广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1481民初2064号原告陈卫东，男，1969年11月15日出生，汉族，住兴宁市。被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司），住所地兴宁市世纪路**，统一社会信用代码：91441481694704226。法定代表人：罗祖辉，该公司总经理。委托诉讼代理人肖国宁，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。委托诉讼代理人黄华泰，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师实习律师。被告广东省兴宁市三建工程有限公司（以下简称三建公司），住所地，住所地兴宁市兴南大道近水楼台会信用代码：91441481694704226。法定代表人：王美玲，该公司总经理。原告陈卫东诉被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司、广东省兴宁市三建工程有限公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，并依法追加广东省兴宁市三建工程有限公司为被告，公开开庭进行了审理，原告陈卫东、被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司法定代表人罗祖辉的委托诉讼代理人肖国宁、黄华泰到庭参加诉讼，在本院规定的时间、地点，、地点东省兴宁市三建工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿泰公司立即按协议将已建好的位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店交付给原告（标准为宽4.2米、深进13米、面积为54.60平方米，捣制夹层20平方米），门店价值约80万元；2、判令鸿泰公司立即将碧水湾B区×栋××号套房（面积为141平方米）及杂物间一间（面积为6平方米）交付给原告（装修标准按兴宁市商品房普通装修，房屋价值约50万元）；3、判令被告鸿泰公司赔偿因延迟交付门店造成的租金收益损失（从2013年起至门店交付之月止按每月2500元标准计算）给原告（至起诉之月共41个月计款102500元）；4、判令被告鸿泰公司支付从2011年4月起至住房交付之月止每月350元的安置费给原告（至起诉之月共24个月，计款8400元）。（四项合计：1410900元）；5、判令被告鸿泰公司立即办理好所有权属于原告的涉案门店、房屋的房地产权证并交付给原告；6、本案诉讼费由被告负担。事实理由：被告因在原告住所地进行房地产开发，于2011年4月23日与原告签订《房屋拆迁置换协议》，约定原告在兴城南郊牌坊下的房屋及使用的土地近200平方米由被告拆除、平整，兴建房屋，被告置换给原告位于碧水湾B区面向兴南大道首层由南至北第十卡门店（宽4.2米、深进13米、建筑面积54.6平方米）一间、碧水湾B区×栋××的套房一套（面积141平方米）、杂间一个（面积为6平方米），相关的装修标准均在协议中载明，置换的门店、房屋的交付时间为签订合同的24个月内（即2013年4月23日前），被告在合同签订后即对原告的房屋土地进行拆除、平整，并已建好商品房进行出售，但未能在约定时间将置换的门店、套房等交付给原告并办理房地产权证，被告的行为造成原告极大的财产损失，可得的收益因而灭失，依目前相邻地段门店，房屋的租赁情况，门店每平方米租金在50元左右，原告的门店为54.6平方米，月租金可得2730元，套房月租金可得800元。此类收益都因被告违约而损失，被告应依法赔偿。此外，被告未依约定在门店内捣制夹层（20平方米），被告应依当前造价每平方米约400元，对原告作出补偿。被告无视双方协议，对拆迁户的诉求置若罔闻，我行我素，一再违约，损害原告的合法权益，依法应承担违约责任，为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请人民法院依法审理，作出公正判决，支持原告的诉讼请求。被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司答辩称，答辩状分为两大部分，第一部分是根据法律事实的答辩意见，第二部分是根据客观事实的答辩意见。第一部分根据法律事实的答辩意见一、涉案建设工程属于“三旧”改造工程，不属于房地产开发。