成都铁路运输中级法院民 事 判 决 书(2017)川71民初31号原告（执行案外人）：四川康定新天地房地产开发有限公司，住所地甘孜州康定县康定新城康定新天地售楼部。法定代表人：蒋景全，董事长。委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才敬，四川红盾律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司四川分公司，住所地成都市高新区天府大道北段1480号拉·德方斯大厦东楼8层。负责人：邓立新，总经理。委托诉讼代理人：陈吉祥，四川诚方律师事务所律师。第三人（被执行人）：成都川泉实业有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路25号。法定代表人：舒焕模，总经理。被三人（被执行人）：成都中哈贸易有限公司，住所地成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。法定代表人：刘健，总经理。第三人（被执行人）：舒焕模，男，汉族，1956年8月8日出生，住成都市成华区。第三人（被执行人）：刘健，男，汉族，1985年10月23日出生，住成都市锦江区。第三人（被执行人）：舒小梅，女，汉族，1982年1月3日出生，住成都市青羊区。原告四川康定新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司四川分公司（以下简称信达四川分公司）以及第三人成都川泉实业有限公司（以下简称川泉公司）、成都中哈贸易有限公司（以下简称中哈公司）、舒焕模、刘健、舒小梅案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托诉讼代理人徐欣、周才敬，被告信达四川分公司的委托诉讼代理人陈吉祥，第三人中哈公司的法定代表人、舒焕模、舒小梅的委托诉讼代理人及第三人刘健到庭参加诉讼。第三人川泉公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新天地公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋的所有权归原告。2．请求判令不得对位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋予以执行。3．请求解除对位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋的查封。4．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月，原告因经营需要，向刘健借款1250万元，为保证刘健将来债权的顺利实现，原告与刘健签订了《商品房买卖合同》，用原告开发的诉争房屋以房屋买卖的形式备案至刘健名下，作为该笔借款的担保。借款期限届满后，原告归还了全部的借款。贵院受理招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行（以下简称招行世纪朝阳支行）与川泉公司、中哈公司、舒焕模、刘健、舒小梅国内非涉外仲裁裁决一案后，于2015年4月8日作出（2015）成铁中执字第40号执行裁定书，将登记备案在刘健名下的诉争房屋予以查封。原告提出执行异议，贵院于2017年8月21日作出（2017）川71执异147号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，虽然诉争的六套房屋登记在刘健名下，但是根据查明的事实，该六套房屋并非属于刘健所有，而是归原告所有，贵院不应执行原告的资产。被告信达四川分公司答辩称：原告主张买卖合同是借款合同的担保，并非真实买卖合同关系与真实情况不符；担保法上没有以买卖作为担保的形式，且不存在虚假买卖合同一说。根据调查，新天地公司与刘健之间签订的买卖合同有11份，其中5套房屋已转移到刘健亲属名下。请求驳回原告的诉讼请求。第三人中哈公司、舒焕模、刘健、舒小梅述称：借款的事实是真实的，刘健借款给新天地公司，其以房产作抵押，签订的商品房买卖合同实际是为借款作抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告新天地公司提交的《借款协议》、《电子转帐凭证》、《收据》、《委托书》、《收条》、《营业执照》、《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、《登记审批表》等证据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告信达四川分公司及第三人川泉公司、中哈公司、舒焕模、刘健、舒小梅均未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年4月11日，新天地公司与刘健签订《借款协议》，双方约定新天地公司向刘健借款1250万元，借款期限为2个月，借款月利率为1.5%，新天地公司提供其名下位于康定县炉城镇榆林区地块上的商业用房作为债务的抵押担保，并到房屋管理部门办理抵押登记手续。2011年4月14日，刘健分两次向新天地公司转账，金额分别为800万元、387万元，次日，刘健又向新天地公司转账26万元。2012年4月9日，新天地公司向成华区友好建筑机械设备租赁站转账1100万元，备注用途为“归还借款”。2012年7月3日，刘健出具《委托书》授权成华区友好建筑机械设备租赁站代收新天地公司归还其借款200万元。2012年7月4日，新天地公司向成华区友好建筑机械设备租赁站的账户转账200万元，备注用途为“还刘健借款”，刘健向新天地公司开具了收据并出具了收条，收条载明其收到新天地公司归还全部借款1300万元，双方债权债务结清。