江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5480号原告（反诉被告）：张凤优，女，1972年2月6日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。原告（反诉被告）：陈立华，男，1976年11月6日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。（同时代理上述二原告）委���诉讼代理人：霍秋萍，昆山市新天平法律服务所法律工作者。（同时代理上述二原告）被告（反诉原告）：昆山中旭房地产发展有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇，统一社会信用代码913205837290053833。法定代表人：孙懋，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。原告张凤优、陈立华与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序审理。审理中被告中旭公司向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，���与本诉合并审理。本案于2017年4月20日、2017年12月6日、2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告张凤优、陈立华的共同委托诉讼代理人孙月娟、霍秋萍，被告中旭公司的委托诉讼代理人孙君宇、顾春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凤优、陈立华向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期交房违约金、赔偿金35912元；2、被告立即支付原告逾期办理不动产权证违约金66464元（自2016年6月14日计算至2017年2月17日，共计248天，标准为每日0.01%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月，被告与原告签订《昆山市商品房购销合同》及附件，原告购买了被告开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋一套，总价款为2680000元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作了详细的约定。��同签订后，原告按照合同的约定履行了房款支付义务，但是，被告违反合同第八条关于交付期限的约定（被告应在2015年12月31日前交付房屋），延迟交付房屋；同时，被告因土地办理抵押及被苏州市中级人民法院查封等，导致延期为原告办理不动产权证。被告的违约行为，给原告造成了经济损失，按照合同约定，理应承担违约责任，支付原告违约金及赔偿金等，但是经原告多次催讨，被告迟迟不予支付。综上原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉请。被告中旭公司辩称：1、对于延期交房违约金，被告方认可；2、对于延期办证违约金、被告方不同意支付，被告在2016年7月5日取得交付备案证书，2016年7月12日书面通知原告收房，原告在2016年9月1日收房，按合同约定是交房后90日内，被告将办理权属登��的相关材料交由房屋登记部门备案，另外补充协议还约定，原告方付清全部房款及物业维修基金后，双方共同向房屋权属登记部门办理产权申请手续。本案被告在约定期限内，即2016年11月26日就书面通知原告办证，但原告方在2016年12月7日才缴纳物业维修基金，因此由于原告方自身延期缴纳物业维修基金，故延期办证的责任由原告方自行承担，被告方不承担责任，请求驳回该诉讼请求。反诉原告中旭公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金31518元；2、反诉被告支付反诉原告逾期收房违约金16000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《昆山市商品房购销合同》，约定反诉被告向反诉原告购买昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋，在履约过程中，反诉被告存在逾期付款��逾期收房的情况，为此根据合同约定，反诉原告要求反诉被告支付违约金，请求法院依法支持反诉原告的诉请。反诉被告张凤优、陈立华辩称：1、关于逾期付款的违约金31518元，答辩人不存在逾期付款的事实，不应支付逾期付款违约金；贷款部分的房款系反诉原告协办，贷款办理情况及发放贷款时间，答辩人无法控制，反诉原告主张违约金不符合常理，也违反客观事实。2、关于反诉原告逾期收房违约金16000元，也没有任何事实和法律依据。事实上，反诉原告建造的房屋存在严重漏雨等质量问题，不符合交付使用条件；且反诉原告从未向答辩人发出交房的书面催告书，其主张违约金也是没有事实和法律依据的；从证据上讲，反诉原告也未能提供有效证据证明答辩人违约的事实。