广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终17785号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市厨师宝科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道深惠路1296-1300号，组织机构代码：xx。法定代表人：何振平，男，汉族，1968年1月12日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，系该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市安邦信电子有限公司，住所地：深圳市龙华新区龙华办事处工业东路利金城科技工业园7#厂房1楼、5楼西区、6楼，统一社会信用代码：xx。法定代表人：李恩长，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李亚，男，汉族，1963年3月29日出生，住所地：广东省深圳市福田区,系该公司行政部经理。委托诉讼代理人：韩新杰，男，汉族，1954年11月13日出生，住所地：江苏省徐州市泉山区，系该公司法务经理。上诉人深圳市厨师宝科技有限公司因与被上诉人深圳市安邦信电子有限公司租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。深圳市厨师宝科技有限公司的上诉请求：撤销原判，依法改判：一、深圳市厨师宝科技有限公司无需支付深圳市安邦信电子有限公司房屋占用费；二、深圳市安邦信电子有限公司赔偿深圳市厨师宝科技有限公司经济损失贰拾万元；三、深圳市安邦信电子有限公司返还深圳市厨师宝科技有限公司租金376250元；四、本案诉讼费、评估费由深圳市安邦信电子有限公司承担。上诉理由：一、深圳市安邦信电子有限公司将涉案房产出租给深圳市厨师宝科技有限公司，其中一部分是违章建筑，2015年4月9日该涉案的违章建筑被深圳市龙岗区安全生产监督管理局责令拆除，由于生产车间被拆除以致于原告无法正常生产，由此造成的一切损失深圳市安邦信电子有限公司应当承担;二、深圳市安邦信电子有限公司将违章建筑出租给深圳市厨师宝科技有限公司，同时深圳市安邦信电子有限公司与该涉案房产的出租方承租涉案房产的日期是至2016年4月19日止，而与深圳市厨师宝科技有限公司签订的是至2017年3月31日止，以上两种情形导致深圳市安邦信电子有限公司无法办理《房屋租赁证》给深圳市厨师宝科技有限公司，由于没有《房屋租赁证》，深圳市厨师宝科技有限公司因此无法办理营业执照以致于无法正常营业，由此造成的一切损失应由深圳市安邦信电子有限公司承担。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误。为维护深圳市厨师宝科技有限公司的合法权益，根据民诉法的相关规定，特具诉状上诉至二审法院，请判为所请。深圳市安邦信电子有限公司辩称：我方认为深圳市厨师宝科技有限公司的上诉不成立。深圳市厨师宝科技有限公司主张我方的房屋是违章建筑，我方2015年5月5日有签订补充协议，已经赔偿深圳市厨师宝科技有限公司的损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回深圳市厨师宝科技有限公司的上诉请求。深圳市安邦信电子有限公司向一审法院起诉请求：1、于2016年9月1日解除深圳市厨师宝科技有限公司、深圳市安邦信电子有限公司签订的租赁合同和租赁合同补充协议；2、深圳市厨师宝科技有限公司向深圳市安邦信电子有限公司支付租金247750元（按每月17250元从2015年6月1日起至2016年8月31日止）；3、深圳市安邦信电子有限公司没收深圳市厨师宝科技有限公司交付的租赁保证金34500元；4、深圳市厨师宝科技有限公司支付深圳市安邦信电子有限公司逾期支付租金违约滞纳金49716元（按照按期支付租金金额的1‰从2015年7月15日起至2016年9月14日止）；5、深圳市厨师宝科技有限公司按照租赁合同补充协议约定的租金标准每月17250元向深圳市安邦信电子有限公司支付逾期腾房占有使用费（从2016年9月1日起计算，直至深圳市厨师宝科技有限公司腾房之日止）；6、深圳市厨师宝科技有限公司向深圳市安邦信电子有限公司支付水电费22230元；7、本案诉讼费由深圳市厨师宝科技有限公司承担。深圳市安邦信电子有限公司于2017年5月5日变更诉讼请求如下：撤销第一项诉讼请求，第二项诉讼请求由租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变。