北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初10139号原告（反诉被告）：高明文，男，1966年9月18日出生，北京三聚环保新料股份有限公司销售部经理，住北京市房山区。委托诉讼代理人：闫松松，北京市亦非律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘禹光，男，1983年5月22日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：陈晶晶，女，1983年4月24日出生，住北京市朝阳区。二被告的委托诉讼代理人王新颖，北京市广盛律师事务所律师。第三人：北京首开荣泰置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里东区1号1号楼三段五层。法定代表人：李捷，总经理。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。第三人：北京华盛祥坤投资管理有限公司，住所地北京市房山区康泽路3号院7号楼1层101-4。法定代表人：魏秋，总经理。原告（反诉被告）高明文与被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶、第三人北京首开荣泰置业有限公司（以下简称“首开荣泰公司”）、北京华盛祥坤投资管理有限公司（以下简称“华盛祥坤投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高明文及其委托诉讼代理人闫松松，被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶的委托诉讼代理人王新颖，第三人首开荣泰公司的委托诉讼代理人孙宏博，第三人华盛祥坤投资公司的法定代表人魏秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高明文向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人协助原告办理北京市房山区长阳镇起步区3号地北侧住宅混合公建项目10#住宅楼×层×单元×房屋的所有权转移登记手续；2、判令被告自2016年11月2日至实际过户之日止以129万元为基数按日万分之五支付逾期过户违约金；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年8月9日，原、被告签订了北京市存量房屋买卖合同，原告购买被告位于北京市房山区长阳镇起步区×号地北侧住宅混合公建项目×住宅楼×层×单元×号房屋，总价款209万元。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，于2015年8月15日支付了10万元，2015年9月10日支付20万元，2015年9月27日支付9万元，2015年11月21日支付90万元。双方约定了最终过户时间为2016年11月1日，第三人催促被告办理房本，但其迟迟不去办理，从而原、被告之间的合同停滞不前。被告的行为违反了合同约定，应向原告支付违约金。原告认为双方之间的买卖合同应该继续履行，被告及第三人应配合原告办理过户事宜，且应向原告支付逾期过户违约金，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶辩称，不同意原告的诉讼请求。根据双方合同约定，原告应于2015年10月15日前支付被告房屋首付款129万元。根据合同第7条第2款第2项关于原告逾期付款的约定，原告逾期付款超过15日，被告有权解除合同，原告直至2015年11月21日才向被告支付完毕上述首付款，已违反了合同约定，被告已明确要求解除合同。原告说被告违约这一事实并不存在，而是原告违约在先。原告支付首付款90万元迟延了一个月零六天，导致被告再购买房屋的愿望不能实现。由于原告的违约导致被告的利益受损，所以二被告要求原告按照双方签署的房屋买卖协议支付房屋总价款20%的违约金。第三人首开荣泰公司述称，不同意原告的各项诉讼请求。第三人仅与二被告产生房屋买卖合同关系，与原告之间无任何合同和法律上的关系，不存在配合原告办理过户手续的任何义务，且依据第三人与二被告之间的签订的北京市商品房预售合同，第三人仅有义务配合二被告办理过户手续。该合同已经办理了建委网签手续，转移登记正在办理过程中，但因二被告的个人原因，导致转移登记至今未办理完毕，我方不应承担任何责任。被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人解除于2015年8月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令反诉人与被反诉人、第三人解除于2015年11月21日签订的《补充协议》及2016年3月15日签订的《补充协议》；3、判令被反诉人将北京市房山区长阳镇起步区3号地北侧住宅混合公建项目10#住宅楼17层2单元1702号房屋交付反诉人；4、判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金418000元；5、判令被反诉人向反诉人支付2015年11月份至房屋交付给反诉人之日止的房屋租赁费，按照每月5000元计算，截止到目前为止是23个月，共计115000元；6、诉讼费由反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年8月9日签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定被反诉人购买北京市房山区长阳镇起步区×号地北侧住宅混合公建项目×住宅楼×层×单元×号房屋。