广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终9108号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司（变更前企业名称：港丰房地产开发[深圳]有限公司），住所地：深圳市南山区。法定代表人：胡雯婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人一（原审原告）：柯文英，女，汉族，1964年10月13日出生，住所地：深圳市福田区。委托诉讼代理人:肖赟，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人二（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司），住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：胡文教。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人柯文英、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回被上诉人一对上诉人的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、关键事实未查明。1、一审判决未查清被上诉人一支付房款情况，仅凭收据即认定被上诉人一已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系认定事实错误、关键事实未查明。(1)鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，仅凭收据不足以认定付款事实。(2)由于上诉人公司存在新旧股东纠纷，上诉人客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并末予以查明。因此，在被上诉人一仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定被上诉人一已支付房款是错误的。二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，XX大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、末缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经上诉人与施工单位协商，XX大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系被上诉人二（XX大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。上诉人曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求被上诉人二配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。三、一审判决遗漏上诉人对诉讼时效的抗辩，遗漏关键事实。被上诉人一自认涉案房屋于2013年1月3日交付，根据预售合同第21条约定，应在涉案房产交付之日起240内即2013年8月31日前办理房地产证。也即，被上诉人一自2013年8月31日已经知道权利受到侵害，而被上诉人一在2015年10月10日才提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效。上诉人在一审答辩中已经提出被上诉人一的诉讼请求已过诉讼时效，但一审判决遗漏这一关键事实。依据相关法律规定，被上诉人已过诉讼时效的诉请依法应予以驳回。四、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由被上诉人一承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于被上诉人一，若被上诉人一不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于被上诉人一无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，上诉人也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、即使被上诉人一己付清购房款，未能按时办理房产证也在于被上诉人二不予配合，系被上诉人二单方违约，与上诉人无关，应由被上诉人二独自承担逾期办证责任。上诉人自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，被上诉人二则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因被上诉人二拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使上诉人应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成被上诉人一不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，上诉人也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。柯文英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，答辩人提交的证据足以证明答辩人已按照合同约定履行了付款义务。国融公司、名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认答辩人已经支付购房款的事实。二、国融公司、名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司、名夏公司作为共同的出卖方应当共同向答辩人承担责任。国融公司、名夏公司作为案件的出卖人，无论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为答辩人办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。另外，一、我方要求继续追讨2015年10月10日之后的逾期办证违约金，计算标准为购房款全额日万分之四。二、本案为系列案，涉及的业主人数较多，基于一审法院在审理过程中存在拖延时间的情况，希望二审法院尽快处理，减少业主与开发商之间的矛盾。被上诉人二名夏公司未作答辩。柯文英向一审法院起诉请求：1、判令国融公司、名夏公司立即为涉案房产办理《房地产证》；2、判令国融公司、名夏公司向柯文英支付逾期办证违约金300548元（按房款*0.0004*违约天数应计算至实际办证之日止，暂算至2015年10月10日）；3、判令本案诉讼费用由国融公司、名夏公司承担。一审法院认定事实：一、2012年3月14日，柯文英（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：被告将位于深圳市罗湖区湖贝路XX大厦第1栋1单元25层25A10号房出售予柯文英，房屋用途为单身公寓，建筑面积40.80平方米，转让总金额为1058269元，买受人采取一次性付款方式付款，签订本合同之日起15日内一次性付清购房总价款；合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。2012年5月3日，国融公司向柯文英出具《收款收据》（编号2267988），确认收到柯文英全款购房款人民币1058269元。2013年1月3日，柯文英接收了涉案房产。二、为查清涉案房产所在XX大厦的产权情况，一审法院于2016年2月向深圳市不动产登记中心发函进行查询。