上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初16174号原告：田杰，男，1960年11月4日生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。被告：梁文智，男，1963年8月22日生，汉族，住上海市宝山区。被告：曹春香，女，1976年12月15日生，汉族，住江苏省。被告：马盈，女，1971年7月1日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：沈维龙，上海国定律师事务所律师。原告田杰诉被告梁文智、曹春香、马盈确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。法官助理黄莺负责本案的审判辅助工作。原告田杰及其委托诉讼代理人韩承鹏、被告梁文智、曹春香、被告马盈的委托诉讼代理人沈维龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田杰向本院提出诉讼请求：1、确认梁文智、曹春香与马盈之间的房地产买卖合同无效；2、要求马盈将房屋产权登记恢复至被告梁文智名下。事实和理由：2010年4月7日通过中介公司的居间，原告与被告梁文智、曹春香签订了《转让房屋产权的合约(诚信协议)》，约定被告梁文智、曹春香将因动迁获得的上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋以净到手价人民币110万元(以下币种均为人民币)出售给原告。原告的购买价与当时的市场价完全一致。被告梁文智、曹春香为了让原告相信其出售房屋的诚意，又于2010年4月15日向原告出具了亲笔书写的《保证承诺书》，承诺产证满五年后帮助原告办理过户手续，绝不反悔。同时，被告梁文智、曹春香还自愿至上海市嘉定公证处办理了委托原告来自主交易系争房屋的《委托书公证书》，亦将系争房屋的产证交付给原告保管。在办理完上述手续后，原告将购房款全额转入被告梁文智、曹春香的银行账户。同时，被告梁文智、曹春香亦将房屋交付给原告，原告装修后入住至今。但因系争房屋系动迁配套商品房，需要产证满五年后才能上市交易，故双方没有及时办理房屋过户手续。然而，被告梁文智、曹春香却在高利贷人员的骗局下，将系争房屋另行出售给了被告马盈，且未将房屋另行出售的情况告知原告。2017年4月，原告无意中得知这一消息，事后与梁文智多次交涉，梁文智称系受到高利贷胁迫所为，出售系争房屋并非其真实意思。原告为保护自身合法权益，故涉讼。被告梁文智、曹春香辩称，两被告与原告的合同属实，被告的确以110万的价格将系争房屋出售给原告，房款亦已全部收到，当时就把房子交付给原告使用了。被告以为2014年是可以过户的，也一直以为已过户完成了，后来因被告去房产交易中心办理另一套房屋去名字的事情，才被告知系争房屋原来仍未过户。系争房屋的小产证拿到后就给原告了。当时被告向案外人借某某，那人与被告一起去的交易中心，他说可以帮被告把房子要回来。他贷款给被告，被告到手30万，但是协议上写了220万。后来在被告账上走了100万说是要做公司业务，他欺骗被告，说让被告做个公证，过几天再撤销。公证时徐峰未到，是办贷款的人拿徐峰身份证来办理的。事后过了几天，被告找这人去撤销公证，他就避而不见了。后被告于2017年2月27日，单方自行去撤销了公证委托书。2017年2月28日徐峰代被告就和马盈网签了。被告自始至终都未见过马盈和徐峰，上述信息都是被告自己查到的。原告于2017年4月找过被告，问是不是把房子又卖了，被告表示并没有卖。关于借款被告就记得只到手30万左右，现在找不到人还，借钱的人叫什么名字也不知道。被告从未收到过马盈的房款，徐峰亦从未给过被告任何钱款。综上，同意原告的诉请。被告马盈辩称，不同意原告诉请，三被告签订的房屋买卖合同系有效的，不存在无效的情形，被告并未欺骗梁文智、曹春香，亦未与案外人徐峰恶意串通。被告系通过中介公司认识了徐峰。徐峰说有套房子可以转让，受人之托可以卖，房价280万。被告目前已付房款180万，是付给徐峰的。后来发现原告在占用房子，故要求梁文智和徐峰负责清退，清退之后再支付剩余的100万房款。整个交易过程被告都是与徐峰接触的，并未与梁文智、曹春香见过面。马盈买房之前派人去看过房子，可能当时没有人开门，所以找中介看了类似的房屋，看了之后表示同意。先签了居间合同，再签的买卖合同。被告对于梁文智、曹春香撤销公证委托书的事毫不知情，根据公证委托书，徐峰的代理期限系至2017年8月11日止，被告有理由相信徐峰于2017年2月28日有权代为签署买卖合同。且委托书所委托事项系办理出售房地产的相关事宜，并没有明确徐峰不能代收房款。且被告已签订房屋买卖合同，支付了对价，并办理了产权登记，根据物权法的规定，被告已成为系争房屋的合法产权人，其物权应当受到保护。综上，不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2010年4月7日，被告梁文智、曹春香(转让方、甲方)与原告田杰(接受方、乙方)签订《转让房屋产权的合约(诚信协议)》，约定甲方以总价110万元将上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方。