大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9163号原告：亿达物业管理有限公司大连分公司。负责人：于世平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，系该公司员工。被告：吴嵬，男。原告亿达物业管理有限公司大连分公司与被告吴嵬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李洪双到庭参加了诉讼。被告吴嵬经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司大连分公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠自2014年1月1日起至2017年9月30日止期间的物业服务费5,364.90元及逾期交费违约金（计算至2017年9月10日446.73元），违约金请求支付至实际给付之日。事实和理由：原告与被告所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为唯美品格小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起向原告支付违约金（违约金按应缴总额*中国人民银行同期贷款李理*逾期天数计算）。被告系上述物业唯美品格小区房屋的业主，房屋建筑面积为79.48平方米，收费标准为1.50元/月/平方米，按约定应向原告缴纳自2014年1月1日起至2017年9月30日止期间的物业费5,364.90元，被告一直拒绝缴费，直至2017年9月10日产生违约金446.73元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质的物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告吴嵬未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区唯美品格小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区唯美品格小区房屋的业主，房屋建筑面积79.48平方米。2013年，大连亿达物业管理有限公司与大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会签订《唯美品格小区物业服务合同》，合同期限为2013年7月1日至2016年6月29日。2015年7月12日，大连亿达物业管理有限公司出具《委托授权书》，授权大连亿达物业管理有限公司住宅分公司代亿达物业收取唯美品格小区物业费（包括往年以及委托期限终止前基于前期物业服务合同、物业服务合同等所有期间内的物业费），业主交费后由住宅分公司开具发票，亿达物业不再向业主另行收取。2016年，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司与大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会签订《唯美品格小区物业服务合同》，合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日。上述合同第四章第四条约定，物业服务费用多层住宅收费标准为1.50元/月/平方米。第六条约定，物业服务费业主或物业使用人应于每季10日前交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告入住案涉房屋后，自2014年1月1日起拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2014年1月1日起至2017年9月30日止，被告总计拖欠物业服务费5,364.90元。再查，大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司。大连亿达物业管理有限公司住宅分公司于2016年11月16日变更名称为亿达物业管理有限公司大连分公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定和相关部门批准的价格标准交纳物业服务费。案涉小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。根据《唯美品格小区物业服务合同》，被告房屋的物业服务费多层住宅每月每平方米为1.50元，自2014年1月1日起至2017年9月30日止依法应向原告交纳物业服务费5,364.90元，被告借故拖欠无理。根据《授权委托书》，亿达物业管理有限公司委托原告收取唯美品格小区的物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费5,364.90元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张自2013年10月11日起，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。被告吴嵬未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴嵬于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费人民币5,364.90元（自2014年1月1日起至2017年9月30日止）及违约金（自2013年10月11日起至2017年9月10日的违约金446.73元及自2017年9月11日起至被告给付完毕之日止，以5,364.90元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被告吴嵬负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一七年十二月五日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十一条乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十二条业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。