河北省元氏县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0132民初625号原告：李立彦，女，1978年12月23日出生，汉族，住元氏县。委托诉讼代理人：陈胜海，河北天宏律师事务所律师。被告：冯吉明，男，1970年6月8日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：李云飞，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。原告李立彦与被告冯吉明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，变更案由为民间借贷纠纷，依法由审判员郑景云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李立彦的委托诉讼代理人陈胜海、被告冯吉明及其委托诉讼代理人李云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李立彦立案时向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行合同义务，将合同涉及的房产过户到原告名下。2、要求被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年3月23日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，由原告购买被告房屋（门市）一套。合同约定：房屋座落于元氏县城区，房产证号为10××50，房屋面积为579.5平方米，每平方米6035元，共计350万元，原告一次性付清房款，被告应配合提供过户所需要的手续和必要的帮助。原告按合同约定于2015年3月23日将房款350万元给付被告，但至今被告仍不履行合同义务，向原告交付房屋，办理房屋所有权变更登记手续，经原告多次催告，被告均以各种理由推脱，已严重伤害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告冯吉明未向本院提交答辩状，庭审中辩称：第一、原告所诉不是事实，原被告签订的房屋买卖合同名为买卖，实际为担保借款。原告用虚假合同形式掩盖真实意图，违反物权法、担保法及房地产管理法的相关规定，应属于无效。双方根本没进行过房屋买卖，实际上双方是房产抵押借款关系，双方实际履行的也是房产抵押借款合同；第二、案件的真实情况是2015年3月23日，被告以元氏县房屋门市一套作抵押，向原告借款350万元，借期3个月，双方在元氏县房管局办理抵押他项权手续，借款到期后被告又接着续借原告款项350万元，借款期限为1年，双方于6月25日到元氏县房管局又一次办理房屋他项权手续。所以，原告主张的房屋买卖关系不属实；第三、依据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第24条，原告以房屋买卖合同纠纷为案由，向法院起诉无事实及法律依据。应当依法裁定驳回原告的起诉，或者判决驳回原告的诉讼请求。本院依法组织当事人进行了举证、质证。原告李立彦向本院提交系列证据：1、原被告签订的《房屋买卖合同》，2、被告冯吉明出具的收条，3、被告冯吉明委托案外人高凯飞办理房屋过户手续的《房屋过户委托书》，4、争讼房屋的房产证，5、争讼房屋的他项权证，6、原告丈夫何献宾与被告冯吉明对话的录像，欲证明原被告之间的房屋买卖关系。被告冯吉明对原告提交的证据1-5均不予认可，称收条收到的是借款而不是房款，双方是一种借贷关系。对证据6质证认为，视频不完全，这根本不是我和何献宾的对话，视频中都能听到周彦刚说话，视频里是高凯飞和我对话，高凯飞和原告是合伙人。视频不完整，视频内容之前还有和周彦刚的录音视频，视频内容不能证明原告的主张。被告冯吉明向本院提交下列证据：一、2015年6月25日原被告签订的抵押担保借款合同，欲证明原被告双方的法律关系是民间借贷而非房屋买卖；二、中国农业银行个人明细对账单、银行卡凭条，欲证明系案外人周彦刚向原告借款，被告仅是担保人；三、庭后补充提交了原被告2015年6月25日签订的《房屋买卖合同》一份、原被告2015年3月23日签订的人《抵押担保借款合同》一份。原告李立彦对被告提交的证据一质证认为，对抵押担保借款合同真实性无异议，但对关联性有异议，原被告之间之所以签订该抵押合同，是因为双方在签订房屋买卖合同后，由于该房屋过户需要一定时间，同时该房屋还有他人租住经营，为防止在过户过程中产生其他交易风险，例如：被告方一房两卖，经营后拒不搬出交易房屋等风险，双方在房屋买卖合同签订后，到房管局办理了抵押登记，以保证过户完成。