山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终1060号上诉人（原审原告）：刘志成，男，1964年5月13日出生，汉族，住阳泉市。被上诉人（原审被告）：阳泉市天峰房地产开发有限公司。住所地，阳泉市经济技术开发区保晋路***号。法定代表人:田秋海，公司总经理。委托诉讼代理人：孙亮，山西泽晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张京京，山西泽晋律师事务所律师。上诉人刘志成因与被上诉人阳泉市天峰房地产开发有限公司（以下简称天峰房地产公司）商品房屋买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理后，作出（2016）晋03民终870号民事裁定，裁定撤销原判，发回一审人民法院重审。一审法院另行组成合议庭审理后，重新作出（2017）晋0302民初390号民事判决，宣判后，原告刘志成仍不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘志成、被上诉人天峰房地产公司的委托诉讼代理人张京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志成上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1、双方当事人对迟延交付房屋的时间约定明确，法律对迟延办理产权登记的时间规定明确，其享有解除权，一审认定错误。双方合同约定房屋交付期限为2012年4月30日前，如在此后交付房屋即属于迟延交付。天峰房地产公司至今未交付房屋，一是一直未通过竣工验收，未取得竣工验收相关证书。二是房屋直至起诉之日外墙的保温还在施工，水电暖仍未开通。三是规划设计的20米道路、位于3号楼与4号楼之间的南大门都未建设。将规划的地下车库入口由南大门处修改至了小区西侧。四是开发商在四号楼前砌筑堵墙将底商封死在死胡同内，使得购买底商基本丧失功能。五是约定商品房为地上17层、地下1层，而开发商至今未建成符合双方约定的商品房。在双方多次协商过程中，刘志成作出妥协，只要开发商依约办理房产证，刘志成也可以接受房屋，但是开发商未能办理房产证。2、刘志成解除权未消灭，刘志成的解除权发生之日应从双方最后一次协商时间起算，解除权形成之日应为2016年1月10日，因为这一天刘志成才从天峰房地产公司处取得合同，解除权才具备条件。刘志成于2016年1月17日向法院起诉，并未超过解除权行使期间。3、刘志成提供的证据已充分证明合同目的不能实现。沙盘展示及规划显示，刘志成所购4号楼底商前为20米宽的道路，对面为宽广平坦场地，4号楼与3号楼之间为小区的正南门、车库入口，4号楼建设规模是地上17层、地下1层。底商地段及周围环境对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。天峰房地产所作的说明及允诺属于双方签订的合同内容。但是天峰房地产一系列的违约行为使刘志成所购买的的底商基本丧失商业经营功能，致使底商合同目的不能实现。天峰房地产公司辩称，刘志成行使解除权期限已经超过一年的解除权行使期限，双方签订的商品房买卖合同不应当解除。刘志成向一审法院起诉请求：解除双方签订的商品房买卖合同；返还购房款281400元、配套费3882.32元，赔偿2012年4月28日至2017年4月10日的经济损失82337.66元及违约金40395.97元，上述共计408015.95元。一审法院审理查明：2012年4月19日，原告刘志成与被告天峰房地产公司签订《房屋预定合同》，约定刘志成购买被告座落于本市××路底商1-11号商铺，建筑面积28.14平方米，单价每平米10000元，总房款281400元。2012年4月28日刘志成一次性支付天峰房地产公司购房款281400元。2012年6月18日，双方签订《商品房买卖合同》，约定天峰房地产将座落于本市××路底商1-11号商铺（建筑面积28.14平方米）出售给刘志成，天峰房地产公司在2012年4月30日前将验收合格的商品房交付刘志成。合同签订后，刘志成依约于2013年12月20日支付了配套费3882.32元，但刘志成、天峰房地产公司双方至今未按约定完成房屋交接手续。刘志成称天峰房地产公司从未书面或电话通知其领取钥匙；天峰房地产公司辩称该底商在2012年已具备交付条件，被告多次通知原告领取钥匙，刘志成拒不领取。诉讼中，原告提供如下证据：一、原、被告于2012年4月19日签订的《房屋预定合同》；二、原、被告于2012年6月18日签订的《商品房买卖合同》；三、售楼沙盘照片一张，证明实际建筑与原规划设计不符，道路不通，被告方砌墙堵路，将底商封死在死胡同中，使底商丧失使用功能；四、阳泉市规划局出具的建筑规划定位图、建设工程规划许可证，证明原告所购底商门前有一条20米宽的道路，对面为平坦的场地，该底商现状与规划不符，底商的地段及周围的环境直接影响到了该底商的价格。