北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0119民初608号原告：王连富，男，1965年2月6日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理：程哲，北京市东元律师事务所实习律师。被告：北京市延庆区交通局，住所地北京市延庆区百泉街10号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李明海，局长。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。原告王连富与被告北京市延庆区交通局（以下简称延庆交通局）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王连富及其委托诉讼代理人彭建、被告延庆交通局委托诉讼代理人冉德志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王连富向本院提出如下诉讼请求：要求判令原告与被告于2016年9月28日签订的《购买公有住宅协议书》有效。事实及理由如下：2016年9月28日，原告与被告签订了《购买公有住宅协议书》，协议约定原告购买位于××市××区××镇××南街5巷16-3号房屋3间，房屋总面积59.48平方米，房屋总价款16676.09元。协议签订后，被告提出该协议无效并拒绝履行协议内容。原告认为，《购买公有住宅协议书》的签约双方主体适格，内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，因此该协议书应当合法有效，被告主张该协议书无效的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告延庆交通局辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、双方签订的协议约定的第七项写的很明确，“本协议在××1-5巷棚户区改造项目征收决定发布并签订预征收补偿安置协议之后生效”，因为原告尚未签订预征收补偿安置协议，故本案诉争协议书不生效；2、在该项目征收过程中，××区政府办公室调取了申请人（原告）的申请购买限价商品房档案，在申请核定表中已经明确原告作为申请人的对原住房的意见为“腾退”，有延庆交通局的盖章和原告本人签字，原告在购买限价商品房后必须要腾退本案涉诉的位于北京市延庆区延庆镇南菜园南街五巷16号3门房屋；3、《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号）第二条第（八）项规定，“经审核查明公房承租人已承租或者购买其他公房已达标的，区、县房屋征收部门对产权人进行补偿，对公房承租人不予补偿；按照本市审核配租配售规定，公房承租人已承租廉租房或者公租房，或者购买过经济适用住房、限价商品房，需腾退原承租公房的，对公房承租人不予补偿”，故我方认为原告的诉求无事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：原告王连富系被告延庆交通局职工，其于1981年12月入职××市××区汽车××级维护检测场（属于被告延庆交通局下属单位）。为解决住房问题，承租方即原告王连富与出租方××县运输公司第××汽车队签订了《共有住宅租赁合同》，约定了由该汽车队向原告王连富出租公有住宅，坐落位置为××市××区××镇××南街5巷16号两间平房。因位于××市××区××镇××南街5巷16-3号房屋产权属于被告延庆交通局，故本案诉争的公有住宅实际租赁关系主体应为原告王连富与本案被告延庆交通局。2009年3月15日，原告王连富作为申请人向××市××区××城镇办事处递交《申请承诺书》一份，申请购买位于××市××区××镇××街8号楼324室限价商品房一套，在其填写的《申请承诺书》中载明的主要内容如下：1、本人（即原告王连富）及全体家庭成员承诺若获得批准购买限价商品住房，将按照规定退出原住房或者降低一个标准购买限价商品住房；2、申请人即原告王连富的原住房位于××市××区××镇××南街五巷16号3门（平房）；3、申请家庭即原告王连富一家与延庆交通局签订的《申请家庭承租（拥有）原住房和处置意见》中，申请人王连富与产权人延庆交通局共同确认王连富应腾退位于××市××区××镇××南街五巷16号3门房屋；4、在《初审及配售意见》中，××市××县城镇办事处与申请人王连富确认配售限价住房为两居户型，且对申请人王连富原住