广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19723号上诉人（原审原告）：张芷欣，女，1995年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李雅，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓向龙，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区炭步镇。法定代表人：何建信，职务监事。委托诉讼代理人：谭金发，男，该公司职员。委托诉讼代理人：伍浪岩，男，该公司职员。上诉人张芷欣因与被上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张芷欣上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.判令东湛公司为张芷欣办妥广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园x区(自编x栋)11xx房屋产权转移登记，并将房地产使用证交付给张芷欣；3.判令东湛公司向张芷欣支付逾期办证违约金16474.5元(以房价1098301元的每日万分之五为标准，从2017年5月31日起算，实际计至产权证交付之日止，暂计至2017年7月1日)；4.判令东湛公司承担一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为取得办证回执是取得权属证书的必经前置程序，因此适用案涉合同附件七第十一条的约定认定东湛公司没有逾期办证，该认定错误。合同约定办妥办证回执，不必然免除东湛公司依约为张芷欣办妥房屋的权属证书的义务，东湛公司应按附件七第十条约定期限为张芷欣办妥权属证书并向其交付。购房合同属于格式条款，附件七第十条与附件是十一条是冲突的,法院应参考《合同法》第四十一条的规定，选择有利于张芷欣的条款即附件七第十条。东湛公司通过设置条款延后张芷欣取得权属证书的时间，严重限制了张芷欣的权利，根据《合同法》第四十条规定，附件七第十一条应当认定无效条款。二、东湛公司逾期为张芷欣办妥房屋权属证书应承担违约责任。根据附件七第十条，东湛公司应当在2017年5月30日前为张芷欣办妥房屋权属证书，并将权属证书交付给张芷欣，现东湛公司逾期交付己构成违约，理应承担违约责任。案涉合同条款中约定的逾期办证违约金过低，请求法院予以调整。东湛公司辩称，一、截止目前，涉案房屋的办证期限尚未届满，张芷欣要求东湛公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求没有事实和法律根据。合同约定730日内办妥房产证意味着730日内取得办证回执，由于取得回执是取得房产证的前置程序，延长取得并交付回执的期限，意味着延长办妥房产证的期限，所以，该宽限期应当视为办证期限的宽限期。二、张芷欣与东湛公司约定违约金标准为“每月按商品房总价款0.1%支付违约金，且违约金总额不超过商品房总价2%”，属于合理范围，应依法予以支持。三、如果提交办证回执的宽限期不属于对办证期限的宽限，则主合同及补充协议中已没有针对逾期办证行为的有效的违约责任条款，所以东湛公司不需支付逾期办理房产证的违约金，且张芷欣并无实际损失，东湛公司也不需承担赔偿损失的责任。四、补充协议第十条、第十一条等对主合同条款的变更是双方协商一致订立，属真实意思表示，对双方均有约束力并且未加重张芷欣的责任或排除张芷欣的主要权利，属合法有效约定。综上，本案证据足以证明东湛公司不存在逾期办理房产证的违约行为，张芷欣的诉讼请求并无事实与法律依据。张芷欣向一审法院起诉请求：1.东湛公司为张芷欣办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园x区（自编x栋）11xx房屋产权转移登记，并将房地产使用证交付给张芷欣；2.东湛公司向张芷欣支付逾期办理产权证的违约金4942元（以房价款1098301元的日万分之五为标准，从2017年5月31日起算，实际计至办理产权证之日止，暂计至2017年6月8日）；3.东湛公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：东湛公司是位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园的开发商。2014年11月29日，张芷欣（乙方）与东湛公司（甲方）签订《商品房预售合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园x区（自编x栋）11xx房，总金额1098301元。第十三条房屋交付：甲方应当在2015年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记：双方选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《商品房预售合同》附件七为本合同补充协议，补充协议第十条约定，买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条约定：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方之或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第二十三条约定，甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。