北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初629号原告：贾会峥，男，1981年2月13日出生，住北京市西城区，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被告：纪娟娟，女，1981年4月1日出生，公民身份证号码×××。被告兼被告纪娟娟之委托诉讼代理人：许忠（纪娟娟之夫），1977年5月6日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。第三人：北京天赐佳兆房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：张涛，经理。第三人：纪东生，男，1952年3月10日出生，北京市门头沟区，公民身份证号码×××。第三人：纪淑英，女，1955年1月10日出生，退休，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。第三人：纪淑燕，女，1961年9月9日出生，退休，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。第三人：纪淑敏，女，1971年11月10日出生，住北京市北京市门头沟区，公民身份证号码×××。第三人：纪东雁，男，1959年3月3日出生，住北京市，公民身份证号码×××。第三人兼第三人纪东雁之委托诉讼代理人：纪东明（纪东雁之兄），男，1956年10月6日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。原告贾会峥与被告纪娟娟、许忠，第三人北京天赐佳兆房地产经纪有限公司（天赐佳兆公司）、纪东生、纪东明、纪东雁、纪淑英、纪淑燕、纪淑敏房屋买卖合同纠纷一案，由贾会峥提起诉讼。本院于2017年1月6日立案后,经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由本院审判员耿迎涛担任审判长，与人民陪审员苏丽娟、人民陪审员陈有芳共同组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告贾会峥及其委托诉讼代理人周玉顺，被告兼被告纪娟娟之委托诉讼代理人许忠，第三人天赐佳兆公司之法定代表人张涛，第三人纪东生、纪淑英、纪淑燕、纪淑敏，第三人兼第三人纪东雁之委托诉讼代理人纪东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾会峥向本院提出诉讼请求：二被告向原告交付位于北京市门头沟区×××402号（简称402号）房屋。事实和理由：402号房屋是纪娟娟在2009年3月11日北京市门头沟区×××11-4号房屋（简称11-4号）拆迁中置换所得的安置房。2015年8月31日，原、被告在天赐佳兆公司的见证下签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买402号房屋，原告已依约于2015年9月1日支付了全部购房款，但被告尚未履行相应的合同义务。现纪娟娟因诈骗罪被处以有期徒刑，正在服刑中，其刑事案件的受害人主张402号房屋系纪娟娟的财产，应用于受害人的退赔。为维护己方利益，防止402号房屋再生纠纷，特提起诉讼。被告纪娟娟辩称，原告所述属实，但我已经将402号房屋交付贾会峥。被告许忠辩称，不同意原告的诉讼请求。合同上出卖人处确实是纪娟娟和许忠本人的签字。纪娟娟因急需资金，故将402号房屋卖予贾会峥，但纪娟娟于合同签订当日就将402号房屋的钥匙交给了贾会峥。出售房屋事宜全部是纪娟娟独自操办的，自己并不知情，自己仅仅是在买卖合同上签了字；交易房款仅65万元，远低于当时的市场价值，相当于诈骗；自己从未见到过65万元购房款，贾会峥也是纪娟娟诈骗案件的受害人，二人存在经济纠纷和较多的金钱往来，贾会峥转给纪娟娟的65万元不能证明就是购房款；402号房屋系11-4号拆迁安置所得，11-4号是纪娟娟奶奶高某承租的公房，故402号房屋应该是高某的遗产，纪娟娟没有权利处分；纪娟娟已经服刑，402号房屋是许忠和女儿的唯一住房，故不同意原告贾会峥的诉讼请求。第三人天赐佳兆公司述称，同意原告的诉讼请求。我公司是原、被告买卖402号房屋时的居间方，买卖合同是双方真实意思表示。在房屋交付过程中，如需中介方协助，我公司同意承担相应的协助义务。