贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终2143号上诉人(一审原告）：黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路“金地花园”*栋会所。法定代表人：谢萍，总经理。委托诉讼代理人：谢红，女，1966年11月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市，系该公司员工。委托诉讼代理人：潘国华，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人(一审被告）：徐兆娟，女，1959年8月20日出生，汉族，贵州省黎平县人，贵州生态实业有限公司退休职工，住贵州省凯里市。上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）、徐兆娟因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2017)黔2601民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黔东南州温馨物业服务有限责任公司上诉请求：1、撤销（2017)黔2601民初1968号民事判决书；2、判定被上诉人支付物业服务费2920元；3、判定被上诉人支付逾期缴纳物业服务费滞纳金4061.4元。事实和理由：凯里市“阳光帝苑”小区是上诉人2008年接管的物业小区，小区共有业主400户，最开始物业服务费为0.8元/㎡，2012年调整到0.9元/㎡。因物价上涨等因素，2013年底上诉人提出价格调整到1.05元/㎡，得到小区大部分业主的支持和配合，由于小区业委会不履行职责，2014年经小区全体业主过半数同意调整，调整后除被上诉人在内的11户业主外，余下的380多户业主都按调整后的标准交纳物业费。由于被上诉人等11户长期不交费，给小区其它业主造成极大不公平，严重影响小区正常管理，上诉人向法院提起诉讼。上诉人认为，一审判决错误，请二审改判。理由：一、对“2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式得出的237户业主选择不同意物业管理费1.05元/㎡签三年的意见”与“2014年3月由257户业主同意继续由温馨物业公司为小区服务并按1.05元/㎡标准收费3年不变的意见”的效力问题。从真实性看，前者没有向业主公示，真实性存疑。后者是在小区公开场所向全体业主进行公示，且并未有业主提出异议，真实性应予认可。从时效性看，前者时间在前，后者时间在后，之后的意见取代之前的意见。从实际履行看，小区400户业主除被上诉人在内的11户业主外，余下的380多户业主都按调整后的1.05元/㎡交纳物业费，说明小区业主认可调价并实际履行。综上，后者对全体业主有约束力。二、同意按1.05/㎡标准3年不变的业主是否达到双过半问题。物权法76条规定，物业费标准属于重大事项，应经专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。一审以“原告所举证据不足以证明上述双过半业主同意”为由对1.05元/㎡交纳物业费不予认定不当。本小区共有400户业主，住房面积都是100平米左右，有257名业主签字同意，有380多户同意并履行，根据生活经验法则推定得出双过半的事实，一审认定事实和适用法律错误。三、物业费按1.05元/㎡计价对包括被上诉人在内的全体业主是否有约束力的问题。1、一审判决以合同相对性认定1.05元/㎡对包括被上诉人在内的11名未交费业主没有约束力显然是错误的。合同相对性原则并不是绝对的，它是有限制性的，物业服务是公共服务，大多数业主同意就生效。2、“2014年3月由257户业主同意继续由温馨物业公司为小区服务并按1.05元/㎡标准收费3年不变的意见”是业主对2012年物业合同里物业费条款的变更，对包括被上诉人在内的全部业主有约束力。业主大会是小区最高权力机构，在业委会不履行职责时，业主大会可以以不同方式自行作出决议，上述意见就是业主大会采用征求意见的方式让业主签字决议的结果，对全体业主具有约束力。四、关于被上诉人是否应承担违约责任支付物业费滞纳金的问题。不管被上诉人是否恶意，只要违反合同约定，都要承担违约责任，按应交物业费每天0.3%比例支付滞纳金。综上，请二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。徐兆娟上诉请求：依法撤销一审判决关于水费中加收的二次加压费由被告承担，重新审理改判。案件受理费被告承担过多，申请重新审理判决由被上诉人承担。事实和理由：1、对二次加压问题，《物业管理服务委托合同》第二章第五条中明确写明了高压水泵房的运行使用、维护管理费由物业公司承担。《物业管理条例》也明确规定物业公司不得擅自收费，一审法院判决与法律相悖，无法律依据，侵害上诉人合法权益。2、物业公司诉请的金额虚高，且绝大部分未得到支持，一审法院判决上诉人承担70%的案件受理费过高，请二审改判全部由被上诉人承担。徐兆娟针对温馨物业公司的上诉在二审答辩称：请求二审法院驳回被答辩人的全部请求。