.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2017)内22民终1301号上诉人（原审原告）:科右中旗华兴房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区科右中旗巴彦呼舒镇。法定代表人：丁华，董事长。委托诉讼代理人：白柒拾，男，1954年1月10日出生，蒙古族，科右中旗华兴房地产开发有限公司职工，住内蒙古自治区科右中旗巴彦呼舒镇。委托诉讼代理人：王长青，内蒙古鑫鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜雪松，男，36岁，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区。被上诉人（原审被告）：潘春艳，女，1982年2月19日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李坤，内蒙古卫益律师事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：白水泉，男，1971年7月23日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：赵志伟，内蒙古卫益律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：科右中旗振兴小额贷款有限公司，住所地内蒙古自治区科右中旗巴彦呼舒镇。法定代表人：吴振廷，经理。委托诉讼代理人：包嘎达，内蒙古卫益律师事务所律师。上诉人科右中旗华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房地产公司）因与被上诉人姜雪松、潘春艳、科右中旗振兴小额贷款有限公司（以下简称振兴小额贷款公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右中旗人民法院（2017）内2222民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华兴房地产公司的委托诉讼代理人白柒拾、王长青、被上诉人潘春艳及其委托诉讼代理人李坤、被上诉人白水泉的委托诉讼代理人赵志伟、被上诉人振兴小额贷款公司的委托诉讼代理人包嘎达到庭参加诉讼，被上诉人姜雪松经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。华兴房地产公司上诉请求：请求撤销本案一审民事判决书，改判解除华兴房地产公司与姜雪松、潘春艳、白水泉之间签订的《房屋产权出让协议书》和华兴房地产公司与姜雪松签订的《商品房买卖合同》；诉讼费用由姜雪松、潘春艳、白水泉承担。事实和理由：（一）关于本案事实，华兴房地产公司与姜雪松、白水泉签订《房屋产权出让协议书》，约定将白水泉欲购买的涉案房屋出让给姜雪松，价款为350万元，姜雪松承诺在40天内偿还上述款项，并出具欠据一枚；后在2013年7月4日，华兴房地产公司与姜雪松就该房屋又签订《商品房买卖合同》，继而办理该房屋的预告登记证；后经华兴房地产公司多次向姜雪松催要上述购房款时，姜雪松称正在办理贷款，后姜雪松用该房屋的预告登记证作为抵押从振兴小额贷款公司借用300万元，但用在个人的其他事务上，没有偿还华兴房地产公司的购房款，也没有偿还购房款的打算。（二）关于本案法律适用，本案中华兴房地产公司多次向姜雪松催要购房款，姜雪松未在合理期限内支付全部购房款，并欠较多的违约金；另根据姜雪松的行为来看不再有继续履行购房合同主要义务的表现；华兴房地产公司与姜雪松、潘春艳、白水泉之间所签订的两份合同已经达到法定的解除情形。综上，望二审法院依法支持华兴房地产公司的上诉请求，并予以改判或发回重审。潘春艳辩称，不同意华兴房地产公司的上诉请求，请求驳回华兴房地产公司的上诉请求。华兴房地产公司所主张的事实解除权已经能够消灭，潘春艳和姜雪松没有收到解除合同通知书；其在双方签订《房屋买卖合同》以后积极支付购房款，并且2013年5月17日双方协商后形成58万元左右的欠据，之后用一辆价值25万元的越野车抵偿部分房款，华兴房地产公司因该房款事实向公安机关报案。白水泉辩称，华兴房地产公司的上诉请求不能成立，一审中华兴房地产公司的要求没有任何法律和事实依据。振兴小额贷款公司辩称，华兴房地产公司的上诉请求不合理，请求二审法院驳回华兴房地产公司的上诉请求，维持原判。姜雪松未出庭陈述亦未提供书面答辩意见。华兴房地产公司向一审法院起诉请求：要求依法解除华兴房地产公司与姜雪松、潘春艳、白水泉签订的《房屋产权出让协议书》和《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2013年7月，白水泉从华兴房地产公司承建的幸福花园商住综合楼（座落在巴彦呼舒镇桥南原结防所院内）中购买了1套商品房，面积为1530.65平方米。于2013年7月3日华兴房地产公司、白水泉、姜雪松签订了1份《房屋产权出让协议书》，约定白水泉将购买的商品房以人民币350万元的价格转让给姜雪松，姜雪松承诺40天内偿还房款。于2013年7月4日华兴房地产公司与姜雪松签订《商品房买卖网签合同》，后姜雪松在科右中旗房管所办理了《房屋预告登记证明》（蒙房预科尔沁右翼中旗字第42056130016941号）。于2013年8月9日姜雪松用《房屋预告登记证》作抵押从振兴小额贷款公司贷款人民币300万元，但姜雪松并未偿还华兴房地产公司商品房的价款，而挪作他用，遂华兴房地产公司的法定代表人丁某向科右中旗公安局经侦大队报警，后经科右中旗检察院右中检侦监不批捕说理（2014）21号不批准逮捕理由说明书认定，姜雪松的行为属于协议履行过程中有迟延给付行为。公安刑事卷宗确认，姜雪松已支付白水泉人民币70万元房款；公安侦查阶段姜雪松将其一辆汉兰达汽车抵账给了华兴房地产公司，至今华兴房地产公司在使用该车。于2014年4月24日振兴小额贷款公司将姜雪松等人起诉，要求偿还借款，于2015年6月12日案件当事人达成（2014）右民初字第771号民事调解书，现正在执行程序中。另查明，对本案争讼的商品房相关部门未进行验收；涉案商品房仍由华兴房地产公司占有、使用当中。一审法院认为，姜雪松抵押涉案商品房的房屋预告登记证，向振兴小额贷款公司借款的事实客观存在，且因此而形成的（2014）右民初字第771号民事调解书已发生法律效力。根据我国物权法第20条”预告登记证后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记证失效”的规定，又涉案的商品房至今未验收，故涉案的《房屋预告登记证明》（蒙房预科尔沁右翼中旗字第42056130016941号）仍然有效。基于此本案不能调整蒙房预科尔沁右翼中旗字第42056130016941号房屋预告登记证，更不能调整已生效的（2014）右民初字第771号民事调解书。综上，无法支持华兴房地产公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第60条、《中华人民共和国物权法》第20条的规定，判决如下：”驳回原告华兴房地产公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告华兴房地产公司负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。本院认为，华兴房地产公司主张姜雪松未在合理期限内支付全部购房款，且根据姜雪松的行为可以看出其不再继续履行购房合同约定的义务，故双方签订的《房屋产权出让协议书》、《商品房买卖合同》已具备法定解除的情形。经审查，华兴房地产公司与姜雪松、白水泉之间签订的两份合同均系各方的真实意思表示，上述合同依法成立有效，各方均应按照合同约定履行各自权利义务。在姜雪松未按照约定期限给付购房款的情况下，华兴房地产主张其于2013年10月9日向姜雪松发出催款通知书，并于2014年1月17日向姜雪松发出解除通知书，但就姜雪松是否收到上述书面材料并未提供充分的证据予以证实；且依据其自述发出上述两个通知的时间来看，根据《最高人民法院关于商品房买卖司法解释》第十五条之规定，经催告通知后，行使合同解除权的期限为通知后的三个月内，而本案，华兴房地产公司亦未在发出的催告通知后的时间届满之日内主张权利，其应承担相应的法律后果，故对华兴房地产解除合同的诉讼主张本院不予支持。综上所述，华兴房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人科右中旗华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长朱靖荣审判员高岩审判员崔玲玲二O一七年十二月十一日书记员邱越