贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1613号原告：方亮，男，汉族，1977年9月10日生，住所地贵阳市白云区。委托诉讼代理人：罗桦、李娟，贵州仪程律师事务所律师。被告：俞阿芳，女，汉族，1976年4月1日生，住所地贵州省安顺市西秀区。第三人：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖贵阳世纪城Z组团第商业三幢1层20号，统一社会信用代码915201903088900628。法定代表人：文泽佳，该公司总经理。委托诉讼代理人:夏伟,男,汉族,1971年8月16日生,住所地贵州省贵阳市花溪区,该公司工作人员。原告方亮与被告俞阿芳及第三人贵州贵人置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方亮及委托诉讼代理人罗桦、被告俞阿芳到庭参加诉讼。第三人贵州贵人置业投资有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方亮向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告所签的《房地产买卖及居间合约》；2.判令被告返还原告已支付给被告的购房款550000元；3.判令被告返还原告已支付的居间服务佣金16000元；4.判令被告支付原告违约金200000元5.判令被告支付原告律师费10000元；6.判令被告支付原告为该房产代为缴纳的水电费、物管费以及房屋维修等费用10000元；7.判令被告承担本案诉前财产保全费用及诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行与原告所签的《房地产买卖及居间合约》，并判令被申请人配合办理房屋产权过户手续；2.判令被告返还申请人已支付的居间服务佣金16000元；3.判令被告支付原告违约金200000元；4.判令被告支付原告律师费10000元；5.判令被告支付原告为该房产代为缴纳的水电费、物管费、交通费、误工费等费用20000元；7.判令被告承担本案诉前财产保全费用及诉讼费。在审理过程中，双方自行和解协助履行了房屋过户手续等义务，原告撤回诉讼请求：1.撤回请求贵院依法判决解除原被告所签的《房地产买卖及居间合同》的诉讼请求；2.撤回判令被告返还原告已支付给被告的购房款共计人民币伍拾伍万元整（￥550000）的诉讼请求；3.撤回判令被告返还原告已支付的居间服务费佣金人民币壹万陆仟元整（￥16000）的诉讼请求。事实与理由：2016年9月27日，原告与被告签订了编号为1502184号《房地产买卖及居间合约》，合约约定申请人以人民币684000元的价格购买被申请人位于贵阳市××新世界××号××单元××号房屋。合约签订后，原告依约履行了合约项下所有义务，但被告在收到原告购房款后，迟迟不到银行办理相关手续，导致该合约至今仍没有履行。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告俞阿芳辩称，原告变更的诉请我没有一样同意的。我和原告买卖双方不是我们面对面，是通过中介公司，我们是第三方给我们代办很多手续。我和方亮之间没有任何矛盾，我们的联系沟通都是由中介进行，买卖房子的时候方亮是知道我有25万元的房屋贷款，当时在中介的时候，我告诉中介，我是请了中介，请中介把所有的善后手续办好。中介确实说需要我去办理银行贷款事情，我说我没有时间，我说我可以写任何委托东西，要求中介帮我去处理。当时三方在场达成协议，后面拖了一段时间，中介问我是贷款哪个银行，我说中介和银行是有关系，让他们去办，银行预约好，我们就可以办理剩下手续，结果中介没有预约成，后面是我4月份回来预约的。银行说提前还款不行，说我的这笔钱要11月才能提前还。原告说我不配合，我是配合了的，按约履行了所有义务的，我没有违约行为，我不可能成为被告。我同意继续履行合同，但是我没有违约行为。第五条他代交的物管费、水电费等这些费用在10月1日以前都由我承担。第三人贵州贵人置业投资有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦没有提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月27日，卖方俞阿芳、买方方亮、经纪方贵州贵人置业投资有限公司签订了《房地产买卖及居间合同》，编号1502184。约定卖方将其位于贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界碧潭园2D-1号楼3单元12层5号房（房屋所有权证号：筑房权证观山湖字第××号）出售出买方，合同对交易标的及权属情况、交易税费承担方式、物业交付方式、买卖双方的权利和义务、经纪方的权利和义务、合约在履行中的变更及处理争议方式、成交价及付款方式和补充约定等内容进行约定。