西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0117民初2566号原告西安荣华集团有限公司，住所地：西安市未央路130号凯鑫大厦19层。法定代表人崔荣华，该公司董事长。委托代理人吕伟，男，汉族，1989年5月19日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。委托代理人张晓婷，女，汉族，1982年2月23日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。被告强子俊，女，汉族，1985年9月27日出生，陕西省渭南市临渭区人，现住西安市高陵区，居民，委托代理人王京涛，陕西和谐法律服务有限公司法律工作者。委托代理人尚营，陕西和谐法律服务有限公司法律工作者。被告张小瑞，女，汉族，1981年10月12日出生，住西安市未央区，居民，原告西安荣华集团有限公司（以下简称荣华公司）诉被强子俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员武祎峰独任审判，公开开庭进行了审理。被告强子俊申请追加张小瑞为本案共同被告。原告荣华公司委托代理人吕伟、被告强子俊及其委托代理人王京涛、被告张小瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣华公司诉称，2011年11月25日，原、被告双方签订了《车城温泉花园商铺租赁合同》，被告承租原告位于西安市经济技术开发区××新城××小区××楼商铺，租赁用途为经营“亲亲果”童装店，租赁期限为5年，即自2011年11月22日至2016年11月21日止。租赁合同第五条第一款约定，租赁期间租金共计336164元，第二款约定第一租赁年度按季度支付租金，自第二租赁年度开始每6个月为一个租金支付周期，且应提前30日支付；合同第十条第二款约定，被告迟延交付租金及其他费用，每迟延一天应向原告支付应付未付金额5%的滞纳金，逾期超过一个月，则视为被告根本性违约，原告有权解除合同，被告装修无偿归原告所有，被告无条件退场，原告不予退还履约保证金。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告亦向原告支付了租赁期间的部分租金，累计237588.33元。然，自2016年11月21日租赁期满至今，经原告多次催要，被告仍未支付在租赁期间拖欠的原告租金共计98575.67元。原告认为，依法成立的合同应当受到法律保护。被告迟延支付租金的行为构成违约，原告有权要求被告支付拖欠租金并有权依据租赁合同约定要求被告承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠租金98575.67元及逾期付租违约金13455.58元（逾期付租违约金计算至被告实际付款之日止，暂计算至2017年8月21日），合计112031.25元；2、原告依法扣除被告履约保证金11200元；3、本案诉讼费由被告承担。被告强子俊辩称，1、我方请求追加张小瑞，我方于2013年4月18日将所租房屋转租给了被告张小瑞，所欠房租为张小瑞经营期间所欠，应当由张小瑞承担；2、原告应当将被告缴纳的履约保证金11200元退还被告，因为被告没有欠租；3、被告不承担诉讼费。被告张小瑞辩称，1、被告强子俊于2013年4月18日把店铺转让给我；2、我于2015年3月11日结清所有费用后把店铺转给楚美容用于经营冒菜馆，当时我带着楚美容及其老公去强子俊韩村的童装店里，强子俊把她的原合同和押金条都给了楚美容，我就终止了和强子俊的租用关系；3、之后他们怎么交涉的我再也不知道，也没有人给我说过；4、我没有跟荣华签订过任何协议。经审理查明，2011年11月25日，原告荣华公司与被告强子俊签订了《车城温泉花园商铺租赁合同》，由被告强子俊承租原告荣华公司位于西安市经济技术开发区××新城××小区××楼商铺，租赁用途为经营“亲亲果”童装店，租赁期限为5年，即自2011年11月22日至2016年11月21日止，自2011年11月22日起计收租金，2011年11月22日至2012年1月31日为装修免租期。房屋租金标准为第一年67200元，实收54320元（扣除了免租期），第二年67200元，第三年69216元，第四年71290元，第五年74138元，合计336164元。房租支付方式为：第一租赁年度按季度支付租金，自第二租赁年度开始每6个月为一个租金支付周期，且应提前30日支付，被告以转账方式支付租金至原告指定的账户。双方还约定自合同生效后，被告强子俊向原告荣华公司交付履约保证金11200元，合同10.2条约定，被告迟延交付租金及其他费用，每迟延一天应向原告支付应付未付金额5%的滞纳金，逾期超过一个月，则视为被告根本性违约，原告有权解除合同，被告装修无偿归原告所有，被告无条件退场，原告不予退还履约保证金。合同第9.5条约定，被告强子俊未经原告荣华公司同意不得转租或改变用途。租赁合同签订后，原告荣华公司依约向被告强子俊交付了租赁房屋，被告强子俊亦向原告支付了租赁期间的部分租金，含其他人以强子俊的名义向原告荣华公司指定账户缴纳的房租累计缴纳237588.33元。2013年4月18日，被告强子俊与被告张小瑞签订《合同补充条款》，约定被告张小瑞在严格遵守被告强子俊与原告荣华公司签订的房屋租赁合同的基础上，被告强子俊将本案诉讼房屋转租给被告张小瑞使用，2015年3月9日，被告强子俊向原告荣华公司提交申请一份，称由于经营不善，拟改变所租赁房屋的经营用途，用于经营冒菜，并承诺将继续严格遵守与原告荣华公司签订的房屋租赁合同。其后该店由案外人楚美容经营冒菜。另，庭审中，原告荣华公司明确表示合同约定的违约金是按欠付房租的日5%计算，但其自愿将违约金降低至未付房租的日万分之五，从合同期满之日起算至被告实际支付之日。以上事实双方有当事人的陈述、《车城温泉花园商铺租赁合同》、改变业态申请、会计凭证、房屋催缴函、合同补充条款等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告荣华公司与被告强子俊签订的《车城温泉花园商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，原告荣华公司依约向被告强子俊交付了房屋，被告强子俊也应当按照约定按期交纳房租，截至2016年11月21日合同期满，房租共计336164元，被告强子俊及他人累计向原告指定账户缴纳了237588.33元，仍下欠98575.67元，故被告荣华公司要求被告强子俊支付下欠的房租合理合法，被告强子俊在本案审理中追加被告张小瑞为共同被告，称其于2013年4月18日将所租房屋转租给了被告张小瑞，所欠房租为张小瑞经营期间所欠，应当由张小瑞承担欠付的房租，但被告张小瑞并非与原告荣华公司签订租赁合同的相对方，被告强子俊将房屋转租给被告张小瑞系二被告之间的合同关系，被告强子俊与原告荣华公司之间的合同继续有效，故对被告强子俊之抗辩，本院不予采信；租赁合同约定被告迟延交付租金及其他费用，每迟延一天应向原告支付应付未付金额5%的滞纳金，庭审中，原告明确表示自愿将违约金降低至未付房租的日万分之五，从合同期满之日起算至被告实际支付之日，该行为系当事人对自己权利的处分，且不违反相关法律规定，本院予以支持；双方在合同中虽然约定逾期超过一个月，则视为被告根本性违约，原告不予退还履约保证金，但双方在之前已经约定了违约金，也未明确约定履约保证金的性质，故该履约保证金11200元应当冲抵为所欠房租，即被告强子俊应实际支付房租为87375.67元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十二条之规定，判决如下：一、强子俊于本判决生效后十日内支付西安荣华集团有限公司房租87375.67元，并以此为基数按日万分之五支付违约金（自2016年11月22日计算至实际付款之日）；二、驳回西安荣华集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2640元，减半收取1320元，由被告强子俊承担，原告西安荣华集团有限公司已预交2640元，由本院退付其1320元，被告强子俊于履行判决时将其应承担部分直付西安荣华集团有限公司。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方事人的人数提出上诉状副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  武祎峰二〇一七年十二月十四日书记员  王 赫