福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初1132号 原告:蔡天生，男，汉族，1979年3月29日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：陈水金、朱振宇，福建志立律师事务所律师。 被告：蒋福怀，男，汉族，1955年6月12日出生，住福建省泉州市鲤城区。 被告：陈萍萍，女，汉族，1962年11月29日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：王聪怀，福建华达律师事务所律师。 第三人：丰泽区大都市房产中介所，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街中段北侧毅达商住中心**楼**。 经营者：余茂忠，男，1969年1月26日出生，住福建省丰泽区。 原告蔡天生与被告蒋福怀、陈萍萍，第三人丰泽区大都市房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后于2017年8月3日裁定转为普通程序，通知丰泽区大都市房产中介所（下简称大都市中介所）作为第三人参加诉讼，于2017年7月4日、10月10日两次公开开庭进行了审理。原告蔡天生及其委托诉讼代理人陈水金、朱振宇，被告陈萍萍的委托诉讼代理人王聪怀到庭参加诉讼，被告蒋福怀、第三人大都市中介所经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡天生向本院提出诉讼请求：1.判决蒋福怀、陈萍萍履行《房屋买卖经纪合同》义务，将鲤城区伍堡街广益新村1号楼604的房屋所有权过户给蔡天生；2.判决蒋福怀、陈萍萍支付蔡天生逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿10万元；3.本案诉讼费、律师费、差旅费及其他相关费用由被告承担。后蔡天生于2017年6月4日变更诉讼请求：将原诉讼请求第1项变更为：依法解除双方签订的《房屋买卖经纪合同》”；将原诉讼请求第2项变更为：判令蒋福怀、陈萍萍向蔡天生双倍返还定金共计10万元，并另行支付居间费用21900元及房屋中介服务费3000元。事实与理由：2017年3月3日，蔡天生经大都市中介所居间介绍，与蒋福怀、陈萍萍签订了关于鲤城区伍堡街广益新村1号楼604室的《房屋买卖经纪合同》。根据该合同约定，蔡天生依约于签订合同当日支付了购房定金50000元。合同载明，蒋福怀、陈萍萍应配合蔡天生在2017年3月10日前准备好相关资料并配合蔡天生办理完毕过户事宜，并于7月1日前将房屋交付给蔡天生。蔡天生按照合同约定支付了定金，并于2017年3月10日前将办理公积金按揭贷款的资料准备齐全，并提供给大都市中介所。但蒋福怀、陈萍萍却迟迟未将相关材料提交给大都市中介所，并提出了要求将房屋交付日从原来合同约定的2017年7月1日修改成2018年1月1日交付，同时，蒋福怀、陈萍萍同意支付3500元补偿给蔡天生。蔡天生为了尽快办理房屋过户手续，同意蒋福怀、陈萍萍的要求并与其签订了补充合同即《买卖协议》。但是该协议签订后，蒋福怀、陈萍萍仍未按照约定将房产证等材料提供给大都市中介所，导致房屋公积金按揭手续无法办理，经过蔡天生及大都市中介所多次催促蒋福怀、陈萍萍履行合同，蒋福怀、陈萍萍均以各种借口不履行合同。2017年4月29日，蒋福怀、陈萍萍夫妻二人在大都市中介所明确表示拒绝出售该房屋，更不会配合办理过户手续，导致该房屋至今未办理任何过户手续。根据《房屋买卖经纪合同》第十五条约定，甲方（蒋福怀、陈萍萍）违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应双倍返还定金给乙方，即10万元。同时，按照合同第十五条约定，违约方还应当承担房屋居间费及服务费，本案房屋买卖合同双方应付的居间费及服务费均应当由蒋福怀、陈萍萍承担。有鉴于此，蒋福怀、陈萍萍已经明确告知拒绝履行合同，导致蒋福怀、陈萍萍双方房屋买卖合同无法履行，本合同目的已经无法实现。 蒋福怀提交书面答辩状辩称：1.本案诉争的《房屋买卖经纪合同》为无效合同。址于鲤城区伍堡街广益新村1号楼604房产的唯一权利人系蒋福怀，根据《物权法》的规定，涉及该房产处分，均应由其行使或其单独所有，在陈萍萍未办理权利登记手续的情况下，不能确认陈萍萍对该房产享有物权。