.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}葫芦岛市龙港区人民法院民事判决书(2017)辽1403民初2296号原告李某,男，住葫芦岛市。被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人岳某，该公司经理。委托代理人陈某，男，住葫芦岛市龙港区。原告李某诉被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某、被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年被告开发位于葫芦岛市××区商住楼项目，2009年9月15日，原告与被告签订《弘基·华府认购书》，并交付购房款127326.30元（含定金20000.00元），双方在认购书中就认购的房号、面积、单价及房款的交付方式等相关事宜均作了约定，被告承诺弘基·华府小区预计在2011年12月31日交工。自原告交付购房款至今已八年之久，被告尚未能履行合同，原告无数次与被告协商无果，现被告对交付认购楼房已履行不能，故诉至法院，要求：一、被告立即返还购房款127326.30元及利息（以已缴纳的购房款额为基数，自2009年9月15日起至给付之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；二、被告返还定金20000.00元；三、被告承担诉讼费用和保全费用。被告辩称，一，弘基华府项目没有取得预售许可证、不能按期交工是市区两级政府的停工指令造成的，其原因在市区两级政府不在弘基公司。原告认购的弘基华府项目是政府指令”叫停”的原因导致不能正常建设、无法取得预售许可证的。面对政府从”发展”为主导转而越来越注重”稳定”、”民生”这样的政策变化，被告只能按政府的指令停工；该项目不能正常建设、没有取得预售许可证、致使合同无效的过错和原因不在我公司，而在市区两级政府，按照认购书第二条约定”非开发商原因退房，扣除定金2万”，所以原告诉请退款不能返还定金。二、对于双方签订认购书原告也有责任，至今没有解除认购书退房退款责任在原告自身，原告也需要承担合同无效的一定责任。原告是以集体的形式团购的，被告先后于2011年12月28日和2012年12月5日前后，在葫芦岛日报和晚报上通知，告知：”弘基华府项目由于本公司以外的原因，无法开工建设，风险巨大，......办理解除《认购书》事宜，取回购房款及约定利息，超过上述期限，一切风险后果自负。”但原告不解除合同，不退房、不退款；原告与被告签订的认购书第九条约定：”延期交房，不愿继续等待退还房款并支付房款的银行同期活期存款利息”。原告在到了交房时点没有按这条约定退房退款，正是以自身行为做出了不退房、不退款的表示。同时，这一约定也是认购书中解决争议的条款，按规定不因合同无效而受影响，所以原告诉请主张逾期贷款利息我公司不能认同。三，现今情形下如何退房、退款被告需得到龙港区政府批示，在异地建设和原址建设都没有最终结果前原告不该提起诉讼。2015年6月16日，葫芦岛市、龙港区、市法制办及开发单位举行会议，在会议中议定：”弘基华府项目不能在原址建设，龙港区政府为弘基华府项目另行选址置换土地建设。”2015年10月10日，在人民网地方领导人留言上给一位团购人的回复中明确：”......2、区政府将另外选取茨齐路北侧一地块用于弘基华府小区建设。3、如购房者不同意择址建设，区政府将与开发商协商对不同意者予以退款。”所以现在原告提出退款，被告需要跟龙港区政府协商后决定如何予以退款。2015年11月，原告集体协商同意了龙港区提出的茨齐路的地块，也对退款的方式达成了一致，原告代表与被告一起签署形成书面材料上报了龙港区政府，所以不能说原告与被告无数次协商无果，而是原告在最初阶段不相信”不能如期建设存在风险后果自负”的告知，中间阶段在异地建设和原址建设来回摇摆，后来主张要退款。原告在2016年5月又去市政府上访，提出了包括仍在原址建设的诉求，2016年12月5日，市政府召开专门会议议定弘基华府项目在原址建设，但因周边居民上访，龙港区政府没有按会议决定批准原址建设复工，所以被告至今不能在原址复工建设是龙港区政府没有按照会议决定批准复工的原因造成的。四，弘基公司没有违反与团购人之间的约定。在登报告知和认购书约定竣工交房时点到达后，团购人仍不退房退款，被告积极与团购人协商，都是按照约定和协商结果来推进项目，没有违约行为。对项目的停工心急如焚，向省、国家信访局、中纪委巡视组反映问题，希望尽快能够解决，在这个项目上，弘基公司也是受害者，弘基公司从新股东接手公司后，就一直非常愿意给原告退房退款，是原告不退，如今即便弘基公司接受原告提出的退房退款，也只能按合同约定在扣留定金后退还已交认购款，而不能按活期或者同期贷款利率支付利息，因为2011年12月末，弘基公司登报提示过风险自负，综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第六项规定，在一定期限不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理，请求人民法院驳回原告起诉。经审理查明，2009年被告开发位于葫芦岛市××区商住楼项目，2009年9月15日，原告与被告签订《弘基·华府认购书》，并交付购房款127326.30元，其中含定金20000.00元，双方在认购书中就认购的房号、面积、单价及房款的交付方式及违约责任等相关事宜均作了约定，被告承诺弘基·华府小区预计在2011年12月31日交工。至今该工程也未开工建设，现原告诉至法院，要求：一、被告立即返还购房款127326.30元及利息（以已缴纳的购房款额为基数，自2009年9月15日起至给付之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；二、被告返还定金20000.00元；三、被告承担诉讼费用和保全费用。上述事实有原、被告陈述、认购书、收据等证据载卷，经庭审质证，可以认定。本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，2009年9月15日，原、被告签订《弘基·华府认购书》，该认购书性质为商品房预售合同，但至今该工程仍未开工，更未取得商品房预售许可证明，故该认购书应依法认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因被告的原因，认购书项下的工程至今仍未开工，未取得商品房预售许可证明，导致合同无效，被告对此有过错，应承担返还已付购房款、双倍返还定金的责任，并应赔偿原告因此受到的损失；第二，关于原告的损失，原、被告在签订《弘基·华府认购书》第八条、第九条约定，被告延期交房的，退还房款并支付房款的银行同期活期存款利息，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：”合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同存在的有关解决争议方法的条款的效力。”故被告应按照约定，自交付购房款次日起，已交付的购房款为基数支付利息；第三，被告抗辩称因不可抗力、原告及政府等原因造成违约，对此被告虽然提供了相关的证据，但本案的合同向对方为原、被告，被告未能提供因不可抗力导致违约的相关证据，至于其他原因不能构成免除被告违约的责任，故此对被告的辩解意见不予支持；对于原告要求的诉讼请求，因所交购房款127326.30元当中含定金20000.00元，实际缴纳购房款数额为107326.30元，故对其诉讼请求应当予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李某购房款107326.30元并支付利息（利息自2009年9月16日起，以107326.30,元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。二、被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内双倍返还原告李某定金款40，000.00元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250.00元，保全费1257.00元（缓交至执行阶段），合计4507.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员刘庚伟人民陪审员王金旭人民陪审员张旭萍二〇一七年十二月十三日书记员甘蕾