贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3484号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）郭运东，男，1971年4月15日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）张羽，女，1981年10月1日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被上诉人郭运东、张羽委托代理人（特别授权）肖恒，贵州钝初律师事务所律师。 被上诉人郭运东、张羽委托代理人（特别授权）丁坤，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人郭运东、张羽房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告郭运东、张羽提起诉讼，请求判决：1、被告限期一个月内将办理纳雍县恒达·御景华庭18-1号房产权转移登记的有关文书交付给二原告，并协助原告办理房地产权属登记；2、被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金自2015年3月11日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止。（暂计算至2017年6月11日，被告应当向原告支付违约金共计人民币74307.76元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月16日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于贵州省××县恒达·御景华庭18-1号房，总价款为300963元；被告承诺于2015年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将该商品房交付原告使用，但被告至今未按《商品房买卖合同》的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，被告应当严格按照合同的约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并积极协助原告办理房地产权属登记，但因被告原因，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，严重损害了原告的合法权益，被告迟延履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，即被告应当自2015年3月11日起按日向原告支付商品房总价款万分之三的违约金。 原审被告恒达公司答辩称：一、我公司在恒达·御景华庭项目实施过程中，纳雍县人民政府于2014年5月对已完成的市政道路进行改造，导致项目不能办理消防验收及规划验收，因此影响了我公司按照合同约定向原告提交办理房屋产权登记的相关资料，我公司未能按照合同约定向原告提交办理房屋产权登记的相关资料，不属于我公司原因，系政府对已完工的市政道路进行改造，依照合同第二十二条的约定，对原告的诉讼请求应依法予以驳回；二、合同约定的违约金过高，应当适当减少。 原审经审理查明：被告恒达公司以出让方式取得编号为2013-0161地块的建设用地使用权之后，于2013年6月20日取得“恒达·御景华庭”建筑工程施工许可证，于2013年9月25日取得“恒达·雍熙御园-御景大厦、御景华庭”建设用地规划许可证，于2013年10月9日取得“恒达·御景华庭”建设工程规划许可证，于2013年10月29日取得“恒达·御景华庭”商品房屋预售许可证。 2013年12月16日，被告恒达公司为出卖人与原告郭运东、张羽为买受人签订《商品房买卖合同》，被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房售予原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积111.27平方米，套内建筑面积90.99平方米；按套计算，总价款为300963元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款90963元，余款21万元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月10日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条约定，出卖人承诺于2015年3月10日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告郭运东、张羽按照合同约定向被告恒达公司交付了房价款300963元，被告恒达公司按约定合同约定将纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房交付给原告郭运东、张羽占有使用。因“恒达·御景华庭”建设项目未通过消防、规划验收，致使被告恒达公司在2015年3月10日前不能取得纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房所有权初始登记,不能按约定将办理纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房转移登记的有关文书交付原告郭运东、张羽,导致原告郭运东、张羽至今未能办理纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房产权证。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告郭运东、张羽签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·御景华庭”建设项目未通过消防、规划验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房产权证，属被告责任，被告构成违约，被告应当向原告承担违约责任。但原告主张支付违约金的终止时间为涉案房屋转移登记到二原告名下为止，与双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”中约定的终止时间不相符，应以合同约定为准。 关于被告恒达公司不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的辩解理由是否成立问题的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，因被告恒达公司辩称主张于法无据，不予采纳。