广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂02民终2927号 上诉人（原审被告）：张柳生，男，1967年1月1日，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：刘金露，广西景耀律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：桂林华森物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区荔浦县荔城镇沙洞社区滨江新城**御景湾**。组织机构代码：05602412-4。 法定代表人：李义萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：浦江嵘，广西弘邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰强，广西柳先律师事务所律师。 上诉人张柳生与上诉人桂林华森物业服务有限公司（以下简称华森物业公司）租赁合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭于2017年6月26日、7月7日公开开庭进行了审理。上诉人张柳生及其委托诉讼代理人刘金露，上诉人华森物业公司的委托诉讼代理人浦江嵘、覃兰强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张柳生上诉请求：1、撤销一审判决第二项和第三项，驳回华森物业公司全部诉讼请求；2、判令华森物业公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：一审法院认定因张柳生违约导致解除合同缺乏依据，2013年4月15日双方签订的《商铺租赁合同》约定张柳生租赁华森物业位于恒隆汇大楼六楼及其他配套房屋，租期为12年，即从2014年1月1日至2025年12月31日止。华森物业公司并未按《商铺租赁合同》的约定向张柳生交付的合同标的物，华森物业公司以张柳生拖欠租金为由解除《商铺租赁合同》实为其借口。至华森物业公司起诉时止，张柳生依合同约定尚不需向华森物业公司缴纳租金及其他费用，签订租赁合同后，张柳生预付了涉案商铺4个月的租金，即使按一审法院所认定的华森物业公司交付房屋的时间2015年2月9日作为张柳生应付租金的起算点，一审法院未考虑张柳生已预付的4个月租金来判决张柳生拖欠租金，并要求张柳生支付违约金缺乏依据。一审判决张柳生向华森物业公司支付房屋占用费、水电费及电梯分摊费等缺乏依据。华森物业公司未提前通知张柳生单方解除合同，并要求张柳生立即撤离，张柳生停止使用其租赁房屋后，在诉讼中也一再要求华森物业公司在解除合同后接收租赁房屋，但华森物业公司反复变更诉讼请求，在实际解除合同后又拒不接收房屋。本案系由于华森物业公司单方原因导致了张柳生无法使用租赁物，但一审法院却判令张柳生支付华森物业公司单方解除合同后的房屋占用费，明显缺乏依据。另外，合同签订后，因华森物业公司的原因张柳生一直未能正常使用到租赁房屋。 上诉人华森物业公司针对张柳生的上诉辩称，请支持华森物业公司的上诉理由。 上诉人华森物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判双方继续履行《商铺租赁合同》;3、改判张柳生向华森物业公司支付2015年3月8日至2016年2月29日租金合计1825853元及逾期支付租金的违约金1825853元;4、本案案件受理费及其他诉讼费由张柳生承担。庭审中，华森物业公司将第3项上诉请求中，要求张柳生支付租金和违约金均变更1855302.61元。 事实和理由：一、一审判决违反“不告不理”的原则，华森物业公司向一审法院提出诉讼请求为合同继续履行，双方均没有提出解除合同诉请的情况下一审判决认定合同解除是错误的。一审中华森物业公司没有诉请押金的处理,且张柳生也没有在本案中提起反诉要求返还押金或以押金抵扣租金，合同中也没有约定迟延交租金可以用押金来抵扣租金，一审法院的认定超出了双方的诉请。