四川成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初11999号 原告（反诉被告）：黄晨，男，汉族，1979年10月28日出生，住北京市。 委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：肖敏，四川君合律师事务所律师。一般授权 被告（反诉原告）：王逍霄，男，汉族，1982年8月1日出生，住成都市高新区。 被告（反诉原告）：廖梓涵，女，汉族，1985年10月25日出生，住成都高新区。 以上二被告委托诉讼代理人：李一冰，四川眀炬律师事务所律师。特别授权。 以上二被告委托诉讼代理人：刘崇文，四川眀炬律师事务所律师。特别授权。 原告黄晨（反诉被告，以下仍称原告）诉被告王逍霄、廖梓涵（反诉原告，以下仍称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员傅弘独任审判，于2017年10月11日第一次公开开庭进行了审理，原告黄晨的委托代理人唐兵兵、被告王逍霄、廖梓涵的委托代理人李一冰、刘崇文到庭参加诉讼；2017年12月14日进行第二次开庭，原告黄晨的委托代理人唐兵兵，被告王逍霄、廖梓涵的委托代理人刘崇文到庭参加诉讼，2017年12月27日进行第三次开庭，原告黄晨的委托代理人唐兵兵、被告王逍霄、廖梓涵的委托代理人刘崇文到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告黄晨向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还定金10万元；3、判令被告向原告支付违约金108.6万元（按照合同约定的房屋成交价20%计算）；3、本案诉讼费用，保全费用由被告承担。 事实与理由：2017年3月16日原告与被告签订房屋买卖合同，约定将位于成都市高新区的房屋出售给原告，房屋（含车位）总价款543万元，原告在签订合同当日支付定金10万元，在过户前，将首付款（不含定金）163万元支付给卖方。由于被告方的房屋处于抵押状态，故在合同第二条明确约定“卖方同意于签署本合同后的30个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预定的时间还款。”合同第七条约定“买卖双方一致同意，买卖双方应于2017年5月25日至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续。”合同签订后，原告按约支付了定金10万元，但被告方并未按约偿还银行贷款办理注销抵押登记，原告及中介公司一再催促，截止2017年5月24日拟出售房屋仍处于抵押状态下，直接导致双方无法在约定的2017年5月25日办理网签、递件手续。但在这种情况下，被告却要求原告提前将首付款用于偿还银行贷款注销抵押。原告认为在过户前提前支付房款已不符合合同约定，并且也会增加自己的交易风险，为此，在2017年6月16日委托律师发送律师函，告知其解除双方的合同，但被告收到律师函后却告知原告愿意继续履行合同，原告即回复同意继续履行合同，但被告仍然无法自行归还银行贷款。被告的行为已构成根本违约，也给原告造成严重经济损失，现为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告王逍霄、廖梓涵针对本诉答辩并提出反诉称，本合同根本性违约并不在于被告，而在于原告，原告违法了双方之间的补充约定，已经违反成都市房管局强制性规定，原告诉请所依据的事实为2017年5月25日前办理网签手续，但根据合同约定，对于被告而言，解除抵押的时间并非由被告确定，合同明确约定被告只需在合同签署后30个工作日内办理银行还款手续以及向贷款机构办理贷款手续并按照贷款机构预约的时间还款，解抵时间应当由放贷机构预定的放款时间确定，但被告在贷款机构申请放款因放贷机构要求资金托管，被告要求原告将购房款交于放贷机构指定的资金托管机构，但原告不予协助，因此被告未能解抵，且成都市限购令出台后，房屋已经不能进行交易，且网签的价格发生重大变化原告拒绝网签，因此本案是基于原告违约应当承担违约责任。据此提出如下反诉请求：1、判令双方签订的房屋买卖合同于2017年6月14日解除；2、判令不退还原告定金10万元；3、判令原告赔偿被告支付的居间服务费54300元；4、判令原告向被告赔偿合同履行期间租房租金13600元。 原告黄晨针对反诉答辩称，1、被告反诉的事实与客观事实相背离，虽然3月24日成都市限购政策出台，但按照成都市房管局的规定，在限购政策出台前已经签订合同并进行了支付定金或者首付款交易的房屋买卖合同是可以继续履行的；2、被告称原告不愿意进行资金托管导致其无法办理解抵手续，致使双方无法完成交易的责任在原告，是混淆了资金监管的概念，被告要求原告签署的资金监管协议是为其赎楼贷提供的资金，而双方签订的买卖合同并没有约定原告应当向被告为解除抵押提供资金保障，因此本案系被告根本性违约，应由其承担违约责任，被告的反诉请求不能成立，应予驳回。 