广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初8674号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所地：广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘慕婷，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司职员。委托诉讼代理人：徐春霞，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司职员。被告：李素芬，女，1977年9月13日出生，汉族，住广州市白云区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称“雅生活番禺分公司”）诉被告李素芬物业服务合同纠纷一案，本院2017年10月19日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘慕婷到庭参加诉讼，被告李素芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活番禺分公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2017年2月起至实际付清之日止的物业管理费（暂计至2017年7月，拖欠的物业管理费为5106元）；2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金（暂计至起诉之日，滞纳金约为356.41元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区瀚澜二街12号602房单元（下称“案涉房屋”）的业主，案涉房屋的建筑面积为283.789平方米，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条约定，案涉房屋小区洋房住宅的物业管理费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币851元。自2017年2月起至2017年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费6个?月，共计人民币5106元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉之日，滞纳金约为356.41元。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特提起本案诉讼。被告李素芬向本院提交答辩状辩称：被告并没有拖欠原告2017年2月至2017年7月的管理费5106元及滞纳金356.41元，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：被告于2016年10月19日收到广州雅居乐房地产开发有限公司收楼通知书后前往案涉房屋收楼，因发现案涉房屋存在墙壁多处空鼓开裂、入户大门门框上部有10厘米左右缝隙等严重的质量问题而拒绝收楼，直至案涉房屋除入户大门门框上部缝隙和几处渗水痕迹外大部分的问题已经解决，被告于2017年5月18日才办理案涉房屋的收楼手续，故被告只应从2017年5月开始缴纳物业管理费，且收楼当天已经缴纳了2017年5月-7月份的物业管理费。原告雅生活番禺分公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房地产产权情况表原件，证明被告为案涉房屋的产权人；2、收楼通知书原件，证明被告需交管理费的起计时间；3、业主文件钥匙签收表原件、收楼确认书原件，证明被告已办理收楼手续；4、前期物业服务协议原件，证明原、被告存在物业管理服务关系及约定了管理费标准；5、收费通知单原件，证明被告欠费的金额；6、催款函存根原件、快递单底单原件，证明原告向被告书面催缴欠费。被告李素芬无到庭对原告雅生活番禺分公司提供的证据发表质证意见，但向本院提交了以下证据：1、涉案房屋现场照片打印件，证明涉案房屋存在质量问题；2、收款收据4张复印件，证明被告已缴纳收楼之日往后的物业管理费及公摊水电费。原告雅生活番禺分公司对被告李素芬提供的证据发表质证意见：证据1的真实性不予确认，案涉房屋并不存在质量问题；证据2的真实性予以确认，但2017年5月18日的物业管理费收据的“2017年5月-2017年7月”的字体是被告自行添加的。本院综合分析原、被告提供的证据以及原告庭审中的陈述，认定以下事实：一、雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司于2017年9月20日变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（即本案原告）。二、被告李素芬是番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街12号（C-4栋）602房（即案涉房屋）的产权人（预告合同状态、未确权），案涉房屋建筑面积285.0693平方米。三、2016年10月18日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司向被告李素芬发出《广州雅居乐北苑收楼通知书》，通知被告李素芬于2016年10月22日至2016年10月31日期间到物业管理公司办理收楼手续，物业服务费自收楼次日起计收。四、2016年10月28日，被告李素芬前往物业管理公司收楼，被告李素芬认为案涉房屋存在多处严重的质量问题而拒绝收楼并要求整改。五、2017年5月18日，被告李素芬认为大部分问题已解决并办理了收楼手续，签署了《收楼确认书》，收取了住宅大门钥匙、室内房门钥匙、紧急报警匙、消防门钥匙、入户门门卡等等。同日，被告李素芬作为“甲方”与原告雅生活番禺分公司作为“乙方”签订《前期物业服务协议》，该协议约定：广州雅居乐北苑小区发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司签订《物业管理委托合同》，物业坐落于广州雅居乐北苑瀚澜二街12号602房（即案涉房屋），乙方向甲方提供物业管理服务、收取物业服务费，收取标准以电梯多层和高层洋房每平方米3元/月按案涉房屋建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，物业服务费收取起始日期为发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收，甲方须于每月5日前缴交当月物业服务费，乙方每月6日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金，……等等。按《前期物业服务协议》的约定，被告李素芬每月应缴纳的物业管理费为851元。六、被告李素芬于2017年5月18日缴纳了管理费2554元，2017年7月24日缴纳了2017年8月1日至2017年12月31日的管理费4255元、2017年5月1日至2017年6月30日的公摊电费共71.06元。原告雅生活番禺分公司分别出具了4份收据，其中2017年5月18日出具的《收款收据》（被告提供复印件）中“费用时间”栏打印有“无限制”字样（后面手写了“2017年5月-2017年7月”）。原告雅生活番禺分公司认为原告李素芬2017年5月18日缴交的2554元为2016年11月到2017年1月的物业管理费。七、2017年5月21日，原告雅生活番禺分公司向被告李素芬发出《催款函》，要求被告李素芬在收到函件十日内支付截止至2017年5月8日的物业管理费5957元。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方对被告于2017年5月18日缴交2554元物业管理费（即3个月管理费）的所属月份存在争议，原告于2017年5月21日发出的《催款函》要求被告支付至2017年5月8日前的物业管理费5957元（即7个月的物业管理费），倒退7个月应为2016年11月至2017年5月的管理费；如依原告对被告于2017年5月18日缴交的2554元为2016年11月至2017年1月管理费的意见，至2017年5月21日发出《催款函》时，被告充其量尚欠2017年2月至5月共4个月的管理费3404元，而不是7个月的管理费，故原告的意见不予采信，本院认定被告于2017年5月18日缴交的2554元为2017年5月至7月的物业管理费，对于原告主张2017年5月至7月期间物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋的发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司通知被告于2016年10月22日至2016年10月31日期间收款，被告认为案涉房屋存在多处严重质量问题而拒绝收楼，而案涉房屋交付问题是发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与被告之间的房屋买卖合同关系调处范围，本案不宜作审查；因原告未能提供案涉房屋于2017年5月18日前交付使用（收楼）的证据，应承担举证不能的法律后果，故原告请求被告支付2017年5月之前的物业管理费，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担。本判决为终审判决。审判员  吕荐宗二〇一七年十二月二十八日书记员  李楚瑶