河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书(2017豫09**民初4820号原告：刘桂苹，女，1970年2月20日出生，汉族，住濮阳县。委托代理人:李志广，河南优诚律师事务所律师。被告：濮阳市鼎峰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410928794297335F.住所地：濮阳县育民路。法定代表人：杨波，该公司董事长。委托代理人：董彦军、王建伟，河南董彦军律师事务所律师。原告刘桂苹诉被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司（以下简称：鼎峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘桂苹及委托代理人李志广，被告鼎峰公司的委托代理人董彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求依法判令1、解除双方签订的《预售房屋租赁合同书》；2、被告返还已交租金30万元、装修押金5万元，共计35万元及利息（利息自2016年12月24日计算至退还之日，按照月息1%计算）；3、被告赔偿原告损失75万元。事实与理由：2016年12月24日，原被告双方签订《预售房屋租赁合同书》，原告租赁被告位于濮阳县工业路茗雅苑小区12幢1-4号房屋，租赁期限为2016年12月24日至2027年12月26日止。合同签订前的2016年5月份，原告交定金5万元（后转为装修押金）；合同签订后，原告依约支付第一年租金30万元，安装了门头，并于装修公司、设计公司等签订了合同，着手实施装修。但被告将已租赁的上述房屋出售给了其他单位，致使原告无法占有、使用租赁房屋，已签订合同无法履行，造成严重经济损失。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告所诉的合同签订、租金和押金的交纳的情况属实，但双方在预售房屋租赁合同书中，明确约定该房屋为被告在合同有效期内，可以设定抵押和对外销售，被告没有向原告发出书面出租交付通知，该房屋被第三方购买，被告按照合同的约定向原告下达了终止合同通知、优先购买权的通知、销售价格的通知，原告均予以放弃。现房屋已进行销售，无履行合同的必要和可能，租赁目的也无法实现。被告于2017年3月2日已通知原告终止租赁合同，故合同已于当日终止并解除。在下达终止合同通知书时，被告已告知原告退回租金和装修押金以及办理其他与租赁合同有关的相关事项，但原告未予以领取。租赁合同签订属实，但并未实际履行，起租日也没有实际确定，原告不存在任何经济损失，若有损失，需要原告提供直接证据加以证明，以确定该损失是由于被告的违约行为造成的，故被告同意解除与原告签订的预售房屋租赁合同书，解除的时间为2017年3月2日为准。被告同意返还租金30万元，装修押金5万元，但介于双方有约定，被告也履行了通知领取款项的义务，不应承担相关利息损失。对于诉求的损失赔偿，在原告提供详实证据，并能证明因果关系的情况下，被告愿意负担合理损失。原告提供以下证据：1.中华人民共和国民办学校办学许可证，证明原告办有幼儿园，租赁房屋的目的就是为了办幼儿园；(2017协议书一份，预售房屋租赁合同书一份，收据二份，证明2016年5月23日原告已交付了租房定金5万元，2016年12月24日，原被告双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为2016年12月24日-2027年12月26日，该合同当天生效，原告当天领有房屋钥匙，并交付了30万元的房租，同时并将之前交付的5万元转换为了装修押金；(2017濮阳县浩宇广告装饰部收据一份，证明在2016年12月30日，即合同生效后，原告开始对房屋进行装修装饰，支付了喷绘款15000元；(2017幼儿用品购销合同一份及发票一份，证明原告为履行合同扩大办园规模和质量，定做了高档被褥200套，价值为72000元，因被告违约，造成了该合同的被褥无法使用；(2