江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9990号上诉人（原审被告）：陆萍，女，1988年12月16日生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：张伟琴，女，1965年1月21日生，汉族，住苏州市姑苏区。两上诉人委托诉讼代理人：胡雪明，江苏吴越律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：陆凡，江苏吴越律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：顾越明，男，1975年2月14日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：叶洁，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆怀星，男，1962年2月8日生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人陆萍、张伟琴因与被上诉人顾越明、陆怀星房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初8862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陆萍、张伟琴上诉请求：请求驳回一审原告诉请，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人长期不在一起居住，上诉人直至2014年10月才得知房屋已经被出售。陆怀星不能作为户主和家庭代表处置涉案房屋。2、涉案房屋为拆迁安置房，拆迁时间为2004年。该房屋为陆怀星、陆萍、张伟琴、徐巧凤、陆来根共有。因陆来根已故，2016年徐巧凤子女若干人向公证处提出关于继承事项的公证，公证书查明“陆来根遗留的属于其个人的财产未曾被分割或处分过”。陆怀星在上述公证事项公证时自认其对上述房屋无处分权。3、2016年4月28日，陆萍、张伟琴与陆怀星、徐巧凤签订协议书，约定涉案房屋登记所有人为陆萍（50%）、张伟琴（25%）与陆怀星（25%）。该协议书在公证处进行公证，表明对涉案房屋的权属直到2016年7月18日才得到确认，故可以认定陆怀星对上述房屋无处分权。4、房屋买卖合同中未标明日期，上诉人陆萍、张伟琴对房屋买卖合同签订的日期有异议。顾越明辩称：1、陆怀星在签订房屋买卖合同时承诺其对房屋有处分权，并由陆怀星的亲戚作为见证人，基于农村家庭事务由户主出面办理的风俗，被上诉人顾越明完全有理由相信陆怀星对涉案房屋享有完全处分权。2、根据涉案房屋权属登记信息反映，该房屋为陆怀星、陆萍、张伟琴三人，并不涉及其他共有人，即便签订合同时产证尚未办理，但不影响顾越明与陆怀星房屋买卖合同的订立。3、陆萍、张伟琴在一审中陈述2005年已经知晓房屋为拆迁安置房，但在顾越明实际占有使用长达十年的时间里并未提出异议。即便在张伟琴、陆怀星签订的离婚协议中也未对房屋进行分割，这显然与陆怀星、张伟琴陈述房屋约定归陆萍所有矛盾。一审判决陆萍、张伟琴、陆怀星协助顾越明办理产证并无不当。顾越明向一审法院起诉请求：1、判令陆萍、张伟琴、陆怀星及时协助其将苏州太湖国家旅游度假区香山花园38幢304室房屋（含38幢23号车库）过户至其名下；2、判令陆萍、张伟琴、陆怀星承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月2日，顾越明（乙方）与陆怀星（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：乙方向甲方购买位于苏州太湖国家旅游度假区香山花园38幢304室，该房屋面积为131平方米，交易总价为295000元。付款方式为乙方已向甲方交付现金205000元，剩余房款90000元于乙方取得银行贷款后七日内支付。甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后7日内（最迟不超过房屋所在地其他所有权人取得房地产权属证书之日），及时办理权属登记。甲方应当在取得房地产权属证书之日起7日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下。甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担。甲方承诺拥有对本合同项下房屋完全的处分权。合同落款处有见证人陆某1、陆某2、马某的签名。当日，顾越明向陆怀星支付了剩余房款90000元，陆怀星当年将房屋交付给顾越明使用至今。一审另查明，苏州太湖国家旅游度假区香山花园38幢304室房屋权属登记信息反映，所有权人为陆怀星、张伟琴、陆萍，共有比例为25%、25%、50%，填发日期为2016年11月14日，附记另有38幢23号车库。上述房屋系2004年4月苏州市吴中区××村一组的拆迁安置房，另有一套拆迁安置房为香山花园19幢405室，登记所有人为陆怀星、张伟琴共同共有，登记日期为2008年9月17日。陆怀星作为家庭代表签订了房屋拆迁安置补偿协议书并办理了相关手续，张伟琴、陆萍于2005年已知晓拆迁安置房的分配情况。陆怀星、张伟琴于2005年拿到了香山花园19幢405室房屋，因无力交纳拿房费用，故未拿香山花园38幢304室房屋。后顾越明以部分购房款代为交纳了拿房费用，陆怀星遂将涉案房屋直接交付顾越明。