贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1238号原告（反诉被告）:贵阳缤纷城商业经营有限责任公司,住所地：贵州省贵阳市金阳新区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼5层1-3号,统一社会信用代码9152011568841231XW。法定代表人:孙志文,职务:执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王静、张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）:朱霞，女，汉族，1977年12月13日生，住所地贵州省贵阳市白云区。原告（反诉被告）贵阳缤纷城商业经营有限责任公司（以下简称缤纷城公司）诉被告朱霞（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏荣宇适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告缤纷城公司的委托代理人张建朝，被告朱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告缤纷城公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司与被告朱霞于2014年9月1日签订的《租赁合同》（合同编号GYBFO0XXX）；二、判令被告朱霞向原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司支付拖欠的物业管理费、租金及对应的违约金直至付清拖欠物业费及租金之日止(截止2016年12月30日,欠物业管理费24805.5元、租金128965.92元、违约金37551.6元,暂计191323.02元）；三、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2014年9月1日,原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司与被告朱霞签订《租赁合同》,约定原告缤纷城将位于贵阳市观山湖区诚信北路X号的绿地联盛国际XX楼XX层XX号门面出租给被告朱霞,用于经营台湾进口食品销售。合同第4.1条约定租赁期限:自2014年9月1日起至2020年8月31日止。第5.4条约定物业管理费每月每平方建筑面积25元,物业管理费第一年按6折计算(即25/平米0.6=15元平米)第二年按7折就算(即25/平米0,7=17.5元/平米);合同第53条约定从2015年9月1日起,每月每平方米房屋的租金在上年基础上逐年递增8%;第11.2条约定按租赁总面积壹月租金额的2倍支付违约金。上述协议签订后,缤纷城依约将门面移交朱霞使用,后朱霞于2016年2月17日无故擅自中止营业,并拒绝向缤纷城缴纳物业管理费和门面租金。截至2016年12月30日,朱霞仅缴纳了2015年3月1日至2016年12月30日的部分租金5700元，尚欠租金128965.92元，尚欠2015年1月至2016年12月的物业管理费共计24805.5元。根据合同约定,朱霞未按约定支付租金及物业费,应当支付违约金直至付清租金及物业管理费之日止(截至2016年12月30日的违约金为37551.6元）。为维护原告合法权益,现特根据《合同法》及租赁合同等约定提起本诉,恳请法院判如前所请。被告朱霞辩称：我与原告签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。因为合同的签订时间早于该房屋取得消防验收合格证的时间；即使租赁合同有效，我已于2016年3月15日通知原告解除了合同。合同签订后，原告未按照承诺履行职责，曾经承诺过会投入大量的广告宣传本商场以及轻轨将在次年开通来吸引我们签约，但都未实现。因消防问题导致多次停业配合整改，因为长期被阳光直照是我的商品受到损害，原告承诺的防晒处理至今未实现，而且物管服务混乱，存在空调长期无法使用、漏水等现象影响门面正常使用，故我不应该付租金和物管费。原告系故意隐瞒未过消防验收的事实与我签订合同，原告应返还我的租金、保证金并赔偿损失。请驳回原告的诉请。被告（反诉原告）朱霞向本院提出反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人所签订的《租赁合同》无效；二、判令被反诉人退还反诉人已支付的房屋租金5700元、押金11400元,共计17100元；三、判令被反诉人赔偿反诉人门面装修等经济损失共计10万元；四、判令被反诉人向反诉人支付违约金37551.6元;五、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年9月1日签订了《租赁合同》,承租贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际2号楼一层1-16房经营台湾进口休闲食品。因该合同是在被反诉人在招商过程中对租赁物业作虚假宣传承诺误导后签订的,反诉人投入大量资金进行装修后经营,但其后被反诉人并未按照其宣传和对反诉人的承诺履行相应义务,且反诉人事后才了解到反诉人承租的该物业并不符合交付条件,整个商城经营惨淡,客流量极少,致使反诉人产生巨大的经济损失。被反诉人的行为不仅构成违约,且严重违背诚实信用原则,双方签订的租赁合同亦违反了法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。为维护原告的合法权益,特提起反诉,恳请法院依法判如所请。反诉被告缤纷城公司对反诉原告朱霞的反诉辩称：根据合同约定，双方是同意按照当时房屋情况交付的，其主张物管及不符合合同要求来主张合同无效不成立。所以我方不存在违约。房屋已经交给被告使用，被告应付租金或者占用费。反诉原告的诉讼费不应由我方承担。