四川省宜宾县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1521民初1307号原告：宜宾市三益投资有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸东区学园街4号青水苑小区3幢1楼2单元，统一社会信用代码915115005842162772。法定代表人：杨世叶，总经理。委托诉讼代理人：李雪娟，四川宏成律师事务所律师，执业证号15115201211515309。委托诉讼代理人：汪涌，四川宏成律师事务所律师，执业证号15115199210862829。被告：雷邦红，男，1986年10月9日出生，汉族，住四川省珙县。被告：李洁，女，1991年9月6日出生，汉族，住重庆市潼南县。原告宜宾市三益投资有限公司诉被告雷邦红、李洁商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，因李洁下落不明致本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告宜宾市三益投资有限公司的委托诉讼代理人李雪娟、被告雷邦红到庭参加诉讼，被告李洁经本院公告传唤，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告宜宾市三益投资有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判决解除原、被告于2015年7月9日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；⒉判决二被告立即协助原告办理撤销该《商品房买卖合同》的抵押预告登记、备案登记；⒊判决二被告立即偿还原告至本合同解除时中国银行股份有限公司因被告逾期还贷而扣除原告的保证金，并按日万分之三支付逾期违约金（截止起诉之日保证金本金为14453.41元、利息1135元，截止庭审时保证金本金为40240.41元）；⒋判决二被告立即支付原告违约金94664.60元；⒌判决二被告承担本案诉讼费。事实与理由：二被告于2015年7月9日与原告签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买原告开发的位于柏溪镇城北新区，宜县国用（2014）第00757号地块上的三益·幸福里2幢1层1-4号商品房，房屋总价为473323元，由原告为其提供还贷担保。《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款第2项约定：出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿，买受人应在出卖人发出要求清偿通知之日起七日内，向出卖人清偿由出卖人向按揭银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三向出卖人支付逾期违约金；第3项约定：如买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付出违约金的，出卖人有权单方解除合同并直接处分买受人原所购的房屋，买受人须按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。该商品房首付款为143323元，贷款330000元，根据原告的优惠政策，原告应向被告支付房屋装修补贴62674元，用于抵扣被告应缴纳的首付款后，被告应向原告支付首付款80649元。由于二被告资金不足，在支付了20000元后，与原告协商以分期付款方式支付剩余首付款，并以《借条》的形式确定：剩余60649元首付款，于领取政府购房补贴之日还款17200元，在2016年1月31日还款43449元，逾期按月利率2.5%计息。合同签订后，二被告未按《借条》约定的时间支付首付款，也未按贷款合同约定偿还银行贷款，在签收了原告向其出示的银行催收函后也置之不理，被告已以其实际行为明确表示不再履行合同。现原告为维护自身合法权益，根据法律规定，诉至法院，希望依法支持原告的全部诉讼请求。被告雷帮红辩称，原告所诉买房属实，在签订商品房买卖合同后，被告雷邦红、李洁共付了首付款143323元、向按揭贷款330000元。首付款143323元中，被告雷邦红、李洁支付现金20000元，加上卖房方返给买房人的房屋装修款62674元，另出具借条一张借到原告现金60649元。向原告借款60649元的借条载明：领取政府购房补贴款时还款17200元，2016年1月31日还款43449元，若逾期未归还，自借款之日起按月利率2.5%的标准计息。当日，原告向被告出具了收到首付款143323元的收据。按揭贷款只偿还了6期。后被告雷邦红与被告李洁2016年3月8日离婚，离婚时约定向原告所购买的房屋归被告雷邦红所有，因无钱，就没有再偿还按揭贷款，也没偿还向原告所借款项。同意解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补弃协议，愿意配合原告办理撤销该《商品房买卖合同》的抵押预告登记、备案登记，二被告所欠的银行按揭贷款由原告偿还，放弃被告之前所支付的首付款权利，放弃被告此前所偿还的按揭贷款权利，被告不支付原告违约金，双方互不支付其他费用。被告李洁未作答辩。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李洁经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，未发表质证意见。对有争议的证据和事实，本院认定如下：⒈原告营业执照及法定代表人身份证明，有原件核实，予以采信；⒉被告身份证复印件，与原件和户籍信息所载内容相符，予以采信；⒊《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补弃协议》复印件，与原件一致，予以采信；⒋借条复印件、领条复印件，与原件一致，予以采信；⒌中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、房屋预告登记证明，盖有银行鲜章，且与被告雷邦红陈述的按揭贷款相符，予以采信；⒍履行担保责任的催收函、中国银行国内支付业务付款回单、特种转帐传票复印件，与原件一致，予以采信；⒎离婚登记审查处理表、离婚协议，复印于珙县民政局，予以采信；⒏收据，因原告对此收据无异议，予以采信。