云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0428民初614号原告：马仕文，男，1966年出生，住元江县。委托诉讼代理人:周晓英，云南义声律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：元江新大陆房地产开发有限公司，住所地：元江县红河街道向阳路延长线与20米规划道路交叉口西北角。法定代表人：蒋正业，总经理。委托诉讼代理人:李保祥，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告马仕文与被告元江新大陆房地产开发有限公司（以下简称新大陆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马仕文及其委托代理人周晓英、被告新大陆公司的委托代理人李保祥到庭参加诉讼。因案情复杂，经双方当事人同意并报请本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。马仕文向本院提出诉讼请求：一、判令被告在原告办理书香铭苑第X幢第X单元第X层X房屋按揭贷款过程中履行必要的协助义务。二、判令被告继续履行与原告签订书香铭苑第X幢第X单元第X层X号房屋的《商品房购销合同》约定的交房义务，并于贷款下来后十日内向原告交房。事实与理由：2016年3月28日，被告所开发的书香铭苑楼盘正式开盘预售，原告通过售楼部工作人员欲购买一间房产，被告让原告交纳了5000元定金。后原告的首付款余款由他人向被告付清，原告向被告支付了首付款共计132514元。之后被告通知原告去签订合同，双方于2016年8月6日下午签订了一份《商品房购销合同》，同时被告出具了发票。合同约定：原告购买被告开发的位于元江县向阳路的房屋，该房建筑面积117.41平方米，其中套内建筑面积100.22平方米，分摊面积3.53平方米，单价3743.41元，总价款439514元。首付款占购房总价款的30.15％。该合同已于2016年8月18日在房管部门备案。原告提供了贷款所需的材料给被告代为向银行申请按揭贷款。之后被告又反悔以各种理由拒绝。为维护原告的合法权益，特依法起诉，望支持原告的诉讼请求。新大陆公司辩称：原告所述其应付的首付款已由他人代为支付没有事实根据。原、被告于2016年8月6日共同签订了一份《商品房购销合同》，约定原告购买由被告开发的位于元江县向阳路的房屋，总价款439514元，其中首付款132514元应于签订合同当日付清，但原告未实际支付。在签订合同时，因黄某1与被告的管理人员交往较好，被告便同意了原告所欠购房首付款由黄某1代付，并按黄某1的意见与原告签订了商品房购销合同、开具发票和对合同进行备案。但被告方并未实际收到原告的购房首付款。同年10月11日，被告通过邮寄方式向原告发出了《律师催收函》，原告仍未按合同约定履行支付首付款的义务。原告的行为已构成实质性违约，被告有权拒绝履行随后义务。原告的按揭贷款由银行审查决定，被告无权代银行确定发放贷款。双方合同中未约定被告在原告按揭贷款中的义务。望查明事实，依法驳回原告无理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。本院经审理，确认以下事实：赵某系新大陆公司的股东之一，任该公司监事，并负责该公司“书香铭苑”项目的运作、管理、销售等事宜。赵某与黄某1系朋友关系，黄某1曾向赵某多次借款周转。马仕文与黄某1有姻亲关系，黄某1也曾向马仕文借款。2015年12月31日，新大陆公司就其开发的“书香铭苑”项目获得了住建部门颁发的商品房预售许可证明。2016年3、4月份，马仕文欲购买“书香铭苑”项目中的住房、车库和商铺各一间。其中，就购买住房与新大陆公司于2016年4月14日签订了一份《商品房认购协议书》，约定：购房人按照国家相关条例标准缴纳认购房屋的首付款，购房人采用首付款加银行按揭贷款来支付房款的，应于合同备案办理完毕3天内提交按揭银行所需全部材料，并符合银行贷款要求等内容。马仕文按协议约定支付了定金5000元。之后，马仕文通过黄某1向新大陆公司选购一间住房，其要求黄某1去付清其余的购房首付款抵扣部分欠款。黄某1与赵某联系，称马仕文和杨某等人的购房首付款由其支付，但需要缓一段时间交付。二人协商后，赵某同意由黄某1出面支付马仕文等人共五个物业的购房首付款，并同意迟延支付。同一时期，黄某1也用他人的名义在“书香铭苑”小区进行购房。2016年7月，黄某1将案外数人的信用卡交给了新大陆公司售楼部的工作人员黄某2用于支付首付款，共计支付了550000元。2016年8月6日，经赵某安排，新大陆公司与马仕文分别为甲方和乙方，共同签订了一份《商品房购销合同》。合同约定：乙方向甲方购买位于“书香铭苑”第X幢第X单元第X层X号房。该房建筑面积117.41平方米（其中套内建筑面积100.22平方米，分摊面积为17.19平方米），单价每平方米3743.41元，总价款439514元。以贷款方式付款，乙方首期支付购房总价款的30.15％，金额计132514元，付款日期为2016年8月6日。其余价款307000元向银行贷款支付。验收合格后，甲方应于2017年7月30日前将该房交付给乙方。其中，合同第八条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如果未按合同约定付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，每天向甲方支付违约金200元，合同继续履行。