河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0502民初3466号原告：李文成，男，1957年10月2日出生，汉族，住安阳市北关区。原告：李铁民，女，1968年7月21日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：王笑宇，河南鼎维律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄月，河南鼎维律师事务所律师（实习律师）。被告：安阳市凯龙置业有限公司，住所地安阳市文峰区建安街朝阳花园**楼。法定代表人：李慧敏，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王坤，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婵，大沧海律师事务所律师。原告李文成、李铁民与被告安阳市凯龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文成、李铁民委托诉讼代理人王笑宇，被告安阳市凯龙置业有限公司委托代理人王坤、张婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文成、李铁民向本院提出诉讼请求：1、判令被告安阳市凯龙置业有限公司提交办理权属登记资料并协助原告办理产权登记，同时支付原告逾期办证违约金154670.7元；2、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月8日，原被告签订房屋认购合同一份，约定原告购买被告位于安阳市××××与灯塔路交叉口西北角凯龙国际小区住房一套，当天原告缴纳50000元定金。2011年1月10日，原被告签订商品房买卖合同，同年1月13日在安阳市房产局进行备案。合同约定，原告购买被告开发的凯龙国际小区4号楼1单元1102室，房屋面积：152.4平方米，3383.08元/平米，总房价515412元；合同还约定交房后60日内，被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方没有约定违约金的承担。原告按合同约定缴纳了全部房款。被告本应在2012年12月31日前交房，但被告违约在2012年7月6日才交房；被告本应在2013年9月4日前为原告提交办理产权登记的手续，但因为被告的原因，原告至今不能办理产权登记。根据最高院关于审理商品房买卖合同的若干意见，被告应当依法承担合同违约责任支付原告违约金。望贵院查明事实后，判如所请。被告安阳市凯龙置业有限公司辩称，一、答辩人不支付逾期违约金，理由如下：第一，原告主张支付逾期违约金属于债权请求权，已经超过法律规定的诉讼时效，不应支持。根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部）分纪要》第18号第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。各原告的主张均已超过诉讼时效。第二，合同并未约定违约金。《商品房预售合同》第15条关于产权登记的规定，双方并未约定逾期未办证的违约金或者违约责任。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现原告已入住使用房屋，其主要目的已得到实现，且根据合同法的规定，违约责任应当以实际损失为准，目前房屋已经大幅度增值，原告并没有实际损失，故其主张违约金没有事实和法律依据。第三，原告没有取得房产证不是答辩人的责任。根据政策和房产局的规定，所有业主必须交齐住宅专项维修基金，房管局才接受开发商办理房屋权属初始登记备案，答辩人一直积极督促各业主交纳住宅专项维修基金，但是至今仍未交齐。答辩人无法办理房屋初始登记，是因为部分业主违反《安阳市住宅专项维修基金管理办法》，以及政策的不可抗力，故依照法律规定，答辩人不承担法律责任。第四，安阳市城市规划委员会下发了《关于进一步加强建设工程规划核实工作的通知》，自2016年7月1日起，未取得建设项目规划核实意见的，房产管理部门不得办理房屋权属登记等相关后续手续，故由于新的政策变化和不可归责于答辩人责任的原因，答辩人无法办理房屋初始登记，依照民法总则第180条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。二、目前答辩人已经按照文件指示申请建设项目规划核实意见，待政策允许后，积极及时办理房屋权属初始登记，并配合原告办理房屋权属登记。当事人围绕诉讼请求提交了如下证据：原告提交了：1、2011年1月10日，原、被告双方签订的商品房预售合同一份；2、房款收据一份；3、物业费票据一份；4、维修资金发票一份；5、契税票据一份。被告提交了：1、商品房预售合同；2、一次性告知单；3、安阳市房管局下发的通知单；4、催收楼通知书、测绘通知、缴纳维修基金通知及小区张贴照片和挂号信；5、凯龙公司办理权属登记的相关材料（建设用地使用证）的相关材料；6、入伙通知书；7、安阳市城市规划委员会（安规委【2016】2号、3号）文件；8、凯龙公司与安阳市规划设计院的合同及发票。