广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初3411号 原告：零美香，女，1974年3月12日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：秦静洁，广西君桂律师事务所律师。 被告：广西喜达屋房地产投资有限公司 法定代表人：何喜，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：罗新武，广西振祺律师事务所律师。 原告零美香与被告广西喜达屋房地产投资有限公司（以下简称喜达屋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理，依法适用简易程序，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告零美香及其委托诉讼代理人秦静洁，被告喜达屋公司的委托代理人罗新武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告零美香向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告继续履行交房义务；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金29716.62元（从2016年11月1日起按原告已付房款的每日万分之二，计算至涉案房屋实际交付之日止，暂计至2017年11月1日）。事实和理由：2015年12月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于南宁市良庆区商品房。根据合同第九条约定，被告应于2016年10月31日前依相关法律法规将经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位签字验收合格的房屋交付原告使用，但至今被告仍未能按照合同约定交房。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告喜达屋公司辩称：一、被告愿意继续履行交房义务，但是现在涉案房屋还未能通过验收达到交房条件；二、被告愿意按照合同约定支付给原告违约金，但是原告诉求的违约金过高。现因雨天、节假日、停水停电以及政府通知停工的中/高考、两会、世锦赛等情形，总共停工291天，根据原、被告所签订《商品房买卖合同》第九条规定，应除去相应的停工天数，不能将上述停工时间算入延期交房的违约时间，因此应当将在违约金中作出相应扣减。 本院经审理认定事实如下：2015年12月10日,原告零美香与被告喜达屋公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01735129），合同约定原告购买被告开发的位于南宁市良庆区房屋，总购房价为407077元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应当在2016年10月31日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起90日内告知买受人；2.其他非出卖人所能控制的因素造成的工期延误，如非出卖人引起的停电、停水或政府部门组织的有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、施工时间限制、政府禁止令、高考、中考、重大会议、封路、交通管制及流行疾病、雨天及霜冻（以施工日志记载的为准）等原因造成工期延长；3.政府或相关执法部门作出特定时间内不准施工造成交房时间延误的（以文件或通知公告为准）；……6.出卖人因执行国家、行政机关制定、发布的，在其效力范围内任何单位、个人都必须遵守执行的规范性文件而造成的工期延误。该合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”还约定：1.逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.1％赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 合同签订后，该房于2015年12月25日办理了买受人为零美香的商品房买卖合同登记备案证明。2015年11月21日原告向被告支付了购房定金20000元，2015年12月1日原告向被告支付了购房首付款40000元，2015年12月10日原告向被告支付了购房首付款103077元，上述款项由被告向原告分别开具了收据。2016年1月26日原告与兴业银行股份有限公司南宁分行签订《兴业银行个人购房抵押(保证)借款合同》，约定被告喜达屋公司作为保证人，兴业银行股份有限公司南宁分行向原告发放贷款244000元，该笔贷款于2016年2月17日发放到原告账户，并在同日支付给被告。被告对原告已交付房款的事实未提异议。交房期限届满后，至今被告未向原告交付本案讼争房屋。 另查明，根据南宁市气象局气象科技服务中心出具的南宁城区站累积雨量数据统计表显示，2014年5月9日至2017年9月30日共有雨天515天，其中小雨天数372天，中雨89天，大雨35天，暴雨及以上天数19天。其中2015年12月10日至2017年9月30日中雨以上天数为55天。因需要在高考、中考期间严格控制噪声污染，南宁市人民政府下发文件规定在2016年、2017年的6月7日、6月8日、6月24日至6月26日限制建筑工地的施工作业时间。因开办中国—东盟博览会及中国—东盟商务与投资峰会（以下简称“两会”）的需要，南宁市城乡建设委员会下发文件规定于2016年8月25日至9月15日、2017年8月25日至9月16日期间对南宁市区内的建筑工地进行环境整治。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，原、被告均应严格按照约定履行各自义务。合同约定被告应于2016年10月31日前将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格的商品房交付给原告，则须待该约定的条件成就之后被告才能履行交房义务。现房屋尚未具备合同约定的交房条件，原告诉请被告履行交房义务并不符合双方合同的约定，本院不予支持。被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案房屋建设完毕并经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格后，再将该房屋交付买受人使用。 关于被告喜达屋公司所主张的应扣减停工期限，本院认为，从合同签订之日（即2015年12月10日）起，到合同约定的交房之日（即2016年10月31日）止，是双方合同中约定可以扣减停工期限的时间段。在原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条明确约定了可以作为延期交房的停工理由为“特殊原因”，法定节假日以及广西特有的“三月三”假日是为本地域内公众所知悉的假期，并不属于不能预见、不可避免的特殊原因，被告喜达屋公司在与原告缔结合同时就应当预见到上述假期，并计算在工期之内，因此上述假期并不能作为延期交房的停工理由。根据双方合同的约定，政府部门组织的有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、施工时间限制、政府禁止令、高考、中考可以作为延期交房的停工理由，因此2016年中、高考期间限制施工时间共5天，应当在计算违约天数时予以扣减。2016年8月25日至9月15日南宁市区内因“两会”对建筑工地进行环境整治，被告主张2016年“两会”期间有5天停工时间，但是被告并未举证其施工区域受到了相应的限制和影响，本院对此不予支持。至于被告主张雨天不能施工，由于双方合同约定计算雨天的工期延误要以施工日志为准，而工程进行施工建设，一般都由施工方和监理方负责对施工情况进行记录，现被告未能提供施工方或监理方的施工日志，所提供的施工日志是由其自行制作，该证据记载事项不全，证明力不足，本院无法核实雨天是否导致了工期延误，因此本院不支持被告在违约金计算中扣减雨天的主张。此外，由于双方合同于2015年12月10日签订，合同对缔约双方行为的约束应发生在合同生效之后，因此在没有特别约定的情形下，合同签订日之前的停工天数不能计算进本案的工期延误天数。 关于本案的违约金计算方式，双方合同约定应于2016年10月31日前交付房屋，扣除上述符合合同约定的延期交房天数5天，被告喜达屋公司应于2016年11月5日前交房，现被告未在该时间将符合合同约定的商品房交付原告使用，则应依照合同第十条的约定自逾期交房之日起的次日，即2016年11月6日开始按日向原告支付已交购房款万分之二的违约金，直至实际交房之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下： 一、被告广西喜达屋房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告零美香支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以407077元为基数，按日万分之二计算，自2016年11月6日起至实际交房之日止）； 二、驳回原告零美香的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费543元，减半收取272元，由广西喜达屋房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 代理审判员 谢 谦 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员 杨小明 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。