广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初5128号原告：广州招商房地产有限公司，住所地广州市番禺区东环街飞鹅岭。法定代表人：萧睿，职务总经理。委托诉讼代理人：王卫永，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州广轻轻工设计有限公司，住所地广州市越秀区盘福路医国后街1号自编1号11楼（仅限办公用途）。法定代表人：冯晓辉，职务总经理。委托诉讼代理人：方树波，国信信扬律师事务所律师。原告广州招商房地产有限公司（以下简称为招商地产公司）与被告广州广轻轻工设计有限公司（以下简称广轻公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商地产公司的委托诉讼代理人王卫永、ＸＸ，被告广轻公司的法定代表人冯晓辉及其委托诉讼代理人方树波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招商地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除招商地产公司和广轻公司签订的编号为201601232292的《广州市商品房买卖合同（一手现房）》及其补充协议；2.判令广轻公司按照总价款5%的标准向招商地产公司支付违约金166599.8元；3.判令广轻公司在判决生效之日起5日内配合招商地产公司办理买卖合同注销手续；4.判令广轻公司承担本案律师费、诉讼费、保全费、公告费、执行费等费用。事实和理由：2016年1月27日，招商地产公司和广轻公司签订编号为201601232292《广州市商品房买卖合同（一手现房）》及其补充协议，约定广轻公司以总房价款3331996元购买招商地产公司所有位于番禺区东××房。合同签订后，广轻公司却没有依约按时支付房款、逾期付款违约金及办妥按揭贷款手续。经招商地产公司多次以口头、书面等方式敦促，并分别于2016年6月13日、2016年8月4日和2016年12月2日委托律师向广轻公司签发律师函，要求其按照合同约定履行合同义务，其至今仍拒绝履行合同义务，已严重违反合同约定。为此，招商地产公司根据买卖合同及补充协议相关约定于2017年4月24日向广轻公司签发《解除合同通知函》，依约单方解除买卖合同，并要求其支付总价款5%的违约金即166599.8元。为维护自身的合法权益，招商地产公司特向人民法院提起诉讼，请求支持其全部诉讼请求。被告广轻公司辩称，不同意招商地产公司的全部诉讼请求。招商地产公司已丧失解除权，根据最高院关于买卖商品房适用法律若干规定以及合同法第94条规定，解除权应当在一年以内行使，而根据招商地产公司提交的证据2017年4月24日出具的解除合同通知函所示，明确我方于2016年1月28日已开始违约，而根据双方约定，逾期付款超过30天的，卖方就可以解除合同，即在2017年2月2日起，视为违约，30天后即2017年3月2日解除权消灭，招商地产公司在2017年4月23日才提出解除合同，故其无权解除合同。我方认为合同有效且应当继续履行，在此情况下的违约责任，其违约金的赔付由法院认定。若不解除合同，第3项诉讼请求无意义。第4项诉讼请求中的费用我方认为应由败诉方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：招商地产公司为位于广州市番禺区东××房（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人。2014年6月30日，招商地产公司（甲方、出售方）与广州永道工程咨询有限公司（以下简称永道公司，乙方、认购方）就包括涉讼房屋在内的6套房屋签订《楼宇认购书》。2015年8月11日，永道公司向招商地产公司申请将其名下的涉讼房屋更名为广轻公司。2016年1月27日，招商地产公司（甲方、卖方）与广轻公司（乙方、买方），签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称涉讼合同），其中约定涉讼房屋按总价交易，总金额3331996元。付款方式为其他方式：第1期在2014年8月31日期前支付1000000元，第2期在2014年9月30日期前支付671996元，按揭款1660000元，在2016年1月28日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2016年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该合同附件七补充协议中约定，乙方选择按买卖合同第七条按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续。乙方应在签署买卖合同的同时签署按揭合同并向律师事务所提供贷款所需的全部真实资料并签署相关的法律文件、交纳贷款所需的各项费用（包括但不限于律师费、保险费、抵押登记费、评估费、担保费、代办费等）；如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内一次性支付全额房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期乙方应按本补充协议第8条之规定承担逾期付款的违约责任。