二、华森物业公司的解除通知没有送达张柳生,故双方租赁合同没有解除，张柳生仍应按租赁合同约定支付租金和违约金,而不是房屋占用费，租金的计算应从2015年3月8日至2016年2月29日。 上诉人张柳生针对华森物业公司的上诉辩称，坚持张柳生的上诉观点，双方的免租期在合同解除时尚未期满，预交的租金、押金的费用及应当退还的费用都远超出华森物业公司诉请的费用，所以张柳生不应当再交纳一审判决中的租金及其他费用。 上诉人华森物业公司于2015年5月6日向一审法院递交的起诉状所诉讼请求为：一、判令张柳生支付2015年3月8日至同年4月30日商铺租金合计275447元、2015年1月1日至2015年4月30日商铺物业服务费28212元、2014年11月12日至2015年3月12日自用水费979.2元、2014年11月4日至2015年4月4日自用电费2096.64元、偿付逾期支付租金违约金275447元，以上共计582181.84元；二、本案诉讼费用由张柳生承担。后华森物业公司于2015年7月7日向一审法院提交增加诉讼请求申请书，增加并变更部分诉讼请求为：一、依法判决解除双方之间的《商铺租赁合同》，判令张柳生在合同解除后三日内将所租商铺交还给华森物业公司并偿付华森物业公司因其违约导致合同解除的违约金2646800元；二、判令张柳生支付2015年5月1日至同年7月30日商铺租金合计465765元，偿付逾期支付租金465765元，合计931530元（2015年8月1日至张柳生交还商铺时的租金损失另行计算）；三、判令张柳生支付2015年5月1日至同年7月30日商铺物业服务费合计21159元，支付2015年3月13日至6月12日自用水费1178.1元、2015年4月5日至6月4日自用电费86.45元、2015年商铺电梯年检公摊费620元、2014年10月至2015年5月公摊电费29748.48元、公摊水费1566.64元，合计54358.67元；以上三项共计3632688.67元。之后，华森物业公司再次将诉讼请求变更为：一、确认双方于2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》合法有效，并继续履行；二、张柳生支付2015年3月8日至2016年2月19日拖欠的租金1855302.61元，以及因逾期支付该租金而应支付的违约金1855302.61元；三、张柳生支付2015年1月1日至2016年2月29日拖欠的物业服务费98742元；四、张柳生支付2014年11月9日至2015年6月13日期间拖欠的自用水费2157.3元、公摊水费1382.4元，共计水费3539.7元；五、张柳生支付2014年11月5日至2015年6月4日的自用电费2183.09元、公摊电费26448.98元，共计电费28632.07元；六、张柳生支付2015年电梯年检公摊费620元；七、由张柳生承担诉讼费。 一审法院认定事实：华森物业公司与张柳生于2013年4月15日签订了一份书面《商铺租赁合同》，该合同约定华森物业公司将拥有使用权的位于柳州市城中区间出租给张柳生，由张柳生作为经营宾馆使用，租赁期限12年，从2014年1月1日至2025年12月31日止，其中租期前12个月作为张柳生免租期，不计租金；如因商铺交房时间延后，则租赁期限相应顺延，不视为违约（具体以钥匙交付为准），华森物业公司可顺延最长4个月交铺给张柳生；免租期满后第一年租金标准为每月155255元，租金按月缴纳，头一个月租金张柳生签订合同时支付，其余租金在每月1日前付清当月租金；租赁期间物业费每月7041元、水电费等与商铺有关的实际费用由张柳生支付；张柳生如逾期支付租金，则须按日租金的双倍支付违约金；双方所有有效联络都应以书面形式送达对方，华森物业公司的通知等文件，寄往合同列明的张柳生地址或送达至张柳生所租商铺即被视为送达张柳生；张柳生至华森物业公司的所有有关文件，应送达或寄往本条款列明的华森物业公司的地址即被视为送达。