福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终3281号上诉人（原审被告）：刘慧，女，1972年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪菲，福建卓法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘月友，女，1972年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：黄思君，福建瀛坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海云，福建瀛坤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：许落汀，女，1989年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。上诉人刘慧因与被上诉人刘月友、原审第三人许落汀房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘慧上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人刘月友与被上诉人许落汀签订的《房产买卖协议书》及《补充协议》属于无效合同。被上诉人要求上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。2、即便《房产买卖协议书》及《补充协议》系有效合同，被上诉人要求上诉人承担违约责任，亦没有事实和法律依据。3、《房产买卖协议书》约定的购房款均由被上诉人许落汀收取，在《房产买卖协议书》无效的情况下，亦应当由被上诉人许落汀返还。刘月友答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘月友向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘月友与第三人许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）合法有效；2.判令刘慧、许落汀继续履行《房产买卖协议书》（编号：0000025）；3.判令刘慧、许落汀向刘月友支付总房款20%的违约金即476000元；4、判令刘慧、许落汀承担本案的诉讼费用。刘月友在一审当庭变更诉讼请求为：1.确认刘月友、许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及相关《补充协议》合法、有效；2.解除刘月友与许落汀签订的《房产买卖协议书》及相关《补充协议》（编号：0000025）；并判令刘慧归还刘月友已经支付的购房款1248941元、购房中介费50000元；3.判令刘慧向刘月友赔偿律师费42000元以及其违约造成的经济损失1069250元[98.55㎡×（35000-2380000/98.55）]；4.判令刘慧承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年11月19日，刘慧与厦门万特福房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定刘慧向厦门购买位于福建省厦门市集美区。2015年11月20日，刘慧向厦门银行股份有限公司借款1210000元用于购买位于水晶湖郡C区南组团3#楼B梯14层1402层的商品房。2016年3月14日，刘慧作为委托人在福建省厦门市公证处公证员面前，向受托人许落汀出具《委托书》，并表示知悉该委托的法律意义和法律后果。该《委托书》载明：“在委托人对坐落于福建省厦门市水晶湖郡Ｃ区的房产所拥有的权利范围内，委托人委托受托人办理如下事宜：一、受托人有权前去相关部门打印该房还款清单、偿还银行借款、办理解压手续、领取（或借用）商品房买卖合同原件及相关资料、办理及领取（或借用）一手产权证书（包括土地证及房产证）、他项权证。有权代为办理他项权证抵押登记手续。有权代为到相关部门办理房地产抵押权变更登记、包括签署授权委托书、补充协议、预抵押转正式抵押，受托人有权办理一切房产相关事宜。受托人有权办理上述房产的换证手续，办理及领取新的产权证……七、受托人有权出售上述房产，权限如下：1、受托人有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项（含买方以银行贷款方式支付的房款）。2、受托人有权代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应的税费……九、在上述房产尚未出售期间，受托人有权代为申请拍卖上述房产，并有权签订相关拍卖协议（或合同）、领取相关拍卖款项……本委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，本着促成委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权。受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认……受托人有权转委托。