宁夏回族自治区银川市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2017）宁01行初129号 原告徐光明，男，1954年3月3日出生，汉族，贺兰县教育局退休干部，住宁夏回族自治区银川市。 委托代理人吕长青，宁夏宁银律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人高洁，宁夏宁银律师事务所律师（特别授权）。 被告银川市兴庆区人民政府，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路**。 法定代表人周福琦，男，区长。 委托代理人沈文君，女，兴庆区政府法制办工作人员（特别授权）。 委托代理人马春晟，宁夏浩晟律师事务所律师（特别授权）。 被告银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部，住，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区上海东路**/div> 委托代理人马春晟，宁夏浩晟律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人马祯，宁夏浩晟律师事务所律师（一般代理）。 原告徐光明因与被告银川市兴庆区人民政府（以下简称兴庆区政府）、银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部（以下简称兴庆区旧城改造指挥部）房屋征收行政补偿一案，于2017年7月17日向本院提起行政诉讼。本院于2017年7月17日受理后，向被告兴庆区政府、兴庆区旧城改造指挥部送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年12月18日公开开庭审理了本案。原告徐光明及其委托代理人吕长青、高洁，被告兴庆区政府的委托代理人沈文君、马春晟，被告兴庆区旧城改造指挥部的委托代理人马春晟、马祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐光明诉称，一、2013年3月10日，原告与二被告签订了《国有土地上房屋征收补偿协议书》。被告将原告位于××巷房屋征收。2015年10月12日，原告与被告委托的房屋安置实施单位宁夏富地房地产开发有限公司（以下简称富地公司）签订了《房屋安置协议》，按照协议,原告被安置到××园，原告应安置面积为96.67㎡，实际安置面积为114.84㎡。根据《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》第三款征收补偿标准第（2）条产权调换第①A项"选择原地安置的，按被征收房屋建筑面积1:1.1返还，......在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超出应当安置面积10㎡以内的按成本价购买，10㎡以上的按市场价购买"。富地公司以原告实际安置房屋面积比应安置面积增加18.71㎡，按照市场价6218元／㎡计算，让原告补交了112981元房款。原告按照协议约定在签约期限内搬迁，在补交房款时应当有10㎡的成本价，被告应退还多收的26180元房款。二、被告在2013年动员拆迁时，在中卫巷张贴了公告，公告中出示了户型图，并当众告知所建安置房为小高层。因此在"测算表"中各拆迁户按照被告提供的户型图及小高层选择了房屋且实施搬迁。但在2015年建成后，却变成了高层（18层）。被告不召开听证会，也不征求广大拆迁户的意见，擅自改变楼层实属违约行为，致使安置房屋公摊面积增加约14%（具体数额待鉴定后定）。三、被告违规伪造虚假户型图，骗取群众签订虚假协议。被告实际张贴的图纸房屋面积是109.52㎡，但给原告分配的房屋面积为114.84㎡，被告应退还多收5.32平方米的款项。四、被告单方改变户型，扩大面积。被告实际安置给原告的房屋面积比协议签订安置面积多出18.77㎡，超出面积原告按多层住宅价格2800元收取，此款被告应予退还。以上遗留问题，原告多次找被告协商解决均遭拒绝，无奈诉至法院，请求依法判令：1、被告退还多收公摊14㎡的款项87052元（14㎡×6218元）；2、被告退还多收5.32平方米的款项，原告按照5㎡主张即31090元（5㎡×6218元）；3、被告退还多收房款26180元【10㎡×（6218元/㎡-3600元/㎡）】；（以上三项合计144322元）4、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告兴庆区政府辩称，一、原告与富地公司签订《房屋安置协议》，并非与被告签订，原告起诉被告主体不适格。二、原告签订《房屋安置协议》，办理了交接房屋手续并入住，原告请求退还房款没有法律依据。三、原告在享受了18层高层居住环境的同时要求只支付7层小高层的公摊面积费用，没有事实及法律依据。四、原告根据产权调换方式获得安置房屋，该房屋不属于商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于商品房建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符这一条款规定情形。