上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初20365号原告：许栋樑(曾用名萧栋樑)，男，1989年11月14日生，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。被告：周胜利，男，1956年4月1日生，汉族，住浙江省宁波市。被告：陈红玉，女，1959年7月21日生，汉族，住浙江省宁波市。上列两被告共同委托诉讼代理人：曲月萍，上海市希望律师事务所律师。原告许栋樑与被告周胜利、陈红玉、上海中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告许栋樑及其委托诉讼代理人周燕、朱小红，被告周胜利、陈红玉的委托诉讼代理人曲月萍，被告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人唐娟、陈彦到庭参加诉讼。2016年11月30日，原告撤回对被告上海中原物业顾问有限公司的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告许栋樑向本院提出诉讼请求：一、判令被告周胜利、陈红玉继续履行房地产买卖合同，涤除房屋及车位上的抵押登记，并且配合办理过户手续；二、判令被告周胜利、陈红玉支付违约金175万元及赔偿损失600万元，被告上海中原物业顾问有限公司对上述违约责任及赔偿承担连带责任。审理中，原告撤回了要求被告上海中原物业顾问有限公司对上述违约责任及赔偿承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：2015年6月28日，经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)介绍，原告与两被告达成一致意见，由被告将位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车库2地下1层车位168出卖给原告，总价为人民币(以下币种相同)875万元。同年7月1日，原告与被告周胜利签订《上海市房地产买卖合同》二份，约定房价款850万元，车位款25万元，签约前原告给付定金10万元，签约当日原告给付首付款490万元，被告在收到首付款后即涤除抵押，并于2015年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。若被告逾期办理上述手续，每逾期一日按房屋总价款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过20日的，还应赔偿房屋总价款的20%作为原告的损失。原告按约履行��付款义务，截止2015年7月1日已向被告付款500万元。之后，两被告提出无法立即还清贷款余额，要求延长过户时间至2016年1月31日，但可以将房屋交接给原告。故双方于2015年10月8日重新签订了买卖合同，将过户时间延迟至2016年1月31日，同时原告的姓名由萧栋樑变更为许栋樑，其余条款不变。但之后被告仍未能将首付款用作返还贷款、涤除抵押，导致房屋无法办理过户手续。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，故原告起诉来院。被告周胜利、陈红玉辩称，签约情况属实，对于原告已支付的房款500余万元，被告已用于归还其他房屋的贷款及其他生意的债务。被告确实在2015年年底意欲归还系争房屋贷款，但因年底银行拒绝办理该义务，故实际未办理。被告周胜利与陈红玉确系夫妻，但系争房屋的产权人系周胜利，陈红玉虽系还贷人之一，但并未参与房屋交易过程，作为被告的主体不适格。现同意原告第一条诉讼请求，即继续履行合同并涤除抵押、配合过户；对于第二条诉讼请求有异议，原告提出的违约金明显过高，要求法院依法予以调整为87.50万元，同时600万元损失无依据。经审理查明，两被告系夫妻。上海市浦东新区潍坊西路2弄世茂滨江花园XXX号XXX室房屋以及地下1层车位168登记的权利人为被告周胜利。2011年8月10日，中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行(以下简称卢湾工行)与被告周胜利签订《个人购房借款/担保合同(商业)》一份，以系争房屋为抵押，被告周胜利向卢湾工行借款966万元，期限自2011年8月至2041年8月。陈红玉、周圣博签订了参与还贷承诺书。2011年9月13日系争房屋上登记核准抵押权，抵押权人为卢湾工行，债权数额966万元，期限自2011年8月20日至2041年8月20日。2015年6月29日，被告周胜利(甲方)与原告(乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定权利人周胜利名下位于上海市浦东新区潍坊西路2弄世茂滨江花园XXX号XXX室房屋以及地下1层车位168转让给乙方，总价款875万元，其中包括车位款25万元。合同第4条付款方式约定：4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)500万元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。合同第7条约定：甲乙双方应于2015年8月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。2015年7月1日，原告(乙方萧栋樑)与被告周胜利(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定甲方将位于上海市浦东新区潍坊西路2弄世茂滨江花园XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋价款850万元。