四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0182民初3822号 原告：贺丹，女，1970年2月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 共同诉讼代表人：刘茂芳，女，1963年8月21日出生，汉族，住四川省彭州市。 共同诉讼代表人：陈宏川，男，1955年4月18日出生，汉族，住四川省广汉市。 共同诉讼代表人：刘妙有，女，1979年7月4日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人:罗大彬，男，1971年7月24日出生，汉族，住四川省彭州市。 共同诉讼代表人：李舜，男，1991年5月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人:蔡琼玲，女，1969年12月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 共同诉讼代表人：肖舒文，男，1993年5月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人:肖艺，男，1966年12月10日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告：彭州百伦新宸百货有限公司，住所地：四川省彭州市天彭镇东大街24号。 法定代表人：林晖，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：沈德贵，男，1971年10月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，公司员工。 原告贺丹与被告彭州百伦新宸百货有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理。因该案诉讼标的与郑勇等18人诉彭州百伦新宸百货有限公司房屋租赁合同纠纷案件的诉讼标的系同种类，经原、被告双方同意，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告贺丹，共同诉讼代表人刘茂芳、陈宏川,共同诉讼代表人刘妙有的委托诉讼代理人罗大彬，共同诉讼代表人李舜的委托诉讼代理人蔡琼玲，共同诉讼代表人肖舒文的委托诉讼代理人肖艺,被告彭州百伦新宸百货有限公司的委托诉讼代理人沈德贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告所有的位于彭州市的商铺归还给原告并恢复原样；2、判令被告按每日每平方米3元的标准向原告支付自2017年7月31日起至法院判令返还商铺之日止的占用商铺的租金损失；3、判令被告向原告赔偿精神损失费6731元及误工费、交通费4800元；4、判令被告向原告赔礼道歉；5、判令被告严格遵守原告与四川长河房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《返利协议》及《委托经营合同》。事实和理由：原告购买了由四川长河房地产开发有限公司开发建设的“彭州巴黎不夜城”的二、三层商铺，物业编号为×号，建筑面积为24.17平方米。同日，原告与四川长河房地产开发有限公司签订了《返利协议》、《补充协议》，协议约定，四川长河房地产开发有限公司对原告所购商铺，按十二年计逐年返还原告购房本金，但前提是上述房屋十二年的经营管理权归四川长河房地产开发有限公司，期限截至2017年7月30日。之后，原告所购上述房屋及整座商业楼由被告实际经营。2017年6月20日，被告在未与原告及其他业主同意的情况下，单方面向广大市民张贴《关于彭州百伦新宸百货有限公司即将终止经营的公告》，公告称其因与出租人签订的租赁合同即将于2017年7月30日到期，故其拟于2017年6月23日起提前进行撤场。被告张贴公告后，并未实际撤场，至今也未向原告交还房屋。 被告彭州百伦新宸百货有限公司辩称，1、2004年4月，“彭州巴黎不夜城”商业楼由四川长河房地产开发有限公司开发建设并整体出租给成都百货大楼超市经营管理有限公司，由被告实际进行经营管理。全体小业主购买商铺时，与四川长河房地产开发有限公司签订的《返利协议》明确约定业主将商铺全部委托给开发本楼盘的物业管理公司集中经营管理。因此，原告在购买商铺时就明知，对其购买的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割性，用于整体经营，通过统一经营来获取租金利益；2、涉案商业楼是一个整体。其业态性质必须进行统一管理，才能发挥最大的经济价值，更符合全体小业主的整体利益。若将商铺返还给小业主分散经营，必将打乱商业楼的统一规划和布局，影响整个商业楼的集中经营管理和正常经营秩序，严重损害全体业主的整体利益，更加损害其他已出租小业主的利益，同时本案起诉小业主自身的利益也会受到损害；3、被告经营管理的商业楼共4层，涉及小业主323户，总面积13206.77平方米，就业员工800余名。经过十二年的运营管理和升级打造，该商业楼在彭州已形成稳定、成熟、繁荣的商业气氛和经营条件，持续服务于彭州广大市民，服务于彭州地方经济建设，并以诚实守信的经营作风，舒适、温馨的购物环境，深受彭州广大市民的赞誉。被告一旦终止经营，撤离彭州，不仅会影响到全体业主的共同利益，而且会造成800多名员工失业，同时还会对彭州地方建设、社会稳定等方面造成较大的负面影响；4、被告的租赁期限于2017年7月30日到期。