安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0103民初5886号原告：郭雯雯，女，1965年7月21日出生，维吾尔族，住安徽省合肥市庐阳区。原告：胡家葆，男，1964年6月13日出生，汉族，住址同上。以上原告共同委托诉讼代理人：施杨，安徽中特律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：王晓凡，安徽中特律师事务所律师。被告：吴梅，女，1992年3月17日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县。第三人：冯俊森，男，1992年8月6日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县。委托诉讼代理人：王迎春，安徽品涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子龙，安徽品涵律师事务所实习律师。原告郭雯雯、胡家葆诉被告吴梅、第三人冯俊森房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年8月17日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭雯雯、胡家葆及其共同委托诉讼代理人施杨、王晓凡，被告吴梅，第三人冯俊森及其委托诉讼代理人王迎春、黄子龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭雯雯、胡家葆向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认第三人代原告与被告签订的二份存量房买卖合同无效；2、请求依法判令吴梅、冯俊森将位于合肥市××区××路枫林大厦××室房屋过户恢复至郭雯雯名下，因过户产生的费用由吴梅、冯俊森承担；3、请求依法判令由被告吴梅、冯俊森承担诉讼费和保全费等费用。事实与理由：2017年7月3日，原告郭雯雯与第三人冯俊森签订《借款合同》，原告郭雯雯向第三人冯俊森借款46万元，如郭雯雯逾期还款，郭雯雯同意以市场价格出售其所有的位于合肥市××区××路枫林大厦××室房屋，以售房款偿还借款。同日，应第三人冯俊森要求，原告郭雯雯、胡家葆办理了委托公证。2017年7月15日，经安徽建信房地产土地评估有限公司评估，涉案房屋的价值为70.08万元。2017年7月16日，原告郭雯雯通知第三人冯俊森，已自行通过中介公司出售房屋，售房后偿还其借款。并且告知冯俊森，房屋的评估价值是每平方5万元。2017年8月初，原告郭雯雯自行向房产部门查询，才发现冯俊森已将房屋出售。原告找到冯俊森询问情况，但冯俊森拒绝告知原告房屋买受人、房屋出售价款等出售房屋的具体信息。经原告从房产部门查询得知，2017年7月28日，第三人冯俊森在未经原告同意、且未告知原告的情况下，与被告吴梅签订《存量房买卖合同》一份，将郭雯雯所有的位于安徽省合肥市××区××路枫林大厦××室房屋出售给被告吴梅，售房价款仅为200000元，扣除税费后的实际净值仅为182471.99元，购房款200000元未经存量房资金托管，原告至今未收到房款。另自原告出具委托书至今，涉案房屋一直是原告控制，原告至今也没有见到过吴梅。原告认为，首先，原告虽办理委托公证，授权冯俊森出售房屋，但该委托实质是为双方借贷关系提供的担保，并无真实委托售房的意思，双方的委托合同无效。其次，即便其具有代理权，冯俊森也并未在维护委托人利益的前提下处理委托事务。冯俊森以明显低于房屋实际价值的价格将涉案房屋出售给吴梅，显然是恶意处分原告财产。吴梅明知房屋售价与实际价值差异巨大的情况下，也从未联系过房屋所有权人，其交易过程也不符合正常交易流程，其购买房屋的行为也显然并非出于善意。再次，本案中即便是200000元的购房款，也并未通过资金托管中心，原告至今未收到分文购房款，足以证实并不存在真实的房屋交易。最后，本案中房屋的实际价值达到70万元，然而《存量房买卖合同》约定的房屋价款仅为20万元，交易价格仅为实际价值的30%左右，数额悬殊巨大，显然有失公平。综上，第三人冯俊森恶意处分原告房屋，被告吴梅的行为也不符合善意取得，且合同约定的交易价格远远低于涉案房屋实际价值，且差额巨大，显失公平，严重损害了原告的合法权益，现原告依法起诉。吴梅辩称：购买之前对于第三人和原告之间房屋买卖的事情不清楚，房子是吴梅个人所有，而且所有的交易都是真实的，吴梅不清楚第三人与原告之间的问题。因吴梅在过户时是经过房产局、税务局同意，且未提出任何异议，都是正常过户。吴梅与第三人之间交易正常，因为冯俊森欠吴梅钱，通过该房补偿给吴梅，吴梅与第三人已经结清房款，该房现是吴梅收入主要来源，买房时吴梅与第三人没有任何关系。原告称购房价格是二十万不实，当时纳税评估价为36万元，税都是吴梅一人承担，实际上房屋交易价格为46万元。第三人冯俊森述称：1、原告要求确认合同无效没有法律依据。合同法54条规定的任何一种情形不适用于本案。