广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初12202号原告（反诉被告）：张开元，男，1970年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张宝仪，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：关靖灏，广东方中天律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟伏英，女，1965年3月27日出生，汉族，住广东省东莞市，被告（反诉原告）：余满红，男，1969年5月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区，两被告共同委托诉讼代理人：石旭，广东汉章律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曾茂林，广东汉章律师事务所律师。第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇霄边社区东门中路1号万达广场4栋1071商铺。统一社会信用代码为9144190066331940XX。法定代表人：董强。原告张开元与被告钟伏英、余满红，第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，被告钟伏英、余满红于2017年11月15日提出反诉，本院亦予以受理。本案依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告张开元的委托诉讼代理人关靖灏、被告钟伏英、余满红及其委托诉讼代理人石旭到庭参加诉讼。第三人世华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张开元向本院提出诉讼请求：1.两被告将位于广东省××××Ａ3-602房屋的所有权过户给原告并向原告交付该房屋；2.两被告支付差额过户税费130000元；3.两被告按照每日总房价0.1%的标准向原告支付迟延交付房屋和迟延办理过户的违约金至实际交付房屋和办理过户完毕为止；4.本案受理费和保全费由两被告承担。事实和理由：2016年10月30日，原告在第三人的居间下与被告钟伏英签订了《二手房买卖合同》，约定被告钟伏英将其所有的位于广东省××××Ａ3-602房屋以900000元的价格转让给原告，购房定金为100000元，余下购房款800000元由原告一次性支付给被告钟伏英。合同签订后，由于被告钟伏英的结婚证信息与身份证信息不匹配，原告与两被告于2017年3月20日签订《补充协议》，约定两被告半年内办妥或出具能用于正常过户的相关证件及证明材料，原告在协议签订之日起两个工作日内将剩余楼款转入两被告指定账户，双方须积极配合居间方办理产权过户手续。原告次日将余下房款转入被告钟伏英账户，其后多次要求两被告交付房产和办理过户手续。2017年10月12日，双方在第三人通知下再次到房屋登记部门办理过户手续，但被告钟伏英以各种理由拒绝履行过户手续，直到当日房管部门下班仍未配合原告办理。两被告的行为已构成违约，原告为维护自身权益特提起诉讼。被告钟伏英、余满红辩称，被告严格按照《二手房买卖合同》及《补充协议》履行约定义务，无违约行为，而原告根本违约致使过户不能，合同目的无法实现，故被告已依法解除合同。被告钟伏英、余满红向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方签订的《二手房买卖合同》已于2017年10月14日解除；2.原告向被告支付违约金180000元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年10月30日签订《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于广东省××××Ａ3-602的房屋以900000元的价格转让给原告，合同约定因转让房屋产生的税费由原告承担，逾期超过十天没有履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。2017年3月30日，双方签订补充协议，约定被告在2017年9月30日前补办完结婚证并办完过户。后被告于2017年8月2日回老家补办了结婚证，并于2017年9月28日催促第三人和原告办理过户手续。三方于2017年9月30日到达长安镇房管所办理过户，被告才发现原告提供的《房地产买卖合同》显示的房屋成交价为360000元，且税费承担方式与此前双方的约定也完全不同。被告当即要求原告以实际成交价和约定的税费承担方式签署用以过户的《房地产买卖合同》，遭到拒绝，导致当日过户不能。后原被告双方互发函件要求过户，三方于2017年10月12日再次前往房管所办理过户，但原告要求被告签署的《房地产买卖合同》对于税费承担方式的约定仍然与《二手房买卖合同》的约定不一致，双方协商未果导致过户不能。被告认为，是原告违反《二手房买卖合同》的约定导致过户不能，因此向法院提起反诉。原告张开元对反诉答辩称，1.被告主张原告违反买卖合同不符合事实，备案登记合同是由第三人出具的，原告在2017年9月30日办理过户时才看到这份合同原件，该合同是房管局的格式合同，原告无权做任何更改，被告主张原告擅自更改没有依据。2.本案是被告违约，首先《二手房买卖合同》第9条明确约定卖方收到全部款项后交付房屋，原告在2017年3月31日将房款全部交给了被告，但被告至今尚未交房，其次被告是在2017年8月2日已经补办好结婚证，但一直没有通知第三人或者原告去办理过户手续，第三人通过短信或电话多次与被告沟通，均没得到明确答复。