广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终11105号上诉人（原审被告）：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：岑兆雄，总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亘周，广东均桓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，营业场所广东省佛山市三水区。负责人：卢丽群，行长。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。原审被告：卢乐强，男，汉族，1974年11月19日出生，住广东省揭东县，原审被告：林洁旋，女，汉族，1979年4月17日出生，住广东省揭阳市榕城区，上诉人佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称建行三水支行）以及原审被告卢乐强、林洁旋金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行三水支行向一审法院起诉请求：1.判令卢乐强、林洁旋立即偿还建行三水支行贷款本息329617.78元（其中本金325559.7元，利息4017.48元，罚息40.6元，利息、罚息暂计至2016年11月10日，2016年11月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息按借款合同约定计算）；2.判令卢乐强、林洁旋赔偿建行三水支行为实现债权而产生的本次诉讼一审律师费损失23000元；3.判决确认建行三水支行对卢乐强、林洁旋提供用于抵押的位于佛山市三水区的房产，在上述一、二项债权以及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.判决裕华公司对上述一、二项债务承担保证担保责任；5.判令卢乐强、林洁旋、裕华公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：综合一审法院采信的证据并结合当事人的陈述，法院确认建行三水支行诉请的卢乐强、林洁旋在建行三水支行处办理按揭贷款供楼，裕华公司与建行三水支行签订银行购房贷款业务银企合作协议的基本事实。一审法院认为：建行三水支行与卢乐强、林洁旋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及建行三水支行与裕华公司签订的《银行购房贷款业务银企合作协议》是当事人间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行。借款人卢乐强、林洁旋在履行合同的过程中，连续几期没有还款付息，依合同约定，已属根本违约，建行三水支行据此按合同约定诉请借款人偿还全部贷款本息（本金325559.7元，利息4017.48元，罚息40.6元，利息、罚息暂计至2016年11月10日）以及支付律师费用，合法有理，法院予以支持。2016年11月11日起至实际清偿之日止按合同约定的利率即在基准利率水平上下调8%再上浮50%的标准计算罚息。裕华公司在协议中约定了“甲方在购房人与乙方签署房屋买卖合同并办理了网签后，在购房人办理抵押权（预告）登记前，即向购房人发放贷款，……同时乙方自甲方发放贷款之日至该购房人取得房地产权利证书，且办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的贷款提供保证担保”，在本案中，借款人卢乐强、林洁旋拟提供办理抵押登记的佛山市三水区房产，至今尚未办妥抵押登记手续，故裕华公司依约应对借款人的贷款本息等提供保证担保，又因该协议对保证方式约定不明确，故依法应按连带责任保证承担保证责任。至于建行三水支行诉请的优先受偿权，因房屋没有办理抵押登记手续，建行三水支行依法尚未享有优先受偿的权利，对该诉请法院不予支持。裕华公司提出其与建行三水支行之间理应适用双方2015年11月1日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，但双方间的《银行购房贷款业务银企合作协议》签订在后，应参照签订在后的协议执行为准。裕华公司的辩解无理，法院不予采信。