合同约定，房屋成交价款为209万元，被反诉人应于2015年10月15日前付给反诉人购房首付款129万元，被反诉人逾期超过15日后，反诉人有权解除合同。反诉人解除合同的，被反诉人应当按照累计的逾期应付款20%向反诉人支付违约金。被反诉人直至2015年11月21日才向反诉人支付齐首付款，已构成根本违约。被反诉人所缴纳的首付款129万元中，有两笔逾期支付，逾期金额为99万元，逾期的时间分别12天（9万）和37天（90万）。依据双方签署的房屋买卖合同的第七条约定，“逾期超过15天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。”反诉人提出解除合同，并依此向被反诉人请求支付违约金。买卖双方之后签署的两次补充协议并没有签署逾期付款的约定，因此双方要依据第七条承担法律责任。到目前为止，被反诉人还有80万房款未付，反诉人要求承担全部违约责任，共计41.8万元。买卖双方2015年11月21日补充协议中，没有约定被反诉人使用涉案房屋是无偿使用。依据公平原则，反诉人在北京所住房屋也是租赁的，并且反诉人还每月缴纳房屋按揭款近6000元，且被反诉人没有获得涉案房屋的所有权，因此居住此房屋必须承担租赁的法律责任。被反诉人的行为根本性违反合同约定，已经严重损害了反诉人的合法权益，请求法院查明事实，判如所请。另补充：违约责任中逾期付款责任中约定：如果超过15日买受人向出卖人支付20%的违约金。本案的被反诉人90万元的款项晚支付一个月零六天，并且在以后的两个补充协议中，没有针对这一条作出不承担违约责任的约定，所以被反诉人应当支付20%的违约金。针对房款，我们要求房屋租赁费，房屋交接手续是在转移登记手续在产权变更后的七日内交付房屋。在2015年11月21日的补充协议中规定：反诉人将房屋交付给被反诉人使用，但在这里边并没有写是无偿使用，基于反诉人对于涉案房屋每个月的房屋按揭款即6000元，所以被反诉人要支付给反诉人每月5000元的房屋租赁费。原告（反诉被告）高明文针对反诉辩称，不同意反诉人的所有反诉请求。首先我们认为反诉人没有合同解除权，反诉人作为合同违约的一方不享有合同的解除权。我方一直按合同约定履行付款义务，不存在任何违约行为，并且我方提起诉讼要求继续履行涉案房屋的买卖合同，所以本案不存在买卖合同及补充协议的解除基础，不同意解除买卖合同及补充协议。我方占有使用房屋是基于合同的相关约定，不应返还反诉人。其要求我方支付房屋租金没有任何事实和法律依据，也没有合同上的依据。至于要求我方支付违约金更是没有合同的依据，因为双方已经经过书面的补充协议，对前面的事项已经进行了重新的约定，我方不存在违反合同约定的情形，所以请求法院驳回反诉人的反诉请求。第三人华盛祥坤投资公司述称，我公司认为没有必要解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、高明文提交的存量房屋买卖合同原件及补充协议原件。证明原、被告之间存在房屋买卖关系，合同中对房屋的价款及支付时间和违约责任进行了约定。需要强调的是双方在补充协议中明确约定了最终的过户时间是不迟于2016年11月1日，但至今涉案房屋也没有完成过户。潘禹光、陈晶晶质证意见如下：对房屋买卖合同真实性认可，这份合同标注的时间也证明原告没有按合同约定及时履行合同。首付款129万，付款形式零碎，没有和双方约定的履行时间相吻合，最大的一笔90万和合同约定的时间相差一个月零六天。这种情况属于双方合同中约定的违约责任的内容，所以说这个合同也说明原告已经违约了。2015年11月21日的补充协议，通过这份协议也可以看出这份协议属于有失公平的协议，主张的都是原告方的权利。同时补充协议第4点强调二被告于2015年11月21日将房屋交给原告使用，但这上边并没有写无偿使用，因为这个时候产权还没有发生改变和变更，产权并不属于高明文。补充协议二，是对税费的交付作的约定，对于其真实性予以认可。首开荣泰公司对真实性予以认可，认为该合同进一步证明第三人并非房屋买卖合同的一方主体，第三人在该合同中不承担任何义务。对高明文提交的该证据的真实性、合法性及关联性本院予以采纳。二、潘禹光、陈晶晶提交的证据：1、潘禹光、陈晶晶签署的房屋租赁合同，证明潘禹光、陈晶晶由于把房屋让给原告居住，自己现在在外面居住，每月租金8500元。2、潘禹光母亲常淑荣的银行往来及建设银行业务回单，证明潘禹光购买涉案房屋的钱是由常淑荣全部寄给潘禹光的。常淑荣把家乡的房卖掉了，协助儿子在北京买房，结论是潘禹光将涉案房屋卖掉，是为了卖了涉案房屋买其他的房。当时原告也在场。