广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19087号上诉人（原审被告）：邢长平，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李莅鹃，系广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云霞，系上诉人的妻子。被上诉人（原审原告）：喻芳，女，1980年12月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：喻振源，男，1950年10月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，与被上诉人系父女关系。委托诉讼代理人：蔡连保，男，1949年7月30日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，系被上诉人配偶的父亲。上诉人邢长平因与被上诉人喻芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邢长平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回喻芳的诉讼请求；2.本案诉讼费用由喻芳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。(一)关于喻芳是否存在延迟办理网签义务的违约行为，一审部分事实认定错误。因为《网签合同》没有磋商的必要，依约“按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确定打印版”即可。邢长平针对满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）草拟的网签合同与原合同不一致的地方，要求按原合同进行更正，喻芳表示不同意。从各方成立的“干休所微信群”2016年5月23日至2016年5月27日的微信聊天记录可知，期间邢长平多次提及何时网签，喻芳拒不回应，并一再提出增设及变更合同实质性条款、变更借款人或担保人、重签合同变更买受人等与原合同相悖的要求。（二）关于喻芳是否存在延迟履行办理按揭贷款义务的违约行为，一审法院部分事实认定错误。邢长平一直表示无需变更借款人，而是增加担保人，喻芳为案涉房产的买受人，不能免除其办理网签手续的义务。（三）喻芳改变合同主体、未按原合同签订网签合同，拖延支付违约金，存在违约行为，一审法院认定双方协商一致属事实认定错误。二、一审法院遗漏以下核心事实。（一）2016年5月27日，喻芳最终表示“合同不改，分开网签”后，坚持要求重新签订买卖合同，变更合同主体（买受人）。（二）喻芳签署的《广州市存量房买卖合同》（2016.6.16）与原合同“出现银行不批贷或贷款额度不足时，就贷款不足部分处理方式”存在重大差异，已印证喻芳不按原合同签署网签合同的违约行为。（三）涉案《广州市存量房买卖合同》（2016.4.21）已约定“甲方不按本合同约定出售、乙方不按本合同约定买入”的情形作为约定解除情形。二、一审判决适用法律错误。（一）涉案《广州市存量房买卖合同》（2016.4.21）第八条为约定解除合同条款，无论依据该条款还是《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款关于法定解除的规定，涉案《解除二手房买卖合同通知》系合法有效。（二）涉案《广州市存量房买卖合同》（2016.4.21）第八条已明确约定交易不成的违约责任及结算方案，一审认定涉案合同继续履行没有合同依据，违反意思自治原则。三、喻芳是造成合同无法继续履行的过错方，却无需承担任何责任，而邢长平作为积极履约方需向违约方承担8万元的违约金及诉讼成本，一审判决显失公正。喻芳辩称，邢长平没有提出新的事实、证据或理由，其上诉请求明显不能成立。一、邢长平适用《中华人民共和国合同法》第六十七条为自己免责的上诉理由错误。我方一审提交的证据足以证明我方在2016年4月30日前尽了贷款人的义务，做好了除网签外—切申贷准备工作，也在2016年4月27日就通知邢长平准备申贷信息资料，2016年4月28日又通知邢长平4月30日去办理网签和申贷手续，但邢长平不配合致使未能按期办理申贷手续。申贷逾期是因邢长平不尽配合之互负义务所造成，违约责任应由邢长平承担。二、我方在与邢长平围绕《网签合同》修改进行协商过程中从未提出改变《广州市存量房买卖合同》主体的要求。《广州市存量房买卖合同》第十七条约定“《网签合同》(正式版)与《广州市存量房买卖合同》具同等法律效力，不一致时以《广州市存量房买卖合同》为准”，因此签订了《网签合同》，并不意味着否定《广州市存量房买卖合同》。三、邢长平的《解除二手房买卖合同通知书》属单方解除合同的民事行为，它只能适用合同守约方有权单方解除合同的条款。