广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1881民初2273号原告苏勇军，男，1972年2月27日出生，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人陈宗贞，广东明轩律师事务所律师。被告李伟光，男，1961年11月10日出生，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人林天德，男，1968年8月11日出生，汉族，英德市人，住广州市越秀区，原告苏勇军诉被告李伟光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月29日作出（2015）清英法民二初字第992号民事判决书，原告苏勇军不服该民事判决书上诉至广东省清远市中级人民法院，该院于2016年7月15日作出（2016）粤18民终1053号民事裁定书，将该案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告苏勇军的委托代理人陈宗贞，被告李伟光的委托代理人林天德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告苏勇军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2012年10月16日签订的《房屋转让协议》无效；2、判令被告返还英州大道东英城公园大门北旺达花园第A5栋601号房及车房一间共114平方米；3、判令被告自2012年12月1日起至返还该房屋时止，每月向原告支付该房屋使用费1000元，以被告在签订《房屋转让协议》时交付的32000万元抵付，实行多除少补；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：经人介绍，原告于2004年与兴建旺达花园的林佐生签订了一份购房合同，约定购买旺达花园第A5栋601号房及车房一间（下称该房屋）共114平方米。签订合同后，原告即向林佐生交付购房款40000元，接收了该房屋，进行装饰，入住到2012年11月。2012年10月16日，原告与被告签订了一份《房屋转让协议》（下称《协议》），约定将该房屋转让给被告。签订《协议》时，《协议》只写明该套房设3房2厅1厨2厕1阳台；只写明“开发商办好房产证次日起10天内付清余款33000元”。而口头言明该房屋实际面积为114平方米，转让价款为342000元（即以114平方米，每平方3000元计算），为避税，未将该房价款342000元写入《协议》。还口头约定，被告先交购房款32000元作首期款，剩下房价款（除留33000元办证后交）的277000元三年内付清。前述口头约定的事项，签订《协议》时的见证人可作证明。因为兴建该房屋的林佐生没有按规定交付相关规费和林佐生出走，所以，林佐生一直没为原告办妥该房的房地产证，此事实有承建该房屋和介绍原告购买该房的经手人可证明。原告为证明该房屋来源清楚、合法、为己持有，与被告签订《协议》时，己将与林佐生签订的买卖房屋合同及林佐生收取原告购房款40000元的收据原件交给被告。被告收取前述证据原件时，当即付了32000元，作购买该房屋的首期款，还口头承诺尚有房价款（除《协议》约定33000元到办好产权证再交外）277000元，从转让之日起三年内付清，紧接入住该房屋。被告自2012年12月住入该房至今，己超过三年，原告多次口头催告被告交清房价款，被告均以《协议》没约定房价，当时交了32000元，即交清房款为由，拒绝交付应在三年内交付的房价款277000元。但是《协议》第一条约定，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的强制性规定。涉案房屋是未经报建和验收，未依法登记领取权属证书的自建房，该房屋转让违反了《城市房地产管理法》第三十八条“未经依法登记领取权属证书的”的强制性规定，因此《协议》无效。其次，《协议》第二条违反物权法第九条、法释（1999）19号第九条规定，至今该约定未生效。物权法第九条规定“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，法释（1999）19号第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法律辩论终结前当事人仍没有办理批准手续的，或者仍没有办理批准、登记手续的，人民法院应当认定合同未生效”，所以《协议》至今未生效。第三、《协议》违反了第一百三十条的规定，应为无效。合同法第一百三十条规定“买卖合同是出买人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付对价的合同”，本案《协议》没有约定房屋的对价和支付对价的手段，就约定涉案房屋归被告所有，不符合上述规定。因此无效。由于《协议》违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，应确认涉案《协议》无效。鉴于以上事实和理由，特向提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李伟光答辩称，一、答辩人购买被答辩人房屋己全额付清房款。