广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1122民初693号 原告：卢焕昌，男，1948年2月4日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原告：李树均，女，1952年1月16日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：陈天文（上述二原告共同委托），广西宁斌律师事务所律师。 被告：钟山县农村信用合作联社，住所地广西钟山县钟山镇兴钟中路**。 主要负责人：骆利华，理事长。 委托诉讼代理人：黄洪波，钟山县农村信用合作联社职工。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 被告：南宁市战略营销策划有限责任公司，，住所地广西南宁市河堤路**安宇望江公寓 法定代表人：黄兰芬，董事长。 委托诉讼代理人：施明，南宁市战略营销策划有限责任公司总经理。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 被告：施明，男，1963年8月14日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦贞，女，1972年1月11日出生，壮族，住广西南宁市江**。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 原告卢焕昌、李树均与被告钟山县农村信用合作联社（以下简称信用社）、南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略公司）、施明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2014年12月25日作出了（2014）钟民初字第579号民事判决。原告卢焕昌、李树均、被告战略公司不服该判决，向贺州市中级人民法院提起上诉。贺州市中级人民法院受理该上诉后，经公开开庭审理，于2015年8月3日作出了（2015）贺民二终字第81号民事判决，维持了本院作出的（2014）钟民初字第579号民事判决。原告卢焕昌、李树均不服该二审判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院受理该申请后，经审查，于2016年11月7日作出了（2016）桂民申831号民事裁定，指令贺州市中级人民法院再审本案。贺州市中级人民法院受理该再审后，经公开开庭审理，于2017年6月22日作出了（2017）桂11民再9号民事裁定，撤销了贺州市中级人民法院作出的（2015）贺民终字第81号民事判决及本院作出的（2014）钟民初字第579号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2017年7月11日对本案重新立案后，依法适用普通程序，重新公开开庭审理了本案。二原告的委托诉讼代理人陈天文，被告信用社的委托诉讼代理人黄洪波、梁远行，被告战略公司的委托诉讼代理人施明、赵法杏，被告施明及其委托诉讼代理人赵法杏、韦贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢焕昌、李树均向本院提出诉讼请求：1、判决解除二原告与被告施明、战略公司于2010年3月24日和2010年4月26日先后签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》；2、判决三被告向二原告返还购房款250000元、办证费用8689元，共计258689元及其利息（其中部分利息以该258689元中的161189元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年3月26日起计算至该161189元还清之日止；部分利息以该258689元中的97500元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年4月26日起计算至该97500元还清之日止）；3、判决三被告向二原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款285000元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年6月1日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。诉讼过程中，原告卢焕昌、李树均变更诉讼请求为：1、判决解除二原告与被告施明、战略公司于2010年3月24日和2010年4月26日先后签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》；2、判决被告信用社向二原告返还购房款250000元、办证费用8689元，共计258689元及其利息（其中部分利息以该258689元中的161189元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年3月26日起计算至该161189元还清之日止；部分利息以该258689元中的97500元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年4月26日起计算至该97500元还清之日止）；3、判决被告信用社向二原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款285000元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年6月1日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。