杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初10588号原告：楼美如，女，1957年11月3日出生，汉族，住浙江省永康市。委托代理人：**，浙江金成太炎律师事务所律师。委托代理人：郑媛媛，浙江金成太炎律师事务所律师。被告：杭州联城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区余杭街道恒合金座1幢2306室。法定代表人：杨卫国。原告楼美如（以下简称原告）为与被告杭州联城房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，依法由代理审判员刘娟独任审判，后因被告下落不明，本院依法组成合议庭并于2017年11月9日公开开庭，原告的委托代理人郑媛媛到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称，被告以出让方式取得杭州市余杭区地块的国有土地的使用权，开发恒合金座项目。后被告大量向市场投放广告宣传独立产权。2012年，原告按被告对外发布的销售广告信息前往被告销售部了解相关情况，被告销售人员告知原告，被告出售的房屋能办理独立产权证。2013年5月5日，原、被告签订《房屋使用权转让合同》一份，约定：商品房位于恒合金座裙房底层107号，建筑面积约38.77平方米，按照实测建筑面积按实计算转让价款，多退少补，交付日期为2014年12月31日前，转让价款按21278.62元/平方米收取，总价款为人民币824972元，一次性全额付清转让价款，在恒合金座裙房商业一层的初始产权登记满五年后，被告开始办理分割到户的产权证，原告在接到通知后7天内至被告指定地点办理商品房买卖手续，并配合被告办理分割后的房屋产权证，该房屋由被告包出租等等。原告按约于合同签订当日一次性向被告付清了全部转让款，被告已按约向原告交付了该房屋。2016年4月，据原告了解，被告卷入重大案件，原告通过各种途径主张权利未果。为保护原告消费者的合法权益，特起诉，请求判令：1、确认原、被告于2013年5月5日日签订的合同编号为LC-HT(SP)1F088的《房屋使用权转让合同》合法有效；2、确认原告就购买位于杭州市余杭区房屋的购房款及损失享有拍卖、变卖优先受偿的权利；3、被告支付原告2017年度的租金57748.04元，并自2017年2月1日起按租金57748.04元的中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算支付原告利息损失至租金付清之日止；4、被告承担本案诉讼费。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、广告宣传资料一份，用于证明被告进行的是商铺买卖行为，转让给原告的系房屋所有权的事实。2、房屋使用权转让合同一份，用于证明被告将案涉商铺转让给原告，并对位置、面积、转让款、产权证等约定的事实。3、收款收据、交易明细一组，用于证明原告向被告全额支付转让款、物业维修基金及物业费的事实。4、望州财富投资管理有限公司文件一份，用于证明被告发生重大经营风险的事实。被告未在法定答辩期间提交书面答辩状。被告未提供证据材料。原告提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告未在答辩期内提出异议。本院经审查后对原告提供的证据1-3的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。原告提供的证据4，系复印件，本院不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年5月5日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房屋使用权转让合同》一份（合同编号：LC-HT(SP)1F088），双方就恒合金座商品房使用权事宜做出如下约定：第一条协议转让使用权的商品房1.1“恒合金座”底层商铺位于杭州市余杭区，对应的土地用途为商业。房屋结构为框架剪力墙结构，本合同签订时项目尚在建设中，目前不具备交付和使用条件……1.4甲、乙双方达成使用权转让协议的商品房位于恒合金座裙房底层103号商铺，其房屋的平面图见附件一。乙方在对该商铺的土地性质、现状、房屋使用权等情况充分了解后，自愿受让该商铺的使用权。1.5该商铺的建筑面积约38.77平方米……第二条房屋用途2.1该商铺应用于商业用途……第三条房屋的交付日期3.1该商铺的交付时间为2014年12月31日前。第四条使用权转让期限4.1甲方转让给乙方的商品房使用年限自交房之日起至2049年9月13日止。第五条转让价款及支付方式、期限5.1该商铺使用权的转让价款按21278.62元/平方米收取，总价款为824972元。5.2付款方式：双方约定在本合同签订当日一次性全额付清转让费用……第六条产权承诺6.1在“恒合金座”裙房商业一层的初始产权登记满五年后，甲方开始办理分割到户的产权证，办理期限为半年。若因为甲方原因未能按时取得分割到户的产权证，乙方可以退房，甲方承诺无条件同意退房，退还乙方已付的转让价款，并且向乙方支付总价款的40%的违约赔偿金。第七条合同转换与产权证办理7.1在该商铺符合出售条件时，双方另行签订《商品房买卖合同》（或《存量房买卖合同》），同时本合同终止，乙方已付转让价款可以直接转换为购房款。