江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0502民初3369号原告刘小冀，男，汉族，1994年6月8日生，江西省新余市人，住址新余市渝水区，原告委托代理人：吴平芳，江西弘道律师事务所律师。被告：新余市暨阳房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市孔目江暨阳商业街E段。法定代表人：王晓冬，该公司总经理。委托代理人：李忠平，江西袁河律师事务所律师。原告刘小冀（下称原告）与被告新余市暨阳房地产开发有限公司（下称被告）买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴平芳，被告委托代理人李忠平到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理暨阳上河园二期20栋11101号房屋的不动产登记证等权属证书；2、判令被告支付原告逾期交房违约金13933元（暂计算至2017年8月30日）及自2017年8月30日起至竣工验收合格交付之日止按已付房款每日万分之一计算的违约金；3、判令被告支付逾期办证违约金10522元、补偿电梯差价10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的暨阳上河园二期20栋11101号房，房屋总款580538元。合同签订后，原告按约履行了合同义务，交付了首付款180538元后，并与中国建设银行新余市分行签订了《个人住房借款合同》，按揭贷款了400000元。截止原告起诉之日，已过合同所约定的交房和产权登记期限，但被告尚未通过项目竣工验收，未取得商品住宅使用批准文件，按照合同约定应承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。因双方合同约定的逾期办证违约金明显过低，属于格式合同，因此原告要求参照同期银行贷款利率计算逾期办证违约金。且合同附件三约定的电梯为中外合资品牌电梯，而目前被告使用的是国产电梯，按合同约定应该补偿差价。原告为维护自身合法权益特诉至法院并提出前列诉请。被告辩称，导致本案被告逾期交房的原因并不是被告方没有按照期限将房屋完工，而是由于政府的配套设施没有完善。具体体现在小区旁的道路按照政府规划属于市政工程，但是由于道路没有维修，才导致了被告所开发的楼盘无法按期竣工验收。所以逾期交房的责任不在于被告。因此就本案来说，被告不应当支付逾期交房违约金。2.虽然合同当中约定交房的时间是2016年12月30日，实际收房的时间待后向法庭提交。违约金应当计算到原告实际收房之日。3.针对逾期办证问题，商品房买卖合同第15条明确约定了竣工验收合格交付使用90日后办证。本案商品房竣工验收是2017年6月28日，没有产生违约的事情。按合同约定，逾期办证的违约金按买受人已付房款的0.1%计算。就原告所主张的逾期办证违约金的事由不成立，原告计算的违约金数额也不符合合同约定。4.关于电梯差价问题。虽然合同约定是中外合资品牌，大家应当知道现在电梯行业，国产的电梯价格、质量并不比国外的差，如果国内的电梯品牌优于国外的，为什么要选择国外的，而被告所购买的电梯价格远远高于国外的同类电梯品牌，不存在电梯差价问题。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、商品房买卖合同、江西省地方税务局通用预收收款收据、借款合同。用以证明：1、原告购买了被告开发的暨阳上河园二期20栋11101号房，房价580538元，原告已经履行了付款义务，支付了房款。2、交房期限为2016年12月30日，逾期交房违约金为已付房款每日万分之一；3、办证期限为交付使用后90日，逾期办证违约金为已付房价款的0.1%，该违约金约定明显过低。4、合同附件约定商品房中外合资品牌电梯，达不成约定标准的，出卖人按当时市场价格补偿设备差价。原告已经向银行办理了按揭贷款，履行了购房合同所约定的付款义务。被告为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：一、新余市建设工程竣工验收备案表、新余市房地产建设项目竣工验收合格证各一份。用以证明：被告所开发的楼盘于2016年12月13日提交竣工验收。2017年6月2日被告将竣工验收所需要的文件全部交齐。2017年6月28日被告所开发的楼盘竣工验收合格并颁发合格证书。二、新余市人民政府办公室抄报告单一份，新余市文上路开工报告一份，新余市文上路竣工验收证书。用以证明：文上路也就是上河园小区北门正门的道路，是属于市政规划的道路。该条道路是于2016年10月8日正式开工，竣工验收合格是2017年6月28日，同被告所开发的小区竣工验收合格的时间是同一天。该证据证实了由于文上路的修建延迟导致了被告所开发的小区不能及时竣工验收合格。被告逾期交房的责任及原因不在于被告。三、电梯设备买卖合同、电梯设备安装合同、商务报价各一份，增值税通用发票一组。用以证明：被告为上河园二期项目购买的电梯设备购置价为2808100元，安装费用是1321900，合计413万元。同时向亚州士长林长梯电梯有限公司进行询价，在电梯型号完全一致的情况下，亚州士长林电梯有限公司的报价为306.72万元，亚州富士长林是中外合资公司，这也恰恰能够说明被告所安装的电梯最起码在价格上没有低于中外合资品牌的价格，所以原告所主张的电梯差价事实不存在。