福建省华安县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0629民初472号原告：苏淑敏，女，汉族，1978年7月15日出生，教师，住福建省华安县。被告：漳州信龙房地产有限公司，住所地福建省漳州市华安县华丰镇小城故事2幢1003室。法定代表人：王跃东，总经理。委托诉讼代理人：林金锋（系公司员工），男，汉族，1986年12月15日出生，住福建省云霄县。原告苏淑敏与被告漳州信龙房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏淑敏，被告漳州信龙房地产有限公司委托诉讼代理人林金锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏淑敏向本院提出诉讼请求：判令漳州信龙房地产有限公司（以下简称信龙公司）按双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付自2014年7月1日至2017年11月27日的逾期违约金109886.01元。事实和理由：2013年7月7日，苏淑敏与漳州信龙房地产有限公司签订了一份合同编号：35062908001700189的《商品房买卖合同》，合同约定：苏淑敏购买信龙公司开发的位于华安县，面积118.95平方米，每平方米单价3725元，房屋总价格443088.75元。合同签订后，苏淑敏依约履行了全部付款义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前将该商品房交付苏淑敏使用，若出现逾期交房，则信龙公司应根据合同第九条的约定承担逾期交房的违约金责任即：逾期超过180日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。据此，双方当事人之间合同项下权利、义务关系已明确，苏淑敏依约履行支付购房款义务，但信龙公司却未在合同约定的期限内将上述商品房交付使用，到2017年3月27日逾期已达1000天，根据双方签订《商品房买卖合同》中的相关约定，信龙公司应向苏淑敏支付逾期交房的违约金共计109886.01元。综上所述，信龙公司至今未能按约交房，已构成违约，不仅给苏淑敏造成金钱上和时间上的多重损失，而且还严重损害了苏淑敏对上述商品房享有的基本权利。信龙公司辩称，一、双方签订的“商品房买卖合同”第八条的约定，是双方的真实意思表示，应作为本案的定案依据。该条款中约定特殊情况下信龙公司可延期交房的原因、条件、情形详见补充协议，补充协议第七条中约定信龙公司可延期交房的原因、条件、情形，只要存在上述约定的原因、条件、情形，信龙公司可依约定顺延交房，不属于违约，无需支付违约金。二、信龙公司提供的（2015）漳民初字第91号民事调解书，可以证明信龙公司开发地块，华安县国土资源局未按约定，拆除华安县交警大队城关中队原办公楼，导致信龙公司无法建设“名仕广场”1-10#楼中的8#楼，无法全面建设消防设施、消防通道、水电管道、排污管道，无法竣工验收、消防验收（备案），依约定信龙公司可以顺延交房，不属于违约。三、信龙公司提供的证据“名仕广场”1-7#、9-10#楼分部工程质量验收记录表。可以证明“名仕广场”1#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，2#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，3#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，4#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，5#楼主体结构分部工程质量于2013年10月21日验收合格，6#楼主体结构分部工程质量于2013年6月28日验收合格，7#楼主体结构分部工程质量于2013年9月20日验收合格，9#楼主体结构分部工程质量于2013年8月26日验收合格，10#楼主体结构分部工程质量于2013年9月26日验收合格；可以证明“名仕广场”1-7#、9-10#楼、地下室于2014年6月20日分部工程质量验收合格；如果没有出现华安县交警大队城关中队原办公楼未拆除及市政管网未建设无法接入情形，信龙公司建设讼争商品房完全可以按期交付。四、信龙公司提供的“名仕广场”1-10#楼总平面布置定位图、消防设计图、管线综合图，“名仕广场”1-10#楼给水总平面图、污水总平面图、雨水总平面图。可以证明：根据设计并经政府审核同意的设计总平面图，“名仕广场”8#楼与其它楼房应整体建设，8#楼边上规划建设消防通道，1-10#楼的各种管网规划也应同时建设。由于8#楼位置上的楼房未拆迁，8#楼未能建设，相应的消防通道、各种管网也不能建设，影响全部楼房的建设、竣工验收，已建好的商品房因配套设施不完善而无法交付。另外，根据设计并经政府审核同意的图纸规划，信龙公司建设“名仕广场”1-10#楼的自来水管网、排污管网、雨水管网等应接入市政管网，现因市政管网华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）于2016年4月才开始招投标，2016年6月才开始动工建设，竣工日期不能确定。