上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16428号原告：蔡振春，男，1977年2月28日生，汉族，住安徽省池州市。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鄚刊，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海电力焊丝有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：尤仁章，董事长。委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。第三人：上海洞泾商贸投资管理发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈仁龙，职务不详。原告蔡振春与被告上海电力焊丝有限公司(以下简称“电力焊丝公司”)、第三人上海洞泾商贸投资管理发展有限公司(以下简称“洞泾商贸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月27日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人魏璐、孙鄚刊、被告的委托诉讼代理人马伟荣、马笑天到庭参加庭审。第三人洞泾商贸公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡振春向本院提出诉讼请求：被告向原告支付装修补偿款112,400元。事实和理由：原告承租被告位于上海市松江区洞泾镇砖桥沪松公路XXX号佳景佳市场内G幢5、6号铺面(以下简称“系争商铺”)，双方签订《进场经营合同》。该合同就租金、租赁期限、权利义务等进行了约定。2016年12月28日，第三人洞泾商贸公司与原告签订了《代为清退协议书》，约定原告于2016年12月31日前搬离系争房屋，原告如有其他损失，仍享有向被告追偿的权利。现第三人处有一笔对系争商铺的装修补偿款，该补偿款应当属于原告所有。经多次协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。被告电力焊丝公司辩称,首先，原告无法证明其实际的装修费损失；其次，装修时间并非原、被告租赁合同期限内，原告进行的装饰装修同被告无关；再次，原、被告签订租赁合同前，被告将系争商铺出租给案外人上海佳景佳建材有限公司(以下简称“佳景佳公司”)或者刘某某，再由佳景佳公司或刘某某转租给原告，故原告应当向佳景佳公司或者刘某某主张；最后，根据双方租赁合同第9条和第13条第5款的约定，系争商铺如出现动迁等事宜，原告无权获得任何补偿或赔偿。综上，被告认为原告主张装修补偿款缺乏事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。审理中，被告表示，在法院判决的情况下，同意就原告租赁房屋按照120元/平米标准进行补偿。第三人洞泾商贸公司陈述，第三人根据案外人上海城市房地产估价有限公司(以下简称“估价公司”)出具的估价报告，确认被告电力焊丝公司的装饰补偿金额为9,294,800元。该估价报告是按幢进行评估，并未具体到每个承租户对应的租赁区域，因此无法区分上述装饰装修补偿具体应当由谁享有。现被告已经自愿将2,869,899元作为解决装饰装修争议的担保金由第三人暂扣，期限至2018年9月21日。除收到相应法律文书外，待一年担保期届满，第三人才向被告支付相应款项。经审理查明：2016年6月8日，原、被告签订《进场经营合同》一份，载明，被告将沪松公路3388弄G幢6号面积为28.1平方米的系争商铺出租给原告作为经营用房，用途为门窗。租赁期限从2016年5月22日至2017年5月21日止，租金11,282元。押金700元，卫生费337元，在签订合同时一并交清。合同第五条第二款第6项约定，租赁期间，如遇下列情形时，被告经提前一个月书面通知原告可解除或终止合同。自被告向原告寄送通知之日起30日的当天合同即告解除，双方互不承担责任和互不追究损失：(1)于租赁期间，被告丧失租赁权、被告与上家的租赁合同解除或终止，或甲方无法于上家出租方取得续租；(2)因政府、上家租家等原因而对租赁物业进行调整、整改、动迁或其他导致无法继续使用租赁物业的情形。合同第九条免责条款约定，因不可抗力、政府或镇、村需要调整该地块的规划或拆迁、被告应将该些事项及时通知原告，被告按本合同约定的租用场地或地址发出通知后的三日后，本合同便自行终止。被告应当退还原告剩余租期的租金，原告亦应及时撤出租用的场地和房屋，双方互不承担违约责任、赔偿(包括房屋装修残值赔偿)和补偿责任。合同第十三条第五款约定，原告无权针对该场地主张动迁补偿或赔偿。该合同还对双方权利义务、合同解除等内容进行了约定。2016年11月15日，原、被告签订《进场经营合同》一份，载明，被告将沪松公路3388弄G幢5号面积为28.1平方米的系争商铺出租给原告作为经营用房，用途为涂料。租赁期限从2016年10月31日至2017年5月31日止，租金6,581元。押金940元，卫生费196元，在签订合同时一并交清。