2004年3月3日被答辩人苏勇军（苏勇军原系答辩人李伟光的妹夫，即朱金妹的女婿）与林佐生签订《房屋订购合约》，双方约定林佐生将涉案英德市英城镇英州大道东英城公园大门北旺达花园A5栋601房整套以柒万叁仟元价格卖给被答辩人苏勇军，其中首付肆万元，余款（叁万叁仟元）在林佐生办理好房产证后次日起十天内一次性付清，被答辩人苏勇军购得此房后自费装修然后入住，因被答辩人苏勇军为朱金妹的女婿（朱金妹的女儿李伟勤原嫁给苏勇军），朱金妹此前借给苏勇军夫妇陆万元，后因房屋装修再借给苏勇军夫妇贰万元，苏勇军夫妇后生育一儿一女，到后来因苏勇军好赌，李伟勤与苏勇军闹家庭矛盾后导致双方离婚。2012年间李伟光在李伟光母亲朱金妹的主持下因李伟勤与苏勇军双方离婚，朱金妹决定收回涉案旺达花园601房屋，朱金妹在与苏勇军谈妥房价15万元后，苏勇军原借款陆万元，后因房屋装修借款贰万元，苏勇军小孩入户借答辩人李伟光柒仟元，上述李伟勤与苏勇军三笔借款冲抵购房款，余款陆万叁仟元，其中林佐生办房产证需收余款（叁万叁仟元）直接给答辩人李伟光，15万元减去经核算余款叁万李伟光以现金形式支付给被答辩人苏勇军，故李伟光已全额付清购房款。二、被答辩人串通所谓证明人作虚假诉讼无法形成证据链。1、本案因遗产之争而起，因李凤英母亲朱金妹生前立下遗嘱，且李伟光与李凤英、李伟勤系同父异母所生，外嫁女李凤英企图侵占遗嘱声明归属于李伟光裕光路第二层房产（该处房产的房产证号：13××97)，在朱金妹于2015年5月12日去世后便百般游说，但李伟光坚持按母亲朱金妹的遗愿处理，李凤英甚至于2015年11月28日间召集李伟勤等十多人到李伟光住处（英德市英城镇英州大道东英城公园大门北旺达花园A5栋601房）入屋吵闹打架，当时邓伟意报警，城北派出所出警处理方平息纷争。2、苏勇军起诉称为避税涉案房屋以阴阳合同方式签订，众所周知房屋买卖属于不动产物权买卖，很多人一辈子可能就那么一回买卖，且系价值较高的买卖，如房屋以阴阳合同方式买卖，按常理会有两份不同交易价格的书面合同，但被答辩人苏勇军不能举证证明阴阳合同的存在，几十万的不动产物权买卖口头约定根本不能让人信服，完全是违背诚实信用的基本诉讼原则。3、李凤英作为证人的诚信度极低。如前所述：因李凤英企图侵占遗嘱声明归属于李伟光裕光路第二层房产，在朱金妹去世后为争夺遗产，李凤英甚至于组织人员入屋打李伟光，分明李凤英与本案存在极大利害关系，而苏勇军仅仅是李凤英的一粒棋子而已。4、原告苏勇军在2012年涉案房屋卖给李伟光后带着两个小孩及其年迈的父母搬离该处，后来一直租住在利民路，试问如果李伟光没有交清房款为何三个年头在答辩人母亲朱金妹没有去世前为何不追欠款，为何不起诉？如真有欠款苏勇军做法根本不符合常理。5、如上所述如真有欠款事隔超过两年，诉讼时效也远远超过，应予驳回起诉。6、苏勇军所言房价根本不符合常理，因涉案房屋并未办理房产证，2002年苏勇军与林佐生购买也仅仅支付4万元，按114方计算，房价仅为350元／平方米，在苏勇军入住8年后摇身一变升值将近十倍，在英德没有房产证的房屋买卖如此升值更本不可能，仅仅是苏勇军想当然的诉讼手段而已。7、依据原、被告签订的《房屋转让协议》第二条：“开发商办好房产证次日起10日内付清余额叁万叁仟元整及办理房产证所需的一切费用由乙方承担。”该约定显然“余额叁万叁仟元整”表示全款已双方确定付清（注：前述叁万叁仟元整为结转林佐生办证费用）。8、原告的诉求没有足以令人信服的证据支持：仅凭串通的证人证词意欲支持其观点，没有书证、没有物证等直观的直接证据，尽管为了不诚实的虚假诉讼煞费苦心“贴通知”、“邮寄快递”，根本无法形成民诉证据的“高度盖然性”。综上：被答辩人的请求没有事实与法律依据，被答辩人明显恶意诉讼，没有遵守诚实守信的基本诉讼原则，请法院在查明事实后依据相关法律法规的规定驳回被答辩人的诉讼请求。（变更诉讼请求后）一、答辩人购买被答辩人房屋已经全额付清房款，合同在2012年双方已经履行完毕。依据广东南天司法鉴定所的鉴定意见，《收据》的笔迹倾向出自苏勇军的笔迹，答辩人购买被答辩人房屋全额已经付清，答辩人于2012年取得房屋后重新装修并入住至今。涉案《协议》双方主体合法，意思表示真实，没有损害国家和集体利益，应受法律保护。二、在1999年合同法出台后，对于《城市房地产管理法》第三十八条规定的情形，并不是硬性令合同无效。根据上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的通知中，明确了不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效，理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，而债权转让是合同法赋予当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。三、合同法解释一第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法律辩论终结前当事人仍没有办理批准手续的，或者仍没有办理批准、登记手续的，人民法院应当认定合同未生效”。作为房产买卖合同的权属登记仅仅为公示公信效力，这种登记不是合同生效的要件，四、根据合同法第52条，只有违反了法律、行政法规的强制性规定才能认定合同无效，而我国法律、行政法规未对未取得所有权的房屋作出限制上市、交易的强制性规定。根据最高院法释【2012】151号第二条：不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。物权变动登记的生效要件而不是买卖合同生效的要件。根据物权法第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。依法登记权属证书是物权变动的权利要件，不是买卖生效要件。