北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第24377号原告：陈逸尘，男，1975年3月11日出生，住北京市朝阳区。被告：廖廷常，男，1971年7月6日出生，住北京市西城区。被告：胡某，女，1974年7月6日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：倪乐，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡爱民（胡某之兄），男，1971年2月13日出生，户籍地新疆维吾尔自治区北屯市。被告：廖某，女，2007年3月18日出生，住北京市西城区。法定代理人：胡某（廖某之母），即本案被告胡某。委托诉讼代理人：胡爱民（廖某之舅），同上。被告：胡贵华，男，1941年9月20日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡爱民（胡贵华之子），同上。委托诉讼代理人：胡某（胡贵华之女），即本案被告胡某。原告陈逸尘诉被告廖廷常物权保护纠纷一案，本院于二〇一五年三月二十四日作出（2015）西民初字第2501号民事判决，被告廖廷常不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第06840号民事裁定，以原判决遗漏必须参加诉讼的当事人，裁定撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第2501号民事判决，发回北京市西城区人民法院重审。重审中，原告陈逸尘申请追加胡某、廖某、胡贵华为被告。本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理，原告陈逸尘、被告廖廷常、被告胡某即被告胡贵华委托诉讼代理人、被告廖某法定代理人以及被告胡某的委托诉讼代理人倪乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令四被告将坐落于北京市西城区红莲南路×号院×号院×层①-504号房屋腾空交付原告；2、判令四被告支付2016年11月1日至腾房之日的房屋使用费（每月7500元，暂计算至2017年12月1日共计97500元）；3、本案诉讼费由被告承担。（原告于本案庭审终结后，向本院申请撤回第2项诉讼请求。）事实及理由:2012年6月15日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告廖廷常签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。协议约定，原告购买被告所有的位于北京市西城区红莲南路×号院×号院×单元504号房屋，交易总价为人民币247万元，定金金额为5万元。补充协议约定出卖人在收到全部房款之日起两个月内将房屋交付给乙方使用。同时合同签订当日，原告依约向被告廖廷常交付3万元，连同之前2万元定金共交付被告廖廷常定金5万元。但被告廖廷常并未按照合同约定履行合同义务，而是找寻诸多理由妄图终止合同。无奈之下，原告于2012年8月份将被告廖廷常起诉至北京市西城区人民法院，要求被告廖廷常继续履行合同。同年9月26日，北京市西城区人民法院作出了(2012)西民初字第22770号民事判决书，判决被告廖廷常继续履行双方已签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。后被告廖廷常不服此判决，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2012年12月18日作出(2012)一中民终字第13767号民事判决书，依法维持一审判决。原告于2013年1月7日向西城区人民法院申请强制执行，西城区人民法院于2013年2月25日立案。原告依生效判决内容于2013年2月28日通过北京市西城区人民法院向被告支付购房首付款73万元。根据合同约定和生效的判决文书，廖廷常应配合原告先将自己欠银行贷款偿清办理解押，再配合原告办理购买房屋银行按揭贷款，但判决生效后，廖廷常拒不配合收受房款，更不提供收款账户的情况下，廖廷常拒绝履行判决内容。后原告向银行支付了100908元代廖廷常办理了还款解押手续。直到2014年6月10日通过法院强制执行将涉案房屋过户至原告名下。2014年6月30日，原告通过法院账户支付85万元、2014年7月28日支付73.91万元。至此原告已经履行完毕了全部的付款义务。依据补充协议约定，被告应在收到全部房款之日起2个月内交房，也就是2014年10月2日是被告交房最后期限，原告与中介我爱我家工作人员多次催促，被告拒不腾房。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告是涉案房屋的房屋所有权人，房屋所有权变更登记后，四被告已经丧失了继续占有涉案房屋的基础，原告作为所有权人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，四被告继续居住在涉案房屋，已经妨害到原告行使物权，故诉至法院。