西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初5349号原告：刘洁，男，汉族，1980年6月13日出生，住：西安市雁塔区，委托代理人：胡斌，陕西云达律师事务所律师。被告：西安高新融鑫农贸交易中心有限公司，住所地：西安市雁塔区科创路沙井村综合市场。法定代表人：张琇琦，该公司总经理。被告：西安明德置业有限公司，住所地：西安市西关正街王家巷**。法定代表人：崔信海，该公司总经理。共同委托代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。共同委托代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。原告刘洁与被告西安高新融鑫农贸交易中心有限公司、西安明德置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洁及其委托代理人胡斌，被告西安高新融鑫农贸交易中心有限公司（以下称“融鑫公司”）、西安明德置业有限公司（以下称“明德公司”）的共同委托代理人朱培到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年12月22日，原告与被告明德公司签订《高新生鲜城商铺投资合作经营合同书》，约定由原告一次性支付被告明德公司91000元，购买高新生鲜城一层1-4-03a号商铺一间（建筑面积15.66㎡），经营使用期限10年，自2009年2月1日至2019年1月31日。原告依约付清全款，被告明德公司将商铺交给原告使用，被告明德公司后将该生鲜城的物业管理交由被告融鑫公司。2010年10月，被告以生鲜城部分发生火灾为由将该生鲜城全部关闭，原告及其他商户均无法使用经营所投资购买的商铺。2011年4月16日，原告与被告明德公司签订《补充协议》，约定将原告的商铺使用期增加一年做为补偿。同日，原告作为乙方之一与二被告签订《补充协议》，约定被告明德公司授权被告融鑫公司将高新生鲜城一层整体出租经营，乙方派1至2名代表参与被告明德公司委托的被告融鑫公司与承租人之间，有关高新生鲜城一层整体租赁进行谈判，并且由乙方认同被告明德公司委托的被告融鑫公司所达成的高新生鲜城一层整体租赁价格、付款方式及时间。招租的广告费用由被告明德公司支付。2011年6月，被告融鑫公司以其已和承租人达成生鲜城一层整体租赁价格为全年1800000元的租赁协议，要求原告认同并签字确认。原告不同意该租赁价格及协议，而后被告在未经原告允许的情况下将原告商铺拆除，并开办服装商场对外进行经营获利。为此原告起诉要求赔偿原告损失，法院认为原、被告之间的合同并未解除，并认定原告商铺每月每平方米租金为85元，因此判决被告融鑫公司向原告支付2013年4月1日至2015年2月28日的租金损失30615元，被告明德公司对上述债务承担连带清偿责任，原告伺候的租金损失另行主张，故原告现诉至法院要求：1、被告融鑫公司支付原告2015年3月1日至2017年9月30日的租金损失67478.94元；2、被告明德公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告融鑫公司、明德公司共同辩称，原告与二被告确实签订《合作经营书》及《补充协议》，依据法院的生效判决确认，该补充协议没有解除且不具备解除条件，因此被告明德公司只能按照补充协议的约定向原告返还租金。被告融鑫公司系受被告明德公司的委托对外出租经营，返还租金的主体应是被告明德公司。现生鲜城一层在2016年9月，原承租人已经退租，自2016年9月至2017年9月期间并未出租。2017年7月，被告融鑫公司以每月每平方米37.5元对外出租，被告明德公司同意按此价格向原告返还租金。经审理查明，原告刘洁（以下称“乙方”）与被告西安明德置业有限公司（以下称“甲方”）于2008年12月2日签订《高新生鲜城商铺投资经营合同书》。该合同约定，乙方投资91000元承担甲方高新生鲜城第一层1-4-03a号铺（建筑面积为15.66平方米），投资商铺使用期限为10年，自2009年2月1日至2019年1月31日。合同期内，乙方享有高新生鲜城第一层商铺1-4-03a号商铺的经营使用收益权。乙方于该合同签订之日一次性支付全部商铺款91000元。甲方应在合同约定的期限内将该商铺交于乙方。合同签订后，原告向被告明德公司支付了91000元，被告明德公司依约向原告交付了租赁的商铺。被告明德公司将生鲜城的物业管理交于融鑫公司。后因该生鲜城发生火灾致使商铺无法使用经营。2011年4月16日，原告等21户商铺投资人（乙方）与被告明德公司（甲方）、被告融鑫公司（丙方）签订补充协议。该协议约定，乙方同意由甲方授权的丙方将高新生鲜城一层整体出租经营，乙方派代表1至2名参与甲方委托的丙方与承租人之间有关高新生鲜城一层整体租赁的谈判，并且由乙方认同甲方委托的丙方与承租人达成的高新生鲜城一层整层的租赁价格及付款方式和时间。招租的广告费用由甲方支付。承租人按照达成的租赁协议的约定，按时支付丙方的租金，如果在承租人支付租金后15日内向乙方支付各自商铺返租的租金，如果丙方未按上述约定的租赁期限向乙方支付各自的返租租金，则由甲方承担支付责任。如果承租人未能按租赁协议中约定的支付时间及支付金额向丙方支付租金超过15日，甲方牵头组织乙方和丙方共同督促承租人支付租金或阻止其经营行为。