广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0109民初1149号原告：南宁君华置业有限公司，住所地南宁市邕宁区八鲤路301号1栋1单元2层1123号，统一社会信用代码91450100MA5K9UMX5Q。法定代表人：周挺，执行董事。委托诉讼代理人：潘彦蓉，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李辉发，男，该公司职员。被告：邓国法，男，汉族，1970年3月17日出生，户籍所在地湖北省黄梅县，现下落不明。原告南宁君华置业有限公司与被告邓国法商品房预售合同纠纷一案中，本院于2017年8月2日受理后，依法适用普通程序于2017年12月4日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人潘彦蓉、李辉发到庭参加诉讼。被告经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。从2017年8月31日起至2017年10月30日止为公告送达期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为YS01854947的《南宁市商品房买卖合同》；2.被告在编号为YS01854947的《南宁市商品房买卖合同》解除后10日内协助原告办理编号为201608160598的商品房预售合同备案、编号为桂（2016）南宁市不动产证明第0085204号的预售商品房买卖预告登记的注销手续并承担相应的注销登记费用及其他注销成本；3.被告向原告支付违约金150399.3元；4.被告承担原告因本案诉讼保全而支出的保险费2000元；5.被告承担本案的诉讼费、财产保全费、公告费。事实和理由：2016年8月6日，原告与被告签订编号为YS01854947的《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于南宁市邕宁区产，总购房款为501331元。《南宁市商品房买卖合同》签订后，原告到房屋登记机构办理了商品房预售合同备案证明（编号：201608160598)以及预售商品房买卖预告登记《不动产登记证明》（编号：桂(2016)南宁市不动产证明第0085204号)，并按照该合同附件六第三条第4项的约定向被告的贷款银行中国民生银行股份有限公司南宁支行提供了阶段性担保责任。为办理贷款，被告还办理了预售商品房抵押登记预告登记《不动产登记证明》（编号：桂(2017)南宁市不动产证明第0059257号)。然而，被告在原告的担保期间却没有按照贷款合同的约定向贷款银行偿还贷款，导致贷款银行要求原告承担担保责任。根据《南宁市商品房买卖合同》附件六第三条第4项的约定，被告对于贷款银行的违约行为视为对原告的违约，原告有权解除该合同，解除合同的同时该商品房的所有权归原告所有，且被告须向原告支付不低于总房价款30%的违约金(该违约金按总房价30%的标准计为150399.3元)。根据有关法律规定，不动产预告登记后，买卖不动产物权的协议被解除的，预告登记失效。根据《南宁市商品房买卖合同》附件六第七条第13项的约定，该合同根据法定或约定条件解除的，被告须按原告要求的10天内办理注销抵押登记(若有)，终止商品房买卖合同等相关手续，并同意自行承担相关的登记费用、公证费、手续费等。综上所述，为维护自身的合法权益不受侵犯，原告特此向法院提出诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。原告提交的证据有：证据1《南宁市商品房买卖合同》（编号：YS01854947）；证据2《商品房买卖合同登记备案证明》（编号：201608160598）；证据3《不动产登记证明》（编号：桂（2016）南宁市不动产登记证明第0085204号）；证据4《不动产登记证明》（编号：（2017）南宁市不动产证明第0059257号）；证据5《个人贷款逾期通知书》；证据6《开发商代偿通知书》；证据7《财产保全责任保险单》、保险费支付的银行流水单、保险费发票；证据8《开发商代偿通知书》；证据9贷款银行扣款水单；证据10解除合同通知书及邮寄记录。被告邓国法未提交答辩状，也未提交证据。本案调查重点：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》是否合法有效？履行情况如何？被告是否违约？应否解除合同？被告应否协助原告办理登记注销手续？手续费应由谁负担？二、原告主张被告支付违约金有何依据？如何计算？三、原告主张被告支付保险费有何依据？如何计算？经当庭举证，原告提交的全部证据合法有效，可作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月6日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：YS01854947)及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区屋，建筑面积为98.41平方米，总价为501331元，付款方式为银行按揭贷款。双方在附件六《合同补充协议》第三条第4款约定如下：若贷款银行同意在该商品房未办妥抵押预告登记手续前向买受人发放贷款的，出卖人自贷款发放日起至该商品办妥《房屋所有权证》及他项权证之日止为买受人的还款行为向贷款银行提供担保责任，故买受人向出卖人保证不会违反其与贷款银行签订的贷款合同。双方确认，买受人对贷款银行的违约行为视为对出卖人的违约。若贷款银行因为买受人违约行为并根据与出卖人、买受人签订的购房担保贷款合同通过书面形式要出卖人承担担保责任，则无论出卖人是否己经实际向贷款银行承担担保责任，出卖人有权基于买受人对出卖人的该违约行为依据合同法的有关规定解除本合同，解除本合同的同时该商品房的所有权归出卖人所有，且买受人须向出卖人支付不低于总房价款30%的违约金，出卖人有权将买受人己经支付给出卖人的全部房价款作为违约金的一部分直接没收，如该违约金不能弥补出卖人应承担担保责任而产生的实际损失，则出卖人有权继续向买受人追讨。