云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2823民初942号原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路502号。法定代表人：ＸＸＸ，职务执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员。特别授权代理。被告：雷军宁，女，1978年02月04日出生，汉族，云南省勐腊县人，教师，住勐腊县。被告：邓跃军，男，1978年12月08日出生，汉族，云南省勐腊县人，教师，住勐腊县。原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告雷军宁、邓跃军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告雷军宁、邓跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付原告2011年5月1日至2016年12月31日期间的物业费、年垃圾处理费、年水电运行费共计7824元（其中，物业费6636元、年垃圾处理费608元、水电运行费580元）。2、判决二被告支付原告上述拖欠款项的违约金共计1647.87元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，2011年5月1日至2011年12月31日期间应收额688元，违约日期从2012年1月1日起至2017年8月31日止，共2400天，4.35%×130%×688元÷360天×2400天=259.38元；2012年1月1日至2012年12月31日期间应收额1372元，违约日期从2013年1月1日起至2017年8月31日止，共2040天，4.35%×130%×1372元÷360天×2040天=439.66元；2013年1月1日至2013年12月31日期间应收额1372元，违约日期从2014年1月1日起至2017年8月31日止，共1680天，4.35%×130%×1372元÷360天×1680天=362.07元；2014年1月1日至2014年12月31日期间应收额1456元，违约日期从2015年1月1日起至2017年8月31日止，共1320天，4.35%×130%×1456元÷360天×1320天=301.90元；2015年1月1日至2015年12月31日期间应收额1540元，违约日期从2016年1月1日起至2017年8月31日止，共960天，4.35%×130%×1540元÷360天×960天=232.23元；2016年1月1日至2016年12月31日期间应收额1396元，违约日期从2017年1月1日起至2017年8月31日止，共240天，4.35%×130%×1396元÷360天×240天=52.63元。）以上合计9471.87元。事实和理由：2007年11月25日，二被告与勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订了1份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县××小镇××单元××室，建筑面积144.66㎡（含公摊面积）。2008年11月30日，海诚公司与原告签订了《南腊小镇物业服务委托合同》，海诚公司委托原告为勐腊县南腊小镇二期提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2008年12月31日，海诚公司向二被告发出入伙通知书，被告邓跃军与海诚公司及原告办理了入伙手续，签订了《南腊小镇前期物业管理服务协议》和《南腊小镇住宅装饰装修管理协议》、《南腊小镇装修管理规定》等，即《南腊小镇业主手册》，双方约定了相关权利义务，其中双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第十一条、第四条约定了违约责任：甲方（指被告）违反协议，不按约定的时间交纳有关费用的，乙方（指原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按3‰交违约金，逾期60天起，乙方有权停止服务和停水、停电。二被告从2011年5月1日至今一直拒交物业费及其它费用，原告多次催交未果。据统计，二被告欠原告2011年5月1日至2012年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计688元，欠2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1372元，欠2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1372元，欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1456元，欠2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1540元，欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、水电运行费共计1396元。违约金按逾期的天数、金额，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%上浮30%进行计算，共1647.87元。综上所述，原告依法接受海诚公司的委托为二被告所在的南腊小镇二期提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和水电运行费，二被告无正当理由拒交物业费等费用，且二被告已实际接受了原告提供的物业服务，二被告拒交物业费的行为已构成违约，依法应承担违约责任，为此原告依法具状诉至法院。被告雷军宁辩称，依法驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：1、原告未按南腊小镇前期物业管理服务协议成立本小区业主委员监督层，也从未召开什么业主大会，无人监督物业管理履行物业服务合同、服务质量、服务职责，无视业主监督权，任意搭建车棚进行收费，物业独断专行，未履行好其应尽义务。违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第一条第一款第8点：业主对物业共用部分、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。2、楼顶的太阳能水管无人定期去检查维修，多次爆管，房顶渗透漏水，给顶楼房主（被告及邻居家）的生活造成很大影响。被告屋顶渗水，客厅、伙房、阳台、餐厅、甚至蔓延到洗手间和卫生间均有渗水漏水，导致装修好的屋顶内翘壳、漏筋、脱落、霉变等一系列问题。多次向原告反映，要求想办法处理好楼顶业主房顶的防水层问题及被告房屋被损坏的室内装修问题。