北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初4738号原告（反诉被告）：王艳芝，女，1957年8月15日出生。委托诉讼代理人：姜川，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：李广兴，男，1963年9月16日出生。委托诉讼代理人：杨景海，北京市魂鹤律师事务所律师。被告（反诉原告）：葛淑荣，女，1962年8月13日出生。二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：孙振，山东智祥（北京）律师事务所律师。第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人：吴平，董事长。委托诉讼代理人：贾进生，男，1984年2月8日出生。委托诉讼代理人：张毅然，女，1983年9月9日出生。原告（反诉被告）王艳芝与被告（反诉原告）李广兴、被告（反诉原告）葛淑荣、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王艳芝及其委托诉讼代理人姜川，被告（反诉原告）李广兴、被告（反诉原告）葛淑荣及其共同委托诉讼代理人孙振，第三人华熙经纪公司之委托诉讼代理人贾进生到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王艳芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理北京市房山区××号房屋的产权变更手续；2.判令被告将上述房屋交付给原告；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）王艳芝将第1、2项诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告双方于2016年9月3日签订的《存量房屋买卖合同》，被告双倍返还原告购房定金8万元；2.判令被告赔偿原告房屋差价损失31.3万元，涉案房屋评估费用由被告承担。事实与理由：原、被告经华熙经纪公司居间介绍，于2016年9月3日签订《存量房买卖合同》，约定二被告将共有的位于北京市房山区××号房屋（所有权证书编号：京房权证房私字第××号），以158万元的价格卖给原告；原告通过银行按揭贷款方式支付房价款；双方在银行批贷之日起30日内共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；被告在收到全部房价款后30日内将房屋交付给原告。合同签订当天，原告向被告支付定金4万元，被告为原告打了《收条》。2016年11月中旬，华熙经纪公司告知原告上述房屋需要缴纳超标款，只有交了超标款才能办理产权变更手续。原告得知后约被告协商此事。但被告不同意承担超标款，要求原告与其共同承担该笔款项。根据双方签订的合同第3条的约定，买卖双方同意按照建委现行规定对监管账户交易资金进行划转，这是付款方式；根据合同第16条补充协议，出卖方承诺这是家庭唯一住房。原告认为，现因被告原因产生巨额超标款，被告拒不缴纳超标款，致使双方的合同不能继续履行，已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）李广兴、被告（反诉原告）葛淑荣针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。一、葛淑荣不是本案的适格被告，合同相对人是李广兴，李广兴与葛淑荣于2016年10月13日已经离婚，离婚协议书上已确认本案涉及的房屋属于李广兴所有。二、根据买卖合同第3条第3款，原告应于2016年11月20日前及2017年1月15日前，分两次共向被告缴纳购房首付款118万元，但至今原告只于2016年9月3日向被告支付了4万元定金，原告未履行合同中的付款义务，被告依据合同第8条第2项，原告超过15天未支付房屋首付款，被告有权单方解除合同。我方于2017年2月3日通过EMS向原告在合同中确认的地址邮寄了解除合同通知书，原告本人签收，所以被告认为双方签署的买卖合同已经解除。关于双倍返还定金及房屋差价损失，原告违约，不同意支付。三、我方认为双倍返还定金和差价损失不能同时主张，双倍定金应包含在损失中。另外，差价损失的主张偏高。反诉原告（被告）李广兴、反诉原告（被告）葛淑荣向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金158000元；2.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人房屋买卖合同纠纷一案，反诉人认为被反诉人未按合同第3条第3项合同约定的时间向反诉人支付购房首付款，构成了根本违约，被反诉人应当按照合同内容承担违约责任，按照合同第8条第2项约定，向反诉人支付总房价款10%的违约金。反诉被告（原告）王艳芝针对反诉辩称，我方不存在违约行为。《存量房买卖合同》明确约定了超标款由卖方负担，在合同第11条约定，被告应于2016年9月30日前，提供真实有效的房源资料。根据《存量房房源核验工作规范（试行）》（京建发﹝2016﹞196号）规定，出售时还应取得相关部门上市证明，并告知买受人具体情况。出卖人未于2016年9月30日前取得上市交易证明，无法办理房屋核验，根据合同法第67条，我方行使先履行抗辩权，不予支付首付款。其次，双方买卖合同第3条约定，通过监管账户进行交易资金的划转，根据合同，出卖人应先办理上市交易手续，取得上市证明，然后双方办理网签，网签的同时建委生成监管账户，买受人通过监管账户向出卖人支付首付款。合同履行过程中，出卖人拒不配合办理上市证明，无法网签，所以造成建委没有提供监管账户，买受人无法按照合同约定支付首付款。第三人华熙经纪公司针对本诉及反诉述称，对双方起诉的事实没有意见。超标款跟原告没有什么关系，当时我们在计算超标款的时候没有计算被告琉璃河那套房子，所以预算两千多元。当时约定了超标款由卖方支付，但没想到超标款会这么多。应该是支付超标款在先，支付房屋首付款在后。交纳了超标款，才能办理房屋上市审批，建委才能对资金进行监管，才能支付首付款。我们是在9月底知道涉案房屋上市审批需要交纳巨额超标款，我们多次电话协商，直到12月份，双方才见面协商。