四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3556号上诉人（原审被告）：南充市弘泰房地产开发有限责任公司，住所地南充市嘉陵区陈寿路137号。法定代表人：赵凤琼。委托诉讼代理人：袁伟志，四川元黎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄灿军，男，汉族，生于1962年2月15日，住四川省西充县。被上诉人（原审原告）：赵淑均，女，汉族，生于1963年8月10日，住四川省西充县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘红，西充金龙法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马勇，西充义兴法律服务所法律工作者。上诉人南充市弘泰房地产开发有限责任公司（以下简称弘泰公司）因与被上诉人黄灿军、赵淑均商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2017）川1325民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。弘泰公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回黄灿军、赵淑均一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由黄灿军、赵淑均承担。事实及理由：1.黄灿军、赵淑均一审主张“两管三线”已超过诉讼时效，且未提供缴纳相关费用的票据。2.双方合同中并未约定违约责任，黄灿军、赵淑均也未提出存在损失的依据，且一审未查清合同签订时房屋是否竣工，故一审判决弘泰公司以已付房款金额为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年4月14日起至判决履行期限届满之日止支付资金利息，缺乏事实及法律依据。且关于违约责任的主张也已超过诉讼时效。3.案涉项目由喻善林、谢光益挂靠我司前身即洪泰公司开发并实际操作，喻善林、谢光益亦承诺案涉项目纠纷与我司无关，我司不应承担责任。同时，房款和相关资料均在该二人手中，应追加二人为本案共同被告。4.喻善林已以我司前身名义退还1000元或1100元“两管三线”费用，有部分业主自认，故应予扣除。黄灿军、赵淑均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.主张“两管三线”的诉讼时效，应从我方知道或应当知道该款应退之日起计算，但弘泰公司至今未通知我方退款，故我方起诉并未超过诉讼时效。2.案涉房屋系现房购买，双方签订合同时房屋即已经竣工。但弘泰公司一直未为我方办理房屋不动产权证，我方一直通过信访方式主张权利，故未超过诉讼时效。双方虽未约定违约责任，但弘泰公司迟延办证，应按法律规定赔偿我方资金利息损失。3.案涉合同加盖了弘泰公司更名前的南充洪泰房地产开发有限责任公司印章，喻善林、谢光益的身份是公司的委托代理人，本案责任主体应为弘泰公司。黄灿军、赵淑均向一审法院起诉请求：1.判令弘泰公司立即为其办理所购商品房的不动产权登记。2.判令弘泰公司退还“两管三线”费、赔偿损失，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月11日，黄灿军、赵淑均与南充洪泰房地产开发有限责任公司（后更名为弘泰公司）签订了《商品房买卖合同》，合同编号XF0000446，约定：黄灿军、赵淑均购买南充洪泰房地产开发有限责任公司开发的位于西充县房屋，建筑面积28.5平方米，每平方米3000元，总房款85500元。南充市弘泰房地产公司于2012年1月6日证明黄灿军、赵淑均付清房款，房屋已交付使用。《商品房买卖合同》上加盖的印章是“南充洪泰房地产开发有限责任公司”。另查明，“两管三线”安装费为闭路费400元，燃气费2080元，气管费3235元，合计5715元。弘泰公司至今未给黄灿军、赵淑均办理所购房屋不动产权证，黄灿军、赵淑均多次向弘泰公司主张权利及上访未果，特提起诉讼。一审法院认为，一、黄灿军、赵淑均与弘泰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定和法律的规定行使权利、履行义务。黄灿军、赵淑均履行了给付购房款的义务，弘泰公司应按照法律的规定，除履行交房义务外，还应履行为黄灿军、赵淑均办理不动产登记义务，黄灿军、赵淑均主张要求弘泰公司办理所购房屋不动产权登记，应予支持。二、弘泰公司辩称与喻善林、谢光益签订了《内部房地产开发项目承包经营合同》，应由喻善林、谢光益负责办证，不予采纳。因为《商品房买卖合同》是弘泰公司与黄灿军、赵淑均签订的，弘泰公司与喻善林、谢光益签订的《内部房地产开发项目承包经营合同》属其内部管理事务，对外没有约束力。