安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4870号上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥凯源凤达房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路999号东都大厦6楼，统一社会信用代码91340107255454030。法定代表人：吴波，总经理。委托诉讼代理人：章小毛，安徽正申律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙林，安徽正申律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥家具厂，住所地安徽省合肥市天长路23号，统一社会信用代码913401001491094695。法定代表人：王志龙，厂长。委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。上诉人合肥凯源凤达房地产开发有限公司（以下简称凯源公司）因与被上诉人合肥家具厂合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1734号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯源公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持凯源公司一审的第二项诉讼请求，即合肥家具厂应赔偿损失254万元（以鉴定为准），并驳回合肥家具厂的全部反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误，且程序违法。凯源公司与合肥家具厂于2001年5月17日签订《联合开发合肥汽配城建设项目合同》后，凯源公司按约投资开发，并将案涉地块过户到凯源公司名下，但因合肥家具厂未能及时拆迁，导致凯源公司仅投资开发了二幢（二层）商住楼（建筑面积为2272.74平方米）。双方为此于2003年10月9日达成了《补充合同》，但合肥家具厂仍违背双方的约定，将余下未开发的部分地块擅自交由第三方开发。双方经多次协商，对凯源公司的直接损失、违约金及保证金利息于2006年10月10日达成一致，但对余下未开发部分的凯源公司可得利益损失另行协商。此后，合肥家具厂仍未按约支付直接损失、违约金及保证金利息，对凯源公司的可得利益损失也一直未商定。针对预期可得利益部分，经凯源公司测算应为500多万元。凯源公司一审期间对可得利益损失以及6#、7#、16#商铺的租金损失已经向一审法院申请司法鉴定，但一审法院未予允许，显然有失公正。另外，针对6#、16#商铺，因合肥家具厂未履行协议退还保证金，并支付直接损失及违约金，凯源公司为减少损失，依据《联合开发合肥汽配城建设项目合同》约定，即“凯源公司应预交100万元作为该项目保证金，此款在合同签订后七日内存入合肥家具厂帐户，在工程验收合格一个月内返还给凯源公司，如不能按期返还，凯源公司有权将合肥家具厂所得房产按建筑成本价每平方米1000元作价抵还”以及《补充合同》第三条约定，按每平方米3400元折抵办理以房抵款。一审判决却以凯源公司造成合肥家具厂损失为由，按每平方米3850元支付合肥家具厂损失及逾期利息，显然不能成立。二审中，凯源公司明确其上诉主张损失的依据为：一、逾期利益损失。因合肥家具厂原因导致部分地块没有开发，之后合肥家具厂又委托第三方开发，给凯源公司造成了逾期利益损失。如果开发成功，市场价约3000多元每平方米，暂按该差价预估。二、6#、7#、16#商铺的租金损失。1、根据双方2006年10月9日协议，合肥家具厂应当以7#商铺抵销凯源公司的债权，协议签订后即应当交付商铺，故7#商铺应从2006年10月10日起按每月1800元租金计算。2、根据双方2006年10月9日协议，合肥家具厂应支付凯源公司141706.70元，可以现金或以房抵款。凯源公司已将6#、16#商铺卖给了第三人，并于2007年3月14日办理了过户手续，但合肥家具厂一直占有使用6#、16#商铺，导致凯源公司无法向第三人交付，故6#、16#商铺的租金损失从2007年3月16日起算，以每平方米1000元折抵保证金7万多元，剩余的按每平方米3400元折抵。