北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初1824号原告(反诉被告)：张志德，男，1963年7月1日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李存明，北京市环亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭金玲，女，1950年5月11日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李彦，北京市拓夫律师事务所律师。原告(反诉被告)张志德与被告（反诉原告）郭金玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志德委托诉讼代理人李存明、被告郭金玲及其委托诉讼代理人李彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志德向本院提出诉讼请求：1、原、被告于1998年4月8日签订的《买卖房屋协议书》无效；2、郭金玲将位于北京市怀柔区×沟75号院（以下简称75号院）北房5间返还给张志德；3、案件受理费由郭金玲负担。事实和理由：张志德祖父在解放初期分得涉案房屋5间，张志德父亲通过分家析产，取得上述5间房屋。张志德又通过分家析产取得上述房屋。1998年4月8日，原、被告签订《买卖房屋协议书》，约定张志德以3.5万元价格将涉案房屋及院落内树木出售给郭金玲。双方在协议书上签字并经村委会盖章。协议书签订后，双方依约定履行了合同。张志德事后得知该协议书无效，违反了法律法规。因为郭金玲属于北京市海淀区城镇户籍。张志德认为双方签订买卖合同无效，应当恢复原状，由张志德补偿郭金玲相应损失，张志德返还房款，但郭金玲坚持认为协议书有效。郭金玲辩称，第一，张志德的第一项诉讼请求无事实和法律依据，应被依法驳回，理由如下：首先，协议是原、被告双方真实意思表示，在房屋买卖过程中，张志德为促成交易做了许多工作，让郭金玲相信张志德出售房屋是其真实意思表示。在签订房屋买卖协议过程中，郭金玲了解到涉案房屋系张志德祖辈留下的房产而提出异议，表示不愿意再购买涉案房产，张志德为促成交易又与郭金玲签订了第二卖房协议书，并承诺不找郭金玲任何麻烦，该房产交易方顺利进行；其次，张志德称涉案房产为其继承所得，房产所在宅基地使用权并不必然属于张志德所有，而且张志德在本村另有一处宅基地，根据我国一户一宅的相关法律规定，张志德不可能得到涉案房产的宅基地使用权。据此，张志德签订的买卖房屋协议书及第二卖房协议书的标的物仅是北房5间，并不违反法律法规的强制性规定。如涉及农村集体土地上新建或翻建房屋是否违反相关法律规定的纠纷，主张权利的主体应当是怀柔区渤海镇×村村民委员会而不应当是张志德；再次，原、被告签订的第二卖房协议书中，张志德承诺绝不找郭金玲的任何麻烦，应当视为张志德已经放弃了其对涉案房屋的一切诉讼权利。第二，张志德的第二项诉讼请求亦无事实和法律依据，应被依法驳回，理由如下：首先，涉案的买卖房屋协议书不违反法律规定，属合法有效；其次，涉案的5间房屋已经灭失，现已无法返还，现有的5间正房系郭金玲于2000年左右翻修而成，与张志德无关。郭金玲取得5间房屋之后，对翻修后的涉案房产进行了装饰装修并添附许多设备设施，花费大量的人工和精力，如果将翻修后的房屋返还给张志德，明显不符合合同的公平原则。庭审中，郭金玲提出反诉请求：1、张志德返还郭金玲购房款3.5万元；2、张志德赔偿郭金玲损失35.179万元；3、反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：双方签订农村房屋买卖合同后，张志德向郭金玲交付75号院，郭金玲对房屋和院墙进行了翻修。在诉讼过程中，75号院因高压线占地，张志德与供电部门签订补偿协议。张志德违反诚信原则起诉郭金玲要求确认合同无效，侵害了郭金玲的信赖利益，应当赔偿郭金玲的相关损失。反诉被告张志德辩称，第一，购房款可以返还，但树、院墙、院地是包括在购房款中的，故应减去《房地产估价报告》中树的7330元、院墙的10790元和院地的5571元；第二，评估报告的宅基地面积是386平方米，而北京地区宅基地批准面积最大为267平方米，故评估机构按照386平方米计算区位补偿价不客观，张志德仅认可267平方米的区位补偿价，不认可超出267平方米的部分；第三，张志德同意赔偿郭金玲房屋重置成新价及区位补偿价70%的责任，剩下30%责任由郭金玲自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：张志德为北京市怀柔区渤海镇×村村民，郭金玲非北京市怀柔区渤海镇×村集体经济组织成员。