广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1821民初1930号原告：佛冈县安居物业管理有限公司，住所地：佛冈县石角镇沿江中路19号港深豪苑1栋2梯1卡至7卡，统一社会信用代码：914418216788720567。法定代表人：邓杰骏。委托诉讼代理人：邓文坚，系广东广立信律师事务所律师。被告：朱沛月，女，1952年10月26日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告佛冈县安居物业管理有限公司与被告朱沛月物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日受理。依法由审判员黄小毅适用简易程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告佛冈县安居物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓文坚、被告朱沛月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈县安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年10月13日至2018年10月12日物业管理费人民币6167元；二、判令被告向原告支付逾期支付物业管理费违约金人民币3060.84元（上述金额暂计至2017年10月15日），并按照银行同期贷款利息的四倍计算至实际支付之日止，以上两项金额共人民币9227.84元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月2日，被告朱沛月与原告佛冈县安居物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定由原告为被告所在的小区提供物业管理服务。《物业服务合同》明确确定：被告所在房屋为佛冈县××镇××路××号××小区×栋×梯×房，建筑面积为116.8平方米。被告须按照其房屋建筑面积向原告计付物业管理费，标准为人民币1.1元/平方米/月，并由甲方代收生活水费。被告未按时足额缴纳物业管理费，应当按照相关标准向原告支付违约金，标准为每日5%等内容。原告为了履行合同，为小区配备了保安、保洁行政后勤支持等工作人员，为被告房屋所在进行了保洁、安保、绿化、公共设施维护等全面的物业管理工作，被告房屋配套的公共部分得到了优质的管理和维护，被告也享受到了优质的物业服务。但被告仅缴纳了2013年10月13日至2014年10月12日的物业管理费用，之后，被告拒不缴纳物业管理费用，经原告多次催缴无果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如诉请。被告朱沛月辩称：1、我对原告诉请的物业管理费6167元、违约金3060.84元均有异议，而且2018年的物业更不应未管理便收费；2、我购买房屋后也按时缴纳了2013年-2014年的物业费，当时房屋所在位置靠山的方向是一扇墙，但缴纳物业费后不知何时，原告便将靠山方向的那扇墙拆了变成一扇玻璃门，我二楼的住房变成直通一楼，房屋无形贬值。拆墙后也改变了房屋结构及风水，而且新建的玻璃门长期不关，导致小偷经常进来偷东西；3、我家门口经常有老鼠、蚊子，也曾试过被草花蛇入屋，但物管也不作处理；4、小区在建的建筑工地每天凌晨四点开工、次日凌晨12点收工，大声喧哗，物管也不作处理，最后导致我久病在床的老公无法入睡病情加重，最后死亡。我家入住××几年来，精神上遭受了重大打击，因此，我也要求原告赔偿精神损失费20万元；5、原告不帮我办理门禁卡，导致我们无法顺利回家，每次都只能在保安亭旁边等待有人出入才能进去；6、小区卫生环境差、公用地方从来没人来打扫，灯坏了也没人来修，业主遇到问题找物管也不作处理。服务人员态度差，我曾试过用车子推我老公回家时，车子在半坡上停下，有一个保安看见了便上前帮忙，但被保安队长在监控里看到后，便用对讲机呼叫，马上制止该保安的行为。综上，因为原告管理不到位，我才不交物业费。如果原告树立服务于人的工作态度，为业主解决问题，我会分文不少缴纳管理费用。原告佛冈县安居物业管理有限公司提供的《企业法人营业执照》、身份证、物业服务合同、小区实况图片、收款收据、催缴通知单，被告朱沛月对其辩称向本院提交的证据有：××小区全体业主请愿书、照片。原、被告提供的证据经庭审质证、认证，来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院认定的事实如下：2013年7月2日，原告佛冈县安居物业管理有限公司（乙方）与被告朱沛月（甲方）签订了《物业服务合同》，合同主要内容是：“……第三条、乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；2、负责本物业管理区域内公用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；3、负责共有绿地、景观的养护和管理；4、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生等；5、负责协助维护公共服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生等。