江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终3189号上诉人（原审被告）：薛永香，女，1962年8月23日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。上诉人（原审被告）：朱冲，男，1963年12月20日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。上述二位上诉人的共同委托诉讼代理人：陈品德，江苏苏通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张振涛，男，1958年7月2生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：陈鹤厅，启东市天平法律服务所法律工作者。上诉人薛永香、朱冲因与被上诉人张振涛房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛永香、朱冲上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院在其不知情的情况下公告送达诉讼文书，并缺席审理本案，程序违法。一审判决超出张振涛的诉讼请求。其在合同履行中不存在违约行为，即使合同有效，一审判决认定的违约金不符合法律规定。原审认定并判决办理产权转移手续产生交易税费由其承担，明显错误。案涉合同未得到共有权人朱磊的追认，应为���效合同。张振涛辩称，一审认定事实清楚，选用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。张振涛向一审法院起诉请求：1、判令薛永香、朱冲将位于启东市××园××幢××室、××幢××室的房屋过户登记至其名下；2、判令薛永香、朱冲支付违约金10万元；3、本案诉讼费由薛永香、朱冲负担。一审法院认定事实：张振涛与薛永香、朱冲于2015年10月28日签订的《房屋买卖合同》一份，约定薛永香、朱冲将其名下位于启东市××镇××园××幢××室、××幢××室房屋及车库以112万元出售给张振涛，合同签订之日支付定金2万元，于2015年11月10日前支付购房款40万元，双方于5个工作日内办理房产过户手续，如不能办理，违约方按房屋价款的日千分之三支付违约金。余款70万元待张振涛办理房产证后向银行贷款，于10个工作日内付清。合同还约定���易税费由薛永香、朱冲负担并对其他事项进行了约定。张振涛提供了薛永香分别于2015年10月28日、2016年10月8日出具的收条各一份，分别载明收到张振涛购房定金2万元、购房款20万元。2015年11月9日，由中介陆永康出具收条，载明收到购房款40万元。对上述款项的交付张振涛另提供了两份银行转账凭证予以佐证。张振涛另提供了由薛永香、朱冲于2015年11月9日出具的承诺一份，载明“薛永香、朱冲出售××园××号××室与××号××室首付款肆拾万元已收到，我们俩保证在2015年11月30号前交上述房产钥匙（两套），如违约必须赔偿购房者壹拾万元，并把××村××号××室作购房者住房.(政府允许办产证后十五个工作日内办完头本产证)，并配合购房者办理过户手续”。张振涛还提供了启东市权属登记信息查询结果两份，证明××园××幢××室、××幢××室房屋权属已分别于2016年12月6日、12月2日登记在薛永香、朱冲名下。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张振涛与薛永香、朱冲签订的《房屋买卖合同》不违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应受其拘束并依法履行义务。张振涛已按约支付了定金及购房款，且对余款70万元已提前支付20万元，就剩余50万元购房款自愿于办理产证后一次性付清。薛永香、朱冲已分别于2016年12月2日、12月6日将案涉房屋办理权属登记，但未按合同约定将案涉房屋权属转移登记至张振涛名下，故依法应承担继续履行合同的义务。另根据合同约定，办理权属转移手续产生的交易税费由薛永香、朱冲负担。关于张振涛对违约金的诉请，根据双方合同约定，逾期未办理过户手续，薛永香、朱冲应按房屋价款的日千分之三赔偿张振涛违约金。根据薛永香、朱冲于2015年11月9日出具的承诺书看，双方亦对违约金进行了约定，现张振涛仅要求薛永香、朱冲赔偿违约金10万元，符合规定，一审法院予以支持。薛永香、朱冲经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处分，不碍一审法院在查明事实的基础上依法缺席判决，薛永香、朱冲因不到庭参加诉讼可能导致的不利法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决:一、张振涛与薛永香、朱冲继续履行双方于2015年10月28日订立的《房屋买卖合同》。