福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终7156号上诉人（原审原告、反诉被告）：福州世纪金仕酒店投资管理有限公司，住所地福州市鼓楼区东街59号三山大厦（现龙盛大厦）北楼7层04室，统一社会信用代码91350102555058118G。法定代表人：王翊，执行董事。被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州茶色服饰有限公司，住所地福州市台江区洋中街道817中路安南路18号菁菁园景，统一社会信用代码913501036875315445。法定代表人：黄晓菁，执行董事。委托诉讼代理人：蔡志超，福建名仕律师事务所律师。原审第三人：福州市鼓楼区城镇集体工业鼓楼集体联社，住所在福州市鼓楼区津泰路**号**号楼。法定代表人：唐其昌，总经理。委托诉讼代理人：黄齐寿，系原审第三人下属企业福州市丝钉厂的法定代表人。上诉人福州世纪金仕酒店投资管理有限公司（以下简称“世纪金仕酒店”）因与被上诉人福州茶色服饰有限公司（以下简称“茶色公司”）、原审第三人福州市鼓楼区城镇集体工业鼓楼集体联社（以下简称“鼓楼集体联社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2133号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。世纪金仕公司上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求并驳回茶色公司的反诉请求；一、二审诉讼费用由茶色公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定世纪金仕公司与茶色公司之间的房屋租赁合同（以下简称转租合同）于2016年6月份终止，属认定事实错误。鼓楼集体联社和世纪金仕公司的租赁合同（以下简称原租赁合同）以及世纪金仕和茶色公司的转租合同均在履行中。1.原租赁合同从未解除。一审庭审中，鼓楼集体联社亦对此确认。2.一审认定转租合同终止与合同约定不符。转租合同第七条第1款约定中的“房屋拆迁，合同终止”应解释为在房屋被世纪拆迁，彻底灭失的情况下合同才解除，而非房屋可能被拆迁合同即解除。转租合同履行中，虽然世纪金仕公司向茶色公司发函要求其2016年7月搬离租赁房产，但这是基于租赁房产当时即将被拆除情况所作，而租赁房产始终未被拆除，故合同约定的解除条件并未成就，转租合同并未解除。同时，如果确如茶色公司所言转租合同已于2016年7月解除，则根据合同约定，世纪金仕公司应退还租赁押金388000元，但茶色公司在提起本案反诉前始终未提出返还押金的主张，明显不合常理。茶色公司的行为表明其自身也不认为转租合同已经解除。（二）茶色公司未依约支付租金，根据转租合同第七条关于如茶色公司拖欠租金超过30日，则应赔偿世纪金仕公司两个月的租金作为违约金的约定，世纪金仕公司有权将押金388800元中的300056元作为违约金，剩余押金用于抵扣租金。（三）茶色公司向鼓楼集体联社支付所谓房屋使用费54万元的事实，不影响世纪金仕公司向其主张租金。根据鼓楼集体联社的陈述，其之所以未向世纪金仕公司催讨2017年6月之后的租金，是自认自茶色公司处收取了费用，没有损失。法院完全可以在判令茶色公司支付租金时扣除其已向鼓楼集体联社支付的54万元，即使法院判决茶色公司向世纪金仕公司支付租金全额，茶色公司亦可通过向鼓楼集体联社主张返还54万元维护其权益。亦即，判令茶色公司承担违约责任，并不会损害各方利益，不存在显失公平的问题。茶色公司辩称，（一）对于租赁房屋遇政府征收的事实，当事人均无异议。（二）根据原租赁合同的约定，该合同因遇政府征收而终止。鼓楼集体联社于2016年6月15日向世纪金仕公司的发函亦明确，根据政府征收公告，要求其2016年7月底前搬出租赁物。（三）收到鼓楼集体联社函的次日，世纪金仕公司即发函要求茶色公司2016年7月底前搬出租赁物，该行为表明世纪金仕公司同意鼓楼集体联社的搬离要求，其要求茶色公司限期搬离的行为，显然是终止转租合同目的意思表示。（四）原租赁合同和转租合同均将政府征用拆迁和房屋毁损灭失并列作为合同终止的情形，故认定合同是否终止并不以房屋灭失为前提。