辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽07民终2346号上诉人（原审被告）：锦州锦晟房屋开发有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区。法定代表人：李国凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：王会玲，辽宁秋铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：锦州佳德房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区。法定代表人：高胜勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏智才，辽宁锦逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴雅萍，女，1967年4月4日出生，汉族，锦州市紧急医疗救援中心干部，现住辽宁省锦州市凌河区。原审被告：盘锦锦晟房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区渤海地区。法定代表人：崔利军，该公司董事长。上诉人锦州锦晟房屋开发有限公司、锦州佳德房地产开发有限公司与被上诉人吴雅萍、原审被告盘锦锦晟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0711民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。上诉人锦州锦晟房屋开发有限公司委托诉讼代理人王会玲、锦州佳德房地产开发有限公司委托诉讼代理人苏智才、被上诉人吴雅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州锦晟房屋开发有限公司上诉请求：请求依法撤销原审民事判决书第一、二项中锦州锦晟房屋开发公司返还被上诉人购房款及赔偿利息的义务，上诉人不负担案件的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决锦州佳德房地产开发有限公司、盘锦锦晟房地产开发有限公司承担返还代建人代建款及赔偿利息损失是正确的，但上诉人锦州锦晟房屋开发有限公司不应承担与返还代建人代建款和赔偿利息损失的义务。1、2009年9月25日由股东金志成与崔利军（实际出资人为崔晋）出资设立盘锦锦晟房地产开发有限公司，2010年3月1日盘锦锦晟房地产开发有限公司与锦州市太和区城市建设投资有限公司签订”协议书”，载明在太和区水果批发市场位置投资建设住宅和商业用房，由盘锦锦晟负责回迁房建设和拆迁所需费用……如盘锦锦晟公司未取得土地使用权，锦州市太和区城市建设投资有限公司将会同有关部门联合评估确定成本价，连同银行同期利率一并返还盘锦锦晟公司。为该地块项目的启动由股东之一的金志成出资设立锦州锦晟房屋开发有限公司，该公司实际为盘锦锦晟公司开发建设项目所设立。2010年3月29日盘锦锦晟公司购买了与锦州锦华股份有限公司的国有土地，该地块即为盘锦锦晟公司与太和区城市建设投资有限公司签订协议载明的“太和区水果批发市场位置”，并向锦华股份有限公司交付5500万元的转让土地款项。在确定项目土地之后，盘锦锦晟公司以锦州锦晟房屋开发有限公司名义与代建人签订“委托代建合同”，该代建项目为“锦晟嘉园小区”。实际项目的主体是盘锦锦晟公司。2、2011年3月25日金志成与崔利军（实际崔晋）签署“解除联合开发协议书”，约定双方解除联合开发建设合同，金志成退出另行开发其他项目，该宗地开发项目与相关单位及自然人签订合同均由崔利军承继完成开发建设，锦州锦晟名义收取的634户团购房款转盘锦锦晟公司，相关权利义务一并转到盘锦锦晟公司，协议签订后双方已经履行协议约定，办理了盘锦锦晟公司股权的转让，2011年3月31日锦州锦晟与盘锦锦晟公司进行账目交接，款项的交接，锦州锦晟公司履行签署“解除联合开发协议书”的义务，至此代建人与锦州锦晟公司无关。