葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1402民初3522号原告：陈碧莹。委托诉讼代理人：曹大鹏，系辽宁一鸣律师事务所律师。被告：葫芦岛市金科房地产开发有限公司。法定代表人：刘红峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：山屹，系辽宁山盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：白世清，系辽宁山盟律师事务所律师。原告陈碧莹与被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈碧莹及委托诉讼代理人曹大鹏、被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除与被告的购房合同，被告返还购房款元，并自2010年11月26日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年11月26日，在原告与徐鲲鹏婚姻关系存续期间，徐鲲鹏与被告签订了购房协议书，贷款购买由被告开发兴建的、建筑面积78.13平方米的商品住宅，总价款元，交工日期为2012年12月31日。当日，交清全部购房款。2012年9月3日，原告与徐鲲鹏经连山区人民法院调解离婚，此楼房归原告所有，贷款及利息由原告偿还。购房后被告未按协议的约定履行，从2012年12月31日至今没有将原告购买的楼房交付使用。后2017年办理入住时得知被告将该房屋卖给了第三人。因被告严重违约导致原告购房的目的不能实现，同时也给原告造成了很大的经济损失，故提起诉讼，请求法院依法公正裁决。为证明自己的主张，原告提供下列证据：1、购房意向书；2、（2012）连民一初字第00576号民事调解书，证明原告与徐鲲鹏达成调解协议准许离婚，涉案房屋归原告所有；3、收款收据；4、关于购房意向书补充协议；5、担保与抵押合同；6、原告庭后提供光盘一张，证明所购商品房已改签他人。被告经质证后，对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但对原告提供的证据1的合同效力提出质疑。被告辩称，一、交房延迟是因为政府动迁延期三年。1、金科蓝湾项目启动之初就遇到政府动迁的难题，被迫延迟。（1）2010年，金科房地产开发公司由连山区政府招商引资引进葫芦岛。2010年10月31日，连山区政府区长办公会议确定连山区连山河北岸的H-01/H-02二块地由我公司开发，并由金科公司出资修建带状公园。2011年5月26日，连山区政府区长办公会议将金科蓝湾项目确定为辽宁省棚户区改造项目；（2）由于政府动迁、强迁工作向后推迟近三年，造成金科蓝湾项目启动向后延缓三年。从2011年连山区政府开始组织动迁，直至2013年底政府强迁成功，中间跨度近三年。主要有两方面的原因，一是被拆迁户漫天要价，不达目的绝不拆迁，直至耗时费力三年整；二是此期间国务院新出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对拆迁、强迁问题做了新的规定，这些新规定新程序增加了拆迁工作的难度，延缓了动迁工作的进程；（3）2014年起，全国的房地产形势根本逆转，银行不再贷款，开发商无法融资，继续完成项目需要冒巨大的风险。金科公司在这种情况下，以诚实做人的态度，克服难以想象的困难，最终完成了金科蓝湾项目。所以，延迟交工的情况，不是我公司造成。二、金科公司虽然延迟交房，但绝大部分的购房户是理解的，已达成和解。在困难重重的情况下，金科公司在2017年9月1日全部完成了购房户入户工作，这些购房户对金科公司的工作是理解的，并未有诉讼之意。所以，我们本着理解、互谅互让的精神，把本案处理好。综上，金科公司请求法院查清事实，明确责任，依法裁决，驳回原告的诉讼请求。被告庭后提供金科蓝湾一期交房公告，证明被告于2017年8月末张贴公告，告知购房业主办理相关交房手续。原告表示其于2017年9月听他人说办理入住，此时得知其购买的房屋改签第三人。本院经审查，对于原告提供的证据1，被告对证据内容的真实性无异议，但对原告提供的证据1的合同效力提出质疑，本院认为，原、被告双方签订的是《购房意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照该合同书的约定收取了全部房款，因此该《购房意向书》应认定为商品房买卖合同，予以采信。对于原告提供的证据2、3、4、5，被告对证据内容的真实性无异议，予以采信。