重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3977号原告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。法定代表人：赵忠华，公司经理。委托诉讼代理人：袁光福，女，1971年9月16日出生，汉族，住重庆市江北区。公司员工。委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆亿安律师事务所律师。被告：陈艳莉，女，1992年6月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）诉被告陈艳莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，由审判员王守强任审判长，与审判员刘朝文，人民陪审员陈中万组成合议庭于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告印象置业公司委托诉讼代理人ＸＸ、袁光福到庭参加了诉讼，被告陈艳莉经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印象置业公司向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1、解除原、被告之间于2014年8月28日签订的《租赁合同》，并将租赁原告的房屋腾空后交还给原告；2、由被告支付从2016年4月起至2017年5月22日之间欠付的租金50613.20元；3、由被告支付原告违约金17340.75元；4、由被告以欠付租金为基数按日千分之三支付原告滞纳金32010.43元（计算至2017年5月22日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年8月28日，原告印象置业公司与被告陈艳莉签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区XX街道办事处XX路XX号商铺（面积36.7平方米）租赁给被告陈艳莉，租赁期限为3年，从2014年9月1日起至2017年8月31日止。该合同对租金、支付期限、违约金、合同解除条件等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告只向原告支付部分租金后，在无正当理由的情况下拒不支付租金给原告，给原告造成了重大的经济损失。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告陈艳莉未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，原告印象置业公司（甲方）与被告陈艳莉（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将位于大足区XX街道办事处XX路XX号商铺（面积36.7平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为百货类；3.1租赁期限为2014年9月1日至2017年8月31日；3.2租金为：“2014年9月1日至2015年8月31日，按56.25元/月/平方米计算，租金共计24772.50元；2015年9月1日至2016年8月31日，按78.75元/月/平方米计算，租金共计34681.50元；2016年9月1日至2017年8月31日，按82.69元/月/平方米计算，租金共计36416.70元”；3.3.1第1年度租金支付时间为：2014年2月15日支付8257.50元，2015年5月15日支付8257.50元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推；3.3.2其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金；3.4租赁物业移交日为2014年9月1日；9.2.4未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方”。合同签订后，陈艳莉分十次向印象置业缴纳了租金45257.50元，另向原告缴纳了保证金8257.50元，此后未向印象置业公司缴纳租金。本案的争议焦点：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除？2、被告应如何向原告支付租金？3.被告应否向原告支付违约金和滞纳金？4、保证金应否在租金中予以抵扣？本院认为，1、关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除的问题？本案中，原、被告双方于2014年8月28日签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2014年9月1日至2017年8月31日，原、被告之间的租赁合同在法庭辩论终结前已期满终止，现原告请求人民法院判决解除双方签订的租赁合同不符合法律规定，本院不予支持；2、关于被告应如何向原告支付租金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年8月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。根据双方合同的约定，租金为：“2014年9月1日至2015年8月31日，按56.25元/月/平方米计算，租金共计24772.50元；2015年9月1日至2016年8月31日，按78.75元/月/平方米计算，租金共计34681.50元；2016年9月1日至2017年8月31日，按82.69元/月/平方米计算，结合原告起诉要求将租金计算至2017年5月22日，被告应缴纳的租金为：82.69元/月/平方米×8.7个月×36.70平方米=26402.10元，合计被告应向原告缴纳租金24772.50元+34681.50元+26402.10元=85856.10元，扣除被告已支付的45257.50元，还应支付40598.60元；3、关于被告应否向原告支付违约金和滞纳金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告在合同中既约定了违约金又约定了滞纳金，已远远超过了原告的损失。虽然被告未到庭应诉，但基于公平原则本院确定被告陈艳莉应按照中国人民人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%从应缴纳之日起承担违约金；4、关于保证金是否应在租金中予以抵扣的问题。按照一般情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然原、被告双方合同约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还，同时该条款也未对如印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金、滞纳金等违约责任，因此印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失。且由于合同约定的违约金、滞纳金等明显高于保证金，因此本院认为保证金予以抵扣陈艳莉欠付租金符合法律规定。据此，被告陈艳莉缴纳的保证金8257.50元抵扣后，还应支付原告印象置业公司租金32341.10元（40598.60元-8257.50元）。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告陈艳莉在本判决生效之日起三十日内支付原告重庆市大足区印象置业有限公司租金32341.10元，并按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从应付之日起支付违约金；二、驳回原告重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告陈艳莉负担744元，原告重庆市大足区印象置业有限公司负担1556元，公告费560元由被告陈艳莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王守强审 判 员  刘朝文人民陪审员  陈中万二〇一七年十二月六日书 记 员  艾 程