017借款合同一份，借款凭证一份，银行回执单一份，借条二份，证明原告为履行合同做了大量准备，筹措了借款用于扩大办学规模和提高办学质量，向银行借款42万元，向个人借款60万元，个人借款利息为月息1%，考虑到2017年3月双方对合同履行问题发生争议，故将借款利息期限定为5个月，该5个月的利息为利息损失；(2017幼儿园报名缴费表、退费表共3份，证明在合同签订后，因家长希望孩子得到更好的教育，同时认为幼儿园的质量和规模将上一个档次，故预交了部分费用，因该房屋无法使用，家长要求退费，并承担利息，故原告支付利息10483元；(2017装饰设计合同一份，承包合同一份，收据5张，合同解除协议一份，退回装修款收到条3份，施工、设计效果图各一套，照片12张，证明为履行合同，实现合同目的原告支付了装修设计费用32万元，预付了装修费40万元，后多次与施工方协商，退回装修费20万元，造成损失52万元。8、照片一组。证明原告已经施工。9、银行明细2份。证明原告为办幼儿园向其他人借款的事实。10、钥匙一套。证明被告已经将钥匙交付给了原告。另因被告的违约行为为原告造成了极坏的影响，原告潜在损失为10万元，但是没有书面证据。被告质证意见：证1：对证据的真实性无异议，原告办理学前教育，幼儿园在签订合同时直至到合同解除期间，一直在持续经营，该幼儿园的经营并不是由于租赁合同的签订受到任何影响，原告与被告的租赁目的是办理新的幼儿园，但该证照并没有办理完成或者申请变更；证2：对协议书的真实性无异议，但该协议并非正式的房屋租赁合同，只是一个具有租赁意向书性质的协议，协议中明确示明被告自收到定金之日开始将保留此房交工验收后交由原告使用，也证明协议书签订当时，该房屋没有交付验收，原告对此是明知的，该协议还明确完工验收后双方将签订租房合同，并且第5条约定了定金罚则，故该协议不能证实在5月23日签订了正式的租赁合同。针对预售房屋租赁合同书，对证明目的有异议，合同名称为预售房屋租赁合同书，该名称明确约定房屋的性质和租赁的前提为预售，也就是该房屋随时可以抵押或者是出售，对房屋租赁的稳定性是经过协商，原告明知且承诺并认可的前提下签署的，对预售房屋的出租也是双方的真实意思表示，对条款的设计和约定是经过协商一致的结果，并且不存在任何歧义，在合同第6条，交付与签收当中明确约定，甲方应于起租日前三天向乙方发出书面出租的交付通知，但时间注明未定，也就是起租日虽然约定为2016年12月24日，但应与确定的时间向原告发出书面出租交付通知时确定实际的起租时间，并且该房屋经过协商又确定了装修通知书的送达起算时间和4个月的装修时间，故书面出租交付通知的约定并没有明确，装修通知书的交付约定也没有明确具体时间，所以合同签订成立但是并没有实际交付并且履行。合同第7条第5项约定原告在租赁期限内甲方有权对该房屋设置抵押和出售，第11条约定，同等条件下乙方对该房屋具有优先购买权，第13条房屋出售给第三方买卖后，由甲方与第三方协商沟通处理，所收租金按照剩余租期相应退还，第23条第1项合同约定可以变更和解除合同，所以原告对租赁房屋的对外销售是明知和认可的，原告没有行使优先购买权导致该房屋已经卖于第三方，而第三方作为网络公司的办公经营机构又不同意与原告缔结新的租赁合同，导致原被告双方的租赁合同没有履行的必要，所以该合同已经终止并解除。对收据5万元无异议，但是对30万租金的收据有异议，该收据中明确注明从下达装修通知书之日起开始计算，租金的计算时间应当以被告下达的装修通知起算；证3：对收据的真实性有异议，该收据不是有效的发票，不能证明原告的实际支出，收据的出具时间为2016年12月30日，合同签订是2016年12月24日，被告在约定中还没有开始起租，也没有下达装修的通知，合同没有履行原告就盲目的制作楼顶的发光字，是自身存在过错，不应由被告负担，但是合同成立并没有生效和履行，所以合同的履行所付的条件没有成立，也没有与该租赁物办理相关的办学手续，所以该笔费用系原告自身造成的可能性的损失与被告无关，应自行负担；证4：真实性无异议，但是对证明目的有异议，合同和发票并不能证明购买的事实和款项的交付，因为不排除合同签订并没有履行、发票开具并没有交付货款等相关情况，关键是合同的购买方是嘟嘟欣子幼儿园，该购买方是原告先前办学的幼儿园，因为幼儿园一直在经营，所以购买的货品与新租赁未申办的幼儿园无必然的联系，该合同约定的交货时间为2017年2月8日，在此期间原告一直也没有收到房屋交付的通知和装修通知，在2月份租赁的标的物与销售都进行了协商，所以从交付时间和付款方式来看应与新的租赁房屋所涉及的学校无关。