北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初14366号原告（反诉被告）：李建政，男，1971年3月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴维宇，北京缘信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴仲文，男，1984年9月24日出生，住北京市朝阳区，现住北京市房山区。被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）吴仲文之委托诉讼代理人：孔磊，女，1986年8月14日出生，住河北省唐山市，现住北京市房山区。二被告(反诉原告)之共同委托诉讼代理人：张亮亮，北京威诺律师事务所律师。原告（反诉被告）李建政与被告（反诉原告）孔磊、吴仲文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李建政及其委托诉讼代理人戴会生、戴维宇、被告（反诉原告）孔磊、吴仲文及其二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人张亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李建政向本院提出诉讼请求：1、继续履行2017年2月19日双方签订的《存量房屋买卖合同》；2、二被告立即将坐落于房山区长兴东街XX号院XX号楼XX层XX单元XX号房屋【房产证号：京（2017）房不动产权第XX**号】过户登记至原告名下，并交付上述房屋；3、二被告支付违约金（自2017年8月1日起至办理过户登记之日止，以房款350万元为基数，按日万分之五的标准计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月19日，李建政（买方）与吴仲文（卖方）签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：吴仲文将北京市房山区长阳镇房山线长阳西站XX号地XX地块XX号住宅楼XX层XX单元XX号出售给李建政（该套房屋登记地址为：房山区长兴东街XX号院XX号楼XX层XX单元XX，房产证号为：京20**房不动产权第XXXX号），房屋成交总价350万元，2017年6月15日前双方办理过户登记手续（其他详见合同）。合同签订后，李建政按约定支付定金3万元、支付首付款50万元（含定金）、支付第二期房款100万，2017年6月20日，买卖双方进行了网签。但此后，吴仲文以各种理由拒绝履行合同，后续买卖流程无法进行，合同履行受阻。孔磊与吴仲文系夫妻关系，孔磊系涉案房产共有人。综上，原告认为，双方签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。二被告拒绝履行合同义务，侵犯了原告的合法权益，无奈原告依据合同法有关规定特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告（反诉原告）吴仲文、孔磊共同辩称，一、《存量房屋买卖合同》因被答辩人严重违约，答辩人根据合同约定，行使单方解除权，已于2017年7月14日解除合同。2017年2月19日，双方签订《存量房屋买卖合同》详细约定了关于房屋的价款、付款方式和付款期限、双方的权利义务及违约责任等。其中，合同第三条第三款约定，付款方式为分期付款：（1）第一期房款，被答辩人应于2017年3月18日前，向答辩人支付房款50万元整。（2）第二期房款，被答辩人应于2017年4月18日前，向答辩人支付房款100万元整。（3）第三期房款，被答辩人应于过户前（过户最后期限为2017年6月15日）24小时按资金监管的要求，向答辩人支付房款200万元整。合同第六条约定，2017年6月15日前（即过户最后期限），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条第一款约定，若被答辩人未按照本合同约定期限付款，逾期超过15天，答辩人有权单方解除本合同，被答辩人应按总房价款的20%向答辩人支付违约金；第二款约定，合同签订后，因被答辩人拒绝履行合同或根本违约导致买卖合同无法履行，答辩人有权解除合同，被答辩人应按总房价款的20%向答辩人支付违约金。因答辩人此次为卖房换房，必须与被答辩人按照合同约定付款期限与过户时间履行合同，否则将对答辩人造成无法再次买房与赔付违约金的风险，所以答辩人在合同签订时和合同约定的过户时间前，多次向被答辩人提示，需要被答辩人严格按照合同履行义务，否则答辩人将面临重大经济损失。但被答辩人多次找各种理由，明确拒绝履行合同义务，直至2017年6月15日（即合同约定最后过户期限与第三期房款最后付款日前24小时）即没有按照合同约定向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，也未按照合同约定支付第三期房款，被答辩人给答辩人造成极大经济损失并致使合同无法履行。