福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5749号上诉人（原审原告）：蒋伯宽，男，1984年9月11日出生，汉族，住浙江省临海市。上诉人（原审原告）：高鹿雯，女，1984年11月8日出生，汉族，住浙江省临海市。俩上诉人共同委托诉讼代理人：陈文艺，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。俩上诉人共同委托诉讼代理人：罗秋榕，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建省华隆置业发展有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇城门村。法定代表人：许连捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：江锋，福建熹龙律师事务所执业律师。上诉人蒋伯宽、高鹿雯因与被上诉人福建省华隆置业发展有限公司（以下简称华隆置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒋伯宽、高鹿雯上诉请求：1.依法撤销福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初5912号民事判决，改判支持蒋伯宽、高鹿雯的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由华隆置业公司承担。事实与理由：一、华隆置业公司在约定的交房期限届满时，无法将符合交付条件的房屋交付买受人使用，依约应当承担支付逾期交房违约金的责任。福州市仓山区人民法院作出的（2014）仓民初字第1072号《民事判决书》以及福州市中级人民法院作出的（2015）榕民终字第2142号《民事判决书》均已明确认定，因讼争房屋地下室及房屋内部存在墙体、天花板、地板开裂、渗水等质量问题，华隆置业公司应在修补完好后才可交房。但前述判决生效后，华隆置业公司并未对前述质量问题进行修补，且至今未向蒋伯宽、高鹿雯交付符合基本使用条件的讼争房屋。生效判决已认定华隆置业公司尚未履行交房义务，但一审判决却又错误的认定华隆置业公司已经履行了交付义务，实属自相矛盾。二、讼争房屋仍存在消防通道不合格等问题，存在严重的安全隐患。福州市公安消防支队出具的《关于仓山区海西佰悦城来访件的回复函》中已明确讼争房屋所在楼栋存在走道宽度小于1.2米，不符合消防规定的问题，仓山区消防大队已经责成华隆置业公司进行整改，可见讼争房屋的走道宽度并不符合国家规定的消防技术标准，应属不合格。依据《消防法》第十条以及《福建省消防条例》第二十条规定，华隆置业公司既未整改，也未取得消防验收合格意见书，讼争房屋应禁止投入使用，蒋伯宽、高鹿雯亦有权拒收。一审判决已认定因华隆置业公司原因造成讼争房屋所在建筑物未达到国家建设消防技术标准，却未进一步认定讼争房屋不符合交房条件明显有误。华隆置业公司辩称，一、华隆置业公司在合同约定的交付期限前就已经达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。同时，华隆置业公司已经根据合同的约定通知了蒋伯宽、高鹿雯，并向其出示了《竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等材料，蒋伯宽、高鹿雯也已前来验收房屋，但其拒收房屋，故责任不在于华隆置业公司。另外，根据《商品房买卖合同》第八条、第九条规定，华隆置业公司只有违反第八条的法定交付条件才需要承担第九条第二款约定的逾期交房违约金，但本案蒋伯宽、高鹿雯的理由不足以证明华隆置业公司违反第八条的规定，因此一审判决并无不当，蒋伯宽、高鹿雯的上诉没有事实依据。二、蒋伯宽、高鹿雯所称“讼争房屋存在消防通道不合格等问题”没有事实基础，其拒绝收房没有法律依据。蒋伯宽、高鹿雯所称华隆置业公司开发的该小区消防未验收与事实不符。根据相关规定，未抽查到的商品房，仅仅需要进行消防备案。且在蒋伯宽、高鹿雯等业主向有关部门投诉后，消防单位已经实际测量讼争房屋所在的小区，对于仅有的两处楼梯梯位过窄的问题，华隆置业公司也在消防单位的监督下对该梯位进行整改。整改完毕后，消防单位未再提出其他的要求及整改通知，更未就消防安全等要求华隆置业公司整改。三、蒋伯宽、高鹿雯反复称讼争房屋存在质量问题，但均未能就其主张进一步举证证明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，有且仅有当房屋存在主体结构质量问题时，华隆置业公司才需要承担相应的赔偿责任。蒋伯宽、高鹿雯在多次验房过程中都仅提及讼争房屋部分地方存在空鼓、排水管锁扣无螺丝、瓷砖破裂等瑕疵，这些瑕疵是否构成主体结构的质量问题需经相关机构检验确认，蒋伯宽、高鹿雯在一审时也未就房屋质量申请司法鉴定，且其在验房时提及的这些瑕疵都根本构不成房屋主体结构质量不合格，也不影响房屋的居住和使用。讼争房屋具备住宅居住使用的功能，华隆置业公司多次催促蒋伯宽、高鹿雯接收房屋，蒋伯宽、高鹿雯无正当理由恶意拒收房屋，华隆置业公司对逾期交房没有过错。蒋伯宽、高鹿雯向一审法院起诉请求：1.华隆置业公司向蒋伯宽、高鹿雯支付逾期交房的违约金（以蒋伯宽、高鹿雯已付款1176676元为基数，按照日万分之二的标准，从2013年11月1日起计至华隆置业公司向蒋伯宽、高鹿雯履行交房义务之日止，暂计至2015年9月30日为164499元）；2.本案全部诉讼费用由华隆置业公司承担。一审法院认定事实：2011年9月3日，蒋伯宽、高鹿雯、华隆置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蒋伯宽、高鹿雯向华隆置业公司购买其开发的福州市仓山区城门镇杜园路东侧海峡西岸国际物流商贸城（二期）第12#楼14单元1405号房，房屋总价款为1176676元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金。但如遇下列特殊原因……”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日……；（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率)的违约金”。