广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1001号上诉人（原审原告）：清远市华展物业管理有限公司，���址：清远市新城。法定代表人：孔应祥，该公司总经理。委托代理人：陈健莉，广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：郑晓彬，男，汉族，住清远市清城区东城街道办。系该公司员工。被上诉人（原审被告）：张颖，女，汉族，现住清远市新城。被上诉人（原审被告）：赵士猛，男，汉族，现住清远市新城。上诉人清远市华展物业管理有限公司因与被上诉人张颖、赵士猛物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市华展物业管理有限公司上诉请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1937号民事判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付拖欠2011年9月1日起至2016年3月31日期间的物业管理费3269元；2、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1937号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付拖欠2011年9月1日起至2016年2月29日止的公共能源分摊费用567元；3、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1937号民事判决第三项，改判被上诉人支付以58.5元为本金按每月1%的标准自2011年9月起，从每月10日分段计算至拖欠的物业管理费清偿之日为止的违约金给上诉人。4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，上诉人清远市华展物业管理有限公司变更第3项上诉请求为：撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1937号民事判决第三项，改判自2011年9月起以被上诉人拖欠相应款项为本金，按每日千分之一的标准计算至被上诉人付清款项之日止。事实与理由：一审判决对本案认定事实错误，上诉人曾���2011年9月通知被上诉人收楼，本案应从2011年9月起计算被上诉人拖欠的物业管理费及公共能源分摊费。本案中，被上诉人于2011年1月6日与上诉人签订了《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》，确认双方的物业管理服务关系。2011年9月，被上诉人认购的世纪花城**号楼2**4号房具备交付条件，上诉人因此通知被上诉人前往上诉人处办理房屋收楼手续，但因被上诉人单方的原因迟迟没有办理收楼手续，后上诉人于2013年12月24日再次向被上诉人邮寄《催收楼通知书》以及《催费单》，再次通知被上诉人办理房屋交付手续，同时告知被上诉人缴付已拖欠的物业管理费和公共能源公摊费，直至2014年被上诉人才办理了涉案房屋的收楼手续，但仍然没有支付拖欠的物业管理费和公共能源分摊费。为证实被上诉人的欠费情况，上诉人提交了管理费催缴通知、世纪花城催款单、��纪花城缴费通知单，律师函以及2013年12月24日由上诉人寄发给被上诉人的邮政回单，该部分证据清楚证实被上诉人的欠费情况，但一审判决在被上诉人缺席审理的情况下认为上诉人没有提交2011年9月已通知二被上诉人收楼的凭据，上诉人于2013年12月30日发出《催收楼通知书》，所以认为被上诉人拖欠的物业管理费及公共能源分摊费从2014年1月1日起计付，一审判决查明的事实错误。而且由于被上诉人没有收取上诉人2013年12月24日寄出的邮件，该邮件被退回到上诉人处，为保证证据的完整性，上诉人一直没有单方拆开该邮件，因本次诉讼，上诉人在录制了拆封视频后才能将邮件中的《催收楼通知书》抽出并作为补充证据递交给一审法院，该《催收楼通知书》上已明确上诉人曾于2011年9月通知被上诉人收楼，但一审法院并没有考虑该份证据的特殊性，直接否决上诉人在2011年9月通知被上诉人收楼的事实，对上诉人明显不公。综上所述，被上诉人在一审开庭审理过程中缺席，应当承担因此造成的不利后果，上诉人提供了充分的证据证实被上诉人自2011年9月至2016年3月止拖欠物业管理费及公共能源分摊费的事实，一审判决对本案认定事实错误，请二审法院依法查明本案事实，撤销一审错误判决，对本案予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张颖、赵士猛未到庭亦未答辩。上诉人清远市华展物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、张颖、赵士猛向清远市华展物业管理有限公司支付物业管理费、公共能源分摊费等各种费用合计3836元，并自2011年9月1日起按每日千分之一的标准向清远市华展物业管理有限公司支付违约金至清款之日为止（暂计至2016年3月22日违约金为4975.29元）；2、本案诉讼费用由张颖、赵士猛承担。一审法院认定事实：清远市华展物业管理有限公司是清远市世纪花城住宅区的前期物业服务企业。张颖、赵士猛于2011年1月6日购买了清远市新城四号区广清大道旁98号世纪花城13#楼23层D号房屋（面积为48.65平方米），同日与清远市华展物业管理有限公司签订了《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》，协议约定由清远市华展物业管理有限公司为包括张颖、赵士猛在内的全体业主提供前期物业服务，全体业主应按1.20元/平方米的标准交纳住宅物业管理费用，该物业管理费于每月10日前交纳。合同还约定公共能源分摊费由清远市华展物业管理有限公司代收代缴。逾期缴交物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同签订后，清远市华展物业管理有限公司依约定对小区实施了物业管理。2013年12月20日，清远市华展物业管理有限公司发出《催收楼通知书》,催促张颖、赵士猛收楼并告知如逾期不办理收楼手续的，按《商品房买卖合同》第十一条第2款约定，视为房屋已交付使用，并承担因该房屋产生的物业管理相关费用。2014年9月6日，赵士猛办理了收楼的手续。但张颖、赵士猛没有向清远市华展物业管理有限公司交纳物业管理费用、公共能源分摊费用。清远市华展物业管理有限公司于2015年12月23日、2016年1月14日、2016年3月7日先后向张颖、赵士猛催收物业管理费、公共能源分摊费用，但张颖、赵士猛仍拒交该费用。