山西省长治市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0402民初2769号原告：长治市塑料工业公司。统一社会信用代码：91140402110814064M。住所地：长治市紫金东路***号。法定代表人：连栓有，职务：经理。委托代理人：孙惠森，系山西晶旌律师事务所律师。被告：长治市新型墙体材料行业协会。组织机构代码证号：76712717-0。住所地：长治市紫金东路***号。法定代表人：曹红霞。委托代理人：秦丽婧，女。委托代理人：毛莉，系山西英佳律师事务所律师。第三人：长治市国和置业有限公司。统一社会信用代码证号：911404007963604659。住所地：长治市太行东街***号。法定代表人：王怡，职务：经理。委托代理人：郭俊德，系山西静庭律师事务所律师。第三人：王庆元，男。第三人：山西方鸿工程项目管理有限公司。住所地：长治市紫金东街***号。法定代表人：李月莲，职务：经理。第三人：山西长兴律师事务所。住所地：长治市资金东街***号。法定代表人：张军红，职务：副主任。委托代理人：史亚姣，系山西长兴律师事务所职工。第三人：山西聚贤建设项目管理有限公司。住所地：长治市紫金东街***号。法定代表人：靳旭清，职务：经理。委托代理人：路亚丽，女，系山西聚贤建设项目管理有限公司职工。第三人：长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室。住所地：长治市紫金东街***号。法定代表人：杨平均，职务：主任。委托代理人：卫红星，男，系长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室职工。第三人：山西梦航建筑工程咨询有限公司。第三人：苗海波。第三人：长治市福华通文化传媒有限公司。第三人卿六山。第三人郝婕。原告长治市塑料工业公司诉被告长治市新型墙体材料行业协会租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理，依法适用简易程序，后变更为普通程序，公开开庭进行了审理。本院经审查依职权依法追加山西梦航建筑工程咨询有限公司、长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室、长治市国和置业有限公司、山西聚贤建设项目管理有限公司、山西长兴律师事务所、山西方鸿工程项目管理有限公司、卿六山、郝婕、长治市福华通文化传媒有限公司、王庆元、苗海波为本案的第三人参加诉讼。原告法定代表人连栓有及其委托代理人孙惠森、被告的特别授权代理人秦丽婧及委托代理人毛莉、第三人长治市国和置业有限公司的特别授权代理人郭俊德、第三人王庆元、第三人山西方鸿工程项目管理有限公司的法定代表人李月莲、第三人山西长兴律师事务所的特别授权代理人史亚姣、第三人山西聚贤建设项目管理有限公司的特别授权代理人路亚丽、第三人长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室的特别授权代理人卫红星到庭参加了诉讼。第三人山西梦航建筑工程咨询有限公司、卿六山、郝婕、长治市福华通文化传媒有限公司、苗海波经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《房屋场地租赁协议》，要求被告从租赁原告的房屋中搬出；2、要求被告支付2016年10月26日至2017年10月25日的租金680000元及违约金262800元；3、要求被告支付从2017年10月26日至搬出之日止的租金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月26日，原、被告签订《房屋场地租赁协议》。按协议约定，原告将位于紫金东路258号公司院内除保留西侧二层上下八间小楼办公使用外，其余公司院内的所有房屋、空闲场地、配套设施均整体出租给被告，房屋建筑面积共计7156.1平方米，场地6527平方米。使用期限为10年，从2014年10月26日至2024年10月25日。每年租金为120万元，合同签订时被告支付两年租金，从2015年起每年10月26日前支付下一年租金。违约责任为，被告逾期交纳租金，原告收取千分之一滞纳金，逾期三个月，原告有权单方解除合同并追究赔偿责任。协议签订后双方均能依照协议约定的内容履行义务。但从2016年10月26日被告仅支付原告420000元租金，到2017年4月28日又支付原告租金100000元。截止2017年10月26日被告欠原告2016年10月26日至2017年10月25日租金680000元。被告辩称：1、原告要求与被告解除房屋租赁合同没有法律及事实依据。