2013年4月19日华森物业公司、张柳生双方签订《补充协议》双方约定恒隆汇商城5楼作为KTV类经营使用，华森物业公司必须要求5楼使用人在装修过程中采取减震及降噪等措施。2014年1月15日该商铺所在的工程项目通过竣工验收。2014年1月25日张柳生与华森物业公司签订《恒隆汇楼板洞口封堵管理协议》（以下简称封堵协议），张柳生向华森物业公司支付46万元的楼板洞封堵工程费，书面协议约定的竣工期为2014年4月20日。2014年2月8日恒隆汇第六层6001号-6020号商铺交付给张柳生。2014年3月8日、12月9日张柳生向华森物业公司发出《关于要求撤销“恒隆汇楼板洞口封堵管理协议”的函》，张柳生称华森物业公司未经城建、规划、消防等多个管理部分的原批建图纸，为违建行为，要求退回工程预付款46万元。2014年6月26日张柳生向华森物业公司协商线路、线缆增容问题。2014年12月29日因五楼KTV装修问题噪音问题向华森物业公司发函寻求解决。2015年1月21日柳州市高新区恒隆汇宾馆已经装修完毕。同月24日张柳生委托广西绿保环境监测有限公司对噪音情况进行监测并认为噪音超标。1月26日张柳生向柳州市工商局申请办理柳州市高新区恒隆汇宾馆开业登记并获许可，并于2015年2月1日该宾馆正式开业。2015年1月4日华森物业公司、张柳生双方签订关于主电源安装工程施工费用分摊及双方职责协议，张柳生要求华森物业公司增加宾馆用电。2015年5月2日华森物业公司向张柳生邮寄催缴2015年6、7月物业服务费及水电费等费用，2014年11月4日至2015年6月4日张柳生拖欠华森物业公司电费2183.09元、2014年11月8日至2015年6月13日拖欠水费2157.3元。2015年10月15日、16日广西华强环境监测有限公司对恒隆汇商厦5楼的项目进行监测，2016年1月20日柳州市城中区环境保护局出具城中环报验字[2016]1号，监测结果为达标。2015年3月张柳生因5楼噪音问题向法院提起诉讼。2015年5月18日华森物业公司向张柳生送达《解除合同通知书》要求张柳生在三日内缴纳所欠费用及违约金并交还商铺。2015年8月18日柳州市环保局对恒隆汇五楼KTV建设项目竣工环境保护验收的意见。广西诚信华正资产评估有限责任公司根据张柳生申请，分别于2015年9月14日，10月14日，作出张柳生因不能正常经营柳州市高新区恒隆汇宾馆的资产损失是8802841元，逾期利益损失是9542300元的资产评估报告书。依协议华森物业公司应将恒隆汇大楼一楼东南角入口处交由张柳生使用，但实际由他人使用。 一审法院认为：一、关于《商铺租赁合同》的效力，该合同是双方的真实意思表示，并未违背法律的相关规定，应合法有效。该合同第八条第2款第（7）项约定张柳生拖欠租金累计达一个月以上的，华森物业公司有权解除合同收回房屋。2015年5月18日华森物业公司以张柳生没有按合同的规定履行义务，拖欠应付的租金、物业服务费及水电费，且拒不履行华森物业公司指定的期限支付而向张柳生送达《解除合同通知书》，要求张柳生在收到该通知后三日内补缴所欠费用、违约金及办理撤场。根据《商铺租赁合同》第十三条的规定，华森物业公司送达给张柳生的《解除合同通知书》在送达至张柳生所租商铺即视为送达，则本《商铺租赁合同》应于2015年5月8日解除。二、租金及违约金,根据双方的合同约定，租期从2014年1月1日至2025年12月31日止，其中租期前12个月作为张柳生免租期，不计租金；如因商铺交房时间延后，则租赁期限相应顺延，即免租期的起算为商铺的交付时间为准，2014年2月8日恒隆汇第六层6001号-6020号商铺交付给张柳生，故物业费、水电费等费用的起算点为2014年2月8日，又因张柳生的宾馆在2015年2月1日开始营业，故张柳生应支付租金的起算点为2015年2月9日。