北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初2624号原告（反诉被告）北京首钢建设集团有限公司物资分公司，住所地北京市石景山区古城南路建总物资分公司院内。(注册号:110XXXXXXXX1730)法定代表人夏根立，经理。委托代理人张文考，北京市京翔律师事务所律师。委托代理人丁科杰，北京市京翔律师事务所律师。被告（反诉原告）北京首慧建筑装饰工程有限公司，住所地北京市石景山区古城路古城中心小学9号平房。(注册号:110XXXXXXXX5594)法定代表人李德茂，执行董事。委托代理人刘春华，北京市恒顿律师事务所律师。第三人北京市王文才金属机构加工中心，住所地北京市石景山区水屯村东。（注册号：110XXXXXXXX58）法定代表人王文才，经理。委托代理人栗荆，北京市亚太律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首钢建设集团有限公司物资分公司（以下简称首建公司）与被告（反诉原告）北京首慧建筑装饰工程有限公司（以下简称首慧公司）、第三人北京市王文才金属机构加工中心（以下简称王文才中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）首建公司的委托代理人张文考、丁科杰，被告（反诉原告）首慧公司的法定代表人李德茂、委托代理人刘春华、第三人王文才中心的委托代理人栗荆均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）首建公司起诉称：2011年3月，原告与被告签订租赁协议书，约定被告租赁原告提供的物资分公司养马场库公共生活区内办公楼南侧1层（其位置在设备检修室和浴室之间）的11间办公室和该办公室对面的锅炉房及食堂的房屋，租赁期限为2011年3月15日至2016年3月14日，年租金为85000元，交纳方式为每半年交纳一次，计42500元整。协议书第七条约定：乙方在租赁期限内未经过甲方同意，不得擅自对租赁区域内的地上和地下设施进行拆除和改造。协议签订后，原告依约交付了租赁房屋，现协议约定租赁期限早已终止，被告应当返还租赁物，并将租赁物恢复原状。诉讼请求：1.请求判令被告将物资分公司养马场库公共生活区办公楼南侧1层（其位置在设备检修室与浴室之间）的11间办公室和该办公室对面的锅炉房及食堂的房屋（详见附图1号地块）腾空并返还原告；2.请求判令被告支付原告欠缴合同内租金34万元，2016年3月15日起至实际腾退返还之日2016年9月13日的占有使用费，使用费计算标准是自己估算的，为每天每平米0.7元，共计600平方米；3.请求判令被告将物资分公司养马场库公共生活区内办公楼南侧1层（其位置在设备检修室与浴室之间）的11间办公室和该办公室对面的锅炉房及食堂的房屋（详见附图1号地块）场地恢复原状；4.本案全部诉讼费用均由被告承担。被告（反诉原告）首慧公司答辩称：欠缴租金计算方式有问题，没有欠那么多，合同没有约定租赁期满后，房屋需要恢复原状，故不同意原告诉求。现被告提出反诉：1.要求首建公司承担2013年3468号民事判决书中因房屋漏雨法院酌减的应收第三人的租金五万元；2.要求王文才中心支付2014年1月1日起到实际腾退房屋的租金和占用费，按照租金每日493元计算；3.要求王文才中心将承租房屋腾空，拆除地上物。此外，如果首慧公司对王文才中心承担赔偿责任，则责任应由首建公司承担，具体责任指的本案中判决的相应责任。第三人王文才中心述称：租金和王文才中心没有关系。2012年11月4日首建公司就要求首慧公司封存场地，禁止人员出入，导致王文才中心无法正常使用。王文才中心已经在2014年1738号民事判决2015年10月份左右把钥匙交给首建公司值班人员了，现在场地一直闲置，已经腾退。故不同意首慧公司的诉求。王文才中心与首慧公司于2011年1月1日签订的租赁协议约定：首慧公司将首建公司石景山养马场院租赁给王文才中心，租期5年（自2011年1月1日至2015年12月31日），年租金18万元。租赁协议签订后，王文才中心在租赁院内新建房屋35间，准备作为办公及厂房。因首建公司要求腾退场地，为此王文才中心请求首慧公司给付王文才中心自建房价值补偿。诉讼请求：1.请求首慧公司给付王文才中心自建房价值补偿638311元；2.此前案件鉴定费5000元、诉讼费用由首慧公司承担。反诉被告（本诉原告）首建公司针对反诉及第三人的诉求答辩称：这些与首建公司没有关系，首建公司只针对首慧公司。漏雨是不可抗力。反诉原告（本诉被告）首慧公司针对王文才中心的诉求答辩称：不同意使用1738号民事判决书评估结果，房屋有一部分不在租赁范围之内，另外在租赁范围之内也没有同意建，不同意评估报告。诉讼费、鉴定费不应该由首慧公司承担。经审理查明：位于北京市石景山区诉争地点区域的土地使用权人登记为首钢总公司。土地使用权证书后附图表。2010年7月19日，首钢总公司（甲方）与北京首钢建设集团有限公司（乙方）签订了《土地使用合同》，载明：1、土地的位置与面积。甲方提供给乙方的土地位于北京市石景山区，共7宗，土地面积689747平方米，位置与四至范围如合同附图。合同后附使用土地明细表及使用土地位置示意图。原、被告曾签订《房屋租赁协议书》，载明：甲方：首建公司；乙方：首慧公司。一、租赁用途：休息室、存放办公用品。二、地点：物资分公司养马场库公共生活区内办公楼南侧1层（其位置在设备检修室和浴室之间）的11间办公室和该办公室对面的锅炉房及食堂的房屋。（见图和说明）。二、期限：五年。自2011年3月15日至2016年3月14日。