广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终637号上诉人（原审被告）：东莞市尚峰物业投资有限公司，住所地为广东省东莞市万江区莞穗大道312号2号楼1层23号，注册号为441900000825187。法定代表人：陈昌武，系该公司董事、经理。委托诉讼代理人：李健豪，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：覃立，男，汉族，1978年10月13日出生，住湖北省荆州市。委托诉讼代理人：陈军建，广东智顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马建明，男，汉族，1966年11月9日出生，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：梁嘉茵，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫金安，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。原审被告：东莞市福好物业服务有限公司，住所地为广东省东莞市东城区主山东宝路与主山路交汇处，统一社会信用代码为914419007709889323。法定代表人陈建华。委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。上诉人东莞市尚峰物业投资有限公司（以下简称尚峰公司）、覃立因与被上诉人马建明、原审被告东莞市福好物业服务有限公司（以下简称福好公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、尚峰公司、覃立应在原审判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市万江区莞穗大道312号万江尚峰广场1号楼2单元501号房的入户大门恢复至编号为201402107F9063221430《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。二、驳回马建明的其他诉讼请求。本案原审受理费50元（已预交），由尚峰公司、覃立负担。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2308号]尚峰公司上诉请求：撤销原审判决，判令驳回马建明对尚峰公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）尚峰公司从未向覃立交付过案涉房屋入户大门前公共道路，也没有与覃立约定案涉房屋入户大门前公共道路由覃立使用。首先，尚峰公司交付的案涉房屋属于毛坯房，案涉房屋入户大门原状的位置与《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置一致，后被覃立自行装修后将案涉房屋大门往前移致封闭了该层楼道部分公共通道。尚峰公司没有任何违约或侵权行为。其次，根据《商品房买卖合同》附件三的约定，尚峰公司在交付案涉房屋后与覃立没有达成任何关于案涉公共部分擅自处分的承诺或者约定。而按照《商品房买卖合同》附件五第九条第二款约定的内容表明，该条款是包括覃立在内的全体购房人同意后自愿签署的。如该条款与案涉争议部位有关联，则覃立已取得全体业主对案涉争议部位使用的许可，不存在尚峰公司擅自处分业主共有部分的行为。如覃立将案涉大门往前移，封闭使用部分公共通道不属于该条款约定的合理使用，则该条款与本案争议部位无关，故原审对此的认定没有依据且自相矛盾。即便尚峰公司在交付案涉房屋时有个别公共部位的墙面暂时未贴瓷砖，也并不等于尚峰公司将该争议部位交付给覃立使用。原审仅凭覃立的单方陈述，主观臆断认定尚峰公司存在擅自处分行为与客观事实不符。再者，根据《商品房买卖合同》附件五第十二条的明确约定，覃立关于所谓的宣传画板、样板房的主张与《商品房买卖合同》不符，也没有任何有效证据佐证。而有关出庭的相关证人也与本案有利害关系，其不利于尚峰公司的陈述法庭应不予采纳。另外，相关证人关于精装修样板房中“样板房并非交楼标准”提示牌的证言，也说明尚峰公司并不存在非法处分公共部位或者导致业主存在重大误解之情形。最后，《商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，也是开发商与买受人之间最终的销售文件且明确约定以合同为准。原审一方面对案涉《商品房买卖合同》予以确认，另一方面又不适用《商品房买卖合同》附件五第十二条约定，对该条款的效力未经查明或支持，反而对覃立的单方陈述及主观臆断予以采信系错误的。马建明向本院答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持，驳回上诉。覃立向本院答辩称：与上诉意见一致。福好公司向本院答辩称：同意尚峰公司的上诉意见。覃立上诉请求：撤销原审判决的内容，驳回马建明全部的诉讼请求。