北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初14956号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号楼16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住。被告：苏芳，女，1978年5月14日出生，职业不详，户籍地黑龙江省。被告：杨淇如，女，1997年7月2日，职业不详，户籍地河北省。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家经纪公司）与被告苏芳、被告杨淇如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告链家经纪公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。被告苏芳、被告杨淇如经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告链家经纪公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月9日解除；2.判令被告苏芳、被告杨淇如返还租金129167元；3.判令被告苏芳、被告杨淇如返还押金25000元；4.本案诉讼费由被告苏芳、被告杨淇如承担。事实和理由：我公司与被告苏芳、被告杨淇如于2016年1月11日签订《房屋租赁合同》，约定被告苏芳、被告杨淇如将位于���京市大兴区枣园巷3号院9号楼1层106号房屋出租给我公司办公使用。该房屋租赁期自2016年1月15日起至2019年1月14日止。合同签订后，双方均按照合同如约履行。我公司于2016年11月29日支付了一年的租金300000元，至此，我公司已支付房租至2018年1月14日。后涉案房屋所在门店前市政施工，影响了我公司的正常营业。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第3款约定：“甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，并书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金。”我公司自2017年6月8日发出解除通知书，被告苏芳、被告杨淇如于2017年6月9日拒收。我公司多次与被告苏芳、被告杨淇如商量解除合同事项，被告苏芳、被告杨淇如均拒绝沟通。我公司在2017年4月30日撤离了涉案房屋，已不再实际占有使用涉案房屋。被���苏芳、被告杨淇如单方拒绝沟通物业交割事宜，应承担相应的责任，另外，其行为违反了合同法第九十六条的规定，应将实际未发生的房屋租金退还给我公司。为了维护我公司的合法权益，故我公司诉至法院。被告苏芳、被告杨淇如未参加本案庭审，亦未提交书面答辩状。原告链家经纪公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了《店面租赁合同》、照片、转账记录、支付宝客户电子回单、解除通知函及快递单等证据。被告苏芳、被告杨淇如未向法庭提交证据。因被告苏芳、被告杨淇如经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院对原告链家经纪公司提交的前述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院根据上述认证查明：2016年1月11日，原告链家经纪公司（乙方、承租方）与被告苏芳、被告杨淇如（甲方、出租方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将位于北京市大兴区枣园巷3号院9号楼1层106号房屋出租给乙方办公使用；甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2016年1月11日，该房屋租赁期自2016年1月15日起至2019年1月14日止；2016年1月11日至2016年1月14日为乙方装修房屋时间，该时间为免租期；每年租金为300000元，租金为年付；乙方应向甲方支付25000元作为房屋押金，于首期租金支付之日起3个工作日内支付；该合同第九条第3款约定：甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除本合同，但应当按照本合同第十条之约定承担违约金，乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式执行：（1）乙方须提前一个月以EMS邮寄或顺丰邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金；（2）自乙方发出书面��约通知起一个月内，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可向北京市长安公证处提起申请，办理如下公证事项：在公证员的监督下，对租赁房屋现状通过现场拍照或摄像方式进行保全证据，向甲方发出《解约通知函》。《解约通知函》发出后5个工作日内，甲方仍未办理物业交割及领取违约金，乙方可将第十条第5项中所列的违约金（该数额不可与甲方应退还给乙方的押金、未实际发生的租金及其他费用相抵）向公证处办理提存；（3）甲乙双方约定，自提存之日起，即视为甲乙双方就解除合同事宜已经履行完毕。合同第十条第5款约定：如乙方提前解除本合同的，应当支付2个月租金的违约金给甲方，合同解除后，甲方应于5个工作日内退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用。该合同还约定了双方的其他权利和义务。同日，被告苏芳、被告杨淇如将涉案房屋交付原告链家经纪公司使用。原告链家经纪公司于2016年1月22日向被告苏芳支付租金300000元、押金25000元。2016年11月29日，原告链家经纪公司向被告苏芳支付租金300000元。因经营战略调整，原告链家经纪公司决定与被告苏芳、被告杨淇如提前解除合同。2017年6月8日，原告链家经纪公司按照前述合同上被告苏芳留存的地址向其邮寄合同解除通知函。2017年6月9日，被告苏芳拒收。庭审中，经询问，原告链家经纪公司称其公司已于2017年4月30日撤离了涉案房屋，在发解除通知函前一个月和被告苏芳电话联系，告知要提前解除合同，但被告苏芳不同意解除合同，双方没有达成一致意见，后再打电话就换人接听了；其公司去长安公证处办理公证事项，公证员表示不办理钥匙交割及解除合同通知函的业务，只办理钱款的提存，但风险较大，故没有办理。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中被告苏芳、被告杨淇如经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告链家经纪公司与被告苏芳、被告杨淇如签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方当事人均应按照前述合同行使权利、履行义务。原告链家经纪公司依据前述合同第九条第3款约定行使合同解除权，但没有按照约定办理相应公证及提存手续，故其要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年6月9日解除的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。但考虑到前述租赁合同约定原告链家经纪公司可以以承担违约金的方式提前解除合同，且原告链家经纪公司不愿意继续履行租赁合同，早已搬离了涉案承租房屋，该义务性质不宜强制执行，租赁合同目的已无法实现，故本院判决双方解除合同。合同解除后，被告苏芳、被告杨淇如应向原告链家经纪公司退还押金。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。具体到本案，被告苏芳、被告杨淇如在被告知要提前解除合同时应积极协商解决此事，而其采取不作为的方式导致损失进一步扩大。综上，本院认定原告链家经纪公司再给付5个月的租金作为提前解除合同的违约金，在扣除5个月租金后，被告苏芳、被告杨淇如应将剩余租金退还给原告链家经纪公司。因原告链家经纪公司未提供相关证据以证明曾电话通知过被告苏芳、被告杨淇如提前解除合同，故本院以被告苏芳拒收《解约通知函》之日起次日计算5个月的租金。���此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告苏芳、被告杨淇如退还原告北京链家房地产经纪有限公司租金54167元；二、于本判决生效后十日内，被告苏芳、被告杨淇如退还原告北京链家房地产经纪有限公司押金25000元；三、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担1605元（已交纳），由被告苏芳、被告杨淇如负担1779元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本���决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  祁广燕人民陪审员  罗亚辉人民陪审员  徐 宁二〇一七年十二月二十九日书 记 员  孙 涛