安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0202民初2729号 原告：汪晟，女，1993年3月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人:翟羽，安徽真见律师事务所律师。 被告：芜湖润生商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区三泰国际大厦**，统一社会信用代码91340200075609750D（1-1）。 法定代表人：周进，执行董事。 被告：安徽鸿达房地产开发有限公司，住，住所地安徽省芜湖市中山路三泰国际大厦**一社会信用代码913402006103305683（1-1）。 法定代表人：李年荣，董事长。 两被告共同委托代理人：戴娘军，安徽国伦律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：胡琳，安徽国伦律师事务所律师。 原告汪晟与被告芜湖润生商业管理有限公司、安徽鸿达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪晟的委托代理人翟羽、被告芜湖润生商业管理有限公司（以下简称“润生公司”）、安徽鸿达房地产开发有限公司（以下简称“鸿达公司”）的共同委托代理人戴娘军、胡琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告汪晟向本院提出诉讼请求：1、双方于2003年12月31日签订的租赁合同于2016年9月30日已解除，被告立即将三泰国际大厦第三层营业大厅J61号商铺腾空后返还给原告；2、被告按158.15元/平方米/月的标准向原告支付自2016年10月1日至实际返还之日止的租金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2003年12月31日从鸿达公司处购买三泰国际大厦第三层营业厅J61号商铺并出租给鸿达公司，租期至2016年9月30日，该租赁合同约定的租金价格明显低于同类地段商铺的租赁价格，且租赁期限长达近13年之久，致使原告长期遭受损失。2016年9月30日合同期满后，原告及其他商铺出租户向被告表达不再继续出租的意愿并要求被告返还商铺，但遭到被告拒绝。为此，原告等多位业主通过信访等各种渠道反映，辖区司法、公安等部门均介入协调未果。原告认为双方约定的租期届满，未续签合同，被告应将其所占用的商铺返还给原告，并按照同地段商铺的租赁价格向原告支付租金。 被告鸿达公司辩称：1、案涉产权式商铺，不属于物权法上规定的“房屋”，是开发商将开放式卖场进行面积分割，商铺之间无内墙隔离。因此，本案虽系房屋租赁合同纠纷，但与一般意义上的房屋租赁合同纠纷不同，不能简单的以可以独立使用的房屋租金标准衡量本案产权式商铺的租金；2、2003年—2004年间，原告购买产权式商铺的行为属于投资行为，被告在租赁期间一直依约按照8%的固定回报率支付原告租金，被告并未因市场租金价格的波动而调整租金数额，且被告在承租原告商铺期间一直担负应由原告承担的房屋租赁税费、管理营销、维护等费用。原告所收到的固定租金回报是无任何后顾之忧的、稳定的投资回报；3、案涉产权式商铺在步行街同类地段仅有此一处，不存在原告所述的“租赁价格明显低于同类地段商铺”的情况；4、原告已经与被告续签合同。综上，案涉房屋系产权式商铺，并不能一概以现有的普通商铺承租人的要求来苛责被告，同时根据大多数业主的意愿及客观上整体运营三泰大厦，方能获取最大利益的客观实际，请求法庭驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2003年12月31日，原告的爷爷汪少魁以原告的名义与被告鸿达公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告鸿达公司开发建设的位于芜湖市镜湖区商铺，建筑面积4.57㎡；2、单价4728元，总价款21606.96元。同日，双方还签订《补充合同》，约定：1、甲方（鸿达公司）、乙方（原告）在签订购买三泰国际大厦大厅产权式商铺《商品房买卖合同》的同时，应签订本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，签订了本补充合同及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》后，《商品房买卖合同》才能生效；2、甲、乙双方在《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》租赁期内，乙方的商铺产权发生转让、赠与、抵押和继承的，新的商铺产权人必须承认原产权人签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》、及《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，须与甲方办理其他相关手续，并到产权部门办理登记；3、甲方出卖给乙方产权式商铺，为保护全体业主利益，乙方仅有收益权和产权处分权，案涉产权式商铺必须整体出租，不得将购买的商铺自行分割经营；4、甲方出售给乙方的商铺产权中，包含配套设施及装潢，乙方应付甲方相关费用14404.64元。同日，双方还签订《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于芜湖市镜湖区产权式商铺出租给被告鸿达公司，租期自本合同生效之日起至2016年9月30日止，在使用期内，前六年鸿达公司每年给原告固定回报2593元，第七年起至合同期满鸿达公司每年给原告固定回报2881元。2004年2月6日，原告取得涉案商铺房地产权证，为涉案商铺的产权人。2009年10月10日，原告向鸿达公司提交汇付委托书，委托鸿达公司将涉案商铺的租金打入汪少魁账户。2016年6月22日，汪少魁以原告的名义与芜湖润生商业管理有限公司（以下简称“润生公司”）、鸿达公司续签《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，约定：1、原告将涉案商铺出租给润生公司；2、租赁期限为2016年9月30日至2031年9月30日止；3、每年固定租金2881元（含税）；4、每年度支付一次，于次年10月31日前支付，付至汪少魁账户；5、鸿达公司对润生公司的合同义务承担一般担保责任。 另查明，（一）三泰国际大厦由被告鸿达公司开发建设，一至三层总面积为23272.03㎡，二层整体未出售，一层、三层出售部分铺位，出售总面积为3101.38㎡（其中一层358.95㎡，三层2742.43㎡），出售铺位数为762间，其中已有538间铺位续签租赁合同。（二）2001年4月21日，被告与芜湖世纪联华发展有限公司签订《租赁合同》，被告将三泰国际大厦地上三层和地下一层（其中地上一层6119㎡,二层8397㎡,三层8506㎡，地，地下**4000㎡计27022㎡），出租给芜湖世纪联华发展有限公司，租赁期限15年，自2001年10月1日至2016年9月30日止，第一个三年560万元/年，每三年递增租金0.06%。2016年6月15日，被告与芜湖世纪联华发展有限公司续签《房屋续租合同》，租赁期限15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止，第一个三年3800万元，每三年递增租金0.06%。 本院认为，本案争议焦点（一）涉案商铺的性质问题。原告虽拥有商铺的独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。原告在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定原告只有收益权和处分权，该商铺是受限制的物权，与完全物权有所区别，不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。被告一直依据双方约定的所有权与经营权相分离的商业模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了三泰国际大厦大厅铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。 本案争议焦点（二）原告的爷爷汪少魁签订涉案合同的性质问题。涉案商铺的购买及签订合同由汪少魁具体办理，但涉案合同的购买人、出租人为原告，产权也登记在原告名下，第一期租赁合同履行期间，租金均由汪少魁代收，鸿达公司有理由相信汪少魁代原告续签租赁合同的行为构成表见代理，汪少魁的代理行为对原告具有法律约束力。汪少魁代原告与润生公司及鸿达公司续签的《三泰国际大厦大厅产权式商铺租赁合同》，内容合法有效，各方当事人均应按约履行。故对原告要求双方于2003年12月31日签订的租赁合同于2016年9月30日已解除，被告立即将三泰国际大厦第三层营业大厅J61号商铺腾空后返还给原告，及被告按158.15元/平方米/月的标准向原告支付自2016年10月1日至实际返还之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对于原告的全部诉讼请求，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告汪晟的诉讼请求。 案件受理费减半收取75元，由原告汪晟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 赵 凌 二〇一七年十二月二十七日 书记员 张如平 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效手续的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人由代理权的该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。