北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初14740号原告（反诉被告）：北京凯业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区新村一里3号楼1层配套13。法定代表人：杨大亮，总经理。委托诉讼代理人：李锦业，男，1989年5月15日出生。被告（反诉原告）：孙万明，女，1951年7月23日出生。被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）孙万明的委托诉讼代理人：张希园（系孙万明之女），女，1977年3月13日出生。二被告（二反诉原告）的委托诉讼代理人：王立强，北京市民博律师事务所律师。原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司（以下简称凯业房地产经纪公司）与被告（反诉原告）孙万明、张希园房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯业房地产经纪公司的委托诉讼代理人李锦业，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）孙万明的委托诉讼代理人张希园以及二被告（二反诉原告）孙万明、张希园的委托诉讼代理人王立强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凯业房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金9000元，原告要求解除合同；2、判决被告赔偿原告经济损失59100元；3、判决被告退回2017年7月和8月共计两个月的房租9000元；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，凯业房地产经纪公司变更第二项诉讼请求为判决被告赔偿原告经济损失40350元。事实和理由：原告与被告于2016年6月9日签订了《北京市房屋出租合同》（000010102），房屋地址为北京市房山区长阳镇朱岗子村X号。原告积极履行了合同义务，被告存在如下违约行为：1、根据合同第八条第（三）款（3）条，被告不承担约定的维修义务导致原告无法使用房屋，卫生间水上不去，导致原告无法使用，客户看不上，住的客户也陆续搬走。2、根据合同第六条（1），甲方在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，维修费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或延长租赁期限。3、2016年11月到2017年3月房屋没有暖气，导致我们租不出去，公司损失18000元。4、整栋三层房子拉电安装电表10000元；5、配货，衣柜15个2400元，电脑桌15个1200元，床1.5米的15张5400元，空调11个9350元，共计18350元。6、三楼水一直上不去，空置8个月损失12000元；7、水管漏水维修350元，安装水泵400元，共计750元。原告曾多次致电被告张希园协商，被告回复水上不去我们也没办法，你们要是感觉不合适就搬走，被告一直不给解决，不履行合同。现依据《合同法》和《物权法》的相关规定向贵院提起诉讼，望贵院依法判决，支持原告的诉求，维护原告的合法权益。被告（反诉原告）孙万明、张希园辩称，同意解除合同，但解除合同的时间按反诉的日子解除。安装电表是原告私自安装的，我不同意承担安装电表的费用。不同意退还七月和八月的房租，因为房子在这两个月正常使用。原告起诉的不是事实，被告的房子是农村的房子，供水压力不足是普遍存在的现象，被告的房子在2016年6月10日已交付原告使用了，直到2016年10月1日才算起租日，在此有三个多月的时间。关于房屋供水情况原告早已知晓，而且供水是由村里集中供水的，水压低不是由于被告的过错造成的。而且原告安了一个水泵，水压的问题解决了，就不存在水压低的问题了，根本不影响原告租赁。合同第六条第二款约定，因乙方保管不当，导致房屋及附属物品造成损害的，乙方应承担赔偿责任。被告是2012年新建的房屋，设备不存在老化问题。水管裂不是老化，而是原告不及时供暖，导致二楼和三楼厕所软管冻裂，从而导致漏水。原告说由于没有暖气导致租不出去不是事实，合同约定，甲方不存在自供暖费用，被告的房屋内有供暖设备，但原告自己为了节约不供暖，造成水管冻坏。关于原告提出的安装电表和一些相应配套附属设备和器械，因本案被告不存在违约行为，所以被告不承担相应责任。另外原告在起诉状中所说的配货不是事实，屋内没有这些东西。关于安装水泵的问题，水泵的确是原告自己安的，这个费用被告可以承担一些，其他的设备不同意承担。关于水管漏水维修，被告只知道厕所软管换过，其他的不知情。整个冬季原告都没有供暖，所以水管肯定会冻裂的。原告说房子无法出租，经被告核实，原告的房子租了很多户。房子一直有人居住，所以对原告起诉空置房屋的损失不认可。在原告接手房子后，房屋没有保洁，非常乱。被告（反诉原告）孙万明、张希园向本院提出反诉请求：1、判令解除二反诉人与被反诉人签订的《北京市房屋出租委托合同》；2、判令被反诉人向二反诉人支付2017年9月租金4500元，同时判令被反诉人向二反诉人支付2017年10月1日起至其将房屋实际腾退交与二反诉人之日止的租金（标准为每月4500元）；3、判令被反诉人给付二反诉人违约金9000元；4、判令被反诉人支付损坏房屋装修及设施损失30000元；5、反诉案件受理费由被反诉人承担。诉讼过程中，孙万明、张希园增加诉讼请求，要求原告给付电费205.5元。事实和理由：2016年6月9日，二反诉人与被反诉人签订了《北京市房屋出租委托合同》。