广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初20271号原告（反诉被告）：贾利，女，1969年1月7日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人：周楚雄，系广东南粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔哲翔，男，1995年6月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。原告（反诉被告）贾利诉被告（反诉原告）崔哲翔房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月23日、于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告贾利的委托代理人周楚雄，被告崔哲翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾利诉称：2016年8月29日，原、被告通过广州万盟房地产咨询有限公司（中介）签订《房屋租赁合同》及合同附件，约定被告承租原告位于天河区××新城××房作居住用途，租期一年，自2016年9月2日至2017年9月1日，租金每月8500元，于每月起租日提前5天支付当月租金，租金支付方式为被告转帐支付到原告指定的收款帐户招商银行广州市东山支行62×××888。合同约定租赁押金为17000元，合同期满被告无违约并付清租金、水电费（含公摊费）、物业管理费后，无息退还被告。但租赁合同同时约定，被告如违约则租赁押金归原告所有。合同履行后，被告向原告支付了17000元租赁押金以及9月、10月、11月三个月租金。自2016年12月2日起至原告起诉时止，被告一直不向原告支付租金，也不搬出承租场地。经原告多次催促，被告拒不履行合同义务。因被告不提交入室钥匙原因，原告为此向开锁大王支付开锁费、换锁费，该费用损失按合同第5条第1款约定应由被告赔偿。被告租赁房间，按合同第5条第2款约定，物业管理费、水电费、燃气费等均由被告支付。为此请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年3月2日解除；2、被告向原告支付2016年12月2日至2017年3月2日期间的租金25774.19元；3、被告向原告支付开锁费280元、换锁费350元、物业管理费1225.29元、水费（含污水处理费）165.3元、电费（含违约金）1302.59元、公摊水电费229.1元、燃气费24.15元；4、本案诉讼费由被告承担。被告崔哲翔答辩称：不同意原告的诉讼请求。租金是每月8500元，租金应计至2016年11月30日，且我已支付完毕租金。我方在2016年11月27日被原告停止业主卡，导致我方无法进入涉案房屋。对于原告第3项诉讼请求，我方不予承担，即使有费用发生，也应计至2016年11月27日。被告崔哲翔反诉称：双方签订合同后，原告擅自更改合同原文，经中介调解未果。原告于2016年11月29日注销业主卡，导致被告无法使用房屋，合同被原告单方强制终止，被告于当日丧失房屋控制权。从2016年11月26日起，原告要求被告提前交付房租，要求对房屋进行打蜡等。2016年12月10日、12月12日和12月13日，原告多次未经被告同意擅自安排他人看房，房屋失去控制。2017年1月24日，原告要求物业管理处不准被告离开大厦，扣押私人物品。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：1、原告退还被告租赁押金17000元；2、原告返还被告iphone5一台、充电宝两个、鞋子一双；3、原告承担本案诉讼费用。原告贾利对被告崔哲翔的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。一、2016年12月租金应于12月5日前支付，但拖延至原告起诉之日（12月15日）前，被告仍拒不支付，依据合同约定，被告构成违约，其请求返还押金缺乏事实及法律依据；二、被告反诉的私人物品，原告从未接触，也毫不知情，原告从未进入房屋，被告的私人物品与原告无关。经审理查明：贾利为位于广州市天河华利路2号1210房（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人。2016年8月29日，贾利（甲方、出租方）、崔哲翔（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“讼争合同”），约定：甲方将涉案房屋出租乙方住宅使用，从2016年9月2日至2017年9月1日，租赁期满，每月租金8500元，租金应于（“应于”有删除划线，经比较双方合同，均存在将“应于”删除划线，在“应于”上手写“提前”）每月5日（含当日）前支付，乙方租金支付方式为转账，户名贾利，账户62×××88；乙方向甲方支付租赁押金17000元，合同期满，若乙方不再续租且结清该物业租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将租赁押金退还乙方；租赁期间，乙方如拖欠租赁超过5天或拖欠管理费、水电费等超过2个月，视为违约，甲方有权没收租赁押金并单方承接解除租赁合同，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任等。当日，双方签订《设备交接清单》，贾利将房屋交付给崔哲翔，其中水表读数为733，电表度数10418.39、天燃气度数32467，物业管理费已结清至2016年8月31日。2017年1月24日，崔哲翔报警（提交报警回执）。崔哲翔称当日被物管没收钥匙，没收钥匙是贾利作出的指示，贾利予以否认。