安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0223民初4717号原告：胡春光，男，1964年8月27日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。原告：俞菲，女，1965年5月2日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：胡春光，即原告胡春光，俞菲的丈夫。被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县。法定代表人：王善记，董事长。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。原告胡春光、俞菲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托经营管理合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告俞菲委托诉讼代理人即原告胡春光、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托诉讼代理人周宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡春光、俞菲向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》,被告将出租屋芜湖江南国际综合市场商铺恢复原状，水电达独立完整，交付原告；2、判令被告立即支付原告2016年1月1日至2017年11月1日的房租100743.36元（一层楼3×28.4平方米，每天每平方米按1.6元计算，原告得租金的90%，二层每年2000元一间，二层每年1000元一间，原告得租金的100%，商铺总面积163.15平方米）；3、支付滞纳金10074.3元（以100743元为基数，按月租金乘以委托经营期限内未付租金的月份数，再乘以10%计算，从2016年1月1日至2017年11月1日，共22个月）。4、追讨损失费及误工费2000元；5、解除《商铺委托经营管理合同》的其他后果由法院判决；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年5月29日，原、被告双方签订了一份《商铺委托经营管理合同》，原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际商铺委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，从2013年1月1日起算。前三年原告不收取租金，从第四年起租金收益原被告按9：1分成。利益分配应在下一个经营年度的头三个月内完成。合同第七条2（6）约定，“乙方（被告）未按约支付甲方（原告）应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方（原告）可解除合同，同时乙方（被告）承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。但是至今，被告分文未支付所欠原告租金。原告多次催要，被告均以各种理由拒付。为此，原告请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司辩称：原告诉称原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》属实。被告未支付原告第四经营年度的租金收益及之后的租金收益。原告的商铺现在没有租出，商铺已被租出。所以，原告要求将商铺恢复原状，交付原告不符合《商铺委托经营管理合同》的相应约定。对于原告要求支付滞纳金及损失的请求，请法院依法判决。本案经本院审理认定如下事实：2012年5月29日，原告胡春光、俞菲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际商铺（面积均为84.48平方米，一层面积各均为28.16平方米，1-3层）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，2013年1月1日起算，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。2014年5月30日，被告将原告的上述的南陵县籍山镇江南国际商铺出租给谈卫荣（谈卫荣共租8套商铺），该合同载明：一层按照1.6元/平方米/天计算租金，年租金为134489元，总面积为230.29平方米，二层、三层不收取租金，租期自2014年5月30日至2017年5月31日时止。免租期自2014年5月30日至2016年5月30日止，免租期间被告与承租户约定承租户不交纳租金。自2016年5月31日开始计算租金。该租赁合同期满后，商铺未被租出。2016年3月30日，被告将原告的南陵县籍山镇江南国际商铺出租给葛世忠（葛世忠租赁了4套商铺），该合同载明：一层按照1.6元/平方米/天计算租金，年租金为60000元，总面积为107.74平方米，二层、三层不收取租金，租期自2016年3月1日至2018年8月31日时止。免租期自2016年3月1日至2017年8月31日止，免租期间被告与承租户约定承租户不交纳租金。自2017年9月1日开始计算租金。庭审中，原告不认可《商铺租赁合同》真实性，亦不认可本院向承租人葛世忠所作的调查笔录，但原告未提出证据加以反驳，本院根据证据的规则予以采信。被告未支付了原告第四个经营年度（2016年1月1日至2016年12月31日）租金收益及之后的租金收益。又查明，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤进行了调查，四位承租户俊证实了四位承租户租赁了芜湖江南国际综合市场的商铺用于经营，自2015年3月以来，被告与四位承租户先后签订了《租赁合同》，均有免租期被告不收取租金的约定，对于其他租赁期间被告一层按每天每平方米按1.6元计算、二层每间每年2000元收取租金。2015年7月31日，被告与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》，该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年、三层1000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%”。又查明，南陵江南国际置业有限公司与被告系各自独立的法人，原告胡春光、俞菲的上述商铺系从南陵江南国际置业有限公司购买。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告、被告举证的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原、被告的身份信息、原告的房地权证南陵县字第20147116、20147114、20147112号《房地产权证》《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，银行转账明细，被告举证的已经出租的《商铺租赁合同》两份,本院在（2017）皖0223民初2230号案中向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤所作的调查笔录，向承租户葛世忠所作的调查笔录,在（2017）皖0223民初2290号案中由当事人陈凌云、朱玲玲举证的《江南国际综合市场信访事项接访记录》。本院认为：原告胡春光、俞菲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》以及《江南国际综合市场信访事项接访记录》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告按照原告胡春光、俞菲与被告签订的《江南国际综合市场信访事项接访记录》约定未支付原告第四经营年度（2016年1月1日至2016年12月31日）的租金（实际为租金收益），违反了《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》的约定，根据该合同第七条2（6）约定，本院根据原告的请求，依法应判决支持原告解除合同的诉讼请求。