包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0203民初4688号原告：陈凯，男，1988年7月30日出生，汉族，公司技术员，住包头市。被告：包头中冶正盛置业有限责任公司。法定代表人：魏志宏，总经理。委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。原告陈凯与被告包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯、被告中冶公司的委托诉讼代理人万月苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房利息1183.77元（以总房款650624元为基数，按照年利率6.55%，从2014年7月1日计算至2014年7月11日）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权违约金51399.3元（每日按照房屋总价款650624元的万分之一从2014年7月11日后推360日起计算至2017年9月3日，共计790天）；3.判令被告退还原告已交房产契税、产权印花税共计9748元及利息2039.63元（9748元×年利率6.55%÷12个月÷30天×1150天，从2014年7月11日至2017年9月3日）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月28日原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于包头市房屋，被告于2014年6月30日前交房。同时约定如逾期交房在90日内，原告有权按照银行同期贷款利率自合同约定商品房交付之日次日起至实际交房之日向其追究已付款利息。双方还约定，被告应在房屋交付使用后360日内将办理登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，如因被告的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。被告还在未取得税务机关收费许可证的情况下，强行收取原告契税9748元。现原告诉至法院，请求判如所请。中冶公司辩称，第一，原告要求被告承担逾期办证违约金没有合同依据。原告按照合同第十二条计算办证违约金，属于依据错误。被告仅有提交办证资料至产权机关备案的义务，且只因被告的责任导致原告在规定的期间内没有取得房产证的，才适用该条款，原告主张的违约金计算方式与该条款不相适应。根据合同附件五第七条约定，原告同意委托被告代为办理房产证，但综合合同及附件，对于被告延迟履行协助办理产权证的违约责任没有约定。退一步讲，如认定被告按照合同第十二条约定承担违约责任，原告主张办证违约金的计算基数和起算时间也是错误的。按照合同第十二条，规定的时间为一年，即自原告收房之日起360日再过一年才为原告主张办证违约金的起算时间。原告主张违约金应当以实际损失为准，至今原告并未产生实际损失，即便有损失，也远远低于原告主张的违约金数额，请求法院予以减少。第二，被告没有逾期交房，故原告主张逾期交房利息，不应得到支持。即便存在逾期，原告主张的逾期交房的天数计算错误，且原告主张的计算房款的基数也错误。原告自收房之日的次日起即知道该权利受到侵害，其应当在两年内主张逾期交房利息，原告起诉日期超过两年诉讼时效。第三，原、被告在合同附件五补充协议第五条第一款约定，由被告代收原告缴纳契税及代办产权证的费用，原告主张退还契税并要求支付利息没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月28日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市房屋一套，房屋建筑面积95.95平方米，每平方米6780.87元，总价款为650624元，被告应于2014年6月30日前交付房屋。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1‱向买受人支付违约金。原告按照合同约定交清了首付款200624元，余款450000元办理了银行按揭贷款。2014年7月11日原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议一》，明确了原告所购房屋建筑面积为95.79平方米，被告需退还购房款1085元。同日，原告收房、领取了所退面积差房款，并交纳了契税产权印花税9748元、产权登记费80元、产权代办费200元等。被告在庭审过程中提供了包头市人民政府办公厅于2014年出台的《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。截至2017年12月11日本案开庭审理之日，被告仍未取得房屋的初始登记办结通知书，原告尚未取得不动产权证书。本院认为，原告陈凯与被告中冶公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。按照合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，而原告实际收房日期是2014年7月11日。被告辩称其将入住通知单邮寄原告，并明确告知原告在2014年6月30日前收房，但被告并未提供邮寄回执，故对被告的该项抗辩，因证据不足，本院不予采信。原告起诉被告要求支付逾期交房利息的诉讼时效应从2014年7月1日起计算，时效为两年。原告于2017年9月4日起诉主张逾期交房利息，已过诉讼时效。故对原告主张逾期交房利息的诉讼请求，本院不予支持。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，即2015年7月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但从2014年3月13日至2015年12月11日，包头市房地产开发项目审批程序有调整。该情况非被告原因导致，被告对此并无过错。上述期间应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，即被告应自2015年12月12日起360日内，即2016年12月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能及时履行上述报备义务，构成违约，应承担违约责任。双方合同中约定的违约金过高，本院予以适当调整为日0.5‱，时间从2016年12月7日起计算至原告主张的2017年9月3日止（共270天），以原告实际支付房款649539元（650624元-1085元）为基数计算，违约金数额为8768.78元。因原告要求被告予以退还契税和产权印花税，视为解除委托代办关系，故被告应将其代收的契税和产权印花税9748元退还原告。但原告要求被告支付契税的利息，于法无据，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告陈凯支付自2016年12月7日起至2017年9月3日止的违约金8768.78元；二、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告陈凯退还契税和产权印花税9748元；三、驳回原告陈凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元（原告已预交），由被告包头中冶正盛置业有限责任公司负担406元，原告陈凯负担1004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  李 敏人民陪审员  严冬梅人民陪审员  张乃钰二〇一七年十二月二十日书 记 员  李美英附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。