成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0105民初9940号 原告（反诉被告）：谢加燕，女，1986年6月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李继东，四川君合律师事务所律师。 原告（反诉被告）：何敏，男，1981年7月5日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李继东，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张东平，男，1970年1月29日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：颜宗斌，男，1946年4月21日出生，汉族，住成都市成华区。系张东平岳父。 被告（反诉原告）：雷在云，女，1938年2月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：颜宗斌，男，1946年4月21日出生，汉族，住成都市成华区。系雷在云亲家。 第三人：成都平民房屋经纪有限责任公司，住所地：成都市高新区。 法定代表人：谢洁，职务不详。 委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢加燕、何敏与被告（反诉原告）张东平、雷在云，第三人成都平民房屋经纪有限责任公司（以下简称平民经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢加燕、何敏的委托诉讼代理人李继东，被告（反诉原告）张东平、雷在云的委托诉讼代理人颜宗斌，第三人成都平民房屋经纪有限责任公司的委托诉讼代理人刘诗明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢加燕、何敏向本院提出诉讼请求：1.判决确认解除谢加燕、何敏与张东平、雷在云签订的《房屋买卖合同》；2.张东平、雷在云退还定金3万元；3.张东平、雷在云支付违约金40.6万元；4.张东平、雷在云承担本案的诉讼费。审理中，谢加燕、何敏放弃第1、2项诉讼请求；增加要求张东平、雷在云继续履行合同；法庭辩论终结前，谢加燕、何敏变更诉讼请求：1.解除《房屋买卖合同》；2.张东平、雷在云退还定金3万元；3.张东平、雷在云支付违约金40.6万元；4.张东平、雷在云承担本案的诉讼费。 事实与理由：2016年2月21日，张东平、雷在云共同公证委托颜宗斌与谢加燕、何敏签订《房屋买卖合同》，约定将张东平、雷在云按份共有的位于双流区华阳街道龙灯山路一段299号心怡·德胜苑6栋3单元3层304号住宅及车位作价203万元售予谢加燕、何敏。谢加燕、何敏于2016年2月22日前支付3万元定金，剩余房款以按揭方式支付。张东平、雷在云有协助谢加燕、何敏办理按揭贷款并提供相关证件的义务并约定违约金为成交价的20%。合同签订后，谢加燕、何敏依约向张东平、雷在云支付定金3万元并向银行提交了按揭贷款资料并办理了按揭所需评估报告书，但因张东平、雷在云拒不提供相关房屋的国土权证，导致谢加燕、何敏的按揭一直无法审批通过。张东平、雷在云最终将案涉房屋另售他人，严重违背诚实信用原则，给谢加燕、何敏造成了极大经纪损失。 张东平、雷在云辩称，是谢加燕、何敏支付定金后，对房屋不满意，已于2016年3月7日告知张东平、雷在云不在购买房屋，致使张东平、雷在云的房屋所有权证及国有土地使用权被扣在中介长达3个月。张东平、雷在云已告知谢加燕、何敏因其违约，定金不再返还。 第三人平民经纪公司述称，《房屋买卖合同》签订后，谢加燕、何敏以房屋噪音超标为由悔约，经平民经纪公司组织多次调解无果，谢加燕、何敏也拒不到场解除合同。平民经纪公司为防止冲突及购买方不支付中介费，将房屋所有权证及国有土地使用权扣押了3个月才返还张东平、雷在云。 张东平、雷在云向本院提出反诉请求：1.谢加燕、何敏向张东平、雷在云支付违约金40.6万元；2.本诉及反诉诉讼费用由谢加燕、何敏承担。审理中，张东平、雷在云增加解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。 事实与理由：2016年2月21日，张东平、雷在云共同公证委托颜宗斌与谢加燕、何敏签订《房屋买卖合同》，约定将其按份共有的位于双流区华阳街道龙灯山路一段299号心怡·德胜苑6栋3单元3层304号住宅及车位作价203万元售予谢加燕、何敏。谢加燕、何敏于2016年2月22日前支付3万元定金，剩余房款以按揭方式支付。2016年3月，谢加燕、何敏告知张东平、雷在云，因案涉房屋噪音超标，不再购买案涉房屋，谢加燕、何敏放弃定金，但恳请张东平、雷在云不再追究其他违约责任。 