河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终17373号上诉人(原审原告、反诉被告)：薛卫超，男，汉族。委托诉讼代理人：陈玉华，河南坤厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李占锋，男，汉族。原审第三人：郑州市万山房地产营销策划有限公司，住所荥阳市荥泽大道。法定代表人：柴松年，公司经理。上诉人薛卫超与被上诉人李占锋及原审第三人郑州市万山房地产营销策划有限公司（以下简称万山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2017）豫0182民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人薛卫超的委托诉讼代理人陈玉华、被上诉人李占锋到庭参加诉讼。原审第三人万山公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人薛卫超上诉请求：1.撤销荥阳市人民法院（2017）豫0182民初5134号民事判决，依法改判支持上诉人的本诉请求；2.本案一、二审费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，本案中三方签订的《房屋买卖合同》真实有效，上诉人的本诉请求依法有据。一、本案中三方于2017年2月17日签署《房屋买卖合同》，之后因房价上涨，被上诉人即以各种原因推脱，致使房屋买卖交易无法履行，并在4月中旬向上诉人明确表示不再出售房屋。上诉人于2017年6月向一审法院提起诉讼，在这种情况下被上诉人为逃避自己的违约责任才声称上诉人与第三人恶意串通，进而于2017年8月向一审法院提起反诉，确认撤销合同，纠纷的形成仅是被上诉人为了获得更大的利益单方违约，而非上诉人与第三人的原因。被上诉人声称的不能卖给中介机构或其工作人员是其单方说辞。二、三方《房屋买卖合同》中约定的涉案房屋价格合理，且略高于当时市场价格，由此足以判定该合同完全是三方真实意思表示，公平合理。《房地产经纪管理办法》并非法律行政法规关于合同效力的强制性，不能作为认定涉案合同效力的依据。且《房地产经纪管理办法》中仅限制了房地产经纪机构、房地产经纪人和房地产经纪协理不得直接购买其代为经纪的房屋，而上诉人并不在上述人员之内，一审法院据此撤销合同，属于适用法律错误。三、被上诉人在一审中未提交任何证据证明上诉人存在欺诈行为，原审判决仅根据上诉人系中介机构公园员工的身份主观臆断上诉人存在欺诈，既不符合客观事实和法律规定。被上诉人李占峰辩称，在三方签订房屋买卖合同时，由于个人经济原因需要用钱，就要求中介公司尽量能多卖。但过了大概二十多天没有任何消息，我去看他们门口上根本没有我这个房屋的信息。经我询问，他们说价格订的有点高，以各种理由来压房价。我对这个行业不了解，便轻信了他们。我说挂72万元卖，他们后来一直把房价压到645000元，还告诉我这就是当时的房价行情。由于我不懂行又急需用钱，就把合同签了。但后来去办银行按揭贷款时，对方没有去，打电话让我一个人去的，仅在电话通话中告诉我让我在办理银行贷款时把房价款填到85万元，还告诉我这个房以后过户时过到谁的名下都可以。银行办理贷款时，房价填了85万元，经过我在银行的了解，我觉得银行认可的评估是非常准确的，因此对我的房屋的真实价值产生疑问。后来我了解到我的房屋大概价值76万元左右。之后，我又发现当初和我签合同的薛卫超就是他们公司的财务，才知道万山的老板和其公司财务两人合伙以二次倒手赚钱为目的，违背诚信原则，自始至终隐瞒身份，故意压低房屋价格。在得知这一事实之后，我就和他们协商说这个合同不合理。综上所述，上诉人及第三人在交易中存在重大过错，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。原审第三人郑州市万山房地产营销策划有限公司未到庭进行陈述。薛卫超向一审法院起诉请求：1.请求判决被告继续履行原被告签订的编号为xxxxxx的《房屋买卖合同》；2.请求判决被告返还原告定金13550元；3.请求判决被告向原告支付违约金（按日千分之一算，自确定违约之日算）、损失（佣金损失和实际损失）等共计158961元；4.本案诉讼费用由李占峰负担。李占峰向一审法院反诉请求：1.依法撤销原、被告、第三人万山公司三方于2017年2月17日签订的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费用由薛卫超承担。一审法院认定事实：2017年2月17日，薛卫超与李占锋及万山公司签订《房屋买卖合同》一份。合同所涉房产为xx市xx路中段东侧，房屋登记为李占锋所有，房屋产权证号为〈荥房权证第××号〉的房屋，约定房价款为645000元。合同签订后，薛卫超付给万山公司产权代办费3000元、定金20000元。后，薛卫超要求李占锋继续履行合同，李占锋以薛卫超系万山公司的财务负责人，薛卫超与万山公司恶意串通、隐瞒重要事实为由要求撤销合同。双方形成纠纷。另查明，薛卫超系万山公司的财务人员，任公司会计。一审法院认为，李占锋委托万山公司居间出售涉诉房屋是依赖于对房地产中介服务的信任，认为其能提供交易平台，为不特定的人提供售房信息，从而实现“多人竞价、价高者得”的利益最大化的委托目的。本案中，李占锋称希望万山公司结合行情实现自己利益最大化，不能卖给中介机构或其工作人员，否则自己的利益得不到保障。合同签订后，李占锋发现薛卫超与万山公司故意串通，在交易中存在过错。鉴于万山公司是为薛卫超与李占锋就涉讼房屋促成交易提供中介服务的机构，薛卫超系万山公司的财务人员业经本院予以查实，万山公司也承认薛卫超是其工作人员。薛卫超与万山公司并未将他们这种特殊关系告知李占锋。参照《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。”和《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”由此可知，签订合同时，一方当事人故意隐瞒或者未披露对签订合同有重大影响的事实，利用双方信息的不对等从而使对方在违背自己真实意思表示的情况下签订合同的，应当被认定为本条规定的行为，该合同应当被认定为可撤销合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，作为促成双方当事人签订《房屋买卖合同》的万山公司明知薛卫超系其员工，并未将上述重要事实向李占锋披露，因该事实对李占锋是否同意选择万山公司运作交易或者以何种价格出售房屋有重大影响。李占锋在知悉情况后不同意继续履行合同并主张撤销合同合乎法律规定。故李占锋提出撤销合同的请求，该院予以支持。因上述合同属可撤销合同，且薛卫超与万山公司存在过错，故薛卫超要求继续履行合同并赔偿损失的请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事通则》第五十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十二条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，判决：一、撤销被告李占锋与原告薛卫超及第三人郑州市万山房地产营销策划有限公司之间签订的《房屋买卖合同》；二、第三人郑州市万山房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告薛卫超产权代办费3000元、定金20000元，合计23000元；三、驳回原告薛卫超的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3750元，反诉受理费100元，由原告薛卫超、第三人郑州市万山房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，李占锋与薛卫超在签订房屋买卖合同时，万山公司并未将薛卫超系其公司员工的身份披露给李占锋，对李占锋是否同意选择万山公司员工进行交易或者以何种价格出售房屋有重大影响。李占锋在知悉情况后不同意继续履行合同并主张撤销合同合乎法律规定。原审判决参照《房地产经纪管理办法》的有关规定，判决解除三方之间签订的《房屋买卖合同》并无不当。上诉人薛卫超称系房屋涨价致李占锋不履行合同的理由，该因素并不能免除其不如实披露身份的过错，又称房价合理且略高于市场价的理由，并未提供有力证据，故对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3850元，由薛卫超负担。本判决为终审判决。审判长  杨玉梅审判员  王胜利审判员  谢颂琳二〇一七年十二月二十五日书记员  杨秋异