安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0103民初5161号原告：许志香，男，1970年9月6日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：李阳，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。被告：宣以琴，女，1971年5月21日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：李学兰，安徽和源律师事务所律师。原告许志香诉被告宣以琴房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月17日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许志香及其委托诉讼代理人李阳,被告宣以琴及其委托诉讼代理人李学兰，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月28日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房首付款18万元;3、判令被告支付原告违约金（自2016年6月1日开始起算，以15万元为基数，按照20%的月息计算违约金，暂计算至2017年11月1日，直至债务清偿完毕）;4、判令被告支付原告代被告支付的租客房屋租赁违约金6千元及代被告返还租户房租1万元;5、判令被告支付原告来合肥办理产权事宜花费的差旅费15000元;6、判令被告支付聘用律师费用15000元;7、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于合肥市××樱花××室的房屋，房产证号为合庐字第××，产权登记人为刘贵财，建筑面积65.42平方米，系拆迁安置房。刘贵财与被告系夫妻关系，二人育有一子一女取名刘佳和刘宣宇，2013年3月3日，刘贵财因病去世。郑本云系刘贵财母亲。2016年5月28日，原、被告在郑章景、吕家坤等见证下签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将合肥市庐阳区合瓦路樱花苑3栋504室的房屋出售给原告，房屋转让价款总计35万元整，合同签订当天，原告需向被告支付首期房款8万元，2016年9月4日前，原告需再向被告支付房款7万元。合同还约定，待房屋产权过户给原告当日，原告付清尾款20万元。合同签订当日，被告将房屋产权证和刘贵财的火化证明交给了原告，并将涉案的房屋的钥匙一并交给了原告，原告即刻占有了涉案房屋。合同签订后，原告分三次共向被告支付了18元整房款，后原告多次与被告协商办理过户手续，但被告总是找各种理由拖延，迟迟不愿配合过户，已经构成违约。被告辩称：1、原告付被告购房首付款实为15万元，并非18万元。根据房屋买卖合同第三条、第四条中明确约定,原、被告双方约定的房屋首付款第一批是8万元，第二批是7万元，共15万元，没有18万元之说。2、被告并没有存在任何违约行为，不承担任何违约责任。原、被告在签订房屋买卖协议之后，被告已经把房产证、房屋钥匙等均交与原告，证明被告是完全积极配合合同的履行。原告在购买房屋签订房屋买卖协议时已经知道房屋的共有及继承状况，也知道房屋产权分配协议上郑本云本人没有签字，产权尚未分配，也知道该房屋暂时不能过户。并且在房屋买卖协议上，双方并没有就房屋过户约定具体的时间。综上，被告在协议履行过程中没有任何违约行为，不承担任何违约责任。3、原告要求被告支付原告代付租客租赁违约金6000元及原告代返还租户房租1万元没有任何事实及法律依据，被告不应承担。根据房屋买卖协议的第四条规定，原告在签订协议之后对房屋产生的费用应由原告自己支付，与被告无关。此费用视为原告在使用房屋过程中自己产生。4、原告要求被告支付差旅费、律师费无任何法律依据，不应予以支持。原告围绕诉讼请求提交了房屋产权证、火化证、房屋产权分配协议、身份证、房屋买卖合同、收条、证人证言、樱花苑3幢504室房门钥匙、房屋产权证、电力公司缴费通知单、支付宝、微信转账记录、被告提供了录音一份。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的事实和证据，本院认定如下：原告提供的房屋产权分配协议，证明刘贵财的法定继承人就刘贵财的产权份额分配方案达成家庭内部协议，由被告负责处理包括房屋出售等一切事宜。被告虽对真实性无异议，但对证明目的有异议。该协议被告并未对继承人郑本云的份额进行分配，而且原告也明明知道房屋产权协议上郑本云本人也没有签字。本院对该协议真实性予以确认，但郑本云作为继承人并未签名，故该协议并未生效。原告提供的证人证言，证明被告不配合过户的行为已构成违约。