江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1003民初9713号原告：包全超，男，1989年5月8日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：邹成勇，上海市协力（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建，上海市协力（南京）律师事务所律师。被告：祝苑，女，1985年2月26日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：薛俊华，系被告丈夫，1982年9月6日出生，汉族，住仪征市。原告包全超与被告祝苑房屋租赁合同纠纷一案，经江苏省扬州市中级人民法院裁定指定本院管辖，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包全超的委托诉讼代理人周建、被告祝苑的委托诉讼代理人薛俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包全超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告租金6万元；3.判令被告赔偿原告设计费损失2万元；4.判令被告支付原告违约金21600元。事实及理由：2017年4月15日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于仪征市房屋用于经营餐饮项目。租赁期限自2017年4月18日至2022年7月18日。原告按约支付被告租金6万元。后原告聘请设计公司、施工队进行设计、施工并雇佣厨师等工作人员。当原告准备进场施工时，位于隔壁的业主田荣青告知原告其与被告之间就房屋存在权利争议且目前案件仍在法院审理过程中，故原告无权使用房屋。为此，田荣青不断对原告予以阻扰，导致原告根本无法开展工作，更无法使用案涉房屋。后原告积极与被告协商请其与田荣青沟通，但被告拒绝。自始至终，被告未与田荣青沟通。原告认为根据《合同》第十二条，被告有义务为原告正常合理使用房屋排除妨碍并提供积极的服务和保障，但被告严重违反约定。为履行合同，原告不断与田荣青、被告进行友好沟通，甚至寻找相关第三人进行协商，但被告依然无法解决上述问题。截至目前，原告的各项成本（包括不限于贷款利息）不断增长，而项目并无任何进展。故被告的上述行为导致原告无法实现合同目的，故要求解除合同并要求被告返还已经支付的租金6万元。合同签订后，原告为启动餐饮项目，与案外人扬州中杰建设工程有限公司签订了《室内装修合同》，该合同已经履行完毕：中杰公司已经交付效果图，原告已经支付设计费2万元，因被告对解除合同存在严重过错，故要求被告赔偿该费用。同时合同约定了任何一方违约需每月向对方支付年租金的10%作为违约金，因被告违约，直至起诉时，原告依然无法使用房屋，故被告应当支付原告自2017年租金12000元/月为基数、自2017年5月14日起计算至起诉时止计21600元。祝苑辩称，被告已经履行了《房屋租赁合同》所有条款，包括合同中约定的第十二条即：甲方为乙方承租期间正常合理使用该商铺提供积极的服务和保障。被告为此所做的工作均为了有效化解矛盾。原告要求被告找熟人直接约田荣青和解的思路完全行不通。原告以被告未履行规定的义务为理由要求提前解除房屋租赁合同的诉请不能成立，原告的真实原因是其合伙人精力不够不想再经营本项目，同时原告提前终止合同，需提前六个月书面通知对方，经过协商后签订终止合同书。原告要求被告支付违约金的诉求不能成立。被告认为原告在遭受第三方骚扰的时候，无视合同仍然有效的事实，单方停止了装潢和相关项目进程。鉴于原告未按照合同要求，提前与被告商议签订终止合同书，导致原租赁合同仍然有效，影响了被告房屋使用权的收回和房屋重新招租的合同签订，同时也给被告带来了不必要的经济损失。原告在未签订终止协议的前提下，应当按照合同约定于2017年11月1日前向被告缴纳第一年的下半年房租6万元。原告要求赔偿装潢设计损失，被告表示遗憾和同情，该损失不应由被告承担，被告不仅积极履行了合同的相关条款，且原告装潢设计损失与履行合同没有必然的因果关系。