答辩人依据合同第八条约定，在2017年7月14日，向被答辩人与中介公司发出《解除吴仲文与李建政签订的（合同编号：XXXX）的通知》，行使单方解除权，解除合同，并向被答辩人主张总房价款20%的违约金。二、合同无法继续履行与合同被解除都是因为被答辩人严重违反合同约定所造成的，答辩人作为守约方，不应支付违约金。反而被答辩人应该按照合同约定向守约的答辩人支付违约金。2017年6月15日（即合同约定最后过户期限与第三期房款最后付款日前24小时），被答辩人既没有按照合同约定向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，也未按照合同约定支付第三期房款，在答辩人再三催促下，明确表示拒绝履行合同义务。答辩人作为守约方无奈只能行使单方解除权，向被答辩人发送《律师函》。被告（反诉原告）吴仲文、孔磊向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同于2017年7月14日解除；2、被反诉人按照合同约定支付反诉人违约金70万元；3、被反诉人承担反诉人律师费6万元；4、被反诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年2月19日，经中介公司北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司居间，签订了房屋买卖合同，合同约定反诉人将位于北京市房山区长阳镇房山线长阳西站XX号地XX地块XX#住宅楼XX层XX单元XX房屋以总价350万元出售给被反诉人。合同第三条第三款约定，付款方式为分期付款：（1）第一期房款，被反诉人应于2017年3月18日前，向反诉人支付房款50万元整。（2）第二期房款，被反诉人应于2017年4月18日前，向反诉人支付房款100万元整。（3）第三期房款，被反诉人应于过户前（过户最后期限为2017年6月15日）24小时按资金监管的要求，向反诉人支付房款200万元整。合同第六条约定，2017年6月15日前（即过户最后期限），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条第一款约定，若被反诉人未按照本合同约定期限付款，逾期超过15天，反诉人有权单方解除本合同，被反诉人应按总房价款的20%向反诉人支付违约金；第二款约定，合同签订后，因被反诉人拒绝履行合同或根本违约导致买卖合同无法履行，反诉人有权解除合同，被反诉人应按总房价款的20%向反诉人支付违约金。因反诉人此次为卖房换房，必须与被反诉人按照合同约定付款期限与过户时间履行合同，否则将对反诉人造成无法再次买房与赔付违约金的风险，所以反诉人在合同签订时和合同约定的过户时间前，多次向被反诉人提示，需要被反诉人严格按照合同履行义务，否则反诉人将面临重大经济损失。但被反诉人多次找各种理由，明确拒绝履行合同义务，直至2017年6月15日，既没有按照合同约定向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，也未按照合同约定支付第三期房款，反诉人经催讨无果，为避免更大损失，被迫行使单方解除权，并依据合同向被反诉人索要违约金70万元。反诉人依据合同第八条约定，在2017年7月14日向被反诉人与中介公司发出《解除吴仲文与李建政签订的（合同编号：XX）的通知》，行使单方解除权，解除合同，并向被反诉人主张总房价款20%的违约金。被反诉人在收到解约通知后不仅无视合同约定，而且明确表示拒绝支付违约金，反诉人无奈之下于2017年7月26日，委托律师向被反诉人发送《律师函》，向被反诉人再一次确认合同已经解除，并要求被反诉人按照合同约定支付违约金并赔偿损失。反诉人因被反诉人严重违反合同约定的行为，造成了巨大损失，不仅没有换房成功，还因为被反诉人违约直接导致反诉人对下家违约，支付给了下家巨额违约金，同时因为被反诉人拒不履行合同义务，被迫应诉与反诉，给反诉人造成了不可挽回的经济损失。为维护反诉人的合法权益，特向法院起诉，望法院判如所请。原告（反诉被告）李建政针对反诉答辩称，1、反诉人称被反诉人明确拒绝履行合同、无视合同的约定，没有任何的事实依据主张不能成立，在本案合同履行中，反诉人与被反诉人之间达成了默契履行了合同的义务，综合反诉人的反诉理由，无非就是3期款是否违约的问题，合同约定的支付的时间是在过户之前的24小时，过户指的是实际的过户。鉴于双方在2017年6月20日双方进行了网签，网签的事实行为，足以证明双方对合同约定的申请办理过户手续的时间进行了变更，相应的履行应该顺延。因此，我方认为被反诉人没有违约，反诉人认为三期款违约缺乏事实和法律依据。2、在合同履行中我们已经把200万元的三期款准备好，就等着预约过户，是被告拒不协助缴税，因为缴纳税费在合同中没有具体的约定，网签以后，随之而来的就是要缴纳税费，是办理过户的前提条件，被告在中介公司通知缴税的情况下不履行义务，是违约。