江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终6202号上诉人（原审被告）：孟凡力，男，1963年5月4日生，汉族，住本市铜山区。上诉人（原审被告）：孟雪萍，女，1968年5月8日生，汉族，住址同上。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：权理想，江苏圆点律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘尚雨，男，1973年12月5日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：陈安文，江苏京楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：耿春红，女，1981年2月4日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：潘尚雨，男，1973年12月5日生，汉族，住本市。被上诉人（原审原告）：毛金斗，男，1964年12月29日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。上诉人孟凡力、孟雪萍、潘尚雨、耿春红因与被上诉人毛金斗案外人执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的(2017)苏0311民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。经审理查明，2014年11月30日，潘尚雨、耿春红与孟凡力、孟雪萍签订《借款合同》一份，约定：孟凡力、孟雪萍自愿将1250000元出借给潘尚雨、耿春红用于经营，期限为一年。当日，双方还签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定潘尚雨、耿春红以徐州市人民家园1#-107室抵押给孟凡力、孟雪萍，作为借款的抵押物。2014年12月1日，徐州市鼓楼公证处作出（2014）徐鼓证民内字第8528号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年12月2日，孟凡力、孟雪萍作为诉争房产的权利人办理徐房他证泉山字第××号《房屋他项权证》，债权数额1250000元。2014年12月3日，潘尚雨、耿春红向孟凡力、孟雪萍出具《借据》一份，内容为：“今借到孟凡力、孟雪萍人民币壹佰贰拾伍万元整（1250000），借期为壹年，2014年12月3日-2015年12月3日”。孟凡力于当日通过银行向潘尚雨转款1250000元。2015年12月8日，孟凡力、孟雪萍向徐州市鼓楼公证处申请出具执行证书。2015年12月15日，该公证处出具（2015）徐鼓证执字第219号执行证书。该执行证书规定“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定以及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具本执行证书。申请执行人孟凡力、孟雪萍可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为潘尚雨、耿春红，执行标的为本金人民币壹佰贰拾伍万元整、利息人民币壹拾七万贰仟伍佰元整及实现债权的一切费用（违约金及利息之和不超过同期同类基准利率的四倍）。”2016年1月7日，孟凡力、孟雪萍作为申请执行人以徐州市鼓楼公证处（2015）徐鼓证执字第219号执行证书为依据向原审法院申请执行。在执行过程中，毛金斗于2016年12月20日向原审法院提出执行异议。原审法院审查认为，被查封房屋登记在被执行人潘尚雨、耿春红名下，潘尚雨、耿春红已将该房抵押给申请执行人孟凡力、孟雪萍，被执行人未能履行偿还借款的义务，依法查封被执行人名下的房屋并无不当。毛金斗请求法院裁定中止对诉争房产的执行，不予支持。遂于2016年12月30日作出（2016）苏0311执异69号民事裁定驳回毛金斗的异议。毛金斗于2017年1月13日向原审法院提出案外人执行异议之诉。另查明，2002年4月12日，由江苏霸王山水泥厂职工徐玉梅代潘尚雨与徐州市久隆房地产开发有限公司、徐州久隆集团有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0001707），约定该房产总价为1167147元；首付426859元于2002年4月12日支付，余款（含按揭贷款）640288元于2002年4月30日前付清。2002年5月10日，潘尚雨与中国工商银行徐州淮西支行签订《个人购房借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》，约定其向中国工商银行淮西支行借款533000元，贷款期限8年，自2002年5月28日至2010年5月27日，并以人民家园1#-107室作为抵押；双方还就上述抵押借款进行公证。