上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16086号原告：陈利恒，男，1962年6月14日生，汉族，住福建省。原告：罗晓琳，女，1989年4月13日生，汉族，住福建省。两原告共同委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邹一凡，上海环绮律师事务所律师。被告：上海春强物流有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈从翠，执行董事。委托诉讼代理人：沈岩泉，男。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。原告陈利恒、罗晓琳诉被告上海春强物流有限公司其他合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序审理。本院于同年10月20日对本案公开开庭进行审理，后于同年12月6日补充听取了双方陈述。两原告委托诉讼代理人张晓、邹一凡，被告委托诉讼代理人沈岩泉、杨生泉及原委托诉讼代理人吴丽燕分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈利恒、罗晓琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告陈利恒房屋回购款120000元及房屋装修补偿款(暂计50000元，具体价值以司法鉴定结论为准)；2.判令被告支付原告罗晓琳房屋回购款280000元及房屋装修补偿款(暂计100000元，具体价值以司法鉴定结论为准)。事实和理由：两原告曾系被告之股东，双方曾协商两原告以每间3万元价格出资购买被告名下位于松江区车墩镇车新公路XXX号春强物流园区内F栋二楼基础上修建的第三层房屋作为股东宿舍，其中原告陈利恒投资3间，原告罗晓琳投资7间。该宿舍建设完毕后，两原告又分别投入装修并入住。2010年9月10日，两原告及另一股东阮建斌将股权转让给第三方，后两原告及阮建斌与被告签订《协议书》一份，约定被告以4万元每间的价格回购上述宿舍，并补偿装修价值。然被告仅实际支付了阮建斌房屋回购款及装修补偿款，但就两原告装修补偿，双方多次协商未果，被告一直未履行回购义务。且即便就案涉房屋的投资关系无效，过错也是在于被告，根据合同无效的效果，被告也应返还相应款项，根据双方过错情况分配两原告装修的损失，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告上海春强物流有限公司辩称：1.对两原告所述的事实没有异议。两原告于2010年9月10日转让了所享有被告的股权，此前两原告在春强物流园F栋二楼基础上违章修建了第三层住房，被告在不知违章情形下，与两原告签订了系���《协议书》，之后两原告并未将房屋移交被告，而且原告罗晓琳只交了3间房的建房款，另4间房是归属其他股东的，建房款也未缴纳。阮建斌确实领取了相应回购款等，其于2011年也将房屋交付被告了。因系争《协议书》无效，两原告无权要被告支付回购款及装修补偿款；2.按系争《协议书》的约定，被告应于2011年3月10日前支付款项，此后未发生诉讼时效中止或中断事由，两原告起诉已超过诉讼时效；3.案涉房屋并无合法产证，且面临政府强制拆除，不存在利用价值，两原告主张装修补偿不能成立，亦无再进行司法鉴定之必要。且即便考虑两原告投入的装修价值，经折旧，10间房装修残值也不会超过5万元。本院经审理查明：两原告原系被告股东，2009年11月29日，两原告与案外人吕爱军等签订《股权转让协议》，将所持被告股权全部转让，从被告退出。2010年9月10日，两原告及阮建斌(共同作为乙方)与被告(甲方)签订《协议书》一份，载明：甲、乙双方就F楼三层股东宿舍一事经双方协商一致达成协议。一、基本情况。甲方的F楼三层，主要是用于甲方股东的宿舍，由股东以每间3万元的价格予以购买，其中罗晓琳购买7间(21万元，其中挂账其股权名下的林远旺2间)，陈利恒购买3间(9万元)，阮建斌购买2间(6万元)。二、鉴于乙方已经将春强物流公司的所有股权转让出去，不再是公司股东，故双方同意对没有装修的房间由甲方以每间4万元的价格回购。三、乙方于2011年3月10日前搬离各自占有的宿舍，同时甲方将本协议书第一条约定的宿舍价格支付给乙方。如上述宿舍有装修的，则届时双方面谈，也可通过有资质的评估机构评估出的价格解决。审理中，双方确认案涉10间房确实未取得规划及建设许可；两原告确认陈利恒在协议书签订后还使用过案涉房屋若干年，水电费单独计量，自行承担；罗晓琳则未再使用过案涉房屋。2015年7月25日，被告分别向两原告发出挂号信，信函中载明：根据2010年9月10日协议，公司多次与你沟通退还宿舍的问题，但你一再违约，以各种借口不来协商解决，以致长期占用，给公司利益造成很大损失；现再次督促你按协议书第三条约定于2015年8月10日前与公司联系协商解决，否则按第三条约定从2011年4月开始计算你所占用房屋租金并单方请评估机构评估出价格予以收回你所占用的宿舍并依法追索因此对公司造成的经济损失。审理中，两原告确认未收到该信函，其中陈利恒寄送地址虽为户籍地，但陈利恒未在该址居住，罗晓琳的寄送地址错误。审理中，本院组织双方对案涉房屋现场查勘，双方对10间房情况现场指认，其中一间房在走��尽头，连同走廊部分一并装修的；每间房屋装修情况相当，均铺设地砖、配套有厨房、卫生间，部分房间还安装有中央空调等。审理中，被告确认10间房装修残值为10万余元。以上事实有两原告提供的《协议书》、上海春强物流有限公司章程、股权转让协议，被告提供的信函及挂号信单据等书证及双方陈述在案证明，本院经审核予以确认。被告另提供上海车墩工业开发有限公司于2016年9月作出的《告知书》一份，主要载明车墩工业公司按区域环境综合整治年度计划，拟对工业园区内货运集散地及货运停车场进行综合整治，包括违法用地、违法建筑、乱搭建等，请企业自行整改，10月份之后由相关执法部门开展综合整治，等等。