北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初15527号原告（反诉被告）：赵晓红，女，1968年4月23日出生，北京市大兴区龙湖时代天街东区**号楼*单元***室。原告（反诉被告）：韩燕，女，1970年10月30日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：闵济宏（兼原告赵晓红的委托诉讼代理人），北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠丽，女，1978年4月2日出生，北京隆凹祺科贸有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵讶利，北京市中伦文德律师事务所律师。原告（反诉被告）赵晓红、原告（反诉被告）韩燕与被告（反诉原告）惠丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓红、韩燕的委托诉讼代理人闵济宏，被告惠丽的委托诉讼代理人赵讶利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵晓红、韩燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年3月1日至2017年3月8日期间的房屋占用费7452.53元；2、判令被告支付违约金55894元；3、判令被告支付2017年3月8日起的房屋闲置期损失费167683元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年8月21日签订北京市房屋租赁合同，约定原告将位于大兴区龙湖时代天街9-603号商业房屋出租给被告用于商业使用，房屋建筑面积296.39平方米，约定租赁期限为2017年1月1日至2026年12月31日止，2017年1月1日前为免租期，押金为27947元，签订协议时支付6个月租金为167683元。2016年10月17日，被告向大兴区人民法院提起诉讼，要求判令解除与原告于2016年8月21日签订北京市房屋租赁合同，并请求判令退还被告押金和第一期租金。经法院主持，双方于2017年3月8日办理了涉案房屋交接手续。经法院审理确认双方租赁合同于2017年1月4日解除，被告自身存在过错，应支付2016年9月1日至2017年1月4日的租金以及2017年1月5日至2017年3月8日参照房屋租金的房屋实际占用费，被告违约行为导致合同解除，驳回了被告要求返还租金和押金的诉讼请求。然而，原判决生效后，原告多次电话联系被告，要求就房屋恢复原状损失和房屋空置期合理损失进行协商，但均遭到被告拒绝或拒不接听电话。原告认为，原判决已经确认系由于被告的违约行为导致双方合同解除，被告应当承担违约责任，支付违约金并赔偿原告因被告违约而遭受的损失。据此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）惠丽辩称，惠丽起诉的民事判决书认定的解除时间应为惠丽2016年10月17日起诉之日。惠丽有新的证据证明，房屋占用费的支付截止日为2017年3月8日是错误的。惠丽不应承担违约责任，本案原告应向惠丽返还房屋租金及押金。本案诉讼请求第一项即为要求惠丽承担3月1日至3月8日房屋占用费，而本案的来源及依据惠丽作为原告的民事判决书错误认定。惠丽已经向原告支付了2017年3月1日至2017年3月8日期间的房屋占用费。惠丽与出租人租赁合同纠纷一案，已经大兴法院民事判决书认定：“经过核算，惠丽应支付的租金及占用费已经超过6个月，押金扣除部分的占用费，不足1个月的租金，作为违约金不予返还。”判决书对6个月以上的2017年3月1日至3月8日期间的房屋占用费，已经从惠丽押金中扣除，上述款项，惠丽不应再向出租人重复支付。惠丽已经向原告支付了违约金。但是原告主张的违约金过高，惠丽请求法院对违约金调低。同时惠丽已经支付了违约金，原告不应再重复主张。出租人对合同的解除具有过错，一方面未能提供经营性用房的产权证，导致惠丽无法设立商事主体进行经营，是违约行为；另一方面两次拒收房屋，造成了损失的扩大。惠丽无需再向原告承担房屋闲置期损失费。惠丽承租的房屋，除504外，无产权证，不能办理公司营业执照，不能办理消防及特行手续，导致惠丽无法设立公司经营酒店，惠丽享有法定解除权，惠丽方并未有根本违约的行为。涉案房屋并未闲置。涉案房屋已经租赁，504、505室为尚之都美容、尚之都足道，北京尚之都健康管理有限公司设立于2017年7月21日，在此之前已经完成装修和试营业；602室为美丽屋龙湖签约中心，承租人为北京美丽屋资产管理公司，几个月时间内完成了签约和装修正在运营、603室为富侨足道，2017年6月开业，此前完成了签约和装修、604室正在装修、601室挂牌为物业部。