湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初353号原告（反诉被告）:柏中荣，女。委托诉讼代理人:肖丽娟，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:刘均，男。被告（反诉原告）：卢明阳，男。以上二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：张小宁，湖南舜源泽律师事务所律师。原告柏中荣（反诉被告）诉被告刘均、卢明阳（反诉原告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年7月12日作出（2016）湘1126民初567号民事判决，后刘均、卢明阳不服，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院作出（2016）湘11民终1842号民事裁定，裁定撤销本院（2016）湘1126民初567号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2017年4月21日在本院审判庭公开开庭进行了审理。原告柏中荣及委托诉讼代理人肖丽娟，被告刘均、卢明阳及委托诉讼代理人张小宁到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告柏中荣申请对刘均、卢明阳拆建房屋的损失价值重新鉴定，后柏中荣撤回重新鉴定申请；被告刘均、卢明阳申请对柏中荣被拆除的房屋价值重新鉴定，经本院委托，湖南省龙人司法鉴定中心作出了（2017）评鉴字第1号房地产价格评估鉴定意见书。本案现已审理终结。原告柏中荣向本院提出诉讼请求：一、依法判令二被告赔偿柏中荣损失40554元；二、依法判令二被告赔偿原告柏中荣租房的租金损失30000元；三、依法判令二被告填平其在原告地基上所打的桩孔洞；四、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与二被告刘均、卢明阳于2012年7月21日签订了一份《旧房重建协议书》，《协议》约定：“15个月内完工，如不能按期完工，乙方将按每月2000元人民币的违约金支付给甲方，如遇不可抗力需延期，双方另行协商处理。”原告按《协议》约定拆除了瓦房一座，然而，一年多过去了，二被告非但没有交房，甚至连规划手续都没办好。原告曾多次通过电话联系，直接找人和书面通知的方式欲与被告协商，被告均不理睬。没有办法，原告经多方打听、咨询，得知被告没有建筑资质证，不能承建高层楼房，也不能获取建房所需的规划许可证，遂于2013年12月8日以被告没有建筑资质，《旧房重建协议》应属无效合同为由，将被告告上法庭。2014年6月30日永州市中级人民法院以（2014）永中法民一终字第167号民事判决，判决确认原告与二被告签订的《旧房拆建协议》无效，此后至2015年5月期间，原、被告对《旧房拆建协议》签订所造成的损失曾协商过，因双方未达成意向而未果。原告被被告拆除的房屋经宁远县价格认证中心价格评估金额为人民币40554元。综上所述，二被告因不具备房地开发经营资质，不能获取建房所需的规划许可证，进而不能在规定的时间履行自己的义务，导致原告的房屋被拆除，给原告造成了直接的经济损失，同时还导致了间接的房屋租金损失，理应由被告予以赔偿。被告刘均、卢明阳（反诉原告）辩称：一、双方不能全面实际履行2012年7月21日签订的《旧房拆建协议》的过错在于本诉原告。双方经房地产中介介绍认识后，经充分协商，于2012年7月21日签订了《旧房拆建协议》，答辩人于当日交给原告建房保证金50000元。在原告自行腾空房屋后，答辩人才组织人员拆除旧房，在旧址上进行挖孔桩施工。由于原告故意隐瞒于2012上3月16日与七位共同购买县供销再生资源公司饮料厂整栋仓库及厂棚人的协议书，即购买人约定以后拆旧建新房只有建六层，并留足5米宽的空间，只允许顶层出檐30厘米的事实，致使答辩人在施工中，原协议人极力反对建八层，并依原协议约定阻工并上访告状，答辩人无奈之下于2013年11月26日与邻居达成了补偿协议，补偿对方72000元。该笔损失完全是原告的欺诈行为造成，按照双方的《旧房拆建协议》约定，反诉被告理应承担。更有甚者，在答辩人继续履行协议过程中，原告见利忘义，认为本人与答辩人合伙建房吃了亏，不仅不协助答辩人办理建房规划手续，反而歪曲事实向城乡规划建设局等单位上访告状，强烈要求建设局下发停工通知书，并于2013年12月26日向宁远县人民法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《旧房重建协议》无效，一审法院判决驳回原告的诉讼请求后，原告不服上诉。永州市中级人民法院于2015年6月30日以（2014）永中法民一终字第167号民事判决，撤销原判决，确认双方签订的《旧房重建协议》无效。由此可见，答辩人未能按约定交房是原告隐瞒事实和不断上访告状并要求停工，以及长时间打官司所导致。二、原告的本诉请求不能成立。原告要求答辩人赔偿房屋拆除损失40554元，依法不能成立。原告的旧房被拆除是其自愿同意后答辩人才拆除的，并非答辩人违法强行拆除。原告要求答辩人赔偿房租损失30000元，依法不能成立。双方签订的旧房重建协议并没有约定房屋租金，只在协议第三条违约责任第5款中约定，如不能按期完工，乙方将按每月2000元人民币的违约金支付给甲方，如遇不可抗力延期，双方另行协商处理。答辩人不按约定期限建成房屋是因原告的过错造成，无论其是否有房租损失均由其自行承担。