江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初1719号原告：赣州恒瑞物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区滨江大道东段18号蓝波湾小区。统一社会信用代码：91360700767040235Q。法定代表人：曹玉白，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付少天，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴丹，江西明理律师事务所律师,特别授权代理。被告：赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区张家围路48号。统一社会信用代码：913607006984815032。法定代表人：叶晖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩娇，江西创兴律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：何雪连，江西创兴律师事务所实习律师，一般代理。被告：曹宇红，女，1968年12月4日出生，住江西省赣州市章贡区。被告：管菊英，女，1959年5月13日出生，住江西省赣州市石城县。两被告共同委托诉讼代理人：徐笑怡，系江西明理（龙南）律师事务所律师，特别授权代理。两被告共同委托诉讼代理人：韩丽娟，系江西明理（龙南）律师事务所律师，特别授权代理。原告赣州恒瑞物业管理有限公司（以下简称恒瑞公司）诉被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司（以下简称华洲公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，原告申请追加曹宇红、管菊英为本案被告，现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒瑞公司的委托诉讼代理人付少天,被告华洲公司的委托诉讼代理人韩娇、何雪连，被告曹宇红、管菊英的委托诉讼代理人韩丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒瑞公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费203056.9元及违约金60917元，两项合计人民币263973.9元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系“xxxx”小区xx栋xx号店面、xx号写字楼的承租户。原告于2008年2月1日与赣州恒瑞置业有限公司签订了一份《物业管理委托合同》，并已办理备案登记。根据合同第二十一条约定，被告租用的店面及写字楼的物业管理费应按每月2.5元∕㎡缴纳，逾期缴纳的，应自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。2009年10月1日，被告分别与“xxxx”小区xx栋xx号店面、xx号写字楼的业主曹宇红及“xxxx”小区xx栋xx号店面的业主管菊英签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租“xxxx”小区xx栋xx号店面及xx号写字楼做商服所用，并承担店面及写字楼的物业管理费。但被告自2010年8月1日至今就未按合同的约定向原告支付物业管理费，另被告所租用的“xxxx”小区xx栋xx号店面及xx号写字楼房屋面积为3454.53㎡。经原告多次催缴，被告仍无故拖欠。原告提起诉讼，要求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、原告的营业执照、法人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告企业信息打印件，证明被告的身份信息；证据3、《房屋租赁合同》复印件，证明：①被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司承租了曹宇红及管菊英所有的坐落于赣州市章××区××路××·××郡××＃××＃及××号写字楼的事实；②被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司承租房屋面积为3454.53㎡的事实；③合同中已约定被告应按1元/月/㎡标准缴纳物业管理服务费的事实；证据4、《物业服务合同书》复印件，证明：①原、被告之间存在物业服务管理的事实；②业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，应自拖欠之日承担每日万分之五违约金的事实；③合同期限为2008年2月1日至业主委员会成立时止的事实；证据5、物业批文复印件，证明原告物业管管理费的收费标准已得到物价局批准的事实。被告华洲公司辩称；一、答辩人为本案不适格被告，应裁定驳回起诉。依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”其中明确了从其约定，依据答辩人与业主签订的两份租赁合同，其中均明确约定了，答辩人将物业费随同当月租金一并向业主缴纳，再由业主转交给物管企业，或由物业使用人与物管企业单独订立合同。根据约定大于法定原则，本案物业费只能是答辩人交付给业主后，再由业主缴纳给被答辩人或业主先行垫付给被答辩人，再由业主向答辩人追偿。因此，被答辩人无权直接起诉答辩人，答辩人并不是本案适格被告。二、另即便被答辩人有权起诉答辩人，答辩人对其追偿的物业费及违约金的金额亦有异议，对按1元/㎡标准收取物业费没有异议。1、本案中2010年8月至2015年5月物业管理费已过2年诉讼时效，答辩人拒绝支付。据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。答辩人分别与出租人管菊英、曹宇红签订的两份房屋租赁合同，第十四条款均明确约定当月物业管理费随同租金一起向出租人缴纳。