江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初16750号原告：熊忠发，男，1966年10月9日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托代理人：杨淑倩，上海中沃律师事务所律师。被告：叶小平，男，1972年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：危秀珍，女，1971年11月13日出生，居民身份证号码352124197111131688号，住所地福建省厦门市思明区。被告：昆山家喜房地产投资顾问有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路289号8室，统一社会信用代码91320583699348499U。法定代表人：叶小平，该公司总经理。委托代理人：李勋，上海明伦律师事务所律师。（代理上述三被告）第三人：董政，男，1977年10月26日出生，汉族，住江苏省邳州市。第三人：鲁广宾，男，1977年12月27日出生，汉族，住河南省。委托代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。(代理上述两第三人)委托代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。(代理上述两第三人)原告熊忠发与被告叶小平、危秀珍、昆山家喜房地产投资顾问有限公司（以下简称“家喜房产公司”）、董政、鲁广宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法由审判员李勇独任审理，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨淑倩到庭参加诉讼，被告叶小平、危秀珍、家喜房产公司委托代理人李勋到庭参加诉讼，第三人董政、鲁广宾委托代理人石云、董险峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊忠发向本院提出诉讼请求：2016年1月，原告购买了位于昆山市花桥镇XXXX花园1、2号楼X室的商铺，房屋总价款300万元。被告家喜房产公司与被告危秀珍签订租赁合同，租赁期至2017年5月31日。原告与被告叶小平、危秀珍在房屋买卖合同中约定，被告叶小平、危秀珍收到全款300万元后，该房屋的租金开始由原告收取。截止到2017年1月20日，原告已将购房款全部交付被告叶小平、危秀珍，被告家喜房产公司也知晓房屋出售给原告的事实（被告家喜房产公司的法定代表人为涉诉房屋的原产权人被告叶小平），但三被告均未将房屋租金交付原告，原告多次催促无果，该房屋租赁合同到2017年5月31日已至期满，租赁合同中约定，被告家喜房产公司于每月10日前，按季支付租金，每月租金是9000元。然而，原告仅在房屋过户当天收到被告危秀珍支付的房屋租金及押金共计18000元，后期仍有27000元租金未支付。截至目前，三被告仍占有涉诉房屋，给原告造成损失，请求法院判令被告立即办理涉诉房屋，并判令三被告支付至实际搬出日止的房屋使用费，现房屋租金按照市场价月租金为22000元。原告认为，双方签订的《房屋买卖居间协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的，现原告作为房屋实际产权人，三被告应支付原告租金，并支付占用房屋的使用费。现原告诉至法院，要求：1、判决被告支付原告房屋租金27000元（2017年3月、4月和5月租金，按每月9000元计算）；2、判决被告搬出房屋，将房屋返还原告，并支付自2017年6月1日起的房屋使用费22000元（按每月房租22000元标准，暂计算至2017年7月1日）；3、判决诉讼费由被告承担。被告叶小平、危秀珍、家喜房产公司共同辩称，对于原告的第一项诉请，我方同意从2017年3月1日至2017年6月30日按每月1万元付代收的租金，自2017年7月1日至今按每月11000元支付代收租金；对原告的其他诉请不同意。第三人董政、鲁广宾共同辩称，第三人自2014年7月1日起起租涉案房屋，租赁期间至2019年6月30日止，虽租赁期间被告将涉案房屋出售于原告，但依据买卖不破租赁的法律规定，故第三人仍坚持原产权人叶小平、危秀珍按原租赁合同约定执行，有关原告与被告二人的纠纷不涉及搬离的部分，与第三人无关。经审理查明，2016年1月8日，原告熊忠发与被告危秀珍签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”），约定由原告购买被告危秀珍名下的位于昆山花桥X苑1、2号楼X室（以下简称“涉案房屋”），建筑面积73.39平方米，产证号为昆房权证花桥字第××号，房屋价款为300万元；涉案房屋原为被告叶小平、危秀珍共同共有；该居间协议第十五条备注部分载明：1、卖方收到全款叁佰万元正，租金由买方收；2、过户当天买方付现金叁拾万元不做银行按揭。2017年1月20日，原告已将全部房款300万元支付给被告。2017年1月25日，涉案房屋过户登记至原告熊忠发名下，坐落为昆山市花桥镇XXXX花园1、2号楼X室，建筑面积为73.39平方米。现被告已向原告支付租金至2017年2月28日，2017年3月1日至今的租金未支付给原告。另查明，原告提供《上海市房屋租赁合同》一份，其上主要内容为：危秀珍将位于昆山市花桥镇XX大道XXX号X栋X室出租给昆山家喜房地产投资顾问有限公司，建筑面积为71平方米，租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日止，房屋租金为第一年捌仟元，第二年捌仟元，第三年捌仟伍佰元，第四年玖千元，第五年玖千元，房屋租赁保证金为8000元；另该份租赁合同特别告知页载明：“租赁合同经登记备案后，当发生重复出租、租赁期间房屋转让或设定抵押后被处分等事实时，可以对抗第三人”；证明在房屋过户当日，被告危秀珍在该份租赁合同中签字，并写明身份证号码向原告表述仅此一个租赁合同，原告要求被告危秀珍将身份证号写在合同上，但原告不清楚该份合同是否经备案。被告认为该租赁合同与本案无关。第三人对该租赁合同的真实性无法确认。