贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2695号 上诉人（原审被告）：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地：贵州省纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人：叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘孟贤，男，1970年11月29日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）：王香莲，女，1981年11月13日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托代理人：刘孟贤，系王香莲之夫。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人刘孟贤、王香莲商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告刘孟贤、王香莲提起诉讼，请求判决：1、被告将纳雍县城南恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号房屋产权证交付原告；2、被告向二原告支付迟延办理房地产权属登记期间（自2013年7月1日起算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止）的违约金，暂计算至2017年4月1日为53117.91元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月2日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的纳雍县城南恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号房，总价款为393466元，被告承诺于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告逾期交付，其应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告至今未按《商品房买卖合同》的约定交付办理商品房转移登记的有关文书，严重损害了原告合法权益，应当依约承担违约责任。 原审被告恒达公司辩称：因以下四方面的原因导致我公司未能如期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书：一、我公司于2007年通过招投标取得城南开发区JCG2007-04地块国有土地使用权，次年8月29日取得《国有土地使用证》，后因政府调整原审批方案，土地使用面积减少，我公司已取得的《国有土地使用证》被收回，直至2014年6月才重新取得《国有土地使用证》；二、因我公司按照政府要求提高了拆迁安置补偿标准，并拆除公司红线外保留建筑，故经政府同意对原审核通过的容积率进行调整，由于容积率的调整，政府职能部门需另行测算相关经济指标，该项工作至今仍未完成；三、2014年6月，政府对我公司开发项目内的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成；四、我公司按原建设工程消防设计审核意见进行施工，后因消防规范变更导致我公司不断对已实施的消防工程进行整改。上述非我公司自身原因导致未能如期交付办理房屋产权转移登记有关文书，按照合同约定，我公司不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2008年8月29日，被告恒达公司以出让方式取得纳雍县雍熙镇城南片区编号为2008-0514、面积为51049.85㎡地块的建设用地使用权。2008年9月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园”建设项目的《建设用地规划许可证》。2010年10月12日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园北8栋”建设项目的《建设工程规划许可证》。2010年12月23日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园北8栋”建设项目的《建筑工程施工许可证》。2011年5月20日，被告恒达公司取得“恒达·雍熙御园-北园8栋”《商品房屋预售许可证》。 2013年5月2日，被告恒达公司为出卖人与原告刘孟贤、王香莲为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:HD2011-0321)，被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房售予原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积138.52平方米，套内建筑面积113.4平方米；按套计算，总价款为393466元，买受人应一次性于2013年5月2日前支付全部房价款。该合同第二十二条约定，出卖人承诺于2013年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年5月2日，原告刘孟贤向被告恒达公司一次性支付了全部房价款393466元。被告恒达公司按约定将纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房交付给原告刘孟贤、王香莲占有使用。 因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告恒达公司在2013年6月30日前不能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告刘孟贤、王香莲,导致原告刘孟贤、王香莲至今未能办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房产权证。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告刘孟贤、王香莲签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今还未办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房产权证，属被告责任，被告构成违约，被告应当向原告承担违约责任。关于被告不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立问题的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告辩称主张于法无据，不予采纳；关于被告违约后如何向原告承担违约责任问题的认定，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同约定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告刘孟贤、王香莲交付办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房转移登记的有关文书，并协助二原告办理商品房产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘孟贤、王香莲支付以购房款393466元为基数从2013年7月1日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金。