云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0622民初229号原告：包山祥，男，生于1970年8月16日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：李湘鹏，巧家县法律援助中心法律工作者。被告：巧家宇城房地产开发有限公司。组织机构代码：58739241-X。住所：巧家县白鹤滩镇新华路**。法定代表人：包晓芹，该公司总经理。委托代理人：代勇奇，云南卓承律师事务所律师。第三人：巧家县农村信用合作联社（以下简称信用社）。统一社会信用代码：91530622790280843C。住所：巧家县白鹤滩镇堂琅大道**法定代表人：张波，职务理事长。委托代理人：李维，云南堃茂律师事务所律师。委托代理人：马毅，云南堃茂律师事务所实习律师。原告包山祥诉被告巧家宇城房地产开发有限公司、第三人巧家县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告包山祥的委托代理人李湘鹏，被告巧家宇城房地产开发有限公司的委托代理人代勇奇，第三人巧家县农村信用合作联社的委托代理人李维、马毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包山祥诉称：2014年6月10日，其与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订了编号为YCDC-ZF-XXX号《商品房购销合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于巧家县白鹤滩镇过境路中段“玉屏尚城”项目第X幢X单元X层X号商品房一套，面积143.92平方米，商品房房屋总价款406718元。同时约定：被告应在2015年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款226718元。剩余房款180000元在巧家县农村信用合作联社办理按揭贷款(已支付)，其已按月偿还了银行贷款本息。之后，原、被告双方到巧家县住房和城乡规划建设局办理房屋登记备案手续。但被告因资金链断裂，导致项目停工至今，已远远超过合同约定的商品房交付期限，且交房之日遥遥无期，被告的行为已违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大损失，致原告合同目的不能实现。因此，请求依法判令：1.解除原告与被告巧家宇城房地产开发有限公司所签订的《商品房购销合同》；2.解除原告与被告巧家县农村信用合作联社签订的《个人购房借款合同》；3.被告巧家宇城房地产开发有限公司退还原告已付房款人民币226718元、评估费900元、登记费80元、维修费11658元及原告支付巧家县农村信用合作联社贷款本金；4.被告巧家宇城房地产开发有限公司赔偿原告以首付款226718元、评估费900元、登记费80元、维修费11658元为本金的同期银行贷款利息(自支付之日起计至被告履行之日)；5.被告巧家宇城房地产开发有限公司赔偿原告已向巧家县农村信用合作联社支付的贷款利息（计算至判决解除合同之日）；6.被告巧家宇城房地产开发有限公司协助原告到巧家县住房和城乡规划建设局办理解除房屋登记备案手续；7.被告承担本案诉讼费、保全费。被告巧家宇城房地产开发有限公司辩称：1.是否解除合同由法院根据法律和事实依法判决；2.若解除合同，则被告不支付利息，因合同中没有约定；3.若要支付利息，应该从起诉之日起计算。4.原告当庭变更的诉讼请求有违诉讼法的规定，有些项目登记费、维修基金、公告费已经支付给第三方，没有返还基础及事实依据。第三人巧家县农村信用合作联社述称：2014年7月17日，第三人与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订了《商品房按揭贷款合作协议》，约定第三人同意对被告巧家宇城房地产开发有限公司开发的巧家县玉屏尚城项目为购房者提供住房及商业用房按揭贷款，巧家宇城房地产开发有限公司同时同意为购房者向第三人提供连带责任担保，第三人在被告开立的售房存款账户中留存按揭贷款总额的10%作为保证金。2014年10月28日，原告包山祥与第三人签订了《商品房买卖按揭合同》，合同约定原告向第三人按揭的贷款由第三人直接向被告支付，原告按月向第三人支付按揭贷款本金和利息。1.如判令解除原告与第三人之间的《商品房买卖按揭合同》，则请求判令原、被告双方偿还贷款本金96589.72元，截止2017年4月10日的利息112.15元，本息合计96701.87元；2.