卢乐强、林洁旋经法院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、卢乐强、林洁旋须于判决生效之日起十日内向建行三水支行偿还借款本金325559.7元、利息4017.48元、罚息40.6元，并以325559.7元为本金，从2016年11月11日起按基准利率水平下调8%再上浮50%的利率标准计付利息至实际清偿之日止；二、卢乐强、林洁旋须于判决生效之日起十日内向建行三水支行支付律师费23000元；三、裕华公司对上述判项确定的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回建行三水支行其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6590元，由卢乐强、林洁旋、裕华公司负担。裕华公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回建行三水支行的该项一审诉求；2.判令裕华公司无须承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决以2016年6月13日裕华公司和建行三水支行签订的《银行购房贷款业务银企合作协议》(见建行三水支行一审证据七)签订在后为由，认为应适用该协议，而不应适用2015年11月1日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》(见裕华公司一审证据一)，进而认定裕华公司须就卢乐强、林洁旋向建行三水支行贷款产生的债务承担保证责任，属认定事实错误，致使适用法律不当。具体如下：一、《银行购房贷款业务银企合作协议》并不导致《楼宇抵押贷款合作协议》的自动终止。虽然《银行购房贷款业务银企合作协议》第6.3条约定：自该协议生效之日起，2016年1月26日签署的编号为44020160129002306323的《楼宇抵押贷款协议》及《楼宇抵押贷款差别化服务合作协议》自动终止，相关事宜适用《银行购房贷款业务银企合作协议》，但裕华公司认为，该约定并不自然导致《楼宇抵押贷款合作协议》的终止。因为《楼宇抵押贷款合作协议》的名称并非《楼宇抵押贷款协议》，因此约定自动终止的前述两份协议并不包括《楼宇抵押贷款合作协议》。即使建行三水支行辩称此处合同名称的不一致乃笔误所致，但《银行购房贷款业务银企合作协议》称自动终止的两份协议签订于“2016年1月26日”，但签订《楼宇抵押贷款合作协议》的时间为“2015年ll月1目”，也着实难以将此差别理解为笔误。二、本案卢乐强、林洁旋购买的商品房并不在《银行购房贷款业务银企合作协议》第1.1条所约定的“合作项目”范围内，涉案债务不应适用《银行购房贷款业务银企合作协议》。如建行三水支行和卢乐强、林洁旋签订的《个人住房(商业用房)借款合同》(见建行三水支行一审证据三)第37条所言，2015年12月26日，卢乐强、林洁旋和裕华公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第一条所列明的国有土地使用证号、建设工程施工许可证号及规划许可证号，与《银行购房贷款业务银企合作协议》第l.1条列明的国有土地使用证号、建设工程施工许可证号及规划许可证号完全不同，可明显看出两者指向的“合作项目”范围完全不一致。1．《商品房买卖合同》第一条明确了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用证号为“4XXXXXXXXX”，相反，《银行购房贷款业务银企合作协议》第1.1条明确了保证范围所涉楼宇的国有土地使用证号为“佛三国用(2007)第XXXXXXXXX号”。2．《商品房买卖合同》所涉建设工程规划许可证号是“建字第4XXXXXXXXX”，而《银行购房贷款业务银企合作协议》第1.1条列明的九份建设工程规划许可证号分别由“4XXXXXXXXX”顺数至“4XXXXXXXXX”。3.《商品房买卖合同》所涉施工许可证号是“44XXXXXXXXX”，而《银行购房贷款业务银企合作协议》第1.1条列明的施工许可证号分别为“44XXXXXXXXX”和“44XXXXXXXXX”。综上，本案卢乐强、林洁旋所购房屋明显在《银行购房贷款业务银企合作协议》第1.1条所约定的“合作项目”范围外，涉案房屋的债务不属《银行购房贷款业务银企合作协议》的保证范围。三、案涉债务之保证仍应适用《楼宇抵押贷款合作协议》，但依据《楼宇抵押贷款合作协议》，因建行三水支行已取得抵押权预告登记，裕华公司保证期间已届满，因而裕华公司无需再承担保证责任。根据《楼宇抵押贷款合作协议》第6条的约定：在住宅按揭业务中，裕华公司的保证期限至建行三水支行收执抵押登记部门出具的抵押登记(预告登记)证明之日止，裕华公司的阶段性连带保证责任解除，而建行三水支行已于2016年5月l0日办理了抵押登记(预告登记)，并取得了《不动产登记证明》(见建行三水支行一审证据四)，因此裕华公司的保证期间已届满，裕华公司无须再承担保证责任。