广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终21689号上诉人(原审被告)：高梅，女，汉族，1975年11月28日生，住所地：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：梁成斌，广东深鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淑煌，女，1961年11月13日生，台湾居民。委托诉讼代理人：葛朋冲，广东金地律师事务所律师。原审第三人：章爱萍，女，汉族，1981年2月13日生，住所地：深圳市南山区。原审第三人：吴锦方，男，汉族，1972年8月28日生，住所地：深圳市福田区。上诉人高梅因与被上诉人王淑煌、原审第三人章爱萍、吴锦方房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017)粤0304民初2611号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高梅上诉请求：1撤销一审判决，改判驳回王淑煌的诉讼请求；2、由王淑煌承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、2013年5月15日，王淑煌已经将涉案房产变更登记至章爱萍、吴锦方名下。王淑煌于2013年6月3日收到了章爱萍、吴锦方的全额购房款，所以自2013年5月份起，王淑煌就不再是涉案房产的所有权人，王淑煌依法不再享有涉案房产的所有权权能，其中即包括王淑煌不再享有收取涉案房产租金的权利。二、在章爱萍、吴锦方与王淑煌涉案房产诉讼时，高梅被无缘无故卷入其诉讼中，给高梅造成了巨大的经济损失和名誉毁损，在2013年其诉讼期间，王淑煌与章爱萍、吴锦方均拒绝收取租金，章爱萍、吴锦方与王淑煌均认为各自无权收取租金，所以对于涉案租金章爱萍、吴锦方与王淑煌即完全放弃租金。放弃收取租金的时限长达三、四年之久。三、即使王淑煌享有收取涉案房产租金【在（2016)粤03民终15231号民事调解书中，章爱萍、吴锦方不再向王淑煌主张2014年5月15日至2014年8月31日期间的房屋租金】的权利，王淑煌请求高梅支付租金的权利亦因超过法定一年诉讼时效，而丧失了胜诉权。截止到王淑煌提起涉案租金诉讼之日，高梅从来没有接收到王淑煌任何的要求高梅支付涉案房产租金的信件。所以一审法院认定诉讼时效中断，认定错误。王淑煌辩称：一、根据合同法第二十九条规定，买卖不破租赁，高梅与王淑煌之间签订的租赁合同不因房屋所有权的转让而无效，高梅作为承租人应当支付租金。二、房屋过户后，高梅与王淑煌及章爱萍、吴锦方即新业主之间并无就原租赁合同达成变更协议，王淑煌仍为出租方，且王淑煌已向章爱萍、吴锦方支付了延迟交房期间即高梅承租期间的违约金，章爱萍、吴锦方就租金无权再行主张，因此高梅应当向王淑煌支付租金。三、高梅称王淑煌拒绝收取租金无事实依据，支付租金系通过银行转账方式，高梅并无证据证明有向王淑煌转账支付过2013年7月至2014年8月期间的租金。事实上是在王淑煌与章爱萍、吴锦方就是否带租约交房产生争议时，高梅与王淑煌经商议，待王淑煌与章爱萍、吴锦方之间的争议纠纷全部终结之后再支付租金。四、王淑煌要求高梅支付租金并未过诉讼时效。首先，时效应当从权利人知道权利被侵害之时起算，在王淑煌与章爱萍、吴锦方于2016年9月13日达成调解协议之后，遂联系高梅要求支付租金，此时高梅表示同意支付，但因对支付对象有异议，而最终拒绝支付，并建议王淑煌走司法程序。因此时效应从2016年9月份起算。五、即使本案已过时效，根据最高人民法院《关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第22条规定，高梅已向王淑煌作出了同意支付租金的意思表示，现又以诉讼时效届满为由进行抗辩，人民法院不应支持。原审第三人章爱萍、吴锦方未到庭，未发表答辩意见。王淑煌向一审法院起诉请求：1、高梅立即支付王淑煌租金206264元及利息3850.26元（利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年9月13日起算至租金付清之日止）；2、高梅向王淑煌赔偿两个月租金的经济补偿金29668元；3、判决本案诉讼费用由高梅承担。