江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终4192号上诉人（原审被告）：盐城中瓯置业有限公司，住所地在盐城市开放大道313号。法定代表人：陈卫军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈长余，江苏盐海中亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许士林，男，1964年3月13日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：孙琴，女，1964年9月29日生，汉族，居民，住址同上。上诉人盐城中瓯置业有限公司（以下简称中瓯公司）因与被上诉人许士林、孙琴商铺买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中瓯公司上诉请求：1、依法撤销一审法院错误判决，改判上诉人不承担责任或发回重审；2、上诉费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审将案涉买受人办理按揭贷款未成之责归责于上诉人完全错误；本案中被上诉人违约的事实十分清楚，其未能在期限内交纳购房余款13万元，但一审法院对此只字未提。上诉人在被上诉人交纳全部购房款后即向被上诉人交付房屋，无任何违约之处，一审法院却判决上诉人承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。请求二审裁准上诉人的上诉请求。许士林、孙琴对中瓯公司的上诉辩称：一审认定上诉人违约事实十分清楚。上诉人明知贷款年限和额度不能批复的情况下，不履行通知被上诉人一次性补足购房余款的义务，已构成违约。被上诉人多次找上诉人协商，上诉人口头叫被上诉人交付剩余的13万元，双方还按原来合同中约定的商铺委托经营起始日2014年5月30日继续履行原合同，但上诉人在被上诉人交付全部购房款后，却不守诚信，不同意按商铺委托经营起始日为2014年5月30日，被上诉人迫于无奈才提起诉讼。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。许士林、孙琴向一审法院起诉请求：1、请求判令中瓯公司承担迟延交房违约金38935元。2、本案诉讼费用由中瓯公司承担。一审法院认定的事实：2014年3月20日，许士林、孙琴与中瓯公司签订了商品房买卖合同，约定许士林、孙琴购买中瓯公司开发的义乌商贸城2幢3066号商铺，建筑面积52.62平方米，单价4941.09平方米，总房款26万元。约定许士林、孙琴于2014年3月20日前付13万元，余款13万元办理银行按揭。许士林、孙琴需在签订合同后7个工作日内办理好按揭贷款手续。同时在补充协议4.2中约定，实际贷款年限和额度以出卖人指定银行最后审核批复为准，不足部分买受人应在接到出卖人通知后7日内一次性补足，否则按本合同第七条执行。出卖人应当于2014年5月30日前，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金。同日，孙琴（甲方）与盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营协议书》一份，约定甲方将义乌商贸城2幢3066号商铺，委托予乙方，由乙方以自身名义组织经营管理和招商出租。经营权期限10年，第1年至第5年，商铺使用权、经营权、租赁权等无偿归乙方所有。第6年至第10年，使用权、经营权、租赁权等归乙方所有，乙方将商铺有偿出租给第三方从事规定业态的合法经营，甲方应得的租金以市场实收租金为准，甲方须支付实收租金的10%作为乙方的委托佣金。合同签订后，许士林、孙琴按约定缴纳了首付款13万元，由于中瓯公司与贷款银行发生矛盾，许士林、孙琴未能办成银行按揭贷款。2014年5月30日中瓯公司未交房。2014年12月8日，许士林、孙琴向中瓯公司发出解除合同告知函，载明，解除双方已签订的《商品房买卖合同》，在通知之日起30日内退还已付购房款13万元，并承担违约金13000元。但中瓯公司未退还已付房款。2016年1月14日，许士林、孙琴用现金交纳了购房款13万元。2016年1月19日与中瓯公司办理了商铺交接，出具了收房交接书，载明，商铺委托经营协议书在签署此收房交接书同时即日生效。