫泰公司、慈善街公司支付约定补偿金2,869,296.83元；7、案件受理费由莫泰公司、慈善街公司承担。一审法院认定事实：银光酒店和莫泰公司于2005年8月12日就位于上海市浦东新区XX镇XX街XX号房屋（以下简称系争房屋）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定莫泰公司向银光酒店承租系争房屋，莫泰公司签订本合同后将成立新的公司使用该房屋，新公司成立后即自动成为本合同的承租方，享有和承担本合同的权利和义务；房屋建筑面积为5,515平方米；首期使用面积3,761平方米；房屋首个租赁期限为15年，自2005年9月1日起至2020年8月31日止；2005年9月1日至2007年8月31日，租金按每平方米每天0.50元，每年租金为686,000元计算，设备设施使用费每年为412,000元；2007年9月1日至2010年8月31日，租金按每平方米每天0.60元，每年租金为824,000元计算，设备设施使用费每年为549,000元；2010年9月1日开始在前一年租金和设施设备使用费的基础上递增8%；租金和使用费支付采用先付后用原则，莫泰公司每三个月缴付一次，付款期限为每季度的第一个月开始后5日内，如每逾期一日支付，则莫泰公司需按逾期支付租金的0.3‰向银光酒店支付违约金；在租赁期满或合同解除后，莫泰公司应在15日内以现状无偿返还该房屋给银光酒店。《合同》还约定，莫泰公司逾期不支付租金累计超过三个月的，银光酒店可以书面通知莫泰公司解除合同；违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期限内，非本合同规定的情况，莫泰公司擅自退租的，应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金；租赁期满或合同解除后，未经银光酒店同意逾期返还房屋的，莫泰公司应按租赁期满前一年或合同解除当年租金的二倍向银光酒店支付该房屋占用期间的使用费。2006年2月10日，慈善街公司成立，银光酒店和莫泰公司于2006年8月30日签订了《补充协议》，约定经双方友好协商，双方同意莫泰公司不再对原有意租赁的银光酒店进行二期投资，维持现实际租赁面积为3,761平方米，对原《房屋租赁合同》中的其他条款不作变动。2006年12月10日，银光酒店和莫泰公司签订《补充协议》（以下简称《补充协议》1），约定银光酒店同意将慈善街酒店副楼底层沿街的三间房屋，约65平方米，转租给上海市浦东新区XX镇XX店作为服装专卖店（以下简称XX店）；租赁年限为5年（2007年1月15日至2012年1月14日）；莫泰公司承诺对房屋结构不作重大变动，对原《合同》中的其他条款不变。2017年3月6日，莫泰公司、慈善街公司共同向银光酒店发出《退租函》，函告银光酒店，由于公司经营亏损严重，决定于2017年3月31日撤场退租，将租赁房屋按现状归还银光酒店，望银光酒店做好交接准备。庭审中，双方确认XX店目前经营的为化妆品自然堂。对于自然堂的面积，莫泰公司、慈善街公司陈述实际为55平方米，但是并未提供书面的证据加以佐证；法院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证不利后果，故认定自然堂的面积为65平方米。2017年3月31日，莫泰公司、慈善街公司腾空了除被自然堂占用的65平方米以外的房屋，打算退还给银光酒店。银光酒店认为莫泰公司、慈善街公司需腾空包括自然堂在内的所有房屋后按现状归还银光酒店，不同意莫泰公司、慈善街公司的交接。庭审中，莫泰公司、慈善街公司表示其曾和银光酒店商量，自然堂的租期到2018年1月14日到期，在此前如有新的租客愿意接收自然堂转租的话，莫泰公司、慈善街公司补偿银光酒店十万元，且目前莫泰公司、慈善街公司依然同意履行该方案。银光酒店认为关于补偿问题双方并未达成一致意见，且调解的基础是有新的租客，现在并未有新的租客出现，故不同意莫泰公司、慈善街公司的调解方案。银光酒店分别于2017年4月7日、2017年4月15日向莫泰公司、慈善街公司发送律师函，要求莫泰公司、慈善街公司按约支付租金。2017年5月1日，银光酒店向莫泰公司、慈善街公司发送解除合同的律师函，表示莫泰公司、慈善街公司因累计三个月未支付租金与使用费，要求解除双方签订的《合同》，莫泰公司、慈善街公司认可于2017年5月3日收到解除合同的律师函。关于系争房屋的租金支付问题，双方确认莫泰公司、慈善街公司支付系争房屋的租金及使用费到2017年1月31日止，之后的房租和使用费未支付。一审法院认为：银光酒店与莫泰公司、慈善街公司所签的《合同》和《补充协议》系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。现莫泰公司、慈善街公司要求提前退租且未按约向银光酒店支付租金累计超过三个月，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。一、关于银光酒店请求法院依法解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》的诉讼请求之处理意见。当事人主张解除合同的，合同自解除通知到达对方时解除。莫泰公司、慈善街公司的行为构成违约，银光酒店依约行使合同解除权并向莫泰公司、慈善街公司发送律师函解除合同，莫泰公司、慈善街公司确认于2017年5月3日收到，故法院认为双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2017年5月3日解除。二、关于银光酒店请求判令莫泰公司、慈善街公司自合同解除之日起15日内返还承租房屋的诉讼请求之处理意见。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。