蒋福怀从未有转让该房产的主观意愿，更未授权陈萍萍转让房产。陈萍萍与蔡天生签订《房屋买卖经纪合同》的行为属没有代理权的无效行为，该份《房屋买卖经纪合同》无效，自始没有法律约束力；2.蔡天生没有任何理由相信陈萍萍有代理权，陈萍萍不构成表见代理。诉争房产的权利登记证书上，权利人登记一栏只有蒋福怀的名字，证书上的任一栏目均没有登记陈萍萍的姓名。蔡天生应当十分清楚，蒋福怀系唯一权利人，涉及该房产的处分均应由蒋福怀直接行使或获得蒋福怀的授权。蒋福怀已经一再表示不愿转让该房产，且本案也没有证据证明陈萍萍有获得蒋福怀针对该房产的转让授权，陈萍萍的转让行为属无效行为。请求驳回蔡天生的诉讼请求。 陈萍萍辩称：1.应当驳回蔡天生的第二、三项请求。陈萍萍在本案中并无过错，陈萍萍一直同意出卖房子，蔡天生应当去起诉大都市中介所；2.陈萍萍同意蔡天生主张解除房屋买卖合同，这次解除是双方合意的解除，陈萍萍并没有过错；3.本案不应对陈萍萍进行定金罚则，因为陈萍萍并未收受任何款项。与定金罚则的适用条件不相符合，定金罚则的适用条件要有收受定金，要有违约行为才可以适用，本案中陈萍萍并不存在这两个行为，定金罚则的问题应当向大都市中介所主张。另外，本案房屋买卖合同系中介提供的格式合同，定金条款也是一种格式条款，中介未向陈萍萍说明过，对陈萍萍不应当具有约束力；4.居间费用21900元，中介费用3000元，大都市中介所要居间成功才能收取，本案也无证据证明蔡天生向大都市中介所支付过这两笔款项；5.本案是一个恶意诉讼，诉讼费用应当由蔡天生自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的部分，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于蒋福怀是否同意陈萍萍与蔡天生、大都市中介所签订《房屋买卖经纪合同》、《买卖协议》并收取定金5万元、出具收条等行为问题。蔡天生提供的证据可以证明蒋福怀、陈萍萍于1987年12月24日结婚，案涉604房产系蒋福怀、陈萍萍婚后购买并于2009年9月27日取得房屋产权证书，房屋所有权人登记为蒋福怀。由于蒋福怀、陈萍萍未提供证据证明案涉604房产系蒋福怀个人所有，故该房产应为二人共有的夫妻财产。陈萍萍对其以蒋福怀名义与蔡天生、大都市中介所签订《房屋买卖经纪合同》、《买卖协议》、收取定金5万元的事实不持异议。结合实际接洽案涉房屋买卖事宜的大都市中介所员工郑庆延、赖奎勋证言及其提供的电话通话记录、蒋福怀的银行卡及身份证复印件，可以证明2017年3月7日、9日、11日、27日、30日、4月4日、25日，在洽谈及签订案涉合同过程中，郑庆延、赖奎勋多次与蒋福怀（17728365319）通过电话协商卖房事宜，电话洽谈时蔡天生、陈萍萍亦多次在场。在经过蒋福怀确认后，陈萍萍自己并代表蒋福怀和蔡天生、大都市中介所共同签订了案涉《房屋买卖经纪合同》、《买卖协议》，并收取蔡天生定金5万元，同时出具收条表示同意定金交由大都市中介所保管。在整个过程中，陈萍萍未能提供证据证明其向蔡天生、大都市中介所提出过卖房行为未经蒋福怀同意的事实。综合双方的陈述、证据及证人证言，可以认定蒋福怀同意陈萍萍的前述一系列行为。蒋福怀对自己的主张未提供证据，其抗辩主张缺乏依据，不予采纳。2.关于陈萍萍实施的案涉房屋交易行为是否能代理蒋福怀问题。鉴于前述第1点论述的理由，既然蒋福怀明知且同意陈萍萍代表其实施了案涉房屋交易，则蔡天生主张陈萍萍实施的案涉房屋交易对蒋福怀、陈萍萍发生效力，依据充分，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蒋福怀、陈萍萍于1987年12月24日结婚，案涉604房屋系其婚后购买并于2009年9月27日取得房屋产权证书，房屋所有权人登记为蒋福怀。2017月3月3日，陈萍萍代表蒋福怀作为卖方（甲方）与蔡天生作为买方、大都市中介所作为丙方共同签订《房屋买卖经纪合同》一份，合同约定，甲方将案涉604房屋以73万元的价格转让给乙方，签订合同时乙方向甲方支付定金5万元，在双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款；为确认交易安全，甲、乙双方均同意定金在交易过程中交由丙方监管；甲乙双方应在2017年3月10日前将办理公积金按揭贷款资料准备齐全并办理房产过户受理手续，乙方应于过户当日将差额房款（含定金）一次性支付给甲方；甲方应于2017年7月1日前将房屋交付给乙方；丙方向甲乙双方各收取的居间服务佣金为10950元；丙方协助甲乙双方办理房产过户、按揭、土地证过户等服务，代办服务费总计3000元；合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为。