湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初6952号原告：湖北省军区珞珈山招待所，住所地湖北省武汉市武昌区八一路***号。法定代表人：谭明坤，所长。委托诉讼代理人：杨超、戴威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市武昌区弘成酒店管理服务部，住所地市武昌区东湖南路23号。经营者：陈强，业主。委托诉讼代理人：周志益，湖北凌枫律师事务所律师。原告湖北省军区珞珈山招待所（以下简称珞珈山招待所）与被告武汉市武昌区弘成酒店管理服务部（以下简称弘成酒店服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日受理后，依法适用简易程序审理。被告弘成酒店服务部在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院于2017年9月18日作出（2017）鄂0106民初6952号民事裁定书，裁定：驳回被告弘成酒店服务部对本案管辖权提出的异议。被告弘成酒店服务部不服该裁定，上诉于武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院于2017年11月20日作出（2017）鄂01民辖终1308号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年12月6日对本案公开开庭进行了审理。原告珞珈山招待所的委托诉讼代理人杨超、戴威，被告弘成酒店服务部的经营者陈强及其委托诉讼代理人周志益到庭参加诉讼。庭后，双方当事人均同意调解。经本院调解，因双方当事人各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。原告珞珈山招待所向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即腾退租赁的武昌区八一路483号一号楼5-7层西侧房屋;二、请求判令被告支付逾期腾退房屋占用费直至实际腾退之日止(参照租金标准暂计算至2017年6月30日为248024元);三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2005年3月18日与案外人武汉市珞珈信息产业园有限公司（以下简称珞珈信息产业园公司）签订《土地房屋租赁合同书》，合同约定原告将武汉市武昌区八一路483号南区一号楼、美食城及附属设施设备租赁给珞珈信息产业园公司，后珞珈信息产业园公司将一号楼5-7层部分房屋转租给被告经营，租赁时间为2014年12月1日至2024年11月30日。2013年8月，原告以合同无效为由将珞珈信息产业园公司诉至武汉市中级人民法院，请求判令珞珈信息产业园公司返还租赁房屋。该案经一审、二审后，湖北省高级人民法院于2014年8月20日作出（2014）鄂民一终字00071号生效判决，确认原告与珞珈信息产业园公司的租赁合同无效，同时要求珞珈信息产业园公司应判决生效十日内向原告返还武昌区八一路483号一号楼、二号楼房产及场地等。原告于2014年底申请武汉市中级人民法院强制执行。2016年6月底，经反复向被告宣讲有关政策法律，原告与被告签订了新的《房屋使用协议》，约定原告将八一路483号一号楼5-7层西侧房屋租赁给被告经营，租赁时间从2016年5月1日至2017年4月30日。在签订前述协议时，原告已将“关于军队停止有偿服务活动的精神”告知被告，若租赁协议到期后，双方将终止租赁关系，不再续租。现上述《房屋使用协议》已于2017年4月30日到期终止，双方也未签订新的租赁合同，经原告多次催告，被告仍未腾退房屋。被告无正当理由拒不腾退的行为已经严重侵犯原告的利益，原告特诉至法院，望判如所请。被告弘成酒店服务部辩称，一、现在腾退会造成被告很大经济损失。二、租期10年，被告出资500万元装修改造成酒店，2014年武汉市中级人民法院告知被告租赁房屋需腾退，被告是为了配合法院执行与原告签订合同，当时原告口头承诺合同一年一签此后再续签。三、被告认为合同一直延续，原告诉讼请求没有提出请求解除合同。原告提出解除合同，现在腾退后还是会确定新的租户。现在腾退会造成被告很大经济损失。请求驳回原告的诉讼请求。原告珞珈山招待所为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：当事人身份信息、湖北省高级人民法院（2014）鄂民一终字00071号判决、武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中执字第00838、00839号执行结案通知书、2016年5月19日的《房屋使用协议》。被告弘成酒店服务部为证明其答辩意见向本院提交房屋租赁合同、合作经营合同、武汉市中级人民法院通知书、房屋使用协议、押金条、房屋收据。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，湖北省高级人民法院作出的（2014）鄂民一终字第00071号民事判决书，该判决查明，2001年5月30日，中国人民解放军湖北省军区（以下简称省军区）与湖北三环房地产开发有限公司（以下简称三环公司）签订《房地产租赁合同》，将其坐落在武汉市武昌区八一路483号的珞珈山招待所车队北侧围墙以南的房地产及配套固定设施整体出租给三环公司用于开发学生公寓，租赁期限20年。合同签订后，在承租期内，三环公司征得省军区的同意，于2003年6月25日与武汉市珞珈科技信息产业园有限公司（原瑞华公司，以下简称珞珈信息公司）签订了《房地产租赁合同》，约定三环公司将已租赁的省军区招待所的一号楼（占地面积2549平方米、建筑面积12336平方米）及美食城转租给珞珈信息公司经营，租赁期限为20年。嗣后，珞珈信息公司未经三环公司及省军区同意，擅自对原一号楼进行加层改造，并新建附属楼。为此省军区两次致函三环公司要求按约定拆除新建附属楼及一号楼的加层部分，三环公司便要求珞珈信息公司立即拆除，但均遭拒绝。此后，三环公司与珞珈信息公司因租赁合同纠纷诉至法院，法院判决解除了双方签订的租赁合同，并判决由珞珈信息公司将一号楼及美食城恢复原状。