海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初9017号原告：陈小宁，男,1987年9月14日出生,汉族，住海口市。原告：李彩嫚，女,1987年9月14日出生,汉族，住海口市。两原告共同委托诉讼代理人：左伟，海南新概念律师事务所律师。被告：海南鑫长城房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区国贸路**新达商务大厦**。法定代表人：罗涌宁，总经理。委托诉讼代理人：陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。原告陈小宁、李彩嫚与被告海南鑫长城房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告陈小宁、李彩嫚的委托诉讼代理人左伟、被告海南鑫长城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈宗泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小宁、李彩嫚诉称，原告与被告签订《海口商品房买卖合同》，购买被告开发的位于海口市××区号熙海蓝天1#楼1002号房，原告已经按照合同约定履行了付款义务，全额支付了房价款。2017年6月7日，原告到熙海蓝天现场办理交房手续，但被告并没有按照合同第九条规定向原告出示房屋符合交付条件的证明文件及有关资料，也未按照合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据合同第九条规定，“出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：由出卖人补齐有关资料后交接”，被告的行为已经违反了合同约定，并且经原告一再要求，被告的工作人员态度恶劣，不但未作任何合理解释，反而一再要求原告签署《确认书》，“确认其房屋已达到合同约定的条件，并放弃追究开发商逾期交房的违约责任，保证不对开发商逾期交房提起任何诉讼”，不签署此《确认书》，就不准收房，也不准进行装修。出于无奈，原告拨打12345市民热线咨询住建局等相关部门，答复称熙海蓝天房屋尚未通过人防等验收，尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋未达到达到约定的交房条件。原告向被告邮寄了《交房异议书》。根据《建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《消防法》第十五条规定“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用”，《人民防空法》第四十九条规定“建筑工程在人防方面经验收合格后方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉讼房屋至今未通过竣工验收，未达到交房条件，其所谓的交付，根本不是善意履行合同，只是为了恶意推卸责任，不是真正的交付。按照合同第八条规定，“被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用”，合同第十一条规定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：逾期在300日以内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行”。以房价款606586元为基数，按照每日万分之一的标准，从约定的交房日期的次日即2017年1月1日起暂计算至2017年6月7日，606586元*0.0001*158天=9584元，最终数额计算至被告将竣工验收合格的房屋交付原告使用之日止。自2017年1月1日至今，原告一家在外租房住，被告的逾期交房行为给原告带来了很大的经济损失，2017年1月-6月原告为此支付的房屋租金共计16800元（月租金2800元*6个月=16800元），合同约定的违约金过低，无法赔偿原告因此造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，请求将赔偿金额增加至原告因此造成的实际损失16800元。被告逾期交房的行为侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，原告特诉至贵院，请求判令：1、被告继续履行合同义务，交付符合合同约定条件的房屋；2、被告赔偿原告因逾期交房造成的租房实际损失16800元（月租金2800元*6个月=16800元，自合同约定的交房日最后一日2016年12月31日的次日2017年1月1日暂计算至通知交房月2017年6月，最终数额计算至被告将竣工验收合格的房屋交付原告使用之日止）；3、本案所有诉讼费用全部由被告承担。被告海南鑫长城房地产开发有限公司辩称，一、被告逾期交房存在政府施工管控、市政配套工程不到位、高压线路在工程消防通道造成无法施工、不可抗力的台风天气及停电无法施工等非被告原因，在此期间的逾期交房的违约责任依法不应由被告承担。1、因楼层高度涉及国防设施安全运转问题，海口市规划局、海口市建设工程质量安全监督站曾发函要求被告停止施工，待规划部门核查后同意复工，即2015年11月19日至2015年12月23日期间无法施工的34天，属于合同第八条第二款第2项因政府原因而致延误的情形，应从逾期交房的时间中予以扣除。2、市政配套工程不到位造成建设困难。通常电、水、路是项目建设所必须的市政配套条件，但熙海蓝天项目南侧的市政配套道路育才路未修建，被告于2014年底取得施工许可证后，因育才路是坑洼土路，周边不断填土，导致土路后期比开工时的土路标高还高了1米多，2017年2月8日，经被告致函海口市规划局咨询，该局函复育才路还只是规划道路，没有新规划的复函。此时，熙海蓝天项目主体已完工，无奈之下被告只能按原设计施工，育才路的标高仍然比熙海蓝天小区门前广场高出许多。该情况属于合同第八条第二款第4项因市政配套的批准和安装迟延而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣除。