北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初6868号原告（反诉被告）：韩瑞伶，男，1967年1月17日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张斌，北京市当代律师事务所律师。被告（反诉原告）：ＸＸ凤，男，1981年4月24日出生，北京市月亮湾废旧物资回收有限公司经理，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金花，北京市中唐律师事务所律师。原告（反诉被告）韩瑞伶与被告（反诉原告）ＸＸ凤土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩瑞伶的委托诉讼代理人张斌，被告ＸＸ凤及其委托诉讼代理人李永军、戴金花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩瑞伶向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告于2008年10月20日签订的《场地租赁合同》；2.被告将位于北京市昌平区东小口镇中滩村7.5亩的场地退还给原告；3.被告支付拖欠的租金13.52万元；4.被告支付违约金12.34万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2008年10月20日签订《场地租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区东小口镇中滩村北的7.5亩场地出租给被告使用，租期为10年，即自2009年2月1日至2019年1月31日，租金为每年13.5万元。租赁合同签订后，原告依约将上述场地交给被告，租赁费被告也一直向原告交纳。但被告至2014年12月5日后的一年时间里，再也没有向原告交纳任何租金，虽经原告多次催促，被告仍不履行交纳租金的义务，故原告提起诉讼，望判如所请。ＸＸ凤辩称：不同意原告诉请，请法院驳回原告诉讼请求。理由如下：1.原告行使解除权期限已经超过了行使期限。2.本案租赁合同不具备解除条件，2010年起涉案房屋所在地块实施拆迁，导致不具备继续经营条件，而原告并没有按照租赁合同内容满足涉案房屋继续经营条件，原告采取断水断电堵路方式妨碍被告经营，所以被告没有按照协议内容支付原告租金，是原告违约在先。3.原告要求起诉租金超过了诉讼时效，不应得到法院支持。ＸＸ凤向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《场地租赁合同》，为反诉原告提供水电供应，并维护场区治安工作；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失68.4万元（每天每平米按0.4元计算，建筑面积按3000平米计算，自2014年9月17日暂计算至2016年4月17日）；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告于2008年10月20日签订《场地租赁合同》，约定反诉原告承租北京市昌平区东小口镇中滩村北7.5亩场地，租期自2009年2月1日至2019年1月31日，租金为每年13.5万元，五年后每年递增5%。同时，协议约定，反诉被告应确保水电供应、维护场区治安。上述协议签订后，反诉原告就按照约定支付反诉被告租金。但是，自2014年9月份，反诉被告就擅自进行停水停电，并且多次组织人员进行堵路，妨碍反诉原告的正常经营行为，导致反诉原告用于出租、经营用于收益的房屋无法正常出租、经营，给反诉原告权益造成巨大损害，故提起反诉，望判如所请。韩瑞伶针对反诉答辩称：在2014年9月16日东小口村委会强行将我们公司断电，但水一直没停，ＸＸ凤的反诉没有事实与法律依据，请法院驳回。ＸＸ凤主要经营仓库，不会给他造成任何经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，根据举证质证情况，本院确认案件事实如下：1.2008年10月20日，韩瑞伶（出租方、甲方）与ＸＸ凤（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将坐落在昌平区东小口镇中滩村北的一块7.5亩的场地租给乙方，用于建设库房使用。租赁期限十年，自2009年2月1日至2019年1月31日止。租金每年13.5万元，五年后每年递增5%。合同第五条约定：“甲方确保水、电供应、维护场区治安，乙方承担水、电费及其它合理费用。”第十条约定：“乙方逾期未交租金，每逾期一日，甲方按年度租金的1%向乙方收取滞纳金。”第十二条约定：“租赁期间，如遇国家或集体征占土地拆除时，乙方所交租金按月计算，土地经营补偿由拆迁赔偿甲方，地上设补偿由拆迁赔偿乙方。”第十三条约定：“因不可抗力造成协议无法履行时，甲、乙双方各自承担损失。”2.ＸＸ凤在租赁土地上建设房屋从事废品回收经营，使用租赁土地至今。ＸＸ凤向韩瑞伶支付的租金截止至2014年12月5日。