贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0112民初1700号原告（反诉被告）贵州酷瑞德投资有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路**城市方舟******。统一社会信用代码91520000067731078M。法定代表人杨涛。原告（反诉被告）阳某，男，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区。二原告（反诉被告）共同委托代理人万林，贵州听君律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二原告（反诉被告）共同委托代理人吴坤桃，贵州听君律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）红军山大峡谷农业开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市乌当区下坝镇岩山村高桥坡一社会信用代码91520112565015357T。法定代表人杜某某。委托代理人陆承辉、王连友，贵州贵达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告杜某某，男，1962年9月24日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区。委托代理人陆承辉、王连友，贵州贵达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人贵阳市乌当区下坝镇喇平村村民委员会，住，住所地贵阳市乌当区下坝镇喇平村织机构代码77055974-0。法定代表人宋兆伦，系该村村委会主任。第三人贵阳市乌当区下坝镇岩山村村民委员会，住，住所地贵阳四乌当区下坝镇岩山村织机构代码77057771-1。法定代表人邵德富，系该村村委主任。第三人杜某，男，汉族，身份证住址四川省南部县。原告贵州酷瑞德投资有限公司、阳某诉被告贵州红军山大峡谷农业开发有限公司、杜某某及第三人贵阳市乌当区下坝镇喇平村民委员会、贵阳市乌当区下坝镇岩山村村民委员会、杜某租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵州酷瑞德投资有限公司（以下简称酷瑞德公司）、阳某及其共同委托代理人万林，被告红军山大峡谷农业开发有限公司（以下简称红军山公司）的委托代理人陆承辉、王连友，被告杜某某的委托代理人陆承辉、王连友，第三人贵阳市乌当区下坝镇喇平村村民委员会（以下简称喇平村委会）的法定代表人宋兆伦、第三人贵阳市乌当区下坝镇岩山村村民委员会（以下简称岩山村委会）的法定代表人邵德富、第三人杜某及反诉原告红军山公司、反诉被告酷瑞德公司、阳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酷瑞德公司、阳某向本院提出的诉讼请求：1、解除原告阳某与被告红军山公司签订的《承包租赁合同》；2、判令被告红军山公司支付二原告违约金45000元；3、判令被告红军山公司赔偿二原告损失2122630元、4判令被告杜某某对第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由二被告负担。事实及理由：2014年5月12日，被告红军山公司与原告酷瑞德公司的法定代表人阳某签订《承包租赁合同》，约定将位于贵阳市××下坝镇高桥坡巴喇谷景区的养生山庄出租给阳某，租赁期限为5年，自2014年7月20日至2019年7月19日。其后原告阳某和酷瑞德公司开始投入资金装修。但其间被告红军山公司违反《承包租赁合同》第五条第2款关于出租人应承担水、电、网络等接入义务的约定，迫使原告自行出资进行变压器安装、网络安装；红军山公司因其他债务问题，造成原告阳某成为协助执行人，影响原告工作和生活，也影响到山庄经营；被告提供的租赁场地无产权或其他证明，导致原告至今无法办理营业执照，不能正常营业；被告未支付给该山庄所在喇平村委会租金及相邻的岩山村委会补偿，造成喇平村上院组和下院组村民围堵山庄及原告员工并断掉山庄供电，综上因素，造成原告自租赁装修后未能正常开展经营，已经无法实现原告租赁该山庄的合同目的。因此要求解除该《承包租赁合同》，并要求被告按照合同约定支付本年度租金的30%即4.5万元作为违约金。在此期间，原告对该山庄先后投入，包括电路和网络安装、装修，以及代付喇平村委会和岩山村委会租金、协助执行款等。共计2122630元，因被告根本性违约，造成原告无法正常经营，应当由被告进行赔偿。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告红军山公司辩称，1、本案原告阳某及酷瑞德公司至少一方及本案被告杜某某和三个第三人不是本案适格被告；2、被告红军山公司不存在违约，原告阳某要求解除租赁合同，无任何法定事由；3、原告主张的损失，无任何事实依据和法律依据。