四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0802民初3441号 原告：周坤，男，1986年5月3日出生，汉族，户籍所在地：广元市利州区，现住广元市昭化区。 被告：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地：广元市利州区东坝九华村。 负责人：文志民，系公司总经理。 委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。 原告周坤与被告成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司（以下简称“华油广元分公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周坤与被告华油广元分公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期履行交房手续并交房，并支付逾期交房的违约金24167元；2、判令被告因擅自更改小区绿化、外墙材料等行为对原告造成的损失；3、判令被告对购房约定的生活阳台搭建而未执行对原告造成的损失进行赔偿；4、判令被告履行合同所约定的物业收费合同款项，不可任意摊牌；5判令被告交付购房税务发票；6、本案所有的诉讼费用由被告负担。在庭审中，原告明确第二项诉讼请求为10万元，第三项诉讼请求为生活阳台的面积乘以购房单价。事实和理由：原告于2015年5月10日与被告华油广元分公司签订合同，购买被告开发的位于广元市利州区万源新区滨河路西侧水岸华府8栋1-2-4号房屋，购房金额为389142元，并按合同的约定履行了付款义务。按照合同第十一条规定，被告于2016年9月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告虽于2016年9月20日收到被告方快递的收房通知书，到那时原告未按照购房合同第十一条第（二）项约定的交付房屋，故原告坚决要求被告按照合同约定出具相关证件。现原告提起诉讼要求被告按照合同约定交付房屋，并支付违约金及及赔偿相关损失。 被告华油广元分公司辩称：1、被告于2016年9月20日已经通知原告到销售中心及物业中心办理手续，并在《小区入住通知书》中明确的告知了原告相关事项，原告已经履行全部的通知义务，但原告因其自身原因于2017年5月26日才办理收房手续，非被告责任，故被告不应承担任何违约责任。2、原告所述称的“根据合同约定的交房条件第十一条的规定商品房交付给买受人（即本案原告）时应符合下列条件：商品房已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋面积实测报告书》”与合同约定不符合。原、被告之间的《商品房买卖合同》系在双方平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，故是真实、合法、有效的。3、《商品房买卖合同》第十一条第一款明确的约定了被告在交付房屋时取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》即可，且并未约定应当要向原告提交。且《商品房买卖合同》第十五条也明确被告只需出示相关文件即可，故原告要求被告向其提供前述文件的主张实际上是对合同条款的错误理解，没有法律依据。4、被告不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交付的违约责任。如前所述，被告已按照合同约定于2016年9月20日通知原告到销售中心及物业中心办理接房手续，且在通知交房时，所涉房屋的地基与基础部分、主体结构部分、分户验收、勘察、设计等均已验收合格，满足房屋实际使用（交付）条件。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定“（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理……”,根据上述约定，被告应当承担违约责任是被告没有交付房屋，而不是没有交付房屋的建设相关文件，其核心是房屋的交付，而不是文件的交付。合同第十五条约定的内容，是符合的条件要求，而不是交付的标的，即使文件不完整不具备，也不构成交付违约，仅仅是交付的瑕疵。第十九条的违约条款与第十一条的所列条件之间不构成对应关系。《商品房买卖合同》没有对未提交交房文件的行为约定违约责任，而且即便是未提交相关文件，对原告接收房屋、使用房屋没有任何实际影响，也不会造成任何损失。相反，原告故意一再拖延，不到销售中心及物业中心办理接房手续，原告未按时接房系其自身原因造成，与被告无关，被告不存在逾期交房的行为。5、案涉房屋所在小区的绿化及使用的外墙材料符合合同的约定；6、根据合同的约定，原告所购买的房屋有四个非封闭式阳台，根据测绘机构出具的测绘报告，拟交付的房屋符合合同的约定；7、原告所请求的物业费的收取问题系原告与案外人四川洁欣新高物业服务有限公司之间的物业服务合同关系，与被告无关。 本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年5月30日，二原告与被告华油广元分公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201505300000271），原告购买被告开发的位于广元市利州区东坝办事处万源新区滨河路西侧水岸华府8栋1-2-4号房屋。房屋建筑面积为98.07平方米，总价款为389142元。合同第十一条约定出卖人应当在2016年9月30日之前向买受人交付该商品房，商品房交付条件（一）商品房交付给买受人时符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十五条交接手续（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十一条约定的交付条件后，出卖人在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十一条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十一条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十三条处理。