北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初7711号原告：吴广群，男，1955年10月14日出生。法定代理人：吴广友，男，1953年8月24日出生，北京炼胶化学厂退休职工。委托诉讼代理人：熊韶华，北京共享律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘克祥，北京市国典律师事务所律师。被告：吴佳伟，男，1983年3月3日出生，无业。委托诉讼代理人：翟建，北京市智舟律师事务所律师。原告吴广群诉被告吴佳伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理。2015年12月30日，本院作出一审判决。被告不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2016年3月31日作出民事裁定书，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴广群的法定代理人吴广友，委托诉讼代理人熊韶华、刘克祥，被告吴佳伟及委托诉讼代理人翟建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴广群向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2014年2月7日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号CW××）无效；2、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由如下：原告的母亲季兰英生育有子女五人，分别为长子吴广友、次子吴广群、三子吴广永、长女吴秀荣、次女吴秀琴。被告吴佳伟系吴广永之子。2001年，季兰英去世，留下遗产北京市东城区广渠门外大街起重南楼××号房屋。为了保护精神残疾人吴广群的利益，吴广友、吴秀琴、吴秀荣放弃继承，上述房屋由吴广群、吴广永共同继承，二人各占二分之一份额。2006年，上述房屋被拆迁，安置到北京市东城区广渠家园××号三居室房屋一套及北京市东城区广渠家园××号一居室房屋一套（以下简称涉诉房屋），三居室由吴广永取得产权，一居室由吴广群取得产权。后吴广永自行将××号房屋过户至其子被告吴佳伟名下所有。上述行为严重侵犯了原告吴广群的利益。现原告诉至人民法院，望判如所请。被告吴佳伟辩称：原告所述不实。被告的奶奶季兰英当初购买起重南楼××号房屋时就是吴佳伟的父母吴广永、袁平出资的，上述房屋实际所有权人应为吴佳伟的父母所有。之后，原告一直由被告家庭照顾生活。原、被告签订房屋买卖合同也是双方的真实意思表示，是在原告完全清醒的情况下签订的，整个交易过程都是在原告当时唯一的监护人吴广永同意的情况下进行的，被告支付了合理对价，并未侵犯原告的合法权益，合同应合法有效。现被告已依法取得诉争房屋的所有权，被告属于合法善意第三人。原告要求确认诉争合同无效，缺乏相应法律依据，故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告的母亲季兰英（2001年7月去世）生育有子女五人，分别为长子吴广友、次子吴广群、三子吴广永、长女吴秀荣、次女吴秀琴。被告吴佳伟系吴广永之子。2000年9月8日，季兰英与北京起重机器厂签订《房屋买卖契约》，购买了本市东城区（原崇文区）广渠门外大街××号房屋，房价款为24945元。2000年10月，季兰英取得上述房屋所有权。季兰英去世后，2002年1月14日，吴广友、吴广群、吴广永、吴秀荣、吴秀琴在北京市崇文区公证处办理公证，吴广友、吴秀琴、吴秀荣三人自愿表示放弃继承权，上述房屋由吴广永，吴广群二人共同继承。2002年5月，吴广永、吴广群取得上述房屋所有权，二人各占二分之一份额。2006年，上述房屋被拆迁，吴广永作为原告（买受人）的代理人与北京鑫阳房地产开发有限公司（出卖人，以下简称鑫阳公司）签订《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》。合同载明，原告原住起重南楼××号，在危改区内有正式住房两间，建筑面积48.83平方米，现有正式户口5人，安置人口1人，为吴广群，实际购房金额为18297元。2011年8月19日，原告领取安置房屋所有权证，房屋登记坐落为北京市东城区广渠家园××号。2006年，因本市东城区（原崇文区）广渠门外大街××号房屋拆迁，吴广永亦与鑫阳公司签订《购买广渠门外南街地区就地安置住房预售合同》。合同载明，吴广永原住起重南楼××号，在危改区内有正式住房（空白）间，建筑面积（空白）平方米，现有正式户口4人，安置人口4人，为吴广永、袁平、吴广友、吴佳伟，实际购房金额为197319元。2012年12月17日，吴广永领取安置房屋所有权证，房屋登记坐落为北京市东城区广渠家园××号。