杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初11972号原告：杭州福莱特塑料开发有限公司，统一社会信用代码91330109733191430W，住所地杭州市萧山区南阳街道阳城路17号。法定代表人：曹永泉，董事长。委托代理人：陈荣国，系公司员工。被告：冯伟军，男，1969年6月11日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告：黄萍，女，1967年12月8日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告冯伟军、黄萍委托代理人：王剑波，浙江汉朔律师事务所律师。被告：罗鸣，男，1989年12月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告：冯某，女，2001年7月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。原告杭州福莱特塑料开发有限公司诉被告冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某侵权责任纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月9日公开开庭进行了审理，原告杭州福莱特塑料开发有限公司的委托代理人陈荣国，被告冯伟军、黄萍及其委托代理人王剑波到庭参加诉讼。后，因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本案于2016年10月9日中止审理。本案于2016年12月21日第二次公开开庭进行了审理，原告杭州福莱特塑料开发有限公司的委托代理人陈荣国，被告冯伟军、黄萍及其委托代理人王剑波到庭参加诉讼。审理期间，原、被告双方均申请就案涉房屋的市场价值进行司法评估，本院予以准许。后因案情复杂，本案依法转为普通程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理，原告杭州福莱特塑料开发有限公司的委托代理人陈荣国，被告冯伟军、黄萍及其委托代理人王剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州福莱特塑料开发有限公司向本院提起诉讼请求，并在最后一次庭审中予以变更，即：1.四被告立即腾退位于杭州市萧山区振阳路与向阳路交叉口的杭州福莱特塑料开发有限公司员工宿舍楼东侧由南往北第4间1-2楼房屋（建筑面积220平方米，门牌号：南翔村××号），并赔偿自2008年5月1日起至腾退之日止的租金损失。2.如上述房屋经法院审理认为不适合腾退的，则要求四被告赔偿原告案涉房屋的市场价值554000元，并赔偿该款自2008年5月1日起按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止的利息损失。事实和理由：位于杭州市萧山区振阳路与向阳路交叉口的杭州福莱特塑料开发有限公司员工宿舍楼，系原告与杭州市萧山区的村企合作项目。其中，该宿舍楼东侧由南往北第4间1-2楼房屋（建筑面积220平方米，门牌号：南翔村××号）为原告所有。四被告为同一家庭户，户主为冯伟军。2008年5月，未经原告同意，四被告非法占有了上述房屋。后原告多次要求被告腾退房屋，但未果。被告冯伟军、黄萍辩称：一、原告既不是案涉房屋的所有权人，也不是使用权人，与被告也无房屋租赁法律关系，其与案涉房屋不存在法律上的利害关系，无权要求被告腾退房屋和支付租金，原告无原告诉讼主体资格，应依法驳回其诉讼请求。案涉房屋系不动产，不动产权属证书是房屋所有权的证明。本案中，原告无法提供合法有效的房屋所有权证来证明其系案涉房屋所有权人的事实。原告不是案涉房屋的所有权人，其又没有通过其他方式取得该房屋的使用权，因此也不是案涉房屋的使用权人。相反，案涉房屋系被告从案外人杭州市萧山区村民委员会（杭州市萧山区经济联合社）处购买所得，被告才是案涉房屋的权利主体，依法享有对案涉房屋的包括使用权在内的相应权利。此外，原告和被告之间也不存在房屋租赁法律关系，原告要求被告支付租金亦无法律依据。二、退一步讲，即使原告具有原告诉讼主体资格，其诉讼请求也已过诉讼时效期间，应驳回其诉讼请求。1.原告要求被告腾退房屋的诉讼请求已经过了二年诉讼时效期间。