上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初18567号原告：韩敏，女，1973年11月5日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周祝华，上海市尚实律师事务所律师。被告：陈钦尧，男，1932年1月12日生，汉族，住上海市长宁区。被告：陈钦禹，男，1934年1月19日生，汉族，住上海市宝山区。被告：陈钦堂，男，1936年4月29日生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告共同委托诉讼代理人：费佳频。第三人：葛燕青，男，1958年10月26日生，汉族，住上海市宝山区罗溪路***号。原告韩敏与被告陈钦尧、陈钦禹、陈钦堂、第三人葛燕青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩敏及其委托诉讼代理人周祝华、被告陈钦尧、陈钦禹、陈钦堂的共同委托诉讼代理人费佳频、第三人葛燕青到庭参加诉讼。本案现已审理终���。原告韩敏向本院提出诉讼请求：要求确认原告与三被告签订的租赁合同无效，三被告返还原告租金人民币7万元、押金5,000元，并赔偿原告装修损失66,077元，共计141,077元。事实和理由：三被告系兄弟关系。第三人葛燕青系陈钦禹的女婿。2016年10月4日原告看中上海市宝山区罗店亭前街XXX号-XXX号门面房(以下简称“系争房屋”)，遂向第三人支付了5,000元定金。2016年10月23日，原告与第三人就系争房屋签订租赁合同，约定三被告将系争房屋出租给原告经营使用，租期自2016年11月18日至2019年11月7日，租金第一年为7万元、押金5,000元，租金半年一付，可自主装修等。当日原告向第三人支付了3.5万元房租。随后，原告对系争房屋进行装修。在装修期间，原告要求第三人提供房产证去办理营业执照，但因旧的房产证是居民住宅用地房屋，不是商业用地房屋，故无法办理。第三人承诺会尽快办好新的产证，但至今未办妥。后经原告调查得知，系争房屋系案外人张静兰生前所有，其去世后，三被告并未变更房屋产权。故三被告并非房屋产权人，无权出租系争房屋，而第三人也构成无权代理。原被告的租赁合同系无效合同，现被告拒绝返还租金、押金及赔偿原告损失，故原告诉至法院提出上述诉讼请求。被告陈钦尧、陈钦禹、陈钦堂共同辩称，系争房屋原产权人系张静兰，为三被告的母亲。张静兰去世后，继承人也就是三被告，但因为历史原因，没有办理产权变更手续，三被告有权出租系争房屋。三被告出具了委托书共同委托第三人出租系争房屋，故租赁合同是合法有效的。2017年11月20日，原告向第三人提出解除合同并将钥匙返还，第三人同意，三被告也予以了追认，故双方合同在2017年11月20日终止。对于押金，等结清水电���等相关费用后，同意退还给原告。第三人葛燕青述称，同意三被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：张静兰系被告陈钦尧、陈钦禹、陈钦堂母亲，于1986年去世。第三人葛燕青为陈钦禹女婿。1950年，张静兰获得系争房屋上海市土地房屋所有证。2013年10月20日，三被告出具委托书，载明系争房屋系三兄弟所有，全权委托葛燕青代理一切租赁事务。2016年10月25日，原告与第三人签订租赁合同，载明：出租方为三被告(甲方)，委托人为第三人，承租方为原告(乙方)，甲方提供系争房屋出租给乙方使用，日期从2016年11月18日至2019年11月17日止。第一年租金7万元……。付款方式为半年一付，押金为1个月房租即5,000元。乙方在不破坏房屋主体结构下，根据需要自主装修。嗣后，原告支付了押金5,000元，并分别付清了2016年11月18日至2017年11月17日止的租金7万元。另，原告及三被告一致确认原告已于2017年11月20日将房屋返还给了三被告。三被告表示原告租金付至2017年11月17日，剩余几天的租金三被告不再主张。审理中，原告提供：1、土地房产所有证(复印件)，证明了系争房屋产权人是张静兰，系当时第三人提供；2、装修材料、送货单、收条、装修人工费支付凭证、装修前后的房屋状况照片，证明了原告承租系争房屋为了开办养生馆，装修花费了66,077元。三被告对证据1真实性没有异议，该产权证系1950年发给母亲张静兰的，子女手里也只有复印件，张静兰去世后，原件也找不到了。三被告曾经咨询过有关部门想要办理新的产权证，但程序很复杂，答复目前无法办理，但房屋可以继续按原状使用。对于装修等材料的真实性均不予认可，也不清楚装修的情况。