黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0302民初2069号原告：谭家生，男，1945年7月15日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王新革，鸡西市宏源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谭巧智(系原告女儿)，女，1972年4月13日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：吕文艳，女，1956年11月15日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：张会娟，女，1957年3月5日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘锡文，男，1959年9月21日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告谭家生与被告吕文艳、张会娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理，依法组成合议庭，于2017年9月18日、12月22日两次公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告谭家生的委托诉讼代理人王新革、谭巧智，被告张会娟及其委托诉讼代理人刘锡文到庭参加诉讼。被告吕文艳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。2017年10月25日至2017年12月21日为案件中止审理期间，本案现已审理终结。原告谭家生向本院提出诉讼请求：请求被告吕文艳、张会娟协助原告谭家生办理房屋过户手续。事实及理由:原告谭家生于1995年12月30日从吕某某（1985年2月去世）之妻朱某某处以42000元的价格购买了×局×厂×＃楼×单元×号住宅楼，当初由于朱某某没有办理继承过户手续就以其夫（产权登记证登记的房屋所有权人）吕某某的名义与原告谭家生签订了房屋买卖协议书，当日原告谭家生将购房款一次性全部给付了朱某某，购房协议生效，但由于原告缺少法律意识，加之原告谭家生与妻子长期在其武汉的二女儿家居住，将房借给其大女儿谭巧智居住，就一直没有将所购楼房过户，现原告谭家生年事已高，欲将房屋过户，但是因吕某某（1985年去世）与妻子朱某某（2008年去世）夫妻都已去世,夫妻二人共生育了两个儿子和两个女儿，其中长子吕某12013年去世，且吕某1的独生子吕某2在2008年先于其父去世，最终由长儿媳张会娟转继承了长子的应继承份额，且没有放弃转继承权；次子吕某32003年去世．其妻子程某某2016年亦去世，且其夫妻所生长子吕某4，次女吕某5二人均放弃继承权：长女吕文艳没有放弃继承权,次女吕某6已放弃继承权。并且吕某某和朱某某双方父母都已去世。综上所述，原告谭家生对所购房屋已经全款支付并实际占有和使用二十余年，故二被告应无条件协助原告谭家生办理房屋过户手续，现二被告不配合原告履行过户手续，为了维护原告谭家生对所购买房屋的合法权益，故诉至法院请求判令二被告协助原告谭家生对所购房屋办理过户手续。被告吕文艳辩称，一、卖房协议是吕文艳母亲朱某某口头委托吕文艳妹夫张某某书写并在协议上签字的，此协议的签订是吕文艳母亲真实意思的表达，有吕文艳及妹妹吕某6、哥哥吕某1、吕某3及中间人齐某某在场见证，房屋购买人夫妻都在场，卖房协议合法有效，不存在超越代理权限等情形。二、吕文艳母亲在卖了房子后，在卖房款中取出其中的一万元给了吕文艳大哥二哥家各五千元，这钱是通过吕文艳办理的，其余的房款用于养老了。三、吕文艳同意协助原告办理过户手续，只是由于当时在公证处办理协助过户手续需要留一个继承人来办理继承公证，所以吕文艳才没有办理放弃继承的公证。吕文艳因身体不好，无法到法庭来处理这事，故提交书面答辩意见，房子既然卖了二十多年，吕文艳母亲也收到房款，房子在收到房款后就交给了谭家生家居住至今，希望法院公正的处理此事。被告张会娟辩称，一、原告谭家生的起诉不成立，因为张会娟不认识他，张会娟也没有卖给他房子，他也没有理由起诉张会娟。