陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终13604号上诉人（原审被告）：李彦，女，1978年10月8日出生，汉族，西安经济技术开发区盛德商行经营者，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：佘东华，男，1968年1月24日出生，汉族，无业，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：刘娜，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南永美，女，1968年5月23日出生，汉族，无业，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：刘娜，简况同上。被上诉人（原审原告）：郭力华，男，1986年9月25日出生，汉族，无业，住甘肃省成县。委托诉讼代理人：刘娜，简况同上。原审被告：西安经济技术开发区盛德商行，住所地西安市未央区北二环以东开元路名流水晶宫小区门面房*****号。经营者：李彦，简况同上。原审被告：武阳，男，1977年4月2日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。上诉人李彦与被上诉人佘东华、南永美、郭力华及原审被告西安经济技术开发区盛德商行（以下简称盛德商行）、武阳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李彦，被上诉人佘东华、南永美、郭力华委托诉讼代理人刘娜，原审被告西安经济技术开发区盛德商行经营者、原审被告武阳委托诉讼代理人李彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦上诉请求：1.撤销一审判决一、二、三项，改判为免除李彦支付佘东华、南永美、郭力华六个月租金，或发回重审；2.一、二审诉讼费由佘东华、南永美、郭力华负担。事实和理由：其与佘东华、南永美、郭力华房屋租赁合同履行期间，出租人不能保障租赁物按照商铺用途使用，构成违约，应减免租金或补偿租期。其承租商铺为临街商铺，因物业公司围挡近半年，导致其无法正常经营，根据公平原则、情势变更原则，应支持其上诉请求。佘东华、南永美、郭力华辩称，双方于2011年1月6日签订租赁合同，期限三年，合同到期后双方未签订书面合同，应视为不定期租赁，其有权要求解除合同，且其已在合理期限内通知李彦。双方自围挡开始就协商解除合同。因为物业对墙面进行维修，故进行围挡。其在合同履行中无违约行为，李彦要求减免租金无事实与法律依据。李彦自2017年1月6日之后再未支付租金，一审鉴于围挡的情况已驳回其违约金的主张，再要求减免租金系损害其合法权益。盛德商行、武阳述称，同意上诉人意见。佘东华、南永美、郭力华向一审法院起诉请求：1.解除佘东华、南永美、郭力华与李彦、武阳、盛德商行之间的租赁合同关系；2.李彦、武阳及盛德商行将位于西安市经开区开元路名流水晶宫小区10108号门面房腾空并交付佘东华、南永美、郭力华；3.判令李彦、武阳及盛德商行支付租金28080元（自2017年1月6日起至实际腾交房屋之日止，暂计算至起诉之日）；4.李彦、武阳及盛德商行支付其违约金56160元；5.本案诉讼费由李彦、武阳及盛德商行负担。一审法院认定事实：2010年1月15日，郭力华、南永美购买了西安名流置业有限公司开发的位于西安市经济技术开发区××与××路××水晶宫小区××号门面房。2010年5月6日，佘东华、南永美、郭力华达成《协议书》，约定涉案门面房由三人共有。2011年1月6日，佘东华、郭力华（甲方，出租方）与李彦（乙方，承租方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案门面房出租给乙方使用；租期三年自2011年1月6日起至2014年1月6日止；租金每半年支付一次，每年租金为112320元；乙方应按时支付租金，逾期交纳的按当期双倍租金支付违约金，经甲方催告在30日内仍不支付，甲方有权解除合同，收回房屋；合同到期后乙方如愿意续租该房，必须在租赁期满前30日与甲方续签房屋租赁合同，并交纳下一期租金；《房屋租赁协议》还约定了其他事宜。《房屋租赁协议》签订后，佘东华、南永美、郭力华交付涉案房屋，李彦使用该涉案房屋经营烟酒。《房屋租赁协议》到期后，双方在未签订新的合同的情况下仍按原合同继续履行。2016年6月15日，西安经开区管委会国土资源和房屋管理局下发了《关于开展建筑物外墙饰面砖安全隐患排查工作的紧急通知》，要求包括涉案门面房所在小区物业服务企业开展排查。