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1、X京房权证西字第XX**房屋所有权证复印件；2、北京市西城区人民法院案款收据（金额73万，No00611946、金额85万，No00749469、金额739100元，No00749872）；3、中国银行2013年10月16日贷款还款凭证；4、《北京市存量房屋买卖合同》（编号：×××）复印件及补充协复印件、京房权证经宣私字第XXXX号房屋所有权证复印件；5、廖廷常与胡某的结婚证复印件；6、（2012）西民初字第22770号判决书复印件、（2012）一中民终字第13767号民事判决书、北京市高级人民法院（2013）高民申字第2646号民事裁定书复印件、北京市第一中级人民法院（2015）一中民申字第04215号民事裁定书、北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23060号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第02200号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2014）二中民申字第08019号民事裁定书、北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17161号民事裁定书、北京市西城区人民法院（2015）西民初字第6923号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第06838号民事判决书、（2016）京民申699号民事裁定书、北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2016）京02民终3148号民事判决书、北京市高级人民法院（2017）京民申626号民事裁定书、北京市第一中级人民法院（2016）京01民撤1号民事判决书、北京市高级人民法院（2017）京民终445民事裁定书。被告廖廷常辩称，一、本案不适用物权保护法律审理，请法院驳回原告的起诉和诉讼请求。二、原告与被告2012年签署的房屋买卖合同确确实实就是一个无效合同，原告据此说经诉讼取得的所谓房屋产权证，其这个所谓的物权不仅是有瑕疵，而是有重大问题的。根据事实，债权合同本就属于无效，更不要说物权合同，法院本就不应做出发生物权变动的判决，因此原告取得的房屋产权证实际是不符合法律的。现在，更不应该以生米煮成熟饭，将错就错的思维做出交付标的物的判决。三、在被告前妻胡某拥有标的物的物权，而房屋买卖纠纷的债权合同审理却完全遗漏了她，剥夺她的诉权的情况下，现在腾房诉讼中若支持原告的腾房请求，必将是严重违反法定程序，剥夺物权原权利人诉权的严重违法行为，因此原告的诉讼请求应以驳回。四、目前的情势与2012年签买卖合同之时比，己发生了巨大的变化，北京市房屋交易经过多次的宏观调控、限购政策的行政强制干预，房屋的价格变化完全不是市场因素作用的结果，房屋的现实交付已是无法履行，且在这些种种巨大形势变化情况下，现实交付也不公平，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。五、当情势发生巨大变化的时候，依据法律规定，若继续履行合同将给当事人生活带来巨大困难，让履行当事人生活陷入困境，无法实现其订立合同时的合同目的的，此时应终止合同履行。本案原告起诉的虽是物权保护纠纷，但实际是原告与被告的债权合同——房屋买卖合同约定的交房环节，实际仍是债权合同的房屋交付环节，应优先适用债权合同法律。六、原告的“腾房”诉讼请求也不符合双方签订的《房屋买卖合同》约定，请法院驳回原告的诉讼请求。七、由于本讼争房子是被告家庭的唯一生活住房，依据相关法规，执行中也是不能腾房的。八、原告起诉、告错了“对象”，造成原告未能取得房屋的原因与被告无关。依据买卖双方与中介三方所签订的《房屋交易保障服务合同》，本房屋买卖合同的所有交易服务，双方都己委托给中介了（第三方），由中介办理买卖双方交易所需的各项服务。现原告未能取得房屋，是中介不履行合同义务、违约造成的，与被告无关。所以：原告的请求不符合三方《房屋交易保障服务合同》的约定，请法院驳回。九、案件中的事实与证据充分证明：原告在与被告的房屋买卖的过程中、存在恶意逾期付款的严重违反合同约定的行为，其行为早已达到了双方合同约定的解除条件；被告作为守约方是合同约定解除合同，合法合约，不存在将房屋腾空交原告自用的违约情形。十、原告在明知合同无效，也明知其自己逾期付款违反合同约定的情况下还反过来告腾房，强取被告的唯一生活住房。而因本买卖合同纠纷引发的众多案件，法院竟对合同无效、原告违反合同约定的事实视而不见，一味支持其要求，严重违反宪法和法律。在案件审理过程中，被告廖廷常向本院提交以下证据材料：1、北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2、2014年10月20日房屋买卖纠纷起诉书复印件、2014年12月9日撤诉申请书及谈话笔录复印件、2015年1月13日房屋买卖纠纷起诉书复印件；3、2012年8月16日买卖合同起诉书复印件、空白同意出售声明书、2012年7月12日原告通过中介发的告知函复印件、2012年7月19日名称为传真的文件一份复印件、2012年10月31日网上投诉答复意见书；4、（2014）西民初字第17464号民事调解书；5、（2012）西民初字第22770号民事判决书复印件及2012年8月24日开庭笔录复印件；6、2014年11月19日开庭笔录复印件；7、房屋交易保证服务合同及交易流程图复印件；8（2014）二中执复字第00208号执行裁定书复印件；9、2014年2月13日询问笔录复印件；10、原告收入证明复印件、原告妻子的户口本复印件、房产证复印件。被告胡某辩称，一、被告拥有讼争房屋70%的产权，其中40%为被告婚前单独所有，被告居住、使用、占有自己购买的房屋，不存在任何违法、侵犯他人权利的行为。二、原告明知被告不同意出售，其与没有被告授权委托的廖廷常签订的房屋买卖合同与被告无关，被告不承担责任。被告也不是(2012)西民初字第22770号、(2012)一中民终字第13767号案判决书的当事人，被告没有义务去履行该判决，该判决对被告没有任何法律约束力。原告与被告廖廷常串通、买卖、骗取讼争房屋产权证，及他们签订的房屋买卖行为并非被告与原告之真实意思表示，该买卖合同对被告自始不发生法律效力，对被告没有法律约束力，被告对原告与廖廷常的所有行为，及因此取得的房屋产权证、变更不认可。三、被告从未出售讼争房屋，原告明知被告不同意出售，也明知被告廖廷常未取得被告的同意出售许可，其与廖廷常的房屋买卖行为系“恶意串通、损害被告的利益”，其行为非善意，所签房屋买卖合同无效。