经审理查明，2017年3月16日，原告黄晨（合同买方）与被告王逍霄、廖梓涵（合同卖方）就位于成都高新区产权证为权3428516号，面积为248.90平方米的房屋签订《房屋买卖合同》，约定：1、房屋价款543万元；2、合同签订当日买方支付定金10万元定金；3、卖方同意在签署合同后30个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预定的时间还款，由此产生的手续费、服务费用等由卖方自行承担；4、买方同意在过户之前将首付款163万元自行支付给乙方，剩余房款370万元，买方以商业贷款支付，若因买方自身原因导致贷款未获批准或实际批贷额不够支付房屋尾款的，则由买方自行筹足该房屋尾款并在过户取件当日自行支付给卖方，否则视为违约；5、买卖双方于2017年5月25日至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往不得拒绝，否则视为违约；6、买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或者履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，且逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。同日双方还签订了补充协议，约定:待房屋权属转移成功后留存20万，待车位权属转移登记成功后当日支付给卖方。合同签订当日，原告支付定金10万元。2017年3月21日，被告向案涉房屋按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司成都第四支行申请提前预约还款，银行确定的预约还款日期为2017年5月17日。2017年3月24日成都市出台房地产限购政策，双方为保证交易的进行，于2017年4月4日签订购房承诺书，承诺交易发生在限购之前，双方的房屋买卖合同继续履行。此后被告向成都众合信融资担保有限公司申请贷款偿还在中国建设银行股份有限公司成都第四支行的房屋按揭贷款，该融资担保公司要求被告提供资金担保并签署资金托管协议，被告遂要求原告将首付款直接交付其申请贷款的融资公司指定的托管机构。双方就原告是否有义务向被告申请贷款的融资担保公司提供资金托管问题进行了多次协商，原告认为，解除案涉房屋的抵押是被告的合同义务，至于被告采用何种方式取得款项解除抵押与原告无关，为保证自己的资金安全，没有义务向被告贷款的融资公司指定的机构进行资金托管，双方在微信上进行了多次交流未果。至2017年5月17日被告与案涉房屋按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司成都第四支行约定的还款时间，被告没有向该行偿还借款解除房屋抵押。至2017年5月25日双方约定的网签之日，没有办理网签。2017年6月14日原告通过律师向二被告发出解除合同律师函，被告于2017年6月16日收到解除函，并回函表示愿意继续履行合同，要求原告在五个工作日内将首付款交付监管帮助其完成赎楼贷，以完成按揭贷款的解抵手续。2017年6月26日，二被告再次回函原告，告知愿意与原告协商处理原告单方解除合同的后续事宜，对原告支付的定金愿意全部退回，并配合原告向中介公司退还居间服务费。2017年6月30日，原告律师再次向二被告发出律师函，回复被告2017年6月26日的律师函，告知，如果被告愿意继续履行合同，可在通知原告继续履行之日起5个工作日内完成按揭银行还贷解抵手续，但因双方在买卖合同中未约定，原告不承担帮助被告完成解除抵押的义务；如果被告选择解除合同，则要求被告双倍返还定金并承担中介费54300元。被告于2017年7月6日收到该律师函，并通过律师复函，认为原告对已经解除的合同提出继续履行无理；如原告有诚意购房，可以在收到复函三日内联系被告，双方重新签订合同，如到期不联系的，保留追究原告责任的权利。案涉房屋截止2017年10月仍然没有解除抵押。原告诉至本院。 另查明，中国建设银行股份有限公司成都第四支行于2017年3月31日经中国银监会四川监管局以川银监复（2017）95号文件批复更名为中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行。 上述事实有当事人各方的陈述、四川中原物业顾问有限公司房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、过户及贷款代理合同、购房定金收据、购房承诺书、微信交流记录、律师函、本院向中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行的调查令回执、房屋信息摘要等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本案的合同未能履行的原因是因为被告未能解除在贷款银行的房屋按揭抵押，造成按揭抵押没有解除的原因是被告在第三方申请赎楼贷时未能提供资金保障，即所谓的资金监管，被告认为原告应当将首付款支付第三方监管后其才能取得在第三方的贷款完成对解除抵押的义务，而原告认为被告申请赎楼贷偿还按揭贷款解除房屋抵押是被告的义务，因此没有义务按照被告的要求将首付款支付到被告申请赎楼贷第三方贷款机构指定的账户，因此，本案争议的焦点为，原告是否有义务按照被告申请赎楼贷第三方的要求将首付款支付到指定的账户上，致使合同无法履行，是否由原告违约造成。从双方签订的买卖合同来看，合同中第二条第2.1项明确说明案涉房屋处于抵押状态，卖方同意于签订合同后30个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预订的时间还款，由此产生的手续费、服务费等费用由卖方承担。