.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9197号上诉人（原审原告）：刘勇，男，汉族，1973年10月11日生，红星地产公司职员，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：朱瑞，辽宁摩斯尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡灵梅，女，汉族，1971年2月18日生，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：赵冬煊，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明志，辽宁兴中律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：修浩，男，汉族，1982年4月6日生。委托诉讼代理人：刘子勋，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：那立敏，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。上诉人刘勇、上诉人胡灵梅因与被上诉人修浩房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘勇的委托诉讼代理人朱瑞，上诉人胡灵梅的委托诉讼代理人赵冬煊、韩明志，被上诉人修浩的委托诉讼代理人刘子勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘勇一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、因胡灵梅与修浩之间的纠纷，修浩强行封门，导致刘勇无法经营。根据合同约定，刘勇遭受的损失应由胡灵梅承担。一审法院无视刘勇自2017年3月30日就被修浩封门无法经营、修浩于2017年4月8日发出《解除房屋租赁合同通知书》、胡灵梅未举证证明刘勇继续经营的事实，判令合同解除时间为2017年6月8日是错误的。二、合同对案涉房屋产生纠纷的违约责任有明确约定，而一审法院却对违约责任不予认定，违反了双方当事人的合意。三、一审法院对刘勇的会员卡损失、库存货品设备投失、员工工资损失等都未予认定，侵犯了刘勇的合法权益。胡灵梅辩称，不同意上诉人刘勇的上诉请求。一审判决认定解除合同的时间不准确，应以胡灵梅收到刘勇的起诉状的时间作为解除合同的时间。修浩述称，刘勇的上诉请求均与修浩无关。胡灵梅上诉请求：撤销一审判决，改判修浩承担一审判令由胡灵梅承担的部分。事实与理由：一、2017年4月8日，修浩在”福满堂”车行的围挡上张贴《解除合同通知书》，该车行并非胡灵梅经常活动或居住的场所，胡灵梅无法得知通知书的内容，因此胡灵梅与修浩之间的房屋租赁合同解除日期并非其张贴《解除合同通知书》之日。根据《中华人民共和国合同法》九十六条的规定，胡灵梅在2017年6月8日收到《解除房屋租赁合同通知书》，因此胡灵梅与刘勇之间的房屋租赁合同于2017年6月8日解除。二、2017年3月，修浩采取封门等行为阻止刘勇的正常经营，修浩在与胡灵梅之间的房屋租赁合同的有效期内作出单方违约行为即采取封门等行为致使刘勇无法经营，其违约行为给胡灵梅和刘勇造成的经济损失应当承担赔偿责任。三、胡灵梅已经向修浩支付半年租金至2017年7月20日，并没有违约行为，其对与刘勇之间的房屋租赁合同解除没有过错。四、一审判决胡灵梅承担案涉房屋中剩余租期内的装修折价款，没有事实与证据。刘勇提供的装修证据没有有效的发票和相关费用证明，仅是收款收据。而原车行已被修浩强行收回并拆毁设备，无法进行司法鉴定。即使应当承担，该装修损失也应由实际造成损失的修浩承担。刘勇辩称，不同意上诉人胡灵梅的上诉请求。一、胡灵梅对修浩强行封门是知情的，事情发生后刘勇第一时间通知胡灵梅。刘勇于2017年4月7日向胡灵梅发送律师函，也可证明胡灵梅对第三人修浩封门事实完全知情。2017年4月8日，修浩张贴《解除合同通知书》，也再次印证修浩封门、解除合同，导致刘勇无法经营。