文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终19185号上诉人（原审原告）：何家瑞委托诉讼代理人：何芳莉，广东启仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市零七物业管理有限公司，法定代表人：郑志文，总经理。委托诉讼代理人：胡荣国，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。上诉人何家瑞与上诉人深圳市零七物业管理有限公司（以下简称零七物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何家瑞的上诉请求：一、撤销一审判决。二、判决零七物业公司消除妨碍何家瑞铺位正常经营的因素，恢复商场名称，恢复商场消防设施和公共通道，拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序。三、判决零七物业公司赔偿何家瑞xxxxx大厦裙楼1B37号铺位2014年9月16日至2015年1月25日期间的空置损失以每月6333元计算，共27232元。四、判决零七物业公司赔偿何家瑞xxxxx大厦裙楼1B37号铺位2015年8月1日至2015年11月10日期间的空置损失，以300元/月/m2、每月6333元计算,共21110元。五、本案的诉讼费用由零七物业公司承担。上诉事实与理由：一、对于何家瑞提出的第1项诉讼请求，一审判决：“零七物业公司应继续履行提供物业管理服务的合同义务包括恢复商场消防设施和公共通道以保证何家瑞所有的xxxxx大厦裙楼1B37号商铺具备正常经营条件”，对何家瑞要求“恢复商场名称、拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施、恢复各铺位原有排序”等诉请却未予以支持。何家瑞认为一审该判决不妥。何家瑞要求“恢复商场名称、拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施、恢复各铺位原有排序”有事实和法律依据，一审判决不支持的理由是错误的。业主们收房及深圳赛xxx数码科技有限公司（以下简称赛xxx公司）包租期间商场是有名称的，商场各铺位的数量和排序，有政府主管部门确认的图纸证明。由于零七物业公司将商场转包给深圳市杰xx电子科技有限公司（以下简称杰xx公司）管理后，才出现商场名称不见、加建铺位和设施等混乱状况，因此，何家瑞提出该请求应当得到支持。一审判决认为：拆除加建的铺位和设施情况不明，无法对侵权事实作出认定，要求零七物业公司拆除加建铺位和设施，缺乏依据，不支持该诉请。何家瑞对此无法认同。何家瑞认为：首先，拆除加建的铺位和设施情况，何家瑞己经在一审提交了现状图纸并标记出加建铺位的位置，也提供了政府主管部门复印的商场各层的图纸，其次，加建铺位拆除的责任，由于商场是零七物业公司控制管理，直接可以推定是零七物业公司。如果零七物业公司说是杰xx公司加建收益而又不举证的，应承担举证不能的责任。零七物业公司控制之下的商场，任何人加建铺位和设施并收益的，不可能不征得何家瑞的同意，按照常理可以推定加建铺位是被上诉同意的或者是何家瑞所为。法庭曾询问“加建人”和“收益人”，何家瑞表示不清楚，说的是真话，零七物业公司说不清楚，能是真话吗？在没有证据的情况下，法官理应按照常理分摊举证责任，而不能摆出“他们都不承认，我也不知道呀！我有什么办法呢！”的态度敷衍塞责。二、关于第2项诉讼请求，一审判决按照190元/月/m2计算何家瑞铺位空置期间（2014年9月16日至2015年1月25日）的损失，是错误的。该地段的指导租金标准是300元/月/m2而不是190元/月/m2何家瑞起诉请求按此标准（21.Llm2X300元/月/m2=6333元/月）判决零七物业公司赔偿2014年9月16日至2015年1月25日的空置损失27232元是正确的，符合之前xxxxx大厦裙楼商场系列案件的二审判决结果。