广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初2082号原告：池芳明，男，1982年7月7日出生，汉族，徐闻县人，身份证住址：广东省徐闻县，现住罗定市。原告：沈水凤，女，1986年9月29日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省徐闻县，现住罗定市。上列原告共同委托诉讼代理人：李文民，男，1982年7月18日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上列原告共同委托诉讼代理人：陈文辉，男，1986年11月25日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告：罗定市金诚房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道人民南路**第**，统一社会信用代码：914453817470668680。法定代表人：李剑涛，经理。委托诉讼代理人：卓影，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。原告池芳明、沈水凤与被告罗定市金诚房地产开发有限公司（下称“金诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人李文民、陈文辉及被告的委托诉讼代理人卓影、朱韶聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池芳明、沈水凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金，自2015年1月1日起至房屋符合交付条件之日止，暂计算至2015年9月8日为18897元（按总价376438元×0.02%/日×251日）；2.判令被告向原告支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，自2017年1月1日起按总价款376438元按年利率6%计算至房地产权证办妥之日计算支付违约金，暂计算至2017年6月30日为11293元；3.判令被告向原告退还已收取的办证费3000元，并自收取之日起至退还之日止按年利率6%支付资金占用费；4.判令被告向原告支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。事实和理由：原告与被告于2014年2月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买××商住小区××座××层××房，房价款总额为376438元。合同签订后原告按约支付了购房款。但，一、被告存在未按约定条件在约定期限内交付房屋的违约行为。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.0的违约金，合同继续履行。被告于2014年12月30日把房屋交付给原告，但未向原告出示合同第八条规定的证明文件，亦未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且据了解该房屋至2015年9月8日才消防验收合格。根据《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》第二十二条的规定，建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。涉案商品房高度已超过50米，必须经过消防验收方可投入使用，由于未经过消防验收，房屋不能达到合同约定的用于住宅的使用目的。鉴于双方约定被告违约90天内的违约金为按已付房价款的万分之二，90天后的不低于该约定比率，故原告要求对于全部违约期限均按万分之二计算违约金。二、被告存在逾期提交资料报产权登记机关备案的违约行为。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项、办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。被告在2014年12月30日已经把房屋交付原告使用，虽然交付不符合约定条件，但也是实际上交付了。被告至今未把需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得房地产权证。鉴于双方约定违约金为0.1%过低，恳请按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，调整违约金按已付房款总额的6%每年的比率计算。三、被告存在违规收取办证费的行为。在签订合同的同时，被告收取原告办证费3000元。根据2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第六条、第八条第（二）项的规定，经营者销售商品房，必须严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用；经营者应当在商品房公开销售24小时前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作，标示内容包括商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据。被告不向原告明示办理房地产权证所涉具体收费项目、标准和依据，加重了买受人的责任，并排除了买受人依上述规定所应享有的权利。且被告未出示其代办房地产权证过程中买受人所应当支付的费用名称、数额及收费依据，故应当退还。四、被告存在欺骗消费者，私下分割原告已购房小区土地的行为，对原告造成损害，应当赔偿。根据被告的宣传，原告购买的是一个大小区而不是面积只有10615.9平方米的小小区，双方在合同第一条第二款约定“该地块土地面积为32249平方米”，但根据原告了解，被告现已申请把该土地分割成三块，其中原告所购房屋占地现变成只有10615.9平方米，原告认为被告的行为造成以下影响：1.原告生活的舒适感和日常生活的范围明显变小；2.土地面积减少导致原告享受的土地权益变少，在未来办理土地权属变更时权益受损；3.被告的行为属于欺骗消费者的行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。被告在商品房预售后私自分割土地，必然造成原告损失，且被告存在欺诈行为，原告有权要求其支付惩罚性赔偿。据此，原告要求被告赔偿损失10000元。被告辩称：一、原告主张逾期交付房屋的违约金计算方式没有事实和法律的依据，不应支持。1、根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。同时，建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，工程竣工后由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的“五方验收”），验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。可见，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人应当于2014年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房”就是交付经过“五方验收”合格的商品房。