惠丽实际占用涉案房屋不超过一个月，其中602、603室尚未开始施工。租赁合同的附件租金明细中，明确约定了免租期为2016年9月1日至2016年12月31日。惠丽提出解除合同以及提起诉讼，均是在免租期内，合同并未深度履行。出租人负有减少损失扩大的义务。出租人在合同的解除过程中具有过错，商业物业在没有产权证的情况下进行出租，在商谈解除的过程中2次拒收房屋钥匙，扩大了双方的损失，出租人应自行承担扩大的损失。从民法的公平原则出发，惠丽实际占用房屋一个月，在免租期内，就通过发短信、打电话、发函、面谈等各种方式做了解除的通知，尽到了相应的告知义务。惠丽向业主累计缴纳130多万的租金及押金，却因诉讼多承担5个月的租金和房屋占用费，显失公平。诉讼期间的房屋占用费不应由惠丽承担，诉讼期间，惠丽并未实际占用房屋，且房屋符合合同约定的使用条件，出租人对上述期间产生的费用负有责任。惠丽不同意支付恢复原状损失费。出租人未举证证明涉案房屋现状是由惠丽造成的；出租人未举证证明涉案房屋存在何种问题；出租人未举证证明涉案房屋受损部位价值以及价值鉴定书；出租人未能举证证明该损坏与惠丽具有直接的因果关系。604正在装修，已经将护栏、电表箱全部拆掉，重新进行了装修，主张护栏损失没有任何意义。玻璃损坏是业主自己用大锤砸的，不应由惠丽承担该损失。综上所述，惠丽已经向业主支付了2017年3月1日至2017年3月8日期间的房屋占用费、违约金；已经承担了违约责任，无需再承担房屋闲置期损失费。惠丽不同意支付恢复原状损失费。同时，惠丽提出反诉，要求赵晓红、韩燕返还电费12000元。双方签订房屋租赁合同后，惠丽向赵晓红、韩燕的前租户李萌支付了12000元电费，但是惠丽并未实际使用，故提出反诉请求，请求法院予以支持。原告（反诉被告）赵晓红、韩燕针对被告（反诉原告）惠丽的反诉辩称：对于电费12000元认可，并同意返还。本院查明的事实认定如下：赵晓红、韩燕与北京龙湖兴润置业有限公司签有北京市商品房预售合同，购买位于大兴区北臧村镇生物医药基地东配套区6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目西区8#商业楼6层603。后赵晓红、韩燕取得涉案房屋的所有权证。2016年8月21日，赵晓红、韩燕（出租人、甲方）与惠丽（承租人，乙方）、北京龙湖物业服务有限公司（居间方、丙方）签订北京市房屋租赁合同，合同约定：承租人向出租人租用的房屋位于北京市大兴区龙湖时代天街9-603室，建筑面积296.39平方米。房屋所有权证书编号X京房权证兴字第XX**号。房屋租赁用途为商业，房屋租赁自2017年1月1日起至2026年12月31日止。共计120月。租金支付方式银行汇款，付款时间：每次付款周期到前10日，押金：乙方支付甲方人民币27947元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租，如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满，乙方交还所租房屋并结清各项费用后，甲方应当即将押金退还承租人，不计利息。本租约签订时乙方向甲方支付陆个月房租，人民币167683元。租赁期内的下列费用中，1、2、3、4、5、6、7由乙方承担，8、9由甲方承担：1电费2水费3燃气费4电视收视费5电话费6上网费7车位费8供暖费9物业费。房屋交付：甲方应于2016年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电卡后视为交付。合同解除：第一款经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第二款因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第三款甲方有下列情形之一的，乙方有权自行解除合同：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，导致乙方无法正常使用房屋的；第四款乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达七日的；2、欠款各项费用达单月租金额度的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公众利益或妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；第五款：其他法定的合同解除情形。