河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初20827号原告王某，女，汉族，1992年12月7日出生，住河南省周口市。委托代理人周丹、刘文斌（实习），河南亚太人律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告张某，男，汉族，1986年3月19日出生，住河南省杞县。被告某有限公司，住所地郑州市管城区郑汴路。法定代表人毛小丽。委托代理人李玲玲，河南嘉同律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告王某诉被告张某、某有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周丹、刘文斌（实习），被告某公司委托代理人李玲玲到庭参加了诉讼。被告张某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月7日，原告与被被告张某在被告某有限公司见证下签订了编号为1600010房屋买卖合同，总房款为50万元，合同约定按揭贷款支付房款。合同签订当日，原告向二被告支付中介费及定金共计7万元，其中佣金及代办费1.15万元、购房定金5.85万元。2016年5月12日，原告按照购房合同约定又向被告支付购房款15万元，原告支付的购房款及定金共计20.85万元，因涉案房屋有抵押，其中20万元作为解押款。合同签订后，原告一直积极履行合同，到银行办理贷款手续，并于2016年7月11日向河南省创融金融服务有限公司支付了服务费7185元，后原告要求被告一同办理网签及房屋过户登记等手续，但被告一直不对涉案房屋进行解押，导致不能办理网签及过户登记，截至2017年6月12日，被告仍未对涉案房屋进行解押。另，涉案房产在签订《房屋买卖合同》时成交价为每平方10800元，而现今涉案房屋的市场价约为16000元左右，被告应赔偿原告房屋涨价所造成的损失。因被告张某不对涉案房屋解除抵押，导致合同不能继续进行，被告张某已经构成根本性违约，原告要求解除双方之间的房屋购买合同，要求被告张某承担违约责任并赔偿损失，被告某有限公司应承担相关连带责任，返还中介费等费用。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告之间编号为1600010号的《房屋买卖合同》；2、被告张某双倍返还原告定金11.7万元、返还原告解押款15万元；3、被告向原告支付购房利息暂计1万元（利息以20.85万元为基数，自2016年5月12日起至被告返还全部购房款20.85万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告张某向原告支付房屋涨价损失暂计20万元；5、被告返还原告金融手续费7185元、房屋中介费1.15万元，共计1.8685万元；6、诉讼费用、律师费用由两被告承担。被告张某未答辩。被告某有限公司辩称，原告诉状中陈述部分属实，部分不属实。2016年4月7日原告同被告张某和答辩人签订《房屋买卖合同》。合同签订当日，原告向被告张某支付定金5万元、答辩人代张某暂时保管定金8500元，涉案房屋过户后该8500元的定金自动转为物业交割保证金，双方物业交割完毕后，根据合同约定答辩人把8500元物业交割保证金直接支付给被告张某。另外原告向答辩人支付的佣金及代办费共1.15万元。涉案房屋的解押注销手续办理完毕后，答辩人及时预约了网签，预约的网签时间是2016年7月18日。在办理网签手续时，发现涉案房屋在解押注销后被法院查封了，导致无法办理网签手续。当时被告张某一直保证他会及时联系法院，处理好查封的事情，及时解封，不会影响同原告的网签过户。答辩人的工作人员一开始电话联系张某他还接电话，称一直在处理，再后来张某直接失联，不接电话，不回微信。任何联系方式均联系不上他。答辩人认为是因被告张某的原因导致合同无法履行，张某的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。答辩人也同意解除合同。涉案房屋被法院查封，是发生在合同履行期间，是原告及答辩人均无法预知的。答辩人在合同履行期间并没有任何过错，一直积极协助原告及被告张某办理相关手续，是被告张某的根本违约行为才导致了合同无法继续履行，与答辩人无关。原告要求答辩人同被告张某承担连带责任，赔偿利息损失和诉讼费、律师费既无事实依据也无法律依据。另外根据《房屋买卖合同》第五条第1项及第六条第6项的约定，答辩人不应当返还中介费。另外根据该条的约定，被告张某是违约方，对于原告支付的金融手续费7185元及中介费1.15万元应当作为损失由被告张某赔偿。经审理查明：1、2016年4月7日，原告王某作为买方与被告张某作为卖方、被告某有限公司作为居间方签订了编号为1600010《房屋买卖合同》，合同主要内容为:被告张某自愿将位于金水区燕凤路西、青年路北4号楼9层903号房屋出售给原告王某，建筑面积46.21平方米，总房款为50万元。本合同相关条款主要约定，第三条：定金及佣金支付。原告王某于本合同签订时支付定金及佣金人民币2万元整【其中佣金及代办费人民币1.15万元整】，余额作为定金。被告张某同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由某公司保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。某公司的佣金由原告支付1万元整，原告方需向某公司缴纳代办费人民币1500元整。第四条：付款及过户约定（本款各款项均不计利息）。2、双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户/贷款手续，视其违约，将按本合同第六条第六款的约定追究其违约责任。