云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民初263号原告：马某某，男，1973年6月16日生，汉族，住弥勒市。原告：倪某，男，1983年3月26日生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：欧保华，云南新洋务律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：闵刚，云南新洋务律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：李某某，男，1977年7月1日生，汉族，住弥勒市。现因涉嫌犯罪被拘押于弥勒市看守所。委托诉讼代理人：李林海，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：朱裕蕾，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：弥勒市昊邦商贸有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇红烟路与温泉路交叉口（昊邦电器数码城****）。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托代理人：朱照琳，该公司员工。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：马利堂，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：李某某，男，1984年10月21日生，彝族，住弥勒市。委托诉讼代理人：牟代洁，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告马某某、倪某与被告李某某转让合同纠纷一案，本院于2017年7月15日受理后，因本案的处理结果可能与弥勒市昊邦商贸有限公司（以下简称“昊邦商贸”）、李某某有法律上的利害关系，本院依法将昊邦商贸、李某某追加为第三人。本案依法适用普通程序，于2017年9月20日、2017年10月23日两次公开开庭进行了审理。原告马某某，倪某及其二原告的委托诉讼代理人欧保华、闵刚，被告李某某及其委托诉讼代理人李林海、朱裕蕾，第三人昊邦商贸及其委托诉讼代理人朱照琳、马利堂，第三人李某某及其委托诉讼代理人牟代洁，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某某、倪某向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告马某某与被告李某某于2011年6月26日签订的《房屋、场地使用权转让协议》已解除；2.判决被告李某某于开发范围内投资建设的弥勒昊邦电器数码城项目、昊邦大酒店项目全部无偿归原告马某某所有；3.判决被告李某某赔偿原告马某某损失59850000元；4.判决被告李某某向原告马某某支付三年场地使用费，合计1950000元；5.判决被告李某某承担本案诉讼费、保全费。事实和理由:2010年7月8日，原告倪某与第三方弥勒县弥阳镇城西社区居民委员会第二居民小组（以下简称：居民小组）签订《房屋、场地合作开发协议》，协议约定：居民小组将土地使用权性质为集体建设用地的房屋、场地两宗，第一宗所处位置及四至界线为：弥勒县弥阳镇温泉路以北，生资公司南大门以西。四至界线为：东至本宗围墙外墙皮与弥勒县生资公司通道相邻；南至温泉路规划红线；西至本宗外墙皮与甲方居民住房通道、住户相邻；北至本宗外墙皮与弥勒县制药厂相邻。地面建筑物为：南边大门一道，临温泉路石棉瓦铺面房19间，内有砖木结构简易房、彩板瓦简易房等。土地使用权面积为3195.65平方米，折合亩积为4.79亩（具体面积以实际使用面积或产权登记面积为准）。第二宗位于弥勒市，红烟路以西。四至界限为：东至红烟路规划红线，南至温泉路规划红线，西至围墙与弥东生活区相连，北至本宗外墙皮与新瓦房居民住房相邻。地面建筑物为：南临温泉路石棉瓦简易房、东临红烟路砖混结构商铺房屋一层。土地使用面积为7404.32㎡，折合亩积为11.1亩。居民小组以现状将两宗房屋土地提供给原告倪某进行开发及经营，居民小组不参与经营及管理。合作期限30年，合作期间原告倪某需向居民小组分配利益。2.两原告于2011年5月26日签订《合作开发协议书》，协议约定：前述两宗土地、房屋由于投资规模大，原告倪某难以独立完成，两原告共同协商，由两原告共同对上述两宗土地房屋进行合作开发，双方按照甲方占10%，乙方占90%的比例进行投资及分配利润、分担风险。甲方倪某不参与具体经营及管理，由乙方马某某全权负责《合作开发协议书》约定的两宗房屋土地的开发经营管理。3.2011年6月26日原告马某某与被告李某某签订《房屋、场地使用权转让协议》，协议约定：原告马某某将上述两宗土地房屋中的第二宗的开发经营权转让给被告李某某，给予被告李某某规划、设计、审批、投资施工期间十八个月，该期间被告李某某不支付使用费，转让年限为三十年，自2013年2月5日开始计算支付转让费。转让费在前十年为每年65万元，中间十年为每年75万元，后十年为每年85万元。转让费的支付方式为：每年支付一次，先付费后使用。