云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0502民初4868号原告郑海华，男，1975年7月3日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人郭长富，隆阳区永昌法律服务所法律服务工作者。被告崔学瑶，男，1966年8月12日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。被告崔伟军，男，1990年9月13日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区，系被告崔学瑶之子。委托诉讼代理人张顺木，保山市隆阳区龙泉法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。原告郑海华与被告崔学瑶、崔伟军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑海华及其委托诉讼代理人郭长富，被告崔学瑶、崔伟军的委托诉讼代理人张顺木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑海华向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告继续履行合同，如数交付房产证、土地证等相关凭证文件，并协助原告按期办理房地产过户登记，交易税由被告承担；2、如被告拒不履行合同，应承担违约责任，按约支付40万元违约金，返还已收取房屋价款20万元，共计60万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月8日，被告作为卖方将砖混结构350平方米的房产，协议20万元出卖给原告，合同签订生效之日，原告即履约支付被告购房款20万元。合同约定：被告作为甲方应当提供房产文件凭证并协助办理过户手续，如甲方不能办理过户手续，乙方有权对房屋进行任何处理手段，房屋买卖款一次付清，如甲方违约罚款40万元。但之后被告却以种种借口推脱，既不交付房地产，也不协助办理过户手续，也不退还房屋买卖款。根据我国法律规定，该房屋买卖合同合法有效，被告未按合同约定履行，原告在被迫无奈之下依法起诉，请支持其诉讼请求。被告崔学瑶、崔伟军辩称，1、原被告签订的《房屋买卖合同》无效。（1）合同是不真实，名为房屋买卖，实为民间借贷房产抵押合同。原告与被告崔学瑶在从事建筑行业中认识，彼此关系不错，被告崔学瑶帮原告郑海华向潞江坝朋友胡某某借款30万元时，用原告红庙老家的房产抵押给胡某某，写了份《房屋买卖合同》；所以相对应的被告崔学瑶与原告借款20万时，也用自己家的房产作抵押，同样于2013年8月8日写了份《房屋买卖合同》。但借款20万元原告实际只交付17万元，打至被告崔学瑶妻子杨某某的建设银行银行卡内。（2）《房屋买卖合同》中的标的物是被告崔学瑶及妻子杨某某的合法夫妻共同财产，杨某某没有在上面签名，对外签订的合同无效，其子崔伟军无权处分父母共同财产，签了字也是无效法律行为。（3）《房屋买卖合同》中提到的房地产位于隆阳××组，属集体土地，建筑面积350平方米，砖混结构，装饰装潢中上等，占地0.64亩，按当时市场价值不低于300万元，不可能20万元就卖，说明房屋买卖是假的。且集体土地买卖违反法律强制性规定，属无效约定。2、双方实际发生的借款17万元已还清，不存在欠款。（1）2014年3月24日，原告称《房屋买卖合同》不靠谱，硬叫被告崔学瑶又写了一份《借条》，《借条》20万元与《房屋买卖合同》中提到的20万元是同一笔款，被告先后以现金方式归还借款不低于20万元，还托郭防春（阿国）先后代还借款8.25万元，该笔借款事实已还清。（2）该房地产本身没有办理过两证，所以原告起诉要求被告办理过户、承担违约金等诉求无事实和法律依据；且原告从未向被告提过房屋过户、买卖房屋的问题，只是找被告崔学瑶要钱。综上，双方签订的《房屋买卖合同》是假合同，名为房屋买卖实为民间借贷，请依法确认《房屋买卖合同》无效，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对当事人提交证明原被告之间是房屋买卖，还是名为房屋买卖实为民间借贷房产抵押合同的证据进行分析。1、原告提交落款时间2013年8月8日《房屋买卖合同》彩印件一份，落款时间2013年8月8日《收条》彩印件一份，落款时间2017年10月16日《证明》原件一份。证实2013年8月8日，原被告多次协商，被告将位于隆阳××组，建筑面积350平方米，砖混结构的房产以20万元价卖给原告，被告提供相关手续并协助原告办理过户手续，如不能办理过户原告有权对该房屋进行任何处理手段，如被告违约罚款40万元。当日被告崔学瑶出具收到原告买房款20万元的《收条》一份。顾某某、潘某某、邱某某、张某某出具《证明》证实原告与被告之间买卖房屋的事实存在。经质证，被告认为双方签订《房屋买卖合同》、被告崔学瑶书写《收条》的情况属实，但双方名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷房屋抵押合同关系，彩印件不能作为证据使用，应当无效，同时原告也不能向被告主张房屋过户及违约金。《房屋买卖合同》和《收条》原件只写了一份，由原告持有，被告连复印件都没有。对《证明》的真实性无异议，但认为证明系四个人联名出具，涉嫌串供、虚假证明，形式上违反证据规则相关规定。《房屋买卖合同》签订到现在已有四年多时间，已超过诉讼时效。2、被告提交落款时间2014年3月24日《借条》复印件一份，证实与原告借款20万元的事实；落款时间2016年9月2日《收条》一份，证实原告收到郭某某帮被告崔学瑶代还的人民币500元；落款时间2016年9月16日《收条》一份，证实原告收到被告崔学瑶还款2万元；落款时间2016年11月12日《收条》一份，证实原告收到郭某某代被告崔学瑶还款2万元；落款时间2017年3月2日《收条》一份，证实原告收到郭某某代被告崔学瑶还款1万元；落款时间2017年3月21日《收条》一份，证实原告收到郭某某代被告崔学瑶还款1万元；落款时间2017年11月4日《收条》一份，证实原告收到阿国代被告崔学瑶还款2万元。