重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终2694号上诉人（原审原告）：赵祥，男，1970年9月22日出生，汉族，住重庆市云阳县委托诉讼代理人：陈然，重庆龙脊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵跃，重庆龙脊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：云阳县环境污染治理有限公司，住所重庆市云阳县环保局办公楼二层，统一社会信用代码5002352100370。法定代表人：余大江，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：余大江，男，1963年4月19日出生，汉族，住重庆市云阳县被上诉人（原审被告）：杨继美，女，1963年3月19日出生，汉族，住重庆市云阳县被上诉人（原审被告）：余绍锋，男，1970年10月22日出生，汉族，住重庆市云阳县被上诉人（原审被告）：肖雪蓉，女，1975年4月5日出生，汉族，住重庆市云阳县被上诉人余大江、杨继美、余绍锋、肖雪蓉的共同委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务律师。被上诉人（原审被告）：熊永红，男，1966年12月8日出生，汉族，住重庆市云阳县被上诉人（原审被告）：王德玉，男，1962年1月25日出生，汉族，住重庆市云阳县上诉人赵祥因与被上诉人云阳县环境污染治理有限公司、余大江、杨继美、余绍锋、肖雪蓉、熊永红、王德玉房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2017）渝0235民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵祥上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审适用法律错误。双方当事人签订协议时，房屋主体工程已完成，赵祥已一次性支付房款，并于2003年10月装修入住。前期手续不完善，没有办理初始登记的根本原因是被上诉人长达15年不履行合同约定义务，其行为构成严重违约。《合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，上诉人要求办理不得产权证于法有据。协议第二条明确约定由被上诉人在房屋内安装相关物品，被上诉人未安装，未履行合同约定的义务，应承担未安装部分的违约责任。2、一审认定事实错误。协议第九条约定的是违约责任。担保金约定是对整个协议履行过程中的违约行为进行的全部约定，根据《合同法》第一百零七条、一百零八条规定，被上诉人应当承担违约责任。一审适用《合同法》第一百一十条错误。云阳县环境污染治理有限公司、熊永红、王德玉未向本院提交书面答辩意见。余大江、杨继美、余绍锋、肖雪蓉辩称，1、房屋至今未办理建设规划许可、建设工程许可，属于建房手续不齐全的非建房屋，不应受理。2、房屋的土地是王德玉拍卖购买，是王德玉、熊永红合伙建房，由熊永红对外签订合同并收取房款。余大江、杨继美、余绍锋、肖雪蓉不知道熊永红与哪些人签了合同，未参与房屋联建，更未收取房款。3、县环境污染治理有限公司是余大江、杨继美、余绍锋、肖雪蓉注册成立的公司，2008年12月16日被吊销营业执照，未参与房屋的经营。王德玉以该公司名义准备相关手续，后因该公司无房屋开发资质，所以熊永红又使用金帝公司名义开发并申报了该项目。在法律上，涉案房屋的权属归于金帝房地产开发公司。4、担保金冲抵房款，房屋已交付，所以不存在归还担保金的问题。请求驳回上诉，维持原判。赵祥向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理不动产权证书（即协议约定的房屋权属证书）；2、判令被告退还原告担保金（违约金）20000.00元；3、判令被告支付协议约定物品未安装的部分折价款2000.00元。一审法院认定事实：2003年2月10日，原告（乙方）与云阳县环境污染治理有限公司（牵头单位，甲方）签订《集资建房协议书》，协议约定：……二、房屋质量标准和面积：框架结构，按县质检部门评定验收合格为准，其面积详见房屋面积确认书。a.卫生间、防滑地砖、蹲式大便器一个，水嘴1个；b.厨房水嘴1个；c.外墙窗户为铝合金；h.防盗门1扇；d.水表（15mm）、电表（5-10A）各1只；e.电安装进户门口；f.墙面为水泥搓沙收光；g.地表为细石混凝土。三、乙方所购房屋预计面积与价格……3栋设计图号6单元3楼302室，……以套计价总金额92800.00元，预收房款一次性付清。……六、关于产权登记的约定：甲方统一办理《房屋所有权证》、《土地使用证》登记，其产权归用户所有，费用由产权方承担。……九、违约责任：乙方签订合同时向甲方支付房款总额的80%中提取2万元，作为合同的担保金。双方无违约行为，担保金冲作房屋款，若乙方违约，无权要求甲方退还担保金，甲方违约，应当支付年息10%和归还担保金，甲方在未与乙方解除合同前，不得将乙方定好的房屋出售给其他单位或个人……合同甲方由王德玉签名，经办人熊永红签名，并加盖了云阳县环境污染治理有限公司楼子包综合楼项目部印章。乙方赵祥签名。2003年2月10日，熊永红出具收据收取赵祥购房款92800.00元。收据上加盖有云阳县环境污染治理有限公司楼子包综合楼项目部的印章。