3、律师费的问题，据本代理人所知律师费是否由我们承担没有依据，合同没有约定，即使在律师函里面提到，但律师函只是单方的行为，是很荒诞的。4、本案的合同不违反法律和行政法规的规定，根据高院的纪要在合同不具备不履行的条件的，应该继续履行，本案的合同目的是可以继续履行的，不存在不履行的条件。被告的反诉请求缺乏事实及法律依据。本院经审理认定事实如下，2017年2月19日，原告李建政（买受人、乙方）与被告吴仲文（出卖人、甲方）通过北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订《存量房屋买卖合同》，约定，原告李建政购买被告吴仲文所有的北京市房山区长阳镇房山线长阳西站XX号地XX地块XX#住宅楼XX层XX单元XX房屋，建筑面积89.06平方米，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年3月15日前办理向银行申请提前还款手续，提前还款手续以出卖人用买受人首付款专项支付全部解押款项。房屋成交总价为350万元，其中成交价格为110万元、综合补偿款为240万元。买受人于签订本合同当日，向出卖人支付购房定金3万元，定金用于冲抵购房首付款。房款付款方式为分期付款：第一期房款：买受人于2017年3月18日前向出卖人交纳房款50万元；第二期房款：买受人于2017年4月18日前向出卖人交纳房款100万元；第三期房款：买受人于过户前24小时按资金监管的要求向出卖人交纳房款200万元。经买卖双方协商一致，2017年6月15日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应在2017年7月30日前将该房屋交付给买受人。另外，合同违约责任条款约定，若买受人未按照本合同约定期限付款或迟延不配合办理贷款手续，逾期在15天之内的（含第15天），买受人按总房价款的日万分之五向出卖人支付逾期付款违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人应将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担。合同签订后，因买受人拒绝履行合同或根本违约导致买卖合同无法履行，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。同时，合同补充协议约定：此房价是甲方净得房价，此房款包含室内固定装修及厨房、卫生间设备设施，甲方需在2017年5月5日前从银行拿回房产证，如因甲方原因未在规定时间拿回房产证、或造成过户时效延长，乙方不承担违约责任。合同对网签时间没有进行约定。合同签订当日，原告李建政支付被告吴仲文定金3万元，2017年3月17日，原告李建政支付被告吴仲文第一期房款47万元，2017年4月27日，原告李建政支付被告吴仲文逾期支付第二期房款的违约金15750元，2017年4月28日，原告李建政支付被告吴仲文第二期房款100万元。2017年6月20日，原被告双方办理了涉案房屋的网签手续。因原告李建政在购买涉案房屋的同时也在出售自己的房屋，且若想购买涉案房屋按照首套房屋计算税费，需要等自己房屋卖出后再与被告吴仲文办理涉案房屋的过户手续，而原告李建政出售自己房屋的手续迟延，故涉案交易一直等到原告李建政将自己房屋出售后才办理预约缴税，申请预约缴税时间为2017年7月12日。双方合同履行过程中一直是被告吴仲文之妻孔磊与原告李建政及中介公司进行沟通协调，7月13日中介公司通知被告孔磊已经预约缴税，但被告孔磊以缴税迟延为由拒绝履行合同，后被告孔磊通过微信向原告李建政发送了解除合同通知，原告李建政认可进入其微信系统的时间为2017年7月14日。另查明，被告吴仲文、孔磊称其在将涉案房屋出售给原告李建政的同时，被告孔磊也与案外人陈志伟签订了房屋买卖合同，约定从案外人陈志伟处购买一套房屋，且因原告李建政未按合同约定时间履行过户手续并支付剩余购房款，导致被告孔磊无法履行与案外人陈志伟的房屋买卖合同，并由此支付案外人陈志伟违约金40万元。在原告李建政与被告孔磊的微信聊天记录中，被告孔磊多次提醒原告李建政按照合同约定履行义务否则将造成其无法履行与案外人陈志伟的房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李建政提交存量房屋买卖合同及附件、付款凭证、不动产权证书、网签合同、审核通过通知书、微信截图、个人账户明细查询单、历史明细清单、微信聊天记录等证据，并申请中介公司业务人员刘严、杨晓磊出庭作证，被告吴仲文、孔磊提交存量房屋买卖合同、微信记录、解除合同通知、律师函、解约协议书、律师费发票、变更协议、居间合同、委托代理合同，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李建政未按合同约定时间办理过户手续并支付剩余购房款的行为是否构成根本违约，被告吴仲文是否已取得合同解除权。