福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终4270号 上诉人（原审被告）：厦门闽台五缘文化交流有限公司，住所地厦门市翔安区内厝镇工业区（厦门上豪石材工艺有限公司内）。 法定代表人：陈金胜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：林丽华，福建银江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门奇富电动车辆有限公司，住所地思明区黄厝社区茂后过埔210号。 法定代表人：张江峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，福建信海律师事务所律师。 上诉人厦门闽台五缘文化交流有限公司（下简称五缘公司）因与被上诉人厦门奇富电动车辆有限公司（下简称奇富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人五缘公司委托诉讼代理人林丽华、被上诉人奇富公司委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五缘公司上诉请求：1、撤销翔安区人民法院（2015）翔民初字第2362号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的不合理的诉讼请求。事实与理由：一审法院将2014年10月10日至2015年3月27日期间原产权人禾达公司尚未交付讼争租赁物期间，五缘公司取得的房屋使用费，认定为租赁合同无效应当返还，没有事实与法律依据。一审法院将2015年3月28日至一审判决生效前，五缘公司取得的房屋使用费，认定为合同无效应当返还没有事实与法律依据。关于讼争合同无效的责任，被上诉人的过错是明显的，一审法院认定全部责任由上诉人承担，显失公平。一审法院判定认定上诉人的搬迁、拆除设备、运输、安装费用35960元、支持被上诉人594288元可得利益、客户流失等信赖利益的损失缺乏事实与法律依据，应予以驳回。 奇富公司辩称，上诉人陈述的事实没有任何事实与法律依据。本案中无论从主观上还是客观上都是上诉人要承担合同无效的后果，承担给被上诉人造成的所有损失。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 奇富公司向一审法院起诉请求：1.被告退还原告已经缴纳的租金及保证金合计693336元；2．被告赔偿原告因租赁合同无效而终止履行造成的损失713145.6元；3．被告承担原告因被迫搬离租赁厂房造成的拆除、运输及安装等部分费用65960元（以后还会产生烤漆房设备运输39000元和安装30000元不在此内）。（合计1472441.6元）；4．被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月10日，原被告签订了关于厦门市翔安区巷北路983号1#厂房的租赁合同，原告提出厂房的产权归属问题，被告称产权是禾达纸箱工业（厦门）有限公司的，但是该公司将厂房出租给被告，被告有转租权，为了证明这个事实，被告还向原告出示了其与产权人的租赁合同让原告看，并且还提交了一份产权人产权复印件，同时产权证上面还盖了产权人的鲜红的公章，原告产生了信任，于是与被告签订了厂房的租赁合同，双方对保证金、租金及其他权利、义务进行了相关的约定，后来还手写附加了补充内容，约定如因被告的原因使得租赁合同终止，导致三年的租赁期不能履行完毕，则被告赔偿原告的损失按照三年租金总额的20%标准赔偿，从而补偿原告停止生产等损失。租赁合同履行了半年左右后，在2015年3月下旬的一天，突然一获人闯进讼争厂房，强行赶走了原告公司工人，要求停产搬走，原告莫名其妙，之后这伙人自称是厦门宏明辉电子有限公司的人，说厂房是他们的，要求原告立即搬走，这个时候，原告包括该厂房区域内的其他公司才知道这个厂区有产权、租赁权等纠纷，再后原告才得知被告与禾达纸箱工业（厦门）有限公司及厦门宏明辉电子有限公司等之间的纠纷，才知道法院认定被告与禾达纸箱工业（厦门）有限公司串通签订租赁合同，厂房的产权实际早已经归属其他公司，这样原告不甘心，认为自己是完全的善意第三人，通过法律途径主张要求厦门宏明辉电子有限公司能继续履行原告与被告签订的租赁合同，但是法院没有支持原告的请求，认定因被告无权出租厂房而导致原被告之间的租赁合同无效，从而原被告之间的租赁合同必须终止，这样原告只能另外寻找厂房而搬离租赁地，不但让原告停止生产并流失大量客户、赔偿有关客户的损失，同时因搬迁、拆除设备、运输、安装等造成了原告不必要的损失。原告认为，被告与他人一手串通，让原告信任其有出租权，从而处于信任而签订租赁合同，但是现在租赁合同无效而终止履行，造成原告的重大损失，根据相关法律规定，因合同无效，被告无权收取相关费用，被告应当返还原告支付的相关费用693336元，承担原告搬迁过程中部分损失65960元，以及赔偿原告因停产造成的损失713145.6元，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 五缘公司一审时辩称，一、原告主张被告返还原告租金及保证金没有法律依据。1.被告于2011年7月向讼争房屋的原产权人禾达公司承租讼争的厂房，并取得了讼争房产的占有、使用、收益的权利。2.