广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初4156号原告：广东***物业服务股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区石壁街。负责人：陈*辉，职务总经理。委托诉讼代理人：黄*怡，该公司员工。被告：高*，男，1955年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广东***物业服务股份有限公司番禺分公司（以下简称为***物业番禺分公司）诉被告高*物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***物业番禺分公司的委托诉讼代理人黄楚怡到庭参加诉讼，被告高*经本院合法传唤无正当理由无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告***物业番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2016年1月至2017年3月的物业服务管理费8388.6元；2.请求法院判令被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（2016年1月至2017年3月每月的物业服务费违约金至下下个月的1日起按照每日千分之五计算至还清之日止，暂计至2017年4月21日的违约金为8545元），以上两项暂合计为人民币16936.6元；3.请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告所购买的位于沙湾***彩虹居一街29号的商品房于2004年4月28日已办妥物业交接手续。根据《前期物业服务合同》由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.5元、花园每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠费用的0.5%的违约金。被告收楼入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业服务费。被告从2016年1月起至2017年3月止，共拖欠物业服务费8388.6元，按所拖欠物业服务费每日千分之五暂计至2017年4月21日的违约金为8548元。以上费用暂合计为人民币16936.6元。被告的违约行为对整个沙湾***小区的正常物业管理造成了严重影响，为维护原告的合法权益，保障沙湾***小区物业管理服务工作的正常运行，原告特向法院起诉被告，请求法院判如所请。被告高*未到庭应诉答辩，也未提交任何证据。***物业番禺分公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院查明事实如下：1.高*是位于广州市***彩虹居1街29号（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人，产权证号2646476，自用地面积为259.9平方米，建基面积为67.5平方米，建筑面积为185.2平方米，发证日期为2004年9月7日。2.2015年11月27日，广州市工商行政管理局番禺分局准予变更登记：原“广东***物业服务有限公司番禺分公司”变更为“广东***物业服务股份有限公司番禺分公司”。3.2000年，广州***物业发展有限公司作为甲方（开发公司），广东***物业管理有限公司番禺分公司作为乙方（物业服务公司），签订《前期物业服务合同》，其中约定，甲方选聘乙方对涉讼小区提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修与管理，公用设施、设备的维护、运行和管理，公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护和管理，公共娱乐、文化设施的维护和管理，公共绿化与园艺小品的维护和管理，公共环境卫生的管理，公共秩序维护、公共安全防范事项的协助管理等；甲方或其他单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和收费由双方另行商定；乙方按房屋建筑面积每月每平方米2.5元、花园面积每月每平方米0.5元的标准收取住宅的物业管理服务费，甲方和其他业主或物业使用人应在公历15日前履行交纳物业管理服务费的义务，逾期缴纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方缴纳所拖欠物业管理服务费0.5％违约金；本合同自2000年1月1日起生效，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主于物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。4.2004年4月28日，***物业番禺分公司向高*发出《顺德***收楼（入伙）通知书》，并由高*签署《验收交接书》、《***入住管理合同书》、《业主入住登记表》确认收楼。同日，高*作为委托人，签署《业主委托农业银行代缴费用委托书》，载明物业地址为彩虹居1街29号，委托人自愿委托农业银行碧桂分行从44×××69的账户中逐月代扣上述物业所有产生之费用（包括管理费、水费、电费及有偿服务费），并保证上述账户中存有足够缴费余额。5.2017年5月22日，***物业番禺分公司以高*欠缴物业管理费为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，***物业番禺分公司述称，其自2000年1月起为涉讼小区提供物业管理服务至今，该小区尚未成立业主委员会；高*是涉讼房屋的产权人，根据开发商交接的数据，涉讼房屋的建筑面积为185.22平方米，花园面积为192.38平方米，按《前期物业服务合同》中约定的管理费标准，涉讼房屋每月应缴物业管理费应为559.24元（185.22×2.5+192.38×0.5）；***物业番禺分公司已尽到物业管理服务的义务，高*已按前述收费标准缴清2015年12月之前的物业管理费，但欠缴自2016年1月起至2017年3月的物业管理费共计8388.6元；***物业番禺分公司曾以电话、手机短信、上门、寄送律师函的方式向高*催收物业管理费；根据《前期物业服务合同》的约定，每月管理费应在当月15日前缴清，每逾期一天需缴纳所拖欠管理费的0.5％违约金，但由于***物业番禺分公司于每个月底收取上月租金，故其在诉讼中将违约金的计算标准自行调整为每月违约金应以当月欠缴的物业管理费为本金，按照每日0.5％的标准，自下下个月1日起各计至款项清偿之日止。本院认为：广州***物业发展有限公司作为涉讼小区的建设单位与***物业番禺分公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，因此，高*作为涉讼小区的业主，上述《前期物业服务合同》对其亦具有法律约束力。高*作为涉讼房屋的业主，实际享受了***物业番禺分公司提供的物业服务，应当依约向***物业番禺分公司支付物业服务费。现***物业番禺分公司主张高*欠缴自2016年1月起至2017年3月的物业管理费，而高*未举证证明其交纳物业管理费的情况，应承担举证不能的不利后果。根据《前期物业服务合同》的约定，房屋建筑面积每月每平方米2.5元，花园面积每月每平方米0.5元，根据产权登记所示，涉讼房屋的建筑面积为185.2平方米，花园面积为192.4平方米（259.9平方米-67.5平方米），故涉讼房屋每月所产生的物业管理费应为559.2元（185.2平方米×2.5元/平方米+192.4平方米×0.5元/平方米），高*应向***物业番禺分公司支付拖欠的自2016年1月至2017年3月的物业管理费为8388元（559.2元×15个月）。关于***物业番禺分公司要求高*支付拖欠物业服务费的违约金的问题。根据《前期物业服务合同》约定物业服务费缴纳时间为每月15日，且逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向***物业番禺分公司交纳所拖欠物业管理服务的0.5％作为违约金。现***物业番禺分公司自行将违约金的起算时间调整为欠费月份的下下个月1日，应视为其对自身诉讼权利的自由处分，本院对此予以确认。因此，高*应当向***物业番禺分公司支付2016年1月至2017年3月期间逾期缴纳物业服务费的违约金，每月违约金应以当月欠缴的物业管理费559.2元为本金，按照每日0.5％的标准，自下下个月1日起各计至款项清偿之日止；每月违约金总额以本金为限。高*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告高*应在本判决生效之日起五日内向原告广东***物业服务股份有限公司番禺分公司支付拖欠的2016年1月至2017年3月期间的物业服务费8388元及违约金（每月违约金应以当月欠缴的物业管理费559.2元为本金，按照每日0.5％的标准，自下下个月1日起各计至款项清偿之日止；每月违约金总额以本金为限）；二、驳回原告广东***物业服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费223元，由被告高*负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇一七年十二月十八日书 记 员  王韵曌