贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初2715号告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住所地贵阳市乌当区新添大道北段**，统一社会信用代码91520112214590739Ｒ。负责人王皓杰，职务银行行长。委托代理人王镇，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201710935456。委托代理人曹景贵，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201710475289。被告陈凌，男，1974年1月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告贵州中大房地产开发有限公司，工商登记地址贵州省贵阳市南明区见龙洞路31号，现经营地址贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路中大国际广场A1栋M层，统一社会信用代码915200006224231989。法定代表人何雅亭，该公司总经理，委托代理人兰天，贵州中孚律师事务所律师，执业证号15201201511971368。委托代理人吴尚云，贵州中孚律师事务所实习律师，证号2301170421123。原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行工行乌当支行）诉被告陈凌、贵州中大房地产开发有限公司（以下简称中大房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行乌当支行的委托代理人曹景贵，被告陈凌、中大房开公司的委托代理人吴尚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行乌当支行诉称，被告陈凌拟购买被告中大房开公司位于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场B区B栋（B）1-24-8号房屋，欲向原告办理按揭贷款手续，三方于2012年11月22日签订了《个人购房借款/担保合同》。该合同第一条约定原告向被告发放530000元的贷款；第三条约定贷款期限为20年；第四条约定贷款利率以贷款发放时的另亿银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，第六条约定还款方式为等额本息；第五条约定将贷款划入第二被告中大房开公司的账户；第九条约定了约定利率基础上加收30%的罚息和加收50%的复利；第十四条第14.1项L部分约定“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”即构成违约，第14.2项约定出与14.1项违约情形的，贷款人有权采取“解除本合同”第一项或多项目措施；合同第十七条约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”；第十九条约定“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”；第二十六条约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”，第二十七条约定“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年”，保证人中大房开公司及其法定代表人在签字栏盖印。2012年12月17日，被告陈凌自愿将位于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场B区B栋（B）1-24-8号房为借款提供担保，办理了抵押权预告登记（预购商品房抵押权预告登记权利证书编号为筑房预云岩字第Y1276623号）；原告也按照合同约定履行其义务，截至2017年10月已违约12个月，累计逾期期数21期，经原告反复催收，被告仍然拒不支付，原告为维护自身合法权益，现诉请法院：一、请求法院解除原告与被告签订的《个人购房借款合同/担保合同》；二、判令被告偿还所欠原告贷款余额471368元，并按合同约定年利率标准向原告支付本息、罚息直至全部欠款还清为止，截止2017年9月27日积欠利息为23931.04元；三、判令被告赔偿原告为主张债权而产生的律师费46077元；四、判令法院确认原告有权请求法院处置被告提供的坐落于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场B区B栋（B）1-24-8号房屋抵押物，并享有优先受偿权；五、本案诉讼费用由被告承担。被告陈凌辩称，1、对于欠款贷款余额471368元没有异议；2、对于欠付的本息、罚息是属于反复重复计息，我不认可，我只认可按合同约定计算的利息，其他的罚息利息我不认可；3、我不同意解除合同，我已经与银行蔡经理协商过，蔡经理说要有报批的过程，我希望与原告进行调解；4、对于律师费，我认为过高，我不认可；5、对于原告享有优先清偿权我认可；6、我现在除了房开公司已经代偿了的部分，包括12月份在内还剩3期的贷款没有归还。被告中大房开公司辩称，1、我方不同意解除借款合同；2、我方的保证责任已经完成了，截止2017年9月22日已经被银行扣划了43535.77元，我方承担的是阶段性保证责任，我方保证责任已经履行完毕，后续未清偿的部分我公司不应当再承担担保责任；3、对于我方代偿的保证金我方将另行向被告追偿；4、律师费费用过高，因为是被告的违约行为造成的，不应由我公司承担；5、对于诉请第四项我方没有异议；6、本案诉讼费用不应由我公司承担。经审理查明，被告陈凌购买了被告中大房开公司开发建设的位于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场B区B栋（B）1-24-8号房屋，购房尾款为530000元，其拟向原告工行乌当支行申请按揭贷款方式支付该笔购房尾款。2012年11月22日，被告陈凌作为抵押人及借款人、被告中大房开公司作为保证人与原告工行乌当支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为530000元，借款期限为20年，年利率为6.55%，被告陈凌采取按月等额本息还款法还款。合同约定被告陈凌以其购买的涉案房屋作为抵押。同时，被告陈凌授权原告工行乌当支行将贷款一次性划入被告中大房开公司在工行设立的银行账户。对于罚息，合同约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，原告工行乌当支行有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定利率基础上加收30%。对于保证人的保证责任，合同约定为，被告中大房开公司提供阶段性连带责任保证，即对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书、合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有抵押权预告登记信息的证明文件时，保证人对前述条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同还约定，若被告陈凌连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告工行乌当支行有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；如果被告陈凌和担保人中大房开公司没有按照合同约定履行各自义务，原告工行乌当支行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用均由被告陈凌承担。