本案中，甲方享有单方解除合同权的条款只有《广州市存量房买卖合同》第十条和附件第4条，适用《广州市存量房买卖合同》第八条和其它条款单方解除合同均为无效，属根本违约行为。四、依据《广州市存量房买卖合同》第七条违约责任条款及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，涉案合同应继续履行。喻芳于向一审法院起诉请求：1.邢长平向喻芳发出的《解除二手房屋买卖合同通知书》不发生法律效力；2.邢长平按房屋成交价（360万元）的10%支付违约金36万元（邢长平违反了合同第8条第1款、第16条第3款）；3.邢长平继续履行合同（具体所指是要求邢长平签署网签合同、交付房屋、办理递件手续以完成房屋产权变更手续）；4.邢长平支付中介买卖代理费3万元（依据2016年6月16日网签合同第7条第3款）；5.邢长平承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市天河区天府路1xx号4xx房（以下简称案涉房屋）的登记权属人为邢长平。相应的《房地产权证》显示：房屋用途为居住用房，建筑面积为112.0238平方米，套内建筑面积为105.29平方米，登记日期为2005年4月8日。2016年4月17日，邢长平（卖方）与喻芳（买方）签署《协议书》（该协议书落款处卖方签名一栏还有案外人张云霞以产权人妻子身份进行的签名；见证人一栏签名为“链家地产郭旋”）一份，约定：买卖双方同意买卖交易案涉房屋，成交价为3600000元，付款方式为商业贷款，签订本协议书，买方支付卖方定金10000元，卖方要求所有交易楼款转账形式转入工商银行（张云霞）6222083602005266xxx等内容。当日，喻芳向邢长平支付了定金10000元。2016年4月21日，邢长平（甲方）与喻芳（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：案涉房屋以现状售予乙方；案涉房屋按整套出售并计价，总金额3600000元；（第三条）付款方式详见《付款协议》；甲乙双方同意案涉房屋交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；乙方承担全部税费，签订本合同后，如遇政府及有关部门税费调整，对于调整部分全部由乙方承担；（第七条）各方当事人不履行合同或者不按合同约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第八条）甲方不按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%；（第十条）乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；（第十二条）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；（第十六条第三款）甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签订相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准，本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；等条款。上述合同附件约定按揭付款如下：定金10000元乙方须在2016年4月20日支付给甲方；（第二条）定金余款140000元乙方须在2016年4月23日前支付给甲方；（第三条）首期楼款950000元乙方于递件成功当天支付甲方，乙方应于2016年4月30日前根据按揭银行要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料，甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或政策变化等合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；（第四条）楼价余款中贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；等内容。同日，邢长平、喻芳分别与满堂红广州分公司就案涉房屋签订《买卖代理费支付承诺书》，各自承诺向满堂红广州分公司支付买卖代理费0元、30000元。2016年4月26日，喻芳向邢长平支付购买上述房屋的定金余款140000元；邢长平则向喻芳开具了收取喻芳定金150000元的《收据》。2016年5月15日，邢长平（甲方）与喻芳（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》交易补充协议，约定：因邢长平、喻芳双方均不委托满堂红广州分公司推荐的广州亿达按揭服务有限公司办理按揭手续，故补充约定买卖双方自行委托建行海珠按揭公司办理按揭贷款及过户手续（按揭公司联系人：黄xx，联系电话137××××3860），等内容。