五、因被答辩人没有诚信，法院判决应综合考虑法律后果和社会后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按法律行政法规办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。当事人约定以办理登记备案手续为合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。六、被答辩人变更诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提供的以下证据和事实无异议：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告的主体资格；3、收据，证明苏勇军支付了40000元房款给林佐生；涉案房屋为原告所有，来源清楚、合法；4、房屋转让协议，证明涉案房屋是原告转让给被告的，原告与被告之间是房屋买卖合同关系；协议第二条约定开发商办好房产证次日起10天内付清余额33000元，甲方（原告）要协助乙方（被告）办理房产证。原告对被告提供的以下证据和事实无异议：1、被告李伟光身份证，证明被告主体资格；2、房屋订购合约，证明原告与林佐生购房约定房款情况；3、派出所证明，证明被告与朱金妹为母子关系及朱金妹于2015年5月去世的事实；4、常住人口登记册，证明朱金妹与李凤英为母女关系；5、公证书，证明朱金妹遗嘱分配财产情况。以上事实，本院予以确认，并有证据在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供了解除《房屋转让协议》通知、邮政快递查询证明以及照片，该组证据只能证明原告邮寄了解除通知给被告，是原告单方行为，其行使单方解除权没有事实依据，对其提交的该组证据本院不予采纳。2、被告提交的徐神娣证人证言用以证明原告用部分购房款抵偿借款，但该证明是孤证，且容易伪造，对该证据本院不予采纳；被告提交的报警回执用以证明李凤英纠集多人与被告争夺房产，该证据与本案没有关联性，本院不予采纳；被告提交的《收据》用以证明原告收取了房款32000元且房款已清，该《收据》的字迹已经本院委托广东南天司法鉴定所进行笔迹鉴定，鉴定意见为：《收据》叙事内容中第1个“万”、“共叁万贰仟元正，房款已清”字迹和落款收款人处“苏勇军”签名字迹倾向出自苏勇军的笔迹，对该证据本院予以采纳。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告变更诉讼请求后本案争议焦点为涉案《房屋转让协议》是否有效的问题。涉案《房屋转让协议》是原、被告于2012年10月16日签订，协议约定原告将位于英德市英州大道东英城公园大门北旺达花园第A5栋9号楼601房转让给被告，协议内容是双方真实意思表示，签订该协议后原告交付了房屋给被告使用至今，被告也支付了相应价款给原告，有《收据》为证，涉案房屋虽没有办理权属登记证书，但该协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是合法有效的协议。原告主张涉案协议违反了《城市房地产管理法》第三十八条因此无效并不成立，理由如下：第一、《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，该法条应从立法目的理解，该法条目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定，违反该法条的规定转让房地产的，仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权的权属证书办理上的不便，但与该合同效力无关。因此该法条一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定。涉案《房屋转让协议》并不违反强制性法律规定，应当认定为有效。第二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，…法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，这种登记主要是指房地产管理法等法律法规所规定的房地产权属登记，这种登记不是合同的生效要件，而是一种决定特权变动效力的登记，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，因此涉案协议并不因为涉案房屋未办理权属登记证书而无效。第三、《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订阅有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力”，该法条明确规定未办理房屋权属登记证书的，不影响合同的效力，因此涉案协议是合法有效的。综上所述，涉案《房屋转让协议》是合法有效的，原告主张该协议无效并要求被告返还涉案房屋和支付房屋使用费并没有事实和法律依据，对其请求本院予以驳回，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏勇军全部诉讼请求。本案受理费400元及鉴定费3600元，由原告苏勇军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  郑彩娟人民陪审员  徐思蝶人民陪审员  翟 静二〇一七年十二月八日书 记 员  赵 会附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订阅有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力。