请二审法院予以纠正。三、何家瑞的铺位2015年8月1日至2015年11月10日期间处于空置状态，依法依理也应该赔偿，一审判决完全不支持，是错误的。一审何家瑞要求按照每月22000元的市场租金标准计算赔偿额，现何家瑞要求按照之前xxxxx大厦裙楼商场系列案件的二审判决结果300元/月/m3的标准判决该期间的空置损失，请二审法院予以支持。理由如下：1、此期间虽然表面看起来是因为杰xx公司单方终止租赁合同造成空置，实际上是因为杰xx公司因二次装修、加建等造成消防问题无法继续经营而退出整个商场，与其全部租户终止了租赁合同。因此，造成何家瑞铺位空置，实际上是因为零七物业公司将物业服务违法转包给杰xx公司、零七物业公司未对商场尽到管理人责任造成的。2、在此空置期间是否应予赔偿的问题上，法院应考虑整个商场的状况，以及商场是否能营业的大环境。从消防规定所知，整个商场都因消防问题不符合开业经营条件，当然也包括何家瑞的铺位。在办理第一批业主的诉讼案中，二审法院曾到现场查看，看到整个商场只有零星商户在经营，而华强北黄金地段的其他商场则熙熙攘攘。3、如果按照一审判决的这个逻辑，就会出现“只要曾经出租过的铺位，就无法主张空置赔偿”的悖论。该悖论是：只要出租过，就“符合正常经营条件”了。如果是这样，那第一个判项为何要判决“零七物业公司应继续履行提供物业管理服务的合同义务包括恢复商场消防设施和公共通道以保证何家瑞所有的xxxxx大厦裙楼1B37号商铺具备正常经营条件”？这不是自相矛盾吗？因此，何家瑞主张此空置期间的损失，依据充分。至于数额问题，何家瑞同意以之前系列案件的二审判决结果为准（300元/月/m2)。四、一审何家瑞提出的第4项诉讼请求是要求零七物业公司赔偿何家瑞铺位2015年11月11日之后的租金差额每月17300元，现何家瑞放弃该请求。但放弃的原因并非是认同一审判决所认为的铺位出租就等同于“正常使用状态”，相反，何家瑞认为一审判决不支持赔偿损失（差额）的请求，与事实不符，显失公平。事实上，整个商场无论是否出租，都因零七物业公司未履行物业服务合同约定的职责而导致不同程度的损失，绝大多数铺位从2014年9月是一直空置到现在，个别出租的商铺的租金也是“白菜价”，租金贬损的损失巨大。由于消防问题和乱加建等问题，导致整个商场都无法正常营业，个别出租或营业的铺位毫无疑问会受整个商场氛围的严重影响。铺位出租实际上是非正常出租，违反消防规定，因此租金也是非正常的价格，远远低于市场租金价格。由于何家瑞及其他业主起诉的目的并非是为了获得足额补偿，而是为了让法院判决违约的零七物业公司承担违约责任并认真履行合同，所以，对于一审判决不支持何家瑞第4项诉讼请求（出租期间的租金差价损失），何家瑞对此项不提出上诉，但并非表示何家瑞对此服判。全体受害业主的巨大损失，是零七物业公司违法转包、未依约依法履行物业服务职责造成的，希望法院能注意并体恤。五、一审判决的第一项与其“本院认为”中的一些意见和判决结果自相矛盾。比如：一审一边判决“零七物业公司应继续履行……义务包括恢复商场消防设施和公共通道以保证……商铺具备正常经营条件”，一边又认为店铺出租就是“正常状态”;一审判决一面认为零七物业公司应“恢复商场消防设施和公共通道”，一面又说“若涉及改变商场初始构造或消防安全问题，何家瑞可向相关行政部门提出权利主张。”其他矛盾之处不一一列举。这表明一审法院一方面极力维护零七物业公司的非法利益（特别是加建铺位牟取巨大的非法收益），另一方面又碍于之前xxxxx大厦裙楼商场系列案件的二审判决结果的约束，所以写出了一个令何家瑞不能理解、不伦不类的判决书。此外，一审判决还认为：“若涉及改变商场初始构造或消防安全问题，何家瑞可向相关行政部门提出权利主张。”这显然有将法院的审判责任推卸给政府之嫌。事实上，恢复商场消防设施和公共通道、拆除加建铺位设施、解决消防问题，就是法院处理的事项。