广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初1625号原告：关则泳，男，1968年12月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：郭尤，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。被告：项国成，男，1947年7月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被告：谢丽莲，女，1959年1月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述二被告共同的委托诉讼代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。上述二被告共同的委托诉讼代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。第三人：阳江市阳东区宏盛房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区工业一区广湛公路边。法定代表人：陈积崧。第三人：陈积崧，男，1961年10月3日出生，汉族，住广东省阳江市市辖区海陵镇官堂村民委员会乌石村塘基路十二巷1号。原告关则泳与被告项国成、谢丽莲，第三人阳江市阳东区宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）、陈积崧案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关则泳及其委托诉讼代理人陈文儒，被告项国成及被告项国成、谢丽莲共同的委托诉讼代理人梁荣根到庭参加诉讼。第三人宏盛公司、陈积崧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关则泳向本院提出诉讼请求：1、依法确认关则泳与宏盛公司签订的合同编号为201506***的《商品房买卖合同》和合同编号为201506**的《商品房买卖合同》合法有效；并确认上述《商品房买卖合同》的买卖标的即坐落于阳江市阳东区东城镇东风四路182号裕和轩*幢2**房、1**房的房屋产权属关则泳所有；2、判决停止对坐落于阳江市阳东区东城镇东风四路182号裕和轩*幢2**房、1**房的执行；3、本案诉讼费用由项国成、谢丽莲承担。事实和理由：2012年10月29日，关则泳与宏盛公司签订一份裕和轩《置业计划》和《房产认购协议书》，约定宏盛公司将其开发的位于阳江市阳东区东城镇东风四路182号裕和轩*幢2**房以450000元的价格出售给关则泳，以及约定办理房屋产权费用35978元，关则泳当日一次性支付全部购房款450000元给宏盛公司，宏盛公司并出具收款收据给关则泳收执。2013年1月11日，关则泳与宏盛公司签订《房产认购协议书》，约定宏盛公司将其开发的位于阳江市阳东区东城镇东风四路182号裕和轩*幢1**房以450000元的价格出售给关则泳，以及约定办理房屋产权费用35978元。关则泳当日一次性支付全部购房款450000元给宏盛公司，宏盛公司出具收款收据给关则泳收执。2014年1月，宏盛公司将上述两套房屋交付给关则泳占有使用。2015年6月，关则泳与宏盛公司分别签订合同编号为201506****的《商品房买卖合同》和合同编号为2015060081的《商品房买卖合同》，进一步确定双方的房屋买卖关系，该两份合同已在房产相关部门申请备案。项国成、谢丽莲与宏盛公司、陈积崧股权转让合同纠纷一案，阳江市中级人民法院作出（2014）阳中法民一终字第125号民事判决书已生效，项国成、谢丽莲向阳江市阳东区人民法院申请强制执行，阳东法院于2016年8月8日作出（2015）阳东法执字第329号之六执行裁定，查封关则泳所有的上述两套房屋。关则泳以案外人身份向法院提出书面的执行异议，请求解除对阳江市阳东区东城镇东风四路182号裕和轩*幢2**房、1**房的执行查封。2017年7月24日，阳江市阳东区人民法院作出（2017）粤1704执异19号执行裁定书，以关则泳对上述两套房屋不享有足以排除强制执行的权益，驳回关则泳的异议请求。关则泳与宏盛公司签订的《房产认购协议书》及《商品房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，主体适格，内容合法，没有违反法律、法规强制性规定，应属合法有效的合同。关则泳已履行支付全部购房款义务完毕，宏盛公司已收房款并出具收款收据，关则泳己实际占有涉案两套房屋，涉案两套房屋所有权归关则泳所有，法院应依法保障买受人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款是对无过错买受人物权期待权的保护使用规则。根据上述规定，本案中关则泳与宏盛公司在法院查封涉案房屋之前已订立合法有效书面合同，支付全部购房款，并合法实际占有涉案房屋。