四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1302民初2818号原告：余丽，女，汉族，1986年1月18生，现住南充市顺庆区。委托代理人：史芳喜，男，1976年12月生，汉族，住四川省南充市顺庆区。系原告余丽之夫。委托代理权限：特别授权。委托代理人：陈强，顺庆区锦程法律服务所法律工作者。委托代理权限：一般代理。被告：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈锦石，董事长。委托代理人：曹凌毓，四川义立律师事务所律师。委托代理权限：一般代理。原告余丽与被告南充���纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法由审判员任钊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余丽及委托代理人史芳喜、陈强、被告中南公司的委托诉讼代理人曹凌毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余丽向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告按约赔偿原告逾期交房的违约金95723.83元（违约金计算至被告房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金计算至2017年4月25日止，之后产生的违约金按月月底前支付。）；2、请求人民法院判令被告赔偿因违规铺设燃气管道给原告造成的损失约5000元；3、请求人民法院判令被告赔偿原告因虚假宣传的损害约1.5万元；4、请求人民法院判令被告按建筑施工图要求对厨房和阳台分别降板，并对本房号所对应的地下负一楼按图纸少修建采光井一个，应赔偿损失5万元；5、补充诉讼请求，请求支付从一楼到负一楼通道的打孔费用5000元（尚未产生）；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年4月29日在被告处购买商品房一套（总价款605847元）并签订《商品房买卖合同》。原被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房时间等进行约定。被告按约应当于2016年5月20日前向原告交付该房屋，但是被告开发的房屋至今未通过国家相关部门的验收，严重不符合合同约定的交付条件和法定交付条件。同时，被告销售时所宣称的相关配套设施至今未按约向原告提供，加之其燃气管道铺设严重不合理，给原告的使用带来巨大不便。同时查明，被告未按建筑施工图要求对厨房和阳台分别降板，以及对负一楼少修建一处采光井，给原告的房屋使用带来严重不便，应当惊醒���改并承担赔偿损失的责任。为了维护原告的合法权益，根据相关法律及司法解释之规定，现依法向人民法院提起诉讼。被告中南公司辩称：1、虚假宣传不予认可；2、我们没有与原告形成打孔的书面意见，费用不应当承担。被告方不存在逾期交房、违规铺设天然气管道、虚假宣传的事实，被告修建的房屋已经规划、建设、房管部门验收合格，取得了《规划验收合格证》、《竣工验收报告》、《房屋面积实测报告》，完全具备了交付条件。仅是因市政道路尚未完工导致水电气主管道未铺设，而未取得竣工验收备案表，且被告已经与原告签订了补充协议，对因市政工程原因导致逾期交房的，被告不承担逾期交房的违约责任。原告主张的天然气管道违规安装及虚假广告给其造成的损失不明确具体，不应得到支持。案涉房屋均是按照建筑施工图要求进行修建的，不存在整改的问题。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告余丽与被告中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告余丽购买由被告中南公司开发的位于顺庆区。房屋总价款为605847元，付款方式为按揭付款。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的设计变更（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人���应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同于2014年9月3日在南充市房地产管理局办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，原告余丽向被告中南公司给付首付款并办理了按揭贷款手续。2016年4月26日，中南世纪城10号楼及地下室取得南充市城���规划和测绘地理信息局颁发的《南充市建设工程规划验收合格证》。2016年5月15日，10号楼通过竣工验收，取得《竣工验收报告》。2016年5月20日，被告中南公司开始陆续向业主交付10号楼的房屋。