北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第4727号原告：北京雄龙科技集团（反诉被告），住所地北京市海淀区海淀路北侧北大资源1号楼1225。法定代表人：郝庆，董事长。委托诉讼代理人：李少敏，男，该集团办公室主任，住北京市海淀区。被告：北京泛亚房地产开发有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区大泥湾9号。法定代表人：朱凯卫，董事长。委托诉讼代理人：李广，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张然然，女，该公司职员，住北京市海淀区。原告北京雄龙科技集团（以下简称雄龙集团）与被告北京泛亚房地产开发有限公司（以下简称泛亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2012年1月29日作出（2010）海民初字第24581号民事判决，雄龙集团不服提出上诉。2013年12月17日，北京市第一中级人民法院鉴于泛亚公司表示仍坚持要求解除合同的反诉请求为由，撤销本院（2010）海民初字第24581号民事判决；发回本院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雄龙集团委托诉讼代理人李少敏、被告泛亚公司的委托诉讼代理人李广、张然然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雄龙集团向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告泛亚公司履行原告雄龙集团与被告泛亚公司所签订的002050号购房合同第十一条约定，协助原告雄龙集团办理有关房屋买卖过户手续和���领房产证。事实与理由：雄龙集团与泛亚公司就位于海淀区海淀路36号的泛亚大厦11层A1号房屋达成买卖合意，于1997年12月10日签订了编号002050的《北京市外销商品房预售契约》，按照合同第9条的约定“本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效”，该合同于1998年6月26日在北京市房屋土地管理局办理了预售预购登记，合同当日起生效。1999年2月1日，泛亚公司将雄龙集团所购房屋通过交房门钥匙的方式交予雄龙集团和雄龙集团的授权使用方的北京林茂商贸有限责任公司(以下简称林茂公司)。林茂公司从1999年2月代雄龙集团开始向泛亚大厦物业管理公司交该房屋的物业管理费。有关房屋交付已十多年，但房屋产权证一直未办理。这期间由于欠款抵押，雄龙集团曾想将该房屋买受人更名为林茂公司，但限于有关规定未能办理。泛亚公司��2008年7月强行将该房屋出租后，林茂公司将房子退回雄龙集团，由雄龙集团和泛亚公司协商解决。去年雄龙集团曾多次找泛亚公司协商办理房产过户和产权证事宜，泛亚公司未予理睬。故雄龙集团请求法院依照有关合同第11条“双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证”的约定判决泛亚公司履行合同义务，协助雄龙集团到房屋主管部门办理该房屋的过户手续和房产证。被告泛亚公司辩称，雄龙集团没有付清全部购房款，根据合同约定，雄龙集团逾期不支付房款，泛亚公司有权终止合同。雄龙集团现已被工商行政管理部门吊销营业执照，已经不能履行合同，在雄龙集团无法支付全部购房款的情况下，泛亚公司以书面通知形式通知雄龙集团��解除编号为002050的《北京市外销商品房预售契约》，同时要求雄龙集团支付违约金。泛亚公司不同意雄龙集团的诉讼请求。泛亚公司向本院提出反诉请求：1.判令泛亚公司与雄龙集团于1997年12月10日签署的编号为002050号《北京市外销商品房预售契约》于2009年7月8日解除；2.雄龙集团支付泛亚公司违约金79039.4美元；3.反诉费用由雄龙集团负担。原告雄龙集团对被告泛亚公司的反诉辩称，不同意泛亚公司的反诉请求。1.不存在泛亚公司所称雄龙集团欠109100美元房款逾期未付的情况，双方签署的编号为002050号《北京市外销商品房预售契约》是用晚交楼违约金与房屋余款相互抵扣，已达到变相降低诉争房屋价格的合意。签订002050号《北京市外销商品房预售契约》的时间是1997年12月10日，002050号《北京市外销商品房预售契约》生效的时间是在北京市房屋土地管理局备案的1998年6月26日。当时泛亚大厦已经是现房，但是双方却在002050号《北京市外销商品房预售契约》里约定房屋交付须在1995年12月31日前，并约定了晚交楼处罚办法。也就是说002050号《北京市外销商品房预售契约》一生效，即使生效当天交房，泛亚公司就欠雄龙集团近两年半的晚交楼违约金。与之相对应，双方没有约定109100美元房款余额的付款时间，也证明了变相降价是双方签约时的共同意思表达。泛亚公司在没有举证推翻002050号《北京市外销商品房预售契约》里晚交楼违约规定的情况下，单方面强调雄龙集团拖欠109000美元购房款，明显违反双方002050号《北京市外销商品房预售契约》相关条款的约定；2.泛亚公司解除002050号《北京市外销商品房预售契约》未按合同规定的程序解除，属于无效法律行为。泛亚��司仅引用002050号《北京市外销商品房预售契约》第四条“预期超过14日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约”的规定，而把适用该规定时须首先适用关于002050号《北京市外销商品房预售契约》付款方式的《补充协议》第三条和第五条规定忽略掉。