北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初48190号原告:张丹，女，1983年6月25日出生，住北京市房山区。委托代理人：袁伟，北京市安桥律师事务所律师。被告：孙微，男，1982年2月25日出生，住北京市朝阳区。被告：北京润邦润家房地产顾问有限责任公司，住所地北京市朝阳区松榆南里54号3层54-3内C19室。法定代表人：陈刚，董事长。委托代理人：李俊吉，男，1993年1月5日出生，住北京市朝阳区。被告：袁洪刚，男，1949年9月15日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：王淑英（袁洪刚之妻），女，1951年3月19日出生，住北京市朝阳区。原告张丹（以下简称姓名）与被告孙微（以下简称姓名）、被告北京润邦润家房地产顾问有限责任公司（以下简称润邦公司）、被告袁洪刚（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张丹及其委托代理人袁伟、孙微、袁洪刚及其委托代理人王淑英、润邦公司之委托代理人李俊吉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张丹向本院提出诉讼请求：1、请求判令张丹与孙微签署的《北京市房屋租赁居间合同》于2016年7月13日解除；2、请求判令孙微返还张丹2016年7月13日至2016年11月28日期间的房屋租金54800元及房屋押金12000元；3、判令孙微返还张丹门市转让费20000元；4、判令孙微赔偿张丹房屋装修费38000元、圣宠宠物加盟费36000元及圣宠宠物保证金3000元；5、判令润邦公司返还中介费6000元。6、判令润邦公司、袁洪刚对上述第二项至第四项诉讼请求总额163800元承担连带责任。事实和理由：2016年5月7日，张丹与孙微签订《北京市房屋租赁居间合同》（合同编号：zljj15003），润邦公司提供房屋租赁中介服务，达成协议由张丹承租位于北京市朝阳区XXX20号楼2门108室房屋，租赁期限为2016年5月28日至2019年5月27日，共计3年。租金为每月12000元，首次租金支付方式为押一付六，即一次性支付孙微7个月的房租共计84000元。同时，孙微收取转让费20000元，润邦公司收取中介费6000元。合同第二条明确约定房屋租赁用途为“商用”，孙微、袁洪刚明知此房不能商用而故意不告知租户，属于恶意串通违反国家法律规定，构成欺诈，且该房屋被私自变更主体结构，将原窗户位置改为商铺大门，即将住宅房屋私改成为“商用”房屋。2016年7月13日，承租房屋所在街道办事处工作人员告知张丹该房屋不能用于商业使用，责令张丹停止经营。孙微作为长期从事房屋租赁业务的个人、润邦公司作为合法存续并专业从事房屋租赁业务的中介机构，在明知所在出租房屋性质为普通住宅商品房，并非商业用房，且未经所在街道、村委会许可用于商业用途，在此情况下将房屋以商业用房的方式租赁给张丹，因此孙微和润邦公司在履行合同过程时存在明显瑕疵。根据合同法，孙微作为出租方提供的出租房屋无法实现合同约定的“商用”目的，导致合同无法履行，致使张丹无法继续经营，给张丹造成严重损失；润邦公司没有尽到审慎居间服务义务，在明知房屋非商业用途的情况下仍促成张丹与孙微达成租赁合同，收取中介费；袁洪刚明知该房屋的属性为住宅而出租，故孙微、袁洪刚、润邦公司应该返还张丹交纳的费用，并对合同目的无法实现给张丹造成的损失承担责任。合同签订后，张丹于2016年5月7日向孙微支付了84000元，6月1日向孙微支付房屋转让费20000元，于5月7日向润邦公司支付房屋租赁中介服务费6000元。承租房屋后，张丹投入38000元用于房屋装修、39000元用于圣宠宠物加盟费以备商铺使用。2016年7月13日，张丹口头通知孙微及润邦公司解除房屋租赁合同，并于当日搬离房屋，将钥匙归还孙微。2016年7月30日，张丹向孙微、润邦公司寄出书面解除通知，并提出赔偿要求，但未达成意见。故诉至人民法院。孙微辩称，不同意张丹的诉讼请求，我们签订了房屋租赁合同，我收取了租金、押金、转让费，张丹要求退还房租、押金、转让费及解除合同没有法律依据。张丹是通过润邦公司做居间服务找到我签署了房屋租赁合同，在签署合同的时候，我给张丹提供了房产证复印件。房屋属于临街住宅房，作为商业在使用，临街也有营业执照。我方已经告知了张丹房屋的情况。房屋转让费2万元，是在经营期间签署房屋租赁合同需要支付给我2万元房屋转让费。在签署房屋租赁合同之前，我们就关于转让费和房租的事情商谈了三次，确认后才签署了房屋租赁合同。在合同签署期间，我们没有隐瞒欺骗，我们提供了房产证，明确了让张丹自己去处理营业执照，还约定了如果政府行为导致本合同不能继续履行，本合同自行解除。具体是根据房屋租赁合同第九条第二款，因不可抗力导致本合同无效无法继续履行的，本合同自行解除。双方都是成年人，双方都是在确认的情况下才签署的房屋租赁合同。张丹承租房屋后，张丹收到了12000元的转让费要将房屋转租出去，但是因为涉案房屋门口要被封上，所以下家就不再要房屋了。