北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初46526号原告：周光林，男，1949年9月28日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：吴清香，女，1951年2月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告之共同委托诉讼代理人：董军浩，北京市信凯律师事务所律师。原告之共同委托诉讼代理人：王京燕，北京市信凯律师事务所律师。被告：周屹，男，1979年11月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被告:魏洁，女，1982年2月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵立永，北京市泽元律师事务所律师。原告周光林、吴清香与被告周屹、魏洁确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周光林、吴清香及其共同委托诉讼代理人董军浩、王京燕，被告周屹，被告魏洁及其委托诉讼代理人赵立永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周光林、吴清香向本院提出诉讼请求：1、确认周屹与魏洁签订的《存量房买卖合同》无效（房屋坐落于北京市海淀区永定路乙1号院×房屋）。2、判决魏洁将上述房屋过户到周屹名下。3、本案诉讼费由周屹、魏洁承担。事实和理由：周光林与吴清香系夫妻，周屹为周光林与吴清香之子，周屹与魏洁为夫妻（2007年1月24日登记结婚）。周屹与周光林、吴清香于2005年7月10日签订《赠与协议》，约定：位于北京市海淀区永定路乙1号院×房屋由周光林、吴清香出资，周光林、吴清香委托周屹在购房合同和银行按揭合同等手续上签名，房屋赠与周屹，产权登记在周屹名下；银行贷款全部由周光林、吴清香支付；周屹结婚后，可以搬入居住；非经周光林、吴清香同意，周屹不得将该房屋处分、转让、抵押等他项权利，否则上述行为无效，周光林、吴清香有权撤销赠与，收回房屋；周光林、吴清香有权在该房屋中居住，周屹应负赡养义务；若周屹不履行赠与合同义务，周光林、吴清香可以撤销赠与。《赠与合同》签订后，周光林、吴清香依约将房屋登记在周屹名下。用多年积蓄支付首付款，用养老金和开餐馆收入、房屋租金等偿还银行贷款。2013年5月到8月吴清香在京看病医药费要回老家报销，单位需提供直系亲属的房产证，才能报销，周屹说在魏洁处，吴清香向魏洁要房本，魏洁不给，得知已过户到魏洁名下，仔细询问原因：2009年周屹与魏洁为了从银行获得低息贷款，隐瞒银行周屹与魏洁系夫妻关系，通过网上签订虚假《存量房买卖合同》方式将房屋由周屹过户到魏洁名下，获得银行低息贷款用于二人消费；房屋虽已过户到魏洁名下，但魏洁并未支付任何购房款和偿还任何贷款。2013年9月2日，为维护周光林、吴清香权益，周光林、吴清香起诉周屹与魏洁要求收回房屋，经法官调解，周光林、吴清香担心影响周屹夫妻感情，遂撤诉。现在周光林、吴清香年岁已高，体弱多病，无劳动能力，无经济来源，当时与周屹签订赠与协议的初衷是将自己的老年生活寄托在房子上，将自己全部积蓄投入该房，为还房贷打几份工，患有一身疾病，周屹与魏洁二人恶意串通行为使周光林、吴清香利益受到严重损害，其二人所签订的《存量房买卖合同》无效，故诉至法院。周屹辩称，同意周光林、吴清香的诉讼请求。我父母起诉我，与我和魏洁离婚纠纷没有任何关系。2013年我父母就起诉过我。魏洁辩称，我和周屹是夫妻关系，我们结婚时我父母不同意，但是周屹向我父母表示会将其名下房屋归我们双方共同所有，感动了我父母，我们才结婚。婚前周屹没有说过是他父母资助购房的。2009年房屋过户至我名下，是周屹自愿的，说赠与我让我安心，也方便其自己炒股。我们之间没有恶意串通的成分，我们之后也一起多次共同还贷。2012年周屹和我的感情出了问题，当时周屹说出于对我的愧疚将房屋给我，我也是当时听周屹说这个房屋首付款是其父母支付的，说希望偿还这笔首付款，2015年我给周屹父亲38万元用于偿还周屹父母支付的首付款。赠与协议我是不知情的，也与我无关，我对赠与协议的签订时间存疑，希望对此进行鉴定。婚后周屹父母给我们10万元，且多次给周屹打款，但是没有给我。这个诉讼实际是周屹及其父母一起起诉我。同时，周光林、吴清香不是合同的相对方，对房屋也没有所有权权益，不能因为口头约定或其他书面协议改变房屋所有权属性，其二人不属于适格的原告。其第二项诉求违背了北京市房屋限购政策，周屹应该没有购房资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：周光林系周屹之父，吴清香系周屹之母，周屹与魏洁于2007年1月24日登记结婚。2005年1月11日，出卖方北京天平房地产开发经营有限责任公司（以下简称天平公司）与认购方周屹签订《“乐府家园”商品房认购协议书》，主要约定周屹购买位于北京市海淀区永定路乙1号院×房屋，总价款642688元。2005年6月4日，周屹与天平公司签订《北京市商品房预售合同》，主要约定周屹购买北京市海淀区永定路乙1号院×房屋，总价款637655元。