江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4768号上诉人（原审被告）:徐州市云龙区住房和建设局，住所地徐州市云龙区和平大道66号。法定代表人：李军，该局局长。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨传清，男，1970年12月7日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贵，江苏红杉树律师事务所实习律师。上诉人徐州市云龙区住房和建设局（以下简称云龙区住建局）因与被上诉人杨传清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院立��受理，依法组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人云龙区住建局的委托诉讼代理人刘玉荣、被上诉人杨传清的委托诉讼代理人刘梦林、许贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云龙区住建局上诉请求：撤销一审判决，改判云龙区住建局不承担违约赔偿金444912元；一、二审案件受理费由杨传清负担。事实与理由：1、《房屋拆迁产权调换协议》第六条第五款约定的是“甲方保证与其他被拆迁户补偿安置标准一致”，不是保证与其他被拆迁户补偿“安置面积比例一致”，一审法院直接以补偿面积比例判断补偿标准的高低属于理解错误。2、《房屋拆迁产权调换协议》第三条第一款约定的是以房屋产权调奂方式一次性综合置换补偿，不再产生其他任何附属补偿费用。上述综合性置换方式考虑了被拆房屋的外观、朝向、结构、内部格局、设备设施���内部装修装饰、停业损失、搬迁费用，又结合安置房屋的具体区位、结构、道路通畅性、交通便利性等因素，而不是简单以被拆房屋与安置房屋面积比例与各拆迁房签订补偿协议。3、杨传清不能以一张未经有关部门确认的案涉房屋位置图纸来证明其他被拆迁人安置面积比例均超过1：0.85；也不能以案外人王竹婷的《房屋拆迁产权调换协议》证明对王竹婷的补偿标准高于杨传清，因为商铺的价值没有可比性。王竹婷安置的房屋面积高于杨传清，不代表王竹婷的补偿标准高于杨传清。4、从举证责任分配来看，杨传清的证据不能证明对其补偿标准低于他人，应承担举证不能的后果。云龙区住建局虽然在庭审中陈述对邹彭雪的补偿比例不到1：1，但不是自认对邹彭雪的补偿标准高于杨传清。综上，一审判决认定云龙区住建局对他人的安置补偿标准高于杨传清是错误的。杨传清辩称，1、《房屋拆迁产权调换协议》合法有效。双方当事人在一审提交的安置房屋位置图以及云龙区住建局在一审的陈述，均可以证明相邻的其他被拆迁户的安置面积均超过了杨传清的安置比例，可以证明其他被拆迁户的安置补偿标准高于杨传清。杨传清已经完成了举证责任。2、安置房屋位置相邻、房屋结构、质量、产权性质、附属设施等无差别的情况下，衡量房屋价值的重要因素就是房屋面积。一审法院并不是简单以面积比例确认补偿标准，综合了区位、用途、结构等多种因素。《房屋拆迁产权调换协议》是云龙区住建局单方制作的格式合同，根据合同法的规定，对条款内容有不同理解的情况下，应当做出对格式合同提供方不利的解释。综上，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉。杨传清向一审法院起诉请求：1、判令��龙区住建局支付逾期交房违约金731808元；2、判令云龙区住建局支付拆迁安置补偿金713520元。由云龙区住建局承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨传清举证的安置房屋位置图复印件，拟证明案外人石彩侠（王永君）、李波、邹彭雪产权调换房屋面积安置比例达到1：1，云龙区住建局以是复印件且没有开发商盖章为由，否认该证据的真实性。云龙区住建局提供的三张安置房屋位置图，拟证明云龙区住建局安置给他人的房屋位置各不相同，补偿标准有所区别。杨传清对该证据的真实性未提出异议，但否认云龙区住建局的拟证明观点。庭审中，杨传清主张同为该项目产权调换安置的其他拆迁户，包括产权调换房屋位置位于3号楼-110号的张明、3号楼106号的李波、3号楼111号的李雪健、3号楼108号的邹彭雪，与杨传清的房屋相邻，同样位于郭庄路边，安置面积比例��超过1:1.0085，云龙区住建局回答“据了解，并不是均达到1:1.0085，如邹彭雪不足1:1”。结合双方的举证质证意见和双方在庭审调查中的问答情况，可以认定云龙区住建局所举房屋位置图的真实性，与杨传清安置房同为沿郭庄路边安置的还有邹彭雪、石彩侠、李波（王秀荣）等拆迁户。另查明，杨传清与云龙区住建局合同约定的产权调换房屋即世茂广场商业外街3幢1单元103、303号商服房屋（合计115.47平方米），于2013年3月27日经过徐州市城乡建设局予以竣工验收备案，具备上房条件。2013年10月28日，包括杨传清在内的产权调换征迁户以产权调换安置的房屋水电不独立导致延迟上房4个月为由，向云龙区政府信访，要求解决水电独立问题，表示如不解决，坚决不上房。2013年11月24日和2013年12月10日，上述人员两次因同样的事由信访。2015年4月20日，杨传清签署业主验���单办理了上房手续。杨传清产权调换后的房屋位置位于郭庄路边，案外人王竹婷产权调换房屋位于商业街里侧。杨传清与云龙区住建局对产权调换协议中约定的“房屋市场价”按照1.2万元每平方米计算。一审法院认为，根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。拆迁安置补偿合同的一方已按约腾退原有房屋，而对方当事人逾期未履行合同义务构成违约，其应当依法赔偿守约方的损失。