广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初1346号原告（反诉被告）：曾仲湘，男，汉族，1970年11月5日出生，住址：湖南省，被告（反诉原告）：惠州市瑞华兄弟实业有限公司（以下简称“瑞华公司”），住所地：博罗县龙溪镇龙桥大道。法定代表人：刘铭章。委托代理人：李云霞、温志坚，广东宏兴律师事务所律师。原告（反诉被告）曾仲湘诉被告（反诉原告）惠州市瑞华兄弟实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原经本院作出（2016）粤1322民初3419号民事裁定书后，原告（反诉被告）曾仲湘不服判决，向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民终3743号民事裁定书，裁定撤销原裁定，发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾仲湘、原告（反诉原告）瑞华公司的委托代理人李云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告（反诉被告）曾仲湘诉称，2015年1月26日，原、被告签订《楼宇认购书》，被告将位于广东省惠州市博罗县××××大门组莲塘自编号B栋3层305号住宅出售给原告。当天原告向被告支付了20万元房屋首付款。2015年11月1日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，被告将位于广东省惠州市博罗县××××大门组莲塘自编号B栋3层05号房出售给原告。合同第八条交付期限：出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。……（2）期限超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。原告认为双方在2015年1月26日签订《楼宇认购书》后，并于当天支付了20万首期购房款。在2015年12月1日签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定于2016年4月30日交楼。逾期超过90天后，买受人有权解除合同。原告在2016年7月31日书面通知被告要求解除《广东省商品房买卖合同》，并要求被告退还已付房款20万元及违约金6000元。但被告一直置之不理。被告在本案诉讼之后才履行（2015）惠博法民初字第392号判决之义务，退回原告购房款38800元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：一、判令解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告商品房购房款161200元，及其161200元同期银行贷款利率利息（从起诉之日起计至付款之日止）；三、判令被告赔偿原告损失274396元；四、由被告承担本案诉讼费及相关费用。原告（反诉被告）曾仲湘对其诉请在举证期间内向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同，证明事由。2、认购书，证明收款日期。3、快递单，证明寄出解除合同通知单的日期。4、解除合同通知书，证明解除合同通知单。5、企业机读档案资料，证明被告企业信息。6、身份证，证明原告身份。7、代码证，证明被告企业社会信用代码。被告（反诉原告）瑞华公司辩称，原告没有支付维修资金、备案费、购房款、办证费用，根据买卖合同第八条第二款的规定，被告有权迟延交付房屋，被告没有违约。被告（反诉原告）瑞华公司对其辩述在举证期间内向本院提交如下证据：1、营业执照，证明被告的诉讼主体资格。2、预告登记、广东省非税收入（电子）票据（初始登记费）、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、住宅专项维修资金缴存通知书、存折、特快专递单、关于缴交维修基金等费用的函、关于缴交商品房办证相关费用的函、催交购房款通知书、原告的民事起诉状，证明经被告多次催交，原告仍未付清住宅专项维修资金、初始登记费(备案费)、购房款、办证费用等，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第3点的约定，被告有权不交付房屋给原告，无需退还购房款。被告（反诉原告）瑞华公司反诉称，2015年11月1日，双方签订了编号为“博罗（2015）10009282”《商品房买卖合同》，11月3日，双方签订了《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》。根据《商品房买卖合同》第二十四条：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向博罗县房产管理局申请登记备案”的约定，由博罗县房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时需要查验缴存住宅专项维修资金收据，为此，反诉人在备案前一直催促被反诉人缴交专项维修基金和房屋所有权登记费-初始登记，但被反诉人一直不予理会。