北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初44960号原告：北京潞河房地产开发有限公司，住所地北京市通州区四员厅街36号8号楼。法定代表人：马辉，董事长。委托诉讼代理人：倪海涛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京天和兴盛投资管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇林河南大街9号。法定代表人：孙海军，总经理。委托诉讼代理人：房铭，男，1975年9月26日出生，汉族，北京天和兴盛投资管理有限公司总裁，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：杨志国，北京大成律师事务所律师。原告北京潞河房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京天和兴盛投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪海涛，被告的委托代理人房铭、杨志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》；2.判决被告腾退潞河名苑七号商业裙楼（北京市通州区新华南路×号）并交付给原告；3.依法判决被告将标的物内设备及标的物附属项目恢复原状或腾退后交付原告；4.依法判决租赁保证金100万元归原告所有；5.依法判决被告向原告支付拖欠的租金5740873.54元（截止2016年11月24日）；6.依法判决被告向原告支付自2016年11月25日起至实际腾退之日止的租金；7.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更其第5项诉讼请求为要求被告支付其截至2017年8月25日拖欠的租金15167163.26元；变更第六项诉讼请求为要求被告支付2017年8月26日至实际腾退之日止的房屋租金；增加诉讼请求判决被告向原告支付逾期付款滞纳金，自2013年10月22日起计算至实际付清之日止（以每一阶段未付款金额为基数，参照年利率24%计算），暂计4449613.23元。事实和理由如下：原告、被告于2013年4月25日签订《潞河名苑七号商业裙楼房屋租赁合同》及于2013年12月7日签订《潞河名苑七号商业裙楼房屋租赁租赁补充协议》，合同约定被告承租原告享有产权的北京市通州区新华南路64号，标的物总面积为11507.08平方米，标的物内设备包含：滚动电梯八部，提升电梯2部，中央空调控制系统一套，消防控制系统一套，景观照明控制系统一套，景观大钟控制系统一套，供电系统设备及控制系统一套，供水系统设备及控制系统一套。标的物附属项目包含：标的物停车场地，地下二层人防工程，标的物可用于广告的外立面，大屏幕广告系统等。合同期限20年，自2013年4月25日起至2033年4月24日止，同时，原告为被告提供12个月的免租期，用于被告装修改造。被告向原告交纳租赁保证金100万元，并预付2014年4月25日至2014年10月24日半年租金421.16万元后即可进场装修施工。合同租金为每平方米每日2.2元，每三年递增一次，递增率为5%，合同对于合同期限内的租金支付时间及数额有明确约定。同时约定，被告在履行本合同期间单方面违约，租赁保证金不予退还，被告拖欠租金超过60天，原告有权解除合同。本合同在履行过程中发生争议，任何一方均可向标的物及附属项目所在地人民法院提出诉讼。合同签订后，被告未能如约履行合同，自2016年6月被告支付部分租金后分文未付。原告认为被告已经严重违反合同约定，为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.2016年5月30日，双方签署《补充协议》，原告同意被告延期支付租金，支付日期另行协商。后因原告法定代表人刘昱麟去世，双方尚未就租金支付日期达成一致，被告租金逾期不构成违约。2.双方签订的《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》第七条第7款约定消防中控室交付被告管理使用，被告应对潞河名苑七号楼整体消防系统正常运转负责。其消防设备的维护属于住宅部分的由原告指定物业公司负责维护和承担费用。原告或其指定的物业公司，从未承担消防中控室运行费用，构成违约在先。3.原告房屋漏水、擅自张贴解约公告等违约行为导致次承租人退租、拒付租金，租赁房屋空置及无法正常出租，应当消除影响、赔偿损失。对于上述损失，我方将另案主张。4.原告公司法人在2016年6月15日去世，导致很多问题没有交接清楚，原告的原法人去世之前做了两次融资，都是被告提供担保，金额较大，融资的资金有些要比拖欠的租金还要多，如果原告融资的协议都已经解除了，被告可以缴纳房租。