新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0102民初7271号原告（反诉被告）：杜坪，女，1976年3月2日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。被告（反诉原告）：王晓丽，女，1974年2月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。第三人：新疆��兴房地产经纪股份有限公司，住所地乌鲁木齐高新区（新市区）北京中路149号西部超市小区办公楼17栋13层1。法定代表人：王娜。原告(反诉被告)杜坪与被告（反诉原告）王晓丽、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司（简称中兴房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜坪及其委托代理人梁海忠，被告（反诉原告）王晓丽的委托代理人杨峰、李洋，第三人中兴房产经纪公司的委托代理人杨婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜坪向本院提出诉讼请求：1、请求被告履行房屋买卖合同，为原告办理1-1-23号商铺产权过户手续，并交付该房屋，返还已收取的房租800000元；2、请求被告交付1-9-201、1-10-202号房屋，返还已收取的房屋��租206784.52元；3、请求被告赔偿原告利息损失62346.6元；4、请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月13日，原、被告签订了一份房屋买卖居间合同，约定被告将位于乌鲁木齐市碱泉三街169号日光小区1栋2层9单元201室住宅、1栋2层10单元201室住宅、1栋1层23室商铺共三套房屋一同出售给原告，三套房屋总成交价格8500000元，约定合同签订当日乙方支付购房定金1500000元，2017年5月5日前支付首付款1650000元，剩余转让款5000000元在办理过户之前付清，过户当天做房屋交接（一周内），此房（三套）房租及收益权归乙方所有。合同签订前原告于2017年3月15日先行支付了30000元。合同签订后，原告依约于2017年4月13日支付了1000000元，4月14日支付了470000元，4月27日支付了1300000元，5月5日支付了350000元，5月11日支付了280000元，5月12日支付了420000元，上述款项共计3850000元。被告收��上述款项后办理了1-9-201、1-10-202室房屋的解押手续后，并协助原告办理1-9-201、1-10-202房屋的过户及后续抵押贷款事宜，为加快办理进度，原告额外给了被告4000元办证费，由于受被告自身税票等问题影响，被告直到2017年6月28日才为原告办理了1-9-201、1-10-202室两套房屋的不动产权证书。拿到不动产权证书当日原告即在房产大厦一楼做了抵押贷款，贷款金额1300000元，按照合同约定这两套房屋房租应该由原告收取，被告不但一直不办理房屋交接，并且在2017年7月21日又擅自收取了承租户周惠丽2017年9月20日-2018年9月19日一年的房租170000元，且不退还原告。2017年7月3日，被告让她弟弟去乌鲁木齐房产大厦领取了1-1-23号商铺的不动产权证书，这时原告才知道和被告签订房屋买卖居间合同时，被告尚未取得1栋1层23室商铺的不动产权证书。自2017年7月28日起至今，原告多次联系被告及中介公司要求办理过户手续，均遭到被告明确拒绝，后原告发现被告于2017年7月13日私自将1-1-23号商铺抵押给了第三人新疆天山农村商业银行股份有限公司，贷款金额3000000元，抵押期限自2017年7月13日至2019年7月12日，并且又擅自收取了1-1-23号商铺一年半的房租800000元。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求如诉。被告（反诉原告）王晓丽辩称，针对第一项诉讼请求，原告方应当将剩余款项全部支付给我方以后才能办理过户手续，在没有办理过户手续之前，我们没有义务将租金返还给原告。对于第二项诉讼请求，原被告交易过程中口头明示过，即使房屋所有权发生变更租赁合同仍然有效，交付房屋的条件尚未成就，对于返还房租的诉讼请求我方不同意，这三套房屋的交付在合同中约定的是一体的，并且约定三套房屋全部交付之后才存���交付租金的问题。