山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终3218号上诉人（一审被告）：王应虎，男，1982年3月28日出生，汉族，万荣县，居民。上诉人（一审被告）：张春丽，女，1983年3月22日出生，汉族，万荣县，居民，系王应虎之妻。二上诉人共同委托代理人：席旭波，万荣县解店镇法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：芦文秀，男，1960年5月3日出生，汉族，万荣县,居民。委托诉讼代理人：寻维竞，万荣县法律援助中心律师。一审第三人：尉林彦，男，1969年4月16日出生，汉族，万荣县，居民。上诉人王应虎、张春丽因租赁合同纠纷一案，不服万荣县人民法院（2017）晋0822民初1045号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人王应虎及王应虎、张春丽共同委托代理人席旭波，被上诉人芦文秀及其委托代理人寻维竞到庭参加诉讼。一审第三人尉林彦经传票传唤未到庭参加诉讼。本案按缺席审理，现已审理终结。芦文秀向一审法院提出的诉讼请求为：1、依法判令立即解除原被告的《租房协议》。2、两被告共同偿还欠原告2014年至2015年第三期房租6000元，2015年至2016年第四期房租36000元。直至2017年4月16日房租36000元，合计78000元及中国人民银行同期人民币贷款利率，并参照逾期罚款的利息。（其中6000元利息为自2014年2月16日归还完毕；36000元自2105年2月16日至归还完毕；36000元自2016年2月16日至归还完毕）。3、依法判令两被告共同偿还从2017年4月16日至腾房完毕的每日98.63元的房款并承担20%的违约金。4、依法判令两被告立即腾出租赁物，并拆除被告在房内及院内的装饰物，交清至腾出日的水费、电费等。5、依法判令两被告承担全部诉讼费用。上诉人王应虎、张春丽的上诉理由为：其已交清2017年4月16日之前的房屋租金，不存在拖欠房租之事，所以不应支付被上诉人的房租，请求二审法院支持其诉请。一审查明：1999年原告的儿子陈俞江（陈玉江）购买万荣县城五一东街沿街门面房四间，即本案涉案房屋，并提供了该房屋的建设工程规划许可证、购房协议、收据及该房产的管理人系原告等证据。2012年4月16日，原告作为甲方与乙方即本案第三人尉林彦签订了所讼争房产的租赁协议，被告王应虎作为中间人在租赁协议上签字。原、被告均认同被告王应虎实际与第三人尉林彦系合伙租赁。合同约定2012年4月16日至2013年4月16日租赁费为30000元，交款日期为2012年4月16日；2013年4月16日至2014年4月16日租赁费为36000元，交款日期为2013年4月16日；2014年4月16日至2015年4月16日租赁费为36000元，交款日期为2014年4月16日；2015年4月16日至2016年4月16日至2017年租赁费为36000元，交款期限为2015年4月16日；2017年4月16日后，房租价格随行就市，同等价格乙方优先。同时还约定租赁期间的水电暖工商费由乙方缴纳；如若必须对水管水道、房屋进行维修，由乙方负担；乙方不得随意转让；乙方要改造房屋需将甲方同意；乙方退房时必须保障房屋安全无损，固定设施必须拆除；最后一年多交3000元押金；乙方若不执行协议，甲方可随时终止租赁。合同签订后，第三人如期交纳了第一年的房屋租赁费30000元。2012年7月被告王应虎与第三人共同告知原告，乙方尉林彦即本案第三人尉林彦退出租赁，乙方的一切权利义务由二被告王应虎夫妇承继，原告予以同意。2013年4月，原告按约将西第三间门面交付二被告使用，二被告交纳了第二年的租赁费36000元。上述事实双方无争议。原告称2014年2月，二被告缴纳了第三年的租金30000元，尚欠当年租金6000元，上述原告称均出具了收款收据。原告还主张之后二被告在原告催促下一直未缴纳所欠及约定的第四、第五年的租金，加之上述欠6000元，共欠78000元租金未交付。二被告抗辩租金全部付清，部分有收据，部分无收据，租期应为十年，二被告对其抗辩主张未提交证据。二被告还抗辩原告对院内的储藏间、卫生间未全部腾出，下水不通原告不予处理致被告物品损失、原告曾以卖房相协给被告导致损失等，但均未提供证据，亦未反诉。原告对被告的以上抗辩均予以否认。