安置房屋的面积应当以测绘中心出具的测量报告为准。根据测量报告的数据，并不存在原告所述多5.32㎡的事实。原告出资购买超安置面积18.77㎡房屋面积，也因此享有该部分面积的产权，原告并没有损失自己的利益，故原告请求退还多收增加面积部分的房款没有法律及事实依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告徐光明为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据一、《关于成立银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部的情况说明》、《银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》、《银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部关于新华西街打通工程房屋征收通知》、《兴庆区新华西街道路建设项目房屋征收补偿方案》。证明：1.被告兴庆区政府决定成立兴庆区旧城改造指挥部；2.被告兴庆区旧城改造指挥部下发通知，征收包括原告房屋在内房屋的通知；3.被告兴庆区旧城改造指挥部发文制定房屋征收补偿方案。 证据二、《国有土地上房屋征收补偿协议书》、《房屋安置协议》各一份，证明：1.2013年3月12日，被告与原告签订了《国有土地房屋征收补偿协议书》，原告的房屋坐落于XXXXX，房屋建筑面积78.79㎡，协议书约定被告以产权调换补偿方式，原地安置原告113.6㎡住宅（其中96.67㎡属于产权调换）。2.2015年9月23日，原、被告及富地公司签订《房屋安置协议》，约定应当返还给原告的面积为96.67㎡，90㎡以上增加面积为18.17㎡，按照6218元/㎡计算，乙方应补交房款112981元。 证据三、银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程《原地安置户型示意图》一份，（三室二厅一卫建筑面积113.6平方米）、户型图（二室二厅一卫，建筑面积为114.84平方米，公摊面积为29.12平方米）证明：1.原告当时选择的户型为三室二厅一卫建筑面积113.6平方米；2.因被告违约，原告被迫接受实际面积为114.84平方米的二室二厅一卫房屋。 证据四、《备案情况说明》一份，证明原告在新卫家园5-1-1301室房屋已经完成备案。 经庭审质证，被告兴庆区政府、兴庆区旧城改造指挥部对原告提交的第一组证据中的《关于成立银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部的情况说明》及证据四无异议。提出《银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》不属于证据；对《银川市兴庆区旧城改造道路畅通工程指挥部关于新华西街打通工程房屋征收通知》及《兴庆区新华西街道路建设项目房屋征收补偿方案》没有异议。对证据二《国有土地上房屋征收补偿协议书》、《房屋安置协议》的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议。对证据三户型图有异，提出被告并未发放过该户型图。 被告兴庆区政府、兴庆区旧城改造指挥部共同向本院提交以下证据： 证据一、1.《银川市兴庆区新华西街道路畅通工程房屋征收补偿测算表》2.《国有土地上房屋征收补偿协议书》。证明：原告被拆迁房屋的面积、补偿后应安置房屋面积及各项货币补偿金额。在测算表备注栏中有关于双方就超出应安置面积外以均价不超过6000元购买的备注说明，原告认可并签字。协议合法有效，原告应当按照协议内容执行。 证据二、1.《房屋安置协议》2.《新卫家园分房确认单》3.《新卫家园小区交房传递单》。证明：安置协议中约定原告安置房屋的具体楼号以及实测建筑面积，且注明了经原告同意增加面积部分由其出资购买内容。两个确认单证明原告同意并且确认收房。 证据三、1.银川市规划管理局《规划设计条件审定意见书》（银规设审字[2013]-106号）；银川市发展和改革委员会《关于兴庆区中卫巷棚户区改造项目（新卫家园）可行性研究报告的批复》（银发改发[2014]20号）。证明：中卫巷改造项目是经银川市规划管理局规划，并经银川市发改委批复后，严格按照文件精神执行，该项目审批手续合法有效。 证据四、银川市房地产测绘中心《银川市房产测绘成果报告书》成果编号：×××。证明：各房屋实测面积以及公摊面积是由银川市房地产测绘中心统一测量，数据真实有效，原告安置房屋的面积均应当以该测绘报告为准。 证据五、银川市中级人民法院（2016）宁01行初37号行政判决书。证明：法院生效判决确认涉案《国有土地征收及拆迁安置补偿协议书》为有效协议。故该协议中约定90㎡以上超出安置面积按均价不超过6000元/㎡购买的条款亦是有效，双方应当按协议内容执行。 经庭审质证，原告对被告提交的证据一的真实性、关联性无异议，但对其合法性及证明目的有异议。提出该测算表及征收补偿协议书不符合《银川市旧城改造更新项目补偿办法》的规定，超过应当安置面积10平米以内的应当按照成本价计算，10平米以上的才按市场价计算。