海南省洋浦经济开发区人民法院   民事判决书   （2017）琼9701民初584号   原告（执行案外人）：兴化市经信资产管理中心，住所地江苏省兴化市英武路。   法定代表人：史道健，该公司主任。   委托诉讼代理人：邹文兵，广东财富东方律师事务所律师。   被告（申请执行人）：海南国盛建工集团有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区国盛楼**。   法定代表人：林圣国，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张建平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。   第三人（被执行人）：洋浦东泰房地产开发有限公司，住，住所地海南省洋浦经济开发区新英湾安置区****房/div>   法定代表人：刘建华，该公司负责人。   原告兴化市经信资产管理中心（以下简称兴化经信）与被告海南国盛建工集团有限公司（以下简称国盛公司）、第三人洋浦东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴化经信的委托诉讼代理人邹文兵、被告国盛公司的委托诉讼代理人张建平、东泰公司的法定代表人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审查终结。   原告兴化经信向本院提出诉讼请求：1、判决原告享有位于海南省××区、1504、1701、1702号四套房屋所有权；2、停止对上述房屋的强制执行，并解除查封；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被告申请法院查封原告所有的洋浦华泰豪苑四套房屋违反了最高法院关于建设工程价款优先受偿只限于工程款，不包括违约损失的相关规定。在被告与第三人的工程款纠纷诉讼中，海南省第二中级人民法院（以下简称海南二中院）所作出的(2011)海南二中民终字第429号民事判决认定第三人欠被告的工程款为25,751,692.11元，并明确了只限该工程款对洋浦华泰豪苑项目工程享有优先受偿权。而原告作为案外人，早在2009年9月25日与第三人签订了《商品房买卖合同》同时到洋浦房管部门办理了上述四套房屋的备案登记和《房地产预告登记证明》，发生在被告起诉第三人工程纠纷案之前，原告对该房屋具有了排他性的权利，依法享有了该房屋的占有权。原告在本案中属最高法院明确规定的人民法院不得查封、抵押、冻结的，已支付全款并实际占有，但未办理过户登记手续的没有过错的第三人。洋浦经济开发区人民法院(2010)浦民初字第87-1号《协助执行通知书》、第(2010)浦民初字第14-2号《执行裁定书》所查封的财产远大于工程款额，海南二中院委托海南国佳房地产交易评估有限公司对其查封的财产的价值进行了评估，海国房估(2012)字第011号《房地产估价报告》为8693.26万元。对原告的查封，超出了法律规定的查封范围。同时被查封了11套房屋的陈其全，经二审终审，已解除了查封，其重要理由在(2015)海南二中民一终字第513号《民事判决书》中明确指出：“国盛公司建设工程价款优先受偿权的范围仅限于生效判决确认的25,751,692.11元，但根据一审法院执行过程中所做的评估，国盛公司申请强制执行东泰公司的房地产的范围，己远超出国盛公司享有优先受偿权的价值，其对于超出部分查封的房地产价值，应不享有优先受偿权”，且原告买受的四套房屋是在被告起诉第三人之前，应享有买受人在先的相应权利。   二、被告的工程价款优先受偿权实现后，不能侵害消费者享有的买受在先的民事权利，即查封原告已在先购买的房屋。原告所购买的房屋在2010年10月12日被查封后，当即向执行法院提出了案外人执行异议。2014年7月4日的(2012)洋执异字第1403号《执行裁定书》，认定原告不是消费者，不能对抗被告的建设工程价款优先受偿权，从而驳回原告的执行异议。原告经申诉，2017年8月15日的(2017)琼9701执监1号《执行裁定书》又认定原告为消费者，仍不能对抗及阻断原告的建设工程优先受偿权。建设工程价款优先受偿的范围是指工程款，不包括违约金、利息等损失。第三人已偿付1800多万元，已被查封的洋浦华泰豪苑一楼铺面有2400多平方，价值4300多万元正准备拍卖后偿付，这6000多万元，远超过被告优先受偿范围。第三人的现有财产足以偿还被告的款项。被告申请法院查封第三人包括原告房屋在内的8693.26万元的房产实属违法的超标查封。   三、第三人与原告之间以房抵债的行为是双方的真实意思表示。原告与第三人原来属于借款合同关系，于2009年9月25日将四套房屋抵债给原告，双方签订了房屋买卖合同，这种将借款合同关系转化为房屋买卖合同关系，是双方真实意思表示。