贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0525民初2889号原告（反诉被告）：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇环城路。法定代表人：王克舜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：屠金伟，贵州贵遵律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁远群，女，1942年10月28日出生，汉族，文盲，纳雍县百货公司退休职工，住纳雍县。委托诉讼代理人（特别代理）：刘奎，贵州雍盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英（系丁远群之女），女，1970年11月15日出生，汉族，住六盘水市钟山区。原告贵州齐安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称齐安公司）与被告丁远群返还原物纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，被告丁远群于2017年12月11日提出反诉，于2017年12月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）齐安公司的委托诉讼代理人屠金伟、被告（反诉原告）丁远群及其委托诉讼代理人刘奎、刘英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐安公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即退还多占我公司位于纳雍县雍××镇“步行街二期”一号楼一层1-4、1-5建筑面积199.53㎡的门面房；2.本案的诉讼费由被告负担。事实及理由：2010年10月11日，原被告双方签订《住宅房屋拆迁补偿安置合同》，约定原告拆迁被告位于纳雍县雍熙镇××路的房屋，原告以纳雍县“步行街二期”一号楼一层建筑面积184.10㎡，二层建筑面积147.50㎡，负一层建筑面积195.63㎡与被告进行产权调换。2011年2月22日，原被告双方及涉案外人丁远凤共同签订《补充协议》，协议约定将《住宅房屋拆迁补偿安置合同》约定的“步行街二期”一号楼一层建筑面积184.10㎡增加为200㎡。2017年3月，安置房屋达到交付条件，原告通知被告接房，但被告到公司后拒绝接房，无理要求原告以室内面积200㎡交付房屋并将原告门面房两间、建筑面积399.53㎡强行霸占。丁远群答辩并向本院提出反诉请求：1.请求法院依法驳回本诉原告的诉讼请求；2.判令反诉被告履行与反诉原告签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》、《补充协议》，按照补偿吴某家的标准向反诉原告交付有产权手续的200㎡临街门面房、373.13㎡商铺，判决反诉被告为反诉原告修建《补充协议》约定的楼梯；判决反诉被告向反诉原告支付双方签订《住宅房屋拆迁补偿安置合同》以来至交付应当补偿门面与商铺日止的临时过渡补助费和超期临时过渡补助费（到反诉时共计2126069.44元）、向反诉原告支付所欠利息19.5万元，两项共计2321069.44元；3.判令反诉被告承担本案本诉和反诉的诉讼费用。事实及理由：2010年10月11日，反诉原告与反诉被告签订《住宅房屋拆迁补偿安置合同》，2011年2月22日，双方签订《补充协议》正确认定反诉原告的临街门面的面积为200㎡，门面为一个整块，右与吴某家补偿门面相隔一个门面距离，吴某家也在安置范围内，看到他家得到了安置，我家却没有，我就找到公司的人要说法，他们不给，我就找到领导上访，上级领导组织调解，反诉被告不仅不给我安置，还对临街门面的面积为200㎡拒不承认，严重违反合同，侵犯了反诉原告的权利。