江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初676号原告：李衰仙，女，1973年10月19日出生，汉族，经商，住江西省上饶市广丰区，委托代理人熊志民，江西贤和律师事务所律师，特别授权。被告：史盛红，女，1977年9月27日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区，被告：祝少先，男，1963年3月8日出生，汉族，上饶农商银行职员，住江西省上饶市信州区，原告李衰仙诉被告史盛红、祝少先租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李衰仙及其委托代理人熊志民、被告史盛红、祝少先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李衰仙诉称，2015年1月14日，原告与两被告夫妇签订了-份《商铺租赁合同》，约定由两被告夫妇租赁原告所有的位于上饶市信州区紫阳大道东1路11-2号商铺（以下简称“该商铺”），建筑面积为250.9平方米：租赁期为3年；商铺第一年的月租金为每月13元／平方米，合计每月3,262元，第二年的月租金为每月16／平方米，合计每月4,015元，第三年每月租金为19/平方米，合计每月4,767元；租金每半年结算一次，由被告夫妇于每半年头个月的8日前交给原告，如被告夫妇逾期支付，则每逾期一天按月租金的1%向原告支付违约滞纳金，逾期超过30天，原告有权采取停水、停电或解除合同等措施。根据该合同，被告夫妇理应在2016年7月22日前的8日内向原告支付2016年7月15日至2017年l月14日的租金共计人民币24,090元，但令人遗憾的是，虽经原告多次催告，但被告夫妇以各种理由推诿，一直拒绝支付上述2016年7月15日至2017年1月14日期间的租金。被告夫妇的行为已经构成严重违约，损害了原告的合法权益。故原告为了维护自身的合法权益，遂诉至本院，要求，l、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即搬离租用商铺，并将商铺交还原告：3、判令被告支付所欠原告租赁费21,279元（计算至2016年12月23日）；4、判令被告支付房屋使用费人民币8,030元（自2016年12月24日计算至2017年2月23日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；5、判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币1,686元（以半年租金即24,090元为基数和月利率1%暂计至2017年2月l4日止，实际要求计算至被告履行之日止）；6、要求判令被告支付使用承租商铺产生的水、电等费用（暂计）人民币21元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）；7、要求判令被告支付物业管理费人民币2,162元（计算至2016年12月31日止，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；8、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，两被告已向原告支付了商铺水、电等费用至搬离之日止，原告遂撤回了第6项诉讼请求。被告史盛红、祝少先辩称，两被告开始是找到物业才跟原告租房子的，两被告交了3,000元的定金，物业一直拖到2015年12月30日才把房子交付给两被告，等两被告去签合同的时候，物业说原告要求增加租金，两被告签订的租赁合同是没有问题的，签订完合同之后，两被告就进行了装修，2016年1月份开始装修，投入了10多万元进行装修，后来到了上半年开始下雨，房子就发生了漏水，当时被告祝少先就跟原告反映，原告说跟物业反映，但是至今都没有解决问题，就是因为这个原因，两被告才开始不支付租金的，欠了租金是事实，之后两被告跟原告还有物业调解了两次，两被告要求租金可以降一些，但是双方没有达成协议，在此对接期间，原告的言语有点过火，导致双方产生了一些矛盾，在说实话，两被告也不愿意租这套房子了，但是原告不应该在今年四月份就把房子给锁掉。原告针对自己的主张，向本院提供的证据有：一、原告的身份证复印件及证明1份，拟证明原告的诉讼主体适格；二、《商铺租赁合同》l份，拟证明2015年1月14原告与两被告签订了一份《商铺租赁合同》，对于租金进行约定，租金每半年结算一次，由两被告在每半年的头个月的8日前即每半年的第一个月的倒数第9日交给原告，如两被告逾期支付，则以半年租金为基数和月利率1%向原告支付逾期支付租金的违约金，逾期超过30天，原告有权采取停水、停电或解除合同；三、银行流水一组，拟证明两被告仅支付了2016年7月15日之前的租金，2016年7月15日之后的租金没有支付；四、律师函、快递单、上饶晚报各1份，拟证明l、2016年12月3日，因两被告不按合同约定支付租金，已经构成严重违约，原告委托江西贤和律师事务所律师出具律师函告知两被告，解除双方之间的租赁合同，并要求两被告及时搬离和支付所欠租金；2、鉴于两被告拒收律师函，原告于2016年1月16日在上饶晚报刊登一组消息，消息内容为要求两被告立即搬离，并支付租金；五、上饶市佳利物业服务百限公司的计算单l份，拟证明截至2016年12月31日，两被告在使用所租房屋期间尚欠物业费2,162元，及截至2017年2月23日尚欠水电费21元整。