黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终2666号上诉人（原审原告）：李友民，男，1957年6月4日出生，汉族，大庆油田物探公司退休工人，住大庆市红岗区。上诉人（原审原告）：刘学芝，女，1957年10月9日出生，汉族，无职业，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：张勤秀，黑龙江勤礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴龙波，女，1963年6月15日出生，汉族，大庆市石油机械厂经营办退休工人，住大庆市萨尔图区。被上诉人（原审被告）：刘惠娟，女，1963年9月7日出生，汉族，系个体，住大庆市龙凤区。上诉人李友民、刘学芝因与被上诉人吴龙波、刘惠娟确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省大庆市红岗区人民法院（2016）黑0605民初1910号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月2立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘学芝及委托诉讼代理人张勤秀、被上诉人吴龙波到庭参加诉讼，被上诉人刘惠娟未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李友民、刘学芝上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清、证据不足。一审法院没有查清被上诉人吴龙波是在什么情况下变相低价出售上诉人的房屋，没有查清案外人王树俏是否还清了案外人刘建民的借款，没有查清被上诉人吴龙波在出售上诉人房屋时是否告知了上诉人，交易当日是否通知上诉人到场等主要事实。二、适用法律错误。根据《合同法》解释第19条规定，明显不合理的低价是指人民法院应当以交易当地一般经营者的判断并参考交易当时的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70%的，一般可视为明显不合理的低价。而涉案房屋当时的市场价是10万元左右，政府物价部门的评估指导价是94815.46元，按照70%的价格为66370.82元，而二被上诉人却仅以5万元的超低价格恶意变相将上诉人的唯一住房转让，按照法律规定属于明显不合理的低价。上诉人认为评估价格是政府物价部门所做的客观真实的价格认定，符合客观实际情况，而不是凭空臆想出来的价格，是针对二手房交易的实际指导价格。正是为了避免交易双方为逃避税收而故意申报明显不符合客观实际交易低价，才设置对所交易的房屋进行政府行为的价格评估，从而体现出符合实际的价格指导，否则国家就没有必要在二手房交易中心单独设立物价评估部门了。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。吴龙波辩称，原审判决认定事实清楚，认可原审判决。刘惠娟未出庭，未答辩。李友民、刘学芝向一审法院起诉请求：1、要求确认二被告之间签订的红岗区杏五井X室房屋买卖合同无效；2、要求将涉案房屋返还原告；3、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：案外人王树俏向案外人刘建民借款，由二原告出具借条，并以自己所有的涉案房屋即杏五井中街Y室为抵押。2011年11月30日，原告刘学芝、李友民经公证程序，委托吴龙波以二原告名义办理二原告所有的位于大庆市红岗区杏五井X室房屋的领取所有权证、解除抵押登记、领取解除抵押登记后的所有权证、出售、收取售房款、签订售房合同以及产权过户事宜。同日，二原告将上述房产抵押给案外人刘建民，并办理了抵押登记。2016年5月13日，被告吴龙波将上述房产出卖给被告刘惠娟，被告刘惠娟支付价款5万元。现原告起诉要求确认二被告之间签订的红岗区杏五井X室房屋买卖合同无效；要求将涉案房屋返还原告；诉讼费用由二被告承担。另查，案外人王树俏向案外人刘建民借款，由二原告出具借条，该案已另案起诉。一审法院认为，关于抵押价格与出售价格问题。抵押，是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此抵押权作为一种担保方式，其作用在于提高债权人放款的安全性，当债务人无力偿还债务时，抵押权人可以将抵押物变现受偿，因此在抵押权形成时确定的抵押价格并不能完全代表实现抵押权时抵押物的实际价格，抵押价格更倾向于反应出在抵押权形成时抵押人所希望的抵押物能够偿付的价值或抵押权人所预判的抵押物能够实现的价值，该希望或预判需要综合考虑抵押物的实际价值、易售性等问题，因此抵押价格与实现抵押权时抵押物的实际价格并非同一概念，并不能依据抵押价格来单纯的认定实现抵押权时的抵押物实际价格。关于评估价格与市场价格问题，评估价格属于物价部门的指导价或统计部门依据大数据所作出的市场交易预测价，其无法直观的反应出市场需求的变化，我国实行的是市场经济，在此环境下评估价格仅为政府相关主管部门基于经济宏观管理的目的，出于避免经济主体逃避税等考虑而设置的计税依据。