四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初2993号原告：周胜军，男，生于1965年10月8日，汉族，住四川省峨眉山市。委托诉讼代理人：黄俊虎，男，住四川省乐山市市中区，系峨眉山市绥山镇城东社区居民委员会推荐（特别授权）。委托诉讼代理人：王婉丽，女，住四川省乐山市市中区，系峨眉山市绥山镇城东社区居民委员会推荐（特别授权）。被告：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区二环路西一段15号3楼6号。法定代表人：黄福洲，总经理。委托诉讼代理人：颜圣坛，男，公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋行军，男，公司员工（特别授权）。原告周胜军与被告成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安五洲物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄俊虎、王婉丽，被告委托诉讼代理人颜圣坛、蒋行军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周胜军向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告预交的物业服务费18640.51元、生活垃圾费264元，共计18904.51元；2.判令被告支付违约金2000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告在乐河国际小区购有三个商铺，四套住宅。在2016年12月3日和2016年12月13日原告向被告缴纳了一年的物业费和垃圾费共计20623元，起始时间是2016年12月1日至2017年11月30日。被告在乐河国际小区提供物业服务到2016年12月31日就撤离了小区。被告在撤离小区时并未退还原告预存预交的11个月物业服务费和垃圾费18904.51元。被告的行为严重违反《物业管理条例》的相关规定，违反《物业纠纷司法解释》第九条的规定，故诉至法院，请求维护原告合法权益。被告恒安五洲物业公司辩称，合同是我公司签订的，我方不否定。对原告出示的票据，我们无法判断真伪。在异地进行物业服务，必定要成立分公司，分公司债权债务及服务是独立的，请求法院追加分公司作为被告，对收费和公章进行核实。我方对原告的两个诉讼请求，如果确认票据是真实的，我们该退的也会退。在乐河小区预收费用都用在物业服务的成本上了，并不是诈骗，前期业主欠我们的物业费，我们必须有支出，这些预收的物业费就已经用在了小区，所以我们需要尽快收取拖欠的物业费才有能力退还预收的物业费给业主。双方当事人围绕诉讼请求和答辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月1日，原告所购物业的房地产开发商四川申泰房地产开发有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》。合同约定由被告承接坐落于峨眉山市佛光东路（符汶桥旁）乐河国际花园社区的物业服务。被告根据物业的使用性质和特点及约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中住宅用房、电梯住宅用房1.2元/月·平方米，在合同期内临街商业的服务费用为2.0元/月·平方米。对拖欠物业服务费的业主，从未缴费的下个季度首日起计，逾期按应交费用总额的每日百分之三支付滞纳金。被告接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。本合同期限五年，自2010年12月31日24时起至2016年12月31日24时止或乐河项目业主大会成立依法选聘新的物业管理公司时止等内容。2016年12月3日，原告周胜军向成都恒安五洲物业管理有限公司峨眉山市分公司（以下简称恒安五洲物业公司峨眉山市分公司）交纳了3-1-2-3和3-1-2-4两处物业的物业费、生活垃圾费合计3352元（1676元×2），缴费周期2016年12月1日至2017年11月30日。同年12月13日，原告周胜军再次向恒安五洲物业公司峨眉山市分公司交纳了2-1-2-2物业费、生活垃圾费1859元，缴费周期2016年12月1日至2017年11月30日；2-1-2-3物业费、生活垃圾费1676元，缴费周期2016年12月1日至2017年11月30日；3-1-1-9、3-1-1-10、3-1-1-11物业费13736元。针对以上收费，恒安五洲物业公司峨眉山市分公司向原告周胜军出具了名称为“成都恒安五洲物业管理有限公司专用收据”并加盖峨眉山市分公司发票专用章的收款收据共五张。同年12月31日，被告合同到期终止并撤离乐河国际小区，自2017年1月1日起改由其他物业公司为该小区提供物业管理服务。后原告诉至法院，请求判决：1.判令被告退还原告预交的物业服务费18640.51元、生活垃圾费264元，共计18904.51元；2.判令被告支付违约金2000元；3.被告承担本案诉讼费。针对诉讼请求第二项主张的违约金，原告当庭明确该违约金2000元计算依据为前期物业服务合同第十条约定的承担违约责任应支付的违约金，并在此基础上自行调整至约百分之一的标准计算得出的。庭审中，原告自述其购买了乐河国际小区三个门市即3-1-1-9、3-1-1-10、3-1-1-11，四套住宅即2-1-2-2、；2-1-2-3、3-1-2-3、3-1-2-4。被告自述恒安五洲物业公司峨眉山市分公司是其公司下属分公司，分公司是独立核算，自收自支，原告提供的票据是恒安五洲物业公司峨眉山市分公司的名字，并以查明收费、收据的真实性为由，请求法院追加恒安五洲物业公司峨眉山市分公司为本案被告。原告陈述不同意被告的追加申请，并明确仅向被告提出其诉讼主张。本院经审查认为，案涉合同相对方为被告公司，虽系恒安五洲物业公司峨眉山市分公司在乐河国际小区提供物业管理服务并预收物业服务费，但因分公司不具有独立的法人资格，其相应的法律责任应由总公司承担，故对被告追加恒安五洲物业公司峨眉山市分公司为本案被告的申请不予准许。另查明，被告收到本院送达的应诉材料后，未就案涉收款事宜及相关票据的真实性等事实向恒安五洲物业公司峨眉山市分公司进行核实，而是与原告进行沟通联系希望达成庭前调解意见。庭审中，因原告不同意调解，致使调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务合同司法解释）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，案涉《前期物业服务合同》对原告周胜军在内的乐河国际小区全体业主具有约束力。本案中，原告周胜军基于合同约定向被告缴纳了相应的物业服务费、生活垃圾费，被告公司应当提供物业管理服务。2016年12月31日，被告因合同期满未续约而撤离乐河国际小区，不再对乐河国际小区物业进行管理，表明双方基于物业服务合同产生的权利义务已经终止。被告收取未实际提供物业管理服务期间的物业服务费及生活垃圾费不符合物业服务合同司法解释第九条之规定，应当予以退还。对于原告主张的违约金，因物业服务合同中未对此作出约定，故原告的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定，判决如下：一、被告成都恒安五洲物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内退还原告周胜军预交物业服务费、生活垃圾费共计18904.51元。二、驳回原告周胜军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由原告周胜军负担16元，被告成都恒安五洲物业管理有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  张玲二〇一七年十二月二十日书记员  师考附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。