四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0703民初212号 原告：裴玟，女，汉族，1984年10月20日出生，住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：张龙，四川西华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴高松，系原告父亲。 被告：陈海古，男，汉族，1949年8月24日出生，住绵阳市涪城区。 被告：周文柏，男，汉族，1953年5月27日出生，住绵阳市涪城区。 被告：廖达慧，男，汉族，1952年9月10日出生，住绵阳市游仙区。 被告：谢成书，男，汉族，1950年3月24日出生，住绵阳市涪城区。 被告：左天义，男，汉族，1952年1月12日出生，住绵阳市游仙区。 被告：殷正春，男，汉族，1954年10月12日出生，住绵阳市三台县。 被告：巫仕茂，男，汉族，1947年1月21日出生，住绵阳市三台县。 被告：汪朝奎，男，汉族，1962年12月23日出生，住绵阳市涪城区。 被告：胡映涪，男，汉族，1950年9月21日出生，住绵阳市三台县。 被告：罗绍忠，男，汉族，1950年4月9日出生，住绵阳市三台县。 十被告共同委托诉讼代理人：任斌，四川天府风律师事务所律师。 十被告共同委托诉讼代理人：高春玲，四川天府风律师事务所律师。 原告裴玟与被告陈海古、周文柏、廖达慧、谢成书、左天义、殷正春、巫仕茂、汪朝奎、胡映涪、罗绍忠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告裴玟的委托诉讼代理人张龙、裴高松、被告的委托诉讼代理人任斌、高春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴玟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间达成的房屋买卖协议无效，判令被告连带返还原告购房款446094元；2.判令被告承担购置家具的损失21084元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由:2012年2月，原告通过父亲朋友获知被告方十人合伙在三亚市凤凰镇海波村开发建造取名颐海楼楼房两幢，区位比较好，部分对外销售，意欲购买。后经联系，确认购买B幢2楼6号82.61㎡房屋，合计房款446094元，原告通过父亲裴高松分别于2012年2月16日、2012年8月9日通过工商银行网上转账支付至被告方陈海古名下，2014年4月28日，被告方经办人周文柏确认收款，出具了收据。原告接收房屋后，购置21084元的家具入住。其间，在房屋产权证的办理问题上，原告获知该宗房产是被告方在当地社员的手中购买的宅基地建造的房屋，各户暂时办不到房产证，还在努力协调中，可望获得。为让大家手上有个确定的依据，被告方提出在证办下来之前，以租赁的形式，分别给大家签订为期七十年的房屋租用协议（租房协议上房租载明568356.8元，实际上按购房面积单价付款）。鉴于当时的实际情况，购房款已交，并以实际入住，被告方提出此变通方案，原告虽不情愿，但也觉得只要有房住无所谓。后来情况的发展，并没有想象中那么简单。2015年4月29日，原告人购买的房屋被三亚市执法局以违法建筑为由被强制拆除。因原告未及时获得相关信息，所购置的家具及家里日常生活用品等物件在强制执行中被毁。事后得知，该建筑使用的土地并非如被告方所言是宅基地，实际上是在村民手中购买的集体承包土地。在建造中三亚市执法局曾对违法建造行为发过责令停止违法行为的通知，但被告方隐瞒了相关事实真相。被告向购房方提交的《房屋租赁协议》也是不真实的。此前，原告基于对被告方的人格信赖，认为都是建筑业界颇有声望和具有一定社会地位的人，他们自己开发，自己或其亲友都认购有房屋，应该是合法、安全、可靠的。谁知却遭到强制拆除。2016年9月28日，原告及其他购房户与被告协商赔偿事宜，因被告方内部意见分歧较大，未能达成一致。原告认为，被告方在明知其所获土地违法的情况下，违规建造房屋，未告知原告真相；后又以所谓租赁的形式掩盖非法买卖的事实，其行为不具有合法性。原告等人所购买的房屋，因系违法建筑被强拆，特此诉至本院要求被告返还房款及赔偿损失。 