湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂浠水民初字01569号原告：万金美，女，1965年6月28日出生，汉族，湖北省浠水县人，会计，住浠水县，现住黄冈市，委托诉讼代理人：陈东平，浠水县和谐法律服务所法律工作者，执业证号4171015087，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求；参加和解，提起反诉、上诉。被告：郭小平，女，1967年1月19日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体工商户，住浠水县，委托诉讼代理人：黄霖，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号14211201110353607，代理权限为一般代理。第三人：郭方，男，1982年6月22日出生，汉族，湖北省浠水县人，住北京市海淀区，委托诉讼代理人：陈学东，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号14211200910334968，代理权限为代为应诉、答辩、提起诉讼，收集提供证据、质证，出庭、调解、签收法律文书，提起上诉。原告万金美与被告郭小平、第三人郭方房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万金美及其委托诉讼代理人陈东平、被告郭小平及其委托诉讼代理人黄霖、第三人郭方的委托诉讼代理人陈学东到庭参加了诉讼。2016年4月8日，本院依法向当事人送达了本案中止诉讼的裁定书。本案恢复审理后现已审理终结。原告万金美向本院提出诉讼请求：1.判决被告停止侵害，并返回非法占用位于浠水县××××号门面房屋；2.被告给付拖欠租金8000元（自2013年6月至2014年4月30日）；3.被告支付非法占用期间占用费16800元（每月按800元自2014年4月30日计算至2015年11月30日，以后顺延至返还之日）；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：我与被告系姻亲关系。被告因经营需要，向我租赁位于浠水县××××号门面房屋（含大厅、小房、卫生间及该房屋后两间），约定月租金为800元，租期自2012年至2014年4月30日，并订立书面合同。合同订立后，我按照约定向被告交付租赁物，但被告未按照合同约定履行其义务，租赁期限届满无正当理由拒绝返还租赁物，被告的行为严重损害了我的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告郭小平辩称，1.原、被告之间的房屋租赁合同已于2014年4月30日到期，到期后被告与实际产权人郭方签订了房屋租赁合同，自2014年5月1日－2019年5月1日止，该合同在实际履行中期限未届满；2.万金美于2012年5月1日与郭小平签订的租赁合同期限已届满，并已由新的合同代替，我不存在占用和侵害的事实；3.郭小平租赁的房屋实际产权人为郭方，原告无权主张该房屋的实际权利，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人郭方述称，1.郭方是本案讼争房屋的实际产权人，作为有独立请求权第三人申请参加本案诉讼；2.只有房屋产权人才有权决定对房屋出租和房租收取，郭方在美国留学，经济困难，郭方与郭小平签订的房屋租赁合同，每月800元，自2013年6月1日至2016年6月1日，郭方已收取租金28800元；3.郭方与本案原告之间存在产权纠纷，已向浠水县人民法院起诉原告，要求确认本案争讼房屋的权属，法院已经受理，正在审理之中。该房屋的产权归属与本案的诉讼有关系，应当待涉诉房屋确权之后再进行审理本案，本案应该中止审理；4.房屋共二层，第二层是郭方使用，日常打扫是交给郭小平。原告万金美为支持其主张，向本院提交了如下证据材料：1、原告身份证复印件，2.被告户籍证明，3.房屋租赁合同复印件，以上1－3旨在证明原、被告系适格的诉讼主体，具有独立的诉讼地位，双方所签订的房屋租赁合同是合法、有效的；租赁期限届满，原、被告未续订租赁合同，被告系无权占有，被告应按原租赁合同约定租金赔偿占用期间损失；4.