广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20557号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄玉婷，女，1979年出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁伟宁，男，1974年出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系黄玉婷丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佟艳文，男，1968年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：代丽，女，1969年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佟雨桥（曾用名佟美娜），女，1997年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人代丽、佟雨桥的共同委托诉讼代理人：佟艳文，系本案被上诉人，代丽的丈夫，佟雨桥的父亲。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风路410-421号9层。法定代表人：李耀智，该司华南总裁。委托诉讼代理人：李蓬桂，女，1975年3月6日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，1987年7月26日出生，该公司职员。上诉人黄玉婷因与被上诉人佟艳文、代丽、佟雨桥以及原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后依法组成合议庭进行了审理,上诉人黄玉婷的委托诉讼代理人梁伟宁、被上诉人代丽及其与被上诉人佟雨桥的共同委托诉讼代理人亦即被上诉人佟艳文、原审第三人中原公司的委托诉讼代理人李蓬桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄玉婷上诉请求：将本案发回重审或改判佟艳文、代丽、佟雨桥向黄玉婷返还定金50000元。事实和理由：（一）本案房屋买卖合同是否可以继续履行，是否应当解除，关键点在于黄玉婷的购房资格认定问题。目前本案尚未有黄玉婷购房资格的确认书作为依据，无法确定黄玉婷有无广州市购房资格。1.一审法院没有按照相关规定核实黄玉婷的购房资格即作出民事判决，属于事实不清、程序违法，应予纠正。一审判决认为黄玉婷“更应对自己是否符合广州市的限购政策或者说具有购房资格有全面的认识和判断，后因无法提交房地产登记交易部门要求的资格最终无法办理房屋过户转移登记手续，黄玉婷是有过错的”，黄玉婷认为一审法院的责任划分是错误的，于法不符。在涉案房屋办理过程中，黄玉婷已多次按照广州市荔湾区房地产交易所提交单位证明予以核实，同时也向各相关部门进行咨询，广州市国土资源和规划委员会答复黄玉婷符合广州市购房资格，而广州市房地产交易部门认为黄玉婷不能办理过户，对此黄玉婷提交了证据予以证明，但一审法院没有认真对待该问题并依法处理。2.本案房屋买卖合同应为重大误解而解除，而非因佟艳文、代丽、佟雨桥提出解除合同为解除理由。基于中原公司提供的中介服务，黄玉婷认为其符合广州市购房资格，并一直按照合同约定履行义务，包括支付定金、准备首期款余款、申请银行贷款并获同意，在整个合同的签订和履行中没有违约行为、没有过错。（二）关于佟艳文、代丽、佟雨桥提出的没收定金、赔偿经济损失的问题。1.佟艳文、代丽、佟雨桥在诉讼中多次变更其诉讼主张，实际在掩盖所谓损失，其没有任何损失，并且在签订三方协议时其是知道黄玉婷为非广州户籍人员，但仍与黄玉婷签订房屋买卖合同，故其也存在一定的过错。2.黄玉婷是基于刚性需求购房的，并且做到了事前的谨慎注意义务，但中原公司为非法获取中介费，采取欺诈、误导的手段，误导黄玉婷基本有广州购房资格，使得黄玉婷基于重大误解签订三方协议和房屋买卖合同，中原公司没有按照职业规范履行中介服务，连对双方资格审核的基本义务都没有事前做到、做好，违反了居间人如实报告义务。3.若中原公司认真履行居间义务，依法处理合同，确定黄玉婷不具备购房资格，就没有本案的纠纷。4.中原公司认为黄玉婷在确认有购房资格的情况下才签订房屋买卖合同，其不存在误导行为，并据此提交了《购房资格调查确认表》。