广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2036号上诉人（原审原告)：白传健，男，汉族，住清远市清城区龙塘镇。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远市富利房地产开发有限公司。住所地：清远市环城一路西门塘**。法定代表人：邱凯荣。被上诉人（原审被告）：何喜恒，男，汉族，住清远市清城区。上诉人白传健因与被上诉人一清远市富利房地产开发有限公司(以下简称富利公司)、被上诉人二何喜恒申请执行人执行异议纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白传健上诉请求：1、请求依法撤销清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初2450号民事判决书;2、请求支持上诉人一审的诉讼请求;3、请求被上诉人承担一、二审诉讼受理费。事实和理由：一、原审法院在行使法律解释权时，错误适用。首先，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第14条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”此条文明显己将强制性规定扩大解释为效力性规定和强制性规定，即违反效力性规定和强制性规定均是违反该条中的“强制性规定”。而原审法院毫无依据解释为：“只有禁止某一类合同行为的强制性规定才属于效力性规定，违反此类规定的合同才导致无效。”此种解释明显错误和偏离法律愿。其次，原审判决中将《城市房地产管理法》第38条解释为管理性规定错误。《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，在法律条文中明确列出“不得转让”字眼，是禁止性的强制规定，而原审法院强行将该条文解释为管理性规定，明显错误。再次，依据《最高人民法院司法观点集成·民事卷》第804页:“强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。”因此，退一步来说，即使原审法院认为《城市房地产管理法》第38条属于管理性规范，依据最高人民法院司法政策精神，被上诉人之间的《商品房买卖合同》仍然是属于违反《合同法》第52条第（五）项的规定而无效。最后，依据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效的复函》(【1997】经他字第11号):“擅自将其己被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”。本案中，被上诉人一与被上诉二清远市富利房地产有限公司签订合同时，该房屋均已被法院查封。鉴此，被上诉一与清远市富利房地产有限公司的《商品房买卖合同》是无效合同，至于被上诉人一的损失完全可以另案主张，并不能成为抗辩上诉人的申请执行的依据。二、两被上诉人的《商品房买卖合同》不能对抗法院的查封。首先，被上诉人二将查封的房屋转让给被上诉人，该《商品房买卖合同》即使成立，双方亦仅是成立债权债务关系，即使交付并装修入住，其仍不能依法取得该房屋的所有权，法院的查封应优先于其普通债权。其次，被上诉人一并没有证据证明法院的查封没有经过公示，若被上诉人认为法院没有公示而侵害其权利，被上诉人是可另案主张其权利的，以此来对抗上诉人的权利是没有法律和事实依据。最后，被上诉人一作为房屋的买方，应当对购房合同尽到审慎的注意义务，经法庭审理查明，其在购房前并无到房管部门查询核实，无尽到审慎的注意义务，具有明显的过错。原审法院以当时房管部门信息公开未如现在完善，而认为其无过错，导致法院查封的财产不能被有交执行，其判决不仅无法律依据，对社会造成的影响亦相当恶劣。综上所述，原审判决适用法律及实体处理方面的错误，特请求在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求，作出公正的判决。被上诉人何喜恒答辩称，我的答辩意见按照一审的答辩意见。一审判决适用法律正确，白传健的上诉完全错误，我与清远市富利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回白传健的上诉请求。被上诉人清远市富利房地产开发有限公司没有作出答辩。上诉人白传健向一审法院提出诉讼请求:1.依法确认何喜恒与富利公司签订的《商品房买卖合同》，是无效合同；2.何喜恒搬出清远市清城区富利花园*号楼**7房，交回清远市清城区法院强制执行拍卖抵偿；3.请求富利公司、何喜恒共同承担本案诉讼受理费。一审法院认定事实：2003年11月27日，何喜恒与富利公司签订一份《商品房买卖合同》，约定何喜恒以151674元的价格向富利公司购买涉案**7号房，合同签订时支付购房款136674元，余款15000元待房屋交付之时付清。合同签订后，何喜恒于2003年11月28日按合同约定支付购房款136674元，由富利公司出具《房屋销售专用收据》予以确认，现尚欠15000元未支付。何喜恒称其是自由职业者，手头上有充足资金一次性支付购房款，故在签订合同时已一次付清约九成购房款；剩余购房款15000元双方约定是在办好产权证后在付清，现房屋产权证尚未办理，故未达到支付购房款余款的条件。