陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕0802民初1799号 原告：曹某。 委托诉讼代理人：马涛、吴朋波（实习律师），陕西阳达律师事务所律师。 被告：柳某。 被告：张某1。 被告：尤某。 以上二被告共同委托诉讼代理人郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。 被告：张某2。 被告：榆林天泽房地产开发有限责任公司，住所地陕西省榆林市榆阳区永乐路西，统一社会信用代码：916108006641493180。 法定代表人：薛涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘锦赟，陕西富能律师事务所律师。 被告：榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司，住所地榆林市榆阳区上郡北路**。 法定代表人王强，该公司总经理。 原告曹某与被告柳某、张某1、尤某、张某2、榆林天泽房地产开发有限责任公司、榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹某及其委托诉讼代理人马涛、吴朋波，被告柳某，被告尤某、张某1的委托诉讼代理人郭富裕，被告张某2，被告榆林天泽房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘锦赟到庭参加了诉讼，被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司签订的尤家湾住宅小区认购协议有效，并依法解除该协议；2、请求六被告连带赔偿原告购房款21万元及利息（从2012年4月25日起至21万元全额退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并支付已付购房款1倍的赔偿金21万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月25日，原告与被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司（以下简称恒宇公司）签订尤家湾住宅小区认购协议（以下简称认购协议），该认购协议对于房屋位置、价款、面积、付款方式、产权办理事项等进行了明确约定，并且将交房时间口头约定为2015年年底。上述认购协议签订后，原告依约交纳了21万元的房屋首付款，被告恒宇公司向原告出具收款收据一支。2015年10月份，原告在涉案小区查看其所购房屋时，得知该房屋已被被告榆林天泽房地产开发有限责任公司（以下简称天泽公司）再次出售给了案外人王怀飞，且双方于2014年6月10日签订了商品房预售合同。原告向被告恒宇公司请求退还购房款并赔偿损失，该公司负责人王强称其向原告销售该房屋是受被告柳某等人（涉案房屋的实际开发人）的委托，原告的购房款也已全额交给了被告天泽公司。原告遂要求被告天泽公司退款并赔偿损失，但被告天泽公司出示了一份榆林市青云乡尤家湾村新农村建设项目联合开发协议书，并依据协议中“甲方提供项目开发所需房地产开发企业资质等相关文件，允许乙方以甲方的名义独立开发经营本项目”、“联合范围内的所有楼房由乙方对外销售（包括住宅楼、商铺、商业地下室、车库等一切建筑物），售楼所得归乙方所有…”等约定为由，主张该房屋系被告柳某、张某1、尤某、张某2四人挂靠天泽公司开发和销售，不承担退款及赔偿责任。而被告柳某等人又不愿与原告就退款及赔偿事宜直接进行协商解决，致使原告的购房款至今未予退还。现原告认为，其与被告恒宇公司签订的认购协议成立且有效，因被告恒宇公司受被告柳某等人委托销售涉案房屋，而被告柳某、张某1、尤某、张某2与被告天泽公司就涉案房屋的开发、销售存在挂靠与被挂靠的关系，并通过协议方式授予了被告柳某等人销售涉案房屋的权利，因此被告天泽公司应当对被告柳某等人的委托销售行为承担法律责任，该认购协议对被告柳某、张某1、尤某、张某2以及天泽公司均具有法律约束力。