上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8193号上诉人(原审被告)：上海青浦盈港建筑安装工程有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人：尤彦平，总经理。上诉人(原审被告)：尤彦平，男，1944年1月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海亿路顺典当有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：金辉，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。原审被告：张伟锋，男，1976年4月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原审第三人：薛琴，女，1969年2月16日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。上诉人上海青浦盈港建筑安装工程有限公司(以下简称“盈港公司”)、尤彦平因与被上诉人上海亿路顺典当有限公司(以下简称“亿路顺公司”)，原审被告张伟锋，原审第三人薛琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盈港公司、尤彦平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿路顺公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：盈港公司、尤彦平在亿路顺公司取得本市青浦区界泾港新村商3号房屋(以下简称“系争房屋”)所有权之前就已经与房屋原权利人薛琴签订了租赁合同。合同约定在薛琴房款付清后，方能向承租方收取房租，因现薛琴未付清房款，故盈港公司、尤彦平可以不支付房租。2013年7月15日、18日、22日，亿路顺公司采取调换系争房屋大门门锁、堵塞西门门锁等暴力方式妨碍上诉人使用系争房屋，上诉人因此还报过警，故上诉人从该时起即未使用整个系争房屋。上诉人仅占用了部分系争房屋，一部分尤彦平用于居住生活，一部分出租给了张伟锋，大概130平方米左右。亿路顺公司受让了系争房屋，应按前述租赁合同的约定继续履行。亿路顺公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。薛琴与亿路顺公司借款纠纷案执行中，青浦法院出具(2012)青执字第3697号执行裁定书，裁定系争房屋的产权自裁定送达亿路顺公司时起转移。之后，亿路顺公司持裁定书找到尤彦平，告知裁定书的内容，要求其向亿路顺公司支付租金，否则亿路顺公司将解除租赁关系。但尤彦平以薛琴欠其房款为由，既不同意支付租金又拒绝腾退。盈港公司、尤彦平在法院诉讼中，多次表示在薛琴未还清借款之前，不会向亿路顺公司支付租金。同时，上诉人还与张伟锋签订租赁合同，将系争房屋北侧商住房出租给张伟锋使用，租金为每年人民币(以下币种均为人民币)15,000元。亿路顺公司为系争房屋的权利人，相关权利应受到法律保护。上诉人所称的亿路顺公司7月15日更换大门门锁致使上诉人不能使用全部系争房屋的情况是没有的，对上诉人所称亿路顺公司在7月18日堵塞西门门锁一事亦不予认可。亿路顺公司大约在2013年7月底至8月初换过系争房屋大门门锁，但具体时间现在记不清楚。上诉人于2013年7月22日出具承诺书，承诺在2013年8月2日前搬离系争房屋，但之后上诉人并未遵守该承诺。张伟锋在二审中未作答辩。其在一审中辩称，亿路顺公司曾告知张伟锋其已成为系争房屋权利人，但张伟锋与尤彦平签有租赁合同，故不同意腾退。张伟锋目前还在系争房屋内，使用的面积是50多平方米。薛琴在二审中未作陈述。其在一审中述称，陈爱平介绍上海合得来工贸发展有限公司购买系争房屋，何平让薛琴购买系争房屋，但只是借薛琴名义购买，至于是个人购买还是公司购买，薛琴不清楚，合同对价500万元，合同签订后，上海合得来工贸发展有限公司支付了300万元，薛琴不清楚支付给谁，薛琴只是负责签字。剩余200万元薛琴没有支付，后来上海合得来工贸发展有限公司是否支付薛琴也不清楚。《房屋租赁合同》也是上海合得来工贸发展有限公司让薛琴签的。买卖合同和租赁合同均不在薛琴处。向亿路顺公司借款几百万元，薛琴也仅签字，但是薛琴实际并没有拿到过钱。亿路顺公司向一审法院起诉请求：1、解除亿路顺公司与盈港公司、尤彦平间的租赁关系；2、盈港公司、尤彦平、张伟锋向亿路顺公司支付房屋占有使用费730,350元(按每平米2元/天计算，自2013年7月5日暂计至2015年1月4日，要求计算到实际腾退为止)；3、盈港公司、尤彦平、张伟锋于合同解除之日起十日内腾退房屋。