湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂28民终2331号上诉人（原审被告）：魏红英，女，1966年9月20日出生，汉族，住湖北省来凤县。被上诉人（原审原告）：田述平，男，1971年1月12日出生，土家族，住湖北省来凤县。原审被告：杨长燕，男，1965年8月25日出生，汉族，住湖北省来凤县。上诉人魏红英因与被上诉人田述平，原审被告杨长燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏红英上诉请求：撤销一审判决，依法改判魏红英返还田述平10000元，田述平赔偿魏红英房屋材料费和使用费10000元；一、二审诉讼费由田述平承担。事实和理由：一审判决魏红英返还田述平20000元属认定事实不清，田述平使用涉案房屋长达一年，应支付魏红英房屋使用费和因房屋拆迁造成的材料损失费。田述平辩称，魏红英没有返还10000元，房屋卖给田述平的时候已经出租给他人，魏红英收取了租金。故一审认定事实清楚，适用法律正确。田述平向一审法院起诉请求：解除双方于2016年3月28日签订的《土地转让协议》，魏红英、杨长燕返还田述平78000元土地转让款，魏红英、杨长燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月28日，魏红英（甲方）与田述平（乙方）签订《土地转让协议》，约定：甲方将位于来凤县翔凤镇育红桥社区面积约为100平方米（附四至界限图）的土地及该土地上的房屋（砖瓦结构）以78000元人民币的价格转让给乙方。双方家属在协议上签了字。该土地是经冯家坪村委会和原飞机乡人民政府于1992年10月审批作为魏红英之父魏长林（已去世）的裁缝铺的临时用地。该协议签订后，田述平给魏红英、杨长燕支付了土地转让费20000元并占有该土地。2017年2月23日，来凤县人民政府发布《来凤县人民政府公告》：因建设需要，来凤县城区原209国道西北侧国有土地（原野战连）范围内的建（构）筑物，需立即拆除。2017年3月3日，来凤县人民政府给田述平送达《限期自行拆除告知书》，并由相关职能部门在限期届满后强制拆除了本案涉案土地上的建筑物。一审法院认为，本案中《土地转让协议》实为房屋买卖合同。涉案土地为国有土地，魏红英的父亲只能临时使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第三款“临时使用土地期限一般不得超过二年”的规定，魏红英的父亲临时使用该土地不得超过二年，继而，其上面的建筑物只能是临时建筑物，在未申请延长使用土地期限情况下，理应在二年期限届满时自行拆除该临时建筑物，否则转变为违章建筑。本案中，魏红英没有举证证明其父亲最终取得该土地的使用权证和该土地上建筑物的所有权证，也没有提供证据证明自己与丈夫杨长燕取得该宗土地的使用权证及该土地上房屋所有权证。在田述平起诉前，魏红英和杨长燕仍未取得该宗土地的使用权证书或经来凤县人民政府同意转让，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，双方签订的土地部分转让协议未生效。但双方所签该部分协议或合同是双方真实意思表示，该部分合同成立。田述平现因不能实现合同目的，即难以最终取得该土地的使用权，而要求解除该部分合同，法院予以支持。另根据相关规定，因魏红英、杨长燕对该土地上的房屋未取得所有权，致使该房屋所有权不能转移，田述平要求解除因房屋部分买卖协议而形成的合同，予以支持。魏红英、杨长燕因该协议取得的20000元土地转让费应予退还。田述平的其他诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持。杨长燕经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响法院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、解除田述平与魏红英于2016年3月28日签订的《土地转让协议》；二、魏红英、杨长燕给田述平退还人民币20000元，限判决生效之日起三日内履行；三、驳回田述平的其他诉讼请求。案件受理费1750元，减半收取计875元，由田述平负担224元，魏红英、杨长燕负担651元。二审中，各方均未向本院提交新证据。经二审审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：双方签订的《土地转让协议》是否有效；魏红英应否退还田述平20000元土地转让费。第一，关于《土地转让协议》是否有效的问题。案涉土地系魏红英的父亲魏长林于1992年10月12日申请作为临时用地使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第三款“临时使用土地期限一般不得超过二年”的规定，魏红英的父亲临时使用该土地不得超过二年，故该土地上的建筑物为临时建筑物，在未申请延长使用土地期限的情况下，理应在二年期限届满时自行拆除。本案审理中，魏红英没有举证证明其已取得该宗土地的使用权或经来凤县人民政府同意转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，魏红英与田述平签订的《土地转让协议》无效。原判认为协议部分生效、部分成立并判决解除，属于认定事实错误，本院应予纠正。第二，关于魏红英应否退还田述平20000元土地转让费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方签订的《土地转让协议》为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。审理中，魏红英认可收到田述平土地转让费20000元，该费用应返还给田述平。魏红英上诉主张其已退还田述平10000元、另外冲抵田述平房屋占用费和材料损失费10000元，故不应再承担退还义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”魏红英未能提供充分证据证明已退还田述平10000元，由此产生的不利后果应由魏红英承担。双方签订《土地转让协议》后，无证据表明田述平实际占用了房屋，也没有证据证明田述平给魏红英造成了材料损失，故魏红英提出应冲抵田述平房屋占用费和材料损失费10000元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。故一审法院判决魏红英、杨长燕给田述平退还20000元并无不当。综上，双方签订的《土地转让协议》无效，一审判决解除协议不当，应予纠正；魏红英上诉主张不予退还田述平20000元的理由不成立，应及时退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初878号民事判决。二、田述平与魏红英、杨长燕于2016年3月28日签订的《土地转让协议》无效。三、魏红英、杨长燕于本判决生效后三日内一次性退还田述平土地转让费20000元。四、驳回田述平的其他诉讼请求。二审案件受理费200元，由上诉人魏红英负担。本判决为终审判决。审 判 长 郜帮勇审 判 员 张成军审 判 员 李志华二〇一七年十二月八日法官助理 向周艳书 记 员 谭绍丹