安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1881民初3334号原告：奚玉艳，女，1978年12月7日出生，汉族，住安徽省宁国市西津办事处亚新科花苑****，现住安徽省宁国市，高中文化。委托诉讼代理人（特别授权）：赵俊波，宁国市南山街道法律服务所法律工作者。被告：宁国市诚胜房屋信息咨询有限公司，住所地安徽省宁国市城西路安居房产****门面，统一社会信用代码91341881553296075T（1-1）。法定代表人：王玉成，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：勾思文，安徽皖宁律师事务所律师。原告奚玉艳与被告宁国市诚胜房屋信息咨询有限公司(以下简称诚胜公司)服务合同纠纷一案,本院2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告奚玉艳及其委托代理人赵俊波，被告诚胜公司法定代表人王玉成及其委托代理人勾思文到庭参加诉讼。现已审理终结。原告奚玉艳向本院提出诉讼请求：1、要求被告提供评估公司开具的评估费正规税务发票；2、要求被告退还原告不在合同范围内的不正当收费，包括贷款担保费后改口为贷款代办费7000元、评估公司开具的正式税务发票与被告收取的评估费的差额500元。事实与理由：2016年10月22日，原告通过房屋中介机构宁国市如意房产经纪有限公司（以下简称如意公司）购买宁国市凤凰明珠小区3幢3单元302室房屋，房屋首付款24.8万元，房产抵押贷款35万元，合同约定买卖成交后买卖双方均需支付如意公司房屋总价1%的中介费。在办理房屋按揭贷款期间，如意房产经办人龙道红告知原告办理按揭贷款必须通过担保公司才能通过银行审批，如意公司没有资质提供担保、申办按揭贷款。2016年11月22日房屋过户当天，原告在如意公司龙道红带领下，至被告处交纳了7000元担保费、800元评估费，被告当即开具收据一份。之后，房屋按揭贷款手续逐步办理完毕。直至2017年3月31日，原告看到宁国论坛坛友发帖称房屋中介收费不合理，联想自身买房经历，认为交纳的房屋总价1%的中介费应当包括办理按揭贷款事宜，且后期听说银行不需要担保公司在房产按揭贷款时提供担保。此后，原告等多人向消协反映，并与被告等担保费收取机构协商退费未果，遂诉至法院。被告诚胜公司辩称：1、原告所诉的要求被告提供发票的诉请，其予以认可。原告可凭其所出具的收据原件到被告财务处换取正规发票。2、原告要求被告退还贷款代办费的诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。原被告之间虽然未签定书面的银行按揭代办合同，但已经形成事实上的劳务合同关系。被告为原告购买二手房服务提供了银行按揭贷款的代办业务，该业务属于被告公司的经营项目之一，收费标准也在经营场所进行了公示。且办理二手房银行抵押贷款，程序较多，工作较为繁琐，被告为原告提供了较为专业的银行贷款代办服务，为原告节省了宝贵的时间成本，收取原告代办费用合理合法，并不违反相关法律规定。原告所叙的事实理由与本案真实情况不符。被告完成了银行按揭代办服务后，才收取原告的代办费用，且该费用由原告主动到被告处交纳，并非由被告强制原告交纳，不存在欺骗和强制消费的现象。当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、《二手房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提举中介机构签章为如意公司的《二手房买卖合同》，拟证明原告与如意房产发生买卖二手房合同关系，未与被告发生任何合同关系的事实。被告认为该证据是原告与卖方以及如意房产签订的房屋买卖代办合同，与本案没有关联性，与被告收取的费用无关。虽然被告有异议，但该证据直接反映了原、被告发生法律关系的事实基础，与案件具有关联性，本院予以认定。2、原告提举标题为“别再让黑心中介骗取老百姓的辛苦钱”的宁国论坛网页，拟证明被告收取的费用没有任何法律依据，应当予以退还。被告对该证据三性均有异议，因该证据系案外人在网络上的单方陈述，与本案无关联，本院不予认定。3、被告提举经营场所照片，拟证明被告的服务内容收费标准均上墙公示，不存在原告所说的隐瞒及欺骗的事实；提举《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》、《国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知》、安徽省物价局关于公布《安徽省定价目录的通知》，拟证明被告所收取的银行按揭代办费及评估费系原有的收费项目，且目前中介市场的收费项目及标准已经市场化，被告履行了银行按揭及房屋评估的劳务，所收取的费用合理，并不违反法律规定，且系原告主动交纳；提举原、被告签订的《二手房买卖合同》、《估计委托书》、《致估价委托人函》、《房地产抵押估价报告》，拟证明被告为原告提供了评估、银行按揭贷款代办服务，收取原告代办及评估费的合法性。