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任问题的认定，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同约定，被告应当依照合同第二十二条约定向原告承担违约责任。被告认为合同约定的违约金过高，应当适当减少的主张，因被告未能提供证据证明双方约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故不予采纳。 综上所述，原告诉讼请求符合合同约定和法律规定,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告郭运东、张羽交付办理纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房转移登记的有关文书，并协助二原告办理商品房产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告郭运东、张羽支付以购房款300963元为基数从2015年3月11日起至被告将办理纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金。案件受理费1658元，适用简易程序审理减半收取829元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司不服，向本院提起上诉称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承当违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定，但根据上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中的约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人不因此承担违约责任。故原审适用法律错误；案涉房屋至今未完成初始登记，是由于政府原因导致恒达公司原2008年取得的《土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《土地使用证》为前提；在上诉人实施项目过程中，受市政道路下拉槽工程封闭施工影响致使案涉项目的消防验收受阻，以致案涉房屋不具备商品房初始登记的必备条件；上诉人与被上诉人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决恒达公司交付有关文书和支付违约金无事实依据；《不动产登记条例》的实施后，原《商品房买卖合同》就案涉房屋转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后不应再支付违约金。案涉房屋项目上诉人不具备向被上诉人交付相关法律文书的条件，原审判决上诉人向被上诉人交付案涉商品房转移登记的有关法律文书不具有可执行性。综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，恒达公司应当免责，原审未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误，请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人郭运东、张羽二审答辩称：消防设计变更须事先申请，只有通过消防部门的同意才能变更，但是上诉人未提交任何证据证明其消防变更申请，消防验收不合格是上诉人自身原因所致；下拉槽公司是恒达公司申请修建的工程，并未告知业主，因此不能办证和工程未通过验收的相应法律后果应由恒达公司承担；不动产登记政策的变更与恒达公司的违约行为无关，恒达公司应当在交付文书前承担相应责任。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交证据如下： 第一组证据：（1）纳雍县房产事业局、城乡规划局、国土资源局、房屋征收与补偿局共同出具的关于解决茶林路拆迁改造项目实施遗留问题的报告；（2）纳雍县铭源房地产开发有限公司与贵州恒达房地产开发有限公司及纳雍县房产事业局三方共同签署的协议书及其补充协议；（3）付款收条、银行支票存根；（4）国有土地使用权证及其宗地图；（5）（2013）12号纳雍县委专题会议纪要；（6）纳雍县城乡规划委员会关于《御景园暨恒达文化商业街设计方案》的审查意见；（7）纳府复（2014）144号关于实施纳雍县旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街设计方案的批复）；（8）2014.7.29会议纪要；（9）纳府通告（2014）5号关于城南大道封闭施工的通告；（10）纳雍县市政工程有限责任公司关于恒达市政下拉槽施工的情况说明；（11）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（12）北京蓝图工程设计有限公司关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明。 证明内容：1、证明纳雍县委及政府为化解铭源公司茶林路旧城改造项目实施过程中出现的拆迁矛盾纠纷，安排纳雍县房产事业局、城乡规划局、国土资源局及房屋征收与补偿局四部门向纳雍县城规委提出建议，该四部门研究后结合项目地块的用地局限、还迁成本以及与相邻的恒达?雍熙御园项目规划不协调的问题，提出了保障规划协调统一，由企业提出调整规划方案的建议，以解决原茶林路旧城改造项目中出现的遗留问题。由此，设计单位报送的《御景园暨恒达文化商业街设计方案》（含下拉槽施工设计方案）获得了纳雍县政府的正式批复；2、证明恒达下拉槽市政项目工程贯穿了整个恒达小区，且在施工过程中会造成原设计消防通道被迫中断，进而影响整个小区项目的消防验收；3、证明下拉槽市政工程自2014年4月1日封闭施工以来，因政府未完成拆迁征收工作，至今未建成通车。因下拉槽市政工程贯穿了上诉人御景大厦、御景华庭、恒达雍熙御园以及恒达御景园整个项目，占用了原与市政道路重合的消防车通道，造成了整个项目消防车通道受阻，进而导致上诉人项目消防工程不具备验收合格条件。 第二组证据：纳府通告（2016）38号关于实施统一不动产登记的通告。 证明内容：证明不动产暂行登记条例自2015年3月1日起施行，但纳雍县政府于2016年9月30日才在县范围内实行不动产统一登记，故在2016年10月30日前上诉人未能将房屋转移登记交付给被上诉人不能归责于上诉人。 上述证据的证明目的均为：恒达公司逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致。 