湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2760号上诉人（原审被告）：ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司。住湖南省ＸＸ瑶族自治县工业园区。法定代表人：首江桃，女，该公司董事长。委托代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祝强，男，1987年3月30日出生，瑶族，住ＸＸ瑶族自治县。委托诉讼代理人：蒋秋生，男，1963年9月2日出生，汉族，住ＸＸ瑶族自治县。被上诉人（原审原告）：龙清顺，男，1977年7月14日出生，现住ＸＸ瑶族自治县。委托诉讼代理人：蒋秋生，男，1963年9月2日出生，汉族，住ＸＸ瑶族自治县。被上诉人（原审原告）：蒋建军，男，1980年4月16日出生，汉族，现住ＸＸ瑶族自治县。委托诉讼代理人：蒋秋生，男，1963年9月2日出生，汉族，住ＸＸ瑶族自治县，系被上诉人蒋建军之父。上诉人ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司（以下ＸＸ华宇公司）因与被上诉人祝强、龙清顺、蒋建军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。ＸＸ华宇公司上诉请求：撤销原判，改判36栋阁楼归ＸＸ华宇公司所有，ＸＸ华宇公司与伍炳旺于2017年5月20日签订的《储藏室（阁楼）使用权转让协议》合法有效。理由：36栋阁楼是经设计院设计规划部门批准的，而不是ＸＸ华宇公司擅自兴建的，不属于共有建筑面积，没有分摊给购房户，36栋阁楼是属于ＸＸ华宇公司所有。《商品房买卖合同》中约定“商品房所有楼面的屋面使用权”是指阁楼屋面，不是指五层楼面，楼面和屋面是两个不同概念，楼面指的是楼层的上面，而屋面指的是屋顶的抛物面。祝强、龙清顺、蒋建军辩称，双方在《商品房买卖合同》中约定商品房所在楼宇的屋面使用权归全体产权人共有，ＸＸ华宇公司提供的证据足以证实华宇潇湘城36栋阁楼是在规划设计之内，属共有建筑面积，并已分摊给一、二功能区（即一至五楼业主），其使用权应归该栋楼的全体产权人共有。因ＸＸ华宇公司是房地产开发公司，本小区的每栋楼房都是ＸＸ华宇公司出资按照规划设计图标准兴建好出售给业主从中得取收益的。本案中36栋阁楼是按照规划设计标准施工建成的，是依附该商品房屋面存在的附属设计，是该栋楼的公共共有部分，其使用权应归该栋楼全体产权人共有。按平面设计图标准，指的实际五层楼就是五层的平面，楼宇的屋面就是五层的顶面，屋面的阁楼就是该栋楼的隔热防水层，属该栋楼的附属设施，是全体产权人公共共有部分。ＸＸ华宇公司与伍炳旺签订的《储藏室（阁楼）使用权转让协议》违反了法律规定，未经全体业主追认，其行为侵害了该单元全体业主的合法权益。综上，请求法院依法维持原判。祝强、龙清顺、蒋建军向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令ＸＸ华宇公司维护《华宇潇湘城小区商品房买合同》，解除《储藏室(阁楼)使用权转让协议》；2、依法支持祝强、龙清顺、蒋建军享有36栋楼屋面及公共部位设施的业主使用权；3、本案诉讼费用由ＸＸ华宇公司承担。一审法院认定事实：2012年3月18日和2012年4月17日，龙清顺、祝强分别向ＸＸ华宇公司购买了‘华宇·潇湘城’第36幢D单元502号和501号商品房，双方签订了《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》。《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》第三条:“买受人所购商品房的基本情况:……。该商品房【合同约定】【产权登记】……公共部位与公用房屋分摊建筑面积……(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)”。附件二:“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：‘统一按国家标准’”。第十七条:“双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权全体产权人共有；……”。第十八条：第二款:“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。《华宇潇湘城规划示意图》、《华宇潇湘城规划设计图》(含立面图、剖面图)证实:华宇·潇湘城36栋的阁楼是在规划设计之内。《房产面积测量报告》证实：“共有建筑面积分摊方案表:功能区分摊:共有建筑面积内容:4、屋面梯间分摊给一、二功能区(一功能区：1层；二功能区：2-6层)”。