贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初6176号原告：葛永平，男，汉族，1964年1月20日出生住贵州省毕节市。原告：丁琴勋，女，汉族，1964年11月3日出生住址同上，二原告系夫妻。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会。委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。原告葛永平、丁琴勋与被告毕节创美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用简易程序于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告葛永平、丁琴勋，被告毕节创美房地产开发有限公司之委托诉讼代理人赵波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛永平、丁琴勋向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即为原告办理位于毕节市××区××大道旁，土地编号为毕节七星国用(2012)第2768号地块上建造的商品房4幢1单元802号房屋的不动产权证书。2、判令被告从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款353208.00元整万分之一的违约金共计28609.85元整（违的金暂计算至2017年9月30日，2017年9月30日后至交付产权证之日的违约金另行计算给原告。3、判令被告承担本案诉讼费用。4、补充：被告赔偿原告重复到房产部门出具房屋信息的费用30元。事实及理由：2013年1月6日，原告预购了被告开发的位于毕节市××区××大道壹号地块的房屋“创美世纪城”4幢1单元802号住房一套。2013年8月27日,原被告双方正式签定了《商品房买卖合同》，合同编号为CM01-Z390。合同约定:原告购买的商品房位于毕节市××区××大道旁，土地编号为毕节七星国用(2012)第2768号地块上建造的商品房4幢1单802号住房一套。计价方式按照套(单元)计算，商品房总房款为353208.00元整。付款方式为首付113208.00元后，余款240000.00元以公积金贷款支付;被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告不能在2015年6月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出买人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期180日以后，出买人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2买受人同意委托毕节创美房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，具体金额由头受人承担。签订预购合同时，原告已于2013年1月6日向被告方财务交付了首付房款113208.00元。正式合同签订后，2014年7月3日原告的住房公积金贷款240000.00元已全部汇入被告的银行帐户。2013年8月27日，原告向被告财务交付办理产权手续的其他费用。根据CM01-2390号合同约定，原告该履行的义务已履行完毕，被告却迟迟不履行合同义务，为此，原告以前述诉求诉至法院。被告毕节创美房地产开发有限公司辩称，一、单纯从《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款关于转移登记的第(一)(二)(三)(四)项整体解读来看，该条约定的内容为出需在约定期限内取得商品房转移登记条件，即合同约定的“商品房初始登记及办理商品房转移登记的有关文书”，实质上就是为买受人申请产权转移(过户)登记创造前提;如果逾期不能取得，分逾期180天内和180天外分别承担一定违约责任。条件具备后，具体到房屋产权转移登记时，分双方共同申请产权过户或者买受人委托出卖人代为申请办理产权过户。其中，承担违约金的约定，指向的是“将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”，以便于其向房屋登记机关在出卖人的协助下申请产权过户。原告主张的违约金亦以所谓出卖人未“将办理商品房转移登记的有关文书未交付”为由而提出，但是，“办理商品房转移登记的有关文书”，根据合同约定，属于指代不明。在根据合同约定不能确定的情况下，只能根据法律法规予以识别。然而，根据当时建设部2008年颁布的权登记的规章《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书成者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”的规定，仍然不能判明所谓“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容。也就是说，“办理商品房转移登记的有关文书”有具体的标的物。从违约的角度讲，违约是指“应为”而“不为”;且无免责事由而应承担的民事责任。既然出卖人“应为”的范围不能确定，即不能确定出卖人有违约行为。既然不能认定出卖人有违约行为，则不能认定出卖人应当承担违约责任。从关于违约责任的合同成立的角度看(“合同”是指“一致的意思表示即协议”，“违约责任的合同”是指关于违约责任达成的一致意思表示)，由于“标的物”不存在，合同必备条款即缺失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，不能认定答辩人与原告之商品房买卖合同关于办理商品房转移登记之“办理商品房转移登记的有关文书”之违约责任成立。既然关于该违约责任的合同没有成立，原告主张答辩人承担违约责任，即为“无源之水，无本之木”，不应获得支持。二、由于国家2015年3月1日正式施行了《不动产登记暂行条例》，改变了原商品房初始登记及转移登记规则，不能再单独办理房屋所有权证使用权证，而要求将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用证”合并登记于一本不动产权利证书。换言之，涉案合同约定的取得商品房初始登记及“办理商品房转移登记的有关文书并交付买受人”，以达到办理房屋转移登记的“房屋所有权证”，即因合同履行期间法律调整的不可抗力因素导致不能办理，失去存在意义，即不再存在“应为”而“不为”的违约行为。