贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终2505号上诉人（原审被告）：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地惠水县和平镇惠兴路（金惠大酒店），统一社会信用代码91522731775335201M。法定代表人：杨小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兴益，男，汉族，1988年11月2日出生，该公司职工，住贵定县，委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：花小安，男，1963年4月9日出生，布依族，农民，住惠水县，被上诉人（原审原告）：白年妹，女，1967年1月10日生，布依族，农民，住惠水县，二被上诉人委托诉讼代理人：花江琴，女，1988年2月5日生，布依族，系二被上诉人女儿，上诉人惠水县永利房地产开发有��公司（以下简称永利公司）因与被上诉人花小安、白年妹商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2016）黔2731民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。永利公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判。事实和理由：本案争议的焦点在于违约金的认定，一审确定的违约金数额过高，请二审针对违约金的具体数额予以调整降低。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，永利公司有权请求调整降低违约金的数额；其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行���况、当事人的过错、合同履行的逾期效益。本案中，花小安、白年妹并未举证证实因此遭受的具体损失是多少，从客观情况看，花小安、白年妹的损失应以中国人民银行同期贷款利率计算更为客观公正。本案涉案房屋已经修建完毕，不能按期交房并非永利公司的主观意图造成，而是因为惠水县相关政府部门修建白果变电站导致无法给永利公司正常供电造成，且永利公司也在报纸上进行公告，请求花小安、白年妹的谅解。永利公司一直遵守诚信原则，并没有过失。根据公平原则，永利公司不应承担过高的违约金。花小安、白年妹二审提交书面答辩意见称：一、违约金是永利公司在自己的格式合同中约定，且其在一审中没有对违约金提出异议；二、永利公司要求二审调低违约金的理由不能成立。1、《商品房买卖合同》是永利公司制定的格式合同，答辩人签��合同只能被动接受，没有选择或修改的余地；2、商品房是大宗商品，每家都是集两代人的力量才能购买，答辩人购房是作为儿子的婚房，因永利公司迟迟不能交房，答辩人只能租房为儿子举办婚礼，简单装修租赁房屋和支付房屋租金的损失远超永利公司应当承担的违约金；3、永利公司称不能按期交房与政府修建变电站有关不属实，永利公司出售的房屋至今电梯、入户电、消防等问题仍未解决，永利公司积极改造消防等相关问题使其符合验收标准，政府修建变电站、消防不合格都不是不可抗力，而是永利公司怠于履行整改义务所致，其主观上具有过错，应依约承担违约责任。原审原告花小安、白年妹向一审法院起诉请求：1.判令永利公司及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋，在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权登记手续；2.判令永利公司支付��期交房违约金73890.41元（总价款425391×0.0003×579天）；3.判令永利公司如不能及时交房后续违约金按月支付；4.本案诉讼费由永利公司承担。一审法院认定事实：花小安、白年妹与永利公司于2015年2月27日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：花小安、白年妹购买永利公司开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县××·××楼盘××楼××房，房屋建筑面积为98.51平方米，总价款为425391元，交房截止日期为2015年12月30日，交付房屋需满足的条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有相应的面积实测技术报告书；3、合同十二条约定的相关设施、设备达到的条件。如永利公司不能按时交房，永利公司可延期60日内交房，延期后仍不能交房，永利公司每日向花小安、白年妹支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，花小安、白年妹按约定付清购房款，但永利公司未按合同约定向花小安、白年妹交付房屋，双方多次协商均未果，故花小安、白年妹诉至法院，诉请如前。一审法院认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，花小安、白年妹与永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。花小安、白年妹按照合同约定支付了全部购房款项，履行了合同义务，永利公司未按照合同约定交付房屋，违反合同约定，依法应当承担相应的违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三向花小安、白年妹支付违约金。庭审中，永利公司对双方的违约金约定及计算方式予以认可，但认为根据上述合同条款的约定其可以延期60日交房，所以本案违约金的起算时间为2016年3月1日。根据合同的约定，永利公司主张起算时间为2016年3月1日的辩解理由符合案件实际，但永利公司主张以花小安、白年妹交款时间分段计算违约金，不符合合同约定，故法院确定永利公司应支付花小安、白年妹的违约金为：以购房总价款425391元为基数按照日万分之三计算从2016年3月1日起至实际交房之日止。二、关于花小安、白年妹要求永利公司及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，花小安、白年妹要求永利公司及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体未经相关行政管理部门验收合格，房屋的验收具有科学性、专业性和规律性以及不确定性，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因房屋交付的验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房��条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，故花小安、白年妹要求永利公司在一定期限内交房的诉请，因交房的期限无法确定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、惠水县永利房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内一次性支付花小安、白年妹违约金人民币七万三千八百九十元四角一分（2016年3月1日至2017年9月30日，共计579天）；2017年9月30日后的违约金，以四十二万五千三百九十一元为基数，按照日万分之三从2017年10月1日起计算至实际交房之日止；二、驳回花小安、白年妹其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百四十八元，减半收取八百二十四元，由惠水县永利房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：永利公司与花小安、白年妹签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋的交付时间和条件，但永利公司至今未将符合合同约定的房屋交付花小安、白年妹，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。从永利公司的上诉主张看，本案二审主要争议的是双方在《商品��买卖合同》中约定的逾期交房违约金是否过高、应否调减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，永利公司上诉主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之三计算违约金过高，故其有权请求对违约金比例予以调整。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，违约金主要是以补偿守约方的损失为主兼具有惩罚违约方违约行为的目的，逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。本案中，虽然双方均未举证证实永利公司的逾期交房行为给花小安、白年妹造成的损失是多少，但花小安、白年妹购买该套房屋的目的是为了自己居住，永利公司未按时交房给花小安、白年妹造成的损失主要体现为另行租房的费用，综合当地的房屋租赁价格以及永利公司在本案中的过错程度，一审以双方合同约定的已付房款日万分之三的标准，即每日127.62元标准计算违约金，确已过分高于给花小安、白年妹造成的损失。结合本案的具体情况以及公平原则，本院酌定将双方的违约金比例调整为全部已付款的日万分之一点五，即永利公司应按照花小安、白年妹已付购房款425391元的日万分之一点五，支付花小���、白年妹2016年3月1日至2017年9月30日的逾期交房违约金36945.21元（425391元×0.00015×579天），并按每月1914.26元（425391元×0.00015×30日）标准，支付从2017年10月1日起至该房屋实际交付之日止的后续违约金。一审对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠水县人民法院（2017）黔2731民初1316号民事判决第二项；二、撤销惠水县人民法院（2017）黔2731民初1316号民事判决第一项；三、惠水县永利房地产开发有限公司于本于判决生效之日起十日内支付花小安、白年妹违约金36945.21元（2016年3月1日至2017年9月30日）；后续违约金，按照花小安、白年妹已付购房款425391元的日万分之一点五���即每月1914.26元的标准，从2017年10月1日起支付至惠水县××·××楼盘××楼××房实际交付花小安、白年妹为止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1648元，减半收取824元，按一审判决执行；二审案件受理费1647元，由惠水县永利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  王 军审判员  蔡云飞二〇一七年十二月二十五日书记员  杨 墨