广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0902民初4156号 原告：周美廷，女，1988年8月19日出生，汉族，住广西兴业县。 委托代理人：陈慕平，广西玉州律师事务所律师。 被告：广西玉柴玉实置业有限公司，地址：玉林市玉柴新城玉柴路西侧（大学公寓楼****）。 法定代表人：杨海连。 委托代理人：梁河，广西邦泰律师事务所律师。 委托代理人：朱炤坤，广西邦泰律师事务所律师。 原告周美廷与被告广西玉柴玉实置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈慕平与被告的委托代理人梁河、朱炤坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周美廷向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金28120元给原告，违约金的计算方法:从2016年1月1日起，按房地产评估机构对被告逾期交付使用房屋期间评定的同地段同类房屋租金1480元/月标准计算，计至交房之日止为28120元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》(以下简称合同),其中合同约定:商品房建筑面积89.13平方米，按建筑面积计算，每平方米2899元，总价款为人民币￥258388元。双方签订商品房买卖合同时，原告按照被告要求支付购房首付款78388元给被告，余额180000元原告向银行按揭贷款后支付完毕给被告。《合同》第十一条第(一)款约定:“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第(二)款约定:该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后将有关交房事宜书面通知买受人，且出卖人应当向买受人出示满足第九条约定的证明文件。第(三)款第3点约定:查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。其中，合同第九条约定:该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书)和《住宅质量保证书》。《合同》第十二条约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2017年6月2日，正意价格评估集团有限公司对被告逾期交房期间造成对原告的经济损失评估为1480元/月。计至交房之日，被告逾期交房19个月造成原告的经济损失为28120元。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告已支付了全额购房款给被告，而被告没有按合同约定交付商品房给原告使用，被告已然构成逾期违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院判如所请。 被告广西玉柴玉实置业有限公司辩称，一、其公司有合理事由延期交房，未按约定期限交付房屋的原因非其公司所致。其公司认为，市政供水、供电、道路等市政配套设施的不完善等原因，是导致涉案小区未能按合同约定期限交付根本原因。众所周知的客观是，小区位于靠南面一侧，基础设施未配套，包括市政供水、供电等配套设施极不完善。其公司也多次、多渠道的请示相关政府部门加快完善相关基础设施，如江南大道延长线问题，包括其公司以及其公司的合作开发人广西玉柴机器集团有限公司，均多次要求和请示相关政府部门尽快落实进行延长线的施工建设;供电问题，因涉案项目在的南侧，配套的供电设施至今未完善，一路之隔的北侧的市政供电设施又不能对接供应涉案项目，导致涉案项目小区供电网无法对接市政供电网络;供水排污问题，因江南大道迟迟未施工、落成，相应的配套的市政供水、排污管线自然无法完善到位，导致涉案项目小区的供水、排污管网无法接入市政管网。综上，其公司认为，相关市政配套供水、供电、道路等市政配套设施至今未完善，是导致涉其公司未能按合同约定期限交付的根本原因。其公司尽最大努力，多次要求相关政府部门完善相关市政配套设施，也了支付巨额市政配套设施的各项费用，但相关政府部门未积极完善各项市政配套基础设施。此类不可抗拒的原因导致了其公司为能按期限交付房屋，答辩人不存在违约行为。二、其公司无须承担违约责任，原告有关违约金的诉请应当予以驳回。理由：1、其公司与原告双方签订的商品房买卖合同没有约定逾期交付房屋的违约责任。如各位业主所知的客观事实，涉案项目小区为玉林市重点保障性安居工程，系限价商品房，其公司也为配合市政府的号召，积极为各业主谋福利，主动承担社会责任，进行涉案项目的开发和建设。各业主与其公司签订的商品房买卖合同标的房屋为限价商品房，各业主系一些列优惠和保障性政策的受益人，签订合同当时以较低价格购买了标的商品房，各业主均知悉涉案项目这一性质。在合同签订期间，各业主已经明确知悉涉案项目存在各项有可能难以按期交付房屋的可能(包括上述第一点所述市政配套设施等问题)，所以在合同条款内，双方明确约定对于是否逾期交付房屋、是否需要承担违约责任等问题，双方友协商解决。而客观上，其公司也没有存在违约行为，因市政配套设施不完善等不可抗拒的原因导致的难以按约定期限交付房屋的，其公司无须承担违约责任；2、也正是由于涉案商品房为限价商品房，现其公司为开发涉案项目小区所支出各项费用和成本巨大，其公司面临巨大损失。若其公司再承担未经合同明确约定的违约责任，则将对其公司造成更大的损失，更是对其公司巨大的不公平，同样也不利于涉案房屋的顺利交付；3.其公司自2014年5月13日与广西玉柴机器集团签订土地使用权转让合同，到取得国有土地使用证、施工许可证直至2016年7月、9月1-4号楼陆续取得五方验收意见书，短短两年的开发、建设时间，其公司的开发建设速度可谓迅速、高效，这一事实也充分说明，其公司没有违约的情形，其公司也确实在实际行动上为广大业主的利益奔走努力，马不停蹄的加紧开发、施工建设，也请广大业主和人民法院充分了解这一事实；4、原告对违约金的主张无事实和法律依据。首先，双方签订的合同没有约定其公司未按期限交付房屋的违约责任;其次，其公司未能按约定期限交付房屋的原因不在其公司;第三，原告诉请违约金计算方式无法律依据，且原告无证据证实因房屋未按约定支付而造成了损失。综上，原告诉请其公司支付违约金无事实和法律依据，人民法院应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案涉及的楼盘是经玉林市人民政府批准列入保障性安居工程住房的玉柴限价商品房项目（旧印染厂用地），销售对象主要为玉柴机器集团公司职工家庭，项目利润率不得超过7%。原、被告双方于2014年10月9日签订《商品房买卖合同》,合同第九条约定商品房的交付条件应当符合：1﹒已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2﹒该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件（一）1﹒供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2﹒供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按下列第2种方式处理：（2）双方协商解决。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，第2种方式为：双方协商解决。合同签订后，被告未能按合同约定时间交付商品房。审理中，原告未向本院提供双方已经过协商的的相关证据。上述合同涉及项目1#～4#楼已竣工交付使用，其余楼被告未提供竣工验收的相关证明。2017年10月13日广西玉柴机器集团有限公司向玉林市人民政府的请示文件（玉柴集司报[2017]48号《关于协调解决玉柴限价商品房项目供电的请示》）述：该项目一期（1#～4#）已竣工交付使用，部分业主已入住，其余5#～9#楼也将要陆续交付使用，但截止目前尚未解决项目供电问题，1#～4#楼的生活用电仍在使用临时施工用电，且用电电压极不稳定，影响了业主的正常生活，业主意见极大。特恳请市政府协调玉林市供电部门，尽快解决用电问题。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，系有效合同，双方应按履行合同。因涉及外部供电、道路、排水、排污的原因，被告没有在合同约定的期限内交付房屋。关于逾期交房的违约金，双方合同中没有约定。根据双方合同第十二条约定，逾期交付的违约责任由双方协商解决，原告没有证据双方经过协商直接诉至法院不符合双方合同的约定。原告的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告周美廷的诉讼请求。 本案受理费503元，由原告周美廷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。上诉人应于上述期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费503元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57。开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨胜琪 人民陪审员  庞玉萍 人民陪审员  钟范林 Appoint 二〇一七年十二月十八日 书 记 员  谢林锋