黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初9517号原告杨建（反诉被告），女，1981年8月17日生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。委托代理人王幸(与原告系夫妻关系)，男，1978年11月15日生，汉族，空军双榆树场站运输股股长，户籍所在地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市香坊区。被告李志敏（反诉原告），男，1955年8月20日生，汉族，退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王志广，黑龙江中天律师事务所律师。第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市道里区通达街281号。法定代表人谷艳萍，职务总经理。委托代理人刘增祥，男，1978年10月6日生，汉族，该公司权证部经理，户籍所在地哈尔滨市香坊区，住哈尔滨市香坊区。原告杨建与被告李志敏、第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨建的委托代理人王幸、被告李志敏的委托当事人王志广、第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司的委托代理人刘增祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建诉称，原告与被告于2017年3月16日在第三人处签订房屋买卖合同，房价78万元，原告支付定金1万元，约定2017年5月6日后交易，被告于2017年5月3日通知中介房屋涨价违约，原告在2017年5月6日当天通知被告于2017年5月8日周一交易，被告拒绝交易，执意违约，为此诉至法院，要求：一、请求判令被告双倍返还原告支付的1万元定金，共计2万元整；二、请求判令被告支付交易房屋总价的1.5%的代理费（房屋总价780000×1.5%=11700元）；三、诉讼费用由被告承担。被告李志敏辩称，被告没有违约，属原告方违约。不同意原告的诉讼请求，为此提起反诉。被告李志敏反诉称：反诉原告与反诉被告于2017年3月16日在第三人处签订房屋买卖合同一份。该份合同第三条第1款约定反诉被告买房款78万元，需在2017年5月10日之前自行转付反诉原告处，但反诉被告没有按期履行，造成违约。因此应按该合同第六条第2款约定，承担总房款日千分之二的违约金23400元（780000元×2‰×15天），并赔偿由此给反诉原告造成的损失。反诉被告逾期15日未转付房款的行为，视同反诉被告提出不买，按该合同第八条第2款承担责任。另反诉原告要求解除该合同，要求第三人返还产权证。具体反诉请求：一、要求反诉被告杨建支付反诉原告李志敏违约金23400元；二、反诉被告杨建赔偿由此给反诉原告李志敏造成的损失。三、解除《房屋买卖合同》。四、第三人返还产权证。五、反诉被告承担诉讼费用。原告针对被告李志敏提出反诉辩称，不同意被告李志敏的反诉请求及理由，被告李志敏所述不属实，被告确实提出过涨价的事情。原告不同意赔偿违约金23400元，也没有给被告李志敏造成损失，不同意赔偿，同意解除房屋买卖合同，不同意承担诉讼费用。第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司述称，原告杨建和被告签订的买卖合同，是在第三人公司签订的，该合同于2017年3月16日签订，2017年3月16日原告交齐合同约定的款项后，第三人公司通知被告李志敏办理交易手续，被告拒绝办理，之后联系原告与被告到第三人公司协商处理，被告拒绝到场，若买卖双方解除合同，第三人公司同意，但是第三人促成了原告与被告之间签订房屋买卖合同应当取得居间服务费。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据如下：证据一、2017年5月6日录音一份，提供人为第三人单位的工作人员付豪。证明2017年5月8日与被告李志敏交易房屋，李志敏不同意。证据二、房屋买卖合同一份。证明房屋买卖合同存在，李志敏不按房屋买卖合同履行进行，所以无法交易。证据三、票据一张，证明原告交定金1万元给第三人。经庭审质证，被告对证据一真实性、关联性均有异议。该份证据系录音证据，无法看出接电话的人是否是李志敏本人，该证据中第三方巨业地产的工作人员付豪在谈话中明显具有诱导趋势，因此不应当具有证据效力。该份证据系第三方提供给原告的，第三方在合同中具有利益所得，具有法律上的利害关系，该份证据不应当予以采信。被告对证据二真实性无异议。对证据三真实性无异议，对关联性有异议，原告将定金交给第三人，没有通过被告，被告也没收到原告的定金，因此原告要求双倍返还定金，不适于被告。第三人对证据一、二、三真实性及证明问题均无异议。被告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据如下：买卖合同一份。证明合同关系成立，且该合同第三条明确规定须在2017年5月10日前将房补款交由甲方。经庭审质证，原告对该证据真实性无异议，5月6日是星期六，5月8日是星期一，原告在5月6日通过房产中介通知被告李志敏，在5月8日上午进行交易，李志敏不到场，所以在5月10日前无法交易房产，原告购买房屋是给其父母居住，父母在签订完合同后2017年4月6日将自己所住房产出售，原告是诚心购买被告房屋。第三人对证据一无异议。第三人向法院举示如下证据：证据一、房屋买卖合同一份。证明2017年3月16日原告与被告李志敏在第三人公司签订房屋买卖合同一份，第三人已经促成买卖双方签订合同，应当取得居间服务费。证据二、买卖双方的身份证明复印件一份。