该确认表为中原公司所伪造，中原公司无法讲清其来源和该公司何位员工填写，一审庭审中黄玉婷已向法院申请司法鉴定，但被一审法官予以拒绝。由于中原公司拒不提供相应证据和法院的拒绝司法鉴定，致使该事实无法查清。5.一审法院通知本案关键人物周某出庭，但其没有出庭，法院应当继续通知证人出庭作证，否则将予以处罚，并由中原公司承担相应不利后果。6.黄玉婷提出将本案与关联性密切的（2017）粤0103民初3724号案件合并审理，但一审法院没有作出回应。（三）黄玉婷提出的反诉请求，合法合理，应得到法院的支持。（四）本案纠纷系因中原公司的问题导致，由于中原公司的各种行为造成黄玉婷误解其已具备广州购房资格，因此才与佟艳文、代丽、佟雨桥签订房屋买卖合同，所以黄玉婷认为应由中原公司承担责任。涉案买卖合同为因重大误解而签订，应当予以撤销。如果佟艳文、代丽、佟雨桥有损失，也应当向中原公司追偿，不应由黄玉婷承担。被上诉人佟艳文、代丽、佟雨桥辩称：不同意黄玉婷的上诉请求。佟艳文、代丽、佟雨桥不清楚黄玉婷与中原公司签订了什么协议，也不清楚黄玉婷是否具备购房资格，也不需要知道。既然黄玉婷没有购房资格，那么其就没有申请贷款及办理网签的资格，这才是黄玉婷过错的重点。原审第三人中原公司答辩称：对于黄玉婷认为本案的纠纷主要是因为中原公司的原因造成以及因中原公司误导而导致其损失，均没有事实与法律依据。中原公司坚持认为黄玉婷在交易过程中已经确保其有购房资格，并且在其后由银行出具了涉案物业的同贷书，交易不成的责任应当在于黄玉婷，而非中原公司，中原公司在整个交易过程中没有任何的过错行为，因此中原公司认为本案所产生的后果应由黄玉婷自行承担。佟艳文、代丽、佟雨桥向一审法院起诉请求：1.解除诉讼双方于2017年1月7日签订的存量房买卖合同和解除三方于2017年1月11日签订的广州市存量房买卖合同；2.黄玉婷承担交易不成的违约责任支付违约金为该房地产成交价的10%即260000元;3.黄玉婷承担迟延办理产权登记的违约责任，按总房款0.05%支付违约金，时间由2017年2月10日开始暂计至2017年4月7日共56天;4.黄玉婷已支付的定金50000元不需退还。黄玉婷向一审法院反诉请求:判令佟艳文、代丽、佟雨桥返还50000元。一审法院认定事实：广州市芳村区某街X号X房的权属人是佟艳文、代丽、佟雨桥，房地产权证号Ｃ0××46、Ｃ0××47、Ｃ3××99。2017年1月7日，佟艳文、代丽、佟美娜与黄玉婷签订《存量房买卖合同》，约定黄玉婷购买广州市芳村区某街X号X房，建筑面积105.0561平方米，住宅用途，交易价2600000元；在签订合同时黄玉婷支付50000元作为定金，首期楼款780000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，1820000元以银行按揭贷款方式支付；双方同意房屋交付使用的时间为交齐房款之日；佟艳文、代丽、佟雨桥不能按合同约定出售房屋的，应按房屋成交价的10%支付违约金，并退回已收取的全部费用；黄玉婷不能按合同约定买入该房屋的，应按房屋成交价的10%支付违约金。其他约定：黄玉婷确认已查阅该房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；双方同意委托中原公司办理网签手续，如因一方原因导致不能进行网签手续及交易过户，则违约方需按成交价10%赔偿；黄玉婷知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。2017年1月7日19：26，黄玉婷转账支付50000元给佟艳文。交易备注：某街X号X房订金。一审庭审时，诉讼双方确认此款即为合同约定的定金。中原公司让黄玉婷选填《购房资格调查确认表》，黄玉婷选择填写买方是境内非本市户籍居民，买方家庭房屋住宅总套数为0套，根据限购政策买方能提供的购房证明为社会保险缴纳证明，能提供购房所在地之购房证明的连续缴纳社保或个税最长时段从2002年7月至2017年1月。此表的落款时间为2017年1月7日，但黄玉婷此时间并非自己填写出。2017年1月11日，佟艳文、代丽、佟雨桥与黄玉婷、中原公司签订合同编号穗存量房合字17010212093号《广州市存量房买卖合同》，此合同为提交网签之用途。2017年1月23日，中国银行股份有限公司广东省分行致佟艳文、代丽、佟雨桥《同意购房抵押贷款通知书》，称黄玉婷为购买广州市芳村区某街X号X房申请住房抵押贷款1820000元已经银行初审通过。