北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6678号上诉人(原审被告)：中国民生银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：马琳，行长。委托诉讼代理人：王晓雨，北京市天同律师事务所。被上诉人（原审原告）：和翰伟业国际投资（北京）有限公司，住所北京市朝阳区。法定代表人：韩开龙，总经理。委托诉讼代理人：高洁松，北京市凯泰律师事务所律师。原审被告：北京市广银律师事务所，住所地北京市朝阳区向军北里28号院3号楼11层1205。负责人：李因凤，主任。上诉人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）、被上诉人和翰伟业国际投资（北京）有限公司（以下简称和翰伟业公司）、原审被告北京市广银律师事务所（以下简称广银律所）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初60536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民生银行北京分行的委托诉讼代理人王晓雨、被上诉人和翰伟业公司的委托诉讼代理人高洁松、原审被告广银律所的负责人李因凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民生银行北京分行上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，予以改判，驳回和翰伟业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由和翰伟业公司负担；3.保全费由和翰伟业公司承担。事实和理由：一、即使认定《购房意向书》成立，该《购房意向书》也仅为预约合同，民生银行北京分行与和翰伟业公司之间未成立房屋买卖的本约。一审判决认定《购房意向书》已具备商品房买卖合同性质错误。1.根据《购房意向书》鉴于部分约定“甲方承诺双建公司可以优先认购房屋。现双建公司指定由乙方认购一套抵债房屋”的内容以及第三条第1款、第2款的约定内容，可见双方当事人存在订立本约的意思表示，该《购房意向书》应为预约合同性质；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的内容，商品房的认购、订购、预订等协议需具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该类协议才应认定为商品房买卖合同。本案虽不适用该规定，但情况相似，应按该规定审核《购房意向书》是否转化为本约。涉案《购房意向书》对房屋买卖合同的主要内容均未做规定，并不具备本约性质；3.民生银行北京分行并未收到和翰伟业公司的购房款。按照《购房意向书》的约定，购房款应由民生银行北京分行和广银律所共管，目的是确认和翰伟业公司有全额支付的能力，待正式合同签订后才转化为房款；在《购房意向书》签订后，广银律所与和翰伟业公司未实际开设共管账户，和翰伟业公司也未将款项支付至广银律所账户，而是在起诉四个月后才提存款项，不能等同于民生银行北京分行收受房款。提存房款的行为不能改变《购房意向书》预约合同的性质，《购房意向书》未转为本约；4.民生银行北京分行未基于房屋买卖合同关系向和翰伟业公司交付房屋，和翰伟业公司对诉争房屋的占有系在受托清收过程中的非法占有，民生银行北京分行从未放弃过对被占有房屋的管控，并多次通过广银律所索要钥匙并派员工查看房屋状况。在委托清收关系解除后，民生银行北京分行又委托第三方进行清收并向和翰伟业公司发布腾退声明，民生银行北京分行未放弃返还请求权。和翰伟业公司占有房屋的行为与民生银行北京分行基于房屋买卖合同的交付有本质区别，也不能改变《购房意向书》预约合同的性质。二、广银律所将单方盖章的《购房意向书》交和翰伟业公司后，和翰伟业公司随即要求修改付款条款，在双方协商过程中，广银律所撤销了原意向书，新的意向书又未能达成，一审判决认定《购房意向书》成立错误。本案《购房意向书》系由广银律所单方盖章两份，于2016年8月21日交和翰伟业公司，其收到后当即提出异议要求修改付款条款，建立共管账户。此后双方就此进行协商，广银律所撤销了原意向书，后双方发生纠纷，未再签订新的意向书。