上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初21534号原告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈鸿。委托代理人戴静远、顾金其，上海市锦天城律师事务所律师。被告吴彪，男，1979年6月6日出生，汉族，户籍地址安徽省。委托代理人陈益星，上海申浩律师事务所律师。原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告吴彪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中星集团怡城实业有限公司的委托代理人戴静远，被告吴彪的委托代理人陈益星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中星集团怡城实业有限公司诉称：2009年7月8日，上海中星集团新城房产有限公司(以下称中星新城公司)与被告签订《中岚裙房租赁合同》。双方主要约定：中星新城公司将其位于本市普陀区中山北路XXX弄XXX号中岚大厦裙房第1、4、5层出租给被告作为经营场所；总出租面积为2571.1平方米；租赁期限为2009年8月7日至2017年7月7日；前三年租金标准为人民币1元每平方米每日(以下币种均为人民币)，自第四年起每三年递增5%。2011年8月8日，上述合同双方与上海中星集团振城不动产经营有限公司(以下称中星振城公司)签订补充协议，约定出租人变更为中星振城公司，出租面积由原来的2571.1平方米增加至3520平方米，合同其他条款不变。同月23日，中星振城公司与被告签订补充协议，确定了上述承租面积调整事宜，并确认2010年11月8日至合同到期的租金总额为XXXXXXX元。2013年1月7日，中星振城公司、原告、被告签订补充协议，约定出租人变更为原告，房屋租赁合同其他条款不变，继续有效。但被告自2013年1月7日起再未向原告支付租金，原告多次想与被告协商处理欠款事宜，被告均以各种理由推脱。被告曾分别承诺于2015年6月及2016年10月会清缴全部房租，但均未履行。原告先后向被告发出八份催款函，但未得到答复。同时，原告发现被告将所承租的房屋全部转租给他人，其中一层转租10余家商户经营，三层转租他人办公，四、五层改造成公寓对外经营，且2013年至2017年期间始终在向租户收取租金，应有充足的资金支付房租。2017年7月7日，房屋租赁合同到期。被告既未支付欠付租金给原告，也未按合同约定将房屋恢复原状交还给原告。原告认为，被告自2013年1月7日起怠于履行支付租金义务，严重违约。目前不交还房屋，侵害原告合法权益。为此，原告诉讼来院，请求法院判决：1、被告支付原告房屋租金XXXXXXX元(自2013年1月7日起至2017年7月7日期间，2015年8月7日之前计31个月，每月租金按112420元计、2015年8月8日之后计23个月，每月租金按117943元计)；2、被告支付原告延迟支付房租所产生的违约金(自2013年1月8日起算至判决生效之日止，按每笔租金的逾期天数×租金本金×万分之五，其中2015年7月8日之前每月租金标准为112420元，2015年7月9日之后每月租金标准为117943元)；3、被告承担逾期返还房屋的违约金348480元(暂计至2017年8月10日，要求计算至被告实际迁出之日止，按3元/日/平方米计算)；4、被告将租赁房屋恢复原状，清理租户并将房屋交还原告；5、本案受理费由被告承担。被告吴彪辩称：原告所述被告欠付租金的金额属实，但其中关于2016年8月23日之前的租金已经超过诉讼时效，截止本案起诉，原告从未向被告主张租金。原告主张的逾期支付租金及逾期返还房屋的违约金过高，申请法院调低。被告可以清理租户将房屋返还给原告，但恢复原状没有必要。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2009年7月8日，被告与案外人上海中星集团新城房产有限公司(以下称中星新城公司)签订《中岚裙房租赁合同》(以下称租赁合同)。约定：中星新城公司将其位于本市普陀区中山北路XXX弄XXX号房屋出租给被告；租赁期自2009年7月8日起至2017年7月7日；鉴于装修等因素，被告享有免租期，故本合同起租日确定为2009年8月7日；租赁期满，被告应如期返还房屋，被告需继续承租该房屋的，应于租期届满前三个月，向出租方提出续租书面要求，经同意后重新签订租赁合同；该房屋第一年租金标准是1元/日/平方米，三年内不变，自第四年起每三年递增一次，递增率为5%；无论经营是否盈亏，均按照先租后用原则，被告应于每自然月开始前5日内，按时向出租方缴纳房屋租金；被告应向出租方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即269035元；出租方收取租金后应向被告开具收款凭证，收款凭证作为被告退保证金的依据；租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金用以抵扣合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，保证金不足抵扣的，不足费用由被告另行支付；物业管理费由被告向物业管理公司自行交纳；在租赁期限内被告发生的水、电、煤、通讯、设备等费用由被告承担；租期届满时，被告应按完好无损、安全正常房屋状况及时腾清场地，向出租方返还该房屋及相关附属设施、设备，被告在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备、设施全部无偿归出租方所有；如因被告变更了租赁部位的房屋结构、布局分割或添附了相关设施设备等需要修复房屋、恢复原状的，出租方有权要求被告在交还房屋之前修复房屋、恢复原状；被告逾期不支付房租(或房屋占用费)的，每逾期一日，应按欠付金额的万分之五向出租方支付违约金；未经出租方同意，被告逾期交还房屋的，每逾期一日，应按建筑面积3元/平方米向出租方支付房屋占用使用费。嗣后，中星新城公司按约向被告交付了上述租赁房屋。2011年8月，被告与案外人中星新城公司、上海中星集团振城不动产经营有限公司(以下称中星振城公司)签订《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》(以下称补充协议一)，约定：上述租赁合同中的出租人变更为中星振城公司，原出租人之权利义务改由中星振城公司承担；租赁合同其他条款不变，继续有效；自2010年11月8日起的房屋租金改由中星振城公司向被告收取和行使处置权，收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。