广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23001号上诉人（原审被告、反诉原告）：何君安，男，1936年5月9日出生，汉族，身份证住址海南省琼海市。上诉人（原审被告、反诉原告）：邱逸萍，女，1935年9月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告）：何某，男，2000年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：胡海燕，广东信德盛律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：蓝跃龙，广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周冠洪，男，1944年1月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘燕霞，女，1967年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省清新县。上述两被上诉人共同委托的诉讼代理人：黄旭驰，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人何君安、邱逸萍、何某因与被上诉人周冠洪、刘燕霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何君安、邱逸萍、何某上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令《协议书》无效；3.判令周冠洪、刘燕霞向其返还位于广从二路汇雅××房的房产；4.判令周冠洪、刘燕霞承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定何君安、邱逸萍系为改善何某的居住条件才将涉案房屋出售，购入现在居住的位于黄石××路的房屋，认定事实错误。二、一审法院认定《协议书》主体错误，《协议书》依法应当无效。何君安、邱逸萍系以其自身的名义对涉案房屋进行交易，而周冠洪、刘燕霞也是在知情的情况下与何君安、邱逸萍签署《协议书》。本案争议焦点应当为何君安、邱逸萍对涉案房屋是否有处分权，应当适用的是《中华人民共和国物权法》。何某享有涉案房屋的产权，周冠洪、刘燕霞与何君安、邱逸萍签署的《协议书》，无权处分了涉案房屋，使何某失去了对涉案房屋的使用权，已经造成了对何某利益的损害。三、周冠洪、刘燕霞一审中为证明何君安、邱逸萍现居住房屋系利用出售案涉房屋资金购买，超过法定举证期限举证，不应作为定案依据。周冠洪、刘燕霞辩称，我方不同意何君安、邱逸萍、何某的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。周冠洪、刘燕霞向一审法院起诉请求：1.何君安、邱逸萍、何某将位于广从二路汇雅××房屋协助办理过户至周冠洪、刘燕霞名下；2.何君安、邱逸萍、何某承担本案的全部诉讼费用。何君安、邱逸萍、何某反诉请求：1.违法买卖的《协议书》无效，周冠洪、刘燕霞返还何君安、邱逸萍、何某房产；2.周冠洪、刘燕霞承担全部反诉费用。一审法院认定事实：何某系何君安、邱逸萍之子（养子）。何某的户口于2011年4月12日迁入广州市白云区夏良汇雅东街2xx号4xx房。讼争房屋（房产登记号：2003登记字620xxx号，权证号码1001xxx号）的地址为“白云区广从二路汇雅××房”，该房屋登记的产权人为何某，占全部份额。2009年7月29日，周冠洪、刘燕霞（乙方）与何君安、邱逸萍（甲方）签订《协议书》，《协议书》约定：“坐落于广州市白云区广从二路汇雅××房的房屋属于甲方的共有财产，各占二份之一份额，现甲方自愿将上述房屋出售给乙方，转让价款为16.2万元，乙方表示接受。乙方须于本合同签订之日一次性支付上述房款，甲方须于收到房款当日将产权证等相关房屋资料及钥匙交付给乙方……该房屋在政策允许过户时，乙方办理过户手续时需要甲方协助办理的，甲方应当在半年内协助乙方办理，过户所需要的所有税费等费用均由乙方负责……”。签订合同当日，周冠洪、刘燕霞向何君安、邱逸萍、何某支付了上述约定的房款16.2万元。何君安、邱逸萍、何某向周冠洪、刘燕霞交付了房屋的产权证书及钥匙等，该房屋由周冠洪、刘燕霞居住至今。2017年3月27日，周冠洪、刘燕霞起诉要求何君安、邱逸萍、何某协助办理房屋过户手续，何君安、邱逸萍、何某于2017年4月17日提起反诉，要求法院认定双方签订的《协议书》无效，周冠洪、刘燕霞应返还周冠洪、刘燕霞房产，遂成讼。诉讼中周冠洪、刘燕霞提交何某身份证住址广州市白云区黄石北路××702房房屋查册表显示该房屋登记时间为2015年2月11日；周冠洪、刘燕霞提交的照片显示媒体于2015年7月报道“汇雅花园数千业主喝垃圾厂地下水近20年，维权之路举步为艰”；周冠洪、刘燕霞提交的网页截图显示何某身份证住址广州市白云区黄石北路××702房所在的小区地址黄石××路137至157号建筑年代为2009年9月20日。何君安、邱逸萍、何某对上述证据的真实性均无异议。一审法院认为：本案争议的焦点为周冠洪、刘燕霞与何君安、邱逸萍签订的《协议书》是否有效的问题，对此，析述如下：何君安、邱逸萍系何某的养父母，依法为何某的监护人，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案《协议书》签订的时间为2009年7月29日，而何某现住址广州市白云区黄石北路××702房的建筑年代为2010年9月20日，现无证据显示何某现居住的房屋条件差于原居住的房屋条件。