和翰伟业公司称《购房意向书》成立与事实不符。1.《购房意向书》未写明具体日期，和翰伟业公司也无法说明，且其无法证明将盖章后的《购房意向书》交给过民生银行北京分行；2.协商过程中和翰伟业公司从未做出过《购房意向书》成立的意思表示，并对已成立的意向书进行修改；3.和翰伟业公司坚持要求重新起草《购房意向书》，甚至向民生银行北京分行发送了《购房意向书》的草稿，该行为构成对民生银行北京分行新的要约，而民生银行北京分行未予承诺，《购房意向书》并未成立。三、和翰伟业公司完成清收房屋工作是低价认购房屋并正式购房的基础，但其不仅未完成，反而强占房屋，拖延付款，双方签订房屋买卖合同的基础已不存在，民生银行北京分行不同意继续签订房屋买卖合同。诉争房屋系民生银行北京分行抵债所得，因背景特殊需进行清退工作，2015年7月10日，民生银行北京分行委托广银律所进行房屋清退工作，广银律所又委托韩开龙代理其清退30套房屋。民生银行北京分行同意和翰伟业公司以优惠价格购买其中一套房屋作为清退对价，该内容亦在《购房意向书》鉴于部分进行约定。但和翰伟业公司不仅未完成30套房屋的清退工作，反而强占诉争房屋及C-10D、C-15D共三套房屋，至此双方委托合同解除，签订正式买卖合同的基础不存在，民生银行北京分行不同意继续签订房屋买卖合同。综上，民生银行北京分行认为涉案《购房意向书》并未成立，即使认定其成立，其性质也非本约，和翰伟业公司未完成清退工作，民生银行北京分行有理由拒绝与其签订房屋购买合同，和翰伟业公司无权依约要求民生银行北京分行配合办理诉争房屋相关手续。一审判决于法无据，请求二审法院纠正。和翰伟业公司辩称，同意一审判决，请求驳回民生银行北京分行的上诉请求，维持原判。双方当事人签订的意向书虽名为意向书，但是具备了包括单价及违约责任在内的买卖合同所有条款，广银律所在得到了民生银行北京分行合法授权的情形下签订的意向书，系双方当事人真实意思表示，从契约精神及合同目的出发应履行合同义务。民生银行北京分行在签订意向书后拒绝履行合同义务接受购房款，明显存在违约行为。和翰伟业公司一审提交的严奉平与康国祺之间的电话录音证据及保全书均能证明李因凤对于诉争房屋被交付给和翰伟业公司是知情的，不存在和翰伟业公司非法占有诉争房屋的情况。和翰伟业公司在签订意向书后多次要求广银律所尽快开立共管账户，以向该账户支付房款，但广银律所以各种理由推脱，和翰伟业公司在无法按照合同约定支付房款的情形下将购房款予以提存，其履行作为购买人合同义务的行为符合法律规定。广银律所述称，同意民生银行北京分行的意见。广银律所于8月21日发给和翰伟业公司意向书，于2016年8月23日通过微信发送和翰伟业公司账号要求其付款，至今未收到款项。后韩开龙提出设立新的账户对款项进行监管。广银律所未向和翰伟业公司交付房屋，在未收到购房款的情形下不会将房屋交付给购房人。8月9日左右和翰伟业公司找了康国祺等人帮助广银律所清收房屋，清收前严奉平将清收明细表发给韩开龙，清收过程中发现不在清收范围内的诉争房屋被占，得知系韩开龙手下人占房后向其索要钥匙。诉争房屋始终未进行交付，广银律所帮助售出的房屋都有交付手续，和翰伟业公司至今未拿出交付手续。即使共管账户未能建立，和翰伟业公司也能往广银律所给他们的账户上打款，其对购房款项进行提存缺乏法律依据，民生银行北京分行、广银律所没有收到购房款项，本案不构成预约合同转化为本约合同的条件。和翰伟业公司向一审法院起诉请求：判令民生银行北京分行配合和翰伟业公司办理位于北京市朝阳区向军北里×号院×号楼×层×房屋（以下称诉争房屋）的网签手续及产权过户登记手续。一审法院认定事实：2012年12月18日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》，裁定如下：1.解除对北京市双建房地产开发有限公司所有的位于北京市朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼中的97套房产（含本案诉争房屋）及相应土地使用权的查封，将该97套房产及相应土地使用权作价592575400元交付民生银行北京分行抵偿相应债务。位于北京市朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼中的97套房产（含本案诉争房屋）及相应土地使用权的财产权自裁定送达民生银行北京分行时起转移。