北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初32496号原告（反诉被告）：马志欢，男，1991年12月8日出生，住河北省邯郸市魏县。被告（反诉原告）：聂玉清，女，1981年4月2日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘京京（被告聂玉清之夫），1982年1月29日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐向前，北京市邦道律师事务所律师。原告马志欢与被告聂玉清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马志欢，被告聂玉清的委托诉讼代理人刘京京、唐向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马志欢向本院提出诉讼请求：1、被告聂玉清向我退还押金2533元、违约金3800元；2、被告聂玉清承担我搬家费300元、误工费1200元；3、被告聂玉清支付我精神补偿费2000元。事实和理由：我与被告聂玉清于2016年10月12日签订为期两年的房屋租赁合同（2016年11月1日-2018年10月31日），合同签订后，我方按照约定及时向聂玉清支付了房租及押金，此后，我方一直按时足额向聂玉清支付房租。2017年8月8日，聂玉清到我处，无理蛮横地要求强行解除合同。后双方多次协商，聂玉清承诺如数退还押金3800元及承担一个月的违约金3800元，并承担我方因搬家产生相关费用的前提下，我方同意按照聂玉清要求的时间，从北京市通州区通朝嘉园x号楼x室（以下简称x号）房屋搬出。2017年9月10日，我按约定搬离，截止到目前，聂玉清仅仅向我方退还押金1200元，之后再也没有退还押金和承担费用，聂玉清的行为给我造成了巨大的损失和精神损害，为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告聂玉清辩称：我方不同意原告马志欢的诉讼请求，是马志欢存在违约的情况，马志欢所有的请求没有依据，马志欢将房屋转租出去，我方不同意转租。2016年10月12日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定马志欢租赁我方x号房屋，租赁期为2016年11月1日至2018年10月31日，月租金3800元，合同第五条5.1约定，租赁期间，承租方如对该房屋及其设施故意过失毁损，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。5.3约定因承租方违约而导致合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房屋，承租方无条件立即搬出该房屋。合同第七条7.1约定，出租、承租任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为3800元。合同签订并交付房屋后，马志欢未经我方同意，擅自对该房屋进行改造，打隔断后转租给他人，且对房屋设施多有破坏。在我方发现上述情况后，多次要求其予以改正，均遭到拒绝，故提起反诉，要求马志欢支付我方违约金3800元、赔偿我方空调、床、墙壁毁坏的损失6000元，并由其承担本案的反诉费用。原告马志欢对被告聂玉清的反诉辩称，不同意被告聂玉清的反诉请求，聂玉清单方违约，我使用房屋期间没有损坏过墙壁、空调等房屋内物品。本院经审理认定事实如下：经案外人陈某介绍，原告马志欢（承租方）与被告聂玉清（出租方）于2016年10月12日签订《房屋租赁合同》，约定由马志欢承租聂玉清所有的x号房屋，房屋租赁期为2016年11月1日至2018年10月31日，共2年。月租金3800元，租金按半年支付。承租方同意支付给出租方押金3800元，承租方应于2016年10月13日前支付给出租方，出租方在收到押金后应予书面签收。租赁期间，承租方如对该房屋及其设施故意过失毁损，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。因承租方违约而导致合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回该房屋，承租方须无条件立即搬出该房屋。如承租方不交回该房屋钥匙，出租方有权会同管理处人员作证进入该房屋内，将承租方存放在该房屋的物品清点、变卖，用于抵偿欠租和有关费用，若有余则应交回给承租方。对承租方表示知悉并自愿接受。出租、承租任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为3800元。若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方应补足支付该差额。合同签订后，马志欢依约向聂玉清支付了押金3800元及至2017年10月31日的租金。现双方在合同履行过程中产生争议，马志欢称聂玉清于2017年8月要求上涨房租，否则要求其搬离涉案房屋，并提交微信聊天记录予以证明。对此，聂玉清不予认可，称系马志欢未经其同意将房屋分租，并将房屋打隔断出租，故而提出要求解除租赁合同，并要求其搬离，为此提交出租房屋网页截图，并有证人李某出庭作证。马志欢称，聂玉清对其分租房屋是明知的，双方在签订合同的时候便口头约定涉案房屋可以由马志欢进行分租，并有证人陈某出庭作证。另，马志欢提交2017年8月的一则微信聊天记录，欲证明聂玉清于2017年8月强行让其搬离涉案房屋，该则聊天记录内容为“刚才我们路过房子去看了一眼，太心寒了，房子搞的太脏太乱了，那是婚房很有感情，她很生气不租了，给你们一个月时间找房子吧。你们租一户出去减轻负担我忍了，那房价你们心里太有数了，我们还知道你们想做隔断继续租给别人，这不是用我房子赚钱吗？太过分了，一个月的时间找房子吧，我一个月后退房租给你收房子”。经查，根据马志欢提供的微信聊天记录可以看出双方最终商定于2017年9月10日办理退租手续，2017年9月7日，聂玉清退还马志欢两个月房屋租金7600元。庭审中，马志欢陈述其向聂玉清交付押金3800元，但扣除9月租住的10天租金，故聂玉清还应再向其退还押金2533元。对于马志欢主张的搬家费、误工费、精神补偿费，其均未提交证据证明。对于聂玉清反诉要求马志欢赔偿其空调、床、墙壁等被损坏的损失费的请求，其提交照片予以证明，对此马志欢不予认可。经询问，聂玉清认可马志欢尚未在x号房屋内打隔断。上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录及当事人陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原、被告签订的合同系双方真实的意思表示，亦不违反相关法律法规规定，应属合法有效。当事人协商一致，可以解除租赁合同。在合同履行过程中，原告马志欢按照约定如期交纳房屋租金至2017年10月31日，被告聂玉清于2017年8月要求与马志欢解除房屋租赁合同，并同意将租金退还给马志欢，且双方商定于2017年9月10日办理退租手续，故双方已经对解除房屋租赁合同达成一致，聂玉清应将已收取的租金及押金退还给马志欢，故对马志欢要求聂玉清退还押金2533元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。因双方是协商一致解除租赁合同，故双方均不存在违约情形，对马志欢要求聂玉清给付违约金的诉讼请求及聂玉清要求马志欢给付违约金的反诉请求，本院均不予支持。对于马志欢要求聂玉清赔偿其搬家费、误工费、精神补偿费的诉讼请求，于法无据，故本院不予支持。对于聂玉清要求马志欢赔偿其空调、床、墙壁等损失的反诉请求，因其未提交有效的证据证明，故本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告聂玉清退还原告马志欢房屋押金2533元，于本判决生效之日起七日内付清；驳回原告马志欢的其他诉讼请求；驳回被告聂玉清的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告聂玉清负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费25元，由被告聂玉清负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 梅二〇一七年十二月八日书记员 李建兰