福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5195号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗沔贤，男，1962年8月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘医珍，女，1964年2月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。俩上诉人共同委托诉讼代理人：范景峰，福建亚太天正律师事务所律师。俩上诉人共同委托诉讼代理人：刘安金，福建亚太天正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张剑伟，男，1985年11月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴文兴，福建远东大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超英，福建远东大成律师事务所律师。上诉人罗沔贤、刘医珍因与被上诉人张剑伟房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗沔贤、刘医珍上诉请求：1.撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初1701号民事判决，依法改判驳回张剑伟的一审诉讼请求，支持罗沔贤、刘医珍的一审反诉请求。2.本案诉讼费用（包括本、反诉诉讼费及上诉费）全部由张剑伟承担。事实与理由：一、一审法院对罗沔贤、刘医珍主张的享有合同任意解除权不予采纳的认定是错误的。双方签订的合同第十三条已明确约定在承担合同第十条约定的所有违约责任为代价的前提下，双方均享有任意解除权。讼争合同是中介方提供的，并非罗沔贤、刘医珍事先拟定的，故该条款并非格式条款。任意解除条款赋予了双方解除合同的权利，并非免除或限制责任的条款，不存在显失公平的情形。罗沔贤、刘医珍解除合同并非因房价上涨的原因，而是因为张剑伟未按合同约定办理《借款/抵押合同》并支付首付款。罗沔贤、刘医珍于2016年4月提起诉讼，敦促张剑伟履行合同并承担违约责任。在法院释明下，罗沔贤、刘医珍明确表示不解除合同，以期张剑伟尽快履行合同，但其仍无履行合同之意。罗沔贤、刘医珍于2016年11月12日发出《解除合同告知函》。现在房价上涨的情况下，张剑伟又向法院起诉要求继续履行合同，有悖诚实信用。二、一审法院认定“由于罗沔贤、刘医珍不同意买方指定产权人，故无法办理贷款手续，之后又遇房产交易税上调，双方未达成协议”是错误的。罗沔贤、刘医珍并未表示不同意张剑伟指定产权人，仅是对指定产权人的具体交易手续的办理有异议。三、一审法院认定“在评估报告作出后，福州家天下公司通知罗沔贤时，其表示反对将张剑伟配偶或直系亲属以外的第三人作为指定产权人，因而无法继续办理贷款手续。之后，又因房产交易税费政策调整，双方就增加的税费承担问题未达成一致，诉争房产的买卖就此停滞。由此可知，本案合同履行过程中，罗沔贤、刘医珍违约在先。”是错误的。福州家天下公司和张剑伟从未告知罗沔贤、刘医珍有关房产评估事宜，不存在一审认定的上述情形。即使罗沔贤、刘医珍对张剑伟指定产权人的具体交易手续有担心，但是在2016年6月1日回函中也希望继续履行合同。合同约定相关税费全部由张剑伟承担，也就不存在双方就增加的税费承担问题未达成一致情形。张剑伟以此拒绝履行合同，显然违反了合同约定，罗沔贤、刘医珍迫不得已才发出《解除合同告知函》。张剑伟辩称，一、罗沔贤、刘医珍主张其享有约定的任意解除权，但事实上，双方签署《房屋买卖合同》第七条有关产权权属转移前的违约责任中，第二、三款均限制单方违法解除合同行为，《房屋买卖合同》签署的本意及目的在于最大限度地促成交易，并限制单方违法解除合同行为。二、本案《房屋买卖合同》履行出现障碍，根本原因在于罗沔贤、刘医珍拒绝张剑伟依约指定产权人造成的。本案不存在法律上或事实上不能履行等导致房屋买卖合同目的无法实现的情形，从维护诚实信用原则、保障公平交易秩序角度出发，《房屋买卖合同》应继续履行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。张剑伟向一审法院起诉请求：1.确认罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》不发生法律效力；2.判令罗沔贤、刘医珍继续履行《房屋买卖合同》、《交易服务合同》；3.判令罗沔贤、刘医珍交付位于福州市仓山区产并办理过户手续。罗沔贤、刘医珍向一审法院反诉请求：1.判令确认其与张剑伟签订的《房屋买卖合同》于2016年11月12日解除；2.判令张剑伟向其支付违约金11万元。一审法院认定事实：罗沔贤、刘医珍（甲方）与张剑伟（乙方）于2016年3月4日签订《房产买卖合同》，约定甲方将位于福州市仓山区产，建筑面积197.59㎡，以成交价210万元出售给乙方，乙方按商业按揭贷款方式交易。