原告于2008年8月20日向被告发出了《通知》，要求被告腾房，说明原告此时已经认为其权利受到了侵害，其后的2009年5月28日，原告也发出了《通知》，但其后未再向被告主张权利，直到2016年4月9日才再次发送《通知》，此时已经过了二年诉讼时效期间，原告的该项诉讼请求因过了二年的诉讼时效期间而应予以驳回。2.原告要求被告支付租金的诉讼请求已经过了一年的诉讼时效期间。同理，本案中，原告自2008年8月20日起已经认为其权利受到侵害，若被告未按原告的要求限期腾退案涉房屋，原告就应该向被告主张租金，其主张租金权利的诉讼时效此时应该起算，但其一直未向被告主张，该项诉讼请求早已过了诉讼时效期间，应依法予以驳回。综上，被告认为，原告与案涉房屋无法律上的利害关系，其不具有原告诉讼主体资格，且其诉讼请求均已超过诉讼时效期间。因此，被告请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告罗鸣、冯某未作答辩也未向本院提供证据材料。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋产权证明书》、《关于“村企合作”房屋产权分割的协议》各1份，欲证明案涉房屋系原告所有的事实。经质证，被告冯伟军、黄萍对《房屋产权证明书》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据没有负责人、制作人的签名、盖章，案涉房屋为不动产，所有权以权属证书为准，街道办事处、村委会无权确权。对《关于“村企合作”房屋产权分割的协议》的“三性”有异议，该协议的落款时间为2008年3月1日，代表是沈小琴，但当时南阳街道南翔村经济联合社的法定代表人为金友康。本案在诉前进行多次协调，原告均未出示该协议，该证据应系原告在事后补充制作。该协议也不具有合法性，该协议处置的是南翔村集体财产，需要村民大会通过并公示，沈小琴签字不具有合法性。同时，被告于2007年10月19日购买案涉房屋，于2006年12月27日提前支付款项，而该协议产生于2008年，晚于被告的购买行为，故不能约束被告依法取得房屋。2.《南阳街道办事处关于冯伟军信访问题的协调处理意见》1份，欲证明案涉房屋系原告所有，四被告非法占有原告房屋的事实。经质证，被告冯伟军、黄萍对真实性、关联性无异议，对合法性及其证明目的有异议，南阳街道办事处无权单方确认案涉房屋的所有权，且从协调处理意见的内容看，被告也系合法取得案涉房屋的所有权。3.通知3份，欲证明原告自2008年8月起多次要求四被告腾退房屋的事实。经质证，被告冯伟军、黄萍对真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告无权要求被告腾房，即便原告具有适格诉讼主体资格，其诉讼请求也已过诉讼时效期间。4.《合作建房合同》、《南阳镇南翔村村民代表大会关于新建村办公大楼的决议》（复印件）各1份，欲证明案涉房屋由原告建造、系原告所有的事实。经质证，被告冯伟军、黄萍认为证据系复印件，其真实性无法确认。即便为真，《合作建房合同》和《房屋产权分割协议》约定的分割方式并不相符。关于《南阳镇南翔村村民代表大会关于新建村办公大楼的决议》，该决议涉及到村民切身利益，需要通过公示方式来证明其合法性。针对以上原告提供的证据，本院经审查后认为：1.证据2、3来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。2.证据4虽系复印件，但经本院核查，该组证据客观、真实，且与本案事实相关联，本院亦予以采纳。同时，经企业信用信息查询，在《合作建房合同》中作为投资人签字的人员曹永明在《合作建房合同》签订时担任原告杭州福莱特塑料开发有限公司的董事职务。3.证据1中的《房屋产权证明书》符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。关于《房屋产权分割协议》，根据庭审调查中原告所作的相关陈述，不排除该证据存在系事后补签的瑕疵。退一步讲，即便《房屋产权分割协议》系事后补签，但根据该证据的形式内容，也应当认定系原告杭州福莱特塑料开发有限公司与杭州萧山南阳街道南翔村经济联合社之间就双方合作开发的振阳路、向阳路沿街商铺及公寓楼分割事项的真实意思表示。同时，结合以上对证据2、4的认证意见，本院对原告与杭州萧山南阳街道南翔村经济联合社合作开发振阳路、向阳路沿街商铺及公寓楼，并经双方协议，案涉位于杭州市萧山区振阳路与向阳路交叉口的杭州福莱特塑料开发有限公司员工宿舍楼东侧由南往北第4间1-2楼房屋（门牌号：南翔村××号）归原告所有的事实予以确认。