海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2016）琼0108民初5293号   原告：黄辅诗，男，1984年9月10日出生，汉族，海口美兰旺波汽车养护中心经营者,住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：王和裕，海南瑞来律师事务所律师。   被告：海口安怡居商务宾馆（独资企业），住所地：海口市美兰区群上路瓦灶村**。   负责人：史新贺，经理。   被告：史新贺，男，1976年2月12日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   被告：史建停，男，1954年3月16日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：曹开旺，海南国岛律师事务所律师。   被告：黄天文，男，1973年9月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   被告：黄道鹏，男，1998年3月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   被告：黄道达，男，1994年1月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   以上两被告共同委托诉讼代理人：黄倩倩，女，1989年11月21日出生，汉族，住海南省三亚市，公民身份号码：×××。   以上两被告共同委托诉讼代理人：陈春花，雷州市律师援助处律师。   原告黄辅诗与被告海口安怡居商务宾馆、史新贺、史建停、黄天文、黄道鹏、黄道达财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法由审判员梁其恩适用简易程序，于2017年1月17公开开庭进行了审理。原告黄辅诗的委托诉讼代理人王和裕、被告史建停的委托诉讼代理人曹开旺、被告黄道鹏、黄道达的委托诉讼代理人黄倩倩到庭参加诉讼，被告海口安怡居商务宾馆、史新贺、黄天文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄辅诗向本院提出诉讼请求：1.确认海口市美兰区瓦灶村668号（拆迁现场编号为BC7）土地房产拆迁补偿款中的经营补偿款219814元中的111656元属原告所有；2.判令六名被告共同返还原告拆迁经营补偿款111656元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年2月6日，被告黄天文和案外人黄某将自己拥有的位于海口市××区出租给被告史建停，签订《租赁合同》后，史建停和被告史新贺进行合作，并以史新贺的名义成立了海口安怡居商务宾馆（系个人独资企业），被告史新贺是负责人。2011年6月14日原告和海口安怡居商务宾馆签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告上述瓦灶村668八层的一楼的90平方米面积的三间铺面（其余被告自己留下作宾馆接待大厅）经营汽车维修与美容，双方约定租赁期限7年，自2011年7月1日至2018年6月1日，每月租金7500元，押金8000元。签订租赁合同后，原告依约向被告支付了全部押金和租金，并办理了名为“海口美兰旺波汽车养护中心”工商营业执照，经营至今。2016年2月海口市美兰区决定对瓦灶村668号土地及房产征用拆迁，在与被告黄天文、黄道鹏及黄道达签订《安置协议》后将全部拆迁补偿款支付给被告黄天文、黄道鹏、黄道达等十一人，其中219814元经营补偿款分别支付给被告黄天文、黄道鹏、黄道达三人。2016年5月下旬，因分配拆迁补偿费纠纷，被告史建停以被告黄天文、黄道鹏、黄道达等十一人为被告向海口市美兰区人民法院提起诉讼，美兰区人民法院作出（2016）琼0108民初1525号民事判决书，判决确认经营补偿费是根据《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》，按底层实际经营面积计算补助，归一楼经营人即被告史建停所有。