四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初6601号原告：何俊威，男，1986年12月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告：刘芳，女，1987年1月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：何俊威，男，1986年12月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系原告刘芳的丈夫。被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1，统一社会信用代码91511500584242344M。法定代表人：熊泽逊，董事长。委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。委托诉讼代理人：雷正祥，男，1981年2月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。原告何俊威、刘芳与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何俊威（亦原告刘芳的委托诉讼代理人），被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、雷正祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何俊威、刘芳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金26913元（从2016年6月6日计算至2017年8月31日，1196134.4元×0.00005元×450天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月7日，原被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的小区面积166.82㎡住房一套，购房总价款1196134.4元。2015年6月6日，被告向原告交付了上述房屋，原告按被告要求交清了税收、办证费等所有费用。《商品房买卖合同》第二十条对房屋、产权证的办理时间约定为：被告应在交付房屋之日起365日内为原告办理完毕房屋所有权证书，如因被告原因迟延办理的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的十万分之五支付违约金。原告直至2017年8月31日才取得房屋不动产权证，已逾合同约定办证期限，故应当向原告承担违约责任、支付违约金。被告大地坡丽雅公司辩称：1、原告取得房屋所有权证书的起算时间应确定为2016年3月28日。2016年2月17日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，依据该通知规定答辩人分别于2016年3月20日、3月31日以电话、张贴《通知》的方式要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交相应资料。2016年3月28日，原告依照通知要求向答辩人提交了资料，据此，依据双方合同约定，应当将办证的起始时间由房屋交付后变更为提交齐全契税资料之日起算。2、2016年10月28日，宜宾市人民政府发布宜府通（2016）6号《关于宜宾市翠屏区行政区划内实施不动产统一登记有关事项的通知》，停止办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，统一实施不动产产权登记，办理《不动产权证书》。鉴于此，宜宾市房管局于2016年8月即停止接收办证资料，宜宾市国土局亦将原应在办理完毕《房屋所有权证》1年内开展的土地验收、权籍调查等调整至不动产登记阶段完成。《商品房买卖合同》中关于办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及逾期办证的约定不能适用于本次纠纷。3、原告于2017年8月31日取得不动产权证书，系宜宾市政府实施不动产统一登记政策所致，依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，答辩人不承担责任。4、原告取得的《不动产权证书》与合同约定的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办理时间相当、具备同等法律效力，未对原告的权属造成影响，符合《商品房买卖合同》约定的办证目的。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2014年2月7日，原告（买受人）与宜宾丽雅置地有限责任公司（出卖人，以下简称：丽雅置地）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买其开发建设的小区住宅一套，预测建筑面积166.82㎡，套内建筑面积138.84㎡，购房总价款1196134.4元。针对房屋产权证的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。同日，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述商品房买卖合同第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。”上述合同及补充协议签订后，原告按约向被告付清了购房款。2015年6月6日，被告向原告交付了房屋，原告在接房当日均依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税47845.36元、相应维修基金15027.3元和办理房屋权属登记的其他资料。2017年8月31日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2、个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。