广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初8214号原告：黄梅峰，女，1948年11月17日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：欧香宝，广东丰立律师事务所律师。被告：广州船舶机械厂，住所地广州市海珠区下渡路12号。法定代表人：卢锦标。委托代理人：王蕾，广东经纶律师事务所律师。原告黄梅峰诉被告广州船舶机械厂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧香宝、被告的委托代理人王蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1996年11月20日，原告向被告购买位于广州市下渡路76号之二的404房和504房，房款共计人民币256000元，双方约定房产证有待厂与开发商协商办理。原告当时即付清了全部房款，被告开具了收条。涉案的鹭苑二期住宅楼76号之二404房和504房是被告与广州市天河区城镇房地产开发总公司合作开发建设的。广州市天河区城镇房地产开发总公司将涉案房屋交付给被告后，被告随即将涉案房屋交付给了原告。1997年5月，原告向案涉房屋广州船舶机械厂鹭苑管理处提出装修申请，管理处亦批准和验收了原告的装修施工。此后自1997年5月至今，原告均一直以业主身份向物业管理处缴纳物业管理费和其他费用并出租。被告也认可涉案房屋已经出售给了原告，因此一直没有向原告主张权利。被告向原告交付案涉房屋之后，却未按约定协助原告办理房地产权属证书，原告多次要求被告与广州市天河区城镇房地产开发总公司协商予以协助，但被告一直未予办理。被告已经进入破产程序，却将已经销售并交付给原告的案涉房屋纳入破产财产范围显然缺乏事实根据。被告经过诉讼，法院判决广州市天河区城镇房地产开发总公司协助被告办理案涉房屋的权属登记手续，因此被告也应当根据约定将案涉房屋权属办至原告名下，故起诉请求判令：1、被告协助原告办理位于广州市下渡路76号之二404房的房地产权属过户登记至原告名下的手续；2、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、被告已被依法宣告破产，案涉下渡路76号之二404房、504房属于被告的固定资产。被告于2009年6月23日被广州市中级人民法院裁定宣告破产。依据2008年3月28日广东旭东会计师事务所有限公司出具《广州船舶机械厂2008年度清产核资报告》以及2009年1月14日广州岭南会计师事务所有限公司出具的《专项审计报告》，案涉房屋仍被认定为被告的固定财产，无资料显示被告已经将案涉房屋销售给原告。同时依据2015年7月10日广州市海珠区人民法院作出的(2014)穗海法民三初字第1719号民事判决，案涉房屋属被告所有，广州市天河区城镇房地产开发总公司应当协助被告办理案涉房屋的房地产权属登记手续。二、案涉房屋虽交付给原告使用，但原被告之间并无房屋买卖关系。按照以往惯常的交易习惯，被告将房屋转售给第三人，均会与房屋买受人签订书面购房协议，并会在收到购房款后向买受人出具正式的财务收款凭证。本案中，原被告之间无书面购房协议，原告也无向被告支付购房款的实质证据，我方认为原被告之间不存在房屋买卖关系。综上，被告认为，案涉房屋的产权属被告所有，原告无权要求被告协助其办理房屋产权过户登记手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告于1997年5月13日开始居住使用广州市下渡路76号之二的404房。2004年9月1日开始，原告将该房屋出租给案外人。2012年8月29日，被告发给原告的《通知》载明，广州船舶机械厂于2009年6月23日被广州市中级人民法院依法宣告破产，经查，你所占有使用的海珠区下渡路76之二504房应属于广州船舶机械厂的破产财产，现广州船舶机械厂管理人拟将该房产予以拍卖，请你在收到本通知之日起三十日内迁出并向管理人交付该房产；若你对该财产权属有异议的，应当于通知书收到之日起三十日内向广州市中级人民法院提起诉讼；等。被告广州船舶机械厂曾向本院提起诉讼，要求广州市天河区城镇房地产开发总公司协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书。本院于2015年7月10日以（2014）穗海法民三初字第1719号民事判决书查明：广州船舶机械厂于2009年6月23日被广州市中级人民法院宣告破产；2008年3月28日，广东旭东会计师事务所有限公司出具《广州船舶机械厂2008年度清产核资报告》记载：下渡路76号之二404房、下渡路76号之二504房，房产证载所有人为天河区城镇房地产开发总公司（注：广州船舶机械厂已全额付款给开发商，未办理产权变更手续）；2009年1月14日，广州岭南会计师事务所有限公司出具《专项审计报告》记载：广州市下渡路76号之二404房、504房（共二套）已被广州市海珠区人民法院查封。根据2008年广东旭东会计师事务所有限公司出具清产核资报告所述，广州船舶机械厂已向开发商购买该房产，但房产证未过户；等。该案判决：广州市天河区城镇房地产开发总公司在本判决生效之日起10日内，协助广州船舶机械厂办理广州市新港西路下渡路12号鹭苑二期住宅楼自编号中梯404、504房（现地址为海珠区下渡路76号之二404、504房）的房地产权属登记手续。