江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初5414号原告：靖江兴万旺机电设备有限公司,住所地靖江市新桥镇礼士桥南街98号。法定代表人：李华元，经理。委托诉讼代理人:方正静,江苏信义诚律师事务所律师。原告:李华元,男,汉族,1957年1月1日出生,住南京市白下区。委托诉讼代理人:李尔华,系李华元之妻。委托诉讼代理人:方正静,江苏信义诚律师事务所律师。被告:鞠锦宝,男,汉族,1963年4月28日出生,住靖江市。委托诉讼代理人：毛应红，江苏谦尊律师事务所律师。被告:陈春桥,男,汉族,1983年2月4日出生，住靖江市。委托诉讼代理人：陈丹，系陈春桥妹妹，1988年3月28日出生，现住靖江市。原告靖江兴万旺机电设备有限公司（以下简称兴万旺公司）、李华元与被告鞠锦宝、陈春桥为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李华元暨原告兴万旺公司法定代表人及其委托诉讼代理人方正静、李尔华，被告鞠锦宝及其委托诉讼代理人毛应红，被告陈春桥及其委托诉讼代理人（第一次开庭）陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告鞠锦宝于2016年7月4日签订的房屋租赁合同解除，排除被告鞠锦宝阻止原告搬迁兴万旺公司财产的妨碍；2、被告鞠锦宝赔偿原告损失123570元（包括李尔华、李华元、李新从2017年6月14日至2017年12月12日看护公司设备、产品的工资损失每人每月3500元；因被告阻止原告工作人员进厂住宿从2017年6月14日至2017年12月12日李华元夫妻在外租旅馆居住的费用9570元；被告鞠锦宝的阻止行为导致原告与上海铸乾机电设备制造有限公司（以下简称铸乾公司）签订的销售合同无法履行之造成可得利益损失30000元以及原告为解决纠纷至法院、公安局等地的交通费损失1000元），二被告承担共同赔偿责任；3、被告鞠锦宝退还原告交付的第二年度即2017年度的租金2万元；4、被告鞠锦宝向原告开具已收取的租金税票；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈春桥原在铸乾公司工作，期间陈春桥与原告李华元于2016年3月相识。2016年4、5月间，李华元准备与陈春桥合伙开办公司生产铸乾公司的专利产品脚踏液压制动器，便委托陈春桥到靖江洽谈租赁房屋并办理公司注册等事宜。后陈春桥回靖江与被告鞠锦宝协商，并确定租用被告鞠锦宝的房屋开办公司，并由铸乾公司老板姚彩兰于同年5月20日代原告汇款2000元给鞠锦宝作为租房定金。同月24日，鞠锦宝将出租的房屋交付陈春桥。原告实际使用出租厂房的时间始于2016年5月25日。二原告与鞠锦宝于2016年7月4日签订租赁协议一份，约定二原告共同租用被告鞠锦宝位于靖江市新桥镇礼士桥南街98号的厂房500平方米用于兴万旺公司生产经营,年租金58000元，租赁期2年，自2016年7月4日至2018年7月3日。合同签订后，原告依约支付了租金（第一年度的租金58000元由陈春桥经手支付给被告鞠锦宝、含姚彩兰代付的定金2000元，第二年度的租金由李华元经手于2017年6月15日、7月20日各支付10000元）。原告李华元2017年6月15日支付第二年度租金时鞠锦宝承诺准许原告进入、使用租赁房屋，但原告付款后其却食言，自2017年6月14日起被告鞠锦宝就将租赁房屋大门上锁，阻止原告进入、使用租赁房屋，导致原告无法生产、企业停工，损失严重。同年7月27日、8月2日、3日，原告数次找鞠锦宝协商要求其让原告进入使用租赁房屋，均遭鞠锦宝拒绝。原告无奈遂于同年8月3日向鞠锦宝发出解除合同通知书，鞠锦宝于同月4日收取但一直置之不理。因鞠锦宝阻止原告进入、使用租赁房屋，原告李华元只得在外租房居住，造成原告房租损失费用9570元；同时造成兴万旺公司支付职工李尔华、李华元、李新三人从2017年6月14日至2017年12月12日看护公司的工资损失计每人每月3500元、原告与铸乾公司签订的销售合同无法履行之可得利益损失30000元以及原告为解决纠纷至法院、公安局等地交通费损失1000元。