湖南省屈原管理区人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘0691民初103号之一原告（反诉被告）：岳阳市屈原管理区凤凰乡人民政府，住所地为岳阳市屈原管理区凤凰乡磊石村。法定代表人：胡鹤，该乡乡长。委托诉讼代理人：聂拥军，湖南律言律师事务所律师。（反诉原告）：姚再云，男，汉族，汨罗市人，1966年3月12日出生，住。，委托诉讼代理人：肖凯来，湖南道宽律师事务所律师。第三人：凤凰乡香游湖村村委会，地址凤凰乡香游湖村。诉讼代表人：郑春保，该村村支书。第三人：凤凰乡汨江村村委会，地址凤凰乡汨江村。诉讼代表人：周彩军，该村村支书。原告（反诉被告）岳阳市屈原管理区凤凰乡政府（以下简称凤凰乡政府）诉被告（反诉原告）姚再云租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）姚再云提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人聂拥军、被告（反诉原告）姚再云及其委托诉讼代理人肖凯来、第三人凤凰乡香游湖村村委会的诉讼代表人郑春保和第三人凤凰乡汨江村村委会的诉讼代表人周彩军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还租赁原告（反诉被告）的50亩土地面积并恢复原状；2、判令被告支付租金18万元。事实和理由：原被告于2007年5月18日签订了《土地租赁协议书》，被告租赁原告（反诉被告）位于鱼池面积50亩开发投资兴办“农家乐”项目，双方约定租期为10年，截止至2016年12月31日止，租金为每亩400元/年。签订协议后被告支付了第一年的租金2万元。截止合同履行完毕，被告仅支付了第一年的租金2万元，剩余9年的租金共计18万元，一直没有支付。2016年初原告（反诉被告）告知被告合同到期将要收回出租的50亩面积，但被告在明知合同即将到期的情况下违规在租赁场地内兴建猪舍，并拒绝交还租赁土地。故原告（反诉被告）诉至法院，提出如上诉讼请求。被告（反诉原告）姚再云答辩称：一、凤凰乡人民政府要求答辩人支付租金18万元，该项请求已超过法定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第13条和第137条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间自知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，凤凰乡人民政府与姚再云于2007年5月18日签订的《土地租赁协议书》第四条约定：租金2007年在协议签字时交付，以后每年在使用当年的12月31日前预付下一年的租金，否则终止租赁合同。双方约定时间十年，从2007年5月31日至2016年12月31日，据此，第十年的租金缴纳期，是至2015年12月31日止。因此，对于第十年的租金（前九年的均已过时效）被答辩人最迟应该在2016年12月31日之前行使自己的权利，而在2008年至2016年期间，凤凰乡人民政府并未派人催缴租金，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条的规定，即便在租赁期间答辩人真的有向被答辩人支付租金的义务，被答辩人对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，该主张现已超过法定的诉讼时效，依法应予驳回诉讼请求。二、涉案鱼池原本属于汨江村集体土地，被答辩人无权出租，租赁合同无效，被答辩人无权要求租金并应返还2007年收到的2万元租金。涉案鱼池原本就属于汨江村的集体土地，是低洼田改成的鱼池，并且改造鱼池的劳力全部是汨江村的村民所投入的，现在该面积周围也全是汨江村的田地，作为汨江村村民，答辩人本身就有权承包该块鱼池，被答辩人并非该鱼池的所有权人，无权将其出租，其签订的租赁协议是无效的，无权取得租金。同时被答辩人将该面积划拨给河泊潭村并未事先公告，且未取得汨江村村民的同意，违反了我国《土地管理法》等法律法规的规定。