甘肃省陇南市武都区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1202民初923号原告：陇南智慧移动商务信息技术有限公司，住所：甘肃省陇南市武都区城关镇莲湖广场9号楼4楼，统一社会信用代码：×××.法定代表人：李某1，任总经理。委托代理人：程某，该公司办公室主任。委托代理人：耿某，陇南市法律援助中心律师。被告：李民翔，男，汉族，生于1982年9月1日，甘肃省陇南市人。委托代理人：张某，甘肃秦陇律师事务所律师。原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司诉被告李民翔排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司委托代理人程某、耿某、被告李民翔委托代理人张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还占用的位于武都区城郊乡潘家湾的房屋；2、判令被告支付原告自2016年2月1日至本案起诉之日（即自2016年2月1日至2017年5月31日）的房屋占用费每月按15000元计算，共计240000元，并在起诉之后至实际返还房屋止按照每月30000元的标准支付房屋占用费；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2010年12月18日，王小丽（尹彬妻子）与李民翔签订《房屋租赁合同》，约定将位于陇南市武都区城郊乡长安花园旁的房屋出租给李民翔使用，用作幼儿教育及娱乐场所，之后，李民翔在该租赁房屋开办桥南幼儿园。租赁期限5年，租期于2016年1月31日到期。2014年12月19日，尹彬（王小丽丈夫）与原告签订《房产转让协议》，将位于陇南市武都区城郊乡桥头村潘家湾的房屋（即出租给被告的房屋）转让给原告。2015年5月20日，原告就该房屋办理了房屋权属证书，房产证号：陇房权证城郊乡字第XX**号。建筑面积1205.03平方米。被告原房屋租赁合同到期后，原告多次要求腾交房屋，但被告以各种理由拒绝搬出。被告的行为侵犯了原告的合法权益，现依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告李民翔辩称：1.尹彬在与被告的租赁合同期内，与原告恶意串通，将被告承租的房屋出卖给原告，该房屋买卖合同损害了被告的合法权益，属于无效合同。被告与王小丽（尹彬之妻）签订房屋租赁合同，在所租赁的房屋内开办了桥南幼儿园，租赁期限自2011年2月1日至2016年1月31日。租赁合同到期后，被告原准备续租，继续用该房屋开办幼儿园，进行教育事业。直到2017年5月10日，原告将被告诉至法院，要求被告搬离该房屋，被告方才得知尹彬在租赁合同期限内，在没有通知被告的情况下，于2014年12月29日将该房屋转让给了原告。由于被告将该房屋用于开办幼儿园，投资成本很大，再加上幼儿园稳定性的要求很高，不易搬迁，所以被告准备继续用该房屋开办幼儿园，但原告与尹彬的行为导致被告的合法权益受到了严重的损害，给被告造成了巨大的损失。原告明知涉案房屋有被告承租开办幼儿园，仍与尹彬签订了房屋买卖合同。根据《合同法》及相关司法解释，原告与尹彬恶意串通签订的房屋买卖合同应属无效合同。2、原告与尹彬于2014年12月19日签订房产转让协议，此时，被告的幼儿园已经开办了四年之久，原告应当知道涉案房屋存在租赁关系却仍签订房产转让协议，并于2015年5月20日办理了房屋产权证书，原告与尹彬的行为属于《合同法》规定的恶意串通，损害第三人的合同权益，应当认定无效合同，原告起诉要求被告返还涉案房屋并支付房屋占用费于法无据，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司提交的证据：1、?房屋权属证书复印件一份；?房地产买卖契约复印件一份；?房地产买卖申请审批书复印件一份。证明目的：原告房屋权属合法。2、?被告与王小丽（尹彬之妻）签订的《房屋租赁合同》复印件一份；?裁定书复印件一份。证明目的：被告与王小丽（尹彬妻子）租赁合同关系已终结，被告对确认合同无效的案子起诉后又撤诉了。被告尹彬提交的证据：1、被告李民翔及陈雪梅的身份证复印件及二人的结婚证复印件各一份。证明被告是适格的诉讼主体及李民翔和陈雪梅是夫妻。2、房屋租赁合同。证明尹彬之妻王小丽将位于陇南市武都区桥南城郊乡长安花园旁边占地面积为1300平米的住房出租给李民翔，租赁期为2011年2月1日至2016年1月31日，房屋用途为幼儿教育、娱乐场所，若出售房屋，须在3个月前书面通知原告，在同等条件下原告享有优先购买权的事实。3、办学许可证复印件、民办非企业单位登记证书复印件、学生名册复印件各一份。证明被告将位于陇南市武都区桥南城郊乡长安花园旁的承租房屋用于办幼儿园，法定代表人是被告的妻子陈雪梅，目前幼儿园仍在办学的事实。4、房地产买卖契约复印件一份。证明尹彬在房屋租赁期间内将出租房屋卖给了原告，侵犯了被告的优先购买权，原告和尹彬有恶意串通的嫌疑。对原、被告提交的证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1?房屋所有权证书的真实性无异议，对证明目的有意见，对证据1?房地产买卖契约有异议，被告有优先购买权，对证据1?房地产买卖申请审批书有意见，应该是房屋登记机关保存的证据，上面没有加盖章。本院认为，证据1??来源合法、客观真实，与本案有关联，本院予以认定，证据1?虽未提交原件，但与证据1??内容相印证，对真实性本院予以认定；对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，被告对该组证据真实性无异议，对其反驳意见无相应证据证实，故该组证据本院予以认定；对被提交的证据1，原告对被告身份证无异议，对陈雪梅的身份证及二人结婚证认为与本案无关。本院认为，该组证据与本案有关，本院予以认定；对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，对被告有优先购买权认可，但合同约定被告拖欠房租三个月以上甲方有权解除合同。本院对该证据的真实性及合法性予以认定，但对其主张优先购买权是否成立的证明目的不予认定；对被告提交的证据3，原告质证认为，与本案无关。