广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19322号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡莲，女，1934年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟雄，男，1957年7月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志雄，男，1959年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘秀英，女，1963年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：吴文光，广东力诠律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗涛祥，男，1964年12月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师助理。上诉人胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英、罗涛祥房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初10813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英上诉请求：1.撤销一审判决书中的第四项判决；2.罗涛祥承担本案的上诉费用及一审的反诉和鉴定费用。事实和理由：一、罗涛祥在本案中不存在损失。本案合同被确认为无效后，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英愿意全额退还罗涛祥的购房款，罗涛祥出租涉案房屋收取的租金数倍于购房款，但并没有被要求返还。二、一审判令胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英赔偿上盖物增值损失不合法，与一审判决认定购房行为无效这一基本的法律事实自相矛盾。三、一审判决将合同无效的损失全部让胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英来赔偿，实质就是将合同无效的过错全部归咎于胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英，不符合客观事实。一审判决认定《赠与房地产证明书》及《房屋转让协议》无效，对此双方都有明显的过错，依据《合同法》第五十八条的规定双方应当各自承担相应的责任。罗涛祥辩称，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英的过错行为致使双方共同签订的《赠与房地产证明书》及《房屋转让协议书》无效，致使罗涛祥须向胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英返还宅基地及宅基地上的原建及加建房屋，因此造成罗涛祥的损失。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英除应向罗涛祥返还购房款353000元，还应赔偿罗涛祥的损失。罗涛祥上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英赔偿罗涛祥的损失人民币2005840元(参照涉诉房地产的全部评估价值2358840元再扣减353000元确定)；二、撤销一审判决第二项，依法改判加建房屋由罗涛祥报行政机关处理；3.胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英承担全部诉讼费及鉴定费。事实和理由：一、因涉案合同无效，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英返还罗涛祥的价款应当包含宅基地价值部分，应将涉案宅基地房屋占用的土地价值207400元计算进胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英应的赔偿范围。二、罗涛祥加建的房屋面积未超出宅基地证上批准建筑的面积，且未被城管部门认定为违法建设，应为合法建筑，故应将加建房屋的现值479710元计算进胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英应赔偿的范围。三、加建房屋属于罗涛祥的财产，如胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英未向罗涛祥补偿该房屋价值，则应交由罗涛祥处理。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英辩称，我方答辩意见同上诉状意见。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英向一审法院起诉请求：1.确认胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英与罗涛祥于2003年7月18日签订的《赠与房地产证明书》及于2003年8月18日签订的《房屋转让协议书》无效；2.罗涛祥将穗郊字第341088号《农村（墟镇）宅基地使用证》以及该使用证中记载的房屋（广州市白云区石井街夏茅村海口街六巷1号）返还给胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英,胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英愿意返还购房款350000元给罗涛祥；3.本案诉讼费用由罗涛祥负担。罗涛祥向一审法院提出反诉请求：1.胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英向其返还购房款353000元；2.胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英赔偿我经济损失2220000元（房地产评估价值扣除353000元）；3.本案的诉讼费由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英负担。一审法院认定事实：位于广州市白云区夏茅村大街石井区公所夏茅乡居民生产队（现地址：广州市白云区石井街夏茅村海口街六巷1号）宅基地房屋（宅基地证号：穗郊字第**，系涉案宅基地房屋）登记使用人为刘树廉，宅基地使用面积为131.1平方米，框架结构，层数为三层半，建筑面积为453平方米。刘树廉与胡莲是配偶关系，与刘伟雄、刘志雄、刘秀英是父子、父女关系，刘树廉于2002年1月15日死亡。2003年7月18日，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英与罗涛祥签订《赠与房地产证明书》，将涉案宅基地房屋赠与罗涛祥。2003年8月18日，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英（转让方）与罗涛祥（受让方）签订《房屋转让协议书》，协议约定，转让方将涉案宅基地房屋转让受让方，交易价为38万元，签订合同时，受让方支付35万元作为定金，已经夏茅村同意办理过户盖章同意转让。余额3万元，应在双方办理房地产证过户之日支付给转让方……因该房已进行装修，受让方同意一次性支付3000元给转让方以作补偿（并于付订金使用时交付）。