广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终18215号上诉人（原审被告）：张柿丽，女，汉族，1964年5月31日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：樊永强，广东雅尔德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆娴，广东雅尔德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王琼，女，汉族，1969年1月24日出生，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：洪群军，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。原审被告：陈嘉莹（曾用名陈笑霞），女，汉族，1986年9月27日出生，住所地：广东省深圳市南山区，上诉人张柿丽因与被上诉人王琼、原审被告陈嘉莹房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初10183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张柿丽上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或直接改判驳回王琼的全部诉讼请求；2、由王琼承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决未查明王琼身份及签署本案《房屋转让协议书》的真实目的和背景。本案中，张柿丽提供了充分证据，证明王琼的特殊身份，以及其所在公司参与后海旧改的背景，结合双方合同内容，足以证明王琼签署本案《房屋转让协议书》的真实目的，这是影响合同效力的主要因素之一。但一审判决对此并没有查明，甚至对张柿丽提供的充分证据只字未提，对事实认定存在明显的选择性。（二）一审判决未查明陈X明的遗产范围及继承情况。因为本案《房屋转让协议书》当事人陈X明去世，王琼只能向陈X明的继承人在其遗产范围内主张权利。张柿丽被列为被告，不是基于合同，而是因为继承关系，因此对陈X明的遗产继承也是本案应当查明的关键事实。陈X明的遗产范围到底包括哪些财产，法定继承人有哪些，遗产目前现状如何，遗产是否己经进行了继承，分别由谁继承，各继承人的继承份额及其实际价值是多少，第一顺序的继承人对遗产及被继承人债务的分担处置意见等事实，一审判决均未查明。张柿丽多次向一审法院陈述陈X明尚未继承的遗产足以清偿王琼的债务，一审判决则以张柿丽承担责任后可另寻途径向其他继承人进行追偿为由，未进行任何调查及处理。（三）一审判决认为陈X明的其他继承人放弃对XXX花园X号楼X房和S房的继承权，故应由张柿丽一人负责偿还债务，这一认定是片面和错误的。陈X明的其他继承人只是放弃对XXX花园X号楼X房和S的继承权，并未放弃其他遗产的继承权，也并不意味着其他继承人无需对被继承人的债务承担责任，一审判决却将偿还债务的责任全部归结给张柿丽，是在未查明事实的情况下作出的错误认定。张柿丽继承两套房屋相应份额只是因按揭银行要求提前还款，张柿丽垫付银行贷款后，将房屋过户至自己名下，但实际情况是陈X明去世后，其诸多遗产至今未开始办理继承。（四）一审判决未能查明张柿丽继承的遗产的实际价值。继承法第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。可见，张柿丽作为陈X明的继承人，即使承担债务的范围也只以继承遗产的实际价值为限。但本案中，一审法院并未对陈X明的遗产的实际价值进行查明，即判令张柿丽对本案合同项下1000万元的债务承担责任，显然是错误的。事实上，XXX花园X号楼X房和S房属于张柿丽与陈X明夫妻共同财产，陈X明的遗产范围仅为其中50%的份额，在法定继承人陈X基、张X容、陈嘉莹放弃继承后，张柿丽直接继承的份额实际为40%(另外10%实际是张柿丽继承其子陈X锋的遗产)，而且该遗产还应扣除张柿丽支付的银行贷款。张柿丽继承的遗产的实际价值根本不足以偿还本案债务。二、一审法院未追加陈X明其他继承人作为共同被告，程序违法。张柿丽被列为一审被告，是基于张柿丽是本案《房屋转让协议书》当事人陈X明的继承人，在陈X明去世后，应在其继承遗产范围内承担责任。根据继承法第十条规定，第一顺序继承人为配偶、子女、父母。陈X明的第一顺序的继承人除张柿丽及其女陈嘉莹之外，其父母陈X基、张X容仍健在，同样作为第一顺序的继承人，可以有权继承陈X明的遗产，也有义务承担陈X明的债务。