西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初2492号原告(反诉被告)安琳，女，汉族。原告（反诉被告）章英，女，汉族。共同委托代理人袁珏洁，陕西锦园律师事务所律师。共同委托代理人周煊，陕西锦园律师事务所律师。被告（反诉原告）石锦福，男，汉族。委托代理人石锦卫���男。被告石锦卫，男，汉族。原告安琳、章英与被告石锦福、石锦卫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安琳、章英共同委托代理人袁珏洁、周煊，被告石锦卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安琳、章英诉称，2016年4月1日，被告石锦卫代理被告石锦福与其签订房屋租赁合同，约定原告承租被告石锦福位于西安市未央区凤城二路第5国际C座2305房建筑面积160平方米用于经营瑜伽馆，租赁期为2016年5月1日至2017年5月1日，合同约定租金每月5000元，租赁期间，未经被告同意，其不得提前退租，如有违约，其须向被告赔偿一个月租金作为违约金。其向被告石锦卫缴纳了房屋租金6万元，还向该房屋前一任承租人支付店面转让费1万元。瑜伽馆尚未正式开业，其就因身体原因无法继续经营，于是选择退租，2016年5月1日，其向被告石锦卫通知要求解除房屋租赁合同并要求被告石锦卫退还房屋租赁费，并自愿承担该合同约定的一个月房租作为违约金，故合同已经于2016年5月1日解除，被告应在扣除5000元违约金后将剩余租金退还给其。经多次催要未果，故诉至法院，请求判令二被告退还房屋租金5.5万元并承担本案诉讼费用。被告石锦卫、石锦福辩称，涉案房屋登记在石锦福名下，石锦卫和石锦福系兄弟关系，石锦卫受石锦福委托与原告签订《房屋租赁居间合同》，房屋租金归于石锦福，石锦卫不是本案适格的被告。双方签订的租赁合同约定未经出租人同意，承租人不得提前退租，石锦福不同意二原告无故提前解除合同的要求。二原告在租赁期间内一��占有使用所租房屋，租赁期满后经多次催促才腾交房屋，且原告在租赁期间无故不交纳物业费和暖气费，上述费用均为石锦福交纳，故请求驳回原告的诉讼请求。石锦福提出反诉，请求判令反诉被告安琳、章英支付2016年5月至2017年6月的物业费3442.96元，2016年11月15日至2017年3月15日期间暖气费1120.36元。反诉被告安琳、章英辩称，其于2016年11月14日向被告发出了解除租赁合同的短信，于2016年11月21日向被告户籍所在地和公司地址邮寄了解除的通知。2016年11月11日在其与被告的通话录音中，被告认可在2016年5月收到其通知解除租赁合同，并催促接收房屋和退租金的事实。证明双方签订的房屋租赁合同已经于2016年5月解除，2016年4月1日，其租赁该房屋后缴纳了该月的物业费，经营了一个月后，因身体原因不能够经营，于是关闭瑜伽馆，带走��该房屋中属于其的物品，并向被告提出解除房屋租赁合同，自愿依据合同约定承担一个月房租的违约金，但从2016年5月以来，其通过手机通话、短信催促、邮政特快专递以及向法院提起诉讼等一切方法向被告催促接收房屋，但被告以各种理由推脱，称没有时间来交接，直到2017年4月28日被告才委托其亲属白智慧与其进行了房屋的交接。被告拒不前往租赁房屋办理交接手续，恶意扩大损失，应自行承担2016年5月之后的房屋闲置和物业费、暖气费等恶意扩大的损失，无权向其主张。经审理查明，2016年5月1日，原告安琳、章英（承租方、乙方）与被告石锦福（出租方、甲方）签订《房屋租赁居间合同》，约定甲方将位于西安市未央区凤城二路第5国际C座2305房，建筑面积160平方米的房屋及其设施租给乙方作为办公使用；租赁期间自2016年5月1���至2017年5月1日，租金为每月5000元，租金支付方式为年付，签订本合同的同时，乙方即向甲方支付12个月租金6万元；租赁期内，乙方若将该物业分租或转租必须事先得到业主许可，否则视为违约并承担由此造成的全部责任，该房屋每月产生的物业费、暖气费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、有线电视费等杂费均由乙方支付；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得提前退租，如有违约，乙方须向甲方赔偿一个月租金作为违约金。该合同由石锦卫代石锦福在该合同出租方处签字。原告安琳、章英于2016年4月1日、4月2日支付了6万元房屋租金并收房。2016年4月1日至2016年4月30日为免租期。庭审中，原告安琳、章英称承租涉案房屋用于经营瑜伽馆，承租不久，其因身体原因无法继续经营，于2016年5月1日通过微信向石锦福的委托代理人石锦卫提出退租，但石锦卫一直推脱。2016��11月21日其又向二被告户籍地址及工作单位邮寄《通知书》，称石锦卫一直拒不配合办理退租手续，该房屋从2016年5月1日一直未使用，现正式通知被告尽快联系接收房屋钥匙等相关物品，并尽快退还剩余房屋租金。二被告称其未收到微信及《通知书》，被告石锦卫称原告因为房子的问题与其联系过，但其仅代表石锦福签订了合同，没有权利代表石锦福解除租赁合同。原告向法庭提交EMS邮寄单据及网上查询的回执信息，显示邮件由他人代收。2017年4月28日，原告向被告交付了涉案房屋及屋内设施。2017年7月17日，被告石锦福向涉案房屋的物业管理公司缴纳了2016年11月15日至2017年3月15日的暖气费1120.36元以及2016年5月1日至2017年6月30日的水费、电梯费、生活垃圾费、物业费共计3442.96元。上述事实，有《房屋租赁居间合同》、信用卡账单、收款收据、EMS邮单、收费收据及当事人陈述在卷为证。本院认为，原告安琳、章英与被告石锦福签订的《房屋租赁居间合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自义务，被告石锦福履行了交付房屋的义务，原告安琳、章英亦支付了租金6万元。后因原告自身原因不愿继续承租涉案房屋，遂与被告石锦卫协商处理，但双方并未就租赁合同的解除达成一致意见，原告虽举证证明向二被告发出《通知书》，但二被告表示并未收到，且原告也未提供充分有效证据证明二被告收到《通知书》，故原告安琳、章英认为租赁合同已于2016年5月1日解除没有事实及法律依据，依法不予确认。无论租赁合同解除还是租赁合同履行期限届满，原告安琳、章英均有向被告石锦福返还租赁房屋及房屋内设施的义务，直至2017年4月28日，原告向被告交付了涉案房屋及屋内设施。故原告安琳、章英应当承担租金6万元，现主张二被告退还租金5.5万元于法无据，不予支持。关于反诉原告石锦福主张反诉被告安琳、章英承担物业费用、暖气费一节，暖气费系安琳、章英承租房屋期间所产生的，反诉被告应予承担。物业费用包含2016年5月1日至2017年6月30日的水费、电梯费、生活垃圾费、物业费，其中2016年5月1日至2017年4月28日期间的费用应当由安琳、章英承担，按照比例计算，安琳、章英应当承担2951.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告安琳、章英的诉讼请求��二、反诉被告安琳、章英于本判决生效后十日内向反诉原告石锦福支付暖气费1120.36元及物业费用2951.1元；三、驳回反诉原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1175元（原告已预交），由原告自行承担。反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告安琳、章英承担，于上述付款时一并支付于反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院��审 判 长  相 帆人民陪审员  樊魁元人民陪审员  马建青二〇一七年十二月二十五日书 记 员  陈 丹