北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2017）京民终248号上诉人（原审原告）：李昆，男，1964年12月12日出生，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘暄，男，1979年10月18日出生，住山西省朔州市。委托诉讼代理人：雷炳，山西雅名律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚来云，山西雅名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志宏，男，1963年1月15日出生，大同市深特发展集团有限责任公司董事长，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贾天智，男，1955年5月27日出生，大同市深特东城置业有限公司董事长，住山西省大同市。被上诉人（原审被告）：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。法定代表人：苗永青，董事长。被上诉人（原审被告）：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。法定代表人：贾天智，董事长。上诉人李昆因与被上诉人刘暄、被上诉人张志宏、被上诉人大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、被上诉人大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李昆及其委托诉讼代理人白涛、田源源，被上诉人刘暄及其委托诉讼代理人雷炳、龚来云，被上诉人深特房地产公司的法定代表人苗永青，被上诉人东城置业公司的法定代表人、被上诉人张志宏的委托诉讼代理人贾天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昆的上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判支持李昆的诉讼请求。三、本案诉讼费用由刘暄、张志宏、深特房地产公司、东城置业公司承担。李昆的上诉理由：一审法院对事实的认定和适用法律错误。案外人主张的权利不具有优先于李昆的债权受偿的效力，也不足以排除执行。一、本案系在金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。一审法院适用该规定第二十八条作出判决属于适用法律错误。二、一审法院对案涉房屋买卖合同的签订、效力、购房款的支付、合法占有不动产、办理过户登记等事实认定错误，应予纠正。李昆向一审法院起诉请求：恢复对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心一期（以下简称东小城项目一期）S6-9（负一层）号房产（以下简称案涉房产）的执行。一审法院认定事实：一、关于案涉房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况。北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第001531号，地号：0204082947，面积：118678.64平方米]。2015年8月20日，二中院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向二中院申请强制执行。二中院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，刘暄以二中院查封的东小城项目一期的案涉房产系其合法购买为由，提出执行异议。二中院作出（2016）京02执异396号执行裁定书，裁定中止对东小城项目一期案涉房产的执行。李昆遂提起申请执行人执行异议之诉。经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，案涉诉争房产属于二中院查封范围。二、关于东小城项目一期开发建设及案涉房产现状等相关情况。深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得该项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼—11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受二中院委托对案涉项目进行评估，并出具银通安泰评字[2016]第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60%，城墙东侧城砖已砌筑70%，其余未施工。二中院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。案涉房产为独立房屋，未营业。三、关于刘暄购买案涉房产的相关情况。2011年12月23日，刘达山（系刘暄之父）作为乙方、大同市深特发展集团有限责任公司（以下简称深特集团公司）作为甲方签订《投资合作协议》，约定：乙方投资位置为东小城项目S6-8、S6-9号商铺（首层），投资商铺的面积约158.94平米，单价16800元，投资总金额为2670192元整；双方约定乙方投资单价每平方米16800元中建设费为每平方米11800元，届时，甲方项目具备销售条件时，该部分投资款转为购房款；房屋标准为内部毛坯房，水、电、暖入户；其余每平方米5000元为公共配套装饰，由甲方进行统一外部装修和公共配套建设；商铺预计在2013年3月31日前交付乙方装修，如遇不可抗力则工期顺延。2011年12月16日，刘达山向张志宏账号为04-277000460013630的银行账户汇款30万元；2011年12月23日，刘达山向张志宏账号为×××的银行账户汇款2370192元。以上款项共计2670192元。深特房地产公司认可上述账户系其指定购房人汇款的账户。2014年10月30日，刘达山出具《更名证明》，证明其已将案涉房产投资人姓名变更为其子刘暄，故由刘暄与深特房地产公司签订案涉《商品房买卖合同》。2014年10月30日，刘暄与深特房地产公司就S6-8（负一层）、S6-9（负一层）即案涉房产分别签订《商品房买卖合同》和《大同市商品房买卖合同补充协议》，上述两套房屋的购房总价均为937746元、公共设施配套装饰费均为397350元，每套房屋款项合计为1335096元，两套房屋款项合计2670192元。2014年10月30日，深特房地产公司向刘暄出具四张收据，分别为S6-8（负一层）号房屋的购房款937746元、公共设施配套费397350元、S6-9（负一层）号房屋的购房款937746元、公共设施配套费397350元。刘暄提交了2014年12月30日的《入住流转单》，刘暄在业主签字处签名，证明其已办理了案涉房产的交接手续。该《入住流转单》右下角标注“大同市桐城物业管理有限责任公司”字样。深特房地产公司和东城置业公司主张仅系使用该公司印制的《入住流转单》，实际入住手续并非由该公司办理。案涉房产未办理网签。刘暄主张与其同期交款、签订商品房买卖合同的其他部分买受人，已经在查封前办理了商品房买卖合同的预售备案（网签），故该部分买受人的房产不在二中院查封房产之列；刘暄的案涉房产因已被二中院查封而无法办理网签，但并非其本人过错所致。一审法院认为，2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，刘暄在法院查封之前，与深特房地产公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，足额支付了相应款项，且办理了案涉房产的交接入住手续，因案涉房产已被查封而未办理网签。虽然李昆对《商品房买卖合同》及其补充协议、《入住流转单》的真实性均不予认可，主张系深特房地产公司与刘暄为对抗执行、恶意串通、后补倒签的，但是鉴于李昆对其上述主张均未能提交充分证据予以证明，故一审法院对其相关主张不予支持。虽然案涉款项系支付到张志宏的个人银行账户，但是属于买受人按照开发商的指示进行的支付，在深特房地产公司确认收到刘暄支付的全部购房款和公共设施配套装饰费的情况下，可以认定为案涉房产的购房款和公共设施配套装饰费。刘暄与深特房地产公司办理了《入住流转单》，此为刘暄对案涉房产进行管理和支配的体现，可以认定为刘暄对案涉房产的“合法占有”。李昆关于案涉项目未经竣工验收不属于合法交付，刘暄亦不属于合法占有的相关主张，一审法院亦不予支持。综上所述，刘暄在法院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对案涉房产实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现刘暄与案涉项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，故一审法院依据目前证据，确认刘暄对案涉房产享有物权期待权，相对于李昆案涉债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对于李昆关于恢复对案涉房产执行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系对李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷的生效法律文书执行过程中，案外人就案涉执行标的提出异议，经法院裁定中止对案涉房产的执行后，李昆提起的申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案争议的执行标的为登记于作为被执行人之一的深特房地产公司名下的不动产，故本案应就案外人是否争议标的的买受人，是否在法院查封前占有不动产，支付价款等方面综合判断其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合一、二审法院查明的事实，本案所涉执行标的为商业用房，并不符合上诉人李昆请求适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故一审法院适用上述规定的第二十八条作为判定本案依据之一更为恰当、准确。刘暄于本案中提交了购买并入住案涉房产的相关证据，深特房地产公司确认收到刘暄的购房款，亦为其办理了《入住流转单》。刘暄支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对案涉房产实施了管理和支配的行为证明其在法院查封前已合法占有案涉房产，未办理不动产过户登记亦非由于其本人过错所致，故一审法院确认刘暄对案涉房产享有的物权期待权优于李昆享有的金钱债权，属于足以排除强制执行的民事权益所作的相关认定符合法律规定，本院予以维持。综上所述，李昆的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李昆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李淑莱审判员  王 肃审判员  张 力二〇一七年十二月二十九日书记员  王 峥书记员  张秋实