广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终4074号上诉人(原审原告):谭雪军，女，1971年2月5日，壮族，住广西柳州市柳北区。诉讼委托代理人：江森，广西君行律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：蒋晓华，女，1959年5月17日，汉族，广西柳州市柳北区。诉讼委托代理人：刘永强，柳州市柳北区黃村法律服务所法律工作者。上诉人谭雪军因与被上诉人蒋晓华租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人谭雪军的诉讼委托代理人江森、被上诉人蒋晓华的诉讼委托代理人刘永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谭雪军上诉请求：1、请求撤销一审判决书；2、请求依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的房屋租金80000元、电费855.35元、水费162.06元，共计81017.41元；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在《租赁合同》期满后，双方形成不定期租赁关系。1、双方于2013年6月10日签订的《租赁合同》，被上诉人承租上诉人的房屋用于河北民丰生物科技有限公司广西分公司的办公用房，而被上诉人是该分公司的负责人，蒋锦萍系该分公司的员工，系市场经理。2、从上诉人与被上诉人建立租赁关系之日起，租金都是由蒋锦萍的银行帐户转出，由于被上诉人租赁上诉人的房屋用于河北民丰生物科技有限公司广西分公司办公场所，所以，被上诉人指示蒋锦萍办转租金的事情合情合理。而且，无论是租赁期内还是合同期满后，双方形成不定期租赁关系都是由蒋锦萍向上诉人转租金，一审法院以合同期满后转租金的人是蒋锦萍，认为上诉人与被上诉人不存在租赁关系没有事实和法律依据。3、被上诉人在一审中认可与其沟通的短信记录，2017年5月24日，被上诉人委托其儿子杨绍坤拿房屋钥匙给上诉人，并与上诉人签订《解除租赁协议书》，之后，拿走租赁房屋内的物品，原签订的租赁期满后双方形成的不定期租赁关系解除。二、一审法院认为租赁合同期满后，由上诉人对合同期满后是否继续由被上诉人使用承担举证责任，该认定无事实和法律依据。1、原《租赁合同》期满后，双方没有办理解除合同的交接手续，应视为双方形成不定期的租赁关系，被上诉人仍然按原《租赁合同》的约定交付租金，如被上诉人否认租赁关系，由被上诉人承担举证责任2、被上诉人不诚信，在一审否认《租赁合同》的真实性，否认与上诉人建立的租赁关系，但是，根据上诉人提供的证据，证明被上诉人租赁上诉人的房屋用于河北民丰生物科技有限公司广西分公司办公场所，而且有租赁房屋周围业主的签字同意认可。三、上诉人要求被上诉人支付拖欠房屋租金、水电费有事实和法律依据，上诉人提供了银行流水证明了被上诉人交纳租金和拖欠租金的情况，被上诉人在一审时也认可短信记录的真实性，该短信内容反映了租赁房拖欠租金以及水电费的情况。四、一审判决程序违法。一审时，上诉人申请撤回关于“解除双方于2013年6月6日签订的《租赁合同》，并立即搬离并无条件交还给上诉人的房屋”的诉请，但一审判决却驳回了该项诉讼请求，属程序违法。被上诉人蒋晓华辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人谭雪军向一审法院起诉请求：1.解除谭雪军和蒋晓华2013年6月6日签订的《租赁合同》，并将租赁使用的民鑫市场22栋6号房屋返还谭雪军；2.蒋晓华向谭雪军立即支付拖欠的房屋租金80000元、电费855.35元、水费162.06元，共计81017.41元；3.本案全部诉讼费由蒋晓华承担。庭审过程中，谭雪军以房屋已经收回为由，申请撤回要求蒋晓华返还房屋的诉讼请求。一审法院认定的事实：谭雪军和蒋晓华于2013年6月6日签订一份《租赁合同》，合同约定谭雪军将其名下的位于柳州市房屋出租给蒋晓华，租赁期限从2013年6月10日至2015年6月30日止，租金每月6000元，并约定谭雪军将该房交给蒋晓华1楼作商业使用，2-7楼作住宅使用，每月1号交纳本月租金，不得拖延，如果蒋晓华欠租金达到15天，谭雪军有权解除合同收回房屋，押金视为违约金不予退还。租赁期间的水电费由蒋晓华承担。租赁合同期满，在同等条件下，蒋晓华享有优先权，但蒋晓华必须租赁期间满前一个月向谭雪军提出续租书面申请，否则视为自动放弃续租权。合同签订后，双方均按照合同履行至合同期届满。经查，从2014年至2016年11月期间，房屋租金由蒋锦萍向谭雪军转账支付。一审法院审理认为：一是该案租赁合同期限届满后，谭雪军和蒋晓华是否形成不定期租赁合同关系；二是谭雪军要求蒋晓华支付租金及水电费是否得以支持。针对本案的第一个和第二争议焦点，该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据负责证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据合同约定，合同期限届满前如承租方续租，应按向出租方提出续租书面申请。谭雪军、蒋晓华在合同期限届满后，未重新签订租赁合同，谭雪军对合同期间届满后是否继续由被告使用应当承担举证证明责任。经谭雪军举证，合同期间届满后的租金由蒋锦萍向谭雪军支付，蒋晓华明确表示涉案房屋系蒋锦萍承租，并非被告。