江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1130民初1193号原告：江西省工力实业有限公司，住所地江西省婺源县秋口镇王村村委会陈家庄村18号，统一社会信用代码91361130794793873N。法定代表人：杨征宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李燕，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：张文忠，浙江婺源律师事务所律师。被告：特朗普（深圳）实业有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口街道望海路1166号招商局广场22楼CDE，统一社会信用代码91440300MA5DP4N28Q。法定代表人：陈骏骈，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小宇，广东巨龙律师事务所律师。原告江西省工力实业有限公司（以下简称工力公司）与被告特朗普（深圳）实业有限公司（以下简称特朗普公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西省工力实业有限公司的委托诉讼代理人李燕、张文忠、被告特朗普（深圳）实业有限公司合同的委托诉讼代理人毕勤乐、闫小宇到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人向本院申请庭外和解一个月，后因双方和解不成未达成和解协议。本案现已审理终结。工力公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告于2017年4月27日签订的《资产转让协议》；2.判令被告支付原告违约金600万元人民币；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原告与被告在婺源县订立了《资产转让合同》。按照合同约定：原告将其开发建设的坐落在婺源县秋口镇的金水湾旅游度假酒店及与该宾馆配套的相关设施转让给被告，合同总价款为3000万元人民币，被告分四期付款，第一期在本协议签订后七个工作日内支付500万元，第二、第三、第四期分别支付1000万元、1000万元、500万元。可被告订立合同后，一直不履行合同，连第一期合同价款500万元也未支付，导致后面的全部工作无法开展。原告也多次向被告沟通，要求被告全面实行履行合同，被告明确表示不履行。被告违约，依合同约定，须承担违约金600万元人民币。综上，原告认为，原告与被告订立了《资产转让协议》，即具有法律约束力，双方均应诚实守信，全面实行履行合同，可是被告却单方撕毁合同，拒不履行，原告根本不能实行合同目的。值此，原告特依民事诉讼法第119条的规定，向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。工力公司为证明自己的诉讼请求向法庭提交了如下证据：1.《资产转让协议书》（含附件，包括集体土地的使用权转让协议）、法定保证书、《解除协议通知函》各一份，拟证明原告与被告签订了合同，原告按照合同履行了合同的义务，合同内容约定了违约条款，因为被告的违约行为，原告依法解除了合同，被告应承担违约责任；2.2017年5月15日的电话录音一段，有两个证明目的，第一个证明目的是被告的原法定代表人赖进发是明知合作协议的土地是已经设置了抵押权的具体情况的；第二个证明目的是因赖进发只有被告公司的25%的股份，内部股东有看法，才导致合同没有履行。特朗普公司辩称，一、《资产转让协议书》合同约定的主要内容违法，导致合同无效。1.原告以本案涉诉的国有出让地为案外人武义工力公司银行贷款提供了担保，出让地转让时工力公司未告知贷款银行并获得银行同意；2.原告与案外人婺源县秋口镇王村村委会签订的《王村村民自来水安装补充协议》以及原告与案外人婺源县秋口镇王村村委会三个村民小组签订的《关于项目租山及村庄引水工程的协议》，该两份协议均约定原告取得集体土地使用权转让给被告，用于建设停车场、菜市场、游步道等非农业建设，违反了法律的强制性规定；3.原告将婺国用（2014）第599号土地使用权及地上酒店转让给被告，该地上已经修建了三栋房屋，除此之外，还有一个土地地块，原告属于将一块完整的出让地中的部分土地使用权分割转让给被告，根据法律规定应该经过政府审批，否则行为违法；4、《城市房地产管理法》第六十四条的规定内容，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。