关于逾期付款的违约责任，逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同。甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金；甲方要求解除买卖合同的，乙方应当配合甲方办理解除、注销买卖合同的相关手续，并且乙方应当自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内按本房地产总价款的5%向甲方支付违约金。在前述手续办理完毕且甲方收到乙方支付的违约金后，甲方应当不计利息返还乙方已付的全部购房价款，违约金与返还的购房价款可互相冲抵。乙方未按买卖合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定账户的，甲方不承担延期交房违约责任。若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付商品房房款总额5%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用。无论因任何原因导致本买卖合同解除的，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额0.3‰的违约金。乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金及相关税费。本补充协议是商品房买卖合同不可分割的组成部分，若本补充约定与买卖合同的有关约定相冲突的，以本补充协议为准。2016年6月13日，招商地产公司向广轻公司寄送《关于要求立即支付剩余房款的律师函》，主张广轻公司依约支付首期款后，直至2016年2月3日方才付清第2期款项，且未提交任何贷款所需资料，仍未办理涉讼房屋的按揭手续。因此，招商地产公司要求广轻公司支付包括涉讼房屋在内的2套房屋剩余全部购房款及违约金。广轻公司确认收到了该函件，但对于内容不予确认。2016年8月4日，招商地产公司向广轻公司寄送《关于要求立即支付剩余房款的律师函》，主张广轻公司依约支付首期款后，直至2016年2月3日方才付清第2期款项，且未能提交齐全贷款资料，导致无法办理涉讼房屋的按揭手续。因此，招商地产公司要求广轻公司支付包括涉讼房屋在内的2套房屋剩余全部购房款及违约金。广轻公司确认收到了该函件，但对于内容不予确认。2016年12月2日，招商地产公司向广轻公司寄送《关于要求一次性支付剩余房款及违约金的律师函》，主张广轻公司于招商地产公司多次口头及指点、书面督促仍未履行按揭义务。因此，招商地产公司要求广轻公司一次性支付剩余全部价款及违约金。广轻公司确认收到了该函件，但对于内容不予确认。2017年4月24日，招商地产公司向广轻公司寄送《解除合同通知函》，主张广轻公司应于2016年1月28日前办理银行按揭手续，并按揭贷款方式支付房款，经招商地产公司及按揭银行多次致电广轻公司补充按揭资料未果，故要求广轻公司支付剩余购房款，但其未依约支付。广轻公司的上述行为严重违反了买卖合同之约定，故招商地产公司要求解除买卖合同，并要求广轻公司按照房价的5%向其支付违约金（违约金与返还的购房价款可互相冲抵）。广轻公司应自买卖合同解除之日起15日内与招商地产公司到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，广轻公司应向招商地产公司支付房价款总额0.3‰的违约金。广轻公司确认收到了该函件，但对于内容不予确认。2017年5月10日，广轻公司向招商地产公司出具《关于意库A18栋（103、201）违约金等问题的解决方案（广轻公司）》，为了解决意库A18栋（103、201）违约金等问题，建议双方就违约金，以及办理按揭贷款、付清房款及一切有关事宜签订补充协议，并提出违约金的解决方案：一、网签前，广轻公司受国家金融政策和自身财务状况影响，支付首期款滞后，根据意库A18《商品房买卖合同》及补充协议的约定，其延期付款违约金为252383元，恳请招商地产公司予以减免一半。二、网签后，广轻公司在2016年1月28日网签后，其按照合同约定于2016年2月28日前向招商地产公司指定的建设银行提交了所有按揭资料，期间也补充了按揭资料，配合建设银行报上级部门审批，建设银行2016年7月份通知其无法办理按揭贷款。于2016年8月份收到通知后广轻公司向招商地产公司指定的南洋商业银行提交按揭资料，亦多次补充按揭资料，由于额度问题南阳银行不同意其贷款，故其自行联系贷款银行。其联系的贷款银行需招商地产公司的配合，2016年11月得知招商地产公司拒绝配合其按揭贷款，造成其至今没有申请到贷款。诉讼过程中，招商地产公司和广轻公司均确认以下事实：1.广轻公司已经向招商地产公司支付了涉讼房屋第1期和第2期的购房款共计1671996元，尚欠按揭款1660000元未付；2.涉讼房屋已办理网签手续。现双方主要就招商地产公司是否有权解除涉讼合同产生争议。