另外，鞠锦宝出租给原告的房屋没有合法的准建手续，不是合法建筑，双方之间的租赁合同应属无效。被告陈春桥与鞠锦宝为达到损害原告利益的目的，互相串通，伪造了落款时间为2016年5月25日的租房协议，应与鞠锦宝共同承担赔偿责任。此外，被告鞠锦宝收取了原告的租金，依法应开具税票。被告鞠锦宝辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、原告所述被告陈春桥与鞠锦宝2016年7月4日签订过房屋租赁合同是事实，该合同上鞠锦宝和陈春桥的签名都是本人签字，李华元的签名则是陈春桥代签，此合同是应兴万旺公司原法定代表人陈春桥之要求签订，只用于兴万旺公司工商注册登记给工商部门存档，时陈春桥与鞠锦宝口头约定实际双方仍然按照落款时间为2016年5月25日的租房协议履行，而且事实上鞠锦宝也是按照2016年5月25日的租房协议于2016年5月24日即将合同约定的面积为1400多平米的房屋交付原告兴万旺公司使用，合同约定租赁期限暂定为3年，自2016年5月25日至2019年5月24日止，租金为每年58000元，先付后用。兴万旺公司在2016年5月20日通过转账方式付给鞠锦宝房租2000元（转账方系铸乾公司法定代表人姚彩兰）。后来兴万旺公司由其法定代表人陈春桥陆续通过支付给鞠锦宝租金36000元，2017年6月15日和2017年7月20日由李华元经手分别支付1万元租金。原告起诉依据的并要求解除的2016年7月4日签订的房屋租赁合同是虚假的，双方从未履行过，故不存在解除该合同。另外，原告李华元不具有诉讼主体资格，因为李华元和陈春桥都是兴万旺公司的股东，先后担任兴万旺公司的法人代表，该二人和鞠锦宝之间所发生的关系均是履行职务的行为，后果应当由兴万旺公司承担，李华元个人既不是承租人也不是合同相对人，无权提起诉讼。鞠锦宝已按约交付租赁房屋给兴万旺公司使用，兴万旺公司应该依照约定支付租金，且原告尚欠租金未付，其起诉要求赔偿损失123570元及退还租金20000元，没有事实和法律依据。2、鞠锦宝出租给兴万旺公司的房屋位于靖江市新桥镇礼士桥南街98号，系改制时由鞠锦宝向中国农业银行购买所得，有国有土地使用权证和购房协议，属于合法建筑。兴万旺公司尚欠鞠锦宝2016年度租金2万元，鞠锦宝已另案主张权利。李华元经手支付的20000元是2017年5月25日开始的第二年度的租金，原告至今未将租赁房屋交还鞠锦宝，其要求退还该20000元租金没有法律依据。原告诉称鞠锦宝将兴万旺公司大门上锁、故意将车停在租赁房屋大门口阻止原告进入、使用出租房屋不是事实。两原告在（2017）苏1282民初字第4179号排除妨害、返还财产纠纷一案中，称是陈春桥将公司大门上锁不让原告进入厂房。被告鞠锦宝从来没有阻止原告行使房屋使用权。原告诉称2017年7月27日鞠锦宝阻止原告进入厂房不是事实，因当日两原告和被告陈春桥在靖江市法院园区法庭开庭，根本不可能与鞠锦宝发生冲突。综上，鞠锦宝没有阻止原告进入、使用出租房屋，所以不存在排除妨害，原告要求排除妨碍没有事实依据。原告邮寄的解除租赁合同通知书鞠锦宝已于同月4日收取。3、根据原告在（2017）苏1282民初字第4179号排除妨害、返还财产纠纷一案中陈述的事实，原告停产是由陈春桥关锁厂门造成，与鞠锦宝无关，所以不应当由鞠锦宝赔偿原告损失。且原告主张的损失并不真实存在，另原告诉称鞠锦宝与陈春桥恶意串通签订假合同没有事实依据。其赔偿请求不应得到支持。4、因为兴万旺公司与鞠锦宝签订的2016年5月25日的租房协议明确约定鞠锦宝收取租金只需要开具收据不需要开具税票，现原告要求鞠锦宝开具税票没有道理，而且原告李华元经手只交给鞠锦宝2万元房租却要求开具58000元税票也不合理。被告陈春桥辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：落款时间为2016年5月25日租房协议是陈春桥和鞠锦宝签订，合同约定年租金为58000元，先付后用，租期三年。但实际使用鞠锦宝的租赁房屋是2016年5月24日开始的，同月20日由姚彩兰转帐支付给鞠锦宝租房定金2000元。