福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0304民初541号 原告：李志雄，男，1965年8月10日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：李素云，女，1964年11月15日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 原告：陈金妹，女，1941年6月8日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 以上三原告的共同委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师，委托权限特别代理。 被告：正荣(莆田)置业发展有限公司,住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人:陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：范秀清、戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。 原告李志雄、李素云、陈金妹因与被告正荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李志雄、李素云、陈金妹的委托诉讼代理人王乘波、被告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志雄、李素云、陈金妹向本院提出诉讼请求：1.正荣公司代为办理荔园华府18#301号房的不动产权证并交付给李志雄、李素云、陈金妹；2.正荣公司按照合同约定向李志雄、李素云、陈金妹承担没有及时交付不动产权证的违约责任，即：正荣公司应当自2013年9月17日起至交付上述不动产权证之日止每日按已付购房款项的0.01%支付违约金。事实和理由：2012年12月30日，李志雄、李素云、陈金妹与正荣公司签订合同编号为XXXXX的《商品房买卖合同》，合同约定：正荣公司将荔园华府18#301号房（建筑面积129.52㎡）出售给李志雄、李素云、陈金妹，购房款为912432元，2013年7月1日前正荣公司应当将商品房交付李志雄、李素云、陈金妹使用。现正荣公司已于2013年6月18日将房屋交付李志雄、李素云、陈金妹使用，但至今为止正荣公司仍未将不动产权证交付给李志雄、李素云、陈金妹。根据《商品房买卖合同》第14条的规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。截止至2017年1月1日，正荣公司仍未向李志雄、李素云、陈金妹交付不动产权证，正荣公司应依约交付不动产权证，并按照合同约定向李志雄、李素云、陈金妹承担没有及时交付不动产权证的违约责任。 正荣公司辩称：1.其于2013年9月12日已为李志雄、李素云、陈金妹办理了房屋所有权证，《商品房买卖合同》第十四条条款中的“房屋权属证书”是指房屋所有权证，不包括土地使用权证书，如果是办理国有土地使用权证，应当约定向土地权属机构办理土地使用权证。且根据《房屋权属证书印制管理办理》第三点的规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》，因此，无论是文义解释还是法律规定来看，合同中房屋权属证书均不包括国有土地使用权证。本条款中约定的违约金标准也仅适用于逾期协助办理房屋所有权证书而不适用于逾期协助办理土地使用权证书。双方对土地使用权证的办理期限及违约责任并未作出约定，正荣公司不构成违约，李志雄、李素云、陈金妹诉求无理，应予驳回。2.其已于2014年2月26日向办证部门莆田市国土资源局提交了办理土地使用权证所需的所有材料，但办证部门直至2017年3月29日才办出土地使用权证（现更名为不动产权证），从申请至办出这期间的延迟非因正荣公司的原因所致，即使根据合同第十四条的约定，正荣公司承担逾期办证违约金的前提也是“因出卖人原因”致买受人无法按时取得房屋权属证书的，正荣公司才承担违约责任。李志雄、李素云、陈金妹未举证证明是因责任公司的原因致无法办证，而正荣公司提供的证据能够证实正荣公司已经履行了自己的办证义务，土地使用权证的延迟办出系因政府部门的原因所致，从正荣公司2014年2月26日提交申请材料到2017年3月29日办出，这期间造成的延迟与正荣公司无关，李志雄、李素云、陈金妹诉求正荣公司承担责任不能成立，应予以驳回。3.