江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9358号上诉人（原审被告）：马群兰（曾用名刘晓）。上诉人（原审被告）：高广安。委托诉讼代理人：马群兰。被上诉人（原审原告）：胡向英。委托诉讼代理人：俞婧，昆山市陆家法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：毛建明，昆山市陆家法律服务所法律工作者。上诉人马群兰、高广安因与被上诉人胡向英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初9995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马群兰、高广安上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人注销金玉梅名义的存量房买卖合同网签备案，及补办产证并不代表上诉人拒绝履行合同，而是事出有因。上诉人并不认识金月梅，出于安全考虑，撤销该网签合同，是为避免风险。2、微信聊天记录双方是上诉人姐姐马群芳以其房屋业务员小李的聊天记录，与上诉人及本案没有任何关系。内容所指系同一时期成交的另一套上诉人姐姐的房屋，并非本案的事实。本案经办业务员是刘红霞，微信记录业务员小李是李艳春。因被上诉人坚持以其女儿金玉梅的名义购买房屋，导致2017年2月17日当日过户未果。因为2017年10月份出台限购政策，被上诉人不符合购房条件，故必须以其女儿名义购买。诉争房屋买卖合同在2017年2月17日前并未解除，当日过户未果是因被上诉人执意要求变更买受人，本案违约一方是被上诉人。被上诉人胡向英辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告胡向英向一审法院起诉请求：一、判决原审被告继续履行购房合同，将昆山市陆家镇青春雅居38号906室房屋及906阁楼过户至原审原告名下；二、本案诉讼费、保全费由原审被告承担。一审法院认定事实：刘晓（身份证号为）与马群兰（身份证号码为）系同一人，刘晓为马群兰的曾用名。原审被告刘晓与原审被告高广安系夫妻关系。原审原告胡向英与案外人金玉梅系母女关系，金玉梅系胡向英的女儿。涉案房屋为位于昆山市××青春雅××楼××室房屋、906阁楼，房屋产权证号为：昆房权证陆家字第××号，房屋所有权人登记为刘晓及其配偶高广安共同共有，该房产证登记时间为2009年12月4日。原审被告高广安、原审被告刘晓于2016年11月以涉案房屋的房产证、国有土地使用权证遗失为由向昆山市不动产登记中心申请补办涉案房屋的不动产权证，后于2016年11月29日昆山市不动产登记中心向原审被告高广安补发以后不动产产权证书，该补发的不动产产权证证号为苏（2016）昆山市不动产权第0083278号,不动产产权人为高广安、马群兰共同共有。另查明，2016年8月19日甲方刘晓与乙方胡向英，丙方昆山百济房产咨询有限公司签订《昆山百济房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落在昆山市陆家镇青春雅居38幢906室、906阁楼，房屋产权证号：12××61、12××02，土地使用权证号：75347、75348，计建筑面积48.52+27.6平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方。乙方对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。合同第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币计345000元（大写：叁拾肆万伍仟元整）。甲、乙双方约定，该房屋内的维修基金金额、煤气初装费（若有）、有线电视初装费（若有）等费用已包含在总房价内，甲、乙双方不再另行结算。乙方付款方式及付款期限由甲乙双方在付款协议（附件一）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应提供相应的收据；合同第十一条，其它补充条款：甲方另需丙方办理的手续及费用：房产证、土地证各两本由丙方保管，乙方另需丙方办理的手续及费用：该房屋在过户中所产生的税费由乙方承担，共计壹万肆佰元整；合同第十二条，补充约定：该房屋在签订合同时，乙方付给甲方房屋买卖定金贰万元整，第二次付款于过户当日，乙方付给甲方房屋买卖首付款55000元,余款由银行提供的贷款贰拾柒万元整支付给甲方，全款到位交房。原审被告高广安庭审陈述其同意原审被告马群兰与原审原告胡向英签订的房屋买卖合同。2016年8月19日，原审原告胡向英向原审被告刘晓支付了购房定金20000元。还查明，涉案房屋在原审原、被告签订房屋买卖合同时原存在三年的租赁合同，原审原告与案外的承租人对于原来的三年租赁合同进行了重新签订《租赁合同》，原审原告对于原审原告合同约定的租赁期限、租赁价格等进行了承接。2016年9月19日，昆山市运通房产中介服务有限公司就涉案房屋的存量房买卖合同以甲方（卖方）刘晓、高广安，乙方（买方）金玉梅的名义办理了《存量房买卖合同》的网签备案。再查明，2016年10月8日，原审被告通过微信和居间方员工发送微信：“小李，我要违约。”、“小李，你把房产证、土地证寄给我，我把违约款和中介费打你。”、“小李，现在昆山房价变化大，都不是我们能预料的，如果房价跌了，对方要违约，我也没办法，给你添麻烦了，请你尽快回话。”。2016年10月17日，原审被告高广安、原审被告刘晓以“本人未委托运通中介进行网签”为由向昆山市住房和城乡建设局申请注销存量房买卖合同备案，两原审被告的该申请于2016年10月17日获得审批同意注销存量房买卖合同网上备案。又查明，2017年2月10日，原审被告委托上海敏诚善律师事务所卞东风律师向原审原告发出《律师函》一份，载明：《昆山百济房屋买卖合同》签署至今，已近6个月，原审被告仅收到原审原告20000元定金。数月来，原审原告对何时过户、支付首付款不做表态，亦拒绝见面协商，严重影响买卖合同的履行，也导致了原审被告卖房目的无法实现。故通知原审原告要求于2017年2月13日前，将首付款支付至户名高广安的账号内；于2017年2月17日前，（至少提前两天）通知原审被告办理过户手续，并让居间方提前通知原审被告过户需要准备的材料；若原审原告无需贷款或贷款未通过或贷款审批通过的额度不足，请原审原告于上述过户日前，将余下全部房款支付到原审被告以上收款账号。