四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14380号上诉人（原审原告）：四川正熙长盛酒店管理有限公司，住所地：成都高新区永丰路45号。法定代表人：辜长江，董事长。委托诉讼代理人：王超，北京京师（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武雨雷，北京京师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处，住所地：四川省成都市武侯区人民南路三段11号。法定代表人：李世斌，主任。委托诉讼代理人：卢子彬，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业礼，四川明炬律师事务所律师。原审第三人：四川正熙投资实业有限公司，住所地：成都市锦江区红星路三段120号。法定代表人：谢兵，执行董事。委托诉讼代理人：李华，四川公生明律师事务所律师。上诉人四川正熙长盛酒店管理有限公司（以下简称长盛酒店公司）与被上诉人凉山彝族自治州人民政府驻成都办事处（以下简称凉山州驻成都办事处）、原审第三人四川正熙投资实业有限公司（以下简称正熙投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初4172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2017年11月8日对本案进行了公开开庭审理。上诉人长盛酒店公司的委托诉讼代理人武雨雷，被上诉人凉山州驻成都办事处的委托诉讼代理人王业礼、卢子彬，正熙投资公司的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人长盛酒店公司上诉请求：撤销一审判决，改判凉山州驻成都办事处于2017年2月9日送达的“解除《凉山大厦整体资产租赁合同》”的行为无效，或将本案发回重审，诉讼费全部由凉山州驻成都办事处承担。事实和理由：1、—审判决认定事实不清，对凉山州驻成都办事处与正熙投资公司之间、正熙投资公司与长盛酒店公司之间、长盛酒店公司与凉山州驻成都办事处之间是什么法律关系没有给出明确的界定。2、一审判决认定凉山州驻成都办事处同正熙投资公司之间的《凉山大厦整体资产租赁合同》直到约定的时间2017年2月10日方予以解除与事实不符，凉山州驻成都办事处与正熙投资公司之间的租赁关系虽然签订有合同,但要在履约担保完成后方才生效,但事实上没有缴纳，因此合同未生效；该合同签订之后，因租赁物一直掌控在长盛酒店公司经营管理，与正熙投资公司没有半点关系，正熙投资公司既没有经营该租赁物，也没有向凉山州驻成都办事处缴纳过租金，不存在租赁关系。一审判决将凉山州驻成都办事处与正熙投资公司之间签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》推用在正熙投资公司是认定事实错误。3、一审判决认为凉山州驻成都办事处与正熙投资公司之间存在合法有效并实际履行的租赁合同关系、凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司之间存在合法有效并实际履行的租赁合同关系、正熙投资公司与长盛酒店公司并不存在转租关系互相矛盾，明显不符合常理。4、凉山州驻成都办事处实际上与长盛酒店公司是一种没有书面合同的、无固定期限的房屋租赁合同关系。是凉山州驻成都办事处同意参照与正熙投资公司的合同内容执行,并同意到期后延长经营期限，长盛酒店公司才实际接手经营该物业至今。5、一审判决适用合同法第8条、第212条、第235条属于适用法律错误，长盛酒店公司与凉山州驻成都办事处之间没有书面的合同关系,应当适用合同法第215条规定，视为不定期租赁。6、一审中长盛酒店公司的诉讼请求是“判令凉山州驻成都办事处依据《凉山大厦整体资产租赁合同》发出的解除合同通知无效”，但一审法院将两个原本独立的合同关系混淆为一个合同关系，超出了上诉人诉讼请求的范围。被上诉人凉山州驻成都办事处答辩认为；1、一审判决认定事实清楚，虽然未认定凉山州驻成都办事处与正熙投资公司之间的租赁合同关系、正熙投资公司与长盛酒店公司之间的转租关系，但因本案审理的是长盛酒店公司起诉凉山州驻成都办事处发出的解除通知的效力问题，一审将与凉山州驻成都办事处建立直接租赁关系的承租人正熙投资公司通知为案件的第三人查明案件事实是正确的。一审对凉山州驻成都办事处发出的解除通知实际是告知正熙投资公司、长盛酒店公司租赁合同期满后不再出租该房屋，该通知具有终止合同的效力的认定完全正确。2、长盛酒店公司按照正熙投资公司与凉山州驻成都办事处之间签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》中关于租金数额和支付时间的约定履行支付租金的义务，构成转租。