河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初6295号原告：赵莉，女，1974年5月1日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李远，河北燕昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：江静，河北燕昌律师事务所律师。被告：王怡璇，女，1983年10月7日出生，汉族，现住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王涛涛，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡占龙，河北燕祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔洪铭，河北燕祥律师事务所律师。原告赵莉与被告王怡璇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵莉及其委托诉讼代理人李远、被告王怡璇的委托诉讼代理人王涛涛后委托胡占龙到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告赵莉对房屋差价损失申请鉴定，本院依法委托河北岳诚资产评估有限公司进行鉴定。本案现已审理终结。赵莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2、判令被告承担原告中介费23680元；3、判令本案的诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：2016年6月20日，被告以其丈夫于洋的名义与原告经三河市兴越房产经纪有限公司居间签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》、《办理按揭贷款和过户告知单》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定由原告购买于洋名下的位于三河市燕郊开发区北京哈特公司用地东侧、本公司用地南侧蓝湾公寓10-2-503室房屋，房屋总价款为148万元，首付款60万元，银行贷款88万元。合同签订当日，被告告知原告，因于洋本人已故所以被告以配偶身份处理涉案房屋的买卖事宜，且保证该房屋无纠纷，其会尽快办理涉案房屋继承公证以便如期将房屋过户给原告。随后，原告如约将定金10万元、首付款60万元（含定金）交付给被告。由于燕郊房价不断攀升，被告以种种理由拒绝继续履行合同项下义务，拒不配合原告办理相关手续。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，背离了合同目的，缺乏诚实信用，已经构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院维护原告的诉讼请求。诉讼过程中，赵莉提出变更诉讼请求申请，变更后的诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同及相关协议，判令被告双倍返还原告定金20万元；2、判令被告承担全部中介费23680元；3、判令被告返还原告首付款50万元、涉案房屋物业费3319元，并以中国人民银行同期贷款利率为准支付相应利息；4、判令被告赔偿原告因房价上涨造成的经济损失（具体数额待房价评估后确定）；5、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、评估费。事实与理由：因被告王怡璇违背合同之约定，制造条件致使合同不能履行，使得房屋买卖合同目的无法实现，为维护申请人的合同权益，特变更诉讼请求，判令被告承担因涉案合同无法继续履行的违约责任和给原告造成的经济损失。王怡璇辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与于洋签订的买卖合同及补充协议，不产生法律效力，应当驳回原告的诉讼请求，且被告王怡璇不是适格的被告。理由如下：1、本案所涉及的买卖合同及补充协议的当事人并没有王怡璇，而是原告与于洋，王怡璇只是于洋的委托代理人，根据合同相对性原则本案的被告应当是于洋，而不是王怡璇，应当驳回原告对王怡璇的诉讼请求。