因此按照双方签订的合同，解除按揭抵押贷款的义务人是被告；对于房屋首付款约定的支付时间及支付方式，合同第五条第5.2项约定首付款买方同意在过户之前将首付款1630000自行支付给卖方，虽然在该条后附有“监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的资金监管协议为准”的条件，但该条件所称的第三方应当是为了保证房屋买卖合同安全交易的房管部门等机构，而非其他机构。因此双方的房屋买卖合同并未约定原告有义务为被告采取赎楼贷方式取得资金偿还银行按揭贷款解除抵押的义务，故被告要求原告将首付款交付其申请赎楼贷的出借方指定的资金监管账户，没有合同约定的义务，原告有理由拒绝，因此致使本案合同无法履行，并非原告违约造成。 对于被告是否构成违约，本院认为，双方在合同中已经约定由被告负责偿还银行按揭贷款解除抵押，因此，被告负有按照约定时间偿还贷款解除抵押的义务，被告在合同签订后，确实在合同限定的时间内到抵押银行办理了预约还款的手续，说明其进行交易的愿望是真实的，但在银行通知还款的时间内被告并未偿还贷款解除抵押，致使双方在约定的过户递件的日期内无法办理过户递件手续，其责任在被告，被告认为系因原告没有提供首付款到其申请赎楼贷的第三方指定的账户进行资金监管，导致其没有申请到贷款而未偿还银行的借款解除房屋抵押，因双方并未约定原告有帮助被告办理赎楼贷的义务，因此，原告拒绝被告将首付款支付到其赎楼贷第三方指定的账户也在情理中，此时被告未在第三方申请到赎楼贷，应当通过其他方式按照双方的买卖合同及时组织资金偿还银行借款解除抵押，以完成自己的合同义务，但其未履行还款义务导致未能解除房屋抵押，不能在约定的过户递件日期内完成相应手续，因此，被告的行为违反了双方的合同约定，应当承担违约责任。 关于违约金，根据合同约定“买卖双方应严格按照上述合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同约定义务的，或者履行合同义务不符合约定致使合同的目的无法达成的，均视为违约，且每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金；逾期超过15日的守约方有权单方面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金”，因被告违约导致合同无法履行，应当支付违约金。但因违约金的立法旨意具有补偿性质和惩戒性质，因此双方合同约定的违约金过高，且被告主张调整，根据违约性质及原告的损失情况，应当予以调整。 关于合同解除时间，根据双方合同约定，任何一方逾期履行合同约定的义务或者履行义务不符合约定条件致使合同目的无法达成的视为违约，因被告未能解除案涉房屋的抵押权，致使双方不能办理房屋买卖过户手续，导致房屋买卖合同不能实现，按照双方合同约定及合同法的规定，原告具有合同解除权，原告委托律师于2017年6月14日向被告发出解除函，被告2017年6月16日收到该函，虽然被告在回函中表示愿意继续履行合同，但并未实施履行合同的行为，双方的争议仍然在于解除房屋抵押的问题，根据合同法的规定，享有合同解除权的一方向对方发出解除通知后，合同自通知到达对方时解除的规定，本案合同解除时间应为2017年6月16日。 本院认为，原告与被告在协商一致的基础上签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告支付定金，有权利要求被告按照合同约定履行义务，被告未能及时解除设置在案涉房屋上的抵押权，致使在双方约定的过户递件之日不能办理相关产权转移手续，责任在被告，故原告具有解除合同的权利，并且已经向被告发出解除函，双方的合同已经解除；因原告是守约方，且合同已经解除，其要求被告返还购房定金100000元符合合同法规定，本院予以支持，因原告仅要求返还定金，而非合同法规定的双倍返还定金，是对自己权利的处分，本院予以认可；因违约金的约定过高被告申请调整，且原告并未提供证证实其实际损失大于或等于违约金，故应对原告请求的违约金进行调整；被告在原告履行了支付定金的义务后，应当按照双方的约定及时解除设置在案涉房屋的抵押权，按照双方约定的日期进行产权转移过户登记，但因其未能如期偿还按揭银行贷款导致设置在案涉房屋上的抵押权未能解除而违约，也是导致本案纠纷的直接原因，因此应当承担本案的违约责任；因原告已经解除合同，因此被告应当按照原告的要求返还定金，其辩称系因原告未能协助其办理赎楼贷而导致其未能如期取得赎楼的贷款不应承担本案的违约责任，因双方合同并未约定原告有协助其办理赎楼贷的义务，因此该辩解的理由不能成立；因被告的违约行为导致本案纠纷产生，故被告请求不返还原告购房定金及要求原告承担中介费用及其案涉房屋的租金损失的反诉主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、原告黄晨与被告王逍霄、廖梓涵于2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》及《补偿协议》于2017年6月16日解除； 二、被告王逍霄、廖梓涵于本判决生效之日起十日内返还原告黄晨购房定金100000元； 三、被告王逍霄、廖梓涵于本判决生效之日起十日内支付原告黄晨违约金100000元； 四、驳回被告王逍霄、廖梓涵的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取24905元、反诉费24905元，合计49810元由被告王逍霄、廖梓涵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 傅 弘 二〇一七年十二月二十七日 书记员 韩亚群