经质证，两被告对证据1、3的三性无异议，对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，合同是被告盛红签订的，但当时两被告交了5,000元的押金和2,000元的门头，这2,000元的门头费原告提供的合同上没有记载。对证据4的真实性不予认可，称两被告不知道，也不存在拒收的行为。对证据5，与本案无关，两被告在物业交了5,000元押金，该5,000元押金就包含了物业费和水电费的费用。经审查，本院对上述证据1-5的真实性予以确认。经审理查明，2015年1月14日，原告与被告史盛红签订一份《商铺租赁合同书》，约定：原告同意将位于上饶市信州区紫阳大道东1号房号11-2建筑面积250.9平方米的商铺租赁给被告史盛红经营小家电；租赁期限三年，自2015年1月l5日至2018年1月14日；被告史盛红应于本合同签订时一次性向原告支付保证金5,000元，合同期满，如被告史盛红无任何违反本合同约定的行为，则由原告将保证金无息退还；租金：第一年（2015年1月15日至2016年1月14日）每月每平方米13元，合计每月3,262元，第二年（2016年1月15日至2017年1月14日）每月每平方米16元，合计每月4,015元，第三年（2017年1月15日至2018年1月14日）每月每平方米19元，合计每月4,767元；租金支付：每半年结算一次，由被告史盛红于每半年头个月的8日前（即每半年第一个月的倒数第9日）交给原告，如两被告逾期支付，则每逾期一天按月租金的1%向原告支付逾期违约滞纳金，逾期超过30天，原告有权采取停水、停电或解除合同等措施；原告的入场通知或公告，视为交付商铺；原告必须保证商铺交付使用前水电到户，商铺出现质量问题，由原告负责维修；因被告史盛红管理使用不善造成商铺损坏，原告可协助进行维修，维修费用由被告史盛红承担；在商铺租赁期间的水费、电费、电话费、有线电视费、物业管理费（物业管理费于商铺交付之日起交纳并由物业公司直接向被告史盛红收取，物业管理费收取标准参照上饶物价局审核批准的收费标）由被告史盛红支付，并由被告史盛红承担延期付费的违约责任；被告史盛红有下列情形之一的，原告可终止合同、没收保证金并收回商铺，原告因此而遭受的损失，由被告史盛红负责赔偿：1、未经原告同意，将商铺转租他人或调换。2、擅自拆改承租商铺结构或改变承租商铺用途。3、欠租金累积达一个月。4、利用承租商铺进行违法活动。5、故意损坏承租商铺，严惩违反有关管理规定，经原告书面告知仍不纠正的，被国家有关部门查封、禁止营业；原告未按本合同约定时间交付商铺，每逾期一天，应按月租金的1%支付违约金。逾期一个月以上，则视原告不履行合同，合同解除，原告除支付违约金外，还应向被告史盛红支付一个月租金作为违约赔偿金；在租赁期限内，原告因非本合同第十条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回商铺，原告应向被告史盛红支付租赁期内所剩月份的租金总额的10%作为违约金。若支付的违约金不足抵付被告史盛红的损失，原告还应负责赔偿；被告史盛红未按合同约定时间接收商铺，每逾期一天，按月租金的1%向原告支付违约金。逾期一个月以上，则视被告史盛红不履行合同，合同解除，被告史盛红除向原告支付违约金外，还应向原告支付一个月租金作为违约赔偿金，在租赁期限内，被告史盛红擅自解除本合同提前退租，应向原告支付租赁期内所剩月份的租金总额的10%作为违约金。若支付的违约金不足抵付原告损失的，还应负责赔偿。合同生效后的10日内，被告史盛红应提交书面装修方案至物业公司审批，办理装修手续方可进行施工，施工必须遵守物业公司和政府的相关管理规定。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将商铺交付两被告使用。两被告在承租商铺初期向原告支付了租金，但从2016年7月1日起，两被告不再支付租金。2016年12月2日，原告委托律师通过邮政特快专递向两被告发送了《律师函》，告知两被告拖欠租金已逾期130多天，因原告多次向两被告催收租金均遭拒绝，遂通知两被告解除《商铺租赁合同》，并要求两被告在收到原告的《律师函》之日起10日内搬出商铺、支付租金和违约金。2016年12月4日，两被告拒绝签收上述邮政特快专递邮件被退回。