若原审原告未能在上述履行期限届满前，有效履行相应义务，即视为原审被告放弃购买该房屋，同时，上述履行限期届满之日，即视为《昆山百济房屋买卖合同》解除之时，原审被告不再另行通知。原审原告收到原审被告发的该《律师函》后双方再次联系协商，并达成一致约定双方于2017年2月17日前往昆山市不动产交易中心办理过户及支付首付款，原审被告再次以原审原告擅自将原买受人胡向英变更为金玉梅为由草率离开不动产交易中心，经原审原告电话要求原审被告再次出现双方进一步协商如何签订网签合同，原审被告拒绝出现造成原审原、被告双方未能继续履行合同。原审原告为证明其因原审被告违约向一审法院提供了两张火车票其户籍地到××及××至××海市省市际汽车客票，证明其于2017年2月14日应原审被告通知前往昆山市与原审被告协商继续履行合同，后因原审被告恶意违约造成的实际损失。原审原告胡向英称，其一直准备履行涉案的房屋买卖合同，两原审被告因房屋涨价以各种理由恶意拒绝履行合同。对于房屋买卖合同约定的支付购房款，原审原告一直准备支付，是因原审被告恶意违约造成无法支付。对于本案的剩余购房款325000元，原审原告于2017年8月2日提存到一审法院银行账号。上述事实有昆山百济房屋买卖合同、收据、存量房买卖合同、律师函、房屋产权证、不动产产权登记基本信息、户籍证明、申请补办不动产的承诺书，原审原、被告于2017年2月17日的电话录音光盘，原审原、被告庭审陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，马群兰与胡向英签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依法、依约履行各自的义务和行使各自的权利。原审被告高广安对于原审被告马群兰与原审原告胡向英签订的房屋买卖合同予以认可，故原审被告高广安也也应当受该房屋买卖约束，依法、依约履行其义务和行使其权利。现原审原告胡向英已依约向原审被告支付购房定金2万元，现也按原审被告《律师函》通知与原审被告达成一致意见到达昆山市不动产交易中心继承履行双方签订的房屋买卖合同，但原审被告以原审原告擅自更改买受人主体为名拒绝继承履行其义务，且经原审原告要求进一步协商的情况下，原审被告拒绝协商，拒不出现与原审原告进行沟通。另，两原审被告在明知涉案房屋的房屋产权证、国有土地使用权证被扣押于居间方的情况下，却以遗失补办的名义向昆山市不动产登记中心申请补办不动产产权证，并将该房屋的原有产权人为高广安、刘晓更改为高广安、马群兰。2016年10月17日，原审被告已向昆山市住房和城乡建设局申请注销了其与金玉梅的签订的《存量房买卖合同》后，仍然于2017年2月10日向原审原告发送《律师函》要求原审原告支付房款继续履行合同，后原审原告接在该《律师函》后与原审被告达成一致意见于2017年2月17日到达昆山市不动产交易中心准备与原审被告继续履行合同，但原审被告仍然以原审原告要求将买受人变更为金玉梅为由草率离开不动产交易中心并拒绝与原审原告协商及办理房屋买卖合同的后续手续。两原审被告主观恶意违约的事实清楚，一审法院予以采信。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原审原、被告签订的房屋买卖合同，原审原告诉请要求原审被告履行房屋买卖合同，将涉案房屋的产权证书过户到原审原告名下，且原审原告对于房屋的全部剩余购房款325000元已向一审法院提存。原审原、被告之间签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件，故两原审被告应当继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋的不动产权证过户至原审原告名下。两原审被告可待双方房屋买卖合同履行完毕后，到一审法院领取原审原告提存的剩余购房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：马群兰（曾用名刘晓）、高广安继续履行马群兰与胡向英于2016年8月19日签订的《昆山百济房屋买卖合同》，并于本判决生效后十日内协助胡向英将昆山市陆家镇青春雅居38号906室房屋及906阁楼的房屋产权证书过户至胡向英名下。案件受理费6476元，减半收取3238元，诉讼保全费2245元，合计5483元，由马群兰（曾用名刘晓）、高广安负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马群兰与胡向英签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依法、依约履行各自的义务和行使各自的权利。首先，胡向英已依约向上诉人支付购房定金2万元，也按上诉人《律师函》通知与上诉人达成一致意见到达昆山市不动产交易中心继承履行双方签订的房屋买卖合同，但上诉人以被上诉人擅自更改买受人主体为由拒绝继承履行其义务，且经被上诉人要求进一步协商的情况下，上诉人仍拒绝协商、沟通。其次，上诉人在明知涉案房屋的房屋产权证、国有土地使用权证被扣押于居间方的情况下，却以遗失补办的名义向昆山市不动产登记中心申请补办不动产产权证，并将该房屋的原有产权人为高广安、刘晓更改为高广安、马群兰。2016年10月17日，上诉人已向昆山市住房和城乡建设局申请注销了其与金玉梅的签订的《存量房买卖合同》后，仍然于2017年2月10日向被上诉人发送《律师函》要求被上诉人支付房款继续履行合同，后被上诉人接该《律师函》后与上诉人达成一致意见于2017年2月17日到达昆山市不动产交易中心准备与上诉人继续履行合同，但上诉人仍然以被上诉人要求将买受人变更为金玉梅为由拒绝与被上诉人协商办理房屋买卖合同的后续手续。现被上诉人表示不再要求变更买受人为金玉梅，并将所有剩余房款325000元向一审法院提存，双方之间签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件，故上诉人应当继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋的不动产权证过户至被上诉人名下。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6476元，由上诉人马群兰负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  郑 雄二〇一七年十二月二十日书记员  陈闵悦