按照合同约定双方应于2017年6月15日前申请办理权属转移登记手续，根据庭审调查可以确认预约缴税是办理权属转移登记手续的先行程序，缴税完毕后可直接办理权属转移登记手续，故2017年6月15日应理解为双方办理权属转移登记手续的最后时限，但原告李建政称双方协商一致于2017年6月20日办理了涉案房屋的网签手续，而网签是办理权属转移登记的先行程序，双方于2017年6月20日网签的行为实质是修改了合同关于6月15日申请办理权属转移登记手续的约定，而对于具体何时办理过户手续双方没有再行约定，对此被告吴仲文称对于办理权属转移登记手续其同意给原告李建政15天的顺延期，即如果原告李建政可以在6月30日前办理权属转移登记手续则其同意继续履行合同，但应支付相应的违约金，故这与6月20日双方办理网签手续并不冲突。原告李建政提交2017年4月份微信聊天记录称被告吴仲文之妻孔磊表示因新政原因想停止交易，故是被告原因导致后续交易迟延，且2017年6月8日原告李建政称提前支付剩余房款而被告吴仲文拒绝接收，对此被告吴仲文不予认可，辩称双方并未因此和平解约，而是经协商之后继续履行合同，且双方在2017年6月8日争议的是过户时间问题，而非尾款交付问题，如果不能按时过户将影响到其与案外人陈志伟合同的履行。对此，本院作如下认定：2017年6月8日原告李建政在与被告孔磊的微信聊天记录中称因政策原因好多手续需要重新办理，所以导致网签和过户手续迟延，庭审中原告李建政亦认可6月20日双方网签之后未能马上办理过户手续的原因在于要等其将自有房屋出售后变为首套购房，由此可以认定双方未能于2017年6月15日过户的过错方为原告李建政，而双方签订的房屋买卖合同并未对网签时间进行约定，虽然网签是过户的先行程序，但双方协商一致于2017年6月20日网签的行为亦不能修正原告李建政未于6月15日办理过户手续的违约事实，而原告李建政提交的证据及证人的陈述不足以证实被告吴仲文同意在6月30日以后办理过户手续，故在原告李建政于合同约定的过户期满15日内即6月30日前仍未能履行过户手续的情况下，被告吴仲文已取得合同解除权。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告李建政于合同约定的过户期满15日内即6月30日前未能履行过户手续，已经构成根本违约，故被告吴仲文于2017年7月14日向原告李建政发送解除合同通知书的行为已产生解除合同的效力，涉案房屋买卖合同已于2017年7月14日解除，基于此对原告李建政要求继续履行合同、办理涉案房屋过户登记手续、交付房屋的诉讼请求本院不予支持，本案被告吴仲文不存在违约行为，故原告李建政要求其支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。关于被告吴仲文要求原告李建政支付违约金的反诉请求，本案中原告李建政已构成根本违约，根据合同约定应当按照总房价款20%的标准即70万元的数额向出卖人支付违约金，但综合本案整体情况及被告吴仲文损失情况，本院认定合同约定的违约金标准过高，酌情调整为15万元，关于被告吴仲文要求原告李建政支付律师费的反诉请求，因双方签订的存量房屋买卖合同中对此没有进行约定，故被告吴仲文的该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，原告李建政已支付被告吴仲文房款150万元，本着减少当事人诉累、一次性解决纠纷的原则，在确认合同已解除的基础上本院在本案中对该房款予以一并处理，由被告吴仲文退还给原告李建政。另外，因被告孔磊并非本案存量房屋买卖合同的签订主体，故其在本案中无需承担合同义务，亦无权要求原告李建政向其承担合同义务，在本案中并非适格诉讼主体。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李建政与被告（反诉原告）吴仲文于二〇一七年二月十九日签订的《存量房屋买卖合同》于二〇一七年七月十四日解除；二、原告（反诉被告）李建政于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）吴仲文违约金十五万元；三、被告（反诉原告）吴仲文于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）李建政房款一百五十万元；四、驳回原告（反诉被告）李建政的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴仲文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千五百六十八元，由原告（反诉被告）李建政负担（已交纳）；反诉案件受理费一万七千四百元，由被告（反诉原告）吴仲文负担一万元（已交纳），由原告（反诉被告）李建政负担七千四百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一七年十二月七日书记员  张 雪