徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初5123号原告：戚光明，男，汉族，无业，住徐州市泉山区。原告：胥艳梅，女，汉族，无业，住址同上。委托诉讼代理人：戚光明（原告丈夫），男，汉族，无业，住徐州市泉山区。被告：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市泉山区御景路1号。法定代表人：刘升宣，董事长。委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁波波，江苏景来律师事务所律师。原告戚光明、胥艳梅与被告徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。后根据案件审理需要，依法组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告胥艳梅的委托代理人暨被告戚光明，被告苏商实业公司的委托诉讼代理人宁波波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚光明、胥艳梅向本院提出诉讼请求，1、判令被告赔偿原告逾期上房违约金7001元；2、判令被告赔偿逾期办证违约金3638元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告于2013年11月25日与被告签订《商品房买卖合同》，购买苏商御景湾五期XXX-X-XXX号房屋（金额为727611元）及附属的X号地下室（金额9376元），并按合同规定付清了房款。双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确规定，出卖人如未按本合同规定的期限（第八条规定交房期限为2015年9月30日，交付条件为取得商品房交付使用通知书）将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。实际上被告在2015年11月4日取得了竣工验收备案，2015年12月29日才取得了商品房交付使用通知书（徐建工［2015］通字第32号），达到了交付条件。原告于2016年1月4日收到上房通知书，并于2016年1月19日办理了上房手续。但被告一直未履行延期上房的赔偿责任，故请求法院判令被告履行合同责任，赔偿原告合同违约金7001元；二、《商品房买卖合同》第十五条规定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理。《补充协议》（一）第七条约定，房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记。如出卖人原因,致使买受人不能按照上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按照已付房款的0.5%承担违约责任。原告于2016年1月9日办理了上房手续，至2016年9月28日已经达到180个工作日时限，而被告至2016年10月10日仍未通知原告领取相关资料，故原告即视为被告未在约定期间内报备相关资料，请求法院判令被告赔偿原告延期办证合同违约金3638元（房屋价款727611元*0.005）。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被被告苏商实业公司辩称，1、对被告延期把本案所涉商品房交付给原告的事实予以认可；2、被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，但徐州市人民政府于2015年9月11日颁布了141号政府令，废止了《徐州市城市房地产开发住宅交付管理暂行办法》，自2015年11月1日生效。因此，自2015年11月1日后交付商品房，不再需要取得商品住宅交付使用批准文件，而是依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，验收合格后就可以交付使用；3、被告于2015年11月4日取得本案所涉商品房竣工备案，依据上述法律规定，应于同日具备交付使用的法定条件，应当以该日期作为计算违约金的截止时间。另外，被告分别于2015年9月29日、2015年11月6日、2016年1月3日三次以挂号信的方式通知原告上房，原告迟迟不办理上房手续不是被告的原因造成，在2015年11月4日之后产生的逾期违约金不应由被告负担；4、违约金的计算基数应以合同约定的房屋价格计算，对于地下室并未约定违约责任，因此对于地下室的违约金不应当计算在内；5、被告并未延期完成房屋产权初始登记和土地分割，不应承担违约责任。被告于2016年8月3日和2016年8月24日分别完成取得房屋初始产权登记和土地分割，依照协议约定并未超过房屋交付后180个工作日，即使超出了期限，该合同条文也未约定被告必须在房屋交付后180个工作日将初始登记证和土地分割证交给原告，因此，被告并未违约，请求驳回对该项的诉请。本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期向原告交付涉案房屋及办理产权登记的违约行为；2、原告关于逾期上房和办证违约金的计算方式是否符合双方的合同约定。原告戚光明、胥艳梅为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：商品房买卖合同原件一份、购房发票及地下室发票两份、储藏室买卖协议一份、物业费缴纳的收款收据2张、上房告知书及预告登记申请书、权属登记申请书各一份。证明被告于2016年1月3日通知原告上房，所以要求被告支付2015年10月1日至2016年1月3日期间的逾期上房违约金，按照已付房款总额的万分之一计算，共计算95天。根据合同约定，被告应当在2016年9月28日之前应当办理好初始登记证和土地分割证，实际上被告是在2016年10月21日才把两证交给原告，构成违约，应当按照总房款的千分之五计算违约金。经质证，被告苏商实业公司对上述证据的真实性无异议，储藏室买卖协议中并未约定关于逾期上房及逾期办证的违约责任，被告对相关违约责任不予承担。合同第八条约定交付期限是该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，被告取得文件的时间是2015年12月29日，所以原告将违约金的截止期限计算到2016年1月3日没有依据。