无法接入市政管网，相应的管道无法建设并竣工、验收，已建好的商品房因配套设施不完善而无法交付。五、根据补充协议第七条的约定，信龙公司可以延期交房的还有高考期间，从签订合同之日至2016年6月高考天数可以抵扣。每年三天，可以抵扣12天。因下雨可以抵扣64天。六、诉讼时效问题：距原告起诉之日两年以前逾期交房违约金已超过诉讼时效，法院应驳回该部分诉讼请求。综上，信龙公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，应作为定案依据，信龙公司提供的证据，能够证明信龙公司没按合同约定日期交房是非其所能控制的客观原因造成的，依约定可顺延交房，没有违约。请法庭驳回苏淑敏对信龙公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对以下证据，双方当事人存在争议：1.苏淑敏提供的《商品房买卖合同》、《中华人民共和国税收转账专用完税证》、《销售不动产统一发票》、《漳州市住房专项维修资金缴交凭证》、《个人住房借款合同》，证明苏淑敏已经履行了全部义务，信龙公司逾期交房的事实。信龙公司对苏淑敏提交的证据的真实性无异议，但认为其证明内容不能成立。2.信龙公司提供《商品房买卖合同》，证明合同第八条第二款第2点约定如遇下列特殊原因，除双方可协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，空格内容填写为“详见补充协议”。根据补充协议第7条约定，信龙公司可延期交房的原因、条件有：停水、停电、雨天，施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题，政府拆迁、管制、政府市政配套设施未到位，高考期间停工等，而本案信龙公司正是因上述原因才逾期交房，所以不属于违约。苏淑敏对此没有意见，但是认为信龙公司说不属于违约有意见。3.信龙公司提供气象资料、监理日记，证明双方签订商品房买卖合同后，从2013年1月1日至2016年6月30日降雨量超过50毫米的共计19天，降雨量超过25毫米的共计64天，依约定信龙公司可以顺延交房。苏淑敏认为这边计算至2016年6月30日，而苏淑敏交房是2014年6月30日，超出了2年。2013年3月24日的监理日记和气象资料不符。4.信龙公司提供漳州市中级人民法院（2015）漳民初字第91号《民事调解书》、规划红线图，证明本案信龙公司开发地块，华安县国土资源局未按《国有建设用地使用权出让合同》约定，拆除华安县交警大队城关中队原办公楼，导致信龙公司无法全面建设“名仕广场”1-10#楼中的8#楼，无法全面建设消防设施、消防通道、水电管道、排污管道，无法竣工验收、消防验收（备案），依约定信龙公司可以顺延交房。苏淑敏认为信龙公司事先应该有预见性，这是开发商与相关单位的事，与苏淑敏无关。5.信龙公司提供2012年7月30日华安县城乡规划建设局核发的《建筑工程施工许可证》，证明2012年7月30日信龙公司取得“名仕广场”1-10#楼施工许可证，但因为华安县国土资源局未按《国有建设用地使用权出让合同》约定，拆除华安县交警大队城关中队原办公楼，导致信龙公司无法建设“名仕广场”1-10#楼中的8#楼，无法全面建设1-10#楼消防设施、消防通道、水电管道、排污管道，无法竣工验收、消防验收（备案）。苏淑敏认为信龙公司事先应该有预见性，这是开发商与相关单位的事，与苏淑敏无关。6.信龙公司提供2015年7月2日华安县城乡规划建设局核发的《建筑工程施工许可证》，证明经过漳州市中级人民法院调解，华安县国土资源局拆除了华安县交警大队城关中队原办公楼，2015年7月2日信龙公司重新取得“名仕广场”8#楼施工许可证，开始建设“名仕广场”8#楼。苏淑敏认为信龙公司事先应该有预见性，这是开发商与相关单位的事，与苏淑敏无关。7.信龙公司提供“名仕广场”1-10#楼总平面布置定位图、消防设计图、管线综合图，证明根据设计并经政府审核同意的设计总平面图，可以看出“名仕广场”8#楼与其它楼房应整体建设，8#楼边上规划建设消防通道，1-10#楼的各种管网规划也应同时建设；由于8#楼位置上的楼房未拆迁，8#楼未能建设，相应的消防通道、各种管网也不能建设，影响全部楼房的建设、竣工验收，已建好的商品房因配套设施不完善而无法交付。苏淑敏认为信龙公司事先应该有预见性，这是开发商与相关单位的事，与苏淑敏无关。8.信龙公司提供“名仕广场”1-10#楼给水总平面图、污水总平面图、雨水总平面图，证明：根据设计并经政府审核同意的图纸规划，信龙公司建设“名仕广场”1-10#楼的自来水管网、排污管网、雨水管网等应接入市政管网，现因市政管网华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）于2016年4月才开始招投标，2016年6月才开始动工建设，竣工日期不能确定。无法接入市政管网，相应的管道无法建设并竣工、验收，已建好的商品房因配套设施不完善而无法交付。苏淑敏认为信龙公司事先应该有预见性，这是开发商与相关单位的事，与苏淑敏无关。9.信龙公司提供华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）招投标公告、现场相片，证明信龙公司建设“名仕广场”1-10#楼的自来水管网、排污管网、雨水管网等应接入华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）管道，但该工程至2016年4月才开始招投标，2016年6月才开始动工建设，竣工日期不能确定。