浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0803民初3196号原告：衢州英伟药化有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区南山路2号。法定代表人：吴水良，董事长。委托诉讼代理人：朱文，衢州市平治法律服务所法律服务工作者。被告：衢州振祥金属喷涂有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区南山路2号。法定代表人：徐燕飞，经理。委托诉讼代理人：黄慧珍，浙江无剑律师事务所律师。原告衢州英伟药化有限公司（以下简称“英伟公司”）与被告衢州振祥金属喷涂有限公司（以下简称“振祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理。诉讼过程中，被告提出反诉，因其未在法定期限内交纳诉讼费，本院依法裁定被告按撤回反诉处理（裁定书另行制作）。后依法适用简易程序于2017年11月1日、11月24日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴水良及其委托诉讼代理人朱文、被告委托诉讼代理人黄慧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即腾退租赁厂房，支付拖欠房租88785元（暂计算至2017年8月底）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告立即腾退原告的厂房、办公室、宿舍、食堂；2.判令被告支付拖欠至2017年8月31日止的租金83853.92元和支付自2017年9月1日起至实际腾退之日止按每日378.76元计算的租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告一直租赁原告的厂房、宿舍、食堂及办公室，2013年7月1日之前的房租已经结算完毕。从2013年7月1日起，按照原、被告双方签订的租赁合同约定（双方签订的最后一份书面租赁合同的租赁期间从2015年7月1日至2016年6月30日），被告共计应付房租及水电费等共计702375.47元，被告从2013年7月1日后至今只支付了部分房租费、水电费，还欠原告83853.92元。此外，由于租赁合同已经解除，但被告至今仍未腾退，故应在腾退的同时，参照2015年7月1日至2016年6月30日间的租金标准（每日378.76元）支付相应的占用费。被告辩称，被告自2010年起租赁厂房是事实，关于电费数额无异议。1.被告2015年6月30日之前的租金已全部结清，理由有二：一是虽然被告直接付款凭证找不到了，但时任被告法定代表人吴水清承认2015年6月30日之前的租金已全部结清，有被告法定代表人徐燕飞与吴水清之间的通话录音（已整理为文字）为证，二是2013年7月1日至2015年6月30日的租赁合同到期后，原、被告之间续签了合同，被告于2015年7月16日支付70000元、于2015年8月17日支付63000元，合计133000元，与2015年7月1日至2016年6月30日之间租金数额相符。按照常理，前面的租金如果未支付，被告不可能支付后面的租金，由此，可以反推2015年6月30日之前的租金已全部结清。2.原告诉请的租金数额中包含了办公室、食堂、宿舍的租金，事实上，被告仅于2015年6月至2017年6月租用食堂，2017年6月之后退租食堂，改租4间小房间，2015年6月至2017年6月租赁宿舍1间。3.2016年6月30日书面租赁合同到期后，原、被告口头约定续租至政府通知搬迁时止，故双方非不定期租赁，被告于2017年8月2日强制断电不合法，且给被告造成了损失。当事人围绕诉辩意见各自提交了证据，被告提供的收款收据、领（付）款凭证、浙江省农村信用社业务凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细均系原件，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存有争议的证据，本院认定如下：1.关于原告提交的2013年7月4日签订的第一份《厂房租赁合同》。因被告对厂房租赁内容（打印）及租赁事实无异议，故关于厂房租赁的约定可用来证明案件事实。至于租赁合同第十二条后空白部分的手写内容“注：加员工宿舍两间，每年9600元包水费，电费按实用电量收费”，被告提出系原告法定代表人吴水良事后添加，且擅自将原件中的960元变更为9600元，故该内容不能作为认定事实的依据。诉讼中，被告未能提供自身持有的合同原件供核对，根据优势证据规则，本院认定合同中载明的被告向原告租赁两间员工宿舍的事实存在。至于该合同原件中记载的租金9600元，经核查，与此前原告自己提交的合同复印件中载明的960元不一致，诉讼中，原告对此不能作出合理解释，考虑到合同复印件提交在前（起诉时），而合同原件提交在后（二次开庭时），本院以提交在前的证据中载明的960元作为认定员工宿舍的约定租金数额。