四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1623民初1094号原告：章成涛，男，汉族，生于1978年3月15日，农村居民，住邻水县。委托诉讼代理人：鲁伟，邻水县袁市法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告：熊心才，男，汉族，生于1973年3月22日，农村居民，住邻水县。被告：甘翠英（曾用名甘华英），女，汉族，生于1967年8月7日，农村居民，住邻水县。二被告共同委托诉讼代理人：包秋碧，邻水县丰禾法律服务所法律工作者，一般授权代理。第三人：韩存全（曾用名韩存国），男，汉族，生于1971年11月5日，农村居民，住邻水县。委托诉讼代理人：甘翠英（曾用名甘华英），女，汉族，生于1967年8月7日，农村居民，住邻水县，特别授权代理。第三人：刘文林，男，汉族，生于1971年12月21日，农村居民，住邻水县。原告章成涛与被告熊心才、甘翠英合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月7日第一次公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。为查明案情，本院依法追加韩存全、刘文林为本案第三人参加诉讼，于2017年12月7日依法组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告章成涛的委托诉讼代理人鲁伟，被告熊兴才、甘翠英及委托诉讼代理人包秋碧，第三人韩存全的委托诉讼代理人甘翠英及第三人刘文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章成涛向本院提出诉讼请求：一、继续履行原、被告于2011年4月15日达成的旧房改建协议；二、赔偿原告损失（2011年4月至2017年4月的房屋租金18000元、误工费16591.6元、违约金5万元）；三、本案原告的律师代理费5000元及诉讼费由被告承担。事实及理由：原告原有坐落号的房产一处，面积265.9平方米。2011年4月15日，被告为了开发房地产生意与原告达成旧房改建协议一份，约定第二项：乙方负责改建费用，建房中一切大小安全事故由被告负责。约定第三项：楼房建成后（清水房），乙方还给甲方门面四间（九龙方向），二楼套房四套（面积100－120平方米），套房个数不足用三楼套房补充，并由乙方安装好门面卷闸门及套房进户防盗门；余下的房屋由乙方自行销售。约定第四项：改建期限为2013年10月30日止。2011年4月15日协议生效后，被告将协议标的物（原告原有房屋8间）拆除，致原告房屋无法对外出租。约定的2013年10月30日前交付房屋，但被告并未履行协议交付房屋。后经原告多次催促被告履行协议，被告也多次作出承诺，但都没有履行，至此被告交付房屋的愿望也成为了泡影。综上，原告不但不能实现合同愿望，而且原告的房屋也不能居住。被告的行为给原告物质上和精神上造成了巨大的损失。现向贵院提起诉讼。被告熊兴才、甘翠英共同答辩称：一、2011年4月15日所签订的《旧房改建协议》已被2017年1月11日重新签订的《旧房改建协议》所代替。即是2011年4月15日所签订的旧房改建协议已作废。二、不是被告不履行合同，而是原告不能按照协议第二条规定履行，被告无法进场修建。三、被告宽宏大量，无法进场修建房屋，但觉得已经拆除，总是想方设法想把房子修建上去，几年来被告也想将房屋修建上去，原、被告对此意见一致。从未有过分歧。四、请求人民法院依法裁定被告熊心才退出本案被告诉讼主体资格。2017年1月11日原告将该《旧房改建协议》重新承包给甘翠英、韩成国、刘文林等人。同时被原告也是承建人之一。从2017年1月11日的协议不难看出，被告熊心才已退出此改建协议，那么原告将熊心才列为被告，于法无据，人民法院应依法裁定熊心才退出被告席。五、原、被告所签订的协议是一个无效协议，该合同无法履行。首先原告选任被告改建旧房所处位置是袁市镇元北街19号，系小城镇旧房改造，要改造成6+1的住房，那么被告是否有修建资质，能否有这方面的技术水准，原告未做考察，同时原告也未给被告提供审批改建手续以及报建手续，该合同违背合同法的相关规定。六、2017年1月11日的协议签订后，甘翠英到袁市镇找原告建房，原告说钱拿去买车了，没得钱，不建了。违约的是原告，所有的后果应由原告承担。综上，由于原告的诉求协议已经废弃，重新签订的协议违背法律、法规的规定，无法实现协议目的。故此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，原告提交了如下证据：1、原告身份证及与其妻刘玉梅的结婚证复印件和二被告户籍证明复印件；2、原告房屋邻袁国用（2007）第001号国有土地使用权证及邻房监权第××号号房屋所有权证复印件；3、2011年4月15日签订的旧房改建协议一份；4、证冯某兰的证词；5、二被告交纳的房屋建设配套费70000元的票据复印件；6、原告旧房原址现状照片。二被告提交了如下证据：1、2017年1月11日签订的旧房改建协议一份，证实签订合同的主体已变更且合同内容也有变更；2、原告收取二被告租金的收条；3、证张某平的证词。以上证据经本院组织举证、质证，并经审查、核实，本院予以确认并在案为凭。结合当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月15日，原告作为甲方与被告甘华英和熊心才作为乙方签订了《旧房改建协议》，约定：一、甲方将现号的旧房，土地证为2007字001号，房权20××60号号，现有房屋面积265.9平方米，交由乙方开发为商品房出售，以采取还房的形式补偿甲方。