湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂13民终638号上诉人（原审被告）：张明容，女，1971年10月28日出生，汉族，务工，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：张明江，男，1978年5月18日出生，汉族，广西壮族自治区兰州通用机械厂技工学校校长，住该校，系张明蓉胞弟。被上诉人（原审原告）：桂红玲，女，1973年5月13日出生，汉族，随州市妇幼保健院职工，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：张军仁，湖北美佳律师事务所律师。原审第三人：随州波导科技有限公司，住所地：随州市经济技术开发区波导大道1号。法定代表人：徐立华，董事长。委托诉讼代理人：潘岚，该公司员工。上诉人张明容因与被上诉人桂红玲、原审第三人随州波导科技有限公司（以下简称波导公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明容的委托诉讼代理人张明江，被上诉人桂红玲及其委托诉讼代理人张军仁，第三人波导公司的委托诉讼代理人潘岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张明容上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人桂红玲的诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审认定本案诉争房屋归桂红玲所有的依据系《商品房买卖合同》、销售发票及银行还款凭证，但该三份证据均系张明容签字，证实了房屋所有权人系张明容。一审以其向波导公司核实的事实认定本案诉争房屋系桂红玲夫妇购买，但一审未明确说明核实的内容，且波导公司亦陈述不知情。2、上诉人已提交张明江于2011年6月7日和8日在随州市邮政银行共取款40万元的证据，该时间与张思念2011年6月8日交付房屋定金的时间一致，该40万元张明江已交付给张思念，能够证实诉争房屋购房款系张明江支付。3、被上诉人桂红玲未能提供其与张明容之间的书面约定证实诉争房屋系其以张明容的名义购买。综上，本案诉争房屋《商品房买卖合同》主体不是桂红玲，购房款亦非桂红玲支付，桂红玲亦未提供直接证据证实诉争房屋系其所有，请求二审法院驳回桂红玲的诉讼请求。被上诉人桂红玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，请求二审维持原判。原审第三人波导公司服从原判。桂红玲向一审法院起诉请求：1、随州市千千水岸小区6幢2单元1101号商品房属于桂红玲所有；2、张明容协助桂红玲办理该房屋的产权变更登记手续；案件受理费由张明容承担。事实与理由：2011年6月13日，我与丈夫张思念商量购买了波导公司开发的随州市千千水岸小区6幢2单元1101号商品房一套。因我们已经有一套房产，购买该套房产属于二套房。根据当时的国家政策，二套房办理按揭手续复杂且税费较高。我们商量以我丈夫妹妹张明容的名义购买。经张明容同意，我们以张明容的名义与波导公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定总价款763004元，首付233004元，余款530000元办理银行按揭贷款。合同签订后，我丈夫向波导公司刷卡支付了首付款，并以张明容的名义办理了按揭贷款手续。之后一直由我们以张明容的名义偿还银行按揭贷款。2015年元月，我丈夫因病去世，但我仍然以张明容的名义偿还银行按揭贷款，直到2016年2月中断。我多次与张明容协商，请求其配合将该房屋的《商品房买卖合同》变更为我本人，但张明容拒绝配合办理变更手续，故诉至法院。一审法院认定事实：2011年6月桂红玲及其丈夫张思念共同决定在随州市千千水岸小区购买商品房一套。6月8日，桂红玲夫妇商定后，确定购买该小区6幢2单元1101号商品房。并于当日通过其丈夫张思念在中国农业银行的银行卡向波导公司刷卡支付了购房定金10000元。经售楼员介绍，桂红玲夫妇购买的该房屋属于二套房，办理按揭手续较为复杂，且税费较高。桂红玲夫妇商定，以张思念的胞妹张明容的名义顶名代为购买，并签订购房合同，办理按揭手续。经与张明容商量，其表示同意。同年6月13日，桂红玲丈夫张思念以张明容名义向波导公司支付了房屋的首付款，仍然通过其个人所有的中国农业银行的银行卡向波导公司刷卡支付223004元，加上购房定金共计支付首付款233004元。