广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9753号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈泳君，女，1989年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：吴健，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，统一社会信用代码914406040901225888。法定代表人：陈耀荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁光楷，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。上诉人陈泳君因与被上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈泳君上诉请求：1.变更一审判决第一项为确认合同无效；2.变更一审判决第二项为履约保证金78720元退还给陈泳君；3.一审判决第三项、第四项变更为涉案商铺占用费自2016年9月1日往前计算一年，2016年1月到8月每平方米30元，2015年9月到12月每平方米20元，即陈泳君向华艺公司支付场地使用费合计104960元；4.华艺公司退还前期推广费60000元。事实和理由：（一）涉案合同应为无效合同。涉案合同商铺，华艺公司只办理了临时建设工程规划许可证，该证有效期为两年，应于2014年12月29日失效。然而，华艺公司罔顾法律规定和诚信原则，隐瞒客观事实，虚假宣传招商，欺骗陈泳君签订租赁合同入场。虽然华艺公司在2016年7月后补办了延期手续，但按照法律规定，该补办手续是违法的，已被提起行政诉讼，要求确认发证违法、予以撤销。合同无效的原因是涉案商铺没有建设规划许可证，办证的责任主体是出租方，因此合同无效的责任主体是华艺公司，陈泳君没有办理建设规划许可证的责任，也就无须对合同无效承担责任。（二）退一步来讲，即使合同有效，一审法院对以下几个方面的认定也是错误的。1.对于撤场时间的认定。在涉案商铺的违建事实曝光后，根本就再没有商家敢来承租，整个大楼越来越冷清，基本空置，陈泳君不可能实现自己的合同目的，不得不向被告申请退铺，经华艺公司同意后已经在2016年9月1日撤场。因此承租时间应截止到2016年8月31日。该时间在华艺公司开具放行条中有明确体现，另根据华艺公司提供的水电费用单，也可以推算出来。一审传票都是贴在涉案商铺的门口，当时整个商铺已经人去楼空。2.对于租金标准的认定。双方签订租赁合同时，华艺公司曾承诺北区一座二楼商铺承租率达九成时才起租，但是，自陈泳君进场后，大量商铺一直空置。后经双方多次协商，达成一致约定为承租率达到八成时起租。但是，二楼商铺承租率一直不足三成。加之，管理处擅自调整商铺规划，把一楼四个大门出入变成所有商铺都开门，对二楼影响经营影响更大。管理费中是包括商场空调费用的，然而，自2015年夏天到陈泳君交铺前，都没有开过空调，电梯的扶手梯也没有开过，这些因素也导致二楼无法正常经营。还有，自2016年上半年开始，华艺公司还经常停商铺供电，更是让商铺雪上加霜。以上矛盾发生后，经双方多次协商，最后达成一致约定：调整租金和管理费价格，2015年底之前租金与管理费总计为每平方每月20元，2016年后租金与管理费总计为每平方每月30元。一审判决确认退场商铺移交审批表及表格、管理处给租户收租通知单的真实性，却对其中关于租金双方达成的合意不予确认，违背客观真实。3.对于租金追诉时间的认定。双方签订合同后，因为没有达到约定的起租条件，陈泳君一直不同意交纳租金，华艺公司对此也是默许的，也一直没有向陈泳君主张收租金。合同中约定一个月不支付租金，华艺公司有法定解除权，如果没有华艺公司的默许，陈泳君不可能占用商铺如此长时间。退一步来讲，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”的规定，华艺公司主张计算占用商铺时间应自起诉之日起往前推算一年起。4.对于对收租单内容的认定。收租单已经明确显示租户2017年1月1日前所欠租金，并没有任何证据显示该所欠租金是采用什么优惠政策，应当视为双方真实租金的反映。本收租单的温馨提示是由华艺公司按照统一格式制订，可视为格式条款，当双方对格式条款理解不一致时，应当采用有利于制订格式条款的另一方的解释。5.对于使用费标准的认定。涉案租赁合同约定的租金为50元/平方米，法院要支持使用费也最多是50元/平方米。一审法院把管理费并入租金范畴内，明显错误。合同中的管理费是华艺公司招商时声称要把商场打造成4A物流园标准支付的成本费用，不在租金范围内。退一步来讲，即使是华艺公司所称的把租金拆分，那是华艺公司为了逃避国家税收而采取的违法行为。而且，按照租户提供的《租金指导意见》，涉案二楼的租金政府指导价格仅为17.28元，符合当时双方协商的20元/平方米，没有理由无效合同使用费要远远高于政府指导租金价，既不合法，也不合情理。6.对于占有使用费时间的认定。