诉争房屋建筑面积390.11平方米，于2014年11月4日登记在民生银行北京分行名下。2015年7月10日，民生银行北京分行作为委托人出具《授权委托书》，受托人为广银律所、李因凤。委托事项：“委托人委托上列受托人代理委托人专项处置委托人依据北京市第二中级人民法院作出（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》取得的原北京市双建房地产开发有限公司名下的97套抵债房屋清场收房事宜。”委托权限为特别授权：“委托权限包括但不限于：由受托人、受托人指派的律师及其他工作人员代为向有管辖权的法院提起腾房之诉，代为提起诉讼、申请财产保全……由受托人、受托人指派的律师及其他工作人员同抵债房屋租户协商退租腾房事宜，收回抵债房屋；由受托人、受托人指派的律师及其他工作人员代理委托人通过整体转让或者零售等方式，将过户至委托人名下的抵债房屋进行变现处置，并代为办理相关过户手续。”委托期限：“自本授权委托书签署之日起至委托事项处理完毕之日止。”和翰伟业公司提交《购房意向书》，落款处为甲方：民生银行，授权代表：广银律所；乙方：和翰伟业公司，分别加盖广银律所和和翰伟业公司的公章。其上约定：鉴于甲方与北京市双建房地产开发有限公司就圣世一品抵债房屋清退进行合作，甲方承诺双建公司可以优先认购房屋。现双建公司指定由乙方认购一套抵债房屋，达成以下购房意向：“甲方合法拥有中国北京市朝阳区向军北里×号院×号楼×房的所有权并同意根据本意向书和双方随后签订的《北京市存量房屋买卖合同》的内容向乙方出售该房屋，乙方亦同意根据本意向书和《买卖合同》的内容向甲方购买该房屋。诉该商品房用途为住宅，建筑面积390.11平方米，其中套内建筑面积310.49平方米，共用部位与共用房屋分摊面积79.62平方米。该商品房按照建筑面积计价，单价为53037平方米，总购房款2069万元，上述购房款不包含乙方根据《买卖合同》应支付的任何其他税费。乙方同意一次性付款。乙方确认并同意，由甲方指定的第三方代为收取乙方就购买该商品房应向甲方支付的所有款项，包括定金、购买价款及任何其他乙方应付甲方之款项，甲方指定收款账户的具体信息如下：开户行：民生银行北京支行，开户单位：北京市广银律师事务所，单位账号：（以上划横线处为空白）。乙方承诺在本意向书签订后，草签合同之日起三日内（2016年8月25日前）向甲方指定银行账户支付全部购房款。上述款项由甲乙双方共管，待草签购房时双方共同将上述款项转入民生银行指定购房收款专户之中。甲方应于签署本意向书后，待民生银行能够正式办理购房手续时3日内协助乙方按照本意向书约定的条款和条件与甲方签订《北京市存量房屋买卖合同》（草签合同，内容与网签合同一致）及相关附件、补充协议（该等附件为《买卖合同》的组成部分，乙方所付款项自双方签署《买卖合同》之日起自动转为购房价款。双方确定，本意向书主要内容将作为《买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更）。本意向书自双方或其授权代表签字盖章之日起生效，本意向书对双方均有约束力。广银律所、民生银行北京分行均认可《购房意向书》的真实性，广银律所代表民生银行北京分行在该意向书上盖章，而合同中的“甲方”系民生银行，且无李因凤的签字，因此合同是无效的。后一审庭审中，广银律所又称其在《购房意向书》上盖章系代表民生银行，经一审法院询问，其未就反悔陈述提供其他证据。就诉争房屋的现状，双方均认可由和翰伟业公司在实际使用，但广银律所、民生银行北京分行称系和翰伟业公司在2016年8月9日私自占有使用的。和翰伟业公司提交装修合同、装修费收据及物业费发票、圣世一品物业管理服务中心的《证明》，证明其对诉争房屋进行装修并交纳物业费。广银律所、民生银行北京分行认可物业费发票的真实性，不认可装修合同及收据、《证明》的真实性。民生银行北京分行提交和翰伟业公司法定代表人韩开龙与严奉平的微信截屏打印件、李因凤与韩开龙的微信截屏打印件、视频光盘，证明其将诉争房屋出售给和翰伟业公司的前提是和翰伟业公司协助广银律所收回30套房屋，韩开龙介绍康国祺收房，但最终并未全部收回，且和翰伟业公司还强占了诉争房屋，2016年11月8日民生银行北京分行欲收回诉争房屋但被和翰伟业公司拒绝。广银律所均认可上述证据的真实性。