3、从2011年3月31日至2014年4月22日由佳德公司竞拍到盘锦锦晟拟开发建设的锦华股份有限公司地块土地，期间一直由盘锦锦晟公司对项目进行运作和管理，佳德公司表面看是一家独立于盘锦锦晟公司的公司，实际是盘锦锦晟公司为项目土地摘牌、建设以高胜勇和姜野为股东注册的公司。两家公司的实际控制人均为崔晋。佳德公司承接了项目地块的拆迁户和代建户，安置代建户400多户，部分代建户中途给予退款。因此一审法院认定佳德公司对锦州锦晟公司的债务承担。既然佳德公司承载代建户的权利与义务，上诉人早已经将名义上代建房屋的代建户款项交付盘锦锦晟，锦州锦晟公司不应再承担责任。二、盘锦锦晟公司及佳德公司未按照代建合同履行，是过错方，锦州锦晟公司早在2011年3月25日就与盘锦锦晟公司解除合同关系，盘锦锦晟公司未按代建合同履行，锦州锦晟公司与盘锦锦晟公司不存在共同故意，并且没有参与不存在过错，因此不应承担赔偿利息损失义务。锦州佳德房地产开发有限公司辩称，1、原审法院判决由锦州佳德房地产开发有限公司承担返还代建款是错误的。理由以我方上诉状为准。2、锦州锦晟房屋开发有限公司主张盘锦锦晟房地产开发有限公司、锦州佳德房地产开发有限公司的实际控制人是崔晋，该说法是错误的。崔晋只是两个公司聘用的负责人。吴雅萍辩称，我的合同是和锦州锦晟公司签订的，锦州锦晟公司应当承担还款责任。锦州佳德房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回其对上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决由上诉人承担返还被上诉人的房屋代建款及赔偿利息损失没有事实根据及法律依据。一、上诉人无法定或约定义务返还被上诉人房屋代建款及赔偿其利息损失。1、上诉人系依法成立的具有独立法人资格的有限责任公司，与被上诉人锦州锦晟房屋开发有限公司及原审被告盘锦锦晟房地产开发有限公司没有任何法律意义上的关联，上诉人没有法定返还被上诉人的房屋代建款及赔偿其利息损失的责任。2、上诉人通过锦州国土资源局公开拍卖竞得太和区太安里1号、31号、32号土地使用权的开发建设权，上诉人依法独立完成该土地使用权开发建设，在《锦州市国有建设用地使用权拍卖出让公告》中要求竞买者必须安置回迁户29819.95平方米，并不包含该宗地的代建房屋的购房者，上诉人没有承诺有关部门安置该宗地涉及的代建户。二、原审法院认为上诉人安置了部分房屋代建户，便判决上诉人返还被上诉人代建款及赔偿其利息是错误的。上诉人在取得该宗土地开发权后，为了有序开发生产，维护社会稳定，为政府承担了社会责任，经原审被告盘锦锦晟房地产开发有限公司请求，双方协商确定，凡参加该宗地委托代建房屋的集资者，与上诉人重新签订《委托代建房屋协议》，并交足总房款90%的，上诉人给安置，没有换签协议交纳房款的，上诉人不给予安置，仍由原审被告盘锦锦晟房地产开发有限公司处理。被上诉人系未与上诉人重新签订《委托代建协议》的代建户，也未向上诉人交纳总房款90%，上诉人不给予安置是正确的。上诉人接收部分代建房屋集资者，是基于两个法人单位协商确定，并与新签订了《委托代建合同》，依法设定的一个新的法律关系，该法律关系的设定，不能导致上诉人对被上诉人之间必然产生代建房屋权利义务关系，更不能以此认定上诉人与被上诉人形成前述法律关系。三、原审法院依据太和区城建局的信访处理意见认定上诉人应当返还被上诉人房屋代建款及利息系错误的。太和区城建局该处理意见未经过其实际调查研究，没有证据支持。四、原审法院依据崔晋录音资料判决上诉人承担返还代建款及利息是错误的。1、被上诉人等提交的所谓的崔晋录音资料在原审中没有原始载体。2、崔晋所作的答复均是代表盘锦锦晟公司作出的，其对被上诉人等没有作出任何承诺，也无权更无能力代表上诉人给被上诉人作出任何承诺。3、崔晋虽在盘锦锦晟公司负责，也应聘在上诉人处工作，但不能因为其在两个公司工作即认定上诉人与被上诉人之间具有法律关系，上诉人就应当返还房屋代建款及利息。五、原审法院判决逾越了合同相对性的原则。本案所涉房屋代建协议系被上诉人锦晟公司与被上诉人签订的，原审原告盘锦锦晟公司虽然接受了被上诉人锦州锦晟公司代建协议的权利义务。