天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初9511号原告：上海诚成物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区卫津路18号新都大厦A座504室。主要负责人：吴君澄，总经理。委托诉讼代理人：马钢，男，该公司总经理助理。被告：李心喜，男，1976年4月2日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：范云洁，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：刘峰，男，1982年9月18日出生，汉族，住天津市和平区。原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司（以下简称“诚成物业”）与被告李心喜、被告刘峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司的主要负责人吴君澄及委托诉讼代理人马钢，被告李心喜的委托诉讼代理人范云洁到庭参加诉讼。被告刘峰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诚成物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付自2014年4月1日至2017年6月30日期间所欠物业服务费、机电设施运行费、中央空调能源费共计69301.44元；二、请求判令被告支付自2014年4月1日至2017年6月30日止的梯度利息6006.12元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年6月1日与天津市南开区新都大厦业主大会签订了《天津市物业服务合同》，该合同约定自2014年6月1日开始至2019年5月31日终止。被告李心喜是新都大厦A座2401室业主，物业建筑面积为98.72平方米，每月应缴物业服务费、机电设施运行费、中央空调能源费共1776.96元。被告享受到原告提供的物业服务后，应当按时交纳物业服务管理费。但被告拖欠2014年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务管理费至今未交纳，原告多次催要未果，故诉至法院。被告李心喜辩称，还款协议书约定2014年6月1日至2017年1月31日期间的物业服务费由被告刘峰承担，原告诉请的梯度利息无法律依据，应该按照物业服务合同中约定千分之三的违约金标准主张。被告刘峰未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告诚成物业作为具有物业管理服务二级资质的企业，与天津市南开区新都大厦业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业管理服务，服务期限自2014年6月1日起至2019年5月31日终止，写字楼的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米6元,机电设施、中央空调运行等费用按建筑面积每月每平方米12元的标准由业主交纳。同时该合同还约定了双方的权利义务、物业服务内容及标准等，其中第六条第（七）项规定：业主或者开发建设单位逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日其按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。被告李心喜系新都大厦A座2401室业主，该房屋每月应交物业服务费、机电设施运行费、中央空调能源费共1776.96元，现该房屋项下共拖欠2014年6月1日至2017年6月30日期间的物业服务管理费65747.52元未交纳。另查，被告李心喜与被告刘峰于2014年5月9日签订了《房屋租赁合同书》，约定李心喜将涉诉房屋租给刘峰作为办公场所使用，租赁期限从2014年6月1日至2019年5月31日止，刘峰应负责水、电费、电话费、网络费、开房屋租赁发票费用等相关费用（除物业管理服务费）。2017年1月10日，被告李心喜、被告刘峰、原告诚成物业签订了《还款协议书》，约定：由刘峰承租李心喜的房产新都大厦A座2401～2403、2408～2410从2014年6月1日至2017年1月31日共计欠诚成物业物业服务费387360元，此物业费由刘峰直接支付给诚成物业，刘峰承诺2017年3月31日之前分三次还清；如在上述承诺期内乙方不能按期还款，刘峰同意承担上述欠费的本金及滞纳金（滞纳金按天计算，金额为欠费本金的千分之三），诚成物业保留向法院起诉权利；李心喜有义务积极配合；李心喜、刘峰双方在2014年5月9日签订的房屋租赁合同里约定的物业服务费支付方式改为由刘峰直接支付给诚成物业指定账户。本案诉讼过程中，原告诚成物业以需要另行补充证据为由撤回了对2014年4月1日至2014年5月31日期间物业服务费的主张，系其对自身诉讼权利的处分，对此本院予以确认。因本院以其他方式无法送达至被告刘峰，故通过《人民法院报》对被告刘峰公告送达了开庭传票、起诉状副本、诉讼（举证）通知书，公告费原告诚成物业已预付。本院认为，原告诚成物业与天津市南开区新都大厦业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法有效，该合同对包括被告李心喜在内的新都大厦全体业主均具有约束力，各方当事人均应依约行使权利并履行义务。原告诚成物业提供物业服务后，被告李心喜作为业主理应按照合同约定履行交纳物业服务费等相关费用的义务。本案的争议焦点在于，原告诚成物业、被告李心喜、被告刘峰三方签订的《还款协议书》是否有效，以及2014年6月1日至2017年1月31日期间的物业服务费应由谁承担。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章；当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。本案中，三方签订的《还款协议书》从形式上看，具有三方签字或盖章，刘峰的签字虽难以辨识，但其加摁了手印，应具有与签字同等的法律效力，且相关约定不违反法律法规的强制性规定，故《还款协议书》应属合法有效。原告诚成物业认为《还款协议书》无刘峰签字而无效的意见，本院不予采纳。此外，该《还款协议书》从内容上看，实质是对2014年6月1日至2017年1月31日期间的物业服务费由谁支付所做的约定，故根据约定，被告刘峰应承担2014年6月1日至2017年1月31日期间的物业服务费。至于被告李心喜是否应承担连带责任，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任；《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；因此，根据上述规定，在刘峰未履行支付物业服务费义务的情况下，被告李心喜应承担连带交纳责任。故原告诚成物业主张二被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告诚成物业主张的梯度利息，本院认为当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中，《天津市住宅物业服务合同》约定按照逾期欠交物业费的3‰比例交纳违约金，本院认为应根据该约定计算相关损失赔偿额。被告刘峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告刘峰给付原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司自2014年6月1日至2017年1月31日止的综合物业管理服务费共计56862.72元，并给付违约金170.59元；二、本判决生效后三十日内，被告李心喜给付原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司自2017年2月1日至2017年6月30日的综合物业管理服务费共计8884.8元，并给付违约金26.65元；三、被告李心喜对被告刘峰的上述第一项给付义务承担连带责任；四、驳回原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1683元，由原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司负担234元（已交纳），由被告李心喜负担196元、被告刘峰负担1253元；公告费560元，由被告刘峰负担。（于本判决书生效后三十日内直接给付原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  于钟亮人民陪审员  雷 霞人民陪审员  孟 爱二〇一七年十二月二十二日书 记 员  王韶华附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决、裁定即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。