苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0508民初1288号原告：闫波，男，1978年12月18日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：朱文跃，江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建华，江苏简安律师事务所实习律师。原告：桂小芹，女，1982年6月2日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：朱文跃，江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建华，江苏简安律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢1226室。法定代表人：唐礼刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕新君，该公司员工。第三人：姑苏区大万足浴馆，住所地苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场2幢301室。经营者：李金田。第三人：李金田，男，1968年2月20日生，住福建省泰宁县，现居住地江苏省无锡市锡沪路世茂首府7-2303。第三人：代甫举，男，1974年10月7日出身，汉族，住安徽省宿州市泗县。原告闫波、桂小芹与苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2017年2月28日受理后，依法适用普通程序审理。审理中，本院依法追加姑苏区大万足浴馆、李金田、代甫举为本案第三人参加诉讼，本案于2017年4月11日、2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告闫波、桂小芹共同的委托诉讼代理人朱文跃、吴建华,被告勤思公司的委托诉讼代理人吕新君，第三人李金田、姑苏区大万足浴馆经营者李金田到庭参加诉讼，第三人代甫举未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫波、桂小芹向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿租金损失暂计40000元（暂按106.2元/月/平方米计算，从2014年12月30日起计算至判决确定的给付之日止）；2、判令被告支付原告因提起诉讼产生的律师代理费5000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻关系。2013年10月13日，原告向苏州市万隆地产有限公司购买了位于苏州市姑苏区房屋，面积为24.28平方米。并根据开发商的要求，就上述房屋与被告签订了《业主委托租赁经营管理合同》。签订上述合同时，被告告知原告已谈好商家入驻，商家随时等待进场装修，并承诺开发商一交房，原告立即可收取租金。但事实上，自2014年12月30日开发商交房以来，上述房屋一直由被告对外招租，经营、管理，并已出租给第三人实际占有使用。虽经原告多次主张，被告一直拒绝向原告披露涉案房屋具体的租赁、经营情况，且至今均为支付过任何租金收益。因被告一直怠于履行对案涉广场的经营管理之责，故意隐瞒涉案广场的出租及经营情况，拖延支付应付业主租金收益，经包括原告在内的多名业主的多次交涉，2015年12月27日，被告与苏州宝隆商业广场1-3层所有业主签订了一份《委托租赁合同补充协议》，被告承诺，及时向全体业务披露涉案广场商铺租赁及经营情况，被告在与商家签订租赁合同之日起十日内足额支付原告租金收益，每逾期一天，向原告支付其购房总款额的10%除以365天作为每天的赔偿违约金，同时被告保证涉案广场将于2016年2月5日前整体开业，否则包括原告在内的业主可以选择解除与被告签订的但自2014年12月30日开发商交房以来，上述房屋一直由被告对外招租、经营、管理并实际已出租给第三人实际使用。原告多次要求被告披露案涉房屋的租赁信息被告均拒绝，且至今未向原告支付过任何租金。因被告在签订委托合同后怠于行使经营管理职责，隐瞒租赁情况，拖延支付租金，经包括原告在内的多名业主与被告交涉，2015年12月27日，被告与苏州宝隆商业广场1-3曾所有业主签订了一份《委托租赁合同补充协议》，被告承诺及时向业务披露案涉广场商铺租赁及经营情况，被告在与商家签订租赁合同之日起十日内足额支付原告租金收益，每逾期一天，向原告支付其购房款总额的10%除以365天作为每天的赔偿违约金，同时保证商场将于2016年2月5日前整体开业，否则原告有权解除《业主委托租赁经营管理合同》。