导致已建设的“名仕广场”1-10#楼各种管网无法接入，已建好的商品房因配套设施不完善而无法交付。苏淑敏认为信龙公司事先应该有预见性，这是开发商与相关单位的事，与苏淑敏无关。10.信龙公司提供“名仕广场”1-7#、9-10#楼分部工程质量验收记录表，证明“名仕广场”1#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，2#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，3#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，4#楼主体结构分部工程质量于2013年4月8日验收合格，5#楼主体结构分部工程质量于2013年10月21日验收合格，6#楼主体结构分部工程质量于2013年6月28日验收合格，7#楼主体结构分部工程质量于2013年9月20日验收合格，9#楼主体结构分部工程质量于2013年8月26日验收合格，10#楼主体结构分部工程质量于2013年9月26日验收合格；“名仕广场”1-7#、9-10#楼、地下室于2014年6月20日分部工程质量验收合格；如果没有出现华安县交警大队城关中队原办公楼未拆除及市政管网未建设无法接入情形，信龙公司建设讼争商品房完全可以按期交付。苏淑敏认为第三小点有意见，信龙公司事先应该有预见性。11.信龙公司提供情况说明书，证明由于8#楼无法按时拆除，8#楼未能建设，相应的消防通道、各种管网也不能建设，影响全部楼房的建设、竣工验收，已建好的商品房因配套设施不完善而无法交付。苏淑敏对此没意见，但认为没入住。12.信龙公司提供建筑功能说明，证明1-10#楼的主要消防配套设施规划设计在8#楼及其8#楼地下室，即8#楼未能完工会影响整个小区1-10#楼的消防验收。苏淑敏对此没意见，但认为没入住。13.信龙公司提供图纸，证明事项与“名仕广场”1-10#楼总平面布置定位图、消防设计图、管线综合图、“名仕广场”1-10#楼给水总平面图、污水总平面图、雨水总平面图一致。苏淑敏对此没意见，但认为没入住。14.信龙公司提供竣工验收报告，证明在政府部门拆除城关中队办公楼以后，2015年7月2日及时施工，在2016年12月16日竣工并验收合格。苏淑敏对此没意见，但认为没入住。本院认为：上述证据中，原、被告均提供的《商品房买卖合同》，苏淑敏提供的《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收转账专用完税证》、《漳州市住房专项维修资金缴交凭证》、《个人住房借款合同》来源合法、内容真实，可以证明原、被告之间就商品房买卖订立相应的协议，本院予以确认。信龙公司提供的气象资料来源合法、内容真实，但无法证明24小时降雨量达50毫米以上的雨天全部停工建设。信龙公司提供的监理日记未提供原件核对，本院不予确认。信龙公司提供的漳州市中级人民法院（2015）漳民初字第91号《民事调解书》、规划红线图、2012年7月30日华安县城乡规划建设局核发的《建筑工程施工许可证》、2015年7月2日华安县城乡规划建设局核发的《建筑工程施工许可证》来源合法、内容真实、与所要证明事实具有法律上的关联性，本院予以确认。信龙公司提供的“名仕广场”1-10#楼总平面布置定位图、消防设计图、管线综合图来源合法、内容真实，可以证明因为8#楼无法建设，相应的管网也无法连接，本院予以确认。信龙公司提供的“名仕广场”1-10#楼给水总平面图、污水总平面图、雨水总平面图、华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）招投标公告、信龙公司提供的图纸来源合法、内容真实，以上证据可以相互印证并证明污水管网与雨水管网无法连接华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程），本院予以确认。现场相片来源不清，本院不予确认。信龙公司提供的“名仕广场”1-7#、9-10#楼分部工程质量验收记录表来源合法、内容真实、与所要证明的事实具有法律上的关联性，本院予以确认。信龙公司提供的情况说明书、建筑功能说明来源合法、内容真实、与所要证明的事实具有法律上的关联性，苏淑敏无异议，本院予以确认。信龙公司提供的竣工验收报告来源合法、内容真实、与所要证明的事实具有法律上的关联性，苏淑敏无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月7日，苏淑敏与信龙公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062908001700189）及合同补充协议，约定苏淑敏向信龙公司购买华丰镇平湖南路26号名仕广场1#—10#楼5#301号商品房，建筑面积118.95平方米，每平方米3725元，总金额443088.75元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2……；3……；4……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1…….