五、原告支付购房款及配套费的收据；六、现场照片五张，证明该底商周边环境现状与原规划不符，致原告购买底商的合同目的不能实现；七、被告出具的《关于解决北山A区4号楼1层底商业主要求解决南侧临时道路开通的协议》，证明被告存在随意变更规划设计的严重违法行为，也未向原告履行告知义务；八、《关于天峰房地产公司违法销售商品房全体业主要求退房款的申诉书》，证明原告等业主曾就被告违法销售商品房等问题向阳泉市委市政府反映情况，并要求退房及赔偿经济损失；九、山西省阳泉市委市政府信访局出具的受理告知书；十、2015年12月20日全体业主代表孟保安向被告出具的催告函，要求尽快解决天峰花园底商存在的问题；十一、邮寄该催告函的收据及签收证明；十二、工程竣工验收备案表，证明被告工程竣工验收的时间为2012年9月12日，与合同中约定的2012年4月30日前验收合格的时间不符，且4号楼实际高度已超出批准建设的高度，与规划不符。被告发表如下质证意见：对证据一、二、三、四、五、六、八、九、十二的真实性没有异议，对证明内容有异议。被告辩称,原告所购买的底商为现房，未向原告交房是由于在被告通知原告交房后，原告自己不过去拿钥匙，并非被告的原因；底商门前道路的规划属市政府职能部门行政权力的范围，并非被告向原告的承诺，被告不构成违约。对证据七的文本真实性有异议，原、被告虽就该问题进行过协商，但并未形成文本。对证据十、十一有异议，被告并未收到原告要求交房的相关催告，且孟保安并不能代表原告。一审法院认为，原、被告签订的《房屋预定合同》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同的解除包括约定解除和法定解除两种情形。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中虽记载了包括迟延交付房屋、迟延办理产权登记等买受人可以要求解除合同的情形，但对迟延交付房屋及迟延办理产权登记的时间约定不明，故原告不能依据该合同享有约定解除权。原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2012年6月18日，而双方约定交付商品房的时间为2012年4月20日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告以被告迟延交付房屋为由，要求行使合同解除权，应当在解除权发生之日起一年内行使。原告未在解除权发生之日起一年内行使，原告的解除权已消灭，原告据此要求解除合同的事由，不符合法律规定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”诉讼中，原告以其所购买的底商实际状况为楼前道路不通、南大门未建，且被告在4号楼前砌筑外墙，该底商丧失基本的商业经营功能，致使合同目的不能实现为由，要求解除合同。原告所购底商周围环境虽与被告向其展示的沙盘及规划设计中存在不符的情形，但原告未能提供充分的证据证明其合同目的不能实现。综上，对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还其购房款281400元及配套费3882.32元，并要求被告赔偿经济损失82337.66元及违约金40395.97元的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘志成的诉讼请求。案件受理费6646元，由原告刘志成负担。经本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人刘志成所享有的合同解除权是否消灭是本案争议所在。本案中，刘志成与天峰房地产公司于2012年4月19日签订房屋预定合同后，刘志成于同年4月28日交付了购房款。根据双方于同年6月18日补签的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人（天峰房地产公司）应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付。但天峰房地产公司未在约定期限将经验收合格的商品房交付，构成违约，刘志成此时应催促天峰房地产公司及时履行交房义务，并应给予对方最多三个月的期限，若宽限期期满后仍未能交房的，刘志成即享有合同解除权，也即解除权形成之日最迟为2012年8月1日。同时，天峰房地产公司未催告刘志成及时行使合同解除权，故刘志成应当在解除权形成之日起一年内行使，超过一年，解除权消灭。而刘志成直到2016年1月21日才向法院提起诉讼要求解除合同，已超过法律规定的解除权行使期限。因此，刘志成要求解除合同的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6646元，由上诉人刘志成负担。本判决为终审判决。审判长  吴怡东审判员  谷守乾审判员  郝丽琴二〇一七年十二月二十七日书记员  王俊英