甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0103民初942号原告（反诉被告）：兰州业盛商贸有限责任公司，住所地兰州市七里河区。法定代表人：王顺美，该公司经理。委托诉讼代理人：李海宁，甘肃西成律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州市七里河区龙鑫网吧，住所地甘肃省兰州市七里河区。投资人：刘宗文，男，汉族，1968年2月9日出生，住甘肃省兰州市七里河区。被告刘红林，男，汉族，1975年3月25日出生，住甘肃省兰州市西固区。二被告共同委托诉讼代理人：闫星辉，甘肃得舍律师事务所律师。兰州业盛商贸有限责任公司（以下简称业盛公司）与被告兰州市七里河区龙鑫网吧（以下简称龙鑫网吧）、刘红林房屋租赁合同纠纷一案，本院做出(2016)甘0103民初2504号民事判决，业盛公司不服判决提起上诉，兰州市中级人民法院（2107）甘01民终1594号民事裁定书发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告业盛公司委托诉讼代理人李海宁，被告龙鑫网吧、刘红林的共同委托诉讼代理人闫星辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业盛公司向本院提出诉讼请求：1.二被告共同向原告支付房屋租金49万元，违约金9.8万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月25日，原告与二被告签订房屋租赁合同，将位于兰州市七里河区西站建兰路185号的临街门面房出租给由刘宗文、刘红林共同经营的龙鑫网吧，租赁期限一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止，每月租金40833元，按季度提前支付，全年租金49万元。被告在租赁期间，擅自改变房屋用途，不仅将临街房屋面积隔出三间作为铺面又向他人转租牟利，还以各种理由拒付租金，拖欠租金长达九个月之久，明显构成违约，故诉至法院，请求处理。龙鑫网吧辩称，就涉案房屋与原告早在2010年12月1日起即有租赁关系，后连续租赁，租赁合同每年一签。2012年，由于第三方在涉案房屋屋后挖掘建筑基坑，致房屋出现墙体裂缝，地基逐渐下沉，成为危房，在多次告知原告修复无望的情况下，为保证经营，不得已进行了消防工程改造，致可使用面积大幅减少，远低于双方原租赁协议中约定的面积，无法实现租赁房屋的目的。业盛公司认可房屋状况曾口头多次承诺可减收房租、弥补亏损，故于2016年在减少租赁面积（1097平方米调整为520平方米），租金不减的基础上又签订了租赁协议。但2016年业盛公司仍迟迟不兑现承诺，修缮、维修房屋，不考虑我方的损失，竟提起诉讼，仍要求按合同约定全额缴纳租金。鉴于此，我方申请对房屋的现状进行危房鉴定，并依据相关法律规定，提起反诉，要求1.原告承担我方损失1582351元，其中包括租赁期间，原告多收取租金882351元；房屋开裂改造消防通道、卫生间，重新租赁办公室、库房，另寻办公场地的搬迁费用等其他损失70万元；2.租赁房屋危及到人身安全，无法达到合同目的，要求解除2016年1月25日双方签订的房屋租赁合同；3.确认涉案房屋中隔出四间商铺归其所有；4.本诉讼费与反诉费由业盛公司承担。刘红林辩称，房屋租赁合同的签约主体应为龙鑫网吧与业盛商贸公司，刘红林仅代理龙鑫网吧签约。依据合同相对性原则，原告将刘红林列为被告于法无据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：龙鑫网吧系个人独资企业，投资人刘宗文。2010年12月1日，业盛公司经刘红林介绍与龙鑫网吧签订房屋租赁合同，约定坐落于兰州市七里河区西站建兰路185号面积为1025平方米的房屋，由原告租给龙鑫网吧使用，后租赁合同每年一签。2016年1月25日,业盛公司(甲方、出租方)与龙鑫网吧(乙方、承租方)签订房屋租赁合同,合同第一条约定：甲方房屋坐落地址兰州市七里河区西站建兰路185号，面积520平方米；租赁房屋结构框架,房屋内附属设备,上下水、点、暖，供应情况正常;合同有效期自2016年1月1日起至2016年12月31日止；第三条房屋租赁用途仅限于网吧使用；第四条房屋租金缴纳方式：房屋每月租金为40833元,全年合计49万元.租金先付后用,半年付；乙方须在双方签字之日向甲方支付一季度的房屋租金122500元,待以上费用缴清后,甲方将房屋交乙方使用,乙方应在上季度结算前十日内向甲方交付下季度房屋租金;第五条履约保证金,本合同签订生效之日,乙方应支付履约保证12万元,合同租赁期满或解除后,甲方有权在履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、各项费用以及违约金,剩余部分退还乙方；乙方必须按时缴纳租金,如不按时缴纳,甲方有权向乙方追缴租金及滞纳金,同时甲方有权从履约保证金中扣除;第六条租赁期间责任：1.