2016年2月22日，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询XX大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函（2016）84号】，内容为：XX大厦位于H215-0008宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司。该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题。截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。在庭审中，双方对该《复函》的真实性、关联性、合法性均予以确认。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。柯文英与国融公司、名夏公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。柯文英向被告缴纳了全部购房款，已经履行了买受人的付款义务。国融公司辩称，柯文英未提供相应的银行流水，仅提供pos机刷卡单或收款收据或收据不足以证明柯文英已经支付购房款。对此，一审法院认为，国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗柯文英提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为柯文英办理《房地产证》，已经构成违约。柯文英有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。根据我国《合同法》第一百一十条第（一）项之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。具体到本案中，柯文英诉请国融公司、名夏公司立即为其办理《房地产证》，系基于非金钱债务违约发生的请求权。《深圳市不动产登记中心关于查询XX大厦项目相关情况的复函》已确认涉案房产所在XX大厦并未办理初始登记，待开发建设单位尽快完善相关手续、备齐资料并向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记后方能办理XX大厦的产权登记。涉案房产为XX大厦内其中的一套房产，仍未满足可以办理《房地产证》的条件，故，柯文英主张国融公司、名夏公司立即为涉案房产办理《房地产证》之诉讼请求，一审法院不予支持。柯文英可待国融公司、名夏公司向深圳市不动产登记中心申请并办理XX大厦初始登记后再行向国融公司、名夏公司主张办理涉案房产《房地产证》。根据涉案合同，国融公司、名夏公司迟延办理《房地产证》已对柯文英构成违约，柯文英主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日0.0004的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。被告国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，柯文英主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，依法成立的合同应当信守。国融公司、名夏公司作为涉案项目建设单位及出卖方，负有及时办理XX大厦初始登记及协助购房者办理房产证的义务。国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成柯文英在行使涉案房产所有权能上之不便，柯文英主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。柯文英于2013年1月3日接收涉案房产，属于实际入伙，柯文英依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年8月31日的主张具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款人民币1058269元为基准，按日0.0004标准向柯文英计付自2013年8月31日起至2015年10月10日止的违约金。2015年10月10日之后的违约金，柯文英在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向柯文英计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。柯文英可另行向国融公司、名夏公司主张。据此，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向柯文英支付自2013年8月31日起至2015年10月10日止的逾期办理《房地产证》的违约金（以购房款人民币1058269元为基准，按日万分之四标准计算）；二、驳回柯文英的其他诉讼请求。如国融公司、名夏公司未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案一审受理费人民币5808元，由国融公司、名夏公司共同负担，公告费人民币130元，由名夏公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，关于涉案房款的支付情况，除国融公司于2012年5月3日向柯文英出具了收到全款购房款1058269元的收据外，柯文英还于一审期间提交了5张商户名为港丰房地产开发（深圳）有限公司的银行刷卡POS单，刷卡时间分别为2012年2月19日、3月3日、3月5日和5月3日，金额分别为20000元、210000元、50000元、300000元、398269元。买卖双方还于2012年3月19日至深圳市不动产登记中心就涉案房屋买卖合同办理了预售备案登记。本院认为，柯文英与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。在国融公司未能举证证明柯文英与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据柯文英提供的全款购房款收据、绝大部分购房款的刷卡POS单及双方已经办理预售备案登记的事实即足以认定柯文英已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，本院认为，柯文英确认其于2013年1月3日接收了涉案房产，根据涉案合同约定应在2013年8月31日前办理房地产证，否则即应于2013年8月31日起要求卖方支付延期办证违约金。柯文英于2015年10月10日提起本案诉讼主张2013年8月31日起至2015年10月10日止的延期办证违约金，其中2013年8月31日至2013年10月10日期间的违约金诉求已超过诉讼时效。2013年10月11日至2015年10月10日期间的诉请应当得到支持。一审对此认定不当，本院予以纠正。综上，国融公司的上诉请求部分成立，本院部分予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1842号民事判决第二项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1842号民事判决第一项为：深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯文英支付自2013年10月11日起至2015年10月10日止的逾期办理《房地产证》的违约金（以购房款人民币1058269元为基准，按日万分之四标准计算）；三、驳回柯文英在一审的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5808元，由国融公司与名夏公司负担5708元，由柯文英负担100元；公告费130元，由名夏公司负担；二审受理费5808元，由国融公司负担5708元，由柯文英负担100元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月十七日书记员 林晓翔（兼）