被告李某某应当于每年度的2月6日前一次性足额支付给原告马某某。如被告李某某逾期支付转让费超过三天的，原告马某某有权解除本协议。被告李某某的投资额不得低于1800万元。为保证原告马某某的合法权益，未经原告马某某书面同意，被告李某某不得一次性收取商户一年以上的租金使用费等，不得用项目名下的房屋、场地使用权做担保。未经原告马某某书面同意，被告李某某不得将本协议项下的房屋、土地使用权用于其他任何形式的融资活动。在协议履行期内被告李某某有下列情形之一的，原告马某某有权解除本协议：（1）被告李某某不按约定按时给付使用权转让费的；（2）原告马某某有证据证实被告李某某违反约定收取商户一年以上租金或者使用费的；（3）被告李某某有融资担保行为的。协议履行期届满，被告李某某所投资的一切固定资产、设施全部无偿归原告马某某所有。违约责任为：如果被告李某某违约，被告李某某于开发范围内的全部投资全部无偿归原告马某某所有，还须赔偿原告马某某900万元违约金，因违约导致解决纠纷的一切费用均由违约方承担。房屋、场地交付时间为2011年2月8日，房屋场地交付后，地面上的一切附着物由被告李某某根据需要自行处理。协议同时还约定，如被告李某某逾期支付使用费超过三天，经原告马某某书面通知后仍不支付的，原告马某某有权解除本协议，原告马某某依据上述理由解除本协议的书面通知送达被告李某某或在被告李某某使用场所张贴后，本协议解除。原、被告之间的《房屋、场地使用权转让协议》于2011年6月26日签订，但在协议签订之前的2月8日，原告倪某和马某某就已经向被告李某某履行了房屋、场地交付义务。被告李某某取得房屋、场地后，在开发范围内完成了规划、设计、审批、投资建设等工作，建盖了昊邦大酒店、弥勒市昊邦电器数码城等项目，从2013年2月起向原告马某某支付了两年的场地使用费，从2015年2月份起至今没有向原告马某某交费场地使用费，都是原告马某某向居民小组交纳使用费。原告马某某于2016年2月18日向被告李某某发出书面通知，催促被告李某某纠正违约行为，请被告李某某于2016年2月28日前支付房屋、场地使用费，否则，原告马某某将行使合同解除权，收回协议项下的房屋场地使用权。被告李某某在《通知》上签字确认收到。被告李某某收到通知后，超过通知上2月28日的期限，仍然没有向原告马某某支付相应费用，原告马某某决定依约行使协议解除权。由于联系不到被告李某某本人，原告马某某按照协议约定的通知方式，于2016年4月3日将《解除协议通知》张贴在被告李某某投资经营使用的场所。至此，双方于2011年6月26日签订《房屋、场地使用权转让协议》解除。在被告李某某参股或者引进的经营单位中，被告李某某欠付弥勒市昊邦电器数码城项目原始股东李某某47%股份收购款本金1158万元；欠付弥勒市昊邦电器数码城项目原始股东倪某6%股份收购款本金250万元；欠罗文祥四笔借款共计700万元，被告李某某用弥勒昊邦足疗养生有限公司、弥勒昊邦酒店有限公司、弥勒昊邦空中长廊餐饮服务有限公司向罗文祥予以抵销；被告李某某将昊邦电器数码城一层及二层商铺28年的经营权、使用权作价630万元，一次性转让给红河亿融投资咨询服务有限公司；被告李某某因欠谭福建借款300万元无法偿还，用爱尚KTV经营场所的12年租金充抵该借款，即2016年5月1日至2028年4月30日共计12年，不再向谭福建、马星收取爱尚KTV租金；被告李某某将弥勒市昊邦商贸有限公司30%股权作价300万元转让给马月娥；被告李某某用弥勒市昊邦商贸有限公司的股份担保向原告马某某借款11笔，借款本金合计26,473,670元。被告李某某用投资范围内的项目、股权融资，或者以提前收取租金等方式共欠外债八项合计5985万元。协议解除后，这些费用均属被告李某某违约给两原告造成的损失，依照约定以及法律规定，均应当由被告李某某承担。为维护两原告的合法权益，特提出起诉，请人民法院依法判决支持原告的诉请。被告李某某答辩称，1.原被告所签订的协议是否有效，由法庭查明案件事实后作出判断，如果有效根据合法有效的履行情况构不成根本违约，不应该解除本合同。2.关于数码城昊邦大酒店项目设施的经营管理权人是昊邦商贸，所有，不是自然人李某某，因此，该请求将案外人的财产权益判归原告所有没有事实依据，不符合法律规定。3.原告所主张的损失59850000元跟双方之间所签订合同的解除没有因果关系，该项请求没有实施基础也不符合法律规定。4.被告李某某于2016年向原告马某某支付租金，是原告马某某拒收，不是被告李某某违约，关于租金被告李某某愿意尽快交付给原告。5.请法庭根据本案事实，依法驳回原告的相关请求。第三人昊邦商贸述称，昊邦数码城是昊邦商贸实际投资完成的，经营管理权是昊邦商贸，原告无权向被告李某某主张昊邦商贸的资产。第三人李某某述称，弥勒昊邦电器项目属于李某某、倪某、李某某成立的昊邦商贸所有，所有权属于城西二组，原告无权主张被告李某某归还昊邦数码城项目。第三人昊邦商贸向本院提出诉讼请求：确认马某某、倪某与李某某签订的有关弥勒昊邦电器数码城的开发合同及转让合同无效。事实和理由：该案原告与被告李某某诉争的弥勒昊邦电器数码城项目系昊邦商贸投资建设，所有权人为弥勒市弥阳镇城西社区居民委员会第二居民小组（以下简称城西二组），昊邦商贸也有经营管理权和收益权。昊邦电器数码城的土地使用，2010年7月8日，原告倪某与城西二组签订房屋场地合作开发协议，约定由倪某投资开发，2011年7月25日倪某与被告李某某及李某某设立昊邦商贸，由昊邦商贸筹措资金进行投资开发昊邦电器数码城项目。