广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初3783号原告：陈粤滨，女，汉族，1962年9月25日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺，统一社会信用代码9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘惠慧，广东卓明律师事务所律师。原告陈粤滨与被告广州市宏峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴孟栓，被告委托诉讼代理人潘惠慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从违约之日起至原告房产证受理回执出具之日止的逾期办证违约金163935元（每日违约金按照房屋总价款0.05%的标准计算）。2、被告承担本案所有诉讼费用。诉讼中，原告明确违约金计算期限为自2015年6月7日至2016年4月13日。事实和理由：2013年4月20日，原告与被告签订广州市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区3栋1004房，房屋总价款1050870元，被告须在商品房交付之日起300个工作日为原告办理房地产权证，被告逾期办理的，应自逾期之日的次日开始，每日按房价0.05%的标准向乙方支付违约金。签订合同后，原告按照合同约定按时支付购房款及履行相关合同义务，并于2014年3月28日正式收楼，但被告迟迟未能为原告办理产权证。被告已构成逾期办证违约责任，严重损害了原告的合法权益，因此，原告现特依据相关法律规定，向法院提起诉讼。被告辩称,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、被告不应承担延期办证的违约责任。1、根据商品房买卖合同第二十一条产权登记约定，原被告双方关于代办房产证的约定属于委托代理范畴，且被告仅具有协助提交办证资料的义务。作为受托人的被告方仅在存在故意或者重大过失的前提下才承担责任；2、根据买卖合同第二十一条产权登记约定第三款约定，当被告未按约定期限即原告收楼之日起300个工作日届满时止履行协助办证义务的，代办房产证的授权委托自动解除，原告可单方办理房地产权证的登记手续；3、根据买卖合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定，在被告履行完毕提交办证资料的书面通知义务满5日后，因原告自身原因逾期提交办证资料的，视为其同意解除对被告代其办理房地产权登记的委托，并全部免除被告关于办理产权登记的责任。原告须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究被告的违约责任。上述情形下，原告如仍要委托被告代其办理房地产权登记的，原被告双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，被告不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商；二、即使被告方应当承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期时间及每日逾期违约金比例与数额：1、逾期时间的起算日期，应根据商品房买卖合同第二十一条、附件七第九条第4项的相关约定确定，被告方超过房屋交付之日起300个工作日的，才视为逾期。而房屋的交付时间，以原告方实际收楼之日起计算，实际收楼日早于合同约定交付时间的，以合同约定的交付时间为准；2、逾期办证的违约截止时间应根据补充协议第九条“关于产权登记的约定的补充约定”第2项相关约定予以确定，即应以被告取得国土资源和房屋管理局的受理回执之日时止；3、因原告存在逾期提交办证资料的先行违约行为，则对原告自被告通知之日起5日后至原告实际提交办证资料的时间不应计算在逾期日内，相应违约金应予以扣减。4、日万分之五的逾期办证违约金明显过高，应予以适当降低，以万分之二为宜。相比较日益高涨的房价，对于因未取得房产证无法即时出卖房产的原告业主而言，被告逾期办证事实上并未给业主造成任何预期利益上的损失。另根据《合同法》司法解释二第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、即使被告应承担延期办证的违约责任，根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，在原被告双方因违反本合同约定包括原告逾期付款、被告延期交楼、延期办证等所有违约行为，守约方向违约方主张包括利息、赔偿款及违约金等损失时，应以房屋总价款的5%为限。《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6项约定的内容为：“双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。”结合买卖合同及附件七第三条的上下文义，第6项条款的文义应作如下正确理解：1、双方显然是指合同双方，即业主与开发商、本案原被告双方；2、双方违反的是本合同即商品房买卖合同的约定。既可能是业主因逾期付款导致的违反本合同的约定，也可能是开发商未按时交付房屋、未按约办理产权登记手续及办理产权证导致的违反买卖合同的约定等种种违约行为；在本案中显然是指开发商因延期交楼或迟延办证等违约行为；3、括号内的内容：“但合同继续履行的”，明显排除了守约方行使合同解除权的情形，尽管第6点约定在第三条“逾期付款、合同解除”项下，但显然与逾期付款、合同解除并非同一种情形；4、双方因违反商品房买卖合同约定所产生的种种违约行为时，守约方并不要求解除合同而是要求继续履行商品房买卖合同时，守约方向违约方主张利息、赔偿款及违约金时总额不得超过总房价款的5%；结合本案，被告延期办证构成违约，属于违约方，则原告作为守约方要求继续履行本合同的前提下，在向被告主张违约损失时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5%，此约定显然不存在任何歧义；5、本补充协议另有约定的除外。在补充协议中，关于守约方向违约方主张包括利息、赔偿款及违约金总额除前述5%的上限规定外，并没有其他另行约定的情形，虽然在商品房买卖合同第二十二条中对开发商延期办证的违约行为约定了每日按总房价款0.05%的支付比例，但原被告双方经协商一致以补充协议的形式对该违约金上限作了限制性约定，故应以补充协议约定的为准。6、如果仅仅因为第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”条款内，就认定为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，那么根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。综上，第6点约定的内容显然并非仅仅只包括逾期付款，合同解除两种情形，而应当理解为合同双方违约商品房买卖合同的种种违约行为的一种兜底性条款，理所当然应当包括开发商即本案被告延期交楼、迟延办证等违约行为所导致的违约责任，均应以总房价款的5%为限。根据广东省高院印发的关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第三十九条的规定，在本案中，如原告认为其实际损失高于合同约定的违约金上限，应作相应的主张并提供相应的证据，否则法庭应适用该违约金上限的条款对本案进行判决。经审理查明：被告是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，在与原告陈粤滨签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年4月20日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区3栋1004号房，总房价款为1050870元。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第二十一条产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式办理产权登记，甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方按自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，有关内容约定如下：第三条逾期付款、合同解除：6、双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲方双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲、乙在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年3月28日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。2016年3月31日，被告取得房产登记部门的收件回执。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，被告应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并取得收件回执。原告于2014年3月28日办理了收楼手续，被告应于约定收楼日后300个工作日即2015年6月11日前为原告办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但被告直至2016年3月31日才取得房屋登记部门的收件回执，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。经核算，2015年6月12日至2016年3月31日共294天。被告应向原告支付违约金为154477.89元（1050870元×0.05%×294）。对于超出部分，本院不予支持。关于违约金计算标准，涉案房屋因被告原因导致迟延办证，原告主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，被告要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证责任的约定，被告的抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈粤滨支付迟延办证违约金154477.89元；二、驳回原告陈粤滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3578元，由原告陈粤滨负担189元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担3389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  廖静文人民陪审员  高 媛人民陪审员  骆国贤二〇一七年十二月八日书 记 员  朱婷欣