为被反诉人所购买的房屋及时办理备案登记，反诉人只能先行垫付专项维修基金以及房屋所有权登记费-初始登记。为被反诉人所购买的房屋办理备案登记后，反诉人多次口头要求被反诉人支付专项维修基金、办证税费等费用，又于2015年12月3日、2016年4月12日以书面形式催促被反诉人按照合同约定支付反诉人专项维修基金、办证税费等费用，但被反诉人至今既未偿还反诉人垫付的专项维修基金，也未按照合同附件四《合同补充协议》第三条的约定支付办理房地产权属证书需要承担的税费。根据《商品房买卖合同》第六条第2点的约定，2016年8月前，被反诉人需向我公司支付余下购房款86854元。逾期后，反诉人向其多次催交余下购房款，但被反诉人不予理会。2017年4月28日，反诉人再次要求被反诉人必须在2017年5月9日前付清余下购房款。至今，被反诉人仍未付清上述购房款。被反诉人上述违约行为已严重侵害反诉人合法权益，为避免反诉人合法权利受到进一步侵害，故特诉至法院，请求：一、判令被反诉人支付专项维修基金4225.8元、房屋所有权登记费-初始登记80元及利息（以4225.8元为本金，自2015年11月18日起至付清之日止，以80元为本金，自2015年11月24日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、判令被反诉人支付购房款86854元及违约金（自2016年9月1日起至付清之日止，按日支付86854元万分之三）；三、反诉费由被告承担。被告（反诉原告）瑞华公司对其诉请在举证期间内向本院提交如下证据：1、营业执照，证明被告的诉讼主体资格。2、预告登记、广东省非税收入（电子）票据（初始登记费）、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、住宅专项维修资金缴存通知书、存折，证明由于原告未在房屋备案前向被告交付住宅专项维修资金、初始登记费（备案费），根据房管部门备案要求，被告只能为原告垫付上述费用，房管部门才予以房屋备案，原告应返还上述费用和支付利息。3、快递专递单、关于缴交维修基金等费用的函、关于缴交商品房办证相关费用的函、催交购房款通知书，证明经被告多次催交，原告仍未付清住宅专项维修资金、初始登记费（备案费）、购房款、办证费用等，应承担《商品房买卖合同》第七条、第十一条第二款约定的违约责任和付清余下购房款。原告（反诉被告）曾仲湘辩称，本案约定房价248054元，根据合同第六条第二款，2015年11月1日付款74400元，2016年4月1日支付86800元，对后续付款的时间没有约定。2015年元月26日，被告收了原告定金200000元。根据签订合同当天，约定首付74400元，请问被告有无履行退款125600元。关于维修基金等，预告登记不是强制性规定。不同意被告的反诉请求。原告（反诉被告）曾仲湘对其辩述未向本院提交证据。本院查明的事实经审理查明，2015年1月26日，原告曾仲湘与被告瑞华公司签订了《楼宇认购书》，主要约定：原告曾仲湘购买被告瑞华公司位于博罗县××××大门组莲塘自编号B栋3层305号住宅；购房价款为248000元；原告曾仲湘须在签订本认购书的同时向被告瑞华公司付清定金200000元。双方并在《楼宇认购书》的其他约定一栏中手写注明：2015年1月24日认购书作废，1月26日重新签认购书，用保证金200000元抵付首期房款，余额48000元于办理房产相关手续前交清。2015年11月1日，原告曾仲湘与被告瑞华公司签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号：博罗（2015）10009282]，合同主要约定：被告瑞华公司将位于博罗县××××大门组莲塘（土名）财富生活广场B栋3层05房出售给原告曾仲湘；该商品房出卖价款为248054元，付款方式为分期付款。合同第六条第2项对分期付款作如下约定：“签订合同之日交首期房款：74400元（30%），二期房款2016年4月1号前付第二期房款：86800元（35%）；2016年8月”；合同第八条约定，出卖人应当在2016年4月30日前将该商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、如买受人未能按合同约定向出卖人支付房款（包括但不限于购房款、违约金、按揭贷款、税费），依法交纳房屋维修资金等费用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；合同还约定其他事宜。2015年11月3日，被告瑞华公司出具证明确认原告曾仲湘已支付购房款200000元。原、被告签订上述《广东省商品房买卖合同》后，被告未于2016年4月30日前将该商品房交付给原告曾仲湘使用。2016年7月31日，原告向被告发出《解除合同通知书》，以被告逾期交房超过90天为由，要求解除合同，并由被告退还购房款及支付违约金。后因双方协商未果，原告遂向本院提起诉讼。另查一，被告瑞华公司于2015年11月18日、24日分别替原告交纳了住宅专项维修资金4225.80元和房屋所有权登记费（初始登记）80元。