合同签订后二反诉人如约向被反诉人交付了房屋。然而被反诉人对房屋疏于管理，致使房屋二、三层漏水导致相应装修遭到破坏及二楼两个居室门损坏。2017年9月，被反诉人未按约定向反诉人支付租金，其已经根据违约。特向人民法院提出反诉，望人民法院予以公断。原告（反诉被告）凯业房地产经纪公司针对反诉辩称：一、不同意被告的反诉请求。8月起诉时我们明确表示要解除合同，我提前三个月就跟被告说了不租房子了。9月时，被告还去房子处登记每个住户还要住多长时间，业主去登记了，租户的钱我们就没收。租户随时都可以搬走。装修设施损坏不是我们造成的，二楼、三楼没有作防水，水管爆裂后不是我们的原因，我们也该修的修了。门掉下来了，我也可以找人安上。二、9月房租我不同意承担，因为我提前已经说了要解除合同，业主也知道。三、对于公司弄坏的东西，我方愿意修好。对于孙万明、张希园变更后的诉讼请求，顶棚的事当时交接时已经交接清楚了，我已经拿我的床折抵钱了。当时协商时被告说她也不要求了，顶棚我也给她重新刷了，但被告说还是不行，我又给了她100元的涂料费，这件事就算了结了。我本来有15张床，实际拉走了7张，8张床折抵钱了。水管的事没有协商，防水本来就是被告家没有弄好，我们在洗澡的时候也是漏水的。卫生间外墙墙砖脱落的事交接时也没有说，卫生间外墙脱落，是因为被告装修时没有刮缝，所以下雨时水渗进来了，所以砖掉下来了。内墙面粉刷不应该我们出钱，是因为被告没刮缝，所以下雨水进来了，导致墙面发霉，我们当时都没法住，进去就是味儿。电费确实存在阶梯电费，同意给付205.5元阶梯电费钱。卫生间防水的事，是因为被告防水就是没做好，与我们无关。被告提的四项，后边三项确实没协商，天花板的事确实协商了。床、衣柜、电脑桌给他们留下没拉走，我把一些家具该抵的抵了，剩下的我也拉不走，处理给被告了，约定给我1200元，最后被告给了我900元，300元是有一个玻璃打碎的钱和天花板涂料的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的照片，证明原告装了水泵、装了热水器、装了电表和床。证明马路上有积水，客户不愿意来。证明没有上水，原告自己买了盆。墙面的照片证明被告没有作防水，墙砖都掉了。二楼卫生间地面没有作防水，导致一楼顶子被泡。被告对照片中水泵真实性认可，但对水泵价格有异议，被告认为原告买的是二手的。水压低是普遍现象，村里都这样。对原告用水桶打水的照片不认可，可以供水。所列物品数量不对。墙面是由于三楼漏水，漏水是水管冻裂漏的，因为原告冬天不供暖。二楼漏水是由于住户没有关水龙头造成的。防水我做了，二楼卫生间漏水造成一楼客厅的顶漏了。由于漏水造成天花板变形。2、原告提交的短信记录。被告认可收到过这条短信，但没明确指出过新建房屋水管老化问题。3、原告提交的转账记录复印件及购买材料的收据。被告认为转账记录无法证明与本案有关，只能证明原告的支出。对于收据，交款人是空白的，无法证明是原告购买的东西，而且也没有公章，对原告提交的证据的真实性、证明目的及关联性均不认可。4、被告提交的照片，证明门损坏、玻璃损坏、由于原告疏于管理，导致漏水。原告拉电线造成了安全隐患。外墙损坏。证明屋内有取暖设备。一楼天花板损坏。被告称照片中的取暖设施是没有用过的，因为说村委会查的严，不让烧煤，所以我们就没烧，也不让用。5、被告提交的录像资料，是房屋一楼至三楼全景录像视频，证明原告对房屋疏于管理，如果原告说有租赁困难，被告认为是因为这么脏的地方谁都不愿意租。拍摄时间为8月15日、8月18日、9月7日，证明屋内全景及供水情况。原告质证意见如下：水都是8月以后才有的，因为我们8月以后起诉的，卫生也是因为8月起诉后我们就不管了，以前都是半个月、一个月打扫一次。三层外立面不是我们损坏的，是下大雨墙里进水了。一楼的天花板不是长期用水漏水造成的，就是因为没做防水，阴水导致的。拉电表是被告同意的情况下，我们才拉的电表。确实是有一个门掉了，我承认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月9日孙万明、张希园（甲方、委托人）与凯业房地产经纪公司（乙方、受托人）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定房屋坐落于北京市房山区长阳镇朱岗子村X区X号，建筑面积500平方米，十五室三厅三卫。租赁用途为居住或办公。乙方出租委托权限为：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3、代甲方向承租人收取租金；4、代甲方向税务部门交纳税费；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租委托期自2016年10月1日至2022年10月1日，共计六年，出租委托期限可延长90日。甲方应于2016年6月10日前将房屋交付给乙方。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。如乙方有续租需求，应与甲方另行协商。如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议；如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁的时间。延长期在本合同约定之租赁届满后自动顺延不超过三个月，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。租金标准为每月房屋租金4500元。乙方应按本合同约定向甲方交纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。