北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初4759号原告（反诉被告）：白有诚，男，1981年6月14日出生，汉族，北京思特奇信息技术股份有限公司主任工程师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李晓���，北京市王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚云骞，北京市王玉梅律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵京春，女，1955年3月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙建春，北京市浩盛律师事务所律师。第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。负责人:王建，总经理。第三人:满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。法定代表人：胡鹏伟，总经理。以上第三人之共同委托诉讼代理人：高翠翠，女，该公司职工。原告（反诉被告）白有诚与被告（反诉原告）赵京春、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿房地产北京分公司）、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案后，于2016年4月7日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次于2016年8月11日公开开庭审理了本案。原告白有诚及其委托诉讼代理人李晓婷、姚云骞，被告赵京春及其委托诉讼代理人孙建春,第三人满懿房地产北京分公司、满懿房地产公司之共同委托诉讼代理人高翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白有诚向本院提出诉讼请求：1.请求确认我与赵京春签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）于2016年1月25日解除；2.赵京春向我退还购房定金50000元及利息549.79元；3.赵京春向我支付违约金400000元；4.赵京春赔偿我支付的居间服务费30000元及利息468元；5、本案���诉讼费由赵京春负担。诉讼过程中，白有诚变更第3项诉讼请求为：赵京春向我支付违约金699000元。事实和理由：2015年11月4日，由满懿房地产北京分公司提供居间服务，我与赵京春签订《房屋买卖合同》，合同约定赵京春将位于北京市海淀区×苑10号楼4门6层602号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给我。同日，我与赵京春、满懿房地产北京分公司签订《补充协议》，约定涉诉房屋价款为349.5万元，我依照协议约定向赵京春支付定金5万元。由于赵京春所售房屋在签订《补充协议》时，尚设定抵押，故该协议第二条约定：交易房屋有抵押，甲方应于2015年11月30日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。至2015年12月16日，赵京春并未解除房屋抵押，造成房屋因被限制转让，无法过户的情形。赵京春违约之后，我多次与赵京春沟通，并多次联系满懿房地产北京分公��，其均明确表示房屋转让受限。在此过程中，我发现赵京春在与我签订合同后，竟然存在“一房数卖”的情形。赵京春出售的房屋限制转让超期，并且在宽展期内仍未解押，造成涉诉房屋无法过户，构成根本违约，在多次协商未果的情况下，我依照《补充协议》的约定于2016年1月25日向赵京春发出《解除合同通知书》，并在满懿房地产北京分公司送达于赵京春。综上，赵京春的违约行为严重损害了我的合法权益，为维护我的合法权益，故提起本案诉讼。赵京春辩称，我认为双方合同已于2016年1月3日终止，不同意白有诚的第2至5项诉讼请求，请求法院驳回，理由如下：1.涉诉房屋无法过户并不是因为2015年11月30日没有解押造成的。白有诚的购房资格于2016年1月11日才审核通过，之前其根本没有购房资格，导致其履行不能，无法过户是白有诚自身原因造成的；2.我于2015年12月1日将涉诉房屋解押，而白有诚于2016年1月25日还以书面形式通知我解除合同，可见其违约行为明确，其还于2016年1月17日电话告知我要求解除合同，表示不想购买我的房屋；3.