北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初18105号原告:雷长鸣,男,1981年3月20日出生,住北京市昌平区。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被告：高存珍，女，1942年5月7日出生，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：向华平，四川华敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：高大虹（与高存珍系姐妹关系），女，1956年1月15日出生，现住北京市海淀区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，执行董事。委托诉讼代理人：徐英，女，1987年8月13日出生，该公司法务，现住公司宿舍。原告雷长鸣与被告高存珍、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷长鸣及委托代理人ＸＸ、ＸＸ，被告高存珍的委托代理人向华平、高大虹，第三人麦田公司委托代理人徐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷长鸣向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判决被告协助原告于2016年12月31日前完成北京市昌平区龙锦苑×号房屋产权转移登记；3、判决被告于2016年12月31日前完成北京市昌平区龙锦苑×号房屋交付义务；4、判决由被告承担本案诉讼费。雷长鸣于2017年4月12日向本院申请变更诉讼请求为：1、请求判令解除原被告之间签订合同编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求高存珍向雷长鸣赔偿定金20万元；3、要求高存珍向雷长鸣支付违约金74万元（房屋总价的20%）；4、要求高存珍向雷长鸣赔偿房屋差价损失200万元；5、要求高存珍向雷长鸣支付居间费用损失81620元；6、要求高存珍向雷长鸣支付自2016年12月2日起的暂记至2017年5月1日的租房费用损失22500元；7、本案诉讼费用由被告高存珍负担。后雷长鸣再次将上述第3项至第6项诉讼请求变更为：要求高存珍向雷长鸣支付房屋差价损失、居间费损失、租房费损失等经济损失共计2104120元。事实理由如下：雷长鸣诉高存珍房屋买卖合同纠纷一案，案号为2016京01**民初字第18105号，已经由贵院立案受理，并于2017年3月16日开庭审理，庭审中双方达成和解协议，约定：高存珍同意继续履行双方签订的合同编号为×号的北京市存量房屋买卖合同，配合申请人办理贷款、过户和房屋交付手续。然而和解协议签订后高存珍再次拒绝按照北京市存量房屋买卖合同的约定配合雷长鸣办理银行贷款手续，导致雷长鸣仍然无法购买高存珍房屋。高存珍拒绝配合雷长鸣办理贷款当日行为已经构成违约，雷长鸣不能贷款就无法购买涉案房屋，高存珍的违约行为使得雷长鸣购买涉案房屋的合同目的不能实现，因此根据合同法第九十四条第四项规定当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，雷长鸣要求解除与高存珍之间签订的北京市存量房屋买卖合同。根据北京市存量房屋买卖合同附件二第七条规定任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易支付的居间等各项费用，以及北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见规定“房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚和违约金同时适用”，和第二十四条第一款规定“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定除外。因此雷长鸣要求高存珍向雷长鸣赔偿双倍定金并支付违约金、房屋差价损失和居间费用等各项损失。被告高存珍辩称：被告在履行合同过程中不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任。原被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、和解协议是双方真实意思表示，不违反任何法律和行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，双方当事人均应按合同约定行使权利，承担义务。在合同签订以后，被告一直积极履行合同义务，配合原告办理各项购房手续，不存在任何违约行为。双方于2016年7月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》，于2017年3月16日签订《和解协议》，和解协议明确约定继续履行双方在2016年7月27日签订的房屋买卖合同，被告应该于2017年4月15日前配合原告申请办理贷款手续，原告在房屋交付完后应向被告支付45万元。该和解协议说明，双方在履行房屋买卖过程中因案外人的诉讼产生了纠纷，后经友好协商，就纠纷已达成协议，同意继续履行合同，并对原合同的相关条款进行了变更，也即证明被告未违反合同约定，不存在原告所述的被告拒绝履行合同的情形。2、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、和解协议不存在不能履行的客观情形，合同目的是完全可以实现的。虽然涉案房屋中有被继承人张忠建的遗产部分，但即便是涉案房屋为遗产，也不影响原被告双方房屋买卖合同的履行。涉案房屋的其中一个继承人张革红诉至昌平区人民法院，要求确认原被告之间的房屋买卖合同无效，在诉讼中原告也答辩合同有效，同意全款支付被告房款，要求继续履行房屋买卖合同。后昌平区人民法院、北京市第一中级人民法院均驳回其诉讼请求，认定双方的买卖合同有效，不存在履行困难。