四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0903民初952号 原告（反诉被告）:遂宁市船山区天宫路社区居民委员会，住所地明霞路**。 法定代表人：李原，系该居委会主任。 原告（反诉被告）：遂宁市船山区天宫路社区居民委员会三组。 代表人：王运全，系该组组长。 二原告（反诉二被告）特别授权委托诉讼代理人：李果，四川斗城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遂宁市永林房地产开发有限公司，住，住所地遂宁市开发区西山北路****/div> 法定代表人：向远航，系公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：陈远康，男，1947年10月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：谭彪，四川斗城律师事务所律师。 原告遂宁市船山区天宫路社区居民委员会（以下简称：天宫路居委会）、遂宁市船山区天宫路社区居民委员会三组（以下简称：居委会三组）与被告遂宁市永林房地产开发有限公司（以下简称：永林公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，被告永林公司于2017年5月18日向本院提出反诉。本院重新指定举证期限后，依法组成合议庭,就本、反诉进行了公开合并审理。原告居委会三组和天宫路居委会、居委会三组的特别授权委托诉讼代理人李果及被告永林公司的特别授权委托诉讼代理人陈远康、委托诉讼代理人谭彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告天宫路居委会、居委会三组向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《联合开发协议》以及《城南锦绣园三期联合开发补充协议》；2.判令被告立即将位于遂宁市船山区面积为208平方米商业用房交付给原告天宫路社区三组，并办理房屋不动产权证书；3.判令被告立即将位于遂宁市船山区的商业用房交付给原告天宫路社区三组，并办理房屋不动产权证书；4.判令被告向原告支付逾期交付诉讼请求第二项、第三项房屋期间同地段同类房屋租金损失，房屋租金损失按每年50000元计算，从2015年7月1日起至诉讼请求第二项、第三项房屋交付之日止；5.判令被告向原告支付房屋折价款538258元及资金占用利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2015年12月31日起至该笔款项付清之日止）；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年3月18日，原告居委会三组(甲方)与被告永林公司(乙方)签订了由居委会三组出地，永林公司出资建房的方式在联合建房的《联合开发协议》，并加盖了天宫路居委会印章。协议约定：“一、建房地点：该房位于天宫路社区三组天宫路以西与天宫停车场相邻，建筑占地面积约1200平方米。二、甲方应尽职责：协助乙方在有关部门办理联合建房必须具备的一切手续，并负责施工现场的水通、电通、路通，协调好左邻右舍关系。三、乙方应尽职责：乙方支付所建房屋办理手续的全部费用和修建的全部资金，同时保证工程质量，施工用水、电、材料、人工费及各种配套设施等费用由乙方负责。四、甲方享受的权利：甲方按出地额按比例享受所建房屋底层(梯间共有)的60%和二楼50%。乙方支付有关土地出让金、税费、房地产权等有关费用，甲方概不负责。五、乙方享受的权利：乙方应得到所建房屋底层(梯间共有)的40%，二楼的50%和三楼以上房屋，自付应得资产的各种手续办理及水、电、气、光纤立户等费用。六、乙方补偿甲方：乙方以甲方享受的底层60%和第二层50%作为对甲方土地、青苗、安置等各项费用的补偿，甲方不再收取乙方的其他一切费用。七、楼房的设计图纸和费用由乙方负责，其设计图纸须经规划认可，由乙方组织人员施工，注意安全。施工中如出现人员伤、残、亡事故经济损失、法律责任由乙方负责。九、甲、乙双方各自所得门面住房有租、买、卖、赠送的权利，双方相互不得干涉等”内容条款。2012年1月17日，四川省遂宁市国正公证处对原告居委会三组与被告永林公司签订的《联合开发协议》进行了公证，并出具了（2012）遂市国正证字第066号公证书。2013年8月20日，原告居委会三组（甲方）与被告永林公司（乙方）签订了《城南锦绣园三期联合开发补充协议》，并加盖了天宫路居委会印章。补充协议约定：“一、天宫路社区三组分房位置，按所属地位置分房，1号楼从西向东；2号楼从东向西；3号楼从西向东。