贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0303民初1241号原告：李志伟，男，汉族，1975年5月30日出生，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区，委托诉讼代理人：杨泽文，贵州名城(播州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫志祥,贵州名城(播州)律师事务所实习律师。被告：遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司，统一社会信用代码：91520301736607083R。住所地贵州省遵义市汇川区汇川大道**。法定代表人：詹光宏，职务：董事长。委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。原告李志伟与被告遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司（以下简称汇川城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志伟及其委托诉讼代理人杨泽文、莫志祥，被告汇川城投公司的委托诉讼代理人李亚男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李志伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同，交付原告营业房两间，建筑面积143.45平方米；2、依法判决被告立即给付原告营业房过渡费（从2016年3月至2017年3月，共12个月，按90元/平方米/月计算为154926元），直至营业房交付之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告李志伟表示鉴于目前门面存在重大瑕疵，其愿意接受现在的C-3号、C-4号门面，同时要求被告赔偿75万元。事实与理由：2009年7月23日，被告因对沈阳南路段进行建设开发，与原告签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，明确约定由被告补偿原告营业房2间，建筑面积143.45平方米。在交房之时，原告发现营业房不符合交房标准，就向政府部门反映了该问题。2016年8月11日，被告向原告回复函件，承诺将派出工程技术员勘察处理不符合交房标准的营业房，并按时发放未按期交房的过渡费。直至今日，被告仍未履行合同义务，也没有兑现函件承诺，并从2016年3月起停止发放营业房过渡费，已欠过渡费154926元。故原告诉至法院，诉如前述。被告汇川城投公司辩称，1、原告主张被告向原告交付的房屋不符合交房标准没有事实和法律依据。根据《贵州省建设工程竣工验收备案表》，被告向原告交付的房屋已竣工验收合格，且遵义市住房和城乡建设局就涉案房屋也出具了验收合格的证明。2、被告已依法通知原告接房，但原告无正当理由拒绝接收房屋，故拆迁还房自被告书面交房通知确定的交房使用之日视为交付原告。现原告主张过渡费无事实和法律依据。被告已通过发布公告，通知包括原告在内的被征收人于2016年3月16日起一个月内办理交房手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因被告已依法通知原告接房，但原告无正当理由拒绝，故自2016年3月16日起视为房屋已支付原告。3、根据《贵州省人民政府废止修改部分省政府规章的决定》，《贵州省城市房屋拆迁管理办法》已被废止。根据双方签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，拆迁安置过渡费为每月每平方米15元，原告诉请每月每平米90元发放无法律依据。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月21日，李万国（被拆迁人、乙方）与汇川城投公司（拆迁人、甲方）签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》。该协议书约定：一、沈阳南路建设规划红线范围内涉及到乙方房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑面积合计532.8平方米，其中住宅房291.82平方米，营业房235.23平方米，其他简易房5.75平方米。二、乙方表示支持城市建设，同意于2009年4月30日前自行搬迁完毕并将上述房屋腾空交甲方拆除。三、甲方于2011年5月前，在本市汇川区沈阳南路还房地段安置乙方住宅房3套，合计建筑面积280.68平方米，营业房2间，建筑面积143.45平方米，具体位置及户型：还房区〈A-8-1-4＃91.88平方米〉、〈D-3-16-2＃108.66平方米〉、〈D-3-16-3＃80.14平方米〉、〈C-3＃营业房64.35平方米〉、〈C-4营业房＃79.1平方米〉。