2003年6月16日，江苏霸王山水泥厂向毛金斗出具金额为660400.8元的《收据》一张，用途为购房款。2004年4月8日，徐州市房产管理局发放诉争房产所有权证，登记所有权人为潘尚雨。2010年5月，毛金斗将涉案房屋全部银行贷款还清。2011年7月12日，徐州市国土资源局发放土地使用证，登记土地使用权人为潘尚雨。涉案房屋上房后一直由毛金斗占有使用，其持有办理诉争房产产权及土地登记的所有税费票据、产权证书及土地使用证书，并持有诉争房产居住使用的相关手续材料。2012年3月19日，潘尚雨以诉争房产产权证、土地使用证丢失为由申请补办了产权证书及土地使用证书。并于2012年7月将诉争房产抵押给案外人李元元借款1500000元，2014年7月22日注销抵押登记。毛金斗为证明其主张，申请证人出庭作证，证人证实毛金斗自1999年起为江苏霸王山水泥厂供应腹膜袋等编织品，江苏霸王山水泥厂拖欠毛金斗部分货款未付。徐州市久隆房地产开发有限公司欠江苏霸王山水泥厂水泥款未付，双方协商由徐州市久隆房地产开发有限公司、徐州久隆集团有限公司以其开发的十余套人民家园的房产用于抵偿江苏霸王山水泥厂的欠款。因该批房产只出售给本厂职工，江苏霸王山水泥厂因其自身管理的需要，决定借用潘尚雨的名义购买徐州市泉山区人民家园1#-107室门面房（以下简称诉争房产），用于抵偿江苏霸王山水泥厂欠毛金斗货款。潘尚雨在审理期间主张诉争房产系潘尚雨、耿春红夫妻于2002年4月共同购买，首付款426859元为二人积蓄及亲朋资助，为现金交付，除徐州市产权处留存的收据外无其他支付凭证。对于诉争房产的陈述意见为：2004年，江苏霸王山水泥厂破产，潘尚雨、耿春红夫妻下岗失业，因还贷压力较大，便主动找到因业务认识的毛金斗与其口头商量由毛金斗代为出租涉案房屋。当时口头约定年租金50000元，出租多余的收益给毛金斗，实际是由毛金斗代为偿还银行贷款。因无法办理抵押手续，为了取信毛金斗，潘尚雨、耿春红将办理诉争房产产权手续的所有材料及产权证件原件均交由毛金斗保管。2004年7月之前的银行贷款由潘尚雨、耿春红夫妇偿还，但还款的存折也一并交给了毛金斗。原审法院认为，房屋所有权的合法取得分为原始取得和继受取得，而民事主体依双方达成的协议通过买卖、赠与等合同行为取得房屋所有权属继受取得。本案中，毛金斗主张诉争房产虽登记在江苏霸王山水泥厂职工潘尚雨名下，但实际为毛金斗以江苏霸王山水泥厂所欠其货款折抵首付款、并偿还银行贷款而实际出资所得，毛金斗享有涉案房屋的所有权；潘尚雨主张诉争房产为其与耿春红实际出资购买，毛金斗仅为代租及代偿银行贷款，潘尚雨、耿春红为诉争房产的所有权人；孟凡力、孟雪红认为诉争房产登记在潘尚雨、耿春红名下，对外具有公示效力，且双方也就诉争房产办理了抵押登记及公证，其就诉争房产申请执行合法。故本案的关键问题即诉争房产的权属认定。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”我国实行不动产物权登记制度，不动产权属证书仅是权利的对外表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合，相关利害关系人可以请求人民法院确认权利。就本案而言，诉争房产所有权归属如何确定，应根据双方当事人的真实意思表示及房屋的取得过程、占有使用等情况综合认定不动产物权真实权利人，不能简单依据房产登记确定所有权人。首先，从诉争房产首付款及银行贷款的支付情况来看。潘尚雨虽主张诉争房产首付款由其支付，但未提交证据予以证明；而证人孟某、张某、耿某均陈述诉争房产首付款为江苏霸王山水泥厂所欠毛金斗腹膜袋等货款所抵，毛金斗并未实际支付首付款，同时证人张某还陈述银行贷款由其通知毛金斗的妻子李培君去偿还，毛金斗也确实持有诉争房产相关贷款手续材料；故对于潘尚雨的主张不予采纳。其次，从诉争房产商品房买卖合同的签订情况来看。潘尚雨主张房屋买卖合同为其本人所签而非证人徐玉梅代签，但从其向被告孟凡力、孟雪萍出具的《借据》上的签名来看，两者中“潘尚雨”字体存在明显差异，潘尚雨对此未作合理解释，其主张亦与其他证人所述相悖，故不予采纳。再次，从诉争房产的占有使用及相关证件、税费票据的持有情况来看。双方对于毛金斗一直占有使用诉争房产的事实不持异议，但潘尚雨主张系因双方口头协议约定由毛金斗代为出租房屋并代为偿还银行贷款，但潘尚雨并未就其主张提交证据，毛金斗对此亦不予认可；根据常理，即使潘尚雨与毛金斗协商代为出租诉争房产及代为偿还银行贷款，其可直接将产权证书及土地使用证书交由毛金斗保管，但并无必要将办理诉争房产产权证书及土地使用证书的相关税费票据交与毛金斗持有保管，潘尚雨主张为取信毛金斗，显然不符合常理。最后，从潘尚雨补办诉争房产产权证书及土地使用证书的情况来看。