陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0821民初9885号原告：王宏莉，女，1984年9月出生，汉族，陕西省人，居民，现住陕西省。委托诉讼代理人：高松，陕西神东律师事务所律师。被告：李光宪，男，1965年12月出生，汉族，陕西省人，居民，现住陕西省。委托诉讼代理人:李光耀，男，1964年10月出生，汉族，陕西省人，居民，现住陕西省。第三人：李在刚，男，1977年8月出生，汉族，陕西省人，居民，现住陕西省。第三人贾云霞，女，1978年10月出生，汉族，陕西省人，居民，现住陕西省。原告王宏莉诉被告李光宪、第三人李在刚、贾云霞案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宏莉及其委托诉讼代理人高松到庭参加诉讼，被告李光宪未到庭，其委托代理人李光耀到庭参加诉讼，第三人李在刚到庭参加诉讼，第三人贾云霞经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王宏莉诉称：2013年6月26日，第三人李在刚、贾云霞与签订了《房屋转让合同书》，约定由第三人将其位于西安市莲湖区团结南路融侨城2-32301室的房屋一套转让给原告，约定转让价格为98万元。当日双方向西安市汉唐公证处申请对该合同予以公证。合同约定的价款原告亦全部付清。签订合同前原告支付定金20000元，合同签订次日支付384000元，剩余银行抵押贷款57万元由原告负责按月向银行偿还。到目前为止原告已偿还贷款本息16万元之多，剩余部分由原告陆续偿还。同时在签订合同当日，第三人李在刚、贾云霞即将该房屋的钥匙交付原告。此后原告一直在此居住并占有、使用该房屋至今，并缴纳该房屋的物业、水电费等有关费用。但因第三人李在刚下落不明，且该房屋在银行有按揭贷款，原告无力一次性还清，故未办理房产过户手续，其过错不在原告。根据相关法律规定，原告系该房屋的所有权人。2014年期间，第三人李在刚的债权人郭家淇起诉李在刚，并申请保全该房屋，原告随即提出异议。2014年11月30日，神木县人民法院作出（2014）神执异字第00033号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行，该裁定已生效。后被告李光宪因其与第三人李在刚的经济纠纷申请保全原告所有的上述房产，原告提出异议，2017年11月21日，神木市人民法院又向原告送达了（2017）陕0881执异116号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与第三人李在刚、贾云霞夫妻于2013年6月26日签订的《房屋转让合同书》具有法律效力，原告已履行了作为受让人应承担的包括付款在内的全部义务，且已实际占有该房屋近四年多，房产过户手续因客观原因未办过错不在原告，故该房产应归原告所有，神木法院的执行裁定实属错误，侵犯了原告的合法权益，故请求判令：一、依法确认位于西安市莲湖区团结南路融侨城2-32301室房屋为原告所有。二、依法判决停止对位于西安市莲湖区团结南路融侨城2-32301室房屋的执行行为，并解除查封措施。三、由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交了如下证据：神木市人民法院（2017）陕0881执异116号执行裁定书、送达回证，证明1、2017年11月1日，神木市人民法院作出（2017）陕0881执异116号执行裁定书，2017年11月21日向原告送达的事实。2、原告不服该裁定，在法定时间内提起诉讼的事实。二、神木市人民法院（2017）陕0821执1361号之一执行裁定书、神木市人民法院（2015）神民初字第00595号民事判决书，证明神木县人民法院执行作出裁定书，对原告已经购买的房屋查封的事实。三、《买卖定金合同》、定金收据、西安市汉唐公证处（2013）陕证民字第006395号公证书、《房屋转让意向合同书》、西安市汉唐公证处（2013）陕证民字第006397号公证书、委托书、《房屋转让意向合同书补充协议》、房款收条、中介费收据、公证费发票一支，证明原告购买了该房产的事实。四、商品房买卖合同书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、交房款发票、完税证、专项维修资金缴存收据，证明原告持有该房屋相关的手续原件。五、银行客户回单23支、交易明细12支，证明原告向银行偿还该房屋住房贷款的情况，给付李在刚房款的情况。六、采暖费、物业费票据共五张，证明原告占有管理该房屋的事实。七、神木市人民法院（2014）神执异字第00033号执行裁定书，（2014）神执字第00574-1执行裁定书，证明已经生效裁定书确认原告购买该房屋并管理使用该房屋，房屋所有人属于原告。被告李光宪辩称：原告虽然购买了第三人李在刚、贾云霞的房产并办理了公证，但不能说明其对该房产即享有物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。所以被告认为该房产的物权仍然属于李在刚，人民法院可以继续执行。