云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初2276号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司,住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝,统一社会信用代码XXX。法定代表人：母光远，职务总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，汉族，身份证住址湖北省安陆市，系西双版纳滨江度假庄园物业有限公司人事行政部副经理，现住景洪市，特别授权代理。委托诉讼代理人：张润，男，汉族，身份证住址四川省梓潼县仁和镇观龙村**，系西双版纳滨江度假庄园物业有限公司客服部副经理,特别授权代理。被告：李学禄，男，汉族，身份证住址北京市朝阳区。原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告李学禄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人张润到庭参加诉讼，被告李学禄经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄碧江苑5号楼2501号房屋物业管理费4635.4元以及违约金5786.42元（违约金暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计10421.82元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月29日，被告签署了《承诺书》，认可原告制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》以及原告与西双版纳滨江果园度假山庄有限公司签署的《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，其中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取。”、第25条约定：“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”、第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”2014年6月6日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，但自2015年6月7日起被告一直拖延拒绝向原告缴纳物业管理费。由于原、被告双方约定应在每年开始前15日内提前履行交纳义务，因此截止至2017年度，被告尚拖欠物业管理费共计4635.4元，并因此产生违约金累计5786.42元。经原告多次催收，被告均未予以任何答复，原告为维护其自身的合法权益，故起诉至人民法院。被告李学禄未作答辩。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：因被告李学禄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃其相应的答辩、举证、质证等权利。原告滨江物业公司向本院提交的证据：1、被告李学禄的身份证复印件；2、《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》；3、《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》、《前期物业服务合同附件》、《承诺书》；4、入住手续书、缴费通知单、商品房买卖合同登记备案表；5、业主欠费计算依据明细表，可以证明其主张，本院予以确认并在卷佐证。认定的法律事实：2014年5月29日，被告李学禄签署《承诺书》，确认其已详细阅读并同意遵守由西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》（以下简称“规约”）及《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），该《物业服务合同》第二十四条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取。”、第二十五条约定：“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”、第三十六条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”，合同还约定了其他内容。另查明，景洪市发展和改革局文件景发改价格[XXX号《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》中关于物业服务收费标准规定住宅小区（不含别墅）收费标准，其中无电梯房0.6元/平方米/月；电梯房（7层以下，含7层）0.9元/平方米/月；电梯房（8层以上，含8层）1.00元/平方米/月；小车车库0.50元/平方米/月。以上价格为政府指导价，最高可上浮10%，下浮不限。被告李学禄签署《承诺书》后于2014年6月6日办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。被告在入住前期尚且按照合同约定按时交纳物业管理服务费，但自2015年6月7日起一直拒绝向原告支付物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，被告李学禄签署《规约》，即代表其同意受《规约》的约束，进而受《物业服务合同》的约束，与原告各享权利并负有义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，且原告主张的物业管理费的计算标准未超过政府指导价，故本院对原告主张被告支付拖欠的物业费4635.4元（拖欠起止日期自2015年6月7日起至2017年12月31日止）的主张予以支持。关于被告是否应该支付违约金5786.42元的问题。本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额，并根据公平原则，对原告主张的违约金予以部分支持，即支持实际损失15%的违约金695元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李学禄于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付滨江果园避寒度假山庄碧江苑5号楼2501号房屋2015年6月7日至2017年12月31日期间的物业费4635.4元；二、被告李学禄于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付违约金695元；三、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告李学禄负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李 昳人民陪审员  蔡有昌人民陪审员  付桂珍二〇一七年十二月十八日书 记 员  玉 罕