太原市小店区人民法院   民事判决书   （2016）晋0105民初6396号   原告（反诉被告）王金玉，男，1952年6月2日出生，汉族，太原机务段老师，住太原市。   委托代理人赵秀芹，山西黄河律师事务所律师。   被告（反诉原告）郭柱，男，1985年11月24日出生，汉族，无固定职业，住太原市。   被告（反诉原告）侯润香，女，1960年3月15日出生，汉族，无固定职业，住太原市。   共同委托代理人张晓玲，北京华贸（太原）律师事务所律师。   共同委托代理人吕晓静，北京华贸（太原）律师事务所律师。   原告王金玉与被告郭柱、侯润香确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，二被告向本院提出反诉申请。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王金玉及其委托代理人赵秀芹，被告（反诉原告）侯润香及二被告的共同委托代理人张晓玲、吕晓静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）王金玉诉称，原告与二被告于2001年10月1日签订《私有住宅融资建房买卖产权合同》，合同约定，由原告与被告共同出资在二被告住宅楼上建造第三层楼，原告出资8.5万元，第三层楼的住房所有权归原告，由原告买断永久产权，并有产权继承权（建筑面积100平方米），还约定"如有政府政策行为，所得利益或损失，甲乙双方按各自的住房产权分担"。随后，原告出资8.5万元。房屋建成后，二被告仅将第三层楼楼梯东侧房屋交给原告。现坞城村面临拆迁改造，原告找坞城村委会协商房产补偿事宜，村委会以原告与二被告签订的合同无效为由不予理会。原告认为，既然合同无效，被告就应当返还原告已付建房款8.5万元，并赔偿因此给原告造成的损失，按房屋面积折算约40万元，原告经多次与二被告协商，二被告不予返还及赔偿。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求依法确认原被告签订的《私有住宅融资建房买卖产权合同》无效；判令二被告返还原告合作建房款8.5万元，并赔偿给原告造成的损失40万元；诉讼费由二被告承担。   被告（反诉原告）郭柱、侯润香辩称，一、原告所述事实与客观事实明显不符。1.本案所涉合同是在二被告并无该合同意愿的前提下，原告主动找二被告协商并执意要二被告帮忙的情况下而签订的；2.合同签订时，因二被告都是农民，对相关法律规定并不知晓，完全是出于善意帮助原告解决住房问题；3.双方在合同签订之初，本来协商的就是建成第三层楼房后，将第三层楼梯东侧住房（100平方米）交付原告。同时，造成原告不能继续使用本案所涉房屋的原因，不在二被告，而是因为太原市政府对太原市城中村整体改造所引起，且二被告并未取得原告出资形成的财产。二、二被告针对原告诉请确认其与二被告签订的合同无效，没有异议。三、本案中并不存在二被告取得原告的任何财产，无论是《太原市小店区坞城街道坞城村城中村改造拆迁补偿方案》规定，还是坞城村委与被告签订的《坞城"城中村"改造拆迁补偿协议》的约定，均明确补偿标准为"以宅基地的证载面积每分地（0.1亩）补偿现金130万元"且明确"宅基地使用证范围内的所有建筑不论层数、房屋面积，不再另行补偿"，及原告出资形成的财产是被政府拆除且不予补偿，根本不存在二被告取得原告任何财产的事实。因此原告无权要求二被告返还合作建房款8.5万元。四、原告诉请二被告赔偿其损失40万元，无事实和法律依据。自从第三层房屋建成后，即从2001年开始，原告就一直持续使用着涉诉房屋直至2016年坞城村进行城中村改造，长达15年之久，对其8.5万元的出资进行换算，原告每月的房屋使用费仅472元，远低于市场价格，原告并没有损失。综上，请求依法驳回原告的第二项和第三项诉讼请求，   反诉原告（本诉被告）郭柱、侯润香诉称，双方于2001年10月1日签订的《私有住宅融资建房买卖产权合同》被确认无效后，反诉被告应向反诉原告支付15年的房屋使用费，按照市场价格前十年每年5000元，后五年每年2万元的明显低于市场行情的房屋使用费用标准计算，该费用为15万元。另外，反诉被告并未向反诉原告支付过卫生费、房屋管理费等物业费用和人工取暖费等费用。其中，卫生费、房屋管理费等物业费按照每年1000元的标准计算15年为1.5万元，取暖费按照每月200元、每年5个月取暖费的标准计算15年为1.5万元，两项费用合计3万元。请求法院在确认涉案合同无效的情况下，认定反诉原告因合同无效而受到的损失，判令反诉被告向反诉原告支付15年房屋使用费共计15万元；判令反诉被告向反诉原告支付15年卫生费、房屋管理费等物业费和人工取暖费用共计3万元；本案诉讼费由反诉被告承担。   反诉被告（本诉原告）王金玉辩称，一、反诉与本案不是一个法律关系，本案中本诉原告提出的是确认合同效力，反诉原告提出的反诉是基于侵权关系，所以应当驳回反诉原告的反诉。二、反诉原告主张15年房屋使用费，明显超过2年诉讼时效规定，即使往前推两年也应从2014年11月起算使用费。三、反诉没有事实和法律基础，房屋已经腾空并返还给反诉原告，反诉原告也享受到拆迁的利益，故应当将8.5万元返还给反诉被告，合同虽然无效，但事实确实存在，反诉被告占用自己修建的房屋，反诉原告的主张没有事实和法律基础，应当驳回。