第三条是关于分期付款次数和每期付款时间的约定。前十七期付款都有具体时间而且已经付清，唯有余款109100美元这一期，未约定具体付款时间。若按泛亚公司反诉声称的单方面欠款，肯定会约定付款时间。不约定付款时间，就是避免产生逾期付款和违约的问题。《补充协议》第五条规定了泛亚公司用挂号信函通知付款的义务，只有泛亚公司履行了通知义务，雄龙集团在通知付款最后期限未付款且超过十四个工作日，泛亚公司才能“按主契约第四条之规定处理”。在泛亚公司提交的证据，没有任何证据证明其履行了用挂号信函通知付款的义务；3.泛亚公司于2009年7月7日发出解除1998年6月26日生效的002050号《北京市外销商品房预售契约》通知书时，已经丧失了合同解除权；4.泛亚公司没有任何证据证明雄龙集团违反了002050号《北京市外销商品房预售契约》，须承担79039.40美元违约金的违约责任，也没有给出79039.4美元违约金是如何计算的。002050号《北京市外销商品房预售契约》关于合同生效的时间约定是：“在办理房屋预购登记后生效”。002050号《北京市外销商品房预售契约》于1998年6月26日办理的房屋预购登记，生效时间应是同一日。1998年4月27日，002050号《北京市外销商品房预售契约》都没有生效，泛亚公司就认定雄龙集团违约，并提出索赔要求，根本不管合同有无约定。请求法院驳回泛亚���司的反诉请求，支持雄龙集团的本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.双方争议雄龙集团是否拖欠泛亚公司购房款一节，本院查证，1997年12月10日，雄龙集团与泛亚公司签订002050号《北京市外销商品房预售契约》，约定雄龙集团从泛亚公司处购买泛亚大厦11层A1号房屋，购房款共计272800美元。雄龙集团先期支付163700美元。1998年2月1日，雄龙集团就泛亚大厦11层A1房产抵偿债务，与债权人林茂公司签订协议，协议明确，雄龙集团尚欠泛亚公司109100美元。以上可以认定雄龙集团未付清泛亚公司购房款；2.1997年12月10日，雄龙集团与泛亚公司签订《北京市外销商品房预售契约补充协议》。《补充���议》第五条规定，泛亚公司用挂号信函通知付款的义务，只有泛亚公司履行了通知义务，雄龙集团在通知付款最后期限未付款且超过十四个工作日，泛亚公司才能“按主契约第四条之规定处理”。泛亚公司至今未以挂号信函形式通知雄龙集团付款；3.雄龙集团所述双方的002050号《北京市外销商品房预售契约》是用晚交楼违约金与房屋余款相互抵扣，已达到变相降低诉争房屋价格的合意，不存在逾期付款的违约事实，未提供证据证实。本院认为，依法建立的合同，对双方当事人都具有法律约束力，双方必须严格按照合同约定履行自己承担的义务。本案根据查明的事实可以证实，泛亚公司与雄龙集团在合意的基础上签订002050号《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，内容不违反法律、行政法规的强��性规定，为有效合同。合同签订后，泛亚公司将泛亚大厦11层A1号房屋交付雄龙集团，雄龙集团支付了部分购房款。余款根据双方所签合同，等待泛亚公司用挂号信函的通知付款，即只有泛亚公司履行了通知义务，雄龙集团在通知付款最后期限未付款且超过十四个工作日，泛亚公司才能“按主契约第四条之规定处理”。但时至今日，泛亚公司亦未以挂号信函邮寄雄龙集团联系地址通知付款。由此不能认定雄龙集团未付剩余房款的行为已构成违约。雄龙集团诉请要求泛亚公司履行与其所签订的002050号《北京市外销商品房预售契约》第十一条约定，协助雄龙集团办理有关房屋买卖过户手续和申领房产证，理由正当。在雄龙集团不构成违约的前提下，泛亚公司依约不享有解除合同的权利，因而就泛亚公司反诉要求确认其与雄龙集团签订的002050号《���京市外销商品房预售契约》于2009年7月8日解除、雄龙集团支付泛亚公司违约金等没有事实根据。双方当事人应当继续按原合同履行。综上所述，雄龙集团诉请要求泛亚公司履行002050号《北京市外销商品房预售契约》第十一条约定，协助雄龙集团办理泛亚大厦11层A1号房屋买卖过户手续和申领房产证的事实、理由成立，本院支持。泛亚公司反诉要求判令其与雄龙集团签订的《预售契约》于2009年7月8日解除、雄龙集团支付泛亚公司违约金、承担反诉费，没有事实根据，本院不能支持。因泛亚公司反诉未主张雄龙集团支付未支付的购房款项，根据诉审合一原则，本案不能直接判决雄龙集团支付购房款尾款，泛亚公司可就此另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华���民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告北京泛亚房地产开发有限公司协助原告北京雄龙科技集团办理位于北京市海淀区海淀路36号泛亚大厦11层A1号房屋买卖过户手续和申领房产证；二、驳回被告北京泛亚房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费70元，由原告北京雄龙科技集团负担35元（已交纳)，由被告北京泛亚房地产开发有限公司负担35元（未交纳）。反诉案件受理费9012.65元，由被告北京泛亚房地产开发有限公司负担（已交纳4600元，余款本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈争争人民陪审员  张淑萍人民陪审员  孙焕云二〇一七年十二月二十二日书 记 员  张金慧书 记 员  白雪晴