四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0792民初1676号原告:成都金房物业集团有限责任公司（原成都金房物业服务有限公司）,住所地：四川省成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。法定代表人:闻涛，董事长。委托代理人:朱海刚，公司职员。委托代理人:余庆生，公司职员。被告:唐铖，男，羌族。委托代理人:冯一隽，四川睿桥律师事务所律师。委托代理人:邓青春，男，汉族，生于1973年1月27日，半山南湾小区业主委员会主任。身份证号码：。原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称“金房物业公司”）与被告唐铖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托代理人朱海刚、余庆生，被告唐铖的委托代理人冯一隽、邓青春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2015年5月1日起至2017年10月30日止的物业服务费8859元、垃圾清运费180元并承担违约责任，违约金以8859元为基数，从2017年10月31日起按日千分之五计付至款清之日止。事实与理由：原告依据《半山南湾前期物业服务合同》和《前期物业管理委托服务合同》为半山南湾小区提供物业服务，自2015年5月1日起被告未交纳物业服务费8859元，垃圾清运费180元。被告经催告仍不按约履行义务，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告唐铖辩称，1、原告主体不适格，与被告签订《半山南湾前期物业服务合同》是四川华玮物业管理有限公司而非原告。半山南湾小区业主委员会于2014年3月6日成立后，已于2015年3月1日依法选聘了新的物业服务公司，所谓的前期物业服务合同自然终止，原告继续按该合同收费不具有合法性，被告没有义务继续向原告交纳物业费用。2、原告没有提供与其收费标准相适应的物业服务，小区自2014年以来，垃圾遍地、水塘发臭、设施破损陈旧、发生盗窃二百余起，导致业主强烈不满，决定重新选聘物业公司，但原告拒不退场。3、被告于2014年4月26日接房后交纳了一年的物业费用，按原告与半山南湾小区业主委员签订的协议，不得再收取管理费用，同时其诉请的已过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求依法应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了下列证据：1、原告的营业执照、物业服务资质证书、被告的身份证复印件证明诉讼主体身份情况；2、半山南湾物业服务合同、与业主委员会成员陈凌与2017年4月10日的微信沟通记录、普明街道办事处2015年11月10日的公告、社区居委会2015年11月25日的委托书、半山南湾物业服务中心的紧急通知、高新区街道办事处物管办和高新区住建局对紧急通知的回复通知。证明原告与半山南湾小区的开发商于2012年8月23日签订了《半山南湾物业服务合同》，提供前期物业服务，普明街道办事处2015年11月10日宣布社区居委会代行半山南湾小区业主委员会的职责，社区居委会为保障小区生活不收影响，要求原告继续按前期物业合同约定进行服务的情形。原告与业主委员会为小区整改沟通协商情况。因收不到物业费用原告准备2015年10月25日停止小区物业公共用电、用水、电梯、生活垃圾运转费等运行费用的支付，相关部门要求维护小区稳定，依法维权。3、2017年2月19日会议记录、关于公共收益支付的函、收据、关于半山南湾物业服务工作拟整改事项的汇报。证明原告与半山南湾业主委员会一直在沟通协调的情况。4、物业服务照片六张、绵物协（2016）7号文件、催收公告短信、收缴物业费的票据。证明原告尽职尽责进行物业服务情形，所服务的半山南湾小区被评为转型创新试点示范小区，以及原告继续服务半山南湾小区的情形。5、半山南湾小区物业整改三方协议草案、半山南湾小区金房物业退场协议、半山南湾业委群的截图、本院（2017）川0792民初1156号民事判决书，证明原告与业委会协商小区服务整改及退场情形及原告就物业案件起诉其他业主胜诉的判决书。6、收房程序表、催费通知（照片）、《半山南湾前期物业服务合同》、商品房买卖合同摘要，证明被告是小区业主，和原告签订了前期物业服务合同后欠交物业费用，原告催收拒不支付的情形。被告提交了下列证据：1、半山蓝湾业主委员会备案回执、业主委员会与原告签订的考核协议、业委会致半山南湾前期物业函、半山南湾物业服务合同草案、物业移交会议纪要，证明半山蓝湾业主委员会于2014年3月6日成立后，就小区物业服务与原告签订考核协议，后更换绵阳伟扬物业有限公司为小区服务公司，并拟定了服务合同草案，并于2015年2月26日发函要求原告方移交离场的情形；2、半山南湾业主大会表决通过事项、致半山南湾前期物业函、半山蓝湾物业竞标报名登记薄、领取招标文件签字薄、选聘物业统票表、业主大会记录、中标通知书、选聘物业业主大会记录、业委会与成都金恩物业管理有限责任公司于2015年12月签订的《半山南湾物业服务合同》，证明半山南湾小区业主于2015年5月30日表决解聘前期物业服务公司后，业委会从新招标物业公司，包括原告在内的几家公司报名竞标，2015年11月15日业委会确定成都金恩物业管理有限责任公司中标，双方并签订了《半山南湾物业服务合同》。