福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终4962号上诉人（原审原告）：潘剑明，男，1969年10月24日出生，汉族，住厦门市同安区。委托诉讼代理人：林薰,福建凌一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王素云,福建凌一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门市同安辉翔五交商店，个体经营户，住所地厦门市同安区祥平街道佳业阳光大第*号楼*号店。经营者：刘建辉，男，1970年10月25日出生，汉族，住厦门市同安区。委托诉讼代理人：郑毅锋，福建力衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘建辉，男，1970年10月25日出生，汉族，住厦门市同安区。委托诉讼代理人：郑毅锋，福建力衡律师事务所律师。上诉人潘剑明与上诉人厦门市同安辉翔五交商店（以下简称辉翔商店）、刘建辉因返还原物纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第3877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘剑明上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或改判支持潘剑明一审诉讼请求。事实和理由：一审判决违反法定程序、认定事实部分不清、适用法律错误。一、潘剑明于2014年4月15日取得涉案车库的产权。作为所有权人，潘剑明基于辉翔商店、刘建辉占用涉案车库的事实，提起返还原物之诉，主张返还涉案车库及赔偿损失，案由属于物权保护纠纷。一审判决认定辉翔商店、刘建辉举证的租赁合同合法有效并适用买卖不破租赁，租赁合同应继续履行,判决辉翔商店、刘建辉应向潘剑明支付租金。可见，一审将本案作为租赁合同纠纷审理。因此，一审认定的法律关系与潘剑明主张的法律关系不同。根据证据规定第三十五条规定，一审应当就本案的法律关系进行释明，并告知潘剑明可以变更诉讼请求。但一审没有释明，也没有告知潘剑明可以变更诉讼请求，违反法定程序。二、一审对潘剑明的测绘申请没有答复，剥夺了潘剑明的诉讼权利，违反法定程序。为明确辉翔商店、刘建辉占用涉案车库的面积，潘剑明向一审提交了证据保全、测绘申请书，申请对辉翔商店、刘建辉占用经营的情况作证据保全，以及对占用的面积进行测绘。一审在第一次开庭前以摄像的方式作了证据保全，但没有委托测绘，也没有对潘剑明的测绘申请作出答复，违反法定程序，也导致辉翔商店、刘建辉占用涉案车库的具体面积认定不清。三、如前所述，一审并未查清辉翔商店、刘建辉占用涉案车库的面积，而是直接按630平方米计算，属认定事实不清。涉案的25个车位产权面积约1152平方米（包含租赁合同中体现的630平方米）。因25个车位是连在一起的，辉翔商店、刘建辉实际占用的面积不止630平方米。为此，潘剑明申请一审对面积进行测绘，一审没有委托测绘导致对这部分事实认定不清。四、本案不适用买卖不破租赁。一审认定潘剑明与辉翔商店、刘建辉存在租赁关系，属认定事实不清、适用法律错误。首先，刘建辉提交的与涉案房产有关的租赁合同表明，租赁合同的出租方是涉案房产的开发商厦门同安佳业房屋发展有限公司（以下简称同安佳业公司）。而潘剑明通过司法拍卖购买涉案房产时，涉案房产的产权人已经是邵建跃，而非同安佳业公司。因此，本案能否适用“买卖不破租赁”，关键在于涉案房产所有权由同安佳业公司变更为邵建跃时，刘建辉与邵建跃之间的“租赁合同”是否履行，即刘建辉是否向邵建跃支付过租金。涉案房产所有权人由同安佳业公司变更为邵建跃，刘建辉是知情的。但从刘建辉找同安佳业公司开具收据的行为可知，其却从未向邵建跃支付过租金，也无意向邵建跃支付租金。可以说，自邵建跃取得涉案房产所有权后，刘建辉与邵建跃并未实际履行《租赁合同》，刘建辉对涉案房产的占有已经属于无权占有。而“买卖不破租赁”适用的前提是存在合法有效且实际履行的租赁合同。因此本案不适用“买卖不破租赁”。五、一审判决对潘剑明的损失金额认定错误。潘剑明的损失都应当按照实际占用面积，以评估的月租金标准分段计算。（一）潘剑明诉求返还占用车位及赔偿损失、负担诉讼费、鉴定费，一审仅判决辉翔商店、刘建辉向潘剑明支付租金，其他诉求驳回，是错误的。1.面积错误。