合同第七条“产权权属转移前的违约责任”约定：“甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。”合同第十条约定：“本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金110000元。”合同第十三条约定：“甲乙双方协商一致可以解除本合同，交易过程中已产生的费用由甲乙双方各自承担。如出现违约，守约方可在第九条约定的解除合同的条件成立时，依法解除合同。同时，甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同。”同日，罗沔贤、刘医珍（甲方）、张剑伟（乙方）、福州家天下公司（丙方）共同签订《交易服务合同》及附件《商业按揭贷款交易程序》，其中《交易服务合同》第三条“履约保证”第3点约定：“在签订本合同时，乙方支付的上述履约保证金作为其履约过程中的所有行为的保证。乙方的履约保证金在合同履行完毕后作为房款的一部分，在结算时支付给甲方”，第六条“其他事项”第1点约定：“乙方有权指定有效产权人购买上述房产”。合同签订后，张剑伟向福州家天下公司交付11万元履约保证金，罗沔贤、刘医珍于2016年3月10日办理诉争房产的权属登记手续，3月17日登记产权证号为榕房权证ＦＺ字第16013966-××号、第××号，房屋坐落于福州市仓山区，建筑面积为197.59㎡，2016年3月23日清偿银行贷款，4月6日注销抵押登记。福州家天下公司于2016年3月23日向罗沔贤、刘医珍出具《收证收据》，确认收到诉争房产的房屋所有权证和国有土地使用证。2016年4月10日，罗沔贤、刘医珍向张剑伟发出《告知函（一）》，催促其尽快履约办理按揭贷款手续并支付首付款。2016年5月23日，张剑伟向罗沔贤、刘医珍发出《抗辩及履约催告函》，要求其同意张剑伟指定有效产权人，并承担因其办理产权证和解押手续期间占用了福州市房地产交易环节契税、营业税优惠政策执行细则调整时间而增加的相应税费。2016年6月1日，罗沔贤、刘医珍向张剑伟发出《回函》，称签约时并未留意《交易服务合同》第六条第一款“乙方有权指定有效产权人购买上述房产”的约定，签约后一周左右，其从中介公司处听说张剑伟要寻找买主，推断张剑伟是在炒房，指定产权人只不过是张剑伟为变更合同主体设下的陷阱，其起诉张剑伟后，张剑伟通过福州家天下公司口头转达的关于希望变更合同条款后再履约的信息，其都及时通过福州家天下公司做了回复。罗沔贤、刘医珍诉张剑伟房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年4月25日立案受理。因罗沔贤、刘医珍未提交证据证明张剑伟行为构成根本违约，亦未请求解除本案房屋买卖合同，故其诉请张剑伟支付违约金11万元，无法律和事实依据，一审法院于2016年11月2日作出（2016）闽0102民初3070号民事判决，驳回其诉讼请求。后罗沔贤、刘医珍于2016年11月12日向张剑伟发出《解除合同告知函》。另，福州家天下公司负责本案合同签订后的产权交易相关事宜的经办人周慧于庭后到庭作证并接受双方询问，其陈述：合同签订后不久，张剑伟就表示产权需要办理到第三人名下，福州家天下公司待罗沔贤、刘医珍办好房屋所有权证后，即以张剑伟指定的产权人作为“估价委托人”委托评估公司进行贷款评估，在2016年4月7日作出诉争房产评估报告后，其通知罗沔贤时，对方表示仅同意张剑伟将产权登记至直系亲属或配偶名下，不同意登记至其他第三人名下。因办理贷款手续必须向银行出具评估报告，由于卖方不同意买方指定产权人，故无法办理贷款手续，之后又遇房产交易税费上调，双方未达成协议，卖方就直接起诉了买方。双方当事人均确认张剑伟支付的11万元履约保证金仍在福州家天下公司处，张剑伟确认其同意一次性支付剩余购房款并将诉争房产登记于其个人名下。一审法院认为，张剑伟与罗沔贤、刘医珍签订的《房产买卖合同》及《交易服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应全面依约履行合同。根据《交易服务合同》第六条第一款“乙方有权指定有效产权人购买上述房产”的约定，张剑伟告知福州家天下公司其欲指定第三人作为产权人，福州家天下公司亦以该第三人作为委托人向评估机构委托评估贷款事项。但在评估报告作出后，福州家天下公司通知罗沔贤时，其表示反对将张剑伟配偶或直系亲属以外的第三人作为指定产权人，因而无法继续办理贷款手续。之后，又因房产交易税费政策调整，双方就增加的税费承担问题未达成一致，诉争房产的买卖就此停滞。由此可知，本案合同履行过程中，罗沔贤、刘医珍违约在先。依合同约定，双方协商一致或守约方在约定解除合同的条件成立时可以解除合同，但本案中双方至今未达成解除合同的合意，且无法定解除的情形，则买卖合同仍然有效并受法律保护，双方应继续履行。罗沔贤、刘医珍主张依合同中“甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同”之约定，其享有任意解除权，但双方对该格式条款的解释存有歧义，且在房价日益上涨的情况下由卖方提出适用，显然对买方产生不公平，其损失仅以11万元违约金是无法弥补的，在双方签订合同一年之后才主张任意解除，势必对双方利益造成严重失衡，亦不符合交易的初衷及合同法的立法原则，故对此主张不予采纳。