辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12414号上诉人（原审被告）：李之傲，男，1992年5月20日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李隽文（李之傲父亲），男，1964年9月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河路83号。法定代表人：范丙丰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵培海，男，1971年8月21日出生，汉族，该公司员工。上诉人李之傲因与被上诉人北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司（以下简称“联东物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初6194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李之傲上诉请求：撤销一审判决第一判项，并依法改判，暂缓执行物业费判罚，待被上诉人履行合同规定的服务义务，并赔偿上诉人物业服务损失后，上诉人愿主动及时补交物业费。事实和理由：一、双方从未签订过《物业服务合同书》，沈阳联东置业有限公司、李之傲及赵亚宁三方协议，无权转移到《物业服务合同书》之中，更何况《厂房销售合同》和《物业服务合同》是完全不同的两个合同。二、被上诉人出示的《物业服务合同书》涉嫌造假，不具有法律效力。三、被上诉人违反服务合同约定，造成消防验收未通过，园区存在违建问题。联东物业公司辩称，一审判决事实清楚、法律法规适用正确，上诉人应依据物业服务合同约定缴纳物业服务费用。违建问题我公司阻止过，但现在阻止不住，没有执法权。消防设施没有问题。联东物业公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付物业费26,140.5元（欠费期间：2015年4月1日至2017年9月30日；2.请求被告支付违约金35,775.89元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月27日，原、被告签订《联东U谷厂房销售合同》一份，约定由被告购买由沈阳联东置业有限公司开发的位于沈阳沈北新区蒲文路16号四区8-1-A楼1-2层厂房一处，建筑面积为580.9平方米。2014年9月28日，原告与赵亚宁签订《物业服务合同书》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，合同附件注明四期A区、C区、D区厂房物业费收费标准为1.5元/平方米/月，按半年交纳。2014年11月17，原告与被告及赵亚宁三方签订《厂房销售转让协议》一份，其中原告为出卖人、赵亚宁为买受人、被告为受让人，三方约定：三方一致同意原合同项下买受人（赵亚宁）变更为李之傲；自本补充协议生效之日起，原合同项下买受人（赵亚宁）的全部权利义务转移至李之傲承受。2014年9月末，被告实际入住涉案房屋。原、被告对上述事实均无异议。审理中，原告对被告提出应先折抵逾期交房违约金的抗辩意见认为与本案无关，且原告也没有收到相应的通知和这方面的协议。另查，2014年5月28日，沈阳市第一公证处向案外人赵亚宁出具了一份《公证书》，公证事项为：亲属关系，内容为：兹证明申请人赵亚宁是关系人李之傲的母亲；关系人李之傲是申请人赵亚宁的儿子。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《物业服务合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，故对双方均具有法律约束力。本案原告依据合同约定向小区业主提供物业服务，被告作为该小区已经入住的业主依法负有向原告交纳物业费的义务。关于被告提出物业服务合同系原房主赵亚宁与原告签订，本案主体错误的抗辩意见，因原、被告与赵亚宁已经签订了三方补充协议确认赵亚宁原合同项下的全部权利义务转移由被告承受，故对被告的该项抗辩意见，不予采纳。被告对拖欠物业费的催款书没有异议，但对收费标准有异议，认为没有达到服务标准，因收费标准属于双方签订物业服务合同中的主要条款，应为双方协商或由相关行政主管部门进行调整，原告可按相关规定另行处理，故对原告要求被告给付物业服务费26,140.5元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告应向其支付违约金35,775.89元的诉讼请求，约定明显过高，且原告未能提供实际损失的相应证明；《物业服务合同书》中的违约金条款本身为格式条款，其主要目的是督促业主履行交纳物业服务费的义务，现被告对拖欠物业费的事实无异议，但与物业公司有矛盾，还涉及与开发商之间的纠纷，应排除恶意拖欠物业费的主观故意，原告作为物业公司也应积极营造高质量的物业服务为业主更好的服务以形成和谐共处的双赢局面，故对原告要求的违约金，不予支持。关于被告提出物业没有服务的抗辩意见，被告提供的证据主要是为了证明从交房起被告就一直与原告商谈服务和物业费的事实，无法证明原告没有提供物业服务的事实，故对被告的该项抗辩意见，不予采纳。关于被告提出应先折抵逾期办证违约金的抗辩意见，因该法律关系属被告与开发商之间的商品房销售合同纠纷，本案原告为物业公司，属不同法律关系，故被告可针对逾期办证违约金另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第二百五十三条之规定，判决：一、被告李之傲于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司2015年4月1日至2017年9月30日期间拖欠的物业服务费26,140.5元；二、驳回原告北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1348元，减半收取674元，由被告李之傲负担227元，由原告北京联东物业管理股份有限公司沈阳第一分公司负担447元。二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人李之傲应否交纳物业费的问题。因为被上诉人联东物业公司作为物业服务企业依据合同为上诉人所在园区提供物业服务，上诉人作为业主享受了被上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。被上诉人作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用。一审法院对该法律关系认定准确，本院予以确认。关于上诉人提出因其与被上诉人之间未订立物业服务合同，被上诉人涉嫌合同造假，故不应交纳物业费的主张，一方面，经查，上诉人系从其母亲即原厂房权利人处通过转让方式取得涉诉厂房，且被上诉人仅是针对该厂房收取此前拖欠的物业费，并未重复收取，上诉人亦确认涉诉期间该厂房由其控制使用，故根据权利义务相一致原则，上诉人负有给付物业费的责任。另一方面，上诉人主张被上诉人涉嫌合同造假，仅为单方质疑，并未提供相应证据予以证明，亦无法否定被上诉人为涉诉园区提供物业服务的事实。故此，对上诉人该上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人提供的消防服务不合格及园区存在违建等问题，上诉人对此未提供充分证据予以证明，且被上诉人主张因物业公司没有执法权，被上诉人已经尽到相应的监督职责。故此，上诉人可在证据充分时向相关行政管理部门另行告诉，上诉人以此为由拒交、缓交物业费，亦不能成立。综上所述，李之傲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1348元，由上诉人李之傲负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年十二月十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。