该院认为，合同期间届满后，蒋锦萍是受蒋晓华委托交付房租，还是蒋锦萍与谭雪军约定合同期限届满后由其承租涉案房屋，谭雪军未能提供证据予以证实，未能证明涉案房屋由蒋晓华使用并与蒋晓华形成不定期租赁关系。另外，谭雪军向法庭提供的河北民丰生物科技有限公司柳州分公司企业查询信息表明负责人是蒋晓华，经营场所是涉案房屋内，营业日期从2013年8月15日至2023年8月14日。该院认为，该证据仅能表明该公司以涉案房屋作为经营场所设立分公司，该分公司在涉案房屋是否实际办公也未能明确，该分公司设立时蒋晓华虽然是负责人，但不能证明合同期满后该分公司在此办公由蒋晓华实际管理的事实。因此，该院认为，谭雪军的证据不足以证明蒋晓华继续使用涉案房屋，对谭雪军要求蒋晓华支付房屋租金及水电费的诉讼请求不予支持。由于谭雪军、蒋晓华于2013年6月6日签订的租赁合同履行期已届满，谭雪军要求解除该租赁合同已无必要，故对谭雪军的该项请求不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回谭雪军的诉讼请求。案件受理费963元，由谭雪军负担。本案在二审期间，另查明，2017年5月24日，被上诉人委托杨绍坤与上诉人签订解除《租赁合同》，并将房屋钥匙以及房屋交付给上诉人。被上诉人对一审查明的事实无异议，无新证据提交；上诉人对一审判决“2014年至2016年11月期间，房屋租金由蒋锦萍向谭雪军转帐支付”有异议，认为租金是蒋锦萍代被上诉人交的，并向本院提交证据1、河北民丰生物科技有限公司柳州分公司的设立登记，注册的工商等相关资料（13页）复印件，拟证明被上诉人租赁上诉人房屋作为河北民丰生物科技有限公司柳州分公司办公场所，被上诉人是该公司的负责人，蒋锦萍系该公司员工，蒋锦萍向上诉人转帐支付租金的行为，是受被上诉人的指派。证据2、农行交易明细单（共27页）复印件，拟证明上诉人与被上诉人签订合同后，所有租金都由蒋锦萍代被上诉人向上诉人支纳，无论租赁合同期满前，还是期满后，都是由蒋锦萍负责的。本院对上诉人提出异议以及证据进行分析认定：根据上诉人提供的证据1、2，反映了被上诉人租赁上诉人的房屋，用于河北民丰生物科技有限公司柳州分公司办公场所，也证实被上诉人是该公司的负责人，蒋锦萍系员工，其租金一直由蒋锦萍向上诉人交纳，上诉人有理由相信在原合同期限届满后，应视为蒋锦萍代被上诉人向上诉人交纳租金，对上诉人的该项异议以及提供的证据，本院予以采信。本院认为，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，被上诉人将租赁房屋用于河北民丰生物科技有限公司柳州分公司办公场所，由于被上诉人未按时交纳租金，所以，上诉人向一审法院起诉，要求与被上诉人解除合同、返还房屋，并支付拖欠的租金和水、电费。一审法院以上诉人举证不能，判决驳回上诉人的诉讼请求。对于一审法院判决，上诉人主张，双方签订《租赁合同》后，其房屋租金一直由蒋锦萍代被上诉人向上诉人转帐支付。针对上述主张，本院认为，首先，被上诉人作为河北民丰生物科技有限公司柳州分公司的负责人，蒋锦萍系该公司员工，蒋锦萍并非本案合同当事人，蒋锦萍向上诉人交纳租金，应视为被上诉人委托蒋锦萍的行为。其次，虽然《租赁合同》期满后，形成不定期租赁关系，但是，被上诉人作为原承租人是否不再承租或另行转租时应当通知上诉人，应承担举证责任，在上诉人没有得到通知的情况下，租金仍然由蒋锦萍向上诉人交纳，上诉人有理由相信被上诉人仍然使用租赁房屋。因此，对上诉人该项主张，本院予以支持。被上诉人系原房屋承租人，租赁期满后，被上诉人一直没有将房屋交付给上诉人，应视为被上诉人续租至被上诉人委托其子杨绍坤向上诉人交付房屋钥匙，并签订《解除合同》止，租金参照原合同标准每月6000元计算。其租金计算，根据上诉人提供银行转帐凭证，从2015年4月至2017年5月，被上诉人应向上诉人支付156000元，其中，上诉人已认可被上诉人已支付76000元；至2017年5月24日租金为68000元（80000元-6000÷30天×6天）。一审判决不当，本院予以纠正。对于上诉人主张被上诉人拖欠水、电费问题，未经双方确认，本院不予支持。关于解除合同以及房屋返还问题，上诉人向一审法院起诉当日，被上诉人委托其子杨绍坤与上诉人签订了解除合同并返还房屋，上诉人的该项请求被上诉人已履行，本院不再处理。至于被上诉人否认与上诉人签订《租赁合同》，该合同非被上诉人本人签名，未与上诉人建立租赁关系的主张，本院认为，被上诉人系河北民丰生物科技有限公司柳州分公司的负责人，将租赁房屋用于注册成立该公司的经营地址，并作为办公场所，虽然被上诉人否认合同非本人签名，但是，结合该公司注册工商资料、上诉人与被上诉人之间短信内容、照片、租金交纳情况以及被上诉人委托其子杨绍坤向上诉人交房屋钥匙，并签订《解除合同》等相关事宜，足以证实上诉人与被上诉人建立租赁关系的事实。况且，被上诉人对其主张无证据证实，故对被上诉人的上述主张，本院不予采信。综上所述：一审判决不当，本院予以改判，上诉人上诉合理部分，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初77号民事判决；二、被上诉人蒋晓华应向上诉人谭雪军支付租金68000元；三、驳回上诉人谭雪军其他上诉请求。一审案件受理费963元（谭雪军已预交）、二审案件受理费923元（谭雪军已预交），共计1886元，由蒋晓华承担1536元，由谭雪军承担50元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决审判长  唐小军审判员  余 深审判员  丘洪兵二〇一七年十二月二十五日书记员  夏心宇