江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2257号上诉人（原审原告）:赵红燕。委托诉讼代理人:金菊，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港晨光置业有限责任公司，住所地连云港市海州区晨光路2号。法定代表人：刘润忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宇、尹小舟，该公司职员。上诉人赵红燕因与被上诉人连云港晨光置业有限责任公司（以下简称晨光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人赵红燕的委托诉讼代理人金菊，被上诉人晨光公司的委托诉讼代理人张宇、尹小舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称供电公司）与被上诉人在履行供电协议的过程中产生了双方不可预见的原因，导致供电线路变更，房屋延期交付，且被上诉人已通过学校网站及业主QQ群发布通知等方式告知了上诉人，因此认定不应当由被上诉人承担违约责任，明显违背事实和法律规定，属于滥用职权。1.上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人作为开发商，其主要的合同义务就是按期将验收合格的房屋交付给上诉人。但该合同第八条却约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日90日内告知买受人的”，该条款免除了被上诉人作为开发商的主要责任，并且该合同是被上诉人单方提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因此，对于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中的第八条因其免除了被上诉人应承担的责任，应当属于无效条款。2.被上诉人一直声称对于房屋延期交付已经通过学校网站及业主QQ群等方式通知了上诉人等业主。事实上，虽然被上诉人作为连云港职业技术学院的独资公司，但是与连云港职业技术学院仍然是两个独立的法人主体，并且上诉人虽然为连云港职业技术学院职工，但并非学校网站和业主QQ群的管理者，被上诉人如何证明上诉人对学校网站和业主QQ群内的消息是知晓的？另外，上诉人在合同上留有明确的地址、电话，并且在连云港职业技术学院有固定的办公场所，如果被上诉人选择向上诉人送达逾期交房通知，上述联系方式均可联系到，被上诉人为什么不采用上诉人必然能够接收的方式送达，而采用学校网站和业主QQ群这种上诉人根本不可能知晓的送达方式？3.根据合同相对性原则，合同仅应当对缔约的双方当事人产生约束力，对合同关系以外的第三人不发生效力，除了法律或合同另有规定外，合同当事人不得约定由第三人履行合同义务、承担合同责任。本案中，被上诉人与供电公司签订了书面的供电协议，即使确因供电公司的原因导致延期，根据合同相对性原则，被上诉人作为商品房买卖合同的相对方，也仍然应当由被上诉人承担逾期交房的违约责任。被上诉人承担违约责任后，可依据供电公司的过错以及双方签订的供电协议，依法要求其承担相应的赔偿责任。由此可见，一审法院认定因供电公司与被上诉人在履行供电协议的过程中产生了双方不可预见的原因，导致供电线路变更，房屋延期交付，被上诉人不承担违约责任，明显违背事实和法律。二、一审法院违反法定程序，超期审判，存在程序违法行为。2015年11月11日，上诉人等14户业主因被上诉人逾期交房共同起诉至一审法院，一审法院于同日对14个案件立案受理，并且一审法院认为14个案件诉求相似、案情相似，决定予以合并审理。按照《民事诉讼法》第一百四十九条的规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”本案中，在六个月审限内，一审法院对于同时立案、合并开庭审理的14户业主却未同时判决，仅出具了案外人殷素祥的判决书，其余案件均超期未判。对于同时立案，并且法院认为案情相似决定合并审理的案件，究竟是出现了什么特殊情况需要延长？上诉人等人多次要求一审法院作出解释，至今仍未得到明确答复。另外，一审法院一直声称出现特殊情况需要延长审理期限，但是却从未向上诉人等人送达任何的延长审理期限的手续。甚至，上诉人的一审判决书的内容与之前下发的殷素祥的判决内容完全一致（除了两人购买房屋的位置、时间、价款等），并未出现其所陈述的特殊情况。