福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0802民初4987号原告：鲍茂传，男，1970年11月23日出生，汉族，居民,住福建省福州市永泰县。委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。被告：钟焕添，男，1974年8月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市武平县。被告：练小琼，女，1977年12月28日出生，汉族，居民住福建省龙岩市武平县。委托诉讼代理人：曾庆龙，男，居民，住福建省龙岩市武平县（系武平县岩前镇龙井村民委员会推荐）。委托诉讼代理人：钟梅雄，武平县中信法律服务所法律服务工作者。原告鲍茂传与被告钟焕添、练小琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍茂传委托诉讼代理人吴潮欣，被告钟焕添、练小琼共同委托诉讼代理人曾庆龙、钟梅雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍茂传向本院提出诉讼请求：1.钟焕添立即付清购房款108000元，并支付自2016年10月8日始至还清款项之日止按月利率2%计算的利息及总房款20%的违约金即71600元（358000元*20%）；2.钟焕添支付鲍茂传支出的律师代理费5000元；3.练小琼对钟焕添的上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，鲍茂传减少第一项诉讼请求为：钟焕添立即付清购房款93000元，并支付自2016年10月8日始至还清款项之日止按月利率2%计算的利息及总房款20%的违约金即71600元（358000元*20%）。事实和理由：2016年10月8日，钟焕添与鲍茂传签订《房地产买卖合同》，双方约定：钟焕添向鲍茂传购买坐落于福建省龙岩市武平县房屋一套总价款为358000元，钟焕添应于合同签订日支付首期购房款108000元，余款250000元向银行按揭贷款。同日，钟焕添因无法付清首期款，与鲍茂传签订《借款协议》，双方约定：“钟焕添尚欠鲍茂传首期购房款58000元，该款应于2016年11月30日前支付40000元，剩余借款18000元分6个月支付，自2016年11月8日始至借款还清之日止每月8日前支付3000元；逾期还款应按日万分之五计算违约金，且鲍茂传有权要求一次性偿还未到期款项；同时，钟焕添还应按总房价款30%支付违约金，并承担鲍茂传因主张权利而支出的律师费、诉讼费等费用；练小琼为钟焕添的上述债务承担连带保证责任；双方发生纠纷案件由龙岩市新罗区人民法院管辖”。2017年4月16日，钟焕添因计划向银行申请按揭贷款250000元，但实际贷款为200000元，尚差50000元，因此向鲍茂传出具《欠条》一张，承诺于2017年6月15日前付清欠款，如逾期付款，则以欠条总额20%承担违约金，并支付自购房合同签订之日起至付清欠款之日止以尚欠欠款为本金按月利率2.5%计算的利息。付款期限到后，钟焕添拒不按《借款协议》和《欠条》约定支付款项。钟焕添、练小琼辩称：1.2016年10月8日，钟焕添向鲍茂传定购【瑞景嘉园】A2幢302号套房一套；2016年11月8日，钟焕添支付首付款50000元；2016年11月12日，钟焕添支付预付款3000元；2017年1月17日，钟焕添支付预付款5000元；2017年1月23日，钟焕添支付预付款10000元；2017年3月29日，钟焕添支付预付款15000元；2017年4月17日，钟焕添与鲍茂传签订《存量房买卖合同》，约定讼争房成交价为130000元，房款一次性付清，且双方共同到龙岩市武平县不动产登记中心办理了产权过户手续。2.2017年4月17日，钟焕添与鲍茂传签订《存量房买卖合同》未约定违约金，且钟焕添已付清房款，不存在违约行为。3.律师代理费应按谁请谁负担处理，且鲍茂传未提供税务发票证明。4.诉讼费应由败诉方承担。综上，请求驳回鲍茂传的诉讼请求。鲍茂传向本院提交了如下证据：1.借款协议一份，证明钟焕添向鲍茂传购买坐落于福建省龙岩市武平县房屋价款为358000元，钟焕添应于合同签订日即2016年10月8日支付首期购房款108000元；后钟焕添因无法付清首期款与鲍茂传签订《借款协议》，双方约定钟焕添尚欠鲍茂传首期购房款58000元，于2016年11月30日前支付40000元，剩余18000元分6期支付，自2016年11月8日始至款项付清之日止每月8日前支付3000元；逾期还款应按日万分之五计算违约金，且鲍茂传有权要求一次性偿还未到期款项；同时，钟焕添还应按总房价款30%支付违约金，并承担鲍茂传因主张权益而支出的律师费、诉讼费等费用；练小琼为钟焕添的上述债务承担连带保证责任；双方发生纠纷案件由龙岩市新罗区人民法院管辖。2.欠条一张，证明钟焕添向银行办理按揭贷款250000元，但银行核定贷款200000元，钟焕添应支付差额款50000元，双方约定2017年6月15日付清，否则按欠条总额的20%计算违约金，并应支付自购房合同签订之日始至付清欠款之日止以尚欠款总额为基数按月利率2.5%计算的利息。3.委托代理合同一份、银行账户交易账户截屏图一张，证明鲍茂传因本案诉讼支出律师费5000元。钟焕添、练小琼质证认为：证据1真实性无异议，但房地产买卖合同要在房管部门办理备案手续。证据2真实性无异议，但欠条出具的时间为2017年4月16日；2017年4月17日，双方在龙岩市武平县不动产登记中心订立《存量房买卖合同》已变更了此前订立的购房合同，应以《存量房买卖合同》为准。