山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终2219号上诉人（原审被告）：郭新正，男，1961年2月24日生，汉族，居民，住山东省滨州市惠民县，现住惠民县。委托诉讼代理人：段洪军，男，1966年5月21日生，汉族，与上诉人系朋友关系。被上诉人（原审原告）：山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司，住所地山东省滨州市惠民县城南环东路南侧。法定代表人：纪秀云，该公司总经理。委托诉讼代理人：李成顺，男，1956年2月22日生，汉族，该公司经理。委托诉讼代理人：王秀清，山东志城律师事务所律师。上诉人郭新正因与山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司房屋买卖纠纷一案，不服惠民县人民法院（2016）鲁1621民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭新正上诉请求：撤销原审判决，改判：确认2013年1月7日涉案双方签订的沿街商品房买卖合同（房产位于惠民县皂户李镇）合法有效，继续履行，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：（一）一审认定双方签订的沿街商品房买卖合同“不具备真实的买卖交易基础”，属于认定事实错误。2013年1月7日涉案双方签订的沿街商品房买卖合同，不管上诉人是以现金支付房产对价，还是以转让出卖人亦即被上诉人的欠款折抵房产对价，上诉人的现金支付或者欠款折抵都是不打折扣的已经实际履行了自己的房款支付义务，都属于房产转让（买卖）合法的付款方式。并且被上诉人以2013年1月7日与上诉人签订沿街商品房买卖合同尤其为上诉人出具了房款收据的事实行为自愿接受这种房产转让方式，被上诉人的诉状及多次庭审也足以证实。表明：2013年1月7日双方签订的沿街商品房买卖合同是双方的合意，符合被上诉人将合同项下的房产转让于上诉人的意愿。上诉人或以现金或以欠款折抵两者必居其一的方式实际支付了房款，这就是被上诉人意志坚定地签订商品房买卖合同并出具房款收据的“真实的买卖交易基础”。双方所签商品房买卖合同合法有效，理应判决继续履行。至于我的房款支付是现金交付还是欠款折抵，一审法院应查明区分后，再判决不同的具体履行方式：如果查明我是现金支付，那么本案的商品房买卖与被上诉人仍欠我余款780300元就是两个互不关联的法律关系，法院应判决分别履行，直接驳回被上诉人的本案诉讼请求；如果查明我是以欠款折抵的房款亦即以房抵贷，那么本案的商品房买卖就是被上诉人仍欠我余款780300元的后续履行，其法律后果是被上诉人以房抵债折抵了692700后，仍欠我87600元，应继续清偿履行，同时判决驳回被上诉人撤销合同的诉讼请求。2013年1月7日本案双方签订的沿街商品房买卖合同是双方房产转让的合意，上诉人或现金或欠款折抵支付了对价房款，被上诉人签订了买卖合同并出具了房款收据，双方的房产转让（买卖）已实际履行，有着“真实的买卖交易基础”，不违反《民法通则》、《合同法》及配套司法解释的任何禁止性规定，不具有无效、撤销、解除的情形存在。一审以非现金支付房款为由，就认定不存在“真实的买卖交易基础”，被上诉人“订立合同的目的不能实现”，从而判决解除合同，明显认定事实错误，应予改判。（二）2013年1月7日双方签订了沿街商品房买卖合同，我本人确实是以现金支付的房款。一审以“大额现金交易行为与通常社会交易习惯不符”，且“明知原告欠其借款的情况下还购买其房屋亦违背常理”属于错误推断。》1.2013年1月7日签订了沿街商品房买卖合同时，我在商河县龙桑寺镇经营房地产开发、销售生意正处高潮阶段，并且为商品房开发我也有不间断的融资，日存适量大额现金是平平常常，本案的商品房买卖我直接以大额现金方式交付有着实实在在的交易基础。2.一审所述的“通常社会交易习惯”并不符合所有地域、所有人群，不能涵盖整个社会的“交易习惯”。不同的时代、不同的地域、不同的交易人群、不同的交易内容都有不同的交易方式，即使有着约定俗成的“交易习惯”，也不排除个别情形下的不合“交易习惯”的交易方式。本案我的大额现金支付与我的业务经营收入直接关联，我有充足的大额现金资金来源。大额现金交易虽也不是我的交易习惯，但偶有大额现金交易的情况也是真实存在的，被上诉人为我出具的收据款额中就包含了我的大额现金。一审用“通常社会交易习惯”来否定切实客观存在的例外，明显逻辑错误。3.本案合同签订时我也在经营商品房开发销售业务，被上诉人基于“资金周转出现困难”，以低于市场价的房价尤其近乎房产的成本价筹集资金，我自然不会错失盈利的商机，即使“明知原告欠其借款的情况下”，我还是会毫不犹豫的与被上诉人签订商品房买卖合同并支付房款，并不“违背常理”，是不误商机。一审所述的“常理”似乎是指：出卖人欠我款未还，现在出卖人有利润可赚的商品要出售，别人都可以购买，唯独我不可以，即使我有资金。很显然，这不是“常理”，是不懂经营之道。4.即使本案涉及的王岩、任学新二人是以房抵贷，但不能就由此推断我也是以房抵贷而不是现金支付，如此推断是以偏概全，没有事实依据。该二人的以房抵贷并不影响我个人是现金交付房款。被上诉人以及一审法院也没有任何直接证据足以排除我是现金交付的房款。5.惠民县法院（2013）惠民初字第1998号生效判决确认：被告还款后仍欠我款780300元。如果被上诉人要以房抵债，那么完全可以折抵欠我的全部欠款即780300元，而不是折抵692700元后还欠我87600元。表明以房抵债一说与情理不合。6.被上诉人有着多年丰富的楼房销售经验，在其仍欠我借款780300元时，如果是真的要以房抵债，那么除非要恶意规避法律或其他事项的风险，完全应当签订真实的以房抵债合同，并出具抵债数额的字据。而事实上被上诉人与我签订的是商品房买卖合同，出具的也是楼房款现金收据。再次表明本案是真实的是商品房买卖合同，而不是以房抵债模式的欠款的后续履行。（三）一审适用《合同法》94条支持被上诉人的诉讼请求，判决合同解除属于适用法律错误。本案不存在《合同法》94条规定的解除合同的情形。《合同法》及其司法解释二、解释三以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》，均对出卖人解除合同的权利做了严格的限制，而对买受人相对于宽松。