广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初1820号原告:中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行,营业场所：惠州市惠阳区淡水金惠大道1号之1。负责人：钟善华，行长。委托诉讼代理人：何贝，广东百德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗利民，广东百德律师事务所律师。被告：张红梅，女，汉族，1975年2月28日出生，住址：四川省南部县，被告：巨龙房地产开发（惠州）有限公司，住所地：惠阳区淡水镇第一城兴华阁****。法定代表人：杨九三。委托诉讼代理人：吴育辉，广东颂业律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建行惠阳支行）诉被告张红梅、巨龙房地产开发（惠州）有限公司（以下简称巨龙房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员梁东辉、人民陪审员魏兴才、人民陪审员叶静怡组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告建行惠阳支行的委托诉讼代理人何贝，被告巨龙房地产的委托诉讼代理人吴育辉到庭参加诉讼，被告张红梅经本院公告传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令立即解除原告与被告张红梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100—011—2010000820）；二、请求判令被告张红梅偿还贷款本金人民币126924.31元及正常利息1703.09元、罚息24.9元（自2017年2月1日起暂计至2017年4月13日，此后的利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计至所有欠款清偿之日止）；三、请求判令被告张红梅承担本案律师费人民币6400元（128652.3*5%=6432.61元）；四、请求判令被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、请求确认原告对被告张红梅提供抵押的位于惠州市××区淡水××坑××花园××房享有抵押权，并对处置该房所得价款在上述第二项、第三项范围内享有优先受偿权；六、请求判令被告张红梅、巨龙房地产开发（惠州）有限公司承担本案的全部诉讼费、公告费、评估费、拍卖费等为实现本案债权所产生的费用。以上第二、三项诉讼请求合计金额为人民币135052.3元。事实和理由：2010年6月2日，原告与被告张红梅签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100—011—2010000820，下称“借款合同”）。该借款合同约定：被告张红梅向原告申请住房按揭贷款用于购买惠州市××区淡水××坑××花园××房之房产（下称“该物业”），贷款金额为人民币15.7万元，贷款期限为240个月，即2010年6月2日至2030年6月2日（具体借款起始日期以借据为准），还款方式为等额本息，贷款利率为浮动利率，即自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日（每年1月1日）的基准利率水平上上浮10%，该借款合同起息日贷款执行年利率为6.534%。逾期还款的罚息为在所执行贷款利率的水平上上浮50%。2010年6月28日，原告、被告张红梅双方办理了该物业的预购商品房抵押权预告登记【证号：粤房地预登惠州字第××号】。为了确保借款合同的履行，被告巨龙房地产与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》【（2009）年按字005号】，该合同约定：保证人被告巨龙房地产为上述借款合同项下债务提供连带责任担保，担保期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述合同生效后，原告依约于2010年6月21日向被告张红梅发放了上述贷款，被告张红梅也按照合同约定履行还款义务。但是，自2017年2月1日起，被告张红梅就未按借款合同约定向原告履行还款义务，截止2017年4月13日，已经拖欠原告贷款本金1609.00元、利息1703.09元，罚息24.9元，经原告多次催讨，被告张红梅仍拒不履行还款义务。原告认为，根据借款合同第16条第1款约定，被告张红梅逾期偿还借款本息或其他应付款项的行为已构成违约。根据借款合同第17条第2款的约定，原告可宣布上述贷款立即到期，解除与被告张红梅借贷关系，并要求其立即清偿本金、利息及相关费用。根据借款合同第21条第1款的约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等），由借款人承担，故因本案所产生的诉讼费、律师费、保全费、公告费应当由被告张红梅承担。同时，鉴于被告张红梅以该物业设定抵押向原告提供担保，并办理了抵押登记，因此，原告对该抵押担保物经处置后所得款项在上述债务范围内享受优先受偿权。鉴于涉案房屋尚未办理不动产权证，被告巨龙房地产在该保证期间内对被告张红梅因借款合同项下所产生的所有债务承担连带清偿责任。综上，被告张红梅经原告多次催讨仍拒不偿还上述贷款的到期本息的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益，原告特具此状依法向法院提起诉讼，望判如所请。原告为其陈述的事实向法院提供的证据有：1、原告企业营业执照、组织机构代码证；2、被告张红梅身份证；3、被告巨龙房地产工商信息公示；4、《个人住房（商业用房）借款合同》；5、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证；6、预购商品房抵押权预告登记；7、中国建设银行个人贷款对账单；8、诉讼委托代理协议、律师费发票；9、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》【（2009）年按字005号】。被告张红梅未答辩亦未提交证据。被告巨龙房地产答辩称，一、答辩人2017年2月1日后代被告张红梅偿还给原告建行惠阳支行的借款本金、利息，应在原告诉请借款本息金额上做相应扣减。二、原告建行惠阳支行仅凭预告登记并未取得抵押权，其无权就系争房产优先受偿。原告与被告张红梅于2010年6月28日办理的只是《预购商品房抵押权预告登记》，预告登记并非抵押权设立登记，其登记的仅是将来要求办理抵押权登记的一项请求权，在预告登记变更为正式抵押权设立登记之前，抵押权并未正式设立，原告并不享有优先受偿权。另外，答辩人与原告建行惠阳支行签订的《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》第四条约定：“自乙方（本案原告）与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。”依约定答辩人提供的是阶段性保证，答辩人仅在原告享有抵押权之前为债权提供保证，保证期间截止时间以原告抵押权有效设立并得到其认可为准，一旦原告拥有正式抵押权，答辩人就不再承担保证责任。现原告既然要求答辩人承担连带保证责任，就应当认为原告认可尚在保证期，抵押权就并未设立，无权优先受偿。综上，原告提出的优先受偿权诉讼请求应予驳回。被告巨龙房地产为其答辩在庭后向本院提供的证据有：个人贷款还款凭证两份、存款明细账三份。庭审后，原告补充提交一份《中国建设银行个人贷款对账单》。