文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初5421号原告：苏州圆融发展集团有限公司，统一社会信用代码：91320594780263580W，住所地苏州工业园区万盛街**圆融大厦**。法定代表人：刘东军，董事长。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被告：苏州万象三和文化创意有限公司，统一社会信用代码：91320594323609072M，住所地，住所地苏州工业园区李公堤****楼**iv>法定代表人：丁金华,执行董事。委托诉讼代理人：肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晓路，江苏盛乾律师事务所实习律师。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融集团）诉被告苏州万象三和文化创意有限公司（以下简称万象公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告圆融集团的委托诉讼代理人谢裕宽到庭参加诉讼，被告万象公司的委托诉讼代理人肖启雄、田晓路到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告圆融集团向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间的租赁关系于2017年5月31日解除，被告立即迁出该房屋，并将房屋恢复原状交还原告；2、被告向原告支付租金206718.48元、物业管理费42476.4元，合计249194.88元（自2016年9月暂算至2017年5月31日，并持续计算至租赁关系正式解除之日）以及逾期支付利息14911元（按照日万分之五的标准暂计算至2017年5月31日并继续计算至被告实际支付之日）；水费7元；以及房屋使用费（自租赁关系解除之日按照原租赁合同租金及物业费的标准计算至房屋返还之日）、律师费8461元，合计272573.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告圆融集团同意将被告向其交付的85424.76元保证金抵扣欠付款。事实与理由：原、被告于2015年1月签订《苏州李公堤四期租赁合同》，由原告将面积为235.98平方米的房屋出租给被告，租期二年，自2015年1月20日起至2017年1月19日止，合同对租金、违约金等均有约定。租期届满后，被告继续使用房屋，双方之间形成不定期租赁关系。因被告拖欠租金等费用，原告于2017年6月2日向被告发函要求解除租赁关系、返还房屋及支付拖欠费用，但被告未履行，原告故此起诉至法院。被告万象公司辩称:1、在被告租赁房屋的时候，没有见过原告的房产证，不能确定涉案的租赁合同是否合法有效。2、被告因为经营亏损，在2016年8月底就通知原告的招商部门从9月份开始不再租赁，被告在该时间也搬离涉案房屋，因此双方的租赁关系在2016年8月底就结束了。3、被告不结欠租金和物业管理费。也不存在后期的所谓的不定期租赁，物业管理的收费方也不是原告，原告对于物业管理费不具有诉权。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：位于苏州工业园区李公堤**的房屋产权人为圆融集团。2015年1月19日，圆融集团（出租方、甲方）与万象公司（乙方、承租方）签订《苏州李公堤四期租赁合同》，约定原告将位于6号楼201号、面积为235.98平方米的房屋出租给万象公司用于办公，租期为2015年1月20日至2017年1月19日，租金约定为：2015年1月20日至2015年3月31日合计8495.28元，2015年4月1日至2016年1月19日每月21533.18元，2016年1月20日至2017年1月19日租金每月22968.72元，首笔保证金21533.18元及物业管理费4719.6元在交付房屋时给付。物业费每月每平方米20元，租金及物业费均采取按月支付、先付后用的原则，均于每月20日或之前向甲方交付。租期届满甲方有权收回房屋，乙方希望续租的需要在租期届满前6个月向甲方提供不可撤销的继续承租房屋的申请，双方协商一致后重新签订租赁合同，逾期未申请或申请后未签订书面租赁合同的，视为乙方放弃同等条件下优先承租权。除甲方同意乙方续租外，乙方在合同租期届满当日或提前终止当日将已恢复至附件所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之房屋归还甲方，并办理交接清单对房屋验收，逾期返还房屋的，甲方有权停止向房屋供水、电、燃气等，并有权在租期届满或合同提前终止后的任何时间进入并收回房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为废弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿，同时甲方有权自行恢复原状、拆除、搬出和补修工作，房屋产生之费用由乙方承担，届时甲方也有权选择保留该房屋内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。从租期届满或提前解除至房屋办妥交接手续或甲方行使权利并进入房屋为止，乙方须以合同终止或解除日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期限内的租金、物业管理费，并向甲方赔偿因乙方延迟返还房屋所致的一切损失，并支付从租赁期届满到实际返还之日的空调费等。合同解除方面，约定乙方逾期支付租金、物业管理费等达到一个月以上的，甲方有权解除合同，同时乙方还需要按照每日万分之五向甲方支付逾期利息。租期届满或解除至办妥交接手续或甲方行使权利进入并收回房屋为止，乙方需按照租金及物业费的两倍向甲方支付延迟返还房屋的损失。双方另约定以合同载明的地址为送达地址，变更未通知的后果自行承担。合同另对双方其余权利、义务有约定。合同下方，甲乙双方均加盖公章。