福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终6765号上诉人（原审被告）：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇高中工业小区（福清市贸旺水产发展有限公司二楼）。法定代表人：李振安，董事长。委托诉讼代理人：李彬彬，男，公司员工。委托诉讼代理人：黄琳，福建泰岚律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：李强，男，1986年7月14日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：何群，福清市融城法律服务所法律工作者。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺公司）因与被上诉人李强商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初7211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回李强的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序，应撤销原判决，发回原审人民法院重审。在本案一审中，诚旺公司向法庭申请追加朱惠珠作为第三人。台商朱惠珠才是诉争商铺的买受者，依法应追加朱惠珠作为第三人，查明案外人朱惠珠与李强的亲属关系及其间的约定，才能查清本案事实；否则在没有案外人朱惠珠参与诉讼的情况下，擅自要求解除合同、退还购房定金的请求是没有任何依据，也不利于交易的稳定性。对于案外人朱惠珠的陈述，在未在法庭上出示，亦未由当事人质证的情况下，一审法院直接将朱惠珠的陈述作为认定案件事实的依据，显然违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定。此外，经诚旺公司了解，案外人朱惠珠与李强是亲戚关系。而在黄玉荣与诚旺公司商品房预售合同纠纷一案，朱惠珠否认其与李强之间的亲戚关系，明显是案外人朱惠珠与李强串通，一致否认认购诉争商铺事实，以达到解除买卖合同的目的。二、一审法院的判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，其判决结果必然也是错误的，应依法改判驳回李强的一审诉讼请求。1、一审法院认为诚旺公司与李强订立了商品房买卖合同，且单纯认定购买诉争商铺的买受人为李强，是事实认定的错误。根据政府相关规定，诉争商铺只能出售给符合条件的台商，故李强要求以其亲属朱惠珠的台湾身份来购买诉争商铺，并代为预交108万的购房款，诚旺公司出具给其的收款收据明确写明“以台湾身份购海峡1#楼1-61、62号”，且收款人处写明“朱惠珠”。2014年11月18日，双方签订一份明显标明“合同草稿”字样的《商品房买卖合同》，并交纳85万时，诚旺公司出具的收款收据再次写明“以台湾身份购海峡1#楼1-61、1-62号”。因为朱惠珠是李强的近亲属，其身份信息只能是李强向诚旺公司提供的。之后，诚旺公司才向福清市台办、经贸局、外经贸局申请确认朱惠珠的台商身份。2014年7月28日，经福清市人民政府台湾事务办公室确认，朱惠珠为符合购买海峡商品交易中心商铺的台商。根据上述事实，诚旺公司与李强之间不成立商品房买卖合同关系，仅成立商品房预约合同关系。根据该预约合同，诚旺公司与李强达成两个方面的合意：一方面，以李强台湾亲属朱惠珠的身份来购买诉争商铺；亦即李强必须让朱惠珠前来配合办理购买诉争商铺的相关手续，包括签订正式的商品房买卖合同等。另一方面，诚旺公司与李强均应按《商品房买卖合同》（合同草稿）的内容来确定的买卖双方的权利义务，并订立正式的商品房买卖合同。2、一审法院认定“李强已支付全部购房款”是事实认定错误。诉争商铺经福清市物价局价格报备（一审被告方提交的证据），市场定价为25800元/平方米，实际上诚旺公司与李强、案外人朱惠珠的购买定价为24800元/平方米。因前期有约定前三年返租，购房款总价优惠18%，故优惠后的购房款总价为1-061号商铺为1071300元，1-062号商铺为1089399元。故，目前两套商铺购房款并未付清，两套商铺尾款差价共计230700元。且因李强单方不来开票原因，亦导致发票迟开。3、一审法院认定“诚旺公司至今已超过两年多时间未依约向李强交付诉争商铺”是事实认定错误。实际上，诚旺公司与李强、案外人朱惠珠前期有约定合同签订后前三年返租，则购房款总价优惠18%。在合同草稿的《商品房买卖合同》中约定2014年12月18日前交付，购房款总价已按约优惠，李强同意前三年返租，则2014年12月18日即视为李强已交付诉争商铺，诚旺公司已履行交付的义务。