事实和理由：二原告通过被告施明、战略公司发布的销售广告得知被告施明、战略公司位于钟山县县城锦绣嘉园的房屋正在对外出售后，于2010年3月20日由原告卢焕昌向被告施明、战略公司交付了购买锦绣嘉园G158号房屋的定金10000元。同年3月24日和4月26日，二原告与被告施明及被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部先后签订了《房地产买卖契约》和《补充协议》，约定由被告施明、战略公司将其锦绣嘉园G158号房屋（土地使用面积为116.85平方米，建筑面积为164.4平方米）作价285000元出售给二原告；分三期付款，第一期于2010年4月5日前支付150000元（上述所付定金10000元可自动转入该期付款），第二期于同年4月26日前支付100000元，第三期于同年7月15日前支付35000元；被告施明、战略公司在二原告付清第一期购房款并交付办证有关手续文件后50个工作日内为二原告代办土地使用权证，在二原告付清第二期购房款并取得土地使用权证后50个工作日内为二原告代办房屋所有权证；上述办证所支费用由二原告负担；被告施明、战略公司须在2010年6月1日正式将上述房屋交付给二原告（双方另行约定了“交房标准”，须达到该标准才能交付），逾期则每日按房屋总价款的0.5‰支付滞纳金；等。合同签订后，二原告通过银行转账方式依约于2010年3月26日向被告施明、战略公司支付了第一期购房款151189元，加自动转入该期付款的定金10000元，该期付款共计161189元。同年4月26日，二原告再次通过银行转账方式依约向被告施明、战略公司支付了第二期购房款97500元。上述两期付款合计258689元（其中购房款250000元，办证费用8689元）。被告施明、战略公司收到上述两期购房款和办证费后一直未依约向二原告交付房屋，亦未依约为二原告代办土地使用权证和房屋所有权证。二原告曾多次向被告施明、战略公司催告未果。二原告在向被告施明、战略公司催告过程中，经被告施明、战略公司披露，才知道上述房屋其实是被告信用社委托被告施明、战略公司出售的。根据上述事实，被告信用社与被告施明、战略公司之间的关系属隐名代理关系，即被告施明、战略公司接受被告信用社的委托后，以自己的名义（而不是被告信用社的名义）与二原告签订房屋买卖合同，并在签订合同时未告知二原告其与被告信用社之间的委托关系，二原告本身亦不知道被告施明、战略公司与被告信用社之间的委托关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，二原告有权选择被告信用社作为本案房屋买卖合同的相对人，要求被告信用社承担本案房屋买卖合同的违约责任。 被告信用社辩称，本案房屋买卖合同是二原告与被告战略公司签订的，而不是与被告信用社签订的，因此被告信用社不是本案房屋买卖合同的相对人，不应当承担本案房屋买卖合同的违约责任。同时，被告信用社与被告战略公司之间的关系是房屋买卖合同关系，而不是委托关系。 被告战略公司、施明辩称，本案房屋是被告信用社委托被告战略公司出售给二原告的。被告战略公司接受被告信用社的委托后，以自己的名义将本案房屋出售给二原告，在与二原告签订本案房屋买卖合同时并未告知二原告其与被告信用社之间的委托关系。二原告本身亦不知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系。被告战略公司是在履行本案房屋买卖合同的过程中，因被告信用社不协助而不能依约为二原告代办土地使用权证和房屋所有权证时，才向二原告披露其与被告信用社之间的委托关系的。因此，被告战略公司与被告信用社之间的委托关系属隐名代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，二原告知道被告战略公司与被告信用社之间的委托关系后，应当在被告战略公司与被告信用社之间，选择其中之一作为本案房屋买卖合同的相对人主张权利。现二原告选择被告信用社作为本案房屋买卖合同的相对人主张权利是合法的。但二原告主张被告施明、战略公司未依约将房屋交付给二原告，与事实不符。首先，本案房屋买卖合同是被告战略公司与二原告签订的，而不是被告施明和被告战略公司与二原告签订的，与被告施明个人无关；其次，被告战略公司出售给二原告的房屋在约定的交房期限届满前已经符合约定的交房标准，而且被告战略公司当时亦按时通知了二原告办理交房手续，但二原告当时不愿办理，才导致本案房屋至今未交付给二原告。