.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）内0291民初1907号原告：马补全，男，1957年3月27日出生，汉族，包头稀土高新区万水泉中心小学教师住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张立鑫，男，1969年12月9日出生，汉族，包头稀土高新区万水泉中心小学教师，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：韩海霞，女，1974年7月17日出生汉族，包头稀土高新区万水泉中心小学教师住内蒙古自治区。被告：内蒙古禾太实业有限公司。法定代表人：刘通，董事长。被告：内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部。负责人：康瑞兵，总经理。委托诉讼代理人：高树，北滨嘉园项目部工作人员。被告：康瑞兵，男，1975年11月6日出生，汉族，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部负责人,住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：康瑞军（系康瑞兵哥哥），男，1970年10月18日出生，汉族，内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部项目经理，住内蒙古自治区呼和浩特市。原告马补全与被告内蒙古禾太实业有限公司（以下简称“禾太公司”）、内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部（以下简称“北滨嘉园项目部”）、康瑞兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马补全的委托诉讼代理人张立鑫、韩海霞，被告北滨嘉园项目部的委托诉讼代理人高树、被告康瑞兵的委托诉讼代理人康瑞军到庭参加诉讼。被告禾太公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告马补全向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效；2.被告退还购房款114594元及利息（从2012年11月16日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3.本案被告依法承担诉讼费。事实和理由：2012年11月16日，原告与被告签订《北滨嘉园内部认购协议》，原告购买被告开发的包头稀土高新技术产业开发区滨河新区北滨嘉园11号楼1202号房屋一套，建筑面积99.48平方米，总房款364594元，交房时间为2014年5月31日。协议签订后，原告支付购房款114594元。但被告未按照双方签订的《北滨嘉园内部认购协议》向原告交付所购房屋，为此，原告多次找被告协商退款事宜，均遭拒绝。故原告诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告禾太公司经本院传票传唤未到庭，也未提出书面答辩意见。被告北滨嘉园项目部辩称，对于原告在诉状中所述购房及交款事实均予以认可，但我方并非恶意不履行内部协议约定的内容，因内蒙古北方重型汽车股份有限公司当初答应购买房屋1600套，但其实际只购买100多套，造成我方资金压力较大。之后，我方一直在多方筹措资金。目前，我方经与包头市东兆房地产开发有限公司协商，包头市东兆房地产开发有限公司已准备接收该工程，故我方不认可该协议无效，也不同意退还购房款及承担利息损失。被告康瑞兵辩称，对于原告在诉状中所述购房及交款事实均予以认可，康瑞兵系该工程的实际承包人，其他答辩意见与被告北滨嘉园项目部的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：被告康瑞兵挂靠于被告禾太公司，开发建设位于包头稀土高新技术产业开发区滨河新区的北滨嘉园小区项目，并设立了北滨嘉园项目部，即本案的第二被告。2012年11月14日，原告向被告北滨嘉园项目部交纳内部购房保证金20000元，预购买北滨嘉园小区房屋，被告北滨嘉园项目部给原告出具收据一张。2012年11月16日，被告北滨嘉园项目部（甲方）与原告（乙方）签订了《北滨嘉园内部认购协议》。协议约定：乙方预定甲方建设开发的北滨嘉园项目11号楼1202号房屋一套，房屋单价为每平米3665元，总房款为364594元。付款方式为:本协议签订时，乙方向甲方支付所选定房源总房款的30%，即人民币114594元。同时，协议约定，甲方承诺于2014年5月31日前将达到使用条件的房屋交付乙方，由于甲方主观原因造成逾期交房，逾期3个月之后，每逾期一日，甲方给乙方房屋总价的万分之一的违约金。2012年11月16日，原告马补全向被告北滨嘉园项目部交纳内部购房认购款94594元，被告北滨嘉园项目部向原告马补全出具收据一张。同时，原告所交纳的购房保证金也转为认购款，故原告向被告北滨嘉园项目部支付楼房认购款共计114594元。之后，被告未按约将房屋交付原告。在庭审中，被告康瑞兵、北滨嘉园项目部均认可，该工程至今未完工，也未办理商品房预售许可证。另查明，被告北滨嘉园项目部在工行包头开发区支行开立了银行账户，但其未在工商部门注册登记，也未领取营业执照。以上事实，有原告提供的《北滨嘉园内部认购协议》、收据，被告康瑞兵提供的《协议书》及原、被告双方的当庭陈述经庭审质证、认证后在案予以佐证。本院认为，原告与被告北滨嘉园项目部签订的《北滨嘉园内部认购协议》，已对双方当事人名称、所购房屋的位置、户型、建筑面积、房屋单价、总房款、交房时间、违约责任等均进行了约定，已具备了商品房预售合同的基本要件，且被告北滨嘉园项目部认可已收取了原告的购房款，故该协议应认定为商品房预售合同。但截至原告起诉前，被告仍未取得该工程的商品房预售许可证，故双方签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中《北滨嘉园内部认购协议》无效系因被告未取得商品房预售许可证所致，同时被告北滨嘉园项目部以自己的名义与原告签订协议、开立银行账户、收取原告的购房款，故被告北滨嘉园项目部应承担返还原告购房款114594元及支付利息的民事责任。被告康瑞兵系该工程的实际承包人，应与被告北滨嘉园项目部共同承担返还原告购房款114594元及支付利息的民事责任。被告禾太公司违规将房地产开发资质出借给被告康瑞兵，应承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第四条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：一、原告马补全与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部于2012年11月16日签订的《北滨嘉园内部认购协议》无效；二、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵于本判决生效之日起十日内返还原告马补全购房款114594元；三、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵于本判决生效之日起十日内支付原告马补全以114594元为基数，从2012年11月17日起计算至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；四、被告内蒙古禾太实业有限公司对以上第二项、第三项承担连带给付责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2592元，减半收取计1296元，由被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵、内蒙古禾太实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员周鸿涛二〇一七年十二月十二日书记员张丽平附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。