而且另案修浩起诉胡灵梅要求解除合同案件的立案时间是2017年4月17日。在此之前修浩与胡灵梅就房屋争议沟通未果，才采取法律途径解决。故刘勇在2017年3月30日修浩封门后就无法经营，刘勇与胡灵梅之间的租赁合同于2017年3月30日解除。二、刘勇的装修损失是客观存在的。双方《房屋租赁合同》第一条、第五条明确约定”刘勇须重新装修及设置经营所需的配套设施”，”如无法保证刘勇对该商品房的租赁期限内正常使用，要赔偿租赁费及装修费。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，法院应支持刘勇主张的剩余租赁期内的装修损失。三、因胡灵梅与修浩之间的纠纷，修浩强行封门，导致刘勇无法经营，根据合同约定，理应由胡灵梅承担。胡灵梅在赔偿刘勇后，可向修浩进行追偿。修浩辩称，不同意上诉人胡灵梅的上诉请求。修浩不应承担刘勇主张的损失。刘勇向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告之间的商用房租赁合同于2017年3月30日因产权纠纷无法继续履行而解除；2.被告返还自2017年3月7日起至2017年8月31日期间的剩余租金11.5万元、赔偿原告双倍年租金46万元、赔偿装修损失费16.6万元、赔偿库存货品费用59,698.5元、赔偿购买设备汽保费用36,460元、赔偿员工3月工资24,442元、赔偿会员卡损失25万元，合计1,111,600.5元。一审法院认定事实：2015年7月15日，原告刘勇作为乙方与姚伟（其生前系被告胡灵梅丈夫）作为甲方签订《商用房租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市某区某号1层、实际建筑面积320平方米的房屋出租给乙方，用于经营福满堂汽车服务有限公司。房屋室内为已装修的福满堂汽车服务有限公司，乙方须重新装修及设置经营所需的配套设施，乙方对于该商用房已实地查看且已做过必要的了解。合同租期自2015年9月1日至2018年8月31日。合同付款期为合同签订后七日内支付，付款方式为年付。租金每年23万元整。租金应于每年提前一个月支付。关于商用房产权（使用权）的承诺：1、甲方保证所出租的商用房产权清楚，没有纠纷，有其合法的出租资格。若因商用房产权发生纠纷，导致乙方无法使用商用房，由甲方承担责任。并返还双倍年租金，据知，因该商品房屋甲方与原房主有租赁关系，甲方需提供与原房主的房屋租赁合同及到期日日期，如不能提供，需甲方担保乙方在对该商品房的租赁期限内正常使用，反之引起的任何纠纷，由甲方负责，并赔偿乙方租赁费及装修费等所有损失。该《商用房租赁合同》还约定了双方其他权利义务事项。2015年6月30日，姚伟签订《交接协议》，主要约定了2015年6月30日前福满堂汽车服务有限公司的债权债务由原承包人姚伟负责，与现承包人刘勇无关。同时还约定了其他事宜。该《交接协议》尾部原承包人、承包人处为空白，担保人处有姚伟签字。7月2日，案外人姚惠作为出租方（甲方）与被告刘勇作为承租方（乙方）签订《委托授权书》，约定甲方将其持有的大连福满堂汽车服务有限公司的所有经营执照、税务登记证、组织机构代码证及公司公章、财务印章、法人印章等相关证件无偿提供乙方在租赁期间使用，使用期限自2015年9月1日至2018年8月31日止。该《委托授权书》还约定了双方的其他权利义务内容。7月20日，原房主马力的丈夫将马力与被告签订的案涉房屋租赁合同、房产证明通过邮件发送给原告，后又将马力的身份证信息发给原告。7月21日，姚伟出具《收条》，内容为”今收到刘勇2015年9月1日-2016年8月31日租房款23万元，原装修款2万”。2015年7月15日，原告刘勇与案外人大连中逸达园林工程有限公司签订装修合同，约定由大连中逸达园林工程有限公司为大连福满堂汽车服务有限公司进行室内装饰装修及水电安装。工期为2015年7月15日至2015年8月15日，合同工期总日历天数为30天。合同价款为259,773.28元。7月18日、30日、8月9日、14日，大连中逸达园林工程有限公司分别向原告出具装修进度款专用收款收据，金额分别为103,909.31元、77,931.98元、51,954.66元、12,988.66元；2016年7月20日，大连中逸达园林工程有限公司向原告刘勇出具金额为12,988.66元的工程质保金专用收款收据。