广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终19975号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳美集餐饮管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区龙华街道建设路158号，组织机构代码：359745535。法定代表人：戴于锐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄进钟，男，汉族，1987年4月4日出生，住所地：武汉市洪山区。委托诉讼代理人：岳永军，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨慧，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：深圳市龙泉实业（集团）股份有限公司，住所地:深圳市龙华新区民治街道人民北路龙泉办公楼，组织机构代码：192479377。法定代表人：周国梁。上诉人深圳美集餐饮管理有限公司（以下简称美集公司）因与被上诉人黄进钟、原审第三人深圳市龙泉实业（集团）股份有限公司（以下简称龙泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0306民初22768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人美集公司的委托诉讼代理人昌国徽、被上诉人黄进钟的委托诉讼代理人杨慧到庭参加诉讼。原审第三人龙泉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。美集公司上诉请求，撤销一审判决，驳回黄进钟的一审诉求并支持美集公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审认定系美集公司的过错导致双方合同目的不能实现,最终导致合同解除与事实不符，解除合同的原因是因黄进钟违反合同内容擅自停业且拖欠相关费用。2016年6月20日，双方签订《档口租赁合同》，合同中对租赁档口、费用结算、双方权利义务都约定的很清楚。合同签订后，美集公司为商家做免费宣传推广，并于2016年8月2日正式通知黄进钟开业，但开业后，黄进钟却没有按照合同约定及时向美集公司支付保底销售提成，而且自2016年9月1日至9月20日擅自连续不经营，已超过7天以上，给美集公司造成了重大经济损失。美集公司在多次催告均无果的基础上，就于2016年9月20日依法依约向其发送《解除合同通知书》，因此合同解除的原因是因黄进钟违反合同约定，而并非美集公司的过错导致。二、美集公司无需退还黄进钟诉请中的保证金、基本建设费、收银软件押金、装修保证金、综合装修费等费用。双方签订的《商铺租赁合同》及《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》中均有明确约定收取的费用及费用退还情形，合同签订后因黄进钟违约擅自停业且拖欠保底销售提成费用，给美集公司带来极大损失，根据双方签订的合同约定，系黄进钟违约在先，因此依约该部分费用无需退还。三、黄进钟需向美集公司支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成、收银费用、公摊等费用。双方签订的《商铺租赁合同》及《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》明确约定双方的合作模式及收费标准，黄进钟不但不按照合同约定擅自停业，而且拖欠相关费用，该行为是属于严重的不诚信行为，因此，黄进钟应该向美集公司支付该部分费用。三、双方虽然签订的是档口租赁合同，但合同约定双方的结算方式为黄进钟按承租专柜每月3万至5万不等的保底销售额，如果销售额低于承诺的保底销售额，则按保底销售额的23%进行提成，高于保底销售额的，则按销售额的18%进行提成。从该约定来看，双方并不是单纯的租赁关系，而是合作关系，既然是合作，就会有市场风险，存在盈亏，因此黄进钟不能将自己的损失转嫁给美集公司。美集公司同样因黄进钟的停市行为损失惨重。四、双方合同解除并不是美集公司造成的。根据龙华新区环保所出具的整改通知书规定，要求美集公司限期进行整改，美集公司已经按照环保所的要求在规定的期限内对排烟系统进行了整改，只是因黄进钟擅自停业，给美集公司造成了巨大损失，美集公司无法办理相关的环保手续。黄进钟辩称，一审判决查明事实正确，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。一、关于双方签订的合同性质问题，一审判决认定正确，双方签订的就是档口租赁合同。二、一审法院已查明美集小镇并未正式营业，美集公司也没有提供任何证据证明美集小镇有正式营业，亦未提供任何证据证明其已按环保所的整改要求进行了整改，更没有任何证据证明其已办理了相应的环保审批手续，因此双方发生纠纷的根本原因为美集公司没有环保审批手续，导致美集小镇无法正常营业，过错完全在于美集公司。龙泉公司未到庭，未发表意见。黄进钟向一审法院起诉请求，1、解除《商铺租赁合同》；2、美集公司退还保证金20000元、基本建设费38000元、收银软件（押金）2800元、装修保证金2000元、综合装修费用4710元，承担装修费用11900元；3、美集公司退还不合理的公摊费用2205.87元；4、美集公司承担本案诉讼费用。美集公司向一审法院提起反诉，请求判令黄进钟支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成、公摊费用、收银费、水电费等费用共计5492.07元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，一、案件的基本事实。2010年11月12日深圳市房地产权登记中心出具深房地字第××号房地产权证书，载明土地位置为深圳市宝安区龙华街道人民路东侧，房地产名称为盛地龙泉1栋超市，用途为商业金融业，权利人为龙泉公司。