李志雄、李素云、陈金妹诉求正荣公司向其交付不动产权证不符合约定，应予以驳回。李志雄、李素云、陈金妹办理了按揭贷款，根据双方签订的合同补充协议第三条第8点约定：办妥产权证、房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押。故不动产权证办出后，正荣公司也是转给贷款银行收押，不应交付给李志雄、李素云、陈金妹。4.李志雄、李素云、陈金妹的起诉已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。假设按李志雄、李素云、陈金妹所述，正荣公司应在2013年9月30日起即为李志雄、李素云、陈金妹办理完毕不动产权证，而其于2017年1月18日才提起诉讼，早就超过了二年的诉讼时效，故应当依法予以驳回，违约金的请求至多只能从李志雄、李素云、陈金妹起诉之日往前推算二年起计。5.本案的商品房已交付使用，房屋所有权证也已办理，土地使用权证是否办出对李志雄、李素云、陈金妹而言没有任何实质性的损失，合同约定的违约金过高，且假设对合同第十四条的房屋权属证书理解为两证的话，违约责任针对的也是两证，那么房屋所有权证早已经办出，国有土地使用权的违约责任，至多只应以已付委托办理土地使用权证费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：李志雄、李素云、陈金妹提供的商品房买卖合同一份、发票三份、房屋交接单一份、税收转账专用完税证一份，正荣公司提供的房屋所有权证复印件三份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.正荣公司提供的商品房买卖合同及附件补充协议一份（见李志雄、李素云、陈金妹提供的证据），欲证明：双方签订的合同及补充协议并未对办理国有土地使用权证的期限及违约责任作出约定。且办理抵押的，有关证件办出后应转给贷款银行收押。李志雄、李素云、陈金妹对其真实性无异议，但正荣公司欲证明房屋权属证书仅仅包括房屋所有权证，是错误的，是包括房屋所有权证和国有土地使用证。附件中有约定办证后交由银行收押，该约定也是违反法律规定，实际贷款银行抵押贷款只需要相关产权证和国有土地使用证上盖章登记即可，不应该扣留相应的证件。即使约定由银行扣证，也不能免除正荣公司没有办理国有土地使用证的违约责任。本院经审查认为上述证据双方均有提供，本院予以确认，可以证实双方就涉案商品房买卖的相关事项作了约定，但无法证实正荣公司欲证明的内容。 2.正荣公司提供的土地登记收件单复印件一份。欲证明：正荣公司于2014年2月26日已向莆田市国土资源局提交了办理土地使用权证（现更名为不动产权证）所需的所有材料。李志雄、李素云、陈金妹对上述证据的三性均有异议，没有原件核对，也没有国土资源局的盖章。关联性有异议，收件单上的土地坐落在后塘片区与本案荔园华府的位置是不同的地点。根据国土资源厅文件的要求，正荣公司提供材料不足应当及时补充，该登记收件单中第五点也明确规定，这完全是正荣公司提交材料不足导致延期办理国有土地使用证。本院经审查认为因该证据未加盖任何印章，也无收件人签字，真实性无法确认，故本院不予认定。 3.正荣公司提供的不动产权证书复印件三份。欲证明：李志雄、李素云、陈金妹的国有土地使用权证（现更名为不动产权证）已于2017年3月29日办出。自2014年2月26日正荣公司提交材料之日起至办出之日止非正荣公司的原因造成延迟，正荣公司不应承担任何责任。李志雄、李素云、陈金妹质证认为上述证据没有原件，真实性无法确认，从正荣公司为李志雄、李素云、陈金妹办理国有土地的不动产权证，正荣公司所陈述的房屋权属证书仅仅是房屋所有权证的这一个观点是不能成立的。国有土地使用证的办理时间已经超过合同约定的交房后90日的期限，应当承担违约责任。不能证明正荣公司的主张并非正荣公司原因造成延期，只能证明恰恰是正荣公司原因造成延期办证。本院经审查认为虽正荣公司未提供原件核对，但结合莆田市荔城区不动产登记中心的复函，可以证实涉案商品房的权利类型为国有建设用地使用权的不动产权证书于2017年3月29日登记至李志雄、李素云、陈金妹名下。 4.莆田市荔城区不动产登记中心的复函，李志雄、李素云、陈金妹对上述证据无异议。证明了正荣公司逾期办理不动产权证（土地证）是由于正荣公司提供材料不足，将安置房转为商品房进行销售，缺少批文等原因造成的，过错在于正荣公司。正荣公司对上述证据的真实性无异议，可以证实正荣公司在2014年2月26日就已经向办证部门申请办证，对复函中提到是因为正荣公司提供材料不足及因将安置房转为商品房销售缺少批文的原因导致无法办证的内容是有异议的，从正荣公司第一次提交申请到最后办理不动产权证所提交的材料都是一样，至于正荣公司所写的申请书也是应办证部门要求出具的。