2016年8月，涉案门面房所在小区物业部门对大楼整体外墙进行整修，涉案门面房外部搭建了防护围挡。因防护围挡对李彦的经营造成一定影响，李彦遂于2017年1月6日起未向佘东华、南永美、郭力华交纳租金。另查明，李彦与武阳系夫妻关系；盛德商行系李彦于2012年1月12日登记注册的个体工商户字号。庭审中，李彦、武阳及盛德商行曾提出反诉，但未在规定期限交纳反诉费。一审法院认为，佘东华、南永美、郭力华与李彦签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《房屋租赁协议》到期后，双方虽未续签合同，但仍按合同继续履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”佘东华、南永美、郭力华可以随时解除合同关系，故对佘东华、南永美、郭力华关于解除其与李彦之间租赁合同关系的诉讼请求，依法应予支持。租赁合同关系解除后，李彦应将涉案门面房腾空并交付佘东华、南永美、郭力华。李彦在合同期限届满后继续使用涉案门面房，理应根据原合同约定向佘东华、南永美、郭力华支付租金，故李彦应按每月9360元支付佘东华等三人房屋租金直至腾交之日止。因物业部门搭建防护围挡影响了李彦的经营，李彦与佘东华等三人协商减免租金，未及时交纳房屋租金，故对佘东华、南永美、郭力华主张的违约金不予支持。根据合同相对性，佘东华、南永美、郭力华起诉武阳及盛德商行，无法律及事实依据，不予支持。因物业部门搭建防护围挡致李彦经营损失，经营损失与佘东华、南永美、郭力华无关，故对李彦关于减免租金或退还租金并赔偿损失的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除原告佘东华、南永美、郭力华与被告李彦之间的租赁合同关系；二、被告李彦于本判决生效后二十日内将位于西安市经开区开元路名流水晶宫小区10108号门面房腾空并交付原告佘东华、南永美、郭力华；三、被告李彦于本判决生效后二十日内按每月9360元支付原告佘东华、南永美、郭力华自2017年1月6日起至实际腾交房屋之日止的租金；四、驳回原告佘东华、南永美、郭力华的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元（佘东华、南永美、郭力华已预交），现由佘东华、南永美、郭力华负担1253元，由李彦负担653元，于本判决生效后二十日内支付佘东华、南永美、郭力华。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除。本案中，佘东华、南永美、郭力华与李彦签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁协议》期满后，佘东华、南永美、郭力华与李彦未签订书面合同，双方形成不定期租赁合同关系。现佘东华、南永美、郭力华要求与李彦解除租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。因双方均认可李彦自2017年1月6日起再未支付租金，李彦仍在使用涉案门面房，故李彦应按照原合同约定的每月租金9360元支付佘东华、南永美、郭力华自2017年1月6日起至合同解除之日的租金。合同解除的次日起至实际腾交房屋之日止产生的费用为房屋占用费，而一审判决李彦支付佘东华、南永美、郭力华自2017年1月6日起至实际腾交房屋之日止的租金，表述不当，应予纠正，故对一审判决第三项应予变更。李彦上诉称，涉案门面房被物业公司围挡四个多月，应当减免租金或补偿租期。因围挡行为非由佘东华、南永美、郭力华作出，佘东华等三人不存在过错，且李彦亦未提交充分有效的证据证明围挡导致其产生经济损失及经济损失的具体数额，故对李彦的上诉理由，本院依法不予采信。佘东华、南永美、郭力华主张李彦支付违约金，因佘东华等三人与李彦就减免租金未达成一致意见，李彦才未及时支付租金，故一审认为李彦不应支付违约金，并无不妥。综上所述，李彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5306号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5306号民事判决第三项为：本判决生效之日起二十日内，李彦按每月9360元支付佘东华、南永美、郭力华自2017年1月6日起至2017年12月7日止的租金，自2017年12月8日至实际腾交房屋之日止的房屋占用费。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1906元，由李彦负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十二月七日书 记 员  侯力萌