终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初9011号原告（反诉被告）：陈少玲，女，汉族，1985年10月8日出生，住广东省惠来县。委托代理人：张灶生（原告丈夫），男，汉族，1986年8月23日出生，住址同上。被告（反诉原告）：广州市松园童装商场有限公司，住所地广州市荔湾区中山八路66号首、二层。法定代表人：刘理松，职务总经理。委托代理人：卢瑞瑜、谭晓彤，广东实德律师事务所律师、实习律师。原告陈少玲诉被告广州市松园童装商场有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员方婷适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈少玲及委托代理人张灶生、被告广州市松园童装商场有限公司委托代理人卢瑞瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少玲诉称：原告于2014年7月15日与被告签订商铺租赁合同，合同期限为3年。2017年7月14日合同期满，本人无意续租，要求退场并退还各项保证金共18636元，但被告无故拒绝。据此，请求判令：1、被告退回合同保证金16720元及利息（利息以16720元为本金，从2017年7月14日算至实际退还之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2、诉讼费由被告承担。被告广州市松园童装商场有限公司辩称：不同意原告诉请。合同约定的时间是三年，但整个商场是在合同签订半年后才入场，根据合同约定，租赁期限应相应顺延，故在承租人的要求下出具了公示函，将租期变更为2015年2月27日至2018年2月26日，租赁期限至今未到期，原告擅自终止合同，被告有权没收其保证金。被告广州市松园童装商场有限公司反诉称：由于场地装修导致合同延期至2018年2月26日，原告实际离场日为2017年8月1日，离场前一个多月的租金、管理费等没有缴纳。之前也没有足额缴纳租金，从2017年5月1日至8月1日的电费也没有缴纳。原告擅自离场并拖欠租金，属于原告单方违约。因此被告提出反诉，请求：1、没收保证金18636元（包括租赁合同保证金16720元、管理费押金416元、电费周转金1000元、经营保证金500元）。2、原告支付拖欠的2015年4月27日至2017年8月1日的租金共84047元（其中2015年4月27日到2017年6月26日的租金为74069元，2017年6月27日至2017年8月1日的租金9978元），2017年6月27日至2017年8月1日的管理费248元，2017年5月1日至2017年8月1日的电费680元，且要求原告按合同约定支付上述欠费的违约金（以2万元为限，按每日千分之五的标准，租金、管理费从每月5日起计算至实际支付之日止，电费从每月20日起计算至实际支付之日止）。3、诉讼费由原告承担。原告陈少玲针对被告广州市松园童装商场有限公司反诉辩称：我方从2017年7月14日已经搬离场地，没有再经营，但档口里还有货架在，所以在8月1日写了交铺说明。没有与原告签订任何协议将合同延期到2018年2月26日，我方认为合同已经在2017年7月14日履行完毕，之后的租金和管理费我方不需要交纳。我交租和管理费交纳到2017年6月26日，同意缴纳2017年6月27日至2017年7月14日的租金和管理费，我方电费缴纳到2017年4月30日，所以同意缴纳2017年5月1日至2017年7月14日的电费。不同意缴纳所有的违约金，即使需要缴纳，违约金标准也过高，需要调整。另外我方没有拖欠2017年6月26日之前的租金，每月都足额缴纳。经审理查明：2014年7月8日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《房产租赁合同》，约定甲方出租案涉房屋给乙方用于经营童装销售用途，租期为36个月，自2014年7月15日至2017年7月14日止，每月租金8360元；乙方应于每自然月5日前向甲方支付当月租金，甲方向乙方开具收据；本合同签署之日乙方向甲方支付保证金人民币16720元，租赁期满，不再续租赁，乙方没有拖欠租金、管理费、水电费、空调费等应由乙方支付的费用且已支付应付的违约金、赔偿金、滞纳金，履约保证金甲方不计利息返还乙方，租赁期内，乙方单方面解除、终止合同或乙方违反本合同约定的，甲方不予返还履约保证金；乙方每月应缴物业管理费208元，乙方向甲方支付管理费按金416元，管理费按金、水电费周转金的处理按履约保证金的约定执行；甲方应于2014年7月15日前向乙方交付本房产，如因装修等原因推迟交场营业，合同租赁期限顺延；乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用的，每逾期1日，乙方应按所欠应缴费用总额的千分之五向甲方支付违约金；租赁期内，非因合同约定或法律规定之原因，如乙方提前解除合同，则乙方自愿放弃要求返还履约保证金的权利，等等。其中，该合同附件《广州松园童装商场物业管理公约》第七十一条约定：各业户须于每月5日前缴交其当月应付之物业管理费，以及上月发生的水电费、排污费。签订合同当日，原告向被告支付了守法经营保证金500元，合同保证金16720元、管理费按金416元、水电周转金1000元及一个月的租金8360元和管理费208元。被告于2015年2月初将案涉商铺交付原告，由原告于2015年2月27日正式营业。