宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初8256号原告（反诉被告）：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处。住所地：宁波市鄞州区宁穿路**号。负责人：蔡匡郎，该处处长。委托诉讼代理人：胡铭心，浙江红邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍屹锋，浙江红邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：倪小英，女，1969年10月28日出生，汉族，住杭州市江干区。第三人：宁波市海曙云海快餐店。统一社会信用代码92330203MA292PL95D。住所地：宁波市海曙区县前街**号（*号楼）。经营者：袁剑鸿，男，1969年12月21日出生，汉族，住宁波市海曙区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：张彦强，浙江元甬律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：许明戚，浙江元甬律师事务所律师。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处（以下简称东海舰队房管处）与被告倪小英、第三人宁波市海曙云海快餐店（以下简称云海快餐店）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月20日诉至本院，本院于同日立案受理后，被告倪小英在举证期限内提起反诉，本院审查后决定合并审理。本案先依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2017年11月2日进行证据交换，于2017年12月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡铭心、被告倪小英及被告与第三人共同委托诉讼代理人张彦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海舰队房管处诉请：1.判令解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告、第三人立即腾退位于宁波市海曙区县前街16号3号楼房屋归还给原告；3.被告支付原告自2017年11月25日起至实际腾退之日止的占有使用费（按1377.13元/天）；4.被告支付违约金302220元。事实与理由：2015年11月30日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定原告将位于宁波市海曙区县前街16号3号楼房屋出租给被告用于办公餐饮等商业经营，租赁期限自2015年5月24日起至2021年5月23日止，并约定了年租金标准以及双方的其他权利义务等。原告按约交付房屋给被告，被告与他人合股开设了第三人，目前尚在营业。2016年2月，中央军委下达了关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知。原告根据该通知精神，及时告知被告相关房屋租赁合同无法继续履行必须解除并要求被告、第三人腾退房屋，但被告、第三人拒不腾退房屋。经原告核查，被告未按合同约定支付保证金146000元，原告认为被告的行为构成违约，原告有权解除合同，故诉至法院。被告倪小英、第三人云海快餐店针对本诉答辩称：房屋租赁合同履行期限尚未届满，原告擅自发函解除合同，明显系违约行为，致使被告合同目的无法实现。被告同意解除合同，但解除原因是原告违法解除。被告在上一份合同中已支付租赁保证金50000元，根据2015年12月1日双方签订的《情况说明》，被告不用再支付，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。被告倪小英反诉诉请：1.判令解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令反诉被告退还反诉原告倪小英租赁保证金50000元，并支付以50000元为基数按照年利率2.75%计算的利息3287元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告倪小英剩余租赁期内装饰装修残值损失1500000元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告倪小英搬迁费用83775元（按照二个月租金标准计算）。事实与理由：2015年11月30日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2015年5月24日起至2021年5月23日止。原告交付房屋给被告后，被告依约支付相关租金并经原告同意投入巨资装修承租房屋用于经营酒店及其他商业。2017年10月20日，被告收到《律师告知函》一份，原告单方面宣告解除上述合同，并要求被告三日内腾退归还承租房屋。被告认为被告擅自发函解除合同构成根本性违约，被告的合同目的已经无法实现，请求法院支持被告反诉诉请。原告东海舰队房管处对反诉答辩称：1.被告没有按照合同约定支付租赁保证金，已构成违约，原告无须退还被告已缴纳的租赁保证金。2.被告没有按照合同约定足额支付租赁保证金，已构成根本性违约，原告有权解除合同，因系被告违约解除合同，故原告无须赔偿被告装饰装修残值损失及搬迁费用。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。第三人云海快餐店支持被告倪小英的反诉请求。原告东海舰队房管处为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告倪小英、第三人云海快餐店当庭质证，本院作如下认证：证1.《军队房地产租赁合同》一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。被告倪小英、第三人云海快餐店无异议，本院予以认定。证2.国有土地使用证、东部战区海军保障部证明各一份，拟证明原告有权出租案涉房屋的事实。被告倪小英、第三人云海快餐店无异议，本院予以认定。证3.律师函一份，拟证明原告委托律师通知被告解除涉案租赁合同的事实。被告倪小英、第三人云海快餐店无异议，本院予以认定。证4.营业执照、照片各一份，拟证明涉案房屋现在由第三人在经营使用的事实。被告倪小英、第三人云海快餐店无异议，本院予以认定。被告倪小英为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告东海舰队房管处、第三人云海快餐店当庭质证，本院作如下认证：证5.《军队房地产租赁合同》一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。原告、第三人均无异议，本院予以认定。证6.律师函一份，拟证明原告单方违约解除合同的事实。原告对真实性无异议，但认为原告系根据合同约定依法解除合同；第三人无异议。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。证7.酒店、餐厅装修、装饰、经营照片二十一张，拟证明被告承租涉案房屋后为经营需要投入巨资装修装饰的事实。原告、第三人对真实性无异议。经审核，本院对该组证据真实性予以认定。证8.情况说明一份，拟证明原、被告变更租金标准的事实。