业主们诉讼目的是为了解决整个商场无法正常营业的问题，但几年的努力均付诸东流，原因是法院判决拖的时间太长（本案一审就拖了一年多）、判决惩罚力度太轻，未损及零七物业公司九牛之一毛，判决不仅未起到消除损害、维护公平的应有的作用，相反法院似乎在细心维护违法违约的零七物业公司的“皮毛”，起着鼓励零七物业公司违约违法的消极作用。业主们担心这样下去商场将永无宁日，侵害的持续时间将无法预计。但诉讼是受害人最后一道保护防线，为惩罚违约，维护法律的尊严，保护何家瑞的合法权益，今提出上诉，请二审法院认真办案、不偏不倚，依法公正判决。零七物业公司辩称：一、物业公司不存在将物业服务转托给杰xx公司，我们有证据证明杰xx公司的工作人员证明我们是自行履行物业管理职责，他们只是代我们收取物业管理费。二、物业管理公司一直履行着物业合同规定的清洁、公共消防、保安、电梯等服务职责，不存在违反合同，占用消防通道等问题。三、四位业主的商铺没有发生被停水停电的情况，他们都一直营业。在赛xxx公司撤出以后，四位业主都与杰xx公司签订了五年期限的租赁合同，在合同中四位业主明确授权杰xx公司进行商铺装修，使用公共和共有的部分，在杰xx公司提前终止合同后，杰xx公司给业主造成的任何后果是应该由杰xx公司和业主自行解决，与物业公司无关，物业公司根据物业服务合同第25条第一项的规定，不承担任何法律责任。四、商场的公共消防之一直都是合格的，消防部门的检查也认为现在他们的消防是优秀的，为此还给发放的消防的牌匾，所以四位业主的上诉没有任何合同和法律依据，请求驳回业主的全部上诉请求。零七物业公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回何家瑞全部诉讼请求；二、本案一审及二审诉讼费全部由何家瑞承担。上诉事实与理由：一、零七物业公司不存在违约事实，零七物业公司不应赔偿何家瑞商铺的所谓空置损失。1、零七物业公司将收费事项委托杰xx公司没有违反合同。违约是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定，本案中零七物业公司将收费权委托杰xx公司行使，而并未将任何一项物业服务合同义务委托杰xx公司，因此，零七物业公司委托他人代为收费并未违约。2、虽然在2014年9月是旬赛xxx公司撤场后，因线路维护原因个别商铺有短暂停电，但何家瑞的商铺并不存在停电的事实，一审法院以其他商铺有停电的情况为由认定何家瑞的商铺也被停电是没有根据的，何家瑞也从未提交有关其商铺被停电的证据。3、何家瑞商铺是否空置，及租金是否下降是因市场因素和商业管理公司突然撤出造成的，与零七物业公司是否履行物业服务合同无因果关系。二、商场的公共消防设施在零七物业公司的维护下始终处于完好状态，消防部门定期不定期的消防检查均为合格，因此并不存在需要恢复消防设施的问题。三、商场公共通道并不存在永久性构筑物，即便有也是因何家瑞及其他出租给杰xx公司商铺的业主同意及委托杰xx公司搭建，其责任应由相关业主（包括何家瑞）与杰xx公司共同承担责任。四、商铺是否符合经营条件不仅指商铺可以正常使用，还包括其他依法应由业主或经营者办理的手续，因此，判决零七物业公司承担保障商铺符合经营条件己超出了物业服务的范围，且该判项客观上物业公司也无法实际履行。零七物业公司认为物业公司进行物业服务管理的责任是使物业满足使用条件，而不是经营条件。综上所述，一审法院判决无事实和法律根据，请求二审法院依法驳回何家瑞的全部诉讼请求。何家瑞辨称：与上诉状意见一致。何家瑞向一审法院起诉请求：1、零七物业公司履行物业服务职责,消除妨碍何家瑞铺位正常经营的因素，恢复商场名称，恢复商场消防设施和通道，拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序；2、零七物业公司赔偿何家瑞xxxxx大厦裙楼1B37号铺位2014年9月16日至2015年1月25日期间的空置损失以每月6333元计算，共27232元；3、零七物业公司赔偿何家瑞xxxxx大厦裙楼1B37号铺位2015年8月1日至2015年11月10日期间的空置损失以每月22000元计算,共73260元；4、零七物业公司赔偿何家瑞xxxxx大厦裙楼1B37号铺位从2015年11月11日起至停止侵害之时止每月损失租金差额17300元（暂计算至起诉日为25952元）。