北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初426号原告（反诉被告）：方友华，男，1962年6月22日出生，住北京市丰台区。委托代理人：方骏梁，北京市威正律师事务所律师。被告（反诉原告）：高扬慧，女，1988年2月28日出生，住北京市昌平区。委托代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。原告方友华与被告高扬慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、李强组成合议庭，案件审理过程中，被告高扬慧提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告方友华，被告高扬慧及其委托代理人黄诠胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方友华向我院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金违约金15000元、拖欠的电费11040元、房屋租赁税25200元、支付物业费1047.2元；3、被告开具2.5万元办事费的发票；4���因被告未迁出营业地址，支付损失60000元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、关于房屋租赁合同及租金、税费、电费、房屋租赁税等约定。1、2003年12月31日原告向北京天鸿集团公司购买了本案房屋，面积320.96平方米，并支付了购房款，成为本案争议租赁房屋的所有权人。2、2013年3月18日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》。原告将其位于×楼底商面积320.96平方米中的180平方米房屋出租给被告，被告占商铺房屋总面积的56.08%，租赁合同期限为三年，从2013年4月18日始至2016年4月27日（含40天免租期）。月租金15000元（注：不含房屋租赁税等其他相关费用），年租金18万元，三年总租金54万元。租金的支付方式为：押一付三（注；即每租赁季度开始首日（18日）支付一次小计4.5万元，押金15000元，被告分别于2013年3月18日银行转账，2014年4月18���、10月18日等每季度开始日支付了房租）。《房屋租赁合同》第五条中约定：水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维护费由被告（乙方）承担。《房屋租赁合同》第八条约定：乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋，不按约定支付租金达3日、欠缴各项费用达50元，利用房屋从事违法活动损害公共利益的。《房屋租赁合同》第九条约定：乙方有第八条约定的情形之一，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失，甲方（或乙方）需要提前收回（退还）房屋的，应当提前30日通知对方。二、合同履行中被告存在、盗电、延期支付房租、拒绝支付水费及房屋租赁税等违约行为，到达了解除合同的约定条件：争议底商房屋整体内从左至右分别是桔色成人店、晨光��饼店、康雅景慧店、彩票店四家，自被告承租自2014年9月物业公司更换店内老式水表为“预售式卡式电表”时，云趣园管理处发现被告康雅景慧店占用房屋期间存在在总表前线接线，电表显示盗电累计达8000度，折合人民币101400元，其中原告被迫为被告垫付了5000元电费。2013年8月27日被告拒绝承担房屋租赁税费，至2015年1月17日在每次支付房租时，从当季应付房租中扣除房屋租赁税款6300元，折合每月1260元，扣除房屋租赁税累计25200元，违反了《租赁合同》的相关约定。被告从未支付过水费，争议底商房屋整体内四家商户，其中被告的康雅景慧店占56.08%的营业面积，美容业耗水相对较多，从未分摊水费由原告垫付。2015年1月18日被告没有按约定的时间支付2015年1月18日至2015年4月17日房租，经原告律师函后，被告于2015年2月4日才通过银行向原告银行卡转账支付了当季房租。《房屋租赁合同》第八条约定“乙方不按约定支付租金达3日的、欠缴各项费用达50元的……情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋。”本案中，被告存在未按约定期限支付租金，私装电表盗电，拒绝承担房屋租赁税等违约行为，完全达到了合同解除“欠缴各项费用达50元”的标准，也符合《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第93条合同解除的相关规定。