湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初3101号原告：程曼，女，汉族，1990年4月17日出生，住武汉市汉南区，委托诉讼代理人：柯炳潭、高亮，湖北安格律师事务所律师（一般授权）。被告：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道242号（武汉葛洲坝大酒店A8楼8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旭、梁延丹，该公司职工（特别授权）。原告程曼与被告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，依法组成由审判员朱少明担任审判长，审判员谢磊、李晓丹参加评议的合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告程曼的委托诉讼代理人柯炳潭、高亮；被告时代天宇公司的委托诉讼代理人张旭、梁延丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程曼向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金114120元（以已支付的购房款120万元为基数，按照每日万分之一的标准，自2014年11月1日起暂时计算至2017年6月9日，暂计951天，且应当计算至被告实际取得竣工验收备案证明文件之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金109877.43元（以已支付的购房款120万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，自2015年10月26日起暂时计算至2017年6月9日，暂计591天，且应当计算至被告满足办理房屋权属证书条件之日止）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月7日签订《武汉市商品房买卖合同》。双方在合同中约定了交房期限及条件，并约定了产权登记的相关事宜。原告按约定支付了全部购房款。但被告在未取得竣工验收证明文件的情况下，将不具备交房条件的房屋交付给原告，违背了合同约定和法律规定，应当承担违约责任，被告应当从合同约定的交房日期至取得房屋竣工验收备案证明文件之日，按日万分之一向原告支付违约金。因被告的原因导致原告无法办理房屋权属证书，被告构成违约，合同约定的按已付房款的万分之一支付违约金明显偏低，应当按照银行贷款利率的130%标准计算违约金。被告武汉市时代天宇置业有限公司辩称：1、原告的诉讼请求是债权请求权，超过了诉讼时效；2、根据合同约定，被告未达到房屋交付条件的，原告有权拒绝收房，原告已经实际收房并入住，被告不应再承担逾期交房违约责任；3、原告按130%银行同期贷款利率计算违约金无法律依据，被告也不存在逾期办证的违约行为，原告关于逾期办证违约金的诉讼请求应当驳回；即使承担该违约责任，也应当按照合同补充协议的相关条款承担违约责任。虽然法律规定可以要求违约金的调整，但调整幅度以实际损失额为限，而原告并没有实际损失，故其要求调高违约金的请求没有依据，不应该进行调整。经审理查明：时代天宇公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2014年8月7日，程曼与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“程曼购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第2幢30层3号房屋（合同约定建筑面积96.86平方米），总金额1200000元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条规定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、按补充协议第五条的约定办理。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“2、双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为：该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，在甲方已经取得竣工验收备案证明文件的前提下，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方不承担延期交付责任。……甲、乙双方进行交接时，该房屋尚未满足交付条件，乙方仍愿意接受该房屋的，且按照该房屋现状接受并签署交接单的，则视为双方对房屋交付条件进行了变更。乙方签署交接单即视为乙方已完成领受房屋，并对房屋状态无异议，且甲方已完成了全部房屋交付义务。在此情况下，乙方保证不会以房屋未达到约定交付条件而向甲方主张任何权利或提出异议。9、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”《合同补充协议》第五条第6项约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”后程曼向时代天宇公司支付了购房款1200000元。2014年11月11日，时代天宇公司（甲方）与程曼（乙方）签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业天宇?盛世滨江已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的2栋3003室已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”当日，时代天宇公司将盛世滨江2幢30层03室房屋交付给程曼。2017年4月25日诉争商品房已取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。庭审中，原告表示被告交付房屋时并未告知原告诉争房屋尚未取得竣工验收备案证，被告表示交房时已口头告知原告房屋未取得竣工验收。2017年7月4日，原告向本院起诉。上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、发票，被告提供的《房屋交付验收表》、《商品房预售许可证》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当在2014年10月31日前将取得竣工验收备案证明文件的房屋交付原告，被告未能在约定期限交付房屋的，原告给予被告30天的宽展期，宽展期内被告无需承担违约责任，超过宽展期后，应自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。被告直到2017年4月25日才取得诉争房屋的竣工验收备案证明文件，诉争房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，被告已构成逾期交房，依约应承担违约责任。违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。原告已于2014年11月11日接收了房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，故本院酌定被告自接收房屋之日起至房屋取得竣工验收证明文件之日止按日向原告支付已交购房款万分之0.25的违约金。《合同补充协议》虽约定原告在房屋不符合交付条件的情况下自愿接收房屋的，视为对房屋交付条件的变更，原告不得以房屋未达到交付条件而向被告主张权利，但被告并未提供证据证明原告是在知晓房屋真实状况时仍自愿接收房屋、放弃权利，加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，双方约定亦不能免除被告交付符合法定交付条件房屋的义务，故被告不能据此免责。《合同补充协议》约定：“双方一致同意将本合同第十六条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后360日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”因诉争房屋直到2017年4月25日才符合交付条件，此时才能视为房屋交付使用，合同约定因被告原因导致原告不能在房屋交付后360日取得房屋权属证书的，被告才承担违约责任，现该期限尚未届满，如期限届满原告仍无法取得房屋权属证书，原告可再行主张权利。被告辩称原告起诉超过了诉讼时效，因逾期交房违约金是以日为单位累计计算，该违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满，原告于2017年7月4日向本院提起诉讼，故被告应向原告支付2015年7月4日至2017年4月25日的违约金19830元（1200000元×0.000025×661）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告武汉市时代天宇置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告程曼支付逾期交房违约金19830元；二、驳回原告程曼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，由原告程曼和被告武汉市时代天宇置业有限公司各负担2330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  朱少明审判员  谢 磊审判员  李晓丹二〇一七年十二月十四日书记员  安 一