在此期间，应85%以上的小业主《关于希望继续留下经营的函》以及800余名员工恳请被告留下的《倡议书》，被告决定留下继续经营。为此，被告已向政府有关部门报告并发布了继续经营的公告。事实证明，被告留下继续经营，符合大多数小业主的共同意志和愿望。目前，已有291户小业主与被告续签了租赁协议，占全体小业主的90%以上，且租金标准仍然是按原来的《返利协议》或《补充协议》约定的年返利数额确定的租金标准；5、原告要求被告返还商铺势必影响商城整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利。原告在购买商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场同意经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。虽然原告提交的权属证书能够证明涉案商铺的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，不具有构造上的独立性，不能排他独立使用。按照当时《城市房屋权属登记管理办法》第二十条的规定，以及现行《房屋登记办法》第十条的规定，可以作为登记的房屋，必须具有明确的固定界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性和独立性。由于业主所购之商铺是没有隔离设施的空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征，因而不能完全按照建筑物区分所有权的方式行使所有权。总之，该商业楼的商铺属于平面和空间上无法分割单独出租或单独返还的商铺，只能根据大多数业主的意志整体出租并统一经营管理，少数业主必须服从大多数业主的意志，将商铺出租由被告整体经营，所有商场的商铺系统一整体，无论是物理形态还是功能效用上，均属互为依存，不宜分割。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，以及《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”的规定，原告要求返还商铺的请求不能成立；6、2017年9月8日，被告已按《返利协议》或《补充协议》约定的返利标准，将2017年8月1日至2018年1月31日的租金支付给了原告，原告主张按每日每平方米3元的标准支付租金损失没有依据，被告不予认可。同时，原告主张的误工费及交通费没有事实和法律依据，不应予支持。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 1、《返利协议》、《委托经营合同》。证明被告应在2017年7月30日前归还房屋的事实； 2、彭州市统计局2016年年鉴、2016年成都市城乡职工平均工资标准，证明成都市城乡职工的平均工资； 3、告知通知书2份，证明合同到期前，原告等业主已经分别告知被告及在商场经营的各位商家，原告等业主到期要收房的事实； 4、被告终止经营的公告1份。证明被告要撤场，业主已做好收房准备的事实； 5、房屋所有权证、土地使用权证。证明原告对诉争房屋享有所有权，且房产证中的平面图显示，商铺有明确的界限，可以分割的事实。 被告为反驳原告的诉讼请求，支持其辩称意见，向本院出示了如下证据： 1、租赁合同3份。证明案涉房屋由四川长河房地产开发有限公司租赁给被告经营使用，并约定了租赁房屋状况、租期和租金标准等事项； 2、说明。证明租赁房屋的租赁人和实际使用人系被告，被告实际使用租赁房屋的事实； 3、企业名称变更核准通知书。证明2012年5月彭州成都百货大楼超市百货有限公司变更名称为彭州百伦新宸百货有限公司； 4、《返利协议》、《补充协议》，证明业主购房时已明知并在《返利协议》第二条或《补充协议》第六条中约定，其商铺由本楼盘物业管理公司集中经营管理，整体经营； 5、公告、公告照片。证明被告发布了继续经营的公告； 6、信函、《授权委托书》、《倡议书》，证明大多数业主和员工要求被告留下继续经营且多数业主愿意按原租金标准与被告方续签合同的事实； 7、汇报材料2份、关于继续经营中可能存在的治安风险报告3份。证明被告与大多数业主进行续租事宜的协商，并向有关部门进行了汇报和报告的事实； 8、照片两张。证明被告与业主就继续经营的事项进行协调的事实； 9、续租情况说明。证明商业楼1-4层共323户业主，面积13206.77平方米，已签业主291户，占比90%，已签面积11949.27平方米，占比90.47%； 10、1-4层业主合同签订明细。证明1-4层已续签租赁合同的明细情况，其中1层已签100户商铺，二层已签105户，3层已签75户，4层已签109户，共计已签389户商铺； 11、《房屋租赁协议》30份，其余已续签租赁协议存公司备查。证明被告与大多数业主续签了《房屋租赁协议》，且均按各业主原《返利协议》或《补充协议》的年返利额确定租金； 12、支付租金明细、银行回单，证明被告已向原告支付了2017年8月1日至2018年1月31日的租金。 经庭审举证，质证，被告对原告出示的对证据1持异议，认为该协议是原告与四川长河房地产开发有限公司之间签订的，对被告没有约束力，且被告已按该协议的返利标准向原告支付了租金；对证据2三性持异议，认为不属于证据的范畴，且与本案没有关联性；对证据3持异议，认为上述证据的举证已超过举证期限；对证据4真实性、合法性、关联性不持异议，被告当时的确准备撤场，但因大多数业主和员工要求被告留下，故被告撤销了终止经营的公告，决定继续经营；对证据5真实性、合法性、关联性均不持异议，但实际房产的现状是没有具体的分割设施，商业楼实际不能进行分割。 