6#、16#商铺系双方约定以房抵债，若按一审判决凯源公司要将售房款返还合肥家具厂，则导致合肥家具厂欠凯源公司的141706.70元无法解决。合肥家具厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、凯源公司主张6#、7#、16#号商铺的租金损失，无事实与法律依据。6#、16#商铺已经出售给案外人杨春生，并办理了过户手续，凯源公司无权对他人的财产提出要求。7#商铺没有交付的原因是合肥家具厂已将6#商铺出售给案外人王军，但因凯源公司不配合过户，故双方才签订了2006年10月9日协议，但凯源公司还是没有配合办理6#商铺的过户手续，且很快又将6#、16#商铺出售给案外人杨春生，故合肥家具厂履行抗辩权，未向凯源公司交付7#商铺。2、凯源公司主张的预期利益损失已经过双方协商，对损失作价574611元，由合肥家具厂以7#商铺抵扣处理，并签订协议予以确定。现凯源公司又主张预期利益损失，显然不能成立。3、一审判决凯源公司赔偿合肥家具厂420394元及利息，有事实与法律依据。首先，凯源公司无权单方以每平方米1000元标准抵扣应归属合肥家具厂所有的6#、16#商铺。一方面凯源公司违反支付100万元保证金的约定，仅支付了50万元，故不能适用合同中以保证金抵扣房屋的约定；另一方面，双方已经在2006年8月28日、10月9日就迟延退还保证金达成了新的协议，约定合肥家具厂给予补偿。其次，凯源公司违法出售6#、16#商铺的行为，造成合肥家具厂无法将6#商铺出售给案外人王军，也就无法用房款抵扣2006年10月9日协议中约定的补偿，造成双方的问题至今无法解决。最后，按照约定6#、16#商铺归属合肥家具厂所有，凯源公司将其出售所得的成交价款420394元，理应赔偿给合肥家具厂。4、根据2006年10月9日协议，合肥家具厂应支付凯源公司的141706.70元补偿款，该款项在合肥家具厂的房款中优先扣除。因协议签订前，合肥家具厂已经将6#商铺出售给案外人王军，该房款完全可以冲抵补偿款的，但是凯源公司却拒绝办理过户手续，并擅自又将6#商铺出售给案外人杨春生。该行为直接导致2006年10月9日协议至今无法履行完毕，故责任在凯源公司。凯源公司向一审法院起诉请求：判令合肥家具厂将汽配城家具厂1#商网第6#、7#、16#商铺交付给凯源公司，并赔偿凯源公司损失254万元（以最终的评估报告确认的数额为准）。合肥家具厂向一审法院提出反诉请求：判令凯源公司赔偿合肥家具厂损失2272400元。一审法院认定事实：2001年5月17日，合肥家具厂（甲方）与凯源公司（乙方）签订一份《联合开发合肥汽配城建设项目合同》，约定该项目为一幢6层复式（不含负一层）商住楼，建筑面积为6100平方米，三幢商办楼（二层）三幢建筑面积为2000平方米，合计8100平方米，该基础选址为天长路21-25号；甲方提供该项目建设用地作为项目投资，乙方提供开发建设项目所需资金，乙方房屋销售税和该项目的建筑税在东市区区库交纳，否则视为违约，甲方有权从乙方分配所得的房屋中按建筑成本价（每平方米1000元）计算面积抵押应交税额；双方按照建成后的实际建筑面积按比例进行分配（甲方六层楼沿临淮路厂门通道不计算面积，属甲方所有，过道高度为4.5米，宽为6米），商住楼（六层）底层门面房甲乙双方按4.6：5.4比例垂直分配（即甲方4.6，乙方5.4），二层以上住宅房部分（含二层）按3.8：6.2比例垂直分配（具体位置由设计图纸标明），三幢二层连体商业楼垂自分配比例甲方应得4.6，乙方应得5.4，具体位置由北向南第一幢产权为甲方所得，第二幢产权为乙方所得，第三幢为甲乙双方按4.6：5.4总比例分成，如分成中涉及双方面积不足补缺的，按综合成本价每平方米1000元计算；乙方应预缴100万元作为项目保证金，在合同签订后七日内转入甲方账户，在工程验收合格后一个月再返还乙方，甲方如不能按期返还，乙方有权将甲方所得房产按建筑成本价每平方米1000元作价抵还；乙方确保本期工程在2001年6月10日开工，保质保量于2002年6月10日竣工交付使用；如甲方分得房屋向外出售，乙方应协助甲方办理出售手续，相应税收及费用由甲方承担（乙方不再收取甲方办理劳务费、管理费）。2002年5月13日，合肥市规划局向凯源公司颁发了《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续。