北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初41166号原告：范龙轩，男，1989年11月3日出生。被告：孙炯旺，男，1981年9月24日出生。委托诉讼代理人：祝维娜，北京大成律师事务所律师。原告范龙轩（以下简称原告）与被告孙炯旺（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告，被告委托代理人祝维娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告房屋买卖合同违约金50万元；2、判令被告自2016年7月12日起至2016年7月25日止，以总房款130万元作为基数按照日万分之五支付违约金。事实和理由：2013年8月5日，原、被告双方通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告以总金额130万元的价格购买被告名下房产——北京市朝阳区黄厂南里3号院×××室。2013年11月5日原告取得该房屋的《房屋所有权证》。2016年5月，原告准备将该房屋出售。通过链家地产，原告与购房者协商达成一致，签订了《买卖定金协议书》并收取了定金，约定7月8日晚正式签订买卖合同。2016年7月8日，在约定签订房屋买卖合同的当天下午，应购房者要求，原告赴北京市朝阳区豆各庄派出所查询该房屋户口情况，得知被告仍未将原有户口迁出。购房者得知后，因无法满足其购房目的而放弃了购买决定，直接导致原告出售该房屋交易行为的失败，被告违约行为给原告造成巨额经济损失。根据原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。故原告诉至法院，希望法院依法裁判，支持原告诉讼请求。被告辩称，第一，被告没有违约，不应承担违约责任。虽然2013年8月5日签了合同，但户口迁移条款为格式条款，被告在同一小区还有一套房屋，误以为户口落在该房屋内，涉案房屋内没有户口，也就没有特别注意户口迁移条款。涉案房屋出售后，被告举家迁到广州居住至今，期间未再回到北京居住。在此期间，原告也从未就涉案房屋内户口问题与被告联系或者要求迁出。2016年7月11日，被告接到经办人陈玲的电话，说涉案房屋内户口尚未迁出，要求一个月内迁出，否则起诉被告。被告接到电话后立即核实涉案房屋户口情况，并专程从广州飞回北京到豆各庄派出所办理户口迁出手续，被告有履行合同的诚意。2016年7月26日，被告及家属的户口全部从涉案房屋迁至黄厂南里2号院×××号。虽然合同对涉案房屋户口迁出作出约定，但被告认为链家经纪人于7月11日的通知已经更改了户口迁出的时限。被告未提出异议并实际履行，构成双方对房屋买卖合同户口迁出条款的修改，且被告在要求的期限内办理完户口迁出手续并通知了原告，不存在违约行为。第二，原告没有因涉案房屋内户口遭受损失，即便认为被告构成违约，也不应当支付违约金。从签订合同之日止2016年7月间，原告没有就户口问题联系过被告，被告以为户口问题已经结束，只是在7月11日链家经纪人给被告打电话要求被告在一个月内办理户口迁出，被告核实情况后从广州飞回北京办理了户口迁移，被告有履行合同的诚意。原告并没有因为涉案房屋内户口遭受实际的损失。根据北京市户籍登记制度，涉案房屋内存在户口并不影响新的房屋所有权人及其符合条件的亲属在该房屋落户，也不会影响新房屋所有权人基于户口的任何权利，购房人根本不会因此放弃购买。更何况，7月26日被告户口已经迁出，短短十几天时间，即便原告出售房屋，也还远远尚未完成，根本不会影响购房人获得房屋所有权后在此落户。另外，即便认为被告违约，根据约定也应该按房屋成交价款计算违约金，原告按照房屋总价款和装饰装修、配套设施设备价款之和计算违约金是错误的。第三，原告违背诚信原则滥用诉权，其请求不应得到支持。2016年7月11日，原告通过链家地产要求被告一个月内将户口迁出，在得到被告承诺后，未到期间届满，于7月11日当日即向法院起诉，在7月26日被告通过陈玲告知户口已经迁出后，原告仍未撤诉甚至变更诉请。原告的行为显示其完全没有履行合同、解决问题的诚意，原告利用被告疏忽，滥用诉讼权利及司法资源以达到其获得巨额违约金的目的，望法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年8月5日，原告作为买受人、被告作为出卖人在链家地产居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同载明出卖人所售房屋坐落在：朝阳区黄厂南里3号院×××室。关于成交价格，合同约定：经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为70万元整；经出卖人与买受人协商一致，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价为60万元整，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。该合同第十条“权属转移登记”第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年11月5日，原告取得涉案房屋所有权证。2016年7月1日，原告作为出售人、刘晓娟作为购买人、链家地产作为居间人，三方签订《买卖定金协议书》，协议载明交易房屋坐落于北京市朝阳区黄厂南里3号院×××号，产权人为原告，房屋购买总价款为194万元整。2016年7月10日，原告作为甲方、刘晓娟作为乙方、链家地产作为丙方，三方签订《解约协议书》。该协议书载明：鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于朝阳区黄厂南里3号院×××之房屋，三方分别或共同签署了相应文件（文件名称：《买卖定金协议书》），现甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：乙方因该交易房屋相关户口被占用，未能迁出，故乙方拒绝交易该房屋。2016年7月26日，被告户籍从北京市朝阳区黄厂南里3号院×××室迁至北京市朝阳区黄厂南里2号院×××室。庭审中，原告提交陈×证人证言及身份证复印件、李×证人证言及身份证复印件，欲证明在原告查明被告户口未迁出的情况下向被告核实，被告依旧欺骗原告，否认户口未迁出。原告因被告未迁出户口而无法出售涉案房屋。经询，涉案房屋于2017年2月另行出售，出售价格为270万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、《买卖定金协议书》、《解约协议书》、书面证人证言、户口本及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告应当按照约定以及法律规定全面履行各自的义务。被告未按合同约定在房屋所有权转移之日起180日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告虽然对于2016年7月11日之前、之后的违约金分别主张，考虑被告应承担的违约责任均系基于被告逾期迁移户口的行为而产生，故本院一并予以处理。综上，本院认定原告要求被告支付违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据；关于违约金的数额，本院结合合同履行情况、当事人的过错程度以及违约后果等因素予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告孙炯旺于本判决生效后七日内支付原告范龙轩违约金二万五千元；二、驳回原告范龙轩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告范龙轩负担4400元（已交纳），由被告孙炯旺负担4400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  张春英人民陪审员  刘凤芝二〇一七年十二月二十五日书 记 员  于 月