2009年6月20日深圳市龙泉物业管理有限公司与郑X城签订《房屋租赁合同》一份，载明“……第一条深圳市龙泉物业管理有限公司将位于深圳市宝安区龙华街道人民路东侧盛地龙泉1栋1层的超市及29号商铺……的房屋出租给郑X城使用。……第五条郑X城租用租赁房屋的期限自2009年6月1日起至2019年10月31日止。……”2016年5月16日美集公司、黄进钟签订《档口租赁合同》，载明“……第一条：深圳美集餐饮管理有限公司将坐落于深圳市龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场BX0档口……，提供给黄进钟经营使用。第二条：本合同有效期为2年（即自2016年6月15日至2018年6月16日止）第三条：黄进钟经营范围为鸭尚来品牌……第五条：结算及付款方式：一、双方一致同意选择下列第1种方式结算：1、黄进钟按承租专柜每月20000元为保底销售额，深圳美集餐饮管理有限公司按保底销售额的23%进行提成。……三、结算方式：每15天为货款结算周期，黄进钟凭深圳美集餐饮管理有限公司专柜结算单或电脑打印店销售清单和深圳美集餐饮管理有限公司发放的结算卡对账，并派专人在结算期后5个工作日内到深圳美集餐饮管理有限公司处结算货款。第六条：黄进钟需提供承租专柜规范的设计方案和效果图，征得深圳美集餐饮管理有限公司书面统一后方可进行统一装修，装修时间……自2016年6月18日至2016年6月22日止（按实际完工计算），……第十六条：商品销售由深圳美集餐饮管理有限公司统一收取货款，严禁截留销售收入。……”。同日双方签订《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》一份，载明“……费用收银费500元/月中央空调、公共照明等费用按实际总额公摊碗筷清洗按实际套数收费备注……2、柜台内另装水电，按实际费用计算……”。美集公司在《档口租赁合同》、《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》两份合同尾部“甲方”处加盖公章并相关工作人员签名，黄进钟在《档口租赁合同》、《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》两份合同尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。2016年6月20日，美集公司出具收据两份，载明收到黄进钟保证金20000元、基本建设费38000元。2016年5月23日美集公司出具收据三份，分别载明收到黄进钟收银软件（押金）2800元。装修保证金2000元，综合装修费用4710元。2016年8月9日，深圳市龙华新区龙华环境保护管理所出具《整改通知书》一份，载明“名称”为“深圳美集餐饮管理有限公司”，“地址”为“龙华街道建设路158号”，“现场调查情况”为“经现场检查发现：你公司在位于盛世龙泉花园一楼处开设一美食广场，主要经营中餐、小吃等。目前处于试业阶段，在经营过程中，存在以下环保问题：1、未经环保主管部门审批同意，擅自在现址开办；2、美食广场内众商铺产生的油烟经管道与油烟净化器过滤后接入小区内公共烟管，由于风机运作管道共振产生的噪音对周边环境造成影响。”，“整改要求”为“责令你公司在20日内对噪音进行有效治理，并补办环保相关审批手续。以上要求在2016年8月29日前完成。逾期不整改或达不到整改要求的，将按有关法规依法处理。我局保留对你（单位）依法进一步处理的权力。”2016年9月20日，美集公司出具《解除合同通知书》一份，载明“B20商户，2016年6月15日，贵我双方就我司坐落于深圳市龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场第BX0档口签订了《商铺租赁合同》……及《专柜经营合同补充协议》……，约定贵方承租租赁档口经营鸭尚来商品，租期自2016年6月15日至2018年6月16日，现我司发现贵方存在如下违约行为：29、贵方拖欠我司2016年9月1日-2016年9月15日一期保底销售额提成共计2942.07元，欠款时间已超过7日，根据《商铺租赁合同》第三条第2款，贵方构成违约；30、贵方自2016年9月1日-2016年9月20日擅自连续7日不营业（当月累计达到7日停业），根据《商铺租赁合同》第二十四条第2款约定，贵方构成违约，故我方根据法律规定及双方约定，特向贵方书面通知如下：1、自即日起解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议；2、请贵方在收到本通知书三日内向我司补足保底销售额提成差额；3、请贵方在收到本通知书三日内来我司搬离撤场手续并及时撤场，否则我司将采取强制措施清场，由此带来的一切后果均由贵方承担。”二、其他情况（一）双方就矛盾事实的基本陈述。一审庭审中，在回答“何时交付房屋？”这一问题时，黄进钟、美集公司均称“2016年6月20日。”在回答“双方何时产生争议？”这一问题时，黄进钟、美集公司均称“9月中旬。”在回答“产生矛盾的原因？”这一问题时，黄进钟称“8月底，环保部门说美集不符合正常的标准，美集公司未按照环保部门的要求进行整改。”，美集公司称“黄进钟经营不善，拒绝支付费用。”在回答“至今日止，黄进钟有否搬离？”这一问题时，黄进钟、美集公司均称“没有。”（二）关于本诉中的解除《档口租赁合同》。在回答“你是否同意解除双方所签订的《档口租赁合同》？”这一问题时，黄进钟、美集公司均称“同意解除。”在回答“双方认为租赁合同何时解除？”这一问题时，黄进钟称“2016年9月14日”，美集公司称“2016年9月20日”。（三）关于本诉中的承担装修费用。一审庭审中，黄进钟提交2016年6月27日与肖X华所签《店铺装修合同》原件一份，2016年6月28日肖X华出具的金额为11900元的收据一份欲证实其为本案所涉商铺已经进行装修。