原审庭审时，何家瑞明确，第一项诉请系针对商场一楼；第二项诉请的损失计算方式为空置时间×商铺面积×每月指导租金300元；第三项诉请的损失计算方式为空置时间×商铺面积×商铺出租给杰xx公司的每月租金标准；第三项诉请的损失计算方式为空置时间×商铺面积×临时出租的每月租金与出租给杰xx公司的每月租金差额。一审法院认定事实：位于深圳市福田区的xxxxx大厦裙楼1B37号商铺（以下简称涉案商铺）为何家瑞所有，建筑面积为21.11平方米。2011年6月15日，何家瑞与称赛xxx公司签订租赁合同，将涉案商铺出租给赛xxx公司，其中2015年7月1日至2016年6月30日期间的月租金为31572.05元。2014年8月20日，赛xxx公司向何家瑞发出《解约暨交接铺位通知书》，称：“现赛博数码广场将停止经营，故书面通知贵方于2014年8月31日解除贵我双方就赛博数码广场1B37号铺位所签现行有效的租赁合约，并请贵方最迟于2014年9月6日到下述联系地址现场办理铺位交接手续，如贵方截至上述日期未到现场办理铺位交接手续，则视为该铺位已于2014年9月6日向贵方交接完毕。我司已付的租赁保证金或押金全额作为付给贵方的赔付金，如租赁保证金或押金不足签订租赁主合同时2个月租金的，则我司将按签订租赁主合同时的2个月租金向贵方补足。”同日，赛xxx公司向零七物业公司发出《联络函》，称：“我司计划于2014年8月31日终止卖场经营，解除与剩余所有业主租赁合约，并于2014年8月25日至9月15日间连续实施业主铺位恢复原状工程，陆续将剩余铺位交还给业主。于此，因基础关系丧失（即与业主解除租赁合约），我司拟于2014年9月15日解除与贵司所签《代业主缴纳物业管理费协议》，届时，我司将整体撤场，现代之窗A座第1-4楼全部物业所涉之消防安全、强弱电、安保、保洁和物业本身维保等所有事项均由贵司承担。”2014年8月28日，零七物业公司向赛xxx公司发出《关于“外立面、卫生间等是否恢复原状联络函”的复函》，载明：“一、外立面不恢复原状；一、二层卫生间及四层赛博管理处需要恢复原状；二、原来由贵司管理的外墙广告和城市空间的经营管理权从9月1日起移交给我司。”2014年9月12日，零七物业公司的xxxxx大厦管理处向现代之窗裙楼各业主张贴通告称：近日接到赛xxx公司的通知，其计划于2014年9月16日起撤离；为使市场的经营有统一的规划和管理，管理处委托杰xx公司从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。通告并载明杰xx公司的办公地点、联系人及联系电话。2014年9月13日，杰xx公司向现代之窗裙楼1-4楼业主张贴通告称：杰xx公司受零七物业委托，自2014年9月16日（最终以赛xxx公司与零七物业交接日为准）起代收xxxxx大厦裙楼1-4楼所有业主物业的空调费、管理费及本体维修基金，并通知自2014年9月16日起按每月每平方米65元收取物业空调费、管理费及本体维修基金，自营业主如需要装修，需提前3天向杰xx公司提出书面申请并签订装修责任承诺书及办理相关手续，否则杰xx公司有权拒绝其进场装修。2014年9月15日，赛xxx公司从xxxxx大厦整体撤场。2014年9月23日，深圳市福田区华强北街道办事处维护稳定及社会治安综合治理办公室（以下简称华强北街道综治办）出具《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》，称：“因现代之窗部分业主就零七物业公司擅自委托杰xx管理和收取物业管理费，从之前物价局定价的29.35元上调到65.00元，并强制业主若不与杰xx签收管理费事宜，就强制关电关水。业主直接交物管费给零七物业，但零七物业不收。现代之窗业主多次前往我街道反映诉求，我街道自2014年9月16日起组织双方调解多次，鉴于双方分歧较大，未能达成一致。”