广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初10761号原告（反诉被告）：刘佑开，男，1974年7月25日出生，汉族，住广东省揭西县，委托诉讼代理人：何晓舸，系广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何燕东，系广东中元（中山）律师事务所律师。被告：冯新予，男，1987年7月21日出生，汉族，住广东省广宁县，委托诉讼代理人：文花艳，系广东合高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳乐，系广东合高律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市正恩投资管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区青溪路****（16卡），统一社会信用代码914420005940596824。法定代表人：冯新予，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文花艳，系广东合高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智斌，系广东合高律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘佑开诉被告冯新予、被告（反诉原告）中山市正恩投资管理有限公司（以下称正恩投资公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘佑开委托诉讼代理人何晓舸、何燕东，被告冯新予委托诉讼代理人文花艳、黄佳乐、被告（反诉原告）正恩投资公司委托诉讼代理人文花艳、李智斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘佑开诉称：被告利用原告2012年3月31日、2012年6月1日出具的《授权委托书》，在故意隐瞒原告的情况下，假借原告名义以“一房多卖”的形式与多人分别签订商铺买卖合同，收受了买受人的购房预付款，其中收受黄绳明购房款280万元。由于被告实际不能履行上述商铺的交付义务，也拒不返还黄绳明的购房款，黄绳明向法院提起诉讼，要求原告返还购房款并承担违约责任。原告直到收到法院传票才知道被告“一房多卖”、收款不还的有关情况，并立即电话联系被告，但被告拒不返还买受人支付的购房款，致使原告不得不支付黄绳明购房款、违约金并承担诉讼费。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令:1.赔偿原告损失3092264元及利息（利息以3092264元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年12月16日计算至清偿之日止；2.被告承担本案诉讼费用。原告对其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内提供的证据有：1.原、被告主体资格资料；2.2012年3月28日房地产买卖合同、代理协议书；3.2012年3月31日授权委托书、2012年6月1日授权委托书及律师见证书；4.二份2012年5月30日及一份2013年1月17日房地产买卖合同（刘佑开与黄凤贞）；5.（2014）中一法民一初字第1448号、1449号判决书；（2015）中中法民一终字第330号、331号民事裁定书及部分案卷材料；6.和解协议书、转款凭证、委托代理协议、律师费发票；7.结婚证。被告冯新予辩称：不同意原告的诉讼请求，请法院全部予以驳回。理由如下：1.原告的起诉已超过二年的诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。2.我方按与原告签订的委托合同约定享有代理原告出售房屋、收取房款的代理权。我方在受托期间作为正恩投资公司的法定代理人向黄绳明出售涉案房产是忠实履行合同、行使代理权的职务行为，而原告私自与黄凤贞签订合同出售涉案商铺违反了委托合同的约定，导致“一房二卖”的后果责在原告，应由原告承担全部责任。3.原告在收到黄绳明等人的起诉状后，明知自身违约导致合同不能履行，却未能积极与黄绳明等人协商解决，致使违约金、诉讼费、执行费、律师费等损失扩大，应由其自行负责。