云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5785号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄锐，男，1974年1月21日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：徐佳恒，男，1972年3月21日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区,一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：叶文武，总经理。委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄锐因与上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）商品房销售合同纠纷一案，均不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄锐上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由俊发公司承担。事实和理由：（一）一审法院对证据认定混乱，调解记录在对方未就公司印章申请鉴定的情况下，一审法院否认了其真实性；俊发公司提交的《合作协议》、《情况说明》等在无原件核对的情况下，直接采信；一审原告提交的政府文件可以说明商品房经营者在房价外不得收取任何费用，一审法院却否认其关联性；一审被告提交的项目合作协议、认购手册等，在案外人未出庭的情况下，一审法院直接予以采信；一审被告提交的证据测算说明在未出示原件的情况下，一审法院予以采信；（二）一审法院认定事实、适用法律错误。（一）应当变更《商品房购销合同》中的违约条款、合同价格、车位价款；（二）收取配套费无依据；（三）地面不平应当修复；（四）逾期交房违约金计算错误；（五）电梯应当能够直通上诉人所购买的车位；（六）应当修建电梯至车库的无障碍通道。俊发公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。黄锐向一审法院起诉请求：1、变更《商品房购销合同》中的违约条款，将原告违约责任变更为于被告俊发公司违约责任一致。2、变更《商品房购销合同》中的车位价款条款，被告俊发公司向原告退还多收的车位款人民币38000元及自2013年10月20日起至支付之日止按照同期银行利率计的利息。3、被告俊发公司向原告支付逾期交房的违约金人民币4757.8元。4、被告俊发公司返还原告配套费人民币13200元及自2013年10月20日起至支付之日止按同期银行贷款利率计算的利息。5、被告俊发公司立即对墙面裂缝、墙体、空洞、地面不平等定质量问题赔偿费用人民币10000元。6、被告俊发公司立即对电梯进行改造、修理、使电梯通达地下车库。7、被告俊发公司立即对电梯至车库台阶进行修理。8、被告俊发公司立即对不达标的车位进行改造，使之达标。9、被告承担诉讼费用。俊发公司向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期接车位违约金5900元。2、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月24日，黄锐（乙方）与俊发公司（甲方）签署金盾俊园住宅《商品房购销合同》和《商品房购销合同》（车位），约定原告购买被告位于金盾俊园A5地块第2栋第3单元第11层1102号房屋和第A5地下室第-1层车位A104号。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日前，若甲方（俊发公司）未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，（甲方）俊发公司按每天10元向（乙方）支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。俊发公司于2015年4月15日在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A5-1地块1栋至13栋，交房日期为2015.5.5-2015.5.16，交房顺序从1栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26；3、备注。因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。昆明市住房和城乡建设局于2015年4月23日向俊发公司金盾俊园A5地块发放了昆明市建设工程竣工验收备案证明书。2016年2月29日俊发公司发出呈贡时代（金盾）俊园一期遗留问题客户接房方案，在该方案第三条交房计划安排表中规定：“A5地块1、2、3、5、6栋的业主于2016年3月5日接房。黄锐于2015年6月4日办理了房屋的接房手续，2016年3月10日办理了车位接房手续。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，情况说明载明：“三、项目组织。为推进项目建设，……，按照领导小组的工作开展要求，市检察院、市中院、市司法国安局、市司法劳教所等单位工会统一委托市公安局工会，参照一期建设标准及运作模式，与经过法定程序产生的项目开发商进行协商，推进项目建设事项。……”。昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“一、认购原则（一）整体规划、规范操作、市场运作、购房自愿。二、商品房基本情况（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个，每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅**型，甲级防火、丁级防盗；住宅**型，甲级防火、丁级防盗；住宅**型，乙级防火、丁级防盗；；住宅**型丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。