内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0723民初126号原告:李万祥，男，1953年12月1日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。委托诉讼代理人：于鹤，法律工作者。被告：殷长龙，男，1988年7月17日出生，满族，住内蒙古自治区。第三人：王文龙，男，1991年7月17日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘敏，内蒙古兴杨律师事务所律师。原告李万祥与被告殷长龙、王文龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，因本案疑难、复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告李万祥委托诉讼代理人于鹤、被告殷长龙、第三人王文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李万祥向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令解除原告李万祥与被告殷长龙签订房屋买卖协议；2、要求被告殷长龙给付实际使用房屋期间租金损失40000元（每年10000元）；3、要求王文龙立即迁出大杨树东新区2号楼3单元202室。事实和理由：2012年11月28日原告购置大兴安岭农场管理局购置大杨树东新区2号楼3单元202室。于2014年4月24日将该房产转让给被告殷长龙，双方签订房屋买卖协议书，双方约定总价款180000元，还款时间为3年付清，否则，原告将楼房收回，并约定房款付清后原告将房照交付殷长龙，后原告多次向殷长龙主张房款，殷长龙拒绝还款。原告再次向殷长龙主张房款时，发现房屋由王文龙居住，原告认为，被告殷长龙,未在合同约定的最后期限交付购房款，已成就解除合同的约定事由，因此诉至法院。殷长龙辩称，答辩人同意支付购楼款，购房后分多次共支付购楼款20000元，购买房屋后我装修房屋支出60000元，并垫付原告陈欠热费2939元，并支付滞纳金500，我要求继续履行购房合同，请求2017年3月30日支付60000元，余款100000元，于2017年12月30日付清，并按1.5分支付利息。由于答辩人与原告系亲属关系，由于我购买工程车，资金周转困难经原告同意将房屋售给王文龙，如果原告主张返还房屋，会导致我与王文龙再次出现诉讼纠纷，请求法院予以调解。王文龙述称，针对本案原告与被告殷长龙买卖合同与第三人无关，第三人与殷长龙于2015年3月20日签订房屋买卖合同，约定房屋价款为240000元，答辩人已支付210000元，余款30000元，待办理产权证后支付，答辩人已履行买卖合同约定义务，所签协议依法生效，没有义务腾出房屋。第三人善意取得该房，在不知情的情况下与殷长龙签订买卖合同，殷长龙应双倍退还第三人420000元，第三人立即退房；本案过错在殷长龙，一切责任应当由殷长龙承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月28日原告与大兴安岭农场管理局签订危房改造协议，购置大兴安岭农场管理局危房改造建设住宅楼，大杨树东新区2号楼3单元202室，2014年4月24日原告李万祥将该房产转让给被告殷长龙，双方签订房屋买卖协议书，协议主要内容为，房屋价款为180000元，还款时间为3年付清，到2016年12月20日如房款未付清，原告将楼房收回，还清全部房款后，由李万祥将房屋所有权证交付殷长龙，从2014年4月24日起房屋一切费用由殷长龙负责。李万祥将房屋交付殷长后，殷长龙对该房进行装修。2015年3月20日殷长龙将诉争房屋转让给第三人王文龙，双方签订房屋买卖合同，合同的主要内容为，房屋价款240000元，首付170000元，余款2016年1月1日支付40000元，另30000元2017年1月1日付清，殷长龙保证房屋无任何权属纠纷及经济纠纷。合同签订后，王文龙共支付殷长龙购房款210000元。因李万祥与殷长龙对装修价值不能达成一致，依原告李万祥申请并缴纳评估费3000元，经本院委托呼伦贝尔华信资产评估事务所，对殷长龙装修价值进行评估，评估价值为28996.45元。上述事实有原告李万祥向本院提供的原告李万祥与大兴安岭农场管理局签订危房改造协议、原告李万祥与被告殷长龙签订房屋买卖协议书、王文龙向本院提供的殷长龙于与王文龙签订房屋买卖合同、殷长龙提供的2015年12月2日，殷长龙为该房缴纳2013年-2014年热费收据2份（每份金额2939元，）及500元滞纳金票据1份及呼伦贝尔华信资产评估事务所出具的华信资评字（2017）第78号资产评估报告及评估费收据在卷，本院予以确认。本院认为，被告殷长龙与原告李万祥签订房屋买卖合同，虽诉争房屋原告李万祥未取得房屋所有权证书，但根据《中华人民和共和国物权法》第十五条"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"的规定，双方签订的房屋买卖合同系有效合同。本案争议焦点：1、原告李万祥请求解除与殷长龙签订房屋买卖合同是否有法律依据；2、第三人王文龙是否应返还诉争房屋。因李万祥与殷长龙方在买卖合同中约定到2016年12月20日，如殷长龙房款未付清，原告将楼房收回。被告殷长龙在约定的期限内未付购房款，应当依照约定承担违约责任，将诉争房屋返还原告。故对原告李万祥要求解除与殷长龙签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告王文龙返还诉争房屋，因殷长龙购买李万祥房屋后，未办理房屋产权变更登记，房屋所有权人未变更，其与王文龙签订房屋买卖合同系无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"的规定，王文龙虽支付以合理的价款且在购买楼房时是善意的，但王文龙在与殷长龙签订房屋买卖合同时未审查所购房屋所有权登记情况，未能办理诉争房屋所有权登记，依照上述法律规定，其未构成善意取得，不享有诉争房屋所有权，因此应当将占有的诉争房屋返还原告李万祥；关于被告殷长龙主张楼房装修款60000元及原告陈欠热费。经原告李万祥申请，本院委托呼伦贝尔华信资产评估事务所对诉争房屋装修价款进行评估，评估价值为28996.45元，该款项原告李万祥应返还殷长龙，关于李万祥缴纳评估费3000元，因被告殷长龙违约行为，致使原告诉至本院，评估费应由殷长龙负担，则李万祥应返还殷长龙28996.45元-3000元，为25996.45元；关于2013年-2014年热费2939元，滞纳金500元，系发生在李万祥对诉争房屋占有使用期间，上述款项李万祥应予承担，故李万祥应返还殷长龙28996.45为25996.45元+2939元+500元为29435.45元；关于李万祥主张殷长龙支付房屋租金每年10000元，共计40000元，因双方签订的房屋买卖合同约定殷长龙购房款180000元，从2014年4月20日起至2016年12月20日三年付清，否则李万祥收回房屋，并未约定殷长龙占有、使用房屋期间的房屋租金，故原告该项请求本院不予支持。王文龙在本案中诉讼地位应为有独立请求权的第三人，虽在其答辩意见中称要求殷长龙应双倍退还420000元，其立即退房，但经本院释明其有独立的请求权，王文龙未向本院提出诉讼请求。因此关于王文龙与殷长龙之间的房屋买卖合同纠纷应另案诉讼。综上所述，依照《中华人民和共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告李万祥与被告殷长龙2014年4月24日签订房屋买卖协议；二、原告李万祥在本判决生效后立即返还被告殷长龙房屋添付增值款及2013年-2014年度热费合计29435.45元；三、第三人王文龙在本判决生效后十日内将坐落于××旗交付原告李万祥。四、驳回原告李万祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告殷长龙负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 李 凯人民陪审员 王 毅人民陪审员 李艳娟二〇一七年十二月二十六日书 记 员 王旭龙本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。