云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0622民初162号原告胡正香，女，生于1975年12月14日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人李湘鹏，巧家县马树镇法律服务所工作人员。被告巧家宇城房地产开发有限公司。组织机构代码58739241-X。法定代表人：包晓芹，系该公司总经理。住址：云南省巧家县白鹤滩镇新华路38号。委托代理人代勇奇，云南卓承律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行。统一社会信用代码915306222170410144。法定代表人张世静，系该行行长。住址：云南省巧家县白鹤滩镇新华北路29号。委托代理人黄柏春，云南振城律师事务所律师。委托代理人陈邦华，云南振城律师事务所律师。原告胡正香诉被告巧家宇城房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡正香的委托代理人李湘鹏，被告巧家宇城房地产开发有限公司的委托代理人代勇奇，第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行的法定代表人张世静及其委托代理人黄柏春、陈邦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡正香诉称：其与被告巧家宇城房地产开发有限公司于2014年1月19日签订了编号为YCDC-ZF-20xxxx的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于××县××路中段，名为xx城的第xx幢xx单元xx层xx号，建筑面积为103.51平方米，房价款为309057元的商品房一套，首付款为99057元，定于2015年12月31日前将房交付原告使用。合同签订后，原告已按照约定交付了首付款，办理了按揭贷款手续，到巧家县住房和城乡规划建设局办理了房屋备案登记。之后，由于被告巧家宇城房地产开发有限公司资金链段裂，自2016年1月起停工至今，导致约定购买的商品房无法交付。原告认为，被告巧家宇城房地产开发有限公司的违约行为，侵害了原告的合法权益，致使合同目的不能实现，请求解除与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及与第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行签订的《个人购房担保借款合同》，由被告巧家宇城房地产开发有限公司退还原告预交的首付款99057元，评估费1050元，登记费80元及向第三人支付的贷款本金7365.23元；由被告巧家宇城房地产开发有限公司清偿至2016年12月20日的首付款银行同期利息23937.68元及原告已向第三人支付的银行按揭同期贷款利息31345.70元，并协助原告到巧家县住房和城乡规划建设局办理解除房屋备案登记。被告巧家宇城房地产开发有限公司辩称：原告请求解除合同由法院根据法律和事实依法判决，如果解除合同，因合同中对利息没有约定，被告则不支付利息，即使支付利息，也应从起诉之日起计算。原告请求返还评估费、登记费的诉讼主张，因该费用系办理登记评估已交付给第三人，不具有返还的事实及法律基础，请予以驳回。第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行银行述称：《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》系两个独立的合同，各有其合同的相对人，即使《商品房购销合同》被解除，《个人购房担保借款合同》也不具备法定的解除条件，也不符合双方借款合同的约定；如果《个人购房担保借款合同》被判决解除，没有对主债务人承担义务作出免责的相关规定，原、被告均应有偿还债务的法律义务，原告应当一次性清偿尚欠第三人的贷款本息，被告承担连带清偿责任。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法》第四十七条的规定，以依法获准尚未建造或正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效，因此，第三人有权就抵押房屋优先受偿。综合双方的诉辩主张，双方当事人对下列事实存在争议：1.原、被告及第三人之间相互签订的《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》是否应当解除；2.被告是否应当清偿原告及第三人所支付的购房款。原告胡正香为证明其主张成立，向本院提交了下列证据：1.原告胡正香与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订的编号为YCDC-ZF-20xxxx的商品房购销合同一份，用以证明原、被告双方于2014年1月19日签订了《商品房购销合同》，合同约定商品房总价款为309057元，原告以按揭方式付款，首付房款99057元，剩余房款210000元办理按揭贷款，被告巧家宇城房地产开发有限公司约定在2015年12月31日前将商品房交付原告使用。