四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初4170号原告：四川衡易物业服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区琉璃乡东光村静居寺11号，统一社会信用代码915100007779138458。法定代表人：王华，该公司董事长。原告：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，住四川省攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦西楼A1#，A5，统一社会信用代码91510402694800327P。负责人：李世民，该公司区域总监。二原告共同委托诉讼代理人：李亮，男，1988年8月2日出生，汉族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，籍贯四川省广元市昭化区。二原告共同委托诉讼代理人：朱珉韪，男，1974年12月4日出生，汉族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，住四川省攀枝花市东区。被告：张彬，男，1980年12月15日出生，汉族，无固定职业，住四川省攀枝花市东区。原告四川衡易物业服务有限公司（简称衡易公司）、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（简称衡易攀分司）与被告张彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告衡易公司、衡易攀分司的共同委托诉讼代理人李亮、朱珉韪，被告张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡易公司、衡易攀分司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业服务费3334.50元（2016年3月1日至2017年9月30日期间物业服务费；2、判令被告支付原告违约金1000.35元；3、一、二项合计金额4334.85元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月14日原告与攀枝花阳城金海房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向攀枝花市东区新源路728号金域阳光提供物业服务，合同约定了服务内容、服务期限、物业服务费、缴费方式、违约责任等条款。2014年10月1日被告入住该小区，系上述物业10栋1单元13层5号的业主，在此期间原告切实履行合同约定的义务，但被告拖欠了2016年3月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，欠款金额共计3334.50元，另根据双方《前期物业服务合同》共计产生违约金5071.95元（我方主张被告支付拖欠物业服务费金额的30%，即1000.35元）。原告多次催缴但被告一直未支付上述费用，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告衡易公司和衡易攀分司为了证明其诉讼请求成立，向法庭提供如下证据在案佐证：1、营业执照副本，证明原告的主体适格。2、《商品房买卖合同》一份，证明被告的主体适格，属于物业服务小区业主。3、《金域阳光前期物业服务合同》一份，证明双方存在物业服务合同关系，合同约定了物业费及违约条款。4、《电梯维保合同》、《消防系统维护保养合同》、《衡易物业化粪池清掏合同书》、《绿化保养承包合同》、《保洁外包合同》、《保洁考核得分及综合评价》、《绿化考核及综合评价》、保洁绿化保安现场工作的照片15张，证明原告履行了物业管理合同约定的义务。5、《金域阳光管理范围工作征询意见表》，证明业主满意度达到85%。6、《金域阳光业主遗留事宜处理记录单》，证明被告反映房屋质量问题，原告是经过了5次协调。被告张彬辩称，原告与被告签订的物业合同是捆绑合同，原告按照一级物业资质收取费用，而一级物业可以按照每平方米1元-1.5元收取，原告采取了上限收取，物业费收费过高；小区绿化率没有达到35%以上，就不具备一级物业收费资质，不能按照1元-1.5元收取；小区公共设施（包括水池、篮球场、网球场、各楼层的配电室等）无安全警戒标志，对小孩和老人人身安全造成威胁；楼梯间及栏杆的卫生没有进行清扫；10栋1单元电梯顶破烂不堪，照明不足；小区保安工作懒散，不主动帮老人、小孩开门；上述几点原告没有达到合同规定的服务标准。同时小区的广告收入不应归物业公司所有，收入应公开，同时小区内有违章搭建的房屋（10平方米）用于出租，物业公司不作为。综上原告的服务没有达到合同的约定，原告在服务过程中还损害侵占了被告的利益，所以我也违反合同约定没有缴纳物业费，请求驳回原告的诉讼请求，按照合同办事，加强服务。经庭审质证，对原告提交的证据被告质证认为，证据1无异议，但签订合同时，原告是二级资质；证据2、3无异议；证据4中的照片不认可，不能证明原告长期不间断的打扫卫生；证据5不认可，原告需出示物价局定价的文件；证据6是真实的，但原告每次协调时间过长。本院认证，原告提交的证据能够证明案件基本事实，本院对证据的真实性、合法性和关联性均予以采信。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：2013年4月14日，张彬与攀枝花阳城金海房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，张彬购买了位于阳城金海·金域阳光小区房屋一套。同日，衡易公司所属的衡易攀分司（甲方）与张彬（乙方）签订了《金域阳光前期物业服务合同》一份，合同主要约定：“第一条在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行及日常维护、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、中转及雨、污水管理的疏通；4.公共绿化的日常养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第二章服务费用第一条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由乙方或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积支付，具体标准如下：高层住宅：壹元伍角/月·平方米；地下车库50元/月·个（上述价格最终以物价局核定价格为准）。2、甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。第二条乙方应于开发商发出交房通知次日起支付物业服务费用，首次应支付半年物业服务费，以后可按月支付，乙方或物业使用人应在每月十日前履行当月支付物业服务费义务。……第六章违约责任第一条乙方或物业使用人未能按时足额支付物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金。第二条甲方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，乙方和物业使用人就超额部分有权拒绝支付；甲方已经收取的，乙方和物业使用人有权要求甲方退还。……”在攀枝花阳城金海房地产开发有限公司向张彬交付了房屋后，衡易攀分司对金域阳光小区进行了物业服务管理工作。2016年3月1日起，张彬开始拖欠物业服务费，至2017年9月30日，共计19个月，每月应交纳物业服务费175.50元，共计拖欠3334.50元未交纳。2017年10月16日，衡易公司和衡易攀分司起诉来院，请求判令上述诉讼请求。本院认为，衡易攀分公司与被告张彬签订的《金域阳光前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对双方具有约束力。原告按约为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业使用人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理费用。被告未在约定的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，衡易攀分公司系衡易公司的分公司，故对两原告要求被告支付2016年3月1日至2017年9月30日的物业管理费3334.50元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的违约金，因被告未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《金域阳光前期物业服务合同》中约定的从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总金额的百分之十交纳，超出部分，不予支持。对被告辩称的原告管理服务没有到位，未达到合同要求的主张，因被告未提供证据证明，原告亦不认可，本院不予认定，当事人可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张彬于本判决生效后三日内一次性向四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司支付物业服务费3334.50元、违约金333.5元，合计3668元；二、驳回四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张彬负担(此款已由四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司垫交，张彬在履行上述给付义务时,将此款一并支付给四川衡易物业服务有限公司、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司)?本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  晏冰二〇一七年十二月六日书记员  杨昕