.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2017）琼9027民初1441号原告：曾某，男，1963年10月21日出生，汉族，住甘肃省玉门市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：麦某某，海南卫伦律师事务所律师。被告：某某有限公司。住所地：三亚市河**吉祥街**。法定代表人：张某某，该公司总经理。被告：蔡某某，男，1967年8月15日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县，公民身份号码：×××。原告曾某与被告某某有限公司、蔡某某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人麦某某、被告蔡某某、某某有限公司法定代表人张某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令确认原告曾某与被告蔡某某、某某有限公司签订的《乐东黎族自治县商品房买卖合同无效》。2、判令被告蔡某某、某某有限公司共同向原告曾某返还购房款定金50000元及赔偿损失。3、判令被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告曾绮在2017年8月通过委托代理机构被告三亚鹿城实业有限公司介绍，得知乐东县九所新区南区西7、13号地块上正在建造的"九华公寓"在进行出售，被告蔡某某是该涉案房屋的开发人，后被告某某有限公司作为被告蔡某某的委托代理机构与原告曾某在2017年9月5日签订了《九华公寓认购协议书》。原告曾某在签订《九华公寓认购协议书》后，分别于2017年9月5日、9月9日以刷卡的形式支付给被告某某有限公司合计5万元的认购定金。第一笔认购定金付清后，原告曾某与被告蔡某某、某某有限公司在2017年9月10日签订了一份《乐东黎族自治县商品房买卖合同》。因《乐东黎族自治县商品房买卖合同》中约定的房屋总价款与《九华公寓认购协议书》约定的房屋总价款不一致，被告某某有限公司要求以装修合同的形式体现剩余房款，原告曾某在被告某某有限公司的要求下，又在签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》当日与被告某某有限公司签订了一份《九华公寓装修合同》，合同中约定的装修款就是剩余房屋价款37.257万元。原告在与被告蔡某某、某某有限公司签订上述协议后才得知被告蔡某某未取得商品房预售许可证，按照法律规定，涉案房屋在未取得商品房预售许可证之前不能进行出售，被告蔡某某、某某有限公司在明知涉案房屋在未取得商品房预售许可证的前提下，将涉案房屋出卖给原告曾某，违反了法律、行政法规的强制性规定，针对涉案房屋买卖所签订的协议应当认定为无效合同。现原告为了维护自己的合法利益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。原告为了证明上述事实，提供下列证据予以证明：证据1、《九华公寓认购协议书》，证明：1、原、被告双方约定原告作为买受人购买乐东县九所新区南区西7、13号A栋2层211号房屋的事实；2、原、被告双方在协议中约定原告在协议中约定原告在2017年9月10日前向被告支付第一笔认购金50000元的事实。证据2、收据，证明：原告已向被告某某有限公司支付第一笔认购金的事实。证据3、《乐东黎族自治县商品房买卖合同》、《九华公寓装修合同》，证明：1、原、被告双方存在房屋买卖关系的事实；2、《九华公寓认购协议书》中的房屋总价款是由《乐东黎族自治县商品房买卖合同》的房屋款和《九华公寓装修合同》中的装修款组合构成；3、被告蔡某某未取得商品预售许可证的事实。证据4、中国农业银行的转账凭证；证明：原告于9月18日已经转账的事实。原告提供的证据1至证据3，二被告对其真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，各证据之间能相互印证，可以作为认定本案事实的依据，本院对以上证据予以采纳。原告提供的证据4，二被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，二被告认为转账证明没有被告的账户，也没有写明是哪个银行，被告需要查证后才能确定。本院认为，原告提供的证据4有原件，并且加盖了中国农业银行印章，本院对其真实性予以认可，可以作为本案定案的依据。被告某某有限公司、蔡某某辩称：1、答辩人是在合法取得的土地上合理合法合规的进行住宅建设。事实上，答辨人己经取得九所新区国用（2007）字第021、022号中华人民共和国国有土地使用证、乐建规地字第469027201600120号中华人民共和国建设用地规划许可证、乐建规建字第469027201600139号中华人民共和国建设工程规划许可证、编号×××建筑工程施工许可证。答辩人合法拥有合同中约定的在建房产，有处分权。2、答辨人与被答辩人在2017年9月5日签订的《九华公寓认购协议书》是双方真实意思的表示，合法、有效。该协议书协议条款第I条"乙方认购本套房屋前己对本项目进入了深刻了解并认可项目情况，签订本合同交付定金后如因乙方原因退房的定金不予退还。"3、答辩人与被答辩人签订的协议书、合同不违背法律、行政法规强制性规定，合法、有效。