四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0302民初2346号原告：马宏萍，女，汉族，现住四平市铁西区。原告：边江，男，汉族，现住同原告马宏萍。委托诉讼代理人：周垂朝，吉林杨信律师事务所律师。被告：四平市华亿物业管理有限公司。法定代表人：曲立红，系四平市华亿物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：高彦奇，系四平市华亿物业管理有限公司副总经理。委托诉讼代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。原告马宏萍、边江诉被告四平市华亿物业管理有限公司（以下简称华亿物业公司）物业服务合同纠纷一案，本案于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马宏萍、边江及其委托诉讼代理人周垂朝、被告四平市华亿物业管理有限公司的委托诉讼代理人高彦奇、徐航到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马宏萍、边江向本院提出诉讼请求：1、请求被告华亿物业公司对原告减收物业费21789元。2、请求被告华亿物业公司将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，并公布物业服务支出情况（物业费用途）。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在四平市铁西区“华亿大卖专场”有商网一处，被告是商网小区内的物业管理企业。但小区内道路全部破损、基础设施损坏不维修，道路不清理，院内没有保安，没有服务人员、没有门卫。作为物业管理企业依法具有对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理等义务，但被告并不履行物业管理义务。物业服务企业应当是依法具有物业管理资质的法人单位，但被告不具有物业管理资质。且物业管理应当依据业主委员会选聘，但被告并没有与业主委员会签订的物业管理委托合同。被告不但不尽物业服务义务，而且不履行管理义务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。被告不履行服务义务，无权要求全额支付物业费。并且被告依法应当负有将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示的义务，并负有公布物业服务支出情况的义务，但被告并未依法履行。为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请法院依法裁判。被告的委托诉讼代理人辩称，原告马宏萍、边江的诉讼请求，属于重复起诉，本案由四平市铁西区人民法院（2016）西民初1849号民事判决书、四平市中级人民法院（2017）03民终531号终审判决书与本案当事人、诉讼标的相同，诉讼请求相同，且本案的诉讼请求是对前两份生效判决裁判结果的实质否定，按照相关法律规定应当驳回原告马宏萍、边江的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告边江、马宏萍系夫妻关系，二原告在房屋开发商处购买了四平市铁西区仁兴街电业村小区华亿居大卖场K-101、102、103、104、105、106、113商网，并于2005年8月25日入户。2007年1月27日，原告马宏萍购买了该大卖场K-110、111、112商网，并与被告签订了三份物业管理服务合同，因K-101、102、103、104、105、106、113商网入户时间较早，双方未签订物业服务合同。对于已经签订的物业服务合同，双方就权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用以及违约责任等做出了明确约定。合同约定被告对华亿居大卖场的房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况制定本物业的物业管理制度和住户手册并书面告知原告；建立健全本物业的物业管理档案资料；制止违反物业管理制定和住户手册的行为；物业服务费用收费标准为1.2元/平方米/月，首次交费一次性交18个月，以后每年按季度交费。物业管理服务费用标准按政府规定调整。甲方（被告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（原告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2012年2月1日以后，原告华亿公司将物业费每平方米上调0.30元，由1.20元变更为1.50元，并进行了公示。二原告从2011年10月15日开始未交纳K-110、111室二套商网的物业服务费，至2016年12月30日共欠物业费8427元；从2012年2月1日开始未交纳K-101、102、103、104、105、106、112、113八套商网的物业服务费，至2016年12月30日共欠物业费35151元，以上累计43578元。被告于2015年4月13日交纳了2012年的物业费3000元。在履行物业管理服务合同期间，被告存在环境卫生服务不到位、垃圾清运不及时、道路破损不畅通，有些业户在店门外私搭乱建，堆放木板等易燃物品，被告不给消防栓供水，存在消防火灾隐患等管理不规范，服务不符合合同约定及服务瑕疵的情况。2016年12月3日四平市电视台《新闻联播》和2016年12月6日四平市电视台《在你身边》栏目曾对此予以报道。上述事实有原告向本院提交的下列证据予以证明：1.《物业服务合同》及本院（2016）吉0302民初1849号民事判决书、吉林省四平市中级人民法院（2017）吉03民终531号民事判决书，综合证实原告边江、马宏萍系夫妻关系，二原告在房屋开发商处购买了四平市铁西区仁兴街电业村小区华亿居大卖场K-101、102、103、104、105、106、113商网，并于2005年8月25日入户。2007年1月27日，原告马宏萍购买了该大卖场K-110、111、112商网，并与被告签订了三份物业管理服务合同，因K-101、102、103、104、105、106、113商网入户时间较早，双方未签订物业服务合同。对于已经签订的物业服务合同，双方就权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用以及违约责任等做出了明确约定。合同约定被告对华亿居大卖场的房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况制定本物业的物业管理制度和住户手册并书面告知原告；建立健全本物业的物业管理档案资料；制止违反本物业的物业管理制定和住户手册的行为；物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等。户外墙面、门厅、楼梯间走廊、通道、设备和房等）。