重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0230民初3045号原告：李涛，男，1984年7月11日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：余斌，男，1969年8月20日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：徐洪文，重庆东龙律师事务所律师。原告李涛与被告余斌确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，同日立案受理李涛分别诉魏汝明、熊桂生确认合同效力纠纷两案，依法适用简易程序对三案合并公开开庭进行了审理，后因案情疑难复杂，转为适用普通程序合并公开开庭进行了审理。原告李涛及其委托诉讼代理人孙国峰，被告余斌及其委托诉讼代理人徐洪文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李涛向本院提出诉讼请求：1.判决确认李涛与被告余斌所签的名为“旧房拆除重建合同”实为“土地使用权转让协议”可以按照补偿性质的合同处理，即确认该补偿性质的合同有效；2.由被告余斌协助注销其旧房的“丰国用（90）字第Ca15-013号《国有土地使用证》”,庭审中变更为请求被告协助办理产权登记。事实和理由：2011年3月7日，原告李涛与案外人李雄伟合伙为乙方与被告余斌为甲方协商签订了《旧房拆除重建合同》，同年3月18日案外人李雄伟退出与李涛之间的合伙，由原告李涛个人承担该合同乙方的全部权利义务。该合同约定甲方将坐落于丰都县社坛镇土地庙街XX号的房子交由乙方拆除重建，旧房拆除的一切材料由乙方处理；乙方重建后，在原址还给甲方门面两间；在原址第二、三层（门面为第一层）还给甲方全现浇清水住房两套；乙方还房之后在甲方旧房基础之上新建的所有剩余房屋归乙方所有；甲方负责提供与旧房相关的所有权证明和土地所有权证明原件……。签订合同后，原告李涛投入大量资金，修建了3215.31平方米的房屋，并按照约定向被告余斌交还了应还的房屋，但因建房前未办理相关建房手续，该建设工程被丰都县违法建设整治工作领导小组办公室列入了违法建设整治工程。原告李涛按照丰都府办法[2014]55号、县政府专题会议纪要2014年第26期、县政府专题会议纪要2014年第37期、丰整违组办法[2014]11号文件精神，完善并缴清相关费用后，经丰都县规划局及丰都县社坛镇人民政府批准，同意按照国有划拨用地办理建设用地手续并办理《房地产权证》。可是，在原告李涛依法办理用地审批时，被告余斌却以种种借口拒绝协助到丰都国土局注销其旧房的国有土地使用证，致使原告李涛迟迟无法实现合同目的，严重损害了原告李涛的合法权益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原告李涛与被告余斌所签的名为“旧房拆除重建合同”实质为“土地使用权转让协议”，并可以按照补偿性质的合同处理，因此该合同有效，同时，根据合同法相关规定，被告余斌应当履行协助义务。故诉至法院。被告余斌辩称：原被告签订的“旧房拆除重建合同”于2011年3月7日签订，已过2年诉讼时效，原告是房地产开发者，应该知道需要办理相关手续；原告请求将“旧房拆除重建合同”认定为土地使用权转让协议是错误的，更不能确认该补偿性质合同有效。本案中就是一个“旧房拆除重建合同”，是原告在被告的房屋处搞房地产开发，需要占用被告的房屋，原告与被告签订了“旧房拆除重建合同”，约定：被告的房屋有多少面积，原告就还给被告的房屋多少面积，房屋超出的面积按700元/平方米算补差价，并且约定被告原房屋拆除的材料归原告。而本案中原告主张确认该补偿性质合同有效，原告拆除被告的房屋后还给被告房屋，但面积没有还足，造成损失没有赔偿。土地使用权转让协议是受让方要支付价款，并经行政部门批准同意，本案中原告没有支付价款，原告还给被告房屋，只是在拆除原告房屋后造成损害而进行的修复行为，被告没有得到原告支付的价款，所以该合同不是土地使用权转让协议；根据原被告“旧房拆除重建合同”约定，合同中并没有约定被告去注销原产权证的条款，被告已经按照合同约定将房屋产权证原件提供给了原告，并按时搬出房屋，已经履行了合同义务，所以被告没有注销义务；原告所还被告房屋的标准没有达到合同约定的标准，原告没有按照合同履行义务，没有完善房屋相关设施，被告曾向法院起诉原告保障自己的权利，因该房屋没有合法手续，属于小产权房而没有得到受理，原告至今没有完善房屋相关设施；关于房屋产权证，被告原有房屋产权证，原告应将产权证办给被告，办证产生的费用应由原告承担；本案中，原被告签订的“旧房拆除重建合同”应无效，根据合同法及城市房地产开发经营管理条例的规定，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，同时原告不具备城市房地产开发经营主体资格；丰都县人民政府作出的丰都府办发[2014]55号文件违反上位法，不能作为裁判依据。