广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤03执异214号 案外人：冯杰生，男，1968年7月2日出生，身份证住址湖南省沅陵县。 委托诉讼代理人：陈孝芝，广东牧之律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱吉芳，广东牧之律师事务所实习律师。 申请执行人：深圳深业物流集团股份有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**深业物流大厦**，统一社会信用代码914403006188009314。 法定代表人：姚建辉。 委托诉讼代理人：卓远东，该司员工。 被执行人：深圳市颖力实业发展有限公司，住所地，住所地深圳市罗湖区泥岗西路**鸿颖大厦**构代码19233270-3。 法定代表人：冯本现。 本院在执行申请执行人深圳深业物流集团股份有限公司（以下简称深业公司）与被执行人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）一案过程中，查封了被执行人颖力公司名下位于深圳市罗湖区泥岗西路鸿颖大厦XXX共计29套房产。案外人冯杰生不服对其中XXX八套房产的查封，向本院提出异议，本院已立案受理，并另行组成合议庭进行了公开听证。案外人冯杰生的委托诉讼代理人陈孝芝、申请执行人深业公司的委托诉讼代理人卓远东到庭参加听证，被执行人颖力公司经本院依法送达听证传票，未到庭参加听证，本案现已审查完毕。 案外人冯杰生提出异议称：其于1999年与颖力公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，以人民币2019408元的价格向颖力公司购买上述五套异议房产。其已付清款项，并自2000年开始实际占有、使用涉案房产至今，由于颖力公司拖欠鸿颖大厦地价，致使异议房产至今未能过户至案外人名下，并非案外人的过错。上述事实已由罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）（2009）深罗法民三初字第112号民事判决书予以确认。综上，案外人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，请求解除对上述八套异议房产的查封。 案外人冯杰生提交了下列证据材料：一、罗湖法院（2009）深罗法民三初字第112号民事判决书，证明其向颖力公司购买异议房产的事实已经生效判决确认；二、《深圳市房地产买卖合同（预售）》，证明其于1999年与颖力公司签订购房合同，购买异议房产；三、《收款收据》，证明其已经付清购房款；四、《房屋租赁凭证》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》，证明其对异议房产占有、使用，将异议房产委托他人对外出租。 就案外人所提异议，申请执行人深业公司答辩称：罗湖法院生效判决仅是确认了案外人与颖力公司签订的房地产买卖合同有效，并未判决涉案房产归案外人所有，而是最终驳回了案外人要求确认房产权属的诉求。案外人与颖力公司签订的房屋买卖合同无正规发票及银行转账记录佐证，真实性存疑。退一步讲，即便合同真实，也仅属于债权确认范围，不产生物权变动的效力。另，案外人与颖力公司签订的房屋买卖合同未在国土部门备案，而申请执行人与颖力公司就异议房产签订的房屋买卖合同在国土部门办理了预售合同备案登记，案外人的合同不能对抗申请执行人的合同。综上，请求驳回案外人冯杰生的异议请求。 就案外人提交的证据材料，申请执行人深业公司质证称：一、对证据一的真实性无异议，但该判决仅确认案外人与颖力公司之间的房屋买卖合同有效，同时驳回了案外人要求确认房屋产权的诉求，不产生确权效力；二、对证据二、三的真实性、合法性、关联性均不予确认，买卖合同是案外人与颖力公司串通签订的虚假合同，无购房发票、银行付款凭证等佐证；三、对证据四的真实性无法核实，该司并非房屋租赁关系的当事人，对该组证据不予确认。 申请执行人深业公司提交了下列证据材料：一、深圳市中级人民法院（1998）深中法房初字第10号民事判决书，即本案执行依据，证明该司对被执行人颖力公司享有债权；二、公司名称变更信息，证明该司原名称为（1998）深中法房初字第10号民事判决书上载明的深圳笋岗仓库有限公司；三、《公证书》及深圳市房地产权登记中心出具的《关于申请核查鸿颖大厦X层XX等29套房产的产权及预售备案情况的函》，证明该司与颖力公司就所查封的29套房产签订房地产买卖合同，上述房产目前在国土部门登记于颖力公司名下，备案的权利人为深业公司。 就申请执行人提交的证据材料，案外人冯杰生质证称：一、对证据一、二的真实性无异议；二、对证据三的真实性、合法性及关联性均不予认可，其作为案外人对申请执行人与被执行人之间的合作建房行为及利益分配情况均不知情，且与其异议请求无关，因此不予确认。 本院查明，申请执行人深业公司与被执行人颖力公司等合作建房合同纠纷一案，本院作出（1998）深中法房初字第10号民事判决书，认为各方签订的合作建房协议，名为合作实为借贷，判决合作建房协议无效，颖力公司应返还深业公司人民币250万元及相应利息。因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。在执行过程中，申请执行人深业公司与被执行人颖力公司先后于1999年11月、2000年4月自行签订《执行和解协议书》及《抵押合同书》，约定深业公司同意颖力公司延期还款，颖力公司提供鸿盈大厦29套房产作为还款的抵押担保，其中即包括五套异议房产在内。双方又于2000年8月签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，约定因颖力公司暂无能力还款，双方同意用颖力公司先前担保的鸿颖大厦29套房产以预售的形式转让给深业公司，若颖力公司在再次延长的期限内还款，双方则向国土部门申请撤回备案的预售合同，若颖力公司在期限内仍未能还款，双方则按预售合同的内容执行。随后，双方在国土部门办理了上述房产的预售合同备案登记。