云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0424民初591号原告：李双丽，女，1981年10月28日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：王继民（系李双丽之夫），1974年2月17日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。代理权限：特别授权代理。原告：王继民，男，1974年2月17日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。被告：钟江涛，男，1988年1月9日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：朱长东，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王继民、李双丽与被告钟江涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王继民暨原告李双丽的委托诉讼代理人，被告王钟江涛及其委托诉讼代理人朱长东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王继民、李双丽向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2015年4月19日签订的《租房协议》；二、判令被告钟江涛支付原告2016年4月19日至被告履行赔偿义务（包含对租赁房屋恢复原状）为止的租金；三、判令被告对租赁房屋恢复原状；四、判令被告钟江涛支付原告违约金20000元。事实和理由：2015年4月19日，原、被告签订《租房协议》，被告承租原告位于华宁县宁州镇宁阳路的华宁县泉都会所商务中心两间铺面，租期为3年，自2015年4月19日起至2018年4月18日止，房屋租金为每年每间2.8万元，共计每年租金为5.6万元，房租支付方式为在每年的4月10日前一次性支付下一年租金；同时对双方的权利、义务、合同的解除等作了约定。合同签订后，原告按约将房屋及相关配套设施（水、电、太阳能、配套物件等）交付被告。2017年4月10日，原告催收2016、2017年度租金，但被告以各种理由推脱，至今尚未支付，并未经同意，撤出铺面部分装修后在2017年3月份开始私自进行铺面转让，在被告对所租赁房屋进行装修及撤除装修期间，严重损坏房屋的消防设备、门窗、龙骨、墙面等。其中，被告一开始装修的时候就损坏了一层的全部消防设施。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告钟江涛支付原告2017年4月19日至被告履行赔偿义务（包含对租赁房屋恢复原状）为止的租金。另，房屋消防设施在钟江涛装修时就被损坏。钟江涛辩称，原告出租实为转租，被告损坏房屋与事实不符，被告还安装了防盗卷帘门，目前原告没有对该房屋进行处理的权利，且被告未对房屋进行转租，是与原告王继民口头协商后，原告张贴的铺面招租广告，原告以有人要租房为由，拿走了一套卷帘门的钥匙，且2016年度的房屋租金已支付。请求驳回原告的诉讼请求，如法院审查《租房协议》有效，同意解除《租房协议》并同意支付违约金，但违约金过高申请调低，且原告主张恢复原状愿意以赔偿损失的方式履行，请求驳回原告的第二项诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据认定如下：原告所举证据第二组《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》虽系复印件，但与原件核对无异，并有华宁县宁州镇人民政府公章，来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院对真实性、合法性、关联性予以采信；第三组《租房协议》，系双方自愿签订，内容客观真实，本院予以采信；第四组证据照片中除第2、3、10、11、12、13、14、15、16、17、22、40、41、42、43页外的照片虽系原告自行拍摄，但被告自认可能反应房屋的现状，与本案相关联，故本院予以采信；第五组照片3张，被告认可有转租意向，且与本案相关联，本院亦予以采信。被告所举证据第二组照片4张，虽与本案相关联，但不能证明张贴出租广告的主体，故本院不予采信。本院依法组织双方当事人进行了现场勘验，经勘验双方对涉案租赁房屋的现状无异议，但双方对涉案房屋租赁前的装修状态不能确定。本院经审理认定事实如下：2008年5月1日，宁州镇人民政府（甲方）（案外人）与王继民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将宁州文化中心范围内的5间车库和楼顶、文化中心办公楼1至5层楼房、8个临街铺面和镇政府食堂租赁给乙方使用，租期为20年，还约定乙方在租赁期间，未经书面同意，不得整体转租，但可部分转租或转包。2009年3月18日，宁州镇人民政府（甲方）与王继民（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，对《房屋租赁合同》进行补充约定。