上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终12552号上诉人（原审被告）：王金余，男，1958年6月19日出生，汉族，住上海市。上诉人（原审被告）：上海金顶贸易有限公司，住所地上海市罗香路240号。法定代表人：季伟明，经理。上诉人（原审被告）：上海金顶贸易有限公司百色浴室，营业场所上海市百色路1200号。负责人：王金余。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：卢宏斌，上海金顶贸易有限公司百色浴室职工。被上诉人（原审原告）：上海汇成物业有限公司，住所地上海市蒲汇塘路158号605室。法定代表人：仲勇，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。上诉人王金余、上海金顶贸易有限公司（以下简称金顶公司）、上海金顶贸易有限公司百色浴室（以下简称百色浴室）因与被上诉人上海汇成物业有限公司（以下简称汇成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初11771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王金余、金顶公司、百色浴室上诉请求：撤销原判第一、二项，依法改判为驳回被上诉人汇成公司的相关原审诉请。事实和理由：被上诉人作为出租人解除租赁合同应当在双方租赁合同到期前六个月向上诉人提出，被上诉人于双方租赁合同到期一年后才发律师函通知上诉人，解除合同已超过合理期限。上诉人将租金支付至2017年年底应视为租期延长。尽管被上诉人未承诺延长房屋租期，但其收取租金的行为表示无条件接受上诉人延长租赁期的请求。租赁期内，上诉人与被上诉人协商装修，被上诉人表示同意，如果其不同意在租赁期限届满后继续租赁给上诉人，上诉人也不会再投入500万元装修费。被上诉人汇成公司辩称，其不同意上诉人王金余、金顶公司、百色浴室的上诉请求。租赁合同已于2015年12月到期，双方没有就续租达成协议，上诉人应当按照合同约定搬离房屋，将房屋返还给被上诉人，不需要等到被上诉人要求其搬离才搬离。并且，被上诉人没有要求上诉人支付过租金，房屋装修也已折旧完毕，不应再进行任何补偿。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。2017年5月，汇成公司向一审法院起诉请求：1.判令王金余、金顶公司、百色浴室从上海市XX路XX号房屋迁出，并交还房屋；2.判令王金余、金顶公司、百色浴室支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月52,500元计算，王金余、金顶公司、百色浴室已经支付的630,000元房屋使用费从前述款项中予以扣除。一审法院认定事实：上海XX公司系上海市徐汇区XX路XX号房屋（以下称为系争房屋）的权利人。2013年12月，上海XX公司委托汇成公司代理出租并办理系争房屋的有关手续。汇成公司（出租方、甲方）与王金余（承租方、乙方）签订《百色路底层房屋商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市徐汇区XX路XX号商铺，建筑面积为：XX路XX号楼上楼下（约400平方米），房屋用途为商铺，房屋所有权证证书编号：徐字（2003）第XXXXXX号。租赁期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出继续承租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。房屋租金，从2010年1月1日至2012年12月31日为每年共计315,000元，从2013年1月1日至2015年12月31日的租金视市场情况再定。租赁合同关于租赁保证金的约定留白。乙方在承租期间，不得改建或毁坏房屋结构，如在租赁范围内添置设备及进行装修时，均需事先向甲方提出书面申请，并提供实施方案和装修图，在征得甲方物业管理处书面同意后，方可实施，乙方保证所做内装修工程的质量与使用安全，该设计和装修费用由乙方承担。本合同租赁期限届满后或提前终止、解除时，乙方应将承租的房屋及设备完好的交给甲方。乙方在租赁期间内投入的装修、装潢（不包括动产），除甲乙双方另有约定的外，乙方应连同房屋一起保持原状无偿交还给甲方，不得以任何理由损坏、变更建筑物本身之结构或拆除经装修已经成为该房屋的附属物。乙方同意租赁房屋的装潢已折旧完毕，不再另行结算。合同租赁期限届满后或提前终止、解除时，乙方未搬离租赁房屋的，乙方需按本合同规定的租金标准的两倍计算延期交付期间的占有使用费。任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。如以人手传送，于送达时视为已接收。如以传真形式进行，则以传真接受人确认接到传真时视为已送达。租赁期间届满后，汇成公司与王金余就租金问题一直未能协商一致，未续签租赁合同。2016年12月22日，汇成物业委托律师发函给王金余、百色浴室，声明：“一、贵司应在接函后7天内搬离本市XX路XX号房屋商铺，将租赁房屋返还给委托人。二、贵司应在接函后7天内将自2016年1月1日起按每年945,000元标准支付给委托人房屋使用费；同时委托人保留继续追究贵租户相应违约责任的权利。三、若贵租户未按期搬离的，委托人将通过司法途径解决双方上述事宜。”该函以挂号信（编号：XA36790217931）方式于2016年12月27日投递。一审另查明，百色浴室系金顶贸易设立的分公司，系争房屋由百色浴室实际使用。2016年3月28日，王金余一方向汇成公司支付157,500元（付款人：许某，款项来源：2016年上半年房租）；2016年7月26日，王金余一方向汇成公司支付157,500元（付款人：许某，款项来源：2016年下半年房租）；2017年6月2日，王金余一方向汇成公司支付315,000元（交款人：百色浴室，款项来源：2017年全年房租）。一审审理中，汇成公司确认收到上述费用共计630,000元。一审审理中，王金余一方主张曾向汇成公司支付过五万元租赁保证金，但凭证遗失。汇成公司确认仅收到王金余一方缴纳的25,000元租赁保证金，并同意返还。一审法院认为，汇成公司与王金余签订的《百色路底层房屋商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守。