福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初3788号原告：陈艳玲，女，1984年7月6日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：陆月娥、吴家枝，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。被告：林秀群，男，1974年5月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：王丽娟，福建建达律师事务所执业律师。原告陈艳玲与被告林秀群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳玲及其委托诉讼代理人陆月娥、吴家枝，被告林秀群的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告向原告返还购房款5万元；3.判决被告向原告支付违约金10万元；4.判决被告赔偿原告已经支付的律师代理费8万元；5.判决被告赔偿原告因房屋价值上涨造成的损失20万元（具体损失金额以评估报告为准）；6.本案受理费、公告费、评估费等为实现债权的费用由被告承担。诉讼中，原告陈艳玲变更第五项诉讼请求为：判令被告赔偿原告因房屋价值上涨而造成的损失41.5万元，并增加第七项诉讼请求为：“判令被告配合原告办理银行46万元贷款的解除冻结手续”，庭审过程中，原告撤回第七项诉讼请求。事实和理由：2017年2月12日，原告通过福州夷武麦田房产中介所向被告购买其名下坐落于福州市台江区XX街道XX路XX号XX单元房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积56.47平方米，并约定讼争房屋成交价格为112万元。被告向原告保证讼争房屋权属无争议，且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，亦无设立任何抵押权。同日，原告依约在交易服务方福建金诚丰担保有限公司的POS机上刷卡支付购房保证金6万元，并在查询得知讼争房屋不存在被查封（冻结）情形后，以现金方式向被告支付购房款5万元。被告为此出具《收条》交原告收执。2017年2月28日，原告向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行申请贷款53万元。同日，原告按照贷款银行要求将购房余款46万元存于贷款银行，并办理冻结手续。双方约定，被告在过户登记前，确认将户口迁出讼争房屋后，原告支付剩余购房款2万元。2017年3月1日，原告得知讼争房屋被福州市中级人民法院冻结。2017年6月24日，原告向该院提出案外人执行异议申请。2017年7月26日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01执异XX号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，《房屋买卖合同》已实际无法履行，但自2017年2月12日至今，讼争房屋的价格一直上涨，而被告的违约行为导致讼争房屋不能过户，给原告造成巨大经济损失。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告林秀群辩称，1、讼争房屋在买卖合同签订时未被查封，且原告也已核实，被告并无过错，不构成违约。（1）原、被告双方在签订合同时，讼争房屋并未被查封，且原告也于2017年2月28日进行核实，出售该房屋是被告真实意思表示。2017年1月，原、被告就讼争房屋买卖进行商谈，2017年2月12日签订房屋买卖合同，2017年2月28日原告就讼争房屋的情况进行了查询，确无抵押、查封情形。因此，从商谈到签订合同到合同签订后的一段时间内，讼争房屋均没有抵押、查封的情形，被告并没有过错；（2）讼争房屋因他案被司法查封，被告并不能预知，目前也愿意积极协调，愿意继续履行合同。讼争房屋因他案被查封，被告并不能预知，且该讼争房屋并非被告的唯一住宅，被告尚有另一处别墅、数家公司的股权等资产，并不知晓该处房产会被查封。目前，被告也正在与案外人（财产保全申请人）楼龙龙进行协调，以尽快促成解封，以便继续履行合同。原告未按约履行书面解除通知，未达到解除合同的条件，即便原告欲解除合同，也应按《房屋买卖合同》第九条（一）的约定，向被告“发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同”。原告未按约履行书面通知被告解除合同的义务，未达到解除合同的条件。2、原告诉请8万元的律师费由被告支付，并无合同依据。原告主张由被告支付原告的8万元律师服务费，其中5万元是其他案件的律师服务费，原告主张律师服务费8万元均由被告承担并无合同依据。3、原告诉请被告赔偿房屋溢价款，不符合法律规定，也不合理。（1）合同至今未解除的原因是由于原告造成的。原告告知被告讼争房屋被冻结后，被告立即表示解除合同退还原告所有款项，原告不同意，并表示要提执行异议后再做打算。至今买卖合同未解除的原因是由于原告，而原告却反过来要求赔偿溢价，于法于理均无据。（2）原告同时主张违约金与损害赔偿的做法不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由上述规定可知，违约金与损失赔偿不能叠加适用。原、被告在买卖合同中已约定违约金，且原告诉请选择诉请主张违约金，而对于损害赔偿，不应进行叠加。