广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4523号上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德。法定代表人：刘文生。委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓春，广东千度律师事务所兼职律师。上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德。法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：黄祝春，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：江辉成，广东道邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁丽君，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄发林，广东泛邦律师事务所律师。原审被告：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：严广昕。原审被告：广州市鼎迈企业形象策划有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：梁建辉。原审被告：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：严广昕。上诉人佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）因与被上诉人梁丽君、原审被告广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、广州市鼎迈企业形象策划有限公司（以下简称鼎迈公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11181号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人保利公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，驳回梁丽君对保利公司的全部诉讼请求；2.案件一、二审诉讼费用由梁丽君承担。事实和理由：一、一审法院对保利公司与建南公司之间的法律关系认定错误。2011年1月30日，保利公司与建南公司签订《合同》，将包括案涉商铺在内的保利国际金融中心4号楼整体出卖给建南公司，2014年1月17日保利公司取得4号楼的预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉《合同》合法有效。合同签订后，建南公司按照合同约定履行了部分合同义务，向保利公司支付了部分购房款，4号楼也整体移交给了建南公司。在合同履行过程中，建南公司提出将4号楼1-4层的小部分商铺登记到其关联公司、员工的名下，并希望保利公司予以配合。由于4号楼是建南公司整体购买，且保利公司是根据建南公司的需求进行定制设计，故在保利公司收到建南公司的《指定签约人确认函》后，对建南公司该要求予以了配合。但该行为并未改变保利公司与建南公司所签订的《合同》性质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，“合作”是合同当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的关系，而保利公司与建南公司自始至终均为商品房买卖合同关系，从未有合作的意思表示，更没有作为合作本质内涵的利润共享、风险共担。保利公司出售的4号楼已交付给建南公司，虽然尚未办理房产过户手续，但是否办理过户并不会改变双方的买卖合同关系。保利公司与梁丽君没有任何合同关系，从未收到梁丽君的任何购房款，也从未指示梁丽君将其购房款交给鼎升公司。梁丽君与翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》，并与鼎升公司签订《委托经营管理协议》及其补充条款，梁丽君按照翰域公司的指示将其购房款交给鼎升公司，并按照与鼎升公司签订的协议将履约保证金、前期费用交付给鼎升公司，一审法院没有判决收受款项的鼎升公司和指示收款的翰域公司承担任何责任，却判决与梁丽君没有任何合同关系，也从未收受任何款项的保利公司承担责任错误。二、一审法院对建南公司与翰域公司之间的法律关系认定错误。建南公司与翰域公司所签订的《商铺包销合同》的约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于商品房包销的规定，一审法院将该合同定性为单纯的委托合同与前述规定不符，也并非当事人的真实意思表示。建南公司与翰域公司所签订的《商铺包销合同》已经被广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第804号判决与广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民终4766号判决确认为合法有效，各方当事人应按照《商铺包销合同》履行权利义务，由于翰域公司没有按照《商铺包销合同》的约定履行义务，法院应建南公司的请求判决解除双方签订的《商铺包销合同》。在《商铺包销合同》解除后，翰域公司和鼎升公司应将其收受的包含梁丽君在内的买受人的款项返还给买受人，翰域公司和鼎升公司才是承担责任的主体。另外，已生效的（2015）佛顺法民一初字第804号判决与（2016）粤06民终4766号判决在查明的事实部分，均确认了建南公司向保利公司购买4号楼的事实及建南公司与翰域公司所签订的《商铺包销合同》的效力。三、一审法院对保利公司的责任分配无事实和法律依据。（一）本案中，梁丽君支付款项包括三部分：1.依《鼎泰中信商铺签约确认书》支付购房款74580元；2.依据《委托经营管理协议》支付履约保证金100478元；3.依据《委托合同》支付前期费用30017元。本案中，保利公司与翰域公司、鼎升公司从未签订任何合同，建南公司和翰域公司签订的《商铺包销合同》也从未授权翰域公司或鼎升公司统一管理案涉商场，翰域公司和鼎升公司在明知无权签订、且也实际不可能履行《委托经营管理协议》与《委托合同》的情况下，仍签约收款，系未取得商场统一经营管理权利的情况下骗取梁丽君的款项，该款项应于梁丽君拟购买商铺所支付的款项相区分，一审法院不分情况，一概认定梁丽君支付款项均系购房款，与事实不符。