重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终2334号上诉人(原审被告)重庆市旺亨车厢制造有限公司，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村13组，统一社会信用代码9150010156993705XM。法定代表人：艾小刚，执行董事。委托诉讼代理人：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：晏小平，主任。委托诉讼代理人：刘昌权，重庆市万州区法律援助中心律师。被上诉人(原审原告)：重庆市万州区周家坝街道狮子村第四村民小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：张一祥，男，汉族，1954年9月17日出生，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：重庆市万州区周家坝街道狮子村第十一小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：李昌云，男，汉族，1945年5月8日，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：重庆市万州区周家坝街道狮子村第十二村民小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：平运柏，男，汉族，1952年11月28日，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：重庆市万州区周家坝街道狮子村第十三村民小组，住所地重庆市万州区周家坝街道狮子村。法定代表人：彭纯华，男，汉族，1958年8月10日，住重庆市万州区。上诉人重庆市旺亨车厢制造有限公司（以下简称旺亨公司）与被上诉人重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会（以下简称狮子村委会）、重庆市万州区周家坝街道狮子村第四村民小组（以下简称狮子村四组）、重庆市万州区周家坝街道狮子村第十一小组（以下简称狮子村十一组）、重庆市万州区周家坝街道狮子村第十二村民小组（以下简称狮子村十二组）、重庆市万州区周家坝街道狮子村第十三村民小组（以下简称狮子村十三组）土地出租合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初6002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。旺亨公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实和理由：1.一审将上诉人占用狮子村十一组0.4亩土地的问题纳入本案土地出租合同纠纷中处理，程序错误。2.一审在认定《土地租用合同》无效后，未按照《合同法》第五十八条的规定处理，《土地租用合同》第二条中约定的关于国家征用后赔偿款分配的条款并非《合同法》规定的独立存在的有关解决争议方法的条款，应为无效。上诉人总共在土地上投入了上千万元进行基础建设，最终只获得400多万补偿，尚有600多万损失应由被上诉人根据过错程度承担。3.《企业拆迁补偿协议》中明确了400多万是对上诉人在狮子村四组、狮子村十二组、狮子村十三组土地上的房屋及附属设施进行的补偿，不涉及狮子村十一组，且补偿范围也超出了《土地租用合同》中约定的建筑物的范畴。4.一审关于被上诉人未超过诉讼时效的论述错误。5.此外，一审还存在如下问题：一审判决超出了被上诉人的诉请；一审未依法进行充分释明；一审混淆了赔偿和补偿之间的内涵和外延；一审在确认合同无效的前提下认定《土地租用合同》第二条中约定的关于国家征用后赔偿款分配的条款有效并适用诚实信用原则处理纠纷错误。狮子村委会、狮子村四组、狮子村十一组、狮子村十二组、狮子村十三组二审中辩称，1.上诉人在施工过程中占用狮子村十一组的0.4亩土地也与狮子村十一组另行签订了《土地租用合同》，虽未约定国家征用后赔偿款分配的条款，但一审也并未判决狮子村十一组享有建筑物的赔偿费用。2.一审认定《土地租用合同》第二条中约定的关于国家征用后赔偿款分配的条款有效符合法律规定。上诉人诉称另有600多万元的损失，并无证据证实，一审认定正确。3.《企业拆迁补偿协议》中涉及土地实质上是包含了狮子村十一组的土地的。4.一审关于诉讼时效的论述于法有据。5.《土地租用合同》中的赔偿与《企业拆迁补偿协议》中的补偿，其内涵与外延是一致的。6.一审进行了充分释明，被上诉人亦据此对诉讼请求进行了变更，程序完全合法，认定上诉人在2016年5月26日前一直占有使用土地、建筑物的赔偿总金额为429.454万元正确。狮子村委会、狮子村四组、狮子村十一组、狮子村十二组、狮子村十三组向一审法院起诉请求：1.判令被告给付征地后建筑物的补偿款1288362元，并从2017年3月13日起按同期人民银行贷款利率支付资金占用损失。2.判令被告立即归还原告垫付的土地租金139100元，其中69550元从2012年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止，另69550元从2014年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止。