江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0428民初1978号原告都昌县家园经济适用房发展有限公司，住所地江西省九江市都昌县都昌镇幸福路幸福小区。法定代表人江少波，系该公司经理。委托代理人程茂林，都昌惠民法律服务所法律工作者，特别授权。被告谭勇，男，1975年7月22日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托代理人杨爱乐，江西准星律师事务所律师，特别授权。本院2017年11月1日立案受理原告都昌县家园经济适用房发展有限公司（以下简称都昌家园公司）诉被告谭勇房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人程茂林、被告谭勇及其委托代理人杨爱乐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告都昌家园公司诉称：被告谭勇与原告于2015年9月28日签订了都昌县商品房买卖合同（合同备案号90350472）。合同约定该商品房售价总金额为371328元，被告方按一次性付款方式购买。合同签订后被告一直未向我公司支付购房款，原告按照合同约定多次催促被告缴交购房款，被告均未缴纳，原告无奈，遂于2016年2月28日向被告发出“购房款催缴通知书”，被告在限期内仍未缴交购房款，原告于2016年5月4日向被告发出“解除合同通知书”，对原被告于2015年9月28日签订的都昌县商品房买卖合同（合同备案号90350472）予以解除。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法确认原告于2016年5月4日向被告发出的“解除合同通知书”已经发生法律效力；原被告于2015年9月28日签订的都昌县商品房买卖合同（合同备案号90350472）已解除；将涉案房屋的产权人登记变更为原告。被告谭勇辩称：确认解除合同通知书不发生法律效力及其它诉讼请求不成立，应当驳回原告对被告的诉讼请求。事实上被告在合同签订时就已经和原告事实上达成以房抵债的事实，之后才办理变更网签手续，事实上被告已经履行了购房义务，付款房子以房抵债。被告以房抵债的经过是案外人吴某借款130万给都昌嘉俊空调公司（以下简称嘉俊公司），嘉俊公司转让给都昌医药公司张总（社会人称张老三），嘉俊公司的所有债权债务都归于张老三。因原告向张老三借款无力归还借款，原告、张老三、吴某、被告四方经协商以房抵债，原告卖房给被告并办理网签，张老三收回借条，归还借条，四方的债权债务归于消灭。所以被告已经事实上履行了合同义务，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据及被告谭勇的质证意见：1、证据1原告营业执照复印件、法定代表人身份证明，用以证明原告身份信息及诉讼主体资格。被告谭勇对该证据无异议。2、证据2都昌县商品房买卖合同（合同备案号为90350472），用以证明2015年9月28日原被告就讼争房产签订了买卖合同，合同约定被告按一次性付款方式付款，房产总价为371328元，合同签订至今被告未缴付购房款。被告谭勇对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，该组证据正好证明原被告之间就以房抵债达成事实，否则原告怎么会将房子备案至被告名下，并且原告没有提供证据证明已约定支付定金的方式。3、证据3购房款催缴通知书及EMS邮寄单，用以证明2016年2月28日原告就被告签订房产买卖合同后未向原告支付所购房款而向被告发出购房款催缴通知书，被告未按购房款催缴通知书限定的时间缴付购房款。被告谭勇对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，该房已达成以房抵债的事实。4、证据4解除合同通知书及EMS邮寄单，用以证明2016年2月28日原告就被告签订房产买卖合同后未向原告支付所购房款而向被告发出购房款催缴通知书，被告未按购房款催缴通知书限定的时间缴付购房款，原告遂于2016年5月4日向被告发出解除合同通知书并送达给被告的事实，双方签订的商品房买卖合同已解除。被告谭勇对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，该房已达成以房抵债的事实，原告提出的解除合同没有意义。5、证据5邮寄全程跟踪查询单，用以证明催缴通知书及解除合同通知书均已投递给被告。被告谭勇对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，该房已达成以房抵债的事实，原告提出的解除合同没有意义。被告谭勇为支持其答辩意见，向本院申请证人吴某出庭作证及原告的质证意见：1、证据1吴某的证言（被告谭勇在开庭当日庭审前申请证人吴某出庭作证），用以证明以房抵债的事实形成经过。证人吴某称：嘉俊公司向我借了130万元，之后嘉俊公司说没钱还我，说拿房子抵欠我的债务，嘉俊公司告诉我说张老三收购了嘉俊公司的厂房，张老三没有钱给嘉俊公司，后张老三和嘉俊公司说好由张老三以都昌家园公司的房子给嘉俊公司抵债，后嘉俊公司约我到张老三处签购购房合同，以都昌家园公司的房子抵嘉俊公司欠我的钱，这样房就备案至我名下。之后因我欠被告谭勇的钱，我就把房子卖给谭勇，在都昌家园公司售楼部办的手续。备案的时候，都昌家园公司给了我办理备案的手续，配合我将房子变更至被告谭勇名下。原告认为，对吴某的证言不清楚其是否真实，其真实与否由法院认定，其所说的过程原告方没有参与，证人出庭程序不符合证据规则，证人是被告谭勇的妹夫，有亲属关系。本院为查明事实，于2017年12月8日向都昌县房地产管理局调取了涉案房产备案登记情况，该局于同日出具证明“金水湾1号楼1单元2602室于2015年4月29日备案至吴某名下，于2015年7月24日变更至邓晓咏名下。于2015年9月28日变更至谭勇名下”。