银光酒店有权要求莫泰公司、慈善街公司腾空包括自然堂65平方米在内的全部系争房屋。故银光酒店请求判令莫泰公司、慈善街公司自合同解除之日起15日内返还承租房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、关于银光酒店请求判令莫泰公司、慈善街公司按每月133,455.67元的标准，支付从2017年2月1日起至判决生效日止拖欠的租金及使用费的诉讼请求之处理意见。从银光酒店提供的收取莫泰公司、慈善街公司租金及使用费的明细可知系争房屋2016年9月1日至2017年8月31日期间的月租金及使用费为133,455.67元，《合同》于2017年5月3日解除，莫泰公司、慈善街公司应支付银光酒店以月租金133,455.67元为标准，从2017年2月1日起至2017年5月3日止的系争房屋的欠付租金及使用费。合同解除后，莫泰公司、慈善街公司虽仍有65平米左右的面积未能腾空，但其已经于解除合同前告知银光酒店该情况，希望银光酒店先行接收3,696平方米的房屋，并提出相应的补偿方案，在避免损失扩大方面尽到了及时合理的注意义务。自然堂占用的65平方米是可以独立使用的，在不影响其他房屋使用的情况下，银光酒店以莫泰公司、慈善街公司并未按照合同约定交付全部系争房屋为由拒绝莫泰公司、慈善街公司对其余房屋的交付，也未将系争房屋已腾空的3,696平方米及时出租他人，银光酒店对系争房屋3,696平方米的空置损失负有责任，应由银光酒店自行承担由此造成的系争房屋该部分的空置损失。由于莫泰公司、慈善街公司的违约行为客观上占用了系争房屋65平方米，故应支付银光酒店自2017年5月4日起至判决生效日止的该65平方米的房屋及设施设备使用费（计算标准：从2017年5月4日起至判决生效日止，参照月租金2,306.47元的标准计算该65平方米的房屋及设施设备使用费）。四、关于银光酒店请求判令莫泰公司、慈善街公司以120元每天的标准支付从2017年2月1日起至判决生效日止的逾期支付房屋租金及使用费的违约金、请求判令莫泰公司、慈善街公司支付违约金3,202,936元以及请求判令莫泰公司、慈善街公司支付约定补偿金2,869,296.83元的诉讼请求之处理意见。莫泰公司、慈善街公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《合同》约定，莫泰公司、慈善街公司逾期支付租金的需按逾期支付租金的0.3‰向银光酒店支付违约金；违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金；租赁期满或合同解除后，未经银光酒店同意逾期返还房屋的，莫泰公司、慈善街公司应按租赁期满前一年或合同解除当年租金的二倍向银光酒店支付该房屋占用期间的使用费。庭审中，莫泰公司、慈善街公司认为该三项诉请系重复计算，且违约金的数额过高。法院查明目前莫泰公司、慈善街公司的违约给银光酒店造成的主要是房屋空置损失，而银光酒店对系争房屋扩大的空置损失亦负有责任。综上，法院结合本案实际情况及双方各自的过错程度，酌定由莫泰公司、慈善街公司按月租133,455.67元的标准支付银光酒店相当于5个月租金及使用费的违约金。银光酒店要求莫泰公司、慈善街公司支付其余违约金的诉讼请求不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,于二〇一七年八月二十四日作出判决，判决如下：一、确认上海银光酒店管理中心与上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司于2005年8月12日所签的关于上海市浦东新区XX镇XX街XX号房屋的《房屋租赁合同》及2006年8月30日所签的《补充协议》于2017年5月3日解除；二、上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司自上述合同及协议解除之日起15日内腾空并返还上海银光酒店管理中心位于上海市浦东新区XX镇XX街XX号的房屋；三、上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内以每月133,455.67元的标准支付上海银光酒店管理中心自2017年2月1日起至2017年5月3日止的租金及使用费；四、上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海银光酒店管理中心65平方米的房屋及设备设施使用费（房屋及设备设施使用费的计算方式为：从2017年5月4日起至判决生效日止，参照月租金及使用费2,306.47元的标准计算该65平方米的房屋及设施设备使用费）；五、上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内以每月133,455.67元的标准支付上海银光酒店管理中心相当于五个月的租金及使用费的违约金；六、驳回上海银光酒店管理中心的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57,183元，减半收取计28,591.50元，由上海银光酒店管理中心负担21,391.50元,由上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司共同负担7,200元。二审中，被上诉人提交三组新证据。第一组证据包括被上诉人发给上诉人的《房屋交接事宜沟通函》（2017年9月6日）、《律师函》（2017年9月14日）、《房屋交接事宜沟通函》（2017年9月19日）、《律师函》（2017年9月21日），以证明一审判决后被上诉人联系上诉人要求尽快办理房屋交接事宜；第二组证据包括被上诉人发给上诉人的《告知函》、《工商银行业务回单》、上诉人发给被上诉人的《律师函》，以证明被上诉人按照一审判决支付相应房屋租金及使用费，但上诉人将款项退还。