综上，恳请法院依法驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年10月5日，中旭公司（出卖人）与张凤优、陈立华（买受人）签订《昆山市商品房购销合同》，约定出卖人同意将坐落于昆山市淀山湖镇XX路南侧的XX庄园XX幢XX号房及储藏室出售给买受人，住宅建筑面积186.93平方米，套内面积179.904平方米，储藏室面积69.38平方米；房屋转让总价为2680000元；买受人于2015年10月4日付款610000元，2015年10月10日付90000元，出卖人协办贷款计1980000元，买受人应于本合同签订后十日内提供贷款所需全部材料，付相关费用，积极配合出卖人办理贷款事宜，若买受人逾期不提供贷款资料或支付相关费用、或未获得银行贷款、或获得银行贷款少于申请贷款数额的，买受人应自收到出卖人通知之日起10日内，或自全部或部分贷款申请被拒绝之日起10日内以现金补足房价款，逾期未能补足的承担违约责��；买受人如未按照约定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2015年12月31日之前，按照国家和地方人民政府的有关规定将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用；若出卖人逾期交房，逾期不超过30日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，合同继续履行，出卖人除向买受人支付上述违约金外，另需支付买受人已付款的0.3%的赔偿金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：出卖人应当发出书面催告书一份，买受人未按催告书规定日期办理该房屋验收交接手续，则自该催告书发出之日的第二日起，视为该房屋已交付给买受人，该房屋的风险责任转移由买受人承担，买受人并需按每日500元的标准向出卖人支付逾期收房违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。同时双方签订《补充协议》一份，其中第五条约定“双方商定，在买受人付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、水电表、天然气设施费等）起二十个工作日内，由双方向昆山市房建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因出卖人原因导致买受人无法取得房地产权证（小产证），出卖人应承担违约责任，违约金按照已付房款日万分之一计算，逾期超过90天，仍无法取得房地产权证（小产证），则买受人有权单方面解除合同”。上述合同签订后，张凤优、陈立华于2015年8月12日支付中旭公司购房款100000元；于2015年8月18日支付购房款400000元；于2015年8月24日支付购房款100000元；于2015年8月30日支付购房款10000元；于2015年10月16日支付购房款60000元；2016年3月23日通过贷款方式支付购房款2010000元。2016年7月5日，中旭公司取得涉案房屋的交付使用备案证书。中旭公司于2016年8月25日通过EMS向张凤优、陈立华发出交房通知书，张凤优、陈立华于2016年9月1日签收，当日双方办理了涉案房屋的交接验收流程。审理中中旭公司对张凤优、陈立华主张的逾期交房违约金、赔偿金35912元予以认可。2016年10月10日昆山市国土资源局（甲方）、中旭公司（乙方）、昆山市淀山湖镇人民政府（丙方）签订关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议，载明根据3205832008CR0046号合同，乙方取得淀山湖镇XX路南侧、XX东侧地块，面积为100000平方米，用途为住宅。依据《苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》（苏府规字[2011]8号）文件精神，经乙方申请，并根据淀山湖镇人民政府意见、民防局意见、建设工程规划核实合格证和房屋建筑面积测量报告，拟增加该地块一期项目地下一层空间建设用地使用权。经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意在地块红线内增加一期项目地下一层空间建设用地使用权，建筑面积为12795.73平方米，用于地下储藏室，出让年限与地表建设用地使用权年限一致，具体位置详见公安编号对照表，坐标、竖向界限详见附图。2、该地块一期项目在2011年8月1日后获得地表建设用地使用权经规划审批批准结建地下工程，均为地下储藏室，面积12795.73平方米，根据苏府规字[2011]8号文件规定，乙方需按苏明（昆山）土地估字（2016）第09007号评估报告补交出让金513.7元/平方米��共计6573166.6元，需在签订协议之日起15日内付清。中旭公司于2016年10月10日补交地下空间出让金6573166.6元。中旭公司于2016年7月4日将涉案房屋坐落的土地抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封。嗣后，被告涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权，苏州市中级人民法院解除了土地查封。2016年11月16日，涉案房屋完成初始登记，登记权利人为中旭公司。同日中旭公司通过EMS向张凤优、陈立华发出办证通知，张凤优、陈立华于次日签收。2016年12月12日，中旭公司向陈立华开具涉案房屋的增值税发票，金额为2680000元。2017年2月10日，张凤优、陈立华缴纳契税。