北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初15480号原告：孔令丽，女，1963年7月27日出生，住北京市朝阳区。委托代理人:王可，北京市康达律师事务所律师。委托代理人:佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。法定代表人:刘明杰，执行董事。委托代理人:邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告：北京都市资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路甲40号1幢9层901内01室。法定代表人:何鑫，总经理。委托代理人：隋丽，北京宣言律师事务所律师。第三人：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。法定代表人:陈剑鸣，董事长。委托代理人:何国发，北京市欧亚律师事务所律师。第三人:江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所地江苏省海安县海安镇中坝南路18号。法定代表人：笪鸿鹄，董事长。委托代理人：曹文祥，男，1977年7月28日出生，江苏省苏中建设集团股份有限公司职工，住江苏省海安县李堡镇红旗村二十七组XX号。原告孔令丽（以下简称姓名）与被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）、被告北京都市资产管理有限公司（以下简称都市公司）、第三人君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）、第三人江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孔令丽及其委托代理人王可、佟金颖，金通公司之委托代理人邱嘉煜，都市公司之委托代理人隋丽，苏中公司之委托代理人曹文祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔令丽向本院提出诉讼请求：1.要求确认我与金通公司、君海公司签订的协议书有效；2.要求确认金通公司与都市公司签订的关于北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号1X室的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑项目由金通公司开发，金通公司委托君海公司代理销售该项目部分房屋，并承诺为买受人办理房屋产权证书。后我与君海公司签订《关于购买和平街西苑房屋的协议书》，约定我以110万元的价格购买位于北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号1X室房屋。合同签订后，我依约交付了全部购房款并入住该房屋。时至今日，金通公司未为我办理房屋产权证书。我于本院起诉金通公司办理该房屋产权证书，在案件审理过程中获知，金通公司已经于2010年4月22日将房屋出售给都市公司。都市公司购买上述房屋前未看过房屋，在购买房屋后长达六年的时间内从未主张过入住。经过我调查显示金通公司与都市公司为关联公司。金通公司与都市公司明显是恶意串通行为，其行为已经严重损害了我的合同权益。金通公司辩称，孔令丽与我公司之间的房屋买卖合同关系不成立，孔令丽与君海公司签订合同，主要内容是君海公司与我公司签署买卖合同，此为居间合同关系。孔令丽在明知合同重要义务的前提下，长时间不找我公司，君海公司也没有找我公司，也没有人告诉我公司房屋已经出售，也没有人支付过购房款。我公司怀疑孔令丽与君海公司串通，可能是君海公司向孔令丽筹集资金，在偿还不得的情况下拿房屋偿还资金，涉案合同的签订、履行方式和履行过程不符合正常人履行合同的态度。孔令丽的亲戚是君海公司的职员，孔令丽是因为关系得到房屋，我公司不同意孔令丽的全部诉讼请求。本案房产在2015年被抵押出去，双方之间无法解除，且涉及到其他民事主体和抵押合同，从客观上不能成为合同成立的条件。根据民事案件案由规定，确认合同效力分为有效与无效两种，我公司认为这两个诉讼请求不能同时出现在一个案由中，孔令丽应该另案诉讼解决，在孔令丽未另案起诉时应予驳回。都市公司辩称，2005年4月30日，我公司签订商品房买卖合同购买了涉案房屋，后来知道大产权证没有下来，而且我公司资金出现了困难，所以我公司当时表示不买了。2009年左右，我公司知道大产权证办理下来，所以我公司找到金通公司继续购买上述房屋，但是金通公司告知我公司上述房屋已经出租，所以目前无法交付，我公司支付了75%的款项，扣除了25%的履约保证金。金通公司向我公司出具了发票。2010年4月22日我公司办理完毕了房屋转移登记手续。2015年12月，因为我公司资金困难，我公司将上述房屋抵押给了苏中公司。我公司保留向金通公司追究法律责任的权利。孔令丽是因为其亲戚是君海公司员工的关系得到房屋，我公司不同意孔令丽的新增诉讼请求。君海公司辩称，涉案房屋是金通公司开发的。2001年7月，北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）与金通公司签订了商品房买卖合同，约定六宇公司购买金通公司的58套房屋，包括涉案房屋。2007年10月30日，六宇公司与我公司签订协议，将六宇公司与金通公司签订的58套房屋的合同的权利全部转给我公司。2007年12月20日，我公司又与金通公司签订了商品房转让续签协议，协议确定了原来六宇公司合同约定的58套房屋实际只交付给我公司了19套，其他房屋合同没有约定。在续签协议中约定我公司对19套房屋具有所有权和处置权。