江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0111民初365号原告：熊倩，女，1990年4月9日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：陈威，江西畴略律师事务所律师。被告：江西龙粤投资有限责任公司，住江西省南昌市青山湖区南京东路**。法定代表人：喻星婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师。原告熊倩与被告江西龙粤投资有限责任公司（以下简称龙粤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告熊倩委托诉讼代理人陈威、被告龙粤公司委托诉讼代理人刘登凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊倩向本院提出诉讼请求：1.判令龙粤公司承担逾期交房违约责任人民币13321.6元（现暂计至2017年2月20日，以实际交房完成时止）；2.判令龙粤公司承担熊倩所支付的律师费用1437元；3.判定龙粤公司承担全部的诉讼费用。事实和理由：2014年9月5日，熊倩购买龙粤公司开发的钻石国际广场B区公寓写字楼810室商品房并与龙粤公司签订了编号为1000441755的南昌市商品房买卖合同。合同约定，该810室商品房建筑面积为41.63平方米，每平方米单价为9647.47元，全额房款为401624元。龙粤公司应于2016年6月30日前将上述商品房交付给熊倩使用。合同还约定了龙粤公司逾期交房的违约金。熊倩按约定支付了全部的房款，但龙粤公司却并未按期将上述约定的商品房交付给熊倩使用。从2016年6月至11月期间，熊倩多次与龙粤公司进行交涉无果，即使是在相关媒体介入报道和有关部门协调督办情况下，龙粤公司仍无诚意解决上述逾期交房问题，明显在拖延承担逾期交房违约责任。熊倩被迫聘请律师向法院起诉，并支付了1437元律师代理费。同时，经计算，截止到2017年2月20日，龙粤公司应承担逾期违约责任人民币13321.6元。为维护自身合法权益，特诉至法院。龙粤公司辩称：龙粤公司逾期交房不属于其责任，属于《南昌市商品房买卖合同》第八条中的政府和市政原因，不需要支付逾期交房违约金，不需要承担熊倩所支付的律师费和诉讼费，不承担任何责任。1.龙粤公司通过合法方式获得对位于涉案高新大道以东、南京东路以南地块国有建设用地的使用权，并在经过南昌市城乡规划局和南昌市城乡建设委员会的审核，通过合法有效的手续取得对上述地块的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，开展钻石广场项目。在2014年7月25日龙粤公司通过合法审批手续，获得涉案项目的《商品房预售许可证》，五证手续齐全的情况下进行的销售。熊倩与龙粤公司于2014年9月5日签订购买钻石国际广场B区写字楼810室的南昌市商品房买卖合同，合同是约定龙粤公司应当在2016年6月30日前将符合合同约定的商品房交付熊倩使用，但这是在通过合法、有效手续取得相应许可证，并无任何意外情况下的承诺。然而2015年6月15日，在之前对涉案项目作出认可、审批手续的南昌市城乡规划局却向答辩人下发了一则《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》，要求龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设，导致“钻石广场”项目工程进度推迟，由此给“钻石广场”带来的负面新闻亦造成“钻石广场”项目的商品房销售额严重下降，并导致商品房工程回款困难，进而导致商品房的迟延交付。但迄今为止，龙粤公司都没有收到可以复工的任何政府文件，甚至有报道称：龙粤公司不顾南昌市城乡规划局下发的该停工通知，顶风作案。然而，南昌市城乡规划局要求龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设的真正原因和责任并不在于龙粤公司，根据中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅于2015年6月10日下发给江西省住房和城乡建设厅的《重大违法案件挂牌督办通知书》(建督【2015】5号)可知，是南昌市违反城市总体规划强制性内容修改控制性详细规划，擅自将1.6万余平方米现状绿地变更为商业、金融和旅馆用地，核发钻石广场项目《建设工程规划许可证》，总建筑面积约11万平方米，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十八条等规定。