镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1191民初2841号原告：镇江思帕克资产管理有限公司，住所地镇江市新区丁岗镇振岗路北38号。法定代表人：丑建明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈红雨，江苏江成律师事务所律师。被告：钱志刚，男，1978年5月10日生，汉族，初中文化，临时工，经常居住地镇江市。原告镇江思帕克资产管理有限公司（以下简称思帕克公司）与被告钱志刚租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法向被告钱志刚公告送达了起诉状副本、应诉材料、以及开庭传票。原承办人员变更后，本院适用普通程序，分别于2017年9月18日、10月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈红雨和被告钱志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思帕克公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的租赁合同于2016年8月26日解除；2.判令被告立即向原告给付2014年9月23日至2016年8月26日期间的剩余租金107066.6元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月23日年签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为5年，每月租金5353.33元。被告未按约租赁，于2016年8月18日凌晨将经营设备全部撤场。原告及时发函给被告，要求其依约履行并缴纳房租，现已按约扣除其违约金16060元。被告现在已缴纳房租16060元，但剩余房租经催缴至今未补缴，也未办理退租手续。原告故诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告钱志刚辩称，本人租赁该商铺经营面馆，于2014年11月进场装修，于2015年2月份开始营业。2016年8月18日，被告撤走家具准备重新装修，但原告现已将商铺另行租赁给他人。原告当初承诺达到80%的开业率才开始收取房租，而不是指本人对外营业开始计算租金。本人与前妻已于2016年8月离婚，原电话号码177××××8165是其前妻电话，本人没收到原告寄送的催缴函和告知函。原告也不是真正的房东，主体资格不适格。本人现在要求继续履行租赁合同，原告应将商铺恢复原状交付给本人，本人再支付租金给有合法产权证的房东。如果原告不能继续履行合同，本人就不给付租金。原告向本院提供了商品房预售许可证、商品房买卖合同、不动产登记信息表、租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于本市新区五峰山路199号玖珑商业广场由镇江智仁房地产开发有限公司（以下简称智仁公司）开发建设。2013年5月27日，智仁公司取得商品房预售许可证。2013年5月26日，案外人朱进峰、赵燕向智仁公司购买玖珑商业广场2幢第1层18室（室号118）并进行了登记备案。朱进峰、赵燕后为添加子女朱凯悦为购房人，于2015年2月2日更改了商品房买卖合同并于2016年12月2日办理了不动产登记手续，建筑面积68.57平方米。2013年5月26日，案外人朱进峰、赵燕作为甲方还与原告思帕克公司签订了商铺租赁合同，主要内容有：甲方作为玖珑商业广场2号楼118号商铺（建筑面积68.57平方米）所有权人，自愿将该商铺出租给思帕克公司统一管理运营，第一阶段租赁期限自2014年3月30日至2019年3月30日（5年），每年含税总租金为人民币122800元，支付方式为思帕克公司在甲方正式签定“玖珑城购物公园”协议的当天将第一阶段租金的60%（即自2014年3月30日至2017年3月30日止）308400元一次性支付给甲方；第二阶段租赁期限自2019年3月30日至2024年3月30日止，含税租金以双方协商确定按思帕克公司与次承租人签订的租赁协议约定的具体租金的90%支付，10%作为思帕克公司的管理费；允许思帕克公司对该商铺自主进行转租（招租）及因此或通过其他方式而获取收益的权利，包括但不限于直接和次承租人签订转租协议、直接向次承租人收取租赁保证金及租金、在次承租人未按期支付租金时直接向其催缴租金等以及其他涉及对该商铺的占有、使用、经营管理、收益等权利；甲方承诺在约定的租赁期限内不干预思帕克公司行使上述约定的权利，不干预次承租人因承租该商铺自主经营、收益的权利。