天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初1649号原告：刘莹，男，1981年12月15日生，汉族，无职业，住天津市静海县。委托诉讼代理人：李晨，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李镇旺，天津文诺律师事务所律师。被告：李学海，男，1959年7月29日生，汉族，天津市东丽海洋��资供应站经理，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李明浩，天津德玲律师事务所律师。第三人：天津弘扬房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区团结东里9-5-101。法定代表人：赵冰，总经理。委托诉讼代理人：高玉浩，门店经理。原告刘莹与被告李学海、第三人天津弘扬房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘莹的委托诉讼代理人李晨、李镇旺、被告李学海及委托诉讼代理人李明浩、第三人天津弘扬房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高玉浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘莹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月31日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号：M0000079）；2.判令被告李学海返还原告购房定金40000元；3.判令被告赔偿原告违约金250000元；4.判令被告赔偿原告居间费25000元；5.判令被告赔偿原告房屋价格涨跌差价416500元；6.本案诉讼费、评估费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年7月31日，原告与被告在第三人介绍下，经双方自愿协商一致签订《房地产买卖居间合同》。该合同约定：1.甲方刘莹购买乙方李学海名下坐落于天津市河东区（房地产权属证明编号：津字第102031421792）的房屋一套，该房屋成交价为人民币2500000元。2.上述房屋设立抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司天津分行，乙方李学海确认于2016年9月20日前还清贷款并注销抵押权。3.甲方刘莹与乙方李学海须于2016年9月30日前亲自到该房地产所在辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照协议约定办理买卖手续。4.依照天津市政策及本合同约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理均视为违规，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权和要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。上述《房地产买卖居间合同》签订后，原告刘莹于2016年7月31日当天向被告交付定金40000元，同时向第三人支付居间服务费25000元。原告已按照合同约定履行义务，但被告未于约定日期前还清贷款、注销抵押权，导致原被告无法于约定日期前往房管局签署协议。被告至今未能还清贷款，被告的行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的，给原告造成生活上的困扰和经济上的巨大损失。原告为维护自己合法权益，特诉至法院。李学海辩称，同意解除合同，不同意原告其他诉请，因为系原告违约。第一，合同约定原、被告于9月30日一同前往房管局，但却是被告和居间方的经理赵冰前往，打电话给原告，原告不来。第二，合同约定，原告在10月15日前必须把非贷款的首付部分交付，但是原告没有交，所以真正的违约方是原告。李学海向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告为履行《房地产买卖居间合同》（编号M0000079）而交付的定金40000不予返还，反诉被告赔偿反诉原告违约金250000元，反诉被告赔偿中介服务费20000元；2.判令反诉被告承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：2016年7月31日，反诉原告与反诉被告经在第三人介绍下，签订一份《房地产买卖居间合同》。合同约定：反诉原告将所有的坐落于天津市河东区出卖给反诉被告，价款为2500000元，并约定“双方须于2016年9月30日前亲自到”该房所辖区房管局。但反诉被告未去，已违约。合同还约定，乙方须于2016年10月15日前将首付款存入相关部门，但反诉被告未筹足首付款，即无钱购房。因合同约定所有税费由反诉被告交付，为避税，反诉被告竟提出双方都离婚，然后反诉被告的配偶再与反诉原告结婚，反诉原告以赠与的方式，将房屋过户到反诉被告配偶名下，达到不交税费的目的，可见反诉被告无力购房。刘莹针对反诉辩称，不同意反诉原告的全部诉请。本案中签订的买卖合同约定反诉原告应清还贷款，而反诉原告没有及时清贷，所以违约人应该是反诉原告。第三人述称，合同约定房主也就是被告来清贷，被告开始说自己平贷，后来因为他自己可能有问题，就说去找小贷公司，但可能觉得小贷公司利息有些高，双方没有约定原告配合办理小贷手续，第三人曾帮忙找了一家垫资公司，但被告嫌贵，又自己找了一家。第三人帮忙原、被告���商此事，被告后来表示想涨价，让我与原告沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，原告作为乙方买受方与被告作为甲方出售方、第三人作为丙方居间方签订编号为M0000079《房地产买卖居间合同》一份，合同约定：“一、1.座落：天津市河东区室；2.房地产权属证明编号：津字第102031421792，权利人为：李学海；3.建筑面积：103.68平方米；……4.抵押权人：招商银行股份有限公司天津分行；经甲乙双方协商，甲方确认于2016年9月20日前还清贷款并注销该抵押权。……二、1.该房地产成交价为贰佰伍拾万元整，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币肆万元整，……2.甲、乙双方须于2016年9月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心（简称“资金监管中心”）对房款进行代收代付。3.除定金外的剩余房款计人民币贰佰肆拾陆万元整，甲方同意乙方采取以下方式支付：【银行贷款】上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年10月15日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。