由此导致的逾期交房问题，无疑是政府原因所引起的交房迟延。2.由于南京东路道路改造工程施工，青山湖区政府道路主道于2015年8月开始施工，施工单位（幸福渠水域治理有限公司）告知龙粤公司改造工程计划2015年12月底完工，但该项目实际完工时间在2016年7月初，已大大超出原工期，2016年1月15日龙粤公司向南昌市青山湖区政府、幸福渠水域治理有限公司发出确定完工时间函件，但未得到任何答复。因道路改造时间拖延，故造成龙粤公司项目南京路段雨、污管、自来水管无法与市政对接，工程项目无法办理验收申报手续，也进一步发展到无法按购房合同时间（2016年6月30日）按时交房。另，2016年3月7日，龙粤公司发现道路改造施工方（幸福渠水域治理有限公司）在进行附道施工开挖过程中将龙粤公司已安装预埋的高压电线管及电缆井破坏一部分，3月9日龙粤公司召集相关各方商议处理方法，没有结果。造成龙粤公司重新顶管300米及重新砌筑电缆井，造成较大的经济损失及时间延误。综上所述，南京东路道路改造直接造成龙粤公司验收时间延误约半年时间。综上所述，龙粤公司逾期交房并不属于其责任，主要是由于政府原因（规划违法）、市政原因（南京道路改造）所造成的，根据《南昌市商品房买卖合同》第八条第二款之规定：“由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任”。因此，龙粤公司对此所造成的逾期交房不承担任何责任，即不需要支付任何违约金，不需要承担熊倩所支付的律师费和诉讼费。熊倩围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.熊倩身份证及龙粤公司企业信息表，证明双方主体资格适格；证据2.商品房买卖合同，证明熊倩购买了龙粤公司开发的商品房，购房总价401624元，龙粤公司应于2016年6月30日前将检收合格的商品房交付给熊倩，合同对违约责任也进行了约定，合同是格式条款的合同，也依法成立；证据3收款收据，证明熊倩向龙粤公司支付了购房款401624元，正确履行了付款义务；证据4.关于钻石国际广场楼盘严重违约的反映资料及附件一及附件二，证明龙粤公司存在逾期交房的事实及其主观上故意拖延承担逾期交房责任；证据5.2016年12月1日新法制报第5版维权调查版文章《钻石广场逾期交房引购房都不满》、2016年12月2日手机网易网《南昌钻石广场交房时间延期一年，购房者不满》、中国江西网2016年12月2日《钻石广场逾期交房引购房者不满》，证明龙粤公司存在逾期交房事实、钻石广场在南京东路的改建红线以外，钻石广场逾期交房与改建无关、龙粤公司主观上故意拖延承担逾期交房责任；证据6.近期拍摄的现场照片，证明龙粤公司逾期交房后并未按承诺的施工表进行施工；证据7.起诉状统计明细表，证明2015年8月11日至2015年9月11日期间，陈威律师所代理的15户业主中就有7户业主与龙粤公司签订了购买钻石广场B区商品房购买协议，交房日期仍为2016年6月30日，证明龙粤公司自行认可可以依约在2016年6月30日前交房，政府对其处罚行为不影响其按期交房；证据8.2017年1月18日说明，证明钻石广场周边公寓在2016年10月30日的平装房租金35元每平方米每月，精装房45元每平方米每月；证据9.关于召集业主与开发商就钻石国际广场楼盘逾期交房的协调会议纪要，证明龙粤公司存在逾期交房事实、其主观上故意拖延承担逾期交房责任且其同意在2016年12月30日前制定详尽的施工计划进度并加盖公章；证据10.（2014）洪经民初字第421号民事判决书、（2015）湖民二初字第148号裁定书，证明龙粤公司与南昌经济技术开发区钢缘小额贷款有限公司、武汉三源特种建材有限责任公司存在经济纠纷应承担相应责任，影响钻石广场项目不能按时推进；证据11.委托代理合同、函、发票，证明熊倩已经支付律师代理费1437元。