成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0112民初4368号原告：中国水电建设集团房地产（成都）有限公司，住所地成都高新区。法定代表人：叶超，董事长。委托诉讼代理人：杜正钦，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。被告：赵春芳，女，1965年3月1日出生，汉族，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：申彪，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。原告中国水电建设集团房地产（成都）有限公司与被告赵春芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，因案情较复杂遂由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告中国水电建设集团房地产（成都）有限公司委托诉讼代理人杜正钦、被告赵春芳及其委托诉讼代理人申彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国水电建设集团房地��（成都）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间于2014年9月29日签订的《租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付欠付的租金共计85197.2元（租金暂计算至2017年3月，最终计算至法院确认合同解除之日）；3.请求判令被告向原告支付租赁期间产生的物业管理费3417元，电费405元，垃圾费432元，合计4254元（前述费用最终计算至法院确认合同解除之日）；4.请求判令被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金（违约金根据合同约定计算，最终计算至被告实际支付完毕欠付租金之日）；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年9月29日，原、被告双方签订“中国水电·云立方”项目《租赁合同》。合同约定：被告承租原告“中国水电·云立方”项目商铺，建筑面积45.56平方米；租赁期限自2014年9月29日起至2019年9月28日止；该商铺的租金为每月每平方米（指建筑面积）110元，月租金合计为5011.6元，折合年租金为60139.2元/年，租金递增方式为每两年递增8%；租金支付方式为按季度支付，每季度的最后一个月的20天前支付下一季度租金。截止到2017年3月，被告未向原告支付租金85197.2元。同时，被告未交纳2016年1月1日至2017年3月31日物业管理费3417元、2016年12月16日至2017年1月17日电费405元、2016年4月1日至2017年3月31日垃圾费432元。根据《租赁合同》第二十条第6款的约定：“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应按欠费金额的1‰向甲方或物业服务公司支付违约金；延期超过30日，甲方有权单方解除本合同”，被告依约应向原告支付延迟交纳租金的违约金，且被告延迟交纳租金已超过30日，原告有权单方解除《租赁合同》。被告赵春芳辩称：对解除合同没有异议。2016年12月16日，原告���被告租赁的商铺进行了断水断电并锁门，造成被告无法经营，故断水断电之后的租金不应支付。被告拖欠断水断电之前部分租金是事实，但拖欠租金是因为租赁房屋外墙瓷砖脱落维修造成被告无法经营，为此双方还多次协商。原告主张水、电、物业费，因原告不是物业服务主体，原告无权主张。关于违约金，拖欠的租金系原告造成的，被告不应承担违约金。经审理查明：2014年9月29日，原告与被告赵春芳签订了“中国水电·云立方”项目《租赁合同》。合同约定：被告赵春芳承租原告“中国水电·云立方”项目商铺，建筑面积45.56平方米；租期为5年，即从2014年9月29日起至2019年9月28日止；该商铺的租金为每月每平方米（指建筑面积）110元，月租金合计为5011.6元，折合年租金为60139.2元/年，租金递增方式为每两年递增8%；租金支付方式为按季度支付，每季��最后一个月的20天前支付下一季度租金。《租赁合同》第六条押金约定“本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币10023.2元（相当于第一个租赁年度2个月的租金）作为押金。本合同期满，甲乙双方对商铺进行验收并办理交接手续，甲方确认商铺完好且乙方将商铺交还甲方之日起45个工作日内，甲方将履约保证金无息返还给乙方。”《租赁合同》第23.4条约定：“甲乙双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则本合同项下之履约保证金不予退换。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”《租赁合同》第23.6条约定：“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应按欠费金额的1‰向甲方或物业服务公司支付违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除本合同。”合同第五条品牌、经营项目还约定“乙方���该商铺内经营品牌为早餐店，经营项目为包子、水饺…，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营品牌项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期未纠正的，甲方有权终止合同。”合同签订后，被告赵春芳交付押金10023.2元与原告。被告在经营过程中，由于原告开发的房屋外墙瓷砖脱落维修以及他人又经营了早餐店，违背了早餐店的唯一性等原因，双方就被告租赁损失进行多次协商，因原告仅愿意免除4个月的房租，故双方未能协商一致。2016年12月19日，原告对被告租赁的商铺进行了停水、停电并锁门。嗣后，被告找到原告开锁将易变质的东西以及重要物品搬离商铺，至今未能在商铺经营早餐，其他闲置的东西至今也未搬离。另查明，被告享受1个月商铺免费装修期，被告已支付原告3个月房租。庭审中，原告陈述因房屋外墙瓷砖脱落维修等原因，已免除被告8个月的房租。再查明，被告在庭审中要求原告退付押金10023.2元。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、被告提交的照片、录音光盘及录音书面整理材料以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。本院认为:一、关于合同解除问题。原告与被告赵春芳签订的《租赁合同》系双方意思真实的表示，不违反法律规定，合法有效。被告对原告诉请解除合同无异议，本院予以确认。由于双方均未能提供已行使合同解除权的相关证据，故根据本案查明的事实，本院确认合同自原告起诉状副本送达被告之日即2017年8月30日解除。二、关于租金问题。庭审中，双方均认同扣除免租期1个月后，应从2014年10月29日开始计算租金。被告已支付3个月租金以及扣减8个月的租金损失，故计算租金的起始时间为2015年9月29日。2016年12月19日，原告对被告租赁的商铺进行了停水、停电并锁门，虽然被告找到原告打开了门锁，至今尚有闲置的东西未搬离，但由于停水、停电，被告至今未能在商铺经营早餐。原告明知被告已经不能再继续经营早餐店的情况下，对于租赁房屋的闲置有过错，不得就扩大的损失要求被告赔偿。对原告主张的租金应当从2015年9月29日起计至商铺停水、停电即2016年12月19日止，共计14个月21天，租金为73670.5元（5011.6元/月*14个月+21天*167.053天）。三、关于原告主张被告支付租赁期间产生的物业管理费、电费、垃圾费等问题。原告不是物业服务主体，合同约定被告接受原告委托的物业服务公司提供物业服务，但并未约定原告可以代物业服务公司收取相关费用，且原告也未实际代被告支付相关费用，故原告主张被告支付其相关物业费、电费、垃圾费无事实依据，本院不予支持。四、关于违约金问题。被告在经营过程中，双方就原告开发的房屋外墙瓷砖脱落维修以及原告承诺只有被告一家早餐店经营等问题进行多次协商未果。嗣后，双方未对免租金额进行最终确认，原告也未明确要求被告交纳具体多少租金的情况下，原告采取了停水、停电措施。为此，被告不应承担违约责任。对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。四、关于退付押金问题。一方面，按照合同约定，被告没有违约，原告应当退付押金10023.2元。另一方面，合同对押金的约定实质是定金法则，原告已选择主张了违约金，故不能再适用定金法则，原告应当退付被告押金10023.2元。综上，折抵原告应当退付的押金10023.2后，被告尚应支付原告租赁费63647.3元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼���》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告中国水电建设集团房地产（成都）有限公司与被告赵春芳签订的《租赁合同》于2017年8月30日解除。二、被告赵春芳于本判决生效之日起二十日内支付原告中国水电建设集团房地产（成都）有限公司租金63647.3元。三、驳回原告中国水电建设集团房地产（成都）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2036元，由原告负担645元，被告负担1391元（此款已由原告预交，被告履行上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提���副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴皓常人民陪审员  付晓锐人民陪审员  曾国霞二〇一七年十二月二十六日书 记 员  李娅萍