原告东海舰队房管处对真实性无异议，但认为原告没有委托海军东海舰队宁波招待所（以下简称海军招待所）签订该协议，该协议不具有法律效力。第三人没有异议，被告、第三人均认为合同虽然是与原告签订的，但实际管理人是海军招待所，被告、第三人均是与其联系沟通的。本院认为，根据原、被告提供的证据，可以认定涉案房屋原告方的实际管理人是海军招待所，被告有理由相信海军招待所的行为代表原告，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，本院对该份证据予以认定。证9.根据被告申请，本院委托北方亚事（宁波）资产评估有限公司出具《资产评估报告书》、评估费发票各一份，被告用该组证据拟证明被告在涉案房屋装饰装修目前剩余价值为464800元、被告支出评估费26300元（三幢楼合计费用）的事实。原告认为部分项目估价过高；第三人没有异议。本院认为，该鉴定结论系有鉴定资质的合法鉴定机构做出，原告对其异议未提供切实证据予以证明，本院对鉴定结论予以认定。综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：被告自2008年8月起租赁原告负责出租的位于宁波市海曙区县前街16号房屋和场地，双方签订有数份《军队房地产租赁合同》。其中本案所涉3号楼（建筑面积576平方米）第一份合同于2011年3月签订，该合同约定租赁保证金为50000元。该合同签订后，被告将该房屋转租给第三人，目前由第三人在经营。2015年11月30日，双方续签合同，该合同约定租期自2015年5月24日起至2021年5月23日止，租金总额3171810元（年租金为502654元），租金每半年支付一次，租赁保证金为146000元，如被告履行合同义务，原告应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给被告，如被告未履行合同义务，原告不退还租赁保证金，原告未履行合同义务的，应当退还租赁保证金并加付银行同期存款利息，该合同第九条合同的解除第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2015年12月1日，涉案房屋实际管理人海军招待所与被告签订《情况说明》一份，载明因原告疏忽，导致需缴纳房租数据错误，因该错误数据已申报海军总部，合同无法修改，海军招待所承诺涉案房屋年租金按473800元缴纳，后续不递增房租，多交房租和递增房租由海军招待所在缴纳后一个月内直接退还。上述合同签订后，被告按合同约定支付租金，但未支付增加的租赁保证金96000元，原告未退还多交房租和递增房租。2016年2月，中国共产党中央军事委员会发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。原告遂与被告协商解除合同事宜，一直未果。2017年10月16日，原告委托律师向被告发送《律师告知函》，以上述理由通知被告解除合同。被告于2017年10月20日收到，但认为系原告违约解除。原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，根据被告申请，本院委托北方亚事（宁波）资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，该报告书鉴定结论为被告在涉案房屋装饰装修目前剩余价值为464800元，被告支出评估费26300元（三幢楼合计费用）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》第九条合同的解除第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。故原告于2017年10月16日委托律师向被告发送《律师告知函》，以政策调整为由解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以确认，对原、被告均主张对方违约的诉请均不予支持，涉案《军队房地产租赁合同》于《律师告知函》送达被告之日即2017年10月20日解除。对原告要求被告及第三人腾退房屋并支付占有使用费的诉请、被告要求原告退还租赁保证金50000元的反诉诉请本院予以支持。关于占有使用费，根据被告与海军招待所签订的《情况说明》，应按年租金473800元计付。因涉案合同系因不可归责于双方的事由导致合同解除，故对原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持，同理，对被告要求原告支付租赁保证金利息的反诉诉请本院不予支持。对于被告要求原告剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。《资产评估报告书》鉴定结论认定该损失为464800元，据此，本院酌情确定原告补偿被告该损失232400元。对被告要求原告补偿搬迁费用的反诉诉讼请求，依法无据，本院不予支持。被告支出的评估费26300元为三幢楼合计费用，因另2幢楼租赁关系也在诉讼中，原、被告主体一致，该费用在（2017）浙0203民初8255号案件中已处理，故本案中不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处与被告（反诉原告）倪小英于2015年11月30日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年10月20日解除；二、被告（反诉原告）倪小英、第三人宁波市海曙云海快餐店于本判决生效之日起十日内腾退位于宁波市海曙区县前街16号3号楼（建筑面积576平方米）归还给原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，被告（反诉原告）倪小英按年租金473800元标准向原告（反诉被告）中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处支付自2017年11月25日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费，该款被告（反诉原告）倪小英于腾退房屋之日履行完毕；三、原告（反诉被告）中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处补偿被告（反诉原告）倪小英装饰装修残值损失232400元并退还租赁保证金50000元，上述款项原告（反诉被告）中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处于被告及第三人腾退房屋之日履行完毕；四、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）倪小英的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费5913元，减半收取2956.5元，由原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处负担2916.5元，被告倪小英负担40元；反诉案件受理费10228元，由原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处负担1660元，被告倪小英负担8568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 袁永达二〇一七年十二月二十六日代书记员 徐倩倩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。