福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初4180号原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地福建省永安市五洲小区29幢605室。统一社会信用代码：91350481768575047R。法定代表人：刘启锋，总经理。委托诉讼代理人：魏春建,福建燕中物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：陈红英,福建燕中物业服务有限公司员工。被告：刘昆，男，1978年10月10日出生，汉族，住福建省永安市。原告福建燕中物业服务有限公司(以下简称燕中物业)与被告刘昆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。燕中物业的委托诉讼代理人魏春建到庭参加诉讼，刘昆经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕中物业向本院提出诉讼请求：1.判令刘昆立即支付物业服务费844元，公摊费250.3元，违约金722.3元，合计1,816.6元；2.要求刘昆承担诉讼费用。诉讼中，燕中物业变更违约金的诉讼请求，以千分之一计算违约金为443.52元。事实与理由：2016年1月1日，燕中物业与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》，合同约定由燕中物业提供各项物业管理服务，并按合同约定物业价格收取物业服务费，受益业主及使用人按房屋面积及性质向原告支付物业管理费用。逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金，燕中物业在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。刘昆系该小区业主，建筑面积87.94㎡，每月应交物业费70.4元。刘昆从2016年1月1日起至2016年12月31日止未交物业费，期间共欠物业服务费844元，公摊费250.3元，违约金443.52元，合计1,537.82元。燕中物业经电话、发函等方式多次催缴，刘昆拒交。刘昆未作答辩。燕中物业围绕诉讼请求依法提交了证据如下：营业执照、法定代表人身份证明、《五洲小区B区物业服务合同》、水电公摊明细表、催缴物业费函、刘昆身份证复印件及房产信息查询结果证明、物业人员工作照片。刘昆未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。本院依法进行审查，对燕中物业所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，燕中物业与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》，合同约定由燕中物业提供各项物业管理服务，期限为壹年，从2016年1月1日起至2016年12月31日终止，服务费按月收取，高层住宅为0.80元/月/平方米。逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金，燕中物业在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。刘昆系该小区业主，建筑面积87.94㎡，每月应交物业费70.4元，刘昆从2016年1月1日起至2016年12月31日止未交物业费，燕中物业计算刘昆应公摊该年度的水电费250.3元。燕中物业经多次催缴，刘昆至今仍拒交。本院认为，燕中物业与永安市五洲小区B区业主委员会签订的《五洲小区B区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。而永安市五洲小区B区业主委员会是该小区全体业主推选产生的，业主委员会在其职责范围内履行的有效的民事法律行为，对全体业主均有效力，故燕中物业与永安市五洲小区B区业主委员会签订的《五洲小区B区物业服务合同》对该小区内的全体业主都具有约束力。燕中物业按合同的约定履行了相关的物业服务，而作为业主的刘昆却未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，对此应当承担偿付之责任。现燕中物业要求刘昆支付从2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费844元（87.94平方米×0.80/月平方米×12个月）和公摊费250.3元之诉请，于法有据且符合合同约定，予以支持。燕中物业要求刘昆支付从2016年1月1日至2017年9月30日每日按应缴费用1‰计算的违约金的主张，有其与该小区业主委员会签订的《五洲小区B区物业服务合同》为凭，但超出中国人民银行同期贷款年利率4.75%的1.3倍，即每日应按应缴费用0.17‰计算违约金，对于超出部分，本院不予支持。故刘昆应支付燕中物业违约金62.78元,违约金计算方式：2016年1月1日至2016年12月31日期间违约金为23.7元，2017年1月1日至2017年9月30日违约金为39.08元（844元×4.75%×1.3×9/12＝39.08元），合计62.78元。刘昆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、刘昆应于本判决生效后十日内支付给福建燕中物业服务有限公司物业服务费844元，公摊费250.3元，违约金62.78元，合计1,157.08元。二、驳回福建燕中物业服务有限公司其他诉讼请求如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  陈国延二〇一七年十二月四日书记员  陈瑜彬《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。