陕西省镇安县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕1025民初604号原告：储照凤，女，1946年7月7日出生，汉族，住陕西省镇安县，农民。委托诉讼代理人：冯霞，镇安县永乐镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：储照全（原告之弟），男，1949年9月8日出生，汉族，住陕西省镇安县永乐街道办事处教场路*组，退休职工。原告：王贺玉，男，1943年9月4日出生，汉族，住陕西省镇安县，农民。被告：王义宏，男，1971年5月1日出生，汉族，住陕西省镇安县，农民。委托诉讼代理人：杨剑，陕西诺灵律师事务所律师。被告：王晓平，男，1971年9月7日出生，汉族，住陕西省镇安县，农民。原告储照凤、王贺玉与被告王义宏、王晓平确认合同效力纠纷一案，本院立案后，于2017年9月5日公开开庭进行了审理，因案情复杂，依法变更为普通程序，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告储照凤及其委托诉讼代理人冯霞、储照全,原告王贺玉,被告王义宏及其委托诉讼代理人杨剑、被告王晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告储照凤、王贺玉向本院提出诉讼请求：1、判令确认二被告签订的房屋买卖协议无效；2、恢复原状、返还原告住房；3、以欠付租金抵还借款并由二被告给他负担诉讼费。事实和理由：被告王义宏由他处落户王家坪社区，因无房居住，故与被告王晓平约定租住房屋，二原告知情并同意租住。后因被告王晓平向被告王义宏借款，王义宏催要借款，二被告未经原告同意私自拟定以该房屋抵还借款的协议。2016年，二原告要将棺木放置于房内时，遭到被告王义宏阻拦，二原告才得知二被告签订了以房抵债协议。2017年2月，二原告得知王义宏欲修缮房屋，随即通过村组告知其不得修缮，被告不听劝阻，强行进行了修缮处理。该房屋所有权属二原告享有，在继承未开始之前，作为父母和子女的关系，被告王晓平只有居住权而依法不享有处分权，故二被告之间的以房抵债协议依法不能成立。现原告起诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告王义宏辩称，原告诉称的完全不属实，他不予认可。被告王晓平主动找到他将房屋作价5.5万元出卖。当时找的当地村组干部在场见证签订的房屋买卖协议，他亦是在本案所争议的房屋内举行的结婚仪式。他购买该房屋已达十年之久，在当地人尽皆知。他也不存在和王晓平约定租住房屋，更不存在以房抵债之说。他购买房屋有与被告王晓平签订的房屋买卖协议，且其前妻系本组村民与原告方关系较好，二原告对购买房屋是知情的。原告提起本次诉讼的目的是经济发展，王家坪社区地理优势凸显，房屋存在增值空间和前景，原告起诉属于恶意诉讼，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王晓平辩称，房屋是其父母的，他只有居住权，没有买卖权，房屋是他私自卖给王义宏的，卖了5.5万元，他没有说过房屋分家分给他了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据，被告有争议的，本院认定如下：1、集体土地建设用地使用证，被告王义宏对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为土地建设用地使用证仅能证明该宅基地使用权归原告所有，但该房屋已分家给王晓平，所以王晓平有处置权，对该份证据的真实性予以确认，结合庭审调查的事实，可以认定该房屋登记所有人为原告储照凤，但已经分家给被告王晓平居住使用的事实，予以采信；2、房屋买卖协议，二被告均认可协议上的签字，王义宏解释该协议系为规避国家契税规定，目的是少交税款，结合被告王义宏提交的房屋买卖协议，两份协议内容仅金额不一致，其余内容均为一致，同时该协议亦可证实二被告之间的房屋买卖合同关系，对该证据予以采信；3、第三组证据潘善凤调查笔录，被告王义宏认为双方存在矛盾且已经离婚，其陈述与事实不符，该组证据中的陈述无法证明被告王义宏在购买房屋时，二原告并不知情，对其证明目的不予采信；4、第四组证据高凤莲、苏兰梅调查笔录，被告王义宏对该组证据的真实性及证明目的均有异议，认为他买房已经十年之久，在当地众人皆知，2012年，因王贺玉住不惯楼房，王晓平找到他，经他同意后，王贺玉才在该房屋居住，并非长期居住。