山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0402民初2771号 原告：褚庆明，男，1979年10月出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：郭士龙，山东法扬律师事务所律师。 被告：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：刘忠贵，经理。 委托诉讼代理人：杨晶，山东大明律师事务所律师。 原告褚庆明与被告枣庄中安房屋开发有限公司（以下简称中安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 褚庆明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房及其他附属设施的违约金（具体数额以622078元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之日）；2、依法判令被告支付原告城市基础设施的违约金（具体数额以622078元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年9月1日起，计算至判决生效之日）；3、依法判令被告支付原告公共服务及其他配套设施的违约金（具体数额以622078元为基数，按银行同期贷款利率，从2015年8月31日起，计算至判决生效之日）；4、依法判令被告支付原告不能办理权属登记的违约金（具体数额以622078元为基数，按银行同期贷款利率，从2016年1月27日起计算至实际取得房屋所有权登记证书之日）。事实与理由：原告从被告处购买位于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑3号楼东2单元401室房屋一套和3号楼地下76号储藏室一个，其中房屋价款603078元，储藏室价款19,000元，总房价为622078元。原告按照合同约定足额向被告支付上述房款，并于2015年8月6日双方签订编号为YS0060558号的《商品房买卖合同》。该合同的十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十九条、第二十五条约定了房屋、城市基础设施、公共服务及其他配套设施的交付时间均为2015年8月31日前，同时约定了交付的条件、房屋登记、交接手续、合同及附件补充的法律效力等。被告未在合同约定的时间内向原告交房，逾期后亦未向原告书面通知交房。原告于2015年10月27日上房并多次向被告询问逾期交房的原因和主张逾期交房产生的违约金，要求被告向原告出示合同第十条第二款下第1.2条及第三款约定的建设工程验收合格证明文件、面积实测技术报告书等。另外，原告要求被告开具购房发票、配合办理房产登记，被告让原告等待通知办理，造成目前原告因被告的责任仍不能办理房屋所有权登记。原告为此诉至本院。 中安公司辩称，一、被告不应承担逾期交房违约金。房屋未在合同约定之日交付是因为褚庆明的房屋贷款没批下来，未到帐。二、被告不应承担逾期交付城市基础设施及公共设施的违约金责任。三、合同约定违约金过高，即使被告承担违约责任，应根据原告的实际损失对违约金进行调低。或者按照法律规定承担违约责任，而不应按照原告要求的按银行同期贷款利率承担违约金。四、原告主张逾期办证违约金的截止点是错误的。五、被告若真的违反了合同中的承诺义务，被告所负有城市基础设施、公共设施等应属于从合同义务，不能与原告支付购房款的义务成立对待给付关系，且被告在本合同中即使对从合同义务有所违反也是轻微的，不足以影响房屋买卖合同目的的实现。因此请求法院判令被告不承担违约责任或者减少被告对违约金的承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、身份证；2、《商品房买卖合同》一份；3、收据5张；4、已生效的判决书（2015）市中民初字第524号、（2016）鲁04民终1249号；5、《房屋验收交接单》。 被告围绕诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、房屋验收交接单、物业交接房通知单、电梯费收据、垃圾货运费收据、装修押金收据、物业费收据；3、城市基础设施证据，工程竣工验收证明书（供热、供水、燃气）三份、供电工程竣工报告和竣工验收报告各一份；4、公共设施及其他配套设施证据（1）中标通知书一份、《沥青道路施工承包合同》一份、2014年7月10日验收证明一份及付款明细、收据一宗，（2）2014年10月8日绿化施工合同一份、2014年10月8日中安鸣翠苑苗木统计表一份、AAA2016年9月18日出具的证明一份及结算付款单据一宗，（3）2014年7月18日幼儿园的房屋租赁《协议书》一份、2014年9月1日至2016年8月31日缴纳的租金收据及转账单据两份、鑫昌路小学幼儿园学前教育办园许可证及鑫昌路小学幼儿园2014年10月8日保育费部分收费收据一宗，（4）2013年3月22日枣庄市中安物业管理有限责任公司关于涉案小区内物业管理的中标通知书一份、2013年4月1日签订的涉案小区物业委托管理服务合同一份、物业管理用房移交协议一份；5.涉案房屋收款收据；6、《户室面积信息表》、房屋面积差价确认书及原告收到被告退还的面积差价收据；7、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《单位工程质量竣工验收记录》。 被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、6真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对原、被告有争议的事实和证据，本院认定如下： 1、关于房屋交付条件的证据：原、被告双方提供的《商品房买卖合同》后均附有《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，可以证明被告已于签订上述合同时提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；《住宅工程分户验收表》及《单位工程质量竣工验收记录》均加盖了建设单位、监理单位、施工单位印章，本院对真实性予以确认，可以证明涉案房屋于2014年12月6日验收且验收结论为符合设计规范及规定要求，以及涉案的3#楼于2014年12月30日验收且验收合格。