四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12924号上诉人（原审被告）：李晨丽，女，1984年1月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：罗学德，四川上盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐源，男，1982年5月3日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：罗学德，四川上盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张磊，女，1992年12月17日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：米亚楠，四川发现律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李思科，男，1993年6月24日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：米亚楠，四川发现律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：成都大唐房屋中介有限公司，住所地：成都市双流区东升街道龙桥路6号129栋1单元9层902号。法定代表人：唐军。委托诉讼代理人：夏晓辉，公司员工。委托诉讼代理人：潘凤利，公司员工。上诉人李晨丽、徐源因与被上诉人张磊、李思科、成都大唐房屋中介有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初7780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晨丽、徐源上诉请求：1.请求依法撤销（2016）川0116民初7780号民事判决，驳回张磊、李思科的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张磊、李思科负担。事实和理由：1.一审认定李晨丽、徐源在得知同类型房屋交易价格高于交易价格后拒绝办理过户手续错误，是张磊、李思科银行贷款没有通过审核。2.李晨丽、徐源不是房产交易的专业人员，也没有阻止银行放贷，一审认定李晨丽、徐源到银行以张磊、李思科高评高贷、违规操作等阻止放贷，导致银行不予放贷错误。3.一审漏审李晨丽、徐源在2016年10月8日后多次与张磊、李思科沟通，要求其全款买房，张磊、李思科未予回复的事实，张磊、李思科当庭出示的现金流水是在合同解除后才准备的。4.李晨丽、徐源多次邮寄解除合同通知书，并进行公证，也以短信方式通知解除合同，故合同确已解除。5.一审适用法律错误，李晨丽、徐源在明知有交易风险的情况下，没有将房屋过户给张磊、李思科是行使不安抗辩权，应当受到法律保护，符合合同法第六十八条的相关规定。6.李晨丽、徐源已经依法解除合同，根据合同法第六十九条之规定，张磊、李思科的诉讼请求不应得到支持。综上所述，请求二审法院支持李晨丽、徐源的上诉请求。张磊、李思科辩称，1.李晨丽、徐源主张没有收到银行通过贷款的通知不是事实。2016年9月8日银行就通过了贷款，并将该消息告知徐源，而且银行盖章通过的贷款合同也向徐源出示过，在贷款没有通过的情况下，张磊、李思科不会帮助李晨丽、徐源解除按揭。2.李晨丽、徐源是因为房价上涨，想高价出售获利，而非行使不安抗辩权。买卖合同约定首付款在过户后支付，是因为李晨丽、徐源无法解除按揭贷款，双方才签订《补充协议》，约定由张磊、李思科提前将首付款212000元支付给李晨丽、徐源帮助解除房屋按揭贷款。张磊、李思科提前支付了首付款，案涉房屋于2016年9月20日结清按揭，但是李晨丽、徐源后来在过户当日拒绝出售房屋，要求加价20万，并且挂失由张磊、李思科保管的房产证，并达到让银行认为放贷存在风险不予放贷的目的。2016年10月20日以短信告知张磊、李思科解除合同，即使李晨丽、徐源行使不安抗辩权也只是暂时中止合同履行，在张磊、李思科恢复履行能力后合同应该继续履行，而李晨丽、徐源给予三天催告履行否则解除合同不是合理期限。3.张磊、李思科请求继续履行合同，在李晨丽、徐源不配合无法贷款的情况下，将64万元尾款提存至双流法院的案款专户，而且房屋的按揭贷款已由张磊、李思科解除，合同具备继续履行的可能。综上，请求驳回上诉，维持原判。大唐公司述称，1.张磊、李思科的陈述是事实，在大唐公司将贷款通过的消息告诉李晨丽、徐源后，李晨丽、徐源告知不买了，并且在链家网涨价20万继续挂卖。2.最开始约定的是2016年9月30日前往房管局解除抵押，后来更改至2016年10月8日，到了房管局后，李晨丽、徐源将经办的经纪人潘凤利叫出去表示不想卖了，后来双方多次到店协商未果，李晨丽、徐源发送短信通知解除合同，但是大唐公司没有收到解除三方合同的函件或者通知。综上，请求法院依法判决。张磊、李思科向一审法院起诉请求：1.