辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0281民初3960号原告：于庆林，男，1979年7月6日出生，汉族，系农民，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：刘娟，系辽宁信德律师事务所律师。被告：梁秀民，女，1938年12月4日出生，汉族，系农民，现住瓦房店市。被告：王凤园，男，1972年10月24日出生，汉族，系瓦房店市第一职业高级中学教师，现住瓦房店市。上列二被告委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。被告：王风霞，女，1961年7月13日出生，汉族，系农民，现住瓦房店市。被告：王凤香，女，1963年7月28日出生，汉族，系农民，现住瓦房店市。被告：王凤荣，女，1967年11月17日出生，汉族，现住瓦房店市。被告：王凤珍，女，1969年12月10日出生，汉族，系工人，现住瓦房店市。原告于庆林与被告梁秀民、王凤园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后依法由审判员王天放适用简易程序，公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理后，根据原告的申请本院追加王风霞、王凤香、王凤荣、王凤珍为本案的被告。在第一次开庭审理时，原告于庆林的委托诉讼代理人刘娟、被告梁秀民、王凤园及被告梁秀民、王凤园的委托诉讼代理人徐绍利到庭参加诉讼。在第二次开庭审理时，原告于庆林的委托诉讼代理人刘娟、被告梁秀民、王凤园及被告梁秀民、王凤园的委托诉讼代理人徐绍利、被告王风霞、王凤香、王凤荣、王凤珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于庆林向本院提出诉讼请求，确认原告与被告梁秀民、王凤园签订的房屋买卖契约有效；判令被告梁秀民等六被告协助原告办理房屋产权过户手续；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王凤园于2005年2月22日与原告签订房屋买卖合同，将位于瓦房店市永宁镇北杨树房村北山屯的房屋（瓦房农字NO.0905624）卖与原告，原告在对该房屋进行了大型翻建后入住。在此期间，原告要求被告梁秀民、王凤园协助办理房屋过户，但被告一直不配合。2015年2月5日，被告梁秀民以原告父亲于长喜胁迫和诱骗、逼迫其签订房屋买卖契约为由起诉到人民法院，要求确认该契约无效，后撤诉。原告认为，合法的买卖行为应依法受到保护。原告与被告签订的房屋买卖契约没有无效的情形存在，请人民法院依法确认该契约有效；判令被告梁秀民等六被告协助原告办理房屋产权过户手续。被告梁秀民辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：案涉房屋是被告梁秀民与其丈夫共同建设的，梁秀民的丈夫于2000年3月8日去世。对被告梁秀民丈夫的遗产，被告梁秀民和被告王凤园及被告梁秀民的四个女儿对该份房产均具有继承权。在未征取被告梁秀民和其他继承人同意的情况下，王凤园擅自将案涉房屋卖给他人，侵犯了其他继承人的权益，属于无效买卖。卖房后，我对原告的父亲说，我还要住房子，我不卖房子。原告的父亲说，房子里的东西都拉走了，你不要在这住了。于是，我到儿女家了。因此，请求法院判决将案涉房屋返还给被告梁秀民、王凤园和其他四个继承人。请求法院追加王德君的四个女儿参加诉讼。被告王凤园辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：在2005年2月22日之前房屋已经卖了一次，卖给了王凤海的弟弟。后来我的四个姐姐都不同意卖房子，于是房子没卖成。2005年2月22日，我在我的母亲和四个姐姐都不知情的情况下，又把房子卖给原告。在我卖房子的第三天，我母亲就向原告要房子，我母亲之后找村委会负责人、镇政府信访、民政等部门、瓦房店市信访、民政多次上访，要求确认房屋买卖无效。这些部门因为不负责确认房屋是否有效，所以这个问题一直没有解决了。2005年2月22日签订买卖协议的时候，我对是否卖房子很犹豫，因为房屋定价30，000.00元太低了，再加上前后院的土地怎么也值60，000.00元—70，000.00元，这时中间人和原告对我说，你是不是书念多了，今天酒席都准备好了，你不签都不行，那时我刚下学，社会经验少，被他们这么一激，我就签字了。