广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初15066号原告：王坤，女，1989年4月21日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区，委托诉讼代理人:赵继明，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人:王光阳，广东保信律师事务所律师。被告：中山市丰誉房地产开发有限公司，住所地中山市东区中山五路61号汇智大厦2座二层28卡，统一社会信用代码9144200056451746XK。法定代表人：黄谦和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇、邝昕，均系广东正鸿律师事务所律师。被告：中山市嘉合房地产代理有限公司，住所地中山市东区银通街2号利和公寓1座3202房，统一社会信用代码91442000MA4UNOKM4H。法定代表人：周科志，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑坚沫、毛国华，均系广东共阳律师事务所律师。原告王坤诉被告中山市丰誉房地产开发有限公司（以下简称丰誉公司）、中山市嘉合房地产代理有限公司（以���简称嘉合公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王坤及其委托诉讼代理人王光阳，被告丰誉公司的委托诉讼代理人翁冰璇，丰誉公司嘉合公司的委托诉讼代理人郑坚沫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l.解除王坤与丰誉公司签订的认购意向书；2.判令丰誉公司立即归还王坤所支付购房款133224元及利息（利息以133224元为本金，从2016年5月19日计算至实际清偿之日止）；3.判令丰誉公司、嘉合公司向王坤支付双倍定金及损失赔偿金133224元；4、判令嘉合公司承担连带清偿责任。事实与理由：2016年5月18日，王坤通过嘉合公司向丰誉公司购买翰林名苑6幢404号房（建筑面积：80.18平方米，总房价款为：515224元，约合6425.8元/方），在双方签订合同之前，王坤曾要求丰���公司出具预售许可证明等文件，丰誉公司工作人员谎称：预售许可证明等文件财务人员带出去了，现在无法提供。直至2016年底，王坤及其他购房者才知道丰誉公司所开发翰林名苑项目并未获得预售许可证明，王坤与其他购房者多次到住建局等部门反映，但问题一直未能解决，时至今日，丰誉公司仍然无法取得商品房预售许可证明。丰誉公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，在王坤不知情的情况下与王坤签订《翰林名苑认购意向书》，并向王坤收取2成购房款103224元。丰誉公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致双方购房合同无法履行，给王坤造成重大经济损失。嘉合公司作为丰誉公司的代理公司，又以“现在交3万元抵5万元房款”的名义向王坤收取购房款30000元。嘉合公司不但没有对丰誉公司是否取得商品房预售许可证明等资格进行审��核实，还与丰誉公司一起串通欺骗王坤，导致涉案商品房无法过户，造成王坤重大经济损失，应承担连带责任。王坤在诉讼期间提交的证据有：证据1.翰林名苑认购意向书、认购须知；证据2.收据2份；证据3.承诺书、住建局信访回复函2份。丰誉公司辩称，本案案由并非商品房买卖合同纠纷。双方签订的认购意向书并不具备商品房买卖合同的主要条款，实质上为商品房预约合同；2.双方签订的并非商品房买卖合同，丰誉公司无需按《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定向王坤承担相当于一倍已付购房款的违约责任；3.丰誉公司同意与王坤解除认购意向书，同意退还王坤所缴纳的认购诚意金103224元，王坤向嘉合公司缴纳的30000元并非丰誉公司实际收取，丰誉公司也未委托第三方收取任何款项，且认购意向书上仅约定了认购诚意金，并未约定其他款项，因此该30000元王坤应向嘉合公司追偿，丰誉公司无需承担退还责任；4.丰誉公司也无需向王坤支付利息，根据双方签订的认购意向书第十二条，双方解除认购意向书的情况下，丰誉公司是在一个月内不计算利息返还认购诚意金，而自双方签订认购意向书至今，王坤并未向丰誉公司提出解除认购意向书的请求，所以丰誉公司无需向王坤支付利息。请求法庭驳回王坤诉求。丰誉公司在诉讼期间未向本院提交证据。嘉合公司辩称，本案王坤诉请的103224元属于王坤与丰誉公司签订合同所付款项，与嘉合公司并无直接关系；2.嘉合公司与丰誉公司就涉案合同签订过独家代理销售合同，后嘉合公司又与其他房地产销售公司签订联动销售合同，涉案30000元已经支付给外围联动公司，嘉合公司并未实际收取。联动公司只负责帮嘉合公司带客过来看房，不存在代理销售的责任；3.丰誉公司因未能取得商品房预售许可证，而导致涉案房产交易无法完成，最终导致王坤提出退款，该部分退款属于丰誉公司违约造成嘉合公司与王坤的损失，该损失应由丰誉公司承担。嘉合公司在诉讼期间未向本院提交证据。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.2016年5月18日，丰誉公司（甲方）与王坤（乙方）签订《翰林名苑内部认购意向书》，约定：一、甲乙双方经友好协商，共同签署《翰林名苑内部认购意向书》（以下简称“认购意向书”）。二、乙方意向认购甲方开发的翰林名苑6幢404号房之物业（下称本“本物业”）建筑面积80.18平方米，套内面积65.08平方米，上述房产实际交付面积以双方签署的《中山市商品房买卖合同》约定为准。三、乙方意向认购物业的楼价合计515224元。四、乙方同意在签订《认购意向书》的同时向甲方交纳认购诚意金103224元。