襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2012)鄂襄新民初字第00947号原告：扈菁，女，1966年1月16日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：冯广军，男，52岁，汉族，湖北省浠水市人，住襄阳市，中国人民解放军空军驻襄阳航宇公司军代表，系扈箐之夫。代理权限：一般诉讼代理。委托诉讼代理人：刘种景，男，1962年2月5日出生，汉族，住址同上。代理权限：一般诉讼代理。被告：武汉江城置业有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市。负责人：江成雨，该公司经理。被告：武汉江城置业有限公司，住所地：湖北省武汉市。法定代表人：江成雨，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：湖北同利投资有限公司，住所地：湖北省武汉市。法定代表人：赵毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗锋、覃松，湖北联邦律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告扈菁与被告武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称：江城襄阳分公司）、武汉江城置业有限公司（以下简称：江城公司）、湖北同利投资有限公司（以下简称：同利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告扈菁及委托诉讼代理人刘仲景、冯广军，被告江城襄阳分公司及江城公司的共同委托诉讼代理人杨文华到庭参加了诉讼。因本案的审理需要以其他案件的判决结果为依据，本院作出（2012）鄂襄新民初字第00947号《民事裁定书》，对本案中止审理。2016年7月14日，原告扈箐申请追加同利公司为共同被告，本院依法通知被告同利公司参加诉讼。2017年5月19日，本院另行组成合议庭，对本案再次开庭进行了审理。原告扈箐及其委托诉讼代理人刘种景，被告江城襄阳分公司、江城公司的共同委托诉讼代理人杨文华，被告同利公司的委托诉讼代理人罗锋、覃松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告扈菁向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》约定的义务，立即交付商品房；并承担因延迟交付房屋给原告造成的违约损失；2.判令被告立即为原告办理产权登记手续，并承担因延迟办理房屋所有权证给原告造成的违约损失；3.判令被告承担本案全部的诉讼费用。诉讼中，原告又申请追加被告同利公司为共同被告并承担连带交付房屋和支付违约金的责任。事实和理由：原、被告于2007年10月23日在江城襄阳分公司售楼处签订了《商品房买卖合同》，房屋面积共计140.15平方米。依照合同约定，原告作为买受人于当天实际交付房款159184元（每平方米2206.09元人民币），余款人民币15万元同时与银行办理了按揭手续，原告按照合同以银行按揭方式支付了余款，被告江城襄阳分公司作为出卖人依据合同约定应在2008年6月30日前交付验收合格的商品房，并应当在商品房交付使用180日内为原告办理权属登记，但被告未按照合同约定交付该商品房，也未在合同约定期内为原告办理商品房产权登记手续，致使原告至今仍然未实际取得该房屋。原告多次告知被告履行合同义务，交付房屋并办理房产登记手续，但至今未果。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告全面履行合同义务，被告则违反合同约定，不履行交付房屋、办理房屋所有权登记的义务，被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求依法支持。被告江城公司、江城襄阳分公司辩称：1、本案诉争的房屋未经有关部门验收，所涉项目的房屋已被法院全部查封，尚不具备交付的条件，也不具备办理不动产所有权证的条件，同意待条件成熟后立即为原告办理；2.该诉争的房屋被同利公司实际控制，且该项目的所有权主体无法确认，故不同意支付违约金。诉讼过程中，其又以双方约定的违约金数额过高，请求依法适当减少。被告同利公司辩称：1.同利公司不是本案合同的当事人，追加其作为共同被告参加诉讼无事实依据；2.至今不能交房和办理登记的原因，是因为同利公司与江城公司长期诉讼引起的，双方都无过错，直到现在该房屋所涉项目的房地产开发权利义务仍在纠纷中，故原告请求承担违约金也无事实依据；3.有关该项目的验收交付问题，政府正在协调解决。故请求驳回原告对同利公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告江城襄阳分公司原登记名称为“武汉江城置业有限公司襄樊分公司（以下简称：江城襄樊分公司）”，2011年3月21日变更为现名称。