黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0109民初1109号原告：张文彬，男，1961年3月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：刘长琪，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律服务工作者。被告：哈尔滨美德地产置业有限公司，住所地哈尔滨市松**怡园路**。法定代表人：孙晓东，职务董事长。委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭善志，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告张文彬与被告哈尔滨美德地产置业有限公司（以下简称美德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文彬及其委托诉讼代理人宋立海、被告美德公司委托诉讼代理人郭善志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文彬向本院提出诉讼请求：1.要求美德公司支付自2013年8月14日至2017年5月30日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6%计算的违约金267930元及自2017年5月31日起至2017年12月8日张文彬取得产权证时止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6%计算的违约金；2.要求美德公司支付代办契税费占用期间的利息损失9640元，该利息自2013年7月5日起至2017年7月24日止，按中国人民银行同期贷款利息年利率6%计算。事实和理由：2013年8月14日，张文彬与美德公司签订《商品房买卖合同》，购买了美德公司开发建设的位于哈尔滨市××区××大道××单元××号房屋，总价款1189306元，美德公司应在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由美德公司提供的资料到产权登记机关备案。同日，张文彬现金方式向美德公司交付首付款719306元，美德公司交付房屋。此后，美德公司收到贷款470000元。2013年8月14日，美德公司出具金额为1189306元的哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。因美德公司一直未办理房屋产权证，张文彬会同小区其他业主等100多人作为业主代表分别于2014年、2015年5月、2016年6月、11月、2017年找到美德公司，要求美德公司办理房产证并赔偿预期办证违约金。美德公司部门经理等相关负责人每次接待后都会做出承诺，分别于2015年承诺2015年8月份办理产权证，于2016年11月承诺2016年12月30日前办理产权证，最晚不超过2017年1月底，于2017年承诺2017年9月1日陆续办理产权证。承诺中虽未书面体现违约金事宜，但美德公司均未拒绝并口头答复需要进行研究或从物业费中扣除，三次承诺均在小区内各单元门上张粘。期间，张文彬等小区业主代表还到哈尔滨市人民政府信访办反映过金色江湾小区未办理产权证的问题。其中，19名小区业主根据购房合同中约定的产生纠纷向哈尔滨市仲裁委员会申请仲裁的条款，向哈尔滨市仲裁委员会申请仲裁并已经仲裁裁决。至今，美德公司已将该小区全体业主的购房合同、收据等原件收回，到房产部门办理产权登记，但至今未办理完毕，据张文彬了解，房产部门以房屋存在问题为由，明确表示不予办理。张文彬不清楚其购买的房屋是否有抵押、查封、合同是否被注销。张文彬未按照合同约定主张逾期办证违约金标准，其认为合同约定的“美德公司应当在商品房交付使用后365天为其办理房产证，若逾期办理房产证，美德公司应按已付房款千分之零点五支付违约金”的逾期办证违约金过低，按此约定美德公司无论违约多久，其违约金均系固定数额，违背了合同双方权利义务的均衡，且其认为即使按照约定也应是落下了“按日”字样，但其没有证据证明其主张，故张文彬按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》的相关规定，要求对逾期办证违约金予以适当调整，按已付房款1189306元为基数，以交款之日即2013年8月14日为起算点，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期办证违约金，该利息略高于6%，张文彬按照6%予以主张。因代收契税费一直在美德公司处实际占有使用，故张文彬要求美德公司赔偿其资金占用期间的利息，该利息自美德公司收到此款之日即2013年7月5日起计算至2017年7月24日止，按照年利率6%计算。美德公司辩称，不同意张文彬的诉讼请求。美德公司确于2013年8月14日向张文彬交付的案涉房屋。美德公司同意为业主办理产权登记，且目前也在积极推进办理登记手续。