文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终11204号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司。法定代表人：胡雯婷。委托诉讼代理人：鲁畅，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯家樑，男，1971年8月13日生，身份证号：D707109⑶，住址：香港居民。委托诉讼代理人：黄彦，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司。法定代表人：何尧伟。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）与被上诉人冯家樑、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回冯家樑对国融公司的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由国融公司、名夏公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、关键事实未查明。1、一审判决未查清冯家樑支付房款情况，仅凭收据和贷款确认书即认定冯家樑已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系认定事实错误、关键事实未查明。(1)本案的首期款收据出具日期早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。(2)贷款确认书只是贷款合同关系成立的证据，不是贷款合同已实际履行的证据。冯家樑未提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际发放贷款。(3)由于国融公司公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在冯家樑仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水、贷款发放凭证予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定冯家樑已支付房款是错误的。二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，港丰大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，港丰大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（港丰大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。三、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由冯家樑承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于冯家樑，若冯家樑不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有杈拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于冯家樑无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、即使冯家樑已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成冯家樑不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉请求。冯家樑辩称：名夏公司未作答辩。冯家樑向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令国融公司、名夏公司立即为涉案房产办理《房地产证》；2、请求判令国融公司、名夏公司向冯家樑支付逾期办证违约金64599.8元（按房款×0.0004×违约天数应计算至实际办证之日止，暂算至2015年9月16日）；3、判令本案诉讼费用由国融公司、名夏公司承担。在一审庭审中，冯家樑明确逾期办证违约金起算时间为2013年11月1日。一审法院认定事实：一、2012年4月24日，冯家樑（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第1栋27层27A10号房出售予冯家樑，房屋用途为单身公寓，建筑面积40.8平方米，转让总金额为1109517元，买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的50.43%，即人民币559517元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩佘价款，即人民币550000元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳XX物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。2012年3月29日，国融公司、名夏公司向冯家樑出具《收款收据》（编号:1162544)，确认收取冯家樑支付的首期购房款人民币559517元。2012年6月1日，汇丰银行向冯家樑出具《贷款确认书》，确认向冯家樑提供港币671862.4元的贷款，于2012年6月1日将该款项换汇成人民币550000元后支付至港丰房地产开发（深圳）有限公司在工行深东支行的账户。2012年11月10日，冯家樑对涉案房产进行了验房。同日，案外人深圳XX物业管理有限公司向冯家樑出具《收款收据》,确认冯家樑交来2012年11月至2013年2月的物业管理费人民币428元。二、一审庭审中，冯家樑提交一份2014年8月28日国融公司、名夏公司（甲方）与冯家樑（乙方）签署《补充协议书》，约定：甲、乙双方经过协商就乙方所购港丰大厦27A1G房产办理房产证事宜达成以下协议，在本协议书签订之日起七个月内甲方须完成初始登记，此后将登报为业主办理房产证。如甲方未按补充协议的规定在七个月内完成初始登记，则甲方同意从届满次日起以购房款金额按日万分之三的标准向乙方支付违约金。在本协议签订后，甲方同意代乙方支付物业管理费2年。《补充协议书》还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。三、为查清涉案房产所在港丰大厦的产权情况，一审法院于2016年2月向深圳市不动产登记中心发函进行查询。2016年2月22日，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函（2016)84号】，内容为：港丰大厦位于XX-XX宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司。该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题。截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。在一审庭审中，冯家樑、国融公司对该《复函》的真实性、关联性、合法性均予以确认。四、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。冯家樑与国融公司、名夏公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。