由于涉案两套房屋不具备办理房产证条件，关则泳对未办理过户登记不存在过错，故关则泳对本案执行标的物存在足以阻却强制执行的实体权利，法院不得对上述两间房屋予以执行查封，否则将严重损害关则泳的合法权益。综上所述，阳江市阳东区人民法院在（2017）粤1704执异19号执行裁定书中认定关则泳对涉案两套房屋不享有足以排除强制执行的权益，属认定事实错误，应予以纠正。关则泳为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告项国成、谢丽莲辩称，请求法院驳回关则泳的所有诉讼请求。主要理由：一、阳江市阳东区人民法院对涉案房产的查封是正确的，（2017）粤1704执异19号执行裁定书是正确的。项国成、谢丽莲对宏盛公司、陈积崧享有合法有效的债权，在宏盛公司、陈积崧不履行生效裁判的情况下，阳江市阳东区人民法院采取执行查封措施，并驳回关则泳的执行异议请求，符合法律规定。二、本案涉案房产无有效的预购商品房买卖合同，也没有预购商品房合同备案登记，更没有商品房预购预告登记，关则泳对涉案房产不享有足以排除强制执行的实体权利。关则泳不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对执行标的不具足以排除强制执行的权利。1、关则泳与宏盛公司没有签订有效的预购商品房合同。关则泳仅与宏盛公司签订了《房产认购协议书》，认购协议书仅是双方将来订立确定性合同及商品房买卖合同达成的书面允诺或协议，只是表明关则泳具有购买商品房的意向，与商品房买卖合同有根本性的区别，不具有买卖合同的效力。2、涉案房产未在房产管理部门作商品房预购预告登记。3、关则泳未在法院查封之前合法占有涉案房产。关则泳没有证据证明在法院查封之前已对涉案房产合法占有，其权利不能够排除对涉案房产的执行。三、关则泳与宏盛公司不存在真实有效的商品房买卖合同关系，其不是涉案房产的合法权利人，不得停止对涉案房产的执行。（一）关则泳提交的证据无法证明交易的真实性，其与宏盛公司之间不存在真实的涉案房产的买卖关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，本案中关则泳不能举证证明商品房买卖关系的真实性。1、关则泳提交的银行流水不足以证实其支付了购房款。收款收据不能证实关则泳支付涉案房款。编号为2963246的收款收据在时间上明显有修改过的痕迹，内容是“定金”，不足以证实本案涉案房产的买卖关系。2、关则泳和宏盛公司签订的《房产认购协议书》系虚假的。（1）关则泳提交《房产认购协议》上面显示签订时间是2012年，但在2012年裕和轩的所有房产尚未达到销售条件，裕和轩在2013年3月1日才取得《商品房预售许可证》。（2）涉案两套房产的总价格为900000元，关则泳无法提交支付购房款的有效银行流水以证实支付了房款，其提交的两份收款收据主张交付现金90万元，有违大额交易的交易习惯。（3）根据认购行为的行业习惯，在开发商未获得预售许可证时，认购者只需支付1万至3万元的定金，认购者不可能一次性全额支付清全部购房款。（4）如果关则泳与宏盛公司存在真实的认购关系，那么在宏盛公司办理出预售许可证时，必然会签订正式的购房合同，也会到住建部门办理相关的备案或预登记手续。然而本案关则泳未办理相关手续。（5）《房产认购协议书》非等同于商品房买卖合同，关则泳与宏盛公司未形成房产买卖合同关系。房产认购协议书是在购房者初步确定购买意向并缴纳定金时签订的，是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有进行约定，需要双方签署正式的商品房买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》规定，商品房认购书仅仅作为预约合同的性质。（6）关则泳无法提交有效的涉案房产发票。四、关则泳自认在珠海市和阳江市区均有住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，应驳回关则泳的所有诉讼请求。第三人宏盛公司、陈积崧未作陈述。经审理查明，项国成、谢丽莲与宏盛公司、陈积崧股权转让合同纠纷一案，由于宏盛公司、陈积崧未自觉履行已经发生法律效力的广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一终字第125号民事判决确定的金钱给付等义务，项国成、谢丽莲于2015年6月2日向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行[案号：（2015）阳东法执字第329号]。在执行过程中，本院依法向宏盛公司、陈积崧发出执行通知书，责令其履行上述民事判决确定的义务，宏盛公司、陈积崧未按执行通知全部履行。本院于2016年8月8日作出（2015）阳东法执字第329号之六执行裁定，查封宏盛公司、陈积崧名下的房地产，并于2016年12月14日向阳江市国土资源局阳东分局送达查封裁定书和协助执行通知书，对宏盛公司开发的位于阳江市东风四路180号裕和轩包括涉案的两套房屋（即裕和轩*幢1**房和2004房）在内的22套房屋实施预查封。