湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初3065号原告：赵昌伦，男，1951年5月17日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴远生，湖南风云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：田锦凡，男，1972年1月8日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴浪，张家界市永定区永定法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。原告赵昌伦与被告田锦凡确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵昌伦及其委托诉讼代理人吴远生、被告田锦凡及委托诉讼代理人吴浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵昌伦向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告给原告返还房屋；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告在本组建设有一栋房屋，占地面积130㎡，共三层，经区建设局规划许可，许可证号0905370。2011年9月10日，被告与原告签订《房屋买卖协议》，约定将原告位于二组9号的房屋出售给被告，作价45万元，但原告只收到被告给付的8万元，被告即将涉案房屋占用，原告只好四处流浪，漂泊至今。原告认为，被告与原告签订的《房屋买卖协议》无效，被告应当退还原告的房屋。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。原告赵昌伦为支持其诉讼请求，提交了下列证据：《房屋买卖协议》一份，拟证明买卖双方不在同一集体经济组织，合同无效的事实；经质证，被告田锦凡对证据真实性、合法性无异议，但对证明目的提出异议，认为合同是双方真实意思表示，签订合同的双方当事人具有完全民事行为能力，该份协议合法有效。被告田锦凡辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，主要体现在三个方面：1、原被告签订的《房屋买卖协议》系真实合法有效合同，因为本案诉争房屋已由原告交付被告占用使用至今，被告已实际支付完毕协议约定的45万元房款；2、协议内容没有违反合同法第52条规定的情形；3、原被告签订《房屋买卖协议》后，被告一直占有使用涉案房屋，对房屋进行了管理修缮，在长达6年时间里，原告并未主张权利，只是因涉案房屋现面临征收，将获得一定的补偿款，原告才见财起意，违背了诚实信用原则。综上，原告的诉讼请求及事实理由部分纯属捏造，请求法院查明事实，确认原被告之间存在房屋买卖的法律关系，驳回原告的诉讼请求。被告田锦凡为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋买卖协议》一份，拟证明原被告双方存在房屋买卖法律关系的事实；2、转账凭证2份及原告户口簿各一份，拟证明被告以转账方式支付购房款23.5万元及原告出卖房屋时系其真实意思表示的事实；3、中华人民共和国建设用地规划许可证一份，拟证明原被告达成买卖合同后，原告将诉争房屋的相关手续一并交给被告的事实；4、吕学莲证明一份，拟证明原被告买卖房屋的协商经过及给付房款经过的事实；5、荷花滨河路房屋拆迁户确权表一份，拟证明涉案房屋已纳入荷花滨河路征收拆迁范围的事实；经质证，原告对被告田锦凡提交的1、3、5号号证据的真实性无异议，对2号证据的真实性无异议，但认为该证据不能证实被告支付房屋款；对4号证据，认为证人未出庭作证，对该证明的三性均有异议。本院对原被告双方无异议的证据予以认定，对被告提交的4号证据，因证人未出庭作证，没有其他证据予以佐证，不予采信。一、原被告双方无争议的事实2012年1月9日，原告赵昌伦（甲方）与被告田锦凡（乙方）签订了《房屋买卖协议》一份，协议内容为：甲方赵昌伦家住，有房产一宗，占地面积130㎡，已修成房屋，共三层，经区建设局规划许可证号0905370批文批准并作了罚款处理。现因故自愿出售给乙方田锦凡，作价45万元，双方同意，特签订本协议：一、房屋属赵昌伦合法财产，自愿出售给乙方；二、双方议定总价值45万元，双方签字后即一次性付清；三、乙方在办理房产登记手续时甲方负责协助提供所需手续。原告赵昌伦与其子赵宗兵在协议甲方签字，乙方田锦凡在协议乙方签字。该协议落款时间提前为2011年9月10日。协议签订的当天，被告田锦凡以转账方式将23.5万元房款支付至赵昌伦女儿赵志军银行账户中。第二天，赵昌伦全家从涉案房屋中搬出，将房屋手续编号0905370的建设用地规划许可证、私人住宅规划建设用地红线图及房屋交付被告田锦凡占有、使用。此后，房屋由田锦凡占有、使用至今。2014年下半年，被告找原告要求原告将其出卖的房屋收回去，原告认为被告要在45万元基础上加利息，遂拒绝了被告的要求。另查明，涉案房屋用地面积为130平方米，2009年5月31日，张家界市永定区建设局下发了编号为0905370的建设用地规划许可证，该许可证记载：用地单位赵昌伦，用地项目名称住宅，用地位置永定区后坪镇二组，用地面积130平方米。房屋修建为三层，砖混结构，变卖前的状况为：安装了铝合金窗户、大门为铁门、房屋内安装了木门、地面为地板砖、墙面已粉刷、外墙为瓷砖；三层盖的红色琉璃瓦。被告田锦凡购买后，未对房屋进行大的装修和改造，仅对破损玻璃、门锁进行了更换，对水井进行了维修。涉案房屋的土地性质为农村集体土地，该房屋现已列入荷花滨河路房屋拆迁征收范围。二、双方有争议的事实协议约定的45万元购房款是否已支付完毕，原告赵昌伦认为被告仅支付房款23.5万元，被告田锦凡认为房款已全部支付完毕，从协议约定的双方签字后即一次性付清及交易习惯看，被告田锦凡支付全部购房款后，原告才会将房屋手续交付被告，并从房屋内搬出将房屋交付被告占用使用，故本院认为被告已将购房款45万元支付完毕。本院认为，原告赵昌伦与被告田锦凡签订的《房屋买卖协议》虽系双方当事人的真实意思表示并已实际履行完毕，但根据《中华人民共和国土地管理费》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，农村宅基地使用权的流转受到严格限制，由于房屋与其所占土地的不可分割性，房屋所有权的转移必然导致宅基地使用权的实际转移，因此，农村房屋买卖必然受到上述规定的约束。由于原被告双方不在同一集体经济组织，双方的买卖行为虽系自愿协商，但违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属无效合同，因此，原告赵昌伦请求确认被告与原告签订的《房屋买卖协议》无效，本院予以支持。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；现涉案房屋已纳入荷花滨河路征收拆迁范围，房屋即将失去居住的原始功能，在征收后获得的补偿款目前又尝未确定，为确保双方当事人的合法权益，应待房屋征收补偿款确定后，就补偿及赔偿问题另行解决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，判决如下：一、原告赵昌伦与被告田锦凡于2012年1月9日（落款时间为2011年9月10日）签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告赵昌伦要求被告田锦凡返还房屋的诉讼请求；案件受理费100元，减半收取计50元，由原告赵昌伦、被告田锦凡各负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。(此页无正文)审 判 员  覃遵辉二〇一七年十二月七日代理书记员  朱月姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。