江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1012民初2128号原告：扬州市中新置业有限公司，住所在扬州市江都区华山路378号。法定代表人：王静鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：田国平，甘肃致中律师事务所律师。被告：扬州市江都区福娃娃幼儿园，住所在扬州市江都区仙女镇龙川北路*号。法定代表人：居华勤，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：薛少飞，江苏乐助律师事务所律师。原告扬州市中新置业有限公司（以下简称中新公司）与被告扬州市江都区福娃娃幼儿园（以下简称福娃娃幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中新公司的委托诉讼代理人田国平、被告福娃娃幼儿园的委托诉讼代理人薛少飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《世纪康城福娃娃幼儿园场地和设施租赁合同》，被告立即腾空交回租赁的全部房屋;2.被告支付其所拖欠的租金人民币307500元、滞纳金25830元、利息265680元，合计599010元（三项均主张从2014年8月1日计算至起诉之日止，滞纳金按照所欠租金的日万分之一标准计算，利息按照年利率6%计算，最终以法院核实的为准）;3.被告拆除违章建筑物，恢复房屋原状；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月19日，原被告签订《世纪康城福娃娃幼儿园场地和设施租赁合同》，原告将世纪康城小区共2768平方米的房屋及设施出租给被告经营幼儿园，每年租金18万，于8月1日前支付下一年度的租金。合同签订后，原告依法交付房屋场地及设施，但被告未按约履行，仅支付了一年的租金，随后长期拖欠租金未付，且拒不支付房屋水电费及物业管理费等相关费用，还在租赁的房屋顶层违法修建违章建筑物，政府有关部门也对此予以处罚，但被告置之不理。原告认为被告严重违约，且违法经营，故提起本案诉讼。原告提供下列证据：1.《世纪康城福娃娃幼儿园场地和设施租赁合同》，证明原被告之间的租赁关系及对相关事项的具体约定；2.《工程验收备案表》，证明案涉房屋已经验收合格，消防验收也合格；3.《律师函》，证明因被告严重违约，原告发函告知被告解除合同，并要求其承担违约责任；4.《责令整改通知书》，证明被告在案涉房屋私自加盖违章建筑，扬州市江都区城市管理行政执法局要求其拆除；5.《通知》，证明原告向被告发出通知要求其拆除违章建筑；6.违章建筑照片，证明被告在承租的房屋之上加盖违章建筑的事实，同时案涉房屋也是因为违章建筑导致迟迟未能办理房屋产权证。被告福娃娃公司辩称，1.被告缓交部分租金是依法行使抗辩权利采取的自救措施。签订租赁合同时，原告隐瞒了没有或者可能无法办理独立房屋产权证的情况，原告违反先合同义务和诚实信用原则，导致康城幼儿园无法办理注册登记手续，给被告造成严重影响；案涉房屋存在漏水等严重质量问题，被告多次与原告沟通，但原告拒不履行保修义务，故被告缓交租金，希望能促成问题解决。被告缓交租金的行为并非违约行为，而是在法律规定许可范围内的自力救济行为，故不应承担所谓的滞纳金及利息；2.被告不存在违约行为，原告要求解除租赁合同无事实和法律依据。3.依据相关规定，康城幼儿园（12班，360人）园舍建筑面积应当达到3182平方米，因租赁房屋的面积所限，故被告不得已在顶层搭建了几间彩钢房，并不构成违约；案涉房屋的实际使用者和承租人系康城幼儿园，康城幼儿园因为手续尚在办理中，故以福娃娃名义签订合同。康城幼儿园是福娃娃的分园，是独立核算、自主经营的经营实体，故法律责任应当由康城幼儿园承担。综上，被告并非否认交纳租金义务，而是房屋未能办理房屋产权证以及存在的质量问题影响了被告的使用和经营。只要原告履行上述两项义务，被告自会依约支付房屋租金。被告提供下列证据：1.《国家教育委员会、建设部城市幼儿园建筑面积定额（试行）》，证明对幼儿园所需面积存在最低标准的指导意见；2.《复函》及《函》，证明被告针对原告所发的律师函进行了回复；3.照片，证明房屋存在漏水问题；4.装潢公司对康城幼儿园建设工程质量问题提出的施工建议，证明房屋存在的质量情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月19日，原被告签订《世纪康城福娃娃幼儿园场地和设施租赁合同》，约定原告将坐落于江都区华山路378号世纪康城小区内共2768平方米房屋及设施出租给被告开办幼儿园；交付时间为2012年8月1日；租赁期限从2012年8月1日起至2032年7月31日止；第一年租金免交，第二年至第二十年按照每年18万元交纳，合同签订后，被告须提前一年向原告预交第二年的全年租金，租赁期间，原告不得以任何理由任意调整租金；被告若不能按时交纳租金，原告每日加收万分之一的滞纳金，逾期超过三个月的，原告有权解除合同并可追究被告的违约责任。合同签订后，原告按约交付房屋及设施，被告交付了第二年的租金18万元。