邢长平、喻芳、满堂红广州分公司均确认邢长平、喻芳于2016年5月15日向建设银行递交了案涉房屋按揭贷款申请材料。2016年6月12日，邢长平向喻芳发出《解除二手房屋买卖合同通知书》，主要内容为：因喻芳至今未按合同规定的时限办理相关买房手续，且在限定日期拒绝支付违约金，一直搁置、拖延违约金问题，至今未付，致使合同无法继续履行；现通知喻芳自本通知到达喻芳时解除《合同》，定金不退，同时保留继续追究喻芳其他违约责任的权利。喻芳确认其于2016年6月13日收到上述函件。2016年6月16日，满堂红广州分公司就案涉房屋打印出穗存量房合字16060241982号《存量房买卖合同》（显示卖方为邢长平、买方为喻芳、中介机构为满堂红（中国）置业有限公司，该合同正文内容与《合同》正文内容的差异主要体现在有无楼龄约定、定金支付时间、首期款金额、剩余房款以按揭方式支付的按揭办理期限等）。喻芳当日在该合同上签名，该合同另两方当事人均未在该合同上签章。2016年6月17日，喻芳向邢长平发出《关于反对售房人“解除二手房屋买卖合同通知书”的函》，主要内容为：喻芳拒绝接受邢长平的单方无理毁约行为；邢长平在三方（买卖方及中介方）达成一致即“不修改原合同分别网签”之际突然毁约，拒不网签，继而发送“解约通知书”，彻底毁约；邢长平发出“解约通知书”既无事实根据，又与合同约定不符，与法律规定相悖，其本身就是根本违约行为；喻芳要求邢长平继续履行合同，迅即网签。邢长平确认于2016年6月19日收到上述函件。2016年6月21日，满堂红广州分公司向邢长平发出《通知》，称邢长平未履行2016年6月30日前办理网签手续合同义务，并以经纪方身份通知邢长平于接到通知后三日内联系其办理网签手续。满堂红广州分公司称该函件中的日期“2016年6月30日”是其希望邢长平前来网签的时间。邢长平确认其于2016年6月22日收到该函件。另查，邢长平与张云霞系夫妻关系。本案中，邢长平和喻芳均称案外人张云霞是案涉房屋卖方之一，但均表示不申请张云霞参加本案诉讼，在案涉房屋买卖合同关系中卖方的民事权利及义务均由邢长平一人承担。邢长平明确表示就本案纠纷不需要张云霞共同承担买方针对卖方的民事责任；喻芳明确表示就本案纠纷放弃对张云霞主张卖方应当承担的民事责任，仅向邢长平主张民事责任。张云霞明确表示不申请参加本案诉讼，在本案中无须向买方喻芳主张相应的民事权利，放弃对案涉房屋买卖合同关系中针对买方的权利，由邢长平一人承担案涉房屋买卖合同关系中卖方的民事权利及义务。另，邢长平确认张云霞是邢长平关于《合同》的特别授权的委托代理人。喻芳确认蔡荧是在案涉房屋买卖合同关系中代表喻芳处理买卖合同相关事宜的特别授权的委托代理人。关于邢长平、喻芳有无达成“先做房屋评估，再付定金余额140000元”的口头约定问题，邢长平、喻芳均提供了案外人张云霞与郭旋的微信聊天记录作为证据，其中邢长平提供了2016年4月24的微信聊天记录3条、2016年4月25日的微信聊天记录15条、2016年4月26日的微信聊天记录96条，喻芳提供了2016年4月24的微信聊天记录2条、2016年4月26日的微信聊天记录1条，喻芳的上述证据3条微信聊天记录涵盖于邢长平的上述证据微信聊天记录之中。邢长平和喻芳的上述证据均反映2016年4月24日张云霞表示喻芳未在最后支付定金期限支付定金构成违约，郭旋对此则表示其见证了买卖双方沟通好评估价出来再支付定金余款（以下简称“见证内容”）；郭旋于2016年4月26日再次表示买卖双方当天是沟通好评估价后支付定金尾款的（以下简称“再次表示内容”）。邢长平的上述证据反映出张云霞2016年4月24日针对郭旋所表示的上述“见证内容”提出异议；张云霞2016年4月25日表示喻芳尚未付140000元属违约，其同意对方去评估与付款不冲突，不代表可以不按期付款；张云霞2016年4月26日在郭旋作出上述“再次表示内容”后继续聊天过程中要求郭旋转告喻芳如果喻芳继续履行合同，因这几天拖延付款的利息要照付。关于网签合同和按揭贷款问题，邢长平与喻芳并未在2016年4月26日前签署网签合同。邢长平认为喻芳未在合同约定期限支付定金余款之先履行义务，导致双方未在合同约定的时间内办理网签手续，买方存在过错；2016年4月27日起直至邢长平向喻芳发出解除合同通知，邢长平几乎无间断的催促喻芳办理网签及贷款手续，然而，喻芳以各种理由搪塞：①要么不作回应，②要么没时间，③要么以案涉房屋非唯一，要求邢长平家庭所有的另一套房产出售后，案涉房屋构成唯一条件后再交易，④新增和变更合同条款（对《合同》条款进行实质性变更），⑤提出变更合同买受人或借款人、增加担保人，要求买卖合同重新签订；喻芳的诸多违约行为，导致网签手续一直未办理；关于延迟办理贷款手续，2016年4月27日，满堂红广州分公司联系喻芳办理网签及贷款事宜，喻芳称已将材料交给银行找朋友搞定了，邢长平