因该告知书未明确系针对案涉10间房，而原、被告双方均确认案涉10间房未取得相关许可，该告知书与本案并无关联，本院不予采纳。���理中，双方均对系争《协议书》中当事人阮建斌合同权利义务履行情况作出确认，但该协议中乙方内部三人系相对独立当事人，各自履行协议情况与他方无涉，阮建斌履行情况与本案无关，本院不必作审查认定。审理中，两原告还申请对案涉10间房装修价值进行评估，经审理，本院认为该评估申请并无必要，本院不予准许，理由后述。本院认为：两原告及阮建斌与被告所签订的《协议书》系各方真实意思表示，协议书主要内容为对作为被告原股东的两原告及阮建斌在从被告退出后，原向被告所购买的作为宿舍用房屋的处理。因案涉10间房屋的建设未取得相关部门的规划、建设许可，系违法建筑，依法当事人间的房屋买卖合同无效。故系争《协议书》中被告再向两原告回购案涉房屋的相关约定亦属无效。依据我国《合同法》第五十八条的规定，合同被确认��效后，可恢复原状的应当恢复原状。鉴于系争《协议书》的约定内容实质也是对原房屋买卖合同无效后果的处理，当事人可参照执行。一、关于房屋回购款，系争《协议书》中虽约定被告按4万元每间的价格予以回购，但两原告原购买价格为3万元每间，当事人间买卖合同无效，各自均负有过错，两原告不得因此获得超出原支付的对价，故被告仍应按3万元每间的价格返还两原告相应的购房款。被告辩称两原告未将房屋移交被告，两原告则称系因双方就装修价值未协商一致而未返还。本院认为，依系争《协议书》的约定，两原告移交房屋与被告支付回购价款是同时履行的义务，双方均未履行各自义务，双方因此责任相当。两原告虽继续占有案涉房屋，被告亦占有了应当返还两原告的房款，再综合考虑装修价值补偿部分，本院认为，被告按两原告原��买价款返还两原告相应房款是公平、合理的。被告又辩称原告罗晓琳实际只交了3间房的建房款，另4间房是归属其他股东的，建房款未缴纳；两原告对此不予认可。本院认为，根据系争《协议书》的记载，被告实际已确认两原告付清了系争10间房的购买价款合计30万元，且同意返还。两原告实际价款支付情况已非本案合同纠纷所审查内容。系争《协议书》中提及原告罗晓琳名下两间房为案外人挂在罗晓林名下，鉴于协议中双方对此已作确认，由原告罗晓琳一并主张并无不当。被告再辩称，两原告起诉已超过诉讼时效。本院认为，依据我国《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受损及义务人之日起算；诉讼时效因义务人同意履行义务而中断。本案中，双方间关于案涉房屋买卖合同及回购约定应属无效，合同在被宣告无效之后的返回或赔偿请求权适用诉讼时效规定。因双方间关于案涉房屋买卖关系此前并未经有权机关确认或宣告为无效，故不能认定两原告起诉已过诉讼时效。而且，按被告于2015年7月25日向两原告所发信函的记载，被告明确要求两原告前来协商，否则对案涉房屋单方评估后作价收回，即被告在当时仍同意支付回购价款，只是要求计算占用房屋期间租金。两原告主张支付购房价款的诉讼时效也因此中断，至本案诉讼时亦未超过三年。被告该项答辩，本院亦不采信。二、关于案涉房屋装修补偿款。两原告主张对装修价值进行评估后确定返还；被告则认为案涉房屋无产证且面临政府部门强制拆除，已无利用价值，不需补偿，即便考虑两原告投入的装修价值，经折旧，10间房装修残值也不��超过5万元。本院认为，参照系争《协议书》的约定，双方应通过协商或由通过有评估资质的机构评估确定价格后“解决”。该约定中“解决”并未明确按确定的价格足额返还。鉴于案涉10间房屋属于违章建筑，依法确实不应投入使用，两原告对该房屋所作装修投入，由此造成的损失应承担主要责任。而双方在签订《协议书》之后，两原告未按约向被告移交案涉房屋，两原告继续占用该些房屋，按常理，无论两原告是否继续使用该些房屋，房内装修价值均在产生折旧。因双方对案涉房屋现有装修价值的估算额分别为15万元与10万余元，差距不大，结合日常生活经验，可予酌情确定，两原告的评估申请并无必要。故综合各方过错情况、对《协议书》履行情况及案涉房屋再难合法投入使用的状况，本院依公平和诚信原则，酌情确定被告应按每间房2000元之标准补偿两原告。综上，本院认为，两原告向被告购买案涉的10间房屋系无效民事法律行为，双方在系争《协议书》中约定的回购亦属无效，但该协议书可作为双方对无效民事行为后果处理的约定，可参照适用。对于被告应支付两原告的回购款，结合两原告实际支出情况，及双方各自履行返还义务情况，本院确定，被告按原购买价格返还两原告相应购买价款；对于装修残值，因两原告对此损失应负主要责任，结合双方对现有装修价值的评估及案涉房屋现状，本院相应酌情确定被告应支付的补偿标准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条的规定，判决如下：一、被告上海春强物流有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告陈利恒房屋价款90000元、装修补偿款6000元，合计96000元；二、被告上海春强物流有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告罗晓琳房屋价款210000元、装修补偿款14000元，合计224000元。如果被告上海春强物流有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取4650元，财产保全申请费3270元，合计诉讼费7920元，由原告陈利恒、罗晓琳负担3960元(已付)，被告上海春强物流有限公司负担3960元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  虞增鑫二〇一七年十二月十二日��记员蒋丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。