云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0721民初227号原告：玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组,住所地：玉龙纳西族自治县。负责人：和石全，该村民小组组长。委托诉讼代理人：包自林，云南云勇律师事务所律师。特别授权代理。被告：王宝忠，男，1968年11月30日出生，汉族，大学本科文化，辽宁省鞍山市铁东区人，园艺师，户籍所在地：辽宁。委托诉讼代理人：郜云，滇西北律师事务所律师。特别授权代理。原告玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组与被告王宝忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。由于本案在审限内无法审结，依法延长三个月，本案现已审理终结。原告玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告于2013年6月4日签订的《房屋租赁合同》无效；2.依法判令被告于判决之日起3日内腾退完房屋，将房屋归还原告；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年6月4日，原告村民小组的原组长、村委委员共四人，在原告村民不知情的情况下，将属于村集体所有的村公所房屋出租给被告，同日，该四人在未征得村民同意的情况下，以村民小组代表的名义与被告签订《房屋租赁合同》。前述事实发生至今，村民曾多次强烈要求被告归还房屋，但被告至今仍侵占属于村集体的村公所房屋，拒绝归还给原告。综上所述，原告认为，原告村民小组的原组长、村委委员共四人，以原告名义与被告签订的《房屋租赁合同》未征得村民同意，损害了村集体利益，应认定为无效合同。为此，原告向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告王宝忠辩称，1.原告玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组不具备诉讼主体资格。玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组作为群众自治组织，不具备诉讼主体资格以及民事诉讼法规定的其他组织在组织机构与独立财产方面的要件，不具有诉讼权利能力，不能作为当事人进行诉讼，请求依法驳回原告的诉讼请求。2.原、被告双方于2013年6月4日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已实际履行四年之久，在此期间双方均不存在违反诚实信用的任何违约行为。现原告以村民不知情未征得村民同意为由主张合同无效的理由实难成立。租赁合同生效后，原告一直生活在文华居委会文笔一组，红白喜事都参与其中，岂有不知情之理？主张合同无效已超过二年的诉讼时效，同时亦超过了《中华人民共和国物权法》第六十三条规定的行使撤销权之诉的除斥期。根据2017年6月15日黄山镇文华社区居委会出具的证明，2013年6月4日，我文华社区居委会文笔一组村委成员和明华（上任村小组长）、和石全（现任村小组长）、和继良（上任村委）、和明寿（现任党小组长），其四人为当时村民代表，与王宝忠签订房屋租赁合同。在具备前述基础事实的前提之下王宝忠不存在任何过错，完全有理由相信与四人签订租赁合同的行为合法，客观上合同履行了四年之久亦相安无事，现原告突然悔约主张合同无效、要求返还房屋的请求于法无据。本案也不存在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第十四条规定的导致合同无效的情形，继续履行合同不会损害国家、集体、第三人的利益及社会公共利益，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1《房屋租赁合同》，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容有异议,本院认为该证据客观、真实且与本案有关联性，对其证明力，本院予以确认；原告提交的证据2文笔一组村民会议决议，被告对其真实性、合法性均不认可，本院认为该证据虽真实，但仅能证明玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组村民就村公所房屋出租一事，授权村民小组组长和石全及村委向人民法院起诉的事实；被告提交的证据1身份证、证据2《房屋租赁合同》、证据3、4文华社区居委会的证明及证据6照片，以上证据客观、真实且与本案有关联性，对其证明力，本院予以确认；被告提交的证据5情况说明系证人证言，因情况说明人未出庭作证，无法确认其真实性，对其证明力，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年6月4日，原告玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组时任组长和明华、副组长和石全、村委委员和继良、和寿明以原告代表人的名义与被告王宝忠签订《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将拥有完全产权的位于玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组的村公所房屋租给被告使用，原告确保房屋产权清晰、无债务及产权纠纷；土地性质为集体宅基地，被告无权更改土地性质，严禁在宅基地上建混凝土和钢混建筑；租赁期限为2013年6月6日至2033年6月5日止；租金为每年25,000元，于每年6月5日支付；原告同意被告对房屋进行改造、重建及装修；双方还对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告对房屋进行了改造及装修。被告按约向原告支付了2013年6年6日至2017年6月5日的房租共计60,000元。2017年4月24日，原告以和明华、和石全、和继良及和寿明作为原告代表人与被告王宝忠签订的《房屋租赁合同》未征得村民同意，损害了村集体利益为由，向本院提起诉讼，要求判决确认《房屋租赁合同》无效及被告将房屋归还原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。本案中，时任文笔一组组长和明华、副组长和石全、村委委员和继良、和寿明作为小组负责人、村干部以原告代表人的名义与被告王宝忠签订房屋租赁合同，被告完全有理由相信和明华等四人有权代表原告与其签订租赁合同，故和明华等四人的代表行为有效。且涉案《房屋租赁合同》签订后双方已履行了四年之久，被告按约按期支付了房租，原告已将收取的租金用于村民小组里的各种正常开支，原告也未提交该合同在签订时损害了村民集体利益的相关证据，故本案原、被告于2013年6月4日签订的《房屋租赁合同》有效，即原告要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。因合同有效，尚在履行期间，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，故原告要求被告腾房并将房屋归还原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的原告不具备诉讼主体资格的抗辩意见，本案原告作为农村集体经济组织系合法成立，有组长、村委等一定的组织机构，有独立的土地所有权，有财产能力承担民事责任，具备民事诉讼的主体资格，是本案适格的原告，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组的诉讼请求。案件受理费100元，由原告玉龙纳西族自治县黄山镇文华居委会文笔一组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  赵开相审判员  李正丽审判员  和国慧二〇一七年十二月十八日书记员  张 琴