广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初346号原告:珠海和泰物业管理有限公司。住所：珠海市香洲翠民路58号（优仕雅苑）2栋1单元首层。法定代表人：吴怡财，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵琰，广东嘉骏律师事务所律师。被告：许海涛，男，汉族，1970年8月26日，户籍住址：广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区。原告珠海和泰物业管理有限公司（以下简称“和泰物业”）诉被告许海涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和泰物业的委托诉讼代理人赵琰及被告许海涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和泰物业向本院诉请：1.判令被告支付拖欠的物业管理费2107.51元，滞纳金258.29元。（从2016年2月1日算至付清之日，暂计至2016年10月31日）；2.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年2月1日，丰达花园业主委员会与和泰物业签订物业管理服务合同，合同第四条约定：物业管理费标准为楼梯房0.6元每平方米，电梯房每平方米1.2元，公用电每户4.5元，垃圾清运费每户20元每月，门禁维护费每户5元一户，停车服务费每月每台70元。合同约定每月10日前缴纳物业管理费。合同经甲方丰达花园业主委员会盖章和业主代表签字、乙方盖章后生效。合同签订后，物业公司依照合同进行物业管理，绝大多数业主都能按合同及时缴纳物业管理费，14A业主一直未缴纳，物业公司多次催缴都没有结果，严重损害了公司的合法权益，严重影响了小区公共物业管理的运行，也是对其他已缴费业主的不公平。为维护公司合法权益，维护公平诚信原则，特诉至法院。原告为证明其诉讼主张提交如下证据：证据1.丰达花园物业服务合同；2.物业费催缴通知单；3.物业费及滞纳金计算明细；4.不动产登记表；5.业主委员会备案确认书；6.物业管理企业资质证书。被告庭前向法庭提交书面答辩状如下：一、被答辩人据以起诉的2016年2月1日《丰达花园物业服务合同》，答辩人在收到法院应诉材料后才第一次看到，该合同违反法律的强制性规定，是无效合同，对答辩人没有约束力。(一）珠海市香洲区丰达花园业主委员会于2012年6月18日备案成立，业委会成员五名：卜忠贵、陈晓鹏、张榕妹、黎月强、谢力祺。其中陈晓鹏拖欠2012年3月至2014年4月物业管理费用，黎月强拖欠2013年2月至2014年4月物业管理费用，卜忠贵拖欠2013年1月至2015年8月物业管理费用。《珠海市物业管理条例》第三十条、三十一条，《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条、四十三条规定，业主委员会委员连续三个月或累计六个月拖欠物业管理费，委员资格自动终止。《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条规定，业主委员会人数不足五人或者不足总额的二分之一，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。第六十六条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由居委会（村委会）在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。丰达花园小区并没有重新召开业主大会重新选举业主委员会，丰达花园业主委员会在其职权已终止情况下，无权与被答辩人签订小区物业服务合同。(二）2016年丰达花园业主委员会与被答辩人《丰达花园物业服务合同》“甲方（即丰达花园业主委员会）代表签字”栏，5名业委会委员签名中至少有3名非本人签名。(三）《珠海市物业管理条例》第十七条规定，选聘、解聘物业服务企业是业主大会职权。丰达花园业主委员会作出选聘被答辩人的决定前没有按照《珠海市物业管理条例》、《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》的规定程序，召开丰达花园业主大会。(四）《珠海市物业管理条例》第二十三条规定，业主大会作出选聘或者解聘物业服务企业的决定，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。丰达花园业主委员会以征集意见形式代表召开业主大会。在征集业主意见过程中，没有制作小区房屋及建筑物面积清册和业主清册，派发选票、回收选票根本不核对业主身份，完全是一笔糊涂账。选票弄虚作假，2016年12月14日、2017年1月2日丰达花园小区15名业主向安宁居委会提出查票申请，其中就有2户选票系假冒业主签名（当中的一户选票的签名字不是业主名字），有2户业主确认当时已投票，但票箱中找不到选票。(五）丰达花园小区业主委员与被答辩人在物业收费标准上欺骗业主。选聘物业公司选票中注明物业管理费为0.6元，2016年丰达花园业主委员会与被答辩人《丰达花园物业服务合同》却约定丰达厦的物业管理费为1.2元/平方，被答辩人据此要求答辩人交纳。(六）《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第十六条第（六)项规定，小区业主委员不得委托他人代为行使委员职责。但是丰达花园业主委员却委托了一位叫陈俊伟的人，陈俊伟同时身兼业主委员会主任和被答辩人管理处主任，这说明丰达花园业主委员会与被答辩人利益混同狼狈为奸，严重侵害了丰达花园小区全体业主的权益。二、被答辩人管理处主任陈俊伟致丰达大厦业主安全于不顾，长期占有丰达大厦一楼消防通道经营小卖部，侵害业主权益。综上，答辩人认为，被答辩人的起诉没有任何依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。后当庭补充答辩如下：第一点，业委会与原告签署的物业合同不成立，在2015年之前有三个业委会成员拖欠管理费，这些委员在签订合同签就没有委员资格，所以其代表业主委员会签订的物业合同不成立。在签署合同之后，将业主委员会主任资格委托给陈晓鹏的父亲，根据法律规定，业主委员会主任是不能委托他人的。