上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初4720号原告：陈艺珠，女，1984年3月11日出生，汉族，户籍地福建省龙海市。委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。被告：上海君旭运输发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：蔡旭东，执行董事。委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。第三人：上海长宁土地开发有限公司，住所地上海市长宁区威宁路XXX号XXX楼。法定代表人：万建平，董事长。委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。第三人：上海荣贻投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区武夷路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：丁富荣，职务不详。第三人：单海杨，男，1975年8月20日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区江桥镇海川路***弄***号***室。第三人：沈鸿飞，男，1964年12月15日出生，汉族，户籍地上海市沪闵路***弄***号***室。原告陈艺珠与被告上海君旭运输发展有限公司(以下简称君旭公司)、第三人上海长宁土地开发有限公司(以下简称长宁土地公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，依法适用简易程序，于同月28日公开开庭进行了审理。原告陈艺珠的委托诉讼代理人彭正萍，被告君旭公司的委托诉讼代理人郭东华、第三人长宁土地公司的委托诉讼代理人袁文勇到庭参加诉讼。审理中，原告申请追加上海荣贻投资咨询有限公司(以下简称荣贻公司)、单海杨为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。因案情需要，本院依法组成合议庭。后为查明事实，本院依职权追加沈鸿飞为本案第三人参加诉讼，并于同年8月2日、10月18日再次公开开庭进行了审理。原告陈艺珠(仅参加10月18日庭审)及其委托诉讼代理人彭正萍，被告君旭公司的委托诉讼代理人郭东华、第三人长宁土地公司的委托诉讼代理人袁文勇、吴晓琳到庭参加诉讼，第三人荣贻公司、单海杨、沈鸿飞，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告陈艺珠向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还案外人补偿给原告的在外临时过渡费、装修补偿费、奖励费等共计196,532元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：上海市长宁区紫云路53－57号房屋(以下简称涉案房屋)所有权人为第三人长宁土地公司，承租人为被告。被告承租后，将该房屋分割成五个门面，分别租赁给五家商户经营(德佑地产、东北饺子馆、时艺理发店、沙县小吃、真粥道饮食店)。2012年10月1日开始，原告经营真粥道饮食店，租期为2012年10月1日至房屋拆迁止。原告与第三人单海杨签订租赁合同，合同签订时第三人单海杨曾出示过第三人荣贻公司与第三人单海杨、沈鸿飞签订的租赁合同，租期至动迁之日。后因该房屋需加固维修，2016年5月27日，上海力仕鸿华房地产发展有限公司联建新村部分受损房屋现场工作组与被告签订加固大修协议书，支付了在外临时过渡补偿费、装修补偿费、搬场费、奖励费等共计196,532元。原告积极配合，在约定时间内腾空了房屋，按规定案外人还支付奖励费9,000元。被告领取补偿款后，除支付给原告3,000元搬场费外，其它费用至今未付给原告。故诉至法院。被告君旭公司辩称，被告与原告没有实际租赁关系，没有签订租赁合同。涉案房屋由被告委托给第三人荣贻公司管理，第三人荣贻公司与第三人沈鸿飞于2009年签订过租赁合同，租赁关系于2016年6月终止，第三人荣贻公司收到的租金是第三人沈鸿飞交付的。原告提供的系其与第三人单海杨签订的租赁合同，与被告无租赁关系。关于补偿费，被告现在已经全部收到，共计819,040.24元，其中过渡费共计458,750.24元，是补偿给被告君旭公司的，并不是补偿给被告君旭公司的承租户的；来回搬场费15,000元，共五户，每户3,000元；室内装饰补偿款345,290元，共五户。由于被告与原告没有签订租赁合同，故不同意原告全部诉请。