广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初16401号原告：中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，住所地广州市越秀区广卫路10号。负责人：梁少群，行长。委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。被告：李东明，男，1982年2月3日出生，汉族，住广东省东源县。被告：广州润粤房地产开发有限公司，住所地广州市从化太平镇广从南路677号。法定代表人：蔡如青，董事长。委托诉讼代理人：赵琪，该公司职员。委托诉讼代理人：张炜，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行与被告李东明、广州润粤房地产开发有限公司（以下简称润粤公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李稚娟，被告润粤公司的委托诉讼代理人赵琪、张炜到庭参加了诉讼。被告李东明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：两被告在履行合同中构成违约，故诉请判令：1、立即解除原告与被告李东明签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告李东明立即向原告清偿全部借款本金295031.28元及利息、罚息、复利（暂计至2017年7月6日，利息、罚息、复利合计27926.53元，利息、罚息、复利按照合同约定计至实际清偿之日止）；3、被告李东明向原告支付律师费5000元；4、被告润粤公司对被告李东明的上述债务承担连带清偿责任；5、原告有权处置被告李东明名下的抵押房产广州市从化太平镇水南村石子桥地段华标荔苑A-1、A-2栋B-1、B-2栋C-1、C-2栋D-1、D-2栋E-1、E-2栋F-1、F-2栋G-1、G-2、G-3栋H栋J-1、J-2栋（D-1栋）3层302房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；6、两被告承担本案全部诉讼费用。被告李东明无答辩，无提交证据。被告润粤公司辩称：本案是由被告李东明过错造成，原告第1、2项诉讼请求与被告润粤公司无关；对原告第3项诉讼请求有异议，原告没有证据证明已支付律师费；第4项诉讼请求与第5项诉讼请求有矛盾，因此对第4项诉讼请求有异议，对第5项诉讼请求无异议，应优先处置被告李东明抵押房产；对第6项诉讼请求有异议，因本案是由被告李东明原因引起，被告润粤公司不应支付诉讼费。经审理查明：2012年，原告（甲方）与被告润粤公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲方对乙方开发兴建的华标荔苑整个项目的住宅购买者提供个人住房商业/公积金抵押贷款，乙方同意为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证，保证范围包括借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费用等）和借款人所有其他应付费用，直至按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕且甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》为止。2013年3月5日，原告（贷款人）与被告李东明（借款人、抵押人）、润粤公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：2013BH2117527），约定贷款人向借款人发放个人住房贷款305000元，贷款期限30年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定利率基础上加收50%确定；借款人采用按月等额本息还款法还款，并以从化市太平镇水南村石子桥地段（105国道西侧）华标荔苑D1-302作抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等；保证人对前述借款提供阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任，在满足合同约定的正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件后，保证人对借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权解除合同，宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，原告与被告李东明就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，注明：预告登记义务人为被告李东明，预告登记权利人为原告，房屋坐落于华标荔苑A-1、A-2栋B-1、B-2栋C-1、C-2栋D-1、D-2栋E-1、E-2栋F-1、F-2栋G-1、G-2、G-3栋H栋J-1、J-2栋（D-1栋）3层302房。原告依约发放了贷款305000元。被告李东明借款后未依约清偿全部欠款，原告遂委托广东金桥百信律师事务所提起本案诉讼，原告未提交已支付律师费证据。本院认为：涉案《个人购房借款/担保合同》合法有效，被告李东明未依约履行，构成违约，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》、被告李东明清偿债务，符合合同约定，本院予以支持。原告未提交已支付律师费证据，本院对原告主张律师费的诉讼请求予以驳回。被告李东明以其名下房产为上述借款提供担保，办理了预购商品房抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，原告与被告李东明约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告要求对被告李东明名下的涉案抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告润粤公司自愿为被告李东明涉案借款合同项下的贷款提供连带责任保证至办妥《房屋他项权利证》并交原告保管之日止，鉴于涉案抵押房产至诉讼时止仍未办理正式的抵押权登记，原告尚未正式取得《房屋他项权证》，故被告润粤公司应对上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的追偿权。关于被告润粤公司辩称要求原告先处分涉案房屋以实现原告债权，对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告李东明的贷款担保方式在合同约定为所购房产的抵押担保及被告润粤公司的阶段性连带责任保证担保，故根据上述法律规定，被告润粤公司应按照合同约定对被告李东明的债务承担连带清偿责任，故本院对被告润粤公司该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起，原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行与被告李东明签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：2013BH2117527）予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告李东明向原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行清偿借款本金295031.28元及利息、罚息、复利（截至2017年7月6日，利息、罚息、复利合计为27926.53元；自2017年7月7日起至款项还清之日止的利息、罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定标准计算，罚息不得计收复利）；三、被告广州润粤房地产开发有限公司对被告李东明的上述债务承担连带清偿责任。被告广州润粤房地产开发有限公司承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告李东明追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6219.4元，由原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行负担95元，由被告李东明、广州润粤房地产开发有限公司共同负担6124.4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 汉人民陪审员  周小燕人民陪审员  胡今胜二〇一七年十二月十二日书 记 员  罗嘉丽