2014年9月26日，华强北街道综治办组织零七物业公司的代表人员及xxxxx大厦部分业主召开“关于现代之窗1-4层商业裙楼停水、停电、停空调的第四次三方会谈”并形成会谈纪要，纪要载明：“经双方充分发表意见，针对华强北现代之窗1-4层商业裙楼因赛博撤场后的乱状，双方意见如下：一、零七物业方：1、要把物业和商业管理捆绑在一起，业主同意签字后才可恢复通水通电；2、零七物业与杰xx是委托管理与被委托管理的关系。二、业主方：1、零七物业是名佳物业的继承者，业主与名佳物业签有物业管理合同，在合同没解除前依然有效；2、名佳物业继承者零七物业在赛博撤场时，作为合同的丙方理应负起商场恢复原状的监督交接之责，并应马上恢复供水、供电、供空调、保安、保洁等职责，直至今日商场1楼是黑的，导致1-4楼商场无法运营，对业主空铺等损失，要有人给予赔偿；3、给予商场的商业管理方面，鉴于国家没有硬性规定，应采取有利于商场发展，可以在明确职责和服务内容的基础上，本着自愿的原则，不可强买强卖；4、对于物业管理价格方面，依合同是政府定价，如要涨价可以通过政府批准或三分之二的业主人数投票才可涨价。”华强北街道综治办在纪要上盖章确认，业主亦在纪要上签字确认，零七物业公司代表人员拒绝签字。2014年10月15日，部分业主委托律师向零七物业公司发出律师函，要求零七物业立即提供物业管理，开通水电、电梯、空调，恢复保安、保洁等物业服务，并提供装修方案，准许业主进场装修经营，同时要求零七物业赔偿业主停业期间的经济损失。2015年1月27日，何家瑞与杰xx公司签订《租赁合同》，约定：何家瑞将涉案商铺出租给杰xx公司，租期自2015年1月26日至2020年1月25日，第一年的月租金为22000元；何家瑞同意杰xx公司有权使用承租场地的公共分摊部分，以使杰xx公司更好利用空间合法经营，如因第三方原因导致杰xx公司不能完全使用承租场地公共分摊部分，则何家瑞无责。同日，何家瑞与杰xx公司签订《补充协议》，约定：合同有效期内，何家瑞同意杰xx公司因市场规划的整体需要，将何家瑞商铺所在xxxxx大厦裙楼首层中间1B05-1B23铺位共计18个柜台进行整体规划改造，在合同正常解除或杰xx公司单方解约时，何家瑞有权要求杰xx公司将该18个柜台恢复原状。2015年7月20日，杰xx公司向何家瑞发出《解约通知函》，称：“我司在履行租赁合同过程中，由于大部分业主意见难以统一，无法整合市场，业态难以统一，导致我司招商无法推动，经营困难，无法继续履行合同。现特正式通知出租人，我司自2015年7月31日即解除与您的《租赁合同》，请您接到本通知后即与我司联系并在2015年7月31日前与我司办理铺位的解约及交接手续”。2015年7月23日，何家瑞向杰xx公司发出《关于杰xx公司解约函的回复函》，称：杰xx公司的解约理由不成立，杰xx公司应在合同解除时将市场恢复至租赁前的原状，并应依约尽快将柜台恢复原状，以减少损失。2015年10月17日，何家瑞与罗鑫潮签订《商铺租赁合同》，约定何家瑞将涉案商铺出租给罗鑫潮，租期自2015年11月11日至2017年11月10日，2015年11月11日至2016年11月10日期间的月租金为4700元，2016年11月11日至2017年11月10日期间的月租金为5700元。截至庭审时，该租赁合同仍在履行过程中。2015年12月10日，部分业主向零七物业公司发出业主联系函，要求零七物业公司：1、尽快恢复商场名称；2、因杰xx公司所有的违建都经过零七物业公司同意和支持才能得以实施，故零七物业公司应对杰xx公司中途解约退场后的遗留问题承担全部责任，恢复合法铺位到售房合同平面图中规定的面积和位置，立即拆除违建并对违建在建设和拆除过程中对商场造成的损害加以修缮；3、立即拆除违建，打通消防通道，恢复消防设施，直至商场消防验收合格；4、立即拆除外立面，恢复至违建前的门面；5、拆除打通A座大堂；6、停止对城市空间、外墙广告、街角LED显示屏的权益的占有，并清算前期收益。