江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终471号上诉人（原审原告）:张征,男,1956年1月4日出生，汉族,住所地江苏省徐州市云龙区。上诉人（原审原告）:廖侠,女,1956年3月25日出生,汉族，住所地同上。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：薛明华，江苏捷强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王森巍,男,1998年3月12日出生，汉族，住所地江苏省徐州市新城区。委托诉讼代理人：陈勇，江苏永辰律师事务所律师。第三人：徐州日成房地产开发有限公司,住所地江苏省徐州市康怡家园49号楼4楼法定代表人：赵伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：石峰，该公司员工。上诉人张征、廖侠因与被上诉人王森巍、第三人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2016）苏03民初字43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。上诉人张征及其委托诉讼代理人薛明华，被上诉人委托诉讼代理人陈勇，第三人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）委托诉讼代理人石峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张征、廖侠上诉请求：一、撤销徐州中院（2016）苏03民初43号民事判决，二、二审诉讼费由上诉人承担。理由：一、上诉人购买日成公司开发的徐州日成奥运城B6－302室房产（以下简称案涉房产）是事实，缴纳购房款45万元也是事实，日成公司对缴纳的购房款无异议也是事实，上诉人独生子一家三口从2011年7月起一直居住在该房中。二、被上诉人与日成公司之间的纠纷是债权债务关系，不能把上诉人的房产作为日成公司的财产抵偿给被上诉人。三、一审法院以不是上诉人唯一住房为由驳回起诉，没有依据。这是上诉人买给上诉人儿子一家三口的唯一住房。张征、廖侠一审向徐州中院起诉称，1、案涉房产系自己的房产，并非第三人日成公司房产，依法应当停止对案涉房产的执行。原告经人介绍购买了案涉房产，并于2008年10月10日与第三人签订了《徐州日成奥运城认购协议书》，也陆续交齐第三人的全部房款35万元。2011年8月，涉案房屋具备交房条件，根据第三人的交房通知，第三人和原告办理了交房手续，并给原告开具了20万元的发票，提供了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等手续。涉案房屋交付后，原告儿子张宇居住至今，并交纳物业管理费、暖气初装费、水电费等。2、徐州中院（2016）苏03执异字第3号执行裁定书认定事实不清、适用法律不当，对于合法交易不予保护，明显违背公平正义。综上，请求人民法院确认涉案房屋为原告所有，停止对该房产的执行，并由被告承担诉讼费用。徐州中院查明：2008年10月10日，卖方日成公司（甲方）与买方廖侠（乙方）签订《徐州日成奥运城认订协议书》一份，约定买方廖侠认订房号为B6号楼302室，建筑面积为133平方米左右，单价为3990元/㎡，认购金为100000元。协议书约定，甲方在预售许可证等证件办理齐全后，通知乙方。乙方接到通知一周内到售楼中心签订《商品房买卖合同》。2011年8月17日，日成公司向张宇出具购房发票一份，收款事项为预收购房款，数额为200000元。张征、廖侠主张，在此之外，还分别于2006年底交纳10万元、2013年底交纳10万元，但未提供证据，日成公司对此无异议。康怡佳园B6号楼于2009年3月11日取得商品房预售许可证，2011年8月张征、廖侠对涉案房屋办理上房手续，涉案房屋由张征、廖侠之子张宇居住至今。徐州中院另查明：2013年9月9日，王森巍以日成公司为被告向该院提起商品房预售合同纠纷一案诉讼，该院于2014年1月15日作出（2013）徐民初字第164号民事调解书，内容为：（一）王森巍与日成公司解除双方之间签订的2012年12月21日，2013年7月22日房屋认购协议，日成公司于2014年2月12日前一次性支付王森巍680万元，本案就此了结；（二）案件受理费114200元，减半收取57100元，由日成公司负担。调解书生效后，日成公司未能履行付款义务，王森巍向法院申请执行。在执行过程中，该院于2014年3月10日作出（2014）徐执字第101号民事裁定，裁定：冻结、划扣日成公司银行存款750万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取相应价值的其他财产。2015年7月7日，继续查封包括涉案房屋在内的房产。2015年1月26日、12月15日，该院两次发布公告，将对包括涉案房屋在内的查封房屋进行拍卖。张征、廖侠遂向本院提出执行异议，请求中止对登记在日成公司名下的康怡佳园B6号楼302室房屋的执行并解除查封，该院于2016年1月19日作出（2016）苏03执异字第3号执行裁定，驳回了张征、廖侠的异议申请。张征、廖侠遂提起本案诉讼。上述事实有张征、廖侠提供的徐州日成奥运城认订协议书、购房发票、第三人日成公司提的商品房预售许可证等证据予以证实。徐州中院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张征、廖侠主张交清了涉案房款，但仅提供由日成公司出具的20万元购房发票，虽日成公司认可交清了购房款，但因涉案房屋涉及房屋买卖合同之外的第三方权益，即王森巍的权益能否得到保护的问题，故在张征、廖侠只提供已付购房款20万元的证据的情况下，即使日成公司认可付清购房款，该认可亦仅在其与原告之间产生约束力。