直到2017年9月28日晚上，被告才微信通知第三人要求过户，故被告是有意拖延，后来又在2017年9月30日以交易金额及税费问题拒绝过户。第三人世华公司述称，第三人于2017年9月30日协助原、被告办理过户手续，因被告不同意按照360000元的价格递件过户而未能办理成功。经过协商后，双方于2017年10月12日同意以900000元的成交价办理过户手续，且由原告承担全部税费，当天又因被告要求原告签订关于税费承担的补充协议未能达成一致，导致过户手续未能成功办理。本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，张开元作为买方、钟伏英作为卖方、世华公司作为居间方签订《二手房买卖合同》，约定钟伏英将其所有的位于广东省××××Ａ3-602的房屋（粤房地证字第××号）转让给张开元，转让价格为900000元，其中定金100000元，剩余房款800000元由买方在过户之日一次性付清。该合同同时约定：1.该物业转让向相关部门支付的税费由买方承担；2.买卖双方须于收到居间方通知后三日内出具公证委托书给居间方指定人员办理该物业转让手续，并提交所需资料及支付各自承担之公证、交易费用，同时须备齐办理产权过户相关资料，到房产交易所办理产权过户手续，否则视为违约；3.卖方同意在所有房款付清后向买方交付物业；4.逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金；达到本项约定的解除合同情形的，守约方有权选择要求继续履行合同或选择要求解除合同，违约方须按照相应条款约定承担违约责任；5.本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五日内为履行期限；6.本合同三方在谈判中的声称、理解、口头承诺，与本合同不一致的，以本合同为准。买卖双方为过户需要签署提交的《东莞市房地产买卖合同》及其他合同文件与本合同不一致的，以本合同为准。余满红也在该合同卖方签字处签名、捺印。张开元分别于2016年10月30日、2016年11月1日向钟伏英支付定金共计100000元。因钟伏英、余满红的结婚证信息与身份证信息不匹配，导致双方无法按照约定时间过户。经协商，张开元与钟伏英、余满红于2017年3月30日签订《补充协议》，同意钟伏英、余满红自该日起半年内办妥或出具能用于正常过户的相关证件及证明材料，钟开元在签订本协议之日起两个工作日内将剩余楼款800000元转入对方指定账户，双方自签署该协议起须积极配合居间方，并备齐办理产权过户的相关资料到房产交易所办理产权过户手续。张开元于2017年3月31日向钟伏英转账支付案涉房屋剩余购房款800000元。2017年8月2日，湖南省常德市鼎城区民政局向钟伏英、余满红补发结婚证。此后，世华公司工作人员曾于2017年8月16日、8月25日通过微信、短信催促钟伏英办理过户。2017年8月30日，张开元委托广东秦仪律师事务所向钟伏英发出律师函，称补充协议约定的过户期限即将届满，经其多次催促仍未办齐过户手续，要求钟伏英按照约定时间履行过户义务。2017年9月30日，张开元和钟伏英、余满红以及世华公司工作人员到达长安镇房管所办理过户，世华公司工作人员要求双方签署《房地产买卖合同》（合同编号201709295B90E5677870，打印日期2017年9月29日），其上载明的房产交易金额为360000元，办理过户所需缴纳的税费由买卖双方按规定各自负责。钟伏英、余满红以交易价格以及税费负担方式不实为由拒绝签名。2017年10月9日，钟伏英通过微信分别向张开元及世华公司发出通知，称居间方要求其签写的合同显示交易价格为360000元，涉嫌违法，要求张开元和世华公司在三天内按照真实交易价格办理过户手续。2017年10月10日，张开元委托广东方中天律师事务所向钟伏英发出律师函，称钟伏英至该函发出之日仍未向张开元履行交付房产义务及办理产权转移登记备案等行政手续，已经构成严重违约，要求钟伏英于2017年10月13日前交付案涉房屋，并积极配合办理产权转移登记等。2017年10月11日，钟伏英通过广东覃秀芳律师事务所向张开元发出律师函，要求在2017年10月12日前按照真实交易价格办理过户手续。后三方于2017年10月12日再次前往房管所办理过户，世华公司要求双方签署的《房地产买卖合同》（合同编号201710124C60A0679021，打印日期2017年10月12日）载明的房产交易金额为900000元，办理过户所需缴纳的税费由买卖双方按规定各自负责。钟伏英、余满红认为该合同对于税费承担方式的约定仍然与《二手房买卖合同》的约定不一致而拒绝签订。双方协商过程中，张开元同意由其交税，但钟伏英和余满红要求张开元另外出具保证书或补充协议，双方协商未果导致当天未能过户。2017年10月14日，钟伏英向张开元和世华公司发出解除合同的通知，称因张开元原因导致未能在约定时间内过户，故要求解除《二手房买卖合同》，同意退回张开元所支付的购房款及利息，要求世华公司归还房产证。另查，在2016年10月30日双方签订《二手房买卖合同》当日，张开元和钟伏英还签订了一份《房地产证登记价格确认书》，确认房屋交易价格为900000元，包含实际楼价款和实际楼价款以外部分，约定双方同意案涉房屋签署《东莞市二手房买卖合同》等合同文件并向国土部门递件过户时，选择核定征税方式，按照实际楼价款即政府主管部门确定的存量房计税价格进行递件登记，双方已确认选择过户时的登记价格及征税方式，如果任何一方提出要求改变登记价格或计税方式，则由提出方支付因登记价格或计税方式改变而产生或增加的相关税费，该确认书发生无效或撤销情形，也不影响双方此次的买卖行为及其相关的买卖合同、居间合同的法律效力，双方不得因此而中止或终止此次交易。