第三人同意三被告的质证意见，并表示原告确��在系争房屋内进行了装修，但是对装修的价值不能确定。审理中，三被告提供：1、上海市土地管理局地租收据，证明了三被告缴纳了地租；2、市河整治工程涉及改造房屋协议书，证明了2012年罗店镇政府进行古镇改造，对系争房屋进行了翻建，与三被告签订了协议；3、租房合同，证明了系争房屋改造后，三被告与古镇置业公司签订委托租赁合同，以上三份证据均证明了三被告是系争房屋的所有权人；4、照片及微信记录，证明了原告在2017年4月9日张贴关于店面停业的告示，之后仍支付了下半年的租金。原告对上述证据的真实性均没有异议，原告实际停业时间是2017年5月10日，落款时间、张贴时间均为5月，而当时下半年的租金已经支付了。第三人对三被告提供的证据均没有异议。关于原告经营情况，原告表示：其于2016年11月底装修完毕，准备办理营业执照，工商部门说要产权证，第三人答应提供但一直没有提供。之后原告就开始无证经营，工商来查过几次，后来于2017年4月左右停业。原告去找了第三人交涉，第三人称这条街都是这样的，都办不出营业执照但可以继续经营。原告是想继续经营下去的，故第三人催讨租金后，原告又支付了下半年的租金。第三人表示：原告提过要办营业执照的事情，也提供了产权证复印件给原告，但是办不出来。2017年3月期间，第三人先后去了工商局、老镇改造办等多个部门询问，但均被告知目前系争房屋内无法办理营业执照。第三人如实将该情况告诉了原告。第三人不清楚原告实际经营到什么时候。2017年6月原告又发微信表示工商部门来检查，无法经营。第三人也把这个情况都告诉了三被告，三被告表示能否经营是原告自己的事情。本院认为，根据原告提供的上海��土地房产所有证可以证明，张静兰原为系争房屋的产权人。张静兰于1986年去世后，三被告作为张静兰的法定继承人，系争房屋由三被告依法继承。根据物权法规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。虽目前土地房产所有证原件丢失，且因历史原因，三被告目前无法获得新的产权证明，但从被告提供的地租收据、与镇政府签订的改造房屋协议也可以从侧面反映出三被告为系争房屋的所有权人，三被告依法享有对系争房屋的占有、使用、收益和处分的权利。第三人受三被告委托与原告就系争房屋签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律，行政法规等强制性规定，合法有效。现原告实际使用系争房屋至2017年11月20日止，原告诉请要求确认原告与三被告之间的合同无效，要求三被告返还房屋租金7万元及赔偿装修损失66,077元，无法律依据，本院不予准许。原告表示三被告应办理新的产权证并配合办理营业执照的意见，无合同依据，本院不予采纳。原、被告在庭审中一致确认房屋已经于2017年11月20日归还给三被告，故双方合同于该日解除。合同解除后，三被告应退还原告押金。三被告表示要求结算水电煤等相关费用，但相关金额尚不明确，双方可另行据实结算。根据双方合同约定，原告可在不破坏房屋主体结构下，根据需要自主装修，原告提供的送货单、收款收据、房屋装修前后照片等，及第三人的陈述都可以证明原告为了开办养生馆对系争房屋确实进行了装修。现原告及第三人在庭审中均表示已协商一致提前解除了合同，三被告对此予以了追认，因原告留存在房屋内的添附尚有利用价值，本院考虑到本案事实、兼顾公平原则酌情确定由三被告补偿原告装修损失20,000元。��上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第四十四条第一款、第九十三条第一款的规定，判决如下：一、被告陈钦尧、陈钦禹、陈钦堂于本判决生效之日起十日内，返还原告韩敏押金5,000元；二、被告陈钦尧、陈钦禹、陈钦堂于本判决生效之日起十日内，补偿原告韩敏装修损失20,000元；三、驳回原告韩敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,560.50元，由原告韩敏负担1,348元，由被告陈钦尧、陈钦禹、陈钦堂负担212.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一七年十二月四日书记员  薛辰彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条……当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效��……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……