但是该债权的转让并未依法经债权人同意，原审庭审时被上诉人明确表示该债权的转让，其不知情也未表示同意。本案应当认定债权转让无效，被上诉人锦州锦晟公司应当返还上诉人的房屋代建款及利息，被上诉人锦州锦晟公司与原审被告盘锦锦晟公司再依据双方协议另行处理，原审法院对此未予充分考虑，直接判决由三个公司共同返还违反法律规定。六、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人的利息损失是错误的。本案所涉房屋代建协议是被上诉人锦州锦晟公司与被上诉人签订的，因该协议没有经过政府相关部门批准被原审法院依法确认无效。协议被确认无效后，应根据过错原则，由过错方赔偿无过错方的损失。上诉人是在签订该协议后依法设立的，从竞买土地使用权到开发建设的全过程中与被上诉人没有任何的交集，上诉人没有任何的过错行为，原审法院却判决由上诉人给付利息无事根据及法律依据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。锦州锦晟房屋开发有限公司辩称，不同意锦州佳德房地产开发有限公司意见，我公司不应承担返还代建款的责任。原审法院对此事实认定清楚，证据充分，对此节事实应维持。吴雅萍辩称，对锦州佳德房地产开发有限公司主张我们提供的录音载体不是原始的有异议。我提供的录音是原始的，是我亲自录音的。我认为锦州佳德房地产开发有限公司应承担责任。理由是我们当时找崔晋，崔晋答应给我们还息或给房子，当时说给顶楼带阁楼。每次都是崔晋在开发公司那接待，没有别人接待。土地开发是锦州佳德房地产开发有限公司开发的，接待我们的也是锦州佳德房地产开发有限公司总经理崔晋，因此应当承担责任。吴雅萍向一审法院起诉请求：依法解除原告与被告锦州锦晟公司订立的合同，要求被告返还房屋预定金10万元及按银行同期贷款利率计算的利息4.1万元，被告赔偿原告损失9万元，被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年9月25日股东金志成、崔利军分别出资408万元、392万元设立盘锦锦晟公司。2010年3月1日锦州市太和区城市建设投资有限公司与盘锦锦晟公司签订“协议书”，盘锦锦晟公司在太和区水果批发市场以东、珠海路以南、大连街以西、解放西路以北投资建设住宅及商业用房，由盘锦锦晟公司负责回迁房建设和拆迁所需全部资金，确保盘锦锦晟公司按实际拆迁成本价保底摘牌，如盘锦锦晟公司未取得土地使用权，锦州市太和区城市建设投资有限公司将会同有关部门联合评估确定成本价格，连同银行的同期利率一并返还给盘锦锦晟公司。2010年3月12日金志成投资设立锦州锦晟公司。2010年3月29日盘锦锦晟公司购买了锦州锦华股份有限公司在太和区太安里1号、31号、32号国有土地使用权，拟对该宗地进行开发，2010年7月锦州锦华股份有限公司为盘锦锦晟公司出具了收款5000万元的收据。2010年6月18日原告与被告锦州锦晟公司订立“委托代建合同”，合同约定：根据委托人需求，在锦州锦华股份有限公司及周边地块“锦晟嘉园”小区为委托人代建住宅，住宅面积90.13平方米；工期至2012年6月末；代建房屋基价2580元/平方米；委托人需按预购房型交10万元，及双方约定的其他条款。合同订立当日，原告向被告锦州锦晟公司交预定锦晟嘉园房款10万元。原告与被告锦州锦晟公司订立“委托代建合同”时，锦州锦晟公司未取得商品房预售许可证、规划许可证、施工许可证等手续。2011年3月25日被告盘锦锦晟公司股东金志成与崔利军签订“解除联合开发协议书”，协议约定：甲、乙双方以盘锦锦晟公司名义于2010年3月29日购买了锦州锦华股份有限公司在太和区太安里1号、31号、32号国有土地使用权，拟在此宗地进行商品房开发，该项目“控规”已经相关部门审批完毕，拆迁许可证已下发，正处在拆迁过程中。双方协商解除联合开发建设合同，金志成退出另行开发其它项目，该宗地开发项目及与相关单位及自然人签订的合同均由崔利军承继完成开发建设；双方对现有财产及预期财产进行分配，金志成分得1000万元及大连路以东宗地一块等，崔利军分得金志成分得财产后所剩余房屋团购现金、办公桌椅、本田奥德赛商务车等；盘锦锦晟公司股东及法定代表人由金志成变更为崔利军；以锦州锦晟公司名义收取634户团购房款(即本案的代建房)转到盘锦锦晟公司，相关权利义务一并转到盘锦锦晟公司，以及双方约定的其他条款。