.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市琼山区人民法院判决书(2017)琼0107民初7048号原告：沈万发，男，1956年11月27日出生，汉族，原琼山市电镀厂退休工人，住海口市。委托诉讼代理人：王盛龙，海南刚峰律师事务所律师。被告：王恭优，男，1976年2月6日出生，汉族，住海口市。被告：王恭美，男，1986年12月22日出生，汉族，住海口市。被告：周植荣，男，1936年8月18日出生，汉族，原国营东昌农场退休工人，住海口市。委托诉讼代理人：周广圣（系周植荣的儿子），男，1965年1月2日出生，汉族，住海南省海口市。原告沈万发与被告王恭优、王恭美、周植荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈万发及其委托诉讼代理人王盛龙、被告王恭优、王恭美、被告周植荣的委托诉讼代理人周广圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈万发向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告王恭优、王恭美于2010年5月3日签订的《房地产转让协议书》合法有效；2、判令被告王恭优、王恭美、周植荣共同于本判决生效之日起十五日内协助原告将位于海口市××区号壹层的不动产证【房产证号：琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号】办理变更登记至原告沈万发名下；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：位于海口市××区号壹层房产(包括宅基地使用权)原由被告周植荣分别从沈某1和沈某2受让过来，并办理过户到被告周植荣名下【房产证号：琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号】。2009年11月12日，被告周植荣及其已故妻子彭荣英与被告王恭优、王恭美在海南省海口市椰城公证处签订一份经过公证的《房地产转让合同》，约定由被告周植荣以115000元将前述房产出售给被告王恭优、王恭美；被告周植荣协助被告王恭优、王恭美办理过户手续。被告王恭优、王恭美受让被告周植荣的前述房产后，经过简单的翻新并搬迁入住。2010年5月3日，原告经与被告王恭优、王恭美友好协商并在王信兰的见证下，签订一份《房地产转让协议书》，约定被告王恭优、王恭美将从被告周植荣手中受让的前述房产以158000元的价格转让给原告，即位于海口市××县号沈家祖屋前面北边混合结构及砖木结构房屋、房屋土地使用权、房屋水电等设施一并转让给原告，四至为东至副食门市部，南至公共巷，西至沈宅，北至王宅；被告王恭优、王恭美协助原告办理上述房屋及土地使用权过户手续。此外还就付款及房地产交付方式进行了约定。签订《房地产转让协议书》当日，原告向被告王恭优、王恭美支付了房地产转让款158000元，被告王恭优、王恭美也按照协议约定将所转让的房产以及房产证原件等其他原件一并交给原告，原告也一直居住使用至今。然而，就协助办理房产过户事宜，虽经原告多次催促，被告王恭优、王恭美、周植荣均置之不理，造成原告所受让的前述房产仍登记在被告周植荣名下。综上，原告认为被告周植荣将前述房产转让给被告王恭优、王恭美，被告王恭优、王恭美继而转让给原告，均系真实房产买卖的意思表示，合法有效。原告向被告王恭优、王恭美付清了全部房产价款，被告王恭优、王恭美虽交付房屋以及房产证原件等给原告，但协助原告办理该房产过户义务既是约定义务，也是房产买卖法定的附随义务，应当继续履行。而被告周植荣作为不动产登记中的卖家，在办理过户中也同样承担协助的附随义务。因此，三被告不协助原告办理过户手续，属于违约行为，应承担继续履行协助过户的违约责任。特向法院提出前述诉讼请求，恳请判如所请。被告王恭优、王恭美辩称，被告王恭优、王恭美在从被告周植荣处取得涉案房屋后花两万多元对房屋进行翻新、加建、加高，并非原告所述的简单装修。王恭优、王恭美转让房屋后便已向原告交付房屋及房产证原件，也把身份证复印件交给原告办理房产变更手续。未能办理房产变更手续的原因是被告周植荣未能提供土地使用权证。王恭优、王恭美在转让房屋时已告知原告这一情况。原告称被告王恭优、王恭美不协助他办理过户手续与事实不符。被告王恭优、王恭美同意协助原告办理不动产证事宜。被告周植荣辩称，被告王恭优、王恭美尚欠被告周植荣购房余款15000元。周植荣同意在收到被告王恭优、王恭美支付的购房余款15000元及利息5000元之后协助原告办理房产变更手续。本院经审理认定事实如下：1993年12月23日，原琼山县府城镇马鞍街8号（现海口市琼山区府城街道办事处云露社区居民委员会马鞍街26号）砖木房屋一层（建筑面积：31.97平方米）的产权从案外人沈某1名下办理变更登记至被告周植荣名下（房屋所有权证号：琼山房字第XX**号）。1995年1月20日，原琼山市府城镇马鞍街8号（现海口市琼山区府城街道办事处云露社区居民委员会马鞍街26号）混合房屋一层（建筑面积：38.85平方米）的产权从案外人沈某2名下办理变更登记至被告周植荣名下（房屋所有权证号：琼山房字第XX**号）。2009年11月9日，被告王恭优、王恭美在《出卖房屋及宅基地协议书》上的买主落款处签名，该协议主要内容为：周植荣将座落琼山区府城镇马鞍街8号沈家祖屋前面北边，房屋所有权证为琼山房字第XX**号的砖木结构31平方米和房屋所有权证为琼山房字第XX**号的平顶水泥结构38平方米各一间及屋基土地以115000元出卖给龙塘镇王熙村王恭优、王恭美两兄弟；双方在公证处办理签约手续后，周植荣将房屋及有关证件原件交给王恭优、王恭美；现王恭优、王恭美交10万元给周植荣，候取土地证办理过户后二天内再交完余款15000元；王恭优、王恭美办理过户，周植荣应无偿提供办理手续所需。