北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初4977号原告：刘阳，男，1983年5月23日出生，户籍地山东省日照市。委托诉讼代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。被告：刘秀丽，女，1963年3月20日出生，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：郑晓晴，北京市鼎业律师事务所律师。第三人：北京安佳房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇名佳花园二区12号楼5单元1层512号。法定代表人：王亚丽，总经理。委托诉讼代理人：吴黎明，男，1969年11月12日出生，该公司权证经理，户籍地北京市朝阳区。原告刘阳与被告刘秀丽、第三人北京安佳房地产经纪有限公司（以下简称“安佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘阳及其委托诉讼代理人白斌，被告刘秀丽的委托诉讼代理人郑晓晴，第三人北京安佳房地产经纪有限公司法定代表人王亚丽及委托诉讼代理人吴黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘阳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ-xxxxx）；2.请求法院依法判令解除原告、被告及第三人签署的《补充协议》；3.请求法院依法判令被告向原告返还购房定金人民币200000元；4.请求法院依法判令被告向原告支付违约金人民币740000元；5.请求法院判令被告支付中介费损失20000元；6.请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月，原告计划在北京市昌平区购买一套商品房用于个人居住，期间委托了本案第三人作为其居间人。2016年9月21日，经本案第三人居间介绍，原告与被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ-07-xxxx）及《补充协议》，前述协议约定原告购买被告位于北京市昌平区北七家镇某号房产，购房总价款为人民币3700000元，原告应于2016年9月21日向被告支付首笔购房定金人民币50000元，2016年9月22日支付第二笔购房定金人民币50000元，房屋过户当日支付购房款人民币1100000元，剩余购房款人民币2500000元原告以银行贷款方式支付给被告。被告应于2016年10月20日前完成涉案房产的抵押登记注销手续。在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签署后，原告按约定向被告支付了购房定金并申请了银行贷款，但被告却未在约定时间完成抵押登记的注销手续，导致涉案房产至今无法过户。此期间，被告以手中现金不足为由要求原告再向其支付购房定金人民币100000元用于解除抵押登记，原告迫于无奈只好支付。在原告累计向被告支付了200000元购房定金后，被告始终未能依约完成解押过户手续。至今，协议约定的过户期限早已经过，被告的行为构成根本违约，涉案房产尚未完成抵押登记注销手续且无法过户。综上，被告的违约行为给原告造成了经济损失，特诉至法院，望判如所请。刘秀丽辩称：同意解除与原告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但不同意原告的其他诉讼请求。事实理由：一、答辩人未在10月20日之前完成涉案房产的抵押登记注销系双方对原有合同的变更，双方同意在银行贷款审批通过之后再进行抵押登记的注销。答辩人的房屋抵押是为了担保偿还银行房屋按揭贷款，在一次性还清银行贷款后才能办理抵押登记注销。房屋买卖合同中出卖方为此需要先向第三人借款偿还银行贷款，其中会产生高额的借款利息等成本，如果买受方迟迟不能获得房屋交易的银行贷款并尽早支付出卖方，则出卖方的借款成本将会很高，又如果买受方最终未获得银行贷款，则极有可能房屋交易无法继续履行，综合考虑住建委办理抵押登记注销手续的时间很短，在偿还银行贷款后两三天内就可以完成登记注销，因此经与被答辩人协商，在不影响最终过户时间的前提下，被答辩人同意在其申请的银行贷款获得批准后，答辩人再行办理房屋抵押登记的解除。该种约定也是实践中房屋买卖合同双方履行的先后顺序，符合房屋买卖合同的交易惯例。二、房屋买卖合同之所以没有如期继续履行，是由于被答辩人拒绝按照国家的相关规定在昌平区住房和建设委员会进行合法的网签备案。首先，被答辩人与房屋中介公司在未经答辩人知晓的情况下，在昌平建委进行了第一次网签备案，该次网签的成交价格为370万元，但其目的是为能够在中国邮政储蓄银行顺利获得250万元的贷款金额。在等待银行贷款审批的过程中，12月12日被答辩人要求答辩人去昌平建委进行第二次网签，被答辩人与中介公司工作人员要求答辩人先签署作废第一次网签合同，并签署成交价格为202万的房屋买卖合同。由于第一次网签答辩人没有参与，也不清楚房屋交易的流程，答辩人在对方一再承诺不会损害其利益的情况下，配合签署了上述合同。但其后经与其他中介公司和相关部门了解，这种做法有骗取银行贷款之嫌，银行是以370万元的成交价格进行审批房贷，如果银行在建委进行审查发现最终网签合同金额为202万元，则必然会终止此次贷款。按照双方合同约定本次交易的大部分房款来源于银行的贷款，因此银行是否能够批准贷款是本次交易至关重要的核心问题，也是答辩人能够全部获得购房款的一种担保。