黑龙江省伊春市南岔区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0703民初90号原告:刘金荣，女，1968年10月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市南岔区。被告：伊春市宇祥房地产集团有限公司。法定代表人：刘福君，职务，经理。委托诉讼代理人：蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。被告:黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司。法定代表人：张旭升，职务，董事长。第三人：黄军昌，男，1980年1月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市南岔区。第三人：许秀芹，女，1962年12月21日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省伊春市南岔区。原告刘金荣诉被告伊春市宇祥房地产集团有限公司、黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司、第三人黄军昌、许秀芹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2016年5月23日，本院作出（2015）南民初字第193号民事判决书，判后原告刘金荣、被告伊春市宇祥房地产集团有限公司不服提出上诉，伊春市中级人民法院于2016年12月26日以（2016）黑07民终355号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）南民初字第193号民事判决书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告刘金荣、被告伊春市宇祥房地产集团有限公司的委托诉讼代理人蹇秀艳到庭参加诉讼。被告黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司经传票传唤、第三人黄军昌、许秀芹经公告传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金荣诉称，2011年6月3日，原告与二被告签订了《拆迁安置用房协议》和《补充协议》，约定被告将其开发的南岔区昇平小区16号楼1层东数第二户面积为64.81平方米的商服和16号楼一单元二层西厅64.81平方米的住宅作为原告被拆迁的房屋以及营业补偿等所有损失的产权置换房屋，按照被告的计算结果，原告付给被告一万元钱补差款。被告没有按照双方协议约定的2011年10月31日交付房屋。在2011年11月，原告要求进户时，宇祥公司无理拒绝，并将这两户房屋卖给第三人黄军昌和许秀芹，被告的做法明显违约并违法。从2011年9月，宇祥公司无理诉讼，原告应诉、开庭，多次上访、告状，造成巨大的经济损失。现依法诉至法院，请求法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决原告优先取得南岔区昇平小区16号楼1层东数第二户面积为64.81平方米的商服和16号楼一单元二层西厅64.81平方米的两户住宅房屋的所有权，判决二被告和第三人许秀芹、第三人黄军昌共同将两户房屋返还给原告，并要求二被告赔偿原告自2011年10月31日起至2015年3月16日的违约金（营业损失等）166185.00元以及从起诉时始至判决生效时止的违约金每天按135元计算。另外还要求被告赔偿原告因上访发生的费用、租赁房屋费用、聘请律师费用等损失共计66000.00元，本案诉讼费用由二被告承担。原告刘金荣提供的证据有：证据一、《拆迁安置用房协议》和《补充协议》原件各一份，意在证明：被告伊春市宇祥房地产集团有限公司将其开发的位于南岔区昇平小区16号楼一层东数第二户面积为64.81平方米商服一户和16号楼一单元二楼西厅64.81平方米住宅一户作为原告所有的被拆迁房屋及停业损失等一切损失的产权置换房屋，交付时间2011年10月31日，并证明在此协议中房屋的位置、用途已经特定，按照法律规定，原告有权取得安置房屋的权利，并且根据补充协议的约定，被告不交付房屋，每拖延一天按135元赔偿原告损失。证据二、由尤文杰书写并盖章，伊春市宇祥房地产集团有限公司盖章的保证书原件一份，意在证明：被告伊春市宇祥房地产集团有限公司认可双方签订的《拆迁安置用房协议》和《补充协议》，并同意配合原告办理一切手续的事实。证据三、下载于黑龙江省红盾网的工商公示信息四页，意在证明：被告伊春市宇祥房地产集团有限公司、被告黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司具备诉讼主体资格。