二、原告谭家生提供的买卖协议张会娟不知道，这个房子是张会娟公公吕某某的名字，吕某某在1985年已经去世，他们的买卖协议本身就是违法，张会娟不知道是谁签的买卖协议。原告谭家生让张会娟无条件配合他办理房屋过户，张会娟无法接受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据一、双方签订的购房协议书一份，证实1、原告于1995年12月30日以四万两千元的价格从吕某某之妻朱某某处购买了×厂×号楼×单元×号住宅楼，并于当日全款交付给朱某某的事实存在。距今在此楼房居住了二十余年，双方已经形成了事实上的合法有效的房屋买卖关系。2、从本购房协议看，1995年12月30日实际卖房人朱某某将房屋卖给原告，其行为侵犯二被告的法定继承权，但是二被告明知却没有在两年的诉讼时效内对朱某某提出侵权之诉，其诉权已超过法定的诉讼时效，且原告从购房之日起至今已有二十余年，二被告的诉权已超过法律最长保护期，现二被告已无权主张继承权受到侵犯的事实，应依法无条件协助原告履行房屋过户事宜。被告张会娟对证据一的真实性及证明问题均有异议，提出不知道这份证据，吕某某去世后房子已经是遗产，卖房子时候应该告诉张会娟，该房屋买卖协议是违法的。本院认为对于被告张会娟提出该房屋在其老公公吕某某去世后属于遗产，卖房时未通知她，因该房屋是吕某某和朱某某夫妻的共同财产，吕某某去世后，朱某某与其他子女对该房屋属于共有人，朱某某处分共有财产的，一般认定无效，但因原告谭家生全额交付房款后，得到了房屋和房证，属于善意、有偿取得该财产的，应当维护原告谭家生的合法权益；朱某某对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人朱某某赔偿。故被告张会娟提出该买卖协议违法的抗辩理由不成立，因该房屋买卖协议是双方当事人真实意识表示，并且双方实际交付了购房款并交付了房屋，该买卖协议有效。故对原告证据一的真实性及证明目的予以认定。原告证据二、张某某代签房屋买卖协议的说明，证明张某某是吕某某、朱某某的二女儿吕某6的丈夫，其代签协议说明进一步证实了原告谭家生是1995年12月30日以四万两千元的价格从其岳母朱某某处购买了×厂×号楼×单元×号住宅楼，并于当日全款交付给朱某某，原告谭家生已全面履行了协议约定的义务。被告张会娟对证据二的真实性及证明问题均有异议，认为谁卖房子原告谭家生应该告谁。本院认为因张某某系受朱某某的委托卖房，属于朱某某的被委托人，被委托人的行为应由委托人承担责任。所以本案朱某某应该履行房屋买卖合同的过户义务，因朱某某已经去世，故应由朱某某的继承人承担合同义务，被告张会娟作为转继承人应该承担履行合同义务，被告张会娟抗辩理由不成立。故对原告证据二真实性及证明目的予以认定。原告证据三、职工住房证一份，证实住房证现仍登记在吕某某名下，基于原告谭家生与朱某某以其丈夫吕某某名义签订的买卖协议，原告谭家生已履行了支付全部房款的协议约定的义务，原告谭家生已经购买了吕某某的房屋，拥有所有权。现朱某某和吕某某均已去世，无法履行协助原告谭家生进行房屋过户的义务，被告张会娟、吕文艳作为继承人虽依法不能主张权利，但仍有义务协助原告谭家生完成履行房屋过户的义务。被告张会娟对原告证据三及证实问题有异议。提出吕某某1985年去世，子女们都在鸡西，张会娟不知道卖房子事情，提出房证和房子虽然在原告手里，但不一定是买卖，否则为什么不过户。本院认为因原告与朱某某买卖房屋后，双方交付房款、交付房屋和房证事实存在，房屋买卖成立并有效，被告张会娟作为继承人应当履行过户义务，故被告张会娟抗辩理由不成立，对原告谭家生证据三真实性和证明目的予以认定。原告证据七、吕文艳、张某某的两份书面证明。证明朱某某将房屋卖给原告谭家生后，在卖房款中取出其中的一万元给了吕文艳大哥二哥家各五千元，这钱是通过吕文艳办理的，其余的房款用于养老了。被告张会娟对该证据有异议，提出婆婆朱某某后来确实在两个孙子结婚的时候，各给付了5000元，是吕文艳经手给的。但是给结婚的钱，不是继承款。本院认为，结合被告吕文艳的答辩意见，可以认定朱某某对争议房屋的处分行为，得到了所有继承人的同意，且处分遗产后已进行了分割。原告证据九、吕文艳录音一份。证明她母亲朱某某已经收到卖房款42000元，拿房款给吕某1、吕某3各5000元钱。被告张会娟对该证据有异议，认为不真实，证明不了收到卖房款。本院认为被告张会娟虽然不认可证据的真实性，但对其异议亦不能提供证据证实，所以其异议理由不能成立。