否则，若如一审判决所认定的，李强在向诚旺公司交付193万元的购房款后，诚旺公司又没交付商铺的情况下，李强还拖延了两年多才起诉要求解约，这明显不符合常理。4、一审法院认定“本案诉争的061、062商铺不具备办理产权过户登记至李强名下的条件，故诚旺公司不能履行合同主要义务，已构成违约”是错误的事实认定。诉争商铺只能销售给符合条件的台商，产权不能直接登记在李强名下，这是诚旺公司和李强都明知的事实。但这并不妨碍李强以其台湾亲属朱惠珠的名义购买诉争商铺。李强以朱惠珠名义购买诉争商铺后，是可以再变更过户至李强名下的。至于案外人朱惠珠与李强之间应如何协商、如何办理变更过户等，均属于李强与案外人朱惠珠之间的事情。故不存在诉争商铺产权无法登记至李强名下之事实。而目前，诉争商铺的房产总登记也已办理，诉争商铺可以办理产权证则是确定无疑的事实。5、一审法院认定“诚旺公司未对合同解除通知提出异议”是事实认定错误。李强于2016年11月18日向诚旺公司送达解除合同通知，该通知的内容失实，不存在默认成立的可能性，不会起到相应的法律后果。并且诚旺公司并没有同意该通知的内容；相反，还多次要求李强交清购房款，并通知朱惠珠前来签订正式的购房合同。6、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，确认解除诚旺公司与李强之间的合同，系适用法律错误。首先，诚旺公司既没有欺骗李强的行为，也未违反与李强预约合同的内容。相反，是李强现在对预约合同进行反悔，不愿意按原来预约合同的约定履行其义务，导致至今正式合同尚未签订，李强的行为已经违背社会公德，违反社会公序良俗，不应当得到支持。其次，李强请求解除与诚旺公司之间的商品房预售合同，显然该合同在诚旺公司起诉时并未解除。一审法院却在未经过双方当事人同意的前提下，自行确认合同已经解除，这明显判非所诉，是偏袒李强的行为。李强答辩称：一、原审程序合法。诚旺公司要求追加朱惠珠为第三人的目的是为了查明本案的相关事实，证明朱惠珠是本案讼争房屋的实际买受人或者是李强借用朱惠珠的台商身份购买讼争房屋。原审依法调取了福清市人民法院（2016）闽0181民初3967号案件第三人朱惠珠的笔录，朱惠珠述称其只有委托弟弟购买63号、64号的商铺，其他商铺的买受情况均不知情，也与本人也没有关系。其台商身份没有借给他人或授权他人使用，上述证据已当庭出示并经各方当事人质证，因此原审程序合法。另外，根据商品房买卖合同的记载，诚旺公司与李强双方是讼争的商品房买卖合同的主体，朱惠珠并非是讼争房屋的商品房买卖合同的相对方，故诚旺公司辩称，李强是朱惠珠的代理人以及实际购房人是朱惠珠，或者李强要求以朱惠珠的名义购买涉案商铺，均无事实依据，其要求追加朱惠珠为第三人参加诉讼缺乏事实依据和法律依据，因本案是系列案，并且朱惠珠的陈述也在福清市人民法院（2016）闽0181民初3967号案件当中确认，因此也无必要在浪费有限的司法资源。二、原审认定事实清楚，按照诚旺公司与李强双方在商品房买卖合同的约定，李强已经交清了讼争店铺的购房款。诚旺公司辩称，李强尚未交清购房款缺乏依据，诚旺公司至今未为李强办理房屋预告登记，也未向李强交付房屋，双方订立的商品房买卖合同，虽然在合同编号前加注“合同草稿”字样。但合同对双方的权利义务约定明确，合同内容形式要件完整清晰，并非是合同草稿，而且双方事后也都没有另行在签订合同，该合同经当事人签字时即发生效力，因诚旺公司在出售商铺时，倚仗信息不对称的优势，恶意隐瞒了该商铺只能出售给符合条件的台商，非台商人员客观上不具备办理产权过户登记的真实情况，致使李强与诚旺公司签订了商品房买卖合同，并支付了购房款。诚旺公司的行为已构成违约，致使李强购买商铺的法律目的无法实现，另外，若挂靠他人名下购买商铺，无疑有巨大的商业风险。这是符合一般人的心理预期和社会常理。诚旺公司在上诉状当中的其他主张只有口头陈述并没有相应的证据证明，原审对其不予采信是正确的。另外，诚旺公司为了达到逃避监管，违法销售商铺目的，将剩余的50%不能分割产权的商铺以租代售与他人签订长达近40年的租赁合同。现有几十户租赁户也正在陆续提起民事诉讼，要求确认租赁合同无效或解除租赁合同。综上，请求二审法院依法审理，驳回诚旺公司的上诉请求，维持原判。李强向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（中国·福清海峡商品交易中心第1号楼1层061商铺）；2.依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（中国·福清海峡商品交易中心第1号楼1层062商铺）；3.要求被告向原告退还中国·福清海峡商品交易中心第1号楼1层061商铺购房款95万并支付违约金（违约金按中国人民银行同类同期贷款利率标准上浮30%从2014年11月18日起计算至被告退还全部购房款为止）；4.