证据3委托代理合同真实性有异议，律师事务所还应出具税务票据。钟焕添、练小琼向本院提交了如下证据：1.存量房买卖合同一份，证明钟焕添与鲍茂传于2017年4月17日签订买卖合同，约定购房款为130000元，且购房款已一次性付清。2.收款收据三张，证明钟焕添已支付鲍茂传购房款65000元，共支付鲍茂传购房款138000元，其中8000元系办理过户手续的费用。鲍茂传质证认为：证据1真实性无异议，但《存量房买卖合同》是房产过户登记时在不动产登记中心备案的合同，双方于2016年10月8日签订的合同才是真实的合同，且钟焕添向银行申请按揭贷款也是以2016年10月8日签订的合同交易金额为依据。证据2真实性无异议，钟焕添支付了首付款65000元，尚欠首付款43000元；但编号为00547609的收款收据是2016年10月8日出具的，并不是钟焕添主张的2016年11月8日。本院对上述证据审查后认为：鲍茂传提供的证据1—2，钟焕添对其真实性无异议，予以采信；证据3鲍茂传虽未提交律师代理费票据，但律师代理费有实际支出，予以采信。钟焕添提供的证据1系为办理过户登记手续而另行签订的合同，不予采信；证据2鲍茂传对其真实性无异议，予以采信；编号为00547609的收款收据时间处有折痕，折痕磨损了月份中“0”的右半部分，结合鲍茂传庭后供法庭参考的收款收据第一联，可以看出收款收据出具的时间为2016年10月8日，而非钟焕添主张的2016年11月8日。根据上述采信的证据和当事人的自认陈述，本院对本案事实作如下认定：2016年10月8日，钟焕添与鲍茂传就购买坐落于福建省龙岩市武平县房屋签订《房地产买卖合同》一份，双方约定购房款为358000元。同日，钟焕添向鲍茂传支付首期购房款50000元，后钟焕添因无法付清剩余首期购房款58000元与鲍茂传签订《借款协议》，双方约定钟焕添尚欠鲍茂传首期购房款58000元，于2016年11月30日前支付40000元，剩余18000元分6期支付，自2016年11月8日始至款项付清之日止每月8日前支付3000元；逾期还款应按日万分之五计算违约金，且鲍茂传有权要求一次性偿还未到期款项；同时，钟焕添还应按总房价款30%支付违约金，并承担鲍茂传因主张权益而支出的律师费、诉讼费等费用；练小琼为钟焕添的上述债务承担连带保证责任；双方发生纠纷案件由龙岩市新罗区人民法院管辖。2017年1月17日，钟焕添向鲍茂传支付购房款5000元。2017年1月23日，钟焕添向鲍茂传支付购房款10000元。2017年4月16日，钟焕添因银行按揭实际放款200000元与申请放款250000元相差50000元向鲍茂传出具金额为50000元的欠条一张，双方约定2017年6月15日付清，否则按欠条总额的20%计算违约金，并应支付自购房合同签订之日始至付清欠款之日止以尚欠款总额为基数按月利率2.5%计算的利息。2017年4月17日，鲍茂传与钟焕添为办理讼争房产权过户手续签订《存量房买卖合同》。至今，钟焕添尚欠鲍茂传购房首付款43000元，担保人练小琼亦未承担保证责任；钟焕添尚欠鲍茂传按揭差额购房款50000元。鲍茂传因本案诉讼支出律师代理费5000元。本院认为：合法的买卖合同关系受法律保护。鲍茂传与钟焕添之间成立的买卖合同合法、有效，具有法律约束力，双方应履行各自的合同义务。钟焕添未能及时支付购房款，已构成违约，除应限期偿付外，还应支付相应的违约金、利息、律师代理费。结合本案的实际情况，本院依法酌定违约金及利息合计按月利率2%计算。练小琼为钟焕添拖欠的首付款提供连带责任保证，应按合同约定承担该笔债务的连带清偿责任。钟焕添主张购房款应按《存量房买卖合同》记载的房价款130000元计算，但《存量房买卖合同》系双方为办理过户签订，且价格也和当地市场价不符，同时讼争房已办理按揭贷款200000元，均与《存量房买卖合同》记载的价款相矛盾，不予支持。鲍茂传主张钟焕添立即付清购房款93000元，予以支持，但违约金及利息合计按月利率2%计算。鲍茂传主张钟焕添支付律师代理费5000元的诉请，予以支持。鲍茂传主张练小琼对钟焕添上述债务承担连带清偿责任的诉请，予以支持；但仅限于购房首付款43000元及违约金、律师代理费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决如下：一、钟焕添应于本判决生效之日起十日内支付鲍茂传购房首期付款43000元，并支付自2016年10月8日始至还清款项之日止按月利率2%计算的违约金；二、钟焕添应于本判决生效之日起十日内支付鲍茂传律师代理费5000元；三、练小琼对上述一、二款项承担连带清偿责任；四、钟焕添应于本判决生效之日起十日内支付鲍茂传按揭差额购房款50000元，并支付自2016年10月8日始至还清款项之日止按月利率2%计算的违约金；五、驳回鲍茂传的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取计2180元，由鲍茂传负担180元，钟焕添负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。代理审判员 魏  国  才二〇一七年十二月二十日书 记 员 林楚楚（代）附注：一、引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补助措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二．执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。四．主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。