云南省蒙自市人民法院执 行 裁 定 书（2017）云2503执异1号案外人：周雪艳，女，1981年1月9日生，住石屏县。申请执行人：钱丽波，女，1970年3月10日生，住蒙自市。被执行人：谢侑余，男，1977年2月28日生，住蒙自市。在本院执行钱丽波与谢侑余民间借贷纠纷一案中，案外人周雪艳于2017年11月15日对执行坐落于石屏县X号房屋﹝房权证号：X号，建筑面积129.78㎡﹞提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周雪艳称，请求人民法院依法裁定解除石屏县X号房屋﹝房权证号：X号﹞的查封，并停止对该房屋的强制执行。事实和理由如下：一、坐落于石屏县X号房屋原系谢侑余于2009年4月27日向石屏县新都昌房地产开发有限公司购买所得，购房金额为252500元，谢侑余首付了50500元，在中国工商银行石屏县支行按揭贷款202000元；2010年9月17日，谢侑余办理了房屋产权证书，该房屋抵押于中国工商银行石屏县支行。二、2011年3月20��，谢侑余将坐落于石屏县X号房屋售予案外人周雪艳，双方签订了《购房协议书》，签订协议当日，案外人周雪艳支付谢侑余购房款110000元，尚欠工商银行石屏县支行按揭贷款本金及利息，由案外人周雪艳负责偿还，待还清银行按揭借款本息后，办理房屋产权登记手续；三、从2011年3月起至2017年10月27日，案外人周雪艳按月偿还银行借款本息100857.40元（其中，本金53051.56元、利息47805.84元）；四、案外人周雪艳入住坐落于石屏县X号房屋前，先后多次对该房屋进行了改造装修，支出装修费40000余元；五、案外人周雪艳之前未收到法院任何查封石屏县X号房屋的通知，并不知道自己购买的房屋被法院查封。2017年10月25日，法院及评估机构到房屋现场勘察评估，案外人周雪艳才知道该房屋被查封并进入评估、拍卖程序。综上，案外人周雪艳认为：其与谢侑余签订的《���房协议书》合法有效，应当受到法律的保护。虽然，双方至今尚未办理房屋产权过户登记手续，但案外人周雪艳支付谢侑余购房款110000元后，一直按约定偿还银行按揭贷款本金及利息，案外人周雪艳并无过错，且案外人购房后已实际入住并占有，待过户条件成就双方履行过户登记义务。所以，石屏县X号房屋实际已属于案外人依法购买所得，并非属于谢侑余的合法财产。人民法院在对谢侑余财产进行强制执行过程中，未依法调查核实相应实际情况就强制执行上述房屋的行为，实属查封和执行错误，严重侵害了案外人周雪艳的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及相关法律的规定，向蒙自市人民法院提出执行异议，请求人民法院依法裁定解除石屏县X号房屋﹝房权证号：X号﹞的查封，并停止对该房屋的强制执行。申请执行人钱丽波称，一、案外人周雪艳主张，其与被执行人签订了《购房协议》，购买了被执行人谢侑余所有的坐落于石屏县X号房屋，并支付部分购房款后，搬入该房屋居住，且支付了被执行人谢侑余就该购房在中国工商银行石屏县支行的按揭借款及本息，该房屋应属其所有的主张不能成立。因该房屋至今尚未办理房屋产权，过户至其名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十条，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”物权法以上的���定，对不动产的设立、变更、转让和消灭自登记即发生法律效力，且其所提交的《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》、《房屋产权证》、《购房协议》、《收据》、按揭贷款付款凭证、物业管理费收据、垃圾处理费收据、水电费收据等证据未经任何机关予以确认，产权登记人仍然是被执行人谢侑余，故案外人周雪艳与被执行人的房屋买卖行为有效的主张不成立。二、查封是否合法有效的问题。在诉讼过程中，蒙自法院依申请人钱丽波的诉讼财产保全申请于2016年5月11日作出（2016）云2503财保64号民事裁定，对被申请人谢侑余名下坐落于石屏县X号房屋﹝房权证号：X号，建筑面积129.78㎡﹞进行了查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，该查封行为合法有效，案外人以被查封的该房屋非被执行人谢侑余的合法财产为由要求解除该房屋的查封的主张不成立，不予支持。综上所述，请求驳回案外人周雪艳提出的异议。被执行人谢侑余未作陈述。本院查明，2016年4月11日，本院受理了原告钱丽波与被告谢侑余民间借贷一案。