落款时间为2016年7月4日的房屋租赁合同是注册兴万旺公司时根据工商局要求由陈春桥与鞠锦宝签订给工商部门备案用的，我与鞠锦宝约定实际仍按落款时间为2016年5月25日的租房协议履行。原告称陈春桥与鞠锦宝串通签订假合同损害原告利益没有事实依据。兴万旺公司是2016年7月在签订租房协议之后正式成立的，公司股东只有李华元和陈春桥两人。2017年3月因为陈春桥和李华元发生纠纷，后由陈春桥和李华元同时将兴万旺公司大门上锁。原告与陈春桥之间的纠纷原告起诉后双方已于2017年7月27日达成和解协议解决，此后双方已不存在其他任何纠纷，陈春桥没有也不会再阻止原告进入、使用租赁房屋。2017年6月后李华元已是兴万旺公司的法定代表人，其交给鞠锦宝的2万元租金是以公司名义交的，当时没有和陈春桥商量，陈春桥不应对该款承担责任。原告有无另外租房居住，有无损失陈春桥不清楚。原告现在要求陈春桥承担赔偿责任没有事实和法律依据。原告称陈春桥已垫付给鞠锦宝2016年度的租金20000元不是事实，陈春桥经手共支付鞠锦宝租金38000元（包含姚彩兰的2000元汇款），2016年度确实尚欠鞠锦宝房租20000元。审理中，本院于2017年12月8日对案涉租赁房屋进行了勘验：该房屋位于靖江市新桥镇礼士桥南街98号，有四幢房屋及场地（其中二幢为二屋楼房，东侧一幢二层楼房只租赁了楼下四间屋），房屋总面积约1000方米，还有空场地约300平方米，租赁房屋在红夹公路（原新夹公路）西侧，公路边不锈钢大门上有两把锁，门前路边李尔华停放了一辆桑塔纳轿车。当即由原告兴万旺公司职工李尔华自己用钥匙将大门的锁打开后，勘验人员随即进入出租房屋内。原告现在进出租赁房屋没有阻碍。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1、被告鞠锦宝提供的租房协议，该证据与本案事实有关联，得到原告原法定代表人暨合同经办人陈春桥确认，合同内容明显比房屋租赁合同详细、具体，约定的年租金数额与房屋租赁合同约定一致，原告对该合同上加盖的兴万旺公司公章的真实性无异议，鞠锦宝在交付出租房屋给原告使用时双方签订租房协议也符合情理，且经现场勘验，租赁房屋、场地的面积亦与鞠锦宝所述大致相符，故该租房协议的可信度较高，可以作为定案依据。2、原告提供的房屋租赁合同，是工商部门的格式合同，是填空式的，内容简单，落款时间与兴万旺公司办理工商登记时间相吻合，合同承租人李华元的签名亦由陈春桥代签署，鞠锦宝称该合同系根据工商部门的要求填写交给工商部门存档的陈述与陈春桥的陈述互相印证，亦符合情理，且合同约定的出租房屋面积为500平方米经现场勘验与出租房屋、场地的实际面积明显不符，故该房屋租赁合同不能作为定案依据。3、原告提供的没有显示拍摄时间的照片以及工矿产品购销合同，没有其他证据佐证，不能单独作为定案依据，需要结合其他证据认定。4、原告提供的录音及靖江市新桥派出所的情况说明、靖江市惠客饭庄的收据，来源合法，内容真实，与本案有关联，可以作为定案依据。5、原告提供的兴万旺公司的工资表系原告单独制作，不能单独作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兴万旺公司现法定代表人李华元与陈春桥于2016年3月在铸乾公司相识。同年4、5月间，李华元委托陈春桥到靖江为筹办设立公司生产铸乾公司的专利产品脚踏液压制动器租赁房屋、办理公司注册等事宜。陈春桥即与鞠锦宝协商租用鞠锦宝的房屋，并口头达成一致意见。同年5月20日，铸乾公司工作人员姚彩兰代原告汇款2000元给鞠锦宝作租房定金。同月24日,鞠锦宝将出租房屋、场地交付给陈春桥。后陈春桥代表原告兴万旺公司与鞠锦宝签订了落款时间为2016年5月25日的租房协议一份,约定鞠锦宝将位于靖江市新桥镇礼士桥南街98号的厂房出租给原告兴万旺公司,租用期三年(自2016年5月25日至2019年5月24日)；年租金58000元一次性付清，先付后用，遇特殊情况须征得鞠锦宝同意后方可延缓支付；鞠锦宝收取租金后开具收据给兴万旺公司；如兴万旺公司中途因各种原因造成违约，租用不满三年，必须按三年房租交足；租金支付方式：租金按年以现金或转帐支票支付，甲方（鞠锦宝）开收据给乙方（兴万旺公司）。