北京市大兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）京0115民初17628号 原告:北京和裕房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路****。 法定代表人：孙绍先，董事长。 委托诉讼代理人：孙雪梅，女，北京和裕房地产开发有限公司职员。 被告：彭中海，男，1988年4月29日出生，汉族，职业不详，户籍地黑龙江省汤原县。 原告北京和裕房地产开发有限公司(以下简称和裕公司)与被告彭中海商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告和裕公司的委托诉讼代理人孙雪梅到庭参加诉讼，被告彭中海经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和裕公司向本院提出诉讼请求:1、确认和裕公司与彭中海于2015年11月21日签订的第x号《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议已于2017年7月23日解除；2、判令彭中海立即配合和裕公司办理第x号买卖合同网签备案注销手续；3、判令彭中海将坐落于x路x号院x号楼x层x房屋返还给和裕公司；4、判令彭中海向和裕公司支付代为偿还的银行贷款本息1982708.38元，以及彭中海应承担的违约金暂计为 34710.78元（计算公式：以130558.72元为基数，按日千分之一为标准，自2017年3月22日起暂计至2017年7月24日，共计16189.28元；以1852149.66为基数，按日千分之一为标准，自2017年7月14日起暂计至2017年7月24日，共计18521.5元）；5、判令彭中海向和裕公司支付房屋使用费（以246.69元/日为标准，自2015年12月12日起计算至实际交还房屋之日止）；6、本案全部诉讼费、公告费由彭中海承担。事实与理由：2015年11月21日，和裕公司与彭中海签订了编号为x的买卖合同，约定彭中海购买坐落于x路x号院x号楼x层x商品房（以下简称x号房），总价款为人民币4160653元。彭中海于签订买卖合同当日支付首付款2080653元，剩余房款2080000元以贷款方式支付。2015年12月11日，和裕公司、彭中海与x银行股份有限公司北京分行（以下简称x银行）签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定x银行向被告提供贷款2080000元，在彭中海将该房屋所有权证、土地使用权证、他项权证正本和保单正本交由x银行收执之日，和裕公司作为保证人对被告的还贷义务承担阶段性连带担保责任。 2015年12月12日，彭中海办理房屋入住手续。但从2016年12月起至今，彭中海一直未偿还x银行的贷款本金及利息。和裕公司根据x银行的要求已为彭中海偿还贷款本息、利息、罚金共计1982708.38元。根据双方签订的买卖合同附件九补充协议第四条关于按揭担保的补充条款约定：鉴于出卖人作为开发建设单位，在买受人所购该商品房办理完抵押登记前，为买受人向按揭银行提供“阶段性担保”，买受人在银行贷款发放以后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行代为偿还银行贷款本息(含罚息、赔偿金、追缴费用等，下同)的担保责任，买受人同意出卖人有权采取下列方式行处理：1、出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息，并自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还银行贷款利息日千分之一计算违约金。2、买受人自出卖人履行保证义务之日起10日（含）内不能按照本条1款偿还出卖人代为支付的银行贷款本息的，出卖人有权单方解除主合同。主合同自出卖人将解除合同书面通知送至买受人之日起解除，由于购房行为所导致的一切损失由买受人承担；如买受人已办理了该商品房的入住手续，则买受人应在主合同被解除之日起10日（内）腾空该商品房，并将该商品房交还出卖人，同时按日向出卖人支付自办理该商品房入住手续之日起至实际交还的房屋使用费，房屋使用费的标准为贰元/日·平方米（建筑面积）；买受人应恢复该商品房原状，由此产生的费用由买受人承担。如买受人逾期向出卖人交还该商品房，或买受人拒不配合出卖人办理该商品房现房合同备案解除申请手续，则每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总房款万分之壹的违约金。和裕公司代为偿还相关款项后，于2017年7月20日、2017年8月16日，根据买卖合同载明的彭中海地址通过EMS向彭中海寄发了解约合同通知书、债务抵销通知书，通知彭中海上述事实，并通知彭中海在接到解除合同通知书五个工作日内与和裕公司办理解除手续并按照合同约定支付相关的款项及违约金事宜。据此，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，和裕公司为维护自身的合法权益，诉至法院。 