被告是非房地产开发企业，依法不能受让国有出让地进行开发房地产经营，因此被告依法不能受让52号楼国有出让地进行房地产开发，特朗普公司不是合同适格主体，因主体违法合同无效；5、《城市房地产管理法》第三十八条规定的内容，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，本案中，原告至今未取得房屋所有权证，不能转让该房产的，违反上述法律规定导致合同无效。二、本案合同无效，自始无效，违约条款也当然无效，原告依据无效合同中的无效条款主张违约金没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。三、基于上述违法行为，也导致合同失去了可操作性，合同目的实际根本不能实现，52号楼未开发出让地根本没有办法过户到被告名下，被告也不是房地产开发企业无法受让该土地，两块集体土地实际上是案外人租赁给原告使用，原告并未取得使用权，土地使用权转让未经原告所有权人同意，被告无法取得该两块土地的使用权，无法转为建设用地，无法实现合同目的，本案资产整体转让，只有酒店三栋房屋可以办理房产过户，但被告受让三栋房屋无法实现合同目的，所以目前原、被告双方都同意解除合同，不存在被告单方解除合同，被告不存在违约。四、本案中，被告依法享有不安抗辩权，有权拒付首笔转让款，不存在违约情形。本案合同签订之后，被告发现原告公司经营严重恶化，丧失了商业信誉，实际已丧失履行合同的能力。1.原告将本案的土地即（婺国用2014第599号）为案外人武义工力实业有限公司向浙江省义乌市恒丰银行贷款5000万元进行了抵押担保，而且抵押期限已经到期，这块担保的土地随时有可能面临被法院拍卖的可能性；2.本案的合同签订时间是2017年4月21日，签订合同时，原告只是告诉被告出让地已抵押给银行的情况，但是没有说明，该出让地的抵押贷款早已到期的事实，如果被告知道这个情况，肯定不会与原告签订合同的；3.原告的法定代表人杨征宇背负巨额债务，且已被法院列入失信人员名单，已严重影响到了原告公司的商业信誉，可以反映出原告已经出现了债务危机，经营恶化。杨征宇曾经向被告出具了一个保证书，以保证本案合同的履行，但是其个人身负一亿多的债务，他的担保已经失去意义。综合以上答辩意见，答辩人认为，《资产转让协议书》是无效合同，自始不发生法律效力，更谈不上适用违约条款来要求被告承担违约责任，而且被告也没有违约行为。特朗普公司为支持其答辩意见，向本院提供了如下证据：1.营业执照复印件、法定代表人证明复印件、陈骏骈身份证复印件，拟证明特朗普公司企业信息及法定代表人身份信息；2.《房地产项目合作开发协议》、《资产转让协议书》二份合同，拟证明《资产转让协议书》中约定转让资产实际包括三个部分资产：一是作为酒店的三栋房屋，即合同第三条3.2.6款约定49、50、51号三栋房屋，以商品房买卖方式转让给特朗普公司。二是【婺国用（2014）第599号】地块部分未开建设的出让地，合同第三条3.2.6款约定49、50、51号三栋房屋以外未开始建设土地由特朗普公司开发建设，即52号楼未建土地，实际是工力公司将一块完整出让地中的部分土地使用权分割转让给特朗普公司。三是配套的两块集体土地。2、《房地产项目合作开发协议》约定工力公司将【婺】国用（2014）第598号出让地转让给特朗普公司开发经营。3、《房地产项目合作开发协议》、《资产转让协议书》这二份合同是同一天签订的，双方的合意是二份合同捆绑签订，形成一个总的合同，上述1、2项中所有资产整体转让给特朗普公司开发经营，由于是两块出让地，因此签订二份相对独立的合同，但二份合同涉及资产作为一个整体转让，缺一不可，特朗普公司是不会单独签订其中一份合同的；3.婺源县国土资源局编号为2014—14的《土地登记审批表》、婺源县国土资源局编号为2014—13的《土地登记审批表》，第一份审批表拟证明工力公司以本案【婺】国用（2014）第599号出让地为武义工力公司银行贷款担保，并已办理抵押登记手续，贷款金额700万元，贷款期限从2014年2月26日至2016年2月25日，贷款期限已届满，武义工力公司未能如期还款，出让地抵押至今没有解除；第二份审批表拟证明工力公司以【婺】国用（2014）第597号、【婺】国用（2014）第598号出让地为武义工力公司银行贷款担保，并已办理抵押登记手续，贷款金额4300万元，贷款期限从2014年2月26日至2016年2月25日，贷款期限已届满，武义工力公司未能如期还款，出让地抵押至今没有解除；4.