与满堂红广州分公司询问办理按揭是哪个银行，喻芳拒不告知，此时，买卖双方尚未签订网签合同；2016年4月27日至2016年5月13日，邢长平一再催促满堂红广州分公司督促喻芳办理网签及贷款手续，满堂红广州分公司也履行了催促喻芳的义务，然而，喻芳要么不作回应，要么没时间，直至2016年5月14日，在邢长平强烈要求下喻芳才回复2016年5月15日前往中国建设银行广州石榴岗支行办理贷款手续；2016年5月15日，买卖双方前往建行石榴岗支行办理贷款申请手续，此时，买卖双方仍未签订网签合同；2016年5月17日，满堂红广州分公司向买卖双方发送网签合同，网签合同中多条款与《合同》条款存在不一致，其中关于贷款不能与贷款额度不足剩余楼款的支付方式，严重侵害了邢长平的合法权益，邢长平强烈要求按《合同》约定进行更正；2016年5月19日至2016年5月23日，邢长平每天无中断的跟进满堂红广州分公司、喻芳、银行方网签及贷款事宜，直至从银行方处得知“没有办理网签手续是不能申请贷款的”，邢长平立即向喻芳下达“限三日内办理网签手续，逾期不办合同终止”的通知；2016年5月23日，喻芳向邢长平提出新增条款，而邢长平对此当即否决；2016年5月23日，喻芳提出因贷款额度不足，要求变更借款人；2016年5月25日，邢长平明确表示以《合同》为准；2016年5月27日，喻芳再次提出增加担保人，邢长平表示接受喻芳增加担保人，并要求尽快网签；鉴于喻芳一再要求更换买受人重新签订买卖合同，拒不按《合同》履行，2016年5月29日，邢长平依据《合同》的约定向喻芳发出《违约金》通知主张定金、延期申请贷款、延期签订网签合同各自所产生的违约金，并明确更换买受人重新签订买卖合同必须先行处理好《合同》违约金事宜；此后满堂红广州分公司、喻芳仍然坚持更换买受人，然而对《合同》废止违约金事宜不做任何回应；喻芳提供的收入证明显示其月收入12500元，该收入不足以支撑案涉房屋的2500000元贷款额，喻芳贷款额度不足的事实在签订《合同》之时即己客观存在，而喻芳作为完全民事行为能力人对其贷款能力具有应有的认知能力，其贷款额度不足导致交易不成、不能进行网签的违约责任应由其自行承担，在其知晓银行批贷金额相差甚远时，非但不积极筹措款项，反而强行要求更换买受人重新签订合同，拒不按《合同》履行，导致《合同》无法继续履行。邢长平为证明其上述主张，提供了微信聊天记录和短信聊天记录作为证据。关于合同是否解除问题，邢长平认为喻芳经多次催告合理期限内拒不履行合同主要义务，同时，喻芳知晓其贷款额度不足，采取拖延、提出无理要求（变更合同买受人、新增或变更合同主要条款）等方式消极应对拒不履行合同，导致《合同》无法继续履行；根据《合同》第十六条第三款、第八条第二款的约定，喻芳应买方应依约承担违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，邢长平依约以书面通知方式行使解除权系合法有效的。喻芳认为喻芳与邢长平在2016年5月28日已对此前网签合同内容出现的分歧达成一致，即双方都不对网签合同进行修改，各自去找中介网签，但邢长平并未履行，至今未到中介公司网签，已构成违约；邢长平在双方达成一致后，在喻芳无违约行为时向喻芳发出要求喻芳“支付违约金”的无理要求，已表明其不会履行合同的意图；在《合同》履行过程中，喻芳无违约行为，邢长平亦无法定解除事由，邢长平无合同解除权，其发出的“解除合同通知书”属于单方解除合同，构成违约，根据《合同》第八条第1款及第十六条第3款的约定，邢长平应当向喻芳支付合同总价款的10%计360000元的违约金，邢长平已构成根本违约，喻芳有合同解除权，但喻芳并未提出解除合同，而是选择继续履行合同，所以该合同应当继续履行，喻芳表示如果法院支持喻芳的“继续履行合同”的诉讼请求，其愿意以一次性付款方式支付剩余房款，以避免讼累；同时，喻芳表示其愿意将购买案涉房屋的剩余房款3450000元交给一审法院代管并实际将3450000元款项交至一审法院代管。喻芳还向一审法院提交了广州市不动产登记中心于2017年7月6日出具的《购房资格证明》，显示：1、2016年1月6日，喻芳、蔡荧共同共有的唯一住宅（地址：天河区东方三路4号之三805房）办理转移登记，已出售给他人；2、案涉房屋于2016年6月16日进行网签，从2016年1月6日至6月16日止喻芳本人及其所在家庭无其他住宅登记记录；3、截至2017年7月6日止，其家庭名下已有住宅为天河区金穗路70号之四1204房，核准登记时间为2017年2月14日。另，在一审法院审理的邢长平就案涉房屋诉喻芳（该案被告）、满堂红广州分公司（该案第三人）的房屋买卖合同纠纷一案中，该案第三人满堂红广州分公司对于买卖双方交易过户的经过作如下陈述：合同订立后，喻芳由于担心其贷款未能实现合同约定的条件，故其向满堂红广州分公司提出暂缓网签，待其向其认识的银行落实其贷款的条件后再行办理，同时要求邢长平配合评估公司（由喻芳委托评估公司进行评估，需要邢长平配合）进行评估后才支付了定金余款140000元，导致定金余款未在2016年4月23日支付。