3.判令被告支付土地使用管理和协调费共64200元，其中32100元从2012年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止，另32100元从2014年6月2日起按人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止。一审法院认定事实：2010年5月31日，万州区周家坝街道狮子村（甲方）与旺亨公司（乙方）签订《土地租用合同》，主要约定：一、甲方决定将狮子村13组16.94亩、4组5.41亩、12组4亩的土地，共计26.35亩耕地租给乙方，从事中小型企业创业基地。二、租用时间：从2010年6月1日起至2028年5月31日止，共计18年，租用期满后乙方在同等条件下可优先租用。租用期若遇国家或企业整体征用，建筑物的赔偿费甲方受偿30%，乙方受偿70%，土地补偿费甲方100%受偿，即组里受偿。三、租金及付款时间：乙方按每年1300元/亩支付给甲方，社员1200元/亩，组里100元/亩。付款方式每两年一付，每期付款应于6月1日前一次性付清后两年租金。乙方在合同签字生效后，三天内必须支付首期两年的租金，方可接受土地。直到终止合同时止。该土地租金由甲方代收并支付原土地经营户。四、乙方应另付甲方土地使用管理及协调费用，具体标准支付办法为：每年按600元/亩计算。此款项在乙方租金交纳时一并支付。五、……六、……七、在甲方土地上，（原土地经营户）的附着物（树苗、庄稼等）由乙方进行补偿。当年青苗补偿费按600元/亩计算。八、乙方在合同期满后若不继续使用，则该租用土地上的永久性建筑厂棚不得拆除，悉归甲方所有……。狮子村委会、狮子村四组、狮子村十二组、狮子村十三组在甲方处盖章，旺亨公司在乙方处盖章并由其法定代表人艾小刚签字确认。合同签订后，旺亨公司在施工过程中又占用了狮子村十一组的土地0.4亩，并在租用的土地上修建了厂房及其他附属设施，付清了2010年6月1日至2012年5月31日期间的租金及土地管理协调费。其后，旺亨公司未再支付原告租金、土地管理协调费，原告垫付了旺亨公司2012年6月1日至2016年5月31日期间的租金139100元。另查明，2011年12月5日，重庆市人民政府发出《重庆市人民政府关于万州区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》（渝府地﹝2011﹞1519号），同意万州区人民政府将周家坝狮子村1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14社集体农用地18.7991公顷(其中耕地12.6524公顷)连同集体未利用地13.0242公顷转为建设用地并予以征收。2017年3月14日，重庆市渝东经济技术开发区经济发展服务中心（甲方）与重庆市旺亨车厢制造有限公司（乙方）、重庆市万州区周家坝街道办事处（丙方）签订《企业拆迁补偿协议》，主要约定甲、丙双方作为土地征收补偿安置实施主体单位，将对乙方租用周家坝街道办事处狮子村13、12、4社土地上修建的房屋及附属设施予以拆除。三方同意选定重庆宏泰地产土地评估有限公司承担乙方拆迁标的物的补偿费用评估工作。经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下拆迁补偿协议：一、补偿项目。（一）甲方根据重庆宏泰地产土地评估有限公司重宏房评【2017】字第002-6号，对乙方拆迁补偿项目如下：1、房屋补偿金额小计906526元。2、构筑物及辅助设施补偿金额小计3393474元。以上拆迁补偿款项金额共计430万元。二、支付方式。本协议签订后，甲、乙、丙三方约定于2017年3月17日内，乙方自行搬迁完毕并组织专业施工队伍对拆迁标的物实施拆除，甲方同时结清乙方拆迁标的物全部补偿款。三、三方责任……4、本协议签订后，乙方与万州区周家坝街道狮子村委会签订的租用土地合同废止。本协议签订后，乙方发生的租赁债权债务由乙方自行处理。四、附则……。一审法院认为，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，禁止农用地进行非农建设。原、被告签订《土地出租合同》后，被告将租用土地修建厂房等建筑设施，改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，故原、被告关于农村集体土地出租的行为无效；重庆市人民政府虽然在2011年12月5日对集体土地进行了征收，但万州区人民政府在2016年5月26日才正式实施，在此期间原告仍有权继续占有、使用土地并有权收取土地产生的收益，故土地出租行为虽然无效但被告占用土地仍然应当向原告比照租赁合同约定的租金赔偿占用损失费；原告明知被告租用土地的用途为修建厂房进行非农建设，对于土地租赁无效应当承担相应的责任，本院酌情认定原告对于自己的损失承担50%的责任；土地使用管理及协调费依附于土地租赁行为产生，亦应属无效约定，对于该部分损失参照上述租金损失计算方法予以赔偿；被告抗辩即使土地租赁合同有效，原告关于土地租金及管理协调费的请求超过了诉讼时效，本院认为租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具有一定独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，双方约定的租赁期限