《房屋面积信息表》盖有枣庄市房地产测绘队的印章，本院予以确认，结合原告签字确认的房屋面积差价确认书，可以证明被告于2015年4月已取得具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书； 2、关于城市基础设施的证据：工程竣工验收证明书（供热、供水、燃气）三份、工程验收报告，均加盖了设计单位、施工单位及相关单位的印章，对其真实性本院予以采信，可以证明“中安·鸣翠苑”小区的供电、供水、供热、燃气分别于2012年8月6日、2014年7月11日、2015年4月2日、2015年2月13日达到使用条件； 3、关于公共设施及其他配套设施证据：（1）中标通知书一份、《沥青道路施工承包合同》一份、2014年7月10日竣工申请一份、供应商明细账三张及收据四份，（2）2014年10月8日绿化施工合同一份、2014年10月8日中安鸣翠苑苗木统计表一份、2016年9月18日出具的证明一份及结算付款单据一宗，（3）2014年7月18日幼儿园的房屋租赁《协议书》一份、2014年9月1日至2016年8月31日缴纳的租金收据及转账单据两份、鑫昌路小学幼儿园学前教育办园许可证及鑫昌路小学幼儿园2014年10月8日保育费部分收费收据一宗，（4）2013年3月22日枣庄市中安物业管理有限责任公司关于涉案小区内物业管理的中标通知书一份、2013年4月1日签订的涉案小区物业委托管理服务合同一份、物业管理用房移交协议一份，对上述证据的真实性本院予以采信，可以证明小区内非市政道路、公共绿地、涉案小区幼儿园分别于2014年7月10日、2014年11月30日、2014年8月30日前竣工，且涉案小区物业管理用房于2014年8月30日交付使用； 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安房屋开发有限公司投资开发了“中安·鸣翠苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年8月6日，原告作为买受人与被告为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以603078元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区建华西路281号中安鸣翠苑3号楼东2单元401室房屋。该合同第十条关于该商品房交付时间和条件的约定：（一）出卖人应于2015年8月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十一条关于该商品房相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定：（一）城市基础设施：上水、下水、供电、供暖、燃气均为2015年8月31日达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付千分之0.02元的违约金；（二）公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、幼儿园均为2015年8月31日前竣工，物业管理用房于2015年8月31日交付使用。第十二条关于交接手续的约定：该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。第十三条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，不解除合同，按照买受人交清全部房款的千分之二，一次性支付违约金。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，出卖人按已付房款千分之一，一次性向买受人支付违约金。 上述《商品房买卖合同》签订前，原告先后从2015年7月14日至2015年10月9日分四次向被告支付购房款626203元，其中房屋价款为607203元、储藏室价款为19,000元。后被告又于2017年2月6日退还原告房屋面积差的购房款4125元。上述《商品房买卖合同》签订后，被告于2015年10月9日将涉案房屋交付给原告，但至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，应属于有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案争议焦点问题如下：（一）涉案房屋的交付时间和条件是否符合合同约定及被告是否应承担违约责任；（二）涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施是否符合合同约定以及被告是否应承担违约责任；（三）被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。 关于争议焦点一，涉案房屋在合同签订时已经具备交付使用的条件，因原告的房款迟至2015年10月9日付清，被告于房款付清的当日交付房屋，不存在违约，被告的抗辩理由成立。因此，原告要求被告支付逾期交房及其附属设施违约金的请求，本院不予支持。 关于争议焦点之二，涉案房屋交付时城市基本设施、公共服务和其他配套设施均在合同约定的2015年8月31日前交付使用，符合合同规定，被告不存在违约，原告要求被告就此项承担违约责任的请求，不予支持。 关于争议焦点之三，被告是否应承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能取得房屋权属证书。被告的行为构成违约，应承担违约责任。根据双方的约定，买受人选择不解除合同的，出卖人按已付房款千分之一，一次性向买受人支付违约金。原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。原告要求按银行同期贷款利率计算违约金不符合双方的约定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告枣庄中安房屋开发有限公司向原告褚庆明支付不能办理房屋权属登记的违约金622.08元（622078×0.01%）；于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告褚庆明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由被告枣庄中安房屋开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  毕春明 人民陪审员  孙思顺 人民陪审员  王学文 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  井文韬