被告苏商实业公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、挂号信收据单原件3张，证明被告分别于2015年9月29日、2015年11月6日、2016年1月3日三次向原告邮寄了上房通知书，其中第三次邮寄与原告的举证相吻合，可以证明原告延迟上房不是由被告原因造成的；2、竣工验收备案表复印件一份，证明涉案商品房于2015年11月4日备案合格，根据法律规定，已经被告具备上房条件，能够证明被告于2015年11月6日通知原告上房符合约定，被告不应承担2015年11月6日之后的逾期上房违约金；3、涉案房屋同栋楼产权初始登记证原件一份，证明被告完成产权登记的时间是2016年8月3日，从而证明从被告与原告办理房屋交付之日起至完成房屋初始登记，办理的时间不足180个工作日；4、涉案房屋同栋楼的土地分割证原件一份，证明被告完成土地分割登记的时间是2016年8月24日，从而证明被告从取得产权登记证到办理土地分割证不到20个工作日，被告在180个工作日内同时完成了初始产权登记证和土地分割证的办理工作；5、初始登记证、土地分割证领取表原件一份，证明原告于2016年10月21日从被告处领取了初始登记证和土地分割证，距被告完成办理两证的时间远远小于180个工作日，综合以上证据可以看出被告在180个工作日内就已经完成了初始登记证和土地分割证的办理工作，并及时通知原告领取了该文件，被告不存在违约行为。经质证，原告戚光明、胥艳梅对上述证据的真实性均无异议，认为被告在2016年1月3日之前通知上房不符合上房条件，故没有接收房屋，不认可被告以竣工验收备案表作为上房条件，被告并没有及时通知原告去领取产权初始登记证和土地分割证，实际领取的时间是2016年10月21日。经审查，本院对原、被告双方认可其真实性的证据，予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2013年11月25日，原告戚光明、胥艳梅作为买受人与作为出卖人的被告苏商实业公司就苏商御景湾小区XXX-X-XXX房屋订立编号为0285096号《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价单价为6099元/平方米，总金额为730416元；买受人于2013年11月25日前支付房款290416元，剩余440000元由买受人贷款于30日内支付；出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在补充协议第七条约定如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。当日，双方还签订了《储藏室买卖协议》，约定了价款、付款时间和交付期间等。2016年4月16日，被告向原告开具销售不动产统一发票两份，载明房屋购房款为727611元，储藏室购房款为9376元。2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，载明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向被告苏商实业公司发放了徐建住[2015]通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾XXX-XXX、XXX-XXX号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。另查明，2015年9月11日，徐州市人民政府令141号令废止了《徐州市城市房地产开发项目交付使用暂行办法》（市政府114号令），自2015年11月1日起生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。一、被告是否存在逾期向原告交付涉案房屋及办理产权登记的违约行为。本案中，原告戚光明、胥艳梅与被告苏商实业公司就涉案房屋的买卖、交付、违约责任等事宜订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定被告需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，但实际上被告直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，才符合双方签订《商品房买卖合同》第八条的交付条件。虽然被告在2016年1月3日之前两次通知原告上房，但被告此时的交付并不符合双方合同约定的交付条件，且原告亦未接收房屋。被告于2016年1月3日再次向原告邮寄上房通知书，原告于次日收悉，后按期办理了上房手续。因此，被告应承担自2015年10月1日至2016年1月3日期间的逾期上房的违约责任。根据双方的合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关报备有关资料，故自2016年1月9日后的180个工作日日，也即是截至2016年9月28日前被告应当将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。通知买受人领取产权初始登记证和土地分割证是被告作为出卖人履行的合同附随义务，被告在2016年10月21日才通知原告领取两证，故被告应当承担逾期办证的违约责任。二、原告关于逾期上房和办证违约金的计算方式是否符合双方的合同约定的问题。涉案的《储藏室买卖协议》亦是双方的真是意思表示，合法有效，且原告也按约付清了房款，根据合同法第一百一十三条约定，被告未按期交付房屋，应属违约，原告参照商品房买卖合同中关于逾期交房的违约责任标准计算违约金，并无不当，本院予以支持。根据双方合同约定的逾期上房违约金的计算方式，经计算，自2015年10月1日至2016年1月3日期间为95天，以736987元（购房款727611元+储藏室款9376元）×0.0001×95天＝7001元，故原告主张的逾期上房违约金计款7001元。双方所签合同补充协议的约定，被告应于商品房交付后180个工作日内完成房屋初始产权登记，如因被告的原因，致使原告不能按上述期限取得房屋初始登记证的，按已付房款的0.5%承担违约责任。原告主张的逾期办证违约金为727611元×0.5%=3638元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告戚光明、胥艳梅支付逾期上房违约金7001元；二、被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告戚光明、胥艳梅支付逾期办证违约金3638元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告徐州苏商实业发展有限公司负担（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟审 判 员  张红梅人民陪审员  许庆顺二〇一七年十二月二十五日书 记 员  尤 丹