要求被告向原告退还中国·福清海峡商品交易中心第1号楼1层062商铺购房款98万并支付违约金（违约金按中国人民银行同类同期贷款利率标准上浮30%从2014年11月18日起计算至被告退还全部购房款为止）；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得本案诉争标的所在项目国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。被告诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将本案争标的国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。2012年11月，原告向被告诚旺公司购买由被告开发的位于福清市中国·福清海峡商品交易中心第1号楼1层061、062两个商铺，单价分别为95万元和98万元。2013年12月24日原告向被告支付价款108万元，2014年11月18日又向被告支付价款85万元，两次支付全部购房款共计193万元，被告收款后向原告出具两张收款收据予以确认。2014年11月18日，双方针对061、062商铺签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定被告诚旺公司应于2014年11月18日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付原告使用，于交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理初始权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。该合同第八条第二款还约定“如果在规定日期内未达到交房条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”。2016年11月18日，原告向被告邮寄两份解除《商品房买卖合同》通知书，以“原告已付清所购买商铺的购房款，而你单位至今未按照《商品房买卖合同》约定向李强交付所购买的商品房并尚未为李强办理该处商品房的权属证书”为由，要求解除与被告诚旺公司所签订的两份《商品房买卖合同》，同时要求被告退还全部购房款并按约定支付违约金。2016年12月22日，被告诚旺公司复函原告李强，确认2016年11月18日收到原告所邮寄的两份解除合同通知书。另查明：原审法院受理的原告黄玉荣与被告诚旺公司商品房预售合同纠纷一案，依法追加朱惠珠（女，1973年12月25日出生，台湾居民，住台湾省台北市万华区，现暂住福清市玫瑰园小区，台湾身份证号码A290096426）作为第三人。2017年7月20日，该案第二次开庭时，朱惠珠到庭参加诉讼，朱惠珠陈述其当时在台湾，有委托弟弟仅购买中国·福清海峡商品交易中心063号和064号两间商铺，其他商铺的购买情况与其无关，至于她的名字为什么会出现在相关材料中，一概不知。一审法院认为：原告李强与被告诚旺公司就诉争的061、062商铺订立有两份《商品房买卖合同》，合同编号后虽备注有“合同草稿”字样，但订约双方的主要权利义务十分明确，合同内容、形式要件完整清晰，故该合同依法成立并生效，双方应依合同约定全面履行各自的义务，享有各自的权利。买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。现李强已依支付了全部购房款，但诚旺公司至今已超过两年多时间未依约向李强交付诉争商铺，亦未办理房屋预告登记。根据被告诚旺公司与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充条款约定，像061、062商铺这样可分割出售的商铺只能销售给符合条件的台商，原告李强是本地居民，本案讼争的061、062商铺不具备办理产权过户登记至原告李强名下的条件，故诚旺公司不能履行合同主要义务，已构成违约。诚旺公司辩称李强在订立合同时即知道诉争商铺在销售对象上的限制以及原告李强是代台商朱惠珠交定金购买等辩解意见，得不到朱惠珠认可，也未能提交其它相应证据证实，且双方订立的合同反而约定了十分明确的交房、办证期限及违约责任等内容，故对诚旺公司的辩称依法不予采信。李强解除商品房买卖合同的通知于2016年11月18日送达诚旺公司，诚旺公司未对合同解除提出异议。因诚旺公司的违约行为致使李强购买商铺的合同目的超出合同约定时间两年多仍无法实现，如继续履行合同将严重损害李强的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，原审法院依法确认原告李强与诚旺公司订立的商品房买卖合同已经于2016年11月18日解除。原告李强没有必要就已经解除的《商品房买卖合同》再次诉请解除。