沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初8153号原告：沈阳中冶京唐置业有限公司（统一社会信用代码91210100691959316T），住所地沈阳市和平区长白西路2街153-30号3栋13门、14门。法定代表人：王善儒，系该公司总经理。委托代理人：张祎，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：于礼，男，1982年1月13日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。被告：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行（统一社会信用代码91210102817790641G），住所地沈阳市和平区中华路116号。法定代表人：陈庆君，系该行行长。委托代理人：桑瑞，男，汉族，1974年9月30日出生，系该单位员工，住沈阳市铁西区。原告沈阳中冶京唐置业有限公司（以下简称“中冶公司”）与被告于礼、中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行（以下简称“农业银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告中冶公司委托代理人张祎、被告农业银行委托代理人桑瑞到庭参加诉讼。被告于礼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中冶公司诉称，2013年9月6日，原告中冶公司与被告于礼签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市和平区，建筑面积45.15平方米的商品房一套，总价款471,818元，被告以按揭贷款方式付款，首付款141,818元，贷款330,000元。其中，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第五款规定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，中冶公司与于礼在沈阳市房产局办理了《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记。2013年9月25日，中冶公司（保证人）与于礼（借款人、抵押人）、被告农业银行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定该款金额为330,000元；借款购买涉诉房屋；借款担保为保证加抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，自借款人取得房地产权属证书，并报托以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时，于礼以其购买的涉诉房屋为借款提供抵押担保，并于2013年9月10日在沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记。《贷款合同》签订后，农业银行发放贷款。其后，因被告于礼自2015年8月开始拖欠农业银行本息，故农业银行诉至沈阳市和平区人民法院。因借款人拖欠贷款达解除《贷款合同》条件且保证人尚未解除保证责任，沈阳市和平区人民法院经审理后于2016年9月2日作出（2016）辽0101民初2471号民事判决书，判决：1.解除农业银行与于礼、中冶公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.于礼偿还农业银行相应本息、罚息、复利至实际清偿日止；3.中冶公司对上述款项承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向于礼追偿。该判决生效后，因于礼拒不履行还款义务，农业银行要求中冶公司承担连带保证责任，中冶公司遂于2016年12月22日向农业银行履行了连带保证义务，共向农业银行支付于礼的银行贷款356,631.42元，农业银行于当日出具贷款结清证明。现因被告于礼未能按期偿还贷款致使原告中冶公司承担连带保证责任，原告有权按照《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第五款的规定，单方解除与被告于礼的《商品房买卖合同》并要求被告于礼配合原告中冶公司办理解除合同的相关手续；因原告已经按照（2016）辽0102民初2471号民事判决书的内容全部履行了保证义务，被告农业银行应配合原告办理撤销涉诉房屋抵押权预告登记的相关手续。诉讼请求：1.解除原告沈阳中冶京唐置业有限公司与被告于礼于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》；2.被告于礼腾退位于沈阳市和平区，建筑面积为45.15平方米的商品房；3.被告于礼协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记；4.请求判令被告于礼、被告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销位于沈阳市和平区建筑面积为45.15平方米的商品房的预购商品房抵押权预告登记；5.请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。被告于礼未到庭，亦未提供书面答辩意见。被告农业银行辩称，原告不是涉案房产抵押人，无权要求撤销抵押权登记；我方不存在过错，不应由我方承担诉讼费。经审理查明，2013年9月6日，被告于礼与原告中冶公司签订《商品房买卖合同》，约定被告于礼购买原告开发的位于和平区，建筑面积45.15平方米的房屋一套，总金额为471,818元，付款方式为首付款141,818元，余款330,000元商业贷款。附件四合同补充协议第二条第五款约定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。该《商品房买卖合同》在房产登记部门办理了备案登记及预购商品房预告登记。同日，原告中冶公司（甲方）与被告（乙方）于礼签订《“凯悦名都”首付分期付款补充协议书》，约定因被告不能按期全额支付首付款，原告同意被告先行支付部分首付款，其余首付款由原告借给被告于礼，被告于礼需按约定时间将借款补齐。签署本协议书的同时，被告于礼已向原告交付贰万元购房诚意金，被告于礼应提供中国人民银行征信查询结果，以确定其具有合法资格办理银行按揭。