辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12813号上诉人（原审被告）:沈阳荣富置业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路1甲6号112。法定代表人：符文章，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁议今，女，1992年5月29日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：艾霞，女，1979年4月11日出生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区.上诉人沈阳荣富置业有限公司（以下简称“荣富公司”）因与被上诉人艾霞租赁合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审。2.诉讼费用由荣富公司承担。事实和理由：1.一审法院对租赁合同效力认定错误。荣富公司与艾霞签订的《商铺租赁合同》原出租标的物为公寓大堂，属于建筑物公共区域，未经业主同意并经法定程序，不得租赁使用。出租标的物后变更为14号门，该14号门为消防通道。因此该《商铺租赁合同》违反《物权法》第140条、《消防法》第28条的禁止性规定，根据《合同法》第52条的规定应为无效合同。艾霞对合同无效存在过错，应承担相应的责任。2.艾霞要求退还租金保证金的请求超过诉讼时效期间，应予驳回。双方发生合同纠纷时间为2014年7月2日，至2017年艾霞没有提出解除合同退还保证金的请求。艾霞在2014年9月起诉时和一审过程中也没有提出该项请求。沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第2731号民事判决书判决错误，荣富公司已向检察院申请抗诉，该判决不应作为认定事实的依据及认定诉讼时效中断的依据。3.荣富公司未收取物业费，无返还义务。艾霞辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。合同是由荣富公司拟定的，是有效的合同。荣富公司没有交付商铺，艾霞没有享受到经营利益，荣富公司应返还租金。艾霞向一审法院起诉请求：1.请求判令荣富公司返还艾霞交付的保证金5,000元、房屋租金2万元、物业费960元、采暖费128元、制冷费500元，合计26,588元；2.请求判令荣富公司给付艾霞违约金人民币1万元；3.诉讼费用由荣富公司承担。一审法院认定事实:2013年12月28日，艾霞（乙方）与荣富公司（甲方）双方签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于沈阳市铁西经济开发区沈辽西路116号的荣信财富广场的1层公寓大堂局部商铺出租给乙方经营便利店使用，该商铺的建筑面积20㎡，租赁期限为5年，租期从2014年2月15日计算。2.合同签订之日，乙方交付定金5000元，如乙方违约定金将不予退还。自开业经营之日起，定金自动转为经营保证金。租期届满，无违约、欠租金、欠费或者其他赔偿问题，甲方将一次性无息退还乙方。3.租赁价格：第一年租金2万元，第二年租金25,000元，第三年租金30,000元，第四年租金30,000元，第五年租金30,000元。为保证合同的有效履行，按照先付款后租用的原则，乙方应从租赁每一年期满前30天向甲方一次性支付下一年度租金。4.乙方在租赁期内，执行甲方物业相关收费标准：商铺物业费4元/平/月，冬季采暖费（商业）32元/平/期，夏季制冷费（商业）25元/平/期。甲方有权按期收取租金及物业管理费。5.租赁期内，乙方承担使用该商铺所发生的水、电、制冷、采暖、通讯、设备等费用，按其独立安装的表度数和政府规定的标准计算，物业费乙方按4元/平方米/月直接向甲方交纳。6.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，应按年度向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金20%向乙方加收滞纳金。合同签订后，艾霞按约定交付了自营保证金5000元，并于2014年1月22日交付租金2万元，于2014年2月28日向沈阳天恒物业服务有限公司交纳物业费960元、制冷费500元、采暖费128元。但荣富公司并未交付该公寓大堂局部商铺给艾霞使用，而是经与艾霞协商，另行口头约定租赁标的物变更为网点14门。艾霞在该网点14门实际经营3个月后因消防部门进行消防通道检查禁止做经营使用（该网点14门为消防通道），荣富公司承诺将网点8门出租给艾霞使用，并于2014年7月2日双方签订一份补充协议，主要约定：1.甲方正式提供给乙方的实际出租位置为荣信财富广场公寓大堂（网点8门）西南角局部区域，租赁面积在原合同约定20平方米基础上，甲方同意增加15平方米，即最终为35平方米实用面积一处单独门市，乙方表示同意。2.本补充协议签订之日起，甲方提供临时仓库并协助乙方超市搬迁，7月2日下午超市必须搬完。3.因超市搬迁给乙方造成的实际损失，由甲方据实按价赔偿。4.原合同的物业费起租时间自本协议签字之日延后6个月。但荣富公司并未按协议约定将网点8门交付艾霞使用。