同时，因喻芳需要落实其贷款具体事项，所以也未有在2016年4月26日即合同第16条第3款约定的合同签订后5日内网签的时限完成网签。其间，满堂红广州分公司一直协调双方就交易后续事宜办理进行沟通，并将买卖双方以微信的方式组成沟通的微信群进行协商，直至2016年6月16日，买方来到满堂红广州分公司签订了满堂红广州分公司根据本次交易打印的存量房网签合同。2016年6月21日，满堂红广州分公司经办人员基于上述网签合同的手续而书面敦促邢长平前来签署网签合同，但之后邢长平先表明已经解除买卖合同并拒绝收取满堂红广州分公司寄发的书面敦促函件。由于本次交易喻芳表示其与银行的关系比较密切，故相关的按揭手续是由其自行安排相关人员跟进，故满堂红广州分公司并未推荐长期与满堂红广州分公司合作的按揭机构对其进行跟进，而银行相关手续的办理基于保护客户隐私的原因，满堂红广州分公司只能通过喻芳向满堂红广州分公司反馈的前提下掌握了解相关贷款审批进程。一审法院认为：喻芳与邢长平签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。本案的争议焦点为喻芳、邢长平就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系是否已经解除。第一，关于喻芳是否存在迟延履行支付定金余款义务的违约行为及邢长平是否因此享有合同解除权问题。喻芳称邢长平、喻芳达成了“先做房屋评估，再付定金余额140000元”的口头约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项的规定，喻芳应对上述陈述承担举证证明责任，从喻芳就此提供的证据和邢长平就此提供的反驳证据来看，在邢长平明确否认双方达成过上述口头约定的情况下，喻芳的证据尚不足以达到证明其该项主张的程度，喻芳就此应承担举证不能的法律后果，一审法院对喻芳关于其与邢长平达成了“先做房屋评估，再付定金余额140000元”的口头约定的主张依法不予采信。《合同》附件第二条约定定金余款140000元须在2016年4月23日支付给邢长平，喻芳直至2016年4月26日才向邢长平支付上述定金余款，属于迟延履行支付定金余款的违约行为，但结合喻芳迟延履行的天数及邢长平接受了该定金余款并要求与喻芳继续履行《合同》的表现，应认定该违约行为不构成根本违约，邢长平也并不因此享有合同解除权。第二，关于喻芳是否存在迟延履行网签义务的违约行为及邢长平是否因此享有合同解除权问题。首先来看2016年4月21日至2016年4月26日期间。《合同》第十六条第三款约定邢长平、喻芳均委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，但从本案查明的事实看，邢长平、喻芳实际委托的是满堂红广州分公司。同时，根据《合同》第十六条第三款的约定，邢长平、喻芳本应于2016年4月26日前办理《合同》确认打印版签订手续即俗称的“网签”，但邢长平、喻芳均未在上述期限内办理网签。在无特别约定的情况下，邢长平、喻芳作为买卖合同的双方当事人，均负有通知对方在上述约定的期限内办理网签的义务。但邢长平、喻芳均未举证证明其自身曾在上述约定期限内通知过《合同》对方当事人办理网签，亦未举证证明受其委托的满堂红广州分公司曾在上述约定期限内通知过《合同》对方当事人办理网签，故应认定邢长平、喻芳双方均存在未履行《合同》第十六条第三款约定的行为。至于邢长平提出的喻芳未在合同约定期限支付定金余款之先履行义务，导致双方未在合同约定的时间内办理网签手续，买方存在过错的主张。《合同》所约定的定金余款支付期限的届满时间虽然早于所约定的网签期限的届满时间，但二者的履行期间中自2016年4月21日至2016年4月23日这一段时间是重合的，而且，支付定金余款属于喻芳对邢长平单方负有的义务，而网签则属于邢长平和喻芳彼此互负的义务，因此，邢长平上述抗辩主张并不属于《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的情形，邢长平上述未履行《合同》第十六条第三款约定的行为并不能免责。至于喻芳提出的因满堂红广州分公司不提供网签合同导致买卖双方在上述期限内无法签订网签合同故主要责任应由满堂红广州分公司承担，买卖双方无违约行为的主张。根据合同相对性原则，满堂红广州分公司作为买卖双方共同委托的办理网签手续的受托人，其如果存在未尽受托人义务的情形并导致了委托人在买卖合同关系中出现违约行为，在案涉房屋的买卖合同关系中，也应当由委托人向《合同》相对方承担相应的违约责任，即应由邢长平、喻芳在案涉房屋买卖合同关系中就上述未履行《合同》第十六条第三款约定的行为各自向其《合同》相对方承担违约责任。