根据双方签订的房屋租赁协议，只约定了解除形成时间，没有约定行使时间，根据相关司法解释，结合本案，原告并未催告，解除权应当在解除时1年内行使，原告已经丧失解除权，因原告丧失解除权，被告对承租物进行了改造及维修，如果解除合同，将给被告带来巨大损失；2、双方在合同履行中已经对实际付款方式及付款时间作出变更，对协议约定的本合同签订时一次性支付两年租金及每次预付下一年度租金的约定作出了变更，原告已经接受了被告的付款方式，被告并未构成违约，不应当承担违约责任；3、在2014年的时候被告向被告职工借款185万元。该项借款是用于对承租物改造及维修。南垂驾校签订合同承租时间是从2015年1月1日至2018年12月31日，南垂驾校实际租赁至2016年12月31日，租金为56万元，实际支付30万元，尚欠26万元。租户的签订时间长短不一样。国和置业公司和墙改办办公室都欠交租金，这也是导致被告没有及时给原告交纳租金的原因；4、在履行协议期间，原告违约在先，原告迟延交付部分租赁物即455.6平方米的南工房、350平方米库房，长达两年之久，被告无法使用该两部分的租赁物，也无法实现该两部分租赁物的租赁价值，在原告迟延交付租赁物的情形下，被告仍向原告支付该两部分租赁物的租金。结合以上，被告并未构成违约，是原告违约在先，同时原告已丧失解除权；第三人长治市国和置业有限公司辩称：我公司租赁的房屋改造为国和幼儿园，投入资金比较大，且现在幼儿比较多，幼儿园建成之后是合作经营，幼儿园现缴纳不了房租，我公司已经投入了500多万元，不可能继续投入，因为现在没有任何回报，截止2017年5月5日尚欠租金53万元。判决解除合同的话，应当考虑我公司系国有企业，且还有幼儿无法处理，是前任领导的遗留问题。希望调解解决。从2017年开始是幼儿园自行履行责任，由幼儿园向我公司支付租金，我公司再向被告交纳。第三人王庆元辩称：我已经交付租金至2018年3月18日，有收据予以佐证，我与被告的合同是一年一签。第三人山西方鸿工程项目管理有限公司辩称：我公司的租金交付至2018年2月10日，我公司与被告的租赁合同是一年一签。第三人山西长兴律师事务所辩称：赵强和被告签订的协议、曹燕慧与闫康红签订的合同中所涉及的是现在山西长兴律师事务所的位置，实际承租人为山西长兴律师事务所，我们是作为次承租人，已经实际履行了交纳租金的义务，转租合同依法有效，应当受到保护，不应当予以解除。我们交付院内3号楼4层的房屋房租是从2017年3月1日至2019年2月28日，门面房从2017年8月15日至2018年8月14日止，不存在违约情形，如果解除的话对我们将造成的很大影响，无法正常办公。第三人山西聚贤建设项目管理有限公司辩称：我公司与被告的租赁合同签订至2024年10月14日，签订了7年的租赁合同，租金已经交付完毕，共计一次性交付50万元租金。第三人长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室辩称：我们正在申请补发费用，正在和财政协调处理，现在工资也没有发放，只欠付了一年的租金。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、房屋场地租赁协议书一份，证明原被告之间有租赁合同关系，租赁时间以及租赁费的缴纳时间，解除合同的条件，违约金支付的标准；2、违约金计算办法一份，证明按照逾期一天收取千分之一；3、租金收据16支，证明涉及租金2920000元，是被告向原告交纳租金，原告开具收据；4、长治市塑料工业公司文件关于催交租金的决定一份，证明原告向被告发送催告函，要求其交纳租金。被告的质证意见：对证据1真实性无异议，但是该份合同的第三条双方权利义务约定转租时必须经原告同意，但是并未陈述必须是书面同意，且原被告注册地址一致，被告转租的情况，原告是清楚的，如果原告不同意转租可以提出异议，但是被告到目前为止并未收到不同意转租的书面意见；对证据2是原告单方的计算标准，被告最后一次支付租金的时间为2017年4月28日，支付10万元；对证据3真实性无异议；对证据四确实收到过，但是对内容有异议。到庭的第三人认为与其没有关系，不发表质证意见。被告提供了以下证据：1、房屋场地租赁协议及塑料公司工厂平面示意图一份，证明被告承租的范围、期限及租金支付期限；2、原告房租明细及收据各一份，证明被告已支付给原告共计2920000元租金，且该明细足以充分说明在协议履行中双方已对协议约定的租金付款期限及付款方式作出变更，也就是分期零散的支付方式，具体付款时间没有约定；3、施工合同明细、12份办公用房维修施工合同、付长治市璞盛建筑安装有限公司工程款明细及40支收据，证明被告承租以后，对承租地进行了装修及改造，费用总计为3203264.69元；4、现场照片13张，证明被告承租以后的转租情况；5、证人杨平均、张志毅、魏专瑞出庭证明，原告未将全部租赁物在签订合同时交付被告，延迟长达两年。