福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初4630号原告：郑云川，男，汉族，1976年10月1日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：王荣坚、吴妙龄，福建科衡律师事务所律师。被告：王祥桂，男，汉族，1982年7月4日出生，住福州市。被告：林莉，女，汉族，1987年7月1日出生，住福州市。委托诉讼代理人：高建峰，福建韦达律师事务所律师。原告郑云川与被告王祥桂、被告林莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑云川及其委托诉讼代理人王荣坚，被告林莉的委托诉讼代理人高建峰到庭参加诉讼，被告王祥桂经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑云川向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告王祥桂继续履行《房产交易合同》；2、判令被告王祥桂和被告林莉协助办理讼争屋所有权属登记到原告名下的手续；3、判令被告王祥桂、被告林莉向原告支付违约金人民币20万元；4.本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费、保全费及公告费）。事实和理由：2017年4月22日，原告与被告王祥桂签订《房产交易合同》，约定被告王祥桂将其名下的圣淘沙花园（现XX花园）XX楼XX单元（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）房屋卖给原告，该房面积155.4平方米，售价人民币320万元；由于该房产权因被告私自搭建面被冻结，因此被告王祥桂应在2017年10月30日前解除产权交结且办理注销该房抵押权的手续；双方还约定本合同定金为人民币10万元以及一方违约由违约方向守约方支付违约金人民币20万元等。同日，原告依约向二被告支付了3万元定金，并将7万元定台江区财富利伟房产中介所代管，二被告向原告交付讼争房的钥匙，原告一家入住讼争房至今。原告入住后还承担了拆除二被告居住时违章建筑的工作。2017年9月6日，突然有人冲到讼争房打砸，并称被告王祥桂和被告林莉已离婚，现讼争房已登记到被告林莉名下，要求原告一家搬离。原告报警，警方称应由法院解决。原告遂提起本案诉讼。在诉讼过程中原告收集到二被告在于2017年7月20日办理离婚时签订的《离婚协议书》，其中关于财产分割第一项约定“住房：位于台江区圣淘沙花园（现XX花园）XX楼XX单元，面积155.40平方米，属私房，产权人：王祥桂，归女方所有，银行按揭贷款由男方承担”。由此，讼争房屋被更名到被告二名下。原告认为，被告林莉明知被告王祥桂已与原告签订了《房产交易合同》并交付了房屋，双方仍然约定将被告王祥桂名下的圣淘沙花园（现XX花园）XX楼XX单元归被告林莉所有，银行贷款余额由被告王祥桂承担，被告王祥桂在离婚协议中无偿转让其全部财产的份额。二被告的行为明显是恶意串通、逃避履行合同义务，为《房产交易合同》履行制造障碍。所以二被告签订的《离婚协议书》中关于房产归被告二所有的相关约定无效，本案涉及的《房产交易合同》应继续履行。退一步讲，就算撇开二被告签订的《离婚协议》中关于财产分割约定的效力问题不谈，原告认为讼争房原属二被告的共同财产，二被告在签约时共同出现在签约现场，被告林莉还亲自收取了原告的定金，之后亦同意将房产交付原告一家使用，显然二被告是自愿将房产卖与原告的。既便现在讼争房的登记在被告林莉名下，被告林莉也应当与被告王祥桂一起履行《房产交易合同》及其附随义务。二被告目前的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告王祥桂未到庭应诉，亦未提交答辩状。被告林莉辩称：一、被告王祥桂未经林莉同意擅自处分讼争房屋违反《婚姻法》规定，故应认定被告王祥桂与原告签订的《房产交易合同》无效。2016年年初开始，被告王祥桂经常与林莉因家庭锁事发生争执，2017年4月中旬开始双方矛盾没有得到有效控制，反之矛盾进一步升级，虽然经过双方家长的调解，但终无果情况而终。