张凤优、陈立华于2017年2月17日取得涉案房屋的产权登记。张凤优、陈立华主张其于2016��12月2日将办证所需资料递交中旭公司，而中旭公司主张递交办证资料的时间是2016年12月7日。审理中张凤优、陈立华与中旭公司共同确认购房贷款2010000元由中旭公司协办，贷款所需资料由张凤优、陈立华交由中旭公司。中旭公司主张该笔贷款延迟发放的主要原因在于张凤优、陈立华延迟递交贷款申请所需资料，但经本院释明后，中旭公司未能就其上述主张提供证据佐证。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、中国建设银行刷卡凭证、上海农商银行个人按揭贷款借款凭证、不动产单元首次登记信息表、昆山市商品房屋交付使用备案证书、协议、付款凭证以及当事人陈述予以证实。本院认为：双方之间签订的《昆山市商品房购销合同》及《补充协议》系双方���实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同约定交房时间为2015年12月31日，而中旭公司取得交付使用备案证书的时间为2016年7月5日，中旭公司存在逾期交房的违约行为。张凤优、陈立华主张逾期交房违约金、赔偿金35912元，中旭公司对此不持异议，本院予以确认，中旭公司应支付张凤优、陈立华逾期交房违约金、赔偿金35912元。关于中旭公司主张的逾期收房违约金，中旭公司于2016年8月25日向张凤优、陈立华寄发邮件通知交房，张凤优、陈立华于签收当日前去办理交房验收手续，并未拖延，不存在逾期收房的情形，故本院对中旭公司主张的逾期收房违约金不予支持。根据合同约定，中旭公司应该在房屋交付使用后的90日内将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案。本案中，中旭��司于2016年9月1日将涉案房屋交付给张凤优、陈立华使用，中旭公司应该在2016年11月29日之前将办理权属登记需由中旭公司提供的资料报产权登记机关备案。但中旭公司于2016年11月26日才向张凤优、陈立华发出办证通知，于2016年12月12日向张凤优、张丽华开具购房款发票，中旭公司未能在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，系由其自身原因所致，中旭公司的行为已构成违约，应当按照商品房购销合同的约定承担逾期办证违约责任，违约金标准为已付房价款的0.3%。房屋总价款为2680000元，因此本院确定中旭公司应支付张凤优、陈立华逾期办证违约金8040元。双方签订的《补充协议》中约定，在张凤优、陈立华付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因中旭公司原因导致无法取得房地产权证（小产证），中旭公司应承担违约责任，违约金按已支付的房价款日万分之一计算。该条款的适用应基于中旭公司在办理涉案房屋首次登记之后，涉案房屋取得首次登记之日后，按照原告自认的递交办证材料的时间（2016年12月2日）推算，原告于2017年2月17日取得涉案房屋的不动产权证，尚未超过合同约定的五十五个工作日，故原告按照该条款的约定主张逾期办证违约金不能成立，本院不予支持。关于逾期付款违约金，按照合同约定，张凤优、陈立华应于2015年10月10日之前支付购房款90000元，但张凤���、陈立华于2015年10月16日支付购房款60000元，逾期6天，另30000元合同约定支付方式为现金，但实际上系通过贷款方式于2016年3月23日支付。该笔30000元购房款，双方之间经协商一致变更付款方式，结合贷款申请系由中旭公司协助办理的事实，付款方式的变更必然导致付款时间的延迟，中旭公司对此未提异议，视为认可变更后的付款方式及时间，在中旭公司无证据佐证张凤优、陈立华延迟递交办理贷款申请所需材料的情况下，中旭公司主张逾期付款违约金无事实依据，本院不予支持。同理，对中旭公司主张的贷款1980000元的逾期付款违约金，本院亦不予支持。对于购房款60000元，张凤优、陈立华确实存在逾期6天的违约情形，应该承担逾期付款违约金。合同约定逾期付款违约金为日万分之一，该约定标准适宜，本院不做调整，故张凤优、陈立华应承担逾期付款违约金36元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、昆山中旭房地产发展有限公司应支付张凤优、陈立华逾期交房违约金、赔偿金35912元、逾期办证违约金8040元。二、张凤优、陈立华应支付昆山中旭房地产发展有限公司逾期付款违约金36元。上述第一、二项给付义务相抵后，昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付张凤优、陈立华43916元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期���的债务利息。本诉案件受理费2348元，由原告张凤优、陈立华负担1449元，被告昆山中旭房地产发展有限公司负担899元。反诉案件受理费988元，减半收取494元，由反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司负担469元，反诉被告张凤优、陈立华负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  张 伟人民陪审员  姜雪梅人民陪审员  冯德华二〇一七年十二月二十七日书 记 员  徐丹丹