四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初2600号 原告：南充市佳裕物业管理有限公司。住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路****。 法定代表人吴子瑜，董事长。 委托诉讼代理人：田勇，男，1988年9月6日出生，汉族，住四川省泸县。该公司工作人员。 委托诉讼代理人：袁江涛，男，1994年12月23日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告：唐翠容，女，1975年6月12日出生，汉族，住四川省南充市。 原告南充市佳裕物业管理有限公司（以下简称佳裕公司）与被告何秋菊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告佳裕公司的委托代理人田勇、袁江涛、被告何翠容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳裕公司向本院提出诉称请求：1.判决被告唐翠容立即向原告佳裕公司支付物业管理费、生活垃圾处置费合计人民币1605元及违约金4695元，共计人民币6300元；2.本案诉讼费由被告唐翠容承担。事实和理由：南充市潆溪街道群兴东路云岭花园小区1栋1单元4楼1号房屋业主唐翠容，面积98.17平方米。根据唐翠容与佳裕公司签定的《云岭花园前期物业管理服务合同》之约定，佳裕公司一直积极履行相关义务，依法依约对唐翠容居住的小区实施规范的物业管理，为唐翠容提供了完善的物业管理服务。但唐翠容自2014年7月起便无故拖欠物业管理费、生活垃圾处置费，至2017年3月2日止欠费合计人民币1605元，相应违约金4695元，共计人民币6300元。佳裕公司曾多次以多种形式催交物业管理费、生活垃圾处置费，但其未予理睬。根据《云岭花园前期物业管理服务合同》之约定及相关法律规定，起诉至人民法院。 被告唐翠容辩称，不交物管费是有原因的：唐翠容所在云岭花园小区的单元门被打烂完了;消防器材被打烂完了;小区内的楼梯灯经常不亮，家人多次摔倒;有人在公共区域私自搭建;小区内花坛被人种菜;经常有人来敲家门。 佳裕公司向本院举出了以下证据：1.佳裕公司营业执照、资质证书及法定代表人身份证明，拟证明主体基本情况。2.物管费欠费清单、唐翠容最后一次交费单据，拟证明唐翠容欠物业费、垃圾处置费合计1605元，应承担违约金4695元。3.《云岭花园前期物业管理服务合同》，拟证明佳裕公司依照合同约定，对唐翠容居住的小区实施物业管理。4.欠费催缴通知书、律师函，拟证明佳裕公司向唐翠容催交物管费。5.物管工作记录，拟证明佳裕公司履行了物管服务义务。 唐翠容对以上第1、2、4组证据未发表质证意见;认可第3组证据属实;对第5组证据不予认可，认为不存在记录所载事实。 唐翠容未向本院举出证据。 本院组织双方进行了质证，双方的质证意见本院已记录在卷，对于双方无争议的证据和事实，本院予以采信。佳裕公司举出的第1、2、4组证据，何翠容未提出异议，与双方陈述相印证，本院予以采信。佳裕公司举出的第5组证据记载的部分事实，唐翠容予以否认，但并不否认佳裕公司对云岭花园小区进行管理服务的事实，该组证据与双方庭审陈述相印证，能够证明佳裕公司履行了物管服务义务，但是，根据双方庭审陈述，云岭花园小区存在部分公用设施损坏未维修，小区环境卫生未清洁彻底的情况，该组证据不能充分证明佳裕公司已全面履行了相应管理服务义务。 经审理查明，2011年11月12日，四川世隆集团实业投资有限公司与原告佳裕公司签订《前期物业管理服务合同》1份，约定由佳裕公司为云岭花园小区提供前期物业管理服务。唐翠容系南充市潆溪街道群兴东路云岭花园小区1栋1单元4楼1号房屋的业主。2012年7月20日，原告佳裕公司（乙方）与被告唐翠容（甲方）签订了《云岭花园前期物业服务协议》1份，约定由佳裕公司为唐翠容所在云岭花园小区提供物业管理服务，物管服务费收费标准为：多层住宅按建筑面积0.46元/平方米/月收取，非住宅用房按建筑面积1.10元/平方米/月收取；物业管理公共服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为到期交纳。双方还就“前期物业管理服务质量标准”作出了具体约定。合同还约定了双方各自的权利和义务及其他事项。双方在物业管理费收取上采取预交的方式执行。 另查明，唐翠容于2014年9月27日向佳裕公司交纳2014年7月1日至2015年6月31日期间的物业费542元、生活垃圾费60元。从2014年7月2日起，唐翠容未向佳裕公司交纳物业管理费和生活垃圾处置费。佳裕公司依照双方签定的《云岭花园前期物业服务协议》，确定从2014年7月2日至2017年3月2日期间唐翠容应支付物业管理费和生活垃圾处置费共计1605元，佳裕公司多次向唐翠容催交，仍未交纳。期间，佳裕公司提供物业管理服务的云岭花园小区内存在部分公用设施损坏未维修，小区环境卫生未清洁彻底的情况。 本院认为，佳裕公司与唐翠容签定的《前期物业管理服务协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款之规定，佳裕公司与唐翠容应当全面履行各自义务。据此，佳裕公司应按照“前期物业管理服务质量标准”，全面履行管理服务义务；唐翠容应当履行支付物业管理费的义务以及相关义务。佳裕公司要求唐翠容依照合同约定全额支付管理费，作为对价，应当提供符合约定质量标准的物业管理服务。2014年7月2日至2017年3月2日期间，佳裕公司依照约定为唐翠容所在云岭花园小区提供物业管理服务，但存在部分公用设施损坏未维修，小区环境卫生未清洁彻底的情况，与约定的“前期物业管理服务质量标准”存在一定差距，这表明其物业管理服务质量存在一定瑕疵，鉴于此，结合唐翠容抗辩主张，根据《合同法》第一百一十一条之规定，本院酌情降低该期间物业费（含垃圾处理费、物业服务费）为1400元。虽然该期间佳裕公司提供的物业服务质量存在一定瑕疵，唐翠容有权提出相应抗辩，但是，佳裕公司已履行了主要的管理服务义务，在此情形下，唐翠容应当交纳相应部分物业管理费，经佳裕公司催交，仍长期拖欠，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，唐翠容应当承担继续履行交纳该期间物业费1400元并支付相应违约金的责任。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，对于佳裕公司要求唐翠容支付2014年7月2日至2017年3月2日期间物业管理费1400元本院予以支持，超出该1400元的部分本院不予支持。本院注意到，佳裕公司虽履行了主要的物业管理服务义务，但是在物业管理服务、公用设施维护、环境养护等方面存在一定瑕疵，需要改善，唐翠容据此长期拒不交纳相应物业管理费，双方并未就存在问题进行有效沟通处理。鉴于此，本院结合合同履行情况，对于佳裕公司要求唐翠容支付违约金4695元的请求予以相应调整，确定唐翠容应承担支付违约金300元的责任。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐翠容于本判决生效后十日内一次性向原告南充市佳裕物业管理有限公司支付2014年7月2日至2017年3月2日期间的物业管理费和生活垃圾处置费、违约金共计1700元； 二、驳回原告南充市佳裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告唐翠容负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  郑守明 审 判 员  陈红光 人民陪审员  明国强 二〇一七年十二月十一日 书 记 员  王春燕