海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终3802号上诉人（原审原告）：上海盛高物业服务有限公司海口分公司，住所地海口市海甸六东路3号荣域小区1号商业内街1-3号铺面。主要负责人：袁巍，副经理。委托诉讼代理人：杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆云泽，北京康达（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗希群，男，1961年9月10日出生，汉族，住福建省宁德市。上诉人上海盛高物业服务有限公司海口分公司（以下简称盛高公司）因与被上诉人罗希群物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛高公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持盛高公司一审诉求；2.本案的诉讼费用由罗希群承担。事实及理由：一、一审法院认定事实严重错误。一审法院以罗希群与开发商海南建桥置业有限公司（以下简称建桥公司）补签的交房手续为涉案房屋的交付时间错误。涉案房屋实际于2011年2月26日交付罗希群，罗希群在盛高公司进行了水电开户，并预交了房屋水电费用，进驻房屋正常使用生活用水、用电。并且，罗希群授权繆希全与原小区物业公司建桥公司荣域物业服务中心于2011年8月20日签订《盛高荣域停车场车位使用协议》，租赁小区停车场车位，租赁期限为2011年2月26日至2012年9月30日。2011年2月至2015年12月，罗希群一直在使用房屋，并产生了生活用电、用水费用、停车费。不仅如此，涉案房屋于2012年3月19日办理了不动产权证至罗希群名下。所谓交付，是指将标的物或所有权凭证的占有转移给受让人的法律事实。故，涉案房屋实际交付罗希群正常使用为2011年2月26日。罗希群于2015年7月12日才与开发商办理交房手续，原因为罗希群故意拖欠，并以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝签署相关交接手续单据。至2015年7月12日，盛高公司出于规范管理，罗希群才与盛高公司及建桥公司签署相关交房确认单。二、一审法院判决计算涉案房屋物业费、滞纳金错误。涉案房屋实际交付罗希群的时间为2011年2月26日，依照双方签订的《盛高荣域前期物业管理服务协议》第七条约定：自物业交付物业买受人之日的次月起，由物业买受人承担物业管理费用。因此，罗希群应承担涉案房屋2011年3月1日至2017年2月28日（暂计算至2017年2月28日，以实际付清之日为准）的物业管理费，且罗希群未依照约定按时交纳2011年4月1日至2017年2月28日（暂计算至2017年2月28日，以实际付清之日为准）的物业管理费，依照约定应承担逾期应缴纳而未缴纳费用每日千分之一的滞纳金。而一审法院自2015年8月1日起算物业费，2015年10月1日起算滞纳金，明显错误。综上所述，请二审法院对本案依法改判。罗希群辩称，一审判决事实认定正确。按日千分之一计算违约金过分高于盛高公司的损失，应当按照银行同期贷款基准利率计算违约金。请求驳回盛高公司的上诉请求。盛高公司向一审法院起诉请求：1.判令罗希群限期向盛高公司支付物业管理费12868.6元及滞纳金14091.1元（物业费从2011年2月1日计算至2017年2月28日，滞纳金从2011年2月1日暂计至2017年2月28日，按每日千分之一计算，以实际全部支付之日为准），共计26959.7元；2.本案受理费等诉讼费用由罗希群承担。一审法院认定事实：2009年11月27日，罗希群与建桥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定，罗希群购买建桥公司开发的位于海口市××路第27栋1单元403号房；建筑面积为82.88平方米；建桥公司应当于2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给罗希群；由于罗希群原因，未能按期交付的，自书面通知确定交付之日起，视同罗希群认可房屋交付清单上列明的全部内容，并视同自即日起房屋已交付使用，房屋损毁、灭失等相关风险责任由罗希群负担，罗希群并按已入住的标准支付物业管理费等费用，建桥公司不承担由此造成的逾期交房责任，由此给罗希群造成损失的，建桥公司不承担赔偿责任。2012年1月10日，建桥公司（甲方）与盛高公司（乙方）签订一份《荣域住宅小区前期物业管理委托合同书》，主要约定，甲方将荣域小区委托盛高公司实行物业管理；管理期限：自2012年1月1日0时起至业主委员会成立；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.1元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。盛高公司为上海盛高物业服务有限公司的分公司。中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年3月20日向上海盛高物业服务有限公司核发了资质等级为壹级的物业服务企业资质证书。2011年11月3日开始至2015年12月22日，海口市住房和城乡建设局每年均发出《关于同意上海盛高物业服务有限公司海口分公司在我市开展物业服务经营活动备案的通知》，表示同意盛高公司在海口市开展物业服务经营活动备案，有效期均为一年。2012年1月1日，盛高公司开始在荣域小区开展物业管理服务活动。庭审中，盛高公司提供了一份缪希全代表罗希群就涉案房屋于2015年7月12日与盛高公司签订的《盛高.荣域前期物业管理服务协议》。