如果承租人逾期支付租金超过30日，甲方则动用承租人缴纳的租赁保证金支付乙方的租金。如果承租人在合同期内，无法经营、停业或倒闭，则甲方、丙方提前三个月通知乙方，三方共同重新招商，同日，原告（乙方）与明德公司（甲方）还签订了补充协议。该协议显示，甲方考虑高新生鲜城一层失火原因造成商铺暂时停业及乙方收回投资成本的时间，甲方同意给予乙方在《高新生鲜城商铺投资合作经营合同书》原约定的投资经营期限结束后顺延一年经营期。2011年6月18日，被告融鑫公司（甲方）与杨建波（乙方）签订《房屋租赁合同书》，该合同约定，甲方将位于西安市科创路东段8号高新生鲜城的商业用房一层出租给乙方作为经营场所使用，租赁期限为8年，自2011年10月1日至2019年9月30日。年租金1800000元，从第二年累计递增6%，即第二年租金在第一年租金的基础上增加6%。第三年在第二年的基础上增加6%。以后年租金依次类推。甲乙双方约定租金每半年支付一次。由于乙方前期投资过大所以第一年度的后半年租金于2012年3月31日支付，以后每半年租金提前一个月支付，第一年第一次租金分三次向甲方交纳，乙方应于本合同签订当日交清定金20万元，在乙方装修工队无障碍施工后第七天向甲方交纳30万元，2011年9月30日之前一次性付清剩余租金40万元。该合同签订后，融鑫公司要求原告认同该合同中约定的租赁价格并签字确认，原告因不同意该租赁价格而未签字确认。另查，被告明德公司于2012年12月27日向原告支付自2011年10月1日至2013年3月31日期间的租金补贴2819元，即每月每平方米10元。被告融鑫公司向原告支付同期的租金14376元，即每月每平方米51元。再查，原告曾于2013年以租赁合同纠纷为由将本案被告融鑫公司、被告明德公司及杨建波至本院，要求被告融鑫公司、被告明德公司及杨建波赔偿原告的租金损失178493元。在案件审理中，原告申请对本案所涉商铺在2013年4月1日至2013年8月1日期间的租金市场价值进行评估。经评估，本案所涉商铺的价值为每月每平方米139元。本院于2015年2月21日作出（2013）雁民初字第02182号民事判决书，判决被告融鑫公司按每月每平方米85元计算，赔偿原告自2013年4月1日至2015年2月28日的房屋租金损失30615元，被告明德公司对上述债务承担连带责任。宣判后，原告刘洁、被告融鑫公司、被告明德公司，均不服一审判决，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2015年6月17日作出（2015）西中民高终字第00209号民事判决书，以原判正确为由驳回上诉，维持原判。庭审中，二被告以商铺受到互联网电商的影响，实体商铺租金大幅度降低，租金评估报告过期为由，要求按照每月每平方米37.5元的租金标准向原告支付，并提交租赁合同以及业主确认函予以证明。原告对此不予认可，并不申请对本案所涉商铺的租金标准进行评估，要求按照原评估标准作为计算租金的依据。庭审中，因原、被告双方各持己见致调解无效。上述事实，有高新生鲜城商铺投资合作经营合同书、补充协议、租赁合同、民事判决书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，原告与被告明德公司签订《高新生鲜城商铺投资合作经营合同书》、《补充协议》，及原告与被告融鑫公司、被告明德公司签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法对双方均有约束力，现上述合同并未依法解除，原、被告双方均应当依约履行。原告与被告融鑫公司、被告明德公司签订的《补充协议》约定，原告同意由被告融鑫公司将其租赁商铺在内地一层整体出租，被告融鑫公司在承租人支付租金后15个工作日内向原告支付返租的租金。原告于2015年3月1日之前的租金损失，以由被告自行履行及判决书确认，现原告要求被告支付自2015年3月1日至2017年9月30日的租金损失，合理合法。本院参照2012年12月27日收取租金的标准，及自2013年4月1日至2015年2月28日期间判决认定的租金标准，并结合现在实体商铺经营现状，本院本着公平合理的原则酌情认定租金单价每月每平米75元为宜。故被告融鑫公司应支付原告自2015年3月1日至2017年9月30日期间（31个月）的租金损失36409.5元。依据合同约定，被告明德公司应当对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告西安高新融鑫农贸交易中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘洁支付自2015年3月1日至2017年9月30日期间的租金损失36409.5元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告西安明德置业有限公司当对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1487元，由被告西安高新融鑫农贸交易中心有限公司与被告西安明德置业有限公司共同承担，二被告应在本判决生效之日起十日内将其应承担的诉讼费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 娆人民陪审员  顿纪斌人民陪审员  王 力二〇一七年十二月二十一日书 记 员  李 娟打印：相丽华校对：李娟2017年月日送达