山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0211民初8355号原告：王磊，男，1977年12月9日出生，汉族，住址青岛市市南区。委托诉讼代理人：王泰谦（系原告的父亲），男，1950年6月21日出生，汉族，住址青岛市市南区。委托诉讼代理人：刘桂兰（系原告的母亲），女，1952年8月26日出生，汉族，住址青岛市市南区。被告：青岛金湾置业有限公司，住所地青岛经济技术开发区珠江路1355号2304室。法定代表人：廖佳宁，董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，1979年6月2日出生，汉族，住址济南市历城区，系公司员工。委托诉讼代理人：许明扬，男，1989年6月3日出生，汉族，现住青岛市，系公司员工。原告王磊与被告青岛金湾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王泰谦、刘桂兰，被告青岛金湾置业有限公司的委托诉讼代理人张政敏、许明扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因房屋质量问题严重影响正常使用的损失人民币36000元；2.判令被告赔偿原告因房屋质量问题严重影响正常使用的物业费、供暖费损失人民币7147.90元；3.判令被告承担本案全都诉讼费用。事实与理由：2014年11月17日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》及补充条款，约定原告以人民币1990680.61元购买被告开发的青岛市黄岛区罗浮山路228号青岛新世界项目8栋2单元16层1603户精装修住房一套。后原告依约支付了全部购房款并取得购房发票。2015年2月和3月，原告先后两次查看涉案房屋，针对存在的质量问题向被告提出整改建议，要求被告严格按照签订的合同履行相关义务。2015年10月28日，被告将涉案房屋交付给原告，原告查验后发现存在多项质量问题，房屋的正常居住功能严重缺失；房屋设施多处损坏、室外管线存在安全隐患，原告无法正常入住使用。为此原告要求被告进行维修，并将房屋钥匙交小区物业管理。但在房屋维修过程中，因被告工作人员操作不规范，导致涉案房屋热水器损坏，房屋大量积水，侵没了原告的大量家具，并导致地板需重新拆除并进行烘干维修。2016年4月，涉案房屋又因卫生间防水问题全面返工维修，上述维修至2016年7月28日才基本完成。原告与被告之间存在合法有效的商品房买卖合同，涉案房屋存在严重质量问题影响了原告的正常使用，被告应当承担违约责任，赔偿原告损失。为维护原告合法权益，特诉讼至法院。被告青岛金湾置业有限公司辩称，2016年4月11日至2016年7月28日期间维修造成的合理损失被告同意赔偿。物业费不属于房屋质量问题的损失范畴，只要房屋交付使用，物业公司提供服务，原告就应当支付物业费，该支出与房屋质量没有因果关系，被告不应当承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下：1、2014年11月17日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400181956），约定原告购买被告开发的位于青岛市黄岛区罗浮山路228号青岛新世界项目8栋2单元16层1603户精装修住房一套，房屋面积138.66平方米，每平方米单价14356.56元，总价款1990680.61元。合同第十一条约定：“甲方定于2015年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。……”合同第二十二条约定：“甲方交付房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。”合同同时详细约定了其他权利义务。2、合同签订后，原告根据合同约定按房屋实际面积138.65平方米支付了全部房款1990537.04元，被告给原告开具了发票。3、原告提交2015年2月9日、3月12日给被告的致函，其上记载所购房屋质量问题说明和问题整改建议，证明房屋在交付前即存在若干质量问题，要求被告及时修复，以达到合同约定的质量和装修标准。原告提交涉案房屋的照片一宗、维修日记、卫生间防水返工问题的说明以及卫生间维修录像，证明涉案房屋于2015年10月28日交付时，仍存在原告曾提出的部分质量问题，导致原告无法正常入住。原告向被告提出后，被告同意进行维修，原告将钥匙交由被告的物业保管。但被告人员操作不当，没有关闭燃气热水器阀门，致使燃气热水器零件冻坏，导致2016年1月26日，原告发现房屋大量积水，地板和家具均被浸没。原告立即通知了被告，至2016年3月维修工人更换了冻坏的燃气热水器零件，对吊顶、墙壁、石膏线的开裂问题进行了维修。2016年4月11日，涉案房屋又因卫生间防水不达标重新返修，卫生间设施均被拆除，各项维修一直持续到2016年7月28日。被告只认可2016年4月至2016年7月的维修，抗辩之前的维修问题没有被告的确认，无法核实，无法认可。4、原告提交网上房屋出租信息一份，证明与涉案房屋处同一地段、面积、户型相似的房屋月租金为4000元。被告在庭审中抗辩，该地段当时租金约3500-3800元/月。5、原告提交物业费发票一份，证明2015年至2016年年度物业费为5324.16元，按不能正常入住期间占年度期间比例计算，维修所占期间物业费为3986.7元。被告抗辩物业费是针对小区公共部位和公共园区的服务所交纳的费用，与原告是否居住没有直接因果关系，若原告主张的质量问题和损失得到支持，再得到物业费的支持，存在重复计算的问题。6、原告提交供暖费发票一张，证明因屋内跑水，原告为烘干地面，开通暖气，交纳2015年至2016年年度部分供暖费3161.2元。被告不认可该费用系损失。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、原告的主张是否有合法根据？被告应否承担赔偿责任？2、损失数额如何确定？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，本院作出如下分析判定：一、原告王磊与被告青岛金湾置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。原告已按约支付全部购房款，被告应当交付符合合同约定标准的精装修房屋。原告提供的证据能够证明，被告在交房时，房屋存在部分质量问题，后在维修过程中，又因工作人员操作不规范，导致燃气热水器冻裂跑水致使房屋内大量积水、设施损坏的事实。被告认可2016年4月11日到7月28日期间对涉案房屋的卫生间等一直进行维修的事实。故，原告主张从房屋交付至2016年7月28日，涉案房屋一直处于维修状态，不具备正常入住的条件，原告一直没能正常入住或使用该房屋，有事实根据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，原告的主张有合法根据，对于由此给原告造成的损失，被告应当承担赔偿责任。二、关于损失数额的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，原告主张按同区域的同类型房屋租金4000元/月标准，自2015年10月28日起计算至2016年7月28日的租金损失。被告认为该地段租金为3500-3800元/月。本院参照同地段房屋的实际租金情况，酌定原告的租金损失为34200元。原告支出的供暖费3161.2元，是为修复被泡水的地面而支出的费用，系合理损失，原告主张应由被告赔偿，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张维修期间的物业费3986.7元，因房屋维修导致原告不能正常入住和使用，未真正享受到物业的服务，该部分损失，亦应由被告承担。原告的该项请求，于法有据，本院予以支持。综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告所辩，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条规定，判决如下：一、被告青岛金湾置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王磊租金损失34200元；二、被告青岛金湾置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王磊供暖费损失3161.2元；三、被告青岛金湾置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王磊物业费损失3986.7元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元（原告预交3660元，因变更诉讼请求，计算为878元），由被告青岛金湾置业有限公司负担。被告青岛金湾置业有限公司应于本判决生效后十日内直接支付给原告王磊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周 珊人民陪审员  刘晓燕人民陪审员  佀玉杰二〇一七年十二月十一日书 记 员  曹 彬