江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0925民初263号原告：刘秀梅，女，1982年7月6日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：范立彬，建湖县颜单法律服务所法律工作者。被告：卢家帅，男，1987年1月1日生，汉族，居民，住山东省莒南县。被告：卢家孟，男，1981年2月7日生，汉族，居民，住山东省莒南县。原告刘秀梅与被告卢家帅、卢加孟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀梅及其委托诉讼代理人范立彬，被告卢家孟到庭参加诉讼。被告卢家帅经本院合法传唤，届期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘秀梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除2013年12月23日签订的商铺租赁合同；2.判决两被告返还原告房屋租金4632元、押金9810元、电费2856元，合计17298元；3.诉讼费用由两被告负担。事实和理由：两被告系兄弟关系。2013年12月27日，因两被告合伙将建湖县城丰收路欧堡利亚尊园1号楼101单元的商铺欲对外出租，两被告与原告签订了商铺租赁转让协议，协议签订后，原告依约支付了租金，但两被告却未能依约支付租赁房屋的水电费，致使原告另行支付了2856元的水电费。租期至2014年3月，房屋的所有人江苏欧堡利亚实业公司将租赁的房屋另行租赁给案外人夏菲，致原告无法实现合同权利，原告现要求两被告退还未到期的租金和押金、返还原告支付的水电费。请求法院支持原告的诉讼请求。被告卢家帅未作答辩。被告卢家孟辩称，我和原告签订的商铺转让协议是事实，江苏欧堡利亚实业有限公司是将房屋出租给我弟弟卢家帅，卢家帅在2012年时已经将房屋的管理权和其他权利委托给我，我和原告签订了商铺转让协议，合同期限签的是3年，在接近3年时，是原告自己找人转让商铺的，之后由卢家帅与江苏欧堡利亚实业公司解除了合同。合同是我签的，原告所交的租金和相关费用都应该是我去收取，原告所交的电费是事实，我没有收到原告交的租金和押金，原告已经超期使用房屋，不存在退还租金的问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人争议的焦点是：被告卢家帅、卢家孟是否应当承担返还押金、电费、租金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1.商铺转让协议，证明商铺转让的事实；2.卢家孟于2013年12月23日出具的收条，证明原告已给付转让费的事实；3.卢家帅于2013年12月27日出具的收条，证明原告交付押金和3个月租金的事实；4.7张电费收据，证明原告交付电费的事实；5.卢家孟收费的照片一张，证明收费事实；6.卢家孟签订合同的照片一张，证明签订合同的事实；7.江苏欧堡利亚实业公司与夏菲签订的商铺租赁合同，证明租赁的房屋已另租他人；8.卢家帅2015年12月30日出具的收条，证明原告最后交付了三个月的租金，两被告应当退还1个月的事实；9.夏菲于2016年3月5日的交款收据，证明夏菲交纳了2016年3月1日至2016年5月31日的租金；10.夏菲于2016年5月5日的交款收据，证明夏菲交纳了履约保证金9265元的事实。卢家孟对原告提交的证据质证意见是，对证据1无异议，协议内容是卢家孟所写，甲方处写卢家帅是笔误，应当是卢加孟的名字；证据2、4、6、9、10无异议；证据3不清楚；证据5照片上的人是我，但与本案无关联性；证据7真实性无异议；证据8不清楚。卢家孟提交证据：1.建湖县新城华松实业有限公司与卢家帅签订的租赁合同，证明卢家帅租赁的事实；2.江苏欧堡利亚实业有限公司建湖商业管理分公司出具的证明，证明转租房屋经过同意。原告对卢家孟提交的证据无异议。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对原、被告有异议的证据认定如下：原告提交的证据均真实、合法对本案的相关事实具有证明效力。根据以上证据和当事人陈述，本院确定以下事实：2014年，建湖县新城华松实业有限公司为甲方，江苏欧堡利亚实业有限公司建湖商业管理分公司为乙方，卢家帅为丙方，三方签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期间为2014年4月1日起至2017年5月31日止，还约定交纳履约保证金9265元。2013年12月23日，经江苏欧堡利亚实业有限公司建湖商业管理分公司同意，卢家帅为甲方与刘秀梅为乙方，签订了《商铺转让协议》，但协议内容由卢家孟所写，协议也是由卢家孟与刘秀梅签订的。