目前为止，原告方一直没有支付全部房款，因此原告主张利息损失无依据。第三人中兴房产经纪公司述称，三方在签订房屋买卖合同时对于卖方的房产证未办理下来是明知，前期的定金1500000元和首付款1650000元是按期支付的，并且买方超额付到了3850000元，因为卖方的房产证何时办理下来不知道，所以合同约定在办理过户之前付清剩余房款5000000元，卖方房产证在2017年7月3日办理下来后卖方在未告知我方以及买方的情况下将房子做了抵押，抵押后房子是不能办理过户的，从而导致后期交易无法进行。被告（反诉原告）王晓丽向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉人与被反诉人间的《房屋买卖居间合同》；2、请求人民法院依法判令反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年4月13日签订了《房屋买卖居间合同》，双方约定由反诉人向被反诉人一同出售位于乌市天山区日光小区1-9-201、1-10-202及1-1-23号商铺，合同总价为815万元，双方约定在2017年5月5日前给付首付款165万元，剩余转让款在办理过户前付清。被反诉人在签订合同当日给反诉人给付定金150万元，截止到2017年5月12日共计给反诉人给付房屋价款385万元。被反诉人反复催促反诉人为其办理房产证事宜，在被反诉人没有全部给付房屋价款的情况下，反诉人仍在2017年6月28日协助被反诉人办理了1-9-201、1-10-202室房屋的房产证，此后反诉人一直要求被反诉人结清剩余房款，因为反诉人出卖三套房产，要求一次性付款的原因是想购买一套位于三河市的房产。被反诉人承诺，不需贷款，自己可以付清。基于对被反诉人的信任，反诉人与三河市泰德房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，2017年5月25日交付了该房屋的定金60万元，该公司要求剩余房款必须于2017年7月10日前付清余款，否则合同失效，定金也不予返还，在此情况下反诉人多次向被反诉人要求支付剩余房款，因为1-1-23号商铺的房产证已于2017年7月2日办理完毕，此时该房屋过户条件已成就，如果此时被反诉人能够依约付款，反诉人可以当天配合其完成过户手续，反诉人拿到的剩余房款也足够交付三河市房产的房款。但是此时被反诉人明确表示，其没有能力一次性付清余款。基于此，反诉人在2017年6月28日将1-9-201,1-10-201两套房产抵押贷款，但因为被反诉人，未办成抵押贷款。反诉人向被反诉人明确说明反诉人在三河市购买房产并交付定金，逾期不支付余款，定金将不予退回的事由，被反诉人不予理会，仍携带家人去张家界旅游。因为被反诉人的无理拖延，不及时履约，致使反诉人三河市房产认购无效，交付定金无法退回，损失近百万。因此，反诉人认为，被反诉人恶意违约的行为，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，已经达到解除合同的条件。根据双方合同的约定，被反诉人没有履行合同的义务，无权要求返还定金。故反诉人认为，应驳回被反诉人的诉讼请求。反诉人请求贵院在查明本诉事实，判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。原告（反诉被告）杜坪针对反诉辩称，我方按合同约定支付了定金及首付款，并且超额支付了，合同只是约定在办理过户之前付清剩余款项，没有约定具体的时间，前期是因为房产证没有办理下来，不具备过户条件，所以我们没有付款，后期是由于被告在拿到房产证当天将房屋抵押，导致无法办理过户，我方没有任何违约行为，而是被告违约，请求驳回被告所有反诉请求。第三人中兴房产经纪公司述称，我方认为合同应否解除要看合同是否具备继续履行的条件，由于合同中没有明确约定付尾款的时间，具体是何方违约，我方没有办法判定。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、杜坪出示一楼商铺房屋租赁合同（复印件）一份，签订时间为2017年6月25日，在签订合同时被告又恶意将该房屋出租，并收取房租。王晓丽认为该证据的真实性、有效性、关联性均无法确认。中兴房产经纪公司对该证据无法确认，称其不清楚抵押和租赁的事实。因该证据系复印件，本院对该证据的真实性不做确认。