被告刘均、卢明阳（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、判令柏中荣退还合同保证金50000元，并支付资金占用期间利息57000元，合计为107000元；二、判令柏中荣赔偿反诉原告拆建房屋损失及支付第三人违约金124218.4元；三、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：本案中，由于反诉被告的恶意毁约，致使双方旧房重建协议无法履行，其本人应承担全部的过错责任，为此造成反诉原告的各项损失依法应当赔偿，反诉原告的损失项目及金额如下：一、返还建房保证金50000元，并支付占用期间的利息48000元，合计98000元；二、拆除旧房费用60000元；三、平整土地挖土方等费用50200元；四、挖孔桩工钱93600元；五、为重建新房购水泥28000元、沙子20000元，其他建筑材料26432元，合计74432元；六、给付邻居补偿金72000元，利息43200元，合计115200元；七、水电安装费4800元；八、修建工地围墙29000元；九、支付房屋设计费80000元；十、支付承包方违约金80000元；十一、支付房屋中介费20000元，利息13500元，合计33500元。以上合计914732元，上述损失除50000元建房保证金及利息48000元，合计98000元外，其余损失620732元，反诉被告应与其他毁约户分担，即反诉被告每人应负担124146.4元。因此，反诉被告应当返还和赔偿反诉原告各项损失共计222346.4元（98000元+124146.4元）。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院审核认定如下：原告（反诉被告）的证据《旧房重建协议书》，对真实性予以认可，但已被法院确认为无效协议，对合法性不予认可；原告（反诉被告）的证据停工通知书，本院对真实性予以认可；原告（反诉被告）的证据价格认定结论书，因二被告申请重新鉴定，经本院委托，湖南省龙人司法鉴定中心作出（2017）评鉴字第1号房地产价格评估鉴定意见书，认定柏中荣被拆除的房屋评估价格为33164.16元，故对该项证据不予采信；原告的证据租金收条，房屋拆除后，原告（反诉被告）无房居住，租房居住符合实际需要，租房费用也与本地实际租金相符，本院予以采信；二被告（反诉原告）的证据《旧房重建协议书》，与原告（反诉被告）提交的证据《旧房重建协议书》不完全一致，因二被告分别与五位房主都分别签订了协议，故应以原告提供的《旧房重建协议书》为准；二被告（反诉原告）的证据补偿邻居的领款凭证，该费用中70000元是因房屋出檐而补偿他人的款项，另2000元是他人为防止其房屋受施工行为损害的押金，这不是直接用于旧房拆除建新房的损失，是否必须给予相关人补偿款或者给予多少，其合理性、合法性无法确定，且未与原告（反诉被告）协商确认，系被告（反诉原告）的单方行为，本院不予采信；二被告（反诉原告）的证据付款凭证及价格认定结论书，这些费用中房屋中介费及补偿金，不是直接用于旧房拆除的费用，对其他费用本院予以采信；被告的证据协议书，楼层高度、通道宽度应以全县的区域规划为依据，协议只有在符合法律法规的规定的情况下，对内部成员有约束力，若内部成员有新的约定，在取得规划许可的情况下，则可进行更改，并且原、被告双方在签订《旧房重建协议书》是否已知晓上述协议，现无法得知，对该项证据本院不予采信；经本院委托，湖南龙人司法鉴定中心作出了[2017]评鉴字第1号房地产价格评估鉴定意见书，对该项证据原告提出异议，被告无异议，这系具有资质的鉴定机构作出的鉴定意见书，具有合法性、真实性和关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柏中荣与其他相邻房屋的五位户主胡智忠、陈文清、姜爱英、蒋县祥等欲将位于宁远县腾飞建材城内（原宁远县供销社）的旧房拆除并建新房。2012年7月21日，柏中荣以其为甲方，刘均、卢明阳为乙方，双方签订了《旧房重建协议书》，协议约定：甲方出地块，乙方出资建房；该地块位于宁远县腾飞建材城内；甲方同意此旧房给乙方拆除重建，乙方尽量保证甲方一楼原有土地面积，二、三楼出檐，甲方不补任何费用，若周边有争议或规划及消防不同意，甲乙双方再约协议；规划审批八层以下（含八层）；重建后甲方拥有一、二、三层；四、五、七、八层归乙方销售收益，甲方不能干预和参加，如果不遵守一切损失由甲方负责，甲方不补任何费用；甲方每户收取乙方五万元人民币作为保证金，保证乙方拥有该地块的开发权，并不再引入第三方开发商，待乙方建成该地块楼房并办出房产证后，甲方将此保证金不计息退给乙方；合同签订后，乙方不得转包，否则，视为毁约，整个协议从地块概况，重建方式、违约责任，其他约定等四个方面作了详细明确的规定，协议签订后，被告刘均、卢明阳给付柏中荣保证金5万元，并拆除了旧房。2014年1月10日，宁远县住房和城乡规划建设局以建房未办理规划手续为由，向刘均、卢明阳下达了责令停止施工通知书。2013年12月26日，原告（反诉被告）向本院提起诉讼，请求确认《旧房重建协议》无效，并要求赔偿损失。2014年6月30日，永州市中级人民法院作出（2014）永中法民一终字第167号民事判决，判决确认柏中荣与刘均、卢明阳签订的《旧房重建协议》无效。另查明，原告（反诉被告）柏中荣被拆除的房屋经湖南龙人司法鉴定中心鉴定，房屋价值为33164.16元。柏中荣于2012年8月开始租住他人房屋，每年租金5000元，4年共计20000元。