一审法院经审理查明：王淑煌与章爱萍、吴锦方于2013年4月11日签订《房屋转让合同书》，约定王淑煌将位于深圳市福田区花山林居裙楼XX房转让给章爱萍、吴锦方。后房产于2013年5月15日经变更登记至章爱萍、吴锦方名下。王淑煌于2013年6月3日收到全部房款。在王淑煌将涉案房产出售给章爱萍、吴锦方前，高梅就已实际承租涉案房屋，租赁期限至2014年8月31日止。2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金为14128元，2013年9月1日至2014年8月31日期间租金为14834元。此后，因房屋交付发生纠纷，章爱萍、吴锦方向一审法院提出诉讼（案号为2013深福法民三初字第1560号）。在该案审理过程中，高梅明确表示因为租赁合同未到期，拒绝搬离涉案房屋。后该案经一审、二审审理查明高梅向王淑煌支付房租至2013年6月份。2013年7月4日，王淑煌向高梅发出《告知书》，要求高梅将租金支付给章爱萍、吴锦方。章爱萍、吴锦方则表示因为与王淑煌存在争议，不收取租金，高梅未能支付自2013年7月起的租金。根据查明的事实认定王淑煌与章爱萍、吴锦方的房屋买卖合同约定的是不带租约交付。王淑煌未能在2013年6月10日前将涉案房屋交付给章爱萍、吴锦方，构成违约。并判决王淑煌按照每天800元的标准向章爱萍、吴锦方支付从2013年6月11日至该案二审判决确定交付之日止的违约金。上述二审判决于2014年5月4日生效，案件生效后，章爱萍、吴锦方向一审法院申请执行。在执行案件执行过程中，王淑煌按照每天800元的标准向章爱萍、吴锦方支付至2014年5月14日止的迟延履行金。因王淑煌仍存在逾期交房的违约情形，2014年12月22日，章爱萍、吴锦方再次向一审法院提出诉讼，案号为（2015深福法民三初字第17号）。章爱萍、吴锦方在该案中诉请要求王淑煌按照2800元/天的标准向章爱萍、吴锦方支付从2014年5月15日至2014年8月31日的违约金共计302400元。17号案件经审理查明，2014年8月31日，高梅已于2014年8月31日将涉案房产交付给章爱萍、吴锦方。并判令王淑煌向章爱萍、吴锦方支付2014年5月15日至2014年8月31日的违约金87200元。后王淑煌不服17号民事判决，上诉于本院，本院于2016年9月13日作出（2016）粤03民终15231号民事调解书，确认王淑煌与章爱萍、吴锦方达成如下协议：1、王淑煌向章爱萍、吴锦方支付52413.46元；2、章爱萍、吴锦方不再向高梅主张2014年5月15日至2014年8月31日期间的房屋租金。达成调解协议后，王淑煌向两第三人支付了调解协议约定的款项。王淑煌代理人向高梅发出微信要求高梅向王淑煌代理人支付拖欠的租金。高梅则称回深圳后即刻处理。此后，高梅称判决书中没有直接写明高梅应向谁支付租金。高梅会给租金，但是付给谁需要搞清楚，并建议王淑煌按正当程序走。王淑煌遂提起本案诉讼。2014年12月26日，章爱萍、吴锦方以王淑煌与高梅为共同被告向一审法院提出物权保护诉讼。案号为（2015）深福法民三初字第75号。在75号案件中章爱萍、吴锦方诉请王淑煌支付2013年6月至2014年8月的占有使用费，并要求高梅承担连带支付责任。2015年6月15日，一审法院作出（2015）深福法民三初字第75号民事判决书，认为该案争议焦点为，本案章爱萍、吴锦方基于同一个基础法律关系即买卖合同关系，在其已选择请求王淑煌承担违约责任且被法院支持的情况下，章爱萍、吴锦方是否有权继续请求王淑煌与高梅承担相应的侵权责任。首先，王淑煌与高梅就涉案房产签订的租赁合同是在涉案房屋买卖之前，根据“买卖不破租赁原则”，租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在租赁期满前，高梅按租赁合同的约定继续占有使用涉案房产，符合法律规定，不构成对章爱萍、吴锦方的侵权；其次，根据法律规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择要求其承担违约责任或者承担侵权责任，当事人不得就同一法律事实或法律行为，分别以不同的诉因提起两个诉讼。王淑煌未按合同约定向章爱萍、吴锦方交付涉案房产的违约行为，已经生效判决作出认定，且王淑煌亦按判决履行了相应占用期间按日计算的支付违约金的义务。