四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初8982号原告：丁洪明，男，1966年12月17日出生，汉族，住双流县。委托诉讼代理人：卢世奎，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珣，四川法锐律师事务所律师。被告：成都市西南特加特汽车销售服务有限责任公司，住所地成都市双流区东升街办迎春桥社区。法定代表人：郑和超，总经理。委托诉讼代理人：黄新皓，男，系该公司工作人员。原告丁洪明与被告成都市西南特加特汽车销售服务有限责任公司（以下简称“特加特公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁洪明及其委托诉讼代理人卢世奎、杨珣以及被告特加特公司委托诉讼代理人黄新皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1、被告立即为原告办理所购商品房的不动产权证书；2、被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金（标准按合同约定，以全部购房款为基数，从2017年1月1日起，按每日万分之一的标准计算至原告取得不动产权证书之日止，暂计算至2017年8月31日为6429.36元）；3、被告承担非诉费用即律师代理费1000元。事实与理由：2013年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于成都市双流区东升镇航都大街二段“特加特实业大广场”×幢×单元×楼×号商品房（商铺），并约定由被告代为办理房屋产权证。原告向被告支付了该房屋房款、契税及维修基金等，并敦促其早日办理房屋权证，但时至今日被告方一直以种种原因拖延为原告办理房屋产权证，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告特加特公司辩称，1、因特加特公司资金链断裂涉及其他合同纠纷诉讼，分别被另四案的原告申请法院查封了案涉土地使用权，导致目前不具备办理不动产权证的条件，特加特公司正在积极协调解决相关问题；2、对原告主张逾期办理房屋所有权证违约金无异议但违约金约定过高，要求法院依法调减违约金比例；3、原告主张的律师代理费用由法院依法确认证据做出判决。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2013年9月30日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于成都市双流区东升街道办事处迎春桥社区特加特实业大广场的×幢×单元×楼×号商品房（商铺）；出卖人以出让方式取得位于成都市双流区东升街道办事处迎春桥社区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2008）第710号；商品房预售许可证号为130×；总价款262423元；被告应当在2014年12月30日前向原告交付该商品房；被告应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、见《补充协议》的相关约定。商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：1、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、见《补充协议》的相关约定。《补充协议》第五条费用及商品房产权证的办理约定：2、原告委托被告办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向被告提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口薄及其监护人身份证和户口薄复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，由原告承担迟延办理房屋产权证的后果。3、因被告的责任，未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房，合同继续履行。4、因被告的责任，原告未能在该商品房交付之日起24个月内取得房屋所有权证书的，原告不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日向原告支付原告已付款万分之一的违约金，因房屋产权登记机关及原告未按规定时间收房提报相关资料及税费等原因造成的迟延除外。5、被告应在原告取得该商品房所有权证书后一年内，协助原告办理该商品房分户的《国有土地使用证》。如因被告过错造成原告不能按期办理《国有土地使用证》，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，因国土管理部门的原因造成的迟延除外。6、上述第4款、第5款约定的违约金在任何情况下均不得同时适用和累加，原告只能选择其中一项主张。第十八条约定本协议是双方签订的合同之补充条款，与本合同具有同等法律效力。合同中约定的合同与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款262423元，被告也按约向原告交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用。被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。但被告却没有在合同约定的期限内为原告办理相关的房屋权属证书。故原告诉至法院，呈请如上请求。此外，原告与被告于2015年1月1日签订《商品房结算协议》，被告一次性退还原告面积差异款1484元，现房屋总金额为260939元。另查明，成都市双流区规划建设局2017年9月27日出具的《关于调查“特加特实业大广场”楼盘规划验收、竣工验收相关情况的复函》，载明：经核实，“特加特实业大广场”位于成都市双流区东升街道航都大道二段，为一号楼及地下室，项目于2012年4月17日办理《建设工程规划许可证》（建字510122201231029号）及附图。2014年11月17日，该项目组织了五方责任主体的房屋竣工验收，我局质监站对竣工验收进行了监督，并于2015年8月出具该项目的质量监督报告。根据该单位申请，我局按程序对该项目进行竣工规划核实，于2015年4月22日核发了项目的《建设工程规划合格证》（验字第510122201551017号）。又查明，原告购买的房屋涉及的国有土地使用证号为双国用双国用（2008）第710号。上述国有土地在一审辩论终结前因其他案件已存在四个查封，分别为（2015）双流执保字第136号、（2016）川0116执保字第206号、（2016）川1102执保238号、（2016）川0116执1153号查封。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实有《商品房买卖合同》及《补充协议》、交纳房款、契税、房屋维修基金等收据、竣工验收备案表、建设工程规划合格证、成都市双流区规划建设局出具的复函、成都市双流区国土资源局不动产登记中心司法查询回函以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告特加特公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点在于：1、原告所购房屋是否具备办理分户不动产权证书的条件；2、被告是否违约及应否承担违约责任（含违约金是否过高）；3、被告是否应当承担非诉费用（即律师代理费1000元）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、关于原告所购房屋是否具备办理分户不动产权证书的条件的问题。本院认为，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告也按约向原告交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用，且被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。根据双方合同约定，被告应于2017年1月1日前协助原告办理房屋所有权证书。从2016年10月30日起成都市双流区开始实施统一的不动产权证书的办理，将房屋所有权证和分户国有土地使用权证合二为一，停止办理单一的房屋所有权证，故被告于2016年10月30日后不可能再为原告办理单一的房屋所有权证书，但被告应于双方合同约定的办理分户房屋所有权证书期间届满后的合理期限内为原告办理统一的不动产权证书。而本案中，因原告所购房屋涉及的双国用双国用（2008）第710号国有土地使用权在一审辩论终结前尚有查封，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条关于“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：…（二）存在尚未解决的权属争议的…”之规定，现因涉案房屋的国有土地使用权尚存在查封，且涉案项目目前尚未完成不动产权初始登记，故原告所购商品房屋现暂不具备办理分户不动产权证书的条件，本院在本案中不予支持。但原告有权待办证条件成就时向被告另行主张。2、关于被告是否违约及应否承担违约责任（含违约金是否过高）的问题。本院认为，原、被告双方签订的《补充协议》约定：因被告的责任，原告未能在该商品房交付之日起24个月内取得房屋所有权证书的，原告不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日向原告支付原告已付款万分之一的违约金，因房屋产权登记机关及原告未按规定时间收房提报相关资料及税费等原因造成的迟延除外。该约定系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。由于从2016年10月30日起成都市双流区开始实施统一的不动产权证书的办理，将房屋所有权证和分户国有土地使用权证合二为一，故被告应于双方合同约定的办理分户房屋所有权证书期间届满后的合理期限内为原告办理统一的不动产权证书。但被告在上述期限届满后的合理期限内仍未能为原告办理房屋不动产权证书，应承担相应的违约责任。庭审中，被告也表示愿意承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规规定，本院予以确认。本案中，虽然被告对承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任无异议，但提出违约金标准过高，请求予以调整。对此，本院认为，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未举证证明其损失的大小，目前办证条件也暂不成就，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定本案违约金数额为3183元（暂计算至2017年8月31日）。3.关于被告是否应当承担非诉费用（即律师代理费1000元）的问题。本院认为，由于双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对此并无约定，且原告未提交相应证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告成都市西南特加特汽车销售服务有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁洪明逾期办理房屋产权证书的违约金3183元；二、驳回原告丁洪明在本案中提出的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告成都市西南特加特汽车销售服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  梁 宪二〇一七年十二月十八日法官助理  何晓娇书 记 员  聂 华