.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）内0291民初1618号原告：刘鑫，男，1986年1月11日出生，汉族，内蒙古北方重型汽车股份有限公司员工，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李树峰，内蒙古承达律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏枫，内蒙古承达律师事务所律师。被告：内蒙古禾太实业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：刘通，董事长。被告：内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部。负责人：康瑞兵，总经理。委托诉讼代理人：闫凯，项目部办公室主任。被告：康瑞兵，男，1975年11月6日出生，汉族，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部负责人，住内蒙古自治区包头市委托诉讼代理人：康瑞军（系被告康瑞兵哥哥），男，1970年10月18日出生，汉族，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部项目经理，住内蒙古自治区呼和浩特市。原告刘鑫与被告内蒙古禾太实业有限公司（以下简称禾太公司）、内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部（以下简称北滨嘉园项目部）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案。2017年10月19日，本院作出（2017）内0291民初1606-1655号参加诉讼通知书，通知康瑞兵作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘鑫的委托诉讼代理人李树峰、魏枫，被告北滨嘉园项目部的委托诉讼代理人闫凯，被告康瑞兵的委托诉讼代理人康瑞军到庭参加诉讼。被告禾太公司经本院送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告刘鑫向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效；2.判令被告返还购房款128627元；3.判令被告支付自2012年6月18日至还清购房款之日银行同期同类贷款利息的违约金；4.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月18日，原告与被告签订《北滨嘉园内部认购协议》。原告购买被告开发的包头稀土高新技术产业开发区滨河新区北滨嘉园住宅楼10号楼403室房屋一套，建筑面积125.15平方米，总房款418627元，付款方式为签订协议时付总房款的30%，交房时间为2014年5月31日。协议签订后，原告如约支付房屋首付款128627元。可时至今日，被告仍未将房屋盖好，也未签订《商品房买卖合同》。为此，原告多次找被告协商退款事宜，均遇拒绝。故原告诉至法院。被告北滨嘉园项目部辩称，对于原告在诉状中所述购房及交款事实均予以认可。我方并非恶意不履行协议。内蒙古北方重型汽车股份有限公司当初答应购买房屋1600套，但其实际购买只有100多套，造成我方资金压力较大。之后，我方一直在多方筹措资金。2017年6月，内蒙古北方重型汽车股份有限公司与我方协商，准备接手该工程，但由于各种原因，至今未接手。现在，我方经与包头市东兆房地产开发有限公司协商，该公司已准备接手该工程。故我方不同意解除合同，也不同意退还房款及赔偿损失。被告康瑞兵辩称，对于原告在诉状中所述购房及交款事实均予以认可。被告康瑞兵系该工程的实际承包人。其他答辩意见与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部答辩意见一致。被告禾太公司经传票传唤未到庭，也未提出书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告康瑞兵挂靠被告禾太公司开发建设位于包头稀土高新技术产业开发区滨河新区的北滨嘉园小区项目，并设立了内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部（即本案第二被告）。2012年3月2日，原告向被告北滨嘉园项目部交纳购房保证金30000元，预购北滨嘉园小区房屋。被告北滨嘉园项目部向原告出具收据一张。2012年6月18日，被告北滨嘉园项目部（甲方）与原告（乙方）签订了《北滨嘉园内部认购协议》。协议约定：乙方预定甲方建设开发的北滨嘉园项目，位于滨河区10号楼403单元4层3号房屋，户型为3-2-2，建筑面积125.15平方米，房屋单价为每平米3345元，总房款为418627元。付款方式为：本协议签订时，乙方向甲方支付所选定房源总房款的30%，即人民币128627元。同时，协议约定，甲方承诺2014年5月31日前将达到使用条件的房屋交付乙方，由于甲方主观原因造成逾期交房，逾期3个月之后，每逾期一日，甲方给乙方房屋总价的万分之一的违约金……。同日，原告向被告北滨嘉园项目部交纳楼房内部认购款98627元。被告北滨嘉园项目部出具收据一张。同时，原告所交纳的保证金也转为认购款。故原告向被告北滨嘉园项目部支付楼房认购款共计128627元。之后，被告未按约将房屋交付原告。故原告诉至法院。在庭审中，被告康瑞兵、北滨嘉园项目部均认可，该工程至今未完工，也未办理商品房预售许可证。另查明，被告北滨嘉园项目部在中国工商银行包头稀土高新技术产业开发区支行开立了银行账户，但其未在工商部门注册登记，也未领取营业执照。以上事实，有原告提供的《北滨嘉园内部认购协议》、收据及原、被告双方当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原告与被告北滨嘉园项目部签订的《北滨嘉园内部认购协议》，对协议当事人、所购房屋的位置、户型、建筑面积、房屋单价、总房款、交房时间、违约责任等均进行了约定，已具备了商品房预售合同的基本要件，且被告北滨嘉园项目部已收取原告的房款，故该协议应认定为商品房预售合同。截止原告起诉前，被告未取得该工程的商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，故原告与被告北滨嘉园项目部签订的《北滨嘉园内部认购协议》为无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中《北滨嘉园内部认购协议》无效的原因系因被告未取得商品房预售许可证所致，过错方在于被告。被告北滨嘉园项目部以自己的名义与原告签订协议、开立银行账户、收取原告的购房款。故被告北滨嘉园项目部应承担返还原告购房款128627元及支付利息的民事责任。被告康瑞兵系该工程的实际承包人，应与被告北滨嘉园项目部共同承担返还原告购房款128627元及支付利息的民事责任。被告内蒙古禾太实业有限公司违规将房地产开发资质出借给被告康瑞兵，应承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘鑫与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部于2012年6月18日签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效。二、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵于本判决生效之日起十日内返还原告刘鑫购房款128627元。三、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵于本判决生效之日起十日内支付原告刘鑫以128627元为基数，从2012年6月18日起计算至确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。四、被告内蒙古禾太实业有限公司对以上二、三项承担连带给付责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2872元，减半收取计1436元（原告已预交），由被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵、内蒙古禾太实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员白春生二〇一七年十二月七日书记员张欣茹附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。