杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017）浙0106民初4280号原告（反诉被告）：郭陈娴，女，1985年3月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：来晶晶、顾静刚，浙江腾智律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俐莎，女，1956年1月30日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：叶航，系原告丈夫。原告郭陈娴诉被告张俐莎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法由审判员朱小琼独任审判。被告在举证期限内提起反诉，本院受理后，依法合并审理，并于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾静刚，被告及其委托诉讼代理人叶航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.确认双方房屋租赁合同已于2017年3月26日解除；2.被告返还已收取租金和押金43929.8元及自2016年3月26日起至被告实际偿还全部款项之日的资金占用费（按人民银行同期贷款基准利率计算）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年7月14日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租位于杭州市西湖区房屋，租赁期限为3年，自2014年8月10日至2017年8月9日止。租金6800元/月,原告另支付2个月房租的押金13600元。协议签订后，原告依约支付了租金、押金。2017年2月28日，被告通知原告终止合同，并要求原告交还房屋。2017年3月26日，原告将房屋恢复原状，并于同日向被告邮寄《关于解除房屋租赁合同的函》，按被告要求于2017年3月31日将房屋钥匙寄回给被告。房屋交还后，原告要求被告退还已收取的租金、押金，被告不同意。原告为此起诉。被告答辩并反诉称：原告所述双方签订房屋租赁合同属实。2015年10月16日，原告冒充房屋所有权人通过杭州集安房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋（包括未能取得租赁权的储藏间）出租给案外第三人，租赁期限自2015年11月10日至2017年8月10日，每月租金7600元，转租差价高达16800元。原告为转租房屋，将房屋内原有的家具及储藏间的物品擅自搬离，搁置在车库长达17个月，导致家具及物品高度霉变、损毁。其中家具为中美合资上海惠而蒙家具有限公司的组合家具，包括大衣柜、床、电视机柜、真皮沙发、书柜、椅子，价值共计41700元。储藏间存放的全新蚕丝被、枕头、床垫、电热毯等，价值共计11800元。被告发现原告转租房屋后，立即要求原告停止转租行为并赔偿经济损失，但原告以各种理由推诿。由于原告的上述违约行为，导致被告的房屋至今仍无法重新出租，房租损失达17000元。被告因此向本院提出反诉请求：1.原告支付被告违约金13600元；2.原告赔偿因其非法转租导致被告家具和其他财产损失53500元；3.原告赔偿因家具损毁致被告不能出租房屋的租金损失27200元（从2017年4月1日至2017年8月7日止）；4.原告留存在被告处的押金和租金40800元抵充前三项费用，原告还需支付被告53500元。原告对被告的反诉答辩称：原告搬离案涉房屋时，已按合同约定将房屋清理打扫干净，恢复原状，不存在损坏此前房屋内家具等事实，故原告无需赔偿。被告于2017年2月19日通过微信提出终止合同，原告已于2017年3月26日腾空房屋，并于2017年3月31日将房屋钥匙交还给被告，双方之间的租赁合同已终止，原告主张此后的租金无依据。被告对原告转租的意见前后矛盾，后双方合同已终止，故原告不存在违约事实。被告主张的违约金无依据。综上，要求驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的房屋租赁合同、银行流水、网上银行转账记录、结婚证、微信聊天记录、快递单、物流记录、关于解除房屋租赁合同的函、关于再次确认房屋租赁合同已经终止的函、照片、光盘的真实性予以认定。对被告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋租赁合同（转租）、房屋承租委托协议、关于不同意解除房屋租赁合同的函、关于确认赔偿损毁家具的函、物流寄件记录的真实性予以认定。被告提供的家具原状照片、家具搬回情况照片和录像光盘、复原后家具现状及录像、微信聊天记录，结合被告的相互印证，可以证明原告在承租被告房屋期间曾将房屋内的家具等搬出的事实。原告认可原告所列清单中的床、床垫、床头柜三套、电视机柜、书柜、沙发等曾搬出案涉房屋，本院予以认定。同时根据视频所示，原告还曾将上述棉被等床上用品连同上述家具一并搬回至案涉房屋，可以认定原告曾将案涉房屋内的床上用品搬出。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于杭州市西湖区房屋，租赁期限为3年，自2014年8月10日至2017年8月9日止，租金6800元/月。