.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1346号上诉人（一审被告）：马亮宽，男，1969年8月20日出生，汉族，货车司机，住内蒙古包头市九原区。委托诉讼代理人：刘霞女，马亮宽之妻，1970年2月26日出生，汉族，住同马亮宽。被上诉人（一审原告）：内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司，住所：内蒙古包头市昆区白云路江南文枢苑售楼部一层（钢铁大街35号街坊）。负责人：张鲲，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张文学，内蒙古辰星律师事务所律师。上诉人马亮宽因与被上诉人内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司（以下简称均豪物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2017）内0207民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组织双方当事人进行调解并达成调解协议，后马亮宽反悔拒绝签收民事调解书。本院又依法开庭进行了审理，上诉人马亮宽及其委托诉讼代理人刘霞女、被上诉人均豪物业包头分公司的委托诉讼代理人张文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马亮宽上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，驳回均豪物业包头分公司的诉讼请求；二、本案所有诉讼费均由均豪物业包头分公司负担。其上诉主张的事实和理由是：一、一审判决认定事实有误。首先，均豪物业包头分公司在履行物业服务合同中，存在明显的与合同约定不符的情况。具体情况是：1、小区主出入口没有设小区平面示意图，主要道路及停车场没有交通标志，做不到24小时执勤；2、对重点区域、部位每两小时巡查一次做不到；3、小区大门门禁系统几乎是瘫痪的，外来人员车辆随意出入；4、单元门改装密码锁十几个单元门通用；5、没有专业人员管理养护绿化；6、没有按季度公布物业费用的情况；7、没有履行每年至少一次征询业主意见；8、消防设施设备存在重大问题，不能启用；9、小区车棚在2016年9月之前一直无法停放自行车；10、小区内后建的垃圾房紧挨马亮宽居住的单元，2016年底才彻底关停；11、物业工作人员服务态度有问题。其次，一审法院在明知合同违约金计算标准过高的情况下，仅仅判决不予支持均豪物业包头分公司的关于违约金的诉讼请求，是有意偏袒均豪物业包头分公司。二、一审判决不合理。巨力小区所有业主都认为物业服务收费过高，物业公司人员更换频繁，服务质量差。这也是很多业主不缴费的主要原因。在二审庭审中，马亮宽明确要求将拖欠的物业费减免至2000元。均豪物业包头分公司辩称：一审判决认定事实清楚，马亮宽的上诉主张缺乏事实和法律依据，不能成立。一、均豪物业包头分公司已经依约履行了物业服务合同的各项义务。不存在马亮宽所说的相关问题。各项问题出现后，均豪物业包头分公司已按照客观情况分别予以解决。小区物业服务本身是一项特殊的工作，针对群体为不特定对象，各业主对物业服务的认知存在很大差异，物业公司对一些业主的行为只能进行劝导，没有任何强制的权利，相关问题的产生并不是物业公司单方面造成和能解决的。二、关于消防设施问题。首先，消防设施的施工和质量问题应由房屋开发商负责，不应当由物业公司负责。其次，2011年均豪物业包头分公司接管小区物业时，就发现小区的消防存在问题，并给予高度重视，我们多次与开发商和小区业主委员会反映沟通，向房管局反映。还试图动用公共维修基金进行维修，终因各种原因没能解决，直至今日仍在积极协调解决。三、马亮宽在没有任何理由的情况下就开始拒交物业费，违约在先，因此如果有物业服务不合格的情况，责任亦应由马亮宽承担。均豪物业包头分公司向一审法院起诉请求：1、判令马亮宽立即支付2011年5月1日至2016年12月31日期间的物业费6695.68元及违约金；二、马亮宽承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年4月10日，均豪物业包头分公司与包头市巨力房地产开发有限责任公司（以下简称巨力公司）签订了《巨力时代前期物业委托服务合同》，约定均豪物业包头分公司为巨力时代小区提供物业管理服务，服务期限自均豪物业包头分公司接管之日起至业主委员会成立，并由业主委员会与新物业管理企业签订物业服务合同生效后终止；物业费为1.8元/㎡/月。2013年5月9日，包头市九原区巨力时代小区业主委员会（以下简称巨力小区业委会）与均豪物业包头分公司签订《巨力时代物业服务合同》，约定由均豪物业包头分公司为巨力时代小区提供物业管理服务，服务期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止，物业服务费价格为1.6元/㎡/月。2015年2月10日，均豪物业包头分公司与巨力小区业委会签订了《巨力时代物业服务合同》，约定由均豪物业包头分公司为巨力时代小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，物业服务费价格为1.6元/㎡/月。上述三份合同签订后，均豪物业包头分公司按照合同约定向巨力时代小区提供了物业管理服务。马亮宽系巨力时代小区1-305号房屋的业主，房屋面积为95.38㎡。马亮宽对拖欠物业费的期间没有异议，截至2016年12月31日，马亮宽欠物业费共计6695.68元。