北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初16153号原告：石铁，男，1975年2月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：曹凤林，北京大悦律师事务所律师。被告：王召，女，1987年6月3日出生，汉族，住河北省唐山市。委托代理人：翟亚鲁，北京市信凯律师事务所律师。委托代理人：张祖恩，北京市信凯律师事务所实习律师。原告石铁与被告王召房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹松清独任审判，公开开庭进行了审理。原告石铁的委托代理人曹凤林，被告王召及其委托委托代理人翟亚鲁、张祖恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石铁向本院提出诉讼请求：1、判令被告因单方提前解除《房屋租赁合同》支付原告违约金127760元；2、判令被告因未将公司注册地址迁出或者注销而占用原告房屋的使用费383280元（从2017年4月20日起计算至2017年10月20日止，按照63880元/月的标准）；3、判令被告向原告支付物业费19662元（从2015年12月21日起计算至2016年4月30日止）；4、判令被告支付原告房屋拆除费30000元；5、判令被告向原告支付2015年到2017年的供暖费32002.56元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告及高翔、代明银系北京市昌平区回龙观旧村改造1818-007号住宅及商业金融用地商业办公2层201的房屋所有权人。2015年12月20日，原告代表房屋所有权人与被告及居间人北京建甄伟业网络科技发展有限公司（以下简称“建甄伟业公司”）签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定：自2015年12月21日至2023年12月20日房屋所有权人将该房屋租赁给被告使用，用途为餐饮；第一、二年每月租金为63880元，从第三年开始，每年递增5%的租金，此租金为不包换任何税费、水、电、网费、电话费、物业费、取暖费等的净租金。2017年4月20日，被告违约单方提前解除了租赁合同。原告认为，《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，双方签订后，应严格按照合同约定行使权利履行义务，然而被告单方解除《房屋租赁合同》属于违约行为，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告王召辩称：原、被告于2015年12月签订了租赁合同，合同文本是原告提供的格式文本，相关条款的约定排除和限制被告权利，规避原告的义务。关于违约金及押金的相关条款，押金不退其实质是对违约后果的承担，按照法律规定应当界定为违约金，合同约定的违约金数额严重偏高，相比惩罚性赔偿也过高，请求法院依法调整。原告诉称的事实与理由与事实不符，双方签订合同后被告履行了自己的义务，没有违约行为。由于经营严重亏损，被告多次与原告以各种方式进行协商，并征求原告的理解双方达成了一致解除合同的意见。原告于2017年7月将涉案房屋出租，与被告协商只对部分装修及厨房进行调整，其他不作改变，不再需要被告进行拆除，且被告已于2017年10月将营业执照注销完毕。对于被告的空调设备，由原告与新承租人协商折价39000元，新承租人已经支付给了被告，至此双方彻底两清。经审理查明：2015年12月20日，石铁（甲方、出租方）与王召（乙方、承租方）在建甄伟业公司的居间下，签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》。合同约定，甲方出租其坐落于昌平区回龙观旧存改造1818-007号住宅及金融用地商业办公2层201的房屋，建筑面积333.36平方米。房屋所有权人为石铁、高翔、代明银；租赁用途为餐饮；租赁期限自2015年12月21日至2023年12月20日，共计8年（其中2015年12月21日至2016年2月5日为免租期）。甲方应于2015年12月21日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期限届满或是合同解除后，甲方有权利收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属品、设备设施。甲乙双方对应房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应承担的费用；租金标准为63880元每月，第一年年度租金总计766561元，从第三年开始，每年递增5%的租金，此租金不包含任何税费、水、电、网费、电话费、物业费、取暖费等的净租金；押金为191640元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在本租约终止后的30日内如数无息返还给乙方；支付方式为押3付3，双方约定于2015年12月21日前，乙方将3个月的押金和前1.5个月的租金付款给甲方；租赁期限内发生的费用，取暖费、物业费、水电费、上网费、电话费、税费等其他费用由乙方承担；经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日告知对方，并按照月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。如果乙方提前退租的，甲方有权不予退还房屋押金，并要求乙方按月租金的200%支付违约金。