被告冯伟军、黄萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《承诺书》、《收条》各1份，欲证明被告于2007年10月19日从南翔村村民委员会（经济联合社）购买了案涉房屋，当时的村书记兼村经济联合社法定代表人金友康及村主任（村长）汤关良在《承诺书》上对购房事实代表村两套班子和村经济联合社进行了签名确认，购房款也已经于2006年12月27日提前交付，从而证明被告已经合法取得案涉房屋包括使用权在内相应权利的事实。经质证，原告对真实性无法确认，如被告确向南阳街道南翔村支付房款，应该有南阳街道南翔村出具的收款收据。2.非公司企业法人基本情况及变更登记情况各1份，欲证明杭州萧山南阳街道南翔村经济联合社的基本情况及2008年11月19日之前，其法定代表人为金友康，于2008年11月19日变更为沈小琴的事实。经质证，原告表示其不清楚上述情况，无法发表质证意见。针对以上被告提供的证据，本院经审查后认为，上述证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。为查明本案事实，本院依职权向案外人金友康、汤关良进行调查并形成调查笔录1份。经质证，原告无异议。被告冯伟军、黄萍对“三性”均有异议，金友康在原告处任职，其有利于原告的陈述不应采信。调查笔录中关于宅基地的审批等部分基本属实，关于案涉房屋是否属于村企合作项目不清楚，关于《承诺书》中为何不加盖公章的理由不存在，关于原、被告双方协商购房价格以及交付情况的陈述不真实，被告在《承诺书》出具第二天即2007年10月20日就取得案涉房屋，当时是汤关良将房屋钥匙交给被告。经审查，本院依职权调查所形成的调查笔录，符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。为确定案涉房屋的市场价值，本院依原、被告申请，委托杭州正恒房地产评估有限公司进行了房地产市场价值评估，并形成正恒（2017）估字Q2019号《房地产估价报告》1份。经质证，原告对“三性”无异议。被告冯伟军、黄萍对真实性、合法性、关联性无异议，但对评估结论的合理性和理由的充分性有异议：1.该报告中对案涉房屋的命名存在问题。2.被告对采取成本法评估价值无异议，但报告中并未对各部分成本予以公布。3.案涉房屋不是商品房，评估市场价值不应当包括土地取得费用、管理费用、销售费用等。本院经审查后认为，正恒（2017）估字Q2019号《房地产估价报告》真实、合法，可以客观反映案涉房屋在2007年年底和2017年6月23日的市场价值，故本院予以采纳。根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定如下事实：2006年2月8日，杭州市萧山区经济合作社（以下称甲方）经南翔村村民代表大会决议，与时任原告杭州福莱特塑料开发有限公司董事职务的曹永明（以下称乙方）签订《合作建房合同》1份，约定：由乙方投资建造南翔村村办公综合楼，工程资金由乙方自筹，并且乙方支付给甲方人民币300万元和保证金100万元，保证金自办公大楼竣工验收合格后归还。商住楼房产底层除圆转角外全部归甲方，上面二至五层归乙方，土地产权归乙方，互不付土地租金。办公大楼房产及土地产权全部归甲方，原南阳村办公大楼房产及土地产权归乙方等等。《合作建房合同》签订后，原告杭州福莱特塑料开发有限公司依约向杭州市萧山区经济合作社支付经济补偿300万元，并完成南翔村村办公综合楼和沿街商铺及公寓楼建造施工工程。以上工程完工后，原告杭州福莱特塑料开发有限公司与杭州市萧山区经济联合社签订《关于“村企合作”房屋产权分割的协议》，约定：双方共同合作开发的振阳路、向阳路沿街商铺位于，向阳路以南，门牌号为××-638号，其中门牌号××1800平方的商铺产权归原告杭州福莱特塑料开发有限公司所有，门牌号××1500平方的商铺归杭州市萧山区经济联合社所有。被告冯伟军、黄萍系杭州市萧山区村民，自2003年起就批地建房问题与杭州市萧山区村委会发生纠葛：杭州市萧山区自2003年8月启动新农村建设，冯伟军户与袁军户两户联建，冯伟军户做好房屋基础后直至2005年3月左右未再动工，对此袁军户多次向南翔村村委会反映由于冯伟军户停建导致其房屋墙体进水。为此，南翔村村委会多次催促冯伟军户建造房屋，但冯伟军户提出由于客观原因无法在短时间内建造。根据当时建房政策（必须在六个月内建造），南翔村村委会决定将冯伟军户已经打好地基的宅基地有偿转让给高征远。由此，冯伟军户与南翔村村委会发生纠葛。