陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终12423号上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西华润万家生活超市有限公司，住所地西安市大庆路120号。法定代表人：李毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张钦，男，1986年11月3日出生，汉，员工，住。委托诉讼代理人：郭芳，女，1978年5月12日出生，汉，员工，住。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安古都放心早餐工程有限公司，住所地西安市未央区草滩生态产业园草滩四路999号。法定代表人：王淑惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋延成，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：程珊珊，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人陕西华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家公司）因与被上诉人西安古都放心早餐工程有限公司（以下简称放心早餐公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润万家公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项、第四项，改判驳回放心早餐公司的诉讼请求。2、撤销原审判决第五项，改判由放心早餐公向华润万家公司支付因迟延支付租金产生的违约金59513.6元。3、一、二审诉讼费用由放心早餐公司承担。事实和理由：放心早餐公司违约在先，造成合同解除。华润万家公司于2014年7月15日撤店，而放心早餐公司早在2013年9月15日，就应交纳整一年的租金，却迟延且不足额支付，违约在先。关于给放心早餐公司造成装修损失、弱电集成系统损失、设备损失，一审判决均未考虑放心早餐公司使用折旧的情况，认定数额错误。人员遣散费实质是经济补偿金，是用人单位行使预告解除权时附加设定的一种法定义务，不存在承担法律责任的问题，是放心早餐公司应为的一项法律义务，并非放心早餐公司因解约而产生的损失。放心早餐公司答辩称，自2013年9月起，华润万家公司内部决定撤店，口头要求商户不再按照合同约定交纳租金，改为按月支付，等待正式的撤店通知。放心早餐公司数次询问，书面发函，要求华润万家公司核对租金、物业费的标准即收款账号，华润万家公司不予答复，故华润万家公司违约。放心早餐公司为经营厨房进行店面装修、安装弱电集成系统、大量采购设备、聘用相关店员，损失确实存在，华润万家公司应当承担。请求驳回上诉，维持原判。华润万家公司向一审法院起诉请求：一、放心早餐公司立即返还租赁场地；二、立即支付拖欠租金51840元、物业费870元、水电费17984.3元，共计70694.3元；三、放心早餐公司支付自应付款之日起至实际给付拖欠租金之日的违约金（截至2014年7月31日违约金59513.6元）；四、放心早餐公司支付逾期腾房占有使用费及物业管理费（截至2014年7月31日占有使用费8640元、物业管理费145元）；五、本案的诉讼费由放心早餐公司承担。庭审中华润万家公司变更诉讼请求为：一、放心早餐公司立即支付拖欠租金51840元；二、放心早餐公司支付自应付款之日起至实际给付拖欠租金之日的违约金（截至2014年7月31日违约金为40747元）；三、放心早餐公司支付逾期腾房占有使用费17280元及物业管理费290元；四、本案的全部诉讼费用由放心早餐公司承担。放心早餐公司向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《华润万家场地租赁合同》；二、华润万家公司赔偿因违约给放心早餐公司造成的损失347175元；三、诉讼费及反诉费均由华润万家公司承担。庭审过程中增加诉讼请求，华润万家公司退还放心早餐公司履约保证金15000元。一审法院经审理查明，2012年9月10日，华润万家公司与放心早餐公司签订了《华润万家场地租赁合同》以及合同附件《华润万家供应商/合作伙伴行为守则》、《招商合作商户管理公约》、《安全用电责任书》、《消防安全责任书》、《大型项目其他约定条款》、《食品安全保证协议书》。