2014年4月倪某将昊邦商贸股权转让给李某某退出公司。现在，昊邦商贸的股东为李某某、唐剑明、朱照林、马月娥，昊邦电器数码城系昊邦商贸经营管理并获取收益的资产。马某某、倪某对昊邦电器数码城无任何权利，二人对李某某提起的诉讼可能损害昊邦商贸重大权益。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1.原告马某某与被告李某某双方签订的合同是否有效；2.原告是否有权利主张昊邦电器数码城归其所有；3.原告主张的损失是否合法，被告李某某是否应该赔偿；4.原告主张被告李某某支付三年的租金是否应当得到支持；5.被告李某某是否是本案昊邦数码城、昊邦大酒店的所有权人和经营管理权人。在本案诉讼过程中，原告针对其主张向本院提交以下证据：第一组：1.《房屋、场地合作开发协议》；欲证明：2010年7月8日，原告倪某与第三方弥勒县弥阳镇城西社区居民委员会第二居民小组（以下简称：居民小组）签订《房屋、场地合作开发协议》即协议内容。2.《合作开发协议书》、《授权委托书》：欲证明：因前述两宗土地、房屋投资规模大，原告倪某难以独立完成，经两原告共同协商，由两原告共同对两宗土地及房屋进行合作开发并签订《合作开发协议书》及《授权委托书》。3.《房屋、场地使用权转让协议》：欲证明：2011年6月26日，原告马某某将上述两宗土地中的第二宗土地及房屋的开发经营权转让给被告李某某，并与被告李某某签订了《房屋、场地使用权转让协议》。4.《建筑工程施工许可证》：欲证明：2011年8月4日，弥勒县建设局就居民小组提供给原告倪某开发建设的宗地下达了编号为532526201108043001《建筑工程施工许可证》，工程名称“弥勒昊邦电器数码城”。5.《房屋、场地合作开发协议》补充协议：欲证明：2011年8月5日，原告倪某与居民小组针对《房屋、场地合作开发协议》进展情况，签订了补充协议。6.《工程结算审查书》：欲证明：经红河州建设工程技术经济咨询中心审定，“弥勒昊邦电器数码城”工程结算造价19823663.4元。7.《中国银行网上银行电子回单》、对账单、《弥勒县农村经济组织财务专用收据》、《弥勒市村级会计委托代理资金进账单》、《进账单》、《弥勒市村级会计委托代理资金转账凭证》、《现金进账单》、《情况说明》、《财务收支公开榜》、《记账凭证》、《支票存根》：欲证明：原告按照《房屋、场地合作开发协议》约定，按期向居民小组缴纳了2013年度至2016年度应当支付给居民小组的利益，每年51万元，合计204万元。第二组：8.《借条》11份、《中国银行交易明细对账单》、《历史分户明细账》、《持卡人存根》、《活期一本通》；欲证明：2015年8月9日至2016年1月27日期间，被告李某某用昊邦商贸的股份担保向原告马某某借款11笔，合计借款金额26473670元。9.《弥勒市昊邦商贸有限公司股东会决议》2015第（2）号、《股权分配确认书》、《弥勒市昊邦商贸有限公司及弥勒市昊邦电器数码城股权转让协议》、《债务清偿协议书》、付款明细：欲证明：1、2015年3月9日，案外第三人李某某与被告李某某签订《弥勒市昊邦商贸有限公司及弥勒市昊邦电器数码城股权转让协议》；2015年12月30日，被告李某某与李某某签订《债务清偿协议书》，约定被告李某某将弥勒市昊邦商贸有限公司30%的股权办理至李某某妻子马月娥名下；截止2016年9月18日，包括定金在内，被告李某某已支付1142万元，尚欠转让款1158万元。10.《弥勒市昊邦商贸有限公司股东会决议》2015第（4）号、《弥勒市昊邦商贸有限公司股权转让协议》、《弥勒市昊邦商贸有限公司章程》：欲证明：2015年12月30日，被告李某某将昊邦商贸30%股权作价300万元转让给案外第三人马月娥，马月娥成为昊邦商贸股东。11.《借条》、《借款凭单》、《担保借款协议书》、《借款协议书》：欲证明:1、2014年9月8日至2015年11月3日期间，被告李某某分四次向案外第三人罗文祥借款合计700万元。2、被告李某某用弥勒昊邦足疗养生有限公司、弥勒昊邦酒店有限公司、弥勒昊邦空中长廊餐饮服务有限公司向罗文祥予以抵销。12.《商铺转让协议》、《收条》：欲证明:2015年9月18日，被告李某某将昊邦电器数码城一层及二层商铺28年的租赁权、经营权及使用权作价630万元，一次性转让给红河亿融投资咨询服务有限公司。红河亿融投资咨询服务有限公司于协议签订当日支付了转让款630万元。13.《弥勒市昊邦商贸有限公司及弥勒市昊邦电器数码城股权转让协议》、《股权分配确认书》：欲证明:2015年4月11日，原告倪某与被告李某某签订《弥勒市昊邦商贸有限公司及弥勒市昊邦电器数码城股权转让协议》。14.《合同书》、《收条》、《借款协议及承诺》：欲证明：被告李某某因欠案外第三人谭福建借款300万元无法偿还，2015年11月23日，被告李某某与谭福建、马星签订《合同书》，约定：用弥勒昊邦数码城内的爱尚KTV经营场所的12年租金300万元充抵谭福建借款300万元。第三组，15.《通知》、《解除协议通知》、照片；欲证明:由于被告李某某存在严重违约行为，原告马某某于2016年2月18日向被告李某某发出书面通知，被告李某某在《通知》上签字确认收到，但没有向原告马某某支付相应费用，由于联系不到被告李某某本人，原告马某某按照协议约定的通知方式，于2016年4月3日将《解除协议通知》张贴在被告李某某投资经营使用的场所。