《爱人同意出售声明书》未签、被告未追认，原告与廖廷常的行为系非善意，恶意串通，损害被告（第三方）的利益，合同无效。五、原审(2012)一中民终字第13767号案和(2012)西民初字第22770号案，判决关于合同签订时，被告“不否认、默认出售”讼争房屋的事实认定错误，判决错误。六、原审(2012)一中民终字第13767号案和(2012)西民初字第22770号案，从审理、到判决、遗漏了应该参与诉讼的被告。而现在，腾房时、却又追加了被告，这对被告是极其不公平的，也是极其恶劣的，原审严重地剥夺了被告维护自己权利的一审、二审、再审诉权，其审理及判决严重违反了法定程序，严重侵害了被告的个人财产，完全剥夺了被告作为房屋共有权人的法定权利。因此，原告现基于原诉取得的所谓房屋产权证要求被告腾房，完全不和法，其诉求应予以驳回。七、2014年被告与廖廷常离婚、独自与孩子及父亲生活居住在该诉争房中，该房屋是“属于被告家庭共同生活居住”的唯一住房，被告客观上不具备腾房条件。八、原告虽然暂时取得了产权所有证，但其从未在与廖廷常的房屋买卖合同中取得实际物权，且其合同方廖廷常也一直反对标的物交付及权属登记变更，从未交付标的物，也没有交付标的物的行为及意思表示（合意）。而标的物的物权实际属于被告，也一直在被告的实际掌控之下，因此，原告并未取得物权，其不拥有物权法上的物上请求权之权利主张物权保护纠纷，原告的诉讼请求应以驳回。九、原告与廖廷常串通骗取讼争房屋产权证，其与廖廷常签订的房屋买卖合同并非被告与原告之真实意思表示，该买卖合同对被告自始不发生法律效力，因此，被告对讼争房屋享有物权、所有权的事实没有发生改变，被告享有居住权、使用权和处分权。原告对讼争房屋的权利应通过该房屋买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现。现在，在房屋客观上己不具备交付的情况下，原告要求被告腾房的请求应予驳回，其房屋权利应向廖廷常依据房屋买卖合同之约定基于债权请求权主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。十、原告与廖廷常的买卖交易，原告从一开始就知道被告不同意出售讼争房屋，但其却在长达四年的时间里都没向被告主张过房屋权利，因此，原告对被告的起诉也已过诉讼时效，请求法院予以驳回。十一、从讼争房屋建好、交付之日起，被告就合法的拥有讼争房屋的所有权，并一直居住、占有、使用至今，从未间断，依据物权法第二百四十五条，原告的请求已超过了法律规定的起诉时间，其起诉应以驳回。在案件审理过程中，被告胡某向本院提交以下证据材料：1结婚证复印件及（2014）西民初字第17464号民事调解书；2、449954号房产证复印件、商品房买卖合同（×××）、中国银行北京市分行楼宇按揭担保借款合同（1053号）、中国银行消费信贷还款计划一览、个人抵押商品住房保险投保单（号码：1038371）；3、银行流水明细3页及工行存款凭证1张；4、乐城家园504售房定金发票（金额30000元）、乐城家园504首付款发票（金额69893元）、乐城家园504中行按揭发票（360000元）、乐城家园504房款发票（44元）、契税专用税收缴款书、超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书（No1006033）、北京市国有土地有偿使用收费专用收据、抵押登记费收据、产权代办费收据、北京市住宅公共维修基金专用收据、保险业专用发票；5、广西电力试验研究院与廖廷常关于解除劳动合同、中止劳动关系的协议、广西电力试验研究所收款收据2份、2002年3月28日中国工商银行电汇凭证复印件、2002年2月6日国电电力建设研究所与廖廷常协议书、2003年6月9日收据、借款记录便条2页、汇款凭证及收据5张、收条2张；6、手机短信照片；7、空白同意出售声明书；8、2012年8月24日北京市西城区人民法院开庭笔录复印件；9、照片一张；10、《传真》文件一页；11、（2012）西民初字第22770号民事判决书复印件；12、（2013）西民初字第23060号案件部分庭审笔录复印件；13、2012年8月16日起诉状复印件及该案中原告提交的告知函复印件；14、网上答复意见书复印件。被告胡贵华辩称，1、本诉争房屋为政府的保障性住房（经济适用房），为被告及被告儿子出资资助女儿胡某首付款等款项婚前购买所得，被告女儿拥有讼争房屋的物权、所有权、使用权、占有权、支配权，被告与女儿胡某共同生活，也享有权居住。该房所有权等之所以都登记在廖廷常名下、完全是因为被告女儿是外地户口、受北京市经济适用房的“限购资格”所致。2、因为购买该诉争房屋的大部分钱款系被告与被告儿子在女儿婚前共同出资，被告及儿女们拥有该诉争房屋的大部分权属份额(70%)，被告及女儿拥有讼争房屋的所有权、居住权和使用权。即使是廖廷常与被告女儿离婚想出售讼争房屋，被告及儿女们也应拥有该诉争房屋的优先购买权。而原告却和廖廷常之间恶意串通、共同隐瞒、欺诈被告、双方恶意买卖了该房屋，被告及儿女们也一直都不知情该房屋被买卖，严重侵害了被告及儿女们的合法权利。3、被告是外地户口、退休、与女儿及外孙女一起生活，在北京市并无其他可以居住的房屋。也没有北京市社保证明等，在北京也没有买房的资格，如果腾房、将无处居住，势必流落街头，生活及生存都将受到严重伤害和威胁。根据《老年人权益保障法》，老年人的生活居住场所受法律保护，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋，老年人自有的，子女或者其他亲属、人员不得侵占，因此原告无权要求被告迁出。而原告家庭在北京市区早就有一套住房居住，并无居住之忧，其腾房请求不符合法律。基于上述事实，被告请求法院驳回原告的腾房诉讼请求。在案件审理过程中，被告胡贵华未向本院提交证据材料。被告廖某辩称，1、被告系未成年人、今年刚满9岁，跟随母亲及外公生活在一起，讼争房屋是被告生活、成长必需的生活用房，本身也是政府的保障性住房（经济适用房），是被告作为未成年孩子的最低生活保障，除此房之外，被告家庭在北京市并无其他可以居住的房屋，如果失去房屋：身为未成年的被告将无处居住，势必流落街头，生活及生存都将受到严重伤害和威胁。