.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4067号上诉人（一审原告）：内蒙古蒙发物业服务有限责任公司。法定代表人：杨红风，该公司经理。委托诉讼代理人：王树刚，内蒙古振昊律师事务所律师。上诉人（一审被告）：内蒙古蒙合利生物有限公司。法定代表人：刘利明，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苒，慧聪律师事务所律师。上诉人内蒙古蒙发物业服务有限责任公司（下称蒙发公司）与上诉人内蒙古蒙合利生物有限公司（下称蒙合利公司）股权转让纠纷一案，双方均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6772号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒙发公司委托诉讼代理人王树刚、上诉人蒙合利公司委托诉讼代理人张伟、王苒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙发公司上诉请求：请求判决支持蒙合利公司拖欠的水费、电费、物业费等共计8904.79元。事实和理由：双方之间形成物业管理服务合同关系，蒙发公司除依据合同收取正常物业费外，还代收代缴水费、电费、暖气费、空调费及二次垃圾清运等费用。一审判决仅支持了蒙发公司对物业费的诉请，以证据不足为由，对水、电、暖等费用不予支持。在一审中，蒙发公司提交了相应的收取凭证和应收取费用的明细，以及蒙合利公司曾按此缴纳费用的凭证，一审不予认定且不说明不予认定的理由和法律依据。望二审予以改判。蒙合利公司辩称，对蒙发公司的上诉请求及事实理由不认可。首先，双方并未签订任何书面性质的物业服务合同，双方并未构成物业服务的法律关系，蒙发公司要求蒙合利公司交纳相应的物业费没有法律依据。其次，蒙发公司的诉请要求蒙合利公司支付拖欠的水费、电费、暖气费，这些费用应当由相应的公司向用户收取。蒙发公司没有权限收取相关费用。第三，蒙合利公司系内蒙古科技大厦承租者，承租者并非法律上规定的业主，因此，蒙发公司追缴物业费等相关费用应当向业主及房屋所有权人追偿。内蒙古蒙合利公司并非该纠纷的适格主体。第四，蒙发公司的物业服务存在重大瑕疵及过错。蒙合利公司上诉请求：1.请求撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2016)内0105民初6772号民事判决书第一项，依法改判；2.本案上诉费用由蒙发公司承担。事实和理由：1.蒙合利公司与蒙发公司没有签订物业管理服务合同，双方没有形成物业服务合同关系。蒙合利公司租赁了内蒙古世纪呼白酒业有限责任公司位于呼和浩特巿赛罕区山丹街2号内蒙古科技大厦807、809室。双方约定租期一年，由蒙合利公司负责支付出租房屋的水电费、电话费、停车费，但是没有约定物业费由蒙合利公司承担，说明蒙合利���司不承担租赁期间的物业费。科技大厦8层的管理者系内蒙古世纪呼白酒业有限责任公司。蒙发公司主张蒙合利公司缴纳物业费并没有事实和法律依据；2.蒙合利公司未享受到蒙发公司提供的物业服务，还因蒙发公司的管理不善导致了严重的损失。自2014年至2015年租赁期间，809室先后5次被盗，盗窃者系蒙发公司员工，蒙发公司在人员的管理上存在过错，在盗窃发生后，也没有采取任何积极措施协助蒙合利公司处理相关事项；3.2016年3月30日开始，蒙发公司无端对蒙合利公司办公室采取停电措施。导致了蒙合利公司的工作无法正常运行，造成经济利益和人才流失的严重损失。2016年6月29日，蒙合利公司无奈之下搬离了科技大厦；4.一审程序违法，未通知蒙合利公司便缺席审理此案，侵害蒙合利公司的合法权益。蒙发公司辩称，1.