重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初16569号原告：重庆香江高科地产发展有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖东路11号3幢五层，统一社会信用代码91500000753054302C。法定代表人：杨孙西，总经理。委托诉讼代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李发举，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆宴如餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖东路1号三层2号，统一社会信用代码91500000MASU4KLL5T。法定代表人：罗进，职务不详。被告：罗进，女，1967年10月18日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆香江高科地产发展有限公司（以下简称“香江高科公司”）与被告重庆宴如餐饮管理有限公司（以下简称“宴如公司”）、罗进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告香江高科公司的委托诉讼代理人周炜、李发举，被告宴如公司、罗进经本院公告传唤，未到庭参加了诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。香江高科公司向本院提出诉讼请求：1.被告宴如公司支付2016年1月1日至2016年3月31日的租金143220元，2013年2月16日至2013年5月15日的租金104160元；2.被告宴如公司按104160元/月为标准支付自2017年1月28日至实际交还房屋时止的房屋占有使用费；3.被告宴如公司支付2012年11月16日至2018年11月15日装修免租期间的租金104160元；4.被告宴如公司支付未履行期间（2017年1月28日至2018年11月15日）的租金总额的10%的违约金149296元；5.被告宴如公司支付欠付租金的滞纳金，自欠付之日起按日万分之五为标准计算至付清时止；6.被告宴如公司承担恢复原状产生的费用686000元；7.被告罗进对上述债务承担连带担保责任；8.诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2012年8月9日，原告与罗进签订租赁合同，后原告、罗进、宴如公司签订了变更协议，由宴如公司概括承受罗进于租赁合同中的权利义务，同时罗进承担连带担保责任。现宴如公司未按约支付租金，故为维护原告的合法权益，起诉来院。宴如公司、罗进未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括档案查询结果、《重庆财富购物中心商业租赁合同》、补充协议2份、情况说明、关于租赁合同的变更协议、解除租赁合同通知、EMS回执单、工商信息等证据材料，本院依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市渝北区洪湖东路1号第1至3层、第4层部分（商业1至商业3、商业5、商业6）房屋系原告所有。2012年8月9日，原告（甲方）、罗进（乙方）签订《重庆财富购物中心商业租赁合同》，第1.1条约定：甲方将位于重庆市渝北区洪湖东路1号三层2号商铺及其设施出租给乙方经营使用；第3.1条约定：双方确认，承租房产的计租面积为434平方米；第4.1条约定：租赁期限为6年，自交付日开始计算，双方暂定商铺的交付日为2012年9月1日，租期于2018年8月31日届满；第5.1条约定：装修免租期为2012年9月1日至2012年10月31日；第5.3条约定：双方认可，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足72个月，则双方确认，取消本条所述装修免租期之约定，双方按乙方实际使用及/或占用承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金（如有）；第5.4条约定：乙方自2013年1月1日起计缴租金，但如乙方在装修免租期内提前开业，则自提前开业之日起，起算乙方租金，但免租期除外；第6.2条约定：租金期限内，乙方应按本合同约定每月向甲方支付固定租金以及抽成租金超过固定租金的差额部分，2012年9月1日至2013年8月31日固定租金为80元/月/平方米，租金为34720元/月，抽成租金为当月营业额的9%；2013年9月1日至2014年8月31日固定租金为90元/月/平方米，租金为39060元/月，抽成租金为当月营业额的10%；2014年9月1日至2015年8月31日固定租金为100元/月/平方米，租金为43400元/月，抽成租金为当月营业额的10%；2015年9月1日至2016年8月31日固定租金为110元/月/平方米，租金为47740元/月，抽成租金为当月营业额的11%；2016年9月1日至2017年8月31日固定租金为120元/月/平方米，租金为52080元/月，抽成租金为当月营业额的12%；2017年9月1日至2018年8月31日固定租金为130元/月/平方米，租金为56420元/月，抽成租金为当月营业额的13%；第6.3条约定，在整个租赁期限内，除第一期租金（2013年1月1日至2013年1月31日）外，本合同项下的租金支付方式为月缴纳，乙方应当在每月第25日之前（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个月固定租金；第7.1条约定：本合同签署7日内，乙方应向甲方支付租赁保证金69440元；第7.3条约定：如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金，有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用，甲方及管理公司有权选择向乙方追偿有关欠款及延迟履行违约金或直接从租赁保证金扣除任何乙方所欠的款项，扣除前述所欠款项后，乙方应在14日内补足租赁保证金；第23.2条约定：在合同生效后，如乙方无故提前终止合同或甲方根据合同约定行使提前终止/解除合同之权利的，则甲方有权在不妨碍本合同其他条款所赋予甲方之权利的前提下，不予退还乙方租赁保证金，甲方并有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金；第23.4条约定：双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金及其他任何费用，甲方有权每日向乙方按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。