广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初2173号原告：陈永，女，1975年8月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾绮丹，广东科德律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲。委托诉讼代理人：廖一可，广东德良律师事务所律师。原告陈永与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾绮丹，被告的委托诉讼代理人廖一可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永诉称：2014年初，原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20××××92，已在房地产登记机构办理预售合同登记备案），合同约定：乙方所购商品房为从化市江埔街××路××号大院××号（御景××花园××座）××房，用途为住宅，建筑面积共98.36平方米，套内建筑面积76.86平方米，共有分摊面积约21.50平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8875.29元，总金额682155元，按分期付款方式支付房款；甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，如未能按本合同规定的期限交房，应自约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方应当在商品房交付日起365日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，如因甲方原因造成乙方不能按合同约定期限办妥并取得房地产权证的，甲方按自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金。签订合同后，原告依合同约定履行了支付预告登记费、维修基金、所有房款等义务，被告却逾期39天才向原告交付房屋，并且截至起诉之日，被告仍未为原告办妥房地产权证。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金，并且应当立即为原告办妥房地产权证并向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即协助原告到房地产登记机构办理从化市江埔街××路××号大院××号（御景××花园××座）××房的产权过户手续（即办理上述房屋的房地产权证）；2.被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金（违约金计算方式：以商品房总价682155元为基数，按每日0.05%的标准计算，自2016年6月30日起计付至被告实际向原告交付房地产权证之日止）；截至起诉之日共逾期358天、违约金为122105.75元；3.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金共计2660.4元（违约金计算方式：以商品房总价682155元为基数，按每日0.01%的标准计算，自2015年7月1日起计付至2015年8月9日止，共39天）；4.本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由被告负担。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续不符合合同的约定。（一）由于相关政策的原因，国土规划部门至今未能办理涉案房屋所在开发项目的初始确权手续，涉案房屋目前不具备办理房屋产权过户手续的条件；（二）根据原告与被告签订的《补充协议》第九条第2款、第4款的约定，非因被告的原因造成不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。据此，在涉案项目非因被告的原因导致不具备办理产权过户手续条件的情况下，原告要求被告协助其办理房屋产权过户手续明显违反了双方之间的约定，没有合同依据。二、原告诉请要求被告向其支付逾期办理房地产权证违约金不符合双方签订的《补充协议》的约定，没有合同依据，且其主张的违约金过高。（一）被告未能在约定的期限内协助原告办理《房地产权证》，是由于从化国土规划部门因政策原因未能为涉案开发项目办理初始确权而导致的，非被告的原因所致。本案的客观事实是，被告在涉案房地产项目竣工验收后，即向从化国土规划部门申请办理项目的初始登记。对此，从化国土规划部门以因政策调整、无法确定开发项目所涉地块需缴纳的地价的具体金额为由，不予办理项目的初始确权登记。为此，被告多次与国土规划部门进行交涉。由此可见，被告未能协助原告办理涉案房屋产权过户手续是由于从化国土规划部门未能办理项目的初始确权登记所致，不能归责于被告。（二）在此情况下，根据原告与被告签订的《补充协议》的约定以及相关法律的规定，被告不应因此承担任何违约责任。如上所述，涉案房屋的产权证未能办理非被告的原因导致。根据《补充协议》第九条第2款第(3)项“如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按约定为乙方办理《房地产权证》，甲方不承担任何责任”的约定；以及第4款“非因甲方的原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”的约定，在此情况下，被告不构成违约，原告不能要求被告承担任何责任。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条有关“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，只有“由于出卖人的原因”导致买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书，出卖人才应当承担违约责任。（三）即使在被告应对原告承担逾期办理房产证违约责任的情况下，原告主张的违约金起算日期也是错误的，且其主张的违约金金额明显过高，应依法予以调减。在本案中，原告主张要求被告以房屋总价为基数，按每日万分之五计付逾期办证违约金。对此，被告认为，原告主张的违约金起算日期错误，且其主张的违约金金额明显过高，具体理由如下：1.逾期办证违约金应当自房屋实际交付之日起365日之后起算，而非自约定交付日期的365日之后起算。