河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0191民初2041号原告：河北国建高速公路投资管理有限公司肃宁服务区，住所地河北省沧州市肃宁县付佐乡南石堡村东北方1公里处，统一社会信用代码：911309260837700773。负责人：刘国柱，该公司经理。委托诉讼代理人：殷绪星，河北国建高速公路投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王骁勇，河北三和时代律师事务所律师。被告：石家庄市竣通高速公路服务区投资有限公司，住所地石家庄市桥**红旗南大街**，统一社会信用代码：911301006720623511。法定代表人：白领强，该公司经理。委托诉讼代理人：谷占果，该公司业务经理。委托诉讼代理人：胡万清，河北国澳律师事务所律师。原告河北国建高速公路投资管理有限公司肃宁服务区（以下简称国建高速肃宁服务区）与被告石家庄市竣通高速公路服务区投资有限公司（以下简称竣通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告国建高速肃宁服务区的委托诉讼代理人殷绪星、王骁勇、被告竣通公司的委托诉讼代理人谷占果、胡万清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国建高速肃宁服务区向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付欠缴租金900000元及利息损失90000元（暂计算至2016年12月21日，合计990000元）；2、判决解除原、被告之间的租赁经营合同；3、本案诉讼费用由被告承担。后被告当庭增加诉讼请求，将利息损失变更为270000元。事实与理由：2011年12月22日，原、被告签订了《大广高速公路（京衡段）服务区汽修站连锁经营合同》，合同中的甲方河北省高速公路禄发实业总公司肃宁服务区，因政府政策原因，注册变更为河北国建高速公路投资管理有限公司肃宁服务区。合同签订后，原告将肃宁服务区汽修站交付由被告经营，但被告未按照合同的约定支付租金，被告共计拖欠原告租金900000元，被告拖欠租金的行为违反了《民法通则》及《合同法》等相关法律规定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告的经营和管理造成了严重的影响，因此，原告有权请求与被告解除租赁合同。综上所述，被告严重拖欠原告租金的行为已经严重违约并侵害了原告的合法权益，原告多次与被告协商均未达成一致，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告竣通公司辩称，一、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期限。2011年12月22日，原告与被告签《汽修站连锁租赁经营合同》，合同期限为五年，自2011年12月22日至2016年12月21日，前两年租金每个服务区每年150000元，后三年每年300000元，租金支付方式为：合同签署后七日内支付本年度租金，以后每年在合同签署日前15个工作日内支付下半年租金。合同履行一年后，被告第二年向原告交纳一半租金，另一半由原告的上级单位河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司从押金中扣留。2013年以后，在每个租金交纳期限到期后，原告从未向被告催收过租金，原告对于2013年至2014年度，2014年至2015年度的租金主张超过法定的诉讼时效期限，原告丧失胜诉权，应驳回原告对这两个年度租金的诉请。二、原合同的租金数额已变更，不应再按原合同的租金数额计算。原告系河北国建高速公路投资管理有限公司下设的分公司不具备法人资格，本合同的招标、签订、履行实际都由原告上级单位河北国建高速公路投资管理有限公司及保定分公司控制、管理。肃宁服务区是单面经营汽修业务，对面没有汽修功能，当时招标和签订合同是按双面区汽修业务制订的租金标准，所以原租金标准过高。另外，最初服务区招标和签订合同计算租金标准是按路段分段计算，以车流量作为计算依据，但在实际经营过程中，车流量不增反减，租金却逐年增加，由于实际情况发生了重大变化，国建公司也曾多次派人进行实地考察，国建公司也承认原租金标准过高，造成经营企业亏损严重，所以形成以下事实：其一、国建公司将2015年11月1日后的租金进行变更。2015年11月2日河北国建高速公路投资管理有限公司发文，将2015年11月1日后的租金变更，要求按新的评估标准收取，所以原告主张最后一年的租金数额300000元与事实不符。其二、国建高速保定分公司将前二年的租金进行变更。2016年3月17日河北国建高速公路投资管理有限公司保定分中心召开“解决大广高速（京衡段）汽修站拖欠租金问题约谈会”，并形成会议纪要，提出2011年12月22日至2013年12月21日按每年每区70000元计算租金。三、被告的垫资应当由原告返还，延迟时间不应计算租金，配件原告应当核销。1、被告在服务区垫资建设维修项目应当由原告报销返还。2、被告实际进驻服务区汽修站的时间晚于合同约定的时间，以上延误时间不应计算租金。