四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11470号上诉人（原审被告）：郑江，女，1981年5月29日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：谭斌，四川法锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都合家房产经纪有限公司。住所地：成都市高新区中海国际社区碧林街**号。法定代表人：杜小平。委托诉讼代理人：李春雨，四川法银律师事务所律师。上诉人郑江因与被上诉人成都合家房产经纪有限公司（以下简称合家经纪公司）居间合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初13129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑江上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初13129号民事判决书，并依法改判；2.判令被上诉人承担一、二审的全部涉诉费用。事实和理由：原判决事实不清，适用法律错误，上诉人并未利用被上诉人提供的居间信息，没有减少费用的故意，不构成违约，更不构成“跳单”，依法应当予以撤销并改判。1.上诉人并未利用被上诉人提供的居间信息，不能因为系争房源与被上诉人所诉的房源一致而认定上诉人利用了被上诉人提供的信息。2.因被上诉人违约导致合同解除，上诉人不存在违约，也没有减少费用的故意，不构成跳单。3.上诉人的行为不构成“跳单”被上诉人无权要求支付居间费用。4.《看房确认单》部分条款有失公平、部分条款排除上诉人权利应当认定为无效。5.原审判决法律适用错误。原审法院判决支持了被上诉人的诉讼请求，是原审法院认定事实不清，导致适用法律错误。被上诉人合家经纪公司辩称，一、上述人陈述的案件事实与客观情况不符。本案真实情况是在2014年到2016年期间内，上诉人多次到被上诉人处要求查看房源信息，查看多次以后上诉人都以房屋不合适为由未购买，直到2016年8月6日上诉人再次要求看房，并与成都合家房产经纪有限公司签订了《看房确认单》，但最后郑江跳过了中介房产直接与卖家进行了交易，其行为构成跳单。二、我方认为上诉人是利用了成都合家房产经纪有限公司的房源信息，并且以房源信息为基础完成了购买交易。合家经纪公司向一审法院起诉请求：判令郑江向合家经纪公司支付违约金42000元。一审法院认定事实：合家经纪公司与位于高新西区中海国际社区碧林街333号峰墅二期2栋10号房屋的业主黄林联系，获得了黄林拟出售该房屋的信息。2016年8月6日，合家经纪公司员工委派经纪人将峰墅二期2栋10号、11栋4号房产相关信息提供给郑江，并带领郑江对上述房产及相关环境进行了考察，后合家经纪公司作为居间方（乙方）与郑江作为客户方（甲方）签订了《看房确认单》，该《看房确认单》载明：“……第二条：本看房单适用于房屋的购买，甲方已确认上述房屋的情况且申明是首次查看上述房屋，确认接受了乙方提供的居间信息服务。若甲方与上述房产业主达成交易或者签订合同，甲方认可并愿意支付乙方房产价值1%作为一方居间服务；第三条：甲方自看房后不做任何损害一方利益的行为。确认看房时甲方与房屋业主不应交换名片和联系方式，若有任何需求应和乙方联络，由乙方出面商谈。自其看房之日起三个月内甲方本人及甲方关联方不得私下和上述房产业主达成交易。”2016年8月12日，郑江作为甲方与合家经纪公司作为乙方签订《房屋预定委托合同》，双方约定：甲方经乙方提供房源信息，对位于高新西区中海国际社区碧林街333号峰墅二期2栋10号房屋进行实地看房，充分了解其基本情况，自愿委托乙方以本合同约定条件代甲方与该房屋出售人协商购买此房屋；约定甲方购买房屋的条件：总房款400万元，甲方付款方式为按揭付款，甲方承担过户涉及的所有税费。该合同另约定：为保证乙方能及时依据甲方购买房屋的条件与房屋出售人达成一致，甲方应于本合同签订的同时向乙方制度其购买房屋的意向金人民币5000元整；一旦房屋出售人认可本合同甲方约定的房屋购买条件，则乙方将意向金代甲方支付给房屋出售人，该意向金自房屋出售人收到之日起自行转为甲方购买房屋的定金。若因甲方提出之购房条件，房屋出售人无法全部或者部分接受，致使房屋交易无法达成时，乙方将在三个工作日通知甲方领回意向金；乙方依据本合同约定将意向金代甲方转付上述房屋出售人后，甲方反悔不买的，乙方有权要求甲方支付违约金40000元，以弥补乙方佣金的损失。当天，郑江向合家经纪公司支付购房诚意金5000元。