被告杜某某辩称，我不是本案适格被告，这是公司行为。第三人喇平村委会、岩山村委会陈述，没有什么说的。第三人杜某陈述，当时杜某某借了我的钱，我肯定给其要钱，所以我现在因为借钱给杜某某反而变成了第三人。反诉原告红军山公司就本诉原告阳某、酷瑞德公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行与反诉原告签订的《承包租赁合同》；2、判令被反诉人支付反诉原告两年的租金320000元；3、判令被反诉人承担两年的违约金96000元；4、本案诉讼费用由被反诉人负担。事实及理由：反诉人于2017年7月17日向贵院起诉，以反诉人未能履行《承包租赁合同》义务为由，要求解除双方于2014年5月12日签订的《承包租赁合同》，并要求反诉人赔偿损失及承担违约责任等。反诉人认为，双方签订的《承包租赁合同》合法有效，系双方真实意愿表示，反诉人交付租赁物获取租金，被反诉人支持租金使用租赁物，是双方主要义务与权力，自合同签订以来，反诉人履行了交付租赁物的义务，即反诉人已将位于贵阳市××下坝镇高桥坡巴喇谷景区的养生山庄交付给被反诉人阳某使用，被反诉人阳某亦按年交纳了前两年的租金，双方有合作并无纠纷，但自2016年5月12日起，被反诉人阳某便以各种理由拒绝履行交纳租金的义务，反诉人多次催促仁至义尽但毫无效果，被反诉人拒绝交纳租金的行为已经严重违约，依约应当支付所欠的租金320000元并承担违约金96000元。因反诉人已经将租赁物交付给被反诉人，在未来三年反诉人根据《承包租赁合同》仍可获得租金利益，被反诉人单方面解除合同的行为，必然造成反诉人重大经济损失利益损失，显然违法，根据《承包租赁合同》之约定，被反诉人拒绝交纳租金若有损失不仅要自行承担，还应当赔偿反诉人的全部损失。对于被反诉人的违约行为绝对不能放纵。综上，为维护反诉人的合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。反诉被告阳某、酷瑞德公司辩称，1、反诉原告在计算租金的起算时间与租赁合同不相一致，租赁合同起算时间应从2014年7月20日，两年以后的时间应为2016年7月19日，而非诉状中陈述2016年5月12日；2、二反诉被告租金已经支付完毕，其中第一年度是直接支付的15万元，第二年度是用提前交纳的保证金转为第二年的租金，第三年度的租金已经依据被告杜某某的委托将其中部分支付给本案中本诉的第三人喇平村委会、岩山村委会，同时将剩余部分中的1万元交由乌当区人民法院执行局用于支付被告杜某某所欠他人的款项，剩余部分已经作为安装变压器及网络开户等相关费用，在本诉举证阶段，将对以上事实进行举证反驳，并不存在拖欠反诉原告租金的事实；3、本案的反诉原告对其租赁物应当是享有有效的管理权限及处分权限，但在二反诉被告使用的过程中，不停的有第三方对租赁物主张权利，造成二反诉被告无法正常运营，本案出租给反诉被告的租赁物存在瑕疵，其继续履行将会损害二反诉被告的合法权益。经审理查明，2002年11月29日，杜某某与他人共同出资成立了贵阳巴喇谷旅游度假有限公司，杜某某作为该公司的法定代表人，在公司占有75%的股份，贵阳巴喇谷旅游度假有限公司已经于2007年2月7日被工商部门吊销营业执照，其名下财产亦未发生变更或处置。2010年11月28日，杜某某与吴斌、令狐克全、邱方发出资成立了红军山公司，杜某某作为该公司法定代表人。杜某某将贵阳巴喇谷旅游度假有限公司的财产用于经营红军山公司，其余原巴喇谷旅游度假有限公司股东对此并未提出异议。2014年5月12日，杜某某代表红军山公司与阳某签订了《承包租赁合同》，合同约定红军山公司将位于贵阳市××下坝镇高桥坡的高桥坡巴喇谷景区、养生山庄场地租赁给阳某，双方签订的《承包租赁合同》中约定“第二条租约期限：1、从2014年7月20日至2019年7月19日止，租期五年，第一年租金为人民币壹拾伍万元/年，第二年租金为人民币壹拾伍万元/年，第三、四、五年租金为壹拾陆万元/年，先交租金后经营。2、租约期未满，乙方未经甲方书面同意自行撤离的，应承担由此给甲方造成的经济损失。第三条经营范围、投资：1、乙方承诺山庄装修投资不少于贰佰万元人民币（200万元）。第四条租赁费用及违约金：乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付一年的租金，即人民币（大写）壹拾伍万元（￥150000元）以后，每一年交一次租金，本着先交租金后经营的原则实施。若乙方不按时交纳租金，甲方有权单方终止合同，由此造成的损失由乙方负责。另缴纳场地租赁保证金（大写）壹拾伍万元（￥150000元），经营期间如无安全事故和设备设施损坏的情况，以及未违反本合同约定的情形，保证金在乙方租赁第二年自动转为场地租赁的租金。