安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0202民初4217号原告：芜湖扬子农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖之星**,统一社会信用代码91340200730012687E。法定代表人：潘耀，董事长。委托诉讼代理人：汪宇，安徽维晨律师事务所。委托诉讼代理人：李思嘉，安徽维晨律师事务所。被告：张立志，男，1980年4月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被告：芮翠霞，女，汉族，1981年8月14日出生，住安徽省芜湖市鸠江区。被告：芜湖中泰置业有限公司，住，住所地安徽省芜湖鸠江经济开发区鸠兹大道北侧商贸服务中心一社会信用代码913402075563246685。法定代表人：许伟，总经理。原告芜湖扬子农村商业银行股份有限公司与被告张立志、芮翠霞、芜湖中泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告芜湖扬子农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人汪宇、李思嘉到庭参加诉讼，被告张立志、芮翠霞、芜湖中泰置业有限公司（以下简称中泰公司）经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芜湖扬子农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告张立志、芮翠霞归还原告借款本金1495609.05元、利息146338.92元、罚息4621.71元（暂计算至2017年5月31日），并继续支付自2017年5月31日起至实际清偿之日的利息、罚息、复利；2、被告张立志、芮翠霞于自能够办理不动产登记之日起十日内配合被告中泰公司将芜湖市镜湖区天成商业广场1#123、1#124、1#125、1#126、1#127的房屋产权办理转移登记至张立志、芮翠霞名下；3、被告张立志、芮翠霞自芜湖市镜湖区镜湖天城商业广场1#123、1#124、1#125、1#126、1#127的房屋产权登记至其名下后三日内协助芜湖扬子农村商业银行股份有限公司支行办理该房产的抵押登记；4、原告对位于镜湖区镜湖天成商业广场1#123、1#124、1#125、1#126、1#127的房屋享有抵押权，在折价或者拍卖、变卖的价款中享有优先受偿权；5、被告张立志、芮翠霞共同承担原告为实现债权而支付的律师代理费41000元；6、被告中泰公司对上述债务以及原告为实现债权而支出的其他费用承担连带保证责任；7、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月15日，原告与被告张立志、芮翠霞签订《个人购房借款/担保合同》，被告中泰公司为保证人，合同约定张立志向原告借款195万元用于购买镜湖区天成商业广场1#123、1#124、1#125、1#126、1#127号房屋，贷款期限10年，贷款利率为中国人民银行同期贷款利率上浮10%，逾期还款的罚息利率为贷款利率上浮50%，按月等额本息还款，借款人连续三个月或累计六次未按时足额还款的，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即偿还所有欠款本息，实现债权的费用均由借款人承担，借款人自愿以贷款购买的房屋提供抵押担保并办理抵押预告登记，保证人提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放贷款，但借款人未按约还款，其行为已构成违约，原告遂诉至法院请求支持诉请。被告张立志、芮翠霞、中泰公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：身份证、户口本、结婚证、企业工商信息、《个人购房借款/担保合同》、房地产预告登记证明、《商品房买卖合同》、发票、借款借据、欠款明细、委托代理合同、律师费发票。原告提交的证据客观真实、合法有效，与本案具有关联性，本院予以确认。本院根据当事人的陈述及采信的证据，认定事实如下：2013年11月15日，原告与三被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定张立志、芮翠霞向原告贷款195万元用于购买芜湖市镜湖区镜湖天城商业广场1＃123、1＃124、1＃125、1＃126、1＃127的房屋，贷款期限10年，贷款利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%，按月等额本息还款，未按合同约定还款的将按贷款利率上浮50%计收罚息，并对应付未付利息按罚息利率计收复利，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款本息，贷款人为实现债权而产生的律师费等所有费用由借款人承担，被告中泰公司为张立志、芮翠霞的上述贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权费用等，借款人办理正式抵押登记后，保证人免除保证责任。2013年11月20日，张立志、芮翠霞以上述购买的房屋在芜湖市房地产登记管理处办理抵押预告登记，权证字号：芜房预镜湖字第××号。合同签订后，原告于2013年11月21日向张立志发放贷款195万元，张立志自2015年6月21日起逾期还款，自2015年10月21日起未再还款，截至2017年6月1日，张立志欠原告借款本金1495609.05元、利息146338.92元、罚息4621.71元。另查明：被告张立志与芮翠霞系夫妻，张立志于2013年10月12日与被告中泰公司签订《商品房买卖合同》五份，约定购买镜湖区镜湖天城商业广场1#123、1#124、1#125、1#126、1#127五套房屋。该五套房屋至今未交付给张立志，亦不能办理正式产权证书。原告为实现本案债权支付律师代理费41000元。本院认为，原、被告签订的借款合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按合同约定发放全部贷款，但被告张立志、芮翠霞未按约归还贷款本息，已构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人清偿所有未偿还的贷款本息，故对原告要求二被告归还贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。合同中就原告实现债权的费用负担已有约定，但原告律师代理费的主张偏高，结合本地生活水平及本案实际情况，本院调整为2万元。被告中泰公司自愿为张立志、芮翠霞的借款提供阶段性连带责任保证，现芜湖市镜湖区镜湖天城商业广场1#123、1#124、1#125、1#126、1#127号房屋未办理产权证也未办理正式抵押登记手续，中泰公司还在保证期间内，故中泰公司仍应对张立志、芮翠霞的上述债务承担连带清偿责任。不动产的抵押权自登记时设立，本案所涉房产办理的是抵押预告登记而非物权登记，因此原告对该房产不享有抵押权及优先受偿权。由于前述房产至今不能办理产权证，也无法办理正式抵押登记手续，原告要求被告张立志、芮翠霞配合办证的诉请没有依据，故对原告的第二、三、四项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张立志、芮翠霞于本判决生效之日起十日内偿还原告芜湖扬子农村商业银行股份有限公司借款本金1495609.05元、利息146338.92元、罚息4621.71元，并支付自2017年6月2日起至实际清偿之日止的罚息、复利（按合同约定罚息利率计算）；二、被告张立志、芮翠霞于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖扬子农村商业银行股份有限公司实现债权费用（律师代理费）2万元；三、被告芜湖中泰置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告芜湖扬子农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20388元，公告费560元，由被告张立志、芮翠霞、芜湖中泰置业有限公司负担（受理费、公告费原告已预交，三被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  戴向军人民陪审员  许云峰人民陪审员  杨晓云二〇一七年十二月八日法官助理徐行书记员徐行（兼）附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。