二、在修建过程中一切大小安全事故均由乙方负责，与甲方无关，改建费用由乙方负责。三、还房情况：1、乙方清水交房，还给甲方门面4间（九龙方向）。2、还给甲方的套房二楼4套，面积100－120平方米，套房个数不足用叁楼的套房补充。二楼的套房进户防盗门安装完好。3、乙方还给甲方的房屋后余下的房屋自行销售。四、还房时间：2013年10月30日前交房。如遇有不可抗力因素时间顺延。…七、甲乙双方应共同遵守以上协议条款，均不得单方违约。如一方违约，由违约方赔偿守约方违约金伍万元人民币并承担由此造成的经济损失和法律责任。旧房改建协议签订后，二被告将该房进行了拆除，并于2011年11月27日向丰禾镇政府交付了配套费70000元（按每平方米25元计费，共2800平方米）。然因各种原因，该合同并未实际履行完毕。2015年1月20日，原告出具了收条一张，载明“今收熊心才人民币3500元（叁仟伍佰元整）。”此款为被告支付给原告的房屋租金费。原告两次共计收取被告熊心才支付的两年的房租费7000元。2017年1月11日，原告作为甲方与被告甘华英及案外人韩存国、刘文林作为乙方签订了《旧房改建协议》，约定：一、甲方将现号的旧房，土地证为2007字001号，房权20××60号号，现有房屋面积265.9平方米，交由乙方开发为商品房出售，以采取还房的形式补偿甲方。二、在修建过程中一切大小安全事故均由乙方负责，与甲方无关，改建费用由乙方负责。三、还房情况：1、乙方清水交房，还给甲方门面3间（九龙方向）。2、还给甲方的套房二楼2套、4楼1套、顶楼2套。3、乙方还给甲方的房屋后余下的房屋自行销售。4、章成涛自愿将前面门市让出1.5米做通道。5、章成涛接张明张某平的股份两股，股金待以后协商，现章成涛同意建房时出两股共10万元资金交给甘华英。四、签订本协议时，甲方将现有的土地使用证、房权证和身份证复印件交给乙方保管，以便统一办理相关手续。……六、甲乙双方应共同遵守以上协议条款，均不得单方违约。如一方违约，由违约方赔偿守约方违约金伍万元人民币并承担由此造成的经济损失和法律责任。该协议签订后至今，因本案当事人还未完善相关报建手续，房屋修建一直未进行。现原告诉至本院，请求继续履行原、被告于2011年4月15日达成的旧房改建协议；并请求二被告赔偿原告房屋租金、误工费、违约金等损失。本院认为，本案争议焦点在于原告请求履行2011年4月15日签订的《旧房改建协议》的理由是否成立以及是否支持原告请求的违约金和租金损失。原告提交的2011年4月15日签订的《旧房改建协议》的签约主体为原告与二被告，二被告提交的2017年1月11日签订的《旧房改建协议》的签约主体为原告与被告甘华英及第三人韩存国、刘文林。根据《合同法》第77条规定：当事人协商一致，可以变更合同。在合同变更后，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人应当按照变更后的内容履行合同。本案中，因2017年签订的合同已将2011年签订的原合同的主体进行了变更，并对原合同的内容进行了实质性的变更，故原告主张继续履行2011年4月15日签订的《旧房改建协议》的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，本院对原告是否变更诉讼请求进行释明，原告称不变更诉讼请求。原告诉称按合同约定，二被告应于2013年10月30日前交房但未交房已构成违约，故请求二被告支付违约金50000元。本院认为，因合同已变更，原告只能按变更后的合同内容请求相关事项，变更后的合同即2017年1月11日签订的《旧房改建协议》中并未有交房时间的约定,因此，原告主张二被告支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。原告请求二被告支付租金，在庭审中查明，二被告已支付给原告两年的租金共计7000元。虽然原告与二被告之间对房屋租金事宜未有书面协议约定，但从已支付款项的事实来看，二被告与原告之间已达成了向原告每月支付3500元租金的口头协议。根据《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告请求二被告支付租金的请求成立，但不能从2011年开始计算。此款只是原告与二被告就合同变更前即第二份合同签订前因未按时交房而支付给原告租金的口头约定，故租金只能按合同变更前约定的还房时间2013年10月30日后即从2013年11月1日开始计算收取至合同变更前止。因原告已收取了两年租金7000元，原告还应从二被告处收取2015年11月1日至2017年1月11日止的租金共计4783元。原告主张由二被告赔偿其因处理房屋事宜纠纷的误工费16591.60元的请求，因原告未举示相关证据证实，本院不予支持。原告主张其律师代理费5000元由二被告承担的诉请于法无据，本院不予支持。二被告辩称因被告熊心才已退出此改建协议，不应将熊心才列为被告，人民法院应依法裁定熊心才退出被告席。本院认为，原告请求了被告熊心才赔偿相关损失，熊心才作为本案被告具有诉讼主体资格，其辩称理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条、第二百一十五和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告熊心才、甘翠英于本判决生效之日起十日内支付原告章成涛房屋租金4783元；二、驳回原告章成涛的其他诉讼请求。案件受理费2050元，原告章成涛承担1025元，被告熊心才、甘翠英共同负担1025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审 判 长  刘 丽人民陪审员  熊维国人民陪审员  甘立军二〇一七年十二月二十一日书 记 员  陈 源