四、即使依据《银行购房贷款业务银企合作协议》，裕华公司亦无须为涉案债务承担保证责任。如前所述，《银行购房贷款业务银企合作协议》第1.1条列明了“合作项目”的国有土地使用证号、建设工程施工许可证号及规划许可证号。亦即，只有在购房人因购买该等国有土地使用证、建设工程施工许可证及规划许可证项下房屋而向建行三水支行借款，裕华公司才为该购房人的贷款债务提供保证。上述贷款债务，对建行三水支行而言，即为裕华公司提供保证担保的特定债权。裕华公司只需为建行三水支行的该等特定债权提供保证担保。但案涉《商品房买卖合同》列明的国有土地使用证、建设工程施工许可证及规划许可证，明显不在《银行购房贷款业务银企合作协议》列明的国有土地使用证、建设工程施工许可证及规划许可证的范围内。因此，建行三水支行因向卢乐强、林洁旋发放的住房按揭贷款而产生的债权，不属于《银行购房贷款业务银企合作协议》约定的裕华公司提供保证担保的特定债权。据此，即使依据《银行购房贷款业务银企合作协议》，裕华公司亦无须为涉案债务承担保证责任。综上，裕华公司认为，本案卢乐强、林洁旋所涉房屋贷款债务不属《银行购房贷款业务银企合作协议》中裕华公司的保证范围，应适用《楼宇抵押贷款合作协议》，并且依据《楼宇抵押贷款合作协议》之约定，裕华公司的保证期问已届满，裕华公司已无须承担保证责任。请依法支持裕华公司的上诉请求。建行三水支行辩称：一、建行三水支行与裕华公司于2016年所签订《银行购房贷款业务银企合作协议》作为最新签订的合作协议，在与之前所签订合作协议内容冲突时，应优先适用。2016年6月13日建行三水支行与裕华公司所签订《银行购房贷款业务银企合作协议》是针对双方的合作做出的新约定，并明确表示之前所签订的合作协议自动终止，就合作项目的个人购房贷款业务及相关事宜以该协议为准。此外，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，应视为裕华公司与建行三水支行在平等自愿的基础上对原合同进行了变更。因此后签订的《银行购房贷款业务银企合作协议》是优于之前签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，适用于本案。二、建行三水支行所提交《银行购房贷款业务银企合作协议》注明项目地址——佛山市三水区某街道某大道某号(“北江大道”旧称“工业大道”)，与购房人购房合同中所列地址一致，适用于本案。建行三水支行所提交的《银行购房贷款业务银企合作协议》第1.1条明确合作项目坐落：佛山市三水区某街道某大道某号，即为购房人卢乐强签订《商品房买卖合同》第一条所列：佛山市三水区某街道某大道1××号(已由三水区政府将“工业大道”更名为“北江大道”)，二者实为一致，因此，裕华公司应对购房人卢乐强、林洁旋拖欠建行三水支行的全部贷款本息及相关费用，在办理完毕抵押登记之前承担连带保证责任。对于裕华公司所称国有土地使用证、建设工程规划许可证及施工许可证不一致的问题，既有可能是《银行购房贷款业务银企合作协议》签订时的信息录入的笔误，也可能是裕华公司所提供《购房合同》中信息出现错误。此外，参照裕华公司与建行三水支行双方一直以来的合作模式，开发商一直是作为担保人为购房人所申请购房贷款担保至办理房产证及他项权证止，因此建行三水支行认为裕华公司所主张观点欠妥。三、一审判决对事实认定清楚，公平公正，请求二审法院予以维持。一审法院对裕华公司应对购房人所申请的购房贷款承担连带保证责任的这一诉求进行严格论证，得出裕华公司应遵照最新签订的《银行购房贷款业务银企合作协议》约定条款承担连带保证责任，并对购房人所欠建行三水支行的全部贷款本息及律师费、诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用负有连带清偿义务，公平公正，请求二审法院予以维持。卢乐强、林洁旋未作陈述。本案二审期间，裕华公司围绕上诉请求依法提交了证据，建行三水支行、卢乐强、林洁旋未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕华公司提供了以下证据：1.《银行购房贷款业务银企合作协议》（西青大道20号）所涉土地出让合同、证件。包括：《国有土地使用证》[佛三国用（2007）第2XXXXXXXX号]、《建设用地规划许可证》[佛规三地西（2006）048（9号地）、佛规三地西（2006）047（10号地）]、《建设工程规划许可证》（建字第440607201500182号顺数至建字第44XXXXXXXX号）、《建设工程施工许可证》（44XXXXXXXX、44XXXXXXXX）、《国有土地使用权转让合同》（9、10号地）；2.