文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终11344号上诉人（原审被告）：陈华堂，男，1967年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东捷顺律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：佛山市希格玛节能科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松岗大道2号之三，统一社会信用代码91440605095157958L。法定代表人:冯军，该公司经理。上诉人（原审被告）：蓝炳程，男，1977年11月2日出生，壮族，住广西壮族自治区马山县，上诉人（原审被告）：张通，男，1982年4月3日出生，汉族，住广东省阳春市，上诉人（原审被告）：孙雷，男，1973年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审原告）：佛山市南海区粤通工业公司，住所地广东省佛山市南海区松岗镇，统一社会信用代码914406051938036508。法定代表人：廖润生。委托诉讼代理人：陈达成，广东东达昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝志凌，广东东达昊律师事务所律师。原审被告：佛山市伟卓铝业有限公司，住所广东省佛山市南海区狮山镇松岗大道2号之三东面自编4号厂房，统一社会信用代码914406055764071293。法定代表人：莫金伟。原审被告：冯冬梅，女，1978年12月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，上诉人陈华堂、佛山市希格玛节能科技有限公司（以下简称希格玛公司）、蓝炳程、张通、孙雷因与被上诉人佛山市南海区粤通工业公司（以下简称粤通公司）、原审被告佛山市伟卓铝业有限公司（以下简称伟卓公司）、冯冬梅土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈华堂上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回粤通公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由粤通公司承担。事实与理由：（一）一审判决对事实的认定严重违背客观事实。1.一审判决认定《南海区公有物业租赁合同》全部合法有效错误，应属部分有效。该合同第四条第七项第（3）目及第七条第十四项是佛山市国信经贸投资有限公司（以下简称国信公司）提供的格式条款，其明显加重陈华堂的责任，且国信公司在订立合同时并未采取合理方式提醒陈华堂注意，因此应属无效条款。2.在合同履行过程中，粤通公司与陈华堂以实际行动对合同进行变更。陈华堂应粤通公司的法定代表人廖润生及公司主任罗海燕等领导的要求对涉案土地进行建设并就近安置原来的租户，且双方签订《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）时粤通公司口头答应陈华堂租期可长达20年。后在建设过程中，粤通公司也为陈华堂的建设工作提供辅助性工作，反映出粤通公司明知、认可陈华堂对涉案土地的加建行为。3.《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001、L20140101-001）及陈华堂手上的《南海区公有物业租赁合同-G》均是国信公司以格式合同对外出租，然后陈华堂与国信公司签订的。因涉案合同第四条第七项第（3）目无效，一审判决认定涉案合同都是陈华堂与国信公司协商一致签订是错误的。粤通公司无权随时解除合同，否则粤通公司应赔偿陈华堂的损失。（二）一审判决存在漏判，没有对合同保证金进行处理。（三）在涉案合同签订初期，双方约定涉案土地作停车场使用，不能进行任何建筑物的加建。因而双方在合同中约定的不需要支付任何补偿是不包含加建的建筑物而产生的补偿。在粤通公司同意陈华堂在涉案土地上的加建行为及双方没有就涉案土地上的加建物的归属进行约定的前提下，粤通公司单方解除租赁关系，应当就加建物对陈华堂进行补偿。（四）陈华堂对涉案土地投入200多万元进行建设，在享受不到三年出租收益的情况下粤通公司就单方解除涉案合同且不给予补偿，明显有失公平。且粤通公司作为出租方，应当证实其有必要且不得不收回场地的理由。希格玛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回粤通公司的诉讼请求。事实与理由：希格玛公司与粤通公司不存在租赁合同关系，希格玛公司与粤通公司之间并无关联。蓝炳程上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回粤通公司的诉讼请求。事实与理由：蓝炳程与粤通公司不存在租赁合同关系，蓝炳程与粤通公司之间并无关联。张通上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回粤通公司的诉讼请求。事实与理由：张通与粤通公司不存在租赁合同关系，张通与粤通公司之间并无关联。孙雷上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回粤通公司的诉讼请求。事实与理由：孙雷与粤通公司不存在租赁合同关系，孙雷与粤通公司之间并无关联。粤通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。事实和理由：（一）粤通公司与陈华堂签订的租赁合同均约定涉案土地只作停车场使用，不能加盖建筑物或构筑物。其中，《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）的租赁期限为不定期，《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20140101-001）的租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日。