云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初8070号原告孙燕，女，1977年2月23日生，汉族，云南省昆明市人，自由职业，住云南省昆明市官渡区。委托代理人李城城、吴文岗，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城*****幢6b。法定代表人李云波。委托代理人徐黄平，女，1990年2月15日生，汉族，湖南邵阳县人，住昆明是五华区。特别授权代理。委托代理人罗琦秦，女，1994年4月30日生，汉族，住昆明市西山区，特别授权代理。被告任玉梅，女，1976年3月28日生，汉族，云南省宜良县人，务农，住云南省昆明市宜良县。被告臧良平，男，1973年11月30日生，汉族，云南省宜良县人，务农，住云南省昆明市宜良县。以上二被告的委托代理人马正兰，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。原告孙燕诉被告昆明尊园房地产经纪有限公司、任玉梅、臧良平合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，依法组成合议庭于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告孙燕的委托代理人李城城、吴文岗，被告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托代理人徐黄平、罗琦秦，被告任玉梅、臧良平的共同委托代理人马正兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙燕诉称：原告与三被告于2017年2月27日签订《房屋买卖暨居间合同》，依照合同约定，三方在2017年3月10日前到房管部门办理房屋的转移登记手续，同时，由被告全面、善意、诚实信用地履行本合同，另外，合同还约定由被告任玉梅、臧良平承担有关税费。合同签订后，原告按照约定缴纳了10000元定金，但被告尊园地产并未按照合同全面履行居间义务，配合办理房屋的转移登记手续，同时，被告任玉梅、臧良平也不按照约定承担有关税费，双方为此发生分歧。2017年5月5日，三被告在未与原告解除合同的情况下与案外人马世良签订房屋买卖合同，将所诉争的房屋出售并已办理过户登记给马世良，因此，导致原告无法实现合同目的，由此产生的损失应当由被告承担。故诉至法院，请求：1、判令解除原告与三被告于2017年2月27日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令三被告连带返还原告的定金10000元，并承担违约金116000元；3、由三被告承担本案诉讼费。被告昆明尊园房地产经纪有限公司辨称：一、不同意解除房屋居间合同，不存在法定解除事由，是原告违约行为导致无法履行；二、我方没有返还义务，不存在任何过错，违约金不由我方承担，本案原告不存在有任何损失，违约金金额过高，与客观事实不符；三、我方不应当承担诉讼费；四、在合同签订后，在不能协商减免居间费用后，本案原告放弃购买房产。被告任玉梅、臧良平辨称：一、本案系原告反悔不愿意购买被告任玉梅、臧良平所出售房屋，而非三被告违约。在合同签订当日，我方已将房产证原件等过户所需材料交至居间方。我方急需流动资金周转，2017年3月10日前多次催居间方安排双方办理过户手续，居间方均告知原告不过来办理，我方无原告联系方式，已通知居间方尽快告知原告，如逾期不办理则按合同解除买卖合同，我方另行出售房屋。二、本案中原告违约，卖方有权没收定金。本案原告反悔，拒绝办理房屋买卖手续，截止2017年5月5日前原告已超过55天，其以自己的行为表明不履行主要债务，对我方合法权益造成影响，应承担违约责任。