2006年12月27日，时任杭州市萧山区村书记金友康为协调冯伟军户与南翔村村委会间纠葛，将位于南翔村办公楼东侧以北至南第四户商铺用房底层至二楼合计220平米的房屋预留给冯伟军户，并预收房款10万元。2007年10月19日，时任杭州市萧山区村书记金友康在时任南翔村村长汤关良的证明下，向冯伟军户出具《承诺书》1份，承诺：“在原新农村建房时在没有得到一方的签约和付款，村把一方做好的地基转让给了另一方，后使村工作整体被动。现经村考虑，为了挽回一方的部分损失，同意在村办公楼东朝东房子售给一方二楼二间，为此特承诺以下内容：1.朝东房子价格按土建成本价每平方700元，按图纸面积为准。2.交房时间为2007年12月15日止。3.作为一方在口径上同村保持一致，如不一致或出现其他时，则承诺无效。”《承诺书》签订后，冯伟军户自汤关良处获得案涉房屋的钥匙并对案涉房屋进行了装修。此后，被告冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某至今共同居住生活于上述杭州市萧山区振阳路与向阳路交叉口的杭州福莱特塑料开发有限公司员工宿舍楼东侧由南往北第4间1-2楼房屋（门牌号：南翔村××号）内。后因原告杭州福莱特塑料开发有限公司认为上述房屋系其所有，而被告冯伟军户按照700元/平方米支付的房款远低于成本价，原告于2008年通知被告冯伟军户自动搬离商铺房，于2009年通知被告冯伟军户停止装修并办理房屋买卖手续，于2016年通知被告冯伟军户自动搬离商铺房。期间，原告与被告冯伟军户经多次协商，但因房屋价格问题，协商未果。同时，被告冯伟军户向金友康预交的购房款10万元未缴至杭州市萧山区经济联合社账户内，目前以办理了户名为冯伟军的存折的形式存放于杭州市萧山区经济联合社，被告冯伟军曾向杭州市萧山区经济联合社借款4万元，该款被告冯伟军至今未还。另查明，被告冯伟军户于2014年期间向杭州市萧山区村委会提出建房申请，要求办理宅基地审批手续。杭州市萧山区村委会根据南翔村《村规民约》的规定，以冯伟军涉及村企合作项目遗留问题未解决而答复其暂缓审批。对此，被告冯伟军、黄萍于2014年2月向杭州市萧山区信访局进行了反映。杭州市萧山区人民政府南阳街道办事处指派专人于2014年5月8日召集相关人员就宅基地审批、商铺房购买事项进行了调查和协商。但因商铺房价格未能达成一致，协调未果。2016年3月10日，冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某向杭州市萧山区人民法院提起行政诉讼，要求责令杭州市萧山区村民委员会履行法定职责，批准原告对原宅基地上房屋进行修缮（翻建）的申请，并将同意申请的决定提交至南阳街道办事处。案经审理，杭州市萧山区人民法院于2016年10月26日依法作出（2016）浙0109行初33号行政判决：责令被告杭州市萧山区村民委员会在本判决生效之日起三十日内对原告冯伟军的申请作出处理决定。再查明，为确定案涉房屋的市场价值，原、被告双方分别向本院申请对案涉房屋在2007年年底、2017年6月23日的市场价值进行评估，本院依法委托杭州正恒房地产评估有限公司进行了房地产市场价值评估。杭州正恒房地产评估有限公司接受本院委托，采取成本法估价方法，确定位于杭州市萧山区振阳路与向阳路交叉口的杭州福莱特塑料开发有限公司员工宿舍楼东侧由南往北第4间1-2楼的房屋（门牌号：南翔村××号）在2007年年底的市场价值为41万元，建筑面积单价为1926元/平方米；在2017年6月23日的市场价值为55.4万元，建筑面积单价为2603元/平方米。本院认为：本案首先要解决的争议焦点为原告是否系本案的适格原告以及被告冯伟军户是否已向杭州市萧山区村民委员会（经济联合社）购得案涉房屋。被告冯伟军、黄萍认为其于2006年12月27向时任杭州市萧山区村书记金友康缴纳购房款10万元，金友康于2007年10月19日出具《承诺书》，且被告自时任杭州市萧山区村长汤关良处获得案涉房屋钥匙，故其已向杭州市萧山区村民委员会（经济联合社）购得案涉房屋。对此，本院认为，仅凭现有证据和法庭调查，被告的主张依据尚不充分，理由如下：一、案涉房屋系原告与杭州市萧山区经济联合社进行村企合作所建房屋，根据本案庭审及调查的情况，金友康在收取购房款10万元及出具《承诺书》时，上述合作建房尚未进行产权分割，即案涉房屋究竟归谁所有尚处产权不明的状态。二、退一步讲，即便案涉房屋根据原告与杭州市萧山区经济联合社之间的产权分割协议确定由杭州市萧山区经济联合社所有，被告已并不因此获得该房屋的所有权。理由如下：1.如被告确系向杭州市萧山区经济联合社购买案涉房屋，该购房事项属于经济合作社对集体资产的处置事项。