租金按12个月一期支付，第一期租金于2014年8月10日前付清，以后每期租金应于该期首月的15日前支付。乙方另支付2个月房租的押金13600元。合同还约定，未经甲方同意，乙方不得转租。如一方违约，违约方向守约方支付两个月租金作为违约金。协议签订后，原告依约支付了押金13600元，并支付了至2017年8月9日的租金。2015年10月16日，原告与案外人杨帆签订一份房屋租赁合同，约定将案涉房屋转租给杨帆，租赁期限自2015年11月10日至2017年8月10日，月租金7600元。合同签订后，原告将房屋交给杨帆使用。2017年2月19日、20日，被告发微信给原告，其中陈述：因原告转租房屋赚取差价构成违约，另原告将房屋内原有家具拆除、以及存放在储藏间的被子、被套等财物污损，故要求原告于2017年2月22日前给予答复，否则立即终止合同，收回房屋。2017年3月26日，原告发函给被告，其中陈述因原告已另行购置房屋，无需继续使用所租房屋，故函告被告要求2017年3月26日解除双方之间的租赁合同。被告收到函件后，通过微信与原告联系，要求原告协商赔偿事宜。2017年3月31日，原告将房屋钥匙通过快递交还被告。被告确认已于2017年4月1日收到原告寄送的案涉房屋的钥匙。2017年5月15日，被告向原告寄送《关于不同意解除房屋租赁合同的函》，明确要求原告继续履行合同，并要求原告赔偿房屋内的家具及相关物品损失。2017年5月16日，原告向被告发出《关于再次确认房屋租赁合同已经终止的函》，明确双方合同已解除。审理中，原告确认承租期间，曾将案涉房屋内的床、床垫、床头柜三套、电视机柜、书柜、沙发等搬出案涉房屋，存放于仓库内。根据照片及视频所示，上述财物确实存在不同程度的霉变。同时根据视频所示，原告还曾将棉被等床上用品搬至他处保存。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，原告主张双方合同已于2017年3月26日解除，其理由是被告此前微信通知原告双方合同于2017年3月底解除，但该通知中，被告解除附有条件，即要求双方对赔偿事宜协商一致。事实上，双方就赔偿一直未能协商一致，且被告不认可双方合同已解除。原告亦无单方解除权，故原告据此主张合同已于该日解除，于法无据，本院不予支持。但在审理中，被告确认已于2017年4月1日收到原告交还的房屋钥匙，且自此日起房屋即由被告掌控，应视为双方合同事实上已于该日解除。故原告应支付租金至解除日即2017年4月1日。因原告已支付给被告至2017年8月9日的租金，经计算被告应退还原告租金29013元。关于押金13600元，根据合同约定，原告付清所有费用后由被告无息退还。本案中，被告并未主张相关费用，理应将押金退还原告。如确有水电物业费等拖欠款项，被告可另行主张。至于原告主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，未经甲方同意，乙方不得转租。本案中，原告未经被告同意，将房屋转租给案外第三人，其行为已构成违约，其应承担违约责任。关于违约金，被告依约主张两个月租金即13600元，本院结合本案当事人的过错、合同履行情况，以及被告的因房屋提前收回等造成的损失，认为该违约金数额尚属合理，本院予以支持。关于财物损失，经审理查明，在承租期间原告曾将存放于租赁房屋内的家具及储藏室内的棉被等床上用品搬出，现确有部分家具等因霉变不能正常使用产生损失。关于损失的数额，被告主张53500元，但被告对家具等财物的具体品牌、购买价格以及具体损失数额未能举证证明，同时被告自认上述家具系2008年左右购置，已使用近十年。而棉被等床上用品的数额及价值亦无直接证据证明。基于以上考虑，同时考虑到目前财物的实际状况，本院酌情确定由原告赔偿被告上述财物损失12000元。至于原告主张的自2017年4月1日至2017年8月7日期间因家具损坏不能出租的房租损失，因双方合同提前解除，本院判定要求原告支付两个月租金作为违约金，用于弥补被告因合同提前解除可能产生的损失。且被告自2017年4月1日收到房屋钥匙已实际掌控房屋，其可以另行出租，其未出租由此产生的扩大损失应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认郭陈娴与张俐莎之间签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月1日解除；二、张俐莎退还郭陈娴租金29013元、押金13600元，合计42613元；三、郭陈娴支付张俐莎违约金13600元，并赔偿张俐莎财物损失12000元，合计21600元；四、以上第二、三项相抵后，张俐莎还需支付郭陈娴款项为17013元，该款项于判决生效之日起十日内支付；五、驳回郭陈娴的其他本诉请求；六、驳回张俐莎的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取696元，反诉案件受理费1903元，合计2599元，由郭陈娴负担436元，由张俐莎负担2163元。原告郭陈娴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张俐莎于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  朱小琼二〇一七年十二月十日书记员  王好学