.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2017）琼9028民初2585号原告：刘国玉，男，1964年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。被告：海南世知旅游有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县土福湾。法定代表人：刘长海，总经理。被告：北京世知同人投资有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路8号。法定代表人：张西云，董事长。两被告共同委托代理人：刘敬阳，海南世知旅游有限公司员工。原告刘国玉与被告海南世知旅游有限公司（以下简称世知公司）、北京世知同人投资有限公司（以下简称同人公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告刘国玉的委托诉讼代理人刘云，被告世知公司和同人公司的共同委托诉讼代理人刘敬阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告世知公司2004年12月27日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》；2.被告立即协助原告将海南世知度假村产权式酒店E栋5-117号（新房号A169）房屋产权登记至原告名下，并承担由此产生的所有费用（包括税费等），且立即按五星级酒店标准向原告交付房屋；3.两被告连带向原告支付自2012年12月27日至2015年12月31日的房屋返租金30675元及利息（利息按银行同期贷款利率自欠付之日起计至被告付清之日止）；4.两被告连带向原告支付2013-2014年度、2014-2015年度共计32天未能享受免费入住的补偿款3200元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2004年12月27日，原告与被告世知公司签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》，原告将购买被告的海南世知度假村产权式酒店E栋5-117号房（新房号A169）返租给被告，双方约定：原告每年享受不超过16天的免费入住权，同时被告保证原告前六年内每年获得购房实付总价款11%的年租金，六年后每年获得购房实付总价款5%的年租金，此租金自付款之日开始计算，一年一付。同时约定世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的费用（含契税等）。另，双方约定2012-2013年延长一年返租金按7%计算。2004年12月27日，原告向世知公司支付购房款18万元，世知公司出具了收据，并与原告签订了商品房买卖合同。2012年之前，世知公司尚能按时向原告支付房屋返租金，但自2013年度开始便不再支付，期间原告多次催促无果。2014年7月1日，世知公司向全体业主发出《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》的通知，告知全体业主海南世知产权式酒店暂停营业，同人公司对全体业主的债务承担连带责任。鉴于此，双方签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》已无履行的可能性，合同目的已无法实现，应根据《合同法》第九十四条第四款规定，解除合同。世知公司应立即向原告交付房屋，确保通水通电，卫生间设备完好，有白蚁的要灭杀，破损墙面粉刷，房屋漏水需要修复等。根据协议约定，世知公司应在2013年12月27日向原告支付房屋返租金12600元（180000元×7%）；应在2014年12月27日向原告支付房屋返租金9000元（180000元×5%），应在2015年12月27日向原告支付房屋返租金9000元（180000元×5%）；计算至2015年12月31日，世知公司应向原告支付租金30675元（12600元+9000元+9000元+75元）。因被告一直拖欠租金未付，应根据中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。由于被告停业，导致原告2013-2014年度、2014-2015年度未能享受协议约定的免费入住酒店的优惠32天，从而导致额外支付住宿费用3200元（32天×100元/天）。同人公司作为世知公司对全体业主债务的担保方，应根据《担保法》相关规定对全部债务承担连带清偿责任。被告世知公司、同人公司辩称：认可原告在本案中所主张的事实，但认为被告目前资金困难，暂时无法支付；对于免费入住补偿款，在停止营业之前原告没有要求入住的，因为双方没有约定，所以不给予补偿，停止营业后，公司同意按每天85元进行补偿，而且只补偿一年；对于涉案房屋的返还问题，双方并未约定按五星级酒店标准返还，因此原告要求按五星级酒店标准返还没有依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。庭审中，原告表示同意按照被告提交的租金表计算返租金。另查明：2015年12月22日，世知公司通过快递邮寄、现场领取、电话、短信、传真等方式向业主发出解除返租协议的《通知》，告知业主自接到本通知之日起，世知公司与业主签订的销售补充协议及返租协议书予以解除；解除后，公司不再按协议约定支付相关收益。该通知粘贴于涉案酒店公告栏处。