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实践占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可见，排除执行的条件应当同时满足支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记没有过错。被告认为原告对未办理过户登记是有过错的，原因是：1、从时间跨度上看，该房产建成于2008年，具备登记的条件，原告2013年购买该房产，被告于2017年6月份才申请查封，中间间隔四年之久，足以完成过户登记；2、神木法院曾于2014年另案执行过程中查封了该争议房产，原告提出异议，后法院裁定中止执行，因此原告更加了解不办理过户登记的法律风险，应当尽快办理。被告与李在刚另一笔债务纠纷中，第三人李在刚以其位于神木市宏光小区的一套房屋达成抵押协议并办理了公证，因未完成过户登记，被神木法院另案执行，与此情形类似。故应当驳回原告的诉讼请求，继续执行该房产。被告李光宪未向法庭提交证据。第三人李在刚辩称：原告所述属实，2013年6月份，因第三人还不起房贷，就通过中介公司将该房屋转让给原告王宏莉，除房贷57万由原告偿还外，原告给我转账支付404000元，双方签订了合同，并办理了公证。款付支付完毕后，第三人即将钥匙交付给了原告，并将物业的手续进行了变更。当时被告李光宪并未起诉。2014年郭家淇起诉我借贷案，该房产被查封，后来经审查，王宏莉的案外人执行异议成立，随即解除查封。之后李光宪又起诉第三人并申请将该房屋查封。虽然房产没有过户，但是已经卖掉了，不能用来抵偿被告李光宪的债务。该笔债务第三人会设法尽快偿还。第三人李在刚未向法庭提交证据。第三人贾云霞未到庭，亦未向法庭提交证据。第三人李在刚对原告提交的证据的真实性和证明目的均无异议。被告李光宪对原告提交的证据的质证意见与答辩意见一致，认为被告是按照法律规定申请法院查封的李在刚名下的房产。经庭审调查、举证、质证，本院对原告提交的上述证据作如下认证：对原告提交的证据，经审查，其来源合法，内容真实，与本案有关联，其综合证明原告与第三人李在刚、贾云霞签订房屋买卖合同，约定由原告购买第三人位于西安市莲湖区团结南路融侨城2-32301室的房屋一套，并已付清购房款项，第三人将该房屋的钥匙、物业等手续资料交付原告，原告占有、使用该房屋至今的事实，被告对其真实性亦无异议，虽对证明目的有异议，但未提交相反证据予以反驳，故依法予以认定。经审理查明：2013年6月26日，原告王宏莉与第三人李在刚、贾云霞协商一致，由原告购买第三人位于西安市莲湖区团结南路融侨城2-32301室的房屋一套，双方签订了《房屋转让意向合同书》，约定转让价格为98万元。当日双方向西安市汉唐公证处申请对该合同予以公证。签订合同前原告支付定金20000元，合同签订次日通过银行支付384000元，剩余银行抵押贷款57万元约定由原告王宏莉负责按月向银行偿还。签订合同当日，第三人李在刚、贾云霞即将该房屋的钥匙交付原告。此后原告一直在此居住并占有、使用该房屋至今，按期缴纳该房屋的物业、水电费等相关费用。但因该房屋在银行有按揭贷款等客观原因，双方一直未办理房产过户手续。2014年期间，第三人李在刚的债权人郭家淇起诉李在刚，并申请保全该房屋，原告提出异议。2014年11月30日，神木县人民法院作出（2014）神执异字第00033号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行，该裁定已生效。后被告李光宪在其与第三人李在刚的民间借贷纠纷执行中，神木市人民法院作出（2017）陕0821执字第1361号执行裁定书，对上述房产予以查封，原告随即提出异议。2017年11月21日，神木市人民法院作出（2017）陕0881执异116号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为该争议房产应归其所有，要求停止执行，故诉至本院。本院认为：原告王宏莉与第三人李在刚、贾云霞协商将李在刚、贾云霞所有的房产转让给原告，支付了全部价款并交付原告，虽因客观原因未办理房产过户手续，但该房交付后一直由原告王宏莉实际占有并居住，上述事实有原告当庭提交的《房屋转让意向合同书》、《房屋转让意向合同书补充协议》、《买卖定金合同》、定金收据、西安市汉唐公证处（2013）陕证民字第006395号公证书、西安市汉唐公证处（2013）陕证民字第006397号公证书、收款收据、银行汇款凭证等一系列证据予以证实，足以认定。原告以合理的对价购买第三人的房屋并实际占有该房屋，故该房产所有权应归原告所有，虽因客观原因未办理过户手续，但无足够证据证明其存在过错，故原告王宏莉享有对该诉争标的足以排除强制执行的民事权益，原告诉请停止执行该诉争房产并解除查封的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王宏莉于2013年6月26日购买的第三人李在刚、贾云霞位于西安市莲湖区团结南路融侨城2-32301室的房屋一套归原告王宏莉所有。二、停止对神木市人民法院（2017）陕0821执字第1361号执行裁定书的执行，并解除对原告购买第三人李在刚、贾云霞位于西安市莲湖区团结南路融侨城2-32301室的房屋的查封。案件受理费11490元，由被告李光宪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  郄小平审判员  张 晓审判员  杨璐菲二〇一七年十二月十八日书记员  刘芳芳