北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初11493号原告（反诉被告）：张永平，男，1970年8月13日出生。委托代理人：张永起，男，1973年4月22日出生。被告（反诉原告）:韩生利，男，1969年12月16日出生。委托代理人：王杰，男，1979年4月13日出生。原告（反诉被告）张永平与被告韩生利（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永平委托代理人张永起、被告韩生利委托代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张永平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告装修损失费人民币10万元；2、案件受理费及评估费等由被告承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）增加诉讼请求：请求法院判令解除双方的租赁合同；变更第一项诉讼请求为：请求法院判令被告赔偿原告房屋装修损失共计130810元。事实与理由：2012年12月13日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，协议约定，被告将位于房山区×镇×村×区×号院房屋场地租给原告，整院房屋全部未装修，租期2013年1月1日起至2023年12月31日止，年租金13000元。合同在该租赁处签订。签订后，原告对院落房屋进行了整体装修改造，共计支出成本30万元。2016年5月28日，被告以原告欠租为由强行将房屋收回，但没有补偿原告的装修损失，后原告报警，派出所出警对现场装修情况进行了拍照备案，建议双方通过诉讼解决争议。被告（反诉原告）乙方已实际收回并控制了租赁物，合同无法继续履行，已实际终止。综上，原告提起诉讼，请法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）韩生利辩称，不同意原告的诉讼请求，我方提出反诉，要求继续履行合同，并交纳欠缴租金二万六千元；房屋交付时是简装，电线、水是我方弄的，当时房屋四白落地，没有地砖没有吊顶，其它具体什么样就不知道了；租金从2015年1月1日一直到把房屋收回都没有交租金，但是2016年5月28日没有收回房屋，并不是我们不让原告租了而是他自己搬出去的，现在可以继续租，原告之前有欠账的情况，收账人来了将锁损坏，原告在房屋内有很多设备，出于保护原告财产的需要我们把门锁上了，实际上是2015年10月左右原告就不怎么使用房屋了。今天的诉讼以及后来的事情都是因为原告不缴纳房租引起的，房子有人居住是原告有一些财产需要看管，原告在外有一些债务纠纷导致房屋受损，现在房子是空闲状态，我方随时可以保障原告继续使用，我方坚持要求继续履行合同，给付欠缴房租。被告（反诉原告）韩生利向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行合同；2、判令被反诉人立即给付欠缴租赁费（自2015年1月1日起至给付之日止的租赁费用及银行同期利息，按年息24%计算）；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2012年12月13日签订“房屋租赁协议书”，协议期限十年，每年一月一日付清当年租金。反诉人按约交付了房屋，后因被反诉人无力支撑租用房屋的日常经营，也将未按约定给付反诉人租金。此后，被反诉人于2015年年底自行将房屋上锁，并疏于管理致使自来水长期开放。后于2016年5月将所属物品全部拉走。被反诉人欠缴房租，并未在合理使用租赁房屋，给反诉人造成损失。因此，被反诉人的诉讼请求应予驳回，且已给反诉人造成的损失应当弥补。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。经审理查明，2012年12月13日，被告韩生利作为出租方（甲方）与原告张永平作为承租方（乙方）签订《房屋出租协议书》，双方约定：甲方将位于北京市房山区×镇×村×区×号院的整个院落及房屋占地约一亩出租给乙方使用；该院落房屋情况：两排正房，一间西厢房，整院全部未装修；租赁期限10年，从2013年1月1日至2023年12月31日止；年房屋租金13000元，每年一次性支付，支付日期为每年1月1日之前；房屋租赁期间甲方不允许乙方转租。合同签订后至2015年1月1日期间，原、被告双方按合同履行了各自义务，被告韩生利于2012年12月13日交付了租赁房屋。此后，原告张永平向被告给付了房屋租金，并对租赁房屋进行了改造装修，用于餐饮娱乐经营。张永平自2015年1月1日后未向韩生利交付租金。2016年5月28日，韩生利将院落房屋提前收回，并由他人占用。2016年6月21日，双方因租赁房屋纠纷向北京市公安局房山分局×派出所报警，处警单载明：经了解，张永起2013年1月1日起租赁韩生利×镇×村×区×号房屋，租期为10年，张永起现拖欠韩生利房租一年零五个月（一年房租13000元），韩生利称多次联系张永起都没有联系到，今韩生利带人将张永起租赁的×村×区×号房屋门打开，现双方因租房合同产生纠纷，民警告知双方去法院起诉，不得发生打架。审理中，原告张永平提供收据一张，证明其装修租赁房屋共花费装修材料费及工人施工费300000元，但被告韩生利不予认可。本案审理过程中，经原告申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋装修、改造的现值进行了评估。经评估，价格评估标的的现值为130810元，其中非争议部分为126358元，争议部分为4452元。上述事实，有双方当事人陈述、原告张永平提交的收据、视频光盘、《房屋出租协议书》、价格评估报告及本院调取派出所处警单等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，原告张永平与被告韩生利签订的《房屋出租协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方协议约定原告每年应当一次性支付租金，支付日期为每年1月1日之前，但原告张永平自2015年1月1日起即再未向被告韩生利支付租金，已经构成严重违约。但根据原告张永平提供的视频光盘可以证实在2016年6月韩生利已收回出租房屋由他人占用，后当事人并因此报警。因此，韩生利在未通知承租人张永平的情况下，径行收回房屋也属不当，存在一定过错，亦属违约。现虽然被告当庭表示愿意继续履行合同，但原告坚持要求解除合同，说明双方矛盾较深，双方的租赁协议不宜继续履行，原告要求解除协议，本院予以支持；被告反诉要求继续履行合同，不符合本案的实际情况，本院不予支持。但对于造成协议解除，原告迟延支付租金违约在先过错较大，应承担主要责任；被告未经催告直接收回房屋，亦属不当，也属违约，应承担次要责任。根据本案的实际情况，本院酌情确定双方的租赁协议自2016年5月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋出租协议解除后，张永平存在装修损失，原告要求被告赔偿损失本院予以支持。韩生利应赔偿的具体装修损失数额，本院根据双方均有违约的情况，按照双方的过错程度，参照评估报告装修现值数额酌情确定。被告反诉原告要求给付租金，符合协议约定，本院予以支持；张永平应给付的租金数额，按照协议约定的租金标准，本院计算到2016年5月28日止。韩生利反诉要求给付租金利息，协议没有约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张永平与被告（反诉原告）韩生利签订的《房屋出租协议书的》于二〇一六年五月二十八日起解除；二、被告（反诉原告）韩生利于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）张永平房屋装修损失三万七千九百元；三、原告（反诉被告）张永平于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）韩生利房屋租金一万九千五百元；四、驳回原告（反诉被告）张永平的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韩生利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百五十八元，由原告（反诉被告）张永平负担一千零三十三元（已交纳）；由被告（反诉原告）韩生利负担四百二十五元（已交纳）。反诉费二百二十五元，由原告（反诉被告）张永平负担一百六十八元（已交纳），由，被告（反诉原告）韩生利负担五十七元（已交纳）。评估费六千元，由原告（反诉被告）张永平负担四千二百元（已交纳）；由被告（反诉原告）韩生利负担一千八百元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 路 军二〇一七年十二月二十七日书记员 李文秀