本院经审理认定如下事实：2017年4月15日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条，房屋基本情况。甲方房屋坐落于仪征市间两层，建筑面积400平方米；第二条，房屋用途。该房屋用途为承租人从事经营餐饮等合法经营项目。乙方在承租期内如若经营不善，可经甲方同意向第三方转租，若产生房屋转让费则归乙方所有，但必须保证经营合法性。乙方或与甲方进行协商、提前解除房屋租赁关系，将房屋退还给甲方；第三条，租赁期限。自2017年4月18日至2022年7月18日止；第四条，租金。该房屋以人民币计，第一年壹拾贰万元（按15个月计一年），第二年壹拾叁万贰仟元……；第五条，付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方支付房屋租金和押金。租金的支付期限与方式：每年一次，先缴款后使用；第六条，押金。乙方应于签合同前交给甲方租赁押金叁万元；第七条，交付房屋期限。甲方于本合同生效之日起，将该房屋交给乙方；……；第十二条，双方责任与义务。……；甲方应尽义务：……；2.甲方为乙方在承租期间正常合理使用该商铺提供积极的服务和保障；……；4.在乙方承租期内不得违反合同条款向乙方提出解约，除双方达成一致意见，如甲方单方面违反合同条款解约则需赔偿乙方所有经济损失；第十三条，提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十二条规定的情况，甲方必须终止合同时，一般应提前书面通知乙方。乙方的经济损失由乙方自理；第十四条，违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按月度需向对方交纳年租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。乙方承租合同期满，又未能签订新的租赁协议的，应按时将租赁房屋交还甲方，如逾期交还，乙方除应按原合同交纳房租外，还必须缴纳每日伍佰元的违约金。原告向被告支付包括押金3万元在内合计9万元，后被告退回3万元押金。其余6万元系租金未退回。2017年4月30日，原告与扬州中杰建设工程公司签订《室内装修合同》，合同约定涉及内容：餐厅室内装修设计，设计费为2万元。经查：被告曾于2015年11月份以房屋租赁合同纠纷起诉田荣青、第三人林家龙。本院于2016年2月判决田荣青于本判决发生法律效力之日起二十日内将原告祝苑所有的位于万年大道新天地花苑8幢C段103、104、203、204的房屋恢复原状并返还给祝苑。田荣青不服判决提起上诉，江苏省扬州市中级人民法院于2016年6月作出维持本院判决的判决，后田荣青提起申诉，经审查，江苏省扬州市中级人民法院于2016年12月作出驳回申诉的民事裁定。庭审中，被告自认原告于2017年5月14日要求其协调，明确提出不租时间是7月7日。被告于7月9日发过一个信息，约原告和被告签订解除协议。10月25日被告方安排人员到案涉房屋内清理垃圾准备对外出租。被告还陈述“钥匙是7月7日给我们的，7月6日说不租了钥匙你也不给我，所以7月7日把钥匙给我了，是他的一个朋友把钥匙给我的”。“第一年按照15个月计算的，8000元一个月。实际上给了3个月的免租期。免租期是在原告承租房屋5年基础上给予的优惠。”“从4月15日到7月15日”。“3万元是房屋的押金，已经退还给了原告，大概是7月份退还的，拿到钥匙以后，7月中旬”。原告陈述“第一年8000元一个月实际上是给了3个月的免租期事实予以认可”。从原告与被告的父亲祝平光及被告的丈夫薛俊华之间的通话、短信及微信沟通看，原告亦认为“我就一直想一直担心的事情，我执意去装，他应该也不会去阻拦，但是装好之后，营业之后，我们估计也会大小麻烦不断，就是我我就是也就想简简单单的，来做个生意，来开个餐厅，做个生意而已，我不想这个到时候花钱把这个装修好了，花几个月时间也浪费了、精力也浪费了、钱也浪费了。然后开，这也是事情，那也是事情，过两天来打一个电话说说”庭审中，原告为证实其主张向本院提供以下证据：1、2017年4月15日，原被告签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告间存在合法的租赁合同法律关系。被告有义务为原告正常合理使用涉案房屋排除妨害并提供积极的服务和保障。违约方应向守约方每月支付年租金的10%作为违约金。