辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽08民终2148号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁桂荣，女，1964年9月29日出生，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：杨盛辛，系辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹菊青，系辽宁大鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：营口弘逸房地产开发有限公司。住所地：营口市西市区。法定代表人：王秋妹，系该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司。住所地：营口市站前区。负责人：王秋妹，系该公司董事长。二上诉人委托诉讼代理人：曲圣智，男，1954年2月6日出生，住营口市站前区。上诉人梁桂荣、上诉人营口弘逸房地产开发有限公司、上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服辽宁省营口市老边区人民法院（2016）辽0811民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁桂荣的委托诉讼代理人杨盛辛、上诉人营口弘逸房地产开发有限公司及上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司的委托诉讼代理人曲圣智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁桂荣上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》不符合竣工验收规定，不能证明被上诉人出售的房屋已经验收合格。被上诉人在原审二审期间虽向中级法院提供了该验收记录，但该验收记录不能证明被上诉人销售的房屋已经验收合格。因为根据《建设工程质量管理条例》的规定，如工程验收，作为建设单位的被上诉人除提供验收记录外，还应有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书等资料，并且应向建设管理部门移交建设施工档案进行备案。但被上诉人只提供了一张简单的验收记录，并没有向法庭提供其它能够证明竣工验收合格的其它施工资料，是不可能证明其销售的房屋质量是经验收合格的。一审判决仅依据被上诉人提供的一张验收记录就认定被上诉人销售的房屋已经验收合格是不符合法律规定的，也是不符合建设工程验收基本要求的。由于该工程并没有按照规定进行验收，故上诉人购买房屋的合同目的已经根本无法实现。故一审判决对此事实的认定属于事实不清，证据不足。二、被上诉人提供的该验收记录是为了本案诉讼而刻意制作的，其实质并没有进行验收。在原审一审过程中，被上诉人在庭审中明确表示其没有证据可以证明该工程进行了竣工验收，并且法官让其后期补证时，被上诉人也没有提供证明竣工验收的证据。然而，被上诉人却在原审二审过程中向中级法院提供了该验收记录，却无法提供其它竣工材料来证明其验收的实际情况。故被上诉人所提供的验收记录就是为了本案诉讼而刻意制作的，其实质并没有进行验收。该证据是不应该被采信的。三、被上诉人在向上诉人销售该房屋时并没有取得相关许可证，不具备销售主体资格。由于被上诉人作为商品房开发商，在销售商品房时应有商品房销售许可证，规划许可证、土地使用证、建设许可证等证件，但被上诉人并没有取得相关许可证的情况下就将房屋出售给上诉人，很显然，该销售合同是无效的，故一审判决是错误的。上诉内容补充一点：本案涉诉的房产至今不能办理产权登记，依照相关法律规定，上诉人主张解除合同的诉请应予支持。上诉人营口弘逸房地产开发有限公司、上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由是：1、梁桂荣和弘逸公司签订的商品房买卖合同订立时就已经生效，弘逸公司履行了主要义务即房屋交付，依法成立的合同应受到法律保护。2、商品房买卖合同第八条约定，房屋交付条件按第一种情况即验收合格处理。3、房屋交付条件验收合格是六个单位经过各自的分工职责确认之后做出的竣工验收，相关的验收档案在施工企业、开发企业、设计单位、监理公司等均有存档。综上，上诉人梁桂荣的上诉请求不能成立。上诉人营口弘逸房地产开发有限公司、上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司上诉请求：1、对判项三依法改判，判令被上诉人给付上诉人逾期付款的利息16万元（从2015年6月3日起，暂计算至2017年5月10日），直到被告付清全部房款之日止。2、上诉费用（含律师费）由被上诉人承担。事实和理由：2015年6月3日，营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司反诉梁桂荣，请求给付拖欠的购房款1363490元及利息。原审法院认为：“关于反诉原告主张剩余房款的利息问题，鉴于其在（2015）营老边一初字第696号案件审理过程中未举证《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，存在自身原因，故其主张剩余房款的利息无相应依据，不予支持”。上诉人认为，原审法院适用法律错误。单位（子单位）工程质量竣工验收记录是商品房是否具备交付使用的条件，而不是逾期付款不支付利息的理由。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第2款“逾期付款的，按照未付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，被上诉人应当自2015年6月3日开始向上诉人支付逾期付款的利息，直至还清拖欠的全部购房款。上诉人梁桂荣辩称，对一审判决不认可，答辩意见同我的上诉意见。上诉人梁桂荣向一审法院起诉主张：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，二、要求二被告共同返还购房款2000000元，三、要求二被告从2014年7月1日，以2000000元为基数，按银行同期贷款利率标准，赔偿原告违约金直至被告将2000000元购房款全部返还原告之日止，四、诉讼费由被告承担。上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向一审法院反诉主张：1、请求被反诉人继续履行合同，2、请求被反诉人给付剩余购房款1363490元，3、请求反诉人支付迟延履行给付购房款而承担的相应利息。（利息按同期银行贷款利率标准，从被反诉人应当支付购房款之日起至被反诉人实际支付购房款之日止。），4、被反诉人承担所有诉讼费用。