（二）本案中，梁丽君除主张返还购房款外，仅请求赔偿定金50000元，一审法院判令保利公司双倍返还定金，超出当事人请求范围。且案涉《认购书》第三条明确约定，首期款123075元（已扣除定金50000元），说明梁丽君已与翰域公司约定定金抵作商铺成交价款，50000元定金性质已被改变，不再具有担保作用，本案失去适用定金罚则的基础。（三）梁丽君只是在与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》中约定律师费承担问题，但该《鐤泰中心商铺认购书》并非保利公司签订或授权翰域公司签订，与保利公司并无关系，一审法院判令保利公司向梁丽君承担其支付的律师费，不具任何法律依据。上诉人建南公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，驳回梁丽君对建南公司的全部诉讼请求；2.案件一、二审诉讼费用由梁丽君承担。事实和理由：一、一审法院对保利公司与建南公司之间的法律关系认定错误。2011年1月30日，保利公司与建南公司签订《合同》，将包括案涉商铺在内的保利国际金融中心4号楼整体出卖给建南公司，建南公司己经支付大部分款项，2014年1月17日保利公司取得4号楼的预售许可证，保利公司与建南公司是买卖合同关系。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉《合同》合法有效。保利公司与建南公司之间系商品房买卖合同关系，并非一审法院所认合作关系；二、一审法院对建南公司与翰域公司之间的法律关系认定错误。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订《商铺包销合同》，约定翰域公司对保利国际金融中心4号楼大厦进行包销。（一）2014年5月21日，建南公司与翰域公司就“保利国际金融中心4号楼大厦商铺”包销事项签订《商铺包销合同》。《商铺包销合同》约定：（1）甲方（即建南公司）委托乙方（即翰域公司）对“保利国际金融中心4号楼大厦商铺”进行包销；（2）客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取；商铺的包销单价为15300元/平方米，其中保利公司收取购房款11000元/平方米，建南公司收取装修配套费用4300元/平方米；（5）销售额未达到包销总价时，翰域公司包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用；（7）包销期满，销售额不足包销总价，差额部分由翰域公司直接向甲方一次性补足，超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由翰域购买。（二）包销合同关系与委托销售合同关系存在明显区别。首先，包销合同关系中，商品房由包销人购买，自行销售，自负盈亏，包销人承担价格涨跌及库存积压的风险；其次，代理是委托人与代理人之间达成的，由代理人在约定的时间和地区内，以委托人的名义，利用委托人的资金从事业务活动，并由委托人直接对由此产生的后果承担责任的法律行为；最后，代理人与委托人之间不会转化为买卖关系，代理人不垫资金，不承担风险和不负盈亏，代理人只收取佣金。（三）最高人民法院就海南中宇行房地产投资顾问有限公司诉三亚天长实业有限公司商品房委托销售合同纠纷一案所作出的（2013)民申字第1413号《民事裁定书》对包销合同关系与委托销售合同关系的异同进行了充分的阐述。（四）从《商铺包销合同》的约定及上述（2013）民申字第1413号《民事裁定书》的观点可知，建南公司与翰域公司之间是商铺包销合同关系，而非委托销售合同关系。（五）本案中，一审法院查明的事实也确认，现场销售人员向梁丽君出示过《商铺包销合同》，梁丽君理应知道建南公司与翰域公司之间是商铺包销合同关系，而非单纯的委托销售合同关系。（六）如果建南公司与翰域公司之间是单纯的委托销售合同关系，那么，《鐤泰中心商铺认购书》应当是由建南公司与梁丽君签订，而不是由翰域公司与梁丽君签订《鐤泰中心商铺认购书》。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，该包销法律关系合法有效，一审法院认定二者之间系委托合同关系，于法无据；三、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，认定案涉《鐤泰中心商铺认购书》直接约束建南公司与梁丽君，适用法律错误。（一）根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故确认合同直接约束委托人和第三人需满足以下条件：首先，第三人清楚地知道受托人与委托人之间的代理关系；其次，第三人清楚地知道受托人与其订立合同是在委托人的授权范围内；最后，有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的，也不能适用本条的一般规定。（二）本案不具备适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的前提条件，即梁丽君明确知道：翰域公司指定梁丽君与鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》并未取得建南公司授权。因现场销售人员向梁丽君出示过《商铺包销合同》，则梁丽君明确知道翰域公司是案涉商铺的包销人，翰域公司与建南公司是包销合同关系，而非代理销售关系；翰域公司只能通知购房者缴纳购房款和装修配套费，除此之外的任何费用都是违反《商铺包销合同》约定的；建南公司从未委托翰域公司、鼎升公司对案涉商铺进行经营管理；《商铺包销合同》约定翰域公司只有包销商铺的权利，在建南公司收取全部包销款前，翰域公司无收取任何款项的权利，更无权指定鼎升公司收取款项。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条来认定《鐤泰中心商铺认购书》直接约束建南公司和梁丽君错误。四、一审法院认定事实不清，导致判决结果错误。（一）一审判决对建南公司是否收取梁丽君支付的款项存在相互矛盾表述；（二）正是由于前述一审法院在本院认为部分所查事实错误，认为建南公司收取梁丽君定金及首期款后没有安排梁丽君与保利公司签订《商品房买卖合同》，其行为构成违约，导致一审法院判令建南公司向梁丽君返还100000元定金并支付律师费；(三)一审法院认定梁丽君支付购房款为125000元，与事实不符。本案中，梁丽君应支付款项包括三部分：1.依据《鼎泰中心商铺签约确认书》支付购房款74580元；2.依据《委托经营管理协议》支付履约保证金100478元；3.