2015年4月19日，李双丽（甲方）经王继民同意与钟江涛（乙方）签订《租房协议》，载明：“一、甲方将华宁县泉都会所商务中心（原华宁县宁州镇宁阳路宁州文化中心）主楼接宁州街道办事处两间铺面出租乙方经营使用。租房协议期限为3年，2015年4月19日起至2018年4月18日止。……1、房屋租金每年每间2.8万元整，共贰间，每年租金共计人民币5.6万元（伍万陆仟元整）。每年租金必须在每年4月10日前付清。2、因甲方房屋属古建筑，乙方在租用期间须爱护房屋设施，如门窗、顶、地砖墙面的损坏必须由乙方负责急时修复或赔偿（自然磨损除外），时限20日内修复。在乙方租用期间，甲方同意乙方对房屋进行自然装修，但墙、柱总体不得变。3、乙方如在租用期间房屋货门窗损坏乙方不进行修复的，除支付甲方违约金外，还须赔偿甲方修复房屋的所有经济损失及期间的预期收入损失。……二、乙方租用房屋后注意以下事项：……5、乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施；使用中如有损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理。乙方装修合理且费用自理；乙方退租或租期到期后如需拆除装修须同时恢复房屋原貌，产生费用由乙方自理。……六、违约责任：1、此协议是在双方协商同意后公平、自愿的情况下签定。如有违约，违约一方须支付守约方违约金2万元及赔偿因此给对方造成的所有经济损失。……本协议签定于：2015年04月19日即日生效”。合同签订后，原告将涉案房屋交付钟江涛使用。另查明，钟江涛租赁的房屋铺面用于销售饰品，取名“多宝楼”，并对房屋进行装修，因经营不善，2017年4月钟江涛搬离涉案租赁的房屋铺面，钟江涛自认房屋现状中木门（外）用铁皮包住损坏处、门栓（内）损坏处、地面石板损坏三块四个立柱眼。2016年4月13日钟江涛向王继民缴纳2016年度租金56000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告出租的房屋系其向宁州镇人民政府签订《房屋租赁合同》租赁，《房屋租赁合同》中双方未约定禁止转租，且原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，《租房协议》成立且合法有效。房屋租赁期间，钟江涛因经营不善，搬离涉案房屋，现原告主张解除《租房协议》，钟江涛亦同意解除，解除《租房协议》系双方的真实意思表示，故对原告主张解除原、被告双方于2015年4月19日签订的《租房协议》的诉讼请求，本院予以支持。《租房协议》解除日，结合双方共同作出该意思表示及本案实际，本院认定为作出判决之日；对于李双丽、王继民请求钟江涛对租赁房屋恢复原状的诉讼请求，经本院组织双方当事人进行现场勘验，双方对房屋原状未达成一致意见，且原告所举证据不足以证明涉案房屋出租给钟江涛时的原状，故应由其承担举证不能的后果。诉讼过程中，钟江涛自认房屋现状中木门（外）用铁皮包住损坏处、门栓（内）损坏处、地面石板损坏三块四个立柱眼，钟江涛对此应承担恢复原状的责任，故王继民、李双丽请求恢复部分房屋原状的请求，本院支持合理部分；双方当事人自愿提前解除《租房协议》，且钟江涛已实际搬离涉案房屋，双方在解除《租房协议》前，钟江涛应向李双丽、王继民履行支付房屋租金的义务，但双方对于恢复原状期间是否应支付房屋租金未进行约定，故钟江涛应支付2017年4月19日至合同解除之日止即2017年11月30日的房屋租金，租金为34673.97元（56000元/年÷365天×226天＝34673.97元）。原、被告双方未在合同中约定双方提前解除合同情形，双方虽约定‘乙方如在租用期间房屋或门窗损坏乙方不进行修复的，除支付违约金外，还须赔偿甲方修复房屋的所有经济损失及期间的预期收入损失’，但钟江涛明确表示对于原告主张的恢复原状同意以赔偿方式履行，足以认定钟江涛愿意履行恢复原状的义务，且据本案现有证据，亦不足以证明钟江涛违约，故对于原告主张钟江涛支付违约金20000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。对于原告提出房屋消防设施被钟江涛装修时损坏的意见，未举证证明其主张，故对该意见，本院不予采纳；对于钟江涛提出《租房协议》效力待定及搬离涉案房屋系与王继民口头协商的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，王继民、李双丽请求判令解除《租房协议》及部分恢复房屋原状的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李双丽与被告钟江涛于2015年4月19日签订的《租房协议》；二、由被告钟江涛于判决生效之日起三十日内支付原告李双丽、王继民房屋租金34673.97元；三、由被告钟江涛于判决生效之日起十日内将位于华宁县泉都会所商务中心主楼铺面房屋两间（从宁州街道办事处方向往上的第四、五间）中的木门（外）用铁皮包住损坏处、门栓（内）损坏处、地面石板损坏三块四个立柱眼恢复原状；四、驳回原告李双丽、王继民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告钟江涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  朱启艳二〇一七年十二月五日书记员  李 倩