3、政府所设立的高压管线在被告土地的红线范围内，且正处消防通道，导致被告机械无法进入正常施工，另外深基坑施工难度大，影响安全，被告无奈重新请设计院修改设计，改变施工方案，后与相邻的华南热带植物学院多次、长时间的沟通协商后，将该学院围墙拆除，从该学院进入进行相应的施工，施工完毕后我司才重新为该学院建筑起新的围墙。因为长时间的协商、修改设计，施工难等原因导致耗费了大量的时间。被告认为，上述造成延误的情况，属于合同第八条第二款第3项因施工中遇到异常困难而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣减。4、施工期间存在不可抗力的台风天气，导致无法施工。2015年6月20日至2016年10月19日期间，共出现“鲸鱼”等8次台风，台风影响天数共计26日。属于合同第八条第二款第1项因不可抗力而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣除。5、施工期间存在停电的情况，导致无法进行施工。2015年2月8日至2017年1月11日共计9日，因停电无法施工，属于合同第八条第二款第7项因其他非出卖人所能控制情形发生而致延误的情形，该时间段应从逾期交房的时间中予以扣减。综上，由于存在以上非被告原因导致逾期交房的责任，不应由被告承担。二、原告存在逾期付款的情况，被告有权顺延交房。原告未与被告达成互不追究违约责任，被告将保留提起诉讼的权利。另依据合同附件七本合同补充协议第三条第1项的约定，买受人应按交房通知书中确定的交房时间前来办理收房手续、收房时应向出卖人交齐办理房产证的所需资料，缴清房价款（含按揭款）、违约金（若有）、办理房产证费用、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交房时间，并无须承担任何责任。综上，原告未与被告达成互不追究违约责任一致意见，其所诉请的逾期交房违约金应扣减非被告原因造成逾期交房的时间以及原告应向被告缴纳的逾期付款违约金后，进行相应的判决。经审理查明，被告为位于海口市××区号熙海蓝天商品房项目的开发商。2015年10月17日，原告陈小宁与被告签订《熙海蓝天商品房认购书》约定，原告购买熙海蓝天1号楼A单元1002号房，总房款为612713元，原告须于《商品房买卖合同》签订的同时支付总房款的30％首期款，余款向银行、公积金管理中心贷款支付；于认购书签订之日起10日内与被告签订《商品房买卖合同》并同时支付首期款或全部房款等。2015年11月10日，原告陈小宁、李彩嫚（买受人）与被告（出卖人）签订《海口商品房买卖合同》约定，买受人购买熙海蓝天1号楼10层1002房，总房款为606586元，自认购书签订之日起10日内支付全部房款的25％首期款156586元，余款450000元应于2015年12月11日前申请办理银行、公积金按揭手续并按照按揭方式付款；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）、因国家法律法规、政策调整或政府行为而致延误的；（3）、因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而致延误的；（4）、因市政配套的批准与安装迟延而致延误的；（5）、因买受人在订立合同后对合同或附件的条款提出变更、修改的；（6）、因买受人逾期付款或或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按逾期天数相应顺延交房时间；（7）、其他非因出卖人所能控制情形而致延误的。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在300日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。此外，双方还签订补充协议约定，买受人应按交房通知书确定的交房时间前来办理交房手续，收房时应向出卖人交齐办理房产证的所需资料，缴清房价款（含按揭款）、违约金、办理房产证费用、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而累计逾期天数相应顺延交房时间，并无须承担任何责任。合同还对房产交接的条件、方式及其他双方的权利义务作了约定。双方在签订认购书、《海口商品房买卖合同》及补充协议后，原告于2015年12月16日支付了首期款156586元，于2016年3月10日通过建设银行海口海港支行按揭贷款支付450000元，被告于2015年12月16日和2016年4月27日给原告开具了156586元和419671元的销售不动产统一发票。2017年6月1日，被告向原告邮寄交房通知书，通知原告于同年6月7日办理交房手续，在办理交房手续时，原告认为被告交房不符合合同约定的条件而拒绝接受交房，并随后向被告寄出收房异议书，但被告拒签。在熙海蓝天项目施工过程中，因该项目对相邻的部队军事项目有影响，2015年11月19日和11月20日，海口市规划局、海口市建设工程质量安全监督站分别向被告发函要求暂停熙海蓝天项目的施工待核查，2015年12月16日和2015年12月23日，上述两部门分别给被告致函同意恢复施工。2017年2月，被告认为熙海蓝天项目南侧未建好的规划道路育才路标高与熙海蓝天项目场地标高相关联，向海口市规划局致函要求提供育才路竖向标高等相关资料，2017年2月8日，海口市规划局给予复函称，根据《海口市城西片区控制性详细规划》，该道路具体标高详见附件，并附道路竖向规划图。此外，被告提供来源于网络公开信息的海口市供电局发布的2015年2月4日至2017年1月11日九次海口市区停电公告，其中2015年2月8日08：00-20：00、2016年4月20日08：00-20：00、2016年9月24日07：30-19：00，标明停电路段为学院路一带。另查，2017年7月26日，熙海蓝天项目经海口市住房租城乡建设局核准，给被告发放建筑工程竣工验收备案证。