北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初11367号原告（反诉被告）：陈继东，男，1977年2月17日出生，吉林省蛟河市×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙力，男，1982年7月12日出生，北京市朝阳区×××居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：郭兰兰（孙力之妻），1982年12月13日出生，四川省南充市顺庆区×××居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴立宏，北京康普律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区×××，统一社会信用代码×××。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。原告（反诉被告）陈继东与被告（反诉原告）孙力、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈继东及其委托诉讼代理人孙凤起，被告（反诉原告）孙力及其委托诉讼代理人郭兰兰、吴立宏，第三人链家公司委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈继东向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告及第三人于2015年9月27日就位于北京市顺义区×××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告返还购房定金10万元；3.判令被告支付违约金62.6万元；4.判令被告赔偿房屋差价损失240万元；5.判令被告赔偿房屋中介费损失64350元及保障服务费15650元、评估费600元，共计80600元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原告经链家公司居间，与被告孙力就位于北京市顺义区×××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。2015年9月27日原告向被告支付购房定金10万元。2015年9月29日，原告向链家公司支付居间代理费64350元，保障服务费15650元，评估费600元，共计80600元。根据《补充协议》第二条第2款约定：被告应当于2015年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2016年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续。但2015年12月，原告得知被告因涉嫌债务纠纷，上述房屋已被四川南充地区人民法院查封，导致合同不能继续履行。根据《北京市存量房屋买卖合同》第五条，房屋产权及具体状况的承诺：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让……如因出卖人违反承诺，导致该房屋不能办理产权登记，由违反承诺方按照房屋总成交价款的20%赔偿守约方的损失。”被告的行为严重损害原告的合法权益，故诉至法院。被告孙力辩称：本案存在情势变更原则，被告不存在违约行为。对方要求解除本合同被告同意，客观事实是原告存在违约行为，其未在约定期限支付首付款，并在2016年10月左右用购买涉诉房屋首付款及其他款项购买新房一处，原告不存在损失。原告诉要违约金合计300万元，属于重复主张，没有事实依据。原告主张的保障服务费、评估费没有发生，原告主张无依据，保障服务费涉及贷款等有关保障合同履行的内容，而合同未实际履行，故没有依据。综上，被告认为原告仅在支付10万元房屋定金后违约，并没有按约支付首付款，且在已经购买新房的情况下，再向被告主张高额违约金及价差损失没有事实依据。同时，造成本案合同无法继续履行并不是被告存在恶意违约的法定情形，原告放任损失扩大，其本身存在过错。原告主张的违约金及价差缺乏依据，有失公平，房屋的交易价格为228万元，原告不应按照313万元计算违约金。故不同意原告诉讼请求。被告孙力向本院提出反诉请求：1.原告支付被告合同违约金45.6万元（228万元*20%，含解除合同至房屋实际退还之日止的租金损失）；2.原告自2017年6月23日起立即向被告退还房屋并结清所有费用（包括水电费、有线电视费、物业费），否则相关应付费用届时将从被告退还给原告的相应款项中进行抵扣；3.原告承担反诉费用。事实和理由：2015年9月29日，原被告在第三人的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关协议，但从2015年9月27日原告支付房屋定金后，其应当按照《补充协议》第二条第4款中第（1）项之规定在2016年1月15日向被告支付首批款143万元（含已付定金10万元），但原告一直未进行支付，即其存在严重违约。2015年10月12日该房屋因被告其他债务问题，被四川省南充市顺庆区人民法院意外执行查封并造成被告与原告现对该房屋实际履行不能。