四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5162号原告：成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路172号。法定代表人：盛高，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雨，女，系该公司员工，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，特别授权代理。委托诉讼代理人：何传英，女，系该公司员工，1980年3月19日出生，住成都市新都区，特别授权代理。被告：涂中刚，男，1985年10月30日出生，汉族，住四川省南部县。原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告涂中刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人李雨，被告涂中刚经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《成都海伦城市广场物业管理合同》；2.判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费本金4125.68元，逾期违约金1345.92元，水费、电费及气费合计85.2元，逾期违约金24.03元，合计5580.83元（逾期违约金暂计至2016年11月15日直至被告交还租赁物及付清款项之日止）；3.判令原告无须返还被告缴纳的保证金11176.8元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2015年10月14日，原告与被告签订《成都海伦城市广场物业管理合同》，合同约定被告承租的位于成都市新都区商铺由原告提供物业管理服务，服务期限2年。物业管理费以租赁面积55.15平方米、按照56元/平方米/月计算。一个物业费支付期为3个月，被告应在每个支付期满前15日支付下一个支付期的物业费，逾期支付的按照每日千分之二计算违约金，水电气费亦然。2015年12月12日，原告商场开业，被告亦同时开始经营。2016年6月27日，被告停业经营。截止2016年6月27日，被告共拖欠原告物业管理费4125.68元，电费及气费合计85.2元。原告多次找被告协商解决均未果，故诉至法院。被告涂中刚未到庭作答辩。原告海伦堡公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.证明双方主体资格的身份信息；2.物业管理合同，证明原、被告存在物业管理服务关系以及被告有缴纳相关费用的义务；3.被告欠费明细表，证明被告欠费金额及种类；4.催费函件，证明原告多次向被告催缴欠费；5.水、电、燃气单据，证明被告所欠水电及燃气费用；6.（2016）川0114民初3728号民事判决书，证明商场系2015年12月12日开业，原告有权自此收取物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月14日，海伦堡公司作为甲方、涂中刚作为乙方签订了《成都海伦城市广场物业管理合同》。合同约定，海伦堡公司向涂中刚承租的位于成都市新都区商铺提供物业管理服务，合同履行期限与租赁合同约定的租赁期相同，即2年。从计租日起，物业服务费按商铺的租赁面积55.15平方米进行计算，物业管理服务费标准56元/平方米/月计算，共计人民币每月3088.4元，物业费计收时间：根据《租赁合同》确定的“交付日”，即为物业服务费和垃圾清运费的计算起始日。水、电、燃气费自依照《租赁合同》确定的“交付日”起计算。乙方在商铺承租期间发生的水、电等一切费用，于下一个月8日前向甲方缴纳；煤气费用则由商户自行向市政缴纳。水、电、燃气费等依照交付日起开始计算：电费1.2元/度，水费5元/吨，煤气费按照国家规定收取。履约保证金总额为11176.8元，物业服务费保证金6176.8元，水电费保证金5000元。若因乙方违约行为致使成都海伦城市广场物业受损或造成甲方经济损失，经甲方书面通知后乙方仍未支付相应的费用或赔偿的，则甲方有权直接从履约保证金中扣除相应金额，且乙方应于甲方书面通知指定的时间内补足履约保证金被扣除的部分；若因乙方违约行为致使履约保证金被甲方没收的，乙方应于甲方书面通知指定的时间内按上述标准重新缴纳全部的履约保证金。租赁合同履行期间，乙方不得解除本合同，如乙方违约导致租赁合同由甲方依法或依约定单方终止租赁合同致使本合同终止，除履约保证金不予退还，乙方还应立即缴清物业服务费和以及其他应缴费用。