黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0208民初56号原告王某某，女，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人王某某，系黑龙江发达律师事务所律师。委托代理人王某某（系王某某弟弟），男，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区棚户区改造领导小组办公室，住所地黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区城镇。法定代表人王某某，系该办公室主任。委托代理人刘某某，系黑龙江京诺律师事务所律师。被告黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民政府，住所地黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区城镇。法定代表人朱某某，系该区区长。委托代理人刘某某，系黑龙江京诺律师事务所律师。被告崔某（系崔某某长子），男，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告崔某（系崔某某次子），男，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告王某某（系崔某某妻子），女，住黑龙江省讷河市。第三人张某某，男，住黑龙江省龙江县。第三人陈某某，男，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人张某某，系黑龙江之信律师事务所律师。原告王某某与被告黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区棚户区改造领导小组办公室[以下简称梅里斯区棚改办公室]、黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民政府[以下简称梅里斯区人民政府]、崔某、崔某、王某某、第三人张某某、陈某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日作出[2014]梅商初字第54号民事判决书：一、原告王某某与被告梅里斯区棚改办公室签订的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；二、第三人陈某某与被告梅里斯区棚改办公室签订的《商品房买卖合同》予以解除；三、第三人陈某某的诉讼请求予以驳回。判后，第三人陈某某不服上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。经过二审法院审理后，认为本案在二审期间出现新的证据，原审判决认定基本事实不清，2015年8月6日，齐齐哈尔市中级人民法院作出[2015]齐商四终字第68号民事裁定书：一、撤销黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院[2014]梅商初字第54号民事判决；二、发回黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院重审。因第三人张某某犯罪被羁押无法到庭参加诉讼，其不到庭无法查清案件事实，2016年4月18日，裁定本案中止诉讼。本院依法另行组成合议庭，依法由审判员戴宏威担任审判长并主审本案，与审判员马国富、马燮阳共同组成合议庭，分别于2017年12月19日和12月25日公开开庭进行了审理。原告王某某委托代理人王某某、王某某、被告梅里斯区棚改办公室和梅里斯区人民政府委托代理人刘某某、被告崔某、第三人张某某和陈某某委托代理人张某某到庭参加了诉讼，被告崔某、王某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王某某诉称，2013年3月12日，被告梅里斯区棚改办公室与原告王某某签订了编号为31220407号和31220401号《商品房买卖合同》，约定将位于梅里斯区葛根阁日小区2号楼—4号楼之间的1号、7号楼房出卖给原告王某某。原告与被告签订合同后，原告对房屋进行了装修，第三人张某某以开发商将房屋抵押给自己为借口抢占原告购买的房屋。原告认为与被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现要求：一、请求确认原告与被告梅里斯区棚改办公室签订的商品房买卖合同有效；二、要求被告立即为原告办理房屋所有权证；三、要求第三人张某某从梅里斯区葛根阁日小区2号楼—4号楼之间的1号、7号房屋搬出。