广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终21014号上诉人（原审被告）：夏红春，女，1974年2月21日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：汪华东，广东通航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文芳，广东通航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭文辉，男，1992年1月17日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。原审被告：夏志梅，女，1973年6月10日出生，汉族，住广州市花都区。原审第三人：广州市展旗房地产代理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：刘圣通，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞振柳，该公司职员。上诉人夏红春因与被上诉人郭文辉、原审被告夏志梅、原审第三人广州市展旗房地产代理有限公司（以下简称展旗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。夏红春上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由夏志梅向郭文辉返还定金20000元；3.改判由夏志梅与郭文辉平均分担本案一切诉讼费用；4.改判驳回郭文辉其他诉讼请求。事实和理由：一、夏志梅假借夏红春的名义与郭文辉签订涉案合同，系无权代理行为，一审判决认定夏红春与夏志梅构成表见代理，没有事实和法律依据。二、夏志梅假借夏红春名义与被告签订的涉案合同，系在重大误解的情况下签订的可变更或可撤销的合同，一审认定郭文辉与假借夏红春名义的夏志梅签订的涉案合同有效，并判决解除合同的处理不妥。三、郭文辉在明知被告不是夏红春的情况下与假借夏红春名义的夏志梅签订涉案合同，应当由夏志梅与郭文辉各自承担相应的责任,一审判决由夏红春与夏志梅向郭文辉连带承担153000元的违约责任不妥。郭文辉通过辨认身份证原件上的照片即可分辨出夏志梅并不是夏红春，仍与假借夏红春名义的夏志梅签订涉案合同，其自身对涉案合同最终不能成立负有过错，亦应当承担缔约过失责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，应由夏志梅向郭文辉承担返还定金的缔约过失责任，郭文辉应承担合同不能成立的信赖利益损失的缔约过失责任。2017年3月12日夏志梅通过第三人明确告知郭文辉自己不是涉案房屋的权属人，而自2017年3月12日以后的利息损失，因郭文辉没有采取措施避免损失进一步扩大，应由郭文辉自己承担。另外，按照穗府办函(2017)50号《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》的规定，郭文辉并非广州市户籍居民家庭，且不能提供2017年3月3日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，郭文辉并不具有购买涉案房屋主体身份资格，故其不存在可能取得涉案房屋并售卖给他人可能获得的溢价利益损失。郭文辉辩称，一、夏志梅以夏红春的名义与答辩人签订《房屋买卖合约》确已构成表见代理，夏红春依法应当对该合同承担法律责任。二、涉案《房屋买卖合约》为有效合同，不属于可变更或可撤销合同。夏红春与夏志梅违反合同约定拒绝将涉案房屋向郭文辉出售的行为属于违约行为，应承担违约责任而不是缔约过失责任。三、对于郭文辉的购房主体资格问题。无论是双方签订合同或是办理网签，均是在穗府办函(2017)50号文件出台前完成的。根据广州市住房和城乡建设委员会于2017年3月18日作出的对《的解读》第五条的规定，郭文辉适用旧的购房政策，具有购买涉案房屋主体身份资格，不受新政策的影响。综上，请求二审法院驳回夏红春的上诉请求，维持原判。夏志梅述称，我方不同意一审判决。展旗公司述称，我方对一审判决不发表意见。郭文辉向一审法院起诉请求：1.解除郭文辉、夏红春及展旗公司签订的《房屋买卖合约》；2.夏红春、夏志梅返还已支付的定金20000元；3.夏红春、夏志梅向郭文辉支付违约金153000元；4.案件受理费由夏红春、夏志梅承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区XX大道18号XX阁5栋504房，2013年9月6日登记在夏红春名下，由夏红春向夏志梅购买，未设立抵押登记。夏志梅与夏红春系姐妹关系。2017年3月3日，在展旗公司的居间下，夏志梅携带夏红春的身份证原件、涉案房屋的房产证原件、购房发票，自称是夏红春本人，并以夏红春的名义与郭文辉、展旗公司签订《房屋买卖合约》，约定将夏红春所有的位于广州市花都区XX大道18号XX阁5栋504房出售给郭文辉，房屋建筑面积153.66平方米，房地产权证号码为03××99，总价款153万元。合同第四条约定“买卖双方应及时提供与该房地产交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。”第六条违约责任约定“1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作为赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该房地产；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方，或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后十天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完整履约之情形。2.若买卖双方任一方有本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。”