重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终5765号上诉人（原审原告）：重庆北碚缙麓商都业主委员会，住所地重庆市北碚区天生新村64-37号。负责人：刘柱连，业主委员会主任。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆伽钇实业有限公司，住所地重庆市北碚区东阳镇下坝路69号，统一社会信用代码91500109622098137Y。法定代表人：李德勇，公司总经理。委托诉讼代理人：彭秋，重庆孟源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆缙麓物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区新村64号，统一社会信用代��91500109765923253D。法定代表人：张甫良，公司总经理。委托诉讼代理人：张晓彬，男，1965年9月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆北碚缙麓商都业主委员会（以下简称缙麓商都业委会）因与被上诉人重庆伽钇实业有限公司（以下简称伽钇实业公司）、被上诉人重庆缙麓物业管理有限公司（以下简称缙麓物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年9月12日、2017年11月15日、2017年12月12日进行了询问。上诉人缙麓商都业委会委托诉讼代理人龙江、被上诉人伽钇实业公司委托诉讼代理人彭秋、被上诉人缙麓物业公司委托诉讼代理人张晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缙麓商都业���会上诉请求：撤销一审判决，改判二被上诉人立即交付重庆北碚缙麓商都小区（北碚区天生新村63、64、65、67号）物管用房606平方米给上诉人，改判二被上诉人从2013年4月起至交付物管用房之日止按每月3000元支付上诉人租赁物管用房的损失，请求改判二被上诉人承担本案全部诉讼费用。其理由：1、上诉人在一审中举示了缙麓商都小区房屋权属登记档案、缙麓商都物业构成明细，明确伽钇实业公司在上诉人查询时在该小区有建筑面积14139.14平方米房屋，对于本案建筑面积606平方米的物业管理用房有交付能力，实际可以交付。2、一审判决已查明被上诉人未按约定及法定交付物业管理用房给上诉人，租用物业管理用房及场地是必然产生的损失。嘉佳物业公司因相信被上诉人会按法律规定向上诉人移交房屋才承接本小区的物业服务，同时也相信人民法院会依法判决使其可��使用法律规定的物业管理用房，并未将其作为成本费用计算，上诉人本身无经济收入，无力支付该笔费用，在嘉佳物业公司入驻时即承诺先由物业公司垫付该笔费用，本案诉讼结束被上诉人赔偿损失后再将该费用支付嘉佳物业，该费用系已经发生的租赁物业管理用房损失且上诉人必然要支付的损失费用。伽钇实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。我方的意见，如果上诉人愿意调解，我方同意调解，如果上诉人不愿意调解，请二审法院依法判决。缙麓物业公司辩称：嘉佳物业公司入驻之前已核算了运营成本，其与缙麓商都业委会签订物业服务合同是商业行为，我方撤除小区时移交了物业管理用房，对方拒绝接收。缙麓商都业委会向一审法院起诉请求：1.二被告立即交付重庆北碚缙麓���都小区物管用房606平方米给原告。2.二被告支付原告租赁物管用房的损失，从2013年4月起至交付物管用房之日止，按每月3000元标准计算。3.案件诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，被告伽钇实业公司成立于1997年6月3日，被告伽钇实业公司更名前为重庆勇智实业开发有限公司，于2012年12月20日申请更名为重庆加钇控股有限公司，于2013年7月22日申请更名为现在的重庆伽钇实业有限公司名称。被告伽钇实业公司为涉案的北碚区缙麓商都小区的建设单位，被告缙麓物业公司为该小区前期物业管理单位。北碚区缙麓商都小区于2004年规划建设，小区位于北碚区，建筑面积97103.25平方米，其中住宅57007.6平方米，综合公建34906平方米，地下车库及设备房5189.6平方米。涉案小区原规划存在物业管理用房两处，清洁工具房、物管用房各一间，建筑面积约为61-63平方米，但小区实际建成后情况与原规划存在出入，规划中清洁用房所对应位置现实际为新村65-12号(商业用房)及楼梯间一处；规划中物管用房对应位置现实际为新村67号附44号（商业用房，已出售），上述位置房屋实际性质已与规划性质不同，而两被告就涉案小区向北碚区房管局报备登记的物管用房均登记于他处，面积为606平方米。2006年4月6日，重庆勇智实业开发有限公司与被告缙麓物业公司签订《物业管理用房移交协议》约定将缙麓商都、雅苑小区的物管用房移交给缙麓物业公司，其中涉及缙麓商都小区物管用房606平方米。