而原告家庭在北京市早就有一套住房居住，并无居住之忧。2、原告是与被告父亲廖廷常恶意串通、采取共同隐瞒、欺诈的方式，恶意买卖讼争房屋的，其行为严重侵害了被告、被告母亲、外公等的合法权利以及生存权，严重违反法律。3、讼争房屋系被告母亲、外公、舅舅等出首付款从房地产开发商处购买所得，并与父亲在他们婚后按揭贷款，按月支付银行还款，被告母亲胡某拥有无可辩驳的所有权及共有产权。诉争房屋是被告生活、成长必需的生活用房，本身也是政府的保障性住房（经济适用房），被告作为未成年人的最低生活保障，是被告的生存权保障。母亲与父亲离婚后，被告跟随母亲居住在诉争房屋，除此房之外，被告家庭在北京市并无其他可以居住的房屋，被告母亲、外公既没有北京市户口，也没有工作和社保，无法在北京市购房，客观上根本不具备搬出的条件。故原告要求被告腾房、迁出的请求应予驳回，其房屋权利应向被告父亲廖廷常依据房屋买卖合同之约定，基于债权请求权主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。4、依据《中华人民共和国未成年人保护法》第三条规定：末成年人享有生存权、发展权、受保护权、参与权等权利，国家根据未成年人身心发展特点给予特殊、优先保护，保障未成年人的合法权益不受侵犯。原告要求被告迁出诉争房屋的行为严重侵害了被告的生存权，严重违反法律。故请求人民法院驳回原告的腾房诉讼请求。在案件审理过程中，被告廖某未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求及答辩依法提交了前述证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：本案当事人就涉案房屋已有裁判文书有：北京市西城区人民法院（2012）西民初字第22770号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决书、北京市高级人民法院（2013）高民申字第2646号民事裁定书；北京市第一中级人民法院（2015）一中民申字第04215号民事裁定书。北京市西城区人民法院（2013）西民初字第23060号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第02200号民事判决书；北京市第二中级人民法院（2014）二中民申字第08019号民事裁定书。北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17161号民事裁定书。北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2016）京02民终3148号民事判决书。北京市西城区人民法院（2015）西民初字第6923号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第06838号民事判决书、北京市高级人民法院（2016）京民申699号民事裁定书、北京市高级人民法院（2017）京民申626号民事裁定书。北京市第一中级人民法院（2016）京01民撤1号民事判决书、北京市高级人民法院（2017）京民终445号民事裁定书。北京市西城区人民法院（2015）西行初字第315号行政裁定书、北京市第二中级人民法院（2016）京02行终430号行政裁定书。北京市西城区人民法院（2014）西执异字第00019号执行裁定书、北京市第二中级人民法院（2014）二中执复字第00208号执行裁定书。前述生效法律文书认定事实：廖廷常于2003年与开发商签订《商品房买卖合同》，共支付首付款99893元、按揭贷款36万元购买了504号房屋，于2006年6月30日取得产权证，产权性质为经济适用住房。2006年10月20日，廖廷常与胡某登记结婚。2012年6月9日、6月15日，陈逸尘在房屋中介陪同下两次到504号房屋看房，廖廷常、胡某均在504号房屋陪同看房。2012年6月15日第二次看房当日，廖廷常与陈逸尘签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈逸尘购买廖廷常名下的504号房屋，房屋成交价格190万元，房屋配套设施折价57万元。首付款78万元，剩余房款贷款支付。陈逸尘向廖廷常支付了5万元定金。2012年6月18日，廖廷常到银行进行了提前还款预约。2012年6月19日，为办理贷款，评估公司到504号房屋进行评估，评估时胡某在504号房屋内。签订合同时，廖廷常从中介处领取空白的《同意出售声明书》，胡某没有在《同意出售声明书》上签字。2012年7月19日，廖廷常向中介公司通过传真方式发出函件，内容为：因贵方未获得我爱人的签字同意而未完成签署，不能形成有效合同，我已在7月7日通告贵方，并要求贵方同时通告买方。同时我还在7月9日电话通知贵公司要求立即停止一切出售行为。现再次郑重通知贵方立即无条件停止本合同房屋的一切销售行为，立即无条件撤销目前做的网签，立即通知买方处理合同未完成签署导致的无效问题。廖廷常与陈逸尘在履行合同过程中产生争议后，2012年8月陈逸尘诉廖廷常（2012）西民初字第22770号房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求：要求廖廷常继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；要求廖廷常解除位于西城区红莲南路×号院×号院×单元504号房屋的银行抵押、接受购房首付款73万元、协助办理房屋所有权转移登记手续。北京市西城区人民法院认为现有证据可以证明胡某默认廖廷常出售504号房屋，廖廷常以胡某没有签字为由主张合同无效的答辩意见，法院不予采信。廖廷常主张陈逸尘未按照合同约定支付首付款的答辩意见，法院不予采信。