重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终7090号上诉人（原审原告）：江朝文，女，汉族，生于1969年7月5日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李俊桥，重庆言诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道璧青北路870号，统一社会信用代码915002270863272654。法定代表人：曾永兵，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘顺南，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人江朝文因与被上诉人重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司（以下简称大宏鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江朝文及其委托诉讼代理人李俊桥、被上诉人大宏鼎公司的委托诉讼代理人刘顺南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江朝文上诉请求：1、撤销重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初3065号民事判决，并依法改判由大宏鼎公司赔偿江朝文租赁门面损失300000元（投入的装修费、购置设备费、人工工资费、税费、消防喷淋整改费、广告效益费、2015年1月至2017年4月期间营业亏损等，具体金额以实际鉴定金额为准）；2、诉讼费由江朝文承担。主要事实和理由：1、大宏鼎公司在未获规划许可的情况下将涉案房屋的玻璃推拉窗外立面改为实体墙，影响了空气流通和品牌运作；2、大宏鼎公司不允许承租人开两扇门，导致涉案房屋空气流通不畅、存在刺激性气味，不能正常营业；3、涉案房屋所在市场直到2017年2月才获消防验收通过，在此之前消防一直未验收，存在安全隐患。大宏鼎公司辩称：一审事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。江朝文向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年8月27日签订的《租赁合同》；2、判令大宏鼎公司赔偿江朝文损失300000元（投入的装修费、购置设备费、人工工资费、税费、消防喷淋整改费、广告效益费、2015年1月至2017年4月期间营业亏损等，具体金额以实际鉴定金额为准）；3、诉讼费用由大宏鼎公司承担。一审法院认定事实：2014年8月27日，以大宏鼎公司为甲方、江朝文为乙方，双方签订了《大宏鼎家居建材市场租赁合同》，约定甲方将大宏鼎家居建材市场项目（重庆市璧山区璧泉街道璧青北路870号）的5号楼2层的B2-19、B2-21号铺面（建筑面积199.68平方米）租赁给乙方用于商业经营使用，租赁合同对租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等进行了约定。《租赁合同》第4.1条约定：该商铺租赁期限为5年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）。《租赁合同》第5.1.1条约定：该商铺租金及其他费用计算方式以按建筑面积计算，乙方租赁的B2-19号商铺第一年租赁单价为34元／平方米／月，B2-21号商铺第一年租赁单价为33元／平方米／月。在租赁期内，租金从第二年起每年在上一年租赁单价上增涨10%，具体如下：第一年从2015年1月1日至2015年12月31日止，年度租金共计人民币80018元整，第二年从2016年1月1日至2016年12月31日止，年度租金共计人民币88020元整，第三年从2017年1月1日至2017年12月31日止，年度租金共计人民币96822元整，第四年从2018年1月1日至2018年12月31日止，年度租金共计人民币106504元整，第五年从2019年1月1日至2019年12月31日止，年度租金共计人民币117154元整。《租赁合同》第6.2条约定：乙方经营所需装修、装饰由乙方自行负责并承担全部费用，且装修档次和效果应与甲方商场相吻合，装修方案报甲方审核通过。《租赁合同》第10.1条约定：在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。《租赁合同》第10.2条约定：甲方如因项目经营业态布局调整的需要，有权在提前30日通知乙方后对其承租商铺的经营行业进行调整。调整后，乙方愿意继续租赁经营的，本合同继续履行，但乙方必须按照调整后的行业经营；乙方不愿意继续租赁经营的，有权解除合同；合同解除后七天内，乙方将商铺腾空返还给甲方，租金按实际租赁时间据实结算，双方互不追究对方的违约责任。《租赁合同》第10.3条约定：若发生不可抗力事件，致使该商铺不能正常使用，而乙方还愿继续租赁商铺，则甲方应负责尽快修复或重建。在该商铺修复期间，乙方免交租金及其他相关费用，待该商铺恢复使用后继续计算租金和其他费用，合同时效相应顺延。《租赁合同》第10.4条约定：若不可抗力发生，致使该商铺周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，乙方可以单方要求提前终止本合同，而无须承担违约责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数及时结清租金及其他各项费用。《租赁合同》第10.5条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方损失的由乙方负责赔偿：（1）未经甲方书面同意，乙方不得将承租的商铺转让、转租、分租、转借他人使用或擅自调换使用；（2）未经甲方书面许可擅自改变甲、乙双方约定的商铺用途的；（3）擅自拆改承租商铺结构的；……（其余略）《租赁合同》第10.6条约定：除本合同明确的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。