上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初69709号原告：祝小翠，女，1987年9月12日生，汉族，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：马璐璐，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：付洋，上海韩明志律师事务所律师。被告：上海千恩企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆兵，总经理。委托诉讼代理人：张文峰，上海喜睦律师事务所律师。原告祝小翠诉被告上海千恩企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告祝小翠的委托诉讼代理人付洋，被告上海千恩企业管理有限公司的委托诉讼代理人张文峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祝小翠提出诉讼请求：判令被告上海千恩企业管理有限公司返还原告祝小翠租金人民币(下同)27,000元、押金3,000元、管理费1,500元，并要求解除原被告之间签订的租赁合同。另要求被告赔偿装修损失2,000元。事实与理由：2016年上半年，被告上海千恩企业管理有限公司承租了位于上海市浦东新区沪南公路XXX号厂房及场地开办农贸市场，在进行简单装修后，被告上海千恩企业管理有限公司开始招租个体经营户。原告与被告于2017年3月12日签订合同，约定原告在被告开办的市场内经营。合同签订后，原告即从事经营活动。因被告营业执照经营许可范围中不具备农产食用品的资质，经营场所未经消防、环保、安监、食安等部门的审核批准，也未经相关部门对农贸市场的立项审批，2017年6月23日，新场镇相关部门向原告及被告发送告知书，明确要求该农贸市场于2017年7月15日之前予以关闭。原告认为，被告作为出租人，因上述原因被相关部门责令整改关闭农贸市场，双方的合同已无法继续履行，被告理应返还收取的租金、押金及管理费。原告、被告因无法协商一致，故提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。审理中，原告要求按评估金额赔偿装修费。被告上海千恩企业管理有限公司辩称，被告经营农贸市场，政府是许可的，被告不是没有经营的资质和相关手续，而是这些手续我们正在办理中，但到实际经营的时候还没有办出来。农贸市场关闭造成不能继续经营的原因，实际上是政府部门需要征用土地，要求我们退出，为此我们开过几次协调会，也看过相关文件，但没有协商成功。被告法定代表人签名的承诺书，是因矛盾激化受到人身威胁，迫于压力急于脱身的情况下才出具的，其对出具承诺书的法律后果并不了解，出具承诺书并非其真实意思表示。基于公平原则，原告在市场实际经营近5个月，应扣除相应的费用。对原告提交的上海新场农特产商场经营合同、收据、被告法定代表人陆兵出具的承诺书的真实性无异议。对原告提交的新场镇固定场所无证照经营综合治理领导小组发出的告知书，需要在审后与当事人核实。经审理查明，2017年3月12日，原告祝小翠与被告上海千恩企业管理有限公司签订《上海新场农特产商场经营合同》，约定原告承租被告位于浦东新区新场镇沪南公路XXX号农贸市场内A103号摊位用于经营，租赁期限为2017年3月25日至2018年4月24日，原告需交纳年租金27,000元及保证金3,000元，合同还对其他事项作了约定。原告当天向被告交纳年租金27,000元、保证金(押金)3,000元、管理费1,500元，被告出具收据。因浦东新区新场镇政府根据上级政府要求在推进“五违四必”整治联合检查中发现，被告开办新场农特产商场存在未经立项申报报审核准、未取得浦东商务委经营市场的批文、未取得经营执照、未申报消防行政许可等违法行为，故2017年6月23日，新场镇固定场所无证照经营综合治理领导小组向被告发出告知书，告知被告应当于2017年7月15日之前关闭开办的农贸市场。原告遂于2017年7月中旬停止经营活动。在新场镇相关部门的协调下，2017年6月30日，被告法定代表人陆兵与农贸市场经营户代表就市场关闭引发纠纷的善后进行初步协调，陆兵当日出具承诺书，主要内容是：1、今天协调会后7月7日付清经营户合同金额(房屋租金、押金、管理费)的50%，以现金方式在政府的监管下发放到各位经营户。2、合同尾款在7月31日之前按照第一批付款方式支付给经营户。