同年6月24日，桂红玲夫妇与张明容一起到波导公司，当面以张明容名义与波导公司签订了《商品房买卖合同》，合同文号为（SZ房字[2011]第03989号）。合同约定波导公司将其开发的随州市千千水岸小区6幢2单元1101号房屋出卖给张明容，房屋建筑面积135.5㎡，单价5630.2元/㎡，房屋总价款763004元。首付款233004元，剩余房款530000元，由张明容申请办理银行按揭贷款，房屋还款期限为25年，每月还款3600元。合同签订后，按揭贷款银行于2011年12月7日就该房屋发放贷款530000元。桂红玲及其丈夫张思念从2012年1月开始至2015年12月陆续以张明容的名义偿还银行贷款，累计偿还本金38297.62元。该房屋至今尚未办理房屋产权登记手续。一审另查明，桂红玲及其丈夫张思念共同购买的随州市千千水岸小区6幢2单元1101号商品房由波导公司投资开发建设。该幢楼的总房产证号为随州市房权证城区字第××号，登记的房屋所有权人为随州波导科技有限公司。登记时间为2014年6月5日。一审还查明，桂红玲与丈夫张思念于1998年11月30日登记结婚。2015年1月2日，张思念因病去世。张思念、张明容、张明江为同胞兄妹。桂红玲的丈夫去世后，桂红玲与张明容因该房屋的归属问题发生争议。桂红玲要求张明容将该房屋的购买人变更为桂红玲本人，张明容拒不配合。桂红玲因此从2016年1月开始中止偿还银行按揭贷款。截止2016年9月26日已经连续9期未按约定还款，共拖欠贷款本息29089.48元。因波导公司系张明容按揭贷款的保证人，故按揭贷款银行（即中国工商银行股份有限公司随州开发区支行）于2016年9月27日向张明容的保证人波导公司下达《个人贷款逾期催收通知书》。并于2016年6月30日从波导公司向贷款银行缴纳的贷款保证金中扣划了22835.68元，用于抵偿张明容的按揭贷款本息。故截止2017年3月7日，桂红玲以张明容名义购买的房屋，累计偿还银行按揭贷款46108.69元，尚欠贷款483891.41元。为消除争议，明确诉争房屋的产权以及后期按揭贷款的偿还责任，桂红玲于2017年1月9日诉至法院，形成本诉。一审法院认为，因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中桂红玲主张对诉争的房屋享有所有权。其提供了《商品房买卖合同》、销售发票、银行还款凭证等证据。结合法院依职权向波导公司调查核实的相关事实，能够证实双方争议的房屋系由桂红玲夫妇实际购买，并支付购房定金和首付款。为规避二套房的税费，而以张明容的名义顶名签订《商品房买卖合同》，并办理按揭贷款手续。之后，由桂红玲夫妇以张明容名义偿还银行按揭贷款。庭审中张明容辩称该房屋的购房款由其胞弟张明江支付，但其未提供任何证据予以证实，其辩解理由不能成立，法院不予采信。其还辩称在张思念去世后，该房屋应属于张思念的遗产，由配偶、父母、子女共同继承。该遗产继承问题不属于本案的审理范围，本案不作审理。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决：一、随州市千千水岸小区6幢2单元1101号的一套商品房由桂红玲所有；二、张明容于判决生效之日起10日内协助桂红玲办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费300元，由张明容负担。二审中，上诉人张明容为支持其上诉请求，向本院提交下列证据：张明江账号为62×××72的银行卡在中国邮政储蓄银行股份有限公司随州市曾都支行查询的账户交易明细一份、张思念账号为62×××12的银行卡在中国农业银行股份有限公司随州分行查询的交易明细一份以及张思念账号为62×××30的银行卡在中国邮政储蓄银行股份有限公司随州市分行查询的交易明细一份。证明内容：2011年6月7日、6月8日张明江两次在中国邮政储蓄银行随州市清河路营业部从其银行卡分别取款20万元，共计取款40万元。该40万元分别于2011年6月7日、6月8日进入张思念的账户。2011年8月15日张明江在邮储银行兰州市七里河支行从自己银行卡转账150万元到账户为62×××30的张思念的银行卡上。证明目的：桂红玲、张思念夫妇2011年6月8日支付的诉争房屋首付款系张明江给付。被上诉人桂红玲为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：证据一、上诉人张明容丈夫李正强的录音证据一份。