龙粤公司对熊倩的上述证据质证如下：对证据1的三性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对该合同是格式合同条款合同有异议，对合同依法成立无异议；对证据3的三性无异议；对证据4的反映资料三性均有异议，对附件、公告的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，逾期是事实，但是龙粤公司不存在主观故意拖延违约的责任；对证据5的三性均有异议，这些报道并没有经过全面调查核实，只是一面之词，逾期是事实，南京路改造与逾期交房确实有关，市政公用集团相关工作人员反映的情况并非属实，不存在故意拖延的问题；对证据6因没有显示拍摄时间，所以无法证明其真实性和关联性，三性均有异议；对证据7的关联性有异议，实际情况是龙粤公司确实因此受到了影响，大面积的有关规划的负面报道影响了销售进而影响了工程款的回款及进度，而且龙粤公司在下发通知以后未经允许的情况下关起门来擅自施工，但工期并不能和没有受影响之前一样进行；对证据8的三性均有异议，熊倩应提供有关评估公司的评估资质、评估人员信息及评估人员资质证书，对钻石广场同地段、同类型的房屋是否就是达观国际、天幕国际、天御国际，该说明也没有出具具体的评估标准，且双方的买卖合同当中已经明确约定了逾期交房的违约责任是日万分之一，而不是按照同地段的房租计算，而且龙粤公司坚持认为己方无需承担违约责任；对证据9的三性均有异议，没有加盖任何部门公章，无法核实其真实性的材料，龙粤公司认可逾期的事实，但不存在恶意拖延承担逾期责任；对证据10的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，案号421号的判决书原告小额贷款公司法人代表是喻建华，喻建华是龙粤公司的实际投资人，龙粤公司法定代表人喻星婷是喻建华的女儿，龙粤公司的股东之一是江西巨华置业投资有限公司，该公司的法定代表人和最大的股东都是喻建华。如果该案的原告申请执行龙粤公司相应的股权还是归到公司其中一个股东所有，并不影响龙粤公司的经济状况。（2015）湖民二初字第148号裁定书已经过了二年时间，已经过了申请执行的时间，说明该案已经执行完毕，不影响龙粤公司的经济状况；对证据11的真实性无异议，关联性有异议，在本案中龙粤公司没有承担律师费的法律依据和约定依据。龙粤公司依法提交了以下证据：第一组证据：1.南昌市地产交易中心成交确认书1份；2.国有土地使用权证1份；3.建设用地规划许可证1份；4.A区、B区、C区、D区建设工程规划许可证各1份，共4份；5.A区、B区、C区、D区建筑工程施工许可证，共2份；6.钻石广场B区办公、C区商业商品房预售许可证各1份。证明目的：1.2010年9月3日，龙粤公司通过挂牌出让、公开竞买的方式，以156847860元获得涉案房产所在的土地，获得土地的程序合法；2.在2015年6月15日被督办之前，龙粤公司对涉案房产所在的国有土地使用及建设用地规划，钻石广场A、B、C、D区建设工程规划和施工，B、C区商品房预售都是经过有关政府部门批准，手续齐全，属于合法开发和销售，没有任何过错；3.南昌市地产交易中心成交确认书显示涉案房产所在土地在挂牌出让时，土地用途为金融用地（兼容办公），国有土地使用权证显示的地类用途为商业金融用地（兼容办公），2012年南昌市城乡规划局颁发的建设用地规划许可证显示的用地性质为商业金融业用地。证明龙粤公司从获得土地至开工建设，均无法知晓涉案土地的规划存在违法情形，用地性质均显示为商业金融用地，龙粤公司对规划违规无过错。第二组证据：《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》、中华人民共和国住房和城乡建设部《重大违法案件挂牌督办通知书》各1份。证明目的：因江西省南昌市违反城市总体规划强制性内容修改控制性详细规划，擅自将1.6万余平方米现状绿地变更为商业、金融和旅馆用地，核发钻石广场项目《建设工程规划许可证》，属于南昌市审批行为违法，导致龙粤公司按违法的规划进行开发、建设，进而导致“钻石广场”项目被督办，被要求停工,从而导致延误工期，就南昌市该违法行为，龙粤公司并无过错。第三组证据：《商品房销售合同》1份。证明目的：1.依据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条第二款之规定：“由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任”，结合本案情形可知，龙粤公司不需承担任何责任；2.依据《南昌市商品房买卖合同》第九条第1款第2项之规定：即使是由于出卖人原因引起的逾期交房，其违约金也应是日万分之一。第四组证据：南京东路改造影响建设单位验收交房情况说明1份、相应图片2张。