2、原告向被告支付9万元租金的转帐记录，证明原告已依约向被告支付9万元租金。3、2017年5月14日原告包全超与被告之父（祝平光）的电话录音，证明被告未为原告合法使用房屋排除妨害并提供积极的服务和保障，导致原告根本无法使用房屋，构成根本违约。原告的合同目的无法实现，涉案合同应予以解除。被告应依约向原告支付违约金。4、中杰公司制作的效果图；5、原告向案外人中杰公司支付设计费的收据，证据4、5证明未使用涉案房屋，原告与中杰公司签署《室内装修合同》该合同已履行完毕，中杰公司已交付效果图，原告已支付2万元设计费，被告应赔偿原告该项损失。6、2017年5月15日原告包全超与被告之父（祝平光）的电话录音2份，证明第三人田荣青存在实际阻碍原告施工的行为。原告请求被告方面积极解决上述问题。被告不但不积极采取实际措施解决问题，反而声称原告的顾虑是不必要的。综上，被告违反了协助原告排除妨碍的合同义务，导致原告无法使用房屋，合同目的无法实现，原告可依法解除合同并主张返还租金、赔偿损失。7、原告与中杰公司签署的《室内装修合同》，证明未使用涉案房屋，原告与中杰公司签署了《室内装修合同》。8、2017年10月25日原告拍摄的涉案房屋图片，证明在涉案房屋租赁合同尚未合法解除前，被告未经原告同意即擅自对房屋进行装修、施工，严重损害了原告的权益；涉案合同无继续履行的可能，原告保留追究被告相关法律责任的权利。被告质证认为，对证据1没有异议；对证据2没有异议；对证据3没有异议，是事实；对证据4没有异议；对证据5图片没有异议、收据也没有异议；对证据6没有异议；对证据7没有异议；对证据8没有异议。本院对原告提交的证据予以认定。上述证据足以证实上述事实。被告为证实其主张，向本院提供如下证据：提供1、薛俊华2017年6月份通话详单，证明薛俊华为了对方正常使用房屋所做的工作；2、薛俊华2017年6月份短信详单，证明薛俊华和消防大队工作人员吴某之间的短信和原告之间的短信记录，证明被告所做的工作；3、薛俊华2017年7月份短信详单，薛俊华、田荣青和消防大队之间的联系，证明在这期间被告所做的工作；4、薛俊华2017年7月份通话详单，证明薛俊华7月份为房屋的问题所做的工作；5、薛俊华与包全超短信联系截图（从6月23日到7月9日），证明薛俊华和原告之间诉讼纠纷发生的中间一些过程，比如说什么时候把钥匙给被告的，被告是怎么答复的，从来没有说这个事情被告不闻不问；6、祝平光与包全超微信联系截图（7月7日），证明原告对房屋后期使用想法，原告给予了答复；7、田荣青涉嫌侵占耕地卫星图，证明被告方到现场做的工作；8、薛俊华对侵占耕地现场调查取证图片，证明被告方到现场做的工作；9、薛俊华到国土资源局咨询调取的国土资源部卫片图斑，证明被告方所做的工作；10、举报仪征市某某材料有限公司侵占耕地的材料，证明田荣青违法用地事实的举报；11、向消防大队要求公开田荣青旅馆消防许可证的申请书，证明被告方所做的工作；12、邮件申请书的挂号信封面，证明被告方所做的工作；13、邮政局挂号信投递记录，证明被告方所做的工作；14、向消防部门递交的田荣青旅馆存在火灾安全隐患，证明被告方所做的工作；15、薛俊华与消防大队经办人吴某的短信截图，证明被告方所做的工作；16、薛俊华与田荣青的短信截图，证明薛俊华与田荣青交涉的一个过程，7月11日薛俊华与田荣青明确和解的一个证据；17、7月1日田荣青主动约请中间人赵某的短信截图，证明被告方所做的工作；18、薛俊华与中间人赵某的微信聊天截图，证明被告方所做的工作。原告质证认为，对证据1到4真实性无法认可，证据上没有任何印章，关联性不认可，所谓的186××××****是被告方面的联系方式，也无法证明被告方与其他人的联系内容。对证据5三性不认可。对证据6三性不认可。对证据7三性不认可。对证据8真实性认可，关联性不认可，无法证明所谓的侵占耕地与本案有任何关联。对证据9三性不认可。对证据10真实性无法认可，举报信上无任何人签字盖章，关联性不认可，看不出所谓的仪征市某某材料有限公司与本案有任何关联。对证据11真实性不认可，申请人处连签字都没有，关联性不认可，无法证明所谓的举报万年大道虹居然商务休闲旅馆与本案有任何关联。对证据12、13三性不认可。对证据14三性不认可。对证据15三性不认可。对证据16、17、18三性不认可。上述无法认可真实性的证据无法证明被告所谓的工作是否真实存在，更无法证明被告的工作是在原告请求被告履行合同义务后作出的。