.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终8628号上诉人（原审原告、反诉被告）:马广智，男，1975年11月18日生，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：赵影，辽宁斐然律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连保利红旗房地产开发有限公司。法定代表人：何智韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：康何，女，该公司法务专员。被上诉人(原审被告)：保利（大连）物业管理有限公司。法定代表人：段钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：宁云锋，辽宁裕景律师事务所律师。上诉人马广智因与被上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利地产）、保利（大连）物业管理有限公司（以下简称保利物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初8807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马广智及其委托诉讼代理人赵影，被上诉人保利地产的委托诉讼代理人康何，被上诉人保利物业的委托诉讼代理人宁云锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马广智上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持上诉人全部一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决认定”案涉B9号楼的竣工日期是2014年10月20日”系事实认定错误。在保利地产提交大连市城市建设档案馆存档的《工程竣工验收报告》显示案涉B9号楼的竣工日期是2015年4月13日，该《工程竣工验收报告》是由保利地产公司填写并加盖公章的。规划、消防、环保部门出具的认可文件均是在2014年10月20日后，案涉B9号楼的竣工日期不可能是2014年10月20日。案涉B9号楼直到2015年4月13日才整改完毕。应以大连市城市建设档案馆存档的《工程竣工验收报告》为准。二、一审判决认定”建设工程经五方主体验收合格后，即具备交付使用的条件，建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）履行具体的备案职能”，系事实认定错误。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条第十款规定”建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕”，方可进行工程竣工验收，不满足该条件，工程不能竣工验收。质监站主要职责是工程监督管理，并不仅仅是备案职能，并且工程质量监督管理职责贯穿于工程开工前至工程交付使用，只有经过质监站的验核合格并向工程档案管理部门移交工程档案，才能办理工程交付使用手续。一审所依据的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2016年6月27日废止。三、一审判决认定物业费诉请不应在本案中处理是错误的。四、一审法院漏审采暖费诉求。五、违约赔偿金也属于漏审。保利地产辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人将竣工验收和竣工验收备案两个程序混为一谈，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条约定的交付条件不是取得竣工备案表，而是商品房所在楼宇验收合格。保利地产组织勘察、施工、设计、监理单位进行验收并于2014年10月20日验收合格后于合同约定的2014年10月31日前向上诉人邮寄了收楼通知书，保利地产交付行为符合法律和合同的约定，不存在任何违约情形，不应承担违约责任。2、上诉人从未提供所购买的商品房存在质量问题的证据，事实上也不存在质量问题，而是以大连市甘井子区工程质量监督站的整改通知单为依据，主张保利房地产违约，是没有法律依据和事实依据的。关于质监站及通知单的性质，保利地产出示的新证据即辽宁省高院于2017年2月10日下达的（2016）辽民再405号、406号两份民事判决书中，已明确认定对于建设工程竣工验收现行法律规定实行的是建设工程质量监督管理制度，即以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收意见作为竣工验收合格与否的标准，竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程竣工验收合格后，即具备交付使用的条件，建设行政主管部门委托的所属的质量监督机构即质监站履行的备案职能，因此质监站的竣工验收不能作为认定工程是否已竣工验收的依据，整改通知单对本案认定事实也不具备当然的确定力和约束力，以上引用的是省高院的原文。另外上诉人称质监站于2015年4月15日盖章确认的整改完成报告才表明质监站核验合格，是将整改完成报告的盖章确认时间混同为实际整改完成时间。保利物业辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：本案上诉人拒绝收房，因此责任在上诉人，但物业工作已经开展，物业公共部位、公共区域的清洁卫生等费用已经产生，由于上诉人的原因造成必须承担相应费用。电梯属于公共设施、公共部位，电梯费属于所在楼宇所有住户承担，上诉人这项上诉请求没有任何的法律依据，同时也不能以2.3元的标准进行收费。合同附件第6条已经包括了各项费用和滞纳金，因为当时上诉人未收房，但是整体小区已经产生供热，供热单位已经供热，因此上诉人必须承担供热费用，采暖费也不是交给物业，已经交给了供热单位。因此上诉人的所有上诉理由没有事实和法律依据，请求依法驳回。马广智向一审法院起诉请求：1．保利地产支付逾期交房违约金163837元（自2014年11月1日起至2015年11月5日止，共369天）；2．