合家经纪公司联系买卖双方、以及抵押银行，在三方对价格形成一致意见后到成都农村商业银行股份有限公司协商签订条款，因三方对协议的条款需要修改未签订协议。后郑江向合家经纪公司表示不再购买案涉房屋，2016年8月31日，合家经纪公司将上述5000元意向金退还给郑江。2016年9月23日，郑江、案外人刘明亮与案外人黄林、钱秋粉及中国民生银行股份有限公司签订了《三方协议》，约定，郑江、案外人刘明亮向中国民生银行股份有限公司支付215万元，专项用于代案外人黄林、钱秋粉偿还其在中国民生银行股份有限公司的部分贷款本息及费用，同日，黄林与郑江、成都农村商业银行股份有限公司青羊支行签订《三方协议》，约定黄林、郑江同意郑江将供购房资金205万元存入成都农村商业银行股份有限公司青羊支行的指定账户，作为郑江代黄林偿还欠成都农村商业银行股份有限公司青羊支行的欠款本息及利息。同日，黄林、钱秋芬作为卖方与郑江、刘明亮作为买方签订《买卖合同》，约定黄林、钱秋芬将案涉房屋出卖给郑江、刘明亮，价款合计420万元。郑江与卖方于2016年9月29日完成了房屋过户手续，取得了案涉房屋的所有权证。另外，成都百鼎金融服务外包有限公司员工杜燕参与了上述三方协议的条款协商以及协助过户，2016年9月29日，郑江支付了杜燕“快件费”12000元及服务费10000元。杜燕系做银行业务代办的“串串”，主要是加快办理过户手续的时间。以上事实有合家公司提交的营业执照、身份证；《看房确认单》、《房屋预定委托合同》收据；《三方协议》、《房屋买卖合同》、银行流水、转账明细；房屋信息摘要、当事人称述、证人证言等证据在卷佐证。一审法院认为，郑江与合家经纪公司签订了《看房确认单》、《房屋预定委托合同》，合家经纪公司为郑江购买案涉房屋提供居间服务，双方形成居间合同关系。合家经纪公司主张被告郑江存在“跳单”的行为，构成违约，要求承担违约责任，郑江认为系自由选择从事居间服务的中介机构，并未构成“跳单”，郑江是否存在“跳单”为本案争议焦点。对于此争议焦点，一审法院认为：1.该郑江是否利用合家经纪公司提供的居间信息。郑江购买案涉房屋的房源信息来源于合家经纪公司，虽然合家经纪公司并非案涉房屋的独家代理机构，郑江可以从其他中介结构获得案涉房屋的房源信息，但诉讼过程中，郑江未提交证据证明其从其他中介机构处获得案涉房屋房源信息。郑江主张委托杜燕提供了居间服务，但一审法院结合证人证言、三方协议等证据，认为杜燕系成都百鼎金融服务外包有限公司员工，从事的是代办银行业务，主要是起加快办理过户手续的时间的作用，并未对案涉房屋买卖合同进行实质性条款如价格等进行斡旋，只是利用合家经纪公司已经为郑江创造好的先前信息源进行后续服务，仅起到为抵押银行、黄林、郑江三方间协商沟通、加快办理过户手续的效果，因此不能认定杜燕为房源信息提供及居间服务作出了实质性贡献。综上，郑江并未提交证明其是通过其他途径获取的房源信息，其购买案涉房屋利用了合家经纪公司提供的房源信息、机会等条件。2.关于郑江是否构成违约问题。郑江到向合家经纪公司表示了买房的意愿，合家经纪公司向郑江提供房源信息，并陪同郑江实地看房，与郑江签订的《看房确认单》、《房屋预定委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方之间的居间合同成立并生效。按照上述协议的约定，郑江自其看房之日起三个月内通过本人及关联方不得私下和上述房产业主达成交易；合家经纪公司依据合同约定将意向金转付上述房屋出售人后，郑江反悔不买的，合家经纪公司有权要求郑江支付违约金40000元，以弥补乙方佣金的损失。虽然两方通过退还诚意金的行为解除了上述合约，但合同解除后，违约金条款属于合同清算条款，守约方仍可依据该条款向违约方主张违约责任。合家经纪公司陪同郑江实地查看了案涉房屋，郑江具有购买案涉房屋的意图，合家经纪公司与该房屋业主协商，房主报价420万元，郑江和抵押银行均同意了该房屋出售价格，合家经纪公司协调当事人签订协议，因对合同条款需要修改而暂时未签订协议，后郑江反悔表示不购买案涉房屋，与合家经纪公司解除了居间合同，但却在一个月内又与案涉房屋房主、抵押银行签订协议，购买了案涉房屋。对于解除合同的原因，合家经纪公司当庭陈述郑江告知的是支付能力出现了问题以及双方对中介费没有达成一致意见，郑江提出的是对中介费未达成一致意见，以及未修改好三方条款，因《看房确认单》已经对中介费进行了约定，郑江在与案涉房屋的卖方、抵押银行就买卖合同的主要条款已经达成一致意见后，为达到不支付中介费的目的，以其支付能力出现问题及合同部分条款未修改好拒绝购买案涉房屋，但却在一个月内避开合家经纪公司与案涉房屋卖方、抵押银行签订房屋买卖合同，意图私下交易规避支付中介费的目的明显，构成“跳单”。