福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初1805号原告：福建医科大学，住所地福建省福州市台江区交通路88号，统一社会信用代码：12350000488001436L。法定代表人：ＸＸ仲，校长。委托诉讼代理人：潘淑英、林凤，福建远见律师事务所律师。被告：方余敏，女，1977年9月13日出生，汉族，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：卢增禄、林伟斌，福建融成律师事务所律师。原告福建医科大学与被告方余敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建医科大学的委托诉讼代理人林凤，被告方余敏及其委托诉讼代理人卢增禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建医科大学向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年10月15日签订的《租赁合同》（合同编号：闽医大租赁2014（30）号）；2、判令被告立即搬离原告名下位于福州市台江区店面并腾空店面交还给原告；3、判令被告支付给原告租金205972元（从2015年7月30日起算至2017年3月9日）；4、判令被告支付给原告房屋占有使用费（从2017年3月10日起算至实际交还店面止），暂计至2017年4月17日，为27616元）；5、判令被告支付给原告违约金（从2015年8月10日起算至实际交还店面止，暂计至2017年4月17日，为75114.7元）；6、判令被告支付给原告押金31000元；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：闽医大租赁2014（30）号），原告将名下位于福州市台江区店面出租给原告。合同约定，租金：第一年年租金124580元，按季支付，标的店面移交后10日内支付当季度租期租金，以后在每季度开始后10日内支付当季度租金。租金每年递增5%。租赁期限从标的物移交之日起计算至5年期满为止。乙方在本合同生效后10日内支付押金31000元给甲方。同时还约定双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方。如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金。合同签订后，原告依约于2015年7月30日将上述店面交付给被告使用，但被告至今未依约向原告支付租金、押金、违约金等费用，原告多次向被告催缴，被告均无理拒绝。无奈，原告于2017年3月6日依约向被告发出解除合同的函，决定解除上述租赁合同，并要求被告缴清上述费用，腾空上述店面返还给原告，但被告至今未予履行。综上所述，被告依法依约应向原告支付租金、押金、违约金等费用，但被告违反约定至今未支付上述费用，遂原告特依法诉请至贵院，恳请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告方余敏辩称，原被告虽然签订了一份2014年10月15日《租赁合同》，但原告从未将涉案房产移交给被告。原告据以主张租赁房产交付给被告的依据是一份资产移交确认书，但资产移交确认书上也写明了，移交工作以双方签字盖章确认为准，原告未盖公章，显然也是没有实际移交。首先，该移交确认书只是为了被告能向省产权交易中心退还竞价保证金而签的。因为当时原告通过省产权交易中心进行招拍挂的方��确定承租方，被告为参加竞拍，就向省产权交易中心交纳了40多万元的竞价保证金。但由于原告与原先的承租方产生纠纷，一直在诉讼中，所以到2016年6月份仍未能向被告交付租赁房产，被告交付的竞价保证金由于双方合同未实际履行，所以一直无法从省产权交易中心退回，同时由于被告的女儿犯尿毒症，因冶疗女儿疾病需要高额费用，所以被告就找到原告的经办人，请求原告的经办人能帮忙从省产权交易中心退还保证金，以解决被告女儿的治疗急需费用。在这种情况下，原告的经办人就提出签一份移交确认书，这样就能从产权交易中心处退款。因此，被告就签了移交确认书，但原告并没有将租赁房产交付给被告。被告至今未接收使用该租赁房产，该房产的现状还在交通路，可以去现场看就能明白。其次，按原告的说法，双方于2014年10月15日签订的《租赁合同》，但直到过了快一年时间即2015年7月30日，原告才将涉案房产移交给被告，明显与常理不符，而且合同中也没有体现，也不是客观事实。第三，按照《租赁合同》的第四条约定，本合同生效后被告应当在10日内支付押金31000元。在被告未支付押金的情况下，原告在过了快一年时间将案涉房产移交给被告，这显然与常理不符，也不符合客观事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求，同时对于原告至今未能向被告交付租赁房产的情形，被告保留追究原告法律责任的权利。