付款方式中货到付剩余全款，开票的时间为2017年8月11日，被告正式通知终止合同的时间为2017年3月2日，该证据与被告无关联，原告的证明目的无法成就；证5：对借款合同真实性无异议，租赁合同签订的时间2016年12月24日，借款合同签订的时间为2016年11月10日，该份借款合同早于双方的租赁合同，且共同借款人为刘桂苹和刘桂丽，贷款用途为流动资金与租赁物和新成立的办学机构没有任何的关联，况且该借款属于个人借款，以抵押担保方式申请贷款，与被告的租赁合同无关，也不能证明其因果关系和形成的损失与租赁合同发生关联。对个人借款真实性有异议，原告借款可能存在，但是该借款由于租赁合同尚未实际履行，原告不能证明该借款的实际用途，对实际的支出与原告的借款形成巨大的反差，加之原告负责幼儿园的经营，欣子幼儿园形成的租金与费用与本案中的租赁合同无关，所以不能达到原告损失的证明依据；证6：对幼儿园缴费表有异议，该证据是单方面证据，无其他证据印证，该报名表系欣子幼儿园的报名表与租赁物经营的幼儿园无关，退费不排除其他因素，退费金额与原告签订的合同无关，原告就此证明是被告造成原告的损失明显与事实不符，证明目的无法达成；证7：对合同的真实性没有异议，对合同的履行终止、解除及其他证明目的有异议，从协议装饰设计合同时间为2016年12月26日，也就是租赁合同签订的次两日，工程承包合同是2017年2月6日，也就是两份合同均显示拟变更的欣子幼儿园的设计合同和装修合同，在租赁合同签订后还没有正式下达交付通知和装修通知的明确约定前提下，原告即进行合同设计和工程承包合同的发包是明显存在自身过错的，该责任全部应由原告本人自行承担，该组证据所涉及的收据均不是正式的发票，从客观情理上，合同没有完全履行，原告支付如此大的费用不符合实际情况，原告也没有证据证明该笔款项的转账情况和交付情况，仅凭装饰公司的收据也不能证明原告费用的交纳是客观真实的，原告均与远胜装饰工程公司签订合同，该公司并没有工程设计的经营范围及资质条件，合同解除的协议又系原告与庆红波个人协商解除，与合同签订的主体并不一致，对收到的退款均系大宗交易又没有附相关的转账凭证，也没有印证合同终止解除，原告的证明目的也无法完成。证8：对照片真实性无异议。原告在房屋上方粘贴喷绘有两三个月后城管通知物业公司要求撤除，物业公司经协调并通知原告，原告不同意，物业公司自行撤除。照片上的滑梯器械仍在原位没有动，也没有安装，发光字还在上面，沙子有两方现在找不到了，不知道被谁清理了。证9：对银行明细的真实性无异议，但属于个人借款或者转款，原告不能证明系为租赁房屋而形成的直接或间接损失。证10：对钥匙其中一把是院落的大门钥匙，系物业公司管理人员交给原告的，因先前存在租赁关系，原告多次看房或协商，在原告的要求下给付的钥匙。其他钥匙不予认可，不是被告交付的。损失清单中的名誉损失不存在，没有任何依据。被告提供以下证据：1.2016年12月24日预售房屋租赁合同书一份，证明目的同质证意见。2.2017年3月2日终止合同通知书一份，该通知书有原告的签字确认，证明已收到该通知，被告已经告知原告该房屋销售给第三方，而第三方不同意进行租赁，同时也通知原告退回保证金及租赁费用，并办理了终止合同手续。3.2017年3月3日，二次书面通知征求原告意见，询问原告是否行使优先购买权，原告也已收到，并进行了签字确认。4.2017年3月6日，原告本人向被告发送的一份回复函，原告以该房屋并未出售为由，不同意终止合同，但放弃了优先购买权。5、被告向原告告知由于价格变动，被告重新向原告通知该房屋的销售价格以征求原告是否行使优先购买权。6、2017年3月10日原告的回复函，对告知书中通知的价格，原告不行使优先购买权。