周冠洪、刘燕霞提交的证据印证了其主张的何君安、邱逸萍称为改善何某的居住状况，将旧房出售，购入新房的意见，故何君安、邱逸萍处分被监护人何某的财产未损害被监护人何某的合法权益，本案也无证据显示何君安、邱逸萍处分何某的财产不是为了何某的利益。综上，本案《协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。双方当事人在协议中约定在周冠洪、刘燕霞办理过户手续需要协助时，何君安、邱逸萍、何某予以协助办理。现周冠洪、刘燕霞诉请法院判令何君安、邱逸萍、何某协助其办理涉案房屋过户手续合理合法，予以支持。而何君安、邱逸萍、何某反诉要求法院确认双方签订的《协议书》无效，要求周冠洪、刘燕霞返还涉案房屋与查证的事实不符，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第二十六条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，于2017年10月24日作出如下判决：一、于判决生效之日起十日内，何君安、邱逸萍、何某协助周冠洪、刘燕霞将位于广州市白云区广从二路汇雅××房的房屋过户至周冠洪、刘燕霞名下。二、驳回何君安、邱逸萍、何某的全部反诉请求。一审案件受理费10800元、反诉费3540元均由何君安、邱逸萍、何某负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，何君安、邱逸萍、何某提交以下证据：1.合同编号为穗存量房合字15020030xxx号《存量房买卖合同》；2.粤房地权证穗字第××号产权证；3.中国建设银行个人贷款系统2008年8月8日出具的邱逸萍个人贷款结清证明。证据1-3拟证明何君安、邱逸萍、何某在2005年已购买现居住的黄石北路××702房屋，该房屋的共同共有人为何君安、邱逸萍之女何婷婷，2015年因何婷婷将其所占份额转让给母亲邱逸萍，因此产权证的登记时间更新为2015年。4.律师于2009年8月1日出具的见证书，拟证明周冠洪、刘燕霞明知房屋不属于何君安、邱逸萍仍委托律师进行见证；5.（2017）粤0111民初4398号判决书，拟证明一审法院对案件事实认定错误；6.邱逸萍于2005年1月31日签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭合同》；7.广州市公证处于2005年2月5日出具的（2005）穗证内经字第12974号《具有强制执行效力的债券文书公证书》；8.中国建设银行股份有限公司广州东山支行于2005年3月22日出具的《中国建设银行个人贷款放款通知书》；9.中国建设银行股份有限公司广州东山支行于2006年7月10日出具的《中国建设银行个人贷款提前还款通知书（客户联）》，分别于2007年7月10日、2008年8月8日出具的《中国建设银行个人贷款提前还款受理通知书（客户联）》两份。证据6-9拟证明何君安、邱逸萍、何某现居住的位于广州市白云区黄石北路××702房系在2003年购买，并在2008年已付清按揭款。案涉房屋系2009年出售，两宗交易无关联性，不存在以旧换新的情形，一审查明事实错误。对此，周冠洪、刘燕霞质证称，上述证据均已超出举证期限，并且不能证明何君安、邱逸萍出售该房产损害了何某的利益，因此与本案没有关联性。二审中，双方当事人共同确认以下事实：案涉合同签约何某本人有在现场。二审中,何君安、邱逸萍、何某表示：主张案涉合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第三条、第四条、第三十九条。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题是：案涉《协议书》的效力认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，首先,对于合同签约主体的审查,双方当事人于2009年7月29日签订《协议书》，由何君安、邱逸萍作为出卖人将案涉房屋出售给买受人周冠洪、刘燕霞，虽然签约时该房屋登记于何某的名下，但因何某尚未成年，因此，根据《最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》中对于监护人的监护职责范围的规定，何君安、邱逸萍作为何某的监护人有权代理何某进行民事活动，因此，上述协议中何君安、邱逸萍作为买卖合同的签约主体并无违反法律规定，何君安、邱逸萍上诉提出其无权处分案涉房屋，缺乏法律依据，本院不予采信。其次，对于缔约目的及合同内容的合法性审查，从查明事实来看，目前何某仍具有自有产权房屋，因此《协议书》的签订并没有实质侵害何某的基本生存权和居住权，且周冠洪、刘燕霞为购买该房屋支付了合理对价并实际使用居住多年，据此，该协议的签订不存在缔约目的及内容上的非法。何君安、邱逸萍、何某上诉提出该协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应属无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院认定《协议书》合法有效，并判令何君安、邱逸萍、何某承担协助过户义务，具有合同依据，本院予以维持。因何君安、邱逸萍、何某二审提交的证据不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，何君安、邱逸萍、何某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由上诉人何君安、邱逸萍、何某负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十五日书记员  袁蕾游瑞娜