文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2017)粤1402民初2006号原告：梅州市梅江区国有资产管理中心，地址梅江区仲元路**号。法定代表人：王征亮，该中心主任。委托代理人：刘恩泽、黄会，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师、律师助理。被告：蔡妙新，男，1976年7月16日出生，现住梅江区。委托代理人：张萍、黄穗慧，广东客中梅律师事务所律师、实习律师。第三人：梅州市图强教育咨询有限公司，地址梅江区金苑小区五洲快捷酒店1号店1-2楼。法定代表人：蔡利，该公司董事长。第三人：梅州市梅江区图强午托教育中心，个体户，地址梅江区金苑小区五洲快捷酒店首层*号店。经营者：蔡利，男，1962年6月17日出生，现住梅江区。第三人：梅州市五洲快捷酒店，个人独资企业，地址梅江区金苑小区******栋***层。投资人：蔡利，基本情况同上。原告梅州市梅江区国有资产管理中心诉被告蔡妙新，第三人梅州市图强教育咨询有限公司（简称图强教育）、梅州市梅江区图强午托服务中心（简称图强午托）、梅州市五洲快捷酒店（简称五洲酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王征亮、委托代理人刘恩泽律师，被告的委托代理人张萍律师，第三人的法定代表人（经营者、投资人）蔡利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除原告与被告蔡妙新的租赁房屋合同，并要求第三人立即将房屋腾空归还原告;2.被告立即支付拖欠原告的租金57600元，截至2017年11月10日的违约金17280元，合计74880元;3.本案诉讼费由被告及第三人承担。庭审中，因被告在原告起诉后支付了拖欠的租金，原告变更第二项诉讼请求为：被告蔡妙新立即支付违约金，以实欠租金55200元按30%计算违约金。事实和理由：2009年12月1日，被告与梅江区教师进修学校签订了租赁房屋合同。合同约定，将位于金苑××××栋一层至八层租赁给乙方作商住及办公使用，租赁期限为壹拾伍年（即2009年12月1日起至2024年11月30日）。被告在租赁期间，每年第一季度应交清当年的租金，缴款期限为1月10日前，如逾期缴款，则每逾期10日按应缴款的5%缴纳滞纳金；若逾期一个月则视为被告违约，原告有权收回租赁的房屋，被告需无条件服从。2013年，根据梅州市梅江区人民政府办公室文件{梅区办[2013]53号、54号}与梅州市梅江区财政局文件{梅区财资字[2013]1号}的规定，梅江区教师进修学校所管资产位于金苑××××栋移交给原告接管。按照合同约定，被告应在2015年1月10日前交足2015年的租金26400元，但其只交了21600元，欠交4800元。2016年和2017年的租金每年26400元则拖欠至今。原告多次催收未果，被告的此行为已构成根本违约。同时，经原告了解，被告擅自将房屋租赁给本案第三人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，该行为己构成根本性违约。综上，因被告严重拖欠租金且擅自转租的行为己构成根本性违约。为了保障原告的合法权益，故原告诉至贵院，请法院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。原告提交的证据有：事业单位法人证书、资产移交协议、通知、租赁房屋合同、银行客户回单、通用票据、企业登记信息、营业执照、照片等，以证明其诉请。被告辩称，1.原告不应该告答辩人，答辩人和原告没有签订租赁合同，答辩人与梅江区进修学校在2009年签订的租赁合同。2.答辩人作为一个老实本份的小百姓，不知道政府的机构改革和变化，不知道涉案店面房屋已移交给梅江区国资管理中心。3.此前梅江区国资管理中心并未派人来告知，答辩人未收到任何书面通知提醒（之前原业主都是有电话或来人提醒交租的）。4.答辩人租用涉案店面已经第九年，由于该地段偏僻，店面狭小，门口没有停车位，一直亏损经营，但是此前一直都准时并会提前缴交租金，从未有欠租行为。这次是由于答辩人从去年至今都在广州新办公司，不是经常回梅州而疏忽所致，涉案店面由亲戚蔡利经营，年终结账后再分摊盈亏，并未转租。5.答辩人在接到法院的通知后，第一时间把所欠租金全部交清。原告也开具有发票给答辩人，可以证实答辩人完全没有一点恶意欠租行为。6.答辩人愿意将剩余几年的租金提前全部交清。请求原告及法院同意答辩人继续租用涉案店面的要求。被告提交银行汇款业务凭单及相应的发票，以证明其辩称。第三人图强教育、图强午托、五洲酒店称，1.被告与第三人的负责人蔡利不是租赁关系，而是合伙经营关系。2.第三人使用的房屋是其合作方蔡妙新于2009年与梅州市梅江区教师进修学校签订的房屋全权使用证明书取得。