河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0722民初2844号原告：刘尚玉，男，1952年10月10日出生，汉族，农民，住河北省张北县。委托诉讼代理人：段晓敏，河北环北律师事务所律师。被告：马文俊，男，1966年9月6日出生，汉族，农民，住河北省张北县。委托诉讼代理人：铁志军，张北镇法律服务所法律工作者。被告：张秀珍，女，1953年9月6日出生，汉族，农民，住河北省张北县。委托诉讼代理人：杨美丽（张秀珍女儿），1978年2月1日出生，汉族，农民，住河北省张北县。委托诉讼代理人：张国庆，张北县张北镇法律服务所法律工作。原告刘尚玉与被告马文俊、张秀珍物权保护纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘尚玉向本院提出诉讼请求：1.确认二被告在原告不知情的情形下，将原告的房屋进行非法交易，原告请求法院裁定此协议无效；2.判此房屋仍归原告刘尚玉，责令被告马文俊必须限期搬出原告的房屋；3.赔偿原告损失10000元；4.由二被告承担诉讼费用。事实和理由：2003年，经人介绍，我认识了被告张秀珍。2004年6月9日，我花了6000元，在张北镇购买一块三大三小宅基地。2007年4月30日，我花了1778元，办理了中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、河北省建设工程规划申请书。盖起了三大三小砖瓦结构房屋，房屋盖好后，两人共同居住2年。2011年，我到旧庙洼养牛场当打工，随后被告张秀珍也跟随我住到旧庙洼，杨家营的住房一直闲置。2014年11月份，被告张秀珍和我分手。分手后，我一直在旧庙洼牛场打工暂住，很少回杨家营的家。今年11月12日，我去杨家营看我的房时才发现我房子门上的锁子被撬了，房内的物品（电视、炉子、两吨煤、厨房的餐具等一切生活用品）都被洗劫一空，屋子里的墙被粉刷了，还新添了五平柜、沙发等家具。我再三打听，得知我的房已被一个姓马的买上，当天晚上，我给姓马的买主打了电话，通过电话得知，买主叫马文俊，是海流图乡庙东营村人，房子是他花168000元买的，当时，卖房的女人张秀珍对他说，她男人死了，她自己不敢住，所以要把房子卖掉，她还有大队证明。综上所述：一、杨家营村我的三大三小住宅，从买宅基地到盖房，手续费等费用，都由我一个人出，盖房花费95000元，所有的发票，证件都写着我的名字，产权理所当然应归我，没有我的同意，任何人都无权将房屋买卖，更无权占有。二、现在被告张秀珍手中执有两张票，一张是买地基的票，一张是我办证的收据，这两张票是我办证时用过的票，是我们同居期间，我保管不善，被张秀珍偷走的。三、被告张秀珍和我仅仅是朋锅而已（未领结婚证），她无权出卖我的房屋。四、二被告有合伙侵犯我房屋财产权的嫌疑。开始我问马文俊时，他说是168000元买的，师范路派出所出警调查后，他又改为227000元，存在共同订立攻守同盟，伪造假协议的嫌疑。我自己出钱买的宅基地，后又投资建成三大三小砖瓦结构房屋，在我不知情的情况下，被他人卖出，严重侵犯了我的合法权益，二被告非法买卖所有权属于我的房屋，侵犯了我的不动产所有权，二被告合伙侵占我的不动产是严重违法行为，也侵害了我的合法权益。根据上述事实和我国《民法总则》、《物权法》及《合同法》相关规定，现依法提出前列诉求，请求法院依法惩治违法行为，确认房屋买卖行为无效，以维护我的合法权益。张秀珍辩称，我前夫去世后于2003年经人介绍了刘尚玉（单身），经过相处他给我留下了很好的印象，他不抽烟、不喝酒。身体健康，是个瓦工。他说话办事很有责任心，双方都没有意见，于是在一起同居生活，同居期间你恩我爱、相敬如宾。他能吃苦、干活有力气。有事相互商量，日子过得苦中有甜。没过多久二人商量在张北县城盖几间自己的住房，他找他的姐夫王风彩在杨家营6000元买了一处宅基地。在双方亲戚朋友的帮助下开始盖房，中途因准建证没下来，城管部门要推倒，我妹夫何喜军给郭顺局长打了电话才同意继续建房。就这样，他当大工我当小工，在亲朋的帮助下建好了房子。我二人在该房住了二年。他在包头揽上了盖房的活，我随他到包头打工，一去就是三年。他妹夫牛跃在张北建起了牛场，到牛场帮他干活，我们又搬到牛场。盖房、建牛棚、垒院墙。一直干了六年，期间，我们建养奶牛有利润，就用二人积累的钱买了几头奶牛，搞起了养殖业，后来发展到大小奶牛23头。生活在变化，人也在变化。后来不知何因，刘尚玉挣上钱也不给我，遇事也不与我商量。我成了洗衣、做饭、喂牛、挤奶的佣人。我问他情况他也不高兴。一天我夜里患病，他一脚把我踢到地上，头碰到地板上鲜血直流，我昏了过去他也不管，我醒后天已经亮了，他让我继续干活，我回到屋里后越想越气，只好给女儿打电话，女儿将我接到医院缝了三针，离开医院后我回到女儿家养伤。有一天，刘尚玉到女儿家与我商量过不过，我说过不下去了，分开吧，他也同意。同居期间的主要财产就是奶牛和房子，二人商量后将23头奶牛给了他，杨家营的房子给了我。我60多岁了，一天天老了，需要看病。我决定将房卖了，一是归还因看病欠的钱，二是存些钱以备急用。我将房以22.7万的价格卖给了马文俊，我收了马文俊的全款，马文俊也接收了房。