大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9206号原告：亿达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：于世平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，系该单位职员被告：李艳，女委托诉讼代理人：姜涛（系被告丈夫）原告亿达物业管理有限公司与被告李艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法由审判员刘瑾适用简易程序独任审判，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告李艳的委托诉讼代理人姜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠物业费10,385.77元（自2007年7月1日至2007年12月31日及2011年1月1日至2017年9月30日）及逾期交费违约金。事实和理由：原告与大连亿达房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为林语家话小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系***房屋业主，房产面积99.48平方米，收费标准为1.2元/月/平，按约定应向原告缴纳自2007年7月1日至2007年12月31日及2011年1月1日至2017年9月30日期间的物业费10,385.77元。原告按照合同约定为被告所在小区提供物业服务，但被告却不履行缴费义务，故诉至法院。被告李艳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，未交物业费的时间属实，物业费标准属实。不缴纳物业费的原因是：被告于2007年7月1日至2007年12月31日期间发现所购房屋出现质量问题，后原、被告以及亿达建筑公司沟通，在原告承诺为其修复的情况下，被告交付了2008年1月1日至2010年12月31日物业费，但原告未能履行承诺，房屋至今未修复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2005年11月19日，大连亿达房地产股份有限公司（甲方）、大连亿达物业管理有限公司（乙方）与被告签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为林语家话项目提供前期物业管理服务；服务费用住宅1.2元/月/平方米；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约金；本合同期限自2005年11月19日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2.2010年、2014年大连市甘井子区林语家话小区业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司（乙方）分别两次签订《林语家话小区物业服务合同》，约定：物业管理服务费为住宅1.2元/月/平方米；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3‰作为违约金。3.2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司变更名称为亿达物业管理有限公司。4.被告系大连市甘井子区***房屋的业主，房屋面积为99.48平方米。被告未缴纳自2007年7月1日至2007年12月31日及2011年1月1日至2017年9月30日期间的物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》、《林语家话小区物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费为住宅1.2元/月/平方米，故，自2007年7月1日至2007年12月31日、2011年1月1日至2017年9月30日止被告依约应交纳的物业服务费为10,385.7元（1.2元/月/平×87个月×99.48平方米）。对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称家中墙体开裂、漏水等问题。本院认为，首先，被告提供的证据无法证明房屋出现漏水的原因，若与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。若被告因此遭受损失，被告可向相关责任方另行主张赔偿。其次，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。现被告未提供证据证明原告对此有过错或未履行相关责任，故，被告以此为由拒缴物业费没有法律依据。如被告认为原告的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向原告反映，要求其改进。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费10,385.7元（自2007年7月1日至2007年12月31日、2011年1月1日至2017年9月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费101元，本院减半收取50.5元（原告已预交），由原告亿达物业管理有限公司负担7.5元，被告李艳负担43元。被告李艳负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  刘瑾二〇一七年十二月二十六日书记员  王琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。