被告于礼缴纳购房诚意金，由原告保管。该款项于还款期满，即最后一期垫付还款时，将转换为客户的房款还款，多退少补。原告向被告于礼提供的借款金额为141,818元，用于支付合同约定的首付款额（该款由原告直接拨付到首付款中，无需交付被告于礼再由其向原告支付）。被告于礼应于签订本协议的十个月内，即2014年4月30日前分四期偿还原告的借款。被告于礼在该期限内偿还首付款借款的，原告不收取借款利息。第五条乙方应当按照与银行按揭贷款合同的约定，履行偿还银行贷款的责任，因乙方未按期偿还银行贷款，导致甲方承担付款之保证责任的，乙方除应偿还甲方因承担保证责任向银行的还款金额外，还应当按照甲方偿还乙方未向乙方还款的金额之30%向甲方支付违约金，因乙方未履行与银行按揭贷款合同的义务导致银行解除贷款合同的并主张违约责任的，双方的《商品房买卖合同》则自动失效。甲方有权按第四条第2款约定处分商品房；乙方除承担前述条款约定的违约责任外，乙方应另行向甲方支付总房款20%的违约金，该违约金专属于乙方对甲方承担银行贷款保证责任所给予的赔偿。该赔偿不足以弥补甲方承担保证责任所发生的损失的，以实际损失为准。甲方有权从乙方已经支付的首付款中优先扣除。2013年8月26日被告于礼向原告支付20,000元定金。2013年12月24日被告于礼向原告偿还首付款借款70,909元；2014年4月18日被告于礼向原告偿还首付款借款50,909元。2013年9月25日，被告农业银行（贷款人）与被告于礼（借款人、抵押人）、原告中冶公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为330,000元，用于购买涉诉房屋，借款期限为360个月，即自2013年10月12日至2043年10月11日止，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，遇利率调整按中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法；借款担保为阶段性保证加抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时被告于礼以其购买的涉诉房产为借款提供抵押担保，并于2013年9月10日在沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记。借款合同签订后，被告农业银行依约发放贷款，因于礼未按期还款，农业银行以于礼、中冶公司为被告起诉至法院，沈阳市和平区人民法院于2016年9月2日作出（2016）辽0102民初2471号民事判决书，判决：1.解除农业银行与于礼、中冶公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.于礼于本判决发生法律效力之日起十日内偿还农业银行贷款本金323,273.95元，利息9,790.35元、逾期罚息32.01元、逾期复利147.97元（截至2016年1月28日），并自2016年1月29日起按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法支付贷款利息、复利、罚息至实际清偿日止；3.中冶公司对上述款项承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向于礼追偿；4.驳回农业银行其他诉讼请求。案件受理费6,298元，公告费800元，由于礼、中冶公司承担。2016年12月22日，原告中冶公司代被告于礼向被告农业银行偿还了贷款356,631.42元，被告农业银行出具了个人贷款结清证明。上述事实，有商品房买卖合同、“凯悦名都”首付分期付款补充协议书、凯悦名都购房首付款借款收据、补充协议书、（2016）辽0102民初2471号民事判决书、中国农业银行账户交易明细回单、个人贷款结清证明以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告于礼经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原告中冶公司与被告于礼签订的《商品房买卖合同》及《“凯悦名都”首付分期付款补充协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告于礼未按期偿还银行贷款的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求解除《商品房买卖合同》及要求被告于礼协助办理撤销备案登记、预购商品房预告登记的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告于礼未履行按期偿还贷款义务，导致原告向被告农业银行偿还了贷款356,631.42元，故对于原告的实际损失26,631.42元应当由被告于礼承担，并从其首付款中扣除，故原告中冶公司应返还被告于礼115,186.58元（141,818元-26,631.42元）。关于原告要求被告农业银行协助办理撤销预购商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求，原告中冶公司已代被告于礼向被告农业银行清偿贷款，被告农业银行亦出具了个人贷款结清证明，其债权已得到实现，故对原告该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳中冶京唐置业有限公司与被告于礼于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告于礼于本判决生效之日起十日内腾退位于沈阳市和平区，建筑面积为45.15平方米房屋；三、原告沈阳中冶京唐置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告于礼购房款115,186.58元；四、被告于礼于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记；五、被告于礼、中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销位于沈阳市和平区商品房的预购商品房抵押权预告登记。案件受理费8,378元，公告费660元，合计9,038元，由被告于礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  邹士芳二〇一七年十二月十九日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。