原被告于2014年11月1日签订租赁合同，该合同是双方真实意思表示，并实际履行。3.是原告作为书面承诺，放弃使用讼争房产的权益，因此造成的损失应当由原告自己承担。4.就在原告提起（2015）翔民初字第1032号民事诉讼过程中，被告积极请求救济，被告在2015年4月27日就被告与原产权人的租赁协议确认效力一案，提出再审申请，该案件已经由福建省高级人民法院于2015年8月24日立案，案号为（2015）闽民申1662号。如果被告与原产权人的租赁合同效力被省高院依法改判，则本案讼争的合同就是有效合同，原告将存在违约行为。二、原告主张因租赁合同无效而终止履行合同造成的损失713145.6元，没有事实和法律依据。1.原告并没有提供其损失依据，何来的713145.6元的损失，原告的主张没有依据。2.原告主张按合同约定的补充条款，按三年租金总额的20%承担损失赔偿，没有依据，更是自相矛盾。首先。原告主张合同无效，何来的违约责任，原告明显自相矛盾。其次，时至今日，原告才交纳了6个月的租金，共计履行数额为594288元，原告主张713145.6元的损失显然没有依据。再次，原告没有提供任何损失的凭证，即使原告确有实际损失，该损失也是原告自行放弃使用讼争房产造成，与被告没有关系。三、原告主张因搬离厂房造成的拆除、运输及安装等部分费用损失65960元没有依据。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁合同无效的赔偿损失项目并没有搬离租赁厂房造成的拆除、运输机安装的费用，故原告的主张没有法律依据。其次，从原告提供的拟支持该主张的证据上，原告的证据无法证明原告具体产生拆除、运输机安装的数额65960元。综上原告主张返还租金及保证金没有事实依据，该款项已经使用且原告尚欠被告至少3个月的房屋占有使用费；原告主张其停产损失没有依据，原告主张有被告承担因搬离租赁厂房造成的拆除、运输及安装等部分费用没有事实和法律依据。故依法应当驳回原告所有诉讼请求。四、厦门市闽台五缘文化交流有限公司与禾达纸箱工业（厦门）有限公司确认合同纠纷案已经向福建省高院申请再审2015年4月27日福建省高院收件，并已于2015年8月24日立案受理，案号为2015闽民申1662号。（2013）翔民初字第2086号及（2014）厦民终字第2992号民事判决书可能会被撤销，我们认为该案应中止审理。 一审法院经审理认定事实如下：2011年7月1日，案外人禾达纸箱工业（厦门）有限公司（以下简称“禾达公司”）与五缘公司签订一份租赁协议，合同约定：禾达公司将其原所拥有座落于厦门市翔安区巷北路的土地使用权及地上的厂房包括983号1＃厂房、985号2#厂房、993号办公楼、995号宿舍楼以及附着于此上的所有机器设备、办公用品一并出租给五缘公司，租赁期限为十二年，年租金为300万元等条款。该租赁协议是否有效确认纠纷一案，经一审法院审理作出的（2013）翔民初字第2086号民事判决书以及经厦门市中级人民法院审理作出的（2014）厦民终字第2992号民事判决书，均判决认定该租赁协议无效。五缘公司不服上述判决，于2015年4月27日向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2015年10月19日决定立案审查。 2013年9月13日，宏明辉公司通过参加法院拍卖，依法竞得厦门市翔安区巷北路983号1＃厂房、985号2#厂房、993号办公楼、995号宿舍楼等房产，厦门市中级人民法院于2013年10月29日作出（2013）厦执行字第328-1号执行裁定书，裁定上述房产的所有权自裁定送达之日起转移至宏明辉公司所有。嗣后，宏明辉公司也依法办理了上述房产的产权过户手续。 2014年10月10日，奇富公司与五缘公司签订一份厂房租赁合同，合同约定了奇富公司向五缘公司租赁位于翔安区厂房），租赁期限为3年，即自2014年11月1日至2017年10月31日；月租金（不含税收）99048元，3年租金不变；签约时奇富公司应向五缘公司支付保证金99048元，租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前支付租金等内容，双方还达成了补充协议，约定在本协议有效期内，五缘公司不得提前收回该租赁物，租赁期限内，因五缘公司原因解除合同的，按三年租赁协议总租金的20%标准向奇富公司支付违约金。合同签订后，五缘公司即将厂房交付奇富公司使用，奇富公司也依约支付了2014年11月1日至2015年4月31日六个月租金594288元，并支付押金99048元，共计693336。2015年3月27日，案外人厦门宏明辉电子有限公司（以下简称“宏明辉公司”）以涉案房屋系其所有为由要求奇富公司腾退致双方发生纠纷，奇富公司于2015年4月10日向一审法院提起诉讼，要求宏明辉公司继续履行五缘公司与其公司签订的厂房租赁合同，并要求宏明辉公司立即停止阻碍其公司在租赁厂房内的生产，排除妨碍。 2015年5月26日一审法院经审理后认为，2011年7月1日，禾达公司与五缘公司所签订的租赁协议，已被发生法律效力的（2014）厦民终字第2992号民事判决书认定该租赁协议无效，因此，五缘公司无权处分其公司与禾达公司所签订的租赁协议项下的标的物（包含本案讼争的房产），五缘公司将本案讼争房产转租给奇富公司，没有得到讼争房产的所有权人即宏明辉公司的授权或同意，已构成无权处分行为，故奇富公司与五缘公司所签订的租赁合同，依法应认定为无效合同。