根据兴宁市人民政府文件《关于兴南大道两旁改造建设范围房屋拆迁的通知》{兴市府【1999】20号}，可知涉案建设工程，是兴宁市人民政府为主导，市场为主题的“三旧”改造工程。答辩人虽然是市场主体，但答辩人的一切行为都必须取得兴宁市人民政府的许可方可实施，这与一般的房地产开发是完全不相同的，即答辩人的行为具有社会公共利益性质。因此本案案由应当是拆迁安置补偿纠纷，而不是商品房销售合同纠纷。二、答辩人与原告签订的《房屋拆迁置换协议》，是实践性合同，不属于诺成性合同。关于回迁房屋的交付期限，应该根据实际情况而定，不以双方约定的期限而定。答辩人与原告签订的《房屋拆迁置换协议》，由于涉案建设工程是“三旧”改造工程，答辩人的一切行为都必须取得兴宁市人民政府的许可方可实施。答辩人必须取得建设用地土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，才能建设涉案工程。而上述三证，都必须取得建设主管部门的批准才能取得。因此《房屋拆迁置换协议》约定的交付期限，必须根据建设主管部门的批准情况而变化。简单来说，《房屋拆迁置换协议》是实践性合同，不属于诺成性合同。三、根据“情势变更”的原则，答辩人与原告签订的《房屋拆迁置换协议》第四条约定的内容，应根据建设主管部门颁发的相关法律文书内容而变化，所以答辩人不存在违约。针对原告提出的第3、4项诉讼请求，依法应驳回原告的诉讼请求。具体陈述如下：1、约定交付置换房屋的期限，应根据涉案建设工程的实际情况而定，不能以约定为准。虽然《房屋拆迁置换协议》第七条约定“交房时间为签订合同后24个月内”，但众所周知，建设工程必须取得建设用地土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证为前提条件，而取得建设用地土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后，工程具体建设过程中，又受到诸多因素的限制。根据“情势变更”的原则，答辩人交付置换房屋给原告的期限，应根据涉案建设工程的实际情况而定，不以约定的期限为准。2、答辩人取得“三证”的时间。2013年4月24日取得土地使用证，2013年9月30日取得建设工程规划许可证，2013年10月17日取得建设工程施工许可证。3、原告请求被告因违约迟延交房赔偿原告实际损失，既没有事实依据，也没有法律依据。A、答辩人没有违约；B、原告没有举证证明实际损失，原告参照相同地段租金标准要求被告赔偿损失，没有依据；事实上，答辩人遭受到了更大的损失；C、原告的诉请，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有第7条、第8条、第18条、第19条才做了赔偿损失的规定。但上述规定均不适用本案，具体分析如下：第7条、第8条是针对拆迁补偿安置协议的，但原告的第1、2、5项诉讼请求是请求交付安置房屋，因此不适用本案；第18条、第19条是针对商品房买卖合同的，因此也不适用本案。在拆迁安置期间，答辩人按照《房屋拆迁置换协议》第四条的约定，已经把每月安置费350元支付给了原告。答辩人无须再支付其他款项给原告。四、按照法律的规定，只有在建设工程竣工验收合格后，才能交付房屋，而涉案建设工程正在竣工验收过程中，针对原告的第1、2、5项诉讼请求来说，现在还处于“不可诉”的状态，所以依法应驳回原告提出的第1、2、5项诉讼请求的起诉。具体陈述如下：涉案建设工程主体结构已经完工，答辩人已经向建设主管部门申请竣工验收，建设主管部门目前正在对涉案建设工程进行竣工验收过程中。众所周知，只有在建设工程验收合格后，才能交付房屋，然后才能办理相关法律证书。就目前状况而言，原告请求答辩人交付置换房屋，条件还不成熟。针对原告的第1、2、5项诉讼请求说，现在还处于“不可诉”的状态，所以依法驳回原告的起诉。待涉案建设工程竣工验收后，答辩人将按照《房屋拆迁置换协议》第一、二条的约定，把房屋交付给原告。该房屋的现状详见《图纸》、照片。待涉案建设工程竣工验收后，答辩人将严格按照法定程序，向建设主管部门申请办理涉案房屋的产权证书（当然需要原告提供必要的协助），建设主管部门一旦颁发涉案房屋的产权证书，答辩人即可把涉案房屋的产权证书交付给原告。第二部分根据客观事实的答辩意见一、答辩人可以按照《房屋拆迁置换协议》第一条约定，把该门店（包括夹屋）交付给原告。1、《房屋拆迁置换协议》第一条约定的门店位置：碧水湾B区面向兴南大道首层第十卡门店（宽4.2米、深进13米，建筑面积54.6平方米）。