根据《房屋买卖合同》，签订合同的时间是2015年11月4日，至2016年1月3日就满60日，白有诚仍未批贷成功，原因是其购房资格于2016年1月11日才审核通过，此时早已过了合同约定的终止日期；4.涉诉房屋无法过户，无法在2015年11月30日解押的原因也是因为白有诚违约。因为我没有还款能力，满懿房地产北京分公司和白有诚承诺共同为我归还银行房屋贷款，然后我再去办理解押手续。在此前提下,双方才签订的合同。合同签订后，满懿房地产北京分公司称因白有诚向我交纳的定金太少，其公司要求将定金从5万元提高到30万元，否则其公司不同意原来承诺的为我先归还银行房屋贷款，白有诚也没��为我先行归还尚未归还的银行房屋贷款。为了使合同顺利履行，我只好自己借了高利贷向银行归还了贷款，于2015年12月1日将涉诉房屋解押。由此给我造成了高利贷利息损失7万多元，三方就此损失未达成一致，白有诚就提出购买我的房子。但此时，白有诚的购房资格仍未通过。可见，白有诚已经违约。5.《房屋买卖合同》约定的65000元，并不是家具、家电、装饰装修及涉诉房屋配套设施设备等的作价，而是满懿房地产北京分公司代我垫资归还银行贷款的费用。这笔费用是白有诚需要向满懿房地产北京分公司交纳的，但白有诚始终未支付此笔费用，这也是造成满懿房地产北京分公司没有为白有诚垫资的又一个原因。6.我不存在“一房数卖”的情况，白有诚所述完全是为其违约行为找借口。白有诚于2016年1月17日至25日期间多次打电话，要求我与其解除合同，表示不想购买涉诉房屋，并于2016年1月25日书面通知我解除合同，我是在接到了白有诚解除合同的通知后，才将涉诉房屋卖给别人的。7.我于2015年12月1日将涉诉房屋解押，该日期并未超过合同约定的期限，不构成根本违约。且之前未能办理解押系因银行原因造成的。8.从白有诚支付中介费的时间上看，其对履行合同就没有诚意，违约意图明确；9.按照《补充协议》的约定，白有诚应于2015年11月4日向我支付定金5万元，而其实际支付定金的时间为2015年11月5日。基于上述答辩理由，请求法院驳回白有诚的第2至4项诉讼请求。本案诉讼费用由白有诚负担。满懿房地产北京分公司陈述，我公司系白有诚与赵京春《房屋买卖合同》的居间方，双方签订《房屋买卖合同》后，我公司的居间服务已经完成。赵京春所述的由中介垫资的事情，在签约时确实提到过，但是垫资不是我公司垫资���因为我公司没有权限，我公司可以推荐其他公司提供垫资服务，至于能否垫资成功，还要以签署的垫资协议为准。合同履行中，双方一直因解押问题无法继续履行，直至诉讼到法院。满懿房地产公司陈述，我公司意见与满懿房地产北京分公司的意见一致。赵京春向本院提出反诉请求：1.白有诚赔偿我损失78595元；2.白有诚向我支付违约金686000元；3.白有诚承担本案诉讼费用。事实和理由：与我的答辩意见所述一致。白有诚针对赵京春的反诉辩称，我在签订《房屋买卖合同》时具备购房资格，是由于涉诉房屋设立抵押，导致房屋因限制转让，无法贷款。赵京春所述于2015年12月1日解押与其向法院提交的《产权证抵押登记》印鉴日期不符。涉诉房屋《产权证抵押登记》记载：涉诉房屋2012年7月10日抵押，2015年12月24日抵押注销；2015年12月1日再���立抵押，该抵押于2016年1月22日注销。然而，按照双方合同约定，赵京春应于2015年11月30日前完成涉诉房屋解押，超过约定义务15日即构成根本违约。从《产权证抵押登记》印鉴日期可以看出，2015年12月24日抵押才注销。并且，在2015年12月1日又设立一个抵押，在2016年1月22日才解押。赵京春没有按照合同约定保障涉诉房屋处于自由流通的状态，导致约定的时间核验过户不能，完全不顾根本违约的期限，导致房屋核验和过户根本无法进行。我是具备购房资格的，现赵京春提起反诉旨在掩饰房价上涨后，不愿意履约的根本意图。涉诉房屋交易不能的核心是合同约定期限内，赵京春未将涉诉房屋解押。见房价上涨后，赵京春于2015年12月1日将涉诉房屋再设抵押，使房屋完全处于限制流通状态，不愿过户交易，构成根本违约。综上，我不同意赵京春的全部反诉请求。��懿房地产北京分公司陈述，赵京春的反诉与我公司无关，我公司不发表意见。满懿房地产公司陈述，赵京春的反诉与我公司无关，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋，建筑面积67.3平方米，房屋原所有权人为赵京春，登记时间为2010年3月16日，房权证号：京房权证海字第XX**号。