北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初19070号原告北京房建信达物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇大宁山庄。法定代表人历春如，经理。委托代理人朱建华，男，1977年7月27日出生。委托代理人李菲，女，1989年10月20日出生。被告王智勇，男，1975年12月6日出生。委托代理人时香国，被告之岳母，女，1949年3月20日出生。委托代理人ＸＸ，被告之妻弟，男，1976年12月28日出生。原告北京房建信达物业管理有限公司诉被告王智勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京房建信达物业管理有限公司的委托代理人朱建华、李菲、被告王智勇的委托代理人时香国、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京房建信达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除房顶违规安装的太阳能热水器2台；2、判令被告将屋顶因太阳能漏水冻胀导致的屋顶防水及瓦片破损予以修复；3、判令被告支付因太阳能渗漏造成屋顶墙体渗水，物业公司检修所投入的设施及人工费4360元。事实和理由：被告于2005年11月18日购买位于房山区长阳镇大宁山庄一区××住宅一套。《商品房买卖合同》第二十二条中明确约定了买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，并同意遵守业主临时公约。被告因违规安装太阳能热水器造成屋顶漏水及屋顶瓦片破损，违反了《商品房买卖合同》及《业主临时公约》的相关约定。期间我公司多次与被告联系解决屋顶漏水及瓦片破损事宜，并以书面通知形式对其进行告知，但被告一直拖延，已经造成相邻业主屋内墙体渗水的损失。为维护小区业主的合法权益，维护和谐的社区生活秩序，现提起诉讼，请求依法判决。被告王智勇辩称：第一，原告于2006年10月因此事将大宁山庄10多位业主诉至法院，后被判决驳回原告的起诉，太阳能热水器不需要拆除；第二，大宁山庄××业主于2006年购买了该房屋并进行了装修，其入住后就发现西侧墙内有阴水潮湿状态并于当时报告给开发商修理，最后以防水公司赔付一年物业费为结果。而被告安装的热水器已经有12年了，是2017年才出现漏水现象；第三，太阳能热水器距离××邻居家西墙体大约100厘米的距离，并位于二楼屋顶，而邻居家内墙阴湿在三楼，很明显阴水部分是邻居家自上而下的走向，与被告家的太阳能热水器没有任何关系；第四，太阳能热水器是有滴水现象而不是大水流的漏水，并且水流的方向是顺着瓦的方向，屋顶瓦的坡度最少有30度，不会影响到邻居家的西墙体；第五，被告自家屋内没有任何阴水现象，原告所提的顶部瓦破损严重，事实上是在安装太阳能热水器时因固定太阳能热水器出现的损伤，与邻居家阴水问题没有任何关联。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2005年11月24日被告（买受人）与北京集达房地产开发有限公司（出卖人）签订北京市商品房预售合同，被告购买了由北京集达房地产开发有限公司开发的位于北京市房山区长阳镇大宁山庄A区××号的房屋一套，该合同第二十二条第一款约定，出卖人依法所选聘的物业管理企业为北京房建信达物业管理有限公司。该条第四款约定，物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。业主临时公约第三条约定：“按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定，不擅自变更房屋结构、外观和用途，不擅自占用共用部位和共用设施设备，不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等（例如，阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语，不擅自占用楼梯、通道、走廊、平台、道路、停车场等共用部位、共用设施及公共场所，不得安装外防护栏，不得拆卸换装窗户、改变玻璃颜色等）”。2006年7月被告入住该房屋，被告入住后对房屋进行装修并在房屋屋顶安装了太阳能热水器。原告曾于2006年8月30日以其分公司北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心的名义诉至本院，要求被告立即拆除在公共不上人屋面上构筑的太阳能热水器。