四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终13066号 上诉人（原审原告）：胡丽，女，汉族，1981年2月12日出生，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：田源，男，汉族，1982年12月25日出生，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：田仑，男，汉族，1954年5月2日出生，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：张菁涯，女，汉族，1954年6月1日出生，住成都市青羊区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：田源，男，汉族，1982年12月25日出生，住成都市青羊区。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段**附****。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：曾春丽，女，汉族，1994年8月18日出生，住成都市高新区。 上诉人胡丽因与被上诉人田源、田仑、张菁涯、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初10968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判田源、田仑、张菁涯支付胡丽赔偿金30000元。2、田源、田仑、张菁涯承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、胡丽在一审中提交的录音证据证明胡丽是直接与田源、田仑、张菁涯签订的房屋买卖合同，并非通过链家房地产公司进行交易也未到链家房地产公司门店进行房屋的买卖谈判。二、链家房地产公司工作人员提供的短信记录和证言本身存在极大的不合理性，一审法院不应当采信。三、一审法院仅凭链家房地产公司工作人员的电话或口头说明就认定有案外人欲通过链家房地产公司购买案涉房屋，进而要求胡丽决定是否行使优先购买权是错误的，没有书面证据证明胡丽应该行使而未行使优先购买权。田源、田仑、张菁涯已将案涉房屋转让给了案外人，造成胡丽的损失，胡丽主张损失赔偿30000元应当予以支持。 田源、田仑、张菁涯共同辩称，坚持一审答辩意见，即第一，案涉房屋买卖合同是一个附解除条件的合同，该合同解除条件成就并已由田源、田仑、张菁涯于2016年7月28日依法予以解除，田源、田仑、张菁涯不存在违约行为；第二，田源、田仑、张菁涯依约行使约定解除权解除案涉房屋买卖合同后，已返还胡丽支付的30000元定金；第三，即使认定田源、田仑、张菁涯构成违约，胡丽主张的违约金过高，请求予以调整；第四，田源、田仑、张菁涯出售自有唯一住房也是为了另行购买房屋，在成都近期房价大涨的情况下，交易机会稍纵即逝，胡丽却只字不提，罔顾事实，意图给田源、田仑、张菁涯造成拖延，事实上已经给田源、田仑、张菁涯造成严重损失；第五，胡丽变更请求为定金，案涉30000元为立约定金，即在合同成立之日起该30000元定金已转为购房款，立约作用已经完成，故胡丽只能主张违约损失，但胡丽并未举证证明其损失。综上，请求驳回胡丽的诉讼请求。 链家房地产公司述称，坚持一审答辩意见，即胡丽的诉讼请求与链家房地产公司无关，不发表意见。 胡丽向一审法院起诉请求：判令田源、田仑、张菁涯支付胡丽赔偿金30000元并承担诉讼费。 一审法院认定事实：田源、田仑、张菁涯按份共有位于成都市高新区天华路199号4栋1单元3层305号房屋一套（以下简称案涉房屋），其中，田源所占份额为98%，田仑所占份额为1%，张菁涯所占份额为1%。2016年4月28日，田源、田仑、张菁涯（甲方）与链家房地产公司（乙方）签订编号为3921443的《房屋速销委托合同》，约定由链家房地产公司代为销售案涉房屋，委托出售价格为1060000元，委托期限自2016年4月28日起至2016年7月28日止。 