……五、居间佣金：依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付该房地产成交价的1%作为丙方已提供居间服务的报酬。六、1.乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金��甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。……3.依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的均视为违规，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权和要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。原告于合同签订当日向被告交付定金40000元，被告向原告出具《定金收据》一份，另向第三人交付中介服务费25000元，第三人向原告出具《中介费收据》一份。合同签订后，被告未按合同约定期限办理清贷手续，双方未继续履行合同其他内容。另，涉诉房屋贷款至今尚未清偿完毕。另，经原告申请，本院委托天津市中盛勃��房地产土地评估有限公司对涉诉房屋价值进行评估，该公司出具津中盛勃然房评企字（2017）第A0173号《房地产估价报告》一份，该报告载明“确定估价对象在价值时点二〇一七年二月二十一日的市场价值为人民币291.65万元，单价为人民币28130元/平方米”，“本估价结果有效期为一年，即有效期截止到二〇一八年六月二十五日”。本院结合双方意见整理双方争议焦点如下：1.被告未按约定时间办理清贷是否属于违约行为；2.原告是否有协助被告办理清贷之义务。本院认为，原、被告签署的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应本着诚实信用原则按照协议约定自觉履行。则关于双方争议焦点：一、被告未按约定时间办理清贷是否属于违约行为。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》第一条第四款约定��甲方确认于2016年9月20日前还清贷款并注销该抵押权”，被告未按上述约定履行清偿贷款之义务，且至今尚未清偿，则被告违反上述合同约定，确系违约行为。二、原告是否有协助被告办理清贷之义务。被告抗辩称其未按时办理清偿房屋贷款系因原告未配合其前往案外人天津宝旭投资咨询服务有限公司签署贷款协议，原告对此不予认可，原告主张其没有协助被告办理贷款之义务。本院认为，当事人之义务来源有二，一为法定之义务，二为合同约定之义务。首先，本案中，原、被告合同中未约定原告需协助被告办理清偿贷款之相关事宜，则原告对此事无合同约定之义务。其次，被告主张依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”原告有“协助”义务，本院认为，结合本案交易情况及双方合同内容看，双方约定了被告需清偿贷款，但没有限定或约定被告需以何种形式清偿贷款，被告可用自己存款、借款等多种方式清偿贷款，被告所述的向案外人借款并不是其清偿贷款的必然形式，则原告对其向案外人借款不必然具有“协助”义务。且，被告清偿贷款、撤销房屋之抵押权，保障涉诉房屋无他项权，系其能够出卖房屋的前提条件，其于签订房屋买卖合同之前亦可办理清偿完毕贷款之事宜，由此可见其办理清偿贷款不属于原告之“协助”义务。故，关于被告的该项主张本院不予认可，即原告无协助被告办理清偿贷款的法定义务。综上，被告未能按照合同约定时间清偿贷款，应当承担违约责任。虽被告主张原告未按照合同约定之期限亲自前往房管局签署《天津市房产买卖协议》，但依据《中华人民共和国合��法》第六十七条之约定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，被告负有先履行清偿贷款之义务，其违约在先，原告可拒绝履行后续义务。现原、被告均一致同意解除双方之间《房地产买卖居间合同》，本院予以照准。关于原告诉请被告返还购房定金一节。原告诉请符合双方《房地产买卖居间合同》第六条第一款之约定，故原告该项诉请本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿违约金一节。原告诉请符合双方《房地产买卖居间合同》第六条第三款之约定，故原告该项诉请本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿房屋价值差一节。因被告未办理清偿贷款之手续，导致双方无法履行剩余手续，原告合同目的无法实现，该责任应由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额包括已经交纳的居间费及合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。经鉴定部门鉴定，涉诉房屋现价值为2916500元，该价值与双方合同约定的房屋价格2500000元之差价为原告损失额。但因原告已向被告主张违约金赔偿，违约金亦是对经济损失之赔偿，同时考虑原告所交定金过少，并且考虑目前房地产市场的价格，以及被告实际损失的情况，故原告关于房屋价值差的请求，本院酌定被告赔偿30000元。关于原告诉请被告赔偿居间费一节。双方对于不履行合同所导致的赔偿金进行了约定，但原告已经主张要求被告赔偿违约金，而现主张的居间费系属于因不履行合同导致的赔偿金性质，与违约���性质相同，不能同时主张，且原告并未提交证据证明其实际损失已经超过违约金，故原告要求被告赔偿居间费的请求，本院不予支持。关于反诉原告李学海的反诉诉请，如上文所述，李学海系违约方，其以刘莹违约为由的各项诉请，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、原告刘莹与被告李学海签署的涉及天津市河东区房屋的编号M0000079《房地产买卖居间合同》解除；二、本判决生效之日起三十日内，被告李学海一次性返还原告刘莹购房定金40000元；三、本判决生效之日起三十日内，被告李学海一次性赔偿原告刘莹违约金250000元；四、���判决生效之日起三十日内，被告李学海一次性赔偿原告刘莹房屋差价经济损失30000元；五、驳回原告刘莹其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李学海的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13290元，反诉费2337元，保全费5000元，评估费9750元，原告负担12000元，被告李学海负担18377元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王维力代理审判员  侯春亮人民陪审员  李书玲二〇一七年十二月二十日书 记 员  王子心