河南省修武县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0821民初1431号原告周素梅，女，1972年4月26日出生，汉族，住修武县。委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托代理人郭伟（实习），河南苍穹律师事务所律师。被告修武和缘房地产开发有限公司，住所地：修武县为民路69号。统一社会信用代码：91410821576338792M。法定代表人苏秀东，经理。委托代理人李国祥，河南宁城律师事务所律师。原告周素梅诉被告修武和缘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案，因案情复杂，2017年9月4日本案转为普通程序，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周素梅委托代理人孙保红、郭伟，被告修武和缘房地产开发有限公司委托代理人李国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月29日，原告与被告修武和缘房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同签订后，原告依约向被告履行房款给付义务。被告不仅违反合同约定逾期交付房屋，反而在交房时又强行向原告收取天然气管道、有线电视、自来水管网维护初装费4220元，并且原告至今未取得房屋权属证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书。2、被告向原告支付逾期未取得房屋权属证书违约金88581.41元。3、被告向原告返还天然气管道、有线电视、自来水管网维护初装费4220元。4、本案诉讼费用和保全费由被告承担。被告修武和缘房地产开发有限公司辨称，1、对原告的诉请第一条我们将尽快向房产登记机关申报办理权属登记资料，并协助原告办理权属证书。希望原告理解，被告在原告购房之后出现了对被告公司不利的不可抗力情况，公司的账户被查封，房屋被停售。2、关于原告要求承担违约金，我们认为原告在被告公司购买房屋，我公司按照双方的约定，按期向原告方交付房屋，对原告来说你们出资，我们交房，原告已经实际使用，所以原告方不存在实际损失问题。据此，我们认为原告要求支付违约金没有法律依据。而且，根据被告向原告交房的时间减去不可抗力时间，被告方不存在违约情形。3、原告要求返还天然气管道、有线电视、自然水管网维护初装费4220元，根据当地政府出台的精神，我公司已经为用户实际垫付，所以该费用不应该返还。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被告是否违约，应承担什么样的法律后果。2、如被告违约，赔偿数额具体是多少。3、被告应否返还原告天然气管道、有线电视、自然水管网维护初装费。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明指向：原被告双方于2012年8月29日签订合法有效的商品房买卖合同，合同约定双方义务：1、原告已经按照合同约定的价款、付款方式和期限向被告支付购房款；2、依据合同第15条的约定，被告应当在交付房屋之日起360日内将办理权属资料报产权管理机关备案，被告至今未办理备案手续，被告的行为存在严重违约。2、购房发票、契税完税发票，证明指向：原告按照合同约定向被告支付全部购房款，原告没有违约行为。3、依法逐级走访诉求单，证明指向：因被告严重违约，原告在这几年期间多次到政府机关通过多种方式要求被告按照合同约定履行合同义务，协助原告办理房屋权属证，并请求政府机关纠正被告的违法行为，但直至原告起诉之日，被告从未履行上述义务，原告至今不能取得房屋权属证书系被告违约行为导致。以上证据证明原被告签订房屋买卖合同，被告没有到房产中心备案，导致原告无法取得房屋权属证书，因此，根据相关法律规定被告应该支付原告的违约金。4、房屋交接书，证明指向：被告在2013年10月6日将房屋交付原告，依据合同约定被告至迟应在2014年10月1日将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案。按照法律规定应从2014年10月1日起计算被告逾期办证违约金。被告修武和缘房地产开发有限公司认为，1、对原告所举合同书真实性无异议。2、对原告所举契税完税发票真实性无异议。3、对信访诉请求书真实性无异议。但是首先被告方对于原告方不存在违约事实。原告要求适用最高人民法院房屋买卖审理纠纷若干意见不适用本案。我国最高院民法会议纪要八,已取代了上述若干意见，且本案中原告采取的是银行按揭购房，一但取得房产证，房产证也抵押银行，不在自己手中，据此我们认为目前没有为原告办理房产证其也无任何损失。其原告没有实际损失，所以原告要求被告赔偿违约损失没有法律依据。被告修武和缘房地产开发有限公司提交证据如下：1、新安县人民检察院通知书一份。2、新安县人民检察院对修武县纪检委下达的一份解除查封证明。