广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初2207号原告：陈玉萍，女，1963年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：冯计明，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝艳霞，广东衡仁律师事务所律师。被告：广州汇枫酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区江园街128号自编8号第6-7层701房。法定代表人：陈出新。原告陈玉萍与被告广州汇枫酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈玉萍的委托诉讼代理人邝艳霞到庭参加诉讼，被告广州汇枫酒店管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉萍向本院提出诉讼请求：1.解除金融街惠州置业有限公司与被告双方就惠东县巽寮阳光假日小区×××号房签署的《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》及原被告签署的《阳光假日二期销售补充协议书》；2.被告向原告支付拖欠租赁惠东县巽寮阳光假日小区二期20栋1106号房解除合同前的租金8960.84元及违约金50000元(租金暂计至2017年3月10日，2017年3月10日以后的另行计算)；3.被告腾空惠东县巽寮阳光假日小区×××号房屋，恢复原状、返还房屋，并按照月租金标准支付解除合同之日起至返还房屋期间的占用费；4.被告返还阳光假日20栋1106号开办费20000元；5.被告向原告支付其所拖欠的惠东县巽寮阳光假日小区×××号房的物业管理费1333元（暂计至2016年11月，2016年11月以后的另行计算）；6.被告向原告支付其所拖欠的惠东县巽寮阳光假日小区二期20栋1106号房的所有水电费69.4元（暂计至2016年10月，2016年10月以后的另行计算）；7.被告承担诉讼费、律师费。诉讼过程中，原告明确律师费为2000元。事实和理由：2016年4月5日，金融街惠州置业有限公司与被告就惠东县巽寮阳光假日小区二期20栋1106房屋签订了《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》，出租服务协议书约定，被告代金融街惠州置业有限公司出租阳光假日×××房产，并有偿提供对租户酒店式服务、代收代缴房产租金及税费、物业管理费和水电费等，委托期限自2016年4月1日至2021年3月31日，其中2016年4月1日至2016年6月24日为免租期。出租服务协议第六条第6.1款约定：“无论乙方盈利或亏损，乙方于每月10日前将甲方上月税后固定租金￥1400元汇入甲方指定的银行账户”；第6.2款约定：“乙方自2016年7月1日起向甲方支税后固定租金。委托出租时间不满一个完整月度时，实际收益金额按照委托经营的天数乘以对应房屋每月固定收益金额除以30日计算得出”；第6.4款约定：“乙方经营所需费用包括水费、电费、有线电视接收费、网络使用费、物业服务费、布草洗涤费、客房易耗品使用费、广告宣传推广费、室内维修费及应由甲方支付的与委托出租房产有关的税费及出租合同备案费均由乙方承担”；出租服务协议书第八条第8.2款约定：“双方任意一方违反本协议约定，提前解除本协议的，违约方应向守约方支付10万元人民币的违约金，并赔偿守约方遭受的一切损失，包括但不限于受托房产出租收入和品牌影响所带来的任何损失以及相关律师费和其他相关成本等。”；第8.6款约定：“乙方应当按照协议约定向甲方支付租金，否则每逾期一日，应向甲方支付当月固定租金的千分之一的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付5万元违约金。违约金不能弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。”出租服务协议书第八条第8.7款约定：“本协议终止或解除后，乙方应在3日内返还房屋、房屋钥匙等，如超过3日未返还，则每逾期一日应按当期上月租金的十分之一向甲方支付房屋占用费。”出租服务协议签订后，金融街惠州置业有限公司与被告双方又签订了相应的合同附件，金融街惠州置业有限公司将房屋交付给了被告使用。2016年6月24日，原告、被告及金融街惠州置业有限公司签订了《阳光假日二期销售补充协议书》的三方协议。销售补充协议书第二条第2款约定：“乙方（即原告）同意自办理完毕该商品房交付手续之日起，概括承受甲方（即金融街惠州置业有限公司）在出租协议项下作为委托方所享有和承担的全部权利义务，乙方承诺在不改变出租协议原有内容的前提下继续履行出租协议，允许丙方在剩余的委托期内继续代为出租该商品房，在丙方按出租协议约定向乙方正常履行出租协议项下约定义务的情况下，乙方不得单方与丙方解约。”