2014年2月7日，原告吴广群（出卖人）与被告吴佳伟（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，合同编号为CW××。合同约定，吴广群将涉诉房屋卖与吴佳伟，房屋成交价格为1025400元。2014年2月10日，吴佳伟取得诉争房屋的所有权证。诉讼中，被告表示当时办理过户时原、被告及吴广永均在场，共同办理了相关手续。被告提交1998年12月25日北京起重机器厂收据一张，其中载明收到××号房屋季兰英购房款25000元整，在交款人处签字为“袁平”及“季兰英”的签字，以此证明当初季兰英购买××号房屋是被告的父母吴广永、袁平出的资，被告的父母借季兰英之名购买了上述房屋。原告认可证据的真实性，但称交款人处也有季兰英的签字，不认可被告的证明目的。诉讼中，被告提交银行汇款、取款凭单（共计人民币105万元），证明其向吴广永指定的账户汇款、取款，用于支付《存量房屋买卖合同》中约定的购房款。庭审中，被告称原北京市东城区广渠门外大街××号房屋实际为吴广永家庭购买，上述房屋拆迁后安置的诉争房屋实际亦由吴广永家庭购买。本院询问被告汇款是给付吴广永的还是给付吴广群的，被告表示其按照吴广永的指示将钱款汇入指定账户，具体给谁被告不清楚。庭审中经询，被告是向袁虎林、宋桂英（被告吴佳伟的外祖父及外祖母）的账户转账。对此，被告称其后来得知该钱款是吴广永用来偿还向袁虎林、宋桂英的借款，因当年拆迁购房时，被拆迁房屋折抵了诉争房屋的面积，故吴广永在购买××号房屋时向袁虎林、宋桂英借了款。后吴广永与袁平离婚，袁虎林、宋桂英向吴广永索要欠款。被告提交2014年2月1日吴广群与吴佳伟签订的《房屋赠与协议书》一份，内容为吴广群将涉诉房屋赠与吴佳伟。被告称原定吴广群将涉诉房屋赠与吴佳伟，但因手续繁琐，契税较高，于是双方签订了《存量房屋买卖合同》，吴广群将涉诉房屋卖与吴佳伟，双方之间为房屋买卖关系。被告提交2000年至2015年吴广群在北京回龙观医院的住院病例。病例显示，2000年始吴广群即被诊断为未分化型精神分裂症，一直住院治疗。被告以此证明一直是被告家庭照顾原告生活。原告认可证据的真实性，但不认可证明目的。2015年，吴广友作为申请人，在北京市通州区人民法院申请宣告吴广群无民事行为能力人。该诉讼中，法大法庭科学技术鉴定研究所对吴广群的民事行为能力进行鉴定，并出具法大[2015]医鉴字第××号《法医学鉴定意见书》，评定原告为限制民事行为能力。诉讼中，本院委托北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科对原告在2014年2月7日签订合同时的精神状态及民事行为能力进行鉴定。2017年3月15日，北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科出具《精神疾病司法鉴定意见书》，评定原告吴广群为精神分裂症，2014年2月7日签署合同时无民事行为能力。被告对该鉴定结论提出异议，北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科向被告出具书面答疑，但被告仍坚持异议，并申请鉴定人出庭。北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科副主任医师宋建成出庭，对被告提出的异议进行了解答。现原告吴广群的监护人为吴广友。上述事实，有双方当事人当庭陈述以及《存量房屋买卖合同》，房屋档案，北京回龙观医院病例，《法医学鉴定意见书》，转账凭证，民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。根据查明的事实，原告长期患精神类疾病，诉讼中，本院委托鉴定机构对原告在签订合同时的行为能力进行鉴定。经鉴定，原告当时无民事行为能力。庭审中，被告称双方在办理诉争房屋所有权过户手续时原、被告及吴广永均在场，原告及吴广永均未提出异议；诉争房屋的购房款被告系听从其父亲吴广永（原告当时的监护人）的指示进行汇款，而其当时并不知道款项的接收人为被告的外祖父和外祖母。应当指出，原、被告签订的《存量房屋买卖合同》，缺乏民事法律行为应当必备的相应条件；被告之父吴广永在签约时虽为原告的监护人，但其依法不得处理原告名下的财产；且本院无法依被告提供的现有证据确认被告给付了原告依合同约定应收取的购房款，在此情形下，双方签订的房屋买卖合同严重侵犯了作为无民事行为能力人的原告的合法权益。现原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九条第一款之规定，判决如下：确认原告吴广群与被告吴佳伟于二○一四年二月七日就北京市东城区广渠家园××号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费14028元，鉴定费4300元，由被告吴佳伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 提人民陪审员  徐献忠人民陪审员  姚 萍二〇一七年十二月十三日书 记 员  蒋彤彤