1998年4月8日，张志德与郭金玲签订《买卖房屋协议书》，约定张志德有房屋5间，房屋与当院面积南北长24米，东西宽16米，总面积384平方米。房屋坐落于×沟，院内树木归买主，本房屋保持原有走道不变，原有水沟不变维持原有水流自在。买房人翻盖房屋和院内建筑物必须有村级政府批准。房屋作价3.5万元，一次交清。同日，原、被告签订《第二卖房协议书》，约定郭金玲购买张志德马道峪×沟内北房5间，张志财、张志德兄弟二人协商一致，一致同意将房卖给郭金玲。此房卖给郭金玲后，张志德决不找郭金玲的任何麻烦。具体条款以第一协议为准，此协议一式4份，张志德兄弟每人一份，郭金玲一份，村委会一份，原、被告双方和村委会共三方签字后生效。上述两份农村房屋买卖合同签订后，张志德向郭金玲交付涉案房屋，郭金玲给付张志德购房款。张志才（财）、张志德、郭金玲、中证人孙某等签字。2017年3月30日，×村村委会出具证明1份，载明现有我村村民张广志，在×村×沟有老宅一处，门牌号75号，此房始建于解放前，无《村民建房建设工程规划许可证》，此房产权归张广志所有。张广志于1999年12月30日去世，此房由张志德继承。张志德与张广志属父子关系。同年7月19日，渤海镇人民政府和×村村委会共同出具证明1份，载明今有我村已故村民张广志，在我村×沟有老宅一处，门牌号75号，始建于解放前。房屋四至：东至张升禄、西至坝墙、南至河沟、北至坝墙。正房5间，宅基地面积，东西长15.9米，南北宽24.3米，合386平方米。房屋产权归张广志之子张志德继承。庭审中，郭金玲申请对75号院宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价进行评估，本院委托北京百成首信房地产评估有限公司对上述估价项目进行评估，该公司于2017年12月6日出具《房地产估价报告》，载明宅基地面积386平方米，建筑面积171.06平方米。宅基地区位补偿价为122694元，房屋及附属物重置成新价229096元。附属物项目包括树、院墙、院地等15项。因双方各持己见，故未能调解。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。郭金玲并非北京市怀柔区渤海镇×村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规之规定确认张志德与郭金玲签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，为此郭金玲应将75号院返还给张志德。在合同无效的原因方面，原、被告均存在过错，其中出卖人张志德负有主要责任，买受人郭金玲负有次要责任，本院综合考虑出卖人因土地升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，考虑由出卖人赔偿买受人信赖利益损失。张志德同意在扣减树、院墙、院地的重置成新价后返还郭金玲购房款，本院不持异议。综上所述，本院对于张志德要求确认双方签订的房屋买卖合同无效以及返还75号院的诉讼请求予以支持；本院对于反诉原告郭金玲要求反诉被告张志德返还购房款及赔偿信赖利益损失的诉讼请求予以支持，同时扣减树、院墙、院地的重置成新价，并考虑郭金玲的过错程度减轻张志德的赔偿责任。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，判决如下：一、确认张志德与郭金玲于1998年4月8日签订的《买卖房屋协议书》及《第二卖房协议书》均无效；二、郭金玲于本判决生效后六十日内返还张志德位于北京市怀柔区×沟75号院落、房屋及其他附属物；三、张志德于本判决生效后七日内给付郭金玲购房款11309元、区位补偿价85885.8元、房屋及附属物重置成新价229096元；四、驳回郭金玲的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2000元，由郭金玲负担600元（已交纳），由张志德负担1400元（于本判决生效后七日内交纳）；案件受理费676元，减半收取计338元，由张志德负担237元（已交纳），由郭金玲负担101元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7102元，减半收取计3551元，由郭金玲负担1065元（已交纳），由张志德负担2486元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  夏阳二〇一七年十二月二十八日书记员  肖笛