广东省珠海市中级人民法民 事 判 决 书（2017）粤04民再46号再审申请人（二审被上诉人、一审被告）：刘学荣，男，汉族。委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。被申请人（二审上诉人、一审原告）：珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行。负责人：周雄健。委托诉讼代理人：周玉军，女，汉族。委托诉讼代理人：冯卫东，男，汉族。二审被上诉人（一审被告）：珠海经济特区拱北房产公司。法定代表人：刘旭辉。再审申请人刘学荣与被申请人珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行（以下简称农商行香洲支行）、珠海经济特区拱北房产公司（以下简称拱北房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2013）珠中法民三终字第456号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月2日作出（2017）粤04民监2号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘学荣的委托诉讼代理人张晓辉、被申请人农商行香洲支行的委托诉讼代理人周玉军、冯卫东到庭参加诉讼。二审被上诉人拱北房产公司经本院合法传唤，无理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘学荣再审请求：撤销（2013）珠中法民三终字第456号判决，驳回农商行香洲支行的诉讼请求，维持一审（2012）珠香法民二初字第1597号民事判决。事实和理由如下：二审判决适用法律错误，且该判决的错误已被广东省高级人民法院和本院完全相同类案件的生效法律文书所确认。一、二审判决适用法律有两个方面的错误：（一）二审判决应该适用《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条而没有适用。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给拱北房产公司，拱北房产公司已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；拱北房产公司已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果拱北房产公司对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该《规定》，买受人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一、买受人已经支付全部价款；第二、买受人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错。根据本案一审、二审查明的事实完全能证明刘学荣作为买受人完全符合上述《规定》规定的三个要求，依此，人民法院不得执行。（二）二审判决适用《中华人民共和国物权法》的规定，判令许可农商行香洲支行对涉案房屋的执行申请，适用法律错误。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权高于抵押权和其他债权。”根据该条规定可见，承包人的受偿权优先于抵押权和其他债权。该《批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该条规定，买受人的优先权高于承包人的优先受偿权。故根据上述两条规定来看，买受人的权利优先抵押权。故刘学荣作为买受人的权利优于农商行香洲支行的抵押权，足以阻止执行标的转让和执行。因此，对涉案房屋的执行应当停止。二审判决根据《中华人民共和国物权法》的规定，判令许可农商行香洲支行对涉案房屋的执行申请，适用法律错误。二、涉案房屋的其他相同类型案件全部改判为驳回农商行香洲支行的诉讼请求或直接判决驳回农商行香洲支行的诉讼请求。（一）涉案房屋一共有12套，其中除了四套商品房以外，其他八套全部为拱北房产公司原职工的房改房。且全部按房改政策交齐了全部房款且居住至今。与刘学荣一同上诉并被本院在2014年1月13日同一天由同一合议庭作出判决的有五个案件（案号分别为2013珠中法民三终字第455、456、457、458、459号），判决结果完全相同，都是许可法院对涉案房屋的执行。其中有四个案件（即455、457、458、459号案）由广东省高级人民法院作出了再审判决（判决书文号分别为2016粤民再160号、161号，2015粤高法民一提字第85号、84号）（附判决书），上述四份判决书都认定了本院作出的2013珠中法民三终字第455、457、458、459号四个案件适用法律错误（具体见本申请书第一条陈述），并依法改判为驳回农商行香洲支行的诉讼请求。由于刘学荣下岗后在外地工作，不知道其他四个案件已申请再审，刘学荣对法律规定的再审期限也不知晓，故刘学荣在法定的申请再审期限内没有就2013珠中法民三终字第456号案申请再审。故只有刘学荣的456号案件与其他所有同类型案件的判决结果完全相反。（二）除了上述四个再审改判的案件外，其他同类型案件在广东省高院作出再审判决后都由珠海市中级人民法院和香洲区人民法院依次作出了判决并已生效。全部判决驳回农商行香洲支行的全部诉讼请求。