被告冯新予对其抗辩主张，在举证期限内向本院提交的证据有：（2013）中一法民一初字第408、559、566号、（2014）中一法民一初字第1448、1449号判决及案卷材料。被告正恩投资公司的答辩意见与被告冯新予的相同，提供的证据也相同。被告正恩投资公司反诉称：2012年3月28日原告与我方签订《房地产买卖合同》和《代理协议书》，约定原告委托我方出售其所有的位于中山市××商铺、中山市××区××路××1卡商铺，委托价格2500万元，超出委托价格部分为我方代理费用。2012年3月31日、2012年6月1日，原告向我方法定代表人冯新予出具了授权委托书，授权我方办理上述物业的买卖签约、分契、交费并代收定金和房款事宜，委托期限至2012年9月27日。后因委托期限届满，商铺分割事宜未能完成，双方协商一致延期，但未确定终止期限。上述签订后，我方为履行合同在上述物业地址分割出288平方米并花费了30多万元进行装修并成立了星宇公司，同时招募了近20名员工负责上述物业销售工作。为保证上述物业能卖出好价钱，我方另花费了20多万元对上述1000多平方米商铺进行了简单装修。在2012年3月28日至9月27日的委托期限内，反诉人已将上述物业全部卖出，分别卖给黄凤贞、周小涛、杨丽兰和本诉的郭领忠、何炯驹、古丽娥、黄绳明等7人，销售总额2610万元。但在我方完成上述物业的销售办理商铺产权分割过程中，原告违反双方合同约定，与我方客户之一的黄凤贞私自签订了富康路17幢1卡商铺买卖合同，将授权我方卖出的商铺再次卖给黄凤贞，造成“一铺二卖”的后果。原告“一铺二卖”的行为不仅违反了法律规定，也违反了双方签订的《房地产买卖合同》、《代理协议书》的约定，构成违约，应向我方支付总成交价10%的违约金即250万元并承担反诉费。被告正恩投资公司为支持其反诉主张，在举证期限内向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同、代理协议、委托授权书等；2.不动产查册登记表、电子邮件公证材料、发票、收据、工资单等；3.冯新予与杨丽兰、周小涛、黄凤贞等签订的《房屋买卖合同》及业务结算单；4.（2013）中一法民一初字第408号、566号、559号、（2014）中一法民一初字第1448号、1449号民事判决书。原告刘佑开针对被告正恩投资公司的反诉辩称：我方不存在被告反诉所称的违约行为，不存在“一铺二卖”情况，被告反诉提出的请求缺乏事实依据，相关事实、理由已在本诉中阐明，请求法院驳回被告的反诉请求。原告刘佑开就反诉提供的证据与本诉提供的证据相同。经审理查明：2012年3月28日，以原告刘佑开为甲方、中山市星宇房地产投资有限公司（以下称星宇公司）为乙方，双方签订了编号为（2012）第1-06号《房地产买卖合同》，约定：一、房产概况：位于中山市××1卡商铺（土地证号：中府国用（2011）第易23036**，房地产权证号：粤房地权证中府字第**，面积518.73平方米）、中山市石岐区富康路17幢1卡商铺（土土地证号：中府国用（2011）第易23044**房地产权证号：粤房房地权证中府字第**，筑面积为1266.79平方米），用途：商业。二、转让价格及税费承担：甲方实收售房款人民币2500万元，交易总价不受分割后产权登记面积有差异而影响，相关的交易税费由乙方支付。三、付款及交易方式：A:付款：1.合同签署之日，乙方向甲方支付定金20万元；2.合同签署之日起二个月内，乙方向甲方支付首期购房款200万元（含定金）；3.合同签署之日起三个月内，乙方向甲方支付部分购房款800万元；4.合同签署之日起六个月内，乙方向甲方支付剩余购房款1500万元。B：交易流程：1.自签订合同之日起，甲方收到乙方定金3个工作日内，甲方应与乙方指定的代表人冯新予签订委托手续。2.因乙方需要办理房产测绘、产权拆分、商铺项目策划、包装营销、过户等相关手续所产生的费用及政府部门公关等费用由乙方承担，但甲方应予配合及提供相关资料及手续。3.甲方收到部分款项合计1000万元当日，必须配合乙方上述商铺的过户工作。当乙方将尾数1500万元与甲方进行资金监管后，在已具备过户的前提下（即办理完毕纳税、过户资料的准备等），甲方应无条件配合乙方到房管部门进行交易递件等相关手续，在房管部门受理当日解付上述1500万元监管资金。4.甲方确认，甲方授予乙方指定人或法人的上述委托代理销售为排他的独家授权委托，委托权限基于本合同的条款。