工力公司开发规划图，拟证明工力公司在《资产转让协议书》中将【婺】国用（2014）第599号出让地未开发的52号楼出让地转让给特朗普公司；5.杨征宇出具的履约保证书一份；拟证明工力公司法定代表人杨征宇出具《保证书》，个人对工力公司《资产转让协议书》中的履约义务作出保证担保，并以此保证书作为协议的附件；6.从全国法院失信被执行人名单公布与查询信息网站下载截图一张，该信息显示武义工力公司欠第三方债权人本金16320918.22元及利息、罚息、复利，现未偿，列入失信人员名单，拟证明武义工力公司已负有巨额债务未偿还，被法院列入失信人员名单，武义工力公司已无能力偿还由工力公司担保的银行贷款；7.全国法院被执行人信息查询网站下载截图14张、全国法院失信被执行人名单公布与查询信息网站下载截图一张、杨征宇身份证复印件，拟证明杨征宇在法院未执行债务已达到113718102元，失信没有偿还债权人，已列入法院失信人员名单；8.企业信息表、企业投资方信息表。拟证明杨征宇已将自己在工力公司的股份质押1000万，至今未解押；9.公证书一份，拟证明特朗普公司于2017年5月26日向发函，要求解除双方的《资产转让协议书》；10.全国法院终结本次执行程序案件公开与查询网查询表一份，拟证明工力公司在浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执1486号执行案件进入终结本次执行程序，涉案金额为26331669元；11.全国法院终结本次执行程序案件公开与查询网查询表九份，拟证明原告公司的法定代表人杨征宇进入法院终结本次执行程序案件共有13件，未执行债务至少45334660元；本院在庭审过程中，组织双方当事人互相对提交的证据进行了质证，被告对原告提交的第1组证据在真实性上没有异议，对原告提交的第2组证据即录音资料，在真实性上需要庭审结束之后核实，被告对原告这两组证据的证明目的均表示异议；原告对被告提交的第1、3、4、5、8、9这六组证据在真实性和证明目的方面均没有异议，对被告提交的第2、10、11这三组证据在真实性上面没有异议，但是对证明目的有异议，对被告提交的6、7这两组证据在真实性和证明目的上均有异议。本院经过被告提交的第6组和第7组进行执行系统核实，被告提交的信息与执行系统显示的信息相一致，故本院认定其真实性。经双方当事人互相质证，本院对双方提交给法院的证据在真实性上面均予以确认并在卷佐证。关证明目的的采信与支持，本院将在案件争议焦点部分进行综合分析认证。根据双方当事人的陈述和经审查确认在真实性上无误的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，原告江西省工力实业有限公司与被告特朗普（深圳）实业有限公司签订了《资产转让协议书》，按照该协议书的约定，甲方（即原告）同意按照本协议的条款向乙方出售资产，资产种类、范围、数量包括四个部分，分别为1、证号为【婺国用（2014）第599号】的土地一块，土地用途为住宿餐饮；2、位于江西省××市婺源县××汪村对面，地块证号为【婺国用（2014）第599号】的土地向东沿河边长150米，宽为河边至山脚所有土地约10亩，土地使用功能为酒店绿化停车场、菜市场；3、位于江西省××市婺源县××汪村对面，地块证号为【婺国用（2014）第599号】的土地背后山林，共约200亩左右，土地使用功能为修建游步道、亭阁等公益性设施；4、证号为【婺国用（2014）第599号】的土地上已经建成并竣工验收的建筑物三栋，分别标注为49＃楼、50＃楼、51＃楼，竣工验收的总建筑面积为11577.12平方米。双方约定合同总价款为叁仟万元（小写：￥3000万元），协议签署后七个工作日内，乙方（即被告）向甲方（即原告）支付转让款项人民币伍佰万元（小写：￥500万元）。合同中还约定了第二期、第三期、第四期乙方付款的时间和甲方需要配合的事项。合同签订之后，被告对第一期应付的500万元款项未支付给原告，原告认为被告已经构成了违约原告于2017年5月24日作出了《解除协议通知函》，并通过顺丰速递的方式邮寄给了被告。而被告认为，双方签订的合同因为内容违法，是个无效合同。同时认为原告公司和法定代表人面临商业信誉和资产恶化危机，被告享有不安抗辩权。被告于2017年5月26日作出了《解除资产转让协议知会函》，通过邮政快递EMS的方式邮寄给原告。双方对此产生纠纷，原告诉至法院。根据双方的举证质证以及庭审情况，本院认为，本案争议的焦点问题主要是三个：1.