广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18725号上诉人（原审被告）：张秀锦，女，1964年10月4日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢颖，女，1971年11月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：周黔峰，广东三正律师事务所律师。上诉人张秀锦因与被上诉人卢颖物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张秀锦向本院提起上诉称：一、一审判决对案件事实认定严重错误。一审判决认为上诉人不是涉案房屋的权属人，也无证据证实上诉人占用涉案房屋的行为合法有据，这一认定严重与事实不符。首先，在本案一审庭审中被上诉人确认其于2008年将涉案房屋出借给上诉人丈夫姜某使用，故此被上诉人已经对占用进行了自认了。但是，一审判决对被上诉人的这一确认并没有给予认定，也没有给予任何回应，而是直接判决上诉人没有占用依据。其次，事实上被上诉人在一审庭审中确认为“借用”的说法及“借用”时间也不够准确。事实上。由于上诉人丈夫早期对被上诉人一家给予了巨大的帮助，故此被上诉人便于1997年12月18日分别将涉案的XXX房出租给上诉人一家使用，当时代表上诉人一家与被上诉人签订《租赁合同》的承租方即为上诉人丈夫姜某。也就是说并非是被上诉人一审中所说的借用，而是租用；也并非是没有签订合同，而是签有书面《租赁合同》。关于这个事实，在双方的另外一起案件中被上诉人也将该《租赁合同》作为证据向法院提交，并在另案《答辩状》中也确认过这个事实。二、关于双方租赁关系的存在及解除。关于双方之间存在《租赁合同》的事实在上述第一点中已经予以说明。双方在《租赁合同》中没有约定租赁期限，但是双方在《租赁合同》第六条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同，如确因为需要提前解除合同，须在一个月前通知另一方，方可解除合同。上诉人认为该约定符合《合同法》第232条的规定。被上诉人具有解除合同的权利，但是应当提前一个月通知另外一方。在涉案房屋确权的2017年1月23日之前，被上诉人从未向上诉人提出过解除《租赁合同》的要求，且在本案中被上诉人也从未提交过任何证据证明其曾提前一个月提出过解除请求。故此，双方的租赁关系直至上诉人向被上诉人退还房屋的2017年2月28日解除终止。三、双方就涉案房屋曾经存在权属争议。涉案房屋虽然早在1997年12月由被上诉人出租给上诉人一家使用，但是当时该房屋并未确权。之后由于广州协兴房产建设有限公司拖欠上诉人款项于1999年12月28日将涉案房屋抵偿给上诉人。为此，上诉人、被上诉人、涉案房屋的开发商等主体相互之间不断发生诉讼，直至2016年底才判决涉案房屋归被上诉人所有，且被上诉人于2017年1月23日办理取得了涉案房屋的产权。尽管涉案房屋在1997年12月由被上诉人出租给上诉人一家，但是当时被上诉人并未取得涉案房屋的产权，因此当时并不具有对涉案房屋的出租权。1999年之后上诉人、被上诉人等主体围绕涉案房屋产权又发生诉讼争议，导致该房屋产权也一直处于不确定状态。直至2016年底最终的生效判决才判决被上诉人具有涉案房屋产权，被上诉人于2017年1月23日才得以确权。鉴于此，上诉人认为前述论证1997年12月10日起存在的《租赁合同》仅仅是针对一审判决认为上诉人不具有占用依据的一方面回应和反证。但是由于被上诉人的产权于2017年1月23日才得以确定，故此上诉人认为双方有效的租赁关系仅发生在2017年1月23日确权至2017年2月28日上诉人交还房屋期间。故此，被上诉人无权收取确权之前的租金，上诉人也仅应须就该段时间向被上诉人支付租金。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人按照每月500元租金标准向被上诉人支付2017年1月23日至2月28日期间的房屋租金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。卢颖答辩称：我方不同意上诉人的上诉请求及事实理由，请求二审法院维持原判。卢颖于2017年3月1日向原审法院起诉请求：1.张秀锦立即退还广州市白云区三元里群英大街XX号XXX房给我；2.张秀锦支付2012年12月至2017年2月的房屋占有使用费127500元（2500元/月）；3.张秀锦向我返还自起诉之日起至实际返还房屋之日止的房屋收益金；4.张秀锦承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：卢颖依生效判决确定的内容于2017年1月23日依法取得了涉案房屋的产权。