广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初2734号 原告：广西河池华钦物业管理有限公司，住所地：河池市南新东路159号“金碧湾”小区2栋2单元201号，统一社会信用代码：9145120069763239X5。 法定代表人：孔湘云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙鹏，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯梧楠，广西佑成律师事务所律师。 被告：莫广翠，女，1971年11月14日出生，壮族，住址河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃长山，广西金城江律师事务所律师。 原告广西河池华钦物业管理有限公司与被告莫广翠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙鹏、冯梧楠，被告的委托诉讼代理人覃长山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年5月1日至2017年8月10日的物业管理费4520.73元（诉讼中原告变更为4507.94元）、公共电费520.1元及公共维护费742.85元、生活垃圾处理费240元，电梯维护、保养、年检费1540元；庭审中，原告放弃该项诉请中的公共维护费；2、判令被告向原告支付违约金1815.36元（从2016年10月1日暂计至2017年9月30日，之后的利息以7563.68元为本金，按每月2%计算至付清之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：河池市“金碧湾”小区是河池嘉联房地产开发有限公司投资建设的小区。2013年4月28日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告依照协议向原告缴纳物业管理费，具体物业服务收费标准以物价部门最终核准、备案的标准收取，逾期支付物业相关费用的应当交纳违约金以及其他的相关权利义务。原告对物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护、管理以及维护区域的环境卫生而产生的公共电费、公共生活垃圾处理费和电梯维护、保养、年检费应当由被告承担。原告已按照约定提供物业管理服务，被告拒不支付物业管理服务费及其他相关费用的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。 被告辩称，1、前期物业合同应属于无效合同，原告是没有经批准而擅自选定的物业公司；2、在合同履行方面，原告没有全面履行合同义务；3、原告的诉请项目有部分是没有事实和合同依据的；4、原告履行合同义务不到位，且之前所签订的协议无效，故被告不应当支付违约金等相关费用。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 被告因购买河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）开发的、位于河池市商品房（建筑面积144.3㎡），与嘉联公司签订了《商品房买卖合同》，并约定在业主大会及业主委员会成立之前，同意由嘉联公司指定的物业管理公司负责管理，并同意签署经核准的物业管理公约，按照公约的规定交纳有关的物业管理费。 2013年4月28日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：在业主委员会与物业管理企业行签订的《物业管理合同》生效之前，被告同意按物价部门最终核准、备案的标准向原告交纳物业管理服务费，计费时间自被告办理入伙手续或媒体通知之日起；被告应在原告发出的缴费通知时间内支付物业服务管理费，如被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三计收违约金。同日，被告签署了业主入住验房表、入户声明及金碧湾业主公约。 2013年2月20日至2016年2月19日期间，河池市环境卫生管理处每年以委托书的方式，委托原告向其管理的小区业主收取垃圾处理费，按每户每月7.5元的标准收取，本案原告所主张的收费截止日期为2015年12月31日。 2013年11月14日，河池市物价局以河价格[2013]156号文对金碧湾小区物业服务收费标准作出批复，小区物业服务费基准价为0.60元/平方米（按住房建筑面积计），可按上浮不超过10%的标准执行；电梯维护运行费为30元/户·月。 另查明：涉案小区共6栋楼563户，其中：2010年3月10日1号楼（42户）交房，2013年2月2日3号楼（108户）、4号楼（144户）交房，2013年4月27日5号楼（36户）、6号楼（72户）交房，2016年2月5日2号楼（161户）交房。 