云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终7425号上诉人（原审原告）：缪丽华，女，1963年9月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：柴林、陈加玲，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南百大新百房地产有限公司，住所地：云南省昆明市高新区二环西路**高新科技信息中心主楼。法定代表人：谢勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄鹤荣，男，1977年12月6日出生，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗庆元，女，1979年12月18日出生，系公司员工，特别授权代理。上诉人缪丽华因与上诉人云南百大新百房地产有限公司（以下简称“百大新百公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初5076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人缪丽华的委托诉讼代理人柴林、陈加玲，上诉人百大新百公司的委托诉讼代理人黄鹤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪丽华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人百大新百公司承担。事实和理由：一、商品房购销合同约定的被上诉人逾期交房违约金计算标准明显过低，不足以弥补上诉人的损失，应按中国人民银行同期一至三年期贷款年利率6%的标准增加逾期交房违约金，该增加没有超出上诉人的实际损失，应当判决予以支持。二、被上诉人应自2015年1月1日起至2016年11月27日止，以逾期交房696天为逾期天数向上诉人支付逾期交房违约金。因百大新百公司逾期交房，亦未及时通知上诉人接房，造成上诉人与案外人昆明百大集团商业管理有限公司（以下简称百大商业公司）租赁合同租期延迟自2016年11月28日起算，直接导致上诉人租金受损。百大新百公司辩称，双方商品房购销合同约定的逾期交房违约金高于上诉人缪丽华同日与案外人所签租赁合同约定的租金标准，该违约金已足以弥补上诉人缪丽华的实际租金损失，法院不应再予以调高。根据上诉人缪丽华对案外人昆明百大集团商业管理有限公司（以下简称百大商业公司）的授权及百大商业公司代为办理的接房手续，涉案房屋已于2015年12月1日交付。请求驳回缪丽华全部上诉请求。百大新百公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判百大新百公司按其与缪丽华所签《商品房购销合同》第九条约定标准向缪丽华支付逾期交房违约金5133.03元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决按缪丽华已付房款158460元×0.01%×335天，判决上诉人支付逾期交房违约金5308元，认定事实不清，且没有相应的法律依据。百大新百公司的逾期交房违约金应根据双方合同约定分段计算，即：逾期交房的前30天，按每天10元支付违约金；逾期30天后，按已付房款0.01%乘以逾期天数支付违约金。二、一审判决由上诉人承担全部案件受理费，适用法律错误。一审判决并未支持原告缪丽华的全部诉讼请求，不应由百大新百公司承担一审全部诉讼费。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。缪丽华辩称，1.双方商品房购销合同约定的违约金低于缪丽华的实际租金损失。缪丽华与案外人百大商业公司租赁合同约定的是5年租期，且租金按年度递增，百大新百公司单按前述租赁合同最初两年的较低租金计算缪丽华的租金损失，显失公平，应按5年租期的平均年租金衡量缪丽华的实际租金损失。2.本案是百大新百公司单方违约引发，一审判令由百大新百公司承担全部诉讼费无误。请求驳回百大新百公司全部上诉请求。缪丽华向一审法院起诉请求：1.判令百大新百公司向其支付逾期交房的违约金18130元；2.判令百大新百公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月19日，原告缪丽华（乙方）与被告云南百大新百房地产有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：1、乙方购买甲方开发的位于昆明市高新区商院路的“百大悦尚西城1”2栋第1层020号房；2、房屋总价款为158460元；3、乙方于2014年6月19日支付购房款158460元；4、甲方应于2014年12月31日之前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方；5、甲方逾期交房的应自该合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款项房款0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。同日，原告缪丽华向被告云南百大新百房地产有限公司支付房款158460元。2014年6月19日，原告缪丽华授权昆明百大集团商业管理有限公司代其办理百大悦尚西城2-1-020号房屋的交接手续，代为领取该房屋的钥匙，并出具一份《授权委托书》。同日，原告缪丽华（甲方）与昆明百大集团商业管理有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将百大悦尚西城2栋1层020号房屋出租给乙方使用，租赁期限为15年，2016年1月1日至2016年12月31日的租金为3773元，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为3773元。2015年12月1日，被告云南百大新百房地产有限公司通知昆明百大集团商业管理有限公司接房。