十被告共同辩称：我们只认可金额，但性质是原告所缴纳的集资（合伙）建房款。资金明细表只反映制表时的资金明细，不能反映在制表后的资金情况，原被告缴纳的集资建房款价格并不是最终的结果，不存在交钱先后、交多交少的问题，所交的钱都是暂时的，集资建房最重要的费用“办理土地证、房产证”等费用并没有确定，待办证后将该费用分摊再算账，多退少补。我们认为原告所主张买卖合同关系，证据不足。首先十被告所持有的票据与原告持有的票据均是一致的，均是注明收集资建房款，为什么说被告之间是合伙关系，原告与被告之间就是买卖关系，原告收到集资建房款的票据证明原告接受集资建房关系。我们被告十人之间不存在合伙关系，我们被告与原告还有案外人均是集资合伙建房关系。本案所称的集资建房，不是法律意义上的集资建房，而是筹集资金建设房屋。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，在本案中，原告明知涉案房屋系农村集体土地建造的房屋，办理产权证困难，并表明“只要有房住无所谓”，原告只想对案涉房屋享有占有、使用权利（休假旅游居住），不具有房屋买卖关系中以获得所有权（产权）为最终目的的基本特征。再有，原告支付的金额与同时期同地段商品房买卖的市场价格相差甚远（当地房屋买卖单价在2万元左右），属于明显低价，也佐证双方之间不可能是房屋买卖关系。 原告围绕诉讼请求提供了如下证据，本院组织原、被告进行了分组质证。原告提供的证据如下，证据一：交付房款收据、银行交易明细及电子回单（回单上附言：三亚市海坡村购房预付款）、租房协议。以上证据拟证明：原告交付购房款446094元，双方签订了70年的房屋租赁协议，被告向原告开具了446094元租房费的收据。被告质证认为，交付房款金额无异议，但被告除了租房的收据外，还有原始收据上注明了是三亚集资建房款，租房协议是为了规避当地政府部门的检查而出具的条子，不是真实的租房、是掩盖合伙建房性质。证据二：《三亚集资建房项目资金明细表》、《三亚集资建房后期支出明细表》、《关于三亚海坡村A、B幢收支明细表》、《罗绍忠经手资金收入开支情况汇总表》、《三亚集资建房项目房款明细表（一）》复印件共七张（原件在被告处），以上证据拟证明：原告方购房、被告方收受购房款的事实，被告方给执法队送礼、支付飞机票，佐证工程建设中违法建造的事实，通过购房单价差佐证被告人合伙的事实，本案10个被告和原告所拿到的房屋价格不一致，不是合伙建房的事实。被告方质证认为，对《三亚集资建房项目资金明细表》中有陈海古和杜容林签字，真实性认可，达不到原告的证明目的，包含了原被告双方和案外人共收购房款1600多万元，不止收到了原告的房款，也收到被告和案外人的钱款，相反证实原被告双方地位一致，实际上是合伙建房，并未区分；对《三亚后期建房支出明细表》，三性均不认可，没有原件核对；关于《三亚海坡村A、B幢收支明细表》是2015年7月17日算账出来的数据，大概数额一致；对于《罗绍忠经手资金收入开支情况汇总表》，是复印件，三性不予认可；对于《房款明细表一》，真实性认可，关联性发表如下意见：可以看出原被告双方和案外人均纳入集资建房，每个人收到的都是集资建房房款，收到金额基本属实，为什么每个人收到的金额不一致，是因为交钱有先后顺序，因为最初被告10个人分担了很多事务，被告10人后面还缴纳了很多钱，后期缴纳的钱与原告所缴纳的钱款差不多。证据三：王益海录音资料一份、原被告诉前两次协调会的录音资料及签到名单。拟证明被告虚拟房屋租赁协议，冒名签字来应付政府强制拆迁，被告的违法建造行为曾被执法部门查处，王益海和其他土地拥有者基于该事宜和被告方另有协议约定对此不当担责的事实，被告10人合伙集资建房的事实，被告方认可给予原告赔偿，但因被告合伙人之间对具体怎么赔偿意见不统一的事实，被告合伙事实成立应依法承担连带责任。被告方质证认为，对三份录音证据，是原告及律师精心策划在被告不知晓的情况下录音，是窃听行为，原告律师进行了诱导，导致被告陈述内容有不真实地方；两次协调商谈，被告等人在发表观点时有妥协性语言（但被告也没有明确表明双方存在房屋买卖合同关系，反而表达了原被告都是集资（合伙）建房关系）。证据四：与王振书短消息的截图和相应职位的图片资料，拟证明：王振书是海坡村副主任，8月22日期间王振书说明自己未在租赁协议上签字，佐证被告虚拟租房协议的事实，掩盖非法买卖房屋的事实。被告质证认为，与本案无关，真实性无法确认。