薛永香、朱冲于判决发生法律效力之日起十五日内将其名下位于启东市××镇××园××幢××室、××幢××室房屋权属转移登记至张振涛名下，由此产生的税费由薛永香、朱冲负担；二、薛永香、朱冲应于判决发生法律效力之日起十五日内支付张振涛违约金10万元；三、张振涛应于判决发生法律效力之日起十五日内向薛永香、朱冲支付剩余房款50万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880元、保全费5000元，合计19880元，由薛永香、朱冲承担。二审中，薛永香、朱冲向本院提供其自行打印的书面短信一份，以证明其与张振涛有正常的联系方式。张振涛经质证认为，真实性无法确认，且时间较长，其没有薛永香、朱冲的电话，只有审批表中的电话，其用的手机遗失过几次，房屋钥匙确实由中介在2015年11月中旬交给其的。本院经审查认为，该份短信并不能证明一审法院公告送达程序违法，故对该份证据的关联性，本院不予确认。张振涛向本院提供以下证据：1、汇龙镇城东安置村拆迁地块安置房源审批表的复印件，以证明审批表系双方签订房屋买卖合同时薛永香、朱冲提供给其的，房屋产权人是薛永香、朱冲，起诉时提供的薛永香、朱冲的电话就是该审批表上的电话。2、户口本复印件，以证明其买房的目的。3、其对陆永康所作的调查笔录及陆永康的身份证复印件，以证明案涉房屋的签订过程及两套房屋价格112万元包括房屋的过户税费，双方没有直接的联系方式，购房款和房屋钥匙的交付均通过陆永康交付，薛永香、朱冲通过服务部知晓其在法院诉讼的过程。薛永香、朱冲经质证认为，证据1，没有原件，对三性不予确认，其从未提供过151××××6589的电话号码。证据2，对户口本无异议。证据3，对调查笔录的合法性、关联性不予确认，且被调查人未到庭接受双方质询，故该调查笔录程序不合法。其认可一���法院通过相关中介向其送达法律文书，但没有直接向其送达法律文书，程序不合法。一审判决后，中介当晚打其电话，其第二天去法院拿判决书。本院经审查认为，证据1，张振涛在原审中即已提供，并不属于新证据；证据2，张振涛的买房目的与案涉纠纷并无关联，故对该份证据的关联性，本院不予确认；证据3，该调查笔录中的被调查人陆永康虽未到庭作证，但该调查笔录结合张振涛在原审中提供的收条等证据，能够反映张振涛与薛永香、朱冲通过中介联系案涉房屋的相关买卖事宜，故对该份证据的关联性，本院予以确认。经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案程序是否适当的问题，张振涛根据薛永香、朱冲向其出具的承诺书载明的住址向原审法院提供该两人的住址，原审法院据此送达开庭传票未成，依���采用公告方式送达，公告程序符合法律效力，依法对被公告人薛永香、朱冲产生法律效力。薛永香、朱冲经原审法院公告后无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处置。原审法院因此依法缺席审理本案并作出相应的判决，并无不当。至于薛永香、朱冲所称的原审判决超出张振涛诉讼请求的问题，原审法院在张振涛自愿履行支付剩余房款的情况下，为避免讼累而判决张振涛支付薛永香、朱冲剩余房款50万元，未损害薛永香、朱冲的合法权益，故原审判决并无不当之处。关于违约金的问题，案涉房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张振涛已按约支付定金及购房款40万元，且提前支付余款70万元中的20万元，但薛永香、朱冲未按约办理房屋过户手续，却于2016年12月将案涉房屋权属登记在其自己名下。薛永香、朱冲的行为明显违反合同的约定，应承担相应的违约责任。现张振涛根据案涉合同的约定及薛永香、朱冲出具的承诺，要求薛永香、朱冲继续履行合同并支付违约金10万元，具有事实与法律依据。关于税费负担的问题，案涉合同明确约定交易税费由薛永香、朱冲负担，原审因此认定并判决办理权属转移登记产生的税费由薛永香、朱冲负担，并无不当。至于薛永香、朱冲所称案涉房屋买卖合同未得到共有权人朱磊的追认，应为无效合同的问题，薛永香、朱冲虽称朱磊系共有权人，但未提供相应的证据予以佐证，而根据张振涛在原审中提供的案涉房屋权属登记情况，案涉房屋权属恰登记在薛永香、朱冲名下，故薛永香、朱冲的该点上诉理由，无事实依据，本院不予支持。综上，薛永香、朱冲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14880元，由上诉人薛永香、朱冲负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  吴 风二〇一七年十二月二十七日书记员  任蕴涵