湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初3590号原告：谷臣勇，男，1979年6月18日出生，白族，居民，户籍地湖南省桑植县，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：曹勇，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：李祥飞，男，1953年2月24日出生，土家族，居民，户籍地湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。原告谷臣勇与被告李祥飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷臣勇及其委托诉讼代理人曹勇、被告李祥飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷臣勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还租金5250元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年7月以来原告承租被告位于永定区官黎坪办事处官黎路的房屋用作经营场所，约定年度租金15000元，租赁期限至该房屋拆迁为止，原告均按年度足额缴纳了租金。2017年2月17日，原告交纳租金至2018年2月17日并约定如果中途拆迁，房屋租金则按实际租赁天数计算，2017年10月11日被告的房屋被拆迁指挥部征收拆除。距离已经交纳的房屋租金期限尚欠4个月零6天，依合同约定应当返还原告租金5250元。被告李祥飞辩称，原告签字领取搬迁费没有经过被告的同意，且原告未结清租赁房屋的水电费，另外租金收据中的内容不是我写的，我不同意返还租金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2015年7月24日，原告谷臣勇及谷臣军与被告李祥飞签订《门面租赁协议》，内容为：“经甲、乙双方平等协商，乙方位于官黎坪火车站左边出口一个门面出租给甲方，并且出租给甲方永久经营直到拆迁为止，房租自二〇一六年二月十一日起，三年内房租不变，每年壹万伍仟元整，每三年房租不变，三年后房租跟市场价靠，不能高于市场价，乙方承诺永久将此门面出租给甲方。甲方：谷臣军、谷臣勇，乙方李祥辉。”2017年2月17日，原告谷臣勇给被告李祥飞交纳了租金15000元，被告李祥飞给原告谷臣勇出具收据一份，内容为“青年国际旅行社2017年至2018年2月17日棚租金，如果中途拆迁，房租则按实际产生天数计算。经手人李祥飞。”原告谷臣勇给付租金时在租赁房屋内经营的是张家界湘西青年国际旅行社有限公司火车站营业部，中途变更为“枞林土特产”超市。2、张家界湘西青年国际旅行社有限公司火车站营业部的法定代表人（负责人）为谷臣勇。3、2017年9月17日，原告谷臣勇（乙方）与张家界火车站周边棚户区改造项目房屋征收协调指挥部（甲方）、张家界市棚户区改造投资有限公司签订《张家界火车站广场西侧大庸中路南侧棚改项目已征土地范围内违法临时棚点腾让协议》，内容为：根据市委市政府美化“两站”环境的要求，甲乙丙三方现就张家界火车站广场西侧大庸中路南侧棚改项目已征土地范围内违法临时棚点腾让工作共同协商，达成协议如下：一、甲方负责组织实施张家界火车站广场西侧大庸中路南侧棚改项目已征土地范围内违法临时棚点腾让工作；二、乙方应对在该范围内承租经营（或居住）的80.56平方米的违法临时棚点进行无偿腾让；三、甲方给予乙方一次性搬迁清运费用，该违法临时棚点搬迁清运费共计贰仟元整；四、丙方负责所有资金并及时提供给甲方，甲方应于2017年9月30日前登记造册并据实发放给乙方；五、乙方领款后必须在2017年10月10日前完成该违法临时棚点腾让工作；六、丙方负责于2017年10月11日组织拆除，2017年10月12日打围墙，乙方不得以任何理由干扰和阻碍；七、以上事宜，乙方表示坚决执行，不再反悔，若乙方违约，甲方将申请永定区人民法院强制执行，其诉讼费和执行款均由乙方承担；八、以上协议壹式叁份，甲乙丙三方各执壹份，自签字之日起生效。2017年9月27日，原告谷臣勇在张家界火车站周边棚户区改造项目房屋征收协调指挥部领取了棚点搬迁清运费2000元。