安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初1917号原告：戚雪，女，1971年8月12日出生，汉族，大唐淮北发电厂职工，住安徽省淮北市相山区。被告：安徽亚坤建设集团有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区紫云路北金寨南路西亚坤大厦。法定代表人：张求武，该公司执行董事兼总经理。被告：程克文，男，1963年5月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：淮北市寰宇文化娱乐有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海路114号供销社综合楼。法定代表人：王宇。原告戚雪与被告安徽亚坤建设集团有限公司（简称亚坤公司）、安徽亚坤建设集团有限公司淮北分公司（简称亚坤淮北分公司）、程克文、淮北市寰宇文化娱乐有限公司（简称寰宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。因本案不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告戚雪到庭参加诉讼，被告亚坤公司未到庭参加诉讼，被告程克文、寰宇公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。因亚坤淮北分公司于2010年6月21日被工商管理部门注销登记，本院已裁定驳回原告戚雪对被告亚坤淮北分公司的起诉。审理中，因案情需要变更了审理期限。本案现已审理终结。戚雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除戚雪与亚坤淮北分公司之间的房屋租赁合同关系，亚坤公司、程克文、寰宇公司向戚雪支付欠付的2015年房屋租赁费41322元，及延期给付期间的银行同期贷款利息，并按此标准支付戚雪2016年1月1日起至起诉之日的房屋租金。2.判令寰宇公司于2017年5月1日前腾出戚雪的房屋，并将房屋恢复至出租前状态；如寰宇公司逾期腾房，应支付逾期腾房期间的占用使用费，按照每平方每年350元的标准计算至寰宇公司腾出房屋之日，延续期限为两个月。3.本案诉讼费用及其他相关费用由亚坤公司、亚坤淮北分公司、程克文、寰宇公司全部承担。事实及理由：戚雪购买亚坤公司开发的坐落于淮北市相山区××号综合办公楼1号楼268号商铺，并就该商铺与亚坤淮北分公司签订了认购协议，亚坤淮北分公司及程克文均在认购协议的出卖方盖章确认。之后，亚坤淮北分公司及程克文与戚雪订立口头租赁合同，由亚坤淮北分公司及程克文将戚雪的房屋进行转租，期限至2011年。2012年，戚雪不再与亚坤淮北分公司续订口头租赁合同，并要求亚坤淮北分公司返还房屋，但亚坤淮北分公司拒不返还。2013年4月戚雪取得该商铺的房地产权证书。期间，亚坤淮北分公司及程克文未经戚雪同意，先后与安徽国森电器销售有限公司（简称国森公司）、寰宇公司签订房屋租赁合同，将戚雪的房屋租赁至2020年，且仅支付给戚雪房屋租赁费至2014年，并拒付租金至今。寰宇公司在使用戚雪的房屋后，未经戚雪同意，将房屋进行改造，丧失了原先的使用功能。以上行为严重侵犯了戚雪的合法权益，故诉至法院。亚坤公司、程克文、寰宇公司均未进行答辩。经审理查明：2008年10月27日，淮北市社有资产经营管理有限公司（甲方，简称社有公司））与亚坤公司（乙方）、程克文（丙方）签订协议书，主要内容：淮北市供销社综合楼自甲方自筹资金对原旧楼进行改建的项目，乙方负责承建，乙方通过内部承包的方式将工程交由丙方具体施工；施工过程中，甲方分期支付200万元工程款后，未能按照工程进度及时支付工程款，经甲、乙、丙三方协商，之后工程款由丙方垫付，工程完工后，甲方应按甲、乙双方于2007年5月25日签订的补充协议约定，在两个月内付清丙方垫付的工程款；2007年12月底，社有公司综合楼竣工并交付使用，于2008年6月经验收合格，自2007年5月25日至工程完工期间，甲方又先后支付丙方100万元，总计支付工程款300万元；该工程的价款共计1278.86万元，甲方已支付丙方300万元，余款无力支付，甲、乙、丙三方同意按补充协议的约定，用淮北市供销社综合楼第二、三层房产抵偿欠丙方的工程款978.86万元，并办理产权过户手续。