房屋的处置意见为腾退，需腾退房屋的坐落具体地址为××市××区××镇××南街五巷16号3门，签订日期为2009年5月5日；5、在《第二次公示及复核意见》中，××区住房保障管理部门与申请人王连富共同确定王连富一家符合限价商品住房购买条件，申请人王连富一家同意乡镇街道配售限价商品住房方案，配售家庭人口为3人、配售房屋户型为2居室，签订日期为2009年5月18日；6、2009年5月20日，××住房保障管理部门与向王连富发放的《北京市延庆县限价商品住房购买资格审核备案通知单》中载明：王连富家庭符合××市限价商品住房申购条件，予以备案登记；王连富家庭申请人口3人，分别为王连富、李××、王××，配售一套两居室（户型）限价商品房；并规定若王连富一家选择腾退原住房，应在摇号前签订腾退协议。后原告王连富一家在2013年上下入住了其申购的限价商品住房。后为了改善居民生活环境与住房条件，××市××区人民政府（即“区政府）作为征收主体、××市××区人民政府房屋征收办公室（即“区征收办”作为负责组织实施房屋征收与补偿的具体实施主体、××市××区××街道办事处受区征收办委托承担房屋征收与补偿的具体工作，对位于××市××区××镇××南街1至5巷平房进行了征收拆迁改造工程。区征收办、××街道办出台了《××1-5巷棚户区改造项目房屋征收补偿安置宣传手册》，对相关征收安置补偿程序及计算标准、权利救济途径等均作出了明确说明。2016年9月28日，被告延庆交通局与原告王连富签订了《购买公有住宅协议书》一份，约定：1、甲方（延庆交通局）出售××南街5巷16-3号一户公有住宅平房3间，乙方自愿购买上述住房；2、甲乙双方共同认定上述房屋建筑面积为59.48平方米；3、经计算，房价款为人民币16676.09元；4、乙方同意从其所购房屋的征收补偿款中扣除上述房价款；5、本协议签订后，乙方将租赁合同原件交回甲方，即可预签征收补偿协议；6、甲方从××1-5巷棚户区改造项目房屋征收决定发布至次月起，停止收取乙方房租，在乙方签订房屋征收补偿安置协议并腾退交房之前，甲方承担所售房屋的管理责任；7、本协议在××1-5巷棚户区改造项目征收决定发布并签订预征收补偿安置协议之后生效，上有北京市延庆区交通局盖章以及王连富签字，日期为2016年9月28日。另据核实，原告王连富与被告延庆交通局至今未正式签订预征收补偿安置协议。且原告王连富未将租赁合同原件交于被告延庆交通局。后双方因就签订于2016年9月28日的《购买公有住宅协议书》是否有效问题产生争执，原告王连富诉至本院，请求法院查明事实，支持其诉讼请求，即判令其与被告延庆交通局签订的该份协议书有效。庭审过程中，原告王连富向本院出示了如下证据材料：1、《购买公有住宅协议书》，证明原、被告双方签订的合同合法有效，并无法定无效情形；2、单位出售公有住宅计算表，证明原告符合购买本案涉诉房屋的资格和条件，并经过被告的确认，双方签订的协议书无任何法定无效情形；3、××1-5巷棚户区改造项目签约点征收预签约顺序号，证明原告符合被征收人条件，且已经由征收单位确认并为原告发放签约顺序号，但因为被告拒绝配合原告办理相关手续导致被征收人的利益受损；4、××1-5巷改造宣传手册，证明原告符合被征收区域及被征收人等政策，而被告无权确认原告是否符合拆迁政策从而否定原告的被征收人主体地位，且根据该宣传手册确立的内容，被告延庆交通局并非征收主体，其无权干涉原告的被征收人资格；双方依法签订的协议书合法有效，且通过该宣传手册，已经载明《购买公有住宅协议书》的生效条件为被征收区域签约率达85%以上，最终由政府确定购买公有住宅协议是否有效，其与被告提交的公有住宅买卖协议中载明的生效条件相悖，且被告提交的该协议书属于格式条款，签约时被告并未向原告进行提示，故被告对该生效条件条款的解释应承担不利法律后果；经质证，被告对上述证据中的证据1真实性认可，但强调该协议书系附生效条件的协议，因原告没有达到约定的条件，故该协议不生效；对证据2、3、4，真实性认可，但不认可证明目的，并称被征收人的资格审查系由区征收办负责的，不是由被告方审查的，区征收办与被征收人签订安置补偿协议，此事项与被告方无关。庭审中被告延庆交通局向本院提交了如下证据材料：1、××市家庭购买限价商品住房档案一份，证明原告在申请限价商品房时已经签过承诺书即腾退位于××市××区××镇××南街5巷16-3号房屋；2、《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号）第二条第（八）项之规定，明确了原告方此种情形，不符合给与补偿和签订预征收补偿安置协议的资格和条件，故我方不同意原告诉讼请求。