湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0481民初2351号原告：曹圆圆。委托诉讼代理人：谢勇，耒阳市教正律师事务所律师。被告：耒阳市高华房地产开发有限公司。法定代理人：李晓华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈亚辉，耒阳市灶市法律服务所法律工作者。原告曹圆圆与被告耒阳市高华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹圆圆委托诉讼代理人谢勇、被告耒阳市高华房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈亚辉到庭参加诉讼。本���现已审理终结。原告曹圆圆向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付延期交房的违约金34051元（从2016年5月30日起暂时计算至2017年9月1日），之后每天按已交房款（370924元为基数）的万分之二向原告支付延期交房违约金至实际交房之日止。事实和理由：2014年11月18日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的位于耒阳市XXXXX号栋XXXX室。合同约定房屋总价为370924元，交房日期为2016年5月30日，逾期交房则以已交房款为基数按日利率万分之二向原告支付违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款后，但被告逾期至今既未向原告交房，亦未支付违约金。为维护原告的合法权益，遂向本院起诉。被告耒阳市高华房地产开发有限公司辩称，一、延期交房不是被告的主观愿望，而��意想不到的客观因素所致：1、被告所开发的2#、3#、4#房屋楼房，分别于2014年4月20日、2014年7月8日、2014年7月16日开工，按被告的预计期限是不可能延期交房的。但在楼房建筑施工进程中，由于施工的单位是当地的建筑公司，违反与被告签订的建筑施工合同，单方面提供施工价格，不答应条件就停工，被告不得不与建筑公司重新商议，确定价格，这是延期交房的因素之一。2、2015年12月30日，耒阳市发改局发出耒发改价[2015]3号文件，明确规定城区域范围内依照《衡阳市城市居住区供配电设施建设技术导则》规划建设的新建住宅供电设施建设服务费，按70元/平方米结算（以建筑面积为计费面积），而被告原预算电落户每户为800元，依照该文件，35户原告用电落户费将增至10倍，即8000元左右费用才能办理好用电落户，这是造成延期交房的因素之二。3、根据2014年8月27日住房���乡建设部关于发布国家标准CB50016-2014《建筑设计防火规范》的公告，提高了消防标准的具体事项，被告为完善消防设施，必须要停工请相关职能部门更改设计后，才能要施工单位施工，这是延期交房的因素之三。综上所述，被告认为，延期交房并不是被告所造成，而是随着时间的推移政府相关部门对用电落户、消防措施具体化的改变，不是被告所能抗拒。请原告方换位思考，体谅被告的难处。二、原告要求的违约金标准过高。即使延期交房是被告的原因，按买卖总价款的万分之二支付日违约金过分高于损失，也高于市场的同期房屋租金标准，原告除了租房受到损失外，并没有造成其他实际损失，请求法院予以核减。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，欲证明1、2014年11月18日原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的位于耒阳市XXXXX号栋XXXX室。2、合同第四条第一款约定该房屋总价为370924元；合同第八条约定被告应当将具备经综合验收合格的房屋于2016年5月30日前交付给原告；3、合同第九条第二款约定被告逾期超过90天后交房的，从最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。证据2、销售不动产统一发票，欲证明原告于日向被告支付购房款370924元。原告已全部履行了合同的义务。被告至今没有履行交房义务。证据3、内资企业登记情况表，欲证明目的被告是本案的适格主体。被告围绕其答辩意见依法提交了如下证据：证据1、耒阳市发展和改革局文件，欲证明业主用电落户价格提高10倍。证据2、住房城乡建设部关于发布国家标准GB50016-2014《建筑设计防火规范的公告》，欲证明消防设施标准提高，正在建的房屋和未建的房屋必须按新标准重新设计，只有停工等待设计完成，才能进行施工。证据3、耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告，欲证明耒阳市XXXXX商品房，2016年6月至2017年12月评估对象80㎡左右的租金水平为4.61元/㎡·月，100㎡-120㎡的租金水平为4.22元/㎡·月，120㎡以上的租金水平为4.08元/㎡·月。经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据审核认定如下：原告所提供的证据1、2、3内容客观真实，来源合法，且与本案相关联，被告对原告方提供的证据亦无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曹圆圆与被告耒阳市高华房地产开发有限公司于2014年11月18日签订商品房买卖合同。原告以370924元的价格购买被告所开发的位于耒阳市XXXXX号栋XXXX室。并约定房屋交房日期为2016年5月30日，逾期交房则以已交房款为基数按万分之二每日向原告支付违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款370924元，约定交房时间到期后，因该房屋未通过有关行政部门验收合格，未能达到合同约定的交房条件，被告未履行交房义务。2017年12月19日经被告委托，耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告，评定耒阳市XXXXX栋商品房中使用面积���105.68平方米的商业房，2016年6月至2017年12月评估对象100-120平方米的租金为445.97元/月。本院认为,原告曹圆圆购买被告耒阳市高华房地产开发有限公司的商品房销售合同，系双方真实意思表示，并签订了书面合同。原、被告之间的买卖合同成立且生效。依法成立的合同受法律保护。原告向被告付清了购房款，而被告未在约定的期限内向原告履行交付符合交付条件的房屋，已构成违约。原告请求被告自逾期交房日即2016年5月30日起至实际交房之日止以已交房款为基数按日利率万分之二向原告支付违约金。涉案房屋至判决之日仍未交房，被告已逾期交房19个月。原、被告虽已约定违约金，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求���以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失的具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失，被告提供了耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告，可以证实涉案房屋2016年6月至2017年12月评估对象105.68平方米的租金为445.97元/月。故原告请求按日万分之二计算逾期交房违约金2225.54元／月（370924元×0.0002×30天）均明显高于每月租金的30%，应予调整，被告共逾期19个月交付房���（其中2016年7个月，2017年12个月）故本案逾期交房违约金调整为11015.45元{［（445.97元+445.97元×30%）×7个月］+［（445.97元+445.97元×30%）×12个月］}。原告要求被告支付逾期交房违约金34051元中的11015.45元，符合法律规定，本院予以支持，过高部分不符合法律规定，本院不予支持。被告请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下：一、被告耒阳市高华房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告曹圆圆支付违约金11015.45元；二、驳回原告曹圆圆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元,由被告耒阳市高华房地产开发有限公司承担325.5元，原告曹圆圆承担325.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  谢雪梅人民��审员李永康人民陪审员  李佐军二〇一七年十二月二十五日代理书记员  贺宇靖附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高���由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。