第四组（补充证据），1.《见证书》(2010)弥阳法所见字第059号；欲证明:2010年7月25日，居民小组、倪某向弥阳镇司法所申请，对《房屋、场地合作开发协议》进行见证。2.《居民小组招商开发议标请示》《弥阳镇党政办公室请求报告处理笺》：欲证明:2010年6月1日，居民小组会以《关于我小组就城皇庙以西、温泉路与红烟路交叉口两宗集体建设房屋、场地用于有偿使用招商开发给予议标的请示》为题，向弥阳镇招标、议标办公室进行专题请示。2010年6月11日，弥阳镇政府批复同意，如果投资过规模超过2千万元，使用年限按合资开发有关规定可延长至三十年。3.《居民小组招商开发请示》《弥阳镇党政办公室请求报告处理笺》：欲证明:2010年3月3日，居民小组以《关于我小组就城皇庙以西、温泉路与红烟路交叉口两宗集体建设性房屋场地用于招商开发的请示》为题，向弥阳镇政府进行专题请示。2010年3月17日，弥阳镇政府批复同意居民小组就请示的两宗集体建设用地进行招商引资开发。4.《议标文件》：欲证明:2010年6月15日，居民小组对涉案房屋、场地发出《招商通告》，采取有偿使用方式，两宗房屋场地由一家具有投资实力的企业或个人进行开发，使用年限为30年。2010年6月21日，原告倪某、张晴晴向居民小组提交《议标申请书》。弥勒县弥阳镇城西社区居民委员会收取倪某议标保证金200万元及报名材料费2000元。5.《中标通知书》：欲证明:2010年6月24日，居民小组向原告倪某发出《中标通知书》，确定原告倪某为涉案房屋、场地有偿使用的中标人。两宗房屋、场地中标价年使用费为前15年为每年51万元，后15年为每年61万元，合计中标价为1680万元。针对答辩主张，被告李某某未向本院提供证据。第三人昊邦商贸针对其主张向本院提交以下证据：第一组，1.土地使用权证，2.关于将两宗集体建设性房屋场地用于招商开发的请示，3.弥阳镇党政办公室请示报告处理笺，4.关于将两宗集体建设性房屋场地用于招商开发给予议标的表示，5.弥阳镇党政办公室请示报告处理笺；欲证明：弥阳镇温泉路与红烟路交叉口土地即现在昊邦电器数码城的土地使用权人及土地所有权人为弥阳镇城西居民委员会第二居民小组（简称“城西二组”）；2010年城西二组为开发土地向镇政府请示并获准开发的事实。6.建设工程规划许可证申请表，7.规划意见书，8.证明，9.规划许可证：欲证明：城西二组就昊邦数码城项目建设办理并获得规划许可证的事实。10.弥勒县发展和改革局关于弥勒县弥阳镇城西二组建盖昊邦电器数码城的批复，11.弥勒县环境保护局准予行政许可决定书，12.建筑工程施工许可证：欲证明：城西二组就昊邦电器数码城项目先后向弥勒县发改局、环保局、建设局办理并获得相应行政许可的事实。第二组，13.中标通知书，14.建设工程施工合同；欲证明：城西二组就昊邦电器数码城项目建设进行招标由弥勒县宏业建筑安装有限责任公司（以下简称宏建公司）中标，然后由昊邦商贸与宏建公司签订建设工程施工合同的事实。15.工程测绘合同，16.建筑工程施工分包协议书，17.工程施工协议书，18.协议书（承包人红河明丰建筑公司，水电、消防工程）：欲证明：昊邦商贸以发包人的身份就昊邦电器数码城项目与有关主体签订合同，组织建设的事实。19.送变电工程施工合同，20.供水管道施工合同，21.柴油发电机组合同，22.电线电缆供货合同，23.电信业务合作协议，24.合同书（采购IC卡），25.弥勒昊邦数码城安防、停车管理系统工程项目合同书：欲证明：昊邦商贸就昊邦电器数码城项目设施设备采购安装与有关主体签订合同、组织项目建设的事实。26.建设工程消防验收意见书：欲证明：昊邦商贸就昊邦电器数码城项目组织消防验收的事实。27.结算审核说明及结算审定签署表：欲证明：昊邦商贸就昊邦电器数码城项目组织结算审核，土建造价审定结算为主体工程1982万余元、三层隔墙及消防56万余元、室外附属工程160万余元，三项合计2185万余元。第三组，28.房屋产权租用证明；欲证明：城西二组与昊邦商贸共同认可昊邦电器数码城的所有，经营管理权归昊邦商贸。第四组（补充证据），1.营业执照、法定代表人身份证明书；欲证明：我方主体资格。2.证明、产权人同意转租证明；欲证明：本案昊邦数码城的所有权人。3.弥勒市昊邦商贸有限公司股东会决议、弥勒市昊邦商贸有限公司股权转让协议、股权交割完毕证明：欲证明：昊邦商贸的创始人为李某某、李某某、倪某，倪某于2015年2月6日将股份转让给李某某所有。第五组，产权租赁证明；欲证明：本案昊邦数码城的所有权人。昊邦商贸的创始人为李某某、李某某、倪某，倪某于2015年2月6日将股份转给李某某所有。第三人李某某针对其观点向本院提交以下证据：第一组，公民身份证；欲证明：第三人李某某的身份信息。第二组，房屋场地合作开发协议；欲证明：2010年7月8日，弥阳镇城西二组与倪某订立土地（现在的昊邦数码城地块）合作开发协议的事实。第三组，房屋场地合作开发协议；欲证明：2010年11月14日，倪某与李某某、李某某订立的土地（现在的昊邦数码城地块）合作开发协议的事实。第四组，股权分配确认书；欲证明：2010年12月18日，为了投资开发土地（现在的昊邦数码城地块），倪某与李某某、李某某决定成立公司并明确各自股权比例的事实。