镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1191民初2430号原告：王玺坤，女，1981年12月24日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告：赵惠江，男，1982年4月3日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：李本虎，北京市中银（南京）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘根森，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：镇江亿都置业有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。法定代表人：薛晓学，该公司董事长。委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。第三人：镇江亿都家居建材城有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。法定代表人：蔡刘祈，该公司董事长。委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。原告王玺坤、赵惠江与被告镇江亿都置业有限公司（以下简称亿都置业公司）、第三人镇江亿都家居建材城有限公司（以下简称亿都建材城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后,由审判员刘沫任审判长，与人民陪审员李乐民、孙雅文依法组成合议庭于2017年11月28日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人李本虎、刘根森，被告及第三人的共同委托诉讼代理人李卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王玺坤、赵惠江向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约以1.5倍价格履行回购义务，向原告支付回购款417850.5元；2、判令被告支付逾期支付回购款的违约金（以回购款为基数，自2017年9月1日起按日万分之三计算至实际给付之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告开发了镇江亿都家居建材城项目，并向原告承诺购买此项目商品房，十年委托经营，满五年可选150%合同价回购。原告遂于2011年7月10日，分别与被告及第三人签订《商品房买卖合同》（含附件补充协议）、《商铺委托经营管理合同》各一份，约定原告以278567元的价格购买被告开发的丁卯桥路371号亿都家居建材城第32幢2层221号商铺一间，交房时间为2012年7月30日前；交房满五年，买受人有权要求出卖人按照1.5倍合同价回购商铺。合同签订后，原告按约支付了购房款，取得了该商铺的所有权。现五年期满，原告向被告提出回购申请，但被告拒绝回购商铺，已构成违约。现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告亿都置业公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十一条约定，原告需在双方签订回购协议次日将商铺无条件移交给出卖人。原告于2011年7月10日与第三人签订了《商铺委托经营管理合同》，合同期限为2012年10月1日至2022年9月30日，该合同仍在履行过程中尚未解除。第三人已将包含原告商铺在内的多套商铺统一对外出租，目前涉案商铺正由他人承租，原告无法依约在签订回购协议次日将房屋无条件移交给被告，故被告享有不安抗辩权，不同意签订回购协议进行回购。综上，原告不符合回购条件，其主张无事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人亿都建材城公司述称：原、被告之间的回购纠纷与其无关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的房屋产权证，双方当事人均无异议，能够证明涉案房屋系两原告共同共有的事实，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、两原告提交的宣传彩页复印件，拟证明被告与第三人存在关联关系。被告在销售涉案商铺时承诺满五年150%合同价回购及十年委托经营，是在明知房屋存在委托经营管理的情况下承诺回购的事实。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，但认为原、被告之间的权利义务应当按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议确定，而不以宣传单确定，并且被告与第三人是相互独立的企业法人，不存在混同的情形。2、两原告提交的《商品房买卖合同》（含附件补充协议）复印件，拟证明原、被告于2011年7月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的镇江市丁卯桥路371号亿都家居建材城32幢02层221号的房屋一套，建筑面积27.33平方米，总房款278567元；在房屋交付五年期满后，原告可以选择要求被告按照1.5倍的合同价回购涉案房屋。该合同附件补充协议中多次提及第三人，第三人为被告指定的唯一管理机构，存在关联关系。