贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）黔8601民初623号原告（反诉被告）：贵阳新华都投资有限公司，住所地贵阳市云岩区富水北路物资大厦**。法定代表人：潘燕镖，董事长。委托诉讼代理人：傅家发，员工。委托诉讼代理人：包义晋，员工。被告（反诉原告）：陈筑芬，女，1965年6月19日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：彭文宗，贵州驰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峻，贵州驰宇律师事务所律师。原告（反诉被告）贵阳新华都投资有限公司（以下简称新华都）分别诉被告陈筑芬（反诉原告）房屋租赁合同纠纷三起案件，本院于2017年10月20日受理后分别以(2017)黔8601民初623号、624、625号立案，审理中发现三案属同一诉讼种类，遂依法裁定将624、625号案并入623号案审理，被告提起反诉，本院依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭合并审理。原告委托诉讼代理人傅家发、包义晋及被告委托诉讼代理人彭文宗、李峻到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付牛肉面门面违约金80070.15元×12个月=960841.8元；2.被告支付甜品门面违约金16216.74元×12个月=194600.88元；3.解除双方签订的德克士门面租赁合同及补充合同，被告参照租金标准支付德克士门面合同解除后至退还场地期间的房屋使用费，并支付德克士门面已拖欠租金443317.59元、逾期付款违约金687948.26元、违约金109913.45元×12个月=1318961.4元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年3月11日，原告通过与被告签订的三份《租赁合同》，将原告享有经营权的位于贵阳市云岩区××“××物资综合大厦”××楼××3个门面出租给被告经营，其中2楼建面240.5平方米的门面经营康师傅牛肉面（以下简称牛肉面门面），2楼建面393.9平方米的门面经营德克士荣达餐厅和康师傅牛肉面（以下简称德克士门面），1楼建面12平方米的门面经营甜品（以下简称甜品门面），租期均为10年。同年5月9日，双方签订《补充协议》，约定被告应于每月10日前提前支付2个月租金。2016年11月17日，被告向原告发出通知，单方决定于2016年11月30日解除牛肉面门面和甜品门面合同，给原告造成巨大损失，并自2017年7月21日，拖欠德克士门面租金达443317.59元，多次催收无果。被告辩称：1.被告是因为周边经营环境发生变化、顾客锐减、连续亏损才按照合同约定申请终止合同，在合同履行期间我方共向原告交纳3个门面租金14996363.39元、保证金555075元;2.合同约定若周边商业环境变化且承租方亏损三年，承租方可解除合同，补偿出租方6个月租金；3.合同以12个月租金为标准约定违约金过高，且租期10年的合同已履行近8年，违约金应依法调整；4.保证金不退还的约定违反法律规定，应用以充抵租金。反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的德克士门面租赁合同及其补充合同；2.反诉被告向反诉原告开具金额为2336114.44元的房产租赁税收发票；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：3份合同签订后，反诉原告共向反诉被告交纳3个门面租金、保证金共计14996363.39元，但反诉被告未给反诉原告开具任何税票，致使反诉原告无法进行销项抵扣，加重了经营负担，连年亏损。反诉被告辩称：1.反诉请求判令开具发票不属于人民法院受理和审理范围；2.反诉原告应出具付款凭证；3.合同约定租金已考虑了反诉原告的经营成本，反诉主张不成立。经审理查明：原告通过2010年2月1日与贵州延富达资产管理有限公司（以下简称延富达）签订的“贵州物资综合大厦裙楼商场租赁协议”，取得该商场负一层至第五层的招商经营权，租期自2010年1月29日至2024年12月29日。2010年3月11日，原告与被告分别签订三份《新华都购物广场贵州物资综合大厦裙楼商场租赁合同》，约定原告将3个门面出租给被告经营，其中，2楼建面为240.5平方米的门面经营康师傅牛肉面，租金每月300元/平方米（建面），每年环比递增2%，保证金216450元；2楼建面为393.9平方米的门面经营德克士荣达餐厅和康师傅牛肉面，租金每月250元/平方米（建面），每年环比递增2%，保证金295425元；1楼建面积为12平方米的门面经营甜品（以下简称甜品门面），租金每月1200元/平方米（建面），每年环比递增2%，保证金43200元。3份合同租期均为10年，均约定若周边商业环境发生重大变化，被告连续3年亏损，在结清租金前提下可提前解除合同，但不得取回履约保证金，并支付6个月租金作为补偿。2011年5月9日，双方签订《补充协议》，约定从2011年9月1日起，被告每月10日前提前支付2个月租金。合同及补充协议签订后，双方依约履行。2016年11月17日，被告以市场商圈不良、租金过高、经营困难等为由，向原告递交申请，决定于2016年11月30日不再继续租赁牛肉面门面和甜品门面，并请求给德克士门面降租。2017年4月19日，被告以德克士连年亏损、无力承担等为由，向原告递交申请，表示决定于2017年12月31日对德克士门面进行闭店处理。牛肉面门面和甜品门面退租后，原告分别于2017年4月1日和2017年2月17日将该两门面重新出租。2017年12月27日，双方对账后共同书面确认被告经营牛肉面和甜品门面起止时间为2010年11月1日至2016年10月30日，经营德克士门面起止时间为2010年11月1日至2017年12月31日，被告应付租金15403388.25元，实际支付16060413.34元，扣除3个门面保证金555075元后，被告超额支付租金101950.09元。上述事实，有双方当庭陈述、双方共同提交的3份租赁合同、补充协议及对账说明、原告提交的本公司营业执照、原告与延富达签订的租赁合同、被告书面闭店申请、降租申请、牛肉面门面和甜品门面重新出租合同、被告提交的支付租金、保证金凭据等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的三份《租赁合同》及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并受法律保护。被告单方提前解约，应承担相应的违约责任。原告按12个月租金标准诉请被告支付牛肉面门面违约金960841.8元（80070.15元×12个月=960841.8元）、甜品门面违约金194600.88元（16216.74元×12个月=194600.88元），被告辩解过高，本院根据合同约定及履行情况、当事人过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情确定被告应支付的牛肉面门面违约金为144126.27元（月租金80070.15元×6个月×30%=144126.27元）、甜品门面违约金为29190.13元（月租金16216.74元×6个月×30%=29190.13元）；原告诉请解除双方签订的德克士门面租赁合同及补充合同，符合被告申请2017年12月31日闭店的意思表示，本院从其自愿；原告诉请被告支付德克士门面拖欠租金443317.59元、逾期付款违约金687948.26元、违约金1318961.4元（109913.45元×12个月=1318961.4元），与双方对账后共同确认的原告超额付款事实不符，不予支持。被告关于保证金应充抵租金的意见，既无法律依据，也与合同约定不符，不予采纳。被告反诉原告开具房产租赁税收发票的请求，不属于人民法院受理范围，宜另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告贵阳新华都投资有限公司与被告陈筑芬签订的德克士门面租赁合同及补充合同，被告陈筑芬在判决生效后十五日内将该门面归还原告贵阳新华都投资有限公司；二、被告陈筑芬于本判决生效后三十日内支付原告贵阳新华都投资有限公司牛肉面门面违约金144126.27元、甜品门面违约金29190.13元，共计173316.4元，扣除被告超额支付的101950.09元，被告实际支付原告71366.31元；三、驳回原告贵阳新华都投资有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告陈筑芬全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉三案案件受理费减半收取共22003元，由原告贵阳新华都投资有限公司负担20947元，被告陈筑芬负担1056元（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。反诉三案案件受理费减半收取共150元，由被告陈筑芬自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗德园二〇一七年十二月二十九日法官助理孟港书记员赵佳威