之后，社有公司协助程克文办理了产权过户登记手续。2007年，戚雪丈夫蒋志勇与亚坤淮北分公司于签订认购协议，主要内容：蒋志勇向亚坤淮北分公司购买坐落于淮北市相山区××北、××路西的淮北市供销社综合楼T203号房屋，建筑面积23.42平方米，13407元/平方米，计314000元，2007年10月28日支付定金4万元，余款274000元于2007年11月11日前付清，房屋用途为商业。协议落款处“出卖人”栏加盖亚坤公司公章，“法定代表人或授权代理人”栏加盖程克文的私章，蒋志勇在“买受人”栏签名。蒋志勇于2013年4月23日取得该商铺的房地产权证，该房屋产权证书载明房屋坐落于相××××号综合办公楼1#268号，建筑面积26.83平方米，蒋志勇、戚雪及蒋翔飞为共同共有人。签订认购协议书时，蒋志勇与亚坤淮北分公司口头订立租赁合同，由亚坤淮北分公司承租涉案商铺并转租出去，三年租金按照购房款的三分之一计算，并从购房款中扣除三年租金。2011年1月17日，程克文与国森公司签订房屋租赁协议书，约定程克文将位于淮北市淮海路114号供销社综合楼二层、三层商业用房出租给国森公司，租赁期限从2011年1月1日至2020年12月31日止，年租金为80万元，租金一年一付等内容。2012年初，蒋志勇与亚坤淮北分公司之间的口头租赁合同到期，蒋志勇要求亚坤淮北分公司、国森公司返还房屋，二者不同意返还房屋，之后又支付了2012年、2013年的房屋租金。2013年12月23日，国森公司与寰宇公司签订租赁协议书，约定国森公司与程克文签订的房屋租赁协议于2020年12月31日到期，现国森公司自愿放弃剩余七年的全部房屋承租权，将承租权转交给寰宇公司使用，并由寰宇公司按时支付剩余年限的租金等内容。租赁协议签订后，寰宇公司将社有公司综合楼进行了部分改造，并向程克文支付租金。戚雪分别于2014年1月17日、9月1日收到2014年的房屋租金各20666元，计41332元。本案审理期间，涉案房屋的共同共有人蒋志勇、蒋翔飞向本院出具书面声明,其不参加本案诉讼，相关诉讼权利由戚雪行使，诉讼义务由戚雪履行。另查明：2016年6月1日，本院曾受理戚雪与寰宇公司房屋租赁合同纠纷一案，戚雪请求判令寰宇公司向其返还房屋，并将房屋恢复到其承租前状态等。本院于2016年10月27日作出（2016）皖0603民初2257号民事判决，驳回了戚雪诉讼请求。戚雪不服，上诉至安徽省淮北市中级人民法院，该院审理期间，戚雪申请撤回起诉，该院于2017年3月29日作出（2017）皖06民终75号民事裁定，撤销本院（2016）皖0603民初2257号民事判决，准许戚雪撤回起诉。现戚雪再次起诉来院。上述事实，有戚雪提交的认购协议书、照片、个人活期明细信息房地产权证、声明书等证据及其当事人陈述在卷作证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，本案应是房屋租赁合同纠纷，不应当是物权纠纷，故对本案案由予以变更。淮北市不动产登记中心的卷宗材料显示，程克文作为实际施工人因承建社有公司综合楼，社有公司欠其工程款，与亚坤淮北分公司三方签订了以房抵债的协议；蒋志勇与亚坤淮北分公司签订的认购协议书；及程克文与国森公司签订的房屋租赁协议书，国森公司与寰宇公司签订的租赁协议书，上述协议，均是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。各方都应当遵照履行。因蒋志勇在上述三方协议前已经与亚坤淮北分公司签订了认购协议书，程克文亦以代表人的身份签字，三方协议后程克文又未与蒋志勇重新签订认购协议，故戚雪在办理产权登记时，虽然该房屋的所有权实际已经由亚坤公司转移为程克文，但仍然认为是亚坤淮北分公司所为。又因商谈整体返租和办理交付房款事项均是在同时进行，且是口头约定，亚坤淮北分公司虽未委托程克文办理承租涉案房屋事项，但戚雪有理由相信程克文系亚坤淮北分公司的法定代表人或委托代理人，是亚坤淮北分公司承租其房屋。