其法律精神在于不支持出卖人不符合法律规定随意的解除合同，切实维护买受人的合法权益，维护买卖法律关系的稳定性。敬请二审明查。综上，一审认定事实及适用法律均错误，判决撤销本案商品房买卖合同不正确。依法改判，支持上诉人的上诉请求。山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司答辩意见：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间的沿街商用房买卖合同；由郭新正退还房屋；2、本案的诉讼费由郭新正承担。一审法院查明：自2012年3月起，山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司多次向郭新正借款，截止2012年10月24日累计借款110万元，双方签订了借款合同，并办理了房产抵押手续（房产位于惠民县石庙镇）。2013年1月7日，山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司与郭新正签订沿街商用房买卖合同(房屋位于惠民县皂户李镇)。2013年8月12日，惠民县人民法院作出（2013）惠商初字第151号民事判决书，驳回了原告山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司关于解除房屋抵押的诉讼请求。2014年3月6日，惠民县法院作出（2013）惠民初字第1998号民事判决书，判决山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司偿还郭新正借款1100000元，已经偿还319700元，余款780300元及利息于判决生效后十日付清。2013年1月8日。郭新正、王岩、任学新三人签订房屋买卖协议一份，三人约定购买涉案房屋，计款692700元，其中郭新正所有449700元，王岩所有115000元，任学新所有128000元。法院工作人员对王岩、任学新作调查笔录二份，王岩、任学新认可三人签订的房屋买卖协议实为以房抵债。一审法院认为，本案的争议焦点在于双方当事人签订的沿街商用房买卖合同(房屋位于惠民县皂户李镇)是否为以房抵债；山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司请求解除与郭新正之间的沿街商用房买卖合同，郭新正退还房屋的诉讼请求有无事实及法律依据。庭审中，郭新正辩称涉案房屋是其在山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司处购买，并支付了房款，但通过法院工作人员对任学新、王岩的询问，任学新、王岩均认可山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司是以其房产抵顶欠款，经二人与郭新正协商，同意以郭新正的名义与山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司签订的沿街商用房买卖合同。再者，郭新正辩称其在购买房屋时不是通过银行转账，而是以现金的方式缴纳的购房款692700元，上述大额现金的交易行为与通常社会交易习惯不符，且郭新正在明知山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司欠其借款的情况下还购买其房屋亦违背常理。综上，一审法院认为被告郭新正与山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司签订的沿街商用房买卖合同不具备真实的买卖交易基础，以致山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司订立合同的目的不能实现，故其请求解除沿街商用房买卖合同的诉讼请求应予以支持。庭审中，山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司主张双方签订的沿街商用房买卖合同(房屋位于惠民县皂户李镇)系以房抵债，已经将涉案房屋抵顶给了郭新正等其他债权人，故其要求退还房屋将会损害郭新正及其他案外债权人的合法权益，因此，本院对原告退还房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、原告山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司与被告郭新正于2013年1月7日签订的沿街商用房买卖合同(房屋位于惠民县皂户李镇北开发区路西)解除；二、驳回原告山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10727元，由原告山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司与被告郭新正各负担5363.5元。二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，上诉人郭新正主张涉案房屋是其以交付现金方式的购买，其主张不能成立。其一，山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司自郭新正与其民间借贷纠纷一案中即主张其以房抵债的方式抵偿了部分欠款，该陈述与任学新、王岩证言及郭新正与二人的协议内容相吻合；其二，郭新正在与山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司有大额债务的情况下，以交付现金的方式向山东省惠民县鲁恒房地产有限责任公司购买房屋与常理不符；其三，郭新正主张其是以现金的方式缴纳的购房款692700元，该主张与通常社会交易习惯亦不相符。综上，一审认定并无不当，上诉人郭新正的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10727元，由上诉人郭新正负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  高立俊审判员  王正真二〇一七年十二月二十八日书记员  张行行