江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10519号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪海滨。委托诉讼代理人：张涛，江苏亿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司。委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勇，江苏米来律师事务所律师。上诉人汪海滨因与被上诉人苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司（以下简称宝裕华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初3697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪海滨上诉请求：依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由宝裕华公司负担。事实和理由：一、宝裕华公司迟延支付租金，至2017年退场后才交清，未经汪海滨同意单方解除合同、退场，明确让汪海滨对外出租，双方未就违约金达成一致。上述行为视为宝裕华公司对剩余租期、租金的放弃。一审法院未认定宝裕华公司放弃权利的行为有误。二、一审法院未认定汪海滨损失显失公平。汪海滨为止损将涉案商铺另租第三方，并提供了充分证据证明其租金损失，这是汪海滨在与宝裕华公司签订租赁合同时已预见到的、依法依约可以获取的利益。汪海滨未放弃追究宝裕华公司违约责任的权利。合同约定三个月违约金不足以弥补汪海滨的损失。三、一审法院要求汪海滨预交二审受理费过高，汪海滨对一审反诉部分无异议，至少反诉案件受理费3809元不应收取。宝裕华公司辩称，本案涉及本诉、反诉，一审判决均对宝裕华公司不利，考虑到节省司法资源，宝裕华公司放弃上诉权利。对于汪海滨提出的上诉请求与事实理由，尊重一审判决。汪海滨向一审法院起诉请求：1.宝裕华公司承担违约金并赔偿汪海滨经济损失共计262500元；2.宝裕华公司承担本案诉讼费用。宝裕华公司向一审法院反诉请求：1.汪海滨向宝裕华公司赔偿装修损失358666.67元及违约金62500元；2.本案诉讼费由汪海滨承担。一审法院认定事实：2016年3月11日，汪海滨、宝裕华公司签订了《商铺租赁合同》。该合同载明:甲方（汪海滨）是苏州市吴中区石湖西路188号吴中城市生活广场（即万达广场）8-120号商铺合法产权人，商铺位置是广场室外步行街8-120号商铺，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止，商铺租金具体标准：2016年5月1日至2017年租金为25万，2017年至2018年租金为25万，2018年至2019年4月30日租金为25万元。租金支付方式为自记租日2016年5月1日至2019年4月30日间，每6个月为一个交租期。乙方（宝裕华公司）应在合同签署3日内支付5万元，待正式入场装修时支付剩余首期租金7万5千元，首次交租时多付2万元作为保证金，此款项租期届满时，乙方结清所有费用（如水电、物业费等）甲方无息退还给乙方。之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金。因乙方违约导致合同解除的，乙方需支付相当于届时三个月租金的违约金；因甲方违约导致合同解除的，租金、物业服务费等按实际发生租期结算，甲方应向乙方支付相当于届时三个月租金的违约金并赔偿乙方的直接损失。一审另查，租赁合同签订后，宝裕华公司分别于2016年3月21日、2017年1月23日、2月24日向汪海滨支付租金145000元、60000元和45000元，共计支付了租金250000元。汪海滨为证明其主张还提供了下列证据：一、汪海滨与宝裕华公司万达店店长李向辉的微信聊天记录。该聊天记录主要内容为：2017年2月23日上午李向辉在微信中与汪海滨协商撤场事宜，李向辉向汪海滨发送了《万达广场08-120商铺不再续约协议书》，该协议书载明宝裕华公司因资金困难，经公司董事会讨论决定截止2017年3月不再续租汪海滨的房屋，经双方友好协商达成以下共识：1.本协议签订之日起支付汪海滨剩余租金45000元（租金65000元减去保证金20000元）；2.本协议签订之日起甲乙双方于2016年3月签订的商铺租赁合同作废；3.