被告吕文艳未出庭对原告提供所有证据进行质证，视为对原告提供证据的全部认可。法院依据原告的申请，向张某某调查电话录音笔录，证明卖房协议是朱某某口头委托张某某书写并在协议上签字，证明房屋买卖协议是真实的，原告谭家生对该笔录无异议，被告张会娟对该笔录有异议。提出朱某某当时会写字，为什么在协议书上没签名？为什么没收据？被告吕文艳未出庭对该份调查笔录进行质证，视为对该笔录的认可。因张某某调查电话录音笔录与其他证据形成证据链条，故对该笔录真实性和证明目的予以认定。本院经审理认定事实如下：吕某某与朱某某是夫妻关系，夫妻共同所有×局×厂×＃楼×单元×号股份制住宅楼一户。吕某某于1985年2月去世。夫妻二人生育四名子女，长女吕文艳、次女吕某6，长子吕某1、次子吕某3。长子吕某1与张会娟生育一子吕某2，吕某1于2013年去世，吕某2于2008年去世。次子吕某3与程某某生育二名子女，长子吕某4，长女吕某5，吕某3于2003年去世，程某某于2016年去世。吕某某和朱某某双方父母都已去世。原告谭家生于1995年12月30日从朱某某手中以42000元的价格购买了×局×厂×＃楼×单元×号住宅楼一户，朱某某当时委托姑爷张某某以吕某某名字与原告谭家生签订了房屋买卖协议书，原告谭家生将购房款一次性全部给付了朱某某，朱某某将房屋产权证和房屋交付给原告，因该房屋是股份产权，1997年实行房改时朱某某又配合原告谭家生办理了全部产权证照，但双方一直未办理房屋过户手续。后原告谭家生到外地居住，房屋由大女儿居住至今，2017年原告谭家生要求办理房屋过户时，因吕某某（1985年去世）与妻子朱某某（2008年去世）均已去世,吕某4、吕某5、吕某6均经过公证放弃了继承权。朱某某生前，将出卖争议房屋所得款42000元，分给了二个儿子各5000元。长女吕文艳和大儿媳张会娟未放弃继承权，因吕文艳和张会娟不配合原告履行过户手续，原告谭家生为此诉至法院。本院认为，本案争议的焦点有三个问题：一、关于房屋买卖合同效力问题。因该房屋是吕某某和朱某某夫妻的共同财产，吕某某去世后，房屋的50%属于吕某某的遗产，由朱某某与其他四名子女共有，朱某某处分共有财产的，一般认定无效，但因原告谭家生属于善意、有偿取得该财产的，因该房屋买卖协议签订后双方已经交付全部房款，朱某某并且将房屋产权证书交付给原告谭家生，且在1997年又配合原告谭家生办理了全部产权证照，故原告谭家生与吕某某之妻朱某某双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，故该房屋买卖合同有效。二、关于张某某代卖房屋是否有代理权问题。1995年12月30日原告谭家生从吕某某之妻朱某某处以42000元的价格购买了×局×厂×＃楼×单元×号住宅楼一户，虽然该买卖协议书上代卖人是张某某，但朱某某将房屋及房证交付给原告谭家生，原告谭家生将房款交付给朱某某，故应视为张某某卖房行为是接受朱某某的委托行为，张某某系被委托人，有权代卖房屋。三、被告吕文艳、张会娟是否应履行房屋过户义务。因原告谭家生与朱某某签订的房屋买卖合同合法有效，朱某某处分房屋得到卖房款后，作为遗产的房屋已转化为货币形态。被告吕文艳作为继承人，被告张会娟作为已死亡继承人吕某1配偶，有义务配合原告办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第十一条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条、第七十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》8９条规定，判决如下：一、原告谭家生与吕某某之妻朱某某于1995年12月30日签订的房屋买卖合同有效；二、被告吕文艳、张会娟于本判决生效之日起三日内协助原告谭家生将坐落于鸡冠区×局×厂×＃楼×单元×号住宅楼，所有权人为吕某某的房屋办理过户手续。案件受理费2746元，由被告吕文艳、张会娟负担，此款原告谭家生已预交，被告吕文艳、张会娟协助原告谭家生办理完毕房屋过户手续时将此款给付原告谭家生。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  王 薇人民陪审员  李万华人民陪审员  王洪雷二〇一七年十二月二十六日书 记 员  田 佳