吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初1889号原告（反诉被告）：长春市朝阳区爱购365超市，住所地长春市朝阳区义和路***号。经营者：刘延辉。委托诉讼代理人：梁瑛，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红星，男，住长春市朝阳区。被告（反诉原告）：吉林大学口腔医院，住所地长春市朝阳区清华路****号。法定代表人：周延民，院长。委托诉讼代理人：侯德斌，吉林兢诚律师事务所律师。原告长春市朝阳区爱购365超市（以下简称爱购365超市）与被告吉林大学口腔医院及反诉原告吉林大学口腔医院与反诉被告爱购365超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱购365超市向本院提出诉讼请求：1.请求判令房屋租赁合同继续履行，履行期限至2022年3月18日止；2.判令被告限期完成消防整改，排除经营妨碍；3.判令被告赔偿因租赁房屋漏水及消防设施不合格导致原告的装饰装修损失和经营损失共计11,477,471.00元；4.判令被告承担本案的保全费5,000.00元和实际发生的评估鉴定费，评估鉴定费以评估鉴定的发票金额为准。事实和理由：2011年9月24日，原告代理人刘红星以每年560,000.00元价格以公开竞争标的形式获得了吉林大学口腔医院位于长春市朝阳区义和路吉大宿舍041栋一楼门市的合法租赁使用权。原、被告双方代理人于2011年10月9日签订了租赁备忘录并将该房屋交付原告使用，双方于2012年10月26日补签了该房屋的租赁合同，约定该门市房作为原告经营长春市朝阳区爱购365超市的经营场所。但合同履行过程中，吉林大学口腔医院作为出租人，其房屋一直存在防水及消防不合格的问题，导致原告多次停业维修和被处罚，最终被公安消防部门以消防不合格为由，于2013年3月8日责令停业整顿至今。同时超市楼上的下水也一直在大面积漏水，在2012年5月超市内部由于长期雨水等渗漏，造成超市房顶的日光灯整体桥架内长期大量积水，电线由于长期浸泡发生连电起火，造成超市长期半停业及全停业，迫不得已进行了整体的电路改造、防水补救及超市整体布局改造，这次装修距离新装修开业仅过去5个月，两次装修及停业损失巨大。直至2012年8月经过反复装修，超市才重新开业，但漏水和消防问题一直没有解决。2013年3月初，朝阳消防大队及辖区派出所以没有消防设施为由责令超市停业并罚款，下达了整改处罚通知书，超市彻底停业。后经原告询问才得知案涉租赁房屋没有产权证，不能办理消防手续。事件发生后，原告多次请求被告履行承诺及义务，被告对此连置之不理。请求法院依法保护原告的合法权益。吉林大学口腔医院辩称：1.原、被告之间签署的《房屋租赁合同》已经原告解除，且租期已满，原告要求合同继续履行没有事实及法律依据，与此相关要求判令被告限期整改也应以予驳回。2.原告装修造价鉴定中装修损失应认定为867,816.00元，经营损失不应予以认定，评估鉴定费用应扣除昊灵会计师事务所的鉴定费用。经营损失鉴定机构在鉴定报告初稿中结论为“无法确定经营损失”，在双方未补充提供检材的情况下终稿突然变更为无保留意见经营损失8,000,000.00元，被告就此提出异议并申请司法鉴定人宋伟出庭接受质询，但宋伟未出庭接受质询，该鉴定报告不得作为证据使用。综上，应驳回原告第一、二项诉讼请求，原告损失应确定为867,816.00元。反诉原告吉林大学口腔医院向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签署的《房屋租赁合同》已经解除；2.爱购365超市支付因拆迁违章建筑及恢复租赁房屋原状所需费用93,302.00元；3.爱购365超市支付占用房屋期间的租金本金191.3万元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年8月16日止，共计234,690.00元。事实和理由：爱购365超市在无任何批准手续的情况下，在租赁房屋正面扩建110平方米，违反法律规定，应予以拆除。爱购365超市作为声音建筑的建设者依法应当承担相关费用。在租赁期间，爱购365超市仅在2012年支付了首次租金330,000.00元，其后每年租金均未支付，至今已逾期3年之久。反诉被告爱购365超市辩称：1.从本案起诉至今，原告从未主张解除合同，诉争租赁合同应继续履行。2.