2、王晓丽出示微信记录一组，2017年7月4日录音资料一份，证明合同履行过程中我方一直催促原告支付���余款项，并且要求原告在2017年6月30日前支付300万元房款，但是原告明确表示无法支付房款，在签订合同前原告知道被告卖房的原因是要在别处购买房子，并承诺一次性支付房款，双方约定2017年6月30日前支付剩余房款，但是直到2017年7月4日原告仍然没有履行付款义务，并且明确告知我方无法支付房款，构成违约，由于原告没有按约支付房款，导致我方购买商铺合同失效，并且我方支付的定金无法退还，对于此事实原告是明知的。杜坪对微信记录一组不认可，不能提供原始的载体，对2017年7月4日录音资料一份的真实性认可，是我的声音，但是录音不完整，有一部分内容被掐掉了，当时被告答应我在2楼的贷款下来以后再一起付款。中兴房产经纪公司对该组证据的真实性无法确认。本院对该组证据的真实性确认，从微信记录和录音资料可以反映出，从2017年6月起，王晓丽曾多次直接或通过中介向杜坪催款，表示因买另一个商铺急需用钱，要求杜坪在商铺产权证书办出后一次性付款，但杜坪均表示资金未到位，后经王晓丽同意将两套住宅先行过户办理银行贷款1300000元，但商铺产权证书办出后，杜坪仍然未能凑齐剩余尾款。3、王晓丽提供证马某桃（时任中兴房产经纪公司店面经理）出庭作证，证人陈述了杜坪、王晓丽在签订合同时约定了一次性付款，款项到位后三套房屋一起办理过户手续，但因为杜坪的钱没有到位，为了让其办理银行贷款，经王晓丽同意将两套住宅先过户，取得商铺产权证书后，与杜坪多次沟通付款事宜，但杜坪的钱一直没有到位。杜坪认为这个案子的经办人是雷小红，后来因为雷小红和王晓丽吵架了，证人才接手这个案子，并且没过多久就离职了。中兴房产经纪公司陈述证人不是离职，而是她所在的店面加盟了另外一家中介公司，但是签订合同时证人是中兴房产经纪公司的加盟商，证人作为经办人，中兴房产经纪公司对其证言认可。本院对证人证言的真实性确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，王晓丽（甲方，售房人）与杜坪（乙方，购房人）以及中兴房产经纪公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，坐落乌鲁木齐市天山区室的房屋出售给乙方；合同签定当日乙方向甲方交付购房定金1500000元，首付款1650000元于2017年5月5日前支付给甲方，剩余转让款5000000元在办理过户之前付清；此房所有税费由乙方承担；约定其它事宜：①共三套房屋：日光小区1-9-201和日光小区1-10-202以及日光小区1-1-23号商铺一同出售，总价为8150000元；②过户当天做房屋交接（一周内），此房（三套）房租及收益权归乙方所有；③在办理过程中甲方全程配合乙方；④此房水、电、暖、天然气、物业费在交房当天结清，多退少补；⑤甲方违约，则双倍返还定金，乙方违约，则定金不退。合同签订后，王晓丽于2017年4月14日出具收条一张，载明收到杜坪购买上述涉案房屋的定金1030000元。2017年4月17日，王晓丽出具收条一张，载明收到杜坪房款470000元。2017年4月27日，杜坪分两次向王晓丽转账1300000元。2017年5月5日，杜坪分两次向王晓丽转账350000元。2017年5月11日，杜坪向王晓丽转账280000元。2017年5月12日，杜坪向王晓丽汇款420000元。上述款项合计3850000元。经查，签订合同时，日光小区1-1-23号商铺的产权证书仍登记于房产开发商即新疆广汇房地产开发有限公司名下，故双方协商于商铺产权证办理至王晓丽名下后，由杜坪一次性支付尾款，并同时办��三套房屋的产权过户手续。2017年5月25日，王晓丽与三河市泰德房地产开发有限公司签订《福成·尚街时代广场项目认购书》一份，约定王晓丽认购福成·尚街时代广场的第G1幢1单元1层08号房屋，建筑面积约为211.30平方米，销售单价34000元/平方米。签订认购书当日，王晓丽向三河市泰德房地产开发有限公司交纳定金100000元。2017年6月初，王晓丽多次通过中介通知杜坪准备好房款，待产权证办出后一次性支付尾款，杜坪表示资金不能到位。2017年6月26日，王晓丽向三河市泰德房地产开发有限公司补交定金500000元，庭审中，王晓丽自述补交定金系为了延迟支付房款的时间。后为了让杜坪办理银行贷款筹集资金，王晓丽于2017年6月下旬协助杜坪先办理了日光小区1-9-201房屋和日光小区1-10-202房屋的产权过户手续。2017年7月3日，杜坪与乌鲁木齐银行股份有限公司南湖路支行签订《房产抵押合同》两份，将日光小区1-9-201房屋和日光小区1-10-202房屋抵押贷款合计1300000元，抵押期限为2017年7月3日至2029年7月3日止。