被告对该份证据材料的真实性无异议，但认为原告可以选择交由商管公司委托经营，也可以选择自营，被告并不存在指引或强制原告必须与第三人协议的行为。第三人认为该份证据材料系原告与被告之间的合同关系，与其无关。3、两原告提交的《委托经营管理合同》复印件，拟证明2011年7月10日，原告在被告的指引、要求下，与第三人签订《委托经营管理合同》，将其商铺交由第三人统一经营管理，故被告及第三人之间存在关联关系。现被告以案涉房屋存在租赁无法交付为由拒绝回购，违反诚信原则。被告及第三人对该份证据材料的真实性无异议，但认为《委托经营管理合同》是原告与第三人之间的协议，不存在被告指引确定，与被告之间没有必然的法律联系。另该《委托经营管理合同》也不能证明签订的时间、地点和经办人员与《商品房买卖合同》一致，故原告所认为的被告在销售时就已经知道房屋的租赁情况，却以房屋存在租赁无法交付为由违反诚信原则是不能成立的。4、两原告提交的被告及第三人工商信息打印件，拟证明第三人与被告之间存在股东相同等关联关系。被告及第三人对该组证据材料的真实性无异议，但认为无法证实两公司系关联关系或混同，另经法院审理的其他案件的生效判决确认，被告与第三人不存在企业混同的情况。5、两原告提交的申请回购律师函及寄件联复印件、被告回函复印件，拟证明原告于2017年8月1日以律师函的形式向被告寄送书面回购申请，被告始终不予履行回购义务的事实。被告对该组证据材料的真实性无异议，原告确依约提出回购申请，但其认为原告不具备签订回购协议的条件，故不同意回购。第三人认为该组证据材料系原告与被告之间的合同关系，与其无关。6、被告及第三人提交的《商铺租赁合同》复印件，拟证明原告的商铺由第三人租赁给庄琳使用至今。两原告认为该份证据材料的的真实性无法确认，且与本案无关联性。即使是真实的，租赁期限即将届满，即将满足交付条件。另因案涉房屋是由被告直接交付给第三人，目前由第三人实际控制及管理，基于被告与第三人之间的关联关系，现由第三人直接交付给被告即可，不存在被告所称的交付障碍。本院认为，证据材料1、4，仅反映被告与第三人之间存在部分相同股东及被告对外推销宣传等事实，尚不足以证实两公司具有人格混同的待证事实。原、被告提交的其他证据材料，收集合法、内容客观真实、且与本案均有关联性，双方对其真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月10日，原告王玺坤与被告签订《商品房买卖合同》一份（含附件四：补充协议），约定：原告购买被告亿都家居建材城第32幢2层221号商铺一间，建筑面积27.33平方米，购房总价为278567元，交付时间为2012年7月30日前；商铺交付5年期满后，原告可选择要求被告按1.5倍合同价回购商铺；若原告要求被告回购，须在交房之日起满5年后的第一个月内与被告签订回购协议，确保商铺产权清晰无争议，并在签订回购协议次日将商铺无条件移交给被告，协助被告办理商铺回购及产权过户手续，被告在商铺回购过户登记完成并生效后30日内将回购款支付原告，逾期按每日万分之三向原告支付违约金。同日，原告王玺坤与第三人签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定原告委托第三人对上述商铺进行管理经营，委托期限自2012年10月1日至2022年9月30日，合同履行期前三年免租，后七年由第三人统一代为出租，期间商铺租金收益按照9:1分成（即原告获取租金收益的90%，10%收益归第三人所有），相关税费双方按国家规定各自承担，每满半年期的最后一个月内一次性支付原告；若第三人逾期3个月未支付当年期租金的，原告有权解除合同；原告需依约及时与被告办理商铺交接手续，交接手续完毕同时将商铺交付第三人。2014年6月16日，两原告办理了房屋所有权证，将案涉商铺产权登记于两原告名下。2016年6月30日，案涉商铺登记设立抵押权，登记权利人为中国银行股份有限公司镇江丁卯桥支行，债务期限为2012年5月7日至2017年5月7日。目前，涉案商铺仍由第三人统一进行管理，并由商户承租。在审理过程中，原、被告确认案涉商铺是由被告直接交接给第三人。被告亦确定原告已依约发函要求其回购商铺。双方未签订商铺回购协议。另查明，被告曾对外发布宣传彩页，载明涉案商铺所在的亿都家居建材城项目具有低门槛、零风险、高回报的特点，彩页中标注有“10年委托经营”、“满5年可选150%合同价退房”等字样，彩页下方备注有“本广告仅供参考，买卖双方权利义务以政府相关部门最后批文及最终双方签订的《商品房买卖合同》为准。开发商保留最终解释权”。本院认为：两原告与被告在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定：若两原告要求被告回购，须与被告签订回购协议，确保商铺产权清晰无争议，并在签订回购协议次日将商铺无条件移交给被告。现因双方未就回购商铺达成一致意见，未订立回购协议，且涉案商铺设有抵押权，并仍由第三人经营管理，由他人占用承租，无法直接移交给被告，故两原告要求被告支付回购款的诉请，依据不足，本院不予支持。至于由此造成的损失，各方可另案主张。对两原告认为被告与第三人系关联公司或混同公司，其提供的证据不足以证实，故对此诉称意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王玺坤、赵惠江的诉讼请求。案件受理费7568元，由原告王玺坤、赵惠江负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 刘         沫人民陪审员 李乐民人民陪审员孙雅文二〇一七年十二月六日书 记 员 王         璐附：上诉须知