一审审理中，亿路顺公司表示只要求张伟锋针对其使用的面积承担使用费。一审法院认定事实：盈港公司、尤彦平与薛琴之间签有一份未有落款日期的《房屋租赁合同》，合同出租方为薛琴(甲方)，承租方为盈港公司、尤彦平(乙方)。合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期从2010年11月15日到2020年11月14日止，月租金8,000元。租赁期间甲方不得无故收回房屋，如甲方确有原因中途收回，乙方协助配合，但甲方要赔偿乙方一个月的房租；甲方在租赁期内不得将房屋转让他人，若需转让的需征得乙方同意，乙方在租赁期间不得将房屋转租他人。合同另备注：“在薛琴房款付清后开始向承租方收房款，房屋设施不变”。2010年12月6日，亿路顺公司与薛琴签订《房地产最高额抵押借款合同》，约定薛琴向亿路顺公司借款1,000万元，借款期限自2010年12月6日至2011年5月7日，抵押房地产坐落于青浦区界泾港新村商3号，抵押房地产价值1,200万元；本合同签订之日起7个工作日内，亿路顺公司、薛琴共同去房屋所在地的房屋管理部门申请办理房地产抵押登记手续，《房地产他项权利证明》及房产证原件等归亿路顺公司持有，亿路顺公司拿到《房地产他项权利证明》后方可放款，等。抵押权登记证明于2010年12月7日办出。2010年12月7日，薛琴出具收条及收款确认书，确认收到亿路顺公司借款520万元。上海市青浦区人民法院于2012年4月6日立案受理亿路顺公司诉薛琴、上海合得来工贸发展有限公司民间借贷纠纷一案，并于2012年5月22日作出(2012)青民二(商)初字第823号民事调解书，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、薛琴、上海合得来工贸发展有限公司应于2012年6月23日前归还亿路顺公司本金520万元；二、薛琴、上海合得来工贸发展有限公司应于2012年6月23日前支付亿路顺公司截至2012年6月22日的借款利息、综合服务费共计1,312,000元；三、薛琴、案外人上海合得来工贸发展有限公司应于2012年6月23日前支付亿路顺公司律师费343,300元；……”。2013年7月4日，上海市青浦区人民法院作出(2012)青执字第3697号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人薛琴所有的坐落于上海市青浦区界泾港新村商3号房屋作价5,082,000元并扣除原权利人应承担必要税费后交付申请执行人上海亿路顺典当有限公司抵偿相应债务，坐落于上海市青浦区界泾港新村商3号房屋的财产权自本裁定送达买受人上海亿路顺典当有限公司时起转移。二、申请执行人上海亿路顺典当有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”。亿路顺公司于2013年7月8日在系争房屋门口张贴上述裁定书及《告知函》，要求盈港公司及尤彦平搬离无果。2013年8月2日，亿路顺公司收回部分盈港公司及尤彦平使用的房屋，盈港公司及尤彦平目前仍使用一部分房屋。亿路顺公司于2014年1月14日取得系争房屋的产权证，载明建筑面积为676.25平方米，总2层，建筑类型为办公楼。2010年8月31日，盈港公司、尤彦平与蒋丽萍(张伟锋妻子)签订的《房屋租赁合同》约定，蒋丽萍承租系争房屋底楼约100平方米房屋用作经营使用，租期从2010年9月1日到2012年8月31日，年租金为15,000元等。2014年8月25日，盈港公司、尤彦平、张伟锋就上述租赁范围签订《租房屋租赁合同》，约定张伟锋承租系争房屋北侧商住房用作经营使用，租期从2014年9月1日到2016年8月31日，年租金为15,000元等。合同到期后，尤彦平、张伟锋续签了租赁合同，现张伟锋还在系争房屋内。一审审理中，亿路顺公司对系争房屋的市场租金提出评估申请，上海百盛房地产估价有限责任公司受托对系争房屋2013年7月15日到2015年5月15日的市场租赁价格进行估价，该公司出具《估价报告》，载明2013年7月15日到2013年12月31日每天每平方米1.25元、2014年1月1日到2014年12月31日每天每平方米1.32元、2015年1月1日到2015年5月15日每天每平方米1.41元。为此，亿路顺公司支付了评估费18,900元。当事人一致确认盈港公司、尤彦平使用部分房屋的面积为130平方米，包括张伟锋使用部分。张伟锋自2010年开始使用系争房屋，使用面积50余平方米。一审法院认为，盈港公司、尤彦平与薛琴就系争房屋形成了租赁关系，该租赁关系并未违反法律强制性规定，依法应受保护。亿路顺公司依法取得系争房屋的产权，亿路顺公司的所有权的各项权益依法也应受到保护。