福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0205民初3065号 原告（反诉被告）：卢文奇，男，1975年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：卢少敦，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄家财，福建兴世通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱俊加，男，1981年6月17日出生，汉族，住福建省漳州市平和县。 委托诉讼代理人：林伯奇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊聪，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 原告卢文奇与被告朱俊加房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序。朱俊加在案件审理过程中提起反诉，本院依法予以合并审理，并于2017年10月13日、10月28日公开开庭进行了审理。卢文奇的委托诉讼代理人黄家财，朱俊加及其委托诉讼代理人陈俊聪、林伯奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢文奇向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《房屋租赁合同》，朱俊加返还租赁房屋。2．朱俊加向卢文奇支付拖欠的租金65000元及逾期支付违约金（其中首季度拖欠租金7500元，按每天0.5%自2017年3月21日起计算，第二季度拖欠租金57500元按每天0.5%自2017年6月10日起计算，均计至租金支付之日止）。3．朱俊加向卢文奇退还装修补贴款100000元。4．本案全部诉讼费用由朱俊加承担。事实与理由：卢文奇与朱俊加于2016年9月16日签订《房屋租赁合同》，约定：卢文奇将厦门市海沧区嵩屿社××房屋（以下简称××房屋）的1层至5层出租给朱俊加作为酒店（民宿）、餐饮相关配套经营使用；自2017年3月16日起，前四个租赁年度的租金为230000元/年；交房后定金自动转为首季度租金，房屋租金按每季度支付；首季度的租金应在免租期结束3个工作日内（即2017年3月20日前）支付，此后应提前7天支付下一季度租金。如朱俊加逾期支付租金，每逾期1日需按拖欠租金的0.5%支付违约金；朱俊加逾期支付租金超过1个月的（卢文奇同意情况下除外），卢文奇有权解除合同，并没收押金。合同签订且卢文奇依约将房屋交付给朱俊加后，朱俊加未支付2017年3月16日至2017年9月15日的租金共计65000元（已扣除定金50000元），卢文奇委托律师发函催讨未果。朱俊加已构成违约，卢文奇有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，收回租赁房屋，并要求朱俊加支付拖欠的租金和违约金。此外，朱俊加应退还装修补贴款100000元。该笔款项是用于租赁房屋1至5层楼梯扶手和房间的门制作安装的费用，但朱俊加至今未完成，应予以退还。 被告朱俊加辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》及《附加协议》无效。合同约定朱俊加向卢文奇承租××房屋的1至5层房屋，但卢文奇所有的房屋仅1至3层具有合法产权，4层及以上建筑属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，本案租赁合同及附加协议应认定为无效。合同无效的法律后果是返还财产及赔偿损失，而非卢文奇所主张的违约责任。二、即便认为合同部分有效，应该承担违约责任的应当是卢文奇。