此外，一审经过多次庭审，双方不同意调解，按民事诉讼法的规定只有双方申请庭外调解或和解，法院才能在规定内延长审限，本案中无人申请庭外调解或和解，一审法院调解无据。晨光公司辩称：一、原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1．答辩人在原审法院的几次庭审中提供的证据形成完整的证据链，清晰证明晨光公司严格履行合同，没有任何违约，不承担延期交房的违约责任。在整个合同的履行过程中，晨光公司恪守契约精神，承担了所有商业风险及非商业风险，上诉人的购房价远低于周边同期房价，甚至低于房屋建设成本价即为证明。2．本案中的《商品房买卖合同》虽然是格式合同，但是这个合同是经过连云港市房管局政策法规处审定，网上签约并在签约处公示的江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制的样本合同。上诉人与答辩人订立合同时，免责条款在合同中用黑体字显示，并用下划线醒目标注，上诉人了解合同内容，对免责条款有充分的认识。答辩人没有以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；没有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；没有以合法形式掩盖非法目的；没有违反法律、行政法规的强制性规定。即：没有《中华人民共和国合同法》所述的第五十二条和第五十三条规定的情形。本案合同合法有效，各项条款都具有法律效力。在履约过程中，遇有供电路径问题、政府相关部门没有妥善解决截洪沟带来的规划核实问题等特殊原因，上诉人既没有要求解除合同，又没有要求变更合同，如果将合同第八条视为无效条款，则合同失去了履约基础，合同亦为无效合同。换句话说，失去履约基础条款，约定的交房时间、房价也无效。因为排除契约中明列的双方签约时认可的免责条件，从公平公正的角度，就要预留足够的时间和价格空间应对不属于商业风险的特殊问题的处理。本案中的商品房开发不是一般意义的商品房销售，带有很强的福利色彩，是针对本校教职工以预算成本价销售。上诉人分别于2013年11月30日至12月23日期间签订合同，约定2014年6月1日前交房。从签约到约定交房，时间间隔约半年，而一般开发商通常预留时间为2年，房屋销售价要远高于成本价，有较大利润。所以，纵观本案合同，不存在单方免除答辩人责任，加重上诉人责任，排除上诉人主要权利的有失公允的条款。3．本案上诉人依据《商品房买卖合同》第九条追究出卖人逾期交房的违约责任，但第九条明确说明，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理”，所以第九条有履约前提条件，即合同所述第八条。当合同第八条所述的“订立合同时无法预测的原因”出现时，答辩人按照约定全面履行了自己的义务。答辩人通过校园网、晨光苑业主QQ群、平面媒体、教职工大会、教代会、晨光苑小区建设情况通报会及建设现场公示等多种途径告知延期交房及延期交房的原因，并积极落实解决的办法。例如：学校提供校内供电路径，节省了大量时间和用地协调费用；拿出90亩土地组织交通、建设过渡设施、美化环境。正是由于答辩人与学校的积极作为，创造了交房条件，各位业主拿到了验收合格的房屋。学校实行网络化办公，各种会议通知、课题申报、项目申请、材料提交全都在网上进行，如若“学校网站和QQ群”是“上诉人根本不可能知晓的送达方式”，那么请问上诉人是如何获得选房通知、交款通知、签订合同通知、办理不动产证通知的？我提供相应QQ群聊天记录作为旁证。4.相同案例。（（2016）苏07民终3432号、3435号），市中级人民法院审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，判决结果正确。二、原审法院判决符合法律规定程序。原审法院在2016年2月16日第一次庭审，2016年2月26日第二次庭审对双方提供的证据作了认真的核实，庭后就关键的供电问题、房价问题作了专门的调查，2016年5月5日依法组成了合议庭，2016年5月12日合议庭进行了公开审理。三次庭审答辩人提供了37份证据，对证据的真实性上诉人无异议。证据形成完整的证据链，证明晨光公司延期交房是《商品房买卖合同》中免责事实。2016年8月4日原审法院进行第4次公开审理，答辩人提供了13份晨光苑小区项目认购书，9份公证书证实晨光苑主要是针对学校教职工开发建设的小区，以成本价销售房屋，到庭的几位原告均以本校教职工名义购房。2017年5月的第5次庭审，答辩人提供了市中院民事判决书（2016）苏07民终3432号、3435号，证明原审法院判决依法有据。