事实和理由：(一)马建明诉讼主体资格不适合。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条的规定，由于尚峰小区的走廊通道属于全体业主共有，而非单独归马建明所有，马建明应提议召开业主大会形成会议决议，取得业主大会授权后方可进行诉讼，马建明未经授权而提前诉讼，不符合法律规定。（二）原审认定覃立无权使用案涉部位错误。首先，在覃立购房的整个过程中尚峰公司的售楼人员多次向覃立强调所购买的房屋是按样板房装修交付使用，及01户型门口作为01自用通道，赠送面积约4平方米，不影响其它户型住户。即案涉部位是尚峰公司于覃立购买房屋时承诺给覃立使用的，已属于覃立房屋的一部分，且在尚峰公司向覃立交楼时状态也表明了将案涉争议部位面积赠送的事实，故覃立有权将房门移至该位置。其次，尚峰温莎堡1号楼几乎所有的01户型都是按照尚峰公司自己装修的样板房格局进行装修的，覃立及其它01户型装修行为的一致性也证明了本案赠送面积的事实，显然覃立的移门行为并非个体行为。再，根据尚峰公司和各位业主自愿签署商品房买卖合同附件五第九条第2点中的合理使用约定，覃立的移门行为是经全体业主、尚峰公司及福好公司同意的，受合同约定和保护。再者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及结合争议面积当时的环境，覃立的移门行为合法合理，对马建明使用自己的房屋没有任何影响，也没有对其造成任何妨碍和实际利益损失。另外，马建明加装防盗门是违规行为，因马建明在住房大门处加装的防盗门存在很大的安全隐患。最后，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，在处理邻里关系纠纷时，应该从实际出发，兼顾各方面的利益，公平合理地解决纠纷。但原审判决要求覃立恢复原状系违反上述规定。尚峰公司向本院答辩称：与上诉状意见一致。当庭补充为：交房的毛坯房备案的样板房是东莞市万江莞穗大道312号万江尚峰广场1号楼1单元201房，该样板房的实际状况与商品房买卖合同约定的标准完全一致。马建明向本院答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持，驳回上诉。福好公司向本院答辩称：与尚峰公司的上诉意见一致。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕尚峰公司、覃立上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）马建明的诉权问题。（二）案涉争议的公共通道是否需要恢复原状。（三）尚峰公司应否承担责任。关于争议焦点一。从马建明提供的证据及各当事人的陈述意见，马建明为尚峰广场住宅小区的业主事实清楚，案涉当事人对此亦无异议，本院予以认定。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对于侵占公共通道的行为马建明有权提起诉讼。覃立上诉提出马建明无权提起诉讼依据不足，本院予以驳回。关于争议焦点二。覃立在装修其房屋时将入户大门往前移，封闭占用了该层楼道部分公共通道事实清楚，本院予以确认。覃立认为其有权独自占用其所在楼层的部分公共通道，提供《商品房买卖合同》、开发商的宣传画板照片、样板房及毛坯房照片予以证明。即使覃立与尚峰公司有合同约定，但因该公共通道在建筑规划上是属于公共部分，属全体业主共有，在未经尚峰小区全体业主同意的情况下，案涉公共通道应属包括马建明在内的尚峰小区业主共有，是全体业主应享有的权利。因此，原审法院认定覃立将案涉房屋入户大门往前移，封闭占用了该层楼道部分公共通道不属于法律规定的合理使用，处理正确。原审法院认定覃立应恢复案涉争议公共通道的原状及用途并无不当。由于本案处理的法律关系是建筑物区分所有权纠纷，若覃立认为其基于与尚峰公司的商品房买卖合同关系及与福好公司的物业管理合同关系而受损失，覃立可另寻其他方法进行救济。关于争议焦点三。首先，尚峰公司与覃立在商品房买卖合同附件中约定了关于个别角落公共部分的使用，案涉楼盘01户型的样板房入户大门的位置是往前平移至与案涉501房屋大致的位置，交楼时，案涉501号房入户大门的门前亦有相应的通道，故原审法院认定尚峰公司与覃立约定案涉501号房入户大门前公共通道由覃立使用并无不当；其次，虽然尚峰公司一再声称样板房非交楼标准，但是对于买受人而言，买受人之所以购买01户型，是因为看了01户型的样板房，正是尚峰公司对样板房进行了上述移门处理，吸引和误导了01户型的购房者，导致覃立在购买501房子后也进行了相应的改动，故原审法院认定尚峰公司与覃立一起承担恢复原状的义务并无不当。综上所述，尚峰公司与覃立的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共100元，由覃立负担50元，由东莞市尚峰物业投资有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年十二月十九日书记员 刘丹青