2007年10月23日，原告扈箐与原江城襄樊分公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：扈箐购买江城襄樊分公司开发的位于襄阳市、建筑面积为140.15平方米的商品房；该商品房的用途为住宅，单价为每平方米2206.09元，总价款309184元；付款方式为买受人于2007年10月23日支付159184元，剩余房款150000元同时办理银行按揭；……交房期限为出卖人应当在2008年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；逾期交房违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按已交房款的日万分之三支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。等等。该合同由出卖人江城襄樊分公司签名并加盖该公司售房合同专用章；原告扈箐也签名按了指印。当日，原告向江城襄樊分公司支付购房首付款159184元，余款15万元向银行办理了按揭手续。2007年12月17日，江城襄樊分公司向扈箐出具金额为309184元的《襄樊市地方税务局统一收款收据》。后因江城襄樊分公司未按期于2008年6月30日向原告交付房屋，也未在合同约定的180日内办理不动产权属登记手续，原告经多次交涉未果，遂诉至本院。诉讼过程中，原告扈箐于2012年7月19日向本院申请财产保全，要求查封其所购房屋，本院于2012年8月2日作出（2012）鄂襄新民初字第00947号《民事裁定书》，依法查封了鱼梁洲“绿洲花园”（香谢舍丽）第E幢6单元201号房屋；2017年5月19日，原告又申请本院对其房屋进行了续查封。2016年7月14日，原告以同利公司实际控制该诉争的房屋为由，又申请追加同利公司为本案共同被告，要求其承担连带交付房屋并支付违约金的民事责任。被告江城公司及襄阳分公司也以双方约定的违约金计算方法经计算已超过购房本金为由，请求依法适当减少。另查明，2005年11月9日，被告江城公司（甲方）与被告同利公司（乙方）签订《襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》（下称《项目合作合同》），主要内容为：（1）甲方将已完成“三通一平”并已取得项目开发“五证”,即《国有土地使用权证》、《用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》的襄樊市鱼梁洲中心广场“绿洲花园”，与乙方合作建筑至完工交付使用（除甲方已售的两栋别墅D型外）。（2）合作方式：双方初步确认标的物开发尚需投资1800万元左右，后期建设资金全部由乙方投入，负责标的物后期的工程建设及项目重新定位包装及销售工作，并保证标的物于2006年3月底以前开工，十月底以前完工。甲方提供项目及开发“五证”，并保证项目的真实性、合法性及有效性。(3）利益分配及款项支付办法为：甲方以项目投入（包括已建未售的C型别墅一栋、D型别墅两栋）。乙方采取固定分次支付的方式返还甲方投资款1060万元，从2005年12月1日起，每个月固定支付甲方3万元；项目开工后一个月内支付100万元整。除每月按商品房销售月度业绩的30%支付给甲方外，售房款应首先保证工程施工所需；当乙方支付到860万元时，暂停支付，待项目全部完工、商品房销售达到85%时，剩余200万元由乙方一次性支付完毕。甲方负责办妥与原施工方的合同终止事项；在每月的销售额中，如实扣去乙方应交纳的税费款和按规定收取乙方的物业管理基金；协调和处理工程建筑过程中所涉及的外部关系，派专人协管财务与销售工作，并协调有关部门的关系；负责办理购房客户的房产权证、土地使用证及向当地房管部门办理的备案、登记等相关手续。乙方负责项目后期施工并承担一切费用及债权债务；负责该项目的销售方案和实施；负责销售过程中的银行按揭工作。（4）生效条件：本合同经双方法定代表人签字、加盖公章并在甲方收到首笔3万元后生效。任何一方不得无故单方面解除合同，否则视为违约。违约方向守约方支付本合同总价款10%的违约金，等等。2005年12月15日以后，被告同利公司先后与有关建筑设计、监理及施工企业签订承包合同。2006年5月14日，襄樊万荣建筑公司进场施工。在施工过程中，同利公司于同年5月21日收到襄阳市城管部门给被告江城襄樊分公司下发的《停止违法行为通知书》，以“绿洲花园”项目未经审批为由通知立即停止违法建设。此后，被告同利公司又相继收到多份《违法建设告知函》及《停止违法行为通知书》。2008年1月15日，被告江城襄樊分公司向城管部门缴纳了20万元的处罚款。2007年12月，“绿洲花园”建设项目基本完工，被告同利公司将其更名为“香榭丽舍”，共新建房屋81套及会所1个。但因同利公司拖欠施工方工程款，致建设施工资料被施工方长期控制，故同利公司至今未依《项目合作合同》办理竣工验收手续。2007年5月，被告同利公司、江城公司及襄樊分公司开始对外预售房屋。销售过程中，因同利公司未履行《项目合作协议》约定的向江城公司支付返还款的义务，2007年5月15日，被告江城襄樊分公司又与被告同利公司签订《补充协议》，约定“双方就原《项目合作书》第四条第3款作如下补充：按照返还款1060万元计算，当同利公司支付到860万元暂停支付，待项目全部完工，商品房销售达到80%时，剩余200万元由同利公司一次性支付完毕。