证明目的：南京东路道路改造工程造成龙粤公司工程项目进展受影响，也因此导致龙粤公司延迟交房和较大的经济损失。第五组证据：龙粤公司于2017年11月4日出具的情况说明、章志琴、曾繁茂的身份证、手机号为135××××****、户主为曾繁茂的通讯发票、2016年6月23日龙粤公司通知肖爱珍逾期之事及逾期原因为南京东路改造的通话录音、2016年9月26日龙粤公司出具给钻石广场各业主的《公告》、2016年12月2日部分业主书写的《关于钻石国际广场楼盘严重违约的反映材料》。证明目的：在2016年6月25日左右，龙粤公司已通知各位业主由于南京东路改造影响钻石广场工期进度，导致逾期交房事宜。第六组证据：肖懿和匡鑫与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》。证明目的：该两份合同（还有很多）第15条内容和童午云与龙粤公司签订的《南昌市商品房买卖合同》第15条内容相同，与本批次15个案件的大部分业主的《南昌市商品房买卖合同》第15条内容不相同，证明龙粤公司与各业主是在平等协商的基础上签订买卖合同，具体合同条款可以协商变更，龙粤公司与各业主签订的《南昌市商品房买卖合同》并非格式合同。熊倩对龙粤公司的上述证据质证如下：对第一组证据真实性无异议，关联性有异议，该两个用地性质不同，作为龙粤公司应及时向相关部门反映情况，恰恰相反证明龙粤公司是存在过错的，其内部管理存在问题，必然导致之后的逾期交房。该组证据与第二组证据相矛盾。179号的建筑施工许可证上载明了钻石广场B区办公，C区商业，竣工日期是2014年12月25日，说明项目在2014年12月25日就应该竣工的，竣工后就不会发生后面的事情。上面载明了有设计、施工单位，有监理单位，有建筑单位，这些单位及龙粤公司都有相应的工程记录，应向法院提交，龙粤公司应在施工许可证上载明的日期前按照进度施工。对第二组证据的通知的合法性无异议，真实性、关联性有异议，即使是下达了该通知，龙粤公司也没有停止施工，且仍在销售，并没有导致钻石广场项目停工，现在龙粤公司又提出该通知导致钻石广场项目停工是不能给予认定的。对通知书的三性均有异议，该通知书是网站打印件，应附公证。对第三组证据的合法性无异议，真实性、关联性有异议，合同第八条并没有规定龙粤公司不需承担责任，没有“不需”字样，只有待分析该条款的要件及结合发生的实际情形，才能确定龙粤公司是否不需支付相应的违约金。对第四组证据的情况说明的真实性、合法性有异议，单位出具证明在形式要求除了加盖单位印章以外还要有法定代表人的签名，实际上该说明没有证明力。其次其证明的事实也是不存在的，南京东路道路改造项目据了解是按期完工的，龙粤公司在2016年3月30日根本不可能进行验收，龙粤公司在确定其真实性和关联性均无异议的2016年9月26日的公告中显示了其小区内部的综合管工程根本没有施工，而且B区办公C区商业在2016年9月26日后还要等待正式通电后才能完成正式验收，D区地下工程也要在2016年9月26日后等待正式通电才能完成负二层地面及车道工程人防消防等工程验收手续办理，其后所付的钻石广场项目B地块工程进度计划表也可以印证，而且根本没有发生过南京东路道路改造施工方挖断电缆井的事项，关联性有异议，我方提供的第三方新法制报刊登的专访文章是经过了与相关部门包括市政部门、用电部门及被告的沟通，该文章已经证明南京东路道路改造工程在钻石广场的红线外，不会影响钻石广场工程的施工，而且由于不能认定龙粤公司所主张的事实，且龙粤公司不能提供相关证据，形成证据链，因此该证据不能达到证明目的，其实龙粤公司没有按期交房的真正原因是其管理的原因，龙粤公司的代理人已经陈述了是由于销售不好引起了回款困难，造成资金短缺，所以是龙粤公司的自身管理原因造成的逾期。对照片的真实性、关联性有异议，由于拍摄照片的时间、所显示拍摄的位置都具有不确定性，照片证明的事实不能认定，又没有其它证据形成证据链，因此该证据达不到龙粤公司的证明目的。对第五组证据三性均有异议，内部的情况说明形式上要有负责人签名及加盖公章，证明是否是员工的直接证据是劳动合同。根据相关法律规定，在情形发现后应及时通知对方，而不是6个月的时间再去通知。市政影响龙粤公司的施工及项目进度，应该取得市政部门出具的证明，这是免责事由的程序实体要求。对第六组证据由于龙粤公司提供的合同是有格式条款的范本合同，该合同的第7、9条，有明显格式条款特征，龙粤公司提供的此份合同也印证了我方观点，且第15条与本案无关，与我方的主张也无关。