广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初10571号 原告：张世进，男，1964年10月13日出生，汉族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄忠世，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：广西中泰商贸有限公司，住所地：南宁市青秀区青山路10号澳洲丽园13单元13-0202号房。 法定代表人：高忠鹏，董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈惠艳，广西冠益律师事务所实习律师。 原告张世进与被告广西中泰商贸有限公司（以下简称：中泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告张世进的委托诉讼代理人谭新雄、被告中泰公司的委托诉讼代理人吕伟良、陈惠艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张世进向本院提出诉讼请求：一、被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；二、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证所产生的违约金（违约金计算方式：以总房款641961元为基数，按每日万分之一，从2016年5月18日起计算至被告将房屋权属证书交付给原告之日止，现暂计至2017年4月30日为22276元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月19日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于南宁市青秀区广源国际社区5号楼×××号商品房以641961元的总价出售给原告。合同约定被告应于商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，如逾期交付，每逾期一日按已付房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告于2014年5月28日交房，但被告至今仍未向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。原告认为，原、被告之间的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被告在商品房实际交付给原告使用后已超过720日，仍未向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，被告的行为构成违约，应根据合同约定承担违约责任。 被告中泰公司辩称：一、双方关于房屋所有权登记的约定因登记制度的改变而失效。二、本案原告已经领取了不动产权证，其第一项诉讼请求于法无据。三、合同约定逾期办证违约金最高不超过总房款的万分之一合法有效，于法有据。四、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，被告只应承担最高不超过总房款万分之一的违约金，原告的其他诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 经审理查明：2011年2月19日，原告张世进（买方）与被告中泰公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00178784），约定原告向被告购买位于南宁市青秀区广源·国际社区5号楼×××号房，总价款为641961元。合同第九条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。该合同于2011年2月27日办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201102251580）。合同签订后，原告向被告付清了房款641961元。2014年5月30日，双方办理了房屋交接手续。 2017年9月4日，原告以被告未在合同约定期限内交付房屋所有权证为由诉至本院，提出前述诉讼请求。被告则答辩如前。 另查明：涉案房屋所在的广源·国际社区5号楼于2013年12月31日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格。涉案房屋所在的广源·国际社区1、2、3、5号楼（不含1号楼地上一层架空部分、地上二层储藏室；2、3、5号楼地上一层）于2015年4月29日取得了南房预字（2011）第025号（换1）《商品房预售许可证》。 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。合同约定的交房时间为2014年5月31日，双方于2014年5月30日办理房屋交接手续。现原告主张2014年5月28日为实际交房之日，并从该日起算办证时间，没有事实和法律依据，本院不予采信。本案应从实际交房之日即2014年5月30日开始起算办证时间，故被告应于2016年5月19日前完成上述办证义务，并将以原告为产权人的房屋所有权证交给原告，但被告至今未能完成上述办证义务。 关于本案是否存在被告辩称的可以据实延期办证的情势变更情形。（1）被告辩称未能按约办证是因为政府部门改变了建设工程竣工验收流程以及产权登记制度所致，属于情势变更。南宁市城乡建设委员会于2015年6月11日下发南建质安[2015]74号文，对建设工程竣工验收阶段并联审批工作流程进行再造。南宁市从2016年7月4日起正式实施不动产统一登记业务。对此，本院认为，对于上述新规对本案工程验收以及办证流程的具体影响程度及影响时间，被告在本案中均未提供证据予以证实。且被告作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述新情况，故本院对被告以新规颁布为由延期办证的主张不予采纳。（2）被告辩称因建筑商拒不交付竣工验收备案表，导致其无法办理现售证。因被告与他人之间的纠纷不能对抗原告的诉讼请求，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。 综上，被告至今未能完成办证义务并将房屋所有权证交付原告，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十七条的约定，被告逾期办证的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。原告主张该条约定应理解为“每日”违约金最高不超过总房款的0.01%，被告则主张应理解为违约金“总额”最高不超过总房款的0.01%。对此，本院认为，结合上下文义，如理解为每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，每日最高不超过总房款的万分之一，则属于重复表述，因为作为基数计算的“已付房款”不可能高于“总房款”，重复约定与日常行文不符。因此，该条款应理解应为“违约金总额最高不超过总房款的万分之一。”如前所述，原告主张违约金按已付房款的每日万分之一计算，并连续计算至被告将房屋权属证书交付给原告之日止，该诉请应视为请求人民法院增加违约金。对此，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，合同主体在订立合同时即明确了违约后果，从而做到审慎订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由此说明，原告以违约金过低为由提出调整的，应当负有举证证明因被告违约造成了原告的损失且损失高于约定的违约金之证明责任。鉴于原告未向法院提供相关证据证明其实际损失，仅陈述所主张的违约金即损失，故应承担举证不能的不利后果。因此，对原告的该项主张，本院不予支持。故本案逾期办证违约金应根据合同约定，按总房款641961元的万分之一计算，为64.20元。 对于被告提出的原告主张的起诉日前二年内的逾期办证违约金超过了诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，被告应于2016年5月19日前完成办证义务，则应从该期限届满之次日开始计算逾期办证违约金的诉讼时效。因此，原告于2017年9月4日向本院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。故被告的该项抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告广西中泰商贸有限公司于本案判决生效之日起十日内为原告张世进申请位于南宁市青秀区广源·国际社区5号楼×××号的房屋所有权登记，并在房屋登记机构颁发以原告张世进为产权人的房屋所有权证书后的三日内将房屋所有权证书交付给原告张世进； 二、被告广西中泰商贸有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告张世进支付逾期办证违约金64.20元； 三、驳回原告张世进其他诉讼请求。 案件受理费357元，由被告广西中泰商贸有限公司负担。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 谭 妤 审判员 蒋蕴杰 审判员 朱微微 二〇一七年十二月十五日 书记员 杨 璇 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。