协议签订后，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英将涉案宅基地房屋交付罗涛祥使用至今，罗涛祥支付了房款350000元及装修补偿款3000元，剩余房款3万元尚未支付。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英与罗涛祥确认在涉案宅基地房屋交付时，一、二层为商铺，三层为住宅，面向南部的部分宅基地面积没有建设，为空地。2003年至2004年左右，罗涛祥在空地紧邻涉案宅基地房屋部分建设了一层半房屋，加建房屋与原建房屋之间打通，面积约100平方米，该加建部分尚未办理合法报建审批手续。2012年9月11日，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英向一审法院提起诉讼，要求确认上述《赠与房地产证明书》与《房屋转让协议书》无效，并要求罗涛祥将穗郊字第341088号《农村（墟镇）宅基地使用证》以及该使用证中记载的房屋返还。一审法院立案受理该案。2012年11月15日，一审法院作出（2012）穗云法民四初字第1319号《民事裁定书》，以“诉争房屋现状发生改变，有接近三分之一的部分没有经过合法报建审批手续，而原告要求返还的房屋与加建后房屋为一整体，该建筑物的民事法律关系处理，前提是行政机关对此未经报建的建筑物先行作出定性处理。从房屋整体处理的合理性考虑，故本案当事人应先向行政部门申请处理……”为由，裁定驳回胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英起诉。该案裁决后，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2013年6月18日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1559号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年6月29日，广州市白云区国土资源和规划局作出穗规函[2015]3500号《关于提供违法建设规划意见的复函》，向广州市城市管理综合执法局白云分局（以下简称市城管局白云分局）提出规划意见如下：经核查，来函涉及的建设工程未经我局批准修建性详细规划，未申领《建设工程规划许可证》，已建现状不符合现行控规要求。该违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。2015年7月24日，市城管局白云分局作出穗综云湖违处字第[2015]第021号《违法建设行政处理决定书》，根据上述复函作出了责令罗涛祥限期拆除加建的一层半房屋的处理决定。罗涛祥于2016年3月28日在广州铁路运输第一法院起诉广州市国土资源和规划委员会（以下简称国规委），要求撤销穗规函[2015]3500号《关于提供违法建设规划意见的复函》。该案第三人为市城管局白云分局。广州铁路运输第一法院于2016年5月30日作出（2016）粤7101行初1003号行政判决书，认为涉案《复函》没有送达给胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英，属于程序违法，故判决撤销穗规函[2015]3500号《关于提供违法建设规划意见的复函》，责令国规委于自该判决发生法律效力之日起三十日内对涉案房屋重新作出规划意见。该判决于2016年6月21日发生法律效力。2016年7月7日，广州市白云区国土资源和规划局作出穗规函[2016]3153号《关于提供违法建设规划意见的复函》，载明，市城管局白云分局于2016年6月15日送来的《白云城管执法分局关于对违法建设案件提出规划意见的函》（云城管函[2016]368号）已收悉，现协助该局提供专业意见如下：经核查，当事人于2003年至2004年擅自加建一栋一层半建筑物，该局已认定为违法建设。该违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设等等。一审法院于2016年11月14日庭询中，向本案双方当事人出示穗规函[2016]3153号《关于提供违法建设规划意见的复函》，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英对该复函无异议，罗涛祥认为该复函对于事实未作任何改变，对其合法权益造成了损害，故不予认可。2016年12月16日，市城管局白云分局作出穗综云撤字[2016]第005号《关于撤销〈违法建设行政处理决定书〉的决定》，撤销了穗综云湖违处字第[2015]第021号《违法建设处理决定书》。一审另查，一审法院依罗涛祥申请委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案宅基地房屋的现值进行评估，该司于2017年5月26日作出穗华价估[2017]137号《价格评估结论书》，评估得出原建房屋现值为1879130元，加建部分现值为479710元，土地价值（131.1平方米）为207400元。罗涛祥为本次评估预付评估费20000元。一审审理中，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英表示同意罗涛祥现状返还房屋，无需将加建与原建房屋之间的隔墙恢复原状。至于加建部分亦不要求罗涛祥拆除，由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英自行向行政主管部门申请处理解决。关于涉案宅基地房屋现存在实际使用人的问题，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英表示不在本案中要求实际使用人搬离，待本案处理后，另循途径解决与实际使用人的权利义务。一审再查，罗涛祥非涉案地块所在地集体经济组织的成员。以上事实，有宅基地使用证、赠与房地产证明书、房屋转让协议书、处理情况告知书、行政判决书、民事裁定书、生效证明、照片、复函、评估报告、发票及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：罗涛祥并非涉案地块所在地集体经济组织成员，故胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英与罗涛祥签订的《赠与房地产证明书》及《房屋转让协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英的第一项诉讼请求合法有据，予以支持。根据无效合同的处理原则，因合同而取得的财产应当由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英、罗涛祥相互返还。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英要求罗涛祥返还原建宅基地房屋的诉讼请求合理合法，予以支持。一审审理中，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英不要求罗涛祥重砌隔墙，恢复原建房屋原状，同意现状收房，属于处分其己方权利，予以准许。关于加建房屋的性质，穗规函[2016]3153号《关于提供违法建设规划意见的复函》载明了认定加建房屋属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设的内容，对行政主管部门就加建房屋的定性予以采纳。但鉴于违建房屋与原建房屋已形成一整体，从原建房屋的使用及方便当事人角度考虑，罗涛祥亦应腾空搬离该加建房屋并交由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英向行政主管部门申请解决处理。