陈逸尘与廖廷常签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，陈逸尘与廖廷常均应按合同约定履行义务。遂于2012年9月26日作出（2012）西民初字第22770号民事判决，判决：一、陈逸尘与廖廷常继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）及《补充协议》；二、判决生效后十五日内，陈逸尘支付廖廷常首付款七十三万元；三、判决生效后十五日内，廖廷常办理位于西城区红莲南路×号院×号院×单元504号房屋在中国银行股份有限公司北京崇文支行的抵押权解除手续；四、判决生效后十五日内，廖廷常协助陈逸尘将位于西城区红莲南路×号院×号院×单元504号房屋过户至陈逸尘名下。廖廷常不服该判决向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第13767号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。北京市第一中级人民法院先后于2012年11月16日和12月17日向廖廷常邮寄送达了2012年12月6日开庭的二审开庭传票和（2012）一中民终字第13767号民事判决书，两次均系胡某签收。判决生效后，陈逸尘对（2012）西民初字第22770号民事判决在北京市西城区人民法院申请强制执行，陈逸尘分3次向法院支付案款共计231.91万元，向中国银行偿还贷款本息共计10.090887万元。2014年6月10日，陈逸尘取得504号房屋的产权证书。另，2013年，廖廷常不服北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决，申请北京市高级人民法院再审，后北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第2646号民事裁定，裁定：驳回廖廷常的再审申请。2015年，廖廷常因不服北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决，申请北京市第一中级人民法院再审，后北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民申字第04215号民事裁定，以廖廷常不服北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决，申请北京市高级人民法院再审，后北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第2646号民事裁定，驳回廖廷常的再审申请为由，裁定：本案终结审查。2013年，陈逸尘诉廖廷常（2013）西民初字第23060号买卖合同纠纷一案，诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理权属转移登记的违约金93045元（自合同签订之日起第90日，即自2012年9月16日计算至2013年2月28日止，每日按已付购房款定金5万元的万分之五计算；自2013年3月1日起至被告办理权属转移登记之日止，暂计算至起诉之日2013年10月15日，每日按照已付购房款78万元的万分之五计算）。2、诉讼费由被告承担。同时，廖廷常反诉要求：1、判令原告赔偿被告违约金180565元（分两部分：一部分自2012年6月15日预约还款日的前三天至2012年7月25日，共计40天，每天按照25万元的万分之五支付违约金；另一部分是自2012年7月25日至2013年11月18日，共计481天，每天按照73万元的万分之五支付违约金；两部分合计180565元）。2、判令原告因不诚信、欺瞒贷款、违反政策的违约金440245元（合同约定逾期付款支付万分之五的违约金，原告申请贷款总额为169万元，我认为应以169万元为基数，按照每日万分之五的比率，自2012年6月15日签订合同之日起至2013年11月18日，按照521天计算违约金，数额为440245元）。3、判令原告赔偿因逾期付款造成了被告预购买的房屋涨价造成的其他损失1464225元（2013年11月在海淀区上地房地产开发有限责任公司建设的100余平方米的房屋总价4872513元减去2012年6月份在海淀区上地房地产开发有限责任公司建设的100余平方米的房屋总价2787438元减去180565元减去440245元等于1464265元）。本院经审理认为：根据本院的调查结果，被告确于2012年6月18日到中国银行崇文门支行申请预约还款，预约确定的还款日为：2012年7月18日，但是，被告未提供任何证据证明通知了原告还款的日期。双方签订的《补充协议》第二条约定，原告应在预约还款日前3天交付30万元首付款（含定金5万元）。据此约定和被告预约偿还贷款的确定日期，原告支付30万元首付款的日期应为2012年7月15日之前。根据被告2012年7月19日的传真自述，被告于2012年7月7日和7月9日即通知我爱我家中介公司，停止诉争房屋的出售，且其停止履行合同的理由亦非原告不支付预付款。被告的该行为无论在时间点上还是在理由上，均属于违约行为。由于被告违约，原告曾诉至本院要求被告继续履行合同，本院亦判决了双方应当继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并判决原告陈逸尘支付被告廖廷常首付款73万元。该判决生效后，被告仍不履行判决确定的内容，原告申请强制执行，并主动支付了首付款73万元。综上，是被告的违约行为和拒不执行判决确定的义务的行为导致自己未及时取得购房款。被告陈述原告违约没有提供任何事实根据。故此对被告要求原告赔偿违约金的反诉请求和赔偿因为原告逾期付款，造成被告再次购买房屋涨价造成的其他损失的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿因不诚信、欺瞒贷款、违反政策的违约金一节，由于首付款的数额是双方约定的，在其余贷款的办理过程中，如果原告违反本市购买二套房的贷款政策，应当由相关部门予以调整、处理或处罚。