.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终1891号上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古中银房地产集团股份有限公司。法定代表人：张建业，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司。法定代表人：王化，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈海汕，内蒙古振昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕至，呼和浩特商立方商业管理有限责任公司经理，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原审第三人：呼和浩特市佰旭物业服务有限责任公司。法定代表人：孙慧，该公司经理。委托诉讼代理人：陈海汕，内蒙古振昊律师事务所律师。上诉人内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）因与被上诉人呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司（以下简称地天泰公司）、被上诉人吕至、原审第三人呼和浩特市佰旭物业服务有限责任公司（以下简称佰旭公司）服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛商初字第00100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中银公司法定代表人张建业及其委托诉讼代理人李艳、被上诉人地天泰公司及原审第三人佰旭公司共同委托诉讼代理人陈海汕到庭参加诉讼。被上诉人吕至经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中银公司上诉请求：1．依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00100号民事判决第一项判决内容，并依法改判驳回地天泰公司一审诉讼请求；2．依法判令地天泰公司、吕至承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。一、一审法院对于涉案物业服务合同的签署和履行事实认定错误，一审判决判令中银公司基于合同关系向地天泰公司支付相关费用没有法律依据。中银公司虽与地天泰公司签署过相关物业服务合同，但该合同并未实际履行，一审法院现依据尚未实际履行的合同关系判令中银公司向地天泰公司支付相关费用属于认定事实有误。1．一审中双方提交的多组证据以及地天泰公司均可以证明，地天泰公司并非物业服务合同的履行主体，一审判决突破合同相对性判令中银公司向地天泰公司交付费用没有法律依据。结合中银公司向法庭提供的呼市住房和房屋管理咨询投诉中心下发的《来信来访事项投诉整改告知书》、中银公司与佰旭公司签署的《物业服务合同》等证据，以及地天泰公司的《工作函》、一审中地天泰公司的自认亊实，均可以证明涉案物业服务是佰旭公司提供。本案中实际履行物业服务义务的是佰旭公司，地天泰公司没有实际履行物业合同内容，不具备原告主体资格。2．即使涉案物业委托关系真实存在，该委托关系也因违反法律强制性规定而应被认定为无效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：”符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”，因此即使涉案物业公司存在委托关系，依据上述法律规定该委托也应被认定为无效，地天泰公司无权依据该委托向中银公司主张权利；二、一审判决对于中银公司代物业公司缴纳的费用认定事实有误。中银公司已经代物业公司缴纳水费59469.25元，电费1137218.2元，酒店保安服务费170640元，开办费30万元，燃气费337638元，共计2004965.45元。上述相关费用均有证据予以确认，但是一审判决中只认定中银公司代垫金额为337638元，一审法院对于垫付事实及金额认定有误；三、一审判决对于业主吕至承担的供暖费金额认定有误，由此导致加重了中银公司的法律责任。一审庭审中中银公司提供的证据证明，2012年1月10日中银公司将一幢地上六层的商业用房出售于吕至，该商业用房1-6楼面积为33773.81平方米；2012年2月17日中银公司将地下负二层停车位出售于吕至，面积为16470.02平方米；2012年2月20日中银公司将地下商场负一层超巿出售于吕至，面积为16910.57平方米，合计面积为67154.4平方米。一审判决在没有任何证据的情况下认定吕至所占有的房屋面积为50684.38平方米，认定事实有误，并严重违反了法律关于证据认定的相关程序性规定。地天泰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、中银公司与地天泰公司之间签署了物业服务合同，并接受了服务，只是在服务期内佰旭公司介入了一些服务事项，中银公司就否认服务关系，这是不客观的；二、水电费等事项与本案无关。中银公司交纳的费用是其自己使用的，物业公司交纳的是公司的，双方没有抵扣的问题。保安服务是给酒店服务的，地天泰公司没有收取酒店的服务费。