成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0105民初9909号 原告：鹏瑞利（成都）实业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**。 法定代表人：PuaSeckGuan，首席执行官。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：朱亮亮，北京观韬（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：成都市锦食汇餐饮管理有限公司，住，住所地：成都市武侯区群众路********/div> 法定代表人：秦强，总经理。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师。一般代理。 原告鹏瑞利（成都）实业有限公司（以下简称鹏瑞利公司）与被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司（以下简称锦食汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹏瑞利公司的委托诉讼代理人李楷、朱亮亮及被告锦食汇公司的委托诉讼代理人邓鑫、孟洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏瑞利公司向本院提出诉讼请求:1.请求确认租赁合同已于被告收到观函字【2016】第0264号《律师函》之日即2016年11月10日起解除；2.请求判令被告向原告支付拖欠的2016年10月1日至11月10日租金21723.60元、2016年11月11日至11月21日房屋占用费14056.46元、2016年8月至11月10日物业管理费86114.49元、2016年5月26日至9月25日电费30017.71元，2016年6月26日至9月25日水费3460.80元，合计155373.06元（暂计算至2016年11月21日）；3.判令被告向原告支付相当于6个月租金的违约金230014.80元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费）。审理中，鹏瑞利公司增加律师费8300元的诉讼请求。事实和理由：原被告于2013年7月13日签订《房屋租赁合同》，于同年12月19日签订关于租赁面积变更的补充协议，于2014年3月26日签订关于延长免租期及计租起止日变更的补充协议，约定原告将位于成都市青羊区光华北三路55号“鹏瑞利青羊广场”的B1-25、-26、-31号面积为1711.8㎡的商铺出租给被告作为经营“锦食汇美食广场”之用，租赁期限自2014年4月25日起至2026年4月24日止。合同履行过程中，被告于2016年5月开始拖欠水电费用及租金等费用，经原告多次催促无果，原告遂委托律师向被告发出观函字[2016]第0264号《律师函》，告知被告已解除合同，要求被告收到函件3日内结清欠款并腾退商铺。被告未在通知期限内结清款项，原告遂于2016年11月17日再次委托律师事务所向被告发出观函字[2016]第0274号《律师函》，告知被告租赁合同已于2016年11月10日解除，并要求被告限期结清所有欠费并交还商铺，但直到起诉被告仍未履行义务。故起诉。 被告锦食汇公司辩称，双方签订合同属实；虽然原告发送了解除合同的函件，但双方租赁合同并未解除，原告强行对我方进行清场，不符合合同约定解除条件，原告要求支付租金诉请不成立；对原告提出的房屋占用费之请求，因合同尚未解除，系被告合法使用，不存在占有使用的情况；物业管理费收费主体应为物业公司，且必须取得物业管理资质，原告代缴物业费，没有资质，系非法经营；原告代被告缴水电费并未提供水电公司出具的发票，计算金额不正确，单方面出具催缴单，其价格明显高于政府指导价格，原告无权超出政府定价向被告收取；违约金约定偏高；合同仅履行3年，被告投入了巨大的资金进行装修，已另案提起诉讼要求原告赔偿损失。请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2013年7月13日，鹏瑞利公司（出租方、甲方）与锦食汇公司（承租方、乙方）签订《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》及相应附件，约定甲方将该广场中B1-25、-26号面积为1643.21㎡的商铺租赁给乙方经营，租赁期限为2013年10月1日至2025年9月30日，免租期分别为第一年6个月，第三年3个月，第四年3个月；交付日期为2013年7月1日；装修期为3个月（2013年7月1日至2013年9月30日）；租金按月支付，以固定租金或提成租金二者取高，第一年纯提成租金，第二年开始有固定租金，固定租金按照面积计算，固定租金为第一年的扣点平均租金，固定租金每二年递增5%，提成租金2014年4月1日至2015年12月31日提成租金为6%，乙方于每月25日前向甲方提前付清；物业管理费按照35元/㎡/天进行计算；租赁保证金为10万元，装修保证金为5万元；装修用电费为1.16元/度，水费为4.8元/吨；乙方应向甲方支付租赁保证金，该金额用于抵扣约定的租赁保证金中同等额的部分；租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋且结清本合同项下乙方应付的所有款项后30个工作日内凭收款收据将保证金一次性无息退还乙方；乙方逾期支付租金超过一个月或不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月等，则乙方须向甲方支付当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时乙方交付的保证金不予退还，乙方承担的金额不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方的损失额，且甲方保留解除本合同的权利；如乙方违反约定，则甲方有权要求乙方赔偿甲方所发生的直接或间接损失；乙方应于租赁期内（包括开业日前的期间，但不包括装修期）向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费和市场推广费（市场推广费是指甲方用于整个商场宣传推广的费用），乙方于收到甲方付款通知书后当月25日前向甲方或管理公司提前付清；除上述物业管理费和市场推广费外，租赁期（包括装修