广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终11205号上诉人（原审被告）：佛山市南海区深基房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄国举。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林东权，男，汉族，1984年10月5日出生，住广东省广州市黄埔区。上诉人佛山市南海区深基房地产开发有限公司（以下简称深基公司）因与被上诉人林东权商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6086号民事判决，向本院提起上诉。本院于10月25日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。深基公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第一项，改判深基公司支付给林东权的逾期交楼违约金12075.85元；2.本案一、二审诉讼费用由林东权承担。事实和理由：一、违约金应计算至《商品房交付使用通知书》上确定的交付日期止，不应该计算至2017年7月3日。首先，根据双方签订的合同第九条约定，案涉房屋已竣工验收合格并已取得了《竣工验收备案证》、《测绘报告书》，达到了合同规定的交付条件，依法可以交付使用。其次，根据补充协议第四条约定，我方按照合同上载明的通信地址发出交付通知之日起第3日，则视为收楼通知已送达。我方已经在交付通知书确认的交付日期前寄送交付通知书给林东权，林东权也已签收确认，其因自身原因未能前来办理交接手续，责任不在我方。退一步讲，即使我方在送达交付通知书时并未取得《测绘报告书》，但马佳璇也并非为该原因拒绝办理收楼手续，其也对涉案房屋具备交付条件的事实一直知晓。我方在2017年6月30日再次发出收楼通知只是催促其来办理收楼手续，以免影响办理房屋产权证。故一审法院以2017年7月3日作为我方通知马佳璇收楼的日期是错误的，违约金计算应至2017年4月24日至。二、一审法院违约金的计算标准错误。根据合同第十二条约定，迟延交房的违约金按照逾期时间分别处理，逾期不超过90日的，按已交房价款日万分之二支付违约金；超过90天的部分按照已交房款日万分之2.5支付违约金。按照这个约定，从2017年2月1日至4月24日，共83天，违约时间没有超过90日，违约金应按万分之二计算，即12075.85元。林东权答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持。林东权向一审法院起诉请求：1.深基公司按照房屋总价日万分之二点五的标准支付迟延交楼的违约金，从2017年2月1日计算至实际交楼之日止。2.诉讼费由深基公司负担。一审法院查明，2016年7月21日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定：深基公司将位于佛山市南海区##房出售给林东权；总成交价为为727461元；（第五条）商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上的，林东权可选择多退少补或退回所购商品房。（第八条）深基公司应于2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付林东权使用。（第九条）深基公司逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，深基公司按日向林东权支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；深基公司逾期交房超过60日后，林东权有权解除合同，深基公司应当自林东权解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按林东权累计已付款的2%向林东权支付违约金，林东权要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向林东权支付已交付房价款万分之三的违约金。（第十一条）林东权须在深基公司发出收楼通知书之日起15天内到深基公司售楼部办理有关收楼手续，如因林东权原因未能办理收楼手续的，视为林东权已对该物业进行验收，视为深基公司已按合同约定将房屋交付林东权，林东权已经接收该房屋，双方完成房屋交接手续。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，约定林东权应当于深基公司发出的交付通知中所载明的交接期限内到指定地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准交付给林东权。补充协议和合同约定不一致的，以补充协议为准。深基公司在诉讼中确认林东权已按合同约定支付全部购房款。2017年3月16日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《关于天海城市花园信访问题的回复》，就业主反映涉讼房屋所在小区存在建设不符合规划、公摊面积过大、绿化区域占用等问题进行了答复。2017年4月13日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《关于天海城市花园相关业主申请信访复查的意见书》，就业主不服佛山市南海区国土城建和水务局的回复进行复查，认为未发现该项目存在违反《住宅设计规范》《建筑设计防火规范》等设计规范情况。项目竣工验收后变更公共部分面积用途的问题，建议向南海规划部门反映。2017年4月19日，佛山市南海区天海城市花园办理了工程竣工验收及验收备案手续。2017年4月20日，深基公司向林东权邮寄收楼通知，通知林东权在2017年4月24日收楼。该邮件于2017年4月21日送达。2017年5月16日，佛山市南海区房地产测绘中心出具涉讼房屋的测绘报告书。