四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1126民再3号原审原告：刘雪琴，女，1977年11月27日出生，住四川省夹江县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘春华，四川坤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：尹莉，四川坤宏律师事务所律师。原审被告：晏伟，男，1981年2月25日出生，住四川省夹江县。原审被告：张利平，女，1975年10月2日出生，住四川省夹江县。原审原告刘雪琴与原审被告晏伟、张利平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日作出（2016）川1126民初585号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年8月21日作出（2017）川1126民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告刘雪琴及其特别授权委托诉讼代理人刘春华、尹莉到庭参加诉讼，原审被告晏伟、张利平经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘雪琴再审称：一、判令二被告继续履行合同，将位于夹江县某自建楼的三楼住房一套（面积约130平方米，价值约18万元）交付给原告并将该套住房的国有土地使用权、房屋所有权证过户给原告；二、判令二被告对上述请求承担连带责任；三、由二被告全额承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令二被告继续履行合同，将夹江县漹城镇某房屋（面积131.08平方米，分摊土地使用权面积17.57平方米）交付给原告，并配合原告将该房屋的所有权和国有土地使用权转移登记至原告名下。事实和理由：2014年7月19日，原告与被告晏伟签订了书面《住房买卖合同》，该合同约定：被告晏伟自愿将二被告所有的位于夹江县某自建楼的三楼住房一套出售给原告；总价为人民币18万元；被告晏伟保证水电全通，安装防盗门一扇，并负责安装质量与自己房子一样的铝合金窗;合同签订时，原告应付给被告晏伟人民币8万元，剩余10万元在国有土地证、房产证过户给原告后一次性付清；第一次办理国有土地证、房产证的一切费用由被告晏伟负责承担。原告和被告晏伟均亲自在《住房买卖合同》签名并捺印。2014年7月23日，原告将卖房款8万元支付给了被告晏伟，被告晏伟向原告出具了亲笔书写并签名捺印的书面收条一张。2014年10月10日，被告晏伟以急需办理所售住房相关产权手续差钱为由再次要求原告支付房款1万元，被告晏伟又向原告出具了亲笔书写并签名捺印的收条一张。时至今日原告多次要求被告交付所售住房并办理相关过户手续被拒，现诉至法院，请求判如所请。原审被告晏伟、张利平在再审中未答辩，也未提交证据。原告刘雪琴向本院起诉请求：一、判令二被告继续履行合同，将位于夹江县某自建楼的三楼住房一套（面积约130平方米，价值约18万元）交付给原告并将该套住房的国有土地使用权、房屋所有权证过户给原告；二、判令二被告对上述请求承担连带责任；三、由二被告全额承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令二被告继续履行合同，将夹江县漹城镇某房屋（面积131.08平方米，分摊土地使用权面积17.57平方米）交付给原告，并配合原告将该房屋的所有权和国有土地使用权转移登记至原告名下。本院原审认定案件事实：2010年6月2日，被告晏伟和被告张利平在夹江县民政局登记结婚。2014年7月19日，被告晏伟作为甲方，原告刘雪琴作为乙方，签订《住房买卖合同》，双方约定：“一、甲方自愿将夹江县某自建楼的住房三楼一套（面积约130平方米，以实际房产证面积为准），出售给乙方，价格总价180000.00元（大写：壹拾捌万元整）。甲方保证水电全通，安装防盗门一扇，甲方负责安装的铝合金窗质量与甲方房子安装的铝合金质量一样。二、付款方式：第一次办理国有土地证和房产证的一切费用由甲方负责。协议签订时，乙方应付给甲方80000.00元（大写：捌万元整），剩余100000.00元（大写：壹拾万元整）在国有土地证，房产证过户给乙方后一次性付清。三、公共设施、设备的维修和更换费用由甲乙双方共同承担，甲方向乙方无条件提供自行车、摩托车的停放场地。四、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证人一份，签字生效。