.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省沈阳市沈河区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽0103民初4788号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张彪，该公司员工。委托诉讼代理人：王桂花，该公司员工。被告：郑忠岐，男，1953年7月6日出生，汉族住址沈阳市沈河区南顺城路83-2号2-2-3。原告辽宁建和物业管理有限公司诉被告郑忠岐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人张彪、王桂花，被告郑忠岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费6,291元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的”现代家园小区”沈河区东滨河路28-5号5-6-1室的业主，住宅面积233平方米，物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费2796元。被告自2015年1月1日起至2017年3月31日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费6291元。原告多次找被告讲明缴纳物业费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已经违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中的第二章”业主及业主大会”中的第七条：”业主在物业管理活动忠，履行下列义务”的第五条：”按时交纳物业服务费用”及第六章”法律责任”中的第六十七条：”违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠交物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告郑忠岐辩称，一、原告提出的”被告自2015年1月1日起至2017年3月31日一直没有缴纳的物业管理费”是不符合事实情况和法律规定的。原告合法的物业管理服务期限为2014年10月1日起至2016年5月31日止。因此被告不存在欠缴辽宁建和物业管理有限公司2016年6月1日以后的物业管理费。该事实的依据是：1、原告自2014年7月份进入沈阳市现代家园小区开始物业管理，于2015年1月22日才与沈阳市现代家园小区业主委员会签订《现代家园物业管理服务合同》，该合同约定时效自2014年10月1日起至2019年9月31日止。2、原告因不按照《现代家园物业管理服务合同》履行义务，于2015年12月28日被沈阳市现代家园业主委员会诉讼至沈阳市沈河区人民法院，沈河区人民法院于2016年5月30日判决原告与沈阳市现代家园小区业主委员会解除《现代家园物业管理服务合同》，判决送达日期为2016年5月30日。后原告不服此判决上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级法院于2017年3月30日宣布终审判决，结果是维持原判。此情况的证据有：1、《现代家园物业管理服务合同》（2015年1月22日）；2、沈阳市沈河区人民法院民事判决书［（2015）沈河民二初字第01037号］（2016年5月30日）；3、辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书［（2016）辽01民终8159号］（2017年3月30日）。二、原告提出的：被告违反物业服务合同约定没有缴纳物业管理费的情况，不仅不符合事实，而且存在原告现行违反物业服务合同并导致被告财产损失以及影响正常生活的事实。根据原告与沈阳市现代家园业主委员会签订的《现代家园物业管理服务合同》中有关”物业服务内容与服务标准”的规定，原告必须对物业共用部位进行维修、养护和管理。据此，被告居住的房屋在2014年8月发现室内有三处墙体漏水现象，经查看是屋顶部位外表防水层有三处破裂导致漏水现象。被告多次要求原告立即履行物业管理服务合同中义务，对房屋漏水部分进行维修，但原告总以各种理由拒绝维修，不履行服务合同义务，给被告的正常生活带来极大影响。无奈下被告于2015年7月自费找人维修屋顶三处漏水部位。同年8月，被告又发现客厅内墙体有漏水现象，经查看是外墙体里面部分防水层脱落造成漏水现象；被告再一次找到原告履行物业管理合同职责，对房屋漏水部分进行维修，原告还是以各种理由拒绝维修，于是被告只能自费维修，于2016年5月将房屋外墙体里面防水层脱落漏水部分进行修复。原告的行为直接导致了被告的家庭财产损失和维修费用的支出。此情况的证据有：1、《现代家园物业管理服务合同》（2015年1月22日）；2、被告房屋漏水的照片。三、原告存在违反物业管理服务合同约定行为，造成现代家园全体业主财产损失的客观事实。原告与现代家园业主委员签订的服务合同存续期间，并未达到合同约定的服务标准，不仅拒绝对被告居住楼房的物业共用部位组织维修，而且对园区内的其他共有物业均未尽到服务和维修责任。保安、保洁形同虚设，园区道路破损严重；楼梯表面多处开裂；垃圾不能当天清理运输；下雪后更是没人扫雪。原告的行为严重违反了《现代家园物业管理服务合同》的多项规定，导致园区在其所谓的物业服务期间受损严重。因此原告在进入现代家园小区后未满一年就被业主委员会讼至法院。此情况的证据有：被告居住的现代家园小区在原告管理期间的各种园区内物业情况照片：被告居住的现代家园小区在原告管理期间的各种园区内物业情况照片。综上所述，被告在此案中并无过错，反而是受到原告不法侵害的受害方。因此，根据《物业管理条例》第三十六条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的有关规定，原告理应依法承担违约责任，对被告采取补救措施或赔偿损失，并承担本案诉讼费用，请法院予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、债权转让协议书、现代家园物业管理服务交接明确书、照片、（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书、（2016）辽01民终8159号民事判决书、收条等证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方对于以上证据的真实性、合法性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经本院确认的证据查明事实如下：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。2015年1月22日原告与该小区业主委员会签订了物业合同，约定由原告为该小区提供物业服务，其中住宅的物业费为每月1元/平方米。2017年4月7日，沈阳市中级人民法院判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》。原告辽宁建和物业管理有限公司于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告郑忠岐系该小区业主，其房屋面积为233平方米，其未交纳2015年1月1日至2017年3月31日的物业费6,291元（233平方米×1元/月/㎡×27个月）。原告催要物业费未果，诉至本院。本院认为，原告辽宁建和物业管理有限公司为”现代家园”小区的物业服务企业。被告郑忠岐系该小区业主，原告与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对原、被告双方均具有法律约束力。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，故本院予以支持。关于被告抗辩房屋漏水的问题。因原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务，故被告的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。被告可以另行主张权利。关于被告抗辩原告服务不到位问题。原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，根据被告提供的证据显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但原告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费5,032.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告郑忠岐于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费5,032.8元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告郑忠岐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑忠岐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长王云娇代理审判员王颖人民陪审员张玉华二○一七年十二月十一日书记员郭莹