辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终11422号上诉人（原审被告）:辽宁福城房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑河堡街54-1号。法定代表人：魏大魁，该公司总经理。委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张博，女，1980年4月22日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张怀伏，男，1964年7月22日出生，汉族。原审被告：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区彩霞街15-1号5-1-2。法定代表人：任庆业，该公司董事长。委托诉讼代理人：金洪天，该公司经理。上诉人辽宁福城房地产开发有限公司（以下简称“福城公司”）因与被上诉人张博、原审被告辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称“圣亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初6198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。福城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、争议小区现没有验收，面积没有最终测量，公摊面积系数未定。二、上诉人已经“迁移变电所”，增加了被上诉人面积。三、上诉人与被上诉人之间并非买卖关系，应该遵守“多不退少不补”的约定。张博辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。一、关于面积的问题，我交取暖费时才知道，房屋实际面积与上诉人卖给我的面积有巨大差异，供暖公司的收费标准是由上诉人找市房产测绘大队测绘，提供给上诉人的。二、关于迁移变电所的问题，不是我们关系好白给我们的，是我花16万元买的。三、我们的买卖合同是与上诉人签订的，买卖合同第5条写明多退少补。圣亚公司述称，我与上诉人是合作单位，希望上诉人尽快把建设施工手续提供给我们，对该楼进行整体验收。对上诉人提供的房产局测绘大队的测绘面积，要进行实质核实，还有其他楼的面积都要进行实质核实。张博向一审法院起诉请求：1.被告福城公司返还原告购房款1,052,400元；2.被告福城公司承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。二被告对原告提供的房屋预定协议、准住通知单、收款收据、取暖费发票的真实性无异议；原告对被告福城公司提供的被告福城公司与李万镇的置换协议、准住通知单、收款收据的真实性没有异议，一审法院对上述证据的真实性予以确认；被告福城公司提供的一审法院（2017）辽0112民初5186号民事调解书，仅对双方达成的涉案房屋所有权归原告所有的协议内容进行了确认，故一审法院对该份证据的关联性不予确认。商品房销售面积（预测变更1）审核分层分户表一份、商品房买卖合同附图二份，上述证据为经原告申请，一审法院依法向有权部门调取，一审法院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；被告福城公司提供商品房买卖合同附图6份，其中编号为5的附图与一审法院调取的商品房买卖合同附图相符，一审法院对该份证据予以确认。其余附图不能说明案涉房屋面积为700平方米，一审法院对其关联性不予认可。一审法院依法传唤李万镇的询问笔录、原告提供的银行转账查询单，银行转账查询单与李万镇所述能够相互印证，一审法院对上述证据的真实性予以确认；被告福城公司出具李万镇房屋置换说明一份，因与李万镇所述及案件事实不符，一审法院对该份证据不予采信。一审法院认定事实：2010年6月23日，因被告福城公司尚欠案外人李万镇钢材款5,250,000元，双方签订置换协议，约定以被告福城公司的1号楼1单元一、二层门市抵顶李万镇的钢材款5,250,000元，并为李万镇出具了准住通知单及购房款等收款收据。上述置换协议签订后，由于李万镇认为被告福城公司置换的该房屋存在纠纷，该份协议没有实际履行，被告福城公司将上述置换协议、准住通知单及购房款收款收据等手续收回。