据卢颖陈述，其本人于1992年购房，2008年卢颖将涉案房屋出借给张秀锦丈夫姜某（已死亡）自行使用。卢颖与姜某之间无书面的出借合同，无约定出借时间及出借对价。原审审理中，张秀锦称涉案房屋出租给案外人胡某居住，没有签订书面的租赁合同，租金收取至2017年1月份，每月约为2000元左右，在2017年2月10日看到卢颖张贴通知后便没有收取2月份的租金并将涉案房屋交回给卢颖，2017年2月25日租户向卢颖支付了租金2000元。张秀锦向原审法院提交微信聊天记录、微信转账记录，拟证实上述陈述的事实。卢颖对张秀锦提交的上述证据无异议，但称其是从3月份开始向胡某收租，且胡某称2月份租金已经交给张秀锦，拒绝向其缴纳2月份的租金。张秀锦对此不予确认，认为2月份租金应由卢颖自行向租户主张。另，卢颖确认张秀锦于2017年3月1日才交还涉案房屋，故向原审法院申请撤回第一、第三项诉讼请求。原审法院认为：卢颖现已取得涉案房屋的房地产权证，具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张秀锦不是涉案房屋的权属人，也无提交充分证据证实其自2012年12月至2017年2月期间占用涉案房屋的行为合法有据，故卢颖要求张秀锦支付自2012年12月至2017年2月的房屋占有使用费的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。张秀锦称租户胡某于2017年2月25日向卢颖支付了租金2000元，并提交了微信转账记录拟证实上述事实，但从张秀锦提交的证据上来看，转账记录上注明有“3月份的房租”的字样，张秀锦无法举证证明胡某支付的2000元是缴纳3月份之前的租金，卢颖亦不予确认收到胡某2月份的租金；张秀锦另称已于2017年2月将涉案房屋交回给卢颖，但并无提交有效证据证实，张秀锦应承担其举证不能的不利后果，故张秀锦的意见原审法院不予采信。由于卢颖、张秀锦之间并无约定涉案房屋的占有使用费标准，综合考虑到租金波动的问题，原审法院酌定卢颖可向张秀锦主张的房屋占有使用费应参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，并以卢颖主张的2500元/月为限。截至起诉之日，即2017年3月1日，卢颖确认张秀锦已将涉案房屋交还给卢颖，故对卢颖要求撤回第一、第三项诉讼请求，原审法院口头裁定予以准许。关于张秀锦提出卢颖主张的费用已超出诉讼时效的意见，原审法院认为卢颖于2017年1月23日才取得房地产权证，卢颖可主张权利的诉讼时效期间应自卢颖取得房地产权证之日起算，张秀锦的意见不符合法律规定，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年8月2日作出如下判决:一、在本判决生效之日起五日内，被告张秀锦向原告卢颖支付2012年12月至2017年2月的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，并以2500元/月为限）；二、驳回原告卢颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2850元，由被告张秀锦负担并于本判决生效之日起五日内迳付给原告卢颖。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人上诉认为，双方就涉案房屋存在租赁关系，应按每月500元的租金继续履行。另外，上诉人认为被上诉人是自2017年1月23日才取得涉案房屋产权登记证书，无权收取确权之前的租金。经审核，双方当事人就涉案房屋各有诉讼，且上诉人于2010年11月4日也就涉案房屋权属进行主张提起诉讼，该案中，上诉人对于租赁关系予以否认。该诉讼历经一、二审审理，由本院于2012年12月8日作出（2012）穗中法民五终字第1031号民事判决，维持原审判决，驳回上诉人对涉案房屋所有权的主张。本案原审中，对于涉案房屋属于借用的确认与上述判决认定相符，而上诉人在本案的陈述与上述诉讼中的陈述相悖，本院不予采纳。另外，虽然被上诉人就涉案房屋于2017年1月23日完成产权登记，但其就涉案房屋的权益已经之前另案生效判决予以确认，上诉人关于被上诉人在取得产权登记前无权收取涉案房屋租金的主张，亦明显与其租赁关系确认的主张相矛盾，本院亦不予采纳。原审综合考量双方当事人的陈述及主张，结合上诉人使用涉案房屋多年且未付对价的事实予以判决，符合等价有偿及公平合理原则，并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由上诉人张秀锦负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月十五日书记员  冯冠豪