重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终1027号上诉人（原审被告）：王伟，男，1966年11月16日出生，汉族,住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：段凤毅，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨胜刚，男，1975年11月10日出生，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：庹蜂森，重庆云霁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秋梅，女，1975年8月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：庹蜂森，重庆云霁律师事务所律师。上诉人王伟与被上诉人杨胜刚、陈秋梅房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院(2017)渝0114民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2017年11月14日对上诉人王伟的委托诉讼代理人段凤毅，被上诉人杨胜刚和陈秋梅进行了询问，于2017年12月14日对上诉人王伟的委托诉讼代理人段凤毅，被上诉人杨胜刚及其与陈秋梅的共同委托诉讼代理人庹蜂森进行了询问。本案现已审理终结。上诉人王伟提出上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2017）渝0114民初2279号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，即对转租房屋的事实认定错误。上诉人王伟在使用租赁房屋过程中并没有违反租赁合同的约定，且在签订《房屋租赁合同》前，被上诉人杨胜刚、陈秋梅对上诉人王伟租用诉争房屋，并用于扩展原已建成的重庆市黔江区劲博体育用品商城是明知的。被上诉人杨胜刚、陈秋梅辩称，二被上诉人不清楚上诉人王伟将房屋进行了转租，对经营面积并不清楚，房屋租赁合同上只有被上诉人杨胜刚与上诉人王伟的签字。租赁的房屋被重庆市征程贸易有限公司用于经营服装，而不是上诉人王伟个人使用，存在转租的事实。一审法院认定事实：2010年6月1日，杨胜刚（甲方）与王伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.租赁房屋坐落于重庆市黔江区南海鑫城二楼，房号为A3，建筑面积约853平方米；2.房屋用途为从事商品批发、零售业务；3.房屋租赁期自2010年6月1日至2020年5月31日止；4.乙方每年分二次期限，提前3个月向甲方支付租金（……；2015年6月1日至2016年5月31日，每平方米每月的租金22.6元；2016年6月1日至2017年5月31日，每平方米每月的租金23.6元；2017年6月1日至2018年5月31日，每平方米每月的租金24.6元；2018年6月1日至2019年5月31日，每平方米每月的租金25.6元；2019年6月1日至2020年5月31日，每平方米每月的租金26.6元。）；5.未经甲方书面同意，乙方不得以转租、借用、互换等形式处分租赁房屋的全部或者部分；6.房屋租赁期间，乙方超过约定的租金支付期限10日内仍未支付的或者未经甲方书面同意，将租赁房屋全部或者部分以转租、借用、互换等形式处分租赁房屋的，甲方有权解除本合同；7.租赁期间，乙方未经甲方书面同意，以转租、内部柜台租赁、借用、互换等形式全部或部分处分租赁房屋的或者超过约定的租金支付期限10日内仍未按约定支付的，乙方应按照合同期内租金总额的10%向甲方支付违约金。2016年7月21日，杨胜刚、陈秋梅向王伟发出委托支付书，委托王伟将到期应付租金支付给案外人任才，用以偿还杨胜刚、陈秋梅向任才所借的50万元借款。2016年9月2日，王伟向案外人任才支付了款项共计133067元，同时，任才向王伟出具收条，表示自己收到了该笔款项。2017年3月8日，王伟向农行代陈秋梅偿还贷款利息分别为16812.91元、16728.52元，2017年3月30日偿还13342.1元，2017年4月25日偿还16698.58元,以上款项共计62582.11元。在庭审过程中，王伟表示自己愿意继续代陈秋梅支付其在农行的利息，偿还利息的总额上限为2017年5月1日至2017年11月30日期间的房屋租金。重庆市征程贸易有限公司的法定代表人是王伟，股东为王伟、聂万芳。重庆市征程贸易有限公司黔江劲博体育用品商城负责人是阮红星，是重庆市征程贸易有限公司的分公司。重庆市黔江区劲博体育用品商城为个体工商户，经营者是王伟。另外，涉案租赁物的物业管理公司为重庆众德物业管理有限公司，该公司出具的物业收费通知单载明业主姓名为劲博。在一审庭审过程中，针对违约金的问题向杨胜刚、陈秋梅、王伟进行了释明，杨胜刚、陈秋梅不申请调整违约金，王伟申请调整。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、王伟是否存在逾期支付租金或者支付租金不符合约定的情形；二、王伟是否存在转租行为；三、杨胜刚、陈秋梅是否享有解除权；四、若合同解除，那么合同解除的法律后果以及赔偿损失、违约金的问题。