一审法院认定的事实，被告弘逸老边分公司系营口市老边区xx小区的开发单位，其于2013年11月13日、2014年2月7日，分两次向原告梁桂荣借款共计2000000元（两次各1000000元）。2014年6月19日，原告梁桂荣与被告弘逸老边分公司签订商品房买卖合同（下称合同），该合同约定原告以3363490元的价格购买由被告所开发，位于营口市老边区xx路xx号x号，建筑面积为258.73平方米的房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已验收合格的商品房交付原告；合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定中，列明出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过0日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0日内退还全部已付款等内容。对于房款3363490元的给付，原告与被告弘逸老边分公司合意用原告的2000000元债权本金抵顶购房款，剩余部分房款1363490元，由原告梁桂荣在于2014年6月18日向被告老边弘逸分公司出具据一张，载明“欠款1363490元，x区12号楼门市甲3#”。2014年6月23日，原告梁桂荣领取了案涉房屋钥匙。另查，被告弘逸老边分公司提供《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》主张案涉房屋所在的xx小区12号楼已于2014年6月12日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，原告梁桂荣对此不予认可。案涉房屋所在的12号楼于2015年2月5日经营口市消防局核发《营口市消防局建设工程竣工验收消防备案凭证》。再查，原告梁桂荣曾用名为梁之。一审法院认为，结合原告梁桂荣与被告弘逸老边分公司之间的转账流水、借款凭证及双方陈述，可以认定截至2014年2月7日，原告共借给被告弘逸老边分公司2000000元一事存在。结合原告梁桂荣于2014年6月18日出具的房款欠据及其于2014年6月23日领取案涉房屋钥匙的事实，可以认定双方于2014年6月19日案涉房屋签订《商品房买卖合同》时就购房款3363490元的交付达成债权本金抵顶合意的事实存在，故应认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同相对人应受合同约束，原告梁桂荣主张双方之间的房屋买卖关系实为抵押担保关系，对此负有举证责任，其提供的现有证据不足以证明待证事实，本院对于原告该部分主张，不予支持。原告以案涉房屋未经验收合格为由主张解除合同，被告弘逸老边分公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明案涉房屋所在的xx小区12号楼已于2014年6月12日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位质量验收合格，原告对《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的真实性提出异议，但未提供证据予以佐证，亦未提供足以推翻该证据的相应反证，且原告在2014年6月23日就已取得该房屋钥匙，故原告现主张解除合同，不予支持。反诉原告弘逸老边分公司主张反诉被告梁桂荣给付剩余房款1363490元，应予以支持。关于反诉原告主张剩余房款的利息问题，鉴于其在(2015)营老民一初字第696号案件审理过程中未举证《单位(子单位）工程质量竣工验收记录》存在自身原因，故其主张剩余房款的利息无相应依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告梁桂荣的诉讼请求。二、反诉被告梁桂荣给付反诉原告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司剩余购房款1363490元。上述款项应于本判决发生法律效力后十五日内给付完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司的其他反诉请求。案件受理费31340元（含反诉费8450元)，由原告梁桂荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司提供的《单位(子单位）工程质量竣工验收记录》中的综合验收结论中，载明了涉案房屋所在的xx小区12#楼已于2014年6月12日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位工程质量验收合格，现上诉人梁桂荣主张该验收记录不能证明涉案房屋已经验收合格，但并未提供充分的证据予以证明该事实的存在，且上诉人梁桂荣已领取了涉案房屋的钥匙，涉案房屋亦经过了营口市消防局建设工程竣工验收消防备案，故对于上诉人梁桂荣的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人梁桂荣主张上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司向其销售涉案房屋时并没有取得相关许可证，不具备销售主体资格的问题，因上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司所取得的商品房销预售许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证的时间均在双方签订《商品房买卖合同》之前，故对于上诉人梁桂荣的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人梁桂荣主张涉案房屋不能办理产权登记，要求解除合同的问题，因上诉人梁桂荣并未将全部购房款交付完毕，上诉人梁桂荣亦未取得不动产销售统一发票，而该发票是办理房屋所有权登记的前提条件，故对于上诉人梁桂荣该项主张，本院不予支持。至于上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司主张逾期付款利息一节，因上诉人梁桂荣与上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司双方签订的《商品房买卖合同》中第七条第1项中约定了逾期付款的违约金为万分之0，故对于上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20571元，由上诉人梁桂荣负担17071元，由上诉人营口弘逸房地产开发有限公司、上诉人营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长  张 红审 判 员  盖世非审 判 员  赵 群二〇一七年十二月十四日法官助理  栾 娜书 记 员  孙奥博