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的《委托协议书》1份、《委托书》1份、“锦绣嘉园”广告宣传单1份、黄兰芬和被告施明的户籍登记证明1份、被告战略公司的工商登记档案材料4份、房屋登记档案材料若干；被告战略公司提供的《委托协议书》1份、《抵债协议书》1份、关于钟山县农村信用合作联社要求出具相关证明的复函1份、房屋登记档案材料若干、（2017）桂11民终586号民事裁定书1份、被告战略公司于2016年7月17日出具的证明1份、被告战略公司2008年至2014年银行代发工资流水单若干、被告战略公司于2017年12月1日出具的客户购房款账户收支说明1份、原告等7个客户的购房款转汇至本案房屋买卖合同指定的被告施明的账户1个及转汇至该账户的银行流水单若干以及战略公司的入账记录若干、被告战略公司已出售并已办理了过户登记手续的13栋房屋中的部分房屋的有关材料若干、被告信用社职员黄洪波与被告战略公司职员谭冬婷协商解除合同的电子邮件材料若干，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告信用社提供的解除合同的《通知函》及其邮寄单和邮件签收截图各两份，其《通知函》的内容与上述原告提供的电子邮件材料的内容相矛盾，本院不予确认。被告战略公司提供的收据1份、入伙催告通知书2份，无本案房屋符合约定交房条件的证据佐证，不能证明被告战略公司要证明的事实，本院不予确认。被告战略公司提供的（2016）桂1122民初926号民事判决书1份，尚未生效，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，周君洪等人因无法偿还各自所欠被告信用社的借款，分别与被告信用社签订《抵债协议书》，将各自用作上述各自借款抵押的位于钟山县花园，下同）的在建房屋（在建别墅，共45栋，均办理了抵押登记和土地使用权证及建设工程规划许可证）折价抵偿给被告信用社（抵偿后均未办理产权过户登记手续）。2008年3月30日，被告战略公司的总经理即被告施明代表被告战略公司与被告信用社签订《委托协议书》，约定由被告信用社委托被告战略公司销售上述在建房屋；被告战略公司须投资续建上述在建房屋后再予销售；被告战略公司须于签订本协议第二日前，向被告信用社支付20万元用于归还上述房屋原抵押借款所欠部分本息后才能进场续建和销售上述在建房屋；被告战略公司每销售一栋房屋须还清该房屋原抵押借款所欠本息，剩余售房款归被告战略公司所有和支配；被告战略公司进场续建和销售上述房屋后，每销售一栋房屋无论有无销售收入，均须还清该栋房屋原抵押借款所欠本息；被告信用社须协助被告战略公司为购房客户办理所购房屋的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续；等。该协议签订后，被告战略公司依约向被告信用社支付了20万元用于偿还上述房屋原抵押借款部分本息，并进场对上述在建房屋进行了投资续建和销售。二原告通过被告战略公司发布的广告得知上述房屋正在销售后，于由原告卢焕昌向被告战略公司交付了购买锦绣嘉园G158号房屋的定金10000元。同年和，被告战略公司总经理即被告施明及被告战略公司设立的钟山锦绣嘉园项目部代表被告战略公司与二原告先后签订了《房地产买卖契约》和《补充协议》，约定由被告战略公司将上述锦绣嘉园G158号房屋（土地使用面积为，建筑面积为）作价285000元出售给二原告；分三期付款，第一期于支付150000元（上述所付定金10000元可自动转入该期付款），第二期于同年支付100000元，第三期于同年支付35000元；被告战略公司在二原告付清第一期购房款并交付办证有关手续文件后50个工作日内为二原告代办土地使用权证，在二原告付清第二期购房款并取得土地使用权证后50个工作日内为二原告代办房屋所有权证；上述办证所交费用即办证费用（包括税款在内，下同）由二原告负担；被告战略公司须在正式将上述房屋交付给二原告（双方另行约定了“交房标准”，须达到该标准才能交付），逾期则每日按房屋总价款的0.5‰支付滞纳金（即违约金）；等。二原告与被告战略公司签订上述契约和协议时，并不知道被告战略公司与被告信用社之间存在前述委托关系，亦不知道所购房屋的实际来源。上述契约和协议签订后，二原告通过银行转账方式于向被告战略公司支付了第一期购房款151189元。加自动转入该期付款的定金10000元，该期付款共计161189元，二原告再次通过银行转账方式向被告战略公司支付了第二期购房款97500元。上述两期付款合计258689元（其中付第一期购房款150000元，付第二期购房款100000元，付办证费用8689元）。被告战略公司收到上述两期购房款和办证费用后因被告信用社不协助而一直未能为二原告办理土地使用权证和房屋所有权证，并因此未将上述出售给二原告的房屋交付给二原告。上述出售给二原告的房屋是否符合约定的交房标准被告战略公司未提供证据证明。二原告曾多次向被告战略公司催告未果。二原告在向被告战略公司催告过程中，经被告战略公司披露，才知道上述房屋其实是被告信用社委托被告战略公司出售给二原告的。之后，二原告亦向被告信用社催告未果。于是二原告以被告信用社、战略公司、施明为被告提起本案诉讼，向本院提出原诉讼请求。诉讼过程中，二原告经本院释明后，选择被告信用社作为相对人主张权利，相应变更了原诉讼请求。 本院认为，本案房屋买卖合同即《房地产买卖契约》和《补充协议》是有效的。