2011年3月31日金志成代表锦州锦晟公司与崔利军代表盘锦锦晟公司进行公司账目交接。2013年盘锦锦晟公司引进唐庚、姜野投资并于2013年3月19日设立锦州嘉睿公司，2013年10月16日锦州嘉睿公司向太和区人民政府做出“关于团购房的承诺”，内容为：锦州嘉睿公司拟对大连路以西、区政府以北、水果批发市场以东、珠海街以南地块摘牌，该地块团购房(即本案的代建房)634户，已退122户，我公司承诺对所剩512户团购房按原协议执行。后锦州嘉睿公司未能摘牌取得开发权，该公司于2016年6月1日注销。2014年1月14日由股东高胜勇出资950万元与股东姜野出资50万元设立锦州佳德公司，2014年4月22日锦州佳德公司通过竞拍以13924万元成交价取得太和区(锦州玉器厂及周边地块)大连路以西、区政府以北、水果批发市场以东、珠海街以南地块的土地使用权，锦州佳德公司对该地块开发建设富华逸墅项目，之后盘锦锦晟公司与锦州佳德公司达成了对动迁户、代建户安置的口头协议，由锦州佳德公司与原锦州锦晟公司签订“委托代建协议”的委托人重新签订“原委托代建合同换签协议”，换签协议中明确约定了补交房款、抓阄选房时间以及未补款未选房的后果等内容，锦州佳德公司大约安置了锦晟嘉园的委托建房户400户左右，盘锦锦晟公司与部分锦晟嘉园的委托建房户解除合同退了房款。本案原告等人未与锦州佳德公司重新签订“原委托代建合同换签协议”，未取得房屋，也未收到退房款，原告等人上访后，2016年4月12日太和区住建局答复称：“富华逸墅项目在2014年4月25日为原锦州锦晟房地产开发有限公司的团购号更换协议并抓号选房，你未参加选房。锦州佳德房地产开发有限公司承诺你可以在所剩房源中选房，也可选择退款。”原告等人多次找到被告锦州佳德公司富华逸墅项目经理崔晋，崔晋表示同意安置原告等人富华逸墅小区中顶楼带阁楼（阁楼价3500元/平方米）或退回代建房款，但退房款暂时资金紧张无钱可退。原告要求退还房款并支付利息、赔偿损失未果，诉讼至本院。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中,被告锦州锦晟公司在未取得商品房预售许可证明的情况下对外销售房屋，违反了法律强制性规定，双方签订“委托代建协议”虽名为代建合同，实属商品房预售合同，该合同无效，被告锦州锦晟公司作为合同一方当事人，应当返还原告的购房预付款并赔偿原告按中国人民银行公布同期贷款利率计算的利息损失。原告主张赔偿房屋差价款损失9万元，因原告与被告锦州锦晟公司所订立的合同无效，故原告不能基于无效合同主张因合同履行后所获得利益部分的损失。鉴于被告锦州锦晟公司与追加被告盘锦锦晟公司的法人人格混同，无法区分两公司的资产，故追加被告盘锦锦晟公司与被告锦州锦晟公司共同承担返还原告的房款及赔偿利息损失的责任。被告锦州佳德公司虽然一直否认对原锦州锦晟公司的委托代建房户债务的承担，但综合本案事实，被告锦州佳德公司实际开发了原锦晟嘉园小区地块为富华逸墅小区，并安置接收了原锦州锦晟公司代建房户400户左右，结合原告等人上访后太和区住建局出具的处理意见书，原告等人与被告锦州佳德公司的项目经理崔晋的录音资料等证据，已经形成证据链条，可以认定被告锦州佳德公司事实上对被告锦州锦晟公司委托代建房户的债务的承担，故被告锦州佳德公司应对被告锦州锦晟公司返还原告房款及利息共同承担民事责任，三被告间因承担本案责任而产生的争议，可另行解决。被告锦州佳德公司称未做过任何承诺返还锦州锦晟公司签订代建房协议的代建款，不能产生锦州佳德公司返款的法定义务的辩解意见，与其对原锦州锦晟公司代建房进行安置、太和区住建局的信访处理意见、录音资料等证据相矛盾，故对其辩解意见，本院不予采纳。追加被告盘锦锦晟公司称原告代建房屋合同相对方是锦州锦晟公司，原告请求解除合同及返还房款等均应由锦州锦晟公司承担，与盘锦锦晟公司无关的辩解意见，因锦州锦晟公司只是与原告签订委托代建合同并收取预定款，而盘锦锦晟公司是以锦州锦晟公司的名义对外订立合同，锦州锦晟公司收取原告等人的预定房款最终也交付给盘锦锦晟公司，欲建锦晟嘉园小区地块的动迁、购买国有土地使用权等事宜均由盘锦锦晟公司办理，盘锦锦晟公司与锦州锦晟公司存在公司人格混同，其应共同承担返还责任，故对盘锦锦晟公司的该项辩解意见，本院不予采纳。