江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3369号原告（反诉被告）：李永彦，男，1981年5月10日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。原告（反诉被告）：郑梅，女，1987年1月7日出生，汉族，住陕西省平利县。委托诉讼代理人：孙月娟，昆山玉山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：昆山中旭房地产发展有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人：孙懋，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。原告李永彦、郑梅与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告李永彦（参加第一次庭审）、郑梅（参加第一次庭审）及二原告的共同委托诉讼代理人孙月娟、被告中旭公司委托诉讼代理人孙君宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永彦、郑梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金、赔偿金61160元；二、判令被告支付原告逾期办理不动产权证违约金76780元；三、判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月签订昆山市商品房购销合同，原告向被告购买了被告开发的位于昆山市××紫荆庄园房屋一套，合同约定了房屋具体情况、价款、交付时间及逾期交房、逾期办理产权证违约责任等。被告未能按约交付房屋和办理房屋产权证等手续。被告中旭公司辩称：对原告主张的第一项诉请予以认可。原告主张的第二项诉请逾期办证违约金按合同第十五条的约定违约金计算标准过高，逾期办证违约金应按照已付房款0.3%计算。合同附件四第五款计算逾期办证违约金第一个前提条件是原告方也要向昆山市住建局办理相关手续，并且支付完全部房屋价款及相关费用，另外被告方没有故意造成原告方逾期获得产证。反诉原告中旭公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期收房违约金15500元（按500元/日计算，从2016年8月1日起算至2016年8月31日收房）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《商品房销售合同》，反诉被告购买了反诉原告开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园房屋一套，总价款为2200000元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作出了详细规定。在履约过程中，反诉被告存在逾期收房的情况，根据合同的约定，反诉原告要求反诉被告支付违约金。反诉被告李永彦、郑梅辩称，反诉原告交付的房屋存在质量问题，经协商后反诉被告及时收房，且反诉被告并未收到催告书，反诉被告不存在逾期收房情况。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年8月31日签订昆山市商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市××紫荆庄园××房，建筑面积187平方米，储藏室建筑面积69.42平方米，房屋总价为2200000元；付款方式为2015年8月28日付700000元，被告协办贷款计1500000元；合同第八条载明被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条载明被告逾期交房，逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，合同继续履行，被告除向原告支付上述违约金外，另需支付原告已付款的0.3%的赔偿金；合同第十五条载明被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金；合同附件四补充协议第5条载明，原、被告双方商定，在原告付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，逾期超过九十天，仍无法取得房地产权证（小产证），则原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告支付被告购房款2200000元，被告于2015年8月31日、9月28日向原告开具了金额为700000元、1500000元的销售不动产统一发票二张。2016年7月7日、2016年8月19日被告向原告发出交房通知书。原告于2016年8月31日在交房通知书上签字，并注：“之前书面提交的诸多问题都未解决也没回复，由此产生的违约责任由中旭房地产发展有限公司负责”。原告交纳了自2016年8月1日至2017年7月31日的物业费。2016年10月13日，被告向原告发函，载明：该业主付款时间完全按照合同期限，不算违约，开发商代缴维修基金6410.5元，开发商逾期违约金61160元，上述两项费用扣抵，开发商实际赔款54749.5元。2016年12月15日原告交纳契税以办理不动产权证，2017年2月涉案房屋不动产权登记至原告名下。2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书。被告于2016年7月4日将涉案房屋坐落的土地抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封。嗣后，被告涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权，苏州市中级人民法院解除了土地查封。2016年11月16日被告向昆山市不动产登记中心办理涉案房屋的首次登记，不动产权人登记为被告。另查明，2016年9月13日被告与业主代表在昆山市××人民政府信访接待室协商房屋维修、延期交房违约金、开发商初始登记事宜，并形成会议记录，明确被告实际支付业主的延期交房违约金中扣除业主需缴纳的维修基金，于2016年10月12日之前办理好开发商初始登记，会议记录由被告公司彭总签字确认。被告辩称被告公司彭总在会议记录上签字时不知道涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封，只知道地下室的土地出让金需补交后才可以办理初始登记，所以预估在2016年10月12日之前办理好初始登记。但直至2016年11月11日土地才由法院解封，2016年11月16日被告办理好初始登记。