福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初1783号原告：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路95号，统一社会信用代码91350100660378535Q。法定代表人：刘夷，总经理。委托诉讼代理人：蔡文明，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：郑海燕，女，系该公司职员。被告：福州百利嘉娱乐有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路95号元洪城商场第六层（9）（18）/（B）（G）轴间，统一社会信用代码913501036850501300。法定代表人：陈伟煌，执行董事。原告福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称东百元洪公司）与被告福州百利嘉娱乐有限公司（以下简称百利嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百元洪公司的委托诉讼代理人蔡文明、郑海燕到庭参加诉讼，被告百利嘉公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东百元洪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2016年5月起至2016年7月拖欠的租金382647元，并按逾期付款金额的日万分之五向原告支付自2016年5月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；2.判令被告立即向原告支付自2016年8月12日起至2016年10月25日止的场地占用费392602元；3.判令被告立即向原告支付2016年4月起至2016年8月止的水电费195763.4元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告东百元洪公司主张变更第1项诉讼请求的总金额为438687元。事实和理由：2008年10月，原告与案外人福州百利亨娱乐有限公司（以下简称百利亨公司）签订《租赁合同》，合同约定：1、原告将福州市台江区XX商场地上六层建筑面积3126.9平方米房屋出租给百利亨公司使用；2、租赁期限自2008年11月1日起至2017年2月28日止，2015年3月1日至2017年2月28日止的月租金为160140.1元；3、百利亨公司应于每月10日前向原告一次性支付当月租金，如逾期的，则每逾期一日，应向原告缴纳拖欠租金0.05%的滞纳金；4、百利亨公司经营发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，于每月8日前向原告缴纳费用；5、如百利亨公司逾期支付租金连续达到2个月以上的，原告有权提前终止本合同，并要求其赔偿原告因此遭受的损失；6、百利亨公司应在合同终止之日起二十日内搬离其可移动的装饰装修物，否则视为放弃其遗留物之所有权，由原告自行处理。2009年4月，原告与被告百利嘉公司、案外人百利亨公司共同签订《补充协议》，协议约定《租赁合同》项下所约定的权利、义务由被告百利嘉公司履行，且被告百利嘉公司同意接受。上述合同、协议签订后，被告百利嘉公司自2016年4月起开始拖欠租金、水电费等费用，经原告多次催讨，被告仍未缴纳。2016年7月22日，原告向被告送达解除合同通知书，解除与被告签订的《租赁合同》，但被告收到解除合同通知书后，拒不清场退还租赁场地。2016年9月8日，原告向被告寄送《强制清场通知函》，被告仍未补缴费用并返还场地。2016年10月25日，原告自行清理租赁场地。原告认为，被告拒不支付租金的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的租金、水电费等，为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告百利嘉公司未作答辩。原告东百元洪公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告百利嘉公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月，原告东百元洪公司（出租方、甲方）与百利亨公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：1、甲方同意将位于福州市XX商场地上X层（建筑面积3126.9平方米）的房产出租给乙方用于开设XXKTV；2、租赁期限为八年零四个月，自2008年11月1日起至2017年2月28日止；3、2008年11月1日至2009年2月28日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金，但负责承担此期间产生的水、电等相关费用；4、自2009年3月1日至2011年2月28日止的租金为1613480.4元/年（月租金合计¥134456.7元/月），租金在此基础上每2年递增6%，即：自2011年3月1日至2013年2月28日止的租金为1710289.2元/年（月租金¥142524.1元/月）、自2013年3月1日至2015年2月28日止的租金为1812906.6元/年（月租金¥151075.5元/月）、自2015年3月1日至2017年2月28日止的租金为1921681.0元/年（月租金¥160140.1元/月）。房屋租金为每月支付一次，于每期当月10日前支付，甲方应于乙方租金支付后三日内向乙方提供合法税务发票。若所定日期最后一日恰逢法定节假日，则甲乙方可在法定节假日结束后的第一天向对方履行义务。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.05%的滞纳金；5、乙方应于本合同签订后、进场前向甲方支付¥268900元作为保证金，该保证金不计利息，在合同终止时退还给乙方。