三、交纳金额及方式：年租金为85000元，交纳方式为每半年交纳一次，计42500元整。九、乙方在租赁期内未经过甲方同意，不得擅自对租赁区内的地上和地下设施进行拆除和改造。十、乙方在物品存放期间遇北京市、地方政府和首钢总公司规划占用、征用所租赁场地、房屋、厂房或遇其他不可抗力的因素，本协议终止，乙方无条件迁出，损失自负，甲方不承担责任。另查，甲方首慧公司与乙方王文才中心曾签订《租赁协议》，约定：一、租赁场地用途：存放设备、材料；二、地点：养马厂首钢物资公司院内；三、租赁期限2011年1月1日至2015年12月31日，期限五年；四、年租金18万元，年付，即每年12月5日前交纳，拖欠超过一个月甲方有权解除协议；五、乙方所存材料由乙方看守保管，不得影响第三方正常生产，场地内不可以建永久性库房；……八、租赁期间，遇北京市政府和首钢总公司占用、征用，甲方协助乙方要求拆迁方给予补偿，补偿方面双方协商一致，甲方占25%，乙方占75%……。第三人在诉争地点加盖了房屋，上述房屋并无相应合法建设手续。2011年11月29日、2011年12月2日，原告曾向被告发出整改通知书。2012年11月4日，原告向被告发出危房整改通知书，载明：你单位租用的我公司养马场库区公共生活区内自建的大棚由于受11月3日夜里的大风以及雨雪的影响导致大棚顶部坍塌；鉴于以上情况望接此通知后：4、立即封存场地，禁止一切人员出入；5、停止一切经营活动，避免发生人身安全及其他安全事故。6、制定切实可行的修复方案，待我公司专业部门确认合格后方可进行施工。第三人提供了2013年10月28日、2014年1月21日原告向被告发出解除合同的通知书，载明因被告未交纳租赁费超过一个月，故解除合同。原告称此通知被告未收到。被告否认收到上述通知。2013年3月26日、2013年5月2日，原告向被告发出催款通知书。2016年3月8日，原告向被告发出通知，告知其不再续租。2015年12月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于规划占地的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于古城南街物资公司大院区域已列入首钢总公司规划占地，要求贵司2016年6月30日前清退该区域所有人员、拆除该逾期所有没有建设手续的建构筑物。2016年4月1日，首钢总公司资产管理中心出具关于拆除建构筑物的通知，载明：北京首钢建设集团有限公司：贵司所辖位于养马场物资公司大院区域内的1-3号地块建构筑物（详见附图1平面图、附图2现场照片），没有建设手续，限期三个月予以拆除。2016年4月26日，原告向被告发出关于首钢规划占地限期拆除无手续建构筑物的通知。另查，1993年10月16日，北京市人民政府发出京政发（1993）53号《关于对首钢总公司在京建设工程规划管理审批手续问题的批复》，载明：在首钢总公司部分范围内的各项建设工程，由市规划局委托首钢总公司核发全国统一印制的建设工程规划许可证，委托方式及实施由市规划局商首钢总公司确定。再查，首慧公司曾将王文才中心诉至本院，本院作出（2013）石民初字第3468号民事判决书，载明因漏雨酌减了王文才中心应付首慧公司租金5万元。经本院多次依法释明，各方当事人均不对诉争地点的地上物价值进行评估。第三人认为：此前被告曾经起诉王文才中心，本院作出（2014）石民初字第1738号民事判决书，载明：王文才中心申请对涉案租赁场地内的新建房屋（包括砖房、彩钢板房）、彩钢板天棚的现值进行评估鉴定，本院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行评估，根据北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具房地产评估报告，涉案租赁场地中棚院、第二排二层平房、第三排一层平房、第三排二层平房、第二排楼板的重置成新价共计638311元。为此第三人预交评估费用5000元。该民事判决书被北京市第一中级人民法院裁定发回重审。庭审时，各方当事人均对于被告承租的地点及范围对应的位置与图表对应情况进行了确认。原告称其中一排砖房地面不在出租范围之内，盖到范围之外，被告称确实不在承租范围之内，第三人称范围之外的房屋没有要求鉴定，不在评估范围之内。2016年9月14日，经各方当事人同意，原告至现场进行了房屋及场地的全部收回。再查，原告为北京首钢建设集团有限公司下属分公司，并无独立法人资格，但是具备独立营运资金。上述事实，有租赁协议书、催款通知书、通知、批复、土地使用合同、附图、附表、批复、快递单、照片、国有土地使用权证、民事判决书、评估报告、租赁协议、票据、民事裁定书、通知书、庭审笔录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定履行合同义务。原告为北京首钢建设集团有限公司下属分公司，其具有独立营运资金，可以作为诉讼主体主张相应权利。原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行。第三人提供的2013年10月28日、2014年1月21日原告向被告发出解除合同的通知书，原、被告均称被告未收到，故不能作为解除原、被告合同的依据。现该合同已经履行完毕，被告应当将诉争地点的土地恢复原状并返还原告。本案审理过程中，原告已经于2016年9月14日收回诉争房屋，故不再支持原告腾退、返还房屋并恢复原状的诉求。