2015年11月4日，出卖方赵京春与买受方白有诚签订《房屋买卖合同》，约定：赵京春将涉诉房屋出卖给白有诚；涉诉房屋已经设定抵押，抵押权人为赵京春，抵押登记日期为2012年7月10日，出卖人应于2015年11月30日前办理抵押注销手续；涉诉房屋的租赁情况为出卖人已将涉诉房屋出租���且承租人已放弃优先购买权。第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，涉诉房屋成交价格为3430000元；（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为65000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；（三）买受人应于签订合同当日支付定金50000元；（四）买卖双方协商一致采取下列第2种支付形式：通过银行资金监管或托管形式划转支付的，买卖双方应签订银行资金监管或托管协议，并按协议约定办理资金划转手续。（五）买卖双方一致同意采取下列第2种交易方式：贷款交易：买受人向商业银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币2350000元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（或除拟贷款金额外的购房款）。买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述贷款的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），双方同意按照第3种方式解决：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担，但若在本合同签署后60日内银行仍未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人拟贷款金额的，本合同终止，出卖人应向买受人如数返还定金和购房款，双方互不承担违约责任，买受人承担在申办贷款过程中发生的各项费用。第五条房屋权属转移登记：买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年1月15日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。第七条房屋的交付：出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人。第八条房屋产���及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第九条违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将涉��房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将涉诉房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。同日，甲方（出卖方）：赵京春与乙方（买受方）：白有诚、丙方（居间方）：满懿房地产北京分公司签订《补充协议》，约定：第一条房屋交易总价：甲、乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为3495000元，此价格不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金事宜：乙方于2015年11月4日向甲方支付定金5万元整。还款解押事宜：甲、乙双方确认并同意，按照下列第2种情形履行：交易房屋有抵押，甲方应于2015年11月30日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。2、除定金以外的购房款的支付：甲乙双方同意，按照下列第2种方式履行：乙方需申请购房贷款以支付购房款的（贷款购房方式），则：甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。