湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1221民初1225号原告：李宏实，男，1950年1月1日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：胡国平，男，1978年11月12日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。第三人：蔡元珍，女，1943年9月2日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。以上二当事人委托诉讼代理人：胡杰，嘉鱼县司法局高铁岭法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告李宏实与被告胡国平、第三人蔡元珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宏实与被告胡国平、第三人蔡元珍及其委托诉讼代理人胡杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏实向本院提出诉讼请求：请求判令被告胡国平、第三人蔡元珍立即向原告支付购买车库款73500元并承担本案诉讼费。事实和理由：原告在滨湖公馆B地块10号楼购买了相连的三个车库，面积分别为14号车库26.25㎡，13号车库30.95㎡，27号车库30.35㎡。第三人蔡元珍得知后，再三请求原告将其中的14号车库转让给其子胡国平。2017年6月7日，原告与第三人蔡元珍签订了一份购买车库的价款协议，约定无论开发商要多少钱一平方，被告胡国平均只需要按照2800元每平方米的价格与原告结账。按该约定计算，被告胡国平购买14号车库应付款73500元（2800元/㎡×26.25㎡）。同日，第三人蔡元珍代被告向开发商咸宁宏升房地产开发有限公司交纳了该14号车库车库门、电开户、供水排水费用合计4200元。后经原告多次找被告及第三人催讨，被告均不履行上述付款义务，为此，原告特诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告胡国平、第三人蔡元珍辩称，被告及第三人不欠原告购买车库款，车库系原告根据《房屋拆迁还建协议合同书》补偿给被告的，并非被告向原告购买的。2011年4月，原告与被告胡国平签订了一份《房屋拆迁还建协议合同书》，约定被告的还建房屋面积为205㎡。因在测量被告的拆迁房屋面积时少量了11㎡，原告向被告出具了一份补充说明，承诺另补加被告11㎡的还建面积。后原告又在协议下方承诺另补给被告不超过25㎡的车库一个。通过向物业公司核实，被告获得的两套还建房的实际面积为225.36㎡，减去合同约定的205㎡及原告承诺补加的11㎡，被告多得9.36㎡。被告实际获得的车库面积为26.25㎡，减去原告承诺补给被告的25㎡，被告多得1.25㎡。按照合同第一条第四行的约定，被告应按照市场价格支付原告超出合同约定的还建面积部分的金额，按照当时2440元/㎡的市场价格，被告应付原告房屋超出面积金额2440元×9.36㎡＝22838.4元，车库超出面积金额2800元×1.25㎡＝3500元，合计26338.4元。然而按照合同及双方签订的《拆迁改造房屋还建补充协议》约定，原告应当在拆屋之日起22个月内交房给被告，超期交房时，原告应从超期时间起付给被告每月房租费400元。按照上述约定，原告应付被告两套房超期不能交房的租金27200元，减去被告应付的26338.4元，原告应另行支付被告861.6元。本院经审理认定事实如下：第三人蔡元珍与被告胡国平系母子关系，原告李宏实系嘉鱼县鱼岳镇秦淮一角棚户区拆迁改造项目的前期实际拆迁工作主持人，负责与各拆迁户协调签订《拆迁还建合同》。案外人李某受原告委托负责其中包括被告胡国平在内的共12户拆迁户的拆迁面积测量工作及协调工作。