辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0403民初1393号原告：李某某，男，满族，1972年6月7日出生，现住抚顺市顺城区顺城路。被告：抚顺市某某房地产开发有限责任公司，住所地抚顺市东洲区绥阳路。法定代表人：夏某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，系该公司法律顾问。第三人：赵某某，男，汉族，1974年9月7日出生，住吉林省长春市南关区博学路永安小区。第三人：抚顺某某商品混凝土有限公司，住所地东洲区兰山乡新农村。法定代表人：李某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：董某，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：董甲，女，系该公司法律顾问。原告李某某与被告抚顺市某某房地产开发有限责任公司、第三人赵某某、第三人抚顺某某商品混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、被告抚顺市某某房地产开发有限责任公司（以下简称“某某公司”）的委托诉讼代理人王某某、第三人抚顺某某商品混凝土有限公司（以下简称“某某公司”）委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼。第三人赵某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人签订的《协议书》合法有效；2.确认原、被告2013年8月22日签订四份《虎台雅居房屋认购书》合法有效；3.判令四份《虎台雅居房屋认购书》中原告购买的房屋归原告所有；4.要求被告按照原告所交40万房款及银行同期贷款利率的四倍支付原告2016年11月1日至今的损失；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：第三人与被告三方签订的协议书约定：第三人某某公司同意被告将坐落于虎台雅居的5套房屋抵顶被告欠该公司在虎台雅居工程中的商砼款，某某公司再将此款抵顶给第三人赵某某作辽宁某某环保机械制造有限公司办公楼工程款。上述协议书签订后，第三人赵某某于2013年8月22日将被告顶账给其所有的虎台雅居1号楼1单元402号，2号楼2单元501号，4号楼1单元1302号、1503号四套房屋，以总价款40万人民币出卖给原告。2013年8月22日赵某某收到原告的购房款后，于当日即配合原告与被告签订案涉四套房屋认购书。被告向原告出具了双方签订的《虎台雅居房屋认购书》及收款收据。2016年11月被告公司开始对虎台雅居小区配户，原告因此找到被告要求签订四套房屋《商品房买卖合同》，同时办理配户的相关手续。但被告却以四套房屋已被法院查封为由，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。原告要求被告向其出具法院查封的裁定书，但被告至今拒绝提供。原告为维护其合法的权益不受侵犯，依法提起诉讼，请法院依法裁判。被告某某公司辩称，1.关于三方协议，因为赵某某与某某公司还有其它债务，故我们对协议书所认定的相关款项持有异议，三方应当另行核实确定，故对其效力不认可；2.四套房屋顶给原告，以40万价款，价值明显偏低，如正常履行将会给被告商品房销售带来巨大冲击，故我们不予承认；3.房屋认购书虽然签订，并且加盖公司公章，但该行为未经公司董事会研究商定，现公司对此不予承认；4.该四套房屋1号楼1单元402号已被东洲法院查封，现不具备出售条件，综上我公司不同意原告所提出的各项诉求，请法院查明事实，依法判决。第三人某某公司述称，我公司欠赵某某建办公楼工程款，赵某某做为中间人，将我公司商砼给某某公司使用来抵顶工程款，我公司欠赵某某钱，所以赵某某与某某公司之间以房抵顶工程款我公司予以认可，目前我们与赵某某的债权债务关系已完毕，与原告诉求的抵顶的四套房屋无关。第三人赵某某未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，通过对证据的审核以及庭审中双方陈述，本院认定事实如下：被告某某公司在建设虎台雅居小区的房屋时，在本案第三人某某公司处购买商砼使用，并拖欠第三人商砼款，某某公司在建设辽宁某某环保机械制造有限公司办公楼时拖欠第三人赵某某的工程款，2013年7月，某某公司作为甲方与乙方赵某某、丙方某某公司签订了一份三方协议书，协议主要内容为，丙方同意甲方将5套房屋及车辆一台共计人民币1188650元抵顶甲方欠丙方在虎台雅居工程中的商砼款，丙方再将此款抵顶给乙方作为辽宁某某环保机械制造有限公司办公楼工程款，甲方负责提供抵顶给丙方房源的合法销售手续。配合乙方办理所顶方的房产证明，发生与之的相关费用由乙方自行承担。