广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初17948号原告（反诉被告）：劳启辉，男，汉族，1960年9月29日出生，住广东省佛山市南海区，反诉被告：李秋兰，女，汉族，1961年7月8日出生，住广东省佛山市南海区，上述当事人共同委托诉讼代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师。上述当事人共同委托诉讼代理人：罗君应，广东广立信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：何伟均，男，汉族，1962年5月26日出生，住广东省佛山市南海区，被告（反诉原告）：李莲爱，女，汉族，1964年2月25日出生，住广东省佛山市南海区，两被告的共同委托诉讼代理人：何海有，广东国慧律师事务所律师。原告劳启辉与被告何伟均、李莲爱合同纠纷一案，本院于2017年11月17日受理后，被告在答辩期内提出反诉，本院对反诉予以受理，与本诉合并审理，并依被告申请追加了李秋兰作为反诉被告。本院依法由审判员郭焕桃适用简易程序于2017年12月25日、12月26日两次公开开庭对本案进行审理。原告的委托诉讼代理人梁秋华、罗君应，两被告本人及其委托诉讼代理人何海有到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告何伟均立即向原告返还购房款526200元及利息损失暂计为6462元；2.被告李莲爱对被告何伟均上述债务承担连带清偿责任；3.两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告是位于佛山市南海区桂城南约第三住宅区250号房屋（粤房字第**）房屋的权属人。就原告自愿以价格650000元将该房屋出售给杨丽桃，原告委托被告向房屋买受人杨丽桃代收购房款事宜，三方于2017年7月9日签订《房屋过户转让合同协议书》。其后，发现房屋的实际建筑面积比合同约定的面积少，经原告与杨丽桃协商，购房价格最终变更为626200元。其后，在被告足额收取杨丽桃支付的购房款的情况下,被告仅于2017年7月11日以银行转账的方式向原告支付过一笔10万元的购房款项，余下的526200元被告至今分文未付。经原告多次催讨，被告对此置之不理。依上所述，原告为房屋权属人，出售房屋所得款项理应归原告所有。被告身为原告接收购房款的受托人，应当在收取购房款后，将购房款如数交还给原告。然而被告违反合同约定，恶意拖欠余下购房款526200元，严重损害原告的合法权益。为此原告有权要求被告何伟均返还购房款，由于被告李莲爱为被告何伟均的合法配偶，应对被告何伟均在夫妻关系存续期间产生的上述债务承担连带清偿责任。特提起本案诉讼。针对本诉，两被告共同答辩如下：一、涉案房屋由两被告出资建设，物业在出售前归属两被告所有，事实是非常清楚的。转让涉案物业所得的款项全部归两被告所有合法、合情、合理。二、原告确认代持物业，并已收取高额的代持物业报酬。原告代持物业性质非常清楚，原告诉请归还房屋转让价款缺乏事实和法律依据。三、原告对涉案房屋没有进行过出资，不存在任何损失或利益减少，还因此使用涉案房屋十多年，转让房屋所得款项归原告所有，严重违背公平原则。综上所述，被告出资巨额款项建设、装修房屋，购置全屋家私电器，物业所有权应当归属被告所有。原告对其代持物业的性质，也是明确确认的。鉴于原告长期使用被告的物业，应当依照同期市场价支付房屋租金、或使用费以及相应的利息。两被告同时提出反诉，诉讼请求如下：1、确认位于佛山市南海区桂城街道南约第三住宅区250号房屋原（转让前）实际归属何伟均、李莲爱所有，劳启辉、李秋兰是代持物业人；2、自2002年10月1日起至2017年2月28日止向两被告夫妻支付物业的使用费差额262900元，以及自2002年10月1日起至清偿之日止，按月按物业相应使用费按中国人民银行规定同期同类商业贷款利率计付的利息（暂计至2017年11月30日利息110050.2元，利息以原告夫妻实际拖欠租金为基数据实计算）以上合计金额372950.2元；3、本案的本诉、反诉费用全部由劳启辉、李秋兰承担。事实和理由：两被告是夫妻关系。原告劳启辉的妻子被诉被告李秋兰是被告李莲爱的亲姐姐。1994年，原告劳启辉夫妻无力建房，将位于佛山市南海区桂城街道南约第三住宅区250号地块赠与给两被告出资建设。房屋设计、建筑、装修、家私电器、日常用具，等等，全部均由两被告出资，合计不少于20多万元。两被告还支付了购地款。房屋建成后，暂时挂靠原告的名义办理产权证照，办证税、费全部由两被告承担。房屋先由劳启辉岳父岳母居住，以便两老照顾劳启辉的子女及其他子孙。