本协议签订之日起乙方需将大门钥匙交于甲方；4、本协议签订之日起乙方需在2017年2月底撤场。汪海滨在微信中说：“等会回家给老婆看一下再联系”。下午1点43分李向辉微信中询问汪海滨：“汪总，上午发你的协议没问题的话，我这边可以安排财务打钱了”，汪海滨微信中说：“你先打啊，我没回家呢”，李向辉说：“打了的话，那就是认同协议上的内容了，或者你晚上回去和嫂子商量下吧，明天周五打钱也是可以到账的”。汪海滨说：“我昨天看了合同，有三月的违约”，李向辉说：“嗯，确实我刚也看到了，我们公司去年在万达确实亏损严重，我们现在是在沟通协商嘛，能达成共识是最好的，您也不在苏州，最好是见面聊聊，我老板的意思是65000元房租减去20000保证金，剩余的45000元可以立马到账，然后和平分手。”汪海滨说：“先把房租打过来再说，怎么感觉像在威胁不同意就不给房租了？”李向辉说：“现在就是在沟通协议嘛，房租打过去后，违约金我想知道你心里的价格？之后我和公司申请”，汪海滨说：“还是那句话，租金先打过来，其他的不在这商讨范围内，已拖了多长时间了”，李向辉说：“稍等我和老板沟通下”，不久后李向辉说：“已经到账了，万达店的东西我们已经撤空了，汪老板也可以对外出租了。”2017年2月27日上午9点，汪海滨通过微信跟李向辉说：“李经理，你今天有空没，我今天有空，从南京过去。”李向辉说：“有的，大概几点到万达”，该日下午3点多，李向辉在微信中与汪海滨确认电费卡的交接，并双方结算水电费和物业费等相关事宜。2017年2月28日，李向辉通过微信向汪海滨说：“汪老板，我刚去找陈康了，他把水费和电费的户号给我了，卡在陈康那保管，水费我电话问的目前是用了4吨，不用交钱，电费是有预交1000的，物业费陈康说后续我们办手续时直接单独结算省事些，物业费没有单独一个月交的，大门钥匙在陈康那一把，看房方便。”汪海滨说：“哦哦，好的，辛苦了”。汪海滨认为该组证据证明李向辉的身份及汪海滨催交租金，宝裕华公司明确表明不履行合同约定，清空商铺，交还钥匙，拖欠物业费等，单方解除合同，构成合同根本违约，同时李向辉的朋友圈截图证明宝裕华公司在装修后已实际经营使用该商铺。宝裕华公司认为《商铺租赁合同》第十一条约定了双方发出通知文件的联系方式和联系人，宝裕华公司的联系人是张春荣，联系方式也有约定。对微信记录截图真实性不予认可，即便该证据形式是真实的，但是内容不足以证明汪海滨所述的目的，根据合同约定我方的通知和函件往来是由张春荣来行使权利的，而李向辉并没有权利对商铺租赁事宜作出任何的处分权，即便汪海滨认为李向辉确实与汪海滨进行了微信沟通，但从沟通内容来讲，汪海滨并未同意我方提出的解除合同的意思表示，反而进一步要求我方支付租金，已表明汪海滨是继续履行合同的意思表示。二、不再续约协议书截图。该协议书载明：现因我司即宝裕华公司经营不善加新能源汽车行业的骗补影响以致2015-2016年度国家财政补贴迟迟未到账导致公司资金链受损严重，现经公司董事会讨论决定，截止至2017年3月份不再续租。汪海滨认为该协议书系汪海滨和李向辉的微信记录中出现的，证明宝裕华公司邮寄并通过微信发生了不再续约通知书，单方解除合同。宝裕华公司认为由于汪海滨未提供原件，不予质证，真实性不认可，但宝裕华公司确实有这意思，但汪海滨一直没同意，双方也未达成一致意见，但是我方已经履行了第一年度的租金，双方租期至少截至2017年4月30日。三、万达缴费通知函件。该函件载明，2016年12月25日至2017年6月24日，汪海滨须支付物业管理费3541.69元。汪海滨认为该函件系汪海滨与李向辉在微信中提到的，证明宝裕华公司没有履行交付物业服务费用的合同约定，致使汪海滨被催缴，构成合同违约。宝裕华公司认为正是因其未解除双方的租赁合同，双方租期还是存在的，即便存在未交纳水电费和物业费的情况也是合理的，因为租期尚未解除，但是并不能证明我方已经提前解除合同。四、宝裕华公司的股东张春荣手机通话记录及短信截图，该短信截图载明：张春荣让汪海滨找小李处理租房事宜。汪海滨认为该组证据证明汪海滨多次催缴租金及要求解决宝裕华公司承担的违约责任，张春荣让联系李向辉处理。宝裕华公司对该组证据的证明目的不予认可，汪海滨也曾说通话记录在催缴租金，进而证明汪海滨继续履行合同的意思表示。五、汪海滨与第三方刘云祥签订的商铺租赁合同、刘云祥的身份证复印件、刘云祥的美容馆营业执照复印件、刘云祥和其合伙人黄荣出具的两份说明。汪海滨认为该组证据证明宝裕华公司违约，为避免损失扩大，汪海滨不得己寻租，及宝裕华公司单方解除合同后给汪海滨带来的租金损失。