第五条均约定租金的支付时间是每月5号前交清当月租金，即物业费缴费时间也是每月5号前。据此可以确定履行期限，每月的物业费的诉讼时效起算点是从当月的5号起算，被答辩人是于2017年5月16日起诉，在此之前也并未以其他方式向答辩人催讨过物业费用，即2010年8月起至2015年5月诉讼时效已过，被答辩人应承担其怠于行使权力的后果，答辩人可拒绝支付。2.违约金主张过高，请求法院予以调整,参照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准分段累计计算。答辩人与业主签订的房屋租赁合同中，并未约定逾期缴纳物业费需要支付违约金。同时被答辩人违约金主张标准过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金标准应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素予以判断是否应予调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被答辩人并未举证证实因答辩人逾期支付物业费产生了损失，故客观上就其未按期付款行为对被答辩人造成的损失仅为逾期利息损失。而本案中却将逾期未付款数作为答辩人造成的损失，以逾期未付款数的30%要求答辩人支付违约金，明显过高，应依法予以调整，请求参照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准分段累计计算。被告曹宇红、管菊英辩称；依据答辩人与被告华洲公司签订的《租赁合同》约定的物业费应该由被告华洲公司承担，也明确约定了物业费的标准，所以物业费应当被告华洲公司承担。被告华洲公司、曹宇红、管菊英未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告华洲公司对原告提供的证据1无异议，本院经庭审核实，该证据内容真实，来源合法且与本案有关联，因此，本院对该证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告华洲公司对原告提供的证据2的合法性、真实性无异议，关联性有异议，被告华洲公司不是适格的被告，对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，依据被告华洲公司与被告曹宇红、管菊英签订的两份租赁合同，其中均约定承租人将物业费与租金一并向出租人缴纳，再由出租人将物业费转交给原告，因此原告无权直接起诉被告华洲公司，对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，《物业合同》是开发商与原告签订的合同，与本案不具有关联性，对证据5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，与本案无关，本院认为被告华洲公司均未提供足以反驳的证据，所提异议不成立，上述证据容真实，来源合法且与本案有关联，故对其三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2008年2月1日与赣州恒瑞置业有限公司签订了一份《物业管理委托合同》，并已办理备案登记。根据合同第二十一条约定，被告租用的店面及写字楼的物业管理费应按每月2.5元∕㎡缴纳，逾期缴纳的，应自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。2009年10月1日，被告华洲公司分别与位于章贡区“xxxx”小区xx栋xx号店面、xx号写字楼的所有权人被告曹宇红及“xxxx”小区xx栋xx号店面的所有权人被告管菊英签订了《房屋租赁合同》，约定：由被告华洲公司承租“xxxx”小区xx栋xx号店面及1号写字楼做商服所用，并承担店面及写字楼的物业管理费。被告华洲公司自2010年8月1日起除已支付的物业费等76760元，尚欠原告物业管理费203056.9元。故原告诉至本院，要求处理。另被告华洲公司所承租的“xxxx”小区xx栋xx号店面及xx号写字楼房屋面积为3454.53㎡。本院认为，原告与开发商签订的《物业管理委托合同》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。原告已为被告华洲公司承租的小区提供了物业服务，其无故拒交物业管理费无法律依据，对原告要求被告华洲公司按1.00元/㎡?月的标准支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，即被告华洲公司从2010年8月1日至2017年4月30日共需支付物业管理费279816.9元。扣减被告华洲公司已支付的物业费等76760元，尚欠原告物业管理费203056.9元。被告华洲公司未及时支付物业费，现原告主张按欠费数额的30%支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告华洲公司提出原告诉请已过诉讼时效，因被告曹宇红已向在另案中向被告华洲公司主张过物业费，故本案不存在已过诉讼时效。被告曹宇红、管菊英作为案涉房屋的所有权人，依法应对承租人拖欠物业费负连带清偿责任。综上所述，对于原告要求被告华洲公司支付拖欠的物业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赣州恒瑞物业管理有限公司支付所欠物业管理费203056.9元。二、被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赣州恒瑞物业管理有限公司支付所欠物业管理违约金60917元（203056.9元×30%）三、被告曹宇红、管菊英对上述款项负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，由被告赣州华洲喜洋洋酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  张如铂人民陪审员  梁唯清二〇一七年十二月十一日书 记 员  邹俊英