尽管其他继承人放弃了XXX花园两套房产的继承权，但并未放弃其他遗产的继承权，同样应当承担本案项下陈X明的债务，一审法院应当将其父母陈X基、张X容作为第一顺序继承人追加为共同被告，参与本案诉讼，承担相关责任。但一审法院未能追加共同被告，存在诉讼主体不当，构成程序违法。三、一审判决内容明显不当。（一）一审判决确认本案《房屋转让协议书》无效，明显错误。一审判决认为“涉案房产无报批报建手续，系原农村集体土地上的违法建筑，未依法登记领取权属证书”，故本案《房屋转让协议书》归于无效。该认定存在明显错误。主要理由如下:1、本案《房屋转让协议书》实质上只是涉案房屋旧改收益的转让。从本案《房屋转让协议书》的内容不难看出，约定的付款期限及房屋交付均与后海村旧改挂钩，即后海旧改确权后才付清全款交付房屋，王琼的合同目的显然并非是取得房屋产权自用或出租。事实上，王琼作为深圳市DY房地产有限公司董事，在知悉该公司决定参与涉案房屋所在区域进行旧改之后，即与陈X明签署本案《房屋转让协议书》，其合同目的是为了取得涉案房屋旧改拆迁补偿的收益。因此，本案《房屋转让协议书》实质上并非真正意义上的房屋产权的转让，而是预期收益权的转让。关于预期收益权的转让是协议双方实的意思表示，并不违反国家强制性法律法规，应是合法有效的。2、涉案房屋是经过法院民事裁定确认权属并合法流转的。涉案房屋建成于1988年，由于历史原因未取得报批报建手续，应当按照历史遗留问题处理，而不能按照现行法律进行认定。2000年6月6日，深圳市南山区人民法院作出深南法执（2000）第247号《民事裁定书》，裁定查封涉案房屋，并用以清偿深圳市ZSAJ物业管理有限公司的债务。该民事裁定书实质上确认了HS丝绸(深圳)有限公司对涉案房屋的产权，并通过法律文书方式将涉案房屋划转给深圳市ZSAJ物业管理有限公司。深圳市ZSAJ物业管理有限公司根据上述生效法律文书己经合法获得涉案房屋的产权。后深圳市ZSAJ物业管理有限公司将涉案房屋转让给深圳市蛇口HH股份有限公司HY汽修厂，陈X明又从深圳市蛇口HH实业股份有限公司HY汽修厂受让上述涉案房屋。因此，涉案房屋权属清晰明确，且是可以合法流转的，并不影响本案《房屋转让协议书》的效力。3、认定本案《房屋转让协议书》无效没有法律依据。一审判决以本案《房屋转让协议书》违反合同法第五十二条关于违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形为由而认定无效，但却没有提及本案《房屋转让协议书》到底是违反哪一条法律、行政法规效力性强制性规定，其作出的无效认定根本没有说服力。可见，一审判决关于本案《房屋转让协议书》无效的认定实际上并没有法律依据。王琼以涉案房屋未依法登记取得权属证书为由，主张本案《房屋转让协议书》违反《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，应认定无效，同样站不住。《城市房地产管理法》本身属于行政管理性法规，其立法目的是为了实现管理，而不是针对行为本身。第三十八条规定属于管理性规定，并非《合同法》第五十二条第(五)项规定的效力性强制性规定，因此，不能据此认定本案《房屋转让协议书》无效。(二)一审判决判令张柿丽向王琼返还转让费1000万元，缺乏事实和法律依据。首先，如前所述，《房屋转让协议书》并不违反国家效力性强制性法律法规，一审判决认定《房屋转让协议书》无效明显错误，并由此判令张柿丽基于合同无效返还转让款，自然也是错误的。其次，即使合同无效应当返还转让款，也应当以陈X明的遗产范围为限，张柿丽作为陈X明的继承人也仅以继承的遗产实际价值为限。但一审判决并未查明陈X明的遗产范围及张柿丽继承的遗产实际价值，即判决由张柿丽承担返还1000万元的责任，与继承法第三十三条的规定明显不符，属于判决不当。(三)一审判决由张柿丽承担全部诉讼费用，明显不当。张柿丽不应当承担返还王琼的1000万元转让费的责任，王琼的诉讼请求根本不能成立，一审判决判令张柿丽不仅返还王琼转让费1000万元，而且还判决由张柿丽承担全部诉讼费用，同样属于判决不当。综上所述，一审判决认定事实不清，法律依据不足，判决明显不当，请二审法院依法判决，支持上述上诉请求，维护张柿丽的合法权益。王琼辩称：王琼认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确。理由如下：一、原审判决关于涉案房屋转让协议书无效的认定完全正确。涉案房产无报批报建手续，属于禁止流通物，合同因标的违法而无效。涉案房产既无房产证，也无规划许可证、施工许可证以及竣工验收合格证，属于违章建筑，不具有可流转性，合同标的不合法，故涉案房屋转让协议书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，无报批报建手续的房产所签订的房屋租赁合同无效。根据举轻以明重的法律规则，无报批报建手续的房产所签订的转让合同更应无效。