大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0203民初2089号原告王志强委托代理人雒园园委托代理人王莹原告王子霖委托代理人杜全光委托代理人黄欣被告大连世纪南娄置业有限公司法定代表人鄯燕军原告王志强、王子霖与被告大连世纪南娄置业有限公司（以下简称“南娄置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王志强的委托代理人雒园园和王莹、原告王子霖的委托代理人杜全光到庭参加了诉讼，被告南娄置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月20日和2012年11月21日，原被告分别签订四份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于大连市西岗区长江路495号7层34号价格为533346元、10层34号价格为546470元，以及位于大连市西岗区鞍山路（西岗区长江路495号）10-3号2层7号价格为1148589元和2层8号价格为1148589元的四套商品房，该四套商品房的总购房价款为3376994元（含贷款1140000元）。合同签订后被告未按合同约定履行为原告办理房屋权属证书之义务，并在隐瞒消防验收未通过、电梯、水源、电灯未安装等不具备使用条件的情况下交付，使业主在不知情的情况下签字并缴纳物业费、预交各项税费等费用，并放话说不签字不给钥匙，致使房屋在交完物业费后仍无法正常使用。在购买房屋时，被告宣传承诺由被告统一资产托管，将房子出租出去，但至今未实现承诺，属于欺诈行为。原告自己将房子出租出去，但由于不具备使用条件，导致承租方向原告索赔，这些都是由被告违约行为所致。被告做的广告将原告家的窗户遮挡得严严实实，使原告根本不能实现房屋的使用价值，给原告造成诸多损失。原被告签订的四份《商品房买卖合同》均约定被告应于2013年10月31日前交付案涉房屋，且在房屋交付使用后365个工作日内办理产权登记。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行若超过2年由于出卖人原因导致无法办理产权登记备案的，买受人有权要求解除合同。合同还约定因买受人原因解除合同的，买受人向出卖人支付总房款10%的解除合同违约金。现原告购买的四套商品房均因被告原因不能办理房屋权属证书，按约定双方应解除合同，并由被告退还总房款及利息，支付违约金，赔偿原告为购房向银行贷款的利息损失和提前还款违约金；因被告原因解除合同，原告有权要求其支付违约金并退还原告因签订商品房买卖合同所预交的所有必要税费，包括商品房贷款业务代收代缴税费、交易费以及物业费。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原告王志强、王子霖与被告南娄置业公司签订的四份《商品房买卖合同》，被告退还原告所购四套房屋的总房款3376998元及被告占用房款期间的利息（以2236998元为基数，自付款之日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2.被告支付原告解除合同违约金337699.80元（基于合同双方对等性，参照合同约定的买受人的违约责任，按总房款3376998.00元的10%标准支付）；3.被告支付原告因购房向银行贷款的利息损失265371.17元、提前还款违约金3377.40元、签订《商品房买卖合同》产生的各项税费109996.20元。被告南娄置业未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明，2012年9月20日、2012年11月21日，原告王志强、王子霖与被告南娄置业公司签订编号分别为21040143、21040144、21040070、21040071的四份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大连市西岗区鞍山路10-3号2层7号（建筑面积共52.23平方米）、2层8号房屋（建筑面积共52.23平方米）、位于大连市西岗区长江路495号7层34号（建筑面积共43.76平方米）、10层34号房屋（建筑面积共43.76平方米），总房款分别为1148589元、1148589元、533346元、546474元，合计3376998元。其中，标的物为大连市西岗区鞍山路10-3号2层7、8号的21040143、21040144号商品房买卖合同均约定，原告于合同签约当日，支付总房款的50%，即578580元作为首付款，于合同签订之日起30日内，即2012年12月21日前，付清按揭款570000元整；其中按揭贷款部分，原告应在买卖合同签订之日起七个工作日内向被告指定的金融机构提交申请及该金融机构要求的与贷款有权的全部材料、证件，并按金融机构的要求签署有关文件，办理抵押、公证、备案登记、保险、缴纳专项维修基金等手续。否则，每逾期一天应向被告支付房款总额万分之一的违约金。超过本款约定的付款期限，金融机构仍未将贷款划至被告账户的，被告有权要求解除合同，同时有权要求原告按房款总额的百分之十支付违约金，被告解除合同的通知送达之日即视为合同解除日。除合同另有约定外，因原告原因合同解除或原告提出解除合同且取得被告同意的原告应当按照总房款的10%赔偿被告。标的物为大连市西岗区长江路495号7层34号、10层34号房屋的21040070、21040071号商品房买卖合同均约定原告于合同签约当日，支付总房款的50%，即273346元作为首付款，于合同签订之日起30日内，即2012年10月20日前，付清按揭款260000元整。案涉四份《商品房买卖合同》均约定：被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别不处理(不作累加):逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于前项中的比率）的违约金。被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行若超过贰年由于被告原因导致无法办理产权登记备案的，原告有权要求解除合同。《商品房买卖合同》中附件四《补充协议》约定，如因被告原因导致该合同解除，被告应按该《合同》及本补充协议规定承担违约金。