河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0303民初3190号原告：李小红，女，汉族，1962年8月25日出生，住河南省孟津县。原告：赵世贞，男，汉族，1962年12月28日出生，住河南省孟津县。二原告委托诉讼代理人：韩柯，北京市博人律师事务所洛阳分所执业律师。被告：洛阳金地百货有限公司，住所地洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：刘长伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹南、吴涛，河南惠人律师事务所执业律师。原告李小红、赵世贞与被告洛阳金地百货有限公司（以下简称金地公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。李小红、赵世贞的共同委托诉讼代理人韩柯，金地公司的委托诉讼代理人曹南、吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小红、赵世贞向本院提出诉讼请求：1.依法解除李小红、赵世贞与金地公司签订的《商铺租赁合同》，向李小红、赵世贞支付租金22083元及违约金1581元，剩余租金及违约金计算到实际清偿之日止；2.依法判令金地公司承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等合理费用。事实和理由：2013年11月30日，李小红、赵世贞与金地公司签订20年《商铺租赁合同》，约定李小红、赵世贞将位于洛阳市××中路与××交叉口西南角洛阳国贸中心的商铺出租给金地公司，合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，金地公司至今已经拖欠李小红、赵世贞租金6个月以上，已构成合同约定的解除条件，李小红、赵世贞有权行使合同解除权，并要求金地公司将拖欠的租金及利息一并清偿。李小红、赵世贞为维护自己的合法权益，故提起诉讼。金地公司辩称，李小红、赵世贞要求解除租赁合同，该租赁合同虽成立，但由于李小红、赵世贞与懿龙公司并未进行涉案商铺的交付，故合同并未生效。涉案商铺未交付、未经消防验收，根据相关法律规定，涉案商铺不具备出租的条件，不会产生出租收益。另外李小红、赵世贞部分诉求超过了诉讼时效，故李小红、赵世贞所诉没有事实和法律依据，要求法院驳回李小红、赵世贞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1.2005年11月9日，李小红、赵世贞与洛阳懿龙房地产开发有限公司（以下简称懿龙公司）签订《商品房买卖合同》一份，懿龙公司将其开发的位于洛阳市××中路与××交叉口西南角“洛阳国际贸易中心”第1幢2单元3层0380号房出售于李小红、赵世贞，房产建筑面积为21.84平方米，套内建筑面积11.62平方米。该合同在房管部门办理了备案登记，但未办理房屋权属证书。2006年10月13日，李小红、赵世贞缴纳了房屋契税。2.2013年11月30日，李小红、赵世贞与金地公司签订了《商铺租赁合同》，约定：李小红、赵世贞将其购买的上述商铺出租给金地公司，从签约之日起免租期为6个月，从2013年11月30日至2014年5月29日，租赁期限为20年，自2014年5月30日起至2034年5月29日止；金地公司在本合同签订之日起5个工作日内向李小红、赵世贞预付1个月房租作为定金，年租金计算方法为按总购房价139485元的一定比例计算，第一至二年为6%，第三年为7%，第四至七年为8%，第八至十一年为8.8%，第十二至十五年为9.68%，第十六至十九年为10.648%，第二十年为11.71%；租金按季度支付，于每季度第一个月的25日前通过转账方式一次性支付；金地公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月视为金地公司不履行合同，李小红、赵世贞有权解除合同并要求金地公司支付拖欠的租金。3.根据李小红、赵世贞提交的银行交易流水，金地公司共支付李小红、赵世贞共9个月的房租共计6276元，金地公司无异议。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.李小红、赵世贞提交懿龙公司与金地公司签订的《资产收购协议》复印件，证明装修费用及消防验收由金地公司负责。金地公司对真实性有异议，但对复印件中协议条款部分予以认可。因金地公司为该协议当事一方，其同意庭后三日内提交原件以供核对，但逾期没有提交，故本院对复印件所载内容予以认定。根据《资产收购协议》复印件，本院认定“洛阳国际贸易中心”项目因拖欠施工单位工程款等问题，开发商懿龙公司与金地公司于2014年1月17日签订《资产收购协议》，约定：收购的懿龙公司资产为郑铁中院查封的“洛阳国际贸易中心”1-5层383套商铺所有权，懿龙公司欠中铁十五局的工程款由金地公司承担，国贸中心商业部分的后续及装修工程，由金地公司负责完成并承担所有费用，懿龙公司已售商铺未收回的剩余价款约700万元由金地公司承继。2.金地公司提交《建设工程竣工验收备案一次性告知单》，证明涉案商铺未办理消防、规划、竣工验收手续，不具备租赁使用条件。李小红、赵世贞对该证据的真实性有异议。因该告知单没有公章，不知为何部门所出，故本院对金地公司证明的事实，不予认定。本院认为，李小红、赵世贞从开发商懿龙公司处购得涉案房产，并在房管部门进行备案登记，李小红、赵世贞应为该房产的所有权人，对该房产有处分权。李小红、赵世贞与金地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。金地公司在合同签订后仅支付李小红、赵世贞9个月房租，2015年2月30日之后的租金至今未付，其行为构成违约，李小红、赵世贞主张解除合同符合合同约定，于法有据，本院予以支持。李小红、赵世贞主张的2015年2月30日至2017年7月30日的租金22083元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。李小红、赵世贞主张的截止到2017年7月30日的违约金1581元，计算依据为每月的30日应付当月租金，从应付之日起按月息5‰计算利息，该计算依据未超出合同约定，本院予以支持。李小红、赵世贞主张的剩余租金及违约金按合同约定租金标准及其主张的违约金计算方式计算至合同解除之日。合同解除之后，双方租赁关系解除，故对李小红、赵世贞主张的合同解除后的租金及违约金，本院不予支持。金地公司辩称李小红、赵世贞未交付商铺，但金地公司已支付部分租金，合同实际履行，故对金地公司的辩解理由，本院不予采信。金地公司辩称涉案商铺未经消防验收等原因，不具备租赁使用条件，但涉案商铺为现状交付，而且根据金地公司与懿龙公司之间签订的收购协议，商业部分的后续及装修工程由金地公司负责，以及金地公司与李小红、赵世贞的租赁合同也约定了一定期限的免租期，故即使涉案商铺不具备租赁使用条件，相应的责任也应由金地公司承担，故对金地公司的辩解理由，本院不予采信。金地公司辩称李小红、赵世贞主张的部分租金超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除李小红、赵世贞、洛阳金地百货有限公司于2013年11月30日签订的《商铺租赁合同》。二、洛阳金地百货有限公司于本判决生效后十日内支付李小红、赵世贞截止到2017年7月30日的租金22083元及违约金1581元；2017年7月31日之后的租金按上述《商铺租赁合同》约定的月租金标准（2017年11月30日至2021年11月29日为月租金930元）支付至本判决生效之日止，该部分违约金按李小红、赵世贞主张的利息计算方式（每月30日为应付当月租金，从应付之日起以月租金930元为基数，按月利率5‰）计算至本判决生效之日止。三、驳回李小红、赵世贞的其他诉讼请求。如洛阳金地百货有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费391元，由洛阳金地百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  赵晓丽审判员  李子鸣审判员  刘伟国二〇一七年十二月二十五日书记员  张星星