福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初5134号 原告：李凌，男，1989年3月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所执业律师。 被告：厦门新景龙郡房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社****。 法定代表人：黄振生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈宝玺、方湘臻，北京观稻中茂（厦门）律师事务所执业律师。 原告李凌与被告厦门新景龙郡房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凌的委托诉讼代理人蔡荔男，被告厦门新景龙郡房地产有限公司的委托诉讼代理人陈宝玺、方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李凌向本院提出诉讼请求：1.厦门新景龙郡房地产有限公司赔偿李凌无法使用讼争房产的损失55811.85元（以购房款3244875元为基数，按每日万分之二，自2016年1月8日起计至2016年4月2日止，共计86天）；2.厦门新景龙郡房地产有限公司赔偿李凌物业费损失943.66元（按每月每平方2.65元，自2016年1月8日起计至2016年4月2日，共计86天）。事实和理由：原、被告于2013年10月23日签订1份《商品房买卖合同》，约定李凌向厦门新景龙郡房地产有限公司购买位于湖里区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧新景龙郡项目2#楼B梯7层704室（建筑面积124.22平方米）房产，房产总价款为3244875元，并约定厦门新景龙郡房地产有限公司应在2015年3月31日前将讼争房产交付给李凌。签订合同后，李凌依约履行合同支付全额购房款，而厦门新景龙郡房地产有限公司未依约交付讼争房产，直到2016年1月7日才通知李凌到讼争房产现场验收并办理交接房屋手续，但李凌在验收时发现房屋存在大量漏水，涂料脱落，门户破损等多处严重质量问题，导致房屋无法正常居住，故李凌多次要求厦门新景龙郡房地产有限公司对讼争房产进行保修整改，直至2016年4月2日才达到基本居住使用的条件。李凌多次要求厦门新景龙郡房地产有限公司承担李凌无法使用讼争房产的损失及相关物业费的损失，但厦门新景龙郡房地产有限公司都拒绝履行赔偿，李凌遂诉至法院。 厦门新景龙郡房地产有限公司辩称，1.李凌就同一法律事实重复主张不应得到支持。李凌已通过另案诉讼的方式要求厦门新景龙郡房地产有限公司交付符合法律规定和合同约定的房产，并要求厦门新景龙郡房地产有限公司实际向李凌支付相应的逾期交付违约金。湖里区人民法院（2016）闽0206民初1018号判决书认定讼争房产已于2016年1月7日符合交付条件，并判决厦门新景龙郡房地产有限公司向李凌支付逾期交房违约金161270.29元。厦门新景龙郡房地产有限公司不服判决提起上诉，二审因双方达成庭外和解协议，厦门新景龙郡房地产有限公司撤回上诉。本案中李凌就商品房质量问题再次提起诉讼，与前案所依据的法律事实相同，就同一事实，李凌在另案中已主张了逾期交房违约金，其在本案中的主张不应得到支持。2.李凌在商品房符合交房条件后拒绝接收房产，在法律上视为李凌已认可房屋现状，故其无权再另行主张赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。结合本案事实，并根据（2016）闽0206民初1018号判决书认定事实，李凌未能依约在通知的时限内接收房产，逾期责任依约应由李凌自行承担。3.商品房质量瑕疵，并非造成商品房无法使用，（2016）闽0206民初1018号判决书认定该商品房已符合交付条件，即完全具备使用功能，李凌仅因保修问题拒绝收房，属于放任损失扩大。商品房具备交付条件后，就具备使用功能，李凌主张的质量瑕疵不会造成房屋无法使用，现李凌主张的损失显然是基于商品房完全无法使用的基础上得出，故其主张的损失没有事实及法律依据。4.李凌所主张的质量问题，大部分并不存在，均属于质量瑕疵，厦门新景龙郡房地产有限公司也已积极维修，并已为李凌维修完毕，且对商品房的维修也需要正常合理的维修期限。5.李凌（作为乙方）、厦门新景龙郡房地产有限公司（作为甲方）于2016年10月13日签订调解协议书，就逾期交房、商品房保修问题达成协议，约定“甲方支付……款项后乙方就逾期交房事宜不存在其他争议”、“甲方与乙方双方签订的商品房买卖合同中约定应由甲方承担的义务，包括但不限于保修责任义务，甲方仍应按照合同约定积极履行并落实到位”、“甲方及乙方双方放弃其他诉讼请求”。根据该调解协议书，对2016年10月13日前的逾期交房、保修问题，李凌不能再向厦门新景龙郡房地产有限公司主张任何权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月23日，原、被告签订1份编号为03108732的《商品房买卖合同》，约定厦门新景龙郡房地产有限公司将位于厦门市湖里区东南侧“新景·龙郡”2#楼B梯7层704室房产出售给李凌，建筑面积124.22平方米，总金额为3244875元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第十三条“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。