双方在附件六《合同补充协议》第七条其它约定第13项约定如下：本合同根据法定或约定条件解除的，买受人须出卖人要求的10天内办理注销抵押登记（如有），终止商品房买卖合同等相关手续，并同意自行承担相关的登记费用、公证费、手续费。双方在附件六《合同补充协议》第七条其它约定第15项约定如下：双方行使解除权的期限为2年（自解除权发生之日起计算）。合同签订后，被告向原告支付了首付款100331元，余款401000元向中国民生银行股份有限公司南宁分行办理了按揭贷款。争讼房屋于2016年8月26日办理了商品房买卖合同登记备案，2016年12月20日办理了预售商品房买卖预告登记。2017年6月21日，中国民生银行股份有限公司南宁分行向原告发出《开发商代偿通知书》，主要内容：截止通知日，原告担保的客户邓国法在本行办理一手房屋按揭贷款，由于客户已失联，且累计逾期3次，逾期天数43天，现根据“房屋按揭合作协议”和“个人购房/车位借款及担保合同”约定，原告应对此笔贷款的偿还金额承担连带责任。2017年6月23日，原告按合同约定送达地址向被告发出《解除合同通知书》，主要内容：根据双方签订的编号为YS01854947的《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于南宁市邕宁区产，总购房款为501331元。《商品房买卖合同》签订后，原告到房屋登记机构办理了商品房预售合同备案以及预售房地产买卖预告登记，并按照该合同附件六第三条第4项的约定向被告的贷款银行中国民生银行股份有限公司南宁支行提供了阶段性担保责任。然而，被告在原告的担保期间却没有按照贷款合同的约定向贷款银行偿还贷款，导致贷款银行要求原告承担担保责任。根据《商品房买卖合同》附件六第三条第4项的约定，被告对于贷款银行的违约行为视为对原告的违约，原告有权解除该合同，解除该合同的同时该商品房的所有权归原告所有，且被告须向原告支付不低于总房价款的30%的违约金（该违约金按总房价30%的标准计为150399.3元）。基于上述，现原告正式通知被告解除《商品房买卖合同》附件六的约定，在本通知书寄出之日起商品房的所有权即归属原告所有，请被告立即办理相关的手续、解除房屋相关的预告登记、偿还银行贷款，并根据该合同的约定向原告支付违约金150399.3元。对于因此遭受的损失及产生的费用，原告保留向被告追索的权利。2017年6月27日，该邮件因被告不在指定地址和名址有误，退回原告。2017年10月11日，中国民生银行股份有限公司南宁分行再次向原告发出《开发商代偿通知书》，主要内容：截止通知日，原告担保的客户邓国法在本行办理一手房屋按揭贷款，由于客户已失联，且累计逾期7次，逾期天数155天，现根据“房屋按揭合作协议”和“个人购房/车位借款及担保合同”约定，原告应对此笔贷款的偿还金额承担连带责任。2017年10月19日，原告代偿了截止2017年10月11日被告尚欠的逾期银行贷款本息。另查明：1.原告以保函担保形式申请保全，支出保险费2000元。本院已于2017年6月29日申请诉前财产保全措施；2.双方约定交付期限为2018年6月30日。原告至今尚未交付争讼房屋；3.原告当庭放弃要求被告协助办理《不动产登记证明》（编号：（2017）南宁市不动产证明第0059257号）注销并承担相应费用的诉讼请求；4.原告明确表示与中国民生银行股份有限公司南宁分行协商处理贷款关系。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，被告经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃辩论、举证、质证等相关诉讼权利。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据附件六《合同补充协议》第三条第4款约定，被告至今逾期7次未偿还按揭贷款，其行为已构成对原告违约，解除合同的条件成就，原告也在约定期限内向被告发出解除合同书面通知，因此原告主张解除《南宁市商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告应返还被告购房款501331元。根据双方签订的附件六《合同补充协议》第三条第4款约定，买受人须向出卖人支付不低于总房价款30%违约金。违约金本身具有对违约方的惩罚性及对守约方的补偿性，原告作为开发商，已按合同履行了自己的义务，但被告不依约偿还贷款，造成了原告的经济损失，原告主张违约金为总房价款的30％，即501331元×30％＝150399.3元，没有超过合同约定，本院予以支持。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告应协助原告办理商品房买卖合同备案及预告登记的撤销手续，并根据附件六《合同补充协议》第七条第13项的约定承担办理该手续的相关费用。原告主张被告赔偿申请保全支出的保险费2000元，没有合同约定和法律依据，本院不予支持。综上，原告部分诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南宁君华置业有限公司与被告邓国法于2016年8月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：YS01854947)及附件六《合同补充协议》；被告邓国法协助原告南宁君华置业有限公司办理商品房买卖合同备案登记[编号：201608160598]和预售商品房买卖预告登记[编号:(2016）南宁市不动产证明第0085204号]的注销等相关手续并承担办理该手续的相关费用；二、被告邓国法支付原告南宁君华置业有限公司违约金150399.3元；三、驳回原告南宁君华置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费3348元，保全申请费3021元，共6369元（原告已预交），全部由被告邓国法负担。公告费520元，由被告邓国法负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑吓保人民陪审员  陆明湖人民陪审员  黄庆阳二〇一七年十二月二十八日书 记 员  孙 阳