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，原告建行惠阳支行与被告张红梅于2010年6月2日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100—011—2010000820），合同约定，由原告向被告张红梅发放个人购置住房贷款15.7万元，贷款利率为基准利率上浮10%，在合同期内贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，贷款发放日为2010年6月21日，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还借款的，罚息利率按在合同载明的利率的水平上上浮50%执行。根据合同第16条第1款项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；根据合同第17条第2款项约定，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；根据合同第21条第2款约定，贷款人为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。为保证此笔借款如期偿还，被告以其位于惠州市××区淡水××坑××花园××房【证号：粤房地预登惠州字第××号】为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。合同签订后，原告如约发放了贷款，但被告张红梅自2017年2月1日起就未按借款合同约定如期向原告履行还款义务。截止2017年4月13日，被告张红梅已经拖欠原告借款本金1609元、贷款利息1703.09元、罚息24.9元。截止2017年4月13日，被告张红梅仍欠原告贷款总额126924.31元。原告以被告张红梅无法偿还其个人住房贷款本息为由，于2017年6月14日起诉至本院。另查明，原告建行惠阳支行与被告巨龙房地产于2009年5月11日签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，与本案有关的合同约定有：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证……本合同所称“债务人”是指因购置坐落于惠阳区淡水白云坑“金源弘毅花园”项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人……本最高额保证所担保的债权是指自2008年12月12日至2011年12月12日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项，乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。被告张红梅所购买的房产在上述合同保证范围内。再查明，2015年6月30日，原告划扣被告巨龙房地产的保证金1190.03元；2016年12月26日，原告划扣被告巨龙房地产的保证金2575.97元；2017年4月24日，原告划扣被告巨龙房地产的保证金4464.25元，其中，本金2150.15元、利息2265.97元、罚息48.13元。因此，截止2017年11月30日，被告张红梅已经拖欠原告借款本金3856.76元、贷款利息3871.45元、罚息165.7元。截止2017年11月30日，被告张红梅仍欠原告贷款余额124774.16元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告张红梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100—011—2010000820），没有违反法律法规的规定，为有效合同，双方本应按照合同的约定履行，但被告张红梅借款后自2017年2月1日起就没有按照合同约定清偿借款本息，仅履行了部分义务，截止2017年11月30日，被告张红梅已经拖欠原告借款本金3856.76元、贷款利息3871.45元、罚息165.7元。截止2017年11月30日，被告张红梅仍欠原告贷款余额124774.16元。原告依据双方签订的合同的约定，请求解除原告与被告张红梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100—011—2010000820），并要求被告张红梅清偿借款本金、利息和罚息以及律师费，于法有据，本院予以支持。关于原告对涉案抵押的房产是否享有优先受偿权的问题。本案中，涉案房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，但因涉案房屋未办理房屋产权证，导致无法办理抵押手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告建行惠阳支行经被告张红梅的同意后对涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”的规定，涉案房屋办理了抵押权预告登记，应认定为抵押有效，抵押权应自登记时设立，即原告对涉案房屋享有抵押权。因此，原告请求对涉案房屋享有优先受偿权，符合法律的规定，本院予以支持。关于原告请求被告巨龙房地产对上述债务承担连带责任的问题。因原告与被告巨龙房地产签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告张红梅购买的房产在本合同的保证范围内。因此，原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。被告张红梅经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证和抗辩权利，依法应按缺席论处。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告张红梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440717100—011—2010000820）。二、被告张红梅应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行借款本金人民币124774.16元及利息（利息计算：暂计至2017年11月30日的利息为人民币3871.45元、罚息165.7元，从2017年12月1日起的利息，计息本金为人民币124774.16元，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至该款清偿完毕之日止）。三、被告张红梅应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行支付律师费人民币6400元。四、被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司对上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任。五、确认原告中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行对被告张红梅提供抵押的位于惠阳区淡水白云坑金源弘毅花园X幢X层X号房【证号：粤房地预登惠州字第××号】的处置价款享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费3001元，公告费300元，共计3301元，由被告张红梅、被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司承担（原告已预交3301元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  梁东辉人民陪审员  魏兴才人民陪审员  叶静怡二〇一七年十二月十五日法官助理万意莉书记员朱瑞仙