该案已于2015年9月24日发生法律效力，现在执行中。据房管部门于2017年11月1日出具的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》反映，新港西路下渡路12号的申报单位为广州市天河区城镇房地产开发总公司，其他注记：限制单元：协助广州船舶机械厂单方办理新港西路下渡路12号鹭苑二期住宅楼自编号中梯404、405房的房地产权属登记手续（收案号：2015-13974）；等。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、一份落款日期为1996年11月20日的证据，内容：兹收到黄梅峰交来购买综合楼二期76号之二#404、#504房款共计256000元，房产证有待厂与开发商协助办理，特此为证。落款处有广州船舶机械厂的盖章。2、签发日期为1992年4月8日的《法人授权委托证明书》，内容：兹授权黄梅峰同志为我方签订经济合同代理人，其权限是：代表本法人就我厂原职校及12家职工宿舍共约壹万平方米地面与外资洽谈建房事宜。签发日期为1993年1月14日的《法人授权委托证明书》，内容：兹授权黄梅峰同志为我方签订经济合同代理人，其权限是：代表本法人为我厂西部中段两幢九层住宅楼的加名合作开发事宜。该两份证明书授权单位处有“广州船舶机械厂”盖章，法定代表人处有“周炳芬”签名。被告质证意见：对证据1的真实性合法性和关联性不予确认，因为按照被告的办事方式，被告在销售房屋时均会与买方签订书面的购房协议，而且在买方支付购房款后，会有被告的财务部门出具收款收据，加盖被告的财务收款专用章，而证据1与被告以往的交易习惯不一样，原告也没有提供更多的证明其已经与被告建立房屋买卖合同关系且已经向被告支付购房款的其他证据；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，因为已经无法与当时签字授权的厂长取得联系，管理人无法取得当时的情况，而且该证据与本案无关。原告于2017年9月7日提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认双方没有签订书面的房屋买卖合同。原告表示：一、原告于1983年调入广州华侨医院工作，1994年办理内退后，先后进入建艺设计有限公司等公司任高管，月薪为9800元-10000元，还拥有8%的公司红利股份；原告的丈夫张祥镛1982年毕业后在华南师范大学任教。家庭收入主要为原告及丈夫的工资、奖金等收入。此外，1986年，张祥镛被公派出国，回国后将从国外购买的四大件（音响、钢琴、电视、录像机）均卖出换了人民币，以及出国期间节约下来的美金。二、1992年，原告的同学周炳芬当时担任被告的厂长，因被告缺乏资金建房，找到原告帮忙，并授权原告以被告基建办副主任的名义联系合作方。在原告联系下，广州市天河区城镇房地产开发总公司与被告合作建设了宿舍楼。当时被告党委开会提出应奖励给原告一套大面积的房子，原告考虑到有两个孩子，且这样白拿不妥，提出在被告与开发商合作开发的商品房中以成本价购买两套住房，并提出两套房子最好是楼上楼下，周炳芬表示同意，答应在建设宿舍楼时，以当时的成本价由被告代为集体购买（因为厂里当时还有十几个关系户想以成本价购买房子），所以就出现了由厂方出面，一次购买十几套房屋并负责办理房产证一事。三、1996年11月20日，周炳芬打电话给原告，要收取购房款，并要求准备好现金，他亲自来取。原告在电话中提出付款的同时要给她盖有被告公章的收据。周炳芬答应了。当日晚上，周炳芬来到原告位于华南师范大学的住房，在原告家的客厅内，将256000元交给了周炳芬。原告、周炳芬两人当场清点了购房款后，随后周炳芬将购房款放入随身带来的黑色皮包中，并拿出收条交给原告。四、原告没有其他证据证明其支付了房款。经本院释明，原告坚持诉讼请求。被告表示：被告没有收到原告支付的256000元，确认周炳芬是被告原厂长，但是不知道是否周炳芬收了这笔钱，在被告破产之前，周炳芬已经涉嫌刑事犯罪潜逃了，至今未抓获归案。关于1996年11月20日的材料，当时公章在周炳芬手上，有可能公章是周炳芬加盖的，但是被告现只能依据审计报告的材料，没有显示收到该笔款项，同时依据被告财务的收款习惯，是有盖财务收款专用章及收据，至今未遇到过其他情况。涉案房屋现尚未过户到被告名下，是因为当时法院的协助执行书中房号写错了，导致无法过户，现正在处理中。确认原告使用涉案房屋是无偿的，没有给过被告租金等，可能当时就是因为原厂长的私人关系，交付涉案房屋给原告使用的。本院认为：依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告主张其因购买广州市海珠区下渡路76号之二404房和504房向被告支付了购房款256000元，并提交一份“收据”予以证明，但原告未能证明其向被告实际支付了房款256000元，被告对此亦予以否认，且双方未签订书面的房屋买卖合同，故原告提交的证据不足以证明原、被告之间存在真实的房屋买卖关系。因此，原告要求被告协助办理涉案房屋的产权过户登记手续，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黄梅峰的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  王穗仪二〇一七年十二月一日书 记 员  陆惠敏林润华