安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1302民初2117号 原告：陈波涛，男，1979年12月1日出生，汉族，住蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：张文宝，安徽云飞律师事务所律师。 被告：安徽天蕴房地产开发有限公司，住所地宿州市经济开发区宿怀路西侧。 法定代表人：王广信，该公司执行董事兼总经理。 被告：宿州市绿丰餐饮管理有限公司，住所地宿州市大泽路南东侧。 法定代表人：刘金亮，该公司经理。 被告：宿州市绿丰商贸有限公司，住所地宿州市宿怀路与外环路交叉口西南侧二楼201-204室。 法定代表人：刘金亮，该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：夏建立，江苏智临律师事务所律师。 原告陈波涛与被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司、被告宿州市绿丰商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈波涛的委托诉讼代理人张文宝、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司和宿州市绿丰商贸有限公司的法定代表人刘金亮及其共同委托的诉讼代理人夏建立到庭参加诉讼。被告安徽天蕴房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈波涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司立即双倍返还原告定金200万元，被告宿州市绿丰商贸有限公司承担连带返还定金责任；2.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2015年9月8日，原告与被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司双方签订《房屋租赁意向书》，被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司拟将位于宿州市宿怀路与外环路交叉口处西南侧的被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司合法拥有的房屋（16127.91平方米，权属证号：201533114）及附属设施租赁给原告用于开设医院。被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司承诺在该《房屋租赁意向书》签订后一个月内出租的房屋符合开设医院条件，租赁的房屋符合开设医院条件后，双方最迟不得超过一个月应以该意向书为基础签订正式合同。双方还约定该意向书签订10日内原告向被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司交付定金100万元，作为履约的保证，任何一方违约，按定金罚则履行。《房屋租赁意向书》签订后第八日，原告即按照约定将100万元通过转账的方式汇到被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司指定的银行账户。但被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司不履行约定义务，即拟出租给原告的房屋至今不符合开设医院条件，无法实现原告开设医院的目的，定金也未返还，被告的行为严重侵害了原告的利益，原告为维护权利诉至法院。 被告安徽天蕴房地产开发有限公司未作答辩。 被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司辩称，其严格履行了意向书约定的义务，不应承担任何违约责任。原告陈波涛所代表的安徽名人企业管理有限公司系大型投资集团，拥有丰富的医院投资管理经验，在签订意向书时就应该知道开设医院的特定条件以及涉案房屋能够承受的医院等级，在被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司完成前期协调工作，具备开办医院的基本条件后，原告一直拖延不愿签订正式合同，导致宿州同仁医院项目无法继续，原告方存在严重违约行为，因此无权要求返还履约保证金。 被告宿州市绿丰商贸有限公司辩称，其不是意向书的相对方，不应作为本案的被告，同时也不应当承担连带赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据： 1、身份证复印件，证明原告身份情况。 2、房屋租赁意向书，证明原告和被告有房屋租赁的意向，并签订了书面意向书。 3、银行转账记录，证明原告通过银行汇款的方式将100万元汇到被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司的农业银行账户中（账号：12×××66）。 4、宿州同仁医院规划建筑方案（原天蕴大酒店改造）专家论证会会议意见，证明拟租赁的房屋不符合开设医院的条件。 5、房屋产权登记，证明被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司将涉案房屋转让给被告宿州市绿丰商贸有限公司，违反了合同约定的第五条，构成根本违约。 6、三被告的营业执照，证明三被告的主体资格。被告宿州市绿丰商贸有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司的法定代表人均为刘金亮。 被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司向法庭提交如下证据： 1、房屋租赁意向书，证明意向书对开设医院的具体条件约定不明，条件的成就需要原、被告双方的共同努力，不是被告的单方义务。 2、宿州市经济技术开发区经济发展局关于宿州同仁医院建设项目节能评估报告的审查意见、关于新建宿州同仁医院项目备案的函，消防主管部门关于建设工程消防设计审核意见书，宿州市环保局关于同仁医院项目环境影响报告书审批意见的函，证明涉案房屋具备开设医院的政策条件。 3、宿州同仁医院室内装修工程竞争性谈判邀请书、安徽省振帆装饰有限公司、安徽恒天建设工程集团有限公司宿州分公司关于组建联合体参与宿州同仁医院室内装修工程投标的协议书，证明涉案房屋具备开设医院的内部条件和外部政策条件，原告代表筹建的同仁医院已开始进行装修招投标，这与原告在诉状中的表述涉案房屋不符合开设医院的条件相矛盾。 本院经审理认定事实如下：2015年9月8日，原告陈波涛与被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司签订了《房屋租赁意向书》，该《房屋租赁意向书》文本上方的甲方为安徽天蕴房地产开发有限公司（宿州市绿丰餐饮管理有限公司），乙方为陈波涛，文本当事人落款处甲方由刘金亮签名并加盖宿州市绿丰餐饮管理有限公司的公章，陈波涛在乙方处签名。