北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初38743号原告：北京市香山公园管理处，住所地北京市海淀区香山买卖街**号。法定代表人：牛建忠，园长。委托诉讼代理人：李丽，北京市国联律师事务所律师。被告：汪吉兵，男，1972年7月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭军，北京市金台律师事务所律师。第三人：北京市海淀区人民政府香山街道办事处，住所地北京市海淀区香山一棵松2号。负责人：刘来奇，主任。委托诉讼代理人：刘繁，该单位办公室主任，住单位宿舍。原告北京市香山公园管理处（以下简称香山公园）与被告汪吉兵及第三人北京市海淀区人民政府香山街道办事处（以下简称香山街道办）合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告香山公园的委托诉讼代理人李丽，被告汪吉兵及其委托诉讼代理人郭军及第三人香山街道办的委托诉讼代理人刘繁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。香山公园向本院提出诉讼请求：1、判令汪吉兵将其非法占用的位于北京市海淀区香山煤场街×号碧云寺大棚房屋以现状返还我方；2、判令汪吉兵按照每年23.48万元的标准向我方支付上述房屋自2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金和自2016年6月1日至房屋实际返还之日止的占有使用费；3、本案诉讼费由对方负担。事实和理由：涉案房屋为位于北京市海淀区煤厂街×号香山公园碧云寺大棚及相关房屋。我方曾与香山街道办签订协议，将碧云寺大棚房屋交付香山街道办使用，汪吉兵曾就其承租碧云寺大棚房屋与香山街道办签订过租赁合同，已于2014年5月31日到期。2016年4月28日，我方与汪吉兵、香山街道办签订了《关于归还香山公园碧云寺大棚使用权的三方协议》，约定大棚房屋所有权归我方，香山街道办也将使用权归还我方，如果汪吉兵继续承租，应与我方另行签订租赁协议。此后因我方与汪吉兵就协议内容无法达成一致，双方未另行签订租赁协议，但汪吉兵仍然占用涉案房屋至今。故现我方诉至法院，提出上述诉请。汪吉兵辩称，不同意对方的诉讼请求。2009年我与香山街道办签订租赁协议，承租了碧云寺大棚，租赁期限到2014年5月31日，租期届满后，虽然我与香山街道办没有签订书面协议，但我仍然向香山街道办支付了房屋租金至2015年5月31日，我和香山街道办已经形成事实上的租赁合同关系。2016年4月28日，我与香山公园和香山街道办签订三方协议，约定房屋的全部事宜由香山公园负责，因此香山公园已经承继了我与香山街道办的租赁合同中香山街道办的全部权利义务，我与香山公园之间就涉案房屋成立租赁合同关系，香山公园诉请我支付租金，也可以证明其认可其与我之间存在租赁合同关系，我与香山公园之间虽然没有书面租赁协议，但是存在事实租赁合同关系。我没有拖欠香山公园的租金，租金没有支付给香山公园是因为其不接受我支付的租金，对于香山公园主张的2015年6月至2016年5月期间的租金我同意按照我与香山街道办的租赁协议约定的8万元每年的标准支付。对于2016年6月1日之后的租金，也应该按照此标准支付。签订三方协议的时候香山公园的前园长表示会按照上述合同拟定的租金标准来收取我的租金。综上，我占用涉案房屋是因为我与香山公司之间存在租赁关系，并非我非法占用，香山公园要求我返还房屋、按照每年23.48万元的标准支付房屋租金和占有使用费没有事实和法律依据。香山街道办述称，2009年5月26日我方与汪吉兵签订房屋租赁协议书，约定我方将碧云寺大棚出租给汪吉兵，租期自2009年6月1日至2014年5月30日。但是自2012年起汪吉兵开始不交房租，我方于2015年起诉汪吉兵至北京市海淀区人民法院，要求汪吉兵支付欠付的2012年6月1日至2015年5月31日期间的租金，诉讼中双方达成调解意见，汪吉兵于2015年12月31日前支付我方上述欠款共计23万元，汪吉兵已经依据上述调解书向我方支付了欠款。汪吉兵交纳租金至2015年5月31日，我们双方合同于该日期终止，之后我方没有再收取汪吉兵的租金，我方要求汪吉兵腾房，但其一直不腾退。2016年开始依据区政府的规定，我方不能再将涉案房屋用于出租，且香山公园于2016年3月2日向我方提出收回碧云寺大棚的申请，经双方单位协商，我方同意退还。因汪吉兵此前一直拒不腾退房屋，为避免日后纠纷，我方让汪吉兵与我方及香山公园共同签订了三方协议，证明房屋以后的管理都由香山公园负责。我方认为三方协议签订后，汪吉兵实际占用房屋而未交纳租金期间的费用应由香山公园收取。且从三方协议后签订后，房屋全权由香山公园处理，是否续租、怎么租都是由香山公园和汪吉兵之间协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1990年3月15日，香山公园与香山街道办签订《协议书》，约定香山公园为香山街道办提供市场管理房和碧云寺市场大棚，其产权属于香山公园。香山街道办享有使用权和管理权。由香山街道办收取个体摊位和管理费并负责碧云寺市场和管理房的维修。2000年2月17日，香山街道办（甲方）与王某（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方提供香山煤厂街×号碧云寺大棚租给乙方使用，共计面积300平方米，使用期为8年，从2000年6月1日起至2008年6月1日止；甲方对房屋的整体性、安全性有监督检查权，乙方对房屋装修和改造必须经甲方同意后方可施工，强行施工甲方有权终止合同；合同期满乙方不再续租或终止合同时，乙方在室内安装的移动财产归乙方所有，其余装修无偿归甲方所有。