2、原告要求判令房产过户没有事实法律依据。第三人是依据原告授权出售房屋，被告作为善意第三人依法购买了房屋。办理产权过户，现产权登记在被告名下，被告与第三人没有协助过户房产至原告名下的义务，同时也没有承担过户费的责任。原告围绕诉讼提交了原告结婚证、吴梅、冯俊森身份证、房地产权证、房地产价格预评估报告、存量房买卖合同、情况说明、增值税普通发票、房地产转让完税（免税）审核通知单。婚姻登记证明、户籍证明、房屋登记簿、租房合同、身份证，被告提供了婚内协议书、离婚协议书、税务发票第三人提供了存量房买卖合同、离婚协议书、夫妻婚内协议书、房地产价格评估报告、借款借条、借款收条、录音资料、借款合同、借据、收据、委托书、公证书、被执行人查询信息、原告结婚证、户口本等相关证据及当事人陈述予以证实。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的事实和证据，本院认定如下：关于原告提供的房地产价格预评估报告，证明目的：2017年7月15日经评估，合肥市××区××路枫林大厦××室房屋的现价值为70万元。第三人质证对三性及证明目的均有异议。该报告仅仅是作为委托方在银行办理贷款时作为参考，并不是房屋最终评估数据。本次委托是原告个人行为，通过关系找人后把数额提升至70万元，该金额与实际房产价值不符，无法证明房屋实际价格。被告质证意见同第三人意见。由于该证据为单方证据，被告及第三人均有异议，本院对其证明目的不予确认。原告提供的租房合同、身份证，证明在过户前并没有人去看过房屋，印证了被告与第三人是恶意串通，并无实际交易。第三人质证认为该合同为复印件，真实性无法核实，且与本案无关联性。被告质证同第三人质证意见。因该房产处于出租状态，对此双方均认可，故本院对该证据与本案的关联性予以确认。被告提供的婚内协议书，证明被告与第三人婚姻存续期间的债务独立、财务独立。离婚协议书，证明被告与第三人已经不是夫妻关系。被告与第三人婚姻存续期间的债务独立，财务独立。原告质证对三性均有异议，结婚当日签订协议书与常理不符。从两份协议书看，显然系伪造，反而证明两被告存在恶意串通的行为。离婚协议书并不产生离婚的效力，两被告仍然是夫妻关系。第三人质证无异议。本院对该二份协议书的真实性不予确认，第三人提供的存量房买卖合同，证明被告与第三人之间存在房屋买卖合同关系的事实，证明房屋的实际出让价格，本次房屋买卖是合法有效的交易事实，并证明第三人不存在恶意处分原告房屋的事实。原告质证对三性及证明目的均有异议，合同甲方签字是第三人，原告不清楚房产卖给谁。该合同约定的价格与实际交税价款不一致。合同实际上是被告与第三人单方制作。被告质证无异议。本院对真实性予以确认，但不能证明合法性。第三人提供的离婚协议书，证明被告与第三人在本案纠纷前已解除婚姻关系。原告质证认为离婚协议书上面没有加盖这个民政部门的公章。第三人和被告吴梅实际上还是夫妻关系。恰恰能证明被告吴梅和第三人存在这个恶意串通的这个可能性。被告对该证据无异议。由于离婚协议收并无民政部门印章，故本院对其真实性不予采信。第三人提供夫妻婚内协议书，证明被告与第三人就涉案房屋出让前的各自财产已经达成协议，各自财产独立，被告以合理借款购得原告房屋，符合善意取得要件。原告质证认为夫妻婚内协议书系被告和第三人单方制作。被告对该证据无异议。本院对其真实性不予确认。第三人提供的房地产价格评估报告，证明案涉房屋的真实评估价格与原告所主张的房屋市场价格严重不符，证明第三人实际出售房屋的价格并非显示公平。原告质证认为根据第三人提供的报告，实际上是评估价格是54万元。但是第三人与被告签订房屋买卖合同的价格是远低于这个评估价格的。这个足以证明第三人和被告存在恶意串通。而且第三人存在损害原告利益的行为。被告质证对该证据无异议。本院对该报告真实性予以确认。第三人提供的借款借条，证明被告与第三人因财产相互独立而存在第三人向被告借款的事实，说明被告关于购买案涉房屋已经实际支付了全部出让款，并占有了房屋，符合善意取得的要件。原告质证对三性都有异议。从借条的内容来讲，是冯俊森出具给被告吴梅的，但是借条却在借款人手上，这不符合常理。而且上面约定款项三十万到底有没有支付、怎么支付均不清楚，应同时提供转账凭证等予以佐证。被告质证无异议。本院对该证据的真实性不予确认。第三人提供的借款收条，证明被告与第三人关于涉案房屋的真实成交价格，此价格真实反映涉案房屋的实际市场价值，被告取得房屋产权的行为，符合善意取得的要件。原告质证对三性均有异议。被告质证对该证据无异议。本院对其真实性不予确认。第三人提供的录音资料，证明原告同意并支持第三人立即出售其房屋的事实，第三人是根据原告的处理意见对案涉房屋进行出售。原告质证认为从这内容来看，录音资料都是截取的片段、断章取义。第三人录音的时候也没有经得原告本人同意。对内容不予认可。也不能达到第三人证明目的，即使原告同意卖，那也是在不损害原告合法权益的前提下卖的。被告质证对该证据无异议。本院对该录音的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：2017年7月3日，原告郭雯雯与第三人冯俊森签订《借款合同》一份，原告郭雯雯向第三人冯俊森借款46万元，借款期限自2017年7月3日至2017年7月9日计7日，借款利率千分之五按日结算。