四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初2702号原告：乐山万达广场投资有限公司，住所地：乐山市市中区嘉定中路1号斯泰大厦2楼A-M轴，现住所地：乐山市市中区通江街896号2楼。统一社会信用代码：91511100314565821R。法定代表人：齐界，执行董事。委托诉讼代理人：张秋媚，四川沫若律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇峰，四川沫若律师事务所律师。被告：谢佳，女，1988年4月3日出生，汉族，护士，住四川省峨眉山市。委托诉讼代理人：潘复银，四川川乐宁律师事务所律师。原告乐山万达广场投资有限公司（以下简称：万达投资有限公司）与被告谢佳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达投资有限公司的委托诉讼代理人寇峰，被告谢佳的委托诉讼代理人潘复银到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人均申请庭外和解四个月，本案现已审理终结。原告万达投资有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期收房的违约金，逾期每日以房款总额410520元的万分之一计算，从2016年11月29日起计算至原告与被告签署房屋交接单时止。事实和理由：原告与被告于2015年8月25日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，被告购买了原告开发建设的位于乐山市的商品住房，合同签订后，原告严格履行了合同义务，开发建设的项目分别于2016年10月10日和3月24日取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋面积实测报告书，在完全符合双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第六章第十五条、第十六条约定关于商品房交付条件及商品房基础设施设备和相关公共设施交付使用条件的前提下，原告在2016年11月12日向被告发送了通知其办理交付所购商品房手续的《入伙通知书》，通知被告办理房屋交接手续。但被告却违反双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》第七条“关于房屋交付的补充约定的内容”，以房屋塑钢平开窗的玻璃不符合标准等为由拒绝办理房屋交接的相关手续。原告出售的房屋在交房之前已验收合格，并符合双方约定的商品房交付条件。原告所售房屋采用的窗户材料均是合格产品，其水密性能、气密性能、抗风压性能及传热系数经检测也符合国家强制性标准要求，被告拒收房屋的理由根本不能成立，不符合法律的规定，也不符合双方的约定。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任及《补充协议》第七条“关于房屋交付的补充约定”第四款“乙方逾期办理房屋交接手续，或因乙方原因造成房屋不能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金”的约定，被告应向原告承担违约责任并交付违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。被告谢佳辩称：原告诉状上的错误：将塑钢推拉窗表述为“塑钢平开窗”。一、原告拟交付的房屋玻璃窗不符合质量要求，因此被告延期收房的行为合法。被告在收到《入伙（住）通知书》后按时去了万达华府小区，由物业公司的罗总陪同去看房屋，被告查看房屋的玻璃窗依法应当安装安全玻璃的位置（脚踏面90cm以下的、单个窗玻璃大于1.5㎡的），是安装的普通玻璃；玻璃窗不符合四项（气密性、水密性、康风压性、隔热性）检测标准；脚踏面90cm以下位置没有安装防护栏。因此拒绝收房，要求原告整改合格后再收房。之后，被告得知原告送检的玻璃窗材料及设计形状与完工后的房屋玻璃窗不一样。此外，原告还擅自更改了玻璃窗的门窗示意图，而且更改后的玻璃窗设计施工图没有报批备案，也没有四项检测报告；脚踏面90cm以下没有安装安全玻璃。由于原告交付的房屋窗玻璃不符合质量要求，被告决定暂缓收房，待原告整改合格后再收房，这是被告的正当要求，这种行为不能视为违约，只能视为延期交房。《商品房销售管理办法》第30条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”二、双方签订的《补充协议》中约定的交付条件、交付方式违法，因此该部分无效。《合同法》第155条规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。”双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第20条第（二）款第1项约定“该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。”根据《消费者权益保护法》第16条、24条、26条的规定，原告打印好的、让每一个购房者签订的《合同补充协议》属于格式合同，其中以验收合格作为交付条件，以送达《入伙通知书》作为强制交付方式违法，因此无效。预售商品房的交付惯例是经过“通知-验收-提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》-签署房屋交接书”这四个步骤，本案至今只经历了第一个步骤，因此，交付没有完成。参照《成都市预售商品房交付使用流程监督指导意见》[成房发（2016）43号]第二条，开发商不得强制交付房屋。