贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初4399号原告：姜先平，男，1968年09月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王热，贵州钝初律师事务所律师。原告姜先平与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜先平委托其代理人唐羽生，被告贵阳新世界房地产有限公司委托其代理人王热出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付违约金36,792.32元（从2016年12月01日至2017年07月25日止，按每日127.75元标准计算）及2017年07月25日至被告向原告实际交付商品房相关合格证明文件之前的违约金（按每日127.75元标准计算）。事实和理由：2015年07月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以425,837.00元向被告购买位于观山湖区××新世界××商品房××套。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告未按合同约定提交该房屋的相关合格证明文件，如约在2016年12月01日前向原告交付房屋，应当按合同第十三条约定向原告支付违约金（每日按已付房价的万分之三计算），故提出如前诉请。被告辩称：对原告诉称的商品房买卖事实无异议。2016年12月04日，原、被告双方交付了房屋,交付时确实没有取得合同约定的《商品房交付使用备案证书》，但原告已经受领了房屋，且在约定的期限内未提出异议，应当视为原告认可房屋达到交付条件。原告收房之后，不应当再向被告主张违约金；收房之前的违约金，被告同意支付，但由于约定的违约金过高，故请参照政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价每月6.00元/㎡--16.00元/㎡的中间价10.00元/㎡浮30%予以调整。对原、被告双方无争议的双方主体资格、商品房价款、约定交房时间、交付时未取得合同约定的《商品房交付使用备案证书》等事实，本院予以确认。在诉讼过程中，原告对被告主张的双方交房时间为2016年12月04日无异议，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。被告对原告提供的被告2017年05月08日向业主们出具的《回复》的真实性无异议，本院予以采信。综上，本院对本案事实认定如下：2015年07月11日，原告以425837.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区××新世界××商品房××套。双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告未按约定在2016年12月01日前向原告交付房屋。2016年12月04日，在该房屋达不到双方约定的交付条件的情形下，原、被告双方完成了房屋交接。2017年05月02日，购买“××新世界”楼盘的部分业主联名向被告发出《通知》，提出被告交付的房屋不符合约定的交付条件。2017年05月08日，被告对此作出《回复》，内容为：“尊敬的业主们：我司于2017年05月02日收到你们签名的通知，通知中表明了你们的诉求，……，但未能出具‘经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书’。为了保证广大业主的合法利益，维护我司的品牌形象，我司将会按合同第十三条约定的相关违约条款承担相应的责任。另关于广大业主反应的园林绿化品质太低的问题，我司……。特此回复”。原告等1045户买受人不同意被告的回复,遂向本院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价为每月6.00元/㎡--16.00元/㎡。本案争议焦点：一、商品房是否实际交付。二、逾期交房违约金的计算期间及标准。三、商品房实际交付后的违约金是否支持。本院认为，一、关于商品房是否实际交付的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2016年12月04日，原、被告在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2016年12月04日实际交付。二、关于逾期交房违约金的计算期间及标准的问题。根据双方在《商品房买卖合同》第十三条中的约定，逾期交房违约金从约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。从2016年12月02日至2016年12月04日，被告共逾期交房3日，被告应当依照《商品房买卖合同》第十三条第1（1）项向原告支付违约金425,837.00元×2?/日×3日≈256元。这与政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中最高价上浮30%相比较，并不明显过高，故对被告提出的调整违约金的主张，本院不予支持。由于被告逾期交房共3天，依约定违约金的计算比率为已付房价款万分之二，原告请求按已付房价款万分之三，不符合约定，本院不予支持。三、关于商品房实际交付后的违约金是否支持的问题。买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2016年12月04日，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就被告交房不符约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，原告依《商品房买卖合同》第十三条主张2016年12月04日之后至被告交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，本院不予支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持256元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告姜先平支付违约金256元；二、驳回原告姜先平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719.00元，由原告姜先平负担669.00元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判长 徐 涛审判员 梁怀宇审判员 杨小菠审判员 黄 余审判员 赵云仙审判员 张 铮审判员 苏 飞二〇一七年十二月十二日书记员 洪 典