合同签订之后，朱俊加依约支付定金，并进场进行装修，但因为卢文奇未能提供房屋合法批建手续，导致朱俊加欲经营的民宿无法报批无法经营，朱俊加的合同目的无法实现。根据合同约定，因卢文奇原因导致承租方无法经营的，在阻碍事宜存在期间应免收租金。卢文奇未依约拆除门口小房子，又在今年春节安装了电子门禁，致使朱俊加无法正常设计施工申办相关手续，构成违约。卢文奇故意隐瞒房屋违建的事实，对合同效力存在瑕疵具有重大过错，应对本案中损失承担一定责任。三、根据厦门市海沧区人民政府办公室2017-71号文件规定，民宿经营规模单栋房屋客房数目不超过14间，建筑层数目不超过4层，建筑面积不超过800平方米，××房屋无法满足以上的硬性条件，直接导致朱俊加的合同目的无法实现，该事由不能归责于朱俊加。根据法律规定，相关损失应当按照公平原则进行分担。请求驳回卢文奇的诉讼请求。 朱俊加向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》及《附加协议》无效，卢文奇立即接受朱俊加交还××房屋1层至5层的房屋；2.卢文奇赔偿朱俊加装修损失354992元；3、卢文奇返还定金50000元；4、反诉诉讼费由卢文奇承担。事实与理由：朱俊加与卢文奇于2016年9月16日签订《房屋租赁合同》，约定：朱俊加向卢文奇承租××房屋1层至5层用于酒店（民宿）、餐饮相关配套经营使用；卢文奇给予朱俊加免租金装修期5个月（自2016年10月15日起至2017年3月15日止）；朱俊加支付定金50000元；楼顶及房屋院落内区域由朱俊加免费试用，地块内朱俊加有权搭建辅助用房；非卢文奇原因出现阻碍事宜，致使朱俊加无法正常装修施工或不能按照合同约定目的正常对外经营，朱俊加应及时书面通知卢文奇，卢文奇应积极配合朱俊加及时消除障碍事宜；如因卢文奇原因导致的，在阻碍事宜存续期间，卢文奇免收租金；租赁期间，非合同规定的情况卢文奇擅自解除本合同，提前收回该房屋的，除应按朱俊加已装修的装潢价值（该价值由双方认可的有资质的第三方评估机构确认）和营业收入损失赔偿朱俊加外，卢文奇还应按提前收回天数的、当时该房屋日租金的2倍向朱俊加支付违约金；此外合同附件二还约定卢文奇负责安装一部新电梯由甲乙双方共同使用。同日，双方签订一份《附加协议》约定卢文奇向朱俊加支付装修项目补贴130000元，并承诺门口小房子最迟在2016年12月30日拆除完毕交给朱俊加使用。合同签订后朱俊加依约支付定金并进场装修。截至起诉之日，朱俊加共支出设计、材料、工人工资等各项费用共计354992元。但卢文奇却未依约履行拆除门口小房子、也未能提供该房屋的合法批建手续等材料，并在今年春节过后在电梯安装电子门禁，致使朱俊加无法正常设计、施工、申办相关手续。朱俊加多次口头、书面催促卢文奇履行合同义务，但朱俊加拒不履行，应当赔偿为此给朱俊加造成的损失。 反诉被告卢文奇辩称，一、朱俊加诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》及《附加协议》无效，属于适用法律错误。首先，确认合同无效必须有法律、行政法规的明确规定。法律没有明确规定城镇、乡、村规划区内的违法建筑不得出租；而《厦门市房屋租赁管理规定》明确只针对城镇规划区内国有土地上的“属违章建筑未经依法处理的不得出租”进行规定，并没有对乡、村庄规划区内的集体土地上的“违法建筑不得出租”做出明确规定。因此，法无禁止即可为。其次，××房屋不属于《厦门市房屋租赁管理规定》规定的属违章建筑未经依法处理不得出租的房屋，可以出租。本案的租赁房屋不属于城镇规划区内国有土地上的建筑房屋，不适用《厦门市房屋租赁管理规定》的相关规定。退一步讲，就算乡、村庄规划区内的集体土地上的建筑房屋适用《厦门市房屋租赁管理规定》，××房屋的4-5层虽没有事先批建，但事后有经主管部门即海沧区人民政府依法处理，属于经依法处理的房屋，可对外出租。