甲、乙双方应于乙方资质通过后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于过户前一个工作日将除贷款外的第一笔购房款108万元以建委资金监管的方式支付给甲方；3、权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于乙���申请的银行批贷函10个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。乙方申请购房贷款的，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任，并承担因此产生的一切赔偿责任和法律责任。第四条违约责任1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；……（3）交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的；（6）将交易房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）���完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。4、在本协议履行期间，如相关政府部门出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条其他……2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力，各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。如��协议与《房屋买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。3、甲、乙双方达成的其他约定：……（4）关于学区房的约定：业主承诺学区名额没有占用；……（6）其他约定：1、甲方承诺此房无户口；2、因丙方未能积极有效协助甲乙双方办理合同所有流程手续，导致合同未在有效期履行完毕，由丙方承担相应责任。2015年11月5日，白有诚向赵京春支付购房定金5万元。2016年1月25日，白有诚向赵京春、满懿房地产北京分公司送达《解除合同通知书》，内容如下：致：赵京春女士并满懿房地产北京分公司：我于2015年11月4日与赵京春女士及满懿房地产北京分公司签订了《房屋买卖合同》及补充协议，该交易房屋坐落于海淀区×苑10号楼4门六层602。在合同履行中因甲方（赵京春女士）违反了补充协议第四条第2款：甲方��出现以下情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：第（3）项交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；第（4）项逾期履行本协议约定的义务超过十五日的。关于甲方解除房屋抵押期限的约定在补充协议第二条1.（2）交易房屋有抵押，甲方应于2015年11月30日前办理完毕交易房屋的抵押登记注销手续；至今，经我多次催告赵京春女士，其与我签约的标的物×苑小区的房屋仍未解押，被限制转让，并且早已超过合同约定履行义务的期限，在约定履行义务具体内容和履行期限方面均构成根本违约。我现按照合同的约定通知你们双方解除房屋买卖合同，并要求甲方（赵京春女士）退还定金五万元整及相应利息伍佰元整，限期2日内付至下列账户，并于15日内承担违约赔偿责任，支付我房屋交易总价的20%（69.9万元）的违约金，逾期我将向海淀区人民法院起诉。鉴于满懿房地产北京分公司没有履行居间服务义务，请于2日内退还佣金叁万元整、相应利息壹佰贰拾元整及评估费陆佰元整。请按期将所有款项汇入以下账户：户名：白有诚，卡号：×××，开户行：北京银行红星支行。通知人：白有诚，日期：2016年1月25日。2016年1月29日，赵京春向白有诚送达《解除合同通知书》，内容如下：致：白有诚并满懿房地产北京分公司：我（以下简称甲方）于2015年11月4日与白有诚（以下简称乙方）及满懿房地产北京分公司（以下简称丙方）签订了《房屋买卖合同》及补充协议，该交易房屋坐落于海淀区×苑10号楼4门六层602。在合同履行中因乙方违反了补充协议第四条第3款：乙方若出现以下情形之一的。乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋租赁合同，并要求乙方承担违约责任：第（2）项拒绝购买交易房屋的；第（3）项逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补。