违约责任：第一款甲方有上述第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，同时退还乙方已交纳的租金及押金；乙方有上述第四款约定的情形之一的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方有权以所有押金作为先行违约赔偿金，原则上多退少补。第二款租赁期内，甲方提前收回房屋的，应提前30日书面通知乙方，并按照月租金的200%支付违约金。甲方还应退还乙方租金及押金；乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按照月租金的200%支付违约金，甲方退还乙方押金及未履行的租金。第三款甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方为按约定返还房屋的，应按照每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。第四款在租赁届满后，由甲、乙双方共同验收房屋。如有损坏，甲方有权用租赁押金维修及补偿，结算则以实际发生费用为准多退少补。第五款乙方在租房期间应按有关规定交纳水电费、煤气费、有限电视费、电话费等各项费用，如租期满后仍有欠交费用，甲方有权用租赁押金偿还款及滞纳金，按实际发生费用为准，多退少补。2016年8月21日，赵晓红、韩燕（出租人、甲方）与惠丽（承租人、乙方）签订补充协议及时代天街西区9#-603租金明细，显示：年租金：第1年335365元，第2年335365元，第3年355487元，第4年376816元，第5年403193元，第6年431417元，第7年465930元，第8年503204元，第9年553524元，第10年608876元。合同签订后，惠丽交纳了租金六个月房租167683元、押金27947元，赵晓红、韩燕交付了房屋。2016年9月24日，惠丽向赵晓红、韩燕以ESM快递的形式发送解除合同通知函，赵晓红快递显示原址查无此人，韩燕快递显示拒收。2016年10月13日，惠丽与赵晓红、韩燕等业主因房屋租金价格进行协商，要求将租金降至2.5元。2016年10月17日，惠丽将赵晓红诉至本院。2016年10月18日，惠丽向赵晓红、韩燕以ESM快递的形式发送钥匙、水卡、电卡，该快递显示电联拒收。2016年12月4日，赵晓红、韩燕认可到物业公司开具证明，收到物业公司转来惠丽的通知，该通知写明：“北京市大兴区永兴路7号院龙湖时代天街9号楼603房业主赵晓红，由于我方资金问题无法经营，所以今天正式通知业主，解除2016年8月21日签定的租赁合同，惠丽，2016年9月21日”。2017年3月8日，经本院主持，惠丽与赵晓红、韩燕办理了房屋交接手续，赵晓红、韩燕接收了涉案房屋。本院2017年3月29日作出（2016）京0115民初17129号民事判决书，该判决认为：惠丽与赵晓红、韩燕签订的北京市房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效；双方均应按照约定履行各自的义务。惠丽提出解除双方签订的合同，理由一，因不可抗力，致使合同无法继续履行，现惠丽主张的情形不属于不可抗力，且未能提供证据证明存在其他不可抗力的情况，故对其该理由不予采纳；理由二，依据合同“需提前退租的，应提前30日书面通知，并按照月租金的200%支付违约金，甲方退还乙方押金及未履行的租金”解除合同，符合双方约定，考虑双方合同的实际履行情况，本院准予惠丽以此为由解除房屋租赁合同。关于双方合同的解除时间，惠丽提出为2016年9月24日ESM快递寄出解除合同通知函的时间为解除合同时间的主张，因双方签订的租赁合同没有关于双方有效送达地址的约定，且该快件被退回，不能视为送达，故本院不予采纳；对惠丽提出2016年10月18日以ESM快递的形式发送钥匙、水卡、电卡的时间为解除合同时间的主张，因为双方在2016年10月13日就房屋租金问题又进行了协商，而10月18日并未再次邮寄解除合同通知函，并未明确表示解除合同，故发送钥匙、水卡、电卡的时间亦不宜作为双方解除合同的时间；赵晓红、韩燕认可2016年12月4日在物业公司收到惠丽的解除合同通知，按照合同的约定，双方的房屋租赁合同于2017年1月4日解除。针对现有实际情况，本合同确实无法继续履行，对赵晓红、韩燕要求继续履行合同的答辩意见，本院不予采纳。对惠丽提出双方签订的房屋租赁合同的起始日期为2017年1月1日，不应该支付房屋租金的主张，本院考虑惠丽确实实际占用了涉案房屋，且双方对2016年9月1日至2016年12月31日期间的房租问题没有明确的约定，考虑到惠丽自身过错，根据公平原则，惠丽应该参照合同的租金标准支付此期间的租金。