黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0811民初1647号原告：丁洪锋，男，1977年3月29日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：刘树山，系佳木斯市“148”法律服务所法律工作者。被告：李洪光，男，1977年9月2日出生，汉族，住佳木斯市郊区。被告：李洪波，男，1975年11月8日出生，汉族，住佳木斯市。被告：李淑华，女，1954年2月5日出生，汉族，住佳木斯市郊区。第三人：佳木斯市郊区毅德城房屋征收指挥部，住所地佳木斯市郊区西郊华城小区东门右侧。负责人：ＸＸ志，主任。原告丁洪锋与被告李洪光、李洪波、李淑华，第三人佳木斯市郊区毅德城房屋征收指挥部（以下简称毅德城指挥部）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年5月31日作出（2015）郊民初字第360号民事判决。李洪波不服该判决，向佳木斯市中级人民法院提起上诉。佳木斯市中级人民法院于2017年10月11日作出（2017）黑08民终431号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭进行了审理，原告丁洪锋委托诉讼代理人刘树山，被告李洪波、李淑华到庭参加诉讼，被告李洪光、第三人毅德城指挥部经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。丁洪锋向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告李洪光于2012年2月29日签订的《房屋买卖合同》成立、有效；2.确认被告李洪波与郊区毅德城房屋征收指挥部签订的《房屋征收补偿安置协议书》无效；3.判令被告停止侵权，返还毅德城房屋拆征指挥部错误安置给被告的佳天国际十一号楼6幢3单元401室；4.被告承担一切费用。事实和理由：原、被告均是佳木斯市郊区沿江乡沿江村村民，2012年2月29日，原告与被告李洪光经协商自愿达成房屋买卖协议，并签订了《房屋买卖合同》。合同第一条约定，被告李洪光自愿将坐落在佳木斯市郊区沿江乡沿江村，丘地号5-0021、产别私有房产、幢号001、房号000217、结构为砖木、建筑面积145平方米、产籍号5-0021-001/000217的平房，以及附属房屋（147平方米无照）卖给原告。两处房屋所占用范围内土地使用权同时转让。合同第二条约定，双方议定上述房地产及附属建筑门市房总价款为人民币335000元，房款给付方式为：原告向李洪光支付了现金225000元；另加上李洪光未归还的，其于2011年11月27日、2012年1月5日分别委托孟宪伟、魏某在原告处的借款55000元，合计110000元。合同第六条约定，经乙方（原告）考虑，甲方（被告）暂无居住地，两人关系很好，可以在此房居住，期限三年。合同生效后，被告李洪光交付了房屋，并协助原告把有产权证的145平方米房屋变更登记到原告名下。按合同约定，被告一家继续在此房居住，三年居住期满，被告李洪光不知去向，这时正赶上动迁，被告李洪波、李淑华拒不交还147平方米房屋，并把该房交给毅德城房屋征收指挥部，同时签订《房屋征收补偿安置协议书》。李洪波、李淑华共同辩称，我们家是两栋房子分别是145和147平方米，丁洪锋找我们家李洪光去赌博，丁洪锋给李洪光拿了15万元高利贷，15万元中魏某从丁洪锋那拿5万元，孟宪伟拿了5万元，李胜奎拿了5万元，李洪光耍完钱就还给李胜奎了，李胜奎又还给丁洪锋了，剩下的10万元李洪光输了，就一直没还，计算利息到33.5万元，是这10万元钱滚的。李洪光卖房邻居都不知道，家里人也不知道，前面的147平米的房子是李洪波的，后面的145平方的房子是我们老两口盖的，给李洪光了。丁洪锋去我家要房子我才知道，后来房子拆迁，全村都知道这147平方米的房子是李洪波的，动迁的时候大家都替李洪波说话讲情，才给的108平方米的房子，按照政策规定只能给47平方米，多给了40平，剩余10平方米是我花钱买的。后面的145平方米的房子动迁时，丁洪锋已经得到补偿了。李洪光未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据。毅德城指挥部未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.原、被告身份证、户籍信息。原告用以证明：原、被告身份及诉讼主体适格。2.产权证、房屋征收补偿安置协议。原告用以证明：被告李洪光出售给原告的有照房屋145平方米已经进行产权过户，房屋现已拆迁。3.照片三张。原告用以证明：147平方米的房屋是145平方米有照房屋的附属建筑，通过147平方米的房子才能进入145平方米房屋。4.证人魏某出庭作证。被告用以证明：证人与被告李洪光是朋友关系，李洪光委托证人在原告处借款5万元，利息两个月2500元。