原告明知道我有四个姐姐和一个母亲，还只找我一个人签字，不属于善意取得。案涉房屋是我父母的，我父亲于2000年3月8日去世。对我父亲的遗产，我母亲和我及我四个姐姐对该份房产均具有继承权。在未征取我母亲和其他继承人同意的情况下，我擅自将案涉房屋卖给他人，侵犯了其他继承人的权益，属于无效买卖。因此，我请求法院判决将案涉房屋返还给被告梁秀民、王凤园和其他四个继承人。请求法院追加我的四个姐姐参加诉讼。被告王风霞辩称，我不知道房屋卖了，我不同意卖房子。我们家的老房子是九几年才建，不需要翻建。被告王凤香辩称，当初卖房子我不知道，我也不同意卖房子。原告的房屋都没有过户，凭什么翻建。被告王凤荣辩称，当初卖房子我不知道，我也不同意卖房子。我不知道原告是否翻建房屋了。被告王凤珍辩称，在这次卖房子之前王凤园把房子卖给别人了，我知道后我就找双方当事人说我家老人的房子不能卖，最后这个房子别人就没买成。王凤园和于庆林买卖房子的事我不知道，我不同意卖房子。在四年前我带着范作辉律师到我们家老房子去找过于庆林，询问他买房子的事，于庆林当时没在家，于庆林父亲说房子不能倒，地也不能倒。四年前我去看过老房子，没什么变化。经审理查明，被告梁秀民与其丈夫王德君共生有一子四女。他们分别是被告王凤园、王风霞、王凤香、王凤荣、王凤珍。经相关行政机关批准，被告梁秀民与王德君等于1987年在瓦房店市永宁镇北杨树房村北山屯建造了六间平房。2000年3月8日，王德君去世。2005年2月22日之前，被告王凤园因在别地买房子缺款而要卖掉上述六间平房。于是要求其叔伯兄长王凤海代为联系买家。在中间人王凤海的联系下，2005年2月22日，原告委托其父于长喜与被告王凤园在于长喜家签订了一份关于原告购买上述六间平房的《买卖房契》。在签订《买卖房契》前，被告梁秀民通过中间人王凤海向原告表示同意被告王凤园作为出卖人出卖六间平房。在签订《买卖房契》时，被告梁秀民因雪大路不好走没有到场。在协商房屋买卖时及签订《买卖房契》时，被告王风霞、王凤香、王凤荣、王凤珍均不在场。《买卖房契》的内容如下：王凤园现将房屋六间卖给于庆林，价格30，000.00元整，房款一次性交清；6月10日以前王凤园搬家。如不搬走，王凤园将西沟长条北接土地归于庆林耕种；南至街道，北至后院菜园，冬至滴水，西至院墙。包括房东菜园。双方不得反悔。2005年2月23日，原告将房款30，000.00元汇到被告王凤园在银行开设的账户内。取出房款后，被告王凤园给了被告梁秀民1，000.00元。汇完房款后，原告在王凤海的陪同下向被告梁秀民索要《房产执照》和《宅基地使用证》。因王德君及有关人没有办理六间平房的《房产执照》和《宅基地使用证》，被告梁秀民便将王德君名下的另一处房屋的《农村居民私有房产执照》和《宅基地使用证》交给原告。在《买卖房契》签订后3日内，被告梁秀民、王凤园搬出该房。被告梁秀民即到儿女家生活，原告搬进该房屋居住至今。2016年12月30日，瓦房店市村镇建设办公室将存于其档案室内的关于记载六间平房产权状况的《领取房照申请书》内的房屋所有权人变更为“梁秀民”。该《领取房照申请书》载明共有人与档案相符。上述事实，有双方出庭人员在法庭开庭审理过程中关于案件事实的陈述、原告提交的一份卖房人为王凤园、买房人为于庆林的《买卖房契》、一份瓦农房字09056**号《农村居民私有房产执照》、一份0905624号《宅基地使用证》、产权所有人登记为王德君的一份《领取房照申请书》复印件、复印于本院（2015）瓦民初字第1440号卷宗的五份证据（一份《起诉状》、一份《证据收据》、王凤海的两份《证明》、一份王凤义的《证明》）、一份002904047号《居民户口簿》、在法庭开庭审理过程中原告证人王凤海所作的关于案件有关事实的陈述、原告证人王昌德所作的关于案件有关事实的陈述、被告梁秀民、王凤园提交的复印于本院（2015）瓦民初字第1440号卷宗的一份《领取房照申请书》、瓦房店市永宁镇北杨树房村委会出具的一份《证明》、被告王风霞的《居民身份证》复印件、被告王凤香《居民身份证》复印件、被告王凤荣《居民身份证》复印件、被告王凤珍《居民身份证》复印件为证。上述证据经庭审质证，本院确认其真实，与本案事实有关联，足资认定。本院认为，依法成立的合同，合法有效。