福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初4364号 原告：厦门市同安区祥桥社区居民委员会，住所地厦门市同安区祥平街道祥桥社区，组织机构代码B3690024-6。 法定代表人蔡阿阳，主任。 委托诉讼代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英瑜，福建同翔律师事务所律师。 被告：杨水泥，男，1956年1月26日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈海鸣，福建银声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶玉婵，福建银声律师事务所律师。 原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会（以下简称祥桥居委会）与被告杨水泥租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥桥社区之委托诉讼代理人张善建、张英瑜，被告杨水泥及其委托诉讼代理人陈海鸣、叶玉婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥桥居委会诉称：被告杨水泥于1987年10月1日开始承租祥桥居委会原综合试验场及房屋，租赁期限至1992年9月30日止；1990年4月16日，双方续签《合同书》壹份，约定继续延期承租七年，租赁期限至1999年9月30日止；1997年2月10日，双方签订《承包合同》壹份，约定延长租赁期限，租赁期限自1991年10月1日至2047年9月30日止，租金按每年递增的办法，2010年起为24000元/年，租金于每年的元月底一次性付清，超期交纳，每月加收租金的10%的滞纳金，租赁期间，如违约必须赔偿对方违约金30000元。杨水泥承租该场所及房屋后，从2001年1月1日开始拖欠租金。2005年7月16日，双方签订《补充协议》约定，因房屋破漏需翻建，翻建房屋总造价双方确认为109200元，以杨水泥应交的2001年-2007年部分租金予以抵扣，抵扣完杨水泥尚欠祥桥居委会2007年租金16800元，2008年及以后的租金按照原合同履行。此后，杨水泥仍未支付租金，截至2016年12月31日止，杨水泥累计拖欠租金238800元。杨水泥于2017年10月10日缴纳2007年1月1日起至2017年4月18日拖欠的租金246000元。祥桥居委会现诉请判令：1.解除原被告于1997年2月10日签订的《承包合同》，终止双方之间的租赁合同关系，杨水泥立即将原试验场及房屋腾空归还祥桥居委会；2.杨水泥支付支付自2017年4月19日起暂计至2017年11月18日止尚欠的租金14000元，至租赁物归还原告之日止的租金按照上述标准计算）；3.杨水泥支付违约金30000元，并支付滞纳金（以238800元为基数，自2016年2月1日起至2017年10月9日止，按照日千分之一计算）；4.本案受理费由杨水泥承担。 杨水泥辩称，一、杨水泥与祥桥居委会是承包关系，并非租赁关系；2.祥桥居委会要求解除双方于1997年2月20日签订的《承包合同》缺乏依据，不能成立。首先，承包合同约定的承包期限还未到期，祥桥居委会无权提前解除合同；其次，杨水泥不存在违约情形。杨水泥未按照合同约定时间缴纳承包款，是由于祥桥居委会不履行合同义务引起，不属于违约行为。三、祥桥居委会要求杨水泥将试验场及房屋进行腾空归还没有道理。祥桥居委会发包范围内的一座面积182平方米的旧房屋，杨水泥经过祥桥居委会的同意翻建和加层，根据《补充协议》第四条约定，该加层的第二、三层的拆迁赔偿归杨水泥所有。如果提前腾空，祥桥居委会应当给予赔偿或补偿。四、祥桥居委会要求支付违约金、滞纳金不能成立。杨水泥未按承包合同约定时间缴纳承包款的责任在于祥桥居委会，且双方已就之前的争议进行了处理，故不存在杨水泥违约的情形。 经审理查明，1997年2月10日，祥桥村经济合作社作为甲方与承包方乙方杨水泥订立《承包合同》：一、承包范围：原试验场场夺及房厝等（附财产清单），经丈量面积约3.4亩的场地；二、承包期限：自1999年10月1日至2047年9月30日止，期限48年。三、承包金额：……2007年交24000元，2008年交26000元，2009年交28000元，2010年至2048年按每亩捌仟元计算，即：扣除桂元占地面积0.4亩，每年实交金额24000元，以上交款时间为每年的元月底一次性交清，超期交纳者每月加收承包金额10%的滞纳金。四、甲方提供的房屋及设施等乙方不得随便更改，如要更新维修，乙方应提前以书面形式向甲方提出申请，批准后方可动工，所需材料及费用由乙方承担，合同期满，一切设施不得拆除，且无偿归甲方所有，原各种设备（房屋）由乙方保修保用，到时按财产表清点归还甲方，若有丢失损坏，照价赔偿。五、该地块属城建规控土地，在承包期内如遇国家及有关部门单位征用开发，双方均应服从规划需要合同自行终止，终止时间以甲方通知为准，承包款按实计算，乙方新增的建筑物赔偿归乙方，赔偿问题由乙方与征用单位理顺，甲方给予补助……九、违约责任，承包期间，双方应信守合同，如违约必须赔偿对方违约金叁万元正。