保利物业返还物业费2918.34元（自2014年11月5日至2015年11月5日止）；3．保利物业返还多收的物业费435.34元（自2015年11月5日至2016年12月31日止，物业费应按2.3／㎡／月计算）；4．保利物业应按2.3／㎡／月标准收取物业费；5．保利物业返还采暖费2109元（自2014年12月15日至2015年4月5日）；6．保利地产承担违约赔偿金50000元；7．诉讼费由二被告承担。保利地产向一审法院反诉请求：1．被反诉人向反诉人支付自2013年12月25日起至实际给付之日即2014年4月10日的逾期付款违约金，共计14782元；2．被反诉人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月17日被告保利地产取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2013年11月25日原告与保利地产签订《商品房买卖合同》（以下简称”合同”）及《合同补充协议》（以下简称”协议”），《合同》第三条约定：原告购买被告开发的位于大连市甘井子区红南北园10号1单元1层4号的房屋，建筑面积104.90平方米，总价款2220014.00元。第六条约定：首期房款1340014元于2013年11月24日前交清，余款880000元买受人申请组合按揭，买受人承诺余款与签订本合同后30日内即2013年12月25日全款到账。第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格......5．该商品房所在楼宇经验收并合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。《合同补充协议》第六条第一款约定：买受人应按《合同》规定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用；第二款约定：买受人未按《入住通知书》规定的日期前来办理房屋入住手续，自《入住通知书》规定期限届满之日起，即视为出卖人已按期交付房屋；第三款还约有风险承担问题。第十条关于联络方式约定：根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。被告提供的由勘察单位辽宁地质海上工程勘察院于2014年9月15日出具的《质量检查报告》中勘察文件内容为符合要求，地基土承载力情况为：符合要求；落款有项目负责人和单位负责人签字及辽宁地质海上工程勘察院的公章。同日，设计单位大连城建设计研究院有限公司出具的《质量检查报告》中设计文件及设计变更内容为符合要求，地基与基础、主体结构和使用功能为符合设计要求，质量事故处理情况和其他均为无；落款有项目负责人和单位负责人签字及大连城建设计研究院有限公司的公章。2014年10月8日由施工单位广州富利建筑安装工程有限公司出具的《工程竣工报告》显示：质量行为情况符合要求，分项、分部（子分部）工程质量验收合格；落款有施工单位项目经理和总监理工程师签字。同日，由监理单位大连宏达建设监理有限公司出具的《工程质量评估报告》显示：地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑层面工程、建筑节能工程和建筑给水排水及采暖工程均为质量合格；落款有总监理工程师和单位负责人签字及大连宏达建设监理有限公司公章。勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位于2014年10月20日共同签署的《工程竣工验收报告》显示：开工日期是2012年8月30日，竣工日期是2014年10月20日，工程竣工验收意见为工程竣工验收合格；建设单位项目负责人和建设单位负责人签字及大连保利红旗房地产开发有限公司公章。被告保利地产提供的EMS快递单上显示：寄件人为保利地产、收件人为马广智，内件品名是《收楼通知书》，快递单邮戳时间为2014年10月28日。另查明，原告提供了其于2014年11月21日向被告保利地产投递《宅急送快递》，内物名称为房屋拒收函原件一份，寄件人：马广智，收件单位名称：大连保利红旗房地产开发有限公司客户服务部，收货地址：辽宁省大连市中山区x层客户服务部孔女士收，快递状态为拒收。原告提供的由被告保利地产于2015年8月11日出具的《销售不动产统一发票》显示：付款方名称为马广智，收款方名称为大连保利红旗房地产开发有限公司，金额为2220014元。一审法院认为，本诉中首先，涉及商品房交付条件的相关规定有（1）国务院于2000年1月30日发布实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定:”建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条:”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件......建设工程经验收合格，方可交付使用”。第四十九条第一款规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。（2）住房和城乡建设部于2010年8月1日发布9月1日起实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定:”国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下简称工程）质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构（以下简称监督机构）实施。”（3）住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定:”工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条规定:”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（4）2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条规定：”房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此，工程竣工验收系由建设单位组织实施，然后向人民政府建设主管部门备案。