郑江的行为构成“跳单”，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郑江的违约行为造成合家经纪公司的损失为实际居间成本以及因履行合同的居间收入，合家经纪公司主张按照《看房确认单》约定的中介费计算方式确定违约金，属于其合理损失，一审法院予以支持，金额合计42000元。郑江主张调低违约金金额，因其属于故意违约，恶意“跳单”，一审法院对违约金不予调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，一审法院判决如下：1.郑江于判决生效后十日内支付成都市合家房产经纪有限公司违约金42000元；2.驳回成都市合家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取425元，由郑江负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人郑江提交了链家地产公司的内部APP上记载的案涉房产信息，拟证明上诉人与被上诉人在签订《看房确认单》之前，案涉房屋已被公众所熟知。合家经纪公司对上诉人提交的证据三性均不予认可，上诉人混淆了房源信息的概念，该证据上并未显示房屋产权状况以及房东联系方式。被上诉人合家经纪公司提交了以下新证据：1.有原房东钱秋粉的签字《钥匙收据》；2.案涉房屋的《房产证》复印件一份，拟证明钱秋粉委托合家经纪公司对外出售的案涉房屋。上诉人郑江质证认为，对于被上诉人提交的证据的三性均不予认可，《钥匙收据》没有钱秋粉的签字，不能说明是郑秋粉把钥匙交给了被上诉人，也不能证明房东将案涉房屋委托给被上诉人出售。本院认为，上诉人提交的房源信息系房产中介公司内部信息，不能达到上诉人之证明目的，故不予采信；被上诉人提交的新证据，经核实《房产证》系复印件，真实性无法核实，本院不予采信；《钥匙收据》上有房东钱秋粉的签名，该证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人合家经纪公司要求被上诉人郑江支付违约金42000元有无事实依据及法律依据。现评判如下：上诉人郑江主张其没有违约的事实。经查，2016年8月6日，合家经纪公司作为居间方（乙方）与郑江作为客户方（甲方）签订了《看房确认单》，该《看房确认单》第三条约定：“甲方自看房后不做任何损害一方利益的行为。确认看房时甲方与房屋业主不应交换名片和联系方式，若有任何需求应和乙方联络，由乙方出面商谈。自其看房之日起三个月内甲方本人及甲方关联方不得私下和上述房产业主达成交易。”2016年8月12日，郑江与合家经纪公司又签订《房屋预定委托合同》。后郑江向合家经纪公司表示不再购买案涉房屋。2016年9月23日，黄林、钱秋芬作为卖方与郑江、刘明亮作为买方签订《买卖合同》，约定黄林、钱秋芬将案涉房屋出卖给郑江、刘明亮，价款合计420万元。郑江与卖方于2016年9月29日完成了房屋过户手续，取得了案涉房屋的所有权证。本院认为，《看房确认书》属居间合同性质，该《看房确认书》中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息后绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定虽属格式合同，但该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任。排除对方主要权利之情形，应属合法有效。根据该条规定，确认买方郑江是否存在“跳单”违约的关键在于买方是否利用了合家经纪公司提供的房源信息、订立合同的机会购买到了案涉房屋。本案中，郑江从合家经纪公司获得了案涉房屋的产权所有人、产权状态等核心房源信息后，利用订立合同的机会在签订《看房确认书》后私下与卖方签订《房屋买卖合同》，并完成房屋交易，其行为已构成“跳单”违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质。一审法院在案涉合同对违约金的计算方式并未约定的情况下，按照案涉《看房确认单》中约定的中介费计算方式确定违约金数额并无不当，本院予以确认。综上所述，郑江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由郑江负担。本判决为终审判决。审判长  王晓川审判员  任文磊审判员  刘冠男二〇一七年十二月十八日书记员  张 磊