海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2017）琼0105民初5292号原告（反诉被告）：李鸿策，男，1964年7月8日出生，汉族，住海口市。被告（反诉原告）：邝继活，男，1967年1月10日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：廖远泊，海南京园律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红芳，海南京园律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李鸿策诉被告（反诉原告）邝继活房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，被告（反诉原告）邝继活于2017年9月12日提起反诉，本院依法受理，并于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李鸿策、被告（反诉原告）邝继活及其委托诉讼代理人廖远泊、谢红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李鸿策向本院提出诉讼请求：1.解除李鸿策与邝继活之间的房屋铺面租赁关系；2.邝继活向李鸿策支付自2017年1月1日起至铺面腾空退还给李鸿策之日止的租金；3.邝继活把铺面腾空退还给李鸿策；4.本案的诉讼费由邝继活承担。事实和理由：2005年9月8日，李鸿策与吴小宝签订《铺面出租合同》，合同约定李鸿策将位于海口市××镇出租给吴小宝使用。之后，吴小宝将上述租赁的一楼北侧第一间约65平方米的临街铺面转租给了邝继活。李鸿策与吴小宝之间的租赁合同已于2015年12月1日期满。李鸿策在等待铺面改造的报建审批过程中，应邝继活的请求，同意暂将铺面继续出租给邝继活使用，并议定租金为7500元/月。但邝继活自2017年1月1日开始就拒交租金，也不腾空铺面退还给李鸿策。经多次催促未果，故诉至法院。被告（反诉原告）邝继活辩称，其已向李鸿策支付过2017年1月1日至2017年1月31日的租金。2017年2月份，李鸿策在改造临街铺面后面的楼房时，把其使用的电线、电表压坏，其多次要求李鸿策维修该电压、电表，李鸿策拒不维修，致其无法正常经营，损失达至111903元。因此，李鸿策作为出租人，应当承担使租赁物符合使用的状态，在电表、电线损坏的情况下，应当承担起维护修缮、恢复原状的责任。被告（反诉原告）邝继活向本院提出反诉请求：1.李鸿策折价赔偿邝继活房屋装修款91586元；2.李鸿策赔偿邝继活的经营损失111903元；3.诉讼费用全部由李鸿策承担。事实与理由：2015年11月31日，原承租人吴小宝与李鸿策的租赁合同期限届满后，邝继活为了经营服装专卖店，经李鸿策同意，花费91586元对该铺面进行了装修，并专营"保罗·西蒙"品牌服装。2017年2月份，李鸿策在改造临街铺面后面的楼房时，把邝继活使用的电线、电表压坏了，邝继活多次要求李鸿策维修该电压、电表，但李鸿策拒不维修，造成邝继活无法正常经营，损失达至111903元。因此，李鸿策作为出租人，应承担起维护修缮、恢复原状的责任。可李鸿策不但不承担维修责任，还要求解除合同，企图逃避其损害赔偿责任。故提起反诉。原告（反诉被告）李鸿策对被告（反诉原告）邝继活的反诉辩称，1.邝继活提供的装修证据是虚假的；2.邝继活铺面的装修是从吴小宝处转租时就开始了；3.临街铺面共有五间，其不可能同意邝继活一家装修而不同意另外四家装修。且邝继活拒不退还铺面，致其无法对铺面进行改造，造成巨大损失；4.电不是其拆房砸坏的，而是外线烧坏。因为电表外的线归供电所负责，其已多次联系供电所来修复。邝继活从2015年12月1日使用电表起，从未支付电费；5.邝继活称经营亏损，每月仍需支出员工工资，但其要求邝继活退还铺面时又拒不同意，原因是邝继活在经营期间经营暴利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）李鸿策提交了证据：1.承包长流文化娱乐城补充协议；2.铺面出租合同；3.海南金锤拍卖有限公司拍卖成交确认书；4.关于解决原文化站人员生活补贴的协议书；5.海南省海口市秀英区人民法院民事裁定书，证据1-5共同证明租赁物系拍卖所得，李鸿策对租赁物享有使用权；6.通知书（3份），证明李鸿策有通知邝继活把铺面腾空退还，并支付所欠租金；7.短息截屏，证明从2016年12月3日起，李鸿策多次短信通知邝继活，要收回铺面进行改造；8.照片2张，证明2017年3月31日，李鸿策在铺面向邝继活递交收回铺面的书面通知。经质证，邝继活认为：对证据1的真实性、合法性、关联性，因无原件，均不予认可。该证据不能证明其所经营的铺面系从李鸿策处租赁的事实。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。该证据证明在李鸿策与吴小宝的租赁期限届满后，经李鸿策同意转租给其，双方达成了口头租赁期限为五年的合同。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该证据只能证明李鸿策有竞拍的资格，与本案没有关联。