安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终6720号上诉人（原审被告）：孙菊，女，1967年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：曹采峰，安徽皖衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨志安，男，1973年3月24日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。上诉人孙菊因与被上诉人杨志安房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙菊上诉请求：撤销一审判决，改判孙菊只需返还杨志安定金6万元，驳回杨志安的其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对本案定性错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，孙菊在签订案涉合同中是以代理人身份签名，出售人是周岗岗、周建玲。而签订合同时，周岗岗、周建玲都不在场，也未向孙菊出具授权委托书。孙菊没有代理权却以他人名义签订合同，是典型的无权代理行为。一审判决却将孙菊的行为定性为无权处分行为，是对案件事实、性质的错误认定。无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施对他人财产的处分行为。“无权代理”与“无权处分”是两个不同的法律概念，两种行为承担的后果也是不相同的。本案中，因孙菊的无权代理行为导致案涉合同无效，定金合同作为从合同亦无效，孙菊只应承担缔约过失责任，即返还因该合同取得的财产即定金6万元，而不应承担损害赔偿责任。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，是针对出卖人或处分权人在缔约过程中与买受人就所有权、处分权发生争议而制定，该条款在“出卖人、处分权人、无处分权人、买受人”之间适用。而本案中，孙菊未以出卖人身份出卖房屋，而是以代理人身份签字，因此一审判决根据上述司法解释规定认定孙菊是无权处分，回避孙菊的无权代理行为，适用法律错误。三、一审判决程序错误。1、杨志安系以解除房屋买卖合同提起本案诉讼，房屋产权人周岗岗、周建玲与本案有利害关系，但一审法院又不追加周岗岗、周建玲为本案被告或第三人参与诉讼，程序错误。2、一审法院在对案涉房屋的评估鉴定过程中，没有通知周岗岗、周建玲到场，只通知孙菊到场，并告知孙菊不到现场应承担的不利后果。但孙菊不是产权人，没有房屋钥匙，也没有周岗岗、周建玲的授权，是典型的无权代理人，且法律没有规定无权代理人要承担损害赔偿责任，一审法院强行启动鉴定程序，显然是错误的，由此产生的鉴定费不应由孙菊承担。四、本案即使按无权处分来定性，一审判决结果也是错误的。1、杨志安并未按合同约定于2016年6月20日将首付款打入托管账户，明显违约在先，一审判决却不予认定。2、一审判决也认为案涉合同的履行程度仅止步于定金支付阶段，按这种认定，杨志安除了支付的定金外没有其他损失，杨志安完全可以拿首付款25万元去购买其他房产。一审判决孙菊双倍返还定金后，还要赔偿杨志安损失29万元，显然错误。3、一审判决孙菊双倍返还定金12万元，属于违约处罚，又判决孙菊赔偿杨志安损失29万元，实际是既判了违约又判了损害赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，则买受人要么要求出卖人承担违约责任，要么要求解除合同并主张损害赔偿，两者只能选择其一。4、一审判决采用综合判定，不对双方的过错责任进行明确划分，缺乏必要的因果逻辑关系论证，对于损失数额35万元显属主观认定，没有法律依据。杨志安辩称，一、关于合同效力。孙菊系案涉房屋产权人的近亲属，持有房产证原件，且合同就在案涉房屋中所签，杨志安是有理由相信孙菊有处分权的。且在合同履行中，产权人周岗岗与杨志安联系，要求加价10万元，并没有否认委托孙菊处分案涉房产的行为，直到第一次诉讼，周岗岗的代理律师否认了授权孙菊处分房产。故杨志安才撤诉，后重新提起本案诉讼。案涉合同虽然对产权人不发生效力，但对孙菊仍有效力，且合同的补充协议中明确约定了甲方代理人即孙菊需承担合同的一切责任。二、关于一审程序。杨志安提起本案诉讼是因为产权人在第一次诉讼中已经明确表示对该合同不予追认，故本案中产权人没有必要再作为第三人参与诉讼。一审法院鉴定时已向孙菊邮寄了书面鉴定通知，孙菊持有房屋钥匙，签订合同时带杨志安看了房，杨志安也拍摄了房屋现场照片。因孙菊拒不配合，杨志安将房屋内部照片提供鉴定机构作为鉴定依据。孙菊上诉主张的鉴定程序问题不能成立。三、关于损失。因孙菊导致杨志安无法按约定价格购买房屋，同时合肥房价大幅上涨，给杨志安造成损失，一审法院依据鉴定机构的结论作为参考酌定35万元，但扣减了定金6万元，不存在双倍赔偿的情形。四、关于法律适用。即使按孙菊主张基于无权处分行为承担的缔约过失责任，合同无效的法律后果是基于合同取得财产的各自返还，但一方有过错的仍应承担赔偿责任，孙菊在签订合同时未取得处分权，显然是有过错的，应当承担赔偿责任。杨志安向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令孙菊双倍返还杨志安定金120000元；3、判令孙菊支付杨志安损害赔偿金571900元。一审法院认定事实：2016年3月26日，孙菊以周岗岗、周建玲（甲方）代理人身份与杨志安（乙方）签订一份《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定甲方将位于合肥市包河区宁国南路666号和润华府1幢2308室房屋（房地权证合包字第××号、81××00号）作价99万元出售给乙方，乙方于2016年6月20日前将25万元（含定金）存入托管账户并在当日申请办理存量房转移手续，剩余房款74万元甲方同意乙方通过银行抵押贷款方式支付；补充协议约定乙方在协议生效当日支付定金6万元，定金之后抵作房价款，若甲方不履行合同应双倍返还乙方定金，若乙方不履行合同则甲方收取的定金不予退还；甲乙双方在已办理过户的房产证及付清全部房款后五日内办理房屋交接手续；甲方代理人承担甲方一切责任，剩余房贷甲方自行还清，乙方二次房款在过户当日付给甲方。