北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初13013号原告：杭州快迪科技有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区华星路96号16层1601号。法定代表人：程维，董事长。委托诉讼代理人：赵晓娜，北京嘉善律师事务所律师。被告：赵连芝，男，1970年6月8日出生，住河北省唐山市。原告杭州快迪科技有限公司（以下简称快迪公司）与被告赵连芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告快迪公司委托诉讼代理人赵晓娜，被告赵连芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告快迪公司向本院提出诉讼请求：1.退还已经支付但未使用期间房屋租金433836元，扣除一个月免租期租金67671元，应为366165元；2.返还房屋押金135342元；3.支付逾期退款违约金56980元（按同期银行贷款利率计算，暂计算至2017年3月20日，实际计算至实际支付日，以前二项诉讼请求金额为基数）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、《写字楼租赁合同》已经解除。原告与被告于2014年12月18日签订《写字楼租赁合同》（下称“合同”）。合同期限自2015年2月1日至2016年7月23日，租期共计1年零5个月又23天。期间，原告与被告经过协商，于2015年7月20日解除了合同。二、被告理当退还已经支付但未使用期间房屋租金433836元。原告与被告于2014年12月18日签订《写字楼租赁合同》，合同期限自2015年2月1日至2016年7月23日，租期共计1年零5个月又23天。合同免租期为2015年1月1日至2015年1月31日。合同约定房屋租金为7.2元/平米/天，计月租金为67671元，年租金共计812052元，原告于2015年3月26日向被告支付了12个月的房屋租金812052元。原告于2015年7月20日搬离承租房屋。根据合同9.2.4约定，“甲方（被告）应退还乙方（原告）已经支付但没有使用的租金。”因此，请求法院依合同约定，判定被告退还原告已经支付但没有使用的房屋租金共计433836元。三、被告理当返还房屋押金135342元。合同约定房屋押金为135342元，原告于2014年12月23日向被告支付该笔押金。根据合同违约责任与合同终止9.2.4约定“因以上原因双方解除本合同，甲方（被告）无须退还乙方（原告）所交付的押金；”但，乙方并未因9.2.1、9.2.2、9.2.3的规定导致本合同解除。根据合同第十三条补充说明的第2项手写条款“乙方（原告）在合同签署一年之内，提前终止合同的，免租期取消，应支付甲方（被告）一个月租金”的约定，双方就乙方（原告）在合同签署后一年之内的违约责任进行了特别约定。因此，在手写条款优于打印条款、特别规定优于一般规定的原则下，原告在一年期间内的违约责任应当适用本条约定。因此，被告应当依合同约定向原告返还房屋押金135342元。四、被告理当支付请求1、请求2所主张金额的逾期退款违约金共56980元。原告于2015年7月20日搬离了承租房屋，但被告并未按照合同约定向原告退还房屋剩余租金及租房押金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”的规定，请求被告向原告支付逾期退还剩余房屋租金及房屋押金的违约金，暂计算至2017年3月20日，两项违约金共计56980元（按同期银行贷款年利率6%，从2015年7月21日计算至2017年3月20日）。五、被告承担本案诉讼费。综上所述，被告违反合同约定，拒不履行合同约定退款义务，恳请法院审明事实，依法裁判，维护原告合法权益。被告赵连芝辩称，不同意退还押金，不同意支付违约金，原告提前退租，构成违约。我在2015年8月31日左右收回房屋，被告应多补偿1个月租金，还有1个月中介费，扣除2个月租金，2015年11月1日以后租金可以退还。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，赵连芝（出租方、甲方）与快迪公司（承租方、乙方）经宏达联行（北京）房地产经纪有限公司（丙方）居间签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西城区xxx号楼xx室之写字楼出租给乙方作为办公使用。房屋租赁期限为2015年2月1日至2016年7月23日，免租期自2015年1月1日至2015年1月31日。房屋建筑面积为309平方米，租金为7.2元/平米/天，计每月租金为67671元，年租金为812052元。租金支付方式为：押2个月付12个月。租金每12个月支付一次，于付款月起租日前10天支付下一次租金；同一有效期内租金不予调整。押金相当于两个月租金即135342元；押金是乙方作为诚信履行合同条款之规定，向甲方交付的保证金。如乙方违反合同约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。合同签订后，于甲方收到乙方支付的押金后，甲方同意向丙方支付佣金35000元。合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定，应提前60天通知对方并支付守约方相当于押金金额违约金。甲乙双方任何一方违约致使合同履行进程受阻，其向丙方承担的给付佣金的义务仍须履行，并且不得要求丙方退还已收佣金。乙方在合同签署一年之内，提前终止合同的，免租期取消，应支付甲方1个月租金。合同签订后，赵连芝向快迪公司交付了租赁房屋，快迪公司向赵连芝支付了押金135342元及2015年2月1日至2016年1月31日的房屋租金812052元。合同履行过程中，快迪公司因自身原因提出提前终止合同，后赵连芝收回了房屋。审理中，双方对收房的时间说法不一。快迪公司主张该公司是2015年7月20日搬离房屋，2015年7月31日联系赵连芝交房，但未能联系上，2015年8月7日赵连芝通过物业公司收回了房屋。快迪公司针对其主张，向本院提交了手机短信复印件及谈话录音予以证明，赵连芝主张时间太久，相关内容已记不清了，其实际于2015年8月31日通过物业收回了房屋。审理中，快迪公司申请本院前往涉案房屋的物业公司调取交接的材料，本院前往物业公司调查，物业公司工作人员经查询后回复本院未能找到相关材料。现快迪公司诉至本院，要求：1.赵连芝退还2015年7月21日至2016年1月31日的房屋租金433836元，该公司提前终止合同，同意支付一个月的免租期租金67671元，赵连芝还应退还366165元；2.赵连芝返还押金135342元；3.赵连芝支付逾期退款违约金。赵连芝以其答辩理由不同意快迪公司的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，快迪公司与赵连芝签订的《写字楼租赁合同》合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同履行过程中，快迪公司因自身原因提出提前解除合同，快迪公司主张该公司2015年7月20日即已搬离房屋及2015年8月7日即已将房屋交还给赵连芝，但快迪公司提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信，由于交还房屋应由快迪公司承担举证责任，在快迪公司举证不能的情况下，本院对赵连芝关于2015年8月31日收回房屋的主张予以采信，故双方签订的《写字楼租赁合同》应于2015年8月31日解除。快迪公司提前解除合同，构成违约，应按照合同约定承担违约责任，向赵连芝支付相当于押金金额的违约金，现赵连芝以快迪公司构成违约为由，不同意退还押金，符合合同约定，本院予以采纳，对快迪公司要求赵连芝退还押金的诉讼请求，本院不予支持。快迪公司要求赵连芝支付逾期退款违约金的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。合同解除后，赵连芝应将2015年9月1日至2016年1月31日期间的租金退还给快迪公司，但根据合同约定快迪公司还应向赵连芝支付1个月的免租期租金，快迪公司同意在赵连芝应退还的租金中扣除免租期租金，本院不持异议，对快迪公司要求赵连芝退还房屋租金诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，赵连芝退还杭州快迪科技有限公司房屋租金270684元。二、驳回杭州快迪科技有限公司的其他诉讼请求。如果赵连芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4692元，由杭州快迪科技有限公司负担2418元（已交纳），由赵连芝负担2274元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一七年十二月十八日法官助理  王德林书 记 员  林 彤