广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初4600号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，地址：广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：徐春霞，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：潘慕婷，女，系该公司员工。被告：李静，女，1982年10月13日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司与被告李静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐春霞，被告李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月4.3元/平方米的标准向原告支付自2016年4月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2017年5月，拖欠的物业管理费为9369元。2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2014年10月2日与广州雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201410102952，合同约定收楼日期为2016年4月15日前。房产开发商按约定向被告发出了收楼通知书，并于2016年7月8日、2017年1月12日向被告发出了《收楼催收函》。被告无故不收楼，根据原告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项符合第十四、十六、十七条约定的视为同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区瀚澜一街43号商铺的业主，该物业的合同约定建筑面积为161.3432平方米的，用途为高层洋房住宅。按原告与该小区开发商分别于2012年10月1日、2015年10月1日签订的两份《前期物业服务合同》第五章第二十条第1点的约定，该小区的物业管理费为每月4.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币694元。自2016年4月起至2017年5月止，被告无故拖欠原告物业管理费14个月，共计人民币9369元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告李静辩称：本人于2014年10月2日与开发商雅居乐房地产开发有限公司签订商品房预售合约，如约缴清了首付款及商铺物业维修费，并每月准时向银行缴清贷款。按常理及法律规定，消费者购置的是无质量瑕疵的商品，但涉案商铺存在严重的质量问题，开发商在补充协议第六条约定乙方同意办理收楼，视为符合交付标准的条款对业主十分不利。开发商违约在先，其不仅不及时排查漏水原因并通知业主、立刻维修，反而委托物业公司起诉业主。本人在剑桥郡一共购买了四套物业，与物业人员熟悉，物业管理公司人员均知晓本人的电话及住址，但从未告知被告43号商铺可以收楼的事情，且本人自2015年5月1日从雅居乐花园俊园8栋202户址搬至雅居乐剑桥御郡居住，且该园已经出售，原告对此知晓，原告竟向原住址邮寄材料，本人未收到任何收楼通知，原告提交的快递单据上，并非本人签名。本人曾多次前往诉涉物业查看，发现墙面严重漏水，于是多次致电联系原告，要求其带钥匙开门查看，并携带收楼工程问题记录表前来登记漏水问题，物业公司均未告知被告收楼事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年10月1日、2015年10月1日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将广州雅居乐北苑委托于乙方实行前期物业服务，高层和电梯小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.0元、商业用房按建筑面积每月每平方米4.3元收取物业管理费。委托服务期限自签订之日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司。该合同还约定了其他事项。2014年10月2日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与李静（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定：乙方购买甲方所有的位于番禺区××村镇××大道××街××（××街××号商铺）101房。甲方已按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘原告，进行前期物业服务管理服务，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止，物业服务费详见《广州雅居乐北苑各项收费标准》，由乙方自收楼之日起按月按时缴纳。甲方应制定《临时管理规约》，并在签订本合同前向乙方明示该商品房项目的前期物业服务合同和临时管理规约，乙方在签订本合同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺；甲方应当在2016年4月15日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房屋。乙方认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，涉案房屋视为未交付；乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋验收手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；合同约定了双方的通讯地址，并约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效，……。同日，双方签订补充协议，约定：对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十二条、第十五条补充约定甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；对《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条、第十六条、第十七条补充约定为，符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用，否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金；若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清应付房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险自《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方，乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。该合同还约定了其他事项。原告主张按照4.3元/月/平方米计算诉涉物业的物业管理服务费，每月物业管理服务费为693.775元（4.3元/月/平方米×161.3432平方米）。庭审过程中，原告提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据，拟证明涉案房屋已符合约定的交楼标准；并提供了《收楼催收函（二）》、《催款函》、《收楼催收函（三）》、《交费通知单》及快递底单，其中快递单载明的邮寄地址、电话均为李静在《广州市商品房买卖合同(预售)》中提供的通讯地址、电话，文件落款时间分别为2016年7月8日、2016年11月14日、2017年1月11日、2017年5月25日，上述通知书、催款函等均有告知李静涉案房屋已符合交楼标准，要求李静办理收楼手续，根据《广州市商品房买卖合同》第十四条第二款“因乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按照补充协议第八条处理”，《补充协议》第八条“若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方”的规定，诉涉物业视为在2016年4月15日已交付，并从2016年4月16日起开始计付该楼房的物业管理、公摊费用及滞纳金。被告辩称并未收到上述函件。原、被告双方均确认被告没有完成收楼手续。被告称原告从未通知被告收楼，其多次前往诉涉物业验收发现房屋存在不明原因的漏水问题，其与开发商多次反映，但无果，故未办理收楼手续。为此，被告向本院提交了诉涉房屋漏水照片、光盘、收楼工程问题记录表及被告与“商铺钟管家”的短信聊天记录。原告称其已经对诉涉房屋进行维修，但未提交相关维修单据。另查明，诉涉物业至今尚未成立业主委员会。原告的企业名称于2017年9月20日由雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司变更登记为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司。本院认为，原告主张按照《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议的相关约定，涉案物业已具备交楼条件，被告在多次催收诉涉物业后无正当理由拒绝收楼应视为其已收楼，相应的物业管理费应由被告承担。被告则抗辩称房屋存在质量问题，已多次向开发商提出异议，涉案物业尚未收楼，不应由其承担物业管理费。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未能举证证明被告李静已收楼，故原告请求李静支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于是否已实际交楼，属于李静与开发商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系调处的范围，本案不作审查。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎碧云人民陪审员  张海燕人民陪审员  区伟健二〇一七年十二月四日书 记 员  陈 瀚