浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5379号上诉人（原审被告）：项光强，男，1980年12月6日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：王少波，北京市天水泽龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州中梁通置业有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦22层1室东边间。法定代表人：杨长松，董事长。委托诉讼代理人：朱捷峰、张奕，浙江联英律师事务所律师。上诉人项光强因与被上诉人温州中梁通置业有限公司纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项光强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回温州中梁通置业有限公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决书回避房屋存在质量瑕疵的事实。商品房门窗、电梯、下水管道、绿化等，与房开公司售楼宣传资料不相符，以次充好；并且，经一审法院现场勘查，房屋存在漏水问题。但是，一审判决未认定房屋质量问题，反而采用假设的表述，另行解决，明显不当。2.根据合同法第一百一十一条规定，房开公司应当对商品房质量不符合合同约定承担违约责任，买受人请求减少价款于法有据。温州中梁通置业有限公司辩称：房屋经现场勘查，并无漏水，项光强诉称与客观事实不符。合同明确约定楼梯与分隔墙由买受人自理。一审判决事实清楚，程序合法，应予维持。温州中梁通置业有限公司向一审法院起诉请求：支付购房款4317004元及违约金（以购房款4317004元为基数，自2015年9月17日起按照每日0.002%计算至判决确定的付款之日止）。一审法院认定事实：2015年7月17日，温州中梁通置业有限公司和项光强签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为201290004500091，备案登记号为20159801549。约定项光强购买温州市鹿城区七都岛02-04-01地块的滨湖锦园第18幢102号的商品房，建筑层数地上三层，地下一层，建筑面积294.98平方米，商品房每平方米单价为30224.25平方米，总金额8915550元。合同第八条约定，买受人未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。合同第七条约定，买受人按照一次性付款方式支付房款，具体以合同附件八为准。合同附件八第一条第1点约定，一次性付款，优惠后总房款计8915550元，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先付总房款10%，剩余房款在六十日内支付不低于总房款90%。合同第十四条约定，双方对商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价。合同附件四约定“9.电梯为高级品牌电梯；10.室内楼梯及分割墙由买受人自理”。2017年3月30日，温州中梁通置业有限公司向项光强寄送了律师函，要求其于2017年4月6日前付清全部余款4317004元及逾期付款违约金，并办理房屋结算手续。但项光强置之不理，故诉至法院。一审法院认为：项光强与温州中梁通置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，依法应确认有效。根据合同约定，项光强采用一次性付款方式支付房款，于合同签订之日支付总房款10%计891555元，剩余房款在60日内支付不低于总房款90%计8023995元。但合同签订后，项光强仅陆续支付房款4598546元，剩余房款4317004元一直未付，按照合同约定应于2015年9月16日前将该款项付清。因此，温州中梁通置业有限公司请求支付剩余房款，并以未付款为基数按每日0.002%支付违约金，于法有据。项光强辩称房屋存在重大质量问题，且交付的房屋与售楼宣传内容存在重大出入，故要求对购房款折价处理。对此，一审判决认为，合同已约定涉案房屋是否存在房屋及装修质量问题，公共设施、设备质量问题，应在商品房交付时，由买卖双方协商处理，若存在质量问题，项光强可按合同约定要求返修或承担赔偿责任。关于交付的房屋与售楼宣传资料存在重大出入，若如项光强所述，其亦可要求房开公司按照合同约定继续履行或协商处理。上述事由不应成为其不支付购房款的抗辩理由，故其要求直接以房款总价打折的形式予以减少购房款，无法律与合同依据，不予支持。因此，项光强应按合同约定支付剩余房款4317004元并支付违约金，违约金以4317004元为基数，按每日0.002%的标准自2015年9月17日起计算至实际履行之日。