《银行购房贷款业务银企合作协议》（某大道1××号）及所涉出让合同、证件。包括：《银行购房贷款业务银企合作协议》（某大道1××号，2016年6月13日签订）、《国有土地使用证》[佛三国用（2010）第2XXXXXXXX号]、《建设用地规划许可证》[佛规三地西（2006）050]、《建设工程规划许可证》（建字第440607201500298号顺数至建字第44XXXXXXXX号、建字第44XXXXXXXX号顺数至建字第44XXXXXXXX）、《建筑工程施工许可证》（44XXXXXXXX）、《国有土地使用权转让合同（B2、B3号地）》、《国有土地使用权出让合同变更协议（B2、B3号地）》；3.卢乐强所购房屋买卖合同及所涉土地出让合同、证件，包括：《广东省商品房买卖合同》（三水裕华公司售、卢乐强购）、《国有土地使用证》[佛三国用（2012）第0XXXXXXXX号]、《建设用地规划许可证》（地字第44XXXXXXXX）、《建设工程规划许可证》（建字第44XXXXXXXX号）、《建筑工程施工许可证》（44XXXXXXXX）、《国有土地使用权转让合同》（B1号地）。上述3组证据共同证明案涉房屋不在2016年6月13日裕华公司和建行三水支行签订的两份担保协议担保范围内，本案应适用《楼宇抵押贷款合作协议》。经质证，建行三水支行认为对第1组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为涉案合同是针对某大道1××号的房产进行举证质证，而该份证据针对的是某大道某号的房产，因此与本案无关联；对第2、3组证据认为如裕华公司能够提交证据原件予法庭核实，对其真实性、合法性、关联性无异议。经审查，本院认为裕华公司提供的上述证据客观真实，来源合法，且与本案相关联。本院对上述证据的真实性予以确认。经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，2015年11月1日，建行三水支行与裕华公司签署《楼宇抵押贷款合作协议》。该协议第二条约定建行三水支行与裕华公司双方就裕华公司依法开发建设并销售的座落于广东省佛山市三水区某街道某大道的经批准命名为时代廊桥花园的商品楼宇进行抵押贷款合作。建行三水支行为裕华公司上述项目整个项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务。该协议第六条保证期限约定，住宅按揭业务：裕华公司的保证期限自建行三水支行将贷款资金划入裕华公司的银行账户之日起，至建行三水支行收执抵押登记管理部门出具的抵押登记（预告登记）证明之日止，裕华公司的阶段性连带保证责任解除。2016年6月13日，建行三水支行与裕华公司签署《银行购房贷款业务银企合作协议》。该协议第一条约定合作项目坐落于佛山市三水区某街道某大道某号，合作项目名称时代廊桥花园，合作项目的国有土地使用权证号为[佛三国用（2007）第2XXXXXXX号]、建设用地规划许可证号为[佛规三地西（2006）0XX号、佛规三地西（2006）0XX号]，建设工程规划许可证号为（建字第44XXXXXXX号顺数至建字第44XXXXXXX号），施工许可证号为（44XXXXXXX、44XXXXXXX）,并已取得的预（销）售许可证。2016年6月13日，建行三水支行与裕华公司签署《银行购房贷款业务银企合作协议》。该协议第一条约定合作项目坐落于佛山市三水区某街道某大道1××号，合作项目名称时代廊桥花园，合作项目的国有土地使用权证号为[佛三国用（2010）第2XXXXXXX号]、建设用地规划许可证号为[佛规三地西（2006）0XX号]，建设工程规划许可证号为（建字第44XXXXXXX号顺数至建字第44XXXXXXX号），施工许可证号为（44XXXXXXX）,并已取得的预（销）售许可证。再查明，案涉时代廊桥花园二期（9、10号地块）的相关证号如下：国有土地使用权证号为[佛三国用（2007）第2XXXXXXX号]、建设用地规划许可证号为[佛规三地西（2006）0XX号、佛规三地西（2006）0XX号]，建设工程规划许可证号为（建字第44XXXXXXX号顺数至建字第44XXXXXXX），施工许可证号为（44XXXXXXX、44XXXXXXX）。案涉时代廊桥花园三期（B2、B3号地块）的相关证号如下：国有土地使用权证号为[佛三国用（2010）第2XXXXXXX号]、建设用地规划许可证号为[佛规三地西（2006）0XX号]，建设工程规划许可证号为（建字第44XXXXXXX号顺数至建字第44XXXXXXX号），施工许可证号为（44XXXXXXX）。