2、于洋已经于合同签订前2015年10月9日死亡，王怡璇没有从于洋处获得代理权，根据民法规定，只有经过被代理人追认合同才有效，本案所涉及的合同不可能经过于洋的追认，于洋也就不用承担民事责任，合同不产生法律效力。3、原告知道于洋死亡的事实，并且存在其他继承人，但原告与被告约定，即使被告不能通过继承公证获得房屋的处分权，原告也要私下占有房屋，向被告交付房屋全款，这样的合同属于原、被告恶意串通，损害第三人利益情况。根据合同法52条规定，合同也应当认定无效。4、贵院受理的（2017）冀1082民初855号的另一个案件，系于占海、陈淑霞诉本案原、被告，要求确认本案中买卖合同及补充协议无效的纠纷，只有合同有效才存在解除合同的问题，所以本案要根据另一案件审理为依据；5、被告认为原告对于合同无效是明知的，应当自行承担自己的损失，并且应当与被告一起赔偿第三人的损失。本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告赵莉提交了《房屋买卖业务交易合订本》及《补充协议》,证明原、被告于2016年6月20日签订的涉案房屋买卖合同及相应手续，被告王怡璇以其丈夫于洋名义出售房屋，且《存量房买卖合同》第五条第一款约定出卖人应当保证出卖的房屋没有产权纠纷，该份合同系双方真实意思表示，合同合法有效。被告王怡璇对上述证据的真实性认可，但不同意其证明目的。被告主张房屋买卖合同签订本及补充协议出售人都是于洋，被告的所有签字都是在委托代理人处签字，不是合同相对人，而且原告已经知道于洋死亡的事实且有其他继承人，还与被告签订房屋买卖合同，说明双方是恶意串通的，侵犯了第三人的合法权益，应当认定合同无效。原告赵莉反驳其这种说法，原告陈述因涉案房屋的所有手续均登在于洋名下，被告王怡璇作为于洋的代理人签订了房屋买卖合同，理应是合同的相对人。被告王怡璇在签订合同时保证该房屋没有任何纠纷，于洋父母不参与卖房事宜，并且会配合后期的继承公证。原告作为普通的购房者，依据被告对卖房情况的讲述和承诺，有充分理由相信被告王怡璇有权处分该房产，且双方依市价进行交易，不存在任何恶意串通的情形。对于确认合同效力问题，诉讼过程中，于洋的父母于占海、陈淑霞作为遗产继承人向三河市人民法院提起诉讼，请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，经三河市人民法院及廊坊市中级人民法院开庭审理和判决，驳回了于占海、陈淑霞的诉讼请求。本院认为，被告王怡璇作为代理人与原告赵莉签订了房屋买卖合同，按照合同相对性原理，王怡璇作为合同的相对人，具有被告的主体资格。被告王怡璇提出双方恶意串通，签订的合同侵犯了其他继承人合法权利应认定无效的主张，与事实不符，且经过法院判定，本院对此主张不予支持，认定双方签订的合同合法有效。2、原告赵莉提交了被告王怡璇丈夫于洋生前签订的《商品房买卖合同》，证明被告在与原告签订合同时将原始购房合同交给中介公司，涉案房屋系于洋所有。被告王怡璇对合同真实性没有异议，但主张该《商品房买卖合同》只是于洋与开发商签订，不能证明房屋系于洋一个人出资，该房屋系于洋和另外一个人合伙买的，且为于洋父母出资。本院认为，在涉案房屋尚未取得房屋所有权证的情况下，被告提供了于洋购买该涉案房屋的原始购房合同，被告主张涉案房屋并非于洋一人所有，且系父母出资，但未提交证据予以证明，故对此观点本院不予采信。3、原、被告之间的微信聊天记录。原告主张因燕郊房价上涨，被告要求原告一次性支付尾款未果，故拒绝将房屋售予原告。被告对此证据真实性认可，不认可其证明目的。被告主张其并不是因为房价上涨不履行合同，而是依补充协议中其他约定的第二项要求原告全款支付，原告不同意，已经构成违约。本院认为根据合同约定，被告承诺先将此房继承公证至王怡璇名下，由王怡璇配合办理贷款过户等相关手续，微信中被告王怡璇没有对继承公证能否办理告知原告，直接要求原告全款支付房款，原告有权依合同约定加以拒绝，因此，本院不认定原告不支付房款存在违约。4、证人出庭的证言及中介公司工作人员与原告的通话录音，原告认为上述证据证明签订合同时被告已明确保证该房屋无任何纠纷，同时承诺其公婆会配合办理继承公证，被告可以全权处理该房屋，后因房屋涨价被告拒绝出售房屋，已构成根本违约。被告对此不予认可。被告认为中介公司与原告存在利害关系，其证言不可信，不应予以认定。本院结合微信、通话录音、法院判决书等其他证据，认定证人证言真实有效。5、鉴定结论。