广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初6120号原告：深圳市万年物业管理有限公司广州分公司，住广州市花都区新华街风神大道天马河国际公馆南楼208，统一社会信用代码914401146777746065。负责人：常旺东，该公司经理。委托代理人：江国喜，该公司员工。被告：李恒国，男，1967年6月6日出生，汉族，住山东省荏平县。原告深圳市万年物业管理有限公司广州分公司（以下简称物业公司）与被告李恒国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，因案情复杂依法由简易程序转为普通程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托代理人江国喜到庭参加诉讼。被告李恒国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法对本案作缺席审理，现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告向原告支付物业费人民币1419.26元（按每月每平方米1.8元，面积为98.56平方米，从2015年8月l日计至2016年3月31日）。2、判令被告向原告支付垃圾处理费40元（按每月每户5元，从2015年8月1日至2016年3月31日）。3、判令被告从逾期之日即从2016年4月1日起到2017年7月10日，合计466天，以拖欠的物业费总额为本金，按每天0.1%支付违约金661.38元（计算公式为1419.26元×0.1%×466天），超过部分的违约金不在本案中主张。以上三项合2120.64元。4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系中房天马丽苑物业管理商，被告系中房天马丽苑第2期M13栋X房的业主。双方签定了《前期物业服务协议》并对物业费收取及相关代收代缴费用进行了约定。原告依合同约定提供了相关服务，但被告欠缴物业费人民币1419.26元（按每月每平方米1.8元，面积为98.56平方米，从2015年8月1日计至2016年3月31日）。根据广东省人大常委会《广东省城市垃圾管理条例》、广州市人民政府《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》（穗府【2002】28号）、广州市城市委员会《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》等相关规定，原告为被告向广州市花都区城市环境卫生管理所代收代缴垃圾处理费40元（按每月每户5元，从2015年3月1日至2016年3月31日）。另根据《前期物业服务协议》，拖欠物业费及相关代缴代付费用的行为是一种严重的违约行为，作为业主缴纳相关费用是应尽的义务，也是原告作为物业管理人提供合同服务的前提。为了保护原告的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，望依法判决。被告未到庭应诉，亦无向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告所举证据和所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明力的因素，且原告保证真实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告于2008年1月17日依法成立，具有壹级物业管理资质。2011年10月26日，被告与开发商广州市天马河房地产有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买位于广州市花都区望亭路中房天马丽苑自编M13栋X房屋建筑面积为98.56平方米。原告（甲方）与被告（乙方）于2014年8月4日签订了《前期物业服务协议》，就涉案房屋的前期物业管理服务达成协议，其中双方的权利义务约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安秩序、车辆交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方依照本协议向甲方交纳物业管理服务费用。物业服务费具体收费标准暂定为:住宅物业1.80元/月·平方米,公共分摊水、电按实际结算。关于缴费方式约定，乙方应于该物业交付（以入伙通知书内具体入伙时间为准）之日起交纳物业服务费。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应于每月5日履行缴费义务，交纳当期的物业管理服务费（如有欠费，须补齐所欠费用）；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。关于违约责任约定，甲方违反协议，未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正而给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金，或中止部分物业服务直至其缴清应缴费用。2011年10月26日，被告在涉案房屋的房屋交接单上签名并领取房屋钥匙。截至2017年7月10日，被告未向原告支付物业费1419.26元及违约金661.38元、垃圾处理费40元，合计2120.64元。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。一、关于物业服务费。原告对涉案小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区内涉案房屋的权属人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业服务费。原告要求被告支付物业服务费1419.26元，被告名下位于广州市花都区风神以南大道中房天马丽苑苑自编M13栋X房的面积为98.56平方米，原告起诉被告拖欠自2015年8月l日起计至2016年3月31日期间共计8个月的物业服务费1419.26元，与按合同约定的每月物业服务费177.41元（1.80元/月·平方米×98.56平方米）×8个月＝1419.26元相符，故本院予以支持。二、关于欠付物业服务费的违约金。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第九条第四款对违约责任有如下约定：“乙方（被告）违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金，或中止部分物业服务直至其缴清应缴费用”。被告截至2016年3月31日仍未付清物业服务费，故物业服务费的违约金应以欠付的物业服务费1419.26元为本金，从欠付次月的首日起按每天0.1%的标准计算至付清之日止，但违约金以不超过本金1419.26元为限。原告起诉要求计算从2016年4月1日计算至2017年7月10日合计466天的违约金，计算违约金为1419.26元×0.1%×466天=661.38元，未超过本金1419.26元，符合法律规定，故本院予以支持。三、关于原告起诉要求被告支付拖欠的垃圾处理费40元的主张，原告向提供为被告向主管部门代缴垃圾处理费的凭证，《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》穗城管委【2014】491号规定的收费标准为每月每户5元，从被告逾期支付之日，即2015年8月1日起计算至2016年3月31日共8个月，8个月×5元/月＝40元与原告起诉金额相符，故本院予认支持。综上所述，原告诉请合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告李恒国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万年物业管理有限公司广州市分公司支付自2015年8月1日起至2016年3月31日期间拖欠位于广州市花都区风神大道以南中房天马丽苑M13栋1502房的物业服务费1419.26元。二、被告李恒国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万年物业管理有限公司广州市分公司支付自逾期支付之日即2016年4月1日起至2017年7月10日期间拖欠支付的上述第一项物业服务费的违约金661.38元。三、被告李恒国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万年物业管理有限公司广州市分公司支付拖欠的自2015年8月1日起至2016年3月31日期间共计8个月的垃圾处理费共40元。案件受理费50元，由被告李恒国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄林珠人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  邓燕梅二〇一七年十二月十九日书 记 员  陈钰文