为2010年5月31日至2028年5月31日，原告起诉时尚在约定的最后一期付款时间前，故原告对租金及土地管理协调费的起诉并未超过诉讼时效；原、被告在《土地出租合同》中关于建筑物拆迁补偿分配的约定系附生效条件的合同条款，根据合同内容能够看出双方在签订合同时对国家征收行为具有预见性，并基于此作出了建筑物补偿分配的约定，被告作为具有完全行为能力的法人，对该项约定有可能产生的后果是明知的、可接受的，原告将该条约定列入合同内容也是作为同意被告租用土地的条件，被告在租用土地进行建设并后期获国家拆迁补偿后再依土地租赁无效而向原告抗辩有违诚实信用原则，故该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本案土地出现了被国家征收这一条件，该合同约定生效，被告应当按照约定支付原告应得的补偿款；根据资产评估明细表中载明的内容，房屋建筑物评估金额为906526元，构筑物及其他附属设施除电动门外地评估金额为3388014元，根据当事人的主观认识水平及通常理解，双方在合同中约定的“建筑物”内涵应当包括“建筑物”及“构筑物及其他附属设施”，故原告应分得的补偿款为1288362元（4294540元×30%）；原告狮子村四组、狮子村十一组、狮子村十二组、狮子村十三组书面承诺其应得的土地租赁损失及建筑物补偿款全部由原告狮子村委员会领受，原告之间在领取款项后自行分配，予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告重庆市旺亨车厢制造有限公司在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会土地占用费69550元（34775元从2012年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止，另34775元从2014年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止）。二、被告重庆市旺亨车厢制造有限公司在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会土地使用管理和协调费32100元（16050元从2012年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止，另16050元从2014年6月2日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算至付清时止）。三、被告重庆市旺亨车厢制造有限公司在本判决生效后五日内给付原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会建筑物补偿费1288362元，并从2017年3月18日起按同期同类中国人民银行贷款利率计算资金占用损失至付清时止。案件受理费18225元，减半收取9113元，由原告重庆市万州区周家坝街道狮子村村民委员会负担1150元，由被告重庆市旺亨车厢制造有限公司负担7963元。本院经审理查明的主要案件事实与原审查明的一致。本院认为，因涉及将农用地用于非农建设，《土地租用合同》应为无效，其中第二条中约定的关于国家征用后所得赔偿费分配的条款，即“租用期若遇国家或企业整体征用，建筑物的赔偿费甲方受偿30%，乙方受偿70%。土地补偿费100%归甲方受偿，即组里受偿”，属于合同具体履行过程中的特别约定，并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，同样应为无效。合同中关于国家征用后所得赔偿费分配的约定虽无效，但基于诚实信用、公平等原则，对于上诉人取得的拆迁补偿仍应参照该部分约定进行分配。双方之所以在合同中专门约定了关于国家征用后所得赔偿费的分配问题，正是考虑到国家征用后所得赔偿费并非仅系对上诉人的损失填补，其中还存在着较大的收益部分。双方对于上诉人受偿70%、被上诉人受偿30%的约定，正是在充分考虑了上诉人的投入损失、各自贡献、收益占比等因素后确定的一个利益分配方案。上诉人虽主张自己的损失远超拆迁补偿，但并未提供充分证据证明，本院不予采信。该约定系双方真实意思的表示，现上诉人以合同无效为由意欲独占该部分利益，有违诚实信用原则。本院认为，依据公平原则，参照该约定对该部分利益作出分配，有利于实现双方利益的平衡。合同中虽约定的是“建筑物”、“赔偿费”，但鉴于合同签订主体对于“建筑物、构筑物、附属设施”、“赔偿费、补偿费”的认知和表述习惯以及双方对于利益分配的真实意愿，上诉人取得的全部拆迁补偿即4294540元均应纳入分配，被上诉人应分得的补偿为1288362元（4294540元×30%）。诉争的拆迁补偿是对上诉人的全部拆迁补偿，包括了对占用狮子村十一组土地部分的补偿，故本案涉及狮子村十一组，此外，一审亦不存在超出被上诉人诉请、未依法释明等情形，一审程序并无不当。关于上诉人提出的诉讼时效问题，本院认同一审的论述，在此不再赘述。综上所述，上诉人旺亨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18225元，由上诉人重庆市旺亨车厢制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 超审 判 员 冯 波代理审判员 沈 平二〇一七年十二月十一日书 记 员 蹇佳莉