盈港公司、尤彦平与系争房屋原权利人的租赁关系在亿路顺公司取得系争房屋产权前已经建立，即使亿路顺公司通过司法拍卖变卖方式取得房屋产权，亦应受到上述租赁关系的约束。虽亿路顺公司取得房屋产权后，即要求盈港公司等支付房屋占有使用费，但盈港公司、尤彦平以已与薛琴就租金的支付作出约定为由拒绝向亿路顺公司支付，由于亿路顺公司、盈港公司等对支付租金问题存有争议，未能达成一致意见，现亿路顺公司以盈港公司、尤彦平不支付租金为由要求解除租赁关系并腾退房屋的诉求，法院不予支持。买卖不破租赁，目的是维持正常的交易秩序。而盈港公司、尤彦平与薛琴签订的租赁合同中约定在薛琴房款付清后开始向承租方收房租，该条款并不属于租赁合同的通常条款，亿路顺公司不应受该条款的约束，因此盈港公司、尤彦平应向亿路顺公司支付自亿路顺公司取得系争房屋产权时起其实际占有使用部分房屋的到期房屋使用费。又因盈港公司、尤彦平与薛琴签订的租赁合同中约定的租金标准远低于市场租赁价格，故亿路顺公司也不应受该条款的约束，房屋占有使用费的标准参照由上海百盛房地产估价有限责任公司作出的市场租赁价格估价结果，依照公平原则和诚实信用原则予以酌定。薛琴经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。判决：一、上海亿路顺典当有限公司要求解除其与上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平间的租赁关系的诉讼请求不予支持；二、上海亿路顺典当有限公司要求上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平、张伟锋腾退系争房屋的诉讼请求不予支持；三、上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平应于判决生效之日起十日内支付上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(其中自2013年7月5日起至2013年8月1日止，以面积为676.25平方米，按每天每平方米人民币1.25元计算；自2013年8月2日起至2017年11月14日止，以面积为130平方米，按每天每平方米人民币1.25元计算)。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，买卖不破租赁原则的确立，并非是指租赁合同权利义务的简单转让，而是指权利人身份变更后，承租人以该原则对抗新权利人的租赁物返还请求权。但是，承租人在运用该原则对抗新权利人时，其为维持租赁关系的运转，亦应当承担支付租金的义务。虽然涉案租赁合同有承租人暂不支付租金的条款，但该条款建立的前提是承租人与原权利人之间存在特定的债权债务关系，相应的权利义务关系应当限定于上诉人与原权利人薛琴之间，对亿路顺公司无约束力。因此，上诉人关于根据租赁合同约定可暂不支付租金的主张不能成立。但是，上诉人占有涉案房屋系基于租赁合同，其在房屋权利人变更后基于租赁状态有向亿路顺公司支付租金的义务，在没有证据证明上诉人与原出租人有恶意串通的情况下，即便约定租金低于市场标准，也应遵照执行。一审判决按照评估结果确定上诉人支付租金的标准，有所不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14044号民事判决第一、二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14044号民事判决第三项；三、上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平应于判决生效之日起十日内支付上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(自2013年7月5日起按每月人民币8,000元计，至判决生效日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11,103.5元，由上海亿路顺典当有限公司负担人民币5,636.5元，上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平负担人民币5,467元；鉴定费人民币18,900元，由上海亿路顺典当有限公司负担。二审案件受理费人民币5,450元，由上诉人上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、尤彦平负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一七年十二月二十六日书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。