凤凰乡政府以不正当的手段取得该片土地，违反法定程序，请求人民法院依法查明事实，维护我方合法权益。在租赁合同无效的情况下，被答辩人已获得的租金为不当得利，应当返还给答辩人并支付利息。三、凤凰乡人民政府合同履行存在违约行为，损害了答辩人的利益，答辩人依法提起反诉。当事人在履行合同中，应遵守诚实信用的原则，根据合同的性质、目的及交易习惯正确履行合同规定份义务。本案中，答辩人签订《土地租赁协议书》的背景是，答辩人应得的农村承包土地被违法剥夺，为此凤凰乡人民政府在签订租赁协议的同时还向答辩人出具了《关于“农家乐”项目投资补充事项的承诺》，即凤凰乡政府承诺答辩人应得土地面积和归还香游湖村所借的本息欠款。而至今，凤凰乡人民政府当初做出的两项承诺并没有得到落实。因此，凤凰乡政府合同履行中存在违约行为，并损害了答辩人的利益，答辩人有理由相信涉案50亩鱼池是凤凰乡政府未兑现自己的承诺，而给答辩人的部分补偿，其在鱼池上的猪舍也属私有财产，依法应受保护，同时《土地租赁协议书》也约定了乙方的地面附着物及所有设施改造“由续签方与乙方协商补偿”。因此，被答辩人请求将涉案50亩鱼池归还和拆除猪舍的诉讼请求均不应得到支持。综上所述，请求驳回原告（反诉被告）对答辩人的诉讼请求。第三人凤凰乡香游湖村村委会陈述称，自2011年担任村支书，按照上年结转给付。第三人凤凰乡汨江村村委会陈述称，从2014年之后户在人在的情况下补贴的钱多一点，户在人不在的情况下就补贴少一点。从1983年没有田土面积分割，但是没分到田的都会有补贴。被告（反诉原告）姚再云提出反诉称请求：1、请求确认双方签订的《土地租赁协议书》无效；2、判令被反诉人立即返还反诉人租金2万元及利息；3、判令被反诉人补偿反诉人投资兴建的鱼池地面附着物及所有设施；4，判令被反诉人承担全案全部诉讼费用。事实与理由：涉案的鱼池原本就属于汨江村的集体土地，是由低洼田改成的鱼池，并且改造鱼池的劳力全部是汨江村的村民所投入的，现在该面积周围也全是汨江村的土地，被反诉人并非该鱼池的所有权人，无权将其出租，其签订的租赁协议是无效的，无权取得租金。同时被反诉人将该面积从汨江村划拨给河泊潭村时也并未事先公告（也无权划拨），且未取得汨江村村民的同意，违反了我国《土地管理法》等法律法规的规定。而即使诉争鱼池已属于河泊潭村，被反诉人也非权利人，无权出租。在租赁合同无效的情况下，被反诉人获得的反诉人于2007年支付的2万元租金为不当得利，应当返还给反诉人并支付相应的利息。反诉人认为，被反诉人将汨江村土地划归他村本来就是违法违规，在其又未能兑现承诺的情况下，其应将诉争土地返还给汨江村以落实反诉人的耕地待遇，同时对于香游湖村的欠款，被反诉人既然给出了承诺就应承担连带责任。故请求法院依法判决，维护反诉人的利益。原告（反诉被告）辩称：1、关于协议，我方认为租赁协议无效是错误的，因为这块土地是河泊潭村的，土地租赁给姚再云前，跟乡政府有过约定。当时租给姚再云是因为姚再云要开农家乐，并不是欠了姚再云的钱，所以土地租赁协议无效是错误的。屈原管理区是国有农场改制而来，在2007年后才彻底改制完毕，应该是国有土地。诉争的五十亩面积是不需要经过村里委员会的同意，也不违反土地法的规定，所以不适用农村相关土地的相关规定。我方有充分证据表明诉争的五十亩鱼塘，在上世纪九十年代就划分到了原四分场水产队，后合并到四分场七队即现在的河泊潭村。所以答辩人认为，土地违法这些说法都是错误的。其要求返还租金也是不合法的；2、关于鱼池范围附着物建设的问题也是违法的。猪舍是违法建筑物。在2006年4月份，凤凰乡政府接到群众反应后，当即对违法建筑猪舍进行制止，并指出租赁合同即将到期租金未付这些情形。所以对于其违法搭建的附着物诉求反诉人拆除，现反诉人要求我们赔偿，没有法律依据；3、我们在本诉的所有请求都没有超过时效。虽然2008年-2015年没有向姚再云催收租金，但在2014年4月份起一直与被告就租赁合同上的相关事项包括退出场地、缴纳租金、停止违建进行沟通。所以我们认为在2016年4月份起就合同上得到权益问题，向反诉人提出权益要求。我们在2017年3月份起诉，所以没超过诉讼时效。第三人凤凰乡香游湖村村委会陈述称，无意见。第三人凤凰乡汨江村村委会陈述称，无意见。