在房屋还没有封上时，我们想找三方协商一下如果因为政府部门的行为具体如何处理涉案房屋的事情，当时定的是8月份初，那天房东来了，张丹没来协商退房退房租的事情。张丹在经营期间怀孕了，经营不了了才将房屋转租出去，跟我沟通了几次，转租的事情我也经手了几次。对于加盟费、装修费我们不予认可，他们的加盟协议里有一条是提前考察位置，是张丹考察完后才租的房子。我方不认可张丹所说的7月13日退房的事情，当时没有封门，如果张丹说退房也是张丹自行退房，合同中约定了违约金，规定了支付2个月的租金作为违约金，合同中还规定了要求恢复原状。合同中约定了如果搬走需要做交接，我们没有做交接。我不知道张丹具体什么时候搬走的，张丹还有货架等一直放在屋子里。涉案房屋在9月28日被封门。我们实际在10月28日收房，现在房屋已经出租。润邦公司辩称，不同意张丹的诉讼请求，我方作为中介公司，我方会告知客户及第三方所有信息，如果是正规的门面房，房租不可能只有12000元，这一排都是这样的门面房，张丹说写商用才能批准，所以合同里写了商用。根据《北京市房屋租赁合同居间合同》第六条第三项，我方已经履行了合同义务，并协助双方进行了物业交接，若双方出现矛盾，我方可以参与调解。因为是国家政策，谁也不可能去承担装修费、加盟费。张丹在走之前房屋没有封，是张丹自己走的。不是不可抗力导致合同无法履行。袁洪刚辩称，不同意承担任何责任。我方与孙微是2016年4月1日签订的合同，我委托了孙微，张丹和孙微签合同一事我不清楚，涉案房屋用于商用10年，张丹和其上级公司在租房前一起选址的，已经看好了房屋。2016年6月，张丹给我打电话说不想租我房了，说亏损太严重，我让张丹找孙微，因为我没有和张丹签合同，此事与我方无关。张丹加盟是公司经过市场调查了才租的我房子。国家是在9月28日处理了我的房子，市场就是这样，我的房子就是这样，我没有欺骗张丹，张丹租房屋的时候也没有和我联系，我不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年2月22日，位于北京市朝阳区华威西里20号楼1层2门108房屋（以下简称涉案房屋）登记在袁洪刚名下，房屋性质为房改房（成本价），规划用途为住宅。出租方孙微、承租方张丹、居间方润邦公司签署《北京市房屋租赁居间合同》，约定“第一条（一）房屋基本情况房屋坐落于北京市朝阳区XXX20号楼1层2门108号。第二条房屋租赁情况及备案登记（一）租赁用途为商用。第三条租赁期限（一）租赁期间自2016年5月28日至2019年5月27日，共计3年，孙微应于2016年5月7日前将房屋按约定条件交付给张丹，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）租赁期限届满或合同解除后，孙微有权收回房屋，张丹应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。孙微、张丹双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：12000元每月，租金总计432000元，支付方式押一付六，各期租金支付日期：2016年5月7日付72000元，2016年10月28日付72000元，2017年5月1日付72000元，2017年10月28日付72000元，2018年5月1日付72000元，2018年10月28日付72000元。第六条居间服务（二）本合同签订后，张丹应向润邦公司支付月租金的50%即6000元作为佣金，支付方式现金。（三）本合同签订后，如租赁关系解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向润邦公司支付所约定的佣金。第十条违约责任（二）租赁期间，孙微需提前收回该房屋的，或张丹需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，孙微还应退还相应的租金。2016年7月9日，甲方张丹、乙方案外人马士博签订《房屋租赁转让协议》，约定“甲乙双方就转让涉案房屋租赁事宜达成如下协议：1、转让费35000元，一次性付清。2、转让期从2016年7月24日开始，甲方与中介公司终止合约，结清至2016年7月23日止的房租，因甲方与乙方承诺于7月20日开始计租，因此乙方补给甲方4天房租4*400=1600元。3、自本日双方签字付款后，甲方于2016年7月15日搬家完毕，并与中介结清房租，乙方全盘接管房屋租赁事宜。（落款处注明：孙微同意转租）”。2016年6月1日，张丹出具《承诺》，内容为“乙方承诺剩余房租于2016年5月20日前付清剩余房租54000元，不付视为违约，不退剩余钱，直接搬走。乙方张丹”孙微在《承诺》上注明“门面转让费2万元整。”庭审中，孙微确认收到了六个月的房租72000元和押金12000元、转让费20000元。润邦公司确认收到中介费6000元。庭审中，张丹提供《加盟协议书》、银行转账明细、证明、装修费收据证明其加盟费、保证金损失、装修费损失。孙微对此不予认可，袁洪刚、润邦公司表示与其无关。