证明被告的房屋2014年12月11日被新安县人民检察院将公司账户及经理账户冻结，并被责令停止售房，到2017年2月13日才解除查封。3、修武县房地产管理中心2017年11月28日证明一份，证明2014年10月13日修武县房管中心接到修武县纪委的通知禁止被告公司销售剩余房屋停止办理一些相关手续，2017年2月13日房管中心收到纪委解封办理相关手续，证明被告公司遭受了不可抗力。原告方称不可抗力是不能预见，但是纪委对被告以及房管中心下达的禁止、停办手续对被告公司来说就是不可抗力。原告质证认为，对被告提供证据真实性无异议，但是对被告证明指向有异议，1、新安县人民检察院通知书是2014年12月11日，被告向原告交付房屋时间是2013年10月6日，被告向原告交付原告房屋时，被告未将该情况告知原告。2、新安县人民检察院通知书可以看出因为被告公司违法行为导致公司账户被查封的情况出现，出现此种情况属于被告违法经营所致，该情形与原告没有任何关联性，并且该情形不能作为被告拒绝提供房屋产权登记资料和拒绝办理房产登记的合法依据。不能因为被告违法行为让原告承担不利的法律后果。3、被告2014年10月13日至今销售房屋的行为从来没有间断。4、被告提供的证明不构成上法律的不可抗力，法律的不可抗力是指不能预见不能避免的并不能克服的情形，如果被告守法经营这种情况是不可能发生的。本院经审核原、被告提供的证据确认案件事实如下：原告周素梅系修武县云台华庭小区业主，被告修武和缘房地产开发有限公司（以下简称和缘房地产公司）系修武县云台华庭小区开发商。2012年8月29日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的修武县云台华庭小区6幢1单元4层7号建筑面积为130.51平方米的房产，总价款为354987元，2012年8月29日原告首付款164987元。2013年10月6日被告与原告签订了房屋交接书，根据双方合同约定，被告应在交房后360日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。2014年10月13日，修武县房产管理中心接到修武县纪检委通知：禁止修武和缘房地产开发有限公司销售剩余的房屋，停止办理一切相关手续。2017年2月13日修武县房产管理中心接到修武县纪检委通知：解封准许修武和缘房地产开发有限公司正常销售并办理相关手续。原告向被告缴纳了天然气管道初装费3610元，自来水管网维护初装费430元，有线电视初装费180元，后被告将上述费用缴纳相关职能部门。2014年10月22日修武县人民政府依据《修武县城市基础设施配套费征收管理办法》（修政文[2012]68号）的相关规定，就修武县境内开发小区关于水、电、气相关费用收取问题进行回复，修武县的城市基础设施配套费征收标准为40元/平方米，其用途主要为：城市主次干道给排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，不包括小区内部所有配套建设项目费用。原、被告因房屋权属登记备案及办证问题，以及天然气管道、自来水管网维护、有线电视初装费收取问题发生纠纷为本案事实。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同属有效合同，被告应在房屋交接后360日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。并在合理期限内协助原告办理房地产权属证书。2014年10月13日修武县房管中心接到修武县纪检委通知：禁止修武和缘房地产开发有限公司销售剩余的房屋，停止办理一切相关手续。直至2017年2月13日修武县房产管理中心接到修武县纪检委通知：解封准许修武和缘房地产开发有限公司正常销售并办理相关手续。被告应在2017年2月13日接到通知后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在合理期限内协助原告办理房地产权属证书，原告第一项诉请，本院予以支持。被告依据《修武县城市基础设施配套费征收管理办法》向原告征收小区内部所有配套建设项目费用，后向相关职能部门缴纳，不违反地方政府决定。故原告请求被告支付逾期取得房屋权属证书违约金和返还天然气管道、自来水管网维护、有线电视初装费的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告修武和缘房地产开发有限公司于2018年2月8日前将修武县云台华庭小区6幢1单元4层7号商品房办理权属登记的相关资料报修武县不动产登记中心备案，并协助原告办理该房的权属证书。驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费2120元，保全费949元，共计3069元，由原告承担2969元，被告承担100元。被告承担部分暂由原告垫付，被告于本判决生效后十日内支付原告款100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  杨玉明陪审员  崔新和陪审员  刘庆喜二〇一七年十二月二十九日书记员  李 宁