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设备设施是指共用的上、下水管道、浴水管、供电线路、照明、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用设施设备使用的房屋、场地等。三、环境卫生、绿化的维护，包括公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集清运、花坛、花木、建筑物小品喷泉等的养护与管理。四、治安。配合和协助当地公安机关进行安全监护和巡视等治安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。维护本物业区域的公共秩序，提供本物业区域的固定执勤和巡视。对区内人员、车辆、消防进行管理。物业管理服务质量：一、房屋外观，室外招牌、广告牌、空调位置按规定设置，房屋装修符合规定，无私搭乱建。二、设备运行，供电设备运行正常。三、共用配套设施完的，无随意改变用途，共用设施设备运行，使用及维修要求有记录，无事故隐患。室外共用管线设置统一，排水、排污管道畅通。四、环境卫生管理，垃圾室时清理，卫生情况良好。房屋共用部位清洁，公共设备、设施保持干净，无乱设摊点。五、绿化小区树木、喷泉、建筑小区维护管理得当，养护措施落实到位。物业服务费用收费标准为1.2元/平方米/月，首次交费一次性交18个月，以后每年按季度交费。物业管理服务费用标准按政府规定调整。甲方（被告）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（原告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2012年2月1日以后，原告华亿公司将物业费每平方米上调0.30元，由1.20元变更为1.50元，并进行了公示。二原告从2011年10月15日开始未交纳K-110、111室二套商网的物业服务费，至2016年12月30日共欠物业费8427元；从2012年2月1日开始未交纳K-101、102、103、104、105、106、112、113八套商网的物业服务费，至2016年12月30日共欠物业费35151元，以上累计43578元。被告于2015年4月13日交纳了2012年的物业费3000元。2.10名业主联名关于华亿物业服务问题说明及31张现场照片，证明在物业和履行期间，被告一直长期未给商铺消防栓供水，致使消防设施无法正常使用，环境卫生服务不到位、垃圾清运不及时、道路破损不畅通，有些业户在店门外私搭乱建，堆放木板等易燃物品，存在消防火灾隐患等多处管理不规范，服务不符合合同约定，存在服务瑕疵的情况。3.2016年12月3日四平市电视台《新闻联播》报道四平市消防、安监、公安部门组成联合检查组，对华亿居大卖场等场所进行安全检查及2016年12月6日四平市电视台《在你身边》栏目关于《卖场存在火灾隐患，联合整治进行中》的电视报道。证实2016年12月3日四平市电视台《新闻联播》报道四平市消防、安监、公安部门组成联合检查组，对华亿居大卖场等场所进行安全检查，新闻录像中华亿居大卖场道路破损不畅通，有些业户在店门外私搭乱建，堆放木板等物品，检查组发现存在疏散道路不畅通，消防器材不完善的情况，检查组对存在安全隐患的场所提出责令整改。2016年12月6日四平市电视台《在你身边》栏目报道《卖场存在火灾隐患，联合整治进行中》的一则电视新闻，内容：“2016年12月6日上午有关部门检查人员对华亿居大卖场进一步检查火灾隐患情况，该卖场经营的都是家具和家居材料，属易燃物品，经营业户一家挨一家，预防火灾尤其重要。检查人员发现卖场周边道路不通，轿车、货车、三轮车等各种车辆乱停乱放，有些业户在店门口私搭乱建小库房，堆放木板等易燃物品，而且间距不够，一旦发生火灾，后果很严重，更主要的是该卖场的消防栓没水，给扑救火灾造成麻烦，记者跟随检查人员来到华亿居大卖场物业公司询问情况，物业公司工作人员称经理外出了，联系不上。业户反映并不欠物业费，希望物业部门负起责任来，名居时代广场是该大卖场内较大的业户，经营者姜宇反映，不是设施不全，业户也不欠物业费，而是物业不给水，铁西公安消防大队长张龙涛接受记者采访时讲通过联合执法的形式，把整个区域内火灾隐患彻底排查出来，由消防和安监等部门服务指导整改到位，对整改不了的单位和个人，依法依规进行处理。”上述证据相互吻合一致，已形成证据链条，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告应按物业管理服务合同约定履行对华亿居大卖场的房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理的义务，其中包括制止违反物业管理制定和住户手册的行为。原告应根据其所享受到的物业服务，按照物业服务合同约定向被告交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。经庭审查明本案被告在履行物业管理服务合同过程中，确实存在服务不符合物业服务合同约定即没有完全履行物业服务合同约定的情况，服务中存在没有及时制止和规范有些业户在店门外私搭乱建，堆放易燃物品的行为，没有给业户消防栓供水，对卫生、垃圾清运等问题推诿，业户提出意见后仍未整改和采取补救措施，导致消防、安监等部门联合执法检查发现，并被电视新闻报道。鉴于原、被告仅签订了三户商网的物业服务合同，另七户商网没有合同，原告对该七户商网虽然已经享受被告提供的物业服务，但对具体交纳物业服务费的方式、时间、标准，双方没有书面约定，且被告在履行物业服务合同过程中存在上述违约行为和服务瑕疵，故对二原告要求减半交纳所欠被告物业费即21789元，并由被告将服务内容及标准、收费项目及标准及物业费用支出情况向业主公示的诉讼请求，本院予以支持。被告的委托诉讼代理人提出二原告的起诉属于重复诉讼的诉讼主张，鉴于本案二原告从未向法院起诉过本案诉讼请求，二原告在本案的诉讼请求与本院（2016）吉0302民初1849号民事判决书、吉林省四平市中级人民法院（2017）吉03民终531号民事判决书中的诉讼请求不同，本案不属于重复诉讼，故对被告委托诉讼代理人的该项诉讼主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决如下：一、原告马宏萍、边江于本判决生效之日起十五日内一次性向被告四平市华亿物业管理有限公司交纳位于四平市铁西区仁兴街电业村小区华亿居大卖场K-101、102、103、104、105、106、110、111、112、113商网2016年12月30日以前的物业服务费43578元的50%即21789元。二、被告四平市华亿物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于四平市铁西区仁兴街电业村小区的华亿居大卖场的物业服务内容及标准、物业服务收费项目及标准及物业费用支出明细向业主公示。案件受理费345元，由被告四平市华亿物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  刘天舒人民陪审员  刘福平人民陪审员  赵 华二〇一七年十二月十九日书 记 员  付 雪