租赁合同中有明确约定如果被告办不下照，我退租金和押金。因为被告的照在我这办的，租赁房屋才能办理，但被告到今年11月份才迁走对我造成了损失，所以我才要求被告赔偿我6万元。合同有效因为被告已经履行合同并办理了营业执照，我已经告诉被告如果办不下来退款。2015年2月28日原告曾经将被告诉至昌平区人民法院，在简易程序中，经过2015年4月24日第一次开庭，2015年5月15日第二次开庭，查明了案件事实但一直没有宣判，2015年6月17日原告曾向法院提出《尽快判决请求》，在2015年11月12日转普通程序开庭时，原告因交通拥堵迟到庭被裁定按撤诉处理。综上，根据双方合同约定，按照《合同法》及《民事诉讼法》第119条等相关规定，被告在合同履行过程中存在诸多违约情形，故将被告诉至贵院，请查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告高扬慧答辩称：一、原告与被告之间于2013年4月份签订的房屋租赁合同为无效合同，不得随意解除。其一、原告在与被告签订租赁合同时隐瞒该房屋存在产权方面的瑕疵，根本没有房产证书，不能对外公开进行租赁。其二、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁个体纠纷案件应用法律若干问题的解释第二条的规定，应认定原告与被告之间签订的租赁合同无效。其三、原告与被告之间签订合同履行期间没有到期，被告无权提出解除。二、被告没有拖欠被告任何费用。其一、被告如期向原告支付了各期间的房屋租金，最近时期于2016年1月18日尚向原告支付了4.5万元的租金，房屋的使用期间为2016年1月18日到2016年4月27日。被告不存在拖欠租金的情况。其二、被告从没有拖欠原告任何电费。偷电行为是非常严重的违法行为，是要追究刑事责任的，必须由公安机关立案侦查，方能确定。怎么能单凭原告一面之词就妄称被告违反了刑事法律？再则，被告后期的电费都没有拖欠，怎么会拖欠前期的电费？原告的说辞纯粹是诬告，是诽谤被告的名声。其三、被告从来没有拖欠水费。2015年5月15日之前因被告和其他承租户公用一个水表，无法确定各自使用多少吨数，导致水费无法支付，并不是被告不想支付，而是因为原告不能给被告明确的用水量，在法院调解下，已经对水费进行彻底解决，根本不存在任何拖欠，也不存在任何违约行为。其四，被告亦不存在拖欠税费。按法律规定被告从原告处收取租金，是取得收益的人，当然出租房屋而产生的税费应当由受益方承担，按平时的交易习惯，原告从被告处取得租金时，都把被告为原告代缴的的房产税费扣除，等于被告认可税费应当由原告承担。三、诉讼费用应当由原告承担。原告将没有产权证书的房屋租赁给被告，应当界定为无效，原告欺骗被告在先，被告没有任何违反合同约定的事项，原告的诉讼毫无道理，由此产生的诉讼费用应当由原告承担，并非被告。原告要求被告开具2.5万元办事费发票已超过诉讼时效，但是原告给我们该笔款项就是他愿意支付该费用，而且与本案也没有关系，不具有关联性。不同意支付原告主张的6万元，我们是租赁的房屋，按照约定已经把房屋到期之后交给原告了，对营业执照迁出没有约定，这不属于民事案件应审理的范围，而且我们已经把营业执照迁出了。综上，原告的行为纯属无理诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告高扬慧向我院提出诉讼请求：1、确认反诉人与被反诉人之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、被反诉人退还房屋租赁押金15000元；3、被反诉人退还反诉人为被反诉人垫付的物业费8800元；4、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2013年3月份，被反诉人在没有告知反诉人出租的房屋没有产权证书的情况下，擅自与反诉人签订了房屋租赁合同，导致反诉人在此经营的过程中存在诸多不便，给反诉人造成极大的损失。根据法律和司法解释的规定，反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同应当界定为无效，无效的合同从订立时就没有约束了。据此，被反诉人的房屋就应当由被反��人承担该房屋的税费、物业费和卫生费等费用，在租赁该房屋时，反诉人为被反诉人垫付的该费用应当由被反诉人如数返还。另外，该房屋没有产权证，不适宜出租，可是被反诉人超正常价格将该房租给反诉人，应当适当退还多收取的房屋使用费。故，根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提出诉讼，请判如所请。反诉被告方友华辩称：房屋租赁合同是双方公开签订的，也提供了房产手续，双方都认可的。