如前所述，辉翔商店、刘建辉实际占用的面积应委托测绘方能确定。一审不考虑实际占用情况，直接按630平方米计算是错误的。2.即便以《租赁合同》有效、继续履行为前提，并以《租赁合同》的约定确定潘剑明的损失，也存在两处错误：其一、630平方米的租金标准计算错误。根据《租赁合同》约定，承租标的是“5#店面157平方米+地下仓储630平方米（地下仓储即涉案车位）”，未对店面和地下仓储区别对待，统一约定月租金第一年12500元，第三年期每两年递增8%。因5#店面是案外人的，若要计算630平方米的租金，以2013年9月1日至2014年8月31日这一年的月租金14580元为例，630平方米的月租金应为：14580元÷(630+157)×630=11671元。而一审的计算为7314.04元（14580元-157×46.28）。此处的46.28元是潘剑明申请评估的涉案车位的月租金水平。一审若要采用评估的数据，也应该是用来认定630平方米的租金，而不是套在157平方米上。一审该计算错误。其二、遗漏《租赁合同》约定的违约金。根据《租赁合同》第三条的约定，逾期支付租金的，乙方应按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金。潘剑明2014年取得涉案车位产权至今，辉翔商店、刘建辉就未向潘剑明支付租金，其拖欠租金的行为已经构成违约。依约应向潘剑明支付日百分之一的违约金。一审在程序上未向潘剑明释明以租赁合同纠纷审理，也未告知可以变更诉求；且以《租赁合同》有效作为基础认定潘剑明的损失，就不应该遗漏《租赁合同》约定的违约金。3.事实上，如依《租赁合同》约定正确计算辉翔商店、刘建辉应当支付的租金及违约金，金额已经高于潘剑明主张的暂按630平方米、以评估价计算的损失。因此，不论《租赁合同》是否有效，本案潘剑明的损失都应按照实际占用面积，以评估的月租金标准分段计算。辉翔商店、刘建辉辩称，1.程序问题应由法院裁定。2.本案应适用买卖不破租赁，同时适用租赁合同相关法律规定。3.辉翔商店、刘建辉已支付完毕租金。对潘剑明的租金计算方法不予认可。辉翔商店、刘建辉上诉请求：依法撤销一审判决，并改判驳回潘剑明的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院对部分事实的认定存在错误，判决缺乏事实与法律依据，损害了辉翔商店、刘建辉的合法权益。一审对于辉翔商店、刘建辉举证的《收款收据》不予采信是错误的。一、《收款收据》中记载的内容为涉案房产，是对涉案房产已交租金的证明。（一）辉翔商店、刘建辉与叶某、同安佳业公司之间仅有“佳业阳光大第”相关房产的租赁关系，并从2008年开始一直承租至今，辉翔商店、刘建辉始终缴交的都是针对上述房产的租金，双方对该租赁标的的坐落及租金额、租金交纳等都是明确知晓且无异议的。（二）《收款收据》中列明的款项内容包含该租赁标的租金的计算方法，其中每月租金的数额与《租赁合同》第二条约定的租赁标的的租金数额均相符。《收款收据》中“4#店面”的陈述是个笔误，实际上是指向本案所涉房产。且在该收款收据中，缴款单位及（缴款人）也明确载明为辉翔商店、刘建辉。辉翔商店、刘建辉与叶某、同安佳业公司之间仅有本案所涉房产的租赁关系，并不存在其他的房产租赁关系。因此，收款收据所载的内容即是指向本案所涉房产。一审认定《收款收据》载明的内容与涉案房产无关，缺乏事实依据。二、辉翔商店、刘建辉应出租方要求以现金方式支付了房产租金，出租方在收到款项后予以开具相关收据。（一）因其他法律纠纷，出租方在出具《收款收据》时有大量的执行案件在法院处理，其名下的银行账户已被查封冻结无法使用，故出租方当时要求以现金支付的方式缴交租金。（二）6张《收款收据》均加盖同安佳业公司的财务专用章或发票专用章，对外具有明确的法律效力，且有公司财务人员的签名并清楚载明缴款人辉翔商店、刘建辉。（三）即使如证人叶某所述，辉翔商店、刘建辉的租金仅支付至2012年，那么直至2015年潘剑明提起诉讼，期间叶某从未对涉案房产的租金提出请求，也未对辉翔商店、刘建辉使用承租房产提出异议或干涉，并且其在证人证言中还表示2014年再次开具了两张收款收据，上述行为也有悖于常理。三、一审证人叶某与本案有利害关系，且其证人证言也无其他证据佐证。（一）根据“买卖不破租赁”原则，证人叶某作为涉案房屋的出租方，在潘剑明通过司法拍卖购得涉案房产后，需要将房屋所有权变更后对涉案房产预先收取的租金转给潘剑明。