2009年11月12日，被告周植荣及其妻子彭荣英（已故）作为转让方（甲方）与被告王恭优、王恭美作为受让方（乙方）签订《房地产转让合同》，约定甲方将名下位于××区房地产（房产证号：琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号）出售给乙方所有，转让成交价格为115000元，乙方一次性付清给甲方；甲方要主动协助乙方办理，也可委托乙方自行办理上述房屋（包括宅基地使用权）转让、过户登记手续，办理上述房地产过户登记的一切相关税、费由乙方负责。同日，周植荣与彭荣英作为委托人与受托人王恭优、王恭美签订《委托书》，约定周植荣与彭荣英委托王恭优、王恭美代为办理上述房地产过户至王恭优、王恭美名下的一切相关手续，代为交纳相关税、费，代为领取房产证、土地证，在上述房地产未办理过户登记前，如国家征用拆迁，受托人有权与征用单位签订赔偿协议，并领取赔偿款。2009年11月16日，海南省海口市椰城公证处分别作出（2009）椰城证内字第1242号、1243号《公证书》，分别对上述《房地产转让合同》及《委托书》进行了公证。2009年11月20日，被告王恭优、王恭美向周植荣支付了购房款10万元，周植荣及其儿子周广圣向王恭优、王恭美出具了收款收据。同日，被告王恭优、王恭美向被告周植荣出具《承诺》，承诺按2009年11月9日协议内容执行，以后再无异议争端。2010年5月3日，被告王恭优、王恭美（甲方）与原告沈万发签订《房地产转让协议书》，约定甲方将位于××区号沈家祖屋前面北边混合结构及砖木结构房屋（房产证号：琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号）、房屋土地使用权、房屋水电等设施一并转让给乙方，四至为东至副食门市部，南至公共巷，西至沈宅，北至王宅；甲方有义务协助乙方办理上述房屋及土地使用权有关手续，也可委托乙方办理，办理过户登记的一切费用由乙方负责；协议签订当日，甲方将房地产及水电设施和水电开户等相关证件（原件）、沈某1和沈某2与周植荣及周植荣与甲方签订的出卖房屋协议书（原件）、周植荣名下房屋所有权证及沈某1和沈某2相关产权证件（原件）、房地产转让相关公证书（原件）等交付给乙方；乙方一次性向甲方支付房地产总价款158000元，该房地产及水电设施等归乙方所有和使用。合同签订当日，原告向被告王恭优、王恭美支付了158000元购房款，被告王恭优、王恭美及其父亲王信兰向原告出具了收据，并依约将涉案房屋及相关证件、合同、公证书交付给原告。因被告未协助原告办理涉案房地产的不动产权证，原告遂于2017年10月17日提起本案诉讼。以上事实，有当事人的陈述及房屋所有权证、出卖房屋及宅基地协议书、承诺书、收款收据、房地产转让合同、委托书、公证书、房地产转让协议书、收据、证明书等证据证实，以上证据经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，2009年11月，被告周植荣及其妻子与被告王恭优、王恭美签订《房地产转让合同》，将其名下位于海口市××区号）砖木及混合结构壹层房产（房产证号：琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号）转让给被告王恭优、王恭美。双方经协商后由被告王恭优、王恭美在《出卖房屋及宅基地协议书》上签名，约定先支付购房款10万元，余款15000元待房地产办理过户后再支付给被告周植荣。《房地产转让合同》及《出卖房屋及宅基地协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告王恭优、王恭美支付了10万元购房款，被告周植荣亦将涉案房屋及相关证件交付被告王恭优、王恭美，并出具委托书委托被告王恭优、王恭美办理房产变更手续。被告王恭优、王恭美依法取得涉案房屋的产权。2010年5月3日，被告王恭优、王恭美在未办理过户手续的情况下与原告沈万发签订《房地产转让协议书》，将涉案房屋转让给原告沈万发。《房地产转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约履行了向被告王恭优、王恭美支付购房款158000元的义务，但被告至今未协助原告办理产权过户手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。2016年7月25日，海口市开始实施不动产统一登记，虽然被告无法提供土地使用权证，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，原告请求被告周植荣、王恭优、王恭美协助将涉诉房屋的不动产权证办至其名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告周植荣关于被告王恭优、王恭美先行支付购房余款15000元及利息的主张，因双方约定该购房余款待房地产过户再支付，现该房产尚在周植荣名下，购房余款的支付条件尚未成就，且与本案原告诉求无关联性，属另一法律关系，故本院对该主张不予审理。被告周植荣可待支付条件成就后另案主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告沈万发与被告王恭优、王恭美于2010年5月3日签订的《房地产转让协议书》合法有效；二、限被告王恭优、王恭美、周植荣于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告沈万发将登记在被告周植荣名下的位于海口市××区号）壹层房屋（房产证号：琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号、琼山房字第XX**号）的不动产权证办至原告沈万发名下。案件受理费减半收取1730元（原告已预缴），由被告王恭优、王恭美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员李一坚二○一七年十二月二十五日书记员冯钰速录员高莉瑶附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。