同时，长盛酒店公司也在向凉山州政府《关于请求房屋租赁合同延期的请示》《关于“凉山大厦”整体资产回收通知的回复》以及正熙投资公司向凉山州驻成都办事处《对的回函》均证明，长盛酒店公司使用案涉房屋正是基于正熙投资公司与凉山州驻成都办事处于2008年12月25日签订《凉山大厦整体资产租赁合同》。因此，正熙投资公司与凉山州驻成都办事处间的《凉山大厦整体资产租赁合同》合法有效，凉山州驻成都办事处系涉案房屋的出租人，正熙投资公司为承租人，长盛酒店公司为次承租人。一审判决认定长盛酒店公司长期占有使用案涉房屋，凉山州驻成都办事处作为案涉房屋的出租人及产权人，有权在租赁期限届满后收回房屋，完全正确。3、凉山州驻成都办事处于2017年2月9日向长盛酒店公司、正熙投资公司送达的《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》的本质是对案涉房屋的租赁合同租赁期满不再续租的告知行为，该告知行为对长盛酒店公司当然具有法律效力。4、正熙投资公司与凉山州驻成都办事处签订《凉山大厦整体资产租赁合同》后，将租赁物交给长盛酒店公司实际使用，且长盛酒店公司也是按照正熙投资公司与凉山州驻成都办事处之间签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》中关于租金数额和支付时间的约定履行支付租金的义务，故正熙投资公司与本案具有直接的利害关系，法院通知正熙投资公司作为本案第三人参与诉讼完全正确，且审理范围更未超出长盛酒店公司诉讼请求的范围。故一审判决结果正确，长盛酒店公司的上诉请求没有任何事实根据和法律依据，请求二审法院驳回长盛酒店公司的上诉，维持原判。原审第三人正熙投资公司认为：1、对长盛酒店公司的上诉事实理由部分认可，正熙投资公司强调的是凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司之间虽然签订租赁合同，但是该合同约定了生效的条件，合同签订后合同的生效条件并没有成就，合同没有发生法律效力。2、长盛酒店公司实际上是以正熙投资公司的名义来进行招标案涉工程，长盛酒店公司借用正熙投资公司名义与凉山州驻成都办事处签订的租赁合同自始至终不发生法律效力。3、2009年1月10日凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司签订了与正熙投资公司相同合同内容的租赁合同，充分证实了长盛酒店公司与凉山州驻成都办事处签订了真正的房屋租赁合同，事后凉山州驻成都办事处已经向长盛酒店公司交付了租赁物，而长盛酒店公司也向凉山州驻成都办事处交付了房屋的租金，双方在合同履行期间内，对各自的权利义务没有异议。长盛酒店公司一审诉讼请求：1、确认凉山州驻成都办事处于2017年2月9日，向长盛酒店公司送达的“解除《凉山大厦整体资产租赁合合同》”的行为无效；2、本案诉讼费由凉山州驻成都办事处承担。理由是：《凉山大厦整体资产租赁合同》是由凉山州驻成都办事处与正熙投资公司签订的合同，与长盛酒店公司没有法律关系。凉山州驻成都办事处依据该合同向长盛酒店公司发出解除合同通知书，要求解除合同并退还租赁物，没有任何法律效力。一审法院审理查明，正熙投资公司向凉山州驻成都办事处发出《投标函》，载明根据凉山州驻成都办事处的凉山大厦招标文件，愿意以人民币400万的投标报价并按合同条款承租凉山大厦。2008年12月25日，凉山州驻成都办事处作为出租方，正熙投资公司作为承租人签订了《凉山大厦整体资产租赁合同》，合同编号为20080001。约定租赁物为凉山大厦、月城餐厅、二层办公楼及停车场。租赁期限8年，从2009年2月10日至2017年2月9日。还约定，租赁期满，租赁物应在解除租赁合同的一个月内归还出租人，承租人不得借故持续经营。租赁房屋位于高新区，建筑面积13889.6平方米，所有权人为凉山州驻成都办事处。涉案租赁房屋由长盛酒店公司实际租赁，占有使用。2017年2月9日，凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司发出《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》，该通知载明，凉山州驻成都办事处与正熙投资公司2008年12月25日签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》（合同编号20080001）有效期2009年2月10日至2017年2月9日，自2017年2月10日起该合同正式解除。按照合同第十二条约定“租赁期满，租赁物应在解除租赁合同的一个月内归还出租人，承租人不得借故持续经营”，你司应当于2017年3月11日前，按合同相关条款，履行移交、归还凉山大厦整体资产义务。逾期不履行的，将采取相应强制停业措施，收回该资产。