政府征收会导致房屋使用价值大打折扣，转租合同对遇政府征收则合同终止已有明确约定，应按约定处理。（五）转租合同于2016年6月终止后，茶色公司即无向世纪金仕公司继续交租的义务，世纪金仕公司主张茶色公司违约并要求在押金中扣除违约金，没有合同和法律依据。（六）自2016年6月知悉房屋被征收后，世纪金仕公司即未向鼓楼集体联社交纳租金，其并无利益损失，而茶色公司则继续向其支付了2016年6月的租金，世纪金仕公司对该月租金已属获益。经与鼓楼集体联社协商后，茶色公司继续使用案涉房屋并自2016年7月其向鼓楼集体联社缴纳房屋占有使用费，鼓楼集体联社对其直接向茶色公司收取2016年7月至2017年5月的占有使用费54万元的事实予以确认。另外，世纪金仕公司并未提供任何证据证明自2016年6月后其曾向茶色公司主张过租金，其提出本案诉讼亦违背公平和诚实信用原则。鼓楼集体联社述称，世纪金仕公司交付的租金都是用于缴纳员工的医社保。2016年6月后，鼓楼集体联社曾要求茶色公司于当年7月底搬出，否则应向鼓楼集体联社缴纳临时占有使用费，作为员工的医社保费用。世纪金仕公司向一审法院起诉请求：判令茶色公司向世纪金仕公司支付2016年7月至2017年4月份租金1355282元。诉讼过程中又变更诉讼请求为：茶色公司支付2016年7月至2017年5月的租金1672811元并支付违约金12056元。茶色公司向一审法院提出反诉请求：世纪金仕公司返还茶色公司租赁押金388800元。一审法院认定事实：2008年底，福州淑仕酒店投资管理有限公司与鼓楼集体联社签订一份《房屋租赁合同》，约定鼓楼集体联社将位于福州市晋安区东浦路133号厂房以及所有附属空地、道路、花圃等，厂房建筑面积约3500平方米出租给后者使用，租赁期限为10年，从2009年1月26日至2019年1月25日止。2009年1月，世纪金仕公司概括承受了福州淑仕酒店投资管理有限公司在上述《房屋租赁合同》中的权利义务，并由其直接向鼓楼集体联社缴纳租金，鼓楼集体联社未提异议。2012年12月29日，在鼓楼集体联社知悉的情况下，世纪金仕公司（甲方）与茶色公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（即转租合同），将世纪金仕公司向鼓楼集体联社承租的租赁物全部转租给茶色公司使用，租赁期限自2013年3月1日起至2018年2月28日止；世纪金仕公司同意给予茶色公司一个月装修期，自2013年3月1日起至2013年3月30日止；世纪金仕公司于2013年2月28日前交付该房屋；第一年月租金为129600元，自第二年起，每年租金按上一年度租金的5%递增；租赁押金为388800元，租赁关系终止时，世纪金仕公司收取的房租押金除用于抵充合同约定由茶色公司承担的费用外，剩余部分于租赁关系终止后一周内无息归还；双方同意在租赁期内，如该房屋因政府建设需要被征用拆迁的，或该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，本合同终止。世纪金仕公司无息退还押金，如涉及到相关赔偿费用，按照国家政策规定办理。合同签订后，世纪金仕公司依约将房屋交付茶色公司使用，茶色公司亦依约支付租赁押金388800元以及至2016年6月止的租金。2016年5月30日，福州市晋安区住房保障和房产管理局发出告知书：经福州市晋安区人民政府榕（晋）土征告【2014】4号《征收土地公告》批准，对福州北站改建工程安置地（A地块）项目建设用地红线范围内所有集体土地及其地上物实施征收，征收补偿协议的签约期限自2016年6月8日至2016年7月15日。因讼争租赁物在征收范围内，鼓楼集体联社遂于2016年6月15日将征收一事以函件形式通知世纪金仕公司并限其在7月底之前搬迁完毕，次日，世纪金仕公司将该函件内容转给茶色公司亦限其在7月底之前搬迁完毕。后世纪金仕公司未再向鼓楼集体联社支付租金，茶色公司未再向世纪金仕公司支付租金，亦未搬离讼争租赁物，而是直接向鼓楼集体联社支付自2016年7月起至2017年5月止的租金共计54万元。一审法院认为，世纪金仕公司与茶色公司签订的转租合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。现因福州北站改建工程安置地（A地块）项目建设用地建设需要，本案讼争租赁物被列入征收范围，致使转租无法继续履行，双方的合同目的无法实现，世纪金仕公司亦将征收决定及限期搬离时间通知茶色公司。