山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0791民初773号 原告(反诉被告)：山东宝泰科技有限公司，住所地潍坊综合保税区高二路****楼**（配套区）。 法定代表人张百列，总经理。 委托诉讼代理人：姜宏辉，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜桂圣，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊晟林纺织有限公司，住所地潍坊，住所地潍坊综合保税区高三路与规划路交叉口东北角宝泰**厂房> 法定代表人：刘富民，总经理。 委托诉讼代理人：臧英，山东新资汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆倩，山东新资汇律师事务所实习律师。 原告山东宝泰科技有限公司与被告潍坊晟林纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东宝泰科技有限公司的委托诉讼代理人姜宏辉、被告潍坊晟林纺织有限公司的委托诉讼代理人臧英、陆倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告山东宝泰科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告签订的《厂房租赁协议》解除；2、判决被告向原告支付违约金100000元；3、判决被告向原告支付所拖欠的租金844913.5元；4、判决被告向原告支付延迟支付租金的滞纳金（每日向原告支付与该日租金标准等额的滞纳金，自2015年6月10日起计算至被告实际偿付之日止）；以上合计人民1789827元；5、判决被告将所承租的房屋腾空并返还给原告；6、判决被告向原告支付逾期返还房屋的滞纳金（按合同约定的租金标准自起诉之日计算至被告实际返还房屋之日止）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年9月11日，原被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于潍坊出口加工区规划路300号宝泰科技产业园内1号楼一、二层出租给被告使用，建筑面积为4433.78平方米；租期5年，自2013年12月10日起至2018年12月9日止；租金的计算方式为承租首年租金为每平方每月7.5元，以后每租赁年度按照10%递增。租赁合同第十条约定，租赁期间如乙方拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权终止协议，收回房屋，同时乙方支付违约金10万元；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向甲方支付与日租金等额的滞纳金。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告自2015年6月起至今未向原告支付租金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请判如所请。 被告潍坊晟林纺织有限公司辩称，一、被告同意解除租赁合同。二、应驳回原告的其他诉讼请求：1、被告不应当支付原告租金，原告未按照合同约定安装电梯致使二楼闲置无法使用，按照租金与实际租赁面积的比例，被告应支付合同约定租金的50%；原告出租给被告的厂房未经过消防安全验收，存在安全隐患，在相关部门下达了安全生产行政执法文书以后，仍未进行改正，致使被告无法进行生产经营，自2015年2月开始一直处于停业状态。2、因被告不应支付原告租金，且原告存在根本违约，被告不应承担延期支付租金的滞纳金和逾期交房滞纳金。 被告潍坊晟林纺织有限公司向本院提出反诉请求：1、判决原告向被告支付违约金100000元；2、原告向被告返还租金309256.15元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：2013年9月11日，原告与被告签订《厂房租赁协议》，约定原告将位于潍坊出口加工区规划路300号宝泰科技产业园内1号楼一、二层出租给被告使用，协议签订后，原告仅将1层交付给被告使用，租金应当减半收取，原告应向被告返还自2013年12月10日至2015年5月31日已付租金的一半即309256.15元。依据租赁协议第六条第2项的约定，原告应当在租赁协议签订后2个月内安装符合国家安全标准的货梯一部，但是原告未按照约定的时间安装货梯。2015年2月12日，保税区安全生产监督管理局对厂房进行现场检查的时候，因原告未能提供消防验收报告，致使厂房消防验收不过关，导致被告无法正常使用厂房，2015年3月起被告就不再继续租赁该厂房。根据合同约定，原告应当向被告支付违约金10万元。为维护被告的合法权益不受侵害，特提起反诉，请求判如所请。 原告山东宝泰科技有限公司辩称，1、原告已经按照合同约定，将房屋交付给被告，电梯交付虽存在迟延，但被告在租赁期间并未对该问题进行主张，也未对房租交付提出异议，因此双方对房屋租金、电梯交付、租赁的面积不存在任何争议；2、被告主张违约金及返还租金的事由已经超出诉讼时效，丧失诉讼权利，不应当对其权利予以保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原被告双方于2013年9月11日签订《厂房租赁协议》，约定：原告将其位于潍坊出口加工区规划路300号宝泰科技产业园内1号楼一、二层出租给被告使用，建筑面积为4433.78平方米；租赁期限为5年，自2013年12月10日起至2018年12月9日止；租金首年为每月每平方米7.5元，以后每租赁年度按10%递增，租金的支付为按半年期，分两次支付，即在每租赁年度内的12月10日前和6月10日前各支付半年的租金，首次支付日为本协议签订后的5日内，原告开具符合税务要求的发票；合同签订后2个月内，原告安装符合国家安全标准的货梯一部，费用由原告承担。