吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉2426民初1146号原告：安图县金盾小区正园物业有限公司，住所安图县。法定代表人：李欣，经理。委托代理人：于鑫，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：周桂芹，女，1957年10月18日出生，汉族，无职业，现住安图县。委托代理人：周海林，男，1957年10月6日出生，汉族，无职业，现住安图县。原告安图县金盾小区正园物业有限公司（以下简称“正园物业”）诉被告周桂芹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正园物业的委托诉讼代理人于鑫，被告委托代理人周海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正园物业向本院提出诉讼请求：1.判令周桂芹支付拖欠2012年8月至2017年12月的物业管理费2654.9元；2.违约金2094.6元。事实与理由：周桂芹系安图县金盾小区的业主，正园物业现负责该小区的物业服务工作，正元物业与小区业主委员会在物业服务合同中，约定以建筑面积每月每平方米0.5元计算物业服务费用，未按时交纳物业费的，按日千分之一的标准支付违约金。正园物业已按合同约定提供了物业管理服务，但周桂芹却以各种理由推托。期间正园物业曾多次向周桂芹催要，并且委托律师向其发出律师函，催告其在限期内交纳物业服务费，但周桂芹至今未交纳。周桂芹的上述行为将直接影响到正园物业的物业服务工作的正常进行，将关系到整个小区的物业管理及全体业主的公共利益，势必影响其他业主的正当利益。综上，应依法支持正园物业的诉讼请求。周桂芹辩称，请求驳回正园物业的诉讼请求。理由如下：一、正园物业没有提供物业服务。被告没有看到过正元物业给金盾小区提供过服务，也没有看到过物业公司的服务人员，也没有与正元物业签订过服务合同，依照《物业管理条例》的规定，物业公司应当与业主签订《物业服务合同》。二、原告的诉讼请求超过诉讼时效。被告自入住该小区以后，原告从未来催讨过物业管理费，因原告根本就没有进行物业管理，没有提供相关的物业服务，所以，被告拒绝交纳物业管理费。从被告拒绝交纳物业管理费的那一刻起，原告就应知道直接的权益被侵害，在诉讼时效期内，没有提起诉讼，其请求明显超过法律规定的诉讼时效期间。三、被告不应当交纳物业管理费。首先，被告并没有与原告签订物业服务合同，原告与被告之间不存在合同义务关系，所以，被告不应当交纳物业管理费。被告居住的小区，没有成立业主委员会，所谓的业主委员会，不过是物业公司指派了几个人，这几个人在法律上根本不能代表我们小区的广大业主。其次，原告自称为被告小区提供了物业服务，依照法律规定应当由原告方承担举证责任，证明自己的服务符合标准。原告公司就一个人，没有其他服务人员，更没有提供相关的物业服务。经审理查明：正园物业于2012年8月9日成立。2013年1月10日安图县价格监督检查局作出安价监检发【2013】1号文件，将金盾小区正园物业服务费标准制定为住宅每月每平方米0.5元，其他非住宅物业服务费协商制定，并向正园物业颁发由吉林省物价局作出的《收费许可证》。2013年1月10日、2014年1月10日、2017年1月9日正园物业与安图县金盾小区业主委员会先后签订《小区物业管理委托合同》，三份《委托合同》中均约定正园物业以每月每平方米0.5元价格收取物业服务费，并对涉及物业服务中的双方权利义务作出规定。2013年1月10日、2014年1月10日签订的两份合同中对逾期未交纳物业服务费作出约定即“从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金”。正园物业依约履行合同向金盾小区提供物业服务的同时，出现小区铁栅栏被损坏未及时修补；小区内乱搭仓库未及时制止；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地；小区凉亭被堆放杂物占据；小区内马葫芦盖未及时维修；防盗门铃坏后未及时修理；楼道内堆放自行车影响通行等诸多履行瑕疵。周桂芹系金盾小区4号楼5单元101室房屋所有人，其房屋面积为81.69平方米。庭审中，金盾小区业主委员会委员丁志军出庭作证，证明金盾小区业主委员会未通过全体业主大会或业主代表大会选举产生，其不具备业主委员会成员的资格，业主委员会与正园物业签订的《小区物业管理委托合同》无效，金盾小区不能依据上述合同向业主收取物业费。认定以上事实的证据有：《营业执照》、《关于制定金盾小区正园物业费标准的批复》、《收费许可证》、《关于取消收费许可证及年审制度的证明》、《小区物业管理委托合同》三份、物业提交的照片、周桂芹提交的照片、证明材料、金盾小区业主委员会委员的证言等。被告周桂芹还向法庭提交了金盾小区4号楼5单元101室现状照片、邻居于跃海书面证明、2013年至今安隅国际1号楼1单元302室的楼道清扫费票据和自来水公司水费收据，用以证明被告方从2013年至今未在金盾小区4号楼5单元101室房屋居住。经庭审质证，因以上证据缺乏关联性与合理性，不能证明涉案房屋从2013年至今未曾居住，为空置房屋。本院认为，2013年1月10日正园物业与安图县金盾小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同》后，开始为小区提供物业服务。正园物业作为合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，金盾小区的业主未提出异议并接受该服务行为，即使业主委员会成员的选举程序有瑕疵，亦不影响双方合同关系的实际成立，正园物业请求金盾小区业主按照《小区物业管理委托合同》内容交纳物业服务费的主张，依法应予支持。因正园物业在履行物业服务合同中存在诸多履行瑕疵，业主未按期交纳物业服务费的行为，依法不能认定为违约行为，正园物业请求周桂芹支付违约金的主张，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”正园物业应在2013年1月10日与安图县金盾小区业主委员会签订物业合同后，按照上述合同的约定自2014年1月9日委托管理期限届满后的三年内向周桂芹主张权利，因正园物业未举证证明上述期间内有符合诉讼时效中止、中断的法定情形，至2017年10月23日正园物业向本院起诉时，其请求周桂芹支付2012年8月至2014年1月9日止物业服务费的主张，已过法定诉讼时效期间，本院不予支持。2017年1月9日双方签订的《物业服务合同》中约定业主应于每年的10月20日前交纳全年的物业管理费，2017年物业管理费应计算至2017年12月末。结合正园物业未按照物业合同约定对物业设施等进行维修、养护，对个别业主占用绿地、楼道、凉亭等公共设施行为未予制止及其他履行瑕疵，本院酌定支持正园物业70%的物业服务费请求，即周桂芹应向正园物业交纳2014年1月10日至2017年12月末止的物业服务费合计为1364元[（81.69㎡×0.5元/月/㎡×12个月×4年-81.69㎡×0.5元/月/㎡÷30天×9天）×70%]。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十一条、《物业服务收费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周桂芹于本判决生效之日立即向原告安图县金盾小区正园物业有限公司交纳物业管理费1364元。二、驳回原告安图县金盾小区正园物业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费应收50元，减半收取25元，现实收25元，由原告安图县金盾小区正园物业有限公司负担18元，由被告周桂芹负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  李增明二〇一七年十二月二十五日书记员  阚兆玉