四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0824民初3243号原告：邓家朋，男，生于1963年5月15日，汉族，四川省苍溪县人。原告：罗星桂，女，生于1966年1月16日，汉族，四川省苍溪县人。委托诉讼代理人：邓利君，女，生于1987年8月26日，汉族，四川省苍溪县人。系二原告之女。委托诉讼代理人：罗文一川，苍溪县陵江法律服务所法律工作者。被告：黄宗模，男，生于1968年9月18日，汉族，四川省苍溪县人。委托诉讼代理人：何明，四川鉴平律师事务所律师。原告邓家朋、罗星桂与被告黄宗模房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓家朋、罗星桂及其委托诉讼代理人罗文一川、邓利君和被告黄宗模及其委托诉讼代理人何明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓家朋、罗星桂向本院提出诉讼请求：1.判决原被告签订的购房合同无效；2.判决被告退还原告购房款370000元，并承担原告因签订合同造成的损失；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年2月12日，原告购买了被告修建的位于陵江镇三清社区一组国道212线原橡胶厂处第一层第三间门面房一套，原告于2015年2月23日交付了全部购房款后，要求被告交付房屋，但被告至今拒不交房，原告多次找被告协商，被告以各种理由推脱，致使原告无法取得该房屋。因原被告签订的购房合同无效，故请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告黄宗模辩称：1.原被告双方签订的购房合同合法有效，应该受到法律保护；2.2017年10月17日，双方签订的整改协议约定整改期限未到，原告现不能起诉；3.房屋已实际交付给二原告使用；4.2014年10月25日，被告将房屋交给原告，原告让被告帮其出租房屋，房屋租金抵作购房款约25000元；5.因被告与房主之间一些矛盾没解决好，所以房主将原告房屋的锁孔用502堵住，导致原告无法正常使用房屋，但被告会尽快和房主将事情处理好，然后把门面再次交付二原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1.原被告身份信息复印件，拟证明原被告诉讼主体适格；证据2.联合建房协议复印件，拟证明涉案房屋确属被告修建的事实；证据3.房屋买卖合同原件，拟证明原告以价款370000元购买涉案房屋，分两次以现金形式付清，第一次交付190000元，第二次交付180000元的事实；证据4.李青山情况说明，拟证明原告以价款370000元购买涉案房屋，并分两次付清的事实；证据5.还款协议，拟证明被告确实收到原告购房款370000元的事实。被告黄宗模的质证意见为：对证据1、证据2的“三性”无异议；对证据3购房合同无异议，但对是否交付370000元购房款有异议；对证据4的真实性有异议；对证据5有异议，被告认为是整改协议，不是还款计划，并对整改协议的时间有异议。被告黄宗模为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：1.联合建房协议，拟证明涉案房屋系黄宗模与薛贵云联合修建的事实；2.补充协议，拟证明2013年11月26日将联合协议中约定薛贵云享有的6套住房变更为8套住房，对4间门面的具体位置做了明确界定以及黄宗模有权利处置自己财产的事实；3.房屋买卖合同，拟证明原被告签订房屋买卖合同的事实；4.租房合同，拟证明原告委托被告将房屋出租后将租金抵作了相应购房款的事实；5.受理报警登记表，拟证明被告已经交付了门面，原告已经实际取得了门面的事实；6.门面租赁协议，拟证明原告将购买的门面出租给任发安使用的事实；7.建设用地批准书，拟证明门面属于合法建筑的事实。原告的质证意见为，证据1、证据2、证据3真实性无异议，但对购房款具体数额有异议，并不是被告说的330000元，而是370000元且原告已全部付清；证据4真实性有异议，租房合同中不是邓加朋签的字，且原告方不知道有租房这回事，不知道租了多少钱，也不知道有这份租房协议；证据5证明目的有异议，正是因为原告未收到被告交付的房屋，所以才报了警；证据6与证据4的质证意见一致；证据7关联性有异议，不能达到原告的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月4日，苍溪县国土资源局下发《建设用地批准书》【苍溪县（2012）建设用地集字第0199号】，批准苍溪县陵江镇三清村一组居民薛贵云迁建房屋，该批准书载明用地单位名称为薛贵云，土地所有权性质集体，土地取得方式为占用，土地用途为农村宅基地。