第五条甲方的权利及义务：1、甲方为乙方提供合法经营所需的各种证照，办理证照所需的各种费用由乙方自行承担，特种经营的证照由乙方自行办理，甲方协助。2、在租赁期内，甲方仅向乙方提供水、电、气、光纤电视、网络等接口，甲方在接口处安装水、电表、气表由天然气公司安装（费用乙方自理）。乙方自行承受水、电、煤气、网络宽带费用。第六条乙方的权利及义务：2、乙方必须维持承租区域的整洁和完好，并承担租赁区域的一切维修和装饰费用。3、租约期满或经双方协商同意合同提前解除时，属于乙方可移动物品，由乙方自行处理，不可移动的临时性配套设施及固定装修不得拆除，无偿交甲方所有。第七条违约责任：甲乙双方必须严格遵守本合同的约定，如违反本合同条款约定，违约方应向守约定支付本年度租金的30%作为违约金。”。合同签订后，阳某向杜某某支付了2014年7月20日至2015年7月19日的租金15万元租金和15万元保证金。阳某便开始经营，之后，因红军山公司未能及时有效的与阳某共同办理相关手续，阳某及酷瑞德公司也未与当地的喇平村、岩山村进行必要的沟通，加之，红军山公司及杜某某未兑现当初给喇平村、岩山村的承诺，导致2016年5月至2017年1月，阳某承包经营的三合养生山庄被人为断电一次（约一小时）和大门被人为封堵一次（约3小时），给原告的经营带来一定麻烦，2016年8月11日酷瑞德公司与乌当区供电局签订《客户预付电费协议》报装50KVA供电合同，出资71410元安装变压器一台，解决供电问题；2016年8月31日，贵州三合养生基地与他方签订网络安装合同，合同约定新开50M宽带两户，出资16630元将网络光缆布线至巴喇谷景区。2016年9月12日，红军山公司向酷瑞德公司出具《委托付款通知书》，内容为：“因业务需要杜某某特委托贵州酷瑞德投资有限公司代付贵州巴喇谷景区三合养生基地相关费用款项，其中喇平村40000元，岩山村40000元，喇平村（变压器）20000元，南明区法院（韦富梅）40000，乌当区法院（于某）10000元，并从房层租赁款中扣除相关费用。”，2016年9月18日，杜某某以公司名义又向酷瑞德公司出具《委托付款函》，内容为：“我司贵州红军山大峡谷农业开发有限公司，现委托贵公司把应付我公司的房租款打入下列账号，由此引发的一切经济纠纷及其他责任与贵公司无关，全部由我公司承担。”。嗣后，阳某于2016年9月19日向喇平村委会付款34200元，2017年1月8日，喇平村上院组和下院组的村民代表就阳某所付的34200元确认为酷瑞德公司给付的原巴喇谷旅游度假公司所欠2004年至2016年度的给喇平村委会的转让费。2017年1月24日，酷瑞德公司与下坝镇岩山村委会签订《补偿协议》，协议规定，由酷瑞德公司给付岩山村2014年至2017年7月31日的地界经营用地补偿费1.5万元，2016年8月19日付乌当区法院要求协助执行的于某欠款1万元。本诉原告认为红军山公司与杜某某的行为构成了违约。为此，本诉原告特诉至法院请求判决如诉所请。原告起诉后，被告红军山公司认为原告阳某、酷瑞德公司未交租金违约，提起反诉，要求阳某及酷瑞德公司给付租赁费并支付违约金。庭审中，本诉原告称在租赁场地后，对租赁场地进行装修、补充附属设备等，共花去费用2062740元。因红军山公司、杜某某未能按照合同约定履行配合办理营业执照、安装网络接口等义务，其行为构成违约，故该笔款项应由红军山公司与杜某某负担，并承担违约金45000元。上述事实有本（反）诉原、被告及本诉第三人的当庭陈述，《承包租赁合同》、贵阳巴喇谷旅游度假有限公司工商登记、贵州红军山大峡谷农业开发有限公司营业执照、贵州酷瑞德投资有限公司营业执照、《变压器安装协议》、《装修合同》、《巴喇谷三和养生基地网络安装合同》、《收条》、银行流水凭证、《代付款协议》、《委托付款函》、《委托付款通知书》、证人证言等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，杜某某作为贵阳巴喇谷旅游度假有限公司的法定代表人，且持股75%，在贵阳巴喇谷旅游度假有限公司被吊销营业执照后，杜某某将属于贵阳巴喇谷旅游度假有限公司的财产用于经营红军山公司，从2010年11月28日成立红军山公司开始经营到杜某某代表红军山公司与阳某于2014年5月12日签订《承包租赁合同》期间，贵阳巴喇谷旅游度假有限公司的其余股东并未对杜某某将财产变更提出异议，也未提起相应的诉讼，故本院认为，杜某某将属于贵阳巴喇谷旅游限公司的财产用作红军山公司的经营未违反相应法律规定。原告阳某与被告红军山公司于2014年5月12日签订《承包租赁合同》，合同签订后，红军山公司按照协议约定将位于贵阳市××下坝镇高桥坡的原巴喇谷公司的房屋、场地等交付给原告使用管理，阳某也按照协议约定支付了红军山公司15万元场地租赁费及15万元保证金，双方在平等自愿的情况下签订的《承包租赁合同》，并且按照合同约定履行自己的义务，故该合同真实有效。