在了解到《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》相关规定和被告史建停与被告黄天文等人的诉讼结果后，原告才知悉拆迁经营补偿款219814元是针对被征收人自行将临街底层住宅改为商业用途的且按底层面积计算的补助，是在原有房产拆迁补偿基础上追加的补助，实为房屋商业价值减损所作的补偿，也就是说，这笔补偿款按规定应属于一楼经营者所有，故原告按一楼（总面积177.18平方米）所占面积比例应分得111656元，但原告经多次和六被告协商，均遭拒绝。鉴于六被告的行为已损害了原告合法权益，故在协商未果后，特向人民法院起诉，请判如所请。   被告海口安怡居商务宾馆、史新贺、黄天文未作答辩。   被告史建停辩称，被告史建停于2010年2月6日与作为房东的被告黄天文及案外人黄某签订《租房合同》，租赁房东的房屋进行宾馆经营，后史建停与史新贺合伙经营并注册成立了海口安怡居商务宾馆。在2011年6月14日，合伙人之一的史新贺将承租的一楼商铺中的部分转租给王某经营汽车维修及美容使用，并签订《房屋租赁合同》，月租7500元，押金8000元。合同签订后，次承租人王某经营汽车维修及美容，到2016年6月起就拖欠租金至今未支付。本案中原告提交的证据：2011年6月14日签订的《房屋租赁合同》中出租方史新贺的签名并非史新贺本人的签名，被告除了将该部分商铺转租给王某外，并未与包括原告在内的他人签订租赁合同，原告提交的《房屋租赁合同》中出租方的签名不知是谁所签，被告既不认识、也不认可原告的身份，更没有在与王某签订转租合同的同一天又与原告签订一份一模一样的《房屋租赁合同》。如果原告和王某也是合伙人或亲属关系，在法律上具备原告住体资格的也只能是王某而非本案原告，不能仅仅因营业执照登记的经营业主是原告就认定原告的主体资格，本案中判断原告的主体资格只能依据合法签订的《房屋租赁合同》中的出租方与承租方确定。二、本案应中止审理。原告提交的证据：(2016)琼0108民初1525号民事判决书尚未生效，该案一审判决后被告史建停依法提起了上诉，海口市中级人民法院于2016年12月26日开庭审理了此案，尚未宣判。那么，原告诉请的经营补偿款最后是由房东支付或由承租人史建停、史新贺支付无法确定，因此，按照《民事诉讼法》第150条第1款第5项的规定，应当依法中止本案的审理。三、原告的诉请没有事实和法律依据。被告史建停与房东签订的《租房合同》中有明确约定：因政府拆迁行为终止合同时，租赁房屋的拆迁补偿款、土地补偿款及装修补偿款均归房东所有；经营补偿款归承租人史建停所有。（2016）琼0108民初1525号民事判决书判决涉案商铺的经营补偿款219814元归承租人史建停就是依据被告史建停与房东签订的《租房合同》中对经营补偿款归属意思自治的体现，史建停取得经营补偿款的事实和法律依据来源于有明确的意思自治约定。另外，史建停与房东签订《租房合司》后投入人力、物力和资金对涉案的商铺（2982.16平方平）进行装修、安装电梯、消防设备及其他设施，而这些损失合同明确约定一旦拆迁，补偿款全部归房东，被告史建停即便能获取到219814元的经营补偿款，但这笔补偿款相对史建停的投入而言可谓杯水车薪。如果次承租人王某对涉案商铺的经营补偿款提起主张既无事实、合同依据也无法律依据。   被告黄道鹏、黄道达共同辩称，黄辅诗起诉要求两被告返还拆迁经营补偿款111656元，没有事实及法律依据，请法院驳回诉讼请求。理由如下：一、本案诉讼主体错误。两被告不认识黄辅诗，没有与黄辅诗签订《房屋租赁合同》，更没有将房屋出租给黄辅诗使用和收到黄辅诗的租金。二、安怡居商务宾馆与黄辅诗签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。坐落于海口市××区号房屋属于两被告的父亲黄某与叔叔黄天文共同所有的合法私有财产，受法律保护。父亲黄某、叔叔黄天文于2010年将该房屋八层楼房租给史建停用于商业经营使用，双方签订的租房合同明确约定：乙方史建停不能将承租房私自转租或转让经营权。乙方因故需转让经营权时需经甲方黄某同意，在保护甲方利益不受损失前提下，甲方应允许转让。史建停承租两被告父亲黄某、叔叔黄天文的房屋用于经营宾馆，即海口安怡居商务宾馆，经营期间，因两被告一家不常住该房，根本不知道史建停将承租房出租，曾有怀疑并提出干涉，史建停都否认有另行出租的行为，甚至在史建停向美兰区法院诉请返还经营补偿费时，其委托代理人也否认有将承租房屋另行出租的事实，导致法院在判决两被告一家及叔叔黄天文一家与史建停的案件中不予认可史建停私自转租房屋的违约行为。上述事实证明，史建停将房屋另行出租给黄辅诗的行为属于无效行为，不受法律保护。三、668号房屋土地房产拆迁补偿款中的219814元不属于经营补偿款，属于房屋重置增加给房屋业主的增加补助。