福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0102民初3263号 原告:陈锦峰，男，汉族，1982年10月25日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：姚旭阳、陈林，福建凯峰律师事务所律师。 被告：王尧华，男，汉族，1977年1月16日出生，住福建省泰县。 被告：王尧宇，男，汉族，1979年5月16日出生，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴永官、檀松岩，福建求实律师事务所律师。 被告：福建好家置业有限公司，住所地：福州市鼓楼区安泰街道新权南路**鑫涛苑**楼**02店面。 法定代表人：陈静宇。 委托诉讼代理人：李佳，公司员工。 原告陈锦峰诉被告王尧华、王尧宇、福建好家置业有限公司（以下简称好家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈锦峰及其委托诉讼代理人姚旭阳、被告王尧宇及其委托诉讼代理人檀松岩到庭参加诉讼，被告王尧华经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，被告福建好家置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。 陈锦峰向本院提出诉讼请求：判令三被告连带支付合同违约金300000元；律师代理费40000元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月4日，原告与被告王尧宇（系被告王尧华的代理人）、被告好家公司签订《房产买卖交易服务合同》、《房产居间服务合同》以及《补充协议》，约定原告向被告购买坐落于福州市仓山区房屋。因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第一款约定行使本合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金30万元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中产生的税费，以及守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。被告王尧华应于2016年9月6日前对被告王尧宇代理的房屋买卖事宜进行追认，否则被告王尧宇将承担违约责任。合同签订当日，原告按约支付了15万元履约保证金。被告王尧华、王尧宇不配合办理房屋过户手续。2016年9月20日，被告好家公司向被告王尧宇发履约通知函，要求其及时办理追认事宜，并办理房屋过户手续。但被告王尧华、王尧宇至今未按合同履行其义务。其行为已经严重违约。被告好家公司作为房屋买卖中介，对合同没有尽到审核义务，对原告的损失应当承担连带赔偿责任。 王尧华提供答辩状称，其从未委托被告王尧宇及被告好家公司代理买卖房屋，对被告王尧宇以其名义签订的《房产买卖交易服务合同》、《房产居间服务合同》及《补充协议》毫不知情。原告要求其支付合同违约金30万元、律师代理费4万元及承担诉讼费没有事实和法律依据。恳请法院驳回原告的全部诉请。 王尧宇辩称，其并非本案诉争房屋的产权人，仅是代理人王尧华办理房屋买卖的行为，签订合同至今已逾一年，仍未得到产权人王尧华的授权或追认。原告明知诉争房屋无产权证、不能办理交易过户的情况下，仍同意与其签订合同。双方签订的合同是无效的，效力自始无效。原告不得依据合同向其主张违约金及其他损失，其对导致合同无效应负有主要责任。 好家公司提供答辩状称，合同签订后，其正常配合原、被告办理手续。签订合同时被告王尧宇告知被告王尧华同意出售上述房产并授权被告王尧宇签订合同，并约定被告王尧华应于2016年9月6日前对被告王尧宇代理签订的合同进行追认，被告王尧宇在签订合同时将属于被告王尧华的《商品房买卖合同》、《预告登记证》等放置我司保管，原告也同意在被告王尧宇代理被告王尧华签订合同，其已尽到告知双方的义务，并于签订合同后多次通知被告王尧宇尽快办理追认事宜，但该被告未在合同约定时间内办理完毕追认事宜，其于2016年9月20日发函通知该被告王尧宇办理追认，但其未至今未办理追认，原告于2016年11月22日向其发函，因被告王尧华未办理追认事宜要求其退还原告监管的履约保证金人民币15万元。其已于2016年11月23日将该款退还原告，原告也发函给被告王尧宇要求解除合同，其作为尽职尽责的第三方，按照合同办理事项，不存在违约行为，不应承担赔偿责任，请求依法驳回原告起诉。 原告围绕诉讼请求依法提交1、房产买卖交易服务合同；2、房产居间服务合同；3、补充协议，证明2016年9月4日，原告、被告王尧宇、被告好家公司签订《房产买卖交易服务合同》、《房产居间服务合同》以及《补充协议》，约定房屋买卖事宜；4、收款收据，证明2016年9月4日，原告向被告好家公司缴纳房屋买卖履行保证金；5、履约通知函，证明2016年9月20日，被告好家公司致函被告王尧宇，要求按合同办理房屋过户相关手续；6、委托代理合同、福建增值税普通发票，证明原告为本案诉讼支付律师费40000元。 被告王尧宇提供函件，证明原告早已知道无法与被告达成房屋买卖协议、无法达到交易目的，并于2016年11月22日交纳保证金15万元。 被告好家公司提供1、《房屋买卖交易服务合同》、《房屋居间服务合同》、《补充协议》，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，原告同意被告王尧华未到场，由被告王尧宇签订合同；2、《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证》，证明被告王尧华、王尧宇同意将上述房产在该司成交，提供权属材料并签订合同。3、《履约通知函》、邮政快递单，证明其通知被告王尧宇要求办理追认事宜；4、函，证明原告要求退还履约保证金；5、解除合同函，证明原告要求解除合同。 被告王尧宇对原告提供的证据1至3真实性无异议，但原告明知被告王尧宇非房屋产权人仍签订房屋买卖合同，存在一定过错。证据4、5真实性无异议。对证据6认为原告支付出4万元的律师费不符合福州市律师的收费标准。对好家公司提供的证据无异议。 原告对被告王尧宇提供函件及好家公司提供的证据真实性异议。 被告王尧华经本院公告传唤，未到庭应诉，视为放弃抗辩权。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月4日，原告与被告王尧宇、好家公司签订《房产买卖交易服务合同》、《房产居间服务合同》以及《补充协议》，约定原告向被告王尧华购买坐落于福州市仓山区房屋。因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第一款约定行使本合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金30万元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方交易过程中产生的税费，及守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。被告王尧华应于2016年9月6日前对被告王尧宇代理的房屋买卖事宜进行追认，否则由被告王尧宇将承担违约责任。合同签订当日，原告已经按合同约定支付了15万元履约保证金，履行了全部合同义务。诉争房屋系被告王尧华向福建天泽房地产开发有限公司买受的房产，上述合同签订时，未办理产权证。 2016年9月20日，被告好家公司向被告王尧宇发履约通知函，要求其及时办理追认事宜，并办理房屋过户手续。但被告王尧华、王尧宇至今未按合同履行其义务。 本院认为，原告与被告王尧宇签订的《房产买卖交易服务合同》、《房产居间服务合同》以及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按合同、协议履行各自的义务。原告按约定交纳了履约保证金，但被告却至今未履行合同义务，显属违约。被告王尧宇并非诉争屋产权人，且未举证说明其经王尧华授权与原告订立上述合同，故应由被告王尧宇按其与原告签订的合同约定承担违约责任。原告要求判令被告承担律师代理费4万元，超过福建省律师收费标准，本院调整为12000元。原告的其他诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王尧宇于本判决生效后十日内向原告陈锦峰支付违约金300000元、律师代理费12000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如被告王尧宇未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费6400元，公告费560元，由被告被告王尧宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴 辉 审 判 员  蒋东帆 人民陪审员  柯 涛 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  林伟宝 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。