3、在进入服务区时，应原告要求接收原经营者配件45000元，由于接收的配件属于淘汰车型配件，不能使用，所以该配件应当由原告核销。四、退一步讲，即便计算租金，合同第三、第四年也不应按合同金额计算。1、国建公司保定分公司将第三年、第四年的租金进行变更，变更为每年200000元。（见会议纪要）2、服务区在2014年10月至2015年4月进行了为期7个月的品质提升，品质提升期间汽修站的业务无法开展，该期间的租金不应计算，同时被告收益损失原告应当赔偿。3、服务区迎国检、创百佳等各项公益活动，均影响了汽修站的正常业务，以上延误时间不仅不应计算租金，原告还应对被告造成的实际损失予以相应赔偿。五、被告没有违约行为，不应承担违约责任。被告在合同履行中不存在违约行为，原告主张违约金没有依据。本院经审理认定事实如下：2011年12月22日，河北省高速公路禄发实业总公司保定市分公司（监管方）、河北省高速公路禄发实业总公司肃宁服务区及其他四个服务区（甲方）与被告骏通公司（乙方）签订了《大广高速公路（京衡段）服务区汽修站连锁租赁经营合同》，该合同约定：一、合同标的：大广高速公路（京衡段）牛驼、任丘、西演、肃宁、深州等五对服务区汽修站房屋设施及汽修经营权。二、经营项目：汽车维修。三、合同期限五年，自2011年12月22日至2016年12月21日。四、合同期前两年乙方每年向甲方支付租赁金75万元（每个服务区15万元/年），合同期后三年乙方每年向甲方支付租赁金150万元（每个服务区30万元/年）。五、支付方式：租金按年度支付。乙方在合同签署后七日内，向甲方一次性支付第一年租金，以后每年在合同签署日期前15个工作日内，乙方向甲方缴纳下年度租金，逾期一日按应缴租金的5‰交纳滞纳金。合同签署后七日内乙方向监管方一次性交纳五年合同期内五对服务区汽修站履约保证金50万元。该合同还约定了其他事项。2011年12月26日，被告骏通公司向河北省高速公路禄发实业总公司保定市分公司交纳履约保证金500000元。2011年12月27日，被告骏通公司向河北省高速公路禄发实业总公司肃宁服务区等五个服务区分别交纳第一年租金150000元，共计租金750000元。2013年4月11日，河北省高速公路禄发实业总公司保定市分公司（监管方）与被告骏通公司（乙方）签订一份《补充协议》，协议约定：乙方同意先支付37.5万元租金，剩余的37.5万元租金由履约保证金支付。协议当天，被告骏通公司向河北省高速公路禄发实业总公司肃宁服务区等五个服务区分别交纳第二年租金75000元，共计375000元。河北省高速公路禄发实业总公司保定市分公司变更为河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司。2013年11月22日，河北省高速公路禄发实业总公司肃宁服务区变更为河北国建高速公路投资管理有限公司肃宁服务区。河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司、原告国建高速肃宁服务区及其他四个服务区与被告骏通公司签订一份《补充协议》，协议对《大广高速公路（京衡段）服务区汽修站连锁租赁经营合同》监管方、甲方的名称进行变更。被告竣通公司以受到市场及政策影响致使经营亏损为由分别于2013年1月14日、2013年11月15日向河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司发函,请求降低、减免租金。2016年3月3日,被告竣通公司向河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司发函,请求为被告竣通公司收回牛驼服务区汽修经营权及追要垫资150000元。2016年3月17日,河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司为解决大广高速(京衡段)汽修站拖欠租金问题约谈被告竣通公司,双方达成以下解决方案:一、大广高速(京衡段)服务区汽修站2011年12月22日至2015年10月31日期间租赁费参照大广高速(衡大段)标准执行，即2011年12月22日至2013年12月21日按每年每区7万元,2013年12月22日至2015年10月31日按每年每区20万元执行。七、自2015年11月1日起至合同期满,按照《省高管局所属高速公路服务区汽修站调整年租赁费标准的指导意见》要求,由分中心对大广北所属服务区汽修厂租赁金额进行评估后,按照五五分成的原则,收取竣通公司评估金额的百分之五十的租金。九、竣通公司与牛驼服务区自2011年12月22日签订合同后,授权牛驼原经营者继续经营,并收取其第一年租金15万元,五年管理费15万元,经营保证金10万元,共计40万元。但从第二年开始牛驼服务区汽修原经营者以各种理由不继续交纳租金,并由竣通公司为其垫付第二年租金15万元。根据竣通公司诉求需牛驼服务区现经营者在补齐租赁金后,收回牛驼服务区经营权。河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司就调减大广高速(京衡段)汽修站租金问题向河北国建高速公路投资管理有限公司进行书面请示,内容如下:一、由于效益捆绑方案没有实现,建议大广高速(京衡段)服务区汽修站2011年12月22日至2015年10月31日期间租金参照大广高速(衡大段)标准执行。