合同约定早餐公司经营的“放心早餐家厨房”作为华润万家友谊路店功能配套餐饮店，以租赁形式使用华润万家西安市友谊东路154号友谊东路店一层50平米的场地。场地租赁费自2012年10月1日至2013年12月31日每月八千元，自2014年1月1日起每年在上年的基础上递增8%，物业管理费145元/月，水电费根据实际用量据实结算。放心早餐家厨房作为华润万家公司的招商商户，需遵守华润万家商场管理和各项规定。合同签订后，华润万家公司交付了租赁场地，放心早餐公司亦一次性付清了合同约定的保证金15000元、第一笔租金96000元及物业费1740元。第一个租赁年度结束后，华润万家公司拟关闭华润万家文艺路，未向放心早餐公司催收租金。放心早餐公司先后主动使用现金形式向华润万家公司缴纳租金共计24000元及物业费435元，租金及物业费缴至2014年12月底，此后再未现金缴纳租金。放心早餐公司于2013年12月27日向华润万家公司发函，要求提供收款账号及核对租金数额以便缴纳租金，华润万家公司收函后未予以回复。2014年3月份，放心早餐公司再次以同样内容发函，华润万家公司仍未予以回复。2014年4月华润万家公司招商部员工口头通知放心早餐公司提供放心早餐家厨房关停后的损失清单，放心早餐公司予以了提供。2014年6月18日，收到华润万家公司招商部通知华润万家文艺路关闭决定后，放心早餐公司再次发函要求赔偿损失。2014年6月下旬开始华润万家文艺路店关门逐步清场，放心早餐公司家厨房店面亦于2014年6月底关门停业。后双方进行了场地用电用水情况核实及交接，水电费用共计17984.3元，但双方一直未对房屋现场进行交接。放心早餐公司分别于2014年6月底、2014年7月发函要求进行协商及对现场损失进行认定，华润万家公司均未回复。2014年8月12日放心早餐公司自行委托陕西省西安市汉唐公证处对店面物品进行了证据保全公证，双方于2014年8月29日进行房屋的交接。另查明，华润万家公司在2014年6月27日前未向放心早餐公司催收租金，也未对放心早餐送达催要租金的催款函。放心早餐公司投入装修款213000元，弱电集成系统工程款19100元，购置厨房设备及空调等总值77100元（关闭店面后进行残值处理，得残值13680元），支付人员遣散费51655元。一审法院认为，华润万家公司与放心早餐公司2012年9月10日签订的《华润万家场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。现合同所依存的华润万家文艺路店已不存在且房屋已实际返还，合同应予解除。双方签订的不仅有《华润万家场地租赁合同》，还包含《华润万家供应商/合作伙伴行为守则》、《招商合作商户管理公约》等在内的系列招商合同，因此双方合同是附有商业管理的招商属性的租赁合同。双方《租赁合同》第一条2款约定，放心早餐公司经营的“家厨房”店为华润万家文艺路店的配套餐饮店。第三条、第四条及附件《招商合作商户管理公约》等明确约定放心早餐公司需遵守华润万家公司的商场制度，接受其对经营品种、质量、服务及管理的制约。因此放心早餐家厨房店的华润万家公司应履行的主要义务，也是本案双方合同得以存在的前提。华润万家文艺路店关门停业，必然导致“家厨房”作为商业配套餐饮店无存在基础。而华润万家公司单方决定关闭文艺路店时，并未征得作为其商户的放心早餐公司的同意，甚至根本未与放心早餐公司进行协商。在放心早餐公司数次询问中也回避关店事实而不予解决，即违背了应有的诚实信用也违反了合同义务。最终造成华润万家文艺路店关停而放心早餐家厨房配套店随之关停的现状，其行为已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约定位致使不能实现合同目的，可以解除合同。放心早餐公司以华润万家公司违约为由要求解除合同、退还保证金15000元的主张应予支持。华润万家公司一方面自行关闭文艺路店且将房屋退还其出租人；另一方面却在双方发生争议后，单方要求放心早餐公司家厨房配套餐饮店继续缴纳租金，甚至以此为由要求解除合同、承担违约责任。该行为已违背了双方合同关于配套餐饮的招商初衷，是华润万家公司在其自身违约后作出的行为。就应付租金事宜，放心早餐公司作为承租人从2013年12月起数次发函要求交缴，华润万家公司长达半年时间内从未回应、也不提供缴款账号，导致放心早餐公司无法缴纳。