3、被告某公司对被告张某的付款约定：待该房屋相关手续办理完毕，且买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚，物业交割完毕后。由被告某公司保管的物业交割保证金退还被告张某。第六条：违约责任。第六款：买卖双方任何一方拒绝履行合同，或擅自解除合同，或发生本条1、2、3、4、5的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且某公司所收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。第九条其他约定（如果其他条款的约定与本条款的约定不一致的，以本条约定的内容为准）：1、现此房处于抵押状态，原告帮助被告解押此房产人民币二十万元整。2、原告于本合同签订当日向被告支付人民币五万元整作为购房定金，被告向原告出具收款收据。2、合同签定当天即2016年4月7日，原告王某第一次向被告某公司通过POS机刷卡7万元（其中某公司给原告出具2万元购房定金收据，该费用包含某公司收取的1万元佣金、1500元代办费和应当转付给被告的8500元定金，该定金办理房屋交割时转为物业交割保证金。剩余5万元由某公司法人毛小丽转给该公司员工，该员工通过支付宝转账方式转给被告张某,转账说明载明“王某首付款”）。2016年5月12日，原告王某第二次通过其名下农业银行卡向被告张某转款5万元，同日，原告王某第三次通过其名下建设银行卡向被告张某转款10万元，原告四次共向被告张某转款20万元，该20万根据合同约定用于房屋解押，后被告张某为该房屋办理了解押。4、2016年7月11日，河南省创融金融服务有限公司向原告出具了服务费用7185元的服务费用收据。原告称，该费用是为购房而办理贷款所支付的代办费。5、2016年7月18日，原、被告双方到房管部门办理网签时发现，被告房屋于2016年7月13日被杞县人民法院查封。6、庭审中被告某公司同意退还1500元代办费。7、因原告诉请既要求被告承担定金违约条款又要求承担违约金条款，经本院释明，原告放弃定金条款的请求，要求被告张某承担合同约定的违约责任条款及违约损失。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。根据原告提交的房屋买卖合同、银行转账凭证、收据、不动产登记资料查询结果及当事人的庭审陈述，被告张某出售的房屋在办理房屋解除抵押后被人民法院查封，致使合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，故原告请求解除与被告之间编号为1600010号的《房屋买卖合同》本院予以支持。合同解除后，被告张某因合同取得的财产应当向原告返还，故原告诉请返还15万元解押款依法有据，本院予以支持。同理，被告张某于2016年4月7日另收取原告的50000元预付款及被告某公司收取的1500元代办费和代收的8500元定金应退还原告。就合同当事人而言，房屋买卖合同无法继续履行的责任应当归责于被告张某，合同解除后，被告张某应当向原告承担违约责任。本案买卖合同中，既约定了定金条款又约定了违约条款，根据《中华人民共和国合同法》第116条之规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。本案原告在本院释明后选择了违约条款，故本院依照原、被告签订房屋买卖合同第六条第六款认定被告张某应当承担的违约责任。该合同约定，违约金包括成交价的10%，以及实际损失中超出成交价10%的部分，即如果原告的实际损失不超过成交价的10%（即5万元），则以成交价的10%计算违约金，如果实际损失超过成交价的10%，则以实际损失确定违约金。本案中的1万元佣金是被告某公司作为居间合同上居间人的报酬，原告请求被告某公司返还佣金不符合《合同法》第四百二十五条、第四百二十六条的规定，但该佣金应计入原告的实际损失,原告已付房款（包括解押款和预付款合计20万元）按商业银行同期贷款利率计算的利息（原告暂计1万元）及原告已付的7185元服务费用也是因被告张某未积极履行合同，给原告造成的实际损失。原告所诉的房屋涨价损失并未实际发生，根据《中华人民共和国合同法》第113条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因合同可能造成的损失。故对于原告诉请的房屋涨价损失，由于事实依据不足，本院不予支持。原告主张的违约损失，包括1万元佣金、7185元服务费以及已付房款按商业银行同期贷款利率计算的利息，合计未超过5万元，根据房屋买卖合同的约定，被告张某应当向原告赔偿损失5万元。关于原告请求的律师费，由于原告未提交相关证据，且该项费用不是必要发生的费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百一十九条、第四百二十五条、第四百二十六之规定，判决如下：一、解除原告王某与被告张某、某有限公司签订的编号为1600010号房屋买卖合同。二、被告张某于本判决生效后十日内返还原告王某房屋解押款及预付款200000元。三、被告某有限公司于本判决生效后十日内返还原告王某购房定金8500元和代办费1500元，共计10000元四、被告张某于本判决生效后十日内赔偿原告王某损失50000元。五、驳回原告王某其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8735元，由原告王某承担4153元，被告张某承担4406元，被告某有限公司承担176元；保全申请费2969元，由被告张某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王 鸽人民陪审员  陈静霞人民陪审员  王彦霞二〇一七年十二月二十日书 记 员  昝晓敏