甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘民终599号上诉人(原审原告)：兰州安泰阁物业发展有限责任公司，住所地：兰州市城关区永昌路安泰大厦****号。法定代表人：张普，该公司董事长。委托诉讼代理人：高志强，甘肃溥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓莉，甘肃溥德律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：兰州安泰阁房地产开发有限责任公司，住所地：兰州市城关区永昌路安泰大厦1807号。法定代表人：张普，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘霞，该公司员工。被上诉人(原审被告)：甘肃东立电气有限公司，住所地：兰州市城关区南昌路1852号。法定代表人：任义明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙彦生，甘肃经邦律师事务所律师。上诉人兰州安泰阁物业发展有限责任公司(以下简称安泰阁物业公司)、上诉人兰州安泰阁房地产开发有限责任公司(以下简称安泰阁房地产公司)因与被上诉人甘肃东立电气有限公司(以下简称东立公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2017)甘01民初282号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安泰阁物业公司委托诉讼代理人高志强、赵晓莉，上诉人安泰阁房地产开发公司委托诉讼代理人潘霞，被上诉人东立公司法定代理人任义明、委托诉讼代理人孙彦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安泰阁物业公司上诉请求：1、请求撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2017)甘01民初282号民事判决书，判令解除对安泰大厦第十九层的执行措施。2、请求一审、二审所有诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对十九层共用设备有管理使用权，是利害关系人，且有业主的合法授权委托，作为诉讼主体是符合相关法律规定的。物业公司作为安泰大厦的物业管理机构，是独立的法人组织，受超过一半的业主授权。而且物业公司系与案件有直接利害关系的组织，因物业管理活动所用物业用房和物业共用设施设备受到法院查封而遭受妨害，其正常的工作秩序被打乱，作为提供物业管理服务的独立法人组织，且有全体业主的合法授权委托，因合法权益受到妨害而提起诉讼的主体资格是适格的。二、十九楼房屋是共用设备，已作为公用建筑面积全部分摊给了全体业主。根据兰州市房地产交易中心提供的兰房字(2000)第005号《面积界定书》，充分证明该大厦第十九层的库房、楼梯间、电梯间、水箱间(包括整栋楼居民用水和消防用水)都已作为公用建筑面积分摊分配给了各层商住户，各户分摊公用建筑面积明细在《销售面积计算表》里都有具体数字，该大厦的建设总面积和全体住户商品房面积是一致的，所以十九层房屋不可能再有产权证，其权属早已和开发商兰州安泰阁房地产公司没有了任何关系。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院查清事实，公正判决，支持上诉人的上诉请求。东立公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，从主体看，安泰阁物业公司在一审中提交的授权委托书不能证明是业主对上诉人安泰阁物业公司的委托书，真实性有异议，不能证明上诉人有代理权，代表业主进行诉讼，主体不适格。第二、上诉人认为本案争议的十九层，是公共部分，但是提交的证据不能证明上诉人一方的观点，在举证不能的情况下，一审判定上诉人承担举证不能的责任正确。安泰阁房地产公司上诉请求：请求撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2017)甘01民初282号民事判决书。事实和理由：安泰大厦十九层房屋不属于安泰阁房地产公司的资产，与安泰阁房地产公司没有任何关系。一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，恳求贵院查清事实，公正判决，支持上诉人的上诉请求。东立公司辩称：上诉人法定代表人都是张普，是关联公司，本案主要争议的原因是由安泰阁房地产公司拖欠我方债务引起的，作为关联公司，口头上说十九楼是公共部分，实际是规避承担债务，因此，安泰阁房地产公司上诉理由不能成立。安泰阁物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院撤销兰州市中级人民法院(2016)甘01执异82号《执行裁定书》，停止对安泰大厦第十九层的执行措施；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：东立公司起诉安泰阁房地产公司拖欠工程款纠纷一案，一审法院作出的(2001)兰法民初字第009号民事判决书已发生法律效力，东立公司向一审法院申请执行该判决，一审法院遂查封了涉案的安泰大厦十九楼约200平方米的房屋。安泰阁物业公司对查封的安泰大厦十九楼约200平方米的房屋权属存有异议，于2016年5月17日提出书面执行异议，一审法院经审查后，认为安泰阁物业公司不是被查封房屋的权利人，其提出执行异议无事实和法律依据，遂作出(2016)甘01执异82号《执行裁定书》，驳回了安泰阁物业公司的执行异议。安泰阁物业公司不服，提起本案诉讼。