北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初33269号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，公司法务专员。被告：胡泊，女，1956年2月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）与被告胡泊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月30日作出一审判决,链家经纪公司不服一审判决提出上诉,北京市第一中级人民法院于2017年6月5日裁定撤销原判发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告链家经纪公司之委托诉讼代理人刘丛，被告胡泊及其委托诉讼代理人齐集均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。链家经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令胡泊返还房屋押金89000元；2.本案诉讼费由胡泊承担。事实和理由：2010年12月15日，胡泊与我公司就本市海淀区魏公村韦伯豪家园×号楼×层×号房屋签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，租赁用途商业。2011年9月1日，我公司向胡泊支付房屋押金89000元。此后双方正常履约，并在2014年9月28日合同到期后办理了物业交割手续。现胡泊拒绝退还押金。胡泊辩称，我于2006年既与链家经纪公司签订房屋租赁协议，租期自2006年10月1日至2011年9月30日，押金48334元，月租金29万元，每年递增5%。该公司至今未足额支付全部租金。2011年9月30日，双方没有签署新的租赁合同，但双方的实际履行行为视为对原合同的延续。而2010年12月15日签署的房屋租赁合同因未经我同意或追认而无效。为此，我已于2011年10月1日将有关我名下房屋出租、续租、签约等事项必须由我本人签名的意见知会链家经纪公司。链家经纪公司从未交过所述第二笔押金，我也未曾收取过。双方合同约定，押金可以抵扣租金，链家经纪公司未足额支付租金，其无权要求退还押金。故我不同意链家经纪公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年9月1日，链家经纪公司（乙方）与胡泊（甲方）签订《房屋租赁协议》（以下简称2006年协议），约定链家经纪公司租用海淀区魏公村韦伯豪家园×号楼×层×号房屋经营使用，建筑面积约200平方米。租赁期限为五年，房屋交付时间为2006年9月1日，甲方给乙方30天免租期。正式租期从2006年10月1日开始，到2011年9月30日中止。租赁期满，本合同自动终止。乙方如有意续约，应在租赁届满三个月前书面通知甲方。押金（房屋租赁保证金）为48334元。第一年月租金为29万元，自第二年起每年年租金在上一年年租金基础上上调5%。每年支付两次，每次一次性支付六个月租金，押金和第一期租金应在本合同签约当日支付。正式租期起计后，乙方应于2007年5月1日支付第二期租金，依此类推六个月付一次。合同终止后，乙方所交押金用于抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任。抵扣之后，剩余部分如数返还乙方。上述协议签订同时，胡泊将房屋交链家经纪公司经营使用，链家经纪公司支付胡泊房屋租金145000元及押金48334元。胡泊就此分别为链家经纪公司出具了《收条》。租金《收条》内容为：“今收到韦伯豪家园×#楼×房屋租金145000元整，此为六个月房租，自2006年10月1日至2007年4月30日止。”押金《收条》内容为：“今收到韦伯豪家园×#楼×房屋押金48334元。”此后，双方履行2006年协议无异议，协议约定租期届满后，链家经纪公司继续租用上述房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于双方的租赁协议事实，链家经纪公司主张于2006年协议租期届满前，另与胡泊续签三年期新协议至2014年9月30日止的事实，胡泊认可链家经纪公司于2006年协议租期届满后继续使用上述房屋的事实，但否认曾与该公司续签有新协议。为此，链家经纪公司向本院提供显示“胡泊”为甲方与乙方链家经纪公司签署于“2010年12月15日”经打印的《房屋租赁协议》（以下简称2010年协议）复印件一份，甲方落款处加盖有“胡泊”字样人名印章，并有“李侠代”字样。该协议内容包括：“房屋位置：北京海淀区魏公村韦伯豪家园×号楼×层×号，建筑面积约200平方米。租赁期限为三年，自2011年10月1日起，至2014年9月30日终止。押金：89000元。第一年年租金为530000元，自第二年起，每年年租金在上一年年租金基础上上调5%，即第二年年租金556500元，第三年年租金584325元。一年付两次。乙方应于本次租金到期前30天支付下期租金即乙方于2011年9月1日交付第一期租金，2012年4月1日支付第二期租金，以此类推6个月付一次。