第三人纪东明、纪东雁、纪淑英、纪淑燕、纪淑敏述称，不同意原告的诉讼请求。402号房屋是11-4号房屋拆迁安置所得，11-4号房屋是我们的母亲高某从门头沟区供销社承租的公房，房子开始我们家人都在这里居住，后来只有我母亲高某和纪东生、纪娟娟居住。公转私允许个人买的时候，我们每人出了300元，就让大哥纪东生去买的。我们不清楚为什么最后是纪娟娟买的，也不清楚为什么拆迁协议是纪娟娟签的。拆迁安置的房屋在哪里我们也不知道。房子是母亲高某的，我们只是让纪娟娟住，她没有权利出卖。我们作为高某的继承人，不认可纪娟娟和许忠对402号房屋的处置。此次交易65万元的交易价格远低于市场价值，而且国家规定安置房是不允许买卖的，所以原告不能善意取得房屋。第三人纪东生述称，11-4号房屋是我母亲承租的公房，后来单位允许个人购买的时候，我让女儿纪娟娟去办理的这个事情，拆迁协议也是纪娟娟签订的，如果11-4号房屋的拆迁利益有我的份额，我也放弃给纪娟娟。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实如下：当事人一致认可，高某与纪某系夫妻，生有纪东生、纪东明、纪东雁、纪淑英、纪淑燕、纪淑敏六个子女。纪娟娟系纪东生之女。纪娟娟与许忠系夫妻。高某于2003年9月死亡。2009年3月11日，纪娟娟作为被拆迁人与拆迁人北京市门头沟区市政管理委员会（简称市政管委）就11-4号房屋签订《北京市门头沟区城市房屋拆迁安置补偿协议》（简称拆迁协议），被拆迁人在拆迁范围内有房屋1.5间，建筑面积28.1平方米。产权属于私产。被拆迁人凭本协议购买位于石门营地区（小园）保障性住房的安置房。购买安置房优惠面积57.37平方米，每平方米4500元（最终价格以发改委发布的价格为准），超出面积部分按规定门头沟区两限房价格购买。2012年9月24日，双方签订《北京市门头沟区石门营选房安置协议书》，纪娟娟选定402号两居室，实测建筑面积61.93平方米。纪娟娟补交了面积差额购房款并领取了402号房屋。高某的继承人表示11-4号房屋系由高某、纪东生、纪娟娟居住使用。11-4号置换所得安置房的坐落位置其并不清楚。2015年8月31日，纪娟娟、许忠为出卖人（甲方），贾会峥为买受人（乙方），经天赐佳兆公司居间，签订《次新房买卖合同》和《补充协议》，约定贾会峥以65万元的价格向纪娟娟、许忠购买402号房屋。约定乙方于2015年9月1日前支付甲方定金40万元，支付购房款25万元，甲方于2015年9月1日将房屋交付于乙方。贾会峥于2015年9月1日通过银行转账的方式向纪娟娟名下的账户转账65万元。当天，纪娟娟将402号房屋交付其。2017年5月12日，纪娟娟被北京市西城区人民法院判定犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年六个月，并处罚金一万三千元。并判令其退赔诈骗案受害人二百七十七万元。现纪娟娟正在服刑。对于双方无异议的事实，本院予以确认。另，因纪娟娟刑事案件受害人申请执行，402号房屋现被北京市西城区人民法院查封。经本院现场勘查，402号房屋由贾会峥控制。各方对以下问题存在争议：纪娟娟和许忠是否有权处置402号房屋。贾会峥主张，拆迁档案中被拆迁人和被安置人处都只有纪娟娟的名字，其在向纪娟娟购买402号房屋时，相应的拆迁材料都已经看过，尽到了充分的审慎义务。为防范纠纷，其还特意主张许忠作为配偶一同签字同意出售，纪娟娟和许忠在买卖过程中始终没有向贾会峥披露高某的存在。且11-4号房屋在公转私购买以及拆迁的时候，高某已经死亡，402号房屋上不可能有高某的利益。纪娟娟表示，11-4原来是高某承租的公房，但是公改私的时候，其出资购买该公房，与产权单位签订买卖协议时，高某的名字系其所签，因为其手中有合同，并且高某已经去世，故拆迁单位与其签订协议。许忠的意见先与纪娟娟一致，后变更陈述辩称房屋系高某所有，纪娟娟和其均无权处分。第三人纪东生等人述称，11-4房是高某承租的公房，公改私的时候，其每人出了300元交给纪东生用于购买11-4号，所以置换所得的402号房屋也应是高某的。当时的手续均是由纪娟娟办理的，作为高某的继承人他们只同意纪娟娟住，但不同意纪娟娟出售。许忠为证实己方意见，向本院提交《房屋买卖协议》在案佐证。该协议卖方为北京市门头沟区供销合作社，买方抬头处空白未填写。协议载明，根据北京市门头沟区供销合作社主任办公会研究决定，将11-4号平房以优惠价格出售。