广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终4073号上诉人(原审被告、反诉原告)：柳州杰森企业管理咨询有限公司，地址：广西柳州市前锋路4号一区职工食堂一层。法定代表人：陆秋宇，该公司董事长。上诉人(原审被告)：董帅，男，1991年8月20日生，汉族，住山东省济南市长清区。上诉人(原审被告)：张磊，男，1993年8月20日生，汉族，住广西浦北县。三上诉人共同委托诉讼代理人：周伟明，广西超仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈鸿英，女，1953年12月29日生，汉族，住广西柳州市柳南区。上诉人柳州杰森企业管理咨询有限公司（以下简称：杰森公司）、董帅、张磊因与被上诉人陈鸿英租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人杰森公司、董帅、张磊，被上诉人陈鸿英到庭参加诉讼，现已审理终结。上诉人杰森公司、董帅、张磊上诉请求：1、撤销一审判决书笫二项；2、撤销一审判决书笫三项，改判由杰森公司向被上诉人陈鸿英支付房屋占有使用费30000元（该费用暂计算从2017年1月20日至2017年6月21日）3、撤销一审判决书笫五项，改判由被上诉人陈鸿英向三上诉人赔偿装修损失104450元；4、判令被上诉人返还三上诉人房屋押金10000元；5、一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定部分事实错误，理由不充分。1、被上诉人的房屋存在安全质量问题，因房屋系违法建筑质量不合格，而房屋楼上积水与房屋内部的水渍更加剧了安全隐患，影响了三上诉人在租赁期间对房屋的正常使用，且被上诉人没有尽到维修义务的，故三上诉人有权请求减少租金。2、一审判决认定杰森公司从2017年1月开始使用租赁房屋，实际上杰森公司是2017年1月20日才开始使用。3、一审判决书认定三上诉人在2016年10月至12月期间，对涉案房屋进行改造，并取得房屋部分使用权继而要求三上诉人支付占有使用费7500元，没有事实依据。4、上诉人董帅、张磊作为杰森公司的员工，代杰森公司与被上诉人签订《租房合同》，且杰森公司予以追认，其权利义务由杰森公司来享有与承担；故被上诉人起诉上诉人董帅、张磊不符合起诉的受理条件，依法应当驳回对上诉人董帅、张磊的起诉。5、上诉人杰森公司在反诉中提交了12张照片、收据17份及录音，证明上诉人杰森公司因装修花去104450元，这些损失应由被上诉人承担。二、一审法院判决部分适用法律错误，违反法定程序。1、一审判决遗漏了上诉人在一审开庭时当庭增加的诉讼请求，即请求被上诉人返还押金10000元，但一审未予以处理；2、一审法院开庭时并没有判决书中书写的：杰森公司提起反诉是否适格这笫三个焦点，当时的焦点是：如果杰森公司不再使用房屋，杰森公司的装修损失应当如何承担？一审法院无故变更争议焦点并没有在法庭上辩论，却作为一审判决理由，且作出判决，显然违反法律规定；3、一审法院受理了反诉，并将反诉与本诉合并审理，双方当庭质证，但一审法院却没有在判决书中进行书写与认证。4、被上诉人在一审中并没有要求返还房屋，但一审判决书笫二项判决，要求三上诉人返还房屋，此判决超出被上诉人的诉请范围。5、合同无效，过错方应当赔偿给另一方损失，本案因为被上诉人根本违约以及导致合同无效，上诉人的合同目的无法实现，由此造成损失应当由过错方被上诉人承担。被上诉人陈鸿英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，三上诉人的上诉请求事实与理由均无法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人陈鸿英向一审法院起诉请求：1．解除陈鸿英与董帅、张磊签订的《租房合同》；2．董帅、张磊、杰森公司向陈鸿英共同支付房屋租金27000元，该租金从2016年10月15日起暂计至2017年3月3日，应从2017年3月4日起产生的租金计算至判决合同解除之日止，如认定合同无效，则房屋占有使用费计算至被告返还房屋之日止；3．董帅、张磊、杰森公司向陈鸿英支付押金8000元；4．