原告至今为至也仅向被告支付了5万元的购房款，而却向原告同时主张了违约金10万元和损失赔偿41.5万元，明显大大超过了损失的合理范围。合同项下的损失应指直接损失，而非间接损失，即合同订立时可得利益损失，溢价是受市场波动影响，并非合同订立当时的可得利益，不应得到支持。综上，原告的诉请没有合同与法律依据的，依法应驳回诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月12日，原告陈艳玲（乙方、买方）与被告林秀群（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、甲方将位于福州市台江区XX街道XX路XX号XX单元房屋出售给乙方，建筑面积56.47平方米；2、甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；3、甲乙双方约定成交价格为112万元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具（家电家具包括：热水器壹台、挂式空调壹台）；4、双方协商一致，办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费由乙方全部承担；5、乙方应在本合同签订时支付购房保证金6万元。购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；6、房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金10万元，本合同另有约定的从其约定；7、前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿；8、甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担；9、在2017年2月12日前，甲乙双方应共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）情形；经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，则乙方应在查询后一个工作日内向甲方支付部分购房款5万元，并将该款项存入甲方指定账户，甲方应向乙方出具收款收据。上述合同还约定其他事项。同日，原、被告还与居间方福州台江区夷武麦田房产中介所、交易服务方福建金诚丰担保有限公司分别签订《居间服务合同》、《交易服务合同》。上述合同签订后，原告陈艳玲向被告林秀群支付购房款5万元，向交易服务方福建金诚丰担保有限公司支付购房保证金6万元。同日，被告林秀群出具《收条》交原告收执。收条内容为：“本人收到出售位于台江区XX街道XX路XX号XX单元的房屋的部分售房款人民币伍万元整（¥50000.00）。收款人：林秀群2017年2月12日”。2017年2月28日，原、被告双方向福州市不动产登记和交易中心申请查询《不动产抵押查封状况》，经查：“台江区XX街道XX路XX号XX单元，不动产权证号：闽（2017）福州市不动产权第XX号，面积56.47平方米，未查到当前抵押情况，当前查封情况体现为‘查封，详见附件’，附件无查封时间、查封单位、查封文号的记载”。2017年2月28日，原告陈艳玲向其名下中国农业银行账户存入46万元，并办理冻结手续，冻结期限“2017年2月28日至2017年8月28日”。2017年2月28日，被告林秀群出具《声明》一份，《声明》内容为：“本人林秀群，……承诺将位于台江区XX街道XX路XX号XX单元的房产……售予姚文希、陈艳玲。特此声明声明人：林秀群”。2017年3月1日，原告陈艳玲得知讼争房屋已被福州市中级人民法院查封（冻结）。2017年6月24日，原告陈艳玲向福州市中级人民法院提出案外人执行异议申请，要求中止执行并解除对讼争房屋的查封（冻结）等。福州市中级人民法院经审查并举行听证会后认为：陈艳玲自述并未实际占有讼争房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，其异议理由不成立，其请求应予以驳回。据此，福州市中级人民法院于2017年7月26日作出（2017）闽01执异132号执行裁定，裁定驳回陈艳玲的异议请求。另查明，经福州市中级人民法院委托，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对讼争房屋在2017年6月30日（价值时点）的市场价值进行评估，并于2017年8月11日作出闽建友估房字第××号《房地产估价报告》，认定讼争房屋在2017年6月30日的评估总价为1585056元。福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司在上述估价报告中特别提示：上述估价结果为买卖双方相关税费各自承担，故若在价值时点以估价结果作为基数计算买方购买估价对象时，买方须额外承担卖方缴纳的税费为99632元，扣除卖方税费后的价值为1485424元。2017年9月26日，福州市中级人民法院发布《网络司法拍卖公告》（第一次拍卖），将于2017年10月30日10时至2017年10月31日10时止（延时的除外）在福州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，对讼争房屋进行公开拍卖活动。拍卖起拍价为1268000元（不含买卖双方交易的税费及各种欠费）。