四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1011民初1353号原告（反诉被告）：李俊，男，1981年8月16日生，汉族，内江市市中区人，职员，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：张天茂（一般代理），四川沱江律师事务所律师。委托诉讼代理人：国胜（一般代理），四川沱江律师事务所律师。被告（反诉原告）：四川启华房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区高升桥路9号5幢7层9号。法定代表人：陈启华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳智（一般授权），四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖健林（一般授权），四川法锐律师事务所律师。原告（反诉被告）李俊与被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案，被告四川启华房地产开发有限公司于2017年5月8日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年7月3日，四川启华房地产开发有限公司对捺手印和署名为“李俊”的《承诺书》申请司法鉴定，依法扣减相应审理期限。原告（反诉被告）李俊及其委托诉讼代理人张天茂、国胜，被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司委托诉讼代理人欧阳智、肖健林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李俊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告与原告进行地下车位购房款的结算并返回原告多支付的购房款（地下车位）75324.49元，并无条件立即为原告办理地下车位不动产产权登记；2.判令被告向原告支付逾期交房（地下车位）违约金167559.84元；3.本案诉讼费均由被告承担。事实和理由：2012年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的金色夏威夷·SOHO二期项目中的1号楼C单元负二层07号车位，套内面积257平方（共16个车位），计价方式为按套内面积计算，单价为5575.49元/平方，总价款为人民币1432900.00元，付款方式为分期付款。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1292900.00元。2014年9月18日，该车位经测绘单位测绘并出具测绘报告，实测套内面积为218.38平米。按该面积计算，购房款总价应为1217575.51元，原告已支付被告1292900.00元，故被告应退还原告多支付的购房款75324.49元。原告多次要求依据合同及测绘报告进行结算并退还多付款项，但被告不予结算、退还，甚至拒绝办理产权登记手续。按照合同约定，被告于2016年8月9日通知原告交付车位，已逾期648天，应按日支付全部已付款的万分之一的违约金。因被告利用其强势地位制定格式合同，违约金约定过低，故原告按照法律规定，要求被告按日支付已付款万分之二的违约金，经计算为167559.84元。原告为维护其合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司辩称并向本院提出反诉请求：1.原告要求被告返还多支付的购房款没有依据。合同约定每个车位89556.25元，共计16个车位，原告只支付了1292900.00元，未付140000.00元，且原告于2016年8月9日向被告出具承诺书，承诺交付余款140000.00元及税费、专项维修基金113100.00元。2.被告于2014年10月29日通过内江晚报、电话多次通知原告交房，因原告自身原告未办理交房，且承诺书中也承认系其自身原因未交房，被告未逾期交房。3.原告认为违约金过低的理由不成立，合同系真实意思表示。4.请求判令原告支付未付车位款140000.00元及至付清之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之一计算）。5.请求判令原告支付代交的税费、专项维修基金113100.00元并承担本案诉讼费。原告（反诉被告）李俊反诉辩称：1.合同约定车位计价方式为按套内建筑面积计算，按照实测面积计算，原告已经多付被告75324.49元，被告要求其支付余款140000.00元的诉讼请求不成立。2.税费和维修金应交给相关部门。3.被告所述承诺书，原告未出具，也未委托出具，该证据不具备真实性。4.原告未在报纸上看到过交房通知，也未接到电话通知交房。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据三份，被告提交的被告身份信息材料、房地产开发企业资格证书、商品房预售许可证、商品房买卖合同、内江市振业房地产有限公司测绘报告、车位认购书、鉴定意见书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.被告提交的2014年10月29日的《内江晚报》，欲证明被告通过报纸通知原告交房，该证据达不到证明目的，对该证据不予采信。2.对被告提交的《承诺书》，因原告否认，且鉴定机构不能出具鉴定意见，无法确定真实性，不予采信。3.被告提交的原告所购车位现状照片，证明原告已实际占有案涉车位，并改变车位原来用途，该证据与本案不具备关联性，不予采信。4.被告提交的短信截图照片，该证据达不到证明目的，对该证据不予采信。5.被告申请的证人钟某的当庭证词，达不到证明目的，不予采信。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告开发的金色夏威夷·SOHO二期项目中的1号楼C单元负二层07号车位，套内面积约257平方米（共16个车位）。2.计价方式为：（1）按套内建筑面积计算，该商品房单价为5575.49元/平方米，总价为1432900.00元。