同时，被告的所谓工作与本案无任何关联。无法证明其已经履行合同义务，并且也无法证明案外人田荣青不会再继续阻碍原告使用房屋。原告正是因为被告未积极履行合同义务，导致原告无法使用房屋开展经营才解除合同。本院认为,被告提供的证据5和证据6，所反映的短信与微信来往记录，原告虽否认，但结合原告提供的录音材料，相关内容相互印证，本院予以认定，其他证据因被告未能提供相关证据予以佐证，故本院对此难以认定。本案争议焦点是：1.双方《房屋租赁合同》是否已经解除？2.本案违约责任由谁承担。针对焦点一，本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规禁止性规定，故合同合法有效，双方均受该合同的约束。在合同履行中，原告因为案外人田荣青与被告存在讼争房屋租赁纠纷，田荣青数次对其言语阻拦而要求被告协商未果的情况下，于2017年7月7日向被告提出不再租赁讼争房屋，被告亦同意解除，但因退还租金问题未能就《房屋租赁合同》的完全解除达成一致意见。从双方交往的微信及短信内容看，原告已于2017年7月7日将讼争房屋的钥匙交给被告。故本院认定双方合同实际于2017年7月7日解除。针对焦点二，本院认为，合同解除有协商一致解除和法定解除条件出现时解除两种解除方式。本案中，双方合同虽于2017年7月7日解除，但因解除合同的原因与责任未能达成一致，致使双方形成纠纷。双方合同约定，被告为原告在承租期间正常合理使用该商铺提供积极的服务和保障，原告在案外人田荣青的言语阻拦下，认为被告未尽合同约定的服务和保障义务而要求解除合同，无合同约定或法律依据，故原告向被告提出不再租赁讼争房屋，即解除双方租赁合同的请求无事实和法律依据。原告在没有约定或者法定解除权的情况下向被告提出不再租赁房屋而解除合同系违约行为。法律虽规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，但本案中案外人田荣青与被告之间的租赁合同纠纷经一审、二审和再审，已经尘埃落定，被告对讼争房屋的产权与案外人无争议，原告以将来可能发生的行为而推定被告不能提供积极的服务和保障，亦无法律依据，故对合同的解除，原告存在违约行为。但被告在双方履行租赁合同过程中，在原告向其反映讼争商铺存在案外人言语阻拦的情况下，应当协助原告消除现有影响与将来疑虑，但被告并未与案外人协商，虽然被告提供了其与案外人之间的交涉材料，但是直至双方解除租赁合同时，相关因素并未消除，被告的行为是促成原告的诱因，但不是根本原因。双方陈述第一个租赁年度租金按照十五个月计算即8000元每月，实际是被告给予原告免租期3个月（2017年4月15日至2017年7月15日）。该免租期系基于双方约定的租赁期限给予原告的优惠，但因原告存在主要违约责任和结合公平合理的原则，原告应当支付被告免租期间的租金，但被告对解除合同存有一定责任，故本院综合原告违约故意程度、被告的行为、原告已经为履行合同所支出设计费及公平合理原则，酌定原告支付被告解除租赁合同前租期内部分租金。基于上述因素，本院酌定原告支付被告两个月租金，即16000元（8000元×2），据此被告应当返还原告租金44000元（60000元-16000元）。综上，原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2017年7月7日解除。合同解除的责任在于原告，故原告要求被告返还租金6万元的请求，本院予以部分支持。原告要求被告赔偿设计费和违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告包全超与被告祝苑于2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月7日解除；二、被告祝苑于本判决生效后十日内一次性返还原告包全超租金计人民币44000元；三、驳回原告包全超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元，依法减半收取1166元，原告包全超负担900元，被告祝苑负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  徐小年二〇一七年十二月十八日书记员  刘苏培