经质证，原告对被告提交的证据1真实性认可，但不认可证明目的，并称限价商品房申购发生在2009年，虽然该档案中规定了对诉争房屋需进行腾退，但本案中原告与被告通过2016年9月28日签订购买公有住宅协议书的形式，已经对原来的腾退规定进行了变更；本案中原告与被告之间原系房屋租赁关系，但后来通过双方签订购房协议的方式对房屋租赁进行了实质变更，现双方系公有住宅买卖合同关系，且该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效；对于证据2，首先该规定不属于法律、行政法规，也不能证明双方签订的协议书存在无效之情形，故我方不认可被告的证明目的。为了查明案件的需要，本院前往××市××区××镇××1-5巷棚户区改造项目指挥部了解情况，经该指挥部工作人员阐述，原告王连富与区征收办没有签订预征收安置补偿协议。具体情况如下：2016年11月17日系区征收办棚户区项目指挥部指定的签约日期，住户应在该日与指挥部签订相应的预征收安置补偿协议。2016年11月17日之前拆迁公司相关工作人员擅自让住户签字并加以指纹的一律无效。关于王连富是否提前违规与拆迁公司相关人员签订过类似的协议我方不清楚，但指挥部在规定的正式签订预征收安置补偿协议签订之日的前两天即2016年11月15日前后，在筹备签约事宜工作过程中，延庆区交通局相关领导到我指挥部就王连富房改购房事宜特意指出，因交通局内部职工举报王连富已经购买了限价商品住房，故其已经不符合公房购买的要件，原告王连富应将承租延庆区交通局的公有住房腾退，并且王连富因购买保障房已经丧失公有住房承租人资格。就本案中所涉房屋的权利关系来说，王连富原系涉案公有住房的承租人，交通局系产权人，现因王连富已经丧失承租人资格，故本次房改与王连富无任何关系。另外，公有住房征收补偿安置签约现场，王连富未到场进行签约；后经进一步了解，延庆交通局的相关领导已经给王连富做工作，王连富已经同意不再参与公有住房房改征收事宜。现位于××市××区××镇××南街五巷16-3号房屋，已由延庆交通局与指挥部签订了预征收安置补偿协议。经本院向本案双方出示该份调查笔录，原告方对此不予认可，并称事实上已经签订了预征收安置补偿协议；被告方对此予以认可，依据《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号）第二条第（八）项之规定，公房承租人已承租廉价房或者公租房的，或者购买了经济适用房、限价商品住房的，均需腾退原住房（包括原承租的公有住房），并且在征收安置补偿过程中对原公房承租人不予补偿。另据本院核实，××区政府已于2016年11月29日发布了关于××1-5巷棚户区改造项目征收决定。本案在审理过程中，因双方对诉争的《购买公有住宅协议书》的法律效力争执较大，故本案未能协商解决。上述事实，有双方当事人陈述，《购买公有住宅协议书》、《南菜园1-5巷棚户区改造项目房屋征收补偿安置宣传手册》、北京市家庭购买限价商品住房档案、《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法[2012]19号）等证据材料以及调查笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。民事主体从事民事活动，不得违法法律，不得违背公序良俗。民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外；行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。另外，民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效；附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。就确认合同效力纠纷而言，关键在于审核双方签订的合同有无上述条文规定的导致合同无效的情形。就本案而言，原告主张合同有效，本院的审查重点和着力点应放在原告王连富与被告延庆交通局于2016年9月28日签订的《购买公有住宅协议书》是否存在上述导致该协议书无效的情形。本院结合原、被告双方的陈述、举证质证、法庭辩论以及本院调查核实的相关事实，从该《购买公有住宅协议书》签订的背景、渊源以及来龙去脉等角度，综合认定本案原、被告双方于2016年9月28日签订的《购买公有住宅协议书》无效，原告的诉讼请求应依法予以驳回，具体裁判理由如下：其一，本案涉诉的由原、被告签双方于2016年9月28日签订的《购买公有住宅协议书》属于附生效条件的合同。