四川省射洪县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0922民初2796号原告：射洪县诚信物业服务有限责任公司，住所地四川省射洪县。法定代表人:杨浩,系该公司经理。委托诉讼代理人(特别授权):蔡天星，系该公司职工，男，1962年5月12日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人（一般代理）:陈春生，四川泽曦律师事务所律师。被告：王青松，男，1976年2月27日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人（特别授权）：王荣龙，系王青松之父，1953年2月11日出生，汉族，住四川省射洪县。原告射洪县诚信物业服务有限责任公司(以下简称诚信物业公司)与被告王青松物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司委托诉讼代理人蔡天星和陈春生、被告王青松委托诉讼代理人王荣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付下欠物业管理费1692.91元，并按月利率2%支付违约金至付清日止；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系射洪县太和镇幸福家苑一期住宅小区（以下简称幸福家苑）物业服务企业，被告系该小区2号楼2单元6楼C号住宅（建筑面积109.22平方米）的业主。被告在接收该物业时与原告签订了《诚信花园物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付相应物业管理费，若逾期未交则按每日3%支付违约金。后原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2015年1月1日起至2017年7月31日止，已共计欠到原告物业管理费1692.91元，经多次催收无果。被告王青松辩称，未向原告支付2015年1月1日至2017年7月31日的物业管理费是事实，但其原因在于：1.被告未在《物业服务协议》上签字，该协议无效；2四川省射洪虹桥房地产集团公司（以下简称虹桥房产公司）未按建筑规划设计图纸施工，擅自在小区生态停车场修建了27个车库，影响人车通行。同时，虹桥公司还在消防通道上修建了两间门面房（已出售），堵死了消防通道，使小区业主的生命财产安全受到严重威胁；3.小区业主的摩托车、电瓶车等财物多次被盗，原告拒不负责；4.小区卫生条件差，化粪池多年未清淘；5.原定收费标准是0.45元/M2，后原告擅自涨为0.50元/M2；6.小区业主委员会通过决议解除了与原告的《物业服务合同》，但原告拒不撤出，故2017年的物业管理费不应交纳；7、被告家中客厅地平出现裂缝，室内漏水。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将综合全案予以评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告王青松为幸福家苑2号楼2单元6楼C号住宅（建筑面积109.56平方米）业主，该小区由虹桥房产公司开发建设，与诚信物业公司签订了前期物业服务合同即《物业服务协议》，约定由诚信物业公司为该小区提供物业管理服务，对共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，但不承担业主、非业主、使用人的人身、财产的保险和保管责任（另有合同约的除外），业主从接房后起按0.45元/M2的标准按时向诚信物业公司缴纳物业服务费用，交费时间按通知执行，逾期交纳则从逾期日起每天按3%交纳违约金，超出一月每日加收5%滞纳金。后诚信物业公司以每年的1月31日为收取当年物业管理费的时间结点，小区业主也按时向诚信物业公司交纳了物业管理费。后诚信物业公司决定从2014年1月1日起按0.50元/M2的标准收取物业管理费，并在小区作了公示。王青松也按0.50元/M2的标准交纳了2014年的物业管理费，但从2015年1月1日以来的物业管理费至今未交纳。截止2017年7月31日，王青松共下欠物业费1692.91元（其中2015年1月1日至2015年12月31日下欠655.32元、2016年1月1日至2016年12月31日下欠655.32元、2017年1月1日至2017年7月31日下欠382.27元）。另，关于王青松辩称违规修建的27个车库和占用消防通道修建的门面，根据《总平面布置图》和《竣工图》显示，车库所在位置应为生态停车场，门面所在位置应为通道，但其系虹桥公司开发修建。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同并不以业主签字确认为生效要件，在依法解除之前，前期物业服务合同对全体业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的理由不能成立；27个车库和门面并非诚信物业公司进驻后自行修建，而是虹桥公司开发修建，该问题与本案不属于同一法律关系，本案不宜处理，被告可另案主张：《物业服务协议》约定原告不承担业主、非业主、使用人的人身、财产的保险和保管责任（另有合同约的除外），被告未提供被盗具体财物及价值的相关证据，双方亦未另行建立保管合同关系，故其不能成为其交纳物业管理费的抗辩事由；被告提出化粪池、绿化等问题，但未提供充分证据予以证明，且从被告提供的照片来看，化粪池并无污水溢出，并未影响业主的日常生活；2011年的前期物业服务合同约定的物业管理费标准是0.45元/M2，后原告在小区公示从2014年起的物业管理费标准涨为0.50元/M2，被告亦按0.50元/M2的标准向原告交纳过物业管理费，且小区其他业主均按该标准交纳过物业管理费，故应视为被告及小区其他业主对该收费标准的认可；被告提出经小区业主大会决议已与原告解除《物业服务协议》，但未提供业主大会形成该决议以及向原告告知的相关证据；被告提出家中客厅处地平出现裂缝，室内有漏水现象，但未提供充分证据证明，且该问题属于维修基金统筹处理的问题，应通过业主大会形成决议后报房管部门审批处理。综上，物业服务企业依约提供物业管理服务后，业主应当依约支付物业管理费。审理中，被告王青松对下欠原告2015年1月1日起至2017年7月31日止物业管理费共计1692.91元（其中2015年1月1日至2015年12月31日下欠655.32元、2016年1月1日至2016年12月31日下欠655.32元、2017年1月1日至2017年7月31日下欠382.27元）以及每年应当在1月31日前缴纳当年物业管理费的事实无异议，故本院对原告要求被告支付下欠物业管理费1692.91元的诉讼请求，予以支持；《物业服务协议》约定业主应按期交纳物业管理费，否则应从逾期日起每天按3%交纳违约金。虽然约定的违约金标准过高，但原告仅要求被告按月利率2%支付违约金和滞纳金，其诉请亦符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告王青松于本判决生效后十日内向原告射洪县诚信物业服务有限责任公司支付从2015年1月1日起至2017年7月31日止的物业管理费共计1692.91元，并按月利率2%支付违约金至付清之日止。其中，2015年1月1日至2015年12月31日下欠655.32元的违约金从2015年2月1日起算；2016年1月1日至2016年12月31日下欠655.32元的违约金从2016年2月1日起算；2017年1月1日至2017年7月31日下欠382.27元的违约金从2017年2月1日起算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王青松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  李冠臣二〇一七年十二月十四日书记员  余 波