综上请求依法驳回朱霞的反诉请求。本院经审理认定事实如下，2014年9月1日，原告缤纷城公司（甲方）与被告朱霞（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市观山湖区诚信北路X号绿地联盛国际X楼X层X号商铺出租给乙方，计租面积71.25平方米，乙方从事的商业经营业态为台湾进口食品销售，乙方未经甲方书面同意不得擅自调整所经营的业态；乙方在签订本合同时，已经对房屋、房屋的设施设备、房屋的周边状况等现状进行了实地查看并予以认可，乙方确认该标准符合附件四的交付标准；房屋的租赁期限自2014年9月1日起至2020年8月31日。乙方应当于2014年9月10日前往甲方处办理场地的交接手续，乙方逾期前往甲方处办理交接手续的，本合同约定的上述交房日视为双方的实际交付日；自房屋交付之日起，出租方特给予承租方60天装修期及3个月免租期，共计5个月。租金标准为每平方米月租金为80元，月租金为5700元，从2014年10月1日开始计第一期租金，双方商定的第一期租金交付时间为：装修期及免租期全部届满日前15日支付；每期租金为3个月的租金，乙方应当在已付租金到期10日前向甲方支付下期租金，先付后用，乙方逾期支付，每逾期一日，乙方按欠付租金的1%向甲方支付违约金；双方商定从2015年9月1日起，每月每平方米房屋的租金在上年基础上逐年递增8%，该房屋每月每平米建筑面积物业管理费为25元，自装修期满之日起算，其中包括：物业管理费、空调使用费、广告费、项目推广费，管理费用每三个月支付一次，提前15日支付【备注：业管理费第一年按6折计算(即25元/平米0.6=15元平米)第二年按7折就算(即25/平米0.7=17.5元/平米）】；双方签订商铺租赁合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（两个月租金）11400元，乙方不履行支付租金、管理等物业使用费用等合同义务产生的一切法律后果，甲方均可以在房屋租赁保证金中优先受偿、直接扣除。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告接收房屋后依约用于“台湾进口食品销售”经营。被告向原告支付了两个月的租金以及押金共17100元。“绿地联盛国际美乐城”于2016年3月14日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年3月15日被告朱霞搬离承租房屋并告知原告解除合同。本院认为，房屋未经消防验收合格，是关于房屋使用条件强制性规定，而非合同有效无效的规定。而本案中双方签订合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，因原告未取得涉案房屋的消防验收合格证，被告朱霞于2016年3月15日向原告提出解除合同，并搬离承租房屋，符合上述法律规定的承租人请求解除合同的情形，该通知到达时双方的合同已解除，则本院确认原被告双方的房屋租赁合同已于2016年3月15日解除。至于消防验收合格证为2016年3月14日已取得，但原告并未举证证明于当日通知了被告已通过消防验收的事实，被告仍基于行使房屋不符合使用条件强制性规定的法定解除权而搬离了承租房屋。故对于原告提出解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本案的租赁合同已于2016年3月15日通过被告行使合同解除权已经解除。故对于反诉原告朱霞主张租赁合同无效的诉请本院予以驳回。关于租金问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在租赁合同无效的情况下当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。且本案合同为有效合同，合同签订后，被告实际使用了房屋进行商业经营，理应向原告支付房屋租金。但根据双方举证可知因该房屋消防验收未合格，多次导致被告在使用房屋期间因消防验收问题被迫停业，妨碍了对房屋的合理使用。而双方的租赁合同于2016年3月15日已解除。故对于被告自2015年2月1日起至2016年3月15日期间的租金，本院酌情以被告已交给原告的17100元予以抵扣。至于原告主张被告向其支付物管费，物管费是向提供该房屋物业服务的企业支付的费用，原告既未证明向被告提供了物业服务也未提供向提供物业服务的公司交付了物管费的证据。故本院不予支持。至于原告对被告主张的违约金以及被告对原告主张的违约金的事实均不够充分，且本案中双方均有违约行为，故对双方的违约金均不予支持。被告对原告主张赔偿门面装修等经济损失100000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”以及第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案双方的租赁合同已解除，则对于房屋中未形成复合的装饰装修物由被告拆除或搬离，对于已形成附合的装饰装修物，由于原告未举证证明是否形成附合和附合价值的大小，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司与被告朱霞签订的《租赁合同》（合同编号GYBF0XXXX)于2016年3月15日已解除；二、驳回原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司其余诉讼请求。三、驳回反诉原告朱霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2063元，由原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司承担；反诉案件受理费1696元，由被告朱霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇一七年十二月二十二日书记员  王胜楠