太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2016）晋0109民初2757号   原告：山西粮食职工培训中心，住所地太原市万柏林区晋祠路一段**。   法定代表人：杨茂荣，主任。   委托诉讼代理人：张玉朝，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。   被告：南宗茂，男，1971年7月18日出生，汉族，无业，住太原市。   原告山西粮食职工培训中心与被告南宗茂租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告山西粮食职工培训中心的委托诉讼代理人张玉朝，被告南宗茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山西粮食职工培训中心向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2013年11月1日签订的《山西省粮食职工培训中心部分客房租赁合同》；2、请求依法判令被告立即腾出位于山西省粮食职工培训中心东楼四层的10间房，南楼二至五层（包括南楼服务室）36间客房；3、请求依法判令被告立即支付原告租赁费250000元、房产使用税60000元，取暖费95814.3元，合计405814.14元；4、请求依法判令被告按月息2%支付原告从2014年11月1日至2016年9月30日止的逾期付款利息100000元；5、请求依法判令被告按月息2%赔偿原告2016年10月1日至付清款项之日止的利息损失；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。7、增加从2016年10月1日至2017年5月31日止的租金100000元；8、增加被告按月租金12500元从2017年5月31日至涉案房屋全部腾出之日止的租金；9、增加2016年度至2017年度取暖费20957.74元。事实与理由：2011年11月1日，原、被告签订《山西省粮食职工培训中心部分客房租赁合同》一份，合同约定：“被告自愿租赁山西省粮食职工培训中心东楼四层的10间房，南楼二至五层（包括南楼服务室）36间客房，租期三年，从2013年11月1日至2016年10月31日，原告给予被告三个月的免租期。租赁费每年150000元，第一年的租赁费在合同签订当日付清，第二年开始，租赁费须于上一年整年度期满的前一个月内付清当年全年的租赁费。同时被告向原告缴纳租金总额20%的房产使用税。如被告有违约行为，原告享有立即停止供水、供电的权利，由此造成的一切损失，全部由被告承担。”合同签订后，被告按合同约定向原告交纳了第一年（2013年11月1日至2014年10月31日）的租金150000元及房产使用税30000元。之后欠付的租金、房产使用税、取暖费经原告多次催要均未缴纳，租赁房屋拒不腾出。   被告南宗茂辩称，原告违约在先，被告的拒绝支付租金等行为是依法行使抗辩权。原告虽违约，但被告要求其继续履行合同，期限在其履行完毕约定义务后依法顺延。租赁合同中关于支付房产使用税的条款严重违反法律、行政法的强制性规定，依法无效，已经收取的30000元房产使用税作为不当得利返还被告，剩余的不得再向被告主张。本案纠纷为租赁合同纠纷，且由原告违约所引起，依法不存在利息损失，综上原告诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护正义。我们双方在签订合同后我还缴纳过50000元的保证金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2011年11月1日，原被告签订《山西省粮食职工培训中心部分客房租赁合同》一份，合同约定：“被告自愿租赁山西省粮食职工培训中心东楼四层的10间房，南楼二至五层（包括南楼服务室）36间客房，租期三年，从2013年11月1日至2016年10月31日，原告给予被告三个月的免租期。租赁费每年150000元，第一年的租赁费在合同签订当日付清，第二年开始，租赁费须于上一年整年度期满的前一个月内付清当年全年的租赁费。同时被告向原告缴纳租金总额20%的房产使用税。被告拖欠租赁费及其他相关费用超过一个月，原告享有解除合同的权力。如被告有违约行为，原告享有立即停止供水、供电的权利，由此造成的一切损失，全部由被告承担。”合同签订后，被告按合同约定向原告交纳了第一年（2013年11月1日至2014年10月31日）的租金150000元及房产使用税30000元，取暖费48950元。原告关于被告从2014年拖欠原告租金、房产使用税、取暖费等的函，被告于2016年6月8日确认收到此函且该函中认可收到被告履约保证金的事实。