上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初81720号原告：上海新高桥开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘樱，董事长。委托诉讼代理人：刘毅，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，上海市光大律师事务所律师。被告：沈晓斌，男，1981年12月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：秦钢，男，1981年12月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，上海韩明志律师事务所律师。原告上海新高桥开发有限公司与被告沈晓斌、秦钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案，依法适用简易程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告上海新高桥开发有限公司的委托诉讼代理人王艳，被告沈晓斌、秦钢的委托诉讼代理人徐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新高桥开发有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令两被告：1、返还上海市浦东新区高荷路397、405号商铺(含地下室，以下简称系争商铺)给原告；2、支付2011年7月15日至2017年8月31日期间的租金人民币(以下币种同)6,054,662元；3、按照2.55元/平方米/日的标准向原告支付2017年9月1日起至实际返还商铺的房屋占用费；4、支付原告滞纳金(以每笔租金为本金，按每日万分之三从每笔租金应付之日起算至实际支付之日)。事实与理由：2009年8月7日，原、被告就系争商铺签订《商铺租赁合同》，约定被告将商铺用于经营餐饮，租期自2009年9月1日起至2017年8月31日止，被告逾期支付租金等应付未付费用，每逾期一日应按未付金额的万分之三的比例向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按约交付系争商铺，被告亦按约支付了首期租金139,772元及保证金139,772元。但首期租金对应的租赁期限(2011年2月1日至2011年3月31日)届满后，经原告催讨被告未按期支付后续租金，原告无奈根据合同约定，将保证金抵扣了2011年4月1日至2011年5月31日的租金。之后，原告仅于2013年5月22日支付了租金10万元，原告将上述款项抵扣了2011年6月1日至2011年7月14日的租金。直到原告起诉之日，被告仍未支付后续租金。故原告提起本案诉讼。被告沈晓斌、秦钢答辩称，不同意原告的诉请。原告招商时，所发的广告中明确称要打造成800米商业街、有30万人的人次、浦东第四国际生活圈，原告的广告内容已构成要约。2009年承租后，原告未能做到要约条件，被告生意根本做不出来，其他商户也是如此。鉴于这种情况，大量商户信访，作为国企的原告承诺不向被告和其他商户收取租金。2009年至今，原告已经长达八年没有主动向被告要求支付租金，也没有行使解约权，一直默许原告使用商铺，反证被告承诺不需要支付租金的默示约定。即使需要支付租金，2016年9月16日之前应付的租金都超过诉讼时效，且被告支付的保证金应当抵扣诉讼时效期间内的租金。租赁合同在2017年8月31日到期后，被告继续使用房屋，原告没有表示反对，双方达成不定期租赁，根据法律规定，原告虽有随时解除合同的权利，但应当在合理期限内通知，但原告并未通知过被告，也没有给合理期限。经审理，原告对被告提供的招商广告真实性无异议，但认为商业广告属要约邀请，而非要约；对《饭店转让合同》无法确认。被告对原告提供的产权证、《商铺租赁合同》的真实性无异议。本院认为，对双方确认真实性的证据，本院以证据本身反映的内容以及与本案关联性认定案件事实；《饭店转让合同》涉及案外人，与本案处理也无必然关联性，本案不作认定。据此，本院确认如下事实：系争商铺的权利人为原告。2009年8月7日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定，乙方(被告)向甲方(原告)承租系争商铺，建筑面积1447.46平方米(未含地下室面积541.30平方米)，乙方向甲方承诺，承租房屋仅作为乙方经营餐饮之用；租赁期限为96个月，自2009年9月1日至2017年8月31日；2009年9月1日至2010年7月31日为免租期，2010年8月1日至2010年8月31日期间1F(675.32平方米)的日租金为2.1元/平方米/天，2F(772.14平方米)的日租金为1元/平方米/天,计月租金为66,638元……2016年9月1日至2017年8月31日1F的日租金为3元/平方米/天，2F的日租金为1.4元/平方米/天，计月租金为89,301元；乙方应在甲方将租赁商铺交付给乙方使用之日前3日内向甲方支付2010年8月1日至2010年9月30日的首期租金计133,276元，之后乙方应于每一个支付周期开始前一个月25日号向甲方付清应付租金；合同签订后3日内但不得迟于甲方向乙方交付租赁商铺之日，乙方应向甲方支付相当于租赁期第一年二个月的租金作为本合同项下的定金，共计133,276元，在甲方将租赁商铺交付乙方使用之日起，已支付的上述定金转为乙方履行本合同的保证金，如果