南充市城市建设管理支队于当日向被告中南公司发出“南建管支责停〔2016〕第001号”《关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》，该通知载明：“你单位在顺庆区开发（建设）、修建的中南世纪城工程项目，在未办理《消防验收备案意见书》及《建筑工程质量验收监督报告》的情况下擅自向业主交房，其行为违反了《建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，根据相关法律法规，现责令你（单位）收到本通知之日起立即暂停向业主交房，并尽快按相关规定、程序办理相关建设手续。”2016���5月21日，被告中南公司决定暂缓交房。因被告中南公司未取得综合验收报告和竣工备案表、小区外围市政道路、综合管网等配套设施未完工及部分业主对小区内绿化景观、建筑细节品质提升等方面原因，业主与被告中南公司产生分歧，几度发生群体事件。暂停交房后，被告中南公司与业主代表经过多次协商后，被告中南公司于2016年7月30日公布《10号-15号楼交付区品质提升工作告知书》，称：对中庭景观提升达成了共识；对天然气该管未能达成最终意见；对厨房与相邻楼地面没有高差等问题将继续协商沟通。南充市住房和城乡建设局于2016年9月7日针对部分业主投诉的中南世纪城小区存在的有关问题作出《关于陈强等业主反映中南世纪城信访事项的答复意见书》，称：“一、原投诉第一条：未经相关政府职能部门验收，擅自交房的问题。已于当日发出了关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》。中南公司停止了交房活动。二、原投诉三大条二小条：小区内燃气安装第9栋楼燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工，其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工影响美观和使用空间的问题。天然气的设计和施工是由中油南充燃气公司承建的。经询问，该小区第9栋楼精装房经开发商与中油南充燃气公司共同协商，燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工。其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工。该小区所有燃气工程的设计方案符合《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）要求。三、原投诉三大条十四小条厨房、阳台与饭厅、客厅或者卧室楼地面无高差，是否符合设计及相关规范要求？高差问题经查阅图纸，属按图施工。”涉案房屋至今仍未取得《竣工验收备案表》，小区外围的市政道路、综合管网等配套设施及小区内部的绿化景观至今尚未完工。二原告认为因被告逾期交房、涉案房屋存在与合同约定、规划设计、销售宣传不符的情形，遂起诉要求被告赔偿逾期交房违约金、相关损失并进行整改。另查明，被告中南公司在售楼处的沙盘处、效果意境图、广告宣传单等宣传资料中作出提示，称上述资料均为要约邀请，实际交付内容以正式的商品房买卖合同约定及政府最终审定规划、批文为准。再查明，施工图中对卫生间、厨房地面说明：卫生间、厨房地面低于相邻楼（地）面30，阳台地面低于相邻楼（地）面501%坡向排水点。中铁工程设计院有限公司于2014年3月向被告中南公司出具结通变-02《设计修改通知单》，修改内容为：“南充中南世纪城9＃~15＃楼：根据甲方要求，全楼的结构板上预留50mm的装修面层，楼面结构标高与周围相邻板一致。阳台及厨房不另外单独降板。中铁工程设计院有限公司于2016年12月14日对该通知单作出情况说明，称修改内容符合国家住宅设计规范的有关规定。2017年10月8日被告中南公司向原告交付本案诉争房屋。本案的争议焦点之一:被告中南公司至今未交付房屋的行为是否构成违约，如果构成违约，违约金的计算标准如何确定？本院认为，原告余丽与被告中南公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商达成，不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同。对于《补充协议》的效力问题，因《补充协议》系被告中南公司提供的格式合同，根据《合同法》第三十九条规定，被告中南公司对于免除或者限制其责��的条款应当采取合理的方式提请原告注意，并对该条款予以说明。《补充协议》十六条的内容为出卖人已进行提示和说明，但在买受人应签名处并无二原告的签名，且《补充协议》通篇均无明显标记表明被告中南公司已采取合理的方式提请了原告注意，被告中南公司也未提供其他证据证明其已向原告尽到了合理提示和说明义务。根据《最高人民法院＜关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，本院认为《补充协议》第四条系免除中南公司责任的条款，但中南公司未尽合理提示和说明义务，应当认定为无效条款。按照《商品房买卖合同》约定，被告中南公司应于2016年5月20日前向原告余丽交付房屋，且必须取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件才��具备交付条件。