自本合同签订之日起，除非出现本合同中止、被解除或乙方违约导致合同无法继续履行的情形，甲方不得自行或委托乙方之外的第三方办理本商铺的产权拆分、办理抵押、对外销售等任何处分商铺的行为，否则视为甲方违约，乙方有权解除本买卖合同，并要求甲方退还已付购房款及支付相当于已付购房款10%的违约金。本商铺因此发生的其他纠纷，由甲方自行承担全部责任。四、违约责任：本合同生效后，双方均应严格遵守和履行合同。未经协商达成书面一致，任何一方不得擅自变更或解除合同，不得违约，否则违约方应按本合同标的额的百分之十向守约方支付一次性违约金，同时还应赔偿对方因其违约行为造成的直接经济损失（包括但不限于鉴定费、律师费、公证费、差旅费等）。甲方还在合同中确认了其直接或委托收款的账号信息（户名：刘佑开；开户行：中国工商银行中山银苑支行；账号：62×××99）。双方还就房产交接、权利义务等作出了约定。2012年3月28日，以原告刘佑开为委托人（甲方）、以中山市星宇房地产投资有限公司及被告冯新予为代理人（乙方），双方签订《代理协议书》，就甲方委托乙方代理出售上述房地产约定如下：一、乙方在本协议签定之日起六个月内完成该商场的销售、交易事项。二、在协议期限内，乙方必须全部做到以下三点要求：1.交易价格不低于上述《房地产买卖合同》约定的2500万元，该价格不包含交易产生的相关税费；2.乙方负责协助甲方顺利进行交易及交易的准备工作包括合同的起草、律师服务等；3.乙方在找到购买方时必须了解清楚购买方的资金情况及交易要求，及时与甲方沟通。三、如乙方不能按甲方上述三点要求及协议期限完成委托事项，甲方有权终止本合同，乙方所产生的一切费用自行负担。四、甲方需要提供买卖事项的一切合法证件资料，以保障乙方的买卖工作进行。五、特别授权：甲方授权乙方寻找买方，在甲方授权范围内确定买卖价格、签署《买卖意向书》。六、代理费用：高出甲方委托价部分作为乙方的代理费用、乙方因代理的广告费、差旅费、律师费等由乙方自行负责。七、甲方不得与乙方介绍的购买方或购买方的朋友、亲戚、相关联的公司用任何方式进行交易或进行股权等非过户式的交易转让。同年3月31日，原告刘佑开向被告冯新予出具《授权委托书》，委托权限如下：一、领取权属证明书、测绘图等相关文件。二、就出售上述物业与第三方签订购买意向书，房地产买卖合同等相关文件，办理出售上述物业的产权查册、调阅复印档案、测绘、分契、交费等，收取售房款及购买订金。收款方为委托人刘佑开，开户银行为中国工商银行中山银苑支行，户名刘佑开，账号62×××99。双方还约定：受委托人依法办理上述事项及签署的文件，委托人均予以承认，委托书有效期至2012年9月27日止。2012年6月1日原告刘佑开再次向被告冯新予出具《授权委托书》，委托权限、时效除与上述《授权委托书》相同外，还特别注明为特别授权全权代理。该授权委托书经中山市香山律师事务所见证。被告正恩投资公司、冯新予接受委托后，即对上述房地产出售进行宣传、测量、分拆分契等工作，并售出了部分房产。2012年8月10日，刘佑开（甲方、转让方）与黄绳明（乙方、受让方）签订一份商铺买卖合同，约定将刘佑开所拥有的位于中山石岐区富康路17幢1卡商铺[建筑面积为1266.79平方米，套内建筑面积1263.65平方米，房地产权证号：粤房地房地权证中府字第**，土地土地证号码：中府国用（2011）第易2304420号]分拆后其中的第**转让给黄绳明，该商铺建筑面积共为116平方米，单价为每平方米21551元，总价款为2500000元；约定黄绳明应于合同签订后15天内支付首期房款750000元，剩余房款在黄绳明取得该商铺新房地产权证当天内支付；双方同意于2012年9月28日前由刘佑开将该商铺交付给黄绳明使用，逾期超过七天的，黄绳明有权解除合同，黄绳明解除合同的，刘佑开应当自黄绳明解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按黄绳明累计已付款的20%向黄绳明支付违约金；约定刘佑开应当在2012年10月28日前，为黄绳明办理出其名下新房产证及国有土地使用证；合同还约定了其他事项。合同首部甲方的委托代理人是星宇公司，落款处甲方委托代理人处有星宇公司签章和冯新予的签名。合同签订后，黄绳明于当日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款50000元，于2012年8月24日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款700000元。星宇公司向黄绳明分别出具了50000元、700000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。