借条打了证人的名字，钱让李洪光用了。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房屋买卖合同。原告用以证明：被告李洪光于2012年2月29日与原告签订了房屋买卖合同，房屋面积正房145平方米，门市147平方米，价款335000元一次性付清；有照正房145平方米已经进行了变更登记；原、被告约定允许李洪光居住三年，到2015年2月29日三年届满；出卖人保证房屋产权无瑕疵。经庭审质证，被告李洪波、李淑华认为该证据是虚假的，对此事不知情。本院经审查认为，房屋买卖合同中有原告和被告李洪光的签名，对证据的真实性本院予以采信。合同约定被告李洪光将其所有的坐落于沿江村的145平方米平房及附属的147平方米的无照房屋以335000元的价格卖给原告。2.田丙辰与李洪光签订的宅基地买卖协议、土地使用证、身份证。原告证明：本案争议房屋原属于田丙辰所有，田丙辰于2007年5月9日将房屋卖给被告李洪光，李洪光买房后对房屋进行了翻新重建，成为145平方米的有照房屋和147平方米的无照房屋。经庭审质证，被告李洪波、李淑华对此证据有异议，认为147平方米的房屋是一个棚子，被告李洪波将此棚子改建为房屋，钱是李洪波出的。房子是李洪波和李洪光共同从田丙辰处购买的，李洪光购买房屋时花费2万元，其中李洪波出了1万元，盖房子时李淑华拿了6万多元，李洪波拿了5万，剩余的是李洪光拿的，大概花了6万左右。本院经审查认为，被告李洪波、李淑华对房屋是从田丙辰处购买的不持异议，故对证据的真实性本院予以采信，虽二被告提出房屋是由被告李洪光和李洪波共同购买的，但从买卖协议上看，买受人仅为被告李洪光，二被告未能提供证据证实其主张，对其异议观点本院不予支持。3.证人刁某证言，证明：证人和原告是朋友关系，2012年2月29日原告给证人打电话说要买房子，让证人陪着去，共拿了20万去郊区产权处给了一个证人不认识的人，原告将房照拿回来；证人姜某证言，证明：证人与原告是朋友关系，看见原告把钱给李洪光了，是抽房照的钱，第一次给了20万元，第二次给了2.5万元，两次是同一天在不同地点给付的，第一次在郊区产权处门口车里给的，第二次在复印社打房屋买卖协议时给付的，给钱的时候有李洪光还有他的一个朋友，还有一个人证人不认识，给钱的时候在场的共有6个人，两个证人、原告、被告李洪光、还有两个李洪光的朋友。经庭审质证，被告李洪波、李淑华告对上述两位证人证言有异议，认为二被告当时不在场，不知道情况。本院经审查认为，二位证人已出庭接受质证，提供的证言能够相互印证，证实原告交付被告李洪光购房款，拿到房照的过程，对此两位证人证言本院予以采信。4.照片一组，声明一份。原告用以证明：佳木斯市郊区棚改和保障房建设指挥部认为回迁给二被告的房屋是错误的，在报纸上发表了房屋安置作废的声明，并对被告回迁房屋进行了焊封。经庭审质证，被告李洪波、李淑华对此证据有异议，认为房子是被告的，不应该被焊封。本院经审查认为，对证据的真实性本院予以采信，此组证据系本院依法作出对被告李洪波与第三人签订的回迁合同进行查封，禁止第三人将房屋回迁给原告的裁定后，第三人采取的补救措施。5.房屋证明一份。被告李洪波、李淑华用以证明：147平方米房屋是李洪波所建。经庭审质证，原告对此证据有异议，认为证明没有签署时间，要证明房屋是谁所建应该有相关部门的手续，签署的四至，没有邻居出庭作证。本院经审查认为，证人未能出庭接受质证，对此证据本院不予采信。6.证明一份。被告李洪波、李淑华用以证明：两处房屋是由李淑华、魏德华所建。经庭审质证，原告对此证据有异议，认为证明房屋的所有人应该依据产权证，证人未出庭作证没有效力。本院经审查认为，该证据属性应归于书面证言，因证人未能出庭接受质证，对此证据本院不予采信。7.证人李某证言。被告李洪波、李淑华用以证明：证人受李洪光委托向原告借款5万元，李洪光怎么花的证人不清楚，借款时没说是李洪光借的，证人给打的条，利息是5分利。钱还没还证人不清楚。条已经抽回来了，具体情况不清楚。经庭审质证，原告对证人证言有异议，认为证人证言不属实，借款已经还了，与房屋买卖无关。本院经审查认为，证人未能证实借款与房屋买卖之间的关系，故对此证人证言本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月29日，李洪光与丁洪锋签订房屋买卖合同一份，约定李洪光将其坐落在佳木斯市郊区沿江乡沿江村，产籍号5-0021-001/000217，建筑面积145平方米住宅及附属房屋（面积147平方米、无照）以335000元的价格卖给丁洪锋。在签订合同时，丁洪锋将购房款全部付清。合同约定，李洪光可以在房屋居住三年。2012年12月12日，丁洪锋将有照部分145平方米房屋过户到其名下，产权证号为郊村房权证郊字第××号。147平方米无照房屋一直由李洪光、李洪波、李淑华居住。2015年5月，沿江村房屋整体拆迁，李洪光下落不明，李洪波、李淑华未将居住的无照房屋交还丁洪锋。