黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终6723号上诉人（原审被告）：黑龙江省南方投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区西十一道街东方巴黎1层。法定代表人：刘伟，董事长。委托诉讼代理人：吕凤明，女，1992年4月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：薛建强，男，1980年3月18日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：张文江，男，1969年8月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江省南方投资发展有限公司（以下简称南方投资公司）因与被上诉人张文江房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。上诉人南方投资公司委托诉讼代理人吕凤明、被上诉人张文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方投资公司上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由张文江承担。事实及理由：1.南方投资公司接手案涉项目是为政府解决信访问题，并非盈利目的，且接手项目时就存在大量遗留问题。南方投资公司接手项目后于2010年3月末停业至今，产生巨大经济损失，是因客观原因无法为张文江办理产权凭证。一审法院未能从这一事实出发适用法律，对合同的违约行为来讲，有能力履行的违约，与客观上无能力履行的违约存在着本质的区别，南方投资公司未能履行合同义务不是主观故意，是因客观原因导致的，不应属于违约行为。2.本案的“产权式商铺”的开发经营模式存在固有的弊病，如支持张文江的诉请，将导致整个案涉项目的永久停滞。现行法律未明文规定本案涉及的产权式商铺，该形式是所有权和经营权分离的商铺形式，其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权出售给投资者，同时与投资者签订委托经营合同或返租协议，承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报，并以物业公司或者商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营；不同于普通商铺，产权式商铺相互之间没有物理隔离间，没有独立空间，只能联合经营，不能个体经营，虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，对于产权式商铺，由于产权不清晰，全国没有成功解决问题的案例。业主应尊重客观事实，从符合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成统一意见，妥善解决纠纷，如意见不一致，项目很难重新启动。张文江辩称，一审法院认定事实正确、适用法律正确，应予维持。2005年9月10日，张文江与南方投资公司签订商品房买卖合同，约定张文江购买南方投资公司开发建设的东方巴黎B区三层197号商铺。合同签订后，张文江交纳全额购房款490,196元。现南方投资公司应当按照合同约定支付张文江逾期交付房屋违约金、逾期办理房屋不动产权证书违约金。因南方投资公司主观原因不为业主开具购房发票，致使大部分业主不能办理产权登记。南方投资公司主张的历史遗留问题及经营问题均系其自身原因，不影响合同的继续履行。张文江向一审法院起诉请求：1、南方投资公司为张文江缴纳相关税费，开具哈尔滨市道里区西十二道街东方巴黎小区三层B区197号房产的发票，并协助张文江办理房屋权属证书；2、南方投资公司给付张文江逾期办理房屋不动产权证书违约金84,859.82元（按中国人民银行同期贷款利息的30%计算，自2008年4月7日计算至2017年6月23日）；3、南方投资公司给付张文江逾期交付房屋使用违约金34,196.07元及利息21,071.32元（违约金利息按中国人民银行同期贷款利息计算，从2007年10月10日计算至2017年6月23日）；上述款项共计140,126.41元。一审法院认定事实：2005年9月10日，张文江与南方投资公司签订商品房买卖合同。合同约定，张文江购买南方投资公司出售的土地使用权编号为哈政土合字（2003）利用81号，位于哈尔滨市××西××区××号商铺；购房价款490,196元。该款分两次给付，首付款为245,196元，余款为245,000元；建筑面积为12.38平方米、套内建筑面积为9.37平方米；此外，合同约定，出卖人应在2006年7月31日之前将验收合格的商品房交付给张文江；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之贰的违约金；出卖人应在商品房交付使用后180日内，办理权属登记，需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，张文江依约交纳购房款490,196元。