并且此后，双方于2017年3月16日达成和解协议，均同意继续履行买卖合同。因此原告对房屋的具体情况是知晓的，也同意继续履行合同，现原告又要求解除双方之间的买卖合同明显违反诚实信用原则的，在被告没有任何违约的情况下，原告要求解除合同、支付违约金等各项费用304余万元，明显是没有事实依据和法律依据的，请求人民法院依法予以驳回。综上，被告认为合同不存在履行不能的情况，双方应当继续履行合同，这样更符合合同法保护交易的立法精神，更有利于维护市场经济秩序和确保交易安全与稳定，请法院依法驳回其诉求。第三人麦田公司述称：本案系房屋买卖合同纠纷，诉讼主体为买卖双方，我方为居间方，我方提供的居间服务不存在任何瑕疵与过错，我方不是本诉的诉讼主体，故本诉与我方没有直接利害关系，我方不进行具体答辩。经审理查明：2016年2月28日，高存珍与其妹婿宋广元签订售房委托书。该委托书载明，委托人高存珍欲出售坐落于昌平区龙锦苑×号房屋，现委托受托人宋广元全权代理委托人办理签署出售上述房产的各类交易合同；收取上述房屋交易的购房定金，委托期限至上述事宜办结为止。2016年7月27日，宋广元作为高存珍的委托代理人与雷长鸣经北京麦田房产经纪有限公司（麦田公司）提供居间服务就上述龙锦苑房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，高存珍将龙锦苑房屋出售给雷长鸣，房屋建筑面积为129.26平方米，房屋总价为371万元，房屋未设定抵押，属于向社会公开销售的经济适用住房。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同第五条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况，附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。关于付款方式及具体数额，该合同附件二第二条约定，买受人以自行交接方式支付定金10万元，具体支付日期为签订合同当日支付1万元，剩余9万元于2017年7月28日前支付；第二条第5款就商业按揭贷款明确约定，买卖双方应于2016年11月15日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为150万元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料……若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，买受人应于权属转移登记当日以现金形式补齐贷款部分房款；第二条第6款约定，买受人于2016年12月1日前以银行资金监管方式支付出卖人购房款210万元。关于权属转移登记的具体约定，附件二第三条约定，买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续；除本协议另有约定外，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续。关于房屋租赁及交付，附件二第四条约定，出卖人未将该房屋出租，应于2016年12月1日前过户并于过户当日将该房屋交付买受人。关于房屋产权、具体状况的承诺，出卖人承诺其配偶及其他共有权人均知晓并认可本次交易……出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效授权，代表本人意愿签署相关文件。若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担房屋成交总价的20%作为赔偿金；本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。关于违约责任，附件二第七条约定，买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日千分之零点五向守约方支付逾期违约金……自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。上述合同后还附有房屋状况说明书一份，其中在有无其他共有人包括按份共有及共同共有（夫妻共有）一栏中，勾选项为无。房屋状况说明书尾部有雷长鸣和宋广元签字确认。此后，雷长鸣向高存珍指定账户分次支付定金共计10万元。同日，雷长鸣、高存珍与麦田公司还签订有居间服务合同，雷长鸣为本次居间服务支付居间费用81620元。2016年10月12日，高存珍之女张革红将高存珍、雷长鸣诉至本院，称涉案龙锦苑房屋系其父张忠建之遗产，张革红对高存珍出售房屋毫不知情，以高存珍与雷长鸣恶意串通为由要求确认涉案房屋买卖合同无效。本院于2017年1月14日作出（2016）京0114民初16416号民事判决，驳回张革红的诉讼请求。张革红不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年3月13日，作出（2017）京01民终1993号民事判决，驳回张革红上诉，维持原判。以上生效判决查明事实：高存珍与张忠建婚后购买了涉案龙锦苑房屋；2010年1月16日，涉案房屋登记至高存珍名下；2011年6月21日，张忠建因病去世。以上生效判决认定，高存珍作为登记的房屋产权人明知302号房屋属于其与亡夫张忠建的夫妻共同财产，在张忠建未留有遗嘱、张革红作为张忠建的法定继承人对涉案龙锦苑房屋享有一定份额的情况下，仍然不征得张革红同意将房屋出售，行为明显出于恶意，但张革红主张雷长鸣与高存珍系恶意串通的证据不足，且张革红的利益可以通过向高存珍追索售房款的方式实现，故高存珍与雷长鸣的房屋买卖合同应属合法有效。2017年3月16日，宋广元以高存珍代理人身份与雷长鸣一同请求在本院主持下进行当庭调解，因宋广元当日未能提交高存珍委托其代为调解的完整委托手续，本院未向双方出具调解书。宋广元与雷长鸣根据调解内容签订和解协议一份，约定买卖双方继续履行2016年7月27日签订的房屋买卖合同及2017年3月14日补充协议。