广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初13483号原告（反诉被告）：陈锐彬，男，1973年1月7日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：李任葵，广东任允律师事务所律师。被告（反诉原告）：余庆好，男，1985年7月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：吴浚年，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市祥信置业有限公司，住所地中山市小榄镇升平东路33号A幢四楼之一。法定代表人：余庆好。委托诉讼代理人：吴浚年，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。原告陈锐彬与被告余庆好、中山市祥信置业有限公司（以下简称祥信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，余庆好于2016年12月6日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈锐彬的委托诉讼代理人许艾玲、李任葵，余庆好、祥信公司的委托诉讼代理人吴浚年、田肖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈锐彬向本院提出诉讼请求：1.解除陈锐彬与余庆好于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.余庆好向陈锐彬返还租赁保证金651168元；3.祥信公司对余庆好第二项债务承担连带清偿责任。事实与理由：陈锐彬因经营幼儿园需要租赁场地，经人介绍得知余庆好有一处适合的物业，经协商余庆好同意将其从中山市小榄镇东区股份合作经济联合社承租的位于广东省中山市××东路××至××层及顶层的房产及一处空地转租给陈锐彬，并承诺将配合陈锐彬办理幼儿园经营执照。为此，2016年3月1日，陈锐彬与余庆好签订了《房屋租赁合同》（物业租赁合同20160301），该合同约定余庆好将其承租位于广东省中山市××东路××至××层及顶层的房产转租给陈锐彬用于经营教育培训，房屋面积：7752平方米，租赁期限为2016年3月1日至2025年8月31日止，祥信公司为余庆好的合同义务作担保并在合同上盖章确认。同时双方约定合同租赁保证金为651168元，陈锐彬已全数交付给余庆好。合同签订后，因余庆好未能解决上述物业的电房不具备办学条件的客观问题，导致陈锐彬无法办理幼儿园营业执照，合同目的无法实现，陈锐彬多次要求余庆好解决电房问题以便履行合同，但余庆好均不予处理，致使陈锐彬无法按照合同接收并使用租赁物。因租赁物尚未交付且余庆好一直不肯解决电房问题，故陈锐彬与余庆好协商解除合同，并要求余庆好返还已经收取的租赁保证金，但余庆好竟拒绝返还。综上所述，余庆好拒绝返还租赁保证金的行为已严重侵害陈锐彬的合法权益，故陈锐彬提起诉讼。诉讼中，陈锐彬变更第一项诉讼请求为：确认双方签订于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效。余庆好、祥信公司答辩称，同意确认合同无效。合同签订后，余庆好、祥信公司依约交付了租赁物业，陈锐彬也在租赁物上设立了中山市中彦教育培训有限公司，陈锐彬应按租金标准支付占用费。余庆好向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.确认陈锐彬支付的租赁保证金651168元不予退还；3.陈锐彬支付2016年3月至10月租金1224216元及2016年11月1日起至合同判决解除之日止的租金（按每月162792元计算）；4.陈锐彬支付2016年3月至10月物业管理费31008元及2016年11月1日起至合同判决解除之日止的物业管理费（按每月3876元计算）。事实与理由：陈锐彬与余庆好于2016年3月1日签订“物业租赁合同20160301号”《房屋租赁合同》，约定余庆好将位于广东省中山市××东路××至××层及顶层合计7752平方米的房产按现状出租给陈锐彬使用，陈锐彬自愿承担租赁过程中的各项风险；同时约定第一到第三层及顶层交付时间为2016年3月1日，第四层交付时间为2016年5月1日；合同还约定了免租装修期及租金等。合同签订当天，余庆好按现状将租赁物交付给陈锐彬，于2016年4月7日办妥广东省××小榄镇东区股份合作经济联合社出具的《同意分租确认书》给陈锐彬。