福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0503民初7931号原告：泉州华大泰禾广场投资有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道泰禾首府4号楼2层，统一社会信用代码91350500056102188D。法定代表人：朱进康，该公司总经理。委托代理人：张炳华、郑淑红，福建师友律师事务所律师。被告：邓宏伟，男，1989年11月4日出生，汉族，住泉州市丰泽区。第三人：中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地泉州市洛江区万荣街万祥商厦1幢10－17号，统一社会信用代码91350504854311021R。原告泉州华大泰禾广场投资有限公司（以下简称为泰禾公司）与被告邓宏伟、第三人中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称为工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托代理人郑淑红、被告邓宏伟到庭参加诉讼，第三人工商银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。泰禾公司向本院提出诉讼请求：1、解除泰禾公司与邓宏伟签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201310090177）；2、责令邓宏伟返还址在丰泽区华大泰禾广场B地块5号楼2505号商品房；3、责令邓宏伟交还《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票两份，并配合泰禾公司办理合同备案登记撤销、预告登记注销手续及退税手续；4、邓宏伟向泰禾公司偿还泰禾公司已代邓宏伟清偿的银行贷款、利息、复息、罚息等共计626546.9元，并支付自泰禾公司实际支付上述款项之日起至邓宏伟实际还款之日止按日万分之五计付的代垫款利息，及自泰禾公司发出还款通知之日的第八天起至邓宏伟实际还款之日止按日万分之十计付的违约金；5、邓宏伟向泰禾公司支付违约金96928.5元；6、邓宏伟赔偿泰禾公司因本案支出的律师费5000元。事实和理由：2013年11月2日，邓宏伟与泰禾公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为201310090177），以969285元的价格向泰禾公司购买址在华大泰禾广场B地块5号楼2505号商品房。合同签订后，邓宏伟向泰禾公司支付购房款299285元，余款670000元向银行申请贷款支付。据双方合同及补充协议的约定，因买受人未能及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人归还垫付的全部款项及出卖人的全部损失包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失，并以出卖人垫付的全部款项为基数，自出卖人实际垫付款项之日起至买受人归还之日期间内按日万分之五的比率支付利息；若买受人未能在上述约定的七天之内还款，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定支付利息外，还应以出卖人垫付的款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金至买受人还款之日止；买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭金额，出卖人有权解除合同，买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金。但邓宏伟长期拖欠银行按揭款项未支付，导致工商银行向泰禾公司扣收贷款本息。邓宏伟的行为已构成严重违约，给泰禾公司造成极大损失，故起诉至法院，以维护泰禾公司的合法权益。邓宏伟未作答辩。工商银行未作陈述。经审理查明，泰禾公司与邓宏伟于2013年11月2日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为201310090177），约定邓宏伟向泰禾公司购买址在泉州市丰泽区商品房，总购房款为969285元；合同还约定，邓宏伟应于本合同签订之日向泰禾公司支付30%购房款计299285元，余款670000元应向泰禾公司认可的银行申请按揭贷款支付。合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款约定，“买受人承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定，定期归还贷款本息。因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等，及出卖人因此所受的损失包括但不限于诉讼或者仲载费用、律师费等损失，并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自出卖人实际承担上述款项之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的七天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金。”邓宏伟依约向泰禾公司支付了首期款299285元，并于2014年4月21日与工商银行签订《个人购房借款担保合同》一份，约定向工商银行办理按揭贷款670000元，用于偿付诉争商品房的购房款，泰禾公司作为保证人在该合同中加盖公章确认为该笔借款承担阶段性担保。