证明内容：2016年9月29日，桂红玲带着中国工商银行股份有限公司随州开发区支行的工作人员李某、章俊，随州市千千水岸小区售楼部工作人员朱鹰及公司法律顾问何东风到张明容家了解本案诉争房屋的还款事宜。张明容的丈夫李正强接待后称：“本案诉争房屋的产权是张思念的，张思念以妹妹张明容的名义购买诉争房屋，我们只是顶名，没有出一分钱，诉争房屋的首付款和按揭贷款都是张思念、桂红玲支付的，我们没想过据为己有，我们不要房子也不出钱，银行应当要求桂红玲按时偿还按揭贷款，以后我们愿意配合桂红玲过户，但我不会在银行催缴通知函上签字”。证据二、被上诉人桂红玲的委托诉讼代理人张军仁对随州市千千水岸小区售楼部按揭专员朱鹰的调查笔录一份。证明内容：朱鹰陈述本案诉争房屋合同购房者及按揭客户系张明容，中途不知何故停止支付按揭款，我曾多次电话向张明容催收，开始其称“没钱还款”，后来其拒接电话。2016年9月29日我与公司法务何东风、中国工商银行股份有限公司随州开发区支行的工作人员李某、章俊及桂红玲一行五人到张明容家去询问情况，张明容本人不愿意出来与我们见面，其丈夫李正强对诉争房屋的购买及付款情况作了陈述，桂红玲进行了录音。桂红玲向我提供的U盘录音内容和当时情况一致。诉争房屋按揭贷款期间停止了一段时间无人偿还，贷款银行从我公司的保证金中扣划了2万余元，2017年9月初，银行反馈桂红玲还清了逾期贷款，银行归还了扣划我公司的保证金，现在客户还款正常。以上两份证据的证明目的：本案诉争房屋系桂红玲、张思念夫妇借张明容的名义购买，房屋应归桂红玲所有。证据三、按揭贷款还款明细一份。证实自2011年2月7日至2017年9月7日桂红玲以张明容的名义向银行偿还按揭贷款本金61468.65元、利息177479.46元。原审第三人波导公司二审期间向本院提交银行卡刷卡记录单两张及发票一张。证明内容：2011年6月8日及2011年6月13日，张思念账号为62×××12的农业银行卡分别在波导公司的刷卡机上刷卡消费10000元及223004元，用于交付诉争房屋定金和首付款，公司向张思念开具了付款方为张明容、金额为233004元的预收购房款发票一份。证明目的：购房首付款233004元是张思念用其银行卡支付。为核实本案事实，本院依职权向中国工商银行股份有限公司随州开发区支行的工作人员李某进行了调查，并向该行调查了随州市千千水岸小区6幢2单元1101号商品房的按揭贷款偿还情况。李某证实其于2016年9月29日与同事章俊、波导公司朱鹰、何东风及桂红玲五人去张明容家催要银行贷款，桂红玲向法院提交的录音内容真实。中国工商银行股份有限公司随州分行出具情况说明，证实借款人张明容2011年6月24日购买随州市千千水岸小区6幢2单元1101号商住房，于2011年12月7日在该行办理53万元个人住房按揭贷款，期限25年，月还本息3128.76元，截至2017年12月5日止，贷款余额468531.35元，已还本金61468.65元，已还利息177479.46元。以上证据经质证，对上诉人张明容提交的证据，被上诉人桂红玲认为该组证据只能证实张明江和张思念之间存在资金往来，不能证实该款是张明江转给张思念购买本案诉争房屋。原审第三人波导公司对张明容提交的证据无异议。对被上诉人桂红玲提交的证据，上诉人张明容认为，对证据一和证据二均有异议，李正强与本案无关，朱鹰没有出庭作证，对其二人陈述内容的真实性有异议，本案诉争房屋应以银行凭证和商品房购买合同为准。对证据三的真实性有异议，该证据无银行公章。其认为诉争房屋按揭贷款在张思念生前确实由张思念在偿还，张思念过世后系桂红玲在偿还，但其二人还贷的钱均系张明江给付的。原审第三人波导公司对桂红玲提交的三份证据的真实性均予以认可。对于原审第三人提交的证据，上诉人张明容对其真实性无异议，但提出当时虽然是张思念去交的定金和首付款，但这笔钱是张明江给张思念的。被上诉人桂红玲对该组证据无异议。对法院依职权调取的证据，上诉人张明容对证人李某的证言有异议，认为因桂红玲向银行偿还了按揭贷款，双方存在利害关系。被上诉人桂红玲和原审第三人波导公司对李某的证言均无异议。对于上述有异议的证据，本院认为，上诉人张明容提交的证据来源于银行查询，对其真实性予以认可。但该组证据只能证实张明江与张思念之间存在资金往来，不能证实张明江取款的40万元及转账的150万元系给张思念支付购房款，故对其证明目的不予采信。被上诉人桂红玲的证据一与证据二与法院依职权向李某调查核实的证据相互印证，对该两组证据予以采信；证据三与法院依职权向银行调查核实的诉争房屋按揭贷款情况相一致，上诉人张明容亦认可诉争房屋按揭贷款在张思念生前由张思念偿还，张思念过世后由桂红玲偿还，故对该证据予以采信。