被告瑞华公司主张因原告曾仲湘未予缴交住宅专项维修资金及房屋所有权登记费、剩余购房款等费用，故其有权迟延交付房屋。另查二，2015年12月，原告曾仲湘以其已支付的200000元购房款，超出上述《广东省商品房买卖合同》约定应于2016年4月1日前支付的两期购房款161200元，多付了38800元为由，原告向本院提起诉讼，要求被告返还。本院于2016年4月11日作出（2015）惠博法溪民初字第392号民事判决书，判令被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告曾仲湘购房款38800元。后被告瑞华公司于2016年10月将该款退还给原告曾仲湘。另查三，原告购买的上述房屋，于2014年11月1日经验收合格。本院判决理由和结果本院认为，曾仲湘与瑞华公司于2015年1月26日签订的《楼宇认购书》和2015年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方签订《广东省商品房买卖合同》后，《楼宇认购书》即已解除。双方均应依照《广东省商品房买卖合同》履行合同义务。关于原告曾仲湘要求解除双方于2015年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》并返还购房款161200元及支付利息的问题。合同约定原告曾仲湘应于合同签订之日交付首期房款74400元及2016年4月1日前付第二期房款86800元，共计161200元，被告瑞华公司应当在2016年4月30日前将涉案房屋交付给曾仲湘。现原告曾仲湘已支付200000元购房款，但被告瑞华公司尚未交付房屋，已构成违约，根据合同第九条第2款的约定，原告曾仲湘有权解除合同。现原告曾仲湘要求解除上述《广东省商品房买卖合同》并退还购房款161200元，有事实和法律依据，本院予以支持。双方在合同中约定，如解除合同按买受人已付款的3%支付违约金，故原告曾仲湘请求按银行同期同类利率计付利息，本院不予支持。原告未请求被告支付违约金，视为对其权利的处分。至于被告瑞华公司主张因原告曾仲湘未予缴交住宅专项维修资金及房屋所有权登记费、剩余购房款等费用，故其有权迟延交付房屋的辩称，因原告曾仲湘已支付200000元购房款，但根据合同约定其前两期房款仅需支付161200元，其已多支付38800元给被告瑞华公司，被告瑞华公司可在该多付款项中扣减相应的垫付费用，因此，对瑞华公司的该项辩解，本院不予采信。关于原告曾仲湘请求瑞华公司赔偿其损失274396元的问题。由于原告曾仲湘未能提供充分有效的证据证明其实际损失数额，故对该项诉请，本院不予支持。关于被告瑞华公司反诉要求原告曾仲湘支付住宅专项维修基金、房屋所有权登记费（初始登记）及利息的问题。被告瑞华公司提供预告登记、广东省非税收入（电子）票据（初始登记费）、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）、住宅专项维修资金缴存通知书、快递专递单、关于缴交维修基金等费用的函等证据用于证明其替原告曾仲湘垫付住宅专项维修基金费4225.8元及房屋所有权登记费（初始登记）80元，证据确实充分，本院予以支持。因双方未对垫付资金的利息进行约定，故对被告瑞华公司要求支付利息的反诉请求，本院不予支持。关于瑞华公司要求原告曾仲湘支付购房款86854元及违约金的问题。被告瑞华公司的行为构成根本违约，原告曾仲湘要求解除合同，本院予以支持，被告瑞华公司的该项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曾仲湘与被告（反诉原告）惠州市瑞华兄弟实业有限公司于2015年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》[合同编号：博罗（2015）10009282]。二、被告（反诉原告）惠州市瑞华兄弟实业有限公司应返还原告（反诉被告）曾仲湘支付的购房款161200元；原告（反诉被告）曾仲湘应支付被告（反诉原告）惠州市瑞华兄弟实业有限公司住宅专项维修基金费4225.8元及房屋所有权登记费（初始登记）80元。两款项相抵，被告（反诉原告）惠州市瑞华兄弟实业有限公司应支付给原告156894.2元，被告（反诉原告）惠州市瑞华兄弟实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回原告（反诉被告）曾仲湘的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）惠州市瑞华兄弟实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4390元（原告已预交），反诉费1040元（被告已预交），合共5430元，由原告曾仲湘负担852元，由被告惠州市瑞华兄弟实业有限公司负担4578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  邓茂军审 判 员  钟翔能人民陪审员  何宇惠二〇一七年十二月二日法官 助理  罗雨晴书 记 员  陈志通