第九条、收费项目：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计付，具体标准为：住宅暂定1.1元/平方米/月。第十一条、物业服务费实行年收费制度，依据入住的通知日期计收，业主应于费用到期30日前续缴。物业服务费根据市场调节价而定，如有浮动，物业服务公司会另行通知。第十九条、业主违反本合同第九条、第十一条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按相关标准向乙方支付违约金（每日5%）。原告与被告签订物业服务合同后，对××小区行使物业管理权至今。原告的营业执照核定的经营范围是物业管理（持有效的资质证书经营）、园林绿化。被告朱沛月名下座落于佛冈县××××房，建筑面积为116.8平方米。原告自开始接管××小区内物业管理服务后，被告缴交物业管理服务费至2014年10月12日止，自2014年10月13日后开始便未交纳物业管理服务费。原告提供的被告缴交2013年10月13日至2014年10月12日物业服务费的收据证明，被告的缴费标准1元/月/平方米，缴费周期为每年10月13日至次年10月12日。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告佛冈县安居物业管理有限公司是管理佛冈县××镇××路××号××小区的有资质的物业管理公司，该公司与被告朱沛月签订的《物业服务合同》，是真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，应受法律保护，对双方均具有约束力，双方应诚实履行合同义务。原告对××小区进行了物业管理，提供了物业服务。被告作为××小区×栋×梯×房的业主，应按合同约定向原告缴交物业服务费、生活水费。本案争议焦点如下：一、被告欠原告物业服务费的计算标准和欠费金额。原告请求主张按1.1元/月/平方米收取管理费，被告认为物业服务费应按1元/月/平方米的标准计算。经查，双方于2013年7月2日签订的《物业服务合同》的约定按1.1元/月/平方米收取服务费，但原告提交的被告缴纳2013年10月13日至2014年10月12日期间的物业服务费收据证明，是按1元/月/平方米标准计收，说明原、被告实际上已将收费标准变更为1元/月/平方米。故本院确认物业服务费的收费标准为1元/月/平方米。至于欠费金额问题，原告请求被告支付2014年10月13日至2018年10月12日止的物业服务费，原告在主张权利时被告实欠原告的物业服务费为2014年10月13日至2017年10月12日。虽然合同约定“物业服务费实行年收费制度，业主应于费用到期30日前续缴”，但2017年10月13日至2018年10月12日的物业管理服务并没有实际发生，依法当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，显然原告将2017年10月13日至2018年10月12日的物业服务费一并计算为被告的欠费，有违公平之法则，且缺乏事实依据，依法本院不予认可。被告欠原告的物业服务费应按原告已提供的物业服务期间计算，即从2014年10月13日至2017年10月12日止，共36个月，共欠物业服务费116.8平方米×1元/月/平方米×36个月=4204.8元。二、被告是否违约及违约金的计算标准。合同约定“物业服务费实行年收费制度，业主应于费用到期30日前续缴”，被告未向原告缴交2014年10月13日至2017年10月12日的物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。物业服务费实行年收费制度，被告的缴费周期为每年10月13日至次年10月12日，被告应承担的违约金应从每年缴费周期届满的次日（即次年10月13日）起按该年拖欠的物业服务费计算至付清欠款之日止。关于违约金的计算标准，合同约定，违约金的标准按所欠物业服务费的日5%计算。庭审时，被告对原告主张的违约金过高并不予认可，原告也没有证据证明因被告拖欠物业管理费造成其直接损失的证据，故本院依法调整违约金为同期中国人民银行利率的130%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、〈中华人民共和国民事诉讼法〉第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱沛月应于本判决生效之日起十日内支付物业服务费用4204.8元及违约金（其中：1401.6元的违约金从2015年10月13日起计算、1401.6元的违约金从2016年10月13日起计算、1401.6元的违约金从2017年10月13日起计算至付清款项之日止，以上的违约金均按中国人民银行同期贷款利率130%计算）给原告佛冈县安居物业管理有限公司。二、驳回原告佛冈县安居物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告朱沛月负担17元、原告佛冈县安居物业管理有限公司负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄小毅二〇一七年十二月十四日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石角支行2、户名佛冈县人民法院账号71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。