物业费在合同中已经明确约定由承租人交纳，税费也约定是由承租人来缴纳的，所以被告的主张不成立。被告未交税费构成违约，偷电是实际使用中发生的，是有物业证明的。合同有效，双方都在履行。反诉请求不成立，因为被告有违约。物业费和卫生费在合同中明确约定是由承租人支付，诉讼费应该由被告承担。经审理查明：2003年12月31日，方友华与北京天鸿集团公司签订《商业用房买卖合同》，约定方友华购买位于×商业用房，建筑面积320396平方米。经查，北京天鸿集团公司于1999年10月18日取得×的建设工程规划许可证，但涉案的上述房屋尚未取得房屋所有权证书。2013年3月18日，方友华（出租方，甲方）与高扬慧（承租方，乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于×左右的房屋出租给乙方；房屋用途为美容院；租赁期限自2013年4月18日至2016年4月27日；租金每月15000元，支付方式押一付三；押金15000元，租期届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担。合同第八条��定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金达3日的；2、欠缴各项费用达50元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨害他人正常工作、生活的；7、擅自将该房屋转租给第三人的。合同第九条约定“乙方有第八条约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金……”第十一条约定“如甲方原因办不下执照，退还房租押金和租金。”涉案房屋的其他部分出租给另外三位承租人。合同签订后，高扬慧于2013年3月18日向方友华转账支付2013年4月18日至2013年7月17日的租金45000元及押金15000元。2013年8月27日，高扬慧支付租金12800元，应付租金45000元，扣除办理营业执照的费用25000元，水费820元，税款6300元，2013年10月17日，高扬慧支付租金16480元，房租为45000元扣除20000元、税金6300元、暖气2000元。2014年1月18日，高扬慧支租金45000元。2014年4月18日，高扬慧支付租金45000元并扣除税款6300元，实缴38700元。2014年7月18日，高扬慧支付租金45000元并扣除税款6300元，实缴38700元。2014年10月18日，高扬慧支付租金45000元。2015年2月4日、2015年7月29日、2015年10月17日，2016年1月18日高扬慧均转账支付租金45000元。方友华一般在每月的18号到高扬慧处收取租金。高扬慧于2015年1月30日通知方友华收取租金。高扬慧于2015年2月2日发送短信给方友华，询问为什么没有来领取租金，并表示打电话一直不接。高扬慧称2015年7月17日给方友华打电话、发短信，催促其收取房租，但未出示相应证据，方友华对此不认可。2013年8月14日，高扬慧经营的×在涉案房屋��注册经营。2013年8月21日，高扬慧支付涉案房屋六个月的个人所得税及房产税共计6300元。2014年11月6日，高扬慧支付涉案房屋十二个月个人所得税及房产税12600元。在高扬慧承租涉案房屋前，屋内已安装电表。高扬慧承租之后，方友华根据物业公司查表的电量到高扬慧承租的房屋内收取电费。2014年9月，涉案房屋内更换为预付费式电表。物业公司称高扬慧承租的房屋内在更换电表前存在私装电表及盗电的情况，使用电量8000度，欠费金额为11040元。物业公司已将该电表取走。方友华支付其中欠缴电费5000元。2016年4月28日，方友华支付2016年1月1日至2016年4月30日的物业费1047.2元。合同期满终止，高扬慧已于2016年4月27日将涉案房屋交还方友华。高扬慧于2017年11月21日将营业地址迁出涉案房屋。庭审中，双方均认可物业费的计算标准为每月每平方��1.45元。双方均同意以押金抵销违约金。高扬慧主张若构成违约，申请降低违约金数额。方友华于2016年7月5日开庭时增加诉讼请求：要求高扬慧开具25000元办事费的发票。以上事实，有《商业用房买卖合同》、建设工程规划许可证、《北京市房屋租赁合同》、收条、收据、转账凭条、税收缴款书、税收通用完税证、短信、营业执照及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，方友华与高扬慧签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽然涉案房屋未办理房屋所有权证书，但该房屋所在的1号楼已取得建设工程规划许可证，故双方之间的合同系有效合同，高扬慧要求确认���赁合同无效的反诉请求，于法无据，本院不予支持。