案涉房产的地址为佛山市三水区某街道某大道1××号，国有土地使用权证号为[佛三国用（2012）第0XXXXXXX号]、建设用地规划许可证号为（地字第44XXXXXXX号），建设工程规划许可证号为（建字第44XXXXXXX号），施工许可证号为（44XXXXXXX），属于案涉时代廊桥花园第四期商品房项目。在二审调查期间，建行三水支行与裕华公司均确认某大道1××号是由某大道1××号更名而来。建行三水支行亦确认案涉《银行购房贷款业务银企合作协议》中载明的2016年1月26日签署的编号为44020160129002306323的《楼宇抵押贷款协议》及《楼宇抵押贷款差别化服务合作协议》并非明确指向为2015年11月1日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》。本院认为，综合建行三水支行与裕华公司的诉辩理由，本案二审期间的争议焦点为裕华公司应否对案涉债务承担保证担保责任。裕华公司上诉主张其对案涉债务的保证责任应适用其与建行三水支行2015年11月1日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，而依据该协议的约定，裕华公司承担保证责任的保证期间已届满，无需再承担保证责任。经审查，建行三水支行与裕华公司共签订了三份协议，分别为《楼宇抵押贷款合作协议》（2015年11月1日签订）、《银行购房贷款业务银企合作协议》（某大道1××号，2016年6月13日签订）及《银行购房贷款业务银企合作协议》（某大道某号，2016年6月13日签订）。案涉三份协议均有建行三水支行与裕华公司签约代表签名确认并加盖双方的公司公章。其中，《楼宇抵押贷款合作协议》约定的抵押贷款合作的楼宇为裕华公司依法开发建设并销售的座落于佛山市三水区某街道某大道的经批准命名为时代廊桥花园的商业楼宇。换而言之，该协议约定的担保范围为时代廊桥花园所有商品房所涉购房贷款。与此同时，根据案涉两份《银行购房贷款业务银企合作协议》载明的关于合作项目的国有土地使用权证号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证号可知，该两份协议明确指向的是时代廊桥花园第二期和第三期商品房项目。即与《楼宇抵押贷款合作协议》所作全面约定不同的是，该两份协议担保的具体范围仅限于时代廊桥花园第二期和第三期商品房。而案涉房屋属时代廊桥花园第X期商品房，不在案涉两份《银行购房贷款业务银企合作协议》约定的担保范围内。另，虽然案涉房屋的地址位于佛山市三水区某街道某大道1××号，与《银行购房贷款业务银企合作协议》（某大道1××号，2016年6月13日签订）约定的担保合作项目的地址是一致的，但在该协议已就指向性明确的相关证件进行约定的情况下，不能单凭地址界定协议的担保范围。且并无证据显示《银行购房贷款业务银企合作协议》的签订将导致《楼宇抵押贷款合作协议》的失效或终止。故，案涉债务不属于案涉《银行购房贷款业务银企合作协议》约定的担保范围，本案仍应适用双方于2015年11月1日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》。根据该协议第六条的约定，在住宅按揭业务中，裕华公司的保证期限自建行三水支行将贷款资金划入裕华公司的银行账户之日起，至建行三水支行收执抵押登记管理部门出具的抵押登记（预告登记）证明之日止，裕华公司的阶段性连带保证责任解除。而建行三水支行已就案涉房产于2016年5月10日办理了抵押权预告登记，并取得了《不动产登记证明》。因此，裕华公司承担保证责任的保证期限届满，无需承担对案涉债务的保证责任。综上所述，裕华公司的上诉请求有理，本院予以支持；根据二审期间的新证据，本院对本案进行改判，但一审法院在原有证据及当事人陈述基础上所作判决不属错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初4625号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初4625号民事判决第三项；三、驳回被上诉人中国建设银行股份有限公司佛山三水支行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6590元，保全费2283元，由原审被告卢乐强、林洁旋负担；二审案件受理费6590元，由被上诉人中国建设银行股份有限公司佛山三水支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢 海代理审判员 霍 娟代理审判员 刘全志二〇一七年十二月十八日书 记 员 甘嘉亮