另查明，2015年11月21日，一审法院作出（2014）经开民初字第2731号民事判决书，判决解除艾霞与荣富公司于2013年12月28日签订的《商铺租赁合同》及2014年7月2日签订的《补充协议》，判令荣富公司赔偿艾霞货物损失39,430元、营业损失48,000元。一审法院认为，一审法院作出（2014）经开民初字第2731号民事判决书已经解除了艾霞、荣富公司双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》，《商铺租赁合同》约定第一年租金为2万元，艾霞实际经营3个月，扣除艾霞实际经营期间的租金，故荣富公司应返还艾霞租金15,000元。故艾霞提出判令荣富公司返还租金20,000元的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。因艾霞在租赁荣富公司的商铺期间未有违约行为，合同解除系因荣富公司违约所导致，故其应返还艾霞交付的定金5000元。关于物业费，艾霞虽未向荣富公司交纳，但因荣富公司未按《商铺租赁合同》、《补充协议》约定向艾霞提供经营场所导致艾霞物业费的损失，故扣除艾霞经营期间所应支付的上述费用外，剩余费用应由荣富公司予以赔偿。关于采暖费，因艾霞自2014年4月2日开始使用荣富公司提供的租赁物，冬季采暖期已经过，艾霞未实际享有采暖服务，故采暖费128元，荣富公司应全部赔偿。关于艾霞主张的制冷费500元，因艾霞实际经营日期为2014年4月2日至2014年7月2日，故一审法院结合艾霞实际经营的日期、实际经营的季节，酌情支持250元。关于艾霞要求荣富公司给付违约金1万元的诉讼请求，因（2014）经开民初字第2731号民事判决书已判决荣富公司赔偿因其违约给艾霞造成的货物损失、营业损失，本案中对艾霞主张的物业费、采暖费、制冷费等费用的损失判令荣富公司予以赔偿，艾霞在本案中因违约所造成的损失已得到了填补，故艾霞主张荣富公司给付违约金1万元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于荣富公司辩称的艾霞要求返还租金及保证金已过诉讼时效的答辩意见，虽艾霞、荣富公司双方之间发生纠纷的时间在2014年7月，但法院判决解除《商铺租赁合同》、《补充协议》的时间在2015年11月，并未超过两年，故对荣富公司的此项辩解意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、沈阳荣富置业有限公司于判决发生法律效力后十日内返还艾霞房屋租金15,000元、保证金5000元，共计20,000元；二、沈阳荣富置业有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿艾霞物业费损失720元、采暖费损失128元、制冷费损失250元，共计1,098元；三、驳回艾霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费464元，由沈阳荣富置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣富公司提交了沈阳中鼎建筑设计有限公司出具的设计说明、图纸各一份，证明网点14门为消防通道，根据相关法律规定，双方签订的关于租赁该网点的租赁合同及补充协议违反法律、行政法规的规定，故应为无效。艾霞对合同无效存在过错，应承担不利后果。艾霞发表质证意见称，对上述证据真实性有异议，并与给我的商铺不是一个位置，与本案无关。网点是荣富公司提出来的，不是我主动要求的。如果租赁网点不合法，责任应由荣富公司承担。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于荣富公司提出的其与艾霞签订的《商铺租赁合同》无效的问题，因就涉案《商铺租赁合同》的效力问题，已经沈阳经济技术开发区人民法院作出的（2014）经开民初字第2731号生效民事判决书已经审理并已确认，现荣富公司再次基于同样的事实和理由在本案提出，违反一事不再理的原则，本院不予审理。鉴于荣富公司的违约行为致使本案《商铺租赁合同》、《补充协议》解除，应返还艾霞租金保证金、剩余租金等费用，荣富公司在本院审理期间亦认可艾霞主张的物业费、采暖费、制冷费等费用损失已实际发生，故荣富公司对艾霞实际发生的损失亦应予以赔偿。一审判决予以赔偿并无不当，本院予以维持。关于荣富公司提出的艾霞要求返还租金保证金的诉讼请求超过诉讼时效的问题。本案《商铺租赁合同》、《补充协议》已于2015年11月21日经（2014）经开民初字第2731号民事判决书判决解除，自租赁合同解除时才能产生返还租金保证金、房屋租金的请求权。因此艾霞享有的返还租金保证金的请求权的诉讼时效应自2015年11月21日起计算，至艾霞向一审法院起诉时并未超过诉讼时效。因此对荣富公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人沈阳荣富置业有限公司上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464元，由上诉人沈阳荣富置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞审 判 员  姜会军二〇一七年十二月二十七日法官助理  勾雪峰书 记 员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。