第三人长宁土地公司辩称，其与被告签订了场地租赁合同，并未收到任何补偿款。原告诉请也没有针对长宁土地公司，故请法院依法裁判。第三人荣贻公司、单海杨、沈鸿飞未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区紫云路53、55、57号底层房屋的产权人为第三人长宁土地公司。2008年11月14日，被告出具委托书：被告与第三人长宁土地公司签订的上海市长宁区紫云路XXX-XXX号底层房屋租赁合同(2008年11月15日至今)，全权委托第三人荣贻公司合法经营管理。2010年10月15日，第三人长宁土地公司(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方租予乙方使用的房屋，系坐落于上海市长宁区紫云路XXX-XXX号底层房屋；租赁房产的租赁期为2010年11月15日起至动迁止。2012年10月1日，原告(承让方、乙方)与第三人单海杨(转让方、甲方)签订转让协议，约定：长宁区紫云路XXX号(和面馆)门面房转让给乙方使用，租期自2012年10月1日至房屋拆迁为止；房屋建筑面积100平方米左右；房屋每月租金17,000元，三个月一付，乙方每3，6，9，12月份的月底，将三个月的房租准时交给甲方。押金16,000元(甲方已收到)。乙方承诺租赁房屋仅作为餐饮行业使用，不得经营其他行业。同日，第三人单海扬(杨)、沈鸿飞出具一份说明，单海扬(杨)和沈鸿飞从丁富荣租得紫云路XXX号门面(和面馆)共同经营。经双方商定于2012年10月1日转租转让给真粥道陈艺珠继续经营。原告提供了第三人单海洋(杨)出具向原告收取涉案房屋押金及租赁期内部分租金的收据、以及第三人单海杨银行卡的历史明细清单。原告支付涉案房屋的水、电费收据，该费用由第三人荣贻公司工作人员直接向原告收取。2013年4月3日，上海沪博工程造价咨询有限公司出具上海市长宁区天山街道联建新村真粥道饮食店室内装饰部分现有价值评估报告：评估地点为评估的商铺位于上海市长宁区紫云路南侧，紫云路61#底楼；评估基准日为2013年3月20日；评估物业概况：经我们现场观察，室内装饰成新较好；评估结论为上海市长宁区天山街道联建新村真粥道饮食店室内装饰部分经我们评估后确定的重置价值为76,909元，现有价值为64,982元。2014年11月1日，第三人长宁土地公司(甲方)与被告(乙方)签订场地租赁合同，约定：甲方租于乙方使用的场地，系坐落于上海市长宁区紫云路XXX-XXX号底层房屋；租赁期为：自2014年11月15日起至2016年11月14日止。2016年5月27日，上海力仕鸿华房地产发展有限公司联建新村部分受损房屋现场工作组(甲方)与被告(乙方)签订加固大修协议书，约定：甲方对乙方在外临时过渡给予一次性经济补偿，计458,750.24元；甲方对乙方在外临时过渡时产生的来回搬场费给予补偿，以每次1,500元计算，来回两次计3,000元*5=15,000元;甲方根据第三方《室内装饰评估报告》和乙方配合施工等因素，甲方对乙方室内装饰给予经济补偿，共计345,290元；合计819,040.24元。甲方已经将补偿款819,040.24元全部拨付给乙方。被告提供一份落款时间为2016年5月30日的终止协议书，甲方为荣贻公司，乙方为沈鸿飞，甲乙双方于2009年10月起建立租赁关系，由乙方租赁甲方的位于长宁区紫云路XXX号门面，并签订协议一份，有效期为三年，之后由于房屋需要改建的原因，双方未签订书面租赁协议，乙方也一直实际租赁至今。现因相关单位在7月对房屋进行改建之因，双方经友好协商，达成协议如下：1.双方租赁关系于2016年5月31日终止，乙方应于2016年6月30日前搬离；2.甲方于本协议签订当日退还乙方押金；3.根据双方之前口头约定，双方租赁关系终止后，乙方在租赁房内的装潢归甲方，由甲方统一处置，其它可移动的物品归乙方处置；4.双方无其他争执。被告提供由单海洋(杨)、沈鸿飞出具的收据一张，因压(押)金单丢失，压(押)金已收到退回，15,000(壹万伍仟圆)，落款时间为2016年5月30日。2016年6月28日，原告为配合修复工程搬离涉案房屋。同年8月11日，上海力仕鸿华房地产发展有限公司联建新村部分受损房屋现场工作组出具情况说明：1.对外过渡费：每天每平方米5.70元，时间七个月(第三方专业机构评估)；2.来回搬场费：每次1,500元，来回两次3,000元(户)；3.室内装潢补偿：按第三方专业机构评估报告；4.奖励费：在规定时间内腾空房屋交给施工单位，每证(户)奖励9,000元；5.房屋受损房屋价值存在贬值的可能，给产权人每平方米底层补偿1,425元，楼上补偿每平方米950元；6.补偿协议已与房屋使用人君旭公司签订完毕，协议内容只有三点：(1)在外过渡费、(2)来回搬场费、(3)室内装潢费。