一审法院另查明，执行中查封的位于兰州市城关区绣河沿49号十九层系安泰阁房地产公司所建，该层未取得所有权证。本案审理中，经合议庭实地查勘，安泰大厦十九层存在面积约为200平方米的房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告是否具有案外人异议之诉的主体资格，原告请求撤销兰州市中级人民法院(2016)甘Ol执异82号《执行裁定书》的主张是否有证据支持。关于该焦点，经审查，原告作为安泰大厦的物业公司，只是在受委托管理范围内对安泰大厦物业提供管理服务，执行查封的安泰大厦十九层房屋系本案第三人建设，原告在没有承继和受让的情形下，并不能证明其属于房屋的权利人。原告诉称涉案的十九层房产属于全体业主公用分摊部分，已分配到各业主名下，其受全体业主委托起诉的理由。经审查，首先，原告虽提交了65户业主的授权委托书，但其并未对业主授权的合法性提交相应的证据证明，被告对该委托书的真实性亦不予认可。因此，原告主张业主授权其行使诉讼权利不符合《物业管理条例》的相关规定。其次，原告提供的兰房产字(2000)005号面积界定书是对具有产权证的房屋面积及公用建筑面积分摊的核定，而涉案楼房十九层的房屋没有产权证，不应包括在安泰大厦业主分摊面积之内，原告提交的该证据并不能充分证明十九层被查封的房屋面积已分摊给了全体业主或者出售给了全体业主。因此无论是业主还是原告均不是被查封房屋的权利人，原告的诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上所述，原告请求撤销兰州市中级人民法院作出的(2016)甘01执异82号执行裁定书的请求，没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告兰州安泰阁物业发展有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告兰州安泰阁物业发展有限责任公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，双方当事人在本案二审中争议的焦点是：1、安泰阁物业公司是否具有诉讼主体资格；2、安泰大厦第十九层房产的性质及归属如何确认。一、关于安泰阁物业公司是否具有诉讼主体资格的问题物业服务企业是基于全体业主的委托，对业主共同财产和共同事物进行日常的物业管理和公共设施的维护，在管理过程中，可能与侵害业主共同权益者发生纠纷。此时，业主共同权益事项既是业主的权益事项，也是物业服务企业的职务事项。物业服务企业参与诉讼既是代表业主行使权力的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权力义务，因此，其可以作为诉讼主体参加诉讼。《物业管理条例》作为行政法规，是实施行政规制的依据，不应当也没有排斥或限制民事主体依照民事法律通过民事诉讼方式获得司法救济的权力。故一审判决认为安泰阁物业公司主张业主授权其行使诉讼权力不符合《物业管理条例》的相关规定不当，依法予以纠正。二、关于安泰大厦第十九层房产的性质及归属如何确认的问题《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑不得分摊到本幢房屋内，并且这类公共配套设施的面积已作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中。经审查，就涉案房屋的权属问题，安泰阁房地产公司曾在2008年5月8日，向兰州市中级人民法院提交的《执行异议书的补充材料》中，自认“安泰大厦在规划设计时为18层，对19层任何人无权利。”也就是说，被查封的安泰大厦第十九层房产，属于安泰阁房地产公司无证加盖的一层。从设计上看，其在构造上可以与该大厦的其他部分房产相分离，能够独立使用。虽然安泰阁物业公司提交了十九层设计平面图，以证明该大厦第十九层含有水箱间、电梯间等共用面积，但不能证明作为公用面积已分摊给各商住户。提交的《兰州市商品房销售面积计算》，也只能证明安泰阁房地产公司在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊，但不能看出含有十九层的公共面积。一般情况下，对业主共有部分范围的界定，应当在前期规划环节就已确定下来，规划管理部门在批准建设工程规划许可时，就要求建设单位例明建设区划内依属于业主的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，登记机构据此判断建筑物的哪些部分是业主共有并进行权属登记。建筑区划内依属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋由房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时一并申请。安泰阁房地产公司虽主张安泰大厦十九层房产不属于本公司所有，作为涉案房产开发企业，却不能提交相关证据佐证。故安泰阁物业公司、安泰阁房地产公司的上诉请求缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人安泰阁物业公司、安泰阁房地产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款一项之规定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由安泰阁物业发展有限责任公司负担100元，安泰阁房地产开发有限责任公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  王银伟审判员  徐长飞审判员  周红霞二〇一七年十二月二十二日书记员  苟志环