河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初17218号原告刘素梅，女，汉族，1954年7月12日出生，住河南省登封市。委托代理人卢洪涛、刘雅歌，河南群达律师事务所律师。被告郑州嘉润置业有限公司，住所地郑州市金水区丰乐路北段38号9层，统一社会信用代码91410100785097542M。法定代表人刘建旺。被告严峰，男，汉族，1968年11月10日生，住郑州市金水区。原告刘素梅诉被告郑州嘉润置业有限公司（以下简称嘉润公司）、严峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘素梅的委托代理人卢洪涛、刘雅歌到庭参加诉讼，被告严峰、被告郑州嘉润置业有限公司经本院公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判令：1.被告返还原告购房款1153173元，并支付自被告收款之日起至购房款全部还清之日止期间的利息（利息按中国人民银行公布同期贷款利率计算，利息自2013年11月11日暂计至2017年4月11日利息252161元）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月11日，原、被告双方签订《内部人员住宅预定协议》，协议约定：乙方（原告）预订甲方（被告）鸿润·幸福里项目6号楼1单元2层201号房屋，建筑面积138.97平方米，每平方米单价8298元，总房款1153176元，乙方一次性支付全额房款，甲方于2013年下半年取得《商品房预售许可证》，同时与乙方签订正式买卖合同。协议签订后，原告按约定向被告支付购房款1153173元。被告却迟迟未能取得《商品房预售许可证》，后来经原告多方打听搜集信息方知，被告售给原告的房产没有任何行政许可手续，并且有很大纠纷，涉诉案件已达几十起，该房产所占用土地已被数家法院查封，被告承诺的《商品房预售许可证》根本无法取得。被告在无取得任何审批和行政许可手续的情况下即建房、售房，被告向原告预售房产的行为违反法律强制性规定应属无效行为。依据合同法规定，协议无效后依据该协议取得的房款应返还给原告。因造成合同无效的责任属被告隐瞒事实真相且违背法律所致，被告应承担原告自交款之日起至得到购房款之日止期间的利息损失。由于被告严峰于2016年12月7日，承诺2017年5月1日前，原告未能得到所分配房产，被告严峰愿意与被告郑州嘉润置业有限公司承担连带赔偿责任。现已进入2017年4月中旬，被告嘉润公司已经把涉案房产卖于第三人，且该房产至今未真正竣工，因此不可能向原告交付房产。被告嘉润公司辩称，因与原告所签《内部人员住宅预定协议（一次性）》、《内部人员购房协议书》违反法律强制性规定应认定无效，至于原告诉求归还房款及利息，因原告没有实际支付，所以该项请求于法无据而不应得到法律支持。被告嘉润公司向原告发函，要求原告提供抵债的相关资料，以便房产交易，厘清债权债务关系，但是原告至今尚未提供，被告嘉润公司也不知道抵债交易的过程。被告郑州嘉润置业有限公司、严峰未答辩。根据原告诉称、举证、庭审情况，本院确认以下事实：1、2011年6月23日，赵俊峰向时万超汇款500万元，由河南省农村（信用社、合作银行、商业银行）电（信）汇凭证予以证明。2011年6月29日，时万超出具借条一份，写明：今借到王会娜人民币伍佰万元，期限叁个月，2011年6月29日至2011年9月28日。王会娜在庭审中说明其不认识时万超，更没有出借给时万超任何款项。2、被告严峰于2016年12月7日出具的《承诺书》一份，写明：2011年6月23日，嘉润公司向赵俊峰借款500万元，借款期限三个月，当时约定年利率24%。由于赵俊峰对嘉润公司不熟悉，让时万超经手出具借据一张（借据显示出借人为赵俊峰指定的王会娜），由时万超将上述款项转给嘉润公司使用，后因三个月到期借款不能偿还，经协商，在嘉润公司原实际控制人严峰安排下，嘉润公司将借款本金500万元和部分利息转为嘉润公司五套房产的购房款，并由赵俊峰及其指定人员与嘉润公司办理了以下手续：1.赵俊峰（身份证号：）于2013年11月11日与嘉润公司双方签订两份《内部人员住宅预订协议（一次性）》。2.刘杨（身份证号：）于2013年11月11日与嘉润公司双方签订两份《内部人员住宅预订协议（一次性）》3.刘素梅（身份证号：）于2013年11月11日与嘉润公司双方签订一份《内部人员住宅预订协议（一次性）》。2016年5月，嘉润公司以特快专递的形式向赵俊峰等人邮寄了《工作函》让赵俊峰等人厘清与嘉润公司的债权债务关系，赵俊峰等人及时进行了联系并解释。嘉润公司原实际控制人严峰保证嘉润公司于2017年5月1日前向赵俊峰、刘杨、刘素梅分别履行共计五份《内部人员住宅预订协议（一次性）》所确定的嘉润公司应承担的全部义务，否则，因以上五份协议部分或全部无效或不能全面履行，或嘉润公司以其他任何理由拒绝交房，由此给购房人赵俊峰、刘杨、刘素梅造成的退付房款等相关损失，承诺人自愿与嘉润公司共同承担连带担保责任，承诺人自愿代嘉润公司偿还以上全部房款，并承担自应签订正式销售协议之日起到全部退付房款之日期间的银行同期贷款利率的利息，担保期限两年。有严峰签字及捺印予以确认。3、2013年11月11日，嘉润公司作为甲方，刘素梅作为乙方，签订内部人员住宅预订协议（一次性），主要内容如下：乙方预订甲方鸿润·幸福里项目6号楼1单元2层201号房屋，建筑面积138.97平方米，每平方米单价8298元，总房款1153173元；乙方自愿采取一次性付款方式预订该商品住宅；甲方最迟应于2013年下半年取得《商品房预售许可证》，并与乙方按照相关行政部门颁布的范本签订正式的商品房销售协议。有嘉润公司合同专用章和赵俊峰代刘素梅签字和捺印予以确认。4、原告提交2013年11月11日收据一份，收据显示兹收到：刘素梅交来首付款6-1-201，人民币1157173元，有嘉润公司财务专用章予以确认。5、原告提交的2016年5月2日嘉润公司向刘素梅发送的《工作函》一份，通知原告刘素梅：在厘清原告与第三方之间债权债务之前，暂停履行原告与嘉润公司签订的《内部人员住宅预定协议》；五日内向嘉润公司提供证明债权债务存在、及嘉润公司代为清偿的相关资料，包括但不限于原告与第三方的《借款合同》、借据、《担保函》、与嘉润公司签订的《债务承受/接协议》；如不能厘清原告与第三方之间债权债务事实，嘉润公司将确认《内部人员住宅预定协议》无效，有嘉润公司公章予以确认。