租金及拖欠租金的逾期违约金，华森物业公司、张柳生的租赁关系存续期间应缴纳租金的时间为2015年2月8日至2015年5月18日，5月18日解除租赁关系后，张柳生未实际交付房屋，故在2015年5月19日至2016年2月29日张柳生应向华森物业公司缴纳房屋占用费，其费用的缴纳标准参照双方签订的合同，则张柳生应向华森物业公司支付2015年2月8日至2015年5月18日的租金及2015年5月19日至2016年2月29日的房租占用费，又因张柳生已缴纳了一个月的租金，三个月的房租押金，资金相互抵扣后，张柳生还应向华森物业公司支付2015年6月9日至6月18日的房租租金，2015年6月19日至2016年2月29日的房屋占用费，合计约为1360088元[155255元/月×8月+163018元/月×（29天-8天）/29天];根据《商铺租赁合同》第九条第6款的规定，张柳生每与其支付租金一日，则须按日租金的双倍支付违约金、按原租金支付双倍的滞纳金，故逾期支付租金的违约金为310510元（155255元/月×2个月）。三、物业服务费、水费、电费等，1、物业费的起算时间为2015年2月8日，根据《商铺租赁合同》第四条第2款规定，租赁的前三年物业费为7053元/月[（3526.53平米）×2元/平米]，则张柳生应于2014年2月8日至2016年2月29日向华森物业公司缴纳物业费，又因华森物业公司、张柳生双方在2014年12月25日进行过一次结算，2014年的物业费已经结清，故张柳生应向华森物业公司支付物业费为2015年1月1日至2016年2月29日，为98742元（7053元/月×14个月）。2、水费，张柳生认可尚欠2157.3元（2014年11月8日至2015年6月13日）的水费，该院予以确认。3、电费，张柳生认为其已经缴纳了电费，但张柳生缴纳的是宾馆内部自用的电费，还有宾馆六层的应急照明灯和空调末端所用的电费尚未交付，故张柳生应向华森物业公司缴纳2183.09元（2014年11月5日至2015年6月4日）的电费。3、电梯年检公摊费620元，张柳生在2015年有使用租赁房屋，且《商铺租赁合同》中约定水电费等与商铺有关的实际费用由张柳生支付，故张柳生应向华森物业公司支付620元的电梯年检公摊费。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，该院判决：一、华森物业公司与张柳生于2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》合法有效，该合同于2015年5月8日解除；二、张柳生应向华森物业公司支付2015年5月8日至2016年2月29日的租金及房屋占用费1360088元，逾期支付租金的违约金310510元；三、张柳生向华森物业公司支付水费2157.3元（2014年11月8日至2015年6月13日）、电费2183.09元（2014年11月5日至2015年6月4日）、电梯年检公摊费620元。案件受理费40518元（华森物业公司已预交），由华森物业公司承担23018元，张柳生负担17500元。 二审期间，对一审法院查明的事实，张柳生提出以下异议：1、一审判决查明的华森物业公司可顺延最长4个月交铺给张柳生有误，根据合同约定，交房超过4个月张柳生可解除合同，故该4个月不是允许华森物业公司最长延期交付的约定。2、一审判决查明的2015年2月1日该宾馆正式开业有误，2015年2月1日是试营业，对设备进行调试，基本来住的都是朋友，是商业路演，因为对方未交付完毕，噪音问题也没有解决，并非正式开业。3、一审判决关于催缴费用的阐明是对方的催缴行为，并不是予以认定欠缴水电费的事实，此外，张柳生在二审庭审中对一审法院查明的2014年11月4日至2015年6月4日拖欠电费2183.09元有异议，对2014年11月8日至2015年6月13日拖欠水费2157.3元表示无异。4、一审判决遗漏查明封堵协议8.2条中有关于免租期的约定，双方实际约定有封堵免租期；5、一审判决遗漏查明华森物业公司多次增加、变更诉请。华森物业公司对一审法院查明的事实，提出以下异议：1、华森物业公司没有收到2014年12月9日的函；2、华森物业公司于2015年5月18日发出的《解除合同通知书》并未送达给张柳生；3、恒隆汇大楼一楼东南角入口处已经交付，是张柳生拒绝接收使用。 