黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初10527号原告：富士超，男，1984年10月9日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人韩成彬，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托代理人秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路**中植方洲苑小区******门市。法定代表人胡洋，职务总经理。委托代理人于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人石玉佳，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告富士超与被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富士超委托代理人韩成彬，被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司委托代理人石玉佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案；2.赔偿原告因未按合同约定时间办理产权登记备案事项的违约金，按照已付购房款总额参照中国人民银行一年短期贷款利率上浮150%标准计算，自2016年12月11日起至被告将办理产权的材料提供给产权管理部门备案时止；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月4日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买19号楼2单元1105室房屋，房屋总价款为423875元。依十五条的约定，被告应于商品房交付使用后360日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案。但目前该期限已经届满，被告仍未能办理备案。原告多次催促被告办理相关事项，被告一直拖延，对原告的请求置之不理，合同约定此种情形的违约金为已付房价款的0.08%。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款为格式条款，作为提供格式合同的被告，在其合同条款中明显减轻其主要责任，致使被告对迟延办证的违约行为有恃无恐，继续肆意拖延。按照相关法律规定，该格式条款应确认无效。被申请人逾期办理产权证给申请人造成了多方面的影响，这些影响造成了申请人的实际损失，但该损失数额无法详细计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称：原告诉讼请求不符合合同约定且无法律依据，请法院依法判决驳回原告诉讼请求。理由如下：一、本案诉争房屋已交付原告使用，被告未在规定期限内进行产权登记备案，是由于政府工作原因导致，而非被告的责任，原告不应承担违约责任。1、由于政府原因，导致东方新天地小区公益服务配套设施及防空地下室未能如期竣工，房产行政主管部门因此不予办理商品房现售备案手续。2、由于政府原因导致不能办理产权登记备案，被告按照合同约定不承担违约责任。合同第十五条约定：由于政府政策及工作原因，延误产权登记时间，出卖人不承担违约责任。二、原告要求调整违约金的数额，不符合合同约定及法律规定，不应得到支持。三、被告与原告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，关于产权登记的约定，合同中也予以明释，该合同条款不应为无效条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的证据A1、证据A2、证据A3，被告举示的证据B1、证据B2、证据B5、证据B6因对方对真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举示的证据A4哈尔滨市建设项目销售审批受理单以及被告举示的证据B4中哈尔滨市建设项目现售备案材料明细，经与房地部门核实均属旧版本，已不再使用，故本院对该两份证据不予采信；被告举示的证据B3因系复印件，真实性无法确认，本院不予采信；被告举示的证据B4中申请单位提交证明文件清单，经与房地部门核实，该清单内容真实，系开发单位办理现售备案需要的《房地产开发项目手册验核意见表》时需要提交的文件清单，本院对该证据予以采信。被告举示的证据B5小区规划图及三期平面图，经与原件核对无误，且有审批机关印鉴，本院予以采信。本院经审理查明：2015年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的东方新天地小区19号楼2单元1105室房屋，房屋总价款为423875元。房屋买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.08%向买受人支付违约金；3、如由于政府政策及工作原因，延误产权登记时间，出卖人不承担违约责任。2015年12月16日，原告办理了进户手续。按照合同约定，被告应在2016年12月11日前办理相关备案手续，现该期限已经届满。案件审理过程中，经向房地部门调查得知，东方新天地小区一、二、三期均进行了预售备案，均未办理现售备案。根据房地部门提供的哈尔滨市建设项目现售备案材料明细显示，开发单位应提供的材料包括房地产开发项目手册验核意见表、竣工工程备案证等16项文件。经向政府工程质量监督部门调查得知，开发单位办理房屋建筑工程竣工验收备案需要提交的材料包括建设工程竣工规划核实确认单、消防部门的验收合格证明文件、建设项目竣工环境保护验收意见以及单位工程竣工验收报告等12项材料，涉及规划、消防、环保、设计、监理等多部门的审核，现被告开发的东方新天地小区并未进行竣工工程备案。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已经依约全面履行了自己的义务，被告并未按合同约定的期限持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已属违约，应按照合同约定继续履行合同义务并承担违约责任。被告辩称未在规定期限内进行产权登记备案是由于政府逾期交地导致，不属于法定及合同约定的免责事由，本院对该意见不予采纳。对于原告的诉讼请求，本院处理如下：一、原告诉请被告立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案。对此本院认为，办理销售备案系政府主管工作，具体操作过程中涉及政府相关部门以及设计、监理等多方主体的审核监管，是否符合备案条件应由以上专业部门具体审核监管。并且根据审理查明的事实，被告当下并未办理房屋建筑工程竣工验收备案，根本不具备办理现售备案的条件，故原告该项诉请本院无法支持；二、原告诉请调整违约金，按照已付购房款总额参照中国人民银行1年短期贷款利率上浮150%标准计算。对此本院认为，原告主张商品房买卖合同第15条第2、第3款属格式条款，应属无效。但该条款并未免除被告的主要义务，亦未排除原告的主要权利，不属于格式条款；原告主张被告逾期办理产权证给原告造成了实际损失且损失数额无法详细计算，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定调整违约金，但原告并未举证证明其存在损失以及损失数额难以确定的事实，该理由不能成立；原告主张被告在房屋销售过程中有欺诈行为，应对违约金进行变更，但未举证证明，其所阐述理由亦不能成立。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同第十五条已明确约定了被告逾期办理产权登记备案违约金的计算方法，原告亦在合同中签字，双方应按合同约定执行，故本院支持被告应按照原告已付购房款423875元的0.08%向原告支付违约金339.10元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告富士超逾期办理产权登记材料备案违约金339.10元；二、驳回原告富士超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王春光人民陪审员  黄曼霞人民陪审员  王冬艳二〇一七年十二月二十日书 记 员  孟祥录