包括在2016年9月30日由贵院作出的（2014）珠中法民三终字第100号《民事判决书》，也对相同的涉案房屋作出了驳回农商行香洲支行的全部诉讼请求的判决（附判决书）。这其实也是本院纠正原有相同案情的判决错误的一种方式。综上，完全相同的案件刘学荣的判决结果与其他案件的判决结果完全相反，使法律失去了公平公正性，造成同案不同判的法律后果。为此，刘学荣特此提出申请，请对本案进行再审。以维护法律的公平公正，保证同案同判的法律效果。农商行香洲支行辩称：一、（2013）珠中法民三终字第456号《民事判决书》认定事实清楚，适用法律正确。1993年，拱北房产公司将权属登记在拱北房产公司名下的位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼抵押给农商行香洲支行，并且办理了抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，涉案房产属于权属登记人拱北房产公司所有，农商行香洲支行作为抵押权人，对涉案房产享有优先受偿权。因此，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、刘学荣的主张没有事实和法律依据。刘学荣认为依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院不得执行涉案房产，是错误的。刘学荣并非传统意义上的商品房买受人，其仅向拱北房产公司支付了低于成本价的价款（非合理价款）。刘学荣认为二审判决适用《中华人民共和国物权法》错误，应当依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，认为刘学荣的所谓的“买受人的优先权”优于承包人的优先受偿权，从而推定其权利优先于抵押权，是没有法律依据的。首先，法院在存在上位法的情况下，适用《中华人民共和国物权法》而未适用最高人民法院的批复是有理有据的。第二，依据“物权法定”原则，目前并无法律明文规定“买受人的优先权”优先于抵押权，因此不能推定“买受人的优先权”优于承包人的优先受偿权便优于抵押权。另外，上述承包人的优先受偿权行使，法律也是有明确期限规定的，如权利人在法定期间内不行使，将会丧失相关的优先权。农商行香洲支行认为在本案中，不宜适用上述规定，刘学荣的主张没有事实和法律依据。三、刘学荣已超过了提出再审申请的法定期间，已丧失了申请再审的权利。（2013）珠中法民三终字第456号《民事判决书》已于2014年3月17日发生法律效力，依据《民事诉讼法》第205条“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出”的规定，刘学荣已超过了提出再审申请的法定期间，已丧失了申请再审的权利。综上，为维护农商行香洲支行合法权益，恳请贵院驳回刘学荣的全部诉讼请求。农商行香洲支行向一审法院起诉请求：一、确认拱北房产公司对位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼402房房产拥有所有权，并判令许可对上述标的物的执行；二、本案全部诉讼费用由刘学荣、拱北房产公司负担。一审法院认定事实：农商行香洲支行诉拱北房产公司、珠海市华飞实业发展总公司（以下简称华飞实业公司）借款合同纠纷一案，一审法院于1996年10月8日作出（1996）珠香经初字第812号民事判决，判决如下：一、拱北房产公司尚欠农商行香洲支行借款本金400万元及利息2268493.64元以及后期利息、罚息，应在本判决发生法律效力之日起十日内清偿给农商行香洲支行（后期利息、罚息从1996年9月1日起计至判决付清之日，利率按每月10.8‰计算，如遇国家调整利率，则按调整后的利率计算，罚息按人民银行有关逾期还贷的规定加收）；二、华飞实业公司对拱北房产公司的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费41352元，由拱北房产公司、华飞实业公司共同负担。（农商行香洲支行已预付，不予退回，由拱北房产公司、华飞实业公司在支付上述款项时径向农商行香洲支行支付）。一审法院根据农商行香洲支行申请执行上述判决。一审法院于2010年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之三执行裁定，裁定查封拱北房产公司所有的位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼（权证号码：Ｆ2××**）等房产，并于2011年10月26日作出（1997）香执字第458号恢1之四执行裁定，裁定继续对上述房产进行查封。一审法院（1997）香执字第1029号案中，一审法院裁定查封被告拱北房产公司所有的位于珠海市××路××（现门牌号××路××）一楼车库。刘学荣作为异议申请人对本案作出的（1997）香执字第1029号恢1之一民事裁定查封的珠海市××路××（现门牌号××路××）一楼车库主张归其所有，请求解除对该房产的查封。因（1997）香执字第1029号恢1案件争议的车库与（1997）香执字第458号恢1案件查封拱北房产公司位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼的房屋相关联，刘学荣同意车库与房屋合并审查。在执行异议审查中，一审法院查明，珠海市××路××（现门牌号××路××）的房屋在珠海市房地产登记中心登记为“建行宿舍”，珠海市××路××（现门牌号××路××）一楼车库未办理查封登记，拱北房产公司位于莲花路的房屋也就是本案争议的房屋应为“拱北莲花路（拱北建行北侧第4号楼）”。