浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5194号上诉人（原审被告）：浙江林垟房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032772362233X9，住所地苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口。法定代表人：叶经书，总经理。委托诉讼代理人：周荣铸、吴世文，浙江玉山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄云考，男，1974年8月14日出生，汉族，住苍南县。被上诉人（原审原告）：毛美莉，女，1977年2月9日出生，汉族，住苍南县。上列二被上诉人委托诉讼代理人：温兴斌，浙江思大律师事务所律师。上诉人浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟房开公司）因与被上诉人黄云考、毛美莉商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市苍南县人民法院（2016）浙0327民初9736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林垟房开公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回黄云考、毛美莉一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由黄云考、毛美莉承担。事实和理由：一、黄云考、毛美莉从合同签订至今，仍有3230000元购房款未支付。一审法院认定该3230000元系郑祖返欠黄云考、毛美莉的欠款抵扣购房款，说明该3230000元确实没有支付给林垟房开公司。且一审未查明郑祖返与黄云考、毛美莉的借款的真实性，明显错误，若借款未实际发生，则抵扣的前提不存在。即使借款真实发生，一审认定郑祖返同意以个人借款抵扣购房款系林垟房开公司的意思错误。林垟房开公司虽出具收款收据，但不表示林垟房开公司同意以法定代表人的个人欠款来抵扣购房款，郑祖返的行为未经公司股东同意，损害林垟房开公司利益，且该抵扣行为也会导致林垟房开公司债权人及相关受益人的利益受损，违背公序良俗原则。二、涉案房屋抵的不是林垟房开公司的债务，而是郑祖返的个人债务。根据最高院的相关判例，以房抵债行为如果未进行产权登记，抵债人反悔的，应当作为民间借贷案件另行处理。故即使抵扣成立，由于涉案房屋尚未进行产权登记，且林垟房开公司反悔，黄云考、毛美莉应另案起诉。三、林垟房开公司已经资不抵债，一审认定林垟房开公司2015年12月25日资产总额为1593525600元，与事实不符。黄云考、毛美莉辩称：一、黄云考、毛美莉已付清了全部购房款，包括林垟房开公司主张的3230000元。2012年7月8日，双方签订《商品房认购书》，黄云考、毛美莉支付了4855603元。2014年3月20日，林垟房开公司以承诺书的形式同意受让郑祖返欠黄云考、毛美莉的2000000元债务，黄云考、毛美莉以本票的形式支付了剩余的1230000元。林垟房开公司向黄云考、毛美莉出具了金额为3230000元的收款收据，说明黄云考、毛美莉的购房款总计8085603元已经全部支付。二、本案不存在以房抵债的情形。本案系郑祖返欠黄云考、毛美莉的债务转让由林垟房开公司负担，黄云考、毛美莉再以其享有的2000000元债权与购房款进行抵消，属于债权债务的相互抵消问题，不存在林垟房开公司主张的以房抵债的情形。三、一审法院根据林垟房开公司自行委托审计形成的《审计报告》所认定的事实正确。涉案承诺书系郑祖返担任林垟房开公司法定代表人期间，由林垟房开公司出具的，是否经股东会同意系林垟房开公司自己的内部程序问题，不影响承诺书对外的法律效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄云考、毛美莉向一审法院起诉，请求：1、判令林垟房开公司向黄云考、毛美莉交付坐落于苍南县商品房，在诉讼过程中，黄云考、毛美莉撤回该项诉讼请求；2、判令林垟房开公司支付黄云考、毛美莉逾期交房违约金（以购房款8085603元为计算基数，自2014年6月30日起按日万分之0.5计算至实际交房之日止），在诉讼过程中，黄云考、毛美莉撤回该项诉讼请求；3、判令林垟房开公司支付黄云考、毛美莉逾期交证违约金（以购房款8085603元为计算基数，自2015年6月30日起按日万分之0.5计算至实际交付商品房权属证书之日止），在诉讼过程中，黄云考、毛美莉变更此项诉讼请求为判令林垟房开公司支付黄云考、毛美莉逾期交证违约金（以购房款8085603元为计算基数，自2015年7月1日起按日万分之0.5计算至实际交付商品房权属证书之日止）；4、本案诉讼费用由林垟房开公司负担。一审法院查明事实：2012年3月2日，黄云考为购买华臣一品苑商品房支付给林垟房开公司2000000元。次日黄云考与林垟房开公司签订了一份商品房认购书。双方约定了黄云考认购的商品房位置、价格、购房款支付期限等事项。同年7月18日，黄云考支付给林垟房开公司2855603元，并借给郑祖返3000000元。同日，林垟房开公司出具载有“今收到黄青信（黄云考父亲）购房款4855603元”的收款收据给黄云考。2014年3月20日，郑祖返以林垟房开公司名义向黄云考出具承诺书。该承诺书载明：郑祖返向黄云考借款3000000元，后经调解偿还了1000000元，尚欠2000000元借款本息，而黄云考向林垟房开公司购买坐落于苍南县商品房尚欠购房款3230000元。林垟房开公司作为承诺人承诺黄云考将1230000元购房款以本票形式直接支付给承诺人后，承诺人立即办理房产合同网签、备案手续及出具全部购房款8085603元的发票，并签订商品房买卖合同给黄云考，同时配合办理房产相应手续。郑祖返欠黄云考的2000000元及利息归承诺人所有，抵作黄云考的购房款，具体手续由承诺人内部自行处理。承诺人愿意对上述承诺在收到黄云考的1230000元后无条件履行。