重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初19820号原告：重庆三人行物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇谷中街2号1-7-1，统一社会信用代码91500107736552481E。企业法人：张怀，职务总经理。委托代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师，执业证号15001201611581657。被告：重庆合鸿阳工程项目管理有限公司，住所地重庆市渝北区万年一支路30号附80号，注组织机构代码30499634-5。法定代表人：何建庭。原告重庆三人行物业管理有限公司诉被告重庆合鸿工程项目管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日受理后，依法由审判员张雷担任审判长，与人民陪审员胡莉、罗梅组成合议庭，适用普通程序于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告重庆三人行物业管理有限公司的委托代理人朱瑛庭参加了诉讼。本院依法经公告向被告重庆合鸿工程项目管理有限公司送达了应诉通知书、举证通知书、传票、起诉状副本，公告期满后，被告重庆合鸿工程项目管理有限公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆三人行物业管理有限公司诉称：原告系被告物业所在的本区含谷镇香格里拉﹒西郊庄园小区的物业管理服务企业，并按约提供物业管理服务。被告自2017年1月起未缴纳物管费。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告给付原告2017年1月至2017年8月的物业服务费8140.80元；2、被告以每月物业服务费1017.60元为基数从次月1日起按每日3‰计付原告违约金至欠费付清之日止；3、被告给付原告2017年1月至2017年8月的公摊水电费824.89元；4、本案诉讼费用由被告负担。被告重庆合鸿工程项目管理有限公司未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。经审理查明,原告公司成立于2002年3月7日，具备物业服务企业三级资质。重庆恒润置业有限公司是香格里拉﹒西郊庄园小区别墅住宅的建设单位。2005年10月26日，原告与重庆恒润置业有限公司签订前期物业管理委托合同，约定原告为本区含谷镇的香格里拉·西郊庄园小区的物业提供物业管理服务，合同有效期为2005年10月26日至2008年10月25日（该合同失效于业委会成立后，业委会与物业服务企业签订物业服务合同时），原告按照建筑面积每月每平方米3元收取物业费，私家花园每月每平米0.5元（自选），建设单位向业主交房后，物业费由业主承担，物业费于每月月底前缴纳，逾期按每日3‰计付违约金。2005年11月9日，合同在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。合同签订后，原告依约入驻该小区提供物业服务。合同到期后，该小区一直未成立业委会，原告继续根据原告合同提供物业服务。原告在审理中举示了其各项内部管理规定以及不同年度的园林式小区核查表、保安员巡逻表、业主交费登记表，以证明原告确为被告物业所在小区的物管公司，并按约履行了物业管理服务义务，被告应该缴纳物管费。被告购买有香格里拉﹒西郊庄园小区别墅，所购房屋产权于2015年1月6日在重庆市九龙坡区不动产登记中心登记到被告名下，建筑面积为339.20平方米。被告所购房屋现尚未装修入住，但原告主张物管费按合同约定标准全额计算。原告曾经起诉被告要求支付截至2016年12月的物管费，本院已经另案判决。被告自2017年1月开始仍未缴纳物管费，若根据前期物业服务合同约定物管费标准的50%计算，截至2017年8月金额为4070.40元。被告还欠2017年1月至8月的公摊水电费824.89元未缴纳。以上事实，有原告重庆三人行物业管理有限公司提供的前期物业服务合同、备案证明、资质证书、房屋登记信息查询证明、内部管理规定、园林式小区核查表、保安员巡逻表、业主交费登记表、公摊费明细表、民事判决书等证据，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为，被告重庆合鸿工程项目管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视其放弃诉讼权利，本院对本案依法缺席判决。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干委托的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告具备物业管理服务企业经营资质，原告与被告所在小区的建设单位签订了前期物业服务合同，相关物业服务合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对购房的业主也具有约束力。双方前期物业服务合同虽然已经到期，但小区尚未依法成立业委会并选聘新的物业公司，原告在合同到期后继续为小区提供物业服务，建设单位也未明确提出异议，应认定双方在合同到期后继续存在物业服务合同关系，在双方没有补充约定的情况下，应参照双方前期物业服务合同确定双方权利义务关系，建设单位及业主应参照合同约定支付物业费。原告主张被告房屋虽未装修入住，物管费仍应按合同约定标准全额计算。本院认为，《重庆市城市物业管理服务收费实施办法（试行）》第二十条规定，凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或楼宇内的待销商品房和已购买尚未入住的房屋，开发商和房屋产权人应缴纳50％的物业管理公共性服务费。《重庆市物业服务收费管理办法》则未规定已购买尚未入住的房屋按照50％缴纳物业服务费，业主应该按照合同约定全额缴纳物业服务费。但该办法第二十六条规定，“本办法自2015年5月1日起施行。本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。”本案中，由于该办法实施时，原告与业主单位签订的前期物业服务合同虽已经到期，但原告仍然参照原前期物业服务合同提供物业服务，双方仍然参照原前期物业服务合同确定双方权利义务，原告也未与建设单位或业委会重新签订物业服务合同，故在被告房屋尚未装修入住的情况下，在原告与建设单位或业委会重新签订新的物业服务合同前，原告仍应减半收取物管费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物管费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为物业管理服务企业，依约入驻小区提供物业管理服务，原告已经履行了合同主要义务，并对物管费进行过催缴，现已通过民事诉讼方式主张权利，被告作为业主应按照合同约定向原告缴纳物管费，故对原告要求被告给付2017年1月至2017年8月的物业服务费4070.40元、公摊水电费824.89元的诉讼请求，本院依法予以支持，对超出部分不予支持。被告未按约定期限支付物管费，原告资金占用损失客观存在，且前期物业服务合同也对违约金存在明确约定，故被告应该支付违约金，由于双方约定过高，本院结合被告违约情况酌情主张400元。合同履行中，物业公司和业主双方应当加强沟通，相互配合，在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆合鸿工程项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司2017年1月1日至2017年8月31日的物管费4070.40元、公摊水电费824.89元，合计4895.29元；二、被告重庆合鸿工程项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司违约金400元；三、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由被告重庆合鸿工程项目管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 张 雷人民陪审员 胡 莉人民陪审员 罗 梅二〇一七年十二月二十七日书 记 员 李丹琪