被告柳某等人与天泽公司将涉案房屋再次销售，导致原告合同目的不能实现，该行为严重违反了双方的合同约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，六被告应当依法向原告退还购房款以及支付已付房款一倍的赔偿金，并且对此承担连带赔偿责任。综上，现为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 原告曹某向本院提供了下列证据： 一、尤家湾住宅小区认购协议一份、收款收据一支，用以证明2012年4月25日，原告购买由被告天泽公司开发的位于榆阳区青云乡尤家湾住宅小区7栋3单元501室房屋，并且向被告恒宇公司缴纳购房首付款21万元的事实。 二、电话通话录音光盘三张，用以证明被告恒宇公司受被告柳某等人委托销售位于榆阳区××××村的尤家湾住宅小区房屋，并将所收取的购房款交给了被告天泽公司的事实。 三、榆林市青云乡尤家湾村新农村建设项目联合开发协议书一份，用以证明被告柳某、张某1、尤某、张某2利用被告天泽公司的房地产开发资质开发、销售位于榆阳区××××村的尤家湾住宅小区，被告天泽公司授权被告柳某、张某1、尤某、张某2使用其主体资质自主经营该楼盘，包括销售业务的事实。 四、商品房预售合同一份，用以证明2014年6月10日，被告天泽公司将已经销售给原告的房屋再次出售给案外人王怀飞，五被告一房二卖的违法行为，致使原告合同目的不能实现的事实。 被告柳某辩称：1、被告柳某、张某1、尤某、张某2、榆林天泽房地产开发有限责任公司并未与被告恒宇公司签订委托代理销售合同，只和裕腾公司签订过代理销售的合同，再出现其他的代理公司，我们均不认。2、由于本被告与张某1、尤某、张某2将所开发的房屋分开销售，故本案所涉房屋是我口头委托被告恒宇公司代理销售的，恒宇公司收到房款以后，将房款整体均向我支付，故本案所涉房屋只与我本人有关系，我愿意向原告返还已付的购房款21万元，但不认可利息与赔偿金。3、王怀飞于2011年向裕腾公司认购了该房屋，并与其签订了认购协议，后也签订了商品房买卖合同，办理了房屋按揭，并且交付了全部房款，办理了预告登记，且已经入住，而本案原告于2012年向被告恒宇公司认购了涉案房屋。4、本被告与张某1、尤某、张某2是本案所涉楼盘的实际老板，与被告天泽公司只是挂靠关系，借用天泽公司的资质进行开发。 被告柳某向本院提供了下列证据： 1、房地产包销协议书一份，用以证明我们四人开发的尤家湾小区北区的11栋楼均由裕腾公司包销，其他公司均无销售权的事实。 2、（2016）陕0802民初5282号民事判决书一份，用以证明只有裕腾公司对涉案楼盘有销售权的事实。 3、联合开发协议书一份，用以证明被告天泽公司与我四人只是挂靠关系，涉案楼盘产生法律权利义务关系均由我四人承担，与被告天泽公司无关的事实。 4、房屋分配清单一份，用以证明涉案房屋分配到我名下的事实。 5、青云乡尤家湾后村新农村建设项目合作协议一份，用以证明本案涉案楼盘土地来源的事实。 6、委托书一份，用以证明被告天泽公司全权委托被告柳某为青云乡尤家湾后村新农村建设项目总负责任人的事实。 被告张某1、尤某辩称：本案法律关系为房屋买卖合同关系，根据合同相对性，原告应当向合同相对方主张权利，被告张某1、尤某既不是合同相对方，也与涉案房屋无关，故应当依法驳回原告诉请。 被告张某1、尤某未向本院提供证据。 被告张某2辩称：同被告柳某的答辩意见。本案所涉房屋已经分给被告柳某，与本被告无关。 被告张某2未向本院提供证据。 被告天泽公司辩称：一、本被告与原告不存在任何法律关系，应当依法驳回原告诉请。1、原告要求被告恒宇公司退房款时，该公司称其销售该房屋是受被告柳某等人的委托，且原告的房款已经全额交给被告天泽公司。事实上，本被告并无收到该公司交付的任何款项，也未委托该公司销售任何房产，对于原告与该公司之间的认购协议也毫不知情；恒宇公司称其向原告销售房屋是受被告柳某等人的委托，那么最终相应的法律后果也应当由柳某四受托人承担。2、被告天泽公司与被告柳某、张某1、尤某、张某2签订了借用资质协议，约定本被告对该四人以自己名义实施的民事法律行为不承担任何法律责任。原告于2012年4月25日与被告恒宇公司签订认购协议，而本被告与被告柳某等四人于2012年6月16日签订了关于借用本被告资质的联合开发协议，故本被告不应当对该四人实施的法律行为承担任何责任。