四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0183民初538号原告：王志勇，男，1965年7月11日出生，汉族，住邛崃市。原告：陈光惠，女，1968年3月3日出生，汉族，住邛崃市。二原告委托代理人：龚锡和，四川天从律师事务所律师。被告：四川成泰伟业房地产开发有限公司，住所地：邛崃市临邛镇洪川村3组。法定代表人：沈竹元。委托代理人：蒋虎，男，四川成泰伟业房地产开发有限公司员工。第三人：成都仁达食品有限公司，住所地：成都市青羊区百花潭路8号5层。法定代表人：龙夏青。委托代理人：刘强，四川信言律师事务所律师。委托代理人：张盛，四川信言律师事务所律师。原告王志勇、陈光惠诉被告四川成泰伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2016年8月22日作出（2016）邛崃民初字第1980号民事判决。被告不服判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）川01民终10720号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）邛崃民初字第1980号民事判决；发回本院重审。本院于2017年2月22日立案，并于2017年2月27日追加成都仁达食品有限公司为第三人参加诉讼，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王志勇、陈光惠及其委托代理人龚锡和，被告四川成泰伟业房地产开发有限公司的委托代理人蒋虎，第三人成都仁达食品有限公司的委托代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志勇、陈光惠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2、被告返还原告购房款615700元及按银行同期贷款利率计算的从2015年1月31日至判决确定给付之日止的利息；3、被告赔偿原告615700元。事实和理由：2015年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于邛崃市“成泰.凯信尚品”1栋1层669号商铺，价款为855700元，首付615700元，按揭240000元，交房时间为2016年1月31日。原告于2015年1月31日向被告支付615700元。被告未按时交房，原告到房管部门查询后，才知道被告已将房屋出售第三人。被告的行为已构成严重违约、欺诈。被告四川成泰伟业房地产开发有限公司辩称，1、原被告签订合同及补充协议后，被告虽与第三人有预售合同登记备案行为，但双方并未建立买卖合同关系，第三人是被告与银行借款合同的连带责任保证人，银行指示第三人对原告的借款行为进行监督，监督方式为在房管局办理预售合同备案登记，故被告与第三人未建立实质的买卖合同关系，实质为借款还款的监管关系。购房人在被告处买房，资金用于归还银行后，则第三人再解除相应预售登记，购房人可再与被告办理预售登记。本案中，第三人早已与被告办理了预售合同备案登记，在收到被告归还银行的相应款项后，第三人与被告解除了预售合同备案登记，后来不知何故，被告又与第三人办理了预售合同备案登记；2、2015年12月10日办理的预售合同备案登记，原告方应当自此时知道，可以行使解除权。原告未发出书面解除合同通知，且依据合同约定，原告未在10日内发出解除通知，未在约定期限内行使合同解除的权利，故原告已丧失解除权。3、若双方的合同被人民法院判决解除，被告不应支付惩罚性赔偿金，若存在损失，也只是返还购房款、利息损失等。4、从原告主张的证据承诺书中，2016年1月25日原告就应当知道我公司与第三人办理了预售登记，故自此计算10日的行使解除权期限，原告亦丧失了解除权。第三人成都仁达食品有限公司述称，1、原告的诉讼请求与第三人没有法律上的关系；2、依据商品房买卖合同备案信息，原被告买卖合同签订在前，第三人的备案登记在后；3、被告主张的与银行的关系与本案无关，应由被告提起诉讼另案解决。4、不认可被告所述与第三人签订的为虚假的买卖合同。5、第三人与被告的买卖合同及备案均是真实有效的。6、因房屋还没有修完，没有达到交付条件，故双方的买卖还在进行中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提交以下证据：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议；2、商品房买卖合同摘要；3、收据；4、承诺书；5、个人及家庭房屋登记记录信息证明。被告质证后认为，对以上证据的真实性、合法性认可。第三人质证后认为，对原告提交的商品房买卖合同摘要的真实性予以认可。原告提交的其余证据与第三人没有关系。被告举出以下证据：1、重庆银行流动资金贷款合同公证书；2、保证人为被告的重庆银行保证合同公证书；3、保证人为第三人的重庆银行保证合同公证书。原告及第三人质证后认为，以上证据均是复印件，三性不予认可，即使合同是真实的，也与本案无关。第三人举出以下证据：被告与第三人之间的商品房买卖合同。原告质证后予以认可。被告质证后认为，买卖合同的真实性不予认可，并非建立了买卖关系，实质为基于借款担保的监督关系。若我方先将房屋80多万卖给了原告，再将房屋50多万卖给第三人，这不符合常理，故金额大小的对比，能印证被告与第三人的买卖关系是虚假的。