合同终止后，乙方所交押金用于抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任。抵扣之后，剩余部分如数返还乙方。”该协议第二条另有手书并加盖链家经纪公司合同专用章文字内容为：“乙方由于前期已交48334元押金，剩余部分于2011年9月1日补齐40666元押金。”链家经纪公司解释称，该2010年协议系胡泊委托李侠代为签订，另出具显示加盖有“胡泊”人名印章同期打印件《授权委托书》（以下简称委托书）为据，内容为：“现委托人胡泊授权委托李侠女士办理签署魏公村韦伯豪家园×号楼×层×号的合同一事。”胡泊对该2010年协议及委托书的真实性均不予认可，表示不认识协议及委托书所涉李侠其人，对协议及委托书所涉人名印章亦不予认可。胡泊对链家经纪公司另行提交的《情况说明》中所加盖“胡泊”人名印章的真实性亦不予认可。另经本院询问，链家经纪公司表示已无法找到并提交该2010年协议原件。2.关于双方租赁关系的终止，链家经纪公司主张于2014年9月28日将租赁房屋交还胡泊所委托经办人李琦的事实，并提交签署有“李琦代胡泊”文字的收回房屋《证明》为据，但该事实及相应证明未得到胡泊的认可，胡泊否认存在委托李琦收房的事实，另主张于2015年春节前后其自行收回空置房屋的事实，双方均未就各自主张向本院提供充分证据。3.关于链家经纪公司租用胡泊上述房屋期间支付房屋租金的事实，链家经纪公司主张均已分别依据2006年协议及2010年协议全面履行支付租金义务，胡泊则主张链家经纪公司仍存在欠付租金事实。其中，双方就2006年协议约定的租金标准存在意见分歧，链家经纪公司主张该协议中所载“月租金为29万元”系笔误，应为年租金29万元，并援引上述租金《收条》予以佐证双方实际按年租金标准履行，胡泊未能就此作出合理解释并提供充分反证。除上述租金《收条》所载已付2006年10月1日至2007年4月30日期间租金外，链家经纪公司另提供支付宝转帐记录等证据，主张另支付胡泊2009年10月1日至2010年3月31日期间租金167855.60元、2010年4月1日至2010年9月30日期间租金167855.62元、2010年10月1日至2011年3月31日期间租金176248元、2011年4月1日至2011年9月30日期间租金176248.41元，胡泊对上述付款予以认可。经本院询问，链家经纪公司表示无法查到并提交双方2006年协议租期内上述之外期间已付租金的相应凭证。链家经纪公司另向本院提供其通过支付宝账户，于2011年8月25日及2013年2月25日分别向胡泊账户转账汇款305666元及278250元的账户记录，并解释称该305666元款项中包括2010年协议约定的第一期半年租金265000元及补交押金40666元，解释该278250元为双方2010年协议约定的第二年半年租金，从而以此证明双方争议的上述2010年协议是真实存在的，及实付总押金89000元。经质证，胡泊认可收到上述两笔款项，但对所证明内容不予认可，仅解释称系补交此前的拖欠租金，其未能就此向本院提供相应反证。再经本院询问，链家经纪公司表示除该两笔款项外，现已无法查到并提交其所谓2010年协议约定租期内其他期间支付相应租金的付款凭证，该公司未能就所主张已全面履行支付租金义务之事实向本院充分举证。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。本案中，链家经纪公司与胡泊系房屋租赁合同关系，由此形成的双方债权债务关系受法律保护。现双方租赁关系已终止，但就租赁押金仍存在争议。链家经纪公司要求胡泊退还全部押金，胡泊则对链家经纪公司主张的押金金额存在疑异并同时提出以押金抵扣欠租的抗辩意见。关于租赁押金数额，在链家经纪公司提交的2010年协议中确有载明，因该公司未能提供该协议原件，且委托书及情况说明的真实性本身存在争议，无法相互印证证明该协议的真实性。根据查明的付款事实，胡泊认可收到链家经纪公司于2006年协议租期届满后支付的两笔款项，链家经纪公司虽解释其中一笔包含本案诉争的部分押金，但未得到胡泊的认可，且没有其他确凿证据与之相印证，本院对其主张无法采信。此外，双方更为明显的争议还在于，胡泊否认链家经纪公司已全面、足额履行了支付租金义务，即使按双方2006年协议的租金标准计算所谓后三年租金，链家经纪公司亦仅向本院提供两笔付款的证明，超出其所主张押金金额的部分租金支付事实，仍缺乏相应证据予以支持。根据双方协议内容，合同终止后，链家经纪公司所交押金用于抵扣应由其承担的费用、租金，抵押之后剩余部分如数返还。故现胡泊提出的抵扣欠租之抗辩，符合双方合同约定。综上所述，链家经纪公司在不能提供充分证据证明胡泊收取其第二笔押金及其已全面履行支付租金义务的情形下，其要求胡泊退还押金，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回北京链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费2026元，由北京链家房地产经纪有限公司负担，已交纳1013元，其余1013元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  ＸＸ萍人民陪审员  朱晓珠二〇一七年十二月一日书 记 员  王文敬