江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1123民初2082号原告：乐晟宇，男，2001年7月7日出生，汉族，家住江西省玉山县。法定代理人：乐某（系原告父亲），男，1967年2月1日出生，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：陈光信，系江西淮玉律师事务所律师。被告：曾霏，男，1965年9月29日出生，汉族，家住江西省玉山县。被告：杨岳珠，女，1971年2月6日出生，汉族，家住江西省玉山县。原告乐晟宇与被告曾霏、杨岳珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐晟宇的委托诉讼代理人陈光信到庭参加诉讼，被告曾霏、杨岳珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐晟宇向本院起诉请求：1、判令两被告立即支付购房款1,720,599.70元及利息（暂计算至2017年8月21日止为60,494.85元，此后按借款合同约定的借款利率计算至欠款还清之日止）；2、判令被告赔偿违约金40万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系。2016年4月2日，原告与被告曾霏签订了《房屋买卖合同》，约定的主要内容如下：原告将其所有的坐落于玉山县冰溪镇博士大道以北、工业十二路以西南起第二栋房屋四层（分别办理了房屋所有权证书）出卖给被告曾霏；房屋转让总价款为203万元，合同签订之日支付23万元，因原告母亲陈皎目前尚欠中国工商银行股份有限公司玉山支行贷款180万元，故购房余款180万元由被告曾霏向银行偿付该贷款自2016年4月5日起的贷款本息的方式支付；被告承诺自房屋产权过户到其名下之日起6个月内到银行办理成功贷款手续，贷款金额如低于180万元的，由其另行补足至180万元，所贷款项直接支付给中国工商银行股份有限公司玉山支行用于偿还原告母亲的前述贷款180万元，如由于银行方面原因贷款在一年内仍不能放款的，被告曾霏应无条件将该180万元偿还给银行；本合同订立生效后，双方均应严格履行，如一方违约，应支付对方违约金40万元。合同签订生效后，原告即依约将房屋交付被告，被告支付了合同约定的首期价款23万元，双方并于2016年9月18日及同年11月3日到不动产管理部门办理了不动产转移登记手续。后被告于2017年1月18日用涉案房屋抵押到江西玉山农村商业银行股份有限公司办理了贷款120万元，但被告并没有履行合同约定，将该贷款用于偿还前述银行贷款，仅支付了2016年5月至2017年3月期间的贷款173万元的利息103,210.06元，自2017年4月起的贷款利息就再未支付，截至2017年8月21日止，拖欠借款本息余额1,781,094.55元。庭审中，对于诉讼请求，原告补充称，其主张的购房款是依据原告父母所欠中国工商银行股份有限公司玉山支行的借款本息计算得出，其中借款本金为1,720,599.70元，利息按年利率6.525%计算，从2017年3月28日起计算至2017年8月21日止为60,494.85元（此后应按原告父母与中国工商银行股份有限公司玉山支行之间的借款合同的约定计算），两项合计1,781,094.55元。被告曾霏、杨岳珠均未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋买卖及抵押的情况。乐某与陈皎系原告的父母。两被告于1992年3月19日登记结婚，双方系夫妻关系。2016年4月2日，原告（即出卖方，作为甲方）在其父母的代理下与被告曾霏（即买受方，作为乙方）签订房屋买卖合同，约定：“一、房屋基本情况：坐落于玉山县冰溪镇博士大道以北、工业十二路以西南起第二栋，办理了房屋所有权证书四本，建筑面积第一层为104.72平方米，第二层、第三层各为107.98平方米，第四层为69.16平方米，产权人为甲方单独所有，系现房，产权证号码分别为20150527021、20150527023、20150527022、20150527020。办理了土地使用权证书，编号为玉国用（2013）第142号，使用权面积为118.5平方米，地类（用途）为商住。二、房屋转让总价款为人民币203万元，按整幢出卖，不按平方单价计算，包含房屋内装修、装潢、楼梯扶手。三、付款方式：本合同签订之日支付23万元，余款180万元按下列方式支付：1、甲方的法定代理人（陈皎）目前尚欠玉山工商银行贷款180万元，该贷款自2016年4月5日起的贷款本息由乙方负责直接偿还给银行，2016年4月5日前的该180万元贷款利息由甲方负责偿还。2、乙方承诺：自房屋产权过户到乙方名下之日起6个月内到银行办理成功贷款手续，贷款金额如低于180万元的，由乙方另行补足至180万元，所贷款项直接支付给玉山工商银行用于偿还甲方法定代理人的贷款180万元。如由于银行方面原因贷款在一年内仍不能放款的，乙方应无条件将该180万元偿还给银行。四、房屋产权过户手续办理：1、房屋所有权证、土地使用权证过户手续由乙方负责办理，所涉及的费用由乙方承担，甲方有义务配合、协助乙方办理相关过户手续。2、办理过户时间为：乙方应予本合同签订之日起30日内办理过户手续。五、房屋交付时间：双方到房屋管理部门开始办理过户手续之日，甲方即将该房屋交付给乙方，并将有关手续一并交付乙方。六、违约责任1、本合同订立生效后，双方均应严格履行，如一方违约，应支付对方违约金40万元。