贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1381号原告：周志松，男，1962年12月10日出生，汉族，住贵州省金沙县，委托代理人：张瑞，金沙县高坪法律服务所法律工作者。被告：贵州全林企业集团房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区富水南路2号，统一社会信用代码：91520000709675670P。法定代表人：陈全林，该公司董事长。委托代理人：李洪波、刘燮，贵州观合律师事务所律师。原告周志松诉被告贵州全林企业集团房地产开发有限公司（以下简称全林房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周志松及其委托诉讼代理人张瑞，被告全林房开公司的委托诉讼代理人李洪波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周志松诉讼请求：1、判决由被告全林房开公司按照《商品房买卖合同》第十七条的约定为原告指定（划定）住宅周边花园使用权的四至界线（在原告与3号业主程世军邻居商定的花园划分图上签字盖章）；2、判决由被告全林房开公司按照《商品房买卖合同》的约定，支付原告周志松逾期交房违约金和未全面（部）交房的部分违约金两项合计共283240元整，直至实际全面（部）完成交房之日止；3、判决由被告全林房开公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，支付原告周志松逾期取得房地产权属证书违约金（从2010年1月20日起至实际取得之房地产权属证书之2012年1月6日止，每日按照已交付房价款0.01%计算）；4、判决由被告全林房开公司承担原告自收房之日起直到为原告指（划）定清楚花园的四至界线之日止的原告所有已交、应交给物业管理公司的全部物业管理费的50%的物业管理费，以及由此原因导致原告拒交物业管理费所造成的违约金；5、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年12月16日，被告全林房开公司（出卖方）与原告周志松（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的泉天下绿溪谷2号房。原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了买卖标的物面积、价款及支付方式、买受人逾期付款的违约责任。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》约定支付购房款，被告于2009年7月20日逾期达两年零20天后将泉天下绿溪谷2号房屋花园的一部分即房屋部分交给原告，但被告不仅逾期交付房屋部分还未按照《商品房买卖合同》第十七条约定为原告指定（划定）住宅周边花园使用权的四至界线。多年以来，由于被告未按照《商品房买卖合同》第十七条约定为原告指定（划定）住宅周边花园使用权的四至界线，导致原告与泉天下绿溪谷3号房业主程世军因花园界畔不清而矛盾不断，争吵多年，为此原告与3号房业主程世军多次找被告和被告下属的物业管理公司解决，被告一直不解决，由此还导致本小区物业管理公司以原告和绿溪3号业主两家相邻花园界畔不清有争议为理由一直不批准原告提交的花园装修方案。在反复找房开、物管公司解决实在没有结果的情况下，2016年6月21日，原告与泉天下绿溪谷3号房业主程世军就花园划分界畔达成协议并绘成图纸，双方又多次要求被告签字盖章确认，但均遭到被告及物管部门的无理拒绝，至今两家花园都仍未划定，两家业主也不敢装修、使用。原告认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当全面履行该合同。但被告未履行合同所约定的责任和义务，未按照《商品房买卖合同》第十七条的约定为原告指定（划定）住宅周边花园使用权的四至界线，应当视为逾期交房。同时因被告的违约行为，导致原告未能在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内取得房地产权属证书，依法应当承当相应的法律责任。原告曾多次用私力救济的方式要求被告解决未果的前提下，只有利用公力救济的方式请求人民法院保护原告个人的合法权益。为此特诉至人民法院，请求人民法院依法判决如上诉请。被告全林房开公司辩称，1、关于原告的第一项诉讼请求，根据《商品房买卖合同》的约定，该约定违反了物权法禁止性规定是无效合同，故不能依照执行；2、关于第二个诉讼请求，我公司已经全面交房，原告认为被告没有全面交房的原因是被告没有将花园划分给原告，但标的物是房屋，花园是全体业主所有，原告认为未全面交房要承担违约金，虽然原告是在2008年入住，2009年交房，但是被告一直催原告收房。即使被告逾期交房，原告主张违约金已经超过了两年的诉讼时效，不应得到保护；3、对于第三项诉讼请求，虽然原告是在2012年1月6日办理的产权手续，但是被告已经多次催告，并于2011年9月23日登报通知，包括原告在内的业主办理产权，责任在原告不在被告。办理产权的责任就算应由被告承担，但根据双方的约定违约金为付款总价款的万分之一，而不是原告诉请的2010年1月20日到2013年1月6日每日万分之一。并且，就算逾期办理产权手续的责任由被告承担，2012年1月6日为违约金截止时间，原告在两年后才起诉已经超过诉讼时效，不受法律保护；4、对于第四项诉讼请求，原告作为业主享受服务的同时，也应当交纳物业费，不能因为没有得到花园绿地就要求房开公司承担50％的物业费，这逻辑是错误的。经审理查明，2006年12月16日，被告全林房开公司（出卖方）与原告周志松（买受人）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的泉天下绿溪谷2号房。合同约定了房屋面积为262.92平方米，房屋总价款为1281698元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：交付期限为2007年6月30日前，条件为依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的，按照下列方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按累计已付房款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第十七条约定：5.