诉讼过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：坐落于北京市通州区新华南路×号的房屋所有权人为原告，共有状况为单独所有，规划用途为商业、会所，建筑面积11507.08平方米。2013年4月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签定《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同（合同编号：20130401）》，约定：一、标的物位置、面积及附属设施1.标的物及附属项目位置为北京市通州区新华南路×号；2.标的物及附属项目面积标的物总面积为11507.08平方米；二、租赁期经双方协商，租赁期为20年，即自2013年4月25日起至2033年4月24日止。甲方为乙方提供12个月的免租期（即2013年4月25日至2014年4月24日）,用于乙方装修改造。本合同签订，并在乙方向甲方交纳租赁保证金100万元和预付2014年4月25日-2014年10月24日半年租金421.16万元后，乙方即可进场装修施工。三、租赁金额及交付办法1.租赁金额，起始租赁金额为每平方米每日2.2元人民币，以后每三年递增一次，递增率为5%；具体各阶段租赁金额见表格；鉴于承租方前期装修投入较大和商业气候形成需要过程的因素，甲方同意前三年对乙方优惠租金，其中第一年免收租金，第二年和第三年按每平方米每天优惠0.2元计算租金，即第二年免收租金84万元，实交租金840.0185万元整，第三年免收租金84万元，实交租金840.0185万元整。以上优惠租金在乙方向甲方交纳同期租金时扣除；2.交纳方式，每半年支付一次租金，以电汇或支票形式支付；3.交纳时间，经双方协商，第一个半年租金于本合同签订之日支付，第二个半年租金于本合同签订之日起6个月内支付，第三个半年租金在免租期满日前一个月的前十日内支付（遇节假日顺延）。以后每半年支付一次，支付时间以下表所列为准（该表格显示被告应于2016年3月12日支付2016年4月25日至2016年10月24日期间租金；于2016年9月12日支付2016年10月25日至2017年4月24日期间租金；于2017年3月12日支付2017年4月25日至2017年10月24日期间租金；于2017年9月12日支付2017年10月25日至2018年4月24日期间租金，依次类推）。甲方收到乙方支付的租金后五个工作日内，提供正式发票给乙方（遇节假日顺延）；4.租赁保证金本合同经甲乙双方签字盖章的当日内，乙方向甲方缴付租赁保证金100万元整，该租赁保证金在合同期满后，乙方履行完合同第十条第3、4款的约定后，一次性返还乙方。若乙方在履行本合同期间单方面违约，且造成该合同无法正常履行而终止，乙方同意甲方不退还该保证金。九、违约责任3.除不可抗力和甲方首先违约外，如乙方未按本合同第三条约定如期如数支付甲方租金的，乙方除应如数向甲方及时交清所欠当期租金外，还应按日向甲方交纳应交未交金额的1%的拖延交款天数的滞纳金，超过60天时，甲方有权解除合同，并有权要求乙方立即停业，且由甲方收回该租赁房屋。届时，乙方应无条件腾空和搬出该租赁房屋，乙方投入的不动产归甲方所有。无论因乙方超期不缴纳租金解除合同，还是乙方未经甲方同意提前解除合同，均应一次性赔偿给甲方相当于合同剩余年限租金总额三倍的违约金，由此引起的一切法律纠纷及经济损失均应由乙方承担。4.若甲方违约，使本合同不能履行时甲方应一次性补偿乙方对店铺的全部实际固定资产投资、装修改造投资、商业装潢投资、商品损失等，同时甲方应一次性赔偿给乙方相当于合同剩余年限租金总额三倍的违约金。5.因政治（包括政府征用）、战争、自然灾害等人力不可抗之因素导致本合同无法继续履行时，双方互不承担责任。合同还约定了其他内容。合同签定后，原告于2013年5月22日将房屋交付被告。2013年4月25日，被告向原告支付保证金100万元。截至2016年6月8日，被告向原告交纳房屋租金共计15747922.5元。2014年8月20日,被告（甲方）、东方汇智资产管理有限公司（乙方）、原告（丙方）、中信信托有限责任公司（丁方）签订了《四方协议（编号为323214S-001WD-001ZL）》。该协议约定丁方拟作为唯一的资产委托人将委托资产交付作为资产管理人的乙方设立东方汇智-中信1号专项资产管理计划，乙方根据丁方的投资指令通过江苏银行向丙方发放委托贷款。乙方与江苏银行股份有限公司北京亚运村支行拟签订编号为[2014年京委托字第67号]的《对公客户委托贷款委托协议》，委托江苏银行向丙方发放委托贷款并与丙方拟签订编号为[323214S-001WD]《对公客户委托贷款借款合同》和编号为[323214S-001WD-001DY]的《抵押担保合同》，乙方及江苏银行指定丁方进行贷款管理。