并在房管部门办理了备案登记和预告登记，已具有法律效力。据此，请求判决原告享有上述四套房屋的所有权，依法停止对其强制执行，并解除查封。   被告国盛公司辩称，请求驳回兴化经信的诉讼请求，理由如下：1.没有证据证明原告兴化经信已经支付全部或大部分购房款，原告提供的证据并不足以证明以房抵债之债权的真实性，兴化经信建房集资款是出借给海南东台房地产开发公司（以下简称东台公司）和海南建瓴地产公司（以下简称建瓴公司），这两个公司虽是东泰公司的出资人，但与东泰公司却并非同一主体，而是各自独立的法律主体，且东台公司仍未注销，东泰公司与兴化经信之间并无真实债权债务关系，以房抵债更是不能成立；2.兴化经信未实际占有争议房屋，争议房屋仍由国盛公司占有；3.本案与陈其全案不同，陈其全案执行依据是生效的判决书确认福建省第七建筑工程公司海南公司洋浦分公司（以下简称福建七建洋浦分公司）享有建设工程优先受偿权，且该权利形成时间早于国盛公司的优先受偿权，兴化经信称以房抵债，享有的是债权，以房抵债仍是债权，不能产生物权确权的效果；4.本案并不存在超标的查封的情况，是否超标的查封并非执行异议之诉审查的范围。原告据以作出超标的查封结论所依据的《房地产估价报告》已过期失效，不能作为对查封财产价值估算的依据。加之不动产财产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，会存在诸多不确定因素，不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等，且国盛公司的债权因违约金等金额的变动一直处在增长当中。因此本案查封的财产在未委托评估机构对其价值进行重新评估之前，不能认定本案存在明显超标的额查封。如果原告认为人民法院超标的查封，那么就是属于对人民法院执行行为有异议，人民法院应依据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案系执行异议之诉，是根据《民事诉讼法》第二百二十七条进行的审查，是否存在超标的查封并不属于本案审查范围。5.在洋浦法院就原告所提执行异议作出裁定后，原告未在法定期限内提起执行异议之诉，其行为表明其已认可该裁判结果，并放弃后续救济权利，在此情况下，原告无权再就原执行裁定提出任何异议。   第三人东泰公司述称，东泰公司与兴化经信确实存在债务关系，双方协议以房抵债所签订的购房合同发生在洋浦华泰豪苑被查封之前。在东泰公司与国盛公司建设工程合同纠纷一案的执行中，通过拍卖洋浦华泰豪苑，已向国盛公司支付了3800多万元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原、被告共同提交的本院（2012）浦执异字14-3号执行裁定书、海南二中院（2011）海南二中民终字第429号民事判决书、原告提交的《市政府办公室关于兴化市经贸资产经营管理公司更名的通知》，本院（2017）琼9701执监1号执行裁定书、（2010）浦民初字第87-1号协助执行通知书、（2012）浦执字第14-2号执行裁定书、海南二中院（2015）海南二中民一终字第513号民事判决书、海国房估（2012）字第011号《房地产估价报告》，被告提交的洋浦中院（2007）浦中民终字第18号民事判决书、（2008）浦中民执字第11号执行案件相关文书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1《商品房买卖合同》、证据2《房地产预告登记证明》，欲证明原告与第三人依据借贷关系达成以房抵债的协议，并签署了房屋买卖合同并办理了房地产预告登记。被告对上述证据和以房抵债的真实性有异议，认为购房补充协议载明总房款要一次性支付，并对违约金等都做了明确的约定，《商品房买卖合同》没有得到实际履行。第三人对原告提交的证据均无异议。本院认为，上述证据能够证明2009年9月25日，兴化经信与东泰公司就上述4套房屋签订了《商品房买卖合同》，并于2009年9月28日在洋浦经济开发区规划建设土地局办理了4份房地产预告登记，预告登记权利人为兴化经信，对上述证据予以采信。原告提交的证据3《房产处置的决定》和证据4《补充协议书》，欲证明其与东泰公司之间存在借贷关系。被告对《房产处置的决定》的真实性有异议，认为原告提供的《补充协议书》原件与复印件不一致，且该证据的乙方主体不是本案的原告，也没有任何证据表明他们是同一主体，该协议书中表明债权债务不是原告与第三人之间的债权债务，而是其他主体和东泰之间的债权债务，补充协议中用来抵债的是洋浦国际海员娱乐城项目，并非洋浦华泰豪苑。第三人认可其向原告借钱用于项目建设，洋浦华泰豪苑项目是国际海员娱乐城拆迁置换而来，《补充协议书》上有鲍玉华签字是因为其生病没有来就在协议里一并解决，原告在执行异议第一次开庭时从第三人处拿证据原件在庭上质证过，但是之后第三人又找原告拿回来了。