湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初3014号原告：武汉道和物流有限公司，住所地武汉市东西湖区汇通大道西、走马岭南十四支沟。法定代表人：尹维高，董事长。委托诉讼代理人：邓露翌，湖北溪渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚雄，湖北溪渡律师事务所实习律师。被告：中国邮政速递物流股份有限公司武汉市分公司，住所地武汉市江岸区上海路X号。负责人：柳志坤，总经理。委托诉讼代理人：方媛，湖北山河律师事务所律师。原告武汉道和物流有限公司（以下简称道和公司）与被告中国邮政速递物流股份有限公司武汉市分公司（以下简称邮政速递武汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告道和公司委托诉讼代理人邓露翌、张亚雄，被告邮政速递武汉公司委托诉讼代理人方媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告道和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告违约赔偿金共计640,980元；3、判令被告支付原告律师费用37,049元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于武汉市东西湖区走马岭街新建厂房出租给被告，承租面积7122平方米，每月每平方米15元，合计每月租金106,830元，租赁期限为2017年4月7日至2020年4月6日；2、被告在签订合同当日一并向原告支付押金和第一季度租金，押金为一个半月租金160,245元，第一季度租金为320,490元；3、因业务需要，被告要求原告负责对房屋进行整改，包括在原有基础上，在三号门一楼另行开门；仓库外围路边硬化；内部地平漆；电梯改造；4、被告需按合同约定向原告缴纳租金、押金等其他相关费用。未按约缴纳，每逾期一天按一个季度租金总额的百分之一的标准向原告支付违约金，被告逾期付款超过30天，原告有权单方解除合同，押金不退，被告另行承担违约金；5、违约金设定为半年的租金，违约方应主动向守约方支付违约金，否则除支付违约金外还应承担守约方维护自身合法权益过程中产生的合理费用。合同签订后，2017年3月29日被告向原告支付押金160,245元，原告根据被告要求开始对租赁物进行整改。2017年6月，被告电话告诉原告单方解除合同，鉴于原告在合同签订后根据被告要求对房屋作出整改，付出巨大成本，使原告利益受到巨大损失。被告邮政速递武汉公司辩称：1、原告所称依照被告要求完成租赁物整改并不是事实，原告实施整改并没有得到被告的验收和认可，不符合被告的使用要求。原告在诉状中将押金等同于保证金进行表述，偷换概念。租赁合同对押金金额及用途进行的约定是：因违约行为需向甲方支付违约金的，或因其他需要向甲方赔偿经济损失的，甲方可直接从乙方交纳的押金中扣除相应款项。而整个合同违约条款中表述的保证金项目其使用规则是：乙方违约，导致甲方解除合同的，保证金不予退换，双方并未就保证金的金额及交纳时间具体约定；2、原告所诉因合同无法履行是被告违约所造成的，实际是原告无法按照我方要求整改，无法交付符合被告要求的租赁物，所以合同无法履行；3、本案双方约定违约金过高，请求法院予以调整。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市东西湖区汇通大道西、走马岭南十四支沟X号厂房X栋X层（13）系武汉百洋内燃电站系统工程股份有限公司建设的工业厂房，该公司与道和公司签订协议，将上述厂房租赁给原告道和公司使用并允许道和公司转租。2017年3月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将位于武汉市东西湖区走马岭街新建厂房出租给被告，承租面积7122平方米，租金为每月每平方米15元，合计每月租金106,830元，租赁期限为三年，自2017年4月7日（以仓库外围路边硬化和内部地平漆验收合格及电梯改造好为准）至2020年4月6日；租金按季度支付，被告应于签订合同当日支付原告第一季度租金320,490元；押金在合同签订当日与第一季度租金一并支付，押金为一个半月租金160,245元，合同期满后，被告无违约情形等，原告退还被告押金，租赁期内被告逾期支付租金或因违约行为须向原告支付违约金或其他经济损失，原告可直接从交纳的押金中扣除；被告需按合同约定向原告缴纳租金、押金等其他相关费用，未按约缴纳，每逾期一天按一个季度租金总额的百分之一的标准向原告支付违约金，被告逾期付款超过30天，原告有权单方解除合同，保证金不退，被告另行承担违约金；本合同违约责任应承担的违约金设定为半年的租金，违约方应主动向守约方支付违约金，否则除支付违约金外还应承担守约方维护自身合法权益过程中产生的合理费用。