第二十五条约定，甲方的销售资料及任何宣传资料仅为甲方的要约邀请，非甲方的任何要约和承诺，如与主合同不一致的，以主合同及补充协议的约定为准，本补充协议与主合同不一致的，以本补充协议为准。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张芷欣依约向东湛公司支付了全部购房款。2015年5月19日，张芷欣办理了案涉房屋的收楼手续。案涉房屋已经办理初始登记，尚未为张芷欣办理权属证书。张芷欣认为东湛公司存在逾期办证的违约行为，一审庭审中，张芷欣陈述，附件七第十一条仅是约定了办证回执的交付时间，办证回执与房地产权证不是同一种类、同一法律概念，根据合同二十一条、附件七第十条的约定，东湛公司应当在交付之日起730日内为张芷欣办理好房地产权证，逾期应当支付违约金，违约金应参考合同二十二条的约定，按照总房价款日万分之五的标准计算，因此，房地产权证的交付时间应当以合同二十一条、附件七第十条的约定为准。退一步讲，即使将回执与房地产权证混淆为同一概念，附件七第十一条的约定是格式条款，东湛公司并未提起张芷欣特别注意，该条款免除了东湛公司的责任，加重了张芷欣的责任，将张芷欣的办证日期延长至近三年，且东湛公司至今未办理房地产权证，若没有合理的惩罚方式提醒东湛公司办理房地产权证，会导致东湛公司拖延张芷欣的办证时间，因此，最高赔偿款为总房价款的百分之二是违背公平原则的。附件七第十一条没有提醒张芷欣免除东湛公司的责任，该条款以附件的形式出现，是规避东湛公司责任的行为。根据《广州中院关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第十九条的规定可以调整为对等责任，东湛公司在购房合同第十条、附件七第二条等都规定张芷欣逾期付款的责任为按日万分之五的标准直至付清之日止，因此，张芷欣认为该条款与张芷欣只能追究东湛公司百分之二的违约金是不对等的，综上，东湛公司应当于交付之日起730日内即2017年5月31日起算按照总房价款的日万分之五支付违约金，计至东湛公司将房地产权证交付张芷欣之日止。一审法院认为：张芷欣与东湛公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议的焦点在于案涉房屋是否存在逾期办证的问题。张芷欣认为不应当适用附件七补充协议第十一条约定的期限计算办证期限，认为应当按照补充协议第十条的约定计算办证期限，针对张芷欣庭审中的意见，分析如下：1.取得办证回执是取得权属证书的必经前置程序，因此，张芷欣认为办证回执与房地产权证不是同一法律概念，附件七第十一条的约定不应当适用，不予采纳。2.《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。而补充协议第二十三条约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，张芷欣主张补充协议是格式条款没有依据，不予采纳。附件七第十一条对办证期限进行了变更，依照该条的约定，双方约定的办证期限（交楼日期+730日+180个工作日）尚未届满，东湛公司现不存在逾期办证的违约行为，不应当承担逾期办证的违约责任。张芷欣在约定的办证期限届满之前请求东湛公司办理权属证书，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条的规定，于2017年8月28日作出如下判决：驳回张芷欣的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由张芷欣负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）争议条款效力的认定；（二）逾期办证违约金应否支持。关于争议条款的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，虽然双方当事人签订的补充协议是由东湛公司提供的打印件，但是，该协议中的内容均是双方通过协商的方式自愿所签订，且该补充协议第二十三条对于相关义务进行了合理提示及说明。因此，一审法院驳回张芷欣关于争议条款为格式条款的主张符合上述法律规定，本院予以确认。据此，《补充协议》第十一条应认定为合法有效，对于双方当事人均具有约束力。张芷欣上诉提出争议条款无效的理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金应否支持的问题。双方补充协议第十条约定，东湛公司应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为张芷欣办妥产权登记，并将以张芷欣为产权人的房地产权证交付张芷欣。第十一条约定：东湛公司逾期将办证回执交给张芷欣或按揭银行的，主合同继续履行，张芷欣同意给予甲方180个工作日的宽限期。依据上述条款的上下文意理解以及房管部门办证流程的交易习惯，一审法院认定双方约定的办证期限应当结合上述两条款共同计算适用正确，本院予以确认。据此，双方约定的办证期限尚未届满，一审法院驳回张芷欣逾期办证违约金的主张并无不当，本院予以维持。张芷欣上诉主张东湛公司应承担违约责任，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，张芷欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人张芷欣负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十六日书记员  袁蕾游瑞娜