然被告未履行补充协议的内容，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告诉请。2017年8月3日，原告向本院提交变更诉请申请书，要求：1、解除原被告之间签订的《业主委托租赁经营管理合同》；2、判令被告向原告返还商铺经营管理履约保证金、商铺租赁履约保证金、商铺质量保证金、商铺经营管理费用、商铺租赁费等总共暂计20000元（实际金额以被告实际向第三人收取的上述费用为准）；3、判令被告将位于苏州市姑苏区.28平方米）的房屋归还原告，第三人对上述房屋与被告共同承担归还房屋的义务；4、被告支付原告因提起本诉讼产生的律师代理费5000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告勤思公司辩称：1、不同意解除委托经营管理合同，双方间的关系为委托合同关系，同时合同上的约定是以宝隆广场实际开业时间为计租起始日期，虽然宝隆广场于2016年5月1日进行了试营业，但并不是实际开业时间，故我方尚未达到合同给付租金的条件，不存在违约行为；2、对于押金、履约保证金等费用的返还应与商家计租时间一致，目前由于还未达到计租条件，故目前无法返还该部分费用，即便要返还费用，也仅限于商铺租赁租金及商铺租赁租金履约保证金；3、由于目前涉案房屋为已装修营业状态，我方作为委托方，无法单独返还房屋，需经第三人同意；4、我方不同意承担律师费、诉讼费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人姑苏区大万足浴馆、李金田述称：1、宝隆广场尚未正式开业，没有达到计租条件，且无法通过消防，导致我方不能正常经营；2、如果要求我方返还房屋的话，我方要求赔偿装修造成的损失。请求法院维护第三人的合法权益。第三人代甫举未作答辩，也未向本院提供证据。经审理查明：原告闫波、桂小芹系位于苏州市姑苏区房屋（以下简称案涉房屋，建筑面积24.28平方米）的所有权人。2013年10月13日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）就案涉房屋签订《业主委托租赁经营管理合同》，约定委托标的为苏州市姑苏区城北东路988号（苏州宝隆商业广场，以下简称“宝隆广场”）内，甲方所购置的案涉房屋，标的用途为商务办公用房。甲方就其拥有的宝隆广场的产权物业全部经营管理权委托给乙方，由乙方在承诺拥有合法经营管理资质的基础上，在法律规定的范围内，以宝隆广场的名义进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的（不低于向开发商购买价值的）市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。委托期限从购买合同生效（双方签字盖章）之日起至2020年9月30日（以实际交房时间为准并作为起始时间，顺延六年）。关于支付方式：前两年租金每年乙方按甲方该物业租赁合同的全额租金扣税后支付甲方，第三年起每年乙方按甲方该物业租赁合同租金的90％扣税后以汇款转账形式支付给甲方，其余10％的合同租金留存由乙方收取，作为经营管理费用；计租起始日期按照乙方与商家签订租赁合同计租日期为准，各商铺年合同租金计算按照该商铺所在商场的楼层年合同租金与该商铺所在楼层房屋总销售金额之比例，乘以各商铺实际成交总价之积来确定，起付款日期为该商铺向对应的租赁合同起始日期后第二季度末和第四季度末（即每半年一付）。关于甲方的权利义务，合同约定甲方有权根据本协议获得实际租金收益的权利；甲方不得单方解除合同，若甲方单方面解除合同，则赔付乙方该房款的20％作为违约金，甲方委托乙方办理交验房手续。关于乙方的权利义务，合同约定乙方在委托经营期内，乙方拥有完全的店铺使用权和经营管理权的权利，有权全面指定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以宝隆广场的名义与最终租户签订租赁合同；制订租金收入或其他经营收入标准；须按期足额向甲方交付实际租金。关于违约责任，合同约定甲乙双方必须遵守《苏州宝隆商业广场委托经营管理合同》，任何一方违反规定按该合同承担责任，一方违约的，应承担对方的律师代理费和其他维权费用。2015年3月13日，被告（出租方、甲方）与第三人李金田、代甫举（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租的经营场地为苏州市宝隆广场2幢3层301-308、313-325号（具体区位见附件1《租赁房屋平面图》），租赁面积为549.53平方米，以产证测绘建筑面积为准；经营项目及内容为足浴，租期为63个月，自2015年3月20日至2020年6月19日止，开业时间2015年6月1日，甲方保证于2015年3月20日前将符合合同约定交付条件的租赁物交付乙方，装修期为2015年3月20日至2015年6月19日。