江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初7564号原告：许若衡，男，1991年9月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙月娟，昆山玉山法律服务所法律工作者。被告：昆山中旭房地产发展有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀山湖一号。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。原告许若衡与被告昆山中旭房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法适用简易程序于2017年5月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告许若衡的委托诉讼代理人孙月娟、被告昆山中旭房地产发展有限公司委托诉讼代理人孙君宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许若衡向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付原告逾期交房违约金、赔偿金61160元；二、请求法院依法判令被告立即支付原告逾期办理不动产权证违约金115500元；三、判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年4月，被告与原告签订《昆山市商品房购销合同》及附件一系列，原告购买了被告昆山中旭房地产发展有限公司开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋一套，总价款为2200000元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作出了详细规定。合同签订后，原告按照合同约定，履行了房款的支付义务，但是被告昆山中旭房地产发展有限公司违反合同第八条关于交付期限的约定（被告应在2015年10月31日前交付房屋），延迟交付房屋；同时，被告因土地办理抵押登记及被告苏州市中级人民法院查封等，导致延迟为原告办理不动产权证。被告的违约行为，给原告造成了经济损失，按照合同约定，理应承担违约责任，付原告违约金及赔偿金等，但是，经原告多次催讨，被告迟迟不予支付。被告昆山中旭房地产发展有限公司辩称，对第1项诉请予以认可。对于第2项诉请不同意支付，被告2016年7月5日取得交付备案证书，2016年7月7日、8月27日书面通知原告收房，原告于2016年8月31日收到，按合同约定是交房后90日内被告将办理权属登记的相关材料交由房屋权属登记部门备案，补充协议约定原告付清全部房款及物业维修基金后，双方共同向房屋权属登记部门办理产权申请手续。被告在2016年11月26日书面通知原告办证，原告2016年12月12日才缴纳物业维修基金，延迟办证的责任由原告承担。另由于昆山市国土资源局和昆山市淀山湖镇人民政府要求被告补缴土地出让金直至2016年10月10日才达成补缴协议的行为属于不可抗力，不应由被告承担逾期责任。本院经审理认定事实如下：2015年4月11日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告将昆山市淀山湖镇XX路南侧XX庄园XX幢XX号房屋一套出售给原告许若衡，总价款为2200000元，原告许若衡应2015年4月11日付20000元，2015年4月13日付100000元，2015年4月28日付540000元，被告协办贷款1540000元，被告应在2015年10月31日前交付符合条件的商品房，逾期交房不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期交房超过30日，合同继续履行，被告除向原告支付上述违约金外，另需支付原告已付款0.3%的赔偿金；合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理：原告不退房，被告按已付房价款的0.3％向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款，被告于2016年8月31日向原告许若衡交房，并于2016年10月13日向原告发函确认原告付款大致均在合同期限内，不算违约，被告代缴维修基金6422.5元，以及确认被告逾期交房违约金为61160元。2016年8月31日被告交付涉案房屋给原告。2016年12月12日原告许若衡交清物业维修基金，同日原告许若衡将相关办证资料交付给了被告昆山中旭房地产发展有限公司指定的中介代理方,2017年1月5日涉案房屋不动产权证登记至原告名下。2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书。被告于2016年7月4日将涉案房屋坐落的土地抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封。嗣后，被告涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权，苏州市中级人民法院解除了土地查封。2016年11月16日被告向昆山市不动产登记中心办理涉案房屋的首次登记，不动产权人登记为被告。另查明，2016年9月13日被告与业主代表在昆山市××人民政府信访接待室协商房屋维修、延期交房违约金、开发商初始登记事宜，并形成会议记录，明确被告实际支付业主的延期交房违约金中扣除业主需缴纳的维修基金，于2016年10月12日之前办理好开发商初始登记，会议记录由被告公司彭总签字确认。