洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0391民初1005号原告：孙春燕，女，汉族，1980年3月10日出生。被告：陈惠治，男，1955年6月16日出生，汉族。被告：丁玉丛，女，1959年12月5日出生，汉族。系被告陈惠治之妻。二被告共同委托诉讼代理人：秦海渠，河南天基律师事务所律师。第三人：洛阳乾坤置业有限公司，住所地洛阳市经济开发区开元大道北侧乾坤御苑元亨国际**。法定代表人：范明欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兵涛、陈柏宏，该公司工作人员。原告孙春燕与被告陈惠治、丁玉丛，第三人洛阳乾坤置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙春燕，被告陈惠治、被告陈惠治与被告丁玉丛共同委托诉讼代理人秦海渠，第三人洛阳乾坤置业有限公司委托诉讼代理人刘兵涛、陈柏宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙春燕向本院提出诉讼请求：1、撤销洛阳高新区人民法院（2017）豫0391执异24号执行裁定书；2、判令洛阳市开元大道东段18号乾坤御苑5号楼1单元2603号房屋（总价款624679元）归原告所有，驳回被告对上述房屋的执行请求；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月25日，河北威泰消防安全工程有限责任公司（以下简称威泰公司）与第三人签订乾坤御苑项目一期：2#、3#、5#楼及地下车库消防工程施工合同，威泰公司安排原告于2013年7月给第三人送消防管件及阀门。2013年8月，原告要求结算部分已送消防管件和阀门工程材料款，第三人以当时房产不好卖为由，要求原告拿出10000元订购房屋一套，用工程材料款抵该房屋房款，2013年8月23日，原告支付10000元现金向第三人订购房屋一套，当日第三人向原告出具一份《商品房订单》，载明原告实付定金10000元，房屋总价款624679元，并同时向原告出具了10000元定金收据。2014年6月消防管件和阀门材料全部供完，经结算原告所供消防管件和阀门材料共计592000元，还有部分5万多元的提货清单。2015年5月25日，第三人向原告出具了624679元的购买该套“乾坤御苑”5号楼1单元2603室房屋总价款收据。当时原告盖私章和按手印签订有正式的商品房买卖合同，由第三人保管，但第三人一直推托办理商品房买卖合同备案和开具正规全额发票，2015年6月1日，被告申请洛阳高新区人民法院对原告购买使用的“乾坤御苑”5号楼1单元2603室房产进行了查封，原告提出执行异议，洛阳高新区人民法院（2017）豫0391执异24号执行裁定书驳回了原告的异议。原告与第三人虽然当时未办理房屋登记但确已在法院查封之前就已经缴纳了全额房款，在房屋登记过程中并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，原告已经缴纳全部房款，该房屋钥匙及商品住宅保证书及使用书已经交给原告，原告已经缴纳装修费、垃圾处理费、物业管理费并有物业费、装修费等收款收据，原告已经实际管理、支配、占有、使用该房屋，虽然第三人拒不出示与其签订的正式商品房买卖合同，但第三人与原告签订有“商品房订单”，该订单约定有房屋单价、总价、面积及原告身份信息等，已经完全符合《合同法》规定的合同特征，应当视为商品房买卖合同。并且原告已经按照约定付清了全部房款，因此，原告与第三人之间的房屋买卖关系已经成立，洛阳市开元大道东段18号乾坤御苑5号楼1单元2603号房屋应当为原告所有。被告申请洛阳高新区人民法院对原告的房屋进行查封和强制执行是不当的，被告申请高新区法院查封原告房产有违法律规定，特提起对执行异议之诉。被告陈惠治、丁玉丛共同辩称，一、事实方面：原告与第三人没有依法签订《商品房预售合同》，是原告和第三人在执行异议中共同承认的事实；原告仅凭第三人出具的收据一次性向第三人交纳房款62万余元，且没有转款凭证，显然不符合常理，真实性明显欠缺；即使原告买房属实，其没有依法交纳契税，没有提出办理过户登记的申请，对涉案房屋没有进行过户登记存在过错；原告的说法自相矛盾，反映出所称事实真实性欠缺。在执行异议书中其称案涉房屋是其购买，本案诉状中称是抵账；原告的说法违背常理，可信度较低。其所称的事实是威泰公司与第三人有消防工程施工合同关系，威泰公司拥有对第三人的债权，根据合同的相对性，第三人不可能与其发生直接关系，以房抵账无从谈起。二、法律方面：本案不具备无过错不动产买受人物权期待权保护的条件，不应受到该原则的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求买受人必须在查封前签订书面买卖合同。