；2.详见补充协议。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起2天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。《附件六：合同补充协议》第7条约定：关于合同条款第八条：出卖人在开发商品房项目过程中遇到下列特殊原因，可据实予以延期交房：（一）遭遇不可抗力，包括但不限于下列情况：（1）战争及动乱。（2）自然现象：台风八级以上、24小时降雨量达50毫米以上；发生此情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准。（3）火灾。（二）……（三）非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于，政府拆迁、管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三者破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。发生本条延期情形，出卖人在交房时告知买受人。《附件六：合同补充协议》第9条约定：对本合同第十一条中的“出卖人应当书面通知”双方具体约定为在交房期限届满前出卖人以特快专递方式按合同上地址将书面交房通知书邮寄给买受人，该交房通知一经寄出，即视为该交房通知已经送达买受人，买受人应自该通知寄出之日（以邮戳为准）起30日内（以交房通知书为准）办理交房手续，逾期办理的按本合同第十一条之规定处理。另查明，2012年7月30日由华安县城乡规划建设局核发的编号为350629201207300101《建筑工程施工许可证》上记载信龙公司开发的名仕广场1#—10#楼合同开工日期为2012年7月10日，合同竣工日期为2013年9月10日。2015年7月2日由华安县城乡规划建设局核发的编号为350629201506300101《建筑工程施工许可证》上记载信龙公司开发的名仕广场8#楼合同开工日期为2015年7月1日，合同竣工日期为2016年5月30日。名仕广场1#—7#、9#、10#、地下室于2016年9月12日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。名仕广场8#楼于2016年12月16日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。名仕广场1#—10#楼不属于《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定的建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，名仕广场1#-10#楼、地下室于2016年11月4日向华安县公安消防大队申报竣工验收消防备案，华安县公安消防大队于2016年11月15日综合评定该工程竣工验收消防备案检查合格。名仕广场8#楼原址位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物。华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程由华安县发展和改革局以“华发改[2011]168号”文批准建设，设计编制日期为2016年1月，华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程）于2016年4月23日开始招标，该工程于2016年7月28日开工建设，于2017年5月17日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。二水厂至华电拦河大坝桥段管网工程的范围包括给水工程、配套雨、污水管网，其中本案讼争房屋所在的名仕广场的给水管网、污水管网、雨水管网连接到上述给水管道工程管网。信龙公司至今未书面通知苏淑敏交付上述讼争房屋。本院认为，苏淑敏与信龙公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062908001700189）及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。对于双方当事人的争议焦点，本院分析、认定如下：一、关于诉讼时效的认定因买受人未能知晓可延期交房至何时，其无法知晓其权利何时受到侵害，诉讼时效起算点因此无法确定，故本案买受人即苏淑敏的起诉未超过诉讼时效。因此信龙公司主张距苏淑敏起诉之日两年以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效没有事实依据，本院不予采纳。二、关于讼争房屋是否符合交付条件的认定商品房作为一种建筑工程，其交付条件首先要符合法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”同时，商品房属按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，交付使用尚需符合《中华人民共和国消防法》相关规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，需要消防设计的建筑工程分为两类，一类是强制消防验收工程，另一类是消防备案工程。