苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初5137号原告：苏州九洲物业管理有限公司,住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路1258号10幢719-5室。法定代表人：刘友古。委托诉讼代理人：周丽，系公司员工。委托诉讼代理人：吴贵学，上海观致律师事务所律师。被告：陈建生，男，1962年9月26日出生，汉族，住苏州市相城区。原告苏州九洲物业管理有限公司（以下简称“九洲物业公司”）与被告陈建生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员靳义威独任审判，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告九洲物业公司的委托诉讼代理人吴贵学到庭参加诉讼。被告陈建生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告九洲物业公司诉称，2015年5月22日，原告与被告房产所在地（苏州市相城区渭塘镇渭月街89号丽致星河小区）的苏州市相城区渭塘镇渭月街89号丽致星河业主委员会签订了合法有效的物业服务合同，合同期限为3年（2015年5月1日至2018年4月30日）。合同履行期间，原告依据该物业服务合同的约定，履行了合同约定的义务。被告作为苏州市相城区渭塘镇渭月街89号丽致星河小区施工编号1-302、公安编号1-302室的业主享受了原告提供的物业服务，理应依据该合同第8条、第10条的约定每半年一次支付相应的物业服务费用。2年多以来，被告拒不支付物业服务费5913元。经多次催讨（包括电话及致送函件的方式催讨），但被告仍以种种无端之理由拒不支付应付的物业费，故诉至法院。请求法院判令：1、被告支付原告物业服务费5913元（具体计算情况为：被告房产面积144.92平方米，物业服务费单价为1.7元/月·平方米，欠费周期为2015年5月至2017年4月共计24月，累计拖欠原告物业费5913元）；2、被告支付逾期未缴纳物业费的滞纳金（从2016年5月1日到被告交纳物业服务费之日止）；3、被告承担本案诉讼费。被告陈建生未应诉答辩。经审理查明，苏州市相城区渭塘镇丽致星河业主委员会（以下简称“丽致星河业委会”）（甲方）与九洲物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》一份，由甲方通过协议选聘方式将丽致星河小区（物业名称）委托乙方实行物业服务。委托服务期限为3年36个月，自2015年5月1日0:00起至2018年4月30日24:00止。该合同所涉及的物业基本情况，物业名称：丽致星河物业类型：小高层、别墅、商业，座落位置：相城区渭月街89号，四至范围：东至玉盘路，南至渭中路，西至玉环路，北至渭月街；总建筑面积：85640平方米；其中小高层42902.74平方米,商业11949.79平方米，别墅29722.04平方米，地下停车场（库）1999平方米。该合同第八条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定，从其约定。住宅：小高层公共服务费1.1元/月·平方米，另外收取代收代缴费（电梯、水泵运行费、公共电费等）0.6元/月·平方米；别墅公共服务费2.35元/月·平方米，另外收取代收代缴费（公共水电费等）0.15元/月·平方米；商业：2.5元/月·平方米……第十条约定，物业服务费按月计算，业主或使用人应按下列第（一）种方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。（一）乙方每次按6个月计收物业服务费，在每年7月1日起收取下半年物业服务费，在每年1月1日起收取上半年物业服务费。双方在物业服务合同中另约定了其他相关事宜。审理中，原告九洲物业公司向本院申请调取了苏州市相城区住房和城乡建设局出具的证明一份，载明苏州德鑫房地产开发有限公司的商品房，位于丽晶（致）星河1号楼302室，已于2007年9月28日在苏州商品房销售网上管理系统备案，买受人陈建生，商品房建筑面积145.10平方米。上述事实，由原告提供的苏州市物业服务合同、苏州市相城区住房和城乡建设局出具的证明及当事人陈述等证实，本院予以确认。本院认为，被告作为涉案房屋的合法买受人，虽然没有办理产权登记，但依据苏州市相城区住房和城乡建设局出具的证明及当事人陈述，可以确定被告陈建生已实际占有使用该涉案房产，故被告可视为苏州市相城区渭塘镇渭月街89号1号楼302室的业主。由丽致星河业委会与原告签订的物业服务合同，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，物业管理方与业主双方应按该合同的约定各自履行相关义务。原告在订立协议后按约实施了物业管理与服务行为，被告陈建生作为丽致星河小区1号楼302室的业主也应履行缴纳相关费用的义务。物业服务合同第十条（一）约定乙方（九洲物业公司）每次按6个月计收物业服务费，在每年7月1日起收取下半年物业服务费，在每年1月1日起收取上半年物业服务费。涉案房屋系小高层，建筑面积145.10平方米，现原告以建筑面积144.92平方米主张物业服务费系其对自身民事权利的处分，本院予以确认。根据丽致星河业委会与原告签订的物业服务合同，业主应按照每月每平方米1.7元（住宅每月每平方米1.1元，代收代缴费每月每平方米0.6元）的标准缴纳物业费。现被告拖欠涉案房产自2015年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费，经核算，未交纳的物业服务费为5912.74元。被告逾期未交纳物业服务费，应承担相应的民事责任。关于原告主张的滞纳金，因原告就其损失未进行举证，而合同中约定的滞纳金的计算标准明显过高，考虑到当事人约定的滞纳金，视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，故滞纳金计算标准本院依法调整为中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍。原告主张的滞纳金起算点有误，本院依法予以纠正，2015年5月1日至2015年12月31日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金1970.91元为基数，自2015年7月2日起计算至被告实际清偿之日止；2016年1月1日至2016年6月30日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金1478.18元为基数，自2016年1月2日起计算至被告实际清偿之日止；2016年7月1日至2016年12月31日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金1478.18元为基数，自2016年7月2日起计算至被告实际清偿之日止；2017年1月1日至2017年4月30日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金985.46元为基数，自2017年1月2日起计算至被告实际清偿之日止。被告陈建生经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃应诉抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条及相关法律规定，判决如下：被告陈建生于本判决生效之日起十日内支付原告苏州九洲物业管理有限公司物业服务费人民币5912.74元，并支付滞纳金（按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍，2015年5月1日至2015年12月31日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金1970.91元为基数，自2015年7月2日起计算至被告实际清偿之日止；2016年1月1日至2016年6月30日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金1478.18元为基数，自2016年1月2日起计算至被告实际清偿之日止；2016年7月1日至2016年12月31日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金1478.18元为基数，自2016年7月2日起计算至被告实际清偿之日止；2017年1月1日至2017年4月30日逾期未交纳物业服务费的滞纳金以本金985.46元为基数，自2017年1月2日起计算至被告实际清偿之日止）。以上义务，如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22-001352。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币25元，由被告陈建生负担（该款原告已预交，不再退还，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  靳义威二〇一七年十二月六日书 记 员  林晓华