更何况，农村宅基地上建设的自有住宅本身都有其历史遗留问题，更应该加以区别对待，在处理上应宽于城镇规划区内国有土地上的建筑。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，而××房屋属于乡、村规划区内的房屋，只是“可以参照”该解释处理，并没有强制适用的效力。二、朱俊加依据《厦门市民宿管理暂行办法》（厦府办［2017］71号）的规定，认为经营规模超过厦门市人民政府的规定致使其无法经营，并且认为该责任不能归责于朱俊加，不符合客观实际。前述规定发布在合同签订之后。属于政府行为，不能归责于双方。朱俊加在签订租赁合同时，卢文奇已将相关产权证交给朱俊加查阅，朱俊加对租赁房屋的现状即1至3层有产权、4层以上没有产权但有经主管部门依法处理等事实是明知的，现政府对民宿的经营规模作出限制，该责任和法律后果理应由朱俊加自已承担。三、本案中，朱俊加违约，应立即归还租赁房屋，卢文奇不存在任何违约行为。首先，朱俊加诉称卢文奇拒绝提供合法建造手续等相关材料，不符合客观事实。在2017年8月26日卢文奇收到通知函之前，朱俊加从来没有向卢文奇提过需要住宅合法建造证明等资料。在收到该函后，因朱俊加未依约支付租金，已违约在先，根据合同约定，卢文奇有权解除合同；另外，朱俊加要求在2017年9月1日前提供相关材料，而卢文奇已在2017年8月31日提起诉讼，要求解除合同等诉求，因此，卢文奇无需再向朱俊加提供相关资料。其次，朱俊加诉称卢文奇未拆除“门口小房子”而影响朱俊加的装修、进出使用，不符合客观事实。朱俊加所称的“门口小房子”，并不是在租赁房屋的门口，而是在另一建筑物的隔壁即嵩屿社6号（属于卢文奇叔叔的房产），距离租赁房屋嵩屿社××至少间隔20米远以上，未拆除也不影响朱俊加的装修、进出使用。实际上，由于了解到因金砖会议将于2017年9月在厦门召开，届时相当长的一段时间内，厦门家庭旅馆等民宿可能将需停业，不能正常运营，朱俊加早在2016年年底就已经开始消极装修、有不再履行合同租金支付义务迹象等行为，甚至于2017年春节后开始全面停工至今。若卢文奇按合同约定在2016年12月30日拆除“门口小房子”，而事后朱俊加又违约造成合同被解除，必然会给卢文奇造成不必要的损失。更何况，拆除“门口小房子”是出租人的附属、次要义务，并不是卢文奇作为出租人的主要合同义务，不是朱俊加可以不支付租金的借口或理由，更不是解除合同的依据。第三，朱俊加辩称卢文奇加装电梯门禁、拒绝朱俊加使用电梯，不符合客观事实。朱俊加已于2017年春节后开始全面停工至今，因1层至5层属于施工现场、又没有人看守管理，可以自由出入，卢文奇考虑至家人人身及财产安全问题，才在2017年7月25日开通电梯刷卡功能，此刷卡功能只控制该栋楼的6层及7层（属于卢文奇及其家人使用），其余1层至5层所属的租赁房屋并不受此刷卡功能的限制。开通电梯刷卡功能是卢文奇与厦门北方富士电梯有限公司早在2015年8月25日签订的《电梯产品定作安装合同》已达成的由厦门北方富士电梯有限公司赠送刷卡功能，并不是事后针对朱俊加而加装的。第四，朱俊加请求判令卢文奇赔偿朱俊加装修损失354992元的诉讼请求没有客观事实根据。租赁合同被解除的原因是朱俊加违约造成的，对于自已的违约行为造成的法律后果包括但不限于所造成的经济损失理应由违约方自行承担，更何况，朱俊加并不能证明装修损失354992元的事实。第五，朱俊加请求判令卢文奇返还定金50000元没有合同依据和法律根据，也不符合客观事实。朱俊加已支付的定金50000元，根据合同约定已转为首期租金，卢文奇无需返还。最后，朱俊加要求反诉诉讼费由卢文奇承担，因本案是朱俊加违约造成合同被解除，卢文奇无过错，因此，反诉诉讼费应由朱俊加自行承担。 