五、乙方同意选择的付款方式为：首期付款2成，银行按揭8成（以银行最终批复为准）。乙方在交付认购诚意金及签订《认购意向书》后，在接到甲方电话通知2日内向甲方交付总房款首期，即认购诚意金转为房款，并到甲方指定的地点签订《中山市商品房买卖合同》，同时备齐银行按揭所需的个人资料，向按揭银行或其指定的律师所提出申请。六、乙方如果联名认购，乙方须在签订《中山市商品房买卖合同》前确定联名各方所占份额。七、甲方已向乙方出示双方将签订的《中山市商品房买卖合同》示范文本、补充协议，且因乙方购房产生购买���商品房所需的费用包括办契证税费、办理购房、银行按揭等所需购房、按揭律师费、抵押登记费、公证费（若有）、公证手续费（若有）、工本费及入伙费用等由认购方负责，详见《翰林名苑认购须知》。八、乙方同意按法律法规的规定及双方约定的付款方式和期限，交纳房款及有关费用。九、本认购意向书应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署。如本人不能亲自签署，则须委托代理人全权代为办理，乙方委托代理人须向甲方提供经公证的授权委托、个人身份证等相关材料。十、乙方应依本认购意向书第五条双方约定的时间内，凭本认购意向书、本认购意向书中登记的有效身份证明原件、已付清首期款或房款的收据原件，与甲方签订《中山市商品房买卖合同》。若乙方逾期5天仍未与甲方签订《中山市商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购该物业的权利，本认���意向书自动解除，甲方无须事先通知乙方，可将该物业另行出售，且不承担任何违约责任。甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十一、若乙方在约定的交付首期时间内提出换房，必须征得甲方同意。在甲方同意的前提条件下，乙方只能在甲方提供的房源内选房，且不再享有甲方给予的优惠。十二、若乙方在签订《中山市商品房买卖合同》前提出解除《认购意向书》的，甲方同意解除本认购书，甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十三、乙方如需将本认购的物业让予第三方的，必须向甲方提出书面申请，在征得甲方书面答复后，乙方与第三方一起到甲方办理转名手续并承担因转名而发生的所有费用，且乙方必须向甲方按成交价的3%一次性交付转名费。十四、在双方签订《中山市商品房买卖合同》后，因乙方的原因，乙方不能按���认购意向书第五条中约定通过银行按揭支付房款的（包括乙方的申请不批或所批金额不足的），在甲方指定的日期内无法付清房款的，视为乙方放弃该物业的权利，甲方有权解除甲乙方双方签订的《中山市商品房买卖合同》，解除合同后，甲方按约定没收定金后退回乙方剩余的首期款。十五、甲方与乙方双方的通讯联络方式以本认购意向书所载明的电话、传真、地址等为准，乙方通讯方式如果有变更，应在变更后五日内以书面方式通知甲方。十六、因自然灾害、战争等不可抗力致使不能实现本认购意向书的目的，双方经协商可以解除本认购意向书。乙方须将本认购意向书、已付房款的收据及其他从甲方获取的文件返还给甲方。甲方在收到上述文件后十个工作日内，通过银行转帐方式将已付认购诚意金返还乙方，双方不再承担其他任何责任。十七、乙方熟知我国房��产法律法规，所有向甲方的陈述及提供的资料真实可信，自愿的条件下缴纳、签署。甲方没有向乙方隐瞒任何楼盘有关意向认购条件等一切信息。乙方确信已了解甲方所提供的信息。十八、甲乙双方发生争执，应协商解决。协商不成任何一方不可依法向甲方所在地人民法院起诉。十九、本认购意向书经甲、乙方双方（或乙方委托代理人）签署后即时生效。签订正式商品房买卖合同后，本认购意向书自动失效。二十、本认购意向书一式两份，甲乙双方各执一份。同日，王坤还在一份《认购须知》的落款处签字。该《认购须知》记载了认购人认购丰誉公司商品房中有关购房须知、认购及签约手续、申请办理银行按揭事项、其他注意事项。同日，王坤向丰誉公司交付诚意金103224元。丰誉公司则开具收据一张交由王坤收执，确认向王坤收取了该金额的��意金。其后，丰誉公司一直未通知王坤签订正式的《中山市商品房买卖合同》及收取上述房屋。2.本院在另案审理何皓煜诉丰誉公司、嘉合公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2017）粤2071民初15846号]中查明，丰誉公司（甲方、委托人）与嘉合公司（乙方、受托人）于2016年5月3日签订《房地产独家代理委托书》一份，约定：经甲乙双方友好商议，现委托乙方作为座落于中山火炬开发区××村的“翰林名苑”项目的独家代理商，乙方接受委托后，应积极为甲方联系客户，甲方应积极配合乙方完成交易。本案嘉合公司于2016年5月18日收取了王坤30000元，收款事由为：购翰林名苑一期6栋404房，确认付款，不退不换。3.2017年6月23日，中山市住房和城乡建设局作出《中山市住房和城乡建设局关于杨青青等市民反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈��题的复函》[文号：中建信访[2017]139号，载明：“杨青青等市民：市信访局转来关于你们反映翰林名苑项目无预售证，房屋被拍卖，利益得不得保障的问题已收悉，现将情况回复如下：经查，火炬区翰林名苑项目，开发商品中山市丰誉房地产开发有限公司，目前尚未取得预售许可证。按照《广东省商品房预售管理条例》规定，预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。我局已于2016年就开发区商违规销售问题签发了整改通知书，现正收集证据，对开发商进行行政处罚。通过协调，开发商已向业主做出了书面承诺。如有异议，建议投诉人通过司法途径处理。