该协议为盛高公司提供的格式合同，主要格式条款为，多层电梯公寓：物业管理服务费每月1.6元/平米，日常养护费每月0.5元/平米；自《荣域住宅小区前期物业管理委托合同》生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；自物业交付物业买受人之日的次月至《荣域住宅小区前期物业管理委托合同》终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和罗希群按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由建设单位承担；本物业管理区域内，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务；逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起每天将按应付未付管理费的千分之一加收滞纳金，协议继续履行。盛高公司主张荣域小区原物业管理公司海南建桥物业管理有限公司已将其对荣域小区业主或物业使用权人所欠缴的2012年1月1日前的物业管理费及滞纳金的债权转让给其；但未能提供有效证据加以证明。盛高公司提供了一份海口市不动产登记中心出具的《房产登记信息查询情况说明》，载明，涉案房屋于2012年3月19日登记至罗希群名下，建筑面积为82.83平方米。盛高公司确认，罗希群于2015年7月12日与建桥公司办理了涉案房屋的交房手续。盛高公司制作了《费用收费通知单》，要求罗希群就涉案房屋每月交纳物业管理费173.9元（82.83平方米×2.1元/平方米/月）。盛高公司称，其于次月1-5号制作上一月的物业费缴费通知单并于次日送达给业主，要求业主于月底前交纳。盛高公司称，荣域小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，一、关于盛高公司是否具有从事物业管理服务的资质及是否有权向荣域小区业主或物业使用人收取物业费的问题。建桥公司为荣域小区的建设单位，盛高公司与建桥公司签订《荣域住宅小区前期物业管理委托合同书》后，开始在荣域小区开展物业管理活动。中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年3月20日向上海盛高物业服务有限公司核发了资质等级为壹级的物业服务企业资质证书，上海盛高物业服务有限公司具有从事物业管理服务的资质。盛高公司为上海盛高物业服务有限公司的分公司，亦可以开展物业管理服务活动。盛高公司在2011年11月3日至2015年12月22日期间，每年均在海口市住房和城乡建设局办理开展物业服务经营活动备案登记。故盛高公司具有在荣域小区从事物业服务管理的资质。盛高公司从2012年1月1日开始在荣域小区开展物业管理服务活动。罗希群作为小区的业主，其已经享受了盛高公司提供的物业服务。故盛高公司、罗希群双方成立物业服务合同关系，盛高公司有权就其提供的服务向罗希群收取物业管理费。二、罗希群是否应按盛高公司诉请支付2011年2月1日至2017年2月28日的物业费及相应的滞纳金的问题。罗希群为荣域小区的业主。涉案房屋虽于2012年3月19日已经办理不动产权证至罗希群名下，但盛高公司在其向业主提供的《盛高.荣域前期物业管理服务协议》中表明，《荣域住宅小区前期物业管理委托合同》生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。庭审中，盛高公司已经确认，罗希群于2015年7月12日才与建设单位建桥公司办理涉案房屋的交房手续。故在此时间之前，涉案房屋一直由建桥公司占有，且盛高公司亦在《盛高.荣域前期物业管理服务协议》向业主承诺，物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。故盛高公司不应向罗希群主张2015年8月1日前的物业管理费。罗希群应支付盛高公司自2015年8月1日起至2017年2月28日的物业管理费3304.1元（82.83平方米×2.1元/平方米/月×19月）。庭审中，盛高公司称，其要求业主于次月底前支付上一月的物业费。罗希群未按月向盛高公司缴纳物业管理费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。故罗希群应从2015年10月1日开始向盛高公司支付滞纳金。盛高公司与建桥公司签订的前期物业服务合同，即《荣域住宅小区前期物业管理委托合同书》中约定，业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金。该前期物业服务合同，对业主具有约束力。故罗希群应按日千分之一标准向盛高公司支付滞纳金。罗希群应向盛高公司支付的滞纳金如下：按日千分之一标准；以173.9元为基数，从2015年10月1日开始计付；以347.8元为基数，从2015年11月1日开始计付；以521.7元为基数，从2015年12月1日开始计付，以695.6元为基数，从2016年1月1日开始计付；以869.5元为基数，从2016年2月1日开始计付；以1043.4元为基数，从2016年3月1日开始计付；以1217.3元为基数，从2016年4月1日开始计付；以1391.2元为基数，从2016年5月1日开始计付；以1655.1元为基数，从2016年6月1日开始计付；以1739元为基数，从2016年7月1日开始计付；以1912.9元为基数，从2016年8月1日开始计付；以2086.8元为基数，从2016年9月1日开始计付；以2260.7元为基数，从2016年10月1日开始计付；以2434.6元为基数，从2016年11月1日开始计付；以2608.5元为基数，从2016年12月1日开始计付；以2782.4元为基数，从2017年1月1日开始计付；以2956.3元为基数，从2017年2月1日开始计付；以3130.2元为基数，从2017年3月1日开始计付；以3304.1元为基数，从2017年4月1日开始计付；均计算