江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终3924号上诉人（原审被告）：镇江亚太五金电器城市场管理有限公司,住所地镇江市丁卯桥路四季经典24栋101室。法定代表人：吴春波，该公司经理。上诉人（原审被告）：镇江亚太投资有限公司,住所地镇江市丁卯桥路四季经典24栋101室。法定代表人：吴春波，该公司经理。被上诉人（原审原告）：钱允山，男，1959年5月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：凌萍,女，1962年2月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。上诉人镇江亚太五金电器城市场管理有限公司（以下简称亚太管理公司）、上诉人镇江亚太投资有限公司（以下简称亚太投资公司）因与被上诉人钱允山、凌萍委托经营管理合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初2979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚太管理公司、亚太投资公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项中关于第六年度租金及滞纳金的判决以及第二项、第三项判决，改判驳回此项诉讼请求；2、一审诉讼费依法承担、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决支持第六年度租金及滞纳金既没有事实依据也没有法律依据。根据《管理合同》，第六年度是根据实际收取的租金返还，而本案所涉商铺第六年度为空铺状态，不存在返还义务。一审法院在被上诉人负有证明义务的情况下要求上诉人承担举证责任，没有法律依据。2、亚太投资公司不应承担连带责任，请求驳回两被上诉人对其的诉讼请求。一审判决认定事实错误，依照《合同法》第四十九条进行判决，适用法律错误。3、亚太管理公司、亚太投资公司在法律上是两家独立的公司，亚太投资公司与业主无合同关系，也未从中受益，基于不是由亚太投资公司发表的相关文件，让其对业主承担连带责任显失公平。钱允山、凌萍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。钱允山、凌萍向一审法院起诉请求：1、判令亚太管理公司支付拖欠的第五年度（2014年4月28日至2015年4月27日）租金47538元、第六年度（2015年4月28日至2016年4月27日）租金47538元及逾期付款利息（第五年度租金的利息自2014年4月28日起按每日万分之三的利率计算至实际给付之日止；第六年度租金的利息自2015年4月28日起按每日万分之三的利率计算至实际给付之日止）；2、亚太管理公司赔偿其产生的律师费用等各项损失2000元；3、亚太投资公司对亚太管理公司的上述租金、利息及损失给付义务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由亚太投资公司、亚太管理公司承担。一审法院查明事实：2009年11月18日，钱允山、凌萍与亚太投资公司（原公司名称为镇江亚太置业有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，与亚太管理公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：钱允山、凌萍购买亚太投资公司开发的位于镇江亚太五金电器城第0C3幢03层327号及328号商铺共两间（建筑面积均为45.71平方米），并将商铺交给亚太管理公司委托经营管理，约定委托期限为2010年4月28日至2020年4月27日；钱允山、凌萍自愿放弃前三年经营收益（免租期），由亚太管理公司根据实际情况决定免租或减租，盈亏与钱允山、凌萍无关；亚太管理公司应于第四至第十合同年度的第一季度向钱允山、凌萍支付商铺租金，其中，第五合同年度租金金额不低于47358元，第六合同年度租金按实际收取金额全额返还，逾期支付的，亚太管理公司应按逾期款项每日万分之二的标准承担滞纳金。合同签订后，钱允山、凌萍依约将涉案商铺交给亚太管理公司经营管理，亚太管理公司未依约支付第五合同年度（2014年4月28日至2015年4月27日）租金47358元。2010年12月21日，QQ号为57×××99的亚太业主创建了镇江亚太五金业主QQ群。