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向上级行政机关书面提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”同日，中山市住房和城乡建设局作出《中山市住房和城乡建设局关于等人反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈问题的复函》[文号：中建信访[2017]135号，载明：“等市民：省住建厅转来关于你们反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈的问题已收悉，经了解，现将情况回复如下：翰林名苑项目，开发商是中山市丰誉房地产开发有限公司。经查，该项目已于2014年5月完成结构封顶，因涉及土地闲置政策变更及项目容积率问题的影响，尚未办理商品房预售许可证。你们反映开发商未取得预售许可证进行销售存在欺诈的行为，开发商已通知认购人同意退还定金等费用，但有部分认购人要求继续履行认购协议，我局联合属地管理部门积极协调，开发商已按部分业主做出了书面承诺。一是承诺在后期与债务方或法院的处理过程中，及时向已在开发商内部认购的客户电话通知相关情况；二是如开发商无法���常经营导致破产，承诺将内部认购的客户资料作为开发商债权人向法院上报，说明该部分客户要求按照认购书的协议购买商品房，并提请法院在拍卖相关物业时能充分保障已内部认购客户的权益。如有异议，我局建议你们通过司法途径处理。按照《广东省商品房预售管理条例》规定，预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。我局已于2016年就开发区商违规销售问题签发了整改通知书，现正收集证据，对开发商进行行政处罚。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向上级行政机关书面提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”4.2017年8月11日，王坤将丰誉公司、嘉合公司诉至本院，主张实体权利如上。本院以商品房预售合同纠纷予以受理。本案庭审中，王坤主张本案为房屋买卖合同纠纷，但述明若法院根据查明事实后确定的案由与其主张不一致时，同意由法院调整案由并进行处理。丰誉公司、嘉合公司提出答辩意见及质证意见如上。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同成立和生效后，双方当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权要求对方承担违约责任。本案原丰誉公司签订的《翰林名苑认购意向书》双方的真实意思表示，且符合上述商品房预约合同的特征，没有违反法律、行政法规的强制禁止性规定，依法有效，该协议对双方有法律约束力。王坤签订《翰林名苑认购意向书》后，依约向丰誉公司交付了认购诚意金103224元，但丰誉公司至今未通知��坤签订正式的商品房买卖合同以及向王坤交付上述涉案房屋，丰誉公司的行为显然构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴此，王坤向本院起诉，要求解除其与丰誉公司签订的《翰林名苑认购意向书》，丰誉公司同意，故本院确认该认购意向书于王坤提起本案诉讼之日解除；《翰林名苑认购意向书》解除后，丰誉公司应当依约于一个月内即于2017年9月11日前将其收取王坤的认购诚意金103224元向王坤予以退回。丰誉公司应向王坤退回该诚意金而未退回，应于逾期日即2017年9月12日起向王坤支付相应的利息损失。因此，王坤要求丰誉公司向其退回诚意金103224元及支付利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但应自2017年9月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计为宜；王坤主张丰誉公司自2016年5月19日起计算利息，无合同依据，本院不予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九���面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案王坤与丰誉公司签订之《翰林名苑认购意向书》，其内容并未含盖上述所有内容，不具备上述主要内容。因此，王坤认为该《翰林名苑认购意向书》属于商品买卖合同，并据此主要丰誉公司按商品房买卖合同承担其他责任，于法无据，本院不予支持。本案王坤未举证其基于何法律关系向嘉合公司支付30000元，以及其向嘉合公司所交的该款为丰誉公司所收取，故其要求丰誉公司、嘉合公司连带承担该款的清偿责任，无合同和法律依据，本院不予支持。至于王坤向嘉合公司所交30000元后与嘉合公司形成何种法律关系，以及嘉合公司是否应当向其退还，其可另诉解决。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告中山市丰誉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王坤退还诚意金元103224元及支付逾期退款利息（利息计算方法：以103224元为基数，自2017年9月12日起至实际退回之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5296元，诉讼保全费1852元，共计7148元（原告王坤已预交），由原告王坤负担4348元，被告中山市丰誉��地产开发有限公司负担2800元（该款由被告中山市丰誉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告王坤支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  叶迟玖审判员  陆招胜审判员  陈春华二〇一七年十二月二十五日书记员  姚志姬陈芷云