江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终4984号上诉人（原审原告）：刘士国，男，1975年12月29日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市中远投资发展有限公司，住所地江苏省盐城市盐都新区管理委员会616室。法定代表人：张涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张剑，江苏牧剑律师事务所律师。上诉人刘士国因与被上诉人盐城市中远投资发展有限公司（以下简称中远公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘士国提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判中远公司承担自2013年6月1日起至2017年6月15日止按总房款年利率7%计算的逾期交房违约金398521元；2.一、二审诉讼费用由中远公司承担。事实和理由：一审法院认定逾期交房违约金的起算时间从2016年1月1日起计算错误，根据双方在2015年10月13日签订的协议应认定起算时间自2013年6月1日起算，刘士国在该协议中并未放弃2015年9月30日之前的违约金。中远公司辩称，刘士国与中远公司于2015年10月13日签订的补充协议已经将原商品房买卖合同约定的交房时间和违约金比例都进行了重新约定，双方应按照补充协议履行各自义务，按照补充协议约定，逾期交房违约金应当从2015年9月30日再加3个月时间计算，即从2016年1月1日起支付逾期交房违约金。故请求驳回上诉，维持原判。刘士国向一审法院起诉请求：判令中远公司承担迟延交房违约金从2013年6月1日起至2017年6月15日止按总房款年利率7%计算；2.诉讼费用由中远公司承担。一审法院经审理查明：中远公司与刘士国于2013年3月27日签订一份商品房买卖合同，约定：刘士国购买中远公司开发建设的世纪购物广场商业5幢111、211号房屋，商品房的用途为商用，房款合计155万元；交房时间为2013年5月31日前，逾期交房，出卖人向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，以及其他相关事项。合同签订后，刘士国按约支付全部房款，但中远公司未能按约定时间交付房屋。2015年10月13日，双方签订一份协议，约定：刘士国在中远公司购买商业5幢111、211号商铺，已过合同约定交房时间，经协商实际通知交房时间双方约定为2015年9月30日；现经双方协商根据返租协议刘士国同意中远公司将延期交房时间按实际购房价7%年费率返租计算租金给刘士国，并于2016年春节后开始支付其返租费用；刘士国在收到此款后对中远公司延期交付问题不再做任何诉求。双方还约定：刘士国在约定交房时间后再给中远公司三个月的准备时间以提供相关资料，如到期仍不能提供相关材料，则超过该三个月以外的时间仍按上述协议费率计算租金。此后，中远公司未书面通知刘士国交付房屋，双方也一直没有办理交房手续。2017年1月26日，中远公司向刘士国支付延期交房赔付金4万元，刘士国出具了收条。嗣后，因双方为延期交房及是否约定在111号商铺北侧开门等问题发生争议，后刘士国诉至一审法院。一审庭审中，中远公司提交一份“交房证明”，该证明中载明案涉房屋于2016年1月1日交房，但无落款时间。刘士国不予认可，中远公司没有提交有刘士国签收的手续。一审法院另查明，案涉房屋于2015年12月30日办理竣工验收备案手续。2017年6月16日刘士国到中远公司领取案涉房屋钥匙，但双方未办理书面交接手续。一审审理期间，刘士国主张中远公司销售时承诺在111号商铺北侧开门，并在交付时开门到位，但未提供证据，后申请证人中远公司销售副经理单某出庭作证，并要求延期审理，但该证人一直未到庭作证，刘士国也无其他证据证明该事实。一审法院认为，本案中，刘士国与中远公司签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效。各方应当按照约定全面履行自己的义务。中远公司逾期交房构成违约，依法应承担违约责任。双方对逾期交房的违约金以房屋总价款按年利率7%计算无争议，一审法院予以确认。本案的争议焦点为：逾期交房违约金的起算时间。刘士国主张，违约金按商品房买卖合同中约定的时间即2013年6月1日起算，并说明在补充协议中刘士国并没有放弃要求中远公司承担2013年6月1日至2015年9月30日的逾期交房违约责任，因权利的放弃应当明示而不能推定；同时该协议约定于2016年春节后开始支付返租费用，并非约定于2016年春节后开始计算返租费用。中远公司主张按补充协议约定，自2016年春节后计算违约金。一审法院认为，2015年10月13日补充协议中对以下事项进行约定：1.实际通知交房时间约定为2015年9月30日；2.返租费用即逾期交房违约金的标准为年利率7%，并在2016年春节后开始支付；3.刘士国在约定交房时间后再给中远公司三个月的准备时间，如到期仍不能提供相关材料，则超过该三个月以外的时间仍按上述协议费率计算租金。根据上述协议内容，能够确定双方重新约定的交房时间为2015年9月30日，而不是原合同约定的时间2013年5月30日；其次，由于该补充协议的签订时间为10月13日，是在重新约定的时间9月30日之后，即中远公司再次逾期交房后，该交房时间并非实际交房时间，因为没有必要约定已过期的时间为交房时间，本意应是对逾期交房时间节点的约定。由此可以认定，中远公司承担逾期交房违约金的起算时间为2016年1月1日（9月30日，另加三个月准备时间）。故刘士国的上述主张没有依据，理由也不能成立，中远公司辩称自2016年春节后起算，也无依据，一审法院均不予采信。综上，中远公司逾期交房事实客观存在，依法应当承担违约责任。而导致不能交房的原因，除中远公司前期不能交付符合合同约定条件的房屋外，期间刘士国一直主张双方约定了案涉房屋111室北侧开门，这也是双方不能办理交付房屋手续的原因之一（刘士国在第一次庭审中陈述中远公司没有交房关键是111房屋北侧没有开门），而刘士国主张的该事实无任何证据证明。故由此引起纠纷，双方均有责任。中远公司在一审庭审中认可计算违约金的截止时间为2017年6月15日，故一审法院认定中远公司承担逾期交房违约金的起算时间为2016年1月1日，截止时间为2017年6月15日，违约金以房屋总价155万元按年利率7%计算，合计为15.8229万元，中远公司已支付的4万元，应予扣减。