3、门面户的装修费用在一周内进行评估，在7月31日之前和尾款同步核算及一次性付清。但被告未履行承诺返还原告租金、押金、管理费。2017年8月18日，该领导小组再次向被告发出告知书，明确当日对农贸市场实施停水停电的强制措施，并于翌日进行清场关门。2017年8月21日，农贸市场正式关闭。审理中，本院对原告的装修损失进行委托评估，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对原告提出的装修损失予以评估，该公司于2017年10月出具《农贸市场摊位装修工程情况说明汇总》，载明现场无任何装修，只有一个可移动的铁架，本次鉴定的是不可移动的装修费用，可移动的设备、工具等不在本次鉴定范围内，故无审价报告。上述事实，由原告提交的经庭审质证的上海新场农特产商场经营合同、上海市食用农副产品流通安全合同、被告收取原告租金及管理费、押金的收据、新场镇固定场所无证照经营综合治理领导小组发出的告知书、被告法定代表人陆兵出具的承诺书、上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具的《农贸市场摊位装修工程情况说明汇总》、原告、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订上海新场农特产商场经营合同，约定了双方的权利义务。合同之所以无法继续履行，是因为被告开办农贸市场，未经政府相关部门审核批准，即被告未取得经营农贸市场的经营资质，违反市场管理的相关法律规定而被整顿关闭所致。就合同而言，被告未具备资质开展经营活动，违反了合同的管理性规定，在未经行政部门审核批准并办理好相关手续的情况下，被告并不是一个适格的经营农贸市场的主体，但违反合同的管理性规定并不必然导致合同无效，双方之间的合同，系双方真实意思的表示，未违反合同的效力性规定，不存在依照法律规定属于无效的情形，合同合法有效，对双方具有约束力。被告辩称其经营农贸市场，政府是许可的，农贸市场被关闭不能继续经营的原因是政府需要征用农贸市场的土地的意见，未提交证据证明，本院不予采信。在政府相关部门首次发出告知书要求被告关闭农贸市场引发被告与个体经营户纠纷的情况下，被告法定代表人陆兵与农贸市场个体经营户代表就纠纷的解决进行协调，陆兵出具承诺书，承诺分期全额返还原先收取的个体经营户交纳的租金、押金、管理费，尽管该承诺书是陆兵单方出具，但实质是陆兵代表被告与原告等个体经营户达成了解决纠纷的协议，陆兵代表被告作出承诺是一种民事法律行为，具有法律约束力，非经法律规定或对方同意，不得擅自变更或解除。被告辩称其法定代表人陆兵的承诺书，是陆兵在矛盾激化受到人身威胁，迫于压力急于脱身的情况下出具的，其对出具承诺书的法律后果并不了解，出具承诺书并非其真实意思表示的意见，被告未提交相应的事实依据，本院不予采信，被告要求扣除原告等个体经营户实际经营时间相应费用，本院不予支持。本院认为，原告在按照合同约定履行交纳租金等费用的义务后，具有在合同期限内租赁摊位经营的权利。因被告的原因致原告无法继续占用摊位进行经营，被告已构成根本性违约，具有过错，应承担违约责任，原告等个体经营户没有过错，故原告要求被告返还租金、管理费、押金的请求，本院予以支持。因原告的装修损失无法审价，故原告要求被告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。鉴于原告、被告之间的合同实际已无法继续履行，原告要求解除合同，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条的规定，判决如下：一、解除原告祝小翠与被告上海千恩企业管理有限公司于2017年3月12日签订的《上海新场农特产商场经营合同》；二、被告上海千恩企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告祝小翠租金27,000元、押金3,000元、管理费1,500元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.50元(原告已预交)，由被告上海千恩企业管理有限公司负担。被告上海千恩企业管理有限公司负担之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  连宏元人民陪审员  朱龙芳人民陪审员  梅天红二〇一七年十二月十五日书 记 员  季绿怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。