2、更换相同或相近的装饰、设备、节能设施（若商品房供电实际装饰、设备、节能设施标准高于附件三约定的标准除外）。”合同第十五条“保修责任”约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品房住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”上述《商品房买卖合同》附件三对建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准作了约定：“……3、内墙：乳胶漆墙面；4、室内分隔部位：乳胶漆墙面；5、顶棚：刮白色腻子，乳胶漆面，厨房、卫生间天棚为轻钢龙骨、铝合金面板吊顶；6、楼（地）面：客厅及餐厅楼面按800*800玻化砖，卧室按复合木地板，厨房、卫生间楼面为地砖；7、门窗：普通铝合金门窗，户内门成品门，分户门为单扇钢木防火门；8、卫生间：墙面2.25m高墙面砖；……14、其他：（1）卫生间墙面贴瓷砖2.25m，洗手池柜、抽水马桶、淋浴屏、淋浴龙头、热水器均装修时到位；（2）厨房橱柜、灶具、洗菜池、排油烟机均装修时到位”。附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（2）项约定：“本合同项下的房产具备本合同约定的交付条件时，出卖人按本合同记载的联系地址、联系人以及书面方式通知买受人，买受人应在通知规定的时间内到指定的地点与出卖人办理房产的交接手续。”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”合同签订后，李凌向厦门新景龙郡房地产有限公司支付了合同项下的全部款项。 2016年1月29日，李凌就讼争房产逾期交房向本院提起诉讼，请求法院判令：1.厦门新景龙郡房地产有限公司立即向李凌交付符合法律规定和合同约定的“新景·龙郡”项目2#楼B梯7层704室房产；2.厦门新景龙郡房地产有限公司向李凌支付逾期交房违约金（以全额购房款3244875元为基数按每日万分之二的标准，自2015年4月1日起计至厦门新景龙郡房地产有限公司实际向李凌交付符合合同约定及法律规定的房产之日止，暂计至2016年1月7日为183659.93元）。厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初1018号生效民事判决书认定，截至厦门新景龙郡房地产有限公司依据合同约定的方式公告通知讼争项目的购买者于2016年1月6日和2016年1月7日交付房产和车位时，该讼争“新景·龙郡”项目已符合合同约定的交付条件，并判令厦门新景龙郡房地产有限公司于该判决生效之日起十日内向李凌支付违约金161270.29元，驳回李凌的其他诉讼请求。2016年10月13日，李凌、厦门新景龙郡房地产有限公司达成调解协议，约定厦门新景龙郡房地产有限公司就新景龙郡2#楼B梯7层704室房产商品房逾期交房事宜于2016年10月31日前向李凌一次性支付逾期交房违约金147641.82元及诉讼费224元；双方签订的《商品房买卖合同》中约定应由厦门新景龙郡房地产有限公司承担的义务，包括但不限于保修责任等义务，厦门新景龙郡房地产有限公司仍应按照合同约定积极履行并落实到位；双方同意放弃该案其他诉讼请求等。此后，厦门新景龙郡房地产有限公司依约履行了支付上述逾期交房违约金及诉讼费的义务。 李凌作为业主方、厦门国贸物业管理有限公司新景龙郡物业服务处作为物业方，分别于2016年1月7日、2016年1月23日、2016年1月24日、2016年3月25日就讼争房产签署4份新景龙郡房屋验收交接表，其中验收情况一栏体现房屋验收时存在的主要问题有：北卧室涂料脱落，门边左侧涂料脱落；南主卧涂料脱落；公共卫生间渗水，引起涂料脱落；主卧卫生间瓷砖敲开未安装；卧室门口地砖敲开没有补；次卧木地板没有铺、原料还在客厅及卧室窗台上；卫生间渗漏没有解决，所有卫生间洁具已拆除放在客厅，卫生间内地砖和底下第一片瓷砖已全部撬开等待重铺等。李凌在前3份房屋验收交接表中备注“未收房”、“拒收房”、“请物业督促开发商整改，整改完成后务必书面通知业主前来收房”。厦门国贸物业管理有限公司新景龙郡物业服务处在上述房屋验收交接表中物业代表处盖章。 2016年1月8日，李凌向厦门新景龙郡房地产有限公司发送“关于要求尽快整改商品房问题及交房的函”，载明李凌于2016年1月7日按通知要求到新景龙郡物业服务处办理讼争房屋的交房手续，在验房时发现主卧卫生间渗水，渗水还导致两个卧室墙面粉刷剥落，入户门安装歪斜、厨房门板歪斜与滑轨脱落等诸多问题，李凌拒绝收房，并要求厦门新景龙郡房地产有限公司尽快整改和交房，并赔偿因整改而再次延期的延期交房违约金。该函同时附有3张显示房屋墙面粉刷剥落、门框歪斜问题的照片。厦门国贸物业管理有限公司新景龙郡物业服务处在该函及照片上盖章。 李凌另提供一组拍摄时间为2016年1月8日至2016年1月24日的照片，显示房屋墙面粉刷剥落，及维修过程中房屋地板撬开、卫生间瓷砖撬开等情况。