辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽07民终2105号上诉人（原审被告）：纪守权，男，1949年6月23日出生，满族，现住锦州市松山新区。上诉人（原审被告）：郭凤春，女，1948年7月7日出生，汉族，现住锦州市松山新区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：王秋月，该公司职员。委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。上诉人纪守权、郭凤春因与被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人纪守权、郭凤春、被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人王秋月、秦岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪守权、郭凤春上诉请求：一、我们之间没有物业合同，拒绝交物业费。二、要求退回住房维修基金。三、赔偿精神损失。事实与理由：1.我与锦州宝地物业服务有限责任公司没有签订物业服务合同2.锦州宝地物业服务有限责任公司也没有与小区业主委员会签订物业服务合同。3.锦州宝地物业服务有限责任公司没有按照国务院2016年发布的新物业管理条例对该小区的业主服务。没有按照服务合同约定，对房屋及配套设施，设备和相关场地进行维修，养护管理。4.一审判决认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业合同对业主有约束力。既然对业主约束力，同样对物业服务企业有约束力，锦州宝地物业服务有限责任公司就应该按照签订的物业服务合同对小区内的房屋和其配套设施进行维修。但是我们多次找到物业服务企业，他们均以没有成立业主委员会以及没有同我签订物业合同为理由拒绝维修，在生活上和精神上给我们造成了很大伤害。被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出与我们没有签订合同，我们提交了合同。二、上诉人是2009年为业主，实际享受了物业服务，入住第一年缴纳了物业费。该小区没有业主委员会，所以没有委托合同。三、关于公共维修基金，不是物业公司收取的。锦州宝地物业服务有限责任公司一审时诉讼请求：纪守权、郭凤春系夫妻，是松山新区曼哈顿Ｂ2区24号楼14号业主，其住宅面积为99.27平方米，2009年4月9日入户领取的钥匙并于同月13日开始装修，根据我小区收费标准，应按每月0.6元／平方米，2013年7月1日0.7元／平方米，2016年7月1日0.9／平方米如数缴纳物业费，入住后，并未按约如期缴费。故请求纪守权、郭凤春给付从2009年11月至2017年6月30日累计拖欠物业费6194元及违约金505元。一审法院认定事实：原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责宝地曼哈顿B区的物业管理服务，2009年4月13日，被告纪守权、郭凤春办理入住并成为该小区业主，房屋建筑面积99.27平方米。2007年10月30日，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州宝地建设集团有限公司签订宝地曼哈顿B区前期物业管理委托合同，约定委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、单元门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、电梯；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外、上下水管道、化粪池、沟渠、池、井；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；附属配套建筑和设施的维修养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视，门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸，住房档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取下列费用物业管理费、公共设施维修基金、电梯费、停车场设施设备维护、保洁费。二被告自入住时起，原告按照0.6元/㎡·月向该小区收取物业费。2013年6月6日，锦州市物价局锦价发[2013]127号关于曼哈顿B、C住宅小区物业服务收费标准的批复，2013年7月1日该小区多层住宅建筑面积每平方米0.70元。2016年4月12日，锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处曼哈顿社区、锦州宝地物业服务有限责任公司发布曼哈顿B2区物业费调整公告，自2016年7月1日起曼哈顿B2小区物业费在原收费标准上调0.2元/㎡·月。原告按约定为该小区提供了物业管理服务。被告纪守权、郭凤春自2009年11月至2017年6月30日已累计拖欠物业费6194元。一审法院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州宝地建设集团有限公司签订宝地曼哈顿B区前期物业管理委托合同，是双方真实意思表示，被告纪守权、郭凤春为该小区业主，即对被告具有约束力。原告按其合同约定的项目提供了物业服务，被告在享受物业管理服务的同时，应当向原告交纳相应的物业费。原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告锦州宝地物业服务有限责任公司主张违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故二被告抗辩未与原告签订合同为由拒绝缴纳物业费的理由，本院不予支持。被告纪守权、郭凤春主张原告未履行维修房屋义务拒绝缴纳物业费问题，因减少物业费并非原告承担违约责任的方式，且二被告主张其房屋内外墙出现裂缝并不能构成其不缴或少缴物业服务费的充分理由，故对二被告的抗辩本院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条、第一百五十七条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告纪守权、郭凤春于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司2009年11月至2017年6月30日物业费6194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告纪守权、郭凤春承担。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于上诉人与锦州宝地物业服务有限责任公司是否存在物业服务合同关系的问题，上诉人在入住该小区时其向建筑单位锦州宝地建设集团有限公司交纳了物业费，并接受其物业服务，可以认定上诉人与锦州宝地建设集团有限公司形成了物业服务合同关系。2007年10月30日，锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州宝地建设集团有限公司签订宝地曼哈顿B区前期物业管理委托合同。该合同约定的内容所指向的是该区域内的物业服务，该委托合同并不违反法律的规定，亦没有加重上诉人的义务，上诉人为该小区业主，且锦州宝地物业服务有限责任公司按合同约定的项目提供了物业服务，上诉人亦得到了该服务，一审法院认定双方之间存在物业服务合同并无不当，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人没有对其损坏的房屋进行维修，故不予支付物业费的问题，上诉人的房屋确实存在曾经出现过报请维修的问题，被上诉人向房屋开发公司进行了报修，开发公司亦组织了人员对该部分进行过修理，上诉人对该事实予以认可，如上诉人认为房屋存在的问题仍需继续进行修理，可另行主张权利，对上诉人以此为理由主张不予支付物业费的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出返还住房维修基金是否应当保护的问题。上诉人的该项上诉请求并非本案一审锦州宝地物业服务有限责任公司的诉求内容，上诉人也没有针对本项内容在一审时进行反诉，维修基金是否应当退还并非本案所要审理的内容，故上诉人提出的该项请求不符合法律的规定，本院不予审理。关于上诉人提出精神损害是否应当得到赔偿的问题，被上诉人是一审时的原告，上诉人并没有在诉讼中提出反诉，其提出的该项上诉请求并非本案审理的范围，故其二审时提出该项上诉请求不符合法律的规定，本案不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不应当得到支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人纪守权、郭凤春负担。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  张卫东审判员  钟 鸣二〇一七年十二月十二日书记员  暴思洋