2011年4月11日，新天地公司与刘健签订六份《商品房买卖合同》，分别约定将新天地公司在康定县炉城镇榆林区地块上建设的“康定新天地”项目3区6幢X-1（建筑面积为79.84㎡，单价为4000元/㎡，总价为319360元）、3区6幢X-2（建筑面积为38.4㎡，单价为4000元/㎡，总价为153610元）、3区6幢X-4（建筑面积为37.31㎡，单价为4000元/㎡，总价为149240元）、3区6幢X-6（建筑面积为38.4㎡，单价为4000元/㎡，总价为153600元）、3区6幢X-7（建筑面积为79.84㎡，单价为4000元/㎡，总价为319360元）、3区3幢X-4（建筑面积为772.34㎡，单价为4000元/㎡，总价为3089360元）共六套商业用房出售给刘健。以上六套房屋初始登记的所有权人为新天地公司，至今登记备案在刘健名下。四川省康定县人民法院作出（2015）康仲保字第1-1号执行裁定书和协助执行通知书，于2015年1月21日查封诉争房屋。本院受理招行成都世纪朝阳支行申请执行川泉公司、中合公司、舒焕模、刘健、舒小梅仲裁裁决一案后，于2015年4月8日作出（2015）成铁中执字第40号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣押刘健等人的财产，并于2017年1月16日作出（2015）成铁中执字第40号协助执行通知书，继续将诉争房屋予以查封。2017年8月4日，新天地公司以本院查封的诉争房屋属其所有为由，向本院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。本院于2017年8月21日作出（2017）川71执异147号执行裁定书，驳回其异议请求，新天地公司不服，于2017年9月1日向本院提起案外人执行异议之诉。本案在审理过程中，本院于2017年11月13日作出（2017）川71执异199号执行裁定书，变更信达四川分公司为本案的申请执行人。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是新天地公司是否对执行标的即本案诉争的位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋享有所有权以及是否应停止对诉争房屋的执行。首先，关于新天地公司与刘健之间的法律关系问题。虽然新天地公司与刘健之间签订了《商品房买卖合同》和《借款合同》，但从以下四方面来看：1．从诉争房屋的价格来看，无论面积大小价格均为4000元每平方米，明显违背一般的房产交易规则；2．从转款金额来看，《借款合同》约定的借款金额为1250万元，刘健向新天地公司三次转款共计1213万元，其与新天地公司均称差额37万元系扣除的利息，符合一般民间借贷交易习惯；3．从转款用途来看，新天地公司两次转款均系归还借款；4．从庭审查明的事实来看，双方均认可签订《商品房买卖合同》备案至刘健名下，作为《借款合同》的担保，刘健并没有实际占有、使用诉争房屋。因此，双方并无真实房屋买卖意思表示，而是利用房屋买卖合同作为借款合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中新天地公司与刘健之间真实的法律关系应该认定为民间借贷关系，而非商品房买卖关系。新天地公司关于双方系民间借贷关系的理由成立，本院予以支持。信达四川分公司提出双方系商品房买卖关系，共签订11份买卖合同，刘健已转移5套房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于诉争房屋的权属问题。本案诉争房屋虽登记备案在刘健名下，但商品房买卖合同登记备案制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记并不能产生物权的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，刘健不能因此成为诉争房屋的所有权人，而新天地公司作为诉争房屋的开发商，系房产初始登记人，依法对该房屋享有所有权。因此，新天地公司关于诉争房屋归其所有的理由成立，本院予以支持。综上，新天地公司对诉争房屋享有所有权，其与刘健的债权债务关系已终止，能够排除本院的强制执行，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的”之规定，本院不得对位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋进行执行，并解除对上述房屋的查封措施，同时本院（2017）川71执异147号执行裁定失效。综上所述，新天地公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下：一、确认位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋为四川康定新天地房地产开发有限公司所有；二、不得执行位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋；三、解除对位于四川省康定县炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号X-1号、X-2号、X-4号、X-6号、X-7号、3区3号X-4号房屋的查封。案件受理费40276元，由被告中国信达资产管理股份有限公司四川分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  王桂蓉审 判 员  王 健人民陪审员  刘蓉丽二〇一七年十二月二十一日书 记 员  黄浩原