史建停诉两被告一家及叔叔黄天文一家返还补偿款一案中，原审判决两被告支付经营补偿费219814元给史建停。理由是：双方在《租房合同》中就经营补偿费的定义未做明确约定，根据《海口市房屋征收补偿安置暂时办法》的规定，对于被征收人自行将临街底层住宅改变为商业补偿基础上追加的补助，是对房屋商业价值的减损所做的补偿，属于《租房合同》约定的经营补偿费的范畴。两被告不认可原审判决该说法，两被告认为依据《海口市房屋征收补偿安置暂时办法》第二十条的规定，对于未经相关部门批准将临街住房改为商业经营用房，不给于停产停业补助，可按照房屋重置价增加50%给予补助。该项补助是政府支付给被征收人（两被告）住宅改变为商业经营用房房产增加补助（即是给予房屋重置奖励补助），而非因拆迁造成经营人停产停业经济损失赔偿。补偿的主体是房屋所有权人，是毋庸置疑的，对这笔补助款理解为经营补偿费，是对补助项目的曲解。所以，不应属于《租房合同》约定的经营补偿费的范畴。史建停对海口市美兰区人民法院作出（2016）琼0108民初1525号民事判决书不服上诉，该判决书还未发生法律效力，不能作为证据采纳。四、史建停已经另行领取了经营补偿费三十多万元。海口市美兰区人民法院作出（2016）琼0108民初1525号民事判决书送达双方当事人后，史建停与海口市美兰区下洋瓦灶村拆迁指挥部达成协议，由指挥部一次性支付其经营补偿费三十多万元，具体数目请法院依法到指挥部调查核对清楚为妥。两被告不认识黄辅诗，本案诉讼主体错误，侵害两被告的权利，请法院依法驳回黄辅诗的诉讼请求，予以保护两被告的合法权益。   本院经审理认定事实如下：案外人黄某、黄天文是海口市美兰区瓦灶村**房屋所在宗地的使用权人，被告黄道鹏、黄道达是黄某的儿子。2010年2月6日，黄某、黄天文与被告史建停签订《租房合同》将其位于海口市××区房屋租赁给史建停经营使用。该合同的免责条款约定：因政府规划建设而拆迁，改造该承租房时，双方互不负经济责任，因上述原因终止合同，将按实际使用时间计算，所交租金多退少补，押金如数归还，对拆迁补偿、土地补偿及装修补偿归出租方所有，经营补偿费归承租方所有。合同签订后，史建停与史新贺以史新贺的名义成立海口安怡居商务宾馆共同从事酒店住宿业务。2011年6月14日，被告海口安怡居商务宾馆与案外人王某签订《房屋租赁合同》将宾馆临街第一层接待大厅并联的南侧三间门面房出租给王某从事汽车维修及美容业务，租赁期七年，租赁房面积约为90平方米。王某签约后与原告黄辅诗合作成立海口美兰立波汽车美容养护中心进行经营。2012年下旬，王某退出合伙交由原告黄辅诗独自经营并承担租金的交付义务。黄辅诗与海口安怡居商务宾馆补签了一份落款时间为2011年6月14日的《房屋租赁合同》。2013年1月5日，黄辅诗以其名申请开办海口美兰旺波汽车养护中心，继续向海口安怡居商务宾馆履行交付租金义务。2016年海口市人民政府对美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）进行改造，与其中的被征收人黄天文、黄道达、黄天鹏签订《改造项目征收货币化安置协议》，根据临街底层住宅改变为商业经营用房的面积，明确应给予被告黄天文88.59平方米经营性用房的补偿款为109907元、给予被告黄道达、黄道鹏88.59平方米经营性用房的补偿款为109907元。其后，被告史建停因拆迁的装修补偿款、经营补偿等费用的分配与出租人黄天文、黄某协商未果，以涉案瓦灶村668号房屋的被征收人黄某、黄天文、黄道达、黄道鹏等十一人作为被告，向本院提起房屋租赁合同诉讼。本院经审理作出（2016）琼0108民初1525号民事判决，判决被告于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告史建停支付经营性补偿费219814元、搬迁补助费用60143元、电梯补偿费45000元，共计324957元；驳回史建停的其他诉讼请求。史建停因不服一审判决驳回其要求的装修补偿款诉求，提起上诉。期间，原告黄辅诗于2016年11月30日向本院起诉，诉讼请求如上所述。诉讼中，被告史建停否认原告黄辅助诗的主体资格，认为出租的门面房的承租人为王某；被告黄道达、黄道鹏认为海口安怡居商务宾馆擅自将门面房出租，租赁合同无效，不同意原告的主张。案经庭审，因本案的法律适用及实体处理必须以（2016）琼0108民初1525号民事判决的审理结果为依据，该案尚未发生法律效力，本院于2017年1月7日作出民事裁定，裁定本案中止诉讼。   