现被告要求原告赔偿因违反购房政策的违约金没有法律依据，亦无合同约定，本院不予支持。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但是双方未约定不办理权属转移登记手续的后果和违约责任；双方虽然约定如原告未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款的万分之五的违约金，但是双方在《补充协议》中又约定，被告应在收到全部房款之日起两个月内，将房屋交给原告使用。现被告并未收到全部房价款，房屋亦未实际交付，原告应当取得房屋所有权证书的日期和实际取得房屋所有权证书的日期均处于不确定状态。故原告请求判令被告按照已付购房款万分之五的比率，向原告支付逾期办理权属转移登记手续的违约金的诉讼请求，没有合同依据，对此本院不予支持。遂于2013年12月13日作出（2013）西民初字第23060号民事判决，判决：一、驳回原告陈逸尘的全部诉讼请求。二、驳回被告廖廷常的全部反诉请求。陈逸尘、廖廷常不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理作出（2014）二中民终字第02200号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2014年，廖廷常不服北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第02200号民事判决，申请再审。北京市第二中级人民法院于2014年2月14日作出（2014）二中民申字第08019号民事裁定，裁定：驳回廖廷常的再审申请。2014年，廖廷常诉陈逸尘（2014）西民初字第17161号房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求：请求法院判令被告赔偿原告逾期支付房款的违约金317820元；请求法院判令被告赔偿原告因其行为而造成原告的房屋差价损失1518861元；请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。本院于2014年9月18日作出（2014）西民初字第17161号民事裁定，以一事不再理原则，裁定：驳回廖廷常的起诉。2015年，陈逸尘与廖廷常（2015）西民初字第5493号房屋买卖合同纠纷一案，陈逸尘诉请：判令被告承担逾期交房的违约金123500元（自2014年10月3日起至被告交付房屋之日止，暂计算至起诉之日，每日按已付购房款247万元的万分之五计算）。增加一项诉讼请求，判令被告承担逾期迁户的违约金154375元（自2015年6月10日起至被告迁户之日止，暂计算至起诉之日2015年10月14日，每日按已付购房款247万元的万分之五计算）。廖廷常反诉要求：判令原告返还诉争房屋并过户给被告。本院于2015年12月18日作出（2015）西民初字第5493号民事判决；判决：一、本判决生效之日起五日内，廖廷常偿付陈逸尘逾期交房的违约金（自二○一五年九月二十日起，至廖廷常实际交付涉案房屋之日止，按每日一百五十元计算）。二、本判决生效之日起五日内，廖廷常偿付陈逸尘逾期迁户的违约金一万元。三、驳回陈逸尘的其他诉讼请求。四、驳回廖廷常的反诉请求。陈逸尘、廖廷常不服一审判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理作出（2016）京02民终3148号民事判决，该判决本院认为部分载明：根据查明的事实及人民法院已生效的民事判决认定的事实，陈逸尘通过人民法院强制执行分别于2013年3月22日交纳购房款73万元、2013年10月16日代廖廷常还清涉案房屋银行贷款本息共计100908.87元、2014年7月3日交纳购房款85万元、2014年7月31日交纳剩余购房款739100元，且廖廷常未及时取得购房款系因其自身原因所致，故陈逸尘主张以其实际交纳完毕全部房款并取得交款凭证之日起两个月作为逾期交房违约金的起算时间，有事实及法律依据，本院予以支持。原审判决对此处理不当之处，本院予以纠正。但原审判决根据本案实际情况酌情调整违约金计算标准并无不妥，本院对此不持异议。关于陈逸尘主张的廖廷常逾期迁户口的违约金一节，廖廷常未依约将户口迁出存在违约，但陈逸尘未提交充足的证据证明该违约行为造成的实际损失，原审法院根据实际情况酌情确定违约金数额并无不妥，本院对此亦不持异议。廖廷常上诉要求陈逸尘返还涉案房屋并将涉案房屋过户到其名下，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决对此认定并无不当，本院予以维持。遂于2016年4月29日作出（2016）京02民终3148号民事判决，判决：一、维持北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书第二、四项；二、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5493号民事判决书第一项为：本判决生效之日起七日内，廖廷常给付陈逸尘逾期交房的违约金（自二〇一四年十月三日起至廖廷常实际交付涉案房屋之日止，按每日一百五十元计算）；四、驳回陈逸尘的其他诉讼请求。2015年，廖廷常诉陈逸尘（2015）西民初字第6923号买卖合同纠纷一案，廖廷常诉请：判令解除廖廷常与陈逸尘签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）及《补充协议》，将房屋产权过户至廖廷常名下；案件受理费由陈逸尘承担。本院于2015年5月12日作出（2015）西民初字第6923号民事判决，判决：驳回廖廷常的诉讼请求。廖廷常不服一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第6838号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2015年，廖廷常起诉北京市住房和城乡建设委员会，要求撤销市住建委所作X京房房权西字第XX**屋所有权证，恢复廖廷常的房产所有权证。