福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初16489号 原告：程博，男，1987年10月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈旺富、陈智元，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：吴银标，男，1962年7月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林安宁、颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 第三人：陈宝卿，女，1957年8月17日出生，住香港。 委托诉讼代理人：林锦春，福建金海湾律师事务所律师。 原告程博与被告吴银标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程博的委托诉讼代理人陈旺富、被告吴银标的委托诉讼代理人林安宁、第三人陈宝卿的委托诉讼代理人林锦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程博向本院提出诉讼请求：1、确认程博与吴银标2016年5月7日签订的《房屋租赁合同》无效；2、吴银标向程博返还租房押金7000元及租金42000元，并赔偿程博装饰装修损失暂计为52889.2元。 事实和理由：2016年5月7日，因经营需要，程博与吴银标签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：吴银标将位于厦门市思明区出租给程博，租赁期限为2016年5月7日至2018年5月6日止，月租金标准为7000元整，按季度支付，押金为一个月租金。同时合同第六条约定程博可根据需要对房屋进行装修。合同签订后，程博依约向吴银标支付了押金、租金等费用，并对房屋进行了装修。 2016年9月下旬，房屋所有权人代表告知程博前述房屋为其管理，吴银标仅向其承租底层及底层阁楼，无权将二、三层出租给他人，同时要求程博交还房屋。为此，程博于2016年10月将房屋交还了房屋所有权人，并向吴银标要求退还各项费用及装修损失，但吴银标均不予理睬。正是由于吴银标无权出租案涉房屋又未取得房屋所有权人的追认或取得相应的权利而导致程博无法依约承租案涉房屋，故程博提起如上诉求。 吴银标辩称，1、程博提出解除合同的依据是吴银标无权处分案涉房屋，但吴银标承租的是包括案涉房屋在内的整栋大学路152号房屋，根据另案处理的情况，第三人也是明确确认吴银标承租的是案涉房屋整栋房屋，且吴银标也在使用底层，不存在吴银标无权出租的问题。2、根据吴银标与本案第三人长期租赁关系习惯，第三人对吴银标的转租是知情的，是因程博的违约行为导致第三人与我方解约。3、在第三人与吴银标间的租赁合同没有解除的情况，并不影响程博与吴银标之间转租合同的履行。而程博至今没有与吴银标办理相关的交接手续，故应继续支付租金。吴银标保留向原告追索未付租金的权利，且押金应作为程博赔偿吴银标的损失。请法庭驳回程博的全部诉求。 第三人陈宝卿述称：第三人与吴银标签订租赁合同，明确约定不得转租和改变房屋结构，但吴银标违反了合同的约定，故吴银标应承担相应的责任。 程博围绕其诉讼请求依法提交了租用合约、房屋租赁合同、微信记录、照片、装修损失清单、交易记录及票据、录音文件等证据，吴银标围绕其答辩意见依法提交了《租用合约》三份、全国企业信用信息公示系统、正式收据、通话录音、城市管理局发出的限期整改通知书等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门市思明区大学路152号房屋（下称案涉房屋）产权登记在杨汉名下，陈宝卿系杨汉的配偶，且为案涉房屋的管理人。陈宝卿作为业主代表与吴银标就案涉房屋连续签订了三份《租用合约》，其中2015年8月10日双方签订的《租用合约》约定：将案涉房屋、底层及阁楼租与吴银标作为水果店用途，租用期限四年，期间租用者不得转租，也不可改变房屋结构。 2016年5月7日，吴银标与程博签订《房屋租赁合同》，约定吴银标将案涉房屋第二、三层出租给程博，租期两年，租金及付租方式为7000元每月、按季度支付，押金为一个月房租的金额；程博可根据需要自费对房屋进行装修，因承租人管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由承租人承担责任并赔偿损失；租赁期间，安全等工作，承租人应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从出租人监督检查；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，程博依约交付了押金7000元及2016年5月至10月的租金共计42000元，并对案涉房屋第二、三层进行装修。随后因装修问题，厦门市思明区城建执法局针对房屋的三层构筑违章建筑作出行政处罚。目前，违章建筑已经强制拆除。2016年9月下旬，陈宝卿在知晓案涉房屋第二、三层被转租且曾存在违章建筑后，告知程博案涉房屋为其管理，吴银标无权将二、三层出租给他人，同时要求程博交还房屋。2016年10月初陈宝卿将案涉房屋钥匙寄放在程博处。 另查明，2016年10月10日，陈宝卿以吴银标擅自转租案涉房屋的部分房间并破坏、改变房屋结构为由告至法院。2017年5月8日，厦门市思明区法院作出（2016）闽0203民初15999号民事判决书，其中判决解除陈宝卿与吴银标签订的《租用合约》，吴银标应将案涉房屋腾空交给陈宝卿管理。 诉讼过程中，程博申请对案涉房屋的装修进行评估，后因程博申请撤回，前述评估鉴定退回。庭审中，程博称诉求返还的42000元租金对应的租期是截至2016年10月6日，并坚持案涉租赁合同应属无效并表示不变更诉求。 本院认为，一、吴银标作为案涉房屋的承租人，未经过出租人陈宝卿的同意将案涉房屋第二、三层转租给程博，且在案证据证实陈宝卿知悉该转租事实后在法定期间内提出异议（签订转租合同的时间即2016年5月7日距陈宝卿起诉的时间即2016年10月10日，期间未超过6个月）；因此，吴银标将案涉房屋第二、三层转租给程博构成非法转租合同，依法转租合同应属无效。二、案涉转租合同不仅存在非法转租的无效因素，还存在因程博违章搭建导致案涉转租合同的基础即上一手租赁合同被依法解除的因素。据此，应认为对于案涉转租合同终止履行，程博与吴银标均存在过错。在此情况下，吴银标收取的7000元押金应返还程博。程博诉求的42000元租金，因对应的租期截止日期与程博自认的实际占用案涉房屋第二、三层的截止日期基本相符，故要求返还没有事实依据。至于程博诉求的装修损失，因其无正当理由撤回相关的评估鉴定申请，且该装修存在违建因素，故其要求吴银标赔偿诉求的52889.2元损失没有依据。 综上，对程博的诉求，本院在上述认定范围内予以支持，超出部分没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认程博与吴银标2016年5月7日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、吴银标于本判决书时效之日起十日向程博返还押金7000元； 三、驳回程博的其他诉讼请求。 案件受理费2338元，由程博负担2177元，吴银标负担161元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈永华 人民陪审员  陈慧玲 人民陪审员  陈 睿 二〇一七年十二月二十一日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。