河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0103民初10139号原告：郑州九阳都实业有限公司，住所地：郑州市二七区汝河路30号。法定代表人：杨腾，公司经理。委托诉讼代理人:王九超，男，公司员工。被告：张胜强，男，1981年2月12日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，河南松杉律师事务所律师。原告郑州九阳都实业有限公司（以下简称九阳都）诉被告张胜强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九阳都委托诉讼代理人王九超、被告张胜强及其委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九阳都向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的房屋租赁合同；判令被告向原告支付租金535100元[从2016年7月25日开始计算至2017年5月25日止，共计11个月，962平方米×50元每平方米＝48100元/月，48100元×11个月＝529100元。另一间小房子15平方米，15平方×50元×8个月＝6000元，以上共计529100+6000＝535100元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月25日，原告与被告签订订租确认书一份，双方约定被告租赁原告的商铺经营儿童游乐场，该商铺租赁面积962平方米，租赁期限5年，租金标准为每平方米每月25元，综合管理费为25元/月/平方米。交付方式为半年。以上费用不含水、电、气、电话、空调等费用，该费用自营部分的由乙方自理，公共部分费用由乙方按面积分摊。双方口头约定给被告一个月的装修期，不计租金，从2016年7月25日开始计收租金，而被告除了支付订金20000元外没有再支付过租金，原告要求被告重新签订正式合同并交纳租金，被告称既租了你的商铺我就不会耍赖，让等到开业了再一并补齐，原告考虑到被告既然已经租赁了962平方米的场地，想着被告也不会因为这跑掉，于是等到被告开业。在此期间被告另外使用原告15平方米的商铺作为其办公杂物室[从2016年9月15日开始计算租金至2017年5月15日止，费用15平方米×50元×8个月＝6000元]。从开业后原告多次找被告要租金，被告一拖再拖，后因被告内部人员闹矛盾且临近春节生意不好，干脆锁门放假归家。春节过后，原告以及原告的律师给被告发信息和邮寄律师函，催促被告在规定期限交纳租金，否则视为解除合同，后来原告只用再次给被告发信息和邮寄依法解除双方的租赁合同，而被告看到催交租金和解除租赁关系的合同后，不再接原告的电话，发短信也不回。原告认为租房交纳租金天经地义，被告不讲诚信，导致拖欠原告的租金。原告为维护自己的权益而提起诉讼。张胜强辩称，一、原告的诉讼请求没有依据。１、原被告双方只在2016年6月25日签订《订租确认书》，根据《订租确认书》第六条，被告正式收到原告的签约通知时间为2017年1月12日，2017年1月17日原告停电后又强行锁门上，双方从未签订《房屋租赁合同》，故不存在解除《房屋租赁合同》之说。２、根据原告2016年11月16日和2016年12月12日的《通知》，原告于2016年11月16日才将房屋漏水修复完成，被告于2016年12月12日才装修完成，开始试营业仅一月便被原告停电锁门，实际使用原告房屋时间只一月零五天的时间，故原告要求被告支付11个月房租无任何事实根据。３、15平方米小房屋是个简易房，原告让被告无偿使用的。原告称该房屋是未经批准而建，属非法建筑，如消防检查让拆就拆，不让拆你就用。原告要求被告向其支付该15平方米房屋的租金无任何依据。二、原告故意隐瞒出租房屋漏水及承诺向被告漏水赔偿的事实。双方签订《订租确认书》后，原告给被告一个月时间让装修房屋。