福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初116号 原告陈国扬，男，1971年10月15日出生，汉族，南昌铁路局漳州车务段工程师，住漳平市，现住。 委托代理人王立荣，男，1951年4月9日出生，汉族，南昌铁路局漳州车务段退休职工，住厦门市思明区。 被告蔡聪梅，女，1973年3月8日出生，汉族，住漳州市芗城区，现住漳州市芗城区。 委托代理人蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。 委托代理人庄小霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 第三人漳州市芗城区文斌中介店（尚好家房产），住所地漳州市芗城区水仙大街新元城市花园****车库，注册号：350602600331059。 负责人姚文斌，文斌中介店经营者。 委托代理人蔡聪秀（系姚文斌之妻），1970年3月27日出生，汉族，住芗城区。 原告陈国扬与被告蔡聪梅，第三人漳州市芗城区文斌中介店（尚好家房产）房屋买卖合同纠纷一案，原告陈国扬于2014年1月23日，原告为与被告蔡聪梅房屋买卖合同纠纷纠纷诉至本院，请求1、解除原、被告2013年4月18日签订的《房地买卖协议书》，判决被告违约，双倍返还定金6万元给原告。2.判决被告赔偿原告2013年6月28日至2014年6月28日期间在漳州、漳平两地租房租金1.41万元。3、撤销原告与被告所签的《房地产买卖协议书》第八条规定的“丙方（指中介）有权分享违约金总额的50%作为服务费”这项内容。4、本案诉讼费用由被告承担。2014年5月9日，本院作出(2014)芗民初字第1401号民事判决：被告蔡聪梅应于本判决生效之日起十日内返还原告陈国扬人民币3万元。原告不服提起上诉。2014年7月24日，漳州市中级人民法院以(2014)漳民终字第733号民事裁定书作出裁定，撤销漳州市芗城区人民法院(2014)芗民初字第1401号民事判决；发回漳州市芗城区人民法院重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行审理，2015年7月3日，本院作出(2014)芗民初字第9163号民事判决：一、被告蔡聪梅应于本判决生效之日起十日内返还原告陈国扬人民币3万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服提起上诉。2016年1月25日，漳州市中级人民法院以(2015)漳民终字第1776号民事裁定书作出裁定，撤销漳州市芗城区人民法院(2014)芗民初字第9163号民事判决；发回漳州市芗城区人民法院重审。本院受理后，依据被告蔡聪梅的申请，本院依法追加第三人漳州市芗城区文斌中介店（尚好家房产）为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈国扬及其委托代理人王立荣、被告蔡聪梅的委托代理人蔡云龙，第三人尚好家房产的委托代理人蔡聪秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国扬向本院提出诉讼请求：1、依法解除申请人与被申请人2013年4月18日签订的《房屋买卖协议书》，判决被申请人违约，双倍返还定金6万元给申请人。2、判令被申请人赔偿申请人2013年6月28日至2014年6月28日期间在漳州、漳平两地租房租金1.14万元。3、本案诉讼费由被告承担。其事实和理由：原告因工作调动，为解决家庭分居、将漳平唯一房屋出售，于2013年4月18日与被告签订一份《房地产买卖协议书》，约定由原告向被告购买芗城区东南商贸城东区5幢104号房产，购房总价68万元。同时，合同约定，原告在签订协议之日支付给被告购房定金人民币三万元，双方定于2013年5月20日以前办理相关交易过户手续并付清房款。合同签订后，2013年4月26日晚，被告电话告知原告她有事，双方就合同变更进行磋商，但未能达成一致意见。5月2日至20日间原告发短信、打电话给被告说想完成房屋过户，均无法联系上被告（被告电话不接短信不回），又委托锦毅辉佰信房产中介陈毅萱联系被告，还是无法联系上，导致房屋无法再约定时间内过户，其实被告已经违反了双方达成的合同。