不存在因正荣公司的原因导致逾期办证的问题。本院经审查认为李志雄、李素云、陈金妹、正荣公司对该证据的真实性无异议，且该复函中客观的体现了正荣公司申请办证过程，来源合法，故对该证据本院予以认定。 5.正荣公司提供的（2016）闽03民终XXXXX民事判决书一份，欲证明：莆田市中级人民法院就同类型逾期办理土地使用权证案件判决违约金仅按日0.03%计算，且最高限额为购房款的10%，与其他逾期办理两证的违约金有明显的区别，有调低违约金。李志雄、李素云、陈金妹对上述证据的真实性无异议，但是跟本案无关联。本院经审查认为，上述证据与本案不存在关联性，故本院不予认定。 6.正荣公司提供的莆田市国土资源局关于正荣荔园华府项目剩余安置房73套办理土地分割登记事项备忘录一份，欲证明：2013年10月正荣公司已办理完73套房产首次登记、转移登记，2014年2月26日即申请办理土地分割登记，直至2017年3月17日市国土资源局开会讨论，本着尊重历史，妥善解决的原则，才同意按原用途及出让年限给予办理土地分割登记。故本案非正荣公司的原因导致的办证延期，正荣公司不构成违约，不应承担任何责任。李志雄、李素云、陈金妹认为上述证据没有盖章和签名确认，真实性无法确认，即使是真实的，根据荔城区不动产权登记中心的复函可以明确是正荣公司将安置房转为商品房销售，导致无法及时办证，过错明显在于正荣公司。上述证据经本院查证属实，本院予以确认并在卷佐证。 7.正荣公司提供的关于申请办理商品房销售的报告、正荣*荔园华府房源明细表、莆田市住建局会议纪要（2012年第52期）、莆田市住建局会议纪要（2013年第12期）、商品房预售许可证各一份，欲证明：涉案商品房取得了预售许可，莆田市住建局也依法批准办理了房屋所有权证。本案的地块亦属出让地块，且已办理土地证，正荣公司提出土地分割登记申请合法合理，而办证部门未予及时办理，非正荣公司原因所致，正荣公司不构成违约，不应承担任何责任。李志雄、李素云、陈金妹对于关于申请办理商品房销售的报告、正荣*荔园华府房源明细表、商品房预售许可证真实性、合法性均无异议，莆田市住建局会议纪要（2012年第52期）、莆田市住建局会议纪要（2013年第12期）没有原件，真实性无法确认，上述证据都是在李志雄、李素云、陈金妹与正荣公司签订合同之前发生的行为，与正荣公司逾期办理土地证没有关联性。上述证据内容客观真实、来源合法，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 正荣公司以出让方式取得位于莆田市荔城区编号为莆国用（2006）第××号的地块的土地使用权［国有土地使用证号为莆国用（2006）第××号］。正荣公司经批准，在该地块上建设商品房，定名为正荣＊荔园华府，建设工程规划许可证号为莆规荔建XXXXXXX，施工许可证号为荔建管证XXXXXXX号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第××号。 2012年12月30日，李志雄、李素云、陈金妹与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为XXXXXXX]，约定李志雄、李素云、陈金妹以单价7044.72元/㎡，总价款912432元向正荣公司购买正荣*荔园华府XXXXXXXX号商品房一套（建筑面积为129.52㎡）。合同第四条关于计价方式与价款中约定，除上述购房款外，其他由正荣公司代收的费用项目按以下标准、时间收取：……2、办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》按规定应由买受人承担的税费由买受人承担，在签署本协议时由出卖人代收。合同第六条关于付款方式及期限中约定：买受人于2012年12月27日缴交购房定金10万元，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款282432元（含购房定金），剩余购房款63万元由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六：合同补充协议第二条约定：根据国家、地方有关法律法规及相关文件的规定，该套房屋的房契税、印花税、专项维修资金、有限电视初装费等均由买受人自行承担，委托出卖人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》应预交先关费用（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预交，最终收费不计利息多还少补）。