湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂13民终770号上诉人（原审原告）：张德喜，男，1982年9月1日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审原告）：杜先知，女，1985年5月16日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：万小合，男，1982年10月16日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审被告）：随州市世景房地产开发有限公司，住所地随州市交通大道99号。法定代表人：胡文明，公司总经理。委托诉讼代理人：王艳，湖北盈谦律师事务所律师。上诉人张德喜、杜先知与被上诉人随州市世景房地产开发有限公司（以下简称“世景房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张德喜、杜先知的委托诉讼代理人万小合，被上诉人世景房地产公司的委托诉讼代理人王艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张德喜、杜先知上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿违约金4043.12元；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人依约交纳了办证费用及房产税费，并取得了收据。被上诉人应于2014年9月1日取得房屋权属证书，但被上诉人于2016年底才通知上诉人办理房屋权属证书，被上诉人逾期办证违反合同约定，应当承担违约责任。被上诉人世景房地产公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据不动产登记暂行条例的规定，办理权属证书需双方共同进行，上诉人还需要缴纳有关契税。原审原告张德喜、杜先知向一审法院起诉请求：世景房地产公司逾期交房行为违约，应当承担逾期交房的违约金51347.6元；世景房地产公司办理房产证逾期行为违约，应当承担逾期办证的违约金4043.12元；案件诉讼费由世景房地产公司承担。一审法院认定的事实：2012年9月3日，张德喜、杜先知与世景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：张德喜、杜先知购买世景房地产公司开发的位于随州市××香山××商品房××单元××房，建筑面积106.91㎡，房屋单价为3781.8元/㎡，总价款404312元。付款方式为买受人签合同时首付164312元，余款240000元办理银行按揭。第七条约定：“（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。”第八条约定：“出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可以据实予以延期：3、因政府或公共事业部门行为影响。”第九条约定：“（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2、买有受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。张德喜、杜先知交付房款合计404312元。张德喜、杜先知与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第五条约定：“本合同项下相关事宜的通知送达方式如无特别约定为挂号信、特快专递、公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。”香山怡景居住小区6#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程竣工验收合格，验收时间为2013年8月20日。2013年8月28日，世景房地产公司在《随州日报》刊登交房通告，于同年8月31日起开始交房。随州市国土资源局于2009年12月下发的出让文件中的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》，其中“三、出让宗地的基本情况”第4项内容为“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人。”发包方世景房地产公司与承包方签订《建筑工程承包合同》，承包工程为香山怡景小区第6栋，实际工期为2011年11月18日至2013年8月20日。2010年1月8日，随州市土地收购储备中心代表政府土地管理机构与世景房地产公司的法定代表人胡文明签订《成交确认书》。该确认书第3条规定：成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用。由此说明地上附属物的拆迁工作由政府职能部门负责。案涉争议房屋位于的土地应于2010年7月19日前交付被告世景房地产公司，但因拆迁移坟、厂房搬迁等原因，一直延期交地。蒋洛35千伏输电线路影响了香山怡景小区6#楼的工程建设，该线路实际于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，直到2012年9月高压线拆迁后世景房地产公司才得以全面施工，客观上造成世景房地产公司不能按期交房。一审法院认为：张德喜、杜先知与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。张德喜、杜先知作为购房人按合同约定向世景房地产公司付清购房款，已履行了自己的义务，世景房地产公司应当依约定按时交付房屋。世景房地产公司在《商品房买卖合同》第八条亦约定了商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，世景房地产公司提交了香山怡景小区6#楼的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明本案争议的房屋已于2013年8月20日经建设、施工、设计、勘察单位验收合格。世景房地产公司于2013年8月28日在《随州日报》刊登交房通告，即世景房地产公司按照《商品房买卖合同》补充协议第五条约定的通知送达方式向张德喜、杜先知履行了通知交房的义务。且世景房地产公司还提供了商品房的《随州市新建商品住宅使用说明书》和《随州市新建商品住宅质量保证书》，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。以上事实能够证明本案争议的房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，该房屋的交付时间应为2013年8月31日。