本诉当中，依照合同的约定，原告方依照合同将被告占有的门面商铺交付给被告，过程中因原告方将约定商铺卖与信用社联社，才引发了被告占有的方式保护自己的合法权利，因此原告方占有行为依法不应该返还；原告方对被告方到现在没有交付，合同约定的交付标的到现在没有达到交付条件，比如楼梯、窗户等，也没有达到国家验收的条件，比如消防等，总之，没有达到交付条件。是我听到有人说信用社买了门面来装修，听说是齐安公司卖给信用社的；我去问齐安公司，齐安公司不承认。他们的一个职工说不可能卖这个门面，卖门面是违法的。我就喊人拉床和锅碗等进门面里，是为了保护我的合法财产。我给信用社说你不能买，这个是我的，后面信用社才说争议的房子他们不要。我去找齐安公司要，齐安公司说还没有验收，消防不过关，不能给我，拆迁时他们来动员我家拆迁，该拆的拆了，到现在为啥不给我门面，后来齐安公司说交不了，叫我们去告他们，从五月份一直到现在。齐安公司针对反诉辩称：200㎡门面是指建筑面积不是指室内面积。过渡费已经支付到2017年9月份。100万的借款与本案无关联，该反诉请求针对的不是同一事实，不能在本案中一并处理。齐安公司提交了如下证据：第一组证据，《住宅房屋拆迁补偿安置合同》一份、《补充协议》一份及图纸二份，拟证明双方签订安置合同的事实以及原告原本准备补偿给被告的是建筑面积200㎡。原来的1-4、1-5只是第一张图纸中画黑线的位置，1-2、1-3、1-3中介原来是没有的，因为政府要求必须修一个广场才修改的图纸。丁远群认为第一张图纸是真实的，第二张图纸不真实，不是合同之内的，第二张是修好房子之后是为了修商铺来卖才弄出来的。规划图纸调整过的，齐安公司已经更改过图纸，依法不予认可。第二组证据，《土地使用证》、《建设工程许可证》、《工程施工许可证》、《工程竣工许可证》、《商品房预售许可证》，证明齐安公司所建房屋合法，1-4、1-5的建筑面积为449.94㎡。丁远群认为目前差消防验收，不具备法律上的完整性，达不到交付条件；对真实性无异议。丁远群提交了如下证据：第一组证据：1.吴某住宅房屋拆迁补偿安置合同齐安拆字第（12）号及补充协议、附件平面图、共8页；2.吴红住宅房屋拆迁补偿安置合同齐安拆字第（13）号及补充协议、附件平面图，共4页；3.吴某、吴红、吴云交房协议书、附件平面图，共4页，拟证明齐安公司给吴某等的合法安置补偿没有公摊面积且证明齐安公司已经向吴某等交付门面，丁远群没有享有同样的待遇。齐安公司对该组证据的真实性不持异议，但与本案无关。因为安置合同是双方的意愿，对第三方不产生任何约束力，如果被告愿意按照吴某家的标准赔偿，我方也愿意。第二组证据：1.《住宅房屋拆迁补偿安置合同》（齐安拆字20号）一份及《补充协议》二份、附平面图共9页；2.齐安公司对丁远群被拆迁房屋作的附图说明7页；3.齐安公司对丁远群被拆迁房屋的第二次实测记录；4.被拆迁房屋房产证及其他资料，拟证明丁远群被拆迁房屋应当得到齐安公司办好产权手续的200㎡临街门面、373.13㎡的商铺安置补偿，并且齐安公司应该把窗户、楼梯建设好。齐安公司对《住宅房屋拆迁补偿安置合同》、《补充协议》以及图纸的真实性不持异议，但认为只能证明建筑面积200㎡；实测记录、房产证、被拆迁的资料没有实际意义，以实际拆迁合同上的面积为准。第三组证据：《借条》7张4页，拟证明齐安公司无钱支付临时过渡补助费，以打借条方式向丁远群支付2015年9月前的85万元临时过渡费和超期临时过渡费，到反诉时应向被告支付16个月利息25.6万元；到反诉时齐安公司还有2年零72天970069.44元的超期临时过渡费应予以支付，超期过渡费用应当支付到向丁远群交付办好产权的200㎡临街门面、373.13㎡的商铺日止。齐安公司对65万及20万借条的真实性无异议。第四组证据，《借条》及还本付息说明2张，拟证明齐安公司向丁远群借款100万元，只清偿本金未支付19.5万元利息。齐安公司对该组证据真实性无异议，但认为借款与本案不是同一法律关系，与本案无关。第五组证据，照片5张，证明丁远群应当获得补偿的临街门面现状，其中三张证明地下一层无法达到交付条件，另外2张纸质打印照片系现在争议的门面。齐安公司对该组证据真实性无异议，但是认为已经达到交付条件。第六组证据，《说明》二份，证实齐安公司违反合同，不履行合同约定的交付商铺义务。齐安公司对证明上手写签字的内容不持异议，但认为不是违约，是政府出面协商，找过上级部门协商过，并不能证明原告违约。