2016年1月25日乙方在甲乙丙三方商讨会谈此事时，单方书面通知甲丙方，拒绝继续履行合同，并出具了相应的《解除合同通知书》，根据上述相关条款，乙方已构成合同约定的根本违约。甲方现按照合同的约定通知乙丙双方解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约赔偿责任，支付违约金房屋交易总价的20%（69.9万元减去已付5万元，实付64.9万元）的违约金。逾期我将保留向海淀区人民法院起诉的权利。鉴于满懿房地产北京分公司没有履行居间服务之事实，我将一并保留向海淀区人民法院起诉的权利。请乙方按约定期限按期将上述款项汇入甲方之前所留的工行卡号。通知人：赵京春，日期：2016年1月26日。另查，涉诉房屋的房屋所有权证书的附记页显示：2012年7月10日涉诉房屋已抵押，2015年12月24日抵押登记已注销；2015年12月1日已设立抵押登记，2016年1月22日抵押登记已注销。涉诉房屋已另行出售。白有诚名下中国工商银行卡号：×××账户明细显示：2016年1月8日，账户余额为1130031.51元。庭审中，白有诚称其于2015年12月28日提交了资质审核资料;2016年1月11日，白有诚的购房资质核验通过。赵京春称其于2016年1月6日提交了房源核验的相关材料,由于白有诚于2016年1月25日要与其解约，其解除了与满懿房地产北京分公司的委托，故满懿房地产北京分公司无法看到房屋核验结果。并且，其认为按照《房屋��卖合同》第四条约定双方合同已经终止。另,赵京春主张白有诚存在如下违约行为：1、在合同签订后60日内，白有诚未完成贷款义务，未向其支付首付款；2、白有诚逾期支付定金构成违约；3、白有诚拒绝购买房屋，构成根本违约。赵京春就上述主张及反诉请求另向本院提交如下证据：1.白有诚与满懿房地产北京分公司业务员徐龙增于2016年1月7日、1月12日、1月14日的通话录音，证明白有诚不积极履行交纳中介费用的义务，导致《房屋买卖合同》不能顺利履行，白有诚与满懿房地产北京分公司商议如何为赵京春垫付归还140万元银行贷款事项。录音内容显示：……白：那身份证下来了，什么时候能够做房屋核验呢？徐：你中介费没交齐，房屋核验不给你做，不管你在哪个公司，没交完中介费，房屋核验肯定不给你做。白：我给那个中行打电话，她什么资料都没补齐，现在她的房子到底有没有解押啊？徐：现在是什么问题啊，现在是房屋核验需要7个工作日，再不做就会拖到15号以后。……白：你那边能查到现在阿姨那个房子到底是什么状态吗？徐：我现在手里拍的以前的房本的照片是显示抵押的状态，但是能够做网签明白吗？白：那还是没有解押啊。……白：那你拿那个之前的房本复印件去建委查一下有没有解押吧，解押了我就把中介费交齐。徐：那你随便吧，那你拖到15号以后吧，她那个房子就可以直接卖别人了，现在的市场价她肯定不愿意卖给你。白：你不能去建委查一下吗？……2.2016年1月6日，其与徐龙增的谈话录音，证明《房屋买卖合同》中写的装修款65000元，实际为满懿房地产北京分公司计算的解押所需的所有费用，由白有诚负担，由于满懿房地产北京分公司不想出补充合同，所以就写成了��修款。录音内容显示：赵：那个什么，我不明白上次我问你，我说，我给你发的信息，你说那个67500是垫资的钱，你干嘛写成装修的钱？徐：他这是合同上的。赵：后来你说回头给附加合同上补上，那天我不是因为不舒服吗！当时我也没看，我回家后一看，那附加合同上也没有写那六万五是垫资的钱。徐：写在总价上了。……赵：我现在不明白，垫资的钱就是垫资的钱，房款的钱就是房款的钱，您跟我说说你为什么要写成装修啊？徐：因为咱那天说好的，他一共给您349.5万，一共买房的钱是349.5万。赵：一共买房的钱是343万，我都已经说了，你怎么不明白啊！徐：我知道，是343万，但是6.5万他现在没有能力也没有钱，咱们那会也没有说好让他提前把这6.5万给您吧，阿姨。赵：他不是因为没有钱给我吗？徐：但是如果说我这上面不写的话，补充协议上再给您写，他另外再给你6.5万，把这些钱加起来他还是一共给您这些钱，您这些钱没法往这上写，写合同的时候还问来着呢，总共您这个价格怎么写。赵：那你也不能写在装修里头啊！你就写垫资就得了呗。……2016年1月6日，其与徐龙增的谈话录音，证明白有诚签约当日只交了8000元中介费，未按合同约定交满3万元，构成违约，不履行合同义务。录音内容显示：徐：刷不到1万，他1万额度的信用卡自己花了一千多，只刷了8000。赵：那现在按你说的刷了8000，从11月4日签合同到今天已经1月6日了，两个多月了，他都没给剩余的钱？徐：没有。这个我们公司知道，他那个欠条上有显示。