一审认为，本案所讼争涉案房产，原告提交了有关产权手续，属城镇规划区房产，本案当事人所签订的房屋租赁协议系各当事人真实意思表示，所签内容不违背法律，系有效合同，对此应予确认。根据协议内容，2012年4月16日至2017年4月16日共5年的租赁约定明确，之后的租金随行就市、租赁方有优先受让权等约定尚属待定，且双方就租赁已发生纠纷，故涉案租赁期限应认定为五年。第三人尉林彦将承租房屋的权利义务全部转移给二被告，原、被告均无异议，应视为合同概括转让，之后二被告为承租方。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告作为出租方即时交付了租赁物，二被告作为承租方拖欠两年多租金，系违约行为，应当清偿所欠款项；原告主张二被告尚欠第三年租金6000元及未缴纳第四、第五年的租金，原告主张的拖欠租金，根据举证责任承担原则，举证责任应由二被告承担，二被告认可原告对缴纳的款项有出具收据的事实，但二被告对其抗辩已全部缴纳了租金的主张未提供证据证明，故对其该项抗辩不予采信。原告以被告违约为由主张解除合同，因关于五年期满后续租双方未有明确约定，且因纠纷双方也未有续约的意向，该租赁合同实际至2017年4月16日已期满，且未有续约，应视为合同已解除。合同解除后，被告应腾出租赁物。关于原告主张的拖延支付租金的利息及违约金，因双方未有约定，故对此项请求不予支持。原告主张租期到期后二被告超期占用租赁物的租金应合理酌情计算。原告主张被告腾出租赁物时清偿支付实际占有租赁物期间的水电费及拆除承租方在租赁物所装饰、搭建物的请求，符合法律规定，应予支持。二被告所抗辩因原告的责任给被告造成的各项损失，因无证据支持，被告亦未提出反诉，故对其抗辩理由不予采纳，被告也可另行主张。第三人尉林彦经合法传唤无正当理由不到庭，可视为放弃诉讼权利，对此所造成的法律后果自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、一百零九条、第九十三条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，一审判决：一、认定原告芦文秀与第三人尉林彦所签订的《租房协议》及原告芦文秀与第三人尉林彦、被告王应虎、张春丽三方订立的转让协议自2017年4月16日已解除。二、被告王应虎、张春丽在本判决生效后十日内支付所欠原告芦文秀房屋租金78000元及2017年4月16日以后占有租赁物的费用（费用按实际占有月份计，每月酌情计费2500元，不足一月不计费）。三、被告王应虎、张春丽在本判决生效后十日内腾出租赁的原告芦文秀所管理的位于万荣县城五一东街的房屋，并拆除租赁期间附着于租赁物的装饰物、搭建物，同时结清租赁期间的水电费用。四、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，上诉人认为其交清2017年4月16日之前的房屋租金，如果未交清，被上诉人理应解除。所以，上诉人不拖欠房租。同时称之前交房租有收据，后来因双方关系较好，所以自2014年之后不再有收据了，但已交清。还提出被上诉人主张房租已超诉讼时效。被上诉人认为上诉人在一审中未涉及时效，二审诉状中亦未提起，故不应审理。二审中双方均未提交新的证据。其余与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点为上诉人对本案所租房屋是否对2017年4月16日之前的房租结清。对此，被上诉人认为上诉人欠房租2014年4月16日至2015年4月16日的6000元及2017年4月16日之前共计78000元未支付。二审中，上诉人主张其已结清房租，但未提交相关有效证据证实。故对此本院不予采信。对于二审中上诉人辩称被上诉人的诉讼时效已超法定期限之理由，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明双方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人二审中并未提供其他证据支持其辩解。故对此，本院亦不予采信。基上事实与理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人王应虎、张春丽负担。本判决为终审判决。审判长  兰晓红审判员  董大有审判员  赵武平二〇一七年十二月十八日书记员  王 宁