北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第21786号原告（反诉被告）：吴明侠，女，1973年2月19日出生，住北京市通州区。原告（反诉被告）：李海丰，男，1971年3月22日出生，住北京市通州区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：扈文景。被告（反诉原告）：吕伟忠，男，1986年11月16日出生，住福建省泉州市。被告（反诉原告）：王永刚，男，1987年8月21日出生，住山东省莒县。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张行，北京尚孚律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘琦，北京尚孚律师事务所实习律师。第三人（反诉第三人）：张郁，男，1970年2月24日出生，住北京市通州区。原告（反诉被告）吴明侠、李海丰（以下简称吴明侠、李海丰）与被告（反诉原告）吕伟忠、王永刚（以下简称吕伟忠、王永刚）及第三人（反诉第三人）张郁租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴明侠及其与李海丰共同委托诉讼代理人扈文景，吕伟忠及其与王永刚的共同委托诉讼代理人刘琦、张行，第三人张郁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴明侠、李海丰在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚双方于2015年3月20日签订的《房屋租赁协议书》；2.判令吕伟忠、王永刚赔偿吴明侠、李海丰违约金10万元，经济损失68.3万元；3.诉讼费由吕伟忠、王永刚负担。在审理过程中，吴明侠、李海丰将其主张的经济损失明确为装修款损失54.3万元，为出租给吕伟忠、王永刚相应房屋，而从其他承租人手中回购地块（含房屋、院落等）的费用损失5万元，恢复原状预期损失9万元，其他诉讼请求与起诉状一致。吴明侠、李海丰陈述的事实和理由如下：吴明侠、李海丰（出租人、甲方）与吕伟忠、王永刚（承租人、乙方）于2015年3月20日签订《房屋租赁协议书》一份，约定吴明侠、李海丰将位于北京市通州区宋庄镇小堡村的2000平方米的房屋场地出租给吕伟忠、王永刚使用，租期5年，每年租金为60万元。因乙方资金紧张，故乙方提出由甲方将房屋改建并装修，乙方先行支付租金40万元，于2015年8月前支付剩余的20万元。合同签订后，甲方即按照乙方要求及双方合同约定对涉案房屋进行了改建、装修。在涉案合同履行过程中，乙方委托第三人张郁负责施工现场的具体事宜。装修完成后，乙方拒绝按照合同约定支付租金，并明确表示不再继续履行合同。吴明侠、李海丰认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应当严格遵守，不得擅自变更或解除。现吕伟忠、王永刚的行为严重违反了合同约定，有悖于契约精神，构成违约，并严重损害了吴明侠、李海丰的合法权益，给吴明侠、李海丰造成了重大经济损失。对此，吴明侠、李海丰多次寻求与吕伟忠、王永刚协商解决，均未果。为保护守约合同当事人之合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对吴明侠、李海丰的本诉诉讼请求，吕伟忠、王永刚共同辩称：1.对本案将张郁列为第三人，不予认可，张郁并非合同当事人不应该参加本案诉讼。2.张郁早前系吕伟忠、王永刚的雇员，吕伟忠、王永刚并未就涉案租赁合同委托张郁作为施工现场的负责人，张郁的相关言行吕伟忠、王永刚均不予认可，张郁仅负责传达信息，替吕伟忠、王永刚临时照看，根据张郁的陈述，其属于无权代理。3.涉案租赁协议书系吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚签署，但是涉案标的物属于违章建筑，故涉案协议书应属无效，据此，吕伟忠、王永刚认为二出租人应当返还二承租人已经支付的定金40万元及利息。4.不认可二出租人的诉讼请求，因合同无效，且合同无效的原因系由二出租人的原因导致，故二承租人不应该承担违约金，村委会出具的相关证明由张郁持有，故承租人认为出租人与张郁在房屋合法性问题上对承租人存在恶意隐瞒。5.2015年5月初，承租人即已经通知出租人不再收房，出租人最迟不晚于2015年7月底即应知悉二承租人已决定不再继续履行合同，对于出租人主张的闲置期损失，承租人已经及时告知了出租人其不再履行合同的决定，故出租人亦有义务采取必要措施减少损失，且事实上出租人已经将标的物对外另行出租，承租人并未实际占有、使用房屋，故承租人并未给出租人造成任何损失。6.