庭审中，张丹提供2016年8月8日与孙微的电话录音，内容有“……张：我把钥匙给你，有人来看房子你就一起看吧。孙：也可以。张：我把钥匙给你一把，然后就是我现在要是这么租，按原价租肯定是租不出去，空着是空的我的房租钱，扣的我的钱……”孙微对上述录音真实性认可，袁洪刚、润邦公司表示对上述录音不知情。庭审中，孙微出示照片显示，2016年5月8日，涉案房屋为“1981茶语休闲吧”，2016年9月27日，涉案房屋恢复原状。孙微对照片真实性认可。袁洪刚、润邦公司表示与其无关。本院认为，张丹与孙微签订的《北京市房屋租赁居间合同》是双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述房屋租赁协议未协议解除或被法院确认解除之前，双方均应依照合同约定行使权利履行义务。本案争议焦点是：第一、违约责任认定。张丹与孙微自愿签订《北京市房屋租赁居间合同》，合法有效，张丹应按照合同约定支付租金，孙微亦应按照合同约定提供良好状态的房屋以供张丹商用。本案中，孙微提供的房屋性质为住宅，并非符合合同目的的房屋，构成违约。在涉案房屋位于住宅楼区内，且租金价格较低的情况下，张丹理应对涉案房屋属性进行审慎审查。张丹自述在签署合同时因对方未提供房产证而对房屋属性不知情的说法，与情理不符，本院难以认可，对于合同解除亦应承担相应的责任。第二、房屋交付时间。《北京市房屋租赁居间合同》约定孙微应当于2016年5月7日将涉案房屋交付给张丹，《房屋交割清单》经张丹、孙微交验签字并移交房屋钥匙后视为交接完毕。张丹自认是2016年5月28日入住，孙微、润邦公司表示虽然合同约定涉案房屋起租时间为2016年5月28日，实际给了张丹20天的装修免租期。但张丹、孙微、润邦公司均未提交证据证明房屋交割情况，故本院认为张丹入住涉案房屋以2016年5月28日为准。第三、房屋腾退时间。《北京市房屋租赁居间合同》约定租赁期限届满或合同解除后，孙微有权收回房屋，张丹应当按原状返还房屋及其附属物品，设备设施。张丹、孙微双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的付费。具体实践中，张丹自认于2016年7月13日搬走，孙微自认于2016年10月28日自行收回房屋。张丹在2016年7月9日签署《房屋租赁转让协议》后未签署正式转租合同，并未于2016年7月24日前与转租承租方进行正式交割，通过2016年8月8日的录音可以看出，张丹截止于2016年8月8日并未将钥匙全部交还孙微。现张丹与孙微未达成正式的解除房屋租赁协议，双方确认未进行腾房交割。袁洪刚表示涉案房屋实际于2016年9月28日左右被政府恢复原状，张丹提供的照片显示2016年9月27日涉案房屋已经恢复原状，孙微对上述照片的真实性认可。关于解除《北京市房屋租赁居间合同》一节，由于涉案房屋实际于2016年9月27日被政府恢复原状，无法实现合同目的，应认定《北京市房屋租赁居间合同》于2016年9月27日自行解除。关于返还租金及房屋押金一节，鉴于《北京市房屋租赁居间合同》自行解除，双方对于合同的解除均存在过错，且双方对于水、电等未进行结算但均未提供证据证明，本院确定孙微需返还张丹2016年9月28日起至2016年11月28日房屋租金24000元及全部押金12000元。关于门市转让费一节，双方为签署《北京市房屋租赁居间合同》自行协商门市转让费并实际支付，现《北京市房屋租赁居间合同》完成签署、合法有效，该合同对于门市转让费未作约定，本院对于张丹要求孙微返还门市转让费的诉讼请求不予支持。关于房屋装修费一节，张丹仅提供装修费收据，未提供房屋装修合同等相关证据，不足以证明张丹的装修损失，本院酌情确定装修损失费为2000元。现由于孙微存在违约，且张丹需对合同的解除承担一定的责任，本院酌定孙微赔偿张丹房屋装修损失1000元。关于圣宠宠物加盟费及保证金一节，鉴于对于《北京市房屋租赁居间合同》的解除双方均不存在违约，且加盟费及保证金不属于直接损失，本院不予支持。关于中介费一节，因中介费属于居间服务关系，与本案不属于同一法律关系，张丹对于中介费可另行主张。关于袁洪刚、润邦公司承担连带责任一节，鉴于袁洪刚、润邦公司不是房屋租赁关系的合同相对人，本院对于张丹要求袁洪刚、润邦公司承担连带责任不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告张丹与被告孙微签署的《北京市房屋租赁居间合同》于二〇一六年九月二十七日解除。二、被告孙微于本判决生效后七日内返还原告张丹房屋租金二万四千元、押金一万二千元。三、被告孙微于本判决生效后七日内赔偿原告张丹房屋装修损失一千元。四、驳回原告张丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百七十六元，由原告张丹负担二千七百九十六元（张丹已交纳），由被告孙微负担七百八十元（张丹已预交，被告孙微于判决生效后七日内给付张丹）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 袁 冲审判员 李万琪二〇一七年十二月十二日书记员 王丽娜-12--11-