吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第544号原告：林影，女，汉族，1964年7月21日生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：黄海，吉林东市商贸法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李强（系原告丈夫），男，1964年2月25日生，汉族，住吉林市昌邑区。被告：吉林市中冶京冶房地产有限公司，住所地：吉林市龙潭区。法定代表人：谢应鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王英如，该公司法务部主管。委托诉讼代理人：崔强，该公司职员。被告：吉林市中冶建研物业服务有限公司，住所地：吉林市丰满区。法定代表人：谢应鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李旻静，北京市英岛律师事务所律师。被告：国电东北吉林市热力有限公司，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：李磊，该公司经理。委托诉讼代理人：佟立萍，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘玉辉，该公司客服部经理。原告林影诉被告吉林市中冶京冶房地产有限公司（以下简称中冶京冶地产公司）、吉林市中冶建研物业服务有限公司（以下简称中冶建研物业公司）、被告国电东北吉林市热力有限公司（以下简称热力公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林影及其委托诉讼代理人黄海、李强，被告中冶京冶地产公司的委托诉讼代理人王英如、崔强，被告中冶建研物业公司的委托诉讼代理人李旻静，被告热力公司的委托诉讼代理人佟丽萍、刘玉辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林影向本院提出诉讼请求：1、判令三名被告共同承担由于跑水给原告造成的损失6.3万元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由，我是中冶江山如画的住户，2013年4月29日办理入住手续，从物业公司手中接过来钥匙，2014年10月10日热力公司没有张贴任何通知就人工试水，我家中无人造成跑水，我家住在23层，我家屋里全是水，楼下22层屋内也是水，这水一直蔓延到楼下一层损失惨重。事后我找到热力公司，热力公司承认自己没通知供水自己有责任，但只承担10%的责任，我又找到物业公司，物业公司开始说过了质保期不管，我提出自从我入住开始没超过两年质保期，他们公司又说管子是冻坏的还是不管。热力公司如果贴出通知我家里留人一开始发现漏水立刻关闭阀门也不至于损失这么严重。如果开发商安装的地热管线合格也不会发生管线漏水事件，故诉至法院请求依法判决。中冶京冶地产公司辩称：一、我公司已按合同约定时间及标准交付验收合格的房屋。我们双方于2010年8月13日签订了《吉林市商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告预购买由我公司开发建设的位于龙潭区龙潭大街255号的“碧水青山”（也名江山如画）小区1号楼3单元23层205号房屋，我公司应于2011年9月15日将验收合格的房屋交付原告使用。该商品房买卖合同签订后我公司积极履行约定义务，建成符合合同约定交付条件的房屋，按照该房屋买卖合同补充协议第二项，原告林影应于2011年9月10日至2011年9月15日至被告处收房，但原告并未按合同约定时间收房，直至2013年4月原告才到我公司处办理收房手续，因此依据补充协议第二项约定，自2011年9月16日起应视为已将原告所购商品房按约定标准交付。并不再承担房屋毁损等风险（见房屋买卖合同第十一条约定）。二、被告交付的本案房屋地热供暖系统合格并能满足住户采暖需求。被告开发建设的本案房屋所属之“碧水青山”小区的大部分房屋于2011年9月已依约交付业主使用，于2011年开通全楼供暖，原告所购房屋并未出现任何地热供暖问题。原告于2013年4月收房查验时并未提出地热供暖系统有任何瑕疵或要求维修，已签字确认验收满意。原告收房后于2013年9月26日起对本案所涉房屋进行装修，并于2013年12月供暖期开始后完成装修，亦未发现并向被告提出任何地热供暖系统问题。且本案所涉房屋地热供暖系统不在我公司保修范围内。综上，我公司依法不应承担任何赔偿责任，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。