同时，奇富公司在本案的审理过程中于2015年4月17日向宏明辉公司出具承诺书，承诺其公司无条件于2015年5月31日前完全搬离讼争的房产，撤出其公司的所有人员及搬出全部设备、物品等。故奇富公司请求法院判令宏明辉继续履行五缘公司与其公司签订的厂房租赁合同（地点厦门市翔安区巷北工业区983号内）和宏明辉公司立即停止阻碍其公司在租赁厂房内的生产，排除妨碍等诉讼请求，因宏明辉不予认可，且原告上述请求与相关法律规定不符，一审法院依法不予支持。故一审法院作出了（2015）翔民初字第1032号民事判决：驳回奇富公司的诉讼请求。宣判后，奇富公司与宏明辉公司等均未提起上诉。2015年8月14日，奇富公司向一审法院提起诉讼，请求判如所诉。审理中，五缘公司以其向福建省高级人民法院申请再审与禾达公司、宏明辉公司等确认合同有效纠纷一案，该再审案件已于2015年10月19日立案受理，且该案的处理结果与本案有直接的关系为由，向一审法院提出中止本案诉讼。2015年10月20日，一审法院作出（2015）翔民初字第2362号民事裁定：本案中止诉讼。2015年12月14日，福建省高级人民法院作出（2015）闽民申字第1662号民事裁定：驳回被告的再审申请。 上述事实，有奇富公司提供的厂房租赁合同、对公活期存款账户明细账、（2015）翔民初字第1032号民事判决书、（2013）翔民初字第2086号及（2014）厦民终字第2992号民事判决书、拆除、运输等资料及转账单、付款单、产权证、租赁协议、厂房搬迁费用清单，五缘公司提供的福建省高级人民法院民事申请再审案件收件清单、（2015）闽民申字第1662号福建省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书、福建省高级人民法院作出（2015）闽民申字第1662号民事裁定书等，原、被告的陈述及庭审笔录等证据予以佐证，上述证据已经开一审法院质证并经一审法院审核，可予采信。 一审法院认为，根据庭审中双方的诉辩主张及举证、质证等情况，本案的主要争议焦点为：一、租赁合同无效时的过错责任区分；二、对于无效合同造成原告损失范围应如何确定。 一、关于租赁合同无效时的过错责任区分的问题。 禾达公司与五缘公司所签订的租赁协议，已被一审、二审、再审法院认定该租赁协议无效，因此，五缘公司无权出租其公司与禾达公司所签订的租赁协议项下的标的物即本案讼争厂房，五缘公司将本案讼争厂房转租给奇富公司，没有得到讼争房产的所有权人即宏明辉公司的授权或同意，已构成无权处分行为，故奇富公司与五缘公司所签订的租赁合同，依法应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持符合约定的用途。对于出租人而言，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋非出租人所有或无权处分出租房屋而导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要的审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。但承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果承租人故意伪造相关产权证件或审批手续，导致承租人在形式上尽了审核义务后，无法得知承租房屋为其他人所有或违法建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。本案中，五缘公司取得禾达公司的同意后将涉案房屋出租与奇富公司，并将其与禾达公司签订的涉案房屋租赁协议及涉案房屋的土地房屋权证提供给奇富公司，足以让奇富公司相信五缘公司有权出租涉案房屋。五缘公司对出租房屋的合法与否及是否有权出租的情况是熟知的，但出于某种经济利益的考虑，与禾达公司恶意串通，签订虚假的租赁合同，且故意隐瞒涉案房屋已被法院拍卖给宏明辉公司的事实，与奇富公司签订厂房租赁合同，导致奇富公司无法得知承租房屋为宏明辉公司所有，对此，应认定奇富公司在形式上已尽了必要的审查义务，奇富公司对合同无效而产生的损失不应承担任何责任，应由五缘公司承担因合同无效而造成奇富公司损失的全部赔偿责任。 二、关于对于无效合同造成原告损失范围应如何确定问题。 综合前述分析，五缘公司依据该无效合同取得奇富公司给付的六个月租金594288元、押金99048元，共计693336元应当予以返还；关于奇富公司主张五缘公司应赔偿其因合同无效造成的可得利润和客户流失等损失，奇富公司要求五缘公司依合同约定的因五缘公司原因导致解除合同的，应按三年租赁协议总租金的20%标准赔偿其可得利润和客户流失等损失共计713145.6元。五缘公司认为原告所主张的合同约定的三年租金总额的20%的损失没有依据，该约定是合同有效的约定，而本案的合同是属于无效合同，不应该主张该违约金，原告主张的可得损失和流失客户是没有依据的。一审法院认为合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前。履行利益则是在合同如期履行后当事人所获得的全部利益。本案中，奇富公司作为守约方要求五缘公司赔偿因无效合同所造成的订约损失等信赖利益损失的，一审法院根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，但损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。