据原审法院对于供电问题进行调研时提供了关于晨光苑的情况说明，说明中提出5点意见：第一，说明错误较多，时间搞错；第二，逻辑关系混乱，说明书中写2013年12月27日非居民用电设计复审通过，同时写到2014年1月份用户提供相关非居民资料，供电设计部门开展设计是矛盾的；第三，颠倒责任关系，用户必须提供外部电源规划设计图，常识判断一用户不知道市电网的分布情况，二不知道电源点，三不知道地下管网情况及电力设施情况，如何提供外部电源分布规划图，用户与外部电源无任何关系。从证据判断，新增证据六证明供电公司拟定供电方案，证据七证明供电公司根据市电网规划向规划局提出路径方案，证据九证明规划局的初步意见是给供电局的答复，三个证据足以证明规划图。第四，整个说明中只字未提供电问题，但供电局的两份答复说明是由于供电局，只字未提路径问题。意见答复说明供电路径影响整个施工。第五，所有的问题都是在签订合同后，属于未预料的。原审法院几次庭审几次询问双方是否同意调解，双方告均同意，有庭审记录为证。综上所述，一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。赵红燕向一审法院诉讼请求：判令晨光公司支付逾期交房违约金62389.6元，诉讼费由晨光公司承担。一审法院查明事实：晨光公司系连云港职业技术学院于2010年11月18日独资成立的房地产开发公司，晨光公司法定代表人刘润忠为该学院院长。晨光公司称晨光公司设立的目的即是为了解决学院教职工的住房困难状况。在晨光公司成立前的2010年11月1日，连云港职业技术学院通过公开出让方式竞得位于连云港市花果山××北、××编号为××＃地块（其中净用地46145平方米），该地块紧靠连云港职业技术学院，晨光公司在该地块上开发建设了涉案的晨光苑小区。赵红燕系连云港职业技术学院的职工。2013年12月5日，赵红燕与晨光公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于晨光苑小区第10幢1单元1-301室房屋，房屋面积为99.3㎡，单价为3104.22元/㎡,总价款为308249元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。合同附件四：合同补充协议第3项约定：如遇到不可抗力等因素，出卖人可凭有关证明资料，据实予以延期交房，并不承担违约责任。本合同所指的不可抗力等因素包括但不限于以下情况：（1）由于该房屋建筑工地邻近的市政工程建设使该房屋的建造施工不得不停止或延期的。（2）本合同签订后，新颁布的有关法规或政策文件等，导致出卖人不能按时交付房屋的。（3）由于爆发类似于“非典”性质等公共突发事件影响交付的。（4）因政府相关职能部门工作原因，影响交付的。（5）因天气原因造成的原因，影响交付的。协议签订后，赵红燕支付全部购房款。一审法院另查明：晨光公司与江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称供电公司）签订《居住区供配电工程服务协议》（以下简称《供电协议》），约定：供电公司为晨光公司进行晨光苑小区供配电工程施工，供配电工程费用约为1211万元，分三次收取；第一次缴费时间为供配电工程委托设计前，晨光公司缴纳121.1万元，第二次为在居住区供配电工程开工前，晨光公司缴纳968.8万元，第三次为在供配电工程竣工验收送电及装表接电前，晨光公司缴纳服务费余款；工程总工期为晨光公司向供电公司交清第二次需缴费用后，并晨光公司施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成。2013年5月23日，供电公司出具收取晨光公司121.1万元的发票；2013年12月26日，供电公司出具收取晨光公司968.8万元的发票。至此，晨光公司已缴清《供电协议》中约定的前两次供电费用。但直至2014年5月，连云港智源电力设计有限公司才设计出晨光苑小区供电路径图纸，该供电线路方案于2014年5月27日被连云港市规划局批复通过。后供电路径发生变更，连云港智源电力设计有限公司又于2014年7月份设计出变更后的晨光苑小区供电路径图纸，供电公司按照变更后的供电路径图纸进行了供配电工程施工。国网江苏省电力公司连云港供电公司向本院出具《关于晨光苑居配工程实施情况说明》，称“于2014年12月12日完成外线前置环网送电，2015年2月11日完成1#小区变送电，2015年2月11日完成2#小区变送电”。