由于涉案宅基地房屋中尚有实际使用人，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英在本案中表示不追加上述人员承担交还房屋责任，属于处分其权利，予以采纳。根据无效合同的处理原则，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英应当返还罗涛祥购房款及上盖建筑物现值与购房款之间的差额。其中，罗涛祥向胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英支付的购房款及装修补偿金共计353000元，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英应当将上述款项返还罗涛祥。一审法院通过司法委托评估机构评定的涉案宅基地房屋及土地现值具有中立性及专业性，予以采纳。其中，原建房屋的价值为1879130元，该价值中包含了土地价值207400元，由于宅基地使用权的价值具有身份性，罗涛祥要求胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英返还的房屋价值不应包含土地价值，故对于该部分土地价值应予以扣除。扣除后，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英应补偿罗涛祥的原建房屋上盖物价值与购房款的差价为1671730元-353000元=1318730元。关于加建房屋的补偿问题，由于加建房屋属于违法建设，事实上该加建房屋也仅系交由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英申请行政主管部门处理，并未交由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英使用，故罗涛祥要求胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英补偿该部分房屋价值理据不足，不予支持。另，诉讼时效只适用于请求权，而请求确认合同效力权利的行使不需要合同另一方的同意或者给付，不受诉讼时效制度的限制，涉案《赠与房地产证明书》及《房屋转让协议书》在本案中被确认无效后，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英与罗涛祥当然可在合同被确认无效后，就合同无效的后果提出相应诉求。综上，罗涛祥抗辩胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英的诉讼请求超过诉讼时效的意见于法无据，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，于2017年7月24日作出如下判决：一、胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英与罗涛祥于2003年7月18日签订的《赠与房地产证明书》及《房屋转让协议书》无效；二、罗涛祥将广州市白云区夏茅村大街石井区公所夏茅乡居民生产队（现地址：广州市白云区石井街夏茅村海口街六巷1号；宅基地证号：穗郊字第：穗郊字第**屋返还胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英管业；三、判决生效之日起十日内，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英返还罗涛祥购房款及装修补偿款353000元；四、判决生效之日起十日内，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英赔偿罗涛祥上盖物增值损失1318730元；五、驳回罗涛祥其他的反诉请求。如罗涛祥未按该判决指定的期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7000元，由罗涛祥负担；一审案件反诉受理费13692元，由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英共同负担8896元，由罗涛祥负担4796元（已支付）；鉴定费20000元，由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英共同负担14174元，由罗涛祥负担5826元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英表示：同意一审判决第一、二、三、五项；罗涛祥表示：同意一审判决第一、三项，不同一审判决第四项中的加建部分的返还。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）案涉合同无效的责任认定；（二）案涉合同无效的法律后果处理。关于案涉合同无效的责任认定问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由此可知，法律对于宅基地的申请、使用、流转予以严格限制，其目的均是为了保护农民的利益，保持农村稳定，保护经济可持续发展，这些均属于社会公共利益的范畴。本案中，因罗涛祥为非本集体组织经济成员购买了案涉宅基地房屋，故案涉合同因违反了法律的强制性规定，一审法院认定无效正确，本院予以确认。在农村宅基地房屋买卖中，由于买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故本案双方当事人对于案涉合同的无效均具有过错。关于案涉合同无效的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同无效后应由双方相互返还，不能返还的折价补偿。据此，一审法院判令罗涛祥向胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英返还争议房屋，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英向罗涛祥支付原建房屋上盖物价值与购房款差价，上述处理均无不妥，本院予以维持。胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英上诉提出不应返还上盖物增值部分价值，不符合上述法律规定，本院不予采信。至于罗涛祥上诉认为对于土地价值也应计算至返还范围，对此，由于宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，因此，土地的价值亦因主体的特定性，而同样具有身份性的特殊性质，其价值变化不应计入合同无效后的返还的范围。罗涛祥该上诉理由缺乏法律依据，本院亦不予采信。由于争议的加建部分已经行政主管部门认定为违法建设，故罗涛祥建造的行为实际上构成对胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英宅基地使用权的侵害，故一审法院不支持罗涛祥关于加建部分的补偿，符合公平合理原则，本院予以维持。罗涛祥上诉主张加建房屋应报行政机关处理，可另循其他途径解决，该主张不属于民事案件调处范畴。综上所述，胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英、罗涛祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27693元，由胡莲、刘伟雄、刘志雄、刘秀英负担16669元，由罗涛祥负担11024元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月十二日书记员  袁蕾游瑞娜