海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初10857号原告（反诉被告）:杨某，男，1969年8月13日出生，汉族，住海南省海口市。原告（反诉被告）：邱某，女，1971年9月28日出生，汉族，住海口市。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张忠和，北京大成（海口）律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗某，女，1975年12月30日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾召，北京市盈科律师事务所律师。原告杨某、邱某与被告罗某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告在举证期限内向本院提交民事反诉状，本院依法受理，现合并审理。原告委托诉讼代理人张忠和、余文珊及被告委托诉讼代理人李绍飞、王乾召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2010年1月27日签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令被告将位于海口市××村房返还原告；3.判令被告向原告支付房屋占有使用费24862元（自2010年2月1日起暂计算至2016年12月31日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月27日，原告与被告签订了一份房地产买卖契约，合同约定，原告自愿将坐落在海口市××村房出售给被告，被告对原告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。房屋建筑面积为87.98平方米，房屋总价为251622元，付款方式为购房首付款人民币75622元由被告支付，余款176000元由被告向银行申请按揭贷款。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款75622元，剩余的购房款人民币176000元至今未支付。原告于2010年1月27日将房屋正式交付给被告。随后，经原告多次催讨，被告均拒绝支付剩余的购房款。原告认为，原告向被告出售的房屋，违反了我国法律的强制性规定，出售的房屋至今无法办理房产登记，原告与被告签订的房地产买卖契约应属无效合同，根据合同法第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；同时，房屋买卖合同被确认无效后，因被告占有使用了涉案房屋，被告应当支付占有使用房屋期间的费用。综上，特诉至法院，望判如所请。两原告共同递交的证据如下：房地产买卖契约，资金往来凭证，海口市国用（2010）第004949号土地使用权证，海口市国用（2010）第004951号土地使用权证，赠与合同，委托书与公证书。被告罗某答辩如下：1.原、被告双方在签订买卖契约时，原告杨某承诺可以办理房产证，被告在该承诺下与其签订了买卖契约，并依约缴纳了房款和办理证书等费用，但至今原告杨某未为其办理好房产证。我方认为原告杨某有合同诈骗的嫌疑，因其在签约时告知可办证，但如今却要求确认合同无效，故可知原告杨某是在明知违法的情况下通过签约方式虚构事实，令被告与其签约，并在面临拆迁时企图骗取房屋拆迁款；2.根据物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立起生效；未办理物权登记的不影响合同效力，原告杨某以出售房屋无法办理房产证为由认定合同无效，于法无据，类似事实在龙华区法院被认定有效，且龙华区政府在2016年拆迁公示中已表示产权归被告所有；3.原告杨某在签约后7年时间内并未主张过任何权利，因拆迁利益驱使而向法院起诉，其行为违背了契约精神，因双方签约时意思表示自由真实，被告应原告杨某要求缴付了办证费用，使得被告深信房产证是可以办理的，而涉案土地是有国有土地使用证的土地，原告杨某的主张无法律依据；4.若合同被认定无效，根据合同法第58条规定，有过错一方应赔偿对方所遭受的损失，原告杨某在出售房屋时已获取了每平方300元的利益，而被告在征收补偿中获得的补偿与有证房屋相差一倍，原告杨某过错行为给被告造成了损失，理应进行赔偿。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告返还办理土地证分割费8798元，房产过户税费7455元，房屋维修基金5279元；2.判令原告赔偿被告因无法办理房产证所造成的损失323150.54元；3.判令反诉费用由原告承担。事实与理由：2010年1月27日，原告与被告签订了一份房地产买卖契约，将位于海口市××村房出售给被告，并约定“房产证自契约签订之日起两年内办理到被告名下，土地分割证两年内办理到被告名下；房款余款在房产证办理后付清”，签约后，被告依约支付房款总款的30%即人民币75622元，并支付了过户税费7455元，房屋维修基金5279元，土地分割费8798元。但相关证件至今均未办理。2016年10月龙华区政府对坡博村进行整体拆迁，根据拆迁方案，无证房屋与有证房屋补偿相差一半之多，原告的行为违反了合同约定，直接影响了被告拆迁补偿利益。原告违背契约精神，且原告私自与海口市龙华区房屋征收局签订货币化安置协议，谋取了非法利益，造成被告利益受损，应承担赔偿责任。被告递交的证据如下：房地产买卖契约，收据，博众公寓销售宣传册，龙华区棚改指挥部公示，杨某本人公示，《海口日报》公示，龙华区棚改项目基价表，G50江海公寓土地和房屋面积表，证人证言。两原告针对被告的反诉答辩如下：1.被告主张因无法办理房产证造成经济损失，没有事实与法律依据；2.被告对合同无效具有一定过错；综上，被告以有房产证商品房与自建房的征收补偿差额来主张损失，没有事实与法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告共同递交的证据真实性、关联性、合法性，本院予以确认，该证据足以证明双方签订买卖契约，签约后各方履约情况，涉案土地权属的事实。