其中“第一条第4项【B】该物业处于抵押状态，抵押权人俞阿芳农业银行，余下贷款额约为贰拾伍万元（以卖方出具贷款与借据、余额等材料为准），卖方承诺于本合约生效之日起30天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续。”第三条第3项“交付时间：买卖双方经协商一致约定在11月10日左右交付物业。……。”第四条第3项“因卖方原因包括但不限于：未取得该房屋的代理资格，房屋共有人不同意出售该房屋，出售意向改变，房屋结构拆改未得到相关管理部门的同意，资料缺乏真实性、合法性，隐满关于该房屋交易历史，隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如：火灾、凶杀）等原因导致无法办理房屋转让登记手续，或者无法办理按揭贷款、或导致本合约无法履行，视为违约按照下列办理：卖方签署合约后，违约不将该物业售予买方，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。”合同签订后，原告方亮分三次支付了被告俞阿芳购买款550000元。向第三人贵州贵人置业投资有限公司支付中价服务费16000元。被告俞阿芳按约定将房屋交给原告方亮管理使用至今。因被告俞阿芳未办理完毕提前偿还银行按揭贷款手续，故房屋过户手续至今未完成。原告方亮于2017年4月19日委托律师向被告俞阿芳发出《律师函》要求履行合同义务。被告俞阿芳于2017年4月28日向贷款行提出《个人贷款提前还款申请表》，得到预约还款时间是2017年11月2日。原告方亮认为被告俞阿芳违约，以诉称事实和理由提起诉讼，并提出如前诉请。同时查明，原告方亮委托律师进行诉讼，支付了律师费10000元。审理中，原告方亮申请诉讼保全，支付诉讼保全担保保险费3930元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按约履行。各方签订的《房地产买卖及居间合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，经当事人签字，系依法成立的合同，具有法律约束力。双方对继续履行合同无异议，且标的物已经牌买受人实际控制管理使用之下，故原告要求继续履行合同之诉请，本院支持。原告已实际控制、使用房屋，在继续履行合同的情形下，被告俞阿芳的违约行为仅表现在没有按约定期限提前还款，导致产权过户手续无法及时完成，而双方约定对此类违约情形没有约定违约责任，但该违约行为对原告取得房屋及充分发挥物的效能有一定影响，客观上会形成逾期办理产权过户，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”的规定，本院酌情支持原告违约金请求10000元，原告要求被告支付违约金200000元，被告虽有违约行为，但并非合同约定的卖方违约不将房屋售予买方的情形，该请求没有充分事实依据，本院部分支持。原告关于支付原告律师费10000元、诉讼保全担保费3930元，该损失双方合同中已有约定，产生纠纷系因被告不积极履行义务所致，应承担相应的违约责任，该请求本院支持。关于支付原告为该房产代为缴纳的水电费、物管费、交通费、误工费等费用20000元的请求，虽然被告认可交房前的费用由其承担，但原告并没有举证证明各项费用产生的依据，因证据不充分，加之本院已支持原告的部分违约金主张，故本院不再支持。被告俞阿芳认为，买卖房屋委托中介就是怕麻烦，其相关手续也委托中介办理，中介没有办理好不是其责任，该答辩意见在三方合约中没有体现，而签订的合约中，相关义务应由被告俞阿芳完成，即便是被告与中介公司有约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告俞阿芳也应承担违约责任，至于其与第三人之间的关系，可依法另行解决，故被告不承担违约责任的意见，与法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告俞阿芳于本判决生效后三日内支付原告方亮违约金10000元；二、被告俞阿芳于本判决生效后三日内赔偿原告方亮律师费、保全担保保险费等损失13930元；三、驳回原告方亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半2404元、保全申请费4450元，合计6854元（原告已预交10280元），由原告方亮负担1854元，被告俞阿芳负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇一七年十二月二十九日书记员  王胜楠