经与原告的管理者协商决定，先修缮好被告两家房顶防水层后，再处理好被告室内的装修问题，完事后再交齐物业管理的费用，管理者答应了，由原告提出年度使用计划，经当地物业管理行政部门审核后划拨，使用维修基金做楼顶防水层，可原告后来变卦，找各种理由推诿说跟原告没有任何关系，要求业主自己解决此事，原告的管理者出尔反尔，不讲信用。不得己被告只得重新装修吊顶，又花费2万余元的装修费用，因原告对业主的共用部位检查、维修、养护不到位，原告有推卸不了的责任。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第七条第二款：维修基金的使用由乙方（原告）提出年度使用计划，经当地物业管理行政部门审核后划拨。3、房后的大榕树因没有人修枝剪叶，造成树枝烂叶直接触到业主房顶的太阳能，造成房顶太阳能多次损坏，并且树藤（树根）滲透到墙体中，破坏了墙面，影响了业主住房美观，同时在雷雨天有被雷电击中而危及业主人身安全的隐患，多次向物业反映并要求原告来处理修缮，可原告不闻、不问、不管，多次反映均无效。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第一条第二款第1点：对房屋共用部分、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务和管理。）；4、小区自行车、摩托车被盗，很多业主汽车被划被刮蹭，监控系统长期损坏，原告不对此公用设施设备维修、养护、运行，业主的财产安全无保障。亭台倒塌，也无人修理。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第二条第一款：1．物业共用部位的维修、养护和管理。2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。原告违反协议第三条第二款：l、设备良好，运行正常，无事故隐患；3．建立健全保养、检修制度。）；5、公共秩序维护混乱，治安安全防范不到位，车辆乱停乱放，外来人员可以任意出入该小区，小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出，甚至进入住房楼道里贴广告，敲门搞传销，被告所住单元的业主中就有多户人家的财物被偷，给居民的生命及财产安全带来严重的威胁。楼道的灯经常坏，向原告反映，但长时间没人修理，造成上下楼梯不方便，不得己自己修理。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第一条第二款：1.对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。违反协议第二条第一款：公共秩序维护、治安安全防范、公共消防等事项的协助管理；违反协议第三条第二款：1．设备良好，运行正常，无事故隐患；2．建立健全保养、检修制度。）；6、僵尸车长期停放，无人管理，车库任意搭建。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第二条第一款5.车辆停放管理。）；7、本小区散步的小路被部分居民拦腰截断，破坏防滑坡，圈地围鸡圈，改变其性质和用途，占为己有，变成自家后院，也没有人管理，影响了业主的生活质量，原告未制止。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第一条第二款：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务和管理；制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为。）；8、小区业主改变绿化区的使用功能，个人养殖、种植，私搭乱建，擅自破坏绿化区，砍伐绿化区修建车库、房屋、鸡圈等设施，放养家禽，破坏小区绿化及周边环境，蚊虫多，环境受到了污染，由于原告未制止，不作为，对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，既影响了居民生活质量，也给居民的身体健康带来严重威胁。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第一条第二款：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务和管理；制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；第二条第一款：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、治安安全防范、公共消防等事项的协助管理。）；10、原告和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。由于原告对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，……不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。同时引述最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点；11、因原告没有按质按量履行职责，服务不到位等原因，从而促使被告未交纳物业管理的费用，双方有争议。而原告未按南腊小镇前期物业管理服务协议流程来处理。（违反了南腊小镇前期物业管理服务协议第十五条条款：本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁。）物业不只是打扫卫生，清理垃圾，还有其它职责，这样收物业费不合理。综上所述，被告认为：由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占，共用设施设备的运行、维修、养护和管理及共用部位的维修、养护和管理均不到位，公共秩序混乱，小区治安案件频发．．．．．业主多次向原告和有关部门反映，一直没有得到解决，因此大部分业主由于原告的严重违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，合理合法。被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。被告对原告的种种服务不到位，没有按质按量履行职责，违反南腊小镇前期物业管理服务协议之违约责任未达到管理服务质量约定目标，违约在先。原告诉讼请求违反了合同法第六十七条之规定及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条、第六条，请求人民法院依法予以驳回原告全部诉讼请求。被告邓跃军答辩意见与被告雷军宁一致。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同登记备案表1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告雷军宁、邓跃军向海诚公司购买位于勐腊县××小镇××单元××室的事实。