综上，在本案中实现抵押权时抵押物即位于大庆市红岗区杏五井X室房屋的交易价格应综合考虑交易房屋所在的区域、地段、房屋使用年限及成新度、房屋所在小区的自身配置及周边配套设施、房屋内部装修程度等因素来确定，抵押价格、评估价格与成交价格三者之间并无直接的因果关系，抵押价格与评估价格并非房产交易必须遵从的价格，因此，在本案中二被告之间的买卖价格并不存在恶意低价的情形。关于原告主张的二被告存在假过户情形前文已经有所论述，在此不论。关于被告吴龙波是否超越代理权限问题，委托代理关系的产生或基于对受托人的信任或基于对受托人专业能力的考量或基于其他考虑而委托其从事委托事项，依据被告吴龙波提交的公证书，应当认定二原告与被告吴龙波之间形成的委托代理法律关系，该委托行为属于单方法律行为，一经做出即生效，被告吴龙波已于2011年11月30日取得了委托代理权，且属于直接代理，受托人吴龙波应二原告的名义事实法律行为，代理人吴龙波在与第三人为法律行为时能够独立作出意思表示或接受意思表示，代理人吴龙波独立实施法律行为的效果直接由被代理人即二原告承担，该法律行为直接约束被代理人与第三人，在为委托事项时不需要经过委托人即二原告的同意，同时二原告在被告吴龙波张贴售房广告时并未采取积极有效的行为进行对抗，因此二原告在庭审中对被告吴龙波超越代理权的抗辩不能成立，被告吴龙波不存在越权代理的行为。综上，原告对于二被告恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，以明显不合理的低价转让房屋，要求确认二被告之间房屋买卖合同的诉请不能成立，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定，判决：驳回原告刘学芝、李友民的诉讼请求。案件受理费100元、保全费968元由二原告负担。李友民、刘学芝二审中向法庭提交证据如下：与原件核对无异的起诉书两份及判决书一份，用以证明8万元债务已经偿还完毕，吴龙波无权再处理二人的房屋。吴龙波质证称，对其真实性无异议，对还款8万元的事不予认可，偿还的只是利息。本院对其真实性予以确认。二审查明，李友民、刘学芝与案外人王树俏系朋友关系，吴龙波与案外人刘建民系夫妻关系。2011年11月30日，王树俏向刘建民借款8万元，由李友民、刘学芝为刘建民出具借条一份，约定2014年11月30日前还清。李友民、刘学芝以自己所有的涉案房屋作为抵押，并办理了抵押登记。同日，李友民、刘学芝经公证委托吴龙波以二人名义领取涉案房屋的所有权证和他项权证、办理涉案房屋的解除抵押登记事宜并领取解除抵押登记后的房屋所有权证、办理涉案房屋的出售、收取售房款、签订售房合同以及该房屋的所有权和土地使用权过户等事宜。2016年5月13日，吴龙波将涉案房屋以5万元的价格出售给刘惠娟，并于当日办理了产权过户手续。2016年7月5日，李友民、刘学芝将涉案房屋钥匙交付给吴龙波，现该房屋闲置。庭审中，吴龙波称其预将房屋钥匙交付刘惠娟，但刘惠娟以涉案房屋存在本案纠纷为由拒绝接收。2017年3月21日，刘建民以李友民、刘学芝借款8万元，扣除售房款5万元，尚欠其3万元未还为由诉至法院，2017年7月26日，大庆市红岗区人民法院作出（2017）黑0605民初555号民事判决书，确认截止2016年1月，王树俏通过银行转账方式先后就8万元向其还款共计81376元，借款已清偿完毕，故判决驳回刘建民的诉讼请求。该判决现已生效。本次庭审中，吴龙波主张上述款项系偿还借款利息，而非本金。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，李友民、刘学芝委托吴龙波出售其房屋，委托事项经公证机关公证，委托合同依法成立并生效，吴龙波作为受托人有权代李友民、刘学芝出售其房屋，故吴龙波将房屋出售给刘惠娟的行为系有权处分行为，该出卖行为的法律后果应由李友民、刘学芝承担。关于李友民、刘学芝主张交易价格5万元明显低于评估价格的问题，本院认为，房屋买卖行为为市场行为，其价格由买卖双方协商确定，本案中，李友民、刘学芝委托吴龙波售房时委托事项中并没有明确价格，如因受托人吴龙波的行为导致委托人李友民、刘学芝利益受损，李友民、刘学芝可以另行主张权利，但本案刘惠娟已经支付房屋价款并进行了相应的权属变更登记，合法取得了涉案房屋的所有权，且李友民、刘学芝已将房屋交付，故二人以吴龙波与刘惠娟恶意串通为由要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋的主张，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，李友民、刘学芝的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人李友民、刘学芝承担。本判决为终审判决。审判长 董 凤审判员 王 丹审判员 于志友二〇一七年十二月十一日法官助理田蕾书记员赵爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；