关于租赁费用详见附件一补充协议，租金支付方式为先付后租，按季支付，首次付租时间为2015年3月13日，以后每期租金，乙方应提前30日缴纳下期租金。合同签订后3日内，一方一次性向甲方缴纳履约保证金70477元整（按第一年合同租金的三个月租金作为标准），作为乙方履行本合同的保证。在合同附件一租赁费用表载明：租金单价42.75元/平方米/月，2015年6月21日-2015年10月20日（含一个月免租期），管理费用70477元，于2015年5月21日前支付；2015年10月21日-2016年2月20日（含一个月免租期），管理费用70477元，于2015年9月21日前支付；2016年2月21日-2016年6月20日（含一个月免租期），管理费用70477元，于2015年1月21日前支付；2016年6月21日-2016年12月20日（含一个月免租期），管理费用117462元，于2016年5月21日前支付；2016年12月21日-2017年6月20日（含一个月免租期），管理费用117462元，于2016年11月21日前支付。自2017年6月21日起至2020年6月20日期间，租金单价为47.025元/平方米/月，每半年支付一次，提前30日支付下一期租金，管理费用为155050元。附件二还约定：一、租金单价42.75元/平方米/月（首年），该房屋租金前两年不变，第三年递增10%，租金为47.025元/平方米/月。第四年第五年租金按照第三年递增后的租金计算，物业管理费4.6元/平方米/月；二、实际起租日以宝隆广场整体开业为准；同经营品类（足浴）甲方不能在招商引进第二家，如违约则承担违约责任。2015年3月13日，第三人李金田、代甫举向被告勤思公司支付商铺租赁租金履约保证金70477元、自2015年6月21日至2015年10月20日期间的商铺租赁租金70477元、商铺质量保证金10000元、商铺经营管理履约保证金3709元及商铺经营管理费3709元，合计总金额158372元。审理中，第三人李金田向本院陈述：其与代甫举所签订的上述租赁合同及相关合同是为了设立并经营姑苏区大万足浴馆，向被告支付的上述款项也均是为姑苏区大万足浴馆支付的，租赁合同中的乙方实际是姑苏区大万足浴馆。姑苏区大万足浴馆对李金田、代甫举的上述行为予以追认。庭审中，原告、被告确认：第三人支付的商铺租赁租金履约保证金70477元、商铺租赁租金70477元均是第三人租赁的房屋面积产生的，各户分割方法为：案涉房屋面积除以商铺总面积乘以所收取的商铺费用。据此，涉及本案的房屋租赁履约保证金3113.90元（24.28㎡/549.53㎡*70477元），商铺租赁费3347.30元（24.28㎡/549.53㎡*70477元），合计6227.80元。2015年12月27日，宝隆广场1-3层全体业主（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《委托租赁合同补充协议》，约定因甲方自2014年10月起收到各自所购买的产权物业并委托乙方租赁经营管理，至今，未收到乙方关于租赁经营物业的租金，具体的租赁经营情况甲方均不知情，故经甲乙双方友好协商，对原《业主委托租赁经营管理合同》达成如下补充协议：根据2015年9月29日招商与业主沟通会议纪要第四条乙方于2016年2月5日前整体开业，未装修的在1月1日后全部进场装修，如2016年2月5日前不整体开业，按会议纪要第四条业主有权撤销乙方的经营管理权，和业主解除原有委托合同，与商家解除租赁合同及其他协议，还业主商铺原貌，中间所产生的与商家之间的矛盾及损失由乙方承担，与业主无关。……。在委托租赁期间，和商家所签的每一份合同，乙方与甲方中对应产权物业业主一起签订并三方各执一份，按照乙方与商家签订租赁合同之日起十天内足额发放业主租金，如乙方逾期未足额发放给甲方业主应该享有的租金收益，乙方从与商家签订租赁合同日开始，每逾期一天，向甲方业主支付购房款总额的10％除以365天作为每天的赔偿违约金。被告陈述宝隆广场于2016年5月1日试营业。第三人陈述，我们已经装修好了，目前不具备合法开业的条件，由于土地性质导致消防无法验收通过，公共场所的消防许可证无法取得。另查明：在上述租赁合同签订后，姑苏区大万足浴馆在苏州市姑苏区房屋上注册并经营，类型为个体工商户，经营者代甫举，经营范围洗浴服务、棋牌活动。因代甫举将姑苏区大万足浴馆的所有股转让给李金田，2017年7月20日，第三人李金田在上述地址上重新设立了姑苏区大万足浴馆，类型为个体工商户，经营者李金田，经营范围足浴服务、棋牌娱乐活动。