证据四、开发商书面意见原件二页，意在证明：被告伊春市宇祥房地产集团有限公司明确承诺赠送10平方米门市房给原告，同意给原告36平方米的门市房回迁面积，该意见充分证明给原告安置门市房是被告的真实意思表示，没有任何威胁，从而证明双方签订的《拆迁安置用房协议》和《补充协议》的真实性、合法性。证据五、存档于南岔区人民法院（2011）南民初字第332号卷宗第14页，系2011年9月伊春市宇祥房地产集团有限公司起诉刘金荣案件中，宇祥公司对尤文杰的授权委托书复印件（与原件核对无异），意在证明：宇祥公司将南岔中小区（16号-25号楼）的拆迁施工、建设、售楼等一切事宜委托给尤文杰，尤文杰有权与原告签订《拆迁安置用房协议》和《补充协议》。证据六、营业执照原件一份、黑龙江省社会团体会费专用票据原件一份，意在证明：原告被拆迁的房屋属于商业用途的事实。证据七、南岔区人民法院（2011）南民初字第332号卷宗中宇祥公司起诉刘金荣的起诉状、传票、应诉通知书等及南岔法院口头裁定宇祥公司撤诉的调查笔录复印件各一份（与原件核对无异），意在证明：宇祥公司无理起诉刘金荣的案件已经撤诉的事实，同时从起诉状的陈述可以充分证明宇祥公司对原告《拆迁安置用房协议》和《补充协议》的真实性予以认可。证据八、南岔区人民法院（2011）南民初字第332号卷宗中的拆迁安置用房协议、补充协议、宇祥公司营业执照、房地产开发企业资质证书、开户许可证、房屋拆迁许可证、德海公司的企业法人营业执照、机构代码证、法庭审理笔录、送达地址确认书复印件（与原件核对无异）各一份，意在证明：从以上所有的证据可以充分证明宇祥公司主体资格的合法性及宇祥公司对《拆迁安置用房协议》和《补充协议》真实性予以认可，并且可以充分证明尤文杰完全有权利与原告签订《拆迁安置用房协议》和《补充协议》。证据九、黑龙江屹东律师事务所委托代理合同原件一份、收据复印件一份，意在证明：被告宇祥公司无理诉讼给原告造成聘请律师花人民币2000.00元的损失。证据十、黑龙江林都律师事务所的收费票据原件一份，意在证明：因本案诉讼，原告支出律师费损失6000.00元的事实。证据十一、宇祥公司写给政府、法院的调解意见复印件一份，刘金荣写给政府、法院、派出所的调解意见复印件一份，意在证明：原、被告双方在不停的请求政府解决，从而证明被告宇祥公司对《拆迁安置用房协议》和《补充协议》真实性予以认可。证据十二、图纸复印件一份，意在证明：本案房屋位置特定的事实。证据十三、光盘一张，意在证明：被告宇祥公司一直要求调解的事实，从未提出公章虚假，但也明确证明无论公章真假，被告都认可原告提供的《拆迁安置用房协议》和《补充协议》是真实的，只是不执行协议。证据十四、租房协议一份，意在证明：原告2014年6月8日至2015年6月8日租金损失4000.00元的事实。证据十五、2012年12月16日哈铁瑞威物流公司证明原件一份，意在证明：原告2011年8月至2012年2月在该旅店居住。证据十六、交通费票据原件4张，意在证明：原告上访发生的交通费用。证据十七、2010年5月4日城乡规划局张贴公告复印件一份，意在证明：本案房屋是棚户区改造房屋，是被告宇祥公司开发。证据十八、根据原告刘金荣申请，本院在黑龙江省工商行政管理局依法调取被告黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司企业信息原件一份，意在证明：被告德海公司的诉讼主体资格。证据十九、根据原告刘金荣申请，本院依法调取的伊春市南岔区住房和城乡建设局存档材料复印件一份，意在证明：南岔区中小区16-25号楼是被告宇祥公司开发建设的，经办人是尤文杰，拆迁实施单位是黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司，证明被告宇祥公司具有主体资格应当履行与原告所签的安置协议，原告起诉主体正确。被告伊春市宇祥房地产集团有限公司辩称，一、原告起诉主体错误，原告诉请履行安置补偿协议，交付房屋，但答辩人只是参与了拆迁安置初期工作，房屋建设销售后由南岔林业局接收，权利义务主体已经变更，所以原告起诉主体错误。二、原告诉称与答辩人签订了《拆迁安置用房协议》和《补充协议》不是事实，答辩人从未与原告签订过上述协议，答辩人申请司法鉴定已经确定这两份协议中加盖的不是宇祥公司的公章，故协议非答辩人公司所签，系无效协议，原告要求按此协议内容履行安置补偿不能成立。三、尤文杰是答辩人的拆迁经办人，其只能在职权范围内按照公司授权和法律规定与被拆迁人达成安置补偿协议，无权超越权限和法律规定承诺原告超出正常补偿范围的条件，故尤文杰系无权代理，其在补偿协议上签字行为并未得到答辩人的认可，不具有合法效力。四、原告被拆迁的房屋权属性质是住宅，不存在营业损失，原告虽然提供了营业执照，但没有提供拆迁前几个月纳税票据，不能证明拆迁的住宅用于经营活动，故营业损失不存在赔偿。