2.关于原告提交的2015年8月15日签订的第二份《厂房租赁合同》。被告对厂房租赁内容（打印）以及租赁事实均无异议，故关于厂房租赁的约定可以用来证明案件事实。至于合同第十五条后空白部分的手写内容“食堂每间100元按月计算4间，改两间；宿舍1间2400元，改两间，120平米部分减半收取5760元”，被告提出系原告事后添加。诉讼中，经法庭要求，被告未提供自身持有的合同供法院核对，而该手写内容又具有合同成立的基本要素，根据优势证据规则，合同中关于食堂、宿舍、租金优惠的约定可以作为认定租赁事实的证据。至于合同签订日期下方空白部分的手写内容，因欠缺合同成立的基本要素，难以认定系双方磋商的结果，故不能用来认定租赁事实。3.关于原告提交的电费清单。双方对2013年至2017年7月下旬应付电费、已付电费均无争议。至于原告主张的2017年7月下旬至2017年8月2日断电之前的1273元电费，因原、被告在断电时均有人参与抄表，而被告在举证期限内未提供证据予以反驳，故可以作为认定该期间电费的证据。4.关于原告提交的两份解除租赁合同的书面《通知》，因不能证明该《通知》已送达给被告，故不能作为认定合同解除相关事实的证据。5.对原告提交的原告法定代表人吴水良向被告法定代表人徐燕飞发送的手机短信。因被告未提供证据予以反驳，故该手机短信可综合其他证据共同认定关于合同解除过程的相关事实。6.对原告提交的2017年8月2日拍摄的断电过程的视频及对应文字材料，可以综合其他证据证明断电过程。7.对被告提交的案外人吴水清与被告法定代表人徐燕飞的通话记录及文字材料，应综合其他证据认定款项交付的事实。此外，原、被告及其委托的诉讼代理人在庭审时均自愿签署《诚信诉讼承诺书》，对其在庭审中的陈述，可综合其他证据共同认定案件事实。根据审核确认的证据，本院认定以下事实：英伟公司于2000年2月28日成立，法定代表人原系吴水良，后于2014年10月27日变更登记为吴水清，又于2017年9月7日变更登记为吴水良。2013年7月4日，原告英伟公司与被告振祥公司的法定代表人徐燕飞签订了书面《厂房租赁合同》一份，约定英伟公司将坐落于衢州市衢江区沈家开发区南山路2号，房屋面积1238.26+120平方米的厂房租给振祥公司使用，租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日止。租金支付方式采取逐年递增方式，第一年租金105944.28元，第二年租金114093.84元。后通过手写方式在合同中补充约定加租员工宿舍两间，每年960元包水费，电费按实用电量收费。合同到期后，2015年8月15日，原告英伟公司又与被告振祥公司续签了《厂房租赁合同》一份，关于厂房租赁的内容与前份合同大致相同，租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日止，租金调至133432元，每平米8元每月。此后，双方又在合同中通过手写方式补充约定租赁食堂2间，租金2200元；租赁宿舍2间，租金4800元；租赁120平米的部分租金减半收取，优惠金额5760元。2016年6月30日合同到期后，原、被告双方未再签订书面租赁合同，被告继续使用原告厂房，不定期向原告交纳房租和电费，原告未提出异议并予以接受。2017年7月27日，原告通过手机短信通知被告法定代表人徐燕飞不再续租，并要求被告在交清房租后于2017年7月30日之前搬走，后又于2017年8月2日对被告采取了断电措施。因双方存在争议，被告相关机器、设备、原料等至今未搬离。本院认为，2013年7月1日至2016年6月30日期间，原、被告双方就案涉厂房、员工宿舍、食堂签订了书面租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应按照约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于：一是双方租赁合同是否已经解除？二是房租、电费应如何结算？三、原告主张被告支付案涉厂房的占用费能否得到支持？关于第一个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方签订的书面租赁合同于2016年6月30日到期，此后一年多内，双方未再签订书面租赁合同，被告继续使用原告厂房，原告亦未提出异议且接受被告支付的租金、电费，故可以视为原、被告之间就案涉厂房成立了不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告法定代表人吴水良于2017年7月27日通过手机短信通知被告法定代表人徐燕飞不再续租，要求被告在2017年7月30日之前搬走，该解除合同的通知仅给予了被告3天的准备时间，期限过短，结合本案实际情况，本院酌定该合理期限为一个月，期限届满后，不定期租赁合同解除。故本案中，双方之间的不定期租赁合同于2017年8月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除后，合同的权利义务终止。