重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初901号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#，统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：吴旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师律师。委托诉讼代理人：刘晓伟，重庆合纵律师事务所律师实习律师。被告：段后林，男，1970年2月8日出生，汉族，住四川省武胜县。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）与被告段后林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人徐桂鹏、刘晓伟,被告段后林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除确认原被告于2015年6月1日签订的《协信星光广场租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付2016年10月27日前所欠的租金571614.63元、装修期管理费22601.8元，管理费275633.4元、推广宣传费34066.67元、电费8727.6元、水费510元、共计913154.1元；3.请求判令被告向原告支付逾期付款滞纳金248244.5元（暂计算至2016年10月27日，此后以欠款金额913154.1元为基数按照每日百分之0.1为标准计算至付清时止；4.请求判令被告赔偿原告提前解约违约金157773元（三个月基本租金加三个月管理费，合同二十五条约定），并补偿装修期租金53938.33元（第一个月的基本租金32363元，装修期计算50天；32363元除以30乘以50=53938.33元，合同第二十五条），上述两项金额由履约保证金150410元优先抵扣（合同第二十五条约定）；5.请求判令被告将商铺恢复原状；6.请求判令被告支律师费人民币49000元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年6月1日签订《协信星光广场房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定：1、原告将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L6层L615号商铺及其设施设备交给被告经营，经营的品牌为御记煌；2、租赁房屋面积266m2,合同期限自交付之日起至3年零50天；3、租金计算为基本租金和提成租金两种，以两者较高者为当月租金。基本租金：开业日起第一年月租金为人民币32363元，第二年���租金为人民币36409元；提成租金：开业日起第一年，提成月租金为当月营业额10%,第二年提成租金为当月营业额11%。合同期管理费：装修期管理费为16182元，第一年管理费16182元，第二年管理费16182元，宣传推广费每月2000元；4、逾期支付租金、管理费等费用的，按欠款金额的0.1%支付违约金；5、因被告违约导致合同解除的，被告除应补交装修期的租金外，还应向原告支付违约时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；6、被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付违约时每日基本租金三倍的违约金。7、合同解除，被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。8、本案管辖法院为甲方（原告）所在地法院管辖。上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告，但自2015年11月30日起，被告擅自闭门未正常经营，严重损害了商场的形象和顾客的合法权益，对商场的正常运营造成不良影响，带来巨大经济损失。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水费、电费以及擅自停业等违约行为，应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。现原告依据租赁合同约定及法律规定依法向贵院起诉，望判如所请。被告段后林辩称,双方签订的合同是属实的，当时原告招商经理口头给我承诺免除3个月的租金，但是没有书面协议，也没有其他证据证明，同意解除商铺协议，其他的请法院依法处理。经审理查明2015年6月1日，瑞孚和公司（甲方）与段后林（乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区五一路99号协信星光广场L6层L615号房屋租赁给乙方，租赁面积约266平方米。乙方在该房屋内经营��记煌品牌餐饮品类的商品。合同期为自交付日起3年零50天。乙方享有50天装修期。租金起计日为（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日，（1）、（2）日期中较早者为准。租金计算方法分为基本租金与提成租金，以两者中较高者为当月适用租金，其中基本租金为：于开业起算第一年内，按承租面积计算月租金为32363元，于开业日起算的第二年内，按承租面积计算月租金为36409元……；提成租金为：于开业起算第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之10%，于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之11%……。管理费约定为，装修期间管理费,按租赁面积计算月管理费为人民币16182元。并约定推广宣传费每月2000元、履约保证金为161818元。该房屋内由乙方发生的税费、电费、天然气费或煤气费、通讯费用的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由乙方缴纳的费用。合同中约定的视为乙方违约情形包括：（1）乙方非因甲方原因逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或非因甲方原因逾期补足或重新缴纳履约保证金，且非因甲方原因逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）……（11）非因甲方原因，乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内无故中断、停止（15日及以上，包括间断性的）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的；出现乙方违约情形，甲方有权采取以下一项或多项措施：……（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（e）设计支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）在甲方无过错的的前提下，涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；……（m）没收履约保证金，要求乙方在14日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙��同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。2015年4月23日，瑞孚和公司与段后林办理了房屋交接手续，后段后林装修商铺并开始使用。2015年11月9日，瑞孚和公司向段后林发出《催款函》，载明：“段后林，截至2015年11月9日，贵司已逾期缴纳相关费用累计381312.18元”。另查明，截至2016年10月27日，段后林拖欠瑞孚和公司租金571614.63元、装修期管理费22601.8元，管理费275633.4元、推广宣传费34066.67元、电费8727.6元、水费510元；2016年10月28日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费49000元。庭审中，瑞孚和公司及段后林均同意，段后林缴纳了150410元履约保证金，在本案中抵扣。上述事实，有《协信星光广场房屋租赁合同》、《民事委托合同》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原被告签订的《协信星光广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。段后林未依约支付相关费用属于违约，应根据合同约定承担违约责任。瑞孚和公司依据合同约定以违约为由请求解除双方于2015年6月1日签订的《协信���光广场房屋租赁合同》，并要求段后林支付拖欠租金、管理费、宣传费、水电费等相关拖欠费用及律师费，本院予以支持。关于合同解除，被告确有违约情形，且被告也同意解除合同，故本院依法予以准许并支持。关于原告要求被告按照每日0.1%为标准支付滞纳金，本院认为按银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。鉴于滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用于民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系的双方当事人无权为对方设定滞纳金，本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告辩称约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为银行同期贷款利率计算，从被告应付而未付款之日起，计算至其付清欠款之日止。被告段后林承担的其他违约责任为：提前解约的情形下，全额补交装修期的租金、三个月基本租金及三个月管理费。补交装修期间租金为53938.33元；三个月基本租金和三个月管理费为157773元；前述金额双方均同意抵扣履约保证金150410元，对此符合双方约定，本院依法予以支持。另，原告请求将涉案房屋恢复原状，符合双方约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司与被告段后林于2015年6月1日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于本判决生效后立即解除。二、被告段后林于本判决生效后10日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司截止2016年10月27日的租金571614.63元、装修期管理费22601.8元，管理费275633.4元、推广宣传费34066.67元、电费8727.6元、水费510元；被告段后林就前述所欠款项，以中国人民银行同期贷款利率从应付而未付款之日起向原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司计算支付违约金至其付清前述欠款之日止。三、被告段后林于本判决生效后10日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司提前解约违约金157773元、装修期租金53938.33元；原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司可以在被告段后林已交纳的履约保证金150410元中直接抵扣。四、被告���后林于本判决生效后10日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司律师费49000元。五、被告段后林将2015年6月1日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》约定租赁的商铺恢复原状。六、驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8800元，由被告段后林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  纪远征二〇一七年十二月二十八日书记员  况欢欢