证据五：被告方不完整的《合伙协议》一页，载明：“合伙股东限定13人，每个股东出资50万元，于2011年3月26日前转入李松泉账户。合伙人公司成立5人董事会，由廖达会担任董事长，陈海古任付董事长，谢成书、巫仕茂、殷正春为董事会成员，董事会代表股东处理房屋建设中的日常事务和经营决策。董事会聘任周文柏为执行总经理，聘任李松泉为财务经理和法律顾问，建设过程中的日常事务、费用支出由二人全权负责处置，会计由巫仕茂公司的会计兼任。每位股东享有成本价4300元/平米房屋两套，享有成本价加费用4500元/平米的优惠房一套，介绍给亲友购买，并于2011年4月20日前支付25万元到指定账户有效，过期按市场价购买。未销售的剩余资产只能由13位股东共同平等享有。”拟证明被告之间是合伙关系。被告质证认为，十被告之间不存在合伙关系。该不完整的合伙协议没有见过。证据六：三亚市中级法院行政判决书，拟证明被告在三亚凤凰镇海坡村建造的房屋系非法建筑，已被强制拆除。被告质证认为，真实性无异议，达不到原告的证明目的。庭审后，原告委托的代理律师持本院调查令自行向三亚市综合行政执法局和三亚市城郊人民法院调取如下证据：三亚市综合行政执法局2014年7月5日的现场检查记录、送达回证、接受调查询问通知书、送达回证、责令停止违法行为通知书、2014年7月9日的无询问（调查）笔录说明、2014年7月29日的行政处罚告知书、2014年8月5日的送达回证、行政处罚决定书；三亚市城郊人民法院提供的2017年3月10日的民事起诉状一份、2017年5月18日民事答辩状一份、2017年3月1日民事起诉状一份、2017年5月18日民事答辩状一份。拟证明：案涉三亚凤凰镇海坡村的非法建筑曾被城管局告知、处罚，被告明知而不将实情告知原告，且被告在知道是非法建筑之后仍在向原告收取购房款；周文柏等人实际上并没有购买土地的事实，而是以承租他人房屋再转租给原告的形式存在，房屋被强拆后，周文柏还与当地村民签署“协议”约定如何还款事宜，而这些原告都毫不知情，在本案诉讼中被告方也未曾提出该事实，被告彻头彻尾在欺骗原告等购房者。上述起诉状、答辩状是依法律程序取得的材料，证人因旅途遥远未到庭，其答辩状也是向当地法庭作的陈述，应作为有效证言。上述证据被告质证认为，对于民事起诉状和答辩状，我方对三性均不认可，达不到原告的证明目的，法院调查令指明的调查范围是指（土地）买卖合同纠纷的案卷材料，但是原告提供的是民间借贷纠纷的案卷材料，与本案无关联。关于三亚城市管理局提供的资料，真实性我方认可，该拆迁行为是程序违法的，受送达人的拒签行为不能得到核实，并且该送达回证的时间也打错了，反映的内容不一定是真实的，该证据与本案没有关联。 被告方提供的证据全部均是收据，其中包含了原告已经举证的收据，以及所有被告缴纳钱款的收据，证明：原告和被告的收据是一致相同的，收据形成时间就是真实开票时间，也是我方收到款项的时间，与票据相等，我方开取该票前，原告已经收到收据。原告质证认为，收据与我方收据不一致，被告出示的关于被告十人付集资建房款的收据我们没有见过，真实性无法确认。被告提供的收据尾号为4683、4686、4689、4698、4693、4695号票据开具时间与编号顺序不一致，且被告的收据既有存根联、又有记账联等，很不规范，不排除是被告为本次诉讼刻意制造的收据，达不到被告的证明目的，不能证明是合伙建房。庭审后，被告补充了“关于收据编号问题的《说明》及周文柏银行流水记录，拟证明：编号顺序出现矛盾的原因是记载时间实际是被告银行转账的时间，只是原告来拿票的时间不一样，就出现了票据颠倒的情况，银行转账时间与收据载明的时间时一致的。原告质证认为，不能因为有这些银行交易流水的存在，就能证明被告所称的合伙事实的存在，达不到被告的待证目的。 根据当事人陈述及庭审查明的证据，本院认定事实如下： 2011年3月，被告陈海古、周文柏、廖达慧、谢成书、左天义、殷正春、巫仕茂、汪朝奎、胡映涪、罗绍忠等人相约，成立合伙人组织合伙筹款到海南省三亚市凤凰镇芒果村建设两栋（AB栋）框架结构楼房（建筑面积3960.55㎡，共54套房），由廖达会担任董事长，陈海古任副董事长，谢成书、巫仕茂、殷正春为董事会成员，董事会代表股东处理房屋建设中的日常事务和经营决策。董事会聘任周文柏为执行总经理，聘任李松泉为财务经理和法律顾问，建设过程中的日常事务、费用支出由二人全权负责处置，会计由巫仕茂公司的会计杜容林兼任。合伙人组织还约定：合伙股东限定13人，每个股东出资50万元，于2011年3月26日前转入李松泉账户。