7、4份商品房买卖合同及4张增值税发票，证明在原告放弃优先购买权的前提下，被告与河南广播网络股份有限公司濮阳县分公司签订了商品房买卖合同，该4套房屋为住宅用房，价格为11631911元，不低于告知的价格，也证明房屋已经销售，原、被告没有履行合同的可能。该商品房买卖合同内容真实合法有效。原告质证意见：对租赁合同书、终止合同通知书、二次书面通知书、回复函2份、通知书真实性无异议，但是不能证明合同已经解除，因为被告是要求终止合同，我方不同意终止合同，商品房买卖合同及增值税发票真实性请求法院依法确认，但是不能证实第三方已足额交付房款，实际成交价格是否低于通知原告价格不明确，被告应当进一步举证证实。原告申请证人晁某、崔某、王某出庭作证证明其孩子在原告处上幼儿园，看到原告发的照片上的新址，觉着挺满意，就预先交了学费，后来因为原告的幼儿园搬不到新址了，原告就将学费及利息给他们退了。利息都是按照月息1分退的。原告申请庆红波到庭证明其本人与乐嘟嘟欣子幼儿园签订了设计合同和施工合同，设计图纸和施工图纸已经完成了。刘桂苹共支付了庆红波72万元，分别为32万元的设计费和40万元的装修前期定金，刘桂苹都是以现金的方式给庆红波的。后期没有施工，庆红波退给了刘桂苹20万元装修费。原告质证意见：没有异议，证人陈述是真实的。被告质证意见：有异议，因租赁合同约定房屋被告可以出售，所以造成租赁合同标的物的不确定性，且原告并未对幼儿园办理变更、登记、设立手续。在未经被告同意的前提下，即擅自发布喷绘院址，其自行招收的学员并作出任何承诺的事实，被告也不清楚、不认可。另幼儿园没有许可也没有搬迁，实际上没有任何的经营行为，作为家长交费或退费，不符合客观常理和客观实际，证言不具有客观真实性，即便是存在收费情况由于原告有自办的幼儿园也与租赁事实无关，因果关系不排除其他可能性。不应给予支持。对于庆红波的陈述的真实性有异议，其陈述不符合事实也不符合客观常规，属于伪证，无其他证据可印证，其真实性不应予以采信。一、刘桂苹付其72万元，属于大宗交易，没有转账凭证，无法印证其客观真实性。二、设计合同应由专业的设计公司作为签约方，设计的里面要有设计图纸、效果图、预算等重要的设计资料，没交付、设计费一般交20%，故交付几十万元不符合客观实际。三、订购特殊的装修材料，没有订购证明，合同履行情况，装修材料去向，仅凭证言不予认可，也不予采信。四、给付设计公司32万元，没有支付的资金交易凭证，合同签约、设计交付案等无法印证。五、退还20万元，也需要交易凭证，刘桂苹可能支付20万元，退还20万元，只有收条并无其他证据印证。经审理查明：2016年5月23日，原被告签订协议书，约定被告把茗雅苑小区（在建）12＃楼出租给原告，初步协议达成后原告付被告租房定金5万元。2016年12月24日，原被告签订预售房屋租赁合同书，约定，被告鼎峰公司将位于濮阳县工业路茗雅苑小区12幢1-4号房屋，面积约为3000平方米出租给原告，租赁期限为十年，自2016年12月24日至2027年12月26日。2016年12月24日刘向东分别向原告出具5万元保证金及30万元的租金收据。原被告对以上事实均无异议。原告提供2016年12月30日濮阳县浩宇广告装饰部出具就乐嘟嘟楼顶发光字喷绘15000元整的收据。2017年1月6日，原告与濮阳市英伦世家商贸有限公司签订幼儿用品购销合同约定数量200套，金额360元／套。2017年8月11日濮阳市英伦世家商贸有限公司出具儿童床上用品72000元的发票，购买方名称为濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园。2016年12月26日濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园与河南远盛装饰工程有限公司签订建筑装饰工程设计合同，约定将位于濮阳县工业路茗雅苑12号楼的濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园进行室外设计与室内设计，面积为室内2000平方室外2000平方，设计时间自2016年12月26日始至2017年1月26日止，合同价款32万元整（每平方80元）。