期和开业营业期）内有关该房屋的水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列的各项费用均应由乙方承担；在租赁期内，乙方未能按照合同约定支付租金的，每逾期一日，则乙方需按拖欠金额0.1%支付违约金；在租赁期内，乙方逾期支付装修保证金、物业管理费、市场推广费、水费、电费、煤气费、通讯费或本合同所列设施和设备的开通使用的费用，每逾期一天，应按拖欠金额的0.1%支付违约金，逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用；乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按（相当于终止合同之日上一个月日租金3倍金额）元/平方米向甲方支付该房屋占用费外，还应承担该房屋在占用期间内本合同规定的一切其他费用，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；租赁期满或合同提前终止乙方交还该房屋的，如甲方发现该房屋合同附件所列的装修、设备和设施被破坏或遗失（自然损耗外），甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从保证金中扣除，如保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额；对于任何通知或联络，如用传真，在发出后视为收讫，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫；在履行本合同过程中，如发生任何纠纷，双方协商解决，协商未果，将纠纷提交租赁房屋所在地有管辖权的法院诉讼，诉讼费用及律师费、差旅费由败诉方承担等。 同年12月19日，双方签订补充协议，约定面积由1643.21㎡变更为1711.8㎡。2014年3月26日，双方再次签订补充协议，约定就上述租赁合同中约定的开业时间变更为2014年4月25日，起租日期变更为2014年4月25日至2026年4月24日，原约定的免租装修期现顺延至2014年4月24日，原租赁期限进行相应顺延。 上述合同签订后，鹏瑞利公司将商铺交付锦食汇公司经营。自2016年8月起，锦食汇公司未再交纳租金、物业管理费、水费、电费等费用。 2016年10月21日，鹏瑞利公司向锦食汇公司出具《告知函》，载明因锦食汇公司未按租赁合同约定支付2016年5月26日至10月31日的租金等费用合计120095.41元，要求锦食汇公司在10月31日前支付上述拖欠款项，若未按要求付清上述款项，将按照租赁合同约定没收锦食汇公司交纳的全部保证金、解除租赁合同，并追究相应的违约责任等。鹏瑞利公司于10月25日向锦食汇公司邮寄该函件。当年11月9日，锦食汇公司签收上述函件。 同年11月7日，鹏瑞利公司委托观韬律师事务所向锦食汇公司出具观函字【2016】第0264号《律师函》，载明截止2016年11月4日，锦食汇公司仍欠鹏瑞利公司租金、物业管理费、水电费等合计183758.96元，故函告锦食汇公司，自收到律师函之日起解除双方所签租赁合同，要求锦食汇公司自收到律师函之日起3日内向鹏瑞利公司结清上述拖欠费用（暂计算至2016年11月4日）、搬离自身所有物品，将租赁房屋恢复原状交还，否则视为放弃物品的所有权，鹏瑞利公司有权自行处分，逾期未结清上述费用并交还租赁房屋，鹏瑞利公司将追究相应法律责任。当日，鹏瑞利公司向锦食汇公司邮寄上述律师函。当年11月24日，锦食汇公司签收上述函件。 由于锦食汇公司收函后未支付费用，也未搬离租赁房屋，鹏瑞利公司遂于2016年11月17日再次向锦食汇公司邮寄观函字【2016】第0274号《律师函》，再次重申租赁合同已于0264号《律师函》寄出后第三日（即2016年11月10日）解除，鹏瑞利公司不退还租赁保证金及装修保证金共计13万元，要求锦食汇公司收函后3日内结清拖欠的所有费用226487.40元，并搬离物品、交还租赁房屋等。当年11月24日，锦食汇公司签收上述函件。 后鹏瑞利公司与观韬律师事务所签订《委托代理协议》，并于2017年3月24日支付律师代理费8300元。 审理中，双方认可鹏瑞利公司于2016年11月21日对案涉租赁房屋进行锁门后转租他人。锦食汇公司认可2016年免租期、日租金为1277.86元及欠付17天的租金金额，但认为尚未到达约定的逾期一月的合同解除条件。 另查，锦食汇公司支付2016年租金及物业管理费情况：1月固定租金39613.62元，物业管理费29172.05元；2月固定租金37057.90元，物业管理费24483.53元；3月固定租金22841.49元，物业管理费26172.05元；4月固定租金38335.76元，物业管理费25327.79元；5月固定租金39613.62元，物业管理费26172.05元；6月固定租金38335.76元，物业管理费25327.79元；7月固定租金29208.20元，物业管理费26172.05元。 锦食汇公司于2017年2月6日就本案所涉及的租赁纠纷起诉鹏瑞利公司，请求确认鹏瑞利公司2016年11月单方解除合同行为不生效，并要求鹏瑞利公司承担相应损失等。 上述事实有锦食汇公司、鹏瑞利公司企业营业执照、《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》及相应附件、补充协议、收据、发票、《告知函》、《律师函》及相应邮件查询记录、《委托代理协议》、增值税发票、扣款通知及当事人的陈述在案佐证。 审理中，鹏瑞利公司还提交水电费缴费通知单、催缴通知书、帐单签收表，拟证明向锦食汇公司欠付2016年5月26日至9月25日电费30017.71元，2016年6月26日至9月25日水费3460.80元以及向锦食汇公司发送了催缴单。锦食汇公司质证称三性有异议，虽然有快递单据及员工“张利”“涂燕”，但不能证明已签收及该签字系“张利”“涂燕”签字的证明目的。 本院认为，鹏瑞利公司与锦食汇公司所签订的《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按上述合同约定享有权利及履行义务。