重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初899号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#，统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓伟，重庆合纵律师事务所实习律师。被告：上海沙驰服饰有限公司，住所地上海市普陀区中山北路2052号20楼，统一社会信用代码91310107703347588Y。法定代表人：陈珍林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志丹，该公司员工。委托诉讼代理人：徐呈静，该公司员工。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）与被告上海沙驰服饰有限公司（以下简称沙驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人徐桂鹏、刘晓伟，被告沙驰公司的委托诉讼代理人王志丹、徐呈静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2015年6月签订的《协信星光广场房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付2016年10月27日前所欠租金96252.58元、管理费35751元、推广宣传费10500元、电费5707.2元、收银机租赁费2500元、共计159746.12元，租金、管理费、推广宣传费并计算至本案判决作出之日止；3、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金9035.34元（暂计算至2016年10月27日，此后以欠款金额159746.12元为基数按照每日0.1%为标准计算至付清时止）；4、判令被告支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（计算方式为自被告停业日起至合同解除之日，每日违约金按届时每日租金的三倍计算）；5、判令被告赔偿原告提前解约违约金73914元，并补交装修期租金8212.5元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣；6、请求判令被告承担商铺恢复原状的费用7200元；7、请求判令被告支付律师费人民币3200元；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年6月签订《协信星光广场房屋租赁合同》及补充协议，约定：1、原告将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L2层L210A号商铺及其设施设备交给被告经营，经营的品牌为Satchi;2、租赁房屋面积约为90㎡，合同期限自交付之日起三年零三十天；3、租金计算为基本租金和提成租金两种，以两者较高者为当月租金。基本租金：开业日起1-6月租金为人民币0元，第7-12月租金为人民币16425元；第二年月租金为人民币19163元；提成租金：开业日起1-6月，提成月租金为当月营业额0%，7-12月提成月租金为当月营业额15%，第二年内提成月租金为当月营业额15%。管理费5475元/月，宣传推广费每月1500元；4、逾期支付租金、管理费等费用的，按欠款金额的0.1%支付违约金；5、因被告违约导致合同解除的，除装修期的租金外，还应向原告支付违约时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；6、被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付违约时每日基本租金三倍的违约金。7、合同解除，被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。8、本案管辖法院为甲方（原告）所在地法院。上述合同签订后，原告按约将租赁房交付被告，但自2016年9月1日起，被告擅自闭门未正常经营，严重损害了商场的正常运营造成不良影响，带来巨大经济损失。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水费、电费以及擅自停业等违约行为，应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。被告沙驰公司辩称，原告和被告曾签订《协信星光广场房屋租赁合同》，2015年12月双方因合作方式变更签订《补充协议》，对原合同进行实质性变更，约定双方之间是联营合作关系，合作期限自2015年12月18日起至2016年6月30日止。因此，原告诉称双方在2016年合作期间存在租赁合同关系与事实不相符，更谈不上拖欠租金一说。2016年6月30日合作期限届满后，原、被告双方未就继续合作事项续签合同，被告曾两次向原告发出书面撤柜通知书，并于2016年8月31日正式撤柜，因此不存在原告所述的被告擅自闭店行为。2016年11-12月被告曾就撤柜后的财务结算事宜与原告做积极沟通，经被告查实，被告尚有余款66541.90元在原告账上，要求原告尽快退还，但原告收到被告沟通函后迟迟不给予任何回复。被告认为双方合作期限届满且双方未就继续合作续约合同，被告按约撤柜完全符合法律规定，不存在违约撤柜一说，同时被告也考虑到原告招商的难度，给了原告两个月的充分时间去洽谈其他品牌接手柜位，并向原告两次发出书面撤柜通知书，无论从法律意义上还是商业道德上来说，被告都已尽己所能地履行通知义务，并积极沟通采取必要措施避免双方损失的扩大，因此被告无需承担任何违约和赔偿责任。