现针对争议焦点分别作如下评述：关于焦点一。王伟按约支付了从2016年12月31日至2017年6月1日止的房租。根据合同约定，2017年6月2日起至2017年12月21日止的房租应于2017年3月1日前支付。2017年2月28日，杨胜刚、王伟与农行之间达成协议，三方约定由王伟用租金代杨胜刚之妻陈秋梅偿还农行的贷款利息。同日，杨胜刚为王伟出具收条。2017年3月8日，王伟依约向农行代陈秋梅偿还贷款利息16812.91元、16728.52元，2017年3月30日偿还13342.1元，2017年4月25日偿还16698.58元。在庭审过程中，王伟表示自己愿意继续代原告陈秋梅支付其在农行每月的贷款利息，上限以2017年5月1日至2017年11月30日期间的房屋租金为准。因此，王伟依约履行了三方的协议并愿意继续履行，故王伟不存在逾期支付租金或不按约定方式支付租金的问题。关于焦点二。2010年6月1日，杨胜刚与王伟签订《房屋租赁合同》，合同系两个自然人签订。同时，租赁合同明确约定，未经杨胜刚同意，王伟不得将租赁房屋转租他人。杨胜刚、陈秋梅提交的发票足以证明在劲博体育用品商城销售体育用品的主体是重庆市征程贸易有限公司。王伟并未提交相应的证据证明在签订租赁合同时自己代表了重庆市征程贸易有限公司，因此并不能认定其行为为公司的职务行为。王伟仅向一审法院提交了重庆市黔江区劲博体育用品商城（个体工商户）营业执照复印件，并没有提交其他证据证明重庆市黔江区劲博体育用品商城（个体工商户）在涉案租赁房屋内实际经营。综上，王伟的行为构成转租。关于焦点三。双方在租赁合同中约定，房屋租赁期间，乙方（承租人）超过约定的租金支付期限10日内仍未支付的或者未经甲方（出租人）书面同意，将租赁房屋全部或者部分以转租、借用、互换等形式处分租赁房屋的，甲方有权解除本合同。本案中，王伟的行为构成了转租，依照约定，未经承租人书面同意，王伟将房屋转租的，杨胜刚、陈秋梅有权解除合同。因此，现杨胜刚、陈秋梅请求解除《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。关于焦点四。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”本案租赁合同解除后，王伟应当腾退房屋并恢复原状。本案中，王伟的房租已支付到2017年9月1日。至本案起诉之日，并不存在租金损失，因此，租金损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。但合同解除后至王伟实际腾退房屋之日止，期间产生房租损失的，杨胜刚、陈秋梅可另行起诉。至于合同解除后，若王伟向农行代付的贷款利息高于杨胜刚、陈秋梅实际遭受的资金损失，王伟可另行主张。关于焦点五。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”上述法律所规定的违约金以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性是违约金的重要属性，违约金的本质属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之代替。鉴于违约金的损失填补功能和替代履行作用，若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损失，则二者不能同时适用，进而防止守约方双重获益。本案中，由于该案至起诉之日，杨胜刚、陈秋梅不存在房租损失的问题，也未提交证据证明有其他损失的存在，故杨胜刚、陈秋梅的违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的均是房租损失。因此，杨胜刚、陈秋梅主张违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告杨胜刚与被告王伟之间于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告王伟于本判决生效之日起三十日内腾退原告杨胜刚、陈秋梅的房屋并恢复原状。三、驳回原告杨胜刚、陈秋梅的其他诉讼请求。本案案件受理费5142元，减半收取2571元，由原告杨胜刚、陈秋梅负担2531元，被告王伟负担40元。二审中，上诉人王伟举示了以下证据：第一组证据：重庆市黔江区国税局开具的《税收完税证明》3份，拟证明王伟开设的重庆市黔江区劲博体育用品商城缴纳了2016年10月1日至2017年6月30日期间的增值税，重庆市黔江区劲博体育用品商城一直在实际从事经营活动，并非一审认定没有从事经营活动；第二组证据：2010年4月8日杨胜刚签署的《授权书》1份，拟证明杨胜刚在2010年4月8日将南海鑫城二楼A3号房屋租赁给王伟，已经明确房屋由劲博体育使用，并同意1-2楼之间开一道楼梯；第三组证据：2010年5月9日，杨胜刚、陈秋梅与王伟、聂万芳签订的《房屋转让协议》1份、《中国农业银行银行卡取款业务回单》2份，杨胜刚、陈秋梅出具的《收条》1份，拟证明2010年5月9日，杨胜刚、陈秋梅将原“富豪之星”所用房屋的经营权转让给王伟、聂万芳时，已将房屋明确给劲博体育使用。