依据《委托合同》支付前期费用30017元，上述款项中仅其中的74580元系案涉443号商铺的购房款；（四）一审法院判令建南公司向梁丽君返还购房款75000元，不具事实与法律依据。如前所述，鼎升公司在收取梁丽君支付的125000元后，并没有支付给保利公司和建南公司指定的收款人，且除74580元系购房款外，其余款项系梁丽君依据《委托经营管理协议》、《委托合同》向鼎升公司支付的履约保证金和前期费用，该两笔款项与商品买卖无任何关系，当《委托经营管理协议》、《委托合同》解除时，负责向梁丽君返还履约保证金和前期费用只能是鼎升公司。此外，因梁丽君明知翰域公司与建南公司之间系包销合同关系，所以，翰域公司指令鼎升公司与梁丽君签订《委托经营管理协议》、《委托合同》行为无法在建南公司与鼎升公司之间产生表见代理的效力。因此，一审法院判令建南公司向梁丽君返还购房款75000元，于法无据。被上诉人梁丽君答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回保利公司与建南公司的上诉请求。原审被告翰域公司、鼎迈公司、鼎升公司在二审期间未出庭参加诉讼，未发表答辩意见，亦未提交新证据。梁丽君向一审法院提出诉讼请求：1.解除佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心四层443号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》、《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》及《委托合同》；2.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司对梁丽君已支付款项125000元及利息8959.9元承担连带偿还责任（利息暂计自2014年12月28日起至2016年7月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，实际利息计至实际清偿之日止）；3.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司对赔偿梁丽君定金50000元及造成梁丽君损失16585.9元承担连带赔偿责任；4.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司对梁丽君因诉讼所支付的律师费10800元承担连带赔偿责任；5.案件诉讼费用由保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司承担。一审法院查明：2011年，保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期**地块的“保利国际金融中心**楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”，“总体操作模式：由乙方负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方的名义进行销售，甲方给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方自行承担销售经营风险，乙方直接面对客户，对客户负责”，“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方直接向甲方一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方购买”，“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方可以将全部商铺交付乙方进行装修施工”，“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”，“销售额未达到包销总价时，乙方包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”，“甲方自签订本协议之日起即协助安排乙方所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”；“由主业（即指定签约人）将总购房款给甲方指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”；“甲方指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方统筹安排，直到包销总价收完为止”；“乙方与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方自行与指定签约人协商解决，与甲方或保利公司无关”。2014年12月27日，翰域公司作为销售方、鼎迈公司作为担保方、梁丽君作为买受人签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：梁丽君自愿认购佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心四层443号商铺，成交价为205075元，其中定金50000元，首期款为成交总价的60%，于2015年1月6日前支付，扣减已付定金实际须缴付73075元，同时与保利公司签署《商品房买卖合同》，并与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》、《委托合同》；余款为成交总价的40%即82000元，由梁丽君向银行申办商业按揭贷款手续，以银行商业按揭贷款的方式支付给翰域公司；翰域公司有权指定第三人代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项；在签订本认购书之后、签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向梁丽君双倍返还定金，双倍定金返还后，梁丽君对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿。签订《认购书》的地点在案涉大厦的《鐤泰销售中心》，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2015年1月28日，翰域公司向梁丽君出具《鐤泰中心商铺签约确认书》，指定鼎升公司负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修、……后续的出租及日常物业经营管理工作。