经实地勘验，被告所说的合同约定的东楼十间房中不包括被告所说的东北角第一间，该间房是山西省粮食局河西高层住宅楼建设工程项目筹建处所使用管理，勘验时，还锁着。   另查明，涉案房屋的所有权人为原告的上级主管单位山西省粮食局，该单位向原告出具证明载明：为了解决你单位办公用房和经营场所，自你单位成立以来，省局将位于“太原晋祠路一段33号”的河西办公楼东楼南侧86间和附属南楼36间办公用房，交由你单位使用，你单位有管理和使用权，房屋产权仍为省局所有。   上述事实有《山西省粮食职工培训中心部分客房租赁合同》、收据、销售不动产发票、建设用地使用权证，建设工程规划许可证、房屋测绘报告、房屋住房维修基金等及当事人的陈述在案佐证。   本院认为，原、被告双方签订的《山西省粮食职工培训中心部分客房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应严格按照合同约定的内容履行各自的义务，原告履行了将房屋交付被告的义务后，被告作为承租方，亦应按约履行自己支付租金、取暖费、房产税的义务，其未按约支付，造成本案纠纷，应负全部责任。关于原告的各项诉讼请求，按照原告的实际损失和法律规定计算，原告请求解除双方的《租赁合同》及要求被告腾出租赁房屋，依照合同约定，第二年租金被告应于上一年度期满的前一个月内付清下年度的租赁费，但被告欠付原告租金至今，双方签订《租赁合同》的目的已经无法实现，而且双方合同到2016年10月31日已经期满，合同终止。根据合同约定，被告亦应将租赁原告的房屋腾出，交还给原告。被告在合同期内新增的可动资产归被告所有。原告请求被告支付从2015年2月1日至2017年5月31日止的租金，共计28个月，租金为：350000元（150000元÷12个月×28个月），合同约定有三个月的免租期，故所欠房租应从2015年2月1日计算至合同到期日2016年10月31日止，即21个月的租金262500元（150000元÷12个月×21个月），但是原告于2016年1月1号停水停电，导致被告无法实际经营，故从2016年1月1日至2016年10月31日的房租损失由双方造成，应由双方平均承担，故被告理应支付原告租金应当由两部分组成即为137500元【150000元÷12个月×11个月（2015年2月1日至2015年12月31日止）】和62500元【150000元÷12个月×10个月÷2（2016年1月1日至2016年10月31日止）】，合计200000元。原告请求被告支付2014年度、2015年度、2016年度的取暖费。2014年度、2015年度每年度的取暖费为47907.065元，两年度共计95814.13元，且该取暖费在合同期内，被告应予承担，对该两年度的取暖费本院予以支持；2016年度的取暖费因涉案房屋被告未实际使用，且双方都上锁将涉案房屋锁住，原告虽采取将涉案南楼暖气报停及涉案东楼的暖气费共产生暖气费20957.74元，但该费用原告为了公共安全亦采取了锁门措施，故该费用不应由被告负担。原告请求两年的房产税60000元，当事人自愿约定，本院予以支持。原告请求的利息损失，因合同未约定逾期支付租金的违约方式，故本院不予支持。被告缴纳50000元的保证金应当从所欠房租里核减。被告辩解称，租给被告的东楼四层十间房应该包括被告所说的东北角第一间，该房屋一直锁着，没有交接，影响被告的经营，原告认为合同约定的东楼四层十间房中不包括被告所说的东北角第一间，合同没有约定东楼十间房的具体房间，庭审中，原告表述十间房含一间厕所，现场勘验现状是东楼东北角第一间房双方均认可一直锁着，后来原告提供了情况说明：该间房为山西省粮食局河西高层住宅楼建设工程项目筹建处所使用管理，被告没有相应的证据证明，故对被告的该辩解意见不予采纳。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告南宗茂于本判决生效之日起十日内腾出位于山西省粮食职工培训中心南楼36间客房和东楼四层的10间房屋；   二、被告南宗茂于本判决生效之日起十日内支付原告山西省粮食职工培训中心租赁费150000元、取暖费95814.13元、房产使用税60000元、合计305814.13元；   三、驳回原告山西省粮食职工培训中心的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10068元，由被告南宗茂负担5068元，原告山西省粮食职工培训中心负担5000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 王建忠   人民陪审员 王晨宇   人民陪审员 闫倩茹     二0一七年十二月五日   书 记 员 冯 成