产权证复印件，旨在证明原告系讼争房屋所有权人。被告郭小平质证意见：对证据材料1、2无异议；对证据材料3真实性无异议，证明目的异议是，该合同内容是2012年－2014年，租期届满，被告不存在侵权占用的事实；对证据材料4真实性没有异议，证明目的异议是产权所有人是原告及郭守国，但原告与郭守国生前有协议，该房屋的产权是由郭方所有。第三人郭方质证意见：对证据材料1、2无异议；证据材料3真实性无异议，虽然是与原告签订租赁合同，但是房租是郭守国收取，该事实原告已经承认；对证据材料4真实性无异议，房产证是郭守国和万金美共同共有，但原告只提交一份房产证。房屋的实际产权人是郭方，该房屋是郭守国和万金美已订立了协议，先登记在郭、万名下，但是实际是归郭方所有。被告郭小平为证实其辩解的意见，向本院提交了以下证据材料：5、民事起诉状复印件，6、诉讼费票据复印件，7、受理案件通知书复印件，以上5－7旨在证明原告与被告签订的出租房屋在产权上发生争议，实际产权人郭方已向浠水县人民法院起诉。8、“家庭房产及相关事项协议”复印件，旨在证明出租房屋实际产权人系郭方，而不是原告万金美。9、2012年5月1日房屋租赁合同复印件，旨在证明万金美诉郭小平租赁合同，合同甲方签字系万金美，系代表郭守国（郭方之父）签字，实际产权人为郭方。该合同于2014年4月30日期限届满。10、2014年5月1日门面租赁合同，旨在证明该房屋于2014年4月30日到期后，被告郭小平与实际产权人郭方已签订门面租赁合同，期限为五年，且租赁合同正在履行中。原告万金美质证意见：对证据材料5、6、7真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关；对证据材料8真实性无异议，但产权应以登记为准；证据材料9真实性无异议，证明目的异议是合同租赁期间满后，被告继续占用。郭方无权与被告签订合同；证据材料10与本案无关，证明目的无法实现。第三人郭方质证意见：对证据材料5、6、7、8、9、10都没有异议。原告认为证据材料5、6、7与本案无关，是错误的认识，必须先确定房屋的产权人，法院已经受理确权案件，本案应当中止审理。第三人郭方未向本院提交证据材料。本院认证意见：证据材料1、2当事人均无异议，具有证明力；证据材料3、4、9能证实原、被告订立的房屋租赁合同及该房屋产权所有人的情况；证据材料5、6、7只能证实第三人郭方起诉的相关情况；证据材料8，原、被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以认定；证据材料10能证实郭方与郭小平对涉讼房屋订立合同的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月1日，原告万金美与被告郭小平签订了“房屋租赁合同”一式两份，其内容为“甲方：万金美，乙方：郭小平经甲、乙双方协商，甲方同意将自己的房产（云路大道××号）门店两连（含大厅，小房，卫生间，后面的两间房）租赁给乙方。双方协议如下：一、租赁时间：从2012年5月1日到2014年4月30日止，租期两年。租金第一年每月800元，分两次交清，预付半年。从第二年起，租金价格逐年面议。二、电费乙方单独安表计价，电费次月十五日前交清。三、甲方移交给乙方的设施，乙方不得损毁，到期移交甲方时，按移交表金额甲方按折旧比例收回。乙方必须保证甲方房产和设施安全，改装需经甲方同意，如造成损坏由乙方赔偿。四、乙方必须合法经营，注意防火防盗，因上述原因或商务纠纷造成损失，纠纷概不负责。五、甲、乙双方如特殊情况要提前解决合同，需提前三个月告知对方，乙方应控制进货，甲方有义务协助乙方处理余货。六、本合同双方签字生效，一式两份，双方各执一份，未尽事宜双方协商解决。合同附件1.《移交货物表》2.《移交设施表》。合同尾部有甲方万金美和乙方郭小平签名”。合同订立后，被告即开始对该房屋门店两连进行经营。现原告以被告未按合同约定履行其义务为由，于2015年11月9日向本院提起了诉讼。庭审中，第三人郭方述称，该涉讼房屋应归其所有，且该房屋的租金被告郭小平已支付给第三人郭方。同时查明，2013年1月8日，郭守国、郭方、万金美、肖灿灿签订了“家庭房产及相关事项协议”一式四份，其内容为“男方郭守国，女方万金美因双方配偶去世，于1999年元月再婚。