每位股东享有成本价4300元/平米房屋两套，享有成本价加费用4500元/平米的优惠房一套，介绍给亲友购买，并于2011年4月20日前支付25万元到指定账户有效，过期按市场价购买，未销售的剩余资产只能由13位股东共同平等享有。 2011年3月25日，被告陈海古、周文柏、廖达慧、谢成书、左天义、巫仕茂、汪朝奎、胡映涪等人相继转账支付合伙款50万元至指定的周文柏账户，之后部分股东又追加了部分合伙款。实际每位股东享有成本价3400元/平米房屋两套、按追加的合伙款时间先后享受价格不等的优惠房一套或数套。后合伙人组织退出了几人，剩下本案被告十人。被告共开发了54套房子，除自己享有的优惠房房源外，剩余房子对外介绍给亲友、熟人购买（含部分被告将自己的优惠房转让的房源）。 2012年2月，原告获知被告方在三亚开发楼房的消息，经联系，确认以5400元/㎡的单价购买B幢2楼6号82.61㎡房屋，合计房款446094元，原告通过父亲裴高松的银行账户分别于2012年2月16日、2012年8月9日通过工商银行网上转账支付至被告方陈海古名下，并在2012年2月16日的汇款单附言“三亚市海坡村购房预付款”字样。2014年4月28日，被告方经办人周文柏确认收款，出具了收据。之后，被告告知原告暂时办不到房产证，还在努力协调中，为让大家手上有个确定的依据，先以租赁的形式分别给大家签订为期七十年的房屋租赁协议。原告鉴于购房款已交付的事实，与被告签订了为期七十年的《房屋租赁协议》。2012年9月，上述案涉楼房完成主体施工。 2015年4月29日，原告购买的上述案涉房屋被三亚市天涯区城管局以未办理报建手续系违法建筑为由强制拆除。 另查明，原告提供的《三亚集资建房项目资金明细表》、《三亚海坡村A、B幢收支明细表》被告认可该两表截止制表当时2013年12月31日、2015年7月17日的数据是真实的。该两表反映，案涉项目收购房款16745677元，项目支出费用16529496元，品迭后结余资金216180.7元；还反映支付了业务费用（送礼，村、社、镇）275000元，股东机票住宿费331989元、管理人员工资奖金604026元等事实。被告对《房款明细表一》真实性予以认可，该表反映出被告周文柏、廖达慧、谢成书、左天义、殷正春、巫仕茂、汪朝奎、胡映涪、罗绍忠等人支付的房款对价是3400元/㎡，每人2套，该表与原告提供的不完整的《合伙协议》中约定的股东享有优惠房的情况一致。虽然《三亚后期建房支出明细表》被告不认可，但该表有制表人杜容林的签字、审批人陈海古的签字，法庭对该表的证据资格予以确认，该表反映出2014年1月至8月，支付执法部门、村社干部等机票款、招待费、个人汇款等资金27万余元，该情况与《三亚海坡村A、B幢收支明细表》相互印证。 再查明，据被告提交法庭的《收据》，被告开具的收据极其不规范，其保留的底单联各式各样，有不同制式的收据，有同制式收据不同的底单联如“存根联”、“记账联”、“存根（黑）收据（红）记账（绿）联”，且收据的编号与收款时间也不一致。被告在庭审上陈述，有些原告转账之后并未要求开具发票（收据），故有转账时间在前，开具收据时间在后的现象。 庭审中，因原告提供的不完整的《合伙协议》反映出一定的事实线索，且原告参加了庭审，陈述细节清楚，指向明确，为查明案件事实，法庭明确向被告释明，责令被告周文柏、陈海古、廖达慧到庭说明情况，否则承担举证不利的法律后果。但该被告均没有到庭，仅向法庭提交了一份书面说明，表明十名被告没有合伙关系。诉讼过程中，本案原告代理人与类似原告的购房者在起诉前曾与被告在绵阳御景名城及青年广场进行过两次协商，并制作录音一份。该录音来源合法，是在公共场所所录，并不侵犯他人隐私，不属于必须排除的非法证据，其证据资格应予以确认，但其证明效力应结合其他证据对能够相互印证的部分予以采信。 本院认为，本案的主要争议焦点为：原、被告之间是房屋买卖合同关系还是合伙建房关系；合同的效力问题；十被告之间是否承担连带责任的问题。 一、关于本案原、被告之间法律关系问题。原告主张系房屋买卖合同关系，其向被告支付的446094元是购房款，购房才是其真实目的。而被告主张双方系合伙建房关系，其向法庭提交了《收据》，但原告否认收到过该《收据》。经查明，被告给所有购房者开具的收据极其不规范，底单联不一样，收据的制式不一样，收据的编号与收款时间也不一致，且被告在庭审上陈述，有些原告转账之后并未要求开具收据，因此有转账时间在前、开具收据时间在后、收据编号不一致的现象。