被告在得知该情况后，立即告知原告应按约支付首批款，以解决法院查封，但原告以没钱为由拒付，最终导致被告无法向银行提交一次性还清剩余贷款申请。同时，更因原告在2016年1月15日之前没有按约支付143万元首批款，进一步造成被告无法在2016年1月30日前办理完毕该房屋的解除抵押登记手续。房屋被法院查封后，被告积极与原告、第三人协商解除合同等各种处理事宜，但原告既不支付房款也不谈合同解除，导致问题久拖不决，同时在该期间原告在得知本房查封后业已另行用其妻名义买房居住。综上，被告认为原告现因履行不能要求解除合同，被告对此不持异议，即同意双方房产交易合同、补充协议等合同协议从2017年6月23日正式解除，但原告由此向被告索要巨额违约赔偿不能接受。具体理由如下：其一，被告在合同签订、履约过程中不存在任何过错，该房不是在合同签订之前被查封，同时房屋查封并不必然导致合同履行不能，被告当时提出要求原告按约支付首批款143万元并同时另行凑钱解封房产完全可行，但此时原告不顾本案合同约定，在不支付首批款的情况下，其用应付本案首批款另购新房，即其损失早已降低，现巨额赔偿没有依据。其二，原告未按时支付首批款的行为本身已经构成严重违约，依据《补充协议》第四条违约责任第3项第（3）点之规定，即原告应在2016年1月15日之前支付本案首批房款，但其拒付并用该房款另购新房的行为本身也构成违约，因此应也向被告支付违约金45.6万元（房屋成交价228万元*20%）。其三，本案原告除在合同签订时支付10万元定金之后，其未再向被告支付任何房款，即其在本身存在过错即未付首批款143万元的情况下，现其主张62.2万元违约金和240万元房屋价差损失属恶意非法获利，用10万元获得300万元以上的违约金，显示公平，有失诚信。同时，微信对话证明，原告在明知该房履行不能，多次协商解除时其一直拖着不解除，其本身也存在过错，对此即使其存在损失，其也应对由此扩大的损失自行承担。其四，本案原告存在以下四种行为：一是既不支付房款，二是又另购新房，三是对涉案房屋占有使用收益，四是索要起诉企图主张高额违约金，即想“一事四得”，这种做法有违基本的诚实信用原则，更显失公平。综上，本案在合同履行过程中，原告未按时支付房款存在严重违约行为，即其本身存在重大过错，因此其也应承担违约责任。故提起反诉。原告陈继东针对被告孙力的反诉辩称，不同意孙力的反诉请求及事实理由。根据涉诉买卖合同第五条约定，出卖人应保证房屋没有纠纷否则应当按照房屋总价款的20%承担损失，根据补充协议第四条第二款第二项约定应按房屋总价款的20%向原告支付违约金，丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方赔付。第三人链家公司述称，针对本诉和反诉的意见一致，同意解除原被告与第三人签订的补充协议，原被告其他诉讼请求不涉及第三人，故不发表意见。2015年9月27日原被告在第三人居间下签订了房屋买卖合同及补充协议，当日原告向被告支付定金10万元。2015年10月原被告就涉诉房屋办理网签及面签，后因涉诉房屋被查封，合同没有继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对陈继东提交的买卖定金协议书原件、北京市存量房屋买卖合同原件、居间服务合同原件、补充协议原件、房屋交易保障服务合同原件、收据原件二份、房产证复印件一份、离婚证原件，孙力提交的微信截屏、录音、南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆执字第2574号受理案件通知书及（2015）顺庆非执审他字第83号执行裁定书，链家公司提交的评估报告，本院自北京市国土资源局顺义分局调取的涉案房屋登记情况、陈继东和尹秀英名下房屋登记信息以及尹秀英购房留档备案材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：孙力在顺义区×××有房屋一套，房屋所有权证证号为×京房权证顺字第×××号，登记的房屋所有权人为孙力，共有情况为单独所有，登记时间为2015年3月12日，建筑面积174.27平方米，2015年4月15日设立抵押登记。2015年9月27日，孙力（甲方，出售人）与陈继东（乙方，购买人）、链家公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议书》，约定陈继东确认以313万元整的总价款购买涉诉房屋，并于当日向孙力支付定金10万元。同日，孙力（出卖人）与陈继东（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为：顺义区×××，产权证明文件所载建筑面积共174.27平方米；（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况，……（四）该房屋抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年1月30日前办理抵押注销手续……。