该组证据亦系证人证言，从其陈述可反映出房屋的现实状况，至于原告王贺玉在争议房屋居住，对房屋买卖事实是否知情，并不影响二被告之间的房屋买卖合同效力，该组证据与本案无关联性，不予采信；5、第五组证据毛国兰调查笔录，被告王义宏对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为王义宏修缮房屋恰好证明该房屋属于其所有。该组证据能反映争议房屋系二原告修建以及被告王义宏2017年修缮房屋时，原告储照凤阻拦的事实，对其真实性予以采信。对被告王义宏提交的证据，原告有异议的，本院认定如下：1、房屋买卖协议、离婚协议、户口登记簿各一份，原告对其真实性及证明目的均有异议，合议庭评议后认为，该组证据中的房屋买卖协议与原告提交的证据相互印证，可以证实二被告房屋买卖的事实。离婚协议与本案不具有关联性，不予采纳。户口簿可证实王义宏属争议房屋所在地的集体经济组织成员，结合庭审调查的事实，其在本组并无其他宅基地，对该证据予以采信。2、习良胜、周华民、倪世银调查笔录，原告对该组证据的真实性不予认可，三份调查笔录与被告王义宏提交的房屋买卖协议相互印证，可以证实二被告签订房屋买卖协议的事实，被告王晓平所称他持有的房屋买卖协议没有见证人签字，并不影响房屋买卖协议的真实性。对三证人所称的王义宏买房在当地人尽皆知的事实，可以证实原告对被告买卖房屋应当知道。3、契税票据，原告对契税票据的真实性无异议，但认为时间与房屋买卖协议时间不一致，结合查明的事实，被告王义宏在王家坪社区一组并无其他住房，该契税金额与其陈述的为规避契税将买房金额写成3万相一致，予以釆信。为查明案件事实，本院依职权对原告储照凤、王贺玉，被告王义宏、王晓平，分别作了调查笔录，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告储照凤与王贺玉系夫妻关系，二人于二十世纪七十年代在位于镇安县永乐街道办事处王家坪社区一组修建土木结构房屋四间。1992年3月17日，镇安县土地管理局向原告储照凤颁发了集体土地建设使用证，记载了土地使用占用面积、建筑占地以及四至界址。二人于九十年代与长子王宇晓、次子王晓平（又名王宇平）进行了分家，将该四间房屋分与次子王晓平居住，后王晓平紧挨四间房屋修建灶房一间。2007年5月24日，被告王晓平与王义宏签订房屋买卖协议，双方经村委会、村民小组干部见证，将四间房屋（不包括灶房）以5.5万元卖于王义宏，协议约定房屋四至：东齐前檐滴水，南齐正屋正檐滴水，西齐后檐滴水，北至飞檐滴水，现有道场归王义宏使用。期间，王义宏对道场进行了硬化。但双方并未办理过户登记手续。2012年8月，原告王贺玉经王义宏同意，搬回老屋旁的灶房及一间正房居住，被告王义宏在另三间房屋居住。2016年，原告要将棺木放置于王义宏居住的房屋内，被王义宏拒绝。2017年2月，被告王义宏将房屋进行修缮，屋瓦全部更换，原告储照凤进行阻拦未果，双方因此发生纠纷。另查明，被告王义宏在镇安县永乐街道办事处王家坪社区除现有住房外，无其他住房及宅基地。现原告起诉，请求法院依法支持其诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中二被告签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，并经当地村委会及村民小组干部见证，合同已实际履行多年，且被告王义宏与二原告及被告王晓平均系诉争房屋所在地集体经济组织成员，其在诉争房屋居住已久，在他处亦未取得宅基地，故双方的房屋买卖合同有效。本案所争议房屋占用范围内的土地权属虽登记在原告储照凤名下，但房屋已由二原告分家给被告王晓平居住使用，王晓平由此取得房屋的合法占有，其买卖该房屋亦属于有权处分。二原告长期与被告居住在同一居民小组，被告王义宏在房屋内娶妻生活居住数年，二原告声称对房屋买卖一事不知情，显然不符合生活常理。且王义宏已对房屋进行了翻修，已形成稳定的社会关系。本案处理不仅要尊重现实，亦要权衡买卖双方利益，以及维护市场交易安全及稳定，故二原告要求被告王义宏返还房屋的请求，于法无据，亦应不予支持。综上所述，二原告要求确认二被告所签订协议无效，并返还房屋的诉讼请求，有违诚实信用原则，也不利于维护交易稳定，依法应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回二原告的诉讼请求。案件受理费300.00元，由原告储照凤、王贺玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  阮诗安代理审判员  田 凯人民陪审员  武兴明二〇一七年十二月二十日书 记 员  蒋国绪