广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0803民初1523号 原告：岑荣远，男，1955年6月17日出生，汉族，住贵港市港**。 原告：姜凤珍，女，1962年10月21日出生，汉族，住贵港市港**。 两原告共同委托诉讼代理人：林家健，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：廖幼成，男，1955年6月5日出生，汉族，住贵港市港**。 被告：林志芬，女，1956年8月10日出生，汉族，住贵港市港**。 原告岑荣远、姜凤珍与被告廖幼成、林志芬建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告岑荣远及两原告共同委托诉讼代理人林家健、被告廖幼成到庭参加诉讼，被告林志芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岑荣远、姜凤珍向本院提出诉讼请求：1、依法确认两原告与被告廖幼成于2014年6月14日签订的《买卖合同》的第一条第一款涉及转让两原告位于块空地和原告岑荣远前面一幢六层楼底层一间通道的协议、第二款及第三款的转让协议无效；2、判令两被告将上述空地（面积:237.62㎡）、通道（占地面积：55.5㎡）、贵集建（1990）字第010600715号土地使用权（面积：122.85㎡）及贵集建（1990）字第010600716号土地使用权（面积：288.8㎡）（共计价值约100万元）返还给两原告；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年6月14日，两原告与被告廖幼成签订《买卖合同》，约定两原告将位于东侧的空地一块【长32.5米，宽31.5米，面积约1023.75㎡；其中，328.98㎡办有国有土地使用权证，证号为：贵国用（2000）字第3721号】，使用权人：姜凤珍、原告岑荣远前面一幢六层楼底层一间通道（占地面积：55.5㎡）、贵集建（1990）字第010600715号土地使用权（用地面积：122.85㎡）及贵集建（1990）字第010600716号土地使用权（用地面积：288.8㎡）以450万元的价格转让给被告，办理权证费用及税费由被告承担，两原告协助被告办理转让手续等。合同签订后，两原告即将上述土地交付被告使用，而被告支付了原告350万元后，尚有100万元转让款未支付。为此，两原告多次催付，后双方于2016年7月8日签订了《协议书》，约定被告将贵集建（1990）字第010600715号土地使用权（用地面积：122.85㎡）、贵集建（1990）字第010600716号土地使用权（用地面积：288.8㎡）、未办证土地一块（面积：237.62㎡）及原告岑荣远前面一幢六层楼底层一间通道（占地面积：55.5㎡）返还给两原告，作为被告所欠两原告房地转让的100万元欠款。协议签订后，被告至今未将上述土地返还给两原告使用。两原告认为，上述土地为农民集体所有，其使用权依法不得出让、转让或者出租于非农业建设，两原告与被告签订的《买卖合同》涉及到集体土地使用权转让部分是无效的。被告既然与两原告签订《协议书》同意返还上述土地，但至今却没有按照协议履行返还义务，其行为已侵害了两原告的合法权益，为此，原告诉至法院。 被告廖幼成辩称，一、原告把林志芬列为被告错误。本案案由是确认合同效力纠纷，被告林志芬不是涉案合同当事人，林志芬不具备本案的诉讼主体资格；二、被告没有使用涉案土地，不存在返还问题。原告就涉案土地虽然与被告廖幼成签订买卖合同，但是双方没有约定合同履行的权利和义务。原告主张被告返还土地没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告林志芬未作书面答辩，亦未向法院提交证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告廖幼成对原告提供的证据《买卖合同》、《协议书》的真实性无异议，亦认可收到原告所提交的两份集体土地建设用地使用证原件，故对原告提交的上述证据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月14日，两原告作为甲方与作为乙方的被告廖幼成签订一份《买卖合同》，合同约定甲方将下列土地及房屋转让给乙方：1、位于东侧的土地空地一块，长32.5米，宽31.5米，约1023.75㎡，其中办有划拨土地证一块，国有证号为：贵国用（2000）字第3721号；土地使用者为姜凤珍；及岑荣远前面一幢六层楼底层一间通道，长壹拾伍米，宽叁点柒米，占地面积伍拾伍点伍零平方米，已由买方向岑荣远买断下来的土地面积（55.5㎡），作为乙方出入通道；2、位于的土地，办有集体土地建设用地使用证，证号为：贵集建（1990）字第010600715号；土地使用者为姜凤珍，用地面积为122.85㎡；3、位于的土地，证号为贵集建（1990）字第010600716号；土地使用者为岑荣远，用地面积为288.8㎡；上述土地及房屋总价经双方协商议定，转让价为4500000元，办理权证一切费用由乙方负责，甲方必须协助乙方办理一切转让手续，税费由乙方负责等内容。