长盛酒店公司收到该通知后，认为其并非案涉《凉山大厦整体资产租赁合同》的相对方，凉山州驻成都办事处依据该合同向长盛酒店公司发出解除合同的通知，对长盛酒店公司并不产生法律效力，该解除合同的行为对长盛酒店公司无效，因此提出诉讼，要求确认凉山州驻成都办事处于2017年2月9日，向长盛酒店公司送达的“解除《凉山大厦整体资产租赁合同》”的行为无效。一审法院认为，首先，凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司送达《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》的行为系在租赁期届满后发出的。凉山州驻成都办事处依据其与正熙投资公司签订的案涉租赁合同，租赁期限已经届满，因此，凉山州驻成都办事处在租赁期届满后有权解除合同，收回租赁物。“租赁期届满”实际上系凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司送达该解除通知的前提条件。其次，凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司送达解除通知，表述的仅是客观事实，而非解除合同的意思。凉山州驻成都办事处送达的解除通知，仅客观陈述了租赁期届满，凉山州驻成都办事处需收回租赁物，长盛酒店公司需腾退租赁物的客观事实，而非向长盛表达解除合同的意思，非合同解除行为，不涉及合同本身的解除，仅是通知作为租赁房屋实际使用人的长盛酒店公司，凉山州驻成都办事处作为租赁房屋产权人需收回租赁物的客观事实。最后，凉山州驻成都办事处作为涉案租赁房屋的所有权人，有权在租赁期届满后收回房屋，该行为应当对长盛酒店公司产生效力。本案中，租赁房屋系长盛酒店公司在长期租赁，占有使用。而凉山州驻成都办事处作为租赁房屋的所有权人，在租赁合同届满后，发出解除通知，明确表达了不再继续出租涉案房屋的意思表示。其作为出租方及产权人，有权收回房屋，告知长盛酒店公司方具有的腾退义务。在长盛酒店公司没有证据证明其可以继续承租涉案房屋的情况下，凉山州驻成都办事处的该通知行为符合法律规定，对长盛酒店公司应当产生法律效果，系有效行为。综上，驳回长盛酒店公司全部诉讼请求。关于凉山州驻成都办事处辩称的长盛酒店公司与正熙投资公司之间存在转租关系，以及正熙投资公司辩称的，长盛酒店公司、凉山州驻成都办事处之间曾经签订了租赁合同，凉山州驻成都办事处以行为终止了与正熙投资公司之间的租赁合同的意见，原审法院认为，本案中，正熙投资公司与凉山州驻成都办事处均未提出有效证据证明双方签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》已终止法律效力，因此，凉山州驻成都办事处依据该合同的租赁期届满向作为实际承租人的长盛酒店公司进行告知符合法律规定。同时，上述凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司送达《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》的行为系告知行为，不是合同解除行为，因此凉山州驻成都办事处与正熙投资公司提出的辩称意见并非本案需审查的内容，故对上述辩称意见原审法院不予审查。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回四川正熙长盛酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元由四川正熙长盛酒店管理有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，案涉租赁房屋位于高新区，建筑面积13889.6平方米，所有权人为凉山州驻成都办事处。2008年12月16日，正熙投资公司向凉山州驻成都办事处发出《投标函》：根据凉山州驻成都办事处的凉山大厦招标文件，愿意以人民币400万的投标报价并按合同条款承租凉山大厦，并承诺一年内将凉山大厦打造为不低于四星级精品商务酒店。2008年12月17日正熙投资公司向凉山州驻成都办事处转入100万元履约保证金。2008年12月25日，凉山州驻成都办事处作为出租方，正熙投资公司作为承租人签订了《凉山大厦整体资产租赁合同》，合同编号为20080001。合同约定租赁物为凉山大厦、月城餐厅、二层办公楼及停车场；租赁期限8年，从2009年2月10日至2017年2月9日；承租人直接经营，禁止转租或与第三人单独设立公司经营；租金400万元，合同期内不变价；租赁期满，承租人有意续签的，应在租赁期满三个月前，向出租人提出书面续租方案；租赁期满，租赁物应在解除租赁合同的一个月内归还出租人，承租人不得借故持续经营。另双方在合同中还约定由担保公司对履约保证；租赁期满，承租人在同等条件下享有优先续租权，承租人有意续签的，应在租赁期满三个月前，向出租人提出书面续租方案。