再查明，陆怀星、张伟琴于1988年2月26日登记结婚，婚后生育女儿陆萍，后双方于2011年6月10日协议离婚，离婚协议有关房屋分割的约定为，现有吴中区度假区香山花园19幢405室私房归男方陆怀星所有，苏州市平江区专诸巷27号202室、203室归女方张伟琴和女儿陆萍所有。关于涉案《房屋买卖合同》签订及房屋买卖事宜。顾越明与陆怀星一致认为，陆怀星作为户主有权代表家人处置涉案房屋，签订合同的见证人为陆怀星的哥哥陆某2、顾越明的姑父陆某1及同小区的居民马惠忠。顾越明认为，陆怀星作为户主代表家庭成员签订拆迁协议，其有理由相信陆怀星有权代表家庭成员处分涉案房屋。张伟琴、陆萍在签订本案合同前已知晓拆迁安置房的分配情况，但在其占用使用房屋十年内未曾提出过异议，且陆怀星与张伟琴对离婚财产的分割未涉及涉案房屋，故张伟琴、陆萍对陆怀星出售涉案房屋的行为应当知晓认可。张伟琴、陆萍陈述，张伟琴与陆怀星在婚姻期间分居，张伟琴居住在市区专诸巷，陆怀星居住在吴中区××村，故其不知道房屋已被出售，后陆怀星于2014年10月通知其办理涉案房屋产证，其才得知陆怀星将涉案房屋出售给了顾越明，并表示不同意出售。因张伟琴与陆怀星在离婚时约定涉案房屋归女儿陆萍所有，故对离婚财产的分割未涉及涉案房屋。后因房管部门表示陆萍不是香山村户口，房屋不能登记于陆萍一人名下，故涉案房屋登记在三人名下。以上事实，由顾越明提供的《房屋买卖合同》、银行流水、房屋权属登记信息，陆怀星提供的自愿离婚协议书以及一审法院庭审笔录等予以佐证。一审法院认为：顾越明与陆怀星之间的买卖合同关系成立且合法有效，双方应按约履行各自义务。关于张伟琴、陆萍是否知晓认可涉案房屋的出售行为。因张伟琴原系陆怀星的妻子，陆萍系陆怀星的女儿，在涉案房屋未经权属登记的情形下，陆怀星作为家庭代表签订了房屋拆迁安置补偿协议书并办理了相关手续，在签订涉案买卖合同时亦有陆怀星、顾越明的亲邻见证，故顾越明有理由相信出售行为系陆怀星、陆萍、张伟琴家庭的意思表示。且张伟琴、陆萍于2005年已知晓拆迁安置房的分配情况，而张伟琴与陆怀星在离婚时对财产的分割未涉及涉案房屋，其虽辩称双方在离婚时约定涉案房屋归陆萍所有，但此后涉案房屋仍登记于三人名下，结合张伟琴、陆萍在顾越明占有使用房屋近十年内未查看房屋状况并向顾越明提出异议的事实，可以认定张伟琴、陆萍对涉案房屋的出售行为应当知晓认可。张伟琴、陆萍辩称不知晓涉案房屋的出售行为，有违常理，一审法院不予采信。合同约定，陆萍、张伟琴、陆怀星应当在取得房地产权属证书之日起7日内，及时将房屋权属登记过户至原告名下。现涉案房屋已具备过户条件，顾越明要求陆萍、张伟琴、陆怀星协助办理过户手续，合法有据，应予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：陆怀星、张伟琴、陆萍于判决生效之日起十日内协助顾越明将苏州太湖国家旅游度假区香山花园38幢304室房屋及附带38幢23号车库不动产权属转移登记至顾越明名下。案件受理费10350元、财产保全费3770元，合计人民币14120元，由陆怀星、张伟琴、陆萍负担。二审中，上诉人陆萍、张伟琴提交了（2016）苏吴证民内字第6354号、（2016）苏吴证民内字第6355号公证书，证明陆怀星与顾越明签订的房屋买卖合同无效。涉案房屋系家庭成员共同共有，陆怀星系个人处分，属于无权处分。在公证书中陆怀星明确本案所涉房屋未曾分割、处分过。被上诉人顾越明认为上述两份公证书并非一审以后产生，不属于二审新证据。陆怀星对上述两份公证文书的真实性认可。以上事实由（2016）苏吴证民内字第6354号、（2016）苏吴证民内字第6355号公证书、调查笔录予以证实。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。本院认为，顾越明与陆怀星签订的买卖合同成立生效，双方均应恪守。顾越明已按照约定向陆怀星支付购房款，顾越明自2007年一直占有使用涉案房屋，根据合同约定，陆怀星应当在取得房地产权属证书后7日内及时将房屋权属登记过户至顾越明名下。陆萍、张伟琴主张不知晓陆怀星处分行为，本院认为，陆怀星作为被拆迁人在《度假区蒋墩办事处房屋拆迁安置补偿协议书》上签字并办理相关手续，陆怀星、顾越明的房屋买卖合同在双方亲友代表的见证下签字，顾越明作为购房人在涉案房屋产证尚未办理的情况下已经尽到了合理的注意义务，其有理由相信陆怀星出售行为已经过共有人同意。陆萍、张伟琴在2005年已经知晓拆迁房屋的分配情况，但在之后陆怀星与张伟琴离婚对财产的分割时并没有涉及到该涉案房屋，陆萍、张伟琴主张当时与陆怀星约定该房屋归女儿陆萍所有，但并未提供相应的证据加以证明，结合陆萍、张伟琴自2005年知道房屋分配情况近十年并未对房屋是否实际分配以及占有使用情况提出异议，因此本院认定陆萍、张伟琴对房屋已经出售是知晓同意的。上诉人二审中提供的公证书不属于新证据，且陆怀星在公证过程中自述并未对房屋进行分割、处分过并不能抗辩其与顾越明签订的房屋买卖合同的效力。因此，一审根据双方合同约定认定陆怀星、张伟琴、陆萍协助顾越明办理权属转移登记并无不当，本院予以维持。综上所述，陆萍、张伟琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10350元，由陆萍、张伟琴负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  赵东审判员  顾平二〇一七年十二月十九日法官助理柳璐书记员孙莉