本院经审理认定事实如下： 卢文奇系××房屋（现共建七层）的所有权人，就该房屋持有厦门市人民政府于2003年3月颁发的《厦门市集体土地使用权证》（编号：厦集土证杏海沧字第000185号；土地使用权人：卢文奇；备注：层数三层，核定批准用地面积163.2平方米，主厝超占用地面积18.09平方米，超站部分今后遇国家、集体建设需要应无偿无条件拆除）及厦门市人民政府于2003年3月颁发的《厦门市农村房屋所有权证》（编号：厦农房证杏海沧字第000185号；房屋所有权人：卢文奇；备注：层数三层，总建筑面积529.52平方米，一层超建面积9.68平方米，二层超建面积15.12平方米，三层超建面积15.12平方米，违建部分今后遇国家、集体建设需要应无偿无条件拆除）。 2016年9月16日，卢文奇（甲方、出租方）与朱俊加（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：甲方将××房屋（共7层，系甲方自建房）的1至5层出租给乙方，6、7层甲方自住。乙方对该房屋相关设施设备等方面情况做了充分了解，愿意承租该房屋作为酒店（民宿）、餐饮相关配套经营使用。甲方于2016年10月15日（交房日）前向乙方交付房屋，租赁期限自2017年3月16日（起租日）至2032年3月15日止共计15年；甲方给予乙方免租金装修期为5个月，自2016年10月15日起至2017年3月15日止；如双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。自2017年3月16日起，前四个租赁年度的租金不变，为230000元/年。签订本合同之日，乙方支付定金50000元，交房后50000元定金自动转为房租做首季度租金。房屋租金按每季度支付，房屋全部交付乙方后并免租期结束3个工作日内将首季度的租金（冲减50000元定金后）付给甲方；此后乙方应提前7天支付下一季度租金给甲方。房屋交付后，即视为乙方认可该房屋具备装修施工条件，非甲方原因出现阻碍事宜，致使乙方无法正常装修施工或不能按照合同约定目的的正常对外经营，乙方应及时书面通知甲方，甲方应积极配合乙方及时消除阻碍事宜，如因甲方原因导致的，在阻碍事宜存续期间，甲方免收乙方租金。乙方办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供可以提供的一切有关文件资料，因相关手续无法办理或未办理导致的后果由乙方负责。乙方返还房屋时应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，返回时，应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有权自由处置；不能移动的固定设施自动无偿转给甲方。第十条违约责任约定：1、乙方逾期支付租金的，每逾期1日，需按拖欠租金的0.5%支付违约金；2、因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失；3、乙方逾期支付租金超过1个月的（甲方同意情况下除外），甲方有权解除合同，并没收押金；……6、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，除应按乙方已装修的装潢的价值（该价值由双方认可的有资质的第三方评估机构确认）和营业收入损失赔偿乙方外，甲方还应按提前收回天数的、当时该房屋日租金的2倍向乙方支付违约金。该《房屋租赁合同》附件二约定：甲方负责安装一部新电梯由甲乙双方共同使用。同日，双方还签订了一份《附加协议》，约定：1、装修项目补贴包干价为130000元；2、门口小房子最近在2016年12月30日前拆除完毕，使用权归乙方所有。3、以上该费用按装修进度两次支付，水电材料进场时先交付一半，第二个月付清余款。同日，朱俊加通过其妻曾惠敏向卢文奇支付定金50000元。 合同签订后，卢文奇依约交付房屋，并于2016年11月14日转账支付了朱俊加100000元装修补贴款，朱俊加也进场装修。