杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初8041号原告俞迪华，男，1967年11月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人胡桂红，浙江法君律师事务所律师。被告王祖炎，男，1949年2月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托代理人王晖，住杭州市萧山区，系被告王祖炎女儿。委托代理人温建平，浙江威亚律师事务所律师。原告俞迪华诉被告王祖炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法由代理审判员李诚适用简易程序于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告俞迪华及其委托代理人胡桂红，被告王祖炎的委托代理人王晖、温建平到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许各方自行协商二个月。经当事人同意，本案继续适用简易程序并延长审限三个月。本案现已审理终结。原告俞迪华诉称：原告自2008年下半年起向被告承租其位于的店面进行个体工商户营业，名称为杭州萧山河上镇迪华家电商行，经营家用电器、小五金零售。原告承租房屋面积为170平方米左右，其中前房面积为127平方米，后房面积为43平方米。承租房屋系毛坯房，由被告按家电、小五金销售要求予以装修装潢。2014年12月10日，原、被告续签了房屋租赁协议，约定租金2年，自2014年12月20日起至2016年12月20日止，租金每年50000元。2016年6、7月份，河上镇人民政府因03省道整改等需征迁原告所承租的房屋。被告承诺属于原告的装修补偿款项及工商户补偿款均属原告所有，并要求原告积极配合各项评估和搬迁工作。2016年8月份，被告与河上镇人民政府就案涉房屋征迁补偿达成协议。2016年8月15日，原告应被告要求停止营业并腾房。但被告至今未支付原告相应费用。故起诉，要求：1.被告返还原告已交付的租金17260元，并支付该款自起诉之日起按银行贷款利率计算的利息；2.被告支付原告房屋征迁补偿费用150000元（包括装修补偿款、搬家费、移机费、安置补助费等），并支付该款自起诉之日起按银行贷款利率计算的利息。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告返还原告已交付的租金17260元（2016年8月16日起至同年12月20日），并支付该款自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；2.被告支付原告房屋征迁补偿费用69300元，并支付该款自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。被告王祖炎辩称：1.被告从未要求过原告腾房，且到现在为止，原告也未向被告交还房屋钥匙，该房屋强拆时间为2016年12月1日，原告实际经营至2016年11月30日，因此，房屋的剩余租赁期为20天，据实计算，被告只需退还原告2739.72元房租；2.原告首次承租该房屋时并非是毛坯房，该房屋从1995年开始即已作为经营用房使用，开设服装店、副食品店，原告可直接使用该房屋进行经营，双方签订的租赁协议中并无补偿约定，因房屋的拆迁被告对原告无补偿的合同义务，答辩人与河上镇政府签订的拆迁协议中，并无给原告的征迁补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁协议3份（其中2014年12月20日的租赁协议为原件，其余为复印件），欲证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；2.营业执照、工商户内从业人员社保证明各1份，欲证明原告系个体工商户，根据政策该被拆迁房屋享有工商经营单位业主及从业人员安置补助费用的事实；3.照片1组，欲证明租赁房屋被拆除前的情况。经质证，被告对证据1的真实性均无异议，认为该3份协议恰恰证明了被告对原告没有拆迁补偿的合同义务；对证据2的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为该证据不能证明原告有资格向被告主张拆迁补偿的损失；对证据3的三性均有异议，认为照片中反映的实际情况无法证明装修的投入及损失，也无法证明原告有权主张拆迁赔偿的事实。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了征收协议书、房屋拆迁补偿价格估价分户报告各1份（均系复印件），欲证明案涉被拆迁房屋客观获得赔偿的情况，关于经营户的停产停业补助及职工从业人员生活安置补助、设备搬迁补助及其他费用均记载为“无”，被告并未拿到该部分相应款项的事实。经质证，原告对征收协议书的真实性、合法性无异议，认为从中可以看出腾房时间为2016年8月31日，关于涉及原告的各项补助以调查笔录的陈述为准；对房屋拆迁补偿价格估价分户报告的三性均无异议，对于其中调查笔录涉及的部分无异议。