2003年10日原告接房装修入住。楼子包综合楼项目的土地，系王德玉于2002年3月15日公开拍卖时购买。之后王德玉、熊永红、余大江三人合伙开发该地块，并准备以云阳县环境污染治理有限公司的名义办理各项房地产开发手续。2003年7月21日，以金帝房地产开发有限公司为项目法人办理了云阳县发展计划委员会投资项目登记备案核准证。2004年3月24日，以重庆市金帝房地产开发有限公司的名义办理了建设工程规划许可证。因建设手续不完善，楼子包综合楼项目至今未办理初始登记。云阳县环境污染治理有限公司于2008年12月16日，因未依法参加年检被吊销营业执照。公司股东为余大江、余绍锋、肖雪蓉、杨继美。一审法院认为，《集资建房协议》第六条关于产权登记的约定：甲方统一办理《房屋所有权证》、《土地使用证》登记，其产权归用户所有，费用由产权方承担。按照双方约定，办理产权证书属于出售房屋一方（甲方）的合同义务。现在房屋已经于2003年10月交付，理应办理产权证，但介于前期手续不完善，整个楼子包综合楼项目还没有办理初始登记（总登记），为原告办理房地产权证书的分户登记条件尚未成就，对原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，不予支持。《集资建房协议书》第九条约定，乙方签订合同时向甲方支付房款总额的80%中提取2万元，作为合同的担保金。双方无违约行为，担保金冲作房屋款，若乙方违约，无权要求甲方退还担保金，甲方违约，应当支付年息10%和归还担保金，甲方在未与乙方解除合同前，不得将乙方定好的房屋出售给其他单位或个人。从上述约定内容来看，担保金是从购房者支付的房款中提取的，也就是由购房者预交2万元的担保金。本案中，原告是一次性交付的购房款，双方都确认购房款已经交清，被告没有从原告的购房款中提取担保金。因此，原告要求被告归还担保金2万元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。原告在诉讼中未明确在接受房屋时，被告未按约定交付未安装的部分包括的具体内容，更未提供证据予以证实，因此，对原告要求被告支付交付房屋时未按约定交付未安装的部分折价款2000.00元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告赵祥的诉讼请求。案件受理费350.00元，由原告赵祥负担。二审审理查明，2003年2月10日，赵祥（乙方）与云阳县环境污染治理有限公司（牵头单位，甲方）签订《集资建房协议书》，协议约定：……二、房屋质量标准和面积：框架结构，按县质检部门评定验收合格为准，其面积详见房屋面积确认书。a.卫生间、防滑地砖、蹲式大便器一个，水嘴1个；b.厨房水嘴1个；c.外墙窗户为铝合金；h.防盗门1扇；d.水表（15mm）、电表（5-10A）各1只；e.电安装进户门口；f.墙面为水泥搓沙收光；g.地表为细石混凝土。三、乙方所购房屋预计面积与价格……3栋设计图号6单元3楼302室，……以套计价总金额92800.00元，预收房款一次性付清。……六、关于产权登记的约定：甲方统一办理《房屋所有权证》、《土地使用证》登记，其产权归用户所有，费用由产权方承担。……九、违约责任：乙方签订合同时向甲方支付房款总额的80%中提取2万元，作为合同的担保金。双方无违约行为，担保金冲作房屋款，若乙方违约，无权要求甲方退还担保金，甲方违约，应当支付年息10%和归还担保金，甲方在未与乙方解除合同前，不得将乙方定好的房屋出售给其他单位或个人……合同甲方由王德玉签名，经办人熊永红签名，并加盖了云阳县环境污染治理有限公司楼子包综合楼项目部印章。乙方赵祥签名。2003年2月10日，熊永红出具收据收取赵祥购房款92800.00元。收据上加盖有云阳县环境污染治理有限公司楼子包综合楼项目部的印章。2003年10日赵祥接房装修入住。楼子包综合楼项目的土地，系王德玉于2002年3月15日公开拍卖时购买。之后王德玉、熊永红、余大江三人合伙开发该地块，并准备以云阳县环境污染治理有限公司的名义开发。后因云阳县环境污染治理有限公司不具备房地产开发资质，便以金帝房地产开发有限公司名义开发。云阳县环境污染治理有限公司于2008年12月16日，因未依法参加年检被吊销营业执照。公司股东为余大江、余绍锋、肖雪蓉、杨继美。楼子包综合楼项目至今未办理初始登记。本院认为，本案《集资建房协议书》由云阳县环境污染治理有限公司与上诉人赵祥签订，双方应按照协议书约定履行各自义务。虽然协议书约定由云阳县环境污染治理有限公司统一办理《房屋所有权证》，但因整个楼子包综合楼项目尚未办理初始登记，故上诉人要求办理不动产权证书的条件尚未成就，其该项上诉请求及理由本院不予支持。上诉人主张被上诉人未按照《集资建房协议书》第二条约定安装房屋设施，应承担违约责任。根据查明的事实，上诉人已接房并装修入住，且未提供确实、充分的证据证明被上诉人违约行为的存在，故应承担举证不能的不利后果，其该项上诉请求及理由本院不予支持。综上所述，上诉人赵祥的上诉理由不能成立。一审判决结果正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350.00元，由上诉人赵祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 杨审 判 员  李 斌代理审判员  蒋乾巽二〇一七年十二月二十一日书 记 员  姜 霞