逾期30天后，甲方有权解除合同，且乙方按合同房款总价20％向甲方支付违约金，已发生的交易相关税费由乙方承担等。第九条甲方逾期交房的违约责任约定：甲方如果未按合同约定付款，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，每天向乙方支付违约金200元，合同继续履行。逾期30天后，解除合同，甲方按合同房款总价的20％向乙方支付违约金，已交房款不计利息退还，不可抗力原因及政府政策因素除外。同日，双方签订了一份《合同补充协议》。其中约定了办理产权证的税费、产权证办好后转银行抵押所产生的一切费用等不包含在房屋价款中，由乙方承担。上述合同签订当日，新大陆公司向马仕文出具了购房首付款的增值税发票，载明金额为126203.81元，税额为6310.19元，总额为132514元。住建部门于2016年8月15日对上述商品房购销合同进行了备案。2016年9月30日，黄某1向杨某、马仕文出具了一份《情况说明》，载明黄某1通过他人的信用卡支付了购房首付款550000元，其余的首付款系黄某1欠赵某借款，由赵某直接支付给新大陆公司。同年10月11日，新大陆公司通过挂号信函的方式向马仕文发出了一份《律师催收函》，载明了要求马仕文于2016年10月31日前付清尚欠首付款127514元以及逾期付款的后果等内容。庭审中马仕文否认收到过该信函。合同约定的交房期限届满后，马仕文要求办理房贷和交房，新大陆公司以马仕文未付清首付款为由拒绝，双方未能达成一致意见，马仕文遂起诉要求解决。另查明，2016年11月，公安机关对黄某1涉嫌集资诈骗进行刑事立案。经调查询问，赵某述称新大陆公司法定代表人蒋正业不负责“书香铭苑”项目的具体事务，整个公司由其负责。黄某1述称：因其欠杨某、马仕文借款，马仕文等人要求其支付购买房产的首付款，其与赵某通过电话联系后，赵某同意由其支付马仕文等人的首付款。2016年7月其通过他人的信用卡支付了550000元，后通过向他人借款又转账300万元给赵某用于支付首付款。经质证，马仕文对黄某1的陈述无异议，新大陆公司认为黄某1所支付的550000元系用于支付其个人的购房款，300万元转账未入新大陆公司的账户，不能证明用于支付购房首付款。又查明，现争议涉及的房产为现房，新大陆公司未重新发售。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”新大陆公司与马仕文共同签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，赵某作为新大陆公司的实际负责人，在马仕文向新大陆公司购买“书香铭苑”项目的住房过程中，虽然其与马仕文、案外第三人黄某1均同意由黄某1来支付马仕文应承担的购房首付款余款，其还同意延缓支付时间，但因赵某和新大陆公司未明确表示过该约定属于债务转移的约定，现也不予认可，故本院认为付款义务并未发生转移，上述约定应属于委托付款关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”马仕文所支付的定金5000元，新大陆公司《律师催收函》表明上述款项已用于抵扣相应的购房首付款，且新大陆公司存在自愿与马仕文签订商品房购销合同、出具与合同所约定购房首付款数额一致的购房发票的行为；另一方面，新大陆公司明知商品房买卖合同备案制度是政府规范房地产交易行为、防范交易风险的政策性规定，仍在房管部门对双方共同签订的《商品房购销合同》进行了备案。本院据此认定新大陆公司已认可马仕文完成了支付购房首付款的合同义务。新大陆公司以马仕文未付清首付款为由拒绝继续履行合同义务，但提供的证据不足以支持其主张，故抗辩理由不充分，本院不予采信。结合审理查明的其他案件事实，本院认为马仕文要求新大陆公司继续履行合同，理由充分，对其合理的诉讼请求应依法予以支持。新大陆公司拒不履行合同的行为违背了诚信原则，应予纠正。对马仕文要求新大陆公司协助办理贷款的请求，因双方在《商品房购销合同》和《合同补充协议》中，约定了除首付款外，其余购房款以贷款方式付款的内容，故对马仕文的该项主张予以支持，因合同涉及的房产为现房，新大陆公司应当在产权登记、抵押登记等系列抵押贷款手续中协助办理。此外，按照合同约定和交易习惯，马仕文获得贷款或完成剩余购房款307000元的交付后，新大陆公司也应及时完成交房义务。马仕文要求在付清上述购房款后十日内交房，符合本案实际，应予支持。综上所述，马仕文的诉讼请求理由充分，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告元江新大陆房地产开发有限公司在原告马仕文办理元江县“书香铭苑”小区第1幢第4单元第2层202号房产房贷过程中履行必要的协助义务；二、由被告元江新大陆房地产开发有限公司继续履行合同编号为XXXX的《商品房购销合同》约定的交房义务，于原告马仕文付清剩余购房款307000元后十日内向马仕文交房。案件受理费100元（原告已预交），减半收取计50元，由原、被告各负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉，本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  李田兵二〇一七年十二月十八日书记员  晏 珊