2012年9月6日，薛贵云与本案被告黄宗模签订了《联合开发协议》，该协议约定，薛贵云将本组位于212线靠橡胶厂宿舍的土地交与黄宗模负责修建。2013年11月26日，黄宗模与薛贵云签订补充协议，通过两次协议，该房屋修建后除还建给薛贵云8套住房、门面4间外，其余住房和门面由黄宗模变卖。2014年2月12日，原告邓家朋与被告黄宗模签订购房合同，约定将黄宗模与薛贵云联合修建的位于三清社区一组212线橡胶厂靠山处第一层由楼梯向东第一间门面房买给原告，单价每平方米6300元，总价款370000元，合同签订之日首付款190000元，余款180000元待交房时一次性付清。当日，原告给被告付款190000元，2015年2月23日，原告给被告付款180000元，被告在原告持有的购房合同后注明，余下的180000元已付清；同日，被告再次在原告持有的合同上注明，门面款已付清，两次付款370000元。但事后被告以与薛贵云有纠纷未解决为由未能给原告交房，原告每年均外出务工，年底回家要求被告交房。2017年3月，被告将门面房的钥匙交给原告，原告准备装修时，受到薛贵云阻止，将房子锁孔堵塞，原告无法进驻。2017年9月6日，原告再次装修时，与房主发生纠纷，苍溪县公安局城郊派出所出警处理。2017年10月7日，原被告达成书面协议，协议再次明确房屋的价款370000元，首付于2014年2月12日付款190000元，二次付款于2015年2月23日付180000元，现购房款370000元已付清；该协议中，被告承诺在2017年11月30日前整改完毕交房，并向原告交纳30000元的保证金，如到期不能整改交房，保证金不予退还，但被告实际向原告交纳了6500元的保证金；同时约定，如2017年11月30日前未整改完成退还原告购房款370000元。本案于2017年12月22日第二次开庭时经核实，被告现仍未完成整改和将房屋交与原告。本院认为，原被告的房屋买卖合同纠纷争执的焦点是：一、原被告之间签订的购房合同是否有效；二、被告是否应当返还原告的购房款及返还的购房款金额。一、关于购房合同效力问题。原被告之间签订的《购房合同》虽然是双方的真实意思的表示，但由于该房屋土地是本案案外人陵江镇三清社区居民薛贵云批准迁建房屋的宅基地，土地所有权性质系集体，薛贵云与被告黄宗模联合建房，其所建房屋仍属于村民自建房，二原告非该集体组织成员，其与被告买卖该房屋的行为违反了国家土地管理相关法律法规强制性规定，当属无效。二、关于被告是否应当返还原告购房款及返还的购房款金额问题。被告因与房主产生纠纷，导致原告不能实际取得该房屋，按照2017年10月7日原被告达成书面协议，被告逾期未能整改，承诺退还原告购房款。因此，不论是合同无效适用返还原则还是被告逾期未能整改而承诺退还原告购房款，被告均应当返还原告的购房款。原被告均知道或应当知道该房屋依法不能转让而达成买卖协议，双方均有过错，应各自承担相应的责任，故原告要求被告赔偿损失即支付资金利息的请求，本院不予支持。关于被告返还原告购房款金额，本院认为，从2015年2月23日，被告在原告持有的合同后两次注明的内容和2017年10月7日双方签订的《协议》中确认的两次付款的金额，以及被告承诺的全款退还购房款370000元的事实，可以认定原告两次付款370000元的事实成立。而被告辩称第二次付款120000元，房屋租金抵购房款20000元，共计支付购房款330000元的事实，与本案查明的事实相矛盾，其辩称理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告邓加朋与被告黄宗模签订的购房合同无效；二、被告黄宗模在本判决生效后立即返还原告邓加朋、罗星桂的购房款370000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3425元，由被告黄宗模负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  孟益松二〇一七年十二月二十五日书记员  王 坤