江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10641号上诉人(原审被告)：汪子升，男，1973年12月14日生，汉族，暂住江苏省苏州。委托诉讼代理人：陆蒙超，江苏兰创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶林静，女，1991年4月6日生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。上诉人汪子升因与被上诉人饶林静房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2017)苏0591民初7611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。汪子升上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判汪子升向饶林静返还定金、租金、押金3663元。2、本案一、二审诉讼费由饶林静负担。事实和理由：1、汪子升没有任何违约行为。汪子升向饶林静交付了出租房屋钥匙，未阻止饶林静入住。一审判决认定汪子升违约的证据均来源于汪子升女朋友与饶林静的聊天记录，汪子升虽认可聊天记录本身的真实性，但并未认可其为汪子升自身的意思表示，即使汪子升有向饶林静发生发送短信询问是否将可以将租赁房间由主卧变更为次卧，也应当认为是关于变更合同的要约，而非违约行为。2、饶林静并未发生损失。租赁合同未约定汪子升需要向饶林静赔偿的相关条款或情形。3、是饶林静自身一直坚持坚持要求解除合同，不再入住。汪子升处的房屋一共空置至2017年10月10日一审开庭时，空置1个月22天，应在汪子升向饶林静返还的租金中予以扣除。饶林静答辩称，一审法院事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。饶林静向一审法院起诉请求：1、解除其与汪子升签订的房屋租赁合同；2、汪子升退还租金、押金及定金共计6350元；3、汪子升赔偿饶林静损失3000元；4、汪子升承担本案诉讼费用。嗯嗯。一审法院认定事实：2017年8月8日，饶林静向汪子升女友支付租房定金200元。2017年8月18日，饶林静、汪子升签订了房屋租赁合同，约定汪子升将苏州工业园区贵都花园XX幢XX室出租给饶林静，租期为2017年8月18日至2018年8月17日。租金为1550元/月，押金1500元。饶林静应先向汪子升支付3个月的租金4650元及押金1500元；租赁期间，汪子升因自住需要提前终止合同，需提前一个月通知饶林静。饶林静提出终止合同，需提前一个月通知汪子升，经协商同意终止本合同。如果饶林静擅自中途终止合同，需支付一个月的租金作为违约金。当日，饶林静向汪子升女友支付了6150元。2017年8月19日10:17时，饶林静报警表示汪子升要求解除合同，双方发生纠纷，公安机关调解未果。双方在合同签订前后进行了短信和微信联系。其中，2017年8月8日，饶林静表示还是要带内卫的主卧，汪子升女友表示饶林静的选择没错。合同签订后（具体时间不详），汪子升女友“你好，不好意思，你的情况后来我跟我老公说了，他觉得如果你的东西确实是多的话，他的意思是不要租给你，我现在把房租、定金退给你，抱歉”，“真的很抱歉，那个男孩子因为你坚持住主卧所以房间他不愿意租了，这样耽误了我另一个房间出租，如果他不住，这个房间我可能还需要几天才租出去，而且主卧我也帮你留了10多天没有收你任何费用，所以，考虑到你还没有搬，如果你不愿意租次卧，我把房租退给你，这不是钱多少的问题，也不是喜不喜欢谁的问题，而是我整个房子要租给什么人的事情。抱歉”。之后，2017年8月19日上午8:43时，汪子升女友．“如果你们想搬过来也可以，早上你电话里要求我退双倍的事情不可能发生，合同也没有说明你租了哪个房间，现在只是调剂一下，没有说房间不租给你，这个房子我今天通知你一下，合同中的房间我们不租了，提前一个月通知你。请知悉。”饶林静回复“说实话婷婷姐，不是钱的事情，而是你们这样无理的行为气人，真的”。汪子升女友“实在对不起，直到昨天晚上我给你钥匙给的都是次卧的那个钥匙，我主要考虑我们三家按照我想的出租肯定很和谐，电话里是他们俩沟通的，我没有说任何的不好听的话，你不要生气，如果可以次卧1300元我租给你，行不行？……”，2017年8月19日12:09时，汪子升女友“你好，派出所也去了，我想双方都没有什么实际损失，房租跟定金我们都退给你，至于你确实还想要过来住，就过来住吧，不过来住我们现在就把房租退给你，钥匙还给我们同时我们把定金也退给你，收到回复”。饶林静回复“周一会去法院申请仲裁，让法院过来定吧”。汪子升女友“那你想好了，想要退钱的话约会随时过来”，“还有你现在决定是住还是不住，不然要计算房租的”。饶林静未再回复。庭审中双方确认汪子升将涉案房屋楼道钥匙、大门钥匙交付了饶林静，饶林静尚未归还。饶林静确认其与汪子升发生纠纷后，随即与其原租住房屋的房东重新签订了租赁合同。一审法院认为，饶林静、汪子升之间的房屋租赁合同关系合法有效。双方均应遵循诚实信用原则按约履行。根据本案证据可以确定饶林静要承租的是苏州工业园区贵都花园38幢503室主卧，汪子升方在合同签订后随即表示不将主卧租给饶林静，双方为此引发争议。经报警处理无果。此情况下，汪子升的行为已构成违约，尽管汪子升方之后曾与饶林静协商，也表示过饶林静可以继续租赁，但饶林静租赁房屋用于居住，该租赁合同带有一定的人身性质，此时汪子升违约在先，双方已经失去合同继续履行的互信基础，显然不能以此要求饶林静继续履行合同。综上，饶林静请求解除双方签订的房屋租赁合同应当予以支持。饶林静未实际使用该房屋，汪子升应将应当退还定金、租金、押金6350元。关于饶林静主张赔偿损失的请求，尽管合同未约定汪子升的违约责任，但饶林静可以依法主张汪子升赔偿损失。一审法院综合考虑：合同签订后汪子升随即表示不租给饶林静，严重违反诚实信用原则；饶林静自认其已另行租房，饶林静对损失未提供充分的证据等因素，酌定由汪子升赔偿饶林静1000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除饶林静与汪子升苏州工业园区贵都花园38幢503室于2017年8月18日签订的房屋租赁合同。二、汪子升于本判决生效之日起七日内退还饶林静定金、租金、押金6350元，赔偿饶林静损失1000元。三、驳回饶林静的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由汪子升负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，汪子升将涉案房屋拟向两人以上分别订立出租合同出租房间，应当对承租人人身、财产安全承担管理责任。一审判决认定涉案房屋租赁合同带有一定的人身性质依据充分。汪子升与饶林静合同订立过程中，由汪子升女友代理收取定金、租金、押金，确定合同细节，并表达汪子升意思表示。汪子升上诉称其女友不能代表其本人的上诉理由不能成立。从短信微信记录看，汪子升女友已作出解除合同的意思表示，构成违约。饶林静提出合同解除的违约责任后，汪子升女友虽又表示租赁合同可以继续履行，但双方已丧失互信基础。基于涉案房屋租赁合同带有的人身性质，饶林静在汪子升先行作出违约意思表示后,有权选择解除涉案房屋租赁合同。涉案房屋租赁合同虽仅约定饶林静提前解除合同须支付一个月的租金作为违约金，未约定汪子升提前解除合同的违约金，但饶林静有权要求汪子升赔偿损失。一审判决依据诚实信用原则，及饶林静未对损失提供充分依据等因素，酌定汪子升赔偿饶林静1000元,并无不当。饶林静亦应履行解除合同的附随义务，归还涉案房屋楼道、大门钥匙。综上，汪子升的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪子升负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月二十五日书记员  姜 瑛