2017年6月21日，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）出具《信访事项答复意见书》，就业主反映天海城市花园绿化等信访问题进行答复，认为该项目已于2017年4月11日通过绿化工程规划验收审批，工程竣工情况与原审批方案一致，绿化率满足30%的要求。接到投诉后，该局于6月1日在现场发现发展商在完成绿化验收手续后对原绿化工程私自进行多处改建，该局已于6月19日发函移送城管部门处理。2017年6月30日，深基公司向林东权再次邮寄收楼通知，通知林东权在2017年7月3日收楼。该邮件于2017年7月1日送达。2017年7月3日，林东权向深基公司邮寄拒绝接收商品房通知书，主张因房屋存在质量问题等，拒绝收楼。邮件于2017年7月4日送达。一审法院认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。深基公司未按照合同约定在2017年1月31日前交付经竣工验收备案并出具测绘报告的房屋予林东权，已构成违约，深基公司应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。涉讼房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，于2017年5月16日出具测绘报告，至2017年5月16日才具备合同约定的交付条件。深基公司于2017年4月20日通知收楼时涉讼房屋尚未具备约定的交付条件。深基公司于2017年6月30日再次发出收楼通知，通知林东权在2017年7月3日接收涉讼房屋，届时，涉案房屋已具备约定的交付条件。深基公司应支付以购房款727461元为本金从逾期之日2017年2月1日起至2017年7月3日止按日万分之2.5计算的违约金27825.38元（727461元×0.00025×153天）予林东权。林东权主张深基公司支付至林东权实际收楼日的违约金，但林东权主张涉讼房屋存在的墙壁裂纹、空鼓等问题，均属于房屋瑕疵问题，林东权没有举证证明涉讼房屋存在主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，林东权不能据此拒绝接收符合双方约定交付条件的房屋，但不妨碍林东权主张深基公司承担保修责任。林东权主张涉讼房屋存在面积差，经一审法院询问，林东权明确陈述在本案主张的违约金是针对深基公司逾期交房的违约行为，就面积差，林东权可根据合同第五条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定另行主张退补面积差的房价款，但合同继续履行的情况下，林东权据此拒绝接收房屋没有约定或法定依据。林东权主张涉讼房屋所在小区存在消防通道和绿化率未达国家标准的问题，房屋是否具备办理竣工验收备案条件，是行政主管部门主管和认定的行政事项，林东权主张已向行政主管部门反映问题，至庭审终结时，未见行政主管部门撤销涉讼楼房已办理的备案手续，一审法院对林东权据此主张涉讼房屋不具备交付条件的意见不予采纳。综上，涉讼房屋已办理竣工验收备案和出具测绘报告，深基公司已发出收楼通知并一审法院已认定合理履行期间，深基公司已履行合同约定的交楼义务，一审法院对林东权请求违约金至林东权实际收楼日的违约金不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、深基公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金27825.38元予林东权；二、驳回林东权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费为49.13元，由深基公司负担。林东权在二审期间向本院提交三份EMS邮件作为新证据，以证实一审法院判决的违约金时间是正确的。经质证，深基公司对EMS邮件的真实性、合法性及关联性均不予认可。深基公司在二审期间未向本院提交新证据。对于林东权提交的EMS邮件，因未能清晰显示投递信息，且不属于法定的新证据，故本院不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋何时具备交付条件。2.深基公司应承担的违约责任。关于案涉房屋何时具备交付条件的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行各自义务。案涉合同第九条明确约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。案涉房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，于2017年5月16日出具测绘报告，故案涉房屋于2017年5月16日才具备合同约定的交付条件。深基公司辩称案涉房屋于2017年4月24日前已经具备合同约定的交付条件，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。关于深基公司应承担的违约责任。案涉合同约定，深基公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，深基公司自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。案涉房屋于2017年5月16日才具备合同约定的交付条件，深基公司于2017年6月30日再次发出收楼通知，通知林东权在2017年7月3日接收案涉房屋，故深基公司逾期交房的时间为153日（自2017年2月1日起至2017年7月3日止），已构成违约，应按照合同约定承担日万分之2.5的违约金。深基公司辩称应当按照逾期不超过90日的标准来计算违约金，缺乏理据，本院不予采纳。综上，深基公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由佛山市南海区深基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月二十二日书 记 员  梁 理书 记 员  周英洋