湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0112民初3029号 原告：张晓丰，男，汉族，1988年10月26日出生，住湖南省湘潭县。 原告：刘文冰，女，汉族，1991年11月7日出生，住湖南省永州市冷水滩区。 两原告共同委托诉讼代理人：胡江，湖南华韶律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：曾宪皆，湖南华韶律师事务所律师。 被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。 法定代表人：沈宏波。 委托诉讼代理人：李幼德（系被告公司员工），男、汉族，1976年9月28日出生，住，住长沙市岳麓区/div> 委托诉讼代理人：侯蕾（系被告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住，住长沙市望城区/div> 原告张晓丰、刘文冰诉被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晓丰及张晓丰、刘文冰的共同委托诉讼代理人胡江，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人李幼德、侯蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张晓丰、刘文冰向本院提出的诉讼请求为：1、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司向原告支付违约金94660.26元（计算至2017年8月31日）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中原告增加一项诉讼请求：被告立即向原告交付符合合同约定条件和法律规定条件的房屋。事实与理由：2014年12月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以369478元购买被告开发建设的位于长沙市望城区××小镇小区××区××房。合同约定：1、被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋；2、电话通信、有线电视、宽带网络交付时铺设到户，如被告未达到交付条件的，每项按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；3、出卖人逾期交房的，按逾期交房分别处理（不累加）：（1）逾期交房不超过150日合同继续履行的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金；（2）逾期交房超过150天合同继续履行的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，并办理了相关贷款手续，贷款亦全部进入了被告的账户。在原告依约履行全部合同义务的情况下，被告同样也应当忠实履行自己的合同义务，在约定的时间内被告应向原告交付房屋，至今被告依然没有向原告交付房屋，电话通信、有线电视、宽带网络也没有铺设到户，被告存在明显的违约行为，损害了原告的合法权益。 被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司辩称：2016年6月3日通过电话、信函等方式通知原告收房，被告迟延交付房屋是原告迟延付款所致。根据合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在2017年5月8日已收房并办理了装修手续，原告在2017年5月8日以后没有损失，逾期交房违约金只能计算至2017年5月7日。根据双方签订的商品房买卖合同，原告应在2014年12月4日付款119478元，其余250000元向银行申请贷款，被告协助办理。根据补充协议（附件九）第三条第一款的规定，买受人采取银行按揭方式付款的，应在签订房屋买卖合同后三十日内配合银行办理完贷款相关手续，出卖人不需再另行通知，逾期办理的视为买受人逾期付款。原告贷款在2016年7月27日才汇入被告账户，原告逾期571天交纳房款，逾期付款违约金75元，依约定被告逾期交房398天，违约金111元，逾期付款违约金与逾期交房违约金应相互抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，原、被告对证据的三性均未提出实质性异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2014年12月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以369478元购买被告开发建设的位于长沙市望城区××小镇小区××区××房。合同约定：1、被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋。2、电话通信、有线电视、宽带网络交付时铺设到户，如被告未达到交付条件的，每项按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。3、出卖人逾期交房的，按逾期交房分别处理（不累加）：（1）逾期交房不超过150日合同继续履行的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金；（2）逾期交房超过150天合同继续履行的，自2016年7月1日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，并办理了相关贷款手续，贷款于2016年7月27日汇入被告账户，原告于2017年5月8日收房，并办理了装修手续。合同约定买受人逾期付款的：1、如原告逾期未超过30日，按合同规定的应付款期限的次日起至实际支付之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、如原告逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，按合同规定的应付款期限的次日起至实际支付之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。 本案争议焦点：1、因被告逾期交房应如何计算逾期交房违约金；2、原告逾期付款违约金与被告逾期交房违约金是否可以相互抵扣。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方均同意不解除房屋买卖关系，对尽快依约定条件完善交付原告所购位于长沙市望城区××小镇小区××区××房无异议，故对原告要求被告立即完善交房条件的请求本院予以支持。关于逾期交房违约金，合同约定逾期交房超过150天合同继续履行的，按已付房款的万分之三支付违约金，该约定明显低于逾期交房的损失。审理过程中，双方当事人均未提交证据证明因被告逾期交房给原告造成损失的数额，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，结合本案案情，原告请求的违约金数额，既不是依照合同约定来计算，也不是按原告的实际损失来计算，本院兼顾涉案合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则进行衡量，予以酌情处理。根据原告贷款250000元的还贷情况及首付款119478元的同期银行贷款利息情况，对原告的损失进行衡量，再依据原告的损失计算被告应支付的违约金符合本案的实际情况，众所周知2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率为4.75%，原告2017年5月8日收房后，因被告未达到约定交房条件，交房后是否会给原告造成损失或者不能实现合同目的尚无法预计，原告也未提供证据予以证实，故原告要求逾期交房违约金计算至2017年8月31日的理由不能成立。约定最后交房日的次日2016年7月1日至实际交房日2017年5月8日，对于2014年12月4日原告交纳的119478元房款逾期10个月零7天，逾期交房违约金为4840元，对于2016年7月27日交纳的250000元至实际交房日逾期9个月零10天，逾期交房违约金9236元，两项共计14076元。被告以原告逾期交付房款进行抗辩，认为原告选择了继续履行合同就应当按合同规定先履行交付房款的义务，原告逾期交付房款也应当承担违约责任，原告逾期付款违约金与被告逾期交房违约金相互抵消后，多余部分方能向对方支付。被告的抗辩理由符合公平交易原则，应当予以抵扣，但被告未提供证据证实原告逾期交付房款属原告过错所致，其要求抵扣的证据不足，被告可以收集证据后另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效后立即完善交房条件向原告张晓丰、刘文冰交付符合约定条件的位于长沙市望城区高塘岭镇的裕田奥莱小镇小区A区第12幢401房。 二、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起10内支付原告张晓丰、刘文冰逾期交房的违约金14076元。 被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司如未按上述第二项指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告张晓丰、刘文冰其他诉讼请求。 案件受理费2167元，由原告张晓丰、刘文冰负担1845元，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  彭小斌 人民陪审员  谭厚成 人民陪审员  王 星 二〇一七年十二月六日 书 记 员  宋金文 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。