双方应该按照合同约定继续履行合同，庭审中，本诉原告表示本诉被告未按照协议约定配合本诉原告办理营业执照等相关手续，其行为构成违约，但本诉原告未能提供相关证据证实被告杜某某不配合办理营业执照等手续，且本诉原告在经营的2年多时间里，受到干扰和影响时间极少，该违约责任达不到解除合同的条件要求。故本院对本诉原告以本诉被告违约解除合同的理由不认可。因本诉原告现已无意愿继续履行《承包租赁合同》，且未按约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；。”之规定，本院对原告要求解除《承包租赁合同》予以准许。关于本诉原告提出的相关损失，从本诉原告提供的《装修合同》来看，本诉原告主张187万元的装修款，但从本诉原告提供的证据中来看，在银行转款凭证上，仅有一笔570000元转到合同约定的尾号为5182的账户，其余本诉原告标记转账到张志刚尾号为3126的账户款项并不能证明其是作为装修款进行的转账，本诉原告亦无法提供证据证实其装修款为187万元，故本院确认本诉原告的实际装修款项为570000元。本诉原告装修已经事实存在，无法返还，虽然原告提出解除《承包租赁合同》，但因原告对租赁的场地投入了较大资金进行装修及添补设施，且在合同履行中本诉被告有一定过错，故本诉被告应对装修给予适当补偿，原、被告双方所签《承包租赁合同》租期为五年，原告已使用三年，对其装修费按3/5进行折价扣减，剩余两年装修费228000元。考虑到本诉原告未能按时向本诉被告交纳租金，考虑到双方在履行合同中均有一定过错，故剩余两年的装修款各自承担一半，即114000元。2016年9月12日，杜某某向酷瑞德公司出具《委托付款通知书》，酷瑞德公司按《委托付款通知书》实际支付了喇平村委会34200元、岩山村委会15000元、乌当区法院（于某）10000元、喇平村2000元收条，合计61200元，剩余款项本诉原告在反诉答辩中称将剩余费用用于安装变压器及网络入户安装维护，但从杜某某出具的《委托付款通知书》中，其载明内容中并无变压器安装及网络入户安装及维护，本诉原告安装变压器费用71410元及网络入户安装和维护费用16630元，是单方所为，不能以此扣减第三年应付的租金，即本诉原告实际应支付本诉被告第三年租金金额为160000-61200=98800元。关于变压器安装费用71410元，原告在安装变压器后实际使用了一年，考虑到本诉原告不能将其移走，后期收益者为本诉被告，对其安装费应按1/3扣减，剩余47606.7元，因双方均存在违约情况，故本院认为双方各自承担50%责任，即本诉被告应支付本诉原告23803.35元变压器安装费用。本诉原告在签订《承包租赁合同》后，至今未将场地交还本诉被告，故租金应计算至2017年12月，故从2016年7月20日至2017年12月的租金应为：160000元+160000元/年÷12个月×5个月=226666.67元。即本诉原告应支付本诉被告226666.67元租金，扣除酷瑞德公司代杜某某代为支付案外人的61200元、变压器安装费用23803.35元、网络安装费用16630及本诉被告应承担的114000元装修费，226666.67元-61200元-23803.35元-16630元-114000元=11033.32元，即本诉原告实际应当支付本诉被告租金11033元。关于违约金，因双方在履行合同中均存在违约情况，对双方诉请违约金的请求本院不予支持。关于本诉原告主张杜某某欠第三人杜某的5万元的借款问题，因该事由是另一法律关系，在本案中本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人共和国民事诉讼法的解释》第九十条只规定，判决如下：一、解除原告阳某与被告贵州红军山大峡谷农业开发有限公司于2014年5月12日签订的《承包租赁合同》。自本判决生效之日起三日内，原告阳某须将按《承包租赁合同》所取得的房屋、场地及变压器、网络设施等移交给被告贵州红军山大峡谷农业开发有限公司；二、原告阳某、贵州酷瑞德投资有限公司于本判决生效之日后三日内支付被告贵州红军山大峡谷农业开发有限公司租赁费11033元；三、驳回原告阳某、贵州酷瑞德投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉被告贵州红军山大峡谷农业开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费24141元，本诉原告阳某、贵州酷瑞德投资有限公司负担24091元，本诉被告贵州红军山大峡谷农业开发有限公司负担50元；反诉案件受理费24141元，由反诉原告贵州红军山大峡谷农业开发有限公司负担23417元，反诉被告阳某、贵州酷瑞德投资有限公司负担724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  魏鸣东人民陪审员  朱桂萍人民陪审员  胡家义二〇一七年十二月十八日书 记 员  邵 益