另查，本院受理的（2016）琼0108民初5294号原告黄辅诗与被告海口安怡居商务宾馆、史新贺、史建停房屋租赁合同纠纷案，作出的民事判决已确认史建停虽对合同相对人为黄辅诗的《房屋租赁合同》上史新贺的签名真实性提出异议，但未申请司法鉴定，应承担不利的法律后果，黄辅诗承接王某的押金退还权利，作为原告，主体适格，并判决史新贺、史建停向原告黄辅诗返还押金8000元，该判决已发生法律效力。海口市中级人民法院作出（2016）琼01民终3380号民事判决，已维持本院（2016）琼0108民初1525号民事判决，同时，被告史建停作为申请执行人也已向本院申请执行强制执行给付了其涉案（2016）琼0108民初1525号民事判决确定的全部案款。   本院确认的上述事实，有本院（2016）琼0108民初1525号民事判决书、海口市中级人民法院的（2016）琼01民终3380号民事判决书、企业机读档案登记资料、《房屋租赁合同》、海口美兰旺波汽车养护中心《营业执照》、《税务登记证》、承租人（原告）支付租金的收据以及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，黄天文、黄某未取得出租房屋的建设工程规划许可证即将房屋出租给被告史建停进行住宿业经营，双方之间的租赁合同无效，合同约定的免责条款载明的如因政府拆迁所涉拆迁补偿、土地补偿及装修补偿费归出租方所有，经营补偿费归承租方所有约定，属于清理条款，具有独立性，其条款内容合法有效，对双方具有约束力。本院对涉案拆迁补偿的经营补偿费应归因拆迁无法营业的经营者所有的判决，已为海口市中级人民法院（2016）琼01民终3380号民事判决所维持，承租经营人史建停依该生效判决已申请强制执行并已执行到位经营补偿费219814元，因此，作为被征收人的被告黄天文、黄道达、黄道鹏已因该法律事实履行了给付经营补偿费给承租经营人的义务，被告黄天文、黄道达、黄道鹏与原告黄辅诗没有合同关系，不是《房屋租赁合同》的相对人，原告诉求被告黄天文、黄道达、黄道鹏与史建停等共同返还经营补偿费，于法无据，本院不予支持。原告黄辅诗与被告海口安怡居商务宾馆签订《房屋租赁合同》承租海口安怡居商务宾馆转租的面积计90平方米的门面房从事汽车美容养护，海口安怡居商务宾馆作为次出租人获取的利益为租金收入，黄辅诗作为租户、商业经营主体，在经营过程中承受了因拆迁无法在租期内正常营业的损失，双方之间的租赁合同虽然无效，但政府拆迁对被征收人给予的经营补偿费依法应给付予原告黄辅诗，故原告主张分配经营补偿款，于法有据，本院予以支持。根据《改造项目征收货币化安置协议》确定的内容，给予经营性用房的补偿款计算的面积为177.18平方米，款额为219814元，扣除被告史建停用于经营住宿业的房屋底层接待大厅的面积后，余下面积的经营补偿费应归原告黄辅诗所有，故黄辅诗应分配的经营补偿款为219814元÷177.18㎡×90㎡=111656元。海口安怡居商务宾馆是史建停与史新贺合伙成立的个人独资企业，在经营场地被征收后，海口安怡居商务宾馆经营活动产生的债务应由合伙人史建停与史新贺进行清算并承担连带清偿。被告海口安怡居商务宾馆、史新贺未应诉提交书面答辩意见，应视为其放弃法律赋予的诉讼权利，并承担不利的法律后果。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：   一、被告史建停、史新贺于本判决生效之日起七日内向原告黄辅诗连带返还经营补偿款人民币111656元。   二、驳回原告黄辅诗的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币2534元，减半收取1267元（原告已预缴），由被告史建停、史新贺负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 梁其恩     二O一七年十二月七日   法官助理 简雯霏   书 记 员 陈慧中   速 录 员 赵远寒   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民法通则》   第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。   合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ...。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。