并非被告原因拖延办理初始登记，而是政府原因及个别业主滥用诉权导致。2016年10月10日昆山市国土资源局（甲方）、被告（乙方）、昆山市淀山湖镇人民政府（丙方）签订关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议，载明根据3205832008CR0046号合同，乙方取得淀山湖镇中旭路南侧、高尔夫球场东侧地块，面积为100000平方米，用途为住宅。依据《苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》（苏府规字[2011]8号）文件精神，经乙方申请，并根据淀山湖镇人民政府意见、民防局意见、建设工程规划核实合格证和房屋建筑面积测量报告，拟增加该地块一期项目地下一层空间建设用地使用权。经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意在地块红线内增加一期项目地下一层空间建设用地使用权，建筑面积为12795.73平方米，用于地下储藏室，出让年限与地表建设用地使用权年限一致，具体位置详见公安编号对照表，坐标、竖向界限详见附图。2、该地块一期项目在2011年8月1日后获得地表建设用地使用权经规划审批批准结建地下工程，均为地下储藏室，面积12795.73平方米，根据苏府规字[2011]8号文件规定，乙方需按苏明（昆山）土地估字（2016）第09007号评估报告补交出让金513.7元/平方米，共计6573166.6元，需在签订协议之日起15日内付清。被告于2016年10月10日补交地下空间出让金6573166.6元。以上事实，由原告提供的商品房购销合同、付款凭证、销售不动产统一发票、交房通知书及函、中介公司收据、不动产权证，被告提供的邮件交寄清单、政府文件、关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议、付款凭证、物业费收据及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告对于原告主张的第一项诉讼请求判令被告支付原告逾期交房违约金、赔偿金61160元没有异议，本院予以确认。对于原告主张的第二项诉讼请求逾期办证违约金76780元，被告辩称逾期办证违约金应按照已付房款0.3%计算，被告未能及时协助原告办理涉案房屋不动产权证，构成违约，应当按照商品房购销合同的约定承担逾期办证违约责任，商品房购销合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金，房屋总价款为2200000元，因此本院确定被告应向原告支付逾期办证违约金6600元。本案中，被告无法在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，系因被告未能按约交付房屋所致。就被告逾期交房的违约责任也即第一项诉讼请求，本院已予以确认，因此该期间的逾期交房违约金与逾期办证违约金不应重复计算。因2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书，故被告应在2016年10月3日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋坐落的土地于2016年8月19日被法院查封，且根据政府文件精神被告需补交地下空间出让金，上述阻碍被告办理涉案房屋初始登记的因素不能完全归责于被告，客观上被告亦涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权、申请法院解除了土地查封、补交了地下空间出让金，并于2016年11月16日完成涉案房屋初始登记，故本院确认被告按已付房价款2200000元的0.3%向原告支付逾期办证违约金6600元较为适宜。原、被告在合同附件四补充协议中约定，在原告付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。该条款的适用应基于被告在办理涉案房屋首次登记之后，庭审中原、被告一致确认在涉案房屋取得首次登记之日（2016年11月16日）后原告于2016年11月29日将办证材料交付被告，2017年2月涉案房屋不动产权登记至原告名下，故本院确认被告在五十五个工作日内完成不动产权过户手续，原告据此条款要求被告支付逾期办理不动产权证违约金76780元（以房价款2200000元为基数，按日万分之一标准，自2015年12月16日起计算至2016年11月29日止共计349天）的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。反诉原告主张的逾期收房违约金15500元（按500元/日计算，从2016年8月1日起算至2016年8月31日收房）。反诉原告于2016年8月19日向反诉被告再次发出邮件，反诉被告称因搬家并未收到，但是在2016年7月份从业主群中得知被告已经开始交房故自行前去收房，后因向反诉原告反映质量问题而未及时在交房通知书上签字，最后于2016年8月31日在交房通知书上注明：“之前书面提交的诸多问题都未解决也没回复，由此产生的违约责任由中旭房地产发展有限公司负责”后签字，证明反诉被告已经在2016年8月31日前已经及时前去收房。反诉原告称逾期收房产生是损失是因逾期收房导致的维护费用等，但并未举证证明，且反诉被告实际交纳的物业费为2016年8月1日起算，即使反诉被告系在2016年8月31日才在交房通知书上签字，但其已经交纳了之前的物业费已经减少了反诉原告可能产生的损失。综上，对于反诉原告主张是逾期收房违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李永彦、郑梅逾期交房违约金、赔偿金61160元。二、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李永彦、郑梅逾期办证违约金6600元。三、驳回原告李永彦、郑梅的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3058元，财产保全费1170元，合计4228元由原告李永彦、郑梅负担2151元，被告昆山中旭房地产发展有限公司负担2077元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费188元，减半收取94元，由反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  胡小娟人民陪审员  曾 杰人民陪审员  屠 杰二〇一七年十二月九日书 记 员  程雨婷附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。