2016年1月6日，何家瑞委托律师向零七物业公司发出律师函，重申了上述业主联系函的要求。双方确认，xxxxx大厦裙楼从投入使用开始就由零七物业公司提供物业管理服务至今。从何家瑞提供的照片来看，2014年至2015年杰xx公司对商场进行运营管理的期间，xxxxx大厦商场存在人为加建商铺、占用消防通道和公共通道等情况。经法庭询问，对于人为加建商铺的加建人和出租收益人，双方均表示不清楚。另，根据何家瑞提出的调查取证申请，一审法院指派人员于2016年9月14日到涉案商铺所在的xxxxx大厦裙楼进行现场察看，察看情况为：1、商场1-4楼电扶梯上下行运转正常，有一部观光升降电梯无法运行，其他升降梯运行正常；2、正常经营的铺位集中在1楼接近门口处、2-4楼接近电扶梯口处，楼层其它位置大多数为空置铺位；3、每层均有《楼层防火巡查日签到表》；4、各楼层空置铺位处未见场面混乱，多数空置铺位内天花板、线路整洁，过道、消防门及人行楼梯整洁、无障碍物；5、空置铺位内电表运行正常；6、现场察看过程中，可见不同楼层有保安人员和保洁人员；7、大厦两个入口的门前及入门处整洁有序；8、各楼层扶梯口或人行楼梯口均张贴有关于通知业主对商场名称提出建议的公告、零七物业公司对裙楼公共区域搭建的临时铺位进行集中清理并就清除临时搭建铺位采取相关措施的公告（公告时间为2016年8月16日）。又查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段和楼层同类指导租金价格为2014年每月每平方米190元、2015年上半年每月每平方米190元。一审法院认为，作为xxxxx大厦裙楼商铺业主的何家瑞与对xxxxx大厦提供物业管理服务的零七物业公司之间成立合法有效的物业服务合同关系。零七物业公司应依约履行物业管理服务义务，为商场提供符合基本运营条件的正常物业环境，零七物业公司应就其合同义务是否实际履行进行举证。对此,一审法院分阶段进行认定：第一，自赛xxx公司于2014年9月15日撤场开始至何家瑞将商铺出租给杰xx公司这一期间，零七物业公司未经业主同意擅自将物业管理职责委托给杰xx公司行使，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，何家瑞有权据此要求零七物业公司继续履行提供物业管理服务的合同义务并赔偿损失。水电能否得到正常供应保证是一个商铺正常经营所应具备的基本条件，零七物业公司停止供应水电必然会造成商铺无法正常经营使用，这一期间何家瑞因此而受到的商铺空置损失应由零七物业公司予以赔偿，而在证据显示零七物业公司有停止供水电的行为的情况下，是否恢复正常的水电供应属于零七物业公司的举证责任，在零七物业公司未能就此举证的情况下，一审法院确定损失期间自2014年9月16日起计至何家瑞将商铺出租给杰xx公司的租期开始之前一日即2015年1月25日止。关于这一期间的损失金额，一审法院参照商铺所处地段同期同类指导租金价格来确定损失赔偿额，即商铺空置租金损失为2014年、2015年期间按每月4010.90元（21.11平方米×每月每平方米190元）计算，何家瑞主张按每月6333元的标准来确定损失，缺乏依据，对于过高部分，一审法院不予支持。第二，涉案商铺出租给杰xx公司使用之后，直至杰xx公司提出解除合同，此期间属于双方租赁合同正常履行期间，据此可认为商铺处于正常使用状态，此后至何家瑞另行向案外人出租商铺，没有证据显示商铺出现不能正常使用的情形，虽然商场存在人为加建商铺的情况，但该情况主要出现在杰xx公司运营管理期间，而何家瑞此时将商铺出租给了杰xx公司进行收益，何家瑞并在合同中同意杰xx公司对若干商铺进行综合调整规划，没有证据显示该情形必然导致何家瑞的损失；同时，根据一审法院现场察看情况来看，商场的现有物业环境也不存在会导致商铺不能正常使用的情形，故何家瑞主张零七物业公司存在违约情形并导致何家瑞损失缺乏证据支持，至于在杰xx公司解约后至何家瑞另行出租期间的空置事实以及租金的下降，没有证据显示该情形