根据双方签订的《补充协议》第九条有关“甲方应在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”的约定，双方的本意是指被告应于房屋实际交付之日起365日内办理房屋的《产权证书》，而不是固定的约定的交房日期。因为约定的交付日期到实际交付日期期间，被告已承担了延期交房的违约责任，不能因为同一个行为而承担多个违约责任。因此，延期办证的起算日应为房屋实际交付后第366天，即2016年8月8日，而非原告主张的自2016年6月30日。2.延期办证未给原告造成实际经济损失，原告主张按约定计算违约金过高。(1)原告并未因延期办证而遭受经济损失。延期办证给原告造成的影响主要表现在影响原告进行房屋转让。而根据我们提供的证据材料显示，原告购买的房屋的市场价格一直处于增值状态，涨幅高达110%，单价超出从化同期存量房交易均价(6705元)92%。由此可见，原告没有因为逾期办证而产生任何经济损失。(2)根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款有关“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，在本案中，由于原告没有因延迟办证遭受经济损失，在此情况下，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。(3)原告在本案中主张按日万分之五计付违约金，明显过高。原告主张的违约金计付标准折算成利率为年利率18.25%，而根据中国人民银行发布的贷款基准利率，当前的贷款基准利率为年利率4.35%。由此可见，原告主张的违约金计付标准为贷款基准利率的420%。仅计至起诉之日，便已达到总房价的18%。而根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条有关“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告主张的违约金计付标准显然畸高，有违公平原则。三、原告诉请要求被告向其支付逾期交房的违约金过高，人民法院应予以调减。在本案中，原告主张按《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的每日总房款的万分之一计付逾期交房违约金。对此，被告认为上述约定的违约金过高，应依法予以调减，理由如下：（一）应当参考当地租金标准确定原告因逾期交房所遭受的损失。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》（以下称“《司法解释》”）第十七条的规定，逾期交付房屋的，“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”损失。另根据广州市房地产租赁管理所于2016年1月发布的穗房地租(2016)2号文《2015年广州市房屋租金参考价》，从化江埔街××路的住宅（电梯楼）租金参考价为每平方米每月6元。据此计算，逾期交付39天所产生的损失为6×98.36/30×39=767.21元。（二）原告主张的逾期交房的违约金是原告实际损失的3.47倍，依法应当以不超过损失的30%为标准予以调减。被告于2015年8月9日方与原告完成房屋交付手续，延期交房共39天。在本案中，原告主张根据《补充协议》约定的每日按总房款的0.01%支付违约金。据此计算，违约金总额为2660.4元，是上述按租金标准计算实际损失的3.47倍，远远超出了原告实际损失的30%。根据《司法解释》第十六条有关“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，应当将逾期交房违约金调减为767.21元×130%=997.37元。综上，被告不应当为案涉房屋的延期办证承担违约责任，同时合同中就延期履行而约定的违约金过高，应当依法予以调减。经审理查明：2014年2月27日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于广州市从化区江埔街××路××号大院××号（御景××花园××座）××房；建筑面积98.36平方米；总金额为682155元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。房屋交付使用后，被告不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理：详见附件补充协议第四条。合同第二十一条产权登记约定：被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意按原告委托被告办理的方式为原告办理《房地产权证》，被告应在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任第2款约定，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按照商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按照商品房总价0.05%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议第四条约定：双方同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照本合同规定的期限交房，按以下方式处理：被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同附件七第九条约定：双方同意买卖合同第二十一、二十二条修改和补充如下：1.原告委托被告办理该商品房的《房地产权证》，被告应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。2.房屋产权交易过户的先决条件：在产权登记之前，原告应按如下要求办妥有关手续：（3）原告应按被告的要求办理产权交易过户及登记的相关手续，包括应向被告提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件；如因原告或房管部门的原因造成被告无法按约定为原告办理《房地产权证》，被告不承担任何责任。4.非因被告原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，被告不承担任何责任。双方还约定了其他相关权利义务。