庭审中，原告（反诉被告）提交了证据如下：1、《租赁协议书》，以证明2007年5月18日凤凰乡政府与姚再云奠定场地租赁协议，将涉案土地租赁给姚再云；2、《租赁合同》，以证明2007年5月10日凤凰乡政府与河泊潭村签订了场地租赁合同；3、关于五十亩鱼池权属的《说明》，以证明涉案五十亩鱼池的权属；4、关于借利息钱的说明及支付情况，以证明；5、关于面积分割的说明，以证明；6、河泊潭三户村民李子尚、湛后军、彭壮志认为是该面积使用者，证明诉争的五十亩面积是河泊潭村的，出租面积给姚再云时是从他们三人手里收回来的，收回面积的同时给出了他们三个人承诺，承诺收到租金后给他们三个人钱。庭审中，被告（反诉原告）姚再云提交证据材料如下：证据7、《土地租赁协议书》，以证明根据协议约定，本案诉讼时效已过，不应支持对方诉讼请求；证据8、《关于“农家乐”项目投资补充事项额承诺书》，以证明乡政府向姚再云承诺协助处理香游湖村欠款，并协助落实姚再云应享有的面积，但原告并未履行承诺，存在违约行为；证据9、香游湖村财务出具的证明，证明2005年香游湖村欠姚再云一方利息12000元，本金40000元；证据10、汨江村村民出具的联名书，证明诉争鱼池原属汨江村，面积划拨未经汨江村村民知晓并同意，原告的相关处理违规。第三人凤凰乡香游湖村村委会未向本院提交证据。第三人凤凰乡汨江村村委会未向本院提交证据。经质证，本院认证如下：证据1,原被告对其真实性均无异议，被告（反诉原告）对其合法性、关联性提出异议，认为该鱼池属于村集体土地，原告（反诉被告）未经集体成员同意无权出租并收取租金，合同约定租金支付时间是在每年的12月31日之前预付下一年的租金，原告（反诉被告）的诉讼已过时效，合同约定姚再云的地面附着物和地面设施改造，由续签方与姚再云协商补偿，在地面附着物没有得到补偿前，乡政府无权处理，合同约定姚再云有优先续租权，第三人凤凰乡香游湖村村委会、凤凰乡汨江村村委会认为与其无关，未予质证，本院对该证据的真实性予以采信；证据2，第三人凤凰乡香游湖村村委会、凤凰乡汨江村村委会认为与其无关，未予质证，被告（反诉原告）姚再云对该凤凰乡政府与河泊潭村签订的场地租赁合同的三性均不予认可，提出该证据明显系做旧处理，绝非2007年所签订，对其形成时间的真实性不予认可，认定该合同是伪造的，并且即使村集体将该鱼池出租给乡政府，同样也需要根据法律规定履行相应的程序，认为该合同上所盖的凤凰乡政府的公章是假的，因为公章的编号不一致，与姚再云签订协议书用的章编号尾数为4298，但是跟河泊潭村签的合同用的公章编号尾数为6881，在同一个时期不存在有两个编号同种性质的公章，足以证明该份证据系属伪造，本院责令凤凰乡政府对公章的加盖进行说明，凤凰乡政府要求庭后核实后进行说明，但迄至本院判决之前，凤凰乡政府未就此提交任何说明，故本院对该证据不予采信；证据3，第三人凤凰乡香游湖村村委会、凤凰乡汨江村村委会未予质证，被告（反诉原告）姚再云提出对《关于鱼咀闸以东、沉凤路以南50亩鱼池权属的说明》的真实性不予认可，证据形式不符合法律规定，出具主体河泊潭村是原告的下级单位，存在利害关系，其说明内容没有客观性，该说明也没有体现出乡政府取得该鱼池租赁权的合法性，根据说明内容出租鱼池仅仅是几个领导之间的口头协调，并没有经过相应的法律批准程序，本院认为，该《说明》性质属于证人证言，且涉案土地的归属应以相关权属证明为依据，故对该证据不予采信；证据4、5，姚再云认为该二份证据为原告自身出具，不属于证据，说明中的内容也与本案本诉反诉无关，同时说明内容也与事实有出入，不应作为认定相关事实的证据，第三人香游湖村村委会认可有利息钱的事实，对其他证据不予质证，第三人汨江村村委会认为面积分割中对户在人不在的补偿的说明属实，对于1990年后是否划分出去不清楚，对于其他证据不予质证，结合庭审调查，本院对香游湖村欠姚再云款项的事实予以采信，对面积分配的政策予以采信，但由于原告未提交涉案土地权属证明，对于证据中涉及到涉案土地归属的内容不予采信；证据6，被告（反诉原告）姚再云提出对该证据三性均不予认可，认为证据的内容与本案无关，本案处理的是乡政府与姚再云的纠纷，而证据中是乡政府与他们的纠纷，本院对该三户向乡政府提出请求的事实予以认定，但