2007年12月1日，金通公司对每套房子都向我公司出具了授权委托书，根据金通公司给我公司的授权，我公司对房屋是唯一的全权代理销售商，授权书还保证在2008年12月31日前办理房产证。根据上述和约定授权，我公司分别与任国胜和刘闽等相关购房人签订了购房合同。金通公司将房屋另行出售的问题我公司不知道。孔令丽曾2016年1月份提起过商品房买卖合同纠纷，该次诉讼中我公司才知道金通公司将房屋另行出售，在此期间金通公司能够办理房产证的时候没有告诉我公司，将房屋卖给第三方以后也没有告知我公司。我公司是有义务促进孔令丽与金通公司签订合同，但是是有前提的，要金通公司把大产权证办理下来，具备各户办理房产证的条件，办理各户的房产证需要购房人的信息，这时才要与金通公司签合同。事实上金通公司迟迟未办理大产权证，后来办理完成后也没有通知我公司，也没有通知购房人，所以才没有与金通公司签订合同，这个责任不应由我公司和购房人承担。孔令丽已向我公司全额支付了购房款，涉案房屋都已分别交付。我公司与金通公司约定，在金通公司办理完房产证后我公司再把房款支付给金通公司。我们除此之外，还有其他的债权债务关系。房产证办理完毕后金通公司一直没有通知我公司，所以我们没有把购房款给金通公司。我公司不清楚大产权证何时取得的。孔令丽的亲属在我公司工作，该亲属找到公司，我公司同意其享受了君海公司内部员工的优惠购房待遇，签订了购房协议，购买1X号房屋，价款110万元，总价款便宜了四五十万元，其他购买人的均价都是一万三、一万四，孔令丽的房屋均价只有不到一万元。孔令丽享受的是一般职员的待遇。我公司认为孔令丽因购买该房屋与金通公司产生纠纷，应通过我公司统一协调，孔令丽现单独行为，擅自起诉，我公司现在作为第三人参与本案诉讼，不同意其诉讼请求。关于两项诉讼请求是否属于不同案由问题，请法院依法裁判。后我公司认为房屋属于金通公司交付我公司的19套房屋之一，我公司有所有权和处置权。我公司与孔令丽签订了房屋买卖合同，将上述房屋出售给她。苏中公司述称，都市公司因为资金问题向我公司借款5000万元，将包括上述房屋在内的9套房屋抵押给我公司，双方签订了借款合同，办理了他项登记，设定了抵押权，在合同到期后双方又进行了延期。现在都市公司尚未还款，我公司希望都市公司尽快还款，孔令丽与金通公司之间的事情与我公司无关。经审理查明：经在北京市朝阳区不动产登记事务中心查询显示，2005年4月30日，都市公司与金通公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：517540），约定都市公司购买金通公司位于北京市朝阳区和平街西苑乙5楼1X室，该商品房单价为每平方米5500元，总金额为666215元，金通公司应当在年月日前交付房屋给都市公司，金通公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由金通公司提供的资料报产权登记机关备案。2010年4月22日，都市公司申请房屋所有权转移登记。2014年9月25日，都市公司作为抵押人与苏中公司签订《借款抵押合同》，约定主债权金额370万元，债务履行期限自2014年9月28日起至2015年9月27日，抵押房屋坐落于北京市朝阳区和平街西苑乙5楼1X室。2007年5月28日，孔令丽与北京君海时代科贸有限公司签订《购房协议书》，约定经协商，双方就购买北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号1X室（以下简称1X室）达成如下协议：一、北京君海时代科贸有限公司拥有1X室全部处置权，现该房处于出租状态。因开发商的原因致使该楼座整体房产证至今未能办妥，且责任不在北京君海时代科贸有限公司。对此孔令丽无异议，并同意在此前提下购买1X室。二、双方商定1X室的交易总价格为110万元，按现在实际面积120.89平方米计算，成交价为9099.18元每平方米。由于开发商的原因，房产证办妥后，经房地局确认的实际面积与现在成交的面积可能有差异，但双方同意，无论将来如何变化，成交总价不再变动。四、北京君海时代科贸有限公司同意：1.在孔令丽正式接手1X室之前，按16000元每月支付房屋滞交费用，供孔令丽租房周转；2.在孔令丽正式接手1X室之后，全部办妥房屋产权证之前的这段时间内，按10000元每月支付房屋产权滞办手续费，以弥补孔令丽的损失。五、双方同意：北京君海时代科贸有限公司除了按时支付上述两项费用外，即不再支付其他费用，直至1X室的全部手续办齐，产权证办至孔令丽名下，或孔令丽指定自然人的名下。因办理产权证而发生的所有费用由北京君海时代科贸有限公司承担。六、孔令丽正式接手1X室的实际使用权之后，产生的物业管理费、水电费、取暖费等一切费用均由孔令丽自己负责，北京君海时代科贸有限公司不再承担因此房屋使用而产生的任何费用。……八、确因开发商原因使得大多数购房者而因此诉诸法律时，北京君海时代科贸有限公司保证与绝大多数购房者一起维护孔令丽的合法权益，因此产生的诉讼费由北京君海时代科贸有限公司负责，与孔令丽无关……。甲方北京君海时代科贸有限公司方全权代理人陈建民签字。2007年12月1日，金通公司出具《授权委托书》，其内容为兹确认君海公司为北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号1X室的唯一全权代理销售商，并承诺无论该1406室的最终买受人是否为君海公司职工，均保证在2008年12月31日之前将该1X室的房地产证办至实际买受人名下。本授权委托书的有效期至2009年6月30日。诉讼中，本院对1X室进行现场勘验，孔令丽居住在上述房屋内。另查，2001年7月，六宇公司与金通公司签订《商品房买卖协议书》，约定“和平苑”为金通公司开发的项目，六宇公司有意购买“和平苑”项目的58套房屋，并将所购买的房屋分配给其职工作居住之用。