本院经审核上述证据并结合质证意见，认证如下：对熊倩提交的证据1、3、11予以确认并采信；对证据2真实性、合法性予以采信，对其证明合同依法成立及合同相关内容的事实予以采信；对证据4反映材料不予采信，对附件一、二证明龙粤公司逾期交房的事实予以采信；对证据5证明龙粤公司逾期交房的事实予以采信；对证据6不予采信；对证据7真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信；对证据8不予采信；对证据9证明龙粤公司逾期交房的事实予以采信；对证据10真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信。对龙粤公司提交的第一组证据予以确认并采信；对第二组证据证明“钻石广场”项目因涉及违反城乡规划而被停工的事实予以采信；对第三组证据证明双方存在商品房买卖合同关系及合同相关内容的事实予以采信；对第四、五、六组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，熊倩购买龙粤公司开发的钻石国际广场B区公寓写字楼810室商品房并与龙粤公司签订了编号为1000441755的《南昌市商品房买卖合同》。合同约定，该810室商品房建筑面积为41.63平方米，每平方米单价为9647.47元，全额房款为401624元。龙粤公司应于2016年6月30日前将上述商品房交付给熊倩使用。上述合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前交房，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。熊倩按约定支付了全部的房款。2015年6月15日，南昌市城乡规划局向龙粤公司下发《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》，责令龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设。龙粤公司至今未交房。此后，熊倩聘请律师，于2017年3月诉至本院。本院认为，熊倩与龙粤公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自身义务。根据合同约定，熊倩已经及时履行了支付购房款的义务，但龙粤公司却未依约于2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付给熊倩使用，且至今仍未整体验收、交房。虽然龙粤公司辩称，其逾期交房符合《南昌市商品房买卖合同》第八条之规定，可据实予以延期，且逾期交房主要是由于政府、市政原因造成的，其不需要支付违约金，亦无需承担任何责任，但龙粤公司并未提交证据证明其在政府下发停工通知之前已严格按照施工进度进行施工，亦未提供证据证明政府下发的停工通知对整个工期进展的影响程度，其所主张的南京道路施工改造项目影响其施工进度亦缺乏充分的证据证明，亦未就该项目处于停工期间的状况及可能面临逾期交房的风险及时向熊倩进行提示、说明，应承担相应责任。故对熊倩主张龙粤公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算，熊倩主张龙粤公司与其签订的合同第九条约定的违约金明显偏低，考虑到政府原因对龙粤公司逾期交房产生了一定影响的实际情况，酌定仍由龙粤公司以购房款365923元为基数按照每日万分之一的标准自2016年7月1日起至判决生效之日止向熊倩支付违约金。由于无法确定实际交房时间，熊倩要求违约金付至实际交房之日止属于诉请不明，对于本判决生效之后可能产生的违约金，当事人可在实际交房之日后另行起诉。关于律师费，因双方在合同中未约定律师费的承担，也无法律规定，对熊倩该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、江西龙粤投资有限责任公司在本判决书生效后十日内一次性向熊倩支付自2016年7月1日起至本判决生效之日止以购房款401624元为基数按照每日万分之一计算的违约金；二、驳回熊倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169元，由江西龙粤投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  俞志翀人民陪审员  魏筱兰人民陪审员  陈九梅二〇一七年十二月二十七日书 记 员  陈思思