.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初3673号原告：杨有祥，男，1970年10月18日出生，汉族，无业，住大武口区。委托诉讼代理人：关荣华，宁夏睿银律师事务所律师，特别授权代理。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地石嘴山市大武口区。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。原告杨有祥与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司(以下简称众安房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案，依法由审判员刘佳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨有祥委托诉讼代理人关荣华、被告众安房地产公司委托诉讼代理人张剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨有祥向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付延期办理产权登记的违约金31856.78元（从2014年7月1日至2016年4月30日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月7日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的大武口区某号房屋预售给原告。同时约定，房屋单价每平方米3116元，交付的期限为2012年11月30日前。相应的双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利、义务进行了约定。合同签订后，原告即按照合同约定支付了全部购房款277614元。2013年7月1日，被告向原告交付了房屋，被告未能按照合同约定给原告办理房屋产权登记，被告的行为已经严重违反了合同约定，为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告众安房地产公司答辩称，被告众安房地产公司答辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，具体理由是：一、根据最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条之规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年1月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定："因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其他必要材料。"而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项"房屋已竣工的证明"上升到"工程竣工验收备案"的行政登记完成。被告建设的涉案房屋已经于2013年8月完工，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年1月才取得房屋总证，使得被告未能按照合同约定的时间为原告办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地规划变更，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项"建设工程符合规划的证明"的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一。因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。综上所述，涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，同时，原、被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定。本院经审理认定事实如下：1.2012年2月7日双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以每平米3116元的价格购买被告开发的位于大武口区某号房屋，预测量建筑面积83.72平方米；地下室预测面积17.17平方米，单价980元；房款总额277699元；2012年11月30日前交付房屋，房屋交付后365天内双方应当共同申请房屋所有权转移登记。2.2013年7月1日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，确定涉案房屋确权面积为83.69平方米，房款为260778元；地下室面积为17.18元，价格16836元；合计总房价款为277614元；被告应补找原告告差价款85元。3.被告于2012年2月7日向原告开具一张金额为140699元的销售不动产专用发票，于2013年7月1日向原告开具一张金额为136915元的销售不动产统一发票，至此，原告已足额缴纳购房款277614元。4.被告于2013年7月1日交付了房屋。5.2016年1月27日，房屋总证办理后，被告于2016年1月27日在石嘴山日报上公告，告知涉案房屋可以办理产权登记事宜。本院认为，当事人应当全面履行合同义务，违约应承担违约责任。本案原、被告双方约定在房屋交付后365天内共同申请办理房屋产权登记，因被告未能办理总证，导致未能在约定时间内给原告办理房屋产权登记，被告应当承担违约责任。因双方未约定违约金的具体数额或违约金计算方式，被告应当以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照双方合同约定及被告办理大证及通知原告办证的时间支付违约金，考虑案件的情况，本院按最低标准即基准利率上浮30%计算违约金。被告辩解导致该违约行为的发生是由于第三方行为所致，对此，如若系第三方行为导致被告在本案中违约，被告可以通过其他法律途径予以解决，而不应当由原告承担该责任。综上所述，对于原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉求，本院依照查明的案件事实，依法支持27381元〔277614元×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×575天×（1+30%）,自2014年7月1日至2016年1月27日〕。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告杨有祥支付逾期办理产权登记违约金27381元。如果义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取计298元，由原告杨有祥负担42元，被告石嘴山市众安房地产开发有限公司负担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘佳 二〇一七年十二月十八日书记员 高乐附：本判决适用的有关法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。