河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初17293号原告王树文，男，1964年12月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人杜成功，河南智言律师事务所律师。被告郑州诚盛生物技术有限公司，住所地郑州市金水区东明路北段**。法定代表人周浩，职务经理。被告周浩，男，1973年5月13日出生，汉族，住郑州市金水区，05131059。原告王树文诉被告郑州市诚盛生物技术有限公司（下简称“诚盛公司”）、周浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾瑞平委托代理人杜成功到庭参加诉讼，被告郑州诚盛生物技术有限公司、周浩经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月9日，被告与原告签订了《房屋买卖合同书》，购买原告位于郑州市郑东新区商务外环路××号，王鼎国际大厦8层（801-814号）的整层房产。合同签订后，被告没能按合同约定支付购房款。随后，基于被告虽未按合同规约支付购房款，但一直实际占有使用标的物的客观情况，原告又根据被告的多次要求与其补充签订了《房屋买卖合同补充条款》，进一步明确约定，在被告未付清原告购房款期间，对其所占有的标的物按租赁对待，且按月“先期支付”租金。但被告却再次违反合同约定，并没有按期限足额交付租金。更为严重的是时至起诉之日，被告已经拖欠标的物物业管理费84347.42元。从2016年5月起，原告特委托徐林先生（身份证号：）多次前往被告租住地王鼎国际大厦8层催促被告尽快支付房款和租金，全面履行合同义务。自2016年８月，原告亲自或委托他人多次通过电话、短信等方式联系被告（公司及其负责人周浩），但被告却拒绝接听电话和回复短信。时至今日，被告依然迟迟未按合同规定支付房款和按期足额支付租金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判令解除被告与原告签定的房屋买卖合同和房屋买卖合同补充条款；2、判令被告搬离其占用的位于郑州市郑东新区商务外环路××号王鼎国际大厦8层（801-814号）的整层；3、返还从原告处所取得的房产证、销售合同等原始资料；4、判令被告向原告支付违约金1496640元；5、判令被告支付拖欠的物业管理费84347.42元；6、判令被告承担本案的诉讼费用。被告郑州诚盛生物技术有限公司、周浩未答辩。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：证据1、房屋买卖合同书1份，证明原告与被告郑州诚盛生物技术有限公司之间存在房屋买卖合同关系，房产总价29932800元及被告违约时应承担的违约责任；证据2、房屋买卖合同书补充条款1份，证明原告与被告郑州诚盛生物技术有限公司之间存在房屋租赁关系，被告付款前应向原告支付租金的标准及金额；证据3、王鼎国际大厦8层（801-814号）的房屋产权证复印件14份，证明王树文为涉案房屋的所有权人；证据4、承诺书1份，证明被告周浩自愿对被告郑州诚盛生物技术有限公司的债务承担连带保证责任；证据5、声明及承诺1份，证明被告丢失涉案房产产权证，被告周浩愿意承担由此产生的一切后果及费用；证据6、催促履行义务函及律师函各1份，证明被告已收到原告解除合同的通知；证据7、回复函1份，证明被告已收到原告解除合同的通知，并同意解除房屋买卖合同书及补充条款；证据8、涉案房产欠款计算清单1份，证明被告尚欠原告租金、物业费等费用的金额；证据9、王鼎国际大厦8层801-814物业服务费及相关费用催交函1份、交费通知单10份，证明被告拖欠物业费、水费等各项费用共计164625.80元；证据10、证明及转账记录各1份，证明被告已交的款项为房屋租金。被告郑州诚盛生物技术有限公司、周浩未提交证据也未发表质证意见。经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院予以采信本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2014年9月9日，被告与原告签订了《房屋买卖合同书》一份，自愿购买原告位于郑州市郑东新区商务外环路××号王业国际大厦8层(801-814号)的整层房产(所含配套设施有水、电、中央空调，以下简称标的房屋)。房产证号为:郑房权证字第**、第××号、第1301092133号、第××号、第1301091102号、第××号、第1301092061号、第××号、第1301092109号、第××号、第1301092111号、第××号、第××号、第××号等共十四套;房屋规划用途为办公。涉案房屋的所有权为原告本人单独持有，目前无抵押和权利限制。标的房屋总面积为1995.52平方米(以上内容以《房屋所有权证》的登记为准),已精装修。本合同约定的房屋及其装修费、设施费等共计人民币贰仟玖佰玖拾叁万贰仟捌佰元整(￥29932800元)，即按建筑面积计，单价为壹万伍仟元整(￥15000元/㎡)。该价格包括房屋(含维修基金)及其配套设施等价格。该价格为原被告双方最终确认价，不受第三方评估影响。上述价格为原告净得款，本次房屋买卖所导致的所有税费(除维修基金以外)等支出均由诚盛公司另行单独承担。