广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初13574号原告:佛山中原地产代理有限公司，住所地：佛山市禅城区××房，统一社会信用代码××。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：李峰，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。被告：佛山亿能置业有限公司，住所地：佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：FRANKMA（马飞虹）。委托诉讼代理人：孙志芬，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。原告佛山中原房地产代理有限公司与被告佛山亿能置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2017年9月4日立案后，本院依法适用简易程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李峰、梁雪琴，被告的委托诉讼代理人孙志芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2012年10月15日签订的《××大厦项目独家策划销售代理合同》；2.被告向原告支付销售代理费2235882.76元；3.被告向原告支付从2016年7月11日起至实际付清之日止的违约金，以欠款总额为本金，按照日万分之三计算违约金，暂计至2017年7月28日共382天的违约金256232.2元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月15日，原告于被告签订一份《××大厦项目独家策划销售代理合同》，约定被告委托原告作为其××大厦项目的独家策划销售代理人，××大厦项目总建筑面积公约76814.45平方米，原告委托销售代理的物业为本项目预售许可证经批准的全部可售（写字楼/商业/停车位）物业（去除不可售的30%及被告自留的8%），具体建筑面积以公开发售前原被告双方书面确认的销售清单为准，销售代理费每月结算一次。被告未能够按时支付本合同约定的费用应每日按照应付总金额的万分之三向原告支付违约金。被告委托第三方代理销售或者无故提前终止合同构成根本违约的，应当向原告支付叁拾万元的违约金。合同签订后，原告按照约定履行合同，制定销售计划并经过长期投入销售、策划人员等进行项目销售工作。2014年6月14日及2014年7月14日，原被告两次对账确认，原告已销售物业共25套，成交总金额为57047719元。截止至2016年7月1日，原告完成可销售面积已超过每批次推出单位所完成的目标销售率的80%。按照合同约定写字楼的销售代理费，被告应按售出并已签订的《广东省商品房买卖合同》的单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向乙方支付佣金报酬，原告已完成可销售物业的销售代理费累计共2235882.76元。但迄今为止，被告并没有依约向原告支付销售代理费。而且被告在签订合同时对原告隐瞒了该项目因受到政策限制购买主体资格问题以及到直至2016年1月份的时候项目物业才具备初步备案条件这些对销售有巨大阻碍的重要信息，上述销售代理费经原告多次催促，被告一直未予以支付。被告辩称，合同签订后，因原告未积极履行合同，双方已于2014年12月31日达成终止本合同的协议，合同终止后，双方未再履行合同，原告从未为被告销售处任何一套商品房，也就没有权利主张相应的服务费，且双方在2014年终止协议至今，原告从未向被告主张任何服务费用，现原告试图利用终止合同不劳而获显然依法无据，请求驳回原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年10月15日，原告与被告签订《××大厦项目独家策划销售代理合同》，约定被告委托原告为“××大厦项目”独家策划销售代理人；本项目总建筑面积共约76814.45平方米，原告受托销售代理的物业为项目预售许可证经批准的全部可售（写字楼/商业/停车场）物业（去除不可售的30%和被告自留的8%），具体建筑面积以公开发售前双方书面确认的销售清单为准；原告应提前提供本项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、开盘方案、推广活动及项目包装方案等重要策略建议，并及时向被告汇报，经被告认可后由原告负责执行和实施；在本项目销售过程中，原告可提供阶段性的销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并经被告书面认可后由原告执行和实施；服务代理期限内，被告须按售出并已签订《广东省商品房买卖合同》之单位合同总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向原告支付佣金报酬；每批次推出单位所完成的目标销售率(按面积计算)X＜50%，代理费率为0.8%、50%≤X＜80%，代理费率为1.0%、X≥80%，代理费率为1.2%；销售率=已签订《商品房买卖合同》并可足额交付首付款单位的总建筑面积/委托可销售总面积；本合同自原告将30万元保证金转入被告指定账户之日起生效，保证金在原告全面履行合同无违约的情况下于合同期满后无息退还给原告，在原告违约的情况下由被告没收直接抵违约金；等等。原告向被告支付保证金300000元。原告持有落款日期为2014年6月14日、2014年7月12日，盖具“佛山亿能置业有限公司市场”章及由任晓林签名确认的《中原地产亿能国际广场项目组已售单位确认单》。2014年12月31日，被告退回保证金300000元予原告。2015年7月1日，深圳市××建筑工程有限公司（出卖方、甲方）、佛山市××置业有限公司（买受方、乙方）、原告（中介方、丙方）、被告（发展商、丁方）签订《房产购买权转让协议》，约定丁方协助甲方双方转让房屋并共同委托丙方从事房地产买卖事项。本院认为，原、被告签订的《××大厦项目独家策划销售代理合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2014年12月31日退回保证金予原告，故本院确认合同于2014年12月31日解除。原告出示的成交明细确认单，未经被告认可，为原告单方制作的材料，其证据效力本院不予确认。原告出示的已售单位确认单，其上签名人员为被告当时的员工，被告亦陈述曾使用“市场部”印章，被告虽有异议未能举证推翻，其证据效力本院予以确认，并作为双方结算依据之一。确认单上所列的“杨××”，原告确认相关当事人未最终签订合同，该部分本院不计入原告已售部分。2015年7月1日《房产购买权转让协议》，为原告作为中介方向转让双方提供居间服务，原告亦确认已收取相应的居间费用，并不能反映该房产为通过原告代理销售予出卖人，原告以该转让协议主张计付相应的代理费的主张缺乏理据，本院不予采纳。原告主张的其他房产，没有证据证实房产经原告代理销售，亦未能提供任何被告确认依据，本院不予采信。合同仅约定项目总建筑面积，并未列明具体受托销售代理面积，双方亦没有确认具体数据。原告主张委托销售总面积为16788.73平方米，被告对此未有具体明确的回复，作为开展商亦未提供相应的批准面积、扣减面积材料，故本院采纳原告主张的数据作为计算依据。已售单位确认单所列的房产（扣除“杨××”部分）面积合共4372.25平方米，成交金额合计54257626元。按销售总面积16788.73平方米计算，完成率为26.04%，代理费率按0.8%计算，被告应支付代理费434061元，原告请求超出部分本院不予支持。双方于2014年12月31日解除合同，并应对合同进行结算处理，原告请求从2016年7月11日对应付款项计算违约金的主张本院予以支付，但双方并未约定计算标准，原告请求按日万分之三计算的主张无据，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告佛山亿能置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代理费434061元予原告佛山中原地产代理有限公司；二、被告佛山亿能置业有限公司应以434061元为本金从2016年7月11日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金予原告佛山中原地产代理有限公司，本项随上项清；三、驳回原告佛山中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费13368.46元（原告已预交），由原告负担9298.92元，由被告负担4069.54元。原告多预交的诉讼费4069.54元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的4069.54元，应予本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一七年十二月二十八日书记员  林浩成