第五组，弥勒县昊邦商贸有限公司章程；欲证明：昊邦商贸的基本情况，李某某、李某某、倪某为公司创始股东的事实。第六组，建设工程施工合同；欲证明：2011年7月1日，昊邦商贸与宏业建筑安装有限责任公司签订关于弥勒昊邦电器数码城钢材的施工合同的事实，并证明昊邦电器数码城系昊邦商贸投资建设的事实。第七组，建设工程施工许可证；欲证明：2011年8月4日，弥勒昊邦电器数码城钢材获准施工许可的事实。第八组，昊邦电器数码城项目截止2012年4月18日收支账务明细；欲证明：昊邦商贸为昊邦电器数码城项目筹集建设资金及支出资金的情况，截止2012年4月18日，筹集建设资金1115万余元。第九组，昊邦电器数码城项目截止2013年3月23日收支账务明细；欲证明：昊邦商贸为昊邦电器数码城项目筹集建设资金及支出资金的情况，截止2013年3月23日，筹集建设资金2846万余元。第十组，弥勒市昊邦商贸有限公司股权转让协议书；欲证明：2015年3月9日，李某某与李某某签订股权转让协议，将其持有的昊邦商贸47%股权转让给李某某的事实。第十一组，债务清偿协议书；欲证明：2015年12月30日，李某某就拖欠的股权转让款清偿与李某某达成协议，并约定将李某某持有的昊邦商贸30%股权变更登记至李某某妻子马月娥名下作为债务履行担保的事实。第十二组，弥勒市昊邦商贸有限公司股权转让协；欲证明：李某某将其持有的昊邦商贸30%的股权转让给马月娥的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告马某某、倪某提交的《房屋、场地合作开发协议》、《合作开发协议书》、《授权委托书》、《房屋、场地使用权转让协议》均真实、合法，与本案有关联，可证明原告马某某、倪某通过合法途径与城西二组协议约定合作开发项目，后原告马某某代表原告倪某将协议权利义务转让给被告李某某，本院予以采信；协议约定了协议解除权的条件，此外，如被告李某某违约，被告李某某于开发范围内的全部投资全部无偿归原告马某某所有。2.原告马某某、倪某提交的第二组证据11真实、合法，但不能证明原告主张的被告李某某用弥勒昊邦足疗养生有限公司、弥勒昊邦酒店有限公司、弥勒昊邦空中长廊餐饮服务有限公司向罗文祥抵销700万元债务的事实，本院不予采信；3.原告马某某、倪某提交的第二组证据12、14均真实、合法，可证明被告李某某未按照《房屋、场地合作开发协议》约定履行义务，存在违约行为，是否与本案有关联在评判部分综合评述。4.原告马某某、倪某提交的第二组证据8、9、10、13均真实、合法，属于第三人昊邦商贸公司内部股权变更事宜，以及被告李某某个人借款，与本案没有关联，本院不予采信。5.原告马某某、倪某提交的《通知》、《解除协议通知》、照片均真实、合法，可证明原告已经按照《房屋、场地合作开发协议》约定行使了解除权。6.第三人昊邦商贸提供的第二组证据均真实、合法，本案审理的是原被告之间的转让合同纠纷，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。7.第三人昊邦商贸提供的房屋产权租用证明、证明系城西二组出具，没有其他法定的产权证明机构加以印证，不具有合法性，本院不予采信；产权人同意转租证明、产权租赁证明与本案没有关联性，本院不予采信。8.第三人昊邦商贸提供的弥勒市昊邦商贸有限公司股东会决议、弥勒市昊邦商贸有限公司股权转让协议、股权交割完毕证明均真实、合法，属于第三人昊邦商贸公司内部股权变更事宜，与本案审理没有关联，本院不予采信。9.第三人李某某提供的《房屋、场地合作开发合同》，协议签订的一方主体原告倪某认为该协议已经不再继续履行，被告李某某陈述其一直在履行向马某某履行协议权利义务，也就是说被告李某某认可实际履行的是与原告马某某之间签订的协议。另，被告李某某及第三人李某某未按该协议约定足额缴纳前期投资款。该协议实际已不再履行。本院不予采信。10.第三人李某某提供的4、5、6、8、9、10、11、12号证据，属于第三人昊邦商贸公司内部股权变更事宜，以及对外投资情况，与本案没有关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月3日，案外第三人城西二组为了盘活集体土地，提高失地群众的待遇，以《关于我小组就城皇庙以西、温泉路与红烟路交叉口两宗集体建设性房屋场地用于招商开发的请示》为题，向弥阳镇政府进行专题请示，该请示得到了弥阳镇政府的同意。此后，城西二组对两宗房屋、场地使用权进行公开招投标，原告倪某中标。2010年6月24日，城西二组向原告倪某颁发了《中标通知书》。2010年7月8日，原告倪某与城西二组签订《房屋、场地合作开发协议》，弥阳镇司法所对上述过程依法见证，并出具(2010)弥阳法所见字第059号《见证书》。2011年5月26日，两原告签订《合作开发协议书》约定：原告倪某将包括涉案房屋、场地在内的两宗土地及房屋按现状与原告马某某进行合作开发经营。同日，原告倪某出具《授权委托书》，将两宗房屋、场地的投资开发及管理使用权，委托原告马某某全权负责。2011年6月26日，原告马某某与被告李某某签订《房屋、场地使用权转让协议》，将二原告合作开发的两宗土地中的第二宗土地及房屋的投资开发及管理使用权转让给被告李某某。协议约定转让年限为30年。原告马某某给予被告李某某规划、设计、审批、投资施工期间十八个月（2011年8月7日至2013年2月6日），该期间被告李某某不支付使用费。