大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2576号原告：大连骏达物业管理有限公司。法定代表人：鲁骏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭新胜，男，系该公司职工。委托诉讼代理人：张旭，系该公司职工。被告：姜宏伟，女。原告大连骏达物业管理有限公司（以下简称骏达物业）与被告姜宏伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭新胜，被告姜宏伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费9,180元（自2014年1月1日至2016年12月31日）、滞纳金暂定800元，共计9,980元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月16日，被告购买大连大骏达房地产开发有限公司位于大连市甘井子区瑞云街82号房屋，建筑面积为150.17平方米，并签订前期物业服务协议，约定物业费为每月每平方米1.7元，每月十日前缴纳，逾期缴费滞纳金为自逾期之日起每日0.3%。截至目前，被告共拖欠物业费9,180元。原告多次催要，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告是该房屋的业主，对房屋面积、拖欠时间没有异议、对物业费的交纳标准不清楚，买房时是暂定的，后来多少钱被告不知道。不交纳物业费的理由是：被告家在2号楼，1号楼的违建挡光，1号楼和2号楼之间西侧，买房和规划时都是绿化带，开发商将其变成了私人停车场，大概20多平方米，就在被告家窗前停车，严重影响一楼住户的生活。物业经理曾经说小区都是他们的，他们的车想停哪里停哪里，对小区停车没有规划，鲁俊的车想停哪里停哪里。原告没有理由起诉，毁坏被告的名誉，对被告进行精神骚扰。因为违建以及私自改小区规划，开发商在2015年末以及2016年委派了一个员工私下让被告别去有关部门找，物业费、停车费都给减免。小区所谓的物业经理都是社会闲散人员，还有一个丛俊的物业经理骗了业主的十几万，没有正式的保安，保安都是退休的老大爷看门，没有维修人员。小区规划正常走的大门现在变成了开发商的专用门，业主走旁边开的一个门，与规划不符。每家每户的窗户，只要没有更换过窗户的业主都是漏风漏雨的，听说开发商找的做窗户的是朋友还是亲戚，规格不符。被告找物业维修也没有人管，就算维修了也只是暂时维修，不能根本解决问题。没有人去打扫卫生。小区一共4栋楼，一号楼是开发商老板居住，但是是一区两制。家里的可视电话到现在都是坏的，小区楼道卫生没有人清理。购房时物业费暂定1.7元，后来的物业费多少钱没有人通知，原告应提供物业收费资质。原告的起诉已经过了诉讼期。经审理查明，原告骏达物业系位于大连市甘井子区促进路170号骏达．绅士花园小区（以下简称绅士花园小区）的物业服务单位。2013年8月2日，原告（甲方）与被告姜宏伟（乙方）签订《骏达绅士花园物业管理服务协议》，合同约定：甲方为甘井子区促进路170号骏达绅士花园小区提供物业服务，住宅房屋按照建筑面积每月每平方米2元的标准缴纳物业管理服务费；付费时间为每季度首月前十日；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。现原告按照住宅建筑面积每月每平方米1.7元主张。另查，被告姜宏伟系大连市甘井子区促进路170号骏达．绅士花园业主，房屋建筑面积150.17平方米。被告自2014年1月1日至2016年12月31日止没有交纳物业费。再查，被告姜宏伟于2013年9月11日向原告骏达物业交纳了2013年9月1日至2013年12月31日的物业费1,201元。原告向其开具了发票。本院所确认的上述事实，有《骏达绅士花园物业管理服务协议》、发票、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，原告有权按照《骏达绅士花园物业管理服务协议》的约定向被告收取物业费、电梯费。现原告自愿按照低于《物业管理服务协议》约定的物业费标准向被告主张物业费，不违反法律规定，本院予以照准。关于被告辩称原告起诉超过诉讼时效的问题，本院认为，原告立案时间为2017年3月16日，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告在庭审时称可以提交其在2015年起诉原告的证据，但其庭后并未提交，应承担举证不能的不利后果，且本院查询本院档案后了解到，原告于2015年4月、5月起诉被告两次，但其诉讼请求中并未包含物业费的内容，故原告请求的2014年1月1日至2015年3月16日的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告依法应当交纳2015年3月17日至2016年12月31日的物业费5,489元，计算方法为：150.17平×1.70元/月/平×（21个月＋0.5个月）。关于被告辩称的安保、卫生等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。包括本案被告在内的部分小区业主已经小区存在的问题向原告反馈，本案原告亦表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此情况下，双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。关于被告辩称原告应提供收费资质的问题，本院认为，物业收费许可系行政管理方式，现已改成备案制，并不影响原、被告之间的合同效力，被告应依据合同向原告交纳物业费。关于被告辩称小区违建、原告法定代表人开办的其他公司乱停车等问题，本院认为，此系相邻权纠纷，被告应与相应当事人协商解决，原告作为物业管理企业没有行政执法权，无法将违章建筑强制拆除，仅能在自己的权限范围内进行劝止，被告不应因此拒交物业费。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾需及时化解且不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，判决如下：一、被告姜宏伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连骏达物业管理有限公司2015年3月17日至2016年12月31日的物业费5,489元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连骏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由原告负担20元，被告负担30元，被告负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郭艳玲人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一七年十二月一日书 记 员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。