江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终5465号上诉人（原审原告）：嵇维国，男，1954年12月10日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：盐城市苏嘉物业服务有限公司，住所地盐城市解放南路钱江方洲商业街南区商铺二楼B号。法定代表人：钱永良，该公司董事长。委托诉讼代理人：张泽江，该公司员工。委托诉讼代理人：刘红霞，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人嵇维国因与被上诉人盐城市苏嘉物业服务有限公司（下称苏嘉物业公司）物权确认纠纷一案，不服盐城市经济技术开发区人民法院(2017)苏0991民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嵇维国上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、嵇维国于2011年9月30日购买案涉钱江方洲小区南区商铺B219房屋时与案外人盐城市苏嘉房地产开发有限公司和苏嘉物业公司约定并承诺嵇维国对本案纷争的经依法规划设计的专有露台享有使用、养护和维修的权利义务。同时，苏嘉物业公司和案外人依约向嵇维国移交了该专有露台原始大门钥匙，嵇维国依约定实际管理使用专有露台达六年多时间，在此期间其他业主与嵇维国无任何因涉案专有露台使用权纠纷。2015年7月27日嵇维国依约定更换维修受长年风雨侵蚀、已严重损坏、无法使用的专有露台原始门窗时，遭苏嘉物业公司野蛮非法阻挠和强行制止，致嵇维国损失6600元。引起苏嘉物业公司向嵇维国侵权的隐性原因是对嵇维国另案要其房屋漏水损害赔偿行为的无理泄愤和报复。2、盐城市房地产测绘中心测绘报告、孙霞的证明及苏嘉物业公司移交房屋时同时移交专有露台的大门钥匙等可以证明，涉案专用露台门窗是经规划部门依法规划的原始建筑的固有门窗。嵇维国维修、养护已损坏、无法使用的专有露台门窗、栏杆是符合嵇维国与苏嘉物业公司约定的。3、原审判决故意扩大物业合同中苏嘉物业公司对嵇维国使用专用露台的检查权，认定检查就是阻挠和禁止，使苏嘉物业公司侵权行为合法化。4、原审法院判决超过审限规定。5、判决书中出现“嵇”与“稽”姓氏错误。6、一审法院诉讼费用负担违反了国务院《人民法院诉讼费用交纳办法》的相关规定。苏嘉物业公司辩称，嵇维国购买钱江方洲小区南区商铺B号楼219房与案涉露台不是封闭独立相连，该露台是B号楼所有业主共有，嵇维国无权独立享有该露台占有使用收益的权利，仅享有共有使用权，该露台上有房产公司安装好的晾衣架和其他业主安装的空调外挂机，不存在门窗等设施，苏嘉物业公司不存在对嵇维国行使该露台使用权的侵权行为。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。嵇维国向一审法院起诉请求：1、确认嵇维国不动产房屋专属区露台用益物权、使用权；2、苏嘉物业公司停止侵权；3、苏嘉物业公司赔偿侵权损失6600元；4、苏嘉物业公司承担本案的诉讼费用。后嵇维国变更诉讼请求：1、苏嘉物业公司停止侵权；2、苏嘉物业公司赔偿侵权损失6600元；3、苏嘉物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年2月2日，盐城市房地产测绘中心曾受案外人盐城苏嘉房地产开发有限公司委托，对案涉钱江方洲小区南区商铺B进行了面积实测，并出具了面积测量报告。其中嵇维国所购买的房屋219号，建筑面积为121.28㎡、套内面积为82.237㎡、共摊面积39.04㎡，并测绘出了该幢房屋2楼的分户图报告。2011年5月31日，嵇维国与案外人盐城市苏嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1850977620110531）一份，合同约定：第三条，买受人（嵇维国）购买的商品房为合同第一条规定的项目（钱江方洲小区）中的，第南区商铺B号楼【幢】（该建筑层数地上3层，底下0层），第2层219号房（该商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为3米，该商品房阳台是无，该商品房【合同约定】建筑面积共121.28平方米，其中，套内建筑面积82.237平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.04平方米，该商品房属于其他商品房；第十七条第五款，若顶层带露台的则露台使用权归顶层该商品房购买人所有，相关维修养护费用由该露台使用人承担，国家法律另有规定的，从其规定。后嵇维国取得上述钱江方洲小区南区商铺B幢219室的房屋产权证。