诚盛公司应保证在本合同签订之日起180天内分三批全部购买完本合同标的物，即房房产证号为郑房权证字第**、××号、第1301092111号三套房屋为首批房，共553.08平方米，共计捌佰贰拾玖万陆仟贰佰元整(￥8296200元);房产房产证号为郑房权证字第**、×号、第1301092112号、第1301092869号、第1301092133号五套房屋为第二批房，共715.93平方米，共计壹仟零柒拾叁万捌仟玖佰伍拾元整(￥10738950元);房产证号为郑房权证房权证第**、号、第1301091102号、第××号、第1301092061号、第××号六套房屋为第三批房，共726.51平方米，共计壹仟零捌拾玖万柒仟陆佰伍拾元整(￥10897650元)。诚盛公司于本合同签订之日，向原告支付定金人民币壹佰万元(1000000元)，若诚盛公司在180天内未支付完该标的物所有房款，其所支付壹佰万元定金归原告所有;若原告在180天内拒绝将上述房屋卖给被告诚盛公司，或在180天内将上述房屋卖给其他第三方，原告则应向诚盛公司双倍返还上述定金。诚盛公司按时按批购买上述房屋时，其所交上述定金抵作第三批房购房款。诚盛公司购买上述房屋时，同意原租户继续按原条件、原期限及原租赁面积租赁房屋，原告应自收到该批次房款之日起7日内向诚盛公司办理完毕该批次对应房屋的相关租赁协议的变更手续，租赁费用自原告方收到对应房屋全部房款之日由承租方向诚盛公司交付。承租方已经缴纳给原告的，原告方按《租赁合同》约定的日租金标准返还诚盛公司。合同签订且原告方收到诚盛公司支付的定金后，原告方将除原告之前已出租给他人的标的物部分房屋[郑房权证字房权证字第**、、第1301092061号、第××号及1301092132(部分)房屋,约457.95㎡]之外的房屋(约1537.57㎡)交付给诚盛公司使用;同时，在诚盛公司未向原告方缴纳第二、三批房屋购房款并办理相关过户手续前，诚盛公司应按未缴纳购房款房屋的面积并按照3.5元/平方米/天的价格，向原告方支付未缴纳购房款的第二、三批房屋(除原告方已出租的部分外，约984.49㎡)的使用费用;该使用费用自原告方将房屋交给诚盛公司使用之日起十五日后开始计，到诚盛公司向原告方支付完该批房屋全部房款之日止。诚盛公司向原告方支付定金当日，原告方同时将标的物产权证原件交于诚盛公司方保管，原告方同意回国(9月10日前)后立即按以下流程办理标的物买卖交割手续:原告方回国后，诚盛公司应于9月15日前向原告方支付购买首批房的房款，共计捌佰贰拾玖万陆仟贰佰元整(￥8296200元)。诚盛公司还应向原告方支付未缴纳购房款房屋(约984.49㎡)第一个月的使用费，共计壹拾万叁仟叁佰柒拾壹圆整(￥103371元)。还约定违约责任:诚盛公司若违反本合同约定或因诚盛公司原因而导致某一批次房屋交易无法完成的，则视为诚盛公司单方解除合同，原告方不再向诚盛公司退还本合同签订时诚盛公司所缴纳的定金认民币壹佰万元整(1000000元),同时诚盛公司还应向原告方支付相当于未完成交易房产总价的50%为违约金(单价按本合同约定的成交单价),且诚盛公司应保证将未完成交易部分房产的房产证原件返还原告方，已经完成交易的批次房屋行为仍然有效。2014年11月19日，原告与被告诚盛公司签订《房屋买卖合同书补充条款》一份，约定：因合同书标的物中租赁部分(即房产证号为房产证号为郑房权证字第**部01091102号、第××号、第1301092061号、第××号房屋共约460.51平方米提前交付诚盛公司使用，在诚盛公司未向原告方缴纳该批房屋购房款并办理相关过户手续前，诚盛公司应按照3.5元/平方米/天的价格，向原告方支付未缴纳购房教的该批房屋的使用费用，该使用费用自原告方将房屋交给诚盛公司使用之日起十五日后开始计，到诚盛公司向原告方支付完该批房屋全部房款之日此。未缴纳购房款的房屋的使用费用缴纳方式为“先期支付式”，即“先按月及未缴纳购房款房屋的面积全额缴纳使用费，再使用应使用房屋”。本补充协议签订后三日内，诚盛公司向原告方支付该批房屋第一个月(2014年12月5日到2015年1月4日)的使用费用人民币肆万玖仟敏佰陆拾伍元叁角肆分(￥49965.34元)。2016年3月25日被告周浩出具《承诺书》：承诺于2016年3月31日前付原告王树文房租伍拾万元，2016年5月31日前把房子余款付完，如做不到后果本人承担（2016年3月31日前不到王树文账，自动搬离）。2016年3月31日被告周浩出具《证明》：王新忠往王树文建行卡（尾号1574）上所打款项，均系周浩委托王新忠打的周浩公司租赁王树文王鼎国际大厦8层的房租，特此证明。2016年10月11日《催促履行义务函》载明：原告从2016年5月1起特派徐林（身份证号：）多次前往被告诚盛公司催促尽快支付剩余房款和租金，全面履行合同义务未果。请被告诚盛公司在收单本函之日起7日内履行支付剩余购房款27110030元、租金735106元（截止2016年10月30日）；缴纳被告诚盛公司欠缴的水电费和物业费等相关费用近5万元，截止10月份已经欠4.3万余元（具体以物业公司的核算金额为准）；支付违约金13966400元，并赔偿因诚盛公司原告所导致的合同约定房屋错过最佳销售期及原告因未及时收到售房款影响其必要的支付所带来的直接经济损失。