同时，涉案房屋一直由张征、廖侠之子张宇居住，该房屋并非张征、廖侠唯一之住房。故张征、廖侠对涉案房屋的权利不能阻却执行。因涉案房屋未办理产权登记手续，张征、廖侠请求确认对涉案房屋的所有权亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决驳回原告张征、廖侠的诉讼请求。案件受理费6550元，由第三人徐州日成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。本院二审开庭审理过程中，被上诉人王森巍、第三人日成公司均对一审法院查明事实没有异议。上诉人张征、廖侠主张一审法院查明其只交纳20万元购房款与事实不符，对其他查明事实没有异议。上诉人张征、廖侠主张，按照2008年10月10日与日成公司签订的购房协议，案涉房产的建筑面积为133平方米左右，单价为3990元/㎡，购房款应为530670元，现张征、廖侠分别于2007年2月4日付款15万元，2011年4月13日付款20万元（已开具购房发票），2013年12月23日付款10万，目前已合计付款45万元，尚欠房款80670元。上诉人张征、廖侠为了证明自己的主张，当庭提交两份收据。其中，收据一：编号为NO.7127439（交付款单位联），交款单位为张征，收款金额为壹拾伍万元，入帐日期为2007年2月4日；收据二：编号为NO.0045221（交给付款单位联），交款单位为张宇，收款金额为壹拾万元，入帐日期为2013年12月23日。日成公司当庭对上述两份收据予以认可，并认为该公司是将案涉房产售与张征、廖侠及其子张宇，各方并约定待日成公司办理房产证手续完结后再交纳余款。王森巍对上述两份收据的真实性与合法性均不予认可。庭后，日成公司找到收据二的收据存根联并向本院及被上诉人王森巍提交。2017年12月5日，张征将剩余房款8万元交付给日成公司，日成公司同时将此款向申请执行人王森巍履行，王森巍为此出据收条一张，该收条载明：“今收到张征人民币捌万元整（系张征购买日成房地产开发有限公司康怡佳园B6号楼302室所欠余款）。本人收到后认可该房屋系张征所有，无论江苏高院如何判决本人均只认可捌万元整，决不反悔”。日成公司在该收条中注明：“我司认可张征将购房余款计捌万元已交给执行人王森巍，康怡佳园B6号楼302室归张征所有，特此说明。”被上诉人王森巍答辩意见：一、付款数额方面、发票载明的20万元，张征本人在一审中和本次开庭中所陈述的有矛盾,与张征其提供的书面材料之间也有矛盾，其张征主张没有证据能够证明。二、关于发票所载明的名称为张宇，张征仅是为其儿子买房，其行为在法律上应当属于一种受托代理行为，其张征付款是一种赠与行为，其有权主张房子的所有权人及提出执行异议的主体应当是张宇非张征、廖侠。虽然一审判决中未以此为由驳回其诉讼请求，但一审的最终判决结果符合可以依据的事实而作出的是公正的判决。第三人日成公司述称：合同中约定的案涉房屋的总价为53万元，日成公司原法定代表人死亡后，该我公司继续追讨剩余房款。张征于2013年补交了10万，双方并约定剩余房款等办好房产证后再交。如房产证未办理，张征有权拒交剩余房款。本案争议焦点是：徐州中院一审中对于张征、廖侠提起诉讼的案件仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而未适用第二十八条是否恰当。本院认为：一、本案的两上诉人以及其子张宇是购房合同主体。本案中，虽然认定协议书上面的乙方主体仅仅是廖侠，但庭审中日成公司明确确认虽然协议的主体是廖侠，但是日成公司认为购房人实际上是廖侠夫妇及其子张宇三人，在购房款缴费的过程中，部分的收据和发票也是开给张宇的，即合同的相对方出卖人日成公司认为购房合同的主体是张征、廖侠和张宇。因此，张征和廖侠就案涉房屋来主张案外人异议及执行异议之诉，主体适格。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系审查案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，考量其异议能否排除执行的法律依据，是对无过错不动产买受人物权期待权的保护要件。因此，本案应当适用上述司法解释予以审查。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，廖侠于2008年10月10日与日成公司签订案涉房产的认订协议书，从该协议的主要内容来看，对标的物质量、价款等商品房买卖合同的主要必备条款已具备，应当视为已在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同。2011年8月张征、廖侠对涉案房屋办理上房手续，涉案房屋由张征、廖侠之子张宇居住至今，因此，案涉房屋已在人民法院查封之前合法占有并使用。在本院2017年6月27日庭审中查明，张征、廖侠主张已付清房款45万元，日成公司予以确认，王森巍亦在2017年12月5日的收条中确认案涉房屋房款所欠余款为8万元。对于案涉房屋的余欠购房款日成公司明确由于案涉房产尚未办理正式房产证，双方约定未办证之前张征、廖侠有权拒绝缴纳余款。现张征、廖侠已将案涉房屋余欠房款付清。2011年8月办理涉案房屋上房手续后，由于第三人日成公司法定代表人因故死亡，该公司管理混乱不具备办理房产证条件，故至今未能办理过户手续非因张征、廖侠自身原因所致。因此，张征、廖侠要求阻却对案涉房屋的执行有事实与法律依据。综上所述，张征、廖侠的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03民初43号民事判决。二、不得执行徐州中院（2014）徐执字第101号案件中登记在民事裁定项下徐州日成公司名下的奥运城康怡佳园B6号楼302B6－302室房产。一审案件受理费6550元，二审案件受理费6550元，均由王森巍负担。本判决为终审判决。审判长 沈 燕审判员 李 晶审判员 赵建华二〇一七年十二月三十一日书记员 周正媛