2016年12月23日，原告陈小宁与出租人李恩焕签订《个人租房合同》约定，原告陈小宁自2017年1月1日起承租海口市琼山区府城镇中山南路垦复小区B-801房，2800元/月，原告陈小宁同意预交一个月的租金作为押金，合同终止时退回。合同签订后，原告陈小宁缴交了2017年1月至6月的租金，共计16800元，出租人李恩焕向原告陈小宁出具了六张编号为11367537至11367542连号的收据，原告陈小宁另遂月缴交电费300元至350元不等，用电量每月450度至500度等。以上事实有《熙海蓝天商品房认购书》、《海口市商品房买卖合同》及其补充协议、付款凭证、销售不动产统一发票、建设银行付款凭证、《熙海蓝天竣工预验收签到表》、《建设工程消防竣工验收备案抽查告知书》、《民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》、海口市规划局《关于暂停熙海蓝天项目施工建设的函》、海口市建设工程质量安全监督站《关于暂停熙海蓝天项目施工的通知》、海口市规划局《关于恢复熙海蓝天项目施工建设的函》、海口市建设工程质量安全监督站《关于恢复熙海蓝天项目施工的通知》、收房通知书、收房异议书、熙海蓝天项目所在地区的停电公告等，以及当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点问题为，一、被告主张延期交房及被告逾期交房的事实是否清楚，证据是否充分；二、原告主张被告赔偿因逾期交房造成的租金损失的事实是否清楚，证据是否充分。一、被告主张延期交房及被告逾期交房的问题。原、被告双方签订的《熙海蓝天商品房认购书》、《商品房买卖合同》及附件七的补充协议，均为商品房买卖合同的组成部分，是双方真实意思的表示，除《熙海蓝天商品房认购书》中总房款与支付首期款的约定与《商品房买卖合同》冲突无效外，被告已取得商品房预售许可证，合同未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方当事人都应依约履行合同约定的义务。根据双方合同的约定，原告应自签订认购书之日起10日内即2015年10月27日前支付首期款156586元，剩余房款450000元应于2015年12月11日前支付，但原告分别至2015年12月16日和2016年3月10日才支付，逾期付款天数分别为50天和88天，被告主张应按累计逾期天数顺延交房时间，符合合同的约定，事实和理由充分，本院予以采信。被告在熙海蓝天项目施工过程中，因对相邻部队军事项目造成影响被政府职能部门通知暂停施工，从2015年11月19日至2015年12月23日共34天，被告主张应从逾期交房的时间中予以扣除，证据充分，符合合同的约定，本院予以采信；在施工期间遇供电部门线路检修停电，其中2015年2月8日、2016年4月20日和2016年9月24日3天时间标明停电路段为学院路一带，因本案涉案项目位于学院路，因此，被告主张的该3天时间无法进行施工，应从逾期交房的时间中予以扣除，证据充分，亦符合合同的约定，本院予以采信，其他时间，证据不足，不予支持；被告主张熙海蓝天项目南侧的规划道路育才路标高问题影响项目施工，其提供的证据不足以证明对项目施工的实际影响及延误施工的时间，不符合合同的约定，本院不予采信；被告提出的因原高压线路位于项目土地红线范围内，且处于消防通道，影响正常施工，其提供的证据不足以证明对项目施工的实际影响及延误施工的时间，不符合合同的约定，本院亦不予采信；被告主张的因施工期间遇八次台风天气影响，其提供气象部门的资料证明不符合法律规定的形式，亦不足以证明台风天气影响至无法施工的程度和时间，故不属于合同约定的不可抗力的情形，本院不予采信。根据双方合同的约定，被告应在2016年12月31日前依合同约定交房，但交房时间应按上述符合合同约定的事由累计的175天（50＋88＋34＋3）予以顺延，故本院认定被告应于2017年6月25日前交房，之后视为逾期交房。2017年5月17日，涉案工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位进行竣工验收并通过，因合同约定以商品房经验收合格为交付使用的条件，故2017年5月17日应视为符合合同约定的交房条件。被告通知交房日期为2017年6月7日，早于按合同约定应扣除顺延交房的时间，符合双方合同的约定；至于2017年7月26日被告取得海口市住建局核发的竣工验收备案证，是建设行政主管部门行使管理权的一种方式，不属于竣工验收的范畴，根据合同的实际履约情形，从公平原则出发，本院认为被告确定的交房日期并无不当，原告拒绝接受交房的理由不充分，房屋应自被告确定的交房之日起视为已交付，因此原告主张被告继续履行合同，交付符合合同约定条件的房屋，于法无据，本院不予支持。二、原告主张被告赔偿因逾期交房造成的租金损失问题。原告主张的因逾期交房造成租金的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者赔偿损失计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案合同没有约定违约造成损失赔偿的计算方法，原告请求以租房所实际支付的租金作为赔偿损失的金额，不符合上述法律规定的计算租金的标准，故其主张的事实和理由不充分，与法定情形不符，本院依法不予采纳。综上所述，被告通知原告于2017年6月7日交房，符合双方合同约定的交房条件，原告主张被告继续履行合同，交付符合合同约定条件的房屋，并承担赔偿原告因逾期交房造成的租房实际损失的违约责任，不符合合同的约定，事实和法律依据不充分，本院不予支持；原告应对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，其提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈小宁、李彩嫚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由原告陈小宁、李彩嫚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 长 符史山审 判 员 冯 琳人民陪审员 姚丽云 二〇一七年十二月二十七日书 记 员 黄 静