合同签订后，被告于2017年3月29日向原告支付押金160,245元。此后，原告根据合同约定及被告要求对租赁物进行改造，改造项目为仓库外围路边硬化、内部地平漆、一楼另外开门、电梯改造（单开门改为双开门）。合同对改造期限、改造标准及验收等均未作约定。上述改造项目除电梯未进行改造外，其余项目均已完成，原告称被告于2017年6月电话告之其不承租房屋，所以未进行电梯改造，被告称系原告电梯无法进行改造、不能满足被告使用要求导致租赁合同不能执行。另查明，原告已于2017年7月将上述租赁物部分租赁给他人经营，租赁单价每月每平米25元。被告也另行租赁场地经营。还查明，2017年5月23日，原告道和公司与湖北溪渡律师事务所签订一份委托代理合同，约定原告委托该律师事务所律师作为其房屋租赁合同纠纷一案的一审委托代理人，一审代理费为37,049元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法、有效。合同签订后，原告道和公司依约完成了被告邮政速递武汉公司除电梯外要求改造的项目，鉴于合同双方未对改造完成期限作出明确约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，被告应通过催告的形式给予原告合理的改造期限，如在合理期限内确实无法完成电梯改造，在构成根本违约情况下，被告才可解除合同，而不是直接通知原告解除，故被告单方通知原告解除合同行为构成违约。原告在接到被告解除合同的通知后，并未回复不同意解除合同，而是在次月即将涉案仓库租赁给他人，因此本案原告系以其行为表示同意解除合同，故原、被告之间的房屋租赁合同事实上已解除，无需本院再行判决解除。本案中，原告道和公司提交的主张其损失的证据主要为完成被告改造要求而产生的施工合同、票据等，因该组证据系原告与案外人之间产生，真实性和关联性均无法核实，且即使这些费用均确系用于改造，原告已经完成的大部分改造如道路硬化、地坪漆等，无疑会增加原告道和公司出租仓库的价值，原告道和公司亦为受益方，故将上述费用全部认定为被告邮政速递武汉公司造成的损失显然有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，被告邮政速递武汉公司应当向原告道和公司支付违约金，本院综合考虑被告邮政速递武汉公司单方通知解除合同的违约行为、原告道和公司为完成合同约定投入改造费用及2017年7月即将诉争厂房另租他人的客观事实，基于被告提出的违约金过高的辩称意见，本院认为双方约定违约金为半年租金的标准过高，应予以适当调减，本院酌定被告邮政速递武汉公司按三个月租金标准支付原告道和公司违约金，鉴于被告已支付的押金160,245元，此款应予冲抵违约金，原告还需另向被告支付违约金160,245元。原告与湖北溪渡律师事务所签订委托代理合同的时间为2017年5月23日，在本案纠纷产生之前，但在本案中，确系该所律师代表原告出庭参加诉讼，故本院认定该委托代理合同已实际履行。依据合同关于违约方应主动向守约方支付违约金，否则除支付违约金外还应承担守约方维护自身合法权益过程中产生的合理费用的约定，本院对原告主张的律师费37,049元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国邮政速递物流股份有限公司武汉市分公司于本判决书生效后十日内向原告武汉道和物流有限公司支付违约金160,245元；二、被告中国邮政速递物流股份有限公司武汉市分公司于本判决书生效后十日内向原告武汉道和物流有限公司支付律师费37,049元；三、驳回原告武汉道和物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,290（已减半收取），由原告武汉道和物流有限公司负担1,959元，由被告中国邮政速递物流股份有限公司武汉市分公司负担3,331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一七年十二月五日书记员 程梦蝶