甲方收取乙方押金时应向乙方提供相应票据。乙方如不履行本合同任何条款或违反本合同约定提前解除本合同或损坏租赁物，则甲方有权直接将押金作为违约金或赔偿金予以相应扣收，并有权要求乙方依约支付违约金、赔偿金等；甲方如不履行本合同任何条款或违反本合同约定提前解除本合同的，应返还押金，并另行支付本合同其他条款所约定的违约金、赔偿金等；6、若甲乙双方对租金约定有所变更，应另行签订补充协议，以双方最新签订的补充协议为准；7、乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算。甲方应于每月5日前向乙方提供付款通知，乙方应于每月8日前向甲方交纳；8、如果因甲方原因发生停水、停电等影响乙方正常营业条件的，甲方应在接到乙方通知后于24小时内负责解决。如果甲方在24小时内无法解决，则乙方有权拒付其间的租金。如果因甲方原因造成连续停水或停电达15日，或者在两个月内累计停水或停电达20日的，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任；9、本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达到2个月（包括2个月）以上，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。甲方提前终止合同时，应预先14天以书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，乙方应当支付违约金并赔偿甲方一切损失；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失；10、合同终止时，乙方应完好交还承租的房屋（含水、电管道、租赁区内楼体、电梯配套设施）；租赁房屋内可移动的装修装饰物，由乙方负责在合同终止后二十日内全部搬离，逾期视为乙方弃物，甲方可自行处理；11、本合同如提前终止、解除或届满后20天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回属于乙方所有设备。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外），乙方在本合同提前终止，解除或届满之日起20天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。上述合同还约定其他事项。2008年10月，原告东百元洪公司（甲方）与百利亨公司（乙方）签署《房屋交付确认书》，确认对交接房屋现状（包括该房屋水、电、煤气等设施及相关费用的结算）无异议，同时对合同约定权利义务及房屋装修押金、垃圾清运费等款项的事宜均无异议。2009年4月，原告东百元洪公司（甲方）与百利亨公司（乙方）、被告百利嘉公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定：甲乙双方所签订的位于福州市台江区XX商场地上X层的《租赁合同》项下所约定的乙方的所有权利及义务由丙方履行，且丙方同意接受。至此，原甲乙双方签订的元洪城商场地上六层的《租赁合同》，由甲方与丙方履行。2016年7月7日，原告东百元洪公司向被告百利嘉公司的法定代表人“陈伟煌”位于“福州市XX路XX号XX层”的地址邮寄送达《催款通知》，通知被告百利嘉公司于《催款通知》送达后3日内交清2016年3-5月水电费以及2016年4-6月租金等费用，并表示若被告百利嘉公司无故不交纳租金等费用，原告东百元洪公司有权采取解除合同等强制措施。上述邮件于2016年7月8日被“前台李凤丹”签收。2016年7月18日，原告东百元洪公司委托福建拓维律师事务所律师向被告百利嘉公司的法定代表人“陈伟煌”位于“福州市XX路XX号XX层”以及福州市台江区XX广场第X楼”的地址寄出《关于要求立即缴纳房屋租金、水电费及违约金的律师函》，该函部分内容为“自2016年4月至今，贵司未交纳任何租金及水电费。截止至2016年6月30日，贵司已欠缴租金391245.08元，欠缴水电费64094.5元。……请贵司在收到本律师函后五日内向东百元洪支付以下款项：1、租金费用391245.08元；2、水电费64094.5元；3、租金违约金8559.05元（暂计至2016年6月30日）；4、水电费违约金1082.42元（暂计至2016年6月30日）。若贵司未及时向东百元洪支付欠缴租金、水电费及违约金，则恕不另行通知，我们将依据东百元洪的授权向法院提起诉讼。届时贵司不仅需要向东百元洪支付各项欠款，东百元洪还有权解除《租赁合同》、《补充协议》，贵司此前缴纳的履约保证金不再返还……”。上述均被“他人同事”签收。2016年7月21日，原告东百元洪公司向被告百利嘉公司的法定代表人“陈伟煌”位于“福州市XX路XX号XX层”的地址寄出《解除合同通知》，部分内容为：“……贵司自2016年3月起拖欠我司费用（含2016年4月至2016年7月租金551385.18元、2016年3月至2016年6月水、电费¥113466.9元）共计¥664852.08元……。经我司多次催款，并委托福建拓维律师事务所向贵司寄送《关于要求立即缴纳房屋租金、水电费及违约金的律师函》，但贵司至今仍未履行付款义务。由于贵司逾期支付租金超过两个月，构成了严重违约。……我司正式通知贵司：一、解除贵司与我司的《租赁合同》（合同号为：YHZL-XX）及其《补充协议》。二、我司没收你方履约保证金共计人民币268900元。三、请贵司在本通知送达之日起三日内付清欠我司全部租金及费用共计人民币664852.08元，及逾期缴纳费用的违约金18899.12元（截止2016年7月31日，未包含7月水电费），两项共计683751.2元。四、请贵司在本通知送达之日起二十日内将租赁房屋内可移动的设施设备清理完毕并按租赁房屋的实际状况将租赁房屋交还我司；否则，贵司所遗留的物品，视为贵司放弃所有权，归我司所有并由我司自行处理。