四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5182号原告：成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路172号。法定代表人：盛高，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雨，女，系该公司员工，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，特别授权代理。委托诉讼代理人：何传英，女，系该公司员工，1980年3月19日出生，住成都市新都区，特别授权代理。被告：涂中刚，男，1985年10月30日出生，汉族，住四川省南部县。原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告涂中刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人李雨，被告涂中刚经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金本金22630.36元、逾期违约金10214.77元，合计32845.13元（逾期违约金暂计至2016年11月15日，直至被告交还租赁物及付清款项之日止）；3.判决原告无须返还被告缴纳的保证金8162.2元，且被告须向原告支付7417.33元解除合同的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年10月14日，原告与被告签订《成都海伦城市广场物业租赁合同书》，合同约定原告成都市新都区层12号商铺，面积55.15平方米，租金单价为74元/平方米/月，租赁给被告用于经营“HELLOKITTY”、“迪士尼”童装，合同还对租赁期限、租金以及违约金进行了约定。被告经营期间，未按照合同约定向原告缴纳租金，且于2016年6月27日停止经营，其行为已构成根本性违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告涂中刚未到庭作答辩。原告海伦堡公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.证明双方主体资格的身份信息；2.物业租赁合同，证明原、被告存在租赁关系以及被告有缴纳相关费用的义务；3.原告有权出租涉案商铺的证明文件，证明原告合法从产权人成都一方投资有限公司承租涉案商铺，具有合法的出租权；4.被告欠费明细表，证明被告欠费金额；5.催费函件，证明原告多次向被告催缴欠费；6.（2016）川0114民初3728号民事判决书，证明商场系2015年12月12日开业，原告有权自此收取租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月14日，海伦堡公司作为甲方、涂中刚作为乙方签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》。租赁合同约定，原成都市新都区层12号商铺出租给被告用于经营“HELLOKITTY”、“迪士尼”童装。商铺租赁面积55.15平方米，租赁期限从2015年11月20日至2017年11月19日止。合同还对租金计算、租赁保证金及违约等条款作出约定：3.2租金计算方式：该物业按照“固定租金+递增”的方式计算租金。注1：该物业月固定租金额=74元/m2·月×该物业的使用面积55.15m2；注2：该物业的租用面积采用使用面积计算，租金标准按照如下约定比例递增：第一年每月租金为4081.1元，第二年每月租金为4325.97元。3.3结算方式：租金按每三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同约定之交付日起7个工作日内。金额为12243.3元，乙方下一期租金支付必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付。4.2保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保。在整个租赁期内保证金由甲方保管，不能抵扣乙方租赁物业的租金。但甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。4.4租赁保证金的退还。租赁关系终止时，在乙方办妥以该物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更并且乙方所交还的该物业及其装修、设备和设施已按照本合同之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该物业且结清本合同项下乙方应付的所有款项后3个月内将保证金[在按照本合同约定作出扣除（如有）后]一次性无息退还乙方。在此期间，租赁保证金也将作为乙方经营商品的质量保证金，以支付乙方商品质量“三包”可能发生的费用。14违约责任：14.1若乙方不论任何原因实际租赁物业的期限不满上述2.2条规定的租赁期和/或违反合同的约定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金；14.8在合同期限内，如未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业，视为乙方违约，甲方有权随时解除本合同而不承担任何法律责任，同时甲方可要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；14.10租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还；14.11乙方拖欠甲方租金、水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。另查明，合同签订后海伦堡公司将商铺交付给涂中刚用于经营“HELLOKITTY”、“迪士尼”童装，为担保合同的履行涂中刚向海伦堡公司缴纳保证金8162.2元，“HELLOKITTY”、“迪士尼”童装于2015年12月12日正式开业，于2016年6月27日停业。租赁期间，涂中刚未支付海伦堡公司2016年1季度租金10795.17元、2季度租金11835.19元。海伦堡公司分别于2016年4月22日向涂中刚发出终止《租赁合同》、《物业管理合同》及收回商铺的通知，2016年6月2日发出《催费知会函》要求支付所欠租金、物管共计27472.99元，因涂中刚均未支付，海伦堡公司故诉至法院。本院认为，《成都海伦城市广场物业租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后，海伦堡公司依约交付了租赁房屋，涂中刚也应依约履行按时足额交付租金的义务。现涂中刚在租赁期间停止营业、拖欠租金的行为已构成违约，按合同约定，海伦堡公司有权解除合同，故本院对海伦堡公司要求解除双方签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》的诉请，予以支持。合同解除后，涂中刚仍应支付海伦堡公司所欠租金共计22630.36元。关于逾期违约金，海伦堡公司主张按照合同约定“每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金”，该逾期违约金计算标准过高，本院酌定按照年利率6%的标准计算，第一季度租金10795.17元产生的逾期违约金从2016年1月1日开始计算，第二季度租金11835.19元产生的逾期违约金从2016年4月1日开始计算。关于保证金，其性质不等同于定金，在租赁合同中，保证金的作用主要用于保障合同的顺利履行，并用于抵扣未支付的费用，即使双方合同约定海伦堡公司可以不予返还保证金，但该项约定因没有法律依据，且有违公平原则，本院不认可该约定的效力。涂中刚向海伦堡公司交纳履约保证金8162.2元，以担保其对合同义务的全面履行。涂中刚违约后，海伦堡公司可就涂中刚应承担的全部违约责任，以保证金优先受偿，但无权径直将其占为己有，故海伦堡公司要求判令保证金不予退还的诉讼请求，因无法律依据而不能成立，本院不予支持。现海伦堡公司主张解除双方之间的租赁合同关系，本院也确认其行使解除权后合同解除的事实，涂中刚有权要求海伦堡公司退还保证金，涂中刚要求将保证金用以抵扣本案合同债务的主张成立，本院予以采纳。关于解除合同违约金，海伦堡公司已向本院主张逾期支付租金违约金，本院认为违约金的功能在于填补守约方所遭受的损失，本案无证据证明海伦堡公司还存在其他损失，故对其该项诉请本院不予支持。综上，涂中刚应支付海伦堡公司租金22630.36元，与其缴纳的保证金8162.20元品迭后，涂中刚应向海伦堡公司支付租金为14468.16元（租赁费本金22630.36元-履约保证金8162.2元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除成都市海伦堡商业管理有限公司与涂中刚于2015年10月14日所签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；二、涂中刚于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付租金14468.16元；三、涂中刚于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付逾期付款违约金，违约金的计算方法为：按照年利率6%的标准，以第一季度租金10795.17元为基数从2016年1月1日开始计算至本判决确定的本金给付之日止；以第二季度租金11835.19元为基数从2016年4月1日开始计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止;四、驳回成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币403元（已减半收取），由涂中刚负担（此款成都市海伦堡商业管理有限公司已预交，涂中刚在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一七年十二月十四日书记员  魏瑞廷