与零七物业公司提供物业服务之间存在因果关系，故何家瑞要求零七物业公司赔偿杰xx公司解约后即2015年8月1日至2015年11月10日期间的商铺空置损失以及2015年11月11日之后的租金差价损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于何家瑞要求零七物业公司履行物业服务职责,消除妨碍何家瑞铺位正常经营的因素的诉请，此实际为要求零七物业公司继续履行物业服务合同，以保证涉案铺位符合正常经营条件，一审法院予以支持；关于何家瑞要求零七物业公司恢复商场名称，恢复商场消防设施和通道，拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序的请求，其中，对于商场名称的恢复，商场名称的确定并不是零七物业公司的合同义务，而经过不同公司对商场的商业运营管理后，商场名称经过几次变换，故只有在全体业主或业委会对商场名称达成有效意见的情况下，零七物业公司方有协助办理挂牌、登记等协助义务，而何家瑞未能举证全体业主或业委会已就此达成有效意见，故要求零七物业公司恢复商场名称亦缺乏依据；对于恢复商场消防设施和公共通道，此应属于零七物业公司的物业管理职责范围，零七物业公司应予履行；对于拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序，由于目前证据未能证明加建铺位和设施的具体设置情况、具体的侵权主体等具体事实，从而无法对相关侵权事实作出认定，在侵权事实未明的情况下，何家瑞直接要求作为物业管理单位的零七物业公司拆除铺位和设施，缺乏依据，对该诉请，一审法院不予支持，若涉及改变商场初始构造或消防安全问题，何家瑞可向相关行政部门提出权利主张；若涉及何家瑞与杰xx公司之间的合同关系，何家瑞可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、深圳市零七物业管理有限公司应继续履行提供物业管理服务的合同义务包括恢复商场消防设施和公共通道以保证何家瑞所有的xxxxx大厦裙楼1B37号商铺具备正常经营条件；二、深圳市零七物业管理有限公司应于判决生效之日起10日内向何家瑞赔偿商铺空置损失（自2014年9月16日起按每月4010.90元的标准计算至2015年1月25日止）；三、驳回何家瑞的其它诉讼请求。案件受理费2829元（已由何家瑞预交），由何家瑞负担2329元、深圳市零七物业管理有限公司负担500元。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，另查明，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段指导租金价格为2014年每月每平方米300元、2015年每月每平方米300元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，2014年8月30日，零七物业公司与深圳市福田区xxxxx大厦第四届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，业主和零七物业公司均应全面履行合同约定的义务。2014年9月12日零七物业公司的xxxxx大厦管理处向现代之窗裙楼各业主张贴通告称：为使市场的经营有统一的规划和管理，管理处委托杰xx公司从2014年9月16日起对商业裙楼1楼-5楼进行统一管理，并代管理处向业主收取空调费、管理费、维修资金。从该通告内容看，零七物业公司是委托杰xx公司统一管理，显然不仅仅指代为收费，这也可以解释华强北街道综治办2014年9月23日出具《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》和2014年9月26日会谈纪要载明零七物业公司将物业管理委托杰xx公司，并与商业管理捆绑，因此，零七物业公司主张其仅仅委托杰xx公司代为收费，与事实不符，本院不予采信。