四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初2481号原告:泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会，住所地泸州市江阳区酒城大道一段195号。负责人：任开勇，主任。委托诉讼代理人：吴代雄，四川大山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，女，泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会出纳。被告：成都双城物业管理有限公司，住所地成都市锦江区总府路15号王府井商场C座10楼A1。法定代表人：向伟奇，总经理。委托诉讼代理人：蒋衡，四川衡纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟慈宇，男，该公司员工。原告泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会（以下简称原告）与被告成都双城物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日和2017年11月21日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托代理人陈敏、吴代雄，被告的委托诉讼代理人蒋衡、钟慈宇到庭参加诉讼，第二次开庭原告的委托诉讼代理人吴代雄和被告的委托诉讼代理人钟慈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已支付的电梯检验、维保费199110元；2、判令被告支付原告合同违约金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年12月20日签订《空间爱琴海小区物业服务合同》，约定原告委托被告提供关于空间爱琴海小区整体物业共用部分、公用部分设施、设备的维修、养护、运行和管理以及其他物业服务内容；原告以就本小区物业管理区域的服务费包干制支付与被告，该费用包含物业共用设施的维修、检验费用等。而在合同履行过程中，被告两年未对小区内的电梯进行维保和检验，以致业委会多次接到业主反映，导致业主乘坐电梯时多次发生事故和部分电梯停运；被告于2015年10月单方面无故停止履行合同义务，导致爱琴海小区处于无人管理的混乱局面。被告的行为已经违反了双方合同约定的义务，故被告应当承担违约的违约责任，且应返还合同履行期间的电梯检验费和维保费。被告辩称：一、被告2013年、2014年与电梯维保公司签订了维保合同并实际支付了维保费用，已对小区电梯进行了检验、维保。2015年，没对电梯年检是因为泸州市江阳区质量技术监督局会同泸州市特种设备监督检验所责任工程师及社区工作人员、维护保养单位、使用单位在2014年12月17日对小区20台电梯进行逐一检查后，要求按照《中华人民共和国特种设备安全法》进行整改，但原告对此事不闻不问，未启动专项维修基金进行整改，导致小区电梯在2015年无法通过质检部门的审核，以致被告无法进行检验、维保工作。但依然与成都世博电梯有限公司签订了《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》，并支付了60000元费用，合同期限至2015年12月31日。物业服务费用的收取方式为“包干制”，电梯的检验、维保费用包含在物业服务成本中，但由于小区部分业主存在长期不交纳物业服务费的情况，原告应当督促其限期交纳，现原告要求被告退还支付的电梯检验、维保费，则应当履行上述义务，催收业主拖欠的物业费以抵扣电梯检验、维保费用。二、被告从与原告签订《空间爱琴海小区物业服务合同》起，一直按合同约定履行义务，直到2015年12月31日合同到期为止，从未单方停止履行合同义务，无合同约定违约情况。三、2013年5月27日，原、被告根据《空间爱琴海小区物业服务合同》第九条，签订了《空间爱琴海小区车辆管理方案》，约定双方共同管理小区停车管理。约定“停车费收益，扣除相关税费后由全体业主和物业公司按5:5比例分成，停车系统软、硬件所有投入由物业公司先行垫付，产权归全体业主所有，全体业主和物业公司按5：5比例承担投入全体业主承担部分不向业主单独分担，待业主公共基金有收益后逐步消化。”被告按约定购买了停车管理系统软、硬件并投入使用。但2013年7月5日及8日，原告以被告未经业委会同意为由向小区业主发出公告，煽动业主拒缴停车费，导致被告无法正常收取停车费。原告的行为违约，给被告造成无法弥补的损失。原告于2013年7月12日发出《致空间爱琴海小区广大业主公开信》，公开表示解散业委会，业委会成员集体辞去工作，小区一直未重新成立新的业委会直至2015年11月。原告的行为直接导致被告自2013年1月进住小区到2015年12月物业合同到期为止，独立支撑小区所有管理，由于小区部分业主一直拖欠原告物业费，截止2015年10月，拖欠物业费的业主达490户，拖欠本金达216万多元，滞纳金19万元，原告的行为，属于严重的违约行为，应承担相应的法律责任及后果，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年12月20日签订《空间爱琴海小区物业服务合同》。