四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1303民初1512号 原告：晏泽文，男，汉族，生于1956年3月27日，南充市高坪区人，住南充市高坪区。 委托代理人（特别授权）：鲜正波，四川首力律师事务所律师。 委托代理人：晏小咏，男，汉族，生于1980年3月3日，住南充市高坪区，系原告宴泽文之子。 被告：朱绍洪，男，汉族，生于1941年9月10日，四川省营山县人，住南充市顺庆区。 委托代理人（特别授权）：樊荣，高坪区高坪法律服务所法律工作者。 被告：朱波，女，汉族，生于1968年2月4日，住山东省青岛市黄岛区。 委托代理人：杜宇，高坪区高坪法律服务所法律工作者。 被告：朱涛，女，汉族，生于1969年6月29日，住南充市顺庆区。 委托代理人：杜宇，高坪区高坪法律服务所法律工作者。 被告：朱渊，男，汉族，生于1972年11月1日，住南充市顺庆区。 委托代理人：杜宇，高坪区高坪法律服务所法律工作者。 原告晏泽文诉被告朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告晏泽文的委托代理人鲜正波，被告朱绍鸿的委托代理人樊荣，被告朱波的委托代理人杜宇，被告朱涛、朱渊及委托代理人杜宇均到庭参加了诉讼。由于案情比较复杂，为了查明案件事实，本案变更为普通程序，再次开庭进行了审理。原告晏泽文的委托代理人鲜正波、晏小咏，被告朱绍鸿的委托代理人樊荣，被告朱涛、朱渊到庭参加了诉讼，被告朱波经传唤未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于南充市高坪区住房归原告所有；2、判令被告协助原告办理前项房屋权属变更的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至原告晏泽文名下；3、诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：2002年11月17日，原告晏泽文（乙方）与被告朱绍鸿（甲方）签订了《房屋转让合同书》，合同约定：甲方将自己拥有60%共有产权的原营山氮肥厂小龙门6号7宿舍3单元3楼6室住房一套转让给乙方长期居住；乙方付给甲方一次性转让费人民币一万元整，甲方将共有权证交给乙方；房屋转让后，因此房屋所产生的产权变更，办全产权，办土地证等及其他因此房产生的一切费用均由乙方负责。同年11月24日，原告向被告支付房屋转让费一万元，被告将房屋和产权证交付原告。原告接受房屋后即与家人共同居住使用至今，其间并已该房屋新地址办理了户籍迁入及以被告朱绍鸿名义办理取得房屋全产权证书，但在原告要求被告办理房屋权属过户登记时，却遭其推诿。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持诉讼请求。 被告朱绍鸿辩称，原告的诉请不当，应该是确认房屋买卖合同的效力。转让合同约定的是无固定期限的居住权，不是所有权。争议的房屋是单位的房改房，当时朱绍鸿只有60%的产权，按照当时的政策是房改房不能买卖。且朱绍鸿买卖房屋时，其妻子已经过世，该房屋还涉及到继承，朱绍鸿无权处分该房屋，请求驳回原告的诉讼请求。 被告朱波、朱涛、朱渊辩称，同意被告朱绍鸿的答辩意见，房屋的买卖三被告不知情，也没有得到三被告的同意。 经审理查明，原告晏泽文与被告朱绍鸿均系原营山县氮肥厂职工，位于南充市高坪区小龙门**********房屋系原营山县氮肥厂分配给朱绍鸿居住的房屋，1993年12月，原营山县氮肥厂将该房60%的产权出卖给被告朱绍鸿，并办理了共有产权证书。2002年11月17日，原告晏泽文（乙方）与被告朱绍鸿（甲方）签订了《房屋转让合同书》，合同书约定：甲方将自己拥有60%共有产权的原营山氮肥厂小龙门6号7宿舍3单元3楼6室住房一套转让给乙方长期居住；乙方付给甲方一次性转让费人民币一万元整，甲方将共有权证交给乙方；房屋转让后，因此房所产生的产权变更、办全产权、办土地使用证等及其他因此房产生的一切费用均由乙方负责。同年11月24日，原告向被告支付房屋转让费一万元，被告将共有权证书和房屋交付原告。原告与家人共同居住使用至今，其间并以该房屋新地址办理了户籍迁入。原告与被告朱绍鸿的房屋转让合同系私下协议，没有到原营山县氮肥厂咨询报备。 原营山县氮肥厂后更名为南充嘉东化工总厂，原营山县氮肥厂小龙门6号7宿舍3单元3楼6室更名为南充市高坪区望鹤路46号5幢3单元3层2号。