北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初15548号原告（反诉被告）:陈冬梅，女，1982年5月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张晶，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）:杨荣泽，男，1950年4月11日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。第三人：中车集团北京南口机车车辆机械厂，住所地北京市昌平区南口镇道北。法定代表人：耿刚，厂长。委托诉讼代理人：孙永康，中车集团北京南口机车车辆机械厂员工，男，1963年11月2日出生，住单位宿舍。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，北京链家房地产经纪有限公司员工，男，1980年7月16日出生，汉族，住单位宿舍。原告（反诉被告）陈冬梅与被告（反诉原告）杨荣泽、第三人中车集团北京南口机车车辆机械厂、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈冬梅的委托诉讼代理人张晶，被告（反诉原告）杨荣泽的委托诉讼代理人张春月，第三人中车集团北京南口机车车辆机械厂的委托诉讼代理人孙永康，第三人北京链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬梅诉称：原告意欲购买北京房产，后经房屋中介介绍看中被告持有的位于北京市昌平区X镇X住宅东区楼X号楼X单元X层X号房屋。在双方商洽购买房屋时，为促成交易，被告承诺将约5平米左右的存储间一并过户销售给原告。在合同签署后，原告发现被告无法出具其对上述存储间拥有权力的证明且无法转让，被告承诺的内容无法实现，存在欺诈情形。在知晓后，原告多次尝试与被告沟通此事，但均未有结果。被告以提供不实信息促使原告在被蒙蔽下签署合同，且合同无法正常履行，严重侵害到了原告的合法权益。为此，原告请求：1.解除原、被告双方于2017年7月9日签署的房屋买卖合同；2.被告返还原告已经支付的定金5万元；3.被告因提供不实信息向原告赔付定金5万元；4.被告承担原告为维护自身权利所支付的合理开支8千元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第4项诉讼请求明确为被告承担原告为维护自身权益所支付的律师费8千元。被告杨荣泽辩称：一、杨荣泽与陈冬梅签订的房屋买卖合同合法有效。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案实际情况，杨荣泽出售的房屋在当时低于市场平均价格，陈冬梅2017年7月9日上午看的房子，下午与杨荣泽签署合同，表明陈冬梅非常清楚标的物的实际情况而强烈要求购买，买卖双方的行为是真实意思表示,不存在重大误解、胁迫、欺诈、乘人之危等情形。签署合同全程在北京链家房地产经纪有限公司业务人员陪同下完成，无论是从合同的签订过程或者从合同的签订内容来看,都符合法律规定，因此双方签署的房屋买卖合同合法有效。二、房屋买卖合同附属设施约定不构成合同根本违约。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。而房屋买卖合同中关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定，实际上是买卖双方对房屋所享有的配套设施进行意思自治的条款。本案中，关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定条款内，其他约定：“甲方承诺有一个车棚并以8千元的价格出售给乙方。承诺到物业改成乙方的名字”。对于该车棚，其有单独的价格，应区别于装饰装修等包含在总购房款内的一般附属设施，并且其也是独立存在的，并不在房屋买卖合同中所涉房屋之中。因此杨荣泽认为其他约定中涉及的法律关系实际上是单独的一个买卖合同，该合同是否履行都与房屋买卖合同无关。即便该车棚被认定为房屋的附属设施，杨荣泽也有充分的证据证明该车棚为杨荣泽所有，其具有出售该车棚的权利，导致车棚买卖条款无法继续履行的原因在于陈冬梅拒绝支付8千元而非杨荣泽不愿、不能出售该车棚。况且附属设施本身就区别于房屋买卖合同标的所述房屋本身，即便杨荣泽拒绝出售该车棚，杨荣泽也不会构成房屋买卖合同的根本违约。三、关于陈冬梅诉称的存在“欺诈情形”的事实。合同欺诈是以订立合同为手段，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法骗取公私财物的行为。合同欺诈的行为表现为合同当事人一方为了获取非法利益，故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况，使相对人陷入错误认识，并因此作出不合真意的意思表示，订立、履行合同的行为。司法解释为“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意、隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”。结合本案2017年7月9日陈冬梅对房屋进行实地勘察，因房屋价格较当地房屋平均价格较低，当即表示决定购买房屋。车棚是在签署合同过程中经杨荣泽儿媳妇魏颜靓提起，陈冬梅表示希望购买，因此才将该车棚作为附属设施单独以8千元出售给陈冬梅。签约过程中杨荣泽一再表示不确定是否可以在物业过户，如果可以过户杨荣泽愿意予以配合。后经核实小区物业并不负责该车棚的过户手续，小区内车棚过户都是买卖双方自行约定即可完成交易。杨荣泽带领陈冬梅到房屋物业处咨询此事时，物业负责人已经明确表示该车棚无需办理改名手续，只需要买卖双方自行约定即可完成交易，并对杨荣泽拥有该车棚予以确认。因此陈冬梅以车棚无法出具拥有权力的证明且无法转让为由声称杨荣泽存在欺诈情形完全属于捏造事实，为自己的违约行为寻找借口。四、陈冬梅延期交付房款构成违约。杨荣泽与陈冬梅签署的《房屋买卖业务签订文件合订本》，业务编号；X，合同第九条约定本合同签订之日起75日（2017年9月22日）内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同约定乙方于过户前五个工作日(2017年9月15日)将第一笔首付款115万元支付给杨荣泽。因为国家宏观调控影响，北京市房屋价格整体回落，涉诉房屋价格也有较大幅度下调，在此背景下，陈冬梅找寻各种理由拒绝继续购买该房屋，本身这就是违反契约精神的体现。陈冬梅至今并未依照合同支付首付款，拒绝办理网签等手续，该笔款项拖欠至今已构成对杨荣泽的根本违约，给杨荣泽带来重大经济损失。根据《补充协议》第四条第三款第三项约定，陈冬梅应当向杨荣泽支付房屋总价款20%的违约金。综上所述，陈冬梅违约的行为导致房屋买卖合同无法继续履行，在房屋价格回调的趋势下，陈冬梅拒绝履行合同，此行为给杨荣泽带来了不可避免的巨大的经济损失，希望人民法院结合实际情况，详细分析陈冬梅诉讼的根本原因，判决驳回陈冬梅的诉讼请求，支持杨荣泽的反诉请求。第三人中车集团北京南口机车车辆机械厂陈述：储藏间是中车集团北京南口机车车辆机械厂当时为了整治私搭乱建、规划小区而建设的，由住户购买。第三人北京链家房地产经纪有限公司陈述：诉讼请求与我们无关；关于棚子，合同中有明确约定，以约定为准。反诉原告杨荣泽诉称：反诉人与被反诉人于2017年7月9日签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，业务编号X。