陈锐彬于2016年1月16日支付合同定金150000元给余庆好，2016年3月3日支付租赁保证金501168元给余庆好。2016年4月8日，陈锐彬在租赁××××中山市中彦教育培训有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXX。合同签订后，陈锐彬一直拖欠应付租金，已经符合“物业租赁合同20160301号”《房屋租赁合同》第十二条约定的合同解除条件，余庆好请求法院解除《房屋租赁合同》，并根据该条要求确认陈锐彬支付的租赁保证金不予退还；另根据合同第十条约定，陈锐彬应结清实际使用期间的租金、管理费及其他费用。根据我国《民事诉讼法》、《合同法》的有关规定，特提起诉讼。诉讼中，余庆好变更反诉请求为：1.陈锐彬支付2016年3月1日至2016年12月26日期间的房屋占有使用费1528094.4元（2016年3月1日至2016年4月30日按123732元/月，2016年5月1日至2016年12月26日按162792元/月）；2.鉴定费11120元由陈锐彬负担。陈锐彬就反诉答辩称：确认合同无效，但陈锐彬不应该向余庆好支付房屋占用费。原因：1.余庆好清楚陈锐彬没有实际占用涉案租赁物，陈锐彬多次向余庆好表示因电房原因致使幼儿园营业执照无法通过审批，故陈锐彬无法使用涉案租赁物，在余庆好提供的录音中可以看出该点；2.陈锐彬已经于2016年4月23日向余庆好表示不再承租涉案租赁物，余庆好也于2016年6月11日以信件方式向陈锐彬发出租金催收通知书，明确表示若陈锐彬收到通知后5日内不履行支付租金的义务，又不协商解决办法的，余庆好将解除房屋租赁合同，故实际上自2016年6月17日起涉案租赁物已经处于余庆好的控制之下，陈锐彬并未占用涉案租赁物，无需向余庆好支付占用费；3.第一次庭审后，余庆好称已经将租赁物返还给所有权人，而陈锐彬并未办理协助工作，更加说明租赁物已经早已处于余庆好的控制之下，陈锐彬并未实际使用；针对鉴定费，陈锐彬认为双方签订的租赁合同无效，余庆好明知涉案房屋没有取得合法手续就向陈锐彬出租，对合同无效有主要责任，所产生的损失应由余庆好承担。陈锐彬、余庆好与祥信公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证，根据陈锐彬、余庆好与祥信公司的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2016年3月1日，陈锐彬作为承租方（乙方）与余庆好作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》（物业租赁合同20160301），约定余庆好将其承租位于广东省中山市××东路××至××层及顶层的房产转租给陈锐彬，陈锐彬已充分了解该物业的状况，并同意按现状租赁该物业，自愿承担租赁过程中的各项风险。租赁物的面积：7752平方米，租赁期限为2016年3月1日至2025年8月31日止。免租期为：第一层至第三层及顶层自2016年3月1日至2016年7月31日止；第四层自2016年5月1日至2016年9月30日止。交付时间为：第一层至第三层及顶层共有面积5892平方米交付时间为2016年3月1日，第四层共有面积1860平方米交付时间为2016年5月1日。月租金在合同期限内按月支付，具体方式如下：自2016年8月1日至2016年9月30日止，月租金123732元；2016年10月1日至2018年12月31日止，月租金162792元；2019年1月1日至2021年12月31日止，月租金179071元；2022年1月1日至2023年12月31日止，月租金205932元；2024年1月1日至2025年8月31日至，月租金247118元。2016年5月1日前，乙方尚未取得幼儿园经营执照的，于2016年5月份预付2016年8月的租金，于2016年6月预付2016年9月租金，以此类推，直至乙方取得幼儿园经营执照。物业管理费每月3876元（物业管理费收取按租金时间统一收取）。租金、物业管理费及上月其他费用于每月5号前支付。乙方逾期支付的，按欠费总额每日5‰的标准加收逾期付款违约金，逾期达20天的甲方可以自行停止供应水电。如乙方拖欠租金一个月或租金、费用达160000元的，甲方除加收逾期付款违约金外，还可按合同第十二条处理。本合同签订一个工作日内，乙方应向甲方支付相当于四个月租金的租赁保证金，即651168元；甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。合同第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，视为乙方违约：1.