辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12821号上诉人（原审原告）：王洪顺，男，1943年3月12日出生，法库县国税局退休干部，住辽宁省法库县。被上诉人（原审被告）：辽宁亿佳置地发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈新路107号。法定代表人：徐艳秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：阚雨波，女，1964年5月6日出生，汉族。上诉人王洪顺因与被上诉人辽宁亿佳置地发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124民初2442号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现���审理终结。王洪顺上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人定金1万元并承担一、二审案件受理费。事实与理由：原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人2016年5月25日签订的购房协议书，前提是上诉人为棚改动迁户。整个协议都是围绕棚改动迁达成各项条款。在本协议签订前，政府对彩钢房都采取了产权调换方式，所以上诉人有理由相信自己能够得到产权调换房。后期政府调整动迁政策，上诉人没有得到产权调换房。上诉人主张撤销协议，返还定金有法律依据。购房协议书是上诉人在能够得到产权调换房前提下签订的，否则，上诉人不会花3369元每平米单价购买被上诉人房屋，因为这比当时售价高出很多。其次，政府政策变化导致本协议不能履行。上诉人对协议的误解是认为自己能够得到产权调换房，政策变化使上诉人没有得到，上诉人主张撤销协议，返还定金符合法律规定。补充：根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，本案属于不可归责于双方当事人的事由，应当将定金返还。我认为我们双方都没有过错，过错是房改政策不明朗，以致我产生重大误解订立了这个合同，由于误解我没有得到政府补贴的楼房，我用现金又买不起，所以合同没办法进行，请求返还定金1万元。购楼协议是甲方先打印好的，没有商讨余地，我是弱方。亿佳公司辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，双方都应该按照协议书履行自己的权利义务。上诉人是法库县法库镇陶屯片区的动迁户，依据陶屯片区房屋征收安置补偿协议约定，上诉人选择了货币实物安置，货币实物安置的区域在我公司开发的项目中，上诉人与我公司签订了购房协���书，其购买凯撒蓝湾西区8栋402号房屋，协议约定了房屋单价和房屋面积，并交付了1万定金，按合同第三条约定在棚改正式开始后，我公司按合同约定的方式通知上诉人到售楼处办理房屋确认手续，上诉人接到通知后未到我公司办理手续，已经构成了违约，依据担保法89条、90条、合同法115条关于定金的规定，1万元定金不应返还。二、上诉人在签订《购房协议书》时，不存在重大误解等可撤销情形。上诉人与征收部门签订征收协议时，征收部门对相应政策均作了详细的解释。被征收人对征收政策都有相应了解，不存在上诉人起诉状中所诉的政府没有给上诉人调换房，而是对上诉人房屋予以现金结算的情况。王洪顺向一审法院起诉请求：1.撤销王洪顺、亿佳公司于2016年5月25日签订的《购房协议书》；2.亿佳公司返还王洪顺购房定金1万元；3.诉讼费由亿佳公司承担。一审法院认定事实：2016年5月25日，甲方亿佳公司与乙方王洪顺签订《购房协议书》，该《购房协议书》约定：“由于沈阳市法库县进行棚户区改造，乙方隶属于（陶屯）片区，甲乙双方自愿达成如下协议：一、乙方自愿购买凯撒兰湾C区8栋2单元402号房，单价3369元/平方米，面积94.79平方米（以房产测绘面积为准），并交付定金人民币1万元整（大写壹万元整）。二、此房售价与未来法库县棚户区改造所确定的投标书所列该房单价不符，均以此协议单价为准。1、如正常售价高于标书所列该房的单价，则乙方需以现金方式将高出标书单价的购房款在棚户区改造正式开始时补给甲方。2、如正常售价低于标书所列该房的单价，则甲方需将低于标书单价的购房款在甲方与相关单位结算完毕后5日内返还乙方。三、棚改正式开始后，以甲方工作人员电话通知为准，3日之内到凯撒兰湾售楼处办理房源确认手续。如接到甲方工作人员通知电话3日内未到凯撒兰湾处办理房源确认手续，甲方有权自行处理之前所订购房屋，乙方定金不予返还。