该意向书第二条约定，乙方（陈波涛）租赁房屋的用途为设立医院，甲方协助乙方办理开设医院的相关手续，达到开设医院的用途。第三条约定，租金按每三年为一个单元递增，每单元的年租金分别为220万、230万、240万、251万、260万。租金按年支付，乙方每次支付租金应提前四个月支付全年的租金。第四条约定，租期十五年，双方正式签订合同后，甲方给乙方预留装修期半年，该期间不付房租费，不算租赁期间。第六条约定，本意向书签订后10日内，乙方交付定金100万元给甲方，作为履约的保证，双方签订正式合同，该定金转为租金;未能签订正式合同，若甲方协助乙方办理好相关手续，乙方若不签订正式合同，定金不得收回，任何一方违约，依法按定金罚则履行。下方特别备注：上述房屋产权原归安徽天蕴房地产开发公司现已整体转让于宿州市绿丰餐饮管理有限公司，下附转让合同。2016年5月10日，宿州市经济技术开发区规划局组织召开了宿州同仁医院规划建筑方案（原天蕴大酒店改造）专家论证会，专家们提出了酒店改造为医院的四条意见。 另查明，2015年11月23日，被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司独资成立了被告宿州市绿丰商贸有限公司，涉案房屋（坐落在宿州市宿怀路与外环路交叉口处西南侧）2016年2月19日变更登记为被告宿州市绿丰商贸有限公司单独所有。 本院认为，原告陈波涛与被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司签订的房屋租赁意向书中双方约定了租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限等具体内容，说明原告陈波涛与被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司双方不仅有签订租赁房屋的意向，而且已经存在着明确的订立租赁合同的意思表示，该房屋租赁意向书已经具备房屋租赁合同的主要内容，即使不另订本约也可直接履行。陈波涛与宿州市绿丰餐饮管理有限公司于2015年9月8日签订房屋租赁意向书，在这之后，陈波涛认为被告方的租赁物达不到开设医院的标准，2016年5月10日，宿州市经济技术开发区规划局组织召开了宿州同仁医院规划建筑方案（原天蕴大酒店改造）专家论证会，根据此专家论证会的意见，陈波涛认为被告出租给原告的房屋无法实现原告开设医院的目的，被告方属根本违约，应按定金罚则双倍返还定金。被告方则认为陈波涛发出的宿州同仁医院室内装修工程竞争性谈判邀请书、安徽省振帆装饰有限公司、安徽恒天建设工程集团有限公司宿州分公司关于组建联合体参与宿州同仁医院室内装修工程投标的协议书可以证明涉案房屋具备开设医院的内部条件和外部政策条件，原告代表筹建的同仁医院已开始进行装修招投标，与原告所称房屋不符合开设医院相矛盾，其不应当返还定金。本院认为，定金的性质是作为债权的担保，依照我国《中华人民共和国担保法》的相关规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，原被告双方约定第一单元的年租金为220万元，陈波涛一次交付100万元的定金，显然过高。由于案涉的房屋租赁意向书已经具备房屋租赁合同的主要内容，构成本约，且被告提出陈波涛代表筹建的同仁医院已开始进行装修招投标，亦能够证明陈波涛已经开始对意向书中的约定进行履行，则不再适用定金罚则的规定。另陈波涛明知其租赁的房屋是酒店，必然需要装修改造后才可作为医院使用，此改造工程不同于一般工程，事前应做好相关论证工作，而不是事后再予以论证，原告陈波涛对此考虑不周，有一定的责任。故对陈波涛及其委托诉讼代理人提出被告应按定金罚则双倍返还定金的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。被告虽不需双倍返还定金，但不返还原告部分费用显失公平，租赁的房屋在被告交付给陈波涛后至今处于闲置的状态。结合意向书中双方第三条和第四条约定的租金按每三年为一个单元递增，第一单元的年租金为220万元，租期十五年，甲方给乙方预留装修期半年，该期间不付房租费，不算租赁期间的约定，扣除预留装修期半年至2016年5月10日专家论证时，可视陈波涛使用被告房屋时间一个月余，按照年租金220万元，陈波涛酌情支付租金20万元。陈波涛要求被告安徽天蕴房地产开发有限公司、被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司、被告宿州市绿丰商贸有限公司承担连带返还定金责任，经查明，原、被告在签订意向书时，涉案房屋登记在被告安徽天蕴房地产开发有限公司名下，陈波涛是明知的，且在意向书下方还特别备注“上述房屋产权原归安徽天蕴房地产开发公司现已整体转让于宿州市绿丰餐饮管理有限公司”后被告安徽天蕴房地产开发有限公司和被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司签订合同将涉案房屋整体转让给被告宿州市绿丰商贸有限公司，即使该房屋的所有权登记在宿州市绿丰商贸有限公司名下，宿州市绿丰商贸有限公司也要受到“买卖不破租赁”的法律规定约束，另一方面，宿州市绿丰餐饮管理有限公司和宿州市绿丰商贸有限公司的法定代表人均是刘金亮，客观上也不会影响陈波涛对租赁房屋的使用。再者，签订的意向书中亦没有被告安徽天蕴房地产开发有限公司的签字或盖章，原告将100万元汇到被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司的银行账户，故被告安徽天蕴房地产开发有限公司和宿州市绿丰商贸有限公司不是合同的相对人，不应承担连带责任。故对原告陈波涛的此诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百一十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司本判决生效后三十日内返还陈波涛租赁费80万元。 二、驳回陈波涛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由原告陈波涛负担10000元，被告宿州市绿丰餐饮管理有限公司负担12800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  胡 平 审 判 员  仲伟好 人民陪审员  秦 枫 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  吴丹丹 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。