该《个人购房借款担保合同》签订后，工商银行依约将贷款670000元转账支付给泰禾公司。另查明，自2015年12月份起，因邓宏伟未能依约偿付工商银行按揭贷款本息，泰禾公司按《个人购房借款担保合同》的约定，代邓宏伟向工商银行支付了贷款本息、复息、罚息等共计626546.9元，于2017年12月11日代其结清该合同项下的所有款项。另查明，诉争商品房已实际交付给邓宏伟。泰禾公司因提起本案诉讼实际支出了律师代理费5000元。本院认为，邓宏伟与泰禾公司就诉争的址在泉州市丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，邓宏伟依约向泰禾公司支付了首期款，并以向工商银行办理按揭贷款的方式交清了剩余购房款。但邓宏伟在与工商银行签订借款合同后，未能依约履行还本付息的义务，致使工商银行从泰禾公司的担保金账户扣取了626546.9元用于偿还邓宏伟拖欠的自2015年12月份起至2017年12月份止的贷款本息、复息、罚息。据邓宏伟与泰禾公司签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，如邓宏伟连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，泰禾公司就有权单方解除合同。现该合同约定的泰禾公司行使合同单方解除权的条件已经成就，泰禾公司诉请解除该《商品房买卖合同》合法有据，应予支持。合同解除后，邓宏伟已支付给泰禾公司的购房款969285元，泰禾公司应予返还；同时，邓宏伟应将诉争商品房返还给泰禾公司。另据查明的事实，泰禾公司因对诉争房产的按揭贷款承担阶段性担保责任，代邓宏伟向工商银行偿付了按揭贷款本息、复息、罚息等共计626546.9元，现泰禾公司诉请邓宏伟付还该垫付的款项，合理合法，应予支持。关于泰禾公司主张的上述代垫款的利息及违约金，按双方签订的《商品房买卖合同》合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款的约定，如邓宏伟未能依约偿付银行按揭贷款本息，导致泰禾公司承担阶段性担保责任，在未达到泰禾公司可以行使合同单方解除权的条件，合同继续履行的情况下，邓宏伟应以泰禾公司代垫的款项为基数，按日万分之五、日万分之十的标准分段计付利息及违约金；但在合同约定的泰禾公司可以行使合同单方解除权的条件成就，泰禾公司亦提出解除合同的主张后，邓宏伟应承担的违约责任则是按总购房款的10%向泰禾公司支付一次性违约金。故泰禾公司诉请邓宏伟支付的代垫款利息及违约金，与合同约定不符，本院不予支持。但对泰禾公司主张的因合同解除、邓宏伟依约应支付的总购房款10%的违约金，因该约定的违约金系双方当事人真实意思表示，且未超过法定的标准，故泰禾公司该诉请合理合法，应予支持。关于泰禾公司诉请的律师代理费,按上述合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2项第（7）款的约定，该条款确有约定在合同未解除的情况下，邓宏伟应偿付给泰禾公司的款项包括律师费等损失，但对合同解除的情况下，邓宏伟是否应负担该费用并未作出明确约定，而该律师费亦不是泰禾公司向邓宏伟主张权利的必要支出，故泰禾公司请求邓宏伟负担其因提起本案诉讼支出的律师代理费这一主张，本院不予支持。关于泰禾公司诉请邓宏伟退还的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，据查明的事实，泰禾公司已将上述合同及发票交付给邓宏伟，邓宏伟收取后又转交给工商银行用于办理按揭贷款所需，现双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按合同约定，邓宏伟应将相应的合同及发票退还给泰禾公司用于办理合同解除后的相关手续，故泰禾公司该诉请合法有据，应予支持。关于泰禾公司要求邓宏伟协助办理《商品房买卖合同》撤销备案登记、注销预告登记及购房款发票退税手续的诉求，依法属行政管理范畴，应由相应的行政管理部门处理，泰禾公司该诉讼请求，本院不予支持。被告邓宏伟及第三人工商银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除泉州华大泰禾广场投资有限公司与邓宏伟于2013年11月2日就址在泉州市丰泽区商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201310090177）；二、泉州华大泰禾广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给邓宏伟购房款969285元；三、邓宏伟应于本判决生效之日起十日内将诉争的址在华大泰禾广场B地块5号楼2505号商品房返还给泉州华大泰禾广场投资有限公司；四、邓宏伟应于本判决生效之日起十日内将《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票两张（面值共计969285元）退还给泉州华大泰禾广场投资有限公司；五、邓宏伟应于本判决生效之日起十日内支付给泉州华大泰禾广场投资有限公司代垫的银行按揭贷款本息、复息、罚息等共计626546.9元及违约金96928.5元；六、驳回泉州华大泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13492元，减半收取6746元，由邓宏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  徐翰毅二〇一七年十二月二十八日书记员  李 宪附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。