湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0602民初4449号原告（反诉被告）：长沙某公司，住所地长沙市。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢立辉，湖南搏敏律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳阳某公司，住所地岳阳市。法定代表人：周某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀婉，湖南骄阳律师事务所律师。原告(反诉被告)长沙某公司（以下简称某教育）与被告（反诉原告）岳阳某公司（以下简称某酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。某教育的法定代表人王某及委托诉讼代理人谢立辉，某酒店的委托诉讼代理人王秀婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某教育向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告（反诉原告）某酒店签订的房屋租赁合同；2、被告返还合同保证金80000元、装修保证金150000元;3、赔偿租金损失168000元。事实和理由：某教育于2015年10月26日与某酒店签订一份房屋租赁合同，约定某酒店将位于岳阳市巴陵中路某酒店5楼的1000㎡租赁给某教育使用，某教育先后向某酒店支付了合同保证金8万元、装修保证金15万元，并支付了租金168000元。某教育因某酒店未处理好与他人租赁事宜，经常有以前租赁户的债权人来闹事，严重影响对房屋的使用与公司正常经营，导致达不到合同目的。被告（反诉原告）某酒店辩称，某酒店已经向原告（反诉被告）某教育交付了房屋，房屋租金为336000元，原告只支付了168000元，还欠租金、水电、物业费，并且合同解除的条件不具备，请求驳回某教育的诉讼请求。被告（反诉原告）某酒店向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）某教育支付租金34533元、水电费及物业费5924.49元，并承担违约金145272.3元；2、赔偿经济损失8万元。事实和理由：租赁合同约定，某教育必须缴纳全部水电费、物业费及公摊的损耗水电费，且其单方面解除合同必须按合同剩余年限租金总额的30%支付违约金，并赔偿损失。原告（反诉被告）某教育辨称，答辩人不欠租金、水电费、物业费，而且多付了108000元，冲抵物业费、水电费后，某酒店应返还70000元。合同约定，某酒店应保证租赁物无争议、无纠纷，但其违反诚实信用，在合同签订时并未如实告知，导致答辩人不能正常经营，故该合同为无效合同。且某酒店作为物业管理人，没有保证租赁物无纠纷及正常使用房屋，未履行管理职责，构成了违约，不应当收取管理费。因此，某教育有权解除合同，不承担违约责任。查明的事实一、原告（反诉被告）某教育与被告（反诉原告）某酒店于2015年10月26日签订了合同编码为某的《房屋租赁合同》，主要约定以下事项：1某酒店将位于岳阳市巴陵中路某大楼5楼（面积为1000平方米）出租给某教育作为培训场所，租赁期限自2015年11月1日至2017年12月14日止，装修免租期为一个半月（从2015年11月1日至2015年12月15日止）。2第一年租金为120000元，第二年租金为132000元，租金支付方式为第一年季付，首期租金于合同签订后5日内支付，某教育在合同签订当日缴纳8万元合同保证金，并按时交纳租金、水电费、物业管理费（物业管理费暂定1.5元/㎡）。3某酒店保证出租房屋无争议、无纠纷，并配合某教育以经营为目的行使使用和管理物业的权利。二、2015年10月26，双方还签订了一份合同编码为某的《房屋租赁合同》，合同内容除第一年租金为336000元、第二年租金为348000元外，其他内容与合同编码为某的内容一致。合同编码为某的合同在出租人中国某区后勤部备案，并由该部签署“同意租赁”意见。同日，双方还共同签订了一份《补充说明》，内容为：合同编码某，对甲乙双方没有约束力，该合同仅对外使用，具体生效合同是某。某教育于2015年10月26日向某酒店支付了合同保证金80000元，于2015年12月23日支付了首次租金84000元，还于2016年3月22日、4月11日、4月21日分别支付租金60000元、10000元、14000元，共支付租金168000元。某酒店称某教育尚欠2016年4月至6月份的水电费、物业费，但未提供相应证据；某教育当庭认可2016年6月份的水电费、物业管理费未交，原因是无法正常经营。