根据双方签订的租赁合同及系列备忘录，可知本案租赁合同所涉及的扩建部分不仅是经过出租人的同意、允许，而建设的，且双方就扩建部分在合同终止后的归属也予以约定，因此若本案涉及扩建部分的拆除，相应的费用应由出租人承担。关于反诉部分的租金，根据双方签订的备忘录（2013.4.1日）“合同中2013.3.18日应交下次租金同意缓交。从2013.3.2日至再开业期间不收租金，再开业作为起点，按合同约定交租金”，结合本案的过错责任，反诉中的租金部分或（占有使用费用）均应由出租人自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.吉诚鉴（2017）009号造价鉴定报告书，鉴定意见：长春市朝阳区义和路与牡丹街交汇处爱购365超市装修项目鉴定造价2,591,615.00元，其中2011年装修无争议部分408,405.00元，2012年装修无争议部分459,411.00元；2011年装修有争议部分1,242,096.00元，2012年装修有争议部分481,703.00元。吉林大学口腔医院主张本次鉴定爱购365超市提供的图纸与(2014)朝民初字第56号案件相同鉴定项目鉴定过程中所提供的图纸不一致，系新制作的图纸。本院认为，原告申请对工程造价进行鉴定，应向鉴定机关提供真实有效的原始设计施工图纸，而原告在本案中向鉴定机关提供的图纸与(2014)朝民初字第56号案件中鉴定使用图纸不一致，不能认定该份图纸的真实性，故对吉林大学口腔医院的抗辩主张予以采信，对该鉴定报告书中无争议部分予以支持，计867,816.00元（408,405.00元+459,411.00元）；另外吉林大学口腔医院对2012年装修争议部分项下第4、5项拆除墙面费用2,570.00元同意调整为无争议内容，依法予以支持。吉林大学口腔医院同意调整为无争议内容的其他项目，不能确定具体金额，不予支持。2.吉昊灵鉴字[2017]第005号司法鉴定意见书，鉴定意见：停业期间共计48个月，造成营业损失为8,885,855.52元。吉林大学口腔医院主张该鉴定结论不合理，未扣除相应税费、装修费用、固定资产费用、低值易耗品费用，以及人员工资计算错误。本院认为，税费系爱购365超市在正常营业的情况下向行政部门交纳，本案因租赁房屋原因导致超市无法正常经营，故鉴定部门的鉴定符合法律规定。关于被告应装修费用、固定资产费用、低值易耗品费用的主张，未能提供相应证据予以证明，对该主张不予支持。关于人员工资，吉林大学口腔医院主张的2013年3月至2013年6月三个月期间月员工工资支出分别为167,780.00元、159,730.00元、132,530.00元，而鉴定中每月扣除的人员工资为16,803.20元，金额与实际不符。经本院核实，2013年3月至2013年6月期间因消防部门对其进行了暂时查封的处罚，需要临时大量处理超市内的货物，因此原告聘用了临时工来进行清货、搬迁、止损准备，故金额发生变化，且依据爱购365超市经营面积、规模，员工月平均工资支出15万元左右明显不符合常理，故对该主张不予支持。据此，对吉昊灵鉴字[2017]第005号司法鉴定意见书予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年10月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于长春市朝阳区义和路与牡丹街交汇处吉大宿舍041栋，面积为996平方米门市房租与原告，租期自2012年3月18日起至2017年3月18日止，年租金为560,000.00元上打租，每年租金分两次支付，均应在1月1日和6月1日前15天支付，每次280,000.00元。该合同附件第一条约定，原告在房屋正面扩建110平方米，在承租期间归其使用，若遇有关部门管理或整改由原告自行负责；附件第三条约定，第一次交房租330,000.00元（已支付），另230,000.00元为基本建设整修专用。2.2013年4月1日，原、被告双方达成共识：案涉租赁房屋存在屋顶漏水和消防设施不全问题，吉林大学口腔医院派员工制定维修方案，武百春副院长和刘红星经理一同到公安局朝阳消防去除说明当年无消防水池的原因和现状，寻求解决办法。合同中2013年3月18日应交下次租金，同意缓交，从2013年3月2日至再开业期间，不收租金。3.自2013年3月2日起2017年3月18日止，爱购365超市未营业。本院认为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。爱购365超市已按合同约定支付了第一年的房屋租金，吉林大学口腔医院亦应按合同约定保证租赁房屋能够正常经营使用。