浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1082民初757号原告：金才来，男，1969年12月5日出生，汉族，住临海市。委托代理人：陈友璜，宁波市西苑法律服务所法律工作者。被告：李金林，男，1965年11月1日出生，汉族，住临海市。被告：叶荣富，男，1962年9月23日出生，汉族，住临海市。被告：项美娟，女，1965年7月17日出生，汉族，住临海市。被告：金桂琴，女，1963年10月13日出生，汉族，住临海市。四被告共同委托代理人：朱支地，浙江普安律师事务所律师。原告金才来为与被告李金林房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月7向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理，并于2015年5月6日作出了（2014）台临杜民初字第1061号民事判决书。被告李金林不服该判决，向台州市中级人民法院提起上诉。台州市中级人民法院于2015年11月12日作出（2015）浙台民终字第656号民事裁定书，以出现新证据导致事实不清为由发回重审。2016年11月15日，被告李金林申请追加叶荣富、项美娟、金桂琴为共同被告，本院经审查后予以追加。2017年12月27日，本院另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，原告金才来及其委托代理人陈友璜、被告李金林、叶荣富、项美娟、金桂琴及其共同委托代理人朱支地均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金才来向本院提出诉讼请求，请求依法判令：被告李金林立即返还原告支付的房屋租赁预付款人民币100000元；二、被告李金林赔偿原告因失信违约交付租赁物的各项经济损失计人民币20000元。事实和理由：原、被告系为老乡，被告在拆建位于临海市房屋时，为确保该拆建房屋能按照自己的意愿在2014年4月份、最迟在5月底前竣工并对建筑质量经有关部门检验合格按约交付租赁物，故为解决拆建房屋所花费周转资金短缺的事实等方面考虑，为此，被告特在2014年一月初向包括原告在内的经营个体户告知自己在建房屋在工程竣工后，该楼房底层店面营业房对外出租，租赁费金额、租费支付的方式方法。原告在实地勘验了被告在建房屋的地理区域、居住人口环境，尤其是不计其数的听到被告一再向原告承诺该在建房屋的一楼出租商铺保证在2014年4-5月份履行出租交付义务，誓言最迟交房决不超越2014年5月31日，但承租该些商铺的经营者在享受承租权利前必须先向被告支付10万元预付租赁金的情况下，原、被告双方对该租赁房屋的租金计算方法、租赁费交付方式和违约处理等达成口头形式进行约定后，原告通过支付高额利息的筹集资金办法向他人借得人民币10万元，根据被告告知的汇款户名，于2014年1月17日通过中国工商银行，将该租赁商铺的预付款10万元支付给被告。按理，当事人在民事活动中要切实遵循诚实信用的原则，以免双方为此产生纠纷而提起诉讼，但令人费解与难以置信的是被告至今未履行交付义务。被告的违约事实给原告带来经济损失有目共睹，必须依法予以赔偿。四被告共同答辩称：我们由被告李金林作为代表确实收到了这100000元款项，但这是定金而不是预付款，其他三户此后各分得25000元。我们认为原告的诉称没有事实和法律依据，当时是原告主动找到被告的，他看到被告房子比较合适，故与被告李金林达成口头协议并向李金林的账户打入了100000元定金，当时约定租金是302000元，租期5年。原告在租赁时，被告的房子建好了，但根据原告的开铺需求，在房屋建好的情况下，四被告又把房屋结构进行改造，故不存在违约的问题。原告没有租用四被告的房子，并不是被告未按期交付租赁房屋的问题，而是原告在四被告房子的附近找到了租金更便宜的房子，所以是原告违背了诚实信用的原则，定金不应该返还。此外，原告的不诚信造成了四被告因为改造房屋而损失了12万元，四被告保留另案起诉的权利。至于原告的诉请，要求驳回原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、原告提交的照片2张、录音1份，拟证明截止2014年6月21日，本案诉争房屋还无法交付使用的事实及原告支付的10万元并不是定金，而是预付款以及被告承认逾期交付房子的事实。四被告对于原告提交的照片的时间有异议，因为照相的时间可以调的，拍摄时间并不是实际上的2014.6.21，当时说的是造好后给原告的，并没有说具体的交付时间；四被告对于原告提交的录音有异议，认为对话是真实的，录音并没有显示说是预付款，被告也没有承认是逾期交付了的。本院认为，相机拍摄的日期是可调的，该份证据无法证明原告的待证事实，本院对于该份证据的证明效力不予认定；至于原告提交的录音对话，因录音内容并未显示被告承认本案讼争款项系预付款以及未承认逾期交付讼争房屋，故对于该份证据的证明效力本院亦不予认定。2、原告提交的公函、快递回单、EMS快递查询单复印件一份，拟证明原告曾发公函给被告李金林，被告李金林已经签收了的事实。被告对于原告提交的该份证据有异议，认为被告李金林从未收到过该公函，公函内容也没有进行公证，快递单上面并不是李金林本人的签字。