云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2822民初652号原告：倪梦斯，女，1990年10月14日出生，傣族，住勐海县。原告：普金，男，1983年1月29日出生，哈尼族，住勐海县。两原告共同委托诉讼代理人：何建文、杨敬娜，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳合力天地房地产开发有限公司。社会统一信用代码：91532800688595996F。住所地：云南省西双版纳州景洪市民航路**号。法定代表人：唐圣林，董事长。委托诉讼代理人：李孙明，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：丁承中，系公司法律顾问，特别授权代理。原告倪梦斯、普金与被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司（以下简称合力天地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪梦斯、普金的委托诉讼代理人何建文、杨敬娜，被告合力天地房地产公司的委托诉讼代理人李孙明、丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪梦斯、普金向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办理房屋所有权证违约金10,039元（342,432元×0.0435÷365天×246天）；并且请求判决被告在判决之日一个月内为原告办理房产证，如再逾期按中国人民银行的贷款利率加倍赔付违约金；2、判令被告返还以附属设施费名义向原告多收的2,000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告购买被告位于勐海县勐海镇××广场小区××单元××房，双方于2014年10月21日签订《商品房购销合同》，约定在交房后180日内由被告代为办理房屋所有权证、土地证，逾期未能给原告办理两证违约金1,000元。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。但被告未能按时办理房屋产权证及土地证。2015年3月24日原告接房时，被告毫无根据的强行以附属设施费名义多收取原告2,000元，否则就不为原告办理交房手续。原告无奈，只能缴费，被告这种行为系胁迫行为，收取该费用在合同中没有约定，按照《云南省物价局关于印发云南省商品房销售明码标价实施细则的通知》，被告不能收取任何未予标明的费用，被告应将多收取的2,000元退还。综上所述，被告的行为严重损害原告合法权益，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告合力天地房地产公司辩称，被告仅为协助原告办理房屋所有权证，原告未能交齐办证所需的材料，最终导致被告无法向房产登记机关提交办证资料，被告并不构成违约。被告所收取的2,000元附属设施费，其中200元是被告代收的有线电视开户费，其余部分为安防、彩色楼宇对讲系统安装的配套费，具体费用是分摊到每户的，被告收取该费用并无不当，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告倪梦斯、普金为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》1份，欲证明双方于2014年10月21日签订商品房买卖合同并约定被告逾期交房违约金计算方式；2.《收据》1份，欲证明被告在交房时违法收取附属设施费2,000元的事实及200元的两证代办费；经质证，被告合力天地房地产公司对证据1、2的合法性、真实性无异议，但不认可原告的证明内容。本院认为，原告提交的证据1、2来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告合力天地房地产公司针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》1份，欲证明验收交房是建设单位组织验收合格后交房，而不是以第三方组织验收及备案为交房合格标准；办证被告只是协助办理，前提是原告需要提交相关的办证资料给被告并缴纳相关税费；补充协议中约定了辅助设施分摊到各家各户，被告也确实安装了可视对讲系统，对原告在接房时认可并缴纳了相关费用，因此原告的诉讼请求没有法律依据。二、三期的合同中特别约定原告要提交办证授权委托书；2、《（2016）云2822民初595号民事判决书》；《（2017）云28民申47号民事裁定书》；《交房公告》各1份，欲证明勐海县法院（2016）云2822民初595号民事判决书已法律生效，并经州法院（2017）云28民申47号民事裁定书裁定驳回陈丽娟、李海忠再审申请。该（2016）云2822民初595号民事判决书确认的法律事实：“被告所开发的勐海广场项目于2014年11月26日经建设、勘察、设计、监理竣工验收合格。”证明勐海广场一期工程竣工验收合格时间2014年11月26日。为此，被告于2014年10月28日在西双版纳以公告形式通知勐海广场一期业主于2014年10月31日前办理房屋交接手续。因部分业主仍未接房，被告于2015年6月15日再次在西双版纳公告购房业主逾期未办理接房构成违约，将向法院提起诉讼。故被告未违约逾期交房给原告；3、《公告》1份，欲证明原告未按合同约定和规定向被告提交办证资料，被告以合同约定没有违约，逾期向产权登记机关提交办证资料。被告已于2017年6月21日以发布公告的方式再次催原告提交办证资料；4、《勐海广场改造项目安防监控工程承包合同》1份，欲证明被告不应返还原告主张的附属设施费。被告确实超出合同约定安装了安防彩色楼宇系统，符合双方补充协议的约定，原告收取分摊的附属设施费，符合双方的约定。经质证，原告对证据1的真实性、合法性予以认可，但是对被告所要证明的内容不认可；对证据2真实性、合法性无异议，但是与本案无关；对证据3、4与本案无关，不予认可。本院认为，被告合力天地房地产公司提交的证据1、2、4内容客观真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信；对证据3，该公告系原告已经向本院起诉后，被告才发出的公告，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年10月21日签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于勐海县勐海镇××广场小区××单元××房。双方约定在交房后180日内由被告代为办理房屋所有权证、土地证，逾期未能给原告办理两证违约金1,000元。2015年3月24日原告接房，被告交房至今未办理房屋所有权证。本院认为，原告倪梦斯、普金与被告合力天地房地产公司之间形成合法、有效的商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，原被告双方在合同中约定“甲方自交付商品房给乙方使用之日起180日内，将需要由甲方提供的办理房产证资料报送房产登记部门，协助乙方申请办理房屋所有权证。甲方逾期未向房产登记部门提交办证资料，甲方支付给乙方违约金1,000元”，被告交付房屋给原告使用已经超过180日，而被告仍未协助原告办理房屋所有权证，已构成违约。被告合力天地房地产公司提出，合同约定的逾期违约金过高，希望人民法院予以调整，并要求通过司法鉴定来计算损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本院认为，被告合力天地房地产公司应对“违约金过高”负有举证责任，被告合力天地房地产公司并没有对其主张进行任何举证，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告提出违约金过高的辩称本院不予采信。违约金的计算方式双方已经在合同中有明确的约定，无需再重复鉴定，应当按照合同约定向原告支付违约金1,000元，对原告要求被告支付逾期办证违约金10,039元的诉讼请求，本院予以部分支持。原被告双方签订的《商品房购销合同》约定了被告要协助原告办理房屋产权证，但是被告逾期未办理，有继续履行合同的义务。对于多收的附属设施费，庭审中被告向本院提交的《勐海广场改造项目安防监控工程承包合同》可以看出，该监控系统安装费为556,000元，分摊到606户，费用为917.49元。而被告称其中含200元有线电视安装费，但是未提交任何的收据，本院不予采信，被告收取了原告2,000元的附属设施费，多收部分应当予以退还，即被告应当向原告退还1,082.51元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告倪梦斯、普金支付逾期办证违约金1,000元，且由被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司继续代原告申请办理房屋所有权证；二、被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告倪梦斯、普金退还多收的附属设施费1,082.51元；三、驳回原告倪梦斯、普金其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，减半收取50.5元，由被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司负担9元，原告倪梦斯、普金负担41.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 丽二〇一七年十二月二十七日书记员 罗玉钰