沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初6817号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行,住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。法定代表人：李佩歧，职务：行长。委托代理人：曾令夫、齐玉杰，系辽宁盛恒律师事务所律师。被告：刘学珍，女，1985年7月18日出生，汉族，住址：河北省三河市。被告：辽宁东方创展置业有限公司。住所地：沈阳市沈北新区沈北路72-1号。法定代表人：梁淑荣，职务：经理。委托代理人：褚庆革、吴哲，系辽宁尧盛律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告刘学珍、辽宁东方创展置业有限公司（以下简称“东方创展公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贾雪艳担任审判长，与审判员李矫健、审判员彭佳妮组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐玉杰、被告东方创展公司委托代理人吴哲到庭参加诉讼，被告刘学珍经本院合法传唤未到庭应诉，按缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：被告刘学珍于2016年6月22日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额46万元整，用于购买位于沈北新区房屋，借款期限为360个月（即2016年6月22日至2046年6月22日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时被告辽宁东方创展置业有限公司作为保证人，对被告刘学珍的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽然原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求依法判令解除原告与被告刘学珍之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令被告刘学珍偿还贷款本金456587.28元、利息6641.54元、罚息71.09元、提前还款违约金2274.25元，共计465574.16元（利息、罚息暂计至2017年4月25日。以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；判令原告对被告刘学珍抵押给原告的房产享有优先受偿权；判令被告按合同约定给付原告律师费5479元；判令被告承担本案全部诉讼费用；判令被告辽宁东方创展置业有限公司对刘学珍的欠款及本案诉讼费用、律师费承担连带偿还责任。被告东方创展公司辩称：根据担保法有关规定，同一债权人既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担责任，也即对担保物以外的债权承担保证责任。原告对房产享有优先受偿权，即对抵押物实现债权后的不足债权部分向原告承担连带清偿责任，而后我公司有权依法向债务人追偿。2017年4月该公司变更法定代表人及股东，并接手管理该公司，若找不到真正贷款人，我公司仍依法配合银行工作及房产变更事项。被告刘学珍未出庭，未答辩。经审理查明，2016年6月22日，被告刘学珍与原告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为46万元，贷款期限为360个月，自2016年6月22日始至2046年6月22日止。还款方法为采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2441.34元。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮、下调）0%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮、下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。并约定在借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息时，罚息利率为贷款利率的水平上述上浮50%。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保。被告刘学珍将位于沈北新区自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已于2016年6月27日在沈阳市房产局办理了抵押预告登记。被告东方创展公司与原告于2014年11月17日签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告东方创展公司对该笔借款提供连带责任保证，最高额保证所担保的债权指自2014年11月17日至2019年11月16日期间因发放个人住房贷款而形成的全部债权。合同签订后，原告将46万元给付被告刘学珍。被告刘学珍开始偿还原告贷款。截至2017年4月25日，被告尚欠原告本金456587.28元，利息6641.54元，产生罚息71.09元。另查明，被告刘学珍尚未取得沈北新区房屋产权证，未办理抵押权登记。上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、房屋抵押预告登记证、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、对账单、个人住房借款最高额保证合同及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚息等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息等诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告违约金2274.25元、律师费5479元的诉讼请求。原告主张的违约金并无事实及法律依据，本院不予支持。虽然原、被告在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告东方创展公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告东方创展公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》应为合法有效的民事合同，对双方均具有法律约束力。合同约定保证方式为连带责任保证，且保证范围为原告向被告刘学珍发放贷款而形成的全部债权。因被告刘学珍房屋产权证并未下发，对于该房产仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权登记。被告尚在保证期间内，对于原告的上述主张本院予以支持。关于原告要求对被告抵押的房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案诉争房屋上所设立的抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而原告作为诉争房屋抵押预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实抵押权。经查，现争议房屋尚未取得房屋产权证，未办理抵押权登记，抵押权未设立，故对原告要求优先受偿的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告刘学珍于2016年6月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告刘学珍于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金456587.28元、利息6641.54元、罚息71.09（截止到2017年4月25日）；三、被告刘学珍于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2017年4月26日起以本金456587.28元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告辽宁东方创展置业有限公司对本判决第二、三项承担连带保证责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8366元，公告费800元，由被告刘学珍、辽宁东方创展置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  贾雪艳审判员  李矫健审判员  彭佳妮二〇一七年十二月四日书记员  郭 爽