自2013年2月5日开始计算支付转让费，每年支付一次，先付费后使用。其中2011年2月6日至2021年2月5日的使用权转让费为65万元整。双方在协议第三条第(二)项约定解除协议的方式和程序为：“如乙方(李某某，下同)逾期支付超过3天，经甲方(马某某，下同)书面通知后仍不支付的，甲方有权解除本协议；甲方依据上述理由解除本协议的书面通知送达乙方或在乙方使用场所张贴后，本协议解除。”在第四条第14项约定解除协议的条件为“(1)乙方不按约定按时给付使用权转让费的。(2)甲方有证据证实乙方违反约定收取商户一年以上租金或使用费的。(3)乙方有担保融资行为的。甲方有权解除本协议，本协议在甲方解除通知送达乙方或在本项目公共场所张贴时自然解除。”第六条违约责任约定“在协议履行期内，甲乙双方必须信守本协议，不得违反。如甲方违约，除赔偿乙方全部投资外，还须赔偿乙方900万元作为违约金。如乙方违约，乙方于开发范围内的全部投资全部无偿归甲方所有外，还须赔偿甲方900万元违约金，因违约所导致解决纠纷的一切费用均由违约方承担。”协议签订后，被告李某某用涉案场地、房屋上投资的资产以物抵债。原告马某某认为被告李某某的上述行为已构成违约，于2016年2月18日向被告李某某发出书面通知，催促被告李某某纠正违约行为，请被告李某某于2016年2月28日前支付房屋、场地使用费，否则，原告马某某将行使合同解除权，收回协议项下的房屋场地使用权。被告李某某在《通知》上签字确认收到，但未按《通知》载明内容履行。后，原告马某某于2016年4月3日将《解除协议通知》张贴在被告李某某投资经营使用的场所，解除双方签订的《房屋、场地使用权转让协议》。根据本案双方当事人的举证、质证及其在庭审中的陈述，以及本案确认的案件事实，就双方当事人的诉辩主张，本院评判如下：一、原告马某某与被告李某某2011年6月26日签订的《房屋、场地使用权转让协议》是否有效，是否已经解除的问题。城西二组通过招投标方式将涉案房屋、场地交由原告倪某合作开发及管理使用，之后，两原告签订协议共同合作开发及管理使用涉案房屋、场地。原告马某某与被告李某某签订《房屋、场地使用权转让协议》，将涉案房屋、场地交由被告李某某合作开发及管理使用，被告李某某认可协议是原告马某某代表原告倪某签订。该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，合法有效。既为有效合同，协议双方均应按约定严格履行，被告李某某在签订协议后，不按约定按时给付使用权转让费、违法收取商户一年以上租金等行为已构成违约；另外，关于合同解除权的行使，原、被告双方约定了前置义务，即：“如乙方逾期支付超过3天，经甲方书面通知后仍不支付的，甲方有权解除本协议；甲方依据上述理由解除本协议的书面通知送达乙方或在乙方使用场所张贴后，本协议解除。”原告马某某于2016年2月18日向被告李某某发出书面通知，催促被告李某某纠正违约行为，请被告李某某于2016年2月28日前支付房屋、场地使用费，否则，原告马某某将行使合同解除权，收回协议项下的房屋场地使用权。被告李某某在《通知》上签字确认收到。被告李某某收到通知后，超过通知中确认的最后履行期限，仍然没有纠正其违约行为。2016年4月3日，原告马某某将《解除协议通知》张贴在被告李某某投资经营使用的场所。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”至此，原告按照《房屋、场地使用权转让协议》约定履行了合同解除权并将解除通知送达了被告李某某。本院认为，原告提交的证据可以证明原告马某某已将解除合同的通知于2016年4月3日送达被告李某某，原告马某某与被告李某某签订的《房屋、场地使用权转让协议》已于2016年4月3日解除，因此，本院对其该项主张予以支持。二、被告李某某是否是本案昊邦电器数码城所有权人和经营管理权人。依据城西二组招投标文件、第三人昊邦商贸提交的第一组证据记载，以及原告与城西二组签订的协议约定“在协议履行期内，新增资产如要求登记办理产权证的，所需费用由乙方（倪某）承担，产权登记证需办理为甲方（城西二组）名下。”、“协议履行期届满后，本协议自然终止，届时乙方（倪某）所投资的一切固定资产、设备全部无偿归甲方（城西二组）所有。”各方当事人认可昊邦电器数码城的所有，本院予以认可。原告倪某在合法取得城西二组涉案房屋、场地的合作开发及管理使用权后，于2011年6月26日由原告马某某代表原告倪某与被告李某某签订涉案房屋、场地的开发经营协议，被告李某某通过协议方式合法取得涉案房屋、场地投资开发及管理使用权。第三人昊邦商贸提交的《房屋产权租用证明》、《证明》、《产权人同意转租证明》所载明的内容与经弥阳镇司法所公证的《见证书》相矛盾。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。”第三人昊邦商贸提交的证据不能证明其主张的昊邦商贸是昊邦电器数码城项目经营管理权人。此外，作为所有权人的城西二组自始至终没有和第三人昊邦商贸签订过合作开发协议，合法取得经营管理权的原告倪某也未与第三人昊邦商贸签订过合作开发协议，而被告李某某已通过签订协议的方式合法取得了涉案房屋、场地的经营管理权。