虽然双方合同已于2017年1月4日解除，但是双方并未办理房屋的实际交接，直至2017年3月8日双方才实际办理了房屋交接手续，故惠丽应支付2016年9月1日至2017年1月4日的房屋租金及2017年1月5日至2017年3月8日参照房屋租金的房屋实际占用费；惠丽已经交付了6个月的租金为167683元及押金27947元，根据赵晓红、韩燕提出因惠丽违约行为导致合同解除，惠丽应该按照合同约定支付2个月租金的违约金，故不能返还惠丽已经交纳的租金和押金的答辩意见，本院予以采纳；对惠丽提出解除合同约定的违约金过高，经过核算，惠丽应支付的租金及占用费已经超过6个月，押金27947元扣除部分的占用费，不足1个月的租金，作为违约金不予返还，惠丽主张违约金过高，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告惠丽与被告赵晓红、被告韩燕于二○一六年八月二十一日签订的房屋租赁合同于二○一七年一月四日解除；二、驳回原告惠丽的其他诉讼请求。案件受理费四千二百一十二元，由原告惠丽负担（已交纳）。现赵晓红、韩燕诉至本院，提出本案的诉讼请求。另查明：601室（业主金秋燕）房屋另行出租，签订合同起租日2017年9月23日，签订合同的日期2017年9月23日；602室（业主韩满红）房屋另行出租，签订的租赁合同的起租日2017年7月23日，签订合同日期2017年5月22日合同；603室（业主韩燕、赵晓红）房屋另行出租，签订租赁合同的起租日2017年8月1日，签订合同日期2017年5月1日；604室（业主张崔、张萑）另行出租，签订的租赁合同的起租日2017年7月21日，签订合同日期2017年7月20日；504室（业主吴丽平）房屋另行出租，签订的租赁合同的起租日2017年6月26日，签订合同日期2017年6月25日；505室（业主李淑英）房屋另行出租，签订的租赁合同的起租日2017年6月26日，签订合同日期2017年6月25日。本案在审理过程中，赵晓红、韩燕称：涉案房屋另行出租，支付了中介费，作为违约金要求惠丽支付；603室赵晓红、韩燕房屋空置期2017年3月9日到2017年8月1日，近4个月23天，因为虽然赵晓红、韩燕与下一个租户签订了房屋中租赁合同，但是上述4个月23天赵晓红、韩燕并未收取租金，所以要求房屋闲着损失167683元。综合上述证据可以查明：惠丽与赵晓红、韩燕签订的北京市房屋租赁合同于2017年1月4日解除，直至2017年3月8日双方才实际办理了房屋交接手续，惠丽应支付自2016年9月1日至2017年3月8日的房屋租金及实际占用费共计175136元，已经交付了6个月的租金为167683元及押金27947元，剩余不足1个月的租金的押金20494元作为违约金判决赵晓红、韩燕不予返还惠丽。本院认为，通过（2016）京0115民初17129号民事判决书判决，惠丽与赵晓红、韩燕签订的北京市房屋租赁合同，已经解除，惠丽亦承担了违约责任，惠丽已经在押金中抵扣了赵晓红、韩燕的自2016年9月1日至2017年3月8日的房屋占用费，故对赵晓红、韩燕要求惠丽支付2017年3月1日至2017年3月8日期间的房屋占用费7452.53元的诉讼请求，本院不予支持。考虑到惠丽与赵晓红、韩燕合同实际履行、解除、违约等情况，综合双方的过错，生效判决已酌情确定了惠丽承担违约金20494元，押金不予返还惠丽的形式由惠丽承担了违约责任，现本案中惠丽提出酌减后的违约金太高，要求法院予以酌减，本院不予采纳；同时，赵晓红、韩燕要求惠丽支付55894元违约金的诉讼请求，亦没有依据，本院不予支持；对于涉案房屋已交接由赵晓红、韩燕实际控制，何时能否再行出租，受到诸多因素的影响，赵晓红、韩燕要求按照房屋实际空置期限或者其未收取租金的期间由惠丽支付房屋闲置期损失的要求，没有法律依据，故对赵晓红、韩燕要求惠丽支付2017年3月8日起的房屋闲置期损失费167683元的诉讼请求，本院不予支持。对于惠丽要求赵晓红、韩燕返还电费12000元的反诉请求，赵晓红、韩燕同意返还，本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵晓红、韩燕的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）赵晓红、韩燕于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）惠丽电费一万二千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用四千八百一十六元（案件受理费四千七百六十六元，反诉费五十元），由原告（反诉被告）赵晓红、韩燕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  彭 超人民陪审员  张彦春人民陪审员  焦福银二〇一七年十二月二十九日书 记 员  王 姝