四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初11963号原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队交通第一总队。住所地：成都市高新区二环路南三段**号。法定代表人：王多，系单位总队长。委托诉讼代理人：杜正武，四川法银律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：任磊，四川法银律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）：成都菱彩酒店有限公司。住所地：成都市二环路南三段**号。法定代表人：陶沭宜，总经理委托诉讼代理人：刘燕，女，汉族，1982年1月13日出生，住成都市高新区，系公司职工。特别授权代理人。委托诉讼代理人：张林，四川英济律师事务所律师。特别授权代理人。原告中国人民武装警察部队交通第一总队（反诉被告，以下仍称原告，简称武警总队）诉被告成都菱彩酒店有限公司（反诉原告，以下仍称被告，简称菱彩酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2017年10月25日进行第一次公开开庭审理，原告武警总队的委托代理人杜正武、任磊，被告菱彩酒店公司的委托代理人刘燕、张林到庭参加诉讼；于2017年11月15日进行第二次开庭，原告武警总队委托诉讼代理人杜正武，被告菱彩酒店委托诉讼代理人刘燕、张林到庭参加诉讼；2017年12月8日第三次开庭，原告武警总队委托诉讼代理人杜正武，被告菱彩酒店委托诉讼代理人刘燕、张林到庭参加诉讼；2017年12月12日第四次开庭，原告武警总队委托诉讼代理人杜正武，被告菱彩酒店委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武警总队向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2014年11月20日签订的《武警部队房地产租赁合同》以及双方于2009年9月4日签订的租赁合同《补充协议》，并判令被告于判决生效后十日内按房屋现状向原告移交租赁合同项下房屋；2、确认被告添附于房屋上的装修、固定设施以及添建的建筑物、构造物归原告所有，并判令被告于判决生效后十日内完好无损地无偿移交给原告；3、被告向原告支付2017年7月1日起至房屋实际交付之日止的房屋租金（按450万元/年的标准，根据实际使用天数具实计算）；4、被告在移交房屋时，具实结清水电费。事实和理由：2014年11月20日，原被告签订《武警部队房地产租赁合同》，约定原告将位于成都高新区的房屋（建筑面积10045平方米以及场地面积2520平方米）出租给被告使用，合同对租赁期限、租金标准及支付方式、房屋的改造、装修、合同的解除等进行了约定。2016年2月16日，中央军委下发了通知，要求军队和武警部队必须全面停止有偿服务活动。根据合同约定，此种情况属于政策法规发生重大调整，导致合同无法履行，双方均不承担责任。上述通知下发后，原告向被告送达了《关于解除菱彩酒店租赁合同有关问题的函》等通知，被告虽然表示同意解除合同，但是提出了巨额赔偿的要求，双方协商无果。被告菱彩酒店公司针对本诉答辩并提出反诉称，原告的第一、二项诉讼请求没有合同依据和法律依据，不应支持；其主张的租金与水电费，请求依据双方合同据实裁决。具体理由如下：按照《合同法》之规定，被告与原告于2014年签订的《武警部队房地产租赁合同》不符合生效条件，合同约定须加盖“中国人民武装警察部队后勤部基建营房部”的审核章才能生效，而原告提供的合同却加盖了“中国人民武装警察部队交通第一总队后勤部军需营房科”的印章，不符合合同约定的生效条件，合同未生效。因此提出反诉请求：1、判令双方2009年签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》及《补充协议》继续履行；2、若原告解除合同，收回租赁物，应按照2009年签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》及《补充协议》第八条之约定，补偿被告剩余租赁期内的经营损失3315088元、解除员工劳动合同应支付的经济补偿金、员工工资2406047元；3、若原告解除合同，应赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失9903235元。原告武警总队针对反诉答辩称，有关损失问题，无论是经营损失、员工补偿问题，还是装修损失，在09年补充协议及14年协议中均没有合同依据，相反，合同中明确告知对方，如因军事需要，政策调整等原因，解除合同是不给予补偿，在作为明确约定之下，菱彩酒店仍然自愿签订合同，说明上述损失是在其签订合同时自愿承担的商业风险，与出租人无关。