商品房买卖是一种民事行为，在本案中，原告与被告已在合同中将交付条件约定为“该商品房经验收合格”，就应当遵守合同约定，即被告向原告交付经过“五方验收”合格的商品房，而消防验收则并非双方约定的内容。2、涉案商品房于2015年1月26日已通过了“五方验收”合格，具备了双方约定的交付条件。若原告在符合交楼条件后实际接收了房屋，则视为被告实际交付。若原告在符合交楼条件后未按《商品房买卖合同》交清房款，根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方约定的履行时间相同，未约定先后履行顺序，原告在被告未取得《建筑工程竣工验收报告》的情况下，享有同时履行抗辩权，有权拒绝履行支付余下的购房款的义务，不属于违约。但原告未按约定支付最后一期购房款，被告在取得《建筑工程竣工验收报告》后，亦享有同时履行抗辩权，有权不交付商品房给原告，也不属于违约。因此，在被告取得《建筑工程竣工验收报告》前已交楼的，则不存在计算违约金的问题；在被告取得《建筑工程竣工验收报告》后仍未交清房款的，其计算违约金的期限应从约定交楼之日至被告取得《建筑工程竣工验收报告》，其后被告不交楼的，为对该部分未交清房款的原告行使履行抗辩权。原告于2014年12月30日收楼，因此不存在计算违约金的问题。二、原告的逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金计算标准有误，被告不予认可。1、根据《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关过户手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证”的约定，报产权登记机关备案应当以买受人实际收楼且买受人交清所有款项时为起算时间。现原告认为合同约定的720日内的开始计算时间为合同约定的交楼时间，这是对合同约定的第十五条条款的理解错误。且退一步来说，被告已经分别于2016年5月31日和2016年9月24日共两次发出《通知》，要求原告提供资料前来办理不动产权证书，但原告逾期不来办理，由此导致的延迟办证责任应由原告自行承担。且原告于2016年3月26日才交清房款，至今还在合同约定的720日期限内。因此被告不需支付违约金。三、办证费是购房者委托被告协助办理《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》的费用，双方就委托办证事项达成了约定，被告无需退还办证费。1、原告是申办土地使用权变更和房屋所有权登记的法定义务人。被告对于原告办理房屋所有权登记手续，只有协助的义务，而没有必须承担办证的义务，办证的义务及所需的费用应由购房者承担。2、因原告已与被告就有关委托办证的事宜签订了协议，并且被告已为原告办理了《预告登记证明》，《国有土地使用证》、《房地产权证》亦为部分业主办理了，或者正在办理中。退一步来说，即使被告现在还没开始为原告办理《国有土地使用证》、《房地产权证》，原告可以请求适当返还部分办证费用，但应当扣减已办理《预告登记证明》的费用，以及不支持返还按年利率6%的资金占用费。因为该笔款项并非借款，也不是不当得利，而是原告与被告就委托办证之契约产生的合理费用。四、被告不需因共有土地面积分割而对原告承担损害赔偿责任。1、××商住小区部分业主已经就罗定市城乡建设规划局“于2015年11月13日将××小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为”向罗定市人民政府申请行政复议，罗定市人民政府作出【罗府行复（2017）××号】行政复议决定书，决定维持罗定市城乡建设规划局的同意土地分割的批复行为。该《行政复议决定书》已经生效且申请人逾期不提起行政诉讼，根据《行政诉讼法》、《行政复议法》的规定，维持具体行政行为的行政复议决定已发生法律效力，当事人应当履行。2、××商住小区是分三期进行建设的建设工程，原来的《国有土地使用证》（罗府国有（2012）第××号）所载明的国有土地使用权面积为32249平方米，是××商住小区一期、二期和部分三期建设工程国有土地使用权面积的总和。因小区一期的商品房已建设完毕，被告为便于办理业主的房地产权证，于2015年11月13日向罗定市城乡建设规划局提交《申请书》，申请把原来的《国有土地使用证》（罗府国有（2012）第××号）分割成两个证，即一期用地总面积为10615.9平方米，二期施工工地面积为19129.6平方米，剩余2503.5平方米作为公共道路。该分割行为并非转让行为，目的是为业主办理房地产权证所需；并且，国有土地使用证的分割并不改变规划总平面图的各期技术经济指标，对小区的容积率、绿化率等问题并无产生实际的消极影响。因此，原告认为被告分割土地使用权证的行为会导致其享受的土地权益变少，且认为该行为属于欺骗消费者的行为，是没有事实依据和法律依据的。综上所述，被告认为，对于房产证办证费问题，被告已经代理办证的，应予收取费用，未代办证的，双方可以协商解决；原告要求的因共用土地面积变化而导致的损害补偿没有事实和法律依据，被告对此不予认可。本院经审理认定事实如下：被告金诚公司是位于罗定市××商住小区的房地产开发商。2014年2月15日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。该《广东省商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区××座××层××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为376438元。第六条约定买受人应于2014年2月15日前付购房款人民币188219元；余下购房款人民币188219元分3年3期每年还款人民币62740元；2014年2月15日前付清办证费用3000元（根据实际产生费用，按发票多退少补）。第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证书时，必须持本人有效证件到出卖人的公司办理手续。第十七条第3款约定出卖人向买受人所发出的一切通知，按买受人所留存地址寄出挂号信后十天，视为已经送达给买受人。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列三项事宜：1、办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》；2、办理和领取买受人所购商品房的《国有土地使用证》；3、办理和领取买受人所购商品房的《房地产权证》。二、买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购商品房的《预告登记证明》、《房地产权证》及《国有土地使用证》的授权委托书。三、出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。四、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的办证费用，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴。在办理该商品房各种证件的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或新增收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。