北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初300号原告张桂芬，女，1961年9月1日出生，住北京市石景山区。原告叶希，女，1987年12月31日出生，住北京市石景山区。委托代理人王长革，男，1967年11月27日出生，社区居委会推荐，住北京市石景山区。被告北京友协健康管理中心，住所地石景山区茂华璟上璟*号楼***室。（注册号：110XXXXXXXX7029）投资人刘春生，总经理。委托代理人吉君兰，女，1970年3月1日出生，该公司副总经理，住北京市石景山区。被告刘春生，男，1953年7月9日出生，住北京市石景山区。原告张桂芬、叶希与被告北京友协健康管理中心（以下简称友协中心）、刘春生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张桂芬、原告叶希的委托代理人王长革，被告友协中心的投资人刘春生及委托代理人吉君兰、被告刘春生均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张桂芬、叶希共同起诉称：原告在位于石景山区八角街道65号楼-1层有商铺，原、被告双方协商于2015年3月20日达成租赁合同。签订合同后，原告将涉案房屋交与被告。后被告未按照合同约定按时交纳房租，原告数次催付被告一直以各种借口拖延至今，2015年12月，原告与被告达成解约协议，但被告并未支付拖欠房租。原告认为被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，理应得到遵守，被告的行为违反了法律规定，给原告造成重大经济损失，侵犯了原告的合法权益。诉讼请求：1.依法判令给付二原告自2015年4月1日起至2015年12月31日之日止的租金和房屋使用费（按照每日237.88元计算），并给付迟延付款的利息（按照每日237.88元计算，自2015年4月1日起，至实际给付之日止，按照中国人民银行逾期贷款利率计算）；2.依法判令被告给付违约金（按照月租金的200%）；3.案件受理费由被告承担。被告友协中心答辩称：对于原告的合同及解除合同的事实无争议。但是当初交纳的押金应当折抵房租及使用费。且免租期的租金不应退还，应当折抵房租及使用费。被告当时困难时期，没办法给租金。房屋现已全部腾清且无损坏。被告给付费用须有发票。故不同意原告的诉讼请求。被告刘春生答辩称：本身原告起诉友协中心就是刘春生承担责任，原告再追加刘春生属于重复。认可房租费用，只是数额有问题。免租期的租金不同意给付。对于违约金有异议，房费延迟交的时候，和原告协商，原告也同意了。对于原告主张的违约金额度违反了最高法院的规定，不承担违约金。经审理查明：位于北京市石景山区八角东街65号院4幢-1层-1050号、-1051的房屋为叶希、张桂芬所有。2015年3月20日，张桂芬（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订融科创意中心商铺租赁合同，载明：房屋建筑面积为62.6平方米，租期自2015年4月1日至2025年3月31日，共计10年。甲方应按约定条件交付给乙方。房屋交割清单经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。免租期：2015年4月1日至2015年5月31日止，计2个月。租金标准：第一至四年为每日每平方米3.8元。支付方式：各期租金支付日期为第一次2015年4月1日前支付押金和两个月租金，以后每三个月支付一次，租金需在前一期到期之前到账。押金1.5万元，租赁期满或解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条第（四）项：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达15日的；欠缴各项费用达1万元的。第九条第（一）项：乙方有第八条第（四）项约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。庭审时，各方当事人均认可上述协议的出租人为叶希、张桂芬。2015年4月1日，原告将房屋交付被告。原告提供了北京万邦汇晟商业投资有限公司于2016年3月10日出具的证词，其中载明：本公司为友协中心与龚迅等提供租赁商铺居间服务。出租人以（已）将所属房屋在双方签订合同，收取押金及部分租金后交付与该公司使用至今。友协中心未按照合同约定支付房租。被告对此证词否认。2015年12月28日，原、被告签订解约协议，载明：根据甲方于2015年11月2日发给乙方的解约函，甲乙双方经协商达成如下解约协议：1.甲乙双方于2015年3月20日甲乙双方签订《融科创意中心商铺租赁合同》于2015年12月31日起终止执行。2.违约责任、房屋恢复原状期限、押金退还等问题由甲乙双方协商解决。庭审时，双方均认可被告向原告交纳了押金1.5万元，租金14471元。原告认可于2015年12月31日收房。另查，本案庭审中，被告在否认违约的前提下以原告主张的违约金标准过高为由，请求予以酌情减少。原告对其主张违约金损失的具体数额，亦未提供相应证据予以证实。原告亦认为该标准过高，同意法院进行酌减。此外原告主张押金和违约金冲抵，并主张被告给付免租期的费用。被告对此否认。此外，本案在审理过程中，经原告申请并提供相应担保，本院依法对于被告刘春生的财产进行了财产保全。上述事实，有房屋所有权证书、租赁合同、解约协议、证词、民事裁定书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。具体至本案中，现原、被告签订书面解约协议，约定合同于2015年12月31日起终止执行即解除。故合同自该日期已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告给付合同解除前欠付租金及逾期付款合理利息的诉求，具备事实及法律依据，本院依法予以支持。被告存在迟延给付租金且欠交租金达1万元以上的违约行为，故应当按照合同约定给付被告相应违约金。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。现庭审时，原、被告均认可违约金标准过高，同意法院酌情减少。且被告称合同约定押金可以作为抵扣应由被告承担的费用租金及违约赔偿责任之用，故违约金数额，本院综合原告对于其实际损失的举证情况，兼顾合同履行情况、原告过错程度及被告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌定。免租期系双方约定的内容，其本意即对应合同全部履行完毕的前提下的免租期时间，双方应当按照约定履行合同免租期。被告答辩称需要原告提供发票的抗辩意见，因被告的付款义务应当在先履行，且提供发票仅为合同附随义务，不能对抗被告主要合同义务，故对于被告上述答辩意见，本院不予采纳。刘春生系友协中心负责人，其行为系该中心职务行为，故其在本案中并非适格被告，应由友协中心承担相应责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京友协健康管理中心于本判决生效后七日内给付张桂芬、叶希2015年6月1日至2015年12月31日租金共计二万一千四百三十五元；二、北京友协健康管理中心于本判决生效后七日内给付张桂芬、叶希迟延给付租金的利息（以21409元为基数的，自2015年8月1日起；以14273元为基数的，自2015年11月1日起；均计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、北京友协健康管理中心于本判决生效后七日内给付张桂芬、叶希违约金一万三千元；四、驳回张桂芬、叶希的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百三十八元，由张桂芬、叶希负担一千一百七十五元（已交纳），由北京友协健康管理中心负担三千四百六十三元（于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  梁 爽人民陪审员  王世江人民陪审员  张莎丽二〇一七年十二月二十七日书 记 员  路红红