综上所述，对原告要求被告返还房款并赔偿按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至付清之日止的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求解除其与被告锦州锦晟公司订立的委托代建协议及要求被告赔偿9万元损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告锦州锦晟房屋开发有限公司、追加被告盘锦锦晟房地产开发有限公司与被告锦州佳德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内共同返还原告吴雅萍购房款10万元;二、被告锦州锦晟房屋开发有限公司、追加被告盘锦锦晟房地产开发有限公司及被告锦州佳德房地产开发有限公司共同赔偿原告吴雅萍以10万元为本金,自2010年6月18日起至给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、驳回原告吴雅萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766元，由原告吴雅萍负担1806元，由被告锦州锦晟房屋开发有限公司、追加被告盘锦锦晟房地产开发有限公司、被告锦州佳德房地产开发有限公司共同负担2960元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人锦州锦晟公司是否应向被上诉人吴雅萍承担返款责任的问题，案涉委托代建合同系上诉人锦州锦晟公司与被上诉人吴雅萍签订，代建房款亦由上诉人锦州锦晟公司收取，上诉人锦州锦晟公司虽主张已将该款项转交给盘锦锦晟公司，但并未告知被上诉人吴雅萍并征得其同意，该行为系上诉人锦州锦晟公司与原审被告盘锦锦晟公司之间的法律行为，不产生对抗被上诉人吴雅萍的法律效果，故一审判决由上诉人锦州锦晟公司向被上诉人吴雅萍承担还款责任并无不当，本院予以维持。关于上诉人锦州佳德公司是否应向被上诉人吴雅萍承担返款责任的问题，上诉人锦州佳德公司认可其与盘锦锦晟公司达成对委托代建户安置的口头协议，对于与上诉人锦州锦晟公司签订委托代建合同的原委托建房户，由上诉人锦州佳德公司与其重新签订原委托代建合同换签协议，上诉人锦州佳德公司以此形式实际安置委托建房户约400户。被上诉人吴雅萍称未接到要求其重新签订代建合同的通知，上诉人锦州佳德公司认可未通知被上诉人吴雅萍重新签订代建合同。上诉人锦州佳德公司虽主张与盘锦锦晟公司协商由盘锦锦晟公司负责通知，锦州佳德公司仅对与其另行签订合同的委托代建户进行安置，但并未提交相关证据证明其主张。且锦州佳德公司实际开发的房屋中包含了被上诉人委托代建的房屋，故一审法院结合本案事实，认定上诉人锦州佳德公司亦应承担返款责任并无不当，本院予以维持。对于上诉人锦州锦晟公司、锦州佳德公司与原审被告盘锦锦晟公司之间就本案责任承担产生的争议，可另行解决。关于返还款项是否应包含利息的问题，被上诉人吴雅萍于代建合同签订之日向上诉人锦州锦晟公司交付预购款10万元。现房屋不能交付，而对于房屋不能交付被上诉人吴雅萍没有过错。故一审法院判决二上诉人及原审被告盘锦锦晟公司返还预购款本金，并自交款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失至款项付清之日止并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人锦州锦晟公司、锦州佳德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人锦州锦晟房屋开发有限公司负担1800元，由上诉人锦州佳德房地产开发有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审判长  石丽萍审判员  张楠楠审判员  赵洪全二〇一七年十二月二十一日书记员  暴思洋