中冶建研物业公司辩称：我公司不存在违约违法侵权行为，不应承担任何责任。原告的地热系统不在物业公司的维修养护范围内，物业公司在漏水后通知了原告关闭阀门，履行了其义务，所以物业公司不应承担任何责任。热力公司辩称：原告基于一般侵权主张权利，但我公司与原告是合同关系，而且原告漏水是因为管线破裂，地热管是原告私有财产，管线破裂应该由原告自行承担后果。另外原告欲申请财产损失鉴定需明确向鉴定机构提交的财产损失清单，否则对于财产损失部分的鉴定将不客观。原告在诉状中提到热力公司没有通知试水，不客观不属实，我公司提供的供热是换热式的不联通，对内循环没有影响，原告漏水的时间点上我公司还没有打压，漏水与我公司何时送水没有关联，请法院驳回原告对我公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证质证。对于林影提供的房产证、影音资料，因双方当事人均无异议，本院对该份证据的证明力予以确认，对于林影提供的购房合同、住宅质量保证书、房屋整改记录表、物业服务合同、2014-2015年度供热费收据、保证书、工程施工说明、过水区示意图、报价表的真实性本院予以确认，对上述证据的证明力本院在“本院认为”部分具体阐述。对于中冶京冶地产公司提供的商品房买卖合同及补充协议、住宅质量保证书、交接单、2011年青山碧水小区供热发票、房屋整改记录表、青山碧水小区供热站及供热系统移交协议的真实性本院予以确认，对上述证据的证明力本院在“本院认为”部分具体阐述。对于中冶京冶地产公司提供的张明的买卖合同、物业服务手册、房屋出库单、入伙流程表、收楼书与本案并无关联，故对其证明力本院不予确认。对于中冶建研物业公司提供的物业服务手册（物业服务合同）、房屋整改记录表、装修入/退场申请表、热力公司现场勘察单、青山碧水小区供热站及供热系统移交协议的真实性本院予以确认，对上述证据的证明力本院在“本院认为”部分具体阐述。对于热力公司提供的青山碧水小区供热系统图、板式换热器说明书、质量证明文件、交接班记录本的证明力本院予以确认。经审理查明：2010年8月13日，林影与中冶京冶地产公司签订房屋买卖合同，购买了坐落于吉林市龙潭区滨江东路7777号青山碧水小区1号楼3单元23层205号房屋（林影于2015年1月9日取得该房屋所有权证书，证号为吉林市房权证龙字第S0003142**号），双方的住宅质量保修书载明，住宅保修期从本公司将竣工验收的住宅钥匙交付用户之日起计算，供热系统保修期为2个采暖期。2013年4月29日，林影领取上述房屋钥匙，并填写房屋整改记录表，“地热”一栏为空白。同日林影与中冶建研物业公司签订物业服务合同。2013年9月26日，林影进房装修。2014年10月10日，因冬季供暖试水，该房屋内地热管线破裂导致房屋漏水，给林影造成损失。本案在审理过程中，本院依林影申请委托鉴定机构对其房屋因供热管线跑水而造成的损失价值进行鉴定，2017年9月4日，吉林市双信资产评估有限公司进行现场查看后，以“申请人和被申请人双方对鉴定的地热面积达不成一致，经法院多次协调也未达成一致”为由退回了该委托鉴定事项；2017年9月20日，吉林市霞光资产评估咨询有限责任公司以“时隔过长”，无法进行实地现场勘查、测量为由退回了该委托鉴定事项。另查明：该房屋建筑面积为213.76平方米。本院经实地踏查，该房屋唯一的地热分水器设施位于该房屋的厨房内，地热管线13路。分水器与地热管线漏点处的连线形成该房屋地面的一条对角线。地热管线漏点上方除铺设地板外，无其他装修。林影向本院提供了吉林市展鹏装饰装潢有限公司制作的修缮地热管线的工程报价为111353.68元。本院认为：《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”本案中林影按照一般侵权法律关系主张三名被告按各自过错比例承担责任，故其应对三名被告分别的“侵权行为、过错、因果关系、损害后果”承担举证责任。一、对于中冶京冶地产公司的责任问题。对于因果关系，结合庭审调查及客观实际，因地热管线跑水给林影造成了损失这一事实，本院予以认可。对于“侵权行为及过错”，本案中，林影实际收房时间为2013年4月29日，虽中冶京冶地产公司主张按照合同约定交房日期为2011年9月10日至15日，但并未提供证据延迟收房系林影违约所致，且双方的住宅质量保修书载明，住宅保修期从钥匙交付用户之日起计算，供热系统保修期为2个采暖期，因此能够确认该房屋漏水的地热管线应在保修期内。