2013年3月，缙麓商都小区的物业管理公司变更为重庆嘉佳物业管理有限公司（以下简称嘉佳物业公司），作为涉案小区的前期物业公司，被告缙麓物业公司未与嘉佳物业公司就物业管理用房移交办理书面手续。嘉佳物业公司自2013年3月30日起即对外租赁房屋至��，原告亦多次以召开会议名义在外租用场地。2013年3月18日，重庆市北碚区天生街道委员会出具《业主委员会备案证明》，证明坐落于北碚区的北碚缙麓商都业主委员会报来备案资料齐备，予以备案。2014年2月13日，原告以相同事实、理由将两被告诉至一审法院。一审法院审理后，认为原告未提供且拒不提供原告经业主大会或者业主代表大会表决同意其诉讼的书面材料，原告起诉不符合法律规定的起诉条件，而以（2014）碚法民初字第01154号民事裁定书裁定驳回其起诉。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，对有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主大会享有和履行。原告作为业主大会的执行机构，现该小区业主大会依法专项授权原告代表该小区业主采取法律手段要求被告履行缴纳物业专项维修资金义务，因此，原告具有民事诉讼���体资格。原告依据1999年4月1日起施行的《重庆市物业管理办法》、2003年9月1日起施行的《物业管理条例》等主张，被告伽钇实业公司建设的涉案小区应依开发建设时规定交付房屋总面积的千分之五作为物业用房，而二被告在办理移交手续时，曾约定交付有606平方米的物业管理用房。二被告则认为规划伊始确有物管用房存在，但并不是606平方米。一审法院认为，从涉案小区实际建设情况来看，涉案小区现已无符合原规划设计并可交付的物业管理用房，被告所指出的楼道、屋顶等面积虽存在但却并不具备房屋属性，更不能认定为物业管理用房，故原告要求被告移交相应面积房屋的诉求，因实际建设情况与原规划出入及被告后期出售等原因导致被告已实际无法交付标的物，原告在本案中要求移交相应面积物管用房的诉求因交付不能已无法实际达成，但原告仍有权就被告应予交付的相应面积的物管用房主张损失赔偿。原告及后期物业在外召集会议、租赁房屋所产生的费用与被告未交付物业管理用房虽存在一定关系，但原告既然认为该费用属于自身之损失，并要求被告按照每月3000元标准承担原告租赁物管用房的损失，则原告对损失有无发生及具体数额就负有举证责任。对此，原告举示有现任小区物业服务公司的租房合同以及部分以“业委会开会”等名义开具的茶楼《费用报销单》。一审法院认为，涉案小区现任物业公司作为独立的法人，从事物业服务经营业务，其在与涉案小区签订物业服务合同之时即应了解小区相关情况，即使后期其有签订房屋租赁合同也是该公司自主经营范围内的事务，若其认为权利有损也应由其单方主张，涉案小区业委会并未举示该笔款项与业委会相关的证据即不应以此作为自身损失而主张；根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有，业委会因被告未交付相应物业服务用房导致在外租赁场所开会，其产生的费用与被告的过错行为存在直接因果关系，该笔费用据实计算仅为980元，故原告以上述证据为由要求被告按照每月3000元标准承担原告租赁物管用房损失的诉求缺乏事实依据，一审法院不予认可。原告诉求的内容并未获一审法院认可，故原告要求被告缙麓物业公司承担连带责任缺乏相应依据，原告对被告缙麓物业公司的诉求，一审法院亦不予支持。综上所述，根据《物业管理条例》第十一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆北碚缙麓商都业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆北碚缙麓商都业主委员会承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人缙麓商都业委会提交如下证据：1、嘉佳物业公司于2017年7月4日出具的伽钇实业公司产权情况说明，拟证明伽钇实业公司在重庆市北碚区缙麓商都小区拥有产权面积，其中已出租面积8289.79平方米，未出租面积1004.47平方米。2、缙麓商都业委会于2013年4月2日出具给嘉佳物业公司的承诺书载明，因缙麓商都原开发企业，一直未向我业委会移交缙麓商都物业管理用房，2013年3月，贵司进驻小区后，一直无场所办公，希贵司垫资暂时在外面租赁场所办公，正常开展物业服务工作，我委将通过法律诉讼途径，起诉开发企业移交物业用房，待诉讼案了结后，我委会将全额支付贵司垫付办公场所的租赁费用。当天，嘉佳物业管理公司在该承诺书上注明，承诺已收悉，我司同意缙麓���都业委会承诺的内容，我司暂行垫付物业用房租金，待诉讼案了结后，再全额支付我司垫付的物业用房房屋租赁费用。3、嘉佳物业管理公司于2013年3月30日与艾治美、刘瀚立签订的门面租赁合同原件，拟证明嘉佳物业公司租赁艾治美、刘瀚立所有的缙麓小区64附37号门面作为物业用房，租赁期限一年，至2014年3月31日，租金每月1500元。