按执行程序，本院于2017年1月25日作出（2015）阳东法执字第329号之八执行裁定，拍卖上述被预查封中的包括涉案的两套房屋在内的21套房屋。经依法委托评估后，本院拟于2017年7月24日10时2017年7月25日10时（延时的除外）对该21套房屋通过网络司法拍卖平台进行公开拍卖。关则泳以其一次性付款购买涉案阳江市阳东区东城镇东风四路182号裕和轩*幢2**房、1**房，并且网签购房合同，不动产登记管理局已将房产登记在其名下为由向本院提出执行异议。本院于2017年7月24日作出（2017）粤1704执异19号执行裁定，驳回关则泳的异议。关则泳不服该裁定，向本院提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2012年10月29日，关则泳与宏盛公司签订《房产认购协议书》一份，该协议书主要约定：1、关则泳购买宏盛裕和轩*幢2**房，成交价450000元；2、签署认购书时缴纳定金人民币450000元，应付首期房款总成交价的100%，须于预售证出后一个星期前付清并签署《商品房买卖合同》。2013年1月11日，关则泳与宏盛公司又签订《房产认购协议书》一份，该协议书主要约定：1、关则泳购买宏盛裕和轩*幢1**房，成交价450000元；2、签署认购协议书时交纳定金450000元，应付首期款0元，须于预售证出后一星期前付清并签署《商品房买卖合同》。诉讼中，关则泳主张其分别于签订认购书当天即2012年10月29日和2013年1月11日通过现金方式支付清涉案房屋的购房款共900000元给宏盛公司，宏盛公司分别出具《收款收据》给关则泳收执为凭。宏盛公司于2015年6月为关则泳办理了涉案房屋的网签，但没有签订书面的房屋买卖合同，双方亦未办理涉案房屋的产权变更登记手续将涉案房屋登记至关则泳名下。后宏盛公司交付涉案房屋钥匙给关则泳。关则泳为支持其诉讼主张，提交证据如下：一、《置业计划》、《房产认购协议书》、收款收据，拟证明关则泳购买涉案裕和轩*幢1**房、2004房是其与宏盛公司的真实意思表示，且关则泳已付清全部购房款，并已实际占有。二、银行交易明细清单，拟证明关则泳具备购买涉案房屋的经济实力，以及关则泳资金变动时间与其支付购房款时间基本吻合，关则泳已以现金方式付清购房款。三、家庭房屋登记记录查询证明、预售许可证详细资料、监管部门公布栏，拟证明关则泳与宏盛公司签订了涉案两套房屋的商品房预售合同，该两份合同已在阳江市阳东区不动产登记办证中心进行备案登记；四、阳江市阳东区人民法院（2017）粤1704执异19号执行裁定书，拟证明阳江市阳东区人民法院于2016年8月8日查封涉案两套房产，并于2017年7月24日驳回关则泳的执行异议请求；五、2幢4号房收楼表、钥匙照片，拟证明涉案商品房所在2栋4号房售楼情况，以及涉案裕和轩2幢1904、2004房均已交付关则泳占有使用。被告项国成、谢丽莲对关则泳提交的上述证据发表质证意见如下：一、《置业计划》、《房产认购协议书》、收款收据是关则泳为了提起执行异议而与宏盛公司共同制作的，不是2012年所签订的，认购协议书上载明客户选择暂不办理房产证，该记载内容证实关则泳具有过错，不符合最高人民法院关于执行异议和复议案件司法解释第28条第4项规定。关则泳主张一次性现金交付购房款有违大额交易的交易习惯，并且2013年1月11日的收款收据载明是定金，定金不可能是全额房款，因此该收据记载内容与记载金额是相矛盾的。二、对银行交易明细的真实性、合法性和关联性不予认可，另外该清单所记载内容仅是关则泳的银行流水情况，不能证实关则泳向宏盛公司支付购房款，且取款时间与关则泳所陈述的交付房款时间不一致。三、对家庭房屋登记记录查询证明、预售许可证资料、监管部门公布栏的真实性由法院认定，该材料虽然记载有合同号，但是本案关则泳与宏盛公司均没有提交关于涉案房屋的预售合同或者买卖合同，因此关则泳的房产购买是不真实的。四、对阳江市阳东区人民法院（2017）粤1704执异19号执行裁定书无异议。五、对收楼表、钥匙照片的真实性、合法性和关联性均不予认可，关则泳提交的钥匙实物无法证实是涉案房屋的钥匙，即使该钥匙是涉案房屋的钥匙，关则泳也无法证实交付时间。在执行异议案件中，关则泳没有提供钥匙，关则泳在一审之诉中提交钥匙，证实该钥匙是宏盛公司与关则泳在执行异议裁定作出后一审开庭前为了应付官司而由宏盛公司补交给关则泳的。另外持有钥匙不等于是对房屋的占有和使用，占有和使用是持续的、真实的占有使用过程，需经常性地在房屋居住使用，并产生水电费，才是法律上的占有使用标准。诉讼期间，关则泳向本院提交调取证据申请，申请本院向有关部门调取关则泳与宏盛公司就购买涉案房屋签订的商品房买卖合同（合同编号：20150*、201506*）。经本院调查，上述两份合同是网签合同，尚未在有关机关备案，无法调取。