重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初5932号原告（反诉被告）：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛顿10号第45层1#1-6单元、2#7-11单元，统一社会信用代码：91500000756205567M。法定代理人：张颖娴，项目副总监。委托诉讼代理人：徐永毅，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安黄记煌餐饮管理有限公司，住所地西安市未央区太华北路万达广场第1幢2单元18层21806号房，统一社会信用代码：91610113592245086R。法定代表人：贺祖林，董事。委托诉讼代理人：呼海龙，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁辉，陕西许小平律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称“瑞安公司”）与被告（反诉原告）西安黄记煌餐饮管理有限公司（以下简称“黄记煌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告之间的《租赁合同》解除。2、法院依法判令被告向原告支付拖欠的截止合同解除前的租金（2015.9-2017.1）560958.39元，推广费（2015.6-2017.1）102321.29元，滞纳金截止2017年1月5日6173447元，共计人民币725014.15元，租金依据合同附表6，第23页，推广费是附表8，起止日期按合同约定时间，滞纳金依据合同第13页13.1条。3、请求法院依法判令被告向原告支付合同解除后逾期归还房屋的违约金（从合同解除之日按照原日租金2倍向原告支付违约金至实际向原告归还房屋为止，暂计至2017.1.6日止的违约金为24290元），依据合同13.6条。4、请求判令被告向原告支付相当于被告已经享用的无偿装修期、免租期之间使用费312390元，合同解除后房屋空置期间（原告主张3个月）的合理损失112140元。合同第13.3条，装修期是2014年6月1日-2014年8月31日，装修期是2014年9月1日-2015年2月28日，合同附表5。5，法院判令被告将租赁标的房屋恢复到出租时交付状态，合同7.1条。6、本案诉讼费、律师费等由被告承担，合同13.1条。事实及理由：原被告于2014年5月23日签订了《租赁合同》，约定被告承租涉案商铺，合同中双方对于租赁期、装修期、计租面积、租金、支付、核算方式、开业日期、推广费、租赁用途等事项进行了约定。原被告双方在履行上述合同过程中，被告未按照合同约定积极履行交付租金、推广费等费用的义务，截止至2017年1月被告已拖欠租金、推广费等相关费用超过7个工作日。2017年1月5日，原告按照合同约定向被告邮寄发送了《解除租赁合同的函》。明确将在2017年1月5日解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告于2017年1月7日签收了该解除函。原告认为，原被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，也未违反任何强制性法律法规，应当合法有效，被告现严重违约，故诉至法院。被告（反诉原告）黄记煌公司辩称，瑞安公司“重庆·嘉陵中心”商场开业日期一再推后，截止现在仍没有开业，构成根本违约且违约在先。瑞安公司给黄记煌公司的招商承诺没有实现构成欺诈。“嘉陵中心”商场开业日期一再推后，不具备开业条件，黄记煌公司不得不延期开业，其享有先履行抗辩权，不存在违约行为。黄记煌公司延期至2016年1月8日开业系瑞安公司同意的，应从当日起计算免租期。鉴于瑞安公司的违约行为，黄记煌公司配合其试营业，不应全部承担相关损失、违约责任及费用。黄记煌公司于2015年12月16日闭店退场，瑞安公司不同意并予以阻止，逾期归还房屋的损失应由其自行承担。鉴于瑞安公司的违约行为，其应返还黄记煌公司保证金、赔偿装修损失。被告（反诉原告）黄记煌公司向本院提出诉讼请求：1、判令瑞安公司退还保证金210930元。2、判令瑞安公司返还黄记煌公司装修损失2061700元。3、反诉诉讼费由瑞安公司承担。事实及理由：与本诉答辩意见相同。原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司辩称：辩称意见与本诉事实与理由及辩论意见相同。本院经审理认定事实如下：2014年5月23日，瑞安公司（甲方）与黄记煌公司（乙方）签订《租赁合同》，载明：甲方出租乙方的房屋店铺，租金、支付及核算方式为：房屋保底租金2015年3月1日至2016年8月31日，65元/月/平方米；2016年9月1日至2018年8月31日，70元/月/平方米；2018年9月1日至2019年8月31日，75元/月/平方米。保底租金按房屋套内面积计算基础，该房屋提成租金为：自2015年3月1日至2017年8月31日按照当月总营业额的7%计算提成；自2017年9月1日至2019年8月31日按照当月总营业额8%计算提成。房屋每月应付租金为上述两种租金中较高者。租赁期限自2014年6月1日起至2019年8月31日，共计5年3月，装修期自2014年6月1日起至2014年8月31日止，共计3个月。装修期内，乙方需按照附表八支付物业管理费及实际发生的公用事业费，无需支付租金及其他费用。若乙方在装修期内开业的，则乙方应自开业（包括试营业）之日起支付100%物业管理费及推广费。免租期共计6个月，自2014年9月1日至2015年2月28日，免租期内乙方无需支付租金，但需按附表八支付100%的物业管理费及推广费。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营黄记煌品牌餐饮使用。乙方应向甲方支付保证金184230元，数额相当于第1租赁年三个月的保底租金104130元和三个月的物业管理费80100元之总和，并可按本合同第5.2条调整。物业管理费按每平方米套内面积50元/月收取，并可按本合同第5.7条进行调整。乙方应于本合同签署时预付一个月的物业管理费，并应自该房屋交付日起，于每个月的第一天支付当月的物业管理费，装修期内，物业费按套内每平方米25元/月收取，若乙方于装修期内开业（包括试营业），应从开业日起按套内每月每平方米50元支付物业费。推广费按套内每月每平方米10元计算收取。公用事业费押金共计26700元。乙方保证在获得甲方对该房屋现场装修、装饰的书面审批同意后，不迟于2014年9月1日根据本合同约定用途在该房屋内开张营业（包括试营业），且每年开业365天。营业时间为上午10点至晚上22点。甲方有权根据市场反应及实际情况要求乙方调整营业时间。乙方应在实际开业（包括试营业）当日以书面方式通知甲方或物业管理公司。若乙方逾期开业，自2014年9月1日起，每逾期一天，应按照每天3000元的标准向甲方支付违约金。若乙方拖欠本合同约定的应付租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支付的诉讼费、律师费。