湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4940号原告：胡光亮，男，1986年9月24日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告：艾中利，女，1985年12月1日出生，汉族，住新疆麦盖提县。两原告共同委托代理人：夏盈丽，湖南科云律师事务所律师。两原告共同委托代理人：戴灵丽，湖南科云律师事务所律师。被告：长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道**。法定代表人：熊海涛，董事长。委托代理人：罗丽，女，1985年12月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区，被告公司员工，。委托代理人：杨敏，湖南言顺律师事务所律师。原告胡光亮、艾中利诉被告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称高鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡光亮及两原告共同委托代理人夏盈丽、戴灵丽，被告高鑫公司的委托代理人罗丽、杨敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡光亮、艾中利诉称：2015年9月23日,原告二人与被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号:XX150l453002),约定:被告将位于岳麓区雷锋大道609号第二期G20栋30层3002号房屋出卖给原告二人,原告应支付涉案房屋总价款为516779元,被告应在20l6年12月30日前向原告交付具备法定条件和符合约定的涉案房屋。合同签订后,原告依约按时向被告支付了全部购房款。而根据被告出示收房材料显示,涉案房屋所在大楼可办理收房的时间为20l7年3月13日至2017年3月31日之间。显然,被告已构成逾期交房,应承担逾期交房违约责任。原告为维护自身的合法权益,特诉至人民法院,请求依法判决：一、被告向原告支付逾期交房违约金3721元（计算自2016年12月31日起至2017年3月13日止即516779×72天×0.0001）；二、本案全部费用由被告承担。被告高鑫公司辩称：一、关于交房期限和条件双方有例外约定。原告与被告于2015年9月23日签订了《商品房买卖合同》,被告将位于岳麓区雷锋大道609号第二期G20栋30层3002号房屋出卖给原告。合同第十条约定被告应当在2016年12月30日前按国务院《建设工程质量管理条例》的规定,经建设、施工、监理、设计、勘探单位竣工验收合格,取得《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》的商品房交付原告使用,但同时约定“如遭遇不可抗力,且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的”以及“遇到突发性公共事件或法律政策的限制或非出卖方所能控制的政府行为”的,被告可予以延期交房。合同第十三条约定如果未按规定交房,“出卖人向买受人一次性支付相当于房屋买受人已付款0.1%的违约金,并继续达到交付条件,由于政府或垄断企业原因造成不能按期达到交付条件的,出卖人不承担违约责任,但仍应积极协调继续达到”。二、不能按期取得《工程质量竣工验收记录》是垄断企业的原因造成。2016年4月18日被告与国网湖南省电力公司长沙供电分公司签订了天麓小区二期《新建住宅供电设施组织建设合同》,合同第五条约定施工工期为120天,即供电公司应当在2016年8月17日完工,远远预留了距原告交房的2016年l2月30日的时间。期间,被告完全按照约定向供电公司履行了付款义务,没有任何违约行为,而且在20l6年9月30日向供电公司发出《工作联系函》称为确保与业主如期交房,恳请供电公司简化内部相关流程,务必在交房之前送电为感。但直至20l6年12月9日,长沙市消防支队来现场进行消防验收时,供电仍未完成。20l6年12月19日长沙市公安消防支队长公消验字【2016】第W0450号《建设工程消防验收意见书》载：经资料审查,现场抽样检查及功能测试,存在8项问题并要求整改完毕后重新申报消防验收,被告自2016年12月9日市消防支队发现不合格问题起,即要求相关责任方长沙时代消防设备工程有限公司进行了相关整改,2016年12月23日,该公司对8项问题整改完成了除第1项问题外的7项,出具了《关于消防验收意见整改问题》。而该第1项问题为“供消防用电一级负荷双电源的配电房配电设备尚未安装,未正式供电,不满足一级负荷要求”,此为垄断企业长沙供电公司负责,被告要求供电公司说明,供电公司具函称“根据市政府及湖南省电力公司冬季保电要求,我单位于2016年l2月开始至春节期间暂停办理停电业务,高鑫天麓小区二期供配电项目原送电时间予以推迟。根据业主要求,特证明:高鑫天麓小区二期项目已在我单位办理进窗手续,签订施工合同并已按要求缴纳施工费用。为保证业主交房所需用电要求,对交房时的消防设备电源要求拟采用方案为:一路从已具备的10KV基建箱变供电,另一路采用柴油发电机组作为备用供电,以此满足消防双电源供电要求。所以,被告如约通知了原告如期收房。20l7年1月23日(阴历12月26),市消防支队复查认定全部问题项目整改完毕,于是2月22日(正月26)作出了长公(消)不罚决定【2017】0002号《不予行政处罚决定书》，并于3月3日作出了长公消验字【2017】第W0057号《建设工程消防验收意见书》。被告随即组织建设、施工、监理、设计、勘探单位竣工验收合格,取得了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》。即不能如约按期取得非被告而是由垄断企业原因造成。三、被告没有逾期交房,无需承担逾期交房的违约责任。