审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，并于2016年5月12日作出（2016）云2503民初1053号民事调解书，内容为：“一、由被告谢侑余于2016年7月29日前偿还原告钱丽波借款本金50000元，于2016年12月31日偿还原告借款本金150000元及利息20000元；二、若被告谢侑余不按约定于2016年7月29日偿还原告钱丽波借款本金50000元，则由被告于2016年7月30日偿还原告借款本金200000元及利息20000元；三、案件受理费2420元，由被告谢侑余承担。”在诉讼过程中，本院依据申请人钱丽波的诉讼财产保全申请于2016年5月11日作出（2016）云2503财保64号民事裁定，对被执行人谢侑余名下坐落于石屏县X号房屋﹝房权证号：X号，建筑面积129.78㎡﹞进行了查封。后谢侑余未按生效法律文书履行义务。本院于2016年11月7日受理了申请执行人钱丽波申请执行被执行人谢侑余民间借贷纠纷一案。执行过程中，本院依法向被执行人送达了执行通知书、财产申报令等法律文书，但被执行人谢侑余一直未履行法定义务，2017年8月17日，本院依法对被执行人谢侑余名下坐落于石屏县X号房屋﹝房权证号：X号，建筑面积129.78㎡﹞进行鉴定评估及拍卖。在进行房屋现场勘察评估过程中，异议人周雪艳于2017年11月15日提��书面异议，请求人民法院依法裁定解除石屏县X号房屋﹝房权证号：X号﹞的查封，并停止对该房屋的强制执行，并提交了《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》、《房屋产权证》、《购房协议》、《收据》、按揭贷款付款凭证、物业管理费收据、垃圾处理费收据、水电费收据等证据予以证实。本院认为，一、本案是适用民事诉讼法第二百二十五条，还是适用第二百二十七条进行审查进行审查的问题。本案中，异议人周雪艳于2017年11月15日以被执行人谢侑余所有的位于石屏县X号房屋﹝房权证号：X号﹞属其所有，本院裁定查封该房屋错误，要求解除查封及停止对该房屋的强制执行为由向本院提出书面异议。本院认为，异议人周雪艳提出的停止对该房屋的强制执行为的异议请求与本案执行的生效法律文书即借款合同无关，属于案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款的规定，本异议应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。二、异议人周雪艳要求停止对石屏县X号房屋强制执行的问题。异议人周雪艳称，其与被执行人谢侑余签订《购房协议》，购买了被执行人谢侑余所有的坐落于石屏县X号房屋，并支付部分购房款及该购房在中国工商银行石屏县支行的按揭借款本息后，搬入该房屋居住。对以上事实，异议人周雪艳提交了其的身份证、《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》、《房屋产权证》、《购房协议》、《收据》、按揭贷款付款凭证、物业管理费收据、垃圾处理费收据、水电费收据等证据的复印件予以证实。虽根据《最高人民法���关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，异议人周雪艳要求停止对石屏县X号房屋强制执行的请求是合理的，但是，异议人周雪艳提交的上述证据未经诉讼或者相关机构进行确认，而且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是签订合法有效的书面买卖合同及已合法占有该不动产。因本案系在执行阶段，不便于确认异议人周雪艳所提交的证据的合法性，也不能根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条即“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”的规定，确认该房屋属于异议人周雪艳所有。因此，不能确认异议人周雪艳签订的《购房协议》及占有该房屋是否合法有效，也就不能确认其权利能够排除执行。所以，其的异议请求不能成立。三、查封是否合法有效的问题。在诉讼过程中，本院依申请人钱丽波的诉讼财产保全申请于2016年5月11日作出（2016）云2503财保64号民事裁定，对被申请人谢侑余名下坐落于石屏县X号房屋﹝房权证号：X号，建筑面积129.78㎡﹞进行了查封。但根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下：驳回案外人周雪艳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张勇联审判员  王争艳审判员  朱宝华二〇一七年十二月三日书记员  丁 波