广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初1635号原告：肇庆市奥利华园房地产有限公司。住所地：四会市东城街道新江上元塘。统一社会信用代码：91441284699770112Y。法定代表人：麦羡泉。委托代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。被告冯材红，男，汉族，1987年9月20日出生，住四川省邻水县。原告肇庆市奥利华园房地产有限公司（以下简称奥利华园公司）诉被告冯材红商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告奥利华园公司的委托代理人张杰到庭参加了诉讼。被告冯材红经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号16090038），涉案房屋归原告所有；2、判令被告向原告支付违约金81698.1元；3、判令被告协助原告办理本案合同解除、注销备案登记等手续并承担相关费用，被告逾期未办理的，自判决履行期届满之日起，每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担；5、判令原告所有权在被告已付房款中直接扣除上述2、3、4项费用，不足部分由被告承担。事实与理由：2016年9月2日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于四××市××街道××大道东发现美院北区5栋902号房，按照合同约定：“房价款总额为544654元，买受人选择按揭付款的，应当在合同签订后3日内办妥银行按揭贷款手续。”被告至今未办妥按揭手续，已经严重违约，原告就此事多次联系被告未果。根据双方签订的《商品房买卖合同》等约定，出卖人有权解除合同，并按累计应付款的15%收取违约金。现诉至法院望判如所请。原告为支持其诉讼请求，提交证据如下：1.广东省商品买卖合同，证明原告、被告之间的合同关系以及被告的违约责任。2.专用收据，证明被告向原告支付购房款144654元。3.催缴房款通知书。4.快递单。证据3、4均证明原告已书面通知被告缴纳所欠房款。5.物流运输状态，证明2017年9月22日原告向被告催缴房款通知书及邮件运输状态。被告冯材红没有到庭亦没有向法庭提交答辩意见和证据。原告奥利华园公司提交的证据材料来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，原、被告于2016年9月2日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：16090038）及《合同补充协议》，约定被告冯材红（即买受人）购买原告奥利华园公司（即出卖人）开发的位于四××市××街道××大道东发现美院北区5栋902号房房屋一间，房屋建筑面积为100.91平方米，总房价为544654元。《商品房买卖合同》中，被告冯材红的地址为“广州市天河棠下梅园西街冯记餐厅”。《商品房买卖合同》中对付款方式约定为：“2016年9月2日前支付全部房价款的26.56%共计人民币144654元整，全部房价款的73.44%共计人民币40万元整办理银行按揭，买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时/（3天内）办妥银行贷款按揭手续”。《商品房买卖合同》中对买受人逾期付款的违约责任约定为：“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该实际已付款的差额……”。《合同补充协议》第五条约定：“《商品房买卖合同》第六条‘付款方式及期限’第3点增补一款为第三款：买受人采用按揭贷款方式付款，若出现如下情形之一者，买受人应在收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为买受人违约，买受人应依据本《商品房买卖合同》第七条及本《补充协议》第六条相关约定向出卖人承担相应责任：（1）未按时办理按揭手续；（2）未能提供办理按揭贷款的全部有效证件资料；（3）按揭申请未获银行批准；（4）按揭贷款未获银行全额批准”。《合同补充协议》第六条约定：“《商品房买卖合同》第七条‘逾期付款的违约责任’增补一款作为第一种方式的第三款：（一）出卖人解除本《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案的手续（买受人若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押手续），并承担相关费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金……”。《合同补充协议》第十八条约定“（一）关于通知。1、出卖人和买受人相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式特快专递送达；2、除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；3、送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果……”。2016年8月28日，被告冯材红向原告奥利华园公司支付了定金3000元，并于签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》当天，向原告奥利华园公司支付了定金27000元及楼款114654元，但此后未能如期办理银行贷款，亦未再向原告奥利华园公司支付任何款项。2017年1月18日，上述《商品房买卖合同》办理了备案登记手续。2017年9月20日，原告奥利华园公司通过EMS向被告冯材红邮寄了《催交房款通知书》，告知因被告未能按时提供按揭申请资料，根据约定应将按揭贷款金额变更为一次性付款，被告需在收到通知之日起7天内向原告缴纳房款40万元整。逾期不缴纳的，将按约定追究其违约责任，直至解除合同。该邮件于2017年9月24日送达被告冯材红。以上事实，有《广东省商品房买卖合同》及其附件、催款通知书、快递单、快递回执、专用收据及原告庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告奥利华园公司与被告冯材红签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告奥利华园公司与被告冯材红所签订的合同明确约定，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，故原告奥利华园公司可以行使单方解除权，解除其与被告冯材红签订的《商品房买卖合同》。本院于2017年7月20日受理原告奥利华园公司的起诉，起诉状副本经公告于2017年11月17日送达被告冯材红，故本院认为原告奥利华园公司与被告冯材红签订的《广东省商品房买卖合同》于2017年11月17日解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告奥利华园公司请求案涉房屋归其所有的主张，本院予以支持。此外，根据《合同补充协议》的约定，买受人应协助出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案的手续并承担相关费用，且合同解除后，商品房买卖合同备案已无必要，故被告冯材红应当在合同解除后合理时间内协助原告奥利华园公司到房屋产权登记部门办理解除、注销上述《商品房买卖合同》备案登记手续并承担相关费用。对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告冯材红未依约支付剩余房款的行为已经违约，应当依据合同约定向原告奥利华园公司支付违约金。若合同解除后被告冯材红未依约协助办理合同解除、注销备案登记手续也属违约，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，合同解除以后，被告冯材红应向原告奥利华园公司支付累计应付款的15%的违约金，即以未付款40万元为基数，按照15%比例支付，为60000元（40万元×15%）。又根据《合同补充协议》第六条约定，若被告冯材红逾期未协助原告奥利华园公司办理合同解除、注销备案登记手续，应自履行期限届满之日起算至办理合同解除、注销备案登记手续之日止，每日按房价款总额的0.5‰即272.32元（544654元×0.5‰）的标准向原告奥利华园公司支付违约金。被告冯材红已向原告奥利华园公司支付购房款144654元，合同解除后，原告奥利华园公司应将被告冯材红已付购房款退还给被告冯材红，为减少诉累，原告主张上述违约金及手续费用从中扣除，不足部分由被告冯材红承担，本院予以支持。被告冯材红经本院依法传唤，没有到庭应诉，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告肇庆市奥利华园房地产有限公司与被告冯材红签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号16090038）于2017年11月17日解除，涉案房屋归原告肇庆市奥利华园房地产有限公司所有。二、被告冯材红于本判决生效之日起五日内向原告肇庆市奥利华园房地产有限公司支付违约金60000元。三、被告冯材红于本判决生效之日起五日内协助原告肇庆市奥利华园房地产有限公司办理案涉商品房买卖合同登记备案的注销手续并承担相关费用；被告冯材红逾期未协助办理的，应按每日272.32元的标准向原告肇庆市奥利华园房地产有限公司支付违约金（自履行期限届满之日起算至办理合同解除、注销备案登记手续之日止）。四、原告肇庆市奥利华园房地产有限公司有权在被告已付房款144654元中直接扣除上述费用，不足部分由被告冯材红承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1842元，公告费520元，合共2362元，由原告肇庆市奥利华园房地产有限公司负担627元，被告冯材红负担1735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 邱 毅审判员 夏睿娜审判员 陈 智二〇一七年十二月二十六日书记员 梁碧琪