湖南省吉首市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘3101民初1472号 原告：张冬菊，女，1971年8月13日出生，汉族，住湖南省吉首市。 委托诉讼代理人：李鹏飞，湖南董艺律师事务所律师。 被告：湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司，住所地：吉首市南吉新路。 法定代表人：罗振国，执行董事。 委托诉讼代理人：匡继美，湖南同升律师事务所律师。 原告张冬菊与被告湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张冬菊及委托诉讼代理人李鹏飞、被告湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人匡继美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张冬菊向本院提出诉讼请求：一：被告立即给原告交付吉首市乾州博源新康小区第5栋604号房屋并为原告办理好不动产权证；二：被告以216259元为基数，从2015年10月21日起按日万分之五的比例支付原告逾期交房违约金至交房日，截至2017年8月20日违约金累计为71365元；三：被告承担本案全部诉讼费用。 事实理由：2014年10月11日，原告购买被告在吉首市××办事处电站××路与××国道交汇处开发××小区××号的房屋，签订了《吉首市商品房销售合同》，合同约定：房屋总价为216259元；被告应在2015年10月20日前向原告交付验收合格的商品房；被告逾期交房超过180天的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告以交付房屋首付款和公积金贷款方式付清全部房屋价款。但合同约定的最后交付日到期后，被告一直不予交房。为此特诉至贵院，以维护原告的合法权益。 被告湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司辩称：原告为吉首市人民医院团购房管理委员会的成员，享受团购房的价格，原告与团购委员会是委托关系，团购委员会与被告签订的协议对原告具有约束力，根据团购委员会与被告的协议，该商品房的电力设施部分由团购委员会自行承担。后来由于政策变化电力部门不允许这样操作，所以团购委员会又与被告签订协议，约定原告应当补充电力设施费，同时约定未补交电力设施费的，被告可以拒绝交房，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告提交的2016年8月2日《关于吉首市人民医院新院博源新康住宅小区建设中收取电力建设费的情况说明》，原告质证认为，原告与被告之间签订的合同是2014年7月4日签订的，该房屋经过团购和三次调价才签订的，《说明》是2016年8月2日吉首市医院团购委员会出具的说明，不能作为原、被告双方签订商品房买卖合同所附加的条件； 2、被告提交的2016年3月2日《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》，原告质证认为该份合同与原告没有关系，该合同在原、被告双方建立了商品房买卖合同后签订的，不能作为双方签订商品房合同的附加条件； 3、被告提交的2013年10月23日《委托定向开发及附属工程代建合同补充协议》，原告质证认为该证据原告从未见过，且该证据与双方签订的商品房买卖合同不一致，该合同不能作为双方签订商品房买卖合同的附加条件； 4、被告提交的2010年10月20日《委托定向开发及附属工程代建合同》，原告质证意见认为该证据与双方签订的商品房买卖合同不一致，该合同不能作为双方签订商品房买卖合同的附加条件。 经审查，上述证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信，并作为本案定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年10月20日，被告与吉首市人民医院团购房管理委员会签订一份《委托定向开发及附属工程代建合同》，约定：吉首市人民医院团购房全体职工为购房需求，特委托被告在吉首市××州××医院西侧××国道以东约23.9亩土地上定向开发建设职工住宅及代建附属和配套工程，规模定位324套，总建筑面积约5万平方米，双方约定“整个住宅小区不另安装变压器、不另设配电房，电从医院办公区配电房搭线接入住宅小区，电的主线进入小区后，小区内及房屋建筑部分的电全部由湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负责”。2013年10月23日，被告与吉首市人民医院团购房管理委员会签订一份《委托定向开发及附属工程代建合同补充协议》，约定：由于人防设施建设标准提高、建筑节能和商品砼的强制要求以及取消原来的一票统收政策，开始全额收取城市基础设施配套费等原因，致使团购房成本价大幅上涨，原有合同无法履行，经双方协商，达成补充变更协议，约定“进入小区的主水、电由吉首市人民医院团购房全体职工负责，包括设备、材料和安装，湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司不分摊”。2015年2月5日，湘西州人民政府办公室下发关于印发《湘西自治州新建住宅供电设施建设维护管理的办法》的通知，按照州政办发（2015）3号文件规定，对新建住宅用电强制执行新的用电管理办法，即博源新康住宅小区用电建设管理由原来住宅小区用电整体从市医院新院接电供电方式改为每户从电力部门公变线路接线供电的管理模式，由业主向市医院新院交纳电费改为直接向电力部门交纳电费的管理方式。