3.2011年10月26日，东小口地区旧村改造领导小组办公室、北京百邑纪元房地产开发有限公司在涉案场地张贴《关于停止一切经营、租赁活动的通知》，内容为“由北京百邑纪元房地产开发有限公司组织实施的昌平区东小口镇中滩村旧村改造项目，属于北京市50个市级重点挂账村旧村改造项目之一，由北京天鸿宝威土地开发有限责任公司承担拆迁范围内的拆迁实施工作，由北京高地经典房地产评估有限责任公司、北京首佳房地产评估有限公司承担拆迁范围内的评估工作。根据北京市发展和改革委员会作出的《关于昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目核准的批复》（京发改[2010]2025号）及北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发的《房屋拆迁许可证》（京建昌拆许字[2011]第41号），为保证拆迁工作的顺利进行，现就拆迁工作中的部分事宜通知如下：一、自本通知送达之日起五日内，请正在从事经营活动的民用宅基地和非住宅的使用权人、实际经营人停止一切经营活动。二、自本通知送达之日起五日内，请正在将民用宅基地和非住宅出租的村民停止租赁活动。”4.2017年9月4日，中滩村党支部、中滩村村委会在涉案场地张贴《致租户的一封信》，内容为“根据昌平区委、区政府、东小口镇政府相关文件精神，配合北京市‘疏解整治促提升’专项行动。为了使本镇镇域内环境卫生得到大力提升，人口规模增速得到有效控制、疏解非首都功能取得进展，我村拟腾退集体土地上租赁合同到期的废品回收市场，对租赁地上违法建设将全部予以拆除。以保障我村村民的集体利益，维护东小口镇环境卫生秩序。2010年，我村被市委、市政府列入北京市城乡结合部重点村旧村改造项目。六年来，我村不断深入推进拆迁工作、加大力度清退低端产业，已经拆除清退了一大批废品回收市场。万润石材是我村仅剩的一个大型废品回收市场，市场主要集中在我村中滩路西侧。废品回收站点收集、存储了大量的电器、木材、塑料、纸张等各类废品，环境十分脏乱。下一步，村党支部、村委会将加快腾退进度，按计划于8月31日前商户停止废品经营行为并自行清退，9月底前实现场清地平。现通知租赁地上各商户按时配合镇、村做好腾退相关工作，避免引起不必要损失。”5.因涉案土地被纳入拆迁腾退范围，ＸＸ凤称2014年9月开始，诉争场地就进入断水断电状态，其无法实际经营，故没有交纳2014年12月5日之后的租金，同时要求韩瑞伶赔偿2014年9月后不能正常经营对外出租房屋所带来的损失。韩瑞伶则称2014年9月是村委会进行的断电，ＸＸ凤自己买发电机供电，水则一直没有停，ＸＸ凤一直在经营，故要求ＸＸ凤支付拖欠的租金并支付违约金。本院认为：因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现时，当事人可以解除合同。本案中，原被告双方均认可涉案土地早已纳入拆迁范围，均认可2014年9月16日租赁场地即已断电，ＸＸ凤提交的证据显示当地有关部门和村委会早已通告停止经营，ＸＸ凤提出未向韩瑞伶交纳2014年12月5日之后租金的理由就是涉案土地实施拆迁，不具备继续经营条件，现有证据也不能证明是韩瑞伶实施了断水断电导致合同不能继续履行，故本案诉争的土地租赁合同事实上已不具备继续履行的条件，不能实现合同目的，应当解除，韩瑞伶要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，ＸＸ凤应当将租赁的场地返还给韩瑞伶，韩瑞伶关于返还场地的诉讼请求，本院予以支持。关于地上物的处理问题，ＸＸ凤明确表示不要求在本案中处理，故本案不予处理，当事人可另行解决。关于租金问题，ＸＸ凤表示是因为2014年9月断水断电不能经营，所以才不交租金，但ＸＸ凤一直在占有使用租赁土地，ＸＸ凤自己提交的证据显示虽然租赁土地整体断电，其也在利用自有发电机发电，故ＸＸ凤占用使用土地应当向韩瑞伶支付相应的租金。考虑到客观因素致ＸＸ凤利用土地受到了一定限制和影响，本院对ＸＸ凤应付租金标准酌定调减为60%，韩瑞伶请求ＸＸ凤支付一年租金，故ＸＸ凤应向韩瑞伶支付81000元。关于韩瑞伶主张的违约金和ＸＸ凤主张的赔偿损失，考虑到本案合同履行的客观实际情况，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除韩瑞伶与ＸＸ凤于2008年10月20日签订的《场地租赁合同》；二、ＸＸ凤于本判决生效之日起30日内向韩瑞伶返还北京市昌平区东小口镇中滩村北7.5亩的租赁场地；三、ＸＸ凤于本判决生效之日起30日内向韩瑞伶支付81000元租金；四、驳回韩瑞伶的其他诉讼请求；五、驳回ＸＸ凤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8475元，由ＸＸ凤负担，于本判决生效后7日内交纳；反诉案件受理费5320元，由ＸＸ凤负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杨帆二〇一七年十二月七日书记员  陈曦