广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3080号上诉人（原审被告）：张锡斌，男，汉族，1973年2月3日出生，住广东省江门市新会区，上诉人（原审被告）：莫冬姑，女，汉族，1972年8月5日出生，住广东省江门市新会区，被上诉人（原审原告）：梁惠婷，女，汉族，1986年5月7日出生，住广东省江门市新会区，委托诉讼代理人：薛景欣，广东江达律师事务所律师。上诉人张锡斌、莫冬姑因与被上诉人梁惠婷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张锡斌、莫冬姑上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判张锡斌与梁惠婷之间的《租赁合同》从2017年4月1日起解除，张锡斌、莫冬姑无需向梁惠婷支付租金6533.33元及滞纳金。二、本案的诉讼费用全部由梁惠婷承担。事实和理由：一、涉案《租赁合同》的持续时间为2016年12月15日至2017年3月31日。1、涉案租赁合同实际起始时间应为2016年12月15日。涉案商铺是东甲村委会租赁给梁惠婷。2015年7月1日，梁惠婷将涉案房屋转租给案外人李丽容，并取得东甲村委会的同意。同日，梁惠婷与李丽容签订《租赁合同》，租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日，李丽容于当日向梁惠婷交付押金5333元。因李丽容从2016年12月起不再续租涉案商铺，2016年12月15日，李丽容将涉案商铺转租给张锡斌，双方商定李丽容交付给梁惠婷的押金5333元，期满后由梁惠婷直接退还给张锡斌，李丽容也将押金《收据》转交给张锡斌。2016年12月15日，张锡斌与梁惠婷重新签订一份《租赁合同》。因此，涉案租赁合同实际起始时间应为2016年12月15日。2、涉案租赁合同实际解除时间应为2017年3月31日。由于张锡斌租赁涉案商铺的用途是经营餐饮店，张锡斌在租赁涉案商铺后发现，涉案商铺的前两任租赁者均是经营餐饮业，工商执照注册的经营场所均为涉案商铺，且前两任租赁者退租后均没有吊销营业执照，可以在网上查询两任租赁者营业执照的情况，因此，张锡斌在前两任租赁者均没有吊销营业执照的情况下，无法重新注册新的餐饮业营业执照，故无法正常经营。张锡斌多次与梁惠婷沟通，请求梁惠婷配合办理营业执照，与前两任承租方沟通注销营业执照，但梁惠婷均以各种理由拒绝，导致张锡斌无法正常使用涉案商铺。无奈，张锡斌于2017年3月向梁惠婷请求解除本案《租赁合同》，梁惠婷也同意，要求张锡斌搬离涉案商铺，因此，张锡斌于2017年3月31日将涉案商铺内的东西搬走。3、涉案商铺的水电费可以证明张锡斌实际使用商铺的起止时间。除了其中2017年3月份张锡斌、莫冬姑装修涉案商铺用电外，其余月份商铺的电费均是极少，证明张锡斌没有实际使用涉案商铺。二、—审判决认定张锡斌、莫冬姑应支付2017年4月1日至2017年6月10日的租金是没有事实和法律依据。1、根据涉案商铺的业主东甲村委会出具的《证明》，涉案商铺是由李丽容转租给张锡斌，且根据张锡斌提供的押金《收据》，梁惠婷收取了涉案商铺的押金5333元，可证明张锡斌有权收取涉案商铺的押金5333元。2、由于涉案商铺无法办理营业执照，梁惠婷没法保证涉案商铺的适租性，导致租赁合同无法履行，张锡斌、莫冬姑没有任何的过错，因此，张锡斌有权收取涉案商铺的押金5333元。因此，即使张锡斌需要交付租金，也首先应以押金抵扣。三、一审判决认定滞纳金的计算标准为月利率2%是没有事实和法律依摭据。因张锡斌与梁惠婷约定的滯纳金明显过高，已违反法律的规定，故对本案滞纳金的调整，也应调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。因此，一审判决对滞纳金调整为月利率2%，是没有事实和法律依据。梁惠婷答辩称，张锡斌、莫冬姑的上诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回张锡斌、莫冬姑的上诉请求。梁惠婷向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同;2、张锡斌、莫冬姑腾退涉案商铺;3、张锡斌、莫冬姑支付从2017年4月1日至2017年5月31日止的租赁5599.66元；张锡斌、莫冬姑按照月2799.83元的标准支付从2017年6月1日至实际腾退商铺之日止的租金;4、张锡斌、莫冬姑向梁惠婷支付滞纳金2519.85元（暂计至2017年5月10日，以后每天按实欠租金的3%另计滞纳金）;5、没收张锡斌、莫冬姑5333元押金;6、由张锡斌、莫冬姑承担本案诉讼费用及其他一切费用。一审法院认定事实：梁惠婷与张锡斌签订有《租赁合同》一份，约定：梁惠婷将座落于江门市新会区会城明兴路2号103铺租给张锡斌使用，建筑面积为53.33平方米，租金50元/平方米，张锡斌每月1日以现金缴纳当月租金；租赁期限从2015年7月1日起至2025年6月30日止；合同签订后3天内，张锡斌需支付5333元押金给梁惠婷，合同期满后梁惠婷原额无息退还给张锡斌；张锡斌如无故拖欠租金，梁惠婷给予张锡斌10天的宽限期，从第11天开始梁惠婷有权按实欠租金3%加收滞纳金；如张锡斌累计拖欠30天租金的，梁惠婷可以终止合同，收回商铺并没收押金、不作任何补偿。