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格2280000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为850000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。……（四）关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1600000元……。第五条房屋产权及具体状况的承诺，（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任……。第六条房屋的交付，（一）出卖人应当于2015年12月1日前将该房屋交付给买受人……。第七条违约责任，……（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……。第九条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起170日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……。当日，孙力（甲方、出卖方）、陈继东（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：……第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计313万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方于2015年9月27日向甲方支付定金10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、还款解押：甲方应于2015年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年1月30前办理完毕解除抵押登记手续。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于2016年1月15日前将第一笔首付款143万元整（不包含前期支付全部定金10万元整）以非建委资金监管的方式支付甲方……5、申请购房贷款：甲乙双方应于收到首付款后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷后三个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。……第五条其他，……3、甲乙双方达成的其他约定：……关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：有以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方：装饰装修：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、全部暖气设备；家具：床、沙发、衣柜；家电：电视机、空调4台、冰箱、洗衣机、油烟机1台、灶台1个。2015年9月27日，孙力（甲方，出卖人）、陈继东（乙方，买受人）与链家公司（居间人，丙方）签订了《居间服务合同》，陈继东依照该《居间服务合同》约定支付了居间代理费64350元。同日，孙力（甲方）与陈继东（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方，以下简称中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定鉴于甲、乙双方就坐落于顺义区×××之房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，现甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同；丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额0.5%收取，共计15650元。陈继东依照该合同约定支付了保障服务费15650元，并向中融信公司支付了代收评估费600元。2015年11月20日，孙力与陈继东签订涉诉房屋的网签合同（合同编号为×××）。孙力将涉诉房屋于2015年12月15日交付给陈继东使用至今。陈继东与妻子尹秀英于2016年9月13日办理离婚登记手续。本院自北京市国土资源局顺义分局调取的涉诉房屋登记信息显示：涉诉房屋现有一最高额抵押权登记信息，设立登记时间为2015年4月15日，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京地安门支行，抵押人为孙力；有一查封登记信息，登记时间为2015年11月18日，查封机关为南充市顺庆区人民法院，查封文号为（2015）顺庆执字第2574-1号，查封期限为2015年11月18日至2018年11月17日。另查，陈继东、尹秀英名下房产登记情况，现陈继东名下无房，尹秀英名下有一套房屋，位于顺义区×××，建筑面积237.41平方米，不动产权证书证号为京（2016）顺义区不动产权第×××号，登记的时间为2016年11月29日。