开办费与本案没有事实上和法律上的关系，不存在抵扣的问题。地天泰公司请求的是A座29层的服务费，抵扣是没有任何根据的；三、一审法院对每个业主的采暖面积按照各业主的实际面积计算的，不存在与房屋面积计算不清的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。吕至未进行答辩。佰旭公司述称，认可一审判决，中银公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应当驳回。地天泰公司向一审法院起诉请求：1．判令中银公司支付2012年10月25日至2013年2月28日酒店及其地下负一、二层、A座29层办公楼采暖费1084306.3元，并从2012年10月25日起，按中国人民银行贷款利率2倍计算利息，计息至付清为止；2．判令中银公司支付2013年10月25日至2014年4月30日酒店及其地下负一、二层、A座29层办公楼采暖费263195.86元，并从2013年10月25日起，按中国人民银行贷款利率2倍计算利息，计息至付清为止；3．判令中银公司支付2012年6月1日至2014年6月1日A座29层办公楼物业费、垃圾清运费54015元；4．判令吕至支付2012年10月25日至2013年2月28日1-6楼商场及其地下负一层、一层超市采暖费1147240.94元；5．判令中银公司对吕至负担的采暖费承担连带责任。中银公司反诉请求：判令解除中银公司与地天泰公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议。一审法院认定事实：地天泰公司（乙方）与中银公司（甲方）签订《前期物业服务合同示范文本》，合同约定：甲方选聘乙方对中银城市广场提供前期物业管理服务事宜，物业类型为商业、住宅、酒店式写字楼；坐落位置为呼和浩特市××区号，占地面积30833．77平方米，总建筑面积201705.93平方米；根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：住宅1.8元每月每平方米、商业物业2.9元每月每平方米、公寓2.2元每月每平方米、酒店式写字楼5.8元每月每平方米；物业服务费按年/季/月交纳，业主或物业使用人应在每年/季/月10日内履行交费义务；本合同期限为3年，自2012年8月20日起至2015年8月19日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金，拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼；合同还约定了违约责任、专项维修资金的管理和使用等，另有合同附件一为物业构成明细，附件二为共用设施设备明细，附件三为物业共用部位构成明细。地天泰公司（乙方）与中银公司（甲方）又签订《中银城市广场前期物业服务合同（补充协议）》，该协议约定：从2012年5月份开始，地天泰公司已经实际对中银公司开发建设的中银广场开始进行管理，为将中银城市广场物业服务工作推进，进一步明确双方责任义务，使项目物业管理工作顺利进行和服务水平不断上升，交接如下内容，管理范围A座写字楼，B、C座公寓，D座住宅及其所有公共区域，酒店写字楼；内容为：1．物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；2．公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道；3．公共区域能源运行管理及相关费用收取；4．机动车和非机动车的停放管理；5．公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和事务；6．装饰装修管理服务；7．物业极少数资料管理；8．停车场、配套商业设施等公共物业的经营；9．物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；10．法律政策规定应由地天泰公司管理的其他事项；供暖费由物业实际使用人交纳，由物业公司统一收取并支付供暖、燃气、电等有关部门，中银公司支付酒店收房前的供暖费和电费，交纳金额为核定供暖标准5.03元每平方米，实际销售并交房后，由使用人交纳，相关能源运行费由地天泰公司进行核算后由主或物业使用人向地天泰公司交纳；凡纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因中银公司原因未能按时交给房产买受人的物业，其物业服务费用由中银公司全额支付；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所以及其他物业公共部位、公用设备设施统一委托地天泰公司管理服务；补充协议还约定了款项分割、专项维修资金的使用等事项。2012年9月28日，中银公司也与佰旭公司签订了内容基本一致的《前期物业服务合同示范文本》。地天泰公司从2012年5月份开始对中银公司开发建设的中银城市广场进行物业管理，中银公司接受物业服务后，期间佰旭公司受地天泰公司委托提供了部分物业服务，因中银公司未按双方约定支付相关费用，引起本案争议。地天泰公司自2014年4月29日非因主观原因撤出中银广场，自此不再为中银公司提供物业服务。