山东省日照经济技术开发区人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁1191行初17号原告刘旭光，男，1983年1月26日出生，汉族，住山东省日照市东港区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告李慧梅，女，汉族，1975年9月26日出生，住山东省济南市历下区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告卓越，女，1969年8月17日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告周艳杰，女，1978年1月16日出生，汉族，住辽宁省昌图县。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告岳才刚，男，1974年3月1日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告杨丽娟，女，1974年10月10日出生，汉族，住山东省诸城市。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告刘丽静，女，1969年11月15日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告董书海，男，1957年6月20日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告徐西娜，女，1983年11月3日出生，汉族，住山东省日照市岚山区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告刘淑华，女，1964年12月26日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人戴金花，北京市中唐律师事务所律师。被告日照市房地产管理局，住所地日照市济南路269号。法定代表人尹德波，局长。委托代理人伊炜，该局法规科科长。委托代理人武素华，该局法规科副科长。原告刘旭光等10名原告不服被告日照市房地产管理局不履行查处职责一案，原告于2017年8月29日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。2017年9月25日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李慧梅、岳才刚、刘丽静、刘淑华未到庭，其委托代理人王玉臣、戴金花到庭参加诉讼；原告刘旭光、卓越、徐西娜、杨丽娟、周艳杰、董书海及委托代理人王玉臣、戴金花，被告委托代理人伊炜、武素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2006年12月2日开始，10名原告陆续与日照埃菲尔置业有限公司（以下简称“该公司”）签订《日照市商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发建设的、位于山东省日照市北京路229号，项目名称为凯旋帝景的商品房（以下简称“涉案项目的房屋”），并约定于2008年12月31日之前交付房屋。原告按照合同的约定支付了全部的款项，积极履行了合同的义务。但时至今日，该公司并没有按照合同约定的时间、标准交付涉案房屋，而且房屋至今没有竣工，何时竣工尚未确定。原告多次与日照埃菲尔置有限公司沟通，被告知日照埃菲尔置业有限公司缺乏资金，涉案项目的房屋无法继续开工建设，故无法交房。但原告经查获知，涉案项目的房屋已经基本销售完毕。无奈之下，原告于2017年5月11日通过EMS邮寄的方式向被告请求依法对凯旋帝景项目的商品房预售款没有用于与预售商品房有关的工程建设的违法行为进行查处，并将查处结果书面告知原告。被告于2017年5月11日签收，时至今日，原告没有收到被告任何答复。根据《山东省商品房销售条例》第十三条规定，原告认为，该公司作为涉案项目的房地产开发企业，涉案项目商品房预收款没有用于与预售商品房有关的工程建设行为违法。再根据《城市商品房预售管理办法》第四条，原告认为被告作为涉案项目商品房预售管理的行政主管部门，对预售款没有用于与预售商品房有关的工程建设的违法行为具有查处的法定职责。被告具有法定职责而不履行，属于行政不履职的违法行为，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国行政诉讼法》及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第三十九条规定，向法院提起诉讼，请求确认被告不履行查处的法定职责行为违法；判令被告依法对凯旋帝景项目的商品房预售资金没有用于与预售商品房有关的工程建设行为进行查处，并将查处结果书面告知原告；本案诉讼费用由被告承担。原告提交如下证据：证据一商品房买卖合同8份原件(刘旭光、李慧梅、卓越、岳才刚、杨丽娟、董书海、徐西娜、周艳杰)证明原告是适格的诉讼主体资格，与被诉具体行政行为具有利害关系。证据二邮寄违法查处申请书邮单原件、复印件（原件与复印件不一致），证明原告于2017年5月11日通过EMS邮寄的方式向被告申请违法查处；证据三违法查处申请书复印件，证明原告请求被告对涉案项目商品房预售款没有用于预售商品房有关的工程建设的违法行为进行查处，并将查处申请书面告知原告的内容；证据四快递查询记录打印件，证明被告于2017年5月11日收到原告的违法查处申请书及相关材料。证据五日照市住房和城乡建设局的告知书复印件，证明涉案项目的房屋大部分已经销售，销售的资金完全可以将涉案项目建设完毕；需要说明的是，对告知书的观点我们不认可，对项目的具体情况我们认可。证据六李黎起诉被告的起诉状及一审、二审的判决复印件，在李黎起诉被告时用的也是被告邮单上的电话，当时应诉的代理人也是被告的两位代理人，被告也收到了法院的通知参加了庭审，说明原告所提供的联系方式可以联系到被告。被告日照市房地产管理局辩称：一、被告日照市房地产管理局没有不履职。被告何时履行预售资金监管，是由市政府根据我市的房地产发展情况决定，省政府要求“自2012年9月1日起凡不实行预售资金监管的商品房住房项目，暂不核发预售许可证”。由此可以看出，省政府加强预售资金监管要求最迟不晚于2012年9月1日。而涉案房屋的销售于2006年开始，早于省政府的要求6年之久，因此不存在被告不履职的行为。二、被告不能对凯旋帝景项目商品房销售款项进行查处。在《日照市新建商品房预售资金监管暂行办法》出台前，涉案项目的房屋早已绝大销售完毕，按照监管程序，对于前期已售出的房屋无法纳入预售资金监管。