李晨丽、徐源继续履行与张磊、李思科签订的《房屋买卖合同》，将位于成都市天府新区华府大道一段996号金茂光明城市12栋3单元13楼1302号的房屋过户到张磊、李思科名下；2.李晨丽、徐源向张磊、李思科支付违约金100000元；3.李晨丽、徐源向张磊、李思科支付律师费25000元。一审法院查明，张磊、李思科围绕诉讼请求依法提交了双方的身份信息、房屋买卖合同、房屋所有权、银行流水、购房意向金证明、定金收条、补充协议、交易回单、收条、注销合同备案按揭信息及抵押预登记申请、委托授权书、信息告知处理意见单、情况说明、公证书、房产证遗失的声明、电话录音、（律师费）发票、函件、EMS邮寄单及证人证言，李晨丽、徐源对以上书证的真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的，同时认为证人与张磊、李思科具有利害关系不能采信。一审法院对以上证据的真实性、合法性、关联性(以下简称证据的三性)予以确认。李晨丽、徐源为证明银行无法向张磊、李思科提供贷款，李晨丽、徐源解除双方的房屋买卖合同向法院提交了通讯记录、告知函、公证书，张磊、李思科对通讯记录、告知函的三性不予认可，同时认为公证书不能达到其证明目的。一审法院认为，李晨丽、徐源提交的证据不能达到其证明目的。结合双方的当庭陈述，一审法院经审理认定事实如下：双方于2016年8月21日经大唐公司的居间签订了《房屋买卖合同》，约定张磊、李思科（买受人）购买李晨丽、徐源（出卖人）所有的位于成都市天府新区房屋（权3974985），房屋建筑面积88.34㎡，房屋价款902000元；付款方式及付款时间约定：出卖方商业贷款购买房屋。签订合同时买受人向出卖人支付定金50000元，由中介方代收。剩余首付款212000元由买方过户当天向出卖人支付，尾款640000元由贷款银行一次性支付出卖人。合同特别约定违约责任：如买受人违约定金50000元不予退还；如出卖人违约双倍返还定金共计100000元。合同签订后，张磊、李思科向李晨丽、徐源支付了50000元定金，其中包括李思科向徐源于2016年8月22日转账支付47000元、大唐公司于2016年8月20日代收的购房意向金3000元（后转为购房定金）。2016年9月20日，双方及大唐公司达成《补充协议》，约定，1.因出卖人在规定期限内无法偿还银行按揭，经三方协商，买受人在大唐公司陪同下与出卖人一起到银行将首付款金额共计212000元交于银行用于帮助出卖人结清该房屋按揭。过户当天买受人不再向出卖人支付首付款；2.为了保证买受人资金安全，出卖人保证按揭当天（2016年9月20日）把产权证交于买受人保管。并且出卖人保证拿到他项权证当天联系买受人在大唐公司陪同下到房管局办理抵押注销，并且出卖人保证注销抵押后三个工作日内与买受人到房管局办理房屋过户手续；…4.如出卖人未在规定时间内履行上述第2、3条补充协议，出卖人应承担相应违约责任（双倍定金100000元）及买受人在购买此房屋中所产生的一切费用（共计226000元）。补充协议签订后，张磊、李思科于2016年9月20日通过银行转账的方式向李晨丽、徐源支付了212000元，李晨丽、徐源结清了房屋按揭，并申请办理了房屋合同备案按揭信息及预购商品房抵押预告登记注销手续。2016年10月8日，双方及大唐公司到房管局排队办理过户手续的过程中，李晨丽、徐源在得知相同类型的房屋交易价款高出双方的价款后拒绝办理过户手续。尔后，李晨丽、徐源将涉案房屋高出双方成交价挂在中介继续出卖，并在将产权证交付张磊、李思科保管后向房管局申请了补证登记。另查明，张磊、李思科与中国农业银行股份有限公司成都双流支行签订《个人购房担保借款合同》后，李晨丽、徐源到银行以张磊、李思科高评高贷、违规虚假操作为由阻止放贷。贷款银行调查核实后认为，双方因房屋价格上涨存在纠纷，放贷存在风险。故最终未予以放贷。李晨丽、徐源分别于2016年10月14日、10月26日向张磊、李思科邮寄了解除合同的通知书，邮寄地址：光明城市骨朵家和成都市高新区华阳光明城市小区骨朵家（10栋）。再查明，2016年10月1日成都市人民政府办公厅颁布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，成都天府新区、双流区等实行区域住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品房。2016年10月21日，张磊、李思科聘请律师支付律师费25000元。诉讼过程中，张磊、李思科当庭表示愿意以现金的形式支付余下房款，并将余款存在其银行账户。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.双方签订的《房屋买卖合同》是否已经解除；2.张磊、李思科要求李晨丽、徐源办理位于成都市天府新区华府大道一段996号12栋3单元13楼1302号的房屋过户手续能否成立；3.张磊、李思科要求李晨丽、徐源支付违约金100000元及律师费损失25000元能否得到支持。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否已经解除问题。双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。