第23.6条约定：若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，乙方已交的租赁保证金不再退还，并向乙方追偿由此造成的其它损失。同时甲方或管理公司有权停止商铺能源供应，封闭商铺留置处理乙方承租商铺内乙方的商品、道具等，由此造成的一切损失由乙方承担。第25.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而约定或指定终止日，乙方应当将承租房产交还甲方；第25.5条约定：无论任何原因，交还日乙方仍未能将按要求的承租房产交还甲方的，则自交还日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的200%向甲方支付租金；第25.8条约定：如甲方因对乙方撤离后的承租房产进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第25.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担，并且在上述清理期间，乙方应当按照第25.5款所述租金标准承担承租房产的租金，以弥补甲方在此期间的租金损失；第27.3条约定：以邮寄方式发出的，以投邮后第7日为首席日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证；第27.4条约定：乙方确认，租赁期间，承租房产也是乙方的有效通知地址；第30.1条约定：经营免租期自2012年11月1日至2012年12月31日。双方认可，经营免租期是甲方给予乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足72个月，则双方确认，取消本条所述经营免租期之规定，双方按乙方实际使用及/或占用承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金（如有）。审理中，原告陈述被告支付了保证金69440元，因原告只在本案主张了部分租金，故保证金于另案处理。2012年10月29日，原告（甲方）、罗进（乙方）就《重庆财富购物中心商业租赁合同》部分条款的变更签订《补充协议》，第1条约定：商铺租赁期限为6年，自交付日开始计算，暂定商铺交付日为2012年11月16日，租期于2018年11月15日届满；第2条约定：装修免租期自实际交付日起，即2012年11月16日至2013年1月15日止；第3条约定：乙方自2013年4月16日起计缴租金；第4条约定：租金期限内，乙方应按本合同约定每月向甲方支付固定租金以及抽成租金超过固定租金的差额部分，2012年11月16日至2013年11月15日固定租金为80元/月/平方米，租金为34720元/月，抽成租金为当月营业额的9%；2013年11月16日至2014年11月15日固定租金为90元/月/平方米，租金为39060元/月，抽成租金为当月营业额的10%；2014年11月16日至2015年11月15日固定租金为100元/月/平方米，租金为43400元/月，抽成租金为当月营业额的10%；2015年11月16日至2016年11月15日固定租金为110元/月/平方米，租金为47740元/月，抽成租金为当月营业额的11%；2016年11月16日至2017年11月15日固定租金为120元/月/平方米，租金为52080元/月，抽成租金为当月营业额的12%；2017年11月16日至2018年11月15日固定租金为130元/月/平方米，租金为56420元/月，抽成租金为当月营业额的13%；第5条约定：开业日为装修免租期届满之日的次日，即2013年1月16日，乙方应当于该日开业经营；第6条约定：乙方应在2012年10月31日前缴纳首期（2013年4月16日至2013年5月31日）的租金51842元、保证金69440元；第7条约定：经营免租期自2013年1月16日至2013年4月15日，双方认可，经营免租期是甲方给予乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足72个月，则双方确认，取消本条所述经营免租期之规定，双方按乙方实际使用及/或占用承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金（如有）。2013年，原告（甲方）、罗进（乙方）就《重庆财富购物中心商业租赁合同》、《补充协议》部分条款的变更签订《补充协议二》，第1条约定：装修免租期自实际交付日起，即2012年11月16日至2013年2月15日止；第2条约定：乙方自2013年5月16日起计缴租金；第3条约定：开业日为装修免租期届满之日的次日，即2013年2月16日，乙方应当于该日开业经营；第5条约定：经营免租期自2013年2月16日至2013年5月15日，双方认可，经营免租期是甲方给予乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足72个月，则双方确认，取消本条所述经营免租期之规定，双方按乙方实际使用及/或占用承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金（如有）。2017年1月20日，原告向宴如公司邮寄解除租赁合同及催收欠款的通知，称宴如公司拖欠租金等费用，根据约定，原告于即日起解除租赁合同等。邮寄地址为案涉房屋地址。审理中，原告陈述按合同约定，邮寄后7日，即2017年1月28日为送达日，当日租赁合同解除。2017年10月22日，重庆香江财富商业管理有限公司出具情况说明，称罗进于2012年11月16日办理的案涉商铺的交接手续，并于同日入住商铺，签订了《租户手册》，并自该日起为案涉商铺提供物业管理服务。另查明：原告（甲方）、罗进（乙方）、宴如公司（丙方）签订《关于租赁合同的变更协议》，约定租赁合同承租方由罗进变更为宴如公司，宴如公司概括承受罗进的权利义务；罗进对宴如公司履行租赁合同项下义务承担连带保证义务。审理中，原告陈述变更协议于2016年1月28日后签订。审理中，原告陈述现案涉房屋由被告装修，被告换了钥匙，大概是在原告邮寄解除通知后，被告就锁闭了房屋，搬走了，现案涉房屋内还有被告的装修，原告现还未收回案涉房屋，待诉讼完结后，其会自行收回房屋。