现租赁合同期限已届满，且高扬慧已将房屋交还给方友华，故方友华要求解除双方之间签订的租赁合同的诉求，本院不予支持。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方签订的租赁合同中并未约定每期支付租金的具体日期，双方的交易习惯为方友华每月18号到高扬慧处收取租金。高扬慧于2015年2月4日转账支付2015年1月18日至2015年4月17日的租金，虽晚于每月18日支付租金的交易习惯，但方友华并未举证证明其于2015年1月18日到高扬慧处收取租金，且高扬慧于2015年1月30日及2015年2月2日向方友华发送短信，催促其收取租金，但方友华均未回复，故该期租金未及时支付并非高扬慧的原���，高扬慧逾期支付该期租金不构成违约。关于2015年7月18日至2015年10月17日的租金，高扬慧虽称已通知方友华收取租金，但并未出示相应证据予以证明，且方友华对此不认可，故高扬慧的主张，本院不予采信。鉴于2015年1月的租金，高扬慧是以转账的方式向方友华支付，在方友华未及时于2015年7月18号收取租金的情况下，高扬慧应及时履行支付租金的义务。双方合同约定承租人不按照约定支付租金达3日的，应支付违约金，高扬慧于2015年7月29日支付租金，已超过3日，故高扬慧未按时支付该期租金构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，本院根据合同实际履行情况及高扬慧申请降低违约金数额的请求，酌情确定为2000元。合同解除后，方友华应将押金15000元退还高扬慧，双方均同意以押金抵销违约金，本院对此不持异议。抵销后，方友华应返还高扬慧押金13000元。依据我国相关法律规定，个人所得税及房产税的纳税义务人应为出租人。本案中方友华应为房屋租赁税费的纳税义务人。方友华与高扬慧虽在合同中约定高扬慧承担租赁税费，但在合同实际履行过程中，在2013年至2014年间，高扬慧缴纳个人所得税及房产税后，均从每期租金中予以扣除，方友华并未对此提出异议，故应当认定双方以实际履行行为变更了合同约定，变更为房屋租赁税费由方友华承担。方友华要求高扬慧返还上述租赁税费的诉求，依据不足，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，方友华主张高扬慧存在盗电的情形，但仅仅提交了物业公司开具的证明，且其亦认可在出租给高扬慧之前曾向他人出租，其他承租人安装过电表，故存在故障的电表中使用的电量是否为高扬慧使用并不确定，现电表均已不在涉案房屋内，方友华亦未举证证明欠缴的电费为高扬慧使用，故其要求高扬慧支付电费的主张，依据不足，本院不予支持。关于物业费，合同中约定应由承租人承担。方友华支付了2016年1月1日至2016年4月30日的物业费1047.2元，则高扬慧应承担租赁期内的物业费。双方均认可物业费的计算标准为每月每平方米1.45元，则高扬慧应支付物业费1017.9元。高扬慧承担物业费符合合同约定，其要求方友华退还物业费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁合同已于2016年4月27日届满，高扬慧应履行相应的附随义务，将涉案房屋上注册的营业地址予以迁出，但该营业地址于2017年11月21日才迁出，已超过合理期限，对此给方友华造成的损失，高扬慧应予以赔偿。关于损失的数额，本院根据案件实际情况，酌情确定为13000元。关于方友华要求高扬慧开具25000元办事费发票的诉求，因该笔款项发生在2013年8月27日，方友华于2016年7月5日主张时已超过诉讼时效，故方友华的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高扬慧于本判决生效后七日内支付方友华物业费1017.9元；二、高扬慧于本判决生效后七日内赔偿方友华损失13000元；三、方友华于本判决生效后七日内返还高扬慧押金13000元；四、驳回原告方友华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告高扬慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2551元，由原告方友华负担2482元（已交纳），由被告高扬慧负担69元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费198元，由反诉原告高扬慧负担73元（已交纳），由反诉被告方友华负担125元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判���曹元元人民陪审员  闫素霞人民陪审员  李 强二〇一七年十二月四日书 记 员  姚 倩