涉案合同约定由国融公司、名夏公司代理冯家樑办理按揭贷款手续，且冯家樑应在合同签署之日起3日内向国融公司、名夏公司或其指定的第三人提供相关证件资料。根据冯家樑提供的首期款《收款收据》及汇丰银行出具的《贷款确认书》可以认定，涉案合同签署后冯家樑已配合国融公司、名夏公司进行了银行按揭贷款申请，冯家樑已经履行了买受人的付款义务。国融公司辩称，冯家樑未提供相应的银行流水、贷款合同及贷款发放凭证，仅提供POS机刷卡单或收款收据或发票不足以证明冯家樑已经支付首期款、也不能证明银行已经替冯家樑支付了剩余房款。对此，一审法院认为，在涉案合同已约定国融公司、名夏公司代理冯家樑办理按揭贷款的情况下，国融公司、名夏公司应当清楚冯家樑首期款支付情况及按揭贷款办理情况。国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗冯家樑提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为冯家樑办理《房地产证》，已经构成违约。冯家樑有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。根据我国《合同法》第一百一十条第（一）项之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。具体到本案中，冯家樑诉请国融公司、名夏公司立即为其办理《房地产证》，系基于非金钱债务违约发生的请求权。《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》已确认涉案房产所在港丰大厦并未办理初始登记，待开发建设单位尽快完善相关手续、备齐资料并向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记后方能办理港丰大厦的产权登记。涉案房产为港丰大厦内其中的一套房产，仍未满足可以办理《房地产证》的条件，故，冯家樑主张国融公司、名夏公司立即为涉案房产办理《房地产证》之诉讼请求，一审法院不予支持。冯家樑可待国融公司、名夏公司向深圳市不动产登记中心申请并办理港丰大厦初始登记后再行向国融公司、名夏公司主张办理涉案房产《房地产证》。关于迟延办理《房地产证》违约金，国融公司辩称,涉案房屋于2012年11月10日交付。根据涉案合同，冯家樑自2013年7月8日已经知道权利受到侵害，而冯家樑在2015年9月29日才提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效。并且双方签署的《补充协议》是无效合同，不能产生中断诉讼时效的效力，冯家樑的违约金请求应予驳回。对此，一审法院认为，一审法院认为，冯家樑主张逾期办证违约金的依据为《深圳市房地产买卖合同（预售）》，而并非《补充协议书》，且冯家樑已在庭审中明确违约金起算时间为2013年11月1日。冯家樑于2015年9月29日提起本案诉讼，其关于违约金的主张仍在诉讼时效范围之内，应予保护。故，国融公司关于冯家樑违约金诉求已过诉讼时效之答辩意见，一审法院不予采纳。根据涉案合同，国融公司、名夏公司迟延办理《房地产证》已对冯家樑构成违约，冯家樑主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日0.0004的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，冯家樑主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，依法成立的合同应当信守。国融公司、名夏公司作为涉案项目建设单位及出卖方，负有及时办理港丰大厦初始登记及协助购房者办理房产证的义务。国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成冯家樑在行使涉案房产所有权能上之不便，冯家樑主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故，对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。冯家樑向法庭提交案外人深圳XX物业管理有限公司向其出具的收取物业服务费用《收款收据》并据此主张实际入伙时间为2012年11月10日，而涉案合同已就聘请深圳XX物业管理有限公司对项目提供前期物业服务进行了约定，该物业费用《收款收据》可以证明冯家樑已实际入伙，故，冯家樑关于实际入伙时间为2012年11月10日并依此主张逾期办证违约金的起算日期为2013年11月1日，系冯家樑对其合法权益的处分，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款人民币1109517为基准，按日0.0004标准向冯家樑计付自2013年11月1日起至2015年9月16日止的违约金人民币303564元(1109517×0.0004×684=303564)。2015年9月16日之后的违约金，冯家樑在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向冯家樑计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。冯家樑可另行向国融公司、名夏公司主张。据此，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于本判决生效之日起十日内向冯家樑支付逾期办理《房地产证》违约金人民币303564元。二、驳回冯家樑其他诉讼请求。本案受理费人民币1415元，由冯家樑负担人民币100元,国融公司、名夏公司共同负担人民币1315元，公告费人民币65元，由名夏公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明购房款支付情况：冯家樑提交了港丰房地产开发（深圳）有限公司于2012年3月29日出具的金额为559517元的首期款收款收据一张、银行流水记录一张，银行流水记录显示冯家樑分别于2012年3月23日、2012年3月26日、2012年3月29日刷卡消费20000元、80000元、459517元。冯家樑还提交了《贷款确认书》一份，证明汇丰银行已于2012年6月1日向港丰房地产开发（深圳）有限公司在工行深东支行账户发放了冯家樑的贷款550000元。此外，冯家樑还提交了涉案房产在2012年11月10日至2013年2月9日期间的物业管理费收据，以证明涉案房屋已经于2012年11月10日交付。本院认为，冯家樑与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。根据国融公司上诉理由，二审争议焦点有三：一、购房款是否已支付；二、国融公司是否应承担违约责任；三、违约金标准是否过高。关于购房款支付问题，在国融公司未能举证证明冯家樑与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据冯家樑提交的银行流水单、收款收据、贷款确认书，足以认定冯家樑已经履行了买受人的支付购房款的合同义务，并结合涉案房屋已交付冯家樑使用之事实，足以认定涉案房产交易的真实性。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。涉案合同约定的延期办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5853元，由深圳市国融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月十三日书记员 李开宇（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。