此外，我司保留继续追究贵司其他违约责任及损失的权利。……2016年7月20日”，上述邮件于2016年7月22日被他人签收。2016年8月17日，被告百利嘉公司向原告东百元洪公司送交《关于XX店房租支付函》，部分内容为：“……2016年8月15日，我司将付清5月房租60140.1元、4月水电28482.3元，8月31日付6月租金160140.1元、5月水电35972.2元，9月15日付7月房租160140.1元、6月水电49372.4元，共计494247.2元。……”2016年9月8日，原告东百元洪公司向被告百利嘉公司的法定代表人“陈伟煌”位于“福州市XX路XX号XX层”的地址寄出《强制清场通知函》，部分内容为：“……贵我双方的合同已于2016年7月22日解除，你方已无权占用我司的场地，并应按照合同约定归还租赁场地。如你方在收到本函件之日起三日内仍不履行补缴欠款及清场交还租赁场地义务，我司将依据合同约定进入租赁场地进行清场，由此产生的费用由你方全权承担；此外，若因你方拒不归还场地造成我司损失的，你方还应予以赔偿。望你方在本函件送达之日起三日内履行上述义务，否则，届时一切后果由你方自行承担。我司保留通过司法途径追究你方违约赔偿责任的权利。……2016年9月5日。”上述邮件被拒收退回。诉讼中，原告东百元洪公司陈述：1、被告百利嘉公司于2016年8月19日锁门、停止营业；2、被告百利嘉公司拖欠的水电费情况为：2016年4月水电费28482.3元、2016年5月水电费35612.2元、2016年6月水电费49372.4元、2016年7月水电费49682.6元、2016年8月电费32613.9元；3、被告百利嘉公司拖欠租金情况为：2016年5月租金108859.38元、2016年6月租金160140.1元、2016年7月租金113647.8元。本院认为，原告东百元洪公司与百利亨公司订立的《租赁合同》以及原告东百元洪公司与百利亨公司、被告百利嘉公司订立的《补充协议》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均需依约履行。依据《租赁合同》的约定，被告百利嘉公司应当于每期当月10日前向原告支付房屋租金，于每月8日前向原告交纳水、电等费用，现被告百利嘉公司没有应诉答辩，也没有就其支付租金、水电费的情况进行举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告应当对其支付租金、水电费的事实承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告拖欠2016年5月至2016年7月期间的租金382647元以及2016年4月至2016年8月期间的水电费195763.4元的事实予以采信。因被告百利嘉公司逾期支付租金连续达到2个月以上，依据《租赁合同》的约定，原告有权选择提前终止合同。原告东百元洪公司于2016年7月21日向被告寄送《解除合同通知》，该通知体现解除合同的意思表示且已于2016年7月22日被签收，应视为解除合同的通知已送达被告百利嘉公司，《租赁合同》于送达之日即2016年7月22日解除。依据《租赁合同》：“本合同如提前终止、解除或届满后20天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。……乙方在本合同提前终止，解除或届满之日起20天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。”的约定，原告东百元洪公司应在合同提前终止后的20天内（即2016年8月11日前），按当时房屋的实际状态收回房屋，但原告东百元洪公司却迟延至2016年10月25日才清理租赁场地，此损失扩大的后果，应由原告自行承担。原告主张被告支付2016年8月12日至2016年10月25日期间的场地占用费392602元，本院不予支持。依据《租赁合同》的约定：“……乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.05%的滞纳金。”，据此，被告逾期支付租金的违约金应以各月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自每月的11日起，逐笔累计至被告实际付清费用之日止。综上，原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。被告百利嘉公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福州百利嘉娱乐有限公司应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付2016年5月至2016年7月的租金382647元及违约金{违约金以各月应缴费用为基数（其中2016年5月应缴费用为108859.1元、2016年6月应缴费用为160140.1元、2016年7月应缴费用为113647.8元），按照日万分之五的标准，分别从2016年5月11日、2016年6月11日、2016年7月11日起计算至被告实际付清该月租金之日止}；二、被告福州百利嘉娱乐有限公司应当于本判决生效之日起十日内一次性向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付2016年4月至2016年8月的水、电费195763.4元；三、驳回原告福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13703元，由原告福建东百元洪购物广场有限公司负担5432元，由被告福州百利嘉娱乐有限公司负担8271元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 董 清人民陪审员 潘 平人民陪审员 林 娟二〇一七年十二月二十日书 记 员 马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。