潘尚雨补办诉争房产产权证书的理由为丢失，而事实上上述证书却为毛金斗保管，若按照潘尚雨所述双方为代租关系，在毛金斗拒绝交付产权证书的情况下，潘尚雨完全可以采取其他救济措施，而不是默认丢失；综上，尽管诉争房产登记在潘尚雨、耿春红名下，但与实际权利状况并不吻合，潘尚雨、耿春红无证据证明其为诉争房产的真实权利人，其对诉争房产并不享有所有权，更无权以诉争房产抵押借款；根据查明的事实，毛金斗实际出资购买并占有使用诉争房产，其作为权利人有权要求停止对位于本市××人民家园××＃××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。至于潘尚雨、耿春红以诉争房产所作抵押向孟凡力、孟雪萍借款事宜，由潘尚雨、耿春红自行承担不利后果。判决：1、确认位于本市××人民家园××＃××室的房屋归毛金斗所有；2、停止对毛金斗所有的位于本市××人民家园××＃××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。上诉人孟凡力、孟雪萍不服上述民事判决，向本院提出上诉称，1.被上诉人毛金斗与潘尚雨之间实为民间借贷关系，诉争房产及相关证件只是该借贷关系的一般担保，原审法院判定诉争房产的实际所有人为毛金斗错误；2.原审法院无视涉案房屋上负担的合法抵押权，判决解除查封并停止执行错误。综上，请求依法撤销原审法院(2017)苏0311民初438号民事判决，发回重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。针对孟凡力、孟雪萍的上诉，毛金斗答辩称，1.毛金斗和潘尚雨、耿春红之间不存在民间借贷纠纷，更不存在潘尚雨、耿春红以诉争房产证件作为担保的情况。诉争房产实际是江苏霸王山水泥厂为了偿还拖欠毛金斗的货款，从稳定职工情绪考虑，不得已才以潘尚雨、耿春红的名义将诉争房产以房抵债给毛金斗，用来抵偿所欠毛金斗的部分货款。毛金斗有证据证明诉争房产产权证记载潘尚雨、耿春红为产权人与真实权利状态不符的情况下，向原审法院提出确认享有物权的诉讼请求，应得到法院的支持。2.孟凡力、孟雪萍没有证据证明自2014年11月开始，多次在诉争房产显眼位置张贴告知书和公告，因此，毛金斗无视潘尚雨、耿春红张贴大幅公告的说法不属实。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第27条真实意思是,案外人主张的权利是所有权等性质上能够阻止人民法院对执行标的强制执行的实体权利。从司法解释制订的本意上，本案不适用该规定。毛金斗是对涉案房屋和土地等物权主张权利，在性质上能够对抗法院对涉案房屋的强制执行，并且本案根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条的规定，应当排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，孟凡力、孟雪萍并非善意抵押权人。在潘尚雨补办的诉争房产房产证附记上记载，潘尚雨、耿春红曾在2012年和2013年两次以150万元价格将诉争房产进行抵押，并且房屋产权证上记载该产权证为丢失补证，原权证号为65477。因此孟凡力、孟雪萍在诉争房产办理抵押时，其二人明知诉争房产已经记载了行政机关多次以其他形式限制不动产权利的有关事项，明知涉案房屋以125万元不符合抵押时的市场价格。孟凡力、孟雪萍未尽到实际了解考察抵押物等义务，存在重大过失问题。在潘尚宇、耿春红和孟凡力、孟雪萍约定书中对诉争房产土地约定为“如土地使用性质为划拨，土地出让金已扣除”，在双方借款合同第10条约定“抵押人承诺自己解决其家庭及被扶养亲属居住房屋”均能体现。从上述合同约定就能看出孟凡力、孟雪萍明显没有对诉争房产进行过实际了解更没有对诉争房产的价值进行考察和判断。4.诉争房产强制执行所依据的（2015）徐鼓证执字第219号执行证书不具备执行效力。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，保护了诉争房产真实产权人毛金斗的合法权益。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人潘尚雨、耿春红亦不服原审判决，向本院提出上诉称，1.原审法院违背证据采信原则，偏信证人证言，认定事实错误。毛金斗个人和江苏霸王山水泥厂之间没有买卖合同关系；2.诉争房产是2002年4月，潘尚雨夫妻享受厂里补贴购买，同时期江苏霸王山水泥厂其他职工也是这种情况。毛金斗主张2002年4月江苏霸王山水泥厂以潘尚雨名义买房并抵偿给他，并由他缴纳贷款、契税、物业费及其他购房费用，与事实不符；3.原审法院认为，潘尚雨为取信于毛金斗代还银行房贷，将产权证及相关购房票据交给毛金斗，不符合常理。这显然是原审法官的偏听偏信，不公正的自由心证结果；4.潘尚雨以丢失为由补办产权证，是在毛金斗恶意不配合、抵押借款的紧迫性等情况之下，采取的最经济最合理的措施；5.潘尚雨夫妻2002年4月以106.7万元的价格购买诉争房产，首付42.6万元，贷款53.3万元，江苏霸王山水泥厂补贴10万元（由厂里和开发商冲账），事实清楚，证据充分；6.2014年12月潘尚雨夫妻和孟凡力夫妻之间的抵押借款关系是真实的，并且按照法律规定履行了所有程序，依法有效。