贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终3306号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）何义，男，1987年8月17日生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人（原审原告）张声霞，女，1985年10月21日生，汉族，住贵州省纳雍县。 被上诉人何义、张声霞委托代理人（特别授权）唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）因与被上诉人何义、张声霞房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告何义、张声霞起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延交付商品房转移登记有关文书直至交付时止的违约金。（暂计算自2015年3月11日至2017年6月30日止为74592元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年12月21日，二原告与被告签订了合同编号为“2013001632”号的《商品房买卖合同》，以价款296000元购买被告修建的位于纳雍“御景华庭”第13层2号房。合同约定2015年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，二原告已支付全部房款。被告也将商品房交付给二原告使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，已构成违约。 原审被告恒达公司辩称：迟延未给原告办理房产转移登记有关文书的原因，一是政府对原审批方案调整和土地使用面积减少从而新颁发了土地使用权证以及政府对容积率进行调整，致使相关经济指标需另行测算；二是政府对原规划的市政道路进行改造，由于拆迁工作受阻，市政道路改造至今未完成；三是消防验收规范调整，致使消防未验收合格。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。此外，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不予保护，故我公司无违约的故意，请求驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍城南恒达·雍熙御园房地产，2008年8月29日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：将恒达雍熙御园南区容积率调整为4.58，北区调整容积率调整为3.47。2013年12月21日，原告何义、张声霞与被告恒达公司签订《商品房买卖合同》，原告以价款296000元购买被告修建的位于纳雍“御景华庭”第13层2号房。合同约定2015年3月10日前，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期90日后未办理，自原被告约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，被告按已交付房款的日万分之三支付违约金。因被告所建房屋未通过消防安全验收，至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告何义、张声霞签订的商品房买卖合同有效，双方均应按合同的约定履行义务。原告向被告交付了全部购房款，虽然已入住所购住房，但未取得房屋所有权。被告未按约定时间向原告交付办理房屋产权登记的相关文书，其原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收。在时间节点上，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间在纳雍县人民政府对恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复之后，被告出售商品房给原告，为原告办理不动产权属登记的相关文件是合同约定的义务，能否办理不动产权属登记的相关文件是完全能够预知的，故被告将不能为原告办理房屋产权登记的相关文书的责任推卸给政府对规划方案进行调整、原市政道路进行改造、消防验收规范调整，相当于原告来说，都不是合理解释，也不符合合同相对性原则。被告的抗辩理由不属于合同约定的因不可抗力因素、非原告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的情形，已经构成违约。对被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，庭审中，原告未提交任何相关证据证实。因合同约定违约金是按日计算，每日的违约金的诉讼时效期间均不能超过二年，故被告应从原告起诉之日倒计二年即2015年7月11日按照合同约定的已付房款日万分之三的标准支付违约金，违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告何义、张声霞支付以购房款296000元为基数从2015年7月11日起至被告将办理纳雍“御景华庭”第13层2号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金；二、驳回原告何义、张声霞的其他诉讼请求。案件受理费1666元，适用简易程序审理减半收取833元，由原告张声霞、何义负担663元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担170元。 宣判后，恒达公司不服，向本院提请上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《商品房买卖合同》就交付办理房屋产权转移登记有关文书的时间的约定，被上诉人提起本案诉讼，要求上诉人支付违约金的诉请已超过两年诉讼时效期间，对该诉讼请求应予驳回。