从两份租赁合同的租赁时间可知双方的租赁关系均以短期合同为主，陈华堂以投资为目的擅自在涉案土地上进行违法加建并转租给他人的经营行为不受法律保护。而佛山市南海区联华资产经营管理有限公司及佛山市南海区联佳资产经营管理有限公司出具的安全生产监督巡查登记表仅反映其管理辖区范围内的企业的安全生产情况，并不代表粤通公司同意陈华堂在涉案土地上违规搭建厂房并出租。（二）作为其他实际承租人，在粤通公司与陈华堂的租赁合同期满或解除后，有义务搬离涉案土地，由此造成的损失应由陈华堂承担。原审被告伟卓公司、冯冬梅没有陈述意见。粤通公司向一审法院起诉请求：1.确认国信公司与陈华堂已经于2016年11月20日解除《南海区公有物业租赁合同》（租号L20130601-001）；2.确认国信公司与陈华堂签订的《南海区公有物业租赁合同》（租号L20140101-001）已于2016年12月31日合同期满；3.陈华堂应立即搬离租赁场地，并返还租赁场地给粤通公司；4.陈华堂支付租赁场地使用费9760元和赔偿金1300元予粤通公司；5.粤通公司有权没收陈华堂支付的履约保证金3900元；6.希格玛公司、伟卓公司、蓝炳程、冯冬梅、张通、孙雷立即搬离租赁场地；7.陈华堂、希格玛公司、伟卓公司、蓝炳程、冯冬梅、张通、孙雷承担诉讼费。一审法院认定事实：佛府南国用（2011）第0606149号土地使用权位于南海区狮山镇××大道××之三，登记权属人为粤通公司，面积8309.6平方米。2013年3月1日，粤通公司出具委托书，委托国信公司对涉讼土地进行统一出租管理。2013年5月13日，国信公司（甲方）与陈华堂（乙方）签订《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001），约定甲方租赁给乙方的土地位于南海区狮山镇××大道××Ｂ地块；面积约2000平方米；本租赁为不定期租赁，自2013年6月1日开始；每季租金3900元；乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共3900元作为保证金；甲方有权随时解除合同不对乙方作任何补偿，但应提前一个月以书面形式通知乙方；乙方有以下情形之一，则属于乙方违约，甲方提出解除合同、收回土地的，保证金不作退还，归甲方所有，同时乙方还必须向甲方支付相等于一个月的租金作为赔偿，如果造成甲方财产损毁的还必须负担相应的赔偿费用：……（3）乙方超出土地使用权证上的土地用途的……（7）未经甲方书面同意，擅自把土地转租给第三者；出租物业只能用作停车场使用，不能搭建任何建筑物和存放易燃易爆物品；等等。2013年6月21日，国信公司出具收据，确认收取陈华堂保证金3900元。2013年12月25日，国信公司（甲方）与陈华堂（乙方）签订《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20140101-001），约定甲方租赁给乙方的土地位于南海区狮山镇××大道××之三停车场；土地面积约600平方米；租赁期3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日；每月租金1520元；乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共4560元作为保证金；甲方有权随时解除合同且不对乙方作任何补偿，但应提前一个月以书面形式通知乙方；出租物业只能用作停车场使用，不能搭建任何建筑物和存放易燃易爆物品；等等。2013年12月26日，国信公司出具收据，确认收取陈华堂保证金4560元。陈华堂持有一份国信公司（甲方）与陈华堂（乙方）于2013年7月10日与签订的《南海区公有物业租赁合同-G》，约定甲方租赁给乙方的物业位于南海××××岗五君网香江花园停车场；使用面积为600平方米；租赁时间从2013年6月1日起；每月租金1380元；乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金4140元作为保证金；等等。2016年10月20日，国信公司向陈华堂发出两份《通知》，提前一个月通知解除《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001），要求陈华堂于2016年11月30日前搬离租赁场地；通知《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20140101-001）在2016年12月31日期满，不再与陈华堂续签，要求于2016年12月31日搬离租赁场地。陈华堂已支付《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）截止至2016年11月租金、《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20140101-001）截止至2016年12月租金。另查明，陈华堂在涉讼土地上起建建筑物，并将建筑物分租予希格玛公司、伟卓公司、蓝炳程、冯冬梅、张通、孙雷。陈华堂与张通签订的租赁合同约定租赁期限从2014年8月1日起至2018年7月31日止。陈华堂与孙雷签订的租赁合同约定租赁期限从2016年4月1日起至2021年3月31日止。粤通公司、陈华堂确认伟卓公司已搬离涉讼场地。一审法院认为，粤通公司、陈华堂均确认涉讼600平方米地块每月租金为1520元，陈华堂持有的《南海区公有物业租赁合同-G》上约定的地块位置、租金、保证金与本案均不相符，陈华堂主张以该合同约定认定涉讼地块租赁约定缺乏理据，一审法院不予采纳。租赁合同为粤通公司与陈华堂协商一致而签订，并不能以合同由粤通公司拟定认为合同为格式合同，且不定期租赁合同当事人享有的随时解除权为法定权利，陈华堂认为该条款无效的主张缺乏法律依据，一审法院不予采纳。粤通公司与陈华堂签订的两份《南海区公有物业租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。