当日，杨志安向孙菊支付了购房定金6万元，孙菊出具了定金收条。案涉房屋系周建玲、周岗岗按份共有，各占50%，周建玲系孙菊女儿。在签订案涉合同前，杨志安已明确知晓孙菊并非涉案房屋的所有权人，孙菊亦未出示受周建玲、周岗岗授权其出卖案涉房屋的委托书。案涉合同及补充协议、定金收条上的周建玲、周岗岗签名均系孙菊代签。因双方在合同履行过程中发生争议，杨志安于2016年7月13日将周建玲、周岗岗作为被告、孙菊作为第三人诉至一审法院，要求确认案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》有效，要求继续履行合同并支付相应违约金。2016年12月19日，杨志安撤回了对周建玲、周岗岗的起诉，后以孙菊为被告提起本案诉讼。审理过程中，杨志安申请对案涉房屋在2017年1月5日的市场价值进行评估鉴定。一审法院依法委托了博文房地产评估造价集团有限公司作为评估机构，该公司出具了估价报告书，评估涉案房屋的市场价值为1561900元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，孙菊并非案涉房屋的所有权人，在未取得案涉房屋所有权人的授权下，与杨志安签订了案涉房屋的《存量房买卖合同》及《补充协议》，事后亦未获得房屋所有权人的追认。故案涉存量房买卖协议约定的房屋所有权转移等合同内容不能实现。现杨志安诉请要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，孙菊亦同意解除，故对杨志安该项诉请予以支持。合同解除的主要原因是孙菊未取得案涉房屋的处分权，故孙菊收取的定金应当双倍返还计12万元。关于杨志安诉请的损害赔偿问题。根据上述条款规定，杨志安有权要求孙菊赔偿，但关于具体赔偿数额问题，应综合考虑案涉合同的实际履行情况及双方的过错程度，结合估价报告书进行综合判定。本案中，杨志安在签订合同时亦未尽到审慎审查义务，在明知孙菊并非案涉房屋的所有权人，且没有取得处分权的情况下仍签订合同并支付定金，本身存在一定过错；此外，案涉合同履行程度仅止步于定金支付阶段。综上，综合判定杨志安的损失数额为35万元，但前述已支持了杨志安双倍定金的请求，故孙菊的损害赔偿数额应当扣减6万元，计29万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条规定，判决：一、解除杨志安与孙菊签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、孙菊自判决生效之日起十日内双倍返还杨志安定金12万元；三、孙菊自判决生效之日起十日内赔偿杨志安损失29万元；四、驳回杨志安的其他诉讼请求。案件受理费10810元、评估费3149元，合计13959元，由杨志安负担2960元，孙菊负担10999元。二审中，孙菊提交一份受理案件通知书，证明周建玲、周岗岗以孙菊、杨志安为被告，已于2017年11年7日在一审法院另案提起诉讼，要求确认案涉《存量房买卖合同》以及《补充协议》无效，故本案认定合同是否有效存在争议，应当中止审理。杨志安质证认为，对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，杨志安在第一次诉讼中已经认可案涉合同对周建玲、周岗岗不发生法律效力，但这不影响孙菊与杨志安签订合同的效力。二审中，孙菊陈述，“案涉房屋系我与周岗岗父亲共同出资为其女儿周建玲与周岗岗结婚所用，但两人现已离婚；我想让周岗岗、周建玲还我钱，就将案涉房屋挂在网上出售；中介公司电话联系我说有人想买房，让我带着房产证去，证明我有这个房子，我到了现场，给杨志安看了房产证，在中介公司的催促下签了合同；签订合同后我没跟周建玲说，跟周岗岗说了，周岗岗不同意卖房”。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同效力问题，案涉房屋登记在周岗岗、周建玲名下，孙菊与杨志安签订《存量房买卖合同》及《补充协议》时系作为周岗岗、周建玲的代理人身份，因孙菊未取得周岗岗、周建玲的授权，周岗岗、周建玲事后也未对孙菊的合同订立行为明确予以追认，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，孙菊的行为系无权代理，孙菊与杨志安签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》对周岗岗、周建玲不发生法律效力，应由孙菊承担责任。孙菊上诉认为其系无权代理行为的理由成立，但主张《存量房买卖合同》及《补充协议》无效以及基于无权代理行为仅应承担缔约过失责任，不应承担损失赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。孙菊明知未取得周岗岗、周建玲的授权，却与杨志安签订合同并收取杨志安的定金。杨志安虽在审查孙菊的代理权限上确有过错，但基于对孙菊与周岗岗、周建玲之间的特殊身份关系，对于合同签订后的履行以及能否取得周岗岗、周建玲的追认，主观上具有合理的信赖。但在合同的履行过程中，双方产生争议，在杨志安向法院起诉周建玲、周岗岗要求继续履行合同时，周建玲、周岗岗对孙菊的行为并未明确追认。在此情形下，杨志安有权要求孙菊对其造成的损失承担赔偿责任。双方签订合同以及履行合同的争议期间，正值合肥地区房价大幅度上涨，案涉合同的无法履行势必给杨志安重新购买相同地段、相同类型的房屋造成差价损失，一审法院以案涉房屋的价值评估报告作为参考依据，综合考虑了合同的履行情况以及杨志安和孙菊的过错程度，对损失数额作出认定，一审法院行使裁量权的行为并无不当，也不存在严重违反法定程序的行为，本院予以确认。周岗岗、周建玲虽以孙菊、杨志安为被告另案提起诉讼，但在本案诉讼之后，并不影响本案的审理，孙菊以此为由上诉认为本案应当中止审理的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，孙菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13959元，由孙菊负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。