10月18日，原告刘勇与大连中逸达园林工程有限公司签订大连中逸达工程有限公司增减项单，增减项目及内容为：增项门头制作、门头亚克力字、修车地沟下挖、木制装饰柜，总计增项金额为40,036元。10月23日，大连中逸达园林工程有限公司向原告刘勇出具金额为40,036元的合同外增项款专用收款收据。原告购买案涉房屋门款花费10000元、卷闸门花费4800元。2015年11月，姚伟去世。2016年8月31日，原告刘勇通过中国工商银行向被告胡灵梅名下的中国光大银行股份有限公司大连八一路支行银行卡汇款房租170,000元；9月10日，原告刘勇通过中国民生银行向被告胡灵梅转账50,000元，通过微信向被告胡灵梅转账10,000元。2017年4月8日，第三人修浩到案涉房屋围挡处张贴《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为通知姚伟、胡灵梅自本《解除房屋租赁合同通知书》作出之日起，你我双方之间签订的《租房协议》解除，请你方在收到本书面通知后3日内搬出该房屋，并将该房屋属于你方物品全部清空。逾期未搬出的，该房屋内的物品视为你方自动放弃等内容。4月21日，甲方即原告刘勇（大连福满堂汽车服务有限公司）与乙方即案外人大连易拓汽车养护中心签订福满堂原会员交接协议书，约定甲方将福满堂汽车服务有限公司所有所属会员有偿转让与乙方公司，由乙方继续履行福满堂汽车服务有限公司原所属会员服务义务直至结束，转让金额按甲乙双方最终确认实际会员卡内余额总额度的百分之五十（福满堂汽车服务有限公司所有所属会员卡暂定总款额25万元），协议签订3日内，甲方先期预付乙方壹万元整，余款在交接结束后一次性付清。该协议书还约定了双方的其他权利义务。6月10日，双方签订交接证明，交接金额总计为87,153元。6月6日，原告刘勇给被告胡灵梅发送短信，主要内容为告知被告胡灵梅，第三人修浩限期6月8日必须腾退房屋等信息。6月19日、20日，原告车行员工向第三人分别发送微信，告知第三人已将红墙修复完毕及补交完毕水费。另查，2017年3月11日、30日、6月3日报警人分别称案涉房屋处有打架、有纠纷等情况向大连市公安局沙河口分局白山路派出所报警。再查，2010年1月16日，案涉房屋原产权人马力作为甲方与姚伟作为乙方签订《租房协议》，约定甲方将坐落于某区某号1层、房证建筑面积为268.02平方米，实际建筑面积约320平方米的房屋出租给乙方作为商业使用。租期为2010年1月20日起至2015年1月20日止，为期5年。房屋第一年租金为200,000元。以后每年租金按前一年租金的5%递增。付款方式为，本协议签订后，乙方2日内向甲方一次性缴纳第一年租金和租赁保证金合计250,000元。租金一年一付，每年1月20日前乙方一次性付清下一年全年租金。2015年9月2日，因案涉房屋产权人变更，现房主即第三人修浩在该《租房协议》上手写补充条款”1、甲方由旧房主改为新房主修浩，此合同（协议）继续生效至2018年1月20日止。2、乙方承租时未交保证金五万元。3、2016年房租由新房东修浩按本合同条款收取”。该补充条款下方有姚伟、第三人修浩签字。2016年1月9日，被告胡灵梅向第三人修浩转账2016年案涉房屋租金200,000元；12月16日，被告胡灵梅向第三人修浩转账案涉房屋租金100,000元。2017年5月23日，原告提出财产保全申请，一审法院查封了姚伟名下坐落于沙河口区同泰街81、83号，建筑面积202.34平方米的房屋。一审法院认为，原告与被告丈夫姚伟于2015年7月15日签订的《商用房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。姚伟在房屋租赁期间去世后，被告作为姚伟的配偶虽未与原告重新签订书面合同，但从原告与被告履行合同情况看，被告已经继受了原租赁协议的权利义务。原告与被告继续沿用原租赁协议，双方形成租赁关系。