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年3月7日，余斌（甲方）与李涛（乙方）签订“旧房拆除重建合同”，合同约定：“一、甲方将坐落于丰都县社坛镇土地庙街XX号的房子[共两间三层，第三层为瓦架子，建筑面积每层约115.5平方米（实际面积以实际测量为准，测量后若有修改，以修改后的数字为准）；此房原属其父亲余顺泽所有，但余顺泽于2000年9月2日去世后，由余斌继承该房屋]交由乙方拆除重建。其中，旧房拆除的一切材料由乙方处理；二、乙方还给甲方房子的方式：1、乙方重建后，在原址还给甲方门面两间……；2、乙方重建后，在原址第二、三层（门面为第一层）还给甲方全现浇清水房两套……重建后，甲方所得的两套新房的总面积多于115.5平方米加63.9平方米的部分面积，由甲方按每平方米700元的价格补差价给乙方；3乙方所还房子的标准（略）；4、乙方负责把水管、电线安至进户门口，但水电气的户头费用由甲方自行承担；5、甲方承担与自己所得套房和门面产权相关的一切税费；6、乙方还房之后，在甲方旧房基础之上新建的所有剩余房屋归乙方所有；三、还房期限（略）；四、五、六、（略）；七、甲方负责提供与旧房相关的所有产权证明和土地使用证明原件。八、九（略）。2011年3月7日，熊桂生与李涛签订“旧房拆除重建合同”，2011年4月11日，魏汝明与李涛签订“旧房拆除重建合同”，上述两份合同内容与余斌签订的“旧房拆除重建合同”除房屋标的不一样外其余约定大致相同。其中，余斌继承所得房屋与熊桂生、魏汝明的房屋均具有国有土地使用证，使用权类型均为划拨。以上合同签订后，李涛同样与被告三人相邻的其他几家住户签订类似的旧房拆除协议，并在原址上修建了新的房屋，形成现在的两栋住宅楼，建筑面积为3215.31㎡，李涛已按照合同约定向余斌交付了约定数量的房屋和门面。2014年6月25日，丰都府办发[2014]55号文件标题为“丰都县人民政府办公室关于印发《丰都县推进城镇化建筑物产权办证遗留问题处置工作方案》的通知”，第二条规定，办证范围及处理2011年和2012年纳入整治结算并已缴清相关费用，且经有资质的房屋结构安全鉴定机构安全鉴定合格的建筑物纳入办证范围。具体处理如下：（城镇规划区内且符合丰都县土地利用总体规划的，按国有划拨用地办理房地产权证：……）2014年9月2日，县政府专题会议纪要第26期，题目为“关于城镇化建筑物遗留问题办证工作相关事宜的纪要”其中第三条、关于初始登记（总证）权利人的认定问题，将承包经营权土地或林权地交由开发商进行房地产开发的农民不得认定为初始登记权利人。以下人员可认定为初始登记权利人：（一）持有原《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》、《用地批准书》，并原已缴纳建设过程相关费用未办建设手续的（必需按当时标准补缴相关费用），认定为初始登记权利人；……李涛在修建好房屋后，依据《丰都府办法[2014]55号》、《县政府专题会议纪要2014年第26期》、《县政府专题会议纪要2014年第37期》、《丰整违组办法[2014]11号》文件规定，以“丰都县城镇化建筑物遗留问题”向相关部门申请办理房地产权证，经过“丰都县城镇化建筑物遗留问题用地审批”，在该审批表中，用地单位为李涛，土地来源及面积：新占411.86平方米，用地性质“国有土地”，使用权类型“划拨”，土地用途“城镇住宅”。社坛镇村建站于2015年11月10日签注意见为“经现场核实，该建筑位于场规划区内，属于县政府（2014）55号文件规定的办证范围，同意按国有土地办理用地审批手续”，丰都县社坛镇国土所同月17日签注同意按国有土地办理建设用地手续，同月11日，丰都县社坛镇人民政府签注该宗地411.86㎡，同意按国有划拨用地办理建设用地手续，丰都县规划局于2016年6月29日签注“经核实，该宗地位于社坛镇场镇规划区内”。国土房管部门和县政府两部门尚未签注审批意见。