北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初45815号原告：李彤，男,1976年1月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨随锋，北京市金台律师事务所律师。被告：张明华，女，1969年1月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。第三人：初振美，女，1979年12月3日出生，汉族，住北京市海淀区。原告李彤诉被告张明华、第三人初振美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彤及委托诉讼代理人杨随锋，被告张明华之委托诉讼代理人朱瑞雷，第三人初振美到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李彤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即腾房并迁出户口，第三人予以协助；2、请求法院判令被告及第三人支付因未按时交房给原告造成的租金等损失，2017年7月11日后按照每月15600元标准计算，直至房屋实际交付时至；3、请求法院判令被告按照每日支付总房款万分之五的标准支付违约金，直至其履行完毕所有合同义务；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我与被告于2016年12月1日通过北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产）签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其位于北京市海淀区世纪城时雨园x号楼x单元x号房（以下简称x房屋）卖给我，房屋总价款为1580万元，双方于2017年3月22日完成了房屋过户手续。第三人系该房屋租户。买卖合同明确约定被告应于2017年7月10日之前交付房屋，并于8月19日之前完成户口迁出。被告在签订买卖合同时明确向第三人告知过将于2017年7月10日后收回房屋，不再出租，第三人对此知情并没有异议。截止今日，被告和第三人恶意串通，拒不配合交房和户口迁出，也不向原告支付押金和房租，并且相互推诿责任，导致我至今无法入住，造成经济损失，严重影响了我一家的正常生活。依法成立的合同对双方当事人都有约束力，被告与第三人拒不履行合同的行为构成根本违约。为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》等相关法律提起诉讼。请求法院判如所请。张明华辩称，迁出户口属于公安机关行政管理范畴不属于法院管辖范围，我方不同意第一项诉请。同时我方已完成了交付房屋的义务，已通知租户要求其将相应租金直接交还给原告，不同意第二项诉讼请求。我方已经交付房屋，同时就物业事宜也告知了物业，不同意第三项诉讼请求。第三人初振美辩称，我与张明华的租赁合同截止日期为2019年7月11日，第一年的房租即截止到2017年7月11日的房租，我已如期支付，之后的房租还没有交，没有交的原因为本案原被告交易进行过程中原告曾经与我爱人沟通过押金事宜，因我已经向被告支付了押金15000元，但原告表示该押金未从被告处交接过来，故原告还想再向我方要15000元押金，我方没同意，后来我方咨询中介，中介告知原被告双方有纠纷，让我先不要支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年5月25日，张明华（出租方、甲方）与初振美（承租方、乙方）就x房屋签订《房屋租赁合同（常用版）》，协议：甲方房屋为x房屋，租赁期限自2016年7月11日至2019年7月11日，乙方支付定金15000元，2017年7月1日至2018年7月11日房租每月15600元，年付。2018年7月1日至2019年7月11日房租每月16200元，年付。在租赁期内，如甲方销售房屋，乙方承诺放弃优先购买权。2016年12月1日，张明华（出卖人）与李彤（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）居间下就x房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，房屋成交价格为15800000元，银行贷款1800000元。出卖人应当在2017年6月30日之前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。逾期交房，逾期在三十日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期付款，逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当每日按照房屋成交价格万分之五的金额向买受人支付违约金，直至户口迁出之日止。2017年4月25日，张明华（甲方）与李彤（乙方）重新签订《资金划转补充协议》，约定：乙方商业贷款1400000元，乙方是贷款支付，由银行或公积金管理中心直接支付给甲方，付款方式及时间依银行或者公积金管理中心放款时间确定。甲方保证此次交易房屋为产权满五唯一住宅，另外甲方保证房屋产权过户后90日内迁出户口。双方当日另行签订《补充协议》，载明：双方协商的交房时间为2017年7月10日，除本协议外其他均按照原合同执行。