海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初12303号 原告：詹志尧，男，1963年5月1日出生，汉族，住所地山西省大同市。 委托诉讼代理人：姜惠珍，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：云露月，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南誉鑫房地产开发有限公司，住所地海口市府城镇。 法定代表人：尚利俊，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：郭峰，海南昌宇律师事务所律师。 原告詹志尧（以下简称原告）与被告海南誉鑫房地产开发有限公司（以下简称誉鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜惠珍、云露月、被告誉鑫房地产公司的委托诉讼代理人郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹志尧向本院提出诉讼请求：1.确认原告詹志尧与被告誉鑫房地产公司就海口市海秀中路120号顺发新村三期“海秀天成”C栋XX单元XX层XXX房（价值1098213元）签订的商品房买卖合同合法有效，并将符合条件的房产交付给原告；2.判令被告将位于海口市海秀中路120号顺发新村三期“海秀天成”C栋X单元XX层XXX房过户至原告名下；3.由被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2013年1月至2014年7月，被告誉鑫房地产公司因开发海口市海秀中路120号顺发新村三期“海秀天成”项目没有资金，多次向原告及其妻子王林花以及原告的其他亲朋借款。2014年12月25日，被告与以原告、雷谊、白建军为代表的山西省××县民签订《借款抵押合同》，确认被告总共欠永安村民本息53214280元，还款期限为2015年12月27日止，如被告不能按期还款，应按每平方米5500元的价格出售9675.32平方米房产给永安村民。合同附件同时注明原告代表的本金共计23180000元，其中王林花出资本金为13040000元。合同到期后被告未能按期还款，出借方要求以原合同约定的价格购房，被告以房子涨价为由不予同意。2016年3月，双方商定以当时市场价格购房，约定被告以7007元至8821元的单价共向以原告为代表的永安村民出售房产32套计3397.7平方米，购房总金额为27643781元，购房款以被告所欠款项抵扣。双方经结算，扣除全部房款后，被告尚欠原告158000元未还。2016年3月21日，被告就顺发新村三期“海秀天成”C栋X单元XX层XX房与原告签订了《认购协议书》，确认原告购买以上房产。该房建筑面积127.47平方米，单价8615元每平方米，总价1098213元。协议书同时约定付款方式为2016年3月20日前一次性付款，交付期限为与同期购房人同时交房，交付条件为四方验收，同时也约定了逾期付款及逾期交房的违约责任、备案时间、公共部分产权归属等等。认购书签订当日，被告按对应的房产总价为原告开具了该套房产的收款收据。原告认为，原、被告签订的《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要条件，且原告已付清房款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。现被告拒不与原告进行网签和备案，且被告已卷入多起诉讼案件，导致原告的权益无法得到保证，故诉至法院，请求判如所请。 被告誉鑫房地产公司辩称，1、被告与原告签订的《认购协议书》的效力属于待定状态。被告与原告签订的《认购协议书》是基于双方签订的《借款抵押合同》而来，被告与原告因借贷关系于2014年12月25日签订了《借款抵押合同》，合同第三条“抵押品的处理”约定：如果合同到期后当日乙方不按期还清本息，乙方属于违约，此借款抵押合同生效，甲乙双方按合同签订的条款，双方办理抵押品交接。按照合同法规定，该条款属于流质条款，在法律上并无效力，双方基于无效的合同条款所签订的认购协议书的效力属于待定状态。2、原告诉请事项的约定条件尚未成就。2016年3月21日，被告与原告基于前述《借款抵押合同》签订《认购协议书》，协议书对原告诉请事项作了明确约定，其中第六条“交付期限”约定为：甲方（被告）在于同期购房人同时交房，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经甲方（建设单位）、施工单位、设计单位、监理单位组织竣工验收合格并符合本认购书约定的房屋交付给乙方使用。第九条“关于产权备案”约定为：“甲方应当在房屋交付使用后两年内，办理房屋网签备案手续。”依据该两条约定可知，原告诉请事项尚未达到合同约定条件，被告开发的房屋现尚未进行验收，不具备交付条件，同时依据双方约定也未达到网签备案条件，本案涉案房屋的交付及网签备案的条件尚未成就。3、被告未有违反《认购协议书》的违约行为发生。被告与原告签订《认购协议书》至今，一直积极促成协议书中相关条件成就，并无发生违反《认购协议书》约定的行为，原告在合同条件尚未成就之时，违反协议约定采取的不当诉讼行为给被告造成了损失，对此，被告保留追索权利。综上，原告在《认购协议书》约定的条件尚未成就之时即诉请被告履行约定义务不符合双方约定且无法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、原告詹志尧提交的：（1）《认购协议书》，证明：原、被告签订的《认购协议书》具备商品房买卖合同的基本要素；（2）《收据》及《欠条》，证明：被告认可已收到原告交付的全额购房款,购房款付清后被告还欠原告158000元；（3）《借款抵押合同》，证明：被告认可借到以原告为代表的本金共计23180000元，其中王林花出资本金13040000元；（4）《海南誉鑫房地产开发有限公司借款凭证》8份，证明：被告认可自2013年9月17日至2014年7月18日期间收到原告妻子王林花13040000元；（5）银行卡交易明细单2份、银行转账凭证17份，证明：原告夫妻于2012年向被告转账295万元，自2013年至2014年共向被告转账714万元；（6）情况说明，证明：原告和王林花对出借方以债权抵扣购房款的事实，以及向被告购买29套商品房的说明;(7)结婚证,证明王林花和詹志尧系夫妻。被告誉鑫房地产公司对证据（3）中流质条款的合法性不予认可，对证据（4）的合法性不予认可，对原告提交的其余证据三性予以认可。2、被告誉鑫房地产公司未提交证据。 