四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1381民初3982号原告：李安家，男，汉族，1970年1月11日出生，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：葛黎，四川伊丽达律师事务所律师。被告：郑开玉，男，汉族，1947年10月5日出生，住四川省阆中市。第三人：郑松，男，汉族，1973年10月2日出生，住四川省阆中市。第三人：郑文灏，男，汉族，1977年3月20日出生，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：赵强先，苍溪县歧坪法律服务所法律工作者。第三人：鲜光学，男，汉族，1978年5月10日出生，住四川省阆中市。第三人：李玉珍，女，汉族，1951年2月1日出生，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：唐斌，四川达权律师事务所律师。原告李安家与被告郑开玉，第三人郑松、郑文灏、鲜光学房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，因第三人李玉珍与被告郑开玉系夫妻关系并申请参加诉讼，本院依法予以准许，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李安家及其委托诉讼代理人葛黎，被告郑开玉，第三人郑松、郑文灏、李玉珍到庭参加了诉讼，第三人鲜光学经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李安家向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签《房屋买卖合同》合法有效；2.依法判令被告按合同约定为原告办理国土使用证、房屋产权证，第三人协助办理；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告与第三人于2010年向政府相关职能部门申请联合建房并获许可。2011年5月5日开始施工建设，2013年3月21日竣工，该住宅楼现已竣工验收合格。被告与第三人联合建房位于阆中市。2014年2月12日原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将该幢房屋5楼1号（东至李中军，西至赵勇，南至供电所，北至302线，面积126㎡）以单价2,200元/㎡，总价款312,400元出售给原告，同时约定了付款时间和被告办理房屋产权证。原告按约向被告缴纳了相应房款，而被告却迟迟不为原告办理产权证明。为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求判令所请。被告郑开玉辩称，1.2011年申报建房，因以我个人名义批不了200多平方米，所以增加了三个户口即郑松、郑文灏、鲜光学；2.2012年12月竣工，我与李安家签订购房合同约定总价310,000元多，原告已支付270,000余元，且原告所购房屋已具备办理产权手续的条件，现因郑文灏未能提供身份证等致使原告所购房屋无法办理产权手续。第三人郑松辩称，1.房子是我父亲郑开玉的，我们只是占用一个户头；2.房屋建修期间我们共计给父亲拿了100,000元左右，其余的事情都是父亲在安排，鲜光学只是一个购房户，只占一个名额。第三人郑文灏辩称，1.是联合建房，钱拿了有100,000万，具体多少不记得了；2.房子修的是5+1，共计住房10套，门面4间，房屋修建完后没有给我分。第三人鲜光学未作答辩，也未提交证据。第三人李玉珍辩称，1.被告郑开玉与我系夫妻关系，其与原告签订的房屋买卖合同未经我同意，被告郑开玉擅自处分涉案房产的行为应属无处分权的行为，缺乏合同有效的构成要件，故该合同应属无效；2.因李玉珍不同意出售该房产，涉案房产不能产生物权变动的效果，原告诉请应予驳回；本院经审理认定事实如下：2014年2月12日原告李安家与被告郑开玉签订《房屋买卖合同》，约定原告所购房屋位于阆中市住房，面积126㎡，2,200元/㎡，后原告分别于2015年12月10日、2016年12月30日两次共计向被告郑开玉给付购房款270,000元。被告向原告交付房屋后，在原告装修过程中，因第三人李玉珍阻止，致原告起诉来院。被告郑开玉原有房屋位于阆中市，面积255.2㎡，使用权类型为划拨，国有土地使用权证号为[阆国用]。2010年被告郑开玉申请对房屋改建，因以其个人名义无法获取同等面积的房屋改建审批手续，后被告郑开玉与第三人郑松、郑文灏、鲜光学以联合建房的名义与其他8户共同向相关部门申请改建手续，同年阆中市住房和城乡建设规划局出具《阆住建[2010]2号》通知，同意其联合建房申请,并于2010年获得建设用地规划许可证，2011年5月获得《建筑工程施工许可证》，2013年3月改建房屋施工完毕，现该房屋一楼为门面共计4间，二楼至六楼为一梯两户共计10套住房，后阆中市建设工程质量安全监督站对其联合建房出具质检报告，载明所建房屋具备备案条件。