出租人已经将涉案房屋租赁给案外人使用，故其不存在恢复原状损失的问题，同时其主张的租金损失亦已经通过与新承租人签订新租赁合同获取租金的方式获得了补偿，故其主张的租金损失亦不存在。7.根据双方的协议书，应该由出租人承担装修费，将装修费平摊到每年的租金中，如果未予装修，且房屋具有合法手续的前提下，则涉案标的物的年租金合理价格应该为40-50万元。针对吴明侠、李海丰的本诉诉讼请求，张郁辩称：1.吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚双方签订的涉案租赁协议书系由张郁起草，在张郁的陪同及见证下签订。2.吕伟忠、王永刚此前在北京市昌平区开办培训学校就是因为租赁地为农业用地被拆迁，故在该次协议签订中，就注意土地的性质，要求出租人提供土地的性质证明，因小堡村出具了证明，证明涉案土地系工业用地，双方才签订涉案协议书。3.在涉案协议书签订后，由于吕伟忠、王永刚二人私人关系破裂，导致二人无法继续履行涉案合同，共同继续开办培训学校，故决定不再承租。4.吕伟忠、王永刚二人关系应该是在2015年4月30日或者5月1日彻底破裂，为减少损失，二承租人大约在2015年5月中旬左右决定转租，同时通知张郁暂时不要告知二出租人，张郁于2015年7月底或8月初告知了二出租人二承租人不再继续履行合同的决定。5.出租标的物在装修之前的状态，每年租金大约为40万元，但是承租人要求出租人将标的物进行改造，以满足其租赁使用的要求，张郁接受承租人的委托与出租人进行了沟通，确定装修方案等内容，并最终将每年租金确定为60万元。吕伟忠、王永刚在反诉中向本院提出诉讼请求：1.判令吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚于2015年3月20日签订的《房屋租赁协议书》无效；2.判令吴明侠、李海丰返还吕伟忠、王永刚已支付的定金40万元，并赔偿利息损失（以40万元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自吕伟忠、王永刚支付定金之日起计算至实际返还定金之日止）；3.反诉案件受理费由吴明侠、李海丰承担。吕伟忠、王永刚陈述的事实和理由如下：2015年3月20日，吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚签订《房屋租赁协议书》一份。根据该协议书约定，吕伟忠、王永刚已经于2015年3月27日将合同约定的40万元定金全额汇至吴明侠、李海丰指定的收款账户，现吴明侠、李海丰已经收到合同约定的定金。在协议书签订后，吕伟忠、王永刚得知，涉案协议书约定的租赁标的物并未取得政府颁发的建设工程规划许可证，系非法建筑，吕伟忠、王永刚亦并未实际占有、使用涉案标的物。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚签订的租赁协议书应属无效。根据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。故，吴明侠、李海丰依据无效合同自吕伟忠、王永刚处取得的定金应当返还并赔偿相应利息。为保护反诉人之合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对吕伟忠、王永刚的反诉，吴明侠、李海丰共同辩称：1.承租人的反诉理由不成立，诉称情况与事实不符，双方系2015年3月签订涉案合同，二承租人是2015年8月撤离涉案房屋。2.承租人在与出租人签订涉案合同之初时，并没有要求涉案租赁房屋取得相关政府部门的规划许可证，其对标的物的性质、状态等是清楚知悉的，现在以此作为抗辩理由，有失诚信。3.涉案土地系出租人自小堡村委会租赁取得使用权，建设在小堡村集体土地上，已经十余年之久，并没有政府部门认定涉案房屋系非法建筑，更没有任何政府部门下达过没收或者限期拆除的通知，据此二承租人认定涉案房屋属于非法建筑与事实不符，属于利用法律法规的漏洞达成其不法目的。4.涉案房屋产品能够建成至今，都可以正常使用，且由于历史原因，涉案标的物的类似情况在现实中普遍存在，该种现状的形成并非由于出租人单方原因造成，政府部门亦应对此负有一定的责任。5.即使依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，即使认定涉案租赁合同无效，承租人对此亦负有过错，出租人亦有权要求承租人支付占有使用费及其他相应款项并赔偿相关损失。6.由于承租人拒不履行合同，导致涉案房屋长期闲置，直至2016年4、5月份出租人才将原出租给本案二承租人的房屋全部出租给案外人（央美明轩）。针对吕伟忠、王永刚的反诉，张郁辩称：与本诉答辩意见一致，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴明侠、李海丰二人系夫妻关系。