2010年6月23日，原告与被告福城公司签订《房屋预定协议》，约定：原告自愿预定购买由被告福城公司开发建设的凤祥新城1号楼住宅；原告所购商品房面积为700平方米，房型编号为1号3单元1-2层门市（东起2门），购房价格为7,500元/平方米，预交款总金额为5,250,000元，本价格不因商品房市场价格的涨价等任何原因而变化；原告所购住宅预交款暂由被告福城公司开三联据，待工程交工后，由被告福城公司提供商品房销售发票，签订《商品房买卖合同》，办理房屋产权手续；被告福城公司承诺“凤祥新城”项目在2010年8月30日以清水房标准交付使用；房屋面积以最终测绘面积为准，实行“多退少补”政策。该协议签订当日，被告福城公司为原告出具了5,250,000元房款的收款收据。2012年12月28日，被告福城公司为原告出具了准住通知单。2013年，在被告福城公司的指示下，原告将涉案房屋的购房款5,250,000元支付给李万镇，作为被告福城公司拖欠李万镇钢材款的债务清偿，原告于2013年入住。2017年6月15日，一审法院对原告与被告福城公司、被告圣亚公司房屋买卖合同一案，作出（2017）辽0112民初5186民事调解书，确认本案涉案房屋坐落于沈阳市浑南区明波路15号1号楼3单元1-2层门市（东起2门，建筑面积700平方米）房屋所有权归原告所有。另查，根据沈阳市不动产登记中心出具的本案涉案房屋的商品房销售面积（预测变更）审核分层分户表，本案涉案房屋经沈阳市房产测绘大队测绘面积为559.68平方米。一审法院认为，原告与被告福城公司签订的《房屋预定协议》，不违反我国家法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效。上述协议签订后，原告支付了购房款，被告福城公司为原告出具了收款收据及准住通知单，并为原告办理入住，涉案房屋的权属亦经一审法院（2017）辽0112民初5186民事调解书确认，原、被告已经按照合同约定实际履行了各自主要义务。根据原、被告签订的《房屋预定协议》中约定，房屋面积以最终测绘面积为准，实行“多退少补”政策，原、被告签订的《房屋预定协议》约定房屋面积为700平方米，购房价格为7500元/平方米，经沈阳市房产测绘大队实际测绘的销售面积为559.68平方米，存在面积差140.32平方米，故被告福城公司应按照上述面积差额返还原告差价款，返还差价款的具体数额为1,052,400元（7500元/平方米×140.32平方米）。关于被告福城公司提出的，原告所有的房屋是从李万镇处取得，李万镇是福城公司原楼盘钢材供应商，福城公司与李万镇的置换协议约定多不退少不补，原告应向李万镇主张权利的抗辩意见，因原告与被告福城公司签订的《房屋预定协议》对房屋面积差的处理方式已经作出明确约定，且被告福城公司与李万镇的置换协议并未履行，原告是按照被告福城公司的指示将购房款支付给李万镇，作为被告福城公司拖欠李万镇钢材款的债务清偿，故对被告福城公司此项抗辩意见一审法院不予采信。关于被告福城公司提出的，原告属于一案两诉的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条之规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”一审法院2017年6月15日作出的（2017）辽0112民初5186号民事调解书，是对坐落于沈阳市浑南区明波路15号1号楼3单元1-2层门市的房屋所有权进行确认；本案原告的诉讼请求，是因涉案房屋的测绘面积少于《房屋预定协议》的约定面积，要求依照协议约定返还差价款，原告在两次诉讼中请求处理的内容并不相同，因此，对被告福城公司的此项抗辩意见不予采信。关于被告福城公司提出的涉案房屋面积没有最终确定的抗辩意见，根据沈阳市不动产登记中心出具的本案涉案房屋的商品房销售面积（预测变更）审核分层分户表，已能够证明涉案房屋的面积，故对被告福城公司此项抗辩意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条之规定，判决：被告辽宁福城房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内，一次性返还原告张博差价款1,052,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,272元，保全费5000元，由被告辽宁福城房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。福城公司提交一层平面图一张，证明其曾为被上诉人迁移过70余平方米的变电所，被上诉人张博认为该变电所实际是卖给我的，而不是给我的。