对当事人无异议的原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和被告是否将讼争房屋卖给第三人的事实，本院分析认定如下：被告提交的证据不是原件，其真实性无法确认，本院不予采信。第三人提交的房屋买卖合同不是原件，其真实性不能确认，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告及第三人均认可被告已将讼争房屋卖给第三人的事实，且有房屋管理部门出具商品房买卖合同备案登记信息证实被告与第三人存在讼争房屋的买卖关系。且被告只是辩称被告与第三人的买卖关系是虚假的，被告与第三人未建立实质的买卖合同关系，实质为借款还款的监管关系，被告也并没有否认被告与第三人之间存在买卖关系。被告辩称被告与第三人虽有预售合同备案登记行为，被告与第三人的买卖关系是虚假的，被告与第三人未建立实质的买卖合同关系，实质为借款还款的监管关系。但被告对自己的主张既不能作出合理的解释也不能举证予以证实。根据证据优势规则，应由被告承担举证不能的不利后果。故本院对原告及第三人主张的被告已将讼争房屋卖给第三人的事实予以确认。据此，本院认定如下事实：一、2015年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“成泰.凯信尚品”669号1幢1层套内面积32.4平方米、公摊面积6.11平方米，建筑面积计38.51平方米的商铺，价款855700元，采用贷款方式付款；被告应于2016年1月31日前交付房屋，逾期交房超过90天，原告有权退房等。《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款约定：原告采用按揭贷款方式付款，首付款为615700元，按揭贷款240000元。《商品房买卖合同补充协议》第八条第4款约定：双方任何一方根据合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同或本补充协议在书面解除通知送达对方之日视为解除，若出现了法定或合同约定的原告可以解除合同的事由，除合同或补充协议另有约定外，被告自发生该事由之日起10日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃解除权。二、原告于2015年1月31日支付被告首付款615700元，因按揭贷款手续至今未办理，未支付按揭款240000元。三、被告至今未向原告交房，其于2016年1月25日承诺在2016年3月30日前将房屋备案登记至原告名下，但至今未备案登记至原告名下。案涉房屋在房管部门的备案登记情况显示：被告已于2015年12月10日将案涉房屋出售第三人成都仁达食品有限公司，价款为577650元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。被告至今未交付房屋，原告有权根据《商品房买卖合同》“被告应于2016年1月31日前交付房屋，逾期交房超过90天，原告有权退房”之约定，解除双方签订的合同。被告将房屋出售原告后，又将房屋出售给第三人，致使原告至今未能取得房屋，系恶意违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告有权解除合同，要求被告返还购房款、利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《商品房买卖合同补充协议》第八条第4款之约定，原告应在法定或约定解除事由发生之日起10日内行使解除权，否则解除权消灭，即原告以逾期交房超过90天有权退房之约定行使解除权应于2016年5月10日前主张，以被告一房二卖的恶意违约为由行使解除权应于知晓该恶意违约行为之日起10日内主张。原告于2016年5月6日诉至本院行使解除权，且无证据证明其已在2016年4月26日前知晓被告一房二卖，故其解除权未消灭，被告辩称原告解除权已消灭不成立。原告未付清房款系未能办理按揭贷款所致，且无证据证明可归责于原告，故该情况不影响原告行使解除权。综上，原告诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告王志勇、陈光惠与被告四川成泰伟业房地产开发有限公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、被告四川成泰伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告王志勇、陈光惠购房款615700元及该款按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年1月31日至判决确定返还之日的利息；三、被告四川成泰伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告王志勇、陈光惠615700元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16463元，诉讼保全费3020元，由被告四川成泰伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  周小西人民陪审员  杜清华人民陪审员  李泳欣二〇一七年十二月七日书 记 员  彭力家