贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终5031号上诉人（原审原告）：国电贵州电力有限公司贵阳发电厂。负责人：程什,该厂厂长。委托诉讼代理人：陈乔飞，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：江福兰，贵州天筑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘献春。委托诉讼代理人：郑强，国浩律师（贵阳）律师事务所律师。上诉人国电贵州电力有限公司贵阳发电厂（以下简称国电贵阳发电厂）因与被上诉人刘献春房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初84号民事判决，向本院提起上诉。上诉人贵州电力有限公司贵阳发电厂的委托诉讼代理人陈乔飞、江福兰，被上诉人的委托诉讼代理人郑强到庭参加诉讼。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国电贵阳发电厂上诉请求：1、撤销原判第一项关于“2016年10月1日起至本判决确定的履行期限届满日止的租金按每日1548元计算”的判决,并依法改判被上诉人自2016年10月1日起按每日1548元的标准向上诉人支付房屋租金（占用费）直至返还承租房屋之日止;2、撤销原判第二项判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金1000000元（暂计至2016年9月30日），并自2016年10月1日起按欠付租金总额每日千分之五的标准向上诉人支付违约金直至欠付款项支付完毕之日止;3、撤销原判第三项判决，并依法改判解除上诉人与被上诉人分别于2010年3月1日及2012年9月11日签订的《房屋租赁合同》（两份），依法判令被上诉人立即将依据前述《房屋租赁合同》（两份）承租的房屋返还给上诉人；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。依据上诉人提交的证据及被上诉人确认,被上诉人自2013年11月即开始拖欠租金,并非2015年10月才开始拖欠,一审法院在无任何证据证明市政工程施工的相关情况下认定所谓的事实及理由为被上诉人拖欠租金进行抗辩,无证据支持且与已证实的事实矛盾。被上诉人亦未提供任何证据证明其对承租房屋的装修、改造投入，一审法院仅凭一纸答辩即认定其投入2000余万元。2、一审法院关于判令被上诉人仅向上诉人支付违约金322199.4元的判决于法无据。依据双方签署的《租赁合同》约定，如被上诉人逾期支付租金，应按欠交金额每日千分之五的比例支付违约金。法院不顾被上诉人自2013年11月即拖欠租金的事实，以无任何证据认定的2015年10月施工影响的事实认为被上诉人拖欠租金非主观拒付为由，仅按照被上诉人拖欠租金总额的30%计算被上诉人应支付的违约金。3、一审法院错误裁判，关于驳回上诉人解除合同、返还房屋之诉讼请求的判决已违反法律之规定，侵害了上诉人的合法权利。上诉人与被上诉人签署的2份《房屋租赁合同》均约定了解除合同的条件，被上诉人拖欠租金的行为已构成解除合同的条件。刘献春辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。众所周知，市政工程从2014年1月开始至今都没有结束，在贵州桃园盛世大酒店有限公司所在地段施工时间为2015年10月开始到2017年3月底才结束。被上诉人对承租房屋进行装修、改造投入2000万元属事实。租赁的房屋面积有2500余平方米，因租赁期为十年，规划投资也是按照十年的服务标准来设计和投资；2、一审法院判令答辩人支付给上诉人的违约金322199.4元与立法目的一致，于法有据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国》若干问题的解释（二）第二十九条第一项规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，且上诉人未举证证明因被上诉人未付租金造成的实际损失；3、一审法院驳回上诉人解除合同、返还房屋诉讼请求的判决未违反法律之规定，适用法律正确，更好的保护了双方的共同利益。上诉人与被上诉人签署的2份《房屋租赁合同》期限均为十年，还有四年的租赁期限，如法院判令解除合同，酒店的所有投资将不能重复继续使用，被上诉人也无力支付现已欠付的租赁费和违约金，将会给双方造成巨大经济损失，这才会造成国有资产的流失。