2009年5月26日，香山街道办（甲方）与汪吉兵（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方提供香山煤厂街×号碧云寺大棚租给乙方使用，使用期为5年，自2009年6月1日起至2014年5月30日止；乙方每年向甲方交纳房屋租金，2009年6月1日应交租金6.5万元，2010年6月1日应交租金6.5万元，2011年6月1日应交租金7万元，2012年6月1日应交租金7万元，2013年6月1日应交租金8万元；甲方对房屋的整体性、安全性有监督检查权，乙方对房屋装修和改造必须经甲方同意后方可施工，强行施工甲方有权终止合同；合同期满乙方不再续租或终止合同时，乙方在室内安装的移动财产归乙方所有，其余装修无偿归甲方所有。2015年香山街道办以汪吉兵欠付2012年起的房屋租金为由起诉汪吉兵至本院，要求汪吉兵返还租用房屋、支付2012年6月1日至2015年5月31日期间的租金23万元及迟延支付的利息、支付2015年6月1日起至诉讼之日的房屋租金34000元，本院于2015年12月2日作出（2015）海民初字第39644号民事调解书，载明双方达成协议：1、汪吉兵于2015年12月31日前支付香山街道办2012年6月1日至2015年5月31日的房屋租金23万元；2、如果汪吉兵没有履行上述义务，则还需向香山街道办支付违约金68000元。本案中，汪吉兵与香山街道办确认，汪吉兵已经履行了上述调解书确定的义务。2016年4月28日，香山公园（甲方）、香山街道办（乙方）与汪吉兵（丙方）签订《关于归还香山公园碧云寺大棚使用权的三方协议》（以下简称《三方协议》），载明：为使交接工作顺利开展，经甲、乙、丙三方共同协商达成如下协议，1、根据甲方、乙方两方1990年签订的相关协议的内容，甲方对“碧云寺大棚”拥有产权，乙方拥有使用权，现乙方将使用权归还给甲方，自本协议签订之日起，上述房屋的全部事宜由甲方负责；2、丙方现为上述房屋的实际承租及使用人，乙方与丙方签订的房屋租赁合同已于2014年5月31日到期，自本协议签订之日起，上述房屋的续租或腾退事宜，由甲、丙两方协商解决，乙方不再参与。本案中各方确认涉案房屋为位于北京市海淀区煤厂街×号原碧云寺大棚地址上的房屋，房屋东西各为一间一层平房，两间平房之间为相连的二层房屋。涉案房屋现由汪吉兵占有使用。汪吉兵称，在王某与香山街道办的租赁合同履行过程中，其出资将原有碧云寺大棚拆除，只留了大棚原有靠南的后墙，在此基础上其出资建造了11间平房，大约300多平方米。2009年其又拆除原有一层房屋，在原址翻建成现在的二层房屋及东西两侧的两小间一层房屋，现其将上述部分房屋对外转租。香山公园确认，原碧云寺大棚系其在享有所有权的房屋所占土地的空地上自行建造，未办理产权登记；汪吉兵确认，其主张的由其出资在拆除原碧云寺大棚后翻建的房屋未经合法审批。2017年6月14日，香山公园委托北京市国联律师事务所向汪吉兵发送《律师函》，要求汪吉兵于2017年6月25日前腾退涉案房屋返还香山公园。另，汪吉兵在本案中曾以其出资建造了现涉案房屋为由对香山公园提出反诉，要求香山公园赔偿其翻建房屋损失175.2万元，后汪吉兵未交纳反诉案件受理费，并表示撤回反诉，就其反诉主张其另行解决。香山公园原诉请汪吉兵支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金8万元，后其表示上述租金相当于占有使用费，变更主张的租金标准为每年23.48万元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋未经规划许可而建造，香山街道办与汪吉兵之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁协议书》应为无效，汪吉兵提出的其与香山街道办租赁合同关系中香山街道办的权利义务依据《三方协议》由香山公园予以承继，其与香山公园之间就涉案房屋成立事实租赁合同关系的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。《三方协议》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《三方协议》，香山街道办、汪吉兵认可涉案房屋的全部事宜在《三方协议》签订后由香山公园负责处理，故香山公园依据《三方协议》取得了针对汪吉兵、香山街道办而言的对涉案房屋的全部权利，在汪吉兵未能举证证明其对涉案房屋存在何种合法占有使用依据的情况下，对于香山公园要求汪吉兵腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。依据上述认定，香山公园取得涉案房屋权利的依据为《三方协议》，且权利范围仅及于汪吉兵和香山街道办，故其以返还原物为由提出相应诉请，理由不当，本院变更本案案由为合同纠纷；香山公园要求汪吉兵支付的费用性质及期间有误，但考虑香山公园确已就汪吉兵持续占有使用涉案房屋而未支付相应对价的事实提出支付费用的诉讼请求，本院对香山公园主张的费用性质及期间依据认定的事实进行调整后，一并以占有使用费予以判定。香山公园主张的费用标准过高，依据不足，本院酌情调整为每年8万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、汪吉兵于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区煤厂街×号原碧云寺大棚地址上的房屋腾退返还给北京香山公园管理处；二、汪吉兵于本判决生效后七日内按照每年八万元的标准向北京市香山公园管理处支付上述房屋自二〇一五年六月一日起至房屋腾退之日止的占有使用费；三、驳回北京香山公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千四百六十二元，由北京香山公园管理处已负担三千二百三十一元，已交纳；由汪吉兵负担三千二百三十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  范望白人民陪审员  刘松庆二〇一七年十二月十四日书 记 员  曲 婧