上诉人张柳生围绕上诉请求提交了以下证据： 1、（2015）城中民一初字第486号民事判决，拟证明柳州美舍房地产开发有限公司（以下简称美舍房开公司）、华森物业公司交付的租赁物不符合双方租赁合同中约定的关于噪声标准的规定、华森物业公司起诉张柳生之前，张柳生已经于2015年3月16日对华森物业公司进行了诉讼并主张了相关的民事请求； 2、《柳州市城市管理行政执法责令停止违法行为通知书0003079号》，拟证明华森物业公司、美舍房开公司对楼面洞口进行封堵没有得到相关部门审批，是违章建筑，说明了华森物业公司没有尽到对租赁物的瑕疵保证义务，进一步证明2014年2月至5月期间华森物业公司进行封堵的违章施工行为存在占用免租期的事实。 上诉人华森物业公司对一审法院查明事实没有异议，亦未提交新的证据。本院组织当事人进行进行了证据交换和质证，上诉人华森物业公司对张柳生二审中提交的证据1真实性没有异议，但不同意证明目的，表示该判决认定事实时与华森物业公司没有关联性，在签订合同时华森物业公司已经履行了告知义务，要求KTV方即柳州永利音乐无限娱乐公司按照噪音的标准来进行装修，本案争议涉及的宾馆在办理营业执照、消防验收可以证实华森物业公司、美舍房开公司交付的标的物符合合同要求；对证据2真实性不认可，华森物业公司没有收到该通知书，即使该通知书是由行政部门发出，与本案也没有关联性。 此外，对于张柳生提交的证据2，本院庭审后依法向城管部门调取了其存档联在内的材料并组织了质证，华森物业公司对其真实性无异议，表示没有收到该通知书，与本案也没有关联性，且涉案封堵是张柳生等商家委托华森物业公司进行的，应由张柳生承担过错责任。 经质证，本院认为，对于张柳生提交的证据1、因系生效民事判决，故本院据此认定KTV方2015年11月12日达到《社会生活环境噪声排放标准》A类房间的2类标准，2016年1月才通过环保部门的验收的事实予以确认；对于证据2，因本院已调取了放置于城管部门的存档联，且华森物业公司对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。 本院对张柳生就一审法院查明的事实提出的异议认定如下：1、一审法院查明的华森物业公司可顺延最长4个月交铺给张柳生，是一审法院针对张柳生对商铺延期交房时间超过4个月有权退租的合同条款的含义的归纳，并无不当，本院予以确认。2、张柳生虽主张2015年2月1日是试营业并非正式开业，但张柳生此时已取得了开业许可，故一审认定2015年2月1日该宾馆正式开业并无不当，本院予以确认。3、一审法院查明的2015年5月2日华森物业公司向张柳生邮寄催缴2015年6、7月物业服务费及水电费等费用是对催缴行为的确认，本院予以确认。对于一审法院确认的2014年11月4日至2015年6月4日张柳生拖欠华森物业公司电费2183.09元，因华森物业公司所提供用电清单并非供电部门的清单且部分有涂改痕迹、无人签字，故本院对一审法院确认的该事实不予确认。对张柳生提出的遗漏查明的事实与本案的联系本院将综合全案予以认定。本院对华森物业公司就一审法院查明的事实提出异议的认定：1、2014年12月9日的函并无华森物业公司方的签收人签字确认，故一审法院对此认定有误，本院对此不予确认。2、庭审中张柳生向本院出示了2015年5月18日解除合同通知书原件，故一审法院查明的华森物业公司2015年5月18日向张柳生送达《解除合同通知书》属实，本院予以确认。3、华森物业公司对其主张的张柳生拒绝接收使用恒隆汇大楼一楼东南角入口处并未提供充分的证据来证实，故其主张不能成立，一审查明的事实属实，本院予以确认。 据此，一审法院查明的事实中“2014年3月8日、12月9日张柳生向华森物业公司发出《关于要求撤销“恒隆汇楼板洞口封堵管理协议”的函》”应更正为“2014年3月8日张柳生向华森物业公司发出《关于要求撤销“恒隆汇楼板洞口封堵管理协议”的函》”，以及“2014年11月4日至2015年6月4日张柳生拖欠华森物业公司电费2183.09元”的部分有误本院不予确认以外，对一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，华森物业公司因涉案封堵协议在柳州市城中区瑞安路2号恒隆汇“吖吖儿童城”违法搭建的建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条的规定，受到了柳州市城中区城市管理行政执法局的行政处罚。