广轻公司认为其并未在合同约定的2016年1月28日签署按揭合同，加上补齐资料的5天，即2016年2月3日开始招商地产公司就清楚广轻公司已经逾期按揭，超过30日，招商地产公司有权解除合同，因此2016年3月4日招商地产公司已享有解除权，至2017年3月4日解除权已满一年，故已消灭，招商地产公司于2017年4月24日才提出解除合同，已经超过期限。招商地产公司则认为在广轻公司存在多个违反合同的违约行为情况下，其有权选择就某个违约行为行使解除权，因此招商地产公司有权行使相应的解除权，并且其享有的解除权并没有超过期限。此外，广轻公司主张其于签订网签合同后，曾联系过招商地产公司推荐的中国银行番禺银行及南洋银行，但两个银行均因其提供的材料不符合要求没有批其贷款，后其自行找的银行因为招商地产公司不配合，故至今没有贷到款，且涉讼房屋所在的整栋楼是捆绑销售，买方包括其与永道公司，在办理贷款的过程中，需要两家公司同时办理，故未能办理贷款三方都有责任，但对于上述陈述，广轻公司均未能提供证据予以证明。招商地产公司则主张银行是独立的金融机构，会就广轻公司的贷款申请履行审批的义务，广轻公司所说的配合是指要求其司提供担保，非一般的协助义务，其不可能为其贷款进行担保，广轻公司是因自身原因无法贷款，与其无关。本院认为，涉讼合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格遵照履行。涉讼合同约定广轻公司需于2016年1月28日前申办按揭手续，而根据双方当事人的庭审陈述及广轻公司向招商地产公司出具《关于意库A18栋（103、201）违约金等问题的解决方案（广轻公司）》可知，广轻公司并未按照合同约定的期限申办按揭，其后广轻公司向多家银行申请贷款，但均未获得批准。虽然广轻公司抗辩认为其按揭贷款申请未通过是由于涉讼房屋为捆绑销售和招商地产公司不配合导致，且招商地产公司的合同解除权已经消灭，但其并未提交相应的证据予以证实其贷款申请未通过是前述原因导致，且根据涉讼合同补充协议约定，若广轻公司的按揭申请非因招商地产公司的原因最终未获银行接纳的，广轻公司应当在接到银行或招商地产公司通知后10日内一次性支付全额房款，逾期超过30日，招商地产公司有权解除合同，而根据现有证据显示，招商地产公司于2016年6月13日才发函通知广轻公司一次性支付剩余房款，故其于2017年4月24日发函要求解除合同时合同解除权尚未消灭，故对于广轻公司的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采信。现广轻公司因其自身原因导致贷款申请未能获得银行批准，且在招商地产公司多次向其发函要求一次性支付剩余房款后仍未支付，故招商地产公司有权要求解除涉讼合同。招商地产公司于2017年4月24日向广轻公司寄送的《解除合同通知函》已送达给广轻公司，故自上述函件送达之日起涉讼合同已解除，因此，招商地产公司要求解除涉讼合同的诉请，已无需本院再作处理。涉讼合同约定，若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应向甲方支付商品房房款总额5%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用，故涉讼合同解除后，广轻公司理应向招商地产公司支付违约金166599.8元（3331996元×5%）。现双方均确认广轻公司已经向招商地产公司支付了1671996元购房款，而招商地产公司亦同意在扣除违约金及广轻公司协助办理网签注销手续后将剩余部分款项予以退还，故招商地产公司应当向广轻公司退还购房款1505396.2元（1671996元-166599.8元）。鉴于广轻公司并未于本案中提出反诉，故本案对此不作单独处理，招商地产公司应本着公平、诚实信用的原则将上述款项退还给广轻公司。此外，双方都确认涉讼房屋已经办理了网签手续，故根据涉讼合同关于“乙方逾期付款超过30天，甲方要求解除买卖合同的，乙方应当配合甲方办理解除、注销买卖合同的相关手续”以及“无论因任何原因导致本买卖合同解除的，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续”的约定，广轻公司理应协助招商地产公司办理涉讼房屋网签买卖合同的注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、广州广轻轻工设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向广州招商房地产有限公司支付违约金166599.8元（该款项于广州广轻轻工设计有限公司已经支付的购房款1671996元中扣除）；二、广州广轻轻工设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助广州招商房地产有限公司办理位于广州市番禺区东环街东艺路139号18栋103房网签的房屋买卖合同的注销手续；三、驳回广州招商房地产有限公司的其余诉讼请求。案件受理费33456元，由广州广轻轻工设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  李丽娥人民陪审员  朱杏梅二〇一七年十二月二十五日书 记 员  凌绮珊