江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0505民初5920号原告：朱井伟。委托诉讼代理人：王凤玲、许芬，江苏赛杰律师事务所律师。被告：董庆源。委托诉讼代理人：庄许要，山东正之源律师事务所律师。被告：徐超。原告朱井伟与被告董庆源、徐超租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月26日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。本院于2017年4月25日公开开庭进行审理，原告朱井伟及其委托诉讼代理人王凤玲、被告董庆源的委托诉讼代理人庄许要、被告徐超到庭参加诉讼。本院于2017年10月30日公开开庭进行审理，原告朱井伟的委托诉讼代理人许芬、被告董庆源的委托诉讼代理人庄许要到庭参加诉讼，被告徐超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭进行审理，于2017年12月14日公开开庭进行审理，原告朱井伟的委托诉讼代理人王凤玲与许芬到庭参加诉讼，被告董庆源、徐超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱井伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金15万，违约金5万，赔偿金1万；2、判令被告承担诉讼费用。原告于2017年3月9日变更诉讼请求为：1、判令租赁合同于2017年2月13日解除；2、判令被告返还租金125000元，违约金5万元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年10月11日，原告与被告签订租房合同，使用权20年，原告于2013年10月11日接收了被告位于某市某花园某幢某室的房子、钥匙并使用。2016年9月，被告的房屋因抵押给银行被虎丘法院查封拍卖，很快进行清场，原告经济损失重大，故原告诉至法院。2017年2月13日接法院通知，承租房屋被依法拍卖，房屋无法使用，另原告已使用房屋三年四个月，扣除这期间的租金，应当返还125000元，违约金是依据双方的合同约定。被告董庆源辩称，原告所述不属实，原告并未向被告实际支付租金15万元，现房屋租赁并未实际履行，该租赁是在被告欠原告4.8万元后让被告签订的，口头约定如果到期不还借款就以租代还，如归还上述4.8万元借款，该租赁合同就不履行并归还相应的凭证。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告徐超辩称，对此事并不知情，不应承担责任。经审理查明，位于某市某花园某幢某室的房屋（建筑面积112.49平方米）原为徐超、董庆源共同共有，该房屋设有抵押登记，他项权利人为苏州市某担保有限公司，债权金额为69万元，债务履行期限为2013年3月6日至2033年3月6日。后原告朱井伟提供格式的房屋租赁合同，上载明：甲方（出租方）为董庆源（代徐超），乙方（承租方）为朱井伟，甲方将位于某花园某幢某室（全部含车库）的房屋出租给乙方，租期为二十年，时间为2013年10月11日到2033年10月10日止，租金共计15万元整，乙方在签订本合同时已一次性全额付清；甲方必须保证产权清晰，此前未将该房与他方签订过任何出售、租赁协议，否则将承担欺诈违约的责任，无条件支付违约金（如不履行合同需支付5万元违约金），实际损失超过违约金的，违约方另行支付；甲方在房屋交付前需结清水电费等有关费用，乙方在承租期内所有费用由乙方自行承担；在签订本合同时，甲乙双方即完成房屋交割手续，自租赁期开始，乙方有权自行安排进驻事宜，甲方房屋内物品视为甲方废弃物，乙方有权自行处理；甲方同意乙方可以将该房屋转租；备注：如遇房屋拆迁，拆迁费用首先用于赔偿乙方的经济损失及补偿，有余款乙方退回甲方；在租赁期内甲方出售该房屋前必须通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。被告董庆源在甲方处签名捺印并书写“代徐超”、租期及租金、违约金等处捺印，原告朱井伟在乙方处签名并填写2013年10月15日。被告董庆源在该份房屋租赁合同背面书写收条，载明“今收到房屋租金壹拾伍万元整（￥150000元）以上租金一次性付清，房屋使用权贰拾年（20年）”，落款日期为2013年10月11日。原告朱井伟提交2013年10月11日个人取款15万元的业务凭证，陈述涉案租金15万元系2013年10月11日现金交付被告董庆源。2013年11月11日，被告董庆源向原告朱井伟借款7万元，原告朱井伟将款项转账支付被告董庆源，后原告朱井伟于2014年4月3日将被告董庆源、徐超诉至苏州市吴中区人民法院，苏州市吴中区人民法院经审理作出（2014）吴民初字0417号民事判决书，判决被告董庆源、徐超归还原告朱井伟借款7万元及相应利息。