2015年3月20日，吴明侠、李海丰（甲方）与吕伟忠、王永刚（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份（以下简称租赁协议）。该租赁协议约定主要内容如下，1.甲方将位于北京市通州区宋庄镇小堡艺术区X号房屋出租给乙方使用（甲方须出示房屋的相关合法持有证明并复印存档），该房屋为3层结构，乙方租用2、3层全部及部分一层院落；2.租期5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，每年租金60万元；3.租赁协议签订当日，乙方支付甲方40万元作为定金，甲方按照双方约定进行教室和宿舍改造，并于2015年5月20日前将涉案房屋交付乙方使用；4.2015年8月之前，乙方将当年剩余租金20万元支付给甲方，同时向甲方支付5年租期的保证金10万元，每年房租到期前2个月，乙方一次性向甲方全额支付下一年度的租金；5.甲方负责将一层大院分割成两个独立的院落，乙方使用40%，并安装独立的院门，院内传达室归乙方专用；6.甲方负责将一楼工厂的排烟道进行改造，升高到整栋楼楼顶以上，确保乙方租赁使用区不受工厂噪音、烟尘污染，相关改造工作应当于2015年5月1日前完成；7.甲方负责对二楼屋顶大梁进行加固，对每根大梁加装钢制立柱，确保三楼承重需要；8.甲方负责按照乙方的装修图纸及要求进行教室、宿舍的施工改造，以满足乙方教学的需求（图纸见附件）；9.在乙方使用期间，如房屋有质量问题，甲方需在接到乙方通知后立即免费维修，不得因人为因素耽误乙方的正常教学及学生住宿；10.乙方在经营期间自行缴纳水、电、气等各项费用，不得拖欠，缴费标准等同小堡物业；11.协议生效后，乙方提前终止合同，则甲方不予返还保证金，甲方提前终止合同则应当双倍返还保证金；12.租赁协议生效后，双方均需认真履行，任何一方不得擅自修改、违约，违约方需赔偿对方违约金10万元，造成损失的，还需承担赔偿责任；13.租赁协议还约定了其他内容。涉案租赁协议签订后，乙方即按照协议约定向甲方支付了40万元。甲方亦按照协议约定对涉案房屋进行了装修改造。在审理过程中，张郁表示，对于出租人主张的装修款数额问题，其不清楚，但是由于其系承租人的委托人，且系以履行合同为出发点，在每年租金已经确定的情况下，装修标准越高，装修越好对承租人越有利，而且在装修施工过程的监督过程中，张郁亦一直秉承该意见。针对涉案房屋的装饰装修的价值问题，各方当事人均表示不申请评估，由人民法院根据双方当事人提交的证据及各方当事人意见予以酌定。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚双方经协商签订涉案租赁协议书，但是最终双方并未完全按照租赁协议的约定履行各自义务，现合同双方当事人对于合同效力、违约责任、违约后果以及其他相关后续事宜产生争议，诉至本院。经审理，本院认为本案存在以下焦点问题。第一、涉案租赁协议书的效力问题。根据现有查明、认定的证据，并结合双方当事人意见，出租人至今仍未就涉案租赁协议约定标的物取得相关政府部门的规划审批手续，租赁协议约定的标的物存有瑕疵。故，吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚双方订立涉案租赁协议应属无效。第二、吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚双方当事人对于涉案租赁协议的签订及最终损失的形成是否均负有过错及过错程度、责任比例的划分。出租人应当就租赁标的物的瑕疵向承租人承担责任，本案中吴明侠、李海丰作为出租人并未就其向吕伟忠、王永刚出租的标的物取得相关建设规划审批手续导致合同无效，故吴明侠、李海丰二出租人对此当然存在过错，应就此承担责任。结合本案现有证据及各方当事人意见，本院认定吕伟忠、王永刚作为承租人在本案中亦存在过错，亦应就涉案租赁协议导致的损失承担赔偿责任。理由如下，1.涉案租赁协议中约定了出租人应当出示其合法持有证明并复印存档义务，但是就该条约定中的合法持有证明的内容指向并不明确，出示时间并不清晰；而且根据该条款可知承租人注意到了签订租赁合同的风险，但是其并没有在合同订立之初即要求出租人出示涉案房屋的建设施工审批手续、房屋产权证明等手续。2.第三人张郁向本院提交了标的物所在村集体的村委会出示的相关证明，结合出租人的意见，本院认为承租人对于涉案标的物缺乏相关规划审批手续系知悉的，至少对此有一个较为清晰的预判。3.根据涉案租赁协议的约定，由出租人按照承租人的要求对涉案标的物进行改造，完成相关装饰装修以满足承租人的使用要求，但是根据承租人自认决定不再继续履行合同的时间（2015年5月初）及其认可出租人最晚应当清楚知悉承租人已经决定不再继续履行合同的时间（2015年7月底），承租人对于已经决定不再继续履行合同后未及时通知出租人，以致出租人继续完成装饰装修导致损失扩大显然负有重大过错，对于该扩大损失部分承租人应当承担主要责任。