根据建发（1993）第814号《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条：建设单位对住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（2013年）第二、三、四条规定：建筑工程的验收是竣工验收，而不是质量验收或者综合验收。竣工验收由建设单位负责组织实施，政府住建部门负责监督管理。原告的行为违反《建设工程质量管理条例》第11条、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（2013）第14条，更改施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。原告的行为还违反《塑料门窗工程技术规程》第3.1.2条、《合同法》第40条、《消费者权益保护法》第16条、第48条。原、被告约定的交房条件因违反法律法规的强制性规定，属于无效条款。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告购买原告开发的位于中心城区的房屋，总价410520元，采取贷款方式付款。合同第十五条约定：商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条约定：交付时间和手续：（一）出卖人在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.双方按照补充协议的相关约定执行。……（四）交接程序：……4、办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续。该商品房为住宅的，出卖人按买受人购买的房屋发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收结果表》；《住宅使用说明书》除对合理使用住宅有提示外，设施、设备的生产厂家另有说明书的，一并附上。合同所附的“1号楼2单元4-33层2户室的图例”上载明：“备注：1、所有门窗、栏杆、窗台线、标高线、空调机位等仅为示意，具体以实际交付为准；……4、所有结构梁、剪力墙等，具体以实际交付为准。”被告在该图例上签名并捺手印。同日，原告作为出卖人、甲方，被告作为买受人、乙方，共同签订《合同补充协议》，约定：第一条“买卖合同及补充协议的签订”：乙方确认，在签订买卖合同及本补充协议前已经仔细阅读并理解全部条款内容，与甲方就合同具体条款及用词充分协商并取得一致后签订。甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中各项条款，并按乙方要求对该等条款予以充分说明。乙方经审慎考虑后确认并签署买卖合同及本补充协议。乙方确认，买卖合同及补充协议条款不构成格式条款，乙方同意不以买卖合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，亦不以任何理由要求对方承担买卖合同及补充协议约定之外的责任或要求免除己方约定义务。第七条“关于房屋交付的补充约定”：1、由于本项目规模较大、户数较多，为使入伙有序进行，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间合理顺延（以不超过60日为限），不视为甲方逾期交付。该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。如甲方未向乙方发放《入伙通知书》，视为入伙时间顺延，乙方应在买卖合同约定的交付日期自行到甲方售楼处或甲方指定的其他地点办理入伙手续。……3、乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）……4、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，……8、下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、市政公用设施设置状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（即非地基基础和房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。第八条“关于规划及设计变更的补充约定”：……3、乙方同意，出现下列规划及／或设计变更时甲方无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任：……（2）甲方对该房屋进行的优化设计（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台或将封闭式阳台变更为非封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸及方向变化、飘窗变化、立面设计、颜色、景观变化、空调机位变化以及由于设计优化调整引起的面积、空间尺寸变化等）；……（5）不需要政府审批的规划、设计变更；……。第十二条“关于房屋质量及保修的补充约定”：……7、甲乙双方同意，甲方有权对该房屋及其附属设施设备的结构外观（含外墙、外门窗、阳台栏板、公共通道护栏、空调隔板及其墙面等部分的颜色、形状、规格和材料）等作出优化设计和改进，乙方不得以此为由拒绝收房、提出索赔或其他权利主张、解除买卖合同。……。第十七条约定“补充协议的效力”：……2、本补充协议作为买卖合同附件，与买卖合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与买卖合同正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。2016年8月29日，乐山万达广场A区取得《单位工程质量竣工验收记录》，载明：综合验收结论：经检查验收，该工程质量符合设计及规范要求，评定合格。