业主拥有其所购住宅周边出卖人指定花园的使用权并服从物业管理公司管理。同时查明，2009年7月20日，原被告办理了交接房手续。同日，原告与贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司签订了《前期物业管理服务协议》。2011年12月14日，原告取得绿谷溪2号的房屋产权证。2012年1月6日，原告取得绿谷溪2号房屋的土地使用权。另查明，被告于2011年9月23日在《贵州都市报》刊登了办理“绿溪谷”房屋所有权证通知。庭审中，原告为证明其未超过诉讼时效，申请证人唐某和陈某出庭作证。同时提交了下列证据：1、2015年12月19日、2016年6月1日，原告与小区物管公司袁经理两次通话录音；2、2017年7月24日，原告与被告负责人陈长林的通话录音。证人唐某证言主要内容为：1、2009年10月，他和原告一起去找过物管公司姓邓的工作人员，谈到了花园和迟延交房违约金问题。2、2015年年底，他和原告一起去找过被告负责人陈长林，谈到了花园和迟延交房违约金的问题。证人陈某证言主要内容为：1、2009年10月，他和原告一起去找过物管公司邓经理，谈的是门窗被盗的事。2、2015年年底，他和原告一起去找过被告负责人陈长林谈门窗的事，他隐约听到花园和违约金的事。原告提交的谈话录音为：1、2015年12月19日、2016年6月1日，原告与物管公司袁经理两次通话录音；2、2017年7月24日，原告与被告负责人陈长林的通话录音。其中原告与袁经理的通话录音主要内容为花园如何处理的问题，通话中有逾期交房违约金内容。原告与被告负责人的通话录音仅显示原告要求与被告负责人陈长林见面协商问题，没有涉及具体内容。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、前期物业管理服务协议、房屋所有权证、土地使用证、契税发票、照片、业主公约、业主手册、通话录音等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有三：1、被告是否应当履行向原告指定（划定）住宅周边花园使用权四至界线的约定义务；2、原告主张逾期交房违约金是否超过了诉讼时效；3、原告主张逾期办证违约金是否超过了诉讼时效。关于第一个争议焦点，本院认为原告的诉讼请求成立，理由是：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告为原告指定花园范围是其义务。被告辩称该约定违反了物权法禁止性规定，应当认定无效的辩解理由不能成立。如确因被告履行自身义务给其他业主造成了损失，属于被告向其他业主承担法律责任的问题，被告不能以此为由拒绝履行合同约定的义务。但对于指定花园范围的标准，因双方签订的《商品房买卖合同》没有明确约定，根据原告提供的通话录音内容看，该通话中提及的花园界线为5米，故本院确认被告应当为原告房屋前后各指定5米的范围作为原告房屋的花园。对于原告房屋的左右方向，因涉及其他业主房屋等问题，故本院不宜明确。故依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。”的规定，对原告要求被告指定（划定）花园四至界线的诉请，本院予以支持。关于第二个争议焦点，即原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。对于这个问题，诉讼中，被告始终坚持抗辩超过了诉讼时效。由于原被告双方在2009年7月20日正式办理了房屋交接房手续，距今已经达8年之久，距原告诉称的2015年年底向物管公司工作人员和被告负责人陈长林主张权利已达6年之久。即使证人唐某、陈某的证言属实，也就是原告在2009年10月向物管公司工作人员主张过相应权利，之后在2015年年底才向物管公司工作人员和被告负责人陈长林主张相应权利，暂且不论物管公司与被告是两个不同的法律主体，即使认为向物管公司主张权利就是向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”的规定，也超过了诉讼时效。关于第三个争议焦点，即原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。对于这个问题，诉讼中，被告始终坚持抗辩超过了诉讼时效。庭审查明被告于2011年9月23日在《贵州都市报》刊登了办理“绿溪谷”房屋所有权证通知，原告于2011年12月14日取得房屋所有权证。原告取得房屋所有权证至今已达6年之久，原告没有提交曾向被告主张逾期办证违约金或者存在诉讼时效中断情形的证据。根据上述民法总则第一百八十八条的规定，超过了诉讼时效。关于原告诉请被告承担原告自收房之日起直到指定清楚花园四至界线之日止原告所交、应交全部物业管理费的50%，以及由此原因导致原告拒交物业管理费所造成的违约金的诉请，本院认为，原告作为业主，交纳物业管理费是其应尽义务，原告接受物管公司的服务与被告是否指定花园之间没有必然联系，原告的该主张理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告贵州全林企业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照《商品房买卖合同》第十七条的约定为原告周志松指定（划定）泉天下绿溪谷2号房屋花园四至界线，该花园范围不少于房屋前后各5米；二、驳回原告周志松的其余诉讼请求。案件受理费5548元，由原告周志松负担2774元，被告贵州全林企业房地产开发有限公司负担2774元（此款原告周志松已预交，被告贵州全林企业集团房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告周志松）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  李照黔人民陪审员  汪晓慧人民陪审员  彭正先二〇一七年十二月二十七日书 记 员  王 兰