合同其他条款同双方于2016年6月8日签订的《进场经营合同》。2016年12月28日，原告同第三人洞泾商贸公司签订《代为清退协议书》，约定：鉴于：1、根据松江区委、区政府统一部署，对砖桥贸易城进行“五违”为主要内容的区域环境综合整治；2、原告承租G幢5号商铺中建筑面积28.1平方米，租赁期限至2017年5月31日止。3、由于该租赁场所属于“五违”整治范围，但至今原告未能与出租方就租赁关系解除事宜达成协议。现第三人洞泾商贸公司实施代为清退行为，经与原告友好协商，达成如下条款：一、原告承诺于2016年12月31日前清腾搬离上述租赁场所；二、第三人同意一次性支付原告15,780元(包括应退回的预缴租金4,840元、租赁押金940元及搬迁补偿费10,000元)。第三人就代清退向原告支出的款项，原告同意由第三人向出租方追偿；若原告有其他损失，仍享有向出租方追偿的权利。该协议还对逾期搬离的违约责任、收款账户等内容进行了约定。同日，原告同第三人就G幢6号商铺28.1平方米也签订了《代为清退协议书》，该协议中除第三人支付的补偿款外，其他条款同前一份《代为清退协议书》。审理中，第三人洞泾商贸公司明确该协议中所述搬迁补偿费不包含对原告的装饰装修补偿。2017年6月1日，被告的法定代表人尤仁章出具手写承诺一份，载明：关于佳景佳建材有限公司市场拆迁现到2017年5月31日前已评估，关于租户装修评估，按或已评估的租户按租赁合同条款给予补偿。对现没有评估的租户，要求政府根据拆迁补偿原则对没有评估装修的租户和费用给予租赁户评估，本人承诺按评估装修费用其中50%补给租户。2017年10月17日，上海市公安局松江分局洞泾派出所出具《工作情况》一份，载明：2017年6月1日15时许，我所值班室接松江区洞泾镇砖桥贸易城管委员会工作人员电话报警称，辖区贸易城区域佳景佳市场房东尤仁章(男，本市松江区人，身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)因佳景佳市场房屋拆违整治赔偿问题与市场部分承租经营户在贸易城管委会三楼会议室发生口角争执，市场相关经营户不让房东尤仁章离开现场，需要民警到场处理。我所值班室接警后，即刻安排民警到场处置。民警到场后经了解，现场并无过激行为，民警遂当场进行法律告知并帮助调解，双方当事人均表示理解后自行离开现场。另查明，被告电力焊丝公司为上海市松江区洞泾镇渔洋浜村9,184平方米的土地使用权人，该土地上建设有1,841平方米的房屋，并办理了沪房地松字(2002)第013617号上海市房地产权证。2017年9月1日,估价公司出具《上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号“上海电力焊丝有限公司”房屋、附属设施等估价报告》，该评估报告载明评估时点为2017年4月7日，评估的房屋共计21幢。该估价报告中，2017年洞泾商贸公司出具情况说明，载明被告有证部分面积1841平方米虽已拆除重建并无变更产证信息，但为了加快推进本项目进度，原产权登记有证面积1,841平方米，按现有房屋部分视为有证房屋考虑。估价单位最终评估被告电力焊丝有证房屋装饰装修价格2,336,765元；未见证房屋装饰评估价格为6,958,035元。其中第8幢房内装修项目包含外墙涂料418平方米、外墙铝塑板72平方米、地砖363平方米、复合地板121平方米、乳胶漆481平方米、墙纸191平方米等，评估价值为294,118元。审理中，原、被告确认原告承租的G幢5、6号商铺位于该评估报告第8幢房屋内。被告陈述第8幢房屋未办理建设工程规划许可证，并表示本案所涉争议同系争商铺产权的合法性并无直接关系。原告无法确认系争商铺在被告产证实际位置，同时表示如法院认定原、被告签订的《进场经营合同》无效，其诉请不作变更。再查明，2015年5月21日，原告同案外人佳景佳公司签订《进场经营合同》一份，原告租赁位于G幢7号房屋，期限从2015年5月22日至2016年5月21日(该年10月31日租赁位置改为G6)。2015年10月31日，原告同案外人佳景佳公司签订《进场经营合同》一份，原告租赁位于G幢5号房屋，期限从2015年10月31日至2016年10月30日。审理中，被告提供如下证据证明原、被告租赁关系之前沪松公路XXX号商铺的租赁情况：1、2006年9月28日被告电力焊丝公司同佳景佳公司签订的《租赁合同》一份，载明，被告将其拥有的坐落于松江区沪松公路XXX号内的部分建筑物(系被告原有厂房改建而成，现暂无完全产权证，由被告负责办理)租赁给佳景佳公司，租赁物东至沪松公路、西至洞泾港河、南至佳唯木业上海分公司、北至电力焊丝公司仓库，租赁面积约为8,933.65平方米。租赁期限10年，被告在2006年10月1日前将租赁物交付佳景佳公司。该合同还对双方权利义务、解除合同等条款进行了约定。2、2010年9月5日被告电力焊丝公司同案外人刘某某签订的《租赁合同》一份，载明被告电力焊丝公司将松江区沪松公路XXX号南面第一幢建筑面积636平方米租赁给刘某某使用，租赁期限为2010年9月1日至2012年9月30日，到期如该房不能改造翻建继续租赁给被告使用，直到市场租赁合同到期2016年11月30日止。