综上，请求改判驳回毛金斗的诉讼请求。针对潘尚雨、耿春红的上诉，毛金斗答辩称，原审法院按照法定程序，全面、客观的对各方当事人的证据进行了审核，并根据《民事诉讼法》、《民事诉讼证据的若干规定》等规定，运用分配举证责任、逻辑推理、日常生活经验判断并结合案件情况对各方当事人的证据有无证明力和证明力大小进行了判断。原审判决书中载明了原审法院进行判断的理由和结果。因此原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回潘尚雨和耿春红的上诉请求。本院认为，本案中，毛金斗向法院提起民事诉讼有两个诉讼请求，一是请求确认诉争房产的所有权，二是请求排除法院的执行。毛金斗对诉争房屋的取得是基于原江苏霸王山水泥厂欠其货款并愿以该房产抵偿欠款的真实意思表示，原江苏霸王山水泥厂因内部管理需要借潘尚雨之名购买了该房，原江苏霸王山水泥厂的借名买房抵债的行为未违反法律禁止性规定。以上事实原审审理期间毛金斗提供了徐州市铜山区企业破产工作领导小组加盖公章的原江苏霸王山水泥厂的发票、记账凭证等予以证实。发票上有毛金斗的签字，原江苏霸王山水泥厂的记账凭证记载应付款给毛金斗，发票与记账凭证能够相互对应。原江苏霸王山水泥厂厂长、办公室主任、工作人员作为证人庭审时亦证明了原江苏霸王山水泥厂与毛金斗之间供应腹膜袋等编织品的买卖关系以及该厂拖欠毛金斗部分货款未付，证明了原江苏霸王山水泥厂以潘尚雨名义买房以及与建行淮西支行签订购房贷款后由毛金斗偿还全部房贷的事实。上述事实有证据、证人证言证实，本院予以确认。原审判决认定位于本市××人民家园××＃××室的房屋归毛金斗所有，并无不当。上诉人孟凡力、孟雪萍上诉主张原审法院判定诉争房产的实际所有人为毛金斗错误的理由，本院不予支持。作为申请执行人孟凡力、孟雪萍向法院申请执行，并主张对诉争房产享有抵押权。故本案的争议焦点是案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的问题。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权及优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据以上的法律规定，抵押权善意取得如果成立，则构成对抵押财产的所有权的负担和限制，不论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现。故本案应当首先审查抵押权是否依法成立。潘尚雨利用其登记所有权人的便利，重新办理了新的房屋所有权证、土地使用证并与孟凡力签订了借款合同、房屋抵押合同并办理了抵押登记。孟凡力完成了签订协议所需的注意义务。在没有证据证明潘尚雨、孟凡力恶意串通的情况下，孟凡力依法取得了该诉争房产抵押范围内的优先受偿权，该权利足以对抗案外人主张的所有权。毛金斗提出的停止执行、解除查封的诉讼请求，依法不能得到支持。原审法院判决停止执行并解除查封不当，本院依法予以纠正。上诉人潘尚雨、耿春红上诉主张的毛金斗个人和江苏霸王山水泥厂之间没有买卖合同关系以及毛金斗与江苏霸王山水泥厂以潘尚雨名义买房并抵偿给他，并由他缴纳贷款、契税、物业费及其他购房费用，与事实不符的问题。原审判决查明的毛金斗与原江苏霸王山水泥厂之间的买卖合同关系、毛金斗缴纳购房贷款等事实，足以支撑其判决结果。潘尚雨、耿春红无其他证据能够推翻上述事实，本院予以确认。潘尚雨主张为取信于毛金斗代还银行房贷，将产权证及相关购房票据交给毛金斗的问题。现已确认江苏霸王山水泥厂以购房抵偿毛金斗货款的真实性，潘尚雨称在将诉争房屋产权证、购房票据交付给毛金斗之前其已偿还部分银行房贷，但提供不出已还房贷的证据，潘尚雨的该项上诉理由不能成立。潘尚雨以房产证等权利证书丢失为由补办产权证，与他人签订了抵押借款合同其行为有悖诚信原则，其上诉理不能成立。综上，原审法院适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初438号民事判决第二项即：确认位于本市泉山区人民家园1#-107室的房屋归毛金斗所有；二、撤销徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初438号民事判决第二项即：停止对毛金斗所有的位于本市泉山区人民家园1#-107室房屋的执行，并解除对该房屋的查封;三、驳回孟凡力、孟雪萍主张的原审法院判决认定徐州市人民家园1#-107室房屋归毛金斗所有错误的上诉请求；四、驳回潘尚雨、耿春红的上诉请求。一审案件受理费24400元，二审案件受理费48800元，合计73200元，由毛金斗负担24400元，孟凡力、孟雪萍负担24400元，潘尚雨、耿春红负担24400元。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  张演亮二〇一七年十二月十二日书记员  孙 健