湖南省道县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1124民初2999号原告盘华玉，女，1975年9月19日出生，瑶族，湖南省道县人，公民身份号码：4329231975********，住湖南省道县XXXX。被告廖争，男，1975年5月12日出生，汉族，公民身份号码：4329231975********，湖南道县人，个体业主，住湖南省XXXX。被告刘霞，女，1979年5月7号出生，汉族，公民身份号码：4329231979********，湖南省道县人，个体业主，住址同上。上述二被告的共同委托诉讼代理人于林志（特别授权），湖南濂溪律师事务所律师。原告盘华玉与被告廖争、刘霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盘华玉，被告廖争、刘霞的特别授权委托代理人于林志到庭参加诉讼，被告廖争、刘霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘华玉向本院提出如下诉讼请求：一、依法解除原告与二被告签订的房屋租赁合同；二、依法令二被告返还原告定金10000元；三、二被告赔付原告违约金30000元；四、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2017年3月8日，原告与二被告签订《铺面租赁合同》，约定原告承租二被告的潇水中路文化广场B栋一层做装修建材商场，双方同时对租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照约定向二被告支付了10000元定金。但合同签订后，二被告明确表示不能按时交房，如今二被告也已明确退出商场，原告在短期内不能找到合适的租赁场地，二被告的违约行为，损害了原告的权益，原告故向法院提起民事诉讼。案件审理过程中，经法官释明，合同既约定了定金，又约定了违约金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告明确表示选择适用违约金条款。被告廖争、刘霞辩称：1、原告的诉请不明确，原告要求被告赔偿违约金，首先应当确定合同的效力，原、被告之间签订的合同是一份效力待定的合同，因为托管协议没生效铺面租赁合同就不可能生效；2、被告不能按时交房是因为朱元德的违约行为导致，被告廖争与朱元德签订的托管协议是主合同，原告盘华玉与被告签订的合同是从主合同剥离出来的从合同，不具有法律效力；3、被告刘霞不是本案适格的被告，被告廖争的名字是被告刘霞代写的，但被告廖争对被告刘霞的行为予以追认；4、原告主张30000元违约金未提供证据证明，而根据合同约定在租赁期内违约的，才承担违约责任，本案租赁期应从2017年7月1日开始计算，二被告预期违约仅应承担缔约过失责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，被告廖争与案外人朱元德签订了一份《托管协议》，协议约定朱元德将位于道县潇水中路广业大酒店进口右侧A栋第一层、B栋第一层（减除原设计的17、18号铺面）约1400平方作商场式委托被告廖争经营管理。托管期限共8年。该托管协议实为租赁合同。2017年3月8日，被告廖争与原告盘华玉签订了《铺面租赁合同》，双方约定将《托管协议》中的B栋一楼约202平方米的商铺转租原告盘华玉。合同的内容为被告刘霞与原告盘华玉达成协议一致。原、被告签订的《铺面租赁合同》约定：“二、1、甲方现将B栋一楼约202平方租给乙方用做装修建材经营，位置详见附2商铺现场平面图，租赁期限为五年，从2017年7月1日到2022年6月30日。2、租金每年62000元（大写陆万贰仟元正），租金每年4月30日之前一次性付清，收款后甲方向乙方提供本人收据。如不按时交纳租金，甲方可提前解除合同，并视同乙方违约，定金不退。……四、违约责任：1、在租赁期间内，若甲方单方面违约，提前终止合同，由甲方支付违约金叁万元正给乙方，并支付由乙方带来的直接经济损失；若乙方单方面违约，提前终止合同，由乙方支付违约金额叁万元正，并支付给甲方带来的直接经济损失……五、本合同签定日，乙方向甲方交纳定金壹万元，该定金中的捌仟元可抵最后一年的租金，另外贰仟元作水、电及清场押金，待合同到期，如乙方无拖欠水电费，场地清理好，不计息退给乙方。……”。2017年3月12日，被告刘霞收取了原告盘华玉门面定金10000元。2017年4月20日，案外人朱元德书面通知被告廖争要求解除《托管协议》。原告陈述，被告廖争收到朱元德的解除合同通知后，被告刘霞当日就将情况告知了原告，被告刘霞并提出，朱元德毁约，其也只能毁约了。对原告的该陈述意见，二被告的特别授权委托诉讼代理人于林志不予认可。合同履行期限开始后，原告没有按照合同约定向被告支付租金，二被告没有按照合同约定向原告交付租赁的房屋。以上事实，有原、被告签订的《铺面租赁合同》、定金收条、湖南省道县人民法院（2017）湘1124民初1706号民事判决书、朱元德与廖争签订的《托管协议》、《通知》、当事人的陈述等证据证明，上述证据均经经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告盘华玉与被告廖争签订的《铺面租赁合同》，双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行自己权利和义务。对于被告廖争、刘霞的特别授权委托代理人于林志对《铺面租赁合同》的有效性提出异议的代理意见，本院认为，合同法第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，合同法赋予出租人的救济手段是可解除其与承租人之间的租赁合同，而非直接宣布转租合同无效。故对该代理意见，本院不予采纳。被告刘霞虽然未在合同上签名，但是合同的内容系被告刘霞与原告盘华玉协商一致，且定金也是由被告刘霞收取，故被告刘霞应当认定为合同的当事人，是本案适格的被告。朱元德与被告廖争因已解除了《托管协议》，导致原、被告签订的租赁合同履行不能，合同目的不能实现，故对原告要求与被告解除铺面租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；朱元德与被告廖争解除托管协议后，二被告并未向原告提出解除铺面租赁合同，原告自认知情后，亦未向二被告提出解除铺面租赁合同，故原告未按约定向被告在2017年4月30日之前一次性付清当年的租金，二被告未按照合同约定向原告交付租赁铺面，双方均有违约行为。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本院根据案情，酌情考虑由二被告向原告承担违约金15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告盘华玉与被告廖争、刘霞签订的铺面租赁合同；二、限被告廖争、刘霞自本判决生效之日起10日内向原告盘华玉支付违约金15000元；三、驳回原告盘华玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。案件受理费800元，减半收取400元，由原告盘华玉负担100元，由被告廖争、刘霞负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  叶红二〇一七年十二月二十八日代理书记员  易力附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。