在章爱萍、吴锦方选择另行提出（2015）深福法民三初字第17号案件向王淑煌主张支付2014年5月15日至2014年8月31日期间按日计算违约金的前提下，章爱萍、吴锦方又以物权保护纠纷为由，提出本案诉求要求王淑煌与高梅按日支付该期间的占用费，属于重复主张权利，违反了有关法律规定，一审法院不予支持；最后，在法院已支持章爱萍、吴锦方违约金请求的前提下，章爱萍、吴锦方的合法权益已经得到保护，且相对于房屋占有使用费而言，章爱萍、吴锦方已经获得高额的补偿，章爱萍、吴锦方不能因王淑煌的同一个违约行为获得两次补偿的机会，这既违背了公平原则，也超出了对方在签订合同时可以预见到的因违反合同可能造成的损失，一审法院不能支持。并驳回了章爱萍、吴锦方的诉讼请求。章爱萍、吴锦方未就该判决书提起上诉。一审法院认为：王淑煌与高梅签订房屋租赁合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。王淑煌据此有权要求高梅支付2013年7月至2014年8月31日的租金206264元（14128元×2个月+14834元×12个月）。章爱萍、吴锦方虽于2013年5月15日取得涉案房屋的所有权。但首先，章爱萍、吴锦方认为高梅侵害章爱萍、吴锦方的物权，已向一审法院提出物权保护的诉讼。而根据物权保护案件生效判决的认定，王淑煌违反其与章爱萍、吴锦方签订的房屋买卖合同的约定，延迟向章爱萍、吴锦方交付房产，王淑煌已向章爱萍、吴锦方支付延迟履行合同期间的违约金，章爱萍、吴锦方已获得高额的补偿，合法权益也受到保护。章爱萍、吴锦方高梅支付占有使用费，违反公平原则。其次，至本案庭审之日，章爱萍、吴锦方向高梅主张要求高梅向章爱萍、吴锦方支付租金；再次，在章爱萍、吴锦方起诉要求王淑煌支付2014年5月15日至2014年8月31日迟延交付房产违约金的诉讼审理过程中，章爱萍、吴锦方在调解协议中也明确确认在收到王淑煌支付的款项后，不再向高梅主张对应期间的房屋租金。对章爱萍、吴锦方的抗辩，一审法院不予确认。高梅虽主张本案已超过诉讼时效，但王淑煌与章爱萍、吴锦方之间的房屋买卖合同诉讼直至2016年9月才二审审结，在该案审结后，王淑煌代理人就已发微信告知高梅要求王淑煌支付租金。高梅在微信中同意支付租金，只是对于支付对象提出异议。应视为诉讼时效的中断。王淑煌提起本案诉讼，未超过诉讼时效。王淑煌诉请要求高梅赔偿王淑煌2个月租金的补偿金，但高梅未能向王淑煌支付租金，并非高梅主观故意。而是王淑煌与章爱萍、吴锦方存在诉讼，双方对于租金应向谁支付存在争议。对于王淑煌的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高梅应于判决生效之日起十日内向王淑煌支付2013年7月-2014年8月的租金206264元；二、驳回王淑煌的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4897元（已由王淑煌预交），由王淑煌负担685元，由高梅负担4212元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：王淑煌是否有权收取涉案房屋2014年5月15日至8月31日期间的房屋租金，王淑煌在本案的诉讼请求是否超过诉讼时效。从本案查明的事实来看，上诉期间的租金未支付的主要原因系因王淑煌与章爱萍、吴锦方之间存在房屋买卖合同纠纷，王淑煌和章爱萍、吴锦方从未表示免除该期间的租金，高梅也未主张该期间不应支付租金，而只是对由谁来收取租金存在争议。王淑煌和章爱萍、吴锦方在（2016）粤03民终15231号案件中已经达成调解协议，章爱萍、吴锦方同意不再向高梅主张上述期间的租金。在该案调解后，王淑煌向通知高梅支付租金，高梅表示同意支付，但仍对支付对象持有异议。一审法院认定王淑煌有权收取2014年5月15日至8月31日期间的房屋租金，且王淑煌通知高梅支付租金构成诉讼时效中断，本案诉讼请求并未超过诉讼时效，认定正确。综上所述，高梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4212元，由上诉人高梅负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一七年十二月二十二日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。