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，强制消防验收工程是指大型的人员密集场所和建筑高度大于54m的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当依法经公安机关消防机构进行消防验收合格，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。消防备案工程是指建筑高度在54m以下的住宅建筑，建设单位在竣工验收后只需要报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构负责进行抽查，经抽查不合格的，应当停止使用。根据查明事实，讼争房屋属于54m以下的多层住宅建筑，因此只需报公安机关消防机构备案，不需要经过消防验收。讼争房屋于2016年9月12日通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收并于2016年11月15日消防备案检查合格。综合上述分析，本案的讼争房屋已经竣工验收合格并消防备案检查合格，具备交付使用条件。三、关于讼争房屋是否交付的认定根据《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案讼争房屋的出卖人信龙公司至今没有书面通知苏淑敏办理交付手续，苏淑敏至今也未领取讼争房屋的钥匙，因此本案讼争房屋至今仍未交付。四、关于施工顺延事由及顺延天数的认定当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，信龙公司有权在遭遇约定的特殊事由时据实延期交房，但其依法应举证证明特殊事由的存在以及特殊事由实际影响了施工。1.本案中，政府拆迁是否可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，本院分析认定如下：根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第（三）项的约定，政府拆迁属于据实予以延期交房的因素之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地。”《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”国家实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。本案中，名仕广场1—10#楼于2012年7月30日取得由华安县城乡规划建设局核发的《建筑工程施工许可证》，许可证上明确记载了合同的开工日期和合同的竣工日期。土地出让单位在向信龙公司交付土地时并没有对地上所有建筑物完成拆除工作，名仕广场8#楼原址即位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物没有在约定时间内完成拆除。信龙公司在明知没有完全拆除完毕的情况下继续对已完成交付的其他土地进行建设施工，在施工后一段时间内获得了除8#楼外的其他1—10#楼的预售许可证。从上述几个程序可以看出，华安县建设局已向信龙公司核发了1—10#楼的《建筑工程施工许可证》，华安县房管局也同意信龙公司对外预售名仕广场1—10#楼，那么可以认为土地出让单位清楚知道应交付而未及时交付的土地最迟应在《建筑工程施工许可证》上记载的合同的竣工日期（2013年9月10日）前交付给信龙公司开工建设，因此在《建筑工程施工许可证》上载明的合同竣工日期（2013年9月10日）前属于正常的政府拆迁时间，但从2013年9月11日起位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物仍未拆除就属于非正常拆迁，这是开发商无法预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于合同上出卖人可以据实延期交房的原因即政府拆迁。由于非正常拆迁导致除8#楼以外的1—10#楼虽早已经通过分部工程质量验收，但是楼房间的管网、电缆无法完成连接和使用，因此除8#楼以外的1—10#楼只能等待位于编号“华国土资挂（商）2010-06-01号”宗地的西南面《名仕广场用地规划红线图》范围内未拆除的建筑物拆迁完毕并完成相关后续工作后，才能通过楼房的竣工验收，完成拆迁及相关后续工作的时间推定为2015年7月2日华安县城乡规划建设局核发的8#楼《建设工程施工许可证》上载明的合同竣工日期（2016年5月30日）。综上分析，政府拆迁可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，2013年9月11日至2016年5月30日可以予以抵扣。2.本案中，政府市政配套未到位是否可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，本院分析认定如下：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?420601?deid=492574”t”_blank?)