之所以严格要求签订书面买卖合同，一方面基于《城市房地产管理法》41条“房地产转让，应当签订书面买卖合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式”的规定，另一方面也为法院执行机构甄别真实的买受人提供证据。未办理过户登记的原因完全在原告。从实践上看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。本案中原告在交房款后，没有要求当事人签订正式合同、出具正式收据，依法交纳税费，更没有向第三人、房屋登记机关提出登记申请。原告没有在查封前签订合法有效的书面买卖合同，不能证明所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议司法解释第二十九条的规定。第三人洛阳乾坤置业有限公司述称，其向原告出具的相关收据都是合法有效的，并且房子确实属于原告孙春燕所有。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈惠治与丁玉丛系夫妻关系。本院在审理陈惠治、丁玉丛与洛阳乾坤置业有限公司、范明亮借款合同纠纷一案中，陈惠治、丁玉丛向本院申请诉讼保全，本院经审查后于2015年6月1日作出（2015）洛开民初字第454号民事裁定，查封了洛阳乾坤置业有限公司名下的22套房产，其中包括本案争议的乾坤御苑5号楼1单元2603号房屋，查封期限3年（从2015年6月1日至2018年5月31日）；2015年9月22日，本院作出（2015）洛开民初字第454号民事判决。该判决生效后，洛阳乾坤置业有限公司未予履行支付义务，陈惠治、丁玉丛于2015年11月5日向本院申请强制执行。原告孙春燕因（2015）洛开民初字第454号民事裁定的查封标的物包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年8月6日作出（2017）豫0391执异24号执行裁定，以孙春燕与洛阳乾坤置业有限公司签订的不是商品房预售或买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不足以排除对诉争房屋的执行为由，驳回了原告孙春燕的异议申请。另查明，2013年8月23日，原告孙春燕与第三人洛阳乾坤置业有限公司签订《商品房定单》一份，载明原告孙春燕购买洛阳乾坤置业有限公司开发的乾坤御苑5号楼1单元2603号房屋，总价款624679元、实付定金10000元。；当日，第三人洛阳乾坤置业有限公司为原告孙春燕出具《收据》一份，载明收到上述房屋定金10000元。2015年5月25日，第三人洛阳乾坤置业有限公司又为原告孙春燕出具《收据》一份，载明收到第三人洛阳乾坤置业有限公司为原告孙春燕出具《收据》一份，载明收到原告孙春燕购房款614679元。本院认为：本案执行标的物为洛阳市开元大道东段18号乾坤御苑5号楼1单元2603号房屋，原告孙春燕提起案外人执行异议之诉，应当就此执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。另，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。除法律另有规定的，未经登记，不发生效力。本案中，原告孙春燕虽然提交了第三人洛阳乾坤置业有限公司为其出具的《商品房定单》、《收据》，但诉争的洛阳市开元大道东段18号乾坤御苑5号楼1单元2603号房屋登记所有权人仍为洛阳乾坤置业有限公司，且原告孙春燕未提交证据证明与洛阳乾坤置业有限公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，故其请求撤销（2017）豫0391执异24号执行裁定、解除对争议房屋的查封及确认房屋归其所有的主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。诉讼中的保全，是为了保证人民法院的生效裁判文书能够顺利实施和能够得到有效执行，根据当事人的申请，或在必要时依职权决定对有关财产采取保护措施的诉讼保障活动，其效力至执行程序。结合本案，位于洛阳市开元大道东段**乾坤御苑**楼****房屋登记所有人为洛阳乾坤置业有限公司，本院在另案中依陈惠治、丁玉丛的申请采取诉讼保全措施时，上述房屋仍在洛阳乾坤置业有限公司名下，故本案另案的诉讼保全程序符合法律规定，并无不当。后陈惠治、丁玉丛依据另案生效民事判决书申请执行，本院依法对另案所保全的财产进行执行亦符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：驳回原告孙春燕的诉讼请求。案件受理费10047元，由原告孙春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  田晓丹人民陪审员  底美茜人民陪审员  周 同二〇一七年十二月四日书 记 员  张望望