湖南省湘潭市雨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘0302执异33号案外人：谭松林，男，1966年3月20日出生，汉族，湘潭县人，医师，户籍所在地湘潭县，现住湘潭市雨湖区。委托代理人：谭睿，男，1990年6月11日出生，汉族，湘潭县人，医师，户籍所在地湘潭县，现住湘潭市雨湖区。申请执行人：傅再珍，女，1956年5月29日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。申请执行人：张建，男，1955年9月2日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。系傅再珍之夫。委托代理人：刘俊军，湖南慧力律师事务所律师。被执行人：赵志平，男，1971年11月7日出生，汉族，湘潭市人，户籍所在地：湘潭市雨湖区，住湘潭市雨湖区。被执行人：陈杏元，女，1973年6月5日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。系赵志平之妻。被执行人：湘潭市恒发摩托车有限公司，住所地湘潭市雨湖区韶山西路**。法定代表人：陈新农，董事长。在本院执行申请人傅再珍、张建与被申请人赵志平、陈杏元、湘潭市恒发摩托车有限公司财产保全一案中，本院依据已经发生法律效力的（2016）湘0302财保183号民事裁定书，查封了被申请人赵志平名下湘潭市雨湖区大湖南路1号1栋8号及9号门面。案外人谭松林对本院依据（2016）湘0302财保183号民事裁定作出的该查封行为提出书面异议。本院2017年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月13日进行了听证审查，案外人谭松林及其委托代理人谭睿，申请执行人傅再珍、张建的委托代理人刘俊军到庭参加了听证，被执行人赵志平、陈杏元、湘潭市恒发摩托车有限公司经本院依法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人谭松林称，案外人为开设医疗诊所，于2016年5月26日通过湘潭市新环境房产公司（房产中介公司）与赵志平交易并签订了二手商业门面买卖合同，签订之日交房，并交纳预定金50万元，中介服务费1万元，约定2017年元月7-15日办理过户手续。2016年5月26日赵志平交房后，案外人立即将门面装修，花费了40多万元，并开通了管道燃气，电话迁移，诊所医疗许可证等变更地址为大湖南路一栋9号门面，搬迁整个医疗药品、医疗器械、营业执照变更地址，胃肠病研究院注册为大湖南路1号1栋8号门面，开通医保局医疗刷卡、招牌制作等完善办理相关了变更地址手续。案外人购买被查封房屋在先，支付了部分价款，并已实际占有、使用和管理。双方买卖合同生效，没有过户登记亦是因抵押权未解决客观存在。至前几日与抵押权人商量解除抵押权时才发现房屋被查封，为维护案外人的合法权益，特提出异议。请求雨湖区人民法院支持案外人的请求，撤销对该房屋的查封。申请执行人傅再珍、张建辩称：（一）案外人谭松林并未在查封前签订合法有效的书面买卖合同，赵志平转让抵押财产未经抵押权人同意，违反法律强制性规定，所签订的买卖合同为无效合同。（二）谭松林并不能证明其在法院查封前合法占有诉争房屋。1、湘潭市雨湖区谭松林内科诊所的实际经营地址并未在大湖南路1号1栋门面9号，湘潭市雨湖区谭松林胃肠研究院的实际经营地址并未在大湖南路1号1栋门面8号；2、谭松林所示装修合同、燃气开通合同、电话座机移机证明等所示地址并非大湖南路1号1栋门面8号或9号，多处证据显示是大湖南路8号或9号门面。（三）谭松林只支付了50万元定金，并未支付全部款项。（四）谭松林在明知房屋已设定了抵押的情况下，仍强烈要求签订买卖合同，故未办理过户登记是其自身的原因。综上，请求法院依法驳回其异议。本院查明，2016年5月26日，案外人谭松林（买方）通过湘潭市新环境房产公司（房产中介公司）与赵志平（卖方）交易并签订了《二手商业门面买卖合同》，合同约定：由谭松林购买赵志平名下位于雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为**××63、08××65号），外附加一车库，总价款为239万元；付款方式为签订合同之日交房交纳50万元，在2017年1月15日前付清余款189万元；合同签订当日，赵志平向谭松林交付了上述房屋。谭松林向湘潭市新环境房产公司支付了房屋买卖中介服务费1万元。