重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)渝05执异2326号案外人：肖伟，男，1983年8月3日出生，汉族，住四川省绵竹市。申请执行人：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附3号1-1，统一社会信用代码91500107903132020J。负责人：陈光越，行长。委托诉讼代理人：罗茂秋，女，1993年8月7日出生，汉族，系该银行职工，住四川省宜宾市。被执行人：重庆禾森苑商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道一碗水后街，组织机构代码75926435-1。法定代表人：龚委，总经理。被执行人：陈敬东，男，1968年1月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：邹昭皓，男，1985年8月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：李徐卉，女，1985年9月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。被执行人：重庆世能物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙裕37号，组织机构代码74289061-2。法定代表人：周隽，总经理。在本院执行中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称农行九龙坡支行）申请执行重庆禾森苑商贸有限公司（以下简称禾森苑公司）、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、重庆世能物业发展有限公司（以下简称世能公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人肖伟对执行位于重庆市渝北区某号某小区车库负一楼9-14＃、负二楼1-5＃房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人肖伟称，2013年2月26日，本人与世能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了世能公司开发的位于重庆市渝北区某小区车库负一楼9-14＃、负二楼1-5＃房屋，并支付了购买价款2,000,000元。本人拥有该房屋所有权，请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人农行九龙坡支行称，1、《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，申请执行人与世能公司办理抵押时，并未查询到案外人在不动产登记机构已办理过户登记，不动产所有权仍属于世能公司，且世能公司在申请执行人办理抵押时未告知该抵押物存在出售情况，申请执行人系善意第三人，且办理了抵押登记，已善意取得该不动产的抵押权；2、案外人主张的所有权为债权，未办理过户登记，申请执行人主张的抵押权为物权，且办理了抵押登记，根据物权优先于债权的一般原则，即便案外人符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人的债权也并无对抗申请执行人抵押权的效力；3、案外人可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向世能公司请求解除合同、返还已购房款及利息或赔偿损失，而不是向申请执行人提出执行异议。综上，申请执行人不同意该抵押物为案外人所有，不同意中止执行。本院查明，农行九龙坡支行与禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日作出（2014）渝五中法民初字第00850号民事判决，判令：一、被告禾森苑公司于本判决生效后十日内归还原告农行九龙坡支行借款本金11,000,000元；二、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行截止2014年8月4日的借款利息155,636.03元；三、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行罚息，从2014年8月5日起以11,000,000元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；四、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行复利，至2014年9月2日的复利为2,200.58元；从2014年9月3日起以155,636.03元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；五、原告农行九龙坡支行有权就被告世能公司所有的位于重庆市渝北区某号某小区车库-2-杂物间1房屋优先受偿；六、被告陈敬东与被告邹昭皓对被告禾森苑公司承担的以上判决第一项、第二项、第三项、第四项给付义务承担连带清偿责任；七、被告李徐卉对被告邹昭皓因履行本判决第六项所负债务承担连带清偿责任；八、驳回原告农行九龙坡支行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司未如期履行义务，农行九龙坡支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年12月6日作出（2016）渝05执883号执行裁定书，查封了被执行人世能公司所有的位于重庆市渝北区某号某小区的房产（房产证号：201-2009-82***）。另查明，2013年2月26日，世能公司（甲方）与（乙方）肖伟签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市渝北区某街道负一楼9-14＃、负二楼1-5＃房屋出售给乙方，建筑面积345.24平方米，总成交金额2,000,000元，付款方式为一次性付款。同日,世能公司作出《承诺书》，载明：世能公司位于渝北区某街道负一楼9-14＃、负二楼1-5＃已销售给肖伟，在肖伟借款给本公司资金中扣除贰佰万元。2014年8月21日，重庆市渝北区人民法院作出（2014）渝北法民初字第13040号民事调解书，确认：一、被告陈敬东、世能公司于2014年9月20日之内共同偿还原告肖伟借款100万元；被告陈敬东、世能公司于2014年10月15日之内共同偿还原告肖伟借款274.45万元；二、若被告陈敬东、世能公司有任意一期未按上述约定偿还借款，则原告肖伟有权对所有未还借款立即申请强制执行；三、原告肖伟自愿放弃其他诉讼请求。再查明，2013年8月2日，农行九龙坡支行与世能公司签订一份《抵押合同》，约定世能公司为农行九龙坡支行在与禾森苑公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保，被担保的本金数额为11,000,000元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、迟延履行债务的利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。抵押物为世能公司所有的座落于重庆市渝北区某号某小区车库-2-杂物间1，房产证号为201房地证2009字第82***号，建筑面积5,129.98平方米。同年8月5日，该项抵押办理了抵押登记。还查明，案外人肖伟购买的重庆市渝北区某街道103负一楼9-14＃、负二楼1-5＃房屋与重庆市渝北区某号某小区车库负一楼9-14＃、负二楼1-5＃房屋系同一标的物，且在被执行人世能公司设定抵押权的201房地证2009字第82***号房产中。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，虽然申请执行人农行九龙坡支行对被执行人世能公司名下的位于重庆市渝北区某号某小区车库负一楼9-14＃、负二楼1-5＃房屋享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人肖伟购买异议房屋，故该抵押权不能对抗肖伟对上述房屋所提出的异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，案外人肖伟在本院查封前已就案涉房屋与被执行人世能公司签订了书面买卖合同，既付清全部房款，又实际占有该房屋，案涉房屋未办理过户登记手续的，肖伟对此没有过错，因此，案外人肖伟请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市渝北区某号某小区车库负一楼9-14＃、负二楼1-5＃房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 胡 蓉代理审判员 傅 沿代理审判员 蒋晓亮二〇一七年十二月八日书 记 员 谭 锋