福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终7110号上诉人（原审被告）：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇高中工业小区（福清市贸旺水产发展有限公司二楼）。法定代表人：李振安，董事长。委托诉讼代理人：黄琳，福建泰岚律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：黄玉荣，男，1961年4月10日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：何群，福清市融城法律服务所法律工作者。第三人：朱惠珠，女，1973年12月25日出生，台湾居民。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺公司）因与被上诉人黄玉荣、第三人朱惠珠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回黄玉荣的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、一审法院认定诚旺公司与黄玉荣签订了商品房买卖合同，且单纯认定讼争商铺的买受人为黄玉荣，系认定事实错误。黄玉荣非台商身份，其不符合讼争商铺的出售条件，实际的买受人系朱惠珠，黄玉荣只是替朱惠珠代为缴纳购房款，且该款项为购房定金，诚旺公司与黄玉荣成立的是商品房预购合同关系而非商品房买卖合同关系。二、一审法院未查清朱惠珠与黄玉荣之间的关系以及其间约定，朱惠珠与黄玉荣所述与现有证据相矛盾，一审判决缺乏证据支持。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》（该合同为合同草稿）的约定，商品房总价为132.7544万元，黄玉荣代为缴纳的只是部分购房款，而剩余房款至今未结清，且黄玉荣与诚旺公司尚未签订正式的商品房买卖合同，故诚旺公司无需交付讼争商铺。四、一审法院认定“涉案的57、58号商铺客观上不具备办理产权过户登记至黄玉荣名下的条件，故诚旺公司不能履行合同主要义务，已构成违约”系认定事实错误，目前讼争商铺的房产总登记已办理，讼争商铺是可以办理产权证明的。综上，诚旺公司既无欺骗黄玉荣的行为，也无违反预约合同的内容，本案并非诚旺公司违约所致，更不属于因诚旺公司原因致使合同目的无法实现。黄玉荣辩称，一审认定事实清楚。一、诚旺公司与黄玉荣双方签订了商品房买卖合同，根据合同的约定，黄玉荣已经交清了讼争店铺购房款，诚旺公司辩称黄玉荣或朱惠珠尚未交清购房款缺乏依据，诚旺公司至今未为黄玉荣办理房屋预告登记，也未向黄玉荣交付房屋。二、双方订立的商品房买卖合同，虽然在合同编号前加注“合同草稿”字样，但合同对双方的权利义务约定明确，合同内容形式要件完整清晰，并非是合同草稿，而且双方事后也没有另行签订合同，该合同经当事人签字时即发生法律效力。诚旺公司主张该合同仅仅是预约合同没有依据。三、因诚旺公司在出售商铺时，倚仗信息不对称的优势，恶意隐瞒了该商铺只能出售给符合条件的台商，非台商人员客观上不具备办理产权过户登记的真实情况，致使黄玉荣与诚旺公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款。诚旺公司的行为已构成违约，致使黄玉荣购买商铺的法律目的无法实现，一审法院根据双方的合同约定和法律的规定判决予以解除讼争房屋买卖合同返还购房款和解除合同违约金是正确的。四、发票上出现朱惠珠的名字，是诚旺公司为了欺骗黄玉荣而达到恶意出售商铺目的，在发票上面添加的，且朱惠珠亦明确表示黄玉荣的商铺与其无关，她的名字是如何添加上去的其也不知道。五、朱惠珠不是本案讼争商铺的买卖相对方，诚旺公司主张该房屋的实际购买人是朱惠珠没有任何依据，且与购房合同上的条款约定不相吻合。朱惠珠未作陈述。黄玉荣向一审法院起诉请求：1.判令解除黄玉荣与诚旺公司的房屋买卖合同；2.判令诚旺公司返还预付购房款196万元并支付利息（其中108万元利息自2013年12月24日起按同期贷款利率计至实际返还之日，88万元利息自2014年9月28日起按同期贷款利率计至实际返还之日，利息暂计至2016年6月23日为260,760元），以上暂合计为2,220,760元；3.判令诚旺公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于福建省福清市的中国福清海峡商品交易中心项目1号楼商铺由诚旺公司开发建设，根据土地出让合同约定，部分可售商铺只能出售给符合条件的台商。黄玉荣作为内地居民，预购买其中的57号、58号商铺，并向诚旺公司支付了购房款共计196万。诚旺公司委托福建福台海峡商品交易中心管理有限公司于2013年12月24出具收款收据确认收到购房款108万元，2014年9月28日出具收款收据确认收到购房款88万元，上述收款收据均写明交款单位为“黄玉荣（朱惠珠）”，交款项目为“以台湾身份购买海峡1#楼1-57、58号”，交款人均为黄玉荣本人签名。2014年9月28日，诚旺公司作为出卖人，黄玉荣作为买受人，双方就57号、58号商铺签订两份《商品房买卖合同》。