谢加燕、何敏辩称，谢加燕、何敏一直在积极履行合同，未以任何形式提出解除合同，且双方并未就解除合同达成一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 张东平、雷在云提交了：微信聊天记录、短信聊天记录，证明谢加燕、何敏已经向平民经纪公司表明，因案涉房屋噪音超标，不再购买该房屋，愿意解除合同且承担3万元定金不再返还谢加燕、何敏。谢加燕、何敏对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。平民经纪公司对其真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，上述证据属无法与原件、原物核对的复印件、复制品，且无法核对当事人身份，对其真实性无法核实，对其证明力综合其他证据予以认定。 根据各方当事人提交的证据及陈述，本院查明事实如下： 2011年5月5日，四川省成都市成都公证处出具《委托书》，载明张东平、雷在云委托颜宗斌为代理人，代理出售位于双流县华阳街道龙灯山路一段299号心怡·德胜苑6栋3单元3层304号房屋，并与买方商定价格、签订买卖合同，收取房款、协助办理转移登记手续。如买方以按揭方式购买房屋，受托人有权协助买方办理按揭手续，并代收按揭款。 2016年2月21日，颜宗斌作为张东平、雷在云的代理人（甲方、出卖人）与谢加燕、何敏（乙方、买方）、平民经纪公司（丙方、中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定：1.乙方以总价203万元的价格购买双流县华阳街道龙灯山路一段299号心怡·德胜苑6栋3单元3层304号房屋（建筑面积242.63平方米），于2016年2月22日支付甲方定金3万元。乙方在支付定金的同时，甲方将房屋所有权证原件等相关证件交存于丙方，丙方出具收证凭证；2.自本合同生效之日起5个工作日内乙方前往丙方指定的银行签订《按揭贷款合同》及相关文件，并保证无不良记录。若乙方申请贷款银行需乙方签订《贷款合同》的相关补充协议或另需乙方到丙方指定的其他银行办理贷款手续，则甲乙双方于丙方告知后5个工作日内前往银行办理相关手续。乙方贷款审批通过5个工作日内将购房款19万元交付甲方。余款180万元于房屋办妥产权交易过户手续及抵押登记后，由乙方申请的贷款银行划入甲方账户，产权过户当日支付尾款1万元；3.如乙方未能履行本合约以致本合约不能顺利完成，则已付定金甲方不予退还，乙方另须赔偿房屋成交价的20%给甲方作为违约金，甲方有权将房屋转售他人。若甲方收取定金后不依约将房屋售予乙方，则甲方须返还双倍定金，并另须赔偿房屋成交价的20%给乙方作为违约金；4.乙方贷款自行办理，房屋成交价含车位价款；5.本合同在履行过程中需要删除、补充、更改、解除，必须由甲乙丙三方书面同意方为有效。 同日，颜宗斌出具了《定金收据》，载明收到谢加燕、何敏房屋定金3万元。 2016年3月11日，深圳市国策房地产土地估价有限公司出具《预评估报告书》，载明案涉房屋评估总价为215.5万元。 另，案涉房屋由张东平、雷在云按份共有，各持有50%份额。案涉房屋已于2016年8月3日售予案外人。 2016年11月13日，何敏向颜宗斌发送邮件，载明华夏银行在线客服于2016年11月4日回复何敏，因报告上传方式不规范、核实诚实信用房屋套数、未见房产国土证，审批结果显示：退回变更。 2016年11月22日，华夏银行成都分行个人业务部出具《情况说明》，载明何敏于2016年2月26日向华夏银行成都分行申请二手住房按揭用于购买案涉房屋。在该客户贷款申请资料上报审批后，客户资料一直在补充完善中，由于客户所购房产对应国土证一直无法提供等原因，华夏银行成都分行于2016年11月4日对该笔贷款做了退回变更处理。 审理中，张东平、雷在云与谢加燕、何敏均主张《房屋买卖合同》约定违约金40.6万元过高，申请将对方主张的违约金进行调整。 本院认为：张东平、雷在云与谢加燕、何敏，平民经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 关于追加被告。谢加燕、何敏申请追加案涉房屋实际购买人罗东升、韦燕为被告，并对定金、违约金承担连带责任。本院认为，张东平、雷在云与罗东升、韦燕之间的房屋买卖合同关系属另一法律关系，不属于本案的处理范围，故本院不予准许。谢加燕、何敏再次申请追加案涉房屋实际购买人罗东升、韦燕为本案被告，请求确认张东平、雷在云与罗东升、韦燕之间的房屋买卖合同关系无效。同理，张东平、雷在云与罗东升、韦燕之间的房屋买卖合同关系属另一法律关系，不属于本案的处理范围，故本院不予准许。 