四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0682民初2565号原告：什邡市龙祥·凤凰城业主委员会，住所地什邡市凤凰城小区物业部一楼。负责人：肖芬，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘代聪，男，生于1966年1月11日，汉族，系原告业主委员会委员，住四川省什邡（一般授权代理）。委托诉讼代理人：谭金富，四川明炬（什邡）律师事务所律师（一般授权代理）。被告：四川蓝华同诚物业服务有限公司，住所地什邡市方亭乌江路物华北苑二期3幢，统一社会信用代码91510682744696469T。法定代表人：何琼会，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王福松，四川方纬律师事务所律师（特别授权代理）。原告什邡市龙祥·凤凰城业主委员会与被告四川蓝华同诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告什邡市龙祥·凤凰城业主委员会的负责人肖芬及其委托诉讼代理人刘代聪、谭金富,被告四川蓝华同诚物业服务有限公司的委托诉讼代理人王福松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告签订日期为2016年11月1日的《物业服务合同》；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告第一届业主委员会与被告签订的物业服务合同于2016年12月31日到期，第一届业主委员会成员按照业主规约，也应于2016年12月届满，按照业主规约应在2016年12月前召开业主大会，讨论是否续聘物业服务企业以及确定第二届业主委员会成员，但第一届业主委员会严重不负责，小区物业管理混乱，2017年7月才选举产生第二届业主委员会，后原告在协调物业费纠纷的案件中发现，第一届业主委员会与被告签订了第二次物业服务合同（时间为2016年11月1日），该合同未经讨论和公示，且在被告服务越来越差的情况下，物业费反而增加，减轻业主委员会对被告履约监督制约等，该合同订立显失公平，且被告已在小区服务多年，明知业主委员会换届和第一届业主委员会处于瘫痪状态，乘人之危订立了该合同，依据合同法第54条等规定，应予以撤销。故原告诉至法院，主张权利。被告辩称，被告系与第一届业主委员会签订合同，不管是第一届业主委员会还是第二届业主委员会均是什邡市龙祥·凤凰城小区的业主业委会，其代表业主续签合同不违反法律规定；合同的内容是经过协商确定，不存在不公平或者乘人之危的情形；被告服务存在问题不是事实，合同只要有盖章则有效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1、备案通知书，用以证明第一届业委会成员的任期于2016年年底到期，再由其签订合同缺乏合理性，且第一届业委会未履职做业委会的换届选举工作，其签订合同的正当性受到质疑；2、物业合同，用以证明第一届业委会与被告在2016年11月签订的物业合同在时间上为第一届业委会任期即将届满时，期限反而更长，价格予以提升，对被告的监督减轻，业主惩罚更重，合同显失公平，同时被告在第一届业委会任期即将届满时与其签订合同不具有善意；3、审计报告，用以证明被告对第一届业委会进行补贴，双方之间存在恶意串通；4、表决资料，用以证明小区业主90%以上都认为被告服务差，第一届业委会代表业主与被告所签订的物业合同违背了广大业主的真实意思表示；5、声明、照片，用以证明被告服务不到位，引起小区业主的不满，具有可撤销性；6、判决书，用以证明2016年11月所签的合同未经业主大会讨论，程序上存在瑕疵，且较大可能违背广大业主的意思表示。被告质证认为，合同的真实性没有异议，但不能证明合同内容显失公平，价格是考虑到成本问题，服务期限是双方协商确定；备案书无异议，只要新一届业委会未产生，第一届业委会就应当履行职责；审计报告的真实性无异议，但原告所称被告补偿给第一届业主委员会的事实无法确认，不能达到原告的证明目的；判决书无异议，但不能证明原、被告所签订的合同违反法律法规，对证明目的不予认可；表决资料的真实性不予认可，若是召开业主大会，则应提前15天公示，程序不符合法律规定，调查结果缺乏满意、不满意的中间平价，对被告来说是不公平的；声明及照片不能达到原告的证明目的，个别业主的行为不能代表整个业主都不满意。被告未向本院递交证据。本院经审查认证认为，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信，至于其证明目的，本院将结合全案予以评判。本院经审理确认案件事实如下：什邡市龙祥·凤凰城小区成立了二届业主委员会，第一届业主委员会于2011年11月16日进行了备案；第二届业主委员会于2017年8月9日进行备案，任期三年；第一届业主委员会与被告在2014年第一次签订的《物业服务合同》于2016年12月31日到期。2016年11月1日，第一届业主委员会在未经业主大会讨论是否与被告续签合同的情况下与被告再次签订《物业服务合同》，约定服务期限5年，从2017年1月1日开始至2021年12月31日，该合同加盖了原告第一届业主委员会和被告的印章。