湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6727号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市江夏区香飘天下川菜馆，住所地武汉市江夏区纸坊街文华路中百广场5F-09。经营者：石建鹏，男，1981年12月26日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：陈俊，湖北首义律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉第三人）：武汉市东西湖川行天下川菜馆，住所地武汉市东西湖区北冰洋城市广场****号。经营者：胡红文，男，1975年2月20日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。委托诉讼代理人：陈俊，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉中百百货有限责任公司，住所地武汉市江汉区江汉路129号。法定代表人：彭波，董事长。委托诉讼代理人：胡芳，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：周文华，湖北晴川律师事务所律师。上诉人武汉市江夏区香飘天下川菜馆（以下简称江夏川菜馆）、武汉市东西湖川行天下川菜馆（以下简称东西湖川菜馆）因与被上诉人武汉中百百货有限责任公司（以下简称中百公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江夏川菜馆、东西湖川菜馆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中百公司的诉讼请求，支持江夏川菜馆的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定中百公司开业符合双方《合同书》约定的开业条件错误。2、一审法院认定江夏川菜馆、东西湖川菜馆应交纳空调电费错误。二、一审法院适用法律错误，导致裁判错误。中百公司未按照合同约定全面履行自己的义务，并且对其提供的格式合同应当作出不利于其的解释。中百公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2013年12月28日开业时已符合合同约定的开业标准，开业时的商家按照行业惯例应解释为已被招商签约的商家。案涉合同是被江夏川菜馆、东西湖川菜馆格式化的合同，与中百公司提供的空白格式合同及与其他商家订立合同均不同，应作出有利于中百公司的解释。空调电费与空调使用费不同，且实际发生，商家应予缴纳。2016年8月，中百公司诉至一审法院，请求判令：1、确认中百公司与东西湖川菜馆签订的商铺租赁《合同书》中第5.7条、第14.3条无效；2、江夏川菜馆、东西湖川菜馆支付违约金36,189.62元（以逾期租金为基数，乘以逾期天数，乘以日万分之三的标准计算，均计算至2017年2月19日止）；3、江夏川菜馆、东西湖川菜馆依照合同约定支付自2014年10月20日至2017年2月19日的租金437,836元、截止2017年2月19日的空调电费43,637元；4、解除中百公司与东西湖川菜馆签订的商铺租赁《合同书》；5、本案诉讼费由江夏川菜馆、东西湖川菜馆承担。江夏川菜馆反诉请求：1、继续履行中百公司与东西湖川菜馆签订的商铺租赁《合同书》；2、中百公司支付不符合开业条件赔偿金86万元（按照合同约定的2,000元每日，自2013年12月28日起计算至2015年3月31日止，共计430天）；3、本案本诉、反诉诉讼费由中百公司承担。一审法院认定事实：东西湖川菜馆（乙方）与中百公司（甲方）签订商铺租赁《合同书》，承租中百公司位于武汉市江夏区中百广场5层使用面积380平方米商铺，《合同书》第五条约定：租赁期限共96个月，自2013年12月28日起至2021年12月27日止；自租赁区域交付之日起，乙方享有12个月免租装修期（含装修期）；商场开业时间为2013年12月28日，开业的标准为，开业时商家应达到整体数量的百分之95，且每层均应有不低于百分之95的商家开业；如甲方商场逾期开业，自逾期的次日起至实际符合约定条件甲方商场开业日止，甲方应免收乙方一切费用（乙方使用的水、电、燃气除外），乙方租赁期限相应顺延，且甲方应按日赔偿乙方损失2,000元。第六条租赁费用及付款方式约定：第1年至第2年，乙方向甲方支付租金182,400元/年，自第3年起，每年的租金在上一年度年租金的基础上递增5%；租金含物业管理费和空调使用费，不含水、电及其他费用；没有特别约定月租金、日租金的，月租金按年租金的1/12平均计算，日租金按年租金的1/365平均计算；乙方按实际用量支付其在租赁区域内使用的水费、电费、燃气费、电话（网络）费等；租金按季支付，在每个季度始日的15日前支付；水、电、燃气、电话（网络）等公用事业费用，乙方须自收到甲方缴费通知之日起3日内支付。第七条租赁区域装修约定：免租装修期内，除乙方使用发生的水、电、燃气费用外，甲方免收乙方的一切其他费用。第十三条本合同的变更和解除约定：乙方拖欠应付租金，且在收到甲方通知后满10天未缴清的，甲方有权解除合同；一方解除合同的通知送达对方之日，本合同解除。第十四条违约责任约定：乙方拖欠应付租金或费用，每逾期1日，应向甲方支付应付款项万分之三的违约金，直至其缴清租金或费用或甲方解除合同止。《合同书》还对其他事项进行了约定。中百公司于2013年10月20日将该商铺向江夏川菜馆、东西湖川菜馆交付使用。