江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0382民初6152号原告（反诉被告）：刘兆刚，男，1973年1月22日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：程富强，江苏大运河律师事务所律师。被告（反诉原告）：邳州市恒润城市投资有限公司，住所地邳州市运河街道长安路行政中心8号楼。法定代表人：吴振辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄思武，该公司法律顾问。原告（反诉被告）刘兆刚与被告（反诉原告）邳州市恒润城市投资有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用简易程序、普通程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）刘兆刚及其委托诉讼代理人程富强、被告恒润公司的委托诉讼代理人庄思武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兆刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付房屋违约金（以548006元为本金，自2013年1月1日算至实际交房之日，按每日万分之二的标准计算）及逾期办证违约金（自2015年7月1日算至产权证实际办好之日，按每月1000元计算）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年10月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号PZ26243）。合同第8条约定，被告须于2012年12月31日前交付符合规定标准的商品房；合同第9条约定了逾期交付房屋的违约责任；合同第15条约定了关于产权登记的约定。签订后原告履行了全部的合同义务，但被告未按照合同约定及时将具备上述合格文件的商品房交付原告，亦未能办理权属登记等。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告恒润公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。原告主张的逾期交房违约金和逾期办理产权违约金没有事实依据，计算错误。请法庭查明事实，依法判决。反诉原告恒润公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付逾期付款违约金1万元；2.反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2012年10月6日，原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的位于邳州市运河街道××路东侧××楼××单元××商品房××套。合同约定，原告应于2012年10月6日付首付款228006元，余款32万元应于2012年10月26日前付清，原告于2010年10月6日支付首付款228006元，但余款32万元于2013年1月7日支付。根据合同第七条约定，原告应支付逾期付款违约金1万元。反诉被告刘兆刚辩称，双方签订的商品房买卖合同明确付款的方式是银行按揭贷款的方式；按揭该贷款由反诉原告办理，反诉被告及时向反诉原告交付了办理按揭贷款的所有手续，直到2013年1月7日按揭贷款才由银行支付给被告，延期是由被告造成的；即便需要承担违约责任，请依法判决。经审理查明，2012年10月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以548006元价格按揭购买被告开发的位于邳州市运河街道××路东侧××楼××单元××商品房××套。合同第六条约定，买受人应于2012年10月6日支付首付款228006元，余款32万元应于2012年10月26日前付清。原告于2012年10月6日支付首付款228006元，余款32万元于2013年1月7日支付。合同第七条约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付与其应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府及电力、天然气、自来水、下排水、市政道路等非出卖人的原因。合同第九条约定，出卖人逾期交付房屋超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且自2012年10月6日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款支付利息。附件四合同补充协议（一）第八条约定，申请银行贷款，买受人应在本合同签订后7日天内向出卖人提供办理贷款所需的相关材料并办妥相关手续；……。附件四合同补充协议（二）第一条约定，买受人采用按揭付款方式的，如遇国家金融政策调整，按揭贷款未及时发放的，出卖人不承担任何责任……。2012年10月6日，原告付首付款228006元。2013年1月7日原告付余款32万元。原告自认2014年3月从被告的员工吴师傅处领取钥匙，被告提供证人吴某、崔某出庭作证，证明原告于2012年底领取钥匙.