本案的原告起诉超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2014年10月15日，以福建医科大学为出租方（甲方），被告方余敏为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，合同约定甲方将座落于交通路28号店面出租给乙方使用；第一年年租金为拾贰万肆仟伍佰捌拾元整；租赁期限从标的物移交之日起计算至5年期满为止；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方在本合同生效后10日内支付押金（相当于三个月租金）31000元人民币给甲方；其中第九条合同解除的条件约定：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不按规定时限交押金的；……3、乙方不交付或者不足额交付租金达2个月以上；其中第十一条违约责任约定：乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金……其中第十五条约定：被告告知原告的通讯地址若需变更，须于变更后7日内书面通知原告……否则原告仍按原地址向被告寄送相关文件，不论是否送达或者退还均视为已经送达……。2015年7月30日，原告作为资产出租方，被告作为承租方，双方签订了《福建省直行政事业单位出租资产移交确认书》，主要内容如下：现将租赁标的按下述清单移交给承租方，移交工作以双方签字盖章确认为准。租赁标的移交后，承租方的竞价保证金扣除相关费用后，汇入如下账户……在该确认书上的租赁标的一栏为福州市台江区XX路XX号，备注一栏为XX路XX号店面。在该确认书下方，资产出租方由原告单位签字并盖单位公章，承租方由被告签名。2016年11月10日，福建医科大学国有资产管理处向被告发出《催缴通知书》，主要内容如下：贵租户承租的我校“XX路XX号店面”、“XX路XX号店面”房产已于2016年6月3日前交付使用，根据《租赁合同》【合同编号：闽医大租赁2014（29）号，闽医大租赁2014（30）号相关约定：1、押金支付：承租户应在闽医大租赁2014（30）号，闽医大租赁2014（30）号合同生效后10日内支付押金共计70000元；2、租金支付：承租户应在“标的店面移交后10日内支付当季度租期租金，以后在每季度开始后10日内支付当季度租金”。贵租户至今未按合同约定履约。请接到此通知书后，于2016年11月20日前，缴清所欠租金、押金和滞纳金，逾期我校将根据租赁合同第九条“合同解除的条件”解除租赁合同，收回店面，重新进场交易公开竞价招租，由此所产生的法律与经济责任由贵租户自负。2016年12月26日，福建医科大学国有资产管理处向被告发出《催缴通知书》，主要内容如下：贵租户承租的我校“XX路XX号店面”、“XX路XX号店面”房产已于2016年6月3日前交付使用，根据《租赁合同》【合同编号：闽医大租赁2014（30）号，闽医大租赁2014（30）号相关约定：1、押金支付：承租户应在闽医大租赁2014（29）号，闽医大租赁2014（30）号合同生效后10日内支付押金共计70000元；2、租金支付：承租户应在“标的店面移交后10日内支付当季度租期租金，以后在每季度开始后10日内支付当季度租金”。贵租户至今未按合同约定履约。请接到此通知书后，于2016年12月30日前，缴清所欠租金、押金和滞纳金，逾期我校将根据租赁合同第九条“合同解除的条件”解除租赁合同，收回店面，重新进场交易公开竞价招租，由此所产生的法律与经济责任由贵租户自负。2017年3��6日，原告向被告发出《关于解除合同的函》，内容如下：2014年10月15日，我校与贵方签订两份《租赁合同》{合同编号分别为：闽医大租赁2014（29）号和闽医大租赁2014（30）号}。而后我校也将上述两个店面交付贵方。但贵方在履行合同过程中，经我校多次催促仍未按合同约定及时向我校缴交租金及押金，存在明显违约行为。根据《租赁合同》第九条的规定，经研究，决定解除上述两份合同。请贵方在接到本函后5日内，缴清所欠租金，腾空上述两个店面返还我校。上述通知书和函件，原告均按被告在《租赁合同》中告知原告的地址邮寄给被告，邮件查单备注为客户拒收。被告在诉讼中称未收到上述通知书和函件。2017年11月16日，本院组织双方当事人对讼争店面进行场地交接，原告已于当天接收讼争店面。诉讼中，被告提供了办理2016年6月3日《福建省直行政事业单位出���资产移交确认书》经手人王强的证明，以此证明被告签订确认书时，双方并没有实际移交店面，签订确认书只是为了方余敏向产权交易中心办理退还竞价保证金。原告对此有异议，认为无法核实证人身份，无法证实证言为证人书写并出具，无法核实证人证言的真实性。