黄绳明称冯新予于2012年11月份向其出示2012年3月28日冯新予、星宇公司与刘佑开签订的房地产买卖合同，并向其声称涉案房产的购买款项均由冯新予收取后再支付给刘佑开，故要求黄绳明继续履行合同。黄绳明于2012年12月份继续履行了支付购房款的义务。2012年12月27日，黄绳明以银行转账方式向冯新予账号62×××55汇入款项1390000元，用于支付涉案商铺部分余款。冯新予向黄绳明开具1390000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。2012年9月1日，刘佑开（甲方、转让方）与黄绳明（乙方、受让方）签订一份商铺买卖合同，约定将刘佑开所拥有的位于中山石岐区富康路17幢1卡商铺[建筑面积为1266.79平方米，套内建筑面积1263.65平方米，房地产权证号：粤房地权房地权证中府字第**，地证号码：中府国用（2011）第易2304420号]分拆后其中的二层02号商铺转让给黄绳明，该商铺建筑面积共为385平方米，单价为每平方米8571元，总价款为3300000元；约定黄绳明应于合同签订后20天内支付首期房款660000元，剩余房款在黄绳明取得该商铺新房地产权证当天内支付；双方同意于2012年9月28日前由刘佑开将该商铺交付给黄绳明使用，逾期超过七天的，黄绳明有权解除合同，黄绳明解除合同的，刘佑开应当自黄绳明解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按黄绳明累计已付款的20%向黄绳明支付违约金；约定刘佑开应当在2012年10月28日前，为黄绳明办理出其名下新房产证及国有土地使用证；合同还约定了其他事项。合同首部甲方的委托代理人是星宇公司，落款处甲方委托代理人处有星宇公司签章和冯新予的签名。合同签订后，黄绳明于当日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款60000元，于2012年9月18日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款600000元。星宇公司向黄绳明分别出具了60000元、600000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。后因原告刘佑开已将涉案房产转卖案件人黄凤贞，致使上述商铺无法交付给黄绳明使用，黄绳明遂诉至本院[案号（2014）中一法民一初字第1448号、1449号]，要求与原告刘佑开解除前述《商铺买卖合同》、返还转让款共计280万元及违约金，并承担案件受理费。案件经本院一审后，刘佑开上诉至中山市中级人民法院[案号（2015）中中法民一终字第330号、331号]，后撤诉。之后，刘佑开与黄绳明达成和解，原告刘佑开向黄绳明返还购房款280万元、支付违约金15万元、支付案件受理费44064元，共计2994064元。原告经追讨无果，遂持前述请求诉至本院，请求本院判如所请。被告正恩投资公司则持前述答辩意见并反诉。庭审中，原告认为，被告冯新予、正恩投资公司从来没有向原告告知其与黄绳明等四人签订过房屋买卖合同或收过购房款，且四份合同签订最晚的一份是在2012年9月1日之前，其收受购房者的款项也是在该日期之前，原告对此毫不知情。被告在明知其已与黄绳明等四人签订购房合同并收取了部分购房款的情况下仍介绍黄凤贞给原告并将剩余的全部商铺出售给她。而原告最终与黄凤贞签订的房产买卖合同是按被告与黄凤贞谈定的1475万元价格并成交。因此，被告因故意隐瞒与黄绳明等四人签订购房合同并收取了部分购房款的事实，才导致原告被黄绳明等四位购房者起诉至法院，造成原告重大经济损失，被告对此应承担责任。被告则认为：一、被告与黄绳明等人签订房屋买卖合同后，因未能及时分割房产，原、被告双方已约定将委托期限延至分割完毕之日，被告为此支付了违约金10万元给原告；二、黄凤贞是被告客户，一开始是与被告签订合同，后因分拆不成才介绍给原告并建议其整体购买的，但根据原、被告的约定，原告不能越过被告直接与客户签订房屋买卖协议，否则属违约。综上，原告是明知被告与黄绳明等签有房屋买卖协议的，但原告违反约定直接与被告客户黄凤贞签订买卖合同，造成“一铺二卖”，责在原告。原告应自行承担损失并按约定支付被告违约金。