2006年9月，营山县人民政府向南充市房改办出具营府函﹝2006﹞52号函件，注明“原南充嘉东化工总厂……，原厂职工住房二宿舍、……七宿舍、八宿舍共224套优惠出售给职工。购房职工按房价的60%交纳了购房款。并于九三年底办理了60%的共有产权证，余下40%的购房款于九四年七月由原厂财务科全部收齐，因……，该笔资金被挪用未能上交，也未到房改部门办理相关手续”，请求南充市房改办将原企业职工共有房屋产权证改办为个人房屋所有权证。南充市房地产管理局为案涉房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权证登记案涉房屋的所有权人为朱绍鸿，此次办理房屋所有权证的费用由原告晏泽文给付，房屋所有权证和土地使用证均由原告晏泽文保管。 另查明，被告朱绍鸿的妻子赵素兰于2002年7月12日去世，朱绍鸿与赵素兰共同生育子女朱波、朱涛、朱渊。 本院认为，本案争议焦点：一、《房屋转让合同书》是否合法有效；二、《房屋转让合同书》转让居住权如何认定；三、案涉房屋权属份额的认定。 针对第一个焦点，本院认为，晏泽文和朱绍鸿签订的《房屋转让合同书》，系双方真实意思表示。双方争议的房屋系房改房，该房屋初始产权属于原营山县氮肥厂，朱绍鸿转让房屋时已经向营山县氮肥厂支付了全部购房款，只是没有将产权全部登记到朱绍鸿个人名下。因此，本案争议的房屋是合法建设并取得了产权初始登记的房屋，并非违法建筑物，房屋的转让不会损害国家和社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定为合法有效。 四被告辩称该房屋涉及继承，被告朱绍鸿处分房屋行为应当认定无效，本院认为，朱绍鸿的妻子去世后，朱绍鸿与其子女未对争议的房屋进行处分，该房屋应当属于朱绍鸿、朱波、朱涛、朱渊的共同财产，朱绍鸿个人无权对房屋进行处分。晏泽文在明知朱绍鸿的妻子刚去世的情况下，向朱绍鸿购买案涉房屋，且未征得其他继承人的同意，具有重大过失，难以认定为善意。但案涉合同签订后，晏泽文已向朱绍鸿支付了合同约定的全部对价，朱绍鸿也将该房屋交付给晏泽文及其家人居住使用近十五年，在此期间，朱绍鸿及朱波、朱涛、朱渊均未对此提出异议，朱绍鸿与晏泽文的房屋转让协议已实际履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，对四被告主张转让合同无效本院不予支持。 二、《房屋转让合同书》转让居住权如何认定。本院认为，《房屋转让合同书》明确约定，晏泽文付给朱绍鸿一次性转让费人民币一万元整，朱绍鸿将共有权证交给晏泽文，还约定房屋转让后，因此房所产生的产权变更、办全产权、办土地使用证等及其他因此房产生的一切费用均由晏泽文负责。事实上，在晏泽文支付一万元转让费后，朱绍鸿将争议房屋及共有权证书交付了晏泽文，之后办理房屋产权证书的手续费也由晏泽文给付。按照当时市场价格，一万元转让费与位于该处的同等房屋销售价值相当，因此，被告认为《房屋转让合同书》转让的是居住权的答辩理由不成立，本院不予支持。 三、案涉房屋权属份额的认定。争议房屋系原营山县氮肥厂的公有住房，分配给朱绍鸿居住，进入房改后由朱绍鸿按照成本价或者标准价购买。房改房的买卖有一定的优惠政策，包括了工龄、职务或职称方面的优惠，是对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，受让主体特定。朱绍鸿转让争议房屋时并没有取得房屋的全部产权，其中40%的产权仍然属于南充嘉东化工总厂，《房屋转让合同书》中也明确了朱绍鸿仅对争议房屋拥有60%共有产权，双方转让房屋时亦未征得南充嘉东化工总厂同意。南充嘉东化工总厂将争议房屋出卖给朱绍鸿，其中的优惠是针对朱绍鸿而不是晏泽文，因此，在南充嘉东化工总厂办理的房屋产权证书上房屋的所有权人是朱绍鸿，朱绍鸿出卖了60%的产权给晏泽文，余40%的产权应当由朱绍鸿及朱波、朱涛、朱渊共有，本案争议房屋应认定为原、被告按份共有。 综上，原告请求确认房屋归原告所有并要求被告协助原告办理房屋权属变更过户手续于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九十四条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告晏泽文的诉讼请求； 案件受理费4616.00元由原告晏泽文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何晓莉 人民陪审员  蒋国胜 人民陪审员  郑宗衡 二〇一七年十二月四日 书 记 员  王 灿