2、入伙通知书1份、身份证复印件1份（均系复印件，入伙通知书与原件核对无异），欲证明被告雷军宁、邓跃军与海诚公司及原告于2008年12月31日办理入住手续、交接房屋的事实。3、南腊小镇新城物业服务委托合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明原告与海诚公司签订南腊小镇新城物业服务委托合同，约定了双方相关权利和义务，原告受海诚公司委托为南腊小镇新城小区提供物业服务的事实。4、南腊小镇业主手册1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告与原告于2009年3月6日签订《南腊小镇业主手册》约定双方权利义务的事实。5、催费通知书6份、费用明细1份、律师函1份、快递回执单1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告向被告催缴物业费的事实以及被告欠费的详细统计情况。6、违约金计算表1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明违约金计算方法的事实。7、张贴缴费通知书的照片1张（系打印件），欲证明原告在8栋1单元501室张贴缴费通知的事实。8、腊发工（2015）64号文件1份（系复印件），欲证明从2015年4月1日起，物业服务标准为普通住宅每平方米0.75元，及原告在该小区进行公示的事实。9、腊发工（2012）48号文件、收款收据各1份（均系复印件，收款收据与原件核对无异），欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一缴纳垃圾费的事实。10、南腊小镇张贴文件的照片1张（系打印件），欲证明原告把州、县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。11、南腊小镇工作中的照片1张，欲证明原告对南腊小镇提供物业服务的事实。经质证，二被告对原告提交的证据1、2、3、4、9真实性、合法性、关联性均认可。证据5对真实性认可，但对各项费用的计收有异议，不认可。证据6不清楚，是否以国家标准计收为准有异议。证据7认可，还是存在这样的情况，可能会被别人撕毁。证据8二被告没见过，没有公示过。证据lO二被告没见过，不认可。证据11是有这样的情况存在，但二被告没见过。二被告向本院提交如下证据：1、南腊小镇前期物业管理服务协议1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明原告违反了南腊小镇前期物业管理服务协议的相关条款，具体见协议书的条款。2、私搭乱建的照片6张（均系打印件），欲证明物业管理不善，绿化区遭受到破坏，公摊面积变成私有的事实。3、走道拦腰截断的照片1张（系打印件），欲证明物业管理不善，影响了业主们的生活环境和休闲小道，改变了从前的模样的事实。4、亭台堆放杂物的照片2张（系打印件），欲证明物业管理不到位，休闲亭台被他人占用的事实。5、破坏环境，改绿化地为养鸡场的照片3张（系打印件），欲证明物业不得力，绿化区被他人占为己有，既破坏了环境，又污染了空气的事实。6、僵尸车辆常年停放，无人管理的照片1张（系打印件），欲证明物业没有履行车辆停放管理的义务，给居民带来不便的事实。7、楼顶多次爆管，房顶渗水，漆面脱壳的照片2张（系打印件），欲证明物业管理不到位，工作不负责任，没有做好检修巡查工作，造成业主损失严重的事实。8、无人修建枯枝败叶，藤蔓长到墙面、破坏墙面的照片2张（系打印件），欲证明物业管理不到位，不为业主排忧解难，业主多次反映无效，只管催交管理费不履行职责的事实。9、家禽放养，环境卫生受到污染的照片3张（系打印件），欲证明物业管理不到位，违反南腊小镇前期物业管理服务协议的事实。10、监控已坏，长期是个摆设的照片1张（系打印件），欲证明物业管理严重失职，业主没有安全感，单车、摩托车被盗，无法调取监控、寻找线索的事实。11、楼道灯、防盗门损坏，无人修理的照片2张（系打印件），欲证明物业不履行职责，不明白物业管理是什么的事实。12、绿化地变菜地的照片1张（系打印件），欲证明物业失职，对环境遭到破坏不管不问，任其自然的事实。13、楼道墙面被乱粘乱贴的照片1张（系打印件），欲证明物业安全意识薄弱，外来人员随意进出楼道的事实。14、车道上任意停放车辆的照片1张（系打印件），欲证明物业管理不到位的事实。15、乱砍滥伐修鸡圈的照片1张（系打印件），欲证明物业失职，管理不到位的事实。经质证，原告对被告提交的证据l真实性认可，合法性和关联性不认可，因为没有详细的证明。证据2真实性认可，但观点不认可，原告多次劝阻未果，并已经上报相关的部门。证据3、4、5、6、8、9、l2、13、14、15真实性认可，但对被告所表述的观点不认可。证据7真实性、合法性、关联性均不认可，所提交的证据无法证明是原告管理不善。证据10、11真实性认可，合法性和关联性不认可。需要业主的积极配合。证据12真实性认可，合法性和关联性不认可。对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1、2、3、4、7、9、11二被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据5、6系原告单方制作，属于原告对诉请主张的明确，本院在说理部分进行评判。证据8二被告不认可，且系复印件，不符合证据的有效性，本院不予采信。证据10被告不予认可，且原告也未提交其他证据证实其所张贴为州、县发改委关于收费的文件的事实，对证明观点本院不予采信。被告提交的证据1与原告提交的证据4中《南腊小镇前期物业管理服务协议》一致，能够证明原告与被告邓跃军签订协议的事实，本院予以采信。证据2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15原告认可真实性，能够证明被告居住的南腊小镇部分区域的现状，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2008年11月30日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊小镇物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊小镇新城提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。2009年3月6日邓跃军作为甲方与佳和物业公司作为乙方签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》，其中协议第四条“物业管理服务费用”约定，甲方每月需缴纳的物业管理服务费按产权面积为：多层住宅：0.50元/平方米/月。甲方缴纳物业服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳，水、电费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前。