2016年5月26日赵志平交房后，案外人谭松林立即将上述门面进行了装修、制作安装诊所门面广告招牌，作为开办谭松林内科诊所和谭松林胃肠病研究院的经营场所，以自己的名义开通了管道燃气，进行了电话移机等，并以上述门面为经营场所申报了谭松林内科诊所和谭松林胃肠病研究院。同时，案外人在上述门面的2楼居住生活。2016年8月8日，申请执行人傅再珍、张建因被执行人赵志平、陈杏元、湘潭市恒发摩托车有限公司借款一案，向本院申请诉前财产保全，本院作出了（2016）湘0302财保183号民事裁定，准予对赵志平、陈杏元、湘潭市恒发摩托车有限公司财产进行保全，保全金额为200万元。2016年8月9日，本院向湘潭市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了赵志平名下位于雨湖区××街道××、××号两个门面（两层、房屋产权证号分别为**××63、08××65号），查封期限为三年。案外人谭松林认为本院执行行为违反法律规定，请求撤销上述执行行为。另查明，2011年6月1日，赵志平、陈杏元与招行湘潭分行雨湖支行签订编号119999732586000043《个人授信及担保协议》，由赵志平以其所有位于湘潭市××区××街道××、××号门面（房产证号分别为**××63、08××65号）经依法抵押登记后抵押（最高额抵押）给招行湘潭分行雨湖支行，他项权证号为潭房湘潭市他字第××号，共计贷款1793000元，抵押期限自2016年6月1日至2031年6月1日。因诉争房屋已抵押且被查封，该房屋至今未过户至案外人谭松林名下，故谭松林亦未将余款189万元支付完毕。上述事实，有各方当事人身份证明、《二手商业门面买卖合同》、买卖付款收据及银行转账凭证、燃气开通合同与收据、电话座机移机证明、装修合同与收据，行政管理执法局交纳的装修办理收据、招牌制作合同与收据、搬迁收据，案外人（异议人）交纳的水电费凭证，湘潭市新环境房产公司中介服务费收据，医疗机构许可证，医疗机构营业执照，胃肠病研究院营业执照、潭房湘潭市他字第××号《房屋他项权证》等及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，谭松林通过湘潭市新环境房产公司（房产中介公司）与赵志平签订的《二手商业门面买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的合法权益，合法有效。申请执行人傅再珍、张建答辩认为“赵志平转让抵押财产未经抵押权人同意，违反法律强制性规定，所签订的买卖合同为无效合同”，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，该条提及的不得转让是指转让行为对抵押权人不发生法律效力，并未否定双方出卖人与受让人之间签订合同的效力，抵押权的存在只是导致了出卖人的履行不能，买受人可以要求解除买卖合同由出卖人承担违约责任，也可以通过向抵押权人支付购房款等方式来消灭抵押权而双方继续履行该买卖合同。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，该规定亦认可了无处分权人订立买卖合同的效力，故本院认为赵志平与谭松林之间的房屋买卖合同是合法有效的。案外人谭松林购买赵志平名下位于雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为**××63、08××65号）在先，在房屋被依法查封之前已对房屋进行了装修，并已实际占有使用，谭松林作为无过错人对该诉争房屋享有物权期待权，申请执行人傅再珍、张建因金钱债权申请查封在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，谭松林要求解除对雨湖区××街道××、××号两个门面（房屋产权证号分别为**××63、08××65号）的查封有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：解除对赵志平名下位于雨湖区中山路街道大湖南路1号1栋8号、9号两个门面（房屋产权证号分别为**××63、08××65号）的查封，并中止对该房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  黄正林审 判 员  陈放明审 判 员  陈 静二〇一七年十二月十九日代理书记员  唐 璧附适用的法律条文：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。