双方订立的《商品房买卖合同》第九条有关出卖人逾期交房的违约责任约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金”，故被告应于2016年12月18日退还原告已付购房款193万元并按购房款的1.5%计付解除合同违约金（即193万元×1.5%＝28,950元）。被告逾期至今未退还购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，还应支付逾期付款违约金，由于造成合同无法履行，原告李强在买房时亦未尽到谨慎审查、注意义务，自身存在过错，也应承担部分责任，故仅按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算自逾期之日（即2016年12月18日）起至款项付清之日止的利息，对其超过部分的诉讼请求，依法不予支持。综上，判决：一、被告福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李强购房款193万元、解除合同违约金28,950元及逾期付款违约金(违约金以购房款193万元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准自2016年12月18日起计算至款项付清之日止)；二、驳回原告李强的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24,492元，由原告李强负担1492元（已交纳），被告福建诚旺置业有限公司负担23,000元，限本判决生效之日起七日内向原审法院交纳。本案二审期间，李强、诚旺公司均围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，诚旺公司对李强提供的证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。诚旺公司提供的证据系逾期提供，逾期理由不成立，且朱惠珠与李强认识与否，并不影响涉案合同双方当事人的认定，故本院对该证据不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，应承担举证不能的法律后果。诚旺公司主张双方达成两方面合意：即李强要求以朱惠珠的台湾身份购买讼争商铺；李强必须让朱惠珠前来配合办理购买讼争房屋手续，但其并未提供证据证明其该项主张成立，而涉案《商品房买卖合同》由诚旺公司加盖公章，买受人处由李强签名，该合同中并未体现讼争店铺系由朱惠珠购买，而朱惠珠亦在另案中对购买本案讼争店铺的事实予以否认，故本院对诚旺公司的该项主张不予采信，朱惠珠并非涉案合同当事人，诚旺公司要求追加朱惠珠依据不足，不予支持。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案的第1号楼1层061商铺购房款为950000元，第1号楼1层062商铺购房款为980000元，故对诚旺公司关于涉案的第1号楼1层061商铺购房款为1071300元，第1号楼1层062商铺购房款为1089399元，李强尚欠230700元购房款的主张亦不予采纳。涉案《商品房买卖合同》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且诚旺公司已经按照约定收受购房款，故诚旺公司主张双方仅成立商品房预约合同关系依据不足，不予支持。因李强不具有台商身份，讼争商铺客观上不具备过户至李强名下的条件，涉案合同的目的无法实现，原审法院认定涉案合同已于李强要求解除合同的通知到达诚旺公司之日起解除，亦无不当。但是，李强提供的《收款收据》中记载“以台湾身份购买”，并在交款人处标注“（朱惠珠）”，虽然该《收款收据》系诚旺公司出具，但李强花费大笔资金购买商品房却在收取该《收款收据》时未提出异议，明显不合常理，故本院认定李强在购买本案讼争房时对该讼争房销售限制应属明知，原审法院判令诚旺公司支付解除合同违约金及逾期付款利息显示公平，予以纠正。综上所述，诚旺公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初7211号民事判决；二、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李强购房款193万元；三、驳回福建诚旺置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回李强的原审其他诉讼请求。本案一审案件受理费24492元，由李强负担2322元，由福建诚旺置业有限公司负担22170元；二审案件受理费24492元，由李强负担2322元，由福建诚旺置业有限公司负担22170元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十二月二十二日法官助理 刘 奕书 记 员 林 舒