上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初4941号原告上海钱源娱乐有限公司，住所地上海市。法定代表人李豪殷。原告钱富餐饮(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人连福财。两原告共同委托代理人刘昌美，上海中夏旭波律师事务所律师。两原告共同委托代理人刘晶红，上海中夏旭波律师事务所律师。被告上海锦瀚投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人贾军。被告上海元隆投资有限公司，住所地上海市。法定代理人戎鹰。两被告共同委托代理人徐拥军，上海市申达律师事务所律师。原告上海钱源娱乐有限公司(以下简称“钱源公司”)、钱富餐饮(上海)有限公司(以下简称“钱富公司”)与被告上海锦瀚投资发展有限公司(以下简称“锦瀚公司”)、上海元隆投���有限公司(以下简称“元隆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱源公司、钱富公司的共同委托代理人刘昌美、刘晶红，被告锦瀚公司、元隆公司的共同委托代理人徐拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱源公司、钱富公司诉称，金港有限公司、明日投资有限公司共同承租位于上海市新会路131-139(单)号玉城宝都大厦1-4楼裙楼共计约1万平方米，并在2005年7月4日分别与元隆公司签订《房屋租赁合同》。两原告分别于2005年10月、11月签署《租赁合同补充协议》，其中租赁面积为2983.7平方米的租赁合同的出租方变更为被告锦瀚公司，承租方变更为原告钱富公司；租赁面积为6962平方米的租赁合同出租方未变更，承租方变更为原告钱源公司。2007年8月，两被告将其名下的玉城宝都大厦1-4层面积为6494.32平方米的30个单元的房屋转让给案外人上海井昌国际贸易有限公司、上海增阅贸易有限公司。同年10月，原、被告及上述案外人签订《补充协议书》，约定租期自2006年8月18日至2020年8月31日。同年12月1日，两原告与上述案外人签订《主体变更协议》，约定自2007年12月1日起由原告钱源公司单独承租6496.32平方米。同月10日，被告锦瀚公司与原告钱富公司签订《备忘录》，明确钱富公司承租的房屋面积为3554.47平方米。2014年5月，因业主不同意延长期限而要求返还房屋，同年11月13日，位于102、103室的大门被强行锁住，影响两原告的经营，12月26日，102、103业主强行拆除装修装饰物，致使两原告停止经营。2015年4月14日，两原告签署了《房屋租赁商讨协议》，约定自次日起，继续承租3楼301-304单元的物业继续经营，其他物业均予以退还。另，两原告支付保证金共计人民币XXXXXXX元(以下��种均为人民币)，其中XXXXXXX元由锦瀚公司支付给案外人，扣除两被告代为支付的2015年1月至2015年4月期间202、206、309、310-312业主的租金后，尚余保证金423622.68元。现原告起诉至法院，要求判令：1、两被告共同退还租赁保证金423622.68元；2、两被告共同赔偿经济损失XXXXXXX.87元；3、诉讼费由被告承担。被告锦瀚公司、元隆公司辩称，两原告对被告与业主之间的合同期限为10年是明知的，并且同意到期后另行商议；合同到期前，原告与业主协商，因无法达成一致，原告返还了房屋，原告明确表示归还房屋后被告才向原告发函，故被告不存在单方解除或终止合同的行为；两原告的租赁合同分别是6900平方米和2900平方米，侵权的仅是原告钱源公司的租赁面积，不涉及到原告钱富公司的租赁面积，原告钱富公司的合同可以继续履行；原告未经被告同意与业主签订租赁协���构成违约，原告应承担违约责任，违约金应从保证金中抵扣，原告的诉请不符合合同约定。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2005年7月4日，被告元隆公司(甲方)与案外人金港有限公司(乙方)签订《上海市玉城宝都大厦房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市新会路131-139(单)号玉城宝都大厦1-4楼裙楼用以经营KTV及中西餐服务、零售，建筑面积为2983.7平方米；租赁期限为十五年，甲方同意完成交房手续起的6个月为免租期作为乙方装潢施工期，租金起算日依乙方开业营业之日起计算；日租金为每平方米2.1元，月租金为187973元，租金调幅方式前三年不变，第四年起在上一年的基础上上调5%，而后每三年在上一年的基础上调整一次；乙方支付保证金56万元，租赁关系终止时抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分十四个工作日内无息归还乙方；又约���，对于已经转让的部分产权，甲方必须保证房屋所有权人完全接受本合同规定的权利义务，并且在租赁期内保证乙方对于已转让部分的使用权；由于部分产权已有转移，甲方须自行处理与产权人之间的委托出租事项，如由于甲方或其他产权人的原因致使乙方不能合理有效的使用房屋，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方全部损失。