按车位数计价：89556.25元/个;（2）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米×元，总价款为×元；（3）按照套（单元）计算，该商品房总价款为×元；（4）按照×计算，该商品房总价款为×元。3.出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告分别于2012年12月14日、2012年12月25日、2013年10月27日三次共计向被告支付购车位款1292900.00元。2014年9月18日，案涉车位经内江市振业房地产置业有限公司测绘并出具测绘报告，实测套内建筑面积为218.38平米。被告于2016年8月9日通知原告交付车位。庭审中，因原、被告对《承诺书》的真实性存在争议，四川启华房地产开发有限公司于2017年7月3日向本院申请对该《承诺书》中“李俊”的签名是否为李俊书写、签名处的“指纹”是否为李俊本人指纹进行鉴定。2017年9月15日，四川联立司法鉴定中心，作出鉴定意见：送检的落款日期为2016年8月9日《承诺书》上“李俊”签名字迹处加盖的红色指印不具备检验鉴定条件，故不能作出鉴定意见。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，应受法律保护。现双方因对案涉车位的计价方式发生争议，其争议焦点为：案涉车位的计价方式应按套内面积计算还是按个数计算。合同约定的计价方式为：“按套内建筑面积计算，该商品房单价为5575.49元/平方米，总价为1432900.00元。按车位数计价：89556.25元/个”。该条款既约定了按单价计算，又约定了按个数计算，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，如对合同约定内容发生争议，应结合合同条款或交易习惯进行判定。结合合同计价方式条款来看，合同格式化的计价方式共计四种，分别为：1.按套内建筑面积计算；2.按建筑面积计算；3.按套（单元）计算；4.按照×计算，该四种计价方式为并列且相互排斥的计价方式，即选择其中一种，即排除其他几种。本案中，原、被告选择了在第1种计价方式内填写了“单价”、“面积”、“总价款”等内容，排除了按第3种计价方式，即排除了按“套（单元）”计价的方式，因此，从合同条款来看，应按套内建筑面积确定车位的计价方式。另外，案涉合同系格式化合同，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案被告系房地产开发公司，其对外公开出售车位，在使用统一制作的格式化的商品房买卖合同时，其负责具体选定所用条款并填写相关内容，处于制定合同条款的有利地位，现双方对条款内容发生争议，依法应作出不利于被告一方的解释，故从法律规定来看，案涉车位的计价方式应按套内建筑面积确定车位的计价方式。综上所述，本案案涉车位应按套内建筑面积确定车位的计价方式。被告辩称原告于2016年8月9日向被告出具承诺书，承诺交付余款140000.00元及税费、专项维修基金113100.00元，因该承诺书真实性无法确认，对该主张不予支持。因此，反诉原告（被告）请求判令原告（反诉被告）支付未付车位款140000.00元及至付清之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之一计算），的诉讼请求，依法不予支持。本案车位单价为5575.49元/平方米，套内建筑面积为218.38平方米，车位总价款应为5575.49元/平方米×218.38平方米＝1217575.51元。原告已支付被告1292900.00元，故被告应退还原告1292900.00元-1217575.51元＝75324.49元，因此，对于原告请求判令被告与原告进行地下车位购房款的结算并返回原告多支付的购房款（地下车位）75324.49元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告无条件立即为原告办理地下车位不动产产权登记的诉讼请求，该请求符合法律规定，予以支持。原告请求按每日万分之二计算逾期交房违约金，不符合法律规定，合同约定的按日万分之一计算逾期交房违约金，不属于约定过低的情形，逾期交车位违约金应按全部已付款日万分之一计算，应为83779.92元。被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）支付代交的税费、专项维修基金共计113100.00元，该请求不属于本案房屋买卖合同纠纷的处理范围，可另行主张权利。被告（反诉原告）申请追加黄和超为本案第三人，因原告认可原、被告签订的《商品房买卖合同》落款署名为“黄和超”是其授权。现被告申请追加黄和超为本案第三人，因黄和超与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿义务，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款规定，本院不予追加。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）李俊多付的购车位款）75324.49元;二、被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）李俊办理案涉地下车位的不动产产权登记；三、被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告（反诉被告）李俊逾期交车位违约金83779.92元；四、驳回被告（反诉原告）四川启华房地产开发有限公司的诉讼请求。如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2472.00元，反诉受理费2473.00元，由被告四川启华房地产开发有限公司负担。（本诉受理费原告已预交，被告四川启华房地产开发有限公司在给付判决款项时一并付给原告）如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。(本页无正文)审判员 曾  幸  刚二〇一七年十二月二十一日书记员 李远春（兼）