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的出卖人应当承担违约责任的情形须满足以下两个条件：一是由于出卖人原因；二是当事人没有特别约定。根据《商品房买卖合同》约定，因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记机关相关政策调整，致使上诉人未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延，即上诉人无须承担违约责任，原审适用法律错误。3、由于政府原因导致上诉人于2008年即取得的《国有土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《国有土地使用证》，上诉人办理商品房登记初始证书须以《国有土地使用证》为前提，由此导致案涉房屋至今未完成初始登记。4、由于政府重新出台拆迁政策，致使上诉人开发建设项目拆迁安置成本增加，政府主导要求上诉人采取增加容积率方式解决该问题，故上诉人基于政府安排申请增加容积率，由此导致的逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约后果不应由上诉人承担。5、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，恒达房地产项目消防验收受阻，以致案涉房屋不具备办理商品房初始登记的必备条件。6、双方当事人对交付转移登记的“相关文书”约定不明，原审判决上诉人支付违约金无事实依据。7、《不动产登记条例》实施后，《商品房买卖合同》就案涉房屋产权转移登记所约定的条件消失，故2016年9月30日后上诉人不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记的违约责任。8、《商品房买卖合同》约定的违约金系以已付购房款为基数，按照每日万分之三的标准计算，但违约金应当以当事人因违约产生的实际损失为依据，上诉人已如期交付房屋，则逾期交付办理产权转移登记有关文书的行为给被上诉人造成的实际损失微乎其微，可忽略不计，加之被上诉人未举证证明其因上诉人的违约行为产生实际损失，故即使上诉人违约，原审判决上诉人承担的违约金过高，应当调整为以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；综上，根据《商品房买卖合同》的约定，因第三方原因导致的违约，上诉人应当免责，原审判决未遵循合同当事人意思原则，认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人何义、张声霞二审答辩称：1、容积率调整是上诉人为了自身利益作出的，容积率调整并非消防未验收的唯一原因，且容积率调整发生在《商品房买卖合同》签订之前，因此，因容积率调整导致消防验收不合格的后果应由上诉人承担；2、《国有土地使用证》的换发，启动时间亦是在《商品房买卖合同》签订之前，导致上诉人未如期交付办理房屋产权转移登记有关文书的原因不属于不可抗力；3、因下拉槽工程导致办证延迟，系上诉人与政府之间的纠纷，不能作为违约的免责事由；4、被答辩人违约的事实已经存在，不动产统一登记政策调整不会影响被答辩人承担违约责任。5、违约金主张属于物权请求权，不属于债权请求权，不能对物权请求权提出诉讼时效抗辩；恒达公司违约是连续性的，不存在中断或中止情形，一审倒推两年的诉讼时效无法律依据；根据民法总则，诉讼时效应计算为三年。综上，上诉人的上诉理由和请求均不能成立，原审认定事实清楚，证据确凿充分，请求维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。 二审中，上诉人恒达公司向本院提交如下证据：（1）雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图；（2）北京蓝图工程设计有限公司《关于“恒达雍熙御园”项目原规划市政道路优化设计的情况说明》。 证明内容：下拉槽市政项目工程贯穿了整个恒达小区，且在施工过程中会造成原设计消防通道被迫中断，进而影响整个小区项目的消防验收；下拉槽市政工程自2014年4月1日封闭施工以来，因政府未完成拆迁征收工作，至今未建成通车。因下拉槽市政工程贯穿了上诉人御景大厦、御景华庭、恒达?雍熙御园以及恒达?御景园整个项目，占用了原与市政道路重合的消防车通道，造成了整个项目消防车通道受阻，进而导致上诉人项目消防工程不具备验收合格条件。 证明目的：恒达公司逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书是由于政府的原因导致。 被上诉人何义、张声霞对该组证据的质证意见为：1、情况说明的真实性请法院核实，该份证据原件与复印件的加盖的公章不一致，公章没有编号，且没有经办人签字，该证据不具有合法性，该组证据达不到上诉人的证明目的；2、雍熙御园南区、北区总平面图、商业街设计扉页、首页及设计分析图真实性请法院核实，该证据与本案无关，达不到上诉人的证明目的。 经审查，上诉人恒达公司提交的证据来源合法，内容真实，反映了上诉人为解决原茶林路旧城改造项目遗留问题，制定《恒达御景园暨恒达文化商业街设计方案》，经纳雍县人民政府批复同意实施。根据该方案实施的下拉槽市政道路改造工程贯穿上诉人开发建设的恒达房地产项目，造成恒达房地产项目原设计消防通道受阻，被迫中断使用。同时，政府拆迁征收工作迟缓进一步影响下拉槽市政道路改造工程进度，导致案涉商品房项目的消防设计不具备竣工验收条件等相关事实。但该组证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，该组证据达不到上诉人的证明目的，不予采信。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效？2、上诉人逾期向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书应否承担违约责任？