五、原告要求的六万元经济损失与答辩人无关，要求答辩人支付上访、诉讼、委托律师的费用于法无据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告伊春市宇祥房地产集团有限公司提供的证据有：证据一、复印于南岔区人民法院（2011）南民初字第332号卷宗第17-21页、第103页《拆迁安置用房协议》和《补充协议》复印件二份，意在证明：2011年9月尤文杰诉讼中提供的安置和补偿协议根本没有加盖宇祥公司公章，与原告起诉提供的二份协议内容不一致。证据二、2010年7月、2011年3月、4月至6月18日，部分被拆迁户安置协议书复印件十四份（与原件核对无异），意在证明：从被拆迁户与尤文杰签订的协议内容可以证明尤文杰作为拆迁负责人，在拆迁现场是以工程指挥部临时公章作为订立合同使用的印鉴，被拆迁人搬家后没有争议，宇祥公司才在安置协议上加盖公章和名章，尤文杰手中不持有本公司公章，所以原告出示的二份协议加盖的宇祥公司公章，不是宇祥公司的行为，公章不真实。证据三、宇祥公司出具的情况说明原件一份，意在证明：被告宇祥公司与被告德海公司未签订书面协议，也没有为邢政臣、尤文杰出具过书面委托书。证据四、黑龙江民强司法鉴定意见书原件一份，意在证明：2011年6月3日《拆迁安置用房协议》和《补充协议》上“伊春市宇祥房地产集团有限公司”印章与被告宇祥公司在伊春市工商局企业年检时提供的公章印文不是同一印章所盖印。证据五、房证复印件一份，意在证明：原告被拆迁房屋使用面积为19.20平方米。证据六、《伊春市城镇房屋拆迁管理办法》复印件一份，意在证明：根据该办法第二十一条、第二十四条、第二十九条的规定，被告宇祥公司对原告被拆迁房屋有证部分按拆一还一安置，支付原告搬迁费400.00元，临时安置补助费每月50.00元，过渡期限为12个月。证据七、《南岔林业局棚户区改造拆迁安置方案》复印件一份，意在证明：根据该方案规定原告如果选择产权调换上靠户型为50平方米，超过原告所有的房屋面积至50平方米，原告应支付差价款每平方米800.00元，并根据所选楼层支付结构差价，亦证明如正在营业的住宅房享受营业补偿，必须提供税务登记证、营业执照和当月税票。证据八、《宇祥公司对南岔中小区16-25号楼房屋拆迁补偿安置方案》复印件一份，意在证明：安置房过渡期限为12个月，房屋的附属物门斗等必须是砖瓦结构，每平方米最高补偿300.00元，原告无证房屋是简易结构不符合补偿标准。被告黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司在法定的答辩期限内未提供口头及书面答辩意见，亦未提供证据。第三人黄军昌在法定的答辩期限内未提供口头及书面答辩意见，亦未提供任何证据。第三人许秀芹在法定的答辩期限内未提供口头及书面答辩意见，亦未提供任何证据。经审理查明，2011年6月，被告伊春市宇祥房地产集团有限公司以棚户区改造名义开发建设南岔区中小区16-25号楼，获得伊春市建设局批准进行拆迁，因其不具备拆迁资质，特委托被告黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司负责实施拆迁。原告刘金荣所有的坐落于南岔区××前委建筑面积25.73平方米（砖木结构）住宅平房一户、砖土结构建筑面积28平方米（无房证）平房一户。2011年6月3日，尤文杰（已死亡）受被告伊春市宇祥房地产集团有限公司的委托，以被告宇祥公司的名义与原告刘金荣就拆迁安置补偿等事项签订了《拆迁安置用房协议》和《补充协议》，二份协议约定被告宇祥公司将其开发的南岔区昇平小区16号楼1层东数第二户面积为64.81平方米的商服一户和16号楼一单元二层西厅64.81平方米的住宅一户与原告被拆迁的房屋进行产权置换，并以此补偿原告因拆迁受到的营业损失，补充协议另约定了房屋交付日期为2011年10月31日，如宇祥公司不能按期交付，延后一日按每天135元赔付给原告营业损失等事项。协议签订后，被告宇祥公司委托被告德海公司实施了拆迁。原告所有的两户房屋被拆迁前均用于经营伊春市南岔区刘丽君服装店。2011年10月30日，与被告宇祥公司达成产权置换的其他被拆迁户陆续回迁至新建××区昇平小区，但对于原告刘金荣未进行回迁安置，亦未给予其任何经济补偿。被告宇祥公司将南岔区昇平小区16号楼1层东数第二户面积为64.81平方米的商服一户和16号楼一单元二层西厅64.81平方米的住宅一户以市场价格出售，现分别为第三人黄军昌和许秀芹购买取得。另查明，经被告宇祥公司申请，本院依法委托黑龙江民强司法鉴定鉴定中心对于两份协议中“伊春市宇祥房地产集团有限公司”公章印文的真伪进行鉴定，被告宇祥公司提供了公司印章原件及存档于伊春市工商行政管理局的“企业年检指定代表或委托代理人的证明”和“有限责任公司变更登记申请书”二份材料上的宇祥公司公章印文作为鉴定样本。黑龙江民强司法鉴定中心于2015年12月9日作出了黑民司文鉴字【2015】第87号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“2011年6月3日《拆迁安置用房协议》和2011年6月3日《补充协议》上‵伊春市宇祥房地产集团有限公司′印文与2011年4月8日企业年检指定代表或委托代理人的证明和2012年4月1日有限责任公司变更登记申请书上样本印文不是同一印章所盖印。”