和翰伟业公司认可韩开龙与严奉平的微信截屏打印件及视频光盘的真实性，不认可证明目的，不认可李因凤与韩开龙的微信截屏打印件，称证据不完整，且康国祺是广银律所授权委托收房之人，所有收房事宜与和翰伟业公司无关，严奉平将诉争房屋交给和翰伟业公司时康国祺是知情的。和翰伟业公司提交《委托书》复印件，证明康国祺受广银律所的委托协助其办理圣世一品小区未收回房屋的清场收房事宜，收房之事与和翰伟业公司无关。广银律所、民生银行北京分行均认可真实性，但称系韩开龙介绍康国祺给广银律所的，康国祺实际受韩开龙指挥。就购房款支付事宜，双方均认可在签订购房意向书后在协商办理监管账户事宜，但最终并未设立监管账户，亦未就确定收款账户达成一致意见。和翰伟业公司称系因广银律所的原因致使无法设立监管账户，故无法支付购房款并申请证人李某出庭作证。广银律所、民生银行北京分行认可证人身份的真实性，不认可内容真实性，并称未设立监管账户的原因在于和翰伟业公司，广银律所就此提交微信截屏打印件、短信截屏打印件、邮件截屏打印件，证明其多次催促和翰伟业公司办理监管账户，和翰伟业公司单方面修改《购房意向书》，但和翰伟业公司以各种理由拖延。和翰伟业公司认可真实性，但不认可证明目的。双方均认可最终并未就修改《购房意向书》达成一致意见。和翰伟业公司提交北京市公明公证处于2017年1月13日出具（2017）京公明事字第1号《公证书》，证明和翰伟业公司于2017年1月13日将应支付给民生银行北京分行的2069万元提存于该公证处，已经履行付款义务。广银律所、民生银行北京分行均认可真实性，但不认可关联性，民生银行北京分行称其非《购房意向书》的主体，广银律所称提存不符合法律规定。广银律所提交邢凯、严奉平与圣世一品小区物业工作人员袁小峰的通话录音及视频光盘、微信截屏打印件，欲证明和翰伟业公司涉嫌虚假诉讼和伪造证据。民生银行北京分行认可真实性。和翰伟业公司认可形式真实性，但不认可证明目的，称微信记录中可以看出邢凯与严奉平在恐吓袁小峰。一审法院认为，依法成立生效的合同对当事人具有约束力。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。当事人依法可以委托代理人订立合同，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同。诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。第一，《购房意向书》依法成立生效，对民生银行北京分行与和翰伟业公司均有约束力。首先，本案中，民生银行北京分行作为委托人，与受托人广银律所、受托人李因凤就包括诉争房屋在内的97套房屋签订《授权委托书》，委托权限包括“由受托人、受托人指派的律师及其他工作人员代理委托人通过整体转让或者零售等方式，将过户至委托人名下的抵债房屋进行变现处置，并代为办理相关过户手续。”该《授权委托书》系双方真实意思表示，具有约束力。故民生银行北京分行与广银律所之间委托合同关系依法成立生效。广银律所、李因凤对外有权作为民生银行北京分行的受托代理人代为转让出售诉争房屋。但《授权委托书》其中并未明确要求转让出售诉争房屋时需要受托人广银律所、受托人李因凤同时盖章、签字，故广银律所主张《购房意向书》需广银律所盖章、李因凤签字方可生效的主张不成立。其次，广银律所作为授权代表与和翰伟业公司签订《购房意向书》，虽《购房意向书》中“甲方”为民生银行，但广银律所在第一次答辩时认可实际系代表民生银行北京分行在《购房意向书》上盖章，后广银律所又反悔称系代表民生银行盖章，但未就其前后陈述矛盾提供充分证据，故一审法院对于广银律所自认的系代表民生银行北京分行在《购房意向书》上盖章的陈述予以确认。再者，广银律所向和翰伟业公司出示《授权委托书》，让和翰伟业公司知晓其系代表民生银行北京分行签订《购房意向书》，使得和翰伟业公司有理由相信广银律所有权代表民生银行北京分行出售诉争房屋，因此双方签订《购房意向书》时均明知广银律所系代表民生银行北京分行出售诉争房屋。最后，广银律所虽主张之后双方曾修改过《购房意向书》，但双方亦均认可并未就修改事宜达成一致意见。故《购房意向书》系广银律所在受托权限内，实际以民生银行北京分行的名义与和翰伟业公司签订的协议，系双方当事人真实意思表示，依法成立生效，对民生银行北京分行与和翰伟业公司均具有约束力，民生银行北京分行应就广银律所的代理行为承担民事责任。第二，《购房意向书》已经具备商品房买卖合同的性质。