原告从2015年4月27日开始交租及管理费至2017年6月26日，每月租金由8360元至5016元不等，其中以6688元的标准交纳了2015年7月27日至9月26日的租金，以5852元的标准交纳了2015年9月27日至2015年10月26日的租金，以5016元的标准交纳了2016年4月27日至2017年6月26日（2016年12月27日至2017年2月26日租金为9531元）的租金。原告交纳电费至2017年4月30日。上述费用均由被告每月开具收据。2017年8月1日，原告丈夫张灶生书写字条，内容有：“126档今天已拿完档口所有物品，包括射灯12个，货架4个。”原告表示其已于2017年7月14日晚退场，退场时还有部分物品没有搬离，但被告于7月15日换锁，后被告于8月1日通知原告取回物品，原告因此书写了上述字条。案涉商铺于2017年8月1日由案外人接收经营。庭审中，原告表示案涉商铺所在商场经营萧条，被告同意所有租户租金折扣收取，原告是按照被告给出的折扣交租，另2016年12月27日至2017年2月26日租金共为9531元是因为新年优惠；被告表示商场确实萧条，出租也较困难，为避免商场损失扩大，就按现状收租，但没有同意租户可以折扣交租。为证明合同租期有调整，被告提交落款时间为2015年1月28日、由被告法定代表人刘理松签署“同意”并签名的字条，内容有：“尊敬的松园童装商场各档主：本商场于2015年2月2日至2月10日开门给各档主做好商铺挂板工作，2015年2月10日18时前商铺挂板工作务必完成。2015年2月27日农历正月初九上午10时开张，租期从2015年2月27日开始至2018年2月26日止，免租期贰个月。感谢您的支持与配合！”为证明原告拖欠电费680元，被告提交了由其自行制作的《电费欠费情况表》。原告对上述证据三性均不确认，但同意按2017年4月的电费金额375元缴纳2017年5月至7月14日的电费。本院认为：原告与被告签订的《房产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据租赁合同约定，如因装修等原因推迟交场营业，合同租赁期限顺延。现案涉商铺于2015年2月27日交场营业，故依上述合同约定租赁期限应从该日起至2018年2月26日。现原告自2017年6月27日起欠付租金等费用，并于2017年8月1日提前退场，已构成违约，依照合同约定被告有权没收履约保证金16720元、管理费按金416元及水电费周转金1000元，故被告以上反诉请求本院予以支持，同理原告要求退还履约保证金的请求本院不予支持。但被告要求没收守法经营保证金500元的请求无合同依据，本院不予支持。关于退场时间，原告虽认为其于2017年7月14日搬离案涉商铺，自2017年7月15日起没有在案涉商铺经营，但同时确认在8月1日之前仍有物品放置涉案场地直至2017年8月1日搬离，故本院确认双方交铺时间为8月1日。故2017年6月27日至2017年8月1日的租金、管理费及相应违约金原告应支付给被告。至于违约金标准，根据被告的实际损失情况，结合本案双方合同的实际履行情况、纠纷成因及过错程度，本院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。关于电费，因被告提交的证据不足以证明已代原告垫付电费及垫付电费的金额，故对被告该请求本院不予支持，但因原告表示愿意支付375元作为2017年5月1日起拖欠的电费，故本院按原告意见处理，由原告向被告支付电费375元。关于租金标准，从原告交租情况来看，原告除签订合同当日缴纳了第一个月租金8360元外，自2015年5月27日起租金均非按上述标准缴纳，并自2016年4月27日起均是按每月5016元的标准来收取租金，且被告对每月缴纳的租金均开具收据予以确认，因被告现有证据无法证明被告对原告两年以来不足额交租提出异议，且鉴于案涉商铺所在商场原、被告均述经营萧条，故本院认为双方对租金标准已经达成了新的合意，租金标准已由最初的8360元变更为5016元，原告2017年6月27日之前的租金不存在不足额交纳的情形。故被告要求原告支付拖欠的2015年4月27日至2017年6月26日的租金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国》民事诉讼法第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈少玲向被告广州市松园童装商场有限公司支付2017年6月27日至2017年8月1日的租金（每月5016元）、管理费（每月208元）及上述欠费的违约金（违约金以上述欠费为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自2017年7月5日起计至原告实际支付上述费用之日止，违约金以本金为限），2017年5月1日至2017年8月1日电费375元。二、被告广州市松园童装商场有限公司没收原告陈少玲履约保证金16720元、管理费按金416元及水电费周转金1000元。三、驳回原告陈少玲的诉讼请求。四、驳回被告广州市松园童装商场有限公司的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费133元，反诉受理费1280元，由原告陈少玲负担333元，被告广州市松园童装商场有限公司负担1080元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 方 婷二〇一七年十二月九日书 记 员 孙晓娟黄雅丽