被答辩人温馨物业公司未按照与阳光帝苑业委会签订的合同提供完善的服务，并擅自提高收费、重复收费、乱收费，答辩人多次到温馨物业管理办公室交纳费用，均被其要求按照不合理收费交纳，故答辩人一直未交纳物业费。答辩人认为：1、2014年2月28日阳光帝苑业主委员会就是否同意被答辩人上涨物业费做出全体业主投票选择的调查，不同意签3年合同的237户，23户同意涨至1.05元，而被答辩人却一再质疑业委会的合法权利。2、温馨物业公司的《意见征纳书》不真实、不客观、不合法，其涨价事宜未与业委会达成协议，也未签署新的合同或补充协议，其按1.05元/㎡收取物业费，无依据。3、违约责任，被答辩人单一的指出答辩人违约，却否认了自己已违约在先，根据《物业合同》第二十四条“乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝交纳，已交纳的业主有权要求乙方双倍返还”，被答辩人擅自调价应是违约方。被答辩人顾克慰等从2012年就未缴纳物业费，其原因是被答辩人违规强行收取装修管理费，且收取标准混乱，答辩人等要求退还该费或抵扣物业费。电梯运行费用也包括在收取的物业费中，而被答辩人却用业主共有的电梯来收费，没有理由。4、消防费用分摊的问题，是被答辩人疏于管理，且物业成本核算中已经包含消防设施维护使用费用，而被答辩人日常保养中未对设备进行维修保养，应由被答辩人自行承担。综上所述，被答辩人违反国家法律规定，在未得到业委会和业主大会授权的情况下，私自收集业主意见，并以此为据擅自涨价，且涨价也未得到业主委员会同意，其实质属于擅自提高收费标准，违约责任在被答辩人。黔东南州温馨物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、支付物业服务费2920元；2、支付逾期缴纳物业服务费滞纳金4061.40元。一审法院认定事实：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介服务。被告徐兆娟系凯里市阳光帝苑小区9-1-7-D号房业主。2012年5月21日，以原告温馨物业公司为乙方、阳光帝苑业主委员会为甲方，双方因阳光帝苑小区提供物业服务事宜签订了《服务委托合同》，对委托管理服务事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等进行了约定，其中合同第四条对委托管理服务事项的约定为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶……；第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：专用配电设施、共用的上下水管道……；第十三条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费、装修保证金、其他共同商定的费用……，管理期限在第十四条约定为：委托服务期限为1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业管理服务费在第十九约定为：本物业服务内的物业管理服务费用实行包干制，按照以下条款执行：1、住宅房屋由乙方按建筑面积（以房产局测量面积为准）每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取；……4、管理费标准的调整，根据2011年1月1日起实施的《贵州省物业管理条例》及业主委员会进行商榷后确定。5、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，逾期3个月后按照应交物管费每天0.3%比例交纳滞纳金……第二十一条约定房屋共用部位、养护费用、房屋共用设施、设备小修、养护费用、共用绿地的养护费用、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由温馨物业公司承担，上述大中修费用及改造、更新费用由业主共同承担。第七章对违约责任约定为：二十二条：甲方违约使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决……，第二十四条：乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝交纳，已交纳的业主有权要求双倍返还……。双方还约定该物业管理服务委托合同自2012年1月1日起执行，合同期满，如甲方没有续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方也未通知甲方不再继续管理的，视为此合同自动延续。合同签订后，原告对阳光帝苑的小区进行了物业管理。2012年12月31日合同期满，原告与阳光帝苑业委会未续订合同，但其仍为小区提供了事实上的物业管理服务并按合同约定的0.9元/㎡收取物业管理费用。2013年11月28日原告给阳光帝苑业委会发函，要求物业管理费提高价格，业委会于2013年12月3日复函原告，明示其物业合同期限定为2013年1月1日至2014年6月30日止，物业管理费为0.90元/㎡计算。