北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初4767号原告北京金世恒业物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区食品工业园区。注册号110112004209160法定代表人张晶，总经理。委托代理人贾向军，北京市世纪律师事务所律师。被告牟海鹰，女，1968年8月26日出生，住北京市石景山区。委托代理人王兆华（牟海鹰之配偶），男，1966年7月23日出生，住北京市石景山区。原告北京金世恒业物业管理有限责任公司（以下简称：金世恒业公司）与被告牟海鹰物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金世恒业公司委托代理人贾向军、被告牟海鹰委托代理人王兆华到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告金世恒业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2009年7月1日至2009年8月14日期间的物业费502元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受委托为北京市石景山区西黄新村东里雍景天城小区提供物业服务，以及供暖服务即维护并代为收取恒有源中央液态冷热源环境系统的能源费。被告是雍景天成小区业主，期间享受了相关服务，但拖欠物业费和能源费。经原告多次催要未果，故诉至法院。请求贵院依法判令被告立即支付相关费用。被告牟海鹰答辩称：不同意原告的诉讼请求。金世恒业公司物业服务不达标，垃圾没人清理，恒有源系统设备质量和运行问题严重，设备运行不正常，供暖温度不达标，夏季不制冷，串水引发饮用水污染，不能保证24小时热水，物业应承担责任。现时间久远，我方已无法找到发票或收据予以证明，物业公司应提供证据证明本人未交费。原告从未催要，原告诉讼请求已超过诉讼时效。本人配偶单位凭发票报销，不拖欠任何费用。经审理查明：在本案诉争期间，牟海鹰系北京市石景山区西黄新村东里雍景天成小区房屋业主，房屋建筑面积138.94平方米。2006年10月18日，金世恒业公司与雍景天成小区开发商北京八大处房地产开发有限公司签订《雍景天成前期物业管理服务合同》，约定：北京八大处房地产开发有限公司选聘北京金世恒业物业管理有限责任公司对雍景天成小区提供前期物业管理服务；委托管理期限自本合同签字、盖章生效之日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取A区物业管理费2.46元/月/平方米、A区底层商业物业管理费5.76元/月/平方米、A区住宅中央液态冷热源的能源费1.63元/月/平方米；业主、物业使用人每12个月向乙方支付前述物业管理费，每缴费期首月的前10个工作日内支付。上述合同另附《雍景天成小区收费标准及说明》，其中恒有源中央液态冷热源环境系统户外公摊费用为住宅部分19.56元/建筑平方米/年，其中冬季供暖8.66元/建筑平方米/年、夏季制冷5.45元/建筑平方米/年、过渡季5.45元/建筑平方米/年，收取时间为每年7月1日至7月31日。此后，因恒有源中央液态冷热源环境系统在使用过程中产生诸多问题，不能完全达到设计要求，金世恒业公司自2008年9月16日起将能源费标准降至14.11元/年/平方米。2009年8月4日，北京市石景山区苹果园街道西黄新村东里小区业主委员会向金世恒业公司雍景分公司发出公函，通知：原告公司于2009年8月14日前与业委会完成交接，撤出该小区。接到通知后，金世恒业公司如约撤出。原告分别于2009年10月、2011年9月、2013年6月、2015年3月、2017年3月采取张贴公告方式向原告主张欠费。庭审中，业主一方证人黄某出庭陈述：本人于2006年9月份到金世恒业物业公司从事项目负责人，现为雍景天成小区物业经理。本小区每年7月缴纳物业费和供暖费，一次交纳一年。金世恒业公司撤场后，自2009年8月15日至2009年12月3日期间由业委会自管，此期间我方代金世恒业公司收取过2009年8月14日前的部分费用。代收后，金世恒业公司会计来我方处取款，2015年我方将收款记录全部移交金世恒业公司，此后不再代收。