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的约定，一审法院判决：项光强于本判决生效之日起十日内支付温州中梁通置业有限公司购房款4317004元及违约金（以4317004元为基数，按每日0.002%的标准自2015年9月17日起算至本判决确定的履行之日止）。若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41746元，减半收取20873元，由项光强负担。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。经审理，本院二审对原判认定的事实予以认定。另查明，2013年7月25日，双方订立商品房买卖合同，约定总价款为9197093元，2014年11月22日前交房。涉案房屋建筑工程于2015年2月12日通过竣工验收，同年2月15日经温州市鹿城区住房和城乡建设局备案。本院认为，在商品房买卖合同法律关系中，出卖人交付符合约定的商品房，买受人支付合同对价，均为双方法定义务。本案中，双方在商品房买卖合同第九条约定了交付条件和交付期限，该约定对双方具有约束力。涉案商品房于2015年2月12日通过竣工验收，2月15日备案，已经具备合同约定的交付条件；同时，二审审理中，双方一致确认在2015年7月17日订立涉案商品房买卖合同之前，双方曾于2013年7月订立过商品房买卖合同，并约定交房时间为2014年11月22日。后因房屋迟延交付引发争议，经协商双方就原购房价款折价处理后，另行订立本案商品房买卖合同，重新约定交房时间为2015年7月27日；并且，该交房时间已经具备房屋约定交房条件。上述事实表明，双方于2015年7月17日重新订立合同时，均已明知商品房已经具备交付条件，并明确约定交房时间为2015年7月27日，应视为双方协商合意达成通知交房的约定。项光强主张房开公司未履行通知交房义务的辩称意见，不符合本案商品房买卖合同立约实际。因此，在商品房已经具备交付条件，并经出卖人通知交付的情况下，买受人非正当合法理由不构成拒绝交房的法定事由。关于项光强主张商品房装饰、设备标准不符合合同附件四之约定，且与售楼宣传资料内容不相符，是否构成拒绝交房理由的争议。本院认为，商品房属特殊性商品，其商品质量与交付标准，既要符合法定强制性标准，也要符合合同约定。商品房交付条件重在体现房屋安全居住保障、公共设施运行与正常使用功能。商品房交付条件与商品房质量属于合同履行的两个环节，两者法律构成与责任方式不同。交付的商品房存在装饰、设备不符合约定的，属于商品房交付瑕疵问题，不足以构成拒绝交房的合法理由。首先，双方约定交付的商品房并非带装修的房屋，故装饰、设备标准的约定内容，与商品房本身在合同标的物上不构成整体性，不可作为商品房整体质量瑕疵与交付条件的抗辩理由。其次，合同第十二条明确约定“买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出的异议，经检测不合格的，由出卖人返修，并承担赔偿责任”；同时，合同第十四条约定“装饰、设备达不到约定标准的，出卖人补偿差价”，可见，双方已明确约定装修、设备标准不符合约定应当另行解决。第三，从合同附件四约定内容上看，双方约定的装饰、设备标准在文义表述和内容上，均非具体明确，并且附件四第10条明确约定“室内楼梯及分隔墙由买受人自理”。最后，从现场勘查情况来看，根据一审法院召集双方现场勘查笔录记述，仅“三楼一处北面窗边上端漏水，另有一处水晕”，其他部位并无漏水现象。此外，项光强称部分设施不符合售楼宣传广告的内容，亦均属于房屋附属设备、设施的范围。因此，项光强以装饰、设备标准不符主张拒绝交房的理由不成立，一审判决不予采纳，并无不当。至于上述有关装饰、设备及相关设施不符合约定的争议内容，依据合同约定，项光强可另行主张返修、补差，或者请求赔偿。鉴于一审中项光强并未就上述主张提起明确具体的反诉请求，且二审中双方无法协商达成一致，故二审对该争议事实的具体内容不作认定处理，宜由双方另行解决。在商品房具备交房条件后，买受人拒绝交房的，应当承担违约责任。根据合同第八条以及附件八第一条约定，逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，买受人应当自本合同约定的应付款期限第二天起，按日万分之零点二支付逾期付款违约金。因此，一审判决确定从2015年9月17日起按上述标准支付逾期付款利息，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。项光强的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41746元，由上诉人项光强负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨    宗    波审 判 员 余        萌审 判 员 刘    宏    杰二〇一七年十二月二十六日法官助理 姜岳良代书记员徐彬妮