龙清顺、祝强购买了‘华宇·潇湘城’第36幢D单元502号和501号商品房后,将楼顶的阁楼安装了门，将阁楼的使用权居为已有。2016年3月26日，祝强将自已购买的‘华宇·潇湘城’第36幢D单元501号商品房卖给了蒋建军。2017年5月20日，ＸＸ华宇公司将36栋D单元501、502号商品房楼面阁楼的使用权以五万元的价格卖给伍炳旺。2017年4月11日和2017年5月31日，ＸＸ华宇公司认为‘华宇·潇湘城’第36幢D单元501号和502号商品房的业主擅自在阁楼安门管理，侵害了其合法权益，通知两业主限期拆除安装的门，搬出阁楼。后因阁楼购买者强行破拆阁楼门,双方发生争议，祝强、龙清顺、蒋建军向法院提起诉讼。本案在开庭审理过程中，经组织双方调解，由于双方意见不一，调解未果。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从祝强、龙清顺、蒋建军提供的《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》，ＸＸ华宇公司提供的《华宇潇湘城规划示意图》、《华宇潇湘城规划设计图》(含立面图、剖面图)、《房产面积测量报告》等证据证实,‘华宇·潇湘城’36栋的阁楼是在规划设计之内，属共有建筑面积并已分摊给一、二功能区(即一至五楼业主)，其使用权应归该栋楼的全体产权人共有。祝强、龙清顺、蒋建军单方面将阁楼安装门行使管理使用权,其行为侵害了全体业主的合法权益,应当停止侵害、恢复原状。现祝强、龙清顺、蒋建军要求判决支持其享有36栋楼屋面及公共部位设施的使用权，不予支持。ＸＸ华宇公司辩称36栋的阁楼是其出资兴建，所有权应归其所有，但其并未提供相应的证据证明该阁楼的所有权归其所有，其要求亦不予支持。‘华宇·潇湘城’36栋D单元的阁楼的使用权属该单元的全体产权人共同享有，共同承担义务；无处分权的ＸＸ华宇公司与伍炳旺签订《储藏室(阁楼)使用权转让协议》，将D单元的阁楼使用权出售给伍炳旺谋利，该协议也未经权利人即全体业主追认，其行为侵害了该单元全体业主的利益，该协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、依法确认龙清顺、祝强分别于2012年3月18日和2012年4月17日与ＸＸ瑶族自治县华宇公司签订的《华宇潇湘城小区商品房买卖合同》合法有效；二、ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司与伍炳旺于2017年5月20日签订的《储藏室（阁楼）使用权转让协议》无效；三、驳回祝强、龙清顺、蒋建军的其它诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由祝强、龙清顺、蒋建军负担25元，ＸＸ瑶族自治县华宇公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：关于阁楼是否列入公摊面积范围的问题。根据ＸＸ华宇公司提交的《房产面积测量报告》中的户室面积对照表可知，只有车库、门面计入公摊面积，本院认定阁楼的面积未计入公摊面积。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为华宇·潇湘城36栋的阁楼是否归全体业主共同所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”ＸＸ华宇公司二审提交的《房产面积测量报告》中的房屋楼层面积对照表勘测的华宇潇湘城36号楼1层为车库，2-6层为住宅，36号楼中的6层即对应祝强、龙清顺、蒋建军所购买的501和502房屋，并未约定6层与屋面之间形成的阁楼用途。涉案阁楼未在规划上明确专属于特定的房屋，亦未被明确地列入了商品房买卖合同当中，且该阁楼未登记成为特定所有权的客体，不能确认为房屋专有部分，本院认定涉案阁楼是共有部分，属全体业主共同所有。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现ＸＸ华宇公司未经登记，与伍炳旺签订《储藏室（阁楼）使用权转让协议》无效。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，故对ＸＸ华宇公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸ瑶族自治县华宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨世清审 判 员  曾 忞代理审判员  张向安二〇一七年十二月二十五日书 记 员  李柳依附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。