2017年11月3日，原告对2012年1月至2017年7月业委会财务收支进行审计。物业服务合同的履行过程中，部分业主对被告服务不满意并拉出横幅；2017年11月，原告对该小区业主进行调查，调查结果显示，参与人数为913户（小区共1693户，实际入驻1480户），其中792户要求解聘被告。原告认为第一届业主委员会与被告签定的合同显失公平、乘人之危，签订程序具有瑕疵且违反小区绝大多数业主的意愿，故诉至法院要求撤销合同。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。原告认为第一届业主委员会与被告签订的合同具备可撤销的情形而要求人民法院撤销。本案的争议焦点为原告与被告签订的物业服务合同是否具有可撤销的法定事由。首先，双方订立的物业服务合同是否显失公平的问题，《最高人民法院印发〈关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）〉的通知》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。根据该条规定，构成显失公平应当同时具备以下条件：一是当事人之间的权利义务明显违法公平、等价有偿原则；二是造成上述情形的原因在于一方当事人利用优势或者利用对方没有经验。如果不存在一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的情形，即使当事人之间的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，也不构成显失公平。原告要求撤销的《物业服务合同》是第一届业主委员会与被告所签订，合同内容中收费标准上升、期限变长等内容系双方协商一致的结果，不存在被告利用自身优势或者利用第一届业主委员会没有经验的情形，且服务的价格受市场、物价等多种因素影响；滞纳金系对业主未按期缴纳物管费的违约惩罚措施，而被告若是违反了合同约定，合同第十条同样也约定了惩罚措施：如被告未达到服务质量标准，业主委员会有权从保证金中扣除，重大违约一次性扣2000元，较大违约一次扣1000元，故双方权利义务对等，不存在显失公平。至于原告所称被告的物业服务质量问题，不是撤销合同的法定事由，原告关于被告物业服务质量较差，与其收取的物业费不匹配的主张，与其诉请无关。其次，被告在订立物业服务合同时是否乘人之危。乘人之危是指一方当事人趁对方处于危难之机，为谋取不正当利益，迫使对方做出不真实的意思表示，严重损害对方利益。结合本案物业服务合同的订立经过，第一届业主委员会在任期届满前续签物业服务合同，仍然系履行职责范围内的行为，其签订合同的程序存在瑕疵，但被告并未有如原告所诉的乘原告处于危难之机、谋取不正当利益以迫使第一届业主委员会作出不真实意思表示的情形，故原告主张被告乘人之危的意见不成立。最后，本案亦不存在可撤销合同的重大误解、欺诈、胁迫的情形。原告所举证据不能达到其证明目的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告的诉讼请求不能成立。原告提供的召开业主大会的证据，根据《物业管理条文》第十一条、第十二条规定，原告要求撤销物业服务合同实际是解聘被告物业管理公司，原告在起诉时，应当通知服务合同所涉及的全体业主，召开业主大会，就是否解聘被告物管公司进行表决，且“业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，也就是说，表决需要同时达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的双重标准。本案原告在起诉时并未召开业主大会，而是在开庭前几日以发放民意测评及民主表决资料表的形式对被告的服务质量及是否由被告继续服务进行调查，该形式虽为书面形式，但仍是业主大会决议的方式之一；其表决需要同时达到专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的双重标准。目前原告的证据不能达到专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的双重标准的证明目的。同时，被告在履行物业服务合同过程中，确有一定瑕疵，引发了部分业主不满，被告的管理水平及服务质量有待于进一步提高，其履行合同不当之处及管理上的漏洞，应当引起足够的重视并及时改进。共创和谐、安定的小区环境，是小区每个业主和物业公司的共同责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院印发〈关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）〉的通知》第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告什邡市龙祥·凤凰城业主委员会的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告什邡市龙祥·凤凰城业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  尹翠萍二〇一七年十二月一日书记员  魏 练