本院认为，《房产处置的决定》的内容是1995年原告将职工自筹建房款400万元借给东台公司和建瓴公司，后东台公司和建瓴公司重组成立了东泰公司，并将洋浦华泰豪苑的四套房屋抵偿借款，该证据系原告单方制作，且其仅能证明原告与东台公司和建瓴公司之间存在借贷关系。而《补充协议书》的内容是江苏省兴化市××组系统的所有单位与东泰公司的股东之间的债务以180万元一次性了结，法定代表人处签字的是卢存林、鲍玉华，并非本案原告，且原告提交的《补充协议书》原件与其向本院提交的证据复印件不一致，对上述证据不予采信。原告提交的证据5中国银行汇票委托书，欲证明原告通过银行向第三人汇入借款的事实。被告认为该证据没有原件核对，对其真实性有异议。本院认为，该证据的内容为某物资公司于1995年5月19日向东台公司汇入货款200万元，汇款人并非本案原告，汇入的款项为货款，不能证明原告与第三人东泰公司之间存在借贷关系，对其证明力不予采信。被告提交的房屋交接书，欲证明原告并未占有涉案房屋，涉案房屋仍为被告实际控制并占有。原告认为被告未把房屋钥匙交接给原告是不合法的，侵犯了原告的合法权益，被告对整个洋浦华泰豪苑享有优先受偿权是错误的。第三人对该证据的合法性有异议。本院认为，该证据能够证明国盛公司在洋浦政法办、洋浦规划局的监督下，交付了涉案工程的部分房屋，而本案诉争房屋不在交付房屋的范围内，对该证据予以采信。   第三人未向本院提交证据材料。因第三人东泰公司认可其与原告兴化经信存在借贷关系及以房抵债的事实，并称因时间过长无法提交相关证据，构成自认，本院对原告兴化经信与东泰公司之间存在借贷关系及双方协商以房抵债予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国盛公司作为承包人于2008年12月28日与东泰公司签订了《洋浦华泰豪苑项目施工合同》，并于2009年1月1日开工，于2011年3月22日全部通过竣工验收，国盛公司在洋浦政法办、洋浦规划局的监督下向东泰公司交接了部分房屋的钥匙，本案争议的房屋，即洋浦华泰豪苑的abcd共计4套房屋，国盛公司并未交付东泰公司。因东泰公司与兴化经信存在借贷关系，双方约定以洋浦华泰豪苑涉案房屋抵偿东泰公司的借款，于2009年9月25日就上述诉争的4套房屋签订了《商品房买卖合同》，并于2009年9月28日在洋浦经济开发区规划建设土地局办理了4份房地产预告登记，预告登记权利人为兴化经信。该4套房屋因本院（2010）浦民初字第87号国盛公司诉东泰公司建设工程施工合同纠纷一案，于2010年10月12日被诉讼保全查封至今。本院（2010）浦民初字第87号案件判决后，国盛公司与东泰公司均不服，上诉至海南二中院，海南二中院于2011年12月23日作出（2011）海南二中民终字第429号民事判决，确认国盛公司对包括本案争议房屋在内的洋浦华泰豪苑A、B、C幢楼在工程价款25,751,692.11元内享有优先受偿权。本院在执行海南二中院（2011）海南二中民终字第429号生效民事判决过程中，即本院的（2012）浦执字第14-52号执行案件，兴化经信向本院提出执行异议，本院于2014年7月4日作出(2012）浦执异字第14-3号执行裁定。2017年1月16日原告兴化经信向海南二中院递交信访材料，请求对本院(2012）浦执异字第14-3号执行裁定依法予以监督，海南二中院于2017年3月14日作出（2017）琼97执监1号执行监督案件纠正意见函，要求本院对原裁定自行纠正，重新审查原告兴化经信的执行异议，本院于2017年8月15日作出（2017）琼9701执监1号执行裁定，原告于2017年8月21日收到该执行裁定书，现其不服该裁定，于2017年9月1日向本院提起执行异议之诉。   另查明，本院在执行海南二中院（2011）海南二中民终字第429号国盛公司诉东泰公司建设工程施工合同纠纷一案的生效民事判决中，即本院的（2012）浦执字第14-52号执行案件，生效判决确认的国盛公司对洋浦华泰豪苑A、B、C幢楼在25,751,692.11元范围内优先受偿的工程价款已经执行到位，仍有判决确认的其他款项未执行完毕。   又查明，洋浦东泰房地产有限公司由海南东台房地产开发公司和海南建瓴地产公司于1994年6月29日投资设立，海南东台房地产开发公司目前仍在存续经营。海南国盛集团有限公司于2016年2月14日变更为海南国盛建工集团有限公司。兴化市经贸资产经营管理公司于2016年3月18日更名为兴化市经信资产管理中心。   再查明，福建七建洋浦分公司与海南东台房地产开发公司、海南建瓴地产公司及东泰公司建设工程施工合同纠纷一案，经法院一审、二审判决后，在执行过程中，将洋浦华泰豪苑11套房屋冲抵工程款，用陈其全名字办理签订房屋买卖合同、登记以及过户手续。