原告的质证意见：对证据1、无异议，认可；认为证据3与本案无关，本案的争议焦点是是否符合解除条件及违约责任的承担，被告举证与本案无关，且该几份合同必须出示原件，合同所有的装饰装修必须经过原告同意，在协议中有明确规定，且没有经过出租人同意，可以要求被告恢复原状；对证据4是否转租的情况，原告不清楚，不能以原告看见了就认为是知道且同意转租，原告没有义务及责任调查。出庭的第三人均不发表质证意见。第三人长治市国和置业有限公司、长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室未提供证据。第三人王庆元提供：租金收据一支，证明交付租金12000元。原、被告认可第三人王庆元提供的证据。第三人山西方鸿工程项目管理有限公司提供：租金收据一支，证明交付租金15000元。原、被告认可第三人山西方鸿工程项目管理有限公司提供的证据。第三人山西长兴律师事务所提供了以下证据：1、赵强和被告签订的协议以及曹燕慧与闫康红签订的合同各一份，证明长治市长兴律师所为实际承租人。2、租金收据2支及银行转账流水4支，证明交付租金共计185000元；原告的质证意见：长兴律师所主体存在异议，合同是赵强签订的，闫康红是否能够代表被告公司不清楚，合同是无效的。被告认可以上证据。第三人山西聚贤建设项目管理有限公司提供：租金收据2支，证明交付租金共计500000元。原告的质证意见：对租金收据不认可，超过5万元的交付应当提供银行流水，且交付与实际情况不相符，如果不能提供，有理由怀疑为虚假证据。被告认可山西聚贤建设项目管理有限公司提供的证据。经审理查明：2014年10月26日，原、被告双方签订《房屋场地租赁协议》，约定：原告（甲方）所有的紫金东路258号公司院内除保留西侧二层上下八间小楼办公使用外，其余公司院内的所有房屋、空闲场地、配套设施均整体出租给被告（乙方）使用，具体房屋场地：1、院内东南侧南北向框架结构四层原编织工房楼一栋，建筑面积1874.4平方米。2、院内东北侧临紫金东路南北向框架四层原钙塑工房楼一栋，建筑面积1386平方米。3、院内东侧砖混结构一层平房25间，建筑面积624.5平方米。4、院内西北侧临紫金东路砖混结构三层（第三层为轻钢）办公楼一栋，建筑面积980平方米。5、院内西南侧砖混结构高顶大跨工房三座，建筑面积1400.2平方米。6、院内东南侧轻钢结构库房一座，建筑面积600平方米。7、院内南侧砖混结构二层配电室一栋，建筑面积136.8平方米。8、院内空闲场地面积6527平方米。9、供配电设施及315KVA变压器全套。10、供水及集中供热管网全套。房屋建筑面积共计7156.1平方米，场地6527平方米，共计13683.1平方米；租赁期限为10年，从2014年10月26日至2024年10月25日；每年租金为120万元，合同签订时被告支付两年租金，从2015年起每年10月26日前支付下一年租金；违约责任为，被告逾期交纳租金，原告收取每日千分之一滞纳金，逾期三个月，原告有权单方解除合同并追究赔偿责任，被告因自身因素，提前退租或中止合同履行，应承担未履约期限内租金总额10%的违约金，如原告违约，承担由此造成被告直接经济损失。合同签订后，原告将房屋、场地及配套设施交由被告租赁使用。被告辩称原告未将部分租赁物即455.6平方米的南工房、350平方米库房交给被告使用长达两年，仅提供证人出庭证明，原告对此不予认可，但被告按照约定的租金全部交纳，未提供其他证据予以佐证。被告未按照双方签订的合同约定按期交纳租金，2014年交纳1200000元租金，原告对此未提出异议。从2014年10月26日至2017年10月25日，被告应给原告交纳租金3600000元。截止2017年4月28日，被告交纳2920000元租金，欠680000元租金。2017年2月原告给被告送达了“关于催交租金的决定”，催促被告按照合同约定交纳租金，否则将解除合同。另查明：被告在承租原告的房屋场地后，除自己使用部分房屋外，将其余房屋租赁给他人。2015年5月6日，被告与长治市国和置业有限公司签订《房屋租赁合同》，将其承租的原告院内东南侧原编织工房楼一层建筑面积为448.05平方米、院内东侧大工房一座（一层）建筑面积666.38平方米、院内东侧砖混结构一层平房25间建筑面积395.44平方米、院内空闲场地面积若干租赁给长治市国和置业公司；租赁期限为2015年5月6日至2020年5月6日，每5年为一个租期，第一年租金为45万元，第二年租金为45万元，从第三年起以后每年租金为50万元，不再上涨。长治市国和置业公司在租赁的地方开办幼儿园。2017年3月1日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定：被告将其承租的原告的北楼一层建筑面积420平方米房屋租赁给长治市国和置业有限公司；租赁期限为2017年3月1日至2020年2月28日止，每三年为一个租期；租金为每年20万元。截止2017年5月长治市国和置业有限公司欠被告租金53万元。