贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0525民初2812号原告：吴代华，男，1980年4月8日出生，穿情人，住纳雍县。原告：周云飞，女，1985年10月25日出生，汉族，住纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州钝初律师事务所律师。被告：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇环城路。法定代表人：叶忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。原告吴代华、周云飞与被告贵州恒达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“恒达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月5日召开庭前会议，并于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告吴代华、周云飞的委托诉讼代理人丁坤，被告恒达公司的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴代华、周云飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园2栋1单元6层4号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记；2、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金自2014年3月16日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止，暂计算至2017年10月1日为43317.10元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月27日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南园2栋1单元6层4号房，购房总价款为334495元，被告承诺于2014年3月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定将该商品房交付给原告使用，但被告至今未按照《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告恒达公司辩称，我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2008年8月29日通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件。四、国务院2015年3月1日起实施《不动产登记暂行条例的规定》，纳雍县全县范围内的不动产统一在2016年9月30日起登记，30日内办结登记，故此日期前不能将房屋转移登记交付原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同第二十二条第三款第（五）项约定，房屋转移登记因不可抗力因素、非出卖人原因或房屋登记相关政策调整的，办理时间顺延，我公司不应承担违约责任。五、原告的诉讼请求已超过三年的诉讼时效，依法不予保护。综上，原告的请求于法无据，望人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告恒达公司开发的纳雍县城南恒达?雍熙御园房地产，2008年11月10日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达?雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。2012年7月27日，被告恒达公司为出卖人与原告吴代华、周云飞为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:HD2012-0026)，合同约定被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园南2栋1单元6层4号商品房售予原告。该商品房的规划用途为住宅，建筑面积125.75㎡，套内建筑面积105.11㎡；房屋总价款为334495元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款100495元，余款234000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年12月5日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条对转移登记进行了约定，出卖人承诺于2014年3月15日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。还约定因不可抗力因素，非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，被告恒达公司将纳雍县恒达·雍熙御园北8栋1单元16层1号商品房交付给原告占有使用。因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防安全验收，被告至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件，原告诉至本院。另查明，原告吴代华、周云飞只支付首期房款87495元，所欠13000元首期房款至今未支付。上述事实有原、被告双方的当庭陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、收据、贷款凭证及被告提交的关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复、公示、国有土地使用证等证据在卷佐证，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。本案争议的焦点是：1、原告请求的第一项诉讼请求是否得到支持;2、被告是否向原告支付违约金及请求支付违约金的主张是否超过诉讼时效。本院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任。依照双方在合同条款中关于房屋登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定时间向原告交付办理商品房转移登记的相关文件，导致原告不能办理房地产权证，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告要求被告限期将办理纳雍县恒达·雍熙御南园2栋1单元6层4号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记。结合本案查明的事实来看，恒达·雍熙御园未向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收、市政道路的改造及不动产登记制度的实施等客观情形多方面原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，本案不能办理商品转移登记文书登记的情况，属于合同法本条规定的“法律上或者事实上不能履行的合同”情形，因此，原告要求被告限期将办理纳雍县恒达·雍熙御园南园2栋1单元6层4号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的计算方法及诉求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告吴代华、周云飞自被告恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，原、被告双方约定办理商品房转移登记有关文书的时间是2014年3月15日，到期后，被告未办理商品房转移登记的有关文书，原告应当在2017年3月16日前向法院请求保护民事权利，但其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，故每日的违约金诉讼时效期间均不能超过三年，违约金应从原告向法院起诉之日起（2017年11月8日）倒计三年，即从2014年11月9日起，按照合同约定的已付房款日万分之一的标准计算，至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止，本案中，原告吴代华、周云飞实际已付房款为321495元（334495-13000），按照合同约定，只能按已付房款计算违约金，故本案违约金以321495元为基数计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十条之规定，判决如下：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴代华、周云飞支付以购房款321495元为基数从2014年11月9日起至交付纳雍县恒达·雍熙御园南园2栋1单元6层4号商品房登记的有关文书给原告时止按日万分之一计算的违约金;二、驳回原告吴代华、周云飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，适用简易程序审理减半收取442元，由原告吴代华、周云飞负担82元，被告贵州恒达房地产开发有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数的代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 马 俊二〇一七年十二月二十九日书记员 林小龙