原告对被告出示的证据1关联性持异议，认为与本案无关；对证据2无异议；对证据3关联性持异议；对证据4真实性、合法性无异议，对关联性持异议；对证据5真实性、关联性持异议，认为被告将上述公告张贴在不显眼的位置，原告并未看到；对证据6真实性持异议，该临时工作小组作出的行为并不能代表原告；对证据7关联性持异议；对证据8真实性无异议，但对证明的事实有异议，并非是被告主动找原告协调，而是原告主动找被告协商；对证据9、10、11的真实性持异议，认为上述证据不真实，据原告了解，并没有这么多人与被告续签合同，况且也与原告无关；对证据12持异议，被告是否向原告的账户汇过款，原告并不清楚。 本院审查认为，原告出示的证据1，客观真实，来源合法，能够证明被告向四川长河房地产开发有限公司租赁商城的基础事实是原告与四川长河房地产开发有限公司签订了《返利协议》、《委托经营合同》，约定四川长河房地产开发有限公司取得商铺的经营管理权，该证据因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；原告出示的证据2，因原告主张的误工费不是被告占用原告的房屋产生的直接、必然损失，故上述证据与原告的损失无关，本院不予采信；原告出示的证据3、4，原告虽曾要求过被告腾退商业楼，被告也曾发布过公告称即将到期撤场，但上述事实与本案争议的被告应不应当返还商铺的焦点没有关联性，上述证据因与本案缺乏关联性，本院不予采信；原告出示的证据5，被告对其真实性、合法性、关联性不持异议，本院对证据三性予以确认，但该房产证的房屋分户图仅是对房屋进行的虚拟分户，并非物理的分割，该证据不能达到原告的证明目的，本院对其证明力不予确认。 被告出示的证据1，客观真实，来源合法，能够证明四川长河房地产开发有限公司在取得“彭州巴黎不夜城”商业楼的经营管理权后，将商业楼出租给被告的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；被告出示的证据2，原告不持异议，该证据因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；被告出示的证据3，客观真实，来源合法，能够证明被告的名称由彭州成都百货大楼超市百货有限公司变更为彭州百伦新宸百货有限公司，彭州成都百货大楼超市百货有限公司与被告系同一法人的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；被告出示的证据4，与原告出示的证据1中的《返利协议》相一致，客观真实，来源合法，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；被告出示的证据5、6、7、8、9、10、11，客观真实，来源合法，且互相印证，形成证据锁链，能够证明被告在2017年7月30日原租赁期到期后，直接与291户业主续行签订了《租赁协议》，并继续经营商业楼的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信；被告出示的证据12，客观真实，来源合法，能够证明被告于2017年9月8日向原告的账户转入3080.45元的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性和证明力，本院予以采信。 根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 原告购买了由四川长河房地产开发有限公司开发建设的位于彭州市“彭州巴黎不夜城”商业楼第×层×号建筑面积为24.17平方米的商铺后，将商铺的经营管理权委托给四川长河房地产开发有限公司统一经营管理，并于2005年4月20日与四川长河房地产开发有限公司签订《返利协议》，约定由四川长河房地产开发有限公司按购房总价每年8.5%的标准，即6531元向原告返利，经营管理期为12年，截至2017年4月19日。在此前的2004年4月20日，四川长河房地产开发有限公司与成都百货大楼超市经营管理有限公司签订了《租赁合同》，约定四川长河房地产开发有限公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼二至三层的商铺出租给成都百货大楼超市经营管理有限公司，租赁期限自2005年6月28日起至2017年7月30日止。2007年4月18日，四川长河房地产开发有限公司与成都百货大楼超市经营管理有限公司签订第二份《租赁合同》，约定四川长河房地产开发有限公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼底层商铺出租给成都百货大楼超市经营管理有限公司，租赁期限自2007年4月10日至2017年7月30日止。上述合同签订后，实际均由被告（原名称为：彭州成都百货大楼超市百货有限公司，于2012年5月2日变更为彭州百伦新宸百货有限公司）使用租赁的商铺并向四川长河房地产开发有限公司支付租金。2010年，四川长河房地产开发有限公司又与被告签订一份《租赁合同》，约定四川长河房地产开发有限公司将“彭州巴黎不夜城”商业楼第四层的商铺出租给被告用于百货零售经营。租赁期限自2010年7月1日至2017年7月30日。2013年11月8日，四川长河房地产开发有限公司与成都百货大楼超市经营管理有限公司及被告三方确认原2004年及2007年签订的两份《租赁合同》均系被告为合同实际履行人。