共同生活期间双方所得和购置的财产属于共有财产，分居时我二人对这些财产已进行了分割，方属于我所有，牛属于他所有。我出卖房子是合法的。马文俊在买房过程中也无任何过错，我们的买卖房协议时有效的。刘尚玉要求房判归他所有，没有任何法律依据，要求我赔偿他10000元损失更不会合情合理，请法院判决驳回刘尚玉的全部诉讼请求。马文俊辩称，一、被告马文俊与被告张秀珍签订的《售房协议书》合法有效，依法成立，应受法律保护。1、2017年8月18日，被告张秀珍与被告马文俊经过协议，愿将其所有的坐落于张北县张北镇三大三小平房出售给被告马文俊，并约定价款227000元。《售房协议书》签订后，被告马文俊按约已付清房款，被告张秀珍也按约将房屋交付给被告马文俊占有、使用，并在该房屋中购置了家具。2、被告马文俊以合理的市场价格购买了被告所有的房屋，该价格并未损害被告张秀珍及原告刘尚玉的利益。双方在签订协议前，经过充分的协商，并在询问了当前的市场价格后，双方约定了所售房屋的价格为227000元，双方本着自愿的原则签订了该房屋的《售房协议书》，双方并无任何恶意，且已按照协议履行完毕。当然，也并不损害社会公共利益。3、双方当事人在订立《售房协议书》时，双方当事人均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，其当事人的民事行为合法、有效，应受法律保护。4、双方当事人签订的《售房协议书》，属双方当事人自愿，且不违反法律、行政法规到强性规定，应依法成立。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。二、原告刘尚玉主张张秀珍所出售的房屋，在买卖是需经其同意，原告的该主张不能对抗买卖人被告马文俊。《售房协议书》有效，涉案房屋应属被告马文俊所有。1、原告刘尚玉主张被告张秀珍出卖房屋行为无效，原告的该主张并不符合我国合同法认定合同无效的相关要件。在本案中，原告刘尚玉主张被告张秀珍出卖房屋时，其是不知情的。但从被告马文俊对该房屋买受后至原告刘尚玉向法院起诉时，因间隔时间较长，从常理上来说，对被告张秀珍出售房屋应是知情的，现原告是出于其他目的，想借口以此来对抗买受人。退一步说，即使是不知情，原告的该主张也不符合我国合同法认定合同无效的相关要件。2、原告刘尚玉主张被告张秀珍无权处分该房屋，所签订单买卖协议无效。在本案中，原告刘尚玉称其与被告张秀珍是同居关系，且该案房屋系同居期间共同取得。那么，被告马文俊作为买受人也完全有理由相信原告刘尚玉与被告张秀珍对该涉案房屋均有出卖权。当同居关系的一方出卖房屋时，被告马文俊同该方签订房屋买卖协议，当然并不违反法律规定，此时当事人的民事法律行为是合法有效的。故依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告的上述主张不符合我国合同法认定无效的相关要件，请求裁定该买卖协议无效，缺乏法律和相关事实依据，故请求法院对原告该主张不予支持。综上，被告马文俊与被告张秀珍签订的《售房协议书》是当事人真实意思的表示，并无恶意，不违反法律和行政法规的强制性规定，且被告张秀珍已将房屋交付被告马文俊占有、使用，被告马文俊支付了房屋的全部价款，买卖合同成立且合法有效，双方并已按《售房协议书》履行完毕。结合本案事实，被告马文俊也有理由相信被告张秀珍对出卖房屋有处分权，原告刘尚玉不得以其不知情或其他事项为由对抗善意第三人（被告马文俊）。原告刘尚玉和被告张秀珍依法也不得对履行完毕在《售房协议书》申请撤销或确认无效。故请求法院依法驳回原告刘尚玉的诉讼请求，以维护被告马文俊的合法权益，以维护生活的正常、安全、合法交易秩序。本院经审理认定事实如下：2003年，原告刘尚玉与被告张秀珍经黄艳梅介绍认识并开始同居生活，2014年刘尚玉、张秀珍产生矛盾，双方解除同居关系。刘尚玉与张秀珍同居期间在张北镇（马站后）购买三大三小宅基地一块，在宅基地上盖起三大三小砖木结构正房。该处房屋的建设用地规划许可证、建设工程许可证、河北省建设工程规划申请书由刘尚玉持有，购地交款票、原购地证明原件由张秀珍持有，刘尚玉持有复印件，以上票证的名字均为刘尚玉。刘尚玉与张秀珍同居期间还饲养了奶牛，分居时，刘尚玉自认自己养了12头大奶牛、4头小牛，张秀珍则称刘尚玉养了17头大奶牛、6头小奶牛。本院认为，原告刘尚玉主张的坐落于张北镇的房屋一处，虽然建设用地规划许可证、建设工程许可证、河北省建设工程规划申请书由刘尚玉持有，购地交款票等证件的名字为刘尚玉，但购买宅基地及盖房均是在刘尚玉与张秀珍同居生活期间所为，应为刘尚玉与张秀珍的共有财产。另外，刘尚玉与张秀珍在共同生活期间还饲养了十多头奶牛，在双方解除同居关系时都归刘尚玉所有，刘尚玉主张与张秀珍解除同居关系时对共有财产未作处理，不符合常理。刘尚玉主张争议房屋的所有权归自己所有，证据不足。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条之规定，判决如下：驳回刘尚玉的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由刘尚玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 云 鹰二〇一七年十二月二十六日书记员 董晓丽