2016年6月13日，胡丽、田源、田仑、张菁涯签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，载明田源、田仑、张菁涯将其共有的案涉房屋出卖给胡丽，房屋交易价格为1050000元。同时，补充协议第五条特别约定“由于出卖人与链家房地产公司签署有房屋速销委托合同，合同日期为2016年4月28日至2016年7月28日到期，委托价格为1060000元，人民币（大写）壹佰零陆万元整。如在此合同期间有客户通过成都链家地产愿意以此价格成交，可采取以下方式处理：1、买受人优先享受以同样价格通过链家房地产公司进行交易；2、如买受人放弃优先购买权，出卖人可另卖不承担违约责任，合同解除后出卖人于当日退回买受人所支付全部款项，逾期1日，按房款的千分之五支付违约金”。同日，胡丽支付定金30000元。 2016年7月19日至20日，田源、田仑、张菁涯通过短信方式与胡丽联系（电话号码187××××5145），希望就房屋买卖事宜进行商谈。2016年7月21日，田源向胡丽发送短信，载明“胡丽老师，您好。鉴于您一直不接电话和不回复短信，现将相关情况告知您如下：前期已告知您，链家帮我们找到有人107万要买我们那套房子，从今日起，三天时间内，请您与我联系。我不清楚你目前的态度和立场，若您还是想原价105万买，请联系我，我们进行一个沟通。如果三天都不联系我，我只有视同您放弃了协议里约定的优先购买权，我们签署的合同以及补充协议终止。田源”。 2016年7月23日，第三人链家房地产公司工作人员章川江通过手机（180××××3137，该号码登记在第三人名下）向张菁涯发送短信称，“张阿姨，刚刚我给北京客户的同事说今天有个客户已经给到了125了，房东是尽收125，就差1万2千五中介费，我让他给他客户说一下，问他客户的意思，逼一下加点钱，不然就没有了，刚才给我回复，说他客户能给到126万元，我所有（所以）马上给你短信，这个价格我感觉非常不错，问下你们的意思”。2016年7月25日，第三人工作人员章川江再次向张菁涯发送短信称“今天2个客户中其中一个已经买了其他房子”。 2016年7月26日，胡丽短信回复称“你如果坚持卖给其他人，补偿我办理相关手续的损失就行”。同日23时03分，田源向胡丽发送短信称“尊敬的胡丽女士，鉴于你之前一直不接电话，2016年7月21日我方即已经短信告知您，已有第三方其他买家通过成都链家地产愿以1060000元或者更高价格购买你我于《成都市存量房屋买卖合同》中约定交易的房屋，询问你是否愿意按约定行使优先购买权。短信通知你收悉后，却一直不肯回复。时至今日，又快过去一周，这已远远超出一个正常合理的回复确认期限。尽管如此，我方基于郑重起见，现再次向你作出正式通知，询问你是否愿意行使双方合同补充协议第五条约定的优先购买权，按该特别约定进行交易。鉴于市场变化快，交易机会稍纵即逝，且成都链家已多次催促我方，请于收到短信后，最迟于2016年7月27日下午17:00以短信或者其他合理方式告知我方。逾期回复，视为你方放弃该优先购买权”。2016年7月28日12：29点，田源再次短信告知“尊敬的胡丽女士：鉴于您的行为表示你方已放弃优先购买权。根据合同中补充协议的特别约定，我方将您支付的定金退还给您。我们之前签订的合同以及补充协议解除”。同日，张菁涯通过个人账户退还胡丽定金30000元。 2016年8月16日，张菁涯与案外人王娅签订《房屋买卖合同》，约定房屋交易价格为1070000元，可登记的业主为李前新、王丹等。2016年9月13日，案涉房屋登记为王丹所有（权3392656）。 一审审理中，胡丽明确，诉讼请求中的30000元系适用定金罚则后应支付的另一半费用，而非违约金。 一审法院认为，胡丽、田源、田仑、张菁涯签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于《成都市存量房屋买卖合同》解除条件是否成就的问题。胡丽称，案外人通过链家房地产公司欲购买案涉房屋的事实不存在，系田源、田仑、张菁涯虚构交易以达到解约的目的；同时，即使存在案外人客户，但田源、田仑、张菁涯并未与案外人客户进行商谈，没有商谈就没有买卖，更不存在就价格协商一致的说法，故田源、田仑、张菁涯恶意解约，应当适用定金罚则，赔偿胡丽30000元。