宁远县价格认证中心于2016年9月18日作出（2016）145号《关于对拆建房屋损失的价格认定结论书》，认定二被告（反诉原告）拆建房屋损失价值为541093元，其中：拆除旧房人工费56000元、运输费4000元，合计60000元；整地、挖土方人工费3400元、机械费36400元、运输费10400元，合计50200元；挖孔桩工费93960元；重建新房水泥28000元、沙子20000元、其他26432元；修建工地围墙人工费13000元、材料费16000元，合计29000元；水电安装费4800元；房屋设计费80000元；房屋中介费本金20000元、利息13500元，合计33500元；补偿金本金72000元、利息43200元，合计115200元。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于2012年6月1日签订《旧房重建协议书》，业经终审判决为无效协议。当事人争议的焦点问题是：一、双方财产损失的认定；二、双方过错责任的划分。对此评析如下：一、关于双方财产损失问题。根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）经鉴定，柏中荣被拆除的房屋损失33164.16元；租住他人房屋花费20000元。（二）因双方签订的《旧房重建协议书》被生效判决确认无效，二被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳5万元保证金，该保证金应由原告返还。对于保证金被原告占用期间的利息应以银行同期贷款利率计算，每户占用期间的利息为：50000元×年利率5.6%×4=11200元。二被告（反诉原告）反诉请求每户资金占用期间利息57000元，其请求的利息计算方法无合法合理依据，本院只对资金占用期间的11200元利息损失予以认定，超过部分不予认定。对二被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿的其他损失。二被告（反诉原告）在双方所签订的《旧房重建协议书》未被法院确认无效之前，依照双方达成的协议拆除了旧房，并推土，建铁皮围栏，挖孔打桩，显然需花费必要的费用，并且该费用经宁远县价格认证中心作出了价格认定。在这些费用中，对于中介费，不是直接花费在拆建房屋中的损失，对于补偿款，该费用中70000元是因房屋出檐而补偿他人的款项，另2000元是他人为防止房屋受施工行为损害而要求其交纳的押金，这不是直接用于旧房拆除建新房的损失，是否必须给予相关人补偿款或者给予多少，其合理性、合法性无法确定，二被告（反诉原告）也未提供证据证实该笔费用经过了原告（反诉被告）确认，应不予计算，其他费用共计392392元计入二被告（反诉原告）的损失中。二、关于双方的过错责任问题。合同确认无效后，自始无效。在协议履行过程中，双方产生了财产损失。本案中，被告（反诉原告）作为自然人，明知自身无房产开发经营资格而与普通居民的原告（反诉被告）签订合作开发房地产的合同。主观上盲目自信能取得相关部门的规划和施工手续，客观上在签订合同后，没有依照法律、法规取得规划手续的情况下动工，是造成双方财产损失的主要原因。如果在办理好各种手续的情况下，可以避免或者减少损失，因此从主、客观因素上均应承担主要过错责任（70%）；原告（反诉被告）作为普通居民，而与无房地产开发经营资格的人签订房地产开发合同，是造成双方财产损失的次要原因，应承担次要的过错责任（30%）。综上所述，二被告（反诉原告）对柏中荣应承担赔偿金额为（33164.16元×70%）+（20000元×70%）=37214.91元。原告（反诉被告）对二被告（反诉原告）的保证金50000元应予以返还，并支付利息3360元（11200元×30%）。原告（反诉被告）赔偿二被告（反诉原告）因拆建房屋造成的损失19619.6元（与二被告达成旧房拆建协议的有六户，为392392元÷6×30%）。原告（反诉被告）地基上的打桩孔洞，是双方签订的无效协议约定而产生的结果，原告诉请要求二被告填平其在原告地基上所打的桩孔洞，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告（反诉原告）刘均、卢明阳在本判决生效之日起五日内，赔偿原告（反诉被告）柏中荣的各项损失共计37214.91元；二、由原告（反诉被告）柏中荣在本判决生效之日起五日内，返还被告刘均、卢明阳保证金50000元，并支付资金占用期间的利息3360元；三、由原告（反诉被告）柏中荣在本判决生效之日起五日内，赔偿被告刘均、卢明阳的各项损失共计19619.6元；以上一、二、三项相抵后，由原告（反诉被告）柏中荣给付被告（反诉原告）刘均、卢明阳35764.69元。四、驳回原告（反诉被告）柏中荣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘均、卢明阳的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元，反诉案件受理费1563元，由原告（反诉被告）柏中荣负担938元，被告（反诉原告）刘均、卢明阳负担2188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  乐小宁人民陪审员  王英子人民陪审员  朱 萍二〇一七年十二月二十六日代理书记员  阳贤慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。