2014年5月26日，连云港职业技术学院在该学院网站及晨光苑业主QQ群内发布《关于晨光苑小区迟延交房的通知》，内容为“各位老师、业主：晨光苑小区由于20KV供电线路工程规划路径的问题，致使交房日期延迟，由此带来的不便敬请谅解。具体交房日期另行通知”。2015年10月16日，晨光公司出具《商品房交付通知函》，通知赵红燕“于2015年10月20日办理入住手续。2015年10月31日截止…若您无故不能如期前来办理房屋验收交接手续，视为房屋已交付贵方…”。赵红燕收到了该通知函。赵红燕实际于2015年12月19日收房。一审法院再查明，黎虹与晨光公司房屋买卖合同纠纷一案，江苏省连云港市中级人民法院于2017年4月17日作出（2016）苏07民终3435号民事判决书，该判决中查明：“2014年3月6日，晨光公司与连云港香溢广电房地产开发有限公司共同向供电公司提交《关于连云港职业技术学院教工宿舍与香溢广苑小区供电方案说明》，该份说明内容为:‘连云港职业技术学院教工宿舍与香溢广苑小区位于新海新区文苑路与晨光路交叉处，均计划今年交付。原供电方案是从110KV新村变至连云港职业技术学院两条20KV电缆线路开断提供主、备供电源，但实际情况为此线路存在300米左右的民宅未曾拆除，拆迁费用巨大，耗时难以确定。另位于花果山大酒店东侧即此20KV供电路由正在进行人行道铺设，为避免增加协商及额外费用，特别是出现道路施工完毕再出现开挖现象，影响后续工程的开展，请贵局受理变更供电方案’”。一审法院认为，晨光公司系连云港职业技术学院独资成立的房地产开发公司，在连云港市仅在连云港职业技术学院竞得的LTC2010-80#地块上开发建设了晨光苑小区，该小区紧靠连云港职业技术学院，主要是对连云港职业技术学院内部职工销售，并无对外销售房屋的售楼处。赵红燕、晨光公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第八条约定，“由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日之内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。赵红燕、晨光公司在履行《商品房买卖合同》过程中，因双方不可预测的原因，出现了供电规划路径变更的情形，导致晨光公司在客观上不能按期交房。因供电路径的变更等因素是双方订立合同时无法预测的，连云港职业技术学院已通过在学校网站及QQ业主群内发布通知等方式告知了赵红燕因供电原因而要迟延交房，符合合同约定。关于赵红燕认为《商品房买卖合同》第八条中晨光公司可据实延期的条款无效的观点，一审法院认为，该条款约定的内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，也不具有免除晨光公司责任、加重赵红燕责任、排除赵红燕主要权利的情形，所以赵红燕主张该条款无效的观点不能成立。综上，赵红燕的诉求及理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回赵红燕的诉讼请求。一审案件受理费1360元，由赵红燕负担。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，晨光公司围绕其抗辩主张提交晨光苑部分QQ群聊天记录截屏，证明上诉人知晓延期交房情况。上诉人赵红燕经质证，质证意见为：对聊天记录截屏真实性无异议，该证据不属于新证据，不认可上诉人的证明目的，不能证明被上诉人已经就延期交付向所有上诉人履行了告知义务，且从聊天记录来看，被上诉人从未陈述涉案房屋因供电线路改变需要延期交付。另外，其他业主并非全部在该QQ群内，即使被上诉人通过该群对外发布消息，对于非该群成员的上诉人无法知晓相关内容。本院对上述证据经审查后认定如下：因上诉人对该证据的真实性无异议，故本院对其予以采信。本院认为：上诉人赵红燕与被上诉人晨光公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，晨光公司本应于2014年6月1日前将涉案商品房交付给赵红燕，但由于在合同履行过程中，出现了晨光苑小区供电规划路径变更这一双方在签约时无法预测的情形，导致晨光公司在客观上不能按期交房。在此情况下，晨光公司依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定即“由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日之内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房”，通过学校网站及晨光苑业主QQ群发布《关于晨光苑小区迟延交房的通知》。