因此辉翔商店、刘建辉是否已实际支付租金与证人叶某是否承担此责任相关联，本案的处理结果同证人叶某之间存在直接的利害关系。证人在此之前已被法院列为失信被执行人，且为潘剑明单方申请出庭作证，其证人身份及证言的真实性不能完全采信。（二）叶某证称“因自己欠蔡意志款项，找自己的项目合伙人郑振山担保，蔡意志以要起诉自己和郑振山相威胁，自己只好满足蔡意志的要求，开具了《收款收据》”，并未实际收到租金。上述证言仅为证人叶某单方陈述，其所称的被胁迫开具收款收据的事实并无其他相关人员的质证或其余证据佐证，不应予以采纳。潘剑明辩称，一审对于《收款收据》不予采信是正确的，辉翔商店、刘建辉的上诉理由不能成立。一、从收据记载的内容看，并非涉案房产，与涉案房产无关。收据中缴款单位及（交款人）一栏记载的是“阳光1#楼4#店面”。而涉案房产是祥桥一里68-71号地下室车位、刘建辉举证的租赁合同则是“佳业阳光大第”1#楼5#店面及2#楼地下仓储。二、收据记载的收款时间（2012年3月27日）不合理，出具收据的同安佳业公司在2010年11月2日之后就不是涉案房产产权人，没有收取租金的权利。邵建跃于2010年就已经向同安佳业公司购买涉案房产，取得产权证的时间是2010年11月2日。因此，对于产权变更之后的租金已经收取的同安佳业公司应支付给邵建跃，未收取的则无权收取。从刘建辉一审提交的答辩状理由可知，其对于涉案房产此次所有权变更是知情的。在知情的情况下，刘建辉没有任何依据或理由再向同安佳业公司支付租金，同安佳业公司也无权收取租金。此也能解释刘建辉在上诉理由提出的叶某为何从未向其主张租金。三、收据加盖的是发票专用章或财务章，是发票性质。收款人作为公司，且金额高达100多万元，不可能是现金支付。那么，收据上记载的相应款项是否实际支付还需要辉翔商店、刘建辉提供相应的转账记录加以证实，然而辉翔商店、刘建辉对此举证不能。四、于2012年一次性支付自2012年6月1日起至2018年5月31日止的租金与《租赁合同》中租金支付的约定不符。五、证人叶某（同安佳业公司法定代表人）出庭作证，证明收据记载的款项并未实际支付，是刘建辉为了达到无偿占有涉案房产的目的，要求其开具的。叶某的证言表明有四张收据是在2014年6月，潘剑明第一次提起诉讼之后，刘建辉找证人要求出具的。有两张是在潘剑明第二次起诉（也就是本案一审）之后，刘建辉找证人要求出具的。证人的其他相关证言也能跟前述提到的收据存在的问题互相印证，其也对出具收据及出庭作证的原因作出合理解释。可见，证人叶某的证言是可信的。潘剑明向一审法院起诉请求：1.判令辉翔商店、刘建辉立即将厦门市同安区祥桥一里68-71号地下室第1-25号车位中占用的车位及相应过道腾退给潘剑明（车位号及面积以实测为准）；2.辉翔商店、刘建辉共同向潘剑明赔偿占用期间给潘剑明造成的损失（自2014年4月15日起至实际腾退之日止，以实测面积为准，暂按630平方米计算。具体为：2014年4月15日至2015年4月14日按每月46.08元/平方米计算，为348364.8元；2015年4月15日至2016年4月14日按每月47/平方米计算，为355320元；2016年4月15日至实际腾退之日按每月47.94元/平方米计算，暂计至2017年1月14日为271819.8元，暂合计975504.6元）。一审法院认定事实：2008年7月14日，同安佳业公司法定代表人叶某与刘建辉签订一份租赁合同，约定：出租方：叶某身份证：（简称甲方）承租方：刘建辉身份证：（简称乙方）甲、乙双方就租赁有关事项，经过协商一致，在平等互利的原则下达成如下协议：一、甲方将位于“佳业阳光大第”1#楼5#店面及2#楼地下仓储。5#店面建筑面积157平方米，2#楼地下仓储面积约为630平方米。出租给乙方，乙方将上述场所做了充分了解，愿意承租该场所作为经营使用。二、租赁时间与租金（不含税收及物业管理费）。租期为10年，即自2008年9月1日至2018年8月31日止，第一年月租金12500元，押金12500元，押金不计利息，租金从第三年起每两年递增8%，以此类推。三、租金交纳方式。第一次半年缴交一次，以后每季度付一次，乙方应于每期租金交纳期限的第一个月的头3天内交付本期租金，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金。……。九、租赁期间，由于城市建设、政府征用、房产开发或不可抗力因素，致使合同无法履行，甲方有权提前终止合同，乙方应无条件服从，乙方应在政府公告期限内自行搬迁，租金按实际使用日期计算，政府拆迁补偿中的超装修部分及拆迁搬迁费归乙方所得，其余的归甲方所得，租赁期间，甲、乙方应无条件服从政府相关职能部门有关规定。