沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0111民初4527号原告：沈阳奥园新城置业有限公司。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：刘阳。被告：王晓娟。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：李佩岐。委托诉讼代理人：齐玉杰。原告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）与被告王晓娟、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳奥园新城置业有限公司委托诉讼代理人刘阳、第三人建行大东支行委托诉讼代理人齐玉杰到庭参加诉讼，被告王晓娟经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，被告腾退并返还诉争房屋；2、请求判令被告给付违约金370793.90元（按合同约定标准暂计至2017年8月15日，诉讼期间继续计算至被告实际腾房之日及履行完毕撤销商品房买卖合同备案登记手续及注销商品房预告抵押登记手续之日止）；3、请求判令被告给付原告代其偿还的房贷利息、罚息7764.40元、案件受理费3353.50元；4、判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案手续；5、判令被告及第三人协助原告办理注销抵押预告登记手续。事实和理由：原、被告于2011年1月23日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街XXXX-XX号XXX号房屋，建筑面积92平方米，房屋总价款516076元，双方约定2011年1月19日前付清首付款156076元，2011年2月19日前付清余款36万元，2011年5月9日被告与建行大东支行签订“个人购房借款及担保合同”，此后银行依约发放了贷款36万元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2016年3月22日，被告欠款本息数额为323138.16元，第三人将原、被告诉至沈阳市大东区人民法院，该院于2016年6月21日作出（2016）辽0104民初4089号民事判决，判令被告王晓娟偿还第三人借款本金315373.76元、并支付利息、罚息7764.40元，并支付第三人逾期还款利息，判令我公司对上述债务承担连带保证责任。2016年10月25日我公司代被告向第三人偿还了前述费用合计322723.39。依据原、被告双方在商品房买卖合同补充协议3.6.2条约定，出卖人有权解除合同，并要求被告自合同签订之日起按照总房款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，截至到2017年8月15日，被告应向原告支付违约金370793.90元（154.82元/日×2395日，2011年1月23日起至2017年8月15日止）。被告王晓娟未答辩。第三人建行大东支行述称，对原告主张的事实没有异议，同意协助原告办理注销预告抵押登记手续，但不同意承担相关费用。本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年1月23日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街XXXX-XX号XXX号房屋，建筑面积92平方米，房屋总价款516076元，双方约定2011年1月19日前付清首付款156076元，2011年2月19日前付清余款36万元，原、被告双补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索，合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。商品房买卖合同签订后，被告按照约定向原告支付了首付款156076元，2011年5月9日被告与建行大东支行签订“个人购房借款及担保合同”，此后银行依约发放了贷款36万元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2016年3月22日，产生利息、罚息7764.40元，被告欠第三人贷款本金315373.76元，第三人于2016年4月25日将原、被告诉至沈阳市大东区人民法院，该院于2016年6月21日作出（2016）辽0104民初4089号民事判决，判令解除第三人与被告的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告王晓娟偿还第三人借款本金315373.76元、并支付利息、罚息7764.40元，并支付第三人逾期还款利息，判令原告对上述债务承担连带给付责任。2016年10月25日原告代被告向第三人偿还322723.39，其中贷款本金305409.12元、利息、罚息13960.77元、前述案件的案件受理费3353.50元。现被告尚未办理案涉商品房的入住手续。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。因被告未能按期偿还按揭贷款，导致银行解除了借款合同，原告奥园公司承担了连带保证责任，按照双方补充协议约定，原、被告双方约定的解除条件已成就，对原告主张的解除商品房买卖合同的诉讼请求，应予以支持。商品房买卖合同解除后，被告已给付原告的房款210666.88元（360000元-305409.12元+156076元），原告应当予以返还，原告代被告偿还第三人的款项利息、罚息、案件受理费合计17314.27元，被告应予以返还原告，被告应协助原告撤销案涉房屋的商品房买卖合同备案，被告及第三人协助原告注销该房屋之上的预告抵押登记，并且原告应承担相应的违约责任，原、被告双方约定违约金的起算日期为合同签订之日，本案合同签订之日为2011年1月23日，本院认为追溯时间过长，调整为自2016年10月25日原告实际承担连带保证责任之日起算，按双方约定的总房价款每日万分之三的比例支付。关于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院认为案涉房屋尚未办理入住，原告尚未向被告交付房屋，对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告王晓娟就位于沈阳市苏家屯区南京南街XXX号XXX室房屋签订的商品房买卖合同；二、被告王晓娟于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（违约金以总房款516076元为基数，按照日万分之三的比例，自2016年10月25日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告王晓娟于本判决发生法律效力之日起7日内返还原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息、案件受理费17314.27元；四、被告王晓娟、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记；五、被告王晓娟于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销上述第一项房屋的商品房买卖合同的备案手续；六、原告沈阳奥园新城置业有限公司于被告王晓娟完成上述第五项义务之日起7日内返还被告王晓娟购房款210666.88元；七、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7029元，减半收取，保全费2430元，由被告王晓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  闫晓彦二〇一七年十二月二十五日书记员  王雪姣