如郭雯雯逾期还款，郭雯雯同意以市场价格出售其所有的位于安徽省合肥市××区××路枫林大厦××室房屋，以售房款偿还借款。签订借款合同当日，原告与第三人到公证处办理了委托公证，委托第三人对其名下的房屋进行买卖。由于原告到期未能偿还借款，原告和第三人商量，通过出卖原告名下的房产以还款。2007年7月16号，原告发短信给第三人，要求卖房，并称其自己也在数家中介机构挂卖。后双方在同日见面协商，双方共同来出卖该房产，原告并承诺如第三人卖掉房子，双方相互不再找钱。2017年7月26日，第三人以原告的名义与被告刘梅签订了存量房买卖合同，将本案所涉房产以46万元出卖刘梅，并约定五日内办理过户手续。冯俊森作为原告代理人在合同上签名。双方于2017年7月28日又签订了一份价款为20万元的存量房买卖合同作为在相关机构备案办理过户手续使用。被告吴梅和第三人将本案所涉房产于2017年8月1日进行了过户，该房产已过户至吴梅名下。税务机关房地产转让完税审核通知单载明申报价格200000元，评估价格为365466元。被告称其缴纳了税费，其房款的付款方式是通过与第三人抵账的方式进行，第三人称其到本案所涉房屋处看过，租房人并不在。2017年8月初，原告郭雯雯发现冯俊森已将房屋出售。现诉至法院要求判如所请。根据原告提供的2017年7月15日安徽建信房地产土地评估有限公司预评估报告，最终确定估价对象在估价时点2017年7月15日满足各项假设限制条件下的评估价值为人民币70.08万元。根据第三人提供的2017年7月4日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司预估报告，在价值时点2017年7月4日的可抵押价值为总价54.43万元。另查明被告与第三人为夫妻关系，当事人虽提供了婚内协议书以及离婚协议书，但双方并未到民政部门办理离婚手续。本院认为，本案双方争议的焦点问题：第一、本案原告出具给第三人公证委托书委托第三人将原告房屋对外出售，是否作为本案原告向被告借款的担保形式，是否为无效的流质条款。本案原告委托第三出卖房屋是原告真实意思表示，此从原告与第三人事后交涉中的录音可以反映。由于在借款合同签订的同时出具公证委托书，并没有约定房产归债权人所有，该委托书应为有效，在债务人未按约偿还借款时，作为债务人的原告与第三人曾协商，共同出卖，原告此时亦未撤销公证授权不卖涉案房产。因此，原告主张公证委托售房属流质条款无效，本院不予采信。第二、被告与第三人双方恶意串通、损害原告利益是否成立，原告要求确认合同无效应否支持。关于被告是否善意的问题，被告与第三人为夫妻关系，双方为利害关系人，对于房屋买卖并无实际款项的交接。根据被告和第三人的举证，仅有一些借条收条的出具，被告和第三人虽提供了离婚协议书，双方并未到民政部门办理离婚，故对被告及第三人提供这些证据的真实性本院不予采信。另外，被告虽陈述其曾经到商铺看过，但并未看到租房人，但就商铺具体交接等亦未与原告联系确定，与正常购房流程不符。因此可以认定被告与原告的代理人第三人之间并非是真实的买卖交易关系。被告及第三人主观上并非善意。关于是否损害了第三人即原告的利益，本案房产价款根据原告举证为70.08万元，根据第三人举证为54.43万元，故即使按照第三人举证的价款数额来看，第三人与被告之间以46万价格交易亦存在损害原告利益的行为。综上，由于虽不存在以公证委托书出卖房产属于流质条款的问题，但被告及第三人存在恶意串通损害原告利益的情形存在，故原告要求确认价款46万元存量房买卖合同无效，本院予以支持。原告要求确认在房产局备案的价款为20万元的存量房买卖合同无效，虽该合同并非实际履行的合同，但也属于为规避国家税费所签订，故本院亦予以确认。合同确认无效后，原告要求吴梅、冯俊森将位于合肥市××区××路枫林大厦××室房屋过户恢复至郭雯雯名下，本院可判令吴梅、冯俊森配合原告办理过户，因合同无效恢复过户给原告名下与正常交易不同，故原告要求吴梅、冯俊森承担因过户产生的费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认第三人冯树森代原告郭雯雯、胡家葆与被告吴梅于2017年7月26日、7月28日签订的二份存量房买卖合同均无效；二、被告吴梅、第三人冯俊森于本判决生效之日起十日内配合原告郭雯雯、胡家葆将位于安徽省合肥市庐阳区宿州路房屋过户恢复至郭雯雯名下；三、驳回原告郭雯雯、胡家葆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为80元，原告郭雯雯、胡家葆负担10元，被告吴梅及第三人冯俊森负担70元；保全费4020元，由被告吴梅及第三人冯俊森承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一七年十二月十五日书记员  包雨婴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。