大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9325号原告：亿达物业管理有限公司。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，女,系该公司职员。被告：孙雅楠，女。原告亿达物业管理有限公司与被告孙雅楠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李洪双及被告孙雅楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠2014年2月1日至2017年9月30日期间的物业服务费人民币12,216.16元，及逾期交费违约金（计算到2017年9月22日为人民币1,058.18元），请求支付至实际支付物业费之日。事实和理由：原告与大连圣跃房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为银杏园小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起向原告支付违约金（违约金按应缴总额*中国人民银行同期贷款李理*逾期天数计算）。被告系上述物业银杏园小区房屋的业主，房屋建筑面积为126.20平方米，收费标准为2.20元/月/平方米，按约定应向原告缴纳自2014年2月1日至2017年9月30日期间的物业费12,216.16元，被告一直拒绝缴费，直至2017年9月22日产生违约金1,058.18元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了优质的物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告孙雅楠辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积、物业费标准、拖欠期间没有异议。不同意缴纳物业费及违约金。理由如下：收房时房子出现了很多问题，空调、墙上有黄点，有裂缝、地板裂缝、橱柜门板脱落，提出了这些问题物业说这些问题都记下了，有事情就联系物业，物业给联系这些事，然后被告就签字验收了房屋。收房当天被告给物业留了一把钥匙，因为这个房子被告不去住，让物业随时去维修，维修好后给被告打电话看一下就行。这都好几年了，被告去找过物业，房子也没有给被告维修，仅更换了橱柜门板，修理了地板裂缝，其余地方都没有修。去年说是地产来看房子了，去年修的橱柜门板、地板，之前都没有人来维修，至今房屋存在的其他问题也没有解决。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区银杏园小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区银杏园小区房屋的业主，房屋建筑面积126.20平方米。原告（乙方）与大连圣跃房地产股份有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同第五条约定物业收费标准为住宅：2.20元/月/平方米。第六条约定“业主应于其所拥有的本物业约定交付之日起交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主与物业使用人须承担违约责任。”第二十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。”2011年9月27日，被告在承诺书上签字确认已详细阅读《临时管理规约》，并同意遵守《临时管理规约》。2013年8月29日，被告接收案涉房屋。被告入住案涉房屋后，自2014年2月1日起拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2014年2月1日起至2017年9月30日止，被告总计拖欠物业服务费12,216.16元。再查，大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定和相关部门批准的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费住宅每月每平方米为2.20元，自2014年2月5日起至2017年9月30日止依法应向原告交纳物业服务费12,216.16元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费12,216.16元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张自2014年1月11日起，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。关于被告辩称的墙面、地板、空调及出轨门板问题均系房屋质量问题或房屋内部装饰装修问题，在质保期内被告应与开发商和具体负责室内装饰装修的单位或人员主张权利，解决问题，上述问题的维修非物业服务范围，被告以此拒交物业费于法无据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：被告孙雅楠于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费人民币12,216.16元（2014年2月1日起至2017年9月30日止）及违约金（自2014年1月11日起至2017年9月22日止违约金人民币1,058.18元及自2017年9月23日起至被告给付完毕之日止，以12,216.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元（原告已预付），被告孙雅楠负担。被告孙雅楠负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一七年十二月四日书记员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。