华艺公司在起诉时明确要求租户马上交还涉案商铺，一审庭审中租户已经多次表示涉案商铺早已交还，不在自己控制范围之内，如果需要再次移交，可以马上移交，并多次向法庭提交组织交铺申请书，但被华艺公司拒绝接收。因此，即使华艺公司不承认2016年9月1日交铺，至少也应当在一审庭审时租户提出交铺、华艺公司拒绝收铺时起，租户对此时间之后的占有使用费不承担责任。华艺公司诉请要求租户马上交还商铺与其事实上拒绝接收商铺是矛盾的。此时，商铺是处在华艺公司集中管理的范围，租户没有使用，该段时间的使用费由租户承担不合情理。7.对于前期推广费不退还的认定。陈泳君交纳的前期推广费事实上是由以前的进场费衍变而来，是华艺公司为了规避法律而另立的名目。即使是双方合意，华艺公司在庭审中自认，每户都收取了前期推广费，可以大概估算，华艺公司从租户中收取的前期推广费至少有上亿元，从华艺公司提供广告费用票据的金额来看，收取的前期推广费远远大于华艺公司所花费的广告费用，应将收取的推广费用于推广而实质上只是花一小部分费用去推广，华艺公司的上述行为典型的是违反诚实信用原则。如果前期推广费不返还给陈泳君，对于华艺公司来说，占有前期推广费明显属于不当得利，不退还违反公平原则。并且华艺公司提供的票据的真实性存在问题，大额收费正常会有银行转账及发票，陈泳君一直要求华艺公司向法庭提交，但华艺公司拒不提交，说明该项花费有可能不存在，合同是伪造的。华艺公司辩称，（一）在2017年8月21日前，商铺所属的建筑物属于取得合法延期许可手续的临时建筑物，故在本案一审判决作出之时，租赁合同未超出期限的部分属于有效合同，本案纠纷是由于陈泳君拖欠租金而导致，陈泳君应承担其因违反合同约定而产生的违约责任。（二）关于租金、管理费价格问题。华艺公司与陈泳君在合同中有清晰明确的约定，而且在押金收据上明确将这两项费用合计表述为租金单价，即使超出有效期的合同无效，陈泳君在占有、使用租赁物期间仍然接受华艺公司的服务，故其也应当支付管理费。陈泳君否认在2015年期间华艺公司向其催缴租金、管理费的事实是隐瞒事实真相，因为从陈泳君签署的《关于佛山市华艺物业经营管理有限公司催缴商铺租金及管理费〈律师函〉的复函》中可以证实，在2015年11月份包括陈泳君在内的其他众商户已经收到华艺公司催缴租金、管理费的通知，只因陈泳君不愿意交纳租金，共同结伴以“生意不好”为由打算拒交租金。复函的内容反映华艺公司催缴租金的事实，因此依法应认定诉讼时效中断。而另外早在2016年3月10日包括陈泳君在内的众商户亦在接到华艺公司于2016年1月23日、2月29日发出的两次催交租金管理费的《催收租金通知》后共同签署的书面回复可以看出，华艺公司一直向陈泳君追讨欠款，从未间断过，故陈泳君所谓已过诉讼时效的主张没有事实和法律依据。（三）关于陈泳君要求退还前期推广费问题。推广费已用于整个华艺市场的宣传、举办大型活动、发布广告等多种推广宣传事务，陈泳君应按双方约定承担推广费，符合法律对民事意思自治原则的有关规定。华艺公司向一审法院起诉请求：1.解除华艺公司、陈泳君签订的《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》（租赁期限：2016年6月1日-2019年5月31日），陈泳君立即向华艺公司返还涉案商铺，陈泳君已向华艺公司支付的履约保证金78720元归华艺公司所有；2.陈泳君向华艺公司支付北区1座二层49、50、51号商铺：2014年9月1日起计至2016年12月31日的租金235340元、管理费141204元（租金、管理费计至陈泳君返还商铺之日止）、违约金106980.48元（从2014年9月1日暂计至2016年11月30日，按月利率2%计算，计至款项付清之日止）;3.陈泳君向华艺公司支付北区1座二层60、61、62号商铺：2014年9月1日起计至2016年12月31日的租金235340元、管理费141204元（租金、管理费计至陈泳君返还商铺之日止）、违约金106980.48元（从2014年9月1日暂计至2016年11月30日，按月利率2%计算，计至款项付清之日止）；4.本案诉讼费用由陈泳君承担。陈泳君向一审法院反诉请求：1.确认华艺公司、陈泳君签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》无效；2.华艺公司向陈泳君返还履约保证金157440元（包含押金78720元、租金49200元、管理费29520元）及水电费押金18000元、装修押金10000元、前期推广费60000元；3.华艺公司向陈泳君赔偿装修损失，具体金额以评估结果为准；（以上第2、3项费用折抵场地使用费后为陈泳君请求赔偿金额，从反诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息）；4.本案诉讼费用由华艺公司承担。一审法院认定事实：2013年7月4日、2013年7月29日，华艺公司分别出具收据，确认收取陈泳君支付的前期推广费合计60000元。