上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终13687号上诉人（原审被告）：胡国靖，男，1948年7月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王耀棠，女，1949年10月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：上海中技物业发展公司，住所地上海市普陀区白玉路50号。法定代表人：徐左正，总经理。委托诉讼代理人：李勤明，该公司工作人员。上诉人胡国靖与被上诉人上海中技物业发展公司（以下简称“中技物业”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初18902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡国靖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人被吊销营业执照已逾十年，无权签署合同，亦无权经营，一审却认定该公司仍有主体资格，显无依据；上诉人曾向市场监管部门反映过被上诉人经营主体的问题，市场监管部门答复称该公司的状态是“吊销未注销”；上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）是上诉人当年在动迁过程中委托动迁公司购买的商品房，性质应当是产权房，被上诉人向业主出具的租用公房凭证应属伪造，上诉人在2010年之前曾到房管部门求证租用公房凭证的真伪，得到的答复是此种凭证早已作废；上诉人不愿意向被上诉人支付费用，因为被上诉人不出具正规发票，之前的案件判决后，上诉人都是向法院交付案款的；一审未允许上诉人在庭审中充分发言，此等庭审无意义。被上诉人中技物业辩称，系争房屋是公房，并非产权房，上诉人理应支付租金等相关费用；被上诉人的营业执照虽被吊销，但企业并未注销，故仍然具有法人资格；上诉人持有的租用公房凭证，发放时是有效的，目前确已不用这样的文本，但这是因为上诉人既不去办理房产证，也不去换领新版的红封皮的租赁凭证，所以老版的凭证自然留存至今；综上，一审判决正确，二审应予维持。中技物业诉至一审法院，请求判令：胡国靖支付自2016年1月至2016年12月系争房屋的租金及保安、保洁费共计人民币1,506.00元（以下币种均为人民币）。一审法院认定事实：2004年1月，胡国靖经上海市XX集团前期开发有限公司安置，由上海市黄浦区XX路XX弄XX号动迁至上海市XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋）居住。胡国靖于2004年1月30日取得租用公房凭证，确认系争房屋承租人为胡国靖，租赁凭证上记载的月租金为101.50元。中技物业确认动迁公司已缴纳系争房屋2004年1月16日至2004年7月15日的租金609元。一审另查明，自2002年12月27日起，中技物业的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，中技物业（甲方）与上海XX有限公司（乙方；以下简称“XX公司”）签订物业服务合同，约定上海市徐汇区XX路XX弄XX、XX、XX号（简称“老三幢”）的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁及相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，中技物业及XX公司联合发布《关于华欣家园‘老三幢’物业服务移交和接管的公告》，自2013年1月1日起，正式由XX公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向中技物业交纳房屋租金。一审又查明，“老三幢”居民入住后，上述房屋因在未取得房屋预售许可证的情况下，擅自出售给拆迁公司安置动迁户，致使多年来无法办理房屋产权证。居民向政府相关部门反映后，政府相关部门进行了协调。此后，中技物业取得了“老三幢”的大产证。部分入住居民也陆续办理了房屋产权证。胡国靖因对面积持有异议未办理房屋产权证。一审还查明，中技物业曾于2016年3月15日起诉胡国靖，要求其支付2013年1月至2014年12月的租金及保安保洁费。法院于2016年9月14日以（2016）沪0104民初8313号民事判决书作出判决：胡国靖支付中技物业2013年1月至2014年12月的公房租金2,436元、保安保洁费477元。胡国靖自认该份判决书涉及的款项因法院强制执行已支付。2016年12月15日,中技物业又起诉胡国靖，要求其支付2015年1月至2015年12月的租金及保安保洁费。法院于2017年1月22日作出判决：胡国靖支付中技物业2015年1月至2015年12月的公房租金1,218元、保安保洁费288元。一审法院认为：公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》（以下简称条例）及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。胡国靖经动迁取得系争房屋时，系争房屋的性质记载为公房。根据公房管理的相关规定，公房承租人应当向出租人支付相应使用费,并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。“老三幢”因历史遗留问题故而一度无法办理产证，但目前办理产证的障碍也已经消除。中技物业的诉讼请求，符合事实及法律规定,法院予以支持。胡国靖的辩称，缺乏依据，法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定,于二〇一七年三月十七日作出判决，判决如下：胡国靖于判决生效之日起十五日内支付上海中技物业发展公司2016年1月至2016年12月的公房租金及保洁保安费共计1，506元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由胡国靖负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，在本案一审庭审笔录中，记录胡国靖一方答辩、举证、质证及辩论意见的篇幅明显大于中技物业一方，一审案卷亦收录了胡国靖在庭审中及庭审后递交的证据等材料。该事实有一审案卷材料为证，应予认定。本院认为，系争房屋为上诉人动迁安置取得，住房调配单中明确载明上诉人为租赁户主，被上诉人亦向上诉人颁发了公房租赁凭证，上诉人已实际入住标的房屋达十余年。应当认为，无论今后上诉人是否经由办理产权登记手续而成为系争房屋的所有权人，至少迄今为止，上诉人与被上诉人之间应属公房租赁关系，且被上诉人委托案外人XX公司管理“老三幢”所在小区，提供了相应的物业服务，故被上诉人有权向上诉人收取相关费用。被上诉人虽已被吊销营业执照，但至少在本案中，其依法仍有权作为诉讼主体参加诉讼，亦有权作为公房管理人向承租人收取欠付的租金等费用。况且，据上诉人自述，市场监管部门也确认了被上诉人至今尚未注销之客观事实。至于“老三幢”房屋的历史遗留问题，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张、处理。上诉人有关一审未允许其充分发言之主张，缺乏相应依据，本院难予采信。综上所述，上诉人胡国靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人胡国靖负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一七年十二月十三日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……