三、弘泰公司对违约金损失请求已经过了诉讼时效的辩称，因黄灿军、赵淑均购房后持续不断的向相关部门反映并要求解决案涉纠纷，故对该辩称不予采纳。四、根据川价发（2008）196号四川省物价局、建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》及西充县发展和改革局、西充县工商行政管理局、西充县住房和城乡规划建设局2011年6月15日共同发布的《关于进一步明确新建商品房销售价格中“两管三线”收费有关问题的紧急通知》的规定，从2009年2月1日起，各房地产开发企业或商品房销售商品房应将“两管三线”安装费计入商品房总价，2009年2月1日前的商品房销售以双方签订的合同执行，2009年2月1日后购房户订立了认购协议、定购协议、草签协议、正式合同等多种文本，只要违规收取了“两管三线”费用，均应予以清退。本案双方签订《商品房买卖合同》的时间是2009年11月11日，符合清退条件，南充市弘泰房地产公司对黄灿军、赵淑均的“两管三线”费5715元应予退还。五、双方签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，由弘泰公司按照黄灿军、赵淑均已付房款85500元，从2012年4月7日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至本判决履行期限届满之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决发生效力后三十日内为黄灿军、赵淑均办理位于西充县晋城镇向家巷1单元5-2号（合同编号XF0000446）房屋不动产权证；二、南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决发生效力后三十日内退还黄灿军、赵淑均“两管三线”费5715元；三、南充市弘泰房地产开发有限责任公司按黄灿军、赵淑均已付房款85500元，从2012年4月7日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至本判决履行期限届满之日止；四、驳回黄灿军、赵淑均其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由南充市弘泰房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。弘泰公司提供谢光益、喻善林给案涉小区业主的承诺书一份，洪泰公司股东会决议以及弘泰公司关于更名后涉及有关事项的通知一份，拟证实案涉项目由谢光益、喻善林挂靠前洪泰公司开发，与弘泰公司无关，应追加谢光益、喻善林进入诉讼并承担责任。黄灿军、赵淑均质证认为，对承诺书，因谢光益、喻善林未到庭，无法核实真实性；对公司决议及通知，无法核实其真实性，且系其内部管理问题，与本案无关。对弘泰公司提供的证据，本院认证为：该两组证据无法核实真实性，且与案件处理结果无必然关联，故不予采信。二审另查明，2009年11月11日，黄灿军、赵淑均与南充洪泰房地产开发有限责任公司（后更名为弘泰公司）签订的系《商品房认购协议》，对房屋面积、单价、总房价等进行了约定，并约定由南充洪泰房地产开发有限责任公司代收水、电、气、视、讯的材料及安装及上户费、测绘费、公证费、清运垃圾费等各种费用约12500元，代收费用以相关部门开具的票据为准，多退少补。二审过程中，案涉“碧桂园小区”业主杨丽梅陈述2008年5.12汶川大地震前已取得房屋钥匙，具体时间不清楚。安德志陈述其于2009年10月全款购买房屋，当时只签订了认购协议，2010年在洪泰公司售房部换合同，之后又办了网签合同，2008年汶川地震前房屋已建好。其余业主陈述其购买的系现房。弘泰公司陈述案涉房屋系2011年之前由其前身洪泰公司修建，竣工时间不清楚。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于本案的责任主体问题。首先，虽然弘泰公司的名称从“南充洪泰房地产开发有限责任公司”变更为“南充市弘泰房地产开发有限责任公司”，公司股东、法定代表人等亦发生了变更，但此仅属公司登记事项的变更，并未引起公司的合并、分立或新设，变更前后的公司在法律上仍属同一主体。故对弘泰公司关于公司已经发生变更、弘泰公司不应承担责任的主张，本院不予支持。其次，对于弘泰公司提出的案涉项目系喻善林、谢光益挂靠开发，应追加二人进入诉讼并承担承担责任的主张。本院认为，一方面弘泰公司无确切证据证明喻善林、谢光益与公司存在挂靠关系，另一方面即便弘泰公司主张的挂靠事实成立，弘泰公司也应对本案承担连带责任。在连带责任之债中，债权人有权选择其中的任一连带责任人承担全部责任，且本案涉及商品房不动产权证的办理，按照法律规定亦仅能以公司名义进行。因此，黄灿军、赵淑均仅起诉弘泰公司符合法律规定，一审法院判决由弘泰公司承担本案责任并无不当，应予维持。对弘泰公司此项上诉主张，本院不予支持。