文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1206号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：朱榕基，广东汉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温广锋。被上诉人（原审被告）：刘桂珍。上列两位被上诉人的委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。上列两位被上诉人的委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人温广锋、刘桂珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回温广锋、刘桂珍的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由温广锋、刘桂珍承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判。理由如下：一、本案是商品房买卖合同纠纷，在双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中，双方明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金；3、其他约定：……”。以上条款是经双方合意签订的，双方已明确约定了逾期办理产权登记的，梅州嘉应新天地有限公司不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任。而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第十二条的规定可知，违约责任承担与否本身系当事人的意思自治范畴，当事人可以选择承担责任以及承担责任的具体方式和数额，也可以选择无需承担责任，法律并没有必须要约定承担违约责任之规定。只要不违反法律法规的强制性规定，理应尊重其意思自治的约定。因此，双方已明确约定梅州嘉应新天地有限公司无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款规定，对于违约责任是否承担当事人是可以进行约定的，而本案双方已约定出卖人无需承担逾期办证的违约责任，正是属于该条款规定的除外情形。该《解释》第十八条第二款规定是约定了需要承担违约责任、而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院适用了该《解释》第十八条第二款的规定判决梅州嘉应新天地有限公司承担违约责任，是对法律错误理解所致。三、温广锋、刘桂珍起诉梅州嘉应新天地有限公司承担逾期办证的违约责任，违反了《协议书》的约定，也违背了诚实信用原则，依法不应支持其诉请。2015年8月5日，针对涉案房屋交易过程中产生的纠纷，梅州嘉应新天地有限公司与温广锋、刘桂珍在平等自愿的基础上，经充分协商后签订了《协议书》，该《协议书》合法有效，双方均应遵守。根据《协议书》第二条约定，双方不仅对延期交楼问题的进行了协商解决，而且包含了涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷。温广锋、刘桂珍作为完全民事行为能力人，对双方纠纷的处置是清楚的，而该处置与《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定也是一致的。因此，即便协议书限制了权利人主张权利，也系温广锋、刘桂珍自行放弃的，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。另外，从法律逻辑学的周延性概述来讲，该《协议书》第二条约定“乙方放弃购房合同纠纷等事宜向甲方主张任何权利或赔偿”，可以解释为：从《协议书》生效之日起，凡是温广锋、刘桂珍的购房合同纠纷，温广锋、刘桂珍均放弃向甲方主张任何权利或赔偿，也就是说虽然可能产生的“逾期办理产权登记纠纷”发生在《协议书》生效之后，但均被《协议书》所“周延”。综上，请求二审法院改判驳回温广锋、刘桂珍的诉讼请求。温广锋、刘桂珍辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，梅州嘉应新天地有限公司依法应承担逾期办证的违约责任。双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《协议书》均为格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《广东省商品房买卖合同》第十五条没有免除梅州嘉应新天地有限公司违约责任的意思表示，该处对梅州嘉应新天地有限公司违约责任的约定为“X”，依常理及不利于梅州嘉应新天地有限公司的解释均应理解为未明确约定梅州嘉应新天地有限公司的违约责任。双方签订的《协议书》关于违约责任的约定只针对逾期交房事项，并未约定免除梅州嘉应新天地有限公司逾期办证的其他违约责任。梅州嘉应新天地有限公司通过小区短信平台以短信形式通知温广锋、刘桂珍去领取迟延交楼违约金，并提供了该《协议书》，强制业主签订协议，接受以物业管理费抵对券的形式获取逾期交楼补偿款，并且抵对券还必须限期使用，该《协议书》事先未与温广锋、刘桂珍协商、也未对内容进行充分说明，梅州嘉应新天地有限公司强制温广锋、刘桂珍接受并签订该格式合同。综上所述，梅州嘉应新天地有限公司一直拖延办理不动产登记证，未履行约定的合同义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。温广锋、刘桂珍向一审法院起诉请求：1、判令梅州嘉应新天地有限公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到法院作出生效判决止，暂计至立案起诉之日违约金为33047元（违约金计算公式：购房款1091712元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约金天数暂计至起诉之日为254日）；2、由梅州嘉应新天地有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司于2014年5月28日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定温广锋、刘桂珍向梅州嘉应新天地有限公司购买位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路交汇处的壹江南商住小区B2幢1003号预售商品房，建筑面积为142.75平方米，商品房价款为1091712元。合同第八条约定梅州嘉应新天地有限公司应当在2015年5月28日前将商品房交付温广锋、刘桂珍使用。合同第十五条约定梅州嘉应新天地有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关部门备案。温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司双方签订合同后，温广锋、刘桂珍已按约向梅州嘉应新天地有限公司支付购房款，梅州嘉应新天地有限公司于2015年8月5日将出售的房屋交付给温广锋、刘桂珍管理使用。2015年8月5日，温广锋与梅州嘉应新天地有限公司签订《协议书》一份，内容为：1.温广锋、刘桂珍同意在2015年8月5日对购买的壹江南**栋**号房屋进行收楼，并同意收取梅州嘉应新天地有限公司给予的15100元赠送物业管理费等抵对券方式进行补偿；2.温广锋、刘桂珍在收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向梅州嘉应新天地有限公司主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部分投诉、仲裁或其他途径主张权利。温广锋、刘桂珍放弃就购房合同纠纷向梅州嘉应新天地有限公司起诉的权利；3.