丙方以上述已出租的标的房产及其所在的土地使用权为该笔委托贷款提供抵押担保。协议还就标的房产出租及抵押有关事项进行约定，包括第一条甲方、丙方一致确认：甲方租赁丙方开发的标的房产，租赁期为11年（含一年免租期），自2012年11月20日起至2023年年1月19日止；截至本协议签署之日，甲方已向丙方支付租金1748万元，已支付租金对应的租赁期截至2014年6月20日；本协议签署后甲方应每年分两次分别于每年3月25日和10月25日按《租赁合同》约定支付租金；第三条丙方清偿完毕《对公客户委托贷款借款合同》项下对江苏银行所负的全部债务之前，未经乙方同意，结算账户不得变更或注销；第五条甲方承诺，如发生《对公客户委托贷款借款合同》和《抵押担保合同》项下实现抵押权的情形，甲方自动放弃在《租赁合同》项下承租标的房产的权利，《租赁合同》解除，甲方应当按照乙方通知的时间办理退租手续。该协议还约定了其他内容。2015年9月，各方又签订《四方协议之补充协议》对租金支付的时间及相关权利义务进行了调整。北京市方圆公证处先后于2014年8月22日、2015年9月22日分别出具（2014）京方圆内经证字第18559号公证书、（2015）京方圆内经证字第27423号公证书对《四方协议》及《四方协议之补充协议》的签订过程、内容、签章真实性进行了公证。后，被告先后于2016年1月5日、1月12日向原告致回复函、提示函，信函内容主要为就签订《四方协议》及《四方协议之补充协议》导致租赁合同效力发生变化及租金支付问题进行沟通，对两份租赁合同的存在表示不安，要求原告撤销和解除就另一份失效租赁合同签署的相关文件（即与中信银行的担保协议），并解除我司的保证责任。截至2016年3月31日，原告已将上述贷款本息全部还清。2016年5月10日，原告向被告发出解除合同确认函，称原告于2015年9月21日与江苏银行北京亚运村支行签订了《对公客户委托贷款委托协议展期贷款》合同，贷款金额为1亿1千8百万元整，期限一年，原告在满足条件后，于2016年3月31日归还了该笔贷款，提前结束了该项目。基于上述贷款所签订的合同同时，出借方江苏银行要求承租方（被告）签订了《四方协议》和《保证担保合同》合同截至到2016年9月21日，由于江苏银行北京分行未对《保证担保合同》并未确认盖章且未正式生效，因此原告特将被告签署的《公司连带责任保证书》5份原件全部退还贵公司，并提供银行确认还款证明，上述贷款所签订的如下合同均已执行完毕，并解除和作废。1.四方协议之补充协议（编号：[323214S-001WD-001ZL补1]）2.保证担保合同（5份原件退还贵公司作废）。被告于2016年6月1日，在该确认函回执上盖章确认。2016年5月30日，原告与被告签订《补充协议》，约定经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方延期支付租金一事，因乙方于2015年11月为甲方提供连带责任保证担保，甲方同意乙方延期支付租金，支付日期另行协商，其他条款按照双方签订的编号为20130401的《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》执行。原告法人与被告法人签字确认。2016年6月2日，原告（丙方）、被告（甲方）、湖州庆汇投资有限公司签订（乙方）签订《三方协议（编号：QHZH2016005-1）》。该协议约定乙丙双方就抵押贷款事宜，乙方委托国民信托有限公司拟与丙方签订编号为[NT托字16-020-004-002]的《庆汇一号单一资金信托贷款合同》，及根据该合同签订编号为[NT托字16-020-004-003]的《抵押合同》，约定乙方单独出资认购的信托计划为债权人，向丙方发放贷款；丙方作为债务人向乙方持有的信托计划定期偿还本息并以上述已出租的房产及其所在的土地使用权为该笔贷款提供抵押担保。同时，该协议还就标的房产出租及抵押有关事项作出约定。约定内容包括第一条甲方、丙方一致确认甲方租赁丙方开发的标的房产，租期为11年（含一年免租期），自2012年11月20日至2023年11月19日止；本协议签署后，甲方应每年分两次分别于每年3月25日和10月25日按《租赁合同》约定支付租金；第五条甲方承诺，如发生《对公客户委托贷款借款合同》和《抵押担保合同》项下实现抵押权的情形，甲方自动放弃在《租赁合同》项下承租标的房产的权利，《租赁合同》解除，甲方应当按照乙方通知的时间办理退租手续。该协议还约定了其他内容。