南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8994号原告：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地在南京市虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：张向军，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。被告：南京雷加隆贸易有限公司，住所地在南京市建邺区黄山路126号126-1室。法定代表人：哈明龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢义新，江苏瑞同律师事务所律师。原告中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）与被告南京雷加隆贸易有限公司（以下简称雷加隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告省军区保障局的委托诉讼代理人张向军、被告雷加隆公司的委托诉讼代理人卢义新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告省军区保障局向本院提出诉讼请求：1、被告雷加隆公司腾空返还坐落于南京市鼓楼区××号××层面积为150平米的房屋；2、被告雷加隆公司支付拖欠的房屋逾期占有使用费34.38万元（计算至2017年6月30日）；3、被告雷加隆公司支付逾期占有使用费的滞纳金1.124万元（计算至2017年6月30日）。事实和理由：2015年12月21日，江苏省军区后勤部基建营房处与被告签订一份《军队房地产租赁合同》，将位于湖南路2-7号1层面积为150平方米的房屋出租给被告，半年租金为27.5万元，合同期限自2016年1月1日至2016年6月30日。上述合同签订后，江苏省军区后勤部基建营房处将租赁房屋交付给被告使用，目前租赁期限已经届满。原告多次要求被告返还房屋，但被告至今未能搬出。截至2017年6月30日，被告拖欠的房屋逾期使用费合计共34.38万元。《军队房地产租赁合同》第十一条约定，如果被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之二向被告加收违约金。因此，原告有权要求被告返还房屋并支付违约金。请法院依法支持原告的诉讼请求。被告雷加隆公司辩称，1.原告不是与被告签订合同的相对方，不具有起诉的主体资格；2.房屋已经于2017年6月30日按照省军区的要求返还；3.欠付租金数额为137500元，其中欠付2016年租金为68800元。原告同意租金收取至2017年3月底，因湖南路施工围挡，导致人流量减少，租金应参考2016年下半年的标准减半收取，再扣除租房押金8000元。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区××号××层门面房（坐落号：南苏字第3841号）的房屋（建筑面积150平方米，以下简称案涉房屋）系中国人民解放军江苏省军区建设，建设用地的使用权人为中国人民解放军江苏省军区，案涉房屋所在的建筑物未取得建设规划许可。2015年12月21日，中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处（出租方，甲方，以下简称省军区营房处）与被告雷加隆公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于南京市鼓楼区××号××层门面房（坐落号：南苏字第3841号）的房屋（建筑面积150平方米）出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为服饰经营；租赁期限自2016年1月1日至2016年6月30日；租金总额275000元，按季度结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产；合同自双方签字盖章后生效等等。合同签订后，省军区营房处将案涉房屋交由被告使用，被告缴纳了8000元租赁保证金。合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但被告继续使用案涉房屋。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，军队相关工作人员多次通知被告迁出案涉房屋。原告认可被告于2017年6月30日迁出并将案涉房屋返还给原告。2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、江苏省军区对外有偿服务管理工作领导小组办公室等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由江苏省军区保障局（即原告）全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由江苏省军区保障局享有和承担。因案涉房屋地处南京市湖南路改造项目，路面多处围挡施工，造成人流量及车流量锐减，原告按约定租金标准的一半收取2016年的全年租金。被告仍欠付2016年的租金68800元。另查明，原告工作人员孙立曾向被告出具《房租结算告之》，主要内容为：“被告已将案涉房屋腾空交还部队，房租收至2017年3月31日。”因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。上述事实，由《军队房地产租赁合同》、租赁保证金收据、《房租结算告之》及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉房屋并未取得建设工程规划许可，因此，省军区营房处与被告签订的《军队房地产租赁合同》无效。关于原告主体是否适格的问题。因军队编制体制调整，原由省军区营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由原告享有和承担，故本案原告系适格主体。案涉房屋系中国人民解放军江苏省军区建设，虽未取得建设工程规划许可，但是原告作为中国人民解放军江苏省军区下设机构，有权代表中国人民解放军江苏省军区对案涉房屋行使占有、使用及处分的权利，因此，原告有权要求被告返还案涉房屋，鉴于被告已于原告起诉之前将案涉房屋返还给原告，故对于原告要求返还案涉房屋的诉讼请求不予支持。原、被告双方对于被告尚欠2016年租金68800元无异议，关于2017年的租金结算，原、被告意见不一致，原告主张自2017年1月1日租金应按合同约定标准支付，且收取至2017年6月30日。被告抗辩，其一，因南京市湖南路改造项目的路面围挡并未完全拆除，人流量并未恢复，因此，租金仍应减半收取；其二，《房租结算告之》系双方就租金结算达成一致的凭据，租金收取至2017年3月31日。原告述称，湖南路于2017年已拆除围挡、恢复通行，故租金不应减半；被告曾表示愿意支付租金，原告因此愿意对租金数额作出让步并出具《房租结算告之》，便于被告至原告财务部门交纳，但被告并未主动支付，原告无奈起诉至法院，故《房租结算告之》不能视为双方结算之凭据。关于2017年房屋占有使用费标准是否减半，本院认为，首先，《军队房地产租赁合同》虽然无效，但原告可参照合同约定标准主张房屋占有使用费；其次，南京市湖南路改造项目施工在双方签订合同时已进行，双方并未在合同中约定租金减半收取，原告同意减半收取2016年房屋占有使用费，系对自己权利的让渡；对于2017年的占有使用费，原告不同意减半，亦是正当行使权利，应予支持，因此，对于被告关于租金减半的抗辩本院不予采信。关于支付房屋占有使用费的期限，本院认为，《房租结算告之》系基于被告主动履行支付占有使用费义务时，原告对自己权利的让渡，但被告未主动履行，以《房租结算告之》确定支付期限，有失公平，结合被告于2017年6月30日将案涉房屋清空后返还原告的事实，因此，本院确认被告应支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费。关于原告主张的未按时支付房屋占有使用费的滞纳金，本院认为，该滞纳金系违约金，其依据为《军队房地产租赁合同》，该合同无效，故对于原告主张的违约金不予支持。被告已支付的租赁保证金8000元，可充抵房屋占有使用费。综上所述，被告雷加隆公司应支付房屋占有使用费335800元（275000+68800-8000）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京雷加隆贸易有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告中国人民解放军江苏省军区保障局房屋占有使用费335800元；二、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6626元，减半收取3313元，由被告南京雷加隆贸易有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行判决确定的给付内容时一并给付被告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  胡腾云二〇一七年十二月二十七日书记员  宋宇燕