广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1024民初180号 原告：潘国仲，男，1972年9月10日生，壮族，户籍地：广西壮族自治区德保县，现住德保县。 委托诉讼代理人：韦高东，广西中名律师事务所靖西分所律师。 被告：广西德保佳绿房地产开发有限公司，登记住所地：广西壮族自治区德保县城关镇城东社区**。 法定代表人：吴峻峰，总经理。 原告潘国仲与被告广西德保佳绿房地产开发有限公司(以下简称德保佳绿公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告潘国仲及其诉讼代理人韦高东、被告德保佳绿公司的法定代表人吴峻峰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、由被告按双方签订的合同约定向原告支付逾期交房的违约金38201元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年10月24日，原告作为商品房买受人与被告作为商品房出卖人签订商品房买卖合同［合同编号：佳绿(经)房(潜)字2014044号］，原告所买的商品房为潜龙小区3幢2单元502号房，合同约定该商品房建筑面积79.80平方米，单价每平米1870元，总房款149226元，定于2015年3月31日前交房。合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付全额房款149226元，但被告未能在合同约定的期限内交房，直至2016年8月26日才办理交房手续，依照双方签订的合同第九条(即出卖人逾期交房的违约责任)的约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金38201元［149226(元)×5/10000×512(天)］。综上所述，被告未能在合同约定的期限内交房，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，应当向原告支付38201元。 被告德保佳绿公司辩称，1、原告所购买的德保县经济适用房3-2-502室，按合同约定应于2015年3月31日交房，但是依据合同第八条“出卖人可据实予以延期：2，出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后(以政府接到资料的日期为准)，等待验收或者丈量所需的时间”，我公司据实予以延期。见附件--《关于德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期的报告》。2、在建设过程中，由于1#楼、2#楼局部规划用地征地未果，且原2#楼南侧用地红线退移等原因，导致原规划设计总平图需调整，所有后期建设的楼房(包括1#、3#、5#、6#、8#楼)的道路间隔、排水排污、供电管路等都需要进行相应的变动。因小区规划设计方案调整迟迟没有获得批复，在2016年5月初，我司经与经济适用住房主管部门房改办协商后，经过现场考查，决定1#、3#楼的排水排污，供电管路等施工按上报的方案(待批)进行调整改道，并且尽快施工，这才于2016年8月26日与购房户办理了交房手续。见附件--《规划设计总平图调整函》、《关于总平图调整报告函》、《关于1#3#楼尽快施工和验收交房的函》《关于请求县人民政府审批县经济适用住房潜龙小区规划设计总平调整方案的请示》。3、德保县经济适用房是经济房而不是商品房，建房用地是政府划拨用地，销售对象也是政府筛选的，在建房过程中，作为建设方，我们只负责建房，关于延期交房的问题，是由于原本规划问题和有关部门没有批复，当时我们也跟各购房户的代表在会议室开会协商，房改办、建设局也有人参与。综上所述，被告不同意原告的请求事项。 本案争议焦点：原告的诉讼请求有无事实和法律依据？ 原告向法庭提供如下证据：1、身份证，拟证明原告的基本情况；2、商品房买卖合同，拟证明双方之间商品房买卖关系；3、各项交款通知及汇款、存款凭证，拟证明原告已按约交完房款；4、入住通知书，拟证明被告延期交房的事实。 被告对原告提交的证据均无异议。 经庭审质证，原告在举证期限内向法庭提交的证据，被告均无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的依据。 被告向法庭提交如下证据：1、关于德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期的报告；2、规划设计总平图调整函；3、关于总平调整报告函；4、关于1#3#楼尽快施工和验收交房的函；5、关于请求县人民政府审批县经济适用住房潜龙小区规划设计总平调整方案的请示；6、情况说明。以上6份证据的证明目的均拟证明因客观原因造成延期交房。 原告对被告提交证据的关联性和证明目的均有异议，认为：证据1不属于合同约定的免责事由，影响工期的时间也是被告单方面确定，不具有合理性，第二、三、四项原因也不属于不可抗拒的情形，报告是向德保县房改办提出，对原告不具有法律约束力；证据2不属于合同约定的延期交房免责事由，也不属于不可抗拒的情形，而且该落款时间为2016年1月11日，被告作为开发商于2013年私自修改规划设计图，存在重大过错；证据3、4不属于合同约定的延期交房免责事由，恰恰证明了被告没有得到审批的情况下，私自调整总平图，在工程施工中存在严重过错；证据5证明被告在第三方侵权的情况下，没有合理的主张权利，制止侵害；证据６证明被告在总平图调整、延误交房上存在严重过错。 经庭审质证，原告对被告向法庭提供的证据的真实性没有异议，但不认可其证明目的，这些证据与本案事实有关联，能够证实相关案件事实，本院对这些证据的真实性予以确认。 根据上述举证、质证和认证意见及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份［合同编号：佳绿(经)房(潜)字2014044号］。