广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初5589号原告：周继洪,男,1973年11月27日出生,汉族,住广州市白云区。委托诉讼代理人：曾芳芳，广东邦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，广东邦达律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘惠慧，广东卓明律师事务所律师。原告周继洪与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告周继洪的诉讼代理人曾芳芳，被告宏峰公司的诉讼代理人潘惠慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周继洪向本院提出诉讼请求：1.被告支付延迟交房违约金，违约金每日以房价款0.02%为标准，从2014年7月1日起计至被告取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久供水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设备及公共配套建筑验收合格文件，涉案房屋达到合同约定的交房条件止，暂计至2015年4月20日为48502元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月1日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七，约定由原告向被告购买位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园xxx房，房屋总价款824877元。合同对交房条件、房屋交付时间、延期交房的违约责任、房屋交付时的有关资料、规划设计的变更等进行了约定，合同附件还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划设计的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰设备标准承诺的违约责任等进行了约定。签订合同后，原告向被告支付了全部购房款824877元。但被告没有按合同约定于2014年3月31日前向原告交付房屋，也没有在合同约定的宽限期3个月内向原告交付房屋。由于涉案房屋所在的小区进行原规划调整，被告未告知原告且未征得原告的同意。原告收楼时，涉案房屋尚未取得通邮、通水的永久性使用证明文件及环保部门出具的认可文件等，未达到合同约定的交房条件，被告的行为构成严重违约，侵害了原告的合法权益。诉讼中，原告周继洪变更第1项诉讼请求违约金的计算时间为2014年7月1日至2015年4月4日，违约金为45863元。被告宏峰公司辩称：涉案房屋已完全具备合同约定的交付条件，我司于2015年3月6日以邮寄方式通知原告收楼，因此，2015年3月6日之后至原告实际收楼之日止的违约金我司不应当支付。另，我司认为违约金总额应以总房价款的5%为限。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2013年4月1日，周继洪（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园xxx房，总房价款824877元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件七。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付约定：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同及补充协议还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，周继洪向宏峰公司支付了涉案房屋的全部房价款824877元。2015年1月8日，宏峰公司取得涉案房屋所在的云峰花园D区（四期）一～二十栋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。宏峰公司称其于2015年3月6日向周继洪邮寄发出收楼通知，提供了整付零寄交寄清单予以证明，周继洪对此不予确认，称其没有收到收楼通知。周继洪于2015年4月4日办理了收楼手续。庭审中，双方确认涉案房屋已取得房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格等证明文件，双方争议的是涉案房屋是否取得永久供水证明文件。经查，云峰花园二、三、四期楼房的永久供水工程于2016年12月20日改造完毕并竣工验收，取得竣工验收鉴定书，具备永久供水标准。诉讼中，经本院询问，涉案房屋办理收楼手续后至取得永久供水证明文件期间，有否因未取得竣工验收备案表、永久供水证明文件等造成实际损失？周继洪表示永久供水未取得之前其虽然已收楼，也无法入住，需要另行租房居住，因此造成损失，但表示对此没有证据证明。本院认为，周继洪与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。周继洪按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司未按合同约定在2014年3月31日前及宽限期3个月内向周继洪交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。宏峰公司虽然于2015年1月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但永久供水证明文件于2016年12月20日才取得，因此宏峰公司抗辩认为涉案房屋已具备交付条件，其已于2015年3月6日通知周继洪收楼，故2015年3月6日之后产生的迟延交房违约金不应由其承担的理由不能成立。在宏峰公司取得永久供水证明文件之前涉案房屋尚未具备合同约定的交付条件，周继洪有权拒绝收楼，周继洪于2015年4月4日收楼，应视为周继洪知道房屋不具备约定或者法定交付条件同意接收房屋，因此，本案中，宏峰公司应向周继洪承担2014年7月1日至2015年4月4日共278天的迟延交房违约金，以总房款824877元为基数，按每日0.02%的标准计为45863元(824877元×0.02%×278天)。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题。“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延交房违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周继洪支付迟延交房违约金45863元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽琼人民陪审员  张绍针人民陪审员  李玢姝二〇一七年十二月六日书 记 员  袁美华