二、2号楼和3号楼二楼住宅房大约375.95平方米（以房管局最终测绘为准）”由甲方按每平方米2300元，一次性折价给乙方，由乙方负责处理，甲方不承担任何费用。三、2号楼和3号楼底层及1号楼2楼的面积差按每平方6000元由占得多的补给占得少的。最后双方按产权面积结算。四、房屋折价款付款方式：主体动工建到第三楼时付50%，主体完工时付50%等”内容条款。 2014年12月底，城南锦绣园三期项目工程完工，2015年5月，该项目工程竣工验收合格。被告永林公司应于2015年6月30日向原告居委会三组交付房屋。2016年1月7日，被告永林公司向原告居委会三组仅交付了1号楼2层1号商业用房、2号楼9号、11号、12号三间商业用房、3号楼2号、3号、4号、5号四间商业用房，1号楼1层四间面积为208平方米商业用房以及3号楼1层一间面积为61.34平方米的商业用房至今未交付，被告永林公司理应赔偿由此给原告居委会三组造成的租金损失。2015年12月18日，居委会三组部分代表、居委会书记、永林公司代表经召开会议并形成协议：……二、有关原定二楼住宅房折价款按协议动工付50%，竣工50%，统一意见，2015年12月30号以前一次性付给三组。三、二号楼二楼面积150.21平方米。25平方米，合计364.46平方米，单价2300.00元/平方米，总计838258.00元，大写人民币：捌拾叁万捌仟贰佰伍拾捌元正。付款时间：2015年12月30日前付完。协议签订后，永林公司仅支付了300000元，下欠538258.00元至今未支付。 原告居委会三组与被告永林公司签订的《联合开发协议》及《城南锦绣园三期联合开发补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同约定主张权利、履行义务。被告永林公司未按合同约定全面履行交付房屋、办理房屋不动产权证书、支付下欠的房屋折价款等义务，其行为严重损害了原告居委会三组的合法权益，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故起诉来院，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告永林公司辩称，政府批文同意我们三家出地联合开发，需三家共同协商分配。分配方案说了是按照比例分房不是按照出地面积，原告现主张按出地面积分配不符合约定。协议效力问题，赞同原告认定协议效力合法有效的主张。对于联合开发协议和补充协议的履行问题，现在被告是严格按照协议约定完成了房屋修建及交付义务，但是由于原告在履行中的种种违约行为，造成被告的损失。三期协议分房表是双方初步协议，最终没有签字盖章，根据原告提供的二号楼房屋面积是约715㎡，原告是按照751㎡计算的。原告所说的2016年1月7日的移交手续和1月19日的收据只能证明双方经过初步核算后对房屋进行了初步的分配。对于2015年12月18日签订的协议，被告已部分履行，但未进行最终结算。双方在联合开发协议中第四条明确约定“甲方按出地额比例享受所建房屋”，甲方的出地面积总额为2609㎡，就应当按2609㎡在总建筑面积中按比例分配房屋，被告已经按协议履行部分房屋交付义务，不应当承担法律责任。对于原告诉请第2、3项请求的两处房屋被告已经出售给他人并且已经办理了产权证，原告如有异议，可以另行启动程序，申请撤销登记。对于原告提出被告违法出售房屋造成的价款损失及资金占用损失，被告认为双方还未进行最终核算，并未确定房屋的具体所有者是谁。被告未将房屋出租也未得到利益，相反经过我方核算，在此次联合开发活动中原告已经多分了20多㎡的门面房，就不存在损失。由于原告违约行为私自在协议土地范围内违规修建住宅，造成被告在修建二号楼时因为土地面积减少变更设计、修改图纸、重新公示等，耽误工期四个多月，多交了土地出让金，调整后的建筑设计底层少了一间门面房49.24㎡，二楼少修一个营业用房24.62㎡，3-6楼每层少修一套90㎡住宅房，总计少修面积为400多㎡，根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷2005年第5号第18条规定：“房屋实际建筑面积少于合作开发房地产开发约定的，对房屋实际分配面积比例，当事人协商不成的按照当事人的过错确定”。本案中原告在协议土地面积内侵占土地修建违章建筑，造成实际建筑面积的减少，属于过错方，就应当少分面积。综上，原告诉讼请求除第一项外都没有法律和事实依据，要求交付房屋也无法实现。诉讼请求明显不符合法律规定，请求人民法院依法驳回原告诉请。 反诉原告永林公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告继续履行《联合开发协议》以及《城南锦绣园三期联合开发补充协议》；2.