2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式以向小区业主征求意见，约有237户业主选择内容为“不同意物业管理费1.05元签三年”意见。原告因与业委会就物业管理费收取标准未达成一致意见，于2014年3月以“关于2014年3月2日业委会与温馨物业公司会议决议：是否同意继续由温馨物业公司为阳光帝苑小区提供服务且物业服务费按1.05/㎡的标准收取3年不变”为内容的意见征纳书的形式，向阳光帝苑小区业主征求意见。2014年3月6日，原告在小区发出公示函告知小区业主小区住宅服务价格按1.05元/㎡三年不变而请求业主表决。后约有257余户业主在意见征纳书中选择同意。之前及此后，约有369余户业主按1.05元/㎡的标准向原告交纳了物业管理费。另查明：1、阳光帝苑小区共400户业主，被告徐兆娟所住阳光帝苑9-1-7-D号房住房面积为84.24㎡；2、2014年原告发出公告函，告知业主小区消防火灾自动报警系统故障维修，住宅面积41743㎡+商铺面积15882㎡=57335㎡，消防报警系统维修报价=25300元，各户按每平方米0.441元分摊，被告徐兆娟户未被分摊，该25300元原告已提供证据说明其已实际支付给贵州科盾安全技术有限公司；3、被告徐兆娟未交纳物业管理费用的时间为：2014年4月1日至2016年12月31日共33个月。一审法院认为，本案原告温馨物业公司虽与被告徐兆娟所在小区阳光帝苑业委会订立的《服务委托合同》于2012年12月31日期满又经业委会明示延至2014年6月30日仍期满后，双方虽未续订书面物业服务合同，但均未举证证明双方有解聘或不再管理的行为，原告一直为该小区提供物业管理服务至今，按合同约定，应视为原合同自动延续。被告徐兆娟也对原告已提供了物业管理服务的事实予以认可，双方形成事实上的物业服务合同关系，依法成立的合同，受法律保护。当事人应按合同约定全面履行义务。因原告已按合同履行了物业管理义务，被告也应履行交纳物业管理费的义务。故原告主张被告应交纳在其服务期间的物业服务管理费，于法有据，应予支持。关于双方争议的物业管理费应按原合同约定的0.90元/㎡还是应按1.05元/㎡交纳的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（7）项、第二款的规定，物业收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应经专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告所举证据不足以证明上述双过半业主同意的事实，且因原、被告双方物业服务合同关系的存在系基于阳光帝苑业委会与原告签订的物业服务合同的自动延续，该合同约定物业费的收费标准为0.90元/㎡，根据合同相对性原则，原告提高物业收费标准，应依照法定程序与业委会订立合同来实现，本案原告未与阳光帝苑业委会协商一致共同对提高物业费收费标准进行约定，故仍应按原合同约定的标准0.90元/㎡予以交纳，而其他愿意按1.05元/㎡标准交纳的业主，系其对自己权利的自由处分，但原告据此主张对被告有约束力无法律依据，故原告要求按1.05元/㎡标准收取物业费的主张，不予支持。被告提出应按合同约定的0.90元/㎡标准交纳的辩解意见成立，予以采纳。因被告对原告主张未交纳的时间及房屋面积未提出异议，其应交纳的物业管理费应为：84.24㎡×0.90元×33月=2502元。关于物业管理费滞纳金的问题，因双方认可系因对物业管理费的交纳标准存在异议导致交纳未果的事实，而非被告恶意拒交，故对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、条五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告徐兆娟支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费2502元，并限于本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。二、驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由被告徐兆娟负担20元，由原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担5元。本院二审期间，黔东南州温馨物业服务有限责任公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、温馨物业公司提交的《房屋面积测绘报告》、《2014年意见征纳书同意业主面积表》，拟证明阳光帝苑小区共400户，面积为49473.81㎡，而征纳意见书同意提价的250余户业主面积为31095.06㎡，占62.85%达到户数，人数、面积双过半。2、《证明》、《情况说明》、《陈玉书的说明》，拟证明温馨物业公司提价和意见征纳是经过业主讨论同意的并报社区同意。3、《公告》，拟证明得到大多数业主签字同意物业费按1.05元/㎡向业主进行过公告。对上述证据，上诉人徐兆娟的质证意见为：1、对《房屋面积测绘报告》无异议，对《2014年意见征纳书同意业主面积表》认为征纳主体不合法，表中的户头数及面积数不真实、不客观，不可采信。