2017年3月3日，郭文辉在展旗公司工作人员的见证下，通过微信支付的方式分2次向夏志梅支付购房定金20000元。2017年3月8日，夏志梅以夏红春的名义与郭文辉到按揭公司签署了按揭相关文件，郭文辉向按揭公司递交了完整的按揭所需资料，夏志梅也向按揭公司提供了部分材料，按揭公司要求夏志梅日后将材料补齐，但之后郭文辉、展旗公司联系夏志梅要求其补齐材料，夏志梅不予理会。2017年3月11日，由案外人广州市晋锋房地产代理有限公司作为中介方代为办理了涉案房屋买卖合同的网签手续。2017年3月12日，夏志梅告知展旗公司其不是涉案房屋的权属人夏红春，而是夏红春的姐姐夏志梅，并表示夏红春不同意出售涉案房屋。展旗公司将该情况告知郭文辉。三方就房屋买卖事宜协商未果，郭文辉于2017年3月20日委托广东金科律师事务所向夏红春发出律师函，要求夏红春于2017年3月31日前协助郭文辉办理申请银行按揭的手续并继续依约将涉案房屋转让给郭文辉，或主动与郭文辉协商解决。夏志梅称其代夏红春收取了该律师函，但没有理会。夏红春称其长期生活在四川，因为有出售涉案房屋的意向，便将房产证、身份证原件交给其姐姐夏志梅保管，但其从未授权夏志梅签署房屋买卖合约。夏志梅在未告知夏红春房屋买卖合约的具体内容，也无夏红春委托授权的情况下，擅自与郭文辉签订了《房屋买卖合约》，其不予追认，该合约应属无效合同。夏志梅称因夏红春长期在四川生活，让其帮忙出售涉案房屋，但在签订涉案房屋买卖合约时其没有得到夏红春的确认，是签订合同后才告知夏红春的。本案的诉讼材料是夏志梅接到一审法院工作人员的电话后以夏红春的名义收取的。一审法院认为：本案的争议焦点为夏志梅以夏红春的名义与郭文辉签订的房屋买卖合约是否合法有效，夏红春、夏志梅应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，夏红春及夏志梅虽均称夏红春没有授权夏志梅代为出售涉案房屋，但从合同签订的过程看，签订合同时夏志梅自称其是房屋的权属人夏红春，并持有涉案房屋的房产证原件及夏红春的身份证原件给展旗公司和郭文辉查看，展旗公司、郭文辉是在查看了夏志梅持有的房产证原件及夏红春的身份证原件后才签订涉案房屋买卖合约。因此，虽然夏红春、夏志梅均称夏志梅在签订合同时没有得到夏红春授权，但签订合同时夏志梅手持房产证原件及夏红春的身份证原件且自称是房屋权属人夏红春，郭文辉、展旗公司有充分理由相信夏志梅就是夏红春，有权签订涉案合同，构成表见代理，房屋买卖合约有效，夏红春应承担相应的法律后果。合同签订后，郭文辉按合同的约定向夏志梅支付了定金2万元，夏红春应按合同约定在收到定金后10日内提供齐办理银行贷款所需的资料，协助郭文辉申请银行按揭。夏志梅在2017年3月12日明确告知展旗公司夏红春不同意出售房屋，即不同意继续履行合同，构成违约。因夏红春明确表示不确认夏志梅代为签订的房屋买卖合约，不同意继续履行合同，合同目的无法实现，郭文辉要求解除合同，返还定金及支付违约金，理据充分，予以支持。根据合同第六条的约定，夏红春应向郭文辉支付的违约金为成交价10%即153000元。夏志梅作为合同的签订人，自称在未得到夏红春的授权下签订涉案房屋买卖合同，对合同不能继续履行存在过错，应与夏红春承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2017年9月8日作出如下判决：一、解除郭文辉与夏红春（夏志梅代签）、广州市展旗房地产代理有限公司于2017年3月3日签订的《房屋买卖合约》；二、夏红春于判决发生法律效力之日起十日内向郭文辉返还定金20000元；三、夏红春于判决发生法律效力之日起十日内向郭文辉支付违约金153000元；四、夏志梅对上述第二、三判项承担连带责任。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18570元，由夏志梅、夏红春负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，郭文辉提交其向税务部门缴纳3年税费的相关资料，证明其在签订案涉合同时符合广州市的购房资格，郭文辉认为限购的新政出台后，只要夏红春愿意履行合同，双方合同是可以继续履行。夏红春对于上述证据予以确认，并表示不同意继续履行合同。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同的承责主体认定；（二）合同解除的责任认定以及法律后果处理。关于案涉合同的承责主体认定问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，从案件查明事实审查来看，夏志梅在签约时虽然没有得到夏红春的授权，但是其提供了房屋权属证书以及身份证原件出示给郭文辉查看，郭文辉作为买受人在基于中介方展旗公司的披露，对于夏志梅出示的原件进行了合理的审查，因此，可以认定郭文辉善意且无过失。反之，夏红春作为案涉房屋的权属人以及身份证的登记人，对于上述重要资料并无尽到合理、谨慎之保管义务。据此，一审法院认定本案构成表见代理，由夏红春作为案涉合同的承责主体，并由夏志梅对于争议债务承担连带责任正确，本院予以确认。夏红春上诉提出本案应认定为无权代理与事实不符，本院不予采信。关于合同解除的责任认定以及法律后果处理问题。如前所述，本案中，因案涉合同对于夏红春具有约束力，而在双方具备可以继续履行的前提条件下，夏红春明确表示不愿意继续履行合同，据此，导致案涉合同解除的责任在于夏红春。根据双方合同约定，一方拒绝出售该房地产的，守约方有权要求违约方按相当于成交价的10%作为赔偿。依据上述约定，一审法院判令夏红春向郭文辉返还定金及支付违约金，上述处理具有合同及法律依据，本院予以维持。夏红春上诉提出郭文辉不具备购房资格与签约时的事实不符，夏红春拒绝履行案涉合同的行为必然导致郭文辉不具备购买其他房屋的条件，该违约行为理应承担合同约定之违约责任，故夏红春上诉提出不应承担违约责任缺乏理据，本院不予采信。综上所述，夏红春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18570元，由上诉人夏红春负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十五日书记员  袁蕾游瑞娜