广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2951号原告：陈华坤，男，1984年1月17日出生，汉族，身份证登记住址肇庆市高要区。委托代理人：陈宗胜，广东途龙律师事务所律师。委托代理人：黄小凤，广东祥麟律师事务所律师。被告：肇庆惠康市场开发管理有限公司，住所地肇庆市74区，统一社会信用代码9144120XXX。法定代表人：欧阳兆柏。委托代理人：梁柱坚、麦嘉文，广东赛力律师事务所律师。原告陈华坤诉被告肇庆惠康市场开发管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月22日公开开庭进行了审理。期间被告在提交答辩状期间以双方约定了仲裁管辖为由对管辖权提出了异议，本院经审查后于同年10月10日裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议。原告的委托代理人陈宗胜、黄小凤，被告的委托代理人麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年11月5日签订的《肇庆市商铺买卖合同》；2、判令解除原、被告于2015年11月5日签订的合同附件一至附件五；3、判令被告一次性退还原告所支付的商铺购买款、电商团购费、契税合共111455元；4、判令被告向原告支付合同违约金11145.5元；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。诉讼中，经本院释明后，原告请求增加以其支付的全部款项(除契税外)按照10%的标准赔偿其因逾期办证致合同解除的损失的请求。事实和理由：2015年11月5日，原、被告签订了《肇庆市商铺买卖合同》及五个合同附件，原告向被告购买位于肇庆市端州区X路X侧(X区)X苑X期X层X号商铺，建筑面积6.58㎡，总价款98024元。原告当天就支付了购房款，同时还支付了电商团购费1万元、契税3431元。被告收款后出具了三张收据予以确认。按照合同约定，被告应在2016年5月1日前将商铺交付原告使用，然而被告却未依约交付。为此，原告曾经多次催促被告交付并办理产权过户登记手续，但被告却总是以各种理由无故拖延。综上，被告在收取全部合同款项后，不履行合同约定的义务交付商铺，致使合同根本无法履行，严重损害了原告的合法权益，请法院判决支持原告所提的诉讼请求。被告辩称：一、涉案商铺早在2016年5月1日前已经具备合同约定的交付条件。涉案商铺早在2015年5月7日已经办理竣工备案手续，根据《肇庆市商铺买卖合同》第七条的约定，应当在2016年5月1日前已经将具备“工程竣工备案完成”约定的商铺交付，双方在2015年11月5日签署合同前涉案商铺早已具备交付条件，原告对此是清楚知悉的。因此，原告所称房屋不具备交付条件的说法不能成立。二、原告签署《商铺委托租赁合同》即确认收铺，已经将涉案商铺出租给答辩人并实际收租。双方签署《肇庆市商铺买卖合同》后，即应视为实际收到涉案商铺，原告将涉案商铺交由答辩人经营出租，双方约定租期为5年，租金为每年13070元。答辩人已将合同约定租金支付给原告，原告在收取租金后并没有提出任何异议，并已经将涉案商铺交由答辩人经营。综上，原告已经确认收铺并且实际收取租金，原告诉称答辩人逾期交付涉案商铺没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年11月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《肇庆市商铺买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于肇庆市端州区X路X侧X区)X苑X期X层X号商铺，建筑面积6.58㎡，总价款为98024元。此外，《肇庆市商铺买卖合同》中共有五个合同附件，其中合同附件一为“平面图”，合同附件二为“关于该商铺共用部位的具体说明”，合同附件三为“装饰、设备标准”，合同附件四为“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”，合同附件五为“合同补充协议”。其中合同第七条“交付期限及交付条件”约定，被告应当在2016年5月1日前已经将具备“工程竣工备案完成”约定的商铺交付原告使用。合同第八条“甲方(即被告)逾期交房的违约责任”约定，除合同第六条规定的特殊原因外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，原告有权退房，被告须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付款10%向原告交付违约金，原告应配合被告办理退房的有关手续。合同第九条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第十一条“关于产权登记的约定”约定，被告有义务在商铺交付使用后360日内，向房产登记机构为原告申请房屋所有权登记，原告承担契税，其他办理过程中产生的所有相关费用由被告承担；如因被告的责任，原告不能在约定期限内办理房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：1、被告必须在商铺交付使用后360日内以书面(或电话、短信等)形式通知原告可以办理房屋所有权证书，若逾期的，自本合同第八条规定的商铺交付使用360日后至实际通知办理房屋所有权证书之日止，被告按日向原告支付已付内部认购款万分之一的违约金；……；如被告未能办理房屋所有权证书的，原告可要求退房，被告退还原告已交纳的全款及按银行同期活期存款利率补偿。合同签订后，原告于当日向被告支付了111455元，其中包括2228号楼款98024元、电商团购费10000元和契税3431元(代收)。此外，期间原、被告又签订了一份《商铺委托租赁合同》，约定原告将案涉之2228号商铺委托被告统一经营，委托期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止，年租金13070元，超出部分原告占90%，被告占10%。此后，被告委托其员工梁翠蓬以每次支付3267.5元的方式分别于2016年5月18日、同年8月12日、同年11月14日及2017年1月22日将租金13070元转至了原告指定的账户。