对证据二《房屋安置协议》的真实性、关联性无异议，但是对合法性及证明目的有异议。意见同证据一的质证意见。对《新卫家园分房确认单》、《新卫家园小区交房传递单》的真实性、关联性无异议，但对其合法性及证明目的不予认可。对证据三中银川市规划管理局《规划设计条件审定意见书》（银规设审字[2013]-106号）的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明目的均有异议。对证据三中银川市发展和改革委员会《关于兴庆区中卫巷棚户区改造项目（新卫家园）可行性研究报告的批复》的真实性、合法性、关联性认可，但是对证明目的不予认可，提出被告没有按照该批复执行。对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，内容虚假。对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不认可。 本院对上述证据认证如下： 原告提交的证据一、证据二中《国有土地上房屋征收补偿协议书》及被告提交的证据一、证据二中的《新卫家园分房确认单》、《新卫家园小区交房传递单》、证据三及证据四来源合法，能够证明案件事实，且与本案具有关联性，本院对其证明力，予以确认；原告提交的证据四《备案情况说明》，被告无异议，本院予以确认；原、被告提交的《房屋安置协议》，因富地公司不具有安置房屋的主体资格，本院对其证明力，不予确认；原告提交的证据三《原地安置户型示意图》及新卫家园5-1-1301室户型图未加盖被告印章，再无其他有效证据印证下，无法证明原告待证事实，本院不予采信；被告提交的证据五本院（2016）宁01行初37号行政判决书与本案无关联性，不予采信。 经审理查明，兴庆区旧城改造指挥部系经中共银川市兴庆区委员会及被告兴庆区政府研究决定成立的、负责银川市兴庆区旧城改造的临时机构，隶属于被告兴庆区政府。被告兴庆区政府于2013年3月7日向被告兴庆区旧城改造指挥部出具银兴政发【2013】28号《关于对新华西街道路畅通工程征收补偿安置方案的批复》，该批复同意《兴庆区新华西街道路畅通工程征收补偿安置方案》并指令被告兴庆区旧城改造指挥部为涉案房屋征收与补偿的具体实施部门。2013年3月12日，原告与被告兴庆区旧城改造指挥部签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，依据该协议，被告征收原告位于××街房屋（房改房），房屋面积78.79平方米。房屋补偿实行产权调换，原地安置，应返还房屋建筑面积有101.67㎡，上方又备注96.67㎡，并有手写体"本人要求安置面积约113.6㎡左右，具体详见测算表"。协议对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，由富地公司实施了兴庆区中卫巷棚户区改造（新卫家园）项目建设。原告的的安置房屋位××区，实测建筑面积114.84㎡。原告在诉状中自认其在新卫家园的应安置面积为96.67㎡。原告在《新卫家园分房确认单》上签字确认并办理了房屋接收及入住手续。除应返还的安置面积外，原告的实际安置房面积比应安置房屋建筑面积增加了18.17平方米，原告向富地公司补交房款112981元。原告认为依照《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》的规定，对于超出应安置面积10㎡以内的应按成本价购买，即应按3600元／平方米计算，富地公司系二被告委托的实施安置单位，多收的购房款应由二被告退还。且根据2013年二被告动员拆迁时公告的户型图，安置的房屋应当为小高层，但实际却安置为高层，致使原告安置房屋的公摊面积增加约14%，对该部分公摊面积所支付的房款，被告应予退还。被告张贴的户型图与原告实际分配的房屋面积不相符，被告应退还多收款项，且被告实际安置给原告的房屋面积比协议约定安置面积多出18.77㎡，超出面积原告按多层住宅价格2800元收取，此款被告应予退还。故诉至法院，请求判如所请。 另查明，兴庆区旧城改造指挥部制定的《兴庆区新华西街道路畅通工程征收补偿安置方案》第五条第2项规定"住宅用房原地安置的按征收房屋建筑面积1:1.1返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。50平方米至90平方米范围内按照高层成本价3600元／平方米购买，超出90平方米范围内，10平方米以下按照高层成本价3600元／平方米购买，10平米以上的按市场销售价购买。"银川市人民政府于2013年3月26日发布《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》，其中第一条征收补偿方式、计算方式和标准规定"......(2)产权调换......A.选择原地安置的，按被征收房屋建筑面积1:1.1返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超出应当安置面积10平方米以内的按成本价购买，10平方米以上的按市场价购买。 