同日即2017年7月3日，王晓丽取得日光小区1-1-23号商铺的产权证书。2017年7月4日，王晓丽、杜坪等人在中兴房产经纪公司的店面中见面商谈付款事宜，对于尾款的支付时间，杜坪表示：要等贷款1300000元到了再说，剩余款项不知道什么时间到，到时再出去借。2017年7月13日，王晓丽将日光小区1-1-23号商铺在新疆天山农村商业银行股份有限公司抵押贷款3000000元，抵押期限2017年7月13日至2019年7月12日。2017年8月29日，杜坪诉至我院，请求如诉。审理中，王晓丽提起反诉，请求如诉。另查，涉案的三套房屋均由王晓丽出租给案外人占有使用。庭审中，杜坪陈述银行贷款1300000元已于2017年7月28日到账。本院认为，杜坪、王晓丽经中兴房产经纪��司居间签订的《房屋买卖居间合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。对于付款方式，合同中明确约定“合同签定当日乙方向甲方交付购房定金1500000元，首付款1650000元于2017年5月5日前支付给甲方，剩余转让款5000000元在办理过户之前付清”，杜坪目前已向王晓丽付款合计3850000元，剩余4300000元至今未付。根据庭审查明的事实，王晓丽已于2017年7月3日取得日光小区1-1-23号商铺的产权证书，即此时杜坪应向王晓丽一次性付清剩余尾款，但因杜坪的资金未到位，未能及时付款，导致王晓丽及时收取房款的合同目的不能实现，其行为已构成违约。庭审中，杜坪辩称应给予其合理的付款时间，本院认为，在2017年4月13日双方签订合同时，杜坪对商铺产权证书办出后即应一次性支付剩余房款的事实是明知的，故杜坪应保证款项随时能够足额到位，而王晓丽从2017年6月初开始就多次提醒杜坪准备好款项以便于及时付款，杜坪的资金始终未能到位，即使在王晓丽先行协助其办理了两套住宅的过户手续以配合其办理银行贷款后，杜坪仍然未能凑齐剩余房款，故本案系杜坪违约在先，王晓丽在不能及时收到房款的情形下，又于2017年7月13日将日光小区1-1-23号商铺抵押贷款融资，目前日光小区1-1-23号商铺已不具备产权过户条件，双方的房屋买卖合同已不能继续履行。虽然两套住宅的产权的住宅已经过户至杜坪名下，但因为三套房屋系同时对外出售，价格无法单独区分，故对于王晓丽主张解除2017年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》的反诉请求，本院予以支持。故对于杜坪本诉基于继续履行合同而主张王晓丽办理1-1-23号商铺产权过户手续并交付该房屋以及主张交付日光小区1-9-201号、1-10-202号房屋的诉讼请求，本院均不予支持。另，因为杜坪并未足额支付房款，涉案房屋亦未办理完毕过户手续，故房屋的交付条件尚未成就，对于杜坪主张返还租金的诉讼请求，本院不予支持。对于杜坪因银行贷款产生的利息损失，系其违约造成，应由其自行负担，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)杜坪与被告（反诉原告）王晓丽、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司于2017年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告(反诉被告)杜坪主张被告（反诉原告）王晓丽办理1-1-23号商铺产权过户手续以及交付该房屋的诉讼请求；三、驳回原告(反诉被告)杜坪主张被告（反诉原告）王晓丽返还已收取的房租800000元的诉讼请求；四、驳回原告(反诉被告)杜坪主张被告（反诉原告）王晓丽交付日光小区1-9-201号、1-10-202号房屋的诉讼请求；五、驳回原告(反诉被告)杜坪主张被告（反诉原告）王晓丽返还已收取的房租206784.52元的诉讼请求；六、驳回原告(反诉被告)杜坪主张被告（反诉原告）王晓丽赔偿利息损失62346.6元的诉讼请求。本诉案件受理费14422.18元（杜坪已预交），由杜坪负担。反诉案件受理费35元（王晓丽已预交9150元），由杜坪负担，剩余案件受理费9115元，由本院退还王晓丽。邮寄送达费100元（杜坪已预交），由杜坪负担60元，由王晓丽负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  蒋 欣人民陪审员  阴小丽人民陪审员  石景荣二〇一七年十二月十八日书 记 员  牛晨晨