2002年6月27日，合肥市国土资源局与凯源公司签订《国有土地使用权出让合同》，出让人同意在2002年8月1日前将出让宗地交付给受让人，出让年限为50年。2002年8月2日，合肥市国土资源局向凯源公司颁发了《国有土地使用证》。2003年10月9日，合肥家具厂（甲方）与凯源公司（乙方）签订一份《联合开发合肥汽配城建设项目（房屋分配等）补充合同》，对已竣工交付使用的二幢（二层）商住楼（称A块）就房屋分配等问题达成如下补充约定：1、A块共开发房屋建筑面积为2272.74平方米，按4.6：5.4分配比例，甲方得房屋建筑面积为1045.46平方米，乙方得房屋建筑面积为1227.28平方米；2、乙方分得2#商住楼全部，建筑面积为1142.08平方米，再从1#商住楼分得1#、2#两套（建筑面积分别为58.16平方米、56.81平方米，计114.97平方米），乙方合计建筑面积为1257.05平方米，比应得面积多29.77平方米，甲方分得1#商住楼18套（即3#-20#）合计建筑面积为1015.69平方米，比应得面积少29.77平方米；3、乙方多分得房屋建筑面积29.77平方米，按每平方米3400元计价，合计101218元，此款由乙方支付给甲方，从甲方退还乙方的35万元保证金中扣除，剩余的248782元由甲方支付给乙方，或从首期售房款中一次付清；4、甲方分得房屋向外出售时，乙方应协助甲方办理出售手续，相应税收及费用由甲方承担（乙方不再收取甲方办理劳务费、管理费）；5、B块开发房屋拟建6000平方米商住楼，因拆迁原因，至今未能开工，现已完成拆迁，甲乙双方应同心协力，加速开发力度，按2001年5月7日签订的合同约定条款甲方将所需资料上报土地局并办理土地手续，乙方予以配合；6、物业管理按市政府68号令执行。2006年7月4日，合肥家具厂与案外人王军签订一份《售房协议》，王军预从合肥家具厂处购得1#商网6号门面房，面积56.81平方米，单价3850元/平方米，合计售价218718.50元。协议签订后，王军预付房款15万元，合肥家具厂将房门钥匙交付了王军，但未办理过户登记手续。2007年3月14日，凯源公司将1#商网6号、16号门面房出售给了案外人杨春生，两商铺的面积均为56.81平方米，成交价为420394元，并办理了房产过户手续。2006年7月10日，凯源公司向合肥家具厂出具一份《情况说明》，言明：1、因合肥家具厂内部原因使贵单位未按合同约定在2001年5月20日前将建设用地交付我公司，且因此拖延二年后致使政策发生变化而使我公司未能开发此场地，依据2001年5月17日双方签订合同约定，你单位应支付我公司违约金15万元；2、我公司于2001年8月17日向你单位交付保证金50万元，贵单位未履行合同，更未及时返还保证金，仅于2004年9月27日返还保证金20万元，于2004年12月31日返还保证金16万元，尚欠14万元至今未返还，按法律规定日万分之二点一计算利息，截止2006年6月30日，你单位应支付我公司保证金利息142611元；3、我公司为进行双方约定的建设用地开发，虽未实际进入施工，但已投入相应工作人员及办公费用，实际办公直接支出为282000元。以上总计金额为574611元。2006年8月28日，合肥家具厂与凯源公司对遗留账目进行对账，双方共同确认：1、50万元保证金于2004年已对账结束；2、所列遗留应付账务141706.70元（其中包括保证金）于2006年3月7日对账结束，但此款没有支付；3、违约金等574611元，以合肥家具厂一间门面房（面积56.81平方米）冲抵了结。以上问题履行完毕后，双方上述三项账务彻底结清。2006年10月9日，合肥家具厂（甲方）与凯源公司(乙方)签订一份《协议书》，载明针对E0403号2.56亩土地前期开发遗留问题，根据乙方于2006年7月10日向甲方报送的关于联合开发汽配城项目（合肥家具厂段）甲方违约应支付我方违约金、利息及联合办公直接支出“情况说明”所述事项现达成意见如下：1、乙方债权（即违约金、保证金利息、实际办公直接支出）计574611元，甲方以汽配城合肥家具厂一间面积为56.81平方米的门面房（即1#商网7号门面房）予以抵消；2、对甲乙双方于2006年3月7日达成的所列遗留账务计141706.70元，由甲方以现金等直接支付乙方或由乙方优先从甲方处分汽配城门面房款项中直接扣除，余款由甲方提取；3、若甲方既无现金及时支付，又没有及时处分汽配城门面房，致使乙方不能完全实现141706.70元的权益时，由合肥市瑶海区经贸委在2006年11月28日前全额支付乙方；4、乙方将协助甲方销售现有的门面房并提供办证资料。