原告计算小区公摊电费的计算方法为：（公共总表同期实用电量－泵房电表同期实用电量－地下室电表同期实用电量-电车充电棚同期实用电量）×电费单价÷同期业主户数。原告计算被告2013年5月至2017年6月应交纳的公摊电费为：55.60元（2013年5、6、7、8月）＋42.70元（2013年9、10、11月）＋46.10元（2013年12月、2014年1、2月）＋31.20元（2014年3、4、5月）＋32.30元（2014年6、7、8、9月）＋21.50元（2014年10、11、12月）＋32.00元（2015年1、2、3月）＋36.60元（2015年4、5、6月）＋36.20元（2015年7、8、9月）＋25.20元（2015年10、11、12月）＋28.90元（2016年1、2、3月）＋27.70元（2016年4、5、6月）＋10.80元（2016年7、8月）＋38.60元（2016年9、10、11、12月）+12.30（2017年1、2、3月）+42.40元（2017年4、5、6月）＝520.10元。 2017年8月10日原告撤出案涉小区。原告河池华钦物业管理有限公司的物业管理等级暂定三级。 经本院了解原告向案涉小区口头承诺减免4个月物业管理费。 本案审理焦点为：1、原、被告所订立的《前期物业管理服务协议》是否有效；2、原告本案的各项诉请主张是否有事实及法律依据。 原告属依法成立的企业，且取得物业管理资质等级三级，其与原告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面履行合同义务。根据该协议，原告为涉案的金碧湾小区提供物业管理服务并收取物业管理费，被告系该小区业主，应按约交纳物业管理费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案证据显示，被告于2013年4月28日签署业主入住验房表、入户声明并领取了房屋钥匙，根据服务协议的约定，被告应交纳的物业管理费的时间以办理入伙手续或媒体通知之日起计费、按住房建筑面积及物价部门核准的收费标准支付。案涉物业交房时间（亦指媒体通知时间）2013年4月27日，而被告入伙时间为2013年4月28日，该格式条款的提供方为原告，应作出不利于原告的解释，扣除原告承诺口头承诺免收期，即本案物业管理费的起算时间应确定为2013年8月28日起算。被告不履行合同约定的义务，不支付物业服务费的行为实属违约，应承担本案的全部责任。经核算，被告应交纳2013年8月28日至2017年8月10日的物业服务费为4581元（0.66元/月×144.3㎡/30天×1443天）；被告应交纳2013年5月1日至2017年6月31日的公共电费为520.1元;2013年5月1日至2015年12月31日的生活垃圾处理费为240元（7.5元/月×32个月）；2013年4月27日至2017年8月10日的电梯维护、保养、年检费为1566元（30元/月/30天×1566天），原告请求1540元是其对自己权利的处分，本院予以准许。以上合计6881元。对于逾期付款违约金，协议约定从逾期之日起按每天3‰计收，原告在庭审中自愿按年利率24%的标准计算违约金，不违反法律规定，且有利于被告，本院对原告自认的且有利于被告的主张予以支持。但因原告未能举出充分证据证实其在2016年10月1日前向被告书面催缴费用的证据，其虽在庭审中提供了张贴缴费通知的照片为证，但该照片的张贴地点及拍摄时间未有无利害关系的第三方予以证实，且其发出的律师函也未有被告签收的回执为证，故对原告主张自2016年10月1日起，以年利率24%按欠费总额计收违约金的主张不予支持，应从起诉之日起（即2017年11月15日）至被告实际支付完毕之日止，按上述欠费金额及标准计算违约金。被告以小区卫生状况差、工作人员上班瞌睡等照片证实原告服务有瑕疵，不应按合同约定收费，对于原告的服务瑕疵，双方在协议中并未对这种违约行为如何承担责任进行约定，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告莫广翠向原告广西河池华钦物业管理有限公司支付的物业服务费，公共电费，生活垃圾处理费，电梯维护、保养、年检费，共计6881元； 二、被告莫广翠向原告广西河池华钦物业管理有限公司支付违约金（违约金自2017年11月15日起至实际清偿之日止，以6881元为基数，按年利率24%计算）； 三、驳回原告广西河池华钦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元（原告已预交），由被告负担18元，原告负担7元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  谢忠迎 二〇一七年十二月二十八日 书记员  蓝春雨 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。