根据《江南国际综合市场信访事项接访记录》的内容载明，该《江南国际综合市场信访事项接访记录》是关于被告与原告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》所涉及被告兑付业主第四经营年度的租金及兑付时间的具体约定，该接访记录应是被告对原告兑付第四经营年度租金及兑付时间的承诺。根据该《江南国际综合市场信访事项接访记录》内容的理解被告兑付原告第五经营年度及以后经营年度的租金收益及兑付时间显然不在该记录约定的范围，因此，被告应支付原告第五经营年度（2017年1月1日至2017年12月31日）及之后的租金收益仍然应当按照被告与原告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》履行。本案争议的焦点在于被告将原告商铺出租，与承租人约定了免租期，原告应否获得第五经营年度免租期的租金收益，本院认为，虽然被告对于与承租户签订的免租期应当告知原告，征得原告的同意，而被告没有将上述情况告知原告，原告认为被告的该行为超越了上述合同约定的委托权限，其后果应当由被告自行承担，但根据上述合同第二条2约定的理解，乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。且根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。被告应按照实际支付所欠原告的第五经营年度的租金收益。根据本案事实，对于原告的商铺第一层按照每天每平方米1.6元、二层、三层参照接访记录按照二层2000元/年/间、三层1000元/年/间计实际收取租金收益为宜。因被告现未将原告的商铺租出去，计算标准是按照同档次商铺市场平均出租价格按比例支付原告的租金，是否应包括被告与同档次商铺的承租户签订的出租合同约定的免租期间的时间也计算在内，根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算收取租金，二楼每间每年2000元，三楼每间每年1000元进行结算，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。故被告应按照同档次商铺市场平均出租价格应将出租合同约定的免租期间的时间计算在内后按比例支付所欠原告第五经营年度的租金收益，根据上述合同的约定租金标准可参照已经出租同档次商铺的《商铺租赁合同》（芜湖江南国际综合市场商铺）载明的一层以实际收取租金134489元除以总面积230.29平方米再除以1095天（含免租期间）计0.5333元/平方米/天。另外，二楼应参照接访记录以每年每间2000元，三楼每间每年1000元计算为宜，以以上方法类推计算。根据合同的约定和原告的请求自被告与谈卫荣租赁经营合同期满后的2017年6月1日至合同解除之日（本判决生效之日止）支付原告租金收益(0.5333元/平方米/天×28.16平方米×实际天数＋2000元/年×实际天数＋1000元/年×实际天数)×90%。综上，被告应当支付原告第四经营年度2016年1月1日至2017年12月31日的租金收益为3×28.4平方米×1.6元/平方米/天×365天×90%＋2000元/年/间＋1000元/年/间计53402.69元，并根据上述合同的约定及原告的请求自2017年1月1日起至合同解除之日(本判决生效之日)止以原告应得租金53402.69元、每天万分之三标准计算支付原告的违约金。对于商铺，因合同解除后，被告需支付所欠原告的其余租金收益，故被告支付所欠原告自2017年1月1日至2017年5月31日的租金收益（2×28.4平方米×1.6元/平方米/天×151天＋2000元/年/间×151天＋1000元/年/间×151天）×90%计14480.19元；2017年6月1日至合同解除之日（本判决生效之日止）支付原告租金收益(0.5333元/平方米/天×28.16平方米×2×实际天数＋2000元/年×2×实际天数＋1000元/年×2×实际天数)×90%。对于原告的被租出，自2017年1月1日至2017年8月31日止在免租期内，故原告亦不获得租金收益。自2017年9月1日至合同解除之日(本判决生效之日)止以(1.6元/平方米/天×28.16平方米×实际天数＋2000元/年×实际天数＋1000元/年×实际天数)×90%支付原告的租金收益；因合同解除后，被告不再对于商铺进行受托管理，故自合同解除之日(本判决生效之日)至2018年8月31日止以1.6元/平方米/天×28.16平方米×实际天数＋2000元/年×实际天数＋1000元/年×实际天数全额支付原告的租金收益。被告与承租户签订的租赁经营合同继续有效。因原告未向本院提交损失费及误工费的证据，但本院鉴于原告催讨的事实，本院酌定被告赔偿原告各项损失费500元。南陵江南国际置业有限公司与被告系各自独立的法人，对于原告要求水电达独立完整的请求，原告就此可向售房方按照商品房买卖合同约定解决，故本院对于原告的该请求本院不予支持。对于原告要求将商铺恢复原状，因原告未提交相关证据加以证明，故本院对于一个的该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告胡春光、俞菲与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司于2012年5月29日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司于本判决生效后3日内将南陵县籍山镇江南国际商铺交付给原告胡春光、俞菲；二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付所拖欠原告胡春光、俞菲2016年1月1日至2016年12月31日商铺的租金收益53402.69元，于本判决生效后十日内付清；三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年1月1日起至合同解除之日(本判决生效之日)止以租金53402.69元、每天万分之三标准计算支付原告胡春光、俞菲违约金，于本判决生效后十日内付清；四、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付原告胡春光、俞菲自2017年1月1日至2017年5月31日止商铺的租金收益14480.19元，于本判决生效后十日内付清；五、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司2017年6月1日至合同解除之日（本判决生效之日止）以(0.5333元/平方米/天×28.16平方米×2×实际天数＋2000元/年×2×实际天数＋1000元/年×2×实际天数)×90%计算支付原告胡春光、俞菲商铺的租金收益，于本判决生效后十日内付清；六、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年6月1日至合同解除之日（本判决生效之日）止以(0.5333元/平方米/天×28.16平方米×2×实际天数＋2000元/年×2×实际天数＋1000元/年×2×实际天数)×90%计算支付原告胡春光、俞菲商铺的租金收益，于本判决生效后十日内付清；七、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年9月1日至合同解除之日(本判决生效之日)止以(1.6元/平方米/天×28.16平方米×实际天数＋2000元/年×实际天数＋1000元/年×实际天数)×90%计算支付原告胡春光、俞菲商铺的租金收益，于本判决生效后十日内付清；八、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自合同解除之日(本判决生效之日)至2018年8月31日止以1.6元/平方米/天×28.16平方米×实际天数＋2000元/年×实际天数＋1000元/年×实际天数计算支付原告胡春光、俞菲商铺的租金收益，于本判决生效后十日内付清；九、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司赔偿原告胡春光、俞菲因追讨租金收益所产生损失费500元，于本判决生效后十日内付清；十、驳回原告胡春光、俞菲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1258元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  万晓华二〇一七年十二月二十五日书记员  蒋 健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。