广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤01执异488号 案外人：增城市新塘镇紫云山庄业主委员会，住所地广东省广州市增城区。 负责人：徐锦佳，该委员会主任。 委托代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。 委托代理人：陈镇彬，广东南方福瑞德律师事务所律师。 申请执行人：北京有因律师事务所，住所地北京市海淀区。 负责人：郑福成。 委托代理人：李炆静，北京有因律师事务所律师。 被执行人：广州罗兰德房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区。 法定代表人：童青山。 被执行人：广州紫云山庄会所服务有限公司，住所地广东省广州市增城区。 法定代表人：于敬轩。 本院在执行北京有因律师事务所（以下简称有因律师所）申请执行广州罗兰德房地产有限公司（以下简称罗兰德公司）、广州紫云山庄会所服务有限公司（以下简称紫云山庄会所公司）商品房买卖合同纠纷一案过程中，案外人增城市新塘镇紫云山庄业主委员会（以下简称紫云山庄业委会）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人紫云山庄业委会称，紫云山庄会所房屋是紫云山庄小区的公共配套设施，全体小区业主依法对该会所房屋享有共有物权，其业委会依法代表业主大会对小区的公共配套设施及共有物业行使管理权。一、根据政府规划部门的批准文件以及小区开发商罗兰德公司申报的规划图纸、文件，依据物权法关于小区会所物权的规定：紫云山庄会所房屋是紫云山庄小区的公共配套设施，是小区全体业主的共有物业，不是罗兰德公司的财产。二、根据政府国土房产部门的批准登记文件，紫云山庄会所房屋的土地使用权面积为71.747亩，为紫云山庄小区建设用地，占小区总用地面积的十三分之一。显然，该会所房屋是小区全体业主共有的公共配套设施，是不可独立销售的，也不得经司法执行用于偿还罗兰德公司的私人债务。三、法院委托拍卖的执行程序违法。如果会所房屋为开发商所有，在司法拍卖时也应将该会所房屋同其71.747亩土地使用权一同拍卖，而不是单独拍卖会所房屋及房屋地基面积3084.7平方米的土地使用权。法院现将该3084.7地基面积从71.747亩宗地面积分离出来，单独拍卖，没有任何法律依据。四、紫云山庄小区业主购买房屋时与罗兰德公司有合同约定，紫云山庄会所为小区公共配套设施，罗兰德公司无权改变会所性质、用途。五、紫云山庄小区所有的公共配套用地及上盖公共配套设施登记的产权人均为开发商罗兰德公司，但在购买、销售房屋后，小区业主依法自然取得所有公共配套用地及上盖物业的共有物权，政府对上述小区共有物权并不要求开发商办理房地产转移登记，依物权法小区业主自然成为共有物权人。因此，法院仅以紫云山庄会所房屋登记的产权人为罗兰德公司为由，就认定该会所房屋为罗兰德公司所有，予以拍卖偿还债务，违反法律，严重损害了紫云山庄小区全体业主的共有物权及公共利益。特此提出异议请求：一、解除对紫云山庄会所房屋的查封；二、终止对紫云山庄会所房屋的拍卖、变卖或以物抵债等执行程序。 紫云山庄业委会向本院提交了以下证据：1、紫云山庄总平面规划图（2005年）；2、增城市城乡规划局关于徐锦佳等人信访问题的答复；3、广州增城合生湖山国际项目修建性详细规划总平面规划图（2007年）；4、（2016）粤01民终17160号民事判决书；5、《房屋买卖合同》；6、关于紫云山庄业委会备案的通知；7、紫云山庄物业小区管理规约、业主大会议事规则；8、2014年12月13日紫云山庄业主大会两份决定及紫云山庄第三届业主委员会会议纪要。 申请执行人有因律师所答辩称，紫云山庄业委会无权提起本案诉讼，且紫云山庄会所大楼已经登记在开发商罗兰德公司名下，其不属于小区的公共配套设施，该小区业主对会所不享有共有物权，(2012)穗中法执恢字第26号案执行依据充分，执行程序完全符合法律规定，不应终止，具体理由如下：一、会所房屋产权属于罗兰德公司。根据我国物权法第九条规定，人民法院依据房屋所有权归属查封罗兰德公司名下房产是正确的、也是符合法律规定的。