一审法院认为：均豪物业包头分公司与巨力公司签订的《前期物业服务合同》、与巨力小区业委会签订的《巨力时代物业服务合同》，是双方真实意思表示，符合国家法律规定，合法有效，对业主具有约束力。在均豪物业包头分公司按照合同约定提供物业服务后，业主应按照合同约定交纳相应物业管理服务费用。马亮宽关于均豪物业包头分公司的物业管理服务与约定标准不符的抗辩意见，所提交的证据不能证明其抗辩主张，法院不予采纳。对于均豪物业包头分公司要求马亮宽给付物业管理服务费6695.68元的请求，法院予以支持。关于均豪物业包头分公司主张违约金的请求，相关计算标准约定过高，结合物业服务合同的履行实际，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、马亮宽给付均豪物业包头分公司6695.68元（2011年5月1日至2016年12月31日期间）；二、驳回均豪物业包头分公司的其他诉讼请求。以上款项于判决生效后十日内付清。案件受理费50元，减半收取计25元，由马亮宽负担。本院二审经审理查明：一审法院对本案所涉物业服务合同的签订、马亮宽拖欠物业费的情况认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，本案所涉《巨力时代物业服务合同》第五条第（三）项第4项、第5项约定“（均豪物业包头分公司）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造”、“消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通”。第二十条约定“专项维修资金需要使用时，应由该物业管理区域的物业服务企业提出申请，经业主大会批准，报主管部门审核后划拨”。马亮宽所居住的巨力时代小区存在消防设施损坏的现象，截止本案二审期间尚未修复。马亮宽在二审庭审时承认小区单元门密码锁问题已解决、垃圾房已于2013年停用。上述事实有《巨力时代物业服务合同》等书证以及双方当事人的陈述予以证实。二审期间，马亮宽向本院提交38张拍摄于2017年5月的照片，以此证明其提出的均豪物业包头分公司未依约履行物业服务合同的上诉主张。均豪物业包头分公司质证称无法确定照片的内容是否反映巨力时代小区的情况，所以不予认可。本院认为：均豪物业包头分公司与巨力公司签订的《前期物业服务合同》、与巨力小区业委会签订的《巨力时代物业服务合同》，均系双方真实意思表示，内容合法，是有效合同，对全体业主均具有约束力，业主与均豪物业包头分公司均应依约履行。本案的争议焦点是均豪物业包头分公司在履行合同过程中是否存在违约行为，并据此确定马亮宽提出的减免物业费的上诉主张能否成立。首先，关于马亮宽提出的均豪物业包头分公司没有按季度公布物业费收支明细以及每年征询业主对物业的服务意见的主张，即使该事实真实存在，也与其是否应当按约支付物业费无因果关系，马亮宽以此为由主张减免物业费没有合同依据。其次，马亮宽在二审中提交的照片拍摄于2017年5月，不能证明马亮宽欠缴物业费期间的物业服务状况，本院不予采信。第三，根据本案所涉《巨力时代物业服务合同》第五条第（三）项、第二十条约定，均豪物业包头分公司负有对共用设施设备进行定期组织巡查的合同义务；如有需要大、中维修的，其负有及时编制计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，并根据业主大会的决定，组织维修或更新改造的合同义务；其还负有使消防设施设备完好，可随时启用的合同义务。专项维修资金需要使用时，均豪物业包头分公司负有向业主大会提出申请，经业主大会批准后，其报主管部门审核后划拨的合同义务。双方当事人均认可小区的消防设施存在损坏现象。消防设施能否正常、随时启用，关乎小区业主的生命、财产安全。均豪物业包头分公司负有对消防设施定期组织巡查并确保消防设施完好，可随时启用的义务。如消防设施损坏，需要动用住宅专项维修资金进行维修或更换，均豪物业包头分公司亦应积极履行向业主大会提出相关申请的合同义务，或者向消防等相关部门报告小区消防设施的损坏情况，最大限度的消除可能发生的安全隐患。均豪物业包头分公司辩称其曾多次与开发商和小区业主委员会反映沟通，向房管局反映，还试图动用公共维修基金进行维修，但未提供任何证据予以证实，本院对该辩称不予采信。均豪物业包头分公司明知小区消防设施损坏的情况，但未积极履行相关合同义务，其提供的物业服务存在较大瑕疵，应承担相应的违约责任。综上，本院酌情对马亮宽应向均豪物业包头分公司交纳的物业服务费予以减免10%，马亮宽最终应向均豪物业包头分公司交纳的物业服务费数额为6026.11元［6695.68元×（1-10%）］。第四，马亮宽提出的其他上诉主张，均无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决对于均豪物业包头分公司是否全面履行物业服务合同义务认定事实部分有误，本院依法予以纠正。马亮宽的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院(2017)内0207民初753号民事判决。二、马亮宽于本判决生效之日起10日内给付内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司2011年5月1日至2016年12月31日的物业服务费6026.11元。三、驳回内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，由马亮宽负担67.5元，内蒙古均豪物业服务有限责任公司包头分公司负担7.5元。本判决为终审判决。审判长范丽宏审判员乔瑞全审判员董婷婷二○一七年十二月二十一日书记员常慧青附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……