中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终13074号上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路4号39号楼5层507A室。法定代表人：张桐源，董事长。委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何凯思，男，1944年1月24日出生，荷兰籍，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李立新，北京市瀚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）与被上诉人CornelisWillemAdriaanHendrikse（以下称何凯思）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初43889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正旭晶典公司之委托诉讼代理人刘闯与被上诉人何凯思之委托诉讼代理人李立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正旭晶典公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审或依法改判驳回何凯思一审全部诉讼请求。事实与理由：一、按照双方合同约定出卖人支付逾期办证违约金的时间是出卖人实际取得权属登记证明之日起30日内，现我公司没有实际取得权属登记，故应付违约金的付款时间条件并未成立，法院应驳回何凯思的诉求。二、同理，现买受人何凯思尚未办理房屋权属转移登记，按照合同约定其主张逾期办理房屋产权登记的违约金的付款时间条件也未成就。三、法律和司法解释都没有赋予买受人可以主张开发商在办理规划、竣工中存在过错，进而应承担迟延办理初始登记和所有权转移登记的违约责任的权利。四、双方合同约定只有我公司存在过错的情况下，才负违约责任，但在本案中即便规划不能完成可以作为我公司的过错，那我公司的过错也只存在于2010年之前。在2010年之后，未完成规划许可是因为阳光房的问题，但2010年我公司将尚未卖出的阳光房全部拆除了，剩余已经出售的阳光房被认定为违建，应由城管部门负责拆除，城管部门未拆除，责任不在我公司。五、从司法解释来看，可以追究开发商在办理初始登记和所有权登记中存在过错的责任前提是，该房产的规划已经得到批准，并且已经竣工，而因为规划和竣工问题所导致的不能办理产权初始登记和转移登记，应认定并非开发商的过错。六、何凯思没有权利要求我公司立即办理房屋的产权转移登记手续，司法解释中并未赋予购房人有这项权利，如果判决则有干预行政权之嫌，且办理产权登记的前提是办理竣工验收，而竣工验收不能判决立即履行。七、判决我公司在30日内办理房屋权属登记可能不具有可执行性。何凯思辩称，同意原审判决，不同意正旭晶典公司的上诉请求及理由。合同签订之后正旭晶典公司未进行规划验收、竣工验收，也没进行面积测量，导致涉案房屋没法初始登记和转移登记，正旭晶典公司构成违约，应当承担违约责任。根据规定，涉案房屋可以按照历史遗留问题处理，具备转移登记条件，所以一审判决正确。何凯思向一审法院起诉请求：1.请求依法判令正旭晶典公司立即为我办理正旭晶典花园××508室（以下简称涉案房屋）转移登记和不动产登记证；2.请求依法判令正旭晶典公司向我支付逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记的违约金2466453.07元（以总房款3537655元为基数，按日万分之二的标准，自2007年11月1日计算至2017年5月17日，依据合同第20条的约定）；3.请求判令正旭晶典公司向我支付逾期办理涉案房屋转移登记（房屋所有权证）的违约金599101.87元（以总房款3537655元为基数，按日万分之零点五为标准，自2008年2月8日计算至2017年5月17日，依据合同第20条的约定,2007年2月7日交房，见入住会签单）。一审法院认定的事实：2006年4月13日，正旭晶典公司（出卖人）与何凯思（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：何凯思向正旭晶典公司购买涉案房屋，房屋成交总价3434529元，何凯思于签约之日支付房款10万元，其余房款30日内支付930359元，2006年7月1日前支付剩余房款2404170元。正旭晶典公司应当在2006年12月31日前向何凯思交付涉案房屋，正旭晶典公司应当在2007年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因正旭晶典公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意何凯思有权退房。何凯思退房的，正旭晶典公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照何凯思全部已付款的1%向何凯思支付违约金。何凯思不退房的，合同继续履行，自正旭晶典公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，正旭晶典公司应当按日计算向何凯思支付全部已付款万分之贰的违约金，并于正旭晶典公司实际取得权属证明之日起30日内向何凯思支付。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因正旭晶典公司的责任，何凯思未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意何凯思有权退房。何凯思退房的，正旭晶典公司应当自退房通知送达之日起30日内退还何凯思全部已付款，并按照同期银行个人住房贷款利率付给利息。何凯思不退房的，自何凯思应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，正旭晶典公司按日计算向何凯思支付全部己付款万分之零点五的违约金，并于何凯思实际取得房屋所有权证书之日起30日内由正旭晶典公司支付。合同签订后，双方开始依约履行合同，正旭晶典公司实际于2007年2月7日将涉案房屋交付何凯思，何凯思实际支付购房款3537655元。但涉案房屋所在楼栋的初始登记以及涉案房屋的产权转移登记一直未办理。2014年6月8日，正旭晶典公司向何凯思出具《购房证明》一份，载明：“何凯思先生（护照号：××××）于2006年4月13日购买维多利亚花园公寓房屋一套，房号为××508，建筑面积为170.97m2。由于我方部分审批手续未全部完成，所以该房屋产权证未能办理完毕。”