刘士国的其他请求，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、中远公司支付刘士国逾期交房违约金15.8229万元，扣减中远公司已支付的4万元，仍应支付11.8229万元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回刘士国的其他诉讼请求。案件受理费22496元，由刘士国负担1081元，中远公司负担21415元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，刘士国称，案涉协议系在2015年10月13日补签，原因是中远公司向其口头承诺案涉房屋于2015年9月30日前实际交付，并按年利率7%支付返租金以赔偿刘士国损失，后至口头约定的交房期满后，中远公司仍未交房，刘士国遂要求中远公司就承诺的内容补签书面协议，后双方于2015年10月13日签订了案涉协议。另，本院要求中远公司提交案涉房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，但该公司未能举证。本院认为，中远公司将案涉房屋出卖给刘士国，双方签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。中远公司未能按约按期交房，应承担相应违约责任。根据查明的事实，双方对案涉房屋逾期交付的问题经协商后于2015年10月13日签订协议一份，该协议中约定，“经协商实际通知交房时间双方约定为2015年9月30日，现经双方协商根据返租协议刘士国同意中远公司将延期交房时间按实际购房价7%年费率返租计算租金给刘士国，并于2016年春节后开始支付其返租费用；刘士国在收到此款后对中远公司延期交付问题不再做任何诉求。双方还约定：刘士国在约定交房时间后再给中远公司三个月的准备时间以提供相关资料，如到期仍不能提供相关材料，则超过该三个月以外的时间仍按上述协议费率计算租金。”据此，对双方约定的交房时间、违约责任应作如下理解：1.关于2015年9月30日应理解为约定的拟制通知交房时间还是对合同约定交房时间的变更。刘士国在本案中陈述，案涉协议系在2015年10月13日补签，原因是中远公司向其口头承诺案涉房屋于2015年9月30日前实际交付，并按年利率7%支付返租金以赔偿刘士国损失，后至口头约定的交房期满后，中远公司仍未交房，刘士国遂要求中远公司就承诺的内容补签书面协议，即案涉2015年10月13日的协议。中远公司主张双方在2015年10月13日协议中对房屋买卖合同约定的交房时间变更约定为2015年9月30日。本院认为，案涉房屋买卖合同约定交房时间为2013年5月31日，签订协议时已逾期交付两年多时间，根据案涉协议约定内容，刘士国的陈述更具合理性，故应认定2015年9月30日为双方约定的交房通知送达时间。2.关于案涉房屋逾期交付违约金应如何计算的问题。⑴关于2015年9月30日前逾期交房违约金应否支付的问题。经查，双方在协议中约定的根据返租协议将延期交房时间按实际购房价7%年费率返租计算租金，属于中远公司就逾期交房期间对刘士国损失的补偿，其实质即为逾期交房违约金。根据该条约定，中远公司应支付已经逾期期间的违约金，即自2013年6月1日起至2015年9月30日止的违约金，计算为155万元×7%÷12个月×28个月=25.3167万元，此款应在2016年春节后支付，即在2016年2月9日开始支付。中远公司称不应支付2015年9月30日前的违约金与双方约定不符，且与协议载明的“……超过该三个月以外的时间仍按上述协议费率计算租金”一句中“仍按”的表述相矛盾，故中远公司该辩解意见不能成立。⑵关于2015年10月1日至2015年12月31日期间中远公司应否支付逾期交房违约金的问题。经查，案涉协议约定刘士国在约定交房时间后再给中远公司三个月的准备时间以提供相关资料，故2015年10月1日至2015年12月31日期间属于双方约定的宽限期，中远公司在此期间不承担逾期交房的违约责任。⑶关于2016年1月1日后中远公司应否支付逾期交房违约金的问题。经查，协议约定，“刘士国在约定交房时间后再给中远公司三个月的准备时间以提供相关资料，如到期仍不能提供相关材料，则超过该三个月以外的时间仍按上述协议费率计算租金”。此处“提供相关资料”的义务，应理解为在2015年9月30日后的三个月内将办理房产证的手续、交房验收手续、住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料提交给刘士国。根据查明的事实，中远公司虽在2015年12月30日办理好竣工验收备案手续，并称已经电话通知交房，但未能举证证明其已将上述有关资料按期交付刘士国，应认定中远公司未能完成合同约定的提供相关资料的义务，故刘士国要求中远公司承担自2016年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金符合双方的约定和法律的规定。综上，中远公司支付刘士国自2013年6月1日起至2015年9月30日止的违约金25.3167万元，及自2016年1月1日起至2017年6月15日止的违约金15.8229万元，合计41.1396万元，扣减已支付4万元，还应支付37.1396万元。综上，刘士国的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初2337号民事判决；二、被上诉人盐城市中远投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付上诉人刘士国逾期交房违约金37.1396万元；三、驳回上诉人刘士国的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22496元，由上诉人刘士国负担1081元，被上诉人盐城市中远投资发展有限公司负担21415元；二审案件受理费7278元，由上诉人刘士国负担478元，被上诉人盐城市中远投资发展有限公司负担6800元。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  周 陇二〇一七年十二月二十九日书记员  周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。