该协议签订后，双方并未按约履行。2016年7月21日，合肥家具厂向一审法院起诉请求：1、确认合肥家具厂和凯源公司于2001年5月17日签订的《联合开发合肥汽配城项目合同》以及2003年10月9日签订的《补充合同》有效；2、确认合肥汽配城1号商住楼11号、12号、13号、14号、15号门面房（位于瑶海区××街汽配城凯源凤达1号商网）归合肥家具厂所有，并判令凯源公司协助办理上述房屋的过户手续。2017年3月2日，一审法院作出（2016）皖0102民初5389号民事判决书，支持了合肥家具厂的全部诉讼请求。一审法院认为，案外人杨春生现为合肥市天长路23号合肥汽配城家具厂部分1幢6号、16号商铺的登记所有权人，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，证照信息对外具有公示公信力，凯源公司并非6号、16号商铺的所有权人，无权主张该两处商铺的所有权，故凯源公司要求合肥家具厂向其交付6号、16号商铺的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。合肥家具厂和凯源公司于2006年10月9日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依据该协议，合肥家具厂同意将7号商铺冲抵欠凯源公司的债权574611元，庭审时经法庭询问，双方均认可7号商铺的登记所有权人为凯源公司，而该商铺现由合肥家具厂实际占有，故对凯源公司诉请合肥家具厂交付该商铺的请求予以支持。关于凯源公司主张的损失，依据双方于2001年5月17日签订的《联合开发合肥汽配城建设项目合同》，结合凯源公司于2006年7月10日向合肥家具厂出具的《情况说明》，凯源公司因合肥家具厂未按约交付“三通一平”建设用地，拖延二年后致使政策发生变化而丧失B块土地的开发权，其向合肥家具厂主张的损失应为违约金15万元及实际办公直接支出282000元，合肥家具厂对此损失主张亦是认可的。凯源公司丧失B块土地的开发权，双方对此损失赔偿已达成一致，现凯源公司要求合肥家具厂另行支付预期利益损失200万元，于法无据，不予支持。工程竣工后，凯源公司便按协议约定将合肥家具厂应分得的房屋（包括7号商铺）交付合肥家具厂使用，在双方协议以7号商铺冲抵债权后，凯源公司却放任合肥家具厂仍占有该商铺，且凯源公司并未提交该地段商铺一年租金约为6万元的证据，故凯源公司要求合肥家具厂支付租金损失54万元（6万元/年×9年），依据不足，亦不予支持，一审法院对合肥家具厂的部分辩解意见予以采信。关于合肥家具厂反诉主张的经济损失，合肥家具厂将6号商铺出售王军的时间为2006年7月4日，单价为3850元/平方米；凯源公司将6号、16号商铺出售给杨春生的成交时间为2007年3月14日，单价为3700元/平方米（420394元÷113.62平方米）。通过比较，凯源公司出售此两处商铺的价款与合肥家具厂出售的价款基本吻合，符合当时的市场价格，一审法院酌定凯源公司应支付合肥家具厂的损失为售房款420394元及该款项的资金占用损失。合肥家具厂诉请以每平方米20000元估算损失，依据不足。凯源公司辩称6号、16号商铺按合同约定已抵扣合肥家具厂欠其的债权，凯源公司有权处分此两处房产，该陈述与2006年10月9日双方达成的协议内容不符，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、合肥家具厂于判决生效之日起十日内将汽配城家具厂1#商网7号商铺交付凯源公司；二、凯源公司于判决生效之日起十日内支付合肥家具厂420394元及利息（以420394元为基数，自2007年3月15日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止）；三、驳回凯源公司的其他诉讼请求；四、驳回合肥家具厂的其他诉讼请求。案件受理费27120元减半收取为13560元，由凯源公司负担；反诉案件受理费24980元减半收取为12490元，由凯源公司负担5300元，合肥家具厂负担7190元。二审中，双方当事人未提交新证据。