2007年10月10日南方投资公司向张文江交付商铺，同时签订委托经营合同。在委托经营合同履行期间，南方投资公司向张文江支付了因逾期交房形成的违约金的20%，剩余80%尚未支付。另查明，海云国际商贸城（东方巴黎）项目位于道里区西××、××、西××、××大街街坊，由南方投资公司开发建设。2007年8月，该项目取得《商品房销售许可证》（销售证0267号），购房人可执房屋买卖合同、不动产发票到不动产登记机关办理房屋权属登记。南方投资公司因未向哈尔滨市道里区地方税务局交纳全部税款，不能取得完税凭证，导致业主的不动产登记手续拖延至今仍无法办理。一审法院认为，2005年9月10日，张文江与南方投资公司签订《商品房买卖合同》合法有效。双方在合同中约定的权利、义务对双方具有约束力，双方应按合同约定的内容履行义务。经调查了解，南方投资公司因缺少资金不能交纳税款系因自身原因造成，不构成不能继续履行合同的抗辩理由，故张文江要求南方投资公司协助办理案涉商铺权属登记的主张，予以支持。同时，因南方投资公司未能按合同约定期限交付房屋以及办理房屋权属登记，应承担违约责任。张文江要求南方投资公司按照合同约定的方式支付逾期交房违约金的80%，即34,196.07元，符合法律规定，予以支持。因张文江、南方投资公司在《商品房买卖合同》第十五条，就逾期办理房屋所有权证的违约事项进行了明确约定，故应按照合同约定，由南方投资公司给付张文江已付房价款的0.5%，即2,450.98元违约金。关于张文江主张的违约金利息，因既无双方合同约定，也没有相应法律规定，不予支持。关于张文江的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。房屋买卖合同纠纷中，要求给付逾期交房违约金的诉讼时效期间应自房屋交付时起计算。房屋交付后，张文江通过信访等方式多次主张自己的权利，符合诉讼时效中断的情形。故本案未超过诉讼时效期间，南方投资公司关于本案超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。判决：1、南方投资公司于一审判决生效后三十日内，为张文江出具办理哈尔滨市××西××区××号商铺的相关权属登记手续，协助张文江办理该商铺的不动产权属登记；2、南方投资公司于一审判决生效后三十日内给付张文江逾期交付商铺违约金34,196.07元；3、南方投资公司于一审判决生效后三十日内给付张文江逾期办理不动产权证书的违约金2,450.98元；四、驳回张文江的其他的诉讼请求。案件受理费3,102元，由南方投资公司负担717元，由张文江负担2,385元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年10月28日,本院在另案审理中向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函，征询关于未办理产权证的东方巴黎项目业主是否能按所购买的商铺位置分别办理产权证等问题。2016年11月8日，哈尔滨市住房保障和房产管理局向本院复函称“经查，海运国际商贸城（东方巴黎）项目位于道里区西××、××、西××、××大街街坊，由黑龙江省南方投资发展有限公司开发建设。2007年8月，该项目取得《商品房销售许可证》（销售证0267号），批准销售房屋建筑面积9802.83平方米、514套，其中，商服1731,36平方米、50套，商铺8071.59平方米、464套。批准企业自留建筑面积25952.76平方米、391套，其中，商服567.27平方米、31套，商铺19105.71平方米、329套，库房3398.35平方米、1套，车位2881.5平方米、30套。该项目非销售房屋12698.11平方米、90套，其中地下一层商铺及地下二层31、31号车位建筑面积9773.14平方米86套为抵押房屋，建筑面积2924.97平方米4套房屋为配建设施。上述批准销售房屋，购房人可执房屋买卖合同、不动产发票到不动产登记机关办理房屋权属登记。本院认为，关于南方投资公司主张其未能履行合同义务不是基于主观原因，而是客观原因，南方投资公司不应承担违约责任的问题。因南方投资公司违约行为的原因不属不可抗力，且经有关部门确认，案涉商铺可以办理产权登记，故南方投资公司的该项主张没有事实及法律依据。关于南方投资公司主张的“产权式商铺”的问题。根据哈尔滨市住房保障和房产管理局给本院的回复函，案涉商铺可以办理产权登记。且所有权与经营权分离是一种经营模式，并不影响案涉商铺的产权登记，且是否办理产权登记与案涉项目的经营发展并无关联。故南方投资公司的该项主张，依据不足。综上所述，南方投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,102元，由上诉人黑龙江省南方投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  及思伟审判员  徐 茁审判员  胡世强二〇一七年十二月二十六日书记员  李 雪