被答辩人称"原告在与被告签订协议后才得知被告未取得预售许可证，按照法律规定，涉案房屋在未取得商品房预售许可证前不能进行出售，被告在明知涉案房屋未取得商品房预售许可证的前提下，将涉案房屋出卖给原告，违反了法律、行政法规的强制性规定"。事实上，根据答辩人与被答辩人签订的《九华公寓购房协议书》协议条款第1条"乙方认购本套房屋前己对本项目进入了深刻了解并认可项目情况，签订本合同交付定金后如因乙方原因退房的定金不予退还。"及该协议书备注"乙方对该房屋的现状、报建、报建、产权、无预售许可证己全面了解并接受。"可见被答辩人在签订合同前己经知晓该涉案房屋无预售许可证的事实。另外，并无法律规定个人自建房屋对外出售需取得商品房预售许可证方可出售。《城市商品房预售管理办法》规定"未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售"，但该办法是针对房地产开发企业，不适应该涉案房产。综上所述，答辩人认为：答辩人与被答辩人签订的合同是双方真实意思的表示，没有违反任何法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告某某有限公司、蔡某某未提供证据。经审理查明：原告曾某于2017年9月5日购买由被告蔡某某开发的××县西7、13号A栋2层211号房。同日，原告曾某与被告某某有限公司、蔡某某签订了《九所公寓认购协议书》，该协议书约定原告应于签订本合同时付清第一笔认购定金50000元，于2017年9月20日付清第二笔房款30000元，于2017年10月30日前付清房款259660元。原告曾某按照《九所公寓认购协议书》的约定，交付了第一笔认购定金50000元给被告某某有限公司。2017年9月10日，原告曾某与被告蔡某某签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，该份合同第一条出示了该项目"九华公寓"的有关批文：1、《国有土地使用权证》，证号：九所新区国用（2007）第021号、九所新区国用（2007）第022号；2、《建设用地规划许可证》，证号：乐建规地字469027201600120；3、《建设工程规划许可证》，证号：乐建规建字第**；4、《建设工程施工许可证》，编号：×××。之后，原告曾某准备付清房款，在转账时发现被告蔡某某开发的"九华公寓"没有商品房预售许可证。本院认为,本案诉讼争议的焦点有：1、商品房买卖合同是否有效；2、被告是否应返还定金以及利息。关于商品房买卖合同是否有效的问题。首先，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条的规定："房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。"由此可见，二被告均没有房地产开发资质。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"本案中，被告在明知涉案房屋未取得商品房预售许可证，而将房屋出卖给原告，是《城市商品房预售管理办法》规定的商品房预售行为，而非被告抗辩的自建房。综上，被告蔡某某与其委托代理机构某某有限公司均没有房地产开发资质，未取得商品房预售许可证的，而进行商品房预售，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告曾某与被告蔡某某、某某有限公司签订的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》当属无效。被告以并无法律规定个人自建房屋对外出售需取得商品房预售许可证方可出售的辩解，没有事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于被告是否应返还定金以及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同之所以无效，主要是二被告无房地产开发资质、明知预售商品房无相关政府部门颁发的商品房预售许可证，而自建商品房出售给原告，存在过错，被告应当返还原告的定金及相应利息损失。但原告在签订合同前己经知晓该涉案房屋无预售许可证的事实而予以购买，其存在过错，故原告请求二被告按照中国人民银行同期同类贷款利率偿还利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、原告曾某与被告蔡某某、某某有限公司于2017年9月10日签订的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》无效；二、被告蔡某某、某某有限公司于本判决生效之日起10日内返还购房款定金50000元给原告曾某。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告蔡某某、三亚鹿城实业有限公司共同承担（原告已预付，由被告蔡某某、某某有限公司付还给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 王淑兰 二○一七年十二月二十日书记员 马江龙附：相关法律条文内容《中华人民共和国房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。