原审第三人波导公司的证据来源于其财务档案，且当事人对其真实性均予以认可，对该组证据予以采信。本院经依法核实确认的事实和一审认定的事实一致。另查明，本案诉争随州市千千水岸小区6幢2单元1101号房屋于2011年12月7日以张明容的名义在中国工商银行股份有限公司随州开发区支行办理了53万元的个人住房按揭贷款，期限25年，截至2017年12月5日止，贷款余额468531.35元，已还本金61468.65元，已还利息177479.46元。还查明，2017年12月6日，桂红玲书面申请将随州市千千水岸小区6幢2单元1101号房屋尚欠银行的按揭贷款468531.35元提存至随州市中级人民法院，并将该笔款项汇入随州市中级人民法院执行款账户。本院认为，本案争议的焦点是：本案诉争房屋的实际买受人是谁？上诉人张明容主张诉争房屋系其胞弟张明江出资购买，被上诉人桂红玲主张诉争房屋系其与丈夫张思念生前以张明容的名义共同出资购买。经查，一审中，桂红玲提交了张思念的银行卡刷卡记录单、购房发票原件等证据。二审中，原审第三人波导公司亦提交了张思念的刷卡记录单，以上证据显示2011年6月8日及2011年6月13日，桂红玲丈夫张思念的农业银行卡分别在原审第三人波导公司的刷卡机上刷卡消费10000元与223004元，用于支付本案争议房屋的定金及首付款，张思念在刷卡记录单上签字确认，以上证据证实诉争房屋定金及首付款系张思念用其银行卡支付。另外，一审中，桂红玲提交了其本人和部分以张明容名义在银行的原始还款凭证，二审中，张明容亦认可诉争房屋按揭贷款在张思念生前由张思念偿还，张思念过世后由桂红玲偿还，其本人没有偿还银行按揭贷款。结合桂红玲二审提交的录音证据材料，张明容丈夫李正强亦证实诉争房屋系张思念与桂红玲以张明容的名义购买，所有款项均系张思念与桂红玲支付，房屋产权归张思念与桂红玲。以上证据相互印证，证实了本案诉争房屋系张思念和桂红玲借张明容的名义出资购买，双方系借名房屋买卖关系，诉争房屋的实际买受人系张思念与桂红玲。上诉人张明容称本案争议房屋定金、首付款及还贷款虽系张思念、桂红玲支付，但实际出资均来自于张明江。本院认为，张明容二审提供的取款及转账记录只能证实张明江与张思念之间存在资金往来，不能证实张思念已支付的定金和首付款系张明江给付，故上诉人张明容上诉称诉争房屋系张明江实际出资购买的上诉理由不能成立，本院不予支持。因房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。本案中，上诉人张明容与被上诉人桂红玲虽未签订书面的借名买房协议，但如前所述，上诉人张明容的丈夫李正强录音证实双方存在借名买房的合意，并约定诉争房屋产权归桂红玲与张思念所有，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权并未因此转移由桂红玲与张思念所有，只是在借名人张思念、桂红玲与被借名人张明容之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人张明容因此对借名人桂红玲、张思念负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。一审法院判决桂红玲对诉争房屋直接享有房屋所有权处理不当，应予纠正。因购买本案诉争房屋时，张思念、桂红玲除支付定金和首付款外，其余款项系以张明容的名义在银行按揭贷款，诉争房屋已在银行办理抵押，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，现桂红玲已将本案诉争房屋按揭贷款尾欠款468531.35元提存至随州市中级人民法院执行款账户，用于偿还诉争房屋按揭贷款。抵押权消灭后，诉争房屋可办理房屋所有权转移登记。因张思念已去世，张明容有义务协助桂红玲将诉争房屋的所有权从其名下转移登记至桂红玲名下。关于张思念生前已支付的购房款中属于其遗产部分，张思念的遗产继承人可另行就遗产继承进行诉讼，本案不予处理。综上所述，一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初95号民事判决第二项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初95号民事判决第一项；三、驳回桂红玲的其他诉讼请求。一审案件受理费300元；二审案件受理费11430元，均由上诉人张明容负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  张 欢审判员  李 超二〇一七年十二月二十六日书记员  朱玉玲