该和解协议约定出卖人应于2017年4月15日前配合买受人向银行申请办理贷款手续，拟贷款金额为170万元；贷款办理完成后并于2017年5月10日前，买受人通过北京市住房和城乡建设委员会资金监管的方式向出卖人支付房款91万元，通过银行资金监管房屋支付房款99万元，总计支付购房款190万元；出卖人应于2017年5月15日前与买受人办理完成房屋过户手续，并于过户当日向买受人交付房屋；房屋交付后三日内，出卖人应向买受人完成物业交接，物业交接完毕后买受人向出卖人支付物业保证金1万元；房屋交付并完成物业交接后三日内，买受人向出卖人另行支付45万元；出卖人保证对出卖房屋享有完全所有权，不存在任何产权争议，如因任何一方原因导致本协议无法履行的，违约方应根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》违约条款的约定向守约方承担违约责任。此后，经本院催告，宋广元未在本院指定的期间内提交完整委托手续。本院将上述情况告知雷长鸣，雷长鸣提出宋广元没有调解的代理权限，双方调解协议未达成，并向本院反映，在双方签订和解协议自动履行过程中，因高存珍无法出具高存珍全部子女放弃继承涉案房屋的公证，银行无法批贷。雷长鸣向本院申请变更诉讼请求，要求解除双方2016年7月28日房屋买卖合同及补充协议，并要求高存珍返还定金、赔偿违约金及其他经济损失。高存珍不同意解除合同，称房屋买卖合同已经过法院生效判决确认有效，可以继续履行。关于和解协议签订后双方自动履行过程出现的问题，雷长鸣称高存珍不配合网签，不配合提交子女放弃继承房屋的公证，不配合办理银行面签，存在违约行为；高存珍称接到中介人员通知后确实说过履行合同的话会导致高存珍另行购买房子没有着落，但4月9日雷长鸣打电话给宋广元让准备资料去办理网签时，宋广元已经把材料准备好，雷长鸣又提出需要子女放弃的公证，宋广元确实说过不能确定能否提供，且当初签订合同时说好的是全款，签完合同履行时才发现是贷款，即使不能贷款，雷长鸣只要给付全款，合同仍然可以履行，过户时高存珍本人到场就能够过户。麦田公司称和解协议履行过程中，高存珍要求该公司为其另行购房找到合适价位的房子才配合与雷长鸣办理网签，但市场价与高存珍的心里价位有很大差距，故未能办理网签。麦田公司亦认可在办理银行面签手续时，为双方提供居间服务的经纪人向贷款办理专员介绍了本案房屋存在诉讼的情况，贷款办理专员转达了银行需要高存珍子女放弃继承房屋公证的要求。经本院询问，高存珍称其有子女四人，明确表态无法提供子女放弃继承涉案房屋的声明。另查，本案诉讼过程中，本院依雷长鸣申请，对涉案房屋采取了诉讼保全措施。再查，高存珍签署《北京市存量房屋买卖合同》的委托代理人宋广元与高存珍在本案诉讼过程中的委托代理人高大虹系夫妻关系。以上事实，有售房委托书、《北京存量房屋买卖合同》、房屋状况说明书、转账凭证、定金收据、（2016）京0114民初16416号民事判决、（2017）京01民终1993号民事判决、和解协议以及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方存在违约行为，致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。生效民事判决已经认定雷长鸣与高存珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，雷长鸣与高存珍本应按照合同约定履行相应合同义务。在高存珍之女张革红起诉要求确认上述房屋买卖合同无效的诉讼请求被本院驳回且经北京市第一中级人民法院维持一审判决后，雷长鸣与宋广元签订和解协议意欲继续履行合同，但因宋广元未如期提供高存珍对其进行授权的有效委托手续，双方之间的和解协议未实际成立。因涉案房屋含有高存珍配偶张忠建的份额，因此雷长鸣在办理银行贷款申请程序时要求高存珍提供全部子女放弃继承涉案房屋的公证，理由正当；因高存珍无法提供上述公证，不能履行配合办理银行贷款审批的合同义务，逾期已经超过15日，雷长鸣有权依据合同约定解除合同。高存珍不能配合雷长鸣办理银行贷款审批手续，有违合同约定，导致合同解除的法律后果，应当按照合同约定承担违约责任，雷长鸣要求高存珍双倍返还定金20万元并承担居间费的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。但雷长鸣在张革红起诉后，已对涉案房屋可能涉及继承纠纷明确知晓，其继续同意与高存珍签订和解协议继续履行合同，应当对可能存在的交易风险有所预见，对签订和解协议后仍无法履行所扩大的经济损失，雷长鸣应自行承担，故雷长鸣要求高存珍支付差价损失和租房损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。高存珍关于只要雷长鸣按照全款方式支付购房款，涉案房屋买卖合同的履行就不存在客观履行障碍的主张，实际上单方加重了雷长鸣的合同义务，且经本院释明，高存珍仍明确表示不能出具子女放弃继承的公证，故高存珍关于房屋买卖合同能够继续履行的抗辩，欠缺事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告雷长鸣与被告高存珍签订的合同编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告高存珍返还原告雷长鸣双倍定金20万元，于本判决生效之日起十日内执行；三、被告高存珍赔偿原告雷长鸣居间费81620元，于本判决生效之日起十日内执行；四、驳回原告雷长鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36480元，由被告高存珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告雷长鸣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 悦人民陪审员  闫素霞人民陪审员  李 强二〇一七年十二月三十日书 记 员  岳亭亭