从该协议书第七条的规定即“本协议书在××1-5巷棚户区改造项目征收决定发布并签订预征收补偿安置协议之后生效”，从该条款本身蕴含的内容分析，本案中涉诉协议书欲生效，需要满足两个先决条件：第一，××1-5巷棚户区改造项目征收决定发布；第二，签订了预征收补偿安置协议。从本案庭审查明事实看，××区人民政府已于2016年11月29日发布了关于××1-5巷棚户区改造项目的征收决定，故第一个先决条件成就；关于第二个先决条件，从庭审双方举证质证过程看，虽然原告王连富坚称双方已经签订了该预征收补偿安置协议，但其不能确定签约对方的身份，原告亦未能出示有关签订该协议的录音、视频材料或者其他证人证言，并且未能出示由其与对方签约的协议书文本，故从举证规则讲，原告作为主张事实存在的一方理应承担举证责任，现因其未能出示证据证明其主张的事实存在，故应承担不利的法律后果。其二，根据《××1-5巷棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》第六章第二十二条第（一）项的规定，“本项目房屋征收补偿安置方案通过意见征询，并根据公众意见修改、公布后，房屋征收部门按照公布的征收补偿安置方案与被征收人预签附生效条件的征收补偿安置协议”，“自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿安置协议前，与公房承租人签订附生效条件的房改售房合同，预签征收补偿安置协议生效后房改售房合同自动生效”，从上述规定分析，本案原、被告之间签订的《购买公有住宅协议书》确属附生效要件的协议，庭审中原告王连富关于双方签约之际被告延庆交通局未提示该条款并且以该条款系格式条款应作不利于被告方的解释的抗辩意见，因与《南菜园1-5巷棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》相悖，故本院不予采信；因原、被告双方签订的《购买公有住宅协议书》约定的生效条件与《南菜园1-5巷棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》规定的该协议性质完全接轨，本院认定该协议书确系附生效条件之合同。现因生效条件未成就，故该协议书自然不生法律效力。其三，本案原告王连富作为被告延庆交通局的职工，享受了被告单位提供的本案涉诉房屋作为居所这一福利待遇；2009年度原告王连富在申购限价商品住房的《申请核定表》中明确承诺了若获得批准购买限价商品住房，则将按照规定退出原住房即本案诉争的位于××市××区××镇××南街五巷16-3号房屋，并且在与延庆交通局签订的《申请家庭承租（拥有）原住房处置意见》一栏中双方亦明确了原住房应予腾退；现原告王连富已于2013年上下入住限价商品住房，故其理应按照其承诺和约定按期腾退本案诉诉房屋；依据规定，现原告王连富已不具备本案涉诉的位于××市××区××镇××南街五巷16-3号房屋承租人资格。其四，依据《××1-5巷棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》第一张第三条之规定，本次涉及的××南街1-5巷棚户区改造项目的征收主体为××区人民政府，区征收办系实施主体，××街道办事处系负责房屋征收与补偿工作的具体工作一方；而被征收人应为被征收房屋的所有权人，公房承租人按照房改政策购买所承租公房后视为被征收人。依据前文阐述，本案中原告王连富因与被告延庆交通局签订的《购买公有住宅协议书》因生效条件未成就而未发生法律效力的情形下，本案涉诉房屋的被征收人应为房屋所有权人即本案被告延庆交通局；事实上，依据本案查明的事实，被告延庆交通局作为本案诉争的位于××市××区××镇××南街五巷16-3号房屋的被征收人已经与区征收办签订了预征收补偿安置协议。故从本案诉讼形成的前因后果以及来龙去脉分析，结合双方的庭审陈述、举证质证以及本院核查的有关情况，综合认定原告王连富与被告延庆交通局于2016年9月28日签订的《购买公有住宅协议书》未发生法律效力，鉴于此，原告王连富主张该协议书有效的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回原告王连富的诉讼请求。案件受理费216元，由原告王连富（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王得存人民陪审员  耿万利人民陪审员  郑书琴二〇一七年十二月二十七日书 记 员  张 旭-14--1-