浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终1655号上诉人（原审被告）：长兴康诺大酒店有限公司，住所地长兴县太湖街道明珠路1258号。法定代表人：王冠，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅翔，浙江众成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长兴友缘物业管理有限公司，住所地长兴县太湖街道明珠路商务大厦1258号1717、1718号。法定代表人：郭凡云，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚忠，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。上诉人长兴康诺大酒店有限公司（以下简称康诺大酒店）因与被上诉人长兴友缘物业管理有限公司（以下简称友缘物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2017）浙0522民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康诺大酒店上诉请求：1.撤销浙江省长兴县人民法院（2017）浙0522民初2835号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由友缘物业公司承担。事实与理由：一、一审判决康诺大酒店承担物业费338196.4元有误，缺乏事实基础，证据认定有误。1.物业费与物业服务不匹配，友缘物业公司未提供相应价值的物业服务，物业费过高。2.2014年签订的物业服务合同涨幅过高，就合同约定的物业费标准来说，显失公平。3.物业费数额中应当扣除康诺大酒店为明珠商务大厦共有物业服务区域内支出的垃圾清运费及管道疏通费共计116800元，康诺大酒店承担的物业费为221396.4元。4.如果二审法院采纳康诺大酒店第一项上诉理由，违约金应以新的物业费基数221396.4元以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。友缘物业公司辩称，一、友缘物业公司提供了符合合同要求的服务。物业服务费的调整是进行了公示和协商的，《物业服务合同》合法有效，康诺大酒店应按照合同约定履行义务。关于垃圾清运费和管道疏通费，康诺大酒店作为经营企业必须向环卫管理部门交纳相关费用，该部门费用不是物业管理费。二、违约金的计算，一审法院按照逾期罚息利率标准计算，已经充分照顾康诺大酒店，希望二审法院予以维持。友缘物业公司向一审法院起诉请求：1.判决康诺大酒店立即支付物业费338196.44元及滞纳金382695元、能耗费231641.4元、物业房租金119166.7元及利息损失7786元、车位费21600元，合计1100085.54元；2.康诺大酒店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：康诺大酒店是经长兴县工商行政管理局核准于2012年8月17日成立的有限责任公司，经营范围为特大型餐馆、酒店管理、会议服务等，法定代表人为王冠。2011年8月18日，王冠代表康诺大酒店分别与长兴金瓯置业有限公司、长兴中天国际贸易有限公司签订了“房屋租赁合同”，租用明珠大厦裙房一、二层，建筑面积分别为2067.27㎡、1721㎡的房屋，租赁期限自2011年12月1日至2021年11月30日，合同约定租赁期间承租方支付卫生治安费、物管费、中央空调费等承租方经营使用发生的一切费用。2013年7月1日，友缘物业公司、康诺大酒店签订“物业服务合同”，合同约定由友缘物业公司在物业管理区域内提供物业服务，如物业共用部位的维修、养护和管理等（合同附件明确了物业共用部位明细、共用设施设备明细），物业服务期自2013年7月1日至2014年6月30日。合同还对物业费、公共能耗费的支付期限等作了明确约定。物业服务合同签订后，友缘物业公司按约在物业服务区域内提供物业服务，但康诺大酒店未按约定期限支付物业费；2013年11月4日，友缘物业公司向康诺大酒店发出“催款通知”，康诺大酒店回复“算清后付款”。物业服务合同到期后，康诺大酒店虽未与友缘物业公司续签物业服务合同，但友缘物业公司仍在原物业服务区域内提供相应的物业服务，康诺大酒店亦未拒绝友缘物业公司提供的物业服务，但仍未支付物业费。另查明，2014年3月6日，明珠商务大厦业主委员会组织召开业主大会，会议决定办公区域物业费上调至2元／㎡·月、经营用房物业费上调至2元／㎡·月。2014年7月1日，友缘物业公司与明珠商务大厦业主委员会签订了“物业服务合同”，合同约定物业服务区域为明珠商务大厦，服务期限自2014年7月1日至2018年6月30日。一审法院认为，友缘物业公司、康诺大酒店在自愿协商后达成的物业服务合同，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的权利义务。康诺大酒店在接受友缘物业公司提供的物业服务后未支付物业费，是引起本案诉讼的原因，应当按合同约定继续履行义务，友缘物业公司主张康诺大酒店支付2013年至2016年间物业费338196.4元诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。康诺大酒店未按约定期限履行义务，应当承担违约责任。