同日，被告元隆公司(甲方)与案外人明日投资有限公司(乙方)签订《上海市玉城宝都大厦房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市新会路131-139(单)号玉城宝都大厦1-4楼裙楼用以经营KTV及中西餐服务、零售，建筑面积为6962平方米；租赁期限为十五年，甲方同意完成交房手续起的6个月为免租期作为乙方装潢施工期，租金起算日依乙方开业营业之日起计算；日租金为每平方米2.1元，月租金为438606元，租金调幅方式前三年不变，第四年起在上一年的基础上上调5%，而后每三年在上一年的基础上调整一次；乙方支付保证金130万元，租赁关系终止时抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分十四个工作日内无息归还乙方；又约定，对于已经转让的部分产权，甲方必须保证房屋所有权人完全接受本合同规定的权利义务，并且在租赁期内保证乙方对于已转让部分的使用权；由于部分产权已有转移，甲方须自行处理与产权人之间的委托出租事项，如由于甲方或其他产权人的原因致使乙方不能合理有效的使用房屋，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方全部损失。2005年10月18日，两被告、案外人金港有限公司及原告钱富公司签订《租赁合同补充协议》，约定原合同主体由原出租人被告元隆公司变更为被告锦瀚公司，原承租人变更为原告钱富公司；原门牌号码加注上海市陕西北路XXX弄XXX号，合计租赁面积为2983.7平方米作为钱柜PARTYWORLD系列品牌的KTV使用；其他条款不变。2005年11月17日，被告元隆公司、案外人明日投资有限公司与原告钱源公司签订《租赁合同补充协议》，约定原合同主体由原承租人明日投资有限公司变更为原告钱源公司；其他条款不变。2007年10月23日，两被告(甲方)、案外人上海井昌国际贸易有限公司、上海增阅贸易有限公司(乙方)和两原告(丙方)签订《补充协议书》，约定甲方与乙方于2007年8月23日签订《购房协议书》，甲方将其名下的玉城宝都裙楼101室、110室、111室、203室、204室、207室、208室、210室、212室、213室、214室、303室、304室、305室及401-416室共计30个单元的房屋转让给乙方，现该房屋正由丙方承租使用；甲丙签订的《房屋租赁合同》对乙方和丙方继续有效，并对乙丙双方具有约束力；自2007年12月1日起，丙方按建筑面积6494.32平方米向乙方支付租金，按建筑面积3554.47平方米向甲方锦瀚公司支付租金，递增部分的租金归甲方锦瀚公司所有。2007年12月1日，案外人上海井昌国际贸易有限公司、上海增阅贸易有限公司与钱富公司(乙方)、钱源公司(丙方)签订《主体变更协议》，约定自签约日起，乙方原承租的面积由丙方单独承租，承租的建筑面积调整为6494.32平方米；乙方、丙方享有的权利和承担的义务，从本协议生效之日起由丙方享有和承担。2007年12月10日，被告锦瀚公司与原告钱富公司签订《备忘录》，对建筑面积3554.47平方米房屋的租赁期限、租金数额等事项进行了确认。2014年7月，102室、103室、201室、205室、209室、211室、301室、302室、306室、307室、308室、313室和314室房屋业主与两被告的委托经营期限届满而要求收回房屋，两被告多次要求两原告返还上述��屋。2014年11月13日、11月25日，原告均因钱柜KTV店门被锁而报警。2015年4月，案外人上海增阅贸易有限公司、上海井昌国际贸易有限公司(甲方)、两原告(乙方)与上海鑫意房产经纪事务所(丙方)签订《房屋租赁商讨协议》，约定建筑面积为6469.32平方米的《房屋租赁补充协议》于2015年4月15日提前终止，甲方应返还乙方保证金XXXXXXX元；乙方应支付甲方2015年4月15日前的租金XXXXXXX元；乙方应支付丙方70万元作为3楼3038.5平方米的保证金，1楼挑空楼板回填费用20万元及2015年4月16日至2015年6月30日止的租金582860元，合计XXXXXXX元；丙方应支付甲方保证金XXXXXXX元；综合结算后，乙方应向甲方支付XXXXXXX元，乙方需向丙方支付182860元；完成上述款项找补后，甲乙双方原《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》所有权利义务均已履行完成；乙方在2015年4月15日前将原租���房屋1楼2楼依现况移交，退还给甲方，返还后甲方与丙方重新签订租赁合同，甲方同意丙方拥有转租3楼给乙方的权利；另约定，102室、103室及公共区域由于乙方经营期间所打掉的二楼楼板区域回填工程由丙方代乙方完成回填施工，该施工费用由乙方负担。2015年4月14日，案外人上海鑫意房产经纪事务所(甲方)与两原告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市新会路XXX-XXX号三楼301-314单元用以经营钱柜KTV，建筑面积为3038.5平方米；租期自2015年4月15日至2025年8月31日。审理中，原告为证明其损失而提交了《解除劳动合同协议书》48份。《解除劳动合同协议书》载明的解除日期为2014年12月至2015年1月间，并支付不同金额的应付工资、加班费、福利津贴、社会保险补偿、经济补偿金、年终奖金和其他各项补偿、赔偿及费用；总计支付金额为XXXXXXX元。被告对此表示不认可，证据不能证明被遣散的员工原就职于钱柜KTV普陀门店。