再查明，银川市规划局于2013年6月7日作出银规设审字【2013】-106号《规划设计条件审定意见书》，该意见书对建筑限高的审定为住宅建筑不超过18层。2014年1月14日，银川市发展和改革委员会作出（银发改发【2014】20号）《关于兴庆区中卫巷棚户区改造项目（新卫家园）可行性研究报告的批复》，批复同意由富地公司实施兴庆区中卫巷棚户区改造（新卫家园）建设项目，批准该项目的建设内容及规模。后银川市房地产测绘中心对该项目的房屋建筑面积进行了测算。在原告与兴庆区旧城改造指挥部签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》中，并无产权调换房屋为小高层或高层的约定。被告兴庆区政府称原拟定的安置房屋为小高层，但对安置房屋的结构、楼层、面积并未规划，后正式文件确定为18层剪力结构。原告称其主张的按14%计算安置房屋增加的公摊面积，系其自行依照惯例估算。 本院认为，被告兴庆区政府是涉案房屋征收决定机关，被告兴庆区旧城改造指挥部作为被告兴庆区政府下设的临时机构，根据被告兴庆区政府的行政授权负责涉案房屋的征收实施工作。其与原告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》系基于公共利益、实现行政管理目标而订立的具有行政法权利义务关系的协议。富地公司系兴庆区中卫巷棚户区改造（新卫家园）项目建设的单位，其并不具有行政职权，亦非法律法规授权组织，无权与被征收人签订安置协议，但原告在分房确认单上签字确认并办理了房屋接收及入住手续，应视为其对被告安置房屋位置、楼层、户型及面积的认可，故原告提出被告给其实际安置房屋面积比宣传户型图面积多5.32平方米及被告单方改变户型、要求被告退还18.77㎡房款的诉讼主张，本院不予支持。根据《兴庆区新华西街道路畅通工程征收补偿安置方案》规定，"住宅用房原地安置的按征收房屋建筑面积1:1.1返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。50平方米至90平方米范围内按照高层成本价3600元／平方米购买，超出90平方米范围内，10平方米以下按照高层成本价3600元／平方米购买，10平米以上的按市场销售价购买。"该安置方案中"......超出90平方米范围内，10平方米以下按照高层成本价3600元／平方米购买，10平米以上的按市场销售价购买"易产生歧义，一种理解为：实际安置房屋超出90平方米的，只要超出部分达到10平方米以上的，被拆迁人一律按市场销售价购买；另一种理解为实际安置房屋超出90平方米的，超出面积在10平方米以下的按照高层成本价3600元／平方米购买，超出10平米以上的按市场销售价购买。后一种解释更有利于被拆迁人。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定"对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释......."上述补偿方案对银川市兴庆区新华西街道路畅通工程拆迁改造范围内所有被征收人均具有约束力，故当该方案的理解发生争议时，应当作出不利于被告的解释。本案中，原告应获得的安置面积为96.67㎡，后实际安置面积为114.84㎡，超出应安置面积18.17㎡。故应享受10㎡以下按照高层成本价3600元／㎡购买的优惠。原告应补交的房款应为86801元（10㎡×3600元／㎡+8.17㎡×6218元／㎡）。富地公司对原告实际安置面积超出90㎡以外的18.17㎡均按市场价6218元／㎡计收房款，有违上述征收补偿安置方案的规定，故本院对原告要求退还多收房款26180元的诉讼请求，予以支持。因原告与被告兴庆区旧城改造指挥部签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》中并无安置房屋结构设计的约定，且安置房屋的建设内容、规模等均经合法的审批程序，原告也已实际接收房屋，原告要求按14%计算增加公摊面积并退还多收房款，无事实及法律依据，本院不予支持。被告兴庆区旧城改造指挥部系被告兴庆区政府下设的临时机构，对外无权独立承担法律责任，故应由其设立机关被告银川市兴庆区政府承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条的规定，判决如下： 一、被告银川市兴庆区人民政府于本判决生效之日起三十日内退还原告徐光明房款26180元； 二、驳回原告徐光明的其他诉讼请求。 案件受理费3186元，由原告徐光明负担2608元，由被告银川市兴庆区人民政府负担578元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  高凤梅 审 判 员  宁 丽 代理审判员  虞 东 二〇一七年十二月二十五日 书 记 员  哈 越 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。 第七十三条人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。 第八十五条当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。