彭中海未作答辩。 和裕公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《北京市商品房现房买卖合同》；2、个人购房抵押（保证）借款合同；3、入住手续书；4、承担阶段性担保责任通知书；5、代偿明细、银行回单；6、x银行个人贷款结清证明；7、解除合同通知书、快递单、查询页；8、债务抵销通知书、快递单及查询页。 本院经审理认定事实如下：2015年11月21日，彭中海（买受人）与和裕公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：x）（以下简称买卖合同），约定买受人购买坐落于x路x号院x号楼x层x的商品房，房屋总价款4160653元，合同中对于付款方式的约定如下：签订买卖合同当日，买受人向出卖人支付购房款（含定金）2080653元，其余房款2080000元以贷款方式支付。买卖合同附件九第四条约定：鉴于出卖人作为开发建设单位，在买受人所购该商品房办理完抵押登记前，为买受人向按揭银行提供“阶段性担保”，如买受人在银行贷款发放以后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行代为偿还银行贷款本息(含罚息、赔偿金、追缴费用等，下同)的担保责任，买受人同意出卖人有权采取下列方式行处理：1、出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息，并自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还银行贷款利息日千分之壹计算违约金。2、买受人自出卖人履行保证义务之日起10日（含）内不能按照本条1款偿还出卖人代为支付的银行贷款本息的，出卖人有权单方解除主合同。主合同自出卖人将解除合同书面通知送至买受人之日起解除，由于购房行为所导致的一切损失由买受人承担；如买受人已办理了该商品房的入住手续，则买受人应在主合同被解除之日起10日（内）腾空该商品房，并将该商品房交还出卖人，同时按日向出卖人支付自办理该商品房入住手续之日起至实际交还日的房屋使用费，房屋使用费的标准为贰元/日·平方米（建筑面积）；买受人应恢复该商品房原状，此产生的费用由买受人承担。如买受人逾期向出卖人交还该商品房，或买受人拒不配合出卖人办理该商品房现房合同备案解除申请手续，则每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总房款万分之壹的违约金。双方确认所有违约金的计算比例及公式为双方真实意思表示，双方已经明知其违约行为所引起的损失与该违约金相当并承诺不以违约金约定过高提出抗辩。第九条第二款约定：乙方给另一方发送的通知等重要文件，应以书面形式向本协议载明的地址或对方书面通知的地址发送；以邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日，如邮寄地址无误，由于出卖人原因导致被退回的，亦视为信件发出后第三日为送达日。 2015年12月10日，彭中海与x银行签订个人购房抵押（保证）借款合同，债权人（抵押权人）为x银行，主债务人（抵押人）为彭中海、共同债务人王x，保证人为和裕公司。借款金额为2080000元，借款期限120个月，自2015年12月11日至2025年12月11日止，借款利率为央行人民币贷款基准五年以上期限档次，还款方式为等额本金还款法，直至债务人还清全部借款本息为止。保证期间为阶段性担保。债务人未按约定偿还借款本息的，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。 2015年12月12日，彭中海办理入住手续。 2017年3月22日,和裕公司向彭中海预留的地址寄送催告函，告知因其未按时履行向银行的还款义务，截至2017年3月22日，和裕公司已经代替彭中海偿还了借款本息共计130558.72元。并催告彭中海在接到本函之日起10日内向和裕公司偿还其代偿的本息并支付违约金，否则将解除买卖合同。 2017年6月29日，x银行出具承担阶段性担保责任通知书，通知和裕公司在2016年11月开始，借款人开始发生逾期，经多次催收仍未按期还款，故x银行决定依据个人购房借款合同第十三条第一款之约定，向借款人宣布上述贷款于即日起提前到期。截至2017年6月29日，借款人尚欠x银行本金1820000.05元，利息42658.92元，罚息1234元，合计1863892.97元。现x银行依据合同约定，要求和裕公司承担上述债务的全部担保责任，在收到本通知之日立即偿还剩余本金、利息、罚息以及由此给x银行行造成的一切损失。 截至2017年7月14日，和裕公司已为彭中海代偿还1982708.38元。同日，x银行出具个人贷款结算证明，证明借款人彭中海在x银行的个人商用房贷款（长期），借款金额2080000万元，贷款期限10年，借款日期2015年12月11日至2025年12月11日的全部贷款本息于2017年7月14日结清。 