北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初13425号原告北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内，注册号×××。法定代表人张效新，总经理。委托代理人孙海清，北京孙海清律师事务所律师。被告张妍，女，1981年5月14日出生，住北京市石景山区。公民身份证号×××委托代理人韩春蓉，女，1956年2月23日出生，住北京市石景山区。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称：首欣公司）与被告张妍物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告首欣公司委托代理人孙海清、被告张妍委托代理人韩春蓉到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告首欣公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2008年1月1日至2008年12月31日、2010年1月1日至2015年8月14日期间的物业费23748.15元、违约金1000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月16日，原告与玉泉北里二区业主委员会签订《北京市玉泉北里二区物业管理服务合同》，约定原告为玉泉北里二区提供物业服务，物业服务费标准为1.98元/建筑平方米/月，每三个月交纳一次。后经多次续签合同，合同期限至2015年6月30日。到期后，根据乙方要求，提供事实服务至2015年8月14日。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告张妍答辩称：不同意交费，首欣公司服务不达标，未按合同约定提供服务，家中下水管道堵塞、污水四溢，物业公司多次进行维修，但未修好，并把马桶、门、柜子、地面损坏，后我方自费2000余元修好；安保不到位，我方车辆被刮，物业无监控，导致无法追责，造成我方经济损失；原告起诉请求已超过诉讼时效。经审理查明：被告系北京市石景山区玉泉北里二区16-3-203号业主，房屋建筑面积150.96平方米。2007年11月16日，北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会（以下简称：业主委员会）与首欣公司签订《物业服务合同》，约定业主或使用人按房屋所有权证的建筑面积交纳物业服务费，具体标准为1.98元/建筑平方米/月，自2007年12月15日至2009年12月14日，双方在合同中另约定了物业服务范围、质量等其他双方权利义务。此后，业主委员会与首欣公司又分别续签了两份《物业服务合同》，物业费标准和其他内容均与2007年11月16日合同一致，其中合同期限分别为2010年10月31日至2012年6月30日和2012年7月1日至2015年6月30日。2015年8月13日，首欣公司与业主委员会签订《物业交接协议》，确认2015年8月14日双方完成交接。庭审中，双方对此予以认可，但业主主张交接撤场前首欣公司早已停止提供物业服务，对此首欣公司不予认可。首欣公司提供与业主委员会于2010年1月1日签订的《补充协议》复印件一份，其中载明：双方协商合同期限顺延10个月，自2010年1月1日至2010年10月30日。业主对此证据不予认可，但自2009年12月15日至2010年10月30日小区内无其他物业公司提供服务。庭审中，张妍提供照片，主张家中卫生间堵塞、污水流进屋内，提供首欣公司出具的证明两份，其中确认监控出现故障、无法提供车辆损坏录像。2016年8月31日，业主委员会以物业服务不合格为由已将首欣公司诉至本院，要求赔偿消防设备损失、视频监控系统损失、门禁系统损失、地面停车费损失、电梯广告收入、电梯五方对讲检测费维修费、铁桥锈蚀维修费、变频器、控制器、生活水泵、中水泵、污水泵及雨水泵损失、水箱清洗费、建筑垃圾清运费、化粪池清理费、马路塌陷修理费、评估费、退还业主多交的物业费、绿化带损失、限期为小区办理二次供水卫生许可证、将小区18号楼地下空间公共区域管道恢复原状等。2017年8月11日，业主委员会与首欣公司达成调解协议并附移交欠费明细表，由本院出具（2016）京0107民初7436号民事调解书，其中载明：“一、北京首欣物业管理有限责任公司约一百七十万元债权由北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会代为收取，无论北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会追讨到什么程度、什么结果与北京首欣物业管理有限责任公司无关，北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会不能再向北京首欣物业管理有限责任公司追究其他责任，只以北京首欣物业管理有限责任公司提交的《首欣物业公司移交玉泉新城业委会欠费明细表》约一百七十万元债权为限，债权实际收取后，全部支付至北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会指定的账户（账户名称：北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会，开户银行：中国光大银行股份有限公司北京建国门支行，账号：×××）；前述代收债权实际支付到北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会指定账户后，即转为本案调解协议之下北京首欣物业管理有限责任公司支付给北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会的赔偿款项；前述代收债权，如需通过诉讼方式解决，北京首欣物业管理有限责任公司须在接到北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会通知之日起十日内，无条件配合北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会出具委托手续，具体诉讼方式、程序及诉讼代理人的选定，由北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会全权负责，相关费用从前述代收债权中支付；调解协议生效后，因北京首欣物业管理有限责任公司主体发生包括但不限于合并、分立、清算等事宜，本协议项下的义务，由北京首欣物业管理有限责任公司权利继受主体承担；二、北京首欣物业管理有限责任公司配合北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会出具诉讼手续截止日期为二○一八年八月三十一日，二○一八年八月三十一日后不再配合出具相关诉讼手续；三、北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会无需返还北京首欣物业管理有限责任公司五万元质保金；四、北京首欣物业管理有限责任公司于二○一七年九月十一日前移交北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会在玉泉新城（一期）小区物业交接协议中（四）财务交接1中涉及的物业费、停车费共计十万零九千二百元二角一分（打入北京市石景山区玉泉北里二区业主委员会账号为×××中国光大银行股份有限公司北京建国门支行帐户的卡内），再发生相关的物业费纠纷与北京首欣物业管理有限责任公司无关；五、双方纠纷一次性解决完毕，再无其他争议”。本案业主未在欠费移交明细表内。上述事实，有物业服务合同、交接协议、照片、证明、民事调解书、欠费移交明细表及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中业主委员会与首欣公司签订的《物业服务合同》、《交接协议》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费标准交纳相应费用。虽然业主委员会与首欣公司在一定期间未签订书面物业服务合同，但此期间首欣公司实际提供了相应物业服务，且此期间亦无其他物业公司为小区提供服务，故被告已实际享受服务、应当支付相应物业费用。关于被告提出原告服务存在瑕疵的问题，虽然已提供照片证明家中漏水，但物业公司已进行维修，被告主张物业公司未修好，后自费修理，对此未提供充分证据证明，且物业公司未拒绝提供维修服务，因此针对此情况要求不交纳物业费的意见，不予采纳。另，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，不能苛求物业服务企业尽善尽美，且相关车辆受损情况并非物业公司行为导致，因此对业主要求减少物业费的意见不予采纳。同时，因首欣公司的服务存在仍需完善之处，对首欣公司主张的违约金本院亦不予支持。业主所述物业服务不合格的其他问题，已由业主委员会通过诉讼解决，并已达成赔偿，故本院对物业服务不合格而降低费用的意见不予采纳。对于被告抗辩原告诉讼请求已经超过诉讼时效，本院认为，首欣物业在其主张物业费的时间段内一直在涉案小区中实际提供物业服务，且物业费属于按年度分期收取，首欣物业提供服务一直处于持续状态，另物业服务具有持续性、公共服务性、行政强制性、强制继续履行特点，在适用诉讼时效时不宜过苛，故法院对被告的此项意见不予采纳。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、张妍于本判决生效后七日内支付北京首欣物业管理有限责任公司二零零八年一月一日至二零零八年十二月三十一日、二零一零年一月一日至二零一五年八月十四日期间的物业服务费二万三千七百四十八元一角五分；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百一十八元，由北京首欣物业管理有限责任公司负担二十四元（已交纳），由张妍负担三百九十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  左文兢人民陪审员  王淑芝人民陪审员  赵桂荣二〇一七年十二月十一日书 记 员  章朝华