被告应给付原告合同内的欠付租金，以及自2016年3月15日起至实际腾退返还之日即2016年9月13日的占有使用费，使用费的具体数额本院参照场地所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、被告一方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告此前签订合同的租金数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。被告与第三人签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行。第三人在诉争地点加盖房屋的事实，被告应为明知，上述自建房屋并无相应合法建设手续的，因此造价费用应由双方按照过错分担。具体分担比例。其中第三人作为实际建设人，应当承担主要过错，被告作为出租人，未尽合理注意义务，应当承担次要过错。本院综合本案中当事人履行各项义务的情况、双方行为过错程度、实际损失及预期利益等因素，结合双方此前案件的评估报告中确定的数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。评估费用亦按此比例分担。对于被告称评估报告不能使用的意见，首先，经本院多次依法释明，各方当事人均不申请相应鉴定评估，视为对相应权利的放弃。其次，现实际现场已经灭失，无法再行评估。故对于被告该项答辩意见，本院不予采信。被告请求第三人腾退拆除房屋，因房屋已经交接，故本院不再支持该项诉求。被告请求第三人支付2014年1月1日至2015年12月31日的租金，但因诉争房屋存在漏雨断电等情况，故对于租金本院予以酌减。并被告请求判令第三人给付2015年12月31日至2016年9月14日的房屋占用费的诉求，本院予以支持，使用费的具体数额本院参照场地所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、被告一方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告此前签订合同的租金数额，以及生效裁判文书此前确定的数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。第三人称原告张贴通知禁止使用后就未进入场地使用的答辩意见，并无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告请求原告承担2013年3468号民事判决书中因房屋漏雨法院酌减的应收第三人的租金五万元的诉求，因原告已经多次发出通知函，要求被告整改，已尽必要出租人的部分应尽义务，被告亦未提供证据证实漏雨当时曾向原告主张修缮或赔偿，故对于被告此项诉求，本院酌情予以支持。被告主张原告赔偿被告已经赔偿第三人的自建房屋造价的主张，因租赁协约定“乙方在物品存放期间遇北京市、地方政府和首钢总公司规划占用、征用所租赁场地、房屋、厂房或遇其他不可抗力的因素，本协议终止，乙方无条件迁出，损失自负，甲方不承担责任。”此条款系合同双方对今后可能产生的纠纷的处理原则预先作出的约定，据此，首慧公司的损失应自行承担，其要求首建公司一方承担上述费用的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京首慧建筑装饰工程有限公司于本判决生效后七日内给付北京首钢建设集团有限公司物资分公司租金三十四万元及2016年3月15日至2016年9月13日的占有使用费（按照每年八万五千元计算）；二、北京首钢建设集团有限公司物资分公司于本判决生效后七日内给付北京首慧建筑装饰工程有限公司漏雨损失二万元；三、北京市王文才金属机构加工中心于本判决生效后七日内给付北京首慧建筑装饰工程有限公司2014年1月1日至2015年12月31日的租金（按照每年十二万元计算），并给付2015年12月31日至2016年9月14日的房屋占用费（按照每年十二万元计算）；四、北京首慧建筑装饰工程有限公司于本判决生效后七日内给付北京市王文才金属机构加工中心自建房造价费用及鉴定费共计二十九万元；五、驳回北京首钢建设集团有限公司物资分公司的其他诉讼请求；六、驳回北京首慧建筑装饰工程有限公司的其他反诉请求；七、驳回北京市王文才金属机构加工中心的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千六百四十元，由北京首钢建设集团有限公司物资分公司负担六千七百九十元（已交纳三千二百九十八元，剩余三千四百九十二元于本判决生效后七日内交纳)，由北京首慧建筑装饰工程有限公司负担二千八百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万二千二百二十三元，由北京首慧建筑装饰工程有限公司负担五千五百九十八元（于本判决送达后七日内交纳），由北京首钢建设集团有限公司物资分公司负担三百元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市王文才金属机构加工中心负担六千三百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。第三人诉讼案件受理费一万零二百三十三元，由北京市王文才金属机构加工中心负担四千五百八十三元（于本判决送达后七日内交纳），由北京首慧建筑装饰工程有限公司负担五千六百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  梁 爽人民陪审员  冯凤增人民陪审员  张丹茹二〇一七年十二月二十九日书 记 员  徐 瑶