同日，嵇维国（乙方）与苏嘉物业公司（甲方）签订了《钱江方洲小区南区前期物业服务协议》一份，其中第一条双方的权利义务第二项乙方的权利义务中的第11款约定：若依据《房屋买卖（预售）合同》有权使用露台的，应在签订本协议的同时，签署安全使用及清洁、维护露台的承诺书。后嵇维国向苏嘉物业公司出具承诺书一份，承诺书载明：一、在使用中1、不在露台上开凿、拆改、变动相关墙体，不增砌墙体、增加露台负荷，不破坏露台原有的防水层；2、不在露台上敷设管线及以固定使用为目的的装修，增加固定的结构；二、承担露台的管理、养护、维修等责任，及时清理垃圾，避免垃圾堵塞地漏，造成自身或他人的财产损失；三、对于物业服务企业为小区业主的利益考虑而进行的露台及其附着物的检查，业主有义务配合并提供通行的便利……。后嵇维国欲将通往案涉露台的大门进行维修、更换和加栏杆、防盗窗，苏嘉物业公司予以阻止。一审诉讼中，嵇维国提供了2015年7月案外人盐城三圆彩装广告有限公司向嵇维国出具收款收据用以证明其损失为6600元，收据载明：钱江方洲南区B219号露台大门、窗、栏杆加工赔偿款6600元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定履行义务，承担责任。本案中，《商品房买卖合同》（合同编号：1850977620110531）、《钱江方洲小区南区前期物业服务协议》是嵇维国、苏嘉物业公司双方的真实意思表示，且约定条款不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效。嵇维国向苏嘉物业公司出示的承诺书意思表示真实，一审法院依法以此作为定案依据。根据盐城市房地产测绘中心出具的测绘报告以及嵇维国与盐城市苏嘉物业房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》，嵇维国对涉案露台不享有所有权，但享有使用权。嵇维国依据双方之间的合同以及承诺书行使涉案露台的使用权，应当依据双方的合同约定。上述承诺书中已明确载明了嵇维国不得在露台上敷设管线及以固定使用为目的的装修、增加固定的结构，而嵇维国对涉案露台实施安装大门以及防盗窗、栏杆的行为，已违背了不得“以固定使用为目的的装修、增加固定的结构”的承诺，嵇维国的行为已属于对涉案露台的较大改动，明显超出了嵇维国、苏嘉物业公司双方约定的养护维修的范围。苏嘉物业公司依据承诺书第三条为小区业主的利益考虑而进行的露台及其附着物的检查，为保障其他业主占有、使用、收益的权利而实施的救济行为不构成侵权行为，故嵇维国要求苏嘉物业公司停止侵权以及赔偿损失6600元的主张，无法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十一条、第八十三条之规定，一审法院判决：驳回嵇维国的诉讼请求。案件受理费130元、由嵇维国负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，嵇维国与苏嘉物业公司签订的《商品房买卖合同》、《钱江方洲小区南区前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。嵇维国向苏嘉物业公司出具的承诺书也是嵇维国的真实意思表示，嵇维国应按承诺履行其相关义务。根据《商品房买卖合同》和盐城市房地产测绘中心出具的测绘报告，本案所涉露台属于公共部位，其面积也是由所有业主分摊，所以该露台应归全体业主共有。嵇维国基于案外人盐城市苏嘉房地产开发有限公司的临时管理规约对涉案露台享有使用权，但并不享有所有权，其使用权范围也应受房屋管理人苏嘉物业公司的授权限制，并在其出具给苏嘉物业公司的承诺范围内行使权利承担相应义务，而并非是对该露台享有专有使用权。嵇维国出具的承诺书中明确载明嵇维国不得在露台上敷设管线及以固定使用为目的的装修、增加固定的结构，通往涉案露台的大门和临露台的窗都是小区的公用部分和设施，嵇维国只能进行维修，不得自行更换，而嵇维国对涉案露台实施安装大门以及防盗窗、栏杆的行为，违背了上述承诺，嵇维国的行为已属于对涉案露台的较大改动，明显超出了嵇维国、苏嘉物业公司双方约定的养护维修的范围。因嵇维国的行为违背了其向苏嘉物业公司的承诺，苏嘉物业公司以小区业主的利益考虑而对露台及其附着物进行的检查，是为保障其他业主的合法权利而实施的行为，因而阻止嵇维国的不当行为并不构成侵权。一审法院已裁定对一审判决书中的笔误内容及诉讼费部分进行了补正。综上，嵇维国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人嵇维国负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十二月二十八日书记员 戴书琪