当月，被告与中星振城公司签订《补充协议》(以下称补充协议二)，约定：原租赁合同中被告整体承租本市普陀区中山北路XXX弄XXX号房屋，建筑面积共计4422平方米，交房方式为分批交付，自2011年8月8日起承租的建筑面积调整为3520平方米，并已全部交付使用；自2011年8月8日起，租金单价按原租赁合同约定履行，2010年11月8日至2017年7月7日合同租金总额为XXXXXXX元。2013年1月7日，中星振城公司、原告、被告签订《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》(以下称补充协议三)，约定：出租人变更为原告，原出租人中星振城公司之权利义务改由原告承担；租赁合同其他条款不变，继续有效；原房屋租赁合同项下截止于2013年1月7日的房屋租金，已经由原出租人收取，从2014年1月1日起的房屋租金(包括欠租等未了事宜之处置权)改由原告向被告收取和行使处置权，收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。嗣后，被告未向原告支付租金。原告分别于2014年的8月和12月、2015年的7月和10月、2016年的8月和10月、2017年1月和3月，多次致函被告，要求被告支付自2013年1月7日起至发函之日止欠付的租金和其他相关费用。2017年7月初，原告致函被告，主要内容为：1、双方租赁合同于2017年7月7日到期自行终止；2、被告应于2017年7月7日与原告结清租金、保证金、物业费、水电等相关费用；3、被告应于2017年7月7日按约腾清场地、返还租赁房屋及附属设施；4、合同终止后，双方尽快办理注销所租赁房屋的营业执照等相关手续；5、关于被告拖欠租金等合同违约行为，原告将通过司法途径追究被告的违约责任。2017年9月，原告诉讼来院，请求法院判决如其诉请。审理中，原告表示，关于其主张的租金及延迟支付租金的违约金之诉请，同意自2014年1月1日起计算。关于原告主张的逾期返还房屋的违约金之诉请，原告表示，此项诉请中的违约金即是指合同中约定的合同期限届满后被告使用系争房屋的占用费。另查，被告曾支付房屋押金即保证金161408元，中星振城公司出具了相应收据。系争房屋出租人变更为原告后，中星振城公司将上述押金转给原告。被告表示，其支付的押金金额为269035元，但现仅能提供161408元的押金收据，希望法院在本案中与被告欠付的租金予以抵扣。本院认为，2009年7月8日，被告与案外人中星新城公司就系争房屋签订的《中岚裙房租赁合同》以及此后与中星振城公司、被告签订的三份关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议均系各方真实意思表示，合法有效。当事人应按约定履行相应义务。根据上述合同及协议，自2013年1月7日起，原告成为上述《中岚裙房租赁合同》中出租方的承继人，其作为出租人有权向作为承租人的被告收取房屋租金。本案中，双方确认被告自2013年1月7日起至今，未向原告支付租金。原告要求被告支付自2014年1月1日起至合同期限届满之日即2017年7月7日的租金(其中自2014年1月1日起至2015年8月7日之日止，每月租金按112420元计，自2015年8月8日起至2017年7月7日止，每月租金按117943元计)之诉请符合合同依据，本院予以支持。被告认为原告主张的2016年8月23日之前的租金已经超过诉讼时效，本院认为，原告自2014年至2017年期间，均向被告所租赁使用的系争房屋处发送催款函，符合关于诉讼时效中断法定事由的规定，被告上述辩称意见缺乏事实和法律上的依据，本院不予采纳。至于原告要求被告按每日万分之五之标准承担逾期支付租金的违约金之诉请，被告认为上述标准过高，申请调低。本院认为，原告主张确属过高，本院酌情调整为按每日万分之二点一的标准计算违约金。鉴于合同期限已于2017年7月7日届满，被告仍占用系争房屋，系违约。原告要求被告腾清租赁场地并交还房屋之诉请符合合同依据，本院予以支持。关于合同期限届满后，被告应当支付的房屋占用费，原告认为，合同中约定的房屋占用费按3元/日/平方米计算(系原租金标准的三倍)，也是违约金。本院认为，合同中关于合同期限届满后房屋占用费的约定，确包含违约金的性质，审理中，被告认为过高，申请调低，符合法律规定，本院酌情按原租金标准的1.5倍计算，即按每月176914.5元(原月租金117943元×1.5)计算房屋占用费。关于房屋押金，被告主张其支付的押金金额为269035元，但仅提供了金额为161408元押金收据。审理中，原告表示认可的押金数额为161408元，故本着谁主张谁举证的原则，本院认定的押金数额为161408元。考虑到被告尚未腾退房屋，而该笔押金需待双方结算水电煤等相关费用后予以抵扣，故在本案中对押金暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告吴彪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司房屋租金，其中自2014年1月1日起至2015年8月7日之日止的租金按每月人民币112420元计，自2015年8月8日起至2017年7月7日止的租金按每月人民币117943元计算；二、被告吴彪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司延迟支付房租的违约金，从2014年1月1日起，至本判决生效之日止，以每月租金(其中2015年7月8日之前每月租金标准为人民币112420元，2015年7月9日之后每月租金标准为人民币117943元)为本金，按每日万分之二点一计算；三、被告吴彪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司房屋占用费，自2017年7月8日起至被告实际迁出上述房屋之日止，每月按人民币176914.50元计；四、被告吴彪应于本判决生效之日起十五日内腾清上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋交还原告上海中星集团怡城实业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币76425，减半收取计人民币38212.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一七年十二月二十八日书记员  汉静附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。