友缘物业公司、康诺大酒店及友缘物业公司在与业主委员会签订的物业服务合同中，虽约定违约责任为“应按3‰的标准向乙方（原告）支付违约金”，但未明确3‰的计算期限，属约定不明，友缘物业公司主张违约金按日3‰的计算方式该院不予采纳；依照相关司法解释的规定，违约金可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；依据2015年10月24日公布的六个月至一年贷款利率4.35元（年利率），违约金按6.525元（年利率）计算；违约金分别自当年度的8月16日起计算，均计算至2016年12月31日，违约金共计45431.88元。友缘物业公司、康诺大酒店在物业服务合同中约定“公共能耗费用每年按实际支出按建筑面积分摊，向业主收取”，但在本次诉讼中，友缘物业公司未举证证明每年实际支出的能耗费用，以及康诺大酒店按建筑面积应分摊承担的数额，故本案对该项费用不作处理，友缘物业公司可在补充证据后另案主张。友缘物业公司不是明珠商务大厦物业经营用房的产权人，且该房屋在友缘物业公司、康诺大酒店签订物业服务合同之前已经业主许可交付康诺大酒店使用，友缘物业公司现主张康诺大酒店支付物业经营用房租金及赔偿利息的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。康诺大酒店在租赁房屋时，已经业主许可占用车位并改建为海鲜池，友缘物业公司主张康诺大酒店支付车位使用费的诉讼，没有法律依据，该院不予支持。友缘物业公司在物业服务区域内从事的物业共用部位的维修、养护和管理等活动，是一个连续的物业服务过程。友缘物业公司、康诺大酒店虽在原合同期满后未续签订新的物业服务合同，但友缘物业公司仍在原物业服务区域内继续提供物业服务，且康诺大酒店未拒绝该物业服务，故对康诺大酒店于关于友缘物业公司主张的2013年度物业费等费用的诉请已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。诉讼中，康诺大酒店虽提交劳动合同及相关票据，但不足于证明友缘物业公司未向康诺大酒店提供物业服务的事实，故对康诺大酒店关于未享受友缘物业公司提供的物服务、请求驳回友缘物业公司主张物业费诉请的抗辩意见，该院不予支持。康诺大酒店关于友缘物业公司不具有主张物业经营用房、车位诉讼主体资格的抗辩意见，该院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、长兴康诺大酒店有限公司支付长兴友缘物业管理有限公司物业费338196.4元、违约金45431.88元，合计383628.28元，于判决生效后十日内支付。二、驳回长兴友缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14701元，减半收取7350.5元，由长兴友缘物业管理有限公司承担3822.5元，长兴康诺大酒店有限公司承担3528元，限本判决生效后七日内向该院缴纳。本院二审期间，康诺大酒店向本院提交证据如下：《环境卫生有偿服务协议书》一份，证明友缘物业公司于2017年9月开始承担明珠商务大厦的垃圾清运费用，以此证明垃圾包含了大厦共有面积的生活垃圾，康诺大酒店不再垫付此笔费用后，友缘物业公司自行承担明珠商务大厦的垃圾清运费用。康诺大酒店经质证认为，该《环境卫生有偿服务协议书》签订时间是2017年9月29日，本案诉争是2014年7月1日—2016年7月1日期间的物业服务费等相关费用，该证据与本案不具有关联性，相反，从该协议书内容可以看出酒店经营产生的垃圾不属于物业管理服务范围。本院经审查认为，该证据仅能证明垃圾清运费的缴纳主体由康诺大酒店变成了友缘物业公司，不能证明康诺大酒店有垫付垃圾清运费的事实，对该证据的效力本院不予认定。友缘物业公司未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、2014年7月1日后物业服务费涨幅是否过高，有无显失公平的问题；二、是否应在涉案物业服务费中扣除垃圾清运费及管道疏通费的问题。关于争议焦点一，2014年7月1日，长兴县开发区街道明珠商务大厦业主委员会与友缘物业公司签订《物业服务合同》，合同中约定该大厦1—2层物业服务费3元/月/平方米，1—5层群房3元/月/平方米，3—18层2元/月/平方米，根据合同约定，康诺大酒店物业服务费由最初的1.3元/月/平方米变为3元/月/平方米。上述《物业服务合同》由明珠商务大厦业主委员会与友缘物业公司自愿协商达成，没有违反法律禁止性规定，合法有效。康诺大酒店认为友缘物业公司没有提供与物业服务费相当的物业服务，但并未对该事实提供充分证据证明，本院不予采纳。康诺大酒店认为物业费涨幅过高，显失公平的上诉理由，所谓显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同，根据本案已查明事实，本案中物业服务费的约定并不具有上述情形，故对于康诺大酒店该节上诉理由，本院亦不予采纳。关于争议焦点二，根据涉案《物业服务合同》约定，“卫生处理费由环保部门按标准向业主（使用人）另行收取”，康诺大酒店作为涉案物业承租人（使用人），交纳垃圾清运费，是按照合同履行自己应有的义务，友缘物业公司收取的物业服务费中并不包含垃圾清运费，现康诺大酒店主张在物业服务费中扣除垃圾清运费，与合同约定不符，无事实依据，本院不予采纳。关于管道疏通费，根据本案现有证据，并不能证明该费用是用于明珠商务大厦共用管道疏通而发生，一审对该事实的认定并无不当，对于康诺大酒店该节上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，康诺大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14701元，由上诉人长兴康诺大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 静审判员 朱 莹审判员 梁 帅二〇一七年十二月二十日书记员 沈文婷