福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初3076号 原告：俞昌棣，男，1966年5月15日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：施宗朝，福建格策律师事务所律师。 被告:俞祖勇，男，1967年12月16日出生，汉族，原住福建福清市龙山南宅80-1号，现住福建省福州市晋安区。 被告：俞秋玉，女，1968年10月22日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：宁德市华府房地产开发有限公司，住所地宁德市东侨区东海商务广场3幢603B，统一社会信用代码91350901749089799L。 法定代表人：何传焰,总经理。 委托诉讼代理人：李贵珍，福建宽达律师事务所律师。 原告俞昌棣与被告俞祖勇、俞秋玉、宁德市华府房地产开发有限公司（以下简称华府公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告俞昌棣及其委托诉讼代理人施宗朝、被告俞祖勇及华府公司委托诉讼代理人李贵珍到庭参加诉讼，被告俞秋玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告俞昌棣向本院提出诉讼请求：1.判令被告俞祖勇、俞秋玉共同向原告清偿借款本金90万元及利息（其中30万元从2014年6月28日起、30万元从2014年12月6日、20万元从2015年4月10日起、10万元从2015年6月28日起，均按月利率2%计算至款目还清之日止）；2.判令被告俞祖勇、俞秋玉承担原告为实现债权所支付的律师费3万元；3.判令被告华府公司对上述第1、2项债务承担连带责任；4.若三被告届时未偿还借款本息，则拍卖、变卖其所有的坐落于东侨开发区南侧，人民广场西侧华府豪庭二期15＃15-1501、2202商品房，所得价款由原告优先受偿；5.诉讼费由三被告负担。事实与理由：俞祖勇、俞秋玉分别于2014年6月28日、2014年12月6日、2015年4月10日、2015年6月28日向原告借款30万元、30万元、20万元、10万元，约定月利率为2.5%。2015年6月28日，原告与俞祖勇、华府公司签订一份《商品房抵债协议》，约定华府公司自愿对上述四笔借款以商品房（宁德市东桥区15栋1501单元和2202单元）抵债方式承担连带担保责任。还款期限届满后，俞祖勇、俞秋玉没有按照约定的时间还款，原告多次向三被告催讨上述款项，未能如愿。 被告俞祖勇辩称，对借款本金无异议，但利息过高，无力偿还；请求分期偿还。 被告华府公司辩称，《商品房抵债协议》没有约定保证期间，原告没有证据证明其在保证期间内向保证人主张过权利，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》并非买卖的合意，而是一种保证形式，即使该抵押协议有效，也因保证期限已过，原告无权对上述两套房主张权利，《商品房抵债协议》违反禁止流押的强制性规定，应认定为无效合同，即使抵押协议有效，但未办理登记，原告也无权对抵押物享有优先受偿权。在抵押未登记，且违反法律强制性规定，保证期限已过的情况下，应驳回原告对答辩人的请求。 被告俞秋玉未作答辩，亦未向本院递交证据材料。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原、被告对汇款凭证、借条、《商品房抵债协议》、《商品房买卖合同》、委托代理合同、发票等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，本院据此确定如下事实： 被告俞祖勇、俞秋玉因房地产开发需资向原告借款，原告分别于2013年12月6日、2014年4月10日、2014年7月29日向俞秋玉的账户汇付各三十万元，两被告因此向原告出具借条四份，借条金额分别为30万、30万元、39万、39万元，落款时间分别为2014年12月6日、2014年7月28日、2015年4月10日、2015年7月28日，均约定月利率为2.5%，其中2015年7月28日借条系2014年7月28日借条金额的本息加上新借17500元结转而形成，俞祖勇在2014年7月28日借条上添注“截止2015年6月28日本单借条共向俞昌棣借出合计人民币肆拾万元整”。2015年6月28日，原告与俞祖勇、华府公司签订一份《商品房抵债协议》，约定俞祖勇所欠90万元借款于2015年12月28日偿还，华府公司在协议中以“担保人”名义对上述四笔借款本息合计90万元（月利率按2.5%）以商品房（宁德市东桥区15栋1501、2202单元）抵偿方式承担连带担保责任，抵债商品房两套折价抵偿所欠的借款本息90万元，该协议还约定如果俞祖勇、华府公司反悔或违反协议，致使协议无法履行，则须偿还所欠的借款本息（利息按2.5%自借款之日起计至还清全部款项之日止），承担实现债权的费用。2015年12月，原告要求华府公司办理抵债商品房过户手续未果，2017年1月份原告继续催讨借款未果，遂于2017年4月25日诉至本院。 另查明，被告俞祖勇于2015年6月11日汇还原告款项19万元，以偿还原告2015年4月10日借条上的本金10万元和利息9万元。庭审中，原告确认俞祖勇实际未还的借款本金为81.75万元。 本院认为，原、被告之间对尚余借款本金81.75万元以及月利率2.5%约定均无异议，被告俞祖勇、俞秋玉作为主债务人应当偿还本金81.75万元及利息，月利率超过2%的部分及约定的违约金违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和第三十条规定，超过2%部分的请求本院不予保护。关于实行债权的费用，根据《商品房抵债协议》的第七条约定，诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告负担，但原告诉请的律师代理费3万元偏高，参考本地区类似案件的律师代理费情况，本院酌定被告应承担律师代理费2万元。 本案争议焦点在于抵债协议的效力、抵押权设立、保证期间、违约金等问题。本案抵债协议是原、被告之间的真实意思表示，该协议并没有明确约定原告直接取得抵债商品房的所有权，不会产生物权变动的法律效果，故该协议没有违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，为合法有效的合同。该协议对抵债商品房没有约定为抵押物，也没有办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，本院确定本案抵押权未设立，原告对抵债商品房不享有优先受偿权，相关诉求予以驳回。现俞祖勇、俞秋玉已逾期未偿还本案81.75万元的债务，而华府公司不愿以约定的商品房抵偿该债务，根据抵债协议第六条约定，商品房抵债约定无法履行时华府公司也应偿还原告借款本息，故华府公司应对本案借款本息承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条、第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告俞祖勇、俞秋玉于本判决生效之日起十日内偿还原告俞昌棣借款81.75万及利息，其中本金30万元的利息自2014年12月6日起、本金20万元的利息自2015年4月10日起、本金31.75万元的利息自2015年6月28日起，均按月利率2%计算至款目还清之日； 二、被告俞祖勇、俞秋玉于本判决生效之日起十日内偿还原告俞昌棣律师费2万元； 三、被告宁德市华府房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告俞昌棣的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17823元，由原告负担1634元，三被告共同负担16189元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  魏益钦 审判员  王统勇 审判员  游 捷 二〇一七年十二月四日 书记员  王 星