在获悉银行贷款极有可能不能被批准的情况下，答辩人要求被答辩人全款支付房款或提供其他可以履行付款义务的保证并无不妥，但被答辩人就该问题迟迟不予答复。其次，按照涉案合同约定，买卖双方应该按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费。双方约定本次交易的所有税费由被答辩人支付，被答辩人以虚假的房屋买卖合同进行网签备案，逃避国家税收，损害国家利益，一旦该逃避税收行为被查处，作为交易相对方的答辩人也有不可推卸的责任，很可能受到罚款或其他更严重的处罚，因此答辩人要求被答辩人按照实际成交价格重新进行网签是遵守国家法律法规以及双方合同约定的行为，但经多次催告，被答辩人拒绝废除原有网签，不同意按照实际价格重新网签。第三，鉴于本合同约定的购房贷款无法获得批准，一旦答辩人将房屋过户给被答辩人，在后续的购房款支付问题上极有可能会出现争议，而按照202万成交价格签订的网签合同，是在370万成交合同之后签署，并且经过备案，必然形成对答辩人不利的证据。因此答辩人也不同意在该份网签合同备案的基础上继续履行合同。基于上述情况，答辩人要求被答辩人按照实际交易价格重新在建委进行网签和全额支付购房款，符合法律法规和合同约定。但被答辩人既不愿意重新进行网签，也没有答应全款付款。答辩人与被答辩人以及中介公司人员多次沟通未果，被答辩人的上述行为致使合同无法继续履行。综上，答辩人办理房屋抵押登记注销的时间经被答辩人同意进行了变更，答辩人未构成任何违约，而买卖合同无法继续履行的责任完全在于被答辩人，被答辩人拒绝按照国家规定在建委以实际成交价格进行房屋买卖合同的网签备案，在侵害国家利益的同时，也使答辩人无法获得后续银行贷款的购房款，且被答辩人拒绝全款支付或提供相应的担保。因此，是原告违约导致合同无法履行，按照定金罚则不应退还其定金。被答辩人的其他诉求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回。北京安佳房地产经纪有限公司述称：认可原告所述事实理由，买卖合同是被告违约，同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，刘阳（买受人）与刘秀丽（出卖人）的代理人张杰在北京安佳房地产经纪有限公司的居间介绍下，签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ-07-xxxx）及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：“第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落于昌平区某号……”“第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为:京（2016）昌平区不动产权第XXXX号……；（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为刘秀丽，抵押登记日期为2016年6月21日……出卖人应于2016年10月20日前办理抵押注销手续；（五）该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。”“第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（大写）叁佰柒拾万元整，（小写）3700000元。（三）买受人向出卖人支付定金人民币大写伍万元整，（小写）50000元（不高于成交总价格的20%）。（四）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。（五）关于贷款的约定，买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币（大写）贰佰伍拾万元整，（小写）2500000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决：（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。”“第六条房屋的交付，出卖人应当在收到全部房款的次日将该房屋交付给买受人……”“第七条违约责任（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]:（1）逾期在五日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起五日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过五日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。”双方还在合同中约定了其他事项。《补充协议》约定：“第一条关于房屋交易具体事宜的约定，1、甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修、配套设施设备作价两者总计为人民币叁佰柒拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税。2、具体付款方式及期限，（1）乙方于2016年9月21日向甲方支付购房定金人民币伍万元整（50000元）；（2）乙方于2016年9月22日向甲方支付第二笔购房定金人民币伍万元整（50000元）；（3）乙方于过户当日向甲方支付购房款人民币壹佰壹拾万元整（1100000元）；（6）剩余房款人民币贰佰伍拾万元整（2500000元）乙方以贷款方式支付。