董帅、张磊、杰森公司向陈鸿英赔偿房屋损失费40060元，以上共计75060元；5．陈鸿英要求董帅、张磊、杰森公司恢复房屋原状并返还房屋；6．董帅、张磊、杰森公司承担本案诉讼费。杰森公司向一审法院反诉请求：1．确认双方于2016年9月2日签订的《租房合同》无效；2．陈鸿英向杰森公司(赔偿装饰装修损失共计104450元；3．反诉费用由陈鸿英承担。一审法院认定的事实：2016年9月2日，陈鸿英作为甲方与董帅、张磊作为乙方签订《租房合同》一份，合同约定，乙方租赁甲方位于柳州市柳南区磨滩路4O号房屋的二楼和三楼，租赁期限为从2016年10月15日至2021年10月15日止共五年，前两年租金按6000元每月收取。乙方须向甲方支付三个月的租金18000元作为押金，合同终止时甲方退还押金，如乙方中途终止合同，甲方可不退还押金。并约定合同履行期间内，乙方如需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方不得拆除，甲方也不予补偿。合同签订后，董帅交付押金10000元，由于租赁房屋处于毛坯状态，陈鸿英开始对房屋进行装修，董帅、张磊从2016年10月也开始对房屋的进行改造和搭建顶棚。杰森公司从2017年1月开始使用租赁房屋。陈鸿英分别于2017年1月、2月向董帅、张磊催交房租，均未向陈鸿英支付过租金。另查明，杰森公司成立于2016年6月1日，该公司于2016年8月29日变更股东为张磊和法定代表人陆秋宇，管理人员为陆秋宇和董帅，企业类型为有限责任公司。陈鸿英所有的位于柳州市柳南区房屋建筑未取得建设工程规划许可证。一审法院审理认为：针对本案的第一个争议焦点，该院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈鸿英出租给董帅、张磊的房屋并未办理建设工程规划许可证，且在本案法庭辩论终结前仍未能提供合法建筑手续，故依照法律规定，陈鸿英与董帅、张磊签订的租赁合同属于无效合同。针对本案的第二个争议焦点，关于房屋占有使用费的问题。该院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院予以支持。由于本案的租赁合同无效，董帅、张磊应向陈鸿英支付房屋占有使用费。经庭审调查，双方虽然约定的租赁期限从2016年10月15日起开始，但陈鸿英对出租房屋的装修直到2016年12月底，即从2016年10月15日至2016年12月30日期间陈鸿英未完全将房屋交付董帅、张磊使用，而该期间董帅、张磊对房屋进行了改造建设，对涉案房屋取得了部分使用权，故该院酌情对该期间的房屋占有使用费参照合同约定的租金减半计算为7500元。由于双方对具体使用房屋的时间有争议，根据双方的举证，该院认为，陈鸿英对涉案房屋装修至2016年12月底，基本完成对涉案房屋的装修，从2017年1月1日开始陈鸿英将涉案房屋完全交付给董帅、张磊使用。从2017年1月1日至法庭辩论终结之日即2017年6月21日期间参照租金计算房屋使用费为34200元，从2017年6月22日起至董帅、张磊腾空涉案房屋并返还给陈鸿英之日止的房屋占有使用费，参照合同租金标准每月6000元计算。关于押金的问题。该院认为，出租方要求承租方交纳押金是为了保证承租方履行合同约定，具有保证金的性质。由于本案的租赁合同无效，合同自始没有法律约束力，陈鸿英以董帅、张磊违约为由要求其支付押金8000元无法律依据，不予支持。关于陈鸿英请求房屋损失的问题。董帅向陈鸿英提供的房屋改造费用清单中的40060元，系董帅告知其改造房屋产生的费用，不应当是陈鸿英的房屋损失，对陈鸿英的该项请求无证据证实，不予支持。关于陈鸿英要求董帅、张磊恢复原状并返还房屋的请求，由于租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以退还。董帅、张磊因合同取得对房屋的使用权利，应当将房屋返还房屋给陈鸿英，至于陈鸿英要求恢复原状，该院认为，董帅、张磊对房屋进行改造装修系经过陈鸿英的同意，且董帅、张磊的改造未改变房屋的使用性能，故陈鸿英要求恢复原状的请求不予支持。经审理查明，杰森公司是涉案房屋的实际使用人，其与董帅、张磊具有返还房屋的义务。