张锡斌租赁该铺原打算作早餐店，但因故无法办理营业执照。张锡斌向梁惠婷支付租金2800元/月至2017年3月份，梁惠婷向一审法院提起诉讼后，张锡斌于2017年6月10日将商铺钥匙交还给梁惠婷并将铺内物品搬离了商铺。另查明：涉案铺位属江门市新会区会城街道东甲村民委员会所有。2014年6月18日，江门市新会区会城街道东甲村民委员会与梁惠婷签订《尚璟园商铺委托租赁合同》一份，约定：江门市新会区会城街道东甲村民委员会将座落于江门市新会区会城圭阳中路3号101-128商铺、江门市新会区会城明兴路2号101-118铺及侨光北路18号尚璟园289号、290号车库委托给梁惠婷租赁经营管理，期限从2014年12月1日至2026年11月30日止。张锡斌与莫冬姑之间是夫妻关系。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。梁惠婷与张锡斌在平等、自愿及协商一致的基础上签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，应受法律保护。关于租赁合同的签订时间问题。虽然梁惠婷与张锡斌对《租赁合同》的签订时间有争议，但因双方对于2017年3月份之前的租金并没有争议，梁惠婷仅诉请2017年4月份后的租金，故此该合同的签订时间并不影响本案的审理与认定。关于租赁合同的解除问题。梁惠婷起诉要求解除《租赁合同》，张锡斌于2017年6月8日收到相关的应诉资料后，张锡斌主张于2017年6月10日已将商铺钥匙交还给梁惠婷并将铺内物品搬离了商铺，梁惠婷虽然对张锡斌主张的2017年6月10日该时间没有确认，但确认已收到商铺钥匙，应视为梁惠婷与张锡斌对于解除合同的意思表示是一致的，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，一审法院确认梁惠婷与张锡斌之间的《租赁合同》已于2017年6月10日解除。关于租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，张锡斌没有依约支付2016年4月份后的租金，已构成违约，梁惠婷诉请张锡斌支付拖欠的租金有理，一审法院予以支持，张锡斌应向梁惠婷支付2017年4月至6月10日期间的租金6533.33元（2800元/月÷30天×10天＋2800元/月×2个月）。关于滞纳金的问题。《租赁合同》中约定张锡斌应于每月1日支付租金，若张锡斌拖欠租金，梁惠婷有权从第11日开始按实欠租金3%加收滞纳金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，梁惠婷主张滞纳金有合同的约定，但约定的滞纳金明显过高，该滞纳金的约定属于违约金的性质，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，一审法院对滞纳金依法予以调整。除有相关利息损失之外，张锡斌拖欠租金，并未给梁惠婷造成其他损失。因此，一审法院酌定张锡斌应支付的滞纳金应按约定的期限以其每月应付租金为基数，按月利率2%计算至实际清偿之日止，即2017年4月租金的滞纳金应以2800元为基数从2017年4月11日至清偿日止按月息2%计算，2017年5月租金的滞纳金应以2800元为基数从2017年5月11日至清偿日止按月息2%计算，2017年6月租金的滞纳金应以2800元为基数从2017年6月11日至清偿日止按月息2%计算。关于押金的问题。张锡斌否认支付过押金给梁惠婷，而梁惠婷提交的押金收据并没有明确收到何人的押金，收据中也没有张锡斌的签名，故此一审法院对梁惠婷认为已收取张锡斌的押金5333元该主张不予确认，对梁惠婷要求没收押金5333元的诉请不予支持。关于莫冬姑应否承担连带清偿责任的问题。因张锡斌与莫冬姑是夫妻关系，张锡斌欠梁惠婷租金及滞纳金发生在其夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，一审法院认为张锡斌所欠债务为夫妻共同债务，莫冬姑应对该债务承担共同偿还责任。因莫冬姑经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、一审法院确认梁惠婷与张锡斌之间的《租赁合同》从2017年6月10日起解除。二、张锡斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁惠婷支付租金6533.33元。三、张锡斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁惠婷支付拖欠租金的滞纳金（2017年4月租金的滞纳金应以2800元为基数从2017年4月11日至清偿日止按月息2%计算，2017年5月租金的滞纳金应以2800元为基数从2017年5月11日至清偿日止按月息2%计算，2017年6月租金的滞纳金应以2800元为基数从2017年6月11日至清偿日止按月息2%计算）。四、莫冬姑对张锡斌的上述债务承担共同清偿责任。五、驳回梁惠婷的其他诉讼请求。本院二审期间张锡斌围绕上诉请求依法提供证据：证据一、《证明》，证明涉案商铺是东甲村委会租赁给梁惠婷。