被告于2016年6月30日开始装修，2016年7月2日下雨被告发现房屋漏水，原告于2016年7月4日向被告出具《承诺书》一份，承诺一周内（7月11日前）维修完毕，如影响被告2016年8月1日开业，愿赔偿被告的损失。但原告一周内并未将漏水房屋修复，多次修复，直至2016年11月17日原告才通知被告，称房屋漏水已修复完成。被告多次找原告要求按《承诺书》先履行赔付承诺，再签租赁合同，被告让原告先试营业，以后再商量赔偿问题。被告按原告要求于2016年12月20日试营业后，仍不断找原告要求其赔偿损失，但原告又称他们也是房屋的承租者，关于漏水赔偿他们要找真正的房东协商解决，后一直以未与房东协商好为由推托。在双方关于赔偿问题协商未果的情况下，原告于2017年元月17日拉闸停电，致使被告无法营业，后又将游乐场门锁强行换掉，致使被告的设备闲置近一年，损失惨重。三、原告对被告应承担赔偿责任。原告的《通知》证明，2016年11月17日原告才将房屋漏水修复完成，被告2016年12月才完成装修，试营业仅一月便被原告停电锁门，被告所主张的11个月租金无任何事实依据，相反，被告与原告签订《订租确认书》后，装修花费710000元，安装监控6000元，购买三星空调十台1700**元，购买设备及游戏机和游泳设备花费344000元，共计1230000元，这些直接损失均应由原告承担；原告的装修及设备的投资费用，以一年半期回本而计，要求原告赔偿可得经营损失956666元。试营业期间，被告的经营及设施深受客户的好评与喜爱，共有100多个客户在被告处办理了七万元左右的消费卡，但由于原告停电锁门，客户纷纷找被告退费，致使被告遭受了严重的经济和信誉的双重损失。综上，原被告之间不存在房屋租赁关系，更不存在被告拖欠房租。原告故意向法院隐瞒房屋漏水并承诺向被告赔偿之事实，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求并判决原告赔偿被告的上述经济损失。本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方均提供的《订租确认书》及订金收据，九阳都认为该确认书系租赁合同，张胜强认为确认书是其投资九阳都商铺。因该确认书内容涉及商铺的名称、面积、租赁期限、租金标准、交费方式等租赁合同主要条款，且双方约定张胜强在收到九阳都正式签约通知后，必须五天内与九阳都签订正式的商铺租赁合同，逾期未签，则视为自动放弃租赁上述场地，故该确认书属于预约合同。张胜强提供的装修合同、工程清单、装修许可证及押金条、装修收条，仅能证明张胜强曾对对本案争议的商铺进行过装修，具体工程以及费用并非本案审理的范围，本院不予审查。张胜强提交的订购合同、购物收据，均为其投资行为，与本案不具有关联性。张胜强提供的九阳都市场办向其出具的承诺书，九阳都对证据的真实性提出异议，但未能提供证据证明该印章系张胜强私自刻制，故对该份证据，本院予以采信。对于张胜强提供的2017年11月17日的通知，九阳都认为该份通知的纸张与其他三份通知不同，是张胜强伪造的，但未提供有效证据支持自己的意见，质证理由不能成立，对该份通知本院予以采信。对于刘嘉的证言，九阳都认为证人与张胜强之间存在雇佣关系，所述内容与事实不符，但该证人对于游乐场决明子沙滩区域漏水的证言能够与九阳都、张胜强的诉辩内容相印证，对该事实，本院予以确认。张胜强提供的照片和视频，九阳都认为照片的真实性无法确认，与本案无关，视频是装修之前拍的，是装修造成的漏水还是房屋本身漏水无法判定。该质证意见部分合理，对本案争议的房屋存在漏水的事实，本院予以确认，但漏水原因并非本案所涉法律关系应审查的范围，本院不予确认。根据双方当事人提供并经审查确认的证据，本院查明的案件事实如下：2016年6月25日，九阳都作为甲方与张胜强作为乙方签订《订租确认书》，双方就商铺租赁经营事宜达成意向如下：一、郑州市二七区“九阳都路砦生活广场”项目由甲方投资运营，乙方自愿租赁该项目二层202-203号商铺，该商铺租赁面积为962平方米。