福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终5792号上诉人（原审被告）：厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元。法定代表人：陈中保，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭芳慧，女，1984年4月19日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）因与被上诉人彭慧芳商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初10247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禾丰新景公司上诉请求：撤销原判，改判驳回彭芳慧诉讼请求。理由：一审认定办证义务履行期限起算时间不当，且彭芳慧已放弃违约金索赔。彭芳慧向一审法院起诉请求：禾丰新景公司支付彭芳慧逾期办证违约金（以总价款为基数按银行同期同类贷款利率计算，自2016年3月31日起计至彭芳慧实际取得权属证书之日止）。一审认定事实：一、商品房买卖合同签订时间：2014年3月5日。二、商品房地点：禾丰新景3#楼B梯2层02单元房屋。三、合同总价款（逾期办证违约金计付基数）：1788546元。四、通知交房时间：2014年12月30日。五、交房流程确认单记载的交房时间：2015年3月4日。六、合同约定的交房期限：2014年12月31日。七、约定办证义务履行期限：商品房交付使用后455日。八、不动产初始登记收件收据出具时间：2017年7月26日。九、通知办证时间：2017年8月8日。一审争议焦点分析：一、办证义务履行期限起算时间的认定。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议的约定，禾丰新景公司提前交房的，应于合同约定的交房期限即2014年12月31日后的455日内即2016年3月30日前履行办证义务，逾期办证违约金应自2016年3月31日起算。二、逾期办证违约金截止时间的认定。一审法院认为，根据合同约定，禾丰新景公司负有协助办理房屋权属登记的义务，不动产登记机关已于2017年7月26日出具初始登记收件收据，应视为禾丰新景公司完成协助办证义务，故逾期办证违约金应计算至该日。三、逾期办证违约金标准的认定。一审法院认为，双方约定逾期办证违约金的计算标准为日×%，应视为双方未作约定，故逾期办证违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市禾丰新景房地产有限公司于判决生效之日起十五日内支付彭芳慧逾期办理房屋权属证书的违约金（以1788546元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年3月31日起计至2017年7月26日止）；二、驳回彭芳慧的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人争议焦点为一审争议焦点分析第一、三项。对双方没有争议的第二项，本院予以确认。一、关于办证义务履行期限起算时间的认定。禾丰新景公司认为，案涉楼盘每一业主的实际交房时间不尽相同，应以每一业主签订的房屋使用说明书、房屋质量保证书或交房流程确认单上记载的时间作为起算日。彭芳慧认为，一审认定的办证义务履行期限起算时间正确。本院认为，本案属于买受人在商品房具备交付使用条件后迟延收房的情形。根据《商品房买卖合同》第十四条及《补充协议》第8条的约定，禾丰新景公司的办证义务始于商品房交付使用后，截止于初始登记收件收据出具之日，即禾丰新景公司承担的是项目所有权首次登记义务而非买受人分户登记义务，故在买受人迟延收房的情况下，合同关于“商品房交付使用”的约定应指项目具备交付使用条件而非买受人实际收房，禾丰新景公司请求办证义务履行期限自实际收房之日起算缺乏依据，不予支持。二、关于逾期办证违约金标准的认定。禾丰新景公司认为，首先，《补充协议》第8条第（2）款约定：“若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任。买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。”据此，禾丰新景公司承担逾期交房违约金后，彭芳慧不能再另行主张逾期办证违约金。其次，《商品房买卖合同》第十四条约定：若逾期办证，每逾期一日按已付款的×%支付违约金，视为彭芳慧放弃向禾丰新景公司追究违约责任的权利。况且，彭芳慧也未举证逾期办证对其造成损失。第三，即使禾丰新景公司需支付违约金，也应参照讼争项目绝大部分购房者购房合同约定的日0.001%的标准计算。彭芳慧认为，《补充协议》第8条第（2）款是指禾丰新景公司不应在同一时段同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任；每逾期一日按已付款的×%支付违约金的约定，应视为双方未对违约金标准作出约定而非彭芳慧放弃权利；违约金按银行同期同类贷款利率计算正确。本院认为，逾期交房与逾期办证分属不同的违约事实，《商品房买卖合同》及《补充协议》对违约责任的承担也是分别约定。《补充协议》第8条第（2）款的约定系指在禾丰新景公司逾期交房的情况下，办证期限应顺延自商品房实际交付使用时开始计算，顺延期间禾丰新景公司在承担逾期交房违约责任的同时不应再承担逾期办证违约责任。本案禾丰新景公司并未逾期交房，并不存在承担逾期交房违约金的情形，故禾丰新景公司关于承担逾期交房违约金后不应再承担逾期办证违约金的主张缺乏事实与合同依据，不予采纳。合同约定每逾期一日按已付款的×%支付违约金，根据《商品房买卖合同》说明中关于“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”的记载，应理解为双方对逾期办证违约金标准未作约定，不能等同于彭芳慧放弃主张逾期办证违约责任的权利。在合同未作约定的情况下，一审依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，判决禾丰新景公司按照已付购房款总额参照中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期办证违约责任，并无不当。禾丰新景公司主张按日0.001%计算逾期办证违约金，缺乏合同及法律依据，不予采纳。综上所述，禾丰新景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2172元，由厦门市禾丰新景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴丽雪审判员  刘 宁审判员  柯艳雪二〇一七年十二月三十日书记员  罗仁冰附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。