五、未尽事宜，甲乙双方协商解决。”2014年7月23日，被告晏伟出具收条一张，载明：“今收到某某镇某某队刘雪琴买房款80000.00圆整（大写捌万圆整）”。2014年10月10日，被告晏伟出具收条一张，载明：“今收到刘雪琴房款钱10000.00元整（大写壹万圆整）”。2016年1月18日，夹江县漹城镇面积131.08平方米的房屋办理了房屋所有权登记，所有人晏伟、共有人张利平，保管号：权xxxxxxx，产权证号：监证xxxxxxx，共有证号：监证xxxxxxx，登记原因：新建。2016年6月22日，晏伟填写土地登记申请书，申请对漹城镇某房屋（夹房权证监证字第xxxxxxx、xxxxx**号）办理国有建设用地使用权登记。2016年6月27日，夹江县漹城镇某房屋办理了国有土地使用权登记，权利人：晏伟,分摊土地使用权面积17.57平方米，宗地编号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。本院原审认为，一、被告晏伟与原告刘雪琴自愿协商一致，签订《住房买卖合同》一份，双方在协议上签名确认，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《住房买卖合同》合法有效，本院予以确认。原告刘雪琴在协议签订后已经支付了首次购房款9万元，首次付款义务已经完成，被告晏伟取得该房的国有土地使用权证书和房屋所有权证书，应当配合办理房屋所有权、土地使用权转移登记至原告名下，转移登记手续完成后，原告一次性付清剩余房款。本案双方当事人在《住房买卖合同》中未约定交房以及产权转移登记手续的期限，原告依法可以随时要求被告晏伟履行，故原告请求被告晏伟将位于夹江县漹城镇某房屋一套交付给原告，并请求被告晏伟配合办理房屋所有权、土地使用权转移登记至原告名下的请求本院予以支持。二、本案中《住房买卖合同》的缔约当事人为出卖人晏伟和买受人刘雪琴，该《住房买卖合同》对合同相对人晏伟和刘雪琴有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告以张利平与晏伟系夫妻关系，该房屋为张利平与晏伟共有为由，要求《住房买卖合同》以外的第三人张利平履行合同义务，违反合同的相对性原则，于法无据，本院不予支持。本院原审判决：一、被告晏伟于本判决书生效之日起三十日内将位于夹江县漹城镇某房屋一套（建筑面积为131.08平方米，分摊土地使用权面积17.57平方米，产权证号：监证xxxxxxx、xxxxxxx，宗地编号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx）交付原告刘雪琴，并配合原告刘雪琴将该房屋的所有权和国有土地使用权转移登记至原告刘雪琴名下；二、驳回原告刘雪琴的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由被告晏伟负担。本院再审认定的事实如下：2010年6月2日，晏伟和张利平在夹江县民政局登记结婚。2014年7月19日，晏伟作为甲方，刘雪琴作为乙方，签订《住房买卖合同》，经甲乙双方共同协商，达成以下住房买卖协议：“一、甲方自愿将夹江县某自建楼的住房三楼一套（面积约130平方米，以实际房产证面积为准），出售给乙方，价格总价180000.00元（大写：壹拾捌万元整）。甲方保证水电全通，安装防盗门一扇，甲方负责安装的铝合金窗质量与甲方房子安装的铝合金质量一样。二、付款方式：第一次办理国有土地证和房产证的一切费用由甲方负责。协议签订时，乙方应付给甲方80000.00元（大写：捌万元整），剩余100000.00元（大写：壹拾万元整）在国有土地证、房产证过户给乙方后一次性付清。三、公共设施、设备的维修和更换费用由甲、乙双方共同承担，甲方向乙方无条件提供自行车、摩托车的停放场地。四、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证人一份，签字生效。五、未尽事宜，甲乙双方协商解决。晏伟在甲方签名捺印，刘雪琴在乙方签名捺印，双方都留有电话号码。”2014年7月23日，晏伟出具收条一张，载明：“今收到某镇某队刘雪琴买房款80000.00圆整（大写捌万圆整）。收款人：晏伟签名捺印”。2014年10月10日，晏伟出具收条一张，载明：“今收到刘雪琴房款钱10000.00元整（大写壹万圆整）.收款人晏伟签名捺印”。