6、原告提交户口本显示，户主刘素梅、长女刘杨、王会娜儿媳。7、原告提交结婚证显示，赵俊峰、王会娜于2003年4月22日登记结婚。8、原告提交（2017）豫0105民初12666号判决书显示，刘杨向本院起诉要求返还购房款并要求支付利息。事实查明部分：被告嘉润公司提交的《内部人员购房协议书》两份，内容同《内部人员住宅预订协议（一次性）》，刘杨予以认可，并有嘉润公司合同专业章和刘杨签字予以确认。法院认为，被告嘉润公司在与刘杨签订《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》时，被告嘉润公司并未取得所涉房产的商品房预售许可证明，且在刘杨起诉前仍未取得本案所涉房产的商品房预售许可证明，故刘杨与被告嘉润公司所签订的《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》各二份因违反法律的强制性规定而无效，后判决如下：一、被告郑州嘉润置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还刘杨购房款2278830元及利息（自2013年11月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告郑州嘉润置业有限公司返还购房款之日止）。二、被告严峰对本判决第一项义务承担连带还款责任。判决现已生效。原告提交（2017）豫0105民初12667号判决书显示，赵俊峰向本院起诉要求返还购房款并要求支付利息。事实查明部分：被告嘉润公司提交的《内部人员购房协议书》两份，内容同《内部人员住宅预订协议（一次性）》，赵俊峰予以认可，并有嘉润公司合同专业章和赵俊峰签字予以确认。法院认为被告嘉润公司在与赵俊峰签订《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》时，被告嘉润公司并未取得所涉房产的商品房预售许可证明，且在赵俊峰起诉前仍未取得本案所涉房产的商品房预售许可证明，故赵俊峰与被告嘉润公司所签订的《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》各二份因违反法律的强制性规定而无效，后判决如下：一、被告郑州嘉润置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还赵俊峰购房款2310793元及利息（自2013年11月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告郑州嘉润置业有限公司返还购房款之日止）。二、被告严峰对本判决第一项义务承担连带还款责任。判决现已生效。本院认为,原告刘素梅提交的2011年6月23日河南省农村（信用社、合作银行、商业银行）电（信）汇凭证，证明原告向时万超账户汇款500万元，2011年6月29日，时万超应原告要求出具借条一份，写明“今借到王会娜人民币伍佰万元”。后因三个月借款期限届满未能偿还借款，时万超经原告同意将部分债务（以五套房产价值计算为5742796元，本案所涉房产价值1153173元）转移给了被告嘉润公司，被告嘉润公司与原告之间成立债权债务关系。在被告严峰的安排下，被告嘉润公司将借款500万元及部分利息转为其五套房产的购房款，原告与被告嘉润公司签订《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》一份，被告嘉润公司并出具收据一份，原告与被告嘉润公司之间的关系变更为房屋买卖合同关系，原告的债权数额1153173元变更为原告的购房款，被告嘉润公司的债务变更为交付房产的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五)款：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原告与被告嘉润公司签订《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》时，被告嘉润公司并未取得本案所涉房产的商品房预售许可证明，且在原告起诉前仍未取得本案所涉房产的商品房预售许可证明，故原告与被告嘉润公司所签订的《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告与被告嘉润公司签订的《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》无效后，被告嘉润公司无需向原告交付房产，但需将购房款1153173元返还给原告。原告与被告嘉润公司签订《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》时，原告的债权1153173元即变更为原告的购房款，且被告嘉润公司给原告出具收据一份，现《内部人员住宅预定协议》及《内部人员购房协议书》无效，被告嘉润公司应返还原告刘素梅购房款1153173元，原告主张被告嘉润公司返还购房款1153173元，并自2013年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至购房款全部还清之日止，本院予以支持。被告严峰出具的承诺书中明确表示：2017年5月1日之前，被告嘉润公司不能履行购房协议约定的义务，需向原告返还购房款及利息，其愿意承担连带担保责任，并承担自应签订正式销售协议之日起到全部退付房款之日期间的银行同期贷款利率的利息。根据被告严峰出具的承诺书，被告严峰应向原告承担连带担保责任。原告主张被告严峰承担连带还款责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告郑州嘉润置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告刘素梅购房款1153173元及利息（自2013年11月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告郑州嘉润置业有限公司返还购房款之日止）。被告严峰对本判决第一项义务承担连带还款责任。案件受理费17448元，由被告郑州嘉润置业有限公司、严峰负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李爱华人民陪审员  张继红人民陪审员  郭 虹二〇一七年十二月六日书 记 员  苏晓阳