本院认为，原告提交的该份能够证明原告的待证事实，被告李金林也确签收，故对于该份证据的证明效力予以认定。3、被告李金林提交的照片2张，拟证明双方讼争房屋已经可以交付使用的事实。原告对于该份证据有异议，被告方违约在先，即使后来可以交付，原告方也不要了，而且照片上显示的房屋的状态并不符合交付使用的标准。本院认为，单凭该份证据无法证明被告的待证事实，故对于该份证据的证明效力不予认定。4、四被告提交的房屋产权证复印件3份、土地使用证复印件3份、批文1份、保证书申请书1份，拟证明讼争房屋曾是危房，后来重建了有出租的资格的事实。原告对于上述证据有异议，认为房屋并不具备出租的资格。本院认为，本案讼争房屋系危房重建，且上述证据无法证明本案讼争房屋重建或加层已经经行政部门审批，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，本案讼争房屋尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故四被告没有出租该讼争房屋的资格，本院对该份证据的证明效力不予认定。5、被告李金林提交的分书1份，拟证明涉及李金林的房屋已经分给李金林的事实。原告对于该份证据有异议，认为被告李金林未在一审及二审期间提交该分书，对其真实性有异议。本院认为，该份证据能够证明被告李金林的待证事实，原告虽对其真实性有异议，但并未提供相反证据予以证明，故对于该份证据的证明效力予以认定。6、被告李金林申请证人李某出庭作证，提供证人证言：原告是我外甥的朋友，四被告都是和我同个生产队的社员。原告当时另租四被告旁边的房子的租赁合同是我草拟的，租金是238000元，比四被告房子的租金便宜。情况我当时是清楚的，四被告的房子也是造好了的，原告因为怕100000元定金被没收，所以让我别说。该证人证言拟证明原告不租赁四被告的房屋是因为找到了租金更便宜的地方，而不是所谓的延迟交房。原告对于该证人证言有异议，证人对于关键性的问题即本案讼争房屋是什么时候造好的时间并不清楚，故对于证人证言不认可。本院认为，仅凭该证人证言无法证明被告拟证明的原告不租被告房子是因为找到了更便宜的房子，故对于该份证据的证明效力不予认定。综上，本院认定如下事实：原告与被告李金林于2014年1月15日对在建的位于浙江省临海市杜桥镇杜西路322号房屋（分四户）达成口头租赁合同。原告于2014年1月17日通过中国工商银行，将100000元款项支付给被告李金林。其后，其余三户即被告叶荣富、项美娟、金桂琴均各从被告李金林处取得25000元并出具收条。另查明，本案讼争房屋重建未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，故原、被告口头达成的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故本案被告应当返还原告已支付的100000元款项。本案讼争房屋因未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准致使原、被告订立的合同无效，应当认定被告存在过错，故被告应当赔偿原告因此受到的损失，原告主张经济损失计20000元，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信，该损失以按总的本金100000元、中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失为限。原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告李金林于本判决生效之日起十日内返还原告金才来人民币25000元并赔偿利息损失（按本金25000元、中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2014年1月17日起算至履行完毕之日止）；被告叶荣富于本判决生效之日起十日内返还原告金才来人民币25000元并赔偿利息损失（按本金25000元、中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2014年1月17日起算至履行完毕之日止）；被告项美娟于本判决生效之日起十日内返还原告金才来人民币25000元并赔偿利息损失（按本金25000元、中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2014年1月17日起算至履行完毕之日止）；被告金桂琴于本判决生效之日起十日内返还原告金才来人民币25000元并赔偿利息损失（按本金25000元、中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2014年1月17日起算至履行完毕之日止）；五、驳回原告金才来的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告李金林负担575元、由被告叶荣富负担575元、由被告项美娟负担575元、由被告金桂琴负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王 嘉人民陪审员  罗岳观人民陪审员  陈兆德二〇一七年十二月二十八日代书 记员  李欣潞