合同期限（5月20日）之后被告表示了要和原告继续履行合同，但原告通过多种途径要求与被告完成过户，还是遭到被告拒绝，说明被告对双方达成的合同并无履行诚意，因此原告认为，被告在本案中存在违约，故为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告蔡聪梅辩称，一、原告陈国扬诉求解除《房地产买卖协议书》错误，该份协议书早已终止。本案双方签订《房地产买卖协议书》时间是2013年4月18日，双方是在中介促成下签订该份协议书，当天晚上陈国扬在原告所聘请的佰信房产中介用POS机刷卡交30000元定金，但被告已将收条写好放在尚好家房产中介蔡聪秀那边。第二天陈国扬有发短信了解房屋的结构问题。至4月20日中午12：08分被告打电话给陈国扬，要求其让所聘请的佰信中介赶快把定金交付，4月23日佰信房产中介陈毅萱预留7500元后，给被告15000元，给尚好家房产中介蔡聪秀7500元，蔡聪秀把之前被告写的收条给陈毅萱。第二天即4月24日晚20：59分被告打电话给陈国扬，第二天早上22：37分打电话没接又发短信，通知原告来交房款及办理过户手续。原告陈国扬说其资金在证券账户，没现金交房款没办法办理过户，要求延期或者先支付三分之一房款，被告没有同意。由于陈国扬资金周转不便，整个5月份没有与被告联系说要来交房款及办理过户手续。到5月27日上午11：17被告打电话给陈国扬没接，12：50分电话接通，但陈国扬再次要求分期付款，被告不同意，双方还是没谈成。后在双方中介的协调下，6月2日双方在佰信中介店里再次协商，因陈国扬要求分期付款，最后还是不能达成解决方案。此后，有再约于6月5日再次协商，因陈国扬没有到场而作废。此后，陈国扬到处宣扬什么被告要诈骗等等，导致双方无法再进行协商。2013年7月10日，被告起诉陈国扬到芗城区法院，要求解除《房地产买卖协议书》，没收定金。后因法院调解而于2013年10月18日撤回起诉。现原告诉求的该份协议书早因其违约并超过履行期限而终止，原告现诉求解除没有实际意义。二、原告陈国扬诉求被告双倍返还定金不能成立，从原一、二审查明事实可以得知，原告陈国扬支付的3万元定金并不是直接付给被告，而是付给其委托的中介，两边中介各留7500元，最后到被告手中只有15000元。况且因其违约两边中介及被告已按约定没收定金。现如果原告要求双倍违约金，一是要证明被告及中介存在违约，二是要追加两边中介作为被告才行。在原告未起诉两边中介的情况下，诉求被告单独双倍返还定金，显然缺乏事实和法律依据。三、原告陈国扬诉求被告赔偿租金诉求不能成立。赔偿租金的诉求与本案没有法律上的关联，如果原告认为被告及中介应赔偿其租金的话，应另案起诉。另外，从原一、二审查明事实可以得知，原告陈国扬在履行《房地产买卖协议书》过程中，存在违约，导致协议书无法履行。是其自身原因造成，与被告及中介无关。原告起诉被告赔偿租金缺乏事实和法律依据。四、原告陈国扬诉求撤销《房地产买卖协议书》第八条规定条款缺乏事实和法律依据。1、根据《合同法》第五十五条规定，撤销权的行使期限为一年，本案现原告提起撤销之诉，已超过该法条规定的一年期限。法庭应驳回其诉讼请求。2、该份《房地产买卖协议书》第八条条款约定是原告与其委托的中介及被告委托的中介签订，合同相对人包括两边中介，原告现只起诉被告一方，而要求撤销是影响两边中介权利的条款，该诉求明显不符合法律规定。五、被告在原二审法庭上有表态，如果陈国扬能够按协议书约定一次性交付65万元购房款，被告仍愿意与其成交并办理房屋过户手续。但原告没有表示愿意继续履行协议的意愿，表明其继续违约的状况。完全可以视为其违约。综上，被告认为原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。请法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人尚好家房产述称，其是被告委托的出售方中介，现将参与该买卖合同签订及期间履约相关事实陈述如下：一、其作为被告委托的中介参与2013年4月18日该套房产的买卖，并在《房地产买卖协议书》签订了四方协议，约定在合同期间内买卖双方办理手续同时一次性付清房款。协议签订当天，原告在其委托的中介方店里刷卡3万元到其中介个人账户。原告中介自己留7500元后转22500元到蔡聪梅委托的中介方的个人户头。其将之前蔡聪梅签好名共3万元的收条给原告的中介，原告的中介再写一份7500元的收条给尚好家房产，四方签订了协议，中介双方各收7500元，之前庭审有记录。