文书内容上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初16778号原告：陆亚良，男，1952年9月26日生，汉族，户籍地江苏省海门市，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：张振龙。被告：上海红蜻蜓鞋业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱金波，董事长。委托诉讼代理人：朱怡良，男。委托诉讼代理人：李丹，男。原告陆亚良与被告上海红蜻蜓鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月25日、10月19日公开开庭进行了审理。原告陆亚良的委托诉讼代理人张振龙、被告上海红蜻蜓鞋业有限公司的委托诉讼代理人朱怡良、李丹到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院给与调解期限一个月。本案现已审理终结。原告陆亚良向本院提出诉讼请求：1.被告支付滞纳金及水电费100,842.53元；2.终止双方签订的房屋租赁合同；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第二项诉讼请求为解除双方租赁合同，并增加一项诉讼请求为：4.被告支付房屋租赁费8,696元。事实和理由：原告于2015年5月18日起将上海市长宁区金浜路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，面积192.21平方米，双方签订了房屋租赁合同。被告在使用期间，未能按约支付房屋租金，截止2016年11月7日，滞纳金累计达84,933.33元，原告多次与被告交涉都被被告拒之门外。后被告于2017年3月1日自动搬离涉讼房屋并把房屋返还给原告。在交接中，双方确认，被告尚欠水、电、天然气费外，还将租赁房屋内的部分家具、设施损坏，累计费用达29,909.20元。因双方协商赔付事宜无果，故涉讼。被告上海红蜻蜓鞋业有限公司辩称，被告不存在违约和迟延支付租金的情况。合同约定的支付租金时间是每月11日前，被告大部分时间是按约支付的。有两期租金迟延支付，是因为房屋内设备损坏，被告联系原告维修，原告置之不理。被告只能自己找人维修并扣除相关费用后支付了租金。原告收到后没有异议，应当视为认可。故不同意支付滞纳金，即使存在是滞纳金，原告主张的标准过高，要求法院调整。水电燃气费用被告同意按照单据缴纳。2017年2月18日至2月29日的租金，同意在保证金内扣除，剩余保证金要求返还。原告主张的设备设施损坏赔偿没有依据，房屋内的设施设备本来就有故障，空调维修了多次，故被告不同意承担赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，房屋所有权证、房屋租赁合同、，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告是涉讼房屋登记的产权人。2015年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租涉讼房屋给乙方，租期三年，自2015年5月18日起至2018年5月17日止；月租金14,000元，乙方于2015年5月15日前付清第一期租金，以后租金三个月一付，支付时间为“该期首月的柒日前”；保证金为14,000元，于乙方返还房屋且结清租金、水电煤、有限电视、电话、宽带(若有)等费用后由甲方于当日无息返还乙方。合同第5.5条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的贰倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过二十日，除应向乙方支付逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任。合同第六条约定，双方任何一方为履行本合同条款，导致中途终止合同，并且过错方未取得对方谅解情况下，视为违约，双方同意违约金为一个月租金。签约后，双方按约履行租赁合同。2016年12月28日，原告向被告发送通知，告知因被告迟延支付房租，要求终止合同，被告限期搬离。该通知于2017年1月7日因拒收被退回。2017年3月1日，被告搬离后将房屋返还给原告，原告方在房屋租赁合同复印件下方空白处注明：房屋交接时间2017年3月1日。天然气欠255元；水费欠65.50元；电费前203.70元。经双方核查：窗子拉手一只已坏，长虹电视机机顶盒无信号，少一张沙发床，洗衣机笼头损坏，客厅墙面钉的布须拆掉，墙面洞眼修补，灯泡损坏(由物业工程部计算材料费300元、人工费需200元)，室内清扫800元，油烟脱排机和液化气灶均损坏，三门冰箱已坏、淋浴室拉手损坏，中央空调全坏，客厅装饰桌被拆掉，洗脸盆塞子已坏，等。被告方工作人员签字。后原告提起本案诉讼。审理中，双方对于水费62.10元、电费204.80元、燃气费222元及2016年2月的租金4666元一致确认，被告同意支付。双方存在争议的费用为：原告主张的少付的租金4,030元、滞纳金84,933.33元。原告主张滞纳金计算标准为合同约定的日租金的两倍，滞纳金的构成如下：应付时间应付金额实付时间实付金额逾期天数滞纳金金额2015.5.1556,0002015.5.1256,0002015.8.742,0002015.8.2841,2001110,266.672015.11.742,0002015.11.1342,00065,6002016.2.742,0002016.3.942,0002927,066.672016.5.742,0002016.5.3041,1702321,466.672016.8.742,0002016.8.2639,6001816,8002016.11.742,0002016.11.1142,00043,733.33被告对上述实付时间和实付金额无异议，但认为合同约定的支付租金时间为每期租金首月的11日之前，而非7日之前，被告大部分租金都是按期支付的，其中迟延支付的有四期：1、2015年8月，因空调不制冷，被告告知原告由，原告让被告找人清洗，被告请人维修，支付了800元的费用，被告在租金中扣除后支付给原告。