四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3363号上诉人（原审被告）：南充市弘泰房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路137号。法定代表人：赵凤琼。委托诉讼代理人：袁伟志，四川元黎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族，1974年11月15日生，住四川省西充县。被上诉人（原审原告）：何红英，女，汉族，1978年5月29日生，住四川省成都市武侯区，系张涛之妻）。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘红，西充金龙法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马勇，西充义兴法律服务所法律工作者。上诉人南充市弘泰房地产开发有限责任公司（以下简称弘泰公司）因与被上诉人张涛、何红英诉被告商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2017）川1325民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。弘泰公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人一审主张“两管三线”已超过诉讼时效，且未提供缴纳相关费用的票据，同时，双方购房合同无签订时间，不能认定被上诉人的主张符合川发价（2008）196号文件所规定的“2009年2月1日以后售房过程中收取的两管三线费用，一律予以清退”的要求。2.双方合同中并未约定违约责任，被上诉人也未提出存在损失的依据，且一审未查清合同签订时房屋是否竣工，故一审判决上诉人以已付房款金额为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2010年7月30日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止支付资金利息，缺乏事实及法律依据。且关于违约责任的主张也已超过诉讼时效。3.案涉项目由喻善林、谢光益挂靠我司前身即洪泰公司开发并实际操作，喻善林、谢光益亦承诺案涉项目纠纷与我司无关，我司不应承担责任。同时，房款和相关资料均在该二人手中，应追加二人为本案共同被告。4.一审中部分原审原告自认喻善林已以我司前身即洪泰公司名义，退还1000元或1100元的“两管三线”费用，应予扣除。被上诉人张涛、何红英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.主张“两管三线”的诉讼时效，应从我方知道或应当知道该款应退之日起计算，但上诉人至今从未通知我方退款，故我方起诉并未超过诉讼时效。2.案涉房屋系现房购买，双方签订合同时房子即已经竣工。但上诉人一直未为我方办理房屋不动产权证，我方一直通过信访方式主张权利，故未超过诉讼时效。双方虽未约定违约责任，但上诉人迟延办证，应按法律规定赔偿我方资金利息损失。3.案涉合同加盖了上诉人更名前的南充市洪泰房地产开发有限责任公司印章，喻善林、谢光益的身份是公司的委托代理人，本案责任主体应为上诉人。4.我方未收到弘泰公司退还的“两管三线”费用。原审原告张涛、何红英向一审法院起诉请求：1.判令弘泰公司立即为原告办理所购商品房的不动产权登记。2.判令弘泰公司退还“两管三线”费并赔偿损失、退还多收房款1823元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张涛、何红英与南充市洪泰房地产开发有限责任公司（后更名为南充市弘泰房地产公司）签订了《商品房买卖合同》合同编号：XF0000367，约定：张涛、何红英购买南充市洪泰房地产开发有限责任公司开发的位于西充县住宅房，面积129.07平方米。单价1380元每平方米，计款178117元。双方均未书写签订合同时间，未约定交房、办理产权手续的时限。2009年2月3日，双方签订《碧桂园商品房认购协议》一份，约定“物业类别、车库、建筑面积17.28㎡，单价1700元/㎡，计款29376元，代收各种税费、水、电、气、视讯材料、安装及商户费用12500元。本协议签订之日，乙方向甲方交付定金35876元。商品房交付时间为2009年2月3日”等条款。2010年4月19日，弘泰公司售房部与张涛、何红英结算后，出具了一份欠条载明：今欠到何红英购房款1283元。张涛、何红英所购商品房已交付使用。上诉人弘泰公司至今未能为张涛、何红英办理不动产权证。一审法院认为：一、双方所签订的商品房买卖合同系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张涛、何红英已付清房款，弘泰公司理应按合同约定以及法律、法规的规定履行办理不动产权登记的义务。二、双方签订的商品房买卖合同未约定办证期限以及损失计算标准，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋的字房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起90日；（三）商品房买卖标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定。