该协议落款时间为2004年6月1日，买方签字处有“高某”和“纪娟娟”字样。经质证，贾会峥和天赐佳兆公司认可《房屋买卖协议》的真实性，但不认可证明目的。其认为该协议签订时高某已经死亡，买方签名处不可能是高某本人的签名，所以11-4号的实际买受人就是纪娟娟，因此11-4号和置换所得的402号房屋上没有高某的份额。许忠及第三人纪东生等人认可2004年6月高某已死亡，但认为11-4本是高某从供销社取得的房子，且公改私的时候纪东明等人每人给了纪东生300元用于购买11-4号，故置换所得的402室亦属于高某。第三人纪东生等人未就其主张提供有效证据予以证明。本院对《房屋买卖协议》的真实性予以确认。根据当事人陈述和庭审认定的证据，本院认定事实如下：2004年6月1日，纪娟娟与北京市门头沟区供销合作社签订《房屋买卖协议》，约定：根据北京市门头沟区供销合作社主任办公会研究决定，将11-4号平房以优惠价格出售，居室建筑面积22.2平方米，厨房建筑面积5.9平方米，居室每平方米售价90元，厨房每平方米售价10元，售价金额合计2057元。在此基础上再优惠10%，实际付款金额1851.3元。买方在2004年6月10日前将房款一次性交付。卖方在规定的期限收到买方的房款后，从即日起买方即获得该房屋的产权和承担的义务，卖方不再承担与房屋有关的任何责任和义务。该协议，买方签字处由纪娟娟签署“高某”和“纪娟娟”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的一方承担对己不利的法律后果。本案争议焦点在于402号房屋的权利归属，许忠和纪娟娟是否有权处分该房屋。本院结合庭审查明的事实以及当事人陈述，认为许忠和纪娟娟有权处分402号房屋，理由如下：首先，11-4号房屋系门头沟区供销合作社自管公房，高某享有该房屋的承租权。但公房承租权并不在继承法规定的遗产范围之列，虽然根据我国合同法的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，但承租人的生前共居人取得继续租赁房屋的权利基础是房屋租赁合同的法定变更，而非继承。故，高某死亡后，继续租赁该房屋的权利并不当然属于高某的所有继承人；第二，自然人是基于自然规律出生而享有法律人格的人，自然人的民事权利能力始于出生，终于死亡。公民死亡后，其民事主体资格消灭。11-4号房屋买卖发生在高某死亡之后，虽然协议上纪娟娟签署了高某的名字，但是其民事主体资格已经在其死亡时消灭，故，高某不能成为买卖合同的一方当事人，亦不能享有该房屋买卖协议约定的权利义务；第三，高某的继承人表示购买房屋时其有出资，但是并未就此提交证据，即便其出资属实，在未证明与纪娟娟有共同购房合意的情况下，其亦不得仅凭出资对房屋主张权利；第四，纪娟娟在11-4号房屋居住，并且与产权单位签订房屋买卖协议，其得依约享有11-4号房屋的相关权利。根据拆迁协议，11-4号被拆迁时认定为私产，由纪娟娟作为被拆迁人签订拆迁协议，通过产权置换取得402号房屋，该房屋系在与许忠婚姻关系存续期间取得，故二人有权处分。第三人纪东生等人未就其主张提交其他证据予以证明，故许忠、第三人纪东生等人辩称402号房屋属于高某，纪娟娟没有处分权，没有事实和法律依据，本院不予采信。许忠辩称房屋交易价格过低，对方存在欺诈行为，即便其陈述属实，交易价格明显低于市场价值、欺诈并不属于合同无效的理由，其亦未在法定期间内申请对合同进行变更或者撤销，故许忠以此为由不同意履行合同的辩称意见，本院不予采信。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。纪娟娟、许忠与贾会峥就买卖402号房屋达成一致意见并签订合同，双方应按照合同约定履行义务，贾会峥依约支付购房款，纪娟娟依约将诉争402号房屋交付贾会峥，故在纪娟娟已经履行交付房屋合同义务的情况下，贾会峥再次主张纪娟娟、许忠向其交付402号房屋，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回贾会峥的诉讼请求。案件受理费一万零三百元，由贾会峥负担，其中三十五元，已交纳，剩余一万零二百六十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  耿迎涛人民陪审员  苏丽娟人民陪审员  陈有芳二〇一七年十二月二十七日书 记 员  刘立群