重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初14292号原告：赵锋，男，1988年6月4日出生，汉族，住江西省九江市。被告：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道79号5-2#，统一社会信用代码91500113062851257N。法定代表人：王绍忠。破产管理人：重庆大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。委托诉讼代理人：曾凡江，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。原告赵锋与被告重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用简易程序由审判员霍袁平独任审判，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告赵锋与被告君融公司委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵锋向本院提出诉讼请求：1.被告君融公司支付原告2017年5月1日至2017年6月28日期间的逾期交房违约金3225元（377159元×57天×0.15‰）；2.被告君融公司将重庆市巴南区花溪街道典雅·花溪半岛31幢（以下简称2号房屋）的不动产权转移登记至原告名下；3.被告君融公司支付原告自2017年6月28日起至被告君融公司实际取得土地房屋登记机构出具办理《房地产权证》的登记受理单之日止，以377159元为基数按日万分之一计算的违约金；4.被告君融公司支付原告违反房屋产权状况承诺的违约金37715.90元（房屋总价款377159元×10%）；5、被告君融公司向原告支付从2016年4月20日起至被告君融公司实际取得土地房屋登记机构出具办理商品房预购合同登记受理单之日止，以377159元为基数按日万分之一计算的违约金；6、被告君融公司支付产权实际建筑面积小于合同建筑面积的差价房价款及按照银行同期贷款利率计算的利息合计1626元。事实和理由：2016年4月20日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定原告购买被告开发建设的2号房屋，该房屋属于预售商品房，建筑面积91.99平方米，总成交价377159元，付款方式为一次性付款。购房合同还对2号房屋的交房期限及交付条件、产权状况、办理产权登记等事宜及相应的违约责任进行了约定。购房合同签订后，原告一次性付清了房款377159元，并支付了预告登记费80元。2017年6月28日，被告君融公司将2号房屋交付原告使用。被告君融公司未按购房合同约定期限交付房屋、为原告办理《房地产权证》，且2号房屋有限制交易的情况存在，被告君融公司已构成违约，应当按照购房合同的约定支付原告违约金，并将2号房屋的不动产权转移登记至原告名下。原告为维护其合法权益，遂诉请如上。被告君融公司辩称，1.2号房屋是被告执行董事张谊生在没有支付被告任何对价的情况下抵偿给其所投资的重庆典雅房地产开发集团有限公司的债权人大渡口融兴村镇银行的，而由该银行的员工代为持有，被告认为前述交易行为并非其真实意思表示，张谊生的行为侵犯了被告其他债权人的合法权益，本案购房合同应当确认无效；2.即使本案购房合同有效，被告至今未收到原告支付的任何房款，故被告没有义务办理2号房屋的预售合同登记和产权登记；3.即使原告赵锋对被告享有债权，根据企业破产法的规定，被告在2017年7月24日进入破产程序后，原告赵锋应将其债权向管理人进行申报，并按照债权人会议通过的或者人民法院批准的破产财产分配方案进行公平受偿，而不应当要求法院直接判决被告偿付其全部债权；4.原告赵锋要求转移2号房屋的不动产权，并没有提出解除购房合同和退房的要求，根据购房合同约定，其第4项诉讼请求也是不成立的。综上，请求驳回原告赵锋的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2016年4月20日，原告赵锋与被告君融公司签订购房合同，约定原告赵锋购买被告君融公司开发建设的2号房屋，该房屋为预售商品房，建筑面积91.99平方米，总成交金额为377159元，付款方式及期限为签合同时一次性付清房款。购房合同第七条约定被告君融公司应当在2017年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告赵锋使用。购房合同第九条约定被告君融公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告赵锋使用，逾期超过30日后，原告赵锋要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告君融公司按日向原告赵锋支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告赵锋支付违约金。购房合同第十一条约定被告君融公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本商品房没有销售给除原告赵锋以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；如因被告君融公司隐瞒上述情况，导致原告赵锋不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，原告赵锋有权退房，被告君融公司应于原告赵锋解除合同书面通知到达之日起30日内，将原告赵锋已付房价款及利息退还给原告赵锋，原告赵锋有权要求被告君融公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。