被告质证对证人证言的三性及证明目的均有异议。由于证人未到庭，故本院对证人证言不予采信。原告提供支付宝、微信转账记录，证明原告为维护自己的合法权益支付的律师代理费等相关费用。被告质证对三性及证明目的均有异议。不能反映出这个费用的支付和收入方。另外关于律师费是明确规定有合同约定和法律规定的情况下才可支持，故被告不承担。本院对此证据的证明目的不予确认。被告提供的录音一份，证明郑章景的收条3万元不是原告支付被告的购房首付款，是原告单独支付给郑章景的私人账款，该3万元与被告无关。原告质证对三性及证明目的均有异议。本院对该证据证明目的不予确认。本院经审理查明的事实如下：位于合肥市××樱花××室的房屋，房产证号为合庐字第××，产权登记人为刘贵财，建筑面积65.43平方米。2013年3月3日刘贵财去世。2016年5月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋买卖合同》一份，约定乙方将合肥市庐阳区合瓦路樱花苑3栋504室的房屋出售给甲方，房屋转让价款总计35万元整，签订合同之日支付房屋款8万元，6月15日之前再行支付房屋款7万元，待房屋产权经乙方过户给甲方之日，甲方将余款20万元一次性支付给乙方。违约责任条款约定，签订合同之日起，乙方当面交房屋所有钥匙给甲方并将乙方丈夫刘贵财的房产证交给甲方，甲方在签订协议支付首付款后，可使用房屋，在此期间产生的费用，均由产生费用一方自行承担，另一方不承担任何责任。乙方应尽快解决房屋产权过户问题。因房屋产权过户产生的乙方遗产继承权等其他问题均由乙方负责，产生费用由乙方承担。双方不得因房屋价格的变动而改变协议或不履行协议，乙方因未过户的房屋债款等纠纷及费用均由乙方负责。否则乙方应将甲方支付的二次钱款合计15万元无条件退还甲方，并按15万元的20%月息支付违约金给甲方，并承担违约中产生的费用。宣以琴作为乙方、许志香作为甲方均在协议上签名。合同签订当日，被告将房屋产权证和刘贵财的火化证明交给了原告，并将涉案的房屋的钥匙一并交给了原告，原告占有了涉案房屋。当日原告支付被告购房首付款8万元。同日被告出具授权委托书给郑章景，称“因家庭事务繁琐，特授权委托郑章景代为收取该房屋的第二次交款费用。”同日，郑章景向原告出具收条称“收到原告支付购房二次款项3万元。”2016年9月4日前，原告支付被告购房款70000元，被告出具了收条，称收到原告购房款70000元，并注明另付房租违约金六千元整。后由于过户问题一直未能解决，现原告诉至法院要求判如所请。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案房产未能过户原因是因该房产涉及被告及其家庭成员内部继承遗产的份额问题，原告对此情形签订合同时即已知晓，被告明知房产作为遗产部分的份额可能存在争议仍出卖房产，双方均存在过错，现买卖合同无法继续履行。原告要求判令解除原、被告于2016年5月28日签订的房屋买卖合同，本院予以支持。原告要求被告返还原告购房首付款18万元，因被告虽仅收到15万元购房款，但另3万元由被告出具授权委托书委托的代理人代为收取的事实清楚，故本院对原告此诉讼请求予以支持。原告要求被告支付原告违约金（自2016年6月1日开始起算，以15万元为基数，按照20%的月息计算违约金，暂计算至2017年11月1日，直至债务清偿完毕），由于双方对合同无法继续履行都有过错，故本院酌定按同期银行贷款利率予以支持。原告要求被告支付原告代被告支付的租客房屋租赁违约金6千元及代被告返还租户房租1万元，因该房屋在买卖合同之前存在租赁合同，原告为接收房屋支付了租赁违约金6000元系其为了提前要求租客让房的合理支出，其要求被告承担没有法律依据。原告要求被告支付原告来合肥办理产权事宜花费的差旅费15000元，并未提供证据证明，本院不予支持。原告要求被告支付聘用律师费用15000元，未提供律师费发票等相关证据，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告许志香与被告宣以琴于2016年5月28日签订的房屋买卖合同；二、被告宣以琴于本判决生效之日起十日内一次性返还原告许志香购房首付款18万元，支付原告许志香违约金（以15万元为基数自2016年6月1日开始起按同期银行贷款利率计算至款清之日止）；三、驳回原告许志香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3315元，由原告许志香负担1440元，被告宣以琴负担1875元；保全费2270元，原告许志香负担985元，被告宣以琴负担1285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一七年十二月二十四日书记员  包雨婴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。