辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2017）辽02民终9871号   上诉人(原审被告)：张任红，女，1966年3月18日出生，汉族，住大连市中山区。   被上诉人(原审原告)：大连城建开发集团物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区南沙街**。   法定代表人：张军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘克成，男，该公司职员，住大连市沙河口区。   委托诉讼代理人：闫世娟，辽宁阳光律师事务所律师。   上诉人张任红因与被上诉人大连城建开发集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初10264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人和被上诉人的委托诉讼代理人刘克成、闫世娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   上诉人上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、大堂电梯横梁横跨上诉人南北卧室，噪音致上诉人无法安睡，且容易攀爬，对上诉人财产安全造成威胁；2、食堂排烟管被加长伸至上诉人家北卧室窗外，油烟影响到上诉人身体健康，且有不安全因素。就以上两点，上诉人多数找被上诉人协商均未予解决，且被上诉人服务期间存在不按规定公示账目、服务水平不达标准等多种质价不符的情况。   被上诉人不同意上诉人的上诉请求和理由，认为：1、物业合同合法有效，被上诉人已按合同约定履行了物业服务，上诉人陈述很多服务不到位的情况是由房屋开发公司导致，上诉人已接收房屋，不能以拒交物业费；2、排烟管并非如上诉人所述伸至其北窗下，而是在楼体侧面，不会对其造成影响；3、小区绝大多数业户正常交纳物业费，证明对物业服务是满意的，上诉人拒交物业费没有依据。   被上诉人向一审法院起诉请求：张任红支付自2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费10,266.06元及滞纳金1,000.00元，共计11,266.06元。   一审法院认定事实：原告系被告所在全统西山丽水小区的物业服务企业，被告系该小区20F-2-2-2房屋的业主，该房屋建筑面积为109.68平方米。全统房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《全统西山丽水前期物业管理委托合同》，合同约定，甲方将全统西山丽水物业委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止；物业服务费用为住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元，每年的1月份预收当年的物业费，物业产权人或者使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日缴纳滞纳金。合同中还规定了其他甲乙双方的权利、义务及物业管理服务标准等内容。被告与大连全统房地产开发有限公司签订的《全统西山丽水小区前期物业管理服务协议》中，亦约定了物业管理服务费的交纳标准及交费时间。庭审中，被告表示对物业服务费的欠缴时间及数额均无异议，但认为原告物业服务质价不对等且2014年之前的物业费已超过诉讼时效。另查，原告曾在案涉小区公告栏张贴催费通知单，催费时间为2014年6月8日和2016年5月6日，被告称没有看到过。   一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，全统房地产开发有限公司与原告签订了《全统西山丽水前期物业管理委托合同》对被告具有约束力，原告依法为被告小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，在接受物业服务的同时，应按时足额交纳物业服务费用。对被告自2011年1月1日起至2013年12月31日止拖欠的物业费，经查，在一审法院做出的（2014）甘民初字第88号民事判决书中已经裁判，本案不再处理，故被告应交纳自2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费5,133.04元。关于被告辩称原告物业服务质价不符，小区存在诸多问题一节，物业管理是一种服务，物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业服务费的方式进行对抗。如被告认为原告的物业服务不到位或存在侵害业主合法权益的行为，其可以通过合法渠道向原告反映或另行主张，也可待业主委员会成立后进一步协商。在此之前，被告以此为由拒交物业服务费没有法律依据。关于原告主张被告给付滞纳金一节。物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建，需要全体业主、物业公司的相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业服务费。考虑原告现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、及时化解矛盾，为维系双方之间的和谐稳定关系，对本次诉讼滞纳金部分不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局，多考虑全体业主特别是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整体权益。判决：一、自判决生效之日起十日内，被告张任红给付原告大连城建开发集团物业管理有限公司物业服务费人民币5,133.04元（自2014年1月1日至2016年12月31日止）；二、驳回原告大连城建开发集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述第一项，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50.00元（原告已预交），由原告承担27.00元，被告承担23.00元。   二审期间，上诉人提交了一组于2017年12月17日拍摄的照片作为新证据，拟证明大堂电梯横梁横在上诉人家南北卧室窗上，噪音影响其休息；食堂烟管通到上诉人北窗外，有安全隐患，油烟也影响到上诉人的身体健康。被上诉人质证意见是：该组照片不是新发生的事实，不属于新证据，且电梯横梁是开发商搭建的，在交房时就有，上诉人不能因此对被上诉人提出任何要求；另外，烟管是伸至楼体侧面，并非如上诉人所述至其窗下，不会有安全隐患，且不是拒交物业费的理由。本院采纳被上诉人的质证意见，对该组证据不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。   本院认为，上诉人对于其本人系案涉小区业主和未缴纳物业费期间一节事实并无异议。案外人全统房地产开发有限公司与被上诉人签订了《全统西山丽水前期物业管理委托合同》，明确约定案涉小区物业费缴费标准为1.3元/㎡·月，且上诉人与案外人全统房地产开发有限公司签订的《全统西山丽水小区前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准也为1.3元/㎡·月。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条"建设单位依法与物业服务企业前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力"之规定，在被上诉人正常提供了物业服务的前提下，上诉人应按前述《全统西山丽水前期物业管理委托合同》及《全统西山丽水小区前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人指称被上诉人未按合同约定履行物业服务职责，并在一、二审提供了照片等多份证据。从上诉人提供的证据看，被上诉人向包括上诉人在内的案涉小区全体业主提供的物业服务确存在不尽完善之处，但不构成重大瑕疵，上诉人仍应按照前述物业费缴纳标准向被上诉人缴纳物业费。一审法院对于上诉人应缴纳的物业费数额5,133.04元认定准确无误，本院依法予以确认。关于上诉人提出大堂电梯横梁和烟道的问题，因该横梁建于交房前，并非被上诉人加建部分，上诉人亦无据证明烟道对其造成了实际影响，现上诉人以此为由拒交物业费没有合同和法律依据，不能得到本院支持。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由张任红负担。   本判决为终审判决。   审判长 王丽明   审判员 王慧莹   审判员 宁 宁     二○一七年十二月二十日   书记员 张文秀