尽管喻芳存在上述未履行《合同》第十六条第三款约定的行为，但结合邢长平在此节也存在未履行《合同》第十六条第三款约定的行为且邢长平此后仍与喻芳继续履行了《合同》的事实，应认定喻芳上述未履行《合同》第十六条第三款约定的行为尚未构成根本违约，邢长平也并不因此享有合同解除权。其次来看2016年4月27日至2016年6月12日期间，即《合同》约定的办理网签的期限届满后至邢长平发出《解除二手房屋买卖合同通知书》期间。尽管《合同》约定的办理网签的期限已经届满，但从本案查明的事实看，邢长平、喻芳在2016年4月27日后均表现出继续履行《合同》的意愿，并就网签、按揭等履行问题进行了磋商或签订补充协议，因此，关于办理网签的新的时间问题，应当由《合同》当事人协商确定，协商不成的，则应当按照《合同》有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，则应当按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定处理。邢长平提供的证据张云霞与郭璇的微信聊天记录、干休所群聊微信聊天记录、张云霞与蔡荧短信聊天记录反映出：其一，郭旋自2016年4月27日开始协调邢长平和喻芳共同进行网签的时间，但因邢长平、喻芳各自提出的自己可以进行网签的时间遭到了对方的反对而未能在2016年5月1日前就共同办理网签的时间达成一致意见；其二，从2015年5月2日至2016年5月15日期间，邢长平对于办理网签表现出的态度是相对积极的，而喻芳则是相对消极的；其三，自2016年5月16日至2016年5月27日期间，邢长平虽然催促过喻芳网签，但更主要的是邢长平、喻芳及满堂红广州分公司对于满堂红广州分公司草拟的网签合同内容与《合同》不一致问题及增加或修改网签合同内容进行了磋商，并最终于2016年5月27日达成了网签合同内容按照《合同》内容不更改、买卖双方分别找满堂红广州分公司签署网签合同的一致意见，但邢长平、喻芳未就此后网签期限予以协商和确定；其四，自2016年5月28日至2016年6月11日期间，邢长平并未催告喻芳履行办理网签的义务。结合邢长平、喻芳、满堂红广州分公司各自的陈述来看，在2016年4月27日至2016年6月12日期间，邢长平、喻芳一直未就办理网签的新的时间问题达成过一致意见，而当双方就满堂红广州分公司提供的网签合同内容与《合同》内容不一致问题展开协商并最终达成网签合同内容按照《合同》内容不更改、买卖双方分别找满堂红广州分公司签署网签合同的一致意见后，邢长平并未催告喻芳履行网签义务就发出《解除二手房屋买卖合同通知书》，邢长平上述行为尚不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的情形，因此，邢长平关于因喻芳迟延履行办理网签义务而使其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的合同解除权的主张不能成立。第三，关于喻芳是否存在迟延履行办理按揭贷款义务的违约行为及邢长平是否因此享有合同解除权问题。根据《合同》附件第三条的约定，喻芳应在2016年4月30日前签署银行按揭贷款申请的相关文件并提交全部贷款资料及支付贷款所需费用，邢长平应配合签署相关文件并提供贷款所需资料。由上述约定亦可知喻芳是履行办理按揭义务的主要义务人、邢长平是配合义务人。本案中，喻芳并未提交证据证明其在2016年4月30日前履行了上述义务及通知过邢长平履行配合义务，应由喻芳承担举证不能的不利后果，对邢长平关于喻芳存在迟延履行办理按揭义务的违约行为的陈述依法予以采信。但结合邢长平在2016年5月15日共同与喻芳到银行办理案涉房屋按揭贷款手续的事实，应认定喻芳上述违约行为不构成根本违约，邢长平也并不因此享有合同解除权。而2016年5月16日至2016年6月12日期间，邢长平提供的证据干休所群聊微信聊天记录反映出，喻芳以其贷款申请可能不能通过银行审批为由向邢长平先提出将借款人由喻芳更改为蔡荧、后提出增加喻芳贷款担保人、最后又提出考虑将借款人由喻芳换成蔡荧，而邢长平针对喻芳上述第一次的要求表示了同意、对第二次的要求表示了同意、对第三次的要求则没有直接表示同意或不同意而是表示了继续履约的前提是买卖双方必须针对邢长平提出的《违约金》文件把喻芳应向其支付的违约金谈清楚。从以上内容可以看出，邢长平、喻芳先是达成了按揭贷款借款人由喻芳更改为蔡荧的一致意见，之后重新达成了增加喻芳贷款担保人的一致意见，此后则并未达成新的一致意见。须指出的是，上述先达成之一致意见已经被之后重新达成的一致意见所代替，因此，邢长平、喻芳关于按揭贷款问题所补充达成的最终一致意见应为增加喻芳贷款担保人。