成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0106民初9134号 原告：四川凯泰房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区。 法定代表人：杨秀琼，执行董事。 委托诉讼代理人：杨智元，男，汉族，1993年8月18日出生，住四川省资阳市安岳县，公司员工。 委托诉讼代理人：刘忠永，男，汉族，1963年11月26日出生，住四川省资阳市雁江区，公司员工。 被告：张晓梅，女，汉族，1981年12月30日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 原告四川凯泰房地产开发有限公司（以下简称“凯泰公司”）诉被告张晓梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告凯泰公司的委托诉讼代理人杨智元、刘忠永，被告张晓梅的委托诉讼代理人许怀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯泰公司向本院提出诉讼请求：一、张晓梅向凯泰公司支付27.5万元购房款及从逾期利息57750元（自起诉之日止利息暂计），以上共计332750元；二、本案诉讼费、保全费由张晓梅承担。事实和理由：张晓梅与凯泰公司签订《商品房买卖合同》，购买凯泰公司开发的位于“凯泰欧城”的×幢×单元×层3号商品房，总价款395000元。因张晓梅的个人信用问题，导致中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行无法向其放贷，现张晓梅不能按合同约定向凯泰公司支付购房款。为保护凯泰公司的合法权益，特向贵院起诉。 凯泰公司当庭变更诉讼请求：张晓梅向凯泰公司支付逾期利息自2014年3月27日至2017年4月22日共计112365元。 被告张晓梅辩称：第一，双方所签订的商品房买卖合同真实有效，依照合同的约定张晓梅的购房款支付方式为以购买的房屋做抵押按揭贷款支付，并由买卖双方共同到工商银行办理了按揭贷款手续。在办理按揭贷款手续时，银行不仅未对张晓梅的个人信用提出过任何质疑，同时也未要求张晓梅增加首付款项。将张晓梅的个人信用等级确认为五星级。所以凯泰公司所主张的理由不能成立。凯泰公司不能取得银行贷款的真正原因是由于其自身行为所致。第二，按照房屋交易习惯，办理房地产按揭手续的义务应在凯泰公司，张晓梅只起协助义务，并且仅限于支付首付款，提供相关身份信息和身份关系。向银行申请按揭以及在有关申请手续上签字，我方有充分的证据证明张晓梅已经履行完了全部的合同义务，并不存在任何违约。第三，张晓梅已于2014年5月30日进行了接房，并于2015年年底进行了装修入住。按照补充协议第六条第二款的约定，该房屋的所有权证由凯泰公司方代为办理，在需要提前入住时应当完成相关资料的提交和按揭手续的办理，事实上张晓梅双方对房屋进行交接，和张晓梅的入住足以证明张晓梅已经按照合同以及补充协议的约定交清了合同约定的首付款，办理完善了相关的按揭手续。不存在违约以及导致不能办证的行为。第四，按照买卖合同的约定办理产权证的最晚时间是2016年的5月30日，在此之前不能办证的原因应归结为凯泰公司。买卖合同的付款方式既然是抵押按揭支付，抵押的前提是必须取得房屋产权证，这是担保法和物权的特别要求。所以不能办理按揭手续是由于凯泰公司没有办理房产证所致，请求驳回凯泰公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：凯泰公司（出卖人）与张晓梅（买受人）签订《商品房买卖合同》，第一条及第三条约定房屋位于园艺东街北段36号“凯泰欧城”×幢×单元×楼3号，商品房总价款为395000元；第五条约定买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的31.65%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行或住房公积金管理机构借款支付，买受人所支付的预售首付房款已经缴存到指定的银行监控账户内；第九条第一款第一项约定逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；第二项约定逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十条第一款约定出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房；凯泰公司（出卖人）与张晓梅（买受人）签订《凯泰·欧城》商品房买卖合同补充协议，第三条约定出卖人如遇买受人未付清应付款或者违约金，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第六条第二款约定按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳，如买受人申请出卖人提前将房屋交付占有使用的，应在办理占有使用交付手续的同时提交资料并交纳相关费用，买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间。2014年5月30日凯泰公司向张晓梅交付诉争房屋，张晓梅于2014年年底入住诉争房屋至今。 2017年11月30日，中国工商银行绵阳涪城支行出具《情况说明》称，兹有购买凯泰欧城×幢×单元×楼3号房屋业主张晓梅在《商品房买卖合同》中关于向中国工商银行绵阳涪城支行申请个人住房按揭贷款275000元，经该行根据客户具体情况进行调查审批后，告知客户，须补充首付降低贷款金额。但客户一直未向我行提供缴齐首付比例相关贷款审核资料，故该笔贷款于2014年10月14日终止审批流程。 另查明，一、张晓梅于2014年3月24日向中国工商银行股份有限公司绵阳涪城支行申请贷款； 二、2013年8月1日，张晓梅支付了房款8万元；2013年7月30日，支付了房款20000元，2013年3月5日支付了房款20000元，2013年8月1日支付了维修基金6582元； 上述事实有《商品房买卖合同》、《凯泰·欧城》商品房买卖合同补充协议、收据、凯泰欧城交房通知书、中国工商银行个人客户业务申请书、当事人陈述及庭审记录在案佐证。 本院认为，张晓梅与凯泰公司签订的《商品房买卖合同》、《凯泰·欧城》商品房买卖合同补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同履行相关的权利义务。本案中双方争议焦点在于当事人双方谁承担办理银行按揭贷款的义务。按照我国商品房销售的交易习惯为：买受人以担保贷款方式付款的应为开发商确定按揭银行，在取得项目预售许可证后公开销售，购房人选择担保贷款方式（按揭贷款）付款的，由购房人办理按揭贷款手续，在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。可见，本案中办理银行按揭贷款的义务在于张晓梅一方，张晓梅未按约定成功办理银行按揭贷款，违反购房合同约定的付款义务，存在违约行为。 对于购房款问题，凯泰公司已于2014年5月30日向张晓梅交付房屋，而张晓梅未通过银行贷款审批，未履行完付款义务，应当按照合同约定支付剩余房款。张晓梅已支付了12万元房款，还应支付剩余房款275000万元（395000元－120000元）。 对于逾期利息问题，本案中，张晓梅未按合同约定时间履行完付款义务，应当承担逾期利息。关于逾期利息计算时间，中国工商银行绵阳涪城支行于2014年10月14日终止审批流程，合同中虽无法确定合同签订的具体时间，但是结合张晓梅向中国工商银行绵阳涪城支行申请贷款的时间以及中国工商银行绵阳涪城支行终止审批流程的时间，本院足以认定2014年10月14日次日为张晓梅应当支付剩余款项之日，自2014年10月15日起张晓梅已经逾期未支付剩余的房款，凯泰公司于庭审中明确主张逾期利息计算至2017年4月22日，本院予以支持，根据合同第九条第二项约定，张晓梅应以275000元为基准，按照每日万分之三的标准，从2014年10月14日至2017年4月22日止（共计920天），向凯泰公司支付逾期利息共计75900元（275000元×0.0003×920天）。 综上，依照《中华人民民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、张晓梅于本判决生效之日起十日内向四川凯泰房地产开发有限公司支付购房款275000元； 二、张晓梅于本判决生效之日起十日内向四川凯泰房地产开发有限公司支付逾期利息75900元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6291元，减半收取3145.5元，保全费2495元，以上费用合计3394.5元，由张晓梅负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一七年十二月二十八日 书记员  徐艺菲