宝裕华公司认为对该组证据的形式不予认可，该证据应当属于证人证言，按照证据规则，应出庭作证，因此不予认可，但其证据所涉内容可以看出汪海滨在2017年3月就与第三方签署了租赁合同，进而说明汪海滨提前解除双方租赁合同的事实，即便当时宝裕华公司已经退场，但也并不能否定双方租赁合同尚在继续履行的事实，另外也提到了第三方支付给汪海滨16万元租金的事实，因此我们合理怀疑汪海滨所谓的可期待利益损失是否真实存在，汪海滨也未提供具体证据予以证明。六、汪海滨与李向辉的通话记录录音光盘及文字整理记录。汪海滨认为该组证据证明宝裕华公司单方违约，解除合同，不守诚信，汪海滨要求其承担责任。宝裕华公司认为通过汪海滨声称的与李向辉通话记录的文字整理内容可以看出，暂且不考虑其通话的真实性，仅从内容上也并不能看出任何关于我方提出解除租赁合同的事实，反而是提到我方在发现汪海滨另行出租事实后向汪海滨提出的书面函件，因此该组证据证明目的不予认可。宝裕华公司为证明其反诉主张提供了以下证据：一、商铺租赁合同。内容与汪海滨提供的一致，宝裕华公司认为该组证据证明租赁期限是2016年5月1日至2019年4月30日，每年租金25万元，违约解除承担三个月租金的违约责任约定。汪海滨对此无异议。二、网银电子回单复印件。该银行电子回执载明：宝裕华公司于2016年3月21日、2017年1月23日、2月24日分别打款给汪海滨145000元，60000元，45000元。宝裕华公司认为截止2017年2月期间共支付了25万元租金，进而证明我方履行了第一年租金的支付义务。汪海滨对该组证据的真实性无异议，但宝裕华公司最后一笔第一年租金是2017年2月24日支付，根据《商铺租赁合同》已经构成了违约。三、告知书复印件及快递回单。该告知书载明：2017年4月11日，宝裕华公司向汪海滨发出告知，我司今日发现有第三方进驻并破坏我司原有装修，导致我司无法正常开展工作，就此情况请汪海滨给予合理解释，如果汪海滨擅自将上述商铺另行租赁给其他方，我司视为汪海滨单方面解除合同。宝裕华公司认为该组证据证明我方发现汪海滨另行出租事实且承租商铺装修被破坏之后书面告知汪海滨给与合理解释，并提醒汪海滨应承担违约责任等法律后果的事实，但汪海滨至今未给我方合理解释。汪海滨认为对该告知书已经回应，已经与寄这份快递的李向辉进行了电话沟通，提出异议，这可以从汪海滨与李向辉的通话录音中显示出来，并且汪海滨明确表示先把第一年的租金交齐，其余的该怎么办怎么办，所以说汪海滨对告知书的真实性不认可，宝裕华公司系无中生有，汪海滨不存在另行出租。四、装饰工程合同书、竣工验收报告、装修费用收据、照片。宝裕华公司认为该组证据证明宝裕华公司对涉案商铺进行了装修，产生了费用共计538000元的事实。汪海滨认为该组证据该证据与本案汪海滨无关，对汪海滨没有约束力，汪海滨根本不可能在宝裕华公司装修奢华、正常经营的情况下擅自将商铺转租，宝裕华公司不存在无法实际占有并使用商铺，这可以从汪海滨的证据李向辉朋友庆祝万达店开业来印证，即使如宝裕华公司所说，汪海滨转租商铺，竟然不报警不和常理。五、照片。宝裕华公司认为该组证据证明汪海滨擅自出租涉案商铺，提前解除租赁合同，并破坏我方装修的事实，同时提醒法庭注意，其中一张照片是有楼梯的，也进而证明汪海滨在本诉中关于楼梯无法恢复造成损失的诉请没有事实依据。汪海滨认为该组证据的形式不合法，没有拍摄人和时间，第三方系在宝裕华公司撤场以后进行的合理合法装修，并不能证实该装修是在宝裕华公司控制经营期间。以上事实，由汪海滨提供的《商铺租赁合同》、付款凭证及银行收款明细、微信聊天记录、不再续约协议书截图、万达缴费通知函件、通话记录及短信截图、汪海滨与第三方刘云祥签订的商铺租赁合同、营业执照复印件、刘云祥和其合伙人黄荣出具的两份说明、通话记录录音光盘及文字整理记录，宝裕华公司提供的网银电子回单复印件、告知书复印件及快递回单、装饰工程合同书、竣工验收报告、装修费用收据、照片及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，汪海滨、宝裕华公司签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于合同是否解除的问题。根据汪海滨与宝裕华公司工作人员李向辉的微信聊天记录可以看出，汪海滨、宝裕华公司对解除合同达成了一致意见，即汪海滨同意宝裕华公司单方提出解除合同，但对于违约责任问题，汪海滨要求按合同约定宝裕华公司支付三个月租金作为违约金，宝裕华公司希望汪海滨考虑到其资金紧张、经营不良等问题酌情减少违约金，汪海滨对宝裕华公司的该要求未置可否，未明确否认亦未明确同意。