2014年4月30日，华艺公司（物业管理方、甲方）与陈泳君（物业使用方、乙方）签订两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区1座二层49、50、51号（总面积为164㎡）/60、61、62号商铺（总面积为164㎡）租给乙方作建材经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2014年6月1日起至2016年5月31日止，从2014年6月1日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2014年6月1日起至2016年5月31日止，该商铺每月50元/㎡，每月租金合计人民币8200元/8200元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2014年6月1日起至2016年5月31日止，该商铺每月30元/㎡，每月管理费合计人民币4920元/4920元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日起生效，……”。同日，华艺公司、陈泳君就涉案49-51号铺位、60-62号铺位再签订两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限均为2016年6月1日至2019年5月31日，其中：2016年6月1日至2017年5月31日每月租金均为9020元，每月管理费均为5412元；2017年6月1日至2018年5月31日每月租金均为9922元，每月管理费均为5953.20元；2018年6月1日至2019年5月31日每月租金均为10914.20元，每月管理费均为6548.52元。其他合同内容基本同上。同日，华艺公司分别出具收据，确认收取陈泳君支付的49-51号、60-62号铺位租金押金合计78720元，水电费押金合计18000元，2014年6月1日至2014年8月31日的租金、管理费合计78720元。2014年5月4日，华艺公司出具收据确认收取陈泳君支付的装修按金10000元。2014年9月10日，华艺公司发出《关于北区1座二层修改合同计租时间的通知》，主要内容为：“为继续回馈各商户的信赖和真诚合作，树立市场诚信守诺形象，通知如下：1、在2014年4月19日发布的《关于北区1座二层推出奖励活动的通知》的基础上，北区1座二层前期已经签订合同的租户，统一于2014年10月1日起计租。2、请符合奖励条件的商户尽快携带合同及签约用章，于9月20日前到管理处统一修改，否则按原合同执行。3、本通知只限于华艺北区1座二层已经签订合同的商户。”2017年1月9日，华艺公司向陈泳君发出《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》，载明陈泳君应支付2017年1月1日至2017年3月31日租金及管理费合计86592元，此前拖欠租金合计280112元，并附温馨提示要求陈泳君在合同约定的收租时间内到北区1号楼中庭客户服务中心处缴费，如逾期交纳租金将按合同约定每逾期一天加收逾期金额的2%作为滞纳金及取消优惠政策。2017年6月21日，广东海科资产价格评估有限公司受一审法院委托作出《装修价值评估报告书》【粤海资评字（2017）第078号】，价格评估基准日为庭审当日即2017年3月15日，评估作业日期为2017年5月11日至2017年6月21日，评估结论为：北区1座二层49-51号、60-62号商铺装饰装修残值于评估基准日的评估价值为462474.70元。诉讼中，华艺公司陈述：华艺公司收取前期推广费后已通过委托文化传播公司在佛山市发布新华艺车身广告、于第116届广交会申请展摊、在主要干道上设置广告牌及佛山电台节目、印刷宣传册等形式进行宣传。陈泳君陈述：陈泳君对华艺公司主张的未付租金、管理费期间予以确认。陈泳君已于2015年12月与华艺公司管理处协商不再使用涉案铺位，但未办理书面手续。铺位内有装修，但没有门，已交还华艺公司。另据一审法院现场勘查，涉案铺位无锁闭，为开放状态，内仍留存相关装饰装修。另查明一，涉案华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设单位为案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社、佛山红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司。2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号）。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景西路西侧华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼通过相关部门的联合竣工验收，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。2016年7月20日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2016年8月22日。