被告辩称被告公司彭总在会议记录上签字时不知道涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封，只知道地下室的土地出让金需补交后才可以办理初始登记，所以预估在2016年10月12日之前办理好初始登记。但直至2016年11月11日土地才由法院解封，2016年11月16日被告办理好初始登记。并非被告原因拖延办理初始登记，而是政府原因及个别业主滥用诉权导致。2016年10月10日昆山市国土资源局（甲方）、被告（乙方）、昆山市淀山湖镇人民政府（丙方）签订关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议，载明根据3205832008CR0046号合同，乙方取得淀山湖镇XX路南侧、XX东侧地块，面积为100000平方米，用途为住宅。依据《苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》（苏府规字[2011]8号）文件精神，经乙方申请，并根据淀山湖镇人民政府意见、民防局意见、建设工程规划核实合格证和房屋建筑面积测量报告，拟增加该地块一期项目地下一层空间建设用地使用权。经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意在地块红线内增加一期项目地下一层空间建设用地使用权，建筑面积为12795.73平方米，用于地下储藏室，出让年限与地表建设用地使用权年限一致，具体位置详见公安编号对照表，坐标、竖向界限详见附图。2、该地块一期项目在2011年8月1日后获得地表建设用地使用权经规划审批批准结建地下工程，均为地下储藏室，面积12795.73平方米，根据苏府规字[2011]8号文件规定，乙方需按苏明（昆山）土地估字（2016）第09007号评估报告补交出让金513.7元/平方米，共计6573166.6元，需在签订协议之日起15日内付清。被告于2016年10月10日补交地下空间出让金6573166.6元。上述事实由原告提供的房屋买卖合同、付款凭证、不动产权证、被告向原告发送的函件、昆山房产交易中心抵押登记及查封情况材料，被告提供的邮件交寄清单、政府文件、关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议、楼宇验收交付书及当事人陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告对于原告主张的第一项诉讼请求判令被告支付原告逾期交房违约金、赔偿金61160元没有异议，本院予以确认。被告未能依约及时协助原告办理涉案房屋不动产权证，构成违约，应当按照商品房购销合同的约定承担逾期办证违约责任。商品房购销合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金，房屋总价款为2200000元，因此本院确定被告应向原告支付逾期办证违约金6600元。本案中，被告无法在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，系因被告未能按约交付房屋所致。就被告逾期交房的违约责任也即第一项诉讼请求，本院已予以确认，因此该期间的逾期交房违约金与逾期办证违约金不应重复计算。因涉案房屋坐落的土地于2016年8月19日被法院查封，且根据政府文件精神被告需补交地下空间出让金，上述阻碍被告办理涉案房屋初始登记的因素不能完全归责于被告，客观上被告亦涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权、申请法院解除了土地查封、补交了地下空间出让金，并于2016年11月16日完成涉案房屋初始登记，故本院确认被告按已付房价款2200000元的0.3%向原告支付逾期办证违约金6600元较为适宜。原、被告在合同附件四补充协议中约定，在原告付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。该条款的适用应基于被告在办理涉案房屋首次登记之后，庭审中原、被告一致确认在涉案房屋取得首次登记之日（2016年11月16日）后原告于2016年12月12日将办证材料交付被告，2017年1月5日涉案房屋不动产权登记至原告名下，故本院确认被告在五十五个工作日内完成不动产权过户手续，原告据此条款要求被告支付逾期办理不动产权证违约金115500元（以房价款2200000元为基数，按日万分之一标准，自2015年7月30日起计算至2017年1月5日止共计525天）的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称系原告迟延缴纳维修基金导致逾期办证，但在被告给原告发送的函件中承诺由被告代缴维修基金，但被告并未实际履行，后原告自行缴纳，因此逾期办证的责任应当由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告许若衡逾期交房违约金61160元。二、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告许若衡逾期办证违约金6600元。三、驳回原告许若衡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3834元，财产保全费1320元，合计5154元，由原告许若衡负担3177元，被告昆山中旭房地产发展有限公司负担1977元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  胡小娟人民陪审员  屠 杰人民陪审员  曾 洁二〇一七年十二月十一日书 记 员  徐梦丹