安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终2542号上诉人（一审被告）：江隆兵，男，1963年8月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（一审被告）：王小文，女，1967年6月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上述两上诉人共同委托的诉讼代理人：朱剑伟，安徽安然律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周建富，男，1951年3月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：汪守洋，安徽思文律师事务所律师。上诉人江隆兵、王小文因与被上诉人周建富财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江隆兵、王小文上诉请求：请求二审法院依法改判驳回周建富的诉请。事实和理由：1、原审判决认定本案房屋买卖过户所有权转移为房屋抵押担保形式，显属认定事实错误，进而适用《物权法》抵押权条款裁判，属适用法律错误。2、按照双方签订的合同，周建富应当承担违约金，原审判决免除周建富的违约金，有违合同条款。3、王小文不是本案适格被告，处置涉案房屋是江隆兵的个人行为，法院应依法驳回周建富对王小文的诉请。周建富在二审中未进行答辩。周建富向一审法院起诉请求：判令江隆兵、王小文赔偿因擅自处置担保物给周建富造成的损失34.5万元一审法院查明：江隆兵、王小文为夫妻关系。2005年3月10日，周建富为借款60000元与江隆兵签订《房屋买卖合同》，约定周建富将位于芜湖市镜湖区扦坡路68-70#（房屋所有权证号为2001019400，建筑面积66.82平方米）房屋出售给江隆兵，房屋作价81000元。江隆兵未实际支付房款，而是通过第三方出借60000元给周建富，该房屋所有权过户至江隆兵名下。2005年3月11日，周建富（乙方）与江隆兵、王小文（甲方）再次签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将上述房屋出售给乙方，房屋作价170000元，合同签订后乙方一次性支付定金110000元，余款60000元分五年付清，按月支付并按同期银行贷款利率计息；2、乙方将余款付清后，甲方将房屋过户给周建富；3、合同签订后，乙方如中途反悔，不得向甲方索还定金，甲方如反悔，应按双倍返还定金给乙方；4、乙方如未能按合同付款，或甲方未按合同约定的期限将房屋交付给乙方，每逾期一日，按房价款万分之五支付违约金，合同继续履行。另双方口头约定：每月归还本金1000元，利息300元。合同签订后，江隆兵出具了定金110000元的收条，而周建富并未实际支付该款项。2005年3月16日，双方在芜湖市公证处公证了该份《房屋买卖合同》。此后周建富按月还款至2005年11月，累计还款本息合计10530元。江隆兵取得案涉房屋所有权后，多次将该房屋进行抵押贷款，最后一次抵押登记时间为2008年4月3日，贷款400000元并于2011年5月24日注销抵押登记。2012年9月8日，江隆兵发通知给周建富，要求周建富于十日内付清购房款和罚金约284480元，若周建富不回复将自行处置房屋。周建富收到该通知后未予回复。2012年10月11日，江隆兵将案涉房屋以345000元的价格出售给案外人赵阳并办理了所有权过户手续。周建富在案涉房屋中居住至今。一审法院认为：本案形式上为商品房买卖合同关系，但双方均认可实为民间借贷关系。虽双方签订《商品房买卖合同》，且诉争房屋已过户至江隆兵名下，但双方实为以诉争房屋进行抵押进而借款的意思表示，并非买卖房屋的意思表示，故即使诉争房屋登记的产权人为江隆兵，但《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人的利益。而本案中，江隆兵正是基于自己在借贷关系中的优势地位而取得了案涉房屋的所有权，但江隆兵实现债权的方式应是在五年的债务履行期限届满后，向债务人主张债权，在周建富拒不还债或者无力还债的情况下，江隆兵才能以适当的方式就《房屋买卖合同》项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现，且债权总额为借款本金60000元及相应的利息。现被告江隆兵直接将案涉房屋出卖给他人的行为损害了周建富的利益，应当就周建富的损失进行赔偿。双方实际借款金额为60000元，约定月利息300元，该约定未超过法定的标准，截止开庭之日（2017年8月30日）共计12年5个月20日，故周建富共应归还江隆兵本金60000元及利息44900元，现周建富已归还10530元，故周建富仍应归还江隆兵94370元（60000+44900-10530）。江隆兵以345000元将诉争房屋出售给案外人赵阳，虽江隆兵辩称其与赵阳之间系以房抵债，故价款约定为345000元，但被告江隆兵未实际收到345000元，但房地产登记管理处备案的金额为345000元，该价款应符合当时的市场行情，江隆兵亦确因诉争房产抵债即获利345000元，故超过其应得利益部分即250630元（345000-94370）应当予以返还。借款发生及出售诉争房屋时江隆兵与王小文系夫妻关系，债权人与债务人对债务的性质也没有约定，且江隆兵与王小文未能提交证据证明有法定例外情形，故上述债务属于夫妻共同债务，王小文对上述债务负有共同清偿的义务。综上，一审法院判决：江隆兵、王小文于判决生效后十日内赔偿周建富损失250630元。案件受理费减半收取3238元，由周建富负担900元，由江隆兵、王小文负担2338元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据已查明的案件事实，周建富与江隆兵、王小文之间是借贷关系，因此双方当事人签订的《房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖意思表示，而是以涉案房屋进行抵押进而借款的意思表示。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。江隆兵、王小文在其债权未到期的情况下，通过与周建富签订《房屋买卖合同》将房屋过户至自己名下的行为，违反了上述法律规定。现江隆兵在权利存续期间多次将涉案房屋进行抵押贷款，并最终出售，其擅自处分涉案房屋的行为给周建富造成的损失应予以赔偿，江隆兵认为其为房屋合法所有人，处分其房屋是合法有效的上诉理由本院不予支持。由于《房屋买卖合同》中约定的房屋价格170000元并非房屋真实的交易价格，一审法院认定江隆兵将涉案房屋出售给案外人赵阳的销售价格345000为合理的价格本院予以确认。周建富借款本金60000元，约定利息每月300元，现周建富连本带息只偿还了10530元，因此对于未偿还部分，周建富应继续承担偿还义务。鉴于周建富拖欠还款时间较长，一审法院以一审开庭当天作为偿还截止时间并无不妥。关于周建富是否应当承担违约金，虽然合同中约定了逾期付款的违约金条款，但该条款是建立在双方存在真实的房屋买卖的意思表示基础上的，且合同当中约定的170000元的房价也非房屋真实价格。因此江隆兵主张按照房价款的万分之五收取违约金的理由本院不予采信，对其该主张不予支持。在借款发生及出售涉案房屋时江隆兵与王小文系夫妻关系，当事人之间对该笔债务的性质也没有约定，江隆兵与王小文也未能提交证据证明有法定例外情形，故上述债务属于夫妻共同债务，王小文对上述债务负有共同清偿的义务。江隆兵认为处置涉案房屋是其个人行为，王小文不应承担责任的上诉理由本院不予采纳。综上，江隆兵、王小文的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6475元，由上诉人江隆兵与王小文承担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 智审 判 员  吴丽群审 判 员  王习芸二〇一七年十二月十四日法官助理  蒋 磊书 记 员  王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；