2016年8月11日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日。另查明二，案外人佛山红狮陶瓷有限公司于2014年5月29日出具《委托书》，委托并授权华艺公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内1座、8座物业进行经营管理。一审法院认为，关于涉案四份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由陈泳君向华艺公司交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就华艺公司、陈泳君之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，结合一审法院审理的华艺装饰材料物流城系列案件认定事实，一审法院确认涉案四份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据案外人佛山红狮陶瓷有限公司出具的《委托书》，其已委托并授权华艺公司经营管理包含涉案铺位在内的相关物业，故华艺公司有权提起本案诉讼。关于涉案四份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的效力。据一审法院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已分别于2016年7月20日、2016年8月11日作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》、《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，华艺公司、陈泳君于2014年4月30日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年6月1日至2016年5月31日）为有效合同，并因合同期限届满已于2016年5月31日终止；华艺公司、陈泳君于2014年4月30日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）租赁期限超出2017年8月21日的部分无效。依据上述有效合同的约定，陈泳君负有依约按期足额支付租金、管理费的合同义务。诉讼中，华艺公司主张陈泳君拖欠涉案商铺2014年9月1日起的租金、管理费，陈泳君对上述欠费期间亦予以确认，故陈泳君的欠费行为已构成违约。依据涉案有效合同第七条的约定，因陈泳君违约，华艺公司有权主张解除有效合同部分。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因华艺公司以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达陈泳君之日视为华艺公司解除涉案合同的通知到达陈泳君，故一审法院确认涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）有效合同部分（租赁期限：2016年6月1日至2017年8月21日）于2017年1月11日解除。关于华艺公司主张陈泳君返还铺位并支付2014年9月1日起至实际返还铺位之日止的租金、管理费的诉请。因涉案合同部分有效部分无效，而有效部分合同已解除，故陈泳君确负有向华艺公司返还铺位的义务。陈泳君于诉讼中主张其已与华艺公司协商并交还涉案铺位，但并无有效证据予以证明，陈泳君亦就装饰装修残值损失赔偿向一审法院提起反诉并申请委托评估，故涉案铺位现场虽已为无锁闭的开放状态，但因无证据证明华艺公司、陈泳君此前已完成交接铺位事宜，且评估机构需进场评估作业，故华艺公司在相关评估报告出具前确无法正常控制并使用涉案铺位，应视为仍由陈泳君占有使用。自评估机构出具评估报告之日即2017年6月21日后，已不存在阻却华艺公司正常控制使用涉案铺位的事由，且因铺位开放状态及处于华艺公司集中管理范围，华艺公司已可自行收回涉案铺位。据此，一审法院对华艺公司主张陈泳君返还涉案铺位的诉请不予支持。同理，陈泳君亦应向华艺公司支付至2017年6月21日止的租金、管理费及占有使用费，陈泳君反诉主张华艺公司返还其已付租金、管理费无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于费用标准，涉案合同实为房屋租赁合同，则合同中所约定的管理费实为租金性质，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，陈泳君应依据合同约定标准（租金标准+管理费标准）向华艺公司支付合同解除前后的相关费用。陈泳君抗辩认为合同约定的费用标准过高，且双方已协商一致变更租金标准及计租条件、计租时间，但其并未提供有效证据予以证明，华艺公司亦不予确认，且相关费用标准业经华艺公司、陈泳君协商一致并书面约定，陈泳君并不能以政府指导租金标准对抗双方真实意思表示，而华艺公司向其发出的《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》所载欠费金额亦仅反映华艺公司对陈泳君在指定期限内清缴费用采取的优惠措施，后已因陈泳君未按期缴费而由华艺公司依据该通知单上的温馨提示予以取消，故一审法院对陈泳君的上述抗辩意见不予采纳。