3、（2016）川07行终136号行政判决书、关于要求成都金房物业公司撤出半山南湾小区的告知函，证明普明街道办事处于2015年11月10日宣布社区居委会代行半山南湾小区业主委员会的职责后，半山南湾小区业主委员会不服提起行政诉讼，经一审二审，法院于2016年12月30日判决撤销该行政行为，半山南湾小区业主委员会继续履职。在与原告协商未果的情况下，发函要求原告撤出小区。4、业主大会选举照片、物业招标公示照片、小区管理脏乱差的照片、业主甘政、卓开英向业委会反映家中被盗小区安保有瑕疵的书面材料，证明业主大会选举、选聘物业公司的过程及原告的服务有瑕疵的情况。5、半山南湾前期物业管理委托服务合同、收据，证明被告是与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订的物业合同，未与原告签订，被告的物业费用已交至2015年4月31日止。依被告的申请，本院在公安机关调取了半山南湾小区2014年、2015年小区被盗报案26起。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“新城房地产公司”）开发的半山南湾小区建成初期，新城房地产公司在解除与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订《半山南湾物业服务合同》后，应开发商的请求，原告进入半山蓝湾小区提供前期物业服务，2012年8月23日，新城房地产公司（甲方）与原告金房物业公司（乙方）签订《半山蓝湾物业服务合同》，约定：1、甲方聘请乙方作为半山蓝湾物业的物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务期暂定由2012年7月1日起至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止，若期满双方尚未签订新合同，本合同将继续履行，期满后任何一方不继续履行合同应提前一个月给予对方书面通知即终止本合同；2、委托管理期间，若业主委员会成立，则甲方在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若委托管理期间，业主自行选聘物业服务公司，则本合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。3、物业服务标准，联排洋房物业服务费按1.6元/平方米/月、叠退洋房1.4元/平方米/月、电梯住宅1.4元/平方米/月的标准计算。合同同时对其他相关事宜作了约定。被告唐铖与新城房地产公司于2011年11月25日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：93410）购买了半山南湾小区107幢3楼2号房屋，房屋建筑面积为210.94平方米。被告唐铖于2012年9月24日收房。2015年4月24日，原告借用原四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司制定的打印的格式的《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》，与被告唐铖（乙方）签订《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》，该格式合同的（甲方）是四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，合同约定：1、甲方为乙方【房屋（预售）合同编号：93410，房号为半山南湾小区107—302，面积210.94平方米】提供物业服务，乙方每季度末月的25日前交纳物业服务费，叠退洋房1.4元/平方米/月㎡收取、联排洋房的物业费按建筑面积1.4元/月/㎡收取；2、甲方可提供水费、电费、电视收视费、天然气、垃圾清运等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；乙方违反合同，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及甲方代缴代垫的有关费用的，甲方有权采取甲方认为合理的方式要求乙方补交并从逾期之日起按应交金额每天5‰交纳违约金。该协议原告方加盖了“半山南湾物业服务中心”的印章，被告唐铖签字确认。协议签订的当天，被告唐铖向原告支付了2015年4月31日前的所有物业费用。此后，因原告方和半山南湾小区业主委员会就物业服务、小区公共收益分成及物业公司的选聘等问题发生纠纷，包括被告在内的部分业主拒绝交纳物业费用，至2017年10月30日止欠物业服务费8859元(210.94㎡×1.4元／㎡×30月)、垃圾清运费180元(6元／月×30月)未交纳。原告多次书面催收未果，遂诉至法院，要求支持诉讼请求。另外按物价管理部门的核定，小区垃圾清运费的收费标准为6元/月。