广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0204民初972号原告：蒋婷婷，女，汉族，1987年6月16日出生，住韶关市浈江区。被告：韶关市兴盛投资置业有限公司。住所地：韶关市浈江区北江中路**号天泓居*层半地下室*号**号商铺。法定代表人：薛树海，董事长。委托诉讼代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢弥坚，广东众同信律师事务所律师。原告蒋婷婷诉被告韶关市兴盛投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋婷婷、被告韶关市兴盛投资置业有限公司的委托诉讼代理人谢弥坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋婷婷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还向原告多收的房款11566.65元[（71.88平方米-69.68平方米）×5257.57元/平方米]；2、请求判令被告向原告支付多收房款相应的利息1952元（按银行同期贷款利率，从收款之日起计算至被告实际支付给原告之日止，现计算至2017年5月19日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以人民币377914元购买了被告开发的位于韶关市浈××区××路××居××房，合同中约定房屋套内面积为71.88平方米，每平方单价5257.57元。合同签订后，原告按合同的约定于2014年5月8日向被告付清全额房款，被告也将房屋交付原告使用。后办理房地产权证时，该证上确认的房屋实际面积仅有69.68平方米，面积差已超过房屋面积的3%，原告一直要求被告返还多收的房款，但被告一直置之不理。无奈，原告向法院提起诉讼，希望判如所请。被告韶关市兴盛投资置业有限公司辩称：一、原告与被告订立涉案商品房买卖合同时是以建筑面积和建筑面积单价计算购房总价款的。从天泓居小区房屋销售广告单的置业计划书中可见，被告对外推广时是以建筑面积帮助买房者做置业计划的。从“现房销售价格表”及天泓居小区的营销代理商深圳市同致行物业顾问有限公司出具的《关于韶关市天泓居项目销售价格计算情况说明》可见，天泓居小区的房屋总价是按建筑面积×单价（元/平米）计算的，即被告向社会公众发出购房要约邀请时是以建筑面积作为房屋买卖合��的计价标准，而不是套内面积。原告在与被告签订《商品房买卖合同》前，还签订了《天泓居商品房认购书》，该认购书具备房屋买卖合同的具体房屋、面积大小、价格、付款方式等，已经具备房屋买卖合同成立的要素，因此本合同为《商品房买卖合同》的先合同，对买卖双方均有约束力。《天泓居商品房认购书》中记载的总售价是双方以打折后的建筑面积单价4588元/㎡乘以预测的建筑面积82.37㎡的值得出的折后价377914元，套内面积单价5258元是以房屋总价377914元除以预测的套内面积71.88㎡得出的值的约值（377914元÷71.88㎡=5257.57元/㎡）。之所以采取这样一种方式来计价，是因为建设局给被告的《商品房买卖合同》电子模板是固定按照套内建筑面积计算商品房价款的，操作时选择不到按照建筑面积计算或按照套计算方式填写相应项目，被告只有将与原告按建筑面积及约���的单价计算的总价款换算成按套内面积计算，并将换算的单价填写在合同的相应空格内，但房屋的总价款是按建筑面积计算的结果377914元填写，是没有改变的，即转换了计价方式，不改变双方对涉案房屋以建筑面积计价的意思表示。《天泓居商品房认购书》第2条也明确约定，面积出现差异是按建筑面积多退少补。故从双方订立《天泓居商品房认购书》的过程可见，双方实际均清楚知道涉案房屋计价是以建筑面积计价的，即以建筑面积计算房屋总价是双方的真实意思表示。道理很简单，因为涉案房屋是整座建筑的一部分，不能作为一个独立的个体而存在，而整座建筑包括房屋套内或公摊面积均是有建筑成本和价值的，不能割裂来看待。故以建筑面积计算房屋价格既是房屋买卖的交易习惯也符合交易的公平。二、退一步来讲，即使本案是按套内建筑面积作为计价面积���对于房屋所共有的公用建筑面积，原告是实际享有和使用的，应予对所分摊部分全部承担，否则，违反公平原则。《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《商品房买卖合同（预售）》专业术语解释的套内建筑面积是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。从上述法律条文和专业术语解释可见，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积，房屋所有人对分摊的共有公用建筑面积是享有所有权和使用权，既然享有权利，必���要承担相应义务，包括支付对价的义务。本案中，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的总建筑为面积82.37㎡，套内面积71.88㎡，分摊共有建筑面积10.49㎡。现《房地产权证书》上登记的总面积为83.41㎡，套内建筑面积69.68㎡，分摊共有建筑面积为13.73㎡。被告交付的房屋建筑面积非但没有减少，反而是增加了。显然原告仅按套内建筑面积主张补差，则是没有完全分摊房屋公用部分面积，既违背了房屋买卖的交易习惯，也违背了公平原则。三、涉案房屋面积出现差异，不是被告造成，被告没有从中得益，原告也没有因此受到实际损失，原告把责任归责于被告并要求赔偿，显失公平。涉案房屋从被告提供的天泓居宣传单户型平面图、《商品房买卖合同》房屋平面图、《房地产权证书》的房屋平面图可见，三图房屋面积所标的长宽尺寸都是一致的，没有任何改变，即涉案房��的面积实际是没有缩小的，至于出现套内建筑面积数据误差，只是测绘单位的测绘人员测绘套内面积时所依据的测量起止取点（取墙边还是墙中）不同导致，出现这样的差错，不是被告恶意造成，被告并没有从中得益，原告也没有因此受到实际损失，原告却把责任全部归责于被告并要求赔偿，显然有失公平。虽然《商品房买卖合同》第五条及附件四第1条约定了差异的处理，但这是鉴于建设厅提供的格式合同无法改变导致，并不是双方签订合同时的真实意思表示，无论从双方当事人的初衷、房屋价款计算依据，面积误差处理方式来看，原告购买的商品房都是以房屋建筑面积作为计价依据的，因合同格式的限制导致合同计价方式的填写改变，不影响房屋的最终计价方式及结果，双方应诚信地遵循。综上，被告认为原告不顾双方的真实意思表示，企图钻空子谋取不正当��益，严重违反了《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及《合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，为此，恳请法庭采纳被告的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年11月9日，原告蒋婷婷作为乙方（认购方）与作为甲方（发展商）的被告韶关市兴盛投资置业有限公司经协商签订《天泓居商品房认购书》，该认购书载明：“……二、乙方向甲方购买天泓居的商品房，商品房编号：XX栋XX房，建筑面积82.37平方米，套内建筑面积71.88平方米。