第二点，原告没有到珠海香洲住房城市更新局备案，业主委员会也没用组织机构代码资质证书。物业合同中显示是包干制，这是2016年3月之后才试行的包干制，在小区与原告签合同时不可能有包干制，所以我们认为物业合同时后面补上去的。综上，我方认为物业合同是不成立的。被告为其辩称提交证据：1。丰达花园小区业主查票登记表；6.丰达花园小区业主大会表决票存根；7.授权委托书；8.通知函；9.现业主委员会及和泰物业公司代表陈俊伟向业主的表述；10.照片；补充提交证据：11.政府信息公开告知书；12.关于《关于明确终止丰达花园业主委员会委员卜中贵、陈晓鹏、黎月强资格的要求函》回复。经审理查明：原告和泰物业成立于2010年6月4日，领取了相应的企业法人营业执照,现已取得资质等级为三级的物业服务企业资质证书。被告段治福于2002年7月成为珠海市香洲区香洲柠溪路149号14A房的业主，该房屋建筑面积为158.21平方米，用途为成套住宅，该房屋属丰达花园小区范围内的电梯房。2016年2月1日，原告和泰物业与珠海市香洲区丰达花园业主委员会签订了一份《丰达花园物业服务合同》。合同约定，原告和泰物业为丰达花园提供物业管理服务，服务期限为2016年2月1日至2021年1月31日；具体管理服务费：楼梯房按0.6元/㎡、电梯房按1.2元/㎡；公用电按4.5元/月（户）；公用电（丰达大厦）以实际收费分摊为准；垃圾清运费8元/月（户）；单元门门禁和对讲维护费按5元/月（户）等；每月10日缴纳当月物业管理服务费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天1‰交纳违约金；物业服务内容包括建立24小时保安置办制度，小区实行封闭式管理，业主及住户凭智能卡进出，对外来人员进行来访登记；维护监控设备，确保监控设施正常运行；保持消防通道畅通，小区每栋楼配备两罐手提式干粉灭火器等，公共环境卫生、绿化维护、交通车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，等等。合同签订后，原告和泰物业随即进入该小区进行管理。庭审中，原告主张被告应支付2016年2月至2016年10月的物业管理费2107.51元，具体计算为158.21㎡×1.2元/㎡+垃圾清运费8元/月（户）+公用费分摊40元/月（户），以及拖欠前述物业管理费滞纳金258.29元（暂计至2016年10月31日）。被告认可确实未缴纳该期间的物业管理费用，并认可至今原告亦在该小区进行管理，但提出香洲区丰达花园业主委员会中主任卜忠贵、副主任陈晓鹏、委员黎月强等均因拖欠物业管理费，已不具备委员资格，故由他们组成的珠海市香洲区丰达花园业主委员会已无权代表被告与原告签订《丰达花园物业服务合同》，故不同意按照前述物业服务合同的标准缴纳相应物业费用。同时亦对原告的物业服务质量差，私自霸占大厦一楼，开设麻将室和小卖铺，影响业主生活，还霸占消防通道，给小区安全造成极大隐患等不符合合同服务标准等提出异议。另查，2012年9月26日，珠海市香洲区建设局出具业主委员会备案确认书（珠香建业备[73]号），确认珠海市香洲区丰达花园业主委员会成立时间为2012年6月18日，任期5年，业主委员会成员名单如下：1、卜忠贵2、陈晓鹏3、张榕妹4、黎月强5、谢力祺。主任：卜忠贵，副主任：陈晓鹏。再查，2017年6月14日，珠海市香洲区翠香街道办事处作出《关于﹤关于明确终止丰达花园业主委员会委员卜忠贵、陈晓鹏、黎月强资格的要求函﹥回复》中，明确丰达花园在2011年7月进行换届，后依法依规按照程序进行了小区业委会换届选举，2012年6月18日小区业委会换届完成，并在区物业办备案，经在小区公示30天后，以卜忠贵为主任的业委会正式成立，公示期间未收到居民投诉和异议。该业委会全体成员于2016年12月18日提出辞职申请，安宁社区居委会于2017年1月12日公告终止卜忠贵等5名业委会委员资格。同时，该《回复》中亦提到陈晓鹏于2012年3月至2014年4月拖欠物业费、黎月强于2013年2月至2014年4月拖欠物业费、卜忠贵则于2015年8月7日补缴2013年1月至2015年8月期间的物业费等情形，并根据《珠海市物业管理条例》的规定，应自动终止委员资格。现因该业主委员会成员委员资格已于2017年1月12日终止，故不再次公告自动终止卜忠贵、陈晓鹏、黎月强委员资格情形。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。丰达花园业主委员会与原告和泰物业签订了《丰达花园物业服务合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。原告和泰物业对丰达花园小区进行了实际管理，被告作为丰达大厦的业主，该合同对被告具有法律约束力。被告应按合同约定履行交费义务。自2016年2月至2016年10月的物业管理费为1780.67元〔（158.21㎡×1.2元/㎡+垃圾清运费8元/月/户）×9个月〕，原告请求被告支付所拖欠的物业管理费，合法有据，证据确凿，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于被告抗辩的丰达花园业主委员会委员中主任卜忠贵、副主任陈晓鹏、委员黎月强等均因拖欠物业管理费，已不具备委员资格等问题，本院认为，作为业主之一的被告如认为卜忠贵等5名业委会委员组成的珠海市香洲区丰达花园业主委员会对己方利益产生侵害，可以通过其他途径解决，而非在本案物业服务合同纠纷中进行审处。原告另诉请被告支付每月每户公用费分摊40元，没有合同依据，本院不予支持。至于原告要求被告支付滞纳金的请求，综合考虑其他本院审理的系列案件以及庭审中各被告陈述的具体管理情况，原告的管理服务未完全符合其合同所约定的义务，确实有不足之处，原告对此也应承担部分责任，故其请求被告支付滞纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条之规定，判决如下：一、被告许海涛应于本判决生效之日起十日内向原告珠海和泰物业管理有限公司支付2016年2月至2016年10月的物业管理服务费人民币1780.67元；二、驳回原告珠海和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由被告许海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  李 莘人民陪审员  郝亚彬人民陪审员  林少菁二〇一七年十二月十一日书 记 员  刘嘉豪