本院认为，无论被告李某某以何种方式投资开发及管理使用涉案房屋、场地，都不影响被告李某某已依据协议获得了合法、有效的经营管理权人的身份。三、原告是否有权利向被告李某某主张昊邦电器数码城的问题。首先，本案各方当事人均认可2010年11月14日与被告李某某及第三人李某某签订了《房屋、场地合作开发协议》，协议约定被告李某某及第三人李某某在合作期间向原告倪某支付利益，前期投入按阶段支付合计398万元，之后的年收益按年支付。事实上，被告李某某及第三人李某某没有按照协议履行义务。原告倪某陈述该协议因为无法合作，就没有履行，现已解除。此外，被告李某某认可2011年6月26日原告马某某与其签订协议是代表原告倪某，而且被告李某某一直在按照该协议履行合同义务。第三人昊邦公司及第三人李某某认为2010年11月14日的协议仍然在继续履行，但其提交的证据无法证明该事实。其次，城西二组及原告倪某都未与第三人昊邦商贸签订过合作开发协议将涉案房屋、场地的经营管理权交付第三人昊邦商贸，第三人昊邦商贸所提交的证据也无法证明其已获得涉案房屋、场地合法经营管理权的事实。本院认为，被告李某某开发经营涉案房屋、场地是在履行2011年6月26日原告马某某与其签订的协议，原告倪某、被告李某某及第三人李某某签订的《房屋、场地合作开发协议》实际已不再继续履行，对于该协议的效力问题不属于本案审理的范围，本院不予审理。昊邦电器数码城系被告李某某在涉案房屋、场地上投资建盖的附着物，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”原告马某某依据协议约定向被告李某某主张涉案房屋、场地的经营管理权，依法可以对其附属物昊邦电器数码城主张权利。四、原告如何向被告李某某主张返还昊邦电器数码城的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”经本院确认，原告马某某与被告李某某签订的协议已于2016年4月3日解除，原告马某某可以要求被告李某某将涉案房屋、场地恢复原状，但基于本案的客观情况，被告李某某已在涉案房屋、场地进行了投资建盖地上附着物，恢复原状不符合客观情况，也势必损害当事人及案外人的合法权益。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》一百二十六条：“借用实物的，出借人要求归还原物或者同等数量、质量的实物，应当予以支持；如果确实无法归还实物的，可以按照或者适当高于归还时市场零售价格折价给付。”庭审中，原告提交的《工程结算审查书》证明，“弥勒昊邦电器数码城”工程结算造价19823663.4元。被告李某某及第三人昊邦商贸、李某某军队该份证据的三性予以认可，本院予以采信。《工程结算审查书》是在“弥勒昊邦电器数码城”于2014年7月15日完工时作出，据此，被告李某某将涉案房屋、场地及其投资建盖的地上附着物返还原告马某某，原告马某某应当向被告李某某支付19823663.4元的对价。经查，被告李某某将昊邦电器数码城一层及二层商铺28年的租赁权、经营权及使用权作价630万元，一次性转让给案外第三人红河亿融投资咨询服务有限公司；用弥勒昊邦数码城内的爱尚KTV经营场所的2016年5月1日至2028年4月30日共计12年的租金300万元冲抵案外第三人谭福建借款300万元，上述被告李某某用于抵销债权的资产属于涉案房屋、场地及其地上附着物的孳息，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十一条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”原告马某某与被告李某某签订的《房屋、场地使用权转让协议》已于2016年4月3日解除，被告李某某应当于合同解除之日向原告马某某折价返还涉案房屋、场地及其地上附着物，同时还应当返还原物所生的孳息。根据本院查明的案件事实，被告李某某应当返还的孳息包括两部分，第一部分：昊邦电器数码城一层及二层商铺28年的租赁、经营及使用费用630万元。被告李某某与案外第三人红河亿融投资咨询服务有限公司于2015年9月18日签订的《商铺转让协议》约定，被告李某某将昊邦电器数码城一层及二层商铺28年的租赁、经营及使用权以630万元的价格转让给红河亿融投资咨询服务有限公司，签订协议当日被告李某某出具《收条》确认收到转让款630万元。本院认为，昊邦电器数码城一层及二层商铺28年的租赁、经营及使用权属于涉案房屋、场地及其地上附着物产生的孳息，依法应当返还原告马某某。昊邦电器数码城一层及二层商铺28年租金630万元，折合年租金25万元，月租金约合20833.33元，日租金约合684.93元。自2015年9月18日至合同解除之日2016年4月3日（共计198天）的转让费135616.14元不属于被告李某某应当返还的部分，本院予以扣除，自2016年4月4日起的转让费6164383.86元应当由被告李某某返还给原告马某某；第二部分：爱尚KTV经营场所的租金。2015年11月23日，被告李某某与案外第三人谭福建、马星签订《合同书》约定，用弥勒昊邦数码城内的爱尚KTV经营场所的12年租金300万元充抵案外第三人谭福建借款300万元，即2016年5月1日至2028年4月30日共计12年，不再向案外第三人谭福建、马星收取爱尚KTV租金。