同日，林垟房开公司作为出卖人与黄云考、毛美莉作为买受人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得坐落于苍南县地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑”（现定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201101001，施工许可证号为330327201108030101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第31幢101号。该商品房的设计用途为住宅，属框架结构，建筑面积为340.9平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米23718.4元，总金额为8085603元。第七条约定：买受人于2014年3月20日支付购房款8085603元。第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订当日，林垟房开公司出具一份载有今收到黄云考31幢101号购房款32300000元等内容的收款收据给黄云考、毛美莉。2014年12月11日，黄云考、毛美莉通过出具银行本票方式向林垟房开公司支付1230000元的购房款。另查明：1、涉案商品房至今未竣工。2、郑祖返在2010年7月20日至2013年7月15日担任林垟房开公司总经理，负责公司全面工作，在2013年7月15日至2015年8月12日止担任林垟房开公司法定代表人，其职务为董事长兼总经理。3、林垟房开公司成立时注册资本为1000万元，2010年9月14日增资至2000万元。事后，温州市大华会计师事务所接受委托对林垟房开公司资产负债情况进行审计，于2015年12月25日出具审计报告，其中资产负债表显示林垟房开公司在资产负债相抵后资产总额为1593525600元。4、林垟房开公司开发的华臣一品苑商品房项目中1－36幢预售许可证于2012年6月21日取得。一审本院认为：涉案房屋买卖合同系具有缔约能力的当事人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同标的确定，该合同自成立时生效。当事人均应按该合同履行各自的义务。黄云考、毛美莉在涉案买卖合同签订前已支付购房款4855603元，双方没有争议，应予确认。黄云考、毛美莉于2014年12月11日支付购房款1230000元有银行本票及承兑手续为证，也予确认。剩余购房款2000000元也于2014年3月20日支付。其理由如下：（1）在涉案合同签订同时，作为林垟房开公司法定代表人的郑祖返以林垟房开公司名义承诺郑祖返欠黄云考、毛美莉借款2000000元借款本息抵付购房款2000000元，应认定为林垟房开公司作出的意思表示；（2）林垟房开公司出具一份载明其收取黄云考、毛美莉购房款3230000元的收款收据，表明林垟房开公司以实际行动表明其同意郑祖返尚欠黄云考、毛美莉借款抵付涉案购房款；（3）涉案商品房买卖合同约定黄云考、毛美莉于2014年3月20日前支付全部购房款，与上述承诺及林垟房开公司出具收款收据相吻合；（4）林垟公司现有资产（1593525600元）远超册注资本（20000000元），故林垟房开公司以郑祖返尚欠黄云考、毛美莉借款抵付涉案购房款没有违反公司资本维持原则；（5）黄云考、毛美莉收取承诺书并在之后支付1230000元购房款，表明黄云考、毛美莉也以实际行动认可上述借款抵付购房款。由此可见，涉案借款抵付购房款2000000元对双方具有法律效力，视为黄云考、毛美莉已支付剩余购房款2000000元。综上，黄云考、毛美莉已支付全部购房款8085603元。基于上述分析，黄云考、毛美莉已按约支付全部购房款，但林垟房开公司至今未交付涉案商品房的权属证书，违反了合同相关约定，故黄云考、毛美莉要求林垟房开公司按约支付逾期交证违约金，于法有据，予以支持。黄云考、毛美莉申请撤回第一、二项诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，应予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条的规定，判决：林垟房开公司于本判决生效后十日内支付给黄云考、毛美莉逾期交证违约金（自2015年7月1日起按8085603元日万分之零点五计算至浙江林垟房地产开发有限公司交付涉案商品房权属初始登记证书之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12006元，由黄云考、毛美莉负担2304元，林垟房开公司负担9702元。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人对于涉案《商品房买卖合同》签订前，林垟房开公司已收到黄云考、毛美莉购房款4855603元的事实均无异议，本案二审的主要争议焦点在于黄云考、毛美莉是否已向林垟房开公司支付剩余3230000元购房款。对此，本院认为，黄云考、毛美莉一审提供的承诺人为林垟房开公司的承诺书上没有林垟房开公司的盖章，但二审中林垟房开公司对其出具承诺书的事实予以认可。黄云考、毛美莉一审提供的工商银行个人业务凭证可以与上述承诺书相互印证，证明林垟房开公司原法定代表人郑祖返向黄云考借款3000000元的事实，林垟房开公司主张一审未查明上述借款是否真实发生，依据不足。结合以上证据，一审认定黄云考、毛美莉以借款抵付2000000元购房款，符合本案实际。另外，黄云考、毛美莉一审提供的中国农业银行本票可以证明其向林垟房开公司支付剩余1230000元购房款的事实。林垟房开公司出具的收款收据亦确认其收到黄云考、毛美莉3230000元购房款的事实，现其又主张反悔，有违诚实信用原则。综上，一审认定黄云考、毛美莉已支付全部购房款，并无不当。林垟房开公司以黄云考、毛美莉未支付3230000元购房款为由主张其无需承担逾期交证违约金，缺乏依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。林垟房开公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12006元，由上诉人浙江林垟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  刘宏杰审 判 员  蔡蓓蓓二〇一七年十二月二十日代书记员  ＸＸ程