连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0791民初393号原告:南京广厦物业服务有限公司连云港分公司,住所地：连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园商业综合楼。法定代表人：顾蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽华，该公司员工。委托诉讼代理人：李秋艳，江苏云台山律师事务所律师。被告:刘丹,男,1991年4月29日出生,汉族，居民，住连云港经济技术开发区。原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦连云港分公司）与被告刘丹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张丽华、李秋艳，被告刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广厦连云港分公司诉称，被告系原告所管理的旺旺家园小区30号楼4单元602室（多层）的业主，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定被告所购房屋建筑面积为129.09平方米，物业服务费按房屋建筑面积计算；多层的收费标准为0.7元／月/平方米；物业服务费每年缴纳一次，逾期交纳的，按每天万分之五支付违约金，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，原告经多次催要无果，被告的行为已经严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：被告刘丹支付2012年9月8日至2017年9月8日的物业服务费5422元、违约金1084元，合计6506元，并承担本案的诉讼费。被告刘丹辩称，质疑物业公司的资质、前期物业管理服务协议及收费标准的合法性，没有交物业费的原因是原告没有提供相应的服务，本人房屋一直漏水，维修一次没修好，多次找物业没有再给处理，反映没有人维修，造成了15000元的损失。小区绿化被私自更改，广告到处张贴，自行车库长年积水，消防设施无管接头、水龙带，发生火灾无法保障安全，环卫设施不全，垃圾到处都是。本院经审理认定事实如下:2007年6月8日，连云港旺旺家园开发有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定，由乙方为小区提供物业服务，合同生效于甲方出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次日起发生的物业服务费用由业主承担。物业服务费用按每季交纳，业主应在每季的第1月第5日履行交纳义务。合同期限自2007年6月8日至2009年6月7日止，合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应延长合同期限达成协议。甲方、业主、物业使用人违反合同约定，未能足额交纳物业服务费用的，按应交数额0.005%向乙方支付违约金。合同还对物业公司和业主的其它权利义务进行了约定。2009年3月6日，连云港旺旺家园开发有限公司与原告物业公司签订《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议（二）》，约定原告为旺旺家园小区的物业服务合同延长三年，从2009年6月8日至2012年6月7日，双方于2007年6月8日签订的原合同条款和内容不变。2010年3月28日，双方签订《补充协议》，双方同意从2010年4月1日起，将原物业服务收费标准调至多层为0.7元/平方.月，高层、小高层0.8元/平方.月。2012年2月1日，双方签订《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》，约定原告为旺旺家园小区的物业服务合同延长至本小区（包括一、二期）业主委员会会成立，届时本协议自行中止。本补充协议作为原《前期物业服务合同》的附件，与原合同具备等同法律效力。旺旺家园小区至今未成立业主委员会。原告物业公司于2010年6月4日、2011年6月14日、2012年5月25日、2013年11月14日、2014年11月25日就旺旺家园小区多层住宅收费标准（0.7元/平方米/月）分别经连云港市物价局备案，其中2014年11月25日的备案期限至成立业主大会或更换物业服务企业自动终止。被告系连云港经济技术开发区振兴路旺旺家园30号楼4单元602室房屋业主，该房屋建筑面积为129.09平方米，被告于2011年9月9日收房，收房时承诺接受并承诺遵守该区域内的物业服务管理规定，交纳相关物业服务费用。被告入住后交纳了2012年9月8日之前的物业费用，自2012年9月9日至2017年9月8日期间的服务费用，经原告多次催要，被告至今未予交纳。本案在审理过程中，原告放弃主张违约金。本院认为，原告与连云港旺旺家园开发有限公司签订的前期物业服务合同及其补充协议，选聘原告物业公司作为旺旺家园小区的物业服务企业，负责小区的物业管理服务，该合同合法有效，对旺旺家园小区的所有业主具有法律效力。原告对被告入住的旺旺家园小区提供了物业服务，被告入住小区后，仅交纳了2012年9月8日之前的物业费，从2012年9月9日至2017年9月8日期间的物业费用，经原告多次催要，被告一直未给付，故对原告要求被告给付物业费用，本院予以支持。被告称质疑物业公司的资质、前期物业管理服务协议及收费标准的合法性，因原告已提供相关证据，对被告的意见不予采纳。被告称房屋一直漏水造成15000元的损失，因物业公司提供的是物业服务，房屋质量问题并不在物业服务合同法律关系范围内，对被告据此不交物业费的辩解意见，本院不予采纳。被告辩称小区服务管理不到位，并提供相关证据予以证实，对此本院予以采信。因原告物业公司实施管理服务过程中，确实存在管理服务不到位的现象，本院酌定在物业服务收费总额的基础上降低20%收取物业费用，故被告应给付自2012年9月9日至2017年9月8日期间的物业费用4337元（0.7元/平方/月×129.09平方×60个月×80%）。原告放弃主张违约金，系自愿处分自己的权利，本院予以准许。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告刘丹于本判决生效后十日内给付原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司自2012年9月9日至2017年9月8日期间的物业服务费4337元。二、驳回原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司负担5元，由被告刘丹负担20元。原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审判员  张春红二〇一七年十二月十二日书记员  陈 城法律条文一、法律条文[一]、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。[二]、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。[三]、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。