规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案，并已取得政府主管部门的审批。因此本案讼争房屋所在的名仕广场的所有规划设计包括给水管网、雨水管网、污水管网必须通过政府主管部门的审批或者备案才能投入建设。华安县市政投资建设有限公司出具的《华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网一阶段施工图设计文件》、《华安县城区第二饮用水源工程（二水厂至华电拦河大坝桥段管网）工程竣工验收鉴定书》、《工程施工说明》等三份材料可以看出，名仕广场1—10#楼的雨水管道和污水管道连接到华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网，该工程在2017年5月17日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。因此信龙公司答辩称信龙公司建设名仕广场1-10#楼的排污管网、雨水管网等应接入市政管网，因二期饮用水源工程未完工而无法接入市政管网的事实本院予以确认，但华安县城区第二饮用水源工程——二水厂至华电拦河大坝桥段管网给水管道工程于2017年5月17日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，所以市政配套未到位造成的影响应截止到2017年5月17日而非信龙公司辩称的影响至今。《商品房销售合同》补充协议第七条第（三）项中的“政府市政配套未到位”既不属于法定交付条件，也不属于合同约定的交付条件，而是作为签订合同双方即本案的原、被告针对信龙公司是否可以据实延期交房而做出的特别约定条款，因此本着有约定从约定的合同原则，原、被告双方都应该依照合同约定全面履行合同条款。综合上述分析，本院认为政府市政配套未到位可以作为出卖人据实予以延期交房的特殊原因之一，自《商品房销售合同》签订之日起至2017年5月17日可以予以抵扣。3.本案中，24小时降雨量达50毫米以上属于不可抗力，出卖人可据实予以延期交房。但24小时降雨量达50毫米以上天数与政府拆迁、市政配套未到位时间有重叠，因此出卖人没有因24小时降雨量达50毫米以上而需要抵扣的天数。4.本案中，高考期间停工属于出卖人可据实予以延期交房的原因之一，信龙公司提出高考期间停工的天数为每年三天，苏淑敏同意信龙公司的计算方式，但高考期间停工天数与政府拆迁、市政配套未到位时间有重叠，因此出卖人没有因高考期间停工而需要抵扣的天数三、关于逾期交房责任的认定和逾期交房违约金的计算根据前文所述，从2017年5月18日起应计算信龙公司逾期交房期限，苏淑敏于2017年3月28日向本院起诉判令信龙公司赔偿2014年7月1日至起诉日（2017年3月28日）止的逾期交房违约金88617元，后在法庭辩论终结前变更诉讼请求为“违约金计算从约定交房日期起计算至正式交房那天，以每日总房价的万分之二计算。扣除主体完工前的24小时降雨量达50毫米以上天数、高考天数，计算至2017年11月27日违约金为109886.01元”。因此本案逾期交房违约金计算的起始日期为2017年5月18日至2017年11月27日，故信龙公司应承担逾期交房违约金的天数为194天。按照《商品房买卖合同》第九条1（2）的约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，结合从2017年5月18日起计算信龙公司逾期交房期限即443088.75元×0.2‰×194天＝17191.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、第二十五条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?420601?deid=492574”t”_blank?)，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=2&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=43095728&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=207546264”l”m_font_0#m_font_0?)》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、漳州信龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏淑敏逾期交房违约金17191.84元。二、驳回苏淑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2497元，由苏淑敏负担2267元，漳州信龙房地产有限公司负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  胡国标代理审判员  许毓静人民陪审员  罗 猛二〇一七年十二月二十六日书 记 员  李黎明附注：执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。