嘉佳物业公司于2014年3月30日与艾治美、刘瀚立签订的门面出租合同复印件，拟证明嘉佳物业公司租赁艾治美、刘瀚立所有的缙麓商都小区64号附37号门面作为物业用房，至2018年3月31日止，每月租金1500元。缙麓业委会提交领借款申请单6份、银行转账回单2份，其中领借款申请单上有4张申请人为赵艺签名，2张申请人为王娟签名，2张汇款单中黄祥萍于2016年3月29日汇款给艾治美1.8万元系原件，黄爱平于2017年4月5日汇款给艾治美系打印件，没有��行印章。提交转款单复印件5张。拟证明嘉佳物业公司实际向出租人支付了门面租金。缙麓商都业委会提交嘉佳物业公司于2013年8月9日与豪丰宾馆签订的《房屋租赁协议》，拟证明嘉佳物业公司租赁豪丰宾馆308室作为员工值班室，从2013年8月10日至缙麓商都小区物业管理用房移交完毕止，每月租金400元。提交豪丰宾馆出具的收据5张，拟证明嘉佳物业公司已按合同支付租金。对此，伽钇实业公司和缙麓物业公司认为，对缙麓商都业委会出具的承诺书的真实性不认可，已超过举证期限，物业管理用房是商业行为，与本案无关，嘉佳物业公司无权证明伽钇实业公司的产权情况，艾治美、刘瀚立收取租金没有提供发票，真实性不认可，转款凭据只有1张，其他是领款单，不认可。租金高于市场价格，与豪丰宾馆签订的合同是复印件，收款是收据，没有开发票，不认可，嘉佳物��公司的经营行为与本案无关。伽钇实业公司提交如下证据：1、伽钇实业公司于2016年1月1日与李世京签订的商铺租赁合同复印件，约定伽钇实业公司在缙麓商都小区所有的65号附12号商铺出租给李世京，面积48.3平方米，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，租金每月500元。拟证明嘉佳物业公司租赁的门面租金高于市场价格，另该商铺租赁即将到期，伽钇实业公司愿意作为物业管理用房移交给缙麓商都业委会。2、重庆市国土资源和房屋管理局颁发的107房地证2014字第17150号房屋产权证复印件，权利人为重庆伽钇实业有限公司，坐落为北碚区新村65号附12号，楼层为名义层-1层，物理层1层，建筑面积48.3平方米，房屋用途为商服用房。以魏鑫名义开具的收取租金的增值税普通发票1张复印件。缙麓商都业委会认为，伽钇实业公司提交的都是复印件，无法核实真实性，伽钇实业公司低价签订租赁合同不能代表市场价格，缙麓商都业委会同意该房作为物管用房之一移交。本案其他事实与一审审理查明事实相同。本院认为，伽钇实业公司系北碚区缙麓商都小区的开发企业，该小区经规划有物业管理用房两处，即清洁工具房、物管用房各一间，建筑面积约为61-63平方米，则伽钇实业公司负有向缙麓商都业委会移交物管用房的义务。之后，伽钇实业公司擅自改变规划，致使原规划物管用房已改变为商业用房和楼梯间，有的商业用房已对外出售，导致其无法按照规划设计移交物管用房，此系伽钇实业公司过错，其仍应负有向缙麓商都业委会移交物管用房的义务。2006年4月6日，伽钇实业公司与缙麓物业公司签订《物业管理用房移交协议》，清单中虽明确了物业管理用房606平方米，但交接清单中列明的移交对象并不具备物管用房的���划设计要求，故伽钇实业公司仍未向缙麓商都业委会移交符合要求的物业管理用房。缙麓商都业委会在本案中要求伽钇实业公司和缙麓物业公司移交物管用房606平方米，如前所述，因伽钇实业公司擅自改变规划及之后与缙麓物业公司签订的移交协议清单中的对象不符合物管用房规划设计要求，双方在本案诉讼中又未对替代性物管用房的面积和位置达成一致，本院无法确定伽钇实业公司应当移交的物管用房面积及位置，故缙麓商都业委会的该项上诉请求因无法履行本院不予支持。因伽钇实业公司未向缙麓商都业委会移交物业管理用房，给缙麓商都业委会造成了损失，伽钇实业公司应当承担赔偿责任，但损失的大小及范围缙麓商都业委会应当承担举证责任。本案中，缙麓商都业委会要求二被上诉人支付从2013年4月起至交付物管用房之日止按每月3000元计算的租赁物管用房的损失，所明确的损失为租赁物管用房，其提交业委会开会由茶楼开具的费用报销单金额980元并不在前述诉讼请求的范围中，本院不予支持。缙麓商都业委会提交嘉佳物业公司与艾治美、刘瀚立以及豪丰宾馆签订的租赁合同和支付租金的相关证据，同时提交其于2013年4月2日出具的承诺书，本院认为，缙麓商都业委会与嘉佳物业公司之间以及嘉佳物业公司与艾治美、刘瀚立、豪丰宾馆之间签订的合同系双方之间的商业合作关系，嘉佳物业公司、艾治美、刘瀚立、豪丰宾馆不是本案当事人，缙麓商都业委会没有向嘉佳物业公司直接支付相关费用，故该组证据未能证明缙麓商都业委会因伽钇实业公司未移交物管用房所遭受的直接经济损失，缙麓商都业委会的该项上诉请求在本案中本院不予支持。综上所述，上诉人缙麓商都业委会的上诉请求不能成立，应予驳��；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆北碚缙麓商都业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良代理审判员  伏虹瑾二〇一七年十二月二十二日书 记 员  余 培