2009年1月5日，经工商管理部门批准，成立了自然人独资的“四川正熙长盛酒店管理有限公司”，法定代表人为辜长江，公司注册住所为“高新区”。在工商档案中，存留了由出租人为凉山州驻成都办事处、承租人为长盛酒店公司、签约时间为2009年1月10日的《凉山大厦整体资产租赁合同》，该合同除缔约主体、缔约时间外，合同编号及其他内容与2008年12月25日凉山州驻成都办事处与正熙投资公司签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》完全一致。2009年1月13日，凉山州驻成都办事处作出《关于和正熙租赁财产移交的记录》：“2009年1月12日凉山州驻成都办事处和正熙投资有限公司辜总做了正式移交”。2009年1月16日，长盛酒店公司向凉山州驻成都办事处转帐支付300万元，同日，凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司出具了摘要为“转帐来2009年2月10日至2010年2月9日期间凉山大厦租金费用400万元”票据。此后，均是由长盛酒店公司向凉山州驻成都办事处支付房屋租金。2011年5月30日，长盛酒店公司与凉山州驻成都办事处签订了《凉山大厦北侧停车场租赁合同》，租用了凉山大厦北侧停车场停放与酒店经营有关的车辆，租赁期限自2010年2月10日至2017年2月9日。2016年9月28日，长盛酒店公司向凉山州政府作出《关于请求房屋租赁合同延期的请示》：双方签订合同期限8年，即2009年2月10日至2017年2月9日，因酒店业绩下滑，成本难以收回，请求延长合同3年至5年。同时在该请示中，长盛酒店公司自述：2009年1月10日，正熙酒店公司在历经年3个月的招标审核和考察，最终与凉山州驻成都办事处签订了《凉山大厦整体资产租赁合同》，有效期为8年，合同周期为2009年2月10日至2017年2月9日。2016年10月28日，凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司发出《关于“凉山大厦”整体资产回收及催缴租金的通知》（凉蓉办﹝2016﹞14号）：“依据2016年10月18日凉山州政府第59次常务会议精神，你司与我办签订的租赁合同2017年2月9日到期，州政府将在租赁合同到期后解除合同，将该整体资产收回……；我办已于2016年10月19日召开会议向你司传达了州政府第59次常务会议精神，你司董事长、法人辜长江等人参会。现在书面告知你们，请积极配合”。2016年11月18日长盛酒店公司回复，租赁期限8年，即2009年2月10日至2017年2月9日……收到（2016年第14号文）……请求延长租赁时间2年。2017年1月18日，凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司发出《关于到期后租赁合同正式解除的通知》，告知正熙投资公司、长盛酒店公司《凉山大厦整体资产租赁合同》2017年2月9日到期后不再对外租赁，要求租赁合同解除一个月内即2017年3月11日内交还租赁物。2017年2月9日，凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司发出《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》：凉山州驻成都办事处与正熙投资公司2008年12月25日签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》（合同编号20080001）有效期2009年2月10日至2017年2月9日，自2017年2月10日起该合同正式解除。按照合同第十二条约定“租赁期满，租赁物应在解除租赁合同的一个月内归还出租人，承租人不得借故持续经营”，你司应当于2017年3月11日前，按合同相关条款，履行移交、归还凉山大厦整体资产义务。逾期不履行的，将采取相应强制停业措施，收回该资产。长盛酒店公司收到该通知后于2017年4月5日提起本案诉讼。上述事实，有一审法院收集在卷的《投标函》、凉山州驻成都办事处与正熙投资公司签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》、长盛酒店公司的工商档案资料、《关于和正熙租赁财产移交的记录》、《凉山大厦北侧停车场租赁合同》、《关于请求房屋租赁合同延期的请示》、《关于“凉山大厦”整体资产回收及催缴租金的通知》（凉蓉办﹝2016﹞14号）、回复函、《关于到期后租赁合同正式解除的通知》、《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》、转账凭据、收款凭据等在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点有：1、《凉山大厦整体资产租赁合同》的实际相对方是谁；2、《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》的效力。