关于双方之间的签订物业合同的问题，书面的物业服务合同确实没有签订，但是从2013年11月15日，蒙合利公司入驻到蒙发公司管理的科技大厦形成了事实上的物业服务合同关系，依据民事法律的相关规定，双方已经具有事实上的物业服务合同关系；2.关于水电暖的问题，凡属于科技大厦的所有住户，费用都是由物业公司代扣代缴，根据每个季度水表、电表记录的数据，再根据租户的面积分摊，到目前为止都是以此种方式收取；3.蒙合利称其为承租户不是业主，承租户享受了物业服务，不履行相应的交费义务，是违约行为。物业管理部门有权对业主或���租户追缴服务费以维持正常的服务。因此，蒙合利公司的三个上诉理由均不能成立；4.关于物业服务中存在瑕疵和过错与本案无关。盗窃案件赛罕区法院已经作出判决，本案争议的问题是是否应当交纳物业费的问题；5.一审判决程序合法，因多方联系蒙合利公司未能找到，一审进行了公告送达，程序没有问题。蒙发公司向一审法院起诉请求：判令蒙合利公司立即履行拖欠物业费用28449.82元的给付义务。一审法院认定事实：2011年1月1日，内蒙古科技大厦的开发管理单位中国农业机械化科学研究院呼和浩特分院与蒙发公司签订《物业管理服务委托合同》,约定由蒙发公司为内蒙古科技大厦B座提供物业管理服务，服务期限为2011年1月1日至2013年12月31日。2014年1月1日，双方又签订《物业管理服务委托合同》,合同约定物业服务期限为2014年1月1日至2018年12月31日，物业管理服务单价为4.5元/平方米/月，并由蒙发公司代收水费（4.45元/吨）、电费（0.639元/度）。此外，蒙发公司管理该大厦还向业主收取空调费（2.8元/平方米/月）、并代收垃圾费（0.3元/平方米/月）、暖气费（5.03元/平方米/月）等。蒙合利公司自2013年11月入住内蒙古科技大厦B座并开始享受蒙发公司提供的物业服务。自2014年7月至2016年4月蒙合利公司拖欠物业管理服务费16884.45元（4.5元×170.55平方米×22个月），2014年、2015年垃圾费1227.96元（0.3元×170.55平方米×24个月），2015年6月至8月空调费1432.62元（2.8元×170.55平方米×3个月），上述费用共计19545.03元。一审法院认为，中国农业机械化科学研究院呼和浩特分院作为大厦的管理单位，与蒙发公司签订的《物业管理服务委托合同》对蒙合利公司具有约束力，蒙发公司与蒙合利公司形成物业服务合同关系，双方应当���照合同约定的服务内容全面履行合同义务。蒙合利公司作为内蒙古科技大厦的业主，接受了蒙发公司提供的物业服务，应当履行交纳物业服务费及其他各项费用的义务。因此蒙发公司请求蒙合利公司支付拖欠的物业费、空调费、垃圾费，各项费用合计19545.03元的请求，一审法院予以支持。对于蒙发公司请求被告支付水、电费的主张，因蒙发公司提供的证据不足以证明蒙合利公司实际的用电量、用水量，故对该请求，一审法院不予支持。对于蒙发公司要求蒙合利公司支付暖气费的主张，因蒙发公司未提供代缴凭证，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：1.内蒙古蒙合利生物业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付内蒙古蒙发物业服务有限责任公司物业服务费19545.03元；2.驳回内蒙古蒙合利生物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费511元，由内蒙古蒙发物业服务有限责任公司负担222元，由内蒙古蒙合利生物有限公司负担289元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中国农业机械化科学研究院呼和浩特分院与蒙发公司签订《物业管理服务委托合同》后，由蒙发公司为内蒙古科技大厦B座提供物业管理服务。