2015年7月14日，毅德城指挥部与李洪波签订了搬迁顺序号为2015031124的房屋征收补偿安置协议书，认定拆迁面积合计143平方米，安置面积合计107平方米（安置四合110平方米，增加的8平方米不收取费用）。2015年8月10日，毅德城指挥部与丁洪锋签订了搬迁顺序号为20515031267的房屋征收安置补偿协议书，对其名下有照的145平方米房屋进行拆迁，给付货币补偿334950元。2016年2月5日，佳木斯市郊区毅德城房屋征收指挥部在佳木斯日报刊登声明，内容为：被征收人李洪波，因个人纠纷，法院查封此套房屋，房屋征收顺序号2015031124，房屋安置协议书编号：NO.480067，房屋安置面积：108.17平方米，房屋征收安置地址：佳天国际十一号楼6幢3单元401室，特此声明此房屋安置作废。后佳天国际小区建成交付后，被告李淑华及李洪波搬入佳天国际十一号楼6幢3单元401室并居住至今。本院认为，不动产的物权登记作为物权公示方式，是登记机关对不动产权属关系及内容的认可和证明，具有公信效力，除当事人有足够相反证据可以推翻不动产登记，否则应对因不动产登记产生的权利推定效力予以信赖。本案中李洪光作为原房屋所有权人，因下落不明未参加诉讼，虽李洪波、李淑华辩称李洪光与丁洪锋之间不存在房屋买卖合同关系，系因李洪光欠丁洪锋赌债，将原属于李洪光的房屋抵债给了丁洪锋，但李洪波、李淑华并未提供证据证明其观点，而丁洪锋出具了与李洪光签订的房屋买卖合同证明双方对购买房屋达成了合意，有证人对房款交付过程予以证实，并且完成了房屋所有权转移登记，因此仅凭李洪波、李淑华提出的抗辩理由，不能推翻丁洪锋为房屋登记的所有权人的事实，故丁洪锋请求确认其与李洪光签订的房屋买卖合同成立并生效的诉讼请求，应当予以支持。原、被告双方均认可在李洪光出售给丁洪锋的地块内有两处房屋，一处房屋有照，面积为145平方米，另一处房屋无照，面积为147平方米，且无照房屋为有照房屋的附属建筑，通过无照房屋才能进入有照房屋。丁洪锋在购买李洪光房屋时，无照房屋作为有照房屋的附属已经存在，可以认定丁洪锋与李洪光签订的房屋买卖合同的效力及于无照的房屋。另根据我国房地一体原则，也应认定丁洪锋享有产权证载明土地的地上房屋及附着物的所有权。虽李洪波、李淑华辩称李洪光从他人处购得此房时，李洪波也出资了，并且无照房屋系三被告人共同出资建造，但鉴于李洪光为房屋所有权人，房屋扩建后的增值部分应由李洪光所有。因现有证据不足以认定李洪光出卖给丁洪锋的房屋系三被告人共有，如李洪光、李淑华认为自己的权益受损，可依《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定处理。第三人毅德城指挥部作为具有专业资质的从业单位，应对被拆迁房屋的权属、面积、状态等内容的核实尽到审慎义务，并对被拆迁人按照相关动迁安置办法的规定给予全面安置，因此在对丁洪锋所有的房屋进行拆迁时，应与丁洪锋进行协商达成一致意见后，为丁洪锋实施全面安置。毅德城指挥部仅与丁洪锋对有照部分房屋的拆迁达成了合意，并支付了相应的货币补偿款。未有证据表明毅德城指挥部已与丁洪锋在本案起诉前达成合意，将丁洪锋所有的无照房屋予以拆除，并回迁安置为佳天国际十一号楼6单元401室。鉴于毅德城指挥部已实际对丁洪锋所有的无照房屋实施了拆迁，故丁洪锋应另案诉讼，向毅德城指挥部主张对已被拆迁的无照房屋部分，按照相关动迁安置办法的规定获得相应补偿或安置。至于毅德城指挥部与李洪波签订的房屋征收安置补偿协议书，因协议中无被拆迁房屋所在的地块信息，协议书中注明的拆迁面积为143平方米，与原、被告双方都主张无照房屋为147平方米的事实不符，况且即便是对147平方米的无照房屋进行回迁后安置108.17平方米的房屋也有悖常理。因毅德城指挥部并未到庭参加诉讼，不能确认其与李洪波签订此协议书的目的，亦无法对双方签订此协议书时的法律关系作出推定，故本院对该协议书的效力不作评判。而李洪波、李淑华是否无权占有佳天国际十一号楼6单元401室房屋，系李洪波、李淑华与毅德城指挥部之间的法律关系纠纷，与本案无关，丁洪锋无权直接要求李洪波、李淑华将所占房屋向其交付。综上所述，对丁洪锋要求确认其与李洪光于2012年2月29日签订的房屋买卖合同成立有效的诉讼请求，因有充分的证据予以证实，本院予以支持。对丁洪锋的其他诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，本院不予确认。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、丁洪锋与李洪光于2012年2月29日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回丁洪锋的其他诉讼请求。案件受理费7595元由李洪光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  沈红梅人民陪审员  刘 洋人民陪审员  贾慧鹏二〇一七年十二月二十九日书 记 员  付 斌