重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终3000号上诉人（原审被告）：重庆市祥龙居实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区水口镇汇龙街2号第2层，统一社会信用代码91500224709384363J。法定代表人：张才孝，执行董事。委托诉讼代理人：王云、任连辉，重庆昊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴志琴，女，1976年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市。被上诉人（原审原告）：苏洪艮，男，1969年1月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2017）渝0237民初2368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆市祥龙居实业（集团）有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、一审法院认定上诉人逾期违约交房的事实错误。被上诉人实际接房入住的时间是在合同约定时间之前，该房屋所在的楼房已经验收合格，符合《建筑法》第61条“建筑工程经验收合格的，方可交付使用”规定的条件，而竣工验收备案登记只是一种程序性的备案手续，与验收合格无关，并且上诉人至今未取得《竣工验收备案登记证》的责任不在于上诉人。2、被上诉人的部分诉求已经超过诉讼时效，上诉人并不认可，请求依法驳回。本案中，被上诉人主张违约交房、违约办证的违约责任的诉讼时效按照法律的规定应为两年。而上诉人在向被上诉人交房时未出示《竣工验收备案登记证》，此时被上诉人就应当知道其权利受到了侵害，应及时主张权利，而被上诉人并未及时主张，直至2017年7月才向法院起诉，因此，被上诉人诉求中自起诉之日倒推超过两年的部分，已超过诉讼时效，人民法院不应当支持。3、由于被上诉人已经按期接房入住，上诉人并不存在违约行为，即使认定上诉人存在违约行为，也只能认定上诉人存在违约办证的行为，并且应按照补充协议的约定进行处理。吴志琴、苏洪艮辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。吴志琴、苏洪艮向一审法院起诉请求：1.判决被告按合同约定为原告办理不动产权证书；2.判决被告向二原告支付违约金43789元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，二原告要求被告按照房屋总价款的日万分之零点三计付违约交房的违约金。一审法院认定事实：2014年7月11日，原告吴志琴、苏洪艮（乙方）与被告重庆祥龙居公司（巫山分公司）（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同的主要内容为：“第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目暂定名为：巫山.阳光水岸。第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县高唐街道宁江路999号（巫山.阳光水岸）第4幢20-4号房屋。……。（四）本商品房建筑面积108.31平方米，其中套内面积87.91平方米，……。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为559963元整，建筑面积单价为5170元/平方米，……。第五条付款方式及期限（一）……。（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：本商品房总成交金额559963元整。（1）乙方于签订合同同时支付购房款559963元（即按照建筑面积108.31平方米及其建筑面积的单价5170元/平方米，计算并支付购房款559.962.70元）。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、……。2.属预售商品房的，甲方应当在2015年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定1、……。2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”同日，双方又签订《合同补充协议》,对购房合同第十三条进行了部分变更,约定购买的商品房为期房的,双方同意于交房后180天内,共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请;同时还约定《重庆市商品房买卖合同》与《合同补充协议》有不同之处,以《合同补充协议》为准。合同签订后，按照双方约定的购房建筑面积108.31平方米，建筑面积的单价5170元/平方米，二原告向被告重庆祥龙居公司巫山分公司一次性支付购房款共计559962.70元。于2015年4月26日被告将该房屋实际交付给原告使用至今。原、被告诉争房屋所在楼盘至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也未取得办理登记业务受理通知单。原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成的损失。庭审中，原告要求继续履行合同,双方同意违约金的时间每月均按30日计算。一审法院认为，2014年7月11日，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的规定，应受法律保护。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。该法条属效力强制性规定。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》对交付条件有明确约定，即商品房交付时应通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告向原告交付房屋后，至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应以被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日。