二、紫云山庄业委会主张会所土地使用权71.747亩不是事实，法律文件已经作出调整。广州市人民政府(穗府复字【2008】第308号)行政复议决定书已经撤销增城市人民政府向广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云山庄房地产公司）作出的增国用(2007)第B0401504号《国有土地使用证》中关于会所大楼“使用权面积”登记事项，为会所大楼找回其所占建基面积的土地使用权3084.70平方米，这也是本院拍卖会所大楼及建基面积3084.70平方米的法律依据，且此行政复议书经过本院([2009]穗中法行初字第24号)及广东省高级人民法院([2011]粤高法行终字第42号)两级行政判决并确认，紫云山庄业委会主张会所大楼所占土地使用权71.747亩已非本案事实。三、紫云山庄业委会不是适格主体，无权提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号)和《广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》(粤高法民一复字[2004]18号)内容可知，业主委员会在经业主代表大会授权后，只在以下范围内享有诉权：与物业管理方面有关的纠纷，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼；对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义向开发商提起诉讼。其他的情形，则业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。因此，业主委员会不是本案的适格主体，无权提起本案诉讼。四、紫云山庄会所不属于公用配套设施，小区业主对其不享有共有物权。1、《物权法》中并没有规定“会所”为业主共有，不能认定会所属于业主共有。2、不仅《物权法》，其他也没有任何法律规定“会所”属于小区公用配套设施，并且根据紫云山庄业委会提交的“增城市城乡规划局关于徐锦佳等人信访问题的答复”第一条关于对“公共服务设施用地”的解释里面也不包括会所。3、紫云山庄业委会提交的2005年紫云山庄总平面规划图和(2016)粤0l民终17160号民事判决书没有任何内容证明紫云山庄会所属于公用配套设施。上述紫云山庄总平面规划图已经失效，不能作为证据使用，这一点在紫云山庄业委会提交的《广州增城合生湖山国际项目修建性详细规划总平面规划图》上已经明确注明，即新的2007年规划图里并没有将会所作为该小区配套公用设施。前述事实有“增城市城乡规划局关于徐锦佳等人信访问题的答复”内容可以佐证，并且没有任何法律规定市政规划可以作为确定权属的依据。4、紫云山庄业委会提供的《房屋买卖合同》也没有任何条款约定紫云山庄会所为小区公共配套设施，并且该合同并不具有代表所有业主的普遍性。如紫云山庄业委会认为对该会所享有共有物权或是受到开发商的欺骗，应向罗兰德公司主张权利或提出诉讼而非提出本案的执行异议。综上，会所大楼产权归罗兰德公司所有、紫云山庄业委会提出本案执行异议主体不适格，会所更不属于小区公共配套设施，人民法院查封及拍卖行为有法可依并程序合法，故请求驳回紫云山庄业委会所有异议请求。 有因律师所向本院提交了以下证据：1、增城市房地产权档案详细材料；2、广州市人民政府穗府复字（2008）第308号行政复议决定书；3、（2009）穗中法行初字第24号行政判决书；4、（2011）粤高法行终字第42号行政判决书；5、（2008）穗中法执字第1043-1号执行裁定书。 本院查明，关于广州中恒际科贸有限公司（以下简称中恒际公司）与罗兰德公司、紫云山庄会所公司合同纠纷一案，本院作出的（2007）穗中法民五初字第37号民事判决已发生法律效力。根据该判决，罗兰德公司应向中恒际公司返还购房款12396104.13元及利息（按银行同期同类贷款利率，自2004年11月起计至2007年8月止，总额以不超过x元为限）、支付经济补偿金500万元、违约金300万元，紫云山庄会所公司对上述债务承担连带清偿责任，罗兰德公司、紫云山庄会所公司共同负担诉讼费149215元、保全费5000元。 