约定原告向被告购买其开发建设的德保县经济适用房“潜龙小区”(商品房预售许可证号为德房预字第01号)第３幢2单元502号住房一套，建筑面积79.8平方米，单价1870元/平方米，总金额149226元，付款方式为银行按揭付款，合同第７条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条“交付期限”约定的交房时间为2015年3月31日前，该条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府接到资料的日期为准），等待验收及丈量所需的时间；３、双方约定：在交房前，买受人应全额付清约定的房款总价，如买受人未办妥银行按揭或未付完应付房款的，则交房期顺延，顺延至付清房款之日止”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定交房逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告2014年8月2日向被告交付定金10000元，2014年9月25日向被告支付补超面积差价1960元，次日支付房款35226元，2014年12月15日向被告支付房款104000元，按期足额交付了房屋价款。被告于2015年6月15日向德保县房改办提交《关于德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期的报告》，提出由于不可抗力等因素造成德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期：1、原总平图1#楼处设计为小区大门，由于征地未果，故外水外电施工需调整并更改设计图，造成1#3#楼该部分施工延至2015年5月30日才得以开工实施，影响施工进度合计60天；2、因残联项目施工占用了1#楼施工道路，造成建筑材料堆放困难，形成多次重复搬运，同时我公司被迫调整采购数量，也造成采购周期延长，影响了施工进度统计约25天；3、因广西受台风暴雨等不可抗力，影响施工进度合计30天；4、德保县市政设施维护、维修造成小区停水停电，也对施工进度造成影响，统计约10天；5、由于上述原因以及该项目征地问题，导致整个小区建设不断调整，施工道路也相应变更，也导致了小区基础设施建设的延误。2016年1月11日，设计单位广州大学建筑设计研究院向德保县住房和城乡规划建设局提交《规划设计总平图调整函》，提出德保县经济适用房1#3#楼局部规划用地征地未果，导致原规划设计总平图调整，将调整后规划设计总平图上报审批。2016年5月12日，被告向德保县住房制度改革委员会办公室提交《关于总平图调整报告函》，提出因德保县住房和城乡规划建设局不同意被告上报的规划设计总平调整，要求房改办组织县相关职能部门到现场了解实际情况并同意其上报调整后的规划设计总平图方案。2016年5月10日，被告向德保县住房制度改革委员会办公室提交《关于1#3#楼尽快施工和验收交房的函》，请求该办同意按上报的调整方案先行施工，尽快完工和验收交房，德保县住房制度改革委员会办公室于次日同意先行施工，届时再按批复的调整方案实施。2016年9月23日，德保县住房制度改革委员会办公室向县人民政府提交《关于潜龙小区经济适用住房总平调整情况的说明》，2016年10月31日，该办向县人民政府提交《关于请求县人民政府审批县经济适用住房潜龙小区规划设计总平调整方案的请示》。2016年8月10日，被告向原告发出入住通知书，26日双方办理交房手续。原告认为被告逾期交房构成违约，应当承担违约责任，双方协商未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原被告双方对延期交房的事实并无争议，合同约定的交房期限是2015年3月31日前，而到2016年8月10日才向原告发出入住通知，延期了490天。被告开发建设的是经济适用房项目，与普通的商品房项目有所区别，主要是取得土地使用权的方式、供应对象范围、售价等方面，被告也取得了商品房预售许可证，而在按有关规定的程序确定买受人后，买卖双方签订的商品房买卖合同，同样应该受合同法的调整。原被告为实现各自的经济利益，自愿协商订立的合同，约定了双方权利义务，是双方的真实意思表示，符合法律规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经按期足额支付了全部购房款，履行了合同义务。合同中约定被告延期交房可以免除责任的条款，一是遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，二是出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府接到资料的日期为准），等待验收及丈量所需的时间。我国合同法上的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，被告所遭遇的造成建设工程延期的情形不在此列。被告2015年6月15日向德保县房改办提交的《关于德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期的报告》所列举造成工程进度延期的5种情形，也不属于“出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府接到资料的日期为准），等待验收及丈量所需的时间”。在合同合法有效的情况下，被告在建设过程中因规划调整等客观情况影响工程进度，未能及时与原告协商沟通，达成补充变更或协议，交房时间超过合同约定的期限490天，又不具备法律规定或合同约定的免责事由，已经构成违约，应当承担违约责任。 综上所述，原告起诉请求被告按合同约定承担延期交房的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。实际延期交房490天，违约金应为36560.37元(149226元×5/10000×490天)。被告提出工程进度延期是因不可抗力原因造成，被告无过错，所以无需承担违约责任的抗辩主张，因缺乏证据支持，理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决如下： 由被告德保佳绿公司向原告潘国仲支付逾期交房的违约金36560.37元。 本案受理费755元(原告已预交378元)，由被告德保佳绿公司负担。 上述债务，限被告于本判决生效之日起10日内一次性付清，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项―――法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农建机 人民陪审员  梁普忠 人民陪审员  黎珀星 二〇一七年十二月十二日 书 记 员  黄郅翔