2016年10月19日河南智言律师事务所发《律师函》：无条件终止被告诚盛公司与原告王树文所签订的合同及补充协议；按诚盛公司与王树文所签订的标的物租赁协议的约定支付时至今日所欠租金；归还被告诚盛公司从王树文处取走的标的物购买合同、房屋产权证证明、钥匙及其它相关资料；缴纳被告诚盛公司所欠王鼎大厦的水电费和相关费用（在被告诚盛公司未按约定履行相关义务的情况下，王树文有权通知标的物物业管理部门将贵单位遗留在标的物室内的物品扣押，并视为被告诚盛公司放弃该物品的所有权，且王树文对该物品有权处置）；赔偿因被告诚盛公司原告所致的标的物错过最佳销售期及原告因未及时收到售房款影响其必要的支付所带来的直接经济损失。原告王树文2016年10月21日签字确认，被告周浩于2016年10月23日签字捺印确认。2016年11月1日被告周浩出具《声明及承诺》，本人保管的王树文所有郑州市郑东新区商务外环路××号王鼎国际大厦8层（801-814）房屋的房产证，由于不慎丢失。王树文补办房产证所产生的费用由本人承担。且本人承诺因丢失房产证所造成的一切损失和后果均与王树文无关。2016年12月5日《回复函》：同意双方解除《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》，房屋位于郑州市郑东新区商务外环路××王××大厦××（××）号；双方应作好解除《房屋买卖合同》和《房屋租赁协议》的交接和善后事宜；双方应尽快对解除合同之前资金往来进行清算返还。2014年9月9日至2016年5月4日原告共收到二被告7332770元，其中房屋定金1500000元，购房款1722770元，房租4110000元。2017年1月25日至2017年9月30人被告诚盛公司欠缴租金1739095.68元。2017年8月25日郑州市不动产登记中心出具的发票载明证书工本费140元。庭审中原告称放弃部分违约金，按总房款5%计算仅主张1496640元。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同书补充条款》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。被告诚盛公司在2014年9月9日签订合同当日支付给原告1000000元定金，原告交付了被告合同约定的部分房屋，后被告诚盛公司未按期支付剩余房款，原被告与2014年11月19日签订《房屋买卖合同书补充条款》，其后被告未按照《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同书补充条款》的约定履行义务，原告分两次发函给被告诚盛公司，分别催促被告诚盛公司履行义务和无条件终止《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同书补充条款》，2016年12月5日被告诚盛公司《回复函》表明双方同意解除《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同书补充条款》，故关于原告请求判令解除被告与原告签订的《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同书补充条款》，合法有据，本院予以支持；关于原告请求判令被告搬离其占用的位于郑州市郑东新区商务外环路××号，王鼎国际大厦8层（801-814号）的整层的诉讼请求，因2016年12月5日被告诚盛公司《回复函》表明双方同意解除《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同书补充条款》，且有被告周浩2016年3月25日的《承诺书》为证，故对于该项请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；关于原告诉请的要求被告返还原告补办房产证费用140元的诉请，有2016年11月1日被告周浩出具的《声明及承诺》及2017年8月5日郑州市不动产登记中心出具的发票为证，合法有据，本院予以支持；关于原告请求判令被告向原告支付违约金1496640元的诉请，双方合同虽有约定，庭审中原告自愿放弃部分违约金，仅主张按总房款29932800元的5%计算，综合考虑本案实际情况，本院予以支持；关于原告请求判令被告支付拖欠的物业管理费84347.42元，原告提交有河南省王鼎泓大物业服务有限公司王鼎国际大厦物业服务中心出具的交费通知单为证，故本院予以支持。被告郑州市诚盛生物技术有限公司、周浩经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王树文与被告郑州市诚盛生物技术有限公司、周浩签订的《房屋买卖合同书》及《房屋买卖合同书补充条款》；被告郑州市诚盛生物技术有限公司、周浩于判决生效之日起十日内搬离郑州市郑东新区商务外环路25号王鼎国际大厦8层（801-814号）的整层；被告郑州市诚盛生物技术有限公司、周浩于判决生效之日起十日内返还原告补办房产证费用140元；被告郑州市诚盛生物技术有限公司、周浩于判决生效之日起十日内向原告王树文支付违约金1496640元；被告郑州市诚盛生物技术有限公司、周浩于判决生效之日起十日内向原告王树文物业管理费84347.42元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19029元，由被告郑州市诚盛生物技术有限公司、周浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  崔 敏审判员  刘红丽二〇一七年十二月二十三日书记员  马正茁