由于原告迟延付首付款，导致被告无法买另外一套房。2015年9月到2016年元旦前房价上涨，当原告支付第一笔款项10万到付90万时，房屋单价由25000元变成了30000元，由于原告晚付款告知原告给付的钱不够被告买房子的钱，原告的违约给被告造成的损失无法再买房，直到目前被告也没有买房的条件。被告举家购买房屋，原告的违约导致被告无房可买，所以要求原告承担违约责任，返还房屋。付款的时间分别为2012年12月2日5万元，2013年7月5日5万元，7月22日5万元，2013年8月6日42万元，2014年11月27日5万元，11月28日8万元。高明文的质证意见如下：对证据1、房屋租赁合同真实性无法核实。这份租赁合同签署时间是2017年6月7日，与原告无关。原、被告之间的房屋买卖合同约定最终过户时间不应晚于2016年11月1日，也就是说最迟在2016年11月将涉案房屋交付给原告使用，否则被告应向我方支付违约金。2017年6月以后的租赁合同本身与我方就无关，并且被告也没有提交支付租金的凭证，是否实际租用我们无法核实。对证据2、建设银行的明细不认可，与本案无关，母子之间的帐户往来，是什么钱，干什么用的钱与我方没有必然联系，也无法证明被告的证明目的。首开荣泰公司认为证据1、2与其无关，不予质证。华盛祥坤投资公司认为证据1、2不是其经手的，不清楚。本院对证据1和证据2的关联性不予采纳，两份证据均不能证明潘禹光、陈晶晶的证明目的。本院经审查认定事实如下：2015年8月9日，高明文（买受人）与潘禹光、陈晶晶（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定出卖人所售房屋坐落为房山区长阳镇起步区×号地北侧住宅混合公建项目×住宅楼×层×单元×号，成交价格为209万元。该房屋已设定抵押。买受人向出卖人支付定金10万元，买受人拟贷款80万元。当事人双方同意，在本合同签订之日起批贷后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，高明文与潘禹光、陈晶晶在补充协议中约定：1、甲乙双方约定于2015年10月15日前乙方付给甲方购房首付款129万元（包含购房定金10万元），其中第一笔首付款于2015年9月15日前乙方支付给甲方39万元（含定金10万元），第二笔首付款90万元于2015年10月15日前支付给甲方。2、甲乙双方约定于甲方收到第一笔首付款39万元后五个工作日内将房屋交接给乙方，并结清水、电、气、物业等与房屋相关费用。3、甲乙双方约定于在房产证下发后甲方自行办理产权解押手续，并于解押后三个工作日内配合乙方和丙方办理房屋贷款及产权过户手续。2015年11月21日，高明文与潘禹光、陈晶晶及华盛祥坤投资公司签订补充协议，该协议约定潘禹光、陈晶晶名下房屋，房屋坐落：房山区长阳镇起步区×号地北侧住宅混合公建项目×住宅楼×层×单元×，所有权证下发后5-7个工作日配合乙方、丙方办理房屋贷款及产权过户手续，最迟不超过2016年11月1日。高明文已根据居间合同协议约定，将首付款129万元支付给甲方潘禹光、陈晶晶。潘禹光、陈晶晶已于2015年11月21日将房屋交付给高明文使用，并已结清水、电、气等相关费用。2016年3月15日，高明文与潘禹光、陈晶晶及华盛祥坤投资公司签订补充协议，约定经潘禹光、陈晶晶与高明文友好协商同意，潘禹光、陈晶晶名下房产：房山区长阳镇起步区×号地北侧住宅混合公建项目×住宅楼×层×单元×，于2016年4月30日前因政策变动或不可抗力因素导致产权过户时应缴纳税费增加，增加部分税费由潘禹光和高明文共同承担支付，于2016年5月1日后因政策性变动或不可抗力因素导致产权过户时应缴纳税费增加，增加部分税费由潘禹光单独承担支付。合同签订后，高明文于2015年8月15日支付购房定金10万元，于2015年9月10日支付首付款20万元，于2015年9月27日支付房款9万元，于2015年11月21日支付房款90万元。高明文于2015年10月19日给付潘禹光、陈晶晶16000元。潘禹光、陈晶晶称该笔款项为家具的费用。华盛祥坤投资公司称该笔款项系家具的费用和晚交一个月购房款所补偿的房租。现潘禹光、陈晶晶已将涉案房屋交付高明文占有使用。另查明，2013年8月7日首开荣泰公司（出卖人）与潘禹光、陈晶晶（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，购买了涉案房屋。首开荣泰公司于2015年10月29日取得涉案房屋所在楼宇的房屋所有权证（产权证号为X京房权证房字第XX**号）。涉案房屋现登记坐落为房山区怡和北路×号院×号楼×层×单元×号。潘禹光、陈晶晶于2014年10月委托北京圣泽宏房地产经纪有限公司代办涉案房屋所有权转移登记手续，并提交了北京市不动产登记申请审批表。潘禹光、陈晶晶未补充提交办理所有权转移登记所需材料致使涉案房屋所有权转移登记尚未办理完毕。现首开荣泰公司同意协助配合潘禹光、陈晶晶办理涉案房屋所有权转移登记手续。高明文于2017年7月6日通过购房资格审核。在本案审理中，高明文提出财产保全申请。本院于2017年7月21日作出（2017）京0111民初10139号民事裁定书，对潘禹光、陈晶晶共同购买的位于北京市房山区长阳镇怡和北路1号院12号楼17层2单元1702号房屋进行预查封。