内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）内民再134号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人、再审申请人）：马国栋，男，1940年2月22日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：马祥（系马国栋儿子），男，1967年7月5日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王怀志，呼和浩特市148协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人、再审被申请人）：中国人民解放军32106部队。法定代表人：刘卫华，32106部队部队长。委托诉讼代理人：高晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。申诉人马国栋因与被申诉人中国人民解放军32106部队（原中国人民解放军66156部队改编，以下简称部队）确认合同无效纠纷一案，内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院于2014年7月18日作出（2013）东民初字第34号民事判决。马国栋不服，向内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院提出上诉。内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院于2015年2月26日作出（2014）锡民一终字第405号民事判决。马国栋不服二审判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2015年10月10日作出（2015）内民申字第00575号民事裁定，驳回马国栋的再审申请。马国栋不服再审申请，向内蒙古自治区检察院锡林郭勒盟分院申请监督，该院提请内蒙古自治区人民检察院抗诉。内蒙古自治区人民检察院于2016年10月13日作出内检民（行）监［2016］150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年10月18日作出（2017）内民抗86号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员乌某、叶某出庭。马国栋的委托诉讼代理人马祥、王怀志，部队的委托诉讼代理人高晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年5月29日，一审原告部队起诉至内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院称，2003年5月6日，部队与马国栋双方签署了《军用土地使用权转让合同》，将于1989年4月22日以划拨方式取得的的位××旗，宗地编号京蒙字0984号的土地使用权以26万元的价格（不计土地面积和平方米价格，以块论价）转让给了马国栋。2003年5月7日，部队与马国栋又签订了一份《土地转让协议》，将上述争议的土地及地上建筑物移交给了马国栋。合同签订后，由于双方未履行土地转让的相关手续，且对地上建筑物未在合同中涉及，使部队利益受损，经与马国栋多次协商未果。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条规定，有偿转让军队房地产，由总后勤部审批。双方签订的《军用土地使用权转让合同》违反法律强制性规定，依照合同法的相关规定，该合同为无效合同。故诉至法院要求确认部队与马国栋双方签署的《军用土地使用权转让合同》无效，因该合同取得的财产应予以返还。马国栋辩称，部队与马国栋双方签署了《军用土地使用权转让合同》，部队自愿将其所有并使用的的土地使用权及地上附着物以26万元的价格转让给了马国栋。2003年5月7日，部队与马国栋又签订了一份《补充协议》，将上述争议的土地及地上附着物全部移交给了马国栋。马国栋按照合同依约支付部队100000.00元定金，剩余160000.00元待部队交付土地证时一次性付清，经马国栋多次催要，部队至今未将土地证交付于马国栋。现土地升值，部队欲反悔抢占群众利益，要求确认合同无效并返还财产。部队称签订合同后没有对地上建筑物出让，但根据土地和房产交易的相关规定房随地走的原则，既然部队将土地转让给马国栋，则意味着土地上的建筑物及附着物已一并转让。部队称违反法律强制性规定这种说法是错误的，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但双方合同是否有效，部队援引了军产房条例中四十四条及四十六条规定，该规定既不是全国人大及其常委会规定，也非法律、行政法规，因此即使违反该条例也不当然构成合同无效，因此该合同有效。根据合同法解释（二）第十四条对法律和行政法规的强制性规定也做了解释，由此看出马国栋与部队签订的合同既不违反法律也不违反行政法规，既不违反军队条例也不违反其他部门规章，双方签订的合同是有效合同。请求人民法院依法驳回部队的诉请，保护马国栋合法权益。