大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初1802号原告：大连亿达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：高炜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟艳红，系辽宁法栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于非，系辽宁法栋律师事务所实习律师。被告：明丽娜，女原告大连亿达物业管理有限公司与被告明丽娜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告大连亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人孟艳红、被告明丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠物业费7,065.17元（自2014年1月1日至2016年9月30日）及逾期交纳物业费违约金451.87元。事实和理由：被告系大连市甘井子区***业主，房屋建筑面积为68.03平方米，叠院面积65.03平方米。入住该小区时，原告与被告签订《第五郡临时管理规约》和《前期物业服务协议》。管理规约及服务协议约定：由原告向被告所在小区提供物业服务，被告应于每季度前10日缴纳该季度的物业费，未按约定交纳物业费的，被告应按欠缴金额日千分之三承担违约金。原告作为该小区的物业管理企业按约定提供了物业服务，而被告无故拖欠物业费，故诉至法院。被告明丽娜辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，未交物业费的时间属实，物业费标准属实。不缴纳物业费的原因是：房屋维修的问题，被告家地下改成书房加卧室，刚住的那年夏天就漏水了，早期的物业维修的挺好的，但是维修的不彻底，下大雨的时候漏，下小雨的时候不漏，楼上流水管子漏，一开始是管子没缝好，渗水，有一次楼上把管子冲开了，因为我们之前协调的挺好，所以前期的物业费被告都交。2014年下雨，当时维修有期限，雨季不能修，雨季过后才能修，所以2014年的物业费没有交，需要看2015年是否还漏。当时被告家的一个亲戚去世了，回来之后发现地上都是水，家里很潮，电视也打不开了，当时协商说雨季过后给修，被告想再看看修成什么样了，去年也没修好。管子是外漏的管一直通向被告家地下那层，管子从被告改成的卧室那里走，还有一根管是公共走廊门庭里的管，后来通过工人维修的时候发现的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2009年6月2日，原告（乙方）与被告明丽娜、案外人甄乐签订《第五郡前期物业服务协议》，约定：原告自房屋交屋之日起，至第五郡业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止为被告提供物业服务；物业服务费用为多层住宅2元/月/平方米、叠院1.2元/月/平方米。2.2015年4月25日，原告（委托方）向大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（受托方）出具授权委托书，委托受托方：与第五郡逸林园小区业主委员会签订《物业服务合同》，并按照合同约定提供物业服务，履行义务、行使权利；收取物业费及停车费等。3.2015年10月17日，大连市甘井子区逸林园住宅小区业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（乙方）签订《第五郡逸林园小区物业服务合同》，约定：物业服务期限自2015年10月17日起至2017年11月21日止；物业管理服务事项为物业管理区域内物业共用部位、共用设备设施的管理与维护；物业管理区域内共用部位、共用设施和设备的管理、维护和环境卫生清洁等；物业服务费为多层住宅2元/月/平方米、叠院（下跃部分）1.2元/月/平方米；物业服务费，业主或物业使用人应于每季10日前向乙方交纳，逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为违约金；专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后房屋共用部位、共用设施设备、属业主共用的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施。4.被告系大连市甘井子区***房屋的业主，房屋面积为68.03平方米、叠院（下跃部分）65.03平方米。被告未缴纳自2014年1月1日至2016年9月30日期间的物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《第五郡前期物业服务协议》、《第五郡逸林园小区物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费为多层住宅2元/月/平方米、叠院1.2元/月/平方米，故，自2014年1月1日起至2016年9月30日止被告依约应交纳的物业服务费为7,065.17元[（2元/月/平×33个月×68.03平方米）+（1.2元/月/平×33个月×65.03平方米）]。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称家中漏水、物业维修不彻底等问题。本院认为，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被告提供的证据无法证明房屋出现漏水的原因，若与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。若被告因此遭受损失，被告可向相关责任方另行主张赔偿。现被告未提供证据证明原告对此有过错或未履行相关责任，故，被告以此为由拒缴物业费没有法律依据。如被告认为原告的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向原告反映，要求其改进。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告明丽娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿达物业管理有限公司自2014年1月1日至2016年9月30日的物业服务费人民币7,065.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告大连亿达物业管理有限公司负担3元，被告明丽娜负担47元。被告明丽娜负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘 瑾人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一七年十二月二十六日书 记 员  孙 蕾本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。