六、乙方自行找房周转，过渡期为24个月，甲方应先付乙方周转费6个月，计21308.55元（143.45×15×6=12910.5元；279.935元×5×6=8398.05元），搬家费3350.21元（167.06×10=1670.6元；279.935×6=1679.61元），奖金1000元，超期不能还房按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。七、乙方不规定时间搬迁腾空房屋，每超一天，支付违约金100元。八、还房时以实际竣工面积为准，如有差异双方按方案互补；房产证由甲方负责办理，费用由甲方承担；还房时水通电明等。该协议书还约定有其他的内容。2009年8月20日，王义刚、李万国在贵州省中心公证处分别出具遗嘱《公证书》。该两份公证书均载明有王义刚与李万国结婚后共同生育儿子李志伟，女儿李志碧。等王义刚、李万国去世后，在《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中载明的位于遵义市××区××路还房地段安置住宅房3套，合计建筑面积280.68平方米，营业房2间，建筑面积143.45平方米，具体位置及户型：还房区〈A-8-1-4＃91.88平方米〉、〈D-3-16-2＃108.66平方米〉、〈D-3-16-3＃80.14平方米〉、〈C-3＃营业房64.35平方米〉、〈C-4营业房＃79.1平方米〉由我们的儿子李志伟一个人继承前述房产中属于我们所有的部分等内容。后，李万国于2014年8月25日死亡。王义刚于2017年2月24日死亡。后，汇川城投公司根据前述公证书在前述《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中被拆迁人处增加李志伟。2014年8月19日，遵义市汇川区住房和城乡建设局出具《证明》，载有高桥棚户区改造工程项目部还房工程已于2014年4月底全面竣工，并经验收合格等内容。2014年8月28日，汇川城投公司作为建设单位的遵义市高桥沈阳南路棚户区安置还房工程C组团（3号楼）（-1+1+17F层）在遵义市汇川区住房和城乡建设局进行建设工程竣工验收备案。2015年2月11日，汇川城投公司发放李志伟过渡费38731.5元。2015年4月14日，汇川城投公司发放李志伟过渡费25821元。2015年7月30日，汇川城投公司发放李志伟过渡费12910.5元。2015年9月25日，汇川城投公司发放李志伟过渡费25821元。2015年12月29日，汇川城投公司发放李志伟过渡费38731.5元。2016年1月28日，汇川城投公司发放李志伟过渡费38731.5元。在诉讼过程中，双方表示涉案营业房的过渡费已支付至2016年3月16日，2015年2月11日-2016年1月28日期间，过渡费系按90元/平方米/月计算。2016年3月16日，汇川城投公司在《遵义晚报》刊登公告，载明我项目部对高桥棚户区改造还房小区内门面进行完善和测绘后，现已达到还房条件，请各被拆迁人见此公告后于2016年3月16日起，一个月内持拆迁安置补偿协议和本人身份证到高桥棚户区改造工程项目部核对资料，办理还房交接手续等。在诉讼过程中，李志伟表示于同日看到该接收营业房的公告。后，李志伟认为所交付的营业房不符合标准，不符合图纸设计和交房条件，营业房地面存在60公分的高度差，营业房地面高出马路1米多。李志伟为此与汇川城投公司协商未果，实际并没有接收前述营业房。2016年5月18日，田维刚到汇川区信访局上访反映拆迁还房与原签订协议位置有出入等信访事宜。2016年8月11日，汇川城投公司回复处理意见，载明有关你反映签订的合同不符合，没有按当初的设计图施工，面积有出入，造成现在无法使用的信访事项的问题，你反映的情况属实。关于过渡费，我公司严格按照协议相关规定按时发放。关于地梁高于地面，为保护房屋结构的稳定性，不得对地梁进行改造，鉴于此，我公司承诺近期将由项目部工程技术人员负责勘察处理等内容。鉴于涉案营业房不符合合同约定，结构发生变化，在诉讼过程中，李志伟申请对双方2009年4月21日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》约定的还房C-3号营业房（64.35平方米）、C-4营业房（79.1平方米）在2017年5月18日的价值及位于遵义市××区沈阳××还房区××、Ｃ-4营业房在2017年5月18日的市场价值进行评估。本院予以准许并依法委托遵义智衡房地产资产评估有限公司进行评估。在诉讼过程中，双方一致认可修建完毕的C-3营业房的建筑面积为100.52平方米，C-4营业房的建筑面积为74.48平方米。后，评估机构出具《报告书》，载明：1、《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》约定的还房C-3号营业房评估总价1427283元（64.35平方米×22180元/平方米）；2、《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》约定的还房C-4号营业房评估总价1754438元（79.1平方米×22180元/平方米）；3、遵义市××区××路还房区C-3号营业房评估总价1441859元（100.52平方米×14344元/平方米）；4、遵义市××区××路还房区C-4号营业房评估总价1073778元（74.48平方米×14417元/平方米）。