在该案的审理中，北京市建筑设计公司设计工程师曲连波出庭做证，证明大宁山庄房屋屋面的设计载荷为每平方米50公斤；桑普太阳能公司职员于德团出庭为被告作证，证明该公司所安装的太阳能热水器牢固性、安全性不存在问题，该公司事先已经向物业中心提交了施工方案，该方案得到了物业中心的同意；被告认为安装太阳能热水器并未违反业主临时公约的约定，且不存在安全隐患，不同意拆除。本院于2006年11月作出（2006）房民初字第06649号民事判决，认为王智勇与北京集达房地产开发有限公司所签订商品房预售合同中，已经包含了前期物业服务合同的内容，且北京集达房地产开发有限公司已经将前期物业服务的内容，即《大宁山庄业主临时公约》向王智勇出示，并做出说明。《大宁山庄业主临时公约》作为商品房预售合同的附件并未独立存在。《大宁山庄业主临时公约》的内容并不违反法律、法规的强制性规定，该临时公约的内容合法有效。在商品房预售合同生效后，《大宁山庄业主临时公约》亦对王智勇具有法律约束力。王智勇作为大宁山庄的业主，有义务按照规划设计用途合理使用物业，王智勇在自家屋顶安装太阳能热水器的行为，已经违反了《大宁山庄业主临时公约》所设定的义务，其行为已经构成了违约，应当承担违约责任。故物业中心要求被告拆除太阳能热水器的请求，本院予以支持。被告提交承诺书称安装太阳能热水器已经得到物业中心的同意，该承诺书只有被告单方签字，未有物业中心同意的签字，物业中心在庭审中亦不认可，本院不予采信。被告提交出入证只能证明物业中心同意太阳能安装公司出入该小区，并不能证明物业中心同意业主安装太阳能热水器，本院亦不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告王智勇于判决生效后十日内拆除安装在自家屋顶上的太阳能热水器。上述判决作出后，王智勇不服提起上诉，经北京市第一中级人民法院调解，双方自愿达成如下协议：一、王智勇在其房屋顶部安装的太阳能热水器不予拆除，保持现状；二、如因王智勇安装的太阳能热水器给王智勇的房屋、人身造成损害，应由王智勇自行承担责任，北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心不承担管理责任。2017年11月15日，本院到大宁山庄一区××房屋及大宁山庄一区××房屋进行现场勘验，大宁山庄一区××楼顶安装有太阳能热水器2台，热水器安装在楼顶瓦片上，大宁山庄一区××房屋与大宁山庄一区××房屋相连侧外墙与内墙有阴湿。庭审中，原被告均认可大宁山庄一区××房屋屋顶太阳能热水器下有瓦片损坏。以上事实，有双方当事人的陈述、现场勘验笔录、《大宁山庄业主临时公约》、《北京市商品房预售合同》、本院（2006）房民初字第6649号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第5327号民事调解书等证据在案佐证。本院认为，原被告曾就大宁山庄一区××业主在屋顶安装太阳能一事起诉并达成具有法律效力的《调解书》，现原告在没有证据证明发生新的事实和理由的情况下，再次要求拆除，构成重复起诉，本院不予支持；关于原告起诉请求被告修复大宁山庄一区××房屋屋顶防水和瓦片的诉求，虽然原被告在（2017）一中民终第5327号民事调解书达成因“王智勇安装的太阳能热水器给王智勇的房屋、人身造成损害，应由王智勇自行承担责任”的一致意见，但由于大宁山庄一区××房屋屋顶属于全体业主的共有部分，故因被告安装热水器该房屋屋顶瓦片损坏部分属于对共有部分造成损害，被告应承担修复责任；关于原告称大宁山庄一区××房屋防水层因安装太阳能损坏导致大宁山庄一区××房屋外墙阴湿故应修复防水层的诉求，原告未举证予以证明，本院不予支持；关于原告要求被告支付因太阳能渗漏致使原告投入的设施及人工费的诉求，原告未举证予以证明太阳能渗漏的事实且被告予以否认，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王智勇于本判决生效后十日内对位于北京市房山区长阳镇大宁山庄一区××房屋屋顶瓦片的损坏进行修复。二、驳回原告北京房建信达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费五十元，由北京房建信达物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由王智勇负担二十五元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张明星人民陪审员  朱 刚人民陪审员  张国明二〇一七年十二月二十六日书 记 员  于 淼