金色江湾小区已具备办证条件，美德公司已取得了竣工验收备案许可证，可以办证，且已陆续开始进行业主登记的备案手续。金色江湾小区的房屋均无抵押权登记、无查封、也不存在合同注销的情况。一、美德公司不同意张文彬关于逾期办证违约金的诉请，理由如下：一是张文彬主张逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效。张文彬主张的逾期办证违约金是基于双方房屋买卖合同产生的债权请求权，根据《民法通则》及最高人民法院关于适用诉讼时效问题的规定，该请求权属于诉讼时效的适用范围，应适用诉讼时效的规定。根据最高人民法院2016年12月1日公布的第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要第四项房地产纠纷案件第（四）款第18条“房屋买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效”之规定，美德公司已于2013年8月14日将案涉房屋交付张文彬，张文彬办理了进户手续并居住至今。双方合同约定的办证期限为房屋交付后365天，张文彬要求逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年8月起算，至2016年8月即超过诉讼时效。目前司法实践中，各地的既有判例及指导意见基本是区分违约金计付方式而确定诉讼时效问题：约定的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效从合同约定的义务履行期限届满之次日起计算；约定的违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即起诉之日起倒推两年。可见，无论是根据民法的基本规定、最高院的司法解释、审判工作会议纪要，还是各地的司法指导意见，本案在合同已约定确定数额的违约金的情况下，应自合同约定的办证期限之次日作为诉讼时效起算点。张文彬既未在该期限内主张违约赔偿，也未主张调整违约金或变更、撤销合同，而仅以违约行为持续存在为由主张持续计算违约金，显然有悖于法律规定，也不符合诉讼时效制度的立法本意，不应支持。二是张文彬主张违约金计算方式是从合同签订之日起计算，即使按合同约定，在未超诉讼时效的情况下，也应从进户之日起365日后计算，并且应一次性计算，张文彬计算方式存在显著错误。从法律关系实体上看，张文彬要求支付的违约金也缺乏依据，不应支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才可以参照中国人民银行逾期贷款利率计算违约金”之规定，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已约定了逾期办理产权的违约金计算方式“出卖人按已付房款的千分之0.5支付违约金”且本案不存在损失数额难以确定的情况。根据《合同法》的规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；一方当事人认为约定违约金过低请求增加的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。由此可知，违约金数额应以合理填补实际损失为原则，而不具有获益性。商品房买卖合同订立的直接目的是业主取得房产并居住、使用，而不是用购房款进行投资或理财，房产也同时存在贬值或升值的可能。本案中，延期办理产权对业主的直接影响和实际损失只是房屋权属的延迟取得，而不存在任何已实际发生的、客观存在的物质性损失或具有确定性、必然发生的、在订立合同时可以预见的损失，张文彬也未举证证明其存在任何损失，也就不存在其主张的按逾期贷款利率计算违约金的依据。二、因张文彬在进户时，双方约定由开发公司统一为业主办理产权登记，所以契税就由开发公司统一收取了。该税费系办理产权必需费用且必须由开发商交由税务局，如返还，业主不交，便无法完成相关手续的办理。现在所有小区基本都由开发公司代为缴纳税费，故美德公司认为交税与办证应为一体的，应由开发商统一办理。张文彬主张的契税损失无法律依据，故美德公司不同意张文彬关于赔偿契税利息损失的主张。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据，本院经审理认定如下：张文彬举示的证据1，真实、合法、与本案有关联，能够证明张文彬与美德公司签订了房屋买卖合同，张文彬已履行了付款义务，及合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之0.5向买受人支付违约金的情况，但无法证明其他待证事实，本院予以部分采信。张文彬举示的证据2，其中编号为0016351，收款事由为“产权代办契税等费用”的收据，能够证明美德公司于2013年10月19日收到产权代办契税等40734元，但无法证明其他待证事实，本院予以部分采信；编号为0066792，收款事由为“产权代办费”的收据存根，无法证明其待证事实，本院不予采信。