关于《凉山大厦整体资产租赁合同》的实际相对方是谁的问题。本院认为，虽然针对凉山州驻成都办事处出租高新区凉山大厦，正熙投资公司向凉山州驻成都办事处发出《投标函》，与凉山州驻成都办事处签订《凉山大厦整体资产租赁合同》、向凉山州驻成都办事处转账100万元的履约保证金，但从随后注册成立长盛酒店公司、凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司于2009年1月10日签订《凉山大厦整体资产租赁合同》、长盛酒店公司向凉山州驻成都办事处转帐支付300万元、凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司出具400万元的租金收据、长盛酒店公司履行与凉山州驻成都办事处签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》。这些事实看，正熙投资公司发出《投标函》、签订《凉山大厦整体资产租赁合同》、转账100万元的履约保证金均是代即将成立的长盛酒店公司作出的，其目的是让即将成立的长盛酒店公司与凉山州驻成都办事处建立租赁合同关系并取得案涉租赁房屋。长盛酒店公司成立后，即与凉山州驻成都办事处签订《凉山大厦整体资产租赁合同》、支付300万元、凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司出具400万元的租金收据的事实也表明，凉山州驻成都办事处对系与长盛酒店公司形成租赁合同关系、是长盛酒店公司履行租赁合同的事实是明知的。结合2016年10月28日凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司发出《关于“凉山大厦”整体资产回收及催缴租金的通知》、长盛酒店公司2016年9月28日向凉山州政府作出《关于请求房屋租赁合同延期的请示》等往来函件，应当认定凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司是《凉山大厦整体资产租赁合同》相对方。因此，长盛酒店公司认为凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司是一种没有书面合同的、无固定期限的房屋租赁合同关系的理由不成立，本院不予支持。关于《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》的效力问题。本院认为，凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司签订的《凉山大厦整体资产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对方具有法律约束力，各方当事人均应当严格按照合同约定行使权利、承担义务。根据《凉山大厦整体资产租赁合同》约定，房屋租赁期间从2009年2月10日至2017年2月9日，租赁期满，租赁物应在一个月内归还出租人，承租人不得借故持续经营。租赁期满，承租人在同等条件下享有优先续租权，承租人有意续签的，应在租赁期满三个月前，向出租人提出书面续租方案。虽然在租赁期限届满前长盛酒店公司按约向凉山州政府作出了《关于请求房屋租赁合同延期的请示》，但在2016年10月28日凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司发出的《关于“凉山大厦”整体资产回收及催缴租金的通知》明确说明，因凉山州政府决定在租赁合同到期后将租赁房屋收回，双方事实上未对延长租赁期限形成合意，2017年1月18日凉山州驻成都办事处向长盛酒店公司发出的《关于到期后租赁合同正式解除的通知》，凉山州驻成都办事处虽语言表述为“解除”，实为是合同到期后不再续租、要求租赁期限届满后将收回租赁房屋、双方合同权利终止的意思表示。因2017年2月9日凉山州驻成都办事处与长盛酒店公司关于凉山大厦的租赁期限届满，凉山州驻成都办事处发出《关于“凉山大厦整体资产租赁合同”正式解除的通知》要求长盛酒店公司归还租赁房屋符合合同约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，长盛酒店公司请求确认无效的理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实不当，但适用法律和判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由四川正熙长盛酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 俊审判员 王 果审判员 赵 韬二〇一七年十二月八日书记员 刘方祺记录员 丁文静