本案中，未见证据显示喻芳申请按揭贷款的银行发出了不批准贷款或批准贷款的通知，而邢长平在本案中所提交的证据显示的是其询问喻芳贷款办理的情况及针对喻芳提出的关于按揭贷款遇到的问题进行协商的情况；至于邢长平所称2016年5月15日喻芳向银行递交贷款申请材料是喻芳联手银行熟人演的缓兵之计，虽然邢长平的证据微信聊天记录、短信聊天记录反映出喻芳在处理《合同》履行过程中各项事务上态度没有邢长平积极，但综合本案案情结合日常生活经验而言，喻芳迟延回复等行为主要反映的是其履约积极性不高的问题，除上述所认定的属于迟延履行行为之外的情况，也应不属于有其他违约行为致使不能实现合同目的的程度，因此，本案证据并不足以证明喻芳在上述期间在办理按揭贷款方面存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的行为，邢长平关于因喻芳迟延履行办理按揭义务而使其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同解除权的主张不能成立。第四，关于喻芳是否存在改变《合同》主体、拖延违约金问题等其他导致合同目的不能实现的违约行为问题。首先，如前所述，邢长平对于喻芳第一次提出将按揭贷款手续中借款人由喻芳变更为蔡荧予以了同意，这属于双方在合同履行过程中达成新的一致意见，不应视为喻芳违约。而对于喻芳于2016年5月31日提出考虑将借款人由喻芳变更为蔡莹，从其文字字面意思来看，这属于喻芳与邢长平协商的意思，结合喻芳于2016年6月16日签署的穗存量房合字16060241982号《存量房买卖合同》显示的买方仍为喻芳的事实，喻芳关于其上述行为系履行合同中与对方协商的行为，对方如果不同意其也不会强求，仍然会与对方按原约定履行合同的陈述具有高度盖然性，对此依法予以采信，因此，喻芳该行为也不应视为违约行为。其次，邢长平在《合同》履行过程中对于其所认为的喻芳之违约行为主张违约金系其行使自身民事权利的行为，如前所述，喻芳存在迟延履行定金余款支付义务、迟延履行办理网签义务、迟延办理按揭贷款义务的违约行为且尚未达到根本违约的程度，但即使喻芳在邢长平限定的期限内未履行违约责任，综合本案案情来看，也不应属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。综上所述，邢长平于2016年6月12日向喻芳发出《解除二手房屋买卖合同通知书》时并不具备合同解除权，该《解除二手房屋买卖合同通知书》不应发生解除买卖合同的效力，《合同》在该《解除二手房屋买卖合同通知书》到达喻芳时并未解除。因此，喻芳的第一项诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。虽然喻芳在履约过程中存在违约行为，但其违约行为尚未构成根本违约，且如前所述，喻芳、邢长平就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系在邢长平发出的《解除二手房屋买卖合同通知书》到达喻芳时并未解除，现喻芳要求继续履行双方买卖合同，有事实和法律上的依据，应予以支持。其中，关于网签，由于邢长平、喻芳一直未就办理网签的新的时间问题达成过一致意见，应视为双方对此约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项的规定，买卖双方可随时要求对方履行网签义务，但应当给对方必要的准备时间，综合本案案情，认为给予邢长平的必要准备时间以7日为宜。且根据买卖双方所达成的网签合同内容按照《合同》内容不更改的一致意见，邢长平履行上述网签义务时应按照《合同》内容办理网签手续。另，关于喻芳要求邢长平将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，虽然《合同》约定需待同贷书出具后方办理递件手续，但鉴于喻芳明确表示自愿以一次性付款方式向邢长平付清购房款，而该种付款方式明显比按揭付款方式更有利于邢长平获取案涉房屋对价即购房款，且喻芳实际已经将等额于剩余购房款的款项交至一审法院代管，从维护市场交易安全和诚实信用原则、节省司法成本及减轻当事人讼累的角度出发，根据公平原则和权利义务对等原则，可在加判喻芳将购房款3450000元（已经扣除定金150000元）支付给邢长平的基础上，支持喻芳该项诉请。同时，《合同》还约定案涉房屋的交付使用时间为邢长平收齐楼款当天。因此，综合本案案情，喻芳应于判决发生法律效力之日起10日内向邢长平支付购房款3450000元；邢长平应于判决发生法律效力之日起10日内协助喻芳将案涉房屋转移登记至喻芳名下并将案涉房屋交付喻芳使用。关于喻芳的第二项诉讼请求，邢长平上述发出《解除二手房屋买卖合同通知书》的行为属于违约行为，但鉴于已经依法支持了喻芳要求继续履行合同的诉讼请求，而《合同》第八条的约定应是关于买卖双方合同关系解除情况之下的违约责任的约定，喻芳要求邢长平按照该条款所约定的成交价10%的标准支付违约金缺乏合同依据。由于喻芳并未提供证据证明其因邢长平上述违约行为产生的实际损失，故根据公平原则，综合本案案情，酌情认定由邢长平就其上述违约行为向喻芳支付违约金80000元。