4.此外，涉案房屋经装饰装修后的房屋形成了添附，在使用价值上有一定提升，但是需要注意的是涉案房屋的装饰装修系按照承租人的要求予以量身定制，系为满足承租人特定要求而进行装饰装修，故出租人即使在客观上的实际利用也必定将极大的受到原有装修方案的限制，其可以选择的租赁对象亦显著减少，进而租赁价格受到影响。5.结合本案实际情况，出租人对涉案房屋的添附使用显然属于被动接受，而且对于该部分的添附，尤其是装饰装修工程后期的扩大损失，承租人显然负有主要责任，故对于装饰装修的被动利用，本院酌情予以确定。综上，根据实际情况，本院酌情确定由出租人与承租人各承担50%的责任（该责任比例已经包含了出租人被动利用相关添附后应适当给予承租人的补偿）。第三、装修装饰款的数额认定。在审理过程中，涉案各方当事人均同意就本案装饰装修的费用由人民法院酌定，据此本院结合本案案情酌情确定涉案装饰装修损失共计50万元。依据如下：首先，出租人就涉案装饰装修工程向本院提交了相关合同、票据并就此主张了相应的数额。其次，承租人表示根据双方协商，出租人应当以不超过40万元为限向完成该次装饰装修的施工，故承租人认可的数额为40万元，由出租人按照承租人意见完成施工。再次，双方当事人约定由出租人按照承租人的意见及要求完成相关装饰装修工程，并为此提供图纸等，并最终将装修款以提高年租金的方式折抵，由承租人负担，此外，承租人认为涉案标的物在进行装饰装修之前的租金大约在40-50万元。最后，出租人与承租人签订的涉案租赁协议约定的租赁年限仅为5年。故，关于吴明侠、李海丰请求解除吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚双方于2015年3月20日签订《房屋租赁协议书》并赔偿违约金10万元的诉讼请求，因涉案租赁协议无效，不存在解除事宜，亦不存在违约问题，本院对吴明侠、李海丰该项请求不予支持。关于吴明侠、李海丰请求判令吕伟忠、王永刚赔偿装修款损失54.3万元的诉讼请求，本院根据实际情况酌情确定为50万元，在双方过错基础上，并再考虑折价利用部分后，由双方平均负担。关于吴明侠、李海丰要求吴明侠、李海丰赔偿赎回相关租赁物损失5万元的诉讼请求，本院认为出租人已经通过其从吕伟忠、王永刚获取租金而获得了相应补偿，故其该损失，本院不予支持。关于吴明侠、李海丰请求判令吕伟忠、王永刚赔偿恢复原状损失9万元，经现场勘验，涉案场地已经由出租人再次出租给案外人使用，其该项损失并非确定产生，故本院对其该项请求不予支持。吕伟忠、王永刚虽然并未实际接收房屋，并未实际控制、利用涉案标的物，但是基于双方签订的协议，出租人对涉案房屋进行了改建及相应的装饰装修，故出租人主张其有权收取租金（占有使用费）的抗辩意见成立，本院予以支持，结合双方的意见，本院酌情确定承租人应当支付的占有使用费为30万元，剩余款项冲抵装饰装修损失及其他损失。故，关于吕伟忠、王永刚请求判令吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚于2015年3月20日签订的《房屋租赁协议书》无效的诉讼请求，证据充足、于法有据，本院予以支持。关于吕伟忠、王永刚请求判令吴明侠、李海丰返还其已支付的40万元，本院结合双方过错认定，为减少双方诉累，将该部分款项予以折抵，不再另行返还。关于吕伟忠、王永刚请求判令吴明侠、李海丰赔偿其已付款利息损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吴明侠、李海丰与吕伟忠、王永刚于2015年3月20日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、除去已经支付的400000元（已折抵占有使用费300000元及装饰装修损失100000元）以外，吕伟忠、王永刚再赔偿吴明侠、李海丰房屋装饰装修损失150000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回吴明侠、李海丰的其他诉讼请求；四、驳回吕伟忠、王永刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11630元，由吴明侠、李海丰负担9402元（已交纳），由吕伟忠、王永刚负担2228元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费7300元，由吕伟忠、王永刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 涛人民陪审员  任庆奎人民陪审员  张仕忠二〇一七年十二月二十日书 记 员  纪 妍