根据被告的申请，本院以职权调取原告刘兆刚在水务公司的最早的水费充值时间为2013年3月20日。后原告自行入住并进行装修，但该商品房一直未取得合同第八条约定的商品住宅交付使用批准文件，亦未将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。2015年9月29日，被告出具对清华楼部分业主反映问题的答复意见上明确在2015年6月30日前“两证”手续办理完结，每延迟一个月，每户补偿1000元。2017年6月26日被告将相关材料在房产部门登记备案，具备了办理不动产产权证的条件。另查明，涉案商品房预售许可证号为邳房售许字（2011）第10号。上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、中华人民共和国现金完税凭证、《对清华楼部分业主反映问题的答复意见》及原被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，被告恒润公司具备商品房预售资格，其与原告刘兆刚签订的商品房买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……”由此可知，如果当事人仅约定了房屋交付使用的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要将房屋转移给买受人占有，即应视为履行了房屋交付使用的义务。本案中，双方并未明确约定房屋转移占有且所有权转移才视为房屋交付使用，仅在合同第八条约定交付房屋时应符合“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”这一条件，但这一条件实现与否，只是对房屋权属证书的办理等事项产生影响，并不影响房屋交付使用的成立。被告辩称涉案房屋实际于2012年年底交付原告，并提供证人予以证明，且原告对此不予认可，对其主张本院不予采信。原告自认于2014年3月领取钥匙，也未提供证据证明。因涉案房屋未达约定的交付条件，本院调取的原告于2013年3月20日第一次时间的水费充值记录应视为被告于2013年3月20日已履行房屋交付使用的义务。关于被告对逾期交付房屋应否承担违约责任的问题。被告主张原告逾期付款在先，但逾期付款行为与被告逾期交房的行为不存在因果关系，被告自身的违约责任不能因此而免除。合同中明确约定交付房屋日期为2012年12月31日，被告应对其逾期交付房屋承担违约责任。关于被告对逾期办理产权登记应否承担违约责任的问题。被告对逾期办理产权登记的事实并未否认，根据被告出具对清华楼部分业主反映问题的答复意见上明确在2015年6月30日前“两证”手续办理完结，每延迟一个月，每户补偿1000元。被告应自2015年6月起至2017年6月止，按每月1000元计算违约金24000元。关于原告刘兆刚是否应当承担逾期支付购房款的违约责任的问题。对于逾期办理按揭贷款的违约责任，恒润公司对此应承担相应的责任。理由如下：办理商品房按揭贷款不仅需要恒润公司、刘兆刚、银行的共同配合，而且还受国家政策影响。从实践来看，办理商品房按揭贷款流程长，政策影响大，合同约定的办理按揭贷款时间过短。正常情况下，要在合同约定的期限内完成上述合同事项比较困难。作为提供格式条款的恒润公司对上述风险应有合理预期，并承担相应的风险。综上，恒润公司作为上述格式条款的提供者也承担逾期办理按揭贷款的责任。本院依法酌情确定原告刘兆刚对逾期办理按揭贷款承担70%的违约责任。综上，根据原告的诉讼请求，被告恒润公司应承担的逾期交房违约金为：自2013年1月1日起至2013年1月7日止，刘兆刚已付房款228006元，以228006元为基数，按照日利率万分之二计算。自2013年1月8日起至2013年3月20日止，已付房款548006元，以548006元为基数，按照日利率万分之二计算。逾期办理产权登记违约金为：自2015年6月起至2017年6月止，按每月1000元计算，共计24000元。根据反诉原告恒润公司的反诉请求，反诉被告刘兆刚应承担的逾期付款违约金为：贷款32万元，迟延交付69天，按照日利率万分之二计算违约金为4416元，刘兆刚承担70%的违约责任，违约金为3091元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决如下：被告邳州市恒润城市投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘兆刚支付逾期交房违约金（以228006元为基数，自2013年1月1日起至2013年1月7日止；以548006元为基数，自2013年1月8日起至2013年3月20日止；均按照日利率万分之二计算）及逾期办理产权登记违约金24000元。反诉被告刘兆刚于本判决生效之日起十日内向反诉原告邳州市恒润城市投资有限公司支付逾期付款违约金3091元。三、驳回原告刘兆刚、反诉原告邳州市恒润城市投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4500元，反诉案件受理费50元，共计4550元，由被告邳州市恒润城市投资有限公司负担650元，原告刘兆刚负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  石海英代理审判员  薛红玲代理审判员  孙 颖二〇一七年十二月二十五日书 记 员  张胜楠