判决按协议约定即“按出地额按比例”分割以上协议所涉房屋,并办理结算清单；3.判决确认被反诉人违约并赔偿损失约1420000元；4.本案反诉费及诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2007年3月，反诉人与被反诉人居委会三组以及天宫路社区居民委员会二组、四川飞亚建设有限公司共同签订了《联合开发协议》约定由三组、二组、四川飞亚建设有限公司出地，反诉人永林公司出资建房的方式联合修建城南锦绣园三期，约定了各方的权利及义务，约定被反诉人及二组、四川飞亚建设有限公司“按出地额按比例享受所建房屋底层的60%，二楼的50%，反诉人得到底层40%，二楼的50%和三楼以上所有的房屋，所需全部的费用由反诉人承担，被反诉人及二组、四川飞亚建设有限公司不承担任何的费用，楼房的设计图纸和费用也由反诉人负担”。协议签订后经反诉人的多方努力于2007年7月完成了修建的有关规划手续。但因为2008年全市搞“五创联动”暂停了该项目，2013年11月我公司完成所有报建手续，重新开始开发建设时，发现2#楼的地形间距与原来规划局签发的规划红线、间距不符。后经规划局发现，被反诉人于2011年1月10日在规划间距的土地面积中修建文化活动室，批准的为130.44平方米的二层临时建筑，却通过办理假证、假手续、个别社区人员为了私利(为此事，市纪委成立了专案组审查，对有关人员所得脏款进行了清退)修建成了六层(12套约830平方米)的永久性的居民住宅楼，文化活动室侵占了《联合开发协议》内的土地面积，最后迫使2#楼停工，房屋间距达不到规范要求，重新申请规划局调整方案，更改了设计，市规划局重新公示设计图纸公示，并组织多方开了联席会议，耽误工期4个月，给反诉人造成巨大的经济损失。调整后的建筑设计，底层少了一间门面，每层少了一套住房，总计减少建筑面积约432平方米，多缴土地出让金等，反诉被告给永林公司造成经济损失约1420000元。2013年8月20日，反诉人与居委会三组签订《城南锦绣园三期联合开发补充协议》，初步确定了分房方案及房屋面积折算价格，以上协议签订后反诉人按照约定积极组织施工，2014年12月底，项目工程完工，2015年5月项目工程竣工验收合格，2016年2月1日综合验收合格后，反诉人积极同居委会三组多次座谈并完成部份交房义务、办理有关的手续，对房屋面积及价格进行了初步计算。并要求居委会三组按协议要求“按出地额按比例”办理有关房屋分配结算清单，并签字盖章等手续，结算清单办好后，再确定按补充协议规定清算并多退少补，但被反诉人至今不办理。因为居委会三组违反约定私自建房侵占协议内的土地面积严重损害反诉人的利益，造成反诉人的巨大的经济损失，故诉至法院，请求支持反诉人的反诉请求。 反诉被告辩称，关于联合开发协议和补充协议效力问题，反诉原、被告之间签订的协议均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，永林公司具有房地产开发资质，反诉被告以提供土地与反诉原告永林公司进行联合开发，永林公司提供资金及办理相关手续费用作为投资，符合相关房地产联合开发法律规定，协议应有效。2015年12月，原、被告已按建筑占地的出地比例就房屋分配、房屋折价款进行了结算，本案不存在反诉原告在反诉请求中主张的按出地额比例分割协议所涉房屋，并办理结算清单的事实，也不存在其反诉状诉称的原告修建文化活动中心以及唐文德修建房屋侵占了联合开发协议中所约定的土地面积。城南锦绣园三期项目早在2007年7月17日取得了该项目的坐标定位和规划方案、红线图。永林公司诉称修建天宫庙社区文化活动室申请时间是2011年1月10日，该申请提出后并没有修建天宫庙社区文化活动室，况且申请修建的地点位置是龙王井东巷，永林公司诉称的唐文德修建的房屋坐落位置是船山区明霞路，唐文德于2011年12月16日依法取得了遂国用（2011）第05078号国有土地使用权证，2012年3月19日办理了房屋登记并取得了遂房权证船山字第××号房屋使用权证，由此足以证明唐文德是经规划建设等部门的行政许可修建该房屋，该房屋系合法建造产生，属合法建筑。永林公司诉称的唐文德修建的房屋侵占了协议内的土地事实不能成立。唐文德修建的房屋和原告修建文化活动中心所占用的土地位置、地段与、地段与本案联合开发项目无任何关联原告提供证据来看，2008年3月21日飞亚公司南锦绣园三期工程土地面积图，证据来源是遂宁市国土资源局提供，该土地面积图是在办理规划方案获批后去取得的，该土地面积图所载明的天宫路三社占地面积是1136.2053㎡。