再婚前双方各有一个儿子，男方儿子郭方，女方儿子肖灿灿，现两个儿子已成人，为了理顺家庭房产关系，依据国家有关法规，特订立如下房产协议：一、婚前财产1、郭守国再婚前与儿子郭方有近400平方米的二层楼房一栋，位于浠水县××××号。该房产再婚前已办理土地证，后于2010年6月为给儿子郭方办理房产证，按程序先行办理了郭守国、万金美夫妻的房产证，但因国家房地产调控政策限制，暂未办理转儿子郭方的房产手续。2、万金美再婚前与儿子肖灿灿有近400平方米的二层二栋楼房（连在一起），位于浠水县清泉镇××坳社区××组，该房产已于2012年6月办理了肖灿灿的房产手续。二、婚后房产1、因肖灿灿原老房子比较陈旧，为解决成家问题，经郭守国、万金美夫妻双方商量，郭守国于2010年出资10万多元为肖灿灿在宏威小区购100余平方米商品房一套，暂未办理房产手续。2、郭方结婚成家后，为解决住房问题，郭方夫妻双方在武汉自行购买商品房一套，郭守国于2012年出资拾万元予以资助。三、明确产权1、郭守国、万金美夫妻双方再婚后原有资产依据新修订的《婚姻法》，所有权归夫妻各自所有。2、再婚后为其双方儿子出资及购置的房产，归双方儿子各自所有。3、上述资产郭守国、万金美双方生前均有居住权。4、以上房产产权不因拆迁、改造或处置而影响产权关系。四、相关备注1、此合同由郭守国、万金美夫妻双方和儿子郭方、肖灿灿四人签字画押后生效，未经四人共同同意任何人不得单方面更改合同条款。2、此合同一式四份，郭守国、万金美夫妻双方和两个儿子郭方、肖灿灿各执一份，3、此合同可作遗产继承依据。该协议尾部有郭守国、万金美、郭方、肖灿灿四人签名画押。”另查明，本案涉讼的房屋于2010年8月10日登记在郭守国、万金美的名下，房屋面积为385.85㎡。2013年11月19日郭守国因病去世。第三人郭方已收取被告郭小平与原告万金美于2012年5月1日订立的房屋租赁合同约定的租金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原告万金美及其子肖灿灿和第三郭方及其父郭守国于2013年1月8日签订的“家庭房产及相关事项协议”系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法、有效。双方当事人应当诚实守信，按照协议约定履行自已的义务。本案涉讼房屋虽登记在郭守国、万金美名下，但郭守国、郭方、万金美、肖灿灿四人已在“家庭房产及相关事项协议”中，将该房屋明确认定为郭守国婚前财产，且分割给郭方所有，只是因房地产政策限制，暂未办理转移郭方的房产手续。该协议对签订协议的四人均具有约束力，该房屋登记在郭守国、万金美名下，应当理解为借名登记，即名义所有权人为郭守国、万金美，实际所有权人为郭方。对此，协议中“明确产权”部分“上述资产郭守国、万金美双方生前有居住权”的表述与借名登记的意思表示相一致，否则不可能表述为“居住权”。2012年5月1日原、被告签订“房屋租赁合同”后，原告万金美将房屋出租给被告郭小平经营。期间，被告郭小平将租金已给付该房屋的实际产权人即本案的第三人郭方，两年租赁期限届满后，被告郭小平又与该房屋实际所有权人即本案第三人郭方签订了五年的“门面租赁合同”。且本院（2017）鄂1125民初648号民事判决已确认2013年1月8日的协议合法有效，现该判决经二审维持后已发生法律效力，故本案第三人郭方对本案涉讼房屋的续租及租金的收取，不违反法律规定。对本案被告郭小平来说，无论是与名义房屋所有权人签订租赁合同，还是与实际房屋所有权人签订租赁合同，租赁的房屋都是同一的，租赁期限前后衔接一致，两份合同都有效，现前一份合同已履行完毕，后一份合同正在履行之中。即使因租赁合同发生争议，万金美与郭方之间只是出租人内部的争议，郭小平作为承租人的利益应不受影响。综上所述，原告要求被告返还租赁房屋并支付期内租金及期外占用费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告万金美的诉讼请求。本案受理费420元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  蔡成亮人民陪审员  韩建军人民陪审员  黄文革二〇一七年十二月十三日法官 助理  郭高卉书 记 员  胡 霞