某酒店称某教育的租金只交至2016年6月14日，但某教育于2016年7月21日才交钥匙给某酒店，某教育尚有37天租金计34533元未交。2016年7月21日，本院依某教育申请，书面通知某酒店接收诉争房屋，某教育在申请中表示自愿放弃该房屋内物品的所有权。三、2016年5月，因诉争场地的上一个承租人承租期间未能妥善处理与他人产生的纠纷，案外人因租赁物与某教育发生纠纷，扰乱某教育经营秩序，导致其无法正常营业。某教育的负责人向某酒店负责人提出交涉，并提出如果不能解决该问题，就要求终止合作协议，但该问题一直未解决。四、时任某教育的法人代表郭某于2015年10月26日向案外人杨某转账150000元，某教育称其向杨某支付该款系由某酒店负责人周某指定支付的装修保证金15万元，但某酒店不予认可，并称不认识杨某。本院根据某教育申请，调取了该汇款收款人杨某相关个人信息，并通过开户信息的电话号码向杨某核实该汇款行为，但杨某不予配合，现有证据依然无法认定杨某系某酒店指定的收款人。本院审理中某教育还申请本院调取公安机关将诉争场地查封的相关信息，本院认为查封系物权限制公示行为，某教育未提供任何关联证据，也未提供公安机关不予提供该材料的相关证据，不属于《民事诉讼法》规定的应由法院调取的证据范畴，故本院不予调取。判决的理由与结果本院认为，一、关于合同的解除，某教育与某酒店签订的二份《房屋租赁合同》主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。结合诉争房屋地段、面积及某教育支付的房屋租金等情况，本院确定双方实际履行的合同系编号为某的《房屋租赁合同》，另一合同编号为某的《房屋租赁合同》未履行。某酒店交付房屋后，因案外人的干扰，使某教育无法正常使用租赁物，合同目的不能实现，某教育要求解除双方之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。二、关于合同保证金以及装修保证金，本案因合同目的无法实现导致合同解除，某教育并无过错，某酒店其应当足额返还某教育的合同保证金80000元，对该请求本院予以支持；某教育主张的150000元的装修保证金因未提供证据证明该款已由某酒店收取，本院不予支持。三、关于租金损失，某酒店与某教育的合同履行期自2015年11月1日起开始，某教育的租金缴纳至了2016年6月14日，并于当日向本院提起了诉讼，该期间租赁场地实际由某教育占有使用，应该支付租金，而干扰某教育经营系案外人所为，案外人干扰经营系与上一任承租人有纠纷，不能据此认定某酒店有违约行为，故某教育请求赔偿该期间租金损失168000元本院不予支持。四、关于2016年6月14日之后的租金以及物业管理费，本案系案外人干扰导致合同目的无法实现而解除，2016年5月某教育就提出了解除合同的方案，2016年6月14日正式向本院提起诉讼，要求解除合同，本院亦支持了其解除合同的请求，2016年6月14日之后某教育无须向某酒店支付租金以及物业管理费，故本院对某酒店的该反诉请求不予支持。五、关于4-6月份的水电费，某酒店未向本院提供证据证实其拖欠的事实以及具体数额，应承担举证不能的后果，本院不予支持。六、关于某酒店主张的违约金145272.3元以及损失8万元，本案系案外人干扰导致合同目的无法实现而解除，某教育并无违约行为，某酒店无权要求某教育赔偿其违约金以及损失，故本院对某酒店该反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）长沙某公司与被告（反诉原告）岳阳某公司于2015年10月26日签订合同编号为某的《房屋租赁合同》、合同编号为某的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）岳阳某公司返还原告（反诉被告）长沙某公司合同保证金80000元；三、驳回原告（反诉被告）长沙某公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）岳阳某公司的反诉请求。上述第二项，限在本判决生效之日十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元、反诉费2637元，合计7387元，由原告（反诉被告）长沙某公司负担3000元，由被告（反诉原告）岳阳某公司负担4387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 陈    正    荣人民陪审员 付瑛人民陪审员龙红翔二〇一七年十二月二十七日书 记 员 方        向