2003年11月28日，富利公司向何喜恒发出《交楼通知书》，通知何喜恒接收所购买的房屋，何喜恒接收上述房屋后，即装修入住使用至今。另查明，一审法院在执行白传健申请执行清远市富利房地产有限公司民间借贷纠纷一案过程中，一审法院于2003年11月18日查封**7号房。何喜恒庭审中陈述，购买房屋时因富利公司有很正规的售楼部，所以没有考虑到房屋会涉及物权纠纷，故也没有向房管部门查询房屋在册登记情况。何喜恒称在2005年年中才有法院工作人员通知其涉案房屋被查封，当时还以为是办理房产证过程中发生的纠纷。一审法院认为，本案主要争议的焦点为何喜恒与富利公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。何喜恒与富利公司签订的《商品房买卖合同》的效力应当依据我国《物权法》、《合同法》等相关法律规定来予以认定。我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。从上述法律条文的内容看，只有禁止某一类合同行为的强制性规定才属于效力性规定，违反此类规定的合同才导致无效。而我国《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”，该规定是管理性规定，不属效力性规定，违反该规定并不导致合同无效，该条规定只是房屋登记机关从行政管理角度不给予登记，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。因此，何喜恒与富利公司签订的《商品房买卖合同》属于合法有效的合同，白传健主张何喜恒与富利公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，依据不足，一审法院不予采信。虽然一审法院在执行白传健申请执行富利公司民间借贷纠纷一案过程中，于2003年11月18日查封了涉案**7号房，但何喜恒在向富利公司购买该房屋时并不知情，而且依约履行了支付大部分购房款的义务，在富利公司将房屋交付何喜恒后，何喜恒也已装修入住至今，即该房屋虽未办理产权登记但已经实际交付。且2003年房管部门在房屋登记信息公开方面未如现在完善，购买人可随时通过网站公开信息查询所购买房屋的在册登记情况，因此何喜恒在购买房屋时未到房管部门查询房屋登记情况，符合当时的信息公开情况。何喜恒在购买涉案**7号房过程中不存在过错。一审法院依据上述事实裁定中止对**7号房的执行，符合法律规定，白传健要求许可对**7号房继续执行的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回白传健的诉讼请求。案件受理费200元，由白传健负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：涉案的《商品房买卖合同》是否有效。首先，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定确定了我国物权法上的“区分原则”，即将物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实来对待，它们的成立有不同的根据。本案中，被上诉人之间签订《商品房买卖合同》是转让该房屋使用权的原因，房屋过户到受让方名下是签订《商品房买卖合同》的结果，该合同即原因行为是否生效，并不取决于该买卖房屋的行为有无违反《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，而是取决于被上诉人之间签订《商品房买卖合同》这一原因行为本身是否有效。其次，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而非管理性规定。涉案房屋被法院查封仅产生禁止涉案房屋物权变动的后果，并不能据此认定合同无效，且从现有的证据并不能证实涉案房屋存在违反法律禁止性规定而无效的情形，故原审法院据此认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同正确。上诉人白传健上诉主张《商品房买卖合同》属于无效合同，依据不足，本院不予支持。虽然一审法院于2003年11月18日查封了涉案房屋，但何喜恒在向富利公司购买该房屋时并不知情，而且何喜恒于合同签订时已支付大部分购房款136674元，余款15000元待房屋交付之时付清，在富利公司将房屋交付何喜恒后，何喜恒也已装修入住至今，该房屋虽未办理产权登记但已经实际交付。且2003年房管部门在房屋登记信息公开方面未如现在完善，购买人不可以随时通过网站公开信息查询所购买房屋的情况，因此何喜恒在购买房屋时未到房管部门查询房屋登记情况，符合当时社会的实际情况，何喜恒在购买涉案房屋过程中不存在过错。因此，对于白传健要求对涉案房屋继续执行的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人白传健负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月十五日书记员  潘丽泳附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。