四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3366号上诉人（原审被告）：南充市弘泰房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路137号。法定代表人：赵凤琼。委托诉讼代理人：袁伟志，四川元黎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒲国雄，男，汉族，1968年2月23日，住四川省西充县。被上诉人（原审原告）：何容碧，女，汉族，1970年11月18日生，住四川省西充县，系蒲国雄之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘红，西充金龙法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马勇，西充义兴法律服务所法律工作者。上诉人南充市弘泰房地产开发有限责任公司（以下简称弘泰公司）因与被上诉人蒲国雄、何容碧诉被告商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2017）川1325民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。弘泰公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.双方合同中并未约定违约责任，被上诉人也未提出存在损失的依据，且一审未查清合同签订时房屋是否竣工，故一审判决上诉人以已付房款金额为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2010年7月24日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止支付资金利息，缺乏事实及法律依据。2.被上诉人一审起诉已过诉讼时效。3.案涉项目由喻善林、谢光益挂靠我司前身即洪泰公司开发并实际操作，喻善林、谢光益亦承诺案涉项目纠纷与我司无关，我司不应承担责任。同时，房款和相关资料均在该二人手中，应追加二人为本案共同被告。被上诉人蒲国雄、何容碧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.案涉房屋系现房购买，双方签订合同时房子即已经竣工。但弘泰公司一直未为我方办理房屋不动产权证，我方一直通过信访方式主张权利，故未超过诉讼时效。双方虽未约定违约责任，但上诉人迟延办证，应按法律规定赔偿我方资金利息损失。2.案涉合同加盖了弘泰公司更名前的南充市洪泰房地产开发有限责任公司印章，喻善林、谢光益的身份是公司的委托代理人，本案责任主体应为上诉人。原审原告蒲国雄、何容碧向一审法院起诉请求：1.判令弘泰公司立即为原告办理所购商品房的不动产权登记。2.判令弘泰公司赔偿损失并退还“两管三线”费，返还多收的购房款，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：蒲国雄、何容碧与南充市洪泰房地产开发有限责任公司（后更名为南充市弘泰房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，合同编号：XF0000396。约定：蒲国雄、何容碧购买弘泰公司开发的位于西充县晋城镇“碧桂园小区”A幢B单元C层D号住宅房，面积128.79平方米，单价880元每平方米，计款113335元。双方均未书写签订合同时间，以及交房、办理产权手续的时限。2010年4月24日，弘泰公司售房部出具一份证明，证实购房户蒲国雄已付清房款。住宅房已交付使用。弘泰公司至今未能为蒲国雄、何容碧办理不动产权证。为此，蒲国雄、何容碧多次找弘泰公司及上访有关职能部门未果，特诉讼至法院。一审法院认为：一、双方所签订的商品房买卖合同系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。蒲国雄、何容碧已付清房款，弘泰公司理应按合同约定以及法律、法规的规定履行办理不动产权登记的义务。二、双方签订的商品房买卖合同未约定办证期限以及损失计算标准，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋的字房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起90日；（三）商品房买卖标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，以蒲国雄、何容碧已付房款113335元为基数，以2010年4月24日弘泰公司售房部出具的蒲国雄已付清购房款时间期满90日，即从2010年7月24日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。三、因蒲国雄、何容碧为办理不动产权证多次上访有关职能部门，主张其权利，因此弘泰公司以已过诉讼时效来抗辩，一审法院不予采纳。四、蒲国雄、何容碧诉请退还“两管三线”费用的诉请，因未能提供弘泰公司收取“两管三线”的票据，对此主张，本案无法认定。待蒲国雄、何容碧找到该证据后，另案主张。弘泰公司多收购房款1730元并出具了欠条，依法应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决如下：一、限被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后30日内，为原告蒲国雄、何容碧办理位于西充县晋城镇“碧桂园小区”A幢B单元C层D号住宅房不动产权证。二、由被告南充市、弘泰房地产开发有限责任公司赔偿原告蒲国雄、何容碧逾期办理不动产权证损失，以已付房款113335元为基数，按中国人民银行规定的金融机构绩效逾期贷款利息的标准从2010年7月24日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止计算资金利息。