内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0784民初731号反诉原告：郭永明，男，1972年2月4日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。反诉被告：杨清波，男，1965年8月15日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：吴鹏东，内蒙古典威律师事务所律师。反诉原告郭永明与反诉被告杨清波租赁合同纠纷一案，本院本诉于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月24日反诉原告郭永明提出了反诉，同日本诉与反诉合并公开开庭时进行了审理。反诉原告郭永明，反诉被告杨清波及其委托诉讼代理人吴鹏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭永明向本院提出反诉请求：1.杨清波于2017年9月14日向法院诉讼提出解除合同，郭永明无异议，解除合同成立；2.请求法院判定解除合同后杨清波返还已垫付的门前挪树、绿化、硬化的费用9600元；3.请求法院判令双方解除合同后杨清波返还已为杨清波垫付的修理费1500元；4.请求法院判定双方解除合同后杨清波返还自其诉讼之日起即2017年9月14日后剩余租金144750元；5.请求法院判定解除合同后，杨清波返还郭永明在2016年5月1日前交付的5万元设备抵押金；6.请求法院判定因杨清波擅自解除合同即有违约行为而应按合同约定的违约金5万元；7.请求法院判定解除合同后，为杨清波宾馆所交付的后半年的地税约1万元。以上总计269850元。事实和理由：1.杨清波起诉状诉讼请求第一项要求解除租赁合同，郭永明原则上同意自杨清波起诉之日起解除合同；2.杨清波陈述的郭永明拖欠7万元租金，与事实不符，实际是2017年至2018年租金差7万元未付，但郭永明为杨清波垫付挪树、硬化地面费用9600元及房间漏水修理费1500元没有核销，最后应欠杨清波58900元，另自2016年5月合同签订至今，郭永明已向杨清波支付了73万元，包括设备抵押金5万元，但近两年额尔古纳市旅游市场低迷，经营出现亏损，自杨清波起诉之日起，杨清波又拿走了公章、税务登记、营业执照副本等相关证照，反诉原告今年只经营了约5个月，根据一年租金可以核算出杨清波应返还9月14日后的租金数额；3.对杨清波要求支付的取暖费，郭永明应支付74256元；4.双方合同中约定于每年5月1日前交付租赁费，如逾期不交付租金，杨清波有权解除合同，5万元的抵押金作为违约金归杨清波所有，需要注意的是郭永明不交付租金，设备抵押金才自动转化为违约金，而自9月14日止，郭永明已支付28万元租金，加上垫付费用，已支付29万多元租金，不交与欠了少部分是不同概念和性质，另外一个重要原因是郭永明垫付的费用，杨清波不予核销；5.现在杨清波要求解除合同，故这就是合同中所述的最后一年，杨清波未对宾馆设施提出异议，故应返还5万设备抵押金；6.双方合同中第六条约定，杨清波应保证提供宾馆符合和具备郭永明经营宾馆的基本条件，现杨清波将宾馆公章等全部取走，又擅自解除合同，应根据合同第六条赔偿郭永明5万元；7.双方对合同中条款理解偏差，严重违反了合同签订初的公平、公正的基本原则，请法院作出公正判决。杨清波辩称，1.明确解除合同日期为2018年5月1日（本案审理过程中，杨清波请求撤回了本诉）；2.关于垫付费用需要反诉原告出示相关证据后同意给付；3.合同第四条约定很明确，抵押金不仅要求物品完好，还有违约金性质，故其反诉要求抵押金是没有事实根据的。对反诉原告郭永明提交的有争议的证据认定如下：1.宾馆租赁合同，证明反诉请求中的违约金、退还剩余租金、设备抵押金在合同中都有约定。反诉被告杨清波对该证据真实性、关联性、合法性均没有异议，但对证明问题有异议，因合同第四条已明确约定，故证明不了其要证明的问题。本院认为，该证据为双方当事人出于真实意思表示签订的合同，对该证据真实性予以认定，对合同中约定的内容予以采信。2.证明及照片，证明反诉原告郭永明当时已与反诉被告杨清波沟通过为其代付挪树及地面硬化费用问题，并已实际进行了施工。反诉被告杨清波对该组证据真实性、关联性、合法性均不予认可，无法证实照片来源于龙腾宾馆，证明属于证人证言，证人应到庭，损失应有票据。