涉案小区业主答辩陈述情况如下：物业服务不达标，恒有源系统设备质量和运行问题严重，影响了业主正常生活；只有在不欠费情况下才能进入业委会，所以第一届业委会委员均已交纳物业费；因交费才会维修，物业公司已派人维修，因此业主已交费；业主在小区有车位，如果未交费，物业公司不会给车位等问题。针对上述问题，原告表示：恒有源设备是业主自购，如中央液态冷热源环境设备存在质量问题，是业主与开发商或厂家之间的法律问题，应向开发商或厂家主张相应权利，设备质量问题，已超出物业服务范畴，与物业公司无关，物业公司也无法解决，公共部分要持续运转，供暖费用是用来保障系统能够运行的电费，此由我公司垫付，针对质量问题，物业公司已积极地向开发商反映。关于车位、业委会、维修与缴费关系问题，经核实，在我方公司在小区服务时即撤场前未采取上述措施，对业主所述不认可。上述事实，有《雍景天成前期物业管理服务合同》、《关于金世恒业物业公司继续为雍景天成小区服务的通告》、《业委会公函》、催收函、照片、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中北京八大处房地产开发有限公司与金世恒业公司签署《雍景天成前期物业管理服务合同》属于上述情形，合法有效，且上述合同对收费内容和标准已经做出了约定，对业主具有约束力，其应按照合同约定的物业费和能源费收费标准交纳相应费用。在本案中，因相关配套设施问题和物业服务瑕疵问题在一定程度上影响了业主的日常生活，业主提出物业服务不达标、垃圾没人清理、恒有源系统设备质量和运行问题严重、设备设备运行不正常、供暖温度不达标、夏季不制冷、串水引发饮用水污染、不能保证24小时热水等物业公司未适当履行合同义务的抗辩理由，具有一定合理性。虽然相关因素导致该套设备在使用中未能达到设计标准，但金世恒业公司作为物业单位已为设备提供运行、维护，亦向业主提供了物业服务，其已付出相应成本，有权基于此收取费用。综合上述因素，本院对物业、供暖费用予以适当酌减，确定业主按费用之80%标准向金世恒业公司交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，业主一方主张单位已凭发票报销或已缴费的意见，因未提供证据证明，故本院无法采纳。关于业主主张时间久远、已无法找到票据，要求物业公司承担举证责任问题。因此意见属于举证责任倒置，而举证责任倒置应有明确法律规定才可适用，故本院对此意见亦无法采纳。业主主张金世恒业公司的诉讼请求已过诉讼时效。对此，金世恒业公司已提交证据证明其已用张贴公告的方式向业主提出欠费主张，且金世恒业公司自2010年至2016年期间均对雍景天成小区业主提起诉讼，并同时委托现小区物业公司人员收取费用，因此金世恒业公司不存在怠于行使权利情形。另，物业、供热服务具有持续性、公共服务性、行政强制性、强制继续履行特点，在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业、供热单位明显怠于行使权利的以外，应认定物业或供热单位在持续主张权利。因此，本院对业主所提超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于业主所提物业公司资质问题，与本案无关，双方应按合同约定费用标准交纳费用，如开发商未按房屋买卖合同约定配置物业公司，则业主应另行与开发商解决。关于设备维修、业委会委员身份、存在停车位与缴费关系问题，业主对此未提供证据证明，交纳供暖费才会上门维修、全部缴费才当选业委会委员、交纳费用才分配车位的因果关系，且金世恒业公司对此不予认可，陈述在提供服务期间，未采取上述管理措施，故本院对此意见无法采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、牟海鹰于本判决生效后七日内支付北京金世恒业物业管理有限责任公司二零零九年七月一日至二零零九年八月十四日期间的物业费四百零二元；二、驳回北京金世恒业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由北京金世恒业物业管理有限责任公司负担二十五元（已交纳），由牟海鹰负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  左文兢人民陪审员  王淑芝人民陪审员  赵桂荣二〇一七年十二月二十二日书 记 员  李 雪