鉴于该收据本身是由被告单方开具且有如上不规范现象，故，仅凭被告提供的该收据，不能达到证明原、被告系合伙建房之目的。本院认为，被告不能提供充分证据证明其向法庭提交的《收据》已经向原告送达，即便已向原告送达，当原、被告一方持房屋买卖之意、一方持合伙建房之意时，在双方均不能提供买卖合同或合伙建房合同的情况下，还应结合其他证据来综合评判双方的法律关系。本案中，从原告交付房款的时间来看，其是2012年8月9日向被告交付完毕房款，经查明，案涉楼房于2011年3月就开始筹资开发，2012年9月已经竣工，11月交付钥匙，即原告交付房款时案涉房屋已经接近竣工；从被告的行为来看，若为合伙建房，则被告所有的建造案涉房屋的行为、款项收支均应告知所有合伙人、均应有合伙人参与，但被告没有证据证明其从购买土地、立项批建、施工进场等所有环节曾有原告的参与；从房屋的单价来看，原告支出的对价为5400㎡，而被告享有3400元/㎡的优惠房，若为合伙，即应当同权同利。被告称原告明知案涉房屋系农村集体土地上建造的房屋，办理产权证困难，只要有房住无所谓，关键是房价比市场价低很多，但被告没有向法庭提供任何证据证实其主张，更不能证实原告在交付房款前就不以获得产权为目的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明…当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定,本案原告主张系房屋买卖关系，其提供了交付房款的证据；而被告反驳原告的诉讼请求，应当提供证据予以证明，举证责任在于被告。被告未尽到证明原、被告之间系合伙建房关系的举证义务，应承担举证不力的法律后果。综上，宜认定原、被告双方为房屋买卖合同关系。 二、关于本案房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（三）以合法形式掩盖非法目的；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，被告方将没有取得报建手续的土地违法修建房屋，用于销售，违反了《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规的强制性规定，被告方认可租赁协议及所开租金收据是为了应付政府强制拆迁，该以所谓租赁的合法形态掩饰非法买卖的行为亦是无效的。故，本案原、被告之间的合同是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因本案合同无效，被告应返还原告交付的房款446094元。关于原告主张的家具损失21084元，因原告没有提供证据予以证明，本院不予支持。 三、关于十被告之间是否承担连带责任的问题。 庭审中，原告提供了书面的不完整的《合伙协议》一页，反映出十被告之间可能是合伙关系的事实线索，且类似原告的购房者六人参加了庭审，陈述了该一页合伙协议来源系由被告提供，何时提供在哪里提供，细节清楚，指向明确，为查明案件事实，法庭明确向被告释明，责令被告周文柏、陈海古、廖达慧到庭说明情况，否则承担举证不利的法律后果。但该被告均没有到庭，仅向法庭提交了一份书面说明，简单表明十名被告没有合伙关系。本院认为，结合不完整的《合伙协议》所反映的部分被告合伙事实，《房款明细表》和《资金明细表》所反映的房款统收统支情况，以及《收据》载明的周文柏收款15户、陈海古1户、左天义2户、殷正春1户的情况，原告提供的录音证据等证据材料，以上证据之间能够相互印证，综合能证明被告十人之间系合伙关系，应由十被告承担连带返还购房款之义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告陈海古、周文柏、廖达慧、谢成书、左天义、殷正春、巫仕茂、汪朝奎、胡映涪、罗绍忠连带返还原告裴玟的购房款人民币446094元； 二、驳回原告裴玟的其他诉讼请求。 案件受理费人民币8308元，由被告陈海古、周文柏、廖达慧、谢成书、左天义、殷正春、巫仕茂、汪朝奎、胡映涪、罗绍忠共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长 王 志 人民陪审员 赵 志 人民陪审员 赵 凌 二〇一七年十二月二十日 书 记 员 刘小瑜