清远市华展物业管理有限公司为此于2016年4月20日向一审法院起诉。另查明，张颖、赵士猛的房屋面积为48.65平方米，每月应交纳的物业管理费为58.5元以及相应的公共能源分摊费。张颖、赵士猛拖欠涉案房屋自2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费为1579.5元、公共能源分摊费290元。一审法院认为，清远市华展物业管理有限公司与张颖、赵士猛签订的《临时管理规约》、《前期物业服务协议》合法有效，对双方有法律约束力。张颖、赵士猛在收到一审法院传票传唤后没有到庭应诉，也没有对清远市华展物业管理有限公司主张的欠款、收楼时间事实提出异议，亦没有提供其已付款的证据，可视为放弃抗辩权利和对欠费、收楼时间的事实无异议。根据本案查明的事实，对于清远市华展物业管理有限公司主张张颖、赵士猛从2011年9月1日应办理收楼而拒办收楼手续并计算物业管理费，因清远市华展物业管理有限公司没有提交其在2011年9月前已通知张颖、赵士猛收楼的凭据，清远市华展物业管理有限公司主张张颖、赵士猛自2011年9月1日起拖欠物业管理费和公共能源分摊费的缺乏依据，根据“谁主张，谁举证”的原则，清远市华展物业管理有限公司应承���举证不能的不利后果，一审法院对清远市华展物业管理有限公司主张张颖、赵士猛自2011年9月1日起拖欠物业管理费和公共能源分摊费的事实不予采信。由于清远市华展物业管理有限公司已于2013年12月20日发出《催收楼通知书》,催促张颖、赵士猛收楼并告知逾期不办理收楼手续的后果，因此张颖、赵士猛的物业管理费及相应的公共能源分摊费可从2014年1月1日起计付。一审法院确认张颖、赵士猛拖欠清远市华展物业管理有限公司2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费为1579.5元、公共能源分摊费290元，二项合计1869.5元。清远市华展物业管理有限公司对张颖、赵士猛的房屋实施了物业管理行为，为小区业主提供了服务，根据民法中的公平原则、权利义务一致原则，张颖、赵士猛有支付相应的物业管理费的义务。对清远市华展物业管理有限公司主张张颖、赵士猛清偿物业管理费和公共能源分摊费合计3836元，因其起算欠费的时间有误，对请求的金额不予全额支持。至于清远市华展物业管理有限公司主张张颖、赵士猛支付自2011年9月1日起至2016年3月22日期间因欠费的违约金共4975.29元的问题。本案中，张颖、赵士猛自2014年1月1日拒交物业管理费及公摊水电费的行为已构成违约，应依据涉案《前期物业管理服务协议》第十一条第四款的约定承担违约责任。由于该条约定业主未按时足额交纳物业服务费用时应按每日千分之一支付违约金，因该违约金的计算标准折算为月利率3%，超出了法律规定，鉴于清远市华展物业管理有限公司主张的违约金实际为张颖、赵士猛逾期支付上述物业管理费的利息损失，据此，违约金可按略高于中国人民银行同期基准贷款利率，酌定为按月利率1%计算，即张颖、张颖应以每月应缴的房屋物业管理费58.5元���基数从2014年2月1日起分段向清远市华展物业管理有限公司承担违约责任，支付违约金给清远市华展物业管理有限公司。因清远市华展物业管理有限公司主张违约金的起算时间有误，以及计算标准超出了法律规定，故对清远市华展物业管理有限公司主张的违约金数额不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条、《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、张颖、赵士猛应于判决发生法律效力之日起三日内向清远市华展物业管理有限公司支付拖欠2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费1579.5元。二、张颖、赵士猛应于判决发生法律效力之日起三日内向清远市华展物业管理有限公司支���拖欠2014年1月1日至2016年3月31日期间的公共能源分摊费290元。三、张颖、赵士猛应于判决发生法律效力之日起三日内以58.5元为本金按每月1%的标准自2014年2月起，从每月10日分段计算至拖欠的物业管理费清偿之日止的违约金予清远市华展物业管理有限公司。案件受理费50元，由张颖、赵士猛负担。本院二审期间，上诉人清远市华展物业管理有限公司提交了催收楼通知书一份，拟证明上诉人2011年9月前已通知被上诉人收楼，于2013年12月20日再次通知被上诉人收楼。被上诉人未质证。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求���，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、张颖、赵士猛拖欠的物业管理费、公共能源分摊费应从何时起算；2、违约金应如何计算。关于本案拖欠费用的起算时间问题。二审期间，上诉人清远市华展物业管理有限公司补充提交的“催收楼通知书”，落款时间为2013年12月20日，该通知仅能证实发出时间，并不能证明张颖、赵士猛在2011年9月前已收楼的事实。原审法院认定上诉人于2013年12月20日通知被上诉人收楼，即被上诉人的物业管理费及相应的公共能源分摊费从2014年1月1日起计付并无不当。本院予以确认。关于违约金的计算问题。如前文所述，被上诉人的物业管理��及相应的公共能源分摊费从2014年1月1日起计付。被上诉人自2014年1月1日拒交物业管理费及公共能源分摊费的行为已构成违约。涉案《前期物业管理服务协议》中约定“业主未按时足额交纳物业服务费用时应按每日千分之一支付违约金”，对此被上诉人未提出抗辩意见，视为放弃诉讼权利。上诉人依据《前期物业管理服务协议》主张权利符合法律规定，本院予以支持。原审法院在当事人没有主张调整违约金的情况下，主动调整违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1937号民事判决第一��第二项。二、变更广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1937号民事判决第三项为：张颖、赵士猛应于本判决发生法律效力之日三日内支付2014年1月1日起拖欠清远市华展物业管理有限公司物业管理费及公共能源分摊费的违约金，以58.5元/月为本金按每日千分之一的标准自2014年2月起，从每月10日分段计算至付清之日止。一审案件受理费50元，由张颖、赵士猛负担。二审案件受理费50元，由张颖、赵士猛负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月二十日书记员  梁琳培附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。