孙力主张陈继东与其妻子尹秀英在本案涉诉房屋交易期间另购新房一套，该房对本案陈继东是否具有购房资格、交易时间、价款以及链家公司是否存在一手把两家、存在欺诈具有重大影响，故申请调取尹秀英名下房产交易合同、税费发票、交易支付凭证等交易存档材料。根据孙力申请，本院自北京市国土资源局顺义分局调取了尹秀英名下房产交易存档材料：2016年10月20日，尹秀英作为买受人与出卖人聂江卉就位于顺义区×××房屋签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为×××），该房屋建筑面积237.41平方米，房屋成交价格为590万元，该交易系通过链家公司居间介绍成交。对此，孙力表示上述材料证明链家公司与陈继东之间存在恶意串通，尹秀英的该套房屋交易是链家公司一手操办，链家公司违反忠实居间义务，从中牟利，给买卖双方均造成损失，陈继东现居住在尹秀英购买的房屋内，陈继东在诉讼解除本案房屋买卖合同后长期占有涉诉房屋，给孙力造成损失应承担违约责任。陈继东认为上述材料真实性无异议，但与本案无关，证明目的不认可，孙力违反合同约定导致涉诉房屋买卖合同至今无法履行，房价快速上涨，陈继东的损失是客观存在的。链家公司对上述材料真实性认可，但关联性和证明目的不认可。庭审中，陈继东表示其是2015年12月中旬通过链家公司得知涉诉房屋被查封，并通过链家公司与孙力协商，希望继续履行合同，没有提出解除合同，孙力承诺可以尽快解决该查封，故其一直等待对方回复，当时孙力没有要求其付款，亦未告知其查封所涉及金额；之前因为房价上涨没有提出解除合同，想要继续履行，其系外地户口，只能买一套房屋，如要解除该合同，已无能力购买;2017年5月，陈继东通过自行联系四川南充法院及恒丰银行得知涉诉房屋被查封所涉金额高达一千余万元，现涉诉房屋存在100万元的银行抵押贷款以及多达400余万元的查封债务，孙力所述取得陈继东的首付款以解除房屋抵押和查封是不可能实现的，故陈继东才起诉要求解除合同。为证明其主张，陈继东提交证据如下：1.个人二手房批贷函复印件一份，证明2015年11月25日陈继东就涉诉房屋已经取得工行北京顺义支行贷款审批，批贷金额160万元，利率9折；2.链家网上与涉诉房屋同类型房屋的成交信息截图打印件三张，证明涉诉房屋价值已经超过600余万元。针对陈继东的证据，孙力的质证意见为：证据1真实性无法核实，证明目的不认可，依据保障协议，丙方未告知我方；证据2真实性不认可，证明目的不认可。链家公司对陈继东的证据材料真实性、证明目的均认可，并表示证据2中涉诉小区的房价符合现市场价、成交价。孙力表示其也是通过链家公司得知涉诉房屋被查封，是因对案外人债务的担保，孙力不存在故意，也是无法预知的，得知查封后便将涉及案件的所有事实均向陈继东告知了，要求陈继东支付首付款，孙力再自行凑钱来解除法院查封，但陈继东不予理会，因此扩大的损失应由陈继东自行承担；陈继东想要买两套房，但其妻子不具有购房资质，所以双方约定的交房时间是170天，待陈继东妻子具有购房资质后二人办理离婚手续，其妻子尹秀英可另购房屋，事实上也是于2016年9月29日左右尹秀英又通过链家公司另行购房；现涉诉房屋银行贷款尚欠80万元，南充法院查封金额为200多万元，现在加上利息400多万元，现在其已经无法解决查封问题。为证明其主张，孙力提供证据如下：1.链家网截图一份，证明涉诉房屋同户型同地段租金每月8000元；2.2016年9月29日陈继东与孙力的微信截屏，证明2016年9月29日陈继东在得知涉诉房屋被第三方查封后，另购新房并交纳定金，此定金就是准备用来交付涉诉房屋首付款的，陈继东另购新房，不存在价差损失；3.2017年1月21日、2017年6月23日录音两段，前段录音是孙力、陈继东及链家公司工作人员许学刚的对话，后段录音是孙力、孙力妻子郭兰兰、律师吴立宏与链家公司工作人员许学刚的对话，均是用孙力手机录制的，证明陈继东在涉诉房屋查封期间用购买本案房屋的首批款另购新房，陈继东不存在价差损失，其索要巨额价差无事实依据，应予以驳回；4.南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆执字第2574号受理案件通知书一份、（2015）顺庆非执审他字第83号执行裁定书一份，证明查封房屋所涉案件情况。针对孙力提供的证据，陈继东的质证意见为：证据1真实性不认可，证明目的不认可，出租信息，不是成交信息；证据2真实性认可，证明目的不认可，陈继东没有购买新的房屋，只是有这方面的考虑，但是没有买，也没有交定金，2016年9月陈继东与妻子离婚，现陈继东名下无房，离婚前其妻子名下也无房，离婚后陈继东也没有买房，交房时间170天是为了孙力办解押；证据3中2017年1月21日录音真实性认可，证明目的不认可，2017年6月23日真实性无法确认，证明目的不认可；证据4真实性认可，同时也可以证明孙力违约事实成立。链家公司的质证意见为：证据1、2与链家公司无关，真实性无法确认；证据3录音真实性认可，证明目的不认可，许学刚是链家公司人员，据链家公司了解，陈继东本人没有买房，听说他或者他妻子要买房，具体他妻子买没买不清楚，没有经过链家公司介绍；证据4真实性认可，关于查封事宜是链家公司先发现的，并通知了双方，孙力告知链家公司查封案件的当事人、纠纷大致情况，但没有说具体金额，链家公司也就此情况向陈继东告知了。