北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初36796号原告(反诉被告)：王晔方，男，1973年7月6日出生，汉族，住通州。委托诉讼代理人：申红军，北京市天安律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，汉族，该单位职工，住单位宿舍。原告（反诉被告）王晔方与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（反诉原告）（下文简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晔方的委托诉讼代理人申红军，被告的委托诉讼代理人崔树全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晔方向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付原告逾期交房违约金，自2016年8月1日起至2017年9月1日期间的违约金共计169850元；2、判令被告给付违约金从2017年9月2日起至实际交付之日止，以购房款4300773元为计算基数，按照日万分之一给付；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月16日，原被告双方签署《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），合同编号为Y1868874，合同约定，被告将位于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔×号出售给原告，合同价款为4300773元，签订合同后，原告向被告给付购房款。关于房屋交付条件，根据该预售合同第十一条约定：（一）被告应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合以下条件，1、已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表，2、3、5具体见合同条款。关于逾期交付的违约责任，合同第十三条规定，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。综上所述，请求法院依法支持其诉讼请求。被告辩称：不同意原告诉讼请求。原告恶意不收房，原告已收到被告的入住通知书，以种种理由不收房，一直拖延到现在，我方不应当承担逾期交房的责任。按照双方签订的补充协议，第8条第1项第2款，被告的房屋早已验收合格，如果原告不来收房，视为原告接收房屋。但是原告起诉被告要违约金，实际是原告违约，故意不收房。考虑到实际情况被告自2017年7月26日止，被告的消防验收已完成，至今已97天。现我提出反诉，要求被反诉人向反诉人支付不来收房违约金213437.49元，并判决被反诉人在实际收房时向反诉人支付；2、判令反诉费由被反诉人承担。针对被告反诉请求，原告辩称：不认可反诉请求。被告反诉没有事实和法律依据。根据双方的合同，被告没有达到房屋交付的法定条件，并没有实际向原告交付房屋。截止到现在，被告给原告的答复是必须签署放弃索要违约金的请求，也就是说被告并未向原告交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月16日，王晔方（买受人）和被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1868874，以下简称合同），购买坐落于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔×号的房屋，房屋总价款为4400773元，王晔方按照合同约定交付了上述购房款。关于交付条件，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。关于逾期交房的责任，合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。补充协议第四条第二款关于合同第十一条的补充约定：如果甲方不向乙方发出交付房屋通知，就以《预售合同》规定的房屋交付时间为准，乙方应按《预售合同》规定的甲方交房日期作为乙方来找甲方交房的具体时间。如果乙方不来接房，一切责任由乙方自己承担，甲方已经完成交房义务。甲方不承担任何逾期交房的违约责任。补充协议第六条关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。补充协议第八条第一款第二项约定：除上述应向物业管理公司直接向乙方交付的文件外，在甲方取得《预售合同》第十一条第（二）款所列文件或单体验收报告后，并在甲方发出《房屋交接通知单》的情形下，视为甲方已完全具备根据《预售合同》及其附件和本《补充协议》交付该商品房的条件。补充协议第八条第二款第三项：（4）《房屋交接通知单》在视为乙方接收之日次日起至乙方实际收房之日止，乙方按日计算向甲方支付全部房价款五分之五的违约金，并于该商品房实际支付之日向甲方支付该违约金。庭审过程中，被告称已向业主发送了交房通知书，并认为其已具备收房条件，但未就此提供充分有效的证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王晔方和被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。本案争议焦点为房屋是否具备交付条件，根据《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第十二条第一款规定：“工程竣工验收合格，且消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等应当按照规定验收合格后，建设工程方可交付使用”第十三条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，按照有关规定向建设主管部门备案。”合同补充协议第八条约定的单体验收报告不符合法律规定，被告亦未提供证据证明涉案房屋已符合法定的交付条件，故在此情形下，涉案房屋不具备法定交付的条件。对于王晔方主张延迟交房违约金的诉讼请求，被告没有证据证明其向原告发出了交房通知书，且由于涉案房屋不具备法定交付条件，在此情形下，被告迟延交房的行为已构成违约；关于违约金的给付时间问题，虽然合同约定在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但违约金条款的设定是为了督促当事人及时履行义务，且王晔方现在要求被告给付违约金并未加重被告的责任，故对于王晔方要求被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持；关于给付的标准，涉及补充协议第六条效力问题，被告认可该条款系格式条款，首先格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，本案中补充协议第六条系被告为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该格式条款对被告应承担的违约金数额进行了限制，属于免除己方责任的条款，且未就此提供充分有效的证据予以证明，故该条款无效，综上，对于王晔方要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院按照原告的计算基数予以支持。关于逾期交房违约金的期间，本院计算至法庭辩论终结之日，之后产生的逾期交房违约金原告可另行主张，本案中不予处理。对于被告主张王晔方向其支付不来收房违约金，由于涉案房屋并不符合法定的交付条件，故不存在不来收房违约金，被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付原告王晔方自2016年8月1日至2017年11月2日的逾期交房违约金197405元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告王晔方的其他诉讼请求；三、驳回被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1849元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费2251元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  齐松二〇一七年十二月十三日书记员  王楠