房屋租赁期间,乙方由于使用功能等原因,如需对房屋及其附属设施、设备进行改造、装修、修缮的,不得破坏房屋的主体结构,必须提出书面申请,待征得甲方书面同意后方可实施,由此所发生的各项费用均由乙方自行承担,甲方不承担任何费用...；3.乙方须承担租赁房屋的水、电、暖、电话光缆收视费、卫生费、物业管理费及社区管理费，以及由各级政府或部门布置、摊派的各种费用；4.租赁房屋维修责任：在房屋租赁有效期内，由乙方按照房建部门的要求及规范，承担租赁房屋设施设备维修、电路维修、粉刷房屋等相关费用，甲方不承担任何费用。租赁期间房屋暖气管道破裂、屋顶墙面漏水，需要维修时，由甲乙方协商解决；5.上述维修事宜造成乙方经营方面的损失，由乙方自行承担，并不得以此为由要求甲方减免房屋租赁金；因乙方不及时尽上述维修义务，造成扩大损失的，乙方应恢复租赁房屋原状，并赔偿甲方的实际损失。第八条违约责任：...3.乙方逾期交付租金在一个月以内的，除应及时如数补交的，还应按逾期期间内乙方应交年租金的20%计算，向甲方偿付违约金；乙方如逾期交付违约金达一个月以上，甲方可直接从乙方交付的履约保证金中扣除租金，不足部分乙方仍应及时如数补交。同时乙方还应按逾期期间内乙方应交租金的20%计算，向甲方偿付违约金；4.乙方擅自改变租赁房屋用途，利用房屋进行违约活动，一经发现，应当立即恢复租赁房屋用途、停止违法活动，且因此违法活动所产生的一切法律责任由乙方全权承担。若因该违法活动致使甲方遭受损失或受到政府有关部门经济处罚的，则该损失及处罚由乙方全额承担，同时乙方还应向甲方支付年租金20%的违约金...等。合同上加盖龙鑫网吧印鉴，刘宗文和刘红林在合同上签名。之后，双方又签订了出租房屋安全管理协议书。合同签订后，龙鑫网吧使用房屋，并将临街房屋面积隔出三间作为铺面向他人转租。2016年未按约定缴纳租金，经双方协商未果。2016年9月19日，业盛公司提起诉讼。龙鑫网吧称2012年第三方在涉案房屋屋后挖掘建筑基坑，致房屋出现墙体裂缝，地基逐渐下沉，成为危房，无法实现租赁房屋的目的，拒付租金。审理中，经本院调解，双方意见不一，无法达成一致，龙鑫网吧在业盛公司对房屋实际状态不予确认的情况下不同意返还租赁房屋。业盛公司对涉及腾房及赔偿损失，决定另行主张权利。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，是签约双方共同协商达成一致后签订，并经双方签字盖章认可后生效。依法成立的合同,受法律保护，合同双方应按合同的约定行使权利、履行义务。本案中,原告业盛公司与被告龙鑫网吧就涉案房屋自2012年起每年签订房屋租赁合同，均是当事人的真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,合法有效,业盛公司已向龙鑫网吧交付了租赁房屋，龙鑫网吧亦应依约足额缴纳房租。本案争议焦点，龙鑫网吧拒付租金的理由能否成立。业盛公司为支持诉请提交了双方于2016年1月25日签订的房屋租赁合同，该合同经双方签字盖章认可生效，即应恪守履行。龙鑫网吧在合同签订后，未支付租金，构成违约。诉讼中辩称”2012年，因第三方挖掘建筑基坑，导致涉案房屋出现地级下沉，墙体裂缝，已成为危房，对其经营造成损失”。对此，本院认为龙鑫网吧在2012年明知房屋存在问题的情况下仍在2016年与业盛公司签订房屋租赁合同，表明对租赁房屋实际状态的接受认可。依双方合同约定”在租赁期间，租赁房屋维修责任，由承租方承担租赁房屋设施设备维修、电路维修、粉刷房屋的相关费用，出租方不承担任何费用”，故龙鑫网吧抗辩业盛公司提供的房屋已成为危房，影响经营，导致损失而拒付房租的理由不能成立。关于龙鑫网吧提出的鉴定申请，因缺乏鉴定事由的合理性，本院不予支持。被告反诉要求解除合同，因租赁合同期限截止于2016年12月31日，现已届满解除；被告要求确认涉案房屋中隔出四间商铺归其所有，无证据佐证；要求原告承担其损失的反诉请求，本院均不予支持。被告刘红林虽在租赁合同签字，但原告认可其系中间人，不能确认是否参与网吧经营，对要求刘红林承担租金的诉请，本院亦不予支持。原告依据房屋租赁合同要求被告支付租金及利息的诉请，由于原告在合同履行期间即已提起诉讼，故对原告主张起诉之前产生的房屋租金和利息，本院予以支持。对涉案房屋的其他权利，原告另行主张，本院不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十条之规定，判决如下:一、被告兰州市七里河区龙鑫网吧于本判决生效之日起十日内支付原告兰州业盛商贸有限责任公司房屋租金349041元（2016年1月1日至2016年9月19日），并按中国人民银行同期贷款利率承担自2016年9月19日至判决生效时的银行利息；二、驳回兰州业盛商贸有限责任公司的其它诉讼请求；三、驳回兰州市七里河区龙鑫网吧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9680元、反诉案件受理费11739元，由兰州业盛商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王 琦审 判 员  王素芳人民陪审员  秦战霞二〇一七年十一月二十五日书 记 员  李永兴????????