2013年12月28日，中百公司中百广场开业，江夏川菜馆按中百公司的要求亦同时开业。至开业时，中百广场一至五楼商铺均开业，六楼商铺开业2家。2015年2月8日，中百广场六楼的高德国际影城（江夏店）开业，同年12月15日，六楼的NO.1自助KTV开业。江夏川菜馆入驻中百广场后，至今未向中百公司缴纳租金及空调电费。一审法院认为，本案争议焦点有三，评述如下：关于诉争《合同书》的效力问题。中百公司认为《合同书》第5.7条、第14.3条违背双方意识及客观事实，应当认定无效；江夏川菜馆及东西湖川菜馆认为合同内容系双方协商确定，合法有效。涉案《合同书》系东西湖川菜馆与中百公司签订，并由江夏川菜馆、东西湖川菜馆实际履行，故东西湖川菜馆、江夏川菜馆为合同一方当事人。涉案《合同书》系双方在平等、自愿基础上协商签订，属于真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当依照合同约定行使权利、履行义务。故中百公司的该项诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持；对江夏川菜馆及东西湖川菜馆的辩称意见，予以采纳。关于诉争《合同书》能否解除问题。中百公司以迟延支付租金为由主张解除合同；江夏川菜馆及东西湖川菜馆认为依照合同第5.5条约定中百公司应免收2015年12月15日前包含租金在内的一切费用，并赔偿损失，二者相抵销后，不存在欠付租金问题，解除合同没有依据，应当继续履行。双方《合同书》第13.2条第1款第（2）项约定：乙方拖欠应付租金，且在收到甲方通知后满10天未缴清的，甲方有权解除合同。该条中“应付租金”应为已到期且不存疑之债权，本案中，双方对合同第5.4条关于中百广场开业标准的理解存在较大分歧，并有第5.5条关于中百广场不符合开业标准之违约责任的约定，致使租金计算起点及金额并不具体确定，也即“应付租金”债权存疑，中百公司要求解除合同的条件尚未成就，故对中百公司判决解除合同的诉请，不予支持；对江夏川菜馆要求继续履行合同的诉请，予以支持。关于租金、违约金、电费、赔偿金的承担问题。1.关于租金问题，中百公司认为开业率系指经其招商的商家开业率，2013年12月28日符合开业标准，租金应自商铺交付日起一年免租期后的2014年10月20日起计算。江夏川菜馆及东西湖川菜馆认为中百广场商铺招租达到整体数量的95%，即中百广场6楼KTV开业日2015年12月15日才符合合同约定的租金起算日期。根据双方《合同书》第5.4条约定，“商场开业时间为2013年12月28日，开业的标准为，开业时商家应达到整体数量的95%，且每层均应有不低于95%的商家开业”，因双方对于开业时的商家整体数量具体数额是多少并未明确约定，由此导致双方对该条文中“开业时商家应达到整体数量的95%”的不同解读。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”本案中，江夏川菜馆及东西湖川菜馆在中百公司确定于2013年12月28日开业时未用语言或者文字明确表示意见，且江夏川菜馆按期开业经营，一审法院基于上述事实及相关法律规定认为，东西湖川菜馆及江夏川菜馆以其行为足以表明接受了中百公司的中百广场于2013年12月28日符合约定的开业条件。故中百公司要求自2014年10月20日起计算租金的诉讼请求，予以支持；江夏川菜馆及东西湖川菜馆的辩称意见没有事实和法律依据，不予采纳。2.关于违约金，双方合同第十四条违约责任约定：“乙方拖欠应付租金或费用，每逾期1日，应向甲方支付应付款项万分之三的违约金”，该条中“租金”同样应理解为已到期且不存疑之债权，本案中，双方对合同第5.4条关于中百广场开业标准的理解存在较大分歧，致使租金计算起点及金额并不具体明确，也即“应付租金”债权存疑，故对中百公司关于计算违约金的诉请，不予支持。3.关于空调电费，双方合同第6.1E约定“租金含物业管理费和空调使用费，不含水、电及其他费用”，第6.2.2条约定“乙方按实际用量支付其在租赁区域内使用的水费、电费、燃气费、电话（网络）费等”，涉案标的为商场，根据商场内各商铺空间的非完全封闭性及商场经营惯例，应为由商场安装并提供中央空调，“空调使用费”应指不可分之中央空调的物理使用费用，并不包含使用中央空调而产生的“电费”，由各商铺按空调实际使用面积分摊已产生的空调电费具有合理性，故对中百公司关于空调电费的诉请请求，予以支持；江夏川菜馆及东西湖川菜馆关于“空调使用费”即为“空调电费”且已包含在租金中，对分摊的空调电费不予支付的辩称意见，与双方约定明显不符，亦不予采纳。4.关于赔偿金，江夏川菜馆根据合同第5.5条之约定，反诉请求中百公司赔偿因逾期开业造成的损失86万元，中百公司并不构成逾期开业，江夏川菜馆的该项反诉请求不符约定，不予支持。综上所述，中百公司与江夏川菜馆、东西湖川菜馆之间的商铺租赁《合同书》合法有效，中百公司解除合同缺乏依据，不予支持，江夏川菜馆要求合同继续履行的诉请，有理合法，予以支持；因合同不予解除，双方合同约定的租金支付方式为按季度于每季始日15日前支付，故2014年10月20日至2017年2月19日的租金均已届履行期，共计428,640元（2014年10月20日至2016年10月19日为182,400×2=364,800元；2016年10月20日至2017年2月19日为182,400×1.05/12×4=63,840元），截止2017年2月19日空调电费43,637元；以上共计472,277元，由江夏川菜馆及东西湖川菜馆承担；中百公司的其他诉讼请求及江夏川菜馆的其他反诉请求，均不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