2017年2月10日，广州市荔湾区房地产登记交易所致佟艳文、代丽、佟雨桥、黄玉婷《提交资料通知书》，要求购买方提供购房之日前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明原件。后因黄玉婷无法提供所要求的资料，广州市荔湾区房地产登记交易所不受理交易过户登记申请。一审庭审时，佟艳文、代丽、佟雨桥撤回要求黄玉婷承担迟延办理产权登记违约责任的诉讼请求。佟艳文、代丽、佟雨桥起诉时诉请要求办理房屋抵押涂销，在一审庭审时表示经向房屋登记管理部门了解，房屋没有办理抵押登记，故撤回此请求。2017年3月29日，一审法院将起诉状副本等送达给黄玉婷。8月8日，一审法院主持双方庭前准备工作时，佟艳文、代丽、佟雨桥增加解除双方于2017年1月7日签订的存量房买卖合同和解除三方于2017年1月11日签订的广州市存量房买卖合同的诉讼请求。黄玉婷当场收到对方解除合同的意思表示。一审法院认为：出卖方佟艳文、代丽、佟雨桥（佟美娜）与买受方黄玉婷在2017年1月7日签订的《存量房买卖合同》，以及在2017年1月11日与中介机构中原公司签订的合同编号穗存量房合字17010212093号《广州市存量房买卖合同》，是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效。从各方举证及事实陈述来看，房屋买卖合同无法继续履行的原因是黄玉婷为非广州市户籍居民家庭，在广州市实施住房限购政策下，未能按房地产登记交易部门的要求提交需要的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，即在广州市不具有相应的购房资格。双方买卖房屋的合同目的客观上已无法实现，合同已没有继续履行的必要，佟艳文、代丽、佟雨桥诉请解除合同，应予支持。一审法院确认2017年1月7日签订的《存量房买卖合同》及2017年1月11日签订的合同编号穗存量房合字17010212093号《广州市存量房买卖合同》，在佟艳文、代丽、佟雨桥解除合同的意思表示到达黄玉婷之日即2017年8月8日起解除。对于合同无法继续履行的责任承担，北京、上海、广州等国家一线城市实施住房限购政策已有数年，可以说是众所所周知、家喻户晓。在房屋买卖合同中也注明黄玉婷应知悉限购及贷款新政，确保可提交纳税或社保缴纳证明、户籍证明等文件以办理过户及贷款手续。作为非广州市户籍居民家庭的买受人，黄玉婷更应对自己是否符合广州市的限购政策或者说是否具有购房资格有全面的认识和判断，后因无法提交房地产登记交易部门要求的资料最终无法办理房屋过户转移登记手续，黄玉婷是有过错的。考虑到本案是因黄玉婷不具有广州市的购房资格致使无法继续履行合同，毕竟不同于其客观上有履行合同的能力而主观上不愿继续履行的违约行为，因此，不宜严格按照房屋买卖合同约定的违约责任条款来确定责任的承担。但是，如果以此为由黄玉婷完全不承担任何民事责任，不仅无法体现其过错，于佟艳文、代丽、佟雨桥也无法弥补其损失，这显然是有失公允的。结合本案实际情况，一审法院确定黄玉婷已支付的50000元定金归佟艳文、代丽、佟雨桥所有，不需退回。佟艳文、代丽、佟雨桥诉请的交易不成的260000元违约金，则不予支持。黄玉婷反诉要求佟艳文、代丽、佟雨桥退回定金50000元，一审法院予以驳回。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条的规定，于2017年9月20日作出如下判决：一、确认佟艳文、代丽、佟雨桥（佟美娜）与黄玉婷在2017年1月7日签订的《存量房买卖合同》及2017年1月11日签订的合同编号穗存量房合字17010212093号《广州市存量房买卖合同》在2017年8月8日起解除。二、黄玉婷已支付的定金50000元归佟艳文、代丽、佟雨桥所有。三、驳回佟艳文、代丽、佟雨桥的其他诉讼请求。四、驳回黄玉婷的反诉请求。本案一审本诉的案件受理费3521元，由佟艳文、代丽、佟雨桥负担。反诉的案件受理费525元，由黄玉婷负担。本院二审期间，黄玉婷提交以下证据：1.