十、乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，没收押金，收回房屋或场所，因此而造成损失的由乙方赔偿。（一）不经甲方书面同意，将所承租房屋或场所擅自全部或部分转租、转借、调换或与他人合资、合作经营的；（二）将所承租房屋或场所擅自拆改结构或改变用途的；（三）利用所租赁房屋进行违法活动的；（四）超过规定期限5天交付租金的；……。案涉房屋“佳业阳光大第”1#楼5#店面及2#楼地下仓储系同安佳业公司开发的房地产项目，叶某为该公司法定代表人，邵建跃为该公司自然人股东。2014年5月15日、19日、20日，潘剑明相继取得同安区祥桥一里68-71号地下室第01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、22号、23号车位产权。一审法院认定双方有争议的证据：1.关于辉翔商店、刘建辉举证的《收款收据》，编号为0230021、0230022、0230023、0230024、0230057、0230149的《收款收据》6份，开具时间均为2012年3月27日，0230021、0230022、0230024、0230057号《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉（阳光1#楼04#店面）”，0230023号《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉（阳光大第1#楼4#店面）、0230149的《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉”；0230021《收款收据》款项内容“于2012年9月1日至2013年8月31日租金共计人民币壹拾柒万肆仟玖佰陆拾元整（备注：……）”，金额为174960元，出纳为“方”；0230022《收款收据》款项内容“于2013年9月1日至2014年8月31日租金共计人民币壹拾柒万肆仟玖佰陆拾元整（备注：……）”，金额为174960元，出纳为“方”；0230023《收款收据》款项内容“于2014年9月1日至2015年8月31日止租金共计人民币壹拾捌万捌仟玖佰伍拾贰元整（备注：……）”，金额为188952元，出纳为“方”；0230024《收款收据》款项内容“于2015年09月01日至2015年11月30日止租金共计人民币伍万壹仟零壹拾捌元整（备注：……）”，金额为51018元，出纳为“方”；0230057《收款收据》款项内容“于2016年12月01日至2017年5月31日止租金共计人民币叁拾万陆仟壹佰零捌元整。（备注：……）”，金额为306108元，出纳为“方”；0230149《收款收据》款项内容“……至2017年8月31日共计￥51018元，……2018年5月31日止共计￥165330元（备注：……×9月=165330元）合计：￥216348元”，金额216348元，出纳为“方”。0230021、0230022、0230023、0230024《收款收据》加盖的是“厦门同安佳业房屋发展有限公司发票专用章”，0230057、0230149《收款收据》加盖的是“厦门同安佳业房屋发展有限公司财务专用章”。辉翔商店、刘建辉举证编号为0026400《收款收据》复印件，未提交原件核对，该《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉（阳光1#楼4#店面）”，款项内容“于2012年6月1日至2012年8月31日租金共计人民币肆万零伍佰元整（￥13500.元/月×3月=40500元）”，金额为40500元，出纳为“方”，加盖的为“厦门同安佳业房屋发展有限公司财务专用章”。证人叶某（同安佳业公司法定代表人）出庭作证，证称辉翔商店、刘建辉租金支付至2012年，此后6张《收款收据》由刘建辉的合伙人蔡意志找自己开的，分两次开具，一次是2012年3月27日开具了编号0230021、0230022、0230023、0230024的《收款收据》，于2014年9月开具了编号为0230149、0230057的《收款收据》，两次开具《收款收据》均未实际收到款项。