上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初13487号原告：上海琚湾房地产经纪事务所，住所地上海市金山区。投资人：颉建军，总经理。委托诉讼代理人：李某某，上海市浦南律师事务所律师。被告：朱杰，男，1962年12月13日生，汉族，住上海市松江区。原告上海琚湾房地产经纪事务所与被告朱杰居间合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李某某与被告朱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告居间服务费24,000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告以及案外人签订《房地产买卖居间协议》，根据协议约定，由于被告违约和案外人解除合同，应该向原告支付违约金。被告辩称：不同意全额支付居间费用，但愿意支付合理的服务费用。理由是只与案外人签订了一份居间协议，其中关于违约金的约定也不合理；自己与案外人也是合意解除合同，没有及时付款给案外人亦属事出有因，是因为自己的房屋要置换，购买自己房子的人贷款未获及时审批导致自己没有及时付款给案外人。经审理查明：2017年8月6日，原告、被告及案外人杨某某签订《房地产买卖居间协议》(编号：NOXXXXXXX)，约定在原告的居间下，由被告向案外人购买金山区石化XX大楼XXX室房屋(下称涉案房屋)，房屋总价120万元，交易税费由被告承担，同时在第四条约定“1.甲(案外人)乙(被告)双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方(原告)支付房屋成交总价1%的佣金；2.如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，同时向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金；3.如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时向丙方支付本次房屋成交总价2%的违约金；4.如甲乙双方合意解除本协议的，则各向丙方支付本次房屋成交总价1%的违约金”。同日，原告与被告签署《佣金确认单》，约定被告应于签订房屋买卖合同之日支付原告佣金4万元(包括个税、契税、印花税等所有税费约2万元以及居间服务费约2万元)。2017年8月7日，被告向案外人支付定金3万元并交由原告保管。2017年8月8日，原告将涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)予以网上备案，其中约定涉案房屋为100万元，该合同载明的居间方并非原告，而是上海易居房地产交易服务有限公司浦东分公司，而被告和案外人亦某在该合同上签字。2017年10月14日，原告、被告及案外人杨某某签署《居间合同解约书》，该解约书由原告起草并盖章，其中载明由于被告逾期未付首付款，定金归案外人所有，“甲乙(被告与案外人)双方共同协商，同意解约合同”，但并未涉及居间服务费用事项。在签署解约书前后期间，案外人杨某某向原告支付了2,000元居间服务费用。后原告与被告就居间服务费用事宜协商未果，遂涉诉。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、产证保管书、佣金确认单、《居间合同解约书》，以及双方当庭陈述等证据证实，依法予以确认。本院认为，原告在被告与案外人的房屋买卖活动中提供了居间服务，收取一定的居间费用自然无可厚非，合理合法。双方的争议焦点则是居间费用的数额问题，原告认为应该按照《房地产买卖居间协议》第四条第三款要求被告支付房屋成交总价2%即24,000元，被告则认为该约定条款不合理，自己也没有违约，原告亦没有提供完整的居间服务，因此只同意支付一定的合理费用。对此，本院认为《房地产买卖居间协议》第四条包括其中第三款和第四款在内的条款属于格式条款，原告以居间人的合同地位为涉案房屋买卖合同双方(被告和案外人)设置额外义务，试图不论房屋买卖结果和居间服务情况而全额获取居间费用，显然属于免除己方责任，加重对方责任，有违公平原则，且并没有采取加粗字体等适当措施予以明确提示，当可认定无效。至于居间费用应该支付多少才算合理，则需要考虑以下若干因素：一是原告居间服务的工作数量。在房屋买卖过程中，居间方与买卖双方的合同虽然名为居间合同，但并非单纯的居间合同，而是居间合同与服务合同的混合体，除了提供媒介信息促成签订买卖合同，还负有协助网签、审税、贷款、过户、交房等系列义务。而在本案中，原告的居间服务内容主要是促成了被告与案外人签订《房地产买卖居间协议》以及为双方解约提供协助，与一个完整的房产交易流程相比，提供的服务显然较少。二是原告居间服务的工作质量。本案中，原告提供的居间服务存在一定不规范之处，比如居间协议和网签合同中的房屋总价不一致，再如网签合同中的居间方不是原告。三是居间费用的约定问题。本案中，原告和被告对于居间费用的约定有一定瑕疵，比如在《房地产买卖居间协议》第四条第一项中约定买卖双方签署本协议后买卖关系成立，双方各付房屋成交总价的1%，第四条第三项中约定如原告违约则付房屋成交总价的2%，第四条第四项中约定买卖双方合意解约的则各付房屋成交总价的1%，而《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》中对于涉案房屋的价款约定又不一致(前者120万，后者100万)；再如《居间合同解约书》中写明被告逾期未付首付款但又明确载明“甲乙(被告与案外人)双方共同协商，同意解约合同”(如此情形算单方违约，还是合意解约？)；又如佣金确认单中表明被告支付的佣金金额是4万元(包含所有税费和交易手续费)；还如在由原告起草并盖章的《居间合同解约书》中竟然对于居间费用只字不提也让人难以理解，毕竟收取居间费用是原告提供居间服务的主要目的。因此，可以说关于居间费用的约定相互之间多有模糊或冲突，致使具体数额难以确定。此外，在本案中原告已经从案外人杨某某处收取了2,000元居间费用。综合考虑前述因素，本院将被告需要支付的居间费用酌定为5,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告朱杰应于本判决生效之日起十日内向原告上海琚湾房地产经纪事务所支付居间服务费用5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元(原告已预缴)，由被告朱杰承担，并于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王庆廷二〇一七年十二月十二日书记员  谢玄卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。