另查明，福建医科大学国有资产管理处是原告福建医科大学的内设机构。又，根据榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证的记载，台江区XX路XX号房屋所有权人为福建医科大学。2015年4月14日，台江区地名委员会办公室出具了一份《证明》,内容是“2013年按照门牌编码规则对台江区交通路88号前后沿街店面、荷塘路进行重新编码，编码后门牌号包括台江区XX路XX号。”诉讼中，原告自认于2017年5月15日对讼争店面进行断电断水。再查明，本院于2015年4月28日作出（2015）台民初字第421号民事判决书，判决陈莺新应于判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区店面，并将该店面退还给福建医科大学。陈莺新于2015年5月12日腾空搬离福州市台江区店面。本院认为，原告福建医科大学与被告方余敏签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。上述合同约定的租赁期限从标的物移交之日起计算至5年期满为止,虽然合同约定的期限未到期，但被告自2015年7月30日至2017年4月17日均未缴纳租金，已构成违约。根据双方签订的《租赁合同》第十五条约定，被告告知原告的通讯地址若需变更，须于变更后7日内书面通知原告……否则原告仍按原地址向被告寄送相关文件，不论是否送达或者退还均视为已经送达……原告于2017年3月6日邮寄的《关于解除合同的函》，于2017年3月10日被退回，视为被告已收到解除函。根据《合同法》第九十六条规定，“……合同自通知到达对方时解除。”故双方签订的《租赁合同》已于2017年3月10日解除。对原告提出解除双方于2014年10月15日签订的《租赁合同》，本院予以支持。原告已于2017年11月16日收回店面，故对原告提出要求被告立即搬离福州市台江区店面并腾空店面交还给原告的诉请，本院不予支持。被告应向原告支付自2015年7月30日至2017年3月9日止的租金205972元，本院予以支持。对原告诉请要求被告支付2017年3月10日起至2017年4月17日的店面占用费27616元，本院予以支持。2017年5月15日，因被告欠缴租金，原告对店面进行断电断水。本院认为，被告系从事餐饮业，诉争店面的断电断水造成被告实际无法经营，被告不能继续使用该铺位获得收益，故原告诉请的房屋占用费只能计算到2017年5月15日（2017年4月17日至2017年5月15日的房屋占用费为20348元，即10901元/月×2÷30天×28天），对原告诉请超过部分，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金，符合合同的约定，本院予以支持。原、被告双方已于2017年3月10日解除合同，现原告要求被告支付给原告押金31000元的诉请，本院不予支持。对被告辩称原告从未将讼争店面移交给其的辩解，因证据不足，本院不予采信。对被告辩称本案已超过诉讼时效的辩解，本院认为，原告曾两次向被告发出《催缴通知书》，不存在超过诉讼时效，故对被告该辩解，本院也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、��六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告福建医科大学与被告方余敏于2014年10月15日签订的《租赁合同》于2017年3月10日予以解除。二、被告方余敏应于本判决生效之日起十日内向原告福建医科大学支付2015年7月30日至2017年3月9日止拖欠的租金人民币205972元；三、被告方余敏应于本判决生效之日起十日内向原告福建医科大学支付2017年3月10日至2017年5月15日止拖欠的占用费人民币47964元；四、被告方余敏应于本判决生效之日起十日内向原告福建医科大学支付违约金（违约金以欠付租金为基数，按千分之三标准计算，其中2015年7月欠付租金对应的违约金自2015年7月10日起计算至付清该月租金止；2015年8月欠付租金对应违约金自2015年8月10日起计算至付清该月租金止，以此类推）；五、驳回原告福建医科大学的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7438元，由原告福建医科大学负担575元，由被告方余敏负担6863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈 群人民陪审员  林洁敏人民陪审员  江秀平二〇一七年十二月十八日书 记 员  黄金林附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约��况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。