以上《收条》均为原件。经质证，原告对以上证据的真实性认可，对证明目的不认可。认为《借条》、《收条》与本案无关，本案系房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷。本院对以上原被告提交的证据分析认为：1、原告提交的《房屋买卖合同》、《收条》虽为彩印件，但被告认可内容和是其书写和签名按印，且唯有一份原告持有，被告连复印件都没有，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。该二份证据反映了双方确实书写了一份《房屋买卖合同》和被告崔学瑶收到原告购房款20万元的事实，对二份证据的真实性本院予以采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故原告提交的《证明》因出具《证明》人顾某某、潘某某等四人未到庭作证，本院对其真实性不予采信。2、被告提交的《借条》一份、《收条》六份的真实性原告认可，本院对真实性予以采信；但《借条》、《收条》发生时间在《房屋买卖合同》合同签订时间之后，《借条》未注明20万元借款与《房屋买卖合同》中20万元系同一笔，也未申明将2013年8月8日被告收到原告买房款20万元的《收条》作废，《收条》、《借条》的原件现还在原告手中。所以被告提交的证据不能证实《房屋买卖合同》中20万元与《借条》中的20万元之间有何关联，系同一笔款的事实，更证实不了名为房屋买卖实为民间借贷房产抵押合同的证明目的，本院对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告崔学瑶在从事建筑行业中互相认识，2013年8月8日原告与被告崔学瑶及崔学瑶之子崔伟军签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于隆阳××组，建筑面积350平方米，砖混结构的房产以20万元价卖给原告，被告提供相关手续并协助原告办理过户，如不能办理过户原告有权对该房屋进行任何处理手段，如被告违约罚款40万元。当日被告崔学瑶出具收到原告买房款20万元的《收条》一份。该房地产属农村住房和宅基地。原告在《房屋买卖合同》签订之前已转为城镇居民，现在隆阳区永昌街道红庙社区租房住。原告以被告不履行合同义务为由向本院起诉，要求依法支持其诉讼请求。本院认为，针对原告的诉讼请求，纠纷系买卖农村住房和宅基地引起，本案案由为农村房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》、《收条》是被告书写和签名按印，由原告唯一持有，被告在没有其他证据反证的情况下，本院认定其真实性。买卖的房地产位于隆阳××组，属于农村住房和宅基地，而原告与被告非同一经济组织成员，且属于城镇居民，该房屋买卖合同应为无效。理由：其一、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律规定了宅基地的所有权归集体所有，使用权的主体是特定的农村居民，禁止城镇居民在农村购置宅基地的，禁止违反集体经济组织的成员权属性向本经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。其二、原告在未见到“二证”之前就草率签订《房屋买卖合同》，且本案所涉转让的房地产，按照市场价格及本地交易习惯，20万元的成交价过低，难以排出其他的合理怀疑。故本院确认《房屋买卖合同》无效。对原告要求判令二被告继续履行合同，如数交付房产证、土地证等相关凭证文件，并协助原告按期办理房地产过户登记，交易税由被告承担的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告崔学瑶收到原告买房款20万元，合同无效后该20万元应返还原告，对原告主张返还房屋价款20万元的诉讼请求，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定如被告“违约罚款”40万元，虽未明确写明违约金40万元，但对当事人能力情况的综合判断，系书写不严谨，实为约定违约金额；但40万元的约定过高，应参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定予以调整。本院兼顾案件的实际情况，以20万元为损失基础，根据公平原则和诚实信用原则，支持由被告支付原告违约金6万元（20万元×30%）。对被告辩称，实际只收原告到打到被告崔学瑶妻子杨某某银行卡的17万元，另外3万元至今未收到的辩解，未提交证据证实，本院不予采纳。被告辩称，名为房屋买卖实为民间借贷房产抵押合同，《房屋买卖合同》中价款20万元与2014年3月24日《借条》中的20万元实为一笔款，已归还82500元的辩解，提交的证据不足以证实其关联性，本院不予采纳。本案原告有请求返还财产的物权请求权问题，不适用诉讼时效规定，对被告辩称本案已超诉讼时效的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告郑海华与被告崔学瑶、崔伟军于2013年8月8日签订《房屋买卖合同》无效。二、由被告崔学瑶于判决生效之日起30日内返还原告郑海华人民币200000元，支付违约金60000元，合计260000元。三、驳回原告郑海华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9900元，减半收取计4950元，由原告郑海华负担2805元，由被告崔学瑶、崔伟军共同负担2145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  普艳芬二〇一七年十二月十二日书记员  杨晓蔓