合同补充协议第三条第8点中约定：办妥产权证房产抵押手续后，由出卖人将有关证件转给贷款银行收押。2013年1月22日、2013年2月2日、2013年6月17日正荣公司分别出具发票各一份，载明李志雄、李素云、陈金妹已经支付涉案商品房购房款282432元、260000元、370000元。正荣公司于2013年6月18日将涉案商品房交付李志雄、李素云、陈金妹使用。李志雄、李素云、陈金妹向正荣公司预交了涉案商品房的契税等办证费用，并委托正荣公司代办权属登记，后涉案商品房的房屋所有权证书于2013年9月12日转移登记至李志雄、李素云、陈金妹名下。涉案商品房的权利类型为国有建设用地使用权的不动产权证书于2017年3月29日转移登记至李志雄、李素云、陈金妹名下，但正荣公司至今未将上述不动产权证书交付给李志雄、李素云、陈金妹。 另查，2012年12月17日，正荣公司向市住房和城乡建设局提交《关于办理商品房销售的报告》，申请将剩余73套住宅作为商品房销售。荔城区人民政府及荔城区东园路后塘片区旧城改造项目协调小组在报告书签署意见，同意上报审批。2012年12月26日，莆田市住建局召开会议，研究结论：依据荔城区政府的审核意见正荣公司“关于申请办理商品房销售的报告”会审结论：由业主出具初始登记房屋所有权证附记栏中房屋性质为业主申请错误的函并由业主申请注销登记后予以收件办理。2012年12月29日，莆田市住房和城乡建设局办理《商品房预售许可证》和合同备案。2013年3月22日，莆田市住建局召开会议，研究结论：正荣公司“关于荔园华府产权初始登记房屋性质申请错误的函”会审结论为：原2012年第52期会审结论更改为按更正登记收件办理。之后，正荣公司将73套住宅按商品房销售，并于2013年10月办理房产首次登记、转移登记。后正荣公司于2014年2月26日第一次向原莆田市地产交易中心提交申请办理位于莆田市荔城区（正荣＊荔园华府）的刘春水等101户的不动产权证书（权利类型为国用建设用地使用权）的资料。原莆田市地产交易中心于2014年2月26日出具收件单，后因材料补充不足，正荣公司于2014年3月4日提交退件申请书，原莆田市地产交易中心于2014年3月5日进行退件处理。2016年7月22日正荣公司第二次向莆田市荔城区不动产登记中心提交申请办理上述不动产权证书的资料，莆田市荔城区不动产登记中心于2016年7月22日出具收件单。经审核材料，涉及将安置房转为商品房进行销售、缺少批文，于2016年10月12日办理退件处理。2017年3月17日，经政府有关部门就正荣＊荔园华府73套住宅分割土地登记事项进行讨论，本着尊重历史，妥善解决的原则，达成一致意见，同意按原用途及出让年限给予办理土地分割登记。2017年3月21日正荣公司第三次向莆田市荔城区不动产登记中心提交申请办理上述不动产权证书的材料，莆田市荔城区不动产登记中心于2017年3月21日出具收件单，并于2017年3月29日进行不动产权籍登簿。现因正荣公司未及时代为李志雄、李素云、陈金妹办理不动产权证书，致讼。庭后正荣公司出具情况说明一份，表示同意交付涉案商品房的不动产权证书。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。 本院认为，李志雄、李素云、陈金妹与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李志雄、李素云、陈金妹已交纳清楚本案涉案商品房的购房款，双方确定于2013年6月18日办理涉案商品房的交接手续。现正荣公司已经代为李志雄、李素云、陈金妹申请办理了涉案商品房的权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证书》，已实际履行其代为申请办证义务，故对李志雄、李素云、陈金妹主张正荣公司代为其办证的诉讼请求，本院不予支持；但讼争商品房的上述《不动产权证书》现尚在正荣公司处，庭审中正荣公司辩称根据合同约定讼争的商品房的《不动产权证书》应交给贷款银行收押，庭后正荣公司表示同意交付，故李志雄、李素云、陈金妹诉求正荣公司交付讼争商品房的《不动产权证书》，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于在商品房交付使用后90日（2013年9月16日）内为李志雄、李素云、陈金妹取得讼争商品房权属证书，但正荣公司仅为李志雄、李素云、陈金妹代办了讼争商品房的《房屋所有权证》，讼争商品房的《不动产权证书》权利类型为国有建设用地使用权于2017年3月29日才登记至李志雄、李素云、陈金妹名下，正荣公司逾期代为申请办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。