贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0322民初3851号 原告王显强，男，1973年10月27日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告蔡文静，女，1977年1月4日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人传雪丹，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县海校街道办事处老北街长征路。 法定代表人向中其，总经理。 委托诉讼代理人吴晓英，贵州大娄山律师事务所律师。 原告王显强、蔡文静诉被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王显强、蔡文静特别授权委托诉讼代理人传雪丹，被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司特别授权诉讼代理人吴晓英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王显强、蔡文静向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即支付原告逾期交房违约金227元；3、判令被告立即为原告办理桐梓县鑫馨花园商住小区第4号楼1单元4层1-4-3号房屋所有权转移登记，并自2015年1月2日起按已交房款的日万分之一支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕之日止；4、判令被告立即退还原告供水和供电户头费1900元；5、本案保函费、保全费、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原被告于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》，原告全面履行了合同义务，被告逾期交付房屋，在交房时违反规定向原告收取水户头和电户头费，至今未与原告办理房屋所有权转移登记。 被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司辩称：原告要求确认合同有效，被告无异议；由于《商品房买卖合同》是桐梓县住房和城乡建设局备案的格式合同，其所记载的交房日期和办证日期均是按行政主管部门的要求填写的，原被告双方没有约定，原告将办理房屋所有权证等事项委托被告办理，双方没约定办证时限，所以，被告没有逾期交房，更没有逾期办证，不构成违约；被告没有向原告收取水电设施安装费，以及相关的配套设施费，被告只是为供电和供水部门代收水和电户头费，相关费用已交与供电和供水部门，被告不是原告该项诉讼请求适格的主体；原被告双方在合同中约定的违约金，过分超过原告的损失，请求人民法院予以调减；原告的各项诉讼请求，超过了法律规定的诉讼时效，人民法院应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》、《收据》，主张证明原被告之间商品房买卖合同成立，原告全面履行了合同义务；2、《鑫馨花园商住小区接房结算清单》，主张证明被告逾期交房，以及被告收取水电开户费的事实；3、《情况说明》，主张证明原告向相关行政部门要求解决，诉讼时效中断。被告提交的证据有：1、《遵义市商品房屋预售许可证》、《商品房买卖合同》、《鑫馨花园商住小区接房结算清单》，主张证明双方没有约定交房时间和办理产权证时间；2、《供水管道安装及户表工程合同》及发票，主张证明水和电户费是为相关部门代收。经庭质证，原被告对前述证据的真实性无异议，但是，均不认可对方的证明主张。本院对双方提交证据的真实性、合法性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年2月27日，原被告双方协商买卖本案涉案房屋，原告向被告交购房款317771元，2014年2月17日，原告再向被告交购房款61033元。2014年7月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告以378804元的价格将其开发的位于桐梓县海××办事处××花园××小区××楼××单元××号房屋出售给原告，合同第七条第三款约定：房价已经包括水和电建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定：出卖人应当在2014年7月1日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：水和电交付时要达到使用条件，买受人无需自行办理开通使用手续；第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2015年1月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定交付之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2014年7月21日向原告交付了房屋，并向原告收取了供水和供电户头费1900元。被告至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。 本院认为：原被告双方于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》，是双方原有买卖房屋合意的书面化，内容不违反法律的规定，合法有效，本院予以确认。 根据原告提交的《情况说明》，证明桐梓县“鑫馨花园”业主自2016年7月起，多次到桐梓县信访局反映本案诉争的问题，经桐梓县人民政府县长阅示：由住建局牵头，国土局、发改局、海校街道办事处配合调查处理。该情形发生在本案诉讼时效届满前的诉讼时效进行期间，产生本案诉讼时效中断的后果，被告关于本案已超过诉讼时效的理由不能成立，本案不超诉讼时效。 由于原被告双方自2013年2月27日起存在买卖涉案房屋的合意，双方在《商品房买卖合同》第十一条中约定交房时间为2014年7月1日符合逻辑。被告实际交房时间为2014年7月21日，按照《商品房买卖合同》第十三条规定应向原告支付逾期交房违约金757.68元（378840元×0.0001元/天×20天），原告仅要求被告支付227元，本院予以确认，低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，本院不予调减。 原被告在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中明确约定，被告应于2015年1月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，该约定是双方当事人的真实意思表示，而且，被告在约定交房期限后有长达5个月的履行准备时间，只要被告有诚意，是完全能够履行的，因此，被告“该履行期限非合同双方约定”的理由不能成立，至今未交付房屋转移登记的有关文书，已构成违约。被告认为按已交房款为基数按日万分之一标准计算违约金过高，要求本院调减，原告没有提交被告此项违约行为给其造成损失的证据，本院结合房屋已由原告使用的事实，视为没有损失，从而认定该项违约金约定过高，本院根据公平与诚实信用原则酌情判定此项违约金5000元。 根据《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款的约定，原告支付的房屋总价款已经包括供水及供电设施的相关费用，无论供电和供水部门是否向被告收取费用，被告均不能以代收为由转嫁原告承担。被告提交的《供水管道安装及户表工程合同》系被告与贵州省桐梓县供排水公司之间的约定，该约定不能约束房屋购买人，被告收取原告供水和供电户头费用，违背了被告在《商品房买卖合同》中的承诺，亦不符合法律规定，应当予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告王显强、蔡文静与被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告王显强、蔡文静支付逾期交房违约金227元； 三、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司自本判决生效之日起90日内将位于桐梓县海××办事处××花园××小区××楼××单元××号房屋的所有权转移登记在原告王显强、蔡文静名下； 四、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告王显强、蔡文静支付逾期未交付办理房屋转移登记有关文书的违约金5000元； 五、被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还原告王显强、蔡文静供水供电户头费1900元； 六、驳回原告王显强、蔡文静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费748元，减半收取374元，案件保全费37.87元，合计411.87元，由被告桐梓县宏兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  廖洪艾 二〇一七年十二月六日 法官助理袁静 书记员  蒋永俐