至于喻芳的第四项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年7月25日作出如下判决：一、确认邢长平于2016年6月12日向喻芳发出的《解除二手房屋买卖合同通知书》不发生解除买卖合同的法律效力；二、邢长平于判决发生法律效力之日起7日内，协助喻芳办理广州市天河区天府路135号401房的《广州市存量房买卖合同》（合同内容与2016年4月21日邢长平与喻芳签订的《广州市存量房买卖合同》内容一致）确认打印版签订手续；三、喻芳于判决发生法律效力之日起10日内，向邢长平支付购房款3450000元；四、邢长平于判决发生法律效力之日起10日内，协助喻芳到房地产行政管理部门将广州市天河区天府路135号401房的产权转移登记至喻芳名下；五、邢长平于判决发生法律效力之日起10日内，将广州市天河区天府路135号401房交付喻芳使用；六、邢长平判决发生法律效力之日起10日内，向喻芳支付违约金80000元；七、驳回喻芳的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38720元，由喻芳负担2120元；邢长平负担36600元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中,双方当事人对于网签合同未能依约签订的原因及责任存有争议,邢长平表示：由于喻芳迟延支付定金，故双方没有在合同约定的时间签订网签，中介方将网签合同发来后，我方看到该网签合同与正式签订的合同不一致，因此，要求纠正后再签订。喻芳则表示：网签合同与贷款是两回事，办理网签时并不需要将贷款银行的情况告知中介方，没有办理网签是因为中介方没有通知我方签订，我方对于网签合同提出的意见并没有变更合同实质性条款。在本案关联案件（2017）粤01民终19088号案庭审中，满堂红广州分公司表示：由于贷款是喻芳自行办理，因此需要等待喻芳将贷款银行的情况告知后才能出具网签合同，买卖双方在合同履行过程中均对于网签合同的内容提出了修改，双方在不能协商一致的情况下没有办理网签合同。二审中，双方方当事人均表示：目前签订网签合同没有障碍，买卖双方均愿意以双方签订的《广州市存量房买卖合同》为准签订网签合同，不作任何修改。本院认为，本案二审争议的焦点为：（一）案涉合同应否继续履行；（二）合同履行中违约责任的认定。关于案涉合同应否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此可知，只有在构成根本性违约导致合同目的不能实现的情况下，守约方才享有法定的单方解除合同的权利。因此，本案中，判断案涉合同能否继续履行的关键在于审查是否存在根本性违约行为。根据案件查明事实显示，喻芳在合同履行过程中确实存在迟延支付定金、迟延办理按揭贷款以及迟延办理网签的行为，但是，上述违约行为喻芳均通过实际履行而予以了补救，且邢长平实际接受了对方的迟延履行，双方亦通过重新协商的方式达成了继续履行的合意，因此，喻芳的上述行为尚不致使不能实现合同目的，不构成根本性违约，故一审法院认定邢长平发出的解除合同通知不产生解除合同之效力，该处理正确，本院予以维持。由于一审中喻芳以其实际行为表明了其有一次性履行付款义务的能力，二审中，双方亦共同确认网签不具有障碍，故一审法院判决第二、三、四、五项并无不当，本院予以维持。邢长平上诉提出其有权解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于合同履行中违约责任的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”。本案中，从案件查明事实来看，导致案涉合同未能继续履行的主要原因是双方没有依约签订网签，而对于何时办理网签、网签的具体内容双方亦不能达成一致意见，对此，从双方的沟通记录情况以及满堂红广州分公司的陈述可以综合认定，双方当事人对于网签不能签订均具有过错责任，基于合同履行过程中，喻芳存在逾期履行合同义务的行为，双方对于网签未能订立存在着混合过错行为，因此，依据上述过失相抵的法律规定，双方当事人应各自承担相应的损失，一审法院判令邢长平向喻芳支付违约金80000元欠妥，本院予以撤销。邢长平上诉主张喻芳承担全部过错责任，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，邢长平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16111号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16111号民事判决第六项。一审案件受理费38720元，由喻芳负担2896元,由邢长平负担35824元。二审案件受理费36600元，由邢长平负担35814元，由喻芳负担786元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十七日书记员  袁蕾游瑞娜