云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初1946号原告：李世华，男，1979年8月13日生，蒙古族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。原告：钱光玲，女，1977年8月2日生，汉族，云南省丘北县人，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：李世华，系钱光玲之夫，特别授权代理。被告:昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市保利宁湖壹号**。法定代表人：董莹。委托诉讼代理人：俞荣荣，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张英，云南宁湖律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李世华与被告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司（以下简称“伊萨卡酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2017年7月27日提出管辖权异议，本院经审查后裁定驳回被告的管辖权异议，被告因对裁定不服而提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审查后，于2017年10月10日驳回被告的上诉，维持原裁定。2017年11月10日，本院依法对本案公开开庭进行审理，庭审中，被告伊萨卡酒店要求追加房屋产权共有人钱光玲为本案共同原告，原告同意追加钱光玲为共同原告，本院依法予以追加。原告李世华及被告伊萨卡酒店的委托诉讼代理人俞荣荣、张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告按合同约定向原告支付所拖欠的房屋租金(每半年11908元)，自2016年3月1日至被告实际返还房屋之日止；2、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，并返还房屋；3、判令被告支付逾期租金的违约金，自2016年3月1日至全部租金付清之日止；4、返还房屋之前所有产生的费用全部由被告承担；5、被告应当保证返还房屋之前原告每年15天的居住权。事实和理由：原、被告于2015年11月22日签订《租赁合同》，约定原告将位于安宁市大屯新区房屋出租给被告，用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租期自2015年9月1日至2029年2月28日。被告于2016年3月1日一次性向原告支付头半年的投资回报收益11313元。此后，于每年度9月1日支付当年3月1日至8月31日的收益11908，于3月1日支付上年度9月1日至当年2月28日的收益11908，每半年的租金为11908元。同时，双方还约定了违约责任，被告每逾期一月按其应付固定回报收益（半年）的3%支付违约金，逾期超过半年的，则原告有权解除合同，被告应无条件退还租赁房屋。合同签订后，原告按时将房屋交给被告使用，被告支付了投资回报收益10300元后，未再履行义务。被告不同意解除合同，若解除合同被告就没有收入来源，且双方没有约定逾期未支付租金是解除租赁合同的条件。被告确实有欠付租金的情况，但具体数额需要与财务核对。固定投资回报收益不应当算作是租金。商品房购房合同上没有签订物业交付具体时间，所以交付时间与原告计算的租金时间是否吻合需要核实，同时认为违约金的计算方式过高，请求予以调整降低违约金。本院经审理确认如下事实：原、被告双方于2015年11月22日签订《租赁合同》，约定由原告将其所有的位于安宁市大屯新区房屋出租给被告用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租赁期限自2015年9月1日至2029年2月28日止，被告于2016年3月1日一次性向原告支付2015年9月1日至2016年2月29日租金11313元，后于每年度9月1日支付本年度3月1日至8月31日的租金11908元、于3月1日支付上年度9月1日至本年度2月28日的租金11908元。合同签订后，开发商向被告交付了租赁房屋，被告支付了2015年11月22日至2016年3月1日的收益10300元后未再支付租金。本院认为，《租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。原告依约向被告交付房屋已履行合同约定义务，根据合同第七条第7.1项：“甲方不按期兑现乙方应得的固定收益，每逾期一月按当期应付固定回报收益（半年固定回报收益）的3%向乙方支付违约金。每逾期超过半年，乙方有权单方解除合同，并不承担任何违约责任，甲方应无条件退还租赁房屋，甲方因合作项目而进行的投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属乙方且乙方不做任何形式的补偿或赔偿”的约定，被告拖欠2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金已逾期十二个月，其行为已构成根本违约，原告有权基于《租赁合同》的约定解除合同，并要求被告按照11908元/半年的标准支付2016年3月1日至合同解除之日期间的租金（暂计至2017年8月31日的租金为35724元）。根据合同第四条第一款：“……乙方同意2014年3月1日前，由‘保利宁湖云顶假日’项目开发商将物业按照乙方与开发商所签＜商品房购销合同＞约定的交房标准直接交付给甲方，并由甲方提前进行前期筹备、装修、试运营等事项。”及第六条第6.1.7项：“合作期满如不再继续合作或合作终止的，甲方应当在合作期限届满之日或合作终止之日起7日内撤出，甲方按协议附件1《交房标准》约定将房屋恢复原状。除此之外的其他物业装修附属物采取‘来装去留’的原则处理，合作物业内的装修附属物归属乙方所有，乙方无需对甲方进行任何补偿。”的约定，合同因解除而终止，则被告应于合同解除后7日内将房屋返还给原告。对原告主张要求被告承担在返还房屋前产生的费用，因原告未提交证据证明该费用的数额，故本院不予支持。对原告要求被告保证其每年15天的居住权的主张，因本案双方当事人的合同已解除，不再具有履行的基础，故对该主张本院不予支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告认为原告主张月3%的违约金过分高于损失，请求本院予以适当减少，在原告未能证实其因被告的违约行为所遭受的实际损失数额的情况下，本院酌情调整违约金的计算方式为：以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。违约金分段计2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金11908元，自2016年9月1日计算至2017年8月31日止为565.63元；2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金11908元，自2017年3月1日计算至2017年8月31日止为282.82元；2016年3月1日至2017年8月31日期间的租金35724元，自2017年9月1日起计算至款项付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除李世华与昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司签订的《租赁合同》，并由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后7日内将位于安宁市大屯新区房屋返还给李世华、钱光玲；二、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向李世华、钱光玲支付租金人民币35724元，并按照人民币11908元/半年的标准支付2017年9月1日至合同解除之日期间的租金；三、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向李世华、钱光玲支付违约金人民币848.45元，并以人民币35724元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付2017年9月1日起计算至款项付清之日期间的违约金；四、驳回李世华、钱光玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币476元，减半收取计238元；保全费人民币520元，合计758元，由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  刘跃武二〇一七年十二月六日书记员  雷 珺书记员  安 菲