乙方违反本合同的规定，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额或合同的约定而定……在甲方按照本条规定扣减保证金的情况下，乙方应在收到甲方通知之日起7日内补足保证金的不足数额，否则视为乙方违约；当租赁期满或提前终止合同后的当日，乙方需将租赁商铺按其正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可……未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米2.55元向甲方支付该房屋占用费；乙方逾期支付租赁商铺定金、租金、物业管理费、其他费用、未能按时补足保证金的，应视为逾期付款，每逾期一日逾期付款一方按未付金额的万分之三的比例支付滞纳金。另合同附件十的补充条款约定，该商铺总建筑面积为1988.76平方米，其中地下室(541.30平方米)出租价格为：月租3,248元。如乙方在2009年11月30日前开始营业，甲方将另行奖励6个月的免租期，即2010年8月1日至2011年1月31日免租。合同签订后，被告支付了首期租金及保证金各139,772元，并在系争商铺内开设了“荷兰城大酒店”。2013年5月22日，原告支付了租金10万元。经原、被告确认，涉案租赁合同免租期至2011年1月31日。另查，根据原告招商时制作的商业广告，内容有“大高桥板块无疑将继联洋、碧云、金桥之后成为浦东‘第四国际生活圈’、30万人气商机如潮、800米荷兰风情长街”等宣传内容。审理中，原告表示，合同到期后地下室的使用费仍按原租金标准主张；本案仅主张合同到期前一年租金的滞纳金，之前欠租的滞纳金不再主张。被告表示，对2013年5月22日支付的10万元抵扣之前的欠费无异议，也同意返还房屋，但希望在2018年4月前返还。本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。支付租金系承租人的主要合同义务，被告称因原告承诺不收租金故未支付，对此，原告不认可。减免租金涉及出租人实体权利处分，需要权利人作出明确意思表示，原告怠于收取租金、未及时主张解除权与原告承诺不收租金之间没有必然关联，被告的该项抗辩意见，本院不予采信。被告提供的招商广告，系原告向不特定人员发出的要约邀请，其目的是为了吸引别人向原告发出要约，该广告不属要约性质，被告将其经营亏损归责于原告未达到招商广告中的要约条件，没有法律依据。合同租赁期限于2017年8月31届满，2017年9月15日原告即向法院提交诉状，说明原告在合同期满后及时主张了返还房屋的权利，被告认为双方形成不定期租赁，没有事实依据。合同期满后，被告再行占有租赁物已无合同依据，原告要求被告返还系争商铺以及支付房屋占用费，具有合同依据。根据法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。结合合同约定的租金支付周期，2016年11月1日之前的租金已过一年诉讼时效期间，原告主张该部分租金，本院难予支持，对原告主张的2016年11月1日之后至合同期届满止的租金及逾期付款滞纳金，本院予以支持。根据合同中关于原告使用、扣留保证金的约定，当被告发生欠租等情形时，原告有权依其单方意思表示使用或扣留保证金。根据诚实信用原则，一旦原告行使该项抵扣(销)权利，其有义务及时通知被告，否则不发生抵扣(销)的法律效力。目前没有证据证明原告在合同履行期间已行使了抵扣权利，被告要求将保证金抵扣诉讼时效期间内的租金，具有事实依据，该保证金在合同期限届满时抵扣诉讼时效期间内的欠租。经查，约定房屋占用费及滞纳金标准尚属合理，被告认为约定违约金过高，要求调整的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告沈晓斌、秦钢于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区高荷路397、405号商铺(含地下室)返还原告上海新高桥开发有限公司；二、被告沈晓斌、秦钢于本判决生效之日起三十日内支付原告上海新高桥开发有限公司2016年11月1日至2017年8月31日期间的租金785,718元(已扣除保证金139,772元)，并按照每日万分之三的标准支付原告上海新高桥开发有限公司滞纳金，共6笔：前四笔均以185,098元为本金，分别从2016年10月26日、2016年12月26日、2017年2月26日、2017年4月26日起算，均计算至被告沈晓斌、秦钢实际付款之日；第五笔以185,098元为本金，从2017年6月26日计算至2017年8月31日；第六笔以45,326元为本金，从2017年9月1日计算至被告沈晓斌、秦钢实际付款之日；三、被告沈晓斌、秦钢于本判决生效之日起三十日内按照每月115,516.53元的标准支付原告上海新高桥开发有限公司2017年9月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占用费。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55,005元，减半收取计27,502.50元，由原告上海新高桥开发有限公司承担20,611元，被告沈晓斌、秦钢承担6,891.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一七年十二月二十六日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。