即2011年12月22日至2013年12月21日按每年每区7万元,2013年12月22日至2015年10月31日按每年每区20万元执行,2015年11月1日以后的租金按第三方评估公司估价标准执行。二、由于大广高速(京衡段)各服务区在2014年10月至2015年4月进行了为期7个月的品质提升。同时,为了更好地迎国检、创百佳,竣通公司在2015年7月1日至20日对汽修厂房进行了装修,以上两项工作的开展严重影响了汽修业务的正常进行，为了弥补竣通公司受到的损失,保定分公司考虑将中心《指导意见》中规定的按原合同交纳的时间从2015年10月31日向前推7个月20天到2015年3月11日,其后的租金按第三方评估公司评估标准执行。三、由于竣通公司实际进驻时间均比合同进驻日期晚,五个服务区总计晚入住188天。保定分公司考虑为期减免晚进入天数的租金合计3.60万元。四、竣通公司在进驻服务区之初,进行了一些维修项目,保定分公司考虑为竣通公司核销维修费用共计11.80万元。五、竣通公司建立简易维修车间,费用共计43万元,保定分公司考虑为其核销这部分费用。八、竣通公司在进驻服务区汽修站初期曾收购牛驼、肃宁、深州3对服务区原汽修站经营者汽车配件合计8.60万元.由于车型发生变化,配件失去价值,保定分公司建议以上三服务区一次性为竣通公司核销此项费用。2016年4月15日,河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司与被告竣通公司出具双方达成一致解决方案,该方案的各项条款与上述请示内容大致相同,最终意见为:竣通公司截止到2015年3月11日共需交纳租金1978000元,其已上交保定分公司1625000元(其中租金1500000元,履约保证金125000元),保定分公司为其核销费用673000元,竣通公司截止到2015年3月11日还剩余320000元。剩余的320000元及为其核销的配件费用作为竣通公司支付2015年3月12日以后的租金。2016年6月21日,河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司将《总公司领导研究通过的解决方案》转发给被告竣通公司,该方案坚持合同前两年按原合同15万/年收取。被告竣通公司不同意该意见,随提出书面异议。2015年11月2日,河北国建高速公路投资管理有限公司印发《省高管局所属高速公路服务区汽修站调整年租赁费的指导意见》,依据该指导意见自2015年11月1日之后新租赁费标准为60000元/年。被告竣通公司未交纳自2013年12月22日之后的租金。以上事实有《大广高速公路（京衡段）服务区汽修站连锁租赁经营合同》、《补充协议》、会议纪要、请示、约谈方案、租金转账凭证及庭审笔录等证据在案为证。本院认为，原、被告之间的《大广高速公路（京衡段）服务区汽修站连锁租赁经营合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。现合同期限已经届满，原告国建高速肃宁服务区要求解除合同已无实际意义，对此主张本院不予支持。关于拖欠租金问题，在合同履行过程中，原告国建高速肃宁服务区及其他四个服务区的上级单位河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司作为合同监管方与被告竣通公司对租金标准及费用核销事项达成一致意见，应视为对合同的变更及补充，依法生效。至于原告国建高速肃宁服务区主张该调解方案经请示尚未经省公司同意，应为无效方案。因该方案是否经过省公司审核批准，属于其内部制度，对外不产生法律效力，故双方达成的调解方案对原、被告具有约束力。按照该调解方案，截止到2015年3月11日被告竣通公司剩余320000元，自2015年3月12日之后按年租金60000元计算，至2016年12月21日止，每个服务区应付租金106667元，五个服务区共计应付租金533333元。扣除剩余320000元，还应支付租金213333元，其中每个服务区应付租金42666.60元。至于原告国建高速肃宁服务区主张的利息损失，因双方为租金标准及核销损失的事项一直在协商之中，被告竣通公司在双方租金标准未确定之前未支付租金不应视为迟延支付，故本院对此主张亦不予支持。关于诉讼时效问题，因河北国建高速公路投资管理有限公司保定分公司与被告竣通公司一直对拖欠租金事项进行协商，应视为原告国建高速肃宁服务区一直在主张权利，故其诉讼时效并未超过法定期限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告石家庄市竣通高速公路服务区投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北国建高速公路投资管理有限公司肃宁服务区租金42666.60元；二、驳回原告河北国建高速公路投资管理有限公司肃宁服务区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15330元，由原告河北国建高速公路投资管理有限公司肃宁服务区负担14443元，被告石家庄市竣通高速公路服务区投资有限公司负担887元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱进军人民陪审员  黄国栋人民陪审员  龚利惠二〇一七年十二月二十九日书 记 员  赫暄阔