上述法律规定表明，现行法律对建设工程竣工验收实行的是建设工程质量监督管理制度，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为建设工程竣工验收合格与否的标准；建设工程经五方主体竣工验收合格后，即具备交付使用的条件，建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）履行具体的备案职能。其次，原告与被告保利地产签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交付房屋的条件为”该商品房所在楼宇经验收合格”。该约定是当事人真实意思表示，符合上述法律规定，属合法有效。被告保利地产按约组织竣工验收，并提交《勘察文件质量检查报告》（2014年9月15日）、《设计文件质量检查报告》（2014年9月15日）、《工程竣工报告》（2014年10月8日）、《工程质量评估报告》（2014年10月8日）和《工程竣工验收报告》（2014年10月20日）均显示了涉案工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位盖章及负责人签字确认竣工验收合格；且被告保利地产按合同约定按期交付房屋，并以合同约定的方式通知原告，原告在明知的情况下仍拒绝接收房屋；故原告要求被告保利地产支付逾期交房违约金和违约赔偿金的请求无法律依据，不予支持。关于原告要求被告保利物业返还物业费一节，一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同主体系原告与被告保利地产，被告保利物业并非合同主体，依据合同相对性的原则，原告要求保利物业返还物业费的诉请不应在本案中处理。关于反诉原告保利地产要求反诉被告马广智支付自2013年12月25日起至2014年4月10日止的逾期付款违约金的请求，本院认为，虽然保利地产和马广智签订的《商品房买卖合同》第六条约定”2013年12月25日全款到账”，但反诉被告马广智在2014年4月10日后所支付的款项中未包含此期间的逾期付款违约金，且在诉讼中抗辩称反诉原告的主张诉讼时效期间已经过，反诉原告保利地产也未提供能够证明其向反诉被告马广智主张过逾期付款违约金致使诉讼时效期间中断或中止的证据，遵循谁主张谁举证的原则，反诉原告应当承担举证不能的法律后果，其主张不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告马广智的诉讼请求；驳回反诉原告大连保利红旗房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉受理费4590元由本诉原告马广智负担；反诉受理费85元，由反诉原告连保利红旗房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马广智提交证据：证据1，在大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》，拟证明2015年4月13日案涉商品房才经过竣工验收合格，同日经过质监站整改完毕审批，2015年4月13日才具备竣工验收的前提条件。二被上诉人对该证据关联性有异议，认为省高院再审判决中已经明确对该证据中时间的认定是错误的，并在判决书中本院认为部分予以说明了理由。本院对该证据真实性予以确认，但不能证明待证事项。证据2，《关于案涉房屋规划分段核实证明》，拟证明2014年11月21日案涉房屋所在楼宇才经过大连市甘井子区规划局的规划认可。证据3，《大连市公安消防局建设工程消防验收意见书》，拟证明案涉房屋所在楼宇直到2014年12月17日经过消防的在此检查才合格。证据4，《大连市环境保护局政府信息部分公开告知书》，拟证明案涉房屋所在楼宇在2015年7月3日由大连市环保局下发了环保验收许可。上诉人提交证据2-4均拟证明被上诉人所称2014年10月20日即进行了验收合格与实际情况不符。二被上诉人对证据2-4关联性均异议，认为这些文件是竣工备案程序需提交的文件，而在竣工验收程序时是不需要规划、消防及环保部门的认可文件的。本院认为，二被上诉人质证意见成立，对该三份证据本院不予采纳。证据5，大连市城乡建设委员会在大连市建设工程质量监督网上发布的《2015年甘井子区工程竣工验收备案项目表》，表明案涉商品房所在楼宇是2015年4月16日才进行的竣工验收备案，拟证明保利物业无权收取物业费。二被上诉人不认可该证据。本院认为，物业费一审未予处理，上诉人可通过其他途径主张，本院对该份证据不予采纳。证据6，大连市中级人民法院（2015）大民二终字第1670号民事判决书，拟证明上诉人称2014年10月20日即进行了竣工验收不符合实际。二被上诉人认为该判决已被辽宁省高级人民法院（2016）辽民再405号民事判决书撤销。本院认为，二被上诉人陈述属实，对该证据不予采纳。被上诉人保利地产提交证据为辽宁省高级人民法院（2016）辽民再405号、406号民事判决书，拟证明与本案上诉人同一小区、同类案件省高院已经给出明确判决意见，即上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人对该证据真实性无异议，对待证事项有异议。被上诉人保利物业认可该证据。本院对该份证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查，辽宁省高级人民法院（2016）辽民再405号民事判决确认如下事实：大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出《责令整改通知书》，工程名称：红旗水泥制品厂周边地块改造项目；形象进度：装饰装修；检查部位：行为抽查；处理意见：责令整改，上交《整改完成报告》，未整改完成不得投入使用。2015年2月5日由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。2015年4月13日大连市甘井子区建筑质量工程监督站作出《单位工程竣工验收监督记录》，质量行为检查情况：1、各方人员按规定到齐；2、各方意见一致，同意验收。