当1060万元返还款全部支付完毕后，该项目的所有权及管理权自动归同利公司”。但因同利公司仍未依约履行，江城襄樊分公司于2007年8月1日在《楚天都市报》上刊登《通告》，告知购房客户谨慎购房。2008年12月27日，被告江城公司给同利公司下发《函告》，内容为：因同利公司未依合同按期投入后期建设资金；未按约向江城公司支付每月3万元和未支付项目开工后一个月内应支付的100万元、未支付退场费、从2008年10月17日起将“绿洲花园”项目大门紧锁，使购房业主不能按时入住等理由，向同利公司正式提出解除《项目合作合同》。2009年5月26日，被告同利公司与被告江城公司又签订《会谈纪要》，内容为：（1）同利公司在十天内完成“绿洲花园物管部”的组建工作，迎接购房业主的入住，负责接待安抚业主，缓解矛盾，江城公司做好配合和协调工作；（2）该项目已进入尾声，同利公司负责该项目申报资料的收集、工程的自检、质检、验收、决算等工作，对工程进行决算审计；（3）目前工地上电缆问题暂缓处理……；（4）销售工作双方一致认同：凡是江城公司没有签订合同和购房认购书的房屋，双方都可以销售，双方派人互相核对剩余房屋的具体房号，确定后提交销售部；（5）销售收入按约定全额进入江城公司账户，江城公司暂按销售收入提取30%的资金，同时提取应上缴的税款及归还银行按揭款后，剩余资金由同利公司支配；待资金状况好转后，江城公司按60%提取，同时增加提取原销售额的欠税，以履行双方《合作合同》中江城公司应得利益；（6）同利公司支配的资金，按同利公司要求由江城公司代支付……”。此后，双方为项目合作发生纠纷，被告同利公司于2009年底向襄阳市中级法院诉讼江城公司，被告江城公司也随即向市中院起诉同利公司，市中院将两个案件同时指定本院审理。2012年10月8日，本院作出(2010)襄新民初字第95号民事判决书，江城公司不服，提起上诉，襄阳市中级人民法院于2013年5月8日作出[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决书,判决：1、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院作出的（2010）襄新民初其第95号民事判决书；2、驳回同利公司的诉讼请求。同利公司又不服，向湖北省高级人民法院申请再审。2013年12月18日，省高院作出（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决书，判决：维持襄阳市中级人民法院[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决书。理由是：同利公司与江城公司的《项目合作合同》，从合同约定及查明的事实看，所确定的权利义务关系，符合房地产项目转让法律关系的特征。对于江城公司的1060万元投资款，其名义上虽为江城公司已投资款，但该款并非江城公司的实际投入数额而是包含了一定的转让增值收益，不符合房地产合作开发法律关系的特征，故该款应视为转让项目的对价款更为合理；双方名为房地产合作开发，实为房地产项目转让合同；因同利公司已撤回对江城公司的违约之诉，且其返还江城公司的投资款总额亦未达到合同约定的1060万元，故对其确权的诉讼请求不予支持。目前，鱼梁洲“绿洲花园”项目尚未办理竣工验收手续，本案诉争的房屋由被告同利公司实际控制。本案的焦点是：1、诉争的房屋尚未办理竣工验收手续，对原告交房和办证的请求能否支持？2、对于逾期交房及办证的违约责任，被告同利公司应否承担连带责任？3、被告江城公司及江城襄阳分公司要求对违约金数额适当减少的理由是否成立？针对第一个焦点，原告提出，根据《商品房买卖合同》约定，被告江城襄阳分公司应于2008年6月30日前将验收合格的房屋办理交付手续，并在交房后180日内办理不动产登记手续；因该房屋被同利公司实际控制，故同利公司也应承担连带交房的义务。被告江城公司及其襄阳分公司提出，房屋尚未办理竣工验收手续，且被同利公司实际控制，不具备交付条件，同意在条件成熟后交房和办证。被告同利公司提出，房屋虽未办理竣工验收手续，但已具备交付的实质条件，同意先行办理交付入住手续。本院经审查认为，根据合同的权利义务相对性原理，被告江城襄阳分公司是本案《商品房买卖合同》的售房主体，依约应承担交房和办证的义务，但其不具有企业法人资格，其民事责任依法应由其开办单位即被告江城公司承担；现诉争的房屋被同利公司实际控制，依据同利公司与江城公司的《项目合作合同》，被告同利公司应承担协助履行交付房屋的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，故该房屋尚不具备交付的法定条件，可待同利公司办理竣工验收手续后，由被告江城公司及其襄阳分公司及时交付房屋和办理不动产登记，并由被告同利公司予以必要的协助。故对原告关于立即交房及办证的诉讼请求，本院应不予支持。针对第二个焦点，原告提出，被告江城襄阳分公司因未按期交房和办证，已构成合同违约，应承担逾期交房及办证的违约责任，逾期交房按逾期天数并按购房款总额的日万分之三支付违约金，直至交房为止；对逾期办证按购房款总额的2%支付违约金；被告同利公司因未履行与江城公司的《项目合作合同书》，导致房屋至今未办理竣工验收手续，也应承担连带支付违约金的责任。