2002年9月左右，劳启辉夫妻子女一家搬入被告夫妻的上述房屋居住，直至2017年3月，桂城南约分配公寓后，劳启辉一家才迁出涉案房屋，交还房屋钥匙给两被告。2012年，劳启辉的妻子李秋兰在母亲去世后，通过二姐李某2征得被告李莲爱同意，才将劳家祖先灵位搬迁到上述涉案房屋。2017年7月，两被告变卖房屋，并向原告支付10万元代持物业费。原告予以确认没有提出任何异议。劳启辉使用上述房屋16年，除了于2012年年中支付60000元、以及2012年年中开始每月支付600元外，尚欠大部分房屋租金没有支付。两被告认为，两被告出资巨额款项建设、装修房屋，购置全屋家私电器，物业所有权应当归属两被告所有。原告对其代持物业的性质，也是明确确认的。鉴于原告长期使用两被告的物业，应当依照同期市场价支付房屋租金、以及相应的利息。特提出反诉。针对两被告的反诉，原告及反诉被告李秋兰共同答辩如下：涉案房屋在出售前是归劳启辉所有，被告的反诉请求应依法驳回。理由如下：1、根据无权公示公信的原则，及原告提交的证据，涉案房屋的使用权人使用人是劳启辉，涉案房屋的权属人是劳启辉，是劳启辉自建，单独所有。2、被告所提供的证据不足以证明其为涉案房屋的权属人，说明如下：首先，被告仅仅是涉案房屋建设的出资人之一，而非权属人，当年原告在自己的宅基地上正准备建房，当时考虑到年迈的何伟均的父母，考虑老人家的房屋年久失修，为了两位老人能够安享晚年，原告建议在其的房屋上建房，经过与李秋兰及李秋兰父母李煜和何惠珍商量，同意由劳启辉提供地块，李煜和何惠珍出资，最终在房屋建设过程中，劳启辉不仅出地、出资，李秋兰的兄弟姐们也有出资、出力建设房屋。房屋建成后，劳启辉让李秋兰父母入住房屋，被告的子女也曾有一段时间在该房屋入住，这是为了方便老人家对外孙子女的照顾。劳启辉将房屋给李秋兰父母及被告的子女住是当做对他们出资的回报。综上所述，被告只是房屋出资人之一，对原告只是享有出资款的债权，不享有对涉案房屋的物权，不存在对涉案房屋赠与给被告的说法。被告所提供的10万元的收据不足以证据其是房屋权属人，理由如下：a.该收据是原告收取被告10万元购房款的收款凭证，不是一份协议。b.该收据上面的内容只能证明原告对被告当初有份出资建房的事实的尊重，并不代表确认被告享有房屋的所有权。此前原告以为建房大部分出资由李秋兰父母提供，后来从李秋兰母亲何惠珍得知，建房当时何伟均、李莲爱出资较多，在1994年-1995年，建房的出资大概是98600元。房屋建设共花费合计约13-14万元。其余的出资有劳启辉及李秋兰的兄弟姐。当时原告没有能力偿还出资款，为了维系亲戚之间的关系，为了保障被告的债权，原告认可在偿还被告出资款之前，被告对房屋享有部分的权利，根据他们的出资款项的金额。由于原告是房屋的权属人，房屋是登记在原告的名下，才存在对被告债权相对应的权利进行代持的关系。原告已经超额向被告清偿出资款，原告已向被告付了98624.5元。被告不再对房屋享有权利，被告是偷换概念，是把偿还建房的出资款说成租金，与事实不符。假如该收据是一份确认涉案房屋归被告所有的合同，也因为违反法律的强制性规定而无效。根据相关法律规定是禁止集体土地及地上建筑物转让给村集体以外的人员，事实上房屋所在地属于南海区南约村集体，但被告是属于南海区西约村的成员，因此如果仅以该收据认为被告属于涉案房屋的所有权人，就等于将南约村集体所有的土地转让给村外人的被告，是违反法律强制性的规定，根据合同法第52条的规定，该收据所载明的内容也因为违反法律强制性而无效。最后，被告自始至终并非涉案的房屋权属人，且其所主张的租金也超出1年的诉讼时效，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告提供的调查笔录、相片与证人证言，用于证明案涉房屋出资由两被告承担，本院结合当事人陈述及证据认定两被告对案涉房屋进行了出资。被告提供的四线拼音簿为被告自行记录，可作为被告陈述的印证。其余证据材料，当事人对证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。本院依据确认真实性的证据认定以下事实：2017年7月9日，原告劳启辉与案外人杨丽桃、被告何伟均签订《房屋过户转让合同协议书》，约定劳启辉将佛山市南海区桂城南约第三住宅区2520号房屋出售给杨丽桃，该房屋过户转让由劳启辉委托何伟均进行交易，房屋交易款由杨丽桃向何伟均支付，何伟均出具收据单据作交易依据。后被告何伟均收取了杨丽桃的全部购房款合计626200元。上述房屋于2017年10月11日过户登记于案外人杨丽桃名下。同年7月11日，被告何伟均向原告劳启辉转账100000元，并注明“代持款”。当日，劳启辉在收据上签名确认，收据内容为“现收到何伟均转账金额10万元，该费用为代持位于佛山市南海区桂城南约第三住宅区250号的房产。