经审理查明，原告武警总队（甲方，出租方）与被告菱彩酒店公司（乙方，承租方）于2009年9月7日签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区二环路南三段27号房屋及相关场地出租给乙方，主要内容如下：1、租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；2、租金：350万元/年，从2010年1月1日起计算，每六个月结算一次，先付费后使用，乙方应于每六个月使用周期的十五日前将当年租金的一半支付甲方；3、甲方因军事需要终止合同时，乙方应当及时将承租的房地产无条件交还甲方，甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿，因不可抗力造成本合同不能继续履行的，不视为违约，双方互不承担责任；4、乙方不得在所承租的房屋进行破坏性的改造、装修或增扩设备，不得在租赁的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确有需要的，须事先征得甲方书面同意相关费用乙方自行承担，合同期满后，乙方应完好无损地将相关设施、建筑物、构筑物等无偿移交甲方；5、合同期满后如不续租，乙方保持经营期间现状无偿交还甲方；6、合同经双方签章并经武警部队后勤营房部门审查批准后生效。同年10月9日，双方签订了《补充协议》，约定1、双方签订的租赁合同租赁期限延长租期五年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金自2015年1月1日起在350万元/年的基础上按年平均8.6%比例递增，即2015年为380万元/年，2016年为415万元/年，2017年450万元/年，2018年490万元/年，2019年515万/年，2、由于甲方在建设宾馆时为水、电、气的增容及集资投入了大量的费用，加上一定的损耗及日常管线维护等，乙方使用水、电、气的交费标准除执行成都市有关行业部门对经营服务业同期收费标准外，另加价如下：水另加价0.07元/吨，电另加价0.04元/度，气另加价0.18元/M3；3、2010年6月30日前乙方应按准四星级酒店标准对内外进行装修，本次装修的总投入应不低于2000万人民币，相关装修方案报甲方一次性审批后实施。2009年12月1日原告取得武警部队单位对外有偿服务许可证，该许可证上载明的有偿服务类别为空余房地产租赁，有效期至2014年12月1日。被告按照补充协议约定对酒店进行了装修，2010年11月12日，四川中天资产评估有限公司根据被告委托对酒店装修进行了评估，并出具评估报告，以2010年10月31日为评估基准日，被告装修市场价值为24758087.03元，其中酒店装饰装修费用支出人民币21975703.30元，中央空调等机器设备改造、安装、调试支出人民币2782383.73元。2014年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《武警部队房地产租赁合同》，租赁标的物仍然是案涉的房地产，租赁期限约定为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租赁费及支付方式的约定与双方签订的上述补充协议约定的一致，合同第九条第四项约定，甲方负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审批手续，合同第十二条第（一）项约定，甲方因军事需要提前解除合同的，必须经武警部队营房管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到书面通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用的时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；该条第四项约定，因不可抗力原因及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；第十五条约定，合同双方签字盖章后，需经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2016年2月中央军委发出命令，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，明确指出涉军的空余房地产租赁等项目在停止之列，2017年底全面停止。2016年6月29日，原告向被告发出《关于解除菱彩酒店租赁合同有关问题的函》，该函要求被告自收到通知函之日起，停止对酒店设施设备、装饰装修方面的任何投入，并要求被告根据双方2014年11月20日签订的租赁合同十二条的约定及相关政策法律规定停止租赁，要求被告及时交付房屋。被告法定代表人陶沐宜签字并加盖酒店印章。2016年7月4日被告向原告发出《关于停止租赁合同的复函》，对原告的要求表示理解和服从，并同时告知一旦军队确定具体的停止时间，应提前三个月通知被告，双方就赔偿问题进行协商。2017年4月5日，原告向被告发出《关于菱彩酒店停止有偿服务事宜的函》告知按照上级主管部门的决策部署，于2017年6月30日正式解除租赁合同，2017年9月30日前完成房屋及其他财产的交接事宜，并表示对于被告提出的赔偿事宜，因合同第十二条第（四）项已经约定，因国家、军队和武警部队政策法规重大调整造成合同无法履行的，可以解除合同，并且不承担任何责任。被告法定代表人陶沐宜签字并加盖酒店印章。2017年4月6日，被告向原告发出《关于菱彩酒店停止有偿服务事宜的函》，对提前终止合同表示理解和服从，但同时也提出，解除合同其损失巨大，其装修残值1000万元及遣散员工的费用250万元，共计损失为1250万元，原告应该给予适当补偿，如果没有赔偿费用，则不能在原告通知的停止营业时间和交接财产时间办理相关事宜。