乙方拖欠租金一个月或租金、费用达160000元的；2.乙方违反约定，擅自改变该物业用途的；乙方违反约定，擅自将该物业全部或部分转租、转让、抵押、担保的；乙方违反约定，擅自进行装修、拆除、加建或改造的；3.乙方违反约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设施的主体结构损毁的；4.乙方利用该物业从事违法活动的；乙方违反前述约定的，甲方可单方解除本合同并自行收回该物业，乙方支付的保证金不予退还。乙方违约造成甲方损失的，甲方还可追究乙方的赔偿责任。甲方解除本合同的通知自到达乙方之日或者按本合同约定方式送达之日生效。无论上述何种情况解除合同，乙方应于合同解除后30天申请注销、迁移在该物业上的工商登记、税务登记等等行政登记手续及搬离该物业。乙方提交以上受理回执或可证明已实际办理注销手续的其他证明后二个工作日内，甲方退回保证金给乙方。乙方违约造成甲方损失的，甲方还可追究乙方的赔偿责任。”第十三条：“甲方违反本合同约定致使合同目的不能实现的，乙方可单方解除合同。乙方因此选择解除合同的，甲方应在7个工作日内双倍返还保证金（不计息）（但乙方依约仍有租金、费用未支付的，甲方可作相应扣减）；造成乙方损失的，乙方还可追究甲方的赔偿责任。乙方在没有法定解除合同依据或者约定解除合同依据的情况下单方解除合同的，乙方支付的保证金不予退还；造成甲方损失的，甲方还可追究乙方的赔偿责任。”第十五条：“甲方租给乙方使用的楼房该土地属商业使用证，该楼房没有房产证，大楼一次消防已验收。乙方须自行评估承租后开办工商业户申领相关证照的风险。因政策、审批手续等原因造成乙方办理有关手续延误的、或无法办理的，乙方需预先评估，造成一切损失，由乙方自行负责，与甲方无关，且不能以延误办理有关手续或无法办理为由，推迟楼房的计算租金时间，也不能以延误或无法办理为由要求甲方补偿乙方相关的经济损失或者解除合同。”第二十六条：“中山市祥信置业有限公司对甲方的合同义务向乙方承担连带责任保证。乙方幼儿园成立后，经乙方及幼儿园通知，乙方的全部合同权利义务由其幼儿园共同享有或承担连带清偿责任。”2016年2月29日，陈锐彬缴纳租赁定金150000元，2016年3月3日，陈锐彬转账支付租赁押金501168元。以上合计651168元。另查，涉案房产的土地使用权人为广东省××小榄镇东区股份合作经济联合社（以下简称东区经联社），地类用途为商业。1993年11月22日，东区经联社出具《新建（改扩修建）房屋报审表》同意涉案房产报建。2012年3月14日，广东省小榄镇城镇管理综合办公室出具《房屋临时使用证明》，注明建筑物功能为工业用途，首层可作工业配套设施临时商业使用，该房产至今并未办理房产证。2015年3月30日，余庆好与东区经联社签订《楼房租赁合同》，约定余庆好租赁涉案房产。2016年4月7日，东区社区出具《同意分租确认书》：“租户余庆好现把租赁中山市小榄镇东区股份合作经济联合社（以下简称经联社）的物业中山市小榄镇X路X号X幢的房屋，面积为7552㎡分租给中山市中彦教育培训有限公司（法定代表人：陈锐彬）作开办幼儿园使用，且合同租赁到期日没有超原合同租赁到期日，经联社同意其进行分租，分租后租户余庆好必须按原与经联社签订的合同条款执行，对上述物业，租户余庆好分租后所产生一切经济纠纷、赔偿责任、债权债务、安全责任、法律责任等概由租户余庆好负全部责任，与经联社无关。”2016年4月8日，陈锐彬在上述租赁××××中山市中彦教育培训有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX。诉讼中，余庆好提交一份与陈锐彬的录音资料，拟证明余庆好早于2016年3月将租赁物交付给陈锐彬。陈锐彬对录音资料不予确认，余庆好于2017年3月24日提交司法鉴定申请书，要求对其提交的录音资料中两人的声音是否为陈锐彬及余庆好的声音及录音资料的完整性（未经剪辑）进行鉴定。根据余庆好的申请，本院依法委托了广东华生司法鉴定中心对上述问题鉴定，该中心于2017年7月24日出具粤华生司鉴中心【2017】声像鉴字第20号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.未发现检材语音有经过剪辑处理；2.检材中被称“陈总”的语音与样本一中陈锐彬的语音是同一人的语音；3.检材中被称“余总”的语音与样本二中余庆好的语音是同一人的语音。为此，余庆好支付了11120元鉴定费。余庆好提交的2016年4月29日15时42分录音资料有以下对话内容：余庆好：“然后还有那个交接手续，交接手续你都还没有给我签，拖了两个月都还没有签给我，老是说无所谓无所谓，到时就怕你拿这个来说事。”