本院向广州市公安局天河分局猎德派出所调查，档案记录为：23:00报警人称其与保安发生出入纠纷，现在上址等民警（已提示报警人向相关部门反映，但报警人坚持要求公安机关到场处理）。2017年2月23日第一次开庭，崔哲翔表示自2016年11月29日起无法使用房屋、2017年1月24日被物管强制收回钥匙，贾利表示未收回房屋。本院向双方当事人释明，建议双方对房屋进行交接，对于实际交付时间以最终判定为准，双方予以同意。2017年3月2日，本院现场勘查。双方均表示无涉案房屋钥匙，本院安排人员现场开锁，贾利支付开锁费280元、换锁费350元。贾利表示房内的物品与租赁附件的《设备交接清单》一致，无损耗，要求崔哲翔自行搬迁个人物品；崔哲翔取走个人物品，并称其中衣物5件、iphone5手机一台、充电宝两个遗失，贾利不予确认物品存在遗失情况。换锁后，贾利予以表示确认于2017年3月2日收回房屋。当日水表度数793，电表度数14288、煤气表度数328。本院向涉案房屋的物业管理公司调查，调查内容为：“涉案房屋的门禁卡在2016年9月2日至2017年1月期间使用情况？有否发生注销登记？如存在注销登记，具体注销时间为何时？申请办理注销人为何人？崔哲翔称于2017年1月24日进入上述房产时与你方发生争执，情况是否属实？具体情况为何事？处理结果？”，该公司予以回复本院：爱丁堡门禁系统于2017年2月已进行2次更新，据相关工作人员回忆，在此期间无注销崔哲翔先生使用的门禁卡（卡号81×××68），崔哲翔1月24日最后一次进入爱丁堡是自行刷卡进入的；2、崔哲翔于2017年1月24日约23：00进入1210单元后，搬运了若干物品离开，意欲驾车驶离负一停车场时，我处当值同事通知其出示《物品放行条》，崔先生无法提供，我处无法确定其搬离的物品是否是业主的物品，现场与业主电话联系，业主表示崔先生无提前与业主沟通搬家一事，当值人员在与崔先生沟通解释期间，崔先生报警，警察前来仔细查看崔先生搬运的物品，核实是其私人物品，随后崔先生搬运物品驾离。关于物业管理费，贾利提交广州天力物业发展有限公司的发票1780.50元（2017年1月至3月，每月559.91元）；关于电费，贾利提交广州市供电局有限公司就涉案房屋的发票：1、2016年11月2日至2017年1月2日发生电费659.82元；2、2017年1月2日至2017年3月2日发生电费637.22元；3、广州天力物业发展有限公司的发票169.20元（2016年11月至2017年2月公摊电费）。关于煤气费用，贾利提交广州燃气集团有限公司出具发票24.15元（抄表日期2017年3月7日，本次行度328）；关于水费，贾利提交：1、广州天力物业发展有限公司的发票121.10元（2016年11月至2017年2月水费）；2、广州天力物业发展有限公司的发票44.10元（2016年11月至2017年2月污水处理费）；3、广州天力物业发展有限公司的发票45.20元（2016年11月至2017年2月公摊水费）。关于崔哲翔的第2项反诉请求，其无提交购置物品的单据或发票。关于讼争合同的“应于”更改为“提前”，崔哲翔主张贾利擅自更改，为此出具中介公司的书面《证明函》拟证明其当时不知情。庭审时，双方均出示合同原件，均存在以删除线划去“应于”，在“应于”上手写“提前”。贾利表示无论是“应于”或“提前”均不影响合同实际的付款时间。本院认为：当事人签订的讼争合同是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。合同至2017年9月1日届满，合同履行期间，由崔哲翔控制使用房屋，崔哲翔主张无法使用房屋，由其进行举证，否则承担举证不能的法律责任。崔哲翔仅有陈述，从派出所及物业管理公司的调查可见，崔哲翔主张贾利注销门禁卡导致其无法使用房屋缺乏事实依据，不予采纳。经双方同意下，本院对涉案房屋进行交接，本院予以确定双方租赁合同于2017年3月2日终止履行。租赁期间，由崔哲翔支付租金，其抗辩贾利存在注销门禁卡导致其无法使用缺乏事实依据，其拒付租金构成违约。双方出示的合同均存在“应于”更改“提前”，但两者表述不影响双方合同履行，崔哲翔未按约定按期支付租金，构成违约，贾利有权没收租赁押金，崔哲翔请求返还该款缺乏合同依据，不予支持，对其该项反诉请求，本院予以驳回。现贾利请求崔哲翔支付2016年12月2日至2017年3月2日租金，经计算为25783.33元，原告主张予以照准。关于开锁费及换锁费，崔哲翔为返还房屋义务人，由其承担该费用。对于崔哲翔使用房屋期间发生的其他费用，依约由其承担，现贾利举证其实际垫付，本院予以判令崔哲翔返还，以贾利提交的发票金额为准，超出的部分予以驳回。对于崔哲翔的第2项反诉请求，其无证据证实存在该物品、证实贾利存在擅自进入房内导致物品损失，该反诉请求缺乏事实依据，依法驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告贾利、被告崔哲翔签订的《房屋租赁合同》于2017年3月2日终止履行。二、被告崔哲翔于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告贾利支付2016年12月2日至2017年3月2日租金25774.19元。三、被告崔哲翔于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告贾利返还开锁费280元、换锁费350元、物业管理费1225.29元、水费165.20元、电费1297.04元、公摊水电费214.40元、燃气费24.15元。驳回被告崔哲翔的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1710元及反诉受理费162.50元，均由被告崔哲翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  刘绮华人民陪审员  张超英二〇一七年十二月二十六日书 记 员  何靖文判决书于2017年月日送达