合同第三条约定：被告为原告提供的物业服务主要内容为1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。具体包括房屋的承重结构……电梯井……等；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括……电梯……等。第五条约定：被告提供的物业管理服务应达到不低于《普通住宅物业服务等级标准》中的二级标准，参照一级执行。第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、共用的专项设备运行的能源消耗成本、法定税费和物业管理企业的利润等）。第八条约定物业服务费按月度交纳，业主或物业使用人应在下月15日前履行交纳义务，业主也可自行灵活交纳，但不得无故拖欠物业服务费超过半年。第十六条原告的义务2、督促业主或物业使用人依约按时交纳业服务费；对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为予以劝阻、制止。第二十条约定合同期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。第二十六条约定：被告管理服务质量明显低于本合同约定或者提前撤场，被告应承担相应的违约责任，向原告及全体业主支付违约金10万元。合同履行期间，被告按照合同约定对小区所属电梯进行年检和维保，与四川科汇电梯有限公司和成都世博电梯有限公司签订合同，委托其对小区电梯进行维保，2013年、2014年均完善了电梯年检和维保工作。2015年，因小区电梯经相关部门检查后提出整改，但由于原告业主委员会未能配合被告启动维修基金等完成整改，致使小区部分电梯停运并不能达到2015年的年检要求，未能通过质检部门的审核。但被告仍与成都世博电梯有限公司签订《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》，并支付了2015年度电梯维护费用6万元。同时查明，被告物业服务后期因部分业主拒交物业管理费，被告经营困难，存在服务瑕疵和最后两月出现小区无保洁人员，小区卫生无人打扫和清运的现象，但被告后期下调了物业管理收费标准，免收了最后两月的物业管理服务费。原告曾于2013年7月解散，2015年11月重新成立，截止被告撤场，空间爱琴海部分业主尚欠原告物业管理服务费216万多元。本院认为，被告双城物业公司具有提供物业管理服务的相应资质并领取了营业执照，与原告空间爱琴海小区业主委员会签定的《空间爱琴海小区物业服务合同》不违反相关法律规定，属有效合同，对原、被告均具有约束力。被告按照合同约定对被告所在小区提供物业管理服务，原告也应当配合被告对小区物业行使管理责任。一、关于原告要求被告退还199110元电梯维保和年检费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告向本院提交的部分票据客观反映了2013年、2014年均对小区所属电梯进行了年检、维护和保养；2015年因业主和原告的配合问题导致小区所属电梯不具备年检条件，此系原、被告缺乏交流沟通和配合所导致的情况，且被告仍然通过与第三方成都世博电梯有限公司签订《空间爱琴海小区电梯日常维护保养合同》，支付了电梯维护费用6万元。据此，可以确定被告已向原告提供了电梯维保的物业服务。此外，根据双方签订的《物业服务合同》约定，物业服务费实行的是包干制，并未进行各项具体费用的细分，不能确定每年所需电梯年检和维保费用的标准，只能根据电梯使用年限、频率、使用是否得当等因素确定维保相关费用，故原告主张的199110元电梯维保和年检费金额缺乏事实依据。综上，对原告要求退还199110元电梯维保和年检费的主张无事实及法律依据，应当不予支持。二、关于原告要求被告支付违约金10万元的问题。《空间爱琴海小区物业服务合同》第二十六条约定被告管理服务质量明显低于本合同约定或者提前撤场，被告应承担相应的违约责任，向原告及全体业主支付违约金10万元。但本案中，原告并未提供被告管理服务质量明显低于合同约定或提前撤场的证据。另因合同约定原告有督促业主或物业使用人依约按时交纳业服务费的义务，原告在合同签订期间解散一年多，没有履行自身职责，自身存在违约行为。截止合同履行期满，空间爱琴海部分业主尚欠原告物业管理服务费216万多元，导致被告经营困难，影响了被告对小区的的正常管理，以致被告在物业服务后期存在服务瑕疵，但被告因服务瑕疵已对物业服务收费标准进行了下调，且免收了合同期间最后两个月的物业管理服务费，已承担了相应违约责任。现原告要求被告承担违约责任，支付违约金10万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费适用简易程序减半收取2893元，由原告泸州市江阳区空间爱琴海小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 罗 杰二〇一七年十二月二十日书记员 胡晋豪