福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0803民初2007号原告王志彬，男，汉族，1984年5月6日出生，住龙岩市永定区。原告温春燕，女，汉族，1984年3月14日出生，住龙岩市永定区。共同委托代理人林耀冠，福建聚泰律师事务所律师。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司，住所地龙岩市永定区，统一社会信用代码：913508225532212768。法定代表人刘年芳，董事长。委托代理人林惠玲，福建津都律师事务所律师。原告王志彬、温春燕与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法由审判员李良武适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告王志彬、温春燕的共同委托代理人林耀冠与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司的法定代表人刘年芳及其委托代理人林惠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王志彬、温春燕诉称，两原告于2013年3月8日与被告签订《商品房买卖合同》以及附件六《商品房买卖合同》补充协议，约定两原告向被告购买坐落于永定县，总价913,146元，双方就房产交易的其他事项进行了详细约定。合同签订后，两原告依约付清了所有购房款，然而，被告承诺的交房日期一拖再拖。尔后在两原告的强烈要求下，被告与原告于2015年4月26日签订了《商品房买卖合同补充协议（二）》，双方确认被告因逾期交付房产应向原告支付违约金14,610元。然而，现如今被告仍未向原告支付该笔违约金，严重侵害了两原告的合法权益。请求依法判令：1、被告立即向原告支付违约金14,610元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司辩称，一、首先，答辩人认为，根据《商品房买卖合同补充协议（二）》（下称补充协议）中第2条第1款之约定，双方协议的违约金应首先抵扣乙方（即原告）自通知交房之日起两年内的物业费，这两年的物业费共计3,621.5元，应从违约金14,610元中先予以抵扣。二、根据补充协议第2条第4款之约定，双方同意在没有享受本条第2款和第3款的情形下，可以将抵扣两年物业费后的剩余违约金与乙方需缴纳的因享受套外面积而增加的费用（每户约为3平方米左右）之间进行全额抵扣，即乙方无须再缴纳任何增加面积费用，甲方也无须再支付任何违约金的余款。现在，原告已经将套外面积划入其自身的房屋范围中并进行装修，即表明原告已经享受了套外面积，因此根据此条款的约定，在原告享受了套外面积的情况下，答辩人无须再支付款项给原告，原告要求答辩人支付违约金是没有理由的。三、根据补充协议第2条第3款之约定，退一万步说即使答辩人需要再支付剩余的违约金，也是在答辩人经济状况允许的情况下支付，现由于答辩人建设的某广场时间较久，产生的利息等额外费用较高，答辩人入不敷出，因此不属于本款约定的经济状况允许的情况，故即使按照此条款的约定，答辩人也不需要在目前支付剩余的违约金。综上，答辩人认为，原告由于享受了两年的免物业费，也享受了套外增加面积，因此答辩人无须再支付原告任何违约金，原告的诉请没有任何事实和法律依据，法院应依法驳回。原告在法庭审理过程中向本院提交《商品房买卖合同补充协议（二）》1份，证明因被告长期逾期交付房产，双方就被告违约事宜于2015年4月26日签订《补充协议（二）》，其中约定了被告应向原告支付违约金14,610元的事实。被告质证认为，真实性无异议。对原告的主张有异议，补充协议第二条约定非常清楚，根据补充协议，被告无需支付任何费用。这3平方米给原告，就很划得来，且市价远远高于违约金，所以原告才与被告签订了《补充协议(二)》。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司在法庭审理过程中向本院提交证据1、房产交接验收表1份，证明本案涉案房产是2015年的5月5日交付的；2、物业费缴交表1份，证明2015年5月5日-2017年5月5日这段期间的物业费，根据双方补充协议约定，由被告支付，这期间的物业费3,621.5元，应从违约金中给予抵扣；3、商品房合同、照片各1份，证明原告已经纳入套外面积并享受了，被告无需支付任何费用。原告质证认为，对证据1无异议；对证据2真实性不认可，并无物业进驻；对证据3真实性没有异议，但套外面积属于原告已付出对价的公摊面积，被告无权再向原告收取任何费用。庭审结束后，被告补充提交以下证据：1、《天鑫财富广场前期物业服务合同》1份，证明有物业服务；2、某广场物业服务合同备案证明1份，证明物业经备案的事实；3、房屋面积暂测1份，证明原告等业主购房面积不包括套外面积；4、工程结算书1份，证明被告因增加套外面积所花去的费用。