被告提交的《长沙市建筑节能专项验收备案表》、《建设工程竣工档案初验认可证》、《分部工程质量验收记录》、《单位工程竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收表》、《工程竣工验收证书》、《电梯使用标志》以及供电公司的《证明函》显示,被告除了因垄断部门原因没有接通正式用电外,该商品房其他交房配套设施设备均完全如期或提前完成。同时,为了不影响业主正常交房和使用需要,被告配备了临时供电,且给予了不收取电费和赠送三个月物业费的优惠,并于合同约定收房期限前电话逐一通知到业主,可如期来办理收房手续，而原告在2017年4月6日才来收楼。此外，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定如果未按规定交房，“出卖人向买受人一次性支付相当于房屋买受人已付款0.1%的违约金,并继续达到交付条件,由于政府或垄断企业原因造成不能按期达到交付条件的,出卖人不承担违约责任,但仍应积极协调继续达到”,这次不能按期交房，完全是由于供电公司这个垄断企业的原因造成，按照约定，被告不承担违约责任。四、被告自成立十几年来,一直具有良好的企业形象。被告自2004年8月成立,进驻长沙开发房地产项目,多年来被长沙市住建委、长沙市房地产开发协会授予被告为诚信、信用等级为“金牌单位”,岳麓区政府及街道肯定被告为“纳税千万明星企业”“最佳诚信企业”等等,并积极参与社会各公益,筹划贫困山区助学活动,取得了“爱心企业”光荣称号,在社会上形成了良好的企业品牌形象。被告至今已相继开发了高鑫麓城一期、二期(项目占地100亩,共14栋高层住宅楼)和高鑫天麓(项目占地710亩,含高层、洋房、别墅产品)三个中高端地产项目,从未有任何逾期案例和不良记录,赢得了消费者信赖和市场的赞誉。综上所述，原告所述只机械的看到交房时间的约定，而忽视了交房条件的例外约定及责任承担，其诉求应予以驳回。经审理查明：2015年9月23日，原告胡光亮、艾中利作为买受人与被告高鑫公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1501453002），原告购买了被告开发的位于长沙市××大道××天××小区××房。合同第五条约定购房总金额为516779元；合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房按国务院《建设工程质量管理条例》的规定，经建设、施工、监理、设计、勘探单位竣工验收合格，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。如遇以下情况，出卖人可予以延期交房：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；（2）遇到突发性公共事件或法律政策的限制或非出卖方所能控制的政府行为；(3)甲方无法克服的异常天气现象以及其他法律法规变更影响施工进度导致的延期;（4）采取银行按揭或公积金贷款付款方式的买受人未按时提交贷款所需资料或逾期办理贷款相关手续的，或非因出卖人原因，在约定交房期限到期时，出卖人仍未收到贷款金额的；（5）买受人未按时支付相关费用包括但不限于应付延期付款、违约金、税费、物业专项维修资金、面积差价款等。”合同第十一条约定：“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告向被告支付了购房首付款（含定金）156779元，剩余360000元采用市公积金中心贷款方式支付。被告于2016年12月30日前通知原告交房，原告于2017年4月6日收房。另查明：2017年3月8日，天麓小区二期G20栋经建设、施工、监理、设计、勘探单位竣工验收合格，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《天麓小区二期G20＃栋单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、本院的谈话笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。根据合同约定，被告应于2016年12月30日前将取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的商品房交付给原告，但被告所建房屋在2017年3月8日才取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。被告主张不能按期取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》导致逾期交房是因垄断企业没有接通正式用电造成，因此没有违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告与案外人的纠纷不能由原告来承担责任，既然合同约定了原、被告的各自义务，原、被告均应当予以履行。被告主张因垄断企业原因导致逾期交房而完全免除其违约责任，不属于合同第十一条约定可以延期交房的情形，故理由不当，本院不予支持。被告未在合同约定的时间内交付符合本合同约定的房屋，存在违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。因本案所涉房屋于2017年3月8日才达到合同约定的交房条件，故自双方约定的交付期限届满之次日即2016年12月31日起至2017年3月8日应为被告的违约期间。根据合同第十一条约定的按日万分之一支付违约金，本院确定被告支付给原告的违约金为3514元（516779元×0.1‰×68天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙高鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡光亮、艾中利支付违约金3514元；二、驳回原告胡光亮、艾中利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告胡光亮、艾中利已垫付），由被告长沙高鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一七年十二月五日书记员  高嘉佳