张剑伟诉请确认罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》不发生法律效力，罗沔贤、刘医珍继续履行《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，向其交付诉争房产并办理过户手续，鉴于张剑伟现同意一次性支付剩余购房款并将诉争房产登记于其个人名下，符合双方约定及法律规定，予以支持。罗沔贤、刘医珍在张剑伟依约支付剩余199万元购房款后，向其交付诉争房产并协助办理房屋过户登记手续，诉争房产交易产生的税费均由张剑伟承担。判决：一、罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》不发生法律效力；二、张剑伟于本判决生效之日起十日内向罗沔贤、刘医珍支付剩余1990000元购房款；三、罗沔贤、刘医珍于收到上述款项之日起十日内向张剑伟交付位于福州市仓山区产，并协助张剑伟办理房屋过户登记手续，交易产生的税费均由张剑伟承担；四、驳回罗沔贤、刘医珍的诉讼请求。案件本诉受理费23600元，适用简易程序减半收取11800元；反诉受理费2500元，减半收取1250元，均由罗沔贤、刘医珍负担。本院二审期间，罗沔贤、刘医珍提交以下证据：1、2016年4月11日的提示告知函，证明罗沔贤、刘医珍并未不同意张剑伟指定产权人，只是提示其如果指定产权人发生违约需由张剑伟及家天下公司依法承担违约责任；2、罗沔贤与家天下公司店长陈连根微信联系记录，证明张剑伟向家天下公司表示不履行合同的事实。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，罗沔贤、刘医珍提交的上述证据不属于二审程序中的新证据，且无法充分证明待证事实，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于罗沔贤、刘医珍主张的合同任意解除权的认定问题。所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。根据案涉《房产买卖合同》第十三条约定：“…同时，甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同。”，从该条款的内容来看，可以理解为合同双方均享有任意解除权，但提出解除的前提条件是自身需承担相应的违约责任。罗沔贤、刘医珍在2016年11月12日向张剑伟发出《解除合同告知函》时，并非依据上述《房产买卖合同》第十三条的约定主张解除合同，而是依据合同第九条关于守约方可以解除合同并有权要求违约方支付违约金的约定；而在一审诉讼中，罗沔贤、刘医珍提起反诉时，仍是以张剑伟不履行合同存在违约行为为由，要求确认案涉《房产买卖合同》于2016年11月12日解除，张剑伟向其支付违约金11万元。因此，罗沔贤、刘医珍在主张解除合同时并非是在愿意承担违约责任的前提下行使任意解除权，其自始是以相对方违约为由而提出解除合同。而且，罗沔贤、刘医珍是在签订合同后一年，在一审庭审中才提出任意解除的主张，一审法院从合同法的立法原则和交易初衷出发，对罗沔贤、刘医珍关于其可以任意解除合同的主张不予采纳并无不当。关于罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》的效力认定问题。2016年11月12日，罗沔贤、刘医珍向张剑伟发出《解除合同告知函》，认为张剑伟未依约到贷款银行签署《借款/抵押合同》并支付首付款，构成严重违约，故解除双方签订的《房产买卖合同》。根据2016年6月2日福州家天下公司出具的《说明函》以及福州家天下公司负责案涉合同交易事宜的经办人周慧的证言，合同签订后，张剑伟要求按照《交易服务合同》的约定指定第三人作为产权人，并告知福州家天下公司，福州家天下公司以该第三人为委托人委托评估公司作出房产评估报告；后福州家天下公司通知罗沔贤、刘医珍时，罗沔贤、刘医珍表示不同意将房屋产权登记至张剑伟配偶或直系亲属以外的第三人名下，故无法继续办理贷款手续。再结合合同履行过程中，罗沔贤、刘医珍和张剑伟分别向对方发出的函件内容，可以认定系罗沔贤、刘医珍违约在先。一审法院2016年11月2日作出的（2016）闽0102民初3070号民事判决中，亦认定罗沔贤、刘医珍未能提交证据证明张剑伟的行为构成根本违约。因此，罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》既不符合案涉《房产买卖合同》第十三条约定的合同解除条件，也不符合法定解除合同的情形，一审法院认定该《解除合同告知函》不发生解除合同的效力，双方应继续履行合同并无不当。综上所述，罗沔贤、刘医珍的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26100元，由罗沔贤、刘医珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 李 杰审 判 员 陈雁兰二〇一七年十二月十五日法官助理 雷 敏书 记 员 郑紫雯