马国栋同时提出反诉称，该土地及其附着物马国栋已拥有并经营使用10年，进行了投资维护改造。一直认为该合同是合法有效的，双方转让土地是8549平米，北侧延伸15米也就是1200平米，地上附着物的建筑面积是1826平米，新建约200平米，按照东乌旗土地价格一平米810.00元，房产价格是1000.00元一平米，总计人民币9160000.00元，再加房屋维修费、改造费及一眼井，要求部队赔偿马国栋10000000.00元损失。部队辩称，1.这个转让合同本身转让行为违反法律规定，因此不涉及依法转让的问题。马国栋谈到部队适用的中国人民解放军房地产管理条例不是法律也不是行政法规，这种说法是错误的。我方认为我们是特殊的主体，适用的法律是特殊法律，这也是国家法律适用规定的一项，特别法优于一般法。可以明确这片土地的性质是军用土地。既然这片土地具有军用土地的特征性，那么如果进行处置就应当严格依照国家对军用土地处置的相关规定。但是本案的转让行为恰恰违反了国家对军用房地产处置的相关强制性规定，因此该转让合同系无效合同。2.国务院发布的法规中以划拨形式取得的土地使用权如果转让、出租、抵押必须经市县政府及国土部门批准。但这合同签订十年，至今我们未见到政府及国土部门审批的任何资料。一千万的赔偿是土地增值数和地价及房产价格，这里有重复计算的问题。这片土地交付给马国栋使用时上面有建筑物，马国栋就建筑物进行出租有收益，请求人民法院对马国栋的关于赔偿损失的请求给予驳回。一审查明，1989年4月22日，部队以划拨方式取得了位于××旗，宗地编号京蒙字0984号8549平方米的土地作为轮训基地。2003年5月6日，部队在未经人民政府批准的情况下与马国栋签署了《军用土地使用权转让合同》，该土地以26万元的价格（不计土地面积和平方米价格，以块论价）转让给马国栋，并协商马国栋支付100000.00元定金（已付），剩余160000.00元待部队交付土地证时一次性付清。2003年5月7日，双方又签订了一份《土地转让协议》，部队将原中国人民解放军部队教导队土地转让给马国栋，而且向北延伸15米。另查明，部队与马国栋双方转让该土地时，附着物有营房70余间，马国栋接手该土地使用权后，将部分营房出租，后期在该土地上新建部分房屋并打了井，经营木材加工。部队至今未能按照协议给马国栋办理相关土地转让手续。经部队申请委托相关部门鉴定，马国栋接手该土地使用权后投入建房、压水井总价值为362464.00元。马国栋在本案审理阶段提出对该土地及地上附着物进行现值评估鉴定申请，经委托相关部门鉴定，该宗地8549平方米商业用地国有土地使用权土地总价为4077873.00元，房产评估价格为2874132.00元。还查明，2011年12月部队要求终止转让协议，收回军用土地使用权，但双方未能达成共识。一审认为，双方当事人争议的焦点问题，一、双方当事人签订的土地转让合同是否合法有效。二、马国栋主张要求部队赔偿损失10000000.00元的请求是否成立。三、合同签订后马国栋新建或维护财产范围。针对第一个焦点，部队将以划拨方式取得的军用土地，在未经人民政府批准的情况下与马国栋签署《军用土地使用权转让合同》的行为，违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。故因该合同取得的财产应当予以返还，马国栋应将合同中涉及的土地和房产返还部队，部队应返还给马国栋所给付的定金100000.00元。针对第二个争议焦点，马国栋向法庭提交“土地估价报告”、“房产估价报告”予以证实，鉴于马国栋提出要求按照土地和房产的现价赔偿损失的主张是基于合同有效的基础上，该损失本质上属于合同履行利益，属期待利益损失而并非直接损失，是一项因违约而造成的损失，由于双方签署的合同不具有法律效力，造成的损失不同于违约和侵权的损害赔偿责任，故此主张不予支持。针对第三个争议焦点，马国栋接手该土地使用权后，在该土地上新建部分房屋并打了井，因合同自始无效，部队应按照实际投入折价赔偿损失即362464.00元。马国栋主张对原有房屋进行了维护、改造并要求赔偿，因其未向法庭提交相关证据，且接手该土地使用权后将部分营房出租，有一定的收入，故此主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，并经该院审判委员会讨论，判决：一、部队与马国栋签署的《军用土地使用权转让合同》、《土地转让协议》无效。二、判决书生效后部队立即返还马国栋100000.00元定金。三、判决书生效后部队立即赔偿马国栋投入自建的房屋及压水井款362464.00元。四、判决书生效后马国栋立即腾退、返还给部队以划拨方式取得的的位××旗土地及地上附着物（院落、房屋、压水井）。五、驳回马国栋的其他反诉请求。本诉案件受理费5200元由马国栋承担。反诉案件受理费40900元由部队承担8300元，马国栋承担32600元。马国栋不服一审判决，向内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院上诉，请求发回重审或改判。主要理由：（一）一审法院认定事实错误，遗漏重要事实，未就导致合同无效的责任承担者及责任大小予以认定，未就全部土地及房产的评估价值进行认定。