甲乙双方确认，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。签订本合同后当日内，乙方应支付给甲方部分首期房价款465万元，与已支付的定金10万元共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计475万元；甲方应于收到乙方的首期房价款后30日内，用该款全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，并取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交由上海中原。同日，原告(乙方)与被告周胜利(甲方)又签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定被告将位于上海市浦东新区潍坊西路2弄世茂滨江花园XXX号地下1层车位168转让给原告，价款25万元。双方办理了上述《上海市房地产买卖合同》的公证手续。2015年7月1日，双方还签订补充协议一份，约定房屋交易的所有税费由乙方承担。2015年6月29日，原告向被告周胜利支付190万元。2015年7月1日，原告向被告周胜利支付310万元。2015年8月5日，中国法律服务(香港)有限公司出具深办第44582号公证文书，证明原告于2015年8月4日签署《声明书》(2015第3758号)，声明本人许栋樑于2015年6月10日于香港庄凌云律师事务所办理改名契，更改名字为许栋樑，亦已到香港入境事务处办理更改名字，以上两个名字萧栋樑及许栋樑均为同一人即本人。2015年10月8日，原告(乙方许栋樑)与被告周胜利(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定甲方将位于上海市浦东新区潍坊西路2弄世茂滨江花园XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋价款850万元。合同第四条约定：甲乙双方同���，……乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同附件三付款协议约定：1、签订本合同前，乙方已支付给甲方定金10万元。签订本合同后当日内，乙方应通过中原公司或自行支付给甲方部分首期房价款465万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计475万元。2、甲方应于收到乙方的首期房价款后30日内，用该款全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，并取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交由上海中原。3、签订本合同后于2016年1月10日之前，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续……4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请372万元贷款的形式支付第二期房价款……5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后3个工作日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续……6、交房时支付尾款3万元。同日，双方又签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定被告将位于上海市浦东新区潍坊西路2弄世茂滨江花园XXX号地下1层车位168转让给原告，价款25万元；乙方应于签订本合同当日内支付甲方车位款25万元，该车位与潍坊西路XXX弄XXX号XXX室之房地产一同办理产权过户及房屋交接手续，合同第十条第(三)项内容与同日签订的XXXXXXX号合同基本一致。双方办理了上述《上海市房地产买卖合同》的公证手续。2015年10月13日，原告与被告周胜利签订了《房地产交接书》一份，被告将上述系争房屋及地下车库交付给了原告。同日，原告向被告周胜利转账支付3万元。原告起诉后，本院依原告的申请，于2016年3月11日作出(2016)沪0115民初20365号保全裁定：查封被告周胜利名下上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室及上海市浦东新区潍坊西路2弄地下车库2地下1层车位168，并冻结被告周胜利、陈红玉的银行存款人民币775万元或查封、扣押其相应价值财产。本院依据上述裁定实际于2016年3月17日查封了系争房屋和车位；本院另查封、冻结了周胜利、陈红玉名下其他相应财产。此后，卢湾工行以周胜利累计违约2期未按时偿还贷款本息，且系争房屋被本院司法查封为由起诉至上海市黄浦区人民法院。