奖励费等房屋交付才能认可。该公司不是产权人，故房屋价值补偿没有。7.补偿没有有关部门文件，是经和居民代表一年多来的沟通达成的。庭审中，原告自述承租后对涉案房屋进行了装修，装修费约15万，但无法提供相关凭证；在搬离涉案房屋时收到第三人荣贻公司支付搬场费3,000元，结清了水、电费，并收到了第三人单海杨退回的房屋押金。被告自认原告承租的房屋在上海市长宁区紫云路53、55、57号底层房屋范围内，第三人荣贻公司收取涉案房屋的租金由第三人沈鸿飞支付至2016年6月30日，否认收到奖励费。另查，本院受理原告胡玉成诉被告上海长宁土地开发有限公司和上海君旭运输发展有限公司、第三人上海力仕鸿华房地产发展有限公司和上海荣贻投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，胡玉成的诉讼请求：1、判令被告上海君旭运输发展有限公司退还原告租金3,185元；2、判令被告上海长宁土地开发有限公司与被告上海君旭运输发展有限公司赔偿原告损失6万元；3、判令被告上海长宁土地开发有限公司与被告上海君旭运输发展有限公司返还原告补偿款35万元。本院判决：一、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告胡玉成租金1,813元；二、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡玉成物品损失5,000元；三、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡玉成装修补偿款91,136元；四、驳回原告胡玉成的其余诉讼请求。胡玉成不服判决提出上诉，二审维持原判。本院认为，被告承租第三人长宁土地公司涉案房屋后，将该房屋的租赁事宜全权委托第三人荣贻公司合法经营管理,已有生效判决确定被告与第三人荣贻公司之间就涉案房屋系委托管理关系，本案中不再赘述。虽第三人荣贻公司、单海杨及沈鸿飞未能到庭陈述涉案房屋具体租赁情况，但依据原告提供的由第三人单海杨及沈鸿飞出具的情况说明及被告君旭公司提供的终止协议与退还押金的收据，可以证明第三人荣贻公司与第三人单海杨及沈鸿飞就涉案房屋建立租赁关系。原告于2012年10月开始在涉案房屋内经营真粥道饮食店，在2013年4月上海沪博工程造价咨询有限公司接受维修单位委托对真粥道饮食店室内装饰部分现有价值评估、第三人荣贻公司曾直接向原告收取水、电费的行为，可以推断作为涉案房屋的管理者第三人荣贻公司理应知道涉案房屋已转租给原告开店经营的事实，在原告承租涉案房屋的数年间第三人荣贻公司就转租行为未提出过任何异议，原告应为涉案房屋的实际承租人。关于原告要求被告支付临时过渡费，依据第三人荣贻公司与第三人沈鸿飞终止协议书中的约定，双方租赁关系于2016年5月31日终止，故原告与第三人单海杨之间的转租期限也应至此结束。原告不存在回迁之事，故对于原告主张过渡费的诉请，本院不予支持。关于装修补偿款，被告认为第三人荣贻公司与沈鸿飞签订的终止协议书中有双方租赁关系终止后，租赁房内的装潢归第三人荣贻公司，由第三人荣贻公司统一处置的约定，故装修补偿款与原告无涉。本院认为，首先原告自述在2012年10月承租涉案房屋后进行过装修，但因时间过久无法提供相关证据，评估公司于2013年4月进行评估，评估报告中陈述室内装饰成新较好，可以推断原告接收涉案房屋后进行过维修；其次涉案房屋的装修系原告所为，第三人沈鸿飞在终止协议中的承诺，对原告并无约束力，其无权代表原告承诺放弃权利，原告作为涉案房屋的实际承租人理应取得该笔室内装潢补偿款；最后虽然评估基准日在2013年3月，涉案房屋在2016年6月交付，但上海力仕鸿华房地产发展有限公司联建新村部分受损房屋现场工作组对涉案房屋室内装潢的补偿按评估报告中确定的金额予以发放，被告也承认收到此款，故对原告要求被告返还64,982元装修补偿款的诉请，本院予以支持。至于奖励费，被告未曾收到此款项，且即使收到，也是对被告的奖励，故对于原告主张奖励费的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈艺珠装修补偿款64,982元；二、驳回原告陈艺珠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4,230.60元，由原告陈艺珠负担2,831.80元，被告上海君旭运输发展有限公司负担1,398.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  杨耀丰二〇一七年十二月二十日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。