黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0604民初2593号原告：赵鑫，男，1989年4月出生，汉族，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：王庆峰，黑龙江轩言律师事务所律师。被告：许阳军，男，1972年8月出生，汉族，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：肖传辉，黑龙江卓玖律师事务所律师。被告：大庆金鑫盛房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区东湖二路北工建区C26号楼A14号商服。法定代表人：温雪平，经理。被告：李鑫鑫，女，1993年3月出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：袁本剑，男，1991年7月出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告赵鑫与被告许阳军、大庆金鑫盛房地产经纪有限公司（以下简称金鑫盛公司）、被告李鑫鑫、袁本剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理。依法组成合议庭于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告赵鑫及委托诉讼代理人王庆峰，被告许阳军委托诉讼代理人肖传辉，被告大庆金鑫盛房地产经纪有限公司，被告李鑫鑫、袁本剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵鑫向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与许阳军于2015年4月13日签订的房屋买卖合同无效。许阳军将位于大庆市让胡路区XXX室房屋过户至原告名下；庭审中，原告增加请求要求解除与李鑫鑫、袁本剑签订的买卖合同；2、因过户发生的一切费用由许阳军及金鑫盛公司承担；3、诉讼费用由许阳军及金鑫盛公司承担。事实和理由：李鑫鑫于2017年2月购买原告让胡路区XXX室房屋，约定价格为105000元，李鑫鑫支付了定金5000元，原告于2017年2月22日将房屋交付给李鑫鑫。李鑫鑫将房屋进行了装修并实际入住。原告于2017年4月6日通过金鑫盛公司补签了房屋买卖合同一份，后金鑫盛公司告知原告赵鑫先将该房屋过户到许阳军名下，再由许阳军过户到李鑫鑫名下，原告在李鑫鑫、袁本剑的带领下于2017年4月13日同被告许阳军办理了过户手续。过户时原告与许阳军签订了买卖合同，价格为90000元。现被告许阳军恶意主张其是购买金鑫盛公司的房屋，拒绝将房屋过户到李鑫鑫名下，从而导致李鑫鑫无法支付剩余房屋价款。原告认为原告与许阳军的买卖合同系掩盖许阳军提取公积金的目的，故此合同应无效，故诉至法院。许阳军辩称，原告于2017年4月将大庆市让胡路区XXX室房屋出卖给许阳军，双方约定价款90000元，同时办理了产权登记手续，2017年4月26日许阳军取得了房屋产权证，为许阳军单独所有。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护。双方的买卖合同系真实意思表示，合法有效。原告主张与许阳军的房屋买卖合同无效没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。大庆金鑫盛房地产经纪有限公司辩称：对原告起诉事实认可，袁本剑是我公司职工，我有一个朋友张X说他有个朋友许阳军欠他钱，问我那是否有要卖的房子，许阳军是正式职工可以提取公积金，提取公积金后用于偿还张X的钱，正好袁本剑要买赵鑫的房子而且还没有过户，我就和袁本剑协商将房屋过户到许阳军名下，让许阳军以购买房屋合同为名提取公积金，办完过户后许阳军和张X将合同及原告户口本及袁本剑交的过户费等费用票据都拿走了。李鑫鑫、袁本剑辩称：对原告及金鑫盛公司陈述的事实完全认可。当时购买此房并不是通过金鑫盛买的，袁本剑去金鑫盛公司上班才通过我帮忙先过户到许阳军名下，通过合同贷出公积金后再把房屋给我的，许阳军过户后把所有我交费的票据全拿走了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据：1、房屋买卖合同一份，证明2017年4月13日原告与被告许阳军形成了房屋买卖合同一份，证据来源房产交易中心存档，这份合同约定金额为90000元，原、被告形成这份合同的主要目的就是将这个房屋先过户到许阳军名下，而事实上许阳军也没有向原告交付过房款，原告也没有将房屋出售给许阳军的意思表示，此份证据也是我方诉请中想要撤销的房屋买卖合同。被告许阳军质证：对真实性无异议，对所证明问题有异议，该合同是双方真实意思表示，经过双方签字确认，合法有效。被告金鑫盛公司、李鑫鑫、袁本剑对证据无异议。本院对此证据予以确认；2、原告与李鑫鑫在金鑫盛房屋中介签订的买卖合同，产权证复印件（和原件核对无异）一份，证明涉案房屋原系原告单独所有，原告将房屋出售给李鑫鑫，约定价款为105000元，李鑫鑫向原告交付定金5000元后，原告将房屋交付给李鑫鑫及袁本剑，其二人已经实际入住并对该房屋进行了装修，该合同是双方当事人真实意思表示，证明该房屋的实际出卖人是原告，真实购买人是李鑫鑫和袁本剑二人。被告许阳军质证意见：对产权信息真实性无异议，对合同真实性和所证明问题有异议，该合同与本案没有关联性，不能当做证据使用。被告金鑫盛公司、李鑫鑫、袁本剑对此证据无异议。