2017年2月6日乐嘟嘟欣子幼儿园与河南远盛装饰工程有限公司签订远盛装饰工程承包合同，约定将位于濮阳县工业路茗雅苑12号楼的濮阳县城关镇乐嘟嘟欣子幼儿园承包给河南远盛装饰工程有限公司，工程造价为2006000元，工程款4次付清，第一次支付时间为合同签订日72小时，支付40万元整。其中合同约定因发包方原因自合同签订日起30日内不能正常开工，首期工程款将作为违约金不予退还并赔付承包方损失。原告提供收据证明河南远盛装饰工程有限公司退回装修费20万元。被告提供终止合同通知书、二次书面通知、告知书及回复函，证明已收到该通知，被告已经告知原告该房屋销售给第三方，而第三方不同意进行租赁，已通知原告退回保证金及租赁费用，并办理了终止合同手续，被告已经向原告通知行使优先购买权，原告以该房屋并未出售为由，不同意终止合同，放弃了优先购买权。2017年3月9日被告与河南广播网络股份有限公司濮阳县分公司签订了商品房买卖合同，将涉案房屋已经销售给了案外第三人。本院认为，原、被告之间签订预售房屋租赁合同书，系双方真实意思表示，合同依法成立。涉案房屋现已经出售给第三人，原告无法占有、使用，造成本租赁合同履行不能，对于原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，本院依法予以支持。对于原告已交租金30万元、装修押金5万元，原被告均无异议，被告应返还原告。原告要求被告承担利息，系原告的实际损失，符合法律规定，本院依法予以支持，应按照中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算。原被告签订了租赁合同，交纳了租金、押金，并拿到了房屋钥匙，原告投入的相关设计、装修等损失，被告应当予以赔偿。楼顶发光字喷绘1.5万元，有收据予以证实，系其实际花费，本院依法予以支持。对于沙子、玩具因没有证据证明其实际损失，本院依法不予认定。对于原告主张的借款利息、退费利息均属于间接损失，本院依法不予认定。因原告一直在其他地方经营幼儿园，其主张的被子损失证据不足，本院依法不予认定。对于设计费，因原告与河南远盛装饰工程有限公司签订了设计合同，合同中约定设计费为32万元，且有收据相互佐证，本院依法予以认定。对于装修费，原告与河南远盛装饰工程有限公司签订工程承包合同，对于工程款支付方式进行了约定，就第一笔工程款40万元约定于合同签订日72小时进行付清，且有收据相互佐证，本院予以认定，原告自认装饰公司退回工程款20万元，应予扣除。被告应支付原告装修工程款为20万元。综上，被告共应返还原告35万元并承担利息，赔偿原告1.5万元＋32万元＋20万元＝53.5万元。对于原告诉求的其他损失，无证据提供，本院依法不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项的规定，判决如下：一、解除原告刘桂苹与被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司于2016年12月24日的预售房屋租赁合同；二、被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司支付原告刘桂苹35万元及利息（利息自2016年12月24日起至清偿之日止，按照中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算）。三、被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司赔偿原告刘桂苹损失53.5万元。以上二、三项限判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告刘桂苹的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由被告濮阳市鼎峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  聂泠雪审判员  张慧艳陪审员  孙长春二〇一七年十二月六日书记员  李 博