该担保合同为制式合同，是办理抵押登记的必要手续，不是双方当事人的真实意思表示；对证据二质证认为，银行打款记录只能证明被告在收到原告购房款后，将该款转给了周彦刚或者说借给了周彦刚，因为在转账凭证中被告少转了五万元，很可能是在收取周彦刚的利息，因此被告和周彦刚之间的借贷关系和本案无关。对证据三，原告委托诉讼代理人庭后查看了该证据，但未发表质证意见。开庭审理后，本院认为原告主张的法律关系性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，向原告李立彦释明，要求其变更诉讼请求。原告李立彦向本院提交申请书，请求：1、要求变更案由为借贷合同纠纷；2、要求被申请人偿还申请人借款350万元及其利息和其他损失。申请理由为：2015年3月23日，申请人与被申请人签订房屋买卖合同，作为被申请人向申请人借款的担保，合同约定：担保房屋坐落于元氏县城区，房产证号为10××50，房屋面积为579.5平方米。申请人支付给被申请人借款350万元，如被申请人不能偿付借款，将房屋过户到申请人名下，申请人按合同约定于2015年3月23日将350万元给付被申请人，但被申请人到期后，既没有偿还借款，也拒绝办理房产过户。为维护申请人的合法权益，申请人以房屋买卖合同纠纷起诉，经法院释明，申请人申请变更案由，并要求被申请人支付借款和利息，利息按照担保合同约定的每天1万元，计算至还清之日止。经审理，本院查明事实如下：2015年3月23日，原告李立彦通过何汉章的中国农业银行账号62×××71转入被告冯吉明名下的中国农业银行银行卡（卡号62×××15）内3500000元。同日，被告冯吉明给原告李立彦出具收条:“今收到李立彦购房款小写3500000元整，大写叁佰伍拾万元整。我指定此笔款转入农行账号62×××15”，被告冯吉明在收条上签名捺印。收条的下方还注明“因变更合同日期，此购房款以本收条日期为准”。同日，被告冯吉明为甲方（出卖人）、原告李立彦为乙方（买受人），双方签订《房屋买卖合同》。合同约定，“甲方出卖给乙方的房屋坐落在，该房屋的房产证号为10××50”，“甲方出卖给乙方的房屋为579.5平方米，每平方米6035元，共计3500000元”，同时签订了一份《抵押担保借款合同》到元氏县住建局办理抵押权登记，《抵押担保借款合同》载明，原告李立彦为甲方（抵押权人）、乙方（借款人）未填写、冯吉明为丙方（抵押人）约定：“甲方同意向乙方发放下列内容的贷款：（1）贷款金额（大写）叁佰万元正，300万元正；（2）债务履行期限：2015.3.23-2015.6.22，（3）贷款用途：资金周转。”“丙方自愿以本人所有的坐落于石房权证第××号，建筑面积为579.95平方米的房产为乙方贷款做抵押担保”。原告李立彦、被告冯吉明分别在合同上签名捺印。此合同原件保存在元氏县不动产登记中心。2015年6月25日，被告冯吉明与原告李立彦再次签订一份买卖合同，被告冯吉明为甲方（出卖人）、原告李立彦为乙方（买受人），合同的格式、条款、标的物及面积、单价和总价格、付款方式以及违约条款等内容均与2015年3月23日原被告双方签署的《房屋买卖合同》内容相同，唯一的不同只是签订日期的变化。同时，二人再次签订《抵押担保借款合同》一份，原告李立彦为甲方（抵押权人）、冯吉明为乙方（借款人）和丙方（抵押人），合同除贷款金额变更为350万元、债务履行期限变更为2015年6月25日至2016年6月25日外，其他内容与2015年3月23日原、被告签订的《抵押担保借款合同》基本一致；原、被告分别在合同上签名捺印。此合同原件在元氏县住建局存档。同时，原、被告还在元氏县房产管理局办理了房屋他项权证（证号：石房他证元字第3005444），他项权证载明，“房屋他项权利人：李立彦，房屋所有权人：冯吉明，房屋坐落：元氏县城区，债权数额：3500000，期限：2015.06.25-2016.06.25”。同日，被告冯吉明为委托人、案外人高凯飞为受托人，双方签订《房屋过户委托书》，委托书载明，“委托人就房屋，特委托高凯飞办理售房的以下手续：代为出售上述房屋，查询档案，签订《房屋买卖合同》，履行合同约定的条款，办理房屋买卖合同的公证手续；代为办理产权过户手续，交纳相关费用；代为办理上述房屋产权转移登记过程中税、费的申报，申请税费减免及缴纳税费等一切有关手续；代为办理与该房屋相关地证的领取、过户手续”。冯吉明、高凯飞分别在委托书上签名捺印。