关于违约责任，双方约定：如原告不能提供本协议约定的房屋，被告有权终止协议，同时原告支付被告违约金10万元，如被告要求原告继续履行本协议，原告每逾期交房一日，则每日应向被告支付与日租金等额的滞纳金；被告如果逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向原告支付与日租金等额的滞纳金；在租赁期间内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告已经交纳的租金不再退还，并额外支付原告违约金10万元；双方还约定了其他事项。原被告双方均认可原告自合同签订后至2015年6月10日共交纳租赁费618512.31元。对于双方签订的《厂房租赁协议》双方均同意解除，本院予以确认。诉讼中，被告申请法院对《厂房租赁协议》中约定的滞纳金计算标准予以适当调低，具体申请按照同期银行贷款利率计算。 对于原被告双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于涉案厂房是否通过消防部门的消防验收。原告为证明涉案厂房已通过消防部门的消防验收，提交潍坊高新区公安消防大队于2007年12月11日出具的编号为高新公消（建验）字（2007）第0008号建筑工程消防验收的意见书、消防验收图纸一宗予以证明，该意见书载明涉案厂房建筑工程消防验收合格。被告质证后认为，对消防验收图纸真实性无异议，该意见书应该是涉案厂房竣工时进行的消防验收，主张被告租赁涉案厂房时保税区安全生产监督管理局进行安全检查，原告没有提供相应的消防验收报告，并提供2015年2月12日安全生产行政执法文书现场检查记录予以证明，该检查记录载明“检查情况：未提供消防验收报告；……”。原告质证后提出，被告从未通知原告要求原告协助提供该份资料，被告未能提供相应报告的不利后果应当由被告自行承担，该证据与本案无关联性。原告提供的建筑工程消防验收的意见书、消防验收图纸具备证据的真实性、合法性，且与本案有关，能够证明涉案厂房已通过消防部门的消防验收的事实，确认为有效证据。被告提供的现场检查记录仅能证明安全生产监督管理部门对涉案厂房检查时被告未能提供消防验收报告，不能否定涉案厂房已通过消防部门的消防验收的事实。2、关于原告是否按照约定时间安装完毕合同所约定的货梯。原告提交特种设备安装改造维修告知单复印件一份，证明原告于2014年5月30日在涉案房屋内安装货梯一部，但被告认为该证据系复印件不予认可，故对该证据本院不予采纳。原告提交山东宏运达电梯有限公司电梯出厂合格证一份、有机房电梯监督检验报告一份，证明原告安装的货梯符合国家安全标准。上述检验报告载明：使用单位为山东宝泰科技有限公司，设备名称为曳引驱动乘客电梯，施工单位是山东宏运达电梯有限公司，检验机构为山东省特种设备检验研究院潍坊分院，检验日期为2015年11月19日，检验结论为合格。被告对上述证据的真实性认可，但是认为不能证明该货梯符合标准，因电梯系特种设备，需要到安全监督管理部门办理登记注册才能交付使用。被告对原告提供的电梯出厂合格证、有机房电梯监督检验报告真实性无异议，对证据的真实性本院予以确认。被告提供录音资料一份，证明原告未在双方合同约定的期限内安装符合标准的电梯，该货梯至今未完成注册，不符合使用条件。原告对录音的真实性提出异议，两段录音均无法证明其中通话的一方为电梯公司的工作人员，对证据的取得的合法性有异议，对该份证据不应采信。被告提供的录音资料无相关证据予以印证，且原告不予认可，单独不能作为定案的依据。3、关于被告何时腾退租赁房屋的问题。原告提交视频资料一份，证实被告于2017年6月17日将其所有的设备从涉案厂房搬走，返还涉案厂房。被告认为不能证明是被告在搬运设备，该视频与合同实际解除的时间没有关系，从视频中也可以看出，产品需要用铲车搬运，无法用人力搬运，并且视频中显示电梯处于关闭状态，不能运行，因为货梯不能使用导致被告租赁的二层厂房无法使用导致被告合同目的不能实现。该视频资料真实合法，本院对该证据予以采纳。 本院认为，一、关于本诉部分。原告与被告于2013年9月11日签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在庭审中，原告与被告均同意解除合同，对于原告要求解除与被告签订的《厂房租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告约定合同签订之后2个月内在一层和二层厂房之间安装符合国家安全标准的货梯一部，原告提供的电梯出厂合格证、有机房电梯监督检验报告，不能证明原告安装的货梯已经达到交付使用的条件，有机房电梯监督检验报告仅对电梯是否合格作出专业技术性判断，且至本案庭审辩论终结，原告始终未能提供该电梯已经特种设备安全监察机构注册登记的行政许可。原告未按照合同约定时间安装达到交付使用条件的货梯，构成违约，应担承担违约责任。因被告系纺织企业，其产品体积大需要货梯搬用，原告未按照约定安装交付货梯，致使其无法使用厂房的第二层，因此，原告应当减少一半租赁费用。