如判令解除原告与第三人之间的《商品房买卖按揭合同》，则请求判令原、被告双方根据《商品房买卖按揭合同》约定利率偿付从2017年4月11日起至被告还清本息之日止的逾期贷款利息；3.如判令解除原告与第三人之间的《商品房买卖按揭合同》，则请求判令扣除被告与第三人签订的《商品房按揭贷款合作协议》中约定存留的10%按揭贷款保证金；4.如原、被告双方不能偿还本息，则请求判令实现抵押优先权；5.请求判令本案的诉讼费、登记费、评估费、保全费等诉讼相关费用由原告和被告承担。原告包山祥为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：1.贷款凭证一份。证明原告向信用社贷款的事实。2.收条三份。证明原告向被告缴纳购房首付款、评估费、登记费、维修基金的事实。3.购房合同一份。证明原告向被告购买房屋金额及被告违约的事实。4.贷款合同一份。证明以该房屋抵押向信用社贷款的事实；经质证，被告巧家宇城房地产开发有限公司委托代理人发表以下质证意见：对原告出示的证据的真实性、合法性无异议，关联性部分有异议，是否应该计算利息及利息起算时间有异议。第三人巧家县农村信用合作联社委托代理人发表以下质证意见：对原告提交的证据三性均无异议，但是在其购房合同中第五条第二款载明约定了开户银行及用户名均为原告本人使用，说明该笔贷款是直接打到原告个人账户由原告个人支配。被告巧家宇城房地产开发有限公司对其主张，未提供证据证明。第三人信用社为证明其主张成立，向本院提交了以下证据：1.个人住房按揭贷款申请书、个人住房或商业用房按揭贷款推荐保证书。证明原告向信用社申请借款的事实。2.《个人借款合同》。证明原、被告达成借款协议的事实。3.抵押贷款承诺书。证明原告自愿以其住房为借款承担抵押责任的事实。4.合作协议、商品房按揭贷款合作协议。证明被告就贷款同信用社达成合作协议，并同时同意为购房者向乙方办理个人按揭贷款提供连带责任担保的法律事实。5.借款借据、储蓄取款凭证。证明信用社向原告履行放款义务，并将该贷款发放到原告个人账户由原告个人使用的事实。6.担保贷款明细表。证明原告至2017年4月10日尚欠本金人民币96589.72元，利息112.15元，本息合计96701.87元的事实。7.一般活期分户明细表。证明被告方根据商品房按揭贷款合作协议履行保证人义务，向信用社缴纳14户保证金338126.73元，原告涉及被告缴纳的保证金19万元（计算依据是按揭贷款百分之十）。经质证，原告委托代理人发表以下质证意见：对于第三人提交的证据真实性、合法性均无异议，但是对其关联性有异议，该证据不能证明该笔贷款是由原告使用，对于贷款合同等证明是属于质押物贷款。被告对第三人提交的证据的真实性、合法性无异议，但对证据的关联性部分有异议，第三人主张的利息、保证金、诉讼费提出的证据，对其关联性有异议。本院认为：原告及第三人提供的上列证据虽然各方均不同程度提出异议，但该证据来源合法，证明的内容客观真实，能够形成证据锁链，印证了原告向被告购买房屋，签定购房合同后，交付了购房首付款226718元及原告向信用社申请按揭贷款，被告为原告担保，原告以所购房屋作抵押贷款180000元等事实，采信作为本案证据使用。通过庭审举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：2014年6月10日，原告与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订了编号为YCDC-ZF-XXX号《商品房购销合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于巧家县白鹤滩镇过境路中段“玉屏尚城”项目第X幢X单元X层X号商品房一套，面积143.92平方米，商品房房屋总价款406718元；同时约定被告应在2015年12月31日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款226718元，剩余房款180000元在巧家县农村信用合作联社办理按揭贷款（已支付），原告已按月偿还了银行贷款本息。之后，原、被告双方到巧家县住房和城乡规划建设局办理房屋登记备案手续。后因被告资金链断裂，导致项目停工至今，已超过合同约定的商品房交付期限近两年，现仍处于停工状态。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，本案原、被告签订了《商品房购销合同》，合同双方当事人均具有完全民事行为能力，其意思表示真实，该书面合同合法有效。