另查：一、被告接受原告的委托后，对涉案房产的售卖进行宣传、推广、分拆，并于2012年5月3日、7月31日、8月9日、8月10日分别与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明等签订了买卖合同，郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明为此分别支付了100万元、68万元、50万元、280万元购房款。上述款项除郭领忠将其中的50万元直接支付给原告外，其余的全部支付给被告冯新予。后因涉案房产原告整体转让给黄凤贞致使合同无法履行，郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明将原告诉至本院，案件经一审、二审、执行等程序后，原告已将上述款项全部退还，并为此支付了相关的违约金、诉讼费、执行费等。二、被告冯新予因与原告的代理合同涉嫌合同诈骗罪曾被中山市公安局立案侦查，后中山市第一市区人民检察院决定不批准逮捕犯罪嫌疑人冯新予。三、据本院已生效的（2014）中一法民一初字第1448号民事判决书，在该案诉讼期间，根据刘佑开的申请，本院依法向中山市公安局石岐区分局调取关于黄绳明举报冯新予涉嫌合同诈骗罪的案卷材料。冯新予在接受询问时陈述：其于2012年4月注册成立星宇公司从事房地产代理业务，星宇公司仅代理刘佑开位于中山市××区××路××商铺及××卡这二个商铺的房产买卖，其与刘佑开签订了代理合同，代理期限至2012年9月27日；其于2012年10月支付给刘佑开10万元，作为其继续办理商铺分拆手续的诚意金，刘佑开表示答应，故冯新予认为委托还在继续。刘佑开在接受询问时陈述：其与冯新予口头约定若至2012年10月份不能完成商铺分拆冯新予需赔偿其30万元，到了2012年10月份刘佑开看到还不能分拆商铺，就追问冯新予并要求冯新予支付违约金，冯新予在当月向其汇款10万元，并承诺2012年11月份前一定能办好商铺的分拆，至2012年11月份冯新予仍然没有办理商铺分拆。上述判决据此认定了双方确实存在延长委托代理期限的事实。本案在庭审中原告认为，被告冯新予因不能在委托期限内完成房产拆分向原告支付违约金10万元属实，但支付违约金是对其不能按期完成房产拆分的惩罚，并不意味原告同意延期委托期限；被告则认为，因客观原因不能如期完成房产拆分被告是向原告报告过的，后经协商，被告同意支付违约金，原告则同意延期委托期限至房产拆分完毕之日止。双方各持已见。四、2013年1月17日，刘佑开（甲方、卖方）与黄凤贞（乙方、买方）签订一份商铺买卖合同，约定刘佑开将座落于中山市石岐区富康路17幢1卡商铺[房地产权证号：粤房地权证房地权证中府字第**，使用证号：中府国用（2011）第易2304420号]转让给黄凤贞，总价款为14750000元。当日，刘佑开与黄凤贞在中山市国土资源局申请办理房地产转移登记。2013年1月21日，中山市石岐区富康路17幢1卡商铺转至黄凤贞名下。五、中山市星宇房地产投资有限公司系自然人独资有限责任公司，成立于2012年4月18日，公司的投资者、法定代表人为被告冯新予，经营范围包括房地产经纪服务等。2015年11月10日，被告冯新予将上述公司名称变更登记为中山市正恩投资管理有限公司，性质仍为被告冯新予为投资人的自然人独资有限责任公司，经营范围包括房地产经纪服务等。本院认为,本案系委托合同纠纷。原、被告签订的合同名称虽为《房地产买卖合同》，但从合同附件《代理协议书》及随后出具的《授权委托书》来看，双方的法律关系属独家委托代理关系，即按合同约定原告排他性独家授权被告代理销售涉案房产，除非出现合同约定的情形，否则在委托期限内原告不得自行或委托被告之外的第三方办理涉案房产的拆分、抵押、对外销售等任何处分行为，不得与被告介绍的购买方或购买方的朋友、亲戚、相关联的公司用任何方式进行交易或进行股权等非过户式的交易转让，违者即视为违约。上述合同经本院（2013）中一法民一初字第408、559、566号、（2014）中一法民一初字第1448、1449号民事判决书确认为合法有效，本院予以确认。双方发生争议后，原告先后与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明经历了诉讼、执行等法律程序，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。双方争议的焦点是：1.原告是否知道被告与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明等人签订了买卖合同；2.