广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0603民初字1346号原告：覃芳，女，壮族，1972年10月20日出生，住河池市金城江区。特别授权委托诉讼代理人：罗孙武，男，汉族，1980年8月4日出生，住南宁市。特别授权委托诉讼代理人：杨孟真，男，侗族，1962年1月4日出生，退休职工，住南宁市青秀区。被告：深圳市荣申博商业管理有限公司，住所地：广东省深州市福田区南园街道南园121号2-203号。法定代表人：廖津兴，执行董事。被告：廖津兴，男，汉族，1985年8月9日出生，住南宁市。被告：徐泽良，男，汉族，1971年9月5日出生，住南宁市。被告：徐铭蔓，女，汉族，1983年4月18日出生，住南宁市邕宁区。以上四被告共同特别授权委托诉讼代理人：韦华超、吴振林，广西作一律师事务所律师。原告覃芳诉被告深圳市荣申博商业管理有限公司（以下简称深圳荣申博）、廖津兴、徐泽良、徐铭蔓租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告覃芳的委托诉讼代理人罗孙武、杨孟真，被告深圳荣申博、廖津兴、徐泽良、徐铭蔓的特别授权委托诉讼代理人韦华超到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告覃芳向本院提出如下诉讼请求：判令四被告立即支付恒富商业广场3层1821号商铺的第一个五年租金101630元。事实与理由：2013年原告出资购买了防城港恒富商业广场3层1821号商铺，并将该商铺出租给被告深圳荣申博。按照合同约定，在签订租赁合同后，被告应该将第一个五年租金打入原告账户。但被告却以商铺面积没最后确定为借口，延迟租金支付。2016年原告接到通知，可以交契税。原告在缴纳契税并拿到税务局的增量房申报表，说明面积已经确定，再找被告时却无法联系上被告。现将被告深圳荣申博诉至法院，同时廖津兴、徐泽良、徐铭蔓作为深圳荣申博的主要股东，在公司到底是注销还是迁移，没有清偿债务时都没有通知原告，对深圳荣申博未尽的义务，其股东都有不可推卸的责任。为维护原告的合法利益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告深圳荣申博辩称，深圳荣申博在签订合同时已一次性支付了5年的租金。被告深圳荣申博没有义务重复支付租金。请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓辩称，根据合同相对性原则，被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓既非租赁合同的主体，也非租赁合同的担保人，不应当负有履行租赁合同的义务，原告依据租赁合同请求被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓承担连带责任是滥用司法诉权，请求驳回原告对被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓的起诉或者诉讼请求。原告对其陈述提供如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2.被告网上企业信息查询单，证明被告诉讼主体资格及常住地址，被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓是被告深圳荣申博的控股股东；3.商铺租赁合同，证明原被告签订租赁合同的事实及合同的内容；4.快递回执，证明按正规途径无法联系被告；5.购房合同、契税发票、备案证明、支付凭证，证明原告是商铺的所有者；6.广西荣申博企业信息查询单，证明广西荣申博公司与深圳荣申博的控股股东及高管均是廖津兴、徐泽良、徐铭蔓，造成公司滥用法人独立人格，应对所负债务承担连带责任；项目服务费的收据（两张），一张是广西荣申博收取的，一张是南宁荣申博收取的，证明廖津兴、徐泽良、徐铭蔓作为控股股东成立深圳荣申博、南宁荣申博、广西荣申博等多家公司，形成混同经营，三个公司都参与了涉案项目的经营，而且它们的高管都是相同的。被告深圳荣申博为其辩解提供如下证据：恒富商业广场认购协议书、证明书，证明原告与开发商广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）签订的恒富商业广场认购协议书中第一条、第二条约定龙叶公司已经将被告深圳荣申博应付给原告该商铺的第一个五年租金在购房总价款中予以扣除。该扣除的房款即被告深圳荣申博与原告签订的商铺租赁合同第五条中约定应付的第一个五年租金，同时可以证明被告深圳荣申博没有拖欠原告的租金。被告廖津兴、徐泽良、徐铭蔓没有向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5没有异议，对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告对原告提供的证据4有异议；原告对被告深圳荣申博提供的证据均有异议。