成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6590号原告：滕文强，男，汉族，1986年1月26日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：何川，四川霖澳律师事务所律师。被告：牟华伟，男，汉族，1970年2月19日出生，住四川省金堂县。被告：牟春遥，女，汉族，1993年10月6号出生，住四川省金堂县。被告：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区。法定代表人：徐万刚，董事长。委托诉讼代理人：周孝兰，女，汉族，1991年5月4日出生，住四川省资中县，公司员工。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，汉族，1985年9月19日出生，住四川省经县，公司员工。原告滕文强诉被告牟华伟、牟春遥、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年7月19日受理后，依法适用普通程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告滕文强的委托诉讼代理人何川、被告牟华伟、被告链家公司的委托诉讼代理人周孝兰、ＸＸ到庭参加诉讼。被告牟春遥经本院公告传唤未到庭应诉，本院经缺席审理，现已审理终结。原告滕文强向本院提出的诉讼请求：一、解除合同编号为100000818120的《房屋交易文件》协议；二、牟华伟、牟春遥赔偿滕文强双倍定金60000元；三、牟华伟、牟春遥赔偿违约金104000元；四、牟华伟、牟春遥赔偿滕文强可得利益损失5000元；五、牟华伟、牟春遥承担本案诉讼费用；六、牟华伟、牟春遥承担滕文强律师费用10000元；七、链家公司返还佣金31200元，返还贷款服务费2000元。事实与理由：2017年4月7日，牟华伟代牟春遥与滕文强签订《房屋买卖合同》，但没有网签，该交易房屋位于成都市金牛区肖三南巷78号（金牛万达广场C组团）×幢×单元×层3202室。该交易房屋产权为牟春遥所有，牟华伟与牟春遥系父女关系。在四川链家房地产经纪有限公司的介绍下，牟华伟2017年4月7日向滕文强出示《代理人关于代理权的承诺书》，承诺代理牟春遥出售该交易房屋的合法性。2017年4月17日，牟春遥与垫资方签署授权委托书并进行了公证，授权垫资方办理与滕文强签订合同、偿还贷款、注销抵押、过户等相关事宜，牟华伟将该公证书交与四川链家房地产经纪有限公司。2017年5月初牟华伟主动联系四川链家房地产经纪有限公司，就定金问题进行协商，并表明其本意仍想将房屋出售给滕文强。由于之前的网签合同一直未撤销，需等到2017年5月底自动撤销，但是在2017年5月30日，四川链家房地产经纪有限公司通过中介内部系统查询到该交易房屋已经另外网签，随后联系牟华伟，牟华伟明确承认已经通过另外的中介机构将该交易房屋出售给他人，但对滕文强的合同履行、赔偿等相关事宜毫不在乎。至此，滕文强通过四川链家房地产经纪有限公司与牟华伟签订《房屋买卖合同》，并积极履行合同，滕文强与2017年4月7日通过转账方式共支付63200元，分别为定金30000元，中介服务费31200元，贷款服务费2000元。滕文强积极配合四川链家房地产经纪有限公司办理贷款手续，而牟华伟在签订合同后并未按照合同要求履行合同，并通过其他中介机构将该交易房屋出售给他人，严重损害了滕文强的利益。庭审中，滕文强仅主张牟华伟、牟春遥承担上述请求1、3、4、5、6项诉讼请求，其余的诉讼请求均放弃。被告牟华伟辩称，同意解除房屋交易文件的协议，定金已退3万元，不同意支付违约金，不同意支付损失，不同意支付诉讼费、律师费。被告四川链家房地产经纪有限公司辩称，佣金和贷款服务费已全部退还给滕文强。本院经审理查明：牟华伟与牟春遥系父女关系。2017年4月7日，牟华伟出具了《代理人关于代理权的承诺书》，承诺：“牟华伟受牟春遥合法委托，代其出售坐落于成都市金牛区肖三南巷×号×幢×单元×层3202号房屋（以下简称“案涉房屋”），并承诺：“本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10日内提交公证的《授权委托书》或督促委托人亲自到场追认签字。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行，愿意按照定金罚则承担违约责任，若定金罚则无法弥补给对方带来的损失，本人愿意承担因此给对方带来的损失。”案涉房屋的所有权人为牟春遥。同日，牟华伟与滕文强在链家公司的居间服务下，签订了《房屋交易文件》，该文件共包括《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等文件。其中《交易方留存信息表》中约定案涉房屋出售方牟春遥、牟华伟在委托代理人处签字确认；购买方为滕文强。