2017年7月3日被告向原告发出《关于菱彩酒店停止有偿服务的再次回函》，提出如果补偿800万元可以在2017年6月30日停止营业，如果原告让其经营至2017年12月31日则只要求500万元补偿费用及免交2017年下半年度的租金；2017年7月3日，被告再次致函原告，表示原告如能够允许经营至2017年12月31日，则要求补偿300万元损失同时免除2017年下半年度的租金。由于双方未能协商一致，原告诉至本院。审理中，被告提出反诉请求，要求继续履行合同，若合同不能继续履行则要求原告赔偿各项损失共计15624376元，经释明，被告明确表示解除合同，并要求原告按照反诉第二项请求赔偿损失。审理中，原告明确表示由于全国军事需要，解除与被告的租赁关系，要求按照2009年双方签订的租赁合同约定进行解除并表示对于被告添置的可移动资产可由被告自行处置，对于房屋装修装饰等构筑物、附合物应保持现状予以交付。另查明，案涉房地产成都高新区7号，房屋产权人为原告，财产性质为军产，设计用途为服务。被告菱彩酒店公司成立于2000年4月25日，住所地为成都市二环路南三段27号。该酒店自成立以来一直租用原告的案涉房地产。被告向原告支付2017年上半年（截止2017年6月30日）租金225万元，下半年租金尚未支付。上述事实有当事人各方的陈述，《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《补充协议》、《武警部队房地产租赁合同》、《关于解除菱彩酒店租赁合同有关问题的函》、《关于停止租赁合同的复函》、《关于菱彩酒店停止有偿服务事宜的函》、《关于菱彩酒店停止有偿服务的再次回函》、成都菱彩酒店固定资产清单、装修评估报告及武警部队相关文件等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本案的争议焦点为：2014年双方签订的合同是否已经生效，是否按照2014年租赁合同解除。我国《合同法》对合同效力的一般规定是依法成立的合同，自成立时生效，但同时《合同法》第四十五条规定，当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，双方于2014年签订的租赁合同，虽系双方自愿签订，但该合同赋予了生效条件，即是在经具有相应审批权限的武警部队营房管理部门审核批准并加盖审核专用章后生效。双方在签订该合同后，虽然加盖了原告军需营房科的印章，但该部门仅是原告下属的一个部门，显然不具有合同的审批权，虽然原告称武警部队取消了空余房地产租赁的审批事项，本单位营房科也可以盖章审批，但未提供相应的证据证明，因此2014年双方签订的合同并未生效，对双方并未产生约束力。对于2009年签订的租赁合同中关于合同约定解除条件的理解，对于该合同双方均认可系自愿签订，且该租赁合同项下取得了武警部队单位对外有偿服务许可证，该合同符合生效条件，是已经生效的合同，且双方在该合同的基础上签订了补充协议，将租赁期限延长至2019年12月31日，因此合同和协议对双方产生约束力，该合同第八条约定甲方（原告）因军事需要终止合同时，乙方（被告）应当无条件将承租的房地产交还甲方。甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。因不可抗力造成本合同不能继续履行的，不视为违约，双方互不承担责任。现因中央军委命令，该房地产属于部队收回的范围，故被告应当将案涉房地产无条件交还原告，被告称原告收回房地产系军队政策发生变化，而不是因军事需要，合同有约定非军事需要收回房地产的应当予以补偿。现全国范围内部队加强国防建设，要求收回部队财产，既是军队政策发生变化也是国家国防军事需要，符合提前解除合同的约定条件，因此应当按照原告要求退还房地产。关于合同解除时间，原告向被告一共发出两份解除函，第一份解除函是2016年6月29日送达被告，但该解除函是要求解除2014年合同，而2014年合同经审查并未生效，故该解除函的效力也不涉及2009年签订的租赁合同及补充协议；2017年4月5日原告再次向被告送达解除函，通知被告双方的租赁合同于2017年6月30日解除并要求被告于2017年9月30日前移交案涉房地产，被告法定代表人签收该解除函，在复函中表示对部队的决定表示理解，对解除合同时间未提出异议，只是提出如果提前解除合同，应当按照2009年签订的合同第八条“非因军事需要终止合同，应提前三个月通知乙方，乙方应当将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的损失应当给予合理的补偿”及第十五条的约定给予1250万元的经济补偿，可以认定被告实际已经同意解除2009年的合同。根据合同法的规定，有符合合同法规定解除情形的，自合同一方向另一方发出解除通知并到达对方时解除，现原告提前通知被告，告知合同在2017年6月30日起解除，因此双方的租赁合同在2017年6月30日解除。对于被告提出的经营损失，因合同约定因军事需要提前收回房屋，被告需无条件交付，被告在签订合同时就已对该项约定知晓，并能够预见到该项约定的条件成就时可能导致的经营等损失，仍然签字并承诺，应当依照双方的约定履行，因此对其提出的经营损失，应当不予认可。对于被告提出与其员工提前解除劳动合同导致的损失，因原、被告双方仅系房屋租赁合同关系，而被告与员工的劳动合同关系属于另一法律关系不属于本案审理的范围。对于被告主张的装修残值赔偿请求，因双方约定的租赁期限为10年，现被告尚有2年的租赁期限未满，且其确实对酒店经营投入了装修费用，该装修预期的两年使用价值属于应由被告所有和处分的财产性质，提前解除合同，被告的装修已经附合在房屋上不能搬离，应当计算其残值损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”的规定，对被告的该项反诉请求中合理的部分予以支持。