合同对双方均具有法律约束力，双方当事人应当依约全面履行合同义务。原告依约交付了购房首付款及评估费等费用，履行了合同基本义务。被告则因资金链断裂，导致已预售的房屋在修建中停工，致使本应按期交付原告使用的房屋长时间无法交付，致合同目的不能实现，被告的行为已构成违约，原告行使合同解除权，符合约定。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，原告有权要求解除与巧家县农村信用合作联社签订的《个人购房借款合同》。因此，原告请求解除《商品房购销合同》、《个人购房借款合同》的诉求符合法律规定，予以支持。在商品房购销合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，原告要求被告返还已付购房首付款及已向巧家县农村信用合作联社所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告请求被告支付从交款之日起至款项退还之日止购房款的同期银行贷款利息，因被告违约，且客观上长期占用原告的该笔资金，致使原告无法用该笔资金重新购房或投资理财，给原告造成损失，原告作为普通民众，在现实生活中为改善居住条件，满足基本生活需求，贷款筹集资金购房已成常态。因此，原告的该项请求合情合理且合法，但鉴于原告请求中对计算利息的终止日期不能明确，根据本案实际情况，酌情支持原告请求的利息自交款之日起计算至本判决生效之日止。被告提出合同中未约定利息不予支付及自起诉之日起支付利息的主张有失公平，损害原告利益，不予支持。被告主张原告所支付的登记费、评估费已转交第三方，未提供确实有效的证据证明，其主张不能成立，不予支持，原告所支付的登记费、评估费、维修基金应由被告退还。原告请求支付登记费、评估费、维修基金的利息未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，不予支持。第三人巧家县农村信用合作联社主张若解除《个人购房借款合同》，要求原、被告连带偿还截止2017年4月10日借款本金及利息合计96701.87元，并由原、被告双方连带偿付2017年4月11日之后的贷款本息的主张，本案情形下，按揭贷款合同履行过程中，原告、第三人主观上并无过错，客观上亦无违约行为，原告通过行使法定解除权而解除按揭贷款合同，按揭贷款合同解除后，合同约定各方的权利和义务终结，第三人的该主张显失公平，不予支持。第三人主张被告存于第三人处的贷款10%的保证金属于被告与第三人之间的法律关系，不属于本案处理范围，对该项主张不予支持。第三人请求若原、被告不能偿还本息，则请求判令实现抵押优先权的主张，于法无据，不予支持。原告请求被告协助原告到巧家县住房和城乡规划建设局办理解除房屋登记备案手续，因解除备案登记应属行政主管机关管理范畴，不属于法院处理的范围，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告包山祥与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订的编号为YCDC-ZF-XXX号《商品房购销合同》。二、解除原告包山祥、被告巧家宇城房地产开发有限公司与第三人巧家县农村信用合作联社签订的《个人购房借款合同》。三、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告包山祥购房首付款226718元、评估费900元、登记费80元、维修基金11658元，合计239356元，并赔偿原告包山祥自2014年6月30日起至本判决生效之日止以首付款226718元为基数计算的同期银行贷款利息。四、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告包山祥自2014年10月8日起至本判决生效之日止向巧家县农村信用合作联社偿还的贷款本金及利息(以巧家县农村信用合作联社提供的原告包山祥偿还贷款明细清单计算)。五、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向巧家县农村信用合作联社偿还原告包山祥自本判决生效次日起《个人购房借款合同》的剩余贷款。六、驳回原告包山祥的其余诉讼请求。七、驳回第三人巧家县农村信用合作联社的其余诉讼请求。原告预交的案件受理费6540元及第三人案件受理费1114元（未预交），由被告巧家宇城房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨德国审判员  杨传贵审判员  黄家玺二〇一七年十二月二十二日书记员  钱祥斌