农商行香洲支行、拱北房产公司以及刘学荣均陈述，争议房屋大部分由拱北房产公司的原职工居住。居住在该楼房的职工已下岗，考虑社会稳定等原因，一审法院在1998年作出（1997）珠香执字第458号之一民事裁定，查封该楼房其中8套房屋后，未处分前述房屋。2006年，农商行香洲支行申请恢复执行。一审法院受理后，于2006年12月12日作出（1997）珠香执字第458号恢1之一民事裁定，查封拱北房产公司位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼的房产。一审法院查封后，刘学荣向有关部门信访主张其已于1989年经市房改办批准进行房改购房，后因房改政策改变及拱北房产公司转营等原因未办理房产证，且刘学荣已经下岗，请求有关部门妥善解决其住房及房屋产权问题。考虑刘学荣的实际情况，一审法院停止处分前述楼房。又查明，刘学荣提供落款日期为1989年5月19日的《珠海经济特区职工购买住房合同》。该合同记载，卖方为拱北房产公司，买方为刘学荣，卖方拥有住房坐落在珠海市××房，三房一厅，建筑面积77.95平方米，竣工于1989年3月。按房改方案核定房价（不含地价）为16637.77元，买方以一次过付清房款，按25.2％优惠，实付房款12445.05元。买方按分期付款，首期付30％，分一年付清，买方须于1989年6月前将首期购房款3733.51元付给卖方，其余房款须在1989年6月至1989年12月前缴付给卖方8711.54元。《珠海市拱北区莲花路（街）四号（幢）402房房价计算表》记载购房房主为刘学荣，爱人姓名巫文玲。该表中《购房计价总表》其中一项记载“单车棚15.08㎡，单车棚总价1580元”。刘学荣还提供缴交房款登记本，该登记本记载刘学荣支付前述房屋的房改款9733.51元。本案争议的拱北房产公司位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼的房产，于1993年设定抵押，抵押权人为农商行香洲支行，债权金额400万元。在执行异议审查中，一审法院认为刘学荣为拱北房产公司的员工，拱北房产公司于1989年5月已将位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼402房及其附属的单车房房改给刘学荣，并且收取刘学荣大部分房款。其后，拱北房产公司于1993年将珠海市××路拱北建行北侧4号楼抵押给农商行香洲支行，严重损害刘学荣的利益。刘学荣作为购房者，其权益应得到保护，由此，根据《最高人民法院人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，一审法院认定刘学荣的异议成立，并于2012年4月20日作出（1997）香执字第1029号恢1之六、（1997）香执字第458号恢1之九执行裁定，裁定如下：中止对位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼402房及单车房（什物房）的执行。农商行香洲支行不服该执行裁定，提起本案执行异议之诉。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《房地产权登记表》记载珠海市××路拱北建行北侧4号楼的权属人为拱北房产公司。拱北房产公司和刘学荣签订的《珠海经济特区职工购买住房合同》以及刘学荣长期占有、使用涉案房产的事实并不能产生物权变动的效力，因此，珠海市××路拱北建行北侧4号楼即珠海市××路××（现门牌号××路××）402房仍属于拱北房产公司所有。《最高人民法院人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。尽管刘学荣向拱北房产公司购买的涉案房产为房改房，与前述批复规定的商品房性质不同，但是涉案房产是刘学荣作为拱北房产公司职工依据国家房改政策取得的居住用房，是刘学荣的基本生活资源之一，而前述批复正是为保障消费者基本生活居住条件而做出的，从前述批复制定目的而言，一审法院认为本案可参照适用前述批复保障刘学荣的基本权益。刘学荣已支付大部分购房款并实际占有使用涉案房产，对于农商行香洲支行要求继续执行的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、拱北房产公司对珠海市××路拱北建行北侧4号楼（即拱北××）402房享有所有权；二、驳回农商行香洲支行的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由农商行香洲支行负担人民币50元，由拱北房产公司负担人民币50元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，该批复仅解决了消费者基本权益与承包人工程价款优先受偿权的问题，并未对消费者购房权益与抵押权间的受偿顺序作出特别规定。因此，按照“物权法定”原则，在目前并无法律或者司法解释明文规定消费者购房权益可以对抗抵押权的前提下，一审法院参照适用上述批复的规定，认定优先保护刘学荣的基本居住权益，中止对涉案房产的执行，适用法律确有不当，本院二审予以纠正。虽然刘学荣与拱北房产公司签订《珠海经济特区职工购买住房合同》，已占有使用涉案房屋，且支付了大部分购房款。但是由于拱北房产公司未完全履行合同约定将涉案房屋过户至刘学荣名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋仍然属于登记权属人拱北房产公司所有。