第七组证据，《照片》4张照片及录音一段，拟证明占争议门面的原因是因为发现齐安公司将门面卖给信用联社，逼不得已。齐安公司称和信用社协商过准备把门面卖给他们，但是没签合同没卖成。第八组证据，申请证人吴某出庭作证以及《证明》两份，齐安公司认为由于双方居住挨着一起，有一定的利害关系，双方签订的安置合同一目了然，安置都是按商铺，与本案无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月11日，齐安公司作为拆迁人(甲方)与丁远群作为被拆迁人(乙方)签订了《住宅房屋拆迁补偿安置合同》（编号：齐安拆字第20号），合同载明：第一条“拆迁范围涉及乙方位于纳雍县雍熙镇××路的混合结构营业用途的房屋，建筑面积153.70㎡，住宅用途的房屋，建筑面积469.96㎡”，第二条“甲方以步行街二期一号楼一层建筑面积184.10㎡，二层建筑面积147.50㎡，负一层建筑面积195.63㎡与乙方进行产权调换（房屋平面图附后），以房屋修建好后的实际面积为准”，第三条“乙方同意在建设期间自行过渡，过渡期为24个月（自乙方腾空房屋交付甲方之时计算），甲方按照乙方营业建筑面积153.7㎡以21.6元/㎡/月的标准支付12个月的过渡费39839.04元给乙方，按照乙方住宅面积437.59㎡以6元/㎡/月的标准支付12个月的过渡费33837.12元给乙方，共计73676.16元，剩余12个月甲方于上次搬迁过渡期满前十日内支付给乙方”，第六条“违约责任及纠纷解决办法：2.如甲方不能按期交新房给乙方，甲方应按《贵州省城市房屋拆迁（管理办）法》第三十三条增发乙方超期临时安置补偿费。3.本合同签订后户型如经批准改变，导致乙方安置房发生变化的，甲方应在30日内以电话、公告方式通知乙方，乙方有权根据改变后的户型与甲方协商变更本合同的相关约定。”第七条“其他：（3）乙方以后的商场由甲方负责隔断后交乙方使用”。合同签订后，丁远群按合同约定的2010年10月30日前将被拆迁房屋搬迁完毕，交给齐安公司完成了拆迁。2011年2月22日，齐安公司与丁远群签订了《补充协议》，协议载明：“经甲乙双方协商，甲方同意把乙方与甲方签订的住宅房屋拆迁补偿安置合同中的一号楼一层建筑面积184.10㎡增加为200㎡，其他的不变。另外再给予负二层1号铺面一个。商场内的楼梯由甲方给乙方修建”。2013年11月12日，齐安公司与丁远群再次签订了《补充协议》，协议载明：“由甲方将乙方在负一层商铺的位置更换到靠刘泽英现在没有拆迁的门面左侧，沿步梯通到农贸街共24米”。2015年11月18日，齐安公司以《借条》形式共欠丁远群过渡期安置费85万元。2017年8月23日，因齐安公司与纳雍县农村信用合作联社洽谈，要将安置补偿给丁远群的一号楼一层1-4、1-5二个商铺出卖给纳雍县农村信用合作联社，丁远群遂控制一号楼一层1-4、1-5二个商铺并使用。经现场勘验，1-4商铺面积为83.25㎡，商铺内另有房间一个，面积为19.6㎡，卫生间一个，面积为3.36㎡；1-5商铺面积为97.29㎡。另查明，齐安公司原名称为纳雍县齐安房地产开发有限公司，2014年7月23日更名为贵州齐安房地产开发有限公司。与丁远群同期的拆迁户吴昌云、吴某、吴红于2016年12月31日与齐安公司签订了《交房协议书》，安置补偿的房屋已交付。本院认为，丁远群是否多占了齐安公司的位于纳雍县雍××镇“步行街二期”一号楼一层1-4、1-5建筑面积199.53㎡的门面房，据双方签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》及所附图纸，1-4、1-5门面房在合同中约定属齐安公司应安置补偿丁远群的，所有权应属丁远群。合同约定“以房屋修建好后的实际面积为准”，故安置补偿给丁远群的门面房应不含公摊面积。