江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0903民初3014号原告：陈平，男，1981年4月3日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：钟华东，江苏禾谊律师事务所律师。被告：陆吉祥，男，1961年4月16日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区被告：周永兰（系陆吉祥之妻），1965年1月10日生，汉族，居民，住址同上。两被告委托诉讼代理人：徐益峰、陈跃祥，江苏行真律师事务所律师。原告陈平与被告陆吉祥、周永兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托诉讼代理人钟华东，被告陆吉祥、周永兰及其委托诉讼代理人徐益峰、陈跃祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陆吉祥、周永兰返还购房定金20000元；2、请求判令被告陆吉祥、周永兰支付违约金152400元（其中包括因两被告违约增加的购房成本140000元，因其违约支付的中介费12400元）；3、由被告承担本案诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：2017年1月1日，我与被告陆吉祥、周永兰经盐城市正易房地产经纪有限公司（以下简称正易房产公司）中介双方签订一份《房地产买卖契约》，约定：被告陆吉祥、周永兰以1140000元价格将其所有的位于盐城市迎宾花园1A幢，面积169.18平方米的1106室房屋和面积27.60平方米的08号车库出售给我；支付方式，2017年1月1日，我支付二被告定金20000元，2017年4月1日，我首付720000元整，申请公积金贷款400000元，待贷款审批结束，通过资金托管帐户给二被告；2017年4月1日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理；合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，我向二被告支付购房定金20000元。2017年3月6日，我请正易房产公司联系4月1日前的具体交易事宜，二被告称在外地等回盐后办理过户手续。2017年3月8日，二被告回盐后到正易房产公司告知因房屋涨落价，不同意按合同价出售。2017年3月9日，在正易房产公司告知两被告毁约的后果，二被告仍坚持房价要涨到140万元，否则不卖，并愿意承担违约金和赔偿金。故现诉至法院。陆吉祥、周永兰辩称，1、原告没有依法行使解除权，本身承担违约责任，我方将保留要求原告承担违约责任的权利；2、原告没有按照约定支付首付款720000元，违反合同约定的行为，按合同约定，在2017年4月1日原告应当向我们支付720000元，但是原告没有按约支付，相反在4月12日向我们发出解除合同通知书；3、中介公司出具的情况说明不符客观事实，原告要求解除合同是因为认为其购买的房屋面积有160㎡，房间只有3间，但是原告人口较多，有3代人，原告到现场看了以后，向物业管理部门了解，在购买的房屋砌房子、增加居住面积，物业部门明确告知不能加房子，否则可能要强制拆除。在此情况下，原告不想要房子。2017年3月8日，被告到中介所实际上是双方协商，原告要求解除合同，因为房子对他没有实际的使用价值，我们认为原告长期不要房子，现在房子又涨价，于是双方发生争执；3、原告同时主张定金和赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，根据合同法的规定，要么选择主张定金双倍返还，要么选择违约金和赔偿损失，不存在同时主张定金和赔偿损失。4、原告在3月份已经另行购买房屋，即使是由于被告的违约行为导致其另行与他人签订合同，由于及时地解除了与被告的合同，对实际利益并没有造成损失，其可得利益已经通过其他方面得到弥补，请求对违约金予以酌减。故请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体认定事实如下：2017年1月1日，陆吉祥、周永兰（卖方甲方）与陈平（买方乙方）、正易房产公司（经纪方）签订房地产经纪合同一份，约定：陆吉祥、周永兰将其所有的位于盐城市迎宾花园1A幢1106室、08号车库，建筑面积169.18㎡、车库面积27.86㎡出售给陈平，房屋售价1140000元；双方约定在2017年4月1日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理；甲、乙有下列情形的应承担违约责任，无正当理由拒不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；相互或与他人串通，损害丙方利益的；未能按合同约定支付佣金的；其他造成丙方无法完成委托事项的行为，约定违约金40000元，违约方给守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等。