2017年9月29日，湖州庆汇投资有限公司出具证明，证明内容为兹证明我公司与原告签订的编号为[NT托字16-020-004-002]的《庆汇一号单一资金信托贷款合同》已经履行完毕，原告已于2017年9月22日将该合同项下的贷款本金及利息（共计人民币壹亿伍仟肆佰叁拾捌万捌仟柒佰捌拾柒元零捌分）汇入我公司指定的收款人国民信托有限公司账户，至此原告已将该合同项下的贷款本息全部还清。该证明加盖湖州庆汇投资有限公司公章。2016年6月30日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知》称，按照贵我双方2013年3月25日签订的“潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同”第九条约定，贵公司拖欠租金超过60天时，我公司有权解除合同。截止到2016年6月30日，贵公司已经拖欠租金5903560元，其中2015年应交1050462.5元，2016年3月应交4851097.5元，构成严重违约，给我公司造成很大经济损失和正在发生的经济损失。根据租赁合同约定、合同法有关规定，我公司正式通知贵公司，解除贵我签订的“潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同”。对合同解除后产生的有关问题，希望贵公司尽快委派专人与我公司接洽。2016年7月19日，被告针对原告的解除函回复如下：一、贵司违约在先，无权解除租赁合同。……二、双方已对付款方式进行过变更，贵司应当立即说明及与我司协商解决。在贵司两次过亿的融资中，我司均提供担保或承担协议义务和风险，而融资签署的协议对《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》付款金额、时间、方式进行了变更，而贵司之前的付款安排混乱，我司只好暂停付款。当前，两次融资签署的协议均未解除，其与《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》之间的关系需要明确，请贵司尽快进行说明及提供相关支持文件，以便双方协商解决此矛盾。综上所述，贵司违约在先，且因贵司责任导致无法支付租金，我司暂停支付租金并不构成违约，贵司无权单方解除租赁合同。另查一，原告要求被告支付款项的指示情况如下：1.2013年4月25日，要求被告将合同约定的租赁保证金和第一次支付的租金电汇至原告于工商银行北京通州支行新华分理处所开立账户；2.2013年12月10日，向被告发出银行信息变更通知函，银行信息变更为原告在浦发银行北京紫竹院支行所开立账户；3.2014年5月26日，原告要求被告将应付租金中23.4万元代其支付至王涛于工商银行方庄支行所开立个人账户；4.2014年6月24日，要求被告将剩余未支付的租金支付至中国华贸投资有限公司于交通银行北京亚运村支行开立的账户；5.2014年10月11日，原告与被告签署协助转款协议约定因业务需要甲方（原告）委托乙方（被告）转款，甲方汇入乙方指定账户，汇款金额为一千三百一十八万元，手续费据实另行支付。乙方汇入甲方指定账号时，汇款内容需注明“租金”二字。历次汇款涉及的银行账户共计5个，且有支票及美元支付等形式。另查二，原告、被告均陈述原告原法定代表人刘昱麟于2016年6月15日去世。审理过程中，经原告申请，本院委托北京天平司法鉴定中心对被告提交的《补充协议》中文本内容与许建军签字的先后顺序进行鉴定。该鉴定中心于2017年6月20日出具文书鉴定意见书，鉴定意见为时间标称为“2016年5月30日”的《补充协议》上许建军签字与打印字迹重叠部分形成顺序是：先打印后签字。原告对该鉴定意见提出书面复议申请，该鉴定中心于2017年8月4日书面回复称,许建军的签名签入打印字体上是本次鉴定的基础，鉴定人使用了几种有效的方法对检材的交叠部分进行检验和分析，对交叉处的签字笔画，打印文字及墨粉喷溅的特点均进行了仔细的检验，许建军签字与打印文字重叠部分，先后顺序的特点显现的非常清晰，检验所见的情况在意见书的检验过程和分析说明中都有明确描述，在此不予赘述。另,诉讼过程中，原告申请对被告名下账户内1800万元或者相应价值财产采取保全措施,并提交了中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保。本院经审查，于2017年8月28日作出（2016）京0112民初44960号民事裁定书，裁定冻结、查封被告名下银行存款1800万元或者相应价值财产，期限自2017年8月28日至2019年1月29日。本院于2017年9月4日执行完毕，实际控制金额157380.98元，控制期限为2017年9月4日至2018年9月4日。被告于2017年9月16日提出解除财产保全措施的申请，但经本院释明其并未在指定期间内提交相应的担保，并于2017年12月21日撤销了该申请。