根据原告提交的视频资料显示，被告腾退房屋的日期为2017年6月17日，因此，被告租赁原告房屋的租赁期限为2013年12月10日至2017年的6月10日(另外7日为腾退房屋的合理宽限期，不计入租期)，因此，根据原告与被告约定的租金减半收取，被告应当向原告支付租金793192.15元，被告实际支付618512.31元（系被告应支付原告2016年10月7日之前的租金），被告尚欠原告2016年10月8日至2017年6月10日期间的租赁费174679.84元（其中，被告应于2016年6月10日支付41577.77元租金，于2016年12月10日支付133102.07元租金），被告应当及时向原告支付租金174679.84元，对超过部分本院不予支持。被告实际使用该厂房的一层，即使二层无法使用，也应当按期交纳实际使用面积的租金，但被告自2015年6月10日之后未曾向原告交纳租金，构成违约，应担承担违约责任。根据双方签订的《厂房租赁协议》的约定，被告拖欠房租累计三个月以上的，原告有权终止协议，收回房屋，被告支付违约金10万元。因此，被告应当向原告支付违约金10万元，原告要求被告支付违约金10万元的诉讼请求予以支持。另外，原告主张被告应当支付逾期支付租金的滞纳金，但是被告认为滞纳金属于行政范畴，原告不能主张，且原告已经主张了违约金，因此，原告不能重复主张。本院认为，根据合同约定，滞纳金的实质意思为违约金，即使减少租金，被告仍然拖欠原告租赁费用174679.84元，原被告签订的《厂房租赁协议》第十条关于“被告如逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向原告支付与日租金等额的滞纳金，双方书面协议延期的除外”的约定标准过高，且被告申请法院予以适当调低，根据案件的实际情况，本院将滞纳金的标准调整为：41577.77元的滞纳金自2016年6月11日起至被告实际支付之日，按同期银行贷款利率计算；133102.07元的滞纳金自2016年12月11日起至被告实际支付之日，按同期银行贷款利率计算。原告向本院申请撤回要求被告腾退房屋的诉讼请求，系原告对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，对此，本院予以准许。因原告已经实际腾退房屋，且原告已经撤回要求被告腾退房屋的诉讼请求，对于原告要求被告支付逾期返还房屋滞纳金的诉讼请求不予支持。 二、关于反诉部分。原告与被告约定合同签订之后2个月内在一层和二层厂房之间安装符合国家安全标准的货梯一部，原告未提供有效证据证明原告已按照合同约定安装了符合国家安全标准的货梯，且被告不予认可，对原告已安装完毕符合合同所约定的货梯的主张，本院不予采纳。原告未按照合同约定安装达到交付使用条件的货梯，构成违约，应担承担违约责任。根据双方签订的《厂房租赁协议》的约定，如原告未能提供本协议约定的房屋，被告有权终止协议，同时原告支付被告违约金10万元，因此，原告应当向被告支付违约金10万元，对于被告要求原告支付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。原告认为被告的违约金主张已经超过诉讼时效，因原告始终未向被告提供符合约定的房屋，故被告据此要求原告承担违约金的请求未超过诉讼时效。根据原告提供的证据，结合案件的实际情况，能够认定被告租赁原告房屋的租赁期限为2013年12月10日至2017年的6月10日(另外7日为腾退房屋的合理宽限期，不计入租期)。被告主张租赁期间为2013年12月10日至2015年6月9日，但是未提交有效证据予以证明，对被告的该项主张本院不予采纳。因在本诉中对被告抗辩称因原告未按照约定安装电梯导致二层厂房无法使用，已经适当减少租金，且被告实际支付的租金不足以支付所欠原告的全部租金，因此，对于被告要求原告返还租赁费309256.15元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊晟林纺织有限公司给付原告山东宝泰科技有限公司租金174679.84元及滞纳金（其中，租赁费41577.77元的滞纳金，自2016年6月11日起至被告实际支付之日，按同期银行贷款利率计算；租赁费133102.07元的滞纳金，自2016年12月11日起至被告实际支付之日，按同期银行贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告潍坊晟林纺织有限公司支付原告山东宝泰科技有限公司违约金100000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告山东宝泰科技有限公司的其他诉讼请求。 四、反诉被告山东宝泰科技有限公司给付反诉原告潍坊晟林纺织有限公司违约金100000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回反诉原告潍坊晟林纺织有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20908元，由原告山东宝泰科技有限公司负担16000元，由被告潍坊晟林纺织有限公司负担4908元；诉讼保全费5000元，由原告山东宝泰科技有限公司负担。反诉案件受理费3720元，由反诉原告潍坊晟林纺织有限公司负担2790元，反诉被告山东宝泰科技有限公司负担930元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  相 梅 二〇一七年十二月五日 书 记 员  李丹