浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5039号上诉人（原审原告）：陈金益，男，1965年11月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：温州俊奇置业有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海经济开发区慈凤路252号（温州家具市场二区*楼***室）。统一社会信用代码：91330300581681798H。法定代表人：诸葛琴锋，执行董事。上诉人陈金益因与被上诉人温州俊奇置业有限公司（以下简称俊奇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈金益上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判俊奇置业公司逾期交付房屋权属证书违约金从2016年1月19日开始计算至实际交付合格房屋及产权证日止，以已付房款273024元为基数，按每日万分之二计算违约金给陈金益；2、撤销原审判决第二项，改判俊奇置业公司逾期交房违约金从2017年1月18日开始计算至实际交付合格房屋日止，以已付房款273024元为基数，按每日十万分之二计算违约金给陈金益；3、本案一、二审诉讼费用均由俊奇置业公司承担。事实和理由：一、陈金益购买涉案商铺的目的是用于经营，涉案商铺所在商场至今无法整体开业，俊奇置业公司逾期两年多交房，而陈金益支付了273024的购房款，但双方约定的逾期交房违约金标准仅为每日十万分之一，逾期交付房屋权属证书的违约金标准仅为每日万分之一，严重低于银行同期同类贷款利率。根据一审判决结果，俊奇置业公司逾期两年交房，两项违约金合并折算成年利率仅3.9%左右，低于正常房贷1.5倍，明显属于“违约金低于造成的损失”。且也远低于预售房行业违约金标准按日支付已付房价款的万分之五的惯例。二、涉案房屋因俊奇置业公司不按规划审计建设，违章建筑造成逾期验收，后经整改，2016年12月26日才通过工程验收，已经给陈金益造成严重损失。俊奇置业公司在条件已经成就的情况下，仍不完成装修工程，涉案房屋至今不能合格交付陈金益。法院应当加重判决俊奇置业公司的违约责任，促使俊奇置业公司早日完成涉案房屋装修工程，早日将合格房屋及产权证交付陈金益。三、陈金益购买涉案房屋预作为自己经营用房，因俊奇置业公司未交房，陈金益只能另承租房屋，且涉案楼盘附近的大象城的租金已经达到四、五万一年，现主张租金损失赔偿，一审对陈金益该主张不支持，明显不公平。被上诉人俊奇置业公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。陈金益向一审法院起诉，请求：1.坐落于温州市瓯海区的电子商务大厦由俊奇置业公司开发建设。2013年8月19日，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定陈金益向俊奇置业公司购买电子商务大厦4层524号房，总价款为273024元；俊奇置业公司应于2014年12月25日前将符合交房条件的房屋交付陈金益使用；俊奇置业公司逾期交房超过90日后，陈金益要求继续履行合同的，合同继续履行，俊奇置业公司应自2014年12月26日起至实际交付之日止按日向陈金益支付房价款十万分之一的违约金；俊奇置业公司应于2015年6月30日前取得该商品房的土地、房屋权属证书，交由陈金益办理转移登记手续；俊奇置业公司逾期90日后仍不能交付相应权属证书或登记证明，陈金益不退房的，俊奇置业公司应自2015年6月30日至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向陈金益支付已交付房价款万分之一的违约金等内容。合同签订后，陈金益依约向俊奇置业公司支付了全部购房款，俊奇置业公司至今尚未向陈金益交付涉案房屋及其相关权属证书，双方形成诉争。涉案电子商务大厦工程已于2016年12月16日完成竣工验收备案登记。陈金益曾于2016年11月18日向法院起诉主张逾期交付房屋权属证书违约金，于2017年1月17日起诉主张逾期交付房屋违约金。法院已判令俊奇置业公司向陈金益支付截止至2016年11月18日的逾期交付房屋权属证书违约金13842元，截止至2017年1月17日的逾期交付房屋违约金2056元。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行自身合同义务。陈金益向俊奇置业公司支付购房款后，俊奇置业公司依约应当向陈金益交付房屋及房屋权属证书，现俊奇置业公司逾期交付房屋及房屋权属证书构成违约，陈金益诉请俊奇置业公司支付违约金符合法律规定，予以支持。截止陈金益起诉之日的逾期交付房屋及房屋权属证书违约金已经实际发生确定，一审法院予以确认；如俊奇置业公司违约事实继续发生，陈金益可另行主张后续违约金。关于违约金计算标准，合同已有明确约定，陈金益已经主张逾期交付房屋及权属证书的两项违约金，两项违约金合计后并未明显低于实际造成的损失，陈金益提供水心街道房屋租赁合同，主张租金损失，与案件缺乏关联性不予采纳，故陈金益要求按每日万分之二点二自2017年1月18日起计算违约金及损失，依据不足，不予支持。按照合同约定，2017年1月18日至2017年6月1日的逾期交付房屋违约金为366元（273024元×134日×每日十万分之一），2016年11月19日至2017年6月1日的逾期交付房屋权属证书违约金为5297元（273024元×194日×每日万分之一）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十百四十四条之规定，判决：一、俊奇置业公司于本判决生效之日起60日内支付陈金益逾期交付房屋权属证书违约金5297元；二、俊奇置业公司于本判决生效之日起60日内支付原告陈金益逾期交付房屋违约金366元；三、驳回陈金益的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由陈金益负担15元，由俊奇置业公司负担25元。二审中，陈金益提供借款借据一份，证明瓯海法院对于违约金的判决过低，远低于贷款利率。俊奇置业公司提供了以下证据：1、短信发送的记录，证明2017年10月16日向陈金益发送领取产权证及交房通知；2、委托经营管理合同，证明涉案房屋是统一交给第三方经营，不存在交付问题。俊奇置业公司对陈金益的证据均不予认可。陈金益对俊奇置业公司的证据的质证意见是：对短信的真实性没有异议，俊奇置业公司确实于2017年10月16日向其发送短信，但该短信仅通知领取权属证书，未通知交房；对委托经营管理合同的真实性没有异议，但是与本案没关联。本院经审查认为，陈金益提供的证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。俊奇置业公司提供的证据不能证明其已履行了通知交房的义务，本院亦不予确认。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院另认定，陈金益确认其于2017年10月16日收到俊奇置业公司发出的要求其领取房屋权属证书的短信。本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法、有效。一、关于违约金计算标准的问题。陈金益要求以已付购房款为基数，按每日万分之二点二的标准计算逾期交房违约金及逾期交付房屋权属证书违约金，但未提供充分的证据证明约定的违约金明显低于其因逾期交房及逾期交付房屋权属证书产生的实际损失。一审对该请求不予支持，并无不当。二、关于逾期交付权属证书违约金截止日期的问题。俊奇置业公司已于2017年10月16日通知陈金益领取房屋权属证书，故俊奇置业有限公司应承担的逾期交付权属证书的违约金应计算至2017年10月16日，计9037.09元（273024元×331日×每日万分之一）。一审判决在认定事实、适用法律上并无不当，鉴于二审出现新的事实，本院对一审判决第一项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初3746号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初3746号民事判决为：温州俊奇置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付陈金益逾期交付房屋权属证书违约金9037.09元。二审案件受理费80元，由陈金益负担。本判决为终审判决。审判长 余 萌审判员 刘宏杰审判员 蔡蓓蓓二〇一七年十二月八日书记员 ＸＸ程