再查明，阳东县宏盛房地产开发有限公司成立于2011年6月17日，公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，2015年8月27日阳东县宏盛房地产开发有限公司变更名称为阳江市阳东区宏盛房地产开发有限公司。本院变更第三人阳东县宏盛房地产开发有限公司名称为阳江市阳东区宏盛房地产开发有限公司。2011年下半年，宏盛公司开发的裕和轩商住楼共4幢，工程于2013年下半年竣工。涉案的两套房屋至今未办理产权转移登记手续，也未进行产权转移的预告登记。广东省阳江市中级人民法院作出已发生法律效力的（2014）阳中法民二终字第125号民事判决书载明，陈积崧、戴水桥、宏盛公司在该案件中发表诉讼意见表示至2014年10月29日该案庭审结束前，裕和轩的所有商铺尚未出售。上述事实，有关则泳及其委托诉讼代理人陈文儒、项国成及项国成、谢丽莲的委托诉讼代理人梁荣根当庭陈述及关则泳提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合当事人诉、辩意见，案件争议的主要焦点为：关则泳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利问题。根据本案查明事实及证据分析，一、涉案的执行标的阳江市阳东区东城镇东风四路182号裕和轩*幢2**房、1**房系不动产，关则泳在举证期限内未举证证明其与宏盛公司依法登记设立、转让该房屋物权，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”关则泳所主张与宏盛公司之间转让涉案房屋的民事行为未发生物权效力。二、关则泳与宏盛公司签订《置业计划》、《房产认购协议书》买卖涉案房屋的行为是否足以阻却人民法院对涉案房屋的执行，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断。根据该规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关则泳主张已付清涉案房屋购房款，并合法占有涉案房屋，其对未办理房屋过户不存在过错，所以对涉案房屋享有足以阻却强制执行的实体性权利。但从案件查明事实及现有证据看，首先，关则泳未能提供购买涉案房屋的商品房买卖合同，而对关则泳提供的置业计划、房产认购协议书、收款收据等证据项国成、谢丽莲有异议，且诉讼期间宏盛公司、陈积崧又未到庭抗辩，因此关则泳提供的证据应结合诉讼期间当事人提供的其他证据予以认定。1、关则泳提供的中国银行交易明细清单载明的时间、金额、用途与收款收据时间、购房款金额不相吻合，该清单未能直接反映载明的款项用于购买涉案房屋。2、关则泳主张其分别于2012年和2013年签订认购协议书当天以现金方式付清涉案二套房屋购房款，其至2015年才与宏盛公司网签商品房买卖合同，显然不符合商品房交易习惯及大额商品交易习惯。且关则泳提供的2幢20层04房收款收据载明收款时间为2012年5月12日与关则泳在庭审中作出其于签订认购书当天即2012年10月29日付清购房款的陈述相矛盾。对上述情况，关则泳未能作出合理解释，在诉讼中亦未能提供其他证据对其已付清购房款的事实予以佐证。因此，关则泳对其提出已付清涉案房屋购房款的主张应承担举证不利后果。其次，在广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民二终字第125号民事案件中陈积崧、戴水桥、宏盛公司陈述至2014年10月29日该案二审庭审结束前，裕和轩的所有商铺尚未出售。关则泳主张涉案房屋购买时间分别为2012年10月29日及2013年1月11日，交付时间为2014年1月，显然与陈积崧、戴水桥、宏盛公司上述诉讼意见相矛盾。而从案件查明事实看，涉案房屋未经验收，不具备交付使用的条件。诉讼中关则泳提供钥匙照片、收楼书等证据亦未显示涉案房屋的交付时间及照片上的钥匙即为本案涉案房屋的钥匙，关则泳又未提供水费、电费、物业管理费等相关能够证明其直接占有使用房屋的相关证据。综上，关则泳主张其已占有使用涉案房屋理据不足，本院不予采信。基于以上认定，关则泳主张对涉案房屋享有的实体权利足以阻却执行，理据不足，本院不予支持。至于原告关则泳提出确认其与宏盛公司签订的编号为201506*的《商品房买卖合同》和编号为201506*的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，诉讼中原告关则泳未提供充分证据证实，本院不予支持。宏盛公司、陈积崧经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视宏盛公司、陈积崧放弃答辩、举证及质证的权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：驳回原告关则泳的诉讼请求。本案受理费12800元，由原告关则泳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  周国汉审 判 员  柳华想人民陪审员  庄雪玲二〇一七年十二月二十八日书 记 员  何燕韵