彭山县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1403民初2506号 原告：四川恒辰房产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区灵石东路39号，统一社会信用代码91511422210309743W。 法定代表人：王小林。 委托诉讼代理人：赵松，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卿昌林，男，生于1973年10月28日，汉族，住四川省宜宾县，系该公司员工。 被告：王进，男，生于1978年7月20日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 原告四川恒辰房产开发有限公司（以下简称：恒辰公司）与被告王进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵松及卿昌林、被告王进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒辰公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除；二、判决被告协助原告撤销《商品房买卖合同》的网签备案登记，承担相关费用（以实际发生为准）；三、判决被告支付的履约定金10000元归原告所有；四、判决被告支付原告违约金11730.2元（按总房款234604元的5%计算）；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2016年1月5日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以公积金方式购买原告开发并销售的位于彭山区“滨江翡翠城”XX幢X单元XX层X号，并办理了备案登记。该合同约定房款总价为234604元，被告除首付款外，向银行或住房公积金管理机构贷款支付。如公积金管理中心完全拒绝被告按揭贷款申请的，被告须于被拒绝之日起或原告发出通知之日起15日内付清商品房价款余额。如未按时付款，原告有权解除合同。合同签订后，被告向彭山公积金管理中心申请贷款，该中心于2017年7月拒绝了此申请。现被告实际仅支付房款1万元。原告多次要求被告按约履行支付其余房款的义务，但被告均未履行。此后，原告向被告宣告解除《商品房买卖合同》。经双方协商无果，故原告起诉来院。 本院经审理认定事实如下：2016年1月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：王进购买恒辰公司位于眉山市彭山区（原彭山县“滨江翡翠城”（原“滨江翡翠龙湾”）XX幢X单元XX层X号商品房一套。该房建筑面积为66.63平方米，房屋总价款为234604元。该合同中载明：买受人王进，通讯地址四川省彭山县凤鸣镇云松街21号，邮政编码620860，联系电话139××××3589。 同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）约定：买受人以银行商业贷款、公积金或组合贷款方式支付房款，其中首付款为54604元（签订合同时支付定金10000元、2018年1月29日前支付剩余首付款44604元），余款180000元由买受人在合同签订后向银行（或公积金贷款中心）申办8成20年按揭贷款支付。1.1.3.1银行商业贷款支付（4）若买受人已按时提供申请银行按揭贷款所需的有关资料，而银行完全拒绝买受人的按揭贷款申请，买受人须于银行拒绝之日起或出卖人向买受人发出通知之日起15日内付清商品房价款余额。买受人不能按时付款的，可与出卖人签订分期协议，若双方无法达成一致，出卖人有权解除合同。（5）若买受人已按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，而银行不同意买受人的贷款申请额或贷款期限的，买受人须按银行的要求作相应的调整，并在银行或出卖人通知发出之日起30日内付清商品房首付款余额。买受人不能按时付款的，出卖人有权解除合同，买受人应支付按购房款价款总额5%计算的损失赔偿金给出卖人。1.1.3.2公积金支付（1）买受人办理公积金贷款的，由买受人自行向公积金中心和银行办理按揭贷款事宜，且余款在签订合同后90日内到达出卖人公司账户内。如余款未在规定时间内到达出卖人公司账户内，则买受人须在三日内将付款方式变更为一次性付款或银行商业贷款方式，且不享受相应的优惠。买受人变更付款方式为一次性付款或商业贷款方式付款的，按照本协议相应条款执行。（2）买受人办理公积金贷款，参照本补充协议1.1.3.1执行，若有违约的，买受人亦应参照本补充协议1.1.3.1承担违约责任。2.1如在合同约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（含房款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。7.2解除权的行使：买卖双方依据法律规定或合同约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起半年内行使，否则该权利归于消灭。出卖人依据法律规定或者合同约定行使合同解除权的，出卖人按本协议项下记载的电话、传真或通讯地址通知买受人。采取信件方式通知的，在寄出5日后视为送达。 2016年1月7日，原、被告双方签订的上述《商品房买卖合同》网签备案（备案号为44369）。