.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终2732号上诉人（一审被告）：周志斌，男，汉族，1975年3月15日出生，无业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张军民，内蒙古卓铄律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：包头市家和物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区民族东路117号日月大厦107。法定代表人：张洁勇，总经理。委托诉讼代理人：姚恩哲，内蒙古铭法律师事务所律师。上诉人周志斌因与被上诉人包头市家和物业服务有限责任公司（以下简称家和物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周志斌的上诉请求：1、请求依法改判按照一审判决的金额减半收取或发回重审；2、一、二审诉讼费用由家和物业负担。其上诉主张的事实和理由：一、家和物业与业主签订的《日月豪庭小区物业管理委托合同》应当认定为无效。首先，涉案合同应为前期物业合同，应当由开发商与通过法定程序选定的物业服务企业之间签订，而本案所涉合同的当事人是业主与物业服务企业，合同主体错误；其次，因业主只有与家和物业签订物业服务合同，业主才能领取房屋钥匙，故业主与家和物业签订物业服务合同并非其真实意思表示；再次，合同内容违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《包头市物业管理条例》等相关规定。综上，涉案合同因合同主体错误，意思表示不真实、内容违法，应当认定为无效。二、家和物业作为一审原告诉讼主体不当。《日月豪庭小区物业管理委托合同》中受托方为包头市家和物业管理有限责任公司，并非一审原告包头市家和物业服务有限责任公司，包头市家和物业服务有限责任公司向一审法院提供的仅是公司名称变更登记登记申请书，是否已经变更不得而知，一审法院据此认定家和物业管理公司已经变更为家和物业服务公司属于认定事实不清。三、家和物业主张的物业费数额证据不足。业主拖欠物业费统计表是家和物业单方制作，无法确定其真实性，故该证据并不能作为认定周志斌欠付物业费数额的依据。四、2016年10月家和物业被解聘后，并未及时退出小区，也未与新物业公司办理交接手续，至今仍在涉案小区内提供物业服务，这种行为既严重违反又严重违约。五、家和物业违法从事物业服务活动，故其无权向业主主张物业费。具体表现在以下几个方面：1、家和物业未经法定程序入驻日月豪庭小区，违反了法律规定。2、家和物业在未取得物业服务资质的情况下从事物业服务违反法律规定。3、家和物业在未取得收费许可证的前提下，物业费收费项目、收费标准、收费办法未经有关部门核定的情况下，擅自进行收费活动，违反国家法律规定。4、家和物业擅自利用电梯间、楼道、自行车车棚等物业共用部位、共用设施设备进行违法经营活动，也并未向业主公布相关收入情况以及使用情况。六、家和物业未按约定履行合同义务，且家和物业所提供的服务亦不符合质量标准。具体表现为以下几个方面：1、家和物业对小区内公共部位、共用设施设备的日常运行、维护工作不及时、不到位。例如：小区防盗门损坏、供暖管道漏水均未能得到及时修理；电梯日常维护不到位；监控摄像头不能正常使用，形同虚设。2、小区内卫生条件差，生活垃圾不能得到及时清理。3、小区内绿地基本无人养护。4、小区内安全巡查制度不到位，安全防范措施不健全，盗窃案频发。七、家和物业主张物业费已过诉讼时效。2015年之前的物业费由于家和物业未能及时主张，已过诉讼时效。八、家和物业通知缴纳物业费的方式违法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司应当向业主发出书面催缴通知单，家和物业通过发布公告向业主收取物业费的方式不符合法律规定。九、2016年涉案小区业主已不再向家和物业缴纳物业费，家和物业亦拒绝收取业主物业费，双方当事人之间已不存在物业服务合同关系，且根据三方协议的内容，涉案小区业主委员会已从代收结余的电梯费中支付了家和物业两个月的职工工资，作为提供物业的补偿，故家和物业无权再向业主收取2016年物业费。家和物业答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。家和物业向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令周志斌向家和物业支付拖欠的物业费、电梯费7191元。2.诉讼费周志斌承担。一审法院认定的事实：家和物业如约履行了其与日月豪庭小区12栋403号原业主越红梅签订的《日月豪庭小区物业管理委托合同》，周志斌作为日月豪庭小区12栋403号的新业主，接受了家和物业提供的物业服务，其应按照合同约定履行交纳物业费、电梯费的义务，周志斌于2012年11月30日购买了该房屋并办理了房屋过户手续，故其应当向家和物业支付2012年12月1日至2016年10月31日的物业费及2012年12月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2016年10月31日的电梯费，共计5471元。关于周志斌主张的《日月豪庭小区物业管理委托合同》违反了法律、行政法规的强制性规定而至始无效的抗辩理由，《物业管理条例》中关于前期物业服务合同签订主体的规定，目的在于加强行政管理，只约束合同中的一方当事人，对于违反该规定的合同，其效力并不受影响，不能认定为无效合同，故对周志斌的该抗辩理由该院不予支持。周志斌以家和物业没有收费许可证属于违规收费、家和物业在签订合同时未取得物业服务企业相应资质、家和物业没有经过招标属于违法、家和物业擅自使用公共用地、物业服务不到位的相关问题为由，不缴纳物业费，于法无据，周志斌应对其损失另行起诉，故对周志斌该辩解该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告周志斌于本判决生效之日起十日内给付原告包头市家和物业服务有限责任公司物业费、电梯费5471元。