同日，梁丽君与鼎升公司签订《委托经营管理协议》，约定梁丽君委托鼎升公司作为案涉商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2025年8月31日止，委托经营管理期自2015年9月1日起至2025年8月31日止；梁丽君应于2015年1月6日前支付履约保证金100478元，在梁丽君没有违反合同义务的前提下，鼎升公司应分期退还履约保证金，在2018年9月至2025年8月期间，每逢12月和6月应分别退还履约保证金每次7177元，分十四次退还完毕。同日，梁丽君与鼎升公司签订《委托合同》，约定梁丽君委托鼎升公司作为案涉物业的前期管理者，委托期自签署本协议当日至完成委托事项为止；鼎升公司拟委托第三方进行商场统一装修、设计、推广，按照该物业的位置及其建筑面积占总建筑面积的比例摊分的原则，梁丽君应承担前期费用总额为30017元，于2015年1月6日前支付24597元，余款5420元以向鼎升公司指定银行申请贷款方式支付；鼎升公司保证商场自2016年1月1日起，开业率达到80%以上，2017年1月1日起开业率达到90%以上，否则，鼎升公司以已收取的前期费用的千分之一按日计算向梁丽君支付违约金，直到目标达成之日止。梁丽君于2014年12月27日支付案涉商铺定金50000元给鼎升公司，于2015年1月6日支付首期款75075元给鼎升公司。鼎升公司收取梁丽君支付的款项后，没有支付给建南公司指定的收款人，建南公司、翰域公司没有安排保利公司与梁丽君签订《商品房买卖合同》，如今也没有对案涉商铺进行装修等工作，梁丽君遂委托广东泛邦律师事务所代理诉讼和执行，并支付律师费10800元。以上事实，还有开庭笔录在案佐证。一审法院认为：关于梁丽君、保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司与鼎迈公司之间存在何种关系。保利公司与建南公司签订的《合同》约定建南公司向保利公司购买案涉大楼，实际上案涉大楼所有权一直未转移至建南公司名下，预售证也是由保利公司取得的，且案涉商铺的销售方式是由买受人与保利公司直接签订正式的商品房买卖合同，事实上也有部分买受人以这种方式与保利公司签订了商品房买卖合同，可见保利公司对这种操作模式也是认可的，故保利公司与建南公司之间就案涉商铺的交易中应为合作关系。建南公司与翰域公司签订了包销合同，在梁丽君与翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》时，正处于包销期间内，建南公司与翰域公司之间应为委托销售关系，由翰域公司代为销售案涉商铺，对此，销售中心现场有《商铺包销合同》及《合同》，《鐤泰中心商铺认购书认购书》也约定梁丽君需与保利公司签订正式的商品房买卖合同，由此可见，梁丽君对于翰域公司的地位是知悉的，该认购书直接约束建南公司和梁丽君。梁丽君与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。梁丽君已按照翰域公司的指示向鼎升公司支付了购买商铺的定金及首期款，则梁丽君已履行了合同义务，但翰域公司、建南公司至今没有安排梁丽君与保利公司签订《商品房买卖合同》，梁丽君要求解除《鐤泰中心商铺认购书》有理，法院予以支持。建南公司收取梁丽君定金及首期款后，没有安排梁丽君与保利公司签订《商品房买卖合同》及办理产权登记手续导致合同解除，建南公司应承担违约责任并返还已收取的款项，故梁丽君要求建南公司双倍返还定金共100000元及退还首期款有理，法院予以支持。梁丽君仅要求建南公司退还首期款75000元，是对其自身权利的自由处分，法院予以确认。因建南公司违约对梁丽君造成的损失已由双倍返还定金予以补偿，故梁丽君再要求建南公司承担利息损失无理，法院不予支持。由于保利公司与建南公司在销售案涉商铺时是合作关系，根据双方签订的《合同》，保利公司应直接与建南公司签订商品房买卖合同，将商铺过户到建南公司名下，但保利公司却放任建南公司将案涉商铺转售给梁丽君，也没有向梁丽君厘清各方的关系，以至引发纠纷，保利公司存在过错，应与建南公司共同承担违约责任，故梁丽君要求保利公司共同双倍返还定金并返还购房款75000元有理，法院予以支持。如翰域公司在包销过程中存在违约行为造成保利公司与建南公司损失，保利公司与建南公司可另循合法途径主张权利。关于《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》和《委托合同》。《委托经营管理协议》约定梁丽君应于2015年1月6日前支付第一期履约保证金100478元，《委托合同》约定梁丽君应于2015年1月6日前支付前期费用24597元。《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》和《委托合同》必定要在履行《鐤泰中心商铺认购书》后才有履行的基础，而事实上，梁丽君总共才支付了125075元，梁丽君不清楚该款的性质，但从逻辑上及收据的表述也可以表明该款用于履行《鐤泰中心商铺认购书》，实际上是购房款。因此，梁丽君实际上并没有履行《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》和《委托合同》约定的付款义务，而鼎升公司实际上也没有对案涉商铺进行装修、提供物业服务、出租等管理，也就是说，梁丽君及鼎升公司对《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》和《委托合同》均没有实际履行，而如前所述，《鐤泰中心商铺认购书》已解除，《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》和《委托合同》没有了履行的基础，梁丽君主张解除《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》和《委托合同》有理，法院予以支持，由合同解除造成的损失应由梁丽君及鼎升公司各自承担，故梁丽君据此要求鼎升公司承担相关损失无理，法院不予支持。由于保利公司、建南公司的违约行为引发诉讼，梁丽君花费的律师费是为实现债权的必要支出，且金额合理，保利公司、建南公司应予承担。鼎迈公司没有在认购书上签章，并不是合同的主体，梁丽君要求鼎迈公司承担赔偿责任无理，法院不予支持。