安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终3857号上诉人（原审被告）：安徽金运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区，统一社会信用代码91341225756808421F（1-1）。法定代表人：狄文龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苑玉祥，男，1975年5月17日出生，汉族，住安徽省阜南县。被上诉人（原审原告）：刘光玲，女，1972年5月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。上诉人安徽金运房地产开发有限公司因与被上诉人苑玉祥、被上诉人刘光玲商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人安徽金运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郎茂文，被上诉人苑玉祥、被上诉人刘光玲的共同委托诉讼代理人王春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽金运房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由苑玉祥、刘光玲承担本案全部诉讼费用。事实与理由：安徽金运房地产开发有限公司逾期交房系因政府行为所致，属于不可抗力因素，不构成违约；即便构成违约，合同约定的违约金明显高于房屋所在地的租金，依法应予调整；一审法院未对安徽金运房地产开发有限公司合理的鉴定申请予以准许，违反法定程序；本案起诉时已超过诉讼时效。苑玉祥、刘光玲辩称，涉案房屋不具备交付条件，安徽金运房地产开发有限公司未在合同约定的期限内交付房屋，应承担相应的违约责任；一审判决按照合同约定确定的违约金数额并无不当；安徽金运房地产开发有限公司在一审中提出的鉴定申请无事实和法律依据，一审法院予以驳回正确；本案未超过诉讼时效期间。苑玉祥、刘光玲向一审法院起诉请求：安徽金运房地产开发有限公司履行合同，立即交付经验收合格的房屋；支付逾期交房违约金23574元（自2016年2月1日起计算至2017年7月15日止，其后违约金按日万分之一的标准以464467元为基数计算至实际交房之日）、公共绿地不达标的违约金13717元（自2015年12月1日起计算至2017年7月15日止，其后违约金按日万分之零点五的标准以464467元为基数计算至实际达标止）；并由安徽金运房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月28日，安徽金运房地产开发有限公司与苑玉祥、刘光玲签订一份《商品房买卖合同》，约定：苑玉祥、刘光玲购买安徽金运房地产开发有限公司开发建设的位于阜南县第一初级中学东侧、苗南河北侧的“儒林·天香华庭”小区10幢1302号房屋一套，面积113.84平方米，总价款为464467元。买受人应当支付首期房价款194467元，余款270000元申请贷款支付。该商品房交付时应当符合主体竣工和经综合验收合格。商品房相关设施设备交付条件：公共绿地2016年12月1日达到30.5%，以上设施未达到上述条件的，按约定时间完成（在逾期30个工作日内不予赔偿，超过30个工作日每日按房价的万分之零点五赔付）。安徽金运房地产开发有限公司应当在2016年1月31日前向苑玉祥、刘光玲交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，安徽金运房地产开发有限公司收取了苑玉祥、刘光玲购房款464467元。安徽金运房地产开发有限公司取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2015013号”。2013年10月16日，安徽金运房地产开发有限公司与阜南县国土资源局签订一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：安徽金运房地产开发有限公司积极协助阜南县国土资源局拆除该宗地地上建筑物、附着物。安徽金运房地产开发有限公司应于2016年1月30日之前竣工。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，苑玉祥、刘光玲依约向安徽金运房地产开发有限公司支付了购房款，安徽金运房地产开发有限公司未按约在2016年1月31日前将符合交付条件的房屋交付给苑玉祥、刘光玲，应承担相应的违约责任。安徽金运房地产开发有限公司在2013年10月16日与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，约定安徽金运房地产开发有限公司应在2016年1月30日之前竣工。未净地交付的事实发生在2013年10月16日之前，而涉案合同签订时安徽金运房地产开发不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，不构成法律规定的不可抗力，不应免除其违约责任。涉案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方真实意思表示，是签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案苑玉祥、刘光玲按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等。故对安徽金运房地产开发有限公司主张按租金的标准减少违约金不予采信。依照合同约定，2016年2月1日至2017年7月15日的逾期交房违约金为24663.20元。苑玉祥、刘光玲仅要求23574元应予支持。苑玉祥、刘光玲要求对之后的违约金计算至安徽金运房地产开发有限公司实际交付房屋之日止，因安徽金运房地产开发有限公司对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》无法确定取得时间，对2017年7月15日之后的违约金，苑玉祥、刘光玲可与安徽金运房地产开发有限公司另行协商解决，或者另案主张权利。苑玉祥、刘光玲未能举证证明涉案小区公共绿地的具体面积，无法确定其具体占地比例，故对苑玉祥、刘光玲的相应诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、安徽金运房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付苑玉祥、刘光玲逾期交房违约金23574元(从2016年2月1日起计算至2017年7月15日止)；二、驳回苑玉祥、刘光玲的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，减半收取计366元，由苑玉祥、刘光玲负担171元，安徽金运房地产开发有限公司负担195元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对苑玉祥、刘光玲缴纳购房款及安徽金运房地产开发有限公司未在合同约定的期限内交付房屋等事实不持异议，争议焦点为：一、安徽金运房地产开发有限公司应否承担逾期交房责任；二、双方约定的违约金是否适当，应否予以调整；三、本案是否超过诉讼时效；四、一审审理程序是否合法。针对争议焦点一，本院认为，涉案《商品房买卖合同》签订时，安徽金运房地产开发有限公司不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，且安徽金运房地产开发有限公司未提供证据证明其按购房合同的约定履行相应的告知义务，故不应免除安徽金运房地产开发有限公司逾期交房的违约责任。针对争议焦点二，本院认为，涉案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，该约定是签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的带有弥补损失的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故对安徽金运房地产开发有限公司要求调整逾期交房违约金的请求，本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为，安徽金运房地产开发有限公司在一审诉讼中未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出诉讼时效抗辩，且没有提供证据证明苑玉祥、刘光玲的请求权已过诉讼时效期间，本院不予支持。针对争议焦点四，安徽金运房地产开发有限公司主张一审法院违反法定程序没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，安徽金运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由安徽金运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十二月二十五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。