2.原告胡正香与第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行签订的《个人购房担保借款合同》一份，用以证明原告与第三人于2014年5月7日签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以按揭贷款形式向第三人借款210000元用于购买xx城小区商品房，并授权将全部款项直接划入被告巧家宇城房地产开发有限公司账户中；3.购房首付款收据一张，用以证实被告巧家宇城房地产开发有限公司于2014年1月19日收到原告胡正香交纳的购房首付款99057元；4.评估费收据一张，用以证实被告巧家宇城房地产开发有限公司于2014年7月22日收到原告胡正香交纳的评估费1050元、登记费80元，共计1130元；5.2014年5月9日的贷款凭证一份，用以证明原告胡正香以按揭贷款形式向第三人借款本金210000元。经质证，被告巧家宇城房地产开发有限公司对原告胡正香提交的证据真实性、合法性无异议，对证据的关联性有异议，认为不具有因果关系，利息计算没有法律依据，对于评估费、登记费、维修基金已经交给第三人，不应由公司返还；第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行对原告胡正香提交证据的三性不发表质证意见，认为对借款本金没有异议，对购房合同与个人借款合同不具有从属性，原告与第三人签订的合同，第三人完全履行了合同义务，合同的款项已经全部支付给了原告，根据个人借款合同的约定，原、被告双方对该合同项下的债务应当承担连带责任，最后的金额以农行2017年3月30日还款后欠下的数额为准。本院认为，原告胡正香提交的证据，能够证明其与被告巧家宇城房地产开发有限公司于2014年1月19日签订了编号为YCDC-ZF-20xxxx的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于××县××路中段，名为xx城的第xx幢xx单元xx层xx号，建筑面积为103.51平方米，房价款为309057元的商品房一套，原告已交首付款99057元，评估费1050元，登记费80元，定于2015年12月31日前被告将房交付原告使用的事实，证据来源合法，记载的内容客观、真实，采信作为本案认定案件事实的证据使用。第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行为证明其主张成立，向本院提交了下列证据：1.企业法人营业执照副本一份、负责人身份证明一份，用于证明第三人的主体适格；2.《个人购房担保借款合同》一份、房地产抵押清单一份、房屋他项权证一份，用于证明原告与第三人于2014年5月7日签订购房担保借款合同，以其预购的巧家县白鹤滩镇xx城的房产作抵押担保向第三人借款210000元，并办理了抵押权预告登记；3.借款凭证一份，用于证明第三人于2014年7月1向原告发放贷款本金210000元，执行利率6.55%；4.还款明细清单一份，用于证明截止2017年3月31日，原告房贷本金余额为201751.45元；5.《一手住房贷款业务银企合作协议》一份、《保证担保承诺书》一份，用于证明被告与第三人签订协议，约定并承诺为原告在第三人处的住房按揭贷款提供阶段性保证，担保期限为担保的主债务发生之日起至抵押物办妥正式抵押登记并将有关抵押文件交第三人收执之日止。经质证，原、被告对第三人提交的1、2、3、4、5项证据的三性均无异议。本院认为，第三人中国农业银行股份有限公司巧家县支行提交的证据，能够证明原告预购的巧家县白鹤滩镇xx城的房产作抵押担保向第三人借款210000元，并办理了抵押权预告登记的相关情形，所载明的事实清楚，其证据的形式来源合法，内容客观、真实，且能相互印证本案的基本事实，均予以采信作为参照和认定本案事实的证据使用；被告巧家宇城房地产开发有限公司对其主张，未向本院提交证据证明。根据庭审举证、质证和认证，本院认定本案法律事实如下：原告胡正香与被告巧家宇城房地产开发有限公司于2014年1月19日签订了编号为YCDC-ZF-20xxxx的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设位于××县××路中段，名为xx城的第xx幢xx单元xx层xx号，建筑面积为103.51平方米，房价款为309057元的商品房一套，首付款为99057元，定于2015年12月31日前将房交付原告使用。合同签订后，原告已按照约定交付了首付款99057元，办理了按揭贷款手续，到巧家县住房和城乡规划建设局办理了房屋备案登记。2014年5月7日，原、被告及第三人签订了个人购房担保借款合同，以原告预购的巧家县白鹤滩镇xx城的房产作抵押担保，向第三人借款210000元，并办理了抵押权预告登记。2014年7月1日，第三人向原告发放贷款本金210000元，执行利率6.55%，截止2017年3月31日，原告房贷本金余额为201751.45元。