河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终16164号上诉人(原审被告)：勾中芬，女，1978年10月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：李昊悦，河南经东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽霞，女，1980年9月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：张华安，荥阳市京城路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑州宜宸房地产营销策划有限公司。法定代表人：钱芳芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张毅力，男，该公司员工。上诉人勾中芬因与被上诉人张丽霞、郑州宜宸房地产营销策划有限公司（以下简称宜宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2017）豫0182民初4964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人勾中芬及其委托诉讼代理人李昊悦，被上诉人张丽霞的委托诉讼代理人张华安，被上诉人宜宸公司的委托诉讼代理人张毅力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勾中芬上诉请求：撤销一审判决，改判支持勾中芬一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审法院程序违法。张丽霞和宜宸公司未按时到庭参加诉讼，依法应按缺席审理。二、一审法院认定事实错误，证据不足。1.宜宸公司作为专业的房地产中介公司，明知本案房屋土地超占，无法办理不动产登记证，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，在促成双方签订合同时作出虚假承诺，应当对本案双方的损失承担赔偿责任。2.三方口头约定房屋买卖合同签订后一个月内让勾中芬拿到全款，经勾中芬多次催促，宜宸公司未在合同签订一个月之内为勾中芬办出不动产登记证，张丽霞也未在合同签订一个月之内给勾中芬支付剩余房款。经勾中芬多次催促，张丽霞拒绝支付，其行为构成违约，勾中芬有权解除合同。3.张丽霞不具有郑州市购房资格，且勾中芬出售该房屋也不符合郑州市限购政策的规定。4.涉案房屋因违建造成不动产证不能办理，实际上继续履行合同也达不到三方目的。5.一审法院确认合同有效但并未在判决中确定履行期限，对勾中芬不公平。三、一审法院适用法律错误。根据《房屋买卖合同》的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，勾中芬可以解除合同，并且合同已经实际解除。综上，请求支持上诉请求。张丽霞辩称，勾中芬起诉要求解除合同不符合法律规定的解除合同要件，该合同合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宜宸公司辩称，张丽霞具有购房资格，勾中芬房屋完全具备出卖条件，可以办理房产证，房屋并不违建。勾中芬房屋在限购政策之前已经办理了网签手续，可以正常办理过户手续。勾中芬向一审法院起诉请求：1.解除勾中芬与张丽霞、宜宸公司签订的《房屋买卖合同》；2.宜宸公司返还勾中芬中介费6700元。一审法院认定事实：2015年12月8日，勾中芬购买荥阳市金龙房地产开发有限公司位于荥阳市××与××街交叉口东北角金龙·宜居城二期5幢2单元1206号房屋一套（以下简称“1206号房”），并签订商品房买卖合同一份（合同编号：XY150××××6487）。2016年11月9日，勾中芬与张丽霞、宜宸公司签订《宜宸房产定金合同》一份，约定：甲方（勾中芬）将1206号房以人民币675000元的价格售于乙方（张丽霞）；乙方在签订协议时向甲方支付购房定金人民币20000元，签订商品房买卖合同后乙方支付的定金转为房款，乙方采取按揭方式付款；甲乙双方向丙方各支付房产成交价1%的中介费用等。定金合同签订当日，张丽霞向勾中芬交付定金20000元。2016年11月17日，勾中芬（甲方）与张丽霞（乙方）、居间方宜宸公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：…第二条房屋成交价格人民币675000元，房屋过户相关费用由乙方承担；第四条付款及过户约定（2）按揭贷款乙方于本合同签订之日向甲方支付首期购房款人民币105000元，剩余房款570000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款房款程序由银行支付给甲方。第五条1、丙方对甲乙双方搜集、推荐房屋买卖信息，报告订立合同的机会，提供相关的交易流程，市场行情咨询，协助双方对房屋进行实地查看、磋商、谈判、提供媒介服务，促成合同订立。本合同订立后，丙方即完成居间义务，有权获得约定的服务佣金，双方履约情况，不影响居间费用的支付。第六条违约责任1、甲方保证该房屋权属清晰，无相邻优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订当日，张丽霞向勾中芬交付首付款85000元，原定金20000元自动转为首付款；勾中芬向宜宸公司交付中介服务费6700元。另查明，勾中芬于2016年10月26日对1206号房屋交纳契税7789.54元。2017年9月22日，荥阳市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明一份，证明1206号房屋所在楼正办理不动产首次登记。为此，勾中芬以房屋无法办理不动产登记证无法过户，拿不到全款，合同目的无法实现为由要求解除勾中芬、张丽霞、宜宸公司签订的《房屋买卖合同》、宜宸公司返还勾中芬中介费6700元。一审法院认为，张丽霞通过居间方宜宸公司购买勾中芬的1206号房屋，有当事人陈述、《宜宸房产定金合同》、《房屋买卖合同》等在卷佐证，事实清楚，证据确凿，合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，可依法认定双方之间成立房屋买卖的合同关系。据此，双方均应依约履行各自权利义务。现合同没有完全履行的原因是双方买卖的房屋所在楼正办理不动产首次登记，鉴于双方在合同中对房屋买卖、过户时间未作明确约定，且双方约定以按揭方式购买，故勾中芬以房屋无法办理不动产登记证、无法过户、拿不到全款，合同目的无法实现为由要求解除合同，不能成立，故依法不予支持。宜宸公司在该房屋买卖合同中系居间方，按《房屋买卖合同》第五条第1款约定“本合同订立后，丙方（宜宸公司）即完成居间义务，有权获得约定的服务佣金，双方履约情况，不影响居间费用的支付”，已完成居间义务，不构成勾中芬所诉情形，故对勾中芬诉请其返还中介费用6700元的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决：驳回勾中芬的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由勾中芬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。勾中芬提交以下证据：1.郑州市房管局住房限购政策实施细则附件6“存量住房销售流程图”，用以证明宜宸公司在销售涉案房屋时应当对买卖双方进行住房限购政策告知，没有告知显然属于未履行法定义务；2.浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）、北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》的通知，用以证明买卖双方在不符合郑州市住房限购政策情况下进行交易，买卖合同可以解除，且互不承担违约责任。张丽霞发表质证意见为，不属于新证据，都是法律规定，也不属于证据，属于法院适用条款问题。宜宸公司发表质证意见为，2016年11月17日签订房屋买卖合同时还没有限购政策，2017年5月1日才实行限购，不影响本案房屋买卖，法律规定与本案无关。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：勾中芬与张丽霞在宜宸公司居间介绍下共同签订《宜宸房产定金合同》、《房屋买卖合同》，约定勾中芬将其位于荥阳市××与××街交叉口东北角金龙·宜居城二期5幢2单元1206号的房屋出售给张丽霞，双方构成房屋买卖合同法律关系。张丽霞已向勾中芬支付购房首付款105000元，勾中芬亦向宜宸公司支付了中介服务费6700元，因涉案房屋尚未取得不动产证，勾中芬以房屋涉及土地超占无法办理不动产证、合同无法继续履行为由要求解除合同，根据2017年9月22日荥阳市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋所在楼正在办理不动产首次登记，且合同亦无其他不能履行的情形，因此，勾中芬要求解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，勾中芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由勾中芬负担。本判决为终审判决。审判长 马 莉审判员 童 铸审判员 郑志军二〇一七年十二月一日书记员 佟欣玮