云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民终896号上诉人（原审原告）：胡云龙，男，1962年12月3日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。上诉人（原审原告）：杨云春，女，1972年10月10日生，汉族，住云南省玉溪市新平彝族傣族自治县。委托诉讼代理人：胡德俊，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明中实房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市经开区云大西路佳逸盛景花园*期**栋*******号。法定代表人：向明雷，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：侍向东，云南唯真律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杜远鑫，云南唯真律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人胡云龙、杨云春因与被上诉人昆明中实房地产开发有限公司（以下简称“中实公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡云龙、杨云春上诉请求：一、维持原判第一项；二、撤销原判第二项；三、判令中实公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金143981.26元（按年利率6%上浮50%即9%计算自2014年4月18日至2017年3月6日），后续违约金按上述标准计算至房屋权属证书办理完成之日止；四、一、二审诉讼费由中实公司负担。事实和理由：其全权委托中实公司办理房屋权属证书，并履行了全部义务后，中实公司应替其办理房屋权属证书。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款适用的两个条件之间的关系是“或者”，即符合其中一个条款即可。本案因符合该条款的第一个条件，所以中实公司应承担逾期办证的违约责任，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（6%×150%）的标准计算。一审法院忽视该条款适用的第一个条件，仅以本案不符合第二个条件，就认定不适用该条款错误。中实公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡云龙、杨云春向一审法院起诉请求：1、判令中实公司继续履行合同，立即为其办理房屋权属证书；2、判令中实公司向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金143981.26元（按年利率6%上浮50%即9%计算自2014年4月18日至2017年3月6日），后续违约金按上述标准计算至房屋权属证书办理完成之日止；3、本案诉讼费由中实公司承担。一审法院认定的事实：中实公司以出让方式取得位于玉溪市××区龙马路××号，编号为：532401001-0E-01-011地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为：玉红国用（2011）第1621号，经审批，中实公司在该地块上建设商品房，项目名称为：“湖畔知城”，该项目建设工程规划许可证号为：建字第530401-2011-00043号，商品房预售许可证号为：预许玉字（2012003）号。2014年1月18日，胡云龙、杨云春与中实公司签订了《商品房购销合同》（合同编号为：湖畔知城（0284））及《合同补充协议》，合同约定胡云龙、杨云春购买中实公司开发建设的“湖畔知城小区”第2幢1单元第27层2××2号房屋，房屋参考套内建筑面积为61.5平方米，分摊面积为19.46平方米，建筑面积为80.96平方米，按套计价，总房款为569606.4元。中实公司应于2014年3月18日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给胡云龙、杨云春。商品房交付使用之日起，采用一次性付款的，胡云龙、杨云春应依法到房地产管理部门办理权属登记手续或委托中实公司代为办理。未约定逾期办证违约金。双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。2014年5月15日，胡云龙、杨云春向中实公司交清了购房款、契税等费用，并办理了房屋交接手续。2014年5月27日，胡云龙、杨云春向中实公司支付了代办产权证等费用。因胡云龙、杨云春所购房屋一直未办理取得产权证，2017年3月10日，胡云龙、杨云春向一审法院提起诉讼。另查明，2017年8月15日至同月23日期间，中实公司已向玉溪市红塔区不动产登记中心提交了“湖畔知城小区”相关房屋的产权登记材料。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案胡云龙、杨云春与中实公司于2014年1月18日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应继续履行合同义务。中实公司已向红塔区不动产登记中心申请办理不动产权属证书，证明胡云龙、杨云春所购房屋已具备相应的办证条件，但至本案开庭审理时尚未取得所购房屋的权属证书，中实公司代办产权证的义务尚未完全履行完毕，故对胡云龙、杨云春要求中实公司继续履行合同，为其代办房屋产权证的诉讼请求，予以支持。关于胡云龙、杨云春要求中实公司支付逾期办证违约金的主张，双方在合同中虽约定了中实公司代胡云龙、杨云春办理产权证，但并未约定具体起止时间，也未约定违约责任。现胡云龙、杨云春要求中实公司赔偿逾期办证违约金，因双方未约定违约金，且未提供逾期办证给其造成的损失究竟是多少的证据，致无法认定其损失情况。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条适用的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿，现胡云龙、杨云春不能举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故对其要求中实公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。遂判决：“一、由被告昆明中实房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内代原告胡云龙、杨云春办理玉溪市××区龙马路××号“湖畔知城小区”第2幢1单元第27层2××2号房屋的房屋权属证；二、驳回原告胡云龙、杨云春的其余诉讼请求。”二审中，双方均未提交新的证据。经征询当事人对一审法院确认事实的意见，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，综合双方上诉及答辩意见，双方对原判第一项由中实公司于判决生效10日内代胡云龙、杨云春办理湖畔知城小区第2幢1单元第27层2××2号房屋权属证无异议，且中实公司已向红塔区不动产登记中心提交了办理房屋产权登记的材料，本院予以维持。二审争议的焦点是胡云龙、杨云春要求中实公司支付逾期办证违约金的主张能否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条适用的条件是损失难以确定，即首先明确有损失才赔偿。本案中，中实公司与胡云龙、杨云春签订的《商品房购销合同补充协议》第三条中就产权登记问题虽约定：预售的商品房自交付使用之日起，采用一次性付款方式的，乙方应依法到房地产管理部门办理权属登记手续或委托甲方代为办理。但未约定具体时间，也未约定违约责任，且胡云龙、杨云春不能举证证实逾期办证给其造成的损失情况，故一审法院对胡云龙、杨云春要求中实公司支付逾期办证违约金的主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，胡云龙、杨云春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由胡云龙、杨云春负担。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一七年十二月十八日书记员  张 静