2006年9月1日，周屹取得位于北京市海淀区永定路乙1号院×房屋所有权证书，该房屋登记在周屹名下。周屹（出卖方）与魏洁（买受方）于2009年2月26日订立网签《存量房屋买卖合同》，约定周屹以600000元价格将位于北京市海淀区永定路乙1号院×房屋出售给魏洁，魏洁于2009年2月26日取得该房屋所有权证书，该房屋所有权转移登记至魏洁名下。周光林、吴清香主张诉争房屋系其二人出资购买并附条件赠与给周屹，周屹未经其二人允许不得处分诉争房屋，现周屹将该房屋过户给魏洁，损害其二人利益。为此提交：1、2005年7月10日周光林、吴清香（赠与方）与周屹（受赠方）签订的《附条件赠与协议》，主要约定：诉争房屋由周光林、吴清香出资，并委托周屹在购房合同及银行按揭合同上签名，房屋赠与周屹，产权登记在周屹名下；银行贷款45万元由周光林、吴清香支付，并由其二人出租，以房养房，租金归周光林、吴清香，用于偿还贷款，周屹结婚后可入住；未经周光林、吴清香同意，周屹不得将该房屋处分、转让、抵押，否则前述行为无效；周光林、吴清香有权在该房居住，周屹负赡养义务，否则周光林、吴清香可撤销赠与。合同一式两份，双方各执一份。该协议仅由周光林、吴清香提交一份原件，且协议文本仅抬头处和落款处为甲乙双方亲笔签字及捺印，其余部分包括全部合同条款在内均为复印件。周屹以年代久远为由，称其手中该协议原件已遗失。周光林、吴清香对于协议条款均为复印件的原因解释为，该协议为手写协议，内容较多，故采取先将合同条款内容书写好，再复印一份，由甲乙双方在手写原件及复印件上均予以亲笔签字、捺印，其持有的合同文本为复印文本。2、天平公司出具的付款人为周屹的首付房款发票、按揭房款发票，周光林邮政储蓄银行交易记录，证明周光林实际支付了购房款。3、吴清香2012年、2015年医院诊断证明两张，记载吴清香患有血吸虫性肝硬化，证明其体弱多病。4、2013海民初字第25153号案件档案查询材料，记载周光林、吴清香起诉周屹、魏洁，诉讼请求为周屹转让魏洁的房产无效、撤销周光林、吴清香与周屹的房屋赠与、收回房屋，该案以原告撤诉方式结案。周屹对上述证据均予以认可。魏洁不认可《附条件赠与协议》的真实性，对于其余证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。魏洁主张其与周屹签订房屋买卖合同系周屹对其的房产赠与，同时将诉争房屋抵押给银行，贷出的款项用于周屹创业及夫妻共同生活，其已向周光林、吴清香还款384500元，其父母亦对周屹创业给予资金支持达476000余元。为此提交：1、魏洁与周屹的录音，主要内容为双方就离婚问题及夫妻感情产生分歧。2、魏洁民生银行交易明细表，显示向周光林账户转款情况。3、魏明才（魏洁之父）与李艳华（魏洁之母）建设银行交易明细，显示向周屹账户转款情况。4、周屹与魏洁签署的《自愿离婚协议书》及2017年4月26日魏洁起诉周屹离婚纠纷立案材料，证明双方因离婚纠纷产生财产争议。周屹对上述证据不予认可。周光林、吴清香对上述证据真实性认可，对证明目的不予认可，不认可收到魏洁的转款，提交周光林建设银行转账明细，并认为周屹与魏洁的离婚纠纷与本案无关。庭审中，周屹主张其与魏洁签订房屋买卖合同，并将房屋过户至魏洁名下系出于将房屋向银行抵押获取贷款，用于创业本金及夫妻共同生活的目的，且所得贷款80万元由其控制。庭审中，周光林、吴清香、周屹均表示未在周屹与魏洁签订房屋买卖合同前告知魏洁《附条件赠与协议》的内容，魏洁亦表示对《附条件赠与协议》从不知情。诉讼中，魏洁于2017年10月13日申请对《附条件赠与协议》的形成时间申请鉴定，因不具备鉴定条件，于2017年11月9日撤回鉴定申请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共同利益；（五）违反法律、行政法规的强性性规定。”对于周屹与周光林、吴清香签订的《附条件赠与协议》，其合同条款部分均为复印件，且不能与原件进行核对，该份证据不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对其真实性不予采信。本案中，诉争房屋原系登记在周屹名下，其与魏洁系夫妻关系，魏洁与其签订房屋买卖合同已尽到基本注意义务。现无证据证明周屹与魏洁订立《存量房屋买卖合同》存在恶意串通的行为。基于周屹与周光林、吴清香的亲属关系，子女对父母的赡养是法定义务，现周光林、吴清香主张因诉争房屋过户至魏洁名下，导致其赡养问题无法保障，损害其利益，于法无据，本院不予支持。对于周光林、吴清香主张周屹与魏洁订立房屋买卖合同并非出于买卖房屋的真实目的，本院认为，因周光林、吴清香并非《存量房屋买卖合同》的合同主体，其以周屹、魏洁系虚假的意思表示为由主张周屹、魏洁所签房屋买卖合同无效不是适格主体。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回周光林、吴清香的全部诉讼请求。案件受理费四千九百元，由周光林、吴清香负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 梁 珊二〇一七年十二月二十六日书 记 员 周乐怡