我市出台文件后，再去查处出台前的预售资金，该文件没有溯及力，不符合执法程序。三、原告基于购房合同与开发企业之间的纠纷，建议通过民事诉讼解决。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交如下证据：证据一涉案项目销售表，可以看出一号楼第二项还有18套没有销售，证明被查封的情况；证据二日照市新建商品房预售资金监管暂行办法，实施时间是2012年11月19日，证明被告在2012年之前是没有依据对预售资金进行监管的；证据三2012年8月24日报纸一份，证明山东省最晚实施商品预售资金监管的时间是2012年，我市也正是在2012年实施的资金监管。证据四日照市住建局的文件批办单，证明被告是不能直接收到原告向8899001投递的材料。经审理查明，原告刘旭光于2007年6月5日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定刘旭光于2007年6月5日缴纳房款82424元整，其余房款办理银行按揭贷款；原告李慧梅于2010年1月4日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定付款方式为“2009年10月23日抵顶山建工工程款206504.75元，2009年12月24日付清其余房款195763.25元”；原告卓越于2009年6月28日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定卓越于2009年6月28日前付131039元，剩余房款办理银行贷款；原告周艳杰于2009年12月11日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定周艳杰于2009年12月11日前付125121元作为首付，剩余房款办理银行贷款；原告岳才刚于2007年9月14日与日照埃尔菲置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定岳才刚于2007年8月26日前缴纳房款20000元，2007年9月14日缴纳房款104425元，其余房款办理银行贷款；原告杨丽娟于2007年5月12日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定杨丽娟于2007年5月12日前付款85114元，剩余房款办理银行贷款；原告刘丽静于2007年5月11日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定2007年5月6日前缴纳定金20000元，2007年缴纳剩余房款362998元；原告董书海于2007年1月13日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定董书海于2007年1月13日前支付首付款77961元，剩余房款办理银行贷款；原告刘淑华于2007年6月7日与日照埃菲尔置业有限公司签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定刘淑华于2007年6月7日前缴纳房款109872元，剩余房款办理银行贷款；原告徐西娜与日照埃菲尔置业有限公司于2009年6月16日签订商品房买卖合同和补充协议，合同约定徐西娜于2009年6月16日前交付64811元首付款，剩余房款办理银行贷款。10名原告根据合同约定支付了相应房款。截至目前，原告房屋仍未交付使用。10名原告认为开发企业没有将预售资金用于房屋建设行为违法，2017年5月11日通过EMS邮递方式向被告日照市房地产管理局邮寄《违法查处申请书》（被告不认可收到该申请书），申请对该违法行为进行查处。被告认为原告购买房屋时，本机构不具备预售资金监管的职能，且该房屋已在预售资金管理办法出台前销售完毕，自己对该批房屋预售资金已无法进行监管，不存在不查处行为。原告不服，起诉至法院，请求确认被告不履行查处法定职责违法；判令被告依法对凯旋帝景项目的商品房预售资金没有用于房屋建设的违法行为进行查处，并将查处结果书面告知原告；本案诉讼费用由被告承担。本院认为，当事人诉行政机关不履行法定职责需以行政机关负有行政作为义务并具备履行作为义务的条件为前提。依据《山东省商品房预售资金监管办法》第三条规定：“省住房城乡建设主管部门负责指导和监督全省商品房预售资金监管。设区的市、县（市、区）住房城乡建设、房产管理部门（以下简称房地产主管部门）按照职责分工负责本行政区域内商品房预售资金监管。”被告日照市房地产管理局作为本市预售资金日常管理部门，收到原告寄出的《违法查处申请书》后，首先应当根据案情对涉案项目是否存在违法行为进行调查。被告日照市房地产管理局在调查后发现按照监管程序，对于前期已售出的房屋无法纳入预售资金监，且预售资金监管的主要条件是有房屋售出并有资金可监管，但涉案项目在预售资金监管出台后没有售出房屋，无资金监管，被告不存在不作为情况。据此，就该申请书要求查处事项而言，被告日照市房地产管理局已经履行了法定职责。根据原告提交的证据六中李黎的一审、二审裁判文书记载，被告在李黎案件审理答辩时已经明确告知原告“一、涉案的凯旋帝景项目于2006年12月7日办理商品房预售许可证开始销售房屋，2006年我市尚未实行资金监管制度。在当时的市场环境下，该项目开盘后大部分很快售完，故对其资金无法监管。发生开发商违约交房后，房管局采取了对开发企业未销售的商品房暂停网上销售备案登记的措施，仅对抵顶工程款的商品房予以备案，以保证其售房款专项用于项目施工。对于前期已售出的无法再纳入预售监管资金进行监管。在我市出台文件后，再去查处，不符合执法程序。因此不存在原告所称的“不履行查处的法定职责”。在被告监管后，涉案项目不存在违法行为，无法进行查处”。综上，被告已经告知原告对涉案项目查处办理的结果，应认定为履行了法定职责。因此，对于原告请求确认被告不履行查处法定职责违法，判令被告依法对凯旋帝景项目的商品房预售资金没有用于房屋建设的违法行为进行查处，并将查处结果书面告知原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条（一）之规定，判决如下：驳回原告刘旭光、李慧梅、卓越、周艳杰、岳才刚、杨丽娟、刘丽静、董书海、徐西娜、刘淑华的诉讼请求。本案诉讼费用50元,由原告刘旭光、李慧梅、卓越、周艳杰、岳才刚、杨丽娟、刘丽静、董书海、徐西娜、刘淑华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于日照市中级人民法院。审 判 长  王彦宗代理审判员  周思思人民陪审员  庄 欣二〇一七年十二月十八日书 记 员  焦东超