陈锐彬：“他们都说了，就是什么什么，反正我也不知道说什么。”余庆好：“对呀，你看这个交接我两个月前、、、、、、”陈锐彬：“你那个电房应该你弄好的，但现在又说协助我们。”余庆好：“这个电房一开始也没有说我们来处理，从头到尾都是我们配合的形式来处理，是不是？”陈锐彬：（笑）余庆好：“如果呆会有空还是过来，帮我把交接手续签一下，虽然说是形式，毕竟还是要签嘛。公司老是问在我签了没有，我都说一直找你都说了很多次了，你一直都没空过来签。”陈锐彬：“嗯”余庆好：“是不是？那交接手续3月1日就要签的。现在都两个月了你都还没有过来签，这个到时公司问起我也不好说。”陈锐彬：“是呀，很多东西都是呀，现在这个样子也不敢过来签。我就真的搞不懂要怎么说了。”、、、、、、余庆好：“早知道当天我钥匙给你的时候就要你签了就没有后面要你补这个手续的事情。老是说无所谓，现在搞得我两头不到岸，难为我了，真是。”陈锐彬：“不是啦，大家都要体谅才行。”余庆好：“但是你要明白这个。我话说回来，交接这个东西呢，当时3月签合同的第2天，我就把钥匙都给你了，签这个是正常的，不涉及到任何问题存在嘛，是不是？”陈锐彬：(笑)余庆好：“那你现在老是跟我说现在你们可能不租了，现在不给签这个交接手续，你这样我感觉真是很难为情。”陈锐彬：“是呀，你也体谅一下我们这边。”余庆好：“交接手续是很正常的东西来的嘛。”陈锐彬：“我知道，交接是很正常，但是很多东西你都不处理好的话很难，我们只能办一个交接手续其他的都办不了，是吧？”余庆好：“对，起码你能办交接手续我们先把交接手续办完了。你把交接手续办完了，然后其他问题、、、、、、”陈锐彬：“其他问题办不了的话我们办了又怎么弄嘛，是吧？”余庆好：“但是你交接手续，你话又说回来，你老是说这是形式的东西，你久久不来签，公司也老是来提这个问题，都提了十几次了，我都不好意思跟你说，怎么陈总还没来签这个东西，钥匙一早交了，怎么还不来签这个东西？老是在问我签了没有。我说陈总一直太忙，叫他过来签他一直在忙。我只能这样说。但是交接手续和你合同的后续是没有影响的，对不对？”陈锐彬：（笑）。余庆好：“那行吧，明天咱们再约个时间过来谈一下，好吧？”陈锐彬：“好呀好呀。”2016年6月13日，陈锐彬收到余庆好邮寄的《租金催收通知书》，通知书内容如下：“陈锐彬阁下：你我双方2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》，约定我方按现状将位于中山市××东路××至××层及顶层的房屋转租给你方使用，租赁期限为2016年3月1日至2025年8月31日止。根据《房屋租赁合同》第四条第一款第2项、第5项的约定，阁下应于2016年5月5日前预付2016年8月的租金123732元。经多次催促，至今阁下尚未支付该笔租金，已经逾期交租超过一个月。现再次通知你方，请于收到本通知之日起5日内履行支付租金的义务或者协商解决办法。如果你方既不履行支付租金的义务又不协商解决办法的，我方将按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定和《房屋租赁合同》第四条第一款第5项、第十二条第一款第1项、第十二条第二款的约定正式单方解除《房屋租赁合同》，没收保证金。请你积极履行合同为盼！”在通知书上有余庆好的打印体签名，日期为2016年6月11日。2017年4月26日，在本院组织双方询问过程中，双方均要求解除合同，并同意合同解除时间为2016年12月26日。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、陈锐彬有无接收涉案租赁物，是否应支付占用费；二、占用费的计算起始时间及结束时间；三、合同无法履行，陈锐彬与余庆好的责任承担；四、祥信公司是否需要承担清偿责任。首先，陈锐彬有无接收涉案租赁物，是否需要支付占用费。陈锐彬与余庆好于2016年3月1日签订《房屋租赁合同》，余庆好将位于广东省中山市××东路××至××层及顶层的房产转租给陈锐彬使用，但因涉案房产至今未办理权属证明，亦无相关部门的报建手续，故2016年3月1日的《房屋租赁合同》属于无效合同。现双方均确认合同无效，本院予以认可。由于2016年3月1日的《房屋租赁合同》无效，余庆好收取陈锐彬租赁保证金651168元，理应退还给陈锐彬。至于陈锐彬是否需要按租金标准支付占用费，双方对于涉案房屋是否已经交接使用存在争议。根据余庆好提供的录音资料显示，余庆好多次提及涉案房屋已移交给陈锐彬，要求陈锐彬前往办理交接手续，陈锐彬则以笑或“嗯”以及“现在也不敢过来签”等字眼作为回答。