对于原告庭后提供的光盘一张，经审查，照片中的房屋仅有门牌号，无法证明系原告购买的商品房，不具有排他性，故对原告提供的此份证据与本案的关联性无法采信；对于被告庭后提供的金科蓝湾一期交房公告，原告未予质证，但原告陈述购买的房屋改签第三人。被告亦承认原告不同意调房，在此情况下，原、被告的焦点问题在于双方对原购房协议的变更或解除，而非原告办理入户，故对被告提供的证据与本案的关联性不予采信。本案经审理认定事实如下：2010年11月26日，徐鲲鹏与被告金科公司签订购房意向书，合同约定：“一、乙方（即徐鲲鹏）购买甲方（即本案被告金科公司）开发兴建的金科蓝湾小区房屋情况如下：，建设面积为78.13㎡，销售单价为元/㎡，销售总价为人民币元。二、付款方式与期限：甲、乙双方约定2010年11月26日乙方向甲方支付全额房款人民币元。……三、项目交工日期：项目于2012年12月31日交付使用。……五、违约责任：1、如甲方未按约定日期交付房屋，需按中国人民银行同期活期利率向乙方买受人个体支付违约金……七、争议的解决办法：本协议在履行过程中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，如协商不成可依法向葫芦岛市仲裁委员会申请仲裁。”2010年9月29日，徐鲲鹏交付诚意金万元；2010年11月26日，徐鲲鹏交付购房款元。2017年10月25日，原告陈碧莹及案外人徐鲲鹏与被告签订关于购房意向书补充协议，双方一致同意将原购房协议书中的争议解决方式一项变更为：“本合同在履行中发生争议时，双方协商解决，协商不成，双方均有权向人民法院起诉。”另查明，原告陈碧莹与案外人徐鲲鹏原系夫妻关系。2010年10月22日，徐鲲鹏与中国农业银行葫芦岛金汇支行签订了《担保与抵押合同》，其中：借款人：抵押人：保证人：葫芦岛市住房置业担保有限责任公司；合同约定徐鲲鹏办理公积金贷款，借款金额万元，贷款期限：20年，自2010年10月25日起至2030年10月24日止。2012年9月3日，原告陈碧莹与徐鲲鹏离婚纠纷一案经葫芦岛市连山区人民法院调解，准予原告陈碧莹与徐鲲鹏离婚，婚后共同财产坐落于楼房归原告陈碧莹所有（面积78.13平方米，交款人姓名为徐鲲鹏）。再查明，案涉房屋尚未交付。原告陈述其购买的商品房已经转签他人。被告提供《金科地产公司情况说明》中：“徐鲲鹏客户在已接到调房通知的情况执意不来办理”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，虽然徐鲲鹏与被告签订的是《购房意向书》，但该意向书中具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告金科公司已经按照该合同书的约定收取了全部房款元，因此该《购房意向书》应认定为商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依照约定各自履行合同义务。徐鲲鹏已依约履行了相关付款义务，而被告未能在合同约定期限内交付案涉房屋，并已将案涉房屋调整给第三人，其行为已构成违约，应当承担违约责任。虽然原告陈碧莹不是签订购房意向书的当事人，但原告与徐鲲鹏原系夫妻关系，案涉房屋为婚后共同财产，离婚时双方协议此房屋归原告所有，因此原告对案涉房屋具有本案诉权。关于被告应如何承担违约责任的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告在合同签订后，又将涉案房屋调整给他人，导致原告不能取得该房屋，故原告要求解除与被告的购房合同，本院依法予以支持，被告应返还已付购房款及利息、赔偿损失。现原告要求返还购房款利息损失按照中国人民银行同类贷款利率自交款之日计算至全部房款退还之日止的理由并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决如下：一、解除徐鲲鹏与被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司于2010年11月26日签订的购房协议。二、被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十五日内返还原告陈碧莹房款元及利息（自2010年11月26日起以元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息至给付完毕之日止）。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息损失。案件受理费元、邮寄送达费元，共计元（原告已预交），由被告葫芦岛市金科房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇一七年十二月二十一日书记员 聂佳慧