另外，半山蓝湾小区业主委员会于2014年3月成立后，就小区的服务与原告协商协调，并积极推进小区物业公司的重新选聘，与原告于2014年12月29日签订考核协议，要求原告公示前期物业账目，2015年1月20日前将业主委员会成立后的小区公共收益的50%移交业主委员会，规范小区进出管理及车辆停放问题等，在重新签订物业服务合同前，停收2015年3月31日的物业费用，否则视为考核不合格。后业主委员会于2015年2月26日发函认为原告违约，并确定重新选聘物业公司，要求原告做好交接工作。2015年3月1日，半山南湾业主委员会与绵阳伟扬物业有限公司签订《半山南湾物业管理服务合同》，半山南湾业主大会于2015年5月3日通过了解除前期物业的事项。但因所选聘的物业公司不具备相应的物业服务资质条件而未能入场。后半山南湾业主委员会又通过招标方式选聘符合相应资质条件的物业公司，2015年10月31日确认成都金恩物业管理有限责任公司为第一中标人，并于2015年11月22日经业主大会表决通过。半山南湾业主委员会于2015年12月10日与成都金恩物业管理有限责任公司签订了《半山南湾物业管理服务合同》。在此期间，因半山南湾业主委员会成员有部分辞职，2015年11月10日，高新区普明街道办事处认为半山南湾业主委员会人数不足总数的二分之一，发布公告停止半山南湾业主委员会履行业主委员会职责，在业主大会选举出新的业主委员会之前，由普明北路东段社区居委会代行业主委员会职责。并于2015年11月17日向半山南湾业主委员会主任邓青春送达通知，要求将业主委员会成立后的账目、资料、印章等暂时移送普明北路东段社区居委会。为了保障半山南湾小区的日常生活不受影响，普明北路东段社区居委会于2015年11月25日出具委托书委托原告金房物业公司继续按前期物业服务合同继续对半山南湾小区做好物业服务，至新一届业主委员会成立时止。半山南湾业主委员会不服高新区普明街道办事处的停止半山南湾业主委员会履行业主委员会职责的决定，向本院提起行政诉讼，该案经一审、二审，绵阳市中级人民法院于2016年12月30日判决驳回上诉、维持原判，即本院判决的“撤销高新区普明街道办事处2015年11月10日所发的公告及2015年11月17日的通知，半山南湾业主委员会继续依法履行职责。”因半山南湾业主委员会被停止履行业主委员会职责、普明北路东段社区居委会委托原告金房物业公司继续按前期物业服务合同继续对半山南湾小区进行物业服务及业主委员会诉讼等原因，成都金恩物业管理有限责任公司并未进入半山南湾小区提供物业服务。半山南湾业主委员会职责恢复后，原告金房物业公司积极与业主委员会及成员协商协调，在2017年2月19日的工作联系会上双方明确继续合作，小区服务进行整改的意愿。原告金房物业公司于2017年3月1日就物业服务工作向半山南湾业主委员会提出了拟整改事项的书面汇报，随后按工作联系会议的要求向半山南湾业主委员会交纳了2014年12月31日前小区物业公共收益分成款53609元。后双方继续就小区物业整改进行协商，并先后协商了数稿整改草案，并协商原告退出小区物业服务的草案，因双方对物业费用收取分歧较大未能达成协议。半山南湾业主委员会遂发通知要求原告于2017年7月31日前撤出半山南湾小区，并向半山南湾业主委员会移交物业工作事宜。原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，先后使用过“半山南湾物业服务中心”、“成都金房物业服务有限公司绵阳分公司”、“成都金房物业服务有限公司”等名称，成都金房物业服务有限公司经工商部门准许于2016年4月变更名称为成都金房物业集团有限责任公司。原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，小区有部分业主乱搭乱建现象，部分业主有侵占公共绿化带现场，部分业主有饲养家禽、烈性犬现象，经规劝不听，经报相关部门仍未得到处理。因开发商规划问题，小区车位不足，车辆有乱停乱放现象。因小区开发商与建设商的欠款纠纷问题，小区安防监控系统被损坏无法使用。半山蓝湾小区有偶有脏、乱现象，但系偶发性、局部的现象，非持续性、全面性的问题。本院认为，通过原、被告的举证质证，双方的焦点问题是：1、原告是否是本案适格的诉讼主体问题。原告金房物业公司是半山南湾小区的开发商新城房地产公司在解除与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订《半山南湾物业服务合同》后，进入半山蓝湾小区提供前期物业服务的，双方于2012年8月23日在平等、协商基础上签订《半山蓝湾物业服务合同》。原告为半山蓝湾小区进行物业服务期间，先后使用过“半山南湾物业服务中心”、“成都金房物业服务有限公司绵阳分公司”、“成都金房物业服务有限公司”等名称。虽然原告金房物业公司2015年4月24日与被告唐铖签订《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》系借用原四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司制定的印好了的格式合同，合同上的物业提供方标注为四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，但该格式合同上原告方加盖了“半山南湾物业服务中心”的印章。