被告递交的证据中除杨某本人公示、证人证言外的证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认，该证据足以证明双方签订买卖契约，双方履约情况，涉案房屋办证不能以及房屋被征收的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坡博西村土地证号为海口市国用（2010）第004949号的土地使用权人为案外人邱某、唐某，坡博村土地证号为海口市国用（2010）第0049**的土地使用权人为原告邱某，涉案建房的土地属于划拨土地。两原告是夫妻关系。2009年，两原告未取得相关部门的规划许可、建设许可，在未改变成为住宅用地的海口市坡博西村土土地证号为海口市国用（2010）第004949号、海口市坡博村土地证号为海口市国用（2010）第0049**划拨土地上建起博众公寓，并对外销售。2010年1月27日，原告杨某与被告罗某签订了一份《房地产买卖契约》，约定了被告以总价款251622元的价格购买位于海口市××村房，房屋建筑面积为87.98m2，被告已对该房屋的情况和现状做了充分的了解，并愿意购买该房屋；被告在签订本合同时应支付首付款75622元，余款176000元由被告向银行申请按揭贷款；两原告在2010年1月27日将上述房屋正式交付给被告；两原告保证上述房产的产权清晰，若发生与两原告有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由两原告负责清理并承担民事诉讼责任，因此给被告造成的经济损失，两原告负责赔偿；房产证自2010年1月27日起2年内办理到被告名下，土地证自付清土地分割费之日起2年内办理到被告名下；如办证逾期的，两原告退还被告已付所有款项，该房产已装修的，按套内面积400元/m2退还装修费等条款。合同签订后，两原告依约将被告所购房屋交付被告使用，被告也依约向两原告支付了75622元的购房款和土地证分割费用8798元、过户税费7455元、维修基金5279元。涉案房屋至今未办理房屋产权证，两原告亦未将上述土地证费用、过户税费、维修基金退还被告。2012年5月9日，案外人邱某、唐某立下公证书将涉案国有土地使用权赠送给原告杨某。同日，原告邱某立下公证书委托原告杨某全权办理涉案土地使用权下一切相关手续，并在办理完毕相关手续后有权转让房产并收取售房款等。2016年8月，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目已全面启动，涉案的博众公寓也处于改造的范围。因涉案房屋未办理房产证书，2016年10月10日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部（以下简称项目指挥部）对涉案房屋产权发出公示，同时在《海口日报》上公示登报，以确认涉案房屋的产权归属。因涉案房屋被征收，原告杨某与海口市龙华区房屋征收局签订了货币化安置协议，该协议未履行。现两原告以向被告出售涉案房屋违反法律强制性规定为由，将被告起诉至本院，被告认为两原告违约应承担违约责任，遂成讼。另查，海南鸿宇土地房地产估价有限公司与海南中正信房地产估价有限公司对涉案片区改造项目作出了评估基准价表。其中房地评估价格表中确认对框架结构的小区房产基准补偿价格为每平方米补偿6268元。本院认为，两原告未取得相关部门的规划许可、建设许可，在未改变成为住宅用地的划拨土地上建起博众公寓，并向被告出售。涉案《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定，该《房地产买卖契约》应认定为无效合同。两原告请求确认涉案合同为无效合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。双方合同签约后，两原告依约将房屋交付给被告使用。2016年8月以来海口市龙华区坡博、坡巷棚户区改造项目已全面启动，涉案房屋被纳入政府拆迁范围内，涉案房屋无法返还，两原告请求被告返还涉案房屋，没有事实依据，本院不予支持。双方签订的《房地产买卖契约》无效，两原告应将向被告收取的土地证分割费用8798元、过户税费7455元、维修基金5279元，共计21532元返还给被告。被告请求两原告返还上述费用，符合法律规定，本院予以支持。两原告在出售涉案房屋时与被告约定了办证时间，并承诺可以办理房产证。两原告作为涉案房屋的建造者，对涉案房屋的性质应十分了解，现该房屋买卖合同无效，两原告的上述行为明显存在过错。签约后，两原告已收取了购房首付款，被告基于购买的目的占有使用涉案房屋多年，且不同意返还房屋，根据双方签约时的真实意思表示、诚信原则及公平原则，被告应为涉案房屋的拆迁权益人，两原告诉请被告支付2010年2月1日起至2016年12月31日止的房屋占有使用费24862元，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告作为购房人，在购房时应对房屋的性质有所了解，双方约定的房屋售价与市场商品房价格相比，明显较低，且被告明确表示已对该房屋进行了充分了解并愿意购买，被告的行为亦存在过错。涉案合同为无效合同，被告依据基准价表以有证商品房与无证房屋存在的征收差额请求赔偿购房经济损失共323150.54元，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告杨某与海口市龙华区房屋征收局就房屋征收签订货币化安置协议，但该安置协议未履行，被告作为拆迁权益人，可通过合法途径对拆迁补偿事宜进行解决。签约后，被告仅向两原告支付首付款，至今，被告拒付两原告剩余款项。根据公平原则，两原告亦可通过合法途径对剩余款项进行追索。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）罗某于2010年1月27日签订的《房地产买卖契约》无效；二、限原告（反诉被告）杨某、邱某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）罗某共同返还土地证分割费用8798元、过户税费7455元、维修基金5279元，共计21532元；三、驳回原告（反诉被告）杨某、邱某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）罗某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5074元，由原告杨某、邱某共同负担；反诉案件受理费3235元，由原告杨某、邱某共同负担169元，由被告罗某负担3066元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 钟文渊审 判 员 羊日强人民陪审员 邢益长 二○一七年十二月十四日书 记 员 罗明茜