根据以上举证、质证和认证，本院确认如下事实：2015年7月9日，宜宾市三益投资有限公司与雷邦红、李洁签订合同编号2015004592的《商品房买卖合同》，约定：雷邦红、李洁购买宜宾市三益投资有限公司开发的位于柏溪镇城北新区宜县国用（2014）第00757号地块上的三益·幸福里2幢1层1-4号商品房一套（建筑面积86.09平方米），总价款473323元，首期可支付30%，其余价款可向中国银行股份有限公司宜宾金沙江支行借款支付，付款方式及期限详见《商品房买卖合同补充协议》。2015年6月27日，宜宾市三益投资有限公司（出卖人）与雷邦红、李洁（买受人）签订合同编号2015004592的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该补充协议约定：买受人购买出卖人开发的“三益·幸福里”第2栋第1单元第1楼第4号商品房；买受人于2015年6月27日前向出卖人支付首付款143323元，余款330000元，买受人以向银行申请按揭贷款的方式进行支付，买受人委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条第一款约定“按揭贷款保证人的保证期间及保证责任应买受人及按揭贷款银行要求，出卖人同意作为买受人办理个人住房按揭贷款的保证人。经协商，就有关保证事项达成如下一致意见：⒈如买受人违反其与按揭贷款银行签订的《个人住房贷款合同》的约定导致银行追究其违约责任的，出卖人应在与银行约定的保证期间内向银行承担连带担保责任；⒉出卖人在承担担保责任后，有权向买受人追偿；买受人在出卖人发出要求清偿的通知（电话、传真、电子邮件以及信函、登报告知等形式均为有效通知方式）之日起七日内，须向出卖人清偿由出卖人向按揭银行支付的贷款本息并每日按照逾期未付款的万分之三向出卖人支付逾期违约金；⒊如买受人在出卖人发出要求清偿的通知之日起三十日内仍不向出卖人清偿债务并支付违约金的，出卖人有权单方解除合同并直接处分买受人原所购的房屋，买受人须按照《买卖合同》约定的房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；同时，买受人还应就其给出卖人造成的各种损失（包括但不限于出卖人代付的款项和滞纳金、违约金、评估费、诉讼费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时按诉请金额2%支付的律师代理费等）进行赔偿。另外出卖人在此情况下解除《买卖合同》时，如买受人已经装修入住的，买受人除了自行承担装修损失外，还须将房屋恢复原状后交还给出卖人”。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十一条第一款“买受人全权委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托。买受人应全力配合出卖人办证工作，买受人自行办理上述手续的，后果由买受人自行了承担，出卖人不承担由此产生的任何责任”、第四款“他项权证办理：出卖人为买受人办理完毕房屋产权证后，按揭购房的买受人就无条件配合出卖人、贷款银行办理本合同项下的抵押担保他项权利登记。买受人之委托为不可撤销之委托且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，待办理完毕房地产权属证书后，由出卖人交于贷款银行保管。办证所发生的相关费用，依照国家规定由买卖双方各自承担”。在签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》当日，雷邦红出具领条领到宜宾市三益投资有限公司支付幸福里公寓2-1-4号房装修款62674元、并出具借条借到宜宾市三益投资有限公司借给雷邦红人民币60649元（借条载明分两次付清：于领到政府购房补贴之日起还款17200元，2016年1月31日还款43449元。若逾期未归还，借款人同意自借款之日起按月利率2.5%的标准计息。已开收据金额为143323元，收据号为0022898，其中包含此款项）。同日，宜宾市三益投资有限公司宜宾县分公司出具收据给雷邦红、李洁，收到雷邦红、李洁购幸福里2-1-4购房款143323元。2015年7月14日，宜宾县房地产管理局在宜宾市三益投资有限公司与雷邦红、李洁签订合同编号2015004592的《商品房买卖合同》加盖宜宾县房地产管理局商品房买卖合同备案专用章予以备案登记。2015年7月23日，借款人雷邦红、李洁与贷款人中国银行股份有限公司宜宾县支行，以及保证人宜宾市三益投资有限公司签订编号2015年宜金个住字0089号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额330000元、贷款期限2015年7月23日至2040年7月23日、分300期等额本息还款，按月付息，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保（所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记，借款人应在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记），并由保证人宜宾市三益投资有限公司作连带保证担保，贷款发放到指定的宜宾市三益投资有限公司宜宾县分公司在中国银行股份有限公司宜宾县支行账户。并在宜宾县房地产管理局办理了预购商品房抵押预告登记。贷款合同签订后，中国银行股份有限公司宜宾县支行按约发放了贷款。雷邦红、李洁按约自2015年8月起每月24日偿还按揭贷款。