在（2007）穗中法民五初字第37号案审理期间，中恒际公司曾经申请诉讼保全，本院于2007年5月28日查封了罗兰德公司所有的位于广东省××（现为××城区）新塘镇南安村陈家林吟如咀山非住宅用房的房产一套（即新塘镇紫云山庄院内，房屋所有权证号：粤房地产证字第××号）。 因中恒际公司申请强制执行上述生效民事判决，本院于2008年3月31日以(2008)穗中法执字第1043号立案执行。在执行过程中，本院继续查封了被执行人罗兰德公司所有的位于广东省××城市新塘镇南安村陈家林唸（吟）如咀山非住宅用房的房产一套（即新塘镇紫云山庄院内，房屋所有权证号：粤房地产证字第××号）及其房屋基建3084.7平方米的土地使用权。 该执行案曾于2011年6月30日终结本次执行。后中恒际公司申请恢复执行，本院于2012年7月26日以(2012)穗中法执恢字第26号立案恢复执行。2014年9月25日，本院作出（2012）穗中法执恢字第26号执行裁定：拍卖被执行人罗兰德公司所有的增××新塘镇南安村陈家林唸（吟）如咀山房地产以清偿债务。上述房屋经本院委托两次网络拍卖均流拍。 2017年6月28日，本院作出（2017）粤01执异190号执行裁定：变更北京有因律师事务所为（2012）穗中法执恢字第26号案的申请执行人。 另查明，紫云山庄房地产公司曾对本案涉案房产提起案外人异议，本院于2011年7月21日作出（2008）穗中法执字第1043-1号执行裁定驳回紫云山庄房地产公司的异议。该执行裁定中查明：位于增××新塘镇南安村陈家林唸如咀山的七层房屋（即紫云山庄会所）是罗兰德公司自建的房产，1998年3月，增城市人民政府向罗兰德公司核发粤房地证字第××号《房屋所有权证》，证内载明房屋基底面积3084.7平方米、建筑面积11317.85平方米，房屋性质为非住宅。2000年1月20日，增城市人民政府向罗兰德公司核发增国用（2000）字第C0200287号《国有土地使用证》，证内载明土地座落新塘镇南安唸如咀，使用权面积为47831.06平方米（71.747亩）。粤房地证字第××号《房屋所有权证》所涉房屋占用土地位于增国用（2000）字第C0200287号《国有土地使用证》所涉土地范围内。……增城市人民政府于2008年5月7日向紫云山庄房地产公司颁发增国用（2007）B0401504号《国有土地使用权证》，该证的签发日期为2007年4月26日。证载土地使用权面积和用途与增国用（2000）字第C0200287号《国有土地使用证》相同。中恒际公司（原申请执行人）对此不服提起行政复议。广州市人民政府于2009年2月17日作出《行政复议决定书》，决定：一、撤销增城市人民政府向紫云山庄房地产公司作出的增国用（2007）B0401504号《国有土地使用权证》中“使用权面积”登记事项；二、责令增城市人民政府自本决定生效之日起60日内通知属下国土房管部门依据《土地登记办法》第五十八条规定办理案涉土地权属更正登记有关手续。紫云山庄房地产公司不服提起行政诉讼，请求撤销上述行政复议决定，维持增城市人民政府颁发增国用（2007）B0401504号《国有土地使用权证》的行为。本院审理后以（2009）穗中法行初字第24号行政判决书判决驳回紫云山庄房地产公司的诉讼请求。紫云山庄房地产公司不服提起上诉，广东省高级人民法院于2011年5月6日以（2011）粤高法行终字第42号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。 再查明，据紫云山庄业委会在执行异议期间提供的证据显示，在罗兰德公司于2004年6月27日与买受人伍江健、陈君敏签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：现有的网球场、游泳池、会所、会所前广场及作高尔夫练习的水塘不能擅自改变用途和功能。增城市城乡规划局于2010年7月20日向徐锦佳等3人作出的信访答复函称：一、关于对“公共服务设施用地”的解释。根据中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)，“公共服务设施用地”是指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。