3、原告认购的商品房与王怀飞购买的房屋并非同一房屋，出卖人也不是同一房地产开发企业，且原告与恒宇公司之间的协议根据《商品房销售管理办法》的规定，不符合商品房买卖合同的构成要件，故这并不属于《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“一房二卖”，原告诉请被告赔偿已付房款一倍的赔偿金没有事实和法律依据。二、原告诉请确认其与被告恒宇公司签订的认购协议有效，不应当支持，该认购协议应当认定为无效。根据《房地产经纪人管理办法》的规定，被告恒宇公司不具有以出卖人身份与原告签订认购协议相应的民事行为能力，其二者签订的认购协议无效，又因被告恒宇公司基于该认购协议收取了原告购房款，自然应当由被告恒宇公司返还该购房款，不应当由被告天泽公司承担。 被告天泽公司向本院提供青云乡尤家湾后村新农村建设项目联合开发协议书一份，用以证明原告与被告恒宇公司签订认购协议时该四人与天泽公司还未签订联合开发协议书，还没有形成借用资质的法律关系，该项目与天泽公司尚未形成任何法律关系，被告天泽公司对之前该四人的行为不承担任何法律关系的事实。 被告恒宇公司未到庭应诉亦未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于本案涉案房屋与案外人王怀飞购买的房屋是否同一房屋的问题，原告提供的案外人王怀飞与天泽公司签订的商品房预售合同中约定的房屋虽为尤家湾住宅小区（北区）7号楼3单元501房屋，但庭审中实际楼盘开发人柳某认可该房屋与原告认购的房屋系同一房屋，且该小区只有北区分配在柳某等四名实际开发人名下向外销售，南区所有房屋向尤家湾村民返还，故本案所涉房屋与案外人王怀飞购买的房屋系同一房屋。 本案经审理认定事实如下：2012年4月25日，原告与被告恒宇公司签订尤家湾住宅小区认购协议，约定原告（乙方）认购被告恒宇公司（甲方）经被告柳某口头委托销售的尤家湾住宅小区即塞上明珠园小区7号楼3单元501房屋一套，房屋面积为100.404平方米，单价为5179.08元，总价为52万元，原告向被告支付房屋价款40%即21万元作为购房首付款，剩余60%办理按揭贷款。合同签订当日原告向该被告支付了21万元房屋首付款，并且该被告向原告出具了收款收据一支。2014年6月10日，被告天泽公司将涉案房屋售于第三人王怀飞，并且签订了商品房预售合同。现原告认为因其合同目的已不能实现，向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。 另查明，本案所涉小区尤家湾住宅小区又称为塞上明珠园小区，系被告柳某、张某2、尤某、张某1借用被告天泽公司资质所开发。被告天泽公司为名义上的开发人，并于2014年2月20日以其名义办理了商品房预售许可证，该四被告为该小区的实际开发人。涉案小区分为南区和北区，南区用于向榆阳区青云乡尤家湾后村返还，北区分为四份由被告柳某、张某2、尤某、张某1向外出售，涉案房屋被分到被告柳某名下。 本院认为,本案各方当事人的主要争议焦点是：一、原告与被告恒宇公司签订的认购协议是否有效；二、若协议有效，是否应当解除，原告交纳的房屋首付款是否应当返还，购房款的返还主体问题；三、返还的房款是否应计付利息和一倍房款的损失，起算时间的问题。 （一）原告与被告恒宇公司签订的认购协议是否有效的问题 本案中，原告认购的房屋是被告柳某、张某2、尤某、张某1四人借用被告天泽公司的房地产开发资质实际开发的，被告恒宇销售公司是被告柳某委托销售房产的公司，其与原告曹某签订的尤家湾住宅小区认购协议实为商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。 （二）原告与被告恒宇公司签订的认购协议是否应当解除，交纳的房屋首付款是否应当返还，购房款的返还主体问题 1、原告与被告恒宇销售公司签订认购协议后，原告履行了支付房屋首付款的义务，本案中被告柳某认可被告恒宇销售公司将房屋首付款向其支付。被告天泽公司作为涉案楼盘开发人并以其名义办理商品房预售许可证、签订商品房预售合同等对外事宜，原告有理由相信被告天泽公司为涉案小区的开发人。后被告天泽公司将涉案房屋又向第三人王怀飞出售，致原告的合同目的不能实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，故原告提出解除认购协议并请求返还已付购房款的诉讼请求，依法予以支持。