本着友好协商的原则，实际出资建设人何伟均与代持人劳启辉达成协议，由代持人有偿代持该房产，现收到金额10万元。”另，2012年10月29日、2013年1月3日劳启辉分两笔向两被告付款3万元、32624.5元，合计62624.5元。后原告劳启辉提起本案诉讼，被告同时提出反诉。诉讼中，原告劳启辉提供房屋确权登记费用单据、丈量房屋单据、对房屋确权评估的服务费收据、发票、房屋所有权证证明其对案涉房屋享有权属。诉讼中，被告何伟均提供其自行记录的四线拼音簿、四队支出凭证、领款收据、南海市邮电局电话装机受理凭证单、邮电局专用发票、税收完税证明、测绘中心转让凭证用于证明被告在房屋建设当时对建设费用支出所做的记录，另，两被告支付了500元购地款，被告在涉案房屋建成后安装电话。案涉房屋最终出售时，相关的费用亦由被告承担。另，房屋中的电视机、有线电视、电冰箱、热水器、洗衣机、消毒碗柜、抽油烟机、餐桌、沙发等全屋三层的家具家电均是由被告出资购置。证人李某1、李某2出庭作证称，案涉房屋是两被告出资建成，其他人没有出资。证人李某1、李某2与被告李莲爱、反诉被告李秋兰为亲姐妹关系。诉讼中，原告劳启辉称：原告自愿将涉案房屋出售给杨丽桃，原告委托被告向房屋买受人杨丽桃代收购房款；房屋转让是原告自己的意思表示，原告是委托人，委托被告的何伟均来代收涉案房屋的交易款项，因为杨丽桃是何伟均找的买家，何伟均与杨丽桃较熟，何伟均也熟知房屋过户手续的要求，所以就委托何伟均办理与收款。另，建房当时被告的确承担了大部分出资，但有部分出资是原告与其他亲属出资的，劳启辉已分别于2012年10月29日、2013年1月3日向两被告分两笔分别偿还了建房款3万元、32624.5元，合计62624.5元。诉讼中，被告何伟均称：案涉房屋所在的土地是登记于原告劳启辉名下，因为是劳启辉所在集体的土地，但案涉房屋所有的出资包括电器设备都是被告夫妻承担，房屋的筹建也是被告夫妻进行。房屋建成后，由被告何伟均岳父母居住便于照顾外孙子女，后岳父母去世后见劳启辉家里穷，就让劳启辉一家搬进行去住并收取小量租金直到劳启辉分得农民公寓后撤出。劳启辉向被告支付的62624.5元是原告劳启辉支付被告的租金，并非其所述的返还出资。原告的租金支付至2017年2月份至搬离案涉房屋。原告之所以保留部分单据，是因为20多年前办证的单据，都是放在岳父岳母那里的。房子卖了之后，原告搬进去之后，就把那些房产证及部分单据收起来，没有归还给被告。房屋出售时，也需要劳启辉签名，他也保留了一些单据没有归还被告，但事实上，所有费用，包括税费都是被告承担。被告给原告劳启辉10万元是因为，卖涉案房屋需要原告协助办理过户手续，原告要求给10万元才帮忙办理过户。本院认为，关于案涉房屋的权属，因案涉房屋已过户登记于案外人杨丽桃名下，而被告何伟均亦已在庭审中确认原告向其支付房屋租金至2017年2月份搬离案涉房屋，并且被告何伟均也没有举证证明其与原告劳启辉约定的租金高于劳启辉已付其租金，故两被告反诉主张确认案涉房屋在转让前的权属，在本案中已不具有审理的必要性，其并以此主张原告劳启辉向其支付尚欠的房屋租金，也没有依据，本院不予支持。关于原告劳启辉作为房屋原登记方可否主张两被告返还房屋出售价款的问题，因哪怕房屋在转让前房屋产权属于原告劳启辉，但房屋产权已经原、被告同意转移，对于款项应由谁收取，并非必然需由房屋权属人收取，且原告劳启辉在委托被告何伟均收取房屋转让款时也未提及被告何伟均需向原告劳启辉返还已收房款。原告劳启辉对委托被告何伟均收款进行了书面约定，则理应也与被告何伟均约明已收款项的返还。本案诉讼中，原告劳启辉也称房屋的建设款大部分由被告何伟均夫妻投入，原告劳启辉亦未举证包括其在内的其他人有对房屋建设进行投入，被告何伟均的举证及与反诉被告李莲爱有亲属关系的人也作证证明被告何伟均夫妻是对房屋建设的投资人，也就是说，原告劳启辉即便作为房屋权属人，但售房所得款全部由两被告收取亦不违反公平合理原则，更何况原告劳启辉已在收取被告何伟均10万元后在记载有代持房屋的收据上签名确认。综合上述，原告劳启辉并未与两被告约定购房款的返还，视为其放弃对购房款的主张，现原告劳启辉又起诉主张两被告返还已收购房款，与证据不符，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告劳启辉的全部诉讼请求；驳回被告何伟均、李莲爱的全部反诉请求。本案适用简易程序审理，本诉受理费4563.31元（原告劳启辉已预交），由原告劳启辉负担；反诉受理费3171.96元（被告何伟均、李莲爱已预交），由被告何伟均、李莲爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郭焕桃二〇一七年十二月二十八日书记员  陈 玲书记员  郭明婷