2017年7月13日，原告委托广东祥麟律师事务所通过特快专递的方式向被告发出《律师函》，认为被告未按期交付商铺、办理产权登记，已构成严重违约，要求退还全部款项111455元及支付违约金11145.5元。此后，原告于2017年8月14日诉至本院。诉讼中，经本院释明后，原告请求增加以其支付的全部款项(除契税外)按照10%的标准赔偿其因逾期办证致合同解除的损失的请求。又查明：根据《竣工验收备案表》所载，肇庆市74区X路X侧“X苑保障性住房项目X期”于2014年10月30日验收合格，并于2015年5月7日办理了工程竣工验收备案登记。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告于2015年11月5日签订的《肇庆市商铺买卖合同》及其五个合同附件，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守。对于本案存在的争议，本院分别作如下认定：一、关于涉案商铺是否已经交付的问题。根据合同约定，被告应当在2016年5月1日前已经将具备“工程竣工备案完成”约定的商铺交付原告使用，且在商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。本案中，案涉的商铺所在的“X苑保障性住房项目X期”已于2015年5月7日办理了工程竣工验收备案登记，即在合同约定的交付期限前已符合交付使用条件。由于原、被告在签订《肇庆市商铺买卖合同》时，又同时签订了一份《商铺委托租赁合同》，原告将案涉之X号商铺委托给被告统一经营，且原告已依约收取了一个年度的租金。因此，在此情形下应认定被告已依约于2016年5月1日前交付了商铺。被告对此所作之抗辩，理由成立，本院予以采纳。二、关于被告是否存在逾期办证的问题。根据合同约定，被告有义务在商铺交付使用后360日内，向房产登记机构为原告申请房屋所有权登记，且被告必须在商铺交付使用后以书面(或电话、短信等)形式通知原告可以办理房屋所有权证书。如上所述，本院已确认商铺在2016年5月1日前已交付，即被告依合同约定应通知原告可以办理房屋所有权证书，并在交付使用后360日内向房产登记机构办理房屋所有权登记。但在本案中，被告并没有证据证明其已通知原告可以办理房屋所有权证书及其已向房产登记机构办理案涉商铺的所有权登记，故存在逾期办证的情形，被告对此已构成违约。根据合同第十一条“关于产权登记的约定”的约定，如被告未能办理房屋所有权证书的，原告可要求退房，即原告有权解除合同。因此，原告要求解除双方于2015年11月5日签订的《肇庆市商铺买卖合同》及其附件的请求符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。被告对此所作之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。三、关于原告要求被告退还商铺购买款、电商团购费、契税合共111455元的请求。如上所述，由于被告存在逾期办证的违约行为致合同被解除，故原告因此而向被告支付楼款、电商团购费和代收的契税合共111455元理应退还。因此，原告的该项请求理据充分，本院予以支持。被告对此所作之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。四、关于原告要求被告支付合同违约金11145.5元的请求。在案中，原告据以主张违约金的依据是根据《肇庆市商铺买卖合同》第八条的约定，但由于第八条中有关违约金的约定是针对“逾期交房的违约责任”，并非针对“逾期办证的违约责任”所设立，而合同中并未就“逾期办证的违约责任”约定违约金条款，且现双方的合同已解除。因此，原告的本项请求缺乏理据，本院对此不予支持。五、关于原告要求被告赔偿损失的请求。诉讼中，经本院释明后，原告请求增加以其支付的全部款项(除契税外)按照10%的标准赔偿其因逾期办证致合同解除的损失的请求。如上所述，由于被告未按合同的约定履行办证义务致合同解除，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告理应承担相应的违约责任，故原告要求以其于2015年11月5日所交的楼款98024元、电商团购费10000元为基准要求赔偿损失合理合法，本院予以支持。对于其要求按照上述款项的10%的标准赔偿损失的请求，由于合同第十一条“关于产权登记的约定”中约定“如被告未能办理房屋所有权证书的，原告可要求退房，被告退还原告已交纳的全款及按银行同期活期存款利率补偿。”因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，由于双方已对此约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且期间原告亦获得了案涉商铺的租金收入，故其在本案主张的损失亦应按约定履行，该部分损失可以所交的楼款、电商团购费合共108024元为基准，按照银行同期活期存款利率即年利率0.35%的标准从上述款项交付之日即2015年11月5日起计算。原告的本项诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈华坤与被告肇庆惠康市场开发管理有限公司于2015年11月5日签订的《肇庆市商铺买卖合同》及五个合同附件。二、被告肇庆惠康市场开发管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内退还111455元给原告陈华坤。三、被告肇庆惠康市场开发管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内以人民币108024元为基准，从2015年11月5日起按照年利率0.35%的标准赔偿损失给原告陈华坤至本院指定履行义务期间届满之日止。四、驳回原告陈华坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1484元、案件保全费1139.88元，二项合共人民币2623.88元(已由原告预交)，原告负担418.88元，被告负担2205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁凯文二〇一七年十二月十八日书记员  林嘉慧