依照我国相关法律和行政法规的规定，在处理集体资产处置事项或者其他和村组织、村民利益有重大关系的事项时，应当通过村民会议或者社员大会的形式决议通过方可办理。落实到本案，被告的购房事项仅有村书记金友康的确认和村长汤关良的见证，未加盖村组织、经济合作社公章，该购房事项并未得到杭州市萧山区村民委员会、杭州市萧山区经济联合社经过合法程序予以同意。2.从本案的审理情况来看，杭州市萧山区村民委员会、杭州市萧山区经济联合社对被告的购房事项在事后也未予以追认，金友康所收取的购房款10万元目前以办理了户名为冯伟军的存折的形式存放于杭州市萧山区经济联合社，相关款项未缴入杭州市萧山区村民委员会或杭州市萧山区经济联合社账户内。3.被告方向金友康支付的购房款为10万元，而案涉房屋经司法评估确定在2007年年底的市场价值为41万元。即便考虑到被告冯伟军户与杭州市萧山区村民委员会之间就宅基地转让产生的价值补偿纠纷的因素，被告方依照《承诺书》所需支付的购房款显然也远低于案涉房屋在当时的市场价值。承上，被告方主张自杭州市萧山区村民委员会（经济联合社）购得案涉房屋的依据尚不充分，同时根据原告与杭州市萧山区经济联合社签订的《关于“村企合作”房屋产权分割的协议》，案涉房屋由原告投资建造且经产权分割确认由原告所有，原告对该房屋应当享有占有、使用等合法权利。现被告冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某至今仍占有、使用该房屋，本院对原告提起侵权责任之诉的诉讼主体资格予以认可。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”落实到本案，被告方系基于对金友康、汤关良身份的判断而向金友康预交房款并接受金友康出具的《承诺书》，并自汤关良处取得案涉房屋钥匙。被告方实际使用房屋后，原告与杭州市萧山区经济联合社在对房屋进行产权分割时，原告对此也未提出相关异议，导致被告方对案涉房屋进行装修并实际使用该房屋已近十年。被告方在审理过程中也表示不同意返还房屋，基于尊重现状、维持稳定的考虑，本院认为在本案中不宜要求被告方将案涉房屋腾退并返还。但在被告方不返还房屋的情况下，基于公平等价原则的考虑，被告方应当向原告支付相当于案涉房屋目前市场价值的经济补偿。案涉房屋经司法评估确认其在2017年6月23日的市场价值为55.4万元，本院据此认定被告方应向原告支付经济补偿款55.4万元。同时，在被告方占用案涉房屋期间，案涉房屋的市场价值也得到了相应升值，原告所主张的利息损失在案涉房屋市场价值的升值中已获得相应补偿，故对原告要求被告方赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。被告关于原告不具有本案适格主体资格的抗辩意见，以上已作详细论述，本院在此不予采纳。被告关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，因本案系侵权责任纠纷，被告方占有、使用案涉房屋的侵权行为持续至今，故原告于2016年8月3日向本院提起诉讼要求被告停止侵权、排除妨碍并腾退案涉房屋，显然并未过诉讼时效。被告的该抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。被告罗鸣、冯某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告主张的事实理由及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某于本判决生效之日起十日内支付原告杭州福莱特塑料开发有限公司经济补偿款554000元。如被告冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杭州福莱特塑料开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4468元，由被告冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某负担。原告杭州福莱特塑料开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告冯伟军、黄萍、罗鸣、冯某于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 陈 龙代理审判员 程 燕人民陪审员 戴志庆二〇一七年十二月六日书 记 员 贺一豪