同年7月兴万旺公司进行了工商注册登记。兴万旺公司注册登记的公司法定代表人为陈春桥，公司股东为李华元和陈春桥两人。兴万旺公司注册登记后，陈春桥在上述租房协议上加盖了兴万旺公司公章。期间，陈春桥代表兴万旺公司于同年7月4日又与被告鞠锦宝签订了工商部门提供的格式房屋租赁合同一份交工商登记部门备案。合同约定：鞠锦宝将位于靖江市新桥镇礼士桥南街98号的房屋500平方米出租给李华元、陈春桥经营兴万旺公司,租用期2年(自2016年7月4日至2018年7月3日)；租金为每年58000元（不含水电等其他费用），付款方式为现金。后陈春桥经手又先后支付鞠锦宝第一年度部分房屋使用费。2017年3月，原告兴万旺公司法定代表人由陈春桥变更为李华元，李华元经手先后于2017年6月15日、同年7月20日支付原告第二年度（2017年5月25日起）的房屋占有使用费各10000元。2017年6月26日,兴万旺公司及李华元称因陈春桥不准其进入公司并于同年3月17日公司大门上锁等而向本院提起诉讼,要求陈春桥停止侵害、排除妨碍、返还财产。同年7月27日，李华元与陈春桥达成和解并签订了和解协议书，兴万旺公司及李华元遂向本院申请撤回对陈春桥的起诉。同年8月2日、3日，李华元与鞠锦宝为使用租赁厂房及租金支付等发生矛盾，鞠锦宝要求原告未付清第二年度租金否则不同意李华元等人进入、使用租赁厂房，李华元遂报警。公安机关接警后派员出警处理，建议双方协商解决或通过法律途径解决纠纷。原告兴万旺公司于同月3日向邮寄了解除合同通知。另查明，鞠锦宝至今未取得涉案租赁房屋建设工程规划许可证及主管部门批准建设的文件。本案争议焦点是：1、兴万旺公司与被告鞠锦宝签订的租房协议的效力如何确定；2、原告李华元是否具有原告主体资格；3、原告要求确认解除合同、赔偿损失、排除妨碍的诉讼请求能否得到支持；4、被告陈春桥在本案中是否承担责任；5、原告要求被告鞠锦宝退还2017年度的租金20000元能否得到支持;6、被告鞠锦宝是否应该开具税票给原告。本院认为，关于争议焦点1，根据有关法律规定，房屋租赁合同的出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告鞠锦宝租赁给原告兴万旺公司的房屋，至今未取得建设工程规划许可证及主管部门批准建设的文件，故原告兴万旺公司与被告鞠锦宝签订的租房合同无效。关于争议焦点2，原告兴万旺公司对2016年5月25日的租房协议上加盖的原告兴万旺公司的公章没有异议，原告李华元亦陈述2016年4、5月间，李华元与陈春桥合伙开办公司而委托陈春桥到靖江洽谈租赁房屋并办理公司注册等事宜，故该租房协议上陈春桥作为承租人签名实际代表原告兴万旺公司，且事后原告兴万旺公司亦在租房协议承租人处加盖公章对该协议进行了追认；李华元亦自述2017年3月8日兴万旺公司的法定代表人已由陈春桥变更为李华元，而其与被告鞠锦宝并未另行订立租赁合同，故其于2017年6月15日及同年7月20日支付给被告鞠锦宝的款项亦是代表原告兴万旺公司的职务行为而非其个人行为。综上，案涉租赁合同的承租人应为原告兴万旺公司，原告李华元诉称其与兴万旺公司系案涉租赁合同的共同承租人没有事实依据，故原告李华元作为原告主体不适格，对其起诉应予驳回（本院另行制作民事裁定书）。关于争议焦点3，我国法律规定，无效的合同自始就没有法律约束力，故原告兴万旺公司要求确认其与被告鞠锦宝2016年7月4日签订的租赁合同已解除没有法律依据，且落款时间为2016年7月4日的租房合同本身并不能作为定案依据，双方之间的租赁关系应依落款时间为2016年5月25日的租房协议为依据，故原告要求确认落款时间为2016年7月4日的房屋租赁合同已解除本院不予支持。至于原告要求排除被告鞠锦宝对其存放在租赁房屋内的财产行使权利的妨碍，因被告鞠锦宝否认其存在妨碍行为，而根据本院现场勘验，现在租赁房屋大门上的锁具均由原告兴万旺公司的职工暨委托诉讼代理人李尔华掌控，现在并不存在被告鞠锦宝妨碍原告行使租赁房屋内的财产权的情形，故原告现要求排除妨碍没有事实依据，本院不予支持。