安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0121民初4174号原告：合肥安聚物业管理有限公司，住所地长丰县水湖镇长丰路东段南测(富华嘉园)碧40号，组织机构代码91340121762796092M（1-1）。法定代表人：李访，总经理。委托诉讼代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。被告：李雪，女，1972年1月5日生，汉族，住长丰县，原告合肥安聚物业管理有限公司诉被告李雪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理。依法由审判员杨昌琼适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告合肥物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈全亚，被告李雪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合肥安聚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的物业服务费共计2895元；2、请求判令被告立即支付违约金6903元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长丰县富华嘉园2栋501室业主。2005年11月29日，被告与原告签订了《业主手册》，该手册包含前期物业管理服务协议、业主公约等书面合同。物管合同第五条约定，物业管理费标准：暂定0.3元/月、平方米，以物价部门核定的标准收取。第八条第三款约定业主违反协议，不按本协议约定交纳物业管理费及相关费用的，物业公司有权要求业主补交并按每天3‰交纳滞纳金。公约第六条还约定，业主请物业公司对其自用部位及有关设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。2012年1月20日，经长丰县物价局批准核定涉案物业管理服务费价格住宅为0.55元/月、平方米，非住宅为0.80元/月、平方米。2013年12月31日，经长丰县物价局批准核定涉案物业管理服务费价格住宅为0.44元/月、平方米。被告自2013年7月至2017年12月均未向原告交纳物业服务费，共拖欠物业服务费2895元，原告多次催要，被告拒绝履行义务，已构成违约，应支付约定的违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告李雪辩称：对欠交物业费没有异议。我们的物业服务合同第二条等明确规定，物业公司有对房屋屋顶、墙面及公共设施进行养护、维修和管理的责任。认为原告没有尽到相应的物业管理义务，原告按照合同履行义务，我们也承担相应的合同义务。本院认为：原告经长丰县市场监督管理局批准，由原合肥市长丰县安居物业管理有限公司变更为合肥安聚物业管理有限公司，现合肥安聚物业管理公司对原公司权利义务继受，符合法律规定。原、被告于2005年11月29日，签订的《前期物业管理服务协议》等是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。本案中，原告依约向包括被告在内的所有业主提供物业服务，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。因此，被告在接受原告提供的物业管理服务的同时，理应按期交纳物业管理费，且被告对于欠交物业费的事实未提供任何证据予以抗辩。被告提出房屋漏水等质量问题，应属另一民事法律关系。现被告以房屋漏水为由拒付物业费用，无事实和法律依据。据此，原告要求被告支付物业管理服务费2895元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告提出要求被告按每日千分之三支付违约金的诉讼请求，虽是双方约定的违约金计算标准，但约定违约金也不能过分高于实际损失，应予以核减，以不超过实际损失30%为宜。根据本案实际情况酌定（2895×20%）579元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李雪于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥安聚物业管理有限公司物业管理服务费2895元及违约金579元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告合肥安聚物业管理有限公司负担10元，被告李雪负担15元。本判决为终审判决。如本判决生效后，赔偿义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起，二年内向法院申请强制执行。审判员  杨昌琼二〇一七年十二月二十一日书记员  刘梦杰附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。第六十五条违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。