鉴于黄进钟未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，黄进钟于本案审理过程中申请对本案所涉商铺的装修损失进行评估。经一审法院摇珠确定深圳市中锋资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。后一审法院委托深圳市中锋资产评估有限公司对本案所涉商铺的装修损失进行评估。2017年3月6日深圳市中锋资产评估有限公司出具《情况说明》一份致一审法院，载明“我司受贵院委托，对位于深圳市龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场B20、B18#、13A、A3、B11#、B19、B12#、A9、13B#、B10、9A、A1、A2#档口的装修损失进行评估，案号：(2016)粤0306民初22760-22764、22766-22768、22770-22775号。我司根据评估程序，评估工作人员与双方当事人去到现场进行现场勘查，经过现场勘查了解，发现现场装修已经基本被拆毁，现正在重新装修，现场勘查工作无法进行。当事人也未能提供任何与装修相关的资料，因此评估工作无法继续进行。”（四）关于本诉中的退还不合理的公摊费用。一审庭审中，在回答“退还不合理的公摊费用2205.87元是什么款项？”这一问题时，黄进钟称“厂商电费月结报表8、9月份两张表中倒数第四行公摊费用的金额。”双方均提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（8月）》、《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（9月）》两张表格上均载明“项目”为“鸭尚来”，“档口”为“B20-20160620”，8月份表格倒数第四行中载明“公摊费用”为2205.87元，9月份表格倒数第四行中载明“公摊费用”为907.67元。在回答“你有否书面收款收据等证实公摊费用的交纳？”这一问题时，黄进钟称“我没有交钱的票据，报表里的公摊费用深圳美集餐饮管理有限公司直接从营业额里扣除了。”在回答“厂商电费月结报表8、9月份表中倒数第四行公摊费用是什么款项？”这一问题时，美集公司称“大厅内排风机、空调、抽风机电费分摊成本耗损。”在回答“关于大厅内排风机、空调、抽风机电费分摊成本耗损的收取合同中有无约定？”这一问题时，美集公司称“2016年6月20日专柜经营合同补充协议第一项费用中第二行载明中央空调、公共照明按实际情况公摊，现在公摊的就是这笔钱。”（五）关于反诉。一审庭审中，在回答“保底销售提成、收银费用、公摊费用、水电费用每一项各是多少？”这一问题时，美集公司称“保底销售提成4600元，收银费用500元，公摊费用是907.67元，没有水电费。”关于美集小镇美食广场的营业时间，美集公司称“这些商铺只经营了32天。8月经营的是下半月的时间，9月经营的是上半月的时间”，黄进钟对美集公司的陈述不予认可，称“一天都没有经营。”一审法院要求美集公司于一审庭审结束之日起3日内提交美集小镇美食广场有开业及开业时间的有效证据，但美集公司迄今未予提交。美集公司称其公司要求黄进钟支付的公摊费用为双方均提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（9月）》表格倒数第四行中载明的“公摊费用”907.67元。一审法院认为，深圳市宝安区龙华街道人民路东侧盛地龙泉1栋超市有合法权属证书。2016年6月20日美集公司、黄进钟所签之《档口租赁合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，双方均应依约履行。（一）关于本诉请求中的解除《档口租赁合同》。黄进钟、美集公司于一审庭审中均同意解除2016年6月20日美集公司、黄进钟所签之《档口租赁合同》。黄进钟认为租赁合同解除时间为2016年9月14日，美集公司认为租赁合同解除时间为2016年9月20日。2016年8月9日深圳市龙华新区龙华环境保护管理所出具的《整改通知书》中载明美集公司未经环保主管部门审批同意，擅自在现址开办餐饮企业，要求美集公司限期补办环保相关审批手续。但美集公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据。鉴于系美集公司的过错致使餐饮企业无法正常开业，合同目的无法实现，最终导致租赁合同的解除，故一审法院对黄进钟的诉讼主张予以支持，2016年6月20日美集公司、黄进钟所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除。（二）关于本诉请求中的退还保证金20000元、基本建设费38000元、收银软件（押金）2800元、装修保证金2000元、综合装修费用4710元。鉴于美集公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，且因美集公司之过错导致双方所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除，黄进钟要求美集公司退还保证金20000元，基本建设费38000元，收银软件（押金）2800元。装修保证金2000元，综合装修费用4710元之诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。（三）关于本诉请求中的承担装修费用。鉴于黄进钟未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，黄进钟于本案审理过程中申请对本案所涉商铺的装修损失进行评估。经一审法院摇珠确定深圳市中锋资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。后一审法院委托深圳市中锋资产评估有限公司对本案所涉商铺的装修损失进行评估。2017年3月6日深圳市中锋资产评估有限公司出具《情况说明》一份致一审法院，载明“经过现场勘查了解，发现现场装修已经基本被拆毁，现正在重新装修，现场勘查工作无法进行。