也就是说，假设将《商品房买卖合同》及其《补充协议》“2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记并将有关文书交付买受人”中的“有关文书”识别为《房屋登记办法》规定的“房屋所有权证”，由于不动产登记的法律调整，答辩人没有予以提供，系因不可抗力的原因导致，依照《中华人民共和国合同法》第117条不可抗力免责的规定，答辩人不应承担违约责任。三、答辩人与原告2013年8月27日签订《商品房买卖合同》之后，即行签订《补充协议》。“补充协议”第九条第3款约定“买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”。基于不动产登记法律调整，依照《不动产登记暂行条例》及其“实施细则”的规定，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，必须将房屋所有权和土地使用权合并登记于一本不动产权利证书。假设将《商品房买类合同》及其《补充协议》约定的“2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记并将有关文书交付买受人”中的“有关文书”识别为终结性的“房屋所有权转移登记证书”，在现行法律背景下，实际上等同于双方约定了答辩人在两年内办理完毕商品房转移登记，均为不违约。超过两年期即为违约。按照涉案合同约定，超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人;超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。答辩人超期时尚在180日内，只承担已交总房款的万分之一的违约金，即为353208元的万分之一，为35元。原告主张超过约定标准，不应当获得支持，综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人创美公司合法权益为谢!根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月6日，原告葛永平、丁琴勋与被告毕节创美房地产开发有限公司《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位毕节市××区××大道道旁“创美.世纪城”第4幢1单元8层2号房（房号为4-1-8-2），建筑面积114.75平方米，套内建筑面积92.75平方米，房屋总价款为353208.00元,被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告交付购房款353208.00元。2013年8月27日，原、被告双方签订《补充协议》约定买受人委托出卖人办理房屋转移登记手续，买受人有缴纳有关税费的义务，因政府机关行为造成逾期视为不可抗力，出卖人不承担任何责任。此后，被告未按合同约定于2015年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。另查明，涉案房屋所在毕节市××区××大道道创美世纪城1号地块已于2016年11月1日办理完毕《不动产权证书》（黔20**毕节市不动产权第0000006号）。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋是被告公司开发并出售给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，在原、被告双方建立商品房买卖合同关系，并且原告依约履行了支付房款的义务之后，被告作为涉案房屋出卖人，就不仅有向原告交付涉案房屋实物的义务，而且有将涉案房屋的不动产物权转移登记给原告的法定义务。经查明涉案房屋已经竣工验收并办理了整栋楼盘不动产物权登记证书，办理产权转移登记的条件已经成就，因此，原告要求被告办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。虽然双方签订的补充协议将被告办理产权登记手续的义务约定为原告作为买受人委托被告办理的委托代理关系，但该约定规避了前述被告作为出卖方的法定义务，且合同及补充协议均是被告单方拟定的格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，前述约定因规避被告的法定义务而应认定为无效。关于不动产统一登记制度改革是否属于本案被告逾期办证的不可抗力因素问题。被告作为专业的房地产开发企业，对房地产从开发到销售、办理产权转移登记的交易习惯应非常清楚，故合同约定被告应于2015年6月30日前向原告办理商品房转移登记手续，应是被告在充分考虑各种因素之后在拟定本案格式条款合同之时对原告等购房者的郑重承诺，其更有严格遵守的义务。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节××××、、金海湖新区实施不动产统一登记。”我市不动产统一登记始于2016年9月30日，处于合同约定的2015年6月30日之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，即使因不动产统一登记制度实施后，相关职能部门职权整合而影响被告办理房屋登记手续的事实成立，但因该事实发生于被告迟延办理登记手续之后，其仍不能免除违约责任。因此，被告关于因职能部门及政策性因素导致延误办理产权登记，不应承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款353208元为基数，按日万分之一从2015年7月1日起计算至实际履行完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告葛永平、丁琴勋办理位七星关××××大道道旁“创美.世纪城”4幢1单元8层2号房屋的产权转移登记手续，并将权属证书交付原告葛永平、丁琴勋；二、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告葛永平、丁琴勋逾期办证违约金，违约金以353,208.00元为基数，按每日万分之一从2015年7月1日起计算至办理完毕房屋权属登记之日止；三、驳回原告葛永平、丁琴勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币258.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一七年十二月二十七日书记员  宋 刚