北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终14552号上诉人（原审被告）：李明，男，1980年9月26日出生，北京游乐园商贸有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王静，北京中师律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦彦峰，北京中师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常丽娜，女，1985年9月15日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：古彦龙，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。原审被告：王丰，男，1981年6月22日出生，住北京市顺义区。原审第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人：焦石，总经理。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理，住北京市东城区。上诉人李明与被上诉人常丽娜、原审被告王丰、原审第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋我家地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人李明及其委托诉讼代理人王静、秦彦峰，被上诉人常丽娜及其委托诉讼代理人古彦龙，原审被告王丰，原审第三人恒洋我家地产公司委托诉讼代理人温杰均参加了诉讼。本案现已审理终结。李明上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回常丽娜的全部诉讼请求。2.一审、二审案件受理费由常丽娜负担。事实和理由：1.北京市顺义区乾安路1号院8号楼13层1单元×室房屋（以下简称涉诉房屋）系王丰、常丽娜的共同财产，王丰将涉诉房屋出租给李明系行使对涉诉房屋的收益权，而非处分权，一审法院适用法律错误。2.王丰有权代理常丽娜签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），且李明有理由相信出租涉诉房屋系王丰、常丽娜的共同意思表示，故涉诉合同应属合法有效。常丽娜辩称，服从一审法院判决，请求驳回李明的上诉请求。事实和理由：派出所出具的调解协议不代表常丽娜对涉诉合同的追认。涉诉房产属于常丽娜与王丰的共同财产，因常丽娜第一次起诉离婚法院没有支持，在常丽娜不知情的情况下，王丰将涉诉房屋出租，造成常丽娜无法在涉诉房屋居住，王丰的行为损害了常丽娜的合法权益，涉诉合同应属无效。王丰述称，不同意一审判决，夫妻之间存在共同债务，王丰通过出租房屋的方式偿还共同债务。恒洋我家地产公司述称，不同意一审判决，一审法院事实认定不清，租赁合同应属有效。常丽娜向一审法院起诉请求：1.确认王丰与李明、恒洋我家地产公司于2016年11月2日签订的涉诉合同无效；2.判令李明将涉诉房屋立即腾退给常丽娜；3.诉讼费由李明、王丰承担。一审法院认定事实：王丰系称涉诉房屋登记的所有权人。登记时间为2016年6月29日，涉诉房屋原坐落为北京市顺义区顺丰大街南侧4号住宅楼13层1单元×室，后经北京市公安部门批准变更为现座落。常丽娜与王丰系夫妻关系，双方于2007年4月13日登记结婚，双方婚后于2007年10月7日生育一子王某，现就读于顺义区首师大附小。常丽娜曾于2016年9月5日起诉王丰离婚，北京市顺义区人民法院于2016年10月17日作出（2016）京0113民初13167号民事判决书判决驳回常丽娜的全部诉讼请求。2016年11月2日，经恒洋我家地产公司居间，王丰作为出租人（甲方）、李明作为承租人（乙方），就涉诉房屋签订涉诉合同，双方约定的合同主要条款如下：第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市顺义区马坡镇顺丰大街南侧4#住宅楼13层1单元-×，建筑面积79.73平方米；第二条房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途居住，如租赁用途为居住的，居住人数为4人，最多不超过5人；第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2016年11月2日至2035年11月1日，共计19年，甲方应于2016年11月2日前将房屋按约定条件交付给乙方；第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式2193元每月，租金总计人民币伍拾万元整，支付方式为押壹付壹拾玖年；第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，（5）、（7）由甲方承担，其他由乙方承担，（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。