湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2637号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘琪婷，女，1996年4月19日出生，汉族，湖南省祁阳县人，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宁远县清泉不锈钢水塔厂，住所地永州市宁远县。经营者：肖仁娟，女，1958年2月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，个体工商户，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。上诉人刘琪婷因与被上诉人宁远县清泉不锈钢水塔厂租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2017）湘1126民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。刘琪婷上诉请求：撤销原判第二项，依法改判上诉人不赔偿房屋租赁损失、不支付违约金，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：按照租赁合同约定的租金支付时间，上诉人不存在延迟支付租金的违约行为，被上诉人不应该在2017年5月要求收取第二年度租金，并干扰上诉人合法使用租赁房屋；被上诉人出租的房屋下雨天漏雨，一直未维修好，亦构成违约；被上诉人的房屋租赁损失是否存在及数额均是未知的，且是由被上诉人自己导致的，不应由上诉人承担。宁远县清泉不锈钢水塔厂答辩称，上诉人存在根本违约，事实清楚，证据充分，根据租赁合同对租金缴纳的方式，本案中双方当事人签订的合同期限有两年零三个月，根据先交后用的原则，上诉人在2016年7月缴纳了第一年租金，由此可推断，上诉人应该在2017年5月份缴纳第二年的租金，但迟迟未缴纳，且上诉人已经有搬离租赁房屋的实际行动；原判对损失和违约金的计算是正确的，有事实和法律依据，上诉人没有按约定缴纳租金，导致合同不能实际履行，存在根本违约，综上，原判处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宁远县清泉不锈钢水塔厂向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的《门面房租赁合同》；2.判令被告赔偿租金损失101,079元，并按租金损失总额的30%承担违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月1日，原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂承租宁远县狼风门窗厂位于十里铺工业园华荣鞋厂旁的厂房，租赁期限为2013年11月1日起至2018年11月1日。2016年7月9日原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂与被告（反诉原告）刘琪婷签订《门面房租赁合同》，约定：原告（反诉被告）将其承租的位于十里铺工业园华荣鞋厂旁厂房，面积约390平方米的门面转租给被告（反诉原告），双方约定，租赁时间为2016年7月12日起至2018年10月31日止，年租金为78,000元，租金给付方式为自签约日付第一年租金，以后每年房租在当年的5月底和11月底各负一半；如承租方逾期一个月不付租金，出租方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如承租方提前退租而违约，应赔偿出租方三年租金。签订上述合同后，被告（反诉原告）支付了原告（反诉被告）第一年即2016年7月12日至2017年7月11日期间的租金，并支付了租房押金5,000元（约定押金可抵房租费，且房租、水电已交完可退还押金）。2017年5月底原告（反诉被告）催促被告（反诉原告）交纳第二年的房屋租金，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未解决房屋漏水问题，且第一年租期尚未到期为由，逾期未交纳第二年的房屋租金，2017年7月3日被告（反诉原告）将承租房屋内的部分商品搬离，次日，原告（反诉被告）担心被告（反诉原告）撤离，无法追究被告（反诉原告）的违约责任，将承租房上锁，用货车堵住承租房的房门，扣留被告（反诉原告）停放在承租房内的迈迪牌车电动车一台、众泰牌电动车一台、丽驰牌电动车二台，致使被告（反诉原告）无法继续使用该承租房。诉讼期间，双方当事人同意解除房屋租赁合同。一审法院认为，《中国人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，经原告（反诉被告）多次催告，被告（反诉原告）逾期拒不支付租金,不履行合同义务，已构成违约，因被告（反诉原告）的违约，致使原告（反诉被告）后期的租金利益无法完全实现，其行为损害了原告（反诉被告）利益，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿2017年7月21日至2018年10月31日的租金损失是其在与被告（反诉原告）订立合同之初，期望通过履行合同所获得的利益，即只要被告（反诉原告）全面履行合同义务，原告（反诉被告）即可获得此利益，该利益是“可获得利益”；但鉴于原告（反诉被告）在被告（反诉原告）违约时，采取了扣车、锁门、堵门等不当救济措施，是导致本案合同不能履行的原因之一，原告（反诉被告）亦应承担相应的过错责任，又因双方同意解除合同，合同解除后，该门面房仍有另租的可能，综合考虑双方的过错责任大小等因素，法院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿租金损失101,079元，并按租金损失总额的30%支付违约金的诉讼请求部分予以支持，即由被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）的租金损失30,000元，并支付原告（反诉被告）违约金10,000元。