浙江省瑞安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）浙0381执异278号 案外人严刚期，男，1973年12月18日出生住浙江省舟山市定海区。 委托代理人林正敏、林翔，浙江品和律师事务所律师。 申请执行人华夏银行股份有限公司温州瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道隆山东路东方商务广场东首，组织机构代码:67163698-2。 法定代表人张剑波。 委托代理人陈朴，系该公司员工 被执行人江贤娒，男，1956年11月5日出生，住瑞安市。 被执行人蔡秀华，女，1960年3月10日出生，住瑞安市。 申请执行人华夏银行股份有限公司温州瑞安支行与被执行人江贤娒、蔡秀华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月1日依法拍卖了坐落于瑞安市玉海街道万松路10号的房地产及违法建筑，现案外人于2017年11月9日向本院提起执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月23日进行公开听证，现已审查终结。 案外人述称：被执行人江贤娒所有的坐落于瑞安市××××号的房地产，自2014年1月1日起出租给许雷鸣，许雷鸣在租用期间搭建了部分违法建筑，后因经营不善，租赁合同提前终止。2014年12月11日案外人与被执行人江贤娒签订《房屋租赁合同》，承租江贤娒位于万松路10号的房屋一幢，租期五年，租赁期限从2015年2月1日至2020年1月31日，同时案外人与原租赁人许雷鸣签订《房屋转租设施转让协议书》，以15万元的价格，将原许雷鸣投入该店内装璜、水电、夹层铁架和厨房、冷库、环保排污等设施，以及平台花坛围墙等现状完整一并转让给案外人，且还对雨棚搭建所给相邻方带来的影响，补偿相邻方4.5万元。案外人承租后，对万松路10号房屋的合法建筑及原许雷鸣违章搭建部分投入巨款300多万元进行改建与装璜，并用于经营。2017年因被执行人江贤娒负债而导致前述承租房屋被瑞安市人民法院处置（租赁在抵押设定之后），涉案房屋及违法建筑经评估，价格为1568.3万元，其中包括未确权部分建筑即违法建筑，价值39.9万元。2017年9月1日万松路10号房屋及违法建筑以1097.81万元起拍，后以2177.81万元拍卖成交。案外人认为，现违法建筑部分连同合法建筑一并处置实现其价值，虽然违法建筑不受法律保护，但在违法建筑上的铁架、夹层等构建材料与装修部分等添置物，仍然属合法财产，其属于案外人购置所有或自行装修添附所有，其相应的合法权益应归案外人。即未确权建筑拍卖所得中钢结构构建材料、装修部分的款项属案外人所有。提供的证据有：房屋租赁合同二份、房屋转租设施转让协议书一份、补充协议一份、装修合同、装修图纸、照片、评估书一份、司法拍卖情况及成交确认书。 申请执行人辩称：在搭建的违法建筑部分中所用的钢结构构建材料已经与房屋结合为一起，不能分离，形成附合，建筑材料所有权已不存在，应归房屋所有权人所有，作为抵押权人，有权就抵押物即出租房屋的整体进行拍卖，并对该拍卖所得款在法律上享有优先受偿权。至于案外人提出的装修款，系案外人与被执行人江贤娒之间关系，双方应通过诉讼途径解决。由此产生的债权系普通债权。请求法院驳回案外人的执行异议。 被执行人江贤娒辩称，违法建筑部分在我买该屋时已搭建，并非案外人搭建。涉案房屋及违法建筑我多次出租给他人，房屋也多次进行装修，现案外人是否对违法建筑进行装修，我不清楚。 经审查查明：坐落于瑞安市××××号房屋系被执行人江贤娒所有（产权证号00167058号，产权证登记的该房屋系一幢五层楼房，建筑面积为1194.84平方米）。申请执行人华夏银行股份有限公司温州瑞安支行与被执行人江贤娒、蔡秀华金融借款合同纠纷一案，被执行人江贤娒将坐落于瑞安市××××号房屋（建筑面积1194.84平方米）为其向申请执行人借款提供抵押担保，双方于2012年11月21日签订《个人最高额抵押合同》，2014年10月31日，许雷鸣出具一份承诺书，承诺在申请执行人行使抵押权时，承租人放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权。该抵押事实已经本院（2016）浙0381民初4374号民事判决书确认。