该协议约定：1、甲方将位于江苏省盐城市建湖县丰收路欧堡利亚尊园1号楼101单元的商铺空转给乙方；2、该商铺产证面积为89.59㎡，甲方在2013年12月28日前将该商铺腾空并交予乙方；3、甲方保证乙方签订3年合同，每年递增（租金）为5%，押金为两个月房租，房租第一年为58860元，房租缴纳方式为季度付。甲方为乙方提供水电免费供应；4、乙方一次性交给甲方转让费叁万元整。合同签订当日，卢家孟收取了原告交付的转让费30000元。2013年12月27日，卢家帅收取刘秀梅交付的押金9810元和3个月的租金14715元，之后刘秀梅按约定每季度交付租金给卢家帅。2015年12月30日，刘秀梅向卢家帅交付了2015年12月28日至2016年3月28日最后一季度的租金13898元，并支付了应当由卢家帅承担的电费2856元。合同期限届满之前，刘秀梅经卢家帅同意，将商铺以150000元的价格又转让给案外人夏菲。卢家帅又将自己与建湖县新城华松实业有限公司、江苏欧堡利亚实业有限公司建湖商业管理分公司签订的商铺租赁合同的权利义务转让给夏菲。2016年3月1日，夏菲与建湖县新城华松实业有限公司、江苏欧堡利亚实业有限公司建湖商业管理分公司重新签订了《商铺租赁合同》，夏菲成为原合同的丙方。庭审中，刘秀梅与卢家孟均认可2016年3月1日为合同的解除时间。根据夏菲签订《商铺租赁合同》的时间，可以确定原告最后所交的三个月租金，有一个月未使用租赁的房屋。夏菲签订合同后，于2016年3月5日向江苏欧堡利亚实业有限公司建湖商业管理分公司交付了2016年3月1日至2016年5月31日的租金13898元，并交付了履约保证金9265元。本院认为，对于争议焦点被告卢家帅、卢家孟是否应当承担返还押金、电费、租金的责任。根据当事人的陈述和相关证据的证明，本案成立卢家帅与刘秀梅之间的房屋转租合同关系、卢家孟与卢家帅之间的委托合同关系。卢家帅与刘秀梅经租赁的房屋管理人同意，所签订的房屋转租合同合法、有效。卢家帅和刘秀梅作为合同当事人，应当依据转租合同履行相应的义务，承担相应的责任。因为转租合同经合同当事人协商解除，根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘秀梅所交的押金9810元、已交的未使用租用房屋的一个月的租金4632元、代为支付的电费2856元符合返还的条件，卢家帅应当向刘秀梅承担返还的责任。对于原告主张卢家孟承担转租合同解除后的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第402条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案刘秀梅知道卢家帅将承租的房屋向自己转租，属于知道受托人与委托人之间的代理关系，因此转租合同直接约束卢家帅和刘秀梅，而且根据《中华人民共和国合同法》第403条的规定，委托人和受托人也不能共同向第三人承担责任。关于刘秀梅辩称卢家孟和卢家帅在房屋转租上存在合伙关系，应当承担共同返还责任的理由，因刘秀梅对两被告的合伙事实未能提交证据证明，本案的其他证据也不能证明卢家孟所行使的行为是合伙行为，故本院现只能根据卢家孟的陈述确定法律关系，对原告的该辩称不予支持。本院确定卢家帅应当承担返还押金、电费、租金的责任，卢家孟不承担返还责任。综上所述，原告刘秀梅与被告卢家帅签订的房屋转租合同，合法、有效，合同经双方协商于2016年3月1日解除，卢家帅应当承担返还原告所交的押金、相应的电费和未使用房屋但已交的一个月租金的责任。被告卢家孟不承担合同解除的责任。原告的诉讼请求本院部分予以支持。被告卢家帅经本院合法传唤，届期未到庭，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确定原告刘秀梅与被告卢家帅所达成的商铺转让协议于2016年3月1日解除。二、被告卢家帅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘秀梅支付押金、电费、租金，合计17298元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘秀梅对被告卢家孟的诉讼请求。案件受理费116元，由被告卢家帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李乃春审 判 员  刘 开代理审判员  孙耀华二〇一七年十二月十四日书 记 员  吴 洋附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担法律责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险（四）返还财产（五）恢复原状（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。