2017年10月11日，原告谷臣勇从涉案租赁房屋中搬出后，涉案租赁房屋被拆除。4、2017年10月16日，原告谷臣勇以李祥飞、胡少丽为被告起诉至张家界市永定区人民法院，并于2017年11月16日提出撤诉申请，张家界市永定区人民法院于2017年11月16日作出（2017）湘0802民初3326号民事裁定书，准许原告谷臣勇撤回起诉。5、被告李祥飞出租的涉案房屋所占的土地是被告李祥飞原来的承包地，已于十九世纪八十年代被依法征收，被告搭建该临时棚点没有取得规划许可证。上述事实，有当事人陈述、门面出租协议、收据、证明、内资企业登记基本情况表、张家界市火车站广场西侧大庸中路南侧棚改项目已征土地范围内违法临时棚点腾让协议等证据证明，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实1、原告谷臣勇与火车站周边棚户区改造项目房屋征收协调指挥部、张家界市棚户区改造投资有限公司签订《张家界火车站广场西侧大庸中路南侧棚改项目已征土地范围内违法临时棚点腾让协议》领取搬迁清运费是否需要经过被告李祥飞的同意。原告谷臣勇认为，其签订的《张家界火车站广场西侧大庸中路南侧棚改项目已征土地范围内违法临时棚点腾让协议》以及收到的2000元搬迁清运费是政府在依法拆迁过程中对房屋承租人依照国务院拆迁条例的相关规定作出的政府行为；被告李祥飞认为，原告谷臣勇签字领取搬迁费应当经过被告的同意，原告的签字行为导致房屋被拆迁。本院认为，被告违章建筑棚屋的拆除及是否应当支付补助款的问题属于政府部门相关行政工作的范畴，从《张家界火车站广场西侧大庸中路南侧棚改项目已征土地范围内违法临时棚点腾让协议》的内容看，该协议针对的是在已征收土地范围内的承租经营（或居住）的对象，原告谷臣勇领取搬迁清运费并在指定的期限内搬离租赁棚点，不需要经过被告李祥飞的同意，原告谷臣勇的签字与被告李祥飞的租赁棚点被拆除没有直接关系，被告的该辩称观点本院不予采纳。2、原告谷臣勇是否尚欠被告李祥飞的水电费。原告谷臣勇认为，原告没有拖欠被告水电费，如果被告认为原告与其有水电费等债务纠纷，应当另案主张权利；被告李祥飞认为，原告没有支付租赁期间的水电费，其提交了收条复印件、湖南省电力公司专用收据各一份予以佐证。本院认为，被告提交的水电费证据属于复印件，且被告李祥飞所有的临时棚点同时出租的有四个，被告李祥飞没有提供其他证据佐证其提交的证据就是原告承租的临时棚点产生的水电费，因此就临时棚点水电费的问题，被告李祥飞未在本案中提起反诉，由双方核算具体数据后另行主张。判决的理由与结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案被告李祥飞将私自搭建的未取得规划许可的棚屋出租给原告谷臣勇，其与原告谷臣勇订立的《门面租赁协议》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”虽然原告谷臣勇与被告李祥飞订立的租赁合同因租赁物未取得规划许可而被认定为无效合同，但依照《解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告谷臣勇作为承租人有向被告李祥飞支付房屋占有使用费的义务。原告谷臣勇与被告李祥飞约定的租金标准为年租金15000元，且被告李祥飞已经实际收取了2017年至2018年2月17日的租金15000元，原告谷臣勇实际租赁房屋至2017年10月11日，租赁期间的房屋占有使用费原告谷臣勇应予以支付，未实际租赁的2017年10月12日至2018年2月17日的租金被告李祥飞应予以返还，具体金额为15000元÷12个月×4个月+15000元÷365天×6天=5247元，原告谷臣勇要求被告李祥飞返还租金5250元的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告李祥飞于本判决生效之日起十日内返还原告谷臣勇租金5247元；二、驳回原告谷臣勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告李祥飞负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  刘江蓉二〇一七年十二月二十五日法官 助理  田丽萍代理书记员  黄小语附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。