本院认为，该证明是以反诉原告郭永明口气书写，如李祥与郑军要证明问题应依法出庭接受法庭及当事人质询，故该证据不符合证据规则要求，不予采信；施工照片，因反诉被告不认可，反诉原告郭永明未能提供其他证据佐证其拍摄时间、地点，无法核实其真实性，故不予采信。3.收据，证明反诉原告给付反诉被告5万元，该收据显示此款为设备抵押金。反诉被告杨清波对该证据真实性、合法性认可，但对证明目的不认可。本院对该证据予以采信。4.收据照片一张，证明反诉被告杨清波妹妹从宾馆前台取走了宾馆的税务登记证及宾馆公章。反诉被告杨清波对该证据真实性、关联性、合法性均不认可，该证据为复印件，没有其他证据佐证的情况下，不能证明其所要证明的问题；拿走公章等不影响正常营业，只是办理贷款需要使用，拿走时反诉原告郭永明亦同意。本院认为，该证据为复印件，未提供其他证据予以证明，故对该证据不予采信。5.地税完税证明，证明房产税、城镇土地使用税已交付到2017年12月30日。反诉被告杨清波对该证据真实性、关联性、合法性认可，证明目的不认可，根据合同约定，反诉原告郭永明应负担承租期间的税费。本院对该证据予以采信。对反诉原告郭永明提交银行回单，收据（做地板以下防水款1500元），因反诉被告均无异议，本院予以采信。反诉被告杨清波针对反诉部分未向法庭出示证据。本院经审理认定的事实如下：2016年5月1日，反诉原告郭永明与反诉被告杨清波签订了宾馆租赁合同，合同约定：反诉被告杨清波将自有的位于额尔古纳市拉布大林哈萨尔大街泰达嘉园二号龙腾商务宾馆出租给反诉原告郭永明作为宾馆经营使用，总面积2100平方米，不得改变用途，房产整体租赁，租金为40万元/年，设施抵押金5万元，租赁期限为五年，自2016年5月1日至2021年4月30日止；反诉原告郭永明按年支付租金，每年5月1日交付租金，如反诉原告郭永明逾期不交付租金，反诉被告杨清波有权解除合同，5万元抵押金作为违约金归反诉被告杨清波所有，不予退还。最后一年如反诉被告杨清波对宾馆设施没有异议租期结束后5万元抵押金可退还给反诉原告郭永明；反诉被告杨清波在合同租赁期内，不得擅自解除本合同，不得提高租金，如出现上述情况，反诉被告杨清波应承担违约责任，赔偿反诉原告郭永明5万元违约金。剩余租金及5万元抵押金退还反诉原告郭永明。2016年4月23日，反诉被告杨清波向反诉原告郭永明收取了宾馆设备抵押金5万元。2017年4月30日，反诉原告郭永明以转账的形式向反诉被告杨清波支付租金28万元。2017年6月2日，反诉原告郭永明交纳房产税等22120.74元。2017年7月17日，反诉原告郭永明为反诉被告杨清波垫付修理费1500元。反诉被告杨清波认可宾馆门前挪树及硬化事实存在，但不认可垫付金额9600元。本院认为，反诉原告与反诉被告基于真实意思表示达成了租赁宾馆合同，不违反法律和行政法规强制性规定，应认定成立并生效，双方应依约履行。反诉原告郭永明基于反诉被告杨清波提起的本诉中解除合同（2018年5月1日）的诉讼请求，其明确提出反诉第一项请求：”反诉被告于2017年9月14日向法院诉讼提出解除合同，反诉原告无异议，解除合同成立”，而后提出了除垫付费用外的解除后的其他诉讼请求，现因反诉被告杨清波已撤回本诉部分的起诉，反诉原告郭永明的第一项反诉请求只是基于反诉被告杨清波的本诉请求中解除合同提出的同意解除合同，并非反诉原告郭永明自己明确的提出的以法定或约定的理由要求解除合同的请求，该项请求已失去请求的基础，另外在本案审理过程中，反诉原告郭永明亦未提供证据证明反诉被告杨清波存在法定或约定的解除合同的行为，双方应维护交易的稳定性，诚实信用的继续履行合同，故对其第一、四、五、六、七项诉讼请求不予支持。反诉原告郭永明主张要求的垫付维修费用1500元，反诉被告杨清波对此项费用认可，故对该主张予以支持；对于反诉原告郭永明请求的门前绿化、挪树垫付的费用，因只有其自身陈述，无其他有效证据佐证其实际垫付数额，故不予支持。综上所述，对反诉原告郭永明的部分反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、反诉被告杨清波在本判决生效后十日内给付反诉原告郭永明垫付的维修费1500元；二、驳回反诉原告郭永明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费5347.75元，减半收取计2673.88元，由反诉原告郭永明负担2648.88元，由反诉被告杨清波负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  宋丽杰二〇一七年十一月二十七日书记员  张乃仁