2、唐雍象并非业主代表也不是业委会成员，只有2位业主与物业公司人员去社区居委会，反映的是物业费上涨事宜。对《情况说明》不认可，杨会群、唐治端、石锦慧、林勤等人只代表个人，并不代表全体业主和业主委员会。对《公告》，认为主体不合法，未进行公示，也不知情。本院认为，对第一组证据即《房屋面积测绘报告》、《2014年意见征纳书同意业主面积表》的真实性，合法性、关联性予以认可，因一审中温馨物业公司提交的证据即业主交纳物业费收据、2014年3月2日的《意见征纳书》与该证据互相印证，能证实双过半的事实。对第二组证据即《证明》、《情况说明》、《陈玉书的说明》，能与第一组证据相互印证，说明了业主大会以《意见征纳书》方式表决的过程。对第三组证据即《公告》，能与大多数业主按1.05元/㎡交纳物业费的事实相印证，说明大部分业主是知晓的，本院对其证明目的予以认可。另查明：二审中黔东南州温馨物业服务有限责任公司放弃判定被上诉人徐兆娟支付逾期缴纳物业服务费滞纳金4061.4元的诉讼请求。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：2014年3月2日的《意见征纳书》是否合法并对全体业主是否具有约束力。本院认为：首先，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定，本案中，温馨物业公司向阳光帝苑小区业主委员会提出提高物业收费至1.05元/㎡，2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式向小区业主征求意见，约有237户业主选择内容为“不同意物业管理费1.05元签三年”意见。温馨物业公司和部分业主经请示凯里市大十字街道和谐社区居委会，其答复“建议物业公司和业主代表采取征求意见决定”。杨会群等业主与物业公司以《意见征纳书》的形式，对小区征纳意见，有257户对物业管理费按1.05元/㎡收取3年不变选择“同意”，并按《意见征纳书》标准收取物业管理费。本院认为，该形式符合上述法律规定，并有专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，其召开主体及形式合法，对业主具有约束力；其次，一审审理查明，2014年3月6日，温馨物业公司在小区发出公示函告知小区业主小区住宅服务价格按1.05元/㎡三年不变而请求业主表决后，约有257余户业主在意见征纳书中选择同意。之前及此后，约有369余户业主按1.05元/㎡的标准交纳了物业管理费。在二审中，沈娟等人提出257户中有48户重复，本院认为，不管是257户和209（257－48）户都超过全部业主的过半数，且369户交费业主已实际履行业主大会的决议即按1.05元/㎡交纳了物业费，其交纳费用业主的面积也远远超过小区专有部分占总面积的半数面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，该《意见征纳表》得出的表决结果，符合上述法律“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定要求，足以认定《意见征纳书》上载明的按1.05元/㎡收取物业费标准是属于业主大会的决定，对全体业主具有约束力。应以业主最后意思表示形成的《意见征纳书》作为本案定案依据。一审法院认定事实清楚，但处理不当，导致判决结果不当，本院依法予以纠正。因双方对欠交时间及面积无异议，本院予以确认，徐兆娟未交纳物业管理费用的时间及费用为：①2014年4月1日至2014年6月30日，共计3个月，物业费为：84.24㎡×0.90元×3月=227.45元；②2014年7月1日至2016年12月31日共计30个月,物业费为：84.24㎡×1.05元×30月=2653.56元，共计2881.01元。对是否应承担逾期交纳物业费滞纳金的问题。《物业服务合同》约定的履行期间，如果业主违反合同约定，未按时交纳物业费，应按合同约定承担逾期交纳物业费的滞纳金。因本案温馨物业公司已放弃对徐兆娟逾期交纳物业费滞纳金的上诉请求，视为温馨物业公司对自己权利的处分，故本院不再对该项请求进行审查。综上所述，温馨物业公司的上诉请求成立，予以支持。徐兆娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定清楚，但适用法律不当，导致判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初1968号民事判决；二、徐兆娟于本判决生效之日起五日内支付黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费2805.19元；三、驳回黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由徐兆娟负担35元，由黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担40元。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十二月六日书记员  王洪垚