李志伟为此预付评估费33198元。在诉讼过程中，双方认可关于C-3营业房原告应支付被告差价14576元（1441859元-1427283元）；关于C-4号营业房，被告应支付原告差价680660元（1754438元-1073778元）。本院认为，原告基于遗嘱继承取得李万国与被告签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》中权利义务，且被告通过在《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》增加被拆迁人的形式也已认可原告的被拆迁人身份。因此，前述《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》系当事人真实意思的表示，不违反法律规定，原、被告应恪守。根据原告的陈述及被告的答辩，双方主要争议：1、涉案营业房是否可以交付：2、交付营业房时，被告是否应赔偿；3、被告如何支付过渡费。围绕争议，本院分析如下：一、涉案营业房是否可以交付本案中，原告主张被告交付涉案的营业房，而被告对此并无异议。因此，被告依法应向原告交付位于遵义市××区××路还房区的C-3号营业房、C-4号营业房。二、交付营业房时，被告是否应赔偿本案中，原告主张要求被告赔偿75万元，而被告有异议。对此，双方对于营业房内地面存在高度差，且营业房地面高出公路一定的距离是否影响房屋价值产生争议。本院根据原告的申请委托评估机构进行评估。评估机构依法出具评估《报告书》。原、被告双方对评估《报告书》三性并无异议，故本院对其予以采信，作为本案的定案依据。被告所要交付的营业房，其面积与约定不符，且室内中段存在一定的高差等，营业房客观上存在一定的价值减损。故被告没有严格按照合同约定向原告提供补偿营业房，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《报告书》的结论及双方认可的差价互补计算方式，原告应支付被告C-3号营业房差价14576元，被告应支付原告C-4号营业房差价680660元。该两部分抵销后，被告还应向原告赔偿666084元（680660元-14576元）。三、被告如何支付过渡费本案中，原告主张被告从2016年3月起，按90元/平方米/月支付过渡费至营业房交付之日止，而被告有异议。对此，关于过渡费的计算标准。本案中，2015年-2016年1月期间，被告系按90元/平方米/月向原告发放过渡费。无论《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》所约定的《城市房屋拆迁管理办法》是否废止均无法改变客观上双方按90元/平方米/月履行的事实。现原告主张按90元/平方米/月发放过渡费并不违反法律、法规的强制性规定。因此，本案过渡费的标准应为90元/平方米/月。关于过渡费计算面积。客观上，被告未按《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的约定交付营业房，故其应对协议书约定的该营业房支付相应的过渡费。因此，本案争议的过渡费应按143.45平方米（64.35平方米+79.1平方米）计算相应的过渡费。关于计算过渡费的截止时间。本案中，虽然被告于2016年3月16日通过《遵义晚报》公告交付营业房，但客观上所交付的营业房屋存在瑕疵，影响房屋价值，且原告当初不接收营业房屋有一定的合法理由。现关于房屋瑕疵赔偿问题，本院已解决，故本案过渡费依法应计算至营业房交付之日止。因此，被告依法应向原告支付相应的过渡费（以143.45平方米为基数，从2016年3月17日起，按90元/平方米/月计算至营业房交付之日止）。综上所述，本院对于原告其余的诉讼请求不予支持，对于被告其余的抗辩理由不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司于本判决生效后十日内向原告李志伟交付位于遵义市××区××路还房区的C-3号营业房、C-4号营业房；二、被告遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司于本判决生效后十日内向原告李志伟赔偿666084元；三、被告遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司于本判决生效后十日内向原告李志伟支付相应的过渡费（以143.45平方米为基数，从2016年3月17日起，按90元/平方米/月计算至营业房交付之日止）；四、驳回原告李志伟的其余诉讼请求。案件受理费19100元，评估费33198元，合计52298元，由原告李志伟负担4298元，由被告遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司负担48000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  吴成坤人民陪审员  张德军二〇一七年十二月十二日书 记 员  李博闻