此后，相关亚太业主及亚太投资公司、亚太管理公司工作人员加入该QQ群，交流与涉案物业相关的投资、返租及业委会成立等相关事宜，至2016年6月1日，该群成员已有920人。2014年6月9日，亚太投资公司、亚太管理公司工作人员在该群文件中发布《担保声明》（该文件落款日期为2014年5月30日，并加盖亚太投资公司公章）一份，载明：亚太投资公司对亚太管理公司前4年应履行的返租义务承担担保责任，对第五年的下列变更也承担担保责任：2014年3月31日前应付租金全部调整到2014年7月31日前支付；2014年7月28日前应支付租金按照以下时间和金额支付：2014年10月31日前支付应付租金总额的30%、2014年12月31日前支付应付租金总额的50%、2015年1月31日前支付应付租金总额的20%；剩余少部分其他时间应付租金的业主到时根据公司资金情况再定。上述滞纳金，按未付金额每日万分之三计算。2014年11月9日，该工作人员在该群文件中发布《关于对租金给付及退房几点说明》（该文件落款日期为2014年11月9日，并加盖亚太投资公司公章）一份，载明：亚太投资公司承诺：租金保证方式为：1、由政府、亚太及银行三方监管协议对亚太三期销售资金进行监管。2、亚太三期丽都大厦40%自持资产（约合1.3亿元）；关于退房：1、11月25日出退房流程及保障措施。2、业主可选择2年内自由退房，亚太给予保底收益的具体数额；租金给付：1、11月30日至12月15日期间付租金总额的10%，保证以后每笔资金都是业主均分。2015年5月31日前出台后期90%的时间安排。2、在融资和三期销售较好的情况下，全部租金将于年底付清。确有困难将分批支付，最晚给付时间为2015年5月31日。3、业主如有需要可签订正式的延期支付协议。2015年1月3日，该工作人员在该群文件中发布名为《亚太协议001》的文件（该文件落款日期为2015年1月3日，并加盖亚太管理公司公章）一份，载明：2014年12月14日，在南京与部分业主沟通，就租金给付时间作出调整：2015年1月31日前支付应付租金总额的10%、2015年4月30日前支付应付租金总额的60%、2015年5月30日前支付应付租金总额的30%，以上租金以10套亚太三期最大户型公寓作为违约保证。本案的争议焦点为：涉案商铺第六合同年度的租赁状况及租金标准如何确定；亚太投资公司应否对亚太管理公司的返租义务承担连带清偿责任。一审法院认为：钱允山、凌萍与亚太管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。关于第六合同年度商铺租赁状况及租金标准的问题。根据双方合同约定，亚太管理公司应于第五合同年度第一季度支付不低于47358元的租金，于第六合同年度第一季度全额返还实际收取租金。审理过程中，双方对欠付第五合同年度租金47358元的事实无异议，但对第六合同年度商铺租赁状况等相关事实存有争议。一审法院认为，亚太管理公司作为涉案商城的统一托管方，负有对商城内物业的经营及管理义务，理应建立完善的管理制度记录商铺对外租退情况，妥善保管相应材料，并适时采用合理方式告知业主。对涉案商铺的租赁状况，作为管理方的亚太管理公司应更为了解，亦更易举证，故在第六合同年度商铺租赁状况等相关事实的认定上，亚太管理公司首先负有就租赁状况进行说明并举证的义务，在此基础上，钱允山、凌萍亦应对亚太管理公司提出的未对外出租等消极事实提供反证，各方均应对各自的上述举证义务承担举证责任。现亚太管理公司虽辩称案涉商铺因原承租人退铺后第六合同年度未对外出租，但其作为经营管理方未能提供充分证据予以证实，应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对亚太管理公司的该项辩称意见不予采信，并据此推定涉案商铺第六合同年度对外出租的事实存在，亚太管理公司应依法支付第六合同年度租金。相应租金标准一审法院根据商城整体经营状况，结合涉案商铺所处地理位置、周边商铺租金标准及往年的出租情况，综合酌定为0.2元/平方米/天，故亚太管理公司应支付第六合同年度租金计6673.66元（0.2元/平方米/天×91.42平方米×365天）。现亚太管理公司逾期未支付第五及第六合同年度租金构成违约，钱允山、凌萍要求亚太管理公司给付租金，并依约支付每日万分之二的滞纳金，于法有据，一审法院予以支持。对钱允山、凌萍要求亚太管理公司支付超出上述标准的租金及逾期付款利息，不符合双方合同约定，不予支持。