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还违约扣留的电动车四辆（价值约11万元）并赔偿经营损失5,000元的反诉请求，由于原告（反诉被告）采取强行扣押被告（反诉原告）经营的电动车四辆的行为侵害了被告（反诉原告）的合法财产，依法应当承担返还财产的侵权责任，同时，被告（反诉原告）未向法院提交因原告（反诉被告）采取锁门、堵门的不法措施造成其营业损失的证据，故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还被扣车辆的反诉请求予以支持，对其要求赔偿经营损失的反诉请求不予支持；关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还房租押金5,000元的反诉请求，因该反诉请求符合法律规定，法院予以支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂与被告（反诉原告）刘琪婷于2016年7月9日签订的《门面房租赁合同》；二、限被告（反诉原告）刘琪婷于本判决发生法律效力后十日内一次性赔偿原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂房屋租赁损失30,000元，并支付原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂违约金10,000元，合计40,000元；三、限原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂于本判决发生效力后十日内一次性返还被告（反诉原告）刘琪婷房租押金5,000元；四、限原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）刘琪婷被扣迈迪牌车电动车一台、众泰牌电动车一台、丽驰牌电动车二台，共四台车辆；五、驳回原告宁远县清泉不锈钢水塔厂的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘琪婷的其他诉讼请求。本判决第二、三项互负金钱给付义务相抵后，被告（反诉原告）刘琪婷给付原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,321元和反诉案件受理费1,950元，减半收取2,135.5元，由原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂负担1,067.75元，被告（反诉原告）刘琪婷负担1,067.75元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人宁远县清泉不锈钢水塔厂提供的租赁房屋的照片，拟证明从2017年5月到至今房屋都没有租赁出去，被上诉人存在损失问题，以及上诉人当时是急于搬离租赁房屋。上诉人质证称，对照片的真实性无异议，但不能达到被上诉人的证明目的。本院对上述证据综合认定如下：上诉人对照片内容的真实性无异议，照片内容可反映租赁房屋一定时期的状况，与案件处理具有关联性，本院予以予以采纳。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人刘琪婷是否存在延迟给付租金的违约行为。《门面房租赁合同》约定的租金支付方式是“在合同签订日付第一年租金柒万捌仟元整，以后每年房租在当年的5月底和11月底平分二次付清给甲方”，双方对上述条款的理解不一致，本院根据上诉人已在2016年7月9日支付第一年度的房租（2016年7月12日至2017年7月11日）的实际情况，结合“先交租后使用”的租赁房屋交易习惯，认定上述租金支付条款应理解为：第二年度的房租78,000元（2017年7月12日至2018年7月11日）应在2017年5月底支付39,000元和2017年11月底支付39,000元。上诉人主张第二年度的房租应在2017年11月底和2018年5月底各支付一半，系对合同条款的理解错误，与其自身先付第一年租金后使用房屋的做法相矛盾，亦不符合“先交租后使用”的交易习惯，本院不予支持。上诉人还提出被上诉人出租的房屋下雨天漏雨，一直未维修好，构成违约，本院认为，若租赁房屋需要维修，上诉人可另行向被上诉人主张权利，而不能以此为由拒缴房租。租赁期间，上诉人未在合同约定的时间支付房租，经被上诉人多次催告仍拒不支付,已构成违约，应承担违约责任；另一方面，上诉人有将承租房屋内的部分商品搬离的行为，以其行为表明不愿继续履行合同，致使被上诉人后期的租金利益无法实现，造成被上诉人可得利益的损失，且该损失是明确的，根据合同法的相关规定，上诉人应当予以赔偿。一审法院综合考虑被上诉人自力救济措施不当、租赁房屋可能另行出租等因素，认定租金损失30,000元和违约金10,000元，较为合理，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘琪婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 素审 判 员  彭卫民代理审判员  刘 爱二〇一七年十二月七日书 记 员  李柳依附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。