本院经审理查明：本院2012年9月26日作出2012年西民初字第22770号《民事判决书》，该判决书载明如下内容：“判决如下：一、原告陈逸尘与被告廖廷常继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）及《补充协议》。二、本判决书生效后十五日内，原告陈逸尘支付被告廖廷常首付款七十三万元。三、本判决书生效后十五日内，被告廖廷常办理位于西城区红莲南路×号院×号院×单元504号房屋在中国银行股份有限公司北京崇文支行的抵押权解除手续。四、本判决书生效后十五日内，被告廖廷常协助原告陈逸尘将位于西城区红莲南路×号院×号院×单元504号房屋过户至原告陈逸尘名下。”廖廷常不服上述判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。2012年12月18日北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第13767号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。本院于2013年11月20日出具（2013）西执调字第287号《协助执行通知书》，该通知书载明如下内容：“我院对陈逸尘诉廖廷常一案的判决书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，请协助执行下列项目：一、将位于西城区红莲南路×号院×号院×单元504号房屋过户至陈逸尘名下。二、原产权证作废。”在审核了陈逸尘提交的（2013）西执调字第287号《协助执行通知书》等材料后，市住建委于2014年6月16日为陈逸尘颁发了X京房权房权证西字第XX**屋所有权证》。本院经审理认为：公民、法人或者其他组织向法院提起行政诉讼，其请求事项应当属于法院行政诉讼的受案范围，对不属于行政诉讼受案范围的，法院应当不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释［2004］6号）明确规定：“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。”根据本院查明的事实，本案被诉X京房权证房权证西字第XX**有权登记行为系被告依据本院协助执行通知书作出的登记行为，属于履行法定协助义务的行为。而现亦无证据材料证明市住建委在协助执行时存在扩大协助执行通知书的范围或违法采取措施造成廖廷常损害的情形，故廖廷常此次起诉不属于法院行政诉讼受案范围。对廖廷常的起诉，本院应予驳回。遂作出（2015）西行初字第315号行政裁定，裁定：驳回廖廷常的起诉。廖廷常不服该裁定，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理作出（2016）京02行终430号行政裁定，裁定：驳回上诉，维持一审裁定。2016年，胡某诉廖廷常物权确认纠纷，要求确认涉案房屋70%的权属份额属于原告所有。后胡某于2016年9月8日撤回起诉。2016年，胡某因陈逸尘与廖廷常房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，诉请：l、确认北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第13767号民事判决及北京市西城区人民法院(2012)西民初字第22770号民事判决认定事实与适用法律错误；2、确认廖廷常与陈逸尘签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；3、撤销北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第13767号民事判决及北京市西城区人民法院(2012)西民初字第22770号民事判决；4、确认胡某是，住北京市西城区房屋（以下简称504号房屋）的所有权人，房屋的婚前部分为胡某个人所有；5、判令陈逸尘将504号房屋的所有权返还胡某；6、案件受理费由陈逸尘、廖廷常负担。北京市第一中级人民法院经审理于2017年1月20日作出（2016）京01民撤1号民事判决，判决：驳回胡某的诉讼请求。廖廷常、胡某不服一审判决，提出上诉。北京市高级人民法院（2017）京民终445号民事裁定书载明：本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，对当事人双方的诉讼标的有独立的请求权，或者没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事案件及北京市西城区人民法院（2012）西民初字第22770号民事案件审理期间，胡某与廖廷常系夫妻关系，共同生活在一起。且胡某于2012年11月代廖廷常签收了北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事案件的开庭传票，又于2012年12月代廖廷常签收了北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决，这足以证明胡某在2012年12月知道或者应当知道北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决书的内容。2014年，胡某以廖廷常擅自将家庭房屋出售，给家庭财产造成重大损失，导致夫妻感情破裂为由，将廖廷常起诉到北京市西城区人民法院，要求与廖廷常离婚，这进一步证明胡某对于原诉判决内容的知晓。胡某于2016年11月17日提起第三人撤销之诉，已经超过了法律规定的起诉期间，胡某的起诉不符合起诉的条件。因该起诉期间属于法定不变期间，并非诉讼时效期间，故原审法院实体判决驳回胡某的诉讼请求不当。