2015年5月18日，原告与四川长河房地产开发有限公司签订《委托经营合同》，约定原告继续将所购房屋委托给四川长河房地产开发有限公司经营，委托经营期为2017年4月20日起至2017年7月30日止，委托经营期的租金共计为1814元。2017年7月30日，原告与四川长河房地产开发有限公司约定的委托经营管理期限届满，同时被告租赁“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层的租赁期限届满。原告因与被告就续租期间的租金标准未能协商一致，未与被告签订租赁合同。另查明：1、“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层共有产权面积为13051.86平方米，小业主共有323户，共有产权面积为13206.77平方米。租赁期限届满后，对于是否继续租赁给被告经营，小业主意见不一。原告与部分小业主新签订了《房屋租赁协议》，并继续经营“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层，租期为五年。迄今，已有291户小业主与被告签订《房屋租赁协议》，面积为11949.27平方米，已签约业主数与所占面积数均达到90%。新签协议的小业主与被告达成的年租金标准与委托四川长河房地产开发有限公司经营期间的返利标准相同；2、“彭州巴黎不夜城”商业楼业主与四川长河房地产开发有限公司约定的返利标准均是年返利率8.5%；3、被告于2017年9月8日通过银行转账向原告账户转入了3080.45元。 本院认为，原告与四川长河房地产开发有限公司达成的返利协议、委托经营合同，以及被告与四川长河房地产开发有限公司达成的租赁协议到期后，被告继续占用原告的商铺属实。关于被告是否应当向原告返还商铺的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，涉案的“彭州巴黎不夜城”商业楼一至四层的小业主中，选择继续与被告建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。其次，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。再次，本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明位于彭州市，建筑面积为24.17平方米的房产归其所有，该产权证也有房屋分户平面图进行了分户，但该图显示各业主所购面积在平面上紧密相连，仅仅是一种虚拟分割，原告的房产在空间上并没有实体的分割墙体。在此情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使被告同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件。综上，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求被告返还商铺的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付占用商铺期间的租金损失的请求。被告客观上占用了原告的商铺，应向原告支付占用物业期间的物业使用费。关于物业使用费的支付标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会或业主本人与被告协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与被告达成的年租金标准为业主原委托四川长河房地产开发有限公司经营管理期间的返利标准，根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算。因被告继续租赁房屋的期限为五年，被告期满后是否退出经营目前尚不明确，且双方是否另行商定租金标准及商定租金标准的时间也不确定，本院对原告主张的物业使用费暂计算至2018年1月31日止。期满后，原告可另行向被告主张物业使用费。综上，被告应支付的自2017年7月31日至2018年1月31日的物业使用费为3310.23元（6531元÷365天×185天）。被告已向原告支付3080.45元，还应向原告支付229.78元。关于原告要求被告赔偿精神损失费及误工费并赔礼道歉的请求，因没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告严格遵守原告与四川长河房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《返利协议》及《委托经营合同》的请求。因被告并非上述合同的定约人，不是合同的相对人，不是该合同的权利义务主体，原告的该项请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告彭州百伦新宸百货有限公司于本判决生效之日五日内起向原告贺丹支付占用物业的物业使用费229.78元； 二、驳回原告贺丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告彭州百伦新宸百货有限公司负担（此款原告已垫交，被告在支付物业使用费时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周英烈 审 判 员  姜 波 人民陪审员  罗宗艳 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  张生容 [键入文字]