广州市公安局越秀区分局《政府信息公开告知书》（2017.11.10）、关于《敦促支付咨询及中介服务费的函》，该份告知书系基于黄玉婷申请政府信息公开而获得，拟证明：（1）中原公司向黄玉婷邮寄发出的文件上所盖的“法律中心”的印章并没有在公安机关依法进行印章备案，存在涉嫌非法刻制印章的行为；（2）中原公司称该公司文件均需该公司公章方为有效，那么该函件效力存疑；（3）中原公司以法律中心的名义对外从事经营活动，企图给黄玉婷等委托人造成将被起诉的压力，即使其未完成委托事务，也屈于压力而违背真实意思向其支付中介服务费；（4）从中原公司的一系列中介服务行为可以得出，其存在种种不诚信的行为，违背诚信原则，隐瞒重要事项，误导委托人，损害委托人的利益。2.周某个人的微信记录（来源于黄玉婷的代理人微信好友），拟证明2017年1月7日晚上9:24，周某在其微信中发布“恭喜这位买家通过中原找到性价比高的房源！也祝福买家的孩子学业进步，前程锦绣！”，该微信中可以看出当晚现场桌子上右下角确实有一份购房资格调查表，调查表为事前印刷好，表中没有姓名和时间的签署，但此时三方协议已经签名和盖指模，也进行了付款，该日中原公司与黄玉婷并没有签署除三方协议外的其他文件，非常清晰知道，中原公司提供的调查表的落款时间是伪造的，其在庭审中虚假陈述，应当予以惩戒，对中原公司进行罚款。实际上，当时大家都非常友善，能完成黄玉婷购房和小孩上广州读书（一年级）的意愿，黄玉婷也非常高兴和大方，先给5万元定金，中介费也愿意给到39000元，同时也说好中介费待过户好、住房维修基金过户、办理了水电费过户、费用结清、黄玉婷接收房屋后缴清中介费，中介费可以刷卡结算。3.《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，拟证明中原公司伪造黄玉婷的签名及指模。佟艳文、代丽、佟雨桥质证称：1.对于证据1、2不清楚，与其无关；2.对于证据3，中介费是由黄玉婷负担的，他们之间是如何支付的不清楚。中原公司质证称：黄玉婷提交的证据均不属于新证据。黄玉婷要求中原公司承担责任与本案无关联性。中原公司从未确认黄玉婷所签订的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》为中原公司伪造，中原公司从未放弃向黄玉婷主张中介费的权利。对于黄玉婷提交的证据，与本案没有关联，也不符合客观事实。黄玉婷并向本院提交了两份申请书：一份是申请法院向深圳市腾讯计算机系统更有限公司调取黄玉婷与周某聊天记录的申请书，拟证明本案存在重大误解；另一份是申请证人周某出庭作证的申请书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，申请法院通知周某出庭作证。对此，佟艳文、代丽、佟雨桥认为与其无关；中原公司认为与本案无关，不同意黄玉婷的申请。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对黄玉婷的上诉请求和理由，本院认定如下：佟艳文、代丽、佟雨桥与黄玉婷签订的《存量房买卖合同》以及双方与中介机构中原公司签订的《广州市存量房买卖合同》形成两种不同的法律关系，一是买卖双方的房屋买卖合同关系，二是黄玉婷与中原公司之间的居间合同关系。本案为房屋买卖合同纠纷，审理的是买卖双方的房屋买卖合同关系，至于黄玉婷与中原公司之间的居间合同关系不属于本案审理的范围。根据本案查明的事实，房管部门不予受理涉案房屋交易过户申请的理由是黄玉婷未能提供购房之日前5年内其在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明原件。而据双方合同约定：黄玉婷知悉限购及贷款新政，确保可提交纳税或社保缴纳证明、户籍证明等文件以办理过户及贷款手续。因此，一审法院认为黄玉婷有过错，并应当承担涉案房屋买卖合同未能继续履行的违约责任，并无不当。一审法院结合本案合同的履行情况，双方的过错程度等情况，不予支持佟艳文、代丽、佟雨桥主张黄玉婷按照合同约定即房屋成交价10%支付违约金的请求，而酌情调整为没收黄玉婷已支付定金50000元，并无不当。至于黄玉婷认为本案的纠纷是中介机构中原公司未尽居间人如实报告义务，出卖人的损失应由中原公司负担以及追究中原公司责任的问题，如上所述，黄玉婷与中原公司之间的居间合同关系并非本案审理的范围，本案不予调处。黄玉婷可另寻法律途径解决。关于黄玉婷二审提交的证据以及申请法院调查取证，与待证事实无关，调查亦无必要，本院均不予采纳。综上所述，黄玉婷的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由黄玉婷负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十二月二十日书记员  林漫榆彭诗敏