因此，被告存在违约交房的事实，原告主张违约金从约定交房之日计算至本案起诉之日,符合法律规定,该院予以确认，其违约交房的时间为：2015年4月26日至2017年7月24日止，违约时间为808天。对于被告认为如以尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》而构成违约交房,则被告在交房过程也没有给原告造成任何损失，加之原告要求计算的违约金标准过高，请求法院调整至每日按万分之零点一予以计算，该院认为，从2015年4月26日的约定交房时起，所交付的房屋至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。此外，《中华人民共和国合同法》规定的违约金是以补偿性为主，以惩罚性为辅，故在决定是否对违约行为所遭受的损失以及损失大小，应从本案的具体情况进行分析认定，本案中，原告在原、被告原约定的基础上，只要求被告对逾期交房的违约金按日万分之零点三计算，已作了大幅度的让步，原告的自行调整也符合法律规定和本案的客观实际情况，故该院在此不再对原告要求按照总价款的日万分之零点三计算违约金的标准作调整。被告请求将违约金调整至日万分之零点一以下的理由不符合法律规定，也不利于保护原告的合法权益，故对被告的该项请求该院不予采纳。对于原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权属证书的诉讼请求，该院认为，原、被告签订的商品房买卖合同明确约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时，双方又签订《合同补充协议》对购房合同第十三条进行了部分变更,双方同意于交房后180天内,共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请，而《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为双方的约定交房之日，现被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并导致阳光水岸1-5号楼暂不具备申办《不动产权证》的条件,但仍应按合同约定积极协助履行办证义务，因此，结合双方对办理《不动产权证》的约定及本案的客观事实,该院确定被告应在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后180天内为原告办理房地产权《不动产权证》。对于被告重庆祥龙居公司认为原告的部分诉求已经超过诉讼时效的请求,该院认为,被告将其房屋交付给原告，但所交付的房屋至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件,违约的事实持续存在,其主张无事实和法律依据,该院不予采纳。综上，原告吴志琴、苏洪艮主张要求被告支付其违约交房的违约金13573.50元（559962.70元×0.3/10000×808天）的诉讼请求,符合法律规定，该院予以支持。反之，被告的辩解理由不能成立，该院不予采纳。为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日后180天内为原告吴志琴、苏洪艮办理所购房屋的《不动产权证》。二、由被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴志琴、苏洪艮的违约交房的违约金13573.50元。三、驳回原告吴志琴、苏洪艮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，减半交纳69.50元，由被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司负担。双方当事人在二审中未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：上诉人与被上诉人之间就案涉房屋所签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。首先，在《重庆市商品房买卖合同》中，双方当事人明确约定，“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。本院认为，将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》作为房屋的交付条件，原因在于商品房作为一种特殊的商品，自身有严格的行业标准，只有具备专业知识才能检查验收，而购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权，故商品房的质量是否合格，能否进入市场安全使用，建设主管部门具有严格的监管职责。因此，只有商品房经竣工验收后，又经过规划、环保、消防等部门的认可，建设主管部门对此进行严格审查的基础上，核发了商品房竣工验收备案登记证才能说明其商品房质量合格得到了国家的认可。因此，上诉人将房屋交付给被上诉人时，未按照2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，办理并取得工程竣工验收备案登记证，故上诉人在交付房屋时并不具备商品房质量合格的法定条件，同时亦不符合合同的约定，上诉人的行为构成违约，上诉人认为其行为不构成违约的理由不能成立。其次，在本案中，案涉房屋所在的楼房至今仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的合同约定条件，其违约行为一直持续，上诉人对此应承担违约责任。而对于上诉人提出被上诉人的诉求中自起诉之日倒推超过两年的部分，已超过诉讼时效，人民法院不应当支持的理由，缺乏法律的依据，故其理由亦不能成立。再则，对于上诉人主张关于逾期办证违约责任如何处理的问题。因被上诉人在一审中变更的诉求为要求上诉人支付违约交房的违约金，对于上诉人此项主张，不属于本案所调整范围，故不予处理。综上所述，一审法院根据上诉人的过错程度、公平和诚实信用原则以及本案的具体情况，并未按照双方当事人在合同中约定的按日万分之一的标准，而按日万分之零点三的标准来计算逾期交房的违约金，其处理结果并无不当。因此，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 斌审 判 员  程 杨代理审判员  蒋乾巽二〇一七年十二月二十二日书 记 员  姜 霞