二、其局于2005年2月1日和2007年8月13日批准的紫云山庄总平面规划图关于公共服务设施用地的对比。其局于2005年2月1日批准的紫云山庄总平面规划图公共服务设施用地项目包括：会所一栋，占地面积2730平方米(按规划图比例测算)，会所内设邮政局、银行和医务室。其局于2007年8月13日批准的紫云山庄房地产公司总平面规划图公共服务设施用地项目包括：1、教育设施总建筑面积27760平方米、总用地面积45200平方米(含初中建筑面积11500平方米、用地面积18000平方米，小学建筑面积10500平方米、用地面积20000平方米，幼儿园建筑面积5760平方米、用地面积7200平方米)；2、文化体育设施建筑面积6000平方米、用地面积2400平方米(含综合文化活动中心建筑面积5000平方米，文化活动站2处、每处建筑面积500平方米；健身场地2处、每处用地面积1200平方米)；3、医疗卫生设施建筑面积600平方米(含卫生站2处，每处建筑面积300平方米)；4、社区服务设施建筑面积1100平方米(含老人活动中心建筑面积300平方米，物业管理处建筑面积300平方米，居委会建筑面积500平方米)；5、市政公用设施建筑面积470平方米、用地面积1000平方米(含邮政所建筑面积300平方米，公厕2处，每处建筑面积60平方米，公交首末站用地面积1000平方米)；6、农贸市场建筑面积1000平方米；7、配套商业等其它设施建筑面积24106平方米。……其局于2007年8月13日批准的紫云山庄房地产公司总平面规划图比2005年2月1日批准的紫云山庄总平面规划图增加了公共服务设施配套，具体详见本文第二点。此外，紫云山庄业委会提供的紫云山庄总平面规划图（2005年）、广州增城合生湖山国际项目修建性详细规划总平面规划图（2007年）均载明“有效期为一年”。 2014年12月13日，增城市新塘镇紫云山庄业主大会作出业主大会决定（一），其内容为：表决通过授权业主委员会行使公共物权的诉讼权利；选举产生第三届业主委员会委员。 本院认为，本案执行标的位于广东省××城市新塘镇南安村陈家林唸（吟）如咀山非住宅用房的房产一套（即新塘镇紫云山庄院内，房屋所有权证号：粤房地产证字第××号）及其房屋基建3084.7平方米的土地使用权登记在被执行人罗兰德公司名下，因罗兰德公司不履行生效判决确定的还款义务，本院查封并拍卖涉案房屋符合法律规定。 《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。增城市新塘镇紫云山庄业主大会于2014年12月13日作出业主大会决定（一），表决通过授权业主委员会行使公共物权的诉讼权利，因此，紫云山庄业委会有权代表全体业主对本院执行拍卖的涉案房屋主张权利。对于紫云山庄业委会主张涉案房屋是紫云山庄小区的会所，属公共配套设施的异议理由。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”由于涉案房屋登记在被执行人罗兰德公司名下，故罗兰德公司是涉案房屋的所有权人。其次，目前没有法律法规明确规定或由当事人约定小区会所房屋属于建筑物的共有部分。紫云山庄业委会所提供的证据中，增城市城乡规划局于2010年7月20日信访答复函没有说明作会所用途的房屋属于公共配套设施；紫云山庄业委会提供的规划图纸已经失效；另罗兰德公司与买受人签订的《房屋买卖合同》中仅约定开发商不能改变会所用途与功能的内容，不涉及产权。综上分析，紫云山庄业委会提供的证据不能证明紫云山庄全体业主享有排除对涉案房屋强制执行的实体权利，因此，本院对紫云山庄业委会提出的异议请求予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（一）款的规定，裁定如下： 驳回案外人增城市新塘镇紫云山庄业主委员会的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 赵 彤 审判员 黄晓清 审判员 叶洁靖 二〇一七年十二月二十一日 书记员 罗翠君