高明文以存款63万元作为担保。经本院询问，高明文对将涉案房屋登记至潘禹光、陈晶晶名下产生的税费，在潘禹光、陈晶晶不予负担的情况下同意先行垫付，并另行主张；对于将涉案房屋登记至高明文名下的税费同意负担。高明文同意给付潘禹光、陈晶晶剩余购房款。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。高明文与潘禹光、陈晶晶签订的存量房屋买卖合同以及高明文与潘禹光、陈晶晶及华盛祥坤投资公司签订的补充协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为违约方及违约行为的认定问题。对此高明文认为潘禹光、陈晶晶逾期未办理过户事宜构成违约，潘禹光、陈晶晶认为高明文逾期未支付首付款构成违约。本院认为，第一，涉案房屋未能办理产权转移登记的原因系潘禹光、陈晶晶未补充提交将涉案房屋登记至其名下所需材料，进而导致涉案合同履行迟延。双方在补充协议中已明确约定办理涉案房屋权属转移登记的最后期限，潘禹光、陈晶晶逾期未办理权属转移登记手续已构成违约。但合同及补充协议中均未约定逾期办理权属转移登记的违约责任，故本院对高明文要求潘禹光、陈晶晶支付违约金的诉讼请求不予支持。涉案房屋已具备办理权属转移登记的条件，办理权属转移登记并不存在客观障碍，且首开荣泰公司亦同意协助办理，故对于高明文要求潘禹光、陈晶晶协助办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。高明文虽非潘禹光、陈晶晶与首开荣泰公司之间商品房买卖合同的当事人，但鉴于涉案房屋办理权属转移登记时需先从首开荣泰公司名下登记至潘禹光、陈晶晶名下，再由潘禹光、陈晶晶名下登记至高明文名下。现潘禹光、陈晶晶存在怠于履行的情形。如潘禹光、陈晶晶一直怠于行使权利并怠于履行涉案合同义务，高明文的合法权益将无法保护，故根据公平原则，本院对高明文要求首开荣泰公司协助办理涉案房屋权属转移登记的诉讼请求予以支持。第二，高明文虽逾期支付首付款已超过十五天，但双方已进行协商，高明文另行给付潘禹光、陈晶晶16000元作为补偿，且在2015年11月21日签订的补充协议中已确认首付款已全部给付及房屋已交付等事宜，在此过程中潘禹光、陈晶晶未对逾期支付首付款问题提出异议，应视为双方在实际履行过程中已对原约定的首付款支付时间进行了变更，故现潘禹光、陈晶晶以高明文逾期支付首付款超过十五日为由要求解除合同及补充协议，并要求高明文支付违约金、返还房屋、给付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。对于双方争议的剩余购房款，因16000元系合同履行过程中双方协商由高明文给付潘禹光、陈晶晶的补偿款，不属于涉案合同约定的购房款，故本院确认现剩余购房款为80万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、第三人北京首开荣泰置业有限公司于本判决生效之人起七日内协助被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶办理位于北京市房山区怡和北路×号院×号楼×层×单元×号房屋一套的不动产权属转移登记手续，将房屋登记至被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶名下；办理不动产权属转移登记手续产生的税费由被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶负担。二、原告（反诉被告）高明文于被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶取得位于北京市房山区怡和北路×号院×号楼×层×单元×号房屋一套的不动产权证后七日内给付被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶剩余购房款八十万元。三、被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶于原告（反诉被告）高明文给付剩余购房款八十万元当日协助原告（反诉被告）高明文办理上述房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至高明文名下。过户时产生的税费由原告（反诉被告）高明文负担。四、驳回原告（反诉被告）高明文的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千七百六十元，由被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一万一千七百六十元，由被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶负担（已交纳）。保全费五千元，由被告（反诉原告）潘禹光、陈晶晶负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一七年十二月二十八日书记员 孙震颐