一审庭审中，常丽娜向一审法院提交电话录音一段，通话的双方是派出所民警与李明，用以证明其于2016年11月3日曾因进不去涉诉房屋报警，民警到场后通过手机与李明联系，李明对该段录音的真实性认可，并表示当时其并不在涉诉房屋内，民警是用常丽娜的手机打的电话。李明向一审法院提交日期为2016年11月2日的中国工商银行转账汇款凭证九张及收条一张，用以证明其向王丰转账汇款五十万元支付涉诉房屋租金且王丰收到该笔五十万元，常丽娜表示无法核实转账凭证的真实性，但也没有证据证明转账凭证系伪造的，同时表示不清楚李明给付王丰五十万元租金的情况，其本人也没有收到过该笔五十万元。李明向法庭提交其与常丽娜于2016年11月13日在顺义公安分局马坡派出所签订的调解书一份，调解书载明：“今我李明×××与常丽娜×××在顺义马坡派出所达成调解，我把与王丰签署的租赁合同复印件一份交给常丽娜，配合与常丽娜去法院起诉王丰，常丽娜保证我李明的正常权益，如双方有问题及时沟通，不再使用暴力手段影响我正常生活。”李明用以证明其将涉诉合同复印件交给常丽娜，配合起诉王丰，常丽娜承认其承租涉诉房屋的合法性，常丽娜表示认可调解书的真实性，但表示其想搬回涉诉房屋居住无法实现，通过报警才找到李明，调解书中保证李明正常权益的表述是指不再以暴力手段去涉诉房屋捣乱，通过法律程序解决，而不是认可李明承租涉诉房屋的合法性。经一审法院询问，李明表示在与王丰签订涉诉合同时知晓王丰已经结婚，但并没有见过常丽娜，直到2016年11月13日在顺义公安分局马坡派出所调解时才第一次见到常丽娜，其曾和王丰说过签订涉诉合同时要叫上常丽娜，但王丰表示正与常丽娜离婚，双方已经分居半年之久，没有必要叫上常丽娜，之后就王丰自己签订了涉诉合同。至于涉诉合同的租赁期限是十九年，李明表示其承租涉诉房屋打算长期居住，且涉诉房屋的租金相对便宜，当时签订涉诉合同时是其提供了几家中介公司，其中就包括恒洋我家地产公司，最终是王丰选定恒洋我家地产公司并签订合同，恒洋我家地产公司对此表示当时是李明与王丰主动找到恒洋我家地产公司要求签订涉诉合同，恒洋我家地产公司当时也提示过租期的事情，但李明与王丰坚持签订十九年，恒洋我家地产公司认为这是双方的合意且双方租期未超过二十年，应是合法有效的。另，李明表示现涉诉房屋由其占有使用，在占有使用期间没有对涉诉房屋进行装修添附，只是购置了电视、洗衣机、空调，并更换门锁，同时李明表示其居住期间及2016年3月至2016年11月的物业费均是由其交付的，常丽娜对此表示现涉诉房屋物业费交至2017年3月，但在此期间涉诉房屋是由李明占有使用，物业费理应由其负担，至于李明多缴纳的其占有使用之前的物业费，因其现仍然在占有使用涉诉房屋，故如腾退时物业费仍有剩余，可以退还。关于涉诉房屋水卡、电卡、燃气卡的情况，李明表示是王丰委托其办理的，用户名是王丰，常丽娜表示其主张涉诉房屋腾退时应一并交还涉诉房屋水卡、电卡、燃气卡。2017年9月18日，王丰到一审法院接受询问时表示，因其与李明借款50万元，故与李明就涉诉房屋签订涉诉合同，因其无法保证还款时间，故涉诉合同签订期限为19年，其与李明签订合同时常丽娜并不知情，对于其向李明借款50万元的情况没有证据证明。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案王丰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案的争议焦点在于王丰与李明于2016年11月2日就涉诉房屋签订的涉诉合同是否合法有效。针对该争议焦点，一审法院认为涉诉合同从形式上看，王丰作为涉诉房屋的所有权人与李明签订涉诉合同系双方真实性意思表示，且李明已实际支付租金并占用使用涉诉房屋，很容易得出涉诉租赁合同合法有效的结论，但考虑到常丽娜作为王丰的妻子，涉诉合同的签订及履行与其具有直接利害关系，因此本案主要应从涉诉合同的签订及履行是否侵犯了常丽娜的合法权益角度予以分析认定。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。根据该条法律规定，常丽娜与王丰于2007年4月13日登记结婚，而涉诉房屋的购买及产权登记发生在双方婚姻存续期间，故涉诉房屋应属于双方的夫妻共同财产，对于涉诉房屋常丽娜与王丰均有平等的处理权，该处理权当然包括出租的权利。根据庭审查明情况，王丰与李明在签订涉诉合同时，常丽娜对此并不知情，没有参与涉诉合同的签订。但考虑到王丰与常丽娜系夫妻关系，能否直接认定王丰是在行使日常家事代理权代理常丽娜签订涉诉合同，一审法院认为日常家事代理权作为夫妻相关权利的一项重要内容，是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利，具体而言就是夫妻一方代表家庭所为行为视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同责任。