杨传清与云龙区住建局签订的《房屋拆迁产权调换协议》，合法有效，双方当事人均应按照约定自觉履行义务。本案争议的焦点在于：1、云龙区住建局是否逾期交付房屋，逾期交付的时间应如何认定；2、云龙区住建局对杨传清的补偿安置标准是否过低，应否承担违约责任���关于云龙区住建局是否逾期交付房屋，逾期交付时间应如何认定的问题。根据双方拆迁产权调换协议约定，云龙区住建局应予2012年12月31日前将产权调换的房屋交付给杨传清，每拖延一日，按照产权调换房屋市场总价的同期银行贷款利息支付违约金。2013年6月30日仍未交房的，每天按房屋市场总价的万分之五向杨传清支付违约金。房屋经验收备案符合交房条件，杨传清以水电未分户拒绝上房没有合同依据和法律依据。云龙区住建局举证的信访材料证据能够证实，至少在2013年6月28日，云龙区住建局已向杨传清履行了通知交付的义务，逾期上房时间按照云龙区住建局主张应计算至2013年6月28日。杨传清主张逾期上房时间计算至2015年4月20日，无事实和法律依据，法院不予支持。根据双方协议约定，违约金应按照116.76平方米的房屋面积以单价1.2万元每平方米计算房屋总价为1401120元，并以此总价按照年息5.6%的银行贷款利率从2013年1月1日计算至2013年6月28日，违约金为38795.5元。关于云龙区住建局对杨传清的补偿安置标准是否过低、应否承担违约责任的问题。协议中约定产权调换房屋的面积为116.76平方米，但协议在违约责任部分同时约定，云龙区住建局承诺与其他被拆迁户补偿安置标准一致，如有高于本协议的，超过部分由云龙区住建局按照不低于产权调换房屋市场价向杨传清加倍补偿。云龙区住建局认可案外人王竹婷产权调换房屋面积比例高于杨传清的标准，但主张调换的房屋面积依据调换房屋的位置、朝向、结构、设备、配置、装饰装修以及周围交通、商业网点等情况综合确定，云龙区住建局对于杨传清举证的案涉房屋同一楼号的相邻沿街房屋位置图真实性不予认可，但其提供的证据证实还有杨传清主张的其��案外人产权调换房屋也安置在与杨传清房屋相邻的郭庄路边，且当庭自认安置房屋相邻的其他拆迁户的面积补偿比例“并不是均达到1:1.0085，如邹彭雪不足1:1”，云龙区住建局未将其掌握的上述相邻房屋的补偿比例情况举证反驳杨传清主张，应承担举证不能的责任，且云龙区住建局的自认中包含有的达到了1:1.0085的比例，超出杨传清的面积调换标准，法院认定杨传清主张的相邻沿街房屋面积补偿比例高于对其的补偿标准的事实存在。因此，根据双方拆迁协议约定，结合房屋产权调换应遵循的等价原则，云龙区住建局亦应按照等面积给予杨传清补偿，产权调换的房屋面积应为拆迁房屋面积即143.99平方米，鉴于重新安排产权调换房屋已不可能，故应以143.99平方米为标准，对实际给付房屋115.47平方米面积差额的部分即28.52平方米，按照1.2万元每平方米的价格向杨传清赔偿342240元。另外，从双方拆迁协议来看，有加倍补偿约定，既包含对杨传清损失的填补，亦有惩罚性质。杨传清上述按照面积差额予以赔偿的诉请得到支持，其根据协议再要求云龙区住建局承担一倍的违约惩罚赔偿，该违约金要求过分高于损失，根据云龙区住建局的抗辩，法院以杨传清实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，对该违约金调减至30%，即102672元。该两项赔偿合计444912元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、云龙区住建局于判决生效之日起15日内向杨传清支付逾期交房违约金38795.5元、违约赔偿金444912元，合计483707.5元。二、驳回杨传清的其他诉讼请求。二审庭审结束前，云龙区住建局未提交新证据。二审庭后，云龙区住建局补充提交与李雪建、邹彭雪、王竹婷、吴学胜等人签订的《房屋拆迁产权调换协议》复印件，证明安置补偿标准不是按照被拆房和安置房的面积比例来确定的，还有附属物等其他因素。杨传清质证认为，上述协议为复印件，真实性不予认可；上述协议也无法证明上诉人的观点；上述协议可以反映安置面积比例基本都是1:1，甚至大于1:1。二审中，杨传清未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，从本案当事人签订的《房屋拆迁产权调换协议》的内容来看，安置补偿标准不是仅指被拆迁房屋与安置房屋的面积比例。但是，安置补偿标准对应的是被拆迁人的拆迁利益，是可以金钱化的，最终体现在安置房屋的价格与面积。杨传清诉请的违约责任也是以金钱的形式出现，故一审法院最终以安置房屋的面积及市场单价为基础要素，来认定违约赔偿数额，并无不当。在杨传清举证证明区龙区住建局在产权调换安置上存在差异的事实后，已完成了相应的举证责任。云龙区住建局作为合同义务人，应举证证明自己没有违约的行为，即证明给予杨传清的补偿标准不低于其他被拆迁人，且从举证便利的角度来看，云龙区住建局作为拆迁人，其对拆迁方面的事实举证更便利。从一、二审举证的情况来看，云龙区住建局仅能提供房屋安置图及与部分被拆迁人签订的产权调换协议复印件，不能提交征收区域内被拆迁房屋的相关证据，导致法院无法查明双方诉争的安置补偿标��，亦无法核实云龙区住建局提交的与其他被拆迁人签订的产权调换协议的真实性，云龙区住建局应承担举证不能的法律后果。鉴于云龙区住建局在庭审中有关安置面积比例的陈述，可以佐证杨传清主张的违约事实，故一审法院依据双方的约定，酌情确定的违约赔偿数额并无不当，本院予以维持。综上所述，云龙区住建局的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7974元，由上诉人徐州市云龙区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年十二月七日书记员  孙晓明