工程实物质量检查情况（含基数资料）：1、细部处理不良，部分表箱缝隙较大；2、成品保护工作应提前做好；3、个别处外墙涂料污染。2015年4月13日，施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》，大连市甘井子区建筑工程质量监督站在该《整改完成报告》上盖章确认。再查，调取自大连市城市建设档案馆的《工程竣工验收报告》载明：工程名称红旗水泥制品厂及周边改造项目B9#楼，建设单位保利地产，验收意见为工程竣工验收合格。该工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院、设计单位大连城建设计研究院有限公司、施工单位广州富利建筑安装工程有限公司、监理单位大连宏达建设监理有限公司及建设单位保利地产的相关工作人员在该报告上签字确认，保利地产加盖公章，该报告落款时间是2015年4月13日。本院认为，本案争议焦点为，在2014年10月31日上诉人与保利地产约定的交房日期前，案涉房屋是否具备交付条件。涉及商品房交付的相关规定有：（1）国务院于2000年1月30日发布实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定：”建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件......建设工程经验收合格，方可交付使用”。第四十九条第一款规定:”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。（2）住房和城乡建设部于2010年8月1日发布、9月1日实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定：”国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下简称工程）质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构（以下简称监督机构）实施。”（3）住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：”工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条规定：”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（4）《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：”建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”（5）国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：”建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：”县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”以上法律、法规、部门规章表明，现行法律法规对建设工程竣工验收实行的是建设工程质量监督管理制度，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，具备交付使用的条件。建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）具体履行备案职能。本案中上诉人与保利地产签订的《商品房买卖合同》第八条约定，保利地产”应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......5.该商品房所在楼宇经验收合格”。该约定系当事人真实意思表示，符合上述法律法规的规定，合法有效。保利地产组织其他工程相关方竣工验收，提交了《勘察文件质量检查报告》（2014年9月15日）、《设计文件质量检查报告》（2014年9月15日）、《工程竣工报告》（2014年10月8日）、《工程质量评估报告》（2014年10月8日）及《工程竣工验收报告》（2014年10月20日），显示案涉房屋所在楼宇经过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位盖章及相关人员签字确认竣工验收合格。故案涉房屋在2014年10月31日上诉人与保利地产约定的交房日期前具备交付条件。上诉人主张案涉房屋所在楼宇直到2015年4月13日才整改完毕，不满足该条件工程不能竣工验收。本院认为，大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出《责令整改通知书》，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定或影响房屋主体结构质量和居住使用的情形，该整改通知对本案认定事实不具有当然的确定力和拘束力。上诉人该主张不成立。上诉人以《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》已于2016年6月27日废止为由主张一审依据该办法不当。本院认为，该办法虽现已被废止，但在案涉房屋所在楼宇竣工验收时该办法并未被废止，故一审引用该办法并无不当。上诉人诉请保利物业返还物业费、采暖费及确定物业费标准一节，与本案案由房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，不应在本案中处理。关于上诉人提出的采暖费、违约赔偿金漏判的上诉理由，经查，违约赔偿金一审中已有论述，不属于漏判，采暖费不应在本案中处理，且在二审审理过程中，上诉人表示不再坚持该上诉理由。综上所述，马广智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4590元（上诉人已预付），由上诉人马广智负担。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员王亮审判员杨威二〇一七年十二月五日书记员任建芳