贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初2914号原告（反诉被告）：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡。法定代表人：杨文杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：张辉，男，1989年9月28日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县，系该公司员工，特别代理。被告（反诉原告）：孔黔豹，男，1998年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：孔德权，男，1974年4月9日出生，汉族，系孔黔豹之父，特别代理。委托诉讼代理人：蔡远，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201210922767，一般代理。原告（反诉被告）贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）孔黔豹商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼中，被告（反诉原告）孔黔豹申请鉴定，鉴定结束后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司委托诉讼代理人张辉、被告（反诉原告）孔黔豹及其委托诉讼代理人孔德权、蔡远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除合同编号为HX-BLW-01J-27的《商品房买卖合同》；2、依法判决被告向原告支付逾期付款违约金349464.3元；3、判令被告协助办理房屋的注销登记手续；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月11日，被告向原告购买花溪碧桂园白鹭湾一街27号房，并签订了《商品房买卖合同》。该合同对房屋的基本情况、双方的权利义务、商品房价格及相应的付款时间和付款方式、交付条件、违约责任等进行了约定。该房总价2329762元，约定付款方式为分期付款。合同签订后，被告支付了2155030元，后被告至今未付清余款。现被告迟延履行致使合同目的不能实现，已构成根本违约。故诉至本院，望判如所请。被告（反诉原告）孔黔豹辩称，1、我方不存在违约行为，是原告违约在先，未能按约定交付房屋。被告在与原告多次协商处理，因此才拒付最后一期房款；2、根据被告自行申请鉴定的鉴定报告和诉讼中形成的鉴定报告，原告准备交付的房屋违反合同约定，不能达到交付条件，其房屋质量不能居住，达不到合同目的；3、原告计算违约金的方式错误，按约定应按逾期付款金额的15%计算，而不是总房价的15%。请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）孔黔豹向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还三倍购房款7129071.72元；2、判决反诉被告向反诉原告支付利息（以反诉原告支付的购房款2155030元及维修基金46595.24元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止，算至2017年11月28日为347657.11元）；3、判令反诉被告支付原告迟延交房违约金969763.5元；4、判令反诉被告向原告赔偿误工损失288000元及交通费60000元；5、诉讼费、鉴定费等必要费用由反诉被告承担。事实与理由：原被告于2014年2月11日签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》，约定以2329762元的价格购买被告开发的花溪碧桂园白鹭湾一街27号的涉案房屋。因反诉被告自身原因致不能在约定的时间交房，且涉案房屋存在地面裂缝较大、地基和主体结构不规则、混凝土强度不合格等质量问题，原告多次要求反诉被告处理均未果，故提出如前诉请。诉讼中，应反诉原告提出的诉请第一、二项与第三项存在矛盾，经本院释明，原告选择了第一、二项诉讼请求，放弃了第三项诉讼请求。原告（反诉被告）碧桂园公司辩称，反诉原告的起诉存在请求权竟合的情形，存在多个请求权基础，应选择单一事实提出请求。本院经审理认定事实如下：本诉原告于2013年11月9日即取得涉案房屋的预售许可资格。2014年2月11日，原告（反诉被告）碧桂园公司（出卖人）与被告（反诉原告）孔黔豹（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买商品房为预售商品房，合同格式条款备案机关是花溪区工商行政管理局；买受人购买的房屋位于白鹭湾一街27号房，建筑层数地上3层；该商品房合同约定的建筑面积239.47平方米，套内建筑面积为227.34平方米；该商品房按套内建筑面积计算，每平方米10247.92元，总价款2329762元；买受人采取分期付款的方式付款，买受人应当在2014年2月11日前分期支付房款，预付款931906元；合同第十条约定：买受人未按约定时间付款的，逾期90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付商品房。第十三条约定：出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条第（二）项约定出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以交纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验商品房的前提条件。查验该商品房时，买受人对除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按规定修复。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。合同第十八条约定：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照同期活期存款利率给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。出卖人承诺：1、交付的商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；2、交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家强制规范；3、交付的商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件要求；4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照附件十二《补充协议》第六条第（三）款的约定处理。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方还签订了《补充协议书》，补充协议主要约定：买受人按照分期付款的方式付款，其中在签订《商品房买卖合同》时需付931906元，2014年5月10日前支付174732元，2014年8月10日前支付174732元，2014年11月10日前支付174732元，2015年2月10日前支付174732元，2015年5月10日前支付174732元，2015年8月10日前支付174732元，2015年11月10日前支付174732元，2016年2月10日前支付174732元。