委托权限：即日起至办完上述委托事项时止。”2016年7月18日，刘慧在福建省厦门市公证处公证员面前签订《终止委托声明书》，撤销对许落汀的上述委托授权。2016年4月22日，许落汀以刘慧（出售方、甲方）的名义与刘月友（购买方、乙方）在厦门宜之家房产营销策划有限公司的居间下订立《房产买卖协议书》（编号：0000025），约定刘慧将其坐落于厦门市集美区产以2380000元的价格出售给刘月友，刘月友应于协议签订当日向刘慧支付购房定金200000元，刘月友应于2016年5月23日（公证当天）前向刘慧支付扣掉银行剩下的按揭款和预留款20000元的其余购房款1160000元（含定金），双方应于2016年5月30日之前到公证处办理公证。并约定在双方签订协议，刘月友支付购房款后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约，若刘慧中途悔约，应书面通知刘月友，并自悔约之日起三日内退还刘月友所支付购房款，同时支付双倍定金的违约金，任何一方违约，违约方须向守约方支付守约方支出的全部中介费，并承担诉讼费及律师费。同时《房产买卖协议书》还约定：“甲方需要配合乙方公证给下一家，如找到下一家公证时，乙方需付给甲方预留款贰万元。”2016年4月22日，许落汀收到刘月友支付的购买案涉房产的定金200000元，同日许落汀向刘月友出具一份《购房定金收条》，该收条载明：“兹收到刘月友购买产权人刘慧持有，坐落于厦门市集美区产的购房定金合计人民币大写贰拾万元整。小写￥200000.00元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权过户登记，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权登记、不能如期办理入住的，按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金‘收到定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。’条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任”。2016年5月11日，刘月友向许落汀支付购房款960000元。同日许落汀向刘月友出具一份《购房款收据》，该收据载明：“兹收到刘月友购买产权人刘慧持有，产权地址：厦门市集美区水晶湖郡C区南组团3#楼B梯14层1402室（按产权证或购房合同的地址填写），首付款：（大写）人民币壹佰壹拾陆万元整。（小写：￥1160000元整）。（含定金）。收到本笔首付款后，保证积极配合办理相关的手续，如因任何一方违约，违约方需按照总房价的百分之二十赔偿于守约方。特立此据。”2016年5月11日，许落汀作为转委托人在福建省厦门市鹭江公证处向受托人刘月友出具《转委托书》，约定转委托事项及权限为：许落汀受刘慧委托，代为办理坐落于厦门市水晶湖郡Ｃ区产的解押还贷、领取产权证、诉讼、出租、出售、拆迁、产权证遗失补办等相关事宜[具体详见（2016）厦证内字第6114号《公证书》]。现因转委托人事务繁忙，为确保该委托事项的顺利完成，转委托人特依据该《委托书》，将转委托人所享有的全部代理权限转委托刘月友行使。委托期限为即日起至转委托人受托期限届满时止。2016年5月11日，许落汀以刘慧（出售方、甲方）的名义与刘月友（购买方、乙方）签订《补充协议》，约定如下：自2016年4月22日起，该房屋剩余按揭款由刘月友承担，刘月友须按时缴纳按揭款，若有两次及以上未缴纳或未按时缴纳，则视为刘月友违约，刘月友须向刘慧、许落汀支付该房屋交易总价的20%作为违约金，同时（编号：0000025）《房产买卖协议书》书失效；刘慧不得单方面解除公证，否则视为违约，须向刘月友支付该房屋交易总价的20%作为违约金。2016年5月至2017年2月，刘月友分别向刘慧账户转账支付购房款80914元，具体金额如下：2016年5月12日转账8027元、2016年6月13日转账8027元、2016年6月16日转账60元、2016年7月11日转账8100元、2016年8月11日转账8100元、2016年9月11日转账8100元、2016年10月11日转账8100元、2016年11月11日转账8100元、2016年12月11日转账8100元、2016年1月11日转账8100元、2016年2月11日转账8100元。2016年5月12日，刘月友向许落汀银行账户转入8027元。2016年7月28日，刘月友委托福建德和联盟律师事务所指派律师作为刘月友与许落汀、刘慧房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人。为此，刘月友向福建德和联盟律师事务所支付律师代理费42000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2016年3月14日，刘慧委托许落汀代其处理位于福建省厦门市水晶湖郡Ｃ区的房产所拥有的权利范围内出售、偿还银行贷款等相关事宜，2016年7月18日，刘慧终止了上述委托。故应当认定，许落汀在2016年3月14日至2016年7月18日间，刘慧对许落汀在代理权限内以刘慧的名义实施的民事行为应承担相应的民事责任。