被告特朗普（深圳）实业有限公司是否享有不安抗辩权？2.原、被告于2017年4月21日签订的《资产转让协议书》在内容上是否存在无效条款的情形;3.《资产转让协议书》存在无效条款是否会影响该协议书的整体效力？下面本院将结合双方当事人的证据以及诉辩意见综合分析如下：1.被告特朗普（深圳）实业有限公司是否享有不安抗辩权？根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，被告向法庭提交了原告公司涉及法院的一起执行案件，以及原告法定代表人被法院涉及多起执行案件并已列入失信被执行人名单。通过审查，本院认为，被告公司涉及一起执行案件，并不能反映出原告公司资产和财务状况的整体情况，不能直接证明原告公司具有经营状况恶化、丧失履行债务能力或逃避债务等情形。另外，本案中的合同当事人系原、被告双方，原告是有限责任公司，具有独立的法人资格，被告法定代表人的信用状况不能影响原告公司本身。所以，被告主张的不安抗辩权，本院不予支持。2.原、被告于2017年4月21日签订的《资产转让协议书》在内容上是否存在无效条款的情形？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的内容，认定合同无效，需要具备上述的五种情形之一。通过阅读原、被告签订的协议书内容，可以得知，原告转让给被告的资产涉及四个组成部分，分别为:1、证号为【婺国用（2014）第599号】的土地一块;2、地块证号为【婺国用（2014）第599号】的土地向东沿河边长150米，宽为河边至山脚所有土地约10亩；3、地块证号为【婺国用（2014）第599号】的土地背后山林，共约200亩左右;4、证号为【婺国用（2014）第599号】的土地上已经建成并竣工验收的建筑物三栋。根据查明的案件事实，原告工力公司与特朗普公司签订的《资产转让协议书》将属于婺源县秋口镇王村村委会和村民小组集体所有的农村集体土地（大约210亩）转让给被告特朗普公司用于非农业建设，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该条款违反了法律的强制性规定，应属无效条款。3.《资产转让协议书》存在无效条款是否会影响该协议书的整体效力？本院认为，合同中的无效条款是否会影响到整个合同无效，主要是取决于该无效条款在整个合同中的作用，如果该无效条款是实现合同目的的条款或者核心条款，不能成为相对独立的合同无效部分，则合同整体无效。相反，则应认定合同部分有效，部分无效。结合到本案中，原告将210亩农村集体土地转让给被告，用于酒店绿化停车场、菜市场、游步道、亭阁等公益性设施。而其他两个转让标的，一个是土地一块，用于住宿餐饮，另外一个是建筑物三栋，用于修建金水湾旅游度假酒店。从原、被告双方的转让标的来看，被告之所以与原告签订该合同，其目的是要建设一个旅游度假类的酒店，而210亩的集体土地是用于酒店的停车场、菜市场、游步道等配套设施，如果该210亩转让标的因为违反法律的强制性规定而导致无效，就会使被告的合同目的无法实现，也不可能达到签订合同的目标和预期收益。故本院确认原、被告于2017年4月21日签订的《资产转让协议书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因合同无效而取得的财产，应当予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。在案件审理过程中，双方均没有举证因签订该合同取得对方财产，所以不存在返还财产的问题。至于过错的责任，由于合同条款涉及违反法律的强制性规定，合同双方应负同等过错责任，各自承担由此造成的损失。本院认为，原告工力公司与被告特朗普公司于2017年4月21日签订的《资产转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项合同无效的情形。故原、被告于2017年4月21日签订的《资产转让协议书》为无效合同。因该合同自始无效，不存在解除、违约的情形，故原告要求解除合同以及要求被告支付违约金600万元的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江西省工力实业有限公司的诉讼请求。案件受理费53800元，减半收取计26900元，由原告江西省工力实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 吴 刚二〇一七年十二月二十九日书记员 余秀婷