该协议书列明了具体房源及价格，分别为1#一单元402号，建筑面积48.93平方米，单价3300元／㎡，总价161469元；1#一单元502号，建筑面积48.93平方米，单价3300元／㎡，总价161469元；4#一单元1302号，建筑面积63.64平方米，单价3200元／㎡，总价203648元；4#一单元1503号，建筑面积76.24平方米，单价3200元／㎡，总价243968元；2#二单元501号，建筑面积69.12平方米，单价3300元／㎡，总价228096元；以上房屋总价款998650元。2013年8月，原告与第三人赵某某达成协议，约定将1#一单元402号，4#一单元1302号，4#一单元1503号，2#二单元501号共四套房屋卖给原告，总价款为40万元，并于2013年8月22日向赵某某支付20万元，2013年8月29日向赵某某支付了20万元；赵某某在收到第一笔款项时为原告出具了收条，写明收到李某某购房款40万元。2013年8月22日，原告与被告某某公司针对以上四处房屋签订了四份虎台雅居房屋认购书，认购书载明了房屋的位置、面积及价款，每份认购书下方空百处均注明“顶账每平3200元（3300）元焦总同意”，其中高层3200元每平，矮层3300元每平；签订认购书同日，某某公司财务部门，为原告出具上述房屋的收款收据，收款收据上交款人处写明李某某，加盖了某某公司的财务专用章。被告某某公司开发的虎台雅居小区在2013年8月份时因五证不齐，不具备出卖商品房的条件，不能办理商品房的过户手续，直到2016年5月份，该公司才五证齐全。并于其后，陆续为购买虎台雅居小区房屋的商品房购买人办理配户入住手续。另经查询，诉争的虎台雅居1号楼1单元402号房屋的交易手续被抚顺市中级人民法院进行了查封。本院认为：本案的争议焦点为，一、第三人赵某某是否有处分诉争房屋的权利？二、原告与赵某某达成的购买四处顶账房的协议是否有效？三、原告与被告某某公司签订的房屋认购书效力如何？对于第一个焦点问题，某某公司、某某公司及赵某某签订的关于以房顶账的协议书系三方真实意思表示，对三方均具有法律约束力，该协议写明诉争房屋抵顶给赵某某，并由某某公司配合其办理所顶房的房产证明，该协议约定赵某某有处分诉争房屋的权利；对于第二个焦点问题，原告与赵某某虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方针对买卖房屋一事达成了协议，该协议不违反法律法规的规定，应为有效，对双方具有约束力；协议达成后，原告依约支付了房款，赵某某也配合原告在被告处办理了相关手续即原告与被告签订虎台雅居房屋认购书；对于第三个焦点问题，根据本案查明的事实，涉案房屋系某某公司抵顶给第三人某某公司，某某公司又将房屋抵顶给第三人赵某某，赵某某将房屋卖给本案原告，并由赵某某带原告到被告处办理了房屋买卖手续。原告与被告签订房屋认购书及向原告出具收取购房款收据的行为，说明被告认可与原告之间形成了房屋买卖合同关系。双方签订的四份《虎台雅居房屋认购书》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于原告要求确认其与第三人赵某某签订的房屋买卖合同有效，及其与被告某某公司签订房屋买卖合同有效，于法有据，应予支持；对于原告要求确认诉争房屋归其所有一节，因原告与被告之间是买卖合同关系，现房屋登记于被告名下，原告确认房屋归其所有于法无据，但被告基于双方的买卖合同，应承担配合原告办理产权登记手续的附随合同义务；但因原告诉请的虎台雅居1号楼1单元402号房屋交易手续被法院查封，处于不能办理交易手续状态，对于此处房屋被告在客观上无法配合原告办理过户手续，被告对此处房屋暂不承担配合过户义务。对于原告要求被告按照原告所交40万房款及银行同期贷款利率的四倍支付原告2016年11月1日至今的损失一节，因原告与被告签订的房屋认购书并未对违约责任进行明确约定，原告亦未举证证明其实际损失情况，故对其该项请求不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告与第三人赵某某之间的房屋买卖协议有效；二、原告与被告签订的关于虎台雅居1号楼（东洲区老虎台街22号楼）、虎台雅居2号楼（东洲区老虎台街22-1号楼）、虎台雅居4号楼（东洲区老虎台街26号楼）、虎台雅居4号楼（东洲区老虎台街26号楼）四套商品房的买卖合同合法有效；被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合原告办理虎台雅居2号楼（东洲区老虎台街22-1号楼）、虎台雅居4号楼（东洲区老虎台街26号楼）、虎台雅居4号楼（东洲区老虎台街26号楼）房屋的产权登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7300元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审 判 长  张海亭审 判 员  孙爱萍人民陪审员  黄 睿二〇一七年十二月二十二日书 记 员  陈冬卉