关于三董帅、张磊和杰森公司如何承担责任的问题，董帅、张磊系与陈鸿英是签订合同的相对方，其二人对本案租赁合同确定无效后产生的房屋占有使用费应当承担支付责任。董帅、张磊称其二人是杰森公司的员工，签订租赁合同系履行职务行为，故因签订合同产生的法律后果应当由杰森公司承担。该院认为，本案租赁合同签订时，董帅、张磊并未表明其二人系代表公司进行租赁房屋，也未向陈鸿英提供有关的委托手续，在陈鸿英坚持董帅、张磊是合同相对方的情况下，由董帅、张磊承担相应的法律后果。杰森公司系涉案房屋的实际使用人，但不是合同当事人，故对陈鸿英要求杰森公司承担支付房屋占有使用费不予支持。针对本案的第三个争议焦点，该院认为，合同的履行具有相对性。本案的租赁合同双方系陈鸿英与董帅、张磊共同签订的，合同对双方具有约束力。杰森公司系实际使用人，并非合同的当事人，该院认为，其以合同当事人的身份提起反诉不是适格的诉讼主体，不符合法律规定，对其提出的反诉请求该院予以驳回。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈鸿英与董帅、张磊于2016年9月2日签订的《租房合同》无效；二、董帅、张磊、柳州杰森企业管理咨询有限公司向陈鸿英返还位于柳州市柳南区房屋；三、董帅、张磊向陈鸿英支付房屋占有使用费41700元(该费用计算至2017年6月21日，从2017年6月22日起至董帅、张磊腾空涉案房屋并返还给陈鸿英之日止的房屋占有使用费，参照合同租金标准每月60000元计算)；四、驳回陈鸿英的其他诉讼请求；五、驳回柳州杰森企业管理咨询有限公司的反诉请求。本诉案件受理费889元(陈鸿英已预交)，董帅、张磊负担422元，陈鸿英负担467元；反诉案件受理费1395元(柳州杰森企业管理咨询有限公司已预交)，由柳州杰森企业管理咨询有限公司负担。本案二审期间，双方对一审查明的事实无异议；三上诉人董帅、张磊、杰森公司向本院提交证据，1、一审庭审笔录复印件，拟证明一审判决认定的争议焦点“杰森公司提起反诉是否适格”，在一审庭审笔录中没有出现，并未就该焦点进行辩论；另外，庭审笔录记录押金是张磊代公司支付的，而一审判决书认定是张磊交付的。2、手机短信复印件（多份），拟证明押金10000元是张磊代公司支付的；还证明被上诉人于2017年8月6日将租赁房屋更换门锁，并张贴房屋出租广告，导致上诉人无法及时从出租房搬离设备，因此，被上诉人不应计算该次延期的房屋占有使用费。上诉人陈鸿英向本院提交2017年8月22日的照片证据，拟证明上诉人未经被上诉人陈鸿英同意就擅自撬房屋的门锁和电表，上诉人还在楼顶压砖造成裂痕。本院对双方提交证据分析和认定，对上诉人董帅、张磊、杰森公司提交一审庭审笔录，该笔录系在本案审理中形成，不应作为本案证据。上诉人提交的证据2系复印件，本院对该证据的真实性不予认可。但是，被上诉人陈鸿英认可2017年8月6日自行更换门锁，同月22日再去该房屋时发现门锁已撬坏，对上诉人提出被上诉人于2017年8月6日更换门锁的事实予以采信。对于被上诉人提交的证据，虽然照片反映门锁、电表以及楼顶裂痕的客观存在，但是，是否是上诉人的行为所造成的，无其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。综上，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人董帅、张磊以个人名义与被上诉人陈鸿英签订《租房合同》，是双方真实意思表示，合同签订后，上诉人董帅向被上诉人陈鸿英交付部分押金。根据双方约定，被上诉人陈鸿英将处于毛坯状态的房屋进行装修才能交付，上诉人董帅、张磊在被上诉人陈鸿英对房屋装修时，也根据自身需求同步进行装修，装修完成交付后，上诉人董帅、张磊将该租赁房屋交付给上诉人杰森公司使用。由于上诉人董帅、张磊未按时交纳租金，遂产生纠纷，为此，被上诉人陈鸿英向一审法院起诉，要求与上诉人董帅、张磊解除合同，并交纳拖欠的租金、滞纳金以及要求上诉人董帅、张磊、杰森公司返还房屋诉讼请求，一审法院对被上诉人陈鸿英合理部分的诉讼请求，判决予以支持，该判决并无不当，本院予以确认。对于上诉人杰森公司提出反诉请求，1、确认合同无效；2、要求被上诉人陈鸿英赔偿装修损失104450元以及反诉费由被上诉人陈鸿英承担的诉请。