深圳市厨师宝科技有限公司的反诉请求：1、深圳市安邦信电子有限公司赔偿深圳市厨师宝科技有限公司经济损失人民币200000元；2、解除深圳市厨师宝科技有限公司、深圳市安邦信电子有限公司签订的《租赁合同》；3、深圳市安邦信电子有限公司退回深圳市厨师宝科技有限公司租金376250元、押金34500元；4、本案诉讼费由深圳市安邦信电子有限公司承担。一审法院认定事实：2007年4月15日，案外人富士达公司总经理、法定代表人杨强与案外人张文发签订《承租合同》，合同约定张文发将位于深圳市龙岗区爱联宝荷路x号（厂房一栋五层、宿舍二至四楼）11000平方米物业出租给杨强，租赁期限13年，即从2007年4月15日至2020年4月15日止，杨强可以转租。2011年7月13日，深圳市安邦信电子有限公司与富士达公司签订《承租合同》，约定富士达公司将其承租的深圳市龙岗区爱联宝荷路18号（厂房一栋五层、宿舍二至四楼）10500平方米转租给深圳市安邦信电子有限公司，约定租赁期限6年，即从2011年4月15日至2017年3月31日,同时约定不得擅自转租，杨强作为富士达公司的代表在合同上签字盖章。深圳市安邦信电子有限公司承租后，在租赁场所的空地搭建了铁皮房，同时对承租厂房部分地面瓷砖及电线的铺设进行了简单安装。2014年5月7日，深圳市安邦信电子有限公司与深圳市厨师宝科技有限公司签订《租赁合同》，约定深圳市安邦信电子有限公司将承租的上述厂房一栋2层、宿舍2层、一楼院子铁皮房，建筑面积共计2100平方米转租给深圳市厨师宝科技有限公司，租金13.8元/平方米，租赁期限自2014年6月6日起至2017年3月31日止，月租金29000元，不含税金，租赁保证金58000元，租赁期满后深圳市安邦信电子有限公司无息如数退还租赁保证金。深圳市厨师宝科技有限公司必须在每月15日前向深圳市安邦信电子有限公司支付本月租金，逾期付款的，深圳市厨师宝科技有限公司需每日按月租金总额的3%向深圳市安邦信电子有限公司交纳滞纳金，欠租十天以上，深圳市安邦信电子有限公司除追收深圳市厨师宝科技有限公司应缴款项外，并作停水停电关厂门处理，深圳市安邦信电子有限公司有权单方解除本合同，并没收所有保证金，收回本合同的租赁房屋。合同签订后，深圳市厨师宝科技有限公司向深圳市安邦信电子有限公司支付租赁保证金58000元，同时交纳租金至2015年3月。期间政府相关部门将涉案房屋的地址由深圳市龙岗区爱联宝荷路18号变更为深圳市龙岗区爱联宝荷路439号，但本案深圳市厨师宝科技有限公司、深圳市安邦信电子有限公司租赁房屋的实际位置及面积并未发生变动。因涉案厂房和宿舍之间东边配电房前的防火间距存在违章搭建铁皮房，并由深圳市厨师宝科技有限公司作为生产车间使用，封堵了安全出口，2015年4月9日深圳市龙岗区安全生产监督管理局向深圳市厨师宝科技有限公司发出深龙安监管责改字【2015】第（N21B2）号《责令限期整改指令书》，责令深圳市厨师宝科技有限公司在2015年4月18日前整改完毕。2015年4月底深圳市厨师宝科技有限公司、深圳市安邦信电子有限公司将涉案铁皮房拆除，有关行政机关于2015年4月27日出具了“整改完毕”的《整改复查意见书》。2015年5月5日，深圳市厨师宝科技有限公司、深圳市安邦信电子有限公司签订《租赁合同补充协议》，协议约定，现由于深圳市安邦信电子有限公司租赁给深圳市厨师宝科技有限公司的铁皮厂房被政府认定为违章建筑，导致深圳市厨师宝科技有限公司无法正常使用生产，双方协议一致，将深圳市厨师宝科技有限公司原承租的厂房一栋2层1150平方米、宿舍2层680平方米、一楼院子铁皮房270平方米变更为深圳市厨师宝科技有限公司仅承租厂房一栋2层共1150平方米；租金更改为15元/平方米，月租金为17250元；租赁保证金由58000元变更为34500元，深圳市安邦信电子有限公司退还深圳市厨师宝科技有限公司保证金23500元；由于租赁厂房改变，造成深圳市厨师宝科技有限公司4月份停产，深圳市安邦信电子有限公司同意免收铁皮厂房、深圳市厨师宝科技有限公司一个月租金。除上述厂房面积、租金、押金更改以外，合同其他条款继续有效，该补充协议从2015年5月份执行。补充协议签订后，因保证金的调整，深圳市安邦信电子有限公司将多出的保证金23500元冲抵了2015年5月份租金12500元、冲抵6月份租金11000元。庭审时，双方确认2015年10月1日前的租金深圳市厨师宝科技有限公司已交清，从2015年10月1日开始深圳市厨师宝科技有限公司未再向深圳市安邦信电子有限公司支付租金。深圳市厨师宝科技有限公司主张其租赁铁皮房后用于公司重型生产设备的存放,因铁皮房的拆除，导致其无法正常经营，给深圳市厨师宝科技有限公司造成了损害，为此起诉要求深圳市安邦信电子有限公司承担由此产生装修损失、机器设备、办公用品、搬迁费、退还已支付的租金及工资损失等，同时申请对因违法建筑给其造成的经济损失进行评估。经本院委托，深圳市中诚达资产评估顾问有限公司于2017年3月10日作出《评估报告》，评估结果为涉案厂房装饰装修工程及资产搬迁费市场价值为148147元，其中无争议项装修项目（玻璃推拉门、铁卷闸门等）市场价值为47271元、有争议装修项目（地砖、天花铝扣板等）市场价值为76832元、搬迁费用为24044元。