厦门国贸物业管理有限公司新景龙郡物业服务处在该组照片上盖章。 （2016）闽0206民初1018号生效民事判决书另查明：2016年3月13日，李凌接收了讼争房产、签收了房屋使用说明书和房屋质量保证书，并在签字处备注“鉴于本套房屋存在的影响使用功能的严重质量问题（见关于要求尽快整改商品房问题及交房的函），本人在保留继续追究因此而造成的逾期交房责任的前提下，以本日为房屋交付日期”。李凌、厦门新景龙郡房地产有限公司均确认2016年3月13日为讼争房产实际交房时间。 厦门市地方税务局通用机打发票显示，李凌已支付讼争房产2016年1月至6月期间的物业管理费1751.4元（单价2.35元）、公共维修金223.8元（单价0.3元）。 本案审理过程中，李凌在本院指定的期限内提出鉴定申请，申请对讼争房产2016年1月8日至2016年4月2日期间的房地产租赁价格进行司法鉴定。厦门均达房地产资产评估咨询有限公司于2017年12月8日作出房地产评估报告，显示讼争房产上述期间内租金单价为36元/平方米·月。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于本案是否构成重复起诉的问题。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。虽然李凌曾就讼争房产逾期交房向本院提起过诉讼，并依生效判决及双方调解协议获赔逾期交房违约金等，但本案诉讼涉及讼争项目整体符合交房条件后，因个别房屋质量问题，导致无法正常使用特定讼争房产的损失赔偿，后诉与前诉的诉讼标的、诉讼请求并不相同，故本案不构成重复起诉。 二、关于厦门新景龙郡房地产有限公司的责任性质问题。 根据（2016）闽0206民初1018号生效民事判决书认定的事实，厦门新景龙郡房地产有限公司依据合同约定的方式公告通知李凌于2016年1月6日和2016年1月7日交付房产时，讼争项目已符合合同约定的交付条件；根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（2）、（3）项约定，该合同项下的房产具备该合同约定的交付条件时，出卖人依约通知买受人后，买受人应在通知规定的时间内到指定的地点与出卖人办理房产的交接手续；买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的物业管理费、房屋公共维修金等全部费用及风险由买受人自行承担。故，虽李凌因讼争房屋装修质量问题在收到交房通知后拒绝收房，且李凌、厦门新景龙郡房地产有限公司均确认2016年3月13日为前者实际接收讼争房产时间，但依约视为厦门新景龙郡房地产有限公司于2016年1月7日完成交房。2016年1月8日起，厦门新景龙郡房地产有限公司对讼争房产质量问题应承担瑕疵担保责任（保修责任）、损失赔偿责任，而非逾期交房违约责任。 三、关于损失数额确定的问题。 李凌提交的房屋验收交接表、照片等证据经过讼争项目物业方确认，能够证明讼争房产内部存在渗水、涂料脱落等质量问题及维修中多处地板撬开、卫生间洁具拆除等情况，不符合正常居住条件。李凌因此未实际接收讼争房产并产生相应损失，厦门新景龙郡房地产有限公司应予赔偿。但李凌主张参照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算相应损失，并无依据，本院不予采纳。相应损失数额应参照2016年1月8日（视同交房日之次日）至2016年3月13日（实际收房日）期间的租金损失确定为宜。经鉴定，讼争房产上述期间的租金单价为36元/平方米·月，故损失数额应为9838.22元（36*124.22*66/30）。李凌主张2016年3月13日后无法使用讼争房产的损失，因此时其已实际接收讼争房产并进行使用，本院对该主张不予支持。李凌另主张存在物业费用损失，鉴于依据双方约定，2016年1月8日起与讼争房产有关的物业管理费、房屋公共维修金等全部费用由买受人自行承担，即李凌是否实际使用讼争房产不影响自2016年1月8日起相应物业费用的负担，故对李凌的该项主张，本院不予支持。厦门新景龙郡房地产有限公司向李凌支付的逾期交房违约金并非对交房后因质量问题造成损失的赔偿，厦门新景龙郡房地产有限公司辩称已对李凌进行了补偿，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、厦门新景龙郡房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向李凌赔偿损失9838.22元。 二、驳回李凌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1219元，减半收取计609.5元，由厦门新景龙郡房地产有限公司负担105.65元，由李凌负担503.85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  陈慧琳 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  罗迪青 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。