蒙发公司按照单价为4.5元/平方米/月的标准向业主收取物业管理服务费，按照空调费2.8元/平方米/月、暖气费5.03元/平方米/月的、垃圾费0.3元/平方米/月、水费4.45元/吨、电费0.639元/度的标准向业主代收相应的水、电、暖及垃圾清运费。蒙合利公司自2013年11月入住内蒙古科技大厦B座起，开始享受蒙发公司提供的物业服务并按照上述收费标准向蒙发公司支付相应的物业管理服务费及水电暖等费用。自2014年7月至2016年4月蒙合利公司拖欠部分物业管理服务费、垃圾费清运费、空调费及水电费未交。经查证，2014年10月4日至2015年6月5日期间，蒙发公司员工张付成多次进入蒙合利公司进行盗窃，经呼和浩特市赛罕区人民法院刑事判决该员工因盗窃罪被判处有期徒刑一年，并处罚金5000元。另查明，蒙合利公司非内蒙古科技大厦B座涉案房屋���主。一审法院认定蒙合利公司为涉案房屋业主，认定事实错误，本院予以纠正。本院认为，本案系因蒙发公司向蒙合利公司提供物业服务而产生物业服务合同纠纷。蒙合利公司自入住内蒙古科技大厦以来，虽未与蒙发公司签订物业服务的书面协议，但其明知蒙发公司为内蒙古科技大厦提供物业管理服务工作，且前期也按照《物业管理服务委托合同》约定的物业收费标准向蒙发公司支付物业管理费等费用。蒙发公司提供物业服务，蒙合利公司向蒙发公司支付相关费用的行为，可以认定双方已经形成事实��的物业服务合同法律关系。蒙合利公司应按照《物业管理服务委托合同》中约定的物业费用标准向蒙发公司支付相应的物业费用。对蒙合利公司诉称，蒙合利公司未与蒙发公司签订过物业服务合同不应支付物业管理费的上诉意见，本院不予采纳。蒙发公司上诉称其不是实际业主，该涉案房屋是向内蒙古世纪呼白酒业有限责任公司进行租赁的，并称未对涉案房屋物业管理费负担进行过约定。因内蒙古世纪呼白酒业有限责任公司未能到庭说明涉案房屋的租赁情况，该证据真实性无法确定，蒙合利公司应承担举证不能的不利后果。本院对于该证据不予采信，对于该上诉意见不予采纳。另，关于蒙合利公司抗辩称蒙发公司在物业服务工作中管理不善，其员工多次盗窃蒙合利公司，造成蒙合利公司财产损失，蒙发公司存在严重过错，不应支付物业费的问题。本院认为，生效的呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛刑初字第00473号刑事判决书已经对被告人张付成作出因盗窃罪判处有期徒刑一年，并处罚金五千元的刑事判决。且涉案刑事案件中，被告人张付成亲属已赔偿被害人刘利明（系本案蒙合利公司经理）2万元，取得了被害人的谅解。蒙发公司员工的盗窃行为已经过刑事处理，其性质与本案所涉物业服务合同纠纷非同一法律关系，不能因蒙发公司员工个人的盗窃行为而抗辩不支付相应的物业管理费。故，由于刑事案件已经对盗窃行为进行过处理且取得了被害人谅解，在本案中，不再对蒙发公司员工的盗窃行为及产生的后果进行评价，对于蒙合利公司的该项上诉意见，不予支持。《物业管理服务委托合同》约定蒙发公司可以按照约定代收的水费、电费以及暖气费。蒙发公司据此向蒙合利公司提出支付代付的水费、电费以及暖气费的请求，因蒙发公司提供的证据未能据实反映出蒙合利公司的实际用水、用电情况以及代缴的暖气费情况，本院对于所提供的证据不予认定，对于蒙发公司的该项上诉请求不予支持。综上所述，蒙发公司及蒙合利公司的上诉请求均不能成立，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511元（蒙发公司已预交），由内蒙古蒙发物业服务有限责任公司自行负担；二审案件受理费511元（蒙合利公司已预交），由内蒙古蒙合利生物有限公司自行负担。本判决为终审判决。审判长周臻代理审判员额日德尼代理审判员卜芳二〇一七年十二月二十五日书记员刘敏