甲方必须保证为乙方保留该房产至棚改正式开始，不得再行出售，否则赔偿乙方违约金2万元整；若乙方签订本协议后法库县2016年棚户区改造正式启动至乙方所在区域时，乙方未能在甲方规定时间内到凯撒兰湾售楼处签订正规棚户区改造房源确认手续，势必造成的甲方未能出售此房产，为此乙方同意向甲方支付违约金2万元人民币。四、如乙方未列入2016年法库棚改范围内，甲方原额退还乙方交纳的定金。五、本协议自双方签字之日起，至房屋交付使用之日止。本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。”同日，王洪顺交付亿佳公司购买凯撒兰湾C区8栋2单元402号房定金1���元。法库县棚改正式开始后，亿佳公司工作人员电话通知王洪顺3日之内到凯撒兰湾售楼处办理房源确认手续，王洪顺以其动迁的无产权住房未按60%折算置换楼房为由，拒绝与亿佳公司办理房源确认手续。2017年9月25日，王洪顺诉至一审法院，请求撤销与亿佳公司签订的《购房协议书》，并要求亿佳公司返还其购房定金1万元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所谓重大误解，是指行为人因对行为的性质、对方当事人标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大利益损失的，可以认定为重大误解。王洪顺、亿佳公司双方签订《购房协议书》时，王洪顺对与亿��公司签订《购房协议书》的商品房预售合同性质不存在误解；王洪顺对与亿佳公司签订《购房协议书》约定其购买标的凯撒兰湾C区8栋2单元402号房面积94.79平方米不存在误解；王洪顺对与亿佳公司签订《购房协议书》约定购房单价3369元/平方米不存在误解；王洪顺签订《购房协议书》时对亿佳公司主体资格不存在误解。据此，王洪顺与亿佳公司签订《购房协议书》的行为符合自己的真实意思表示，亦未造成利益损失，不属于重大误解的法定情形。王洪顺以为按60%折算无产权住房置换楼房属于重大误解法定情形与法相悖，其所称重大误解与《购房协议书》不存在因果关系，因此确认王洪顺与亿佳公司签订《购房协议书》不存在重大误解。因王洪顺请求撤销与亿佳公司签订的《购房协议书》，既没有法律依据，又不符合合同约定，故一审法院不予支持。亿���公司通过《购房协议书》方式向王洪顺收受定金作为订立商品房买卖合同担保，因王洪顺拒绝履行《购房协议书》约定与亿佳公司方办理房源确认手续，其行为表明不履行《购房协议书》义务，且王洪顺住房已列入法库县棚户区改造范围内，不存在例外不可归责事由，故王洪顺无权要求亿佳公司返还定金。因此，王洪顺请求亿佳公司返还购房定金1万元，既没有法律依据，又不符合合同约定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干��题的解释》第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、驳回原告王洪顺要求撤销与被告辽宁亿佳置地发展有限公司于2016年5月25日签订《购房协议书》的诉讼请求；二、驳回原告王洪顺要求被告辽宁亿佳置地发展有限公司返还购房定金1万元的诉讼请求；三、驳回原告王洪顺的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告王洪顺负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王洪顺与亿佳公司签订的购房协议书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照协议约定履行各自义务。依照协议约定，王洪顺在棚改开始后，亿佳公司电话通知后3日内未办理房源确认手续，亿佳公司有权自行处理��订购房屋且定金不予返还。本案中，王洪顺未按协议约定期限与亿佳公司办理房源确认手续，故依照协议约定，王洪顺无权要求返还定金，一审法院判决驳回其诉请返还购房定金1万元的主张并无不当。关于王洪顺以政府调整动迁政策导致其未能得到产权调换房为由，主张撤销协议返还定金的问题。本案《购房协议书》系双方当事人协商一致基础上达成，王洪顺主张依据政府动迁政策获取产权调换房屋的问题并未作为合同的组成内容，且双方协议达成后，亿佳公司亦未确认王洪顺主张的产权调换问题作为合同组成部分，故对王洪顺主张撤销协议返还定金的主张，并无合同依据，本院无法支持。综上所述，王洪顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王洪顺负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年十二月二十一日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。