原告是否同意延长委托代理期限；3.原告与案外人黄凤贞直接签订买卖合同是否属违约，应否承担违约责任；4.造成的损失被告应否赔偿。本院将在以下分而述之。一、从时间进度与被告与购房者签订合同的情况看，被告接受原告的委托后，先后与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明等人签订买卖合同并着手对房产进行分拆，且其中郭领忠直接支付50万元购房款给原告。虽原告随后通过银行汇款50万给被告，但从汇款时间上看，被告当时正着手对售卖的房产进行拆分、宣传、寻找买家（当时尚未与古丽娥、何炯驹、黄绳明签订合同）等工作，结合代理协议的性质、该协议注明原告收款的户名、账号及原告汇款50万元给被告未注明用途，加之后因被告未及时分拆契证原告收取过违约金等因素，因此本院认为该50万元原告认为是其汇给被告用于返还给郭领忠购房款不符合常理，应为原告支付给被告分拆商铺等的费用。综上，原告对被告在委托期限内与郭领忠等签订买卖合同并分拆房产应当是知道的。二、从被告与郭领忠、古丽娥、何炯驹、黄绳明签订买卖合同的内容看，合同约定的房产交付使用及完成拆分办理新证的时间均在原、被告约定的委托期限2012年9月27日之后，如上所述原告知道他们之间签订买卖合同并正在进行房产拆分事宜，原告没有提出异议且与被告曾就延期拆分房产时间、违约金支付等问题达成过口头协议，本院已生效的判决[（2014）中一法民一初字第1448号]也认定了双方确实存在延长委托代理期限的事实，对此，本院对双方存在延长委托代理期限的事实予以确认。三、已生效的判决书已确认了《房地产买卖合同》、《代理协议书》及《授权委托书》具有法律效力，上述法律文件已明确双方的法律关系为原告排他性独家授权被告代理销售涉案房产委托代理关系，原告不得与被告介绍的购买方或购买方的朋友、亲戚等用任何方式进行交易，因此，就算黄凤贞是被告客户并由被告介绍给原告认识并按被告与其谈好的价钱购买全部剩余房产，原告不通过被告直接与其签订房产买卖合同发生交易，即是违反双方约定，对被告构成违约，应负违约责任并承担相应的法律后果。因此，按双方签订的《房地产买卖合同》第七条约定，违约方即原告应向守约方即被告正恩投资公司一次支付合同标的额（2500万元）的10%即250万元违约金。四、因原告违约，致使被告无法向黄绳明交付房产，黄绳明经本院诉讼后，原告已退还黄绳明购房款280万元，因此该款被告应予退还给原告。被告经原告追讨后仍不退还，应向原告支付利息。至于原告支付给黄绳明的违约金、诉讼费等，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或不履行其他义务的，应承担违约责任”。该部分损失因原告违约而产生，应由原告自行承担；对原告诉求被告承担该部分损失，本院不予以支持。至于原告请求其之前与黄绳明就（2014）中一法民一初字第1448、1449号诉讼案支出的律师费98200元，因双方没有约定，此费用为非必须费用，原告要求被告承担没有法律依据，对此请求本院予以驳回。综上，原告的诉讼请求理据充足部分本院予以支持，理据不足部分本院予以驳回。被告正恩投资公司的反诉请求理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告冯新予、中山市正恩投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘佑开返还购房款280万元及利息（利息从2014年12月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日止）；二、原告（反诉被告）刘佑开于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）中山市正恩投资管理有限公司支付违约金250万元；三、驳回原告刘佑开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32800元（原告刘佑开已预付），由原告负担4542元，被告负担28258元；反诉费13400元（被告中山市正恩投资管理有限公司已预付）由原告负担（原、被告已预付的费用本院不另作收退，就差额部分一方应于本判决生效之日起七日内迳付另一方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆永伟人民陪审员  刘淑珍人民陪审员  梁宝霞二〇一七年十二月二十八日书 记 员  郑晓晴钟金花