四、涉诉房屋没有物业服务单位，在反诉被告居住期间，反诉原告向反诉被告代收了水电费和取暖费，水每吨5元、电每度1元，暖气在集中供热之前按照每年购买的煤炭数量的六分之一将煤款交给反诉原告，集中供热之后按照集中供热标准收取取暖费，应当驳回反诉原告的反诉请求。   经审理查明，2001年10月1日，郭柱、侯润香为甲方，王金玉为乙方，签订《私有住宅融资建房买卖产权合同》，约定乙方融资8.5万元，按照住宅建房设施的要求，乙方在甲方住宅楼上建造第三层楼，由甲方按照第二层住宅楼的结构样式，一并由甲方施工建造；第三层楼楼梯东侧所有的住房，是乙方买断的永久产权房屋，有产权继承权（建筑面积100平方米），暖气由甲方供给，乙方住房时应付煤款的六分之一，水电由甲方负责，乙方按表支付，并付有限电视接收费；第三层楼梯东侧住房为乙方的永久产权房屋，办理房产手续；如有政府政策行为，所得利益或损失，甲乙双方按各自的住房产权分担。合同签订后，王金玉出资8.5万元，房屋建成后，王金玉依约占有使用第三层楼梯东侧住房至2016年11月，期间也对外出租收益。2016年年底，诉争房屋被拆除。庭审中，王金玉陈述已按照合同约定支付了六分之一的买煤款，集中供暖后按照面积交纳了取暖费，郭柱和侯润香并未提出异议。   2016年8月，太原市小店区坞城街道坞城村公布城中村改造拆迁补偿方案，其中补偿范围为已核定的宅基地使用证证载面积或其他有效证件确认面积为准进行补偿；补偿标准为以核定的拆迁居民宅基地的证载面积为准，按证载面积每分拆迁补偿标准为130万元；被拆迁居民宅基地使用证范围内的所有建筑物和附属物，不再另行补偿；核定的宅基地证载范围以外的建筑和临时建筑不予补偿，宅基地证载标明红线割除面积部分不予补偿等。2016年10月10日，郭柱与太原市小店区坞城街道办事处坞城村委会签订《坞城"城中村"改造拆迁补偿协议》，约定宅基地面积5.66分，补偿金额为735.8万元；核定的宅基地证载范围以外的建筑和临时建筑不予补偿；宅基地范围内的建筑不论层数、房屋面积和地下室，均按核定的宅基地证证载面积为准进行补偿，宅基地证载标明红线割除面积部分不予补偿。   另查明，反诉原告提交58同城租房信息、太原我爱我家租房信息、太原赶集网租房信息以证明其主张的房屋租赁费远低于市场价格；提交《关于印发（暂行）的通知》及其附件、《关于印发的通知》以证明其主张物业管理费的依据；提交《关于调整太原市城市供热价格的通知》、《关于我市燃煤供热价格的批复》、《关于的通知》、《关于太原市城市供热价格等有关问题的通知》、关于转发《山西省物价局的通知》、《关于调整太原市城市居民供热价格的通知》以证明其主张的取暖费远低于市场价格。反诉被告王金玉对上述证据的真实性均无异议，对关联性有异议，认为反诉原告不应收取房屋使用费，也无权收取物业费，反诉被告已经支付水电费、取暖费。   本院所确认的上述事实有《私有住宅融资建房买卖产权合同》、太原市小店区坞城街道坞城村城中村改造拆迁补偿方案、《关于的批复》、《坞城"城中村"改造拆迁补偿协议》及庭审笔录等在案为凭，可以采信。   本院认为，王金玉与郭柱、侯润香签订的《私有住宅融资建房买卖产权合同》，违反了法律的强制性规定，属于无效合同，双方对此均无异议。本案争议的焦点为双方是否存在过错及合同无效后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"考虑到王金玉已占有使用房屋15年，根据太原市房屋租赁行业的市场行情，15年的房屋使用费已远远高于8.5万元，况且王金玉在此期间还获得相应的租金收益，同时结合双方在合同订立过程中均存在过错的因素，对王金玉主张返还建房款8.5万元及郭柱和侯润香主张支付15年房屋占有使用费15万元的请求，本院均不予支持。双方在宅基地上建造的第三层房屋，双方均未提交证据证明该房屋的建造经过政府部门的审核批准属于合法建筑，或者属于宅基地证证载范围内的建筑，故该部分建筑不属于拆迁补偿的范围。在此前提下，王金玉主张按照拆迁补偿收益支付损失40万元，理由与依据不足，本院不予支持。反诉原告郭柱和侯润香主张支付取暖费，未提交证据证明，且对王金玉抗辩的已交纳取暖费的意见也未提出异议，故对其主张的人工取暖费，本院不予支持。反诉原告郭柱和侯润香主张支付卫生费、物业费，并未提交证据证明其提供相关的卫生和物业服务，故对其该项请求，理由与依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）王金玉与被告（反诉原告）郭柱和侯润香于2001年10月1日签订的《私有住宅融资建房买卖产权合同》无效。   二、驳回原告（反诉被告）王金玉的其他诉讼请求。   三、驳回被告（反诉原告）郭柱和侯润香的反诉请求。   本诉案件受理费8675元，由原告（反诉被告）王金玉负担；反诉案件受理费1950元，由被告（反诉原告）郭柱和侯润香共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 冯亚妮   人民陪审员 张玮芳   人民陪审员 那海珊     二0一七年十二月十二日   书 记 员 贾 茜