贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2731民初1759号原告：朱剑，男，1987年6月16日生，汉族，惠水县联通公司工作人员，原住贵州省习水县，现住惠水县，原告：何娴，女，1989���9月30日生，汉族，惠水县贵州财经大学商务学院工作人员，原住贵州省惠水县，现住惠水县，被告：惠水县永利房地产开发有限公司；住所：惠水县和平镇惠兴路（金惠大酒店）；法定代表人：杨小丽，系公司董事长；统一社会信用代码：91522731775335201M；委托诉讼代理人：周兴益，男，1988年11月2日生，汉族，系该公司办公室主任，住贵州省贵定县，一般代理；委托诉讼代理人：虞春，男，1979年2月11日生，汉族，系公司副总经理，住贵州省贵定县，一般代理。原告朱剑、何娴与被告惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱剑、何娴，被告永利公司的委托诉讼代理人虞春、周兴益均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱剑、何娴向本院提出诉讼请求：1、被告及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋；2、被告支付逾期交房至今的违约金74415元〔41万元×0.0003×605天（2016年2月29日至2017年10月25日共计605天）〕；3、被告如不能及时交房，后续违约金按月支付（每月按照违约金5%支付）；4、赔偿原告二次现浇、制作窗户、窗帘费用24900元（6000+10900+8000＝24900元）；5、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：原告与被告于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘2栋7楼2号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为41万元，被告应于2015年12月30日前交付该房屋。如被告不能交房，可延期60日内交房，延期后不能交付房屋的，被告每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定付清房款，但被告所开发的房屋至今未能达到交房的条件。双方经多次协商未果。为此，原告诉至法院，诉请如前。被告永利公司辩称，1、原告要求被告按日万分之三支付违约金过高，应当予以调低，后续违约金按月5%支付无依据；2、原告二次现浇、制作窗户、窗帘等费用不予认可；3、被告未按期交付房屋是因为供电部门电力设施改造所致，属不可抗力，被告也及时发出公告告知广大业主，被告方已免���原告一年的物管费作为补偿；4、现该楼盘经竣工验收及消防验收合格，已达到交房条件，原告也办理了入住手续，所以被告不承担违约责任。本院经审理查明：原告与被告于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘2栋7楼2号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为39万元，被告应于2015年12月30日前按合同约定交付该房屋。如被告不能交房，可延期60日内交房，延期后不能交付房屋的，被告每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告付清房款，但被告未能将达到交房条件的房屋交付原告。双方经多次协商未果。为此，原告诉至法院，诉请如前。另查明：原告���2016年6月24日与第三方签订家庭装饰装修工程施工合同，同年6月27日办理入住手续书，并对该房屋进行了装修、居住。再查明：原告制作阳台产生8000元，制作窗纱一体阳台产生10900元，阳台现浇产生6000元。还查明：被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘已经验收合格，并于2017年10月18日经消防验收合格，因供电局110KV白果变尚在建设中，故位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘不能正常供电，被告于2016年7月7日以登报的方式向业主发出逾期交房公告，说明逾期交房系白果变的尚未建设完成所致。上述事实有原、被告的陈述、预售合同备案登记表、商品房买卖合同、收款收据、告知函、公告、入住申��手续、情况说明、竣工验收备案表、消防验收合格意见书等证据予以证实。本院认为：一、本案违约金的认定问题。依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告与被告永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。原告按照合同约定支付了全部购房款项履行了合同义务，被告未按照合同约定交付房屋，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，被告认为违约金约定过高，要求调���，本院认为，《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约金的约定，经庭审调查，被告陈述该约定是被告开发房地产之初就已明确为日万分之三，并非事前与购房者协商确定的，故应当认定为格式条款，被告永利公司作为房地产开发企业，在某种程度上，日万分之三的约定系其自行作出的，现在又否定该日万分之三，有违诚信原则。况且本案约定的违约金并不高，我国法律规定的违约金的性质在弥补损失的同时亦有一定的惩罚性，其立法目的在于维护诚实信用，轻易对该约定进行调整不符合契约自由的精神，也不利于对守约方的公平保护，故对被告要求调整违约金的辩解，本院不予采纳，同时，原告要求按月5%支付违约金的诉讼请求既不是双方当事人的约定亦无事实依据，本院不予支持。交付符合约定及相关法律规定的合格房屋系被告履行商品房买卖合同最基本的合同义务，满足购房者供电需求亦是被告的义务，供电系统是否尚在建设亦不能改变被告违约的事实，同理，被告同意原告办理入住手续亦不能免除被告交付合格房屋的基本合同义务，故被告应当按照约定承担相应的违约金。至于被告给原告免除一年的物管费的问题，因物管费的收取主体以及其他的物业权利义务关系，在本案中，双方并没有提供相关的证据予以证实，至于该一年的物管费，双方可通过其他方式解决或另案处理。据此，本院确定，一、被告应支付原告的违约金为：以购房总价款390000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从2016年3月1日至2017年10月25日期间的违约金即390000元×0.0003×604天﹦70668元；2017年10月25日后的违约金，以购房总价款390000元为基数，按照日万分之三的标准计算至实际交房之日止。二、原告主张的二次现浇、制作窗户、窗帘费用24900元，与原告逾期交付房屋并无因果关系，原告亦未提供相应的证据证实该24900元系被告违约导致的，故本院不予支持。三、关于原告要求被告及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，原告要求被告及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体虽经竣工、消防验收合格，但供电问题未能解决，供电部门出具的《情况说明》载明该电力设施因征地、拆迁问题长期未能解决，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因电力供应属于供电部门的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防、电力等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，原告要求人民法院判决被告及时交付房屋没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告朱剑、何娴2016年3月1日至2017年10月25日期间的违约金人民币七万零六百六十八元；2017年10月25日后的违约金，以购房总价款人民币三十九万元为基数，按照日万分之三的标准计算至实际交房之日止；二、驳回原告朱剑、何娴的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百八十四元，减半收取一千一百四十二元，由被告惠水县永利房地产开发有限公司承担八百三十八元，原告朱剑、何娴承担三百零四元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 董  胜  军二〇一七年十二月一日书记员 白健飞（代）