原告工行乌当支行为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向被告追偿，并从贷款垫付之日起计收活期存款利息。对于保证人中大房开公司的保证期间，双方约定为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。另查明，被告陈凌以其购买的涉案房屋作为抵押，为原告工行乌当支行办理了预购商品房抵押权预告登记手续（证号：筑房预云岩字第Y1276623）。贷款手续完善后，原告工行乌当支行按约向被告陈凌发放了贷款，在履行借款合同过程中，截止于2017年10月，被告陈凌已违约12个月，累计逾期期数21期，由于其未按时归还贷款，原告工行乌当支行从被告中大房开公司保证金账户中扣划了相应款项作为被告陈凌应偿还原告工行乌当支行的贷款，被告陈凌现尚欠原告工行乌当支行贷款本金余额471368元及截止于2017年9月27日的利息23931.04元未支付。还查明，2017年10月23日，被告中大房开公司通过顺丰快递向原告工行乌当支行邮寄了《他项权证办证通知》，催促原告工行乌当支行办理他项权利证书。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《银行住房贷款申请审批表》、陈凌身份证、离婚证复印件、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、个人贷款正常发放的凭证、《预购商品房抵押权预告登记证书》，被告中大房开公司提交的《他项权证办证通知》、顺丰快递单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。原告工行乌当支行与被告陈凌、中大房开公司签订的《个人购房借款/担保合同》是三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告陈凌在取得贷款后未能持续履行按期足额还本付息的合同义务，已经构成违约，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。原告工行乌当支行要求解除其与被告陈凌、中大房开公司签订的《个人购房借款/担保合同》以及被告陈凌提前偿还剩余借款本金并支付利息的条件已经成就，其该项诉请，符合双方合同约定且于法有据，本院应予支持。对于被告陈凌应当偿还给原告工行乌当支行的借款本金，因庭审中已查明被告陈凌尚欠借款本金471368元未偿还给原告工行乌当支行，而被告陈凌予以认可，故本院对原告工行乌当支行诉请被告陈凌偿还借款本金471368元的请求予以支持。对于原告工行乌当支行诉请的利息，因截止于2017年9月27日已产生利息23931.04元，由于原、被告三方在《个人购房借款/担保合同》中对被告陈凌逾期偿还借款需要支付复利、罚息有明确约定，故原告工行乌当支行该项请求，本院予以支持。对于其后的利息，则应以借款本金471368元为计算基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的逾期罚息利率为标准，计算至本判决确定的履行期限届满之日止。对于原告工行乌当支行主张的律师代理费46077元。原告工行乌当支行与被告陈凌在合同中明确约定了若被告陈凌违约，应承担原告工行乌当支行为实现债权而发生的律师费等费用损失，但庭审中，原告并未提交律师费发票及转账记录等证明律师费已经实际产生的证据，虽然原告委托律师参与诉讼是事实，但无证据证实本案律师费已经实际产生，故对于原告工行乌当支行要求被告陈凌支付律师费的诉请，本院不予支持。关于原告工行乌当支行要求本院确认其有权处置坐落于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场B区B栋（B）1-24-8号房屋，并享有优先受偿权的请求。本案中，就涉案借款，被告陈凌同意以其购买的涉案房屋作为前述530000元借款的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。本院认为，虽然被告陈凌与原告工行乌当支行就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但预告抵押权登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工行乌当支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人房屋的处分权，但并非对房屋享有现实的抵押权。因涉案房屋办理的并非是现实的抵押权登记，抵押权尚未设立，原告工行乌当支行要求本院确认其有权处置涉案房屋并对涉案房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。但是，在被告陈凌清偿完毕其所欠原告工行乌当支行的借款本金及相应利息后，原告工行乌当支行应及时注销涉案房屋的预告抵押权登记手续，在被告陈凌未偿还完毕前，原告工行乌当支行可拒绝办理注销涉案房屋的预告抵押权登记手续，以保障其债权的实现。关于被告中大房开公司如何承担责任的问题。在《个人购房借款/担保合同》中，被告中大房开公司在保证人一栏加盖了公司印章，该合同明确约定其为被告陈凌的贷款530000元承担阶段性连带保证责任，原告工行乌当支行诉请要求该公司对被告陈凌的该笔债务承担连带保证责任，于法有据，且符合合同约定，本院予以支持，但被告中大房开公司承担保证责任后，有权向被告陈凌追偿。同时，对于在诉讼过程中，被告中大房开公司被原告工行乌当支行扣划的保证金，该公司可依据其与被告陈凌之间的约定向被告陈凌追偿。对于被告中大房开公司在庭审中辩称的其已将保证责任履行完毕，后续未清偿的部分该公司不应当再承担担保责任的抗辩意见。本案中，被告中大房开公司向原告工行乌当支行邮寄了《他项权证办证通知》，其虽然履行了通知义务，但此举并非其拒绝承担连带责任的理由，由于涉案房屋尚未办理房屋他项权利证书，在办理完毕房屋他项权利证书之前，该公司仍应对被告陈凌所欠原告工行乌当支行的借款本息承担连带清偿责任，故本院对被告中大房开公司的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”，《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”、第一百八十条第一款“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行与被告陈凌、贵州中大房地产开发有限公司于2012年11月22日签订的《个人购房借款/担保合同》；被告陈凌于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行借款本金471368元及利息（截止于2017年9月27日的利息为23931.04元，其后的利息以未偿还的借款本金为计算基数，按《个人购房借款/担保合同》约定的逾期罚息利率标准计算支付至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、被告贵州中大房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费人民币9213元，由被告陈凌、贵州中大房地产开发有限公司连带负担（此款原告已经预交，由二被告在本判决生效之日起十日内连带支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  舒 静人民陪审员  罗祯贵二〇一七年十二月二十九日书 记 员  孙 毅