山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋07民终3364号上诉人（原审第三人）：晋中市兴晋房地产开发有限公司（以下简称：兴晋公司），住所地：山西省晋中市榆次区修文民营工业基地。法定代表人：张宝元，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅建国，山西正名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡志红，男，1982年4月27日生，汉族，和顺县人，现住本村。委托诉讼代理人：李杰，和顺县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：和顺县李阳镇温源村民委员会（以下简称：温源村委会），住所地：和顺县温源村。法定代表人：王耀荣，该村村委会主任。委托诉讼代理人：陈忠杰，山西至一律师事务所律师。上诉人兴晋公司因与被上诉人胡志红、温源村委会房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省和顺县人民法院（2017）晋0723民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴晋公司的委托诉讼代理人傅建国、被上诉人胡志红及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼，被上诉人温源村委会经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴晋公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人不承担任何责任或将本案发回重审。事实和理由：1、原审判决书中“上诉人在胡志红缴纳房款的收据上与温源村委会共同签章，并直接支配房款，温源村委会将合同的义务部分转移给上诉人，造成协议解除，温源村委会与上诉人均有过错”的认定错误。首先，上诉人收取胡志红购房款及在房款收据上签章系受温源村委会指令和安排，并不是由于上诉人直接与胡志红存在合同关系或上诉人销售房屋收取；其次，上诉人在温源村委会安排下，直接支配房款，是上诉人与温源村委会之间的关系，怎么能构成合同义务转移？转移了什么合同义务？上诉人又因此应替代温源村委会哪些合同义务？第三，假设就是将合同部分义务转移，也不是本案造成协议解除的原因。本案协议解除的原因是温源村委会不能按约如期交房，而不是上诉人收取了所谓的房款及转移合同义务。原审判决不顾客观事实，将协议解除的原因归责于上诉人，是刻意构建上诉人所谓的过错。2、原审突破合同相对性法律规定，判决上诉人直接承担合同的全部责任，却仅判决温源村委会承担所谓的按份连带责任，既无法律依据，又不公正。且按份责任是多少？显然无法执行，等于变相的开脱了村委的责任。还有，判决连带责任的法律依据是什么？3、一审适用简易程序审理本案程序违法。本案对诉讼标的存在原则分歧，依法应当按照普通程序审理。胡志红辩称：1、上诉人称其系受温源村委会指令收取答辩人房款，此属上诉人与温源村委会之间的关系，不能否定答辩人将房款交给上诉人的事实；2、上诉人称直接支配房款是其与温源村委会的关系，但上诉人在房款收据上盖章并实际收取答辩人房款，所以一审认为上诉人已拥有对答辩人房款的支配权正确、判决上诉人返还答辩人房款并无不当；3、上诉人与被上诉人没有合同义务转移，上诉人承担房款返还义务是因为上诉人将答辩人房款收取，由其支配；4、一审适用简易程序符合法律规定。温源村村委会辩称：1、上诉人在温源村开发房地产，与购房村民之间属于房屋买卖合同关系，房款由上诉人直接收取，购房村民对上诉人不信任，要求村委会在收据上盖章，作用仅仅是见证或保证；2、上诉人在温源××××、散发销售广告是按照其与村委会之间的合同进行，足以证明村委会无偿为上诉人提供土地，由上诉人投资开发。销售房屋的价格、向购房人收取房款的行为等主要事项均由上诉人决定，村委会无权参与。涉案楼房建设手续至今没有办理。原审判决村委会与上诉人连带返还房款错误。胡志红向一审法院起诉请求：1、判令解除胡志红与温源村委会签订的购房《协议》；2、判令温源村委会、兴晋公司返还购房款70000元、支付违约金7000元、赔偿损失4405.9元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，2012年11月18日，温源村委会与兴晋公司签订了和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，同时还签订了和顺县温源村旧村整体改造合同一份。2013年1月21日，双方又签订了补充合同。胡志红缴纳房款70000元，该院予以确认。双方争议的焦点：1、胡志红、温源村委会、兴晋公司之间是什么关系？2、是否能解除合同？3、是否应该按照胡志红的请求返还购房款并支付违约金和经济损失？针对争议焦点，胡志红向法庭提供证据：1、胡志红与温源村委会签订的协议一份，证明胡志红与温源村委会签订了集资房协议。约定胡志红集资温源鑫区4号楼1单元302房，建筑面积106.14平方米，每平方米单价1825元，总价款193706元。签订协议时首付70000元，其余房款在温源村委会主体封顶后全部付清，如因胡志红原因不能按时付款，温源村委会有权将房屋另行分配给其他村民。