3、如上诉人应当承担违约责任，违约时间是否截至2016年9月30日？4、双方当事人约定的违约金应否调整？ 本院认为：关于焦点1，根据《商品房买卖合同》约定，上诉人在逾期交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书情形下，违约金采取以日为单位的累计方式计付，则违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故被上诉人有权主张上诉人支付自起诉之日起倒计二年期间的违约金，上诉人主张本案已超过诉讼时效的上诉理由不成立，不予采纳。 关于焦点2、3，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的合同义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2015年3月10日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定，在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书的情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人主要以下述4项事由进行抗辩。1、因政府原因导致上诉人于2008年取得的《土地使用证》须办理变更手续，直至2014年上诉人才取得新的《土地使用证》，由此导致至今未完成房屋初始登记；2、受市政道路下拉槽工程封闭施工影响，案涉房地产项目消防验收受阻，不具备办理商品房初始登记法定条件；3、双方约定交付的办理房屋产权转移登记相关文书内容不明，原审判决上诉人交付有关文书并支付违约金无事实依据；4、《商品房买卖合同》签订于《不动产登记条例》实施前，该条例实施后，合同约定的办理案涉房屋产权转移登记条件消失，故2016年9月30日后，上诉人不应再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任。经查，上诉人主张的上诉抗辩事由均不成立，理由详述如下：1、本案现有证据证明上诉人于2008年取得的案涉房屋《国有土地使用证》确因需要办理变更手续，上诉人于2014年才取得新的《国有土地使用证》系客观事实，但上诉人于2014年6月10日取得换发的《国有土使用证》后，仍不能履行交付办理房屋产权转移登记的有关文书，故案涉土地《国有土地使用证》的换发与上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之间不存在必然关联性，上诉人以《国有土地使用证》换发为由，主张对换发前逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任不予承担无事实依据；2、上诉人所举证据不能证明除下拉槽市政工程施工这一因素外，案涉房地产项目消防设计竣工验收的其他条件均已成就，故上诉人关于案涉房地产项目消防设计未竣工验收，导致其逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书不是其自身原因亦无事实依据。因此，上诉人主张依据《商品房买卖合同》关于“非出卖人原因，致使上诉人对未能按时提供办理产权登记所需资料的，办理时间顺延”之约定，上诉人不应承担违约责任的上诉理由不成立。原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约，据此判决其按约支付违约金并无不当；3、如前所述，上诉人作为商品房出卖人，在商品房交易过程中理当履行协助办理商品房转移登记义务，该义务的履行不因《不动产登记条例》的实施而免除。对于应当交付的有关文书内容，相关法律、行政法规的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。据此，上诉人关于2016年9月30日后不再承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任，以及合同约定应由其交付的办理产权转移登记有关文书内容不明，原审判决其承担违约金无事实依据的上诉理由不成立，不予采信； 关于焦点4，《商品房买卖合同》约定：出卖人逾期向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定交付办商品房转移登记有关文书之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述约定系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有约束力。上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，被上诉人主张按约支付违约金事实理由充分。鉴于法律规定幅度内，违约金条款的设置以及数额的确定以当时人意思自治为原则，兼具补偿和惩罚性功能，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》由作为房地产开发企业的上诉人单方提供，其就自身履行交付有关文书的合同义务的期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见，合同确定的违约金标准亦未超过双方当事人签订合同时应当预见的合理范围。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整，但其未提供证据证明违约金明显高于被上诉人实际遭受的损失，且该主张与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，本院不予采信； 综上，上诉人的上诉理由及请求无事实及法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年十二月二十九日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进