综上所述，对于梁丽君的诉讼请求，法院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除梁丽君与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》、解除梁丽君与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充条款》、《委托合同》；二、保利公司、建南公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梁丽君双倍返还定金共100000元；三、保利公司、建南公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梁丽君退还购房款75000元；四、保利公司、建南公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梁丽君支付律师费10800元；五、驳回梁丽君其他诉讼请求。案件受理费4470.18元，由梁丽君负担670.18元，保利公司、建南公司共同负担3800元。二审期间，保利公司、建南公司、梁丽君均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，《鐤泰中心商铺认购书》约定案涉商铺建筑面积为6.78平方米。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.建南公司应否向梁丽君承担双倍返还定金、退还购房款及支付律师费的义务；2.保利公司应否向梁丽君承担双倍返还定金、退还购房款及支付律师费的义务；关于争议焦点一。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就案涉商铺的包销合同关系。所谓的商品房包销合同，是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。可见，以包销期的届至日为界，可将合同的履行分为两个部分：第一部分是在包销期间，包销人以开发商名义进行商品房的代理销售，包销人对开发商开发的楼盘的销售方案进行策划、包装、宣传推向大众，并与潜在的购房者积极协商、谈判，并最终促成开发商或代表开发商与买受人签订商品房买卖合同。包销人则赚取包销价与销售价之间的差额。第二部分为包销期届至后，包销人按照商品房包销合同约定的价格买受在包销期内未销售完毕的商品房。也就是说，在包销期间内，开发商与包销商之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系；在包销期满以后，开发商与包销商之间是一种商品房买卖关系。就本案而言，在包销期间内，翰域公司作为建南公司的委托销售代理人，按照其与建南公司约定的特定销售条件并以建南公司的名义对涉案商铺开展销售行为，由此销售行为引发的合同违约责任理应由建南公司承担赔偿责任。故一审法院基于建南公司在收取梁丽君定金及首期款后，没有安排梁丽君与保利公司签订《商品房买卖合同》及办理产权登记手续而导致合同解除之违约行为，判令建南公司应向梁丽君双倍返还定金100000元，退还购房款75000元并支付律师代理费10800元并无不当，本院予以维持。建南公司的上诉主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。虽然保利公司与建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就案涉商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对案涉商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了案涉商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在案涉商铺未由保利公司过户于建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及案涉商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互为配合，缺一不可。同时，在整个案涉商铺销售过程中的销售利益亦由保利公司与建南公司共享，故在购房者的权益受损时，保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。本案中由于建南公司收到购房款后，按11000元/平方米的标准向保利公司支付购房款，则保利公司的售房利益为元74580元（11000元/平方米×6.78平方米），故保利公司应在74580元范围内对梁丽君承担返还购房款的连带责任。一审法院判令保利公司需与建南公司共同向梁丽君承担双倍返还定金100000元，退还购房款75000元及支付律师费10800元不当，本院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以改判。保利公司的上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。建南公司的上诉主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11183号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11183号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11183号民事判决第二项为：佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁丽君双倍返还定金100000元；四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11183号民事判决第三项为：佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁丽君退还购房款75000元，佛山保利恒顺置业有限公司在74580元购房款范围内承担连带返还责任；五、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11183号民事判决第四项为：佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁丽君支付律师费10800元；六、驳回梁丽君的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4470.18元，由梁丽君负担670.18元，由佛山保利恒顺置业有限公司负担1520元，由佛山市建南水务工程集团有限公司负担2280元。二审案件受理费4470.18元，由佛山保利恒顺置业有限公司负担894元，由佛山市建南水务工程集团有限公司负担2235.09元，由梁丽君负担1341.09元。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十二月五日书 记 员  李嘉敏