案件受理费564元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 一审宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉，请求:撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承当违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定，根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人无须承担违约责任。故原审适用法律错误；2、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记；3、由于政府重新出台拆迁政策，致使上诉人开发建设项目拆迁安置成本增加，政府主导要求上诉人采取增加容积率方式解决该问题，故上诉人基于政府安排申请增加容积率，由此导致的逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约后果不应由上诉人承担；4、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，恒达房地产项目消防验收受阻，以致案涉房屋不具备办理商品房初始登记的必备条件；5、双方当事人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人交付有关文书和支付违约金无事实依据；6、《不动产登记条例》实施后，《商品房买卖合同》就案涉房屋产权转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后上诉人不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记的违约责任；7、案涉房屋尚不具备办理初始登记的条件，原审判决上诉人交付房屋产权转移登记的有关文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，上诉人应当免责，原审判决未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人刘孟贤、王香莲答辩称：向答辩人交付办理房屋产权转移登记有关文书是被答辩人应当履行的合同义务，被答辩人逾期交付相关文书构成违约，理应按照合同约定支付违约金。一审判决认定事实和适用法律均无不当，上诉人的上诉于法无据，请求予以驳回。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交证据如下： 第一组证据：（1）编号为JCGZ2007—04的国有土地使用权出让合同；（2）原毕节地委领导指示拆除两栋上诉人获批宗地范围外安置房的图片及房屋照片；（3）会议纪要；（4）纳府通（2006）59号文件；（5）纳雍县城乡规划局对“恒达?雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见；（6）纳府纪字（2010）45号县长办公会议纪要；（7）纳规呈（2010）8号纳雍县城乡规划局关于“恒达?雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议。 证明内容：1、证明上诉人恒达?雍熙御园项目容积率的调整是上诉人按照原地委领导考察项目时提出的现场指示，要求对项目宗地外规划设计及风格不统一的两栋的保留建筑进行拆除，并纳入上诉人项目的整体开发范围；2、证明因纳雍县政府后续大幅度提高了房屋拆迁安置补偿标准，为推进旧城改造速度和解决拆迁安置补偿标准的提高而给包括上诉人在内的县域房开企业增加的拆迁安置成本，政府要求各房开企业按程序申请对项目容积率进行调整，上诉人后续依程序获得了纳雍县政府关于项目容积率调整的正式批复；3、证明上诉人获得项目容积率调整的批复后，完成了对宗地外两栋保留建筑的拆除，并为此承担了大量还房和巨额拆迁安置过渡费的拆迁安置补偿成本。结合纳雍县政府对于县域房开企业开发项目容积率调整存在的普遍性，上诉人向纳雍县城乡规划局申请对恒达?雍熙御园项目容积率进行调整，并非基于逐利目的，而是为了在规划变更法律程序上配合纳雍县政府及城乡规划主管部门完成对恒达?雍熙御园项目容积率的调整。因此，项目容积率的调整不能归责于上诉人；4、证明2014年7月29日的县长办公会议纪录内容证实了纳雍县政府对于项目容积率的调整系基于对项目宗地外两栋保留建筑的拆除需要及后续政府对于房屋拆迁安置补偿标准的提高。 证明目的：恒达雍熙御园容积率的调整并非上诉人为商业逐利而调整，由于容积率调整，拆迁成本增加，出让金之间的换算尚未经政府核算，影响购房户房屋登记转移事宜办理，该因素属于非恒达公司的第三方原因，应当免责。 第二组证据：（1）纳雍县雍熙镇城南片区局部地块《国有土地使用权（补充合同）》；（2）（2008）第0514号、（2014）第0215号《国有土地使用证》。 证明内容：恒达?雍熙御园所涉土地因前期存在红线交叉（宗地边界土地纠纷）、未利用土地（未完成征收的土地）及增加保留建筑拆除面积的情况，经纳雍县城乡规划局、纳雍县国土资源局及上诉人对项目总用地红线进行复测后，纳雍县国土资源局于2014年2月25日另与上诉人签订了《纳雍县雍熙镇城南片区局部地块国有土地使用权（补充合同）》，纳雍县人民政府据此向上诉人重新颁发了“纳国用（2014）第0216号”《国有土地使用证》。 证明目的：恒达?雍熙御园《国有土地使用证》因第三方即纳雍县人民政府原因换发，上诉人应当免于承担违约责任。 第三组证据：（1）纳雍县房产事业局、城乡规划局、国土资源局、房屋征收与补偿局共同出具的《关于解决茶林路拆迁改造项目实施遗留问题的报告》；（2）纳雍县铭源房地产开发有限公司与上诉人及纳雍县房产事业局三方共同签署的《协议书》及其《补充协议》；（3）付款收条、银行支票存根；（4）《国有土地使用证》及宗地图；（5）（2013）12号纳雍县委专题会议纪要；（6）纳雍县城乡规划委员会关于《御景园暨恒达文化商业街设计方案》的审查意见；（7）纳府复（2014）144号关于实施纳雍县旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街设计方案的批复）；（8）2014.7.29会议纪要；（9）纳府通告（2014）5号《关于城南大道封闭施工的通告》；（10）纳雍县市政工程有限责任公司《关于恒达市政下拉槽施工的情况说明》；（11）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（12）北京蓝图工程设计有限公司《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》。 证明内容：1、纳雍县委及县政府为化解铭源公司茶林路旧城改造项目实施过程中出现的拆迁纠纷，安排纳雍县房产事业局、城乡规划局、国土资源局及房屋征收与补偿局四部门向纳雍县城市规划委员会提出建议，该四部门研究后结合项目地块的用地局限、还迁成本以及与相邻的恒达?雍熙御园项目规划不协调的问题，提出了保障规划协调统一、由企业提出调整规划方案的建议的方案。由此，设计单位报送的《御景园暨恒达文化商业街设计方案》（含下拉槽施工设计方案）获得了纳雍县政府的正式批复；2、下拉槽市政项目工程贯穿恒达房地产项目，下拉槽市政工程施工占用了原与市政道路重合的恒达房地产项目消防通道，造成消防车通道受阻。 证明目的：上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府原因导致。 第四组证据：纳府通告（2016）38号《关于实施统一不动产登记的通告》。 证明内容：《不动产暂行登记条例》自2015年3月1日起施行，但纳雍县政府于2016年9月30日才在全县范围内实行不动产统一登记。 证明目的：政府原因导致2016年10月30日前上诉人未能交付办理房屋产权转移登记有关文书。 被上诉人刘孟贤、王香莲质证认为：对上述四组证据的真实性、合法性不予认可，上述证据亦不能证明上诉人违约是由于第三方原因导致，达不到证明目的。 经审查，上诉人恒达公司提供的第一组证据来源合法，内容真实，反映了上诉人申请调整恒达·雍熙御园容积率的事实经过，但此次容积率调整与上诉人所称需拆除项目宗地外保留建筑以及政府提高房屋拆迁安置补偿标准之间并无必然的因果关系。