再查明：2016年11月22日，原告为催讨上述债权，与江苏简安律师事务所签订《法律服务委托合同》，原告支付律师费用5000元。上述事实有原告提供的房屋所有权证、业主委托经营管理合同、委托租赁合同补充协议、聘请律师合同、律师费发票、（2016）苏0508民初3421号民事判决书、企业信用信息及被告提供的宝隆广场租赁合同及第三人提供的收据收条以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告之间签订的《业主委托经营管理合同》及《委托租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按照约定履行。因宝隆广场迟迟未能整体开业，业主长期未取得租金收益，符合补充协议约定的如2016年2月5日前不整体开业，原告等业主有权撤销被告的经营管理权，和业主解除原有委托合同，该约定属于原告、被告双方约定解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，原告于2017年8月3日向本院提出解除合同的诉请，本院于2017年8月4日向被告送达，据此，本院确认双方签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2017年8月4日予以解除。关于被告收取第三人的商铺租赁履约保证金70477元、商铺租赁费70477元、商铺质量保证金10000元、商铺经营管理履约保证金3709元及商铺经营管理费3709元的返还问题。双方对返还比例即案涉房屋面积除以租赁商铺总面积没有异议，仅对该返还部分有争议。原告认为被告应将上述全部费用按比例返还原告，理由是上述利益的收取均是基于房屋租赁产生的。被告认为返还应仅限于商铺租赁履约保证金及商铺租赁费部分，商铺质量保证金、商铺经营管理履约保证金及商铺经营管理费应是属于被告的利益，是被告基于其经营管理行为产生的，不应返还原告。本院认为根据原、被告之间签订的《业主委托租赁经营管理合同》，原告在该合同中所享有的权益是基于自有房屋出租所产生的租金收取，被告基于《租赁合同》的约定取得承租人的租金及租赁履约保证金，属于受托人处理委托事务取得的财产，应当支付委托人原告。关于原告主张的返还商铺质量保证金、商铺经营管理履约保证金及商铺经营管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告及第三人返还案涉房屋的诉请，本院认为《业主委托租赁经营管理合同》系原告委托被告出租并经营管理其房屋的合同，原告作为委托人，应当受被告（受托人）在授权范围与第三人签订的《租赁合同》的约束。现租赁合同尚未到期，原告也未举证证明存在其他返还房屋的事实和法律依据，本院对原告该项诉请不予支持。关于原告主张的律师费用，本院认为，根据《业主委托租赁经营管理合同》约定，一方违约的，应当承担对方的律师费用和其他维权费用，本案中，被告未能根据补充协议的约定在2016年2月5日前整体开业，被告构成违约，原告有权要求被告支付律师费用，但原告主张的律师费用因支付租金的诉讼请求没有法律依据，该部分的律师费用因由原告自行承担，故本院酌定按照律师费2500元予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决如下：一、确认原告闫波、桂小芹与被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》于2017年8月4日予以解除。二、被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告闫波、桂小芹商铺租赁履约保证金3113.90元，商铺租赁费3347.30元，合计6227.80元。三、被告苏州工业园区勤思资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告闫波、桂小芹律师费损失2500元。四、驳回原告闫波、桂小芹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，公告费600元，合计1525元，由原告负担725元，被告负担800元并于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告。原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  徐 欣代理审判员  刘年华人民陪审员  孙毓平二〇一七年十二月十九日书 记 员  陈 彦相关法律规定1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。