根据链家房地产公司工作人员章川江的短信记录及工作人员税波的证言可知，在田源、田仑、张菁涯与第三人建立委托速销合同期间，确有案外人客户欲通过链家房地产公司购买案涉房屋，价格为1060000元或1260000元不等，在此情形下，田源、田仑、张菁涯通过短信询问胡丽是否行使优先购买权，系履行《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议约定的义务，并非胡丽所称虚构交易。同时，在胡丽并未就田源、田仑、张菁涯的短信作出明确的回复前即胡丽、田源、田仑、张菁涯的房屋买卖合同关系尚未解除前，田源、田仑、张菁涯若擅自与案外人客户协商价格、签订合同，则田源、田仑、张菁涯的行为属于一房二卖，该作为反而属于严重的违约行为；另，《成都市存量房屋买卖合同》仅约定“如在此合同期间有客户通过成都链家地产愿意以此价格成交”，即基于对链家房地产公司的信任，只要链家房地产公司向田源、田仑、张菁涯转述案外人客户同意以1060000元及以上价格购买的真实意向，田源、田仑、张菁涯便可询问胡丽是否行使优先购买权。本案中，正是由于胡丽对是否行使优先购买权不予答复，导致田源、田仑、张菁涯无法与案外人客户进行商谈，亦无法对案外人客户的邀约作出承诺，故胡丽声称即使存在案外人交易的情形下田源、田仑、张菁涯也必须要有商谈过程的意见，系不合理的苛责，一审法院对该意见不予采纳。胡丽另称，田源、田仑、张菁涯要求胡丽以1070000元的价格购买案涉房屋，在胡丽拒绝后，田源、田仑、张菁涯擅自解除合同且转卖他人。一审审理中，田源、田仑、张菁涯对此予以否认。从田源、田仑、张菁涯提供的短信可知，田源、田仑、张菁涯确曾告知胡丽，有第三人愿意以1070000元的价格购买案涉房屋，但无短信文字表明田源、田仑、张菁涯要求胡丽以此价格购买，胡丽亦未举证证明田源、田仑、张菁涯提出过以高于1060000元价格出售的证据，故对胡丽的该诉称意见，一审法院亦不予采纳。2016年7月19日至7月28日期间，田源、田仑、张菁涯多次以短信方式询问胡丽是否行使优先购买权，但至田源、田仑、张菁涯告知的合理期间届满，胡丽仍未表示要求行使优先购买权，故解除条件成就后，田源、田仑、张菁涯有权按照合同约定，无责解约并返还定金30000元。综上，因胡丽未提供证据证明存在田源、田仑、张菁涯与第三人恶意串通抬高交易价格或田源、田仑、张菁涯擅自涨价的情形，故对胡丽要求田源、田仑、张菁涯赔偿30000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回胡丽的诉讼请求。案件受理费减半收取275元，由胡丽负担。 二审中，各方对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。 二审中各方均无新证据提交。 本院认为，本案的争议焦点为：田源、田仑、张菁涯是否应当支付胡丽赔偿金30000元。1、胡丽主张其与田源、田仑、张菁涯是直接签订的房屋买卖合同，并非通过链家房地产公司进行交易也未到链家房地产公司门店进行房屋的买卖谈判。但案涉《成都市存量房屋买卖合同》、补充协议均系胡丽与田源、田仑、张菁涯签订，该合同效力并不以在何处签订为生效要件。补充协议第五条特别约定条款载明了田源、田仑、张菁涯与链家房地产公司签署有房屋速销合同，对合同履行期、金额以及优先购买权已进行明确说明，故胡丽上述主张不成立。2、关于胡丽主张其未书面放弃优先购买权，本院认为，补充协议第五条特别约定条款并未明确需以书面形式放弃优先购买权，从一审查明的事实可以看出，田源多次向胡丽电话、短信求证是否放弃优先购买权，已尽到合理通知义务。又因房屋买卖交易市场价格变化风险，胡丽未在合同约定的合理期限内主张其优先购买权，可以视为其放弃。田源将案涉房屋以更高价格卖于第三人并未违法合同约定。 综上，胡丽上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费550元，由胡丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 尹 英 审判员 唐云国 二〇一七年十二月十八日 书记员 芶冰皓