贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终3750号上诉人（原审被告）：李军，男，1972年1月10日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人（特别授权）：朱天艳，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋中珉，男，1961年2月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。被上诉人（原审原告）：蒋智文，男，1986年2月17日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省遵义市汇川区。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄志波，贵州民康律师事务所律师。原审第三人：蒋中伦，男，1963年11月20日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省六盘水市。原审第三人：赵伍俊，男，1960年6月15日生，汉族，贵州省六盘水市人，住六盘水市钟山区。上诉人李军因与被上诉人蒋中珉、蒋智文、原审第三人蒋中伦、赵伍俊案外人执行异议之诉一案，不服贵州省金沙县人民法院（2017）黔0523民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李军上诉请求：1、请求二审撤销原判，查清事实后依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人签订的房屋买卖合同即便生效但未全部履行。合同约定受让款为328800元，被上诉人未提交证据证明房款如何支付。蒋中伦陈述收到现金18万元。剩余房款是否支付不清。二、一审适用法律错误。1、被上诉人蒋中珉并无证据证明已支付全部价款。蒋中伦与蒋中珉未完成过户是因为涉案房屋楼顶的简易房为违章建筑，要求拆除后再办理，但被上诉人在长达11年的时间里都没有将简易房拆除从而办理过户，故蒋中珉对未办理过户存在过错。不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。2、根据《物权法》第九条规定，涉案房屋的所有权人仍为蒋中伦。应适用物权法的规定审理本案。三、诉讼费应由被上诉人承担。被上诉人蒋中珉、蒋智文二审答辩称，原判正确，请求维持原判。原审第三人蒋中伦二审述称，涉案房屋是2006年卖给蒋中珉的，向上诉人借款是2014年，上诉人陈述恶意转让不是事实。原审原告蒋中珉、蒋智文向一审法院起诉请求：1.要求立即解除对位于金沙城关镇杨叉街河滨路123号（现270号）房屋（房权证：03××44）的强制执行，并解除查封;2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2006年3月8日，原告蒋中珉与被告蒋中伦签订了一份《房屋出售协议》，协议中载明被告蒋中伦将金沙城关镇杨叉街河滨路123号房屋出出售给原告蒋中珉，双方约定的房屋受让款为328800元，该协议由交警一中队胡友林执笔，并有在场人罗某、蒋某签字。原告蒋中珉同日将房屋款支付给蒋中伦，蒋中伦即开具收条给蒋中珉，之后蒋中伦将房屋交给蒋中珉管理，蒋中珉将房屋出租给他人使用，但该房屋一直未办理过户登记。2017年3月28日金沙房产管理局出具《情况说明》载明：蒋中珉2006年3月购买蒋中伦房屋（产权证号03××44），经测绘公司现场勘察发现该房屋超层超规划，过户资料不齐全，我局未受理过户登记。2015年8月，蒋中伦与蒋智文签订了《房屋出售协议》，协议约定将金沙城关镇杨叉街河滨路123号房屋出售给蒋智文，并到金沙公证处办理了公证书（公证书字号：2015金证字第257号）。一审法院执行局依据已发生法律效力的贵州省金沙县人民法院作出的(2015)黔金民初字第2049号民事判决书，受理了李军申请执行蒋中伦、赵伍俊民间借贷纠纷一案，2016年7月18日查封了蒋中伦所有的位于贵州省金沙县城××河滨路××的房屋一套（产权证号：03××44）。执行中，蒋中珉、蒋智文对此提出异议经一审法院执行局裁定驳回了蒋中珉、蒋智文的异议。一审法院认为，原告与被告双方签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，该协议合法有效，应受法律保护，双方的权利和义务应受协议的约束。经一审法院依职权询问交警大队胡友林，核实2006年3月8日的《房屋出售协议》由其执笔，庭审中证人罗某、蒋某的证人证言和两人在协议上的签字手印，确认了该合同的真实性。