本案于2016年12月20日立案执行，执行标的为借款本金1680万元及利息。在执行中，本院对本案的抵押物即涉案房产及违法建筑予以评估，根据浙温天房估字（2017）第059号房地产估价报告记载：坐落于瑞安市××至××层房屋的面积共计1194.84平方米，未确权建筑面积约615平方，未确权建筑大部分位于工农商餐厅的北首及东首，一层为厨房、洗涤间、卫生间、办公室、更衣室等，二层为餐厅，建筑面积约602平方，第二处未确权建筑位于东首主楼梯二层到第三层转角处，建筑面积约10平方，第三处未确权建筑位于五层平台，建筑面积约3平方，总的评估价为1568.3万元，其中未确权建筑价值为39.9万元。2017年7月26日，本院对涉案房屋及违法建筑（包括房屋内不可移动的装修、不包含可移动的室内物品、家具等）以起拍价1097.81万元予以公告拍卖，2017年9月1日11时，承买人以最高价2177.81万元予以承买，现已交纳全部拍卖款。2017年9月25日本院出具（2016）浙0381执8145号拍卖成交执行裁定书，裁定涉案房屋及违法建筑归买受人诸葛文海所有，该房地产的财产权自本裁定送达买受人诸葛文海时起转移。违法建筑由买受人接受行政主管部门处罚及其他裁定事项。现拍卖所得款尚未进行分配。 另查明，被执行人江贤娒曾与许雷鸣签订房屋租赁合同，该合同约定：出租房屋系坐落于玉海街道万松东路10号一至五层共计1194.84平方米楼房（连道坦在内占地面积约600平方米）出租，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，双方还约定，如承租人若要终止租赁，需提前两个月向出租方提出，在终止租赁后，将房屋原状交还。2014年12月11日，案外人与许雷鸣签订房屋转租设施转让协议书，双方约定，许雷鸣将位于万松路10号，瑞安市玉海金太子牛排骨的房屋转租、设施转让给案外人，转让内容为许雷鸣投入该店内装璜、水电、夹层铁架和厨房、冷库、环保排污等设施，以及平台花坛围墙等现状完整一并转让给案外人，并协助办理卫生、排污许可证等变更手续，转让金15万元。案外人又于2014年12月11日与被执行人江贤娒签订房屋租赁合同，合同约定租赁物为位于万松路10号的一幢房屋，面积约1500平方米，包括厨房和后棚，双方约定房屋租赁给案外人后，案外人以后装修在本屋内到期满，不动产的都要留下来不拆。租赁期限为2015年2月1日至2020年1月31日。承租后，案外人对涉案房屋进行了装修，现由案外人经营工农兵餐厅使用至今。 认定上述事实有案外人、申请执行人、江贤娒陈述，案外人提供的二份租赁合同、转租合同、（2016）浙0381民初4374号民事判决书等证据予以证实。 本院认为：浙温天房估字（2017）第059号房地产估价报告书已确认坐落于玉海街道万松东路10号一至五层共计1194.84平方米楼房，未确权建筑面积约615平方。被执行人江贤娒在抵押之前将涉案房屋出租给许雷鸣时，双方约定出租面积为坐落于玉海街道万松东路10号一至五层共计1194.84平方米及连道坦在内占地面积约600平方米；另在案外人与被执行人签订的租赁合同中，已注明出租面积约为1500平方米；在转租设施转让协议书中已确认有夹层铁架和厨房、冷库等违法建筑。上述三份协议内容可证实有铁架部分的违法建筑在出租给案外人之前已搭建；并非案外人搭建。现违法建筑与涉案房屋连成整体作为案外人现所经营的工农兵餐厅，违法建筑与房屋结合在一起成为整体，非经毁损不能分离，构成附合，搭建违法建筑上的铁架、夹层等构建材料附合在不动产上以后，动产物权消灭，不动产所有权人取得动产的所有权。对案外人主张钢结构构建材料、装修部分属自己所有，不符合事实及法律规定，另违法建筑依法应予改正、拆除、没收，不具有合法利益，本院在拍卖涉案房产及违法建筑公告及成交裁定书中均注明：买受人应自觉接受行政部门的处罚。综上，对案外人提出违法建筑拍卖所得款中钢结构构建材料、装修部分的款项属案外人所有的异议请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人严刚期的执行异议。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。 审 判 长 赵小珍 审 判 员 杨伟荣 审 判 员 林瑞东 二〇一七年十二月七日 代书记员 鲁施施