（二）一审判决适用法律不当，一审适用2005年8月1日实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》不当，本案《军用土地使用权转让合同》于2003年5月6日签订的，当时该司法解释尚未出台，该司法解释不溯及既往。（三）一审关于无效合同财产返还及损失赔偿适用法律不当，关于土地及房屋升值的赔偿损失没有按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定适用。二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。二审认为，本案争议的焦点是马国栋与部队于2003年5月6日、7日签订的《军用土地使用权转让合同》、《土地转让协议》的效力问题。本案涉诉土地是部队以划拨方式取得，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”本案中，双方转让划拨土地权未经人民政府批准，故双方签订的《军用土地使用权转让合同》、《土地转让协议》无效。对于马国栋提出一审法院认定事实错误，遗漏重要事实，未就导致合同无效的责任承担者及责任大小予以认定，未就全部土地及房产的评估价值进行认定的上诉理由，因双方签订的《军用土地使用权转让合同》、《土地转让协议》无效，涉诉土地及地上房屋的使用权并未发生转移，因此一审未按土地评估价值进行判决并无不当。对于马国栋提出一审适用2005年8月1日实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》溯及力的问题，因该《解释》第二十八条规定：本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。鉴于本案系2013年向一审法院提起的诉讼，一审法院予以受理，故马国栋该上诉理由不能成立。对于马国栋提出一审关于无效合同财产返还及损失赔偿适用的法律不当的上诉理由，一审对马国栋投资建造的房屋、压水井已经判决由部队进行了赔偿，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。综上，马国栋的上诉理由缺乏法律依据，该院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11024.64元，由马国栋负担。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，锡林郭勒盟中级人民法院（2014）锡民一终字第405号民事判决适用法律错误。理由如下：（一）本案部队在合同订立阶段及合同订立后至履行前违反诚实信用原则。在合同订立阶段，双方达成意向，涉及军队内部土地转让报批手续由部队负责办理，领取《军用土地补办出让手续许可证》；对部队的土地属于划拨形式转让涉及缴纳土地转让费、土地管理费和土地出让金等相关费用等问题，由部队负责向当地政府的土地管理部门为马国栋办理土地出让手续及《土地证》，按照规定缴纳土地转让费、土地管理费和土地出让金等相关费用，于2005年前将以出让获得的土地使用权的《土地证》交给马国栋。该意向在《军用土地使用权转让合同》第四条作了约定，第六条约定本合同有效期限到双方全部履约完毕时止。但合同订立阶段及合同订立后至履行前部队没有及时履行相应的报批手续，也未于2005年前将土地证交于马国栋，对此按照上述合同第六条约定双方没有全部履约完毕，合同尚在有效期内，但部队却于2011年12月2日，通知马国栋将所占用的依无效合同取得的财产于2012年3月10日前退还，通知租住马国栋房屋的用户，此地与旗政府进行土地置换，务必于2012年3月1日前搬迁完毕。部队在从事民事活动时未讲诚实、守信用，未以善意的方式履行义务，其行为违背诚实信用原则。（二）部队的行为造成马国栋合理信赖利益的损失。本案合同因不符合法定的生效要件而被确认无效，但在双方签订合同前，2003年4月8日东乌旗政府办公会议同意部队转让另外两宗与涉案土地类似的军用土地。《军用土地使用权转让管理暂行规定》第六条、第七条规定，涉案土地为独立院落，采取协议的方式出让符合上述规定。且双方对达成的意向作书面约定，并强调“本合同有效期限到双方全部履约完毕时止”（合同第六条）。基于此，部队的行为使马国栋足以相信合同能够成立或生效。马国栋对获得土地使用权产生合理信赖，法院对由于合同无效使其受到的直接利益损失及其财产应增加而未增加的利益损失应予判决赔偿而未判决。一、二审法院判决部队赔偿马国栋投入自建的房屋及压水井款362464.00元并非是对部队应承担缔约过失责任的赔偿。马国栋再审称，同意检察院的抗诉意见，还认为原一、二审主体不适格，原告应该是政府，不应该是部队，原审超请求判决。请求再审法院根据鉴定结论判决赔偿申诉人土地、房屋、机械损失共计800万元，或者指令原审法院重新审理。部队再审辩称，检察院抗诉书认为二审判决适用法律错误是不成立的，马国栋申请再审的理由不能成立，请求维持二审判决。（一）该抗诉书超出了当事人的请求范围，在一审诉讼中马国栋要求赔偿的是因违约产生的损失1000万元，请求的是履约违约金而非可信赖利益的损失，超出了一审的审理范围。根据民事诉讼不告不理的原则抗诉机关的抗诉理由不能成立。（二）马国栋应增加的而未增加的利益损失，根据无效合同的处理原则，该土地及房产自2003年5月6日签订合同时该合同就是无效的。