2、甲方确保有权转让该房屋，并承诺只转让予乙方一人。如因产权不明或有产权纠纷或已转让予他人的，乙方有权解除本合同，并追究甲方违约责任，甲方除支付违约金40万元、返还乙方购房款外，还应按所收取的房款数和时间按月利率3%支付乙方利息等经济损失，如乙方继续对房屋进行装修的，还应赔偿乙方房屋装修费用。……4、乙方确保如期偿还银行贷款本息，不得逾期，如逾期造成甲方信用不良记录的，乙方应支付甲方违约金5万元。本合同一式二份，甲方、乙方各执一份，自签字之日生效。”合同签订后，原告在父亲乐某的代理下与两被告于2016年9月办理了前述房屋第二至四层的产权转移手续，于同年11月办理了前述房屋第一层的产权转移手续。2017年1月，两被告以前述房屋为案外人曾星提供最高额抵押担保，担保的债权数额为120万元。二、涉案借款合同的情况。2016年4月18日，原告母亲陈皎（借款人、抵押人）、父亲乐某（共同借款人、抵押物共有人）与中国工商银行银行股份有限公司玉山支行签订《个人借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放190万元贷款，用途为借新还旧，用于归还尤丁来经营贷0000051号合同项下的逾期贷款，贷款期限为12个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（上/下）浮50%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。三、被告曾霏的付款情况。房屋买卖合同签订当日，被告曾霏向原告支付了首期购房款23万元，2016年5月至2017年3月期间又为原告父母支付了前述所欠银行借款的利息合计103,210.06元，此后未再付款。以上事实，有原告提交的原告父母的身份证及其父母与原告的户口本复印件、两被告的结婚证复印件、原被告于2016年4月2日签订的房屋买卖合同复印件、涉案房屋的房权证复印件、原告父母与中国工商银行股份有限公司玉山支行于2016年4月18日签订的《个人借款/担保合同》复印件及该笔借款的借据历史处理明细本地查询打印件、涉案房屋过户的房屋交易申请（审批）表（编号依次为：20161104008、20160920023、20160920027、20160920024）复印件、两被告用涉案房屋为他人借款提供最高额抵押的房屋抵押申请（审批）表（编号20170120001）复印件及原告关于被告曾霏代其父母支付了部分前述银行借款利息的自认在卷佐证，两被告未提供证据辩驳，故本院予以确认。本院认为，首先，涉案房屋买卖合同签订时，原告虽未成年，系限制民事行为能力人，但该民事活动是在其父母代理下所为，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”的规定，应认定该合同系原告与被告曾霏的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。其次，从原告已经向两被告转移了涉案房屋的所有权及两被告其后又将该房屋为他人借款提供抵押担保的事实可推知，原告已经履行了向被告曾霏交付涉案房屋的合同义务，故被告曾霏理应向原告支付合同约定的购房款203万元。本案中，因被告曾霏在合同签订当日已经支付了首付款23万元，故还需向原告支付余款180万元。对于该款，虽然双方在合同约定由被告曾霏以代偿原告母亲（实际上是原告父母）所欠中国工商银行股份有限公司玉山支行的贷款180万元本息的方式支付，但该约定将原告应得的大部分购房款用于清偿其父母所欠银行之债，实质上是原告父母变相地处分了原告的财产，很难认定系为原告的利益，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定，应认定该约定有违法律设立监护制度旨在维护未成年人最大利益的原则，故对原告依据原告父母所欠前述银行债务的金额来确定被告曾霏所欠购房款的主张不予支持，扣减被告曾霏已经代原告父母支付的前述银行借款利息103,210.06元，被告曾霏还应向原告支付购房款1,696,789.94元。最后，截至原告起诉之日即2017年9月18日止，被告曾霏在原告向其转移涉案房屋全部楼层的所有权已满十个月后，并未向原告付清购房款，其行为已经构成违约，故应承担相应的违约责任，即向原告支付合同约定的违约金40万元。此外，前述被告曾霏的债务，虽系被告曾霏以其个人名义所负的债务，但该债务系被告曾霏在两被告婚姻关系存续期间购置夫妻共同房产所负，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，该债务应推定为两被告的夫妻共同债务，故应由两被告共同清偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告曾霏、杨岳珠于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告乐晟宇支付购房款1,696,789.94元及违约金40万元，两项合计2,096,789.94元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,248元，减半收取12,124元，由原告乐晟宇负担337元，被告曾霏、杨岳珠负担11,787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  刘雪青二〇一七年十二月二十一日书记员  汪 霞