2017年10月31日，讼争房屋在上述司法拍卖平台拍卖成交，成交价格为1535000元。再查明，2017年6月24日，原告陈艳玲（甲方）与福建联合信实（福州）律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，委托该所向福州市中级人民法院提出（2017）闽01执XX号、（2017）闽01执XX号之一、（2017）闽01执X号的执行异议申请，向福州仓山区人民法院提出（2017）闽0104执保XX号的执行异议申请，上述四个执行异议申请的律师服务费为5万元；同时约定若四个执行异议申请后，林秀群仍拒绝协助甲方办理讼争房产的交易程序，甲方决定向林秀群提起房屋买卖合同纠纷诉讼的，则甲方与林秀群房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼程序的律师服务费为3万元。诉讼程序启动后，甲方应当3日内支付律师服务费。2017年8月7日，福建联合信实（福州）律师事务所向原告陈艳玲出具《福建增值税普通发票》服务名称为律师费，金额为3万元。2017年8月8日，原告陈艳玲向本院提起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。现因被告林秀群不履行生效裁决书确定的债务，致使讼争房屋被人民法院司法拍卖，原告陈艳玲购买讼争房屋的合同目的不能实现，被告林秀群已构成违约，原告据此请求解除《房屋买卖合同》于法有据，本院予以准许。原、被告双方一致同意《房屋买卖合同》于2017年12月5日解除，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告林秀群应向原告返还购房款5万元。另，根据《房屋买卖合同》约定，“因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。”，现原告因本案房屋买卖合同纠纷支出律师服务费3万元，符合合同的上述约定，被告应予支付。原告关于律师服务费的诉请，超出本院上述确认部分，本院不予支持。关于房屋溢价损失。本院认为，原告在合同履行过程中，并不存在违约行为。被告拒不履行生效裁决书确定的债务从而导致讼争房屋被拍卖、本案买卖合同无法履行，已构成违约且有失诚信。原、被告双方于2017年2月12日约定讼争房屋的买卖成交价为112万元，该价格包括讼争房屋附属配套设施、固定装修、家电家具，并约定需由原告支付房屋所有权过户登记所需缴纳的税费，而讼争房屋在2017年6月30日的评估总价为1585056元，扣除卖方税费后的价值为1485424元，二者间差价为365424元。故，被告的违约失信行为及讼争房屋在4个月间的价值差价，系本院确定赔偿金额的考量因素之一。房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，被告林秀群在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。然，本院也注意到，讼争房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。本案房屋买卖合同系于2017年2月12日签订，原告系于2017年3月1日知晓讼争房屋被人民法院查封（冻结），若原告能够在较短时间内向被告主张权利，也不会使得损失进一步扩大，但原告在未合法占有不动产（即不符合排除执行、中止执行的条件）的情况下，于2017年6月24日提起执行异议申请，被驳回后才于2017年8月8日提起本案诉讼。故，被告的违约行为确定日及原告提起诉讼之日，系本院确定赔偿金额的考量因素之三。本案房屋买卖合同系于2017年2月12日签订，合同签订至今，原告陈艳玲仅向被告林秀群支付购房款5万元，且《房屋买卖合同》中约定的违约金数额为10万元。故，合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约定，系本院确定赔偿金额的考量因素之四。综合上述考量因素，本院酌定被告林秀群应向原告陈艳玲赔偿的房屋溢价损失为20万元。关于违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原、被告已在《房屋买卖合同》中约定了违约金为10万元，而原告诉请被告支付房屋溢价损失应视为主张违约金低于造成的损失，现本院已就房屋溢价损失酌予认定为20万元，原告一并主张被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈艳玲与被告林秀群于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同》于2017年12月5日解除；二、被告林秀群应当于本判决生效之日起十日内向原告陈艳玲返还购房款50000元；三、被告林秀群应当于本判决生效之日起十日内向原告陈艳玲支付律师服务费30000元；四、被告林秀群应当于本判决生效之日起十日内向原告陈艳玲赔偿房屋溢价损失200000元；五、驳回原告陈艳玲的其他诉讼请求。案件受理费14880元，由原告陈艳玲负担5190元，由被告林秀群负担9690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  陈建珠人民陪审员  林文华二〇一七年十二月十二日书 记 员  马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。