后因朱俊加未支付有关租金，卢文奇委托律师于2017年8月1日向朱俊加邮递《律师函》，要求朱俊加于收到律师函5日内支付拖欠租金65000元（包括首季度租金扣除定金50000元后剩余的7500元租金，以及第二季度租金57500元），并告知若逾期不支付将依约解除《房屋租赁合同》等。前述函件于2017年8月2日送达朱俊加。 2017年8月23日，朱俊加向卢文奇邮递《通知函》，通知卢文奇：“我于2016年9月16日向你（卢文奇）承租的海沧区嵩屿社××的房屋作为民宿用途。现在需要你在2017年9月1日前提供以下资料给我。具体如下：住宅合法建造证明、原始房屋平面图、房屋安全鉴定报告。”2017年8月26日，卢文奇签收前述函件。其后，卢文奇于2017年8月31日诉至本院，朱俊加随后提起反诉。 另查明： 一、2014年，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向卢文奇发出《“村庄建设基金”缴交通知书》，通知卢文奇其位于××房屋的历史“两违”，经审查符合临时使用条件。根据有关推定，该宗历史“两违”临时使用需缴交村庄建设基金1722.6元，并在缴款后向海沧区“两违”综合治理专项行动领导小组办公室申请核发《村庄历史“两违”临时使用确认书》或《村庄历史“两违”恢复施工通知书》等。2014年7月3日，卢文奇向厦门市海沧区海沧街道贞庵村民委员会缴纳了1722.6元。后海沧区“两违”综合治理专项行动领导小组办公室向卢文奇核发了《村庄历史”两违“恢复施工通知书》（编号：NO.HCJD000420），通知卢文奇“你位于贞庵村嵩屿社（门牌号：××）、现状3层的历史‘两违’经审查符合条件且已缴交‘村庄建设基金’，准予按如下要求恢复施工：1、现状基础上，不得长胖，不得占用四周耕地；2、就地封顶”等。海沧区“两违”办公室还向卢文奇核发了“同意恢复施工施工牌”，该牌载明：“业主：卢文奇，占地面积161.77平方米，层数三层，地址：贞庵村嵩屿社××，建筑要求：恢复施工之前是3层，恢复施工建到5层封顶之后，新增楼层层高不高于3.3米，装修。” 二、2017年5月4日，厦门市政府办公厅发布《厦门市民宿管理暂行办法》（厦府办〔2017〕71号），该办法规定，民宿的经营规模，单栋房屋客房数不超过14间，建筑层数不超过4层，且建筑面积不超过800平方米；第二条“民宿的条件”规定，用于民宿经营的建筑物为合法建筑，并符合有关房屋质量安全要求，凡涉及违法的建筑物不得用于经营民宿。 三、2015年8月25日，卢文奇与案外人厦门北方富士电梯有限公司（以下简称北方公司）签订合同，定作有机房客梯（型号：TKJ630/1.0）一部，层高7层。前述电梯安装于××房屋。北方公司于2017年10月8日出具《有关卢文奇电梯轿厢刷卡的说明》，称北方公司应卢文奇的要求于2017年7月25日开通了刷卡功能，只控制该楼的六楼及七楼，一楼到五楼不受此刷卡功能限制。 四、××房屋南面相邻房屋为海沧区嵩屿社6号房产，现经营厦门市海沧区云泊湾旅馆，经营者为朱俊加的小舅子曾凡淞。厦门市海沧区云泊湾旅馆注册日期为2016年6月20日。朱俊加陈述，该旅馆系于2016年8月1日左右开始试营业。 案件审理中，本院于2017年10月28日组织双方到××房屋进行了现场勘查。勘查结果表明，本案合同中涉及的需拆除小房子在厦门市海沧区云泊湾旅馆南侧路边，目前尚未拆除，该小房子与××房屋相距有20余米；同时，××房屋有通水通电，电梯1至5层无需刷卡，六层以上需刷卡。此外，××房屋6至7层现由卢文奇自住，1至5层已经进行了部分装修，铺设了有关管道等。朱俊加庭审陈述，其已完成的装修包括水电、防水、地面找平、消防、弱电强电以及隔墙等。卢文奇庭审陈述，其认为有关装修还未进行到四分之一，就算是补贴装修，朱俊加也应当退还四分之三的装修补贴款。 五、朱俊加系厦门诚之佳装饰工程有限公司（以下简称诚之佳公司）的股东兼法定代表人，诚之佳公司的另一股东为朱俊加之妻曾惠敏，经营范围为室内装饰工程设计、施工等。 