由于供电管理政策发生变化，被告与吉首市人民医院团购房管理委员会于2016年3月2日签订一份关于住宅供电设施建设部分的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》，约定：吉首市人民医院团购房全体职工就团购住宅、车库及杂房按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，剩余部分全部由湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负责承担，具体面积以购买合同为准；同时约定对2010年10月20日签订的《委托定向开发及附属工程代建合同》与2013年10月23日签订的《委托定向开发及附属工程代建合同补充协议》中有关于电的约定内容作废，吉首市人民医院按照政策文件规定不能承担小区住宅有关电的费用，该供配电费用由吉首市人民医院团购房全体职工与被告利贞房地产公司共同承担；被告利贞房地产公司承诺认真组织实施供电设施工程建设，于2016年6月30日前完工交付使用。 另查明，2014年6月25日，原、被告签订《商品房销售合同》，约定原告购买被告开发的博源新康项目第5栋604号房屋，建筑面积为125.15平方米，每平方米单价为1728元，总金额为216259元，于2014年6月25日交首付款64877.76元、余款151381.44元由公积金贷款。并约定被告应在2015年10月20日前交付房屋。原告于2014年6月25日交房款64877.76元、2014年8月7日交房款1381.44元、后通过湘西自治州公积金管理中心借款150000元汇入被告账户。原告并交纳了相关契税、专项维修资金等费用共14478.79元。被告与团购委员会根据2015年2月5日湘西州人民政府办公室关于《湘西自治州新建住宅供电设施建设维护管理的办法》之规定，于2016年3月20日约定，由业主向市医院新院交纳电费改为直接向电力部门交纳电费的管理方式，2016年8月2日，团购委员会书面告知购房户。原告不同意按购买房屋面积每平方米30元交纳供电设施建设维护费，被告没有给原告交付房屋，故原告诉至本院，请求依法判如所请。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人主要争议焦点为：一、团购协议约定的内容是否对原告有效；二、原告的诉请应否予以支持。 关于争议焦点一：湖南省吉首市人民医院职工为购房需求，成立吉首市人民医院团购房管理委员会，负责办理购房相关事宜。原告系吉首市人民医院团购房管理委员会的成员，原告与吉首市人民医院团购房管理委员会之间的关系系委托人与被委托人的关系，吉首市人民医院团购房管理委员会在委托人的授权范围内与被告订立的协议，直接约束委托人和第三人，故该团购协议约定的内容对原告具有同等效力。原、被告于2014年6月25日签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应依照合同履行。合同签订后，被告与吉首市人民医院团购房管理委员会于2016年3月2日签订一份关于住宅供电设施建设部分的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》，对供电设施建设维护费的收取进行了约定，该协议对原、被告具备法律约束力； 关于争议焦点二：被告与吉首市人民医院团购房管理委员会于2016年3月2日签订的关于住宅供电设施建设部分的《委托定向开发及附属工程代建合同》，该合同约定：吉首市人民医院团购房全体职工就团购住宅、车库及杂房按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，原告未履行该协议约定的义务，被告没有将该商品房交付给原告，故原告原告诉请本院要求被告支付截至2017年8月20日违约金71365元，本院不予支持。原告与被告签订《商品房销售合同》时，供电设施建设没有发生变化，后因情事变更，原告应当按照团购协议按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，被告在原告交纳了供电设施建设维护费后，应当给原告交付房屋，对原告请求交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对被告要求原告缴纳了供电设施建设维护费后，再交付房屋的抗辩，因被告没有提出反诉，故本案不能一并处理。关于原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求，因原、被告所签订《商品房销售合同》中约定，原告取得权属证书的期限是房屋交付后的365个工作日之内，现该期限未到，故原告该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的辩解意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司向原告张冬菊交付吉首市乾州博源新康小区第5栋604号房屋，限本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告张冬菊的其他诉讼请求。 案件受理费1584元，由原告张冬菊承担1108元，被告湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负担476元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴宇怀 人民陪审员  陈万东 人民陪审员  杨国平 二〇一七年十二月十日 书 记 员  周 ?