贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终2382号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9152263158068812X4。住所地：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人:叶秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴贞贵,男，1985年10月7日出生，苗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：杨天丽，女，1989年12月2日出生，侗族，住贵州省天柱县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人吴贞贵,杨天丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求1、依法判决撤销黎平县法院（2017)黔2631民初947号《民事判决书》第二项即撤销“被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金12,639.41元”；2、请州法院依法到黎平县供电局德凤供电所调查被上诉人使用黎平县德凤镇“侗族风情园”20栋1单元21层1-21-4号房屋首次用电交付电费初始时间情况；3、判决驳回被上诉人的诉讼请求；事实和理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具办理房屋转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房转移，出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的，原审判决上诉人单方对此承担“违约责任”明显不当。二、原审判决上诉人承担逾期交房违约金12,639.41元不当，而且明显过高；认定计算违约金的起算时间和终止时间不当。被上诉人支付的全部购房款仅仅为402,529元，原审法院错误认定上诉人逾期交房314天的时间，判决上诉人支付逾期交付房屋“违约金”12,639.41元，不符合最高人民法院关于适用《屮华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的有关规定，也违背了《商品房买卖合同》第41页附件12“补充协议”第四条房屋交付的第（1）、(2)、(5)的“政府行为”、“施工中遇到的异常困难不能及时解决”、“市政配套导致的延误”和第2项中的第（3)、（4)关于税费、专项维修基金应由被上诉人缴付，如果不交付上诉人有权迟延交房无需承担责任等。上述情形均属于上诉人的免责条款，被上诉人没有交付契税、房屋维修基金等，被上诉人强行入住的用水用电量也证实其在2017年5月10日前已入住的事实，上诉人不存在逾期交房，一审判决上诉人承担逾期交房违约金明显不当，有悖合同的明确约定，没有事实依据和法律根据。吴贞贵,杨天丽二审期间未提交书面答辩意见。吴贞贵,杨天丽向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币14,048元；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币11,633元；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2016年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元21层1-21-4号商品房，该套商品房建筑面积为139.38㎡，房屋总价款为402,529元，交房日期为2016年6月30日前。原、被告在合同中没有约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告具体时间。交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年6月30日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2017年5月10日原告自行进入房屋进行装修，但被告至今未取得商品房所有权初始登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并将办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因是政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年6月30日的次日至2017年5月10日原告对房屋进行装修之日止，逾期天数为314天，逾期违约金为：402,529元×0.01％/天×314天=12,639.41元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。因原、被告在合同中未约定办理商品房转移登记的具体时间，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；因此，被告在交付房屋后90日内应为原告办理。本案中，原告于2017年5月10日对房屋进行装修，已对房屋实际占有，应视为交付房屋时间，故办理商品房转移登记的有关文书的时间应为法定90日，即从2017年5月10日之次日90日内协助原告办理房屋产权证。至2017年6月19日原告起诉之日止，办理商品房转移登记没有逾期，因此原告主张逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金11,633元的诉讼请求不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金12,639.41元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费442元，减半收取221元，由原告吴贞贵、杨天丽负担112元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担109元。本院二审期间，吴贞贵提供照片三张、U盘一个，因与本案待证事实无关联性，本院不予认证。本院另查明：双方所签附件十二《补充协议》四：房屋交付约定：1.对买卖合同第十三条补充约定如下：本条所指的不可抗力包括如下情形，因发生下列情形之一，致使出卖人不能按期履行买卖合同时，出卖人在及时通知买受人后可延期将该商品房交付给买受人，且无需承担任何责任：（1）政府行为或法律法规或国家经济政策的变动；（2）施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、水电等公共能源和原材料短缺等社会异常事件不能及时解决；（4）自然灾害(包括但不限于火灾、水灾、地震、冰雪凝冻天气及超长时间降雨等)、战争不可抗力情况；（5）市政配套导致的延误；（6）其他在双方签定合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化：2.买卖合同第十四条第（三）款约定的“买受人原因”，是指以下情形：（1）买受人未如期办理接房手续；（2）因买受人原因未能办理完毕合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续；（3）买受人未付清应付房款、到期贷款还款、有关税费、专项维修基金及买卖合同约定的违约金及其他费用；（4）买受人存在其他违约行为，且未予以纠正或者未承担违约责任的。在上述情形下，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任，买卖合同约定房屋交付期限届满日视为出卖人已履行交付义务；出卖人延期交房时，延期交房期限届满之日为出卖人通知的交房日，即为房屋交接日。《补充协议》七：双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、贷款手续，且按揭贷款已全额支付至出卖人指定帐户；（2）房屋己由买受人实际接受；（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用。（4）提交办证所需的全部材料。2.出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：（1）出卖人按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成买受人不能按照规定期限取得权属证书的；（2）买受人未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。3.买受人在买卖合同约定或者出卖人书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；4.买受人购买房屋后获得的土地使用权的权属状况（包括但不限于性质、使用年限及其起止时间等）以办证机关向其颁发的房地产权证上的记载为准。买受人取得房地产权证的时间，按照房地产权证颁证机关规定的期限确定。5.房地产权证办好后，出卖人将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证的要求，由买受人自行到指定地点领取，出卖人不再另行通知。再查明：吴贞贵、杨天丽未缴房屋专项维修基金。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1.上诉人至今未交付办理房屋转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2.一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否正确。1.关于上诉人未交付房屋转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交付房屋转移登记相关文书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而非合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件。一审法院判决上诉人未承担逾期办证违约责任并非因情势变更或不可抗力，而是基于双方并未约定办证期限，且出现在附件十二《补充协议》中对《商品房买卖合同》第二十二第三款另行约定的免责事由。故上诉人该理由不能成立，本院不予支持。2.关于一审判决上诉人承担逾期交房违约金是否正确的问题。上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》第十四条第三款及补充协议关于“买受人原因”中对逾期交房免责情形另行约定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，当事人应全面履行义务。经查，上诉人应当按合同约定在2016年6月30日前向被上诉人交付房屋，被上诉人自认其于2017年5月10日入住该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，一审判决认定交房时间为2017年5月10日于法有据。本案交房时间确已逾期，但因被上诉人并未付清专项维修基金，出现双方约定可延期交房并免责的情形。故上诉人不应当承担违约责任。上诉人该上诉请求符合双方约定，本院予以支持。一审判决上诉人支付逾期交房违约金不当，本院予以纠正。至于上诉人提出依法到黎平县供电局德凤供电所调查被上诉人启用交付黎平县德凤镇“侗族风情园”20栋1单元21层1-21-4号商品房用电的初始时间和交付电费情况的问题，因上诉人未提供证据证明系客观原因无法收集，该请求不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；不成立部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，部分判决不当，对不当部分本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持贵州省黎平县人民法院（2017）黔2631民初947号民事判决第一项，即：“一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；”二、撤销贵州省黎平县人民法院（2017）黔2631民初947号民事判决第二、三项，即：“二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金12,639.41元；三、驳回原告的其他诉讼请求。”三、驳回吴贞贵、杨天丽的其他诉讼请求。一审案件受理费442元，减半收取221元；二审案件受理费442元，共计663元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担442元，被上诉人吴贞贵、杨天丽负担221元。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十二月四日书记员  赵艳萍