本院认为，原告提供的证据4、6具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。被告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。经本院审理查明，2013年10月3日，原告覃芳与龙叶公司签订了一份《恒富商业广场认购协议书》。该认购协议书约定：原告认购龙叶公司开发的防城港市防城区恒富商业广场3层1821号商铺，该商铺以返租形式销售，原告购买该物业可享受10年返租，前五年返租总金额从总房价中返还并一次性扣除，后五年租金按季度形式由深圳荣申博支付。商铺建筑面积为15.25㎡（建筑面积最终以房产测绘部门测绘结果为准），返租前总房价为338768元，单价为22214元/㎡；扣除5年返租金额后折算成交认购总房价为237138元，单价为15550元/㎡。前五年按总房价338768元的6%计算年返租回报（计租日期从2015年5月8日起至2020年5月7日止）；后五年按总房价338768元的7%计算年返租回报（计租日期从2020年5月8日起至2025年5月7日止）。认购协议书同时约定了付款方式、定金等事项。2013年10月26日，原告与被告深圳荣申博签订一份《恒富商业广场商铺租赁合同》，该租赁合同约定：原告覃芳将恒富商业广场3层1821号商铺租赁给被告深圳荣申博，由被告处理涉及商铺经营管理和向第三人出租等一切事项，商铺建筑面积15.25㎡，商铺总价款为338768元。原告购买商铺之日，被告深圳荣申博已一次性付给原告5年（2015年5月8日起至2020年5月7日）的商铺租赁收益，前五年的租赁收益以本合同确定的商铺总价款的6%计算；租赁期第6年起至合同期结束（2020年5月8日起至2025年5月7日）的租赁收益由被告深圳荣申博按季度进行结算，第6年至合同期结束的租赁收益以本合同确定的商铺总价款的7%计。最终租金以房产证登记面积计算为准。2014年5月8日，原告与龙叶公司正式签订《商品房买卖合同》，并于2014年10月16日将《商品房买卖合同》备案登记。合同约定龙叶公司将防城港市防城区的恒富商业广场3层1821号商铺卖给原告，该商铺合同约定建筑面积为15.25㎡（最终以政府相关主管部门商品房测绘结果报告书为准），成交单价为15550元/㎡，总价款168287元。2015年4月28日，原告按照建筑面积15.25㎡的标准缴纳了该商铺契税7114.14元、印花税118.60元，但至今尚未取得该商铺的房产证。本院认为，原告覃芳与龙叶公司签订的《恒富商业广场认购协议书》虽是签订正式买卖合同之前订立的意向书，但该意向书对即将购买的商铺情况、单价、总价、履行方式等事项均作出了具体约定，且与接下来签订的《商品房买卖合同》构成意思表示上的一致性，本院认为《恒富商业广场认购协议书》作为《商品房买卖合同》的前置协议，同样具有法律效力。原告与龙叶公司签订的《恒富商业广场认购协议书》《商品房买卖合同》，原告覃芳与被告深圳荣申博签订的《恒富商业广场商铺租赁合同》，均系双方真实意思表示，对各方当事人均有约束力，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。综合《恒富商业广场认购协议书》《商品房买卖合同》《恒富商业广场商铺租赁合同》表明，龙叶公司在将涉案商铺出售给原告覃芳前，曾约定建筑面积为15.25㎡，成交单价为22214元/㎡，商铺总价款为338768元。扣减第一个五年租金101630.4元（该租金是以商品总价款为338768元为基数，按照年利率6%计算所得）后，实际商铺总价款为237138元，成交单价为15550元/㎡，而原告覃芳亦是按照237138元的标准与龙叶公司签订购房合同。且《恒富商业广场商铺租赁合同》中写明被告深圳荣申博已一次性支付第一个五年的租金，实际上该“已一次性支付”就是龙叶公司在与原告覃芳签订购房合同时予以扣减的第一个五年租金。故本院认定在原告购房时确定的实际商铺总价款已经扣减了第一个五年租金101630.4元。虽《恒富商业广场商铺租赁合同》约定最终租金以房产证登记面积计算为准，但在原告尚未取得该商铺房产证的前提下，无法确定最终租金是否与扣减租金部分一致。在此情况下，原告覃芳主张被告深圳荣申博及其股东支付第一个五年租金101630元，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：驳回原告覃芳的诉讼请求。案件受理费2332元，由原告覃芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费2332元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：中国农业银行防城港分行营业室。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长  徐兴辉审判员  刘 丹审判员  杨家耀二〇一七年十二月二十九日书记员  梁炉丹