而被告中南公司于2017年9月4日取得《竣工验收备案表》，于2017年10月8日向原告交付房屋，其逾期交付房屋的行为已构成违约。按照双方的合同约定，被告中南公司应承担支付违约金的违约责任。对于违约金的计算标准问题，本院认为，本案中原告并未举证证明被告中南公司逾期交房给二原告造成的实际损失，应参照逾期交房期间原告已付购房款的资金占用利息来作为原告遭受损失的依据。二原告主张的标准为按日万分之五计算，该标准换算成年利率为18.25%，超过了实际损失的30%，应认定为违约金标准过高。考虑到中南公司至今仍未取得《竣工验收备案表》的原因之一确系市政配套工程延误所致，本院兼顾合同的履行情况及被告中南公司的过错程度综合考量，对违约金计算标准调整为按日万分之0.5计算。本案违约金应从合同约定交房期限次日即2016年5月21日起计算至法庭调查终结之日即2017年10月8日，合计为605847元×万分之0.5×506天=15328元（取整数）。本案的争议焦点之二，燃气管道铺设在室内是否违规，被告是否应当承担赔偿责任？本院认为，《城镇燃气设计规范》（GB50028—2006）10.2.14.2规定，“住宅燃气引入管宜设在厨房、外走廊、与厨房相连的阳台内（寒冷地区输送湿天然气时阳台应封闭）等便于检修的非居住房间内”。《城镇燃气技术规范》（GB50494—2009）6.4.3规定，“燃气管道不得穿过卧室、易燃易爆物品仓库、配电间、变电室、电梯井、电缆（井）沟、烟道、进风道和垃圾道等场所”；6.4.10规定，“用户燃气管道应设在便于安装、检��和不受外力冲击的位置”。《住宅设计规范》（GB50096—2011）8.4.2规定，“户内燃气立管应设置在有自然通风的厨房或与厨房相连的阳台内，且宜明装设置，不得设置在通风排气竖井内”。上述规范均未要求住宅户内的燃气管道应当安装在厨房外，涉案房屋的燃气管道安装在有自然通风且便于检修的厨房内符合上述规范要求，故燃气管道的安装并未违规，被告中南公司对此不应承担赔偿责任，故对原告要求被告中南公司赔偿因违规铺设燃气管道给原告造成的损失的诉讼请求本院不予支持。本案的争议焦点之三，被告中南公司所进行的商品房销售广告应认定为要约邀请还是要约？被告中南公司是否应当承担虚假广告的损害赔偿责任？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条司法解释可以看出，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，虽然被告中南公司在宣传资料和沙盘模型中对小区中庭水景景观的允诺确定、具体，但原告并未举证证明中庭水景景观对合同的订立及房屋的价格有重大影响，故销售广告和宣传资料中对中庭水景景观的宣传内容应视为要约邀请，不应当视为合同内容，加之被告中南公司在《10号-15号楼交付区品质提升工作告知书》中表明已与业主就中庭景观提升达成共识，中庭景观仍在完善提升过程中，原告也未能证明其因该宣传行为受到的实际损害，故被告中南公司对此不应承担违约责任，原告主张被告中南公司赔偿因虚假宣传受到的损害的诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点之四，阳台、厨房地面与相邻楼面无高度差是否符合设计规范，是否应当整改？本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的应当书面通知买受人的设计变更为涉及到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到商品房质��或使用功能的情形，而对阳台、厨房地面与相邻楼面的高度差的设计变更不属于以上情形，故设计变更的内容可以不通知买受人。设计单位作为专业机构也出具证明称该项设计变更符合符合国家住宅设计规范的有关规定，故本院认为阳台、厨房地面与相邻楼面无高度差符合设计规范，对原告要求对阳台、厨房地面高度差进行整改的诉讼请求本院不予支持。本案的争议焦点之五，原告主张的打孔费用5000元是否应当得到支持的问题。本院认为，对原告主张的打孔费用5000元，原、被告虽签订了补充协议，但该费用实际还未产生，原告可在该费用实际产生后另案主张权利，本案中对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、���一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告余丽给付从2016年5月21日至2017年10月8日期间的逾期交房违约金15328元；二、驳回原告余丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1807元，由原告负担1205元，被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担602��。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 任 钊二〇一七年十二月十九日书记员 文诗懿