三、被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内给付蒲国雄、何容碧人民币1730元。四、驳回原告蒲国雄、何容碧的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由南充市弘泰房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。弘泰公司提供谢光益、喻善林给案涉小区业主的承诺书一份，洪泰公司股东会决议以及弘泰公司关于更名后涉及有关事项的通知一份，拟证实案涉项目由谢光益、喻善林挂靠前洪泰公司开发，与上诉人无关，应追加谢光益、喻善林进入诉讼并承担责任。被上诉人蒲国雄、何容碧质证认为，对承诺书，因谢光益、喻善林未到庭，无法核实真实性；对公司决议及通知，无法核实其真实性，且系其内部管理问题，与本案无关。对上诉人提供的证据，本院认证为：该两组证据无法核实真实性，且与案件处理结果无必然关联，故不予采信。二审另查明，2010年4月24日，南充洪泰房产开发公司碧桂园售房部出具欠条一份，载明“今欠到蒲国雄购房款壹仟柒佰叁拾元”。二审过程中，案涉“碧桂园小区”业主杨丽梅陈述2008年5.12汶川大地震前已取得房屋钥匙，具体时间不清楚。蒲国雄、何容碧陈述其于2009年10月全款购买房屋，当时只签订了认购协议，2010年在洪泰公司售房部换合同，之后又办了网签合同，2008年汶川地震前房屋已建好。其余业主陈述其购买的系现房。弘泰公司陈述案涉房屋系2011年之前由其前身洪泰公司修建，竣工时间不清楚。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于本案的责任主体问题。首先，虽然弘泰公司的名称从“南充洪泰房地产开发有限责任公司”变更为“南充市弘泰房地产开发有限责任公司”，公司股东、法定代表人等亦发生了变更，但此仅属公司登记事项的变更，并未引起公司的合并、分立或新设，变更前后的公司在法律上仍属同一主体。故对上诉人关于公司已经发生变更、弘泰公司不应承担责任的主张，本院不予支持。其次，对于弘泰公司提出的案涉项目系喻善林、谢光益挂靠开发，应追加二人进入诉讼并承担承担责任的主张。本院认为，一方面弘泰公司无确切证据证明喻善林、谢光益与公司的挂靠关系，另一方面即便弘泰公司主张的挂靠事实成立，弘泰公司也应对本案承担连带责任。在连带责任之债中，债权人有权选择其中的任一连带责任人承担全部责任，且本案涉及商品房不动产权证的办理，按照法律规定亦仅能以公司名义进行。因此，蒲国雄、何容碧仅起诉弘泰公司符合法律规定，一审法院判决由弘泰公司承担本案责任并无不当，应予维持。对弘泰公司此项上诉主张，本院不予支持。至于弘泰公司与喻善林、谢光益之间的权利义务关系，应另案主张。关于逾期办证的责任问题。本案中，结合购房合同、房款付清证明及案涉小区业主陈述、“两管三线”安装凭据等证据，能够确认蒲国雄、何容碧已缴清房款并实际占有使用房屋多年，弘泰公司作为开发商应当为其办理产权证书。虽然双方合同并未约定逾期办证的违约责任，但弘泰公司逾期办证的行为确已给蒲国雄、何容碧造成资金占用利息方面的损失，按照无约定从法定的原则，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决弘泰公司以蒲国雄、何容碧已付房款113335元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失，符合法律规定，本院予以维持。弘泰公司提出未办证的原因在于喻善林、谢光益，对此本院认为，此属弘泰公司与喻善林、谢光益二人之间的内部纠纷，应由双方另案处理，不能成为弘泰公司在本案中的免责理由。故对此弘泰公司的此项上诉主张，本院不予支持。关于逾期办证违约责任的计算方式问题。本案弘泰公司售房部为蒲国雄、何容碧出具房款付清证明的时间为2010年4月24日，案涉“碧桂园小区”业主均陈述所购房屋为现房，部分业主陈述2008年“5.12”汶川大地震前房屋已建好或交付，并提供了安装“两管三线”的凭据等相关证据予以佐证。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋的字房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起90日；（三）商品房买卖标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，判决弘泰公司以蒲国雄、何容碧已付房款113335元为基数，以2010年4月24日弘泰公司售房部出具的蒲国雄已付清购房款时间期满90日，即从2010年7月24日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任并无不当，本院依法予以维持。对于弘泰公司提出一审未查明合同签订时房屋是否竣工、利息起算时间错误的问题，因其既不能说明案涉房屋竣工、交付的具体时间，也未提出能够推翻蒲国雄、何容碧主张的证据，故对弘泰公司此项抗辩主张，本院不予支持。关于诉讼时效问题。一审中，蒲国雄、何容碧提供了西充县不动产统一登记西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室的会议纪要、不动产登记中心的证明及上访材料，表明蒲国雄、何容碧一直通过信访方式主张权利，构成诉讼时效中断，故其起诉并未超过诉讼时效期间。对弘泰公司提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予支持。综上，弘泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，南充市弘泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任雅莉审 判 员 雷发军审 判 员 陈国兵二〇一七年十二月二十六日法官助理 王婵轶书 记 员 范云荣