重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初18819号原告：重庆九里香堤物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦19-5号，统一社会信用代码91500107678655799T。法定代表人：陶波，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永钊,男,重庆九里香堤物业服务有限公司员工。被告：陈瑶，女，1986年12月2日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。被告：何宁，男，1973年5月28日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆九里香堤物业服务有限公司与被告陈瑶、何宁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆九里香堤物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵永钊、被告陈瑶到庭参加了诉讼。被告何宁经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆九里香堤物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈瑶、何宁向原告支付2016年6月至2016年12月的物业管理费730.8元（1.2元/月/平方米×86.96平方米×7个月）及2016年7月至2017年1月的公摊水电费60.5元（据实分摊）；2、判令被告陈瑶、何宁支付原告逾期未支付物业管理费的违约金263.1元（以每月欠交的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，从2016年7月1日至2016年12月31日止）；3、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系原告所服务的某某小区附某号的业主，于2010年3月31日接房后入住该房屋。原告受开发商重庆宫和置业有限公司委托对该小区提供物业服务。原告按约提供了相应的物业服务，二被告应按约交纳相应的物业服务费等费用。被告陈瑶辩称，一、本被告与被告何宁系夫妻关系，二被告确系重庆市沙坪坝区某某小区附某号的业主，该套房屋建筑面积为86.96平方米；二、被告已足额交纳了原告诉请期间的物业服务费和公摊水电费，后来因为电梯损坏导致本被告无法正常使用电梯，故原告退还了本被告半年的物业服务费和公摊水电费；三、我认为原告的物业服务不到位：1、清洁卫生不到位，负责清洁卫生的员工态度恶劣；2、小区门禁虚设；3、小区电梯未正常保养，导致长期损坏，现在更换的新电梯还是会关人，有安全隐患；4、小区四号楼车库被原告出租；5、小区篮球场无法正常使用；6、公告收益未公示；7、小区绿化不达标；8、小区摆摊设点多；9、原告乱收费，与事实不符。四、本被告认可物业服务费及公摊水电费的收费标准，不认可违约金，如果涉及违约金，我认为其收取标准过高，要求法院依法调整。被告何宁未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告陈瑶、何宁系夫妻关系，二被告系重庆市沙坪坝区某某小区附某号的业主，该套房屋建筑面积为86.96平方米。2009年9月11日，重庆宫和置业有限公司与原告重庆九里香堤物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告对重庆宫和置业有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区某某小区提供物业服务，合同期限为2009年10月1日至2011年9月30日。高层住宅（2层以上）的物业服务费按建筑面积暂定价1.20元／平方米／月收取（含电梯费），高层住宅（2层以下包括2层，含架空层）暂定价1元／平方米／月收取。业主或物业使用人违反约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告进场为被告所在的某某小区提供物业服务。合同期满后，某某小区业主大会没有做出选聘或者续聘物业服务企业的决定，由原告继续提供物业服务。2010年3月31日，原告重庆九里香堤物业服务有限公司与被告陈瑶签订了《某某小区物业服务协议》，约定被告所购住宅房屋的物业服务费按照建筑面积1.20元／平方米／月收取（含电梯费），物业服务费按月交纳，被告应当在当月10日之前（或原告通知时间前）将费用全部交清，逾期原告将向被告按日加收应付款的3‰作为滞纳金。另查明，重庆市物价局发出渝价（2010）72号文件，该文件载明位于重庆市沙坪坝区的某某小区的普通住宅的收费标准为1.20元／平方米／月收取（含电梯费）。签订上述协议后，原告按约向二被告及所在小区提供了物业服务。现原告重庆九里香堤物业服务有限公司诉至本院，请求判如所请。审理中，被告陈瑶认为其已足额交纳原告诉请的费用，是因电梯损坏致无法正常使用电梯，原告才退还被告半年的物业服务费和公摊水电费；原告认可确已退还被告2016年6月至2016年12月的物业服务费，后因大多数业主均已交纳上述期间的物业服务费，故二被告也应支付上述期间的物业服务费。原告举示了物业服务合同、安全评估报告、电梯监督检验报告等证据拟证明原告尽到了物业服务的义务。二被告未举示证据证明其观点。本院认为，原告重庆九里香堤物业服务有限公司与开发商重庆宫和置业有限公司签订《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告与被告之间签订的《某某小区物业服务协议》是《前期物业服务合同》的补充，亦为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。《前期物业服务合同》期限届满后，被告所在某某小区业主大会未作出选聘或续聘物业服务企业的决定，原告继续为某某小区提供了物业服务，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，前期物业服务合同应自动延续至该小区业主大会作出选聘或续聘决定为止。二被告作为某某小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。综上，二被告应向原告支付2016年6月至2016年12月的物业服务费共计730.46元（1.2元／平方米／月×86.96平方米×7个月）和2016年7月至2017年1月的公摊水电费60.5元。关于被告陈瑶以清洁卫生不到位、小区门禁虚设、电梯未正常保养等原因为由不同意交纳物业服务费和公摊水电费的辩称，因其未举证证明欠费期间存在上述问题，也未举证证明原告存在违反物业合同约定的行为，故对被告的该辩称，本院不予采信。审理中，原告考虑到双方长期存在的物业服务关系，自愿撤回了要求二被告支付欠费期间违约金的主张，该请求意思表示真实，本院予以准许。被告何宁经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担由此导致本院采纳原告主张的法律后果。同时需要指出，鉴于双方系物业服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，虚心听取业主提出的建议和意见，不断完善自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理的方式。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性和谐的社区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈瑶、何宁在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆九里香堤物业服务有限公司2016年6月至2016年12月的物业服务费730.46元和2016年7月至2017年1月的公摊水电费60.5元。二、驳回原告重庆九里香堤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告陈瑶、何宁负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆九里香堤物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员  任璐二〇一七年十二月十八日书记员  张琪