广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0111执异187号 案外人：清远市银湖城投资有限公司，住所地广东省清远市经济开发区1号区109室。 法定代表人：吉兴顺，总经理。 委托代理人：陈宇杰，男，汉族，1980年11月5日出生，系该司职员，住广州市天河区。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区云城西路882号101房、201房。 负责人：庞辉，行长。 委托代理人：费丹，广东慕诚律师事务所律师。 委托代理人：陆钊强，广东慕诚律师事务所实习律师。 被执行人：陈国民，男，汉族，1980年5月1日出生，住福建省漳平市。 被执行人：陈秀慧，女，汉族，1982年1月24日出生，住福建省漳平市。 在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司广州白云支行（以下简称中行白云支行）与被执行人陈国民、陈秀慧借款合同纠纷一案中，案外人清远市银湖城投资有限公司（以下简称银湖城公司）对本院查封的位于清远市经济开发区银盏林场银中工区金碧大道001号恒大银湖城四十七号楼10层03号房的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人银湖城公司的委托代理人陈宇杰和申请执行人中行白云支行的委托代理人费丹到庭参加了听证，被执行人陈国民、陈秀慧经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人银湖城公司称：两被执行人购买我方开发的涉案房产，双方于2014年12月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议。两被执行人向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行申请55万元按揭贷款并获得批准，我方为两被执行人的贷款向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行提供阶段性连带责任保证。后因两被执行人拖欠贷款本息，故上海浦东发展银行股份有限公司广州分行宣告全部贷款提前到期，并要求我方承担连带保证责任。2016年9月13日，我方向上海浦东发展银行股份有限公司广州分行偿付两被执行人拖欠的贷款本息547327.29元。根据我方与两被执行人签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，我方履行保证责任后，有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，同时我方必须协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。我方于2016年9月26日向被执行人发出《关于解除商品房买卖合同的通知书》，通知被执行人即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被执行人配合我方办理解除合同的手续。因被执行人未协助我方办理注销备案手续，我方于2017年2月15日向清远市清城区人民法院提起诉讼，且该案已于2017年6月8日开庭审理。2016年11月30日，广州市白云区人民法院作出（2016）粤0111执保1333号民事裁定书，查封了涉案房屋，该查封在我方代被执行人履行保证责任后且我方通知被执行人解除合同后作出。根据我方与被执行人签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，商品房买卖合同解除后，涉案预售商品房预告登记的债权基础已消灭，根据《物权法》第二十条规定，预告登记已失效，该房屋已归我方所有，不属于被执行人的财产，不能继续对涉案房屋采取查封、拍卖等执行措施。现依据民事诉讼法第二百二十七条规定，向法院提出执行异议，请求中止对位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城四十七号楼10层03号房的不动产的强制执行，解除对该执行标的的查封措施。 申请执行人中行白云支行称：广州市白云区人民法院依法查房两被执行人名下的位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城四十七号楼10层03号房的房屋合法有效，在被执行人未履行（2016）粤0111民初11432号民事判决书所确定的全部判项的情况下，不应当解除对涉案房产的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。2016年9月1日清远市国土资源局不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房产权利人是两被执行人，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。法院在查封涉案房产时，房产权利人并未变更为案外人，法院依据生效的裁判文书做出的查封行为合法有效。本案中，案外人基于双方签订的《商品房买卖合同》向抵押权人承担了涉案房产回购的担保责任，其与被执行人产生的是合同之债，是一般债权债务关系，案外人应当以普通债权人身份参与本案执行分配，而非提起执行异议之诉，要求解除涉案房产的查封。综上，请求法院驳回案外人的异议申请。 被执行人陈国民、陈秀慧均无陈述意见。 本院查明：在本院审理原告中行白云支行与被告陈国民、陈秀慧借款合同纠纷一案中，中行白云支行于2016年9月18日向本院提出财产保全申请，本院于次日作出（2016）粤0111民初11432号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告陈国民、陈秀慧名下价值163527.6元的财产。依据该裁定书，本院于2016年9月23日以（2016）粤0111执保1333号立案执行。2016年11月30日，本院向清远市国土资源局不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，查封陈国民、陈秀慧名下的位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城四十七号楼10层03号（不动产单元号：03F000437291）。 根据清远市国土资源局不动产登记中心于2017年6月21日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城四十七号楼10层03号的不动产建筑面积为119.84平方米，不动产权利人为陈国民、陈秀慧；已预告抵押，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，抵押期限为2015年01月28日至2035年01月28日。 