黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民初753号原告：梁辉，女，1956年8月10日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：梁冰，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹爱民，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：哈尔滨工大集团股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街118号。法定代表人：张大成，职务董事长。委托诉讼代理人：李凯波，男，1968年10月6日生，汉族，该单位法律顾问，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：赵晓辉，女，1981年9月7日生，该单位工作人员，住黑龙江省肇东市。原告梁辉与被告哈尔滨工大集团股份有限公司（以下简称工大集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁辉委托诉讼代理人梁冰、尹爱民，被告工大集团委托诉讼代理人李凯波、赵晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁辉向本院提出诉讼请求：1、判令工大集团立即返还购房款500万元；2、判令工大集团按照年利率8%支付自2013年5月17日起至实际给付日止的500万元购房款的利息；3、判令工大集团支付赔偿金500万元；4、判令工大集团赔偿房屋增值的损失，具体损失金额以司法鉴定的金额为准；5、全部诉讼费用由工大集团承担。事实和理由：2013年，梁辉与工大集团签订了《地铁工大站商服销售协议》，向工大集团购买位于哈尔滨市哈工大化学楼1-2层10号商服楼，建筑面积538.39平方米，总价款为10767810元，约定于2013年12月31日前交房，如不能按期交房，买受人有权解除协议，按买受人已付房款金额支付年利率8%的利息。梁辉于2013年5月17日向工大集团支付了首付款500万元。交房期限届满后，工大集团没有交付房产，几年来，梁辉一直催促工大集团交付房产，工大集团至今没有交付。后经梁辉了解，工大集团出售的哈工大化学楼商服房系哈尔滨工业大学建设的，相关的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证都是颁发给哈尔滨工业大学的，工大集团根本没有权利出售该商服房产，梁辉已经无法实现取得房产的合同目的。由于工大集团隐瞒了其无权出售该商服房产以及其根本无法取得商品房预售许可证的事实，致使梁辉无法取得所购房产，因此，根据《合同法》等相关法律规定，工大集团应当返还梁辉已支付的首付款500万元并支付相应利息，同时，工大集团应当按照已付购房款的一倍支付赔偿金，赔偿房屋增值的损失。工大集团未针对原告的诉讼请求进行答辩，表示服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁辉举示证据一，地铁工大站商服销售协议一份，意在证明梁辉与工大集团2013年签订了房屋买卖协议，梁辉向工大集团购买了哈工大化学楼1-2层10号商服楼，房屋建筑面积538.39平方米，总价款10767800元，首付款500万元，交付日期为2013年12月31日前。如果出卖人未按期交付，买受人有权解除协议，出卖人应当退还全部已付款，并按照已付的房款金额支付年利率8%的利息；证据二，哈尔滨银行的业务委托书两份及结算票据一份，意在证明梁辉于2013年5月17日通过哈尔滨银行分100万元和400万元两笔向工大集团指定账户支付500万元，工大集团于同日给梁辉出具了收据；证据三，建设用地规划许可证一份及建设工程规划许可证复印件一份，意在证明工大集团出售给梁辉的哈工大化学楼商服的建设开发手续属于哈尔滨工业大学，是哈尔滨工业大学开发建设的，并非工大集团开发，工大集团无权出售。工大集团也不可能取得商品房销售许可证。证明工大集团故意隐瞒了其无权出售房屋的事实和无法取得商品房预售许可证的事实，工大集团对梁辉构成民事欺诈。工大集团对梁辉举示的证据一、二均无异议；对梁辉举示的证据三，因该证据为复印件不予认可。本院认定如下：梁辉举示的证据一、二工大集团亦无异议，本院对两份证据的真实性予以采信。梁辉举示的证据三虽为复印件，工大集团不予以认可，因该证据为相关职能部门对案涉房产作出的审批手续，按照举证规则，应由案涉房产出售方举示该证明，以证明其对案涉房产享有所有权，买受人提出该证据后，工大集团并无相反证据反驳该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月5日，梁辉与工大集团签订了《地铁工大站商服销售协议》，协议约定梁辉购买工大集团位于哈尔滨市哈工大化学楼1-2层10号商服，建筑面积538.39平方米，总价款为10767810元。协议出售期间，首付款为500万元，剩余房款在取得商品房预售资格后工大集团以书面或电话方式通知梁辉，梁辉应在接到通知30日内，以现金方式结清房款或办理贷款。协议还约定工大集团应当在2013年12月31日前将具备验收合格条件并符合协议约定的商服交付梁辉使用，如未按照协议约定的期限交付商服的，梁辉有权解除协议，工大集团应当自解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付房款金额向梁辉支付年利率8%的利息。梁辉于2013年5月17日通过哈尔滨银行分100万元和400万元两笔向工大集团指定账户支付商服首付款500万元，但工大集团至今未将商服交付给梁辉。本院认为，梁辉、工大集团签订的《地铁工大站商服销售协议》是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。梁辉已按协议约定履行了交付首付款的义务，工大集团亦应按照诚实信用、公平交易的原则及时履行协议书所确定的义务。根据合同约定梁辉已经向工大集团交付首付款500万元，但至今工大集团仍未按协议约定将商服交付给梁辉。工大集团在较长时间内未能交付商服，致使梁辉的购房目的不能实现，现梁辉要求工大集团返还购房款500万元，理由正当，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。关于梁辉主张的赔偿损失数额认定的问题，其认为工大集团在与其签订协议过程中提供虚假情况，存在欺诈，造成梁辉作出错误的意思表示，致使合同不能继续履行，故要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元”的规定，按照已付购房款的一倍支付赔偿金额，但其并未提供充分的证据证明工大集团存在上述法律规定的欺诈行为，故其依据上述法律主张赔偿损失500万元的诉讼请求，本院不予支持。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。梁辉与工大集团于2013年12月5日签订协议，且工大集团在协议中承诺于2013年12月31日前将所购商服交于梁辉，该承诺使得梁辉有理由相信其能在短时间内取得所购商服并能因此获取相应利益的情况下，才将数额巨大的首付款交付工大集团，现距离工大集团承诺的交房日期已过数年之久，工大集团仍未交付商服给梁辉，且不说明不履行协议的原因及涉案商服的具体情况，亦未在不履行协议的情况下将已付购房款退还给梁辉，其违约行为给梁辉造成了巨大的损失。虽然双方在协议中约定“如未按协议的规定将商服交付买受人使用，应退还全部购房款，并按照已付房款金额向买受人支付年利率8%的利息”，但双方所交易的商服处于城市中心繁华位置，梁辉与工大集团签订协议亦是看中涉案商服能够为其带来的经济利益，如若按照年利率8%计算赔偿数额，则显失公平，亦不利于保护交易安全，本院酌定按年利率16%计算损失赔偿数额。梁辉请求利息的起算时间为2013年5月17，而合同签订时间为2013年12月5日，故起算时间应以合同签订时间为准。关于梁辉主张工大集团赔偿房屋增值的损失，双方在合同中已经约定了违约金按照已付房款金额向买受人支付年利率8%的利息，该请求于法无据，且本院根据实际情况也酌情将违约金年利率调整为16%，故梁辉的该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨工大集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁辉已付购房款500万元；二、被告哈尔滨工大集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁辉经济损失，自2013年12月5日起至实际付清之日止按照已付购房款500万元，年利率16%计算；三、驳回梁辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92400元，由被告哈尔滨工大集团股份有限公司负担53130元，由原告梁辉负担39270元；保全费5000元，由被告哈尔滨工大集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  柳 波审 判 员  万 迎审 判 员  宋 凯二〇一七年十二月十八日法官助理  胡 渤书 记 员  周小倩