江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终10289号上诉人（原审被告）：南京新国都建筑装饰有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路33号。法定代表人：林瑢，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云明，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹珺，江苏苏源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹乐，男，1981年10月12日生，汉族，住南京市高新技术开发区。委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。上诉人南京新国都建筑装饰有限公司（以下简称新国都建筑公司）与被上诉人邹乐房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初6274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新国都建筑公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、被上诉人主张交房和逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，二审法院应予驳回。2、一审法院认定上诉人至今未交房，证据不足。3、被上诉人未缴纳专项维修基金，其行为存在重大过错，应当承担相应责任，一审法院判决上诉人承担逾期交房的全部责任，显失公平。4、一审法院判决上诉人支付的违约金过高，应予纠正。被上诉人邹乐辩称：1、被上诉人提交的录音资料、照片以及证人证言均可证实上诉人一直在主张权利。2、上诉人没有按照合同约定交房，履行交房义务，这是客观事实，上诉人也没有提交交房的相关证据。3、上诉人没有将房屋交付给被上诉人，也没有给付涉案房屋的相关资料，所以根本没有条件缴纳上诉人所陈述的维修基金。4、合同约定的违约金标准并未过高，一审法院认定正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邹乐向一审法院起诉请求：1、新国都建筑公司继续履行合同，向邹乐交付浦口区大桥北路33号金城丽景花园（北区）01幢103室房屋；2、新国都建筑公司自2012年8月26日起按166.29元/日的标准支付违约金至实际给付之日止。3、新国都建筑公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年5月9日，邹乐、新国都建筑公司签订《商品房预售合同》，约定新国都建筑公司将其在开发建设的南京市浦口区大桥北路33号金城丽景花园（北区）01幢103室房屋出售给邹乐，建筑面积85.3平方米，用途为商业，房屋总价款1662924元。邹乐应于2012年5月9日支付总价款1662924元。新国都建筑公司应于2012年8月25日前交付该商品房，交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》、应当在交付该商品房同时达到新国都建筑公司诉承诺条件的附件7中的1、2、5、6、7项已达到新国都建筑公司承诺的条件。新国都建筑公司迟延交付该商品房的，按已收价款的万分之一/天计算，向邹乐支付迟延期间的违约金。合同附件7约定：上水、下水设施、供配电设施在2012年8月25日前接通用户；小区安护设施在2012年8月25日前达到正常使用；公共道路、公共绿地在2012年8月25日前达到交付范围内正常使用。合同订立后，邹乐已按合同约定支付购房款1662924元。2012年5月，新国都建筑公司取得了涉案房屋的《房屋测绘成果》。同年7月25日，新国都建筑公司取得了《建设工程规划验收合格书》,同年8月9日取得了竣工验收备案表。一审庭审中，邹乐陈述由于涉案房屋门前施工，道路封闭，新国都建筑公司一直未交付房屋，直至2017年3月才施工结束。自已多次催告过，但新国都建筑公司一直让自己再等等。为此，邹乐提供了照片一组，证明合同约定的2012年8月25日交付时间之后，涉案房屋周边一直在施工，因新国都建筑公司方原因没有交付。2、证人徐某的证言，证人陈述2014年5月、2015年12月，因邹乐买的房屋很长时间没有交付，邹乐让自已陪同去售楼处问情况的事实。3、录音资料，证明2017年6月29日，售楼处的陈总认可是由于新国都建筑公司的原因而未交付房屋。新国都建筑公司对上述证据均不予认可。新国都建筑公司陈述已按合同约定的时间交付了房屋。如果认定房屋没有交付，也是因为邹乐未交纳物业费、装修保证金、垃圾处理费、公共维修基金等费用，过错在邹乐。以上事实，有邹乐、新国都建筑公司当庭陈述、商品房预售合同、购房发票、建设工程规划验收合格书、房屋测绘成果、照片、证人徐某的证言、录音等证据在卷证明。一审法院认为，邹乐、新国都建筑公司签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同有效，当事人应按合同约定全面履行义务。邹乐要求新国都建筑公司继续履行合同，交付涉案房屋，新国都建筑公司表示已按合同约定交付了房屋，即使未交付也是由于邹乐的原因。一审法院认为邹乐提供的照片、录音资料均可以证明新国都建筑公司至今未交付房屋，而新国都建筑公司对其主张房屋已交付或者延迟交付的原因是邹乐造成的抗辩意见均未能举证，故不予采信，邹乐诉请符合法律规定，一审法院予以支持。邹乐要求新国都建筑公司按166.29元/日的标准支付自2012年8月26日至实际交付之日止的违约金，新国都建筑公司认为过错在于邹乐，且违约金过高，一审法院认为合同约定新国都建筑公司应于2012年8月25日前交付房屋，且交付时已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》。迟延交付该商品房的，按已收价款的万分之一/天支付迟延期间的违约金。现涉案房屋于2012年7月取得《建设工程规划验收合格书》、房屋测绘成果、竣工验收备案表等相关材料，已具备交付条件，但新国都建筑公司至今未交付房屋，构成违约，应承担违约责任。新国都建筑公司主张违约金过高，但涉案房屋是商业用房，新国都建筑公司主张合同约定的违约金支付标准过高并未举证，不予采信，故邹乐主张按已付房款万分之一/日的标准即166.29元/日支付自2012年8月26日至实际交付之日止违约金，符合法律规定，应予支持。新国都建筑公司辩称邹乐未缴纳物业费、装修保证金、垃圾处理费、住宅专项维修基金，邹乐有重大过错。一审法院认为新国都建筑公司此项辩解于法无据，不予采信。新国都建筑公司辩称邹乐诉请超过诉讼时效，一审法院认为向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效期间重新计算。本案中，合同约定交付时间2012年8月25日，即邹乐最迟应于2015年8月24日之前提出履行请求。邹乐提供了证人徐某的证言、录音资料证明自己在此期间向新国都建筑公司提出履行请求，因此诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效重新计算，故新国都建筑公司的辩解不成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十六条规定，判决：一、继续履行邹乐与新国都建筑公司签订的《商品房预售合同》，新国都建筑公司于判决生效之日起十日内将座落于南京市浦口区大桥北路33号金城丽景花园（北区）01幢103室房屋交付给邹乐。二、新国都建筑公司于判决生效之日起十日内按166.29元/日标准支付自2012年8月26日至实际交付之日止的违约金。本案受理费5942元，减半收取2971元，保全费2520元，合计5491元，由新国都建筑公司负担。双方对一审法院查明的事实无异议。本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，邹乐与新国都建筑公司于2012年5月9日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合同有效，合同双方均应按约定诚信履行义务。新国都建筑公司称其已向邹乐交付涉案房屋，但其未提交充分的证据证实。邹乐向法院提交的照片、证人证言及录音资料均可以证明新国都建筑公司未交付房屋。故邹乐请求新国都建筑公司交付房屋的诉讼请求，有事实与法律依据，应予支持。新国都建筑公司的行为构成违约，其应当依照合同约定承担违约责任，一审法院判决其按每天166.29元的标准支付自2012年8月26日至实际交付之日止的违约金，并未超出合同约定，新国都建筑公司主张违约金过高，未提交证据证实，本院不予采信。邹乐是否缴纳住宅专项维修基金亦不影响新国都建筑公司履行交房义务。关于新国都公司诉讼时效已经过的上诉请求,本院认为,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效期间重新计算。现有的证据证实邹乐及时地向新国都建筑公司提出了请求，诉讼时效中断，故新国都建筑公司主张邹乐的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5942元，由上诉人南京新国都建筑装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  李任飞二〇一七年十二月二十五日书记员  郭旭冬