另查明：2016年3月30日，云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》载明：“六十二、16点42分，进入到紫韵馨苑大门，在小区内17幢单元门前，可见一部只可向下的观光电梯。走到电梯前按下电梯控制面板中的‘↓’控制键，‘↓’控制键灯亮起，稍后电梯门打开，同行人一起进入电梯，电梯门关起，按下控制键‘-1’，稍后电梯降至-1楼，电梯门打开，走出电梯门，门口是地下停车场C区。可到A区、B区、C区、D区、E区、F区，可到A104,即本案所诉争车位。还查明：金盾俊园A5地块地下车位的车位宽度为2.4米，长度为5.5米。一审法院认为：关于双方签订的合同是否存在变更的法定或约定事由以及应如何变更的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，黄锐与俊发公司签订的房屋和车位《商品房购销合同》系双方自愿协商一致签订的，系双方真实意思表示，黄锐也未能举证证明双方签订的合同存在法定解除的情形，且俊发公司表示不同意协商变更合同条款，即双方未能就合同变更达成一致，故双方应当按照其约定全面履行自己的义务，因此，对黄锐主张双方签订的《商品房购销合同》的违约条款和车位价款条款应予变更的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于被告是否存在逾期交房责任，应否或如何承担违约责任的问题，双方合同约定于2015年3月31日前交付房屋，被告俊发公司于2015年4月15日在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A5-1地块1栋至13栋，交房日期为2015.5.5-2015.5.16，交房顺序从1栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26；3、备注。因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。黄锐于2015年6月4日办理了房屋的接房手续，车位未接房。2016年2月29日俊发公司发出呈贡时代（金盾）俊园一期遗留问题客户接房方案，在该方案第三条交房计划安排表中规定：“A5地块1、2、3、5、6栋的业主于2016年3月5日接房。因此根据俊发公司发布的公告可以确定，俊发公司存在逾期交房行为，已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告俊发公司需承担向黄锐支付违约金的义务。同时，被告的交房时间应从2015年5月5日起计算，而非被告所称的从2015年4月25日起具备交房条件。从2015年5月5日起被告具备交房条件，也即终止了原告计算违约金的截止时间。故，俊发公司支付违约金的时间应从2015年4月1日计算至2015年5月4日（共计34天），综上，本案原告主张被告逾期交房（住宅）违约金应为2160元【（10元/天*10天）+（房屋价格429291元*0.0002*24天）】和（车位）违约金应为666.4元【（10元/天*10天）+（车位价格118000元*0.0002*24天）】，故俊发公司需向黄锐支付逾期交房违约金2826.4元，扣除俊发公司已经支付的违约金1300.2元，俊发公司还需向黄锐支付违约金1526.2元。故对黄锐提出的要求俊发公司支付逾期交房违约金的部分诉讼请求予以支持，对俊发公司提出已全额支付违约金的辩解不予支持。对于黄锐主张返还配套费及支付利息的请求，黄锐认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》和云南省物价局云价检查[2011]38号文件的规定，商品房实行一房一价，房地产开发公司按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用，该配套费应当予以退还。该两份规定中将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何履行应当以双方合同为准；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，黄锐在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在黄锐购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，购房前俊发公司已经明确告知了买受人黄锐房屋价格的组成及相应费用的收取方式，因此根据《中华人民共和国合同法》第二十六条规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”。本案中，黄锐选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，双方合同既已约定，则双方应当遵照合同履行，故黄锐主张退还配套费及支付利息的诉请不符合双方合同约定，一审法院不予支持。对于黄锐主张俊发公司立即对墙面裂缝、墙体、空洞、地面不平等定质量问题赔偿费用人民币10000元的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，黄锐并未提交证据证明俊发公司交付的房屋存在上述质量问题，同时根据俊发公司的举证，其交付的房屋已经验收合格并获得建设工程竣工验收备案证明书,故一审法院对黄锐的该主张不予支持。对于黄锐主张俊发公司立即对电梯进行改造、修理，使电梯通到地下车库的请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。在本案中，双方合同中并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，因此双方对“有电梯”的理解应综合合同中所使用的语句、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定其本意。根据俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。黄锐主张“有电梯”的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，俊发公司所设置的电梯不满足该条件，因此构成违约。