本院认为，爱尚KTV经营场所的租金属于涉案房屋、场地及其地上附着物产生的孳息，依法应当返还原告马某某，此外，被告李某某用于抵偿的租金所指向的租期是在合同解除之后，因此，被告李某某提前收取的该项孳息，应当全额返还原告。五、原告主张的损失是否合法，被告李某某是否应该赔偿的问题。被告李某某在履行协议过程中存在违约情形，按照协议约定“如乙方违约，乙方于开发范围内的全部投资全部无偿归甲方所有外，还须赔偿甲方900万元违约金，因违约所导致解决纠纷的一切费用（如评估费、诉讼费、代理费等）均由违约方承担。”协议已明确约定违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”原告主张其所受损失高于双方约定的违约金，应当按照其实际损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，被告李某某没有按照《房屋、场地使用权转让协议》约定履行支付房屋、场地使用费，原告所遭受的实际损失为房屋、场地使用费。《房屋、场地使用权转让协议》约定的违约责任明显高于原告所遭受的实际损失，原告主张将涉案房屋、场地全部投资的使用权无偿归原告马某某使用，不符合法律规定。另，原告马某某已主张被告李某某继续支付欠付的租金，因此，对于原告马某某主张的损失，本院不予支持。此外，被告李某某欠付弥勒市昊邦电器数码城项目原始股东李某某47%股份收购款本金1158万元、欠付弥勒市昊邦电器数码城项目原始股东倪某6%股份收购款本金250万元，以及将昊邦商贸30%股权作价300万元转让给马月娥，涉及的是昊邦商贸内部股权变更行为。被告李某某依据协议取得的是全部投资的经营管理权，其交付给原告马某某的也只涉及经营管理权，昊邦商贸并非经营管理权人，其公司内部股权变更并不影响原告对全部投资经营管理权的行使。至于被告李某某欠付的股权转让款属于被告李某某与原告倪某、第三人李某某之间的个人债权债务关系，属另一法律关系，本院在本案中不予支持；欠罗文祥700万元、红河亿融投资咨询服务有限公司630万元、谭福建借款300万元，被告李某某用其在涉案场地投资建盖的资产及其孳息（租金）进行以物抵债，侵犯了原告马某某对全部投资的经营管理权，但上述几笔款项已含在返还财产的范围内，不属于原告的损失范围，本院不予支持；被告李某某用昊邦商贸的股份作担保向原告马某某借款26473670元，经查，双方并未办理股权质押手续，本院认为，上述借款系原告马某某与被告李某某之间的个人债务，与本案无关，原告马某某可另案起诉。六、原告主张的三年租金是否应当支持的问题。《房屋、场地使用权转让协议》约定：“转让年限为30年，自2013年2月5日开始计算支付转让费”。原告马某某已经依据原告倪某与城西二组之间的协议向城西二组缴纳了2013至2017年度的租金，每年51万元。被告李某某主张已向原告马某某缴纳了2013至2014年度两年的租金，之后的租金未缴纳，原告认可已收到被告李某某缴纳的2015年以前的租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”本院认为，被告李某某没有按照《房屋、场地使用权转让协议》约定支付转让费，依法应当按照其与《房屋、场地使用权转让协议》约定的“前十年：即2011年2月6日至2021年2月5日止，每年使用权转让费650000元整”的标准，向原告马某某支付2015年至2017年三年的转让费合计195万元，因此，本院对其该项主张予以支持。七、第三人昊邦商贸的诉求是否应当得到支持的问题。本院确认，城西二组系涉案房屋、场地的所有权人，原告通过合法程序取得了房屋、场地的经营管理权，后又将涉案房屋、场地的经营管理权以签订协议的方式交付给了被告李某某。第三人昊邦商贸并非涉案房屋、场地的权利人，无权对涉案房屋、场地主张权利，因此，本院对第三人昊邦商贸的该项主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百二十六条、第一百三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，判决如下：一、原告马某某与被告李某某于2011年6月26日签订的《房屋、场地使用权转让协议》已于2016年4月3日解除；二、被告李某某于本判决生效后十日内向原告马某某交付开发范围内包括弥勒昊邦电器数码城项目、昊邦大酒店项目等在内的全部投资项目；原告马某某于本判决生效后十日内向被告李某某支付开发范围内包括弥勒昊邦电器数码城项目、昊邦大酒店项目等在内的全部投资对价19823663.4元；三、被告李某某于本判决生效后十日内向原告马某某支付三年场地使用费1950000元、昊邦电器数码城一层及二层商铺的租赁、经营及使用费用6164383.86元以及爱尚KTV经营场所租金3000000元，以上三项费用合计11114383.86元；四、驳回原告倪某、马某某的其他诉讼请求。五、驳回第三人昊邦商贸的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350800元，保全费5000元，合计355800元，由原告倪某、马某某负担55800元，被告李某某负担300000元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 孙 勇审判员 刘玉芳审判员 曾国忠二〇一七年十二月二十九日书记员 邹健乾