乙方将业主当月发生的以上费用的结算单通知甲方，甲方到南腊小镇××物业办公室缴纳。第六条“代收代缴收费服务”约定受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），水、电费标准为供水、供电部门单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水电费用分摊采取按业主所拥有产权面积逐月分摊办法。第十一条“违约责任”约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3千分之三交纳违约金，逾期60天起停止服务。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。佳和物业公司于2015年7月5日通过邮寄方式向邓跃军发出《缴费通知书》、《费用明细》、《律师函》，在雷军宁、邓跃军居住的住宅门口张贴《缴费通知书》，要求雷军宁、邓跃军交纳2011年5月1日至2016年12月31日期间的物业费6636元、年垃圾处理费608元、水电运行费580元，共计7824元。该费用雷军宁、邓跃军至今未缴纳。雷军宁、邓跃军系勐腊县南腊小镇二期8幢1单元501室建筑面积为144.66㎡住宅的业主。本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，南腊小镇未成立业主委员会，原告提供的物业服务来源于与海诚公司签订的《南腊小镇物业服务委托合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，该合同属于前期物业服务合同。而后原、被告双方又签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》，该合同未违反法律规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”及第十七条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”对于原告要求二被告支付物业费6636元的诉请，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”及第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”原告通过邮寄、在二被告住宅大门张贴《缴费通知书》、《费用明细》、《律师函》向二被告催交物业费等费用，但二被告至今未履行，故对于原告诉请的物业费，有事实依据，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于物业费支付金额，根据原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用”约定，甲方每月需缴纳的物业管理服务费按产权面积为：多层住宅：0.50元/平方米/月。故本院予以支持2011年5月1日至2016年12月31日物业费4918.44元。对于原告诉请的年垃圾处理费608元，符合原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》约定及《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》规定，本院予以支持。对于原告诉请的年水电运行费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告并未向本院提交证据予以证实其收取年水电运行费的计算依据，故本院对原告要求二被告支付580元年水电运行费的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”的规定，对于原告要求二被告支付违约金983.81元的诉请，原告自愿将计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%进行计算，未违反法律规定及双方《南腊小镇前期物业管理服务协议》约定，本院予以确认。但对于原告计算违约金的有关费用金额不符合双方约定，本院按照予以支持的相应年度有关费用金额，按原告主张的计算标准进行计算，予以支持违约金966.54元。对于原告根据腊发工【2015】64号文件规定主张2015年4月1日起物业服务费按0.75元/㎡/月收取的诉请，因原、被告双方在合同中并未约定物业服务费的调整按此方式进行调整，故对原告自2015年4月1日起按0.75元/㎡/月收取物业服务费的主张本院不予支持。对于二被告辩称无监督机构、未召开业主大会，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占，共用设施设备的运行、维修、养护和管理及共用部位的维修、养护和管理均不到位，公共秩序混乱、小区内业主财物被盗等均非被告可以不缴纳物业费的法定及约定理由，故对于被上述辩解，本院均不予采纳。对于二被告提出的原告服务不到位，没有按质按量履行职责，违反《南腊小镇期物业管理服务协议》之违约责任，因原告违约在先二被告行使先履行抗辩权的问题，依照原、被告双方签订的《南腊小镇前期物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用”约定“甲方缴纳物业服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳。”的约定看，系被告先缴费原告后服务，且在原告已经对被告所居住小区提供物业服务近8年的情况下，二被告至少6年未履行缴费义务，故被告主张的先履行抗辩权没有事实依据且不符合法律规定，其抗辩不成立，本院不予采纳。小区物业居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同支持，物业公司应当多做业主的劝解及说服工作，以长期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度；原告作为物业服务的提供者应增强服务意识，努力提高服务质量，积极回应业主诉求，不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一.被告雷军宁、邓跃军在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2011年5月1日至2016年12月31日期间勐腊县南腊小镇小镇二期8幢1单元501室的物业费4918.44元、年垃圾清运费608元及违约金966.54元，共计6492.98元。二.驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担8元，被告雷军宁、邓跃军负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陶琪仙二〇一七年十二月八日书记员  周 波