申请调整容积率系上诉人为弥补其拆除项目宗地外保留建筑损失以及减少其他拆迁安置补偿成本而采取的商业手段，政府部门同意上诉人调整容积率不等同于政府部门强制要求上诉人对容积率进行调整，证据中亦未体现上诉人因土地出让金的核算问题影响办理房屋转移登记等相关内容，该组证据达不到证明目的；第二组证据反映恒达?雍熙御园项目原《国有土地使用证》于2014年6月10日重新换发，但上诉人取得换发的《国有土地使用证》至今，仍不具备办理房屋初始登记，交付办理房屋产权转移登记相关文书的条件，《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付相关文书之间无关联性，达不到上诉人的证明目的；第三组证据反映上诉人为解决原茶林路旧城改造项目遗留问题，制定《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》，经纳雍县人民政府批复同意实施。根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿上诉人开发建设的恒达房地产项目，造成恒达房地产项目原设计消防通道受阻，被迫中断使用。同时，政府拆迁征收工作迟缓进一步影响工程进度，导致案涉商品房项目的消防设计不具备竣工验收条件等相关事实，但该组证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，达不到证明目的，不予采信；第四组证据客观真实，但不能证明纳雍县政府实行不动产统一登记时间与上诉人未如期交付办理案涉房屋转移登记有关文书之间的因果关系，与本案待证事实无关联，不予采信。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：1、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书应否承担违约责任？2、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？3、原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 本院认为：关于焦点1、2，本案系商品房买卖合同纠纷， 基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2013年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述5项事由进行抗辩：1、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，由此导致上诉人至今未完成房屋初始登记；2、容积率调整造成上诉人履行交付房屋产权转移登记相关文书的义务迟延，而容积率的调整是政府为解决上诉人拆迁成本增加的问题主导进行的，对于应政府要求调整容积率导致的履行迟延，依约应当免除违约责任；3、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记的法定条件；4、双方约定交付的办理房屋产权转移登记相关文书内容不明，原审判决上诉人交付有关文书并支付违约金无事实依据；5、《商品房买卖合同》签订时《不动产登记条例》尚未施行，该条例实施后，合同约定的办理房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，上诉人不应再承担逾期交付有关文书的违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：1、本案现有证据证明上诉人于2008年取得的案涉房屋《国有土地使用证》确因需要办理变更手续，上诉人于2014年才取得新的《国有土地使用证》，但上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土地使用证》后，仍不能履行交付办理房屋产权转移登记的有关文书，故《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之间不存在必然关联性，上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张对换发前逾期交付有关文书的违约责任不予承担于法无据；2、根据一、二审查明的事实，经政府主管部门同意，上诉人在建设过程中调高了“恒达·雍熙御园”容积率，上诉人作为案涉房地产项目开发商，系容积率调整的直接受益人，客观上获得了减少修建成本、增加利润率的现实效果。上诉人所称调整容积率是在政府主导、要求下进行的抗辩意见不具有合理性，亦无充分、有效证据加以证明；同时，《商品房买卖合同》签订于纳雍县人民政府批复同意上诉人调整恒达·雍熙御园容积率之后，因容积率调整造成规划方案调整以及由此可能导致的合同义务履行迟延，均未超出上诉人签订合同时的合理预见范畴，其现以容积率调整主张免于承担违约责任缺乏事实依据，亦与诚信交易原则相悖；3、上诉人未举证证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故上诉人关于案涉房屋消防设计未经竣工验收，导致其逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书不是其自身原因的抗辩意见亦无事实依据，其主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应当承担违约责任的上诉理由不成立；4、如前所述，上诉人作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务，该义务的履行不因《不动产登记条例》的实施而免除。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知，其关于2016年9月30日后不再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任，以及合同约定应由其交付的办理产权转移登记有关文书内容不明，原审判决其履行交付义务并承担违约金无事实依据的上诉理由不成立，不予采信； 关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，鉴于上诉人至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，原审对此项诉讼主张予以支持不当，二审予以纠正。 综上，上诉人恒达公司的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初986号民事判决第二项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘孟贤、王香莲支付以购房款393466元为基数从2013年7月1日起至被告将办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之一计算的违约金； 二、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初986号民事判决第一项，即：被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告刘孟贤、王香莲交付办理纳雍县恒达·雍熙御园北8栋2单元20层2号商品房转移登记的有关文书，并协助二原告办理商品房产权登记； 三、驳回被上诉人刘孟贤、王香莲的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州恒达房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费564元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1128元，由贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十六日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