经质证，原告对补充证据认为：证据1、3、4不予认可；对证据2，有备案，不代表对业主提供了合格的服务。本院对原、被告提交的证据认证认为，原、被告提供的上述证据来源和形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定，并作为本案的定案依据。对补充证据可结合其他证据予以认定。根据当事人的陈述、庭审调查，本院对本案的主要事实作如下认定：2013年3月8日，原告王志彬、温春燕与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、【《商品房买卖合同》补充协议】，约定两原告向被告购买坐落于龙岩市永定区，总价913,146元。被告至迟应在2014年7月31日前交房。由于被告未按期交房，双方发生纠纷。2015年4月26日，原告王志彬、温春燕作为乙方，被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司作为甲方签订【《商品房买卖合同》补充协议(二)】，协议约定：1、甲方同意按乙方支付购房款的万分之一计算违约金给乙方：乙方王志彬、温春燕已付购房款为913,146元×0.0001=14,610元。2、上述第一条违约金的支付按以下方式进行：(1)首先抵扣乙方自通知交房之日起两年内的物业费；(2)如乙方有在本协议签订后再新购买甲方开发的某广场的车位或杂物间，则剩余的违约金可以直接抵扣购车位(杂物间)款；(3)如乙方未购买甲方的车位或杂物间，则剩余的违约金由甲方在其经济状况允许的情况下必须支付给乙方。如某广场的购房户中有一人享受了现金支付剩余违约金时，则甲方必须无条件在三日内也支付剩余违约金(现金)给乙方；(4)某广场1#楼的业主因享受套外增加面积需向甲方缴纳增加面积费用(每户约为3平方米左右)，甲方同意乙方在未享受本条第二款和第三款时，可以将抵扣两年的物业费后的剩余违约金与乙方需缴纳的增加面积费用之间进行全额抵扣，即乙方无须再缴纳任何增加面积费用。协议还就装修水电费、产权证的办理等方面进行约定。同年5月5日，被告将商品房交给原告。从2015年5月5日起至2017年5月5日，2年的物业费3,621.5元。被告因某广场1#楼套房外电梯旁第5层至第20层共16层镂空部位浇捣板砌墙工程建设，增加工程款724,181元。业主因享受套外增加面积需向被告缴纳增加面积费用，每户平均分摊计22,630.7元。另查明，2012年12月23日，被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司与福建福临门物业管理有限公司签订《天鑫财富广场前期物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。并备案。2017年10月13日，原告以被告未履行协议支付违约金为由，诉至本院。本院认为，原告王志彬、温春燕与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司是在被告逾期交房发生纠纷的情况下签订的【《商品房买卖合同》补充协议(二)】，该补充协议是双方的真实意思表示，双方就违约金的支付进行了约定。从本案双方签订的合同内容和交易习惯来看，被告龙岩市永定区天鑫房地产开发有限公司支付违约金的条件是：首先，抵扣物业费；其次，剩余违约金可抵扣购车位(杂物间)；再次，某广场1#楼的业主因享受套外增加面积需向被告缴纳增加3平方米左右费用，进行全额抵扣。原告是某广场1#楼的业主，其享受了套外增加面积，根据【《商品房买卖合同》补充协议(二)】第(4)的约定需向被告缴纳增加3平方米左右费用，加上物业费，与违约金全额抵扣后，原告无须再缴纳任何增加面积费用。那么，被告是否还要支付违约金？从合同的本意看，原告无须再缴纳任何增加面积费用；而对被告，如果增加面积的费用加上物业费还低于违约金的总金额，被告就还需要支付违约金，而本案被告应支付的物业费、套外面积增加的费用已超过违约金的数额，因此，原告的诉讼请求，本院不予支持。原告以被告有现金支付给其他业主违约金，也应支付给原告，该主张没有提供证据证实，本院不予支持。原告还提出，物业没有进驻服务，被告已举证证明有物业服务，但原告没有提供相反的证据证实，且其在补充协议中同意抵扣物业费，原告的该主张，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王志彬、温春燕的诉讼请求。本案受理费165.3元，因适用简易程序减半收取82.65元，由原告王志彬、温春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 员  李良武二〇一七年十二月八日代理书记员  肖 璐附主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。