后许士林、孙琴提出要求中瓯公司承担迟延交房违约38935元（2014年5月30日-2016年1月19日，计599天，599天*130000元*日万分之五）。中瓯公司不同意，本案一审调解时，中瓯公司提出可以协商提前一年即2015年1月19日开始计算委托租赁时间。此与许士林、孙琴诉讼中诉称的委托经营起始日2014年5月30日相差7个月。一审法院认为本案的争议焦点：1、未能及时办理按揭贷款的责任由谁承担？2、许士林、孙琴提出延期交房的违约金能否支持。一审法院认为，许士林、孙琴与中瓯公司签订的商品房买卖合同、许士林、孙琴与第三方签订的商铺委托经营协议书，不违反国家法律和政策规定，属有效合同，受法律保护。双方之间产生的产权式商铺买卖关系。一、未能及时办理按揭贷款的责任由谁承担？此案中约定实际贷款年限和额度以出卖人指定银行最后审核批复为准，不足部分买受人应在接到出卖人通知后7日内一次性补足，由于中瓯公司未向许士林、孙琴发出通知，要求一次性补足，责任应由中瓯公司承担。二、许士林、孙琴提出延期交房的违约金能否支持。由于中瓯公司的责任致使银行贷款未能办理，许士林、孙琴虽向中瓯公司发出解除合同的通知，但在2016年1月14日，许士林、孙琴又主动交纳了房款，中瓯公司亦同意继续出卖原商铺，并办理了收房交接书，故可认定双方愿意按原合同履行。由于中瓯公司的主要原因致使2014年5月31日未交房，应承担违约责任。但许士林、孙琴在与中瓯公司交涉时未主动交纳尚余房款，亦有一定责任。按合同规定，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金。故一审法院支持自2014年5月31日起至2016年1月19日至，按己付房款日万分之五计算违约金的80%，599天*130000元*日万分之五*80%为31148元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及有关民事政策之规定，一审判决：一、盐城中瓯置业有限公司支付许士林、孙琴违约金31148元，于判决生效后十日内付清。二、驳回许士林、孙琴其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由盐城中瓯置业有限公司负担700元，许士林、孙琴负担100元。本案二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审另查明：中国农业银行盐城中汇支行曾与中瓯公司合作楼盘按揭贷款事项，根据上级银行对合作楼盘进行风险排查的要求，该行于2014年5月份左右停止与中瓯公司楼盘按揭贷款合作事项。本案二审争议问题：上诉人在履行案涉合同过程中是否存有违约行为，是否应该承担违约责任？本院认为：许士林、孙琴与中瓯公司签订的商品房买卖合同合法有效。合同约定，在许士林、孙琴交付完首付款后，余款13万元办理银行按揭，实际贷款年限和额度以中瓯公司指定银行最后审核批复为准。但由于中瓯公司指定的合作银行停止对该公司楼盘按揭贷款合作事宜，导致许士林、孙琴未能办成银行按揭贷款。此种情况下，中瓯公司应通知许士林、孙琴补足房款，但中瓯公司未能举证证明已履行该通知义务，中瓯公司在履行合同的前期已构成违约。许士林、孙琴在未能办成银行按揭贷款无法取得所购房屋的情况下，于2014年12月8日向中瓯公司发生解除合同通知，要求中瓯公司返还已付购房款并承担违约金13000元，中瓯公司在收到该解除通知后，在法定期限内并未提出异议，双方合同事实上已经解除，但中瓯公司却未向许士林、孙琴返还已付购房款，中瓯公司此举再次违背合同约定和法律规定，也有违诚信原则。许士林、孙琴在合同已经解除但向中瓯公司追要已付购房款未果的情况下，为了减少自身损失，于2016年1月14日用现金13万元补足了购房款，中瓯公司在收到该款项后，虽与许士林、孙琴办理了交房手续，但此时距原合同约定的交房日期已相隔近20个月之久，事实上已经给许士林、孙琴造成一定的经济损失；而造成不能按原合同约定期限交房的主要责任综合本案实际情况应在中瓯公司。一审据此判决中瓯公司承担违约金31148元具有事实依据。综上，中瓯公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由盐城中瓯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳维群审判员  胥 霞审判员  钟红梅二〇一七年十二月二十六日书记员  王凌林