河北岳诚资产评估有限公司的评估结论为参评涉案房屋建筑物类资产评估值273.57元，原告认为鉴定结论客观公正，应以评估值扣除房屋成交价148万元，余额127.57万元是被告违约给原告造成的全部损失。被告王怡璇对评估报告的真实性认可，但认为该评估价值与现房产价值严重不符，如果直接以评估价与成交价差额作为房屋差价损失有失公平，要求进行重新鉴定，而且合同不能履行的原因是于洋的其他继承人不同意出售房屋，不是被告主观恶意违约造成的，另外，原告并未支付全部购房款，综上被告不应承担全部房屋差价损失。本院认为，该鉴定结论的有效期至2018年2月28日，该评估结果在法定时限内，故驳回被告重新鉴定的申请，并认为该结论应作为被告违约行为给原告造成损失的参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，原、被告在三河市兴越房产经纪有限公司的居间下签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《办理按揭贷款和过户告知单》及《补充协议》，约定被告将于洋购买的位于三河市燕郊开发区北京哈特公司用地东侧、本公司用地南侧蓝湾公寓10-2-503房屋出售给原告，房屋总价款为148万元，首付款60万元（含定金10万元），余款由银行贷款支付，待房本下来后付首付当日，双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。“其他约定”中约定，1、经甲乙双方友好协商，甲方（被告）承诺先将此房继承公证至王怡璇名下，由王怡璇配合乙方办理贷款、过户等相关手续；2、如甲方（被告）不能做继承公证，乙方（原告）须在房本下来后30日内付清剩余尾款捌拾捌万元整；3、乙方（原告）如不能贷款，甲方允许乙方指定人后做贷款过户等相关手续。合同签订当日，原告赵莉支付定金10万元，2016年6月30日支付房款50万元。2016年7月5日原告赵莉向兴越房产经纪有限公司交纳中介费23680元，后赵莉向蓝湾公寓物业服务中心交纳2016年12月31日至2017年12月31日的物业费3319元。2016年9、10月间，被告王怡璇与兴越房产经纪有限公司联系，明确表示不再出售房屋。本院认为，原、被告于2016年6月20日签订的房屋买卖等系列合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效，当事人均应依合同约定全面履行自己的义务。被告王怡璇作为于洋的法定继承人之一，虽有权处分于洋的遗产，但应征得其他法定继承人的同意或事后追认。迄今为止，涉案房屋买卖合同尚未得到于洋的其他法定继承人追认，故涉案合同目的不能实现，原告赵莉要求解除合同的请求本院予以维护。原告赵莉为购买涉案房屋支付的房款，被告王怡璇应予返还。因合同不能履行的原因在于被告王怡璇，被告的行为已构成根本违约，故应承担相应的违约责任。合同不能履行给原告赵莉造成的损失，被告王怡璇应当承担。原告赵莉已交付中介费23680元，按照《居间服务合同》约定应由违约方承担，故原告赵莉要求被告支付中介费的请求，本院予以维护。对于原告赵莉申请评估鉴定费38360元及交纳物业费3319元，均应由被告王怡璇承担。原告赵莉既主张双倍返还定金，又主张实际损失赔偿，按照法律规定，应以实际损失为限，原告主张的中介费、物业费及鉴定费损失均属于被告违约造成的实际损失，故本院对原告双倍返还定金的请求不予维护，对实际损失赔偿主张予以支持。本院根据涉案房屋评估鉴定结果，结合合同的履行情况、被告的违约程度，依据公平和诚实信用原则，酌定被告王怡璇赔偿原告赵莉的各项经济损失850000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、判决如下：一、解除原告赵莉与被告王怡璇于2016年6月20日签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。二、被告王怡璇于本判决生效后三十日内返还原告赵莉购房款600000元（含定金100000元），并赔偿原告赵莉各项经济损失人民币850000元。三、驳回原告赵莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18333元、诉讼财产保全费5000元，均由被告王怡璇负担（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 员  杨澜涛人民陪审员  郝嘉龙人民陪审员  赵艳艳二〇一七年十二月七日书 记 员  郭子莹