在乙方拖欠本合同约定的租金（或使用费）、物业管理费、推广费或其他合同约定应付费用的，甲方催讨后仍不支付时，乙方同意，无论乙方是否已支付该房屋水、电、气费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权在提前24小时通知后立即停止向该房屋提供水、电、燃气及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠的费用及逾期利息。合同第13.3条载明，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同保底租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的无偿装修期间之使用费；（2）按本合同保底租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之实际损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费、空置期租金等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金超过七个工作日。13.3.2乙方破产或清算的。13.3.3乙方无正当理由中断在该房屋内的业务超过三十天的（非连续状态，可累计计算）。13.3.4乙方逾期开业超过45天的。（注：因甲方原因造成逾期开业的除外）。13.5条约定，甲方因为乙方违反本合同之规定而向乙方发出书面通知声明甲方行使本合同赋予甲方提前收回该房屋之权利时，即表示甲方已完全行使该项权利，甲方无须实际进入该房屋行使该项权利。13.6租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，乙方除按照本合同约定的物业管理费标准照常支付物业管理费之外，还应当向甲方支付相当于本合同终止日之日租金2倍的违约金；如逾期返还的，乙方同意该房屋内所有装修、设施和物品作抛弃处理，甲方可据此取得该等抛弃物所有权，并有绝对权利决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为该等装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。13.7租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若约定有保底租金及提成分租金的，则按保底租金计算）总额之款项作为违约金。如甲方能在租赁期满前将该房屋再行出租的，在扣除甲方的实际损失和支出后，乙方应支付的违约金金额可相应减少。在此情况下，乙方同意其遗留在该房屋内的商品、装修、设施、物品等为抛弃物，甲方可据此取得所有权，且甲方无需给予乙方任何补偿。同时乙方应按照每平方米套内面积人民币3OO元的标准向甲方支付恢复原状费。任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方之直接损失。本合同另有规定具体赔偿金额的除外。合同签订后，黄记煌公司向瑞安公司支付了保证金184230元、公用事业押金26700元。瑞安公司认可黄记煌公司按合同约定的标准交纳租金至2015年8月。2016年12月16日，黄记煌公司以经营困难为由停止涉案商铺的营业，并停止支付租金等相关费用。2017年1月5日，瑞安公司向黄记煌公司邮寄解除合同的函，在函件中瑞安公司要求黄记煌公司接到函件后立即结清相关费用，并于2017年1月6日闭店停止经营，2017年1月7日前搬离租赁商铺，并恢复交付时的状态并完善交还手续，否则商铺内的遗留装饰装修、设施设备、物品等均视为放弃所有权及一切权利，瑞安公司有权处置无需补偿。同年1月7日该函件邮寄送达黄记煌公司。同年2月20日，瑞安公司委托重庆钜沃律师事务所进行见证，进入涉案商铺清点商铺内物品并拍照登记造册。瑞安公司因本案诉讼产生律师费6000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方争议焦点为瑞安公司签订租赁合同时是否对黄记煌公司构成欺诈，以及黄记煌公司是否违约。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。双方作为商事主体，应当清楚知晓合同签订后的法律效力以及基于合同产生的各自的权利义务。黄记煌公司提交的与瑞安公司签订合同之前的往来邮件内容，属于瑞安公司对重庆天地项目的介绍和宣传展示，双方最终签订合同之时并未将其作为合同条款或者附件列入，上述材料不能作为确定合同权利义务的依据。本院认为黄记煌公司的理由不能成立，瑞安公司不构成欺诈。黄记煌公司未按合同约定交纳租金，构成违约，瑞安公司有权依据合同约定行使解除合同的权利，并要求黄记煌公司承担违约责任。故对瑞安公司要求确认合同解除、支付拖欠租金和推广费、支付装修期和免租期租金的请求本院予以支持；对瑞安公司主张的各项滞纳金、违约金和损失中，逾期支付的滞纳金应为违约金，瑞安公司主张的标准过高，本院予以调整。保证金根据合同约定瑞安公司不予退还，但公用事业费押金并无此约定，故应予退还，该费用在黄记煌公司应支付的费用中予以品叠。合同解除后黄记煌公司应承担装修期、免租期共计相当于九个月的租金，故对瑞安公司主张的日租金两倍的逾期还房违约金以及合同解除后的三个月空置损失本院不再主张。因涉案房屋已由瑞安公司再次出租，故对于其恢复原状的请求不予主张。黄记煌公司的反诉请求理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司与被告（反诉原告）西安黄记煌餐饮管理有限公司之间签订的《租赁合同》于2017年1月7日解除；二、被告（反诉原告）西安黄记煌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司2015年9月至2017年1月的租金560958.39元、2015年6月至2017年1月的推广费102321.29元；并承担从应付未付之日起按每天万分之二的标准计算的违约金；三、被告（反诉原告）西安黄记煌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司相当于3个月装修期、6个月免租期的违约金312390元；品叠公用事业费押金后尚应支付285690元；四、被告（反诉原告）西安黄记煌餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司律师费6000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）西安黄记煌餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费14355元，减半收取7178元，反诉受理费24981元，减半收取12491元，由原告（反诉被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担1338元，由被告（反诉原告）西安黄记煌餐饮管理有限公司负担18331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  肖一航二〇一七年十二月二十七日书 记 员  刘学霞