甲方承诺不增加购房款，也不向乙方收取其他费用，但是乙方应当承担根据法律法规和政策规定需承担的买方税费。7.2甲方在该商铺符合出售条件时，将提前以电话、短信或书面等方式通知乙方，乙方应在接到通知后7天内至甲方指定地点办理商品房买卖手续，并配合甲方办理分割后的该商铺的产权证。若乙方逾期30天未至甲方指定地点办理商品房买卖手续，并选择继续履行本合同的，则本合同应继续履行，但应视为乙方自愿放弃该商铺产权，甲方今后不再办理该商铺的产权证。第八条包出租与租金回报8.1该商铺由甲方包出租，租金锁定20年（自2015年1月1日起至2034年12月31日止），包出租期间甲方承诺每年按如下约定的回报率支付给乙方租金回报：（1）2015年1月1日至2017年12月31日，每年租金为转让总价款×7%……8.2如乙方选择的付款方式为一次性付款，则甲方另外向乙方支付两年（2013年1月1日至2014年12月31日）的投资回报，每年回报额为转让总价款×6%；8.3每年的租金回报（或投资回报）于当年的1月31日前支付给乙方……第九条托底回购9.1乙方于2019年7月1日至2019年12月31日期间（办理产权证之前），可要求甲方以原转让总价的120%回购该商铺，此前乙方已收取的租金回报不退还。合同还对其他权利义务做出了约定。后原告向被告支付购房款824972元。原告自认已经收到被告支付的2016年12月31日前的租金回报。原告于2017年7月4日诉至本院，望判如所请。另查明，被告在案涉商铺的宣传资料中载明如下内容：“底层商铺产权投资物美超市入住恒合金座，一楼品牌商场分割成82间大小不等的独立商铺，每间均有独立产权证，总价50-150万，售后返祖20年，同意托管经营，年租金收益率从7%递增至13%，第五年末可要求开发商按原价的120%托底回购。携手品牌，收益稳定，投资无忧。”本院认为，本案的争议焦点在于案涉《房屋使用权转让合同》的性质。上述合同的性质应当从合同约定的全部条款内容结合双方签订合同的真实意思表示来综合分析判断。从合同内容来看，双方主要围绕案涉商铺的地理位置、面积、用途、使用期限以及使用价款、合同转换及产权证办理等内容来进行约定，但不能单纯依照上述约定，从而认定案涉合同的性质为使用权转让合同。根据双方在合同第七条中约定的在案涉商铺符合出售条件时，原告的已付转让价款直接转换为购房款，被告承诺不增加购房款，也不向原告收取其他费用。且合同第六条中被告承诺在恒合金座裙房商业一层的初始产权登记满五年后，开始办理分割到户的产权证。结合被告在宣传资料中所载明的“一楼品牌商场分割成82间大小不等的独立商铺，每间均有独立产权证“等内容，上述合同的约定内容实际上体现了房屋买卖合同的性质，可以证实双方当事人签订上述合同的真实意思表示时建立买卖关系，而非使用权转让关系。因此，结合本案的实际情况，虽然双方在合同中约定在房屋符合出售条件时，双方需另行签订商品房买卖合同，但这不能否认双方签订上述合同的真实意思表示，故应当认定上述合同的性质实为房屋买卖合同。上述合同系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。关于优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案并不符合批复第二条所述的情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于2017年度的租金。根据合同约定，被告应于2017年1月31日前向原告支付转让总价款的7%的租金回报，即57748.04元。故对原告要求被告支付2017年租金57748.04元的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期未支付租金已构成违约，应当承担相应的赔偿责任，故对原告要求被告承担利息损失的诉讼请求，本院自2017年2月1日起以57748.04元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告楼美如与被告杭州联城房地产开发有限公司于2013年5月5日签订的《房屋使用权转让合同》（合同编号：LC-HT(SP)1F088）合法有效；二、被告杭州联城房地产开发有限公司支付原告楼美如2017年度租金57748.04元，于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州联城房地产开发有限公司支付原告楼美如利息损失（以57748.04元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年2月1日起计算至租金付清之日止），于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告楼美如的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1244元，由被告杭州联城房地产开发有限公司负担，于本判决书生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1244元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 娟人民陪审员  朱倩楠人民陪审员  王寿梅二〇一七年十二月二十八日书 记 员  宣雅萍