据此，一审法院酌情确定奇富公司的可得利益、客户流失等信赖利益损失为99048元/月×6月=594288元，五缘公司应赔偿奇富公司的可得利益、客户流失等信赖利益损失594288元。奇富公司的该项诉求一审法院予以部分支持，超出部分不予支持。五缘公司的该项辩解意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信；关于奇富公司主张五缘公司应赔偿其因搬迁、拆除设备、运输、安装的损失65960元，并提供协议书、付款说明、银行卡客户交易查询、中国建设银行单位客户专用回单等予以证明。该部分费用包括以下内容：2015年5月21日收款人为厦门市成业辰机械有限公司水帘式喷漆房拆除费30000元；2015年5月27日收款人为何玉明人工搬运费500元；2015年5月30日收款人林火木等4人人工搬运费800元；2015年5月31日收款人胡成意等5人人工搬运费1000元；2015年6月2日收款人为林卡拆装费2800元；2015年6月3日收款人为李顺财拆装费4500元；2015年6月5日收款人为昂胜利设备及成品车等运费3900元；2015年6月5日收款人林松清叉车装卸费5000元；2015年6月5日收款人为郑文革办公设备等运费1610元；2015年6月5日收款人为吴青秀设备等运费5000元；2015年6月16日收款人林松清叉车装卸费2350元；2015年7月17日收款人为昂胜利库存产品等运费3600元；2015年9月16日收款人为吴青秀设备等运费2000元；2015年9月30日收款人为吴青秀设备等运费2900元。五缘公司对前述费用均不予认可，并认为该费用的损失不属于无效房屋租赁合同的赔偿范围。一审法院认为，奇富公司是基于对五缘公司的信赖与五缘公司签订了租赁合同，现该合同无效是由于五缘公司的行为造成的，奇富公司为此实际产生的搬迁、拆除设备、运输、安装的费用应属于其所受到的损失范畴内。奇富公司提供的与厦门市成业辰机械有限公司签订的设备拆除协议书、转账支付凭证等，但并未就拆除费提供合法有效的票据，且该转账支付的银行回单上标示为货款而非拆除费，该证据无法证明前述费用的实际发生，故对奇富公司主张的该项费用30000元，一审法院不予支持，其他费用有奇富公司提供的协议书、付款说明、银行卡客户交易查询等证据在案佐证，足以证明该部分费用也已实际发生，故一审法院对奇富公司提供的上述证据可证明的实际发生的费用35960元予以认可。五缘公司的上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，按照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六条、第四十二条、第五十二条(?javascript:SLC(21651,52)?)、第五十八条(?javascript:SLC(21651,58)?)、第五十九条、第二百一十六条之规定判决：一、被告厦门闽台五缘文化交流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告厦门奇富电动车辆有限公司租金594288元、押金99048元，共计693336元；二、被告厦门闽台五缘文化交流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告厦门奇富电动车辆有限公司因搬迁、拆除设备、运输、安装的损失35960元；三、被告厦门闽台五缘文化交流有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告厦门奇富电动车辆有限公司因无效合同所造成的可得利益、客户流失等信赖利益损失594288元。四、驳回原告厦门奇富电动车辆有限公司的其它诉讼请求。案件受理费18052元，适用简易程序减半收取为计8026元，由原告厦门奇富电动车辆有限公司负担802.6元，由被告闽台五缘文化交流有限公司负担7223.4元。 对一审法院查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。在二审庭审中，双方均未提交新的证据。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否对禾达公司与五缘公司签订的无效租赁合同承担责任？2、如何确认无效合同造成的被上诉人损失范围？禾达公司在明知厂房被拍卖的情况，仍与五缘公司签订虚假租赁合同，存在恶意串通的情形。五缘公司在无权出租讼争厂房的情况下，与奇富公司签订租赁合同，对因合同不能履行给奇富公司造成的租金、搬迁、可得利益等损失应当承担全部责任。一审法院认定的奇富公司的损失金额，符合法律规定，并无不妥。综上所述，五缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14446.8元，由厦门闽台五缘文化交流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （陈许贞） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一七年十二月二十九日 书记员（ 潘辉 文） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。