2016年4月25日，黄浦法院出具(2016)沪0101民初7897号民事调解书：一、周胜利、周圣博、陈红玉应归还卢湾工行暂计至2016年4月21日止的借款本金9,124,569.45元、利息37,031.57元及自2016年4月22日起至2016年10月30日止的逾期利息﹝逾期利息以所欠本金、利息之和为基数，按合同约定利率上浮40%计息(具体金额以还款当日银行结��系统计算的金额为准)﹞，该款应于2016年4月30日前归还53,000元，于2016年5月至10月的每月12日前各归还52,198.32元，余款于2016年10月30日前全部结清(具体金额以还款当日银行结算系统计算的金额为准);二、案件受理费……计人民币37,836元，财产保全费人民币5,000元,二项共计人民币42,836元，由周胜利、周圣博、陈红玉共同负担，该款周胜利、周圣博、陈红玉应于2016年10月30日前直接给付卢湾工行；三、若周胜利、周圣博、陈红玉届时未按期履行上述主文第一、二项所确定的任何一期还款义务的，卢湾工行有权就周胜利、周圣博、陈红玉未履行的全部款项及自2016年10月31日起至实际清偿之日止的逾期利息一并向法院申请执行，卢湾工行并有权以周胜利抵押的上海市浦东新区潍坊西路2弄世茂滨江花园XXX号XXX室的房产折价，或者申请拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；该房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归周胜利所有，不足部分由周胜利、周圣博、陈红玉继续清偿……之后，因周胜利、周圣博、陈红玉未履行民事调解书确定的还款义务，卢湾工行向黄浦法院申请强制执行，现该案仍在执行中。另外，2017年9月周胜利向本院另行提起诉讼，以许栋樑不符合限购条件、无法办理贷款为由，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》等。现该案中止审理。审理中，许栋樑向本院提交了《上海市港澳居民、华侨暂住证》等资料，并承诺其本人名下在境内无其他住房，同时表示：愿意代周胜利等向卢湾工行偿还债务以涤除房屋上的抵押权，并向本院缴纳保证金960万元，该款专项用于上述代偿事项，多退少补；代偿后，代偿费用抵充其应付的剩余购房款，若代偿费用大于剩余购房款的则另行向周胜利等追偿。以上事实，有原、被告提供的房地产权证、结婚证、户口簿、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、公证书、声明书、补充协议、收款收据、房地产交接书等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与周胜利签订的多份《上海市房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效。2015年10月8日签订的两份《上海市房地产买卖合同》系对2015年7月1日签订的《上海市房地产买卖合同》的变更，故双方应遵照2015年10月8日签订的两份《上海市房地产买卖合同》履行。现原告已依据双方合同约定向被告周胜利支付了首期房价款，周胜利理应将该款专项用于偿还所欠卢湾工行的债务、涤除抵押权，现周胜利将收取的首期购房款挪作他用，也未另筹资金偿还卢湾工行的债务、涤��设定在系争房屋上的抵押权，显已违约。因周胜利违约，导致原、被告之间无法办理房屋买卖的后续手续，周胜利应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求继续履行合同，符合上述规定。本案的关键在于涉案房屋上设定了卢湾工行的抵押权，在抵押登记注销之前，房屋无法办理过户手续，《上海市房地产买卖合同》继续履行可能存在障碍。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款��定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。现原告自愿代周胜利等人向卢湾工行清偿债务消灭抵押权，符合上述法律规定。同时，原告向本院缴纳了相应的保证金，足以证明其具备代偿能力。据此，《上海市房地产买卖合同》继续履行已无障碍，原告要求被告周胜利涤除抵押并办理过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。系争房屋和车位总价款为875万元，现原告已支付503万元，尚有372万元剩余购房款未支付。原告代为清偿债务后，代偿费用可直接冲抵原告应付的剩余购房款；若代偿费用金额多于剩余购房款的，原告可另行向周胜利等追偿；若代偿费用金额低于剩余购房款的，原告应另行支付剩余房款的不足部分。鉴于代偿实际金额目前尚不确定，故本案对原告剩余购房款不作处理。按照合同约定周胜利违约应承担逾期过户违约金，但原告主张的违约金175万元确实过分高于造成的损失，故周胜利关于违约金过高，要求调整至87.50万元的抗辩意见，本院予以采纳。原告要求被告赔偿损失600万元，无事实和法律依据，不予支持。被告陈红玉辩称，其未参与系争房屋的交易，被告主体不适格。本院认为，两被告系夫妻，虽然系争房屋登记的权利人系被告周胜利，但系争房屋系双方婚姻关系存续期间的共同财产，且陈红玉是共同还贷人，故被告陈红玉负有配合注销抵押、办理产权过户等手续的义务，同时因逾期过户产生的违约金亦属于夫妻共同债务，故被告陈红玉的抗辩本院不予采纳。据此，依��《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告周胜利、陈红玉应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车库2地下1层车位168上设置的抵押权，并于上述抵押涤除之日起十日内协助办理将上述房屋及车位的产权过户登记至原告许栋樑名下的手续；二、被告周胜利、陈红玉应于本判决生效之日起十五日内向原告许栋樑支付逾期过户违约金87.50万元；三、驳回原告许栋樑其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120,800元，保全费5,000元，由原告许栋樑承担36,625元，被告周胜利、陈��玉承担89,175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  梅丽华二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院��者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。