2015年1月1日，被告与长治市南垂机动车驾驶员培训有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租原告的东楼一层门面房建筑面积400平方米租赁给长治市南垂机动车驾驶员培训有限公司；租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日止；租金每年28万元，根据市场变化，每三年递增10%。截止2016年12月31日长治市南垂机动车驾驶员培训有限公司欠被告租金26万元。长治市南垂机动车驾驶员培训有限公司于2016年12月搬离租赁地方，现该房屋由长治市国和置业有限公司租住。2014年3月31日，被告与长治市三河一渠综合治理工程建设有限公司签订《房屋、场地租赁合同》，约定：被告将其承租的原告办公室面积300平方米、场地900平方米租赁给长治市三河一渠综合治理工程建设有限公司使用。现以上房屋由原告收回控制管理。2017年2月16日，被告与赵强签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的原告院内3号楼4层（12间）建筑面积为255平方米租赁给山西长兴律师事务所使用；租赁期限为2017年3月1日至2022年2月28日止；租金为每年8万元。合同签订后，山西长兴律师事务所交纳租金16万元，交纳至2019年2月28日。2017年8月10日，被告与曹燕慧签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的原告的一号楼一层西一间房屋租赁给山西长兴律师事务所使用；租赁期限为2017年8月15日至2020年8月15日；租金为每年25000元。合同签订后，山西长兴律师事务所交纳租金25000元，交纳至2018年8月15日。2016年8月10日，被告与郝婕签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的原告4号楼一层面积为30平方米的房屋租赁给郝婕使用；期限为2016年8月1日至2017年7月31日。合同已到期，未签订续租合同。现承租的房屋由郝婕管理。2014年12月15日，被告与长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室签订《房屋租赁协议》，约定：被告将其承租的原告院内3号楼办公楼一、三四层建筑面积1300平方米租赁给长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室使用；租赁期限为2014年12月15日至2017年12月30日止，每年租金为15万元。现长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室欠被告一年租金。2015年3月15日，被告与靳旭清签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租原告的南楼2层建筑面积470平方米租赁给靳旭清使用；租赁期限为2015年3月16日至2021年3月15日止；每年租金为10万元。2017年10月14日，双方变更了租赁合同，被告与山西聚贤建设项目管理有限公司（法定代表人系靳旭清）签订《房屋租赁合同》，约定由山西聚贤建设项目管理有限公司租赁使用南楼2层建筑面积470平方米；租赁期限为2017年10月15日至2024年10月14日止，共7年；每年租金8万；一次性支付7年租金可优惠6万元，并于10月15日前支付7年租金50万元。合同签订后，山西聚贤建设项目管理有限公司分别于2017年10月20日交纳40万元、2017年10月25日交纳10万元，共计50万元。2017年8月14日，被告与山西梦航建筑工程咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的原告的院内2号楼1层（1间）建筑面积21平方米租赁给山西梦航建筑工程咨询有限公司使用；租赁期限为2017年8月15日至2018年8月14日；租金为7000元。合同签订后，山西梦航建筑工程咨询有限公司于2017年8月14日给被告交纳租金7000元。2017年11月1日，被告与卿六山签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的原告食堂建筑面积400平方米租赁给卿六山使用；租赁期限2017年11月1日至2022年10月31日止；每年租金6万元。合同签订后，卿六山给被告交纳12万元租金。2017年8月9日，被告与长治市福华通文化传媒有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的原告2号楼1层（3间）建筑面积63平方米租赁给长治市福华通文化传媒有限公司使用；租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日止；每年租金为15000元。