为证实其诉请，原告向本院提交如下证据：一、房屋买卖暨居间合同，证明1、合同约定三方于2017年3月10日前到房管部门办理房屋转移登记手续；2、合同约定税收存在严重矛盾，导致买卖双方履行合同时发生争议，被告昆明尊园房地产经纪有限公司存在未全面履行合同义务的行为；二、不动产权属登记信息一份，证明1、诉争房屋于2017年5月5日在原、被告签订的合同尚未解除的情况下，出售给案外人马世良；2、三被告并未全面履行合同义务，构成根本违约，导致原告无法实现合同目的，应解除双方之间的合同，并由三被告返还定金1万元并承担违约金116000元；三、收条一份，证明;1、原告按照合同约定履行义务；2、任玉梅确认收到定金1万元；四、官渡区人民法院民事判决书，证明双方违约的原因已经明确，同时被告昆明尊园房地产经纪有限公司未尽到相应的义务导致买卖合同无法履行，三被告应承担连带责任。经质证，被告昆明尊园房地产经纪有限公司对原告提交的证据认为：证据一真实性认可，证明目的不予认可，相同的税费由双方承担，我方在居间合同中不承担任何责任；证据二真实性认可，证明目的不予认可，2017年3月10日办理房产出售合同，房屋另行出售，与本案没有任何关系；证据三，真实性认可，证明目的不予认可，我方没有收到任何定金；证据四，三性不予认可，判决书没有生效，与客观事实不符，判决书中没有任何证据予以佐证。经质证，被告任玉梅、臧良平对原告提交的证据认为：证据一的三性认可，证明目的不予认可，双方签字的税费，是交给政府；证据二的真实性认可，关联性不予认可，居间合同的第九条已约定；证据三的三性认可，证明目的不予认可，合同约定我方已经完成义务，过户手续交付给中介公司；证据四真实性认可，合法性、关联性认可，判决书中原告没有提交任何证据，交易没有完成，原告承担违约责任。被告昆明尊园房地产经纪有限公司未针对其答辩向本院提交证据。为证明其答辩意见，被告任玉梅、臧良平向本院提交如下证据：一、房屋买卖居间合同，证明逾期超过10日，卖方有权单方解除合同，没收买方定金；二、产权收据，证明我方已履行合同义务于合同签订当日将房屋产权证原件交付居间方，我方已全面履行了合同义务，并未违约。经质证，原告对被告任玉梅、臧良平提交的证据认为：证据一的真实性、证明目的不予认可，原告没有收到书面解除的意见，对税费约定导致原告与被告没有达成意见，以致于房屋买卖没有实现；证据二真实性认可，合同没有实现，已经出售给第三方，被告应返还定金。经质证，被告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告任玉梅、臧良平提交的证据认为：证据一三性认可，是原告自己签字的，原告应当履行；证据二三性认可，我方保管两本房产证，没有结婚证。本院结合原、被告庭审陈述，对双方当事人提交的上述证据综合认证认为：原、被告提交的证据均来源合法、内容真实，本院予以采信。但均未能证实对方存在违约行为。根据庭审和举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2017年2月27日，原告（买方、委托人）与被告昆明尊园房地产经纪有限公司（居间方）及被告任玉梅、臧良平（卖方，委托人）签订了一份《房屋买卖暨居间合同》，约定：卖方向买方转让昆明市邦盛商城10幢2单元4××号房屋，产权证号：200832937，建筑面积121.09平方米，转让价款为58万元，本次转让买方应向卖方支付的定金为1万元，定金1万元由卖方托管在居间方处，待卖方将产权证原件托管给居间方（指定人员）处或办理相应公证后再领取；剩余房款57万元，买方应存放于银行监管，买卖双方须共同办理并签署监管相关协议，该款项由银行根据协议支付给卖方；本次交易应缴纳的税、费有（1）增值税、（2）教育费附加和地方教育费附加、（3）城市建设维护费、（4）印花税、（5）个人/企业所得税、（6）契税、（7）土地增值税、（8）交易手续费、（9）工本费、（10）公证费、（11）查档费、（12）抵押费、（13）评估费、（14）土地收益金、（15）土地出让金、（16）贴花、（17）土地制图费、（18）担保费、（19）其他；经买卖双方协商，买方承担（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）、（11）、（12）、（13）、（14）、（15）、（16）、（17）、（18）、（19）项，卖方承担（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）、（10）、（11）项，买卖双方应按约定和政府规定缴纳税费的期限及时支付，若过户时出现约定之外的税、费，买卖双方按政府规定缴纳；买卖双方或买卖双方的代理人于2017年3月10日前共同到公证处或房管部门办理申请产权转移登记手续（含网签），并签署相关资料，不动产受理通知书（收件回执）等原件由居间方保管；买方未按合同约定期限支付剩余房款、支付税费、办理相关手续，逾期超过10日或有其他根本违约行为只是本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除买卖合同，没收买方已付定金或要求买方按房产转让价格的20%标准支付违约金，并将该房产另行出售。