2016年12月16日，原告在《上饶晚报》向两被告发出《通知》，要求两被告在2016年12月23日前将商铺清空并返还原告，并且双方于2015年1月14日签订的《商铺租赁合同》于2016年12月23日解除。由于两被告未按《通知》规定向原告支付拖欠租金，也未按《通知》规定的时间搬离并返还原告商铺，2017年5月11日，原告遂将出租给两被告的商铺进行了锁门，并于次日发短信通知两被告在搬离商铺前告知原告开门，并在搬离商铺时将所欠租金一并支付原告。2017年5月25日，两被告自行叫开锁师傅将商铺门打开，并将货物搬离了商铺。从2016年7月1日起至2017年5月25日的租金两被告至今未付。从2015年12月15日至2016年12月31日的物业费2,162元两被告未交。截止2017年5月25日所欠的水、电费，两被告在诉讼期间已付清原告。本院认为，2015年1月14日，原告与被告史盛红签订的《商铺租赁合同书》是原告与被告史盛红的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，原告与被告史盛红应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定将商铺交付被告史盛红使用，被告史盛红应当按照合同约定支付租金、水电费和物业管理费等。被告史盛红从2016年7月起不再支付租金，并从2015年12月15日起不再交物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担逾期支付租金的违约责任。因被告祝少先与被告史盛红系夫妻，被告祝少先与被告史盛红共同使用承租商铺经营生意，原告要求被告祝少先与被告史盛红共同承担因《商铺租赁合同》所产生的债务，被告祝少先也未提出异议。故原告要求两被告共同支付从2016年7月起所欠的租金和从2016年12月24日起的商铺占用费以及从2015年12月15日起至2016年12月31日所欠的物业管理费并支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但由于原告未提供两被告拖欠2017年1月1日至2017年5月25日的物业管理费的相关证据，故原告要求两被告支付2017年1月1日至2017年5月25日的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。2016年12月16日，原告在《上饶晚报》向两被告发出解除《商铺租赁合同》的通知，通知两被告于2016年12月23日解除合同并搬离商铺，原告与被告史盛红于2015年1月14日签订的《商铺租赁合同》即已解除。因此，两被告应付原告租金应计算至2016年12月23日。合同解除后，两被告占用商铺直至2017年5月25日才搬离，因此，两被告应向原告支付2016年12月23日至2017年5月25日的商铺占用费。根据计算，从2016年7月1日至2016年12月23日，两被告应付原告租金21，279元。从2016年12月24日至2017年5月25日，两被告应付原告商铺占用费22,649元。从2015年12月15日至2016年12月31日，两被告应付物业费管理2,162元。根据合同约定，从2016年7月22日起，两被告应按半年租金总额24,090元和每日利率1%向原告支付逾期支付租金违约金至租金给付之日止，但由于逾期支付租金的违约金约定过高，原告起诉时自行调整为按半年租金总额24,090元和月利率1%计算，不违反法律规定，故本院予以支持。由于原告未提供2017年1月1日至2017年5月25日两被告欠物业管理费的相关证据，故原告要求两被告支付2017年1月1日至2017年5月25日的物业管理费，本院不予支持。两被告称承租商铺漏水，未提供相应证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告史盛红、祝少先在本判决生效之日起五日内向原告李衰仙支付所欠2016年7月1日至2016年12月23日的租金21,279元；二、被告史盛红、祝少先在本判决生效之日起五日内向原告李衰仙支付2016年12月24日至2017年5月25日的商铺占用费22,649元；三、被告史盛红、祝少先在本判决生效之日起五日内以半年租金24,090元为基数和月利率1%向原告李衰仙支付2016年7月22日至本判决给付之日的逾期支付租金的违约金；四、被告史盛红、祝少先在本判决生效之日起五日内向原告李衰仙支付2015年12月15日至2016年12月31日的物业管理费2,162元；五、驳回原告李衰仙的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、第六十五条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  叶丽萍审 判 员  杨 立人民陪审员  曾莉瑛二〇一七年十二月十一日书 记 员  吕心悦