合同第九条约定本合同签订之日起75日（2017年9月22日）内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同约定乙方于过户前五个工作日（2017年9月15日）将第一笔首付款115万元支付给反诉人。而被反诉人并未依照合同支付首付款，该笔款项拖欠至今，己构成对反诉人的根本违约，给反诉人带来重大经济损失。为此，反诉原告请求：1.确认被反诉人因逾期交付首付款构成对合同的根本违约；2.本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。反诉被告陈冬梅辩称：我方并未违约，是反诉人陈述内容不实导致合同无法履行；反诉被告提供的证据证明反诉人对所有权的归属无法提供证据；反诉被告起诉的时间早于合同支付第一笔款项的时间9月22日，不存在我们违约后起诉的情形，我们是依据不安抗辩权起诉，认为合同无法履行。第三人中车集团北京南口机车车辆机械厂、第三人北京链家房地产经纪有限公司反诉的陈述意见同本诉的陈诉意见。经审理查明：2017年7月9日，杨荣泽（出卖人）与陈冬梅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为北京市昌平区X镇X住宅东区楼X号楼X单元X层X号；该房屋所在楼栋建筑总层数为6层；该房屋所在楼层为6层，产权证明所载建筑面积共73平方米；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议；该房屋所有权证证号为京房权证昌更成字第XX**号；该房屋的性质为已购公有住房；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价格为160万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为30万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金5万元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为64万元整；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照上述拟贷款金额足额批准的），买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人收到买受人全部首付款后5个工作日内将该房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；该合同还约定了其他条款。同日，杨荣泽（出卖方、甲方）与陈冬梅（买受方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计190万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于2017年7月9日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付给甲方；乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款96万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款19万元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后5工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2017年9月22日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，乙方应于户口迁出后5个工作日内将该保证金以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应当在甲方收到全部房款时自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（2）拒绝购买该房屋的（3）逾期履行本补充协议第二条（关于房屋交易具体事宜的约定1.定金2.还款解押3.房屋评估4.首付款5.申请购房贷款6.权属转移登记7.户口迁出保证金8.物业交割）约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；甲方承诺有一个车棚并以8千元的价格出售给乙方，承诺到物业改成乙方的名字；该补充协议还约定了其他条款。上述合同签订当日，陈冬梅向杨荣泽支付了5万元定金。涉案房屋原产权单位为中车集团北京南口机车车辆机械厂。庭审中，中车集团北京南口机车车辆机械厂表示不主张对涉案房屋的回购权，允许该房屋上市交易。中车集团北京南口机车车辆机械厂为解决涉案房屋所在小区内的私搭乱建现象，在小区内空地上建设了若干储物间，这些储物间未取得相应的规划审批手续等。上述《补充协议》中的车棚即储物间。中车集团北京南口机车车辆机械厂称，这些储物间的转让无需办理过户手续，允许个人之间自由转让；涉案房屋所在小区没有正式的物业公司，小区的物业由中车集团北京南口机车车辆机械厂代管。2017年8月31日，陈冬梅诉至本院。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、转款截图、照片、录音、证人证言以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》均系陈冬梅与杨荣泽的真实意思表示。《补充协议》包含了房屋（包括房屋装饰、装修、家具、家电等附属设施）买卖和储物间买卖两个法律关系，关于房屋买卖的约定部分不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照相关约定履行各自的义务；因储物间建设未取得合法审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，故关于储物间买卖的约定部分应属无效。对于陈冬梅要求解除与杨荣泽的房屋买卖合同一节，缺乏依据，故本院不予支持。关于双方之间的房屋买卖，陈冬梅因小区内空地上的储物间主张房屋买卖合同履行的不安抗辩权，没有依据；此外，从双方对于储物间的约定“甲方承诺有一个车棚并以8千元的价格出售给乙方，承诺到物业改成乙方的名字”，可以推断出双方在订立合同时非常清楚该储物间的产权状况，陈冬梅主张杨荣泽提供不实信息一节不能成立，故本院对于陈冬梅要求杨荣泽返还定金5万元、因提供不实信息赔付定金5万元、承担律师代理费的诉讼请求均不予支持。双方房屋买卖合同约定“在2017年9月22日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”，“乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款96万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于过户前5个工作日将第二笔首付款19万元以理房通支付的方式支付甲方”，双方房屋买卖合同还就陈冬梅构成根本违约的情形进行了约定，现陈冬梅逾期支付首付款的行为构成根本违约。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告陈冬梅的诉讼请求；二、反诉被告陈冬梅逾期未支付购房首付款的行为构成根本违约。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2460元，由原告陈冬梅负担，已交纳。反诉案件受理费70元，由反诉被告陈冬梅负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董晶晶人民陪审员  陈英方人民陪审员  王雪峰二〇一七年十二月十五日书 记 员  赵 霏