根据法律规定，程克文承租涉案房屋的行为构成表见代理，其代理行为对亚坤淮北分公司有效，该口头租赁协议，不违反法律规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”据此，戚雪与亚坤淮北分公司之间的租赁关系为不定期租赁合同关系，戚雪有权在合理的期限之前随时通知亚坤淮北分公司解除合同。亚坤淮北分公司已于2010年6月21日被工商管理部门注销登记，其权利义务由亚坤公司承继。故戚雪请求解除其与亚坤公司之间的房屋租赁关系，有事实和法律依据，予以准许。关于2015年的房屋租金及逾期付款违约金及自2016年1月1日至2017年4月17日的房屋租金问题。2014年，戚雪共收到租金41332元，其主张按每年41322元的标准计算自2015年1月1日至2017年4月17日的租金，符合法律规定，本院予以认定。自2017年1月1日至2017年4月17日共107天，房屋租金计12281.8元（41322元÷360天×107天），加上拖欠的2015年、2016年的租金，共计94925.8元（12281.8元+41322元+41322元）。亚坤淮北分公司与戚雪存在房屋租赁合同关系，应当承担支付拖欠房屋租金的义务。戚雪未举证证明房屋租金的支付期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，逾期支付租金的违约金应分别自次年1月1日及租赁期间届满时起计算至付清款之日。戚雪主张按照同期银行贷款利率计算逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。因亚坤淮北分公司已经注销，此后转租事宜均系程克文所为，程克文系涉案房屋的实际承租人，应与亚坤公司共同承担租赁合同的义务。关于腾房、房屋恢复原状、逾期腾房期间的占用使用费问题。本判决生效后，戚雪与亚坤公司之间的房屋租赁合同即解除，实际占有人寰宇公司负有腾房义务，戚雪有权要求该公司支付逾期腾房期间的占有使用费。戚雪主张按照每平方米每年350元计算占有使用费。按此标准计算，涉案房屋的年占有使用费为9390.5元，远低于之前的占有使用费标准，与周边同类商铺的租金相比也比较合理，本院予以确认。戚雪请求寰宇公司将房屋恢复原状，因寰宇公司与程克文之间存在房屋租赁合同关系，与戚雪之间无房屋租赁合同关系，依据合同相对性的原则，戚雪的该项请求，于法无据，本院不予支持。亚坤公司、程克文、寰宇公司未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四十九条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告戚雪与被告安徽亚坤建设集团有限公司之间的房屋租赁合同关系，被告安徽亚坤建设集团有限公司、程克文于本判决生效后15日内将位于淮北市相山区淮海路114号综合办公楼1#268号商铺返还给原告戚雪；二、被告安徽亚坤建设集团有限公司、程克文于本判决生效后10日内支付原告戚雪房屋租金94925.8元及违约金（按照同期银行贷款基准利率，分别自2016年1月1日、2017年1月1日、2017年4月18日计算41322元、41322元、12281.8元的逾期付款违约金至付清款之日止）；三、被告淮北市寰宇文化娱乐有限公司于本判决生效后10日内将位于淮北市相山区淮海路114号综合办公楼1#268号商铺腾出，如逾期腾房，应按每年9390.5元的标准支付原告戚雪逾期腾房期间的占有使用费；四、驳回原告戚雪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费833元，由被告安徽亚坤建设集团有限公司、程克文、淮北市寰宇文化娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  丁 敏人民陪审员  谭满意人民陪审员  刘 帅二〇一七年十二月二十二日书 记 员  戴 停附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。