深圳市厨师宝科技有限公司对该《评估报告》予以认可，深圳市安邦信电子有限公司认为深圳市厨师宝科技有限公司租赁期间的装修、合同期满后物品的搬迁都是正常的，相应损失不应由深圳市安邦信电子有限公司承担。同时，深圳市厨师宝科技有限公司提交2015年4、5月份的工资表，以证明其被迫停工停产，遣散员工所支付的费用为69687.1元。深圳市厨师宝科技有限公司、深圳市安邦信电子有限公司当庭确认除部分地面瓷砖及电线由深圳市安邦信电子有限公司铺设外，涉案房屋的其他装修均由深圳市厨师宝科技有限公司根据经营需要进行装修。因开庭审理时深圳市厨师宝科技有限公司方仍未从租赁房屋处搬离，相关设备、用品等仍放置在租赁厂房内，房屋的钥匙由深圳市厨师宝科技有限公司持有，双方并未办理房屋交接手续，经征询双方意见，本院于2017年5月9日就涉案房屋组织双方进行交接。在现场办理交接时，深圳市厨师宝科技有限公司表示若能办理租赁凭证，将继续向房东承租涉案房屋，并明确其将继续占有涉案房屋至2017年8月8日，亦同意继续计算房屋占有期间产生的相关费用，深圳市安邦信电子有限公司对此不持异议。另查，涉案厂房、宿舍、铁皮房均没有《建设工程规划许可证》、《房地产证》等产权证明。以上事实有庭审笔录及《租用厂房宿舍合同书》、《租赁合同补充协议》、《评估报告》、《律师函》、《责令限期整改指令书》、《笔录》等证据证实，足以认定。一审法院认为，本案中涉案房屋并未取得《建设工程规划许可证》或《产权证明》，双方订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。但因深圳市厨师宝科技有限公司实际支配使用该房屋，深圳市安邦信电子有限公司请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有期间的使用费，本院予以支持，深圳市厨师宝科技有限公司要求深圳市安邦信电子有限公司退还已交付的占有使用费376250元无法律依据，本院不予支持。双方当庭确认占有使用费交至2015年9月30日，故自2015年10月1日开始，深圳市厨师宝科技有限公司应按照补充协议的约定17250元每月的标准向深圳市安邦信电子有限公司支付占有使用费至房屋实际交付之日止。因合同无效，双方在合同中约定的延期付款滞纳金条款对双方不发生法律约束力，深圳市安邦信电子有限公司主张深圳市厨师宝科技有限公司按合同条款支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。但深圳市安邦信电子有限公司已收取租赁保证金34500元，应予退还。关于水电费，深圳市厨师宝科技有限公司应支付深圳市安邦信电子有限公司实际使用的水电费用，但深圳市安邦信电子有限公司并未提交证据证明深圳市厨师宝科技有限公司实际使用的水电费计算依据，也未提交已代深圳市厨师宝科技有限公司交纳相关水电费用的单据，应承担举证不能的不利后果，故深圳市安邦信电子有限公司的该项主张本院不予支持。关于深圳市厨师宝科技有限公司反诉主张的经济损失。深圳市厨师宝科技有限公司当庭明确是指《评估报告书》中所列的全部项目148147元（包括无争议项装修项目市场价值为47271元、有争议装修项目市场价值为76832元、搬迁费用为24044元）、遣散工人及停工产生的2015年4月费用38430.2元、5月费用31256.9元。本院认为，深圳市厨师宝科技有限公司反诉时，依然占有使用涉案房屋，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的租赁期限至2017年3月31日止，即在本案的审理过程中，双方约定的租赁期限已经届满，深圳市厨师宝科技有限公司至今仍未从涉案房屋处搬离，其要求深圳市安邦信电子有限公司补偿附合装饰装修费用，本院不予支持。但未形成附合的装饰装修物、办公家具用品、电器等深圳市厨师宝科技有限公司可自行搬离。关于工资损失，深圳市厨师宝科技有限公司主张因深圳市安邦信电子有限公司自行搭建的铁皮房在2015年4月底被整改拆除导致其无法继续经营，根据双方于2015年5月5日签订《租赁合同补充协议》，深圳市厨师宝科技有限公司不仅没有要求与深圳市安邦信电子有限公司解除合同，反而约定继续占有使用涉案房屋，并支付租金至2015年9月30日，同时就铁皮房拆除事宜约定以免除一个月租金的方式进行弥补。据此，本院认为，铁皮房的拆除并不必然导致深圳市厨师宝科技有限公司无法继续经营，深圳市厨师宝科技有限公司因此造成的停产损失也已经由双方协商处理，并已履行完毕，深圳市厨师宝科技有限公司再次要求深圳市安邦信电子有限公司支付遣散工人及停工损失，本院不予支持。