2、该门店的准确位置：碧水湾B区面向兴南大道首层第十卡门店，位于第9卡（业主蓝某某）、第11卡（业主陈某某）之间。3、需要说明的是，关于碧水湾B区面向兴南大道首层门店的编号顺序现在是发生了变化。在签订《房屋拆迁置换协议》时门店编号顺序是：面向兴南大道由南至北，第1卡的业主是邱某某（90平方米），第10卡是陈卫东。后来（大约2011年12月）由于老邱屋同意纳入拆迁范围，门店编号顺序是：面向兴南大道由南至北，第4卡的业主是邱某某（90平方米），第13卡是陈卫东。不管编号顺序如何变化，陈卫东的门店介于蓝某某、陈某某门店之间，是客观事实。4、该门店及其夹层已经做好。二、原告已经于2015年11月向答辩人领取了该套房的钥匙，原告已经实际控制了该套房。三、答辩人已经按照《房屋拆迁置换协议》第四条的约定，每月支付了安置费给原告，原告没有实际损失。综上所述，根据“情势变更”的原则，答辩人与原告签订的《房屋拆迁置换协议》第七条约定的内容，应根据建设主管部门颁发的相关法律文书内容而变化，所以答辩人不存在违约，针对原告的第3、4项诉讼请求，依法应驳回原告的诉讼请求；按照法律的规定，只有在建设工程竣工验收合格后，才能交付房屋，而涉案建设工程正在竣工验收过程中，针对原告的第1、2、5项诉讼请求来说，现在还处于“不可诉”的状态，所以依法应驳回原告的起诉。被告广东省兴宁市三建工程有限公司答辩称，无证据证明其公司是本案的责任人，原告与被告鸿泰公司所签订的协议并无其公司参与，其约定一切权利义务均与其公司无关。从被告鸿泰公司提供的证据：土地权属人、用地规划许可证，施工许可证、工程规划许可证等证据恰恰也证明其公司并非开发人，亦非本案权利义务人，原告诉请与其公司无关。原告与被告鸿泰公司的纠纷问题，应由双方协商或法院裁决，本案争议的问题，其公司没有参与也不清楚，不应承担被告责任，请法庭支持其公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，1999年3月18日，兴宁市人民政府文件发布《关于兴南大道两旁改造建设范围房屋拆迁的通知》{兴市府【1999】20号}，决定对兴宁兴南大道两旁地段进行改造，并委托兴宁市第三建筑公司负责改造建设，后兴宁市第三建筑公司又将该改造建设工程转让给被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司。被告鸿泰公司依法领取了用地规划许可证，施工许可证、工程规划许可证等。2011年4月23日，被告鸿泰公司（甲方）与原告（乙方）签订1份《房屋拆迁置换协议》，约定：1、原告将其房屋及土地面积置换给被告鸿泰公司，由被告鸿泰公司将其开发的位于碧水湾B区面向兴南大道首层由南至北第十卡门店（宽4.2米、深进13米、建筑面积54.6平方米），捣制夹层。装修标准为地面水磨、墙壁钢化仿瓷，不锈钢扶手，门为卷闸门，水电由甲方负责安装，费用由甲方负责。2、置换给乙方碧水湾B区×栋××的套房一套，面积为141平方米，杂间一只，建筑面积约6平方米。3、装修标准为兴宁市商品房普通标准为准。4、每月的安置费为350元。4、乙方必须保证以上房产及空地无纠纷，如有纠纷乙方需负担一切经济损失。6、合同签订后乙方在2011年4月25日前将房屋及土地交给甲方拆除平整。7、交房时间为签订合同后24个月内，房地产权证由甲方办理，办证费用一切由甲方负责。合同签订后，原告依约履行了合同义务，将其房屋及土地面积交付给被告鸿泰公司。被告在2015年11月将涉案的碧水湾B区×栋××的套房一套交付给原告，门店及杂房未交付给原告，也未办理好涉案置换房屋、门店的产权证书。因被告未按合同约定履行义务，2016年9月27日，原告将被告鸿泰公司起诉至本院，提出了上述诉请。审理中，原告坚持其诉讼请求，认为被告应按合同约定将位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店交付给原告（标准为宽4.2米、深进13米、面积为54.60平方米，捣制夹层20平方米），并赔偿因被告迟延交付门店按每月2500元计算从2013年起至交付门店止的租金损失、及从2011年4月起至住房支付之月止每月按350元标准的安置费给原告，并立即办理好涉案门店及房屋的房地产权证交付给原告，但原告认可其从2011年5月至2015年5月每月领取被告补偿的安置费350元共17150元。被告认为涉案建设工程是属于“三旧”改造工程，不属于房地产开发，根据“情势变更”的原则，被告与原告签订的《房屋拆迁置换协议》不属于诺成性合同，关于回迁房的交付期限应按实际情况交付，不以双方约定期限而定，因此被告并未违约，应依法驳回原告要求被告赔偿损失的诉请。