温源村委会应当在2014年12月31日前将约定的房屋交付胡志红使用。温源村委会逾期交房超过15日后，胡志红有权解除协议，并将其所交款收回。温源村委会按所交房款的10%向胡志红支付违约金。2、提供胡志红缴纳的购房定金收款收据、购房款收据各一份，证明胡志红2013年1月29日交定金10000元，2013年12月31日交纳房款60000元，兴晋公司与温源村委会均在定金和房款收据上加盖公章。3、温源村的旧村整体改造合同一份，证明2012年11月18日，温源村委会与兴晋公司签订旧村整体改造合同。兴晋公司对温源村进行整体改造。温源村委会负责申请上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设和与城市管网的对接或独立建设的费用。4、和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，证明2012年11月18日，温源村委会与兴晋公司签订温源村旧村改造（一期）合同。温源村委会负责改造项目，以温源村名义申报并办理各项规划建设手续。温源村委会负责协调和顺县的有关部门及李阳镇的相关部门，最大限度地向兴晋公司提供在政策允许范围内的全部各项优惠政策。温源村委会负责上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设与城市管网的对接或独立建设。温源村委会负责提供当地所有的需房信息，确保所建房屋不积压。如造成积压村委负责统一回购。收款凭证由温源村委会盖章，兴晋公司具体办理。所收款项，由兴晋公司支配，温源村委会不得干预。温源村委会负责办理所有房屋的房产证、土地证，一切税费由住户自理。兴晋公司负责住宅楼的定价及楼层系数。兴晋公司负责住宅楼的成本核算盈亏自负。兴晋公司负责项目建设资金回收。兴晋公司负责住宅楼的区内配套、绿化、道路硬化。5、补充合同一份，证明2013年1月21日，温源村委会与兴晋公司签订补充合同，约定新建小区的区外配套工程所需的费用全部由温源村委会承担，并与小区内相应配套工程对接。具体为：（1）给排水（管网）工程；（2）接、送电（变压器、线路）工程；（3）采暖（锅炉房的建设及占用地、锅炉及附属设备、管网、管沟等）工程；（4）区外道路的硬化铺设工程；（5）天然气（煤层气）的管网引入工程；（6）除上述明确的事项外的其它室外配套工程；（7）确保2013年3月10日前在指定位置引入施工用水、电。温源村委会负责有关新建小区的土地用途变为住宅，使用权人变为温源村委会，变更费用由温源村委会负责。温源村委会负责办理新建小区的所有报建、竣工验收等手续并承担相关费用（包括土地、规划、发改、建设等相关部门）。温源村委会对胡志红提供的证据质证认为，1、对于温源村委会与胡志红签订的协议书真实性有异议，大队没有保存这份协议，村委会不清楚这份协议是否真实。2、村委会到现在也没有投资建设任何楼房，包括住宅及商用楼，没有与胡志红签订房屋买卖合同的前提条件。对胡志红提供的收款收据没有异议，在兴晋公司答辩过程中，表明由兴晋公司收取，足以证明胡志红与兴晋公司之间存在买卖关系，胡志红应与兴晋公司主张权利，对胡志红提供的三份合同的真实性没有异议，但是，与本案没有关联性，不能证明胡志红与村委之间存在房屋买卖关系，这三份证据证明兴晋公司收取胡志红定金与购房款应向胡志红履行。一期合同明确约定兴晋公司向村委会缴纳20万元，然后占用温源村9亩土地建筑楼房，兴晋公司向房屋的购买人收取购房款和定金，负责住宅楼的定价以及楼层系数，所收款项由兴晋公司支配，村委不能干涉，兴晋公司负责成本核算，盈亏自负、负责项目资金的回收以及小区内配套绿化等工程，这份证据恰恰证明胡志红与兴晋公司的买卖关系，不能证明与村委会有关系。兴晋公司对胡志红提供的证据质证认为，1、温源村委员会与胡志红签订的协议虽没有签证日期，但对真实性无异议。2、对收款收据真实性没有异议，虽然收款收据盖了兴晋公司印章，但是是根据村委安排收取的。3、对整体改造合同、一期合同、补充合同真实性没有异议，但是我们认为整体改造合同与本案无关，不涉及本案的相关事实。根据一期合同规定，温源村委会建设的所有的该项目的各种审批手续都是以温源村委会名义进行申报、建设、审批，至于刚才温源村委会质证中所说的该协议与其无关，这和协议不吻合。根据补充合同约定，温源村委会负责小区内外的配套工程并负责全部费用，而且新建小区使用人为温源村委会，所以说，这个协议约定很明确，谁在建设项目很清楚，兴晋公司只是一个承建单位而已，由于该小区是温源村委会建设的新农村村民住宅项目，兴晋公司无权申报，无权销售。我们认为胡志红的证据能充分证明胡志红、温源村委会之间房屋买卖合同成立的整个过程，同时也证明了温源村委会是温源鑫区建设的建设单位，而兴晋公司不是建设单位。4、兴晋公司不是签约的主体，解除协议与我们无关。通过双方质证，对胡志红提供的其与温源村委会签订的协议一份、胡志红缴纳的购房定金和购房款收据各一份、温源村的旧村整体改造合同、一期合同、补充合同，该院应予以确认。通过上述证据可以认定以下事实：胡志红2013年1月29日交定金10000元，2013年12月31日交纳房款60000元，兴晋公司与温源村委会均在定金和房款收据上加盖公章。后胡志红与温源村委会签订了集资房协议，约定胡志红集资温源鑫区4号楼1单元302房，建筑面积106.14平方米，每平方米单价1825元，总价款193706元。