2005年7月16日，祥桥居委会（甲方）、杨水泥（乙方）订立《补充协议》：祥桥居委会于1997年与杨水泥签订试验场承包合同，因承包标的内一座平房面积182平方米土木结构（土块墙）建于60年代，现已破漏墙体部分倒塌属危房，九九年提出翻建意见，因城建规划原因，甲方未作批准，乙方以此为由，2001年停交租金，甲、乙双方多次协商现达成协议如下：一、原土木瓦屋面结构平房包括基础彻底翻建……二、根据现时建筑材料价格，每平方造价600元，总价109200元。由乙方施工并垫资抵交租金。原合同规定乙方应交租金2001年-2007年总额126000元，经计算扣工程款109200元，2007年乙方应再交租金16800元，翻建后房屋面积如有出入按实际计算，工程款及租金多还少补。2008年及以后租金按原合同履行。三、翻建后的房屋所有权归甲方所有。按合同规定乙方可继续使用该房屋。今后如遇城建规划拆迁赔偿全部归甲方所有，装修部分赔偿归乙方所有。四、甲方同意乙方在该房屋加层，具体基建事项由乙方自行理顺。今后赔偿（拆迁）按合同第四条规定。新增部分归乙方所有。而后，杨水泥在原有土木结构房屋上翻建成三层房屋。杨水泥在订立《补充协议》后，未曾向祥桥居委会支付租金。2017年9月10日祥桥居委会委托福建同翔律师事务所向杨水泥发出《律师函》，通知杨水泥于收到律师函之日起五日内向祥桥居委会支付拖欠的租金，逾期仍未支付的，祥桥居委会将收回承租的房屋并追究违约责任。2017年10月10日，杨水泥向祥桥居委会支付租金246000元。 上述事实，有原告祥桥居委会提交的承包合同、补充协议、收款票据等，当事人的当庭陈述笔录在案为证，上述证据经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查、审核，对上述证据相应的证明力予以确认。 本院认为，一、祥桥居委会与杨水泥签订的《承包合同》及其补充协议名为承包实为租赁，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。租赁合同期限最长不得超过20年，超出部分无效，故双方目前的状态应认定为不定期租赁关系。杨水泥未依约支付租金长达数年，已构成根本违约，祥桥居委会要求解除《承包合同》，事实和法律依据充分，应予支持。杨水泥抗辩龙眼树占地、房屋破陋等问题均已在双方《承包合同》及补充协议中进行协商一致，杨水泥以此提出抗辩，依据不足，本院不予采纳。杨水泥承租后，进行建设等产生的房屋等建筑物，依照合同约定，在合同终止后，属祥桥居委会所有，故祥桥居委会有权要求杨水泥将原试验场及房屋腾空归还。至于本案合同早于双方约定而终止，而杨水泥确实在承租地上建有建筑物等，由此可能引发的补偿问题，应由杨水泥与祥桥居委会协商或者诉讼解决。二、截止2016年12月31日，杨水泥拖欠租金238800元，杨水泥于2017年10月10日交纳租金246000元，依照合同标准，该租金交纳至2017年4月18日。自2017年4月19日起的租金（占用费），祥桥居委会主张按照合同标准履行，有合同依据，应予支持。祥桥居委会主张杨水泥支付逾期交纳租金的滞纳金，有合同依据，滞纳金祥桥居委会自行调整为日千分之一，但仍然过高，本院酌情调整为月2%，祥桥居委会主张按照238800元为基数，自2016年2月1日计至2017年10月9日，未超出合同约定，本院予以支持。祥桥居委会还主张违约金30000元，该违约金未明确约定违约事由，且滞纳金已经弥补祥桥居委会的损失，对该违约金诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、于判决生效之日起解除原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会与被告杨水泥于1997年2月10日签订的《承包合同》； 二、被告杨水泥应于本判决生效之日起三十日内将合同项下原试验场及房屋腾空归还原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会； 三、被告杨水泥应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会自2017年4月19日起至实际腾空归还之日止的租金（占用费）（以24000元/年的标准计算）； 四、被告杨水泥应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会滞纳金（以238800元为基数，自2016年2月1日起至2017年10月9日止，按照月2%计付）； 五、驳回原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会的其他诉讼请求。 被告如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币1200元，适用简易程序减半收取人民币600元，由原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会承担200元，由被告杨水泥承担400元。款应于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一七年十二月十五日 书记员  叶彩女 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。