3、2014年7月11日案外人刘某某出具的承诺书一份，载明：共欠租金929,602元，于2014年10月30日前一次性还清。如到期不能还清，用本人刘某某向上海电力焊丝有限公司租赁的沪松公路XXX号内南面一幢本人的自己建造南面新玻璃房及沪松公路XXX号原有AB户加层三楼钢结构房、老的配电房及租金、保证金和租赁房装修全部退还给电力焊丝有限公司。本人新建南面玻璃房10间全部抵给上海电力焊丝有限公司。4、2016年6月1日被告电力焊丝公司同佳景佳公司签订的《补充协议书》一份，载明双方租赁合同于2016年5月31日解除。租赁合同解除后，被告电力焊丝公司自2016年6月1日起与租赁场地的商户另行签订租赁合同，佳景佳公司应给予协助和配合，保证签约工作的顺利进行。5、2017年11月26日刘某某出具的说明，载明认可其由于未付租金，向被告电力焊丝公司出具承诺书。后因其未如期支付租金，就将租赁房屋交还给了电力焊丝公司。原告对上述证据真实性均不予认可。审理中，本院询问原告要求被告支付装修补偿款的依据，原告陈述基于系争商铺的装修均由原告投入，被告法定代表人的书面承诺给予原告50%的装修款项，但原告认为所有的装修补偿都应当由原告享有。审理中，原告陈述其于2010年开始入驻该市场。之前系同案外人佳景佳公司签订租赁合同，租赁期限一年一签。其于2010年和2015年均对系争商铺进行了装修。投入将11万多元。装修主要内容为铝扣板吊顶、木工板框架墙面、乳胶漆饰面、地面玻化砖铺贴、安装玻璃地弹簧门、办公室隔断移门、铝扣板吊顶、墙面展示柜、乳胶漆饰面、铝合金窗百叶帘、地面铺设多层实木地板、卫生间铝扣板吊顶、墙面、地面铺贴瓷砖、安装五金、洁具、灯具、2个空调及卷帘门。审理中，原告提供照片和2015年5月10日签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，该合同载明装修地点为系争商铺，装修总价112,400元。被告对该上述证据三性不予认可。审理中，本院向估价公司评估人员就评估内容进行询问。其称估价公司系接受第三人洞泾商贸公司委托就被告电力焊丝公司的房屋进行整体评估，评估时该公司不清楚各个装修物品的归属。现在系争商铺已经被拆除，评估时也仅拍摄局部照片，故目前已经不具备就各承租户进行分拆评估的条件了。评估时的照片、平面图、产权信息等均已在评估报告中体现。本院向评估人员出示系争房屋的照片，其称照片仅仅体现局部内容，无法据此判断实际的装饰装修情况，也无法确定评估时照片中所载内容是否真实存在。以上事实，由《上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号“上海电力焊丝有限公司”房屋、附属设施等估价报告》、《进场经营合同》、《代为清退协议书》、被告法定代表人手写承诺、询问笔录及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。现本案系争房屋未取得建设工程规划许可证等合法建造手续，故双方签订的《进场经营合同》应为无效合同。就原告主张的装修补偿，本院认为，首先，原告自述其于2014年进行装修，上述装修并非在原、被告的租赁期限内进行，而原告在系争房屋内的租赁合同为一年一签，故在当期租赁合同届满时，即使存在新的装修，该部分装修的现存价值也归出租人所有。据此原告认为其进行了装修投入即享有装修价值的观点本院不予认可。再次，原告主张装饰装修损失，负有证明其实际装修且主张费用合理的举证责任。本案中原告未能提供装饰装修的评估，评价公司明确未就各承租户实际的装饰进行分拆评估。现系争商铺已经拆除，原告对于其实际投入的装修金额举证不足。最后，原告依据被告法定代表人尤仁章的承诺主张补偿款。然而，根据公安局的情况说明，该承诺出具的当日为众多商户不让尤仁章离开现场，故即使被告作出该承诺，本院认为该承诺的出具是否系其真实意思表示亦存有异议。即使该情况说明系尤仁章的真实意思表示，该情况说明载明，已评估租户的装修按租赁合同条款给予补偿，未评估的租户，要求政府根据拆迁补偿原则进行评估。根据上述内容，如果原告属于已经评估的商户，根据租赁合同约定原告无法获得补偿；如果原告属于未经评估的商户，则现场不存在，亦无法进行分拆评估，被告的承诺均无需承担支付装修补偿的法律后果。综上，本院对于原告主张的装修补偿款不予支持。本案中，被告表示自愿支付原告120元/平方的补偿费，于法不悖，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告上海电力焊丝有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡振春装饰装修补偿款6,744元；二、驳回原告蔡振春的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,548元，减半收取1,274元，由原告蔡振春负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吕荣珍二〇一七年十二月十九日书记员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。