、武汉中百百货有限责任公司与武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆之间的商铺租赁《合同书》继续履行；二、由武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆于本判决生效之日起十五日内向武汉中百百货有限责任公司支付租金428,640元（2014年10月20日至2017年2月19日），后续租金等依照合同约定支付；三、由武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆于本判决生效之日起十五日内向武汉中百百货有限责任公司支付空调电费43,637元；四、驳回武汉中百百货有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回武汉市江夏区香飘天下川菜馆其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费8,456元，减半收取计4,228元；反诉受理费12,400元，减半收取计6,200元；合计10,428元，由武汉中百百货有限责任公司负担1,928元，武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆共同负担8,500元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在中百公司一审中提交的空白样本合同及与其他部分租户签订的合同中，均未约定空调电费，而约定承租方支付物业管理费和空调使用费。针对本院询问中百公司是否向其他租户同时收取空调使用费和空调电费，中百公司二审中称，其仅收取空调电费，未收取空调使用费。本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。关于案涉《合同书》第5.4条中“开业的标准为，开业时商家应达到整体数量的95%，且每层均应有不低于95%的商家开业”的解释及相应的租金、赔偿金承担问题。该条款对于开业时的商家整体数量及每层商家数量是多少并未明确约定，双方对该条款的理解存有争议，江夏川菜馆、东西湖川菜馆认为商家整体数量及每层商家数量是指商场可容纳的商家总数量，而中百公司则认为是指已被招商签约入驻的商家。对此，本院认为，双方对该条款的理解均与合同文义并不相悖，均有一定的合理性，而从该条款的目的看，开业标准的约定实质上是为了保障商场的整体氛围和客流量，对于江夏川菜馆从事的餐饮行业尤为重要。2015年2月8日，中百广场六楼的高德国际影城（江夏店）开业，同年12月15日，六楼的NO.1自助KTV开业。影城和KTV开业时间较晚，对五楼的江夏川菜馆的经营会产生一定的影响，本院根据公平原则和诚实信用原则对双方的利益进行一定的衡平。在综合考虑前述因素及江夏川菜馆已享有的一年免租装修期的情况下，对江夏川菜馆主张的不符合开业条件赔偿金68万元，本院不予支持，而对中百公司主张的2015年12月15日之前的租金，本院亦不予支持，2015年12月16日起的租金，江夏川菜馆、东西湖川菜馆按合同约定负担。据此，江夏川菜馆、东西湖川菜馆应向中百公司支付截至2017年2月19日的租金共计217,755.62元（2015年12月16日至2016年10月19日为182,400×308/365=153,915.62元；2016年10月20日至2017年2月19日为182,400×1.05/12×4=63,840元）。关于中百公司主张的空调电费负担问题。案涉《合同书》约定，租金含物业管理费和空调使用费，不含水、电及其他费用，乙方（承租方）按实际用量支付其在租赁区域内使用的水费、电费、燃气费、电话（网络）费等。对于空调使用费与空调电费是否存在同一或包含关系，双方存在分歧。根据本院二审查明的其他合同及履行情况，对应案涉《合同书》的相应约定，结合日常生活经验，本院认定空调使用费与空调电费之间存在同一或包含关系，因双方约定租金已包含空调使用费，中百公司不应再另行收取空调电费。综上，江夏川菜馆、东西湖川菜馆的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2772号民事判决第一项、第五项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2772号民事判决第三项、第四项；三、变更湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初2772号民事判决第二项为：武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆于本判决生效之日起十五日内向武汉中百百货有限责任公司支付租金217,755.62元；四、驳回武汉中百百货有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,456元，减半收取4,228元；反诉受理费12,400元，减半收取6,200元；合计10,428元，由武汉中百百货有限责任公司负担2,452元，武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆共同负担7,976元。二审案件受理费20,856元，由武汉中百百货有限责任公司负担4,904元，武汉市江夏区香飘天下川菜馆、武汉市东西湖川行天下川菜馆共同负担15,952元。本判决为终审判决。审 判 长 骆朝辉审 判 员 李斌成审 判 员 安林锋二〇一七年十二月十五日法官助理 申光伟书 记 员 舒 渲