再查明，被告提供2014年7月1日的房屋租赁合同一份，其上主要内容为：叶小平、危秀珍将位于昆山市花桥镇XXXX花园1、2号楼X室（房产证号：昆房权证花桥字第××号）出租给董政、鲁广宾，建筑面积为73.39平方米，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，支付租金的方式为：承租人在2014年7月1日至2015年6月30日间每两个月向出租人支付租金一次，2015年7月1日至2019年6月30日期间每三个月支付一次；2014年7月1日至2017年6月30日期间月租金10000元，剩余两年时间月租金为11000元；租赁保证金为10000元；被告以此证明危秀珍、叶小平已将涉诉房屋X苑XX花园1、2号楼X室出租于鲁广宾及董政。原告该证据的真实性无法认可，该份租赁合同原告不知晓，且原告认为与我方提交的租赁合同，两个合同约定的租赁面积几乎相同，两份租赁合同的租期有重合，不符合事实情况，根据原告提供的租赁合同上第十二页，代理人为董政，说明董政是家喜房产中介公司的工作人员，董政与危秀珍、叶小平是上下级从属关系，我方认为第二份合同系两被告与案外人董政、鲁广宾串通，属于无效合同。第三人对该证据真实性认可，租期至2019年6月30日止，该份租赁合同中也明确约定了第三人的优先购买权和享有转租权。被告提供危秀珍的借记卡账户历史明细清单（其中有高露分别于2015年5月5日、2015年7月4日、2015年9月4日、2015年12月29日、2016年3月4日各向危秀珍转账20000元，有“*政”分别于2015年11月5日、2016年5月4日各向危秀珍转账20000元，有“鲁*宾”分别于2016年7月5日、2016年11月2日、2017年1月3日、2017年3月27日各向危秀珍转账30000元，有“鲁*宾”于2017年6月30日、2017年9月29日各向危秀珍转账33000元），证明自2014年8月开始，已经陆续收到案外人鲁广宾及董政交的租金，其中高露为董政的妻子。原告对该证据真实性认可，但是2014年8月30日、2014年11月4日、2015年1月4日、2015年3月3日的款项没有办法显示具体支付人姓名，无法知晓高露的具体身份及与涉案合同的关联，对整个明细清单都无法显示是支付租金。第三人对于该证据真实性予以认可，第三人自承租涉案房屋初始均按约定履行租金交付义务，租赁合同属实。截止2017年12月14日，被告叶小平、危秀珍陈述其已收取第三人董政、鲁广宾2017年3月1日至2017年12月31日期间租金106000元，租赁保证金10000元；此外，被告叶小平、危秀珍陈述，因其在涉案房屋过户时已支付原告保证金8000元，愿意再补原告保证金2000元。又查明，庭审中，原告陈述，在房屋过户当日，被告叶小平、危秀珍已向原告支付了保证金8000元，租金10000元，截止2017年2月28日前的租金已经全部付清。最后查明，现涉案房屋由第三人董政、鲁广宾占有使用，用于经营房产租售、买卖居间业务。昆山市花桥镇XXXX花园1、2号楼X室与昆山市花桥镇XX大道XXX号X栋X室系同一地址。另外，庭审中，按照被告叶小平、危秀珍与第三人董政、鲁广宾于2014年7月1日签订的房屋租赁合同，以及被告叶小平、危秀珍提供的其收取第三人租金的转账凭证，第三人下一期租金的支付期限马上截至，本院已指示第三人将下一期租金直接支付给原告。上述事实有房地产买卖居间协议、上海市房屋租赁合同、交易记录、房产证、证明、租赁合同、房屋租赁合同、转账凭证、结婚证、情况说明，以及本院质证笔录和庭审笔录予以证实。本院认为，原告熊忠发与被告危秀珍签订的居间协议依法成立并有效，双方均应恪守。关于原告要求被告支付房屋租金27000元，并搬出涉案房屋，将涉案房屋返回给原告的诉请，本院分析如下：其一，原告已按居间协议的约定履行了支付全部房款的义务，且房屋产权证已办理至原告名下；其二，居间协议中虽在第十五条备注部分约定：“卖方收到全款叁佰万元整租金由买方收”，但居间协议中并未明确涉案房屋在此次买卖时涉及的租赁合同的期限、承租人和租金等具体信息；其三，根据原告提供的上海市房屋租赁合同，涉案房屋在买卖期间虽在该份合同的租赁期限中，但原告和第三人均认为与本案无关，且原告未提供证据证明该份租赁合同即为居间协议上所指的租赁合同；其四，被告提供的2014年7月1日与第三人签订的租赁合同，并提供了第三人支付租金的转账凭证，该租赁合同和转账凭证得到了第三人的认可，且转账凭证上租金的支付周期、金额与租赁合同上约定的周期、金额相符，该租赁合同的租期为2014年7月1日至2019年6月30日；其五，现涉案房屋由第三人占有使用，用于经营。综上，本院认定2014年7月1日被告叶小平、危秀珍与第三人签订的租赁合同的真实性，根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因涉案房屋现由第三人占有，故原告要求被告搬出涉案房屋的诉请，本院不予支持。关于租金的收取，根据居间协议的约定，原告在向被告支付全部房款后，租金应由原告收取，现原告在庭审中陈述，被告叶小平、危秀珍已将2017年3月1日前的租金支付完毕，而被告叶小平、危秀珍已收取第三人2017年3月1日至2016年12月14日的租金为106000元，该租金应由被告叶小平、危秀珍返还给原告，而之后第三人的租金也应由原告收取。关于租赁保证金，根据被告叶小平、危秀珍的陈述，其在与第三人签订租赁合同时已收取第三人租赁保证金10000元，而其在涉案房屋过户给原告时已支付原告保证金8000元，原告亦予以确认，被告叶小平、危秀珍愿意补付保证金2000元，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶小平、危秀珍支付原告熊忠发租金106000元，租赁保证金2000元，合计108000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告熊忠发的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元，减半收取513元，由被告叶小平、危秀珍负担。上述费用已由原告交纳，被告在履行上述判决时一并支付原告513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李勇二〇一七年十二月二十日书记员  陈圆附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。