依中银公司申请，呼和浩特市标准房产测绘所于2011年7月27日出具了川江标准房测字（2009）第041－ABCD号房屋面积成果报告书，该测绘书测算结果为，坐落于呼和浩特市赛罕区新华东96号中银城市广场ABCD座地下二层、地上二十五层带机房钢筋混凝土结构综合楼的建筑面积为201705．93平方米。地天泰公司为中银公司提供物业服务发生费用为：酒店1－24层接受供暖面积为42283.87平方米，地下一层供热面积为2644.69平方米，地下二层供热面积为2091.16平方米，A座办公楼八间房供热面积为872.86平方米（＊备注依房屋面积测绘成果报告书记载3－25层办公楼总面积为20075.83平方米，其中25层面积为20075.83平方米÷共23层）。2012年度至2013年度供热时间为2012年10月25日至2013年2月28日，供热费即为196359.58元【（42283.87平方米＋2644.69平方米＋2091.16平方米＋872.86平方米）×5.03元／平方米／月×4个月零3天】；2013年度至2014年度A座29层办公楼供热期间为6个月，酒店及地下负一层、负二层供热期间为1个月，供热费费即为263195.86元【（42283.87平方米＋2644.69平方米＋2091.16平方米）×5.03元／平方米／月×1个月＋872.86平方米×5.03元／平方米／月×6个月】；A座办公楼八间房2012年5月30日至2014年4月29日物业费应为56212．84元（872.86平方米×2.8元／月×1年11个月），地天泰公司主张依2.5元／月计算予以支持，即为50189.45元；A座办公楼八间房屋垃圾清运费960元（8户×60元／户×2年）。期间中银公司代地天泰公司缴纳燃气费337638元。另查明，2012年1月10日中银公司将一幢地上六层的商业用房出售于吕至，依房屋面积测绘成果报告书记载，该商业用房1－6楼为面积为33773.81平方米。2012年2月20日中银公司又将地下一层超市16778．87平方米，一层131.7平方米出售出吕至。2012年度至2013年度，地天泰公司为该物业供热4.5个月（2012年10月12日至2013年2月28日），供热费应为1147240.94元【（33773.81平方米＋16778.87平方米＋131.7平方米）×5.03元／月×4.5个月】。一审法院认为，地天泰公司与中银公司签订的《前期物业服务合同示范文本》及《中银城市广场前期物业服务合同（补充协议）》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。就本案而言，地天泰公司提供了物业服务，中银公司亦应按约定向地天泰公司交纳物业服务费及按合同规定的由物业公司统一收取并支付垃圾清运费等有关费用。关于地天泰公司主张的供暖费，合同就供暖费的单价作了约定，综合地天泰公司提交证据亦能证明供热面积，就供热时间地天泰公司的解释亦基本符合常理，法院予以采信。燃气费应为地天泰公司提供供热服务的成本支出，故应扣减中银公司代缴的燃气费337638元。就地天泰公司主张的利息损失，合同就违约金作了约定”未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金”，但地天泰公司未依合同约定主张违约金，而主张利息损失，因中银公司未按合同约定支付相关费用，利息损失客观存在，法院酌定支持按中国人民银行同期同类贷款利率计算相应利息损失。佰旭公司认可曾与中银公司签订《前期物业服务合同文本》的事实，亦认可受地天泰公司委托为中银公司提供部分物业服务的事实，并称以佰旭公司名义签订合同及开具票据系为方便工作，其不再单独向中银公司主张相关物业费用，认可中银公司应向地天泰公司缴纳相关物业费。故对中银公司抗辩佰旭公司为实际物业服务人，应由佰旭公司主张相关费用的理由不予采信。关于中银公司辩称，应扣减代垫的水电费，但中银公司提供缴纳水电费票据，不能证明系因地天泰公司提供物业时产生费用，故该抗辩不予采信。中银公司提交证据亦不足以证明酒店保安服务费及开办费应由地天泰公司负担，故不应予以扣减。另中银公司辩称，地天泰公司在提供物业服务时管理不善，致使中银公司遭受了巨大的财产损失，也应将该部分费用进行核减，但中银公司就财产损失金额未提交相关证据，中银公司可另案主张。本案开庭审理时，吕至未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩，从该案的赛商初字第00013号案中，吕至曾认可商场为其所用的事实，但称面积应为33623.11平方米，也认可2012年度至2013年度供热期间为4.5个月的事实；并称地下超市当时被查封，吕至并未实际占有使用，该由中银公司负担物业费。该院认为，依房屋面积测绘成果报告书记载，中银公司出售于吕至的商场1－6楼为33773.81平方米，该院予以采信。中银公司提交证据能证明吕至就地下一层经营超市的事实，应能推定中银公司已将该房屋交付其使用，且查封并不影响已交付房屋的使用。故就前述房屋，吕至应向地天泰公司支付供热费。关于中银公司的反诉请求，要求解除与地天泰公司签订的《前期物业服务合同示范文本》，该院认为，地天泰公司与中银公司签订《前期物业服务合同示范文本》约定，合同期限为3年，自2012年8月20日起至2015年8月19日止，合同期满后，双方再未续约，现该合同已终止，且解除该合同再无必要，故该请求不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、内蒙古中银房地产集团股份有限公司于本判决生效后十五日内给付呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司供暖费1254931.27元，物业费50189.45元，垃圾清运费960元，扣除内蒙古中银房地产集团股份有限公司代呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司缴纳的燃气费337638元，还应付各项费用总计968442.27元（1254931.27元＋50189．