粤通公司已依约定于2016年10月20日提前一个月通知陈华堂解除《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001），粤通公司请求确认《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）于2016年11月20日解除的主张一审法院予以支持。《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20140101-001）约定租赁期限至2016年12月31日，至一审诉讼，约定期限已届满。确认之诉为请求确认民事实体法律关系的效力、设立、消灭之诉，合同租赁期限是否届满为一事实的认定，一审法院基于该认定对相应的实体权利进行处理，但并非确认之诉的内容，一审法院对此不作判决。租赁合同已解除、租赁期限届满，粤通公司请求陈华堂返还租赁物的主张予以支持。各分租户作为实际使用人，粤通公司请求分租户承担返还责任的主张予以支持。冯冬梅并非分租户承租主体，粤通公司请求冯冬梅承担责任的主张一审法院不予支持。伟卓公司已搬离涉讼场地，粤通公司对伟卓公司该项请求一审法院不再支持。粤通公司请求陈华堂支付其后的使用费（《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）每月1300元共四个月、《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20140101-001）每月1520元共三个月）合共9760元的主张予以支持。陈华堂在涉讼土地上起建建筑物及分租予他人，从粤通公司提供的安全生产巡查表反映，粤通公司对此是知晓的，粤通公司请求没收保证金及支付违约金的主张不予支持。伟卓公司、蓝炳程、冯冬梅、张通经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认粤通公司（国信公司代理）与陈华堂签订的《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）于2016年11月20日解除；二、陈华堂、佛山市希格玛节能科技有限公司、蓝炳程、孙雷、张通应于判决发生法律效力之日起十日内腾退《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）、《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20140101-001）项下租赁物予粤通公司；三、陈华堂应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费9760元予粤通公司；四、驳回粤通公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取87元，由粤通公司负担52元，由陈华堂负担25元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，根据陈华堂、希格玛公司、蓝炳程、张通、孙雷的上诉意见、粤通公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.陈华堂与粤通公司签订的《南海区公有物业租赁合同》的效力；2.（二）陈华堂、希格玛公司、蓝炳程、张通、孙雷是否应承担涉案租赁物的返还责任。关于争议焦点一。首先，双方签订的《南海区公有物业租赁合同》（租号：L20130601-001）中约定涉案土地的租期为不定期，陈华堂上诉主张合同第四条第七项第（3）目为格式条款，该条款无效。对此，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，租赁期限应为租赁合同中的重要条款，双方在签订租赁合同时应清楚知悉该部分内容，故双方在租赁合同不约定租赁期限应为双方之真实意思表示，并不违反法律规定。对于不定期租赁合同，合同当事人均享有随时解除合同的权利。该条款并不存在免除粤通公司责任，加重陈华堂责任的情形，且粤通公司已提前一个月通知陈华堂搬离涉案土地，符合合同和法律规定，陈华堂的上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。其次，陈华堂上诉称粤通公司签订合同时曾口头约定其可租用达20年，陈华堂为此才投入200多万元进行厂房建设，在粤通公司未予补偿情况下不应解除合同。但陈华堂并未提供证据证明双方曾就《南海区公有物业租赁合同》的租赁期限进行过协商和变更，此其一；其二，租赁合同已明确约定出租物只能用作停车场，不能搭建任何建筑物，且出租人可以随时解除合同而不作补偿，陈华堂对此明知，其在承租后为涉案土地投入的200多万元，属于其自愿进行的经营活动，对相应经营风险以及后果此有所预见，相应地也应自担风险，并且合同亦没有约定粤通公司未予补偿而不能解除合同。因此，陈华堂上诉主张双方已以实际行动对《南海区公有合同》的租赁期限进行变更以及不应解除合同，缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点二，上诉人希格玛公司、蓝炳程、张通、孙雷均以其与粤通公司并不存在合同关系为由，上诉主张不需要承担腾退租赁物的责任。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”转租合同的存在需以承租人与出租人的租赁合同的存在为前提，现涉案租赁合同已解除、租赁期限已届满，各分租户的租赁关系也已终止，不存在合法占有使用之权利，基于出租人的物上请求权，各分租户应承担返还责任，希格玛公司、蓝炳程、张通、孙雷的上诉主张缺乏依据，本院亦不予以采信。至于陈华堂上诉提出的保证金问题，一审法院已论述相关理由，并对粤通公司请求没收保证金及支付违约金的主张不予支持，已对当事人之诉请进行了处理，不存在漏判问题。综上所述，陈华堂、希格玛公司、蓝炳程、张通、孙雷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由陈华堂、希格玛公司、蓝炳程、张通、孙雷各负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  李少锋审 判 员  吴健南代理审判员  安 静二〇一七年十二月二十七日书 记 员  黎嘉鸿