第二条第3款约定：“对于乙方概括承受甲方在出租协议项下全部权利义务的行为，丙方表示知悉且明确表示同意继续履行出租协议。”同时，销售补充协议书第三条对租金进行了约定，2016年7月1日至2018年3月31日租金为1400元每月，2018年4月1日至2020年3月31日租金为1470元每月。销售补充协议书第四条第2款还约定：“乙方的租金收益权起始日为该商品房交付手续办理完之日或2016年7月1日二者中的晚者，丙方已预先支付的依约属乙方享有的租金，由甲方在本协议签订后二十个工作日之内转给乙方。”第3款约定：“乙方同意承担该商品房的开办费用20000元。”金融街惠州置业有限公司将房屋与原告办理了交接手续，原告向被告支付了20000元开办费及790元的网络开通费。然而，被告仅向原告支付了两次租金，就没有再向原告支付过租金，且置办的家私配置等质量差，与原告支付的开办费极不相配，严重损害了原告的利益。原告认为，原告、被告及金融街惠州置业有限公司签订了《阳光假日二期销售补充协议书》、金融街惠州置业有限公司与被告签订的所有《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》等所有协议是三方真实意思表示，合法有效，被告迟延支付租金超过30日，已严重违约，原告有权按照出租服务协议书及销售补充协议约定要求解除与被告的出租服务关系，解除《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》及原告、被告及金融街惠州置业有限公司签署的《阳光假日二期销售补充协议书》，并要求被告清空并返还房屋，支付租金及承担迟延支付租金的违约金。被告持续占用房屋的，应依据出租服务协议书第八条第8.7款约定，按每逾期一日应按当期上月租金的十分之一向原告支付房屋占用费并承担因其违约而给原告带来的直接损失。被告自受委托出租、管理房屋以来，被告管理酒店混乱、迟延支费用、收取开办费与实际置办花费不相符合等行为，严重违反合同目的，损害了原告的合法利益，被告应退还原告已经支付的开办费，并承担拖欠的物业费、水电能源费。同时，根据出租服务协议书第八条第8.2款约定，被告还应当承担因其违约而带来的其他损失，包括诉讼费、律师费、违约金等。被告广州汇枫酒店管理有限公司未到庭应诉，未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.原告主张案外人金融街惠州置业有限公司主张与被告广州汇枫酒店管理有限公司于2016年4月5日签订了《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》，案外人金融街惠州置业有限公司系委托方及甲方，被告系受委托方及乙方，约定标的物为惠东县巽寮管委会巽寮村海滨公路下侧阳光假日小×××号房，委托期限为2016年4月1日至2021年3月31日；协议第六条约定无论被告经营盈利或亏损，被告于每月10日前支付固定租金1400元给金融街惠州置业有限公司，被告经营所需要费用包括水费、电费、物业管理费用等均由被告承担；协议第八条约定“……8.2双方任意一方违反本协议约定，提前解除本协议的，违约方应向守约方支付10万元人民币的违约金，并赔偿守约方因此遭受的一切损失，包括但不限于受托房产出租收入和品牌影响所带来的任何损失以及相关律师费和其他相关成本等，8.3因甲方原因致使房产被查封、拍卖、抵押或其他影响乙方正常出租房产的情形发生，乙方有权不向甲方支付固定收益，且甲方应按每日100元向乙方支付违约金，超过30日的，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方支付5万元人民币违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失，包括但不限于房产出租或经营所产生的前期投入、管理成本等损失以及相关的律师费和其他相关费用等……8.6乙方应当按照协议约定向甲方交付租金，否则每逾期一日，应当向甲方支付当月固定租金的千分之一的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付5万元人民币的违约金，如违约金不能弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，8.7本协议终止或解除后，乙方应在3日内返还房屋、房屋钥匙等，如超过3日未返还，则每逾期一日应按当期上月租金的十分之一向甲方支付房屋占用费”。原告主张原告、被告及案外人金融街惠州置业有限公司于2016年6月24日签订《阳光假日二期销售补充协议书》，案外人金融街惠州置业有限公司为甲方，原告为乙方，被告为丙方。协议第二条约定“1.甲方在将该商品房出售给乙方之前，已经明确告知乙方该商品房已经委托给丙方出租经营等相关事宜，乙方表示知悉，并同意购买该商品房，并签署了《阳光假日二期签约须知》。2.