经计算，陈泳君应向华艺公司支付2014年9月1日至合同解除之日2017年1月11日的租金、管理费合计763330.06元【（8200元/月+4920元/月）×21个月×2+（9020元/月+5412元/月）×7个月×2+（9020元/月+5412元/月）×1个月÷31天×11天×2】，应向华艺公司支付2017年1月12日至2017年6月21日的占有使用费合计156303.22元【（9020元/月+5412元/月）×1个月÷31天×20天×2+（9020元/月+5412元/月）×4个月×2+（9922元/月+5953.20元/月）×1个月÷30天×21天×2】。华艺公司诉请超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于华艺公司主张没收租金押金、计收违约金及陈泳君反诉主张返还租金押金、水电费押金、装修押金、前期推广费的诉请。依据有效合同第七条第2点及第6点的约定，因陈泳君存在逾期交纳租金管理费的违约行为致合同解除，故华艺公司有权主张没收租金押金（即履约保证金）及计收违约金，陈泳君反诉主张返还租金押金无事实和法律依据，一审法院不予支持。因上述没收押金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向陈泳君欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，且合同约定的逾期交费违约金标准明显过高，陈泳君亦持异议，故一审法院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，酌定华艺公司没收全部租金押金78720元，对华艺公司主张计付违约金的诉请不再支持。关于水电费押金及装修押金，因涉案有效合同并未明确约定没收上述两项押金的条件，故华艺公司应向陈泳君返还水电费押金18000元及装修押金10000元。关于前期推广费，陈泳君系自愿向华艺公司交纳前期推广费，华艺公司亦于关联案件中举证证明其为整个华艺装饰材料物流城进行广告宣传和其他形式的推广活动，故交纳前期推广费系华艺公司、陈泳君双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，涉案合同部分无效亦不影响华艺公司、陈泳君就前期推广费达成合意的有效性，故陈泳君诉请华艺公司返还该费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈泳君主张华艺公司赔偿装饰装修损失的诉请。本案中，华艺公司作为出租方，在明知涉案商铺为临时建设工程、可能存在规划许可证无法延期致建筑物需拆除风险的情形下，仍与陈泳君签订长达五年租赁合同，而陈泳君作为个体承租方，必然基于对作为佛山本地大型装饰材料市场的华艺装饰材料城项目的信赖而签订租赁合同。虽然陈泳君在签订合同当时亦未尽审慎注意义务，但相较两者过错，华艺公司对合同部分无效及陈泳君因此遭受的损失所负过错更为明显，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由华艺公司、陈泳君各自承担相应的责任。根据广东海科资产价格评估有限公司作出的《装修价值评估报告书》，涉案商铺装饰装修于庭审当日即2017年3月15日的价值为462474.70元，但该价值所依据的评估项目中的“装甲展示门”、“装甲门安装”为未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，其评估价值应予扣除，而“管理费用”、“设计费”、“垃圾清运费”、“消防改装”等均以100%综合成新率计得价值并不合理，应结合其他项目综合成新率按80%予以调整。经调整后，涉案铺位的装饰装修价值应为329026.64元。一审法院依据华艺公司、陈泳君各自过错、合同已履行期限及合同无效部分期限，酌定由华艺公司承担上述损失80%即263221.31元（329026.64元×80%）,陈泳君自行承担20%即65805.33元（329026.64元×20%）。关于陈泳君反诉主张计收租金押金、水电费押金、装修押金、已付租金管理费、前期推广费及装饰装修残值损失冲抵场地使用费后剩余赔偿款项利息的诉请。如上分析所述，华艺公司有权没收租金押金，并不予返还陈泳君已付租金管理费及前期推广费，则经计算，陈泳君所应获偿的装饰装修残值损失及水电费押金经抵扣租金、管理费及占有使用费后并无剩余，故陈泳君的该诉请无事实依据，一审法院不予支持。关于陈泳君抗辩认为华艺公司部分诉请已超法定诉讼时效的意见。涉案租金、管理费的收取依据是《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，故在上述合同期间内产生的租金及管理费应视为一个整体，陈泳君分期支付租金及管理费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。