本案双方虽然没有在订立商品房买卖合同时未书写签约时间，但弘泰公司售房部已于2010年4月19日出具欠条一份，证明双方已对商品房款项进行了结算，张涛、何红英已付清了购房款。因此，一审法院酌定张涛、何红英付清商品房款项时间为双方签约时间，以张涛、何红英已付房款178117元为基数，弘泰公司出具已付清房款时间为2010年4月19日后延90日，即从2010年7月20日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。三、因张涛、何红英为办理不动产权证多次上访有关职能部门，主张其权利，因此弘泰公司以已过诉讼时效来抗辩，不予采纳。四、根据川价发（2008）196号省发改局、建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知及西充县发改局、工商局、住建局2011年6月15日共同发布的《关于进一步明确新建商品房销售价格中“两管三线”收费有关问题的紧急通知》载明：“从2009年2月1日起，各房地产开发企业或商品房销售商品房应将“两管三线”安装费计入商品房总价，2009年2月1日前的商品房销售以双方签订的合同执行，2009年2月1日后购房户订立了认购协议、定购协议、草签协议、正式合同等多种文本，只要违规收取了“两管三线”费用的均应予以清退”。2009年2月3日，双方签订认购协议明确约定了各种税费以及“两管三线”费用12500元，且张涛、何红英的“两管三线”已实际安装，对其诉请退还已收的“两管三线”费用5237元的主张，一审法院予以支持。在2010年4月19日结算购房款时，弘泰公司售房部还应退还张涛、何红英购房款1283元，并出具欠条，应当返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、限被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后30日内，为原告张涛、何红英办理位于西充县晋城镇“碧桂园小区”四幢一单元五层二号住宅房不动产权证。二、由被告南充市、弘泰房地产开发有限责任公司赔偿原告张涛、何红英逾期办理不动产权证损失，以已付房款178117元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2010年7月30日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止计算资金利息。三、由被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内退还张涛、何红英“两管三线”费5237元。四、由被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内偿还张涛、何红英欠款1823元。五、驳回原告张涛、何红英的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由南充市弘泰房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。弘泰公司提供谢光益、喻善林给案涉小区业主的承诺书一份，洪泰公司股东会决议以及弘泰公司关于更名后涉及有关事项的通知一份，拟证实案涉项目由谢光益、喻善林挂靠前洪泰公司开发，与上诉人无关，应追加谢光益、喻善林进入诉讼并承担责任。被上诉人张涛、何红英质证认为，对承诺书，因谢光益、喻善林未到庭，无法核实真实性；对公司决议及通知，无法核实其真实性，且系其内部管理问题，与本案无关。对上诉人提供的证据，本院认证为：该两组证据无法核实真实性，且与案件处理结果无必然关联，故不予采信。二审另查明，一审中张涛、何红英主张的“两管三线”费用具体组成为：广播电视上户费400元+自来水户表工程安装费1900元+天然气入户安装费2937元=5237元，有西充县广播电视台收费发票、西充县给排水公司户表工程安装规划单、西充县天然气公司收费单予以佐证，本院二审对此予以确认。二审过程中，案涉“碧桂园小区”业主杨丽梅陈述其于2007年11月购买房屋，2008年5.12汶川大地震前已取得房屋钥匙，具体时间不清楚。安德志陈述其于2009年10月全款购买房屋，当时只签订了认购协议，2010年在洪泰公司售房部换合同，之后又办了网签合同，2008年汶川地震前房屋已建好。其余业主陈述其购买的系现房。弘泰公司陈述案涉房屋系2011年之前由其前身洪泰公司修建，竣工时间不清楚。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于本案的责任主体问题。首先，虽然弘泰公司的名称从“南充洪泰房地产开发有限责任公司”变更为“南充市弘泰房地产开发有限责任公司”，公司股东、法定代表人等亦发生了变更，但此仅属公司登记事项的变更，并未引起公司的合并、分立或新设，变更前后的公司在法律上仍属同一主体。故对上诉人关于公司已经发生变更、弘泰公司不应承担责任的主张，本院不予支持。其次，对于弘泰公司提出的案涉项目系喻善林、谢光益挂靠开发，应追加二人进入诉讼并承担承担责任的主张。本院认为，一方面弘泰公司无确切证据证明喻善林、谢光益与公司的挂靠关系，另一方面即便弘泰公司主张的挂靠事实成立，弘泰公司也应对本案承担连带责任。