二、驳回原告包头市家和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告包头市家和物业服务有限责任公司已预交），由被告周志斌负担。二审经审理查明，家和物业向日月豪庭小区提供物业服务期间，存在较为大量的垃圾未及时清运、楼道内小广告较多、小区内车辆无秩序停放等情形。另查明，2016年6月21日，因家和物业未对其管理使用的日月豪庭小区48部电梯进行经常性维护保养和定期自行检查，并作出记录，包头市质量监督局稀土高新技术产业开发区分局向家和物业下达了《特种设备安全监察指令书》，责令家和物业于2016年7月11日前予以改正。2016年7月12日，因家和物业逾期未按上述指令未改正，该分局向再次向家和物业下达了《特种设备安全监察指令书》及《质量技术监督查封决定书》，责令家和物业停止使用上述48部电梯，并决定对上述48部电梯予以查封，查封期限为30天。同日，该局向日月豪庭小区业主发布了《关于对日月豪庭住宅小区在用电梯违法运行的封停通告》。再查明，2011年6月30日，包头市家和物业管理有限责任公司变更为包头市家和物业服务有限责任公司。以上事实有视频资料、《特种设备安全监察指令书》、《关于对日月豪庭住宅小区在用电梯违法运行的封停通告》、《公司登记变更申请书》、《企业名称变更核准通知书》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》及当事人陈述在案佐证。二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，周志斌虽然与家和物业之间没有形成书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，其应当履行支付物业服务费用的义务。双方争议的焦点问题为：1、业主与家和物业签订的《日月豪庭物业管理委托合同》是否有效；2、家和物业的诉讼主体是否适当；3、周志斌是否应当向家和物业交纳物业服务费、电梯费及数额。一、关于业主与家和物业签订的《日月豪庭物业管理委托合同》是否有效的问题。周志斌主张家和物业与小区业主签订的物业合同主体错误、意思表示不真实、应属无效合同，但该事由并非《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定事由，且涉案合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故周志斌的该上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于家和物业的诉讼主体是否适当的问题。家和物业提交的《公司登记变更申请书》、《企业名称变更核准通知书》和《中华人民共和国物业服务企业资质证书》能够证明，包头市家和物业管理有限责任公司的名称于2011年变更为包头市家和物业服务有限责任公司。故家和物业作为本案所涉合同的物业服务提供方提起诉讼主体适格。周志斌的该项上诉主张不能成立。三、关于周志斌是否应当向家和物业交纳物业服务费、电梯费及数额的问题。首先，周志斌与家和物业已形成了事实上的物业服务合同关系，应当履行支付物业服务费用的义务。家和物业按照其与涉案房屋原房主越红梅签订的《日月豪庭物业管理委托合同》中收取物业费和电梯费的标准向周志斌收取物业费，周志斌认为家和物业主张的物业费数额证据不足，但其未提交相反证据予以反驳，故对其该项上诉主张不予支持。其次，二审中，家和物业对电视台对日月豪庭物业有关情况进行了采访报道及其他媒体对日月豪庭小区的小区环境等相关情况进行过报道的事实予以认可。从电视台录制的情况反映出，日月豪庭小区存在较为大量的垃圾未及时清运、楼道内小广告较多、小区内车辆无秩序停放等情形。另外，从楼道内小广告较多这一情形也可以看出，家和物业对小区内公共秩序的维护亦不到位。第三，《包头市物业管理条例》第五十条规定：“物业服务企业应当提供以下物业服务：（一）共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护管理；……”该条例第六十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防和供水二次加压设施设备等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备，进行定期检查和维护，确保设施正常、安全运行，并委托专业机构进行维修和养护。”根据上述规定可知，对电梯等涉及人身、财产安全和生活保障的设施设备，进行定期检查和维护，确保设施正常、安全运行，并委托专业机构进行维修和养护既是物业服务企业的合同义务，也是法定义务。家和物业称小区电梯因未及时维保是因小区业主欠费造成，但作为物业服务企业，如小区业主欠交物业服务费用，其应当通过积极的、合法的方式主张其权利，而非以对电梯等关乎业主人身安全的设备设施不进行定期检查和维护等消极方式不履行其义务。综上，周志斌的部分上诉主张成立，综合本案确认的事实，周志斌应当向家和物业支付物业服务费用（包括物业服务费和电梯费）5471元的80%，即4376.80元。周志斌提出的其他上诉主张证据不足，本院不予支持。因家和物业亦存在违约行为，故其提出的周志斌应当支付滞纳金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定部分事实不清，周志斌的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2017）内0291民初1334号民事判决；二、上诉人周志斌于本判决生效后十日内给付被上诉人包头市家和物业服务有限责任公司物业费、电梯费共计4376.80元；三、驳回被上诉人包头市家和物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，由上诉人周志斌负担60元，由被上诉人包头市家和物业服务有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审判长丰悦审判员魏晓燕审判员董婷婷二○一七年十二月十二日书记员邢海峰附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。