证明买卖双方同时到第三人公司签署房屋买卖合同，本合同系双方真实意愿体现。证据三、收款收据复印件一份。证明2017年3月16日第三人公司收取原告交付的保管定金。证据四、被告的产权证一份。证明被告按照合同约定将房产证原件交到第三人公司暂存保管。证据五、短信截图复印件一份。证明第三人公司员工给被告发送短信，告知被告违约，被告没有任何回复。原告对第三人举示的证据真实性及证明问题均无异议。被告对第三人举示的证据一、四真实性及证明问题均无异议。对证据二认为身份证明只能证明双方的身份状况，不能证明买卖合同是否是真实意愿。对证据三真实性及关联性均有异议，被告方不知道此事。对证据五真实性、关联性均有异议，按照最高人民法院电子证据规则，证据应当固定，该证据没有固定方式，所以真实性是有异议的。本院确认，原告所举证据二、三，被告举示的证据、第三人举示的证据一、证据三、本院予以确认、采信。第三人举示的证据二、四真实性予以确认，原告举示的证据一、第三人举示的证据五，无其他证据佐证，不予确认。经本院审理查明，2017年3月16日原、被告及第三人签订房屋买卖合同，原告为乙方（买方），被告为甲方（卖方），第三人为居间方。合同约定：甲方将其为产权人的哈房权证香字第××号位于香坊区民生二道街10号悦达民生国际小区B5栋2单元8层7号（建筑面积82.64平方米）房屋出卖给乙方，交易总价为78万元，合同签订当日乙方交付定金1万元，其中包括房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费1万元，买卖双方均同意由居间方代为收取，签约当日乙方实付定金1万元，其余额房款78万元，须在2017年5月10日，自行转付甲方，居间方在全款或首付款到位后三个工作日内安排办件。交易所资金监管款项，依据交易所资金监管部门决定，甲方自行领取。交易所资金监管以外部分，于甲方结清各项费用后，完结时到居间方一次性领取剩余房款。房屋交接日期为甲方收到交易所监管资金当天。甲方及共同所有人应配合乙方、居间方办理相关交易、贷款手续并提供相关有效证件，在乙方全款或首付款在规定日期内到位后，甲方拒不到场办理相关交易手续的，乙方有权要求甲方按每日承担总房款的2‰的违约金赔偿由此给乙方和居间方造成的损失，逾期15日，视同甲方提出不卖，甲方承担其全部违约责任。房屋交接前的水、电等费用由甲方全额结算。违约责任：如甲方违约，提出不卖，提高价格或不提供过户所需证件、材料及不协助办理过户手续等行为造成本合同无法履行的，应双倍返还乙方支付的定金，并按交易总价的1.5%支付此房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费，如此交易已进入办件程序，须同时支付代办费用；如乙方违约，提出不买，不提供过户所需要符合要求的证件、材料及不协助办理过户手续等行为造成本合同无法履行的，乙方无权收回定金，居间方有权优先从代收的定金中按交易总价的1.5%扣除此房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费，如此交易进入办件程序，须同时扣除代办费，剩余定金交于甲方。补充条款：1、甲、乙双方商定于2017年5月6日后满两年税期再更名，2、甲、乙双方商定全款自行转付，除定金壹万元交居间方并作为清费押金，完结时转付甲方外，剩余柒拾柒万元直接转入交易所监管，如因自转房款产生纠纷及风险与居间方无关。3、乙方实付佣金、代办共计壹万元。上述合同签订后，原告于合同签订当日将定金1万元交给第三人。被告将其房屋所有权证书交给第三人保管。此后合同的其他内容并未履行。本院认为，原、被告及第三人签订的名为“房屋买卖合同”的合同，包含了原、被告之间的房屋买卖合同和原、被告与第三人的居间合同。本案为原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依据该合同第三人只代被告收取原告定金1万元，且至今仍代为保管，合同的其他内容未再继续履行，事实清楚，当事人无异议。现原、被告双方均同意解除合同，本院准予。关于合同未全部履行的原因，原告主张被告在2017年5月6日表示拒绝交易，证据不足；被告主张原告未在2017年5月10日前将房款交付被告属于违约，因双方在合同中对于付款方式有补充条款，即剩余房款柒十柒万元直接转入交易所监管，应按补充条款履行。履行补充条款，双方均有协助义务，现原告与被告均主张系对方违约造成合同不能履行，证据不足，故原告与被告要求对方承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持，原告要求被告支付代理费，无事实及法律依据，本院均不予支持。合同解除后，原告有权要求返还依据合同而支付的定金1万元，该定金由第三人代收且保管，第三人有义务返还。被告将其房屋所有权证交第三人，并非依据原、被告签订的房屋买卖合同，故被告要求第三人返还房屋所有权证，属于另一法律关系，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、准予原告杨建与被告李志敏解除于2017年3月16日签订的房屋买卖合同；二、第三人哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨建定金1万元；三、驳回原告杨建其他诉讼请求；四、驳回被告李志敏其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元（含反诉费193元），原告杨建负担543元，被告李志敏负担243元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  姜忠琦人民陪审员  田丽春人民陪审员  王丽华二〇一七年十二月二十七日书 记 员  李欣欣