遂作出（2017）京民终445号民事裁定：一、撤销北京市第一中级人民法院（2016）京01民撤1号民事判决；二、驳回胡某的起诉。另，2014年，胡某以廖廷常擅自将家庭房屋出售，给家庭财产造成重大损失，导致夫妻感情破裂为由，将廖廷常起诉到北京市西城区人民法院，要求与廖廷常离婚。诉讼中，廖廷常同意离婚，双方达成离婚协议，北京市西城区人民法院于2014年11月27日出具（2014）西民初字第17464号民事调解书予以确认。另，本院依据（2012）西民初字第22770号民事判决，在执行陈逸尘申请执行廖廷常房屋买卖合同纠纷一案过程中，异议人廖廷常提出执行异议。（2014）西执异字第00019号执行裁定书载明：本院认为，人民法院的执行依据，是业已生效的民事判决，裁定和调解协议。陈逸尘诉廖廷常房屋买卖合同一案，已经一审、二审程序确认、符合申请执行的实质要件，廖廷常在判决生效后未主动履行判决确定的义务，人民法院依法强制执行，该执行行为并无不当。廖廷常对此提出执行异议，本院不予支持。遂作出（2014）西执异字第00019号执行裁定，裁定：驳回异议人廖廷常的异议请求。廖廷常不服上述裁定，上诉于北京市第二中级人民法院，经二审审理作出（2014）二中执复字第00208号执行裁定，裁定：驳回廖廷常的异议请求，维持原裁定。上述事实有双方当事人陈述、法律文书、北京市人民法院案款票据等证据在案佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案当中，原告以产权人身份诉请四被告将涉案房屋腾出交还原告。四被告持前述答辩意见予以抗辩。本案中，原告申请撤回第2项关于房屋使用费的诉讼请求，系对其诉权自行处分，不违反法律规定，应予准许。本案中，陈逸尘已于2014年6月经依法登记成为涉案房屋的所有权人。与此同时，廖廷常主张判令陈逸尘与廖廷常继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）及《补充协议》一案的判决不公，申请再审的申请被依法驳回；廖廷常多次要求将涉案房屋返还并过户给廖廷常的诉请请求被依法驳回；廖廷常要求解除与陈逸尘签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）及《补充协议》，将房屋过户至廖廷常名下的诉讼请求，被依法驳回；廖廷常起诉要求撤销X京房权西字房权西字第XX**权证，恢复廖廷常的房产所有权证的诉讼请求，被依法驳回。除此之外，胡某起诉廖廷常物权确认纠纷一案，胡某撤回起诉；胡资因陈逸尘与廖廷常房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起第三人撤销之诉一案的诉讼请求，被依法驳回。故廖廷常、胡某所述的陈逸尘就涉案房屋所持有的所有权证存在的瑕疵或重大问题，廖廷常、胡某已通过各种途径主张权利，均未获支持。故四被告就涉案房屋买卖及陈逸尘涉案房屋所有权人权利所持或衍伸的各项抗辩，均经过各个诉讼及裁判，均未获得生效裁判的支持，故对四被告所持的关于房屋买卖及房屋产权的抗辩，本院不予采信。对于被告所持的涉案房屋尚未交付的抗辩，本院认为，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，涉案房屋在买卖过程中没有实际交付行为，不影响物权的设立。除此之外，已经生效的（2016）京02民终3148号民事判决已经认定：陈逸尘通过人民法院强制执行分别于2013年3月22日交纳购房款73万元、2013年10月16日代廖廷常还清涉案房屋银行贷款本息共计100908.87元、2014年7月3日交纳购房款85万元、2014年7月31日交纳剩余购房款739100元，且廖廷常未及时取得购房款系因其自身原因所致，故陈逸尘主张以其实际交纳完毕全部房款并取得交款凭证之日起两个月作为逾期交房违约金的起算时间，有事实及法律依据，并判决廖廷常给付陈逸尘自二〇一四年十月三日起至廖廷常实际交付涉案房屋之日止的逾期交房的违约金。由此，法院已经认定了房屋应当交付的时间，并认定了廖廷常未按期交房的事实，进而判决廖廷常支付陈逸尘逾期交房违约金。故被告所持的涉案房屋从未交付陈逸尘就不应腾房的抗辩不能成立。对于四被告所持的唯一住房不能执行的抗辩，本院认为，解决居住问题有多种形式。在陈逸尘申请执行北京市西城区人民法院（2012）西民初字第22770号民事判决、北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第13767号民事判决的过程中，陈逸尘先行交纳73万元购房款，随后陈逸尘取得涉案房屋所有权，陈逸尘又于取得房屋所有权之后向法院再行交纳了85万元及73.91万元两笔购房款。上述三笔款项合计231.91万元，可以成为解决住房问题的有效资金支持。与此同时，胡某及廖廷常主张在廖廷常购买涉案房屋之初，廖廷常没有钱，由胡某筹措了购房资金。该主张及自认可在胡某与廖廷常内部形成制约，现二人已离婚，该主张和自认可以成为后续二人进一步划分陈逸尘给付的购房款的基础。故廖廷常及胡某都具备解决今后居住问题的资金保障。胡贵华、廖某作为胡某同住家属，可与胡某一并解决。故四被告所持的唯一住房的抗辩没有事实及法律依据，本院不予采信。针对胡贵华及廖某所持的需要对老年人及儿童给予特殊保护的抗辩，没有事实依据，不能对抗原告依法取得的涉案房屋的所有权，本院不予采信。对于被告所持的时效抗辩，因不动产物权保护的请求权不适用诉讼时效的规定，故该抗辩不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，判决如下：被告廖廷常、胡某、廖某、胡贵华于本判决生效之日起三十日内，将原告陈逸尘名下位于北京市西城区红莲南路×号院×号院×层①-504号房屋腾空交予原告陈逸尘。案件受理费七十元，由被告廖廷常、胡某、廖某、胡贵华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁 佳人民陪审员  岳和平人民陪审员  梁 华二〇一七年十二月二十九日书 记 员  甘雯稳