如上所述，华艺公司、陈泳君于2014年4月30日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年6月1日至2016年5月31日）于2016年5月31日终止，故陈泳君所欠的该合同履行期间相关租金及管理费应从2016年5月31日起算诉讼时效。因华艺公司于2017年1月5日向一审法院提起本案诉讼，已形成诉讼时效中断，故本案华艺公司诉请并未超过法定诉讼时效，一审法院对陈泳君的该抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认华艺公司与陈泳君于2014年4月30日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）有效合同部分（租赁期限：2016年6月1日至2017年8月21日）均于2017年1月11日解除，合同租赁期限超出2017年8月21日的部分均无效；确认上述《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》合同项下履约保证金78720元归华艺公司佛山市华艺物业经营管理有限公司所有；二、陈泳君于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付2014年9月1日至2017年1月11日的租金、管理费合计763330.06元；三、陈泳君于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付2017年1月12日至2017年6月21日的占有使用费合计156303.22元；四、华艺公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈泳君返还水电费押金18000元及装修押金10000元；五、华艺公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈泳君赔偿装饰装修损失263221.31元；六、驳回华艺公司的其他诉讼请求；七、驳回陈泳君的其他反诉请求。本诉受理费减半收取7106元，由华艺公司负担1454元，陈泳君负担5652元；反诉受理费收取2490.80元，由华艺公司负担284元，陈泳君负担2206.80元。评估费6000元，由华艺公司负担3415元，陈泳君负担2585元。本院二审期间，陈泳君向本院提交如下证据：证据1.放行条，拟证明陈泳君搬离涉案商铺是经过华艺公司的允许。证据2.一审法院发出的《通知》，拟证明在该通知发出时，陈泳君已经搬离涉案商铺，所以该通知是张贴在涉案商铺门口。华艺公司向本院提交《催收租金通知》《收租通知》，拟证明华艺公司在2015年12月份已经向陈泳君催收租金，明确计租时间是从陈泳君欠租之日起计算。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对陈泳君、华艺公司提交的证据的真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第五项至第七项提起上诉，本院对一审判决第五项至第七项予以维持。针对陈泳君的上诉，本案二审的争议焦点为：（一）双方于2014年4月30日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）的效力；（二）陈泳君向华艺公司返还涉案铺位的时间；（三）本案租金和占有使用费的计算标准；（四）华艺公司应否向陈泳君返还履约保证金78720元；（五）华艺公司应否向陈泳君返还前期推广费60000元；（六）华艺公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间。关于双方于2014年4月30日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）的效力问题。涉案铺位属于临时建筑，佛山市国土资源和城乡规划局分别于2016年7月20日、2016年8月11日作出许可证延期审核意见，同意将上述建设工程项目所涉的《临时建设工程规划许可证》的有效期延至2017年8月21日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款关于“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，涉案临时建筑的使用期限被行政机关延长至2017年8月21日，故双方于2014年4月30日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）租赁期间自2016年6月1日至2017年8月21日的部分有效，租赁期限超出2017年8月21日的部分无效。一审判决对此处理正确，本院予以维持。陈泳君上诉主张上述合同无效，行政机关延长涉案临时建筑使用期限违法，但没有提供证据证明该行政许可已经被撤销，故本院对陈泳君的该上诉主张不予支持。