西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2579号原告(反诉被告)北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司，住所地西安市电子西街2号融侨馨苑59#-101。法定代表人吴俊，系该公司总经理。委托代理人王心言，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人杨花维，女，汉族，1976年8月13日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。被告（反诉原告）滕永强，男，汉族，1973年3月28日出生，住西安市莲湖区，西安电力机械制造有限公司员工。委托代理人冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托代理人修娜，陕西毕达律师事务所律师。原告北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司（以下简称“金辉物业西安分公司”）与被告滕永强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉物业西安分公司的委托代理人王心言、杨花维，被告滕永强及其委托代理人冯韧、修娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金辉物业诉称，被告系原告所管理的融侨城的业主。被告购买了融侨城21号楼1单元1701号的房屋一套，建筑面积138.93平方米。2013年8月31日被告在接受该物业时与原告签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告交纳物业管理费，如被告逾期交纳物业费及代收代缴费用，原告有权要求被告补缴从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费。原告多次对其催缴无果，又进行书面上门催缴，均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反双方签订的《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。现原告诉至本院，请求：1、判令被告支付2015年5月1日至2016年8月31日物业管理费共5195.02元；2、判令被告支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日起，截止2016年8月31日应支付违约金为2558.47元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告滕永强辩称，第一，原告未履行《融侨城前期物业服务协议》约定义务，业主拒交物业费合理合法。物业合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司履行合同存在重大瑕疵，业主依合同法的规定完全可以拒绝交纳物业费。《前期物业服务协议》约定原告负有对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，但原告提供的服务质量达不到物业服务协议标准，小区居住用房改商用房、群租现象严重，物业将共用部位挪作私用，小区内乱搭乱建，侵占公共绿地，小区垃圾无人清理，车辆乱停乱放，入户盗窃频发。业主多次向原告反映，一直没有得到解决。第二，原告擅自增加收费项目，强行收取公摊电费，既无事实依据，也无法律依据。第三，被告不构成违约，不应承担违约金。由于原告未按照合同约定履行义务，给被告生活造成严重影响，因此被告拒交物业费并不构成违约，而是在行使先履行抗辩权。支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，原告在收取物业费时并未提供对等的物业服务，其要求违约金是不合理的行为。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告滕永强诉称，其于2011年8月与西安融侨置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同附件二中就供热系统热计量方式已明确写明采用分户计量的方式供热。该合同此项约定属于物业管理内容，反诉被告应当提供此项服务，但反诉被告没有采用分户计量的方式供热，而是按房屋的建筑面积收取取暖费，且业主们曾多次向反诉被告要求分户计量的问题，均被反诉被告以各种理由推诿，反而给反诉原告带来经济损失6605.28元。另外，对于采暖方式采用的是按面积交纳，还是按流量交纳，是业主的权利，反诉被告不应剥夺。反诉被告在小区内做灯箱广告，在电梯内做宣传广告，这些广告均为有偿广告。根据《物业管理条例》及《物权法》的规定，电梯广告的收入归全体业主所有，业主对此项收入有决定权及知情权，但反诉被告却剥夺了业主的此项权利。因该小区没有组成业主委员会，反诉原告为了维护自己的合法权益只能对该笔收入主张个人权利。因此，反诉被告有义务向反诉原告公布广告收入明细。现反诉原告诉至本院，请求：1、判令反诉被告向反诉原告本户实施供暖分户计量，并赔偿反诉原告未实施分户计量期间的损失6605.28元；2、判令反诉被告公示电梯等共用部位收益明细；3、本案本诉与反诉费用由反诉被告承担。反诉被告金辉物业辩称，《城市供用热力合同》证明原告与热力公司签订的合同是按面积收取的，物业公司只是代收代缴，且该公共部分的收益归所有业主共有，被告无权单独请求。经审理查明，原告金辉物业系西安市雁塔区融侨城小区的物业服务公司，被告滕永强系该小区21号楼1单元1701室业主（建筑面积为139㎡）。2013年8月31日原告金辉物业（甲方）与被告滕永强（乙方）签订《融侨城前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业管理服务。协议第四条约定，物业费按建筑面积为1.5元/平方米·月，电梯维护费五层及五层以上为0.5元/平方米·月，生活垃圾清运费为6元/户·月。协议第十一条约定，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年8月31日被告滕永强收房并签订《入伙通知书》。被告收房后一直按照协议约定向原告交纳各项物业管理费用，后发现原告收取的费用中包括公摊电费，遂从2015年5月起开始拒绝交纳物业相关费用。自2015年5月1日至2016年8月31日共拖欠物业费3336元、电梯费1112元、垃圾费96元、公摊电费311.36元。同时查明，原告在2015年2月前收取的公摊电费包括在电费中，自2015年2月1日开始将公摊电费单列收取。原告未将公共部位广告收益进行公示，暖气未实施分户计量，该小区存在部分业主将住宅用房改为经营性用房现象。另查明，原告在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定供热系统热计量方式为分户计量，但在前期物业服务协议中对此未作约定。上述事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、入伙通知书、当事人陈述等证据在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告金辉物业与被告滕永强自愿签订前期物业服务协议，且该协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。协议签订后，原告一直为该小区提供物业管理等各项服务，被告在2015年2月之前亦能按照协议约定交纳各项费用，但在此之后因发现原告收取公摊电费，遂拒绝交纳。但公摊电费是小区电梯、公共部位照明等产生费用，该部分费用由全体业主共同分担，因此被告不能以此拒绝交纳物业相关费用。故对于原告要求被告支付拖欠的物业费、垃圾费、电梯费及公摊电费的请求，本院依法应予支持。但原告在进行物业管理过程中，未将公共部位广告收益进行公示，且对于部分业主将住宅用房改为经营性用房未能尽到管理义务，因此，被告对于拖欠的物业费应按90%承担，故被告应向原告支付物业费3002.4元、电梯费1112元、垃圾费96元、公摊电费311.36元。对于原告要求被告支付违约金的请求，虽然双方在前期物业服务协议中对此作出了约定，但是被告未按时支付物业相关费用是因原告管理存在瑕疵，故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于反诉原告滕永强要求反诉被告实施分户计量的请求，由于分户计量系反诉原告与开发商签订的商品房买卖合同中作出的约定，基于合同的相对性原理，该约定对反诉被告不具有法律约束力，因此对于反诉原告的此项请求，本院依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告公示共用部位收益的请求，根据物业管理条例的规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，因此，物业公司有义务对共用部分收益进行公示，故对于反诉原告的此项请求，本院依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：被告滕永强自本判决生效之日起十五日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司支付拖欠的2015年5月1日至2016年8月31日的物业费3002.4元、电梯费1112元、垃圾费96元、公摊电费311.36元，共计支付4521.76元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司其余的诉讼请求；反诉被告北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司自本判决生效之日起十五日内将融侨城小区公共部位收益进行公示；驳回反诉原告滕永强其余的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告承担25元，被告承担25元。由于原告已预交,被告在向原告支付上述款项时一并付清。本案反诉受理费25元，由反诉原告承担12.5元，反诉被告承担12.5元。由于反诉原告已预交，反诉被告于本判决生效后十五日内向反诉原告付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  张停战人民陪审员  张居仁二〇一七年十二月二十日书 记 员  张 静打印：相丽华校对：张静2017年月日送达