关于原告主张确认原告与被告之间的商用房租赁合同于2017年3月30日因产权纠纷无法继续履行而解除一节，虽然原告主张第三人于2017年3月开始采取封门措施中断原告的正常营业，致使合同目的无法实现，但对于该节事实原告未能提供充分证据予以证明；从第三人到案涉房屋围挡张贴《解除房屋租赁合同通知书》情况看，2017年4月8日案涉房屋被围挡，但原告未能提供证据证明该围挡系由第三人修浩实施，故对于案涉房屋的围挡无法排除第三人以外的他人进行围挡的情况；从2017年6月6日原告给被告发送的短信内容可以看出，原告已通知被告，第三人要求6月8日必须腾房，且庭审中原告认可6月8日为原告最后一次从案涉房屋取走物品，庭审中被告亦认可收到该短信，因此原被告之间的租赁关系应于2017年6月8日解除。故，对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告返还自2017年3月7日起至2017年8月31日期间的剩余租金11.5万元一节，原告主张的自2017年3月7日因第三人修浩封门导致案涉车行无法正常营业及4月1日彻底封门后未再营业，因对上述事实未能提供充分证据予以证明，故不予支持。因案涉租赁合同已于2017年6月8日解除，原告已向被告预付租金至2017年8月31日，故被告应向原告返还合同解除后的剩余租金52,932元（23万元/365天*84天=52,932元）。关于原告主张被告赔偿原告双倍年租金46万元一节，被告抗辩案涉房屋没有产权纠纷，只是租赁纠纷，不适用双倍返还年租金的合同条款。一审法院认为，因案涉《商品房租赁合同》约定，若因商用房产权发生纠纷，导致乙方即原告无法使用商品房，由甲方即被告承担责任，并返还双倍年租金。即在案涉房屋发生产权纠纷时，被告应向原告支付双倍年租金，现因被告欠付案涉房屋房主即第三人房屋租金发生纠纷，导致原被告之间的租赁协议无法履行，并非因房屋产权发生纠纷，故对原告该项请求不予支持。关于原告主张被告赔偿装修损失费16.6万元一节，因原被告之间的租赁合同的租期为2015年9月1日至2018年8月31日，在案涉《商品房租赁合同》第一条中明确约定，乙方即原告须重新装修及设置经营所需的配套设施，且原告的确对案涉房屋进行装修，因案涉房屋已被第三人收回，对案涉房屋装修残值无法进行鉴定，故按照原被告约定的租期及装修投入予以折价，因原被告之间的租赁合同于2017年6月8日解除，故被告应向原告支付案涉房屋剩余租期内的装修折价款129,004元[（299,809元+10,000元+4800元）/1095天*449天=129,004元]。关于原告主张被告赔偿库存货品费用59,698.5元、赔偿购买设备汽保费用36,460元、赔偿员工3月工资24,442元、赔偿会员卡损失25万元一节，因原告未能提供充分证据证明其库存货品、设备汽保费用存在损失，故对原告请求被告赔偿库存货品费用损失、购买设备汽保费用损失，不予支持。虽原告主张第三人自3月1日开始对案涉房屋采取封门等措施影响经营，但庭审中原告也认可3月份案涉车行依然在经营，故对原告主张被告赔偿3月员工工资一节没有事实依据，不予支持。关于原告主张的会员卡损失一节，因原告向案外人易拓公司转让的案涉车行会员卡系原告未进行服务的余额部分，因会员卡充值为预付款，原告未进行服务部分的余额应退还会员，原告亦可采取其他方式处分，故对原告该项请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、被告胡灵梅于判决生效之日起十日内返还原告刘勇剩余租金52,932元；二、被告胡灵梅于判决生效之日起十日内返还原告刘勇装修折价款129,004元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,804元（原告已预付），由原告负担10,865元，由被告负担3939元，保全费5000元（原告已预付），由原告负担4181元，由被告负担819元，上述费用给付时间同上。本院二审期间，刘勇提交署名分别为林永惠、唐建军、靳军、石永新、段亚斌、王琳琳、慕富程的七份书面证言以及申请王琳琳、慕富程出庭作证，拟证明因案涉房屋出现纠纷，刘勇于2017年4月1日停止经营，将车行会员转移到易拓公司。胡灵梅对七份书面证言及王琳琳、慕富程出庭证言均有异议，认为上述书面证言均是打印好的制式证明，王琳琳所述均系听说，无法证明刘勇的待证事实。修浩对七份书面证言的真实性予以认可，但认为书面证言及出庭证人证言均与修浩无关。