本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十六条：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”的规定，进行综合审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本院认定如下：原告提交的证据，本院对其证明力、合法性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月至2014年7月，被告誉鑫房地产公司因开发海口市海秀中路120号顺发新村三期“海秀天成”项目没有资金，多次向原告、王林花以及原告的其他亲朋借款。2014年12月25日，被告与以原告、雷谊、白建军为代表的山西省××县民签订一份《借款抵押合同》，主要内容约定：被告将海口市海秀中路120号顺发新村三期“海秀天成”项目X栋X号楼第XX层剩余94套房、11层4套房作为抵押，抵押期间被告不得出售本抵押品，也不得用于抵押贷款；合同双方确认被告总共欠永安村民借款本息53214280元，借款和还款期限自2014年12月27日2015年12月27日止；第三条“抵押品的处理”：如被告不能按期还款，被告应将“海秀天成”项目X栋X号楼第XX层至第23层和第11层4套房，按每平方米5500元的价格出售9675.32平方米房产给永安村民。合同附件同时注明原告代表的本金共计23180000元，其中原告妻子王林花出资13040000元。 合同到期后，被告未能按期还款，出借方要求以原合同约定的价格购房，被告以房子涨价为由不予同意。约定被告以7007元至8821元的单价共向以原告为代表的永安村民出售房产32套计3397.7平方米，购房总金额为27643781元，购房款以被告所欠款项抵扣。双方经结算，扣除全部房款后，被告尚欠原告158000元未还。 2016年3月21日，被告就顺发新村三期“海秀天成”C栋X单元XX层XXX房与原告签订一份《认购协议书》，主要内容约定：确认原告购买以上房产，该房建筑面积127.47平方米，单价8615元每平方米，总价1098213元。协议书同时约定付款方式为2016年3月20日前一次性付款，第六条“交付期限”为与同期购房人同时交房，交付条件为四方验收，第九条“关于产权备案的约定”为“甲方应当在房屋交付使用后两年内，办理房屋网签备案手续”；同时也约定了逾期付款及逾期交房的违约责任、公共部分产权归属等等。认购书签订当日，被告按对应的房产总价为原告开具了该套房产的《收款收据》，确认收到原告的购房款1098213元。 现原告要求被告将涉案房产顺发新村三期“海秀天成”C栋X单元XX层XXX房交付并办理过户手续，被告认为被告开发的房屋现尚未进行验收，不具备交付条件，同时依据双方约定也未达到网签备案条件，本案涉案房屋的交付及网签备案的条件尚未成就，拒绝交房。原告请求未果，诉至法院，遂成讼。 本院认为，根据以上查明的事实，处理意见如下： 一、关于原告的出借款项本金及利息转化为已付购房款的性质问题。 原、被告之间确实存在借款事实，以原告为代表的借款人总共出借本金23180000元给被告，经原、被告双方对账清算，被告于2014年12月25日确认欠原告为代表的借款本金计23180000元。2016年3月21日，借款合同双方当事人即原、被告经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，根据最高人民法院2016年发布的指导案例72号的意见，原、被告的上述行为不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，转化为已付购房款的数额仅为1098213元，并未超出借款本金，并不存在将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款的情况。所以，原告的出借款项本金及利息转化为已付购房款应认定为原告履行支付购房款义务的行为。 原、被告签订的《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告作为出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。 原、被告双方经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保二十借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告开发建设的商品房出售给债权人（原告）的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。原告詹志尧与被告誉鑫房地产公司签订的《认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。 二、对原告诉讼请求的处理意见。 1、原告请求确认原、被告就海口市海秀中路120号顺发新村三期“海秀天成”C栋X单元XXX层XXXX房（价值1098213元）所签订的《认购协议书》合法有效，于法有据，本院予以支持。依照该《认购协议书》中第六条“交付期限”约定“甲方（建设单位）在于同期购房人同时交房，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经甲方（被告）、施工单位、设计单位、监理单位组织竣工验收合格并符合本认购书约定的房屋交付给乙方使用。”现涉案房屋并未达到交付的条件，对于原告要求被告交付涉案房屋--“海秀天成”X栋X单元XX层XXXX房的诉讼请求，本院不予支持。原告可在条件成就后、另行主张权利。 2、原、被告双方在《认购协议书》中第九条“关于产权备案的约定”：甲方应当在房屋交付使用后两年内，办理房屋网签备案手续。由于涉案房屋尚未到达交付的条件，且“海秀天成”C栋房产至今尚未办理不动产权证总证，原告诉求被告办理涉案房产“海秀天成”C栋X单元XX层XXX房的产权过户登记手续存在客观履行不能的情形，本院对该请求不予支持。原告可在条件成就后、另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、一百七十六条的规定，判决如下： 一、确认原告詹志尧与被告海南誉鑫房地产开发有限公司于2016年3月21日签订的关于认购海口市××路房所签订的《认购协议书》合法有效； 二、驳回原告詹志尧的其他诉讼请求。 案件受理费14634元，由被告海南誉鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  许 蕾 审 判 员  李家炎 审 判 员  钟垂林 二〇一七年十二月二十三日 法官助理  尹 霏 书 记 员  蒋琼慧