3、抵押登记注销：甲方应于2016年10月20日前办理该房屋的抵押登记注销手续。4、申请购房贷款：（1）甲乙双方应于2016年9月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续……5、过户：买卖双方约定，当满足下列第1条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：1、自本合同签订之日起100日内……”“第二条税费的承担，（二）甲乙双方同意，本交易涉及的税费按照下列1方式承担：1、甲方不承担任何税费，由乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。”“第三条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过五日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”上述协议签署后，刘阳于2016年9月21日和2016年9月22日分两笔（每笔50000元）通过银行向刘秀丽的代理人张杰转账共计10万元定金，并按照成交价格为370万元办理了网签合同。但刘秀丽并没有在2016年10月20日前就涉案房屋办理抵押登记注销手续。2016年11月19日，刘阳再次向刘秀丽的代理人张杰支付了定金10万元。同日，刘秀丽、张杰出具了收取刘阳20万元定金的收条。2016年12月12日，刘秀丽与刘阳就涉案房屋将此前成交价格为370万元的存量房网签合同撤销后，按照成交价格为202万元重新办理了网签合同。办理完存量房网签合同后，刘秀丽认为刘阳虚构网签价格可能导致刘阳的贷款出现问题，不能保证刘秀丽按时收到房款，因此刘秀丽于当日向刘阳发送微信，内容如下：“有事告诉，我们对你们的贷款来源及方式，今咨询有关部门及律师所。对能否如期拿到房款，能否承担法律责任表示质疑。因此正式提出全款卖房，否则停止交易（法律程序也可！已向中介告知。）。”2016年12月14日，刘阳申请的个人二手房贷款审批通过，获得230万元的贷款金额。后经刘阳多次催告，刘秀丽未办理抵押登记注销手续。2017年3月7日，刘阳认为刘秀丽的行为已构成根本违约，故提起诉讼。另查一，坐落于昌平区北七家镇某号房屋所有权人为刘秀丽，房屋所有权证证号为:京（2016）昌平区不动产权第XXXX号。另查二，2016年9月26日，刘阳向北京安佳房地产经纪有限公司支付了2万元的居间代理费。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、银行转账记录、收条、网签内容查询结果网页打印件、中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书、房产证复印件、微信聊天记录、收据及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：刘阳与刘秀丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效，双方应根据合同的约定履行自己的义务。现刘阳与刘秀丽均同意解除合同，本院对此不持异议。刘阳依约履行了相应义务，刘秀丽本应于2016年10月20日前办理涉案房屋的抵押登记注销手续。刘秀丽表示合同未继续履行是因为刘阳两次网签合同的行为会导致银行在核查后不给予后期贷款，但双方于合同中明确约定，若刘阳因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准，其将自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给刘秀丽，因此银行是否批贷并不影响合同的履行，故刘秀丽的该项辩解本院不予采信。刘秀丽辩称双方口头约定在银行批贷函下来后进行解押，但是并没有相应证据证明，对其辩解本院不予采信。双方在2016年12月12日办理网签后，经刘阳催告，刘秀丽仍未办理抵押登记注销手续，致使合同无法继续履行，刘秀丽的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。双方约定的违约金数额过高，本院酌情予以降低。关于刘阳已经支付的中介费，根据合同约定应由刘秀丽负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条以及第一百零七条之规定，判决如下：一、解除刘阳与刘秀丽2016年9月21日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJ-07-xxxx）；二、解除刘阳与刘秀丽及北京安佳房地产经纪有限公司2016年9月21日签署的《补充协议》；三、刘秀丽向刘阳返还购房定金200000元，于本判决生效后十日内给付；四、刘秀丽向刘阳支付违约金300000元，于本判决生效后十日内给付；五、刘秀丽向刘阳支付中介费损失20000元，于本判决生效后十日内给付；六、驳回刘阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36400元、保全费5000元，由刘秀丽负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  程 杰人民陪审员  路新生人民陪审员  汪 霞二〇一七年十二月二十六日书 记 员  李泳泽