双方在合同中约定“乙方以后的商场由甲方负责隔断后交乙方使用”，“隔断”应理解为齐安公司交给丁远群的门面房是独立的，不能有其他附属的房间或设施，齐安公司陈述是因政府原因更改施工图纸，但齐安公司改变户型后，未提供证据证明已通知丁远群，亦未“根据改变后的户型与甲方协商变更本合同的相关约定”，构成违约，故与1-4相连的房间和卫生间不能算门面房，双方可根据实际情况进行折算处理，经现场勘验，1-4、1-5二个门面房的面积共203.5㎡，包含1-4中房间面积19.6㎡及卫生间面积3.36㎡，1-4中房间和卫生间的面积折算后，1-4、1-5二个门面房的面积应不足双方约定应补偿丁远群的200㎡，故丁远群并未多占步行街二期一号楼一层1-4、1-5门面房的面积，齐安公司的诉讼请求应不予支持。丁远群反诉请求齐安公司交付有产权手续的200㎡临街门面房、373.13㎡商铺问题，200㎡临街门面房丁远群已于2017年8月23日实际控制并使用，视为已交付。丁远群提供证据证明了地下一层无法达到交付条件，且齐安公司建设的整个建设项目因消防设施不达标，该项目未通过消防验收，无法达到交付条件，《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，该建设项目的消防设施达标以前，均无法达到交付条件，更不可能办理产权手续，齐安公司虽构成违约，但属于事实上不能履行，丁远群要求齐安公司交付有产权手续的商铺已无实际意义，该反诉请求应不予支持，待达到交付、办证条件后，丁远群可另行提出主张。丁远群反诉请求齐安公司支付临时过渡补助费和超期临时过渡补助费共计2321069.44元问题，其中19.5万元系齐安公司向丁远群借款100万元产生的利息，借款纠纷与本案不属同一法律关系，也不是基于同一事实，故本案不作处理，如齐安公司不偿还，丁远群可另案主张权利。2015年11月18日，齐安公司以《借条》形式共欠丁远群过渡期安置费85万元，丁远群于2017年8月23日实际控制并使用了1-4、1-5二个门面房，故该200㎡的过渡补助费和超期临时过渡补助费应从2015年11月18日计算自2017年8月23日；据双方签订的《住宅房屋拆迁补偿安置合同》第三条“乙方同意在建设期间自行过渡，过渡期为24个月（自乙方腾空房屋交付甲方之时计算），甲方按照乙方营业建筑面积153.7㎡以21.6元/㎡/月的标准支付12个月的过渡费39839.04元给乙方，按照乙方住宅面积437.59㎡以6元/㎡/月的标准支付12个月的过渡费33837.12元给乙方”，1-4、1-5为门面房，故其中153.7㎡按营业建筑面积的标准计算，46.3㎡按住宅面积的标准计算；按双方约定的《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十五条“逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原过渡费标准基础上增加500%”，丁远群在2015年11月18日后已逾期三年以上未安置，过渡费应在双方约定的基础上增加500%，2015年11月18日至2017年8月23日为21个月零5天，为21.17个月，该200㎡应支付的过渡费计算为（营业建筑面积153.7㎡×21.6元/㎡/月×21.17个月×6倍＝421696.24元）＋（住宅面积46.3㎡×6元/㎡/月×21.17个月×6倍＝35286.16元）＝456982.40元。丁远群的其他住宅面积437.59㎡－46.3㎡＝391.29㎡的过渡费因房屋未交付，无法准确计算，待房屋交付时可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贵州齐安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）丁远群支付过渡费456982.40元；二、驳回原告（反诉被告）贵州齐安房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丁远群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，反诉费25368.56元，共计39168.56元，适用简易程序审理，减半收取19584.28元，由原告（反诉被告）贵州齐安房地产开发有限公司负担1万元，被告（反诉原告）丁远群负担9584.28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  杨真义二〇一七年十二月二十九日书记员  左 勇