2016年1月18日的房屋信息摘要载明：“户名：晏伟证件号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx产源：新建产别：私产建成年代：2016保管号：权xxxxxxx书证号：监证xxxxxxx房屋坐落：夹江县漹城镇某房屋用途住宅套数1建筑面积（平方米）131.08共有人张利平证件号xxxxxxxxxxxxxxxxxx共有证号：监证xxxxxxx所有人：晏伟，产权证号：监证xxxxxxx夹江县房地产管理局”。2016年5月24日的宗地图载明：“宗地编号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地籍图号：3290.64-362.60，权利人，土地坐落：夹江县，晏伟位于该宗地内1栋3层2号住宅（建筑面积：131.08平方米），分摊土地使用权面积为17.57平方米”。2016年6月22日晏伟的土地登记申请书载明：“申请人晏伟，坐落：漹城镇，面积17.57平方米，用途：住宅，申请登记的内容：夹国用（2015）第3475、3321号，夹房权证监证字第xxxxxxx、xxxxx**号，申请人晏伟签名捺印”。晏伟、晏永太、黄淑珍等16户办证名单（2016）载明：“宗地编号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，宗地面积：241.86平方米，地籍子号：xxxxx，审批表号xxxx，姓名：晏伟，房号：XX，用途：住宅，建筑面积：131.08平方米，分摊面积17.57平方米，个人信息及土地权属来源证明文件名称、编号、日期：房产证：夹房权证监证字第xxxxxxx、xxxxx**号，夹江县国土资源局土地登记发证专用章加盖有章印”2016年6月27日土地登记审批表载明：“登记类型：变更，申请人：晏伟等16户，地号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxx，图号：3290.64-362.60，坐落：夹江县漹城镇，宗地面积：241.86平方米，用途:商业住宅，土地权属来源证明文件名称、编号、日期：夹国用（xxxx）第xxxx、xxxx/xxxx-xxxx号等”。另查明：1、2014年7月19日晏伟和刘雪琴签订《住房买卖合同》时，张利平未参加合同签订，刘雪琴也未提供证据证实签订住房买卖合同时共有人张利平同意晏伟出卖共有财产，同时刘雪琴也未提供合同签订后张利平对该房屋买卖予以同意的追认的证据。2、刘雪琴按合同约定支付晏伟购房款共计9万元，至今仍有购房款9万元未支付晏伟。3、《住房买卖合同》签订后至今晏伟未实际交付房屋给刘雪琴，晏伟、刘雪琴也未到相关部门办理买卖房屋产权转移登记手续。4、晏伟、刘雪琴于2014年10月14日生育一女取名晏萌梓；5、2016年9月27日，晏伟和张利平在夹江县民政局办理离婚登记。6、本院2017年9月1日，本院在向张利平送达再审案件应诉通知书等相关文书过程中，经询问，张利平称：“晏伟和刘雪琴是背着我签的房屋买卖合同，卖房子我根本不知道，刘雪琴买房子也没和我打招呼，买卖合同无效。另外晏伟卖房时获得的购房款没有用于家庭生活，现在我和晏伟已经离婚，目前这套房子是我的，晏伟无权处分。”7、本院2017年12月13日在夹江县国土事务管理所调取的《文体小区拆迁安置情况统计表》载明：“拆迁安置：工农村7社，户主姓名：晏伟，安置人数：2，安置人员姓名：晏伟张丽萍，安置门市：2个，安置用地面积：108平方米，时间2010年6月30日，夹江县漹城镇人民政府、夹江县国土事务管理所、夹江县漹城镇工农村村民委员会、夹江县漹城镇工农村第七农业合作社加盖有章印”。8、2017年12月26日，夹江县国土事务管理所的证明载明：“县法院：按县政府安排我所于2010年6月30日启动工农村7社征地房屋拆迁工作。我所按政策安置了晏伟夫妇2人。安置门市2个108平方米。特此证明”。9、对《文体小区拆迁安置情况统计表》中安置人员“张丽萍”与被告张利平不一致，原告在庭审中认为统计表是同音不同字，应该是笔误；10、庭审中，刘雪琴确认要求二被告承担连带责任的理由：刘雪琴与晏伟签订住房买卖合同时，二被告是合法夫妻关系。上述事实，有晏伟、张利平、晏萌梓的户籍证明、晏伟张利平结婚登记审查处理表、住房买卖合同、晏伟出具的收条、晏伟、晏永太、黄淑珍等16户办证名单（2016）、房屋信息摘要、土地登记申请书、土地登记申请表、宗地图、离婚登记审查处理表、本院询问笔录、文体小区拆迁安置情况统计表、夹江县国土事务管理所的证明和原告方当庭陈述、庭审笔录等证据佐证。