原告的质证意见：1、对该证明的真实性无异议；2、我公司于2015年1月29日与吴某签订合同，备案至吴某名下，后吴某不想买，想退房，介绍邓晓咏来买，然后我公司转卖给邓晓咏，并于2015年7月24日备案至邓晓咏名下，后邓晓咏不想买，想退房，介绍谭勇来买，然后我公司转卖给被告谭勇，没有办理退房手续，仅是换了备案合同，将买受人邓晓咏变更为谭勇。并于2015年9月28日备案至谭勇名下；3、吴某、邓晓咏及谭勇均未向我方支付购房款。被告谭勇的质证意见：对该证明的真实性无异议；充分证明以房抵债的事实成立，被告已经履行了付款义务，而且经过原告公司的认可，所以才变更网签。经庭审质证，本院对原被告提供的上述证据作如下认证：1、被告谭勇对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，本院对以上5组证据的真实性予以认定。被告对原告提供的证据2、3、4、5证明目的有异议，本院认为，庭审中，原被告均认可该份商品房买卖合同系原被告自己签名盖章的，且被告至今未向原告给付款项，故原告提供的证据2可以达到证明目的。而原告提供的证据3、4、5的能否达到其证明目的，本院将在下文本院认为中进行认证。2、原告认为对被告提供证据1吴某的证言，不清楚其是否真实，本院认为吴某与谭勇系亲属关系，且其证言与被告所述的部分不一致，其陈述该房系抵债来的，但未能提供抵债协议，故该组证据不能达到其证明目的。综合当事人的陈述及上述证据，本院确认以下案件事实：2015年9月28日，原、被告双方签订了合同编号为903500120150928093209号《都昌县商品房买卖合同》，并约定：一、被告谭勇购买原告都昌家园公司开发的位于都昌县××路西侧××以北家园××单元××号房屋一套，建筑面积共96.7平方米，售价为371328元。二、买受人按一次性付款方式付款，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定…”。上述房屋于2015年4月29日备案在吴某名下，2015年7月24日变更至邓晓咏名下，2015年9月28日变更至谭勇名下，合同备案号为90350472。合同签订后，被告谭勇未向原告支付购房款，原告都昌家园公司多次催讨未果，遂于2016年3月1日向被告谭勇发出《购房款催缴通知书》，要求被告于2016年3月10日前按约缴交购房款，逾期视为违约，原告将解除合同。被告谭勇在期限内仍未向原告缴纳购房款。2016年5月4日，原告都昌家园公司向被告谭勇发出《解除合同通知书》。另查明，原告于2013年10月11日取得商品房预售许可证。原告都昌家园公司于2016年3月1日通过EMS向被告谭勇邮寄送达《购房款催缴通知书》，被告认可已收到；原告都昌家园公司于2016年5月4日通过EMS向被告谭勇邮寄送达《解除合同通知书》，被告称未收到。本院认为，本案争议焦点为原告都昌家园公司于2016年5月4日作出的《解除合同通知书》是否发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，房屋买卖合同中出卖人的合同目的是通过转移房屋所有权获得购房款，买受人的合同目的则是通过支付购房款获得房屋的所有权。本案中，原告系出卖人，被告系买受人，根据合同的相对性，被告谭勇向原告支付购房款系其主要义务，被告谭勇陈述其与都昌县家园经济适用房发展有限公司没有经济往来，是因其与吴某之间存在借贷关系，吴某将涉诉房屋转卖给被告用于抵债，但本案涉诉房屋的出卖人系原告，被告亦未能提供证据证明原告授权或指示其可将自己与吴某之间的债务折抵购房款，故被告作为买受人未能按约定向原告履行支付购房款的义务，原告都昌家园公司多次催款后亦未支付购房款，致使原告都昌家园公司的合同目的长期不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及双方签订的《都昌县商品房买卖合同》的约定，原告都昌家园公司有权解除双方之间的房屋买卖合同。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但应在约定的异议期限内提出，没有约定异议期间的应当在解除通知到达之日起三个月以内向人民法院起诉，逾期起诉人民法院不予支持。本案中，原告都昌家园公司解除合同通知书于2016年5月5日送达被告，如有异议最迟应当于解除通知到达之日起三个月以内即2016年8月4日前向法院起诉，现已逾三个月，且被告未能举证证明其在异议期限内主张权利，故该解除合同通知书已生效，双方签订的商品房买卖合同解除，故对原告都昌家园公司的该项诉讼请求，本院予以支持。即原告提供的证据3、4、5可以达到其证明目的。原告请求被告将涉案房屋产权人变更登记为原告，因与本案系不同法律关系，故本院不予支持。被告谭勇辩称因其与吴某之间存在借贷关系，吴某将涉诉房屋转卖给被告用于抵债，但原告对此不予认可，且本案诉争房屋的出卖人系原告，不是吴某，故被告该抗辩意见，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告谭勇于庭审当日开庭前向本院申请证人吴某出庭作证，未超出本院向被告限定的举证期限，故对原告关于被告此项申请证人出庭作证不符合证据规则的主张不予认可。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告都昌县家园经济适用房发展有限公司与被告谭勇签订的《都昌县商品房买卖合同》（签订日期为2015年9月28日，合同备案号为90350472）于2016年5月5日解除；二、驳回原告都昌县家园经济适用房发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币6870元，由被告谭勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  徐晓红审判员  沈青华审判员  石超男二〇一七年十二月二十六日书记员  冯颖芳