四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初3284号原告：四川阳光洲际置业有限公司，统一社会信用代码：91511703759727328N，住所：达州市达川区万达路阳光小区。法定代表人：王钧。委托诉讼代理人（特别授权）：于朝国，男，汉族，生于1958年12月29日，住四川省达州市达川区，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭大川，达州市达川区。被告：刘丹，女，汉族，生于1980年10月11日，住四川省达州市达川区，委托诉讼代理人：唐云碧，女，汉族，生于1954年4月21日，住四川省达州市达川区，系被告刘丹的母亲。原告四川阳光洲际置业有限公司与被告刘丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川阳光洲际置业有限公司的委托诉讼代理人于朝国、郭大川、被告刘丹的委托诉讼代理人唐云碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川阳光洲际置业有限公司（以下简称四川阳光洲际置业有限公司）向本院提出诉讼请求：1.判令刘丹向四川阳光洲际置业有限公司交纳所欠物业服务费用共计5535元；2.判令刘丹向四川阳光洲际置业有限公司支付违约金1508元；3.本案诉讼费由刘丹承担。事实和理由：四川阳光洲际置业有限公司与南庭春天里C栋8楼2号业主刘丹于2010年11月3日签订《前期物业服务协议》，协议约定四川阳光洲际置业有限公司按每月0.7/㎡元向住宅楼业主收取物业服务费和每月4元/户向住宅楼业主代收垃圾处理费，按照《前期物业服务协议》的约定，业主或物业使用人在每月10日前不按时交纳物业服务费用，按当天当月总额3%加收违约金。2015年11月6日，四川阳光洲际置业有限公司与南庭春天里业主委员会签订《南庭春天里物业服务合同》，约定四川阳光洲际置业有限公司从2015年9月23日至2020年9月23日为南庭春天里小区的业主提供物业服务，确定物业服务费的标准为每月0.9元/㎡，垃圾处理费每月4元/户。刘丹从2012年12月31日起至2017年10月31日止共欠四川阳光洲际置业有限公司物业服务费5303元、垃圾处理费232元，共计5535元。现四川阳光洲际置业有限公司起诉至本院，请求判准前述诉讼请求。刘丹辩称，欠物管费是事实，但因为开发商和物管公司都没有把刘丹的房屋外墙漏水问题解决和没有给刘丹办理房产证，才拖欠物管费的，只要把房屋漏水问题解决好了，就叫物管费。另外，因为房屋漏水严重，造成了房屋内财物的损坏，刘丹提出反诉，要求四川阳光洲际置业有限公司赔偿损失100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川阳光洲际置业有限公司与南庭春天里C栋8楼2号业主刘丹于2010年11月3日签订《前期物业服务协议》，协议约定四川阳光洲际置业有限公司按每月0.7/㎡元向住宅楼业主收取物业服务费和每月4元/户向住宅楼业主代收垃圾处理费，该《前期物业服务协议》约定有：第三条“物业服务质量”中第六项“房屋共用部位、共用设施设备小修和大修”、第五条“其他有偿服务费用”中第二项“维修业主产权范围内的自用部位和自用设施设备费用向乙方收取”、第四条“物业服务费用”中第一项“乙方交纳费用时间：从开发商通知入住时间起计算，每季度十日前到小区物业服务处缴纳下季度费用。”第二项“住宅暂按建筑面积每月每平方米0.70元，代收环卫垃圾处理费每户每月4.00元由甲方收取。”、第十一条“违约责任”中第四项“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天当月总额的3%违约金”。该《前期物业服务协议》的附件《业主临时规约》第6项“业主或物业使用人每月10日前自觉到物业公司办公室缴纳各项费用。若无故不缴纳或与逾期缴纳所发生的费用，物业公司有权按《物业管理条例》及本《临时规约》执行，采取制止停止等措施，并收取应缴纳费用3%的滞纳金”。2015年11月6日，四川阳光洲际置业有限公司与南庭春天里业主委员会签订《南庭春天里物业服务合同》，该合同第十一条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理综合服务费每户每月每平方0.90元；2.垃圾处理费每户每月4.00元”。该《南庭春天里物业服务合同》第十六条第3项约定：“业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金”、第二十七条约定：“因房屋建筑质量、设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准”。四川阳光洲际置业有限公司提交的2012-2017年南庭春天里物管费明细表显示，刘丹从2013年1月至2017年10月未交纳物管费和垃圾处理费。刘丹的母亲陈述开发商来维修过一次房屋外墙漏水问题，但是没有解决好漏水问题。庭审中，四川阳光洲际置业有限公司代理人陈述有业主按月交物管费，也有业主按季度交，还有业主按年交。本院认为，1.四川阳光洲际置业有限公司与刘丹签订有《前期物业服务协议》，双方应当按照协议享受权利、履行义务，刘丹享受了物业服务就应当按协议交纳物业服务费用。2015年11月6日，刘丹所在小区的南庭春天里业主委员会与四川阳光洲际置业有限公司签订《南庭春天里物业服务合同》，是业主委员会行使职权的行为，该小区业主和四川阳光洲际置业有限公司应当按照该物业服务合同履行。根据《前期物业服务协议》和《南庭春天里物业服务合同》的约定，均无四川阳光洲际置业有限公司承担房屋漏水维修和办理房屋产权证的义务，因此刘丹以房屋漏水和未办理房屋产权证为由拒交物业服务费不能成立。2.庭审中刘丹的特别授权委托诉讼代理人唐云碧提出反诉，根据其陈述，唐云碧因为房屋漏水造成屋内财物损失，要求四川阳光洲际置业有限公司赔偿损失100000元，民事诉讼中的反诉是指，在已经开始的民事诉讼程序中，被告通过法院向原告提出的相反的民事权利请求，反诉与本诉有牵连，但与本诉不同，在已经提出的诉讼中，本诉被告以原诉原告为被告，向法院提起与原诉有直接联系的独立的诉讼请求，以达到抵消、动摇或吞并原诉的目的，这种反守为攻的诉讼才称之为“反诉”，本案中刘丹的代理人提出的只是一种针对原告诉讼请求和事实理由的一种抗辩，不是反诉。3.根据《前期物业服务协议》和《南庭春天里物业服务合同》的约定和刘丹拖欠物业服务费的时间，本院确认刘丹共下欠四川阳光洲际置业有限公司物业服务费5535元（117.86㎡×0.7元/㎡/月×36月＋117.86㎡×0.9元/㎡/月×22月＋4元/月×58月）。4.四川阳光洲际置业有限公司主张刘丹应支付违约金不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”的规定和《前期物业服务协议》、《业主临时规约》、《南庭春天里物业服务合同》的约定，双方对于违约金的计算标准前后矛盾且表述不明确，被告方也不承认违约金，对于违约金约定不明确的视为没有约定违约金，另外，四川阳光洲际置业有限公司在收取物业服务费的时间在《前期物业服务协议》和《业主临时规约》约定矛盾，《前期物业服务协议》约定按季度交纳，而《业主临时规约》约定按月交纳，庭审中四川阳光洲际置业有限公司陈述有的业主是按年交纳的，双方对于违约金的计算起始时间约定亦不明确，原告也未就此提供相应的损失证据予以佐证。因此，四川阳光洲际置业有限公司要求刘丹支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：丹于本判决生效之日起十日内向原告四川阳光洲际置业有限公司支付物业服务费5535元。二、驳回二、驳回原告四川阳光洲际置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  曾永红二〇一七年十二月四日书记员  李洪平