就此，根据转租合同第七条第1项“甲乙双方同意在租赁期内，如该房屋因政府建设需要被征用拆迁的，或该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，本合同终止。甲方无息返还押金”之约定，转租合同已于2016年6月份终止。此外，鼓楼集体联社向世纪金仕公司发函告知其征收事由并限期搬离后，世纪金仕公司未向前者继续缴纳租金，而是茶色公司自2016年7月起将房屋占有使用费直接支付给鼓楼集体联社。故世纪金仕公司请求茶色公司按转租合同约定继续支付租金及违约金的诉请没有法律依据和合同依据，亦有失公平，不予支持。根据转租合同约定予以确定：符合合同约定的条件下押金应于返还，故对茶色公司要求世纪金仕公司退还押金388800元的诉请，予以支持。一审法院判决：一、驳回世纪金仕公司的诉讼请求；二、世纪金仕公司应于判决生效后十日内退还茶色公司房屋押金388800元。本诉案件受理费19964元、反诉案件受理费3566元、财产保全费5000元，均由世纪金仕公司负担。当事人一审提交的证据已随卷移送本院，根据现有证据，本院确认一审法院认定的事实正确。另查明，世纪金仕公司一审提交的支付业务回单（收款）体现，其于2016年4月29日收到茶色公司缴纳的当年5至6月的租金共300056元。二审中，世纪金仕公司于本院2017年12月15日的法庭调查结束后提交了落款时间为2017年6月15日的《关于暂缓支付租金的请求》，拟证明其曾向鼓楼集体联社请求暂缓支付租金。经审查，该材料落款时间在世纪金仕公司提起本案诉讼后、一审开庭前。作为一审原告和上诉人，世纪金仕公司在一审期间并未提交该材料，其在起诉状、一审庭审陈述、上诉状甚至在本院2017年12月15日的调查中均未提及其曾向鼓楼集体联社书面请求暂缓交纳租金，鼓楼集体联社亦未曾表示收到该书面请求。且世纪金仕公司在该请求中所提到的自2016年6月开始即未收到茶色公司支付的租金，亦与茶色公司于2016年4月29日已向其支付当年5-6月租金的事实明显相悖，故该请求的真实性无法确认。本院认为，一审庭审中，鼓楼集体联社明确表示其知道世纪金仕公司将案涉房屋转租给茶色公司且对此认可，并表示其虽然于2016年11月以世纪金仕公司未经其同意将房屋转租为由发函后者要求解除合同，但该函只是作为在政府决定征收的情况下，让世纪金仕公司尽快办理的手段，故应认定鼓楼集体联社对世纪金仕公司的转租行为是知情并认可的。转租合同亦不存在其他效力瑕疵，故应认定为合法有效。2016年6月，因案涉房屋及所在土地遇政府征收，鼓楼集体联社向世纪金仕公司发函要求其2016年7月底之前搬离，世纪金仕公司随即发函要求茶色公司限期搬离，两份函件要求解除合同的意思表示明确，亦符合原租赁合同及转租合同中关于遇政府征收则合同终止的约定，故自世纪金仕公司收到鼓楼集体联社的函件起，原租赁合同即解除，自茶色公司收到世纪金仕公司的函件起，转租合同亦解除。从本案事实看，自2016年6月起，世纪金仕公司并未向鼓楼集体联社交纳租金，后者亦未向其催缴，茶色公司未向世纪金仕公司缴纳租金，世纪金仕公司亦未催缴，而是由茶色公司直接向鼓楼集体联社缴纳费用。当事人的上述行为亦表明，2016年6月后，原租赁合同和转租合同均已终止，转而在鼓楼集体联社和茶色公司之间形成新的租赁合同关系。据此，世纪金仕公司要求茶色公司支付2016年7月以后的租金无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。因茶色公司对转租合同的终止并无过错，世纪金仕公司依约应将收取的合同押金388800元退还茶色公司。世纪金仕公司关于原租赁合同和转租合同均未解除、茶色公司应依约向其支付租金及违约金的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，世纪金仕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费37096元，由福州世纪金仕酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  薛闳引审 判 员  陈 辉二〇一七年十二月二十八日法官助理  林星星书 记 员  钟许珠