首先，该《购房意向书》约定诉争房屋的坐落、建筑面积、总价款、价款支付方式、支付时间等商品房买卖合同主要内容。其次，双方均认可诉争房屋已经由和翰伟业公司在实际使用，和翰伟业公司交纳诉争房屋的物业费。广银律所、民生银行北京分行现有证据不足以证明诉争房屋系和翰伟业公司强行占用，且广银律所、民生银行北京分行一方面称和翰伟业公司于2016年8月9日私自占有诉争房屋，另一方面又称系在2016年8月26日才将单方加盖广银律所公章的《购房意向书》交给和翰伟业公司，若广银律所、民生银行北京分行对于和翰伟业公司占有诉争房屋有异议，却又在和翰伟业公司占有房屋后将加盖广银律所公章的《购房意向书》交给和翰伟业公司，显然与常理不符，故可以认定为民生银行北京分行已经向和翰伟业公司履行房屋交付义务，和翰伟业公司亦接收、使用诉争房屋。再者，就购房款支付，双方约定购房款系2069万元，并要求和翰伟业公司将购房款支付至指定账户中，但《购房意向书》中未明确约定收款账户信息，而双方均认可签订《购房意向书》后在协商办理监管账户事宜，但未果。双方现有证据可以显示双方就办理监管账户事宜在沟通、协商，但均无充分证据证明最终未设立监管账户系因对方原因。这一方面说明双方均有买卖诉争房屋的真实意思表示，另一方面说明和翰伟业公司最终无法按照协议约定时间支付购房款系因广银律所、民生银行北京分行未向和翰伟业公司提供经双方确认一致的收款账户。最后，因双方就《购房意向书》的履行存在纠纷，和翰伟业公司诉至一审法院，诉讼中和翰伟业公司就诉争购房款办理公证提存。综上，《购房意向书》已经具备商品房买卖合同的性质。故和翰伟业公司的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第六十条、第三百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决：民生银行北京分行于判决书生效之日起7日内配合和翰伟业公司办理位于北京市朝阳区向军北里×号院×号楼×层×房屋的网签手续及不动产变更登记手续。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。民生银行北京分行在二审中提交以下证据:1.北京市存量房买卖合同自行成交版打印件，用以证明根据市建委工商局示范文本的内容，房屋交付存在明确手续及流程，诉争房屋并非基于房屋买卖关系进行交付；2.北京市住建委存量房交易记录查询打印件，用以证明由于和翰伟业公司基于清收义务就诉争房屋进行低价认购，和翰伟业公司未完成清收义务，民生银行北京分行有理由不再签订房屋买卖合同；3.《圣世一品阁房屋租赁协议》、《补充协议》，用以证明诉争房屋自2013年8月15日起至2015年8月14日至，被北京市双建房地产开发有限公司出租给北京豪典建筑装饰工程有限公司折抵欠付工程款；4.房屋清收记录表，用以证明广银律所于2015年8月15日清退收回了房屋；5.认购方案，用以证明诉争房屋在内的清收房屋统一安排在银行内部认购；6.销售代理聘约合同之补充协议，用以证明广银律所委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司提供银行内部认购销售代理服务；7.房屋交接清单，用以证明民生银行北京分行交付房屋均签订《房屋交接清单》，从未向和翰伟业公司交房；8.情况说明，用以证明严奉平从未向和翰伟业公司交房，诉争房屋系被和翰伟业公司韩开龙、康国祺非法占用；9.公证书，用以证明涉案《购房意向书》系在2016年8月21日起草并由广银律所单方盖章，和翰伟业公司称在8月15日前签订意向书与事实不符；10.撤销委托授权通知书，用以证明因韩开龙指派的康国祺等人清收工作不利，且在清收过程中非法占用民生银行北京分行房屋，故广银律所撤销了对康国祺等人的授权。和翰伟业公司针对民生银行北京分行二审提交的证据发表以下质证意见：证据1、证据2不属于二审新证据范畴，不予质证；对证据3的真实性、关联性不予认可；对证据4的真实性及证明目的不予认可；对证据5的真实性、关联性及证明目的不予认可；对证据6的关联性及证明目的不予认可；对证据7的真实性不予认可；对证据8的真实性和证明目的不予认可；证据9的形成时间为二审第一次开庭后，不属于二审新证据范畴，不认可其证明目的；证据10系广银律所单方出具，不具备客观真实性，与和翰伟业公司无关。广银律所对民生银行北京分行二审提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。