本院再审认为,本案争议的焦点如下：一、本案讼争的房屋在签订《住房买卖合同》时是否是晏伟和张利平夫妻共同共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”本案中，被告晏伟和被告张利平2010年6月2日在夹江县民政局登记结婚,同年6月30日,夹江县国土事务管理所按夹江县人民政府安排，对户主晏伟家庭按夫妇2人拆迁安置位于漹城镇门市2个、安置用地面积108平方米，当时晏伟家庭成员为晏伟和张利平夫妻二人，对于《文体小区拆迁安置情况统计表》中“张丽萍”与被告张利平不一致，原告在庭审中认为统计表是同音不同字，应该是笔误，并无其他异议，本院予以确认。故该拆迁安置的门市2个、安置用地面积108平方米应当为晏伟和张利平夫妻共同享有，双方夫妻关系存续期间在该安置用地面积上修建取得的合法财产也属晏伟、张利平共同共有，本案位于夹江县漹城镇某的讼争房屋属于安置用地面积上所建房屋之一，其所有权亦应当为晏伟和张利平夫妻共同共有财产。2016年1月18日，晏伟、张利平在夹江县房地产管理局办理了夹江县建筑面积为131.08平方米房屋所有权证，所有人为晏伟，共有人为张利平。二、刘雪琴与晏伟签订住房买卖合同，是否构成无权处分。本案中，刘雪琴与晏伟2014年7月19日签订了《住房买卖合同》，双方虽对房屋买卖的位置、面积、价款、付款时间、国有土地证、房产证过户等进行了约定，是双方协商达成的一致协议，是双方的意思表示，刘雪琴按照该合同的约定共计支付晏伟买房款90000元是事实。但晏伟在签订《住房买卖合同》中处分的房屋，系晏伟和张利平共同共有财产，晏伟在与刘雪琴签订《住房买卖合同》时，本案讼争房屋的另一共有人张利平未参加合同签订，刘雪琴也未提供证据证实签订住房买卖合同时共有人张利平同意晏伟出卖共有财产，同时刘雪琴也未提供合同签订后张利平对该房屋买卖予以同意的追认的证据，且庭审中刘雪琴要求二被告承担连带责任的理由是主张签订《住房买卖合同》时二被告是合法夫妻关系，那么刘雪琴就应当在《住房买卖合同》签订时或签订后尽到前述的注意义务。因此，房屋共有人晏伟在未经张利平同意处分共同共有财产的情况下与刘雪琴所签订《住房买卖合同》构成无权处分。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔结买卖合同时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。虽然在无权处分情形下缔结的买卖合同仍然认定有效，但是该买卖合同下标的物所有权是否发生转移，则处于效力待定的状态。因无权处分致使标的物的所有权不能转移的，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。三、刘雪琴买房是否构成善意取得。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”也就是说，如果夫妻共有的房屋登记在一方名下。该方擅自出售该房屋时，交易第三人在符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定时，可以实现对所购房屋所有权的善意取得。从该条规定可见，不动产所有权善意取得需要上述三个条件缺一不可。本案中，晏伟和刘雪琴签订《住房买卖合同》时张利平未参与，刘雪琴也未提供证据证实签订住房买卖合同时张利平同意晏伟出卖共有财产，也未提供合同签订后张利平对该房屋买卖予以同意的追认的证据，晏伟已构成无权处分，刘雪琴按合同支付晏伟购房款共计9万元，至今仍有购房款9万元未支付晏伟，晏伟一直未实际交付房屋给刘雪琴，晏伟、刘雪琴也没有到相关部门办理买卖房屋产权转移登记手续，不符合善意取得的条件，故刘雪琴对讼争房屋不发生善意取得的法律效力，更不发生物权转移的法律效力。综上，刘雪琴要求二被告继续履行合同，将夹江县漹城镇某房屋（面积131.08平方米，分摊土地使用权面积17.57平方米）交付给原告，并配合原告将该房屋的所有权和国有土地使用权转移登记至原告名下，并要求二被告对上述请求承担连带责任的诉讼请求，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。本院（2016）川1126民初585号民事判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致原判结果错误，应当依法撤销。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销四川省夹江县人民法院（2016）川1126民初585号民事判决;二、驳回原审原告刘雪琴全部诉讼请求一审案件受理费3900元，由原审原告刘雪琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  祝 庆审 判 员  杜孟华人民陪审员  代文波二〇一七年十二月二十八日书 记 员  南娟慧