杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0191民初2535号原告：章美燕，女，1984年1月23日出生，汉族，住浙江省建德市。委托诉讼代理人：余伟军，浙江卓特律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡周杰，浙江卓特律师事务所律师。被告：杭州长都实业有限公司,住所地浙江省杭州经济技术开发区德胜东路2280号313室。法定代表人：滕荣松，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽霞，浙江仁策律师事务所律师。原告章美燕与被告杭州长都实业有限公司（以下简称长都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章美燕及其委托诉讼代理人余伟军，被告长都公司的法定代表人滕荣松及其委托诉讼代理人沈剑，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章美燕向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告返还原告剩余房屋租金170403.35元，并支付资金占用损失17359.34元（按年利率4.9%,自2015年9月11日暂计至2017年10月10日，共25个月，此后仍按该标准计算至实际履行之日止）；2.判令被告返还原告经营保证金5000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将东沙商业中心二层C区072号商铺出租给原告经营，面积为8.27平方米，租期10年，被告另赠送免租期1年，自2011年12月1日至2022年11月30日，计租期内租金每年24810元。被告单方解除合同的，须向原告返还未履行部分的租金和保证金。原告于2011年9月24日将租期内的租金248100元及保证金5000元一次性付清。2012年1月12日，原、被告签订《东沙商业中心给商户的计租日期与免租奖励确认书》，确认合同开始计租日期为2012年3月16日。商铺交付后，因该商铺所在市场长期处于非正常经营状态，商铺空置非常严重，被告尽管对市场多次整体业态调整，但均未能改变这一状况。2015年9月10日，被告在未与原告充分协商的情况下，书面告知原告，通知原告终止履行《商铺租赁合同》并收回商铺，但未向原告返还剩余租期内的租金及保证金。原告认为，被告以原告无正当理由累计每年停业5天以上或连续停业3天以上为理由单方解除合同没有法律依据。被告对市场整体治理无方和市场的惨淡经营环境才是其单方解除另谋他用的背景，且商铺租赁合同中该等格式条款会加重原告的合同义务和法律责任，于法于理均为不公，被告理应返还原告剩余期限内的租金和保证金。根据补充协议，商铺的计租期间为2012年3月16日至2022年11月30日，截止单方解除日2015年9月10日，合同实际履行时间为3.48年。按照免租期平均分配的计算规则，扣除免租期4.18个月，计租期内的租金为77696.65元。因此，被告应将剩余租期内的租金170403.35元返还给原告。故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告长都公司答辩称：1.根据《商铺租赁合同》约定，原告无正当理由累计每年停业五天以上或连续停业三天以上的，被告有权解除合同，并且不退还剩余租金及保证金。原告认为该条款显失公平的，应行使撤销权，而不是直接起诉。因此，该条款在双方签字确认后是有效的。2.本案是房屋租赁合同纠纷，被告的义务是向原告提供符合使用条件的商铺，至于市场经营状况如何，跟被告没有关系。请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告提交的《商铺租赁合同》《东沙商业中心给商户的计租日期与免租奖励确认书》、告知书、收据等证据本院予以确认。原告提交的照片，被告认为不仅达不到原告的证明目的，反而能证明被告向原告提供了符合使用条件的商铺，本院认为该证据系打印件，真实性无法审查，本院对此不予确认。被告提交的照片，原告对证据的真实性没有异议，本院予以确认。被告提交的终止合同告知书、EMS邮寄面单，原告否认其收到，且被告亦未提交相应的邮寄及签收记录，本院对该证据不予确认。本院经审理认定本案事实如下：2011年9月21日，原（乙方）、被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将东沙商业中心二层C区072号商铺租给乙方经营，该商铺铺内面积为8.27平方米；租赁期限为十年，甲方另赠送乙方免租期一年，乙方合计可使用十一年，自2011年12月1日起至2022年11月30日止；该商铺按年计算租金总额，计算公式为年租金总额＝铺内面积×年租金单价×价格系数，该商铺价格系数为1.2，商铺年租金单价为2500元/平方米，铺内面积为8.27平方米，年租金总额为24810元；在租赁期内，年租金保持不变，乙方在本合同签订之日一次性付清该商铺十年的总租金248100元；乙方在承租该商铺期间还应承担综合服务费（包含公共能耗费、空调费、保洁保安、宣传推广费等），实行先交后用，第一年的计费标准为每天每平方米1.2元，计费天数按365天/年，铺内面积为8.27平方米，年综合服务费总额为3622.26元，在本合同签订前一次性缴清，以后每年综合服务费的缴费时间及标准，甲方将根据国家的收费政策及相关变动情况计价收取，乙方必须按照甲方要求时间一次性缴付；为便于甲方对乙方的日常经营管理，每间商铺乙方同意向甲方缴纳租赁经营保证金5000元，该经营保证金在甲方交付商铺之日收取，于双方依法解除或终止租赁合同且结算完毕，乙方无本合同扣款情形的予以无息退还。有下列情形之一的，由甲方实施先行从保证金中赔偿或扣除：①乙方与交易对方就纠纷已达成赔偿协议而乙方拒绝履行的；②乙方对消费者提出的修补、更换、退货、补足数量、退还货款和服务费用或赔偿损失的合理要求，故意拖延或无理拒绝的；……⑦乙方在市场内从事违法行为，被行政执法机关查实并作出行政处罚的。该合同第十一条约定：1.