国电贵阳发电厂向一审法院起诉请求：一、判令解除原告被分别于2010年3月1日及2012年9月11日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即将承租的房屋返还给原告；三、判令被告立即向原告支付拖欠的租金1323998元（暂计至2016年9月30日），并自2016年10月1日起按每日1548元的标准向原告支付房屋租金直至返还承租房屋之日止；四、判令被告向原告支付违约金1000000元（暂计至2016年9月30日），并自2016年10月1日起按欠付租金总额1323998元每日千分之五的标准向原告支付违约金直至欠付款项支付完毕之日止；五、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2010年3月1日，原告国电贵阳发电厂（甲方）与被告刘献春（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租坐落于贵阳××明区××号国电贵阳发电厂综合楼部分房屋（1楼1间，面积250平方米，二至七楼37间1156平方米，厂外食堂两层820平方米）给乙方使用，租赁期为10年，自起租日起算，至2020年11月1日止，每年租金为500000元。从2010年6月1日至12月31日为乙方对所租房屋设施进行改造、装修时间，期间免交租金。租金从2011年1月1日开始计算，每半年支付一次同并扣除乙方交纳的风险抵押金。《房屋租赁合同》第六条第三款规定“……租赁期满或因乙方责任责任导致退租的，除双方有约定外，双方选择以下（1）、（2）、（3）的其中一种方式将房屋交还甲方：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）、乙方恢复房屋原状；（3）乙方支付甲方恢复工程实际发生的费用……”。2012年9月11日刘献春代表贵阳桃园盛世大酒店有限公司（乙方）与原告国电贵阳发电厂（甲方）补充签订《房屋租赁合同》主要约定:甲方将位于贵阳××明区××号国电贵阳发电厂综合楼第二、七层，共11间，使用面积289.2平方米出租给乙方用于经营酒店、餐饮等活动，租赁期限自2012年10月1日至2020年10月30日止，2012年10月1日至11月30日为乙方对所租房屋设施进行改造、装修时间，期间免交租金，租金从2012年12月1日开始计算，每年租金为64956元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金，租金采用提前支付、每半年支付一次方式，双方签订合同生效后第一次乙方立即支付2012年12月1日至2013年4月30日房屋租金27065元整，后乙方应在每年5月1日、11月1日前提前支付半年租金，逾期不交，甲方有权按欠交额每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金，欠交租金满二个月以上，视同乙方违约，甲方有权解除合同收回房屋并追究乙方给甲方带来的经济损失。合同签订后，原告将承租房屋交付给被告经营贵阳桃园盛世大酒店。2016年10月19日，原告国电贵阳发电厂与被告刘献春、贵阳桃园盛世大酒店签署《贵阳发电厂综合楼租赁事宜备忘录》，明确被告刘献春截至2016年9月30日已拖欠原告房屋租金1323998元；二、2011年5月23日至2014年8月6日，被告刘献春以贵阳桃园盛世大酒店有限公司名义分八次共计支付贵州贵电实业有限公司管理费400000元。被告认为以上款属于向原告支付的租赁费，并认为2015年1月30日支付原告租赁费100000元、2016年5月支付原告租赁费23939元，原告予以否认，被告亦未提交证据予以证明；三、贵阳桃园盛世大酒店有限公司所在地因市政工程施工自2015年10月开始封路施工,2016年6月开始全封闭施工,至2017年3月底施工结束;四、被告承租原告房屋后共计投资2000余万元，对所租房屋设施进行改造、装修;五、庭后，原告提交代理词和书面资料认可被告支付租金为2050000元，对被告提供的明细账及凭证中体现支付贵州贵电实业有限公司款项40万与其无关,未收到被告主张2015年1月30日支付的100000元和2016年5月支付的23939元租金。一审法院认为,本案争议的焦点为:2010年3月1日《房屋租赁合同》和2012年9月11日《房屋租赁合同》的承租方是谁，刘献春是否适格被告?刘献春尚欠多少租金、应当支付多少违约金?2010年3月1日及2012年9月11日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除?关于刘献春是否适格被告问题，2010年3月1日《房屋租赁合同》甲方系原告国电贵阳发电厂，乙方系被告刘献春,且有刘献春签名，合同约定“甲方出租坐落于贵阳××明区××号国电贵阳发电厂综合楼部分房屋（一楼1间，面积250平方米，二至七楼37间1156平方米，厂外食堂两层820平方米）给乙方使用，租赁期为10年，自起租日起算，至2020年11月1日止，每年租金为500000元”，该合同的承租方为被告刘献春应无争议。2012年9月11日贵阳桃园盛世大酒店有限公司与原告国电贵阳发电厂签订《房屋租赁合同》约定:甲方将位于贵阳××明区××号国电贵阳发电厂综合楼第二、七层，面积289.2平方米出租给乙方用于经营酒店、餐饮等活动，租赁期限自2012年10月1日至2020年10月30日止。