五、本协议第三条约定的各种办证文件在出卖人代办时政府部门要求变更或增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，因买受人不愿履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。原告认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，且签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议。合同签订后，原告向被告交付了办证费用3000元及购房款188219元，2016年3月26日，原告向被告支付了剩余购房款188993元。2014年12月30日，原告到被告处签订了《交楼确认协议书》，办理了涉案商品房的交接手续。2015年1月26日，××商住小区（一期）B1、B2、B3座经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位进行竣工验收，结论为合格。2015年9月11日，××商住小区（一期）B1、B2、B3座工程在罗定市城乡建设局进行了竣工验收备案。2015年11月13日，被告向罗定市城乡建设规划局递交申请书，称××商住小区一期六幢商品房已建成，需要先办理房地产权证，申请分割出××商住小区所在地块一期10615.9平方米和二期19129.6平方米2个土地证，罗定市城乡建设规划局同意了被告的申请。2017年3月4日，××商住小区部分业主向罗定市人民政府提起行政复议申请，要求撤销罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日将××小区分割为一期10615.9平方米和二期19129.6平方米的具体行政行为，罗定市人民政府于2017年6月13日作出罗府行复[2017]××号《行政复议决定书》，决定维持罗定市城乡建设规划局于2015年11月13日作出的同意金诚公司申请土地分割的批复行为。2017年8月24日，原告诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金、逾期提交资料报产权登记机关备案违约金，退回办证费3000元及支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元。以上事实，有原告提供的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、交楼确认协议书、罗府行复[2017]××号《行政复议决定书》，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等及本院向罗定市城乡建设规划局调取的证据材料、本院的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务；至于原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，原告虽然认为其是在不知情的情况下签订该《补充协议书》的，认为签订该《补充协议书》存在欺诈、胁迫等情形，该协议属于无效的协议，但原告并未提供证据证实其主张，因此，本院认定原告与被告签订的该《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，且原告亦自愿向被告交付了代办证费用3000元，双方由此设立的关于办理涉案商品房的权属证书的委托关系依法成立。针对原告的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。现被告已于2014年12月30日将涉案商品房交付给原告。本院认为，原告虽然称被告在交楼时并未出示证明文件，但根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，在房屋交接时如被告不出示证明文件，原告有权拒绝交接。但本案中，原告并未拒绝交接，而是签了《交楼确认协议书》，办理了涉案商品房的收楼手续，可视为无论收楼时涉案商品房是否符合合同约定的交付条件，原告均自愿接收该商品房，自愿放弃自身权利。因此，原告不应当在自愿接收了涉案商品房的情况下，又以商品房不具备交付条件为由主张被告承担原告收楼后的逾期交房违约金。故原告请求被告支付逾期交楼违约金理据不足，本院不予支持。二、关于原告要求被告支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：……2、原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金；3、原告须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。虽然被告于2014年12月30日已将涉案商品房交付给原告，但原告于2016年3月26日才支付清购房款给被告，至今仍在双方上述约定的720日期限内，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。三、对于原告要求被告退还办证费3000元的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的约定，原告是自愿委托被告办理涉案商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》和《房地产权证》的。由于被告代原告办证是无偿代办的，被告不可能代所有业主代付办证过程中所需的所有费用，因此开发商通常会向业主预收代办证费用。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条亦约定原告需付清代收的办证费用3000元给被告，再根据实际产生费用，按发票多退少补；《补充协议书》亦约定原告自愿委托被告办理《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》。同时，原告亦自愿向被告交付了3000元代办证费用，被告亦收取了原告预付的代办证费用3000元，接受了原告关于代为办理涉案商品房权属证书的委托，原告至今仍未明确表示要求解除该委托关系，而涉案商品房的权属证书至今仍未办理完毕，即原告与被告之间的关于办理房屋权属证书的委托关系仍存续着，被告仍有义务协助原告办理涉案商品房的权属证书，则在办证过程中仍需缴交相关费用，这些费用均会从原告预交给被告的3000元当中支出，现委托事项尚未完成，因此，原告要求被告退还3000元办证费用的理据不足，本院不予支持。四、对于原告要求被告支付因共用土地面积变化而导致的损害补偿10000元的问题。原告并未提供证据证实被告将××小区原有的国有土地使用证分割为10615.9平方米和19129.6平方米两个国有土地使用证的行为造成了原告哪些损害，原告这一主张缺乏事实依据，且原告所提出的被告这一行为违法的问题亦不属于本案的审理范围，因此，本院对原告该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告池芳明、沈水凤的诉讼请求。案件受理费440元（原告已预交），由原告池芳明、沈水凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一七年十二月十一日书记员  谭丽颜