六宇公司所购买房屋总套数为58套，总建筑面积为6876.18平方米，对于所购房屋，统一按照总建筑面积计算购房总价款，根据每平方米9930元的单价计算，总价款68280467元。同时，双方签订《附件》，约定双方实际成交价为均价6600元每平方米，在实际售出时，单价高出6600元每平方米部分，金通公司按实际多出的金额返还六宇公司，由六宇公司支配使用。金通公司保证在2001年10月31日前实际支付六宇公司58套住房，2002年7月31日前整个建筑工程完成，如有延误，则六宇公司还款相应推迟，且推迟期间借款不计利息。2007年10月30日，君海公司与六宇公司签订《商品房权益转让协议书》，约定六宇公司与金通公司在2001年7月25日签订了《商品房买卖协议书》、《附件》，合法拥有了附件：已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权。君海公司经与金通公司确认，承认六宇公司具有上述第一款规定的权益。六宇公司因各种客观原因，愿将已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》，约定本合同项下房屋所在的“和平苑”项目位于北京市朝阳区小黄庄路和平西苑乙5号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后陆续交付六宇公司共计19套房屋，房屋房号见附件二已交付房屋清单。双方确认该19套房屋君海公司已受让于六宇公司，具备所有权与处置权，金通公司同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋。为配合金通公司办妥该楼全部房屋房产证的手续，君海公司同意按照金通公司的要求在2008年2月15日之前将六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响君海公司合法权益的事项，该手续无效，且君海公司有权不予配合。双方确认该19套房屋的成交价仍按原协议执行，即6600元每平方米，具体房屋成交面积以最终下发的房产证的面积为准。双方同意，君海公司应在2008年12月31日前还清金通公司的装修借款和房屋按揭费，还款可以由19套房屋分摊返还，还款按如下方式进行：每销售一套房屋，君海公司将房款（房屋面积×6600元每平方米）+按揭款+分摊装修借款=总价款交付金通公司，金通公司办理销售合同及开具购房发票。违约责任及罚则：金通公司违约：在君海公司已交清应还房款（包括按揭费和装修借款）的前提下，而金通公司未能在2008年12月31日前办妥房产证时，每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，如金通公司在2009年6月30日前仍未能办妥房产证，每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的2%月息予以罚款，直至办妥房产证为止。君海公司违约：在金通公司已办妥购房手续和房产证，而君海公司未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止；如君海公司在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），金通公司有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。同日，金通公司与君海公司签订《已交付房屋清单》（附件二），其内容房号：#1302、#1305、105、105、205、305、405、101、1401、1501、#1601、1206、1406、1506、1606、#1X、1603、#1303、11X、1604。2007年10月31日，北京君海时代科贸有限公司更名为君海公司。庭审中，双方的主要争议：1、金通公司与都市公司的关系。金通公司于2000年3月3日成立，2005年9月该公司法定代表人变更为黄强，后股东变更为贾玉田、田昭、北京中科天成投资有限公司，2009年，该公司投资人变更为北京中科天成投资有限公司、北京市天华宏图经贸有限公司。2013年,该公司法定代表人由黄强变更为刘明杰。北京市天华宏图经贸有限公司于2009年设立，法定代表人杨慧君。2010年8月，该公司投资人由杨慧君变更为杨慧君、黄强，经理由杨慧君变更为黄强。2003年，北京金泰汇嘉投资有限公司设立，2005年3月，该公司更名为北京都市资产管理有限公司，投资人变更为王进旭、田昭，2010年，该公司投资人变更为北京市天华宏图经贸有限公司、黄强。2005年，北京中科天成投资有限公司投资人变更为都市公司。2、2005年4月30日都市公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》履行情况。