合同签订后，原告即将贵集建（1990）字第010600715号、贵集建（1990）字第010600716号两本集体土地建设用地使用证及贵国用（2000）字第3721号国有土地使用证交给被告廖幼成，被告廖幼成即向原告支付了转让款3500000元，因尚欠1000000元未支付，2016年7月8日，两原告作为甲方与作为乙方的两被告签订《协议书》一份，该协议载明经协商一致，就甲方转让给乙方的房与地，乙方所欠甲方房地转让款共计1000000元一事进行协议，双方约定乙方愿将下列土地归还甲方作为乙方所欠甲方房地转让的欠款1000000元，土地有：1、位于的土地空地一块，贵集建（1990）字第010600715号，土地使用者为姜凤珍，用地面积为122.85㎡；2、位于的土地空地一块，贵集建（1990）字第010600716号，土地使用者为岑荣远，用地面积为288.8㎡；3、未办证地一块237.62㎡；4、坐落于港**混合结构1775.58㎡岑荣远住宅房屋的六层楼底层一间通道长15米，宽3.7米，占地面积55.5㎡（贵房权证字××号）；乙方自愿将以上四处没有对外转让的地块归还甲方作为乙方所欠甲方房地转让的欠款人民币1000000元；甲方愿收回乙方归还以上四处地块，作为乙方所欠甲方房地转让款。双方还约定乙方应向甲方归还贵集建（1990）字第010600715号、贵集建（1990）字第010600716号土地使用证各一本等。至今，贵集建（1990）字第010600715号的土地仍登记在原告姜凤珍名下、贵集建（1990）字第010600716号的土地仍登记在原告岑荣远的名下。被告至今未将上述两本集体土地使用证交还原告；位于㎡的空地至今未领取有土地使用权证。 另查明，贵集建（1990）字第010600715号、贵集建（1990）字第010600716号土地的性质为集体土地建设用地。上述通道的国有土地使用证号为：贵国用（2000）字第3720号，土地使用者为岑荣远。 本院认为，关于被告林志芬是否是本案适格主体的问题。尽管林志芬未在《买卖合同》上签名，但林志芬作为具有完全民事行为能力个人，在2016年7月8日的《协议书》上签名，确认其与廖幼成欠二原告1000000元，并承诺自愿将贵集建（1990）字第010600715号、贵集建（1990）字第010600716号、未办证的237.62㎡空地一块、占地面积55.5㎡通道归还原告，林志芬作为被告主体适格。 关于原告要求确认双方签订的《买卖合同》第一条第一款涉及转让空地一块、通道、第二款、第三款无效的诉讼请求，因第二款、第三款中原告转让的是集体土地，虽然办理了集体土地建设用地使用权证，但其性质仍为集体土地，故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，《买卖合同》中第一条第二款、第三款关于转让贵集建（1990）字第010600715号、贵集建（1990）字第010600716号两块集体土地的约定违反法律强制性规定，属无效条款，故原告该项诉请符合法律规定，本院予以支持；关于原告诉请要求确认第一条第一款中的237.62㎡空地转让无效，因原告无法提供证据证实该块空地的位置、四至，且该237.62㎡空地至今未领取有土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”以及《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，原告至今未取得237.62㎡空地的使用权证书，亦未有批准权的人民政府同意转让，原告转让该土地使用权的行为属于无权处分，二原告与被告廖幼成签订《买卖合同》中涉及的转让位于㎡空地的协议无效；关于原告要求确认其与廖幼成签订《买卖合同》第一条第一款中的通道转让无效的诉请，因该通道办理有国有土地使用权证，转让该通道是双方的真实意思表示，二原告转让该通道给被告并未违反法律规定，故原告要求确认该项无效无法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告返还贵集建（1990）字第010600715号、贵集建（1990）字第010600716号土地使用权的问题。因至今两块土地仍登记在两原告名下，被告亦陈述称其未实际使用这两块土地，而原告无证据证实被告实际利用该土地，故原告该诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还237.62㎡空地及占地面积55.5㎡的通道的土地使用权，因原告转让的237.62㎡空地未办有土地使用权证，原告属无权处分；而占地面积55.5㎡的通道办有国有土地使用证，土地使用者为岑荣远，该通道转让协议有效，因两被告尚欠两原告房地转让款1000000元，自愿将该通道归还原告，亦不违反法律规定，且该通道的土地使用权人目前尚登记在原告岑荣远名下，对原告该诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。 被告林志芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有诉权的放弃，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告岑荣远、姜凤珍与被告廖幼成于2014年6月14日签订的《买卖合同》的第一条涉及转让的位于㎡的空地及第一条第二款、第三款无效； 二、驳回原告岑荣远、姜凤珍的其他诉讼请求。 案件受理费13800元（原告已预交），全部由原告岑荣远、姜凤珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  徐 卫 人民陪审员  李春水 人民陪审员  岑仙兰 二〇一七年十一月十七日 书 记 员  梁丽平 本案所引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。