关于合同解除。张东平、雷在云，谢加燕、何敏均主张解除合同，且张东平、雷在云已将案涉房屋另售案外人，以各自的行为表明同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持。 关于违约责任的认定。本院认为，第一、《房屋买卖合同》约定了谢加燕、何敏于2016年2月22日支付定金3万元，自本合同生效之日起5个工作日内（即2016年2月29日前）前往银行签订《按揭贷款合同》办理按揭贷款支付购房款，谢加燕、何敏按约支付了定金3万元，于2016年2月26日向华夏银行成都分行申请按揭贷款，符合上述约定；第二、《房屋买卖合同》约定若乙方（谢加燕、何敏）申请贷款银行需乙方（谢加燕、何敏）签订《贷款合同》的相关补充协议或另需乙方（谢加燕、何敏）到丙方（中介方）指定的其他银行办理贷款手续，则双方于丙方（中介方）告知后5个工作日内前往银行办理相关手续。乙方（谢加燕、何敏）贷款审批通过5个工作日内将购房款19万元交付甲方（张东平、雷在云）。谢加燕、何敏于2016年11月13日首次向颜宗斌发送邮件，告知了因无房产国土证，其申请的按揭贷款被退回，催促其提供证件。在此期间，张东平、雷在云与谢加燕、何敏应就按揭付款情况进行了协商，但双方均未能提交客观完整的证据备查，即张东平、雷在云未能举证证明其已催告谢加燕、何敏履行付款义务或者解除合同，故《房屋买卖合同》对当事人各方仍具有拘束力，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。至2016年8月3日，张东平、雷在云在未解除《房屋买卖合同》的情况下将擅自案涉房屋另行售予案外人，导致合同客观上无法继续履行，故张东平、雷在云应承担违约责任。 张东平、雷在云认为谢加燕、何敏已通知张东平、雷在云，因案涉房屋噪音超标，不再购买案涉房屋，双方已经达成解除合同的合意。本院认为，第一、张东平、雷在云提交的证据不足以证明双方已经达成解除合同的合意；第二、即便属实，通过短信息、微信聊天达成了解除合同的合意，《房屋买卖合同》也特别约定了合同在履行过程中需要删除、补充、更改、解除，必须由甲乙丙三方（张东平、雷在云、谢加燕、何敏、平民经纪公司）书面同意方为有效，现张东平、雷在云、谢加燕、何敏、平民经纪公司并未形成书面的同意解除合同的材料，故生效条件未成就。故本院对张东平、雷在云主张的《房屋买卖合同》已于2016年3月7日解除的意见不予支持。 张东平、雷在云主张谢加燕、何敏支付违约金40.6万元。本院认为，基于上述认定，对张东平、雷在云主张谢加燕、何敏支付违约金40.6万元的诉请，本院不予支持。 谢加燕、何敏主张张东平、雷在云返还定金3万元并支付违约金40.6万元。本院认为，基于前述认定，谢加燕、何敏选择返还定金并适用违约条款，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，但张东平、雷在云主张《房屋买卖合同》约定的违约金40.6万元过高，申请对违约金进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院应对谢加燕、何敏的实际损失作出认定。谢加燕、何敏并未就其实际损失进行举证，其实际损失应为合同履行期间房屋价格的上涨导致的交易差价，《房屋买卖合同》约定的违约金40.6万元显然高于谢加燕、何敏的实际损失，本院在此基础上，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素将违约金调减为6万元。 综上，对谢加燕、何敏的诉讼请求，本院部分予以支持；对张东平、雷在云的诉讼请求，本院部分予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定的规定，判决如下： 一、解除谢加燕、何敏与张东平、雷在云、成都平民房屋经纪有限责任公司于2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》； 二、张东平、雷在云于本判决生效之日起十日内返还谢加燕、何敏购房定金3万元并支付违约金6万元； 三、驳回谢加燕、何敏的其余诉讼请求； 四、驳回张东平、雷在云的其余诉讼请求。 若张东平、雷在云未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7840元、反诉案件受理费7390元，合计15230元，由谢加燕、何敏负担5230元，张东平、雷在云负担1万元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李双华 人民陪审员  李隆勇 人民陪审员  王 川 二〇一七年十二月二十一日 书 记 员  柳晓露