江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终4000号上诉人（原审原告）：柯洪相,男，1970年2月8日生，汉族，江西省宁都县人，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：钟辉，广东华商（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州恒丰房地产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区长征大道东侧北端丰德园小区*栋*层*号写字楼。法定代表人：刘永明，系该公司经理。委托诉讼代理人：邓小林，江西宋城律师事务所律师。上诉人柯洪相与被上诉人赣州恒丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服宁都县人民法院（2017）赣0730民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。柯洪相上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、被上诉人无充分证据证明由于行政机关的原因导致逾期办证，事实是其自身迟延履行原因。赖金江、孙红婷的房屋已于2014年10月交付，柯洪相的房屋已于2014年6月份交付，被上诉人应在2015年10月份前办证完毕，而宁都县不动产登记局在2015年10月份就成立了。2、双方约定办证的期间已经考虑了政府部门调整和变化的因素，且《不动产登记暂行条例》在被上诉人办理完工程竣工验收备案时已经实施，被上诉人应当办理相关权利转移登记手续，行政机构的变动不能成为其抗辩理由。行政机关成立新部门并不会导致逾期办证，只是将行政许可的职能转移到新部门，对办证并无实际影响。3、即便行政机关迟延办证，宁都县不动产登记局已于2015年10月11日成立，但被上诉人在2016年6月份才申请办理初始登记，直至一审起诉时还未办理转移登记。一审法院认定不可抗力无法律依据，不可抗力是不可避免的客观情况，行政机关设立新部门不会影响被上诉人办证，不属于不可抗力。即便属于不可抗力，被上诉人也应及时通知上诉人，在合理期限内提供证据证明。但是，被上诉人既没有通知上诉人，也没有提供证据证明，不应免除其违约责任。赣州恒丰房地产开发有限公司答辩称，1、被上诉人已经履行房屋初始登记义务，逾期办证的原因是行政机关原因导致。宁都县不动产登记机构组建后，由于部门间的工作接头和不动产登记信息管理系统建设及数据库建设项目直到2016年12月底才完成，导致宁都县多个开发项目产权证无法按期办理。2、本案商品房逾期办证是合同约定交付证件发生变化造成。宁都县不动产登记中心组建后，《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》已经两证合一，颁发《不动产权证》，双方合同约定的办证内容发生了变化，该合同条款无法履行。3、逾期办证实属被上诉人不能预见和避免的客观情况所致，存在政府行为的不可抗力及上诉人自身未能提交完整办证资料原因。柯洪相提交的办证资料中没有提交房屋维修基金已经缴纳的原件及复印件，不符合不动产登记必须具备的材料要件，所以被退回。赖金江提供的身份证过期，且身份证并不是复印件，而是手机拍摄的照片，打印模糊，无法辨认，所以也被退回。被上诉人发现上诉人材料不合格后，多次通知上诉人补交，但上诉人至今未提交。柯洪相向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告退还原告首付购房款162576元，按揭贷款30000元，承付违约金13865元，支付房屋租金5000元，共211441元；2、请求人民法院依法判决原告退还被告梅江镇南苑商品房一间（1幢A293）；3、剩余银行按揭贷款由被告偿还；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告赣州恒丰房地产开发有限公司以拍卖方式取得位于宁都县××××大道XX东侧编号为宁土告字(2012)第XX号地块的建设用地使用权，并经批准，在该土地上建设商品房梅江南苑（现定名），建设工程规划许可证号为宁工规2012-XX号，建设工程施工许可证号为36213120120426XXX，该商品房于2012年12月28日经宁都县房地产管理局批准预（销）售，预售许可证号为（宁）房预售证第2012-XX号。2014年4月7日，原告柯洪相与被告赣州恒丰房地产开发有限公司订立了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：告购买被告坐落于宁都县××××大道XX东侧XX苑（现定名）X栋AXXX号商品房（店铺）一间，建筑面积20.67平方米，12703.24元/平方米，总价262576元。合同第十七条规定：被告应于该商品房交付使用后360日办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过180日时，买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起60日将买受人已付款退还，并按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。