2014年9月23日，原告思帕克公司与被告钱志刚签订了一份租赁合同，约定的主要内容有：思帕克公司将拥有合法处置权的玖珑商业广场2号楼1层编号165的房屋租赁给钱志刚经营邵兴顺面馆，租赁期为5年，自开业日起计算至合同约定的租赁期届满止，其中9个月为免租期，租金起止日为“自开业日起计算至合同约定的租赁期届满日止”；自开业日起首年每日每平方米建筑面积租金人民币2.2元，第一年和第二年月租金5353.33元，第三年和第四年月租金为5621元，第五年月租金为5913元；租金支付方式为，自装修期和免租期结束后的租金起算日起，每三个月为一个租金支付期，钱志刚应于到期日的15天前向思帕克公司支付下一个支付期的租金，其中首期租金即第一个支付期的租金应于合同签署之日起5日内支付；具备装修条件时双方即办理房屋交接手续，自实际交接之日起即视为免租装修期开始之日，钱志刚进场装修日期暂定为2014年10月31日；钱志刚需缴纳3个月租金即16060元作为履约保证金，由思帕克公司保管，在整个租赁期内，思帕克公司无须向钱志刚支付该履约保证金的利息；钱志刚根据合同规定进行的装修、增建增设及改建的附属设施及设备在租赁期满结束不续租后归思帕克公司所有（单独可移动的除外），在租赁期届满或本合同提前终止之日起3日后，应视为钱志刚放弃该房屋内所有遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设施设备或其它任何物品之所有权；钱志刚未能按照合同约定下支付租金且逾期15日仍未支付或逾期支付累计达到3次（包括3次）的，思帕克公司有权提前终止本合同并提前收回该房屋或其任何部份，钱志刚还需承担下列违约责任“支付实际使用期间应付未付一切款项，及装修期、免租期内所减、免的所有租金；扣除履约保证金作为违约金”等。合同签订后，原告思帕克公司及时向被告钱志刚交付了编号165的房屋。该编号165的房屋面积80平方米实际是由案外人朱进峰、赵燕、朱凯悦按份共有的玖珑商业广场2幢第1层18室房屋面积（建筑面积68.57平方米）加公共过道面积部分组成。被告钱志刚按约缴纳了履约保证金16060元和首期租金16060元。被告钱志刚于2014年11月进场装修，于2015年2月开始对外经营邵兴顺面馆。2016年上半年起，被告钱志刚的邵兴顺面馆已不能正常经营。2016年7月27日，原告思帕克公司已向其发出书面缴费通知，主要内容为：钱志刚所承租的商铺从2016年8月1日起正式开始收房租，2016年8月1日至同年10月31日的房租为16060元。2016年8月18日，被告钱志刚未经协商擅自撤场，不再继续经营面馆，但也未与原告思帕克公司办理退租手续。2016年8月24日，原告思帕克公司向被告钱志刚发出通知函和告知函，要求其于一周内缴纳房租16060元并告知“若无法正常经营，请在收到告知函的7个工作日内来思帕克公司办理相关退场手续”。原告思帕克公司催款无着，故诉至本院。审理中，原告思帕克公司已于2017年8月将上述房屋重新出租给新的承租人。本院认为，出租人和承租人以及承租人和次承租人签订的房屋租赁合同是两个相互独立的租赁合同。本案原告思帕克公司作为承租人对所出租的房屋享有合法占有、使用、收益和经营管理的权利。原告思帕克公司作为承租人与被告钱志刚作为次承租人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合同依法成立并生效。被告钱志刚关于原告思帕克公司主体资格不适格的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。被告钱志刚于2016年8月18日擅自撤场，系以其实际行为提前解除合同，已属违约行为，原告思帕克公司可以解除合同。本院确认双方的租赁合同自2016年8月18日起解除。被告钱志刚违约在先，原告思帕克公司现已将该商铺另行转租给他人，被告钱志刚要求继续履行已无实现可能，本院对被告钱志刚的该抗辩意见不予采纳。由于被告钱志刚的违约行为导致合同解除，此时原履约保证金根据合同约定已转化为违约金，原告思帕克公司现要求被告钱志刚承担违约金16060元，并以收取的履约保证金充抵、不再予以返还的做法符合合同约定，本院予以确认。另根据合同约定，因被告钱志刚的违约行为导致合同解除的，原告思帕克公司不再给其装修期和免租期内的优惠，被告钱志刚应支付实际使用该房屋期间的所有租金。被告钱志刚于2014年11月1日起进场装修，故被告钱志刚应自该日起缴纳实际租金。由于原告思帕克公司转租房屋的登记面积只有68.57平方米，对于另利用的过道面积，原告思帕克公司未能提供证据证明拥有合法占有、使用、收益、处分的权利，故超出部分的面积不应计算租金。2014年11月1日至2016年8月18日期间的租金可以计算为100317.91元（68.57平方米×每日每平方米2.2元×665天），被告钱志刚已缴纳的租金16060元应予抵减。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江思帕克资产管理有限公司与被告钱志刚签订的商铺租赁合同于2016年8月18日起解除。二、被告钱志刚应于本判决生效之日起十日内给付原告镇江思帕克资产管理有限公司租金84257.91元。三、驳回原告镇江思帕克资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2452元、公告费300元，合计2752元，由原告镇江思帕克资产管理有限公司负担522元、被告钱志刚负担2230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 凯人民陪审员  唐征琴人民陪审员  孙九生二〇一七年十二月一日书 记 员  黄玉佩附上诉须知及本案相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。