根据涉诉合同的约定，涉诉房屋的租赁期限为十九年，租金总额为五十万元，如此长时间的租期及数额巨大的租金，已经远远超出了日常家事的范畴，结合常丽娜在涉诉合同签订之前曾起诉过王丰离婚的情况，且李明在与王丰签订涉诉合同前对此知晓，一审法院认为并不能当然认定王丰是在行使日常家事代理权代理常丽娜签订涉诉合同，王丰在常丽娜不知情的情况下与李明签订涉诉合同应认定为无权代理行为。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案一审庭审中，李明向法庭提交的其与常丽娜于2016年11月13日在顺义分局马坡派出所所签订的调解书能否认定是常丽娜对李明承租涉诉房屋的追认，一审法院认为纵观调解书的全部内容并未明确常丽娜对李明承租涉诉房屋的认可，只是表明常丽娜应保证李明的正常权益，对于该句话的解读，一审法院认为不宜做宽泛解释，毕竟在出租涉诉房屋长达十九年的情况下，权利人追认的表述应当直接明确，且常丽娜当庭表示其并不是认可李明承租涉诉房屋，而只是保证通过法律程序解决纠纷，故李明与常丽娜达成的调解书并不能认定为常丽娜对于李明承租涉诉房屋的追认。综上所述，王丰于2016年11月2日就涉诉房屋与李明签订涉诉合同时属于无权处分，且事后并未得到常丽娜的追认，另考虑到常丽娜的居住情况及其未成年子女王某的就学情况，如涉诉合同继续履行势必对常丽娜的利益产生重大不利影响，一审法院认定王丰与李明于2016年11月2日就涉诉房屋签订的涉诉合同应属无效。涉诉合同认定无效后，常丽娜作为涉诉房屋的共有权人，有权要求李明将涉诉房屋予以腾退，在腾退涉诉房屋时应一并将涉诉房屋水卡、电卡、燃气卡一并返还。至于李明支付给王丰的涉诉房屋租金，李明可另行向王丰主张。判决：一、确认王丰与李明于二〇一六年十一月二日就涉诉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、李明于判决生效之日起三十日内将涉诉房屋（含水卡、电卡、燃气卡）腾退交付给常丽娜。二审中,双方当事人未提交新证据。另查明，涉诉房屋属于“两限房”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情和当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为：李明与王丰签订的涉诉合同应否无效。根据本案已查明的事实，涉诉房屋为王丰、常丽娜的夫妻共同财产。双方第一次离婚诉讼后，王丰在未告知常丽娜的情况下，恶意将涉诉房屋出租给李明19年并单独收取租金50万元，该行为已经明显超出夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定法律行为时代理配偶行使权利的范围。依据李明与常丽娜于2016年11月13日签订的调解书的内容来看，常丽娜并未对王丰出租涉诉房屋予以追认。目前涉诉房屋无法上市交易，王丰将涉诉房屋出租给李明19年，变相剥夺了涉诉房屋其他权利人正常占有使用的权利，故一审法院认定王丰与李明签订涉诉合同时属于无权处分，合乎情理，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》五十一条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。本案中，首先，李明在签订涉诉合同前明确知晓王丰已经结婚，且常丽娜与王丰存在离婚诉讼，双方已经分居半年之久，在此情况下，李明仍然与王丰主动找到恒洋我家地产公司作为居间人，与王丰单方签订涉诉合同，且于签约当日一次性支付给王丰租金50万元，其交易行为明显与房屋租赁的交易习惯不符，亦与一般生活常理不符。其次，结合庭审中王丰、李明就如何建立信任关系从而缔结长达19年的租赁合同，为何一次性交纳50万元租金、如何建立联系等签约细节闪烁其辞的回答来看，李明在明知涉诉房屋存在其他权利人的情况下与王丰单独签订涉诉合同，亦非善意。李明主张其有理由相信王丰出租涉诉房屋为王丰、常丽娜之共同意思表示，缺乏事实依据，本院难以采信。再次，结合涉诉房屋同地区房屋租赁价格情况来看，李明与王丰签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租赁价格与一般房屋租赁市场价格不符，涉诉房屋为王丰、常丽娜的夫妻共同财产，王丰未取得常丽娜同意擅自将涉诉房屋出租给李明已经损害了常丽娜的利益。据此，本院可以认定李明与王丰恶意串通签订涉诉合同，损害常丽娜的利益，涉诉合同应属无效。李明主张涉诉合同应属有效合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一七年十二月二十九日法官 助理  温 迪书 记 员  左 爽