山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1567号上诉人（原审第三人）谷瑞卿，女，1970年11月4日出生。委托诉讼代理人王建,山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马银莲，女，1951年3月2日出生。委托诉讼代理人郭海新,山西黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人谷瑞卿因与被上诉人马银莲、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称“中大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谷瑞卿的委托诉讼代理人王建、被上诉人马银莲的委托诉讼代理人郭海新到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。谷瑞卿向本院提起上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判被上诉人马银莲与被上诉人大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是无效协议；3、改判华田苑府城二期3号楼1单元×××号房屋归上诉人所有，被上诉人大同市中大房地产开发有限公司应当向上诉人交房为上诉人办理房屋产权手续；4、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人马银莲与被上诉人中大公司签订的购房协议书是无效协议，原审法院却认定为有效合同，认定是错误的。（1）马银莲在一审中提供的证据明显能够证明讼争房屋是他人抵顶给马银莲的，是顶账房屋，因此购房协议明显不真实。（2）经原审法院调取的证据能够证明马银莲所购买的3号楼在2013年1月至4月期间，中大公司卖的是5号楼不是3号楼，因此购房协议明显是虚假的。2、马银莲提供的交房票据不真实，不能证明中大公司已经向其交房。中大公司向马银莲交付商品房没有履行合法的交房手续，不具有法律规定的交房手续的完整性。故原审法院以已经交房认定为合法占有明显错误。3、按照法律规定，只有办理过网签登记的房屋才能办理房屋产权手续。中大公司为上诉人办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局办理了网签登记手续，依法讼争房屋应当归上诉人所有。原审法院没有认定这一事实是错误的。4、马银莲没有向中大公司详细了解诉争房屋的权属情况及网签登记情况，明显存在严重过错，自身应当承担责任。5、原审法院适用法律错误。本案属于因商品房买卖产生的纠纷，应当适用相关的房地产和商品房买卖等法律法规，但原审法院却以物权法、合同法的概括性规定判决案件，明显是适用法律错误。综上所述，中大公司与上诉人签订了正规的商品房预售合同并办理了网签登记备案手续，诉争房屋所有权依法归上诉人所有，原审法院判决事实认定及法律适用均明显错误。故上诉人提起上诉，请求依法改判。马银莲辩称：上诉人谷瑞卿不是真正购房人，是案外人王建新向被上诉人中大公司提供借款800万元，王建新为保障自己将来债权能够实现，要求被上诉人中大公司用买卖合同形式提供担保，王建新提供22人名单，网签了30套房，而本案谷瑞卿就是其中之一。一审中要求谷瑞卿出示购房款票据，如果现金支付要求拿出存取款凭证，银行转账要求拿出转账凭证，但是一审中他拿不出这些手续来，也就是说在这个表面购房合同中没有支付过购房款，完全是被上诉人中大公司在答辩状中说的，仅仅是王建新用身份证来与中大公司网签合同的人之一。上诉人不是实际买房人，只是由于为担保借款签订的网签人之一，不是实际买房人，所以这个房应该归我们，我们是实际买房人。被上诉人中大公司经本院公告送达传票未到庭应诉。马银莲一审提出诉讼请求：请求法院依法确认原告马银莲与被告中大公司签订的华田苑府城二期小区3号楼1单元×××号房屋认购协议合法有效并签订正式的商品房买卖合同，办理备案登记；被告继续履行合同为原告办理该套住宅房的权属证书；撤销被告中大公司与第三人谷瑞卿大同市城区府南街7号“华田苑府城二期”小区3号楼1单元28层×××号商品房的预售网签备案登记；诉讼费由被告承担。一审法院认定：2013年3月16日原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定原告购买位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期小区3号楼1单元28层×××号房屋，建筑面积91.92平米，单价4100元，房屋总价376872元，原告一次性支付，房屋交付时间为2014年9月30日。2014年11月19日，原告向中大公司交纳房屋契税，办理产权登记费、产权查档费和产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有限电视初装费，向被告大同市云波物业管理有限责任公司交装修保证金、装修服务费、物业费（含电梯）等费用。2014年7月11日，第三人谷瑞卿与被告中大公司签订商品房买卖合同，合同约定第三人谷瑞卿向被告中大公司购买位于大同市城区华田苑府城3号楼1单元×××号房屋，建筑面积91.92平方米，单价为4150元。交房日期为2014年9月30日。同日，被告中大公司向第三人谷瑞卿出具购房款381468元收款收据。关于原告马银莲与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否合法有效的问题，一审法院认为，该协议书内容合法，系双方真实意思表示，并不存在合同法规定的无效情形，故该院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效。关于位于大同市城区华田苑府城二期小区3号楼1单元×××号房屋，被告中大公司是否应向原告履行合同义务的问题，原告认为其已交纳了全部房款，被告中大公司也将房屋交付原告，该房屋应归原告所有，一审法院认为，认购协议书合法有效，原告已付清房款和入住费用，诉争房屋已交付原告，原告已合法占有该房屋，按照合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，被告中大公司应向原告马银莲履行合同义务。一审法院认为，原告马银莲与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效，原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求被告中大公司为原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求被告中大公司办理备案登记以及撤销被告中大公司与第三人谷瑞卿之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告马银莲与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》合法有效；二、被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告马银莲办理华田苑府城二期区3号楼1单元×××号房屋产权登记；三、驳回原告马银莲的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十五日内给付原告）。经审理查明，对原判认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题是：马银莲与中大公司之间签订的房屋认购协议效力如何认定？涉案房屋的权属如何认定？关于马银莲与中大公司所签房屋认购协议的效力以及涉案房屋的权属如何认定的问题。本院认为，该协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。至于房屋是否是他人抵顶给马银莲的，不影响对房屋认购协议效力的认定。关于上诉人所称中大公司在同期并未出售3号楼，因其提供的同期中大公司出售5号楼的两份协议书并不能排除中大公司同期出售3号楼的可能性，故对上诉人该项意见不予采纳。关于上诉人所称马银莲提供的交房票据不真实，不能证明中大公司已经向其交房的意见，本院认为，因中大公司认可马银莲系真正的购房业主，且马银莲一审中提供了入住通知单，上诉人对此未能提供反驳的证据，故原审法院认定中大公司已向马银莲交付房屋并无不当。综上，本院认为，马银莲与中大公司签订房屋认购协议书时间在前，且协议签订后，马银莲付清了房款及相关费用，按照合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由马银莲取得涉案房屋所有权较为妥当。关于上诉人谷瑞卿主张中大公司已为其办理了网签手续，诉争房屋应归其所有的意见，因网签备案仅是行政管理部门的行政管理手续，并非确定房屋所有权的唯一因素，故对其该项上诉主张不予支持。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求于法无据，不能成立，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元由上诉人谷瑞卿负担(已交纳）。本判决为终审判决。审判长 齐立波审判员 王   艳   宏审判员 张   丽   娟二〇一七年十二月一日书记员 宁   俊   艳