被告在承租期间，在上述房屋第二层上面加盖了部分建筑。2012年5月29日，原告律师向被告发出《律师函》，注明因被告迟延履行租金给付义务，要求解除合同，并要求被告在2015年6月7日前支付拖欠的租金、水电费、物业管理费等各项费用及同期银行借款利息，拆除相关违章建筑。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.《工程验收备案表》，由原告提供，被告不予认可。本院认为备案表中加盖相关部门的公章，本院对其真实性予以认定；2.《责令整改通知书》、《通知》，由原告提供，被告认为整改通知书系执法部门向原告发出，被告也未收到。本院对《责令整改通知书》的真实性予以认定，可以证明被告在承租房屋的原有基础上进行了搭建；对原告通知被告有无收到的问题，因原告发出的《通知》有“收到，王薇”字样，但对王薇的身份无法确认，故无法认定被告收到上述两份通知；3.《复函》及《函》，由被告提供，被告认为两份函件是针对原告函件的回复，本院对其真实性予以认定，但无法证明原告收到该两份函件；4.漏水照片，由被告提供，原告认为照片显示的方位不清楚。本院认为该组照片确系幼儿园局部，对其真实性予以认定；5.装潢公司对康城幼儿园建设工程质量问题提出的施工建议，由被告提供，原告认为没有原件，真实性无法确认。本院认为该建议仅加盖幼儿园公章，无法证实是哪家装修公司出具，本院对其真实性不予认定。审理中，本院就案涉合同的效力问题向原被告双方做了谈话笔录，原告认为合同无效与其诉求的结果并不冲突，如果法院经审查认定合同无效，原告并无异议。被告认为案涉房屋因为没有产权证，属于效力待定，如果得到产权人的追认则合同有效，反之合同无效。审理中，本院就案涉房屋为何未取得房屋所有权证咨询扬州市江都区房管局，房管局工作人员口头答复该部分房屋属于全体业主共有，也未有人来申请领取房屋产权证。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告的主体是否适格；2.双方的租赁合同是否有效？3.若租赁合同无效，责任应如何分担；若合同有效，原告的诉求能否得到支持？本院认为，关于争议焦点1，被告的主体适格。签订案涉租赁合同的主体是被告，被告抗辩的康城幼儿园目前没有办理相关手续，故其法律上的主体资格尚未存在，原告依据合同向被告主张权利，于法有据，本院予以准许。关于争议焦点2，双方的租赁合同无效。物权法规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。虽然法律没有明文规定住宅小区内的配套用房的归属问题，但根据谁投资谁受益的原则，如果小区业主分摊了案涉房屋的建设成本，就属于全体业主共有。关于案涉房屋的具体性质，案涉房屋未办理产权证，原告也无证据证明其是合法的所有权人，故案涉房屋的产权归属并不明确，原告私自将其出租，属于无权处分，且至今尚未取得处分权，该合同无效；关于争议焦点3，对于租赁合同无效，双方当事人均有责任。原告明知案涉房屋并未办理房屋产权证，且产权并不当然归其所有的情况下，仍将房屋出租给被告，其对租赁行为存在过错。被告作为承租人，有义务审核租赁房屋的性质及相关手续，被告明知房屋无产权证开办的幼儿园无法办理经营许可证的前提下，仍与原告签订租赁合同，被告对此亦存在过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告作为承租人理应恢复承租房屋原状，并从该房屋迁出。由于被告系幼儿园，理应给予一定的迁让期限。被告至今仍在使用承租房屋，故被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于使用费收取主体，因目前案涉房屋的产权归属尚未明确，原告作为建设方，可以作为代管人暂收租金。故原告主张的租金307500元，本院予以支持。关于滞纳金、利息，因双方的租赁合同无效，且原告具有一定的过错，其要求被告支付滞纳金及利息损失，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告扬州市中新置业有限公司与被告扬州市江都区福娃娃幼儿园于2012年7月19日签订的《世纪康城福娃娃幼儿园场地和设施租赁合同》无效；二、被告扬州市江都区福娃娃幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告扬州市中新置业有限公司支付房屋占有使用费307500元；三、被告扬州市江都区福娃娃幼儿园于本判决生效之日起两个月内拆除上述自行搭建的彩钢房，并腾空上述房屋交还原告扬州市中新置业有限公司。四、驳回原告扬州市中新置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9790元，由被告扬州市江都区福娃娃幼儿园负担，此款已由原告扬州市中新置业有限公司垫付，被告在履行判决书第一项给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  第荣海代理审判员  王溧波人民陪审员  徐宏宝二〇一七年十二月二十日书 记 员  束一鸣