沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初13086号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。负责人：李驰，该行行长。委托诉讼代理人：王伟敏，该行员工。委托诉讼代理人：石冰，该行员工。被告：李成哲，住址沈阳市浑南区。被告：沈阳博荣置业有限公司，住所地沈阳市浑南区营城子大街11号4门。法定代表人：李博。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告李成哲、沈阳博荣置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的委托诉讼代理人王伟敏到庭参加诉讼，被告李成哲、沈阳博荣置业有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行诉称，2016年8月，李成哲为购买位于沈阳市××南区××大街××号××室，建筑面积110.72平方米的房产，向原告申请住房贷款59万元，并递交了《购房合同》、首付款证明、婚姻证明等相关材料。经审查后，原告于2016年11月14日与借款人李成哲、开发商沈阳博荣置业有限公司签订《中国建设银行个人住房借款合同》，合同约定贷款本金59万元，期限为29年（2016年12月1日至2045年12月1日），年利率为4.9%。同时，开发商沈阳博荣置业有限公司提供阶段性连带责任保证。此外，该房已在沈阳市房产交易管理所办理了个人贷款购房抵押备案登记手续。签约后，原告于2016年12月1日如约发放了贷款，而借款人李成哲一直未能如约履行还款义务，截止2017年8月7日，借款人已欠我行贷款本金584,544.41元，利息2,854.89元，罚息0元，逾期利息2,918.76元,合计590,318.06元,为维护我行合法权益，故起诉来院，请求法院判决：1、解除我行与被告签订的《个人住房借款合同》；2、被告李成哲偿还所欠我行贷款本金584,544.41元，利息2,854.89元，逾期利息2,918.76元，合计590,318.06元（截至2017年8月7日）；3、被告偿还自2017年8月7日起至实际偿还结清本息之日止全部的本金、利息、罚息、逾期利息、违约金等全部贷款相关款项，具体数额以银行会计结算系统自动记账记录为准；4、我行对本案已抵押的房产依法享有优先受偿权；5、沈阳博荣置业有限公司承担连带保证责任；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告李成哲未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，2016年8月，被告李成哲与沈阳博荣置业有限公司签订商品房买卖合同，其自沈阳博荣置业有限公司处购买位于沈阳市××南区××大街××号2-9-2房屋，建筑面积110.72平方米，首付款151,824元，其余59万元商业贷款或公积金贷款。2016年11月14日，被告李成哲作为借款人/抵押人，原告作为贷款人，沈阳博荣置业有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告李成哲向原告借款59万元，用于购买上述房屋，首付款金额为151,824元，贷款期限348个月，即2016年11月14日至2045年11月14日，贷款利率为月利率浮动利率，即在基准利率水平上下浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依照利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同用款计划为汇入沈阳博荣置业有限公司。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，采用委托扣款方式，扣款账户名称为李成哲。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，一个月归还本息金额为3,179.04元。本合同担保方式为保证和抵押，借款人以上述所购买的房产作为抵押财产，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十二条”保证条款”约定：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证人在本合同项下的保证范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。第十六条”违约情形可能危及贷款人借款的情形”约定：一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。第十七条”救济措施”约定：出现任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和利率，不予并处。2016年11月22日，原、被告办理了上述抵押房产的预购商品房抵押预告登记。2016年12月1日，原告依照合同约定发放了贷款，被告开始按月偿还贷款本息。自2017年8月开始，被告未再还款，截至2017年8月7日，被告李成哲尚欠原告借款本金584,544.41元、利息2,854.89元、逾期利息2,918.76元，因被告李成哲至今未能偿还，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押预告登记证、欠款证明、商品房买卖合同、贷款账户基本信息、对账单等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依据原告提供的证据对本案事实予以认定。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告作为贷款人在借款合同签订后如约向被告李成哲发放了贷款，被告李成哲作为借款人应当按照借款合同约定的时间和金额偿还贷款。被告李成哲偿还了部分贷款后，自2017年8月未按期足额偿还贷款，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告李成哲未按期偿还贷款本息时，原告有权计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并要求被告李成哲偿还所有到期贷款本金并结清利息，解除与借款人的借贷关系，故原告诉请解除与被告签订的《个人住房借款合同》，被告李成哲立即偿还所欠借款本金、利息、罚息等相关款项的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告要求被告沈阳博荣置业有限公司对被告李成哲的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告沈阳博荣置业有限公司对被告李成哲向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳博荣置业有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告李成哲、沈阳博荣置业有限公司于2016年11月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李成哲于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金584,544.41元；三、被告李成哲于本判决发生法律效力后10日内支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金584,544.41元的利息2,854.89元、逾期利息2,918.76元（截至2017年8月7日，自2017年8月8日至本判决确定的债务实际清偿之日止的利息、罚息、逾期利息、违约金等款项，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；四、被告沈阳博荣置业有限公司对上述第二、第三项义务承担连带责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,703元，公告费800元，由被告李成哲、沈阳博荣置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝代理审判员  高 山人民陪审员  张玉华二〇一七年十二月八日书 记 员  王星星