为此被告提供收据(票号XXXXXXX)一份，显示涉讼房屋维修空调、补液、保养金额800元，时间为2015年8月25日。2、2016年2月，因空调跳闸，原告未能前来解决问题，被告通过物业更换了开关，故该期租金迟延支付。3、2016年5月，因原告购买的空调、油烟机委托被告安装，被告支付了830元，故在租金中扣除。为此被告提供苏宁电器售后服务作业单一份、收据一份、华帝产品安装调试记录单一份、上海粤华厨卫有限公司销售单一份，显示地址均为涉讼房屋，收据和调试记录单时间为2016年5月25日，总计费用830元。4、2016年8月，因维修冰箱支付900元、房屋漏水维修支付1,500元，被告代付后在租金中扣除。为此，被告提供支付宝转账记录一份、冰箱维修费收据(票号XXXXXXX，时间为2016年8月15日)一份、渗漏维修费收款收据一份。原告对被告提供的上述证据的意见为：空调维修费收据与冰箱维修费收据票号与时间相矛盾，原告不认可该两份收据的真实性；空调安装费原告认可，原油烟机因被告使用不当损坏，被告重新购买了新的油烟机，安装费应当由被告承担；漏水是被告使用期间造成的，应当由被告承担维修费。原告主张的物品损失、设备损失。原告主张，中央空调损坏赔偿费15,000元，沙发床一张遗失赔付3,000元，三门冰箱一只赔偿5,000元，隐形纱窗费1,400元，窗帘维修安装费380元，内墙粉刷维修2,000元，淋浴器维修费200元，龙头、吸顶灯修理费105元，灯泡修理费500元，屋内清扫费800元，油烟脱排机、液化气灶维修费1,000元。为此，原告提供如下证据：1、2017年4月6日隐形纱窗收据一份，金额1,400元；2、2017年3月16日刷新费用收款收据一份，金额2,000元；3、2017年4月淋浴修理费用收款收据一份，金额200元；4、2017年4月17日窗帘轨道安装费收据一份，金额380元；5、2017年4月2日龙头、吸顶灯等费用收据一份，金额105元；6、2017年10月10日空调维修费发票一份，金额7,100元。被告对上述收据的真实性不予认可，收据没有盖章，不排除伪造的嫌疑，也无法显示与本案相关。中央空调的维修费发票时间是2017年10月10日，被告在2017年3月1日已经返还了房屋，在租赁期间，被告在2016年8月就提出空调有问题，原告后来加装了空调，故对该费用不予认可。经法庭询问，原告陈述，中央空调维修是在诉讼中进行的，原告的估价是15,000元，本次维修只是针对底楼部分进行，费用为7,100元，维修项目是压缩机损坏，还更换了一些其他的零件。原告认为，被告工作人员已确认损坏的物品情况，被告应当赔偿。被告陈述，该工作人员是被告派去将钥匙交还原告的，无权确认房屋内的损坏情况，当时因原告不让其离开，无奈才签字的，故被告对物品损害的情况不予认可。关于被告搬离的原因，被告陈述，因原告多次要求涨租金，租赁中也出现很多问题，故双方解除合同，并非因被告违约解除。原告确认，涉讼房屋于2017年4月另行出租。本院认为，双方争议焦点在于：一、关于被告迟延支付租金是否具有合法的抗辩事由。首先，对于合同付款日期约定的理解，双方存在争议。合同约定，除首期租金外每期租金支付时间为“该期首月的柒日前”。该表述从文义来看，是指天数还是日期存在歧义。按照一般的书写习惯，中文大写数字的形式更多用于表示数额，而阿拉伯数字形式更多使用在表示日期的场合。双方在租赁合同中对于涉及日期的表述均为阿拉伯数字形式，如“2015年5月15日”等；而中文数字形式均表示为数额，如“叁年”、“叁个月”、“壹万肆仟元”等。故本院认为，该表述中的“柒日前”应当与其他合同条款表述相一致，应理解为提前七天，即每期首月11日之前。其次，从被告提供的收据来看，有两份收据的票号与开票日期相矛盾，不能体现费用支出的真实日期，故对该两笔费用的真实性和关联性本院难以采信。按照租赁合同的约定，原告应当保证房屋内设施设备处于的正常可使用状态，本案中，原告长期居住在外地，客观上无法及时对房屋内设施设备进行维修。被告提供的其他收据，也可显示房屋内的设施设备维修基本由被告进行，由此导致租金有迟延支付的情况，应属合理。原告主张的违约金，本院难以支持。原告主张的少付的租金中1,700元，被告应当支付。二、关于退房时物品损失如何确定及是否应当由被告承担。被告方工作人员在房屋物品损坏情况处签字确认，本院予以认可。但该损坏情况中部分物品或设施并未明确损坏的具体情状和原因，如三门冰箱和中央空调的损坏，原告对三门冰箱维修费用并未提供相应证据予以证明，而中央空调的维修涉及压缩机损坏，无法判断是否不当使用造成。原告就沙发床的费用也未提供证据予以证明。被告确认墙面洞眼需要修补，原告提供的室内刷新费用不能全部由被告承担。隐形纱窗费用、窗帘安装费用等并未在交接时予以确认，由被告承担依据不足。故，对于退房时的物品损坏的赔偿费用，本院结合双方确认的交接情况和原告现有证据，酌定为5,000元。另，双方确认2016年2月的租金4,666元，及水电燃气费用，于法不悖，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海红蜻蜓鞋业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆亚良支付租金6,366元，水费62.10元、电费204.80元、燃气费222元；二、被告上海红蜻蜓鞋业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆亚良支付物品损失等费用5,000元；三、原告陆亚良应于本判决生效之日起十日内向被告上海红蜻蜓鞋业有限公司返还保证金14,000元；四、驳回原告陆亚良其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,316.80元，减半收取计1,158.40元，由原告陆亚良负担885元，由被告上海红蜻蜓鞋业有限公司负担273.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一七年十二月五日书记员 陶艾敏附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。