本院认为，因上述除了王琳琳、慕富程之外的出具书面证言的证人均未到庭，无法核实书面证言的真实性，故本院不予采信。王琳琳所述系其听车行老板陈述与房东产生纠纷，系传来证据，无法证明其所述车行停止营业是修浩所为；又因慕富程所述车行的名称不是福满堂，证言前后陈述不一致，故本院对王琳琳、慕富程的证言亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为刘勇与胡灵梅之间的《商用房租赁合同》何时解除；胡灵梅应否给付刘勇主张的剩余租金、双倍年租金、装修损失费、库存货品费用、购买设备汽保费用、员工3月份工资、会员卡损失。关于第一个争议焦点，刘勇与胡灵梅的丈夫姚伟签订的《商用房租赁合同》约定案涉房屋的租期为2015年9月1日至2018年8月31日，姚伟在房屋租赁期间死亡，胡灵梅虽未与刘勇重新签订租赁合同，但其仍继续按照《商用房租赁合同》的约定收取刘勇交付的房屋租金，刘勇亦继续承租使用案涉房屋，故一审认定胡灵梅承继《商用房租赁合同》中姚伟的权利义务适当。关于《商用房租赁合同》的解除问题，双方在该合同中并未约定一方解除合同的条件，故合同不存在协议解除的问题。刘勇主张《商用房租赁合同》于2017年3月30日修浩强行锁门导致无法继续经营，合同无法继续履行而导致解除，但刘勇在一、二审中均未能提交充分的证据对该节事实予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，无论合同系约定解除还是法定解除，均应通知对方，而刘勇在本案中并未举证证明其于2017年3月30日曾将明确的解除合同的意思表示通知胡灵梅。刘勇认可曾向胡灵梅发送短信，告知修浩催促其定于2017年6月8日腾退房屋并进行交接，胡灵梅在一审庭审中认可其收到短信及刘勇与修浩于当日进行房屋交接的事实，并认可2017年6月8日为合同解除的时间，故一审认定2017年6月8日为合同解除的时间，并无不当。关于第二个争议焦点，胡灵梅主张刘勇的相应损失应由修浩负担，如上所述，刘勇与胡灵梅之间形成房屋租赁合同关系，根据合同的相对性原则，刘勇的合同相对方系胡灵梅，胡灵梅作为出租人有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。且从各方提交的证据及庭审情况可知，因胡灵梅与房屋所有权人修浩之间产生纠纷，修浩收回案涉房屋，胡灵梅无法向刘勇提供适租房屋，致使案涉《商用房租赁合同》解除，胡灵梅存在违约行为，其应承担因合同解除致使刘勇产生相应损失的责任。关于返还剩余租金一节，如上所述，《商用房租赁合同》于2017年6月8日解除，刘勇自述其与修浩于当日进行交接，而刘勇已预付至2017年8月31日的租金，故胡灵梅应返还刘勇自2017年6月9日至2017年8月31日的租金，共计52,932元。关于刘勇主张装修损失一节，《商用房租赁合同》第一条约定：”乙方（刘勇）需重新装修及设置经营所需的配套设施”，可见在签订合同时，各方已预见到房屋应进行重新装修并产生相应费用，但合同中对于合同解除后，装修如何处理未作出约定。根据刘勇提供的装修合同、装修进度款专用收款收据、增减项单、相应收款收据及案涉房屋的现状，刘勇确系对案涉房屋进行装修并产生相应费用。又因现房屋被修浩收回，对于装修残值已无法通过鉴定的方式确定其价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，考虑到确因胡灵梅原因导致案涉《商用房租赁合同》解除，一审法院判令胡灵梅支付自合同解除之次日至剩余租期内的装修折价款，于法有据。关于刘勇主张的双倍年租金、库存货品费用、购买设备汽保费用、员工3月份工资、会员卡损失，刘勇未提举充分的证据证明其主张，一审判决已就上述诉求逐一分析驳回，结论正确，本院予以维持。综上所述，刘勇、胡灵梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,977元（刘勇预交14,804元，应退回1707元；胡灵梅预交2880元），由刘勇负担13,097元，胡灵梅负担2880元。本判决为终审判决。审判长陈伟审判员赵虹审判员张萍萍二〇一七年十二月十三日书记员杜玉洁