当事人也未能提供任何与装修相关的资料，因此评估工作无法继续进行。”黄进钟未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，其要求赔偿装修费之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对黄进钟此项诉讼请求不予支持。（四）关于反诉请求中的支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成4600元、收银费用500元。鉴于美集公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，美集公司要求黄进钟支付保底销售提成、收银费用之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对美集公司此部分诉讼请求不予支持。（五）关于本诉请求中的退还不合理的公摊费用2205.87元，关于反诉请求中的支付2016年8月2日至9月20日的公摊费用907.67元。双方均提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（8月）》表格倒数第四行中载明“公摊费用”2205.87元，《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（9月）》表格倒数第四行中载明“公摊费用”907.67元。黄进钟未能提交书面证据证实其已交纳上述洗碗间公摊费用、公摊费用，称“报表里的公摊费用深圳美集餐饮管理有限公司直接从营业额里扣除了。”美集公司称黄进钟未支付此部分款项。黄进钟未能提交书面证据证实其已交纳上述洗碗间公摊费用、公摊费用。若确如黄进钟所述，洗碗间公摊费用、公摊费用已由美集公司直接从营业额里扣除，则可证实黄进钟存在部分时间的营业，双方已就此部分营业时间内的营业额进行结算。鉴于《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》中明确载明“……费用……中央空调、公共照明等费用按实际总额公摊碗筷清洗按实际套数收费……”，美集公司可据此扣除洗碗间公摊费用、公摊费用，黄进钟要求美集公司退还公摊费用之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。黄进钟未能提交书面证据证实其已交纳上述洗碗间公摊费用、公摊费用。若确如美集公司所述，洗碗间公摊费用、公摊费用黄进钟未交纳，鉴于美集公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，美集公司要求黄进钟支付公摊费用之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对美集公司此部分诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、2016年6月20日黄进钟、深圳美集餐饮管理有限公司所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除；二、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还黄进钟保证金20000元；三、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还黄进钟基本建设费38000元；四、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还黄进钟收银软件（押金）2800元；五、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还黄进钟装修保证金2000元；六、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还黄进钟综合装修费用4710元；七、驳回黄进钟的其他诉讼请求；八、驳回深圳美集餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费920元，已由黄进钟预交，此款由美集公司负担762元，余款由黄进钟自行负担。本案反诉案件受理费25元，已由美集公司预交，此款由美集公司自行负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，美集公司确认美集公司已经按照环保局的要求对烟囱进行了整改，整改期间黄进钟已经停业，在这过程中美集公司损失很大，故没有办理环保手续。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据美集公司的上诉内容，本案的争议焦点为：1、美集公司是否应退还收取的黄进钟费用；2、美集公司主张的反诉请求是否应予支持。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，在双方签订的合同中，没有美集公司应收取保证金的金额、基本建设费等内容，且涉案合同不能继续履行是由于美集公司开办的经营场地不能取得环保审批手续造成的，美集公司对合同不能履行承担根本违约责任，因此，合同解除后，美集公司应将收取黄进钟的有关费用退还。一审对此处理恰当，本院对此予以维持。关于本案的第二争议焦点，本院认为，美集公司开办的经营场地由于不能取得环保审批手续，造成黄进钟不能正式开业经营，美集公司也未举证证明黄进钟有开业经营，因此，原审驳回美集公司有关反诉请求正确，本院予以维持。综上，美集公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1488元，由深圳美集餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一七年十二月二十一日书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。