合同第六条付款方式和期限均约定买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款支付购房款98万元整；第八条交付条件和期限均约定出卖人应当在2014年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，如果在规定的日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；第九条出卖人逾期交房的违约责任均约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。一审法院另查，57号、58号商铺至今未交付黄玉荣使用，亦未办理房屋预告登记。一审法院认为，黄玉荣欲购买诚旺公司开发的中国福清海峡商品交易中心项目1号楼57号、58号商铺，并与诚旺公司就涉案商铺分别签订两份商品房买卖合同，虽然合同编号前备注有“合同草稿”字样，但合同对双方的权利义务约定明确，合同内容、形式要件完整清晰，故该合同依法成立并生效，双方之间形成商品房买卖合同关系。黄玉荣依约交纳两间商铺共计196万元的购房款，但诚旺公司至今未交付涉案商铺，也未办理房屋预告登记。因涉案商铺只能出售给符合条件的台商，客观上不具备办理产权过户登记至黄玉荣名下的条件，故诚旺公司不能履行合同主要义务，已构成违约。诚旺公司辩称朱惠珠是涉案商铺实际买受人，黄玉荣只是代朱惠珠交纳购房款，并非本案适格原告，因诚旺公司未能提供相应证据予以证实其主张，而黄玉荣、朱惠珠对此均予以否认，且黄玉荣与诚旺公司订立的合同也已明确买受人为黄玉荣，故对诚旺公司的上述辩解不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，现黄玉荣要求解除合同，并返还已付购房款的主张，符合法律规定，予以支持。双方订立的买卖合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金”，故诚旺公司应按购房款的1.5%支付解除合同违约金29,400元。因黄玉荣在买房时未尽到谨慎审查、注意义务，自身存在过错，也应承担部分责任，且未提供证据证明其在起诉之前曾向诚旺公司主张解除合同返还购房款，对其超过部分的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除黄玉荣与诚旺公司于2014年9月28日签订的位于福建省福清市中国福清海峡商品交易中心项目1号楼57号、58号商铺的商品房买卖合同；二、诚旺公司于本判决生效之日起十五日内返还黄玉荣购房款196万元及解除合同违约金29,400元；三、驳回黄玉荣的其他诉讼请求。案件受理费24,566元，由黄玉荣负担2131元(已交纳)，诚旺公司负担22,435元，限本判决生效后七日内交纳。本案二审期间，诚旺公司向本院提交了一份证据，证明朱惠珠在一审中关于不认识黄玉荣的陈述是虚假陈述。本院组织当事人进行了质证。本院认为，诚旺公司提供的证据系逾期提供，逾期理由不成立，且朱惠珠与黄玉荣认识与否，并不影响涉案合同双方当事人的认定，故本院对该证据不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，应承担举证不能的法律后果。涉案《商品房买卖合同》由诚旺公司加盖公章，买受人处由黄玉荣签名，该合同中并未体现讼争店铺系由朱惠珠购买，而朱惠珠亦在诉讼中对购买本案讼争店铺的事实予以否认，故朱惠珠并非涉案合同当事人，诚旺公司主张讼争店铺的实际买受人系朱惠珠，依据不足，不予支持。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案的第1号楼1层057、058商铺采取一次性付款方式付款，购房款均为980000元，故对诚旺公司认为商品房总价为132.7544万元，黄玉荣代为缴纳的只是部分购房款，而剩余房款至今未结清的主张亦不予采纳。涉案《商品房买卖合同》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且诚旺公司已经按照约定收受购房款，故诚旺公司主张双方仅成立商品房预约合同关系依据不足，不予支持。因黄玉荣不具有台商身份，讼争商铺客观上不具备过户至黄玉荣名下的条件，涉案合同的目的无法实现，一审法院判令解除双方之间的合同，并无不当。但是，黄玉荣提供的《收款收据》中记载“以台湾身份购买”，并在交款人处标注“（朱惠珠）”，虽然该《收款收据》系诚旺公司出具，但黄玉荣花费大笔资金购买商品房却在收取该《收款收据》时未提出异议，明显不合常理，故本院认定黄玉荣在购买本案讼争房时对该讼争房销售限制应属明知，一审法院判令诚旺公司支付解除合同违约金显失公平，予以纠正。综上所述，诚旺公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初3967号民事判决；二、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄玉荣购房款196万元；三、驳回福建诚旺置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回黄玉荣的一审其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费24566元，由黄玉荣负担2166元，由福建诚旺置业有限公司负担22400元；二审案件受理费24566元，由黄玉荣负担2166元，由福建诚旺置业有限公司负担22400元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 李 杰审 判 员 陈雁兰二〇一七年十二月二十六日法官助理 雷 敏书 记 员 郑紫雯