安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终2624号上诉人（一审被告）：镜湖区香花桥大澡堂，住所地安徽省芜湖市赤铸山西路**号。经营人：吴会，女，1969年11月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市经济技术开发区凤凰城珊瑚居17—3—402。上诉人（一审被告）：吴会，身份信息同上。被上诉人（一审原告）：香花桥服装（芜湖）有限公司，住所地安徽省芜湖市赤铸山西路45号。法定代表人：金杏荣，该公司董事长。一审被告：李贤翠，女，1969年8月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市。一审被告：陈君，女，1962年6月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人镜湖区香花桥大澡堂、吴会因与被上诉人香花桥服装（芜湖）有限公司（简称香花桥公司）、一审被告李贤翠、陈君房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。镜湖区香花桥大澡堂、吴会上诉请求：1、撤销一审判决第（一）、（二）项，改判拆迁补偿后双方当事人订立的房屋租赁合同终止，镜湖区香花桥大澡堂、吴会腾空房屋。2、撤销一审判决第（三）项，镜湖区香花桥大澡堂、吴会无需支付香花桥公司拆迁期间的租金。3、一、二审诉讼费由香花桥公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，应当先补偿、后搬迁。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，应当是先补偿，后搬迁。做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。而到目前为止，没有任何单位和个人与镜湖区香花桥大澡堂、吴会达成补偿协议，故要求镜湖区香花桥大澡堂、吴会先行搬迁，于法无据。同时根据合同约定，镜湖区香花桥大澡堂、吴会有权根据国家政策规定获得拆迁补偿，因此在目前没有达成补偿协议及拆迁主管部门没有颁布拆迁补偿决定的情况下，要求镜湖区香花桥大澡堂、吴会先行搬迁于法无据。二、要求镜湖区香花桥大澡堂、吴会支付租金无法律依据。根据一审中镜湖区香花桥大澡堂、吴会提交的证据，香花桥公司要求镜湖区香花桥大澡堂、吴会于2016年11月25日搬离，同时出现停水停电情况，使镜湖区香花桥大澡堂、吴会一直无法正常营业。当时镜湖区香花桥大澡堂、吴会向香花桥公司缴纳房租，该公司拒绝接受且要求镜湖区香花桥大澡堂、吴会即日起搬离。故无论从当事人意思自治角度还是从是否实际使用房屋角度出发，一审法院支持香花桥公司要求支付拆迁期间租金的请求与客观情况不符，也不符合法律规定。香花桥公司未提交书面答辩意见。香花桥公司向一审法院起诉请求：1、确认香花桥公司与镜湖区香花桥大澡堂、吴会签订的《房屋租赁合同》终止，镜湖区香花桥大澡堂、吴会立即腾退租赁房屋；2、镜湖区香花桥大澡堂、吴会支付拖欠的租金2.5万元（自2016年8月31日至2017年2月28日）；3、镜湖区香花桥大澡堂、吴会支付律师费2500元；4、本案诉讼费由镜湖区香花桥大澡堂、吴会承担。一审法院认定事实：陈君、李贤翠、吴会三人合伙开办澡堂。2014年7月7日，香花桥公司(甲方)与陈君、李贤翠、吴会（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、香花桥公司将赤铸山西路45号公司内一××一层仓库及锅炉租赁给乙方，租期自签订合同之日起至政府拆迁或甲方股东变更、甲方整体出让为止（第1期合同暂定5年，即2014年7月15日至2019年7月14日，期间甲方股东变更、甲方整体出让，合同继续履行）；2、因出租标的物锅炉房房顶多处漏雨和原仓库西面墙墙体有渗透水渍，第一期合同年租金5万元，先付后用，一年分两次支付。合同签订之日乙方先付租金1万元，甲方清理仓库物品，乙方处置屋顶漏渗，第一期合同执行期从2014年9月1日起至2019年8月31日止；3、签订合同同时乙方应缴纳履约保证金5000元；4、本合同期满或提前终止时，乙方在10个工作日内腾空出租标的，对出租标的内甲方交付的设施、设备以及乙方所添置的不可移动的设施、设备均以现状无偿向甲方交接，并对其承租期间的装潢等投入放弃任何补偿；5、在乙方租赁期间，该标的物经市或区政府有关部门批准动迁（被征收），本协议立即终止，甲方不承担任何违约责任，乙方自接到甲方通知后15日内无条件服从并搬迁，涉及乙方的装饰、装潢、附属物、停产停业等损失均按照批准动迁（征收）之日政府公告的拆迁政策给予补偿；6、合同履行中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的诉讼费、律师费等。