被告在2015年11月将涉案的碧水湾B区×栋××的套房一套交付给原告，因此原告的安置费应计算至2015年11月，现同意补偿给原告的安置费领取至2015年12月，原告可随时到被告处领取。至于原告诉请的杂房及房地产权证的诉请，待被告开发的碧水湾B区建设工程整体竣工验收后方可办理。原告要求的门店并非位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店，而是位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十三卡门店，原告也可随时领取该卡门店，但因原合同约定安置给原告的门店面积为54.6平方米，现实际的门店面积是60.02平方米，因此原告应按每平方米15000元计算补偿差价81300元给被告。审理中，原告申请对涉案门店租金申请评估，经询问原被告同意，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案门店的租金进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司以穗华价估（兴宁）【2017】046号《关于碧水湾面向兴南大道首屋第十卡门店的地段的门店月租金价格评估结论书》（以下简称评估报告），评估出涉案地段门店月租金价格为每平方46元。原告认为该评估报告评估的价格不是其诉请的门店的租金价格，且评估报告反映的是市场价格；被告对评估报告的真实性、合法性无异议，但认为无需赔偿原告损失。原被告均认可涉案建设工程项目的拆迁与建设均是被告鸿泰公司，与被告三建公司无关。案经调解，原被告未能达成一致协议。综合原告的诉讼请求、被告的答辩意见及庭审中原被告的陈述，本案争议的焦点是：1、本案被告鸿泰公司是否违约；2、原告置换门店的实际位置问题；3、原告的诉讼请求能否得到支持。针对上述问题，本院逐一分析如下：1、本案被告鸿泰公司是否违约问题。本案中，原被告签订的《房屋拆迁置换协议》是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按协议全面适当地履行合同义务。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，原被告签订的《房屋拆迁置换协议》亦属该解释调整的范围，因此被告辩称涉案工程不属房地产开发，根据“情势变更”的原则，不能以双方签订合同时间确定房屋交付时间的主张，本院不予支持。被告鸿泰公司未按《房屋拆迁置换协议》约定的时间交付涉案房屋、门店及办理好相关房地产权证，已构成违约，被告鸿泰公司理应按《房屋拆迁置换协议》约定承担相应的违约责任，赔偿未按时交付门店的租金损失及补偿原告的安置费等费用。被告三建公司不是《房屋拆迁置换协议》的签订一方，也未实际参与涉案房屋的拆迁与建设，不承担责任。2、关于原告置换门店的实际位置问题。原告在庭审中坚持被告置换给其的门店是位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡，面积为54.6平方米，被告则认为实际置换给原告的门店是位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十三卡，面积为60.02平方米。经本院查明，原告与被告鸿泰公司2011年4月23日签订《房屋拆迁置换协议》后，被告鸿泰公司又与彭某某于2011年12月2日签订拆迁置换合同，将彭某某土地一并列入被告碧水湾B区建设工程范围后开发建设碧水湾B区主楼与副楼，因此原告置换的门店从主楼开始起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北是第十卡（原被告置换协议中约定）、从副楼起算即面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第十三卡门店（现门牌编号为兴南大道北171号），该门店面积为60.02平方米，与原告同一案件性质的本院（2016）粤1481民初1741号案件的原告邱某某相对应的门店置换也是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第四卡门店（现门牌编号为兴南大道北153号，原合同约定为第1卡）。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，原被告约定门店面积为54.6平方米，实际交付给原告的门店面积为60.02平方米，对比门店面积差为5.42平方米，面积误差比在3%之内部分为54.6平方米×3%=1.638平方米，超出3%部分为5.42平方米-1.638平方米=3.782平方米。