江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0111民初8869号原告:王静，女，1984年2月5日生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：马荣红、戴震飞，江苏爱信律师事务所律师。被告：薛玲玲，女，1987年9月11日生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：陈文波，北京市京师（南京）律师事务所律师。被告：左庆华，男，1987年10月1日生，汉族，住安徽省庐江县。原告王静与被告薛玲玲、左庆华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人马荣红、戴震飞、被告薛玲玲的委托诉讼代理人陈文波到庭参加了诉讼。被告左庆华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令两被告退还购房定金10000元及电器款5000元；3、判令两被告赔偿原告损失450000元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告薛玲玲、左庆华签订了房地产买卖中介合同（以下简称中介合同），约定将位于南京市××区××镇××路××号××××幢×单元×××室以总价897000元出售于原告。合同签订后，原告按约将1万元定金交付薛玲玲。后由于该房屋价格大幅上涨，被告拒绝履行合同，原告诉至法院，后因该合同继续履行存在风险，法院驳回了原告要求继续履行合同的诉讼请求，因此在原告要求继续履行合同无果的情况下，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院查清事实依法裁决。被告薛玲玲辩称，同意解除合同，因为现在这个合同没有实际履行的可能性；同意退还购房定金10000元，但是对于原告主张电器购买费用5000元，我们没有看到相关费用票据，我们认为电器购买与房屋买卖合同没有关联性；现行的合同法关于违约金的规定都是补偿性的，没有惩罚性的，原告要求的赔偿损失450000元，被告没有看到相关的损失计算，对此我们不予认可。被告左庆华未答辩。经审理查明，2016年9月1日，原告王静（合同乙方）与被告薛玲玲、左庆华（合同甲方）签订《房地产买卖中介合同》及补充约定各一份，《房地产买卖中介合同》约定：薛玲玲、左庆华将坐落于南京市××区××镇××路××号××××幢×单元×××室（产权证号为：宁房权证浦转字第××号、建筑面积为137.06平方米）出售给王静，房屋售价为897000元。合同签订当日，双方就房屋付款方式和付款期限达成补充协议：1、乙方于2016年9月1日前支付甲方购房定金10000元，该定金最后冲抵房款。2、乙方于2016年9月30日前支付甲方（薛玲玲、左庆华）首付款人民币叁拾万元整，并于当日双方办理产权交易过户手续；3、余款580000元，乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；4、尾款7000元，在乙方已付清购房定金，首付款及余款后于交房前在甲方清空该房屋内所有户口，结清相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方直接支付给甲方。上述合同签订后，2016年9月7日，王静将首付款10000元支付给薛玲玲。后经双方协商将案涉房屋内的电视机、冰箱、洗衣机、空调作价5000元，王静将该款支付给薛玲玲。另查明，案涉房屋登记在薛玲玲、左庆华名下；薛玲玲、左庆华于2016年1月21日在民政部门办理了离婚手续，就案涉房屋的分割双方在离婚协议中约定：该房屋产权归女方所有，该房屋公积金贷款由男方支付还款，商业贷款由女方负责还款，今后房屋出租出售一律与男方无关，如女方出售房屋男方必须配合办理手续。2016年9月7日，左庆华将办理案涉房屋出售等相关事宜委托薛玲玲代理，并在南京市××区公证处进行了公证。同日，左庆华与薛玲玲签订协议一份，该协议约定：左庆华配合薛玲玲出售案涉房屋，售房所得款项归薛玲玲所有，售房所需缴纳的税费由薛玲玲自行承担；案涉房屋公积金贷款和商业贷款由薛玲玲负责偿还，与左庆华无关。再查明，上述合同签订后，原、被告双方就合同的履行产生争议，原告诉至本院要求继续履行，本院经审理后认为：王静在仅付10000元定金，其他合同内容尚未履行的情况下，经本院释明后原告不能一次性全款支付购房款且坚持要求继续履行房屋买卖合同，因此如判决继续履行，必然涉及案涉房屋抵押权的涤除、购房款的交付、房屋的交付、过户及后续购房款需要通过银行贷款的方式支付等难以强制执行的情况，该合同在事实上无法继续履行，故判决驳回了王静要求继续履行房屋买卖合同的诉请。王静不服该判决向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，江苏省南京市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。以上事实有原告提供的房屋买卖中介合同、收条、本院（2016）苏0111民初8295号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终4413号民事判决书及双方当事人的庭审陈述等证据在卷予以证实。本院认为：合法有效的合同受法律保护。王静与薛玲玲、左庆华于2016年9月1日所签订的房地产买卖中介合同，系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案合同履行过程中，由于薛玲玲违约，导致合同无法履行应当承担相应的违约责任。现王静与薛玲玲均同意解除房地产买卖中介合同，本院予以确认。本案中双方主要争议焦点为：1、原告主张两被告赔偿其450000元的损失是否合理；2、左庆华是否应对原告的损失承担赔偿责任。对于争议焦点1、本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告在庭审中陈述因被告不履行合同给其造成的损失是：因案涉房屋纠纷产生的诉讼费用、合同履行后可以获得的利益损失。被告认为，原告只支付了10000元的定金，合同约定的大部分义务并未实际履行，现原告主张450000元的损失不符合公平、公正和过失相抵的原则。本院认为，原、被告双方已在合同中就一方无正当理由不履行合同的情形约定了违约金50000元并约定造成其它损失的按法律规定进行赔偿，可以认定该违约金系双方在订立合同时预见到或者应当预见到的因一方违反合同对自已可能造成的损失数额，在此基础上，本院结合双方合同实际履行的情况、双方的过错责任及原告因案涉纠纷产生的诉讼费用等因素，对被告薛玲玲不履行合同给原告造成的损失酌定为100000元。对于争议焦点2，本院认为，左庆华与薛玲玲在案涉房屋买卖合同签订前已离婚，并在离婚协议中约定：该房屋产权归薛玲玲所有，今后房屋出租出售一律与左庆华无关，如薛玲玲出售房屋左庆华必须配合办理手续。且左庆华在案涉房屋买卖合同签订后就案涉房屋出售等相关事宜委托薛玲玲代理，并在南京市××区公证处进行了公证。其在案涉房屋买卖的履行过程中并无违约行为，其不应对薛玲玲的违约行为承担赔偿责任。被告左庆华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：解除原告王静与被告薛玲玲、左庆华于2016年9月1日签订××区××镇××路××号××××幢×单元×××室《房地产买卖中介合同》；被告薛玲玲于本判决生效之日起七日内退还原告王静购房定金10000元及电器款5000元并赔偿原告王静100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16968元，由原告王静负担8484元，由被告薛玲玲负担8484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。审 判 长  徐小虎人民陪审员  刘福洲人民陪审员  柯世明二〇一七年十二月五日书 记 员  周 颖