本案中，汇成公司与王金余在租赁期间届满后，未续签书面续租合同。王金余（合同相对方）及百色浴室（实际使用人）虽继续使用房屋并按照租金标准支付房屋使用费，汇成公司也实际收取了该笔款项，但就租金问题磋商期间，汇成公司已明确表示对以原租赁合同租金标准续租存有异议，王金余一方自行向汇成公司账户支付的630,000元款项的性质不能认定为“租金”。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，并负责将实际使用人一并迁出，实际使用人应当配合。法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，百色浴室的民事责任由金顶公司承担。故汇成公司要求王金余、金顶公司、百色浴室从系争房屋迁出并交还房屋之诉讼请求，法院予以支持。一审审理中，王金余、百色浴室主张从未收到汇成公司要求其搬离系争房屋的律师函，法院认为，即使王金余确实未收到上述律师函，也完全能够根据原租赁合同的约定合理预见，在未续签租赁合同的情况下，不及时搬离的风险及法律后果——按租金标准的两倍计算延期交付期间的房屋使用费。百色浴室作为实际使用人，在汇成公司与王金余的租赁合同到期后继续使用系争房屋，须一并承担房屋使用费。故汇成公司要求王金余、金顶公司、百色浴室支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（扣除王金余一方已经支付的630,000元）之诉讼请求，依法有据，法院予以支持。关于王金余一方向汇成公司支付租赁保证金的数额，汇成公司仅确认王金余一方支付25,000元，王金余一方称支付了50,000元的主张，并无证据加以证明，法院不予采信。租赁合同约定，在承租期间进行装修时，需事先向汇成公司提出书面申请，并提供实施方案和装修图，在征得汇成公司书面同意后，方可实施。王金余一方称，经汇成公司同意对系争房屋进行装修，并以现金支付共计五百七十万元装修款的意见，未提供证据加以证明，法院不予采信。即使王金余一方确实对系争房屋进行了装修，如租赁合同所述，租赁期限届满后，租赁房屋的装潢也已折旧完毕，不再另行结算。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，于二○一七年八月十日作出判决：一、王金余、上海金顶贸易有限公司、上海金顶贸易有限公司百色浴室于判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区XX路XX号房屋，并将该租赁房屋返还给上海汇成物业有限公司；二、王金余、上海金顶贸易有限公司于判决生效之日起十日内向上海汇成物业有限公司支付自2016年1月1日至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月52,500元计算，王金余、上海金顶贸易有限公司已经支付的630,000元从前述款项中予以抵扣；三、上海汇成物业有限公司应于判决生效之日起十日内返还王金余、上海金顶贸易有限公司租赁保证金25,000元，该款可与上述判决第二项的款项抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,140元，由王金余、上海金顶贸易有限公司共同负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人王金余、金顶公司、百色浴室提供上海市商业用房租赁合同及系争房屋漏水照片，欲证明王金余将房屋租赁权转给许某，并且房屋漏水一直未修理，上诉人不能正常使用房屋。被上诉人对上述证据不予认可。由于本案双方对系争房屋的实际使用人为百色浴室无异议，汇成公司亦要求百色浴室搬离房屋，故王金余一方主张的其将房屋租赁权转给许某与本案无直接关联，本院不作认定。至于系争房屋漏水照片，因为照片无法反映房屋地址，而且上诉人未提供其他证据证明房屋漏水，在此之前亦未向被上诉人提出异议，故对上诉人的主张，本院不予采信。审理中，被上诉人汇成公司陈述其曾经向上诉人发函要求其搬离，因双方一直协商不成才拖延。而上诉人表示被上诉人涨两倍租金，其也认了，只要被上诉人再将系争房屋给上诉人使用三年，上诉人同意放弃装修。本院认为，本案的争议焦点为《百色路底层房屋商铺租赁合同》到期后，双方是否形成不定期租赁关系。对此，上诉人王金余、金顶公司、百色浴室主张被上诉人汇成公司收取租金的行为表示同意延长租期，被上诉人则表示双方就租金问题一直协商不成。本院认为，其一，双方租赁合同明确约定租赁期满前三个月，王金余向汇成公司提出继续承租书面要求，经汇成公司同意后重新签订租赁合同，而双方未实际签订租赁合同，在双方就租赁达成新的一致意见前，上诉人作为承租方应当自行搬离系争房屋；其二，双方在先前租赁合同到期后就租金问题协商并不代表双方形成不定期租赁关系，被上诉人未退还上诉人支付的款项亦不表明其认可双方已形成不定期租赁关系，因为上诉人实际占有使用房屋，造成被上诉人租金损失，其有权保留上诉人支付的钱款。故本院有理由认定在租赁期限届满后，双方未合意形成不定期租赁关系。租赁合同约定租赁期限届满后，上诉人未搬离房屋的，需按照合同规定的租金标准两倍计算延期交付期间的占有使用费，上述约定实质为在上诉人违约不搬离系争房屋时应承担的违约责任，鉴于上诉人未提供充分的证据证明两倍租金明显高于被上诉人的实际损失，并且其在二审中表示即便被上诉人涨两倍租金，其也认可，这表明两倍租金的标准合理。至于上诉人主张的装修费，一则，未有证据显示上诉人装修经过被上诉人同意，二则，租赁合同明确约定在租赁期限届满后，上诉人同意租赁房屋的装潢已折旧完毕，不再另行结算。因此，上诉人的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人王金余、金顶公司、百色浴室的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币12,280元，由上诉人王金余、上海金顶贸易有限公司、上海金顶贸易有限公司百色浴室负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一七年十二月十一日书记员  刘 皓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……