第五条第（四）项约定：买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十二条第（二）款的全部内容予以删除。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得以此拒绝收房。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第六条约定：双方同意将《商品房买卖合同》第十八条中“出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的”变更为“出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不合格或严重影响居住安全的”。将“如交付的该商品房不符合工程质量规范，或者对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准”的约定变更为“如交付的该商品房不符合工程质量规范的强制性规定，或出卖人交付的该商品房达不到约定的标准的”。第十二条第（五）项约定：双方同意将《商品房买卖合同》第十条中“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除通知之日起30日内按照累计逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”的约定变更为“出卖人解除合同的，买受人应当按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。补充协议还就其他事项进行了约定。合同签订后，本诉被告孔黔豹按约定支付了2155030元，双方还就涉案房屋办理了预售合同本案登记。后因本诉原告交房时双方对房屋的质量问题产生争议，本诉被告未缴纳最后一期房款。从反诉原告提交的交房记录看，反诉原告从2015年7月1日第一次验房，提出了多个问题，后又多次验房，其中存在的问题有主卧天花板开裂、三楼卧室地面抹灰层有裂纹等情况，双方对质量问题产生争议，涉案房屋的承建单位曾委托贵州道兴建筑工程检测有限责任公司混凝土强度等进行检测，检测结果均为合格。后反诉原告之父孔德权委托贵州省建筑科学研究检测中心对涉案房屋混凝土芯样进行抗压试验，经检测，二楼楼板的抗压强度代表值为19.3MPa,三楼面板的抗压强度代表值为15.4MPa。反诉原告在其独自委托的鉴定结论出来后，曾要求花溪住建局解决，但反诉被告不认可其单方委托鉴定的结论，故未达成一致意见。诉讼中，经反诉原告申请，本院依法委托贵州正业工程技术投资有限公司对涉案房屋的楼板质量进行鉴定，经鉴定，二楼楼板强度代表值为12.8MPa，三楼面板强度代表值为15.4MPa，鉴定结论为：鉴定房屋二层1-3交A-D轴楼板、三层2-4交D-E轴楼板混凝土抗压强度等级均不满足设计图纸要求。上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议书》、付款票据、商品房预售合同备案登记表、房屋验收记录表、贵州道兴建筑工程检测有限责任公司检测报告、贵州省建筑科学研究检测中心混凝土芯样抗压试样报告、贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定意见书、花溪住建局受理告知书与关于对孔黔豹信访事项的答复及当事人陈述等相关证据在卷佐证，且经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点有：一、涉案房屋楼板的混凝土强度不符合设计要求是否说明房屋存在质量问题；二、本诉原告在房屋销售中是否存在欺诈；三、反诉原告是否有权拒绝收房及合同是否应当解除。关于第一个焦点，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十八条的约定，本诉原告交付的房屋质量应当符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。本案中，根据诉讼中所做的鉴定结论，涉案房屋二层1-3交A-D轴楼板、三层2-4交D-E轴楼板混凝土抗压强度等级均不满足设计图纸要求。因此，应当认定涉案房屋存在质量问题。关于第二个焦点，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈。本案的商品房是预售商品房，本诉原告在销售该商品房时，涉案房屋并未建成，且本诉原告作为开发商并未直接承担修建房屋的义务，本诉原告亦是按规定将房屋发包给具有资质的承包人，房屋质量是通过相关验收后确定是否合格。在签订《商品房买卖合同》时，原告不知道该房屋质量是否会存在问题，故双方在合同中也约定了质量不合格的处理方式，说明双方对房屋的质量问题均是处于一个未知的状态，故本诉原告不存在故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的情形，应当认定，本诉原告不存在销售时的质量欺诈行为。关于第三个焦点，《补充协议书》第五条第（四）项的约定系格式条款，排除了反诉原告孔黔豹对房屋进行验收的权利，故该约定无效，反诉原告孔黔豹有权拒绝收房。对于合同是否应当解除的问题，原告主张解除，被告提出第一、二项诉讼请求的基础为撤销合同，双方均没有继续履行合同的意思，且本诉原告逾期交房早已超过90日，故双方签订的《商品房买卖合同》应当解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当相互返还，违约方还应承担相应责任，故对本诉原告请求解除合同及本诉被告协助办理备案登记的注销手续的请求，本院予以支持。同时本诉原告应当返还本诉被告已经交付的购房款，同时根据合同约定，逾期交房致合同解除的，本诉原告应当按全部已付房款的15%支付违约金。对反诉原告主张的误工费及交通费，其未提交相关证据加以证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司与被告（反诉原告）孔黔豹于2014年2月11日签订的《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）孔黔豹已付购房款人民币2155030元及违约金人民币323254.5元；三、被告（反诉原告）孔黔豹于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司办理涉案房屋的预售合同备案登记的注销手续；四、驳回本诉原告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告孔黔豹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3271元，由本诉原告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担，反诉案件受理费减半收取36681元，由反诉原告孔黔豹负担26344元，反诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担10337元，本案鉴定费由反诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请依法强制执行。审判员 张 彪二〇一七年十二月二十七日书记员 杨猩猩