两份《房屋租赁合同》约定出租的房屋为国电贵阳发电厂综合楼的一楼、二至七楼、厂外食堂两层等，出租的房屋系整体又均用于刘献春经营的贵阳桃园盛世大酒店有限公司使用，且在《贵阳发电厂综合楼租赁事宜备忘录》中已明确两份《房屋租赁合同》约定的权利由刘献春享有义务由刘献春承担，故被告刘献春是2012年9月11日《房屋租赁合同》承租方，原告因《房屋租赁合同》履行纠纷起诉合同的承租方刘献春，并无不当。对被告主张其不是本案适格的主体的辩解意见,不予采信。关于刘献春尚欠多少租金、应当支付多少违约金问题，被告陈述至2016年5月共计支付原告租金2423939元，原告认可被告支付租金为2050000元。双方分歧在于被告支付贵州贵电实业有限公司款项40万是否属于被告支付给原告的租金及被告主张2015年1月30日支付原告的100000元租金、2016年5月支付原告23939元租金是否属实？本院认为，原告支付贵州贵电实业有限公司款项40万，均是支付贵州贵电实业有限公司的管理费，被告没有充分证据证明以上款项属于支付原告的租赁费，被告主张2015年1月30日支付原告的100000元、2016年5月支付原告的23939元，亦无证明佐证，不予确认。综上，确认被告支付原告租金应为2050000元。按照两份《房屋租赁合同》约定，截至2016年9月30日被告需支付原告租金共计3123998元，仍欠1073998元租金未付。依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告应当按照合同约定履行支付租金义务，其未按时向原告支付租金的行为已构成违约，应当承担支付违约金的责任。被告认为原告违约金计算标过高，且因轻轨建设封闭施工导致所经营的贵阳桃园盛世大酒店有限公司停业，对其履行能力客观上造成影响,并非其主观上拒付租金。法院认为市政建设施工给被告造成的影响不属于不可抗力，不能免除支付租金和承担违约责任。根据本案具体情况，酌情调整按照尚欠租金的30％计算违约金,即322199.4元支持为宜。关于2010年3月1日及2012年9月11日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除问题，一审法院认为：一、自《房屋租赁合同》签订后被告已经支付2050000元租金，即支付了大部分租金。被告承租房屋用于经营贵阳桃园盛世大酒店有限公司所在地因市政工程施工自2015年10月至2017年3月封闭施工，严重影响酒店经营，致其支付租金能力下降，并非被告主观上故意拒付租金所致；二、2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》第六条第三款虽然规定“……租赁期满或因乙方责任责任导致退租的，除双方有约定外，双方选择以下（1）、（2）、（3）的其中一种方式将房屋交还甲方：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）、乙方恢复房屋原状；（3）乙方支付甲方恢复工程实际发生的费用。……”，但该条款并未对乙方投入房屋的装修归甲方作出选择，（1）、（2）、（3）任意一种方式，都将对被告有失公平；三、被告自2012年签订《房屋租赁合同》承租原告房屋用于经营酒店、餐饮活动，投入近两千万元对所租房屋设施进行改造、装修，若解除合同也会对被告其造成更大损失；四、贵阳桃园盛世大酒店有限公司所在地因市政工程2017年3月底施工结束，酒店经营周边不利因素已经消除，现被告也愿意继续经营，《房屋租赁合同》尚有履行必要和前提。综上，对原告解除2010年3月1日及2012年9月11日签订的《房屋租赁合同》的请求不予支持。鉴于本案未支持原告解除合同、返还房屋请求，因涉案房屋处于被告一直使用之中，被告应当按照合同约定支付租金，原告主张被告自2016年10月1日起按每日1548元的标准向原告支付房屋租金的请求符合合同约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决：一、刘献春于本判决生效之日起十日内支付国电贵州电力有限公司贵阳发电厂租金（2016年9月30日止租金为1073998元、2016年10月1日起至本判决确定的履行期限届满日止的租金按每日1548元计算）；二、刘献春于本判决生效之日起十日内支付国电贵州电力有限公司贵阳发电厂违约金322199.4元；三、驳回国电贵州电力有限公司贵阳发电厂其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25390元，减半收取12695元，由刘献春承担本院二审期间，上诉人贵州电力有限公司贵阳发电厂提交2016年3月26日刘献春与郑宗建签订的《贵阳桃园盛世大酒店有限公司承包协议》一份,拟证明被上诉人刘献春已将涉案酒店承包给他人,有实际收入但拒绝交付租金,构成根本违约。被上诉人刘献春质证表示对上述证据的真实性没有异议，但因为对方停水停电，导致承保协议没有实际履行，对方违约在先。被上诉人刘献春提交缴费单据一份，拟证明其筹集资金交付房租费用50万元，其确实有继续履行租赁合同的诚意。上诉人贵州电力有限公司贵阳发电厂质证表示对证据的真实性没有异议，但认为对方缴纳的租金比欠付的租金少了太多，并不能表示他有履行合同的诚意。