二、本案买卖协议的履行过程，被告蔡聪梅及尚好家房产没有过错。其于2013年4月25日提前通知原告的中介，于次日办理过户手续，被告蔡聪梅也通过电话跟短信告知原告及时配合，这在上几次庭审都提过。原告并没遵循合同公平原则确定各方的义务，提出过户先付三分之一购房款，而不是签订合同时约定的一次性付清房款，这显然违背合同当事人的法律地位平等，把自己的单方意愿强加给被告蔡聪梅。被告蔡聪梅不同意原告提出的与合同相违背的不合理要求，导致买协议无法按时履行。三、原告从买卖协议签订至合同期满，从未与被告蔡聪梅及委托的中介联系过户的事宜。提交的第11组证据《电话，短信通讯记录》第47页至49页可以看出原告仅仅在2013年4月底联系过被告蔡聪梅，并且是咨询房子是否属于框架问题，而不是要过户问题，其次是6月初有联系，在2013年5月2日期至买卖协议履行期届满，原告从未主动联系被告蔡聪梅及委托的中介方，被告蔡聪梅根本无从得知原告是否具备支付全额购房款的履约条件，在整个买卖协议履约过程中，被告蔡聪梅及中介并没有过错。四、买卖协议履约期满，2013年5月27日。2013年6月4日及5日，6日共四次，被告蔡聪梅及中介积极联系原告及委托的中介方，要妥善处理后续事宜，原告不是出差就是没空，从不配合，因为期间被告蔡聪梅一卖一买在卖自己房屋同时，也向其他人购买新的房屋，存在换房交易，原告的不及时配合造成被告蔡聪梅无法取得全额购房款而间接赔偿另一方违约金。综合所述，被告蔡聪梅及其委托的中介方不存在过错，没有违约行为，不应当承担违约责任。造成本案的发生全部是原告及中介违约，请法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，漳州市芗城区东南商贸城东区5幢104号房屋于2012年7月6日房屋所有权登记为被告蔡聪梅所有。2013年4月18日，原告陈国扬（乙方）、被告蔡聪梅（甲方）、佰信房产中介（陈毅萱）和尚好家房产（蔡聪秀）两家中介作为丙方在佰信房产中介（该房产中介系原告所委托的）店签订一份《房地产买卖协议书》，协议第一条：“甲方同意将漳州市芗城区东南商贸城东区5幢104号的房产，用途住宅出售给乙方，土地证号为：漳国用2012第1277**，房屋产权证号为**××06，建筑面积为108.94平方米，乙方对甲方所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产”。第二条为：“甲、乙双方同意上述房产成交价为人民币680000元，本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金人民币30000元，甲、丙双方各执定金的50%作为保证金，以示诚意。（注：双方交易过户后，定金抵扣总房款）”，第三条：“甲、乙双方同意，乙方将上述房屋成交款项分一次付给甲方”，“首期购房款人民币650000元于2013年5月20日前办理产权证、土地证过户由乙方付给甲方”，“甲、乙双方定于2013年5月20日以前办理相关交易过户手续，超期违约者参照第八条款处理”。第八条“违约责任：本契约在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。甲、乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。”“乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币30000元。丙方有权分享违约金总额的50%作为服务费，非因丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中个服务费不予退还”。 合同签订当日，原告在佰信房产中介店里用POS机刷卡交30000元定金，被告蔡聪梅收取15000元，佰信房产中介、尚好家房产各收取7500元，并由被告蔡聪梅出具一张定金共3万元的收条给原告收执。 2013年4月25日，被告蔡聪梅预约原告在4月底办理过户，否则，其5月上旬有事。被告以4月底一次付款有困难，向被告提出能否先行付三分之一的房款，被告不同意。其后，原告在2013年5月20日前联系不上原告。2013年5月27日，被告电话联系原告，时值原告出差在外。此后，原、被告双方及中介，数次协商无果。 