本院经审理认定事实如下：坐落于房山区××号房屋（以下简称涉案房屋）登记在李广兴名下，房屋所有权证号为：京房权证房私字第××号，该房屋性质为已购公有住房，原产权单位为中国××有限公司（以下简称××公司）。2016年9月3日，经华熙经纪公司提供居间服务，李广兴（出卖人、甲方）与王艳芝（买受人、乙方）就涉案房屋签订合同编号为015419的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），《买卖合同》第一条房屋基本情况载明：李广兴将涉案房屋出售给王艳芝，建筑面积76.45平方米，该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况载明：该房屋性质为已购公有住房；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；该房屋内有户口。第三条成交价格、付款方式载明：经买卖双方协商一致，该房屋按套议定成交价格为人民币158万元整，买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，资金包含已付款项；买受人向出卖人支付人民币4万元整，作为购房定金；定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房首付款，本合同签订之日，出卖人将该房的房产证原件交于居间方保存；房屋交付前，居间方暂时保存人民币1万元整买受人交纳的购房款，作为出卖人的未交房押金；买受人采取银行按揭贷款方式付款，买受人于2016年11月20日前及2017年1月15日前分两次共向出卖人交纳购房首付款人民币118万元整，买受人拟申请贷款人民币40万元整，买卖双方协商一致，于甲方房屋核验通过，乙方购房资格审核通过之日起五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。第四条关于贷款的约定载明:买、卖双方应积极配合办理购买上述房产的申贷手续，自开始办理申请贷款手续之日起7日内完整无误的提供银行或公积金管理中心所需的申贷资料，不得提供虚假资料或隐瞒与申请贷款相关的自身状况（包括但不限于隐瞒公积金提取记录、婚姻状况、家庭供养人数量、个人不良信誉记录及以家庭为单位的名下房产套数等行为）。第五条房屋产权及具体状况的承诺载明：出卖人应当保证该房产的其他共有权人同意出售该房产，没有任何产权纠纷，同时出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售，因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的使买受人无法取得该房产的，属于出卖人违约，承担相应的违约责任。第七条房屋的交付载明：出卖人应当在全款到位之日起30日内将该房屋交付给买受人。第八条违约责任载明：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。第九条权属转移登记载明：当事人双方同意，银行批贷之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。第十一条其他约定载明：买受人应于2016年9月30日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于2016年9月30日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料；本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由买受人缴纳，若出卖人出售的为已购公房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由出卖人缴纳。第十六条补充协议载明：甲方承诺本房产为家庭唯一住房，如产生个人所得税，由甲方承担。李广兴在出卖人处签字并捺印，王艳芝在买受人处签字并捺印。在该合同附件一《共有权人同意出售声明》中载明：声明人同意出售该房产，承诺对于出卖人与相关方签署的一切协议、所为的一切法律行为均表示同意，并享有相应的权利和承担相应的义务，特此声明。声明人处有葛淑荣的签名和捺印。在该合同附件二《选择交易资金监管银行的告知单》、附件三《房屋交割清单》部分，李广兴在出卖人处签字并捺印，王艳芝在买受人处签字并捺印。上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年9月3日，王艳芝向李广兴支付购房定金4万元，李广兴出具收条予以确认。随后王艳芝、李广兴均向华熙经纪公司提交了各自的审核资料，华熙经纪公司开始办理购房人资质审核和存量房房源核验。华熙经纪公司在庭审中陈述称，王艳芝购房资质审核完毕，具有购房资质；2016年9月3日签订合同的时候，因李广兴称葛淑荣在房山区琉璃河××厂所购房屋尚未取得房屋产权证，所以核算的房屋超标款数额较小，给双方告知的以房屋10%面积计算超标款，9月底办理房源核验手续时，××公司告知华熙经纪公司因李广兴享受过其他福利分房，涉案房屋需交纳超标款后才能办理上市交易，大致需交纳超标款数额为几十万元，具体数额没有核算，随后华熙经纪公司业务员与双方通过电话协商该笔超标款的负担问题；三方于2016年12月进行协商未果。王艳芝于2016年12月19日将李广兴、葛淑荣诉至本院。2017年2月3日，李广兴向王艳芝邮寄了一份《解除合同通知书》，此邮件于2017年2月4日签收，签收人处王艳芝签字。《解除合同通知书》载明：你方于2016年9月3日定购了我方位于北京市房山区××号的房屋，并订立了存量房屋买卖合同经纪成交版（合同编号015410）（下称该合同）。按照该合同第三条的约定，你方应于2016年11月20日前及2017年1月15日前分两次向我方缴纳购房首付款1180000元，但是至今仍未支付。因此，根据该合同第八条的约定，你方未依照该合同约定按时支付房款已超过15天，我方有权根据合同约定及合同法的相关规定与你方解除2016年9月3日订立的存量房屋买卖合同，故我方现正式通知你该合同已经解除，相关合同条款不再履行。经询，华熙经纪公司称，合同中约定了首付款的给付时间，同时约定了房款支付通过建委资金监管的方式，按照原来的合同流程，是可以在合同约定的首付款日期之前办理完毕上市审批手续的，因为后续巨额超标款的负担问题，双方协商不成，所以在约定的给付首付款日期之前未能办理完毕房屋上市审批手续，王艳芝没有支付首付款的原因是房屋的上市审批手续没有办下来，给付首付款的条件是办理完毕上市证明。