庭审中，原告提交了（2017）京国信内民证字第08797号公证书（该公证书中对原告原法人妻子案外人俎娜与被告法定代表人许建军的手机短信内容进行了公证，短信时间显示为2016年7月13日-20日期间，短信主要内容为俎娜与许建军沟通租金支付事宜，要求许建军给出具体答复，许建军提出七月底部分、八月底全部的方案。短信中未显示俎娜对该方案持何种态度）以证明在2016年5月30日的补充协议之后，原告曾向被告发出交纳房屋租金的催告，但被告仍拖欠租金不予支付，故原告有权行使单方解除权。被告对此不予认可，主张根据双方签订的《补充协议》原告同意被告延迟支付租金，支付日期另行协商，后原告并未进行有效催告，对付款一事未进行明确提示，亦未就付款事宜达成一致意见。原告未能进一步就其对被告延期交纳租金一事进行有效催告提交有效证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点在于原告是否依据合同约定享有合同的解除权。本案中，被告确实存在拖欠原告房屋租金的情形。但根据查明的事实，首先，从2016年5月30日的补充协议来看，原告明知被告拖欠租金，且同意被告延期支付租金，双方对于租金支付日期另行协商达成了共识。其次，虽江苏银行贷款于2016年5月30日的补充协议签订前还款完毕，但被告至2016年6月1日才对原告的相关函件进行确认。各方于2016年6月2日再次签订了湖州庆汇公司贷款的三方协议。两次贷款协议中被告均作为一方当事人，两次协议签订过程中对原告与被告之间的租赁合同进行了变动，且被告均在上述贷款协议负有一定付款义务，承担相应风险。结合湖州庆汇公司的贷款系在诉讼过程中完成还款的事实，本院对原告关于被告未就两笔贷款承担任何风险和责任的主张，不予采信。再次，合同签订后，被告共向原告付款18笔，经原告提示要求被告付款的涉及5个银行账户，付款方式除了银行汇款还有支票及美元支付的情况。由此可以看出，双并未严格按照合同约定进行房屋租金的支付与收款，而是形成了被告按照原告明确指示将特定金额向指定账户进行付款的交易习惯。最后，原告提交的其原法定代表人刘昱麟去世后其妻俎娜与许建军的短信记录内容，仅反映出俎娜与许建军就付款事项进行协商，但并无协商结果，亦无明确的付款指示。除此之外，原告未能提交任何证据证明其在向被告发出合同解除通知函之前对被告进行了明确、合理的付款催告。综上，本院认为，在原告表示同意被告延期付款在先，签订三方协议在后，且未进行合理、明确催告的情况下，其依据合同行使单方解除权的主张，明显依据不足，本院不予采信。故对原告关于解除双方租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。如上所述，对其要求被告腾退房屋并交付给原告、将标的物内设备及标的物附属项目恢复原状或腾退后交付给原告、保证金100万元归原告所有以及要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。对其要求被告足额支付截至2017年8月25日拖欠的房屋租金的诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额以本院核定为准。对于原告要求被告支付2017年8月26日至实际腾退之日止的房屋租金一项。在租赁合同未解除的情况下，被告应依据合同继续支付租金，根据合同约定被告应于2017年9月12日支付2017年10月25日至2018年4月24日期间房屋租金。故对原告该项诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额以本院核定为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京天和兴盛投资管理有限公司支付原告北京潞河房地产开发有限公司截至二〇一七年八月二十五日拖欠的房屋租金14015288.86元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京天和兴盛投资管理有限公司支付原告北京潞河房地产开发有限公司二〇一七年八月二十六日至二〇一八年四月二十四日期间的房屋租金6441548.64元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京潞河房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144084元，由被告北京天和兴盛投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。财产保全费5000元，由被告北京天和兴盛投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  钱 笑代理审判员  王宝荣人民陪审员  邓敏霞二〇一七年十二月二十九日书 记 员  张 培