购房合同第十三条约定本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告君融公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告君融公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告君融公司按日向原告赵锋支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告君融公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告赵锋支付违约金。2016年4月18日，被告君融公司收取涉案房屋房款389500元。2017年6月28日，被告君融公司将2号房屋交付原告赵锋使用。同日，原告赵锋与重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（以下简称典雅物业公司）签订《前期物业服务协议》，典雅物业公司收取原告赵锋2号房屋2017年6月至8月的物业费550元。另查明，2号房屋现由被告君融公司抵押给案外人中原信托有限公司，并办理了抵押登记；2017年7月24日，重庆市第五中级人民法院根据重庆金唐房地产开发有限公司的申请裁定受理被告君融公司破产重整一案。上述事实，有原告赵锋与被告君融公司的陈述及原告赵锋提交的购房合同、房屋销售缴款通知单、重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书、前期物业服务协议、收据等，被告君融公司提交的不动产登记证明、民事决定书等在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告赵锋与被告君融公司签订的购房合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定享受权利、履行各自的义务。原告赵锋履行了向被告君融公司支付购房款的义务，被告君融公司应当按照购房合同约定的期限向原告赵锋交付房屋、办理《房地产权证》的相关事宜。被告君融公司于2017年6月28日将2号房屋交付原告赵锋使用，迟延交房59日，应当按照购房合同第九条的约定支付原告违约金3337.86元（377159元×59天×0.15‰），原告赵锋仅要求被告君融公司支付逾期交房违约金3225元，本院予以支持。另2号房屋现由被告君融公司抵押给案外人中原信托有限公司，并于2017年5月4日办理了抵押登记，据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，原告赵锋要求被告君融公司将2号房屋的不动产权转移登记至原告赵锋名下，本院不予支持；按照购房合同第十三条的约定，被告君融公司应自交房之日起60日即2017年8月28日内办理房地产权证，鉴于被告君融公司已于2017年7月24日进入破产程序，其不应承担逾期办证的违约责任；本案中，原告赵锋系要求被告君融公司继续履行合同，其又提出以解除合同为前提的要求被告君融公司支付违反房屋产权状况承诺的违约金37715.90元，不符合合同约定，本院不予支持；被告君融公司与原告赵锋于2016年4月20日签订购房合同，至2017年7月23日即受理破产之日前日，已迟延办理预购商品房合同登记备案449日，应当按照购房合同第十二条的约定支付原告违约金16934.44元（377159元×449天×0.10‰），根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定“未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息”，对原告赵锋诉请的2017年7月24日之后的逾期办理预购商品房合同登记备案违约金不予以支持；至于原告赵锋诉请的被告君融公司支付产权实际建筑面积小于合同建筑面积的差价房价款及按照银行同期贷款利率计算的利息合计1626元，因原告赵锋尚未取得2号房屋的房地产权证，本院现不能确定建筑面积差异，故对该项诉请不予以支持，原告赵锋可待取得房地产权证后另行起诉。原、被告举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。综上，原告赵锋的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，判决如下：一、原告赵锋对被告重庆君融置业有限公司享有逾期交房违约金债权3225元；二、原告赵锋对被告重庆君融置业有限公司享有逾期办理预购商品房合同登记备案违约金债权16934.44元；三、驳回原告赵锋的其他诉讼请求。案件受理费1458元，减半收取729元，由被告重庆君融置业有限公司负担，该款项已由原告赵锋自愿垫付，限被告重庆君融置业有限公司于本判决生效后10日内迳付原告赵锋，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决发生法律效力。审判员  霍袁平二〇一七年十二月二十六日书记员  田 晶