都市公司提供2007年2月16日专用凭证一张（其内容为都市公司给金通公司汇款43万元）、2010年6月18日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款10万元）、2010年10月19日的回单（其内容为都市公司向金通公司汇款50万元）、2010年12月21日的回单（其内容为都市公司向金通公司汇款6万元）、2010年12月30日的回单（其内容为都市公司向金通公司汇款30万元）、2011年1月20日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款140万元，用途往来款）、2011年4月11日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款6万元）、2011年5月5日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款10万元，用途其他）、2011年4月1日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款20万元）、2011年6月16日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款25万元）、2011年3月21日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款10万元）、2011年6月23日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款10万算款）、2011年8月11日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款5万元）、2011年8月30日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款10万元，用途往来结算款）、2011年9月19日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款10万元，用途往来结算款）、2011年9月13日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款18万元，用途往来）、2011年9月2日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款50万元，用途往来结算款）、2011年8月17日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款16万元，用途往来结算款）、2011年9月27日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款7万元，用途往来结算款）、2011年10月15日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款7万元，用途往来结算款）、2011年10月29日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款7万元，用途往来结算款）、2011年10月31日回单（其内容为都市公司向金通公司汇款5万元，用途往来结算款）、2012年11月15日记账回执（其内容为都市公司向金通公司汇款47万元，用途往来结算款）等证据，以此证明都市公司为购买房屋支付542万元。任国胜认为上述证据显示的金额与总房款不一致，单据上显示为往来款，不是购房款。金通公司对上述证据均予以认可，君海公司对上述证据不发表意见。苏中公司对上述证据没有意见。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案主要存在以下不合理之处：第一、金通公司与都市公司的关系。依据金通公司、北京中科天成投资有限公司、都市公司、北京市天华宏图经贸有限公司的工商底档清晰显示2005年至2010年期间各家公司之间的关联性；第二、合同履行问题。首先，2005年4月30日都市公司与金通公司签订了《商品房买卖合同》，但按照都市公司陈述，双方没有及时履行，在2010年都市公司资金改善后双方协商继续履行，此与涉案合同的约定完全不符；其次，房屋价款支付问题。都市公司提供的购房款支付凭证显示的用途、金额、时间与涉案房屋的具体情况不能显示关联性；最后，涉案房屋交付问题。依据孔令丽提供的证据、本院现场勘验的情况等，都市公司在取得房屋产权证后未占有使用涉案房屋，也未主张过相关权利；第三、公平问题。2005年4月30日，都市公司与金通公司签订《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的价格是每平米5500元，2001年7月，六宇公司与金通公司签订的《商品房买卖协议书》约定每平米是6600平米，2007年5月28日孔令丽与君海公司按照内部员工优惠价签订的《购房协议书》约定的涉案房屋价格是每平米9099.18元，2010年都市公司、金通公司主张双方继续按照2005年4月30日的合同履行，此明显与市场价格相违背。综合以上几点，本院认为金通公司、都市公司之间明显恶意串通，损害第三人利益，故2005年4月30日都市公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》应为无效，合同无效的后果及抵押权问题应另行诉讼解决。关于2007年5月28日孔令丽与君海公司签订的《购房协议书》效力一节，此与本案非同一法律关系，本院对此暂不予处理，各方应另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告北京市金通世纪房地产开发有限公司与被告北京都市资产管理有限公司于二〇〇五年四月三十日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517540）无效。二、驳回原告孔令丽其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千二百三十一元，由被告北京市金通世纪房地产开发有限公司、被告北京都市资产管理有限公司负担（孔令丽已交纳，金通公司、都市公司于本判决生效后七日内转交给孔令丽）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  文怡昊审判员  刘坤鹏二〇一七年十二月二十日书记员  马 悦