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款682155元，被告分别于2014年3月1日开具首期款341078元的发票，2014年3月29日开具尾期款341077元的发票给原告。原告于2015年8月9日签署交楼验收表，并确认收楼。被告于2017年3月27日向广州市从化区国土资源和规划局递交位于广州市从化区××环市××大院××号楼的初始登记资料。广州市从化区不动产登记中心出具登记字号为17登记13××××01的《受理回执》。另查明：2017年9月13日从化区国土资源和规划局出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》载明：涉案房产预售证号为20××78，预购人为原告，没有查封、抵押记录，涉案房产尚未过户至原告名下。另查：本院向广州市从化区国土资源和规划局调查涉案房产不动产权证的具体办理情况，该局于2017年9月28日以从国土规划函[2017]1880号《广州市从化区国土资源和规划局关于御景宏雅花园调查函的回复》函复本院，载明：一、关于涉案楼盘办理不动产权证的问题，御景宏雅花园项目是由被告1992年开发的商贸城地块分割而来。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该项目情况复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理，有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决御景宏雅花园项目小业主办证问题，原则同意由被告出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确权手续，目前被告正在收集上述项目的测量成果等资料，近期内将可完善商品房初始登记手续。二、关于涉案楼盘初始登记的问题，2017年3月27日、2017年4月20日该局分别收到被告送来的位于从化区××环市××大院××号的确权材料，该件为预收资料审查件，受理回执属于预审回执，并不属于正式受理收件。庭审后，被告提交新证据：从化市国土资源和房屋管理局于2016年5月26日向被告出具的商品房初始登记预收件清单（确权），并认为其此时已按要求向国土部分递交了办理商品房初始登记的相关资料，但广州市从化区国土资源和规划局接收材料后又以政府相关政策发生变化导致出让金办理细则未明确为由暂停办理，并申请本院向国土部门调查。本院于2017年10月18日向广州市从化区国土资源和规划局发出（2017）粤0184民初2172号之一调查函，就此问题进行调查。该局于2017年10月24日以从国土规划函[2017]2045号复函回复本院：2016年5月26日该局收到从化国泰天彤房地产开发有限公司送来的位于从化区××环市××大院××号（青春项目）确权资料为预收资料审查件，受理回执属于预审回执。整个商贸城地块开发至今长达25年，期间城市规划、用地管理政策、房地产登记等相关法律法规不断发生变化，需花大量时间查档核实，进行综合研究分析。该局业务科室从多方面的历史档案入手，陆续查找了整个地块从92年至今的出让合同、规划、报建、验收、确权办证等相关资料，多次召开内部协调会，主动同被告沟通对接等。该项目情况非常复杂，商贸城地块的整体开发建设和确权办证等情况仍在梳理，有待进一步细化，核实是否涉及补缴出让金问题。为妥善解决青春项目小业主办证问题，原则同意由国泰公司出具按规定缴交出让金的承诺后，先行办理项目大确权手续。待初始登记完成后，小业主可持有关资料到该局申办不动产权证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、被告应否承担逾期办证违约责任双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第九条约定，被告应当在合同第十三条约定的商品房交付日起365日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付原告。即按照约定被告应当从2015年6月30日（约定交付日）起365日内（2016年6月28日）办妥不动产权证并交付原告，逾期应承担逾期办证违约责任。双方主要争议的是被告可否免责的问题，被告认为其在涉案房地产项目竣工验收后即向从化区国土规划部门申请办理项目的初始登记，未能办理的原因是政策调整，政府相关部门无法确定地块需缴纳地价的具体金额。根据合同附件七第九条第2款第（3）项及第4款的约定，如因房管部门的原因造成被告无法按约定为原告办理《房地产权证》，被告不承担责任。原告则认为此与被告违约没有关联性，被告应有所预见并承担违约责任等。对此，本院认为，合同附件七第九条是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。根据广州市从化区国土资源和规划局从国土规划函[2017]1880号复函和从国土规划函[2017]2045号复函的内容，该局于2016年5月26日已收到被告从化区××环市××大院××号的确权资料，现未能完成涉案项目初始登记手续的原因是因为项目情况非常复杂，国土部门需要花大量时间查档、核实和研究，还需要核实是否涉及补缴出让金等问题，初始登记完成后便可申办不动产权证。由此可见，2016年5月26日之后至今属于政府相关部门确权办证的过程，并且至今未能办妥非被告的过错所致，主要是政策变化等因素影响了政府相关部门办理的进度。因此根据双方上述合同约定，被告可以免责，原告主张逾期办证违约金不符合双方合同的约定，本院不予支持。二、涉案房产逾期交房的违约责任及违约金计付问题被告对于从2015年7月1日起至2015年8月9日止向原告支付涉案房产的逾期交楼违约金没有异议，本院予以支持。每日按照总房价的万分之一的标准计算逾期交房违约金，符合双方合同的约定，被告亦未举证证明该计算标准过高，对于被告主张调减的主张，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永支付逾期交房违约金（以购房款682155元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2015年8月9日止)；二、驳回原告陈永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1398元，由原告陈永负担1373元，被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一七年十二月二十二日书记员  高淑仪