山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1402民初3701号原告：谭化芳，男，汉族，1959年12月3日出生，个体，身份证住址山东省乐陵市城区，现住德城区。委托诉讼代理人:谭昌，男，汉族，1982年3月21日生，谭化芳之子，现住山东省德州市德城区，特别授权。被告：沈菊红，女，汉族，1967年10月10日出生，个体，住山东省德州市德城区。原告谭化芳与被告沈菊红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简��程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭昌到庭参加诉讼，被告沈菊红经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告谭化芳向本院提出诉讼请求:1、判决确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年12月1日解除，判令被告立即腾出所租赁的原告房屋；2、判令被告支付所欠房屋租金24560元（截止到2017年12月1日止）；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告与妻子二人在2013年7月30日与被告签订《德州东北城商铺租赁合同》，约定被告承租原告夫妻共有的位于德城区天衢工业园东北城建材二区24栋6号楼的商铺用于经营建材，合同约定了租期、租金价格、交付方式、违约责任等内容，约定2013年7月30日至2014年4月27日免收租金；2014年4月28日至2015年4月27日减半收取；2015年4月28日至2016年4月27日全额收取。2016年4月27日合同到期后，原告多次以电话、短信等方式向被告催要房租并要求收回房屋，被告仅于2017年3月份向原告支付房租3万元，并拒不退房。原告起诉后，被告又于2017年11月20日向原告的银行卡转款30400元。综上，截止到2017年12月1日止，被告尚欠原告房屋租金24560元。因被告既不返还房屋又拖欠房租不付，特诉至法院。被告沈菊红经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。原告围绕诉讼请求提交以下证据：1、周玉霞出具的情况说明一份、谭化芳与周玉霞户籍关系证明一份、谭化芳与周玉霞对出租商铺享有合法处分权的材料一份，以证明周玉霞与谭化芳系夫妻关系，该二人对涉案出租房屋享有合法的处分权，周玉霞同意谭化芳以其个人的名义向被告主张涉案出租房的相关权利；2、德州东北城商铺租赁合同原件一份，以证明原、被告之间存在房屋租赁的事实，被告于2013年7月30��起承租原告夫妻二人位于德城区天衢工业园东北城建材二区24栋6号楼的商铺，合同约定了租期、租金价格、支付方式及双方权利义务等，该合同约定租期3年，自2013年7月30日至2016年4月27日止，租期届满后被告在同等条件下有优先承租权。该商铺的租金为0.97元/平方米/天，每季租金为7248.00元，该租金不包括物业费、水电暖费等其他经营所涉及的费用。租赁优惠：从2013年7月30日起至2014年4月27日止免收租金，第二租赁年度减半收取，第三租赁年度全额收取；租金按季支付，每季度前一个月20日前交付下一季度全部租金，被告于合同签订之日向原告支付保证金1000元。该合同签订当日，被告即承租了该房屋，并向原告交付租赁保证金1000元。3、原、被告短信往来图片3页、原告银行卡收到被告转账30000元的银行凭证图片、原告银行卡交易明细各一份，以证明合同约定的租期届���后，被告继续按原约定承租原告房屋，在原告催交房租的情况下，被告于2017年2月16日向原告打款30000元，这是被告自租赁房屋后首次交纳租金。4、原告手机收到被告给付房租30400元的银行通知短信图片、原告银行卡交易明细各一份，以证明被告于2017年11月20日向原告银行卡转款30400元，这是被告第二次交纳租金。综上，被告共交纳租金60400元，另交纳1000元的保证金，按合同约定价格，截止到2017年12月1日，被告尚欠房屋租金24560元（不含违约金及利息，该款未包括被告交付的保证金1000元）。被告沈菊红未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：原告谭化芳与妻子周玉霞二人在2013年7月30日与被告沈菊红签订《德州东北城商铺租赁合同》，合同约定被告自2013年7月30日起承租原告位于德城区天衢工业园东北城建材二区24栋6号楼的商铺用于经营建材，租期3年，自2013年7月30日至2016年4月27日止，租期届满后被告同等条件下有优先承租权，双方另行协商出租条件和签订合同，租金为0.97元/平方米/天，每季租金为7248.00元，该租金不包括物业费、水电暖费等其他经营所涉及的费用。租赁优惠：从2013年7月30日起至2014年4月27日止免收租金，从2014年4月28日起至2015年4月27日止减半收取，从2015年4月28日起至2016年4月27日止全额收取；租金按季支付，每季度前一个月20日前交付下一季度全部租金，承租方于合同签订之日向出租方支付保证金1000元。承租方拖欠租金等超过三个月，出租方可以单方解除合同。该合同签订当日被告即承租了该房屋，并向原告支付租赁保证金1000元。2016年4月27日合同到期后，原告曾以电话、手机短信形式向被告催收房租及要求收回房屋。但被告一直未向原告返还所租房屋，仅于2017年2月16日向原告支付房租30000元。原告起诉后，被告又于2017年11月20日向原告的银行卡转款30400元。截至原告主张的确认解除合同之日2017年12月1日，按租赁合同约定标准计算，被告尚欠原告房屋租金27992元，庭审中，原告请求被告支付所欠房屋租金24560元，并同意将原告已交付的1000元保证金抵作租金，即要求被告给付租金23560元。以上事实，有原告提交的周玉霞出具的情况说明、谭化芳与周玉霞户籍身份关系证明、谭化芳与周玉霞购买出租房屋的购房合同及购房款发票，涉案商铺租赁合同、原被告短信往来图片、原告收到被告两次转款的银行短信通知图片、原告银行卡交易明细等证据，以及庭审笔录在卷证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更���解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告及其妻周玉霞与被告签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。被告既已承租房屋，应当按照合同约定及时足额支付房屋租金。自2015年4月28日应付租金之日起至2017年12月1日，经原告多次催要，被告只向原告支付租金60400元、交付保证金1000元，按合同约定的租金价格计算，将保证金1000元抵作租金后，被告仍欠原告房屋租金27992元，被告之行为已构成违约。按合同约定及上述法律规定，出租人有权要求被告支付欠租，并有权单方解除合同。因原告妻子周玉霞作为共同出租人，同意原告以个人名义主张权利，故原告请求确认原、被告间的租赁合同于2017年12月1日解除、被告腾退所租房屋，并要求被告给付房屋租金23560元，合法有据，本院予以支持。被告沈菊红经合法传唤既未到庭应诉，又未提交答辩状，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告间的房屋租赁合同于2017年12月1日解除。限被告于本判决生效后十日内腾出所租房屋并将房屋交付给原告。二、被告向原告支付房屋租金23560元。限于本判决生效��十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由被告沈菊红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 员 靳美蓉二〇一七年十二月二十二日法官助理 张君雅书 记 员 张亚南