2016年9月8日，乐山万达广场A区（1-6号及地下室）工程竣工验收合格。2016年10月10日，乐山市住房和城乡规划建设局收到乐山万达广场A区（1-6号及地下室）工程的竣工验收备案文件，并于当日同意备案。2016年10月11日，乐山万达广场A区取得《住宅工程质量分户验收汇总表》，总户数1420户，验收户数1420户，验收结论：该单位工程已按照（四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定）的相关要求进行质量分户验收，验收结论为合格，其中验收内容包括门窗安装质量。2016年11月10日，原告委托乐山市金城城市测量队对乐山万达广场项目A区1-6幢及地下室进行房屋面积实测，乐山市金城城市测量队出具了《乐山市房屋面积（实）测绘报告》。原告已出具乐山万达广场A区（1-6号楼及地下室）房屋的《使用说明书》及位于乐山市市中区房屋的《质量保证书》。2016年11月，原告向被告送达了《入伙通知书》。《入伙通知书》载明：被告购买的A区××号房屋已具备合同约定交付条件，通知被告于2016年11月28日前往乐山市中心城区杨山路1145号乐山万达广场A区6栋（小区门口）办理入伙手续。在收房过程中，被告认为房屋的门窗不符合标准，并向乐山市住房和城乡规划建设局投诉。2017年3月29日，乐山市住房和城乡规划建设局向被告出具《关于万达A区业主投诉处理情况的回复》，载明：一、你反映的“窗户设计不符合门窗四项检测标准（是气密性和水密性）”问题。经查，该项目采用的塑钢窗气密性和水密性经检测符合设计要求。二、你反映的“未按规定使用安全玻璃”问题。我局责成开发商及设计单位就相关规范执行情况进行复查，复查情况如下：该项目塑钢窗安全玻璃使用标准是按照《建筑安全玻璃管理规定》（发改运行[2003]2116号）设计，现场施工符合设计要求。三、你反映的“临空脚踏面上1米处没有安装防护栏”问题。经现场查验，开发商已按业主要求联系相关业主对相关窗户加装了防护栏。2017年5月23日，因被告未收房，原告诉至法院并主张前述请求事项。审理中，被告认为如果认定存在违约，合同约定违约金过高。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》、入伙通知书、竣工验收报告、竣工验收备案书、住宅工程质量分户验收汇总表、单位工程质量竣工验收记录、乐山市房屋面积（实）测绘报告、使用说明书、质量保证书、乐山市住房和城乡规划建设局关于万达A区业主投诉处理情况的回复以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，合同依法成立有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。目前讼争房屋于2016年10月10日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2016年10月11日《住宅工程质量分户验收结果表》、于2016年11月10日取得房屋面积实测报告书，原告已出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，合同约定的交房条件已经具备，原告于2016年11月向被告送达了《入伙通知书》即交房通知书，通知于2016年11月28日收房。被告逾期收房，已构成违约，根据《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（四）款第4项以及《合同补充协议》第七条第4款之约定，被告应从2016年11月29日起按日以购房款总额410520元的万分之一为标准向原告支付违约金，直至双方签署房屋交接单时止。被告抗辩认为该违约金约定过高，本院认为，双方补充协议中约定的违约金的计算标准低于中国人民银行同期同类贷款基准利率，不属于违约金约定过高的情形，对于被告此项抗辩意见，本院不予支持。被告抗辩原告拟交付的房屋玻璃窗不符合质量要求，本院认为，首先，被告提交的证据均无相关有资质的机构对案涉房屋玻璃窗作出不符合质量要求的结论判断，被告提交的证据不能达到被告证明房屋玻璃窗不符合质量要求的证明目的。其次，根据乐山市住房和城乡规划建设局关于万达A区业主投诉处理情况的回复，其经过安排质安站和局测绘勘察设计科专人进行调查处理后，对谢佳反映的“窗户设计不符合门窗四项检测标准问题”、“未按规定使用安全玻璃”等问题进行了回复，该回复示：该项目采用的塑钢窗符合设计要求，该项目塑钢窗安全玻璃使用标准是按照《建筑安全玻璃管理规定》设计，现场施工符合设计要求。故对被告抗辩原告拟交付的房屋玻璃窗不符合质量要求的意见，本院不予采信。被告抗辩双方签订的《合同补充协议》中约定的交付条件、交付方式无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提供对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，在双方签订的《合同补充协议》第一条第1款以黑体字加粗的形式进行了提示说明，且在该补充协议中关于交付条件、交付方式的约定不存在《合同法》第四十条规定的情形。故对被告抗辩双方签订的《合同补充协议》中约定的交付条件、交付方式无效的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告谢佳在本判决生效之日起十日内支付原告乐山万达广场投资有限公司逾期收房违约金（以410520元为基数，从2016年11月29日起按每日万分之一的标准计算至双方签署房屋交接单时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谢佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判长  龚正杰审判员  谢雨杉审判员  敖 勤二〇一七年十二月一日书记员  章 敏