北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2017）京民终756号上诉人（原审原告）：北京昆盛资产管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-6275室。法定代表人：张锐，总经理。委托诉讼代理人：周岩，北京市泽丰联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈贤池，男，1949年11月21日出生。委托诉讼代理人：骆道好，北京市融智律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志华，北京市融智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。法定代表人：张玉方，董事长。委托诉讼代理人：张鹏，男，北京长兴房地产开发有限责任公司员工。上诉人北京昆盛资产管理有限公司（以下简称昆盛公司）因与被上诉人陈贤池、被上诉人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2017）京02民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昆盛公司的委托诉讼代理人周岩、被上诉人陈贤池的委托诉讼代理人徐志华到庭参加诉讼。被上诉人长兴公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。昆盛公司的上诉请求：一、撤销（2017）京02民初133号民事判决，改判继续执行北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1401号房屋；二、本案诉讼费用由陈贤池承担。昆盛公司的上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，理由如下：1、昆盛公司申请执行依据合法有效。昆盛公司通过债权转让方式，受让了北京农村商业银行股份有限公司丰台支行（原北京市丰台区农村信用合作联社，以下简称丰台农信社）对长兴公司的债权。北京市第二中级人民法院于2014年5月21日作出（2014）二中执异字第00489号执行裁定书，确认了昆盛公司为长兴公司债权的合法承受人，昆盛公司有权对长兴公司名下，陈贤池提出执行异议的标的物房屋申请强制执行。2、昆盛公司是异议房屋的抵押权人，对异议房屋的权利具有排他性。丰台农信社是陈贤池提出异议的房屋之国有土地的他项权利人，取得了“京丰地他项（2004）第0236号”《土地他项权利证明书》，依法对本案涉及房屋所占有的国有土地享有抵押权。昆盛公司依法受让了丰台农信社对长兴公司的债权，故昆盛公司依法对本案涉及异议房屋享有抵押权。而陈贤池并未办理本案异议房屋的过户登记手续，不是本案异议房屋的所有权人，陈贤池仅对长兴公司享有债权请求权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故陈贤池提出执行异议之诉的诉讼请求依法不应得到支持。陈贤池当庭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。主要理由为，陈贤池与长兴公司签署了《商品房买卖合同》并支付了房屋全部款项，房屋未办理过户手续系长兴公司的过错。本案涉及到陈贤池的居住权利与债权相冲突，法院应保护陈贤池的居住权。长兴公司未到庭，亦未提交书面意见。昆盛公司向一审法院起诉请求：1、恢复执行北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1401号房屋；2、本案诉讼费由陈贤池、长兴公司承担。一审法院认定事实：在丰台农信社与长兴公司一般借款合同纠纷一案中，一审法院查明：丰台农信社与长兴公司之间签订有《借款合同》，并签订了《抵押合同》为上述《借款合同》项下的全部债权向丰台农信社提供抵押担保。2004年9月14日，丰台农信社与长兴公司在北京市丰台区国土资源和房屋管理局办理了房地产抵押登记，领取了《土地他项权利证明书》。该证书载明：房屋他项权人为丰台农信社；义务人为长兴公司；房屋座落于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2#、3#住宅及配套商业，权利种类为土地使用权及在建工程抵押；权利价值1400万元；权利范围包括京丰国用（2003出）字第001721号《国有土地使用证》所载部分土地（为110套在建房屋所分摊土地使用权），抵押土地面积2763.23平方米，权利顺序为：1、丰台农信社2900万元；2、丰台农信社1400万元。上述2#、3#住宅即现在的15号、16号楼。北京市第二中级人民法院于2005年11月28日对长兴公司裁定采取财产保全措施，查封房屋中包括标的房屋，且处于抵押范围。北京市第二中级人民法院于2005年11月18日作出（2005）二中民初字第11493号民事判决：一、长兴公司于该判决生效后十日内偿还丰台农信社借款本金1400万元及相应利息；二、丰台农信社对其与长兴公司签订的《抵押合同》中所涉抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权。在该案执行过程中，北京市第二中级人民法院于2012年1月10日作出（2012）二中执异字第00094号执行裁定书，确认丰台农信社依据（2005）二中民初字第11493号民事判决取得的对长兴公司享有的债权由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司承受。2014年5月21日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中执异字第00489号执行裁定书，确认本案申请执行人由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司变更为昆盛公司。另查，2004年12月17日，陈贤池作为买受人与长兴公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买由出卖人开发的，位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1401号房屋（即标的房屋）作为住宅，总金额565560元整；付款方式为一次性付款。陈贤池已支付了全部购房款，缴纳了印花税和契税，并在收房后实际占有和使用房屋至今。在（2015）二中民初字第07464号民事判决中对陈贤池购买和使用标的房屋的事实亦进行了认定，该民事判决现已生效。一审法院认为，根据已查明的事实，在北京市第二中级人民法院（2005）二中民初字第11493号民事判决的强制执行程序开始之前，陈贤池即与长兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买了标的房屋。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。实际履行中，陈贤池已支付了全部房款，履行了《商品房买卖合同》项下的义务，长兴公司亦向陈贤池交付了房屋，陈贤池居住至今，即实际占有标的房屋。对于该房屋未能办理产权登记，陈贤池亦无过错。因此，基于陈贤池对标的房屋所享有的稳定的合法居住权利，与昆盛公司在金钱债权案件中对特定标的物实现合法的担保物权之间的冲突，一审法院经过权衡认定陈贤池对标的房屋享有的权利优先于昆盛公司的权利，陈贤池的权利能够排除北京市第二中级人民法院对标的房屋的执行。综上所述，昆盛公司的主张，缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回昆盛公司的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据昆盛公司的上诉理由，二审程序争议的焦点问题是：昆盛公司作为异议房屋的抵押权人，其享有的优先受偿的权利是否受到本案陈贤池对于异议房屋的物权期待权的限制。昆盛公司仅部分引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，该条文的但书部分昆盛公司并未引用，完整的第二十七条规定如下：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案昆盛公司与陈贤池争议的事项属于该条款中但书的内容。长兴公司是专业的房地产开发经营企业，异议指向的标的物是房地产经营者所开发的商品房，根据上述司法解释的第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案查明的事实显示：陈贤池作为买受人与长兴公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》的时间是2004年12月17日，早于法院出具查封裁定时间2005年11月28日；陈贤池提供的其支付物业费、供暖费、有线电视费等生活费用的发票和收据证明其实际居住于涉案房屋，陈贤池已支付异议房屋的全部价款，昆盛公司并未提交证据证明陈贤池名下在北京还有其他用于居住的房屋。上述事实与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件相符合，陈贤池作为购买房屋的消费者，享有房屋消费者物权期待权保护，即在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。陈贤池对房屋的物权期待权在执行顺位上应当优先于其他债权和担保债权，陈贤池的物权期待权高于昆盛公司享有法定抵押权的担保债权。综上所述，昆盛公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳；其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但其判决驳回昆盛公司的诉讼请求的实体裁判结果正确，本院依据《最高人民法院关于适用驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京昆盛资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘春梅审判员  王 肃审判员  张 力二〇一七年十二月二十二日书记员  王 峥