广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7083号原告：中山市汇富金属表面处理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇工业大道南3号。法定代表人：冯顺聪。委托诉讼代理人：郑焕明，广东森德律师事务所律师。被告：邓强（TANG,KEUNG），男，1961年10月5日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：匡腊光，广东维纳律师事务所律师。原告中山市汇富金属表面处理有限公司（以下简称汇富金属）与被告邓强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日作出（2016）粤2072民初3180号民事判决。被告邓强不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院于2017年4月27日作出（2017）粤20民终1045号裁定书，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭于2017年8月28日公开开庭进行审理。原告汇富金属的委托诉讼代理人郑焕明、被告邓强的委托诉讼代理人匡腊光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付租赁期的租金260608.5元（从2015年3月15日计至2015年7月）、工程防腐费83330元、基本电费63183元给原告；2.被告立即支付解约金173739元给原告。事实和理由：原、被告签订厂房租赁合同、收费标准各一份，约定：将位于中山市小榄镇工业大道南3号美鑫电镀工业区厂房第贰号楼第肆层厂房，面积共1844.96平方米租给被告使用，每月租金57913元，在合同签订当天支付保证金300000元，在签订合同后1年内楼层分摊偿还原告汇富金属已垫付的工程防腐款，每月偿还8333元等等，还有其他租赁期间应被告所支付的费用。合同签订后，被告既没有按合同约定支付保证金，并一直以各种借口拒绝接收厂房，并以原告未按约交付物业为由向中山市第二人民法院提起诉讼确认双方签订的厂房租赁合同已解除，并退回保证金150000元。经中山市第二人民法院审理查明，被告没有提交证据证明原告违约在先，反之被告在未依约向原告足额支付保证金的行为已构成违约，因此被告不具有合同解除权。在诉讼中，原告同意解除合同，但要求被告支付拖欠租金、工程防腐费等费用的前提下同意退回保证金150000元，由于原告在该案中没提起反诉，因此法院对原告的上述要求不作审查，现该案已生效。根据双方签订的厂房租赁合同的约定，直至2015年7月30日止，被告一共拖欠原告租金、工程防腐费、基本电费合计407121.5元。同时由于被告违约在先，其提出解除合同后，原告虽然同意解除合同，但被告仍应按合同约定支付当期月租金的三倍解约金即173739元给原告。被告辩称，一、原告主张被告支付租金、工程防腐费、基本电费，缺乏事实根据和法律依据。首先，承租人支付租金的前提条件是出租人已将租赁物交付其使用、收益，而原告要求被告支付租金却未能举证证明其已将厂房交付给邓强使用的事实。其次，被告于2015年3月12日因原告未能在合理期限内交付符合条件的厂房，已书面通知原告解除合同，且原告也明确表示同意解除。再次，原告未将厂房交付给被告使用，且双方已解除租赁合同，原告主张支付工程防腐费及基本电费，也缺乏事实及法律依据；二、被告要求解除租赁合同，于法有据，据此原告要求被告支付解约金理由不成立。首先，双方签订的合同是原告单方提供的格式条款合同，并没有明确约定租赁物交付的具体时间和条件，为此，应综合分析确认交付租赁物的合理期限和应当具备的条件，并作出有利于被告的解释和认定。其次，原告未能在租赁期的合理期限内按照合同约定向被告提供符合条件的租赁物，导致被告在租赁期内不能正常使用涉案厂房，因此被告与原告汇富金属解除租赁合同，符合法律规定。三、被告没有违约行为，无需支付租金。原告因此主张被告支付租金、工程防腐费、基本电费和解约金等，缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：坐落于中山市小榄镇工业大道南3号的土地使用权人为美鑫公司，该土地上建设项目已取得建设工程规划许可证，建设项目名称为美鑫工业厂区1-5#厂房、附属楼，建设单位为美鑫公司。美鑫工业厂区电气工程已通过质量竣工验收、电气设备送电验收，并于2014年7月9日完成消防备案。2014年9月30日，原告与美鑫公司签订物业租赁合同，约定美鑫公司将位于中山市小榄镇工业大道南3号的物业出租给原告，原告可将物业部分转租，直至全部转租完毕。2014年10月16日，原、被告签订厂房租赁合同。