2016年4月8日，陈锐彬在涉案租赁物上注册成立中山市中彦教育培训有限公司，距离双方签订合同的时间已有一个多月。租赁物的接收，并不以租赁方是否按约定功能实际使用为准，从双方的对话录音中，可见余庆好实际已将涉案租赁物交付给陈锐彬，但双方并未办理交接手续，且陈锐彬也在租赁物上注册登记了公司。现陈锐彬以租赁物旁有电箱，可能造成无法办理幼儿园证件为由，称至今仍未接收过租赁物，显然理据不足，本院对此抗辩不予采纳。但因双方在合同中约定租赁物的第四层交付时间为2016年5月1日，双方的录音形成时间为2016年4月29日，即余庆好并未提交证据证明其已将租赁物的第四层交付给陈锐彬使用，故本院认定余庆好已交付租赁物的第一至三层及顶层给陈锐彬使用，陈锐彬理应按双方约定的租金标准支付租赁物第一至三层及顶层的占有使用费。其次，涉案租赁物占有使用费计算的起始时间及结束时间。因双方于2016年3月1日签订合同，余庆好亦已在录音中确认在签订合同的第二天向陈锐彬交付了涉案租赁物的钥匙，故应从2016年3月2日开始以双方约定的租金标准123732元/月计算第一至三层及顶层的占有使用费。至于结束时间，虽余庆好曾于2016年6月13日向陈锐彬寄出催收租金通知书，并告知陈锐彬如不缴纳租金或处理，则将单方面解除合同，但因陈锐彬并未将租赁物交还给余庆好，即租赁物仍处于陈锐彬的控制及使用中。另陈锐彬于2016年11月7日起诉至本院，要求与余庆好解除双方签订的租赁合同，余庆好返还租赁押金。余庆好亦反诉要求解除双方签订的租赁合同。即起诉之时，双方在认为合同有效的情况下，签订的租赁合同仍未解除。另双方在2017年4月26日均同意解除合同，并确认解除时间为2016年12月26日。故第一至三层及顶层的占有使用费应计算至双方认为合同解除之日止。第一至三层及顶层于2016年3月2日至2016年12月26日占有使用费应为1212573.6元（123732元/月×9个月+123732元/月÷30天×24天）。第三，合同无法履行，陈锐彬与余庆好的责任承担。涉案租赁物并未办理房产证，亦未有正规的报建手续，余庆好获得租赁物时应已得知租赁物不具有出租的条件，不应继续出租给陈锐彬使用。另陈锐彬在明知租赁物现状的情况下，仍与余庆好签订房屋租赁合同，亦应承担一定的责任。综上考虑陈锐彬、余庆好的实际情况，本院认为就本次租赁行为，陈锐彬、余庆好理应各承担50%的过错责任。故租赁物在交付后并未实际使用所产生的占有使用费，应由陈锐彬与余庆好各承担一半，即陈锐彬与余庆好各承担606286.8元（1212573.6元÷2）。最后，祥信公司是否需要承担清偿责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二十一条，双方约定针对余庆好的合同义务，祥信公司应承担连带责任保证。现余庆好应退还陈锐彬保证金651168元，祥信公司应对此承担连带清偿责任。另由于陈锐彬对余庆好提交的录音资料不予确认，导致余庆好申请司法鉴定，并为此支付了11120元鉴定费，但因鉴定结果最终确认了录音资料内容的真实性，故余庆好要求陈锐彬承担鉴定费11120元，本院予以支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈锐彬与被告（反诉原告）余庆好于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）余庆好应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈锐彬（反诉被告）返还租赁保证金651168元。三、原告陈锐彬（反诉被告）应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告余庆好（反诉原告）支付租赁物占有使用费606286.8元。四、判决第二、第三项相互扣减后，被告余庆好（反诉原告）尚应向原告陈锐彬（反诉被告）支付款项44881.2元。五、被告中山市祥信置业有限公司对上述第四项承担连带清偿责任。六、驳回被告余庆好（反诉原告）的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10312元，由两被告负担；反诉费11692元，由原告陈锐彬负担4639元，被告余庆好承担7053元；鉴定费11120元，由原告陈锐彬负担（上述款项原告陈锐彬已预交10312元，被告余庆好已预交22812元，相互扣减后，原告应于本判决生效之日起七日内返还给两被告5447元，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  张庆争审判员  伍执娟二〇一七年十二月七日书记员  陈嘉欣侯艺喆