合同签订后，长治市福华通文化传媒有限公司给被告交纳15000元租金。2017年3月18日，被告与王庆元签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的原告2号楼3层建筑面积32平方米（2间）租赁给王庆元使用；租赁期限为2017年3月19日至2018年3月18日止；租金为每年12000元。合同签订后，王元庆给被告交纳了12000元租金。2017年8月1日，被告与山西方鸿工程项目管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租原告的2号楼2层东三间租赁给山西方鸿工程项目管理有限公司使用；租赁期限为2017年8月11日至2018年2月10日止；租金为15000元。合同签订后，山西方鸿工程项目管理有限公司给被告交纳了15000元租金。被告与苗海波没有签订书面租赁合同，被告将其承租的原告北楼第三层2间房屋租赁给王海波使用，租赁期限为2017年6月17日至2020年6月16日，租期3年，王海波交付租金3万元。除长治市三河一渠综合治理工程建设有限公司租赁的1200平方米（300平方米房屋、900平方米场地）由原告管理控制，其余12483.1平方米的房屋及场地由被告使用。原告称其不知道被告的转租行为，但被告所租赁的房屋、场地及转租的房屋均与原告办公在同一大院，各次承租户均在其租赁的房屋外悬挂公司招牌。本院认为：原、被告签订的《房屋场地租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务，以实现合同目的。被告辩称原告在签订合同后未将租赁物全部交付其使用，但其却按合同约定的租金数额全额交纳给了原告，在租赁期间也未提出异议，在原告起诉后方提出该辩解，被告仅提供三名证人出庭作证，未提供其他证据加以佐证，仅有证人证言没有其他证据不能作为认定案件事实的依据。本院对被告的辩解不予采信。原告按照约定将租赁物交付被告租赁使用，在合同履行过程中，被告在2016年10月以前交纳了原告租金，但未严格按照合同约定的时间交纳，原告亦未提出异议，应视为双方对租金交纳时间的变更，原告以此为由要求收取被告逾期交纳租金每日千分之一滞纳金的请求，缺乏事实依据，本院对原告的该主张不予保障。按照双方签订的合同约定，被告逾期交纳租金三个月，原告有权单方解除合同，被告在收到原告“催交租金通知”后，仅交纳了10万元租金，被告截止2017年10月25日欠原告租金68万元，被告欠交租金时间达6个多月，符合解除合同的条件。被告的行为侵害了原告作出出租人对房屋收益的权益，原告要求解除与被告的租赁合同，与法有据，应予支持。被告将其承租原告的房屋除自己使用外，转租了部分房屋及场地，原告称其不知道被告的转租行为，但被告所租赁的房屋、场地及转租的房屋均与原告办公在同一大院，各次承租户均在其租赁的房屋外悬挂公司招牌，原告不可能不知情，原告的陈述缺乏事实依据。本院认定被告的转租行为原告是明知的，且未提出异议，被告的转租行为合法有效。在所有次承租人中只有第三人郝婕的租赁合同到期，其余均未到期，被告未将租金及时交纳给原告的行为，也侵犯了各次承租人的权利，在原、被告合同解除后，各次承租人可与原告协商租赁事宜，就其损失可另案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、二百二十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告长治市塑料工业公司与被告长治市新型墙体材料行业协会于2014年10月26日签订的《房屋场地租赁协议》，被告于判决生效后三十日内搬离承租原告房屋场地并交付原告。二、解除被告长治市新型墙体材料行业协会与第三人山西梦航建筑工程咨询有限公司、长治市墙体材料革新与建筑节能领导组办公室、长治市国和置业有限公司、山西聚贤建设项目管理有限公司、山西长兴律师事务所、山西方鸿工程项目管理有限公司、卿六山、郝婕、长治市福华通文化传媒有限公司、王庆元、苗海波的租赁合同，第三人于判决生效后三十日内搬离承租被告的房屋场地。三、被告长治市新型墙体材料行业协会于判决生效后五日内交纳原告长治市塑料工业公司截止2017年10月25日所欠租金68万元，2017年10月26日至搬离之日止的租金按每日0.26元（1200000元÷12483.1平方米÷365天）×12483.1平方米=3245元交纳原告租赁费。四、驳回原告长治市塑料工业公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13228元，由原告承担4409元、由被告承担8819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长  孟淑珍人民陪审员  李庆英人民陪审员  陈丽军二〇一七年十二月二十八日书 记 员  李 捷