河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0702民初1361号原告田维苓，女，汉族，1980年3月12日出生，住河南省。委托代理人余海锋、付俊丽，河南咸祐律师事务所律师。被告新乡市天安易居置业有限公司，住所地新乡市新中大道（中）801号。法定代表人陈玉芝。委托代理人李玉国，河南师大方正律师事务所律师。第三人新乡市易购商业管理有限公司（原名称为新乡市瑞众商场管理有限公司），住所地新乡市红旗区新中大道（中）801号。法定代表人陈海滨。原告田维苓诉被告新乡市天安易居置业有限公司、第三人新乡市易购商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田维苓的委托代理人余海锋、被告新乡市天安易居置业有限公司的委托代理人李玉国到庭参加诉讼，第三人新乡市易购商业管理有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田维苓诉称，2012年4月26日，原、被告签订《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，约定被告将大学城易购商业广场3层270号物业使用权转让给原告，原告支付价款75507元，使用权转让期限自协议签订之日起至2044年6月30日止（后延长至2045年6月30日）。协议签订后，原告依约支付了价款，并在被告交付该物业后将该物业出租给商户收取租金。2015年6月1日，被告通过其聘请的第三人发布《易购商业广场调整公告》，声称要停止营业、进行商场调整。并关闭商场1-3层。被告的违约行为导致商户撤离、原告物业无法续租，不仅如此，由于商场的擅自整改，原告的物业现在已经被拆除殆尽。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、依法解除原告与被告签订的物业使用权转让合同；2、判令被告立即返还原告物业使用款75507元，并赔偿原告损失17892元（暂计算至起诉日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告新乡市天安易居置业有限公司辩称，被告已向原告交付房屋，履行了合同义务，故原告要求解除合同，返还物业使用费、赔偿损失的诉请于法无据，不应支持。根据被告与原告签订的《物业使用权转让合同》第二条第3、4项，第六条第1、2项的约定，被告在向原告交付物业后，已完全履行合同义务，原告无论自营或出租、转让经营，均应自负盈亏，概与被告无关，这不仅有合同的明确约定，同时也是商业固有风险的承担规则。因此，在被告已履行交付房屋的合同义务，不存在违约行为的情况下，原告的诉请于法无据，不应支持。被告向原告交付房屋后，原告自愿与新乡市易购商业管理公司签订《大学城易购商业广场业主协议》，聘请该公司为其提供物业经营管理服务。故原告诉称第三人系由被告聘请不符合事实。原告将新乡市易购商业管理有限公司列为第三人错误。首先，原告与被告成立租赁合同关系，被告将租赁物交付给原告后，即履行了合同义务，不存在违约行为。其次，原告自愿与第三人签订《业主协议》，将租赁的商铺委托给第三人进行整体运营管理，双方之间成立的是委托服务合同关系。如果原告和第三人因履行业主协议产生争议，也应当依据协议第七条的约定向新乡市仲裁委员会申请仲裁解决，而不应将新乡市易购商业管理有限公司列为本案租赁合同之诉的第三人。综上，被告敬请合议庭查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人新乡市易购商业管理有限公司未向本院提交书面答辩意见，亦未提交证据材料。经审理查明：2012年4月26日，原告与被告新乡市天安易居置业有限公司签订《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，合同约定：被告新乡市天安易居置业有限公司将其易购商业广场的3层270号，建筑面积为19.36平方米的商铺使用权转让给原告，总价款为75507元，使用权转让期限为自本协议签订之日起至2044年6月30日止。后双方又签订补充条款，将使用权转让期限延长至2045年6月30日。2014年3月8日，原告将案涉商铺转租他人，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。2014年3月22日，原告与第三人签订了《大学城易购商业广场业主协议》。2015年10月份以后，易购商业广场完全停止营业。另查明，2016年5月6日，新乡市易购商业管理有限公司向业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》，其中载明：“……商场计划在取得业主签约超过70%后（约在2016年6月份）商场正式进入场内拆装与二次装修阶段（拆装周期约3-6个月），装修结束后将由商户进行二次装修布货（装修期1-2个月），商场将进入试营业阶段”。2016年11月25日新乡市天安易居置业有限公司与新乡市易购商业管理有限公司联合发布公告，其中载明：“凡在2016年12月31日前（以最终租赁合同签写日期为准），同易购商业管理公司签订租赁协议的使用权业主，在征得新乡市天安易居置业有限公司的同意后，在原有《物业使用权转让合同》最终截止日期后，给予延长两年物业使用权的补偿。