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的商铺租赁合同是否应予解除，如应予解除，解除时间为何时，哪一方存在导致合同解除违约行为，违约行为为何；二、华森物业公司要求张柳生支付的租金（或占用费）及逾期交付租金的违约金应如何认定；三、华森物业公司要求张柳生支付的水电费、物业费、电梯公摊费等费用的主张是否合理有据？ 针对第一个争议焦点，因2015年5月18日华森物业公司向张柳生送达了《解除合同通知书》，张柳生在本案中亦明确表示同意解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院认定双方的《商铺租赁合同》已于2015年5月18日解除。因华森物业公司于2014年2月8日将恒隆汇第六层6001号-6020号商铺交付给了张柳生，张柳生于2015年2月1日开业，根据《商铺租赁合同》的约定免租期自交付之日起为期一年，故本案应从免租期满后的2015年2月9日开始计算租金。又因签订合同时张柳生已预支付了1个月的租金，故张柳生应从2015年3月9日起继续向华森物业公司交付租金，而张柳生此后并未交纳租金，故其存在着导致《商铺租赁合同》解除的违约行为。关于华森物业公司是否具有违约行为的问题，因租赁场地楼下五楼的KTV一方于2015年11月12日才达到《社会生活环境噪声排放标准》A类房间的2类标准，2016年1月通过环保部门的验收，故华森物业公司此前未能完全尽到对涉案租赁商铺的适租义务，亦存在着导致《商铺租赁合同》解除的违约行为。据此，本院认定双方对造成《商铺租赁合同》解除均具有过错，应各自承担50%的责任。对张柳生关于免租期顺延的抗辩主张本院将在下文中予以阐述。 针对第二个争议焦点，首先，虽然双方签订的封堵协议8.2条中有关于免租期的约定，但该封堵协议因违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，华森物业公司已受到了城管部门的行政处罚决定，故本院认定该封堵协议因违反法律规定系无效协议，其合同条款没有法律效力。且该封堵协议8.2条所约定的是逾期竣工时免租期随之顺延而非工期内免租期可顺延，此外，《商铺租赁合同》中约定的一年免租期是用来给张柳生进行筹备和装修的时间，而张柳生在2014年2月8日接收恒隆汇第六层6001号-6020号商铺后的一年期免租期未满时的2015年2月1日就已正式开业。综上，张柳生以封堵协议中的约定，抗辩主张免租期应予顺延的观点，本院不予支持。诚如上文分析，张柳生应从免租期满后的2015年2月9日起开始计算租金，因签订合同时张柳生已预付的1个月租金，故张柳生应从2015年3月9日起按照《商铺租赁合同》中约定的租金标准，向华森物业公司交纳租金至2015年5月18日《商铺租赁合同》解除时，合计362261.67元（2个月零10天）。 由于张柳生作为承租人，在合同解除后未向华森物业公司交还涉案租赁商铺，其行为存在过错，应承担未及时返还租赁场地的主要责任，向对方支付相应的占有使用费；而华森物业公司在本案中亦反复增加、变更诉请，对张柳生未交还涉案租赁商铺有一定的影响，亦存在过错，应承担次要责任。本院根据双方的过错情况，酌情认定张柳生对此应承担80%的责任，华森物业公司承担20%的责任。自上述合同解除的次日2015年5月19日至2016年2月29日的占有使用费参照《商铺租赁合同》约定的第一年、第二年的租金标准计算分别应为1350718.5元[2015年5月19日至2016年2月8日（8个月零21天）,每月155255元]、114112.6元[2016年2月9日至2016年2月29日（21天），每月163018元]，合计1464831.1元。