湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0725民初1759号原告：张长生，男，1974年2月24日出生，汉族，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：胡杰锋，桃源县法律援助中心律师。被告：周超群，男，1956年12月28日出生，汉族，住湖南省桃源县。被告：姚福芝，女，1956年8月9日出生，汉族，住湖南省桃源县。被告：周方波，男，1977年2月16日出生，汉族，住湖南省桃源县。原告张长生与被告周超群、姚福芝、周方波农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院2017年2月23日作出的（2016）湘0725民初1921民事判决，向湖南省常德市中级人民法院提出上诉。常德市中级人民法院审理后以本院判决系违法缺席判决、严重违反法定程序为由，遂作出（2017）湘07民终508号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）湘0725民初1921民事判决，将该案发回本院重审。本院2017年8月25日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2017年12月12日再次公开开庭审理了本案。原告张长生及委托诉讼代理人胡杰锋、被告周超群、姚福芝到庭参加诉讼，被告周方波经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张长生向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令三被告共同返还购房款1200000元；3.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2014年10月18日，被告周方波与案外人周腾飞共同向原告借款300000元，约定月利率为4%。被告周方波无力偿还借款后商量原告同意，转让位于桃源县观音寺镇桥头其父母即被告周超群、姚福芝共同所有的房屋给原告，以部分房屋价款抵偿借款300000元本金和利息。原告于2015年1月10日与三被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋转让价格为1200000元。当日，被告对借款本息确定为370000元抵偿原告购房款，同时，三被告向原告出示了金额为1200000元的收条。之后，原告于2015年2月2日、2月9日分别向被告转账支付400000元、430000元。交付购房款后，原告要求被告交付房屋产权证书时，被告出示村委会证明证实房屋产权证书正在办理过程中，至今无法提交。周超群辩称：原告所述的不属实，周超群没有签署房屋买卖合同，该合同无效，应驳回原告的诉讼请求；原告的款项是直接打给周方波的，该款项应由周方波返还。姚福芝辩称：原告所诉不属实，姚福芝不识字，是原告和周腾飞、周方波三人哄骗姚福芝按的指纹，当时也没有告之姚福芝是卖房，如果知道是卖房，姚福芝是不会按指纹的，也没有见过收条。钱是周方波收的，应当由周方波返还。被告周方波未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交《房屋买卖合同》和收条，周超群提出异议，认为名字不是本人所签，姚福芝提出异议，认为是受欺骗在合同上按的指纹，没有见过收条，也没有在收条上按指纹，本院认为，原告认可周超群的名字是由他人代签，且周超群、姚福芝对该合同和收条的真实性没有提出异议，本院对该证据的真实性予以采信；对观音寺镇长潭坪居民委员会证明，周超群提出异议，认为房屋土地是他人名下集体土地，本院认为，该证据没有涉及土地的权属，对该证据内容本院予以采信。根据当事人陈述和经审查后确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月18日，周方波与案外人周腾飞向张长生借款300000元。2015年1月10日，张长生和周方波、周腾飞拿着已经打印好的卖方为周超群、买方为张长生的房屋买卖合同找姚福芝和周超群，在周超群没有到场的情况下，由周方波签了周方波、周超群、姚福芝三人的名字，周方波在自己的名字上按了指纹，在明知姚福芝不识字的情况下，要姚福芝在周超群和姚福芝的名字上加按指纹，并由周方波打了“收到张长生购买周超群房屋款壹佰贰拾万元整”的收条1份，同样由周方波一人签了三人的名字。2015年2月2日，张长生通过案外人唐瑞志向周方波付款400000元，2015年2月9日通过银行向周方波打款430000元。买卖合同签订后，房屋仍由周超群、姚福芝居住使用至今。2016年12月1日，张长生向本院起诉，请求确认双方之间的房屋买卖合同有效，并要求被告协助办理房地产权利转移登记手续。本院受理后于2017年1月12日、2月23日两次公开开庭进行了审理，在第二次庭审中，张长生变更诉讼请求为要求确认房屋买卖合同无效，请求三被告共同返还购房款并按照月利率4%计算损失。本院判决后，张长生不服，向常德市中级人民法院提出上诉，2017年7月20日，常德市中级人民法院以原判决违法缺席判决，严重违反法定程序为由，撤销了本院判决，并发回本院重审。本院认为，本案争议焦点为：1、《房屋买卖合同》的效力；2、本案责任承担。一、关于《房屋买卖合同》的效力宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案房屋买卖合同标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。原、被告不属于同一集体组织成员，张长生无权取得周超群所在集体经济组织的权利，《房屋买卖合同》违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策之规定，应为无效。因此，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。二、关于本案责任承担基于原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，因无效合同取得的利益依法应当返还。被告周超群、姚福芝辩解购房款由周方波收取，应当由周方波返还，并且购房款的数额为1130000元；原告主张购房款金额为1200000元，应由三被告共同偿还，并要求三被告赔偿损失。对于购房款数额，因被告周方波在签订《房屋买卖合同》之前与原告存在借贷关系，周方波对借款自认利息为70000元，并向原告出示1200000元购房款收条，系周方波对自身民事权利的处分，应予认可；对于购房款，由周方波借款本金300000元及认可的利息70000元、原告转账付款给周方波830000元组成，1200000元均由被告周方波收取，被告周超群、姚福芝的辩解理由成立，应予采纳，原告支付的购房款1200000元应由被告周方波返还；关于损失的计算，原告认为应当按照月利率2%计算损失，但没有提交相关证据，本院不予认可。本院认为，按照银行同期贷款利率计算损失较为合理，鉴于原、被告明知该房屋土地使用权为集体所有、该房屋只能在集体组织成员范围内转让，仍签订《房屋买卖合同》，造成合同无效均存在过错，因此应承担与其过错相适应的责任，以双方各承担50%为宜。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，因违反法律、行政法规规定，该合同无效；被告周方波为独立的民事主体，因无效合同单独取得购房款项，依法应当返还，原告主张三被告共同返还购房款的主张，本院不予支持；原告因合同无效造成自身购房款利息损失，因自身存在过错应承担与其过错相适应的民事责任，结合本案情形，以承担50%为宜；被告周方波经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应予缺席判决。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、张长生、周方波、周超群、姚福芝之间的《房屋买卖合同》无效；二、周方波返还张长生购房款1200000元，并承担自2015年1月10日起至付清房款之日止的资金占用损失的50%（按照银行同期贷款利率计算），此款限本判决生效后三十日内一次性付清；三、驳回张长生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  童 芳人民陪审员  彭惠军人民陪审员  吴江明二〇一七年十二月十二日书 记 员  揭国平