湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初1038号原告：宁红，男，汉族，1957年6月3日出生，住湖北省来凤县。原告：向金莲，女，土家族，1960年2月9日出生，住湖北省来凤县，系宁红之妻。委托诉讼代理人：彭铖珍，湖北鹏恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁梅玲，湖北鹏恩律师事务所律师。被告：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地为来凤县翔凤镇桂花树村18组11号，统一社会信用代码：91422827597161068T。法定代表人:龙华阶，系董事长。委托诉讼代理人(特别授权)邓美，湖北图盛律师事务所律师。原告宁红、向金莲与被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告华龙公司向本院申请对与本案同地段同类型房屋租金标准进行鉴定，本院依法予以准许并扣除鉴定期间的审限。原告宁红、向金莲的委托诉讼代理人彭铖珍、丁梅玲，被告华龙公司的委托诉讼代理人邓美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁红、向金莲向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，及时交付房屋；2、被告向原告支付违约金313734.27元（550411元*2.5‰*228天）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，宁红、向金莲变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付违约金从逾期交房之日起至交付房屋之日止。事实与理由：宁红、向金莲与华龙公司于2014年4月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，以总价款550441元购买华龙公司开发项目的6号楼1层105号住宅(商铺)。宁红、向金莲在签订该合同之前支付定金130000元并于2014年4月30日双方订立合同时一次性付清剩余的购房款。按照买卖双方购房合同的约定，华龙公司应于2016年1月19日前向宁红、向金莲交付房屋，但至今华龙公司仍未交付房屋，其行为违背了《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，截止2016年9月5日其逾期交房达228天之久且违约行为仍在持续。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，华龙公司因其违约应以全部购房款按日计算2.5‰向宁红、向金莲支付违约金。为维护其合法权益，特起诉至法院。华龙公司辩称，1、本案所涉房屋已于2016年1月15日通过验收，达到交房条件不存在违约的情况；2、如果华龙公司构成违约，合同双方约定的违约金按日2.5‰计算的标准明显过高，应该依法予以调整,华龙公司申请对本案所涉房屋按同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估，请求法院根据鉴定机构出具的评估报告为基础调整违约金并依法判决。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。宁红、向金莲提交的证据为：《商品房买卖合同（预售）》（复印件）、销售不动产统一发票（电子）（复印件）。华龙公司提交的证据为：《建设工程竣工验收报告》、湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的鄂循价鉴[2017]14号价格鉴定评估报告书原件。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院综合分析如下：根据我国法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对建设工程进行竣工验收的具体程序法律也有明确的规定，《建设工程竣工验收报告》不是建设工程竣工验收备案证明文件，不能证明本案所涉房屋竣工后，华龙公司向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由房地产开发主管部门在收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收，故《建设工程竣工验收报告》不能达到华龙公司证明案涉房屋已经通过验收的证明目的，本院依法不予采信；华龙公司提交的评估报告书是为明确因华龙公司逾期交房给宁红、向金莲造成的损失数额，而对同地段同类型房屋租金标准进行的评估，与本案待证事实具有关联性，具有证据资格。合同中双方明确约定了违约金计算的标准，该份评估报告由鉴定机构给出的鉴定意见能否达到华龙公司证明违约金标准过高的证明目的，本院需综合所有案件材料予以综合分析。本院经审理认定的事实如下：2014年4月30日，宁红、向金莲（买受人）与华龙公司（出卖人）签订了合同编号为ESZ201403361的《商品房买卖合同（预售）》。华龙公司将其开发坐落于来凤县武汉大道桂花树村的华龙城二区6号楼1层105号出售给宁红、向金莲，该商品房的规划用途为商业，总价款为人民币550411元。该合同为出卖人向买受人提供的格式合同，合同第九条约定了商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等。第十一条约定了交付时间和手续：（1）出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。（2）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。第十二条约定了逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付房款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。签订该合同前，宁红、向金莲已向华龙公司支付定金130000元于交付总房款时抵作商品房价款并在签订合同的当天即2014年4月30日一次性付清了购房的全部价款，华龙公司在收到购房款后给宁红、向金莲出具了购房发票。购房合同约定的交房时间届满，华龙公司至今没有向宁红、向金莲交付符合双方约定交付条件的房屋，故宁红、向金莲向本院提起诉讼。在本案审理过程中，华龙公司的法定代表人由朱晞煜变更为龙华阶。华龙公司认为违约金约定过高，申请本院委托房地产评估机构对该商铺同地段同类房屋租金标准进行司法鉴定。湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受本院委托，出具鄂循价鉴[2017]14号价格鉴定评估意见书。评估意见为该商品房的租金标准为0.246元／平方米·天。本院认为，宁红、向金莲与华龙公司签订的合同编号为ESZ201403361的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律的效力性强制性规定，该合同合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务，行使权利。宁红、向金莲支付了550411元购房款后，华龙公司就应当按照合同的约定在2016年1月19日前向宁红、向金莲交付合同所约定的商铺。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”华龙公司抗辩称宁红、向金莲所购商铺已具备交房条件，但至今未向本院提交能够证实该商铺已取得建设工程竣工验收备案证明等文件及按照合同约定已通知宁红、向金莲并交付房屋的证据材料，故华龙公司对其所主张之争议事实承担举证不利的后果，本院依法认定其所建的涉案商铺至今没有达到合同约定交付条件，其未按期履行交房义务的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。故宁红、向金莲要求华龙公司继续履行购房合同并及时交付房屋的诉讼请求本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。宁红、向金莲与华龙公司在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中明确约定了华龙公司逾期交房后，宁红、向金莲要求继续履行合同时，华龙公司承担按买受人支付全部房价款2.5‰计算的违约金责任。华龙公司抗辩称合同中约定的延期履行违约金责任标准过高，要求以鉴定机构出具的鉴定意见为基础来认定华龙公司逾期交房给宁红、向金莲造成损失的具体数额。本院根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合宁红、向金莲因华龙公司逾期交房造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为华龙公司要求本院予以减少违约金的抗辩理由成立，本院依法予以支持，但华龙公司要求按评估报告确定的房屋租金计算违约金的理由，不符合合同约定，有害交易信用，增加交易成本，且减损合同双方订立违约金条款功能的发挥，故本院依法不予支持。本院将违约金计算标准调整为华龙公司以全部房价款550411元按日万分之5计算给宁红、向金莲支付违约金。按照原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，违约金的支付期限应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。故宁红、向金莲请求华龙公司支付从2016年1月20日起至华龙公司向宁红、向金莲交付符合合同约定条件的房屋之日止，以全部房价款550411元按日万分之5计算违约金的诉讼请求部分，本院依法予以支持，对于超出该数额的部分不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行合同编号为ESZ201403361的《商品房买卖合同（预售）》，并在原告宁红、向金莲所购房屋具备交付条件时及时交付；二、被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司于本判决生效后30日内向原告宁红、向金莲支付从2016年1月20日起至华龙公司向宁红、向金莲实际交付房屋之日止的违约金（以全部房价款550411元按日万分之5计算）；三、驳回原告宁红、向金莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6006元，由原告宁红、向金莲负担800元，被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担5206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 敏人民陪审员  李应权人民陪审员  徐中赋二〇一七年十二月十三日书 记 员  赖婷婷