经李某、原告之子ＸＸＸ、本案第三人蔡元珍共同测量，被告胡国平位于鱼岳镇××号房屋的拆迁面积确定为205㎡。根据李某的房屋测量记录显示，该205㎡包含被告胡国平的旧房55.8㎡×3层=167.4㎡，另补加5.6+7=12.6㎡，胡红芳将其拆迁面积拨给被告25㎡，合计共205㎡。原告（甲方）据此与被告（乙方）于2011年4月17日签订《房屋拆迁还建协议合同书》一份，被告之母蔡元珍受被告委托全权处理被告胡国平房屋拆迁事宜，蔡元珍在合同上代被告签字并捺印。合同约定：“一、乙方现有的危房拆除面积（205）平方米，甲方还给乙方的实际面积（贰佰零伍）平方米，乙方需要房屋（贰）套，甲方的新房建起时，按照乙方所需的房屋套数如超过乙方的实际还建面积部分，由乙方每平方米按照市场价格找给甲方，如低于乙方的实际还建面积由甲方按市场价格找给乙方。……四、如果该地段的规划方案一旦政府批复下来乙方必须在10天内交房给甲方拆屋，否则每天罚100元。五、甲方交房时间，自拆屋之日起22个月内甲方必须要交房给乙方，否则每超过一天罚100元，甲方统一交房时，乙方必须按照交房时间办理进户手续，如果乙方不按时办理按照超出时间每天罚100元。六、如有其它异议另加补充说明与本合同有同等的法律效力。”后蔡元珍认为在测量过程中没有测量被告家的阳台面积，分别向李某及原告反映，因原告认为蔡元珍积极配合其拆迁工作，遂在没有核实的情况下同意补加被告11㎡的拆迁面积，并向蔡元珍出具了补充说明一份，载明：“补充因在量尺时原小房少计算壹拾壹个平方现另补加李宏实2011年4月20号”。数月后，蔡元珍又分别找李某及原告要求另外补偿被告25㎡车库一个，李某仅同意在合同尾部注明“本人需要车库壹个，在实际还建面积中扣除”，原告为拆迁工作的顺利进行在蔡元珍能够积极配合其拆迁工作的条件下同意了该要求，并在上述李某所书文字中的“扣除”二字前面添加“不扣”二字，又在后方注明“补给的车库面积不超过贰拾伍平方”，原告认为该面积应包含前述承诺补加的11㎡，故没有要求收回2011年4月20日出具的补充说明。2013年12月，被告的房屋开始拆迁。因拆迁还建工程延宕，经双方协商，原、被告于2013年12月25签订了《拆迁改造房屋还建补充协议》一份，约定将原合同“交房时间误期交房一日每日罚款壹佰元”条款变更为“从超期时间起由甲方付给乙方每月房屋费肆佰元”，该协议乙方一栏胡国平之名经胡国平同意由蔡元珍代签。2013年12月30日，第三人蔡元珍代表胡国平在《关于申请棚户区改造签订合同拆屋时间的具体说明》中在拆迁户代表一栏上签字、捺印，确认被告胡国平房屋的拆屋时间为2013年12月份。按照原告与被告签订的《房屋拆迁还建协议合同书》约定，被告还建房的交房时间应为22个月后的2015年10月份。2014年6月12日，经嘉鱼县秦淮一角拆迁改造工程协调领导小组协调，开发商咸宁宏升房地产开发有限公司提供35套还建房供包括被告在内的各拆迁户选房。被告仅于2014年9月1日领取了一套还建房，房号为滨湖公馆小区8栋101室，面积为128.95㎡。此后，原告与各还建户就拆迁还建合同进行结算后制作了“还建户楼层安排结算表”一张，在表上分别注明各还建户的原房屋面积（即剩余应还建面积）、单价、原房总价款、还建房面积、单价、现房总价款及应进款、应找款（即原房与现房价款差额，不足的金额由原告补偿给还建户，多出的金额由还建户补偿给原告），并经各户主确认后在表上签字、捺印，又在说明一栏写明“合同终止总下进（欠）款”及结算数额由户主捺印予以确认。根据该表显示，被告胡国平一户原房屋面积101㎡（即205㎡+25㎡减去首套还建房面积128.95㎡，剩余101.05㎡，双方协商同意去掉0.05㎡）、第二套还建房面积96㎡，原告应补偿被告价款差额为8360元。蔡元珍在该表上代被告签字、捺印对上述双方结算事项予以确认。后被告将第二套还建房转售予其姐案外人胡勤蓉，胡勤蓉于2017年5月9日领取该房，房号为滨湖公馆小区10栋1单元302室，面积为96.41㎡。