甲方（出售方）牟春遥、乙方（购买方）滕文强签订《房屋存量房屋买卖合同》，第四条约定：“案涉房屋交易价格为640000元，该案房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为400000元，由乙方一并支付给甲方；”第五条甲方对房屋产权及具体情况的承诺第4款：“甲方确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间未发生过非正常死亡时间（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，乙方有权解除合同。甲方另行承担如下责任。约定：如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，乙方有权解除本合同，甲方另应承担如下责任：（2）甲方应当赔偿乙方及居间方因此所受的损失，包括但不限于：房屋价格上涨的差价损失及主张债权的律师费等。”第九条违约责任第二款约定：“甲方未按照约定条件将该房屋交付给乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（2）逾期超过15日的，乙方有权单方面解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。”合同签订后，滕文强向牟春遥支付购房定金30000元，此款由链家公司托管，并向链家公司支付佣金31200元，贷款服务费2000元。诉讼中，链家公司已全额向滕文强退还佣金、贷款服务费；牟华伟的购房定金30000元已退还。2017年4月14日，牟春遥出具委托书，表明自己因事务繁忙，授权沈林、李鑫、徐飞旋代为办理案涉房屋的还款、出售房屋、签订合同、办理相关手续等事项，并于2017年4月17日为该委托书办理（2017）川律公证内民字第27634号公证书。牟春遥的代理人徐飞旋后向链家公司提供公证书，并与滕文强签订了按揭贷款合同。2017年5月底，牟春遥将案涉房屋卖给他人，滕文强未能依据合同约定取得房屋所有权。现滕文强亦通过链家公司购买其他房屋。以上事实有《房屋交易文件》、交易房屋产权证、房管局查询记录、原告付款凭证、《公证书》、《代理人关于代理权限的承诺书》及当事人的一致陈述等证据在案为凭，本院予以认定。本院认为，滕文强与牟华伟签订的《房屋交易文件》协议系当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行相关义务。牟华伟在签订诉争房屋买卖协议时，明确承诺接受牟春遥的委托，且牟春遥公证委托他人代为还款与滕文强交易的事实，故牟春遥委托牟华伟出售房屋的委托行为本院予以确认，协议签订后，牟春遥、牟华伟应承担相关违约责任。在诉讼中，滕文强已明确放弃对赔偿双倍定金及佣金、贷款服务费的诉讼请求，本院予以准许。关于滕文强主张的其他诉讼请求，本院做以下的评述：一、关于滕文强解除《房屋交易文件》协议的主张。因案涉房屋已经实际卖给案外第三人，合同目的不能实现，且牟华伟也当庭表示同意解除该房屋交易文件，故对于滕文强该项主张，本院予以支持。“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，故牟华伟的行为应由牟春遥承担责任。二、关于滕文强请求赔偿违约金104000元的主张。本院认为虽牟春遥、牟华伟违反合同约定，但结合本案中牟华伟、牟春遥的过错程度、滕文强另外已购房且未提供实际损失、预期利益损失等情形，本院认为本案中滕文强主张的违约金过高，酌情确认以25000元为宜。三、关于滕文强主张的可得利益损失50000元。因滕文强未提供具体证据予以证明损失，根据“谁主张、谁举证”的观点，本院不予支持。四、关于滕文强主张的律师费用。因双方在《房屋交易文件》中明确约定，牟春遥确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间未发生过非正常死亡时间（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如果牟春遥在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，滕文强有权解除合同；由此牟春遥违约导致合同解除，应承担房屋价格上涨的差价损失及主张债权的律师费等，本案不属于上述的违约情况，故主张的律师费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、解除滕文强与牟华伟签订的《房屋交易文件》协议（合同编号：100000818120）；二、牟春遥于本判决生效之日起十日内向滕文强赔偿违约金25000元；三、驳回滕文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5158元，公告费560元，以上费用合计5718元，由牟华伟、牟春遥负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴荣霞人民陪审员  何世芬人民陪审员  赖善成二〇一七年十二月九日书 记 员  徐艺菲