无效合同自订立时就不具备约束力，也就引不起土地使用权及房屋所有权的转移，一审法院中对土地估价报告是对房屋及土地增值的评估，该增值依赖于土地及房屋，马国栋不具备该房屋及土地的所有权，其增加的利益也不应该属于马国栋所有。对于抗诉书中应增加而未增加的利益没有证据及法律依据支持。（三）可依赖的利益损失包括订立合同时的投入和履行合同时的投入，订立合同时马国栋支付了10万元转让费，在履行中增添了部分设施价值36万元，在二审的判决中已经予以保护，抗诉中要求一并判决的损失没有依据。（四）自2003年5月6日马国栋占有该土地及房屋，土地12.8亩房屋70余间，按市场价值简单计算自2003年至今马国栋有200余万元的收入，对此部队并未主张，考虑到该土地的特殊性如果存在损失的情况下，也远远弥补了马国栋可得利益的损失。所以，检察机关并没有考虑公平的原则。针对马国栋的申诉理由，部队辩称，（一）马国栋认为该合同有效是不能成立的。（二）认为应对其承担违约赔偿责任，在后面又提到了无效合同缔约的过失责任，一审中马国栋只提到了因违约造成的损失，而未主张无效合同的缔约过失责任，根据民事诉讼法相关规定，对于该缔约过失的责任不应该在该案中予以审理。因为超出了一审的诉讼请求范围，而法院只能审查合同是否有效及有关违约责任的问题。本院再审认为，部队提供的国有土地使用权证明确记载，部队依法以划拨方式取得了位于××旗（东土军用证字第00014号）土地使用面积为12.8亩（8549㎡）的军用国有土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产法》第四十条的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《中国人民解放军房地产管理条例》第四十四条第一款规定“有偿转让军队房地产，由总后勤部审批”。前述法律及军事法规的规定，说明军队房地产具有可转让属性，但需要履行军队内部和地方政府的审批手续。本案双方当事人签订的《军用土地使用权转让合同》是双方真实的意思表示，内容无违法之处，合同依法成立。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。诚信原则是市场经济交易当事人应严格遵循的道德准则，也是每一个自然人、法人在社会生活中行使权利，履行义务所应当遵循的基本法律原则。诚实信用原则主要体现：首先，在设立或者变更民事法律关系时，不仅要求当事人诚实，不隐瞒真相，不作假，不欺诈，还应当给对方提供必要的信息。其次，在民事法律关系建立后，当事人应当恪守诺言，履行义务，维护对方的利益，满足对方的正当期待，应当“根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第三，在民事法律关系终止后，当事人应当为维护对方的利益，实施一定行为或者不实施一定行为。本案中，如果双方当事人积极全面地履行合同义务和法定义务，完全可以使合同生效，产生法律上的约束力。马国栋按照合同约定履行了前期付款义务，支付了100000元定金。按照合同约定，部队负责办理内部土地转让的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，负责向当地政府的土地管理部门为马国栋办理土地出让手续及《土地证》，按照规定缴纳土地转让费、土地管理费和土地出让金等相关费用，于2005年前将以出让获得的土地使用权的《土地证》交给马国栋。但部队一直未履行合同义务，致使合同追求的结果无法实现。检察机关提出部队违背诚实信用原则的抗诉理由成立。检察机关抗诉认为“部队的行为造成马国栋合理信赖利益的损失，应当判决赔偿由于合同无效使其受到的直接利益损失及其财产应增加而未增加的利益损失”，因此项理由属于合同无效应当承担的缔约过失责任，而原审诉讼中马国栋并未主张合同无效，所以此项抗诉理由不能支持，部队辩称此项抗诉理由超出原审当事人诉讼请求的理由成立，本院予以支持。马国栋在原审中申请调取部队2011年（本案诉讼之前）就双方转让土地与东乌旗政府签署的土地置换协议以及东乌旗政府的会议纪要等相关材料,但原审并未调取。再审查明部队就双方转让土地与东乌旗政府签署了《关于营区土地置换协议书》以及相应的《补充协议》，对此协议的履行情况，涉及土地权属认定，事关原审原告（反诉被告）主体的适格与否，原审法院应当调取上述协议及纪要，并查明履行情况及土地权属。上述协议及纪要的履行情况对合同效力认定和当事人主体设列至关重要，原审定案的主要事实认定不清，应当依申请调取证据而未调取，属于程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）（四）项之规定，裁定如下：一、撤销内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2014）锡民一终字第405号民事判决和内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2013）东民初字第34号民事判决；二、本案发回内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院重审。审判长  李全锁审判员  张 冉审判员  武丽英二〇一七年十二月六日书记员  涂 彬