若甲方违约，则甲方除应将扣除定金的数额的乙方已付购房款退还外，还应双倍返还定金。若乙方违约，则甲方除应将扣除定金的数额的乙方已付购房款退还，已支付的定金不退还。守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等。合同还就各方的权利义务作出约定。合同签订当日，蔡天生依约将购房定金50000元通过支付宝转账给大都市中介所，蔡天生作为买方、陈萍萍作为卖方、大都市中介所作为代管单位共同签订《代管定金条》一份，约定由大都市中介所代蒋福怀收取蔡天生购买案涉604房屋的定金5万元；若买方违约定金不予退还，若卖方违约则应退回买方定金5万元及赔偿买方5万元违约金；同时违约方需按合同约定支付买卖双方全额佣金给大都市中介所。2017年3月14日，陈萍萍（甲方）、蔡天生（乙方）、大都市中介所（丙方）共同签订《买卖协议》一份，协议约定，甲方蒋福怀与乙方蔡天生协商，将交房时间修改为2018年1月1日前，且蒋福怀同意支付3500元给蔡天生，蔡天生承诺不再追究蒋福怀延期交房的责任。之后，因蒋福怀表示拒绝出售案涉604房屋，蔡天生为此起诉至本院，其为本案之诉支出律师代理费5000元。 审理中，陈萍萍表示同意与蔡天生解除双方签订的《房屋买卖经纪合同》，并同意由大都市中介所退还蔡天生定金5万元。蔡天生亦表示同意由大都市中介所退回定金5万元。大都市中介所的工作人员郑庆延、赖奎勋表示同意将其代保管的定金5万元退还蔡天生。 本院认为，蔡天生与蒋福怀、陈萍萍及大都市中介所签订的《房屋买卖经纪合同》、《买卖协议》、《代管定金收条》，系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。由于蒋福怀明确表示不出售案涉604房屋，致使三方签订的《房屋买卖经纪合同》无法实际履行，蔡天生为此主张解除前述合同的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。蒋福怀、陈萍萍未能依约履行合同义务，应承担相应的违约责任。现蔡天生主张蒋福怀、陈萍萍应向其双倍返还定金的主张，符合合同约定和法律规定，予以支持。由于定金5万元暂由大都市中介所保管，现蔡天生与蒋福怀、陈萍萍及大都市中介所之间《房屋买卖经纪合同》已经解除，大都市中介所缺乏继续保管案涉定金的合同依据，故其应将该定金退还给蔡天生。蔡天生未提供证据证明其已向大都市中介所支付居间费用21900元及服务费3000元，且居间费用及服务费的权利人应为大都市中介所，但大都市中介所并未对此主张权利，故蔡天生提出的该部分诉讼请求，缺乏依据，不予支持。由于蒋福怀、陈萍萍的违约行为致使合同解除，故蔡天生要求蒋福怀、陈萍萍应承担其为本案支出的律师代理费的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。蒋福怀、陈萍萍与本院上述认定不一致的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。蒋福怀、大都市中介所经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除蔡天生与陈萍萍、蒋福怀、丰泽区大都市房产中介所签订的《房屋买卖经纪合同》； 二、陈萍萍、蒋福怀应于本判决生效之日起十日内支付给蔡天生定金100000元（其中50000元由丰泽区大都市房产中介所应于本判决生效之日起十日内退还蔡天生）； 三、陈萍萍、蒋福怀应于本判决生效之日起十日内支付给蔡天生律师代理费5000元； 四、驳回蔡天生其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案受理费12349元，由蔡天生负担360元，由陈萍萍、蒋福怀共同负担11989元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员  张文俊 人民陪审员  李明夏 人民陪审员  江军猛 二〇一七年十二月二十二日 书 记 员  康青霞 附相关法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。