另查，银湖城公司与陈国民、陈秀慧于2014年12月27日签订《商品房买卖合同》，约定陈国民、陈秀慧向银湖城公司购买位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城四十七号楼10层03号的预售商品房，用途为住宅，建筑面积共119.84平方米，单价为每平方米8235.28元，总金额798081元。该合同附件四《合同补充协议》约定，在《房地产权证》办理完毕前，陈国民、陈秀慧未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致银湖城公司承担了保证责任的，银湖城公司有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，陈国民、陈秀慧所交的全部款项不予退还，同时陈国民、陈秀慧必须在银湖城公司履行其保证责任后30天内，协同银湖城公司到房管局办理有关解除合同的手续；等。2015年1月28日，上海浦东发展银行股份有限公司广州分行与陈国民、陈秀慧、银湖城公司签订《个人购房担保借款合同》，约定陈国民、陈秀慧向该行贷款55万元用于购买座落于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城四十七号楼10层03号的房产，并以该房产设定抵押，银湖城公司作为保证人根据合同约定对陈国民、陈秀慧的债务在担保范围内承担连带保证责任。 银湖城公司就其与陈国民、陈秀慧房屋买卖合同纠纷于2017年2月15日诉至清远市清城区人民法院，要求确认其与陈国民、陈秀慧2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议已于2016年9月20日解除；判令陈国民、陈秀慧协助其到房管部门办理有关解除合同预告登记及注销备案手续。清远市清城区人民法院于2017年8月11日作出（2017）粤1802民初728号民事判决书，认为银湖城公司要求确认合同于2016年9月20日解除的请求理由不足，不予采纳，并判令解除银湖城公司与陈国民、陈秀慧于2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》；限令陈国民、陈秀慧于判决生效之日起十日内协助银湖城公司到涉案房屋物权登记机关办理注销《商品房买卖合同》备案登记手续。2017年11月20日，清远市清城区人民法院出具生效证明书，证明（2017）粤1802民初728号民事判决书已于2017年10月29日发生法律效力。 听证中，案外人银湖城公司称其在（2017）粤1802民初728号案件诉讼中已向清远市清城区人民法院如实陈述涉案房屋已被本院查封的事实，并向该院提交了涉案房屋的查册证明。但案外人对此未能举证证实，且该案民事判决书审理查明部分并未记载涉案房产不动产预告登记的相关情况及已被本院查封的事实，也未记载当事人有提交及被采纳涉案房产不动产预告登记的相关证据。 本院认为：案外人银湖城公司主张其对本院查封的位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号恒大银湖城四十七号楼10层03号房产享有所有权而提出排除执行异议，本院对案外人提出的执行异议依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。根据最高人民法院相关司法解释规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。根据涉案房产《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房产已办理预告登记，登记的不动产权利人为被执行人陈国民、陈秀慧，故可认定陈国民、陈秀慧系涉案房产的所有权人，本院查封陈国民、陈秀慧名下涉案房产并无不当。 根据《中华人民共和国物权法》的规定，当事人就不动产物权办理预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后债权消灭的，预告登记失效。案外人银湖城公司主张其对涉案房产享有所有权，是基于其作为《个人购房担保借款合同》的保证人，在承担保证责任后，依据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，有权单方解除合同并收回该商品房。根据物权法上述规定，只有在两被执行人对案外人享有的合同债权消灭的情况下，涉案不动产的预告登记才失效。而两被执行人对案外人享有的合同债权是基于双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定产生，因此只有在该合同被宣告解除之时，涉案不动产的预告登记才失效。对此，清远市清城区人民法院于2017年8月11日作出（2017）粤1802民初728号民事判决书，认为银湖城公司要求确认合同于2016年9月20日解除的请求理由不足，不予采纳，并判令解除银湖城公司与陈国民、陈秀慧于2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》，因此，可认定案外人和两被执行人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于该判决生效之日即2017年10月29日才告解除，远在本院查封涉案房产之后。因此，案外人银湖城公司的主张缺乏事实和法律依据，不能证实其对涉案房产享有所有权。 此外，清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初728号民事判决书是在本院查封涉案房产后作出的另案生效法律文书，且案外人并未举证证实其在该案诉讼中已如实向清远市清城区人民法院如实陈述涉案房屋已被本院查封的事实，该案民事判决书审理查明部分也并未记载涉案房产不动产预告登记的相关情况和已被本院查封的事实，同时未记载当事人有提交及被采纳涉案房产不动产预告登记的相关证据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，案外人依据执行标的查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 综上所述，案外人银湖城公司提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人清远市银湖城投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张文茵 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一七年十二月十三日 书 记 员  陈素拥