正荣公司辩称合同中房屋权属证书不包括国有土地使用权证，合同条款中约定的违约金标准也仅适用于逾期协助办理房屋所有权证书而不适用于逾期协助办理土地使用权证书；但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第三款及《房屋登记办法》第八条的规定，我国实行房地一体的原则，正荣公司将讼争商品房出售给李志雄、李素云、陈金妹，相应的土地使用权也随之转让给李志雄、李素云、陈金妹，且从双方签订的商品房买卖合同第四条及合同补充协议第二条中的约定可以看出，李志雄、李素云、陈金妹委托正荣公司代办的权属证书包含《国有土地使用证》，正荣公司的上述辩称不能成立，本院不予采纳。正荣公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证及合同中约定的违约金过高，应当调整，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”及双方间约定的按日万分之一计算违约金过高，对其该项主张本院不予全部支持，正荣公司应按照合同约定的每日按已付购房款的万分之一计算违约金。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非正荣公司所能控制，且涉案商品房的房屋所有权证已于2013年9月12日转移登记至李志雄、李素云、陈金妹名下，若均由正荣公司来承担逾期办证的责任，对正荣公司有失公平，故本院酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%。正荣公司辩称李志雄、李素云、陈金妹的起诉已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金，逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用关于诉讼时效的规定。因双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从正荣公司应承担逾期办证违约责任之日起算，李志雄、李素云、陈金妹于2017年1月18日向本院提起诉讼，故其要求2015年1月17日之前的按日计付逾期办理不动产权证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。对李志雄、李素云、陈金妹诉求正荣公司承担自2015年1月18日至2017年3月29日止按已付购房款项的每日0.01%计算的违约金合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持；李志雄、李素云、陈金妹诉求正荣公司承担自2017年3月30日起至不动产权证书交付之日止的逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、正荣(莆田)置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内将坐落在莆田市荔城区XXXXXX室房屋的权属类型为国有建设用地使用权、权利人为李志雄、李素云、陈金妹的《不动产权证书》交付给李志雄、李素云、陈金妹； 二、正荣(莆田)置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给李志雄、李素云、陈金妹逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以912432元为基数，自2015年1月18日起至2017年3月29日止，按日0.1‰计算的50%）36542.9元； 三、驳回李志雄、李素云、陈金妹对正荣(莆田)置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2856元，由李志雄、李素云、陈金妹负担623元，正荣(莆田)置业发展有限公司负担1870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  陈美容 二〇一七年十二月七日 书 记 员  陈赛芬 附法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -9-