后因双方就车库价款问题发生争议，原告并未支付被告上述结算款。后咸宁宏升房地产开发有限公司将滨湖公馆B地块10号楼的三个车库抵偿给原告，面积分别为14号车库26.25㎡，13号车库30.95㎡，27号车库30.35㎡。第三人蔡元珍得知后，请求原告将其中的14号车库转让给其子胡国平。2017年6月7日，经双方协商，原告手书“关于车库处理”的协议一份，该协议约定：“胡国平和胡红芳的两个车库无论开发商要多少一平方，胡红芳和胡国平认定按每平方贰仟捌佰元一平与李宏实结。面积14号车库26.25平，13号车库是30.95。未付款”。原告及第三人蔡元珍（代表胡红芳、胡国平）在该协议上签字。胡红芳系被告之姐，其订购的车库为协议中的13号车库，被告胡国平订购的为14号车库，面积为26.25㎡，按照该协议约定14号车库的总价款为73500元（26.25㎡×2800元/㎡）。同日，被告胡国平以原告名义向开发商咸宁宏升房地产开发有限公司交纳了该14号车库车库门、电开户、供水排水费用合计4200元，并办理了交房手续。2017年10月，胡红芳按照上述协议约定向原告支付了购房款。经原告多次催讨，被告及第三人均拒不支付14号车库购房款73500元，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。以上事实，有原告李宏实提供的“关于车库处理”协议、“关于申请棚户区改造签订合同拆屋时间的具体说明”文本、还建户楼层安排结算表、原、被告、第三人身份证复印件、被告及第三人提供的由原告李宏实出具的“补充”说明、《房屋拆迁还建协议合同书》、滨湖公馆物业客户中心证明、《拆迁改造房屋还建补充协议》两份、收据、入住通知书、滨湖公馆商品房交接单、证人李某出庭作证的证言及当事人当庭陈述经庭审质证在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为诉争车库是被告向原告购买的还是原告依拆迁还建合同补偿给被告的，即诉争车库是否属于拆迁还建范畴内。根据有第三人蔡元珍签字、捺印的“还建户楼层安排结算表”，结合原、被告签订的拆迁还建合同对还建面积的表述，可以认定被告及第三人认可拆迁还建面积为230㎡。虽然原告没有收回关于为被告补加11㎡的补充说明，然而原告在合同上的补充文字及结算表均在补充说明后作出，本院认为，前述两项证据能够互相印证，具备高度盖然性，本院予以采信。被告及第三人辩称原告在合同上承诺补加的25㎡面积仅专指车库即本案诉争车库而言，该辩称无法解释结算表上剩余应还建面积101㎡（即205㎡+25㎡减去首套还建房面积128.95㎡，剩余101.05㎡）的来源，与逻辑不合，故本院不予采信。据此，本院认为，本案的案由系房屋买卖合同纠纷，诉争车库与原、被告所签订的拆迁还建合同无关，被告胡国平应按照房屋买卖合同的约定向原告李宏实给付购房款。关于第三人蔡元珍是否应当承担共同清偿责任问题，因第三人蔡元珍在本案中系被告胡国平的代理人，其代表被告胡国平进行的民事法律行为所产生的民事后果只能由被告胡国平承担，故本院对原告要求第三人蔡元珍共同清偿购房款的诉讼请求不予支持。关于原告是否应向被告支付房租费问题，因被告未在本案法庭辩论终结前提出反诉，本院对此不予审理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告胡国平于本判决生效之日起三日内一次性向原告李宏实给付购房款73500元；二、驳回原告李宏实的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1637元，减半收取计818元，由被告胡国平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕凯二〇一七年十二月二十日书记员  赵威附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。