文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2381号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：龙倩，女，1989年4月3日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：吴安恺，男，1989年12月11日出生，汉族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人龙倩、吴安恺商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。二、一审判决上诉人承担逾期交房违约金明显过高，也有悖合同约定；认定计算违约金的起算时间和终止时间不当。一审判决上诉人承担逾期交房违约金，明显过高，同时违反《商品房买卖合同》附件12“补充协议”之中第四条第1项、第2项的有关约定，被上诉人不交纳税费、专项维修基金等情况，上诉人有权迟延交房无需承担责任。被上诉人没有交契税、房屋维修基金等，也成了上诉人不能按期交付房屋和办理产权转移登记的重要原因，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件12“补充协议”之中第四条房屋交付之中的约定，可以免除上诉人逾期交房违约责任。一审判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金15299.88元，明显不当，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人龙倩、吴安恺未答辩。一审原告龙倩、吴安恺向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行合同把验收合格的房屋交付给原告，并赔偿逾期交付房屋违约金15299.88元；2.判决被告继续履行合同把房屋转移登记交付给原告，并赔偿逾期转移登记违约金15299.88元；3.判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2016年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元20层1-20-5号商品房，该套商品房建筑面积为149.68㎡，房屋总价款为432276元，交房日期为2016年6月30日前。原、被告在合同中没有约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告具体时间。交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，亦未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年6月30日的次日至原告起诉之日2017年6月20止(原告请求)，逾期天数为355天，逾期违约金为：432276元×0.01％/天×355天=15345.80元。原告主张被告逾期交付房屋354日的违约金15299.88元的诉讼请求，予以支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。因原、被告在合同中未约定办理商品房转移登记的具体时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；因此，被告在交付房屋后90日内应为原告办理。本案中，被告尚未交付房屋，故至2017年6月19原告起诉之止，办理商品房转移登记没有逾期，因此原告主张逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金15299.88元的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金15299.88元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费566元，减半收取283元，由原告龙倩、吴安恺负担141.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担141.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认；还查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……。（二）查验房屋；……。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第四条第2款约定：“买卖合同第十四条第（三）款约定的“买受人原因”，是指以下情形：（1）买受人未如期办理接房手续；（2）因买受人原因未能办理完毕合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续；（3）买受人未付清应付房款、到期贷款还款、有关税费、专项维修基金及买卖合同约定的违约金及其他费用；（4）买受人存在其他违约行为，且未予纠正或者未承担违约责任的。在上述情形下，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无需就延期交房承担责任，买卖合同约定的房屋交付期限届满日视为出卖人已履行交付义务；……。”本院认为：本案中一审法院并未判决上诉人承担逾期办理房屋转移登记的违约责任，因此对上诉人提出的房屋转移登记判决不当的意见，本院不作审查。本案二审争议焦点：上诉人是否应承担逾期交房违约责任。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应当在2016年6月30日前向被上诉人交付房屋，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，依据合同约定应当承担违约责任。合同约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付全部已付款万分之一的违约金。该约定未违反法律规定，而且约定的违约金并未过高，因此，一审法院依据合同约定判决上诉人支付逾期交房违约金，于法有据。对于上诉人主张根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第四条的约定，被上诉人未付清有关税费、房屋专项维修资金等，其有权迟延交房无需承担逾期交房违约责任的问题。经审查双方《商品房买卖合同》第十四条和《补充协议》第四条第2款的约定内容，房屋的交接首先是该商品房达到约定的交付条件后，由上诉人书面通知买受人办理交接，二是由买受人查验房屋，三是查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议后，双方签署商品房交接单，由于买受人的原因，未能按期交付的，出卖人才可迟延交付房屋且无需就延期房屋承担责任。而上诉人并未提供证据证明本案所涉的商品房已达到约定的交付条件，并且其已通知买受人办理房屋交接手续，且是由于买受人的原因导致未能按期交付，因此上诉人主张其无需承担逾期交房违约责任，不符合合同约定，本院不予支持。经审查，一审判决上诉人在判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给被上诉人，由于该商品房何时验收合格以及何时具备交付条件涉及建筑专业问题，不是由人民法院确定，故人民法院不宜直接裁判交付房屋，因此本院对一审判决交付房屋的内容予以撤销。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院（2017）黔2631民初962号民事判决第一项，即：“原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；”二、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初962号民事判决第二、三项，即：“二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金15299.88元；三、驳回原告的其他诉讼请求。”三、上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付被上诉人龙倩、吴安恺逾期交房违约金15299.88元。四、驳回被上诉人龙倩、吴安恺的其余诉讼请求。一审案件受理费566元，减半收取283元，由被上诉人龙倩、吴安恺负担141.50元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担141.50元；二审案件受理费566元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十二月二十八日书记员 赵艳萍