2017年7月14日，本院依法到××公司房管中心调取关于超标款的相关信息。经查，李广兴是超过25年工龄的员工，享受70平方米的福利分房。××公司根据其内部《房屋上市出售及抵押管理办法》规定，职工在将房改房上市出售过程中，其配偶在夫妻关系存续期间参与配偶公司内部或外部福利分房，均共同计算超标款；由房屋面积大的单位计算超标款，但××公司也能核算超标款。涉案房屋出售时，因李广兴配偶享受的房屋面积较大，应由其配偶单位计算超标款，但是在其单位未核算超标款时，××公司也能核算，核算方式为将其配偶的福利分房作为享受福利满额，涉案房屋核算成整体超标，上市评估基准价为1.2万元/平方米。诉讼过程中，王艳芝申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经高院摇号确定由北京京港房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，北京京港房地产估价有限公司于2017年11月1日出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明：本次估价的价值时点为2017年10月20日，单位建筑面积单价24761元/平方米，房地产总价189.3万元。另查，葛淑荣从北京市××有限公司购得房屋一套，位于房山区琉璃河××号，不动产权证号为京（2016）房山区不动产权第××号，房屋性质为按经济适用住房管理，用途为住宅，房屋建筑面积为141.92㎡，颁证时间为2016年7月13日。葛淑荣提交北京市××有限公司房产管理部于2017年12月6日出具的《证明》一份，载明：兹证明，葛淑荣在××物业管理有限责任公司房产科领取证号为××号房产证的时间为2016年9月6日。2016年10月13日，李广兴与葛淑荣离婚，签订一份《离婚协议书》，约定涉案房屋归李广兴所有，位于房山区琉璃河××号房屋归葛淑荣所有。上述事实，有原告（反诉被告）王艳芝提交的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条，被告（反诉原告）李广兴、被告（反诉原告）葛淑荣提交的房产证、离婚证、离婚协议书、《解除合同通知书》、EMS信息、不动产权证、证明、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。根据本案查明的事实，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第十一条第（三）项约定，若出卖人出售的为已购公房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由出卖人缴纳。第十六条补充协议载明：甲方（出卖人）承诺本房产为家庭唯一住房，如产生个人所得税由甲方（出卖人）承担。李广兴作为完全民事行为能力人，在签订合同前应当了解相关政策，确定家庭的房产情况，对上述合同约定的法律后果应当有充分的认知。其位于房山区琉璃河××号房屋在2016年7月13日即已颁发产权证书，其滞后领取不能作为其免责事由。现因其拒绝缴纳超标款，造成房屋无法办理上市交易审批手续，合同无法继续履行，对此其应承担违约责任。现王艳芝要求解除合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故对于王艳芝要求李广兴给付双倍定金并赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋差价损失，因合同中主要权利义务尚未实际履行，其主张的房屋差价损失数额过高，本院根据公平原则，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益综合考虑，对李广兴要求减少房屋差价损失的主张予以支持，并酌情确定具体数额。李广兴抗辩称定金和房屋差价损失不能一并主张，于法无据，本院不予采信。关于涉案房屋评估费用，系王艳芝单方举证支出，并非因履行《存量房屋买卖合同》产生的损失，其主张李广兴承担，于法无据，本院不予支持。本案中，《存量房屋买卖合同》的合同相对人系王艳芝与李广兴，根据合同的相对性原则，合同解除后，王艳芝主张葛淑荣承担违约责任，于法无据，本院不予支持。李广兴在因其原因出现巨额超标款，其未能按照合同约定及时补交相应费用，办理房屋上市审批手续的情况下，辩称王艳芝未按照合同支付首付款违约，其行使了合同单方解除权，要求王艳芝支付违约金158000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。葛淑荣并非《存量房屋买卖合同》的当事人，其要求王艳芝支付违约金158000元，于法无据，本院一并予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王艳芝与被告（反诉原告）李广兴及第三人北京华熙房地产经纪有限公司于二○一六年九月三日签订的合同编号为015419的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；二、被告（反诉原告）李广兴于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王艳芝双倍定金共计八万元；三、被告（反诉原告）李广兴于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）王艳芝房屋差价损失十万元；四、驳回原告（反诉被告）王艳芝的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）李广兴、反诉原告（被告）葛淑荣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千五百九十八元，由原告（反诉被告）王艳芝负担一千六百四十八元（已交纳），由被告（反诉原告）李广兴负担一千九百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一千七百三十元，由反诉原告（被告）李广兴、反诉原告（被告）葛淑荣负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 朱 乐二〇一七年十二月二十八日书记员 曾思亮