第九条：1、买受人未按照约定的时间付款的按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的0.2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。第十条：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。 2017年1月10日，案涉房屋登记在王进名下，并办理不动产权证书（【2017】彭山区不动产权第XXXXXXX号）。 2017年10月16日，恒辰公司通过邮件方式向王进发出《欠款催告函》，该函载明：彭山公积金管理中心已于2017年7月10日明确告知并拒绝你方贷款180000元的申请。我公司已多次与你沟通协调，你承诺尽快办理，但至今你方仍未支付该笔款项。现我公司再次通知你方于2017年10月20日前将欠款180000元支付至我公司。 2017年11月3日，恒辰公司通过邮件方式向王进发出《解除合同通知书》，该通知书载明：因你方未按上述欠款催告函中通知的时间按约支付相应款项，你方的行为已构成严重违约。根据合同约定，我公司现依法解除与你方签订的商品房买卖合同及补充协议，同时保留依法采取法律措施主张你方违约金及造成的损失。 另查明，合同签订后，王进办理公积金贷款，至今未获批准。王进分别于签订《商品房买卖合同》当日向恒辰公司支付购房定金10000元，并于2016年1月6日支付房屋契税、办证费用等共计5331.5元。除上述已支付的15331.5元外，王进至今未向恒辰公司支付其他款项。恒辰公司至今未向王进交付案涉房屋。 以上事实，有恒辰公司营业执照、法定代表人身份证明、王进身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、不动产权证书、《欠款催告函》、《解除合同通知书》、快递凭证、个人信用报告及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，本院予以认定。 合同签订后，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据原告的主张及被告的抗辩，本案经审理后存在以下焦点：一、被告王进在履行合同过程中是否存在违约行为：《补充协议》中约定“买受人办理公积金贷款的，由买受人自行向公积金中心和银行办理按揭贷款事宜，且余款在签订合同后90日内到达出卖人公司账户内。如余款未在规定时间内到达出卖人公司账户内，则买受人须在三日内将付款方式变更为一次性付款或银行商业贷款方式”。根据查明的事实，王进系选择办理公积金贷款。王进应当在合同签订后90日内将房款180000元向恒辰公司支付。在该贷款未获批准并支付的情形下，亦应当在3日内变更为一次性支付或银行商业贷款方式支付。现王进未提供相应的证据证明在上述情形下选择的是一次性支付还是商业贷款方式支付。故王进在上述付款期限届满后3日内即2016年4月7日前，应当向恒辰公司支付上述贷款未获批准的款项。现王进至今未向恒辰公司支付该笔房款的行为，系属违约。二、原告是否具有合同解除权及解除通知的法律效力：根据双方于2016年1月7日网签的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“买受人未按照约定的时间付款的。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”，原告于2016年5月8日即具有合同解除权。《补充协议》第7.2条“买卖双方依据法律规定或合同约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起半年内行使，否则该权利归于消灭”，现原告于2017年11月3日才向王进发出《解除合同通知书》。从上述约定可以看出，原告于发出通知之日时已不具有合同解除权，故该通知并不具有解除合同的法律效力。且从另查明的事实来看，案涉房屋已于2017年1月10日已登记在王进名下，房屋物权已发生变更。故对原告主张的确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，并由被告协助撤销网签备案登记、承担相关费用的请求，本院不予支持。三、原告主张的违约金及定金的请求是否合理：本案中，原告系主张解除合同。根据被告违约事实相对应的且签订时间在后的条款即2016年1月7日《商品房买卖合同》第九条“买受人未按照约定的时间付款。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的0.2%向出卖人支付违约金”。根据查明的事实，现被告逾期应支付的款项为180000元。现原告主张的违约金以总房款的5%进行计算，不符合双方合同约定，故本院支持的违约金金额为360元。另对原告主张的定金10000元归原告所有，因缺乏相应的合同约定及法律依据，本院对此不予支持。 本案中，因被告王进仅支付了少部分房款，但案涉房屋确已登记在被告王进名下，其房屋的物权已发生变更。在合同无法解除的情形下，原告可依据约定向王进另案主张支付房款的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告王进于本判决生效后五日内向原告四川恒辰房产开发有限公司支付违约金360元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2573元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 吴 伟 二〇一七年十二月二十八日 书记员 谢小丽