同时被告沙驰公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人将已收取的收银机押金1500元退还给反诉人，并支付相应的逾期退款滞纳金；2、判令被反诉人将已收取的履约保证金65700元退还给反诉人，并支付相应的逾期退款滞纳金；3、判令被反诉人将多收取的两笔租金17484.68元退还给反诉人，并支付相应的逾期退款滞纳金；4、判令被反诉人将2016年7-8月沙驰协信星光店铺销售收入7578元退还给反诉人，并支付相应的逾期退款滞纳金；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：双方虽曾签订《协信星光广场房屋租赁合同》，但2015年12月双方因合作方式变更《补充协议》，约定双方之间的合作方式不再是租赁关系，而是联营合作关系，租赁期限自交付之日3年零30天变更为联营合作期限自2015年12月18日起至2016年6月30日止。2016年6月30日双方合作期限届满，沙驰公司多次与瑞孚和公司协商撤柜事宜，但瑞孚和公司以种种理由拖延不予办理。为避免双方损失进一步扩大，沙驰公司于2016年8月31日从协信商场正式撤出，沙驰公司不存在提前解约的情形，是合同到期后的正常撤柜行为。沙驰公司已支付的收银机押金1500元、履约保证金65700元，在双方合作期限届满后应予以退还。由于瑞孚和公司的账单过错，造成沙驰公司多付2015年12月租金1059.68元和2016年1月租金16425元。沙驰公司2016年7月、8月的销售收入7578元仍在瑞孚和公司账上。原告瑞孚和公司针对被告沙驰公司的反诉，答辩称，收银机押金1500元和履约保证金65700元是否进行冲抵需要财务对账。因沙驰公司尚拖欠收银机租金2500元，收银机押金不应退还，也不存在滞纳金问题。履约保证金双方因沙驰公司的欠款尚未了结，也不存在退还及滞纳金的问题，但履约保证金可在本案中进行抵扣。沙驰公司提供的拟证明被瑞孚和公司多收的租金证据不足且相互矛盾，应予驳回。沙驰公司诉请销售收入仅仅提供单方制作的表格没有双方的盖章确认且无证据支持，应予驳回。综上，请求驳回沙驰公司全部反诉请求。本院经审理查明事实如下：2015年6月，瑞孚和公司（甲方）与沙驰公司（乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L2层L210A号房屋租赁给乙方，租赁面积约90平方米。乙方在该房屋内经营Satchi品牌商品。交付日以甲方书面通知为准。合同期自交付日起三年零30天。装修期为自交付日起30天。开业日暂定2015年6月30日。租金起计日为下列日期中较早者：（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。租金计算方法分为基本租金与提成租金，以两者中较高者为当月适用租金。其中基本租金为：于开业日起算第一至六个月内，按租赁面积计算月租金为0元，于开业日起算的第七至十二个月内，按租赁面积计算月租金为16425元；于开业日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为19163元；于开业日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为27375元。提成租金为：于开业日起算的第一至六个月内，月租金为该房屋当月总营业额之0%，于开业日起算的第七至十二月内，月租金为该房屋当月总营业额之15%，于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%，于开业日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之15%。管理费自交付日至合同期届满，按租赁面积计算月管理费为人民币5475元。推广宣传费为每月1500元。合同还约定，乙方须在每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由乙方缴纳的费用。收银机租用费为每台每月人民币500元，每台收银机的押金为人民币1500元。履约保证金为人民币65700元。合同中约定的视为乙方违约情形包括：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）……（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内无故中断、停止（无论多久）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的。出现乙方违约情形，甲方有权采取以下一项或多项措施：……（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（m）没收履约保证金，要求乙方在14日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。合同签订后，沙驰公司支付了收银机押金1500元、履约保证金65700元。2015年6月12日，瑞孚和公司与沙驰公司办理了房屋交接手续。2015年12月，瑞孚和公司（甲方）与沙驰公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方经友好协商，同意改变合作的形式，对原合同进行如下补充和变更：一、合作方式及期限联营合作期：自2015年12月18日至2016年6月30日，联营合作期内甲方以其百货经营许可资格及商品销售场所与乙方联合销售约定商品；乙方负责商品供销、经营场所设计、装修、营业员及店铺销售管理，并按补充协议的约定确定双方在合作中的各项权利义务关系。……四、收银1、双方确定于合同期内，联营房屋经营业务所产生的营业额统一由甲方收银。……五、联营收益联营合作期内乙方向甲方缴纳联营提成收益，于联营期起始日至2015年12月29日，月联营收益为联营房屋当月总营业额之2%,2015年12月30日至2016年6月30日，月联营收益为联营房屋当月总营业额之17%。……七、联营收益、管理费、其它费用及联营税费的结算与支付1、管理费等其它费用标准仍按原合同标准执行。