除本合同约定外，双方任何一方未经对方同意均不得单方解除合同，若甲方单方解除合同的，须向乙方返还未履行部分的租金和保证金，若乙方单方解除合同的，未履行部分的租金和经营保证金作为合同未到期的租金损失补偿给甲方；……4.乙方有下列行为之一的，应承担违约责任，除另有约定外，支付违约金的金额为500元至3000元/次，并须赔偿甲方的经济损失，同时甲方有权按照商业中心的规章制度给予停业整顿，直至解除合同：（1）在商业中心正常经营的情况下，无正当理由累计每年停业五天以上或连续停业三天以上的，或违反商业中心管理制度累计达三次以上的，拖欠租金、各项费用累计达一个月以上的，或拖欠应该交纳的费用等累计达1000元以上的；……因乙方违约，甲方根据规定解除本合同的，乙方应在五天内交还商铺，甲方有权给予撤柜、搬离，并不退还剩余租金及保证金。该合同十五条约定，甲方赠送给乙方的一年免租期，按乙方租赁年限平均分配到每一年，免租期内仅限于租金的免除，其余相关费用（如水、电、通讯、网络、煤气、综合服务费）等仍按本合同相关规定办理。同日，原告向被告支付2011年12月1日至2022年11月30日的租金248100元、2011年12月1日至2012年11月30日的综合服务费3622.26元及经营保证金5000元。2012年1月12日，原、被告签订《东沙商业中心给商户的计租日期与免租奖励确认书》，载明：（1）确认合同租赁日期：原合同签订2011年12月1日顺延至2012年2月15日，即合同签订租赁日期于2012年2月16日开始计算。（2）针对配合支持东沙商业中心2011年12月24日试营业的完成装修，铺货，营业入驻的商户给予一个月奖励，即从2012年2月16日正式开业开始顺延至2012年3月15日开始计算合同租期。案涉商铺同步开业装修奖励为一个月，即2012年2月16日至2012年3月15日，合同开始计租日期为2012年3月16日。2015年9月10日，被告向原告送达告知书，写明原告因违反《商铺租赁合同》第十一条第四项第①点的约定，至2015年8月31日止原告商铺已无故未开门营业94天，故被告要求终止与原告签订的《商铺租赁合同》并收回商铺。庭审中，原告确认双方的《商铺租赁合同》已于2015年9月10日解除，其于收到解除通知书后未再经营商铺，但亦未将货物搬离商铺。被告于2017年2月20日在案涉商铺大门上张贴违约警告通知单。另查明，经杭州市中级人民法院（2017）浙01民终2212号民事判决书确定以下事实：案涉商铺所在的东沙商业中心经营状况不好，一直处于调整中，至2017年1月，该商业中心二楼部分在营业，三楼是空的，没有在营业，四楼有部分在营业，部分是空的。庭审中，被告亦认可该商业中心经营状况确实不太好。本院认为：本案争议焦点为1.《商铺租赁合同》解除的原因。2.被告是否应当退还原告剩余租金及保证金的问题。关于第一个争议焦点。被告认为原告无正当理由累计未营业5天，被告可依据合同约定解除合同；原告认为其未开门营业并非无正当理由，而是因为市场经营状况不正常导致的，合同解除并非因原告违约。本院认为，根据本案查明的事实，东沙商业中心经营状况不太好，整体运行并不正常，且被告亦未举证证明原告在履行合同过程中存在违约行为，故被告根据合同约定第十一条第四项第①点解除合同依据不足。但庭审中，原告认可《商铺租赁合同》已于2015年9月10日解除，故本院认定被告的解除行为因原告对解除行为及时间的认可而对双方产生法律效力。关于第二个争议焦点。被告认为其无需退还原告剩余租金及保证金；原告认为，被告解除合同无法律依据，应当退还其剩余租金及保证金。本院认为，合同解除后，非因原告违约造成的，被告应当退还原告剩余租金及保证金，但具体退还金额应根据本案实际情况予以认定。庭审中，原告陈述合同解除后，其并未将货物搬离案涉商铺，被告陈述其于2017年8月份将案涉商铺内的货物予以搬离。本院认为，被告提交的有效证据表明原告实际占有使用案涉商铺至2017年2月20日，原告应支付被告2012年3月16日至2015年9月10日的租金及合同解除后至2017年2月20日的商铺占有使用费。双方计租时间为2012年3月16日至2015年9月10日，为3.48年；根据《商铺租赁合同》中关于免租期限的约定，一年免租期按原告租赁年限平均分配到每一年，原告可享有的免租期为4.18个月。故原告应当支付被告已履行部分的租金为77696.65元[（3.48×12－4.18）×24810÷12＝77696.65]。合同解除后的商铺占有使用费，按双方约定的租金计收方式计算，并在租金中予以扣除。而支付的期间为扣除被告给予原告搬离商铺的五天时间，即为2015年9月16日至2017年2月20日，为1.42年。原告应支付给被告的商铺占有使用费为35230.20元，即1.42年×24810元／年＝35230.20元。综上，被告应退还原告剩余租金135173.15元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，支付2017年2月21日起的利息损失。对于退还保证金问题，被告并未举证证明原告存在合同约定的扣款情形，故被告应返还原告保证金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州长都实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告章美燕剩余租金135173.15元并支付利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年2月21日计算至实际履行之日止）；二、被告杭州长都实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告章美燕经营保证金5000元；三、驳回原告章美燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5025元，减半收取2512.50元，由原告章美燕负担685.50元，由被告杭州长都实业有限公司负担1827元。原告章美燕于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州长都实业有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈慧军二〇一七年十二月六日书记员  曾祥龙