关于装修残值的计算，根据2009年10月9日双方签订的《补充协议》的约定：2010年6月30日前被告方应按准四星级酒店标准对内外进行装修、装修的总投入应不低于2000万人民币，相关装修方案报甲方一次性审批后实施。2010年11月12日，四川中天资产评估有限公司根据被告委托对酒店装修进行了评估，并出具评估报告，以2010年10月31日为评估基准日，被告装修市场价值为24758087.03元，其中酒店装饰装修费用支出人民币21975703.30元，中央空调等机器设备改造、安装、调试支出人民币2782383.73元。案涉合同从2010年履行至今，原告方并未对被告方的装修标准提出任何异议，应视为被告方提交的四川中天资产评估有限公司的评估结果，是符合双方在《补充协议》中的约定的，本院根据被告提交的评估报告，确定装修残值的计算原则为：双方约定的租赁期限为10年，截止2017年12月31日租赁期限现已近8年，参照双方在补充协议第四条第一款装修投入不低于2000万的约定，按照被告装修后的评估报告，确定装修价值，再根据双方在租赁合同第十条约定的合同期满后，乙方应完好无损地将相关设施、建筑物、构筑物等无偿移交给甲方的约定，确定其租赁期满后装修折旧残值额，按照租赁期限确定折旧率，最终确定装修残值，具体计算方法为：装修评估价值24758087元×20%（租赁期10年，每年按10%折旧，目前剩余2年租赁期）本院认为，原告与被告于2009年9月7日在协商一致的前提下达成的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同应为有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行义务。此后双方签订的补充协议是对该租赁合同的相关事项的变更和补充亦对双方产生约束力，该补充协议同样对双方具有约束力。现因部队军事需要，该案涉房产属于被收回对象，因此双方的合同按照约定已经不能继续履行，合同应当解除，故对于原告请求解除合同，返还承租的房地产的诉请本院予以支持；庭审中，原告明确表示按照2009年合同约定的条件解除双方的租赁关系，被告可以对房屋内可移动设备自行处置，但被告添附于房屋的装饰装修等构筑物应当保持原样予以移交，该表示系原告对自己权利的处分，本院予以准许；虽然合同已经于2017年6月30日解除，但被告至今尚占有使用该房屋，应当按照租金标准（4500000元/年÷365天=12328.77元/天）计算占用费至被告交付房屋之日止，对原告的该项请求本院予以支持；因被告至目前为止仍然占有使用案涉房地产并仍然进行经营，故其应当按照双方签订的补充协议支付已经使用并应当承担的水、电、气等费，对原告的该项请求予以支持；被告反诉主张原告支付其因提前解除合同的经营损失3315088元因双方已经在合同中明确约定无条件交付，因此对其经营损失的请求本院不予支持；对于解除员工劳动合同应支付的经济补偿金2406047元，因本案双方的法律关系为房屋租赁关系，而被告与员工解除劳动合同的经济补偿金属于劳动关系，且被告向劳动者支付经济补偿金为其作为用人单位的义务，与原告之间的租赁合同并无直接关系，解除该租赁合同也是基于双方在《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《补充协议》中约定的“因军事需要”的解除条件达到而无责解除，不应由原告进行赔偿，故对该项反诉请求本院不予支持；双方的租赁合同解除系非因双方的事由所致，被告因经营酒店进行装修的残值根据公平原则可以由原告予以适当补偿，故对被告反诉对装修残值进行赔偿的请求予以部分支持。据此，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：一、原告中国人民武装警察部队交通第一总队与被告成都菱彩酒店有限公司于2009年9月7日签成都高新区段27号房屋的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》及双方2009年10月9日签订的《补充协议》于2017年6月30日解除；二、被告成都菱彩酒店有限公司在判决书生效之日起十日成都高新区段27号房地产交付原告中国人民武装警察部队交通第一总队，房屋内不可移动的装修装饰等构筑物、附合物保持原样。三、被告成都菱彩酒店有限公司支付原告中国人民武装警察部队交通第一总队自2017年7月1日起至房地产全部交付完毕之日止的房屋占用费（占用费标准12328.77元/天）；四、被告成都菱彩酒店有限公司在交付房地产之日按照双方签订的《补充协议》结清水电气等费用；五、原告中国人民武装警察部队交通第一总队于判决书生效之日起三十日内向被告成都菱彩酒店有限公司支付装修残值补偿金4951617.40元；六、驳回被告成都菱彩酒店有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4713元，由被告成都菱彩酒店有限公司负担；反诉费减半收取57773元，由原告成都菱彩酒店有限公司负担18309元，由被告成都菱彩酒店有限公司负担39464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院审判员 傅 弘二〇一七年十二月十二日书记员 韩亚群