2016年1月18日，赵京春母子与白有诚的谈话录音，证明满懿房地产北京分公司告诉买卖双方有抵押也能做网签和房屋核验，白有诚不积极履行合同义务，迟延交纳中介费。录音内容显示：白：他给我打电话的时���，催我们交中介费的时候说，有抵押也能做网签，结果又做不了。赵：有抵押能做网签为什么现在又不做了呢？白：是啊，那我也不知道他们怎么弄的呀。赵京春之子：有抵押不是还能做核验呢吗？白：是啊，没收到钱呢呗！2016年1月18日，赵京春母子与白有诚夫妇及满懿房地产北京分公司工作人员胡芳芳、赵冬媛、徐龙增的谈话录音，证明满懿房地产北京分公司有为其垫资归还140万元银行贷款的义务，白有诚有承担解押费用的义务，但二者均未履行义务，影响了房屋的解押；白有诚的购房资格于2016年1月12日才通过，不可能于1月15日去过户。录音内容显示：胡：我先算算我这边日子怎么弄，这是12号过的资质，21号能批贷款，22号去解押，第二天25号能去交税，2月25号过户交税的话还要等15到20个工作日，也就是即使咱们11月份垫了资，咱们最快也是2月22日放款。……���京春之子：就是说如果正常11月份在你们这儿能办的话，也要1月底才能过户呢，你们承诺的1月15号也根本就履行不了，就是违约。胡：肯定不行啊，他12号购房资格才通过，怎么可能1月15日去过户呢。赵京春之子：这是写在合同里的。……白：我们算的最早1月6号可以过户。徐：你看你什么时候出资质的好吗？什么时候出资质才能往后过户。是你那个房子耽误了你有购房资质的时间，你购房资质没有出来，我怎么给你过户。白：我12月25号当天给你打电话，你说1月15号能够过户。徐：我说的是你那边配合的情况下。白：我怎么没配合？徐：1月7日能过户的情况下，你资质还没有下来，我怎么给你过户。我要的是你出资质的时间。白：我12月25号给你打电话了，你说能过户。徐：假如你那边房子昨天才过户，我今天能给过这边房子吗？是你那边耽误拖延了时间。……胡：你就想办法怎么解决吧，正常11月份垫的，当前这个情况如果他们资质能过的话，合同真的顺顺利利的那你1月15号能过户，但现在已经不是合同的内容了，咱们就不用纠结合同了，合同内容你说违约，咱们就去法务部谈，跟我们就没有关系了，咱们现在说的是事实，事实的话如果说11月份我们这笔钱垫进去了，那你1月12号出的资质咱最快那也是1月25号、26号能过户，108万是1月25号、26号还，1月15号到1月25号不是我们拖的。赵京春之子：1月25号、26号还款，你想说明什么，会产生什么问题？胡：我想告诉您咱们如果正常解决这个问题，在咱们这儿解决的话，只能是我们工作有问题，跟公司去申请，现在我们11月份没垫，如果我们现在开始垫，那可能就是2月3号还款，就差5个工作日，产生了7天的利息，是我们公司不收或者我们从个人业绩里扣。……3.其与白有诚��微信聊天记录，证明白有诚提议违约，由于其出售的房屋于2015年12月25日才过户完毕，直接影响了白有诚购房资格的审核通过。微信内容如下：白：阿姨，爱屋及（吉）屋不怎么配合，房子能解压（押）出来吗？别到时查封了，再想想办法，不行到我爱我家重新签过合同也行，提供多一条思路。别局限在爱屋及屋了。爱屋及屋的担保不行，找找我爱我家，链家担保是不是能更顺利解压（押）出来。（2015年11月26日下午14:06）……白：阿姨我的房子过户完毕了，基本还顺利。（2015年12月25日下午13:31）赵：下午三点在爱屋及（吉）屋法务部见，我知道了，还有其他事吗？白：好，知道了，没有其他事情了。（2016年1月25日早上10:35）……4.公证书、公证费发票、委托协议及交通银行明细，证明其反诉请求主张的第一项损失；5.2016年1月18日，赵京春及其��子与白有诚夫妇及满懿房地产北京分公司工作人员徐龙增的谈话录音，证明满懿房地产北京分公司违反为赵京春垫资的承诺，让赵京春自行借款解押，赵京春一直在积极履行合同。录音内容如下：徐：一万六千二，这个我能给你保证。白：关键是我们按第一次，按第一次走，你们现在是违约的，我们现在尽量按合同走。赵：合同违背了，他现在有那（哪）一条没有违背合同啊。……徐：外面的2.5有点贵了。赵京春之子：问题是你们公司都做不了，我们不赶紧找一家……徐：你没有钱，我们去给你解押，你什么都没有，没有给我们抵押的话我们是有风险的。6.2016年1月25日，满懿房地产北京分公司法务部工作人员王建与白有诚夫妇、赵京春及其儿子的商谈录音，证明满懿房地产北京分公司在三方签署合同前承诺为赵京春垫资解押房屋，后又反悔并提议解除合���；白有诚提出解除合同，不愿意购买涉诉房屋，赵京春明确表示不同意解约。