合约第八条约定，甲方不得将产证报告：不得将房屋再卖和抵押，在任何情况下不得取消本次转让协议，乙方收到房屋后未到正式交易过户时不得将房产专卖，双方在任何情况下不得取消本次转让协议，否则都视为违约，违约金为总房价款的100%。2010年4月15日，被告梁文智、曹春香出具《保证承诺书》，主要内容为本人自愿将宝山区电台路XXX弄XXX号301(112.05平方米)室房屋以人民币壹佰壹拾万整(1,100,000)出售给田杰，产证满五年后本人帮助办理过户手续，绝不反悔。如有反悔愿赔偿购买房三倍的房款金额并放弃任何形式的诉讼权力。2010年6月12日，被告梁文智出具委托书，全权委托原告办理系争房屋的抵押、公证、贷款、看管、出租等一系列事宜，其中委托事项第六条载明，待上述房产满足出售条件时，代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续。2010年6月17日，上海市嘉定公证处出具(2010)沪嘉证字第1991号《委托书公证书》，证明被告梁文智本人于上述《委托书》上签名。嗣后，原告向被告梁文智、曹春香共计支付房款110万元，被告梁文智、曹春香将系争房屋交付原告，原告装修后入住至今。另查明，2016年8月11日，被告梁文智出具《委托书》，委托案外人徐某某系争房屋符合上市交易过户条件后办理下列附录中所列全部(共计拾壹项)事项，受托人无转委托权。上述委托的期限自2016年8月12日至2017年8月11日止。同日，上海市东方公证处出具(2016)沪东证字第41569号《公证书》，证明被告梁文智于上述《委托书》上签名。2017年2月27日，被告梁文智至上海市东方公证处出具《撤销委托书申明书》并进行了公证，申明书载明因情况有变，申明人撤销(2016)沪东证字第41569号《公证书》，本申明书签发之日起，原受托人徐峰在该委托书项下的代理权限即告终止。2017年2月28日，被告梁文智(出卖方、甲方)与被告马盈(买受方、乙方)就系争房屋签订《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价280万元，《房屋买卖合同》补充约定手写部分约定，经甲乙双方友好协商，尾款100万元等产权证出来后，甲方把现有住房屋里面人清走后支付。上述两份合同中甲方落款处均为徐峰代梁文智。再查明，2010年3月18日，被告梁文智经核准登记成为上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权人，后房地产权证于2016年4月21日补发。2017年3月20日，被告马盈经核准登记成为上述房屋的房地产权人。本院认为，被告梁文智虽曾出具过公证委托书，委托徐峰办理系争房屋的出售事宜，但该份委托书已于2017年2月27日被撤销，故2017年2月28日徐峰已无权代被告梁文智与被告马盈签订房屋买卖合同。且被告梁文智事后亦未对徐峰的行为进行过追认，故徐峰的行为对被告梁文智不发生效力。另，在整个交易过程中存在诸多有悖于常理或正常交易流程之处，如被告马盈购房前并未看过房、合同约定的房屋售价亦明显低于市场价、公证委托书上并无代收房款这一委托事项，但被告马盈仍向徐峰支付房款及其明知系争房屋内有人居住但并未进行过上门查实便签订买卖合同，合同签订后亦未向原告主张过权利，故可认定被告马盈在本次交易过程中并非善意或无过失，徐峰代为出售系争房屋的行为亦不构成表见代理。综上，原告主张要求确认被告梁文智与被告马盈间的买卖合同无效，具有事实和法律依据，本院予以准许。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张将系争房屋的产权恢复登记至被告梁文智名下，于法不悖，本院亦予以准许。至于被告马盈表示其已付180万元房款的问题，公证委托书中并未有代收房款这一委托事项，可见被告梁文智出具该委托书时，并未有授权徐峰代领房款的意思表示。被告马盈亦未向被告梁文智支付过任何房款。且就房款支付这节事实，被告马盈在本案中亦未提供充分证据予以证明，故本院认为该节事实不清，在本案中不予处理，被告马盈可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告梁文智与被告马盈就上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告马盈于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的产权恢复登记至被告梁文智名下。案件受理费减半收取14,600元、保全费5,000元，由被告梁文智、马盈各半负担9,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶芳二〇一七年十二月一日书记员  朱丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。