后，李彤如期支付除贷款外的剩余房款，2017年5月5日，北京农村商业银行股份有限公司海淀支行出具《个人二手住房贷款通知书》。2017年5月19日，李彤与张明华就x房屋办理过户手续。2017年10月12日，张明华收到银行放贷1400000元。经询问，张明华认可至今未将户口迁出，并表示无力将户口迁出。庭审中，李彤要求法院协助与张明华、初振美就x房屋办理交接手续，初振美同意，并同意从2017年7月11日起将涉案房屋租金交付给李彤，但要求法院明确押金事宜。张明华表示自己已完成房屋交付事宜，如李彤就物业交割部分及房屋交接部分尚有需要其配合的，其可以配合。庭审中，经李彤申请，证人王某到庭作证并接受双方当事人的质询，王某表示自己为促成李彤与张明华交易的中介人员，由其直接负责交易的整个过程。2017年5月19日x房屋完成过户后，张明华应同时完成房屋交验、物业结清等手续，并于90日内将户口迁出，但其总是以忙为借口不予办理，要求我们作为中介方完成上述事宜，但我方答复其中介公司没有义务也没有权利完成上述事宜。张明华还要求李彤去顺义做房屋交验，但房屋在海淀，只能在房屋所在地进行上述事宜。他还说户口目前迁不了，迁出时间不确定。张明华对证人证言不予认可。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。张明华与初振美就x房屋签订《房屋租赁合同（常用版）》，合同期为2016年7月11日至2019年7月11日，现x房屋所有权人发生变动，则变为李彤为出租人，初振美为承租人。李彤虽于庭审中主张张明华承诺将x房屋腾空交付，但未提交证据证明，本院对此不予采信。现租赁合同尚未到期，李彤要求张明华腾房并要求初振美协助，本院不予支持。就李彤要求张明华迁出户口之诉请，因迁移户口问题不属于人民法院民事诉讼管辖范围，故该项诉请，本院不予支持。就李彤主张张明华违约一节，针对户口迁出问题，李彤与张明华对于户口迁出的时间及违约责任存在明确的约定，张明华理应按照约定履行自己的义务。现张明华未如期履行迁出与涉案房屋相关户口之义务，并于庭审中明确表示暂时无法迁出户口，已构成违约。针对房屋交付问题，因x房屋尚处于出租状态之客观原因，张明华无法完全依照原合同约定完成各项交付手续，但张明华不应以此为借口拒绝履行其应尽之全部交付义务，且本院认为，依据交易惯例及诚实信用原则，正是基于x房屋由承租人实际使用之情形，反而要求张明华比一般出售方更加审慎的主动履行房屋交付义务或协助配合完成房屋交付，包括：1.协助李彤与初振美对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，在相关清单上签字；2.结清物业相关费用，进行物业交割；3.与初振美就2017年7月11日前的租赁合同进行结清，将初振美交纳的x房屋应退押金移交李彤，妥善协助李彤与初振美继续履行原《房屋租赁合同（常用版）》。根据法院查明事实，张明华从双方约定的交付房屋日至今，拒绝到现场履行上述任何一项交付义务，要重点指出的是，正是因为张明华既不到x房屋对房屋家具家电、附属设施进行交接，又以x房屋内有其家具家电为由拒绝将x房屋的押金移交现房屋所有权人即李彤，导致李彤与初振美就租赁合同的顺利履行受阻，故本院有理由认为张明华并未完全完成交付房屋的义务，构成违约。鉴于上述违约事实，张明华应承担相应的违约责任。庭审中，李彤要求法院主持与张明华、初振美就x房屋进行交接，包括确认初振美自2017年7月11日起将房租交付李彤，张明华将相关押金15000元移交李彤，初振美同意，对此本院予以支持。关于违约金的认定，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人通过反诉或者抗辩的方式请求人民法院调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。针对逾期迁户违约金的具体数额，考虑到涉案房屋的交易价格以及房屋属于学区房的客观事实，结合张明华恶意违约且违约处于持续状态的情形，本院依法认定张明华应以每日395元为标准，向李彤支付自2017年8月17日起至本房屋原有登记户籍迁出之日止的违约金。就逾期交房违约金的具体数额，考虑法院当庭已主持三方进行房屋交接，故本院认定张明华应以每日395元为标准，向李彤支付自2017年7月12日起至2017年12月25日止的违约金。上述两项违约金，重复期间的法院择一高标准予以支持。对李彤要求张明华、初振美支付租金损失的诉讼请求，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、自2017年7月11日起，张明华与初振美于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同（常用版）》中出租方（甲方）变更为李彤，初振美将自2017年7月11日之日始的租金支付给李彤；二、张明华于本判决生效后三日内，给付李彤押金15000元；三、张明华以每日395元为标准，给付李彤自2017年7月12日起至本房屋原有登记户籍迁出之日止的违约金；四、驳回张明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元976元（已由李彤垫付35元），由张明华负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇一七年十二月二十八日书记员  王静雯