后汪海滨、宝裕华公司于2017年2月28日办理了涉案房屋基本的交接手续，包括房屋钥匙的交付、水电费和物业费的结算方式等，因此汪海滨、宝裕华公司的租赁合同于2017年2月28日正式解除。尽管宝裕华公司辩称李向辉不能代表其公司作出决定，但李向辉作为宝裕华公司指派与汪海滨洽谈的工作人员，其代表宝裕华公司与汪海滨处理退租事宜所产生的法律效果理应由宝裕华公司承担，宝裕华公司反诉称汪海滨违约擅自收回房屋之反诉请求与事实不符，一审法院不予采信，因此宝裕华公司反诉要求汪海滨赔偿装修损失及违约金无事实根据，不予支持。关于汪海滨要求宝裕华公司支付违约金的问题。本案房屋租赁合同是宝裕华公司单方提出提前解除合同的，因此宝裕华公司属于违约方，应当按照合同承担违约责任。尽管汪海滨同意宝裕华公司提前解除合同，但汪海滨并未明确表示放弃追究宝裕华公司的违约责任，因此汪海滨要求宝裕华公司支付违约金符合法律规定，一审法院予以支持。关于具体的违约责任问题，双方签订的租赁合同第九条第三款约定“因乙方违约导致合同解除的，乙方需支付相当于届时三个月租金的违约金”，该约定对双当事人均具有法律约束力，因此宝裕华公司应当向汪海滨支付三个月租金的违约金即人民币62500元。因宝裕华公司房屋在2017年2月底交付汪海滨，但宝裕华公司已支付一年的房屋租金，该多支付的两个月的租金折抵两个月的违约金，结抵扣，宝裕华公司还须支付汪海滨一个月的违约金20833.33元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司于判决生效之日起向汪海滨支付违约金20833.33元。二、驳回汪海滨其他诉讼请求。三、驳回苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司全部反诉请求。本诉部分案件受理费减半收取2619元，反诉部分案件受理费3809元，合计人民币6428元，由汪海滨负担1428元，由苏州宝裕华新能源汽车科技有限公司负担5000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，2016年3月11日汪海滨、宝裕华公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。2017年2月28日汪海滨、宝裕华公司协商一致解除合同，合同权利义务终止。汪海滨、宝裕华公司因合同解除后赔偿事宜发生争议。本案二审争议焦点在于，汪海滨因宝裕华公司提前解除合同的违约金及损失如何认定。汪海滨认为，宝裕华公司提前解除合同、退场、告知汪海滨对外出租的相关行为视为其对剩余租期内租金的放弃，且合同约定违约金不足以弥补其租金损失。对此本院认为，从汪海滨与宝裕华公司工作人员李向辉就合同解除的协商过程来看，双方并未就宝裕华公司提前解除合同的违约金及赔偿事宜达成一致意见。汪海滨认为宝裕华公司提前解除合同、退场、告知汪海滨对外出租的相关行为视为其对剩余租期内租金的放弃，无事实及合同依据，本院不予支持。本案中，宝裕华公司提前解除合同，构成违约，应按合同约定向汪海滨支付三个月租金作为违约金。根据汪海滨提交的其与案外人刘云侠签订的商铺租赁合同显示，汪海滨于2017年3月已与刘云侠另行签订租赁合同，涉案商铺闲置期未超过一个月，汪海滨实际租金损失并未超过合同约定的违约金。至于汪海滨认为其出租于案外人刘云侠的租金价格远远低于宝裕华公司，宝裕华公司应承担其租金差价损失。对此本院认为，租金价格受到市场形势、经营业态、当事人意愿等多种因素影响，汪海滨与案外人刘云侠关于租金的约定并非宝裕华公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，汪海滨要求宝裕华公司承担其租金差价损失，无合同及法律依据，本院不予支持。鉴于汪海滨对一审反诉部分不持异议，故汪海滨上诉的二审案件受理费应参照一审本诉案件受理费收取。综上，上诉人汪海滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5238元，由上诉人汪海滨负担。汪海滨向本院预交二审案件受理费9047元，由本院退还3809元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  叶 刚审判员  周 红二〇一七年十二月二十五日书记员  陈 莉