二、乙方同意接受如下租赁条件：１、该商铺允许经营范围及品牌为：儿童游乐场；２、租赁期限：5年，租金标准为25元/月/平方米，综合管理费为：25元/月/平方米，交费方式为半年；3、上述租金及综合管理费不含水、电、气、电话、空调等费用，该费用自营部分的由乙方自理；公共部分费用由乙方按面积分摊。三、在签订本订租确认书的6天内，乙方支付订金20000元，逾期本确认书自动失效。五、乙方如违背本确认书条款或放弃租赁上述场地，甲方有权扣除全部订金。甲方双方签订商铺租赁合同生效后，乙方所缴纳的上述全部订金自动转为合同保证金，按合同约定条款执行结算。六、在收到甲方正式签约通知后，乙方必须五天内与甲方签订正式的商铺租赁合同，逾期未签，则视为乙方自动放弃租赁上述场地。确认书签订当日，张胜强缴纳定金20000元。2016年6月29日，张胜强与韩庆宏签订《工程装饰装修合同》，工程地址：汝河路砦生活2楼。2016年7月4日，九阳都出具承诺书，内容为：因金宸儿童俱乐部所租房屋严重漏水导致其无法正常装修，九阳都实业有限公司现承诺一周内维修完毕，保证交付给金宸可正常使用的房屋。如果因房屋漏水造成金宸开业延期致使金宸不能顺利在2016年8月1日开业经营，九阳都实业有限公司承诺在漏水问题未能维修完毕不漏水之前不向金宸收取租金及其他费用，如果维修逾期我方愿从维修完毕不漏水之日起，补偿因漏水所耽误的同等损失天数，并愿承担因漏水造成金宸儿童俱乐部未能按期开业经营或不能正常营业的一切经济损失或赔偿金宸儿童俱乐部的实际投资金额及因漏水造成的物品损失。2016年7月9日，九阳都向张胜强出具装修许可证，预计施工时间：2016年7月10日至2016年8月10日。2016年8月18日，张胜强向九阳都缴纳装修押金10000元。2016年12月13日、2017年1月6日、2017年1月12日、2017年11月17日，九阳都分别向张胜强发出通知，2016年12月13日的通知内容为：你于2016年6月25日在路砦生活广场二楼订租的202/203号铺现已装修完毕，并已正常投入使用。根据你于路砦生活广场双方签订的《订租确认书》的第六条中的相关内容，现路砦生活广场正式通知：请在2016年12月18日之前与路砦生活广场签订正式的商铺租赁合同并缴纳相关费用，否则路砦生活广场将视为你方自动放弃租赁上述场地。届时将停止对你方提供供电服务。2017年1月6日的通知内容为：就之前所谈的相关费用问题，在我方工作人员多次通知无果的情况下，现正式通知你铺：请你在2017年1月10日之前与路砦生活广场签订正式的租赁合同，并缴纳相关的费用。如期不签合同和缴纳相关费用的，我方将停止供水、供电服务。2017年1月12日的通知内容为：关于之前所谈的相关问题，2016年1月10日向你下发的书面通知签订正式合同，让你在在我方工作人员多次通知无果。现在你已经正式开业，但迟迟未签订正式的租赁合同，你已违反条约条款，现正式通知你：请你于2017年1月16日之前与九阳都实业有限公司签订正式的租赁合同，并缴纳相关的费用。如期不签合同和缴纳相关费用的，我方将停止供水、供电服务。为避免停水停电对你铺正常营业带来的负面影响，一切后果有你方自行承担。2017年11月17日通知内容为：关于您所租房屋漏水问题我方已维修完毕，现正式通知你：如再遇下雨请观察，如果维修之后不再漏水请尽快与九阳都实业有限公司签订正式的租赁合同，并缴纳相关的费用。之前因房屋漏水给您带来了不便，望谅解！2016年12月20日，张胜强向九阳都提出漏水补偿事宜，内容包括：签订订房协议之时九阳都承诺一周左右解决房屋漏水问题，结果等两个月才开始修缮，后遇雨水天气依然漏雨，直至11月底才暂时解决屋顶防水问题。因房屋漏水问题给其带来损失如装修工期延长、装修费用增加、错过十一假期黄金营收时间，致使原定8月1日开业计划被迫改变，导致投资贷款利息增加，物品设备和已装修完毕部位遭水浸破坏。