张文彬举示的证据3，能够证明美德公司曾于2015年10月22日、2016年11月10日、2017年7月8日向金色江湾小区业主承诺办理产权证事宜，本院予以采信。张文彬举示的证据4，与本案无关联，本院不予采信。本院认定事实如下：2013年8月14日，美德公司向张文彬交付位于哈尔滨市××区××大道××单元××号房屋。2013年8月16日，张文彬与美德公司签订商品房买卖合同，约定张文彬购买美德公司位于哈尔滨市××区××大道××单元××号房屋，总价款1189306元，首付款719306元，商业贷款470000元，美德公司应在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由美德公司提供的资料到产权登记机关备案。如因美德公司的责任，张文彬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按以下方式处理：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的千分之0.3赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之0.5向买受人支付违约金。在办理房屋产权登记时所产生的所有税、费由买受人承担。”2013年10月19日，张文彬向美德公司缴纳产权代办契税费40734元，美德公司为张文彬出具收据。此后，因美德公司未依合同约定完成办理权属登记所需资料的备案工作，张文彬在内的金色江湾小区业主多次要求美德公司办理产权登记事宜。2015年10月22日，美德公司向金色江湾小区业主书面承诺会于2016年7月办理产权事宜；2016年11月10日，美德公司向金色江湾小区业主承诺产权办理工作近期将陆续展开；2017年7月8日，美德公司向金色江湾小区业主承诺将于2017年9月1日按进度开始办理产权证事宜，张文彬至庭审之日未取得房屋权属证书。另查明，案涉房屋现无法院查封、无抵押权设立，于2017年12月1日起可以办理产权登记,并已于2017年12月8日房屋产权登记完毕。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。美德公司分别于2015年10月22日、2016年11月10日、2017年7月8日，向金色江湾小区业主承诺办理产权登记事宜的期限，能够证实金色江湾小区业主自2015年10月至2017年7月期间曾就办理产权登记相关事宜多次向美德公司主张权利，且美德公司均对包括张文彬在内的全体小区业主作出履行期限承诺，该履行期限承诺应及于对逾期办证违约金的期限，故张文彬的逾期办证违约金的诉请未超过诉讼时效。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。依法成立的合同，对当事人有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方合同第十五条明确约定逾期办证违约金为已付房款的千分之0.5，张文彬认为该约定标准过低要求增加违约金，应以其实际损失确定违约金数额。张文彬于2013年10月19日缴纳代办契税费40734元，但因美德公司未在合同约定期限内持办理权属登记的相关资料到产权登记机关备案，导致该房屋未能取得产权登记而产生的代办契税费的利息损失应为张文彬的实际损失，逾期办证违约金应依此标准调整。张文彬虽以违约金约定过低为由要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，但该条款系适用于当事人对逾期办证违约金没有约定或损失数额难以确定之情况，而张文彬因逾期办证产生的实际损失为代办契税费的利息损失，该损失为确定数额并非损失数额难以确定，且双方对违约金有明确约定，故该条款不适用于本案，张文彬要求据此条款调整其逾期办证违约金计算标准之观点，本院不予采纳。该损失计算标准应以缴纳的代办契税费40734元为基数，以其缴纳代办契税费后的逾期之日即2014年8月15日起至该房屋能够取得产权登记之日即2017年12月1日止为期间，以同期中国人民银行三至五年期贷款利率为标准，故美德公司应给付张文彬逾期办证违约金6877元。四、关于产权代办契税费的利息损失问题。张文彬主张的代办契税费的利息损失已确认为其实际损失而经调整逾期办证违约金予以支持，故对其要求给付代办契税费利息损失之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、哈尔滨美德地产置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付张文彬逾期办证违约金6877元；二、驳回张文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3041元（张文彬已预付），由张文彬负担2975元，由哈尔滨美德地产置业有限公司负担66元，此款哈尔滨美德地产置业有限公司须于本判决生效之日起十五日内给付张文彬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 马 宁二〇一七年十二月二十九日书记员 高佳媛