福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初3723号 原告（反诉被告）：冯焰，男，1983年8月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**联信中心**。 法定代表人：陈毅辉，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告冯焰与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，被告福建世欧投资发展有限公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其提出的异议。被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告冯焰的委托诉讼代理人王伟勤、被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄大光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯焰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）违约金，违约金自2016年4月1日起每日按原告已付购房款2392990元的0.01%计算，直至本案讼争的房屋具备办理权属证书条件且被告通知业主之日止。2.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落晋安区房屋，建筑面积156.71平方米，总价款为2396355元。合同约定，被告应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告付清购房款2392990元，房屋于2015年3月31日交付原告使用，但被告未依约提供办理房屋权属登记需由被告提供的资料，应承担违约责任。 被告福建世欧投资发展有限公司辩称：一、为办理房屋权属登记，被告已按规定于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，通过了项目规划条件核实。规划条件核实是办理《土地检查核验》、《竣工验收备案表》以及《初始登记通知书》的前置条件，部分业主的异议是造成办证延误的原因。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书，被告不承担违约责任。二、被告已于2016年9月30日向原告发出《产权办理通知书》，其已履行了合同约定的协助办证义务，原告逾期领取办理权属登记的相关材料应自行承担法律后果。土地登记信息暂无法记载，对所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。原告以土地使用期限信息暂无法记载、其权利受限制为由主张逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但2017年2-3月操作系统稳定后，不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。 反诉原告福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即办理房屋权属登记手续，并向反诉原告支付自2016年12月9日起至实际办妥房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金（以2396355元为基数，按日万分之三计算）。2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年10月1日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的坐落晋安区房屋，总价款为2396355元。反诉被告应在反诉原告书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在反诉原告提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后的60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因反诉被告原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从反诉原告通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，反诉被告应向反诉原告支付购房款总额日万分之三的违约金。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告寄发了《产权办理通知书》，要求反诉被告按时办理房屋交接手续及房屋权属登记，但反诉被告未依约办妥房屋权属登记，应承担违约责任。 反诉被告冯焰辩称：一、讼争房屋不具备完整办理不动产权证书的登记条件，反诉被告有权待讼争房屋具办理国有建设用地使用权和所有权登记全部条件时，才办理不动产权证书。二、反诉被告已于2016年12月21日办理了不动产权证书，不存在任何违约行为。三、《商品房买卖合同》中关于反诉被告承担约责任的约定，属于加重反诉原告责任的格式条款，应当被认定为无效条款。 本院经审理认定事实如下：2012年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落晋安区房屋，建筑面积156.71平方米，总价款为2396355元。出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在出卖人提供购房发票及《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》后的60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥（从出卖人通知办理房产证之日起计算），每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款日万分之三的违约金。 签约后，原告通过银行公积金贷款付清全部购房款，双方于2015年3月31日办理房屋交接手续。因讼争房屋所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等的原规划，被告向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，后部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向被告发出《初始登记通知书》。2016年9月30日，被告向原告寄发《产权办理通知书》，通知原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。原告于2016年10月10日到被告处领取办理权属登记需提供的资料，于2016年10月11日退回房屋面积补差款3365元，于2016年12月21日办妥讼争房屋的《不动产权证书》，但该证书载明土地登记信息暂无法记载。 另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。 以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《不动产权证书》、《业主（住户）基本情况登记表》、受理承诺单、榕规网[2016]3号文件、网络公示截图打印件、《建设项目规划核实情况意见书》复印件、《初始登记通知书》、《产权办理通知书》、《声明书》福州市不动产登记和交易中心复函及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约履行。双方于《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。本案被告通知原告于2016年10月10日开始领取办理权属登记所需要的资料，2016年10月10日为被告完成合同约定的交付办理权属登记所需资料义务的时间。被告未在约定的期限内完成合同义务，已构成违约，应承担违约责任，违约期从约定期限届满次日的2016年3月31日起计算至被告通知原告领取办理房屋权属证书所需资料的2016年10月10日（不含当日）止，共计193天。故原告请求被告支付自2016年4月1日起的违约金45945.41元（2392990元×192天×0.01%）部分的诉请可以支持。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，故被告关于非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立，不予采信。本案中，原告领取了办理房屋权属证书所需资料，并在约定的90日内于2016年12月21日办妥《不动产权证书》，因此原告履行办证义务符合合同约定，被告关于原告支付逾期办证违约金的反诉请求没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯焰违约金45945.41元； 二、驳回原告冯焰的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1475元，减半收取计737.5元，由原告冯焰负担231.5元，被告福建世欧投资发展有限公司负担506元；反诉案件受理费2591元，由反诉原告福建世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇一七年十二月二十五日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。