原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据：1、商品房买卖合同（2012年9月16日，合同号31220401）；2、商品房买卖合同（2012年9月16日，合同号31220407）；3、商品房预售登记证；4、齐齐哈尔市商品房销售预售款专用发票；5、购楼款收据2张，金额为533910.00元和19900.00元（面积117平方米）；6、维修基金缴款单收据、维修基金收据；7、物业费、电费收据一张（2年，2013年4月15日）；8、卫生费收据一张（2年，2013年4月15日）；9、装修废物清运费收据一张（2年，2013年4月15日）；10、水费收据一张（2年，2013年4月15日；11、供热费收据一张（2年，2013年4月15日）；12、商品房预售合同证明；13、烟道下水拆改保证金收据（2013年4月15日）；14、关于陈某某借款和抵押房产情况说明；15、中国农业银行卡交易明细清单（账户名称为梁某某，共存入梁某某五笔存款，每笔金额5万元，金额共计25.00万元）；16、齐齐哈尔市市区农村信用合作联社梅里斯信用社传票（2013年3月5日，收款人为梁某某，金额为283910.00元，存款人为王某某）。被告梅里斯区棚改办公室、梅里斯区人民政府辩称，经与项目负责人和葛根阁日家园售楼处核实，该梅里斯区葛根阁日家园小区2号楼至4号楼之间的00单元01号和07号商服用房已经于2013年3月12日出售给购买人王某某，并在房产登记机关备案登记，王某某已经向该项目销售的售楼处缴纳了相应的房款（实际缴款金额以售楼处和崔某某确认的金额为准），该房屋买卖合同依法成立，同意原告的诉讼请求。关于第三人陈某某的房屋买卖行为，项目负责人崔某某反映，是崔某某借款为了抵押而给债权人写的房屋买卖合同，该购买人陈某某没有缴纳任何购房款，也没有办理进户手续，没有在房产管理机关办理备案登记，该房屋买卖合同是不成立的，要求解除该房屋买卖合同。被告梅里斯区棚改办公室、梅里斯区人民政府为证明其抗辩理由，提供了如下证据：1、收据2份（2012年9月16日）；2、借据1份（2012年9月16日，崔某某向陈某某借款）；3、起诉状一份（2013年10月22日，起诉人为陈某某）。被告崔某辩称，王某某主张的商品房买卖合同是真实有效的，并且办理了进户手续，应当受到法律保护；第三人陈某某主张的商品房买卖合同不是真实的买卖，买卖合同应当无效或解除，该争议房屋应当返还给王某某；我放弃继承我父亲崔某某的遗产。被告崔某为证明其抗辩理由，提供了如下证据：1、梅里斯区棚改办公室建设用地规划许可证；2、梅里斯区棚改办公室国有土地使用证；3、梅里斯区棚改办公室建设工程规划许可证；4、梅里斯区棚改办公室建筑工程施工许可证；5、梅里斯区棚改办公室商品房预售许可证；6、梅里斯区棚改办公室商品房销售许可证。被告崔某、王某某未到庭应诉、未答辩，亦未向法庭提供证据。第三人张某某、陈某某述称，2012年9月16日，陈某某与梅里斯区棚改办公室签订了一份房屋买卖合同，实际上是梅里斯区棚改办公室为崔某某向陈某某借款50万元出具的担保，在合同的首页和借据上也明确写有“两套门市（1号和7号）借款人如到期不能按双方约定期限内归还此借款，葛根格日小区两套门市（1号和7号）归陈某某所有”；在合同原件的首页也写了“两套门市（1号和7号）借款人如到期不能按双方约定期限内归还此借款，葛根格日小区两套门市（1号和7号）归陈某某所有”；王某某与梅里斯区棚改办公室签订的合同的时间是2013年3月12日，在产权处登记的时间是2013年9月23日，无论是登记时间还是合同签订时间都在我们签订买卖合同之后，我方有钱某某出具的两份说明，说明钱某某、田某某和崔某某三人合伙期间此套房没有和任何人做过买卖交易，也证明王某某与棚改办签订的合同是虚假的。该案在二审庭审期间，葛根格日项目负责人崔某某明确表示，首付款收据的钱款已经转入到梅里斯区棚改办公室，2017年12月7日经法院调查，梅里斯区棚改办公室财务出具了情况说明，梅里斯区棚改办公室并没有收到王某某和葛根格日项目部关于该房的首付款，证明崔某某、梅里斯区棚改办公室和王某某都在作虚假陈述。经法院调查葛根格日项目部，王某某在2013年买房期间的记账凭证和银行流水账，该项目部出具了说明，说明账和银行流水均由崔某某保管，崔某某已经去世，记账凭证和银行流水账全部丢失，无账可对，我认为原告根本没有交付购房款，所以没有记账凭证和银行流水，一切都是在造假。根据我国法律规定，原、被告属于恶意串通想要通过诉讼以合法形式达到非法目的，拒绝原告的诉讼请求。第三人张某某、陈某某为证明其陈述理由，提供了如下证据：1、陈某某的两份商品房买卖合同、借据各一份；2、钱某某书面证明两份；3、情况说明两份、黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院二审开庭笔录第11-12页（其中崔某某所陈述）及王某某交付房款的专用票据（金额187000.00元）；4、以往庭审中崔某某提交的记账凭证和银行流水共12张；5、伊亭亭与梅里斯区棚改办公室签订的商品房买卖合同及首付款发票、预、销售许可证、备案登记证；6、王某某与梅里斯区棚改办公室签订的商品房买卖合同及首付款发票、预、销售许可证、备案登记证；7、梅里斯达斡尔族区人民法院（2014）梅商初字第98号民事判决书。在开庭审理过程中，原、被告对上述证据进行了质证，对相对方所提交的证据分别发表了结论性意见。被告梅里斯区棚改办公室、梅里斯区人民政府、崔某对原告提供的证据均表示无异议。