原告又提供《钱柜KTV工程合约》及支付凭证，该组证据显示原告重新制作店招招牌及显示屏的费用为164000元。被告对此表示不予认可。原告再提供《利润表》及支付凭证，该组证据显示2015年1月至4月停业期间，两原告均未发生营业收入，原告钱源公司营业利润亏损XXXXXXX.3元，原告钱富公司营业利润亏损XXXXXXX.6元。被告对此表示，真实性无法认可。庭审中，被告为证明两原告签约时已知两被告与业主方的委托经营期限为10年而提供了原告员工谢宏格与被告员工丁璐的名片及丁璐的《工作记录》。该组证据显示被告于2004年8月向原告提出的租期为10年，2005年7月底之前被告将与业主方的《委托经营协议》交付给原告。原告对此表示，名片真实性认可，《工作记录》的真��性无法确认。被告再提供媒体报道一组。该组证据显示钱柜KTV各地门店自2014年起因利润下降而停业。原告对此表示，关联性不予认可，因经济形势的变化，各行各业都存在不同程度的影响。审理过程中，原告表示分别支付的保证金为56万元及130万元，其中XXXXXXX元由两被告支付给上海增阅贸易有限公司、上海井昌国际贸易有限公司作为保证金，后被告代原告向6户业主支付4个月的租金共计239177.32元，该款项应从保证金中扣除，现保证金余款为423622.68元。对此，被告未予否认。本院认为，被告元隆公司与案外人金港有限公司、明日投资有限公司分别签订的《上海市玉城宝都大厦房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原告钱富公司、被告锦瀚公司通过受让案外人金港有限公司与被告元隆公司之间《上海市玉城宝都大厦房屋租赁合同》中承租方及出租方的权利义务而分别取得承租人、出租人的身份，后原告钱富公司与被告锦瀚公司签订《备忘录》，被确认为建筑面积为3554.47平方米房屋的承租人。原告钱源公司通过受让案外人明日投资有限公司与被告元隆公司之间《上海市玉城宝都大厦房屋租赁合同》中承租方的权利义务取得承租人身份。案外人上海增阅贸易有限公司、上海井昌国际贸易有限公司通过与两原告签订《补充协议书》及《主体变更协议书》成为建筑面积为6469.32平方米房屋的出租人身份。上述租赁合同所涉及的建筑面积分别为3554.47平方米、6494.32平方米，整体用于经营钱柜KTV及中西餐服务，故租赁合同虽被分别签订，但应视为不可拆分履行。根据租赁合同约定，被告元隆公司应自行处理与业主方的委托经营事宜并负有在约定期限内保证两原告正常经营的义务，经合同的权利义务转移后，被告元隆本可无须承担合同义务，但业主方因委托期限届满后要求收回房屋，被告元隆公司与被告锦瀚公司联名函告两原告要求返还房屋，且被告元隆公司始终以出租方的身份予以辩称，故被告元隆公司的行为表明其实际与被告锦瀚公司共同经营。被告锦瀚公司未能保证两原告在合同期限内正常经营，致使两原告无法经营，构成根本性违约，应当承担相应责任。两被告辩称两原告未经其同意擅自与业主方签约，构成违约，但两原告实则停业在先，签约在后，故两被告的此辩称与事实不符，本院难以采信。现原告要求两被告返还保证金，并无不当。因被告对保证金数额并未提出异议，本院判令被告返还原告保证金423622.68元。关于损失，首先，原告先停止经营再缩小经营规模，必然导致裁减员工。但《解除劳动合同协议书》载明的款项用途包括应付工资、加班费、福利津贴、社会保险补偿、经济补偿金、年终奖金和其他各项补偿、赔偿及费用，且两原告并未提供证据证明48名员工均在该门店工作，故本院对该部分损失金额酌情认定为20万元。其次，根据《房屋租赁商讨协议》约定，两原告返还原租赁房屋时应支付一楼挑空楼板回填费用20万元，该费用确系因提前返还原租赁物重新租赁而引起，本院对原告的该部分损失予以确认。再次，两原告因被告违约而缩小经营规模后重新制作店招及显示屏的费用，存在因果关系，又因原告就此项损失所提供的证据尚不充分，本院酌定该项损失为5万元。最后，停业期间的固定成本包括租金及物业费、水电等公用事业费、人员工资项目应适当计入损失范围，鉴于两原告与案外人上海增阅贸易有限公司、上海井昌国际贸易有限公司确认原租赁合同的终止日期为2015年4月15日，故��业期间应计算至2015年4月14日，剩余期限内不应计算损失。本院对两原告停业期间的损失酌情认定为30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海锦瀚投资发展有限公司、上海元隆投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海钱源娱乐有限公司、钱富餐饮(上海)有限公司保证金人民币423622.68元；二、被告上海锦瀚投资发展有限公司、上海元隆投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海钱源娱乐有限公司、钱富餐饮(上海)有限公司人民币750000元。本案受理费人民币54286元，由两原告负担人民币30000元，两被告负担人民币24286元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁 斌人民陪审员  周婵娟人民陪审员  浦 艳二〇一七年十二月二十六日书 记 员  吴 婷附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民���和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。