.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）内0291民初1920号原告：刘少英，女，1970年12月23日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：吕龙，男，1965年12月7日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区。被告：内蒙古禾太实业有限公司。法定代表人：刘通，董事长。被告：内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部。负责人：康瑞兵，项目部经理。委托诉讼代理人：高树，男，1967年7月4日出生，汉族，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部工程部经理，住内蒙古自治区。被告：康瑞兵，男，1975年11月6日出生，汉族，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部经理，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：康瑞军，男，1970年10月18日出生，汉族，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部职员，住内蒙古自治区包头市，系康瑞兵哥哥。原告刘少英与被告内蒙古禾太实业有限公司（以下简称禾太公司）、内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部（以下简称北滨嘉园项目部）、康瑞兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘少英的委托诉讼代理人吕龙、被告北滨嘉园项目部的委托诉讼代理人高树、被告康瑞兵的委托诉讼代理人康瑞军到庭参加诉讼。被告禾太公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘少英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效；2.判令被告退还原告已付购房款157489元并支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年12月15日起计算至实际给付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月15日，原、被告签订《北滨嘉园内部认购协议》，约定原告购买被告开发的位于xx房屋，房屋建筑面积139.42平方米，总房款507489元，原告应当按照总房款的30%即157489元向被告支付购房认购款。原告按照《北滨嘉园内部认购协议》的约定于2012年12月15日向被告支付了157489元购房款。被告至今未向原告交付房屋，也未办理商品房预售许可证。原告多次找被告协商要求退还房款，均遭到拒绝。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告在没有取得商品房预售许可的情况下与原告签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效，被告应向原告返还已付购房款并支付利息。被告禾太公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告北滨嘉园项目部辩称，原、被告签订的《北滨嘉园内部认购协议》不是普通意义上的商品房预售合同，实为集资建房协议，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，更不能直接依据该规定确认协议无效。北滨嘉园项目开工以来，因为各种原因未能按时施工，被告北滨嘉园项目部非故意不履行合同，一直在多方筹措资金，积极推进施工项目的进行。综上，请求驳回原告刘少英的诉讼请求。被告康瑞兵辩称，我方的答辩意见与被告北滨嘉园项目部的答辩意见一致。经审理查明：2012年12月15日，原告刘少英（乙方）与被告北滨嘉园项目部（甲方）签订《北滨嘉园内部认购协议》，协议约定：原告预定被告北滨嘉园项目部建设开发的位于xx房屋。该房屋暂测建筑面积139.42平方米（该面积最终以产权登记部门实测面积为准），房屋建筑面积每平方米3640元，总房款507489元。协议同时约定：协议签订时，乙方应向甲方支付所选定房源总房款的30%，即人民币157489元;甲方承诺具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方认购定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。原告刘少英的丈夫贺振国于2012年11月13日、2012年12月15日分别将20000元楼房内部认购定金和137489元内部购房认购款交至北滨嘉园项目部，金额共计157489元。被告北滨嘉园项目部向原告出具收据，该收据盖有北滨嘉园项目部财务专用章。至今，被告未向原告刘少英交付房屋。庭审中，被告北滨嘉园项目部、康瑞兵均认可已交付的20000元定金已抵顶购房款，并认可北滨嘉园项目至今未办理商品房预售许可证。另查明：被告康瑞兵与禾太公司签订协议书，该协议书约定：禾太公司同意康瑞兵以禾太公司名义设立项目部，名称暂定为内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部，康瑞兵应向禾太公司支付管理费。庭审中，被告康瑞兵承认北滨嘉园项目部是其设立的，被告北滨嘉园项目部称其收到的购房款全部用于该项目工程，未交回禾太公司。上述事实，有原告提交的《北滨嘉园内部认购协议》、收据，被告康瑞兵提交的《协议书》予以证实，上述证据已经庭审质证，应予认定。本院认为，被告北滨嘉园项目部与原告刘少英签订的《北滨嘉园内部认购协议》，对出卖人、买受人名称和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等进行了约定，该协议应认定为商品房预售合同。至今，被告北滨嘉园项目部亦未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议应认定为无效。被告北滨嘉园项目部依法应当返还其收取的购房款并给付相应的利息，被告康瑞兵作为北滨嘉园项目部的设立者，应与被告北滨嘉园项目部承担共同返还购房款及给付利息的责任，被告禾太公司允许被告康瑞兵以其名义设立项目部并收取管理费，依法应对被告北滨嘉园项目部、康瑞兵承担的返还及给付责任负连带责任，故对原告的诉讼请求，予以支持。被告北滨嘉园项目部、康瑞兵抗辩称该认购协议实为集资建房协议的理由，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘少英与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部于2012年12月15日签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效；二、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵于本判决生效之日起十日内返还原告刘少英购房款157489元；三、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵于本判决生效之日起十日内给付原告刘少英157489元购房款的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年12月15日起计算至本判决确定的给付之日止；四、被告内蒙古禾太实业有限公司对上述第二、三项承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，减半收取计1725元，由被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵、内蒙古禾太实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员孟天漫二〇一七年十二月四日书记员李淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方应此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。