签订协议时首付70000元，其余房款在温源村委会主体封顶后全部付清，如因胡志红原因不能按时付款，温源村委会有权将房屋另行分配给其他村民。温源村委会应当在2014年12月31日前将约定的房屋交付胡志红使用。温源村委会逾期交房超过15日后，胡志红有权解除协议，并将其所交款收回。温源村委会按所交房款的10%向胡志红支付违约金。温源村委会与兴晋公司签订建设新农村的合同，为村民提供住房建设，以改善村民的住房条件。截至庭审结束胡志红集资的房屋没有按规定程序批准。一审法院认为，温源村委会为改善村民住房条件与兴晋公司签订合同进行旧村改造是好事，但应按相关规定的程序履行批准手续。温源村委会在没有按规定程序批准的情况下，与胡志红签订了集资建房协议，并由温源村委会和兴晋公司共同加盖公章收取胡志红房款70000元，所收房款由兴晋公司直接支配使用，截至庭审结束仍未办理相关批准手续，造成温源村委会未按照约定在2014年12月31日前将约定的胡志红集资温源鑫区4号楼1单元302房交付胡志红使用。按约定温源村委会逾期交房超过15日后，胡志红有权解除协议，并将其所交款收回，温源村委会按所交房款的10%向胡志红支付违约金。故胡志红要求解除协议，由温源村委会返还购房款70000元，并按所交房款的10%支付违约金7000元和赔偿损失4405.9元的主张，该院应予以支持。但是兴晋公司在胡志红缴纳房款的收据上与温源村委会共同签章，并直接支配房款70000元，温源村委会将合同的义务部分转移给兴晋公司，造成协议解除，温源村委会与兴晋公司均有过错，温源村委会与兴晋公司应承担按份连带返还房款70000元和支付违约金7000元、赔偿损失4405.9元的责任。综上所述，胡志红要求与温源村委会解除协议，由温源村委会、兴晋公司返还房款70000元，支付违约金7000元和赔偿损失4405.9元的请求，该院应予以支持。一审法院判决：（一）解除胡志红与和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议；（二）晋中市兴晋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还胡志红房款70000元、支付违约金7000元，并赔偿损失4405.9元，和顺县李阳镇温源村民委员会与晋中市兴晋房地产开发有限公司承担按份连带责任。经审理查明，本案中，胡志红主张的利息损失计算方法为：1.95%÷360天×1162天（3年零82天）×70000元（已付购房款）=4405.9元（见一审庭审笔录第5页）。一审法院于2017年3月23日对本案立案。上述事实有一审庭审笔录、一审卷内立案审查信息表予以证实。其余事实与原审查明相同。本院认为，本案中，从温源村委会与胡志红签订房屋买卖《协议》至今，温源村委会一直未取得涉案房屋的用地、建设审批手续，故涉案房屋属违法建筑，系不可交易物，温源村委会与胡志红签订的购房《协议》为无效协议。根据《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还。故胡志红要求返还购房款的主张成立，应予支持。但由于胡志红交纳的购房款实际由兴晋公司直接收取，因此，兴晋公司应承担返还购房款的责任；又因温源村委会是涉案房屋买卖的合同出卖方，故其应对购房款返还承担连带责任。另，在合同无效情况下，依法不发生合同解除、违约金支付的法律后果，故胡志红要求解除其与温源村委会签订的购房《协议》、支付的违约金的主张于法无据，本院不予支持。至于胡志红要求赔偿购房款利息损失4405.9元问题。《合同法》第58条规定：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，胡志红因履行无效购房《协议》支付的购房款客观上存在资金使用损失，且经审查，胡志红按利息计算资金使用损失，及其主张的利息计算标准、计算时间合理、合法，故对胡志红主张的利息损失4405.9元予以认定。温源村委会至今未能办理涉案房屋用地、建设审批手续，对造成合同无效过错较大，应承担主要责任（70%），胡志红在涉案房屋没有用地、建设审批手续情况下仍进行购买，也有一定过错，应承担次要责任（30%），兴晋公司不是房屋买卖合同当事人，对合同无效损失不承担赔偿责任。综上，原审查明事实清楚，适用法律不当，本院对法律适用问题予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省和顺县人民法院（2017）晋0723民初268号民事判决；二、晋中市兴晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡志红购房款70000元，和顺县李阳镇温源村民委员会对该款项返还承担连带责任；三、和顺县李阳镇温源村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿胡志红利息损失3084元；四、驳回胡志红的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1836元，减半收取918元，二审案件受理费1836元，共计2754元，由胡志红负担384元，由晋中市兴晋房地产开发有限公司、和顺县李阳镇温源村民委员会共同负担2370元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  范光伟审判员  侯建伟二〇一七年十二月四日书记员  马永花