现因租赁房屋质量、消防等原因导致爱购365超市无法正常经营。2014年1月8日，刘延辉向本院提起诉讼，诉讼请求解除原、被告于2012年10月26日签订的《房屋租赁合同》，案件号(2014)朝民初字第56号，该起诉书于2014年1月14日送达至吉林大学口腔医院处，《房屋租赁合同》已于该日解除，故对于爱购365超市第一、第二项诉讼请求不予支持。2.吉林大学口腔医院未按合同约定向爱购365超市提供租赁房屋，应当承担违约责任，赔偿经济损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。经鉴定，爱购365超市装修损失为867,816.00元，营业损失为8,885,855.52元，共计975,3671.52元，依法予以支持。3.关于吉林大学口腔医院要求爱购365超市支付拆迁违章建筑及恢复租赁房屋原状所需费用的主张，双方在合同中约定：若遇有关部门管理或整改事宜，爱购365超市自行负责。爱购365超市自行扩建的房屋，未经相关行政部门许可，违反法律规定，拆除该房屋应为必然发生费用，应由爱购365超市负担。经鉴定，拆除及恢复费用为93,302.00元，依法予以支持。4.关于吉林大学口腔医院主张爱购365超市支付占用房屋费用及利息的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》于2014年1月14日解除后，爱购365超市未向吉林大学口腔医院返还租赁房屋，故其应自2014年1月15日起向吉林大学口腔医院支付占用房屋的费用及利息。吉林大学口腔医院主张占用房屋费用按《房屋租赁合同》标准计算至2016年8月16日，计1,448,328.77元（2014年1月15日至2014年6月30日为256,219.18元、2014年7月1日至2014年12月31日为280,000.00元、2015年为560,000.00元、2016年1月1日至2016年6月30日为280,000.00元、2016年7月1日至2016年8月16日为72,109.59元）。利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中以256,219.18元为基数，自2014年1月15日起计算至2016年8月16日止为36,969.58元；以280,000.00元为基数，自2014年5月16日起计算至2016年8月16日止为34,613.05元；以280,000.00元为基数，自2014年12月16日起计算至2016年8月16日止为24,404.72元；以280,000.00元为基数，自2015年5月16日起计算至2016年8月16日止为17,515.55元；以280,000.00元为基数，自2015年12月16日起计算至2016年8月16日止为8,255.33元；以72,109.59元为基数，自2016年5月16日起计算至2016年8月16日止为801.62元；以上利息合计122,559.85元。2016年8月16日以后的占用房屋费用及利息，吉林大学口腔医院可另案告诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告吉林大学口腔医院于本判决生效后立即赔偿原告长春市朝阳区爱购365超市装修损失867,816.00元、营业损失8,885,855.52元，合计9,753,671.52元；二、反诉被告长春市朝阳区爱购365超市于本判决生效后立即向反诉原告吉林大学口腔医院支付拆除扩建房屋及恢复费用93,302.00元；三、反诉被告长春市朝阳区爱购365超市于本判决生效后立即向反诉原告吉林大学口腔医院支付占用房屋费用1,448,328.77元及利息122,559.85元，合计1,570,888.62元；四、驳回原告长春市朝阳区爱购365超市的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吉林大学口腔医院的其他反诉请求。本诉案件受理费90,664.00元，由原告爱购365超市负担10,589.00元，由被告吉林大学口腔医院负担80,075.00元；保全费5,000.00元，由被告吉林大学口腔医院负担；反诉案件受理费25,000.00元，由反诉原告吉林大学口腔医院负担6,060.00元，由反诉被告爱购365超市负担18,940.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  何其方审 判 员  张 奇人民陪审员  孙 梦二〇一七年十二月二十七日书 记 员  倪春祥