一审法院据此认定晨光公司主张延期交房符合合同约定，判决驳回赵红燕要求晨光公司支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。赵红燕以涉案《商品房买卖合同》第八条中约定晨光公司可以据实延期的条款系无效的格式合同，晨光公司没有在合同约定的90日内以及没有采取有效的通知方式向其告知延期交房为由，上诉主张一审法院以此认定晨光公司不应承担违约责任明显违背事实和法律规定，本院对此经审查后认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日之内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房”，该条款虽系格式条款，但根据晨光公司举证的照片能够证实，在双方签约前，晨光公司已经将该合同文本进行了张贴公示，且根据双方签订的《商品房买卖合同》来看，该条款的字体颜色明显比合同中其他大部分字体颜色较深，足以引起签约人对该条款的注意，在此情况下，赵红燕并没有对该条款提出异议，说明赵红燕对该条款也是认可的。另外，从该条款约定的内容来看，仅是晨光公司为了进行合理风险防范而作出的约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，也不具有免除晨光公司责任、加重赵红燕责任、排除赵红燕主要权利的情形，所以赵红燕主张该条款为无效条款的理由不能成立；其次，根据晨光公司与供电公司签订的《居住区供配电工程服务协议》的约定，供电公司应当在晨光公司2013年12月26日缴纳第二笔供电费用968.8万元后的90日内完成供电线路工程并交付业主使用，但由于供电公司所设计的供电线路存在300米民宅拆除等问题未能解决，导致供电公司至2014年3月初仍未能开工，在此情况下，晨光公司于2014年3月6日向供电公司书面说明要求变更供电方案。据此，本院认为晨光公司至此应当知晓因供电线路问题将导致其无法按约在2014年6月1日向业主交付房屋。按照涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，晨光公司应在90天内即在2014年6月4日前将此情况通知业主，方可据此延期交房。本案中，晨光公司于2014年5月26日通过学校网站及晨光苑业主QQ群发布《关于晨光苑小区迟延交房的通知》。据此，本院认定晨光公司发布迟延交房通知的时间符合双方合同约定；第三，晨光公司系连云港职业技术学院独资成立的房地产开发公司，其仅在连云港职业技术学院竞得的LTC2010-80#地块上开发建设晨光苑小区，因所开发的房屋主要是针对连云港职业技术学院内部职工销售，仅有少量房屋经学校内部职工同意后转售给其亲戚或朋友，所以晨光公司并未设立对外销售房屋的售楼处。晨光公司在开发过程中，发布选房、交款、签约等信息就是通过学校网站及晨光苑业主QQ群予以发布。所有业主也是通过上述途径了解相关信息后，与晨光公司签订《商品房买卖合同》并办理相关购房手续。在合同履行过程中，因晨光苑小区供电规划路径变更导致晨光公司不能按期交房。在此情况下，晨光公司仍然通过学校网站以及晨光苑业主QQ群发布相关信息，告知业主延期交房的情况，应当视为晨光公司依照涉案《商品房买卖合同》第八条的约定履行了告知义务，所以赵红燕上诉主张晨光公司没有采取有效的通知方式告知其延期交房的理由也不能成立。故本院对赵红燕的该项上诉理由不予采信。关于赵红燕上诉主张一审法院超期审判，存在程序违法的问题，本院经审查后认为，一审法院在对本案立案受理后，先依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，又依法裁定转为普通程序审理，且在审理过程中，因双方当事人同意调解，一审法院据此依法暂停了庭外调解期间的审理期限，且办理了审限变更手续。虽然一审审理期间超过了6个月，但在扣除合法的暂停期限后，一审法院并不存在超期审判，程序违法的问题。故本院对赵红燕的该项上诉理由亦不予采信。综上，上诉人赵红燕的上诉请求及理由不能成立，一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人赵红燕负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 王抒彦审判员 严伟晏二〇一七年十二月十六日书记员 刘志远法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。