因自己欠蔡意志款项，找自己的项目合伙人郑振山担保，蔡意志以要起诉自己和郑振山相威胁，自己只好满足蔡意志的要求，开具了《收款收据》，自己故意开错《收款收据》，将五号店面写成四号店面，因为是蔡意志开具的，他自己也不清楚，如果是刘建辉来开，他应该知道开错了。车库是2009年或者2010将产权办在邵建跃名下作贷款，自己跟邵建跃约定好，自己先收取租金，再跟邵建跃结账。2011年，因邵建跃说房租应该由他收取，所以自己和邵建跃去找过刘建辉，之后邵建跃名下的车库被拍卖，自己都不清楚。一审法院认为，辉翔商店、刘建辉举证的《收款收据》记载的内容与涉案房产无关，辉翔商店、刘建辉未能提供相应的转账记录佐证实际付款情况，且与证人证言相悖，故不予采信。2.关于潘建明举证《承诺书》，该《承诺书》记载：“本人（公司）于2010年11月1日与邵建跃签订房屋租赁合同，租赁期限自2010年11月1日至2017年9月30日止（详见附件），因出租方于2010年12月24日将该房产作为厦门同安东恒企业发展有限公司向贵社借款的担保抵押物（借款合同号为HT9020030100022706）。经慎重考虑，本人（公司）作为承租人郑重承诺发下：在贵社就该房产行使抵押权时，我方愿在接到贵社通知书之日起一个月内无条件腾空房产并放弃一切可以对抗贵社行使抵押权的抗辩权。本承诺书的有效期限自本人出具承诺书之日至贵社的该笔贷款（借款合同号为HT9020030100022706）本息全部受清偿之日止。特此声明承诺人：刘建辉法人代表（授权代理人）：2010年12月24日”。该证据为复印件，未能提供原件核对，也未能举证证明该《承诺书》落款处“刘建辉”签名为刘建辉本人所签，故该证据不予采信，不能以此证明刘建辉于2010年11月1日与邵建跃另行签订了房屋租赁合同。一审法院认为：1.《租赁合同》是否有效问题。案涉房产为同安佳业公司开发建设，具有该房屋的原始产权，叶某作为该公司的法定代表人与刘建辉签订《租赁合同》，并无违反法律规定的情形，该《租赁合同》合法有效。2.本案是否适用“买卖不破租赁”原则。刘建辉与同安佳业公司签订《租赁合同》，潘剑明主张通过司法拍卖购买涉案房产时，涉案房产的产权人是邵建跃，而非同安佳业公司，但并未举证证明。潘剑明与证人均证称案涉房产于2009年或者2010年已经登记在邵建跃名下，证人叶某证称于2011年曾与邵建跃一起找过刘建辉，但又称代邵建跃收取刘建辉的租金至2012年。邵建跃在取得案涉房产的产权后，并未与刘建辉协商一致解除合同，也未通过法律途径解除合同，而是继续履行合同。此后，潘剑明于2014年5月相继取得案涉房产的产权，也未与刘建辉协商一致解除合同，未通过法律途径解除合同，合同应当继续履行。根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。另，无论是邵建跃还是潘剑明取得的均是该租赁合同标的的一部分，即5#店面后部的地下仓储，而该租赁合同标的的主体是5#店面，其所有权主体并未变更。刘建辉与同安佳业公司签订《租赁合同》时，案涉房屋未设定抵押，也未被查封，房屋所有权发生变动后，新业主应当继续履行合同。故潘剑明主张返还原物的主张不能成立，法院不予采纳。3.关于刘建辉应当缴纳的租金问题。2008年7月14日，刘建辉与同安佳业公司签订的租赁合同约定租赁的范围是“佳业阳光大第”1#楼5#店面及2#楼地下仓储，其中5#店面建筑面积157平方米，2#楼地下仓储面积约为630平方米。租期为10年，即自2008年9月1日至2018年8月31日止，第一年月租金12500元，押金12500元，押金不计利息，租金从第三年起每两年递增8%，以此类推。该房产2012年9月1日至2014年8月31日期间，月租金为14580元[12500×（1+8%）2]，2014年9月1日至2016年8月31日期间，月租金为15746.4元[12500×（1+8%）3]，2016年9月1日至2018年8月31日间月租金为17006.11元[12500×（1+8%）4]。潘剑明于2014年5月15日取得车库的产权，并未取得前面5#店面的产权，潘剑明可以取得车库部分房产出租的收益。