且原告金房物业公司一直在为半山南湾小区提供物业服务是无争议的事实，因此原告金房物业公司是半山南湾小区物业服务的提供者，其是本案适格的诉讼主体。2、原告收取物业费用是否具有合法性问题。原告金房物业公司和新城房地产公司于2012年8月23日签订了提供前期物业服务的《半山蓝湾物业服务合同》，以及原告于2015年4月24日与被告唐铖签订的《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》，均未违反国家法律法规的禁止性规定，未违反公序良俗，其真实、合法、有效。合同约定物业服务期至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止。同时约定期满双方尚未签订新合同，合同将继续履行，委托期间若业主委员会成立，则开发商在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若业主自行选聘物业服务公司，则合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。半山蓝湾小区业主委员会成立后，于2015年3月选聘的绵阳伟扬物业有限公司不具备相应的物业服务资质条件而未能入场服务。虽然2015年10月31日通过招标选聘了成都金恩物业管理有限责任公司，因半山蓝湾小区业主委员会被高新区普明街道办事处停止行使职权及此后业主委员会与高新区普明街道办事处的行政诉讼原因，该公司并未进入半山南湾小区提供物业服务。此期间社区居委会按高新区普明街道办事处的公告要求于2015年11月25日出具委托书，委托原告金房物业公司继续按前期物业服务合同继续对半山南湾小区进行物业服务。后半山南湾业主委员会于2016年12月30日被法院判决继续履行职责后，原告金房物业公司积极与业主委员会及成员协商协调，在2017年2月19日的工作联系会上双方明确继续合作，小区服务进行整改的意愿，此后又多方协商协调整改服务，这进一步说明成都金恩物业管理有限责任公司与半山南湾业主委员会2015年12月10日签订了《半山南湾物业管理服务合同》事实上已经终止履行。由此可见，原告为半山蓝湾小区提供物业服务系基于与开发商签订的前期物业服务的《半山蓝湾物业服务合同》。在半山蓝湾小区业主委员会被停止履行职责期间，原告基于社区居委会的委托继续提供物业服务。在半山南湾业主委员会于继续履行职责后，又积极配合整改服务。在半山南湾业主委员会依照程序规定选聘新的物业公司并开始服务前，原告事实上一直在为半山蓝湾小区继续提供物业服务。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此被告应当参照前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。3、物业服务费用收取的标准问题。原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，小区部分业主乱搭乱建违章建筑现象，部分业主有侵占公共绿化带现象，部分业主有饲养家禽、烈性犬现象，这些问题作为物业公司仅能规劝劝解，或报相关部门解决。原告在对部分业主劝解不听的情况下报相关部门解决做到了合理注意义务。至于小区车位不足，车辆有乱停乱放现象，主要系小区停车位的规划所致。因小区开发商与建设商的欠款纠纷问题，小区安防监控系统被损坏无法使用，小区盗窃案件频发，但盗窃案件的发生系多方面的因素所致，需公安机关的侦查确定，目前尚无充分的证据证明系原告未履行相应的安防服务所致。被盗业主若认为物业公司未按合同提供安防服务，可向业主委员会反映以集体方式维权，也可根据物业合同约定要求追究原告因违反安防服务的相应违约责任。而不能成为其他业主以有人被盗而拒绝交纳物业费用的理由。在原告在半山蓝湾小区物业服务期间，从被告方提供的照片看，确有脏、乱现象，但照片的拍摄有角度选择的问题。且这些脏、乱系偶发性、局部的现象，非持续性、全面性的问题。在原告按前期物业服务合同约定和参照前期物业服务合同约定提供物业服务的前提下，被告从2015年5月1日后未交纳物业服务费及垃圾清运费，违反了合同约定和法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告要求被告交纳2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业服务费8859元的请求，及交纳此期间的垃圾清运费180元请求，本院依法支持。至于原告逾期付款的违约金，因原告的物业服务有一定的瑕疵，该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、由被告唐铖在本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业服务费8859元、垃圾清运费180元。二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  袁福林二〇一七年十二月二十一日书记员  何娇娇