2017年7月份，被告林莉与被告王祥桂就离婚达成共识，并写下离婚协议书，确认讼争房屋归林莉所有。8月中旬，林莉回到讼争房屋，发现该房屋已经被原告郑云川所占，就多次交涉，要求返还讼争房屋无果。二、退一步讲，即使上述合同有效。原告郑云川亦存在违约事实。即原告郑云川未如约履行付款义务，存在违约。（一）原告郑云川违反合同约定，未及时、如约向王祥桂履行其付款义务。根据《房产交易合同》第十一条约定，“1、乙方已知甲方产权因私自搭建而被冻结，现甲乙双方约定，甲方在2017年10月30日前解除产权冻结。乙方首付款应在甲方产权冻结解除后30日之内备齐，并向中介方指定的银行申请银行贷款”即1、原告郑云川已经知道讼争房存在违章搭建；2、产权冻结解除时间为2017年10月30日前；3、解除冻结后30日内原告郑云川备齐首付款；4、原告郑云川需要办理银行贷款。结合实际情况。2017年8月中旬，讼争房屋已经解冻，解冻后原告郑云川应当依约准备首付（截止至今未获知原告郑云川已经准备好首付）。由此可见，自解冻通知原告郑云川至今，原告郑云川未如约履行其义务。（二）原告郑云川因违反双方合同主要义务，王祥桂可以解除该合同，同时要求原告郑云川支付违约金20万元。根据上述情况，我们清楚知道原告郑云川违反合同约定，拒不履行双方约定，同时结合实事情况原告郑云川寻找种种借口非法占用王祥桂的房屋。鉴于其违约情形，被告在解除上述合同同时可要求原告支付违约金20万。综上所述，被告林莉认为，被告王祥桂未经林莉同意，擅自处分夫妻共同财产，系属违法。故请求法院依法驳回原告的诉请，并限期腾房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年4月22日，以王祥桂为甲方（卖方），郑云川为乙方（买方），双方签订一份《房产交易合同》，约定：一、本宗买卖房产状况甲方房产坐福州市台江区X号圣淘沙花园（现XX花园）XX楼XX单元，建筑面积155.4平方米（详见榕房Ｒ字第××号7号）；所有权受限情况说明：甲方出售房产现抵押设定在中信银行，甲方应于产权冻结解冻后三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准；甲乙双方约定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为人民币320万元。二、为确保丙方代办事务的顺利进行，定金支付：乙方同意在签订合同时支付定金100000元，其中30000元支付给甲方，70000元由中介方无息监管。三、付款方式、税费承担及权证办理甲乙双方同意甲方为抵押产权，乙方银行个人消费商业按揭贷款方式付款；甲乙双方约定该房产交易税费承担方式为乙方承担；本次交易同时办理变更《国有土地使用权证》，甲方名下过户至乙方名下的所有费用由乙方承担。四、发生下列情形，本合同解除：1.因不可抗力、国家法律法规及相关政策的变化、当地政府及银行的原因等，导致本合同无法继续履行的；2.甲乙双方发生诉讼、仲裁，经人民法院或仲裁机构裁决后，胜诉方申请人民法院强制执行的；3.甲乙双方协商后，签订解除合同的法律文件，决定解除本合同履行的。本合同当事人依照本合同规定，单方提出解除合同的，提出解除方应向其他当事人出具书面声明；因双方协商解除本合同的，应签订书面法律文件予以确认。五、违约责任依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙双方应按照约定履行，否则均属违约行为；甲方未按本合同及合同附件所约定的交易程序规定的期限，将交易房产交付乙方，从逾期交付之日起甲方应按房产买卖合同成交总价款的每日2‰向甲方支付违约金，本合同继续履行……；乙方未能按照交易程序（见附件）规定的时间支付购房款的，从逾期支付之日起乙方应按房产买卖成交总价款的每日2‰向甲方支付违约金，本合同继续履行。六、催告条款自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出挂号信催促其履约，发信即日起超过15日仍未履约的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。……十一、补充条款：1.