合同约定：被告承租位于中山市小榄镇工业大道南3号美鑫电镀工业园区厂房第贰号楼，第四层厂房，面积共1844.96平方米；租赁期自2014年9月30日至2023年9月30日止，从2014年10月1日起计租，至2014年11月1日前为免租期（如因原告原因导致被告未能排水，原告延长被告免租期），免租期间原告免收被告租金，但园区产生的公摊费用按楼层分摊，本合同规定的双方权利义务从签订本合同之日起生效；该厂房在租赁期内，厂房租金为55348.8元，分摊租金2565元（不含楼顶、园区通道及车位租金）合共总租金为57913.8元/月。被告须于每月5日前缴交当月租金和所有应付费用，租金每三年（含免租期）递增8%；由于车间防腐所需，须在厂房地面使用8公分的碎石混凝土作为厂房的地面保护层，该防护层工程已由美鑫企业管理有限公司建设完成且由原告垫付2000000元工程款，各承租人须于本合同签订后1年内按楼层分摊偿还原告该工程款，被告每月向原告偿还8333元/层；双方签订本合同一天内，被告向原告交纳300000元/层作为本合同的保证金；原告提供用电负荷、安装电源线到物业旁边，并将物业内原有的消防及供水、供电设施提供给被告使用；被告是使用厂房的实体经营者，必须向工商或市场安监部门领取营业执照，必须严格按照国家政策缴交各种税收；原告未按合同约定的条件向被告提供租赁物，被告可单方解除合同，并有权要求退还保证金；合同期内，双方应全面履行本合同所约定各项义务，除按本合同规定可以解除合同的情况外，双方不得无故解除合同。一方确有特殊需要解除合同的，需提前三个月书面通知对方。原告无故解除，退还被告保证金，赔偿设备损失，另支付当期月租金的叁倍解约金。被告解除的，应征得原告同意，并付清所有费用，被告另支付相当于当期月租金的的叁倍解约金给原告。合同签订后，被告于2014年10月21日支付150000元给原告。2015年3月12日，被告向原告发出解除合同通知，载明：“时至今日，贵司仍未向本人交付物业，也未达到合同约定的物业交付条件。本人曾于2014年11月份和2015年1月27日敦促贵司早日交付物业。鉴于贵司的行为已违反了合同的约定，本人依据合同约定行使合同解除权，同时要求贵司向本人返还合同保证金15万元….”。2015年4月27日，广东维纳律师事务所向原告发出律师函，载明其受被告委托，催促原告“自收到本函之日起3日内向委托人返还保证金15万元”。后被告于2015年5月21日起诉至本院，要求：1.确认其2015年3月12向原告发出的解除合同通知于2015年3月13日生效，双方于2014年10月16日签订的厂房租赁合同于2015年3月13日解除；2.原告向其退还保证金及逾期利息。后本院作出生效（2015）中二法民一初字第798号民事判决，该判决经审理认为：原告已举证其消防备案完成，具备交付条件，反之，从合同履行情况看，被告未依约向原告足额支付保证金，其行为已构成违约。在被告违约的情况下，其不具有合同解除权，因此被告发出的解除合同通知不发生法律效力。因诉讼中，原告表示同意解除合同，表明双方就解除合同的问题达成一致，本院予以确认。庭审中，原、被告双方均确认在（2015）中二法民一初字第798号案中双方签订的厂房租赁合同已解除，被告没有实际使用过厂房。但对于租赁物有无交付和违约责任有所争议，原告称原告已通知交付，但被告拒绝办理接受手续，合同签订即视为交付，被告已违约。被告称原告未通知过交付且一直没有交付租赁物，被告没有违约。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。现原、被告对租赁物有无交付和违约责任有所争议，如上查明事实可见，原、被告均确认被告尚未实际控制、使用涉案厂房，且对于原告有关被告一直以各种借口拒绝接收涉案厂房的主张，未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，承租人支付租金须以出租人将租赁物交付其使用、收益为前提。为此，在涉案厂房未实际交付给被告的情况下，原告要求被告支付租金、工程防腐费、基本电费，于法无理，本院不予支持。另，在生效（2015）中二法民一初字第798号民事判决已查明，被告并不具有合同解除权，但其无故无理要求解除合同，其行为已构成违约，为此，原告要求被告支付违约金有理，本院予以支持。违约金应按合同约定为月租金的三倍即173739元（57913元/月×3个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓强于本判决生效之日起三日内向原告中山市汇富金属表面处理有限公司支付违约金173739元；二、驳回原告中山市汇富金属表面处理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9609元，保全费3180元，合计12789元，由原告中山市汇富金属表面处理有限公司负担10231元，由被告邓强负担2558元(该款已由原告中山市汇富金属表面处理有限公司预交，被告邓强于上述付款期限内一并支付给原告中山市汇富金属表面处理有限公司，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  林钰琼审判员  伍执娟二〇一七年十二月二十四日书记员  郑敏婷