上述证据均经庭审质证，现本院围绕双方的质证意见，综合评述如下：对原告提交的1号证据，被告未提出异议，故本院对该组证据，予以采信；对被告提供的1号证据，原告未提出异议，故本院对该证据，予以采信；对被告提供的2号证据，原告有异议，本院认为，该组证据系新余市文上路道建设相关报告，依据诉争楼盘的新余市房地产建设项目竣工验收合格证显示验收通过日期为2017年6月28日，新余市文上路竣工验收通过日期也为2017年6月28日，文上路系由政府部门实施，属于涉案小区通过验收所需的市政配套设施的建设工程，故对该组证据，本院予以采信；对被告提供的3号证据，原告对电梯设备买卖合同、增值税通用发票未提出异议，故本院对该两份证据，予以采信。对电梯设备安装合同、商务报价原告对其真实性有异议，却未提供证据予以证实，故对原告的异议，本院不予采信，对被告该证据，本院予以采信。依据上述证据，结合庭审，本院可认定如下事实：2015年8月3日，原、被告签订商品房买卖合同1份，合同约定：原告向被告购买暨阳上河园二期20栋11101号房屋，总价款为580538元；被告应在2016年12月30日前交付上述商品房，如逾期交付，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同，出卖人按日支付已交付房价款万分之一的违约金；该合同附件四补充协议内容第三条第2款中约定：若因政府或相关部门原因导致项目延期交付，且出具相关书面证明，则双方一致同意商品房第八条约定的交付期限据实予以顺延，合同另对其它事宜作出约定。合同订立后，原告已支付商品房价款。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同及合同附件、补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，已成立并生效，双方应当依照约定履行各自义务。原告依约支付购房款，被告应按照约定为业主办理相关产权证书，故对原告要求被告办理暨阳上河园二期20栋11101号房屋的不动产登记证的诉讼请求，本院予以支持。诉争楼盘的新余市房地产建设项目竣工验收合格证显示验收通过日期为2017年6月28日，新余市文上路竣工验收通过日期也为2017年6月28日，文上路系由政府部门实施，属于涉案小区通过验收所需的市政配套设施的建设工程，被告确实存在延期交房的情况，但并非因被告过错造成的，系因涉案小区周边市政道路建设进度延期，导致涉案小区的综合验收相应延后，被告不存在违约行为，故对原告要求被告支付逾期交房违约金13933元（暂算至2017年8月30日）及按已付房款每日万分之一计算自2017年8月31日起至竣工验收合格交付之日止逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持；依据双方购房合同第15条之约定，“出卖人应当在市房管局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。如因买卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”。被告提供的竣工验收报告显示验收合格日期为2017年6月28日，但截止庭审之日止，被告仍旧未为原告办理房地产权属证书，故被告应支付逾期办证违约金为580538x0.1%=581元，故对原告要求被告支付逾期办证违约金10522元的诉讼请求，本院予以部分支持；对原告主张因被告实际在诉争房屋所装电梯品牌与合同约定不符合，要求被告补偿电梯差价10000元的诉讼请求，本院认为，依据双方合同约定“电梯：住宅：中外合资品牌电梯”。诉争房屋实际所装电梯系国产品牌“杭州西奥”，被告作为开发商没有按照合同约定安装设备，但是开发商在实际施工中所安装的设备不低于合同约定的同类型电梯价格标准和安全标准，且没有给业主造成任何损失和使用上的不便，原告未提供证据证明被告所安装的该国产品牌电梯存在质量不达标或存在安全隐患，故对原告要求被告补偿电梯差价10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新余市暨阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内为原告刘小翼办理暨阳上河园二期20栋11101号房屋的不动产登记证；二、被告新余市暨阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告刘小翼逾期交房违约金10450元；三、被告新余市暨阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告刘小翼逾期办证违约金581元；四、驳回原告刘小翼的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费661元，原告刘小翼承担650元，被告新余市暨阳房地产开发有限公司承担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  刘素梅人民陪审员  艾带根人民陪审员  梁 丰二〇一七年十二月十三日书 记 员  黎香兰