世景房地产公司在提交的曾都区东城办事处文峰塔社区居民委员会出具的《关于香山怡景小区建设情况说明》、原曾都区供电公司副总程正庭书写的《拆除蒋洛35千伏线路的承诺》（【2015】鄂随州中民一终字第00125号案卷宗内容），以及随州市中级人民法院对程正庭本人的调查笔录，均能够证明香山怡景小区6#楼因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除而导致世景房地产公司无法正常施工和按照合同约定的期限交付房屋。因原告张德喜、杜先知与被告世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定了延期交房的免责事由，即“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期”，其中第3项为“因政府或公共事业部门行为影响”。本案中，根据随州市土地收购储备中心与世景房地产公司法定代表人胡文明签订的《成交确认书》第3条约定的“成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用”以及随州市国土资源局下发的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》文件载明的“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人”之内容可见，随州市G（2009）26号地块范围内的地上附属物的拆迁属于政府部门的职责范围。因蒋洛35千伏输电线路最终于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，香山怡景小区6#楼于蒋洛35千伏输电线路拆除后才恢复工程建设。故世景房地产公司因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除导致无法按期交付房屋系政府或公共事业部门行为影响所致，属于《商品房买卖合同》约定的免责事由。根据张德喜、杜先知与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，世景房地产公司在免责事由影响的合理期限内不构成违约，但对于超出合理期限的延期交房行为仍应承担相应的违约责任。根据世景房地产公司提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示，香山怡景小区6#楼验收合格的时间为2013年7月17日，即2012年7月至2013年8月20日为香山怡景小区6#楼的实际建设周期，属于世景房地产公司因政府或公共事业部门行为影响的延期交房的合理期限。因香山怡景小区6#楼在2013年8月20日后已具备交付条件，但该6#楼最终的交付时间为2013年8月31日，即世景房地产公司违约延期交房的时间为11天。故应按照张德喜、杜先知与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算世景房地产公司延期交房11天的违约金，即世景房地产公司应赔偿张德喜、杜先知的违约金为889.49元（404312×11×0.2‰）。综上，世景房地产公司对于香山怡景小区6#楼的延期交房的法律后果存在一定的违约行为，其应按照《商品房买卖合同》的约定赔偿张德喜、杜先知违约金889.49元。张德喜、杜先知与世景房地产公司在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由双方事人共同申请。”张德喜、杜先知没有提供证据证明出卖人在规定的时间内没有向产权登记机关备案，且也没有提供证据证明共同向产权登记机关提出要求登记的请求，故张德喜、杜先要求世景房地产公司支付逾期办理房产证违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，判决：一、随州市世景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付张德喜、杜先知违约金889.49元；二、驳回张德喜、杜先知的其他诉讼请求。案件受理费1184元由随州市世景房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是被上诉人是否应当承担逾期提交办证材料的违约责任问题。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；…”双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本院认为，根据上述规定和合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人未举证证明其作为出卖人已在房屋实际交付给上诉人后90日内将办理权属登记所需资料提交有关产权登记机构，以致买受人不能及时取得房屋权属证书，本应按上诉人已付购房款的1%支付违约金。然而，考虑到上诉人作为买受人未举证证明其实际损失，以及被上诉人违约的具体情况，本院酌情将违约金调整为上诉人已付购房款404312元的0.5%即2021.56元。同时，如果被上诉人确于2015年5月要求上诉人支付代办费680元，但上诉人已实际收房，参考另案中万小合在收取房屋时已向被上诉人付清办证费的情况，且按商业惯例，上诉人应当已向被上诉人付清代办房产证费用；被上诉人后来要求上诉人支付的代办费680元并非上诉人必须缴纳的费用，而是有关办证代理人员收取的代理服务费用，上诉人在被上诉人履行有关办证协助义务后可以自行办理有关手续，被上诉人并不能以上诉人未缴纳代办费680元作为其不履行提交资料给有关产权登记的合法抗辩理由，被上诉人不能因此免除提交有关办证资料给有关产权登记机构的义务。综上所述，上诉人张德喜、杜先知的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《不动产登记暂行条例》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02049号民事判决第一项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02049号民事判决第二项；三、随州市世景房地产开发有限公司于判决生效之日后十日内一次性支付张德喜、杜先知逾期办证违约金2021.56元；四、驳回张德喜、杜先知的其他诉讼请求。如果没按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1148元，由张德喜、杜先知负担784元，随州市世景房地产开发有限公司负担400元；二审案件受理费50元，由随州市世景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  詹君健审判员  周 鑫审判员  李 超二〇一七年十二月四日书记员  何沛俊