在连带责任之债中，债权人有权选择其中的任一连带责任人承担全部责任，且本案涉及商品房不动产权证的办理，按照法律规定亦仅能以公司名义进行。因此，一审原告仅起诉弘泰公司符合法律规定，一审法院判决由弘泰公司承担本案责任并无不当，应予维持。对弘泰公司此项上诉主张，本院不予支持。至于弘泰公司与喻善林、谢光益之间的权利义务关系，应另案主张。关于逾期办证的责任问题。本案中，结合购房合同、弘泰公司售房部欠条及案涉小区业主陈述、“两管三线”安装凭据等证据，原审原告张涛、何红英已缴清房款并实际占有使用房屋多年，弘泰公司作为开发商应当为其办理产权证书。虽然双方合同并未约定逾期办证的违约责任，但弘泰公司逾期办证的行为确已给张涛、何红英造成资金占用利息方面的损失，故一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决弘泰公司以张涛、何红英已付房款178117元元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失，符合法律规定，本院予以维持。弘泰公司提出未办证的原因在于喻善林、谢光益，对此本院认为，此属弘泰公司与喻善林、谢光益二人之间的内部纠纷，应由双方另案处理，不能成为弘泰公司在本案中的免责理由。故对此弘泰公司的此项上诉主张，本院不予支持。关于逾期办证违约责任的计算方式问题。本案双方订立的商品房买卖合同虽未载明签约时间，但弘泰公司售房部于2010年4月19日给张涛、何红英出具了一份欠条，证明双方已对商品房款项进行了结算，张涛、何红英已付清了购房款。同时，案涉“碧桂园小区”业主均陈述所买房屋为现房，部分业主陈述2008年“5.12”汶川大地震前房屋已建好或交付，并提供了安装“两管三线”的凭据等相关证据予以佐证。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋的字房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起90日；（三）商品房买卖标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，酌定以张涛、何红英付清购房款时间即2010年4月19日为双方签约时间，并判决弘泰公司从2010年4月19日后延90日，即从2010年7月30日起至该住宅房不动产权证办理完毕之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任并无不当，判决后张涛、何红英未提出上诉，本院依法予以维持。对于弘泰公司提出一审未查明合同签订时房屋是否竣工、利息起算时间错误的问题，因其既不能说明案涉房屋竣工、交付的具体时间，也未提出能够推翻张涛、何红英主张的证据，故对弘泰公司此项抗辩主张，本院不予支持。关于“两管三线”费用退还问题。根据川价发（2008）196号省发改局、建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》及西充县发改局、工商局、住建局2011年6月15日共同发布的《关于进一步明确新建商品房销售价格中“两管三线”收费有关问题的紧急通知》，2009年2月1日后开发商售房时违规收取的“两管三线”费用，均应予以清退。本案中，双方订立认购协议的时间为2009年2月3日，且认购协议明确约定，由弘泰公司代收各种税费、水、电、气、视讯材料、安装及上户费用12500元，多退少补。其后，弘泰公司出具的欠条亦证实张涛、何红英已付清全部购房款项。张涛、何红英提供的证据证明本案“两管三线”费用为5237元，包含在弘泰公司代收的12500元费用中。因此，弘泰公司应当按照相关规定退还“两管三线”费用5237元。对于弘泰公司主张的已退还部分费用、应予扣除的问题，经查，一审中仅有安德志自认其已领取喻善林已洪泰公司名义退还的1000元，且不清楚此1000元系何种费用。但本案张涛、何红英并未认可已收到所退的“两管三线”费用，弘泰公司亦未提供有关退还费用的证据，故对弘泰公司的此项上诉主张，本院不予支持。若弘泰公司另有证据证明已退还相关费用，可另案主张或在本案执行中解决。关于诉讼时效问题。一审中，张涛、何红英提供了西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室的会议纪要、不动产登记中心的证明及上访材料，表明张涛、何红英一直通过信访方式主张权利，构成诉讼时效中断，故其起诉并未超过诉讼时效。同时，关于退还“两管三线”费用的诉讼时效，双方在商品房认购协议中明确约定，对于代收的费用“多退少补”，故退还“两管三线”费用的诉讼时效应从双方结算时计算，但弘泰公司并未提供其与张涛、何红英办理结算的证据，故对弘泰公司提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予支持。综上，弘泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，南充市弘泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任雅莉审 判 员 雷发军审 判 员 陈国兵二〇一七年十二月二十六日法官助理 王婵轶书 记 员 范云荣