原告认为被告上述证据均与本案无关联性，因上述证据直接反映才出被告收费依据变化及与原告之间的服务合同关系，显与本案具有关联性，然最终收费金额是否合理、依据能否采纳，系裁判审查范畴而非证据认定，故本院对该组证据均予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日，（甲方）孙五一作为出卖方与原告奚玉艳（乙方）签订《二手房买卖合同》，如意公司作为“中介机构”在该合同上盖章。约定原告购买孙五一所有的坐落在宁国市房屋，建筑面积119.74平方米，价款598000元。合同签订后，原告履行合同的其他事宜由如意房产处理。期间，原告因购房款不足需向银行贷款35万元，如意房产告知原告代办银行贷款需要支付担保费，并将原告相关资料交由被告，由被告为原告办理银行贷款提供服务。在后续办理银行贷款签字过程中，如意房产将原告及房屋出卖人带至银行,被告工作人员陪同原告现场办理银行贷款手续。银行贷款手续办理完毕后，如意房产告知原告向被告交纳费用，原告遂向被告交纳了7800元，被告出具收据，收据载明“交款单位奚玉艳收款方式现金人民币（大写）柒仟捌佰元整￥7800元收款事由凤凰明珠3幢3-302室代办费+评估费”。庭审中，被告认可7000元为代办银行贷款服务费，800元为房屋评估费。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》一、（四）规定：规范中介服务价格行为。中介机构应当严格遵守《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》及《商品房销售明码标价规定》等法律法规，提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。（五）规范中介机构与金融机构业务合作。中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。本案中，在如意房产为原告提供房屋中介服务过程中，将原告的银行贷款办理事宜委托给被告办理。虽然如意房产告知原告代办银行贷款需要支付担保费，被告也通过如意房产通知原告及房屋出卖人至银行签订《二手房买卖合同》，被告作为“中介机构”亦在该合同上盖章.但被告并没有为原告申请银行贷款提供担保，而是为原告申请银行贷款进行了代办服务,且申请银行贷款获得审批通过。此后原告向被告缴纳了服务费和评估费，而被告也向原告出具了收据.因此，原、被告之间代办申请银行贷款的服务合同关系成立。但被告在为原告代办理银行贷款事项时，未对其提供的具体服务内容，以及就相关银行的房地产信贷政策、对原告进行了解释和说明，以供原告选择。根据庭审查明，原告办理贷款时签署的各种文件，亦并非被告制作的技术性、专属性文件，被告对原告提供的服务仅系帮助原告处理原告与银行间的事务性事宜。按照原告贷款金额的2%收取服务费，不符合权利义务相一致的原则，亦不符合公平的民事行为基本价值准则。安徽省物价局、建设厅2004年9月8日印发的《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》附件一中，亦对单独办理“代办贷款”服务的事项规定为200元。虽然该通知规定的服务价格，后经国家发改委决定予以放开，但中介服务亦应本着质价相符、诚实信用的民事行为原则。综上，本院综合考虑被告提供的服务以及当前社会经济发展水平，对双方之间的代办服务费用变更为1500元更为合理，故对原告要求被告退回7000元服务费（贷款代办费）的诉请予以部分支持。关于原告第一项诉请，被告无异议，本院予以支持。原告诉请要求被告返还部分评估费500元，但其并未提举任何证据予以佐证，且案涉评估费收取金额并非明显不合理，故本院对该诉请不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四第一款第（二）项规定，判决如下：一、被告宁国市诚胜房屋信息咨询有限公司于本判决生效后三日内向原告奚玉艳开具评估费正规税务发票（发票金额800元）；二、被告宁国市诚胜房屋信息咨询有限公司于本判决生效后十日内退还原告奚玉艳银行贷款代办服务费5500元；三、驳回原告奚玉艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已减半收取25元，由被告宁国市诚胜房屋信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 赵 文二〇一七年十二月十四日书记员 程明敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。