后因本院（2010）浦民初字第87号国盛公司诉东泰公司建设工程施工合同纠纷一案，该11套房屋于2010年10月12日被查封，陈其全提出执行异议，本院作出执行裁定予以驳回。2014年8月18日，陈其全向本院提出执行异议之诉，一审判决驳回陈其全的诉讼请求。陈其全不服，向海南二中院提出上诉，二审法院认为陈其全对洋浦华泰豪苑11套房屋权利的取得基于福建七建洋浦分公司与东泰公司在法院强制执行程序中达成的以房抵债的执行和解协议，该项事实已为人民法院生效法律文书依法确认，且其成立并生效判决确认的时间先于国盛公司，以确认在后的优先受偿权不能阻断生效在先的同等权利为由，撤销了一审判决，确认房屋归陈其全所有，判决停止对涉案房屋的强制执行，解除查封。   本院认为，原告兴化经信与第三人东泰公司就诉争的4套房屋签订了4份《商品房买卖合同》，该4份合同系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，本案第三人东泰公司认可其与原告之间存在借贷关系，及双方协议以洋浦华泰豪苑abcd号四套房屋抵偿借款。第三人东泰公司与原告兴化经信在签订购房合同后，双方到洋浦经济开发区规划建设土地局就诉争的4套房屋办理了房地产预告登记，预告登记权利人为原告兴化经信。但双方未办理过户登记，诉争房屋仍登记在第三人名下，依据上述法律规定，涉案房屋的所有权并未变更登记至原告名下，原告对涉案房屋进行预告登记仅具有对抗第三人的效力。对原告请求确认其享有诉争房屋的所有权不予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”的规定，被告国盛公司与第三人东泰公司建设工程施工合同纠纷一案经海南二中院（2011）海南二中民终字第429号民事判决，确认国盛公司对包括本案争议房屋在内的洋浦华泰豪苑A、B、C幢楼在工程价款25,751,692.11元内优先受偿，该案在本院执行过程中，即本院的（2012）浦执字第14-52号执行案件，上述25,751,692.11元的工程价款已经执行到位，仍有其他判决确认的款项未执行完毕，目前，被告国盛公司对第三人东泰公司享有的仅为一般性债权。该一般性债权不能对抗原告兴化经信对涉案房屋已经进行预告登记的具有排他性的权利。且原告兴化经信对涉案房屋进行预告登记的时间是2009年9月28日，早于2010年10月12日，即本院查封诉争房屋的时间。据此，应解除对预告登记在原告兴化经信名下房屋的查封。   其次，原告诉称本院存在超标的查封的问题，由于海国房估（2012）字第011号《房地产估价报告》系2012年作出，该评估价格并非执行到的款项，本院（2012）浦执字第14-52号执行案件仍在执行中，尚未执行完毕，且本案审查的是案外人针对执行标的提出的异议之诉，对于执行行为是否存在超标的查封不是本案审查的范围。陈其全对华泰豪苑11套房屋的相关权利源自福建七建洋浦分公司对东泰公司所享有的建设工程优先受偿权，陈其全所涉建设工程优先受偿权执行案件先于国盛公司的建设工程优先受偿权执行案件，该权利经过法院生效判决及执行文书确定，该情况与本案情况存在差异。   另外，被告辩称原告兴化经信在本院(2012）浦执异字第14-3号执行裁定作出后，没有在法定期限内提出执行异议之诉，其权利不应得到救济的问题。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百三十条第一款：“上级法院发现下级法院在执行中作出的裁定、决定、通知或具体执行行为不当或有错误的，应当及时指令下级法院纠正，并可以通知有关法院暂缓执行。”的规定，兴化经信向海南二中院递交信访材料，引起执监程序，海南二中院要求本院重新审查兴化经信的执行异议，该程序的提起不受时间的限制。本院于2017年8月15日作出（2017）琼9701执监1号执行裁定，原告于2017年8月21日收到该执行裁定书，现其不服该裁定，于2017年9月1日向本院提起执行异议之诉，其权利可以得到救济。   综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行位于洋浦华泰豪苑的abcd号四套房屋，并解除查封；   二、驳回原告兴化市经信资产管理中心其他诉讼请求。   案件受理费38,800元，由被告海南国盛建工集团有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。     审判长 崔 蕾   审判员 廖长荣   审判员 李科蕾     二〇一七年十二月二十七日   书记员 王语佳   附相关法律、法规条文：   《中华人民共和国物权法》   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。   第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。