关于陈泳君向华艺公司返还涉案铺位的时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，返还租赁物是租赁合同中承租人的一项主要义务。陈泳君上诉主张其已于2016年8月31日搬离涉案商铺，在一审法院向其送达通知时涉案商铺已属于空置状态，华艺公司应承担不接收涉案商铺而产生的扩大损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，陈泳君作为主张权利的一方应对其主张予以举证证明，但陈泳君在未提交任何关于装修损失的证据的情况下向一审法院申请对涉案商铺装修残值进行评估，通过涉案商铺装修残值评估来完成其证明装修损失的举证责任，导致华艺公司因陈泳君申请对涉案商铺进行装修残值评估而无法将涉案商铺收回另行对外出租，故应视为涉案商铺仍由陈泳君占有使用至评估机构出具评估报告之日即2017年6月21日，之后华艺公司可自行收回涉案铺位。一审判决认定陈泳君向华艺公司返还涉案铺位的时间为2017年6月21日并无不当，本院予以维持。关于本案租金和占有使用费的计算标准问题。涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）约定2016年6月1日至2017年5月31日租金均为9020元/月，管理费均为5412元/月；2017年6月1日至2018年5月31日租金均为9922元/月，管理费均为5953.20元/月。陈泳君作为承租人应该按照合同约定履行缴纳租金及管理费的义务。由于至陈泳君交还涉案商铺之时，上述合同仍处于有效期间内，故陈泳君上诉主张按照政府指导的租赁价格计算租金以及主张涉案合同无效，不应将管理费纳入租金范畴，缺乏法律依据，本院对该陈泳君的该上诉主张不予支持。陈泳君上诉主张双方协商一致2015年底之前租金与管理费总计调整为20元/平方米，2016年后租金与管理费总计调整为30元/平方米，此属于合同内容变更的范畴，华艺公司对租金标准曾作变更不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，陈泳君主张合同约定的租金标准有变更，应该由陈泳君承担举证责任，但陈泳君所提供的证据不足以证明双方曾就调低租金达成一致意见，其应承担举证不能的后果，本院对陈泳君的该上诉主张不予支持。虽然《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》载明的2017年前所欠租金远比合同约定计算的租金低，但上述通知单中提示“如逾期缴纳租金将按合同规定每逾期一天将加收逾期金额2%作为滞纳金及取消优惠政策”，可见，通知单中减免部分租金是附条件的，即陈泳君应在合理的期限内缴纳租金才能减免部分租金，陈泳君至今仍未清偿拖欠的租金，华艺公司有权取消该优惠政策，按照合同约定标准计收租金。一审判决按照合同约定标准计算租金及管理费用并无不当，本院予以维持。关于华艺公司应否向陈泳君返还履约保证金78720元的问题。本案系因陈泳君逾期支付租金构成违约而解除合同，根据涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）的约定，因陈泳君违约致使华艺公司提前解除合同的，华艺公司可没收陈泳君已交付的履约保证金，陈泳君上诉主张华艺公司其返还履约保证金78720元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于华艺公司应否向陈泳君返还前期推广费60000元的问题。由于前期推广费是双方真实意思表示，且双方对于前期推广费的性质作出书面的约定，陈泳君未举证来证明其主张，相反华艺公司已举证证明该费用为推广费用，且其已履行了对外推广华艺装饰材料物流城商业项目的义务，因此陈泳君上诉请求华艺公司返还前期推广费60000元，缺乏事实根据，本院不予支持。关于华艺公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间的问题。陈泳君上诉主张相关法律规定租金的诉讼时效为一年，因此，本案中多期租金超过了诉讼时效期间，超过诉讼时效期间的债权不应支持。对此，本院认为，在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效期间的话，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效期间而频繁主张权利，动摇双方之间的信任基础，不利于保护债权，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，应从承租人拖欠的最后一期租金时起算拖欠租金的诉讼时效期间，华艺公司主张的债权整体没有超过诉讼时效期间，陈泳君的该上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，陈泳君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4955.2元，由上诉人陈泳君负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月十日书 记 员  覃心怡