本案庭审中，被告冯吉明主张双方系借贷关系，承认向原告借款350万元，未向原告偿还过借款及利息；至诉讼时止，争讼房屋仍登记在被告冯吉明名下。上述事实，有经庭审举证、质证的2015年3月23日和2015年6月25日原、被告分别签订的《房屋买卖合同》、《抵押担保借款合同》、被告出具的收条、《房屋过户委托书》、房屋他项权证等证据、双方当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案原被告争议的焦点是，本案的民事法律关系究竟是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷？（一）关于民事法律关系。原告李立彦主张系房屋买卖合同纠纷，并提交了《房屋买卖合同》等一系列证据予以佐证；被告冯吉明主张系民间借贷纠纷，并提交《抵押担保借款合同》等一系列证据予以佐证。经庭审举证、质证，本院综合评判原、被告提交的证据认为，原、被告自2015年3月23日第一次签订《房屋买卖合同》到2015年6月25日第二次签订《房屋买卖合同》，期间有三个月的时间，原被告在此期间曾到元氏县房管局办理《抵押担保借款合同》，完全有机会办理房屋过户手续，但未办理；并且，原被告2015年6月25日第二次签订《房屋买卖合同》到2016年6月25日合同终止，期间有一年的时间，原、被告在此期间也曾到元氏县房管局办理《抵押担保借款合同》和他项权证书，且原告方人员持有被告授权的《房屋过户委托书》，原告完全可以无障碍的办理房屋过户手续，同样也未办理，可见原被告之间并无办理房屋过户的意愿。结合被告提交的两份《抵押担保借款合同》、被告关于本案系民间借贷纠纷的抗辩，本院认为原被告之间签订的《房屋买卖合同》系为民间借贷合同提供的担保，原被告之间的民事法律关系应为民间借贷关系。庭审中，本院向原告李立彦释明变更诉讼请求，庭审后原告变更诉讼请求为要求被申请人偿还申请人借款350万元及其利息和其他损失。因此，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，本案变更案由为民间借贷纠纷。（二）、关于原被告之间的借款数额及利息。原、被告之间的债权债务数额为350万元，原被告均无异议，结合原告提交的转账凭证、被告出具的收条、两次《抵押担保借款合同》，本院对被告冯吉明向原告李立彦借款3500000元的事实予以认定；关于还款数额，原被告一致陈述被告未还款，对此本院予以认定；关于借款利息，原告主张按照担保合同《房屋买卖合同》约定的每天10000元计算利息。经查，原告据以主张权利的《房屋买卖合同》和被告据以抗辩系民间借贷纠纷的《抵押担保借款合同》均未约定利息，但2015年3月23日和2015年6月25日两份《房屋买卖合同》均约定“甲方每逾期还清乙方已付购房款一日给付乙方违约金10000元”。庭审中被告冯吉明也承认案外人周彦刚“每月向原告偿还利息，具体数额庭下提供”，结合当地民间借贷的交易方式、交易习惯、市场利率以及借款数额等因素，本院认为，原被告用于向元氏县住建局和元氏县不动产登记中心备案的《抵押担保借款合同》系制式备案合同，原被告书写粗略、草率，并非真正意义上的借款合同，原被告之间或有另外借款合同未出示，或为口头借款合同，但原被告在《房屋买卖合同》之中约定“甲方每逾期还清乙方已付购房款一日给付乙方违约金10000元”的条款，实际上是双方对借款利息的书面约定。但每天10000元折合月利率8.57%，远超法律规定的保护范围，本院确定原被告之间的借款利率按照年利率24%计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告冯吉明于本判决生效后十日内给付原告李立彦借款人民币三百五十万元整（￥:3500000.00）及自2015年3月23日起至本判决确定的还款之日止的利息（按年利率24%计算）。二、驳回原告李立彦的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34800元，减半收取17400元，由被告冯吉明负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内向河北省石家庄市中级人民法院预交上诉费（按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），并将缴费收据复印件提交本院。逾期不交也不向河北省石家庄市中级人民法院提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑景云二〇一七年十二月十五日书记员  闫孟德