2016年3月8日，雷邦红、李洁在珙县民政局办理离婚登记，离婚时约定：婚姻存续期间按揭购买的宜宾县柏溪镇城北新区幸福里小区2幢1单元4号房屋（产权正在办理过程中）一套，离婚后归雷邦红所有，李洁自愿放弃；婚姻存续期间所有银行贷款和私人其它债务、按揭住房的按揭贷款，全部由雷邦红负责偿还。离婚后，雷邦红未再按月偿还购房的按揭贷款。2015年6月14日，中国银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾市三益投资有限公司发出履行担保责任的催收函：“你公司为借款人雷邦红在我行办理的个人住房贷款提供不可撤销的阶段性连带担保责任，截止2016年6月14日借款人已连续3期未正常归还我行本息，贷款逾期后，我行一直电话联系借款人，到借款人所购住房上催收，借款人不在家。根据你公司与我行签订的《合作协议》之规定，请你公司在收到本通知3日内，按照《合作协议》之规定，代为偿还该笔贷款。收款账户临时存欠-支付业务/落地处理，账91×××011。截止2016年6月14日，逾期合计8321.68元”。宜宾市三益投资有限公司当日代为偿还8321.68元。次日宜宾市三益投资有限公司将履行担保责任的催收函送与雷邦红签收，要求雷邦红清偿代为偿还的8321.68元。2015年9月20日，中国银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾市三益投资有限公司发出履行担保责任的催收函，要求清偿雷邦红逾期贷款本息6131.73元，宜宾市三益投资有限公司于2016年9月23日代为偿还6135.63元。2017年2月28日，中国银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾市三益投资有限公司发出履行担保责任的催收函，要求清偿雷邦红逾期贷款本息9955.25元，宜宾市三益投资有限公司于2017年2月28日代为偿还9955.25元。2017年6月8日，中国银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾市三益投资有限公司发出履行担保责任的催收函，要求清偿雷邦红逾期贷款本息7904.30元，宜宾市三益投资有限公司于2017年6月8日代为偿还7904.30元。2017年10月20日，中国银行股份有限公司宜宾县支行向宜宾市三益投资有限公司发出履行担保责任的催收函，要求清偿雷邦红逾期贷款本息7923.76元，宜宾市三益投资有限公司于2017年10月20日代为偿还7923.76元。庭审中，宜宾市三益投资有限公司在最后陈述时请求：判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，判决被告协助原告办理撤销该《商品房买卖合同》的抵押预告登记、备案登记，互不支付其他费用，该房尚未清偿的银行按揭贷款由原告负责清偿。因李洁未到庭，未能达成一致协议。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。被告方在原告要求清偿代为偿还的贷款本息后长达一年多未予以清偿，按照双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条第一款第3项的约定，原告有权要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，现原告请求解除双方所签订《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，应当予以支持。因购此房时贷有按揭贷款，办理了抵押预告登记，被告雷邦红、李洁在偿还按揭贷款期间已连续多期未偿还贷款，以其实际行动表明其不再偿还按揭代贷款，所以原告庭审中陈述该房尚未清偿的银行按揭贷款由原告负责清偿的意见，不会损害债权人利益，予以支持。因签订《商品房买卖合同》后办理了备案登记，在签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》前办理了抵押预告登记，现双方签订的《商品房买卖合同》被解除，按诚实信用原则，根据商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，二被告应当协助原告办理撤销该《商品房买卖合同》抵押预告登记和备案登记。被告雷邦红与被告李洁所签订的离婚协议中关于双方向原告所购按揭住房分割的条款，对被告雷邦红与被告李洁双方具有法律约束力，该住房属被告雷邦红所有，被告雷邦红有权代表买房人对该住房进行处分。当事人有权放弃权利，故原告放弃其代被告偿还的按揭贷款、违约金权利，互不支付其他费用，被告雷邦红放弃其所支付的首付款、已偿还的按揭贷款权利，互不支付其他费用的一致意见，不会损害他人利益，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释㈡》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告宜宾市三益投资有限公司与被告雷邦红、李洁签订的合同编号2015004592的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、被告雷邦红、李洁购买合同编号2015004592的《商品房买卖合同》约定的住房所欠中国银行股份有限公司宜宾县支行按揭贷款本息，由原告宜宾市三益投资有限公司负责偿还；三、被告雷邦红、李洁协助原告宜宾市三益投资有限公司办理撤销合同编号2015004592的《商品房买卖合同》的抵押预告登记、备案登记；四、被告雷帮红、李洁不支付原告宜宾市三益投资有限公司违约金及代被告雷帮红、李洁偿还的按揭贷款本息；五、原告宜宾市三益投资有限公司不退还被告雷邦红、李洁购房所付首付款、已偿还的住房按揭贷款。案件受理费9636元，由原告宜宾市三益投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  尹 洪审 判 员  游治斌人民陪审员  李万华二〇一七年十二月二十六日法官 助理  彭乃松书 记 员  张 洁