被上诉人郭运东、张羽对上述证据的质证意见为：证据真实性以法庭核实的为准。关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明，该份证据原件与复印件的加盖的公章不一致，公章没有编号，应当没经过备案，真实性不予认可，达不到上诉人的证明目的，不能证明是由于第三方原因导致。该情况说明属于证人证言，应当由出具单位出庭作证，证据（10）与该份证据质证意见一致；上诉人提供证据（1）、（2）、（3）均是在签订合同之前已形成，不能证明责任在于第三方，恒达公司签订合同时也并未告知买受人，该证据达不到其证明目的；恒达公司提交证据不能证明因下拉槽工程导致消防验收不合格，达不到其证明目的；恒达公司与被上诉人签订的合同有效，因第三方导致其违约，恒达公司应该向第三方主张权利，不能作为其免责的理由。 经审查，上诉人恒达公司提交的第一组证据来源合法，内容真实，且与本案待证事实相关联，能够证明《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》是为解决原茶林路旧城改造项目中出现的遗留问题而出具，并经纳雍县人民政府批复同意实施，根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿了整个恒达小区，造成恒达小区原设计消防通道受阻，被迫中断使用，加上受拆迁因素影响，工程进度受制，进而导致案涉项目的消防工程不具备消防验收合格条件等相关事实，故对其相应的证明力本院依法予以确认，但消防经验收合格是上诉人恒达公司向房屋买受人履行交付办理房屋转移登记有关文书的合同义务所须满足的条件之一，消防未经验收合格不等同于恒达公司均已符合能够向房屋买受人交付上述有关文书的其他条件，故上诉人恒达公司提供的证据达不到其逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致的证明目的；上诉人恒达公司提供的第二组证据符合证据三性，本院依法予以采信，但该证据达不到上诉人恒达公司的证明目的，因为恒达公司未按照合同约定向买受人如期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约行为与纳雍县政府是否以及何时实行不动产统一登记无关。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：本案二审争议的焦点是：1、上诉人未按约向被上诉人交付案涉商品房转移登记有关文书是否违约？2、如上诉人违约，2016年9月30日之后上诉人应否支付违约金？3、原审判决上诉人向被上诉人交付案涉房屋转移登记有关文书是否正确？ 关于焦点1，案涉房屋项目换发《国有土使用证》的系客观事实，但根据上诉人提供的证据证明，案涉房屋所涉土地《国有土使用证》的换发并未影响上诉人其他开发工作正常开展，且上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土使用证》后，仍不能向被上诉交付办理房屋产权证的有关文书，因此，其主张2014年6月10日前其不应承担违约责任的上诉理由不成立；上诉人一、二审均未举证证明从其违约之日起至今为止，其案涉房屋项目消防设计未经竣工验收仅系因纳雍县人民政府的下拉槽市政工程施工未完成这一唯一因素所致，不能证明案涉房屋项目消防设计未竣工验收，致其不能向被上诉人交付案涉房屋转移登记有关文书不是其自身原因所致，因此，其主张按照双方就“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应承担违约责任的上诉理由亦不成立。原审认定上诉人违约并按合同约定向被上诉人支付违约金并无不当。 关于焦点为2，《商品房买卖合同》中办理房屋产权证是出卖人的法定义务，上诉人不因《不动产登记条例》的实施而免除该义务，《不动产登记条例》实施前后，上诉人应向被上诉人交付办理房屋产权证的相关文书，办证部门有明确具体的要求，作为房开企业的上诉人对此应是明知的，因此，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》格式合同中关于上诉人向被上诉人交付办理产权转移登记有关文书的约定系明确具体的，上诉人关于其与被上诉人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书和支付违约金无事实依据，《不动产登记条例》的实施后，原《商品房买卖合同》就案涉房屋转移登记所约定的条件消失，2016年9月30日后其不应再支付违约金的上诉主张于法无据； 关于焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本案因上诉人就案涉房屋至今均还未具备办理产权转移登记的条件，其事实上还不能履行向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书，而上诉人的该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，现被上诉人请求上诉人向其履行交付办理案涉房屋转移登记有关文书之合同义务于法无据，原审判决支持被上诉人的该项诉讼请求不具有可执行性，二审予以纠正。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，对其不成立的上诉理由及请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十一条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、撤销贵州纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1725号民事判决第一项，即被告贵州恒达房地产开发有限公司向原告郭运东、张羽交付办理纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房转移登记的有关文书，并协助二原告办理商品房产权登记； 二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告郭运东、张羽支付以购房款300963元为基数从2015年3月11日起至被告将办理纳雍县恒达·御景华庭18层18-1号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金。 一审案件受理费829元，二审案件受理费1658元，共计2487元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十九日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 周凯鸣