3.原告是2013年根据国家新政策规定接管上述房屋，但一直没有文件或电话通知被告，也未有通知督促被告应缴房屋租金到原告处，所以导致了应缴租金的失约、误会。4.被告在接到贵院传票之后，第一时间与原告联系，并把应缴交的租金足额缴交给原告。被告和第三人没有恶意拖欠租金的意思，只是因为失误、不知情，况且在接到传票后第一时间全额缴足给原告，也未给原告带来重大损失，希望继续履行合同。第三人图强教育、图强午托、五洲酒店提交合伙经营合同书及证明，以证明其陈述。经审理查明，2012年11月30日，梅州市梅江区教师进修学校（甲方）与被告（乙方）签订《租赁房屋合同》，约定经双方商定，甲方同意将位于金苑××××栋一至八层租赁给乙方作商住及办公适用，租赁期限为壹拾伍年，其中二至八层从2009年12月1日起至2024年11月30日止，前10年每年租金为12000年，后五年每年租金为15000元；底层两间店面租金从2010年7月1日起计算，第一个五年每间每月400元，第二个五年每间每月600元，此后至合同期满每间每月800元。乙方在租赁期间，每年第一季度交清当年租金，缴款期限为1月10日前。乙方逾期缴款，每逾期10天按应缴款的5%增缴滞纳金，逾期1个月作违约处理，甲方将收回乙方租赁的房屋。此外还约定了双方的其他义务及违约责任等内容。合同签订后，梅州市梅江区教师进修学校按约交付涉案租赁物给被告，被告起初能按约支付租金，2015年开始拖欠部分租金，此后未再支付租金。涉案店铺现由第三人经营使用。原告向被告催收租金未果，遂于2017年11月诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩，第三人作出上述陈述。另查明，涉案租赁物属于梅州市梅江区教师进修学校的经营性国有资产。2013年12月27日，原告与梅州市梅江区教师进修学校签订《资产移交协议》，主要内容有：依据梅区办[2013]53号、梅区办[2013]54号文实施方案特制定本协议，梅州市梅江区教师进修学校经营使用的国有（集体）资产（包括涉案租赁物），包括经营性实物资产、经营性资产产权证复印件、经营性资产出租合同原件等移交给原告统一管理等。根据原告提交的银行客户回单显示：2015年4月20日，被告向原告转账21600元。诉讼中，被告在原告起诉后，于2017年11月21日补交了至2017年度的租金55200元（其中2015年2400元、2016年26400元、2017年26400元），并由原告出具了相应发票。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案租赁物为梅州市梅江区经营性国有资产，梅州市梅江区国有资产管理中心根据政府相关文件精神，取得了涉案租赁物的管理权，被告亦于2015年4月20日将租金交给梅州市梅江区国有资产管理中心。现梅州市梅江区国有资产管理中心作为原告提起本案租赁合同诉讼，主体适格。被告主张不知道涉案租赁物已移交给原告管理，与事实不符，本院不予采信。原、被告的租赁合同关系，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。被告未按约履行交租义务，属违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定被告逾期交租，原告有权收回租赁物。原告解除合同的条件已成就。现原告请求解除涉案《租赁房屋合同》，并交还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。因涉案租赁物现由第三人使用，第三人亦有义务协助被告交还涉案租赁物。被告辩称原告未通知提醒，亦因在广州新办公司疏忽导致欠租，主张继续履行合同，理由不足，本院不予支持。根据合同约定，被告逾期缴款，每逾期10天按应缴款的5%增缴滞纳金。现原告请求被告按实欠租金55200元的30%计算违约金16560元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告与被告的租赁合同关系。二、被告蔡妙新、第三人梅州市图强教育咨询有限公司、梅州市梅江区图强午托教育中心、梅州市五洲快捷酒店应在本判决生效之日起15日内，将位于金苑大道B1栋一至八层交回给原告梅州市梅江区国有资产管理中心。三、被告蔡妙新应在本判决生效之日起5日内，支付违约金16560元，给原告梅州市梅江区国有资产管理中心。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元，按规定减半收取836元，由被告蔡妙新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张炜健二０一七年十二月十二日书记员  陈 玲