至于弘泰公司与喻善林、谢光益之间的权利义务关系，应另案主张。关于逾期办证的责任问题。本案中，黄灿军、赵淑均已缴清房款并实际占有使用房屋多年，弘泰公司作为开发商应当为其办理产权证书。虽然双方合同并未约定逾期办证的违约责任，但弘泰公司逾期办证的行为确已给黄灿军、赵淑均造成资金占用利息方面的损失，按照无约定从法定的原则，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决弘泰公司以黄灿军、赵淑均已付房款85500元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失，符合法律规定，本院予以维持。一审判决主文将此笔费用表述为“违约金”属于法律用语不规范，但并不影响当事人实体权利。弘泰公司提出未办证的原因在于喻善林、谢光益，对此本院认为，此属弘泰公司与喻善林、谢光益二人之间的内部纠纷，应由双方另案处理，不能成为弘泰公司在本案中的免责理由。故对此弘泰公司的此项上诉主张，本院不予支持。关于逾期办证违约责任的计算方式问题。本案商品房认购协议签订时间为2009年11月11日，且案涉“碧桂园小区”业主均陈述所购房屋为现房，部分业主陈述2008年“5.12”汶川大地震前房屋已建好或交付，并提供了安装“两管三线”的凭据等相关证据予以佐证。因此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋的字房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起90日；（三）商品房买卖标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，判决弘泰公司从其出具房款付清证明之日即2012年1月6日延后90日，即从2012年4月7日起至判决履行期限届满之日止，以黄灿军、赵淑均已付房款85500元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，判决后黄灿军、赵淑均未提出上诉，本院对一审法院确定的违约责任计算方式予以维持。对于弘泰公司提出一审未查明合同签订时房屋是否竣工、利息起算时间错误的问题，因其既不能说明案涉房屋竣工、交付的具体时间，也未提出能够推翻黄灿军、赵淑均主张的证据，故对弘泰公司此项抗辩主张，本院不予支持。关于“两管三线”退还问题。根据川价发（2008）196号省发改局、建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》及西充县发改局、工商局、住建局2011年6月15日共同发布的《关于进一步明确新建商品房销售价格中“两管三线”收费有关问题的紧急通知》，2009年2月1日后开发商售房时违规收取的“两管三线”费用，均应予以清退。本案中，双方订立商品房认购协议的时间为2009年11月11日，且认购协议明确约定，由弘泰公司代收各种税费、水、电、气、视讯材料、安装及上户等费用12500元，多退少补。其后，弘泰公司出具证明证实黄灿军、赵淑均已付清全部购房款项。黄灿军、赵淑均提供的证据证明本案“两管三线”费用为5715元，包含在弘泰公司代收的12500元中。因此，弘泰公司应当按照相关规定退还“两管三线”费用5715元。对于弘泰公司主张的已退还部分费用、应予扣除的问题，经查，一审中仅有安德志自认其已领取喻善林已洪泰公司名义退还的1000元，且不清楚此1000元系何种费用。但本案黄灿军、赵淑均并未认可已收到所退的“两管三线”费用，弘泰公司亦未提供有关退还费用的证据，故对弘泰公司的此项上诉主张，本院不予支持。若弘泰公司另有证据证明已退还相关费用，可另案主张或在本案执行中解决。关于诉讼时效问题。一审中，黄灿军、赵淑均提供了西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室的会议纪要、不动产登记中心的证明及上访材料，表明黄灿军、赵淑均一直通过信访方式主张权利，构成诉讼时效中断，故其起诉并未超过诉讼时效期间。同时，关于退还“两管三线”费用的诉讼时效，双方在商品房认购协议中明确约定，对于代收的费用“多退少补”，故退还“两管三线”费用的诉讼时效应从双方结算时起算，但弘泰公司并未提供其与黄灿军、赵淑均办理结算的证据，故对弘泰公司提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予支持。综上，弘泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各100元共计200元，由南充市弘泰房地产开发有限责任公司负担100元，黄灿军、赵淑均负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 任雅莉审 判 员 雷发军审 判 员 陈国兵二〇一七年十二月二十六日法官助理 王婵轶书 记 员 范云荣