本案房屋买卖合同签订后，二原告依约支付了第一、第二期购房款250000元、办证费用8689元，共计258689元，但被告战略公司收到上述购房款和办证费用后因被告信用社不协助而一直未能依约为二原告办理所购房屋的土地使用权证和房屋所有权证，同时亦未能依约将房屋交付给二原告，亦无证据证明该房屋是否符合约定的交房标准，已构成根本违约。因此，二原告请求判决解除本案房屋买卖合同，本院予以支持。本案房屋买卖合同是被告战略公司以其名义直接与二原告签订的，但本案房屋是被告信用社委托被告战略公司出售给二原告的。签订本案房屋买卖合同时，二原告不知道被告战略公司与被告信用社之间存在委托关系。被告战略公司因被告信用社不协助而不能为二原告办理土地使用权证和房屋所有权证，并因此不能向二原告交付房屋时才向二原告披露了其与被告信用社之间的委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，二原告可以选择被告信用社或者被告战略公司作为相对人主张权利。因此，二原告经本院释明后，选择被告信用社作为相对人主张权利，请求判决被告信用社向二原告返还购房款250000元、办证费用8689元，共计258689元，是合法的，本院予以支持。二原告请求判决被告信用社向其返还上述购房款和办证费用共计258689元的利息（其中部分利息以该258689元中的161189元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年3月26日起计算至该161189元还清之日止；部分利息以该258689元中的97500元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年4月26日起计算至该97500元还清之日止）；同时请求判决被告信用社向二原告支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款285000元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年6月1日起计算至本案生效判决解除本案房屋买卖合同之日止）。其中返还利息的请求，其实是要求赔偿其支付购房款和办证费用所造成的损失即利息损失或称资金占用费。赔偿损失是承担违约责任的一种方式，支付违约金也是承担违约责任的一种方式。二原告既要求赔偿损失，又要求支付违约金，并未违反法律规定，同时计算损失和计算违约金的标准总计为年利率24%是合法的，因此，对该两项请求，本院予以支持。但二原告计算违约金的起止时间不妥，该起止时间应当确定为从约定交房之日的次日即2010年6月2日起至二原告向本院提交本案诉状主张解除合同之日即2014年6月26日止。二原告诉称，本案房屋买卖合同是二原告与被告施明、战略公司签订的，而不是二原告与被告战略公司签订的，与事实不符，本案不予采纳。被告信用社辩称，被告信用社不是本案房屋买卖合同的相对人，不应承担本案房屋买卖合同的违约责任，并称被告信用社与被告战略公司之间的关系是房屋买卖合同关系，而不是委托关系，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。被告战略公司辩称，本案房屋在约定的交房期限届满前已经符合约定的交房标准，而且被告战略公司当时亦按时通知了二原告办理交房手续，是二原告当时不愿办理交房手续，才导致本案房屋至今未交付给二原告，无证据证明，本院不予采纳。 综上所述，二原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告卢焕昌、李树均与被告南宁市战略营销策划有限责任公司于和签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》； 二、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告卢焕昌、李树均返还购房款、办证费用共计258689元及其利息（其中部分利息以该258689元中的161189元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年3月26日起计算至该161189元还清之日止；部分利息以该258689元中的97500元为基数，按年利率5.76%计算，从2010年4月26日起计算至该97500元还清之日止）； 三、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告卢焕昌、李树均支付逾期交房违约金（以本案房屋总价款285000元为基数，按每日0.5‰计算，从2010年6月2日起计算至2014年6月26日止）； 四、驳回原告卢焕昌、李树均的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9086元，二审案件受理费9600元，合计18686元，由被告钟山县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判长  陈安录 审判员  孔令衍 审判员  宋斌文 二〇一七年十二月二十八日 书记员  刘 晓 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务； （三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。