合肥家具厂认可尚欠凯源公司141706.70元未付，但认为凯源公司未在本案中提出该项诉请，是否应在凯源公司返还合肥家具厂售房款420394元中予以扣除，最终由法院依法认定。凯源公司认为基于2006年10月9日的协议，该141706.70元应当在售房款420394元中予以折抵，但对于折抵后的剩余售房款不同意返还。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审法院于2017年3月22日将合肥家具厂的反诉状送达至凯源公司。本院认为，关于凯源公司主张的预期利益损失，根据凯源公司与合肥家具厂达成的2006年7月10日协议、2006年8月28日协议、2006年10月9日协议来看，双方已经对此达成协商，对于前期土地开发遗留问题，确认合肥家具厂违约应支付凯源公司违约金、保证金利息、实际办公直接支出费用等合计574611元作为凯源公司的债权，由合肥家具厂以7#商铺予以抵销。故凯源公司再次主张因部分地块未开发给其造成的预期利益损失，理由不能成立，本院不予支持。双方达成以7#商铺抵销合肥家具厂应当承担的债务574611元的一致意见后，凯源公司未依法及时主张权利，要求合肥家具厂向其交付，而是放任合肥家具厂一直占有使用7#商铺长达十年之久，由此造成的扩大损失应由其自身承担。凯源公司上诉主张7#商铺的租金损失不能成立，本院不予支持。关于6#、16#商铺，根据2006年10月9日协议，合肥家具厂应付凯源公司141706.70元，双方约定合肥家具厂以现金支付，或者由凯源公司优先从合肥家具厂处分汽配城门面房的款项中直接扣除，余款由合肥家具厂提取。6#、16#商铺虽登记在凯源公司名下，但根据双方2003年10月9日补充合同的约定，应当归属于合肥家具厂。凯源公司于2007年3月14日将该两套商铺出售给案外第三人，所得售房款420394元完全可以折抵合肥家具厂的债务141706.70元，余款278687.30元根据协议约定理应退还给合肥家具厂。凯源公司认为其出售该两套商铺的行为系以房抵债、扣除141706.70元后的剩余售房款不应退还的理由不能成立，其据此要求合肥家具厂赔偿6#、16#商铺的租金损失，亦无事实和法律依据，本院不予支持。根据本院以上认定，凯源公司应当返还合肥家具厂剩余售房款为278687.30元。对于资金占用损失，合肥家具厂对于凯源公司的上述出售行为应当是明知的，却在长达十年之久未依法主张其权利，故凯源公司给合肥家具厂造成的剩余售房款278687.30元的资金占用损失，应自合肥家具厂向凯源公司提出权利主张之日起计算较为合理，本院确认以凯源公司收到合肥家具厂的反诉状之日为准。综上所述，凯源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1734号民事判决第一项，即：合肥家具厂于本判决生效之日起十日内将汽配城家具厂1#商网7号商铺交付合肥凯源凤达房地产开发有限公司；二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1734号民事判决第三、四项；三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1734号民事判决第二项为：合肥凯源凤达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥家具厂278687.30元及利息损失（以278687.30元为基数，自2017年3月22日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；四、驳回合肥凯源凤达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回合肥家具厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担部分按一审判决执行。二审案件受理费30483.15元，由合肥凯源凤达房地产开发有限公司负担27433.15元，合肥家具厂负担3050元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月十一日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。