另外，虽然交房当天林影填写了房屋整改记录表，但该表中“地热”一栏为空白，因“地热”管线等施工系隐蔽工程，对于收房人来讲，让其对该房屋的隐蔽工程进行收房验收既不现实也不公平，同时结合本院实地踏查来看，漏点上方除铺设地板外并不存在其他破坏性的施工或者装修，故本院对于中冶京冶地产公司关于不存在过错的抗辩以及其提供的欲证明其不存在过错的证据（商品房买卖合同及补充协议、住宅质量保证书、交接单、2011年青山碧水小区供热发票、房屋整改记录表、青山碧水小区供热站及供热系统移交协议）的证明力不予确认。对于林影提供的购房合同、住宅质量保证书、房屋整改记录表、保证书的证明力本院予以确认。对于损害后果，本案中林影对其财产损失申请了鉴定，但两家鉴定机构以“鉴定面积未达成一致”、“时间过长，无法进行实地现场勘查、测量”为由退回了该鉴定委托申请。在协调鉴定范围的过程中，中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司向本院递交了关于损失鉴定的回复函，其第一个抗辩观点为“不存在侵权行为，不应承担责任”，关于该抗辩意见已在上文中予以阐述，不再赘述。第二个抗辩观点为中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司认为本案中林影的财产损失应严格限定在“财产因遭受损害而造成的价值上的减少”方面，林影仅一间房屋地板受损，不应将未遭受损害的其他财产列入损失范围。针对该观点，本院认为，在财产损害赔偿案件中，“财产损失”应界定于“客观损失”，该“客观损失”既应包括现有财产价值的贬损，亦应包括未实际产生但一定会发生的相关费用。具体到本案中，漏点所在房间的地板是漏水区域的受损区域，该区域内的地板损失为价值贬损部分，同时经本院查询中华人民共和国行业标准中《辐射供暖供冷技术规程》，该规程第五章5.4.5款规定，“加热供冷管及输配管不应有接头”，因此地热管线应整管铺设，在此基础上，因本案漏水房屋中唯一的地热分水器设施位于该房屋的厨房内，地热管线13路，分水器与地热管线漏点处的连线形成该房屋地面的一条对角线，地热管线所产生的过水面积将占据房屋大部分面积，因此本案中对于地热管线的修缮工程所产生的相关费用亦应包含在“客观损失”中，因此林影申请损失鉴定的范围并无不当，对于中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司的该抗辩观点本院不予确认。第三个抗辩观点为热力公司未到场与原告协商确定损失计量“未能体现法律公平原则”。在损失鉴定过程中，本院依法向三名被告送达了抽取鉴定机构的传票，但热力公司未到庭抽取鉴定机构，在鉴定机构吉林市双信资产评估有限公司实地踏查时经本院通知亦未到现场参与，其自行承担法律风险，与中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司并无关联。另外，在鉴定委托退回后，林影向本院提交了工程施工说明、过水区示意图、报价表，用以证明其实际损失，虽然三名被告对上述证据的证明力提出异议，但在本案诉讼中，中冶京冶地产公司作为地产类的企业法人，相比作为购房人的林影来看，不论是诉讼能力还是涉及本案的专业技术知识掌握的情况来看，均占据着优势地位，因此本院认为林影已完成其相应的举证责任，中冶京冶地产公司未能提供相反证据，应承担举证不能的法律后果，本院对于林影提供的工程施工说明、过水区示意图、报价表的证明力予以确认。故林影主张其损失金额为6.3万元，符合法律规定，本院予以支持。二、对于中冶建研物业公司、热力公司的责任问题。本案中，系室内地热管线漏水造成林影损失，因地热管线的维修维护并不在物业服务合同范围内，而正常的供热试水并非造成林影损失的根本原因，虽林影主张中冶建研物业公司、热力公司未尽到通知义务，但是漏水发生后，中冶建研物业公司及时联系了业主，热力公司亦及时关闭了阀门，避免了损失的进一步扩大，因此对于林影提供的欲证明中冶建研物业公司及热力公司承担责任的证据（物业服务合同、2014-2015年度供热费收据）的证明力不予确认。对于中冶建研物业公司及热力公司提供的欲证明其无需承担责任的证据的证明力本院予以确认。林影要求中冶建研物业公司、热力公司承担责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故结合上述论述对于林影主张的损失6.3万元应由中冶京冶地产公司承担，对于林影诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吉林市中冶京冶房地产有限公司于本判决生效之日起立即赔偿原告林影6.3万元；二、驳回原告林影的其他诉讼请求。案件受理费1375元，由被告吉林市中冶京冶房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  徐修铭审 判 员  安 巍人民陪审员  张 磊二〇一七年十二月十三日代理书记员  翟青青