被上诉人提交转账凭条、收款收据、转让协议各一份，证明上诉人所述的70平方米变电所是上诉人出售给被上诉人的，上诉人则认为该证据与配电室无关，其无权出售，图纸上配电室是70平方米左右，应以图纸为准，收款收据是被上诉人自己写的，公章怎么加盖的不清楚。原审被告圣亚公司称对上述证据均不清楚，并认为房屋面积应以房产局最后实际测绘为准。本院对双方提交的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。二审期间，本院到沈阳市房产局就案涉房屋即位于沈阳市浑南区明波路15号1号楼3单元1-2层门市东起2门的房屋何时可以办理不动产证书和对该房屋的面积何时进行最终实际测绘进行调查核实。该局反馈信息为，涉诉房屋所在楼盘近期无法办理不动产权证书，对于房屋进行最终实际测绘的时间也无法确定。后，就本案一审作为主要依据的涉案房屋《商品房销售面积（预测变更）审核分层分户表》的真实性和确定性进行了核实，该局反馈信息为，该分户表是真实的，但并非最终实际测绘面积，与最终实际测绘面积有可能存在差别。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人福城公司与被上诉人张博于2010年6月23日签订的《房屋预定协议》，并未违反法律、行政法规的强制效力性规定，应为合法有效。被上诉人支付了对价，上诉人福城公司向被上诉人交付了涉诉房屋。但根据双方协议约定，房屋面积以最终测绘面积为准，实行“多退少补”政策，又因协议约定房屋面积为700平方米，购房价格为7500元/平方米，经沈阳市房产测绘大队测绘，沈阳市不动产登记中心出具的商品房销售面积（预测变更）审核分层分户表中载明涉诉房屋销售面积为559.68平方米，与协议约定的面积差为140.32平方米，根据该协议约定，福城公司应按照上述面积差额向张博返还差价款，一审判决对该具体数额的认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人福城公司提出涉诉房屋的在园区现在还没有经过验收，公摊面积系数未定，涉诉房屋面积没有最终实际测量，故不应按照沈阳市不动产登记中心出具的商品房销售面积（预测变更）审核分层分户表中载明的预测面积作为定案依据的问题，对此，本院认为，从协议订立至今达七年之久，被上诉人支付购房款亦四年有余，上诉人购买的涉诉房屋至今没有完成最终面积的测量，经本院到沈阳市房产局调查核实，涉诉房屋近期无法办理不动产权证书，对于房屋面积的最终实际测绘时间也无法确定.由此可见，该情形并非因被上诉人原因所致，而上诉人作为涉诉房屋的开发建设单位之一，负有办理竣工验收，办理房屋初始登记，进行最终面积测绘的义务，上诉人怠于完成该义务，理应承担相应的风险责任。为避免被上诉人的权利长时间得不到救济，双方争议悬而不决，一审法院采纳了沈阳市不动产登记中心出具的商品房销售面积（预测变更）审核分层分户表中载明的预测面积作为定案依据，判令上诉人退还多收取的购房款，并无不当。进而，该判决结果也促使上诉人福城公司尽快组织完成涉诉房屋的验收、登记、测绘等程序性工作，当然，若最终实际测绘面积与本案已采纳的预测销售面积存在差距，对差额部分买卖双方当事人可再行依据“多退少补”原则，主张对各自权利的救济。关于上诉人提出由于“迁移变电所”使被上诉人涉诉房屋面积增加的主张，被上诉人则认为该部分面积是其另行出资购买，对此，本院认为，对于本案“迁移变电所”的确切面积，各方当事人均未提供充分证据予以证明，另外沈阳市不动产登记中心出具的商品房销售面积（预测变更）审核分层分户表中对此亦未予表明，对于该部分面积争议，上诉人可在证据充分时另行主张，或待最终实际面积测量结果作出后，另行主张。关于上诉人提出其与被上诉人之间并非买卖关系，应该遵守上诉人与李万镇之间多不退少不补的约定的问题，因上诉人与被上诉人签订的《房屋预定协议》对房屋面积差的处理方式已经作出明确约定，且福城公司与李万镇的置换协议并未履行，被上诉人是按照福城公司的指示将购房款支付给李万镇，作为福城公司拖欠李万镇钢材款的债务清偿，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，福城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,272元，由上诉人辽宁福城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年十二月十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。