本院认为，上诉人杰森公司提出反诉（1）的诉请，关于确认合同无效问题，一审法院已详细论述，本院赞同一审法院的分析，不再赘述。对于上诉人杰森公司提出反诉（2）的诉请，因上诉人杰森公司不是本案《租房合同》的当事人，仅仅是房屋的使用人，其反诉主体不适格，反诉请求不予支持，应予以驳回。上诉人杰森公司并非涉案合同的相对人，无权就本案合同关系提起反诉，上诉人杰森公司交纳的反诉案件受理费应予以退还。至于上诉人董帅、张磊认为系上诉人杰森公司的员工，二人受公司委托，代上诉人杰森公司与被上诉人陈鸿英签订《租房合同》，其权利义务由上诉人杰森公司承受的意见。本院认为，上诉人董帅、张磊与被上诉人陈鸿英签订《租房合同》后，上诉人董帅、张磊并未交给上诉人杰森公司加盖印章，因此，上诉人董帅、张磊与被上诉人陈鸿英签订的《租房合同》，与上诉人杰森公司无关联，其租金应由上诉人董帅、张磊向被上诉人陈鸿英交纳。一审判决由上诉人董帅、张磊、杰森公司共同向被上诉人陈鸿英交纳不当，本院予以变更；故对上诉人董帅、张磊的该项主张，本院不予支持。至于上诉人董帅、张磊认为代上诉人杰森公司向被上诉人陈鸿英交纳10000元押金，并要求返还的问题。本院认为，上诉人董帅、张磊与上诉人陈鸿英签订《租房合同》后，上诉人董帅向被上诉人陈鸿英交纳10000元的押金，应视为上诉人董帅、张磊交纳，并非代表上诉人杰森公司。因此，上诉人董帅、张磊承租该房屋后，交付给上诉人杰森公司使用，是上诉人董帅、张磊与上诉人杰森公司内部之间的关系，与被上诉人陈鸿英没有关联。上诉人董帅、张磊未按时向被上诉人陈鸿英交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，所交押金不予退还。况且，一审诉讼时，上诉人董帅、张磊、杰森公司没有对押金提出反诉，一审法院对押金不予以处理并无不当。对于一审判决后，上诉人董帅、张磊、杰森公司主张2017年7月15日已搬离该房屋，而被上诉人陈鸿英陈述2017年8月6日到该房屋换锁，当8月21日再去该房屋时发现门锁已被撬坏。被上诉人陈鸿英陈述与上诉人董帅、张磊、杰森公司主张被上诉人陈鸿英于2017年8月6日更换门锁相吻合。虽然双方都没有提供相应证据，但是，根据双方各自的陈述，以2017年8月6日被上诉人陈鸿英更换门锁之日起，视为上诉人董帅、张磊、杰森公司向被上诉人陈鸿英交付该房屋，其房屋占有使费应计算至2017年8月6日为宜，其标准参照合同租金每月6000元计算，据此，房屋占有使用费计算至2017年6月21日止为41700元，从2017年6月22日起至2017年8月6日止，房屋占有使用费仍参照合同租金标准每月6000元计算，为9200元，合计50900元。上诉人杰森公司在一审判决后已搬离，原判决书笫二项事实上已履行，本院对该项予以撤销。综上所述，由于上诉人董帅、张磊、杰森公司在一审判决后履行了部分义务，本院对一审判决亦相应予以变更；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初32号民事判决书，笫一项、笫四项、笫五项；二、撤销柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初32号民事判决书笫二项；三、变更柳州铁路运输法院（2017）桂7101民初32号民事判决书笫三项：即上诉人董帅、张磊向被上诉人陈鸿英支付房屋占有使用费共计50900元。四、驳回上诉人董帅、张磊、柳州杰森企业管理咨询有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费889元(陈鸿英已预交)，二审案件受理费1817元（董帅、张磊、柳州杰森企业管理咨询有限公司预交），共计2706元，由董帅、张磊负担2100元，陈鸿英负担606元；反诉案件受理费1395元(柳州杰森企业管理咨询有限公司已预交)，由一审法院退还柳州杰森企业管理咨询有限公司。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  唐小军审判员  丘洪兵审判员  余 深二〇一七年十二月十八日书记员  夏心宇