被告要求原告按每平方米15000元的价格计算门店价格，不损害原告利益，予以准许。因此原告应支付面积3%以内的价格为1.638平方米×15000元=24570元给被告鸿泰公司，超出3%部分面积3.782平方米×15000元=56730元由被告鸿泰公司自行承担。被告鸿泰公司要求原告支付超出门店面积5.42平方米按15000元每平方米计算共81300元的要求过高部分，本院不予支持。3、原告的诉讼请求能否得到支持。原告要被告鸿泰公司将已建好的位于兴宁市兴南大道西侧碧水湾B区由南至北第十卡门店交付给原告，但被告鸿泰公司实际置换给原告门店位置是面向兴宁市兴南大道碧水湾B区由南至北第十三卡门店（现门牌号为兴南大道北171号），因此，对原告门店应按实际位置面向兴宁市兴南大道碧水湾B区首层由南至北第十三卡门店（现门牌号为兴南大道北171号）交付给原告；因被告鸿泰公司已将碧水湾B区×栋××号套房（面积为141平方米）交付给原告，尚有面积约6平方米的杂房未交付，因此被告鸿泰公司应按约定向原告交付面积为6平方米的杂房1间；原告要求被告鸿泰公司赔偿因延迟交付门店从2013年起至门店交付之月止按每月2500元标准计算造成的租金收益损失，因被告已构成违约，对原告此项诉讼请求，予以支持，原被告虽然对评估有异议，但未对该评估报告评定的涉案地段门店月租金价格为每平方46元有意见，本院对该评估报告予采信。评估报告每平方米46元×54.6平方米=2511.6元，原告只要求每月店租按2500元计算，即日租金83.33元，未损害被告鸿泰公司利益，予以准许，但赔偿时间应从2013年4月23日计算至第一次开庭2016年12月20日止（被告鸿泰公司表示原告可随时领取门店）共1337天×83.33元=111412.21元；原告要求被告鸿泰公司支付从2011年4月起至住房支付之月止每月350元的安置费，因被告鸿泰公司已在2015年11月将涉案的碧水湾B区×栋××的套房交付给原告，原告已领取至2015年5月的安置费，因此原告的安置费应领取至2015年11月，现被告鸿泰公司同意补偿给原告的安置费领取至2015年12月，共7个月×350元=2450元予以准许；原告要求被告鸿泰公司立即办理好所有权属于原告的涉案门店、房屋的房地产权证并交付给原告，符合合同约定，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条的规定，判决如下：一、被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司应在本判决生效后10日内将位于兴宁市兴南大道碧水湾B区首层面向兴宁市兴南大道由南至北第十三卡门店（现门牌号为兴南大道北171号）、位于兴宁市兴南大道碧水湾**按合同约定6平方米的杂房1间交付给原告陈卫东，原告应在领取该门店后10日内补偿门店差价24750元给被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司。二、被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司应在本判决生效后10日内支付门店租金损失111412.21元、安置费2450元，两项合计113862.21元给原告陈卫东。三、被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司应在本判决生效后10日内办理好门牌号为兴南大道北171号门店、碧水湾B区×栋××的套房1套（含6平方米的杂房1间）的房地产产权证给原告陈卫东（原告应提供必要协助，办证所需费用由被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司负担）。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10800元、鉴定费3450元，合计14250元由被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交，本院不作退还，由被告兴宁市鸿泰房地产开发有限公司在履行上述判项时迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘映波审 判 员  曾巧玲人民陪审员  罗文强二〇一七年十二月二十八日书 记 员  李晓君陈珂