合同签订后，蒋伯宽、高鹿雯依约向华隆置业公司支付了全部购房款。华隆置业公司于2013年10月21日通过邮寄方式通知蒋伯宽、高鹿雯交房，该邮件于次日送达蒋伯宽、高鹿雯。同年10月24日，华隆置业公司在福州晚报刊登交房公告，告知海峡西岸国际物流商贸城（二期）全体业主可于2013年10月31日前来交房。2013年9月25日，蒋伯宽、高鹿雯前往讼争房屋看房，以卫生间地面空鼓、书房窗台上下宽度相差2厘米、书房柱子空鼓、主卧卫生间墙面空鼓、排水管锁扣无螺丝等房屋质量存在问题为由，拒绝收房。同年11月7日，蒋伯宽、高鹿雯再次前往讼争房屋看房，再次以讼争房屋存在质量问题，拒绝接收讼争房屋。另查，海峡西岸国际物流商贸城（二期）地下室、4-12#楼于2013年6月28日竣工验收合格。2013年10月31日，福州市公安消防支队出具《关于仓山区海西佰悦城来访件的回复函》称，“一、仓山区海西佰悦城基本情况仓山区海西佰悦城4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼属于海峡西岸国际物流商贸城（二期）4#-12#楼及地下室建设工程范围，该建设工程已依法办理建筑工程竣工消防验收备案（未被抽中），4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼均为高层民用建筑”，“二、关于楼道宽度不足问题关于楼道宽度不足问题，经我队组织仓山区消防大队现场核查，发现上述建筑内部分走道宽度小于1.2米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）第6.1.9条规定，根据《中华人民共和国消防法》第九条规定……，仓山消防大队已责成建设单位福建省华隆置业有限公司组织设计、施工、工程监理等单位进行整改。”“四、关于建设工程消防验收问题……海峡西岸国际物流商贸城（二期）4#-12#楼及地下室建设工程项目属于备案抽查范围，依法备案后未被确定为检查对象，因此，公安机关无职权对该建设工程是否验收合格或检查合格作出判定。经消防竣工验收备案后未被抽查，因建设单位的违法行为造成建筑物未达到国家工程建设消防技术标准的，相关当事人可依据《福建省消防条例》第二十六条规定要求建设单位进行整改并承担费用”。一审法院认为，蒋伯宽、高鹿雯、华隆置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系蒋伯宽、高鹿雯、华隆置业公司真实的意思表示，有效成立，双方均应依约履行。根据蒋伯宽、高鹿雯、华隆置业公司的诉辩意见，本案的争议焦点为华隆置业公司是否存在逾期交房行为以及是否应承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。对于选择第2种方式“买受人接收……”，判断买受人是否有权拒收，应区分出卖人交付的房屋是否符合法定条件而做不同处理：如果出卖人交付的房屋不符合法定条件，因法定条件是强制性条件，不能通过约定排除适用，故买受人依法有权拒收，出卖人不能援引“买受人同意接收……”的约定要求买受人接收。据此，出卖人若能在约定期限内交付符合法定条件房屋，则无须承担逾期交房违约金；否则，买受人有权援引第九条约定追究出卖人逾期交房的违约责任；如果出卖人交付的房屋仅是不符合约定条件，则买受人无权拒收，理由是双方已明确约定了“买受人同意接收”，该约定没有违反法律法规强制性规定，应为有效。在此情况下，经出卖人通知交付，买受人即使拒收，也应视为出卖人已经履行了交付义务，至于其交付的房屋不符合约定条件，应按第八条第2种方式的约定向买受人支付质量瑕疵违约金。本案中，讼争房屋于2013年6月28日竣工验收合格，2013年10月31日之前办理建筑工程竣工消防验收备案（未被抽中），已在合同约定的交房日期之前具备了交房应当具备的法定条件，华隆置业公司已在2013年10月31日前通知蒋伯宽、高鹿雯交付，蒋伯宽、高鹿雯即使拒收，也应视为华隆置业公司已经履行了交付义务，故而蒋伯宽、高鹿雯要求华隆置业公司支付逾期交房违约金的诉请，于法无据，一审法院不予支持。对于因华隆置业公司原因造成讼争房屋所在建筑物未达到国家工程建设消防技术标准的，相关当事人可依据《福建省消防条例》第二十六条规定要求建设单位进行整改并承担费用。判决：驳回蒋伯宽、高鹿雯的全部诉讼请求。案件受理费3590元，由蒋伯宽、高鹿雯负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为华隆置业公司是否存在逾期交房。《商品房买卖合同》第八条约定了商品房的交付条件与期限，以及未在规定日期内达到交付条件的，双方同意按第2种方式处理“买受人同意接收，……”，该约定系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。据此，在华隆置业公司交付的商品房未达到合同第八条规定的条件时，蒋伯宽、高鹿雯按约是无权拒绝接收的，但存在例外。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件，当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触，即意味着商品房未经竣工验收的，不能交付使用，买受人有权拒绝接收商品房，开发商无权援引第八条的约定要求买受人接收商品房。本案中，根据查明的事实，讼争商品房已经通过竣工验收，办理消防备案，符合了法定的交付条件，蒋伯宽、高鹿雯无权拒绝接收，华隆置业公司在合同约定的交付期限内通知蒋伯宽、高鹿雯进行交房，不存在逾期交房。故蒋伯宽、高鹿雯要求华隆置业公司承担逾期交房的违约责任，于法无据，一审判决对此认定并无不当，予以维持。关于商品房质量问题，蒋伯宽、高鹿雯可依约另行向华隆置业公司主张瑕疵交付责任。综上，蒋伯宽、高鹿雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3590元，由蒋伯宽、高鹿雯负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 李 杰审 判 员 陈雁兰二〇一七年十二月十八日法官助理 雷 敏书 记 员 郑紫雯