城南锦绣园三期按协议（出地开发分房表及城南锦绣园三期一号楼、二号楼、三号楼按协议分房计算表和一号楼面积统计表、二号楼分层平面图、三号楼面积统计表、三号楼分层平面图、二号楼面积统计表）这几组证据与联合开发协议、补充协议、2015年12月18日形成的协议及2016年1月7日原被告签订的房屋移交协议、2016年1月19日被告向原告支付房屋折价款30万元收据、原告于2016年6月22日收到三号楼2-5号及二号楼8、9、11、12号门面水表和电表等证据上记载的原告应分配面积是相互映证的，形成完整证据链。2015年12月18日，原告与被告关于一号楼2楼隔墙、二号楼2楼、三号楼2楼的房屋折价面积和房屋折价款、折价款支付时间召开会议并形成协议，协议记载了二号楼2楼面积为150.21㎡，三号楼2楼面积为214.5㎡，该面积与城南锦绣园三期按协议（出地开发）分房表及二号楼和三号楼的分房计算表，原告应分得的二层面积是相一致的。在合同履行中，原告按照联合开发协议约定履行了建筑占地面积约1200㎡的出地义务，实际宗地面积是2609.41㎡，所以不存在任何违约行为。通过庭审查明事实，由于被告将应分配给原告一号楼1层面积为208.65的商业用房违法出售给案外人杨勤学，将应分配给原告的三号楼1层面积为61.34㎡的商业用房违法出售给案外人蒋法碧、潘志敏，导致被告无法向原告交付房屋，被告应当承担其因欺诈、诈骗等法律事实承担相应责任。若被告无法向原告履行交付房屋义务，被告应当赔偿原告所造成的相应损失，包括房屋同口岸、同地段的房屋价款损失和房屋租金损失及资金占用等损失。综上，请求法院依法支持原告诉请并驳回被告反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年3月18日，原告居委会三组与被告永林公司签订了由居委会三组出地，永林公司出资建房的方式在联合建房的《联合开发协议》，并加盖了天宫路居委会印章。协议载明：“甲方：天宫路社区三组乙方：遂宁市永林房地产开发有限公司甲乙双方本着平等互利的原则，……经多次协商双方达成如下协议：一、建房地点：该房位于甲方地段天宫路以西与天宫停车场相邻，建筑占地面积约为1200平方米。二、甲方应尽职责：协助乙方在有关部门办理联合建房必须具备的一切手续，并负责施工现场的水通、电通、路通，协调好左邻右舍关系。三、乙方应尽职责：乙方支付所建房屋办理手续的全部费用和修建的全部资金，同时保证工程质量，施工用水、电、材料、人工费及各种配套设施等费用由乙方负责。四、甲方享受的权利：甲方按出地额按比例享受所建房屋底层(梯间共有)的60%和二楼50%。乙方支付有关土地出让金、税费、房地产权等有关费用，甲方概不负责。五、乙方享受的权利：乙方应得到所建房屋底层(梯间共有)的40%，二楼的50%和三楼以上房屋自付应得资产的各种手续办理及水、电、气、光纤立户等费用。六、乙方补偿甲方：乙方以甲方享受的底层60%和第二层50%作为对甲方土地、青苗、安置等各项费用的补偿，甲方不再收取乙方的其他一切费用。七、楼房的设计图纸和费用由乙方负责，其设计图纸须经规划认可，由乙方组织人员施工，注意安全。施工中如出现人员伤、残、亡事故经济损失、法律责任由乙方负责。九、甲、乙双方各自所得门面住房有租、买、卖、赠送的权利，双方相互不得干涉。十、从签订此协议时起在九个月内开工，如过期未办手续动工，本协议自动失效，甲方不负任何责任，并视为乙方违约。十一、本协议双方签字后，双方均应遵照执行，不得私自转让协议。任何一方违约给对方造成损失，另一方全部赔偿。十二、……2007年3月18日”。2011年1月10日，原告居委会三组向遂宁市规划局提交《关于修建社区文化活动室的申请》。2011年4月11日，遂宁市规划局依据申请出具《建筑工程设计图》，注明：“工程名称：天宫庙社区文化活动室建设单位：天宫庙社区居委会三组临时建筑建筑面积：130.44㎡建筑层数：贰层……”。案外人唐文德于2011年12月16日取得遂国用（2011）第05078号国有土地使用权证，于2012年3月19日取得遂房权证船山字第××号房屋使用权证，房屋坐落于船山区。2012年1月17日，四川省遂宁市国正公证处对《联合开发协议》进行了公证，并出具了（2012）遂市国正证字第066号公证书。2013年8月15日，原告居委会三组召开三组党员居民代表会，与被告协商分房及折价、付款等事宜，形成会议记录一份，原告居委会三组代表和永林公司向永林、陈远康等签字。2013年8月20日，原告居委会三组与被告永林公司签订《城南锦绣园三期联合开发补充协议》，并加盖了天宫路居委会印章。补充协议载明：“甲方：天宫路社区三组乙方：遂宁市永林房地产开发有限公司经甲乙双方友好协商，……一、三组分房位置，按所属地位置分房，1号楼从西向东；2号楼从东向西；3号楼从西向东。