陕西省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕民终525号上诉人（原审被告）：ＸＸ，女，1977年3月29日出生。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。原审第三人：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段***号。上诉人ＸＸ因与被上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）、陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ，被上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人张嘉悦、双兰档到庭参加诉讼。原审第三人瑞麟公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：1、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初758号民事判决，依法驳回原告起诉；2、一、二审诉讼费由原告承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。2014年8月7日，上诉人与第三人签订《商品房买卖合同》，按照双方合同约定，上诉人向第三人支付购房款263433元。2015年5月5日，最高法院发布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，上诉人当时支付购房款时，不可能预料到最高法院会出台此规定。所以，上诉人与第三人签订《商品房买卖合同》在先，最高法院此规定在后。用后来的规定去衡量上诉人与第三人先前签订的《商品房买卖合同》，是极其不公平的，是错误的；一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上诉人在人民法院查封之前已签订房屋买卖合同且名下无其他用于居住的房屋，一审法院只适用了对对方有利的条款，而没有全面、准确的适用法律错误。交行陕西省分行辩称，认可上诉人与瑞麟公司签订的商品房买卖合同及付款的真实性，但被上诉人依法享有抵押权，上诉人不享有排除执行的权利，应驳回上诉，维持原判。交行陕西省分行向一审法院起诉请求：继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11301号房产执行；诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后交行陕西省分行申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西省分行可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后被告交行陕西省分行依据上述《执行证书》向该院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定:查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区285套房屋（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。一审法院作出（2015）西中执异字第00282号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11301号房屋中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。另查，2014年8月7日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11301房屋，合同价款643432万元。被告依约支付第三人瑞麟公司购房款263432元。2015年2月15日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋未交付使用。经原告申请，一审法院到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告名下未登记其他居住房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月7日，被告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11301号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后ＸＸ向瑞麟公司支付了部分购房款263432元。因原告向一审法院申请强制执行，一审法院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。虽然被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，且西安市房屋管理局答复本院被告名下无其他居住房屋，但由于被告已支付购房款并未超过合同总价款的百分之五十，故被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，与法不符。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，于法有据。综上，交行陕西省分行要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11301号房屋继续执行之诉请，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，遂判决：准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11301号房产执行。案件受理费100元，由被告ＸＸ负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明，原审查明事实属实，予以确认。本院认为，本案的焦点问题是：ＸＸ请求停止执行涉案房屋能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然ＸＸ在人民法院查封之前已经与第三人签订《商品房买卖合同》，且其名下无其他居住房屋，但由于ＸＸ已支付购房款并未超过合同总价款的百分之五十，故原审判决准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼11301号房产执行，并无不妥。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十二条规定，本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。《商品房买卖合同》签订日期为2014年8月7日，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施日为2015年5月5日，本案的立案时间为2016年3月24日，原审依据上述规定及相关法律处理本案，亦无不当。综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长  李晓锋审判员  王小凤审判员  李勇杰二〇一七年十二月二十五日书记员  朱 梅