2013年4月8、9日，原告与中国建设银行股份有限公司大连市分行（以下简称“建设银行”）分别签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定：原告为购置售房人为被告的坐落于大连市西岗区鞍山路10-3号2-7、2-8号房屋，分别从建设银行借款570000元，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止期间，如遇利率调整依据利率调整日当日的基准利率及上述约定的上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款期限为120个月，即2013年3月31日至2023年3月31日。借款人自贷款发放之日起一年以上，申请提前全部或部分偿还贷款本金的，借款人除了同意支付提前还款当月的实际利息外，还应按照《个人住房（商品用房）借款合同》约定的当月正常应还利息1倍的金额向贷款人支付违约金。商品房买卖合同签订后，原告于2012年9月20日，分别向被告支付了案涉四套房屋的首付款574295元、574295元、273346元、276474元，于2013年1月19日分别支付4294元、4294元、260000元、270000元。2013年4月17日，建设银行将借款人为王志强的贷款570000元、570000元分别发放至被告账户。至此，案涉四套房屋的全部房款均原告已支付完毕。2012年11月2日、2012年12月7日，原告向大连市房地产交易所支付案涉四套房屋的交易费1333.30元、1366.10元、2871.40元、2871.40元，合计8442.20元。2013年3月12日，原告预交案涉两套商品房贷款业务的代收代缴费用50777.00元（其中，抵押登记费855.00元，办理权证费用1100.00元，测绘费10.00元，代办权证费200.00元，购房合同印花税574.00元，权证印花税5.00元，契税45944.00元，维修基金2089.00元）、50777.00元（项目及金额同上），合计101554元。截至2017年7月13日，原告已向建设银行偿还购置大连市西岗区鞍山路10-3号2-7、2-8房屋的贷款本金570000元、570000元及利息132681.69元、132689.48元，并支付提前还款违约金1688.70元、1688.70元。2014年5月14日，被告向原告交付案涉四套房屋，至今未能为原告办理房屋产权登记。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》四份、《销售不动产统一发票》、《个人贷款支付凭证》、个人住房（商业用房）《借款合同》、《交易费收据》、《商品房贷款业务代收代缴费用单》、《个人贷款对账单》、《个人贷款还款凭证》和《快递查询记录》，原告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交付全部购房款，但被告未能按照合同约定在2014年5月14日将商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案，协助原告办理房地产权属证书，且至今已超过合同约定的二年期限，故原告主张解除案涉四份《商品房买卖合同》的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。原被告之间的四份《商品房买卖合同》解除后，原告有权要求被告返还购房款并赔偿损失。原告如下诉讼请求，本院予以照准：被告返还购房款3376998元，并赔偿占用房款2236998元期间的利息损失（其中，房款1698410元自2012年9月20日起计算；房款538588元自2013年1月19日起计算，均至判决执行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），以及已实际支出的银行贷款利息265371.17元、提前还款违约金3377.40元、预交税费101554元、交易费8442.2元,合计378744.77元。关于原告主张基于双务合同的对等性，诉请被告参照合同约定的买受人的违约责任，按总房款3376998元的10%标准支付解除合同违约金337699.80元的诉讼请求，因原被告双方并未约定在被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书导致合同解除的情形下，被告应承担的解除合同违约金数额，且原告主张被告赔偿因案涉合同解除所遭受经济损失的诉讼请求，本院已予支持，原告主张被告另行支付解除合同违约金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告大连世纪南娄置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，依法视为其放弃抗辩权利，应承担相应的举证不能的责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王志强、王子霖与被告大连世纪南娄置业有限公司签订的四份《商品房买卖合同》；二、自本判决书生效之日起十日内，被告大连世纪南娄置业有限公司退还原告王志强、王子霖四套房屋总房款3376998元，并支付占用房款2236998元期间的利息损失（其中，房款1698410元自2012年9月20日起计息；房款538588元自2013年1月19日起计息，均至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），以及已支出的经济损失378744.77元（其中，银行贷款利息265371.17元、提前还款违约金3377.4元、预交税费101554元、交易费8442.2元）；三、驳回原告王志强、王志霖其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36170元，保全费5000元，由被告大连世纪南娄置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 多人民陪审员  陈文英人民陪审员  高 岩二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈慧宁