二、2号楼和3号楼二楼住宅房大约375.95平方米（以房管局最终测绘为准）”由甲方按每平方米2300元，一次性折价给乙方，由乙方负责处理，甲方不承担任何费用。三、2号楼和3号楼底层及1号楼2楼的面积差按每平方6000元由占得多的补给占得少的。最后双方按产权面积结算。四、房屋折价款付款方式：主体动工建到第三楼时付50%，主体完工时付50%。……2013年8月20日”。 2013年12月2日，城南锦绣园三期项目工程开工。2015年4月22日，该项目工程竣工验收合格。2016年4月27日，该工程的竣工验收备案文件提交遂宁市城建档案馆。 2015年7月13日，被告与案外人杨勤学签订商品房买卖合同，将城南锦绣园三期1栋1层1号、2号商品房，以单价10000元/㎡的价格卖给杨勤学并办理预售登记。2015年12月18日，原告居委会三组部分代表、天宫路居委会书记及被告永林公司员工经召开会议形成《协议》：“……二、有关原定二楼住房折价款按协议动工付50%竣工50%统一意见，2015年12月30号以前一次性付给三组。有关面积按测绘面积。三、二号楼二楼面积150.21平方。25平，合计364.46平方，单价2300.00元/㎡，总计838258.00元，大写人民币：捌拾叁万捌仟贰佰伍拾捌元正。付款时间：2015年12月30日前付完。”2016年1月19日，永林公司转账支付给原告300000元。2016年1月7日，被告永林房地产公司与原告居委会三组签订《1#楼2层房屋移交协议》，约定被告向原告居委会三组交付了1号楼2层1号商业用房，交付房屋面积超过实际应分房面积，该超出面积在2#、3#楼住房金额结算时返还给被告。2016年6月22日，原告居委会三组向被告出具《收条》，收到被告交付的2号楼8号、9号、11号、12号和3号楼2号、3号、4号、5号商业用房。 本院认为，原告居委会三组与被告永林公司签订的《联合开发协议》及《城南锦绣园三期联合开发补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同约定主张权利、履行义务。对原告主张继续履行《联合开发协议》以及《城南锦绣园三期联合开发补充协议》的诉讼请求，该诉讼请求符合法律规定，被告亦同意继续履行，双方当事人可自行履行，本院对此不予处理。对原告要求被告立即将位于遂宁市船山区开善东路259号附1号城南锦绣园三期1号楼1层四间面积为208平方米商业用房及3号楼1层一间面积为61.34平方米的商业用房交付给原告天宫路社区三组，并办理房屋不动产权证书的诉讼请求，原、被告双方未就《分房表》内容形成一致意见，均未在《分房表》上盖章确认，亦未在《联合开发协议》以及《城南锦绣园三期联合开发补充协议》中明确约定上述二处商业用房归原告所有，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告未提供充分的证据证明其主张，故对该诉讼请求，本院不予支持，因此，对原告要求被告支付逾期交付上述房屋租金损失的诉讼请求，亦不予支持。对原告要求被告支付房屋折价款538258元及资金占用利息的诉讼请求，该《协议》内容未经双方盖章确认且系在未竣工结算的情况下达成，该意思表示尚未确定，被告在向原告居委会三组交付房屋时超额面积亦未品迭结算，故本院不予处理。对反诉原告要求反诉被告赔偿违约损失约1420000元的诉讼请求，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告未提供充分的证据证明其因反诉被告违约产生的损失，故本院不予支持。对反诉原告要求按协议约定即“按出地额按比例”分割所涉房屋并办理结算清单的诉讼请求，反诉原、被告可在履行《联合开发协议》以及《城南锦绣园三期联合开发补充协议》中一并处理，故本院在本案中不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）遂宁市船山区天宫路社区居民委员会、遂宁市船山区天宫路社区居民委员会三组的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）遂宁市永林房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费9680元，减半收取计4840元，由原告遂宁市船山区天宫路社区居民委员会、遂宁市船山区天宫路社区居民委员会三组负担；反诉案件受理费7900元，减半收取计3950元，由被告遂宁市永林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈海军 审 判 员  刘树青 人民陪审员  曾小林 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  王 莲