九、租赁合作期租金的计算自乙方按原合同计租日开始至联营合作起始日前一天，乙方向甲方支付租金标准按原合同执行。十、除以上条款外，原合同关于房屋交付、维修保养、消防安全责任、违约等其他条款不作变更。十一本补充协议是对原合同的补充，与原合同具有同等法律效力，如有与原合同相悖之处，以本补充协议为准。2016年7月20日，沙驰公司致函瑞孚和公司，表示于2016年7月31日结束解放碑店的专柜经营。2016年8月31日，沙驰公司再次致函瑞孚和公司，表示于2016年8月31日，结束解放碑店的专柜经营。2016年9月7日，瑞孚和公司向沙驰公司发出《违约告知函》，载明2016年9月1日起，沙驰公司擅自停止店铺营业，截止8月31日欠费总额130772.14元，沙驰公司的行为，属于严重违约，要求沙驰公司立即完清所有费用，并按合同约定承担违约责任。2016年10月28日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费3200元。截至2016年11月，沙驰公司共拖欠租金、管理费、推广宣传费、电费共计150710.78元。审理中，沙驰公司举示瑞孚和公司账单4张、付款回单2张，显示沙驰公司于2015年11月19日支付了2015年12月基本租金1059.68元，于2015年12月14日支付了2016年1月的基本租金16425元。另经双方协商，房屋还原费用确定为7200元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。《补充协议》只是约定2015年12月18日至2016年6月30日为联营合作期，并未表示变更原租赁期限或终止双方的租赁关系，故2016年6月30日联营合作期届满后，双方的租赁关系仍持续。沙驰公司在租期内未与瑞孚和公司协商一致的情况下擅自停业闭店未再支付租金属于违约，依据合同约定，瑞孚和公司行使合同解除权条件成就。故本院对原告要求解除原被告之间房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，沙驰公司自2016年9月1日起擅自闭店未营业，瑞孚和公司已实际控制该店铺但未采取适当措施防止损失的扩大，故本院对租金、管理费、推广宣传费、收银机使用费酌情支持至2017年11月，共计150710.78元。根据《房屋租赁合同》与《补充协议》的约定，2015年12月和2016年1月不应收取基本租金，故已收取的这两个月的基本租金17484.68元应在本案中抵扣。沙驰公司举示的2016年7-8月销售数据系单方制作未经双方确认，本院不予采信。另收银机押金1500元亦应在本案中抵扣。综上，沙驰公司还应支付欠款为131726.1元。关于瑞孚和公司要求被告按照每日0.1%为标准支付拖欠费用滞纳金，本院认为按银行同期贷款利率计算滞纳金为宜，至于起止时间，瑞孚和未举证证明其每笔欠款的具体金额及计算方式，本院酌情以2016年12月1日起算，以上述欠款金额为基数按照银行同期贷款利率计算至欠款付清时止。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉及未维持正常营业义务的，瑞孚和公司要求每日收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金至合同解除之日，同时瑞孚和公司请求相当于三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，本院认为该两项违约金系重复计算，不应重复支持，本院酌情主张提前解约的情形下，全额补交装修期的租金、三个月基本租金及三个月管理费，共计82126.5元。沙驰公司已支付的履约保证金65700元应在本案中予以抵扣，沙驰公司还应支付违约金16426.5元。至于将商铺恢复原状费用7200元并支付原告律师费3200元的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。至于沙驰公司的各项反诉请求，要求返还的各项费用已在前文评述与进行抵扣，现不再重复。而其主张的各项费用的逾期退款滞纳金，因瑞孚和公司不存在违约行为且沙驰公司拖欠瑞孚和公司大量费用，故本院对其主张逾期滞纳金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告上海沙驰服饰有限公司之间的《协信星光广场房屋租赁合同》；二、被告上海沙驰服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司租金、管理费、推广宣传费、收银机使用费、电费，共计131726.1元；三、被告上海沙驰服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司自2016年12月1日起至上述款项付清时止以欠款金额131726.1元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金；四、被告上海沙驰服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司违约金16426.5元；五、被告上海沙驰服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司商铺恢复费用7200元；六、被告上海沙驰服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司律师费3200元；七、驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告上海沙驰服饰有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1153元，由被告上海沙驰服饰有限公司负担，反诉受理费减半收取577元，由原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  谭宁模二〇一七年十二月二十八日书 记 员  蒋 娟