本院对该组证据的真实性予以认定，对关联性不予认定；对被告提交的证据4，被告未提交原告与尹彬恶意串通的相关证据，故对该组证据真实性、合法性本院予以认定，对证明目的不予认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2010年12月18日，被告李民翔（乙方）与尹彬之妻王小丽（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于陇南市武都区桥南城郊乡长安花园旁占地面积为1300平方米的住房（即城郊乡潘家湾本案诉争之房屋）出租给乙方，期限5年，自2011年2月1日起至2016年1月31日，用途为幼儿教育、娱乐场所使用，租金每年为人民币壹拾贰万元整，乙方在使用之前，先支付甲方2年房租（2011-2012）分两次交清，之后每年前半年一次性交清下一年房租。合同同时约定：租赁期满合同自然终止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满提前三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。合同签订后，双方按约定履行了交付房屋和支付前期租金的义务，被告遂将其妻陈雪梅登记为法人代表，在所租赁房屋开办了陇南市武都区育才幼儿园。2014年12月29日，尹彬（甲方）与原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将座落在武都区城郊乡桥头村潘家湾的房地产（房屋建筑面积1205.03平方米）（即本案诉争房屋）出售给乙方，成交价为人民币1600000元，于2014年12月30日前两次付清给甲方。双方同意于2014年12月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。双方同时对违约责任等事项进行了约定。2015年5月20日，原告就该房屋办理了房屋权属证书，房产证号为：陇房权证城郊乡字第XX**号，建筑面积1205.03平方米。2016年1月31日，租赁合同到期后再未续签租赁合同，该房屋现被告继续使用开办幼儿园，被告支付租金至2015年7月。原告遂于2017年5月17日诉至本院，要求：1、判令被告向原告返还占用的位于武都区城郊乡潘家湾的房屋；2、判令被告支付原告自2016年2月1日至本案起诉之日（即自2016年2月1日至2017年5月31日）的房屋占用费每月按15000元计算，共计240000元，并在起诉之后至实际返还房屋止按照每月30000元的标准支付房屋占用费；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。本案在审理过程中，李民翔作为原告，于2017年6月9日诉至本院，要求确认尹彬与陇南智慧移动商务信息技术有限公司合同无效。本案中止审理。2017年10月27日，李民翔提出撤诉申请，本院于2017年11月1日以（2017）甘1202民初1116号裁定书裁定：准予原告李民翔撤回对被告尹彬、陇南智慧移动商务信息技术有限公司的起诉。本案恢复审理。本院认为：在租赁期内，尹彬与原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司签订《房地产买卖契约》，将其所有的租赁给被告李民翔的位于武都区城郊乡桥头村潘家湾的房屋出卖给原告，并办理了房屋权属证书的事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《房地产买卖契约》、原告提交的房屋权属证书、双方当事人的陈述为证，本院予以确认。被告提出依据租赁合同的约定，租赁期间，出售该房屋被告享有优先购买权，原告与尹彬签订的该房屋买卖合同，属于恶意串通，应确认合同无效的抗辩。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：”出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，又依据《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：”出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告所购买的房屋虽在被告租赁该房屋的期限内，但原告支付了价款，并办理了房屋权属证书，原告取得了该房屋的所有权，且被告未提交尹彬与原告恶意串通的相关证据，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。2016年1月31日，租赁合同期限届满后再未签订租赁合同，被告继续使用该房屋至今但未支付费用。依据租赁合同的约定：租赁期满合同自然终止。故该租赁合同已于2016年2月1日终止。现原告依据物权提出由被告腾交所诉争房屋的请求于法有据，本院予以支持；要求被告按每月15000元计付自2016年2月1日至2017年5月31日期间的房屋占用费240000元的请求，参照该房屋自2011年2月1日起至2016年1月31日期间租金每月10000元，近年来武都区房屋价格的上涨情况，其请求应属合理，本院予以支持；要求被告支付付自2016年2月1日至实际返还房屋期间的房屋占用费的请求于法有据，本院予以支持，但要求按每月30000元的标准计付，因未提交相关证据，故酌定按每月15000元计付。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告李民翔于本判决生效之日起十五日内腾退原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司位于陇南市武都区城郊乡潘家湾房屋；二、被告李民翔于本判决生效之日起，支付原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司房屋占用费240000元，并按每月15000元计算，支付自2017年6月1日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费；三、驳回原告陇南智慧移动商务信息技术有限公司其他诉讼请求。本案受理费4900元，由被告李民翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审 判 员 高云琴二〇一七年十二月二十日法官助理 杨 蕊书 记 员 沈民洁