被告德海公司认为二份协议中“黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司”的公章印文亦不是其公司所加盖，并要求对印文的真伪进行司法鉴定，经电话通知德海公司委托代理人周学辉到指定鉴定中心，但其表示无法提供公章原件，暂时不予鉴定。再查明，根据《伊春市城镇房屋拆迁管理办法》及《南岔林业局棚户区改造拆迁安置补偿方案》规定，采取货币补偿的，有产权证的房屋，根据房屋的结构、质量、成新等因素确定协议价格，简易房住宅按500.00元-600.00元/㎡，砖木住宅按700.00元-800.00元/㎡，简易营业按700.00元-800.00元/㎡，砖木营业按900.00元-1000.00/㎡标准以货币形式一次性补偿给被拆迁人，不再安置。正在营业的住宅房屋，如有税务登记证、营业执照及当月税票，享受营业补偿。本院认为，被告宇祥公司依法取得伊春市建设局颁发的拆迁许可，有权进行征收拆迁，但对被征收房屋所有人刘金荣应当给予合理补偿。被告宇祥公司既然委托尤文杰负责南岔中小区16-25号楼工程等事项，尤文杰就应该在不损害委托人的利益基础上，按照南岔林业局棚户区改造拆迁安置补偿的规定，与被拆迁人原告进行协商而达成一致意见，而其却大大的超出南岔林业局棚户区改造拆迁安置补偿方案规定的标准与原告达成了《拆迁安置用房协议》和《拆迁协议》，属于超越代理权的行为，该行为应经被代理人即被告宇祥公司的追认才能生效，而在该两份协议加盖的被告宇祥公司的公章经鉴定系伪造的，因此，该两份协议实际上未得到被告宇祥公司的追认，所以该两份协议是无效的。但宇祥公司已将原告所有的房屋拆除事实存在，而且至今未给予原告回迁安置或货币补偿，实属不妥。现双方就回迁安置无法达成协议，故宇祥公司应给予原告刘金荣货币补偿。因此，原告刘金荣的诉讼请求，合理部分应予支持。南岔区昇平小区16号楼一单元二层西厅住宅、16号楼一层东数第二户商服系第三人许秀芹、黄军昌合法取得，原告要求其返还的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告德海公司系受宇祥公司委托拆迁，其拆迁行为应当由委托人宇祥公司负责，因此，本案中德海公司不应承担责任。原告要求被告赔偿其上访费用、聘请律师等费用缺乏法律依据，本院不予支持。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，结合公平原则，被告宇祥公司应当支付原告刘金荣被拆迁房屋价值的补偿、搬迁临时安置费及停业损失的补偿。但法律法规没有明确规定补偿的具体标准，因此本案只能参照地方政策的相关规定。故被告宇祥公司关于原告诉讼主体错误、不同意赔偿原告损失的辩解理由，本院不予采纳。原告提供的工商公示信息、营业执照、黑龙江省工商行政管理局出具的被告德海公司企业信息、南岔区住房和城乡建设局存档材料真实有效，能够证明本案事实，具有关联性，本院予以采信。原告提供的《拆迁安置用房协议》和《补充协议》经鉴定后不是被告宇祥公司的公章加盖，不具有真实性，该二份证据不予采信。原告提供的其他证据因不具备证据的真实性及关联性，故本院不予采信。被告宇祥公司提供的部分被拆迁户安置协议书、司法鉴定意见书、刘金荣房证复印件、《伊春市城镇房屋拆迁管理办法》复印件、《南岔林业局棚户区改造拆迁安置方案》复印件证据来源合法，能够证明本案事实，真实有效，本院予以采信。宇祥公司提供的其他证据无法证明其真实性，且与本案无关，本院不予采信。经本院审判委员会决定。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条第一款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告伊春市宇祥房地产集团有限公司给付原告刘金荣被拆迁房屋补偿费48130.00元、搬迁补助费400.00元、临时安置补助费自2011年6月始至判决生效之月止按每月100.00元给付、营业损失198,139.00元（自2011年6月3日至2015年3月16日止。按2014年黑龙江省居民服务和其他服务业就业人员平均工资52333.00元/年给付）。上述款项于本判决生效后十日内一次性给付。二、驳回原告刘金荣要求被告黑龙江德海房屋拆迁承办有限公司承担责任的诉讼请求。三、驳回原告刘金荣要求第三人黄军昌、许秀芹返还房屋的诉讼请求。四、驳回原告刘金荣要求被告赔偿上访费、律师费等费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,000.00元，由被告伊春市宇祥房地产集团有限公司负担，此款与上款一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判长  郑祖惠审判员  王安华审判员  杨国臣二〇一七年十二月七日书记员  孙明君