对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该证据仅能证明长流镇人民政府给予相关人员的补贴，与本案没有关联。对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议。对证据6、7的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该证据仅是李鸿策的单方说辞，与本案没有关联。另外根据合同法的规定，双方达成的是口头租赁合同，由于没有约定租金的支付方式，因此其不存在违约。对证据8的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据系原告单方制作，没有签收，不产生法律效力，因此其并没有违约。被告（反诉原告）邝继活提交了证据：1.员工工资单、身份证复印件，证明因李鸿策未尽到修缮义务导致了邝继活承租的铺面无法经营，且每月支出员工工资7000元；2.海口新晨枫科技有限公司收据，证明邝继活为装修承租铺面所支出的费用91592元；3.收据，证明李鸿策已经收取了邝继活2017年1月份房租；4.照片4张，证明李鸿策将电路和铺面的后墙损坏，造成邝继活承租的铺面线路与试衣间损坏，且未尽到修缮义务，影响正常经营；5.照片5张，证明邝继活为承租该铺面而进行装修的事实；6.销售单账本，证明邝继活每月的营利数额，正是由于李鸿策未及时修缮，造成邝继活营业额降低的事实。经质证，李鸿策认为：对证据1的员工工资，其从未在店铺里看到员工，且该证据是邝继活自行制作，没有员工签字，对该证据的三性不予认可。对证据2的真实性有异议，都是邝继活随手捏造的。里面的设施早就有了，不是4月份才购置的。玻璃门等是早已安装修缮的。关于订做鞋柜等，都是不真实的。对证据3没有异议。2017年1月份的房租邝继活已缴纳，但不是按年度缴交的，而是每月收取。对证据4、6的真实性不予认可。关于电路、试衣间的损坏等，与其无关。且邝继活所使用的电表电费从未缴纳。关于营业额，2月份是春节，服装店一般是不营业的，邝继活所述的营业额6000多元，是不真实的。对证据5图片所展示的，与其无关，不能说明什么问题。本院就李鸿策、邝继活提交的证据，组织双方进行了证据交换和质证。对李鸿策的证据2及邝继活的证据3，因双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对李鸿策提交的证据1、3、5的三性予以确认，对该3份证据证明李鸿策对租赁铺面系有权出租的事实予以采信；证据4与本案无关联性，本院不予采纳；证据6、7、8，结合庭审李鸿策、邝继活的陈述，相互佐证邝继活在2017年3月31日已知晓李鸿策要收回出租铺面。对邝继活提交的证据1中的员工工资单和证据6的销售单账本，系邝继活单方制作，李鸿策不予认可，且无其他证据相佐证，故本院对该2份证据的三性不予确认，对该2份证据拟证明的事实不予采信；证据4的照片内容无法显示邝继活承租铺面线路和试衣间的损害系李鸿策所致，李鸿策对此不予认可，且无其他证据相佐证，故本院对该份证据的三性不予确认，对该份证据拟证明的事实不予采信；证据5的照片拟证明邝继活对承租铺面进行装修，经鉴定，承租铺面装修工程的造价为66171.71元，故本院对该装修的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月16日，李鸿策通过公开竞拍的方式，竞得位于海口市××镇"长流文化娱乐城"（包含该娱乐城1幢3层副楼、滑冰场等附属设施）至2032年9月1日止的经营使用权。2005年9月8日，李鸿策与吴小宝签订铺面出租合同，约定李鸿策将位于海口市××镇（包括后面溜冰场、一幢三层建筑物）出租给吴小宝使用，承租期为2005年12月1日至2015年11月31日。合同到期后，吴小宝将上述租赁的原长流文化娱乐城一楼北侧第一间的临街铺面转租给了邝继活。李鸿策在等待铺面改造的报建审批过程中，应邝继活的请求，同意暂将铺面继续出租给邝继活使用。邝继活以每月7500元的价格向李鸿策承租该涉案铺面，但双方并未签订租赁合同。从2017年2月1日起，邝继活再未向李鸿策支付租金，李鸿策遂于2017年3月31日和2017年7月13日二次通过对涉案铺面张贴通知的方式告知邝继活，要求其将铺面退还并支付所欠的租金。李鸿策已以书面方式有效告知邝继活要解除租赁，并收回出租铺面。另查明，本院根据被告邝继活的申请，依法委托海南中明智工程造价咨询有限公司对涉案的铺面装修费用进行鉴定，经鉴定，涉案铺面的装修费用为66171.71元。本院认为，本案的争议焦点是：1.是否应解除李鸿策与邝继活之间的租赁关系；2.邝继活是否应向李鸿策支付2017年2月1日起至铺面腾空退还之日止的租金；3.邝继活是否应腾空铺面返还给李鸿策；4.李鸿策是否应折价赔偿邝继活房屋装修款及经营损失。一、关于是否应解除李鸿策与邝继活之间的租赁关系。李鸿策将其拥有经营使用权的位于海口市××镇（包括后面溜冰场、一幢三层建筑物）铺面出租给吴小宝使用，并于租赁期限届满后，由转承租人邝继活继续承租该铺面。虽李鸿策与邝继活未签订租赁合同，但李鸿策与邝继活均对该铺面交付给承租人邝继活使用、收益，承租人邝继活向出租人李鸿策支付租金的事实予以认可。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。"