浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）���06民终4182号上诉人(原审被告)：陆家超，男，1988年12月25日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：竺育祥，浙江明显律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：欧任飞，男，1981年1月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省宜章县。委托诉讼代理人：章雨润、陈国山，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。上诉人陆家超因与被上诉人欧任飞房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院(2017)浙0603民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆家超上诉请求：撤销一审判决并依法改判上诉人无需支付被上诉人购房款562500元；由被上诉人承担一审中的诉讼费用及本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系错误。被上诉人不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋的所有权人为杨甫夫妻，并且房屋所有权人也没有在一审判决据以认定事实的《房地产买卖契约补充说明》上签字确认，一审判决仅以上诉人与被上诉人签字的一份《房地产买卖契约补充说明》就认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系，进而认定被上诉人为涉案房屋的卖家错误，事实上，被上诉人不是涉案房屋的所有权人，而被上诉人与杨甫于2015年4月30日签订的《房地产买卖契约》也因被上诉人的违约行为而解除，被上诉人根本没有履行《房地产买卖契约补充说明》的能力。即使该份《房地产买卖契约》真实，也没有杨甫妻子的签名，无法履行，应被解除。上诉人登记为涉案房屋所有权人所依据的合同为2016年10月21日上诉人和杨甫夫妻签订的《绍兴市柯桥区房屋转让合同》，不是依据一审判决认定的《房地产买卖契约补充说明》，上诉人应当把房屋转让款支付给杨甫夫妇，而不是被上诉人。二、一审判决法律关系认定错误。杨甫与上诉人之间是房屋买卖合同关系，杨甫与被上诉人之间是债权转让关系，上诉人与被上诉人是债权受让人与债务人的法律关系，没有直接的房屋买卖合同关系。三、原房屋所有权人杨甫要求上诉人支付购房款50万元，如其要求成立，上诉人要求被上诉人返还50万元。欧任飞辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。被上诉人与杨甫于2015年4月30日签订的《房地产买卖契约》只是部分解除，而并非全部解除，关于涉案房屋的买卖行为并未解除，该契约是杨甫夫妇和被上诉人共同签字确认，属双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，属于依法成立并具有法律效力的合同。即使被上诉人不是涉案房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上诉人与被上诉人之间买卖房屋的协议也具有法律效力，上诉人现已实现合同目的，涉案房屋已过户登记至上诉人名下，其应当向被上诉人支付购房款。杨甫夫妇与上诉人于2016年10月21日签订的《绍兴市柯桥区房屋转让合同》仅是为了上诉人能够实现与被上诉人签订的补充说明，并非杨甫夫妇与上诉人的真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。二、一审判决法律关系认定正确。上诉人与被上诉人之间属于房屋买卖��同关系，并非上诉人所述债权受让关系，被上诉人与杨甫夫妇之间同样属于房屋买卖合同关系。三、杨甫要求上诉人支付购房款与本案无关。四、上诉人从未向被上诉人支付购房款。欧任飞向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付购房款共计人民币柒拾陆万叁仟零肆拾捌元整（763,048元），并支付自具状日起至实际付清日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；2.被告承担本案诉讼费、保全费以及保全担保费用。一审法院认定事实：2016年10月19日，原告出具《补充说明》一份，内容如下：本人欧任飞（买方）在2015年4月30日与杨甫（卖方）签订《房地产买卖契约》，并支付定金人民币75万元（大写柒拾伍万元整），后期由于本人资金不足导致无法支付剩���房款，经与卖方协商，卖方同意销售柯桥蓝天市心广场6幢253室和254室（房产证编号：柯桥字第××号）给欧任飞（买方）用于抵扣已支付的定金人民币75万元，双方约定此房屋销售单价为壹万元每平方米，房屋面积为82.94平方米（32.67+50.27），总售价人民币82.94万元。现本人欧任飞（买方）要求杨甫（卖方）将此房屋（柯桥蓝天市心广场6幢253室和254室，房产证编号：柯桥字第××号）过户给本人的代理人陆家超（身份证号码：），应本人要求，买卖双方在房产交易中心另行签订《绍兴市柯桥区房屋转让合同》，关于房屋成交价的确定以本说明为准，房屋的实际成交价为人民币捌拾贰万玖仟肆佰元整，过户时所产生的一切税费均由本人承担，本人（买方）与代理人陆家超交易此房屋的全额房款不通过杨甫（卖方）收进付出，由本人欧任飞（买方）自行交割，由此产生的一切纠纷与杨甫（卖方）无关。过户完毕以后本人欧任飞（买方）与杨甫（卖方）再无任何经济纠纷。上述说明中，“陆家超”手写字体由被告签字并加盖手印。现原告要求被告支付房款未果，遂诉至该院要求处理，酿成纠纷。