安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0223民初4736号原告：胡冬华，男，1968年11月7日出生，汉族，住宣城市宣州区。委托诉讼代理人：邱爱莲，系胡冬华妻子。原告：邱爱莲，女，1969年8月17日出生，汉族，住宣城市宣州区。被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县。法定代表人：王善记，董事长。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。原告胡冬华、邱爱莲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托经营管理合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告邱爱莲并作为胡冬华的委托诉讼代理人、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托诉讼代理人周宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬华、邱爱莲向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2016年度房屋租金18839元（一楼32.26平方米，每天每平方米1.6元计算，计365天，合计18839元）；2、支付滞纳金1800元，暂计算至2017年11月7日（以18839元为基数，按日万分之三比例计算，共计191天）3、判令被告赔偿原告追讨租金而发生的误工损失费、交通费、通信费等费用2000元，合计22639元。4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年4月24日，原告与芜湖江南国际综合市场开发单位的关联企业即被告签订了《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营合同》，约定原告将32.26平方米商铺委托被告经营，期限为十年，自2012年5月1日起算，前三年不收取租金，从第四年起租金收益原被告按9:1分成，利益分配应在下一个经营年度的头三个月内完成，合同第七条2（6）约定，乙方（被告）未按约支付与甲方（原告）可解除合同，同时乙方（被告）承担租金额万分之三每天的延付租金违约。原告即将上述房屋交付给被告经营管理，但是到了2017年11月，被告应当支付原告第五个经营年度的租金利益时，被告一直未予支付，被告均以各种理由拒付，原告以为，芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同，是双方真实意思表示，双方均应按约定履行，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任，为此，请求法院判决支持原告的请求。被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司辩称：原告诉称原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》属实，被告于2015年12月9日、2016年7月25日分两次支付原告第四经营年度租金收益8477.93元、8477.93元，原告的房屋未被出租，支付标准参照同档次商铺出租的平均出租价格按照《商铺委托经营管理合同》相应的约定进行支付，违约金、误工费请求法院予以判决。本案经本院审理认定如下事实：2011年5月25日，原告胡冬华、邱爱莲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场商铺（面积32.26平方米，共一层）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，2012年5月30日起算，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。该商铺未被出租。另查明，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤进行了调查，四位承租户均证实了四位承租户租赁了芜湖江南国际综合市场的商铺用于经营，自2015年3月以来，被告与四位承租户先后签订了《租赁合同》，均有免租期被告不收取租金的约定，对于其他租赁期间被告一层按每天每平方米按1.6元计算收取租金，二楼每间每年2000元，三楼每间每年1000元。案外人肖木春向被告承租了芜湖南陵江南国际综合市场共二间商铺，总面积为64.52平方米，租赁期间为2017年5月12日至2019年7月11日，自2017年5月12日至2018年7月10日为免租期，被告不收取租金，自2017年7月11日起开始计算租金。被告收取租金为37680元。2015年7月31日，被告与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》，该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年、三层1000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%”。被告已支付原告第四经营年度（即2015年5月1日至2016年4月30日期间）租金收益16955.86元。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告、被告举证、本院调取的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原、被告的身份信息、原告的房地权证南陵县字第201314**号《房地产权证》、商品房认购书、《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，被告举证的案外人肖木春与被告签订的《商铺租赁合同》，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤所作的调查笔录，在（2017）皖0223民初2290号案中由当事人陈凌云、朱玲玲举证的《江南国际综合市场信访事项接访记录》。本院认为：原告胡冬华、邱爱莲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》以及《江南国际综合市场信访事项接访记录》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《江南国际综合市场信访事项接访记录》的内容载明，该接访记录是关于被告与业主签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》所涉及被告兑付业主第四经营年度的租金及兑付时间的具体约定，该记录应视为被告对全体业主兑付第四经营年度租金及兑付时间的承诺。根据该接访记录内容的理解被告兑付业主以后经营年度的租金收益及兑付时间显然不在该记录约定的范围，因此，被告支付原告第五年度（即2016年5月1日至2017年4月30）及之后的租金收益仍然应当按照被告与业主签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》履行。本案争议的焦点在于被告应按照何标准支付原告第五经营年度及之后的租金收益？因被告未将原告的房屋租出去，计算标准是按照同档次商铺市场平均出租价格按比例支付原告的租金，是否应包括被告与同档次商铺的承租户签订的出租合同约定的免租期间的时间也计算在内，根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算，二层2000元/间/年，三层1000元/间/年收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。故被告应按照同档次商铺市场平均出租价格应将出租合同约定的免租期间的时间计算在内后按比例支付所欠原告第五经营年度的租金收益，根据上述合同的约定租金标准可参照已经出租同档次商铺的《商铺租赁合同》（肖木春的租赁经营合同）载明的一层以实际收取租金37680元除以总面积64.52平方米再除以730天（含免租期间）计0.80元/平方米/天。以以上方法类推计算。根据合同的约定和原告的请求自2016年5月1日至合同解除之日（本判决生效之日）止以0.80元/平方米/天×32.26平方米×实际天数×90%支付原告租金收益。综上，被告应付原告第五经营年度（即2016年5月1日至2017年4月30日）租金收益为0.80元/平方米/天×32.26平方米×365天×90%计8477.93元。按照合同的约定及原告的请求，自2017年8月1日起至本判决生效之日止以原告应得租金8477.93元、每天万分之三标准计算支付原告违约金（滞纳金）。因原告未提交对于其催计租金收益而产生误工费、交通费、通信费的证据，本院鉴于原告催讨的事实，酌定判决被告赔偿原告各项损失合计500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告胡冬华、邱爱莲租金收益（2016年5月1日至2017年4月30日）8477.93元，于本判决生效后十日内付清；二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年8月1日至本判决生效之日止以租金8477.93元、每天万分之三标准计算支付原告胡冬华、邱爱莲违约金，于本判决生效后十日内付清；三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司赔偿原告胡冬华、邱爱莲各项损失合计500元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告胡冬华、邱爱莲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为183元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  万晓华二〇一七年十二月二十七日书记员  蒋 健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。