当日，陆吉祥、周永兰（卖方甲方）、陈平（买方乙方）签订房地产买卖契约，约定：2017年1月1日乙方支付甲方房屋定金20000元，2017年4月1日乙方首付款720000元，乙方申请公积金40000待贷款审批结束，通过资金托管账户支付给甲方；违约责任，本契约及《房地产经纪合同》生效后，任何一方不得擅自变更或解除，若乙方悔约，不得向甲方和中介方索还所交定金，若甲方悔约，应在悔约之日起三日内将乙方所交定金20000元双倍退赔乙方；但甲、乙双方如共同约定解除时，则中介方收定金视为佣金不予退回等。合同签订当日，原告陈平向被告陆吉祥支付定金20000元，被告陆吉祥向原告陈平出具定金收条一份，载明：今收到陈平购买迎宾花园1A幢1106室，定金20000元，房屋总价1140000元整，过户的相关费用由买方承担，约定2017年4月1日前开始交易流程办理，过户时一并纳入房款收条，此收条有效期过户结束时止。如买方逾期不买，则本人所收定金不予退回；如本人违约不卖，愿双倍退回所收定金。当日，陈平向正易房产公司支付中介服务费12400元。2017年3月，原告陈平至正易房产公司要求其通知两被告办理相关流程手续，两被告因房屋涨价，在正易房产公司告知违约的后果后，仍坚持房屋要涨至1350000元，否则不予出售。经正易公司协调未果，原告陈平于2017年4月12日向两被告发出解除合同通知书，载明：2017年1月1日，本人与你方经正易房产公司中介双方签订《房地产买卖契约》一份，以1140000元价格购买你方所有的位于盐城市迎宾花园1A幢，面积169.18平方米的1106室房屋和面积27.68平方米08车库，签订当天本人已付定金20000元。合同履行中贵方单方表示因房产价格上涨，非要涨价，否则不卖。你方行为已构成违约，为此，本人特依法通知你合同解除，你方应承担法律责任。现原告陈平诉至本院。根据原告陈平的申请，本院依法委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司对案涉房屋盐城市亭湖区迎宾花园1A幢1106室及08号车库2017年4月1日价格评估，2017年12月15日，该所作出盐东诚亿都鉴评字（2017）第028号价格评估报告书，结论：确定评估标的在估价基准日评估价格为人民币1280000元。另查明，原告陈平于2017年3月31日与周仪春、仇正流经盐城市一帆房产经纪有限公司签订房地产经纪合同（转让）一份，约定由原告陈平购买周仪春、仇正流所有的位于盐城市新天地花园8幢902室、902-1室、8幢501室，建筑面积57.61㎡+69.94㎡,车库面积14.41㎡,房屋售价950000元。本院认为，原告陈平与被告陆吉祥、周永兰于2017年1月1日签订的房产转让合同及房屋买卖契约，不违反法律、法规规定，应为合法有效。合同签订后,原告按约向被告支付购房定金20000元,后两被告于2017年4月1日前明确表示不同意继续履行合同。原告于2017年4月12日向两被告发出解除合同通知书，两被告未提出异议，故双方所签订的房地产经纪合同及房屋买契约已解除。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求两被告返还购房定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。对原告陈平主张的购房差价140000元，两被告违约致双方合同解除，两原告所受损失应包括房价上涨后的差价损失。庭审中，被告辩称原告陈平在3月份已经另行购买房屋，由于及时地解除了与被告的合同，对实际利益并没有造成损失，其可得利益已经通过其他方面得到弥补，请求对违约金予以酌减。本案原告陈平在两被告明确表示不同意按合同价1140000元出售房屋的情况下，虽在2017年3月与他人签订合同另行购买了房屋，但介于原告购买的新天地花园所处地段及房屋的面积与案涉房屋的所处的地段及面积均不同，不能作为被告不承担损失的依据。综合本案的情况，酌情由两被告向原告赔偿损失100000元。对原告要求两被告承担已支付的中介费12400元，考虑已支持原告房屋差价损失,综合本案的情况,对该项费用本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陆吉祥、周永兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈平返还购房定金20000元。二、被告陆吉祥、周永兰于本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告陈平损失100000元。三、驳回原告陈平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3748元，鉴定费8500元，合计12248元，由被告陆吉祥、周永兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐 云人民陪审员  万巧云人民陪审员  仇金平二〇一七年十二月二十七日书 记 员  蒋 悦附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。