大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0211民初9490号原告：大连怡合物业服务有限公司，统一社会信用代码9121020466921473X0，住所地辽宁省大连市沙河口区香华街52号2单元6层2号。法定代表人：陈军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丹，系辽宁元明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永斌（系该单位职员）被告：李忠国，男原告大连怡合物业服务有限公司与被告李忠国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连怡合物业服务有限公司的委托代理人朱丹、杨永斌，被告李忠国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连怡合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告立即支付拖欠物业费3,752.6元、滞纳金500元。事实与理由：2015年8月1日，原告与大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会协商一致共同签署了《物业服务合同》。合同约定，经协商一致金山社区将泊岭紫郡小区委托给原告实行物业管理；按照双方协商的标准每季度10日前向业主收取物业费。业主逾期交纳物业费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。本物业的全体产权人、使用人均应履行本合同。自合同签订后，原告已依据《物业服务合同》的约定及法律规定依法向被告提供了物业服务，但被告在合同履行过程中出现违约拒绝向原告交纳物业服务费。原告已多次通过电话、催交单、律师函等方式向被告催交物业费，但被告依旧未依约履行，故诉至法院。被告李忠国辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该处房屋的业主，欠费时间和面积属实。不交物业费的原因是：被告购买房屋后从2011年开始东墙渗水，被告多次与物业沟通，物业都没有解决，被告损失了17,000多元；物业在被告房屋的外墙外面做了外挂梯，影响了被告生活，每天物业人员上下班、保安值班的时候走路，楼梯会产生声音；被告住在物业楼上，因为物业经营不善不交取暖费，物业不交取暖费导致被告家供热不足，温度达不到室内标准，被告无法入住；被告没有跟原告签过物业合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2015年8月1日，大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将泊岭紫郡小区委托给乙方实行物业管理；本合同期限自2015年8月1日起至成立业主委员会止；管理服务费按双方协商的标准每季度10日前向业主收取，即建筑面积每月每平方米0.98元、乘梯费每户每月12元；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。2.2017年3月15日，大连市甘井子区椒金山街道办事处、大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会出具大连市甘井子区业主委员会备案回执，上载明：运达·泊岭紫郡小区，此物业小区业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，期限从2015年7月16日至业主委员会成立止。3.被告李忠国系大连市甘井子区***房屋的业主，房屋建筑面积119.8平方米。被告自2015年8月1日起至2017年12月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计3,752.7元（0.98元/月/平×119.8平×29个月+12元/户/月×29个月）。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区因业主委员会解散，所在椒金山街道金山社区代理行使业主委员会职责，故大连市甘井子区椒金山街道金山社区居委会与原告签订的《物业服务合同》合法有效。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据《物业服务合同》约定，案涉房屋的物业费标准为建筑面积每月每平方米0.98元、乘梯费每户每月12元，故，自2015年8月1日起至2017年12月31日止被告依约应交纳的物业服务费为3,752.7元，借故拖欠无理。现原告仅主张3,752.6元，本院予以照准。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称房屋东墙渗水等问题。本院认为，第一，被告未提供相应的证据证明房屋渗水等问题出现的原因，若与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。若因此给被告造成损失，被告可另行向相关责任方主张赔偿。第二，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。第三，《物业服务合同》明确约定，原告负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，原告对业主的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，按实际发生费用计收。故，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称外挂梯影响生活、原告不交取暖费导致被告家供热不足等问题。本院认为，首先，本案系物业服务合同纠纷，若被告认为外挂梯影响其生活并造成损失，可另行向原告主张侵权赔偿。其次，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现被告并未提供证据证明其家中供暖不足系原告过错或未履行相关责任，应当承担举证不能的不利后果。物业管理是一种服务，服务的最终效果要通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。本案中，被告所在小区大部分业主交纳了物业费，对物业的服务表示认可，说明原告尽其所能的提供了物业服务。如被告认为原告的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向原告反映，要求其改进。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李忠国自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连怡合物业服务有限公司物业费3,752.6元（自2015年8月1日起至2017年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连怡合物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预交），由原告大连怡合物业服务有限公司负担3元，被告李忠国负担22元。被告李忠国负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  刘瑾二〇一七年十二月二十八日书记员  王琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。