上述通知发出后，部分业主已经自行前往被告所在北京办事处办理返租协议的解除手续，原告则因与被告在租金、免费入住天数及房屋交付等问题上发生争议，遂诉至法院。该案为系列案件，上述事实已经生效的判决书予以确认。本院认为，原、被告签订的返租协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。一、关于返租协议解除、租金及利息的计算问题。原告将涉案房屋返租给世知公司，世知公司亦应按协议约定向原告支付租金。现世知公司未能依约向原告支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。世知公司已于2015年12月底向全体业主发出解除返租协议的《通知》并同意将租金统一计算至2015年12月31日止，原告对合同解除及租金的计算截止日期没有提出异议，故原告要求解除返租协议及世知公司支付返租租金21700元的诉讼请求，本院予以支持。因双方对违约责任没有进行约定，故原告主张的利息应以中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率为准，从每笔租金应付之日起计至被告实际付清款项之日止。二、关于未能免费入住补偿款的问题。因双方对这一事项没有约定，且酒店停止营业仅是造成租金不能按时支付，并不影响原告入住涉案房屋。因此，在原告没有提交有效证据证明其未能免费入住房屋的原因系由被告造成的情形下，结合世知公司同意按每天85元的标准补偿原告2015年度即16天免费入住损失的事实，本院酌定世知公司支付原告一年度即16天未能享受免费入住涉案酒店的补偿款为1360元（85元×16天）。三、关于房屋产权登记以及房屋返还的问题。原告与世知公司签订的销售返租协议约定：”世知公司负责办理原告的房产证并负担办证所需的一切费用”。现涉案房屋已经竣工验收合格，原告亦依约向世知公司付清了房屋价款，故原告要求世知公司协助将涉案房屋产权登记在其名下并承担由此产生的费用（含契税等）的诉讼请求，本院予以支持。既然原告与世知公司签订的销售返租协议予以解除，则原告要求世知公司返还涉案房屋亦符合法律规定，本院予以支持。因双方未对涉案房屋的交付标准或返还标准进行约定，且房屋在使用过程中会有一定的耗损，该正常耗损实际上已折价为租金支付予原告。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：”承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因此，在原告没有证据证明世知公司在租赁涉案房屋过程中，存在不正常使用情形的情况下，世知公司应按涉案房屋租赁使用后的状态返还原告即可。故原告诉请要求世知公司按五星级酒店标准返还房屋，没有事实依据，本院不予支持。四、关于被告同人公司应否承担连带责任的问题。同人公司系世知公司的全资股东，其在2014年7月1日向全体业主发出的《致尊敬的投资者和海南世知旅游公司各位业主》通知中，明确其担保责任，故原告要求被告同人公司对被告世知公司的债务承担连带责任的主张，本院予以支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、确认原告刘国玉与被告海南世知旅游有限公司于2004年12月27日签订的《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售补充协议及返租协议书》于2015年12月31日解除；二、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，协助将海南世知度假村产权式酒店E栋5-117号（新房号A169）房屋的产权登记至原告刘国玉名下,并承担由此产生的费用（含契税等）；同时将上述房屋返还给原告刘国玉；三、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘国玉支付拖欠的租金21700元及利息（按中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率，第一笔利息以12600元为本金，自2013年12月27日起计算至2014年12月26日止；第二笔利息以21600元为本金，自2014年12月27日起计算至2015年6月18日止；第三笔利息以12600元为本金，自2015年6月19日起计算至2015年12月26日止；第四笔利息以21600元为本金，自2015年12月27日起计算至2015年12月30日止；第五笔利息以21700元为本金，自2015年12月31日起计算至实际付清之日止）；四、被告海南世知旅游有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘国玉支付未能免费入住的补偿款1360元；五、被告北京世知同人投资有限公司对上述债务承担连带责任；六、驳回原告刘国玉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646.86元，减半收取323.43元，由被告海南世知旅游有限公司、北京世知同人投资有限公司负担188.25元，原告刘国玉负担135.18元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员李贝二〇一七年十二月十三日书记员陈振伟附：适用的法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》