但在俊发公司不予认可的情况下，黄锐并不能举证双方合同作出过该项约定，并且双方合同“有电梯”的表述并不能直接推演出黄锐所理解的含义，黄锐对“有电梯”的理解不符合合同的文意表述，因此一审法院对其主张不予采纳。对于黄锐主张俊发公司立即对电梯至车库台阶进行修理的请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，黄锐并未提交证据证明俊发公司交付的房屋存在质量不达标而需要修理的问题，同时根据俊发公司的举证，其交付房屋已经达到验收合格并获得备案登记且符合合同约定，故一审法院对黄锐的该主张不予支持。对于黄锐主张俊发公司立即对不达标车位进行改造，使之达标的请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，黄锐并未提交证据证明俊发公司交付的车位存在不达标的问题，同时根据俊发公司的举证，其交付的车位已经达到国家车位建筑标准且符合合同约定，故一审法院对黄锐的该主张不予支持。对于俊发公司要求黄锐支付逾期接车位违约金5900元的诉讼请求，一审法院认为，双方合同约定于2015年3月31日前交付房屋，被告俊发公司于2015年4月15日在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A5-1地块1栋至13栋，交房日期为2015.5.5-2015.5.16，交房顺序从1栋按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26；3、备注。因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。2016年2月29日俊发公司再次发出呈贡时代（金盾）俊园一期遗留问题客户接房方案，在该方案第三条交房计划安排表中规定：“A5地块1、2、3、5、6栋的业主于2016年3月5日接房，同时在综合业务办理一栏载明，2016年3月19日-3月20日，各地块综合业务及遗留问题集中处理”。本案中，黄锐于2016年3月10日办理了车位的接房手续，因此根据俊发公司发布的接房方案安排的时间可以确定，黄锐接车位系在俊发公司安排接车位的合理时间范围内，并不存在逾期接车位的情况，因此本院对俊发公司提出的要求黄锐支付逾期接车位违约金5900元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二十二条、第二十六条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效十日内向原告（反诉被告）黄锐支付逾期交付房屋和车位的违约金1526.2元。二、驳回原告（反诉被告）黄锐的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1449元、反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。二审中，双方均未提交新证据。经审理，一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为：一、对于双方合同是否应当变更。双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据合同法的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。由于俊发公司明确表示不愿意协商变更合同条款，本院对上诉人要求变更合同违约责任、价款等主张不予支持。二、对于配套费的收取。首先，《国家发展改革委关于发布的通知》第八条、第十三条以及《昆明市发展和改革委员会关于商品房销售明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条均系管理性规范并非效力指向性规范，相应费用如何认定应当以双方合同为准，其次，配套费的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，黄锐在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。故对其诉请本院不予支持。三、对于违约金问题。根据双方合同约定，房屋及车位均应当在2015年3月31日前交付，否则即构成违约。根据本案查明的案件事实，俊发公司2015年4月15日通过报纸刊登公告，通知已通过竣工验收具备交房条件，根据其公告载明内容，诉争房屋于2015年5月5日进行交房。至此，俊发公司已根据合同约定完成交房义务，黄锐未能在该日接房系其对自身权利的放弃。一审法院据此计算违约天数于法有据，本院予以维持。黄锐主张应以其实际接房时间计算无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于将入户门更换为防盗门的诉请，根据俊发公司所提交的证据证实，其安装的入户门已具备丁级防盗功能，因双方合同对于防盗门等级并未作出明确约定，故对黄锐该项主张不予支持。五、关于上诉人对于对电梯进行修理、改造、使其能通到地下车库的请求，因双方在《商品房购销合同》中仅约定“有电梯”，而根据俊发公司所做的举证，在诉争车位附近已设置有电梯。而上诉人认为电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，但双方合同“有电梯”的表述不能直接推演出黄锐所理解的含义，因此对其主张不予支持。六、关于地下车库车位是否达标的问题，根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）表4.1.1和表4.1.4之规定，微型汽车、小型汽车停车位间横向净距不得小于0.60米，一般小型汽车总宽1.80米，而根据本案查明的案件事实，车位横距已达2.4米，故黄锐主张车位不达标之诉请，本院亦不予支持。综上所述，上诉人黄锐的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉维持原判。二审案件受理费1449元，由黄锐承担。本判决为终审判决。审判长 田 庄审判员 李 蕊审判员 薛 艳二〇一七年十二月十五日书记员 李俊宇