2017年6月2日，圆融集团向万象公司邮寄《租赁合同解除函》，告知之前租赁合同已经到期，截至2017年5月31日，结欠租金206718.48元、物业费42476.4元、水费7元。双方未达成新的续签协议，现正式告知双方之间的租赁关系于2017年5月31日解除，要求在2017年6月10日前迁出租赁房屋，将房屋恢复原状并归还，立即支付拖欠的所有款项，上述函件向万象公司在合同上预留的地址邮寄，显示于2017年6月6日“妥投签收”。诉讼中，原告圆融集团诉称：被告万象公司确实在2016年9月口头要求协商解除合同，原告当时要求被告将房屋恢复原状并承担一部分违约金，被告不同意，双方就解除合同并未达成合意，被告也未交还房屋，钥匙未交还一直在被告处，目前室内仍有被告的装修及物品、设施。被告万象公司辩称：己方在2016年8月底口头向原告表示9月不再租房，之后开始搬离，因为己方在原告处尚有履约保证金83064.96元及公用事业押金有2359.8元，加上己方当时要求将价值80000元的中央空调抵偿给原告，两项加起来超过160000元也足够对原告进行补偿。另外房屋之前是毛坯，己方装修后形成添附，拆除也会损坏中央空调，所以没有拆除。之前告知原告，原告也没有说要补偿，后来说等通知办理交接手续，但一直未通知，加上合同约定原告可以自行收回房屋，被告认为事情就这么结束了。诉讼中，被告提交部分照片，证实其在2017年12月19日去现场时，房屋中有一扇门是开着的，室内有被告安装的中央空调及装修，以此证实拆除会导致毁损。另：原、被告均确认被告从2016年9月1日开始欠付租金，被告此前向原告交付的履约保证金83064.96元及公用事业押金2359.8元，原告同意该款在诉请金额中直接予以抵扣。另查明：本案原告为提起诉讼，与江苏剑桥人（苏州）律师事务所签订委托代理合同，委托该所代为诉讼行为，权限为特别授权，该所据此指派律师出庭参与诉讼。原告另提交支付律师费8461元的发票。以上事实，有《苏州李公堤四期租赁合同》、《租赁合同解除函》及邮寄凭证，以及原告的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告圆融集团与被告万象公司签订的《苏州李公堤四期租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。被告辩称在2016年8月底向原告主张解除合同，之后搬离并且客观上未使用房屋，故房屋租赁合同已经解除。本院认为，双方虽均确认被告在2016年8月向原告表示过要解除合同，但并无证据表明双方就此已达成合意，被告提出将物品折抵给原告，但原告并无义务必然接受上述物品并冲抵欠款，此外被告也没有证据表明已将房屋及钥匙交还给原告，且根据被告提交的照片，截至2017年12月房屋内仍有被告的物品，故被告以其搬离及是否使用房屋作为判断合同是否解除的标准缺乏依据，相关主张本院不予采信。合同约定的租赁期限届满后，原、被告之间构成不定期租赁关系，房屋使用费及违约金的计算均可以参照原合同。原告于2017年6月2日按照合同所载地址向被告发函解除合同，该合同于2017年6月6日签收，故本院确认双方之间的租赁关系于2017年6月6日已经解除。合同解除后，被告应当将房屋恢复原状并交还，原告相关诉请于法有据，本院一并支持；但双方均确认被告已未继续使用房屋，故原告诉请被告迁出，本院不再支持。原告诉请支付从2016年9月1日计算至租赁关系正式解除前的租金、物业费有合同依据，该费用原告按约也有权收取，上述金额核算为254732.5元；原告同意将保证金85424.76元直接冲抵欠付费用，未损害被告利益，本院予以支持，故欠付租金、物业费核算为169307.74元。关于租金及物业费的逾期利息，因原告未提交催要证据，故本院从其发函签收之日即2017年6月6日开始起算，原告主张的标准未超出合同约定及法律规定，本院一并支持。被告对于欠付水费7元及该款直接交付给原告无异议，本院予以确认。关于房屋使用费，根据合同，在承租方违约的情况下原告有权采取措施收回房屋，一方面，上述约定为合同赋予原告的权利而非义务，在不损害国家、集体、他人利益的情况下，该权利是否行使及如何行使不能强制原告，被告主张原告应当在己方提出解除合同的意思后原告即应行使该权利缺乏依据；另一方面，在原告明确发函要求解除合同后，原告也有义务及时收回房屋避免损失进一步扩大，故就其主张的使用费（含物业费），本院酌情支持20000元。关于原告主张的律师费，该费用在双方签订的《租赁合同》中并没有约定，且非必要支出费用，故原告的该项诉请缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告苏州圆融发展集团有限公司与被告苏州万象三和文化创意有限公司之间的租赁关系已解除，被告苏州万象三和文化创意有限公司于本判决生效之日起30日将房屋恢复原状并交还原告；二、被告苏州万象三和文化创意有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司欠付租金、物业费合计169307.74元、水费7元，并支付逾期利息：（利息计算为：以169307.74元为基数，从2017年6月6日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算）；三、被告苏州万象三和文化创意有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司房屋使用费20000元；四、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取5388元，由被告负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内将该款支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员姚二媛人民陪审员  王长英二〇一七年十二月二十八日书记员夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。