因本案所涉原告所购“丽雅龙城”小区住宅为面积超90平米的大户型商品房，且本案所涉房屋非原告家庭唯一住房，不符合享受契税优惠政策条件，故原告均按4%的税率向被告预缴了契税。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，对上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知载明：“……1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，被告丽雅置地以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，原告结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年3月28日向被告提交了《房屋登记信息查询结果证明》。2016年7月14日，相应地税机关向原告（纳税人）出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，计税金额为1196134元，实缴金额为17942.01元。另查明：2016年8月，鉴于宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”提前至“不动产权证书”申办时一并提交。本院认为，本案焦点为被告丽雅置地是否存在办证违约行为、是否应当承担违约责任及违约金的认定问题。（一）关于被告丽雅置地是否违约的认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依照合同的约定恪守。本案中，原告按约向被告缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的全部相关资料，被告亦应在约定的期间内为原告办理房屋产权证。依照原、被告签订的买卖合同、补充协议约定，被告为原告办理权属登记期间的起算点为原告向被告提交齐全办证资料及完清各项税费费用之日起，即自2015年6月6日起，截止时间为后推365日即2016年6月5日止。现被告于2017年8月31日办理完毕案涉房屋的《不动产权证》，已逾约定办证期间，构成违约。（二）关于被告丽雅置地逾期办证违约是否应当向各原告承担违约责任以及违约金的计算问题。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，违约金应当自逾期之日起即2016年6月6日计算至《房屋所有权证》办理完毕之日止即2017年8月31日。对此，被告抗辩在办证期限内，因为契税减免优惠政策的改变，各原告基于享受优惠政策所需补充提交了《房屋登记信息查询结果证明》，故按照补充协议约定办证期间应自提交该份证明当日重新起算，且后续因“双证合一”办证的政策改变，客观上造成了权属证书的迟延办理，因此，被告不应承担支付违约金的违约责任。本院认为，按补充协议约定，被告为原告办理分户《房屋所有权证》的办证期间为2015年6月6日起至2016年6月5日止，故被告只要在该段期间内的任何时间节点完成分户权属登记办理，均符合合同约定。被告有权结合自身情况，在对实际需要的办证时间评估后，自行决定在该段期间内的任意时间点启动办证程序。但为了确保《房屋所有权证》在约定的期限内按期办理完毕，被告应当在合理的期间内着手启动办证流程。经审查，实践中正常的办证所需期间，自申请人向相关部门完清税费、提交资料起算至权属证书办理完毕，周期约需4个月左右，考虑办证过程中可能出现的提交资料不符、不全等导致办证迟延的因素，还应适当预留2个月左右的机动期间以确保《房屋所有权证》能如期办理完毕，故合理的办证周期本院酌情认定为6个月。就本案而言，被告最迟在1年办证期间中段即2015年12月6日前后，向税务部门为原告代缴契税并同时向房地产管理局提交各项办证资料，着手为原告办理《房屋所有权证》。但被告自约定的2015年6月6日办证期间起，直至2016年2月17日国家相关部门颁布契税优惠政策止，在长达8个月余的期间内没有进入为原告办理分户《房屋所有权证》的流程，后续剩余不足4月的办证期间已不能确保分户权属证书按期办理完毕。基于此，被告怠于在合理的期间内着手开始为原告办理《房屋所有权证》，对于最终导致的办证逾期理应向各原告承担违约责任、支付违约金。鉴于办证期间内因契税优惠政策的调整，各原告在提交对应的《房屋登记信息查询结果证明》后，已实际受益，即税务机关已依照税收优惠政策减按2%收取本案所涉房屋的契税，且因不动产权属登记“双证合一”新政施行前，原办证职能部门停止了办证受理，同时办证新政施行后对办理不动产权属登记的条件、资料对比之前有所增加，上述不可归咎于被告的政策、政府职能部门的外因，客观上均迟滞了分户权属登记的办理。因此，从被告2016年3月31日张贴通知要求原告提交《房屋登记信息查询结果证明》至2017年8月31日《不动产权证书》办理完毕，应当认定被告该段期间积极履行了合同约定的办证义务，故对于被告应当承担的逾期办证违约责任应为被告怠于在合理期限内启动办理分户权属登记的对应期间。综上，对被告承担的逾期办证违约金期间，本院确定为：从预留的6个月合理办证期间届满之日即2015年12月6日起计算至2016年3月31日被告向原告发出提交《房屋登记信息查询结果证明》的通知止，共计117天。故对原告诉请被告支付逾期办证违约金26913元，本院支持为以原告支付的购房款总额1196134.4元为基数，按日十万分之五计算117天，经本院核算为6997元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告何俊威、刘芳支付逾期办证违约金6997元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，减半收取计236.5元，由原告何俊威、刘芳负担165.5元，被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。审判员  孙家岭二〇一七年十二月二十八日书记员  孙 琳