当天王伟向杨胜刚支付了转让费100万元，约定的交房时间是2010年6月1日，与双方签订《房屋租赁合同》的时间一致；第四组证据：《黔江区南海鑫城劲博商城一店总平面图》1份，拟证明杨胜刚出租房屋在黔江南海鑫城劲博商城一店中的位置状况；第五组证据：杨宗黔、李益良向王伟出具的《收条》各1份，《重庆农村商业银行业务凭证》各2份，拟证明王伟以为杨胜刚代偿债务的方式支付租金128461.80元；第六组证据：2017年5月23日至2017年8月31日《中国农业银行业务凭证》6份，拟证明王伟在2017年5月23日至2017年8月31日已经合计为陈秋梅代偿了122306.31元；第七组证据：劲博商城《照片》打印件3张，拟证明南海鑫城大门口上面的二楼是杨胜刚出租房屋，在房屋外的“劲博商城”广告就在杨胜刚的房屋区域外墙，由此足以证明杨胜刚出租的房屋是“劲博商城”王伟在使用。在电子广告上，杨胜刚还委托王伟为其发布了房屋转让广告，有杨胜刚的电话和房屋面积，杨胜刚足以知晓出租房屋是王伟在使用。在杨胜刚房屋内，悬挂了重庆市黔江区劲博体育用品商城的《营业执照》。被上诉人杨胜刚、陈秋梅质证认为，证据的真实性没有异议，但是不能达到证明目的，杨胜刚、陈秋梅与王伟签订的是个人合同。被上诉人杨胜刚、陈秋梅举示了以下证据：第一组证据：《照片》两张、强风服饰购物小票、重庆市征程贸易有限公司开具的发票一张，拟证明强风服饰的门面系本案诉争房屋，购买强风服饰后该商家开具的发票显示的卖家为重庆市征程贸易有限公司；第二组证据：杨胜刚的银行账户明细，拟证明一直是王伟在支付租金，而房屋是重庆市征程贸易有限公司在使用，并不是王伟本人在使用。杨胜刚、陈秋梅对房屋转租并不知情。第三组证据：2017年11月14日的强风服饰购物小票一张、银行交易存根一份、发票一份以及照片照片三张，重庆市诚动贸易有限公司企业信息查询表，拟证明强风服饰销售收入由重庆市诚动贸易有限公司收取，发票由重庆市黔江区劲博体育用品商城出具，案涉房屋并非上诉人租赁使用；第四组证据：2017年12月12日强风服饰购物小票、银行交易存根、发票，拟证明收款方为重庆市征程贸易有限公司，发票出具方为重庆市黔江区劲博体育用品商城。上诉人王伟质证认为对第一组证据、第二组证据真实性没有异议，对其关联性和证明目的有异议；对第三组证据、第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到上诉人证明目的，重庆市诚动贸易有限公司之所以收款是因为王伟与重庆市诚动贸易有限公司之间存在债权债务关系。上述证据，经本院审查认为，上诉人举示的第一组证据的真实性、合法性予以采信，但不能证明案涉租赁房屋系重庆市黔江区劲博体育用品商城经营使用，对其关联性不予采信；第二组证据、第三组证据真实性予以采信，但不能达到上诉人的证明目的，对其关联性不予采信；第四组证据真实性、合法性、关联性予以采信；第五组证据、第六组证据真实性、合法性予以采信，但与本案双方二审争议事实无关联性，对其关联性不予采信；第七组证据真实性予以采信，但不能达到上诉人的证明目的，对其关联性不予采信。被上诉人举示的第一组证据、第三组证据、第四组证据的真实性、合法性、关联性予以采信；第二组证据的真实性、合法性予以采信，但不能达到被上诉人的证明目的，对关联性不予采信。本院二审查明：案涉租赁房屋内所经营的品牌为强风服饰。根据被上诉人举示的银行交易存根、发票来看，强风服饰收款方为重庆市征程贸易有限公司或重庆市诚动贸易有限公司，出具的发票为重庆市征程贸易有限公司或重庆市黔江区劲博体育用品商城。二审中上诉人承认在销售过程中存在委托代开发票的情形。另查明，重庆市诚动贸易有限公司的法定代表人为聂伟，股东为聂伟、蒲宝玉。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案租赁合同是否应解除。对此评析如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《房屋租赁合同》约定，王伟将租赁房屋全部或者部分以转租、借用、互换等形式处分租赁房屋的，杨胜刚有权解除本合同。转租是指，承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的。借用是指将出借物无偿交给他人使用。案涉租赁房屋内经营的品牌为强风服饰，该品牌经营者在销售服饰时存在收款方与发票出具方不一致的情形，且上诉人承认存在代开发票的情形，故本院认定收款方作为该品牌经营者，同时也是该租赁房屋的实际使用者。目前强风服饰的收款方为重庆市诚动贸易有限公司和重庆市征程贸易有限公司，其中重庆市诚动贸易有限公司并非王伟经营的公司，王伟将租赁房屋交与该公司使用，即使现有证据不能证明王伟收取了租金，但亦构成借用，符合双方合同约定的解除情形。被上诉人请求解除双方签订的房屋租赁合同，应予以支持。上诉人抗辩重庆市诚动贸易有限公司是因为王伟与重庆市诚动贸易有限公司之间存在债权债务关系，但未举示证据证明，本院对该抗辩理由不予采信。综上所述，上诉人王伟的上诉理由不能成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5142元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇一七年十二月十四日法官助理 申 媛书 记 员 何杰洪