原告于合同订立日支付被告首付款162576元，余款10万元于2014年4月15日前申请办理按揭贷款手续，并按照银行按揭方式付款。被告在商品房买卖合同签订后，进行了初始登记，并已向宁都县地方税务局提交了出证材料，目前宁都县地方税务局与办证机关正在办理中。现原告要求解除合同及退回房款，被告不同意，故原告诉至法院并提出上述诉请。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告未在合同约定期限内办妥产权转移登记手续是否构成违约？原告是否有权解除合同？本案争议的房地产开发项目已竣工验收，文件齐备，商品房买卖手续齐全，正规合法。被告已向宁都县房地产管理局提交出证资料，相关手续正在办理中。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。”被告已向宁都县房地产管理局提交了出证资料，至今尚未办妥房产证是由于政府部门的机构合并等导致的特殊原因，属于可以免责的不可抗力事由，据此不能认定被告违约，原告无权主张解除合同，原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第94条、第117条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，判决如下：驳回原告柯洪相的诉讼请求。案件受理费5239元，由原告柯洪相承担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：证据1、时间脉络图，证明被上诉人逾期给柯洪相逾期办理转移登记的实际情况，至今尚未办证是由于政府部门的机构合并等导致的特殊原因且属于可以免责的不可抗力事由与实际事实不符。证据2、江西省国土资源厅网页，证明2015年11月11日，宁都县不动产登记局正式挂牌成立，标志着宁都县统一的不动产登记机构正式组建和不动产统一登记工作全面启动。证据3、《证明》一份，证明被上诉人从未替“XXX”购房户柯洪相提交任何资料到宁都县地税局，即被上诉人从未给柯洪相办理转移登记。被上诉人质证认为，1、证据1不属于证据，内容有误，双方签订合同约定了两本证，房屋产权证是在房屋交付后360日办理，建设用地使用证是在房产证办完后360日内办理，有两年办证期限，不动产登记局成立后将两证合一，只要被上诉人在2年内办理了不动产权证就不构成违约，故上诉人提交的脉络图无法证明被上诉人违约。证据2不是商铺登记，与本案没有关联性，被上诉人在一审已经提交证据证明商铺与住宅于2016年5月份已经登记完成。证据3是因为柯洪相没有提交所缴纳的房屋维修基金的原件和复印件，所以才被退回。二审中，被上诉人提交《关于柯洪相同志的不动产无法按期办理的情况说明》一份。上诉人质证认为，对该证据的证据“三性”均持有异议，房地产咨询代理有限公司无权出具政府部门变动与合并的说明，不具有证据真实性。本院审查认为，对上诉人提交的证据1的合法性不予确认，对证据2-3的真实性、合法性和关联性予以确认；对被上诉人提交证据的真实性不予确认。二审认定事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，关于本案合同是否应当解除的问题。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。据此，房地产开发企业履行的是一种协助义务，即提供相应的证明文件，只有在完全由于出卖人一方的原因致使买受人无法办理房屋所有权证的情形下，买受人才能行使合同解除权。本案中，双方当事人虽然约定了办理房屋所有权证的时间及法律后果，但是主张解除合同不符合上述法律规定，理由如下：首先，国家实行不动产登记制度改革后，《房屋所有权证》及《建设用地使用权证》合二为一，并不单独办理双方约定的《房屋所有权证》，本案双方合同约定的办理《房屋所有权证》条款不能正常履行。其次，根据双方当事人陈述及宁都县不动产登记局于2015年11月正式挂牌成立事实，对本案房屋的不动产初始登记及转移登记均造成了影响，上诉人未能按期取得权属证书，并非由于被上诉人未履行提供证明文件等协助义务所致。最后，根据宁都县地方税务局二分局出具的《证明》，本案梅江南苑第一批已经移交不动产局，第二批出证资料已经受理，尚不存在无法办理权属证书的情形。因此，上诉人主张解除合同不符合交易稳定及客观实际，本院不予支持。一审判决认为本案存在不可抗力情形，但政府因素不属于不可抗力范畴，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决适用法律不当，但认定事实清楚，处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5239元，二审案件受理费5239元，共计10478元，由上诉人柯洪相承担。本判决为终审判决。审 判 长  赖国东审 判 员  郑小兵审 判 员  王阿婷二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王 佳代理书记员  曾 诚