后该案进入执行程序。庭审中，经查询全省法院关联案件，朱井伟另有诉讼案件31件，其中民间借贷案件26件，房屋租赁案件5件。2014年8月25日，涉案房屋的抵押权人苏州市某担保有限公司将董庆源、徐超诉至苏州市姑苏区人民法院，经法院组织调解，双方达成调解协议，约定：董庆源、徐超于2014年10月31日前归还苏州市住房置业担保有限公司683978.54元及相应利息并承担律师费损失；若董庆源、徐超未履行前述债务，苏州市某担保有限公司有权就董庆源、徐超抵押的坐落于某市某花园某幢某室的房屋在债权数额69万元范围内经过协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。苏州市姑苏区人民法院于2014年10月16日出具（2014）姑苏商初字第1144号民事调解书予以确认。2017年2月13日，因（2014）虎执字第1282号申请执行人徐某某与被执行人董庆源民间借贷纠纷一案的执行，苏州市虎丘区人民法院向案外人刘某某（及监护人方某某）送达责令搬离某市某花园某幢6某室及某号自行车库的通知。庭审中，经查询全省法院关联案件，徐福明诉董庆源的案件为4件，系同一民间借贷的一审、二审、执行与恢复执行案件。诉讼过程中，原、被告均同意进行测谎，被告董庆源提交申请书一份，请求法院依法对2013年10月11日朱井伟有无实际向董庆源支付房屋租金现金15万元做测谎。董庆源预交心理测试费6000元。2017年10月10日，某大学刑事司法学院心理测试室出具华政[2017]心测字第56-1号心理测试分析意见书，测试分析中，受测试人董庆源在回答相关测试问题时未出现说谎生理反应，分析意见为：根据本次测试结果，受测试人董庆源对其与朱井伟房屋租赁合同纠纷陈述的可信度较高。2017年10月10日，某大学刑事司法学院心理测试室出具华政[2017]心测字第56-2号心理测试分析意见书，测试分析中，受测试人朱井伟在回答相关测试问题时出现了说谎生理反应，分析意见为：根据本次测试结果，受测试人朱井伟对其与董庆源房屋租赁合同纠纷陈述的可信度较低。庭审中，原告明确，变更诉讼请求申请中为：请求法院判令解除合同，变更诉讼请求申请书中只是原告解除合同的意思表示，具体的解除时间请法院判定。被告董庆源与徐超于2017年3月29日收到原告含有解除租赁合同意思表示的变更诉讼请求申请书。诉讼过程中，原告提交收条两份，分别为案外人徐某某（同时系董庆源的民间借贷案件债权人）于2014年3月2日出具的收条上载明“今收到董庆源房租壹万零捌佰元正，有朱井伟代付，此房租每人壹半”，于2015年4月25日出具的收条上载明“今收到董庆源房租玖仟元整（9000-）租期2015年2月25号-2016年2月24号”，原告陈述：董庆源把这个房子租给我又租给徐某某，然后徐某某那边有人住，我也要租，协商好以我这边租出去，徐某某而且出具了董庆源跟他签的租房合同，因为是以我的名义租出去的，房租是我统一收回来，租金跟徐某某一人一半，所以徐某某出具收条，整体房屋出租的租金是一年1.8万元。庭审中，关于房屋租赁合同及收条的出具过程：原告朱井伟陈述：董庆源打电话联系我，说他有房子要租，那天是2013年10月11日，具体时间记不清了，我到被告董庆源涉案房子里，董庆源就跟我讨价还价说房子要租出去，我们就谈这个价格，我说要租20年15万元，他说15万元租15年，我说这样不行的，这个房子我是租下来再租出去，要赚中间的差价，不赚钱是不要的，然后跟董庆源讲好，他就同意并签字了，我问他家里还有没有其他人，他说还有他老婆，我就说让他老婆也签字，他说他老婆在房间里哄小孩睡觉，我说那你去问问你老婆，然后他就到房间里去了，过了一会他就出来跟我讲，他跟他老婆讲好了，过了一会我们就签合同了，我说要他老婆签字，他说他跟他老婆讲好了，他老婆让他代签的，董庆源说要到外地公司去工作，他老婆在单位上班有宿舍的，这样他的房子就能腾出来租出去赚点钱，他还说如果不租了房子能不能要回去，我说可以的，到时候按照违约金来，大家商量一下，合同他也有一份的，房屋租赁合同的模板是我拿过去给董庆源的，合同上的字具体是谁写的我也不记得了，董庆源的名字是董庆源写的，朱井伟的名字是我写的，收条也是董庆源写的；董庆源讲要现金，我就预约取款现金支付的，2013年10月11日签过合同当天在董庆源家里的客厅里给了他15万元，房屋租赁合同上的日期落款因为当时在说话就写错了。被告董庆源陈述：房屋租赁合同的真实签订日期是在借款之后，当时2013年在签房屋租赁合同之前董庆源借原告4.8万元，他还说是高利贷，后来变成7万多了，有法院执行通知，当时他们小孩还小，他们还住在那个房子里，原告找到被告董庆源，要求还款，董庆源没钱还，原告要求签一个房屋租赁合同并写了一个收条，当时口头约定要是到期还款，签订的这些都无效了都会还给他，如果不还，原告就把这个房子租了，以租代还，后来这个事情就发生了，原欠款也向吴中区法院起诉，目前到执行阶段了，这是事实，董庆源本来就欠原告的款项，不可能再收取其15万元的租金。