2015年7月1日，梁惠婷将涉案房屋转租给案外人李丽容，梁惠婷与李丽容签订《租赁合同》租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日，李丽容于当日向梁惠婷交付押金5333元；证据二、银行转账记录，证明张锡斌交租金至2017年3月；证据三、涉案商铺电费清单，证明张锡斌2017年4月后没有实际使用涉案商铺；证据四、录音，证明张锡斌于2017年3月向梁惠婷请求解除《租赁合同》，梁惠婷也同意，要求张锡斌搬离；证据五、《收据》，证明上任租赁者的押金《收据》转交给张锡斌。梁惠婷对于张锡斌提交的上述证据不同意质证。认为对于证据一、二的真实性和合法性没有异议，关联性有异议，张锡斌没有证据证明商铺是由李丽容转让给张锡斌，所以该证明与本案没有关联性；证据三真实性合法性没有异议，对证明的内容有异议，张锡斌签订该租赁合同以来，一直使用该商铺，即使是水电费少也不能否定其使用该商铺，同时张锡斌于2017年4月1日后，没有与梁惠婷办理终止合同的相关手续及移交钥匙等物品，张锡斌继续使用商铺，租赁合同并没有解除，张锡斌还实际使用商铺，即使张锡斌没有使用商铺也是其租赁商铺后对商铺使用权的个人处置问题，并不影响租赁合同的有效和合法性，张锡斌应当在解除租赁合同前支付租金；证据四，由于录音无法播放，所以对三性无法确认，即使是录音内容真实，但张锡斌并未与梁惠婷办理相关解除租赁合同的手续，谈话内容也作为一种意向，并没有办理解除合同的相关手续，租赁合同仍然生效；证据五，张锡斌在一审时否认支付押金，所以押金问题与张锡斌无关，事后查清此押金并非张锡斌交付。经审查，张锡斌、莫冬姑二审期间提交的证据是一审时能够提供而未提供的证据，且梁惠婷对其提交的证据的真实性不予认可，故本院对张锡斌、莫冬姑二审提供的证据，不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对张锡斌、莫冬姑提出上诉的问题。根据本案双方当事人在二审中的上诉以及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案租赁合同何时解除；二、一审法院认定的滞纳金是否过高；三、关于梁惠婷应否返还押金给张锡斌、莫冬姑的问题？关于第一个争议焦点。梁惠婷起诉要求解除《租赁合同》，张锡斌、莫冬姑则主张《租赁合同》已于2017年3月31日已经解除，双方各执一词。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，张锡斌虽然主张在2017年3月31日前与梁惠婷协商解除租赁合同事宜，且在2017年4月1日后没有使用涉案商铺。对于张锡斌的上述主张，梁惠婷予以否认。经审查，一审庭审中，张锡斌陈述其在2017年3月31日因无法办理证照向梁惠婷提出解除合同，但梁惠婷并未同意，要求其处理好相关事宜才能解除。故可以认定双方并未就解除租赁合同达成一致意见。再者，租赁合同是出租人交付租赁物给承租人使用，承租人支付租金的合同。张锡斌虽主张2017年4月1日后未使用涉案商铺，但未能提供证据证明于2017年3月31日前已将商铺交回梁惠婷。由于张锡斌在2017年3月31日前未将涉案商铺交还梁惠婷，涉案商铺仍由张锡斌占有使用，涉案租赁合同并未解除，张锡斌仍应支付涉案商铺租金。一审庭审中梁惠婷确认在2017年6月10日已收到商铺钥匙，应视为梁惠婷与张锡斌对于解除合同的意思表示是一致的，因此，一审法院认定梁惠婷与张锡斌之间的《租赁合同》于2017年6月10日解除并无不当，本院予以维持。张锡斌、莫冬姑上诉主张涉案商铺于2017年3月31日已解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。《租赁合同》中约定张锡斌应于每月1日支付租金，若张锡斌拖欠租金，梁惠婷有权从第11日开始按实欠租金3%加收滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，梁惠婷主张滞纳金有合同的约定，但约定的滞纳金明显过高，一审法院酌定调整张锡斌应支付的滞纳金按约定的期限以其每月应付租金为基数，按月利率2%计算至实际清偿之日止没有违反法律规定，本院予以维持。张锡斌、莫冬姑上诉主张一审法院认定的滞纳金的标准过高，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于第三个争议焦点。张锡斌上诉主张涉案押金是由上任承租人交纳，张锡斌已向其交付顶手费，因而梁惠婷应予退还。本院认为，首先，张锡斌一审时没有提出要求梁惠婷返还押金的诉请。再者，张锡斌未提供证据证明其通过转租的方式抵顶原承租人交纳的押金，实际已向梁惠婷支付押金的事实。且梁惠婷提供的押金收据没有载明收到何人的押金，张锡斌在一审中否认支付过押金给梁惠婷，因此，张锡斌、莫冬姑上诉主张梁惠婷退还押金，依据不足，本院不予采纳。综上所述，张锡斌、莫冬姑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103.33元，由张锡斌、莫冬姑负担。本判决为终审判决。审判长  吴拥军审判员  陈 炜审判员  陈雪娟二〇一七年十二月十九日书记员  陈君华