第十三条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十一条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方当事人同意：按照逾期时间（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期在30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。 合同签订后，原告支付了相应的购房款，2016年9月20日，被告向原告邮寄送达《水岸华府小区入住通知书》，并于2016年9月23日在《广元日报》上发布《交房公告》，告知水岸华府全体业主（4#住宅楼以外）收房事宜。原告以被告交付房屋未按合同约定向原告提供工程质量监督报告以及房屋实测面积报告为由拒绝收房，且至本院开庭审理本案时，原告仍未收房。 同时查明，被告华油广元分公司于2014年1月6日取得涉案项目《建设工程规划许可证》，证件号：建字第20014007号，于2015年2月5日取得《商品房预售许可证》。案涉房屋取得《房屋面积测绘报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》时间分别为2016年7月15日、2016年9月1日。涉案房产经建设单位（成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司）、监理单位（中油涿州华宇工程建设监理有限责任公司）、施工单位（四川广云建设工程有限公司）、设计单位（重庆都兴建筑设计有限公司）、勘察单位（中国建筑西南勘察设计研究院有限公司）五方验收合格，出具《竣工验收报告》的时间为2016年11月16日。 本院认为，原告与被告华油广元分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，否则构成违约并应承担相应违约责任。商品房买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。买受人的义务在于支付房屋价款，出卖人的义务在于转移符合合同约定的交付条件的房屋。本案的争议焦点为，被告是否存在违约行为，原告是否有权拒绝收房。 本院认为，原告与被告华油广元分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，否则构成违约并应承担相应违约责任。商品房买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。买受人的义务在于支付房屋价款，出卖人的义务在于转移符合合同约定的交付条件的房屋，本案的争议焦点在于被告在合同履行过程中是否存在违约行为。 关于被告是否存在延迟交房违约行为问题，在合同约定的房屋交付时间2016年9月30日，涉案工程未经竣工验收合格，未达到法律规定的房屋交付条件，原告有理由相信涉案房屋存在质量瑕疵，有权拒绝受领该商品房，并依据合同约定向被告主张逾期交房的违约责任。而竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，办理进度及办理时间非建设方能够单方确定，用一个行政强制性管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平，且竣工验收备案书的迟延取得未对原告造成实际损失，故违约金应当从合同约定的房屋交付届满之日计算至涉案房屋达到法定的交付条件之日，即《竣工验收报告》形成之日即2016年11月16日止（共计46天）。关于违约金计算标准，合同明确记载以房屋价款的万分之三按日计算，故而被告成都华油广元分公司应当支付违约金金额389142元×0.0003×46天=5370.16元。 关于原告主张被告应当赔偿其擅自更改绿化以及外墙材料造成的损失，根据原告在庭审中的陈述，该损失实则系被告的违约责任，被告举出了被告在销售商铺时对外发布的宣传单以及售房部滚动播放的相关视频，证明被告实际的绿化规划与合同约定不一致，应当承担相关违约责任。本院认为，被告对外发布的商品房销售的宣传资料以及相关视频不能作为要约。原告所主张的外墙材料与合同约定不一致未举证证明其主张。且本院所认定的被告华油广元分公司的迟延交付房屋的违约责任系对被告在合同履行过程中所有违约行为的综合衡量，故即使存在绿化以及外墙材料与约定不一致的情况也不应当再以此为由再计算违约金，故本院对原告的该项主张不予支持。 关于原告主张的被告销售人员在售房时承诺搭建生活阳台而未执行造成的损失，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告所购买的房屋的四个阳台均为非封闭式阳台，被告向原告交付的房屋的阳台的数量和外观情况符合合同的约定，合同并未就搭建生活阳台作约定，原告出具的销售人员的身份不能明确，且销售人员的承诺不能作为合同的内容，故本院对原告以被告未搭建生活阳台要求承担损失的诉讼请求不予支持。 关于原告提出的被告华油广元分公司与案外人四川洁欣新高物业服务公司随意向其摊牌相关物业费用，请求本院判令被告立即停止相关行为，本院认为，原告并未举出相关证据证明被告收取相关物业管理费用与商品房买卖合同第二十三条所约定的前期物业服务条款不一致，且原告的该项诉讼请求也系其与案外人四川洁欣新高物业服务公司之间的物业服务合同关系，与本案无关，本案不能一并处理，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 由于原告周坤在本案开庭前已经收房并在被告处领取了正式的购房发票，故本院对原告的该两项诉请诉讼请求不再另行判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司向于本判决生效之日起十日内支付原告周坤违约金5370.16元； 二、驳回原告周坤的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费202元，由被告成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司负担45元，由原告周坤自行负担157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 王 婕 二〇一七年十二月二十一日 书记员 樊秋蓉