45元＋960元－337638元），并支付利息（以968442.27元为基数，自2014年5月1日＊备注原告搬离日起至实际付清之日，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、吕至本判决生效后十五日内给付呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司供暖费1147240.94元，并支付利息（以1147240.94元为基数，自2014年5月1日＊备注原告搬离日起至实际付清之日，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回内蒙古中银房地产集团股份有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29793元、反诉费100元，由内蒙古中银房地产集团股份有限公司负担12042元，吕至负担14158元，呼和浩特市地天泰物业服务有限责任公司负担3693元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1．地天泰公司是否履行了其与中银公司签订的物业服务合同及补充协议约定的义务，地天泰公司是否有权依据双方签订的合同向中银公司主张物业服务费；2．中银公司代缴的费用是否属实，是否应当从应付供暖费及物业服务费中扣除。关于焦点一，本案中，中银公司与地天泰公司、佰旭公司均签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，物业公司已提供了物业服务，中银公司也已经接受。现中银公司与地天泰公司就谁有权主张物业费产生分歧。本院认为，中银公司虽主张物业服务是佰旭公司提供的，应当由佰旭公司主张物业费，但是中银公司与地天泰公司签订的《中银城市广场前期物业服务合同（补充协议）》中，双方均认可地天泰公司从2012年年5月份开始已经实际对中银广场开始进行管理，且对管理的内容及范围进行了确认。地天泰公司与佰旭公司也均认可佰旭公司所提供的部分物业服务系受地天泰公司委托而为，佰旭公司明确表示相应的物业服务费应由地天泰公司主张。综上，本案中由地天泰公司向中银公司主张案涉物业服务费主体适格。关于焦点二，首先，对于中银公司主张应核减的各项费用，包括：1．垫付的电费、水费。中银公司在本案中提供的证据仅证明其交纳水、电费的事实，对于水、电费产生的原因以及该部分费用应当由地天泰公司承担的事实依据未提供证据予以证明，即中银公司未提供证据证明该部分水电系由地天泰公司实际使用或者地天泰公司向业主收取了相应水、电费而未向供水供电部门缴纳。2．预付的30万元物业服务开办费。中银公司证明其向地天泰公司支付30万元物业服务开办费的证据是一份借款单，根据中银公司提供的借款单显示，该30万元的借款单位为工程部，借款理由为物业服务开办费，借款人为朱洁，没有内容表明该30万元系地天泰公司所借，也没有其他证据证明地天泰公司已收到该30万元物业服务开办费，中银公司提供的证据不足以证明其主张所依据的事实。3．酒店保安服务费170640元。因地天泰公司在本案中并未主张酒店的物业服务费，中银公司也未提供证据证明地天泰公司已收取中银公司酒店物业服务费，中银公司主张其支付的酒店保安服务费170640元应由地天泰公司承担的依据不足。其次，中银公司主张从应付地天泰公司供暖费、物业费中核减由其垫付的电费、水费、物业服务开办费、保安服务费等，中银公司的这一主张实质上是行使抵销权，然而主张抵销的一方所用于抵销的债权应当是确定且无争议的到期债权，而本案中双方对于中银公司所主张的用于抵销的债权存在较大争议，中银公司在其反诉中也并未提出相应的诉讼请求。综上，中银公司主张用于抵销的债权尚不确定，对于其请求在本案中核减相应垫付费用的主张本院不予支持。关于中银公司上诉理由中的”一审判决对于业主吕至承担的供暖费金额认定有误，由此导致加重了中银公司的法律责任”的问题，中银公司主张的一审判决计算吕至所承担的供暖费有误，主要是指向商场负二层的供暖费没有判决由吕至承担，由此加重了中银公司的法律责任。本院认为，地天泰公司在本案中并未向中银公司主张案涉商场负二层供暖费，且一审虽未判决吕至承担该部分供暖费，但也未判决该部分供暖费由中银公司承担，因此一审判决并不存在因对吕至应付供暖费认定错误导致加重中银公司法律责任的情形。中银公司这一上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，中银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29793元（上诉人已预交），由上诉人内蒙古中银房地产集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长白雪松代理审判员额日德尼代理审判员卜芳二〇一七年十二月五日书记员刘敏