2、购房款的返还主体问题，首先，被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司作为委托销售方，虽收取原告的房屋首付款，但该被告将房款转交房屋实际开发人，其作为销售方不应承担支付返还房款的义务，原告提出由该被告返还房款的请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。其次，因涉案房屋所在的小区由被告柳某、张某1、尤某、张某2实际开发，其四人对涉案房产形成共有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外……”之规定，虽被告柳某、张某1、尤某、张某2抗辩其四人只认可裕腾销售公司，且涉案房屋被分配到被告柳某名下，应当由其承担相应的债权债务，但其不能提供证据证明原告作为第三人知道该部分被告作为共有人不具有连带债权债务关系，故被告柳某、张某1、尤某、张某2应当对该涉案房屋产生的债务对外承担连带责任，故该四被告应当共同向原告返还该购房款21万元。被告张某1、尤某、张某2抗辩不承担返还房款的理由，没有事实和法律依据，依法不予采纳。再次，被告天泽公司向被告柳某、张某1、尤某、张某2借用其资质用于涉案小区开发，虽其抗辩向第三人出售的房屋与涉案房屋非同一房屋，不属于“一房二卖”，且认为其与被告柳某等四人签订的合作开发协议在原告与恒宇销售公司签订认购协议之后，其不承担返还房款的责任，但涉案楼盘办理商品房预售许可证、对外销售房屋均以该被告的名义进行，原告有理由相信被告天泽公司为涉案小区的开发人，且该被告将涉案房屋再次向第三人出卖，且收取了第三人的房款，该被告对涉案楼盘对外的债权债务应当承担责任，故该被告应当与被告柳某、张某1、尤某、张某2共同承担返还房款21万元的义务。被告天泽公司提出不承担返还房款的抗辩理由，亦没有法律依据，依法不予采纳。 （三）、返还的房款是否应计付利息和一倍房款的损失，起算时间的问题 本案中，原告请求被告向其支付房屋首付款21万元的利息（从2012年4月25日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），因被告天泽公司于2014年6月10日将涉案房屋向第三人王怀飞出售，原告的权利实际从2014年6月10日被侵害，故被告应当向原告支付从2014年6月11日起至款付清之日止以中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告诉请由被告向其承担已付购房款21万元一倍的赔偿责任，因《中华人民共和国合同法》规定赔偿责任的目的是为了弥补损失，原告未能提供证据证明其损失相当于一倍购房款的证据，对于原告请求被告承担已付房款一倍21万元赔偿责任的诉讼请求，依法不予支持。 综上，原告诉讼请求部分成立，应予支持，其余无事实和法律依据，不予支持。被告柳某、张某1、尤某、张某2，被告天泽房地产公司的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条之规定，判决如下： 一、原告曹某与被告榆林市榆阳区恒宇房地产代理有限公司签订的尤家湾住宅小区认购协议有效，于本判决生效之日予以解除。 二、本判决生效后十日内，由被告柳某、张某1、尤某、张某2、榆林天泽房地产开发有限责任公司共同向原告曹某返还购房款21万元及利息（从2014年6月11日起至款付清之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。 三、驳回原告曹某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7740元，由原告曹某负担3500元，由被告柳某、张某1、尤某、张某2、榆林天泽房地产开发有限责任公司负担4240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。 审 判 长  葛美云 人民陪审员  刘旺才 人民陪审员  杨高怀 二〇一七年十二月十二日 书 记 员  高慧芳