原告与被告梁秀民、王凤园在订立房屋买卖合同时，均具有相应的民事行为能力，意思表示均真实，买卖房屋本身不违反法律禁止性规定，应当认定该买卖合同合法有效。对被告梁秀民、王凤园提出关于该房屋买卖属于无效的主张，本院不予认定。原告已经付清房款，实际入住多年，原告义务已经履行完毕。但原告提出的关于原告在对该房屋进行了大型翻建后入住的主张没有证据证明。因此，对原告的该项主张，本院不予认定。在签订《买卖房契》前，被告梁秀民通过中间人向原告表示同意被告王凤园作为出卖人出售六间平房。在签订《买卖房契》时，被告梁秀民没有反对被告王凤园签字。在被告王凤园给其卖房款时，被告梁秀民接受。在约定的搬出房屋时限到来前，被告梁秀民自动搬出。上述行为说明自签订《买卖房契》之后至被告梁秀民自动搬出之时，被告梁秀民享受卖房的权利，积极履行卖房义务。对被告梁秀民事后积极履行卖房义务的行为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定应视为被告梁秀民对王凤园以共有房屋代表人身份出卖共有房屋行为的追认。虽然在签订《买卖房契》时被告梁秀民没有到场，但是该事实不是被告梁秀民、王凤园否认被告梁秀民同意卖房子的理由。因此，对被告梁秀民、王凤园提出的关于在未征取被告梁秀民同意的情况下，被告王凤园擅自将案涉房屋卖给他人，侵犯了其权益的主张，本院不予认定。在《买卖房契》签订后3日内被告梁秀民搬出了该房屋到儿女家生活的事实说明另外四名被告最迟在《买卖房契》签订后3日内或者3日后不久就知道六间平房被卖出、交付。在自己享有共有权的六间平房被原告长期以房屋所有权人的名义占有、使用的情况下，另外四名被告有权提出异议而一直不提出异议，应视为她们在签订《买卖房契》当时同意被告梁秀民、王凤园对房屋出卖并交付。因此，对另外四名被告提出的关于她们不同意卖房子的主张，本院不予支持。假设不视为当时她们同意，那么也应视为她们事后对被告梁秀民、王凤园与原告签订《买卖房契》行为的追认。除此之外，再也无法做出其它合情合理的解释。既然另外四名被告对房屋买卖合同的内容及交付均同意，那么被告梁秀民、王凤园提出的关于在未征取另外四名被告同意的情况下，王凤园擅自将案涉房屋卖给他人，侵犯了另外四名被告权益的主张就没有法律依据。因此，对被告梁秀民、王凤园提出的该主张，本院不予认定。在被告王凤园买房缺钱时，被告梁秀民、王凤园积极出卖房屋。在收到卖房款后原告要求过户时，被告梁秀民、王凤园要求解除房屋买卖合同及另外四名被告在同意房屋出卖、交付行为后，提出她们不同意卖房子的主张，显系违反诚实信用原则。为了实现《买卖房契》的目的，六名被告应当协助原告办理六间房屋所有权的过户手续。若四被告认为权益受损，可另行向被告梁秀民、王凤园主张权利。对被告梁秀民、王凤园提出的关于法院判决案涉房屋返还给六被告的请求，本院不予支持。被告王凤园提出的关于原告明知道我有四个姐姐和一个母亲，还只找我一个人签字，不属于善意取得的主张不能成为被告王凤园提出买卖合同无效的理由。被告王凤园提出的关于我对是否卖房子很犹豫，因为房屋定价30，000.00元太低了，再加上前后院的土地怎么也值60，000.00元—70，000.00元。那时我刚下学，社会经验少，在中间人的激将下我就签字了的主张没有证据证明。因此，对被告王凤园的该项主张，本院不予认定。假设被告王凤园的该项主张存在，那么该主张对房屋买卖合同效力也没有影响。被告王凤园提出的关于在卖房子第三天，被告梁秀民就向原告要房子，之后向有关部门上访，要求确认房屋买卖无效的主张没有证据证明。因此，对被告王凤园的该项主张，本院不予认定。假设被告王凤园的该项主张存在，那么也只能证明被告梁秀民对房屋买卖合同反悔，而不能证明原告与被告王凤园订立的房屋买卖合同不生效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、原告于庆林与被告王凤园于2005年2月22日签订的房屋买卖合同对原告于庆林、被告梁秀民、王凤园、王风霞、王凤香、王凤荣、王凤珍有效；二、在原告于庆林对自己购买的王德君名下的六间平房办理过户手续时，被告梁秀民、王凤园、王风霞、王凤香、王凤荣、王凤珍无条件协助原告于庆林办理过户手续。案件受理费减半收取275.00元，由被告梁秀民、王凤园承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王天放二〇一七年十二月二十五日书记员  李新媛