同日，石铁（甲方、出租方）与王召（乙方、承租方）及建甄伟业公司（丙方、居间方）签订了《补充协议》。协议约定，自2015年12月21日起至2017年12月20日止，租金为63380元/月；乙方应及时缴纳物业费、取暖费等相关费用，确保乙方正常使用；有下述情形之一，租约终止：1.租赁期限届满，2.一方因不可抗力事件连续六个月或更长时间确实不能履行义务的，3.一方进入破产、清算、解散或任何类似程序，4.一方依法或是依据本租约约定解除租约；本租约租赁期限届满或提前终止（包括违约解除），甲方有权全部收回该房屋，双方交接房屋，按照租约第三条约定恢复原状（经双方友好协商，如果需要拆除，即拆除所有隔断部分与厨房部分，如果下一家仍是餐饮行业或甲方认为无需要拆除，可以保留原样不需要拆除），保证房屋的各项基本使用功能均在正常状态下，不存在重大或明显的损害（自然损耗除外）；乙方在租赁期限届满或者合同提前终止之前必须把注册地址注销或者迁出，否则甲方有权不予退还押金，并按照租约约定的交还当月（无当月则为前一个月）之月租金除以三十计算所得之日租金标准的两倍向甲方交付房屋占用费，如因此给甲方造成其他损失的，乙方还应承担相应的赔偿责任。上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告对房屋进行了装修，向原告交纳了押金，并将租金支付至2017年4月20日。因租赁期间内被告经营亏损，故被告向原告提出解除合同，双方经过协商一致确定涉案合同于2017年4月20日解除。被告承租期间，未向原告支付2015年12月21日起至2016年4月30日期间的物业费19662元，及被告实际使用房屋期间的供暖费。2017年10月20日，被告注册在涉案房屋内的北京诺伦餐饮有限公司已被北京市工商行政管理局昌平分局核准注销。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、房屋交割清单、收款收据、拆除工程报价单、供暖费发票、公司注销证明、情况说明、利润负债表、资产负债表、证人证言、微信记录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告因自身经营亏损向原告提出解除合同，双方均认可《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年4月20日解除，对此本院不持异议。关于违约金一节，被告提前退租，导致原告的实际利益受到损失，因此被告构成违约，依法应当承担违约责任。因双方约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日告知对方，并按照月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。故，原告要求被告支付提前解除合同的违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于房屋占有使用费一节，依据双方约定乙方在租赁期限届满或者合同提前终止之前必须把注册地址注销或者迁出，否则甲方有权不予退还押金，并按照租约约定的交还当月（无当月则为前一个月）之月租金除以三十计算所得之日租金标准的两倍向甲方交付房屋占用费，如因此给甲方造成其他损失的，乙方还应承担相应的赔偿责任，故原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但双方约定的房屋占有使用费标准过高，本院予以调整。关于物业费、供暖费一节，因双方约定在租赁期间物业费、供暖费应由被告负担，故原告要求被告支付物业费、供暖费的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，对其请求中过高的部分不予支持。关于房屋拆除费一节，因被告对涉案房屋进行了装修，且被告提前解除合同构成违约，故被告应当承担拆除装修物的相关费用，原告的此项诉讼请求，理由正当。鉴于原告提交的证据不足以证明拆除费的具体数额，故本院对该项费用酌情予以支持。另指出，虽然双方约定“如果乙方提前退租的，甲方有权不予退还房屋押金，并要求乙方按月租金的200%支付违约金”及“乙方在租赁期限届满或者合同提前终止之前必须把注册地址注销或者迁出，否则甲方有权不予退还押金，并按照租约约定的交还当月（无当月则为前一个月）之月租金除以三十计算所得之日租金标准的两倍向甲方交付房屋占用费，如因此给甲方造成其他损失的，乙方还应承担相应的赔偿责任”，但“不予退还押金”与“支付违约金”、“支付房屋占用费”在性质上均属于承担违约责任的方式。现原告已经主张违约金、房屋占用费，本院亦已经根据原告遭受的损失予以相应的支持，故原告无权扣留押金，应当按照双方的约定抵扣应由被告承担的相关费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王召向原告石铁支付违约金127760元、房屋占用费108000元、物业费19662元、拆除费5000元、供暖费27202.18元，共计287624.18元，扣除押金191640元，实际应支付95984.18元，于本判决生效后七日内付清；二、驳回原告石铁的其他诉讼请求。如被告王召未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4864元，由原告石铁负担3764元，已交纳；由被告王召负担1100元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  曹松清二〇一七年十二月二十一日书记员  李 强