2013年7月10日，蔡聪梅诉至本院，请求判令解除蔡聪梅、陈国扬2013年4月18日签订的《房屋买卖协议书》；判令定金30000元归蔡聪梅所有。陈国扬辩称，驳回蔡聪梅的诉讼请求，继续履行购房合同。2013年10月18日，蔡聪梅提出撤回起诉。2013年10月18日，本院作出（2013）芗民初字第5462号民事裁定，准许原告蔡聪撤回起诉。 在本案审理中，被告申请追加尚好家房产、佰信房产中介为第三人参加诉讼，但查无漳州市锦辉房地产服务有限公司佰信房产中介的工商登记情况，未予追加。 以上事实有原、被告、第三人的庭审陈述及各方提供的原被告签订的《房地产买卖协议书》、2013年4月18日被告蔡聪梅出具的定金收条一张、房屋所有权证、国有土地使用权证、陈国扬与锦毅辉佰信房产中介陈毅萱4-7月间的短信、陈国扬和蔡聪梅4月-7月间的短信、（2013）芗民初字第5462号民事裁定书等证据为据。 本院认为，原告陈国扬与被告蔡聪梅以及第三人尚好家房产（蔡聪秀）等于2013年4月18日签订的《房地产买卖协议书》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方应按合同约定履行义务。 原、被告在房屋买卖合同中第三条明确约定，原、被告双方同意，原告应将房屋成交款项一次性付给被告，该购房款人民币650000元于2013年5月20日前办理产权证、土地证过户由原告付给被告，双方定于2013年5月20日以前办理相关交易过户手续。根据《合同法》第六十六条规定，合同双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。原、被告双方合同明确约定，原告付给被告购房款650000元及被告协助原告办理权属过户手续同时履行，明确约定在2013年5月20日前履行。又根据《合同法》第六十六条规定，同时履行的，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，权拒绝其相应的履行要求。本案被告蔡聪梅于2013年4月25日预约原告在4月底办理过户，而原告提出4月底一次付款有困难，要向被告先行付三分之一的房款，被告予以拒绝，是符合合同的约定。但原、被告双方均应在2013年5月20日前同时履行合同约定各自的义务，也即在2013年5月20日前原告须付给被告购房款650000元，而被告应在2013年5月20日前协助原告将房屋产权过户到原告名义，否则，构成合同的违约。本案被告在2013年4月25日预约原告相互履行合同义务时提出“其在5月上旬有事”，也即在5月10日前被告有事，此为原告所知晓，但在5月11日至5月20日间，原告无法联系到被告，而在本案中被告对此也从未说明或提出证据证明在其期间其曾主动联系过原告的事实，虽迟至2013年5月27日，被告电话联系原告，但被告已违约在先。在2013年5月20日前，无法联系被告，此表明被告在2013年5月20日前无法协助原告办理房屋产权过户，原告有权根据《合同法》第六十六条的规定，行使不安抗辩权，即不在2013年5月20日前付给被告的购房款650000元。因此，现原告请求解除原、被告于2013年4月18日签订的《房屋买卖协议书》及双倍返还定金的诉讼请求，本院依法予以支持。但考虑到被告蔡聪梅所收取的定金为15000元，则由被告返还定金15000元及违约金30000元给原告。至于原告请求判令被告赔偿原告2013年6月28日至2014年6月28日期间在漳州、漳平两地租房租金1.14万元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十六条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告蔡聪梅应于本判决生效之日起十日内返还原告陈国扬人民币45000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1300元，由原告负担375元，被告蔡聪梅负担925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  郑解民    人民陪审员  王阿水 人民陪审员  黄秀花 二〇一七年十二月一日 书 记 员  郭陈煌 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。