福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0802民初3598号 原告：中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行，住所地福建省龙岩市新罗区九一南路**,统一社会信用代码:91350800857820841Y。 主要负责人：钱斌，行长。 委托诉讼代理人：张靖，男，该行员工。 委托诉讼代理人：吴海，男，该行员工。 被告：张志娟，女，1980年12月9日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区，户籍地福建省漳平市。 被告：蒋丹福，男，1978年8月29日出生，汉族，居民,住福建省龙岩市新罗区，户籍地福建省漳平市。 被告：龙岩市贯日房地产开发有限公司，，住所地福建省龙岩市新罗区莲东南城社区服务大楼**南侧统一社会信用代码913508006668866299。 法定代表人：王挺，总经理。 原告中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行（以下简称工行岩城支行）与被告张志娟、蒋丹福、龙岩市贯日房地产开发有限公司（以下简称贯日公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行岩城支行的委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼，被告张志娟、蒋丹福、贯日公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 工行岩城支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工行岩城支行与张志娟、蒋丹福、贯日公司签订的《个人购房借款／担保合同》；2.张志娟、蒋丹福归还工行岩城支行贷款本金317528.06元，利息12644.09元（利息算至2017年5月20日，其中正常利息11908.81元、罚息366.82元、复利368.46元）及支付从2017年5月21日起至贷款本息全部支付完毕止按合同约定利率计算的罚息、复利（罚息、复利的利率在合同约定利率4.165%的基础再加收40%即5.831%的年利率计算，罚息本金计算基数为317528.06元，复利以尚欠利息为基数）；3.抵押权（预告）登记抵押合法有效，工行岩城支行就拍卖、变卖张志娟、蒋丹福所有的位于龙岩市新罗区所得款项在上述诉求中的债权范围内享有优先受偿权；4.判令贯日公司对诉求2中的债务承担连带责任。事实与理由：经张志娟的申请，工行岩城支行同意后，于2012年12月19日工行岩城支行与张志娟、蒋丹福签订编号为Ａ［住房］字［龙岩］行［岩城］支行［2012］年［0000391］号的《个人购房借款／担保合同》，工行岩城支行于2013年1月1日向其发放个人一手住房购置贷款35.5万元，期限240个月，分240个月按月等额本息还款，贷款利率为基准利率下浮15%为年利率5.5675%。贷款以张志娟所购的位于龙岩市新罗区地产作抵押担保，并于2012年12月20日在福建省龙岩市住房和城乡建设局办理预告登记，登记号为2012龙房抵（预告）第5187号，同时此笔贷款由贯日公司提供连带责任保证担保。但贷款发放后，张志娟、蒋丹福从2014年12月开始违约，经催收有归还至2016年6月的贷款本息，但从2016年7月开始分文未还，工行岩城支行多次催收无效后，于2017年5月3日依据合同的约定，通过ＥＭＳ邮政国内标准快递向张志娟、蒋丹福送达《个人贷款提前到期还款函》，宣布合同项下未到期贷款提前到期，要求在约定的时间内归还未到期的贷款本金及逾期的贷款本息，但张志娟、蒋丹福未予理睬。截止2017年5月20日，张志娟、蒋丹福仍结欠工行岩城支行贷款本金317528.06元、利息12644.09元，连续逾期11期，贯日公司也未履行阶段性连带责任保证，已严重违约，故工行岩城支行请求判如所请。 张志娟、蒋丹福、贯日公司均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：因张志娟、蒋丹福、贯日公司未到庭参加诉讼，亦未书面提交证据并提出异议，视为自愿放弃诉讼权利。工行岩城支行提供的证据，来源合法，具有真实性，与本案具有关联性，能够与工行岩城支行庭审陈述相互印证，予以确认。工行岩城支行主张的事实均提供了相应的证据证明，本院予以确认。 另查明，工行岩城支行于2017年5月通过EMS邮政国内标准快递向张志娟、蒋丹福送达的《个人贷款提前到期还款函》，因所送达的地址查无此人及电话空号未签收。另，涉案《个人购房借款/担保合同》第九条罚息，9.1约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。第十条保证担保，保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：…10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第二十七条保证期间，保证期间为本合项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第三十条借款人和担保人承诺，30.3主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即货款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 本院认为，工行岩城支行与张志娟、蒋丹福、贯日公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。张志娟、蒋丹福未能按期足额还本付息构成违约，工行岩城支行有权宣布贷款提前到期。工行岩城支行诉请张志娟、蒋丹福返还借款本金并支付利息，具有合同根据，予以支持。张志娟、蒋丹福自愿以其名下的龙岩市新罗区为本案讼争贷款本息提供抵押担保，但只办理了抵押预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工行岩城支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。因此，工行岩城支行无权对案涉房产行使抵押权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定，贯日公司为本案讼争贷款提供阶段性连带保证，在主合同解除情况，保证人贯日公司依约仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。所谓阶段性连带担保，是指房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，阶段性保证期限届满即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。同时，依据合同约定，工行岩城支行有权选择实现债权的担保方式，其有权决定本案物的担保及保证担保的实现顺序。因此，贯日公司自愿为本案讼争借款本息提供阶段性连带责任担保，双方据此建立的保证关系合法有效。贯日公司承担保证责任后，有权向张志娟、蒋丹福追偿。张志娟、蒋丹福、贯日公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，工行岩城支行诉请部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十四条第二项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行与张志娟、蒋丹福于2012年12月19日签订的《个人购房借款/担保合同》; 二、张志娟、蒋丹福应于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行贷款本金317528.06元，并支付相应利息（计算方式：1.截至2017年5月20日的利息11908.81元、罚息366.82元、复利368.46元，共计12644.09元；2.以317528.06元为基数，自2017年5月21日起至款清之日止，按年利率5.831%的罚息；3.以尚欠利息为基数，自2017年5月21日起至款清之日止，按年利率5.831%的复利）； 三、龙岩市贯日房地产开发有限公司应对上述判决主文第二项所确定的张志娟、蒋丹福的债务承担连带清偿责任。龙岩市贯日房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向张志娟、蒋丹福追偿； 四、驳回中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6252元，减半收取计3126元，由张志娟、蒋丹福、龙岩市贯日房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 陈 俊 英 代理审判员 廖 晓 红 人民陪审员 李   展 二〇一七年十二月五日 书 记 员 饶珊（代） 书 记 员 黄敏（代） 附： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。