朱俊加庭审举证《设计合同书》以及若干装修凭证拟证明其装修支出354992元。前述《涉及合同书》显示由曾惠敏与案外人林振宗于2016年12月19日签订，载明的工程地址为“厦门海沧云泊湾……”，约定林振宗设计位于海沧实用面积1024平方米的私宅，总设计费100000元整，定金50000元等。装修款凭证包括：1、诚之佳装饰的班组请款单14份，单上载明的工程地点为嵩屿社××，时间从2016年10月15日至2017年5月5日，班组有敲打、搬迁、杂工、材料、泥水等，共计付款86308元。2、截止到2017年5月14日的《送货单》一份，单上载明项目名称为土头、水泥等，总金额8980元，显示案外人李温兴在清单下方签名。3、《龙海红狮水泥有限公司包装水泥发货单》及案外人曾凡淞转账给邓林根4320元水泥款的流水记录。4、2016年11月24日案外人王兆云签写的《收条》，收条上载明其承包嵩屿社××的泥水工程，并代为领取了六位工人的工资，此工地的工人工资已经全部结清并发放到位。王兆云在收条下方签字、捺印。5、以厦门诚之佳装饰有限公司为客户的《销售对账单》，销售地址为海沧嵩屿社××，销售时间为2016年11月10日至2016年12月18日，总金额为51962.66元。6、2016年11月30日的《百年正行建材厦门公司销售单》，该销售单载明的客户厦门诚之佳装饰工程有限公司，销售地址为嵩屿社××，销售项目为防水、堵漏王、毛刷、滚筒，金额共计3460元。7、案外人李开国书写《水电外包协议书》，该协议书载明：自由水电项目外包给李开国整栋（1、2、3、4、5）包干价为50000元，水电布管并穿线完成后支付30000元，所有完工后支付10000元，开业后支付10000元。李开国在《水电外包协议书》下方签名、捺印。8、两张付款给案外人李胜文的银行流水，载明2017年6月15日支出消防水管金额20000元，2017年7月3日支出消防金额10000元。9、朱俊加、曾惠敏的银行流水，其中包含朱俊加自2016年10月22日至2017年5月11日支出的装修费共计58900元，曾惠敏于2016年12月11日至2017年7月26日支出的装修费63758元和2016年9月16日转给卢文奇的50000元。10、两张《收条》及一份《收据》，《收条》一载明2016年11月30日嵩屿××防水材料款3460元，案外人陈东宏签名，并加盖福州百年正行建材有限公司厦门分公司的章；《收条》二载明2017年1月20日，嵩屿××水电工资40000，案外人李开国在下方签名、捺印；收据载明2017年2月1日嵩屿××材料款24100元，案外人李温兴在收条下方签名、捺印。 对于前述证据，卢文奇庭审质证认为：《设计合同书》表面真实性确认，但该合同书的工程地点是在嵩屿社6号；诚之佳公司与朱俊加有直接利害关系，朱俊加系该公司的法定代表人和股东，另一股东曾惠敏系朱俊加的配偶，因此，《班组请款单》系朱俊加单方制作，且相关付款交易凭证上载明的收款方与《班组请款单》载明的人员均不一致，并不能客观反映装修的实际情况以及装修款的实际支付情况。《送货单》、《龙海红狮水泥有限公司包装水泥发货单》并不能证明与本案有关。《销售对账单》载明“签收人：李辉煌”，李辉煌只是签收，且没有销售方“厦门祥云飞商贸有限公司”盖章或法定代表人或授权代理人签字；《百年正行建材厦门公司销售单》载明“收货人：朱文丰”，而实际签收人并不是“朱文丰”，且没有销售方的签字、盖章，并不能客观反映装修的实际情况以及装修款的实际支付情况。《水电外包协议书》并不能证明有实际履行，况且也不能证明与本案有关。曾凡淞转账给邓林根的4320元的付款交易及李胜文的两张付款交易、并不能证明与本案有关。收款人为卢文奇的付款交易凭证表面真实性没有异议：但该款项并不是装修款，系朱俊加承租卢文奇房屋而支付的定金，已根据合同约定转为首期租金支付，无需返还。 