合同签订当日，原告即支付了10000元的定金，被告任春梅于2017年2月27日出具收条确认收到定金。后，原告与被告任玉梅、臧良平在履行房屋买卖合同过程中因房屋过户所产生的税、费承担问题产生争议，双方未能实际履行合同，亦未办理房屋过户手续。2017年4月24日，尊园房地产经纪有限公司起诉孙燕要求支付居间费用，昆明市官渡区人民法院以（2017）云0111民初4161号民事判决书驳回，该判决书对上述事实已经进行了确认。2017年4月25日，被告任春梅出具《收条》，确认收到尊园地产退还昆明市邦盛商城10幢2单元4××号房屋产权证及房屋共有权证共2本。之后，被告任玉梅、臧良平将昆明市邦盛商城10幢2单元4××号房屋卖与案外人，并办理了产权过户登记手续。现原告孙燕诉至本院，主张上述诉请。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，原告与被告任玉梅、臧良平之间成立房屋买卖合同关系，被告昆明尊园房地产经纪有限公司与原告孙燕及被告任玉梅、臧良平之间成立居间合同关系。原告与被告任玉梅、臧良平未实际履行房屋买卖合同，庭审中原告主张系因房屋过户所产生的税费承担有争议，所以才未履行房屋买卖合同；被告昆明尊园房地产经纪有限公司则主张系原告认为佣金过高要求减少一半，原告不同意，故原告拒绝办理房屋过户手续；被告任玉梅、臧良平则主张其已通知居间方尽快告知原告办理过户手续，如逾期仍不办理，则按合同约定解除房屋买卖合同，另行出售房屋。本院认为，因原、被告均无书面证据证实自己的主张，但是结合当事人所签《买卖合同暨居间合同》约定的内容看，各方在约定买方承担房屋交易应缴纳的（1）增值税、（2）教育费附加和地方教育费附加、（3）城市建设维护费、（4）印花税、（5）个人/企业所得税、（6）契税、（7）土地增值税、（8）交易手续费、（9）工本费、（10）公证费、（11）查档费的同时，又约定卖方承担上述十一项费，本院予以采信原告的主张。原、被告双方因合同的主要事项达不成一致意见为本案合同未得实际履行的原因，双方之后均未积极履行自己的合同义务，才有后面的被告昆明尊园房地产经纪有限公司将昆明市邦盛商城10幢2单元4××号房屋产权证及房屋共有权证退还被告方，被告任玉梅、臧良平将涉案房屋卖与其他人。对于原告要求判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖暨居间合同》的诉请，因该合同在起诉前实际上已经解除了，故本院不再予以解除。对于原告要求三被告连带返还原告的定金10000元并承担违约金116000元的诉请，本院认为，被告昆明尊园房地产经纪有限公司作为居间方，积极促成双方之间的交易，并无违约行为，故不应承担违约责任；合同的解除系买卖合同双方对于合同的主要事项即税、费的分担达不成一致意见，原告孙燕、被告任玉梅、臧良平亦不存在违约行为，故本院认为合同解除后，应以恢复原状为宜，由被告任玉梅、臧良平退还原告孙燕收取的定金10000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，判决如下：一、由被告任玉梅、臧良平于本判决生效之日起五日内退还原告孙燕房屋买卖定金10000元；二、驳回原告孙燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元由原告孙燕承担2564元，由被告任玉梅、臧良平承担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  赵 梦人民陪审员  罗凤珍人民陪审员  郭翠芬二〇一七年十二月二十日书 记 员  王从妮