本院对此证据的真实性予以确认；3、原告与许阳军电话录音一份，证明被告许阳军明知房屋过户并非是双方之间形成的买卖合议，而是许阳军为提取公积金的一个手段和方法。被告许阳军质证意见：由于许阳军本人未到庭，录音是否真实代理人不清楚，即使该录音是真实的，那么该录音与本案也没有关联性，不能当作证据使用。被告金鑫盛公司质证意见：对真实性无异议，我确实没有收过许阳军一分钱，我针对的是张X，是张X和我借的房子。被告李鑫金与袁本剑对此证据无异议。本院对此证据的真实性予以确认。被告许阳军提供证据：房屋产权证复印件一份，证明原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，该合同经大庆市国土资源局进行审查确认有效，为被告发了不动产权证书。原告质证意见：对真实性无异议，对证明的问题有异议，该不动产登记证是不动产机关基于双方之间形成的买卖合同进行的登记，并不意味着双方之间的合同真实合法有效，而事实上不动产登记部门是由于原、被告双方之间签订的非真实意思表示的合同而产生的错误认识而进行的登记，我方也申请了该房屋财产保全，同时也申请法院要求被告许阳军将产权过户回原告名下，物权登记仅是公示作用，无法确认合同是否真实。被告金鑫盛公司、李鑫鑫、袁本剑的质证意见与原告意见一致。本院对此证据的真实性予以确认，对所要证明的问题需结合其他事实进行综合认定。被告李鑫鑫、袁本剑提供证据：1、录像一份，证明该房屋我已经实际占有使用。原告对此无异议。被告许阳军：对证据不予认可，该证据与本案没有关联性，不能作为证据使用。金鑫盛公司：无异议。该证据需要结合其他证据进行认证。2、油田通信公司申请单回执及预存话费收据各一份，证明李鑫鑫为涉案房屋申请宽带并交付了宽带费600元；4月13日交电费收据300元及李鑫鑫建设银行凭条，证明李鑫鑫交费300元的电费；燃气派工单一份（客户签字李鑫鑫），证明李鑫鑫为涉案房屋申请维修燃气设备，原告对此证据无异议。许阳军质证认为：对证据不予认可，该证据与本案没有关联性，不能作为证据使用。金鑫盛公司对此证据无异议。本院认为该组证据与上一组证据结合，可以认定李鑫鑫、袁本剑己实际占有使用涉案房屋，对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁本剑系被告金鑫盛公司的员工，与被告李鑫鑫系情侣关系。李鑫鑫于2017年2月购买原告让胡路区XXX室房屋，约定价格为105000元，李鑫鑫支付了定金5000元，原告于2017年2月22日将房屋交付给李鑫鑫、袁本剑。李鑫鑫将房屋进行了装修并实际入住。原告于2017年4月6日通过金鑫盛公司补签了房屋买卖合同一份，合同约定，剩余房款100000元于银行放款当日一次性结清。该房屋实际由李鑫鑫与袁本剑共同购买。被告金鑫盛公司的法定代表人系温雪平，因被告许阳军想通过房屋中介提取公积金，温雪平找到袁本剑协商，让原告赵鑫先将房屋过户给许阳军，在许阳军办理完提取公积金手续后，再由许阳军过户给李鑫鑫，原告在李鑫鑫、袁本剑的带领下于2017年4月13日同被告许阳军办理了过户手续。过户时原告与许阳军签订了买卖合同，价格为90000元，但此款实际没有支付。现被告许阳军恶意主张其是购买金鑫盛公司的房屋，拒绝将房屋过户到李鑫鑫名下，导致李鑫鑫无法支付剩余房屋价款。本院认为：原告赵鑫与被告李鑫鑫、袁本剑签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告赵鑫按照李鑫鑫、袁本剑的要求将房屋过户至被告许阳军的名下，履行了自己的义务，被告李鑫鑫、袁本剑应当按照合同约定履行给付剩余房款的义务，因被告许阳军没有配合李鑫鑫、袁本剑将房屋过户至李鑫鑫、袁本剑名下，致使二人无法办理贷款，一直无法向原告赵鑫履行给付房款的义务，现原告以无法实现合同目的为由要求解除与李鑫鑫签订的房屋买卖合同，符合法律规定，予以支持。被告许阳军与原告赵鑫签订的买卖合同因双方不具有真实的买卖房屋的意思表示，许阳军是以买卖合同的形式达到公积金贷款目的，故原告赵鑫与被告许阳军之间房屋买卖合同应为无效合同，被告许阳军与被告李鑫鑫、袁本剑之间亦不存在房屋买卖合同法律关系，故在原告赵鑫与被告李鑫鑫解除买卖合同后，被告许阳军应当协助将房屋过户给赵鑫。因解除合同的原因在于被告李鑫鑫、袁本剑、许阳军，故因办理房屋过户登记需要缴纳的各种税费由三人共同承担。被告金盛鑫公司作为中介公司，应当提供优质服务，促使双方买卖合同实际履行，因其要求李鑫鑫、袁本剑将房屋过户到许阳军的名下，导致原告的合同目的无法实现，对造成上述的损失具有过错，故对上述费用亦应承担相应的民事责任。综上，对原告诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除赵鑫与李鑫鑫2017年4月6日签订的关于让胡路区XXX室房屋的买卖合同；二、赵鑫与许阳军2017年4月13日签订的关于让胡路区让胡路区XXX室房屋的买卖合同无效；三、李鑫鑫、袁本剑、许阳军于判决生效后十日内协助赵鑫将让胡路区XXX室房屋变更登记到赵鑫名下；赵鑫返还李鑫鑫购房款5000元；四、李鑫鑫、袁本剑、许阳军、大庆金鑫盛房地产经纪有限公司共同承担办理变更登记过程中需要缴纳的各种税费。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元由被告李鑫鑫、袁本剑共同承担，财产保全费1020元由被告许阳军、金鑫盛公司共同承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  夏连杰人民陪审员  邹慧颖二〇一七年十二月二十五日书 记 员  刘丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。