至于原告主张因被告鞠锦宝自2017年6月14日起阻止其进入、使用租赁房屋，因遭被告否认，原告提供的证据不能证实被告鞠锦宝自2017年6月14日起阻止其进入、使用租赁房屋，且原告该诉称与其2016年6月26日起诉陈春桥的民事诉状所述陈春桥在2007年正月初九、同年3月17日将公司大门上锁不让原告进公司互相矛盾，故对原告该辩称意见本院不予采信。但根据原告提供的录音及靖江市新桥派出所的情况说明等证据，能够证明被告在2017年8月2日、同月3日曾阻止被告进入、使用租赁房屋的事实。原告主张因被告鞠锦宝阻止进入使用出租房屋要求赔偿自2017年6月14日起在外租房居住的费用没有事实依据；另外，在本院（2017）苏1282民初6382号案件被告鞠锦宝起诉要求原告兴万旺公司支付房屋占有使用费案件中本院因鞠锦宝2017年8月2日、同月3日的阻止行为没有支持其要求原告支付2017年8月2日以后的房屋占有使用费，故原告现要求被告鞠锦宝赔偿2017年8月2日以后在外租房居住费用也没有依据。原告主张李尔华、李华元、李新三人从2017年6月14日至2017年12月看护公司及设备、产品的工资损失每人每月3500元及原告为解决纠纷至法院、公安局等地的交通费损失1000元，原告提供的证据不能证实其实际存在该部分损失，均不予支持。至于原告诉称因被告鞠锦宝的阻止行为导致原告与铸乾公司签订的销售合同无法履行之可得利益损失30000元，因原告与铸乾公司签订销售合同的时间是2017年9月20日，而被告鞠锦宝阻止原告进入租赁房屋的发生在2017年8月2日，原告在明知与被告鞠锦宝之间的纠纷尚未解决、并已提起诉讼的情况下而与铸乾公司签订销售合同，即使合同真实，原告因此造成的损失，也属于原告擅自扩大的损失，原告要求被告赔偿没有法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点4，原告主张被告陈春桥与被告鞠锦宝串通签订虚假租房协议损害其利益，因被告陈春桥与被告鞠锦宝均予否认，原告并未提供充足的证据证实其主张，且原告与被告陈春桥之间的纠纷因双方已在（2017）苏1282民初4179号案件诉讼过程中以签订和解协议的方式解决，原告现要求被告陈春桥与被告鞠锦宝共同赔偿因侵权造成的损失，既没有事实依据，也没有法律依据，本院不予采信。关于争议焦点5，原告李华元作为原告兴万旺公司的法定代表人代表兴万旺公司2016年6月14日、同年7月20日付给被告鞠锦宝的房屋占有使用费20000元，该款在本院（2017）苏1282民初6382号案件已作处理，故本案不再理涉。关于争议焦点6，因原告兴万旺公司与被告鞠锦宝签订的租赁合同无效，故原告兴万旺公司要求被告鞠锦宝开具租金税票没有法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告靖江兴万旺机电设备有限公司于判决生效后15日内从租赁房屋内迁出，并将租赁房屋交付被告鞠锦宝。被告鞠锦宝不得阻止。二、驳回原告靖江兴万旺机电设备有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1704元，由原告靖江兴万旺机电设备有限公司负担1204元与被告鞠锦宝各500元（被告鞠锦宝负担的部分原告已交纳，被告在判决生效后五日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1704元。审 判 长 郭    满    秋人民陪审员 翟军人民陪审员马明利二〇一七年十二月二十九日书 记 员 戴        卫附录：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条租赁合同的出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手断订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中华人民共和国物权法第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。