和翰伟业公司在二审中提交以下证据：由物业公司及业主委员会出具的两份《关于圣世一品小区×号楼×室房间的情况说明》，用以证明和翰伟业公司通过签订购房意向书的方式办理入住手续，和翰伟业公司一直交纳诉争房屋的物业费，物业公司系经过与严奉平核实后办理物业入住手续，从未收到过关于所有权及物业费交纳的异议。民生银行北京分行、广银律所对以上证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可。广银律所在二审中提交以下证据：胡熙建的交房清单、购房意向书及房屋买卖合同，用以证明与诉争房屋相同情况的房屋出售都应有交接手续，先签订购房意向书，交纳定金后再签订买卖合同，在交纳相应款项后再进行交房。民生银行北京分行对该证据予以认可，和翰伟业公司认为该证据系二审期间指定的举证期间届满后提交，且与本案无关联性。关于各方当事人二审提交的证据，本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，各方当事人在二审中提交的部分证据并不属于一审庭审结束之前就已经客观存在而当事人未发现的情形，部分证据在一审法院审理期间已经客观存在当事人却未予提供，亦不足以证明其主张事实成立，故各方当事人在本院审理期间提交的上述证据不属于新证据，本院不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于诉争房屋的属性问题。根据本案已经查明的事实，诉争房屋系经北京市第二中级人民法院执行交付民生银行北京分行抵偿相应债务，并非房地产开发企业向社会销售的尚未建成或者已竣工的房屋，诉争房屋并非属于商品房范畴，故一审法院将《购房意向书》认定为商品房买卖合同属定性不当。根据当事人的诉辩意见及二审庭审情况，本案二审期间的争议焦点在于涉案《购房意向书》的定性问题。本案二审期间，各方当事人就涉案《购房意向书》的定性问题各执一词，民生银行北京分行、广银律所认为，涉案《购房意向书》属于预约合同性质，和翰伟业公司则主张，涉案《购房意向书》性质等同于本约合同。一方面，从《购房意向书》的约定内容来看。一、涉案《购房意向书》多处内容显示，当事人之间存在将来订立本约合同的意思表示。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故当事人之间是否存在将来订立本约合同的意思表示，对于判断当事人之间订立的合同系本约合同还是预约合同具有重要意义。涉案《购房意向书》第一条认购房屋条款第1项约定：“甲方、乙方系依据意向书和双方随后签署的《买卖合同》的内容就诉争房屋进行买卖”；《购房意向书》第三条买卖合同条款第1项约定：“甲方应于签署本意向书后，待民生银行能够正式办理购房手续时3日内协助乙方按照本意向书约定的条款和条件与甲方签订《北京市存量房屋买卖合同》（草签合同，内容与网签合同一致）及相关附件、补充协议（该等附件为《买卖合同》的组成部分），乙方所付款项自双方签署《买卖合同》之日其自动转为购房价款”；《购房意向书》第六条其他条款第1项约定：“该意向书主要内容将作为《买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更）”；《购房意向书》该条第6项同时约定：“如意向书与《买卖合同》存在内容冲突，则以《买卖合同》为准”。根据以上内容，涉案《购房意向书》的内容就《购房意向书》及正式《买卖合同》进行了区分，并明确表明了当事人关于将来签订房屋买卖合同的意思表示。二、从涉案《购房意向书》约定的违约条款的性质来看。涉案《购房意向书》第二条价款与付款方式条款第2项约定：“如乙方未按上述第1项约定期限足额付款，则本协议及《买卖合同》自动解除，已交购房款扣除相关银行手续费后无息返还”；涉案《购房意向书》第三条买卖合同条款第3项约定：涉案《购房意向书》第三条买卖合同条款第3项约定：“如《买卖合同》因乙方的原因而逾期未能签署，则甲方有权单方终止本意向书，另行销售该商品房”；涉案《购房意向书》第四条购房资格条款约定：“若由于乙方不符合上述规定的要求（不具备购房资格）导致双方未能于第4条约定的期限内签署《买卖合同》，则本意向书自动解除，甲方有权另行处置该商品房，乙方已支付的定金在扣除相关银行手续费后无息退还给乙方”；涉案《购房意向书》第六