第三组新证据为被上诉人慈善街公司与案外人上海市浦东新区XX镇XX店签订的《房屋租赁合同》以证明本案系争房屋中临街65平方米的位置在2015年已经转租，上诉人对此没有提出异议应视为认可其转租，从合同所附位置图来看，租赁区域相对独立。上诉人对第一组、第二组证据的真实性表示认可，但认为被上诉人并未腾空自然堂租用的房屋，没有按照要求返还全部房屋，因此不具备腾退交接的条件，不同意接收；对于被上诉人按照一审判决支付的租金，不符合合同约定，且按照未生效判决支付钱款容易产生新的纠纷。上诉人对第三组证据的真实性不予认可，并认为该合同系被上诉人与案外人所签订，与本案没有关联性，且合同附图是被上诉人自行制作，不认可租赁区域相对独立的主张。经审查，本院认为，第一组、第二组所欲证明事实发生在诉讼期间，一审判决尚未生效，上诉人并无义务予以配合。上诉人对第三组证据的真实性无法确认，且该租赁合同系被上诉人慈善街公司与案外人所签，与本案并无关联。因此对被上诉人提供的三组证据本院均不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人银光酒店与被上诉人莫泰公司、慈善街公司所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人应恪守遵行。被上诉人慈善街公司未按合同约定支付租金超过三个月，显属违约，上诉人银光酒店根据合同约定要求其支付拖欠租金并解除合同的诉请，具有合同和法律依据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁关系解除后，被上诉人对系争房屋应予以返还。根据查明事实，被上诉人虽然腾空系争房屋大部，但是仍然有临街部分位置未腾空，因此其返还并不符合合同约定和法律规定。一审认为上诉人对已经腾空部分应先予接收以减少损失，未充分考虑系争房屋作为酒店经营时亏损的背景，加重了上诉人的“止损”义务；忽视了转租房屋为临街门面房对提升系争房屋总体功能、价值的作用，过分强调系争房屋在物理的可分割性，降低整体返还的必要性，并非合理，本院应予纠正。上诉人要求被上诉人整体返还系争房屋、并按照租金标准支付至判决生效日止的使用费的诉讼请求，于法有据，应予支持。同时，一审判令被上诉人在合同解除之日起15日内即2017年5月18日之前返还系争房屋在事实上不具有可操作性，应予纠正。对于上诉人主张的逾期支付房租及使用费的违约金、被上诉人违约以致合同解除的违约金及约定补偿金，本院认为，按照合同约定，该三笔违约金系当事人针对三种不同违约情形所做约定，彼此并不存在可替代关系，一审法院未结合当事人违约情况而加以区分判断，应予纠正。承租人应为其逾期付款、违约解约承担违约责任。根据查明事实，被上诉人存在逾期支付租金情况，上诉人要求其支付逾期违约金符合合同约定，应予支持。对于约定补偿金部分，合同解除原因并非被上诉人擅自退租所致，因此上诉人要求支付约定补偿金的诉请没有合同依据，不能支持。对于解约违约金，合同解除系因被上诉人逾期不支付租金所致，被上诉人应承担相应违约责任，对于违约金具体金额，被上诉人主张合同约定违约金过高，一审结合合同履行情况，考虑上诉人具体损失，酌定由莫泰公司、慈善街公司按月租133,455.67元的标准支付银光酒店相当于5个月租金的违约金，尚属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，原判差误部分应予更正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初43243号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初43243号民事判决第二项为：上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还上海银光酒店管理中心位于上海市浦东新区XX镇XX街XX号房屋的租赁部分；三、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初43243号民事判决第四项为：上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内以每月133,455.67元的标准支付上海银光酒店管理中心自2017年5月4日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费；四、上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内以每天120元的标准支付上海银光酒店管理中心自2017年2月1日起至本判决生效之日止的逾期支付租金的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57,183元，减半收取计28,591.50元，由上海银光酒店管理中心负担16,224.50元,由上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司共同负担12,367元。二审案件受理费57,183元，由上海银光酒店管理中心负担41,992.60元,由上海莫泰酒店管理有限公司、上海莫泰慈善街酒店管理有限公司共同负担15,190.40元。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一七年十二月二十九日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……