根据厦信衡房评字[2016]第F16025号房地产估价报告书，估价对象于2014年4月15日至2016年11月24日的租金评估均价为46.28元/㎡·月，故其车库部分的租金应为：2014年5月15日至2014年8月31日期间月租金为7314.04元（14580元-157㎡×46.28元/㎡），2014年9月1日至2016年8月31日期间，月租金为8480.44元（15746.4元-157㎡×46.28元/㎡），2016年9月1日至2018年8月31日间月租金为9740.15元（17006.11元-157㎡×46.28元/㎡），故自2014年5月15日起暂计至2017年5月31日止的租金应为316791.05元（7314.04元/月×3.5个月+8480.44元/月×24个月+9740.15元×9个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、厦门市同安辉翔五交商店（实际经营者：刘建辉）应于本判决生效之日起十日内向潘剑明支付自2014年5月15日起至暂计至2017年5月31日止的租金人民币316791.05元，并于2017年6月1日至2018年8月31日每月支付潘剑明房屋租金人民币9740.15元；二、驳回潘剑明的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由潘剑明负担498元，刘建辉负担6052元。本院二审期间，潘剑明提交执行裁定书、协助执行通知书，用于证明潘剑明通过司法拍卖于2014年4月15日取得涉案车库的产权。辉翔商店、刘建辉认为，两份文书不是新证据，应在一审提交，在保留意见情况下质证认为，对两份文书的真实性无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”当事人无须举证证明。刘建辉、辉翔商店认为该证据不是新证据的理由，不符合上述规定。双方当事人对一审法院认定的事实，潘剑明认为除了上诉状提及，还认为遗漏如下事实：一审对估价报告书没有阐述。评估对象是案涉车位，评估结果体现的租金标准一个月是46元多。本案案涉车位的前面是沿街店面，刘建辉除占用案涉车位外，还租赁了案外人的店面，一审在计算租金时必须要把租金中案外人店面的租金扣除，在计算的时候却将评估的标准错误的套用在案外人的店面上，正确的计算应是按车位面积乘以评估的租金单价来计算案涉车位的月租金，一审对此计算错误外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。本院认为，一、关于潘剑明上诉。（一）潘剑明系通过司法拍卖于2014年3月25日竞得厦门市同安区祥桥一里68—71号地下室第01—025号车位，一审庭审中，辉翔商店、刘建辉提交的租赁合同，用于证明刘建辉于2008年7月14日与同安佳业公司签订一份租赁合同，租赁“佳业阳光大第”1#楼5#店面及2#地下仓储10年，租期自2008年9月1日至2018年8月31日止，潘剑明对该证据的表面真实性无异议。根据“买卖不破租赁”，原租赁合同继续履行。一审法院围绕租金支付情况等经过三次开庭审理，至于案由定性是法院依据当事人主张的民事法律关系的性质确定。潘剑明上诉主张一审法院没有释明，违反法定程序的理由不能成立。（二）潘剑明竞得的车位已取得产权证，潘剑明要求对辉翔商店、刘建辉占用涉案车库面积进行测绘，没有必要，潘剑明上诉主张一审对其申请没有答复，违反法定程序的理由，没有法律依据。故辉翔商店、刘建辉在潘剑明竞得车位后使用租赁物，应以潘剑明竞得车位面积中包含租赁合同面积部分的630平方米计算租金。潘剑明只有竞买取得车位后才享有车位的权利。潘剑明上诉主张刘建辉、邵建跃未实际履行租赁合同，与本案无关。因此，潘剑明在对租赁合同提出异议下，又上诉主张一审遗漏租赁合同约定的违约金，存在相矛盾。一审法院根据潘剑明取得的面积计算租金标准并无不当。同理，潘剑明对一审租金计算提出异议的理由，不能成立。二、关于辉翔商店、刘建辉上诉。辉翔商店、刘建辉一审提供的6张收款收据，根据收款收据中缴款单位及缴款人一栏载明，证人叶某的证言，以及辉翔商店、刘建辉也无法提供收款收据中载明租金的支付来源，因此，辉翔商店、刘建辉提供的证据无法相互印证其租金支付至2018年5月31日。综上所述，潘剑明和辉翔商店、刘建辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回潘剑明和辉翔商店、刘建辉的上诉，维持原判。二审案件受理费10387元，由潘剑明负担5392元，辉翔商店、刘建辉负担4995元。本判决为终审判决。审判长  林巧玲审判员  李向阳审判员  胡林蓉二〇一七年十二月十八日书记员  陈 源附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。