双方无其他争执；4.本协议书是双方真实意思表示。签订上述《协议书》后，梅州嘉应新天地有限公司向温广锋、刘桂珍支付了协议书中约定的对价补偿。2017年5月2日，梅州嘉应新天地有限公司通过邮寄方式向温广锋、刘桂珍发出《办理不动产权证通知书》，通知温广锋、刘桂珍在接到通知之日起7日内带齐相关资料及费用前往壹江南营销中心登记办理不动产权证，温广锋、刘桂珍于2017年5月3日收到该通知书，但温广锋、刘桂珍以梅州嘉应新天地有限公司收取的办证费用过高为由，一直未向梅州嘉应新天地有限公司提交相关资料及交纳费用。因梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定办理涉诉房屋的权属登记手续，温广锋、刘桂珍遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司双方应按合同约定履行义务。温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司双方对梅州嘉应新天地有限公司存在逾期办证的违约事实无争议，予以确认。本案争议的焦点是：温广锋、刘桂珍于2015年8月5日与梅州嘉应新天地有限公司签订了《协议书》并领取了对价补偿后还能否就梅州嘉应新天地有限公司逾期办证的违约行为主张权利。关于争议焦点问题。结合温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司签订的《商品房买卖合同》中有关交楼时间、产权登记时间的约定及《协议书》的内容看，《协议书》是在温广锋、刘桂珍收楼时签订的，且协议书的内容并没有明确包含对逾期办证的补偿，而签订协议时还未到双方约定的产权登记时间，同时协议并不能限制权利人主张权利。因此，温广锋与梅州嘉应新天地有限公司签订的协议书应是针对逾期交楼事宜的协商结果。梅州嘉应新天地有限公司主张不承担逾期办证的违约责任的抗辩意见，理由不足，证据不充分，不予采纳。梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定为温广锋、刘桂珍办理产权登记，已构成违约，现温广锋、刘桂珍要求梅州嘉应新天地有限公司承担逾期办证的违约责任，事实清楚，理由充分，予以支持。对于温广锋、刘桂珍请求的违约金计算问题。因温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理产权登记的违约责任，现温广锋、刘桂珍主张以商品房价款为基数，按年利率4.35%计算违约金，符合法律规定，予以支持。但对于违约金的计算时间问题，根据温广锋、刘桂珍与梅州嘉应新天地有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，结合本案商品房的实际交付时间即2015年8月5日，梅州嘉应新天地有限公司应当在2016年7月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。故违约金应从2016年7月31日起计算至梅州嘉应新天地有限公司将办理产权登记的相关资料提交给产权登记部门之日即2017年5月11日止。综上，梅州嘉应新天地有限公司应支付自2016年7月31日起，以1091712元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月11日止的违约金给温广锋、刘桂珍，超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、梅州市嘉应新天地有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日，内支付自2016年7月31日起，以1091712元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月11日止的违约金给温广锋、刘桂珍；二、驳回温广锋、刘桂珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费626.18元（此款已由温广锋、刘桂珍预交），由梅州市嘉应新天地有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案是因迟延办理房地产权证引发的纠纷。根据诉辩双方的意见，案件争议焦点是：梅州市嘉应新天地有限公司应否承担逾期办证的违约责任。首先，梅州市嘉应新天地有限公司是否迟延履行提交办证资料义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，梅州市嘉应新天地有限公司办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，出卖人必须将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方确认该案房产的实际交付使用时间为2015年8月5日。2017年5月3日温广锋、刘桂珍收到梅州市嘉应新天地有限公司邮寄的《不动产权证通知书》，温广锋、刘桂珍以办证费用过高为由，未在7日内向梅州市嘉应新天地有限公司提交办证相关资料及费用。从房产交付之日起至温广锋、刘桂珍收到梅州市嘉应新天地有限公司《不动产权证通知书》后7日止，超过了合同约定的360天，因此，应认定梅州市嘉应新天地有限公司未按合同约定时间内通知买受人提交办证所需资料及费用并向产权登记机关备案，已构成迟延履行。其次，梅州市嘉应新天地有限公司迟延履行是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。对“不作约定”内容含义的理解，梅州市嘉应新天地有限公司认为应作“不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任”理解。而温广锋、刘桂珍认为属于“没有约定”，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定，要求出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是梅州市嘉应新天地有限公司（卖方）提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，梅州市嘉应新天地有限公司违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。温广锋、刘桂珍主张按年利率4.35%计算利息并未超出法律规定。第三，《协议书》是否能够减除或免除梅州市嘉应新天地有限公司逾期办证违约责任。《协议书》是在《商品房买卖合同》订立之后，买卖双方对梅州市嘉应新天地有限公司未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，双方自愿以赠送15100元物业管理费抵对券作为梅州市嘉应新天地有限公司迟延交楼的补偿，《协议书》没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，从内容及作出协议的时间来看，其效力均无法及于迟延办证的情形，说明双方未对办证时间作出变更，双方仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此《协议书》不能够减除或免除梅州市嘉应新天地有限公司逾期办证的违约责任。原审法院以购房总付款为基数，对迟延期间按年利率4.35%计算利息并无不当。综上，上诉人梅州市嘉应新天地有限公司主张根据《商品房买卖合同》其无需承担逾期办证违约责任及根据《协议书》其不再承担逾期办证违约责任的上诉意见，均理由不足，依据不充分，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626.18元，由上诉人梅州市嘉应新天地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  黄伟玲审判员  张孟棋二〇一七年十二月二十八日书记员  侯敏婷