第三人张某某、陈某某对原告提供的证据1、2、5、6、12、14认为不真实，理由是原告没有向梅里斯区棚改办公室交付房款，是虚假交易行为，该房屋买卖合同无效；对证据3、4认为不合法；对证据7、8、9、10、11、13、15、16认为与本案无关。原告、被告崔某、第三人张某某、陈某某对被告梅里斯区棚改办公室、梅里斯区政府提供的证据均表示无异议。原告、被告梅里斯区棚改办公室、梅里斯区政府、第三人张某某、陈某某对被告崔某提供的证据均表示无异议。原告对第三人张某某、陈某某提供的证据1、2认为不真实、不合法；对证据3、5、6、7认为与本案无关；对证据4表示无异议。被告梅里斯区棚改办公室、梅里斯区政府、崔某对第三人张某某、陈某某提供的证据1、3、4表示无异议；对证据2认为不合法；对证据5、6、7认为与本案无关。结合原、被告及第三人的陈述、辩论及对证据的质证意见，本院经审核后认为，原告、被告梅里斯区棚改办公室、梅里斯区政府、崔某提供的证据及第三人张某某、陈某某提供的证据1、2、3、4均符合证据的要求，本院认定其对本案的证明效力。根据以上确认的证据和三方当事人的陈述，可以认定如下事实：2012年9月16日，第三人陈某某与被告梅里斯区棚改办公室签订了编号为91620401和91620402两份《商品房买卖合同》，合同约定将位于梅里斯区葛根阁日小区2号楼—4号楼之间的1号、7号楼房出卖给第三人陈某某。以上两份买卖合同的首页即商品房买卖合同说明一页空白处均注明“三个月之后债务人如约支付本息此合同作废，如果不能支付本息，此购房合同立即生效，由借款转为购房款。”2013年3月12日，原告王某某与被告梅里斯区棚改办公室签订了编号为31220407号《商品房买卖合同》和31220401号《商品房买卖合同》，约定将位于梅里斯区葛根阁日小区2号楼—4号楼之间的1号、7号楼房出卖给原告王某某。2012年9月16日，梅里斯区葛根格日小区项目投资人崔某某向第三人陈某某借款500000.00元，并于同日出具借据一张，借据载明：“借据，今有崔某某向陈某某个人借款现金人民币伍拾万元，此借款用于小区建设，期限三个月。注：借款人如到期不能按双方约定期限内归还此借款，葛根阁日小区二套门市1号、7号归陈某某，借款人无条件为陈某某办理进户手续。担保人张某某，借款人崔某某。说明：到期此款还完终结，陈某某将两套楼房的合同书和购房收据退回。”2012年9月16日和2013年10月22日，第三人陈某某以原告身份在梅里斯区人民法院提起诉讼，后撤回起诉。现原、被告及第三人争议的两套房屋均由第三人张某某占有和使用。据以上事实，本院认为，原告王某某与被告梅里斯区棚改办公室签订的编号为31220407号和31220401号商品房买卖合同，均是双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反强制性法律规范，合法有效。原告依据商品房买卖合同，在齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区房地产管理局办理了商品房预销售合同备案登记，并取得商品房预售登记证，故原告要求确认与被告梅里斯区棚改办公室签订的两份商品房买卖合同有效，并协助办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。第三人陈某某与被告梅里斯区棚改办公室签订的编号为91620401号和91620402号商品房买卖合同，系为崔某某在其处借款进行的担保而签订，非双方真实的商品房买卖关系，而系民间借贷关系，原告王某某所购买的两套房屋与为第三人担保的两套房屋系同一房屋，因原告王某某与被告梅里斯区棚改办公室签订的两份商品房买卖合同的继续履行，客观上致使第三人与被告梅里斯区棚改办公室所签订的担保性质的商品房买卖合同无法履行，因此，第三人与被告梅里斯区棚改办公室签订的两份商品房买卖合同应当依法予以解除，故原告要求第三人张某某返还其所购买房屋的诉讼请求应予支持。本案在诉讼期间，被告崔某某因意外去世，依法应由其法定继承人崔某、崔某、王某某承担诉讼。在本案中，崔某某系梅里斯区棚改办公室在梅里斯区葛根格日小区项目投资人，被告梅里斯区人民政府系梅里斯区棚改办公室的主管单位，非本案该商品房买卖合同的主体，故原告要求被告梅里斯区人民政府、崔某、崔某、王某某承担商品房买卖合同义务的诉讼请求本院不予支持。为了维护正常的市场交易秩序和保护交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条的规定，判决如下：一、原告王某某与被告梅里斯区棚改办公室签订的两份商品房买卖合同合法有效，并继续履行；二、解除第三人陈某某与被告梅里斯区棚改办公室签订的两份商品房买卖合同；第三人张某某于本判决生效后10日内将两套争议房屋返还原告王某某管理；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费200.00元由被告梅里斯区棚改办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判长  戴宏威审判员  马国富审判员  马燮阳二〇一七年十二月二十六日书记员  多艳霞