据此，张柳生应向华森物业公司支付2015年5月19日至2016年2月29日的房屋占有使用费1464831.1元的80%即1171864.88元。 又因张柳生签订合同时已经交了押金443586元，抵扣完2015年3月9日至2015年5月18日的应付租金362261.67元后，余下的81324.33元再抵扣2015年5月19日至2016年2月29日的房屋占有使用费1171864.88元后，则张柳生还应当向华森物业公司支付房屋占有使用费1090540.55元。 其次，至于违约金，《商铺租赁合同》中约定逾期支付租金的按日租金的双倍支付违约金，现华森物业公司仅按1倍租金来主张违约金，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院对此予以尊重，故本案中的违约金应为362261.67元（2015年3月9日至2015年5月18日，2个月零10天）。此外，《商铺租赁合同》并未约定张柳生所交的押金可以在张柳生未按时履行支付租金义务时可直接作为租金而不属于违约。一审法院根据本案具体案情，直接予以抵扣押金的观点并无不当，且便与双方当事人的履行，本院对双方当事人提出的相应上诉理由均不予支持。 针对第三个争议焦点，关于物业费，虽华森物业公司与张柳生在2014年12月底对2014年的物业费按7053元已经结算过，但根据合同的约定，物业费应按涉案租赁物的建筑面积计算，按双方认可的涉案租赁物建筑面积3453.69平方米来计算，2015年1月1日至合同解除时即2015年5月18日的物业费为31640.26元（3453.69平方米×2元/平方米×4个月18天）由张柳生承担，合同解除后即2015年5月19日至2016年2月29日物业费为65063.06元（3453.69平方米×2元/平方米×9个月13天），按张柳生在涉案商铺交还中的80%责任比例，应承担52050.45元，以上合计83690.71元。 关于电费2183.09元，因华森物业公司对此未能提供充分的证据来证实，故本院对此不予支持。张柳生二审中对一审法院认定的水费2157.3元、电梯年检公摊费620元并无异议，故本院对此予以维持。 综上所述，上诉人张柳生的上诉请求部分成立、华森物业公司上诉请求部分成立，对双方上诉主张无事实和法律依据的部分，本院予以驳回；依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1001号民事判决； 二、确认桂林华森物业服务有限公司与上诉人张柳生在2013年4月15日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月18日解除； 三、上诉人张柳生应向上诉人桂林华森物业服务有限公司支付逾期支付租金的违约金362261.67元； 四、上诉人张柳生应向上诉人桂林华森物业服务有限公司支付2015年5月19日至2016年2月29日的房屋占有使用费1090540.55元； 五、上诉人张柳生向上诉人桂林华森物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年2月29日物业费83690.71元、2014年11月8日至2015年6月13日水费2157.3元、电梯年检公摊费620元。 六、驳回上诉人张柳生其他上诉请求； 七、驳回上诉人桂林华森物业服务有限公司其他上诉请求。 一审案件受理费40518元（上诉人桂林华森物业服务有限公司已预交），由上诉人桂林华森物业服务有限公司负担24405元，上诉人张柳生负担16113元；二审案件受理费63536元（上诉人桂林华森物业服务有限公司已预交23018元，上诉人张柳生已预交40518元），由上诉人桂林华森物业服务有限公司负担38270元、上诉人张柳生负担25266元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  李婷婷 审判员  温清华 审判员  余 深 appoint 二〇一七年十二月三十日 书记员  樊翔谋