因朱俊加不认可卢文奇主张的装修投入，经本院询问并给予期限考虑是否申请评估，朱俊加未向本院申请评估。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。 一、关于本案合同的效力问题。卢文奇、朱俊加签订的《房屋租赁合同》及《附加协议》项下的××房屋1至5层存在部分违建的事实清楚。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该解释第一条同时规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。”《厦门市房屋租赁管理规定》第二条规定：“本规定适用于厦门市城镇规划区内房屋的租赁”，并于第十一条第四项规定“属违章建筑未经依法处理的”的房屋不得出租。本案××房屋属于乡、村庄规划区内的房屋，其1至5层的建设经过政府部门依法处理并获准建设，根据前述法律规定，应当认定为有效。朱俊加有关合同无效的主张不能成立，不予支持。 二、本案合同是否解除的问题。首先，卢文奇未拆除门口小房子违反了双方协议约定，但从现场勘查来看，门口小房子距离××房屋还有20余米，从常理角度并不影响朱俊加对所租赁的房屋的装修和使用。朱俊加没有充分证据证明因小房子未拆除导致影响其装修或经营，事实上，朱俊加也已经进场装修，故其关于未拆除小房子阻碍其装修经营的主张，本院不予采纳。双方在合同项下的主要义务是交付租赁房屋和支付租金，拆除小房子仅是出租方的附属或次要义务，朱俊加不能仅以对方未履行附属义务而拒不履行自己支付租金的主要义务。其次，现场勘察结果表明××房屋电梯1至5层无需刷卡，6层以上需刷卡。这与卢文奇举证的有关电梯合同及北方公司出具的《有关卢文奇电梯轿厢刷卡的说明》可以相互印证，朱俊加有关卢文奇设置电梯电子门禁影响其使用的主张没有任何证据支持，不足采信。第三，从常理而言，租赁房屋的承租人对于出租房屋的权属情况会进行了解和审查，何况朱俊加承租××房屋1至5层是拟经营民宿，其对于所租赁房屋的权属以及是否具有合法批建手续等情况理应较常人更为注意。结合双方合同有关“乙方对该房屋相关设施设备等方面情况做了充分了解”等约定，朱俊加对于××房屋是否具有合法权属及批建手续等问题应当是清楚的。在2017年8月23日之前，朱俊加也从未向卢文奇提出要求提供有关资料的要求，其在2017年8月23日提出相应要求显然不能成为其此前不依约支付租金的理由。而且，朱俊加2017年8月23日提出相应要求时因逾期支付租金早已构成违约，卢文奇也有权不再提供相应资料。综上分析，朱俊加未依约支付租金没有正当理由，根据双方合同关于“乙方逾期支付租金超过1个月的（甲方同意情况下除外），甲方有权解除合同”的约定，卢文奇诉求解除合同，合法有据，本院予以支持。需要指出的是，双方签订的《附加协议》是《房屋租赁合同》的补充，可以视为后者的一部分，卢文奇主张解除《房屋租赁合同》可以认定涵盖了《附加协议》，该《附加协议》一并予以解除。 三、本案合同解除后的权利义务清理。首先，朱俊加应将××房屋1至5层返还给卢文奇，双方诉求均涉及此项内容，本院予以支持。本案是因朱俊加违约而解除合同，根据现场勘察的情况，××房屋1至5层进行了管道布线等基础装修，但没有证据表明存在可以分离的设施、设备和器具，应按现状返还。其次，朱俊加应向卢文奇支付有关租金。卢文奇在本案中主张两季度租金，其将50000元定金折抵为首季度租金，予以照准。因此，朱俊加尚需支付卢文奇两个季度（至2017年9月15日止）的租金65000元。卢文奇的相应诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于卢文奇要求朱俊加支付逾期付款违约金，鉴于卢文奇自身也存在未依约拆除小房子的违约行为，以及政府政策变化带来的客观影响等因素，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。