该协议签订后，原告将房款交付给被告蒋中伦，履行了合同中的债务，且根据租赁合同及证人证言证明，从2006年开始，该房屋已由原告蒋中珉管理，根据庭审中证人证言，蒋中伦并未向承租人收取过租金，即蒋中伦已于2006年履行了交房义务。关于2015年8月18日蒋中伦与蒋智文签订的《房屋出售协议》，该协议并不是原、被告的真实意思表示，该协议应认定为无效协议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，蒋中珉与蒋中伦在一审法院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同，已支付全部价款，蒋中珉在查封之前合法占有争议房屋并对该房屋管理使用，该房屋未办理过户登记并非因为蒋中珉的原因，蒋中珉对争议房产享有的权利能排除执行，故对原告蒋中珉要求停止执行争议房屋的请求予以支持。经一审法院释明，原告同意按照另外的救济途径处理其解除查封的诉讼请求，在本案中对解除查封的请求不予审查。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：停止对位于金沙城关镇杨叉街河滨路123号（现270号）房屋（房权证：03××44）的执行。案件受理费人民币500元，由被告李军负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实及证据与一审无异。本院认为，本案中，涉案房屋登记在被执行人蒋中伦名下，买受人蒋中珉对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定审查。一、关于涉案房屋买卖合同是否于查封之前签订及是否合法有效的问题。经查，2006年3月8日，蒋中珉与蒋中伦签订《房屋出售协议》，蒋中伦将其所有的位于金沙城关镇杨叉街河滨路123号房屋出售给蒋中珉，约定受让款为328800元。该房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院于2016年作出（2016）黔0523执561号执行裁定书，查封登记在被执行人蒋中伦名下的涉案房屋。蒋中珉在人民法院查封之前已与蒋中伦签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于买受人蒋中珉是否在查封之前合法占有涉案房屋的问题。蒋中珉与蒋中伦签订《房屋出售协议》后，蒋中伦将涉案房屋交付给蒋中伦，蒋中伦将涉案房屋门面出租给陈玲经营使用。蒋中珉基于与蒋中伦签订的《房屋出售协议》，合法占有使用涉案房屋至今。三、关于买受人是否支付全部价款的问题。经查，《房屋出售协议》约定购房款328800元，蒋中伦陈述蒋中珉在签订合同时支付了18万元现金，其用于偿还信用社贷款，后蒋中珉通过银行贷款12万元后用于支付房款，房款已付清。其陈述与蒋中珉的陈述基本一致。双方陈述与蒋中伦于2006年3月8日还款本金162000元的《信用社农贷收回凭证》、蒋中伦于同日出具的收到全部房款的收据，2006年4月13日陈俊弛（蒋中珉）向中国农业银行贷款12万元的《个人借款合同》，涉案房屋产权证上设定他项权利记载：涉案房屋于2004年、2005年设定抵押，抵押权人农村信用社，金沙房产局情况说明等证据相互印证，可以认定蒋中珉已支付全部购房款。四、关于买受人蒋中珉对未办理过户登记是否存在过错的问题。根据蒋中珉的陈述及金沙房产管理局情况说明可知，蒋中珉购买蒋中伦的房屋后，曾申请办理过户登记，经测绘公司现场勘查发现该房屋超层超规划，过户资料不齐全，金沙房产局未受理过户登记，之后涉案房屋未变更登记。对于超层超规划的问题，蒋中珉称双方到房产局申请办理过户手续，房产局对该房屋进行现场勘查时，由于蒋中珉之弟蒋某在该房屋楼顶上新建了简易房，房产局要求拆除简易房屋才能办理过户手续，由于蒋某未拆除，故一直未能办理过户手续。蒋中伦称与蒋某共用楼顶。蒋某陈述其在楼顶上搭了简易房屋。三人称述有房屋所有权证印证，涉案房屋所有权证记载涉案房屋与蒋某房屋共壁。综上，蒋某在涉案房屋上修建简易用房导致不能过户登记，非因买受人蒋中珉自身原因未办理过户登记。综上，买受人蒋中珉对人民法院强制执行涉案房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，蒋中珉对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，不得执行涉案房屋。上诉人李军的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人李军负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 李厚军审判员 张 伟二〇一七年十二月十二日书记员 张钦越