同时查明，2016年10月21日，案外人杨甫(甲方，出卖人)与被告（乙方，买受人）签订《绍兴市柯桥区房屋转让合同》一份，约定被告以50万元的价格购买座落于绍兴市柯桥区商业用房，该房屋所有证号为柯桥字第56656号。2016年10月26日，上述商业用房登记于被告名下。另查明，2017年1月20日，原告以被诈骗为由向绍兴市公安局柯桥区分局柯桥派出所报案（以下简称柯桥派出所），同日，柯桥派出所为原告及被告制作询问笔录。一审法院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守���，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案的争议焦点为，原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立？被告有否欠付原告购房款及数额？根据被告在柯桥派出所制作的笔录中的陈述及《补充说明》，被告向原告购买柯桥蓝天市心广场6幢253室和254室两套商业房的事实可以认定，《补充说明》中，原、被告约定了合同的标的、价款、履行方式以及原、被告的权利义务，且被告自认其在《补充说明》中的身份非原告代理人，而是买受人，故上述协议实为原、被告签订的房屋买卖合同，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立。现案涉房屋的所有权已登记于被告名下，被告的合同目的实现，应当向原告支付相应的购房款。被告辩称其与案外人杨���订立《绍兴市柯桥区房屋转让合同》，案涉房屋系其向案外人杨甫购买，向原告支付购房款系认识错误，与被告在柯桥派出所制作的笔录中的陈述并不一致，该院不予采信。关于案涉房屋的价款问题，根据双方的询问笔录，可以认定原、被告双方约定的购房款为750,000元，房屋价款的25%作为“好处费”，由原告支付给中介人“魏庆桃”，故被告应当向原告支付562,500元的购房款。关于过户费的问题，因原告在《补充说明》中承诺过户时所产生的一切税费均由原告自己承担，且原告自认已支付了上述费用，被告又未提交相应证据证明上述费用由其承担，故该项费用本案中不予扣减。被告又辩称，其已向原告支付了50万元购房款，仅有已方陈述，无相应依据佐证，经该院传票��唤后，被告无正当理由拒不到庭接受询问，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条第三款之规定：“负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。”对被告该项主张，该院不予采信。原告另主张自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，理由正当，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决：一、被告陆家超应支付原告欧任飞购房款562,500元，并偿付该款自2017年5月15日起至判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计��的利息，均限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告欧任飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,430元，由原告欧任飞负担3004元，由被告陆家超负担8426元。财产保全申请费4445元，由被告陆家超负担，限被告陆家超于判决生效后七日内向该院交纳。双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽上诉人主张作为涉案房屋所有权人的案外人杨甫夫妇并未在上诉人与被上诉人于2016年10月19日签订的《补充说明》上签字确认，但根据双方在柯桥派出所作的询问笔录以及案外人杨甫于2016年10月26日将涉案房屋过户至上诉人名下的事实，可证实各方均按照上述签订的《补充说明》约定的内容进行实践操作，各方已达成共识，故上诉人应按其与被上诉人签订的《补充说明》的约定，将购房款支付给被上诉人。且假使被上诉人与案外人杨甫于2015年4月30日签订的《房地产买卖契约》解除，被上诉人不是涉案房屋的所有权人，但在上诉人已实现合同目的，涉案房屋已过户登记在上诉人名下的情况下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上诉人仍应按照《补充说明》的约定，向被上诉人支付涉案房屋的购房款。至于本案的法律关系问题，根据双方提交的证据和本案查明的事实，本院认为，被上诉人与杨甫之间存在房屋买卖合同关系，上诉人与被上诉人之间亦存在房屋买卖合同关系，根据双方在柯桥派出所作的询问笔录表明，各方为了节省中间的手续费，而确定由杨甫直接将涉案房屋交付给上诉人，故案外人杨甫按与被上诉人的约定，直接将涉案房屋过户给上诉人的行为并不能否定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系的事实，上诉人与被上诉人之间并非上诉人主张的债权受让关系，一审法院对此认定正确，本院予以确认。至于涉案房屋的价款问题，根据双方在柯桥派出所作的询问笔录，可以认定双方约定的购房款为750,000元，房屋价款的25%作为“好处费”，由被上诉人支付给中介人“魏庆桃”，故上诉人应当向被上诉人支付562,500元的购房款。上诉人虽主张双方已协商购房款变更为500000元，中介费也变更为30%，且上诉人已将购房款支付给被上诉人，但均未提交证据予以证明，故本院均不予采信。综上所述，陆家超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9425元，由陆家超负担。本判决为终审判决。��判长姚瑶审判员 梅 云审判员 赵启龙二〇一七年十二月五日书记员 张青炀??