乙方已知甲方产权因私自搭盖而被冻结，现甲乙双方约定，甲方在2017年10月30日前解除产权冻结。乙方首付款应在甲方产权冻结解除后30日之内备齐，并向中介方指定的银行申请银行贷款；2.乙方或乙方指定的人员符合福州市购房各项规定；3.乙方向中介方支付代办费5000元；4.甲乙双方约定，一方违约的，由违约方向守约方支付违约金人民币200000元。2017年4月22日，被告王祥桂向原告出具收条，确认收到房产订金30000元。2017年4月26日，案外人台江区财富利伟房产中介所出具收款收据，确认收到原告郑云川购买本案讼争房产的订金70000元。另查明：被告王祥桂、被告林莉于2009年10月19日登记结婚。本案讼争房产于2013年4月23日因买卖过户登记至王祥桂名下，产权证号为榕房权证Ｒ字第××号。2017年7月20日，王祥桂、林莉协议离婚。根据双方办理离婚登记时的《离婚协议书》的约定，本案讼争房产归女方所有，银行按揭贷款余款由王祥桂承担。2017年8月29日，讼争房产登记至林莉名下【闽（2017）福州市不动产权第9056957号】。林莉于2017年9月12日向广东粤财信托有限公司贷款217万元，并提供本案讼争房产作为抵押物，为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2017年10月16日，原告向本院起诉，并提出上述诉讼请求。2017年10月18日，原告向本院提出财产保全的申请，要求冻结被告林莉名下的本案讼争房产，并提供了中国平安财产保险股份有限公司出具的金额为340万元的保单保函作为本次财产保全的担保。同日，本院出具了（2017）闽0103民初4630号民事裁定书，裁定冻结了被告林莉名下的本案讼争房产。诉讼中，原告申请证人中介方工作人员翟某出庭作证，证人翟某陈述原告与被告王祥桂签订《房产交易合同》时，王祥桂妻子被告林莉也在场，买卖双方是经他人介绍已经达成一致后才到中介处签订协议。原告申请证人齐某出庭作证。证人齐某陈述原告与两被告王祥桂、林莉是在齐某家协商的买卖事宜，谈妥后一起去中介处理房屋过户事宜；房屋买卖合同约定的定金支付之后，以出租的形式先行租给“光头”（郑云川），第一月租金4500元经证人齐某之手交付给王祥桂父亲，第二个月租金据了解是直接给了王祥桂父亲；讼争房屋因违章搭盖被城管冻结，后在7月份解冻，“光头”告知齐某房屋已经解冻，并请齐某通知王祥桂。原告认为：1.证人翟某证言可以证明被告林莉在签订《房产交易合同》时有在场，并未表示反对；2.证人齐某所述7月份完成解冻实际只是说明其知道违章被拆除的事情，按照违章大概处理的程序，应由王祥桂办理解冻事宜，因此原告并不知道是房产是否解冻；3.被告林莉收取了原告购买讼争房屋的定金。被告林莉质证认为：1.原告与王祥桂签约时，被告林莉并未在场，也未收取租金或者购房定金；2.翟某没有当场查看王祥桂和林莉的结婚证件，不能证明其确实看到被告林莉在场；3.证人齐某的证言可以证明被告明知讼争房屋已经解除冻结，但并未实际支付购房款。原告还陈述，1.被告王祥桂在签约后即向其交付了讼争房屋，其于2017年4月22日就入住讼争房屋；2.讼争房屋存在违章搭盖的情况，在双方签订买卖合同之前，产权已被城管冻结，后原告在居住期间于2017年6月左右拆除了违章搭盖的部分，并催促被告王祥桂办理解除冻结的手续，2017年6月至7月左右，城管到场核查了拆除情况并拍摄了照片。被告林莉对于原告所述的其在2017年4月22日入住讼争房屋的情况以及原告拆除违章搭盖的情况予以确认，并陈述讼争房产在2017年7月已经解除冻结，但原告并未支付购房款。本院认为，原告郑云川与被告王祥桂签订的《房产交易合同》，是合同双方的真实意思表示，对合同的双方当事人具有法律约束力。讼争房产是王祥桂在2013年4月23日婚姻关系存续期间购买。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，不论被告林莉是否同意王祥桂出售讼争房产，均不影响上述合同发生法律效力。上述《房产交易合同》约定的成交总价为320万元，被告对于原告已支付购房定金10万元以及原告于2017年4月22日入住讼争房屋，并在居住期间拆除了讼争屋内的违章搭盖的事实，均没有异议，本院予以确认。