本院组织当事人对双方提交的证据进行了质证和认证，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月10日，原告与被告安阳市凯龙置业有限公司签订了商品房买卖合同，约定：第一条，出卖人以出卖方式取得位于文峰区××与灯塔路交叉口西北角的地块土地使用权，上述地块上建商品房暂定名：凯龙国际；第三条，买受人所购买商品房的基本情况为第4号楼一单元1102室房屋，建筑面积152.35平方米；第四条，计价方式与价款，单价3383.08元，总金额515412元；第五条，面积确认及面积差异处理。2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款；3、总房款515412元整，首付房款155412元，余款360000元通过银行贷款买受人自合同签订之日起，30日内办理完毕贷款手续；第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告交付总房价515412元，2012年7月6日，被告安阳市凯龙置业有限公司将该房屋交付原告使用。另查明，2017年10月11日，经安阳市文峰区紫薇大道办事处人民调解委员会诉前调解给本院出具委托调解复函，“造成未给业主办理房产证原因有：1、凯龙置业大多数业主未缴纳房屋维修金，当时物业也打电话通知相关业主，但有些业主留的电话号码已换，无法联系到业主；2、物业也在小区粘贴过交住房维修金的通知，但未起到作用；3、2016年规划局出台新政策，凯龙置业当时规划楼盘11座，实际建成4座，造成办理不了房产证，不动产中心与规划局正在协商中；4、经与凯龙置业张主任联系，业主要求现在给办理不了房产证，但必须赔偿违约金，张主任回复说几位开发商对赔偿违约金意见不统一；5、业主要求尽快退回法院，所以该案件无法继续调解，特退回法院。”2017年12月，被告安阳市凯龙置业有限公司作为另案原告提起行政诉讼，将安阳市房产管理局诉至安阳县人民法院，要求被告安阳市房产管理局为安阳市凯龙置业依法履行办理房屋产权证书的法定职责。本院认为，本案的争议焦点为：1、是否应当判令被告提交办理权属登记的资料并协助原告办理产权登记，同时支付原告逾期办证违约金154670.7元；2、被告是否应当承担全部诉讼费用。2011年1月10日，原、被告签订的商品房买卖合同，是当事人双方真实意思，双方应当按照合同约定履行自己的义务，被告已将房屋交付原告，被告应按合同约定将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，办理初始登记需提交以下证件：1、登记申请书；2、建设用地使用权证（复印件核对原件）；3、建设工程符合规划的证明及红线路（或详规图）；4、建设已竣工的证明；5、建设工程施工许可证；6、房屋测绘报告（附地名办证明）；7、营业证（复印件核对原件）；8、组织机构代码证（复印件核对原件）；9、授权委托书；10、询问笔录；11、市人防办证明（复印件核对原件）（人防工程范围证明）；12、交纳房屋维修资金证明（复印件核对原件）等。就本案而言，因其他部分业主未缴纳维修资金，另外2016年7月1日，安阳市城市规划委员会下发了《关于进一步加强建设工程规划核实工作的通知》，出现了新的政策变化，致使被告无法完成房屋初始登记。通常情况下，开发商办证流程：权属登记通常由开发商完成初始登记，之后才由房屋买受人分别办理商品房买卖登记。在开发商完成初始登记后，买受人也可自行申办产权，期间需开发商提供材料（如单元测绘图纸等）开发商负有相应协助义务。因此，开发商负有办证义务主要分两部分，一是初始登记时，以其为主的办理义务，二是买受人申办产权时所承担的协助义务。另外，办理房屋产权证书需要以下步骤：首先，开发商向房管部门提供齐全的房屋前期资料；二、根据上述资料由测绘部门进行实地测绘并绘制图；三、根据实际测绘面积到房管交易部门立契过户；四、凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。从这个过程来看，房产证办理出来，开发商起主要作用，但不是开发商一家就能独立完成。综上所述，原告要求被告承担逾期办证违约责任154670.7元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告安阳市凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内为原告李文成、李铁民办理位于安阳市文峰区中华路与灯塔路交叉口西北角凯龙国际第4号楼1单元1102室的房屋权属登记提供资料报产权登记机关备案。逾期按照已付购房款515412元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金；二、驳回原告李文成、李铁民的其它诉讼请求。案件受理费3393元，减半收取1697元，由原告李文成、李铁民和被告安阳市凯龙置业有限公司各承担848.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 李 强二〇一七年十二月三十日书记员 陈燕双