何凯思称，其曾因涉案房屋初始登记和转移登记问题多次找正旭晶典公司，正旭晶典公司才给何凯思出具了该份《购房证明》。正旭晶典公司认可证据的真实性，但不认可证明目的，称“部分审批手续未全部完成”，主要是指规划和竣工未完成，只是现实状态的描述，不等于正旭晶典公司有过错，合同中约定支付违约金系以正旭晶典公司有过错为前提。2017年1月17日，北京市规划委员会向正旭晶典公司下发住宅楼（朝阳区正旭晶典花园项目）的建设工程规划许可证。2017年7月3日，北京市规划和国土资源管理委员会做出《关于朝阳区正旭晶典花园小区（又名维多利亚）有关办理房产登记情况的说明》，载明：“依据北京市规划和国土资源管理委员会关于朝阳区正旭晶典花园项目专题会议会议纪要有关精神，有关部门正在积极推动相关工作。据了解，朝阳区正旭晶典花园小区业主已就办理不动产登记向法院提出诉讼，现已具备凭法院判决办理相关不动产登记的条件。”一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，买卖双方于2006年4月13日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。现何凯思提交的证据可以证明，涉案房屋已具备办理产权转移登记的条件，故何凯思要求正旭晶典公司履行合同义务，为其办理涉案房屋产权转移登记，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。现何凯思主张的正旭晶典公司逾期办理涉案房屋初始登记和转移登记的期间重复，法院择一高标准，即按照每日万分之二的标准予以支持。正旭晶典公司虽主张违约金计算标准过高，但双方约定的标准未超过每日万分之三的合理范围，法院不再予以调整。至于诉讼请求，何凯思称其提交的《购房证明》即可证明其多次向正旭晶典公司主张过办理初始登记和转移登记事宜，但办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效，而已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权不适用诉讼时效的规定。因此，即使何凯思提交的证据可以证明其曾向正旭晶典公司主张办理初始登记和转移登记，也不能作为其逾期办证违约责任的请求权中断的事由，故在正旭晶典公司提出时效抗辩的情况下，法院仅支持何凯思立案之日前两年的违约金517205.16元（3537655元*每日万分之二*731天）。判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为何凯思办理位于北京市朝阳区××508室房屋权属转移登记手续。二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付何凯思逾期办理初始登记和逾期办理权属转移登记的违约金五十一万七千二百零五元一角六分。三、驳回何凯思的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35102元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（何凯思已交纳，北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付何凯思）。本院二审期间，双方均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。上述事实，有当事人陈述、《北京市商品预售合同》及《补充协议》、《购房证明》、建设工程规划许可证、《关于朝阳区正旭晶典花园小区（又名维多利亚）有关办理房产登记情况的说明》等证据材料在案佐证。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本院二审争议焦点在于：一、关于何凯思要求正旭晶典公司为其办理产权转移登记的诉求应否支持。二、正旭晶典公司应否向何凯思支付逾期办理初始产权登记及产权转移登记的违约金，进而违约金标准如何确定。对于焦点一，在买卖合同中，出卖方的主要合同义务除交付标的物外还包括转移标的物所有权，本案双方当事人合同中亦约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现结合北京市住房和城乡建设委员会《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》等文件以及北京市规划和国土资源管理委员会出具的说明等，涉案房屋已经具备办理产权转移登记的条件，一审判决正旭晶典公司为何凯思办理房屋权属转移登记手续，并无不当，应予以维持。正旭晶典公司称何凯思曾委托第三方代办产权证，但此不能免除其作为出卖人与买受人共同办理权属转移登记的义务，故对其此项抗辩事由，不予采纳。对于焦点二，依据查明的事实，涉案房屋此前未能办理产权初始登记及转移登记的原因在于，正旭晶典公司存在超规划建设行为导致不能按期办理规划批准及竣工备案。正旭晶典公司作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致不能依据双方合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明以及在合同约定期限内为何凯思办理产权证，已构成违约，且其对此存在过错，应依据合同约定承担违约责任。正旭晶典公司所提其在规划审批、竣工验收过程中存在的过错，不属民事审判权管辖范畴，其不应据此承担违约责任，以及2010年之后其超规划建设的部分阳光房未被拆除系城管部门责任，其不存在过错等抗辩事由，均缺乏法律依据，本院不予采纳。正旭晶典公司主张违约金的支付条件尚未成就，但因正旭晶典公司原因导致涉案房屋长达十年时间未能办理权属登记，如坚持要求何凯思在合同约定条件成就即在房产的初始登记及转移登记办理后再另行主张权利，势必造成其正当权利难以得到保护，鉴于此，对正旭晶典公司的该项上诉意见，本院亦不予采纳。现何凯思要求正旭晶典公司支付逾期办理涉案房屋产权初始登记及转移登记的违约金，一审结合双方关于违约金计算标准的约定，并综合上述两种违约期间存在重复以及正旭晶典公司违约对何凯思所造成的影响等因素，确定正旭晶典公司按照日万分之二标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，正旭晶典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35102元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 霞审判员 孙 妍审判员 贾 旭二〇一七年十二月二十九日书记员 黄 蕾书记员 陆九阳