《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定："租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。"李鸿策与邝继活之间存在不定期租赁。所以，依据本案的证据与结合当事人的庭审陈述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定："当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。"邝继活无充分证据证明其有正当理由未支付租金，李鸿策作为出租人在合理期限内要求承租人邝继活支付租金，邝继活逾期不支付的，李鸿策可以解除租赁合同，因本案原被告双方未签订租赁合同，但双方从2015年12月1日起存在事实上的租赁关系，故李鸿策主张解除其与邝继活之间的租赁关系，于法有据，本院予以支持。二、邝继活是否应向李鸿策支付2017年2月1日起至铺面腾空退还给之日止的租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条："承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付"的规定，邝继活作为承租人向出租人李鸿策承租其拥有经营使用权的铺面，承租人邝继活负有向出租人李鸿策支付租金的义务。李鸿策作为出租人要求承租人邝继活支付2017年2月1日起至铺面腾空退还之日止的租金，租金按照每月7500元计算，于法有据，本院予以支持。三、邝继活是否应腾空铺面返还给李鸿策。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定："租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。"在李鸿策与邝继活之间的租赁关系解除后，承租人邝继活应向出租人李鸿策返还腾空的铺面。因此，李鸿策主张邝继活腾空铺面返还给其，于法有据，本院予以支持。四、李鸿策是否应折价赔偿邝继活房屋装修款及经营损失。虽然李鸿策辩称邝继活是在与吴小宝的租赁期内进行的装修，在与其租赁期内未进行装修，但其未提交证据予以证明，故该抗辩意见于法无据，本院不予采信。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条："承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除......"第十一条第二项："承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿"的规定，邝继活在与李鸿策未就已形成附合的装饰装修物的处理予以约定的前提下，而违约逾期未支付租金。现李鸿策作为出租人要求解除合同，并不同意利用形成附合的装饰装修物情况下，邝继活主张李鸿策折价赔偿邝继活房屋装修款91592元，于法无据，本院不予支持。另外，邝继活提交其单方制作的员工工资单、销售单账本，无其他证据相佐证，不能形成充分有效的证据链证明邝继活的经营损失为111903元，该损失系因李鸿策所致。且李鸿策对邝继活的经营损失111903元不予认可。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果"的规定，邝继活主张李鸿策赔偿经营损失111903元，于法无据，本院不予支持。综上所述，李鸿策的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。邝继活的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李鸿策与被告（反诉原告）邝继活之间的不定期租赁关系于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）邝继活于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李鸿策支付2017年2月1日起至铺面腾空退还之日止的租金（租金按每月7500元计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告（反诉原告）邝继活于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李鸿策返还已腾空的位于海口市××镇原"长流文化娱乐城"一楼北侧第一间的临街铺面；四、驳回被告（反诉原告）邝继活的反诉请求。案件受理费1500元，减半收取750元，鉴定费4500元，反诉费2176元，合计为7426元，由被告（反诉原告）邝继活负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。审 判 员 胡 彬 二〇一七年十二月十八日法官助理 王则朝书 记 员 符晓莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本番第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定，适用其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。