具体为，以7500元为基数按从2017年3月21日起计算，以57500元为基数从2017年6月10日起计算，均计算至本判决确定付款之日止。复次，关于装修补贴款问题。双方协议并无明确约定补贴款的用途，卢文奇主张系专用于楼梯扶手和房间的门制作安装缺乏依据，不予采信。但从常理而言，出租人给予补贴可以通过后期收取租金获得填补和回报。本案约定租赁期限15年，现未及一年即因朱俊加违约而解除，应退还合理部分。卢文奇庭审陈述至少应退还四分之三，衡诸前述租期比例，本院予以采纳，故朱俊加应退还卢文奇装修补贴款75000元。再次，因定金50000元已转为首季度租金，朱俊加要求返还无理，不予支持。最后，关于朱俊加要求赔偿装修损失354992元。卢文奇关于朱俊加有关装修凭证的质证意见基本成立，朱俊加的相应证据不足以证明其主张的装修支出。朱俊加经本院询问不申请评估，应自行承担不利后果。故朱俊加主张的损失，本院不予认定。退一步言，本案中政策变动不可归责于双方，若致不能实现合同目的，朱俊加可以请求解除合同。但朱俊加并未选择解除合同，而双方合同约定“因相关手续无法办理或未办理导致的后果由乙方负责”。而且，在有关政策变动之前朱俊加已经逾期支付租金构成违约。因此，本案是因朱俊加违约而解除合同，朱俊加的有关装修投入理应由其自己负担，况且其也已从卢文奇的装修补贴款中获得了一定的补偿，其要求卢文奇赔偿不能成立，本院不予支持。 除上述之外，双方若有在各自诉讼请求之外未清理的权利义务，另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十一条第二项，并参照《厦门市房屋租赁管理规定》第二条、第十一条第六项规定，判决如下： 一、解除原告卢文奇与被告朱俊加于2016年9月16日签订的《房屋租赁合同》（含《附加协议》）； 二、被告（反诉原告）朱俊加于本判决生效之日起十日内将厦门市海沧区嵩屿社7号房屋1至5层房屋返还原告（反诉被告）卢文奇（按装修现状）； 三、被告朱俊加于本判决生效之日起十日内向原告卢文奇支付拖欠的至2017年9月15日止的租金65000元及逾期支付违约金（违约金分两部分计算，其一以7500元为基数从2017年3月21日起计算，其二以57500元为基数从2017年6月10日起计算，均计算至本判决确定的付款之日止）； 四、被告朱俊加于本判决生效之日起十日内退还原告卢文奇装修补贴款75000元； 五、驳回原告卢文奇的其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告朱俊加的其余反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4194元减半收取2097元，由卢文奇负担197元，由朱俊加负担1900元；反诉案件受理费7375元减半收取3687.5元，由朱俊加负担。前述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。 审 判 员 陈基周 二〇一七年十二月十三日 法官助理许晔 代书记员 颜巧贤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《厦门市房屋租赁管理规定》 第二条本规定适用于厦门市城镇规划区内房屋的租赁。 合法建造的临时建筑物的租赁，按本规定执行。 第十一条有下列情形之一的房屋不得出租： ㈠无房地产权属证书或其他有效凭证的； ㈡房地产权属有争议的； ㈢经鉴定为不得使用的危险房屋的； ㈣共有房屋未取得共有人同意的； ㈤已作为资产抵押，未经抵押权人同意的； ㈥属违章建筑未经依法处理的； ㈦司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的； ㈧法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。