2010年7月9日阆国用（2010）第xxxxx7号国有土地使用证载明被告郑开玉在阆中市处享有165.2㎡使用权面积，其类型虽为划拨，但依据2010年12月20日阆中市国土资源局出具的《国有建设用地使用通知书》记载其需缴纳土地出让金15,986元，同月24日四川省政府非税收入通用票据载明其已缴纳该费用。同时查明，被告郑开玉与第三人郑松、郑文灏、鲜光学在申报联合建房时相互之间既没有口头协议，也没有书面协议。第三人鲜光学经本院传票传唤虽未到庭参加诉讼，但依据本院向其核实的情况来看，其认可与郑开玉、郑松、郑文灏在申报房屋改建手续时，因其欲购买郑开玉改建后的房屋，故其在申报联合建房时仅占用名额，并无实际出资。另查明，郑开玉、李玉珍系夫妻关系，郑松、郑文灏系郑开玉、李玉珍夫妇之子。2013年11月30日，郑开玉、李玉珍夫妇因门面归属发生争吵、抓扯，致李玉珍左手损伤，后阆中市人民检察院作出（南阆检公诉刑不诉[2014]18号）不起诉决定书。2015年李玉珍向本院起诉要求与郑开玉离婚，本院以《(2015)阆民初字第2041号》民事判决书，判决不准离婚，后李玉珍不服，并向南充市中级人民法院提出上诉，南充市中级人民法院作出《(2015)南中法民终字第1732号》民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中第三人李玉珍称其对郑开玉向原告李安家出售房屋一事不知情，被告的该行为侵害了其合法权益，故申请参加本案诉讼。另依据2014年4月28日《郑开玉、郑文灏父子纠纷调处记录》等证据载明调处纠纷时郑开玉、郑松、郑文灏、李玉珍等均在场，被告郑开玉在此之前已出售6套房屋（含涉案争议房屋）。上述案件事实有原告提供的购房合同、收条等及被告提供的土地证、赠予协议、土地登记卡、住建局文件、调处记录、证明等，第三人郑文灏提供的建房文件、国土局证明、出让金缴款证明等和第三人李玉珍提供的结婚登记信息、民事判决书等及庭审笔录在案予以佐证。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。本案争议焦点为：1.案涉争议房屋是否可以对外转让？2.原、被告双方之间签订的《房屋买卖合同》是否有效？3.合同有效时，原告诉请被告为其办理权属证书，第三人履行协助义务的诉讼请求是否应该得到支持？针对焦点1，涉案争议房屋位于阆中市，原登记面积255.2㎡（土地使用者郑开玉，使用权类型：划拨，[阆国用（2001）字第xxxx9号]）。后因郑开玉、郑松、郑文灏、鲜光学等申报联合建房，依据《土地登记卡》记载，通过面积变更登记变更为165.2㎡（阆国用（2010）第xxxxx7号，国有建设用地使用权，类型：划拨），并通过《国有建设用地使用权出让合同》获得涉案争议房屋宗地建设用地使用权，缴纳了土地出让金，同时其联合建房通过了相关部门的审批，并获得了改建宗地的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等手续。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：…（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”之规定，结合本案现有证据及审理查明的事实，案涉争议房屋已获得相关部门的审批，并办理了相应的手续，可以转让。针对焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本案中郑开玉、郑松、郑文灏、鲜光学与其余8户共同申报联合建房，并取得相关部门的审批手续，依据本案现有证据及各方当事人庭审陈述的事实，能够认定郑开玉、郑松、郑文灏、鲜光学之间虽无书面或口头协议，但就被告郑开玉对外出售改建房屋的事实是认可的，故被告郑开玉作为房屋出卖人对外与原告签订的《房屋买卖合同》应属合法有效。针对焦点三，本案原、被告双方之间签订的《房屋买卖合同》中已明确约定由被告郑开玉为原告办理所购房屋的权属证书，若被告不能履行该义务，致使原、被告双方之间订立合同的最终目的不能实现，故作为售房者的被告有义务为原告办理其所购房屋的不动产权属证书；对于原告李安家要求第三人郑松、郑文灏、鲜光学履行协助义务的诉讼请求，因双方之间不存在合同关系，原告诉请于法无据，不应支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李安家与被告郑开玉于2014年2月12日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告郑开玉于本判决生效后三十日内为原告李安家办理其所购买的位于阆中市住房的不动产权属证书；三、驳回原告李安家的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告郑开玉负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院（立案庭）递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  汪椿林二〇一七年十二月二十九日书记员  马 享