2017年7月20日，和裕公司根据买卖合同中载明的彭中海的地址通过EMS向其寄发了解约合同通知书，通知彭中海：1.即日起解除x《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议；2.自收到本通知书之日起五日内办理解除合同善后事宜，并将房屋交还；3.和裕公司代还款项1982708.38元，将于合同解除当日从购房款中直接抵扣；4.自办理入住手续之日起至将房屋交还之日止的房屋使用费，246.69元/日，该笔款项将从购房款中直接抵扣；5.拒不配合办理解除合同事宜的，每逾期一日，支付总房款万分之一的违约金，该笔款项将从购房款中直接抵扣。2017年7月21日12:23:52“单位收发章”签收了该邮件。 2017年8月16日，和裕公司向彭中海寄送债务抵销通知书，通知彭中海截至2017年7月，和裕公司已代偿全部本金、利息、罚息共计1982708.38元，该款项已经从应当返还的购房款中直接抵销扣减。2017年8月17日12:31:11“单位收发章”签收了该邮件。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，彭中海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。和裕公司与彭中海签订的买卖合同及其附件系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定：买受人自出卖人履行保证义务之日起10日（含）内不能偿还出卖人代偿的本息的，出卖人有权单方解除合同，自解除合同书面通知送至买受人之日起解除。和裕公司代替彭中海偿还了x银行的借款，但彭中海未按约定向该公司偿还，且时间已逾期超过10日。故和裕公司享有合同解除权，和裕公司于2017年7月20日向彭中海邮寄了解除合同通知书，根据合同约定，以邮寄方式送达文件的，自信件发出后第三日为送达日,即2017年7月23日合同解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同解除后，彭中海理应协助和裕公司办理买卖合同网上签约备案注销手续，并将房屋返还给和裕公司。故对于和裕公司要求彭中海协助办理买卖合同的注销手续并返还给和裕公司的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，因被告彭中海违约导致和裕公司代为偿还的借款本息及违约金应由彭中海支付给和裕公司，和裕公司主张按照日千分之一计算违约金过高，本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率。和裕公司代为偿还的银行贷款本息为1982708.38元。关于违约金应当按照两笔代偿金额分别计算，其中一笔 130558.72元的违约金自2017年3月22日起按照计算至合同解除之日止，共10792.9元；另一笔1852149.66元的违约金自2017年7月14日起计算至合同解除之日止，共12347.7元。上述款项在和裕公司应返还彭中海的购房款中抵扣。关于房屋使用费，合同存续期间，彭中海已经支付了首付款并依据合同权利占有、使用房屋，故不应支付房屋使用费，合同解除后，彭中海占有、使用房屋没有法律上的依据，故房屋使用费本院支持自2017年7月23日起至实际交还房屋之日止，计算标准按照每日246.96元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、北京和裕房地产开发有限公司与彭中海于2015年11月21日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：x）及补充协议于2017年7月23日解除； 二、彭中海于本判决生效之日起十日内协助北京和裕房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：x）网签备案的注销手续，并将房屋返还给北京和裕房地产开发有限公司； 三、彭中海需支付北京和裕房地产开发有限公司代偿贷款本息1982708.38元及违约金23140.6元，扣除该笔款项后，北京和裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将剩余房款2154804.02元返还给彭中海； 四、彭中海于本判决生效之日起十日内支付北京和裕房地产开发有限公司房屋占用费（以246.69元/日为标准，自2017年7月24日计算至实际交还房屋之日止）； 五、驳回北京和裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40086元，公告费560元，由彭中海负担（于本判决生效后七日内支付给北京和裕房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 长  齐伟龙 人民陪审员  徐月霞 人民陪审员  岳玲梅 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  李金益