经查，许落汀以刘慧委托人的名义与刘月友在2016年4月22日订立《房产买卖协议书》及在2016年5月11日订立《补充协议》，许落汀上述在代理期间及代理权限内事实的行为，应当认定为系刘慧、刘月友双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该《房产买卖协议书》及《补充协议》合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。刘慧辩称，案涉房屋的购买人许落汀、陈辉应当依法追加为被告，一审法院认为，刘慧该主张没有事实和法律依据，不予支持。关于刘月友要求判决其与刘慧签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》于2016年10月31日解除的诉讼请求，经查，刘慧在2016年9月23日本案第一次开庭审理过程中已明确表示不愿意继续履行《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》，故一审法院确认双方签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》于2016年10月31日解除。关于刘月友要求退还已经支付的购房款合计1248941元，其中包括向许落汀支付的1168027及向刘慧支付的80914元，刘慧同意向刘月友返还80914元，但刘慧认为刘月友所述其余1168027元并非其向刘慧支付的购房款，故刘慧无需向刘月友返还。一审法院认为，许落汀接受刘慧的委托，有权出售位于水晶湖郡C区南组团3#楼B梯14层1402室的房产，有权选择案涉房产的买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项。现许落汀确认收到刘慧支付的购买案涉商品房的款项1160000元，故在刘月友依约履行《房产买卖协议书》（编号：0000025）及《补充协议》，足额如期向刘慧的委托人许落汀支付购房款的情况下，刘慧单方拒绝继续履行合同没有事实和法律依据，应认定刘慧已构成根本违约。刘月友要求刘慧返还购房款1240914元，于法有据，应予支持。另刘月友未能提供证明其于2016年5月12日向许落汀银行账户转入的8027元系其向许落汀支付的购买案涉商品房的购房款，对于该部分诉讼请求，不予支持。关于刘月友要求刘慧支付违约金的问题，如上所述刘慧已构成根本违约，刘月友与刘慧的委托人许落汀明确约定，若一方违约，违约方需要按照房屋交易总价的20%向守约方赔偿违约金，虽刘月友主张其因刘慧违约造成的经济损失1069250元，但刘月友并未举证予以证明，故对于刘月友要求刘慧支付违约金中476000元（2380000元×20%＝476000元）部分，予以支持；超出部分，予以驳回。关于刘月友要求刘慧赔偿其向中介机构支付的中介费50000元及因本案支出的律师费42000元，刘月友已与刘慧的委托人许落汀明确约定，案涉房产的中介费及守约方支出的律师费由违约方承担。经查，刘月友已向中介机构厦门宜之家房地产营销策划有限公司支付中介费50000元，因本案向福建德和联盟律师事务所支付律师代理费42000元。故，刘月友要求刘慧赔偿其支出的中介费50000元、律师费42000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认刘月友与许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及相关《补充协议》合法有效；二、确认刘月友与许落汀签订的《房产买卖协议书》（编号：0000025）及相关《补充协议》于2016年10月31日解除；三、刘慧应于判决生效之日起十日内向刘月友返还购房款1240914元；四、刘慧应于判决生效之日起十日内向刘月友支付违约金476000元；五、刘慧应于判决生效之日起十日内向刘月友赔偿中介费损失50000元、律师费损失42000元；六、驳回刘月友的其他诉讼请求。案件受理费26082元，减半收取计13041元，由刘月友承担9741元，由刘慧承担3300元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，原审第三人许落汀以刘慧委托人的名义与刘月友在2016年4月22日订立的《房产买卖协议书》及在2016年5月11日订立的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，刘慧上诉主张前述协议无效缺乏依据，不予支持。在刘慧解除对许落汀的委托授权，并明确表示不愿意继续履行讼争协议的情况下，合同目的已经无法实现，原审法院判令刘慧承担违约责任并无不当。在本案房屋买卖合同关系中，许落汀系以刘慧代理人的身份收取购房款，所产生的后果应由刘慧承担。至于许落汀与刘慧之间的关系，与本案系不同法律关系。故而，上诉人主张应由许落汀返还购房款无理，不予支持。综上所述，上诉人刘慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费21081元，由刘慧负担。本判决为终审判决。审判长 江 伟审判员 郑文雅审判员 龙 辉二〇一七年十二月十八日书记员 许荣锟附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。