链家公司表示涉诉房屋买卖合同中约定的房屋总价款就是指房屋的实际成交价格，即313万元，含配套设施，涉诉房屋也已经进行了评估，链家公司的工作人员向买卖双方均有告知评估事宜。为此，链家公司提交证据予以证明：1.评估报告书原件一份，证明涉诉房屋已评估，评估费已经产生；2.批贷函复印件一份，证明涉诉房屋评估是用于申请贷款。针对链家公司的证据，陈继东的质证意见为真实性、证明目的均认可。孙力的质证意见为：证据1评估报告不认可，评估报告第2页上有链家的字样，评估报告应当是第三方出具，不应当有链家的字样，真实性不认可。同时，依据房屋交易保障协议，保障单位没有按照合同约定履行义务，不得主张相应费用；证据2真实性不认可，是复印件，证明目的不认可。另孙力、陈继东对于对方主张的违约金计算标准均不予认可，且认为金额过高，请求法院予以调整。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，陈继东与孙力就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。现双方均同意解除上述合同，对此本院不持异议，现双方就解除日期未能达成一致，孙力主张上述合同及补充协议于2017年6月23日解除，但缺乏依据，故对上述合同及补充协议本院依法判决解除，对于陈继东该项请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，陈继东要求孙力返还定金10万元的诉讼请求以及孙力要求陈继东返还房屋并由陈继东承担其占有使用期间的物业费、水电费、有线电视费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。涉诉房屋因孙力的债务问题而被法院查封，致使双方买卖合同履行不能，根据双方买卖合同第五条及补充协议第四条的约定，孙力构成违约，其应当承担违约责任。双方约定的违约金为“按照房屋成交总价款的20%”，结合当事人庭审陈述、双方涉诉买卖定金协议书、房屋买卖合同上下文内容及房屋交易市场惯例，该约定中的房屋成交总价款应为313万元，即约定的违约金金额为62.6万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，陈继东自述在2015年12月即得知涉案房屋被查封，但陈继东直至本案2017年6月诉讼之前均未提出过解除合同，陈继东仅支付定金10万元，对其另行购买房屋的资金支付能力影响较小，且涉诉房屋于2015年12月15日即交付给陈继东居住使用至今，对陈继东实际损失亦有一定程度弥补。综合考虑陈继东的实际损失情况及双方合同履行情况、过错程度以及预期利益损失情况，双方合同中约定的违约金标准存在过高的情形，本院对此予以调整，酌情支持原告违约金40万元。因孙力承担的违约金中已经包含陈继东的实际损失，故对于陈继东主张的中介费、保障服务费、评估费损失，本院不再支持。关于陈继东所主张的房屋差价损失，该损失属于预期利益损失，本院亦在违约金中一并酌情处理，不再另行判处。关于孙力主张涉诉房屋被查封属于情势变更的抗辩意见，因涉诉房屋买卖合同系由于孙力的债务问题导致房屋被查封，合同目的无法实现，而非出现不可归责于当事人的客观情形变化，故孙力的该意见于法无据，本院不予采纳。涉诉房屋于2015年11月18日被法院查封，且至今未予解除，孙力亦未就其合同履行提供任何担保，在此情形下，陈继东未支付首付款的行为并不构成违约，故对于孙力要求陈继东支付违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告陈继东与被告孙力于二〇一五年九月二十七日就位于顺义区×××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告陈继东与被告孙力、第三人北京链家房地产经纪有限公司就上述房屋签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告孙力返还原告陈继东定金十万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告孙力给付原告陈继东违约金四十万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、反诉被告陈继东于本判决生效之日起七日内将上述涉案房屋腾退并返还反诉原告孙力（自二〇一五年十二月十五日起至该房屋返还之日止的物业费、有线电视费、水电费由反诉被告陈继东负担）；五、驳回原告陈继东的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告孙力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万五千九百二十元，由原告陈继东负担一万一千五百二十元（已交纳），被告孙力负担四千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四千零七十元，由反诉原告孙力负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一七年十二月十四日书记员  何星星