乙方同意自办理完毕该商品房交付手续之日起，概括承受甲方在出租协议项下作为委托方所享有和承担的全部权利义务，乙方承诺在不改变出租协议原有内容的前提下继续履行出租协议，允许丙方在剩余委托期内继续代为出租该商品房，在丙方按出租协议约定向乙方正常履行出租协议项下约定义务的情况下，乙方不得单方与丙方解约。3.甲方在将该商品房的所有权转让给乙方之前，已经通知丙方，丙方明确表示放弃优先购买权。对于乙方概括承受甲方在出租协议项下全部权利义务的行为，丙方表示知悉且明确表示同意继续履行出租协议”。协议第三条约定“2、租金……2016年7月1日-2017年3月31日￥1400元/月”。协议第四条约定“乙方同意承担该商品房的开办费用20000元”。协议第八条约定“本协议同时作为买卖合同和出租协议不可分割的组成部分，与买卖合同和出租协议具有同等法律效力”。原告提交了《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》、《阳光假日二期销售补充协议书》等予以证明其上述主张，结合举证规则，本院对原告的上述主张予以采信。2.原告陈述如下事实：（1）被告已经于2017年2月16日将涉案房屋返还原告；（2）自2016年7月1日起，被告已向原告支付租金2800元；（3）至2017年2月16日，被告未支付的物业管理费为1598.74元、未支付的水费为79.02元、未支付的电费为0元。根据举证规则，被告应对返还房屋、交付租金、交付物业管理费用、水电费用等交付的事实承担举证责任，被告未提相反证据予以反驳，本院对原告的陈述的以上事实予以采信。3.原告主张因本次诉讼而支出律师费2000元。本院认为，原告陈玉萍、被告广州汇枫酒店管理有限公司及案外人金融街惠州置业有限公司于2016年6月24日签订《阳光假日二期销售补充协议书》后，原告陈玉萍已经概括承受了被告广州汇枫酒店管理有限公司与案外人金融街惠州置业有限公司于2016年4月5日签订的《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》中的案外人金融街惠州置业有限公司的权利与义务，《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》的合同相对人变更为原告陈玉萍与被告广州汇枫酒店管理有限公司。《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》、《阳光假日二期销售补充协议书》均约定被告应按月支付固定收益，可见原、被告双方系租赁合同关系，且该租赁合同关系依法成立并生效，原、被告双方均应遵守。关于合同解除，被告未按约定支付租金给原告，违反了合同的约定，原告请求解除双方的租赁合同关系，本院予以支持。又被告已经于2017年2月16日将涉案房屋返还原告，双方租赁合同已经实际终止。关于租金，自2016年7月1日起计算至房屋返还之日2017年2月16日为7个月又16天，被告仍应向原告支付租金7746.67元（1400元/月×7月＋1400元/月×16天÷30天/月-2800元）给原告。关于违约金，本案合同解除原因系被告未按约定支付租金，原告请求被告按《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》的约定支付违约金50000元，本院予以支持。关于开办费，原告要求被告返还，缺乏合同依据，本院不予支持。关于律师费，原告未举证证明其损失超出了双方约定的违约金50000元，本院对该律师费请求不予支持。关于物业管理费用及水电费，被告应当承担租赁期间的物业管理费用，原告请求被告支付，本院予以支持，被告应向原告支付物业管理费1598.74元、水费79.02元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告广州汇枫酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告陈玉萍与被告广州汇枫酒店管理有限公司因《阳光假日小区房产委托出租服务协议书》、《阳光假日二期销售补充协议书》而产生的租赁合同关系于2017年2月16日解除。二、被告广州汇枫酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付租金7746.67元给原告陈玉萍。三、被告广州汇枫酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付违约金50000元给原告陈玉萍。四、被告广州汇枫酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付物业管理费1598.74元、水费79.02元给原告陈玉萍。五、驳回原告陈玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元（已减半收取），由原告陈玉萍负担200元，由被告广州汇枫酒店管理有限公司负担710元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  吴润明二〇一七年十二月十五日书记员  宋国城