上述《房产交易合同》并未约定卖方交付房产的具体时间，至本案开庭审理之时，原告尚未向被告支付定金之外的310万元购房款，原告并未举证证明买卖双方已经实际办理房屋交接手续，因此，本院认为，原告虽入住讼争房屋，但考虑到未支付购房款即交付房屋有违房产交易习惯，且从原告申请的证人齐某所述情况来看，也无法排除原告基于其他原因入住讼争房产的可能。因此，不应认定被告王祥桂已基于双方买卖关系向买受人交付了讼争房产。对于被告提出的，讼争房产拆除违章、解除产权冻结之后原告未依约支付购房款的答辩意见。本院认为，依照合同的约定，解除房产冻结系出卖方即被告王祥桂的义务，王祥桂解除冻结之后，须及时通知买受人即原告履行支付购房首付款的义务。从本案履行情况来看，两被告并未举证证明房产解除冻结的具体时间，也未举证证明王祥桂有向原告发出任何关于讼争房产已经解除冻结并要求原告支付购房款的通知，故被告林莉有关原告拒不支付购房款的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。被告王祥桂和被告林莉于2017年7月20日办理了离婚登记手续，讼争房产于2017年9月20日过户登记至被告林莉名下，林莉又以此房产作为抵押物，为其向案外人广东粤财信托有限公司的贷款债务提供抵押担保并办理了抵押登记。因此，被告王祥桂至此不再享有讼争房屋的房屋所有权。本案争议的焦点在于，林莉与王祥桂已经离婚，讼争房产已经实际过户至林莉名下的情况下，原告是否能够要求被告林莉与被告王祥桂一起，继续履行涉案的《房产交易合同》，将讼争房产过户给原告。对此，本院分析认为：其一，上述《房产交易合同》对于交易房产的坐落、面积、总价款、定金等做了明确的约定，但对于房产的首付款数额、银行按揭贷款数额、房产的交付时间和房产的过户时间等重要内容均未作约定，只是在合同第八条中笼统约定“合同履行过程中若有其他未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可以签订补充条款作为本合同的附件”，可见签约时，买卖双方对于付款、交房和过户等房屋买卖涉及的多个重要事项尚未作出明确约定。现即使原告表示愿意全额支付购房款，仍由于出卖方的合同义务及履行期限尚不明确，而不具备直接判令买卖双方继续依约履行合同的条件；其二，原告称被告林莉在双方签订《房产交易合同》时已经到场，并申请证人出庭作证。但是，对此陈述仅有证人证言，没有其他证据相印证，且被告林莉就此明确予以否认，故原告所述情况难以证实。由于被告林莉并未在《房产交易合同》上签字或以其他方式明确表示其同意履行上述合同，根据合同相对性的原则，被告林莉不受该合同条款的直接约束，原告要求被告林莉配合办理过户登记手续，没有法律依据。其三，被告王祥桂、林莉已经离婚，讼争房产已经离婚财产分割，归属于被告林莉，并过户登记至被告林莉名下，可见俩被告已经就婚姻存续期间的共有财产作出了处分。在原告仅支付了购房定金，其余310万元购房款均未支付的情况下，原告所享有的合同债权请求权难以对抗被告的物权。基于上述几点，本院认为，被告王祥桂已经丧失讼争房产的所有权，案涉《房产交易合同》已经事实无法履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本院对于原告提出的要求俩被告继续履行《房产交易合同》，以及要求俩被告协助办理房屋权属过户登记手续的诉讼请求不予支持。诉讼中，经本院释明，原告坚持诉请两被告继续履行合同。由于《房产交易合同》已无继续履行的可能，而且原告仅支付购房定金10万元，而合同又没有先过户后付款的相关约定，故原告在其第一项诉讼请求的基础上提出的，要求被告支付20万元履约违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑云川的诉讼请求。案件受理费32400元，由原告郑云川负担；财产保全申请费5000元，由原告郑云川负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 铃人民陪审员  郑少能人民陪审员  陈细珠二〇一七年十二月二十五日书 记 员  郭楚楚附：本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。