租金收取方式为乙方在招商银行开设房屋租赁委托租金专用账户，账号为×××，乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户。甲方账户开户人张希园，账号为×××。乙方将各期租金划入甲方账户的日期及金额：第一次为2016年6月9日（5500元），第二次为2016年11月1日（4500元），第三次为2016年12月1日（4500元）。第四次为2017年1月1日（4500元），之后依次类推。甲方承担供暖费（自供暖除外）、物业管理费。乙方承担水费、电费、燃气费等。出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任如下：1、房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，乙方有权选择减少租金或延长租赁期限；2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。出租委托期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将委托事宜全部或部分转委托给他人。双方还约定，下列情形，合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3天的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达7日以上的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动。（五）其他法定的合同解除情形。出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并经对方书面同意，同时按月租金的200%支付违约金以及由此给对方造成的一切经济损失。甲方有第八条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。代理期内若甲方出售此房屋，乙方拥有唯一代理出售权，否则甲方须赔偿乙方成交价的2.7%作为补偿。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，孙万明、张希园将房屋交付给凯业房地产经纪公司使用。凯业房地产经纪公司给付孙万明、张希园租金至2017年8月31日。本案审理中，凯业房地产经纪公司与孙万明、张希园于2017年10月13日对涉案房屋进行交接，凯业房地产经纪公司将涉案房屋腾退给孙万明、张希园，并将水泵拉走。凯业房地产经纪公司与孙万明、张希园就涉案房屋屋顶粉刷、窗户损坏赔偿、部分家具价款折抵的事宜已协商一致。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，就涉案房屋租赁合同主体的问题，鉴于张希园在涉案房屋租赁合同上签字，且在合同具体履行过程中积极参与了合同的履行，又作为反诉原告向本院提起反诉，故本院认为涉案房屋租赁合同的出租人应为孙万明和张希园共同出租。凯业房地产经纪公司与孙万明、张希园签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。凯业房地产经纪公司诉称孙万明、张希园未尽到合同约定的维修义务，证据不足，本院不予采纳。故对于凯业房地产经纪公司要求解除合同、给付违约金、赔偿经济损失、返还房租的诉讼请求，本院均不予支持。鉴于凯业房地产经纪公司所述孙万明、张希园违约理由不成立，又未按照约定时间给付租金，凯业房地产经纪公司已构成违约，故对于孙万明、张希园反诉要求凯业房地产经纪公司解除合同、支付实际占有使用房屋欠付的租金（房屋占有使用费）及违约金的诉讼该请求，本院予以支持。对于孙万明、张希园要求凯业房地产经纪公司赔偿房屋装修及设施损失的反诉请求，鉴于本案审理中，双方已就部分设施设备协商一致，其他装修及设施损失孙万明、张希园未提供充分证据证明系凯业房地产经纪公司所致，且亦未提供充分证据证明具体数额，故对该反诉请求本院不予支持。对于孙万明、张希园要求支付电费的诉讼请求，凯业房地产经纪公司同意支付，本院亦不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）孙万明、张希园于二〇一六年六月九日签订的《北京市房屋出租委托合同》于二〇一七年九月十三日解除。二、原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）孙万明、张希园二〇一七年九月一日至二〇一七年十月十三日的租金及房屋占有使用费六千四百五十元。三、原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）孙万明、张希园违约金九千元。四、原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）孙万明、张希园电费二百零五元五角。五、驳回原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）孙万明、张希园的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八百六十四元，由原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费三百八十八元，由被告（反诉原告）孙万明、张希园负担二百九十二元（已交纳），由原告（反诉被告）北京凯业房地产经纪有限公司负担九十六元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一七年十二月二十八日书记员 孙震颐