目前商场已启动对已签约使用权业主的整改工作，占全体使用权业主总量71%，我们希望尚未签约的使用权业主尽快与易购商业管理公司达成协议，为维护全体使用权业主的权益，易购商业管理公司一定不负众望，加快整改装修步伐为争早日开业，迎接一个全新的易购商业广场”。此后原告未与新乡市易购商业管理有限公司签订租赁协议，案涉商铺的四周隔断被拆除，与周围其他商铺空间融为一体，无法彼此区分。2017年4月16日大学城易购商业广场重新开业。现原告以其无法按照合同约定使用该物业为由，诉至本院。认定上述事实的证据材料有物业使用权转让合同、发票、照片、业主协议、租赁合同以及当事人当庭陈述。本院认为，原告田维苓与被告新乡市天安易居置业有限公司签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，约定新乡市天安易居置业有限公司将大学城易购商业广场3层270号、建筑面积为19.36平方米的商铺使用权转让给田维苓，转让期限自签订之日起至2044年6月30日，田维苓支付新乡市天安易居置业有限公司转让款75507元。田维苓将转让款支付给新乡市天安易居置业有限公司后，取得了案涉商铺的使用权而非所有权，双方形成租赁合同关系。根据《中华人共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方签订的合同期限已超过二十年，且被告新乡市天安易居置业有限公司为弥补原告的损失，将物业使用权转让期限延长12个月，仅是给予原告的优惠政策，该12个月应不包含在双方约定的物业使用权转让期限内。故超过部分即自2032年4月26日至2044年6月30日共计12年零2.17个月应属无效，被告新乡市天安易居置业有限公司向原告退还该无效期间的租赁费用。根据双方约定的租赁期限及总价款，可得3层270号商铺每月租赁费为196元[75507÷（240+146.17）]，超过二十年的租赁费为28649元（196×146.17），故被告新乡市天安易居置业有限公司应向原告退还租赁费28649元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。田维苓已将租金即转让款支付给新乡市天安易居置业有限公司，新乡市天安易居置业有限公司应保证田维苓在约定使用期限内商铺的正常使用。2016年5月6日，新乡市易购商业管理有限公司通过向田维苓等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》的形式，计划在取得业主签约数超过70%后，商场正式进入场内拆装与二次装修阶段。2016年11月25日新乡市天安易居置业有限公司与新乡市易购商业管理有限公司联合发布公告，称已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%。此后，包括田维苓在内的全体业主的商铺在内，整个易购商业广场进行了改装，田维苓的3层270号商铺已不存在，新乡市天安易居置业有限公司已无法向田维苓提供《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》约定的商铺，合同目的已无法实现，故田维苓要求与新乡市天安易居置业有限公司解除该份合同符合上述法律规定，本院予以支持。因田维苓未向法院提供案涉商铺被拆除的具体时间，本院以新乡市天安易居置业有限公司与新乡市易购商业管理有限公司联合发布已启动整改工作公告之日，即2016年11月25日作为拆除案涉商铺的时间。合同解除后，新乡市天安易居置业有限公司应当退还3层270号商铺2016年11月25日之后的商铺使用款（或租金），即自2016年11月25日起至2032年4月25日止，共计36260元[196×（15×12+5）]，故被告新乡市天安易居置业有限公司应向原告退还36260元。被告新乡市天安易居置业有限公司在约定的使用期限内拆除案涉商铺，违反了《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》的约定，但该合同并未对提前解除合同的违约责任进行约定，田维苓也未能提供证据证明其损失客观存在及数额，故田维苓要求新乡市天安易居置业有限公司赔偿损失的证据不足，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除2012年4月26日原告田维苓与被告新乡市天安易居置业有限公司签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》；二、被告新乡市天安易居置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告田维苓64909元；三、驳回原告田维苓的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2135元，由原告负担651元，被告新乡市天安易居置业有限公司负担1484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  肖培源审 判 员  刘志丹人民陪审员  史来红二〇一七年十二月二十日书 记 员  王宝宝