录音内容显示：白：那现在僵在这就没办法解决了这个事情？王：也有啊，给你双方聊了一下吗，业主这方面解押的话，也不是不同意，费用的话，肯定就是……赵：你给我解押，这就是我和你签订三方合同的前提，我有什么不同意的，我的前提就是让你给我垫资。王：第二，开头我也跟你说了，这个买卖合同，你说的垫资在你理解的话是个前提，或者是一体的。赵：不是在我了解，这就是事实。王：在你这边就是一个事实存在的情况，行吧。赵：不是在我这边，这就是事实存在的。王：这是你认为的嘛。……赵京春之子：现在你这边就认为，由于之前你们金融部和你们业务部沟通的存在问题，你们法务部给出的解决意见就是干脆建议解约，然后你们就全额退3万块钱给买方，是吧，建议���们解约，你们到底建议是什么？最后处理结果？王：21号沟通的结果，当时你们能自行解押成功的话，交易也可以进行。赵：如果我能够自行解押的话，我还干嘛把让你垫资作为三方合同的前提啊，你就回答我这个问题吧，如果我能解押我还卖什么房啊，你告诉我，我都有钱解押我还卖什么房啊，会说的不如会听的。王：有钱解押不一定不卖房……白：现在是不是直接讨论解约问题，还是讨论什么问题，要讨论解约问题就讨论解约问题，怎么解。赵：你说吧。白：那我说就我说了，我现在正式通知你们，由于你的房子一直没有解押，我现在正式通知你们，解除买卖合同，赔偿我5万块钱定金，15日内赔我69.9万违约金，这个就是书面通知书，合同里面也说了，书面通知你，行吧，两日内退我5万定金，15日内退我违约金69.9万，你们不是一直在讨论解约吗，现在解吧。赵���解吧。赵京春之子：解约是做梦。白：做梦就做梦吧。……7.2016年1月18日，徐龙增、白有诚夫妇与赵京春母子的谈话录音，证明合同无法履行是满懿房地产北京分公司的原因造成的。录音内容如下：徐：看看怎么给你们挽回这一块……白：你的中介费不是三万吗？这个问题大部分是你们造成的，这三万的费用，你们要承担。徐：不是三万是五万。白妻：中介费三万，佣金五万。白：至少你们要有一个态度，三万你们出，之后我们和阿姨再商量，对吧，这个单子你要失败了，我们告你……徐：说实在的，这要是能退我早就直接退给你了，我早就不想掺和这事了。白：你就当这单没成交。……赵京春之子：平台费你也不能收。……8.2016年1月25日，王建、白有诚夫妇及赵京春母子的谈话录音，证明白有诚通知赵京春解约的情况。9.2016年1月29日，其与满懿房地产北京分公司经理李波、业务员徐龙增的谈话录音，证明满懿房地产北京分公司同意为其垫资解押房屋，这是签订合同的前提，但是合同签订后满懿房地产北京分公司反悔，原因是白有诚支付的定金太少，其公司认为垫资有风险。录音内容显示：……赵：我找我爱我家，因中介费高，徐龙增在我爱我家的表弟，带我找的徐龙增，当时我提出两点：第一点中介费低于一个点，因为客户不是你们找的，你们在这方面没有为我们服务，所以要比你们定的一个点低，小徐我是这样跟你说的吧？徐：嗯。赵：我说的第二点，就是垫资的问题，因为垫资决定我这房能否出售，如果你们不给我垫资，那我这房子是不能出售的，所以这是我说的第二点，解决这两个前提条件，才能和你们……李：达成交易。赵：对，才能和你们签这个三方合同，如果你们解决不了这两个前提条件，一个中介费一个垫资，那这个三方合同就免谈，根本不可能签的。李：嗯。赵：刚才我说了，中介费低点高点还不影响卖房，但是垫资的问题是影响房子出售的，所以我再三强调，当时徐龙增满口承诺是可以垫资的，所以才签的这三方合同，对吧？徐：对，但是后来条件达不到。赵：后来条件达不到，那是后来的事，我是说当时签这个三方合同，我是再三跟你强调这两点的，对吧，是不是啊？徐：嗯，是。……赵：贷款的钱比垫资的钱高，就可以做？李：对，……这是做业务员的第一点意识告诉您能垫资，但是后期就是客户这边不出30万定金，这是我们没有考虑到的，咱们实话实说。10.2016年1月29日，其与满懿房地产北京分公司业务员徐龙增的谈话录音，证明满懿房地产北京分公司同意退还白有诚3万元中介费。录音内容显示：徐：他不是给您交5万定金吗？赵：是啊，给我交5万定金怎么了？就是说他让我退给他？徐：对。赵：让你把那3万元退给他？徐：对。赵：这样就是解除合同。他给我打电话不是这么说的，给你打电话和你商量的意思就是让你把3万退给他？徐：没有，法务和我联系的，他没和我联系。赵：那也就是说，法务同意把3万元退给他，他说法务说的让我把5万元退给他，他就解除合同。明白了。那我告诉你，他和我不是这么说的。他跟法务这么说的然后告诉你了？徐：他没和我说，是法务部给我打的电话。赵：是法务部王建吗？