福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初1803号 原告：高玉萍，女，1957年3月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢毅，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林璧，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 被告：黄爱武，女，1956年8月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：黄志武，男，1964年2月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：周白桦，女，1962年3月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告高玉萍与被告黄爱武、黄志武、周白桦房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林璧到庭参加诉讼，被告黄爱武经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告黄志武、周白桦经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高玉萍向本院提出诉讼请求：1.判令黄爱武协助其办理房屋产权过户手续，将福州市晋安区的房产过户至其名下；2.判令黄爱武、黄志武、周白桦返还代收讼争房屋的租金，按月租金800元计，自2016年6月1日起算至实际返还讼争房屋之日止；3.判令本案诉讼费由黄爱武、黄志武、周白桦承担。事实和理由：1992年9月17日，其配偶廖光武向周白桦（系黄志武配偶）支付讼争房屋全部购房款。1992年10月22日，黄爱武将坐落于位于福州市晋安区房产出售给其，并由黄志武与其签订房屋买卖协议。1992年10月底，黄爱武、黄志武、周白桦与其办理了房屋交付手续，并将讼争房屋的国有土地使用证、房屋所有权证原件交付给其，黄志武搬离诉争房屋，由其自1992年实际占有、使用讼争房屋至2016年5月底。其占有使用讼争房屋期间，多次催促黄爱武办理房屋权属过户登记手续，但黄爱武均以各种理由推脱，至今仍未办理房屋权属过户手续。2016年6月，黄爱武、黄志武、周白桦不断骚扰讼争屋租户，其因身患疾病，无力与其纠缠，为保护租户利益，其无奈让租户将讼争房屋租金暂交黄爱武、黄志武、周白桦保管。为维护其合法权益，故其依法提起诉讼，请求支持其的诉讼请求。 黄爱武未到庭参加的诉讼，但提出书面意见辩称，本案讼争房屋桃花山省六建宿舍3座1幢605单元的房产是其父亲单位分配的房改房，其父亲在1987年去世前将房产登记在其名下，房屋由黄志武居住，其母亲也于1987年去世，其与黄志武至今未有联系，其不认识高玉萍，其未与高玉萍进行过房屋买卖交易，也未委托他人代为出卖房屋。高玉萍、廖光武在其不知情的情况下，长期占用其房产并出租收益，其要求高玉萍、廖光武赔偿其经济损失60万元，并停止侵权行为。 黄志武未作答辩。 周白桦未作答辩。 高玉萍围绕诉讼请求依法提交的证据有：收条、房屋买卖协议、国有土地使用证、房屋所有权证、关于加强流动人口管理的通知、出租房屋委托代理合约、出租户治安责任书、专用发票、收款收据、完税证、收费票据、缴纳电费、煤气费存折。黄爱武、黄志武、周白桦未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证的权利。经审查，上述证据符合证据的真实性、合法性与关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下事实：坐落于福州市晋安区房屋所有权人黄爱武。黄志武系黄爱武弟弟，周白桦系黄志武配偶，廖光武系高玉萍的配偶。1992年9月17日，周白桦向廖光武出具一份收条，确认其收到廖光武42000元；同年10月22日，作为甲方的黄志武与作为乙方的高玉萍签订一份房屋买卖协议，协议约定：黄志武将坐落于福州市东门塔头桃花山3座1幢605单元的房屋产权（产权证号为榕S字第18670号，产权登记地址为鼓楼区东门桃花山1座条式混合构六层楼房605单元及底层605号附属间）以42000元出售给高玉萍，黄志武将房屋产权证书交由高玉萍保管，同时配合高玉萍办理房屋权属登记手续，产权变更登记前所产生的纠纷由黄爱武负责协调解决。此后，双方办理了房屋交付手续，高玉萍取得讼争房屋的房屋所有权证及国有土地使用证原件，并以自己的名义缴纳讼争房屋的电费、煤气费、治安管理等费用，同时高玉萍作为讼争房屋的行政管理相对人承担相应的行政义务，并收取讼争房屋的租金收益，但至今双方未办理讼争房屋的权属变更登记手续。 本院认为，高玉萍与黄志武签订的房屋买卖协议虽系双方当事人真实意思表示，但黄志武并非讼争房屋的所有权人，故其与高玉萍所签订的房屋买卖行为系无权代理行为。鉴于高玉萍在房屋买卖协议签订后实际占用使用讼争房屋近24年，黄爱武均未提出异议，可视为其知道或应当知道黄志武与高玉萍签订房屋买卖协议的事实，且高玉萍在房屋买卖协议后亦取得黄爱武转交来的房屋所有权证、国有土地使用证的原件，该行为可视为黄爱武对黄志武无权代理行为的追认。故本院确认高玉萍与黄志武之间的房屋买卖协议合法有效，现高玉萍已按协议约定履行支付购房款42000元的义务，应为本案讼争房屋的真实权利人，高玉萍有权要求黄爱武协助其将坐落于福州市东门塔头桃花新村（省六建宿舍）3座1幢605室的产权变更登记至其名下，本院予以支持。黄爱武辩称其不知道讼争房屋的买卖行为，其亦未收到讼争房屋的购房款，与事实明显不符，且黄爱武亦未提供证据证明其弟黄志武及弟媳周白桦在收到上述购房款后未将该购房款交付给其的事实，同时即便黄爱武及周白桦未将收到上述购房款交付给其，但该行为系其与黄志武及周白桦间的内部关系，不能对抗善意的第三人即高玉萍。高玉萍主张黄爱武、黄志武、周白桦按每月800元计算支付自2016年6月1日起至实际返还讼争房屋之日止的代收讼争房屋的租金，但又未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。黄爱武、黄志武、周白桦经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄爱武应于本判决生效之日起十日内协助高玉萍办理坐落于福州市晋安区东门塔头桃花新村（省六建宿舍）1座605单元及605号附属间（产权证号为榕S字第XXX号，产权登记地址为鼓楼区东门桃花山1座条式混合构六层楼房605单元及底层605号附属间）的不动产权属变更登记手续； 二、驳回高玉萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，由黄爱武、黄志武、周白桦负担。黄爱武、黄志武、周白桦应负担案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本案缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 金 人民陪审员  刘用惠 人民陪审员  严日成 二〇一七年十二月二十二日 书 记 员  陈 晗 附：一、本文所附法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 3.《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行申请提示 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。