第一项诉讼请求中2013年2月16日至2013年5月15日乃是经营免租期；第三项诉讼请求乃是依据合同第5.3条、补充协议的第1条；第四项诉讼请求中的违约金是依据合同第23.2条，因合同提前解除给原告造成了损失；第五项诉讼请求中的滞纳金乃是依据合同第23.4条约定，现原告只要求2016年1月1日至2016年3月31日期间欠付租金的滞纳金，计算方式为：以当期应付租金为基数，自欠付之日起按日0.05%计算至付清时止；第六项诉讼请求中的恢复原状费用是依据合同第25.8条约定，现无证据证明，只是预估的费用。本院认为：原告与罗进签订的租赁合同及补充协议，原告、罗进、宴如公司签订的变更协议，均真实、合法、有效，合同当事人均应依照合同约定履行义务。审理中，原告陈述变更协议于2016年1月28日后签订，故根据变更协议的约定，租赁合同当事人自2016年1月28日后即为原告及宴如公司。根据合同约定，2016年1月28日至2016年3月31日租金为101845元（47740元/月×2个月+47740元/月×4天÷30天），宴如公司应予支付，故本院对此项诉讼请求予以支持。2016年1月1日至2016年1月27日的租金，因租赁合同当事人为罗进，原告无权要求宴如公司支付，故本院对原告要求宴如公司支付该期间的租金的诉讼请求不予支持。2013年2月16日至2013年5月15日乃经营免租期，2012年11月16日至2013年2月15日为装修免租期，根据租赁合同及补充协议的约定，如合同履行不足72个月，则取消经营免租期、装修免租期。现租赁合同履行期间为2012年至2017年，不足72个月，则宴如公司应按约支付2013年2月16日至2013年5月15日经营免租期期间的租金104160元（34720元/月×3个月）、2012年11月16日至2013年2月15日装修免租期期间的租金104160元（34720元/月×3个月）。对于房屋占有使用费，本案中，原告于2017年1月20日向承租房屋寄送解除通知，根据合同约定，承租房屋系有效送达地址，邮寄送达7日后即视为送达，故2017年1月27日，解除通知即送达被告，此时双方租赁合同已解除，被告即应归还案涉房屋。现被告未予归还，应支付房屋占有使用费。根据合同约定，房屋占有使用费按租金标准2倍计算，该标准实际含有违约金性质，约定过高，本院酌情予以调整，按1.3倍进行计算。故本院对原告请求判令被告按67704元/月（52080元/月×1.3倍）为标准，支付自2017年1月28日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。合同第23.2条约定因被告的原因致使合同提前解除的，原告有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。现合同于2017年1月27日解除，未履行期间为2017年1月28日至2018年11月15日，该期间租金为1178744元（52080元/月×9个月﹢52080元/月×19天÷30天﹢56420元/月×12个月），故违约金为117874.4元（1178744元×10%），该金额未过分高于提前解约给原告造成的损失，故本院原告请求判令被告支付违约金117874.4元的诉讼请求予以支持。对于滞纳金，原告只要求2016年1月1日至2016年3月31日期间欠付租金的滞纳金，系对其自身权利的处分，本院予以认可。如上所述，因宴如公司只对2016年1月28日至2016年3月31日期间的租金承担支付责任，故其亦只针对该期间的租金承担滞纳金支付责任。合同第23.4条约定：逾期交费的，原告有权每日按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。2016年1月28日至2016年1月31日的租金6365元应于2015年12月25日前支付，2016年2月1日至2016年2月29日期间的租金47740元应于2016年1月25日前支付，2016年3月1日至2016年3月31日期间的租金47740元应于2016年2月25日前支付。故滞纳金计算方式为：以6365元为基数，按日0.05%从2015年12月26日起算至付清时止；以47740为基数，按日0.05%分别从2016年1月26日、2016年2月26日起算至付清时止。对于恢复原状的费用，虽合同约定应由被告承担，然庭审时，原告亦陈述该笔费用尚未实际产生，乃是其预估的金额。故原告未举示充分证据证明该笔费用的具体金额，本院对此项诉讼请求不予支持。对于罗进的责任，因变更协议约定罗进对宴如公司履行租赁合同项下义务承担连带保证义务，故罗进应对上述债务承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条、第一百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆宴如餐饮管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司2016年1月28日至2016年3月31日租金101845元；二、被告重庆宴如餐饮管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司2013年2月16日至2013年5月15日经营免租期期间的租金104160元；三、被告重庆宴如餐饮管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司2012年11月16日至2013年2月15日装修免租期期间的租金104160元；四、被告重庆宴如餐饮管理有限公司于本判决生效之日起立即按67704元/月支付原告重庆香江高科地产发展有限公司自2017年1月28日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；五、被告重庆宴如餐饮管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司违约金117874.4元；六、被告重庆宴如餐饮管理有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆香江高科地产发展有限公司滞纳金，计算方式为：以6365元为基数，按日0.05%从2015年12月26日起算至付清时止；以47740为基数，按日0.05%分别从2016年1月26日、2016年2月26日起算至付清时止；七、被告罗进对上述债务承担连带支付责任；八、驳回原告重庆香江高科地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11580元，由被告重庆宴如餐饮管理有限公司、罗进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真代理审判员  欧春利人民陪审员  刘朝利二〇一七年十二月二十六日书 记 员  罗 难