至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决如下：一、罗希群须于本判决发生法律效力之日起十日内向盛高公司支付物业管理费3304.1元及滞纳金（滞纳金的计算方法为：按日千分之一标准，以173.9元为基数，从2015年10月1日开始计付；以347.8元为基数，从2015年11月1日开始计付；以521.7元为基数，从2015年12月1日开始计付，以695.6元为基数，从2016年1月1日开始计付；以869.5元为基数，从2016年2月1日开始计付；以1043.4元为基数，从2016年3月1日开始计付；以1217.3元为基数，从2016年4月1日开始计付；以1391.2元为基数，从2016年5月1日开始计付；以1655.1元为基数，从2016年6月1日开始计付；以1739元为基数，从2016年7月1日开始计付；以1912.9元为基数，从2016年8月1日开始计付；以2086.8元为基数，从2016年9月1日开始计付；以2260.7元为基数，从2016年10月1日开始计付；以2434.6元为基数，从2016年11月1日开始计付；以2608.5元为基数，从2016年12月1日开始计付；以2782.4元为基数，从2017年1月1日开始计付；以2956.3元为基数，从2017年2月1日开始计付；以3130.2元为基数，从2017年3月1日开始计付；以3304.1元为基数，从2017年4月1日开始计付；均计算至款项付清之日止）；二、驳回盛高公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，由盛高公司负担423元，罗希群负担50元。二审中，盛高公司提供证据：1.用户消费明细查询，2.水电费收据及发票；欲证明罗希群于2011年2月26日开始进行涉案房屋水电充值并实际入住和使用。虽然罗希群未出庭进行质证，亦未对盛高公司提供的证据提交书面质证意见，但盛高公司均提供了原件予以核对，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。二审查明，罗希群购买的××区号房于2011年2月26日水电开户付200元水电费；2011年8月15日补办水电卡，购买电552.9度付电费470元；2011年9月8日购买水67.3吨付水费200元；2012年1月10日购买电165.4度、水20吨，付电费140.6元、水费59.4元；2012年12月9日购买电402.3度、水16.8吨，付电费350元、水费50元；2013年3月24日购买电229.8度、水33.6吨，付电费200元、水费100元；2013年5月18日购买电334.8度付电费300元；2013年6月7日购买电459.7度、水33.6吨，付电费400元、水费100元；2013年8月2日购买电574.7度付电费500元；2013年10月22日购买电574.7度付电费500元；2015年7月9日购买电114.9度付电费100元；2015年12月31日购买水31.15吨付水费100元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，盛高公司从2012年1月1日开始在荣域小区开展物业管理服务活动，具有在荣域小区从事物业服务管理的资质，罗希群作为小区的业主，其已经享受了盛高公司提供的物业服务，双方成立物业服务合同关系，盛高公司有权就其提供的物业服务向罗希群收取物业管理费。本院二审中查明，罗希群2011年2月26日即水电开户交费，表明涉案房屋已向其交付，罗希群即应从2011年3月份交纳物业管理费。但因盛高公司未能提供有效证据证明荣域小区原物业管理公司已将其对荣域小区业主或物业使用权人所欠缴的2012年1月1日前的物业管理费及滞纳金的债权转让给其，故本院仅支持盛高公司主张的从2012年1月1日计起的物业管理费及其滞纳金。罗希群应支付盛高公司2012年1月1日起至2017年2月28日的物业管理费为10781.8元（173.9元/月×62月）。关于滞纳金，盛高公司与建桥公司签订的前期物业服务合同以及盛高公司与罗希群签订的物业管理服务协议均约定，业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。该滞纳金的计算标准过分高于盛高公司的损失，本院酌情调整为按每日万分之六点五计付。2012年3月1日起至2017年2月28日欠费期间的滞纳金，每日按当月实际拖欠的物业管理费的万分之六点五计付，从2017年3月1日起至实际付清款项之日止，以拖欠的物业管理费10781.8元为基数按日万分之六点五计付。综上，盛高公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律正确，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初2055号民事判决；二、限罗希群于本判决发生法律效力之日起十日内向上海盛高物业服务有限公司海口分公司支付物业管理费10781.8元及滞纳金（2012年3月1日至2017年2月28日欠费期间的滞纳金，每日按当月实际拖欠的物业管理费的万分之六点五计付；2017年3月1日至实际付清款项之日止，每日以拖欠的物业管理费10781.8元的万分之六点五计付）；三、驳回盛高公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费473元，按一审判决执行；二审案件受理费元，由上海盛高物业服务有限公司海口分公司负担350元，罗希群负担123元。本判决为终审判决。审 判 长 谭晓梅审 判 员 符汉平审 判 员 韩 芬二〇一七年十二月八日法官助理 王曼娜书 记 员 文 卉速 录 员 梁 静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。