陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终13058号上诉人（原审被告）：西安星火地产开发有限公司，住所地：西安市劳动南路旭景名园小区12号楼00111室。法定代表人：袁瑞生，该公司总经理。委托代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托代理人：王璐，陕西维谨律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王聪荣，女，1971年2月12日出生，汉族，住西安市周至县。上诉人西安星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）因与被上诉人王聪荣商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初6307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星火公司之委托代理人迟波、王璐与被上诉人王聪荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。星火公司上诉请求：1、撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《合同》第十五条约定与附件六第八条约定属于合同履行期间在不同条件下的不同的法律关系，约定的是作为出卖人在合同履行中两个时段中各自的义务及违约责任，时间约定上不是按照连续计算方式认定。而原审法院错误地将两个不同的合同义务混淆认定，作出错误判决。合同第十五条约定中，如果因为上诉人备案登记延误办理导致被上诉人迟延取得房屋产权证的违约责任，即在不退房的情况下，由上诉人按照被上诉人已付购房款总额的0.5%承担违约金。而根据合同附件六第二项、第三项约定可以看出，双方明确约定了该条款生效履行的前置条件，即买受人同意委托出卖人代办房产证登记手续，并向出卖人预交契税、专项维修资金、登记服务费等相关税费和个人资料，出卖人承诺：出卖人按本合同十五条的约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案后18个月内，为买受人代为办理该房屋的产权证。十八个月应当是自备案登记完成“后”才开始计算，而不是从房屋“交付使用”之日起计算。该附件六的约定与合同第十五条的约定完全是各自独立的，上诉人取得出售房屋备案登记的时间却是分别在2016年4月、9月，那么上诉人代为办理房产证的合同义务起算时间也应当是按照合同约定的自双方所附条件成就之日起计算，即从2016年4月、9月分别起算办证期间的十八个月（至今尚未届满）上诉人正在履行当中，没有违约。二、作为附条件的合同约定，星火公司在双方约定的代为办理房产证条件成就后开始代为办理房产证的行为没有违反双方合同约定，就星火公司代为办理房产证的合同义务而言，星火公司在合同履行期间不存在违约行为，不应承担违约责任；三、星火公司与被上诉人没有建立委托关系，不应承担受托办证的违约责任；四、被上诉人未在合同约定期限内提交资料备案，是导致被上诉人截止起诉之日仍未能取得房地产权属登记证书的原因。王聪荣辩称：星火公司2012年交付房屋，在2016年9月份才办理产权证。其行为严重损害被上诉人合法权益，主张违约金（逾期办证的违约金）并无不当，一审判决正确。有限电视、天然气初装费问题上诉人不得另外收取，我们交过，星火公司现在应该返还给我们。王聪荣向一审法院起诉请求：一、判令星火公司向其支付逾期办理所有权证违约金4361.326元；二、本案诉讼费由星火公司承担。一审法院审理查明，2010年7月21日，王聪荣与星火公司签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，约定：由王聪荣购买星火公司开发的位于西安市经济技术开发区凤城六路以北、明光路以西的旭景兴园第1幢1单元15层11504号房屋一套，建筑面积95.35平方米，总价款435360元；星火公司应当于2012年9月28日前将经监理公司组织有关部门验收合格的商品房交付王聪荣使用；并应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由星火公司提供的资料报产权登记机关备案，如因星火公司的责任，王聪荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由星火公司按已付房价款的0.5%向王聪荣支付违约金；在王聪荣完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，星火公司承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为王聪荣代为办理产权证；因星火公司原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向王聪荣支付已付房款1%的违约金。现王聪荣已向星火公司支付购房款436136.2元。星火公司于2012年10月13日将该房屋交付王聪荣使用。2012年10月13日,按星火公司要求，王聪荣缴纳契税6542.05元、大修基金13825.75元。星火公司于2016年9月19日将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。2016年12月19日,星火公司代王聪荣办理完毕房产证，2017年1月14日，王聪荣从星火公司公司领取。另查，陕西星火物业管理有限责任公司系涉案房屋的物业管理公司，星火公司系该公司股东。至庭审终结前，王聪荣仍未取得涉案房屋的产权证书。以上事实，有《商品房买卖合同》及其附件、购房款票据、陕西星火物业管理有限责任公司收款收据、房屋验收交接单、入住通知书、收楼须知、入住手续、西安市房屋权属分户表及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，在履约中应当遵循平等、公平、诚实信用原则。本案中，王聪荣与星火公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效，根据合同约定，星火公司应当向王聪荣交付房屋并将房屋所有权转移给王聪荣。将办证资料报送产权登记机关备案是办理涉案房屋产权证的前提条件，星火公司于2012年10月13日将涉案房屋交付王聪荣使用，依约应在2014年4月前将办证资料报送备案，而实际履行中，星火公司至2016年9月才完成备案，2016年12月19日完成办证，由于其过分迟延履行上述义务，其行为严重损害王聪荣的合法权益，故王聪荣请求星火公司办理房屋产权证并按照合同约定支付已付房价款1%的违约金并无不当，予以支持。王聪荣违约金计算有误，应为4361.36元。星火公司以买卖合同附件六第八条第3项主张其未逾期办理产权证故不承担违约责任之辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付王聪荣逾期办理产权证的违约金4361.36元。二、驳回王聪荣其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（王聪荣已预交），现由星火公司负担，于支付上述款项时一并支付王聪荣。二审中，星火公司提交了两组证据：第一组：1、网上的西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知；2、网上的西安市房管局答记者问；3、西安市住房情况查询申请表。用于证明被上诉人在委托上诉人代为办理房产证时，需向上诉人提供：“西安市家庭购房申报表、户籍及家庭成员证明材料、非本市户籍家庭居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明、家庭成员个人有效身份证明”。被上诉人给上诉人提交家庭购房申报表的时间已经超过双方约定的三个月。双方委托关系不成立，上诉人无义务代为办理房产证。第二组：西安市经开区城中村改造工作领导小组办公室文件。证明涉案房屋未及时进行备案原因是政府将城改项目安置楼建设与城改手续同步办理的做法造成延误，非上诉人原因导致，上诉人不应承担责任。涉案项目合同附件六约定，具备办理买受人分户房产证时间为2016年4月，在委托关系成立的情况下，上诉人的办证时间没有超过合同约定的20个月期限。王聪荣进行了质证，认为跟逾期办理房产证没有关系，不能证明星火公司证明目的。其买的是商品房不是城改房，应根据合同约定来履行。经本院审理查明，一审认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。王聪荣与星火公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同时，合同附件六第八条关于办理产权登记手续的补充约定：在王聪荣完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，星火公司承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为王聪荣代为办理产权证；因星火公司原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向王聪荣支付已付房款1%的违约金。王聪荣已按约定向星火公司缴纳了契税、大修基金等相关资料，星火公司应按合同约定在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按附件六第八条约定在报产权登记机关备案后18个月内，为王聪荣代为办理产权证。星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向王聪荣支付已付房款1%的违约金。星火公司将该房屋交付王聪荣使用，但至今尚未给王聪荣办理产权证书。根据上述约定，星火公司应支付王聪荣已付购房款1%的违约金。星火公司上诉称应以其实际备案时间起算18个月办证时间，无事实及法律依据，本院不予支持。其上诉理由不能成立。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元由西安星火地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年十二月二十日书 记 员  崔诚浩