李涛在办理“丰都县城镇化建筑物遗留问题房地产权证办理并联审批表”中载明，基本情况建设单位：工程地址丰都县社坛镇社稷路XXX路X幢，占地面积411.86㎡，建筑面积3215.31㎡，层数8，李涛在2015年11月23日签注：“本人承诺：在办理房地产权属登记一年内完善消防、防雷等相关设施，如不完善相关设施，若发生了消防、防雷等安全责任事故，本人承担全部责任”；丰都县社坛镇人民政府于2015年11月24日签注：“该户属丰都府办法[2014]55号文件规定的办证范围，同意给予办理房地产权属登记，我单位负责督促业主在一年内按照各部门提出的整改意见整改到位”；丰都县规划局于2015年12月4日签注“经核实，该建筑物位于社坛镇场镇规划区内”；丰都县气象局于2015年12月4日签注“该建筑物属丰都府办法[2014]55号文件规定的办证范围，已落实安全隐患整改措施，同意先办理房地产权证后整改”；丰都县公安消防大队于2017年2月3日签注“该建筑属于丰都府发[2014]55号文件办证范围，应落实整改措施未落实。”；丰都县城乡建设委员会于2017年7月31日签注“经核实，该建筑鉴定编号（略）的鉴定能证实该房屋地基基础和主体结构安全、合格”；另查明，李涛已按照丰都县违法建设整治工作领导小组要求结算缴纳了四费（资产处置收益或土地出让金、配套费、罚没款、办证综合费）共计1061052元（丰都县财政局于2015年6月审核）。2017年3月20日，丰都县违法建设整治工作领导小组办公司向丰都县建委和丰都县国土房管局下达关于要求该单位于两个工作日内按要求完成社坛镇李涛等两宗《丰都县城镇化建筑物遗留问题用地审批表》审批工作的通知。同年7月31日，建委做出“经核实，该建筑鉴定编号（略）的鉴定能证实，该房屋地基基础和主体结构安全合格”。目前，国土房管局和县政府尚未签注审批意见。2017年10月10日，丰都县违法建设整治工作领导小组出具证明：“兹有丰都县社坛镇社稷路XXX号李涛修建的城镇化建筑物2栋，根据县政府相关规定已纳入违法建设整治范畴，现已进入办证环节，根据办证规定需注销原有的土地使用权证，即可办理不动产权证。”上述事实，有原、被告的陈述、当事人身份证复印件、旧房拆除重建合同、国有土地使用证、丰都县城镇化建筑物遗留问题房地产权证办理并联审批表、通知、丰都县城镇化建筑物遗留问题用地审批表、《丰都府办法[2014]55号》、《县政府专题会议纪要2014年第26期》、《县政府专题会议纪要2014年第37期》、《丰整违组办法[2014]11号》等证据予以佐证，且经庭审举证、质证及审查，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，被告余斌与原告李涛自愿签订“旧房拆除重建合同”，约定将其继承所得的原位于丰都县社坛镇土地庙街XX号的房子交李涛拆除重建，作为对价，李涛重建后要还给余斌门面两间，套房两套，并约定了超还房屋面积计补差价的价格，所还房子的标准等合同主要条款。该合同约定双方的主要权利义务为被告余斌将旧房所有的土地使用权让渡于给原告李涛使用，原告李涛拆除旧房在原址修建房屋后对被告余斌进行还房和门面，双方权利义务对等，不存在欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律法规的强制性规定等合同无效情形，依法应认定合法有效。对于被告余斌辩称原告李涛未按照合同约定完善房屋相关设备设施，所交房屋未达到约定标准，系抗辩李涛履行合同具有瑕疵，但不能否定合同已成立有效。故，对于原告李涛请求确认与被告余斌签订的“旧房拆除重建合同”有效，本院予以支持。对于原告李涛请求被告余斌协助注销其原有的国有土地使用证，后变更为请求被告协助原告办理产权登记，根据原被告签订的“旧房拆除重建合同”的约定，应由被告余斌承担与自己所得套房和门面产权相关的一切税费，另从常理和开发建房一般习惯来看，李涛作为涉案房屋总的开发建设者，具有办理房屋总证的便利条件，且李涛也基于合同约定取得了被告的原国有土地使用证原件，原国有土地使用证负载的房屋已拆除灭失，在原址修建了新的住房，并按约定进行还房和门面，超建的剩余房屋归李涛所有。现原告李涛正在按照相关法律规定和程序办理房屋建设用地总证，被告余斌在李涛办理总证后才有利于确定自己所得房屋门面的权属登记，故在此过程中，被告余斌应积极予以协助，但国有土地使用证的注销涉及相关行政机关行政权的行使问题，司法机关不宜提前介入裁判，虽原告变更诉讼请求，但实质系对原诉讼请求更加模糊化的表述，外延更加宽泛，且其协助的内容仍包括对原国有土地使用证的处理，对该协助请求因涉及行政权力的行使，人民法院不宜提前介入评判，故，对于原告李涛请求被告余斌协助办理产权登记，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告李涛与被告余斌于2011年3月7日签订的《旧房拆除重建合同》有效；二、驳回原告李涛其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告余斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  徐 前人民陪审员  吴洪吉人民陪审员  余官福二〇一七年十二月二十六日书 记 员  邱 天