得知华润万家文艺路关闭后，放心早餐公司一直积极要求华润万家公司协商解决问题，而华润万家公司却一味回避，因此放心早餐公司并不存在违约。华润万家公司主张放心早餐公司违约的理由不成立。本案房屋在2014年6月底前，放心早餐公司仍实际占有使用，因此华润万家公司现主张2014年1-6月期间的租金51840元及物业费870元应予支付。根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违反合同造成的损失。本案双方租赁合同期为5年，而实际仅履行了一年多即因华润万家公司违约而解除，华润万家公司应当赔偿给放心早餐公司造成的损失。放心早餐公司主张的为履行合同而投入装修损失213000元、弱电集成系统损失19100元有现场公证、装修合同、弱电集成系统工程合同及发票为证予以支持。放心早餐公司购置厨房设备及空调等总价值共计77100元，关闭店面后积极进行了残值处理，得残值13680元，现主张造成设备损失共计63680元均有现场公证书、设备购销合同、发票寄回购收据为证予以支持。放心早餐公司主张的人员遣散费51655元有劳动合同书、解除劳动合同协议书及赔偿金领用表为证，且该部分费用属其损失，且其积极遣散人员也防止损失进一步扩大，该部分损失予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除陕西华润万家生活超市有限公司与西安古都放心早餐工程有限公司2012年9月10日签订的《华润万家场地租赁合同》。二、本判决生效后十日内西安古都放心早餐工程有限公司支付陕西华润万家生活超市有限公司租金51840元、物业管理费870元、水电费17984.3元，共计70694.3元。三、本判决生效后十日内陕西华润万家生活超市有限公司退还西安古都放心早餐工程有限公司履约保证金15000元。四、本判决生效后十日内原告陕西华润万家生活超市有限公司支付因违约给西安古都放心早餐工程有限公司造成的各项损失共计347175元。五、驳回陕西华润万家生活超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费4435元、反诉费3300元，由华润万家公司承担。（诉讼费华润万家公司已缴纳，反诉费放心早餐公司已预交，华润万家公司于本判决生效后十日内支付放心早餐公司3300元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据华润万家公司与放心早餐公司签订租赁合同、行为守则、管理公约的约定，放心早餐公司为华润万家公司文艺路店的配套餐饮店，接受华润万家公司对经营品种、质量、服务及管理的制约，华润万家公司单方关闭文艺路店，致放心早餐公司无法经营，随之关停，构成根本违约，现放心早餐公司使用的房屋已实际交还，一审判决解除双方合同、华润万家公司退还保证金、放心早餐公司清偿租金、物业费、水电费，并无不当。放心早餐公司在一审审理时主张的装修、弱电集成系统工程、厨房设备、空调等损失，因其已实际使用近二年，应有折旧，故一审判决按照装修当时价值赔偿，显有不当，本院根据使用情况酌定为按照其主张损失额的68%计算，为200953.6元。关于放心早餐公司主张人员遣散费用，证据充分，系其因解除合同造成的实际损失，一审判决由华润万家支付，并无不当。综上所述，华润万家公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02944号民事判决第一、二、三、五项；二、变更西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02944号民事判决第四项为：本判决生效后十日内陕西华润万家生活超市有限公司支付因违约给西安古都放心早餐工程有限公司造成的各项损失共计252608.6元；三、驳回西安古都放心早餐工程有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审诉讼费4435元，由陕西华润万家生活超市有限公司负担3000元，由西安古都放心早餐工程有限公司负担1435元；反诉费3300元，由陕西华润万家生活超市有限公司负担2361元，由西安古都放心早餐工程有限公司负担939元。二审案件受理费7400元，由陕西华润万家生活超市有限公司负担7000元，由西安古都放心早餐工程有限公司负担400元。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年十二月十四日书 记 员  柯增雪