张开元和钟伏英均称该确认书系世华公司要求双方签订，但并未明确告知签订目的，也没有明确“核定征税方式”所对应的计税价格数额，双方至办理过户时才知道世华公司确定的计税价格即为360000元。张开元在庭审中明确房屋过户时所需缴纳的税费由其向税务部门缴纳，同时要求钟伏英、余满红按照《房地产证登记价格确认书》的约定向其赔偿因房屋计税价由360000元变更为900000元导致的税费差额130000元。此外，张开元主张的逾期交房和逾期过户违约金分别自2017年4月3日和2017年9月30日计算。张开元认为案涉房屋应当在2017年3月31日即付清全部房款之日交房，并主张期间曾通过电话催促对方交房。钟伏英、余满红则认为合同约定的交房履行期限不明确，张开元有权随时要求其交房，但张开元从未提出过。诉讼中，本院根据张开元的申请，依法裁定保全钟伏英价值900000元的财产，并已予以实施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告于2016年10月30日签订《二手房买卖合同》以及2017年3月30日签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力强制性规定，合法有效，双方均应遵照约定全面履行合同义务。本案争议焦点一是案涉合同是否应当继续履行，二是如果继续履行，相应的过户税费应当如何承担，三是双方是否存在违约行为以及相应的违约责任如何承担。对于争议焦点一，本案中两被告要求解除案涉合同的理由是原告擅自更改《二手房买卖合同》约定内容，导致2017年9月30日不能在约定的最终期限前办理过户，其后虽经协商仍不按照《二手房买卖合同》履行，构成根本违约，对此本院不予采信，理由如下：其一，案涉房屋买卖合同的主合同义务为原告向两被告支付购房款以及两被告向原告转移房屋所有权，原告在2017年3月31日即已按照约定支付了全部购房款900000元，不存在迟延履行主要债务的情形。其二，双方在2017年9月30日办理过户过程中准备签署的《房地产买卖合同》价格与真实价格不符，是基于此前签订的《房地产证登记价格确认书》，而并非原告无任何依据要求变更价格，虽然《房地产证登记价格确认书》意图逃避国家税收，应当被认定为无效合同，但两被告对此提出异议后，原告也在2017年10月12日再次办理过户期间明确表示同意以真实价格办理过户，且同意承担全部税费，合同目的仍然可以实现。因此，案涉合同具备继续履行条件，两被告应向原告交付案涉房屋，并配合原告办理房屋过户手续。两被告反诉要求解除合同，以及要求原告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。对于争议焦点二，原告在庭审中明确房屋过户时所需缴纳的税费由其向税务部门依法缴纳，本院对此予以确认。至于原告所提出的要求两被告返还税费差额，由于双方签订的《房地产证登记价格确认书》违反法律法规关于二手房买卖税收的相关规定，损害国家税收利益，应当被认定为无效合同，原告根据该确认书要求两被告返还税费差额，缺乏法律依据，本院依法不予支持。对于争议焦点三，根据《二手房买卖合同》约定，卖方应当在所有房款付清后向买方交付物业。虽然原告于2017年3月31日支付了全部购房款，但直至双方因过户事宜发生纠纷后，原告才通过律师函明确要求两被告于2017年10月13日前交付案涉房屋，在没有任何证据显示此前原告曾主张两被告交房的情况下，原告要求两被告支付2017年10月13日前的逾期交房违约金缺乏事实依据，本院认定两被告存在逾期交房的行为，逾期交房违约金的起算时间为2017年10月13日，即两被告应当按照合同所约定的逾期履行违约金标准，以900000元为本金，按照每日1‰的标准向原告支付自2017年10月13日开始计算至实际交房之日的违约金。对于原告所诉请的逾期过户违约金，由于双方因办理过户时所需签订的《房地产买卖合同》价格等发生了合理争议，且两被告期间与原告进行了积极协商，故本院认为两被告不存在逾期办理过户的情形，原告此项诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告钟伏英、余满红于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张开元交付位于广东省东莞市长安镇富兴苑A3-602的房屋；二、限被告钟伏英、余满红于本判决发生法律效力之日起十日内向房产管理部门申请将位于广东省东莞市长安镇富兴苑A3-602的房屋（粤房地证字第××号）产权变更登记至原告张开元名下，因房屋过户产生的相关税费由原告张开元承担；三、限被告钟伏英、余满红于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张开元支付逾期交房违约金（以900000元为本金，按照每日1‰的标准自2017年10月13日开始计算至实际交房之日）；四、驳回原告张开元的其他诉讼请求；五、驳回被告钟伏英、余满红的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7930元，保全费5000元，共计12930元，由原告张开元负担2930元，被告钟伏英、余满红共同负担10000元。反诉受理费1950元，由被告钟伏英、余满红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹群英二〇一七年十二月二十六日书记员  邓秀琳附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。