徐：嗯对，王建给我打的。……徐：后来我给小白打电话，他那意思即使钱退给他了，他也不同意，后来他跟我说的。赵：开始他说让你把三万块钱退给他，我把五万块钱退给他，就算解除合同了，后来你又给他打电话他说又不同意这方案了。徐：对。赵：所以你���没给我打电话。徐：嗯。赵：这是什么时间的事儿？徐：应该是在1月22、23号。赵：1月22、23号？徐：这回是去总部之前。经质证，白有诚对证据1证明目的不予认可，认为其已经交纳了中介费，没有义务为赵京春垫付140万的房贷；对证据2的真实性和关联性均不认可，第三人的录音与其没有关联性，其仅依照合同约定的权利义务关系履行，且具备购房资格，也未承诺为赵京春尾款垫资；对证据3的真实性认可，但不认可证明目的，其在2015年10月25日签订合同将其位于房山区的房屋出售，而本案的《房屋买卖合同》是2015年11月4日签订，不存在任何政策上的问题。赵京春的本意就是房价上涨，不愿出售房屋；对证据4的关联性不认可，与本案没有关系；对证据5-10的关联性不认可，没有白有诚参与的录音证据的真实性无法核实。满懿房地产北京分公司、���懿房地产公司的质证意见一致：对证据1、2、3的真实性无法确认，不发表质证意见；对证据4的真实性无法确认，与其公司无关，不发表意见；对证据5-10的真实性无法确认，庭后提交书面质证意见。但其公司未向本院提交书面质证意见。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，白有诚与赵京春签订的《房屋买卖合同》及白有诚与赵京春、满懿房地产北京分公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实，赵京春最终办理涉诉房屋抵押登记注销手续的时间为2016年1月22日，该时间已经超过《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的时间，其行为已经构成根本违约。白有诚基于此于2016年1月25日单方行使合同解除权的行为符��合同约定，自赵京春、满懿房地产北京分公司收到《解除合同通知书》之日，即2016年1月25日，双方合同即解除，该解约行为具有法律效力。现白有诚起诉要求确认其与赵京春签订的《房屋买卖合同》于2016年1月25日解除之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。赵京春虽称双方合同已于2016年1月3日终止，但根据本案查明的事实，买卖双方尚未办理银行贷款手续，故赵京春的上述抗辩意见，与双方合同约定不符，本院不予采信。合同解除后，白有诚要求赵京春退还购房定金之请求，于法有据，本院予以支持，其主张的定金利息之请求，于法无据，本院不予支持。白有诚基于赵京春的上述根本违约行为要求其支付违约金之请求，亦具有事实及法律依据，本院予以支持。白有诚提出的第4项诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理，各���可自行协商解决，如协商不成，可另案处理。白有诚于2015年11月5日支付5万元定金的行为确实违反了双方合同约定，但尚未构成根本违约。赵京春虽就其主张的白有诚其他违约行为向本院提交了证据，但经审查，上述证据不足以证明其主张。综上，赵京春的全部反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认白有诚与赵京春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及白有诚与赵京春、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司签订的《补充协议》于2016年1月25日解除；二、赵京春于本判决生效后7日内向白有诚返还定金50000元；三、赵京春于本判决生效后7日内向白有诚支付违约金699000元；四、驳回白有诚的其他诉讼请求。五、驳回赵京春的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34760元，由赵京春负担，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费5723元，由赵京春负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘宝平人民陪审员  王小微人民陪审员  马毅敏二〇一七年十二月十四日书 记 员  张璐萌