四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12646号上诉人（原审原告）：田明权，男，1967年9月3日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：郭蓬胜，四川量力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南天元药业有限公司。住所地：海南省扶贫工业开发区第五小区。法定代表人：郑体才，董事长。委托诉讼代理人：邓菊，四川法之识律师事务所律师。上诉人田明权因与被上诉人海南天元药业有限公司（以下简称海南天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人郭蓬胜、被上诉人的委托诉讼代理人邓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田明权上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院查明的成都市人民政府办公厅于2011年12月30日印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》的通知已经失效，不能作为本案的证据。该办法第十条第（三）款明确规定“本办法自发布之日起30日后施行，有效期2年。”即该办法已于2014年1月30日失效。且田明权在庭审中明确对该办法的真实性、合法性、有效性提出质疑，海南天元公司未能提供原件。一审判决引用成都市政府办公厅印发《关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》作为判决依据错误。田明权与海南天元公司签订合同的时间为2012年9月3日，合同约定被上诉人应在2013年12月30日将产权登记到上诉人名下，而该文件系于2016年8月26日下发，生效时间晚于双方约定的办理房屋产权时间，对办理产权行为不具有约束力。此外，海南天元公司实际为案涉房屋办理出示产权的时间为2014年7月21日，晚于双方约定转移产权登记时间，海南天元公司不可能在约定时间内为田明权办理产权登记。同时，被上诉人在与上诉人签订合同时，既已知道文件的颁布施行，但依然在合同中约定可以为上诉人办理产权，存在重大过错，应承担违约责任。海南天元公司辩称，《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》从2012年1月30日开始施行，至2014年1月30日都是有效的。之后，金牛区管委会根据该文件制定了另外一份文件，明确入驻案涉房屋的必须是企业，且建筑面积不能小于300平方米，且工商注册地须在成都市金牛区税收必须达到一定金额才能办理产权。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。田明权向一审法院起诉请求：1.海南天元公司立即为田明权办理位于金牛区房屋所有权证；2.海南天元公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计221873.28元（1013120元*0.0003*730天）；3.海南天元公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，田明权明确其第1、2项诉讼请求为：海南天元公司立即为田明权所购房屋办理不动产权证书；支付自2014年1月1日至办理不动产权证书之日止的违约金。一审法院认定事实：2006年5月29日，海南天元公司与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，海南天元公司取得位于成都市金牛区.08平方米的土地使用权，土地用途为工业用地。2012年9月3日，田明权与海南天元公司签订《房屋转让合同》，约定的主要内容：1.田明权购买海南天元公司开发的位于成都市金牛区第四栋十九层1909、1911号房屋2套，建筑面积158.3㎡，房屋价款1013120元；2.该房屋所占土地规划用途为工业用地，土地使用年限为50年；3.海南天元公司在二期工程综合验收合格后一年内（2013年12月30日前），以资产转让进行产权变更的形式，将诉争房屋的产权转移到田明权名下；4.若因海南天元公司的原因，不能在约定期限内为田明权办理完毕相关权属证书的，……田明权不解除合同，合同继续履行，海南天元公司按日向田明权支付已交付房款万分之三的违约金；5.海南天元公司如遭遇不可抗力事件（包括战争、地震、政府重大政策变化等情形），则办理该房屋权属证书的时间可据实予以延期，但海南天元公司应在不可抗力事件结束之日起15日内及时告知田明权。因本条约的不可抗力事件发生而耽误的时间不计算在转让人办理权属证书的时间内，若因此而超过双方约定的办证时间，则田明权不得据此追究海南天元公司办证违约的法律责任。合同签订后，田明权支付了全部购房款，海南天元公司也将诉争房屋交付给田明权使用。2012年11月7日，海南天元公司向田明权出具了销售不动产统一发票。2014年8月5日，海南天元公司取得了金牛区兴盛西路2号4栋19层1号、2号房屋的初始产权登记证书。2015年9月9日，成都金牛高新技术产业园区管委会出具《情况说明》，载明2008年7月11日因街道名称变更，金牛区金牛乡土桥3、11组变更为“成都金牛区兴盛西路2号”。至法庭辩论终结时，诉争房屋所有权尚未转移登记至田明权名下。一审另查明，2011年12月30日，成都市人民政府办公厅印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》（成办法〔2011〕109号文件），第六条产权办理及使用要求，规定“房屋的受让（租赁）人应为经认定的工业总部企业的非自然人”、“办理产权和租用房最小基本单元面积不小于300平方米”。2016年8月26日，成都市人民政府办公厅印发《关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发〔2016〕32号文件），第三条分类推进（三）非生产性项目权证办理，规定“剩余部分可按最小基本单元面积不少于300平方米分割转让，产权受让人须是企业（机构）法人”。2016年11月28日，成都市金牛区人民政府办公室印发《金牛区产业园区工业总部项目管理办法》（金牛府办发〔2016〕27号），第三条第（一）项入驻工业总部楼宇企业需符合以下条件第3点规定“房屋的受让（租赁）人应为经认定的企业法人，……办理产权最小基本单元面积不小于300平方米”。2017年4月6日，一审法院向成都金牛高新技术产业园区管委会企业服务科调查核实，为金牛高新技术产业园区工业产区的房屋办理产权过户手续，需达到“购买面积300平方米以上”、“房屋的受让（租赁）人为经认定的企业法人”等条件。诉争房屋因不符合上述文件有关办理分户产权条件的规定，尚不能办理产权转移登记手续。一审法院认为，本案争议的主要焦点为：一、海南天元公司为田明权办理不动产权证书的条件是否已经具备；二、海南天元公司是否应承担逾期办证的违约责任。对第一个焦点，一审法院认为，田明权所购房屋能否办理产权转移手续，不仅需要根据合同约定，也要符合相关政府部门规定的条件才能完成产权登记。根据成办法〔2011〕109号、金牛府办发〔2016〕27号、成办发〔2016〕32号等文件规定，案涉房屋的产权办理需满足“房屋的受让（租赁）人为经认定的工业总部企业的非自然人”、“办理产权最小基本单元面积不小于300平方米”等条件，田明权因不满足上述条件无法办理产权登记。故海南天元公司为田明权办理不动产权证书的条件尚不具备，对田明权要求海南天元公司为其办理诉争房屋不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。第二个焦点，一审法院认为，根据双方签订的《房屋转让合同》约定，因政府政策重大变化原因导致海南天元公司不能为田明权办理产权证的，田明权不得追究海南天元公司违约责任。因此，海南天元公司因政府政策原因导致无法为田明权办理诉争房屋所有权证，不应承担违约责任，田明权的该项诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：驳回田明权的诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是海南天元公司是否应当承担继续履行及支付违约金的违约责任。对于田明权请求继续履行的问题，鉴于成都市对此类工业园区房屋的权属办理均有明确的限制性规定，且依一审法院查明事实，田明权并不具有办理该案涉房屋权属证书的条件，故依《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”之规定，对田明权主张继续办理案涉房屋权属证书的诉请，本院不予支持。同时，鉴于案涉房屋权属证书继续办理的履行不能，故田明权主张逾期办证违约金亦缺乏请求权基础，本院亦不予支持。综上，田明权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4628元，由田明权负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十二月十四日书记员  何金凤