该判决生效后，在珞珈信息公司未将一号楼及美食城恢复原状情况下，中国人民解放军湖北省军区后勤部（以下简称省军区后勤部）与珞珈信息公司于2004年11月6日签订《房地产租赁合同》，约定由省军区后勤部将其坐落于湖北省武汉市武昌区八一路483号（原115号）内的一号楼（占地面积2549平方米、建筑面积12336平方米）、美食城（占地面积730平方米、建筑面积1160平方米）以及场地、道路、绿化等空地（面积约3000平方米）整体出租给珞珈信息公司同于商业经营（含东门通道以南一层）。合同约定租赁期限为20年。2005年3月18日省军区招待所根据省军区后勤部的指示作为出租方与珞珈信息公司又重新签订《房地产租赁合同》，除租金标准改变外，该合同的内容与上份2004年11月6日《房地产租赁合同》内容全部相同。坐落于武汉市武昌区八一路115号地块的土地使用权登记在省军区后勤部名下，国有土地使用权证号为武国用（2007）第378号，省军区招待所享有该地块的使用权和管理权。上述湖北省高级人民法院作出的（2014）鄂民一终字第00071号民事判决书判决：确认2005年3月18日签订的《房地产租赁合同》无效。判令珞珈信息公司向省军区招待所返还位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）内的一号楼（共7层）等的房地产及设备。2014年7月14日珞珈信息公司与弘成酒店服务部签订《房屋租赁合同》，由弘成酒店服务部承租上述房屋五至七楼总面积4429平方米用于商务酒店经营，租赁期限约10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止。2016年4月18日，武汉市中级人民法院向弘成酒店服务部送达通知，载明：该院在执行省军区招待所与珞珈信息公司等租赁合同两案中，于2015年3月25日在被执行人占有的建筑物张贴了腾退公告。现腾退期限已过，该院再次通知全体租户，如愿意继续承租上述房屋的，可径行与省军区招待所签订房屋租赁合同。未与省军区招待所签订租赁合同的，则在收到通知之日起十五日内自行腾空租赁房屋，逾期将依法强制腾退。2016年5月19日，珞珈山招待所（甲方）与弘成酒店服务部（乙方）签订《房屋使用协议》，约定：一、使用场地的地点、面积。甲方自愿将位于武汉市武昌区八一路483号一号楼5-7层西侧房屋建筑面积4429平方米的房屋出租给乙方作为酒店使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意使用该房地产。二、使用期限。使用期限一年，该期限自2016年5月1日至2017年4月30日止。三、使用费标准及支付方式。1、使用费总额为(不含水、电、暖、气、设施、物业等费用)1488144元。年使用费为1488144元。2、使用费按半年结算，后半年使用费744072元，乙方于十月底的前十日交付给甲方。付款方式转账……四、甲方的权利、义务……4、甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚……五、乙方的权利、义务……7、乙方不得对所使用的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，权属归甲方所有，使用期满后或者解除协议的，上述设施须无偿移交给甲方;8、乙方不得擅自在使用的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，使用期满后或者解除协议，必须完好地无偿移交给甲方……六、协议解除……4、使用期满后，本协议即终止。届时，乙方应将使用场地退还甲方，并办理移交手续。合同还就其他事项进行了约定，珞珈山招待所与弘成酒店服务部分别在合同末页签章处加盖公章。合同签订后，珞珈山招待所将上述房屋和场地交付弘成酒店服务部使用。弘成酒店服务部支付房屋使用费至2017年5月31日。弘成酒店服务部至今仍占有使用该房屋及场地。该房屋未办理建设工程规划审批手续，也未办理权属登记。审理中，弘成酒店服务部提交2014年8月8日其与珞珈信息公司签订的《关于租赁区域面积确认的协议》，主张实际租赁面积小于合同约定，省军区招待所应按该协议确认的面积减少弘成酒店服务部支付的租金。对此省军区招待所不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋权属证明，故珞珈山招待所与弘成酒店服务部于2016年5月19日签订的《房屋使用协议》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，弘成酒店服务部应返还租赁房地产。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，珞珈山招待所请求按照合同约定的标准计算占有房屋的使用费至其腾退之日止，本院予以支持，但应从欠缴之日2017年6月1日起计算。弘成酒店服务中心主张实际租赁面积小于合同约定，应减少使用费的抗辩意见，因提交的证据不能证明其现租赁房屋面积小于合同的约定面积，故对此抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉市武昌区弘成酒店管理服务部于本判决生效之日起五日内将位于武汉市武昌区八一路483号一号楼5-7层西侧房屋返还给原告湖北省军区珞珈山招待所；二、被告武汉市武昌区弘成酒店管理服务部于本判决生效之日起五日内向原告湖北省军区珞珈山招待所支付房屋占用费（从2017年6月1日起以每月124012元为标准，计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回原告湖北省军区珞珈山招待所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5520元，减半收取2760元，由被告武汉市武昌区弘成酒店管理服务部负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  金 勇二〇一七年十二月十一日法官助理  贾心曌书 记 员  王 莉