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、深圳市厨师宝科技有限公司应于本判决生效后五日内支付深圳市安邦信电子有限公司房屋占有使用费（自2015年10月1日开始，按每月17250元的标准支付至实际搬离之日止）；二、深圳市安邦信电子有限公司应于本判决生效后五日内退还深圳市厨师宝科技有限公司租赁保证金34500元；三、驳回深圳市安邦信电子有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳市厨师宝科技有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6871.7元，保全费2291元，合计9162.7元（深圳市安邦信电子有限公司均已预交），由深圳市安邦信电子有限公司自行负担3162.7元，深圳市厨师宝科技有限公司负担6000元，深圳市厨师宝科技有限公司负担的部分深圳市安邦信电子有限公司可在本判决生效后向本院申请退回；反诉案件受理费4954元（深圳市厨师宝科技有限公司已预交），由深圳市安邦信电子有限公司承担754元，由深圳市厨师宝科技有限公司自行负担4200元，由深圳市安邦信电子有限公司负担的部分深圳市厨师宝科技有限公司可在本判决生效后向本院申请退回。一审案件评估费5000元（深圳市厨师宝科技有限公司已预交），由深圳市厨师宝科技有限公司自行负担。原审查明事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明，据双方2015年5月5日所签租赁合同补充协议第五条的约定，由于深圳市安邦信电子有限公司租赁给深圳市厨师宝科技有限公司的厂房属于违章建筑，导致深圳市厨师宝科技有限公司迁入迁出所造成的经济损失，深圳市厨师宝科技有限公司保留起诉对方追讨赔偿的权利。另，涉案租赁物因未有合法建设手续，导致双方租赁合同无效。本院认为，本案争议的焦点是涉案合同被认定无效后，各方对此的责任承担问题。深圳市安邦信电子有限公司作为出租人应对该合同之无效承担主要责任，深圳市厨师宝科技有限公司亦应因在租赁时未尽审慎注意义务而承担次要责任。深圳市安邦信电子有限公司在出租租赁物给深圳市厨师宝科技有限公司使用时，应提供能够满足合同目的的物业。而本案中，深圳市安邦信电子有限公司提供的房屋不仅未有合法建设手续，且有临时铁皮房搭建并遭到政府有关部门的强令拆除，由此引致深圳市厨师宝科技有限公司非正常使用租赁物，遭受损失，应属必然。深圳市厨师宝科技有限公司自2015年10月停止支付占有使用费，深圳市安邦信电子有限公司次年8月起诉，形成本案，可见此间双方已处于争议之中，深圳市厨师宝科技有限公司已无正常使用。一审法院以深圳市厨师宝科技有限公司在案件审理中即2017年3月31日租期届满为由，不支持涉案装修损失不妥，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，致使本案合同无效的主要责任在于深圳市安邦信电子有限公司，就本案案情及双方过错程度看，深圳市安邦信电子有限公司应承担60%的责任。因此，据一审委托评估报告，涉案装修损失124103（47271+76832）元，其应当承担60%的损失赔偿，即124103×60%=74461.8元。深圳市厨师宝科技有限公司还上诉请求深圳市安邦信电子有限公司赔偿其它经济损失，但未有举证证明其该部分损失成立的事实依据，以及与深圳市安邦信电子有限公司行为之因果关系，故其理由不成立，不予支持。深圳市厨师宝科技有限公司因占有使用了深圳市安邦信电子有限公司租赁物，因此，其请求返还占有使用费的主张没有法律依据，本院亦不予支持。综上，一审法院判决认定事实基本清楚，但未依过错责任分担损失不妥，应予纠正。上诉人上诉理由部分成立，本院对其成立部分予以支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13296号民事判决第一、二、三项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13296号民事判决第四项；三、深圳市安邦信电子有限公司应予本判决生效之后五日内向上诉人深圳市厨师宝科技有限公司赔偿装修损失74461.80元；四、驳回深圳市厨师宝科技有限公司其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费、保全费、评估费共计23726元，由深圳市安邦信电子有限公司承担14235.6元，深圳市厨师宝科技有限公司承担9490.4元；反诉受理费依一审判决处理。上述付款义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 马    龙审 判 员 路  德  虎代理审判员 周    敏二〇一七年十二月十二日书 记 员 尚宇楠（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。