安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终3559号上诉人（原审原告）:韩涛，男，汉族，1990年3月17日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：韦宝昌，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区阜阳临沂商城B2座6楼，统一社会信用代码91341200570410191A（1-1）。法定代表人：顾凤伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。上诉人韩涛因与被上诉人阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司（以下简称冠蒙房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。韩涛的委托诉讼代理人韦宝昌、何胜，冠蒙房产公司的委托诉讼代理人沈西顺、刘坤龙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩涛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：冠蒙房产公司在2015年12月30日尚不具备办理房产证的条件，构成违约，一审法院以双方约定由韩涛自行办理房产证为由判决驳回其诉讼请求，认定事实不清、适用法律错误。冠蒙房产公司辩称：一审判决正确，要求维持原判。韩涛向一审法院起诉请求：1、依法判决冠蒙房产公司支付逾期办理房屋产权证违约金22667元（自2015年12月2日暂计算至2016年12月31日，以后违约金计算至实际办理之日）；2、由冠蒙房产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2013年10月19日，韩涛、冠蒙房产公司签订一份《临商水岸明珠认购协议》,约定韩涛购买冠蒙房产公司开发的位于颍泉区周棚办事处红星路777号水岸明珠6#住宅楼1203室，房屋建筑面积124.81平方米，房屋总价款636093元。该协议主要内容为：“五、2、买受人应当在交纳定金一周内提交办贷资料并办理相应手续，未在规定时间内办理者，本购房号以自动放弃论处，出卖人有权将房屋另行出售，定金不退。”2013年2月5日，冠蒙房产公司取得预售商品房资格。2013年12月29日，原、冠蒙房产公司签订一份《阜阳市商品房买卖合同》，合同编号：FY2013025730,约定韩涛购买冠蒙房产公司开发的位于颍泉区周棚办事处红星路777号水岸明珠6#住宅楼1203室，房屋建筑面积124.81平方米，房屋总价款566570元。该合同主要内容为：“…第六条，付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人签订本合同时一次性缴纳购房款人民币566570元整。…该合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出售人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期预付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。…第十五条，房屋登记，（二）、2、如因出卖人的责任，买售人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记，…买售人不解除合同的，自买售人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。…”同日，原、冠蒙房产公司双方签订了一份《合同补充协议》，该协议四最后一行约定一次性付款客户房产证由买受人自行办理。2014年4月23日，双方最终确定总房价款为566570元。韩涛约定将全部购房款一次性支付到冠蒙房产公司账户。一审庭审时，冠蒙房产公司提供一份韩涛与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司委托代理协议，冠蒙房产公司承认阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司与冠蒙房产公司单位无关联。一审法院认为：双方签订认购协议，冠蒙房产公司收受韩涛部分首付款。2013年12月29日双方又签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，原冠蒙房产公司双方具有民事行为能力，且该合同不违反法律的强制性规定，该合同依法有效。合同签订后，即对双方具有法律效力。合同生效后，双方均应当按照合同履行。冠蒙房产公司应当在合同的约定期限内2014年12月16日交付房屋（冠蒙房产公司实际交房日为2014年2月1日），冠蒙房产公司应于2015年12月16日前为韩涛办理产权登记手续。阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于2016年8月8日为韩涛办理产权登记手续，与原冠蒙房产公司签订合同约定办理产权登记手续的日期超出236天，冠蒙房产公司未能在合同约定的期限内办理产权登记手续，自买售人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，按照约定支付按已付款566570元的每日万分之一的比例,应支付给韩涛违约金13371.05元，但因原、冠蒙房产公司双方签订《合同补充协议》，该协议四最后一行规定一次性付款客户房产证由买受人自行办理，本案中，韩涛在合同中约定是一次性付款，故对韩涛的诉讼请求，不予支持。庭审时，冠蒙房产公司提供因政府有关部门对房地产开发项目有关内容进行政策重大调整，从而影响了办理房屋产权证，属于不可抗力，依法应予免责的观点及冠蒙房产公司提供韩涛与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司委托代理协议，称冠蒙房产公司与阜阳市嘉祥房地产代理销售有限公司无关联，因该委托代理协议未在原、冠蒙房产公司双方签订的合同协议范围之内，故不予确认。庭审时，冠蒙房产公司提起反诉，因未交纳反诉费，不予一并审理，冠蒙房产公司有证据证明韩涛违约可另行主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：驳回韩涛的诉讼请求。案件受理费367元，减半收取183.5元，由韩涛负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一审判决不予支持逾期办证违约金是否正确。本院认为：双方签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》明确约定：一次性付款客户房产证由买受人自行办理。根据上述约定，韩涛作为一次性付款客户应自行办理房产证。一审法院根据双方的上述约定判决驳回韩涛诉讼请求，并无不当。韩涛上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费367元，由韩涛负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十二月十八日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。