被告江城公司及其襄阳分公司对违约事实无异议，但认为系被告同利公司未履行《项目合作合同》所致，且双方对该项目的权属仍有争议，应由同利公司承担支付违约金的责任。被告同利公司提出，其不是《商品房买卖合同》相对人，与原告没有合同义务，不同意承担违约责任。本院经审查认为，原告扈箐与被告江城襄樊分公司签订购房合同后，支付了全部购房款，江城襄樊分公司依约应于2008年6月30日之前交付房屋，但其至今未履行，其行为违反合同约定，构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。根据双方约定：“逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按已交付房款的日万分之三支付违约金”，故被告江城襄阳分公司应自2008年7月1日起至实际交房之日止按日万分之三向原告支付违约金，合同继续履行，直至房屋交付；因其不具有企业法人资格，其民事责任依法应由其开办单位江城公司承担。原告还要求被告承担逾期办理不动产登记违约责任的请求，因房屋尚未实际交付，交付后是否仍存在逾期办证的事实尚不能确定，故对其该项请求，本院不予支持。被告同利公司虽负有协助交付房屋的义务，但与原告并无交房和办证的合同义务，对原告不构成合同违约，故原告要求同利公司亦承担逾期交房及逾期办证违约责任的请求，本院不予支持。被告江城公司提出未按期交房办证系因同利公司未依《项目合作合同》及时办理工程竣工验收手续、应由同利公司承担违约责任的理由，因属其双方另一法律关系，可另行解决，故本院不予采信。被告同利公司辩称其不应承担逾期交房及办证违约责任的理由，具有事实及法律依据，本院予以采纳。针对第三个焦点，原告提出，双方合同约定的逾期交房违约金按逾期天数并按购房款总额的日万分之三支付，该约定未违反法律规定，且被告至今仍未交付房屋，依法应予以支持。被告江城公司提出，双方约定的违约金计算方法虽未违反法律规定，但按此方法计算的数额，至今已35万元，且还在继续增加，超过了购房本金，故请求依法适当减少。本院经审查认为，原告扈箐与被告江城襄樊分公司在签订《商品房买卖合同》时，虽未约定违约金的具体数额，但约定了逾期交房违约金的计算方法（即日万分之三），该约定是双方真实意思表示，未违反法律规定，应受法律保护。故被告江城公司要求对违约金依法适当予以减少的请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。本院认为，被告江城襄阳分公司为建设开发襄阳市鱼梁洲中心广场“绿洲花园”项目，已取得《商品房预售许可证》，具有销售该项目房屋的资质，其与原告扈箐签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。原告依合同已支付了全部购房款，但被告江城襄阳分公司至今未按双方约定的期限交付房屋，其行为构成违约，依法应承担继续履行并支付违约金的违约责任。故原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。根据合同约定，出卖人江城襄阳分公司逾期交房超过30日的，应自约定的交房之日起按买受人所交房款总额的日万分之三支付违约金，故被告应自2008年7月1日起至实际交房之日止按合同约定的计算方法向原告支付相应违约金。被告江城襄阳分公司不具有企业法人资格，在其自有财产不足以清偿时，其民事责任依法应由其开办单位被告江城公司承担补充责任。原告又要求被告江城公司支付逾期办证违约责任的理由，因房屋尚未交付，待交付后是否仍存在逾期办证的行为尚未发生，故对原告的该项请求，本院不予支持。原告还要求被告江城公司及被告同利公司立即交付房屋的请求，因诉争的房屋至今未依法办理竣工验收手续，依法不符合房屋交付的条件，其请求不符合法律规定，本院不予支持，可待条件成熟后另行主张。原告还要求被告同利公司连带承担逾期交房及办证违约责任的理由，根据合同相对性原则，同利公司虽对办理竣工验收手续负有责任、对交付房屋负有协助义务，但属与被告江城公司的另一法律关系，与原告并无交房及办证的合同义务，故对原告要求同利公司连带承担逾期交房办证违约责任的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）款、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告武汉江城置业有限公司襄阳分公司于本判决生效后10日内向原告扈箐支付逾期交房违约金（以309184元为基数自2008年7月1日起至房屋交付之日止按日万分之三计算）。被告武汉江城置业有限公司承担补充清偿责任。二、驳回原告扈箐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，财产保全费2020元，合计2520元，由被告江城公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜 勋审 判 员  晏大欣人民陪审员  梅俊峰二〇一七年十二月十四日书 记 员  周 琼