应申请执行人深业公司的请求，本院执行案件对双方约定的29套房产予以查封后，裁定中止执行。 由于双方约定抵债的房产未能实际过户至深业公司名下，深业公司遂于2014年向罗湖法院提起诉讼，请求判决颖力公司向该司交付双方约定的鸿颖大厦其中23套房产，配合该司办理该23套房产的过户手续，并向该司支付迟延交房的损失。罗湖法院立案受理，案号为（2014）深罗法民三初字第1311号。案外人冯杰生以第三人身份参加该案诉讼，以其已向颖力公司购买了8套异议房产为由，请求确认8套异议房产属其所有，并要求颖力公司配合其办理产权登记手续。罗湖法院经审理后作出（2014）深罗法民三初字第1311号民事裁定书，认为深业公司与颖力公司签订的《执行和解协议书》、《抵押合同书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议，均属于在执行程序中达成的和解协议。根据法律规定，当事人不履行和解协议的，人民法院可根据当事人的申请，恢复对原生效文书的执行。现执行案件处于中止执行中，深业公司认为颖力公司不履行上述和解协议，应向法院申请恢复对原生效文书的执行，而无权另行提起诉讼。由于争议的房产已经在执行程序中被法院查封，第三人冯杰生应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向负责执行的人民法院提出书面异议主张权利，无权提起普通的民事诉讼。综上，裁定驳回原告深业公司及第三人唐亚光的起诉。深业公司不服向本院提起上诉，本院经审理后作出（2015）深中法房终字第2401号民事裁定书，对罗湖法院的上述裁定结果予以维持。 二审裁定作出后，深业公司向本院申请恢复对（1998）深中法房初字第10号民事判决书的执行，本院立案受理，执行案号为（2016）粤03执恢字第174号，并拟对之前执行程序中所查封的鸿颖大厦29套房产进行处分。案外人冯杰生遂提出本次异议。 另查明，冯杰生于2009年向罗湖法院起诉颖力公司、深业公司称，其于1999年与颖力公司签订购房合同，向颖力公司购买8套异议房产，并付清款项，房产亦予交付，但颖力公司一直未能给其办理房产证，并将已经出售给其的涉案房产作为履行对深业公司债务的担保，与深业公司签订房屋买卖合同，损害了其对涉案房产的合法权益。请求判决确认其与颖力公司签订的房屋买卖合同有效、深业公司与颖力公司签订的房屋买卖合同无效，确认涉案的8套房产归其所有。罗湖法院经审理后作出（2009）深罗湖民三初字第112号民事判决书，审理查明，冯杰生与颖力公司于1999年2月21日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定以2019408元的价格向颖力公司购买鸿颖大厦XX八套房产，合同还约定了交房、付款、办理房地产证的时间及双方的其他权利义务。合同签订后，颖力公司分别于1999年2月25日、5月24日及2000年3月2日向冯杰生出具收款收据，认可收到冯杰生购买上述房产的购房款。罗湖法院认为，冯杰生与颖力公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效。因此，就冯杰生关于该合同有效的诉讼请求，该院予以支持。房产所有权是否归原告冯杰生所有，应以国土部门颁发的房地产证为准，由于冯杰生至今未取得房地产证，其要求确认涉案房产权属归其所有无法律依据，该院不予支持。另，颖力公司与深业公司签订的房屋买卖合同在有关部门进行了备案登记，该合同是否应予撤销，是行政主管部门的具体行政行为，在行政主管部门未对该合同撤销前，原告冯杰生要求确认合同无效的诉讼请求无法律依据，该院予以驳回。遂判决：一、确认冯杰生与颖力公司签订的房屋买卖合同有效；二、驳回冯杰生的其他诉讼请求。 再查明，在本次执行过程中，另有案外人坭岗公司就鸿颖大厦X十七套房产向本院提出异议，主张鸿颖大厦为该司与颖力公司合作兴建，根据双方的分配协议，该司分得的房产中包含上述十七套房产，请求解除对上述十七套异议房产的查封。坭岗公司异议的十七套房产中，其中XX房与冯杰生异议房产产生重合。就案外人坭岗公司所提异议，本院立案审查，案号为（2017）粤03执异198、215-230号。 在本异议案件审查过程中，本院于鸿颖大厦实地查看，查明鸿颖大厦第X层、第X层的整层均由坭岗公司实际占有、使用；第X层分别由案外人坭岗公司、冯杰生、唐亚光对外出租，由于第X层房产在对外出租过程中，已对最初的房屋格局进行多次改造，目前所编制的房号均非最初编制房号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据罗湖法院（2009）深罗湖民三初字第113号民事判决书查明的情况，案外人冯杰生在本院查封之前从被执行人颖力公司购买八套异议房产，并已付清购房款。由于被执行人颖力公司的原因，涉案房产未能过户至案外人冯杰生名下，并非案外人的过错。 案外人异议程序并非确权程序，不对案外人就执行标的是否拥有物权进行审查，案外人异议程序审查的任务为判断异议所涉执行标的物应否作为被执行人的财产予以处分。根据现场调查情况，鸿颖大厦X层现由冯杰生与另两名案外人坭岗公司、唐亚光分别实际占有、使用其中部分房产，但由于房屋格局已发生变化，三方实际占有的房屋所具体对应的最初房号在本异议案件中难以查明。其中冯杰生与坭岗公司均对鸿颖大厦X房主张权利，双方就该套房产产权之间的争议，应另循法律途径解决，本异议案件无权就该套房产权属进行认定。但根据查明的情况，包括X房在内的冯杰生异议所涉及的鸿颖大厦八套房产，已不应作为被执行人颖力公司的财产予以处分。本院执行案件为债权执行案件，对于申请执行人深业公司提出的该司就查封的29套房产与被执行人颖力公司签订购房合同并在国土部门进行预售合同备案登记之抗辩理由，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于深圳市罗湖区泥岗西路鸿颖大厦XX房产的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  朱轶超 审判员  张文佳 审判员  林 珊 二〇一七年十二月二十七日 书记员  龙 烁