为查明案情，本院依职权向河上镇小城镇综合治理指挥部工作人员顾超林调查案涉房屋的拆迁赔偿情况，并形成调查笔录1份，顾超林陈述：被告房屋拆迁的各项补偿中涉及原告的有三项，1.工商户补助5400元；2.一台空调的拆装费400元，宽带迁移费416元；3.房屋装修装饰赔偿中房1的一层水磨石7618.8元，中档墙裙11256元，低档吊顶10204元，铝合金平开门12768元，低档花岗岩1872元，固定低柜3200元；房2油漆856元，低档吊顶3424元，中档墙裙711元，固定低柜5880元，不锈钢防盗窗270元；上述装修装饰中无法严格区分房东和租客各自装修装饰的部分。经质证，原告对调查笔录的形式真实性无异议，对于顾超林陈述的属于原告的前两项补助无异议，第三项装修装饰补偿需要具体说明，原告承租的是笔录中房1及房2的一部分，其中房1一层的中低档吊顶、铝合金平开门、固定低柜是原告承租后装修添附的，房2的低档吊顶、墙裙中的一半、固定低柜是原告承租后添置的。经质证，被告对调查笔录形式真实性无异议，认为部分内容不属实，关于工商户补助5400元在被告与河上镇政府签署的协议中并未体现，且政府工作人员并未明确告知被告临时安置补助费中包含了工商户补助，同时工商户补助在性质上应属于停产补助或者从业人员的安置补助，但在被告与河上镇政府签署的协议中该两项明确为零；对于空调拆装费及宽带迁移费无异议；原告承租的范围包含了调查笔录中的房1一层及房2的一部分,在双方签订的租赁合同中估测的面积略大于评估报告，其中房1一层中低档吊顶、铝合金平开门、固定低柜是原告承租后装修添附的，房2低档吊顶、固定低柜是原告承租后添置的，原告没有任何证据来证明其所主张的装修款部分系他装修或投入的装修款，即使法院酌情支持，也应充分考虑其租赁期马上到期的情况，因房屋租赁期满后装修部分的利益均由房东享有，且原告已经充分享受到装修所带来的经济效益。经审查，本院对上述证据认证如下：对原告提交证据1、2的真实性均予以认定，对待证事实的认证在后一并阐述；对证据3中能与其他证据互相印证部分的证明效力予以认定。对被告提交证据的真实性均予以认定，对待证事实的认证在后一并阐述。对调查笔录的中能与其他证据互相印证部分的证明效力予以认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告自2008年下半年开始承租被告位于农村房屋一层朝北的部分面积，用于家用电器的零售。2014年12月20日，原、被告签订房屋租赁协议1份，约定原告因经营家电生意需要，向被告租赁房屋面积170平方米左右，其中前房面积127平方米，后方面积43平方米，租赁时间自2014年12月20日至2016年12月20日止，租金每年计50000元，支付时间为每年的12月20日之前。合同签订后，原告按约交付了两年租金100000元，并继续租赁使用房屋。2016年8月15日，因案涉农村房屋需被征收，萧山区河上镇人民政府（甲方）与被告（乙方）签订征收协议书1份，约定乙方同意将案涉房屋交给甲方拆除，甲方补偿乙方各项费用共计2480000元，腾房截止时间为2016年8月31日。庭审中，原告陈述其正式不对外经营大概是2016年10月份，于2016年10月23日在别处找了店面进行家电销售的业务。2017年6月5日，原告向本院起诉，要求支持其诉讼请求。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效。因租赁物在租赁期间被征收并拆除，原、被告之间的租赁合同解除，原告有权要求被告退还剩余租期的租金，主张被告所得各项补偿中属于原告的份额，并要求被告承担利息损失。关于被告应退还的租金，本院认为，庭审中原告自认2016年10月份正式不对外经营，考虑到合同的实际履行情况，本院酌情确认被告退还原告租金9000元。关于原告要求被告支付的各项补偿款，经本院向河上镇小城镇综合治理指挥部工作人员确认，被告所得的房屋拆迁补偿款中工商户补助5400元、空调拆装费400元、宽带迁移费416元均应由原告享有；经原、被告双方确认的原告在租赁期间装饰装修的对应补偿款为35476元，考虑到原告装修装饰的实际投入、使用情况、剩余租赁期限，以及租赁合同的解除系因不可归责于双方的事由，本院酌情确认被告返还原告装修装饰的补偿款10000元。综上，被告应返还原告的补偿款为16216元。原告主张的利息损失，应按年利率4.35%的标准计算。原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、王祖炎返还俞迪华租金9000元，并支付该款自2017年6月5日起至本判决确定的履行日止，按年利率4.35%计算的利息损失；二、王祖炎返还俞迪华补偿款16216元，并支付该款自2017年6月5日起至本判决确定的履行日止，按年利率4.35%计算的利息损失；上述款项，限在本判决生效后十日内付清；三、驳回俞迪华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1964元，减半收取982元，由王祖炎负担215元，由俞迪华负担767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  李诚二〇一七年十二月十二日书记员  孙飞