之后，由于被告巧家宇城房地产开发有限公司资金链段裂，导致项目停工，约定购买的商品房至今尚未交付。本院认为，原告胡正香与被告巧家宇城房地产开发有限公司自愿签订的《商品房购销合同》，属双方真实意思表示，自合同成立时起生效，应受法律保护，该合同对双方均具有法律约束力，应按合同履行各自义务。原告依约交付了购房首付款及评估等费用，履行了合同基本义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定的，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告巧家宇城房地产开发有限公司则因资金链段裂，导致已预售的房屋在修建中停工，致使本应按期交付原告使用的房屋长时间无法交付，造成原告签订合同的目的不能实现，被告的行为显属违约，原告行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定的，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故原告请求解除与第三人签订的个人购房担保借款合同的主张应予采纳。第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在商品房购销合同和担保贷款合同解除后，按揭贷款用于购房的目的已无法实现，故原告要求被告返还已付购房首付款及已向农行所还贷款本金及利息的诉讼请求予以支持。原告所诉由被告支付从交款之日起至款项退还之日止的购房首付款同期银行贷款利息的请求，因被告违约，未按照约定时间将涉案房屋如期交付给原告使用，且客观上长期占用原告的该笔资金，致原告无法用该笔资金重新购房或投资理财，给原告造成损失，请求被告支付同期银行贷款利息的主张应予支持，但鉴于原告请求中对计算利息的终止日期不能确定，根据本案实际，酌情支持原告请求的利息自交款之日起计算至本判决生效之日止为宜。被告辩解合同中未约定利息应不予支付或自起诉之日起支付利息的主张有失公平，损害原告利益，不予采纳。被告主张原告所支付的登记费、评估费已转交第三方不予退还，因该费用系被告与第三方发生的业务往来，不能对抗原告的合理诉求，其主张不能成立，原告所支付的登记费、评估费应由被告退还。原告请求支付登记费、评估费的利息未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，不予支持。第三人农行要求原告在解除《个人购房担保借款合同》后继续偿还按揭贷款本息、被告承担连带清偿责任的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对本案实情，原告及第三人在按揭贷款合同履行过程中，主观上并无过错，客观上亦无违约行为，原告通过行使法定解除权而解除按揭贷款合同符合法律规定，第三人要求原、被告继续连带清偿按揭贷款本息的主张不予采纳。原告请求被告协助原告到巧家县住房和城乡规划建设局办理解除房屋登记备案手续，因解除备案登记应属行政主管机关管理范畴，不属于本院处理的范围，在本案中不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、九十八条、第一百一十三条及根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告胡正香与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订的编号为YCDC-ZF-20xxxx号《商品房购销合同》。二、解除原告胡正香和被告巧家宇城房地产开发有限公司与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。三、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告胡正香交纳的购房首付款99057元、评估费1050元、登记费80元，合计100187元，并支付原告胡正香自2014年1月19日起至本判决时生效之日止以首付款99057元为基数计算的同期银行贷款利息。四、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡正香自2014年7月1日起至本判决时生效之日止向中国农业银行股份有限公司巧家县支行偿还的贷款本金及利息(以中国农业银行股份有限公司巧家县支行对原告胡正香偿还贷款的明细清单计算为准)。五、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司巧家县支行偿还原告胡正香自本判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司巧家县支行出具的明细清单计算为准)。六、驳回原告胡正香的其余诉讼请求。原告预交的案件受理费4778元，第三人预交的案件受理费2163元，合计6941元，由被告巧家宇城房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  唐祖贵审 判 员  凌 涛人民陪审员  刘宗华二〇一七年十二月十八日书 记 员  尹 森