条其他条款第1项约定：“若乙方未在本意向书约定的期限内与甲方签订《买卖合同》，或未按本意向书约定的付款时间及方式支付购房款，甲方有权选择要求乙方继续履行本意向书及《买卖合同》，或者单方终止本意向书并将该商品房另行出售（无需另行通知乙方）”，从以上内容来看，涉案《购房意向书》虽就违约情形的处理进行了约定，从以上约定针对的情形来看，除第二条价款与付款方式条款第2项系针对于未能在约定期限内足额支付房款的处理，其他条款均系针对未能签订《买卖合同》的情形进行的约定，有别于针对房屋买卖合同履行过程中具体违约情形的约定；从以上约定的违约后果处理来看，其在约定违约后果处理的同时亦赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，不能等同于针对违反本约合同所承担的责任问题进行约定。三、涉案《购房意向书》并不完全具备房屋买卖合同的实际履行条件。关于购房价款的支付时间，涉案《购房意向书》约定为草签合同之日起3日内（2016年8月25日前），故在现有证据不足以表明双方已经草签合同的情形下，购房价款的支付时间亦无法明确；关于购房价款的支付方式，涉案《购房意向书》虽约定通过向甲方指定银行账户进行支付，但《购房意向书》上并未填写收款账号相关信息，现有证据虽然表明双方随后就设立共管账户进行磋商，导致和翰伟业公司现实中存在无法履行的情形，和翰伟业公司在一审诉讼期间对诉争房屋购房款进行公证提存的事实表明和翰伟业公司无法依据《购房意向书》的约定支付购房价款。四、关于和翰伟业公司的本案一审诉请是否具有合同依据。和翰伟业公司的本案一审诉请为请求民生银行北京分行配合其办理涉诉房屋的网签手续及产权过户登记手续。关于网签手续的办理，根据涉案《购房意向书》关于网签条款的约定内容，草签购房合同之后，由甲乙双方共同办理《买卖合同》网签手续，故在《购房意向书》未就网签的时间进一步明确约定，以及双方未签订购房合同的情形下，和翰伟业公司主张民生银行北京分行办理《买卖合同》网签手续的条件尚未具备；关于产权过户登记手续的办理，涉案《购房意向书》并未就此进行约定。另一方面，从涉案《购房意向书》的实际履行情况来看。关于诉争房屋购房款是否支付的问题，和翰伟业公司在本案中主张其通过公证提存购房款履行其作为诉争房屋购买人的合同义务，但其该行为并非依据《购房意向书》约定内容履行，且该行为发生于其一审起诉之后，有别于交付购房款的合同履行行为；关于诉争房屋是否已经交付的问题，民生银行北京分行、广银律所主张和翰伟业公司系强行占有诉争房屋，和翰伟业公司主张诉争房屋系广银律所向其交付，但各方提供的现有证据均不足以证明其主张。虽然各方关于《购房意向书》的具体签订日期意见不一，但各方一致认可和翰伟业公司系在签订涉案《购房意向书》之前实际占有诉争房屋，故结合该情形，在现有证据不足以表明民生银行北京分行、广银律所系基于房屋买卖合同履行行为向和翰伟业公司交付房屋的情形下，本院对和翰伟业公司的相应主张难以采信。故综合涉案《购房意向书》的内容及实际履行情况，结合本案各方当事人提供的现有证据，本院认为，涉案《购房意向书》的性质应为预约合同，并非本约合同；和翰伟业公司关于涉案《购房意向书》的性质应等同于本约合同的主张缺乏充分依据，本院不予采信。故和翰伟业公司依据《购房意向书》及其在一审诉讼过程中公证提存房款的行为主张民生银行北京分行协助其办理诉争房屋的网签及不动产变更登记手续，该主张条件尚未成就。在此情形下，和翰伟业公司的一审诉请本院不予支持。一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初60536号民事判决；二、驳回和翰伟业国际投资（北京）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费145250元，由和翰伟业国际投资（北京）有限公司负担（已交纳72625元，余款于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。一审保全费5000元，由和翰伟业国际投资（北京）有限公司负担。二审案件受理费145250元，由和翰伟业国际投资（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 石 煜审 判 员 张 慧二〇一七年十二月二十八日法官助理 常 欣书 记 员 邸 硕