鹏瑞利公司将房屋租赁给锦食汇公司经营，而锦食汇公司未按约定足额支付租金、物管费用及水电等其他相应费用，经鹏瑞利公司催告后仍未给付，其行为存在违约，其虽辩称未收到催缴通知，但根据鹏瑞利公司提交的水电费缴费通知单、催缴通知书、帐单签收表足以证明已进行催告，而锦食汇公司未提交证据反驳上述证据的效力，故其辩称理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，以及双方合同约定“乙方逾期支付租金超过一个月或不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月等，则乙方须向甲方支付当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时乙方交付的保证金不予退还，乙方承担的金额不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方的损失额，且甲方保留解除本合同的权利”，鹏瑞利公司有权要求解除双方所签租赁合同，且根据合同约定“双方往来函件如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫”，鹏瑞利公司于2016年11月7日邮寄关于解除合同的律师函，3日后即2016年11月10日即应视为收讫，依照《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”之规定，对鹏瑞利公司请求确认双方所签租赁合同于2016年11月10日解除的诉讼主张，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。 对于鹏瑞利公司要求锦食汇公司支付拖欠的2016年10月1日至11月10日租金21723.60元（1277.86元×17天）的诉讼请求，锦食汇公司对欠付金额无异议，依照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故其该项诉讼主张符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。对于其主张的2016年11月11日至11月21日房屋占用费14056.46元之请求，基于前述对合同解除日期的认定，按照双方合同约定，锦食汇公司应在合同解除之日即将租赁房屋交还鹏瑞利公司，但直至2016年11月21日才由鹏瑞利公司收回，锦食汇公司应当支付此期间房屋占用费，按照双方合同约定未经同意逾期不交还该房屋，每逾期一日，锦食汇公司应按（相当于终止合同之日上一个月日租金3倍金额）元/平方米向支付该房屋占用费，而鹏瑞利公司仅按2016年日租金标准予以计算为14056.46元（1277.86元×11天），此系当事人对自身权利的行使，故其该项诉讼请求符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。同时基于前述认定，由于锦食汇未按约支付相应的物业管理费用及水电费，故对鹏瑞利公司要求的2016年8月至11月10日物业管理费86114.49元、2016年5月26日至9月25日电费30017.71元、2016年6月26日至9月25日水费3460.80元之主张，符合法律规定及双方约定，本院亦予以支持。至于锦食汇公司辩称水电标准远高于政府定价之理由，由于此合同系双方自愿签订，锦食汇公司亦未提交证据证明此约定系胁迫或存在重大误解、显失公平等情形，故其辩称理由不成立，本院不予支持。由于锦食汇公司的违约行为导致诉讼，鹏瑞利公司支出律师代理费8300元，依照双方合同中关于诉讼费、律师代理费及差旅费由败诉方承担的约定，故其主张符合双方合同约定，本院予以支持。 对于违约金之主张，双方合同约定“乙方逾期支付租金超过一个月或不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月等，则乙方须向甲方支付当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金”，由于锦食汇公司在庭审中予以抗辩约定过高，依照《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于鹏瑞利公司在审理中未提交其实际损失的相关依据，综合锦食汇公司的过错程度、逾期支付给鹏瑞利公司所致损失主要为资金利息损失等因素，故对鹏瑞利公司的违约金请求，本院调整为以前述欠付租金、房屋占用费、物管费、水电费用总额163673.06元（21723.60元＋14056.46元＋86114.49元＋30017.71元＋3460.80元＋8300元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自合同解除之日即2016年11月10日起至实际支付之日的资金利息。 综上，原告鹏瑞利公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告鹏瑞利（成都）实业有限公司与被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司所签订的《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》于2016年11月10日解除； 二、被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鹏瑞利（成都）实业有限公司支付欠付租金21723.60元、房屋占用费14056.46元、物管费86114.49元、水费3460.80元、电费30017.71元、律师代理费用8300元，合计163673.06元； 三、被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鹏瑞利（成都）实业有限公司支付资金利息（以163673.06元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年11月10日起至实际支付之日止）； 四、驳回原告鹏瑞利（成都）实业有限公司其他诉讼请求。 如被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7081元（此款已由原告鹏瑞利（成都）实业有限公司预交），由原告鹏瑞利（成都）实业有限公司负担1000元，被告成都市锦食汇餐饮管理有限公司负担6081元，其应负担部分在履行上述给付义务时一并支付给原告鹏瑞利（成都）实业有限公司。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 进 人民陪审员  马华明 人民陪审员  万郁文 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  戴亚梅