因此，刘学荣对涉案房屋并不享有物权，其仅对拱北房产公司享有合同债权，如要求拱北房产公司协助办理过户之请求权或在拱北房产公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等。相比之下，由于拱北房产公司贷款已将涉案房产抵押给农商行香洲支行，并办理了抵押登记，农商行香洲支行依法取得并对涉案房产享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，农商行香洲支行作为抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿的法定权利。因此，农商行香洲支行请求继续对涉案房屋执行有事实和法律依据，应予支持。一审判决中止对涉案房屋的执行，缺乏法律依据，本院二审予以改判。综上，农商行香洲支行上诉有理，本院二审对其有理之诉求予以支持，一审法院查明事实清楚，但适用法律部分不当，本院二审予以部分改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1597号民事判决第一项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1597号民事判决第二项及诉讼费负担部分的决定；三、撤销珠海市香洲区人民法院（1997）香执字第458号恢1之九执行裁定书判项中关于“中止对珠海市××路拱北建行北侧4号楼402房的执行”部分。四、许可珠海市香洲区人民法院（1997）香执字第458号恢1案件对拱北房产公司名下位于珠海市××路拱北建行北侧4号楼402房的执行。一审案件受理费人民币100元、二审案件受理费人民币50元，均由拱北房产公司负担。再审期间，再审申请人刘学荣向本院提交了如下证据：《（2013）珠中法民三终字第455号民事判决书》、《（2016）粤民再160号民事判决书》、《（2013）珠中法民三终字第457号民事判决书》、《（2016）粤民再161号民事判决书》、《（2015）粤高法民一提字第84号民事判决书》、《（2015）粤高法民一提字第85号民事判决书》、《（2014）珠中法民三终字第100号民事判决书》。以上证据拟证明与再审申请人完全相同的案件，由本院作出的生效判决驳回了被申请人农商行香洲支行的诉讼请求。被申请人农商行香洲支行对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。经审理，本院再审对一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，根据刘学荣与农商行香洲支行的诉辩意见，本案争议的焦点为农商行香洲支行起诉请求确认涉案房屋为拱北房产公司所有并判令许可对该房屋执行的诉讼请求是否成立。关于农商行香洲支行起诉请求确认涉案房屋为拱北房产公司所有的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，农商行香洲支行与涉案房屋所有权归属没有直接利害关系，其起诉请求确认该房屋为拱北房产公司所有，不符合前述法律规定。一审、本院二审判决支持农商行香洲支行关于确认案涉房屋为拱北房产公司所有的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。关于在执行一审法院（1996）珠香经初字第812号民事判决的执行案件中，应否许可执行涉案房产的问题。本院认为，最高人民法院《建设工程价款优先受偿权的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权”，第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。据此，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购房全款或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据举重明轻的法理，交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权益，应优先于抵押权人的权益得到保护。本案中，如一审法院查明事实所示，在涉案房屋设立抵押之前，刘学荣作为拱北房产公司职工依据国家房改政策取得的居住用房，已经付清了大部分房款并一直占有使用涉案房产，故刘学荣作为买受人的权利优于农商行香洲支行在该房屋上设立的抵押权，且足以阻止执行标的的转让和交付，对涉案房屋的执行应当停止。本院二审判决根据《中华人民共和国物权法》的规定，判令许可农商行香洲支行对涉案房屋的执行申请，适用法律错误，本院再审予以纠正。综上所述，本院二审判决适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。刘学荣的再审申请有事实及法律依据，应予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）珠中法民三终字第456号民事判决；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民二初字第1597号民事判决；三、驳回珠海农村商业银行股份有限公司香洲支行的全部诉讼请求。本案一审案件受理费100元、二审案件受理费50元，均由珠海市农村商业银行股份有限公司香洲支行负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十二月十三日书记员 苏婉婷