李晨丽、徐源分别于2016年10月14日、10月26日向张磊、李思科邮寄了解除合同的通知书，邮寄地址：光明城市骨朵家和成都市高新区华阳光明城市小区骨朵家（10栋）。一审法院认为，李晨丽、徐源既未证明邮寄的地址属于张磊、李思科的居住地址或约定邮寄地址，亦未证明张磊、李思科收到了李晨丽、徐源解除合同的通知书，且李晨丽、徐源解除合同的理由没有合同约定亦不符合法定解除的条件，故李晨丽、徐源主张已经解除双方签订的《房屋买卖合同》不成立。二、张磊、李思科要求李晨丽、徐源办理位于成都市天府新区华府大道一段996号12栋3单元13楼1302号的房屋过户手续问题。一审法院认为，合同签订后，张磊、李思科支付了购房定金50000元，亦提前支付了首付款212000元用于帮助李晨丽、徐源结清该房屋按揭，现涉案房屋不存在权利瑕疵，限购措施亦是2016年10月1日实施，且限购的是商品房。在李晨丽、徐源阻止银行放贷的情况下，张磊、李思科同意以现金的形式支付余下房款并提供银行流水予以佐证有支付能力，故张磊、李思科要求李晨丽、徐源继续履行房屋买卖合同、办理位于成都市天府新区华府大道一段996号12栋3单元13楼1302号的房屋过户手续，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。三、张磊、李思科要求李晨丽、徐源支付违约金100000元及律师费损失25000元问题。一审法院认为，违约金的性质具有补偿性兼具惩罚性，李晨丽、徐源在履行双方的合同过程中违背双方的契约精神，一审法院应当对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。结合本案的实际情况，李晨丽、徐源违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加张磊、李思科的购房成本，但考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，一审法院酌情支持张磊、李思科违约金、损失合计50000元。综上所述，李晨丽、徐源应当协助张磊、李思科办理涉案房屋的过户手续并向张磊、李思科支付违约金、损失合计50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、徐源、李晨丽于判决生效后五日内协助张磊、李思科办理位于成都市天府新区华府大道一段996号12栋3单元13楼1302号的房屋过户手续；二、徐源、李晨丽于判决生效后五日内支付张磊、李思科违约金、损失合计50000元。三、驳回张磊、李思科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，诉讼保全费5000元，由张磊、李思科负担1400元，徐源、李晨丽负担6400元。二审中，张磊、李思科提供以下证据：1.成都市律政公证处《公证书》、移动通信收款专用收据、潘凤利的工作证及情况说明，拟证明徐源的手机号159××××59633，手机截屏记载的内容真实有效，将贷款审核通过的情况已告知了徐源。2.李思科、张磊银行账户交易明细单，拟证明按双流区法院的要求，已将购房尾款64万元存入法院案款专户。3.张磊、李思科的人口信息资料，拟证明张磊、李思科户口在天府新区，不受限购政策影响。李晨丽、徐源质证认为，对李思科、张磊提供的证据真实性、合法性没有异议，但对李思科、张磊主张的银行贷款已经通过的观点不予认可，对其它证据的关联性没有异议。本院认为，李思科、张磊提供的证据真实有效，本院予以采信。本院认为，针对双方争议的焦点问题，作如下评析：一、李晨丽、徐源主张的不安抗辩权理由是否成立。李晨丽、徐源认为是李思科、张磊未告知银行贷款已通过的信息而拒绝协助办理过户手续，是行使不安抗辩权的行为。从查明的情况看，张磊、李思科于2016年9月8日通过了银行贷款审核，大唐公司中介工作人员潘凤利以微信方式将银行贷款审核已通过的信息通知了徐源，故李晨丽、徐源辩称的银行不予放贷的观点与事实不符。同时，在李晨丽、徐源对银行贷款提出异议的情况下，张磊、李思科同意采用支付全款的方式继续履行合同，故徐源、李晨丽不存在收取房款的风险。综上，李晨丽、徐源主张的不安抗辩权没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于李晨丽、徐源主张解除合同的效力如何认定问题。人民法院审查判断通知解除是否发生合同解除的法律效力或者审查判断合同是否应当解除，应当审查通知解除的方式或请求解除方是否享有合同解除权。本案中，双方当事人在《房屋买卖合同》及《补充协议》中没有约定解除合同的条款，从双方履行合同情况看，张磊、李思科不存在违约行为，也不存在法定解除合同的情形，故李晨丽、徐源单方发出解除合同通知的行为属单方意思表示，其《解除通知》的行为不发生解除合同的效力。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人李晨丽、徐源负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十二月十五日书记员  谭小雨