本案不定期租赁合同解除后，因被告未将机器、设备、原料等搬离，继续占用案涉厂房，故原告要求被告腾退厂房符合法律规定。至于原告要求被告腾退办公室的诉讼请求，因现有证据无法证明被告有租赁办公室的事实，故本院不予支持。对原告要求被告腾退食堂、宿舍的诉讼请求，经勘查，被告严重占用食堂、宿舍的事实状态不存在，故本院亦不予支持。关于第二个焦点，1.就全部应付款项而言：（1）2013年7月1日之前双方款项已结清。（2）2013年7月1日至2015年6月30日之间，应付厂房租金220038.12元（105944.28+114093.84），员工宿舍租金1920元（960×2），合计221958.12元。（3）2015年7月1日至2016年6月30日之间，约定厂房租金为133432元，扣除原告承诺的租金优惠5760元，应付厂房租金127672元，另，应付食堂（2间）租金2200元，宿舍（2间）租金4800元，合计应付134672元。（4）2016年7月1日至2017年8月2日（断电日）期间，被告实际使用厂房共13个月，应付厂房租金144551元。至于原告诉称的办公室租金，因被告否认租赁事实存在，且原告亦未提供证据证明被告有租赁办公室的事实，故本院对该部分租金不予支持。（5）2017年8月3日至2017年8月27日，因原告采取了断电措施，被告已不可能正常使用，故原告请求支付该期间内的租金无事实和法律依据。（6）关于电费问题，双方对2013年7月1日至2015年6月30日之间电费已结清无异议。自2015年7月1日起至2017年8月2日断电之前，全部应付电费为167704.55元。2.就被告实际已付款而言：（1）2013年7月1日至2015年6月30日之间，原告自认被告于2013年9月28日支付房租50000元，2014年6月30日支付房租40000元，2014年7月10日支付房租30000元，2015年1月31日支付房租8000元，2015年5月19日支付房租65000元，合计193000元。诉讼中，被告虽抗辩该期间内的租金已经全部结清，并提供案外人吴水清的电话录音予以证明，但因未申请证人出庭作证，亦未提供付款凭证等直接证据供核对，在综合考虑举证证明责任及证据证明力的基础上，本院对被告的抗辩意见不予采纳，对原告自认的付款数额予以认定。（2）2015年7月1日之后，连同电费（含5000元押金）在内，被告先后向原告付款419113.49元。（3）2015年、2016年，原告曾搭伙被告食堂就餐，应支付11317元，双方同意从应付租金中扣除。综上，在整个租赁期内，被告共应向原告支付租金、水电费668885.67元，实际支付了612113.49元，另扣除11317元搭伙费，被告需向原告支付45455.18元。关于第三个焦点，合同解除后，当事人之间不再互负合同上的权利义务。但根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在涉房屋租赁合同情况下，在合同解除后，承租方应在合理期限内腾退房屋，出租方对腾退行为履行必要的协助义务。承租方在合同解除后无故继续占用租赁房屋的，出租方有权要求承租方支付占用费，因出租方不履行协助义务导致损失扩大的，可以相应减轻承租方的责任。具体到本案中，案涉不定期租赁解除后，被告以需要确认搬迁补偿费为由占用厂房至今，而原告亦以被告拖欠租金为由阻止经被告授权之人搬运原料，双方的行为均违反了后合同义务，对合同解除后占用事实的发生均负有责任。关于占用费如何计算的问题，因案涉厂房实际已于2017年8月2日断电，被告客观上已不可能正常使用，故原告主张参照前期租金计算占用费不甚合理，本院酌定按前期租金标准的60%计算。此外，因原、被告双方对占用费的产生和扩大均有过错，且过错程度相当，在给予被告10天腾退期（自合同解除之日起算）的基础上，由被告自2017年9月7日起按110元/日（133432÷365×60%×50%）向原告支付厂房占用费至实际腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告衢州振祥金属喷涂有限公司于本判决生效之日起十日内腾空坐落于衢州市衢江区.26平方米厂房，退还给原告衢州英伟药化有限公司。二、被告衢州振祥金属喷涂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衢州英伟药化有限公司租金45455.18元及厂房占用费（自2017年9月7日起按每日110元计算至实际腾退之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4733元（原告已交纳），由被告衢州振祥金属喷涂有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  苏来琪二〇一七年十二月二十五日书记员  许 畅申请执行期限二年附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。