其余事实与原判认定的事实一致，本案事实有当事人身份证明、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《房屋租赁合同》两份、《承诺书》两份、租金往来凭证及违约金计算表、《贵阳发电厂综合楼租赁事宜备忘录》、付款凭证、施工现场照片及视频、申请报告及短信以及当事人的陈述等证据在卷佐证，且经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一是双方签订两份的《房屋租赁合同》是否应当解除；二是原判计算确定的租金和违约金调整是否正确。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。就本案而言，第一、自《房屋租赁合同》签订、履行以来被上诉人刘献春已经支付2050000元租金，即支付了大部分租金。被告承租房屋用于经营贵阳桃园盛世大酒店有限公司所在地因市政工程施工自2015年10月至2017年3月封闭施工，严重影响酒店经营，致其支付租金能力下降，并非被告主观上故意拒付租金；第二、被上诉人自2012年签订《房屋租赁合同》承租上诉人的房屋用于经营酒店、餐饮活动，投入较大并对所租房屋设施进行改造、装修，现仍有数年经营期限，若判令立即解除合同，对双方均会造成更大的损失，不利于发挥物的最大效用；第三、贵阳桃园盛世大酒店有限公司所在地因市政工程2017年3月底施工结束，酒店经营周边不利因素已经消除，现被上诉人刘献春也表示愿意继续经营，且在二审中被上诉人刘献春积极筹措资金缴纳了50万元的欠付租金，展示了其愿意继续履行租赁合同的诚意，故《房屋租赁合同》尚有履行必要与可能。综上，原审判令双方继续履行双方于2010年3月1日及2012年9月11日签订的《房屋租赁合同》，符合客观实际，本院予以维持。关于争议焦点二，本院认为，被上诉人刘献春支付给贵州贵电实业有限公司的款项40万，均是支付贵州贵电实业有限公司的管理费，被告没有充分证据证明以上款项属于支付涉案租赁费，至于被上诉人主张2015年1月30日支付的100000元以及2016年5月支付的23939元，亦无证据证明属于涉案租赁费用，原判没有支持且确认被上诉人支付上诉人租金应为2050000元，截至2016年9月30日被上诉人需支付上诉人租金共计3123998元，仍欠1073998元租金未付，当事人双方对此并未提出异议，应视为服从原审判决，本院予以维持。二审中,被上诉人刘献春又支付了50万元的租金,截至2016年9月30日实际被上诉人需支付上诉人租金共计573998元。至于2016年10月1日以后的租金，原判根据上诉人的一审诉请主张和双方租赁合同约定，按每日1548元标准计算，符合客观事实，本院予以维持。至于违约金的计算，被上诉人未按照合同约定履行支付租金义务，已构成违约，应当承担支付违约金的责任。原判考虑到被上诉人抗辩主张违约金计算标准约定过高，且因轻轨建设封闭施工导致被上诉人酒店业务一定期限内经营受挫，对其履行能力客观上造成影响,根据本案具体情况，酌情调整按照尚欠租金的30％计算违约金,至2016年9月30日止的违约金即为322199.4元，至2017年9月30日止的违约金为322199.4元+564956元×30%=491686.2元。2017年10月1日后的违约金以此后实际欠付的租金为基数乘以30%的标准计算支付。综上所述，上诉人贵州电力有限公司贵阳发电厂的上诉请求部分成立;原判认定事实清楚，但适用法律不妥当，且二审中出现了新的事实，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初84号民事判决第三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初84号民事判决第一项为：刘献春于本判决生效之日起10日内支付国电贵州电力有限公司贵阳发电厂租金（截止2016年9月30日止的租金为573998元,2016年10月1日起至本判决确定的履行期限届满日止的租金按每日1548元计算）；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初84号民事判决第二项为：刘献春于本判决生效之日起10日内支付国电贵州电力有限公司贵阳发电厂至2017年9月30日止的违约金491686.2元；2017年10月1日后的违约金以上述第一项的租金标准自2017年10月1日起实际欠付的租金为基数乘以30%计算支付。四、驳回国电贵州电力有限公司贵阳发电厂的其他诉讼请求。一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费25390元,由国电贵州电力有限公司贵阳发电厂负担20000元，由刘献春负担5390元（一、二审案件受理费已由国电贵州电力有限公司贵阳发电厂预交，具体给付结算由当事人双方在执行中解决）。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  龙 珑二〇一七年十二月十五日书记员  袁华丽