合同签订后，陈君、李贤翠、吴会于2015年1月4日注册登记成立镜湖区香花桥大澡堂，经营类型为个体工商户，经营者登记为吴会。2016年8月18日，香花桥公司接到芜湖市镜湖区弋矶山公共服务中心文件，通知该公司出租房屋所在地块列入征收范围。之后，香花桥公司多次通知陈君、李贤翠、吴会涉案房屋因征收终止合同，并要求其搬出房屋。香花桥公司自认陈君、李贤翠、吴会已付清2016年8月31日之前的租金。陈君、李贤翠、吴会支付租赁保证金5000元。双方当事人对拆迁补偿未达成一致意见，遂成讼。一审法院认为，香花桥公司与吴会、陈君、李贤翠签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法权利，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。吴会、陈君、李贤翠三人签订合同后，以租赁房屋为经营地址登记注册了镜湖区香花桥大澡堂，并实际经营，租赁期限内，涉案房屋面临征收，香花桥公司也多次告知陈君、李贤翠、吴会，根据合同约定，香花桥公司有权终止合同，合同终止后，陈君、李贤翠、吴会应将租赁房屋腾空交还给香花桥公司。故对香花桥公司要求终止合同并腾空、返还房屋的诉讼请求应予支持。2016年8月2日，陈君、李贤翠、吴会收到涉案房屋拆迁公告的函，此时拆迁工作开始启动，但并未影响其使用租赁房屋，另陈君、李贤翠、吴会陈述2016年11月香花桥公司曾停电，但陈君、李贤翠、吴会无证据证明香花桥公司从此时开始持续停电，香花桥公司主张自2016年9月1日起至2017年2月28日止租金2.5万元，并无不当，陈君、李贤翠、吴会支付的租赁保证金5000元，应予以抵扣，其应支付租金2万元。对于香花桥公司主张律师费2500元，符合双方合同约定。故对香花桥公司要求支付租金及律师费的诉讼请求，于法有据，应予支持。陈君、李贤翠、吴会辩称香花桥公司应支付拆迁补偿利益再搬迁，一是合同中双方并无此约定，二是拆迁补偿利益由征收人补偿给被拆迁人，陈君、李贤翠、吴会无证据证明，征收人已将涉案房屋的拆迁补偿支付给香花桥公司，故对陈君、李贤翠、吴会的辩称，应不予采信。其可待征收人与香花桥公司协商拆迁补偿时，另行解决。综上，一审法院判决：一、香花桥公司与吴会、李贤翠、陈君于2014年7月7日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日终止；二、镜湖区香花桥大澡堂及吴会、李贤翠、陈君于判决生效之日起十日内腾空位于芜湖市××区××内××仓库及锅炉房，并返还给香花桥公司；三、镜湖区香花桥大澡堂及吴会、李贤翠、陈君于判决生效之日起十日内支付香花桥公司租金20000元及律师费2500元。案件受理费减半收取294元，由镜湖区香花桥大澡堂及陈君、李贤翠、吴会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、国务院于2011年公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”依据该条规定，房屋征收安置补偿法律关系的当事人为征收人和被征收人，而被征收人仅指被征收房屋的所有权人,并不包括房屋承租人。镜湖区香花桥大澡堂、吴会系案涉房屋的承租人，不属于房屋征收安置补偿法律关系中的“被征收人”，故该条例第二十七条的规定对其并不适用，其主张应先获得拆迁补偿利益再搬迁，没有相关法律依据，本院不予支持。镜湖区香花桥大澡堂、吴会可待案涉房屋的征收人与香花桥公司协商拆迁补偿时，另行主张权利。二、镜湖区香花桥大澡堂、吴会虽于2016年8月2日收到案涉房屋拆迁公告的函，但并未影响其使用该房屋，且其并未提供证据证明香花桥公司从2016年11月起开始持续停电，故一审法院判决镜湖区香花桥大澡堂、吴会支付香花桥公司租金20000元并无不当。综上所述，镜湖区香花桥大澡堂、吴会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费563元，由上诉人镜湖区香花桥大澡堂、吴会负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 吴丽群审判员 王习芸二〇一七年十二月二十五日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。