西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初11307号原告：蒋海英，女，汉族，1976年7月11日出生，住西安市莲湖区，委托代理人：何四为，上海市汇业律师事务所律师。被告：西安国贸实业有限公司，住所地：西安雁塔区小寨东路196号1幢1单元11611室，统一信用代码：916101135569676557。法定代表人：周光民，该公司董事长。被告：西安国贸物业发展有限公司，住所地：西安市小寨东路196号国贸中心28层，统一信用代码：610100100249230。法定代表人：王静，该公司总经理。共同委托代理人：郑知弘，国贸实业公司员工。共同委托代理人：李围，国贸实业公司员工。被告：西安世纪金花宜品生活用品有限公司，住所地：西安市莲湖区西大街1号，统一信用代码：91610104673273134A。法定代表人：QINZHENZHANG，该公司董事长。委托代理人：郗华莉，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托代理人：张晓雯，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告蒋海英诉被告西安国贸实业有限公司（以下简称“国贸实业”）、被告西安国贸物业发展有限公司（以下简称“国贸物业”）、被告西安世纪金花宜品生活用品有限公司（以下简称“世纪金花”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋海英、被告国贸实业、国贸物业的委托代理人李围、郑知弘，被告世纪金花的委托代理人郗华莉均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，1996年12月31日原告与被告西安国贸物业发展有限公司签订了《商品房购销合同》，原告从被告西安国贸物业发展有限公司处购得商品房，建筑面积共9.93平方米，每平方米10800元，房屋总价107163元。房屋名称：西安国际贸易中心，房屋编号为x层xx号，1998年5月26日原告取得该房屋的房权证。随后，原告一直将房屋委托给被告国贸物业公司经营管理，2011年原告与西安国贸商业运营管理有限公司签订租赁合同，合同期限5年。被告西安国贸实业有限公司每年按照房屋价款的12%向原告支付租赁费用，合同于2016年2月28日到期。到期后被告西安国贸实业公司、西安国贸物业发展有限公司再未与原告续签合同，也未向原告支付相应租赁费用。被告西安国贸实业有限公司、西安国贸物业发展有限公司又将原告的商铺转租给被告西安世纪金花宜品生活有限公司，现原告的商铺被西安世纪金花宜品生活有限公司实际占有。三被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院请求依法判令：1、被告一按照购房款的12%向原告支付自2016年2月29日至实际返还房屋之日止期间的租赁费用，每天35.23元，截止2017年9月1日暂计19024元；2、被告一承担拖欠租赁费用的资金占用损失，截止2017年9月1日暂计1141元；3、三被告对上述租赁费及资金损失承担连带责任；4、被告三于十日内腾空占用的商铺；5、三被告共同承担本案诉讼费用。被告西安国贸实业有限公司、西安国贸物业发展有限公司共同辩称，原告所述与事实不符，双方签订的租赁合同已经于2016年2月28日到期，并且合同约定租赁费用为购房款的8%，并非原告主张的12%。其同意支付总房款的8%，没有支付利息的原因是经营不善，无力支付，原告应当给被告提供被告已支付租金相应的税票，原告主张被告腾空房屋的诉请无法实现，因当时卖房的时候只确定了房屋的面积，并未确定房屋的方位和位置，国贸物业同意对欠付租金承担连带责任。被告西安世纪金花宜品生活有限公司辩称，其与被告西安国贸实业有限公司签订的租赁合同合法有效，租赁期限自2012年到2031年。现该租赁合同并未到期，被告西安世纪金花宜品生活有限公司占有房屋的行为是合法的，原告与被告西安世纪金花宜品生活有限公司之间并不存在合同关系，无权向西安世纪金花宜品生活有限公司主张权利。三被告共同辩称涉案房屋系敞开式开放空间，位置，面积无法明确，原告主张腾房的诉求无法实现。经审理查明，1996年12月31日原告购买了位于小寨十字国际贸易中心商铺，房屋编号为x层xx号，1998年5月26日原告取得该房屋的房权证。西安国贸实业有限公司曾以西安国贸商业运营管理有限公司名义与原告签订合同，被告因注册问题公司名称改为西安国贸实业有限公司。2011年4月28日原告与西安国贸商业运营管理有限公司（实际为西安国贸实业有限公司）签订合同书，约定原告将其位于雁塔区小寨什字西安国际贸易中心二层xx号，面积9,92平方米的房屋用作商场使用并由被告统一经营，租期自2011年3月1日至2016年2月28日，共五年；合同书面约定被告按照购房款8%向原告支付租金，但被告西安国贸实业有限公司实际每年按照房屋价款的12%向原告支付租金。又查，上述合同约定的租赁期限已经届满，但被告西安国贸实业有限公司仍在继续占有租赁物，原告亦未对此提出异议。另查明，原告所属房屋现实际由被告西安世纪金花宜品生活有限公司占有，其自被告西安国贸实业有限公司签订了租赁合同，承租的商铺中包含了涉案商铺。以上事实有合同书、庭审笔录，当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，2011年4月28日原告与被告西安国贸实业有限公司签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。2016年2月28日租赁期间届满，被告西安国贸实业有限公司继续占有租赁物，原告并未提交已提出异议的证据，故本院认定，原告与被告西安国贸实业有限公司自2016年2月29日起原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，被告国贸实业有限公司仍应按照双方之前实际履行的购房款的12%支付租金，故原告要求被告国贸实业支付2016年2月29日至2017年9月1日止的租金19320.19元和拖欠租金的资金占有损失的请求，本院予以支持。庭审之后产生的租金仍然应依照购房款的12%进行计算，原告可待产生后另行主张。因被告国贸物业愿意对被告国贸实业的欠付租金承担连带责任，本院依法予以确认。本案系基于租赁关系形成的债权请求权与基于物权关系形成的物权请求权的竞合，原告既已选择通过租赁合同主张自己的权益，则不能在本案中同时基于物权请求权主租赁物物的返还。故对于原告要求被告世纪金花宜品生活用品有限公司于10日内腾空占用的商铺的请求，本院不予支持。如原告基于物权请求返还房屋，可另案起诉主张权益。鉴于西安国贸实业公司拖欠租金导致大量业主起诉，国贸大厦整体出租，分割出租难以实现经济效益的最大化情形，并为减少诉讼，节省司法资源，本院提示世纪金花公司自本案之后审慎审查相关租赁合同，取得有效授权，以防止诉累。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：一、被告西安国贸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按照原告购房款的12%向原告支付自2016年2月29日至2017年9月1日止的租金19320.19元及欠付租金利息(1、以12856.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2016年7月21日计算至实际给付之日止；2、以6463.87元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准自2017年7月21日起计算至实际给付之日止)。被告西安国贸物业发展有限公司应对被告西安国贸实业有限公司的上述付款义务承担连带责任。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费304元，由原告承担54元，由被告西安国贸实业有限公司承担250元，被告西安国贸物业发展有限公司应对上述付款义务承担连带责任。因原告已预交，被告西安国贸实业有限公司应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  范亚飞人民陪审员  刘 媛二〇一七年十二月二十日书 记 员  高彩娥