根据《深圳市物业服务合同》的约定，零七物业公司对涉案物业的消防、装修有维护和监管义务，其中对于装修，明确约定了零七物业公司应与业主或物业使用人订立书面的装修服务协议，但零七物业公司未提交有效证据证明其履行合同约定的监管义务。另根据《中华人民共和国消防法》的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，零七物业公司作为物业服务企业也未根据物业服务合同，对于杰xx公司改造商铺的行为进行检查和管理，截止二审庭审调查（2017年12月8日）前零七物业公司也未提交证据证明涉案商铺所在商场已通过消防安全检查。如上述，由于零七物业公司超合同范围委托沃丰公司统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，该违约事实有华强北街道综治办于2014年9月23日出具的《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》及于2014年9月26日组织零七物业公司与xxxxx大厦部分业主召开“关于现代之窗1-4层商业裙楼停水、停电、停空调的第四次三方会谈”形成的会谈纪要、部分业主于2014年10月15日委托律师向零七物业公司发出的律师函等证据证实，可予认定。故原审法院认定零七物业公司应对2014年9月16日至2015年1月25日期间的空置损失予以赔偿并无不当，原审法院采纳的政府指导租金标准有误，何家瑞请求按照每月6333元（21.11平方米×300元/月/m2）的标准计算空置损失，与本院查明的政府指导租金标准相符，本院予以采纳。至于杰xx公司解约后即2015年8月1日至2015年11月10日期间的商铺空置损失，该损失主要由杰xx公司违约所导致，但鉴于零七物业公司未按合同约定对杰xx公司改造商铺的行为进行监督与管理，造成涉案物业存在未通过消防安全检查等影响商铺正常经营的因素，零七物业公司对商铺空置损失存在一定过错，本院酌定零七物业公司对该期间的空置损失按照上述标准承担一半的责任。原审法院对期间损失完全不予支持存在不当，本院予以纠正。关于何家瑞上诉要求零七物业公司恢复商场名称，拆除商场门口及其他各处加建的铺位和设施，恢复各铺位原有排序的请求，原审法院对不予支持的理由已论述充分，本院予以认同，不再赘述。综上，上诉人零七物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人何家瑞的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初4218号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初4218号民事判决第三项；三、变更深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初4218号民事判决第二项为：深圳市零七物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向何家瑞按每月6333元的标准赔偿2014年9月16日至2015年1月25日期间的商铺空置损失及按每月3166.50元的标准赔偿2015年8月1日至2015年11月10日期间的商铺空置损失；四、驳回何家瑞的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2829元（已由何家瑞预交），由何家瑞负担2000元、深圳市零七物业管理有限公司负担829元。二审案件受理费2829元（何家瑞、物业管理公司分别预交2329元、500元），由何家瑞负担2000元、深圳市零七物业管理有限公司负担829元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一七年十二月二十五日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。