上述面积为暂测面积，以最后房地产权登记机关实测建筑面积为准，建筑面积出现差异按实际成交单价多退少补。三、乙方向甲方购买的商品房单价按套内建筑面积为￥5258元/平方米，总售价为人民币叁拾柒万柒仟玖佰壹拾肆元整（小写：￥377914元）……甲方：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），乙方：蒋婷婷（签名、指模）。”在该认购书中部空白处手写注明：原价：464965元，折后价：377914元，折扣：特价房，首付：117914元。按揭：26万。2013年12月27日，原告蒋婷婷作为买受人与作为出卖人的被告韶关市兴盛投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同注明：“……第三条买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第XX幢单元XX号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上24层，地下1层，该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的1个。该商品房合同约定建筑面积共82.37平方米，其中，套内建筑面积71.88平方米，公共部位与公用房屋分摊面积10.49平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5258元，总金额（人民币）叁拾柒万柒仟玖佰壹拾肆元整……出卖人（签章）：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），【法定代表人】：王鄂生（印章），2013年12月27日，买受人（签章）：蒋婷婷（签名、指模），2013年12月27日。”该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中写明“该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行，若出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的建筑面积有差异的，以房地产管理部门测绘���确权的面积为准。出卖人的暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿，但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《广东省商品房买卖合同》第三条约定的《天泓居前期物业服务协议》中的约定计算物业服务费。”合同签订后，原告蒋婷婷按合同约定向被告韶关市兴盛投资置业有限公司支付了相关购房款，被告韶关市兴盛投资置业有限公司亦按合同约定即2014年10月31日将房屋交付给原告蒋婷婷，2016年3月15日，房地产管理部门核发了该房屋的粤房地权证韶字第××号《房地产权证书》，该《房地产权证书》载明韶关市浈江区北江中路43号天泓居12幢2201房的建筑面积（㎡）83.41，套内建筑面积（㎡）69.68。据此，原告蒋婷婷以核准的套内建筑面积���之合同约定的套内建筑面积少了2.2平方米为由，向本院提起民事诉讼，要求被告支付面积差异补偿款11566.65元。上述事实，有原告身份证、被告韶关市兴盛投资置业有限公司的营业执照、《天泓居商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《房地产权证书》和庭审笔录等证据予以证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方争议的焦点是：房地产管理部门最后核准确权该商品房的套内建筑面积69.68平方米与合同约定的套内建筑面积71.88平方米相比少了2.2平方米，被告韶关市兴盛投资置业有限公司应否退回该2.2平方米的购房款11566.65元给原告蒋婷婷的问题。本院具体分析认定如下：2013年11月9日，双方当事人签订《天泓居商品认购书》，双方约定建筑面积82.37平方米，套内建筑面积71.88平方米，商品房单价按套内面积为5258元/平方米，总售���为人民币377914元。由于填写建设局规定的《商品房买卖合同》的格式要求，合同与双方真实意思相一致内容是“建筑面积82.37平方米，套内面积71.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.49平方米”因此，涉案商品房合同约定的建筑面积为82.37平方米，从合同附件二可看出公共部位与公用房屋分摊建筑面积只是一种暂测面积，该暂测面积最后是以房地产管理部门核准确权的面积为准，且不管差异多少买卖双方均不作任何补偿。本案中，房地产管理部门最后核准确权该商品房总建筑面积为83.41平方米，套内建筑面积69.68平方米，两项相减得出公共部位与公用房屋分摊建筑面积为13.73平方米，与合同约定相比，总建筑面积基本相当的情况下，套内建筑面积的确减少了2.2平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.24平方米（13.73平方米-10.49平方米），根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。即原告蒋婷婷作为业主对套内建筑面积（专有部分）和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（共有部分）均享有、承担相应权利和义务。原告蒋婷婷所购商品房套内建筑面积的确减少了2.2平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.24平方米，原告蒋婷婷享有权利的总建筑面积实际上并未减少，且《商品房买卖合同》明确约定该商品房属预售，是按套出售，被告根据图纸建设，按照双方真实意思履行义务，并无损害原告的合法权益，双方的争议是因合同格式内容和测绘方法差异产生，根据双方在认购书中的约定，真实意思是在建筑面积出现差异才按实际成交单价多退少补，且房地产实际交易习惯均是以总建筑面积计价交易。因此，在按套出售房屋总建筑面积实际上并未减少情况下，原告蒋婷婷主张被告韶关市兴盛投资置业有限公司退回因套内建筑面积减少2.2平方米而多收的购房款11566.65元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告蒋婷婷的诉讼请求。案件受理费减半收取69元，由原告蒋婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数���出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  刘文兴二〇一七年十二月十八日书记员  刘 娟