被告徐超陈述：1、我那个房子的月供是每个月4900多元，是由我的公积金加我自己的2000多元在正常还款，当时我的小孩刚2个月，如果按照他们说的20年才15万元，一个月才750元，我们不可能这么傻，根本就不可能的事情；2、当时董庆源在外面做生意，由于资金上面紧张，就找原告借了几万元，因为我做金融行业的，我也很了解他们那种放水公司的套路和窍门，他们专门放给有房子的客户，如果客户还不起钱了，他们就把房子租20年，我是2013年12月份离开苏州的，因为他们来我家把董庆源打了几顿，还差点打了我，因为出了这个事情，他们经常有人来，小孩还小，小孩就跟着他奶奶回山东了，我就回成都了，房子就被他们占了。上述事实，由原告提交的房屋租赁合同、收条、苏州市虎丘区人民法院（2014）虎执字第1282号通知，被告董庆源提交的苏州市吴中区人民法院（2015）吴执字第538号执行通知书、苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏商初字第1144号民事调解书、房屋权属登记信息查询结果证明，华东政法大学刑事司法学院心理测试室出具华政[2017]心测字第56-1号和[2017]心测字第56-2号心理测试分析意见书及发票，本院调取的苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第0417号民事判决书，以及本院的谈话笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当诚信提起和参加诉讼并对自己的主张应当提供证据予以证明。本案中，原告朱井伟依据房屋租赁合同和收条主张被告未能按约履行合同应解除合同、返还租金并支付违约金，但被告抗辩房屋租赁因借贷衍生而来且并未实际收到原告在房屋租赁合同中约定的15万元租金，原告对实际支付租金应当承担举证责任。但综观本案，首先，原告关于房屋租金支付仅提交2013年10月11日的取款凭证，但在其与董庆源的民间借贷案件中却为转账支付被告董庆源，经查询法综系统，原告朱井伟有数起纠纷诉讼，其具有保存证据的相关法律意识，但其在数额低于房屋租金的民间借贷中以转账方式保留支付借款的证据而在数额更大的房屋租金支付中却未以转账方式保存证据，与常理不符，且经某大学刑事司法学院心理测试室出具心理测试分析意见书分析朱井伟对其与董庆源房屋租赁合同纠纷陈述的可信度较低，心理测试分析意见书虽不属鉴定依据，但可以结合其他证据及庭审经过作为法官裁判的心理确信参考，原告朱井伟也未提供其他确切证据证实其确系实际向被告董庆源支付15万元租金，故关于租金支付的真实性，原告证据不足。其次，被告的涉案房屋上存有贷款，根据被告陈述，其每月需偿还4000余元的贷款，且被告还有其他外债，而根据原、被告签订的房屋租赁合同载明租期20年的租金仅为15万元，该租金畸低于房屋租赁的市场价格且该租金即使偿还每月贷款都远远不足，原告也并未举证证明其系从事转租工作也未就长期租赁的现实考察、租金商谈拟定、后续出租等事宜进行合理说明并举证证明，原、被告关于租金的约定缺乏合理性。再次，原告虽陈述其租赁房屋后再转租他人谋取利益，但其在本案签订房屋租赁合同后不久即发现涉案房屋也已有案外人徐福明占用，涉案房屋极易发生纠纷导致无法实现其长期租赁谋取利益的目的，但原告并未及时向法院提起诉讼要求返还全部租金，而是与案外人徐某某共同分割租金收入，原告陈述徐某某与被告也系房屋租赁关系，但经查询关联案件显示徐某某与董庆源之间均为民间借贷案件且本院责令涉案房屋内人员搬离也是基于徐某某的申请执行，故原告的行为逻辑与日常房屋租赁行为相悖。现原告主张解除房屋租赁合同，两被告于2017年3月29日收到含有解除合同意思表示的变更诉讼请求申请书，因涉案房屋已被法院执行且原告实际支付租金的证据不足，房屋租赁合同无法实际履行，现原告主张解除合同，本院予以支持，故原、被告的房屋租赁合同于2017年3月29日解除。关于原告提出的要求被告返还租金125000元并支付违约金5万元的诉讼请求，因原告关于实际已支付租金的真实性证据不足，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱井伟与被告董庆源签订的房屋租赁合同于2017年3月29日解除。二、驳回原告朱井伟的其他诉讼请求。案件受理费4450元，心理测试费6000元，合计10450元，由原告朱井伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。审 判 长  赵延丽人民陪审员  彭兴荣人民陪审员  韩国英二〇一七年十二月十四日书 记 员  赵 庆