由于未提交涉案土地的权属证明，本院对涉案土地的归属不予采信；证据7，与原告（反诉被告）所提交的证据相一致，第三人凤凰乡香游湖村村委会、凤凰乡汨江村村委会未予质证，故本院对该证据的真实性予以采信；证据8，原告（反诉被告）对该证据的真实性和合法性无异议，认为已履行承诺，第三人凤凰乡香游湖村村委会、凤凰乡汨江村村委会未予质证，故本院对该证据的真实性和合法性予以采信；证据9，原告（反诉被告）提出具体欠款以财务为准，第三人凤凰乡香游湖村村委会认为上年结转的钱都还给了姚再云，第三人凤凰乡汨江村村委会未予质证，本院对欠款事实予以认定；证据10，原告（反诉被告）对该《联名书》的三性都提出异议，第三人凤凰乡香游湖村村委会未予质证，第三人凤凰乡汨江村村委会认为是村民自己自发签名，村委不知情，本院对该村村民就涉案土地归属提出异议的事实予以认定。经审理查明：2007年5月18日，凤凰乡政府与姚再云签订《土地租赁协议书》，约定将位于平江河东、沉凤路南的50亩鱼池面积租赁给姚再云投资兴办“农家乐”项目，租赁时间为10年，自2007年5月31日至2016年12月31日止。租金每年每亩400元，2007年在协议签字之时交付，以后各年在使用当年的12月31日前预付下一年的租金，否则终止租赁合同。2007年签订《协议》时姚再云向凤凰乡政府支付了20000元租金，后再未支付。现凤凰乡政府认为租赁合同到期，姚再云应交还租赁的土地并支付租金18万元。姚再云认为凤凰乡政府无权出租该土地，《土地租赁协议书》为无效协议，并提出反诉，要求凤凰乡政府立即返还反诉人租金2万元及利息，补偿反诉人投资兴建的鱼池地面附着物及所有设施等。本院认为，本案争执的焦点从表面上看为凤凰乡政府与姚再云所签订的《土地租赁协议书》的效力，其实质在于涉案土地的权属。国有农场（包括农场体制改革后设立的各行政区、管理区、乡镇、办事处）的土地是国有土地，是国有资产的重要组成部分，是确保国家粮食等重要农产品安全的基础，是国有农场生存发展的基本生产资料。本案中涉案土地位于屈原管理区，屈原管理区系由原国营屈原农场改制而来，故涉案土地的性质应为国有土地，其所有权为全民所有。另根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”及第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记机关，由国务院确定。”之规定，本案中涉案土地不论是由凤凰乡政府、河泊潭村、汨江村行使使用权，都应该有相关权属登记证书或文件，但在本案审理过程中，当事各方及第三人均未向本院提交该类权属证书或文件，亦未有有权机关出具文书确认该涉案土地的使用权系由何人行使，凤凰乡政府与姚再云签署的《土地租赁协议书》中虽载明该涉案土地权属归河泊潭村，但凤凰乡政府并非有权确定土地权属的机关，土地权属亦不能以双方合同的形式进行确定。且庭审中，汨江村提出对该涉案土地权属的争议，本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理”之规定，本院无权处理本案中涉案土地的权属争议，故本案中该涉案土地的使用权权属不明，可待有权机关作出处理后认定。而在本案中，原告（反诉被告）凤凰乡政府提出的诉讼请求以及被告（反诉原告）姚再云提出的反诉请求，都是建立在涉案土地使用权的权属明确的基础之上，现本案涉案土地使用权权属不明且存在争议，而处理土地权属争议以确定本案涉案土地使用权的权属的事项不属于本院受理民事诉讼的范围，因此在有权机关做出处理之前，本案当事人之间的权利和义务尚处于不明确的状态，其利害关系无法确定，故对其起诉均不应受理，已经受理的，裁定驳回起诉。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）凤凰乡政府的起诉；二、驳回反诉原告（本诉被告）姚再云的起诉。本诉案件受理费4000元，反诉案件受理费500元，本院予以退回。如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  方 明审 判 员  周 平人民陪审员  田建华二〇一七年十二月五日书 记 员  黄纤日