自2016年6月25日订租房协议至11月25日房屋漏水修缮，从说解决到开始维修再到修缮完毕，金宸经历了多次漏水，导致装修一次次中止，延期计划一再改变。最后要求九阳都补偿因漏水原因造成拖延的时间150天。张胜强称其于2017年1月17日停止营业，九阳都对此时间基本认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审理并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。在对证据的分析认定时，本院已确认《订租确认书》为预约合同，该预约合同约定在将来一定期限内订立租赁合同，一方不履行订立租赁合同的义务，对方有权请求解除预约合同并主张损害赔偿，因此，在张胜强接到通知后，在通知要求的期限内未与九阳都签订租赁合同时，双方签订的《订租确认书》已符合解除条件。虽然九阳都的诉讼请求是解除双方的租赁合同，但根据法庭调查，该表述是因九阳都认为《订租确认书》即为租赁合同，故对于九阳都的该诉讼请求，理由成立，本院予以支持。关于九阳都要求支付的租金，其中962平方米起止时间为2016年7月25日至2017年5月25日，共计11个月，每月每平方米按照50元计，为529100元，但未能提供有效证据证明张胜强于2016年7月25日装修完毕正式营业、也未能提供证据证明双方均认可的房屋漏水问题何时解决、双方争议的租赁房屋用于经营的商铺何时正式开业，而张胜强提供的照片、视频能够证明其所租赁的商铺曾存在漏水的问题，且根据张胜强陈述，结合九阳都向张胜强发出通知的时间，本院认为张胜强主张房屋漏水问题是在2016年11月16日基本解决、2016年12月12日才装修完成的事实成立。而按照原被告双方都认可的免租金1个月，因系口头约定，九阳都称1个月是自2016年6月25日至2016年7月25日，所以其索要租金的起算时间是自2016年7月25日，但张胜强称1个月是在房屋符合正常使用的情况下免一个月的租金，结合原、被告双方尚未签订正式的租赁合同、九阳都向张胜强出具的装修许可证上注明的装修时间为2016年7月10日至2016年8月10日、以及本案争议的房屋漏水、维修的实际情况，本院认为张胜强所主张的免1个月租金是指房屋符合正常使用且装修完毕的情况下免一个月租金的理由成立。因此，免租金1个月的起止时间应自2016年12月13日起至2017年1月12日止。自2017年1月13日起至2017年1月17日（原被告双方均认可的停止经营的时间），此5天期间，虽然九阳都向张胜强发出通知要求签订正式租赁合同，张胜强以九阳都应赔偿房屋漏水给其造成的损失而未赔偿为由不签订正式的租赁合同，但房屋确实由其使用，故应由张胜强按双方约定的租金标准向九阳都支付5天的房屋使用费：962平方米×50元每月/每平方米×5天÷30天＝8017元。2017年1月17日之后，张胜强未与九阳都签订正式的租赁合同，也未继续经营，九阳都要求张胜强支付之后的租金，证据不足，本院不予支持。关于15平方米简易房的租金问题，双方在《订租确认书》中对此并无约定，九阳都要求按照50元每平方米每月的标准支付租金8个月，证据不足，本院不予支持。张胜强在答辩时提到的损害赔偿，仅为其答辩意见，因损害赔偿涉及房屋漏水的原因，张胜强可持有效证据另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑州九阳都实业有限公司与被告张胜强之间签订的《订租确认书》；二、被告张胜强于判决生效之日起十日内支付原告郑州九阳都实业有限公司房屋使用费8017元；三、驳回原告郑州九阳都实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9151元，由原告郑州九阳都实业有限公司负担9101元，被告张胜强负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  王 蕾人民陪审员  李红梅人民陪审员  赵红彩二〇一七年十二月十日法官 助理  徐 娜书 记 员  李 源