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审法院结合涉案《商品房购销合同》关于交房期限的约定及被告实际交房的时间，一审法院确定被告逾期交房，已构成违约，故被告应向原告支付逾期交房违约金；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中原告主张按中国人民银行公布的1-3年中长期贷款利率计算违约金，被告则提出了减少约定违约金的抗辩，一审法院综合考量涉案商品房面积、所处位置、合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际经济损失以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则衡量，结合《商品房购销合同》约定的违约金标准，确定按已付款项房款0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金的标准计算能弥补原告的租金的实际损失，故一审法院确认以合同约定的违约金计算标准予以计算；第三，关于原告已付房款的认定。本案中，原告一次性付款158460元，故本案已付房款为158460元；第四，关于被告逾期交房的天数。庭审查明，约定的交房时间为2014年12月31日，被告向原告的委托人通知交房的时间为2015年12月1日，故被告逾期交房335天。综上，被告应向原告支付违约金5308元（158460元×0.01%×335天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：被告云南百大新百房地产有限公司在本判决生效后十日内向原告缪丽华支付逾期交房违约金5308元。案件受理费人民币127元（减半收取），由被告云南百大新百房地产有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对一审确认事实，上诉人缪丽华认为一审判决遗漏认定其与案外人百大商业公司租赁合同有关后三年租金的约定，并遗漏认定百大新百公司就接房事宜未通知到缪丽华本人，另对一审确认的涉案房屋实际交付日期有异议。本院认为，缪丽华与案外人百大商业公司租赁合同中有关后三年租金的约定，与本案处理并无直接关联，对此，一审未作为本案法律事实予以确认，并非遗漏基本案件事实，故对缪丽华该异议，本院不予支持。对于一审是否遗漏百大新百公司就接房事宜未通知到缪丽华本人的问题，本院认为，鉴于缪丽华2014年6月19日对百大商业公司就接房事宜出具的授权，以及百大新百公司于2015年12月1日与百大商业公司办理房屋交接手续的事实，百大新百公司是否通知缪丽华本人接房对本案处理无直接影响，对此，一审未作为本案法律事实予以确认，并非遗漏基本案件事实，故对缪丽华该异议，本院不予支持。对于缪丽华对涉案房屋实际交房日期的异议，如前所述，受托人百大商业公司2015年12月1日接房的后果当然及于委托人缪丽华，对缪丽华该异议，本院不予支持。上诉人百大新百公司，对一审确实事实无异议。二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点是：上诉人百大新百公司就本案逾期交房违约金应如何计算？本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。（一）关于逾期交房期间。根据涉案《商品房购销合同》，上诉人百大新百公司应于2014年12月31日之前交房。根据缪丽华对百大商业公司就代为接房的委托授权，受托人百大商业公司2015年12月1日代委托人缪丽华与百大新百公司办理涉案房屋的交接手续，接房的相应后果直接约束委托人缪丽华，则一审对缪丽华就涉案房屋的实际接房时间确认为2015年12月1日，进而计算出上诉人百大新百公司逾期交房时间为335天的认定无误，本院依法予以维持。并因前述委托事实，就上诉人缪丽华认为上诉人百大新百公司未及时通知本人接房而应以2016年11月27日作为接房日的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）有关逾期交房违约金的计算方法。上诉人百大新百公司认为应按照《商品房购销合同》第九条的约定，逾期交房的前30天，按每天10元支付违约金；逾期30天后，按缪丽华已付房款0.01%乘以逾期天数支付违约金，并认为缪丽华未能证明其逾期交房损失远高于约定的违约金，一审不应调整约定的违约金。上诉人缪丽华认为，因百大新百公司逾期交房，其与案外人的租赁合同被迫顺延租期，租金收益受损，应按中国人民银行同期一至三年期贷款6%的标准计算逾期交房违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案购房合同履行过程中，上诉人缪丽华按约履行了己方的合同主要义务：按期足额支付购房款；上诉人百大新百公司的合同主要义务在于按期交付符合双方约定的房屋，其自身作为专门从事房地产开发经营的公司，在商品房购销合同签订之时，对涉案房屋建设进度及未来交房日期本应有合理的预期，但百大新百公司不仅未能按约如期交房，且存在长期逾期交房的客观事实，违约情形较为严重，并因此影响到上诉人缪丽华在签约时对合同履行情况及自己预期收益的判断，客观上造成了上诉人缪丽华未能按期取得租金收益。故综合本案双方当事人的专业水平、订约能力对比、合同履行情况、就违约的过错程度、各自预期收益及逾期交房所造成的实际经济损失，一审以缪丽华已付购房款的0.01%乘以逾期天数计算违约金，系在双方合同约定违约金的基础上兼顾公平和诚实信用原则，酌情进行自由裁量，该处理并无不当，应予维持。综上所述，缪丽华、百大新百公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人云南百大新百房地产有限公司负担。上诉人缪丽华预缴的二审案件受理费254元予以退还。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  陆有林审判员  陈 红审判员  方云红二〇一七年十二月十二日法官助理仝倩华书记员杨雅婷