一审同时查明，为验证大宏鼎公司答辩时称与江朝文一样的门面仍在正常经营的说法，一审法院组织双方一起到江朝文门面现场进行了实地查看，并拍摄了11张照片。与江朝文隔壁的经营者为李祖伦，其经营品牌为奥普电器、西铝集成吊顶。江朝文租赁的两个门面与李祖伦的两个门面大小基本一致、结构相似。江朝文、李祖伦门面朝向停车场方向均开有两个窗子，江朝文因只经营楚楚吊顶一个品牌，故只开以一扇玻璃大门，而李祖伦因经营两个品牌故开了两扇玻璃大门。李祖伦经营的门面现仍在正常营业。一审法院认为，江朝文与大宏鼎公司签订了《大宏鼎家居建材市场租赁合同》。其合同不违反法律强制性规定，对双方均有约束力。要解决本案争议，首先应审查江朝文的情形是否符合《租赁合同》中关于解除或变更合同的情形，若不符合再审查原告所举证的有关证据是否符合《中华人民共和国合同法》中关于解除合同的条件。《租赁合同》中约定可以解除合同的情形为：1、双方协商一致；2、经营业态调整而江朝文不愿按调整后的行业经营；3、不可抗力。本案江朝文所诉情形与之不符；对于大宏鼎公司将玻璃推拉窗改为实体墙，并另开两个通风窗和安装四个鼓风机是否会导致屋内刺激异味无法消除、进而影响江朝文正常经营并导致不能实现合同目的的问题，首先从双方签订的租赁合同来看，江朝文的装修方案确需报大宏鼎公司审核通过，但装修是由江朝文自己实施，江朝文装修后存在的上述问题有可能其装修材料质量不佳所致，并非完全是由大宏鼎公司上述改动所致，加之与江朝文情形基本一致的李祖伦铺面现仍在正常营业，江朝文因只经营一个品牌而少开了一扇玻璃大门，法院认为不至于使其铺面不能正常营业，导致合同目的不能实现。综合以上分析，江朝文请求解除租赁合同并赔偿损失的理由不够充分，故对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回原告请求判令解除原被告双方于2014年8月27日签订《大宏鼎家居建材市场租赁合同》的诉讼请求。二、驳回原告请求判令被告重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司赔偿原告损失300000元的诉讼请求。减半收取的案件受理费2900元，由原告江朝文承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。江朝文提交了下列证据：1、北京中测华科环境监测中心的检测报告，拟证明涉案房屋的甲醛严重超标。大宏鼎公司认可该报告的真实性，但不认可报告内容，因是江朝文单方委托鉴定，且涉案房屋由江朝文自行装修，甲醛超标是由于其自身原因，故认为该报告达不到江朝文的证明目的。2、嘉宝莉净味晶亮白面漆、室内加热器、金属吊顶、中密度纤维板、菲林格尔强化地板等11余种材料的检验报告，拟证明涉案房屋的装修材料全部检验合格。大宏鼎公司对检验报告的真实性、合法性、关联性均不认可，因为其无法确认涉案房屋使用了上述材料，也无法确实上述材料即为江朝文在涉案房屋使用的全部材料。大宏鼎公司提交了下列证据：1、（2016）渝0120民初4594号、（2017）渝01民终3721号民事判决书，拟证明生效判决已经确认与本案相同的租赁合同是有效合同。江朝文认可该判决书的真实性，并认为其也是基于合同有效而起诉。2、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证，拟证明包括涉案房屋在内的整个市场消防验收合格。江朝文认可该证据的真实性，但认为市场消防验收合格是在吴隆斌向有关部门反映、大宏鼎公司整改后才取得，在此之前，涉案房屋存在消防安全隐患。3、2015年11月14日大宏鼎公司与林剑锋签订的《户外广告位租赁合同》，拟证明大宏鼎公司将玻璃推拉窗外立面改为实体墙的时间是与江朝文装修楚楚吊顶的时间同步的。江朝文对此予以否认。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，江朝文称大宏鼎公司将涉案房屋的玻璃推拉窗外立面改为实体墙影响空气流通，且大宏鼎公司不允许开两道门，大宏鼎公司对此并不认可，江朝文亦未举证证明。经现场走访涉案市场，同一楼层有商铺虽只经营一个品牌但仍设置了两道门，这一事实与江朝文的陈述不符。至于江朝文称涉案房屋空气流通不畅、甲醛超标、存在刺激性气味等问题，虽然玻璃推拉窗外立面改为实体墙会对空气流通有一定影响，但大宏鼎公司已经开了通风窗、安装了鼓风机，且江朝文也可以采取另外开门、开窗的措施来改善空气流通，但其并未采取相关措施，加之房屋系其自行装修，刺激性气味源自于装修材料，即使上述问题确实存在亦不能苛责于大宏鼎公司，故江朝文的该项上诉理由不成立。江朝文称大宏鼎公司将涉案房屋的玻璃推拉窗外立面改为实体墙影响其品牌运作，但江朝文进场装修涉案房屋的时间与大宏鼎公司改建实体墙、制作广告位的时间基本同步，江朝文直到2016年一季度都一直正常缴交租金，并未对该问题提出异议。即使该问题对江朝文产生一定影响，也不必然导致本案所涉租赁合同目的不能实现。故江朝文的该项上诉理由亦不成立。涉案房屋所在建材市场在开业初期虽未办理消防行政审批手续，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，即公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。但重庆市璧山区公安消防支队已于2016年12月21日对该市场室内装修工程消防验收合格，并于2017年2月21日颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故江朝文以市场存在消防隐患为由要求赔偿的上诉理由不成立。综上所述，江朝文的上诉请求不能成立，应予驳回，其要求对损失进行司法鉴定，不应准许；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由江朝文负担。本判决为终审判决。审 判 长  付永雄审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年十二月二十日书 记 员  程 容