另因双方并未就律师费的承担进行明确约定，且钱允山、凌萍未提供证据证实实际损失已超过上述违约金标准，钱允山、凌萍主张各项损失2000元，依据不足，不予支持。关于亚太投资公司是否应承担连带清偿责任的问题。本案中，亚太投资公司、亚太管理公司辩称对QQ群的建立不知情，但QQ群建立了数年，系业主与亚太投资公司、亚太管理公司之间沟通、交换意见的平台，且亚太管理公司的工作人员唐勇就在群中，QQ号的使用系由QQ号所有人进行监管，而相关文件在QQ群中发布也相距了大半年时间，亚太投资公司、亚太管理公司称不知情不符合常理，也不符合客观实际。亚太投资公司、亚太管理公司工作人员在QQ群文件中发布关于租金给付及担保事项等相关文件，意在稳定群成员情绪，为租金给付义务争取延展期，有利于亚太投资公司、亚太管理公司。即使亚太投资公司、亚太管理公司并未授权其工作人员发布相关文件，但作为群成员的业主在与亚太投资公司、亚太管理公司的沟通平台中获取文件信息，完全有理由相信其工作人员具有代理权限，故相应法律后果亦应由亚太投资公司、亚太管理公司承担。一审法院判决:一、亚太管理公司于判决生效后十日内给付钱允山、凌萍第五合同年度租金47358元及滞纳金（自2014年7月28日起至实际给付之日止，按每日万分之二计算）、第六合同年度租金6673.66元及滞纳金（自2015年7月28日起至实际给付之日止，按每日万分之二计算）。二、亚太投资公司对亚太管理公司上述第五合同年度租金及滞纳金给付义务承担连带清偿责任。三、亚太投资于判决生效后十日内另行支付钱允山、凌萍上述第五合同年度租金51200元自2014年7月28日起至实际给付之日按每日万分之一计算的滞纳金。四、驳回钱允山、凌萍的其他诉讼请求。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案法律关系基于《商铺委托经营管理合同》，双方系委托经营管理合同关系，在合同中明确约定了委托期限、租金的支付方式和数额、违约责任等相关事项，合同双方应当按照约定履行义务。亚太管理公司未能按合同约定履行给付租金义务，一审法院判令亚太管理公司应给付第五合同年度租金、第六合同年度租金，并按逾期支付款项每日万分之二的标准承担滞纳金，并无不当。亚太管理公司虽认为合同第六年度的租金，双方约定按亚太管理公司实际收取的租金支付，而涉案商铺合同第六年度处于空铺状态，没有租金收入不用支付，但该约定不能成为其拒付租金的理由。亚太管理公司作为受托人，负有对案涉商铺进行经营管理的义务，对涉案商铺第六年度空铺的原因未能举证证明其已经履责尽到了经营管理义务，应对涉案商铺合同目的没能实现承担责任，据此，本院对亚太管理公司合同第六年度处于空铺状态，不用支付租金的上诉意见不予采信。一审法院经综合考量酌定相应租金标准为0.2元/平方米/天，确定亚太管理公司应支付钱允山、凌萍第六合同年度租金计6673.66元，符合客观实际，且不违反法律规定，本院予以认可。对于亚太投资公司是否应承担连带清偿责任的问题。案涉QQ群系业主与亚太管理公司和亚太投资公司之间沟通、交换意见的平台，并有其的工作人员在群中，QQ号的使用系由QQ号所有人进行监管，该工作人员在QQ群文件中发布关于租金给付及担保事项等相关文件，意在稳定群成员情绪，为租金给付义务争取延展期，有利于亚太管理公司和亚太投资公司。钱允山、凌萍在QQ中获取文件信息，完全有理由相信该工作人员有权代理两公司，亚太管理公司和亚太投资公司称对此不知情，不符合常理，也与客观事实不符合，由此引起的法律后果应由亚太管理公司和亚太投资公司承担。亚太投资公司虽不是委托经营管理合同相对人，但亚太投资公司和亚太管理公司的法定代表人为同一人，结合涉案商铺的销售模式，两公司应属关联公司，亚太投资公司自愿为亚太管理公司提供担保是其真实意思表示，故亚太投资公司应依照文件承诺对第五合同年度租金给付义务承担连带担保责任。亚太投资公司自愿承诺将第五合同年度租金的延期滞纳金标准提升为每日万分之三，不违反法律规定。一审判决合理合法。综上所述，亚太管理公司和亚太投资公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费687元，由上诉人镇江亚太五金电器城市场管理有限公司、镇江亚太投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 姜 玲审判员 宋 涛二〇一七年十二月二十九日书记员 柳婷婷