乙方拖欠甲方水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，涂中刚经营商铺于2015年12月12日正式开业，为担保合同的履行涂中刚向海伦堡公司交付水电费保证金5000元。2016年6月27日，涂中刚承租商铺停止营业。在此期间，涂中刚未支付海伦堡公司2016年4月至6月27日物业管理费4125.68元，海伦堡公司代为涂中刚缴纳水费、电费、燃气费共计85.2元。海伦堡公司于2016年4月22日向涂中刚发出终止《租赁合同》、《物业管理合同》及收回商铺的通知、2016年6月7日向涂中刚发出终止《租赁合同》、《物业管理合同》及收回商铺的通知，要求支付所欠物业管理费，涂中刚均未支付，海伦堡公司故诉至法院。本院认为，《成都海伦城市广场物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。合同双方应按约定全面履行合同义务。涂中刚未按合同约定的付款期限支付物业费、水电费，自2016年4月开始拖欠物业管理费，其未履行主要合同义务且经海伦堡公司催告后仍未履行，应承担违约责任。按照合同约定，海伦堡公司有权解除合同，故本院对海伦堡公司请求解除双方所签《成都海伦城市广场物业管理合同》的诉请予以支持。本案争议焦点为，海伦堡公司主张逾期违约金是否过高；能否根据合同约定，确认涂中刚交付海伦堡公司的保证金的财产所有权转移归海伦堡公司所有。现就前述争议，分述如下：一、关于逾期付款违约金。合同第6.4条约定了逾期交付物业管理费、水电燃气费违约金计算方法，按日利率2‰计算逾期交付期间的违约金。对此约定，涂中刚认为，海伦堡公司主张明显过高，申请本院予以调减。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”，该条文明确规定了违约方合同相对人申请法院调减约定违约金情形下，人民法院适用违约金法律制度的判断标准。本案合同的解除，是由于涂中刚拖欠物业管理费等，海伦堡公司行使约定解除权的结果。海伦堡公司的损失主要是由于涂中刚拖欠物业管理费等，造成的资金利息损失。本院综合评判各因素，酌情认定涂中刚按年利率6%支付逾期付款期间资金利息的方式支付海伦堡公司违约金。对海伦堡公司超过此部分违约金的诉讼请求，不再予以支持。二、关于履约保证金，其性质不等同于定金，在租赁合同中，保证金的作用主要用于保障合同的顺利履行，并用于抵扣未支付的费用，即使双方合同约定海伦堡公司可以因涂中刚违约而不返还保证金，但该约定也因于法无据且有违公平原则，本院不认可其的效力。涂中刚向海伦堡公司交纳履约保证金11176.8元，以担保其对合同义务的全面履行。涂中刚违约后，海伦堡公司可就涂中刚应承担的全部违约责任，以保证金优先受偿，但无权径直将其占为己有，故海伦堡公司要求判令保证金不予退还的诉讼请求，因无法律依据而不能成立，本院不予支持。现海伦堡公司主张解除双方之间的物业合同关系，本院也确认其行使解除权后合同解除的事实，涂中刚有权要求海伦堡公司退还保证金或用于抵扣，故涂中刚要求将保证金用以抵扣本案合同债务的主张成立，本院予以采纳。保证金与涂中刚承担的物业费、水电费及气费品迭后，海伦堡公司尚应退还涂中刚6965.92元（履约保证金11176.8元-物业管理费本金4125.68元-水费、电费及气费85.2元），被告涂中刚可自行要求原告海伦堡公司返还，或用于违约金的抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除成都市海伦堡商业管理有限公司与涂中刚于2015年10月14日所签订的《成都海伦城市广场物业管理合同》；二、涂中刚于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付逾期付款违约金，违约金计算方式：以物业管理费本金4125.68元为基数，按年利率6%计算资金利息，自2016年4月1日至本判决确定的给付之日止。如果未在本判决确定的给付之日支付违约金，经品迭后，涂中刚剩余的履约保证金6965.92元不足以抵扣时，则上述资金利息计算至违约金付清之日止；三、驳回原告成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（已减半收取），由涂中刚负担（此款成都市海伦堡商业管理有限公司已预交，涂中刚在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一七年十二月十四日书记员  魏瑞廷