即使因人民法院法律文书导致不动产物权变更，如果未经登记，仍然不发生物权效力。依据物权法第二十八条、第三十一条规定，虽然深南法执（2000）第247号民事裁定书裁定涉案房产用以清偿深圳市ZSAJ物业管理有限公司的债务，但此后涉案房产未经登记，并不发生物权效力。二、张柿丽所继承的遗产的实际价值足以清偿被继承人的债务，因此原审法院判决张柿丽承担偿还责任完全正确。根据张柿丽提供的公证书，因其他继承人放弃继承权，张柿丽通过继承方式取得了位于深圳市南山区后海大道东面、工业五路北面XXX花园X栋X、S房产。上述两套房产建筑面积共约263平方米，市场价值超过2600万元，即张柿丽所继承人的遗产的实际价值足以清偿被继承人的债务。退一步讲，即使如张柿丽在上诉中主张其仅实际继承了XXX花园X栋X、S两套房屋50%或者40%的份额，其继承的遗产的实际价值也远远超过1000万元，而且张柿丽还一再主张陈X明尚有其他遗产未继承，很明显张柿丽继承的遗产价值将远远超过1000万元，而原审判决张柿丽仅偿还1000万元，故原审判决处理得当。三、根据继承法第三十三条的规定，继承遗产的继承人对被继承人的债务承担连带清偿责任，因此，王琼有权要求继承遗产的一位或者多位继承人承担全部责任。继承法第三十三条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿责任以他的遗产实际价值为限”，据此规定，继承人在他继承的遗产实际价值范围内对被继承人的债务承担连带清偿责任，即使被继承人存在其他被继承人，也存在其他尚未继承的遗产，但王琼仍有权仅要求作为继承人之一的张柿丽承担责任，何况如上所述，张柿丽继承的遗产价值已经远远超过原审判决认定的债务金额。因此，原审判决不追加其他继承人作为共同被告，不违反法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回张柿丽的上诉请求，维持原审判决。原审被告陈嘉莹未到庭参加诉讼，也未发表意见。王琼向一审法院起诉请求：1、确认王琼与陈X明签订的《房屋转让协议书》无效；2、张柿丽、陈嘉莹返还转让费1000万元；3、张柿丽、陈嘉莹支付资金占用期间的利息至实际清偿之日止（以1000万元为基数，按人民银行同期贷款利率自2013年5月31日起计算至实际清偿之日止，暂计至2015年8月24日为1298486元）；4、张柿丽、陈嘉莹承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月12日，王琼（乙方）与案外人陈X明（甲方、已故）签订了《房屋转让协议书》，约定甲方将位于深圳市南山区XX单身宿舍X栋第4、6、7层共30套集资房，总建筑面积1096.68平方米的房屋转让给乙方，甲方保证此房屋为甲方合法所得，并承诺此房屋使用权不存在任何纠纷，甲方以该房屋的现状转让；若此房屋因为甲方的原因有任何纠纷妨碍了乙方受让的，甲方应承担全部责任；双方同意涉案房产连同装修等的合计转让费1650万元，此为实收转让费，不包含税费，不开具税务发票，乙方如需开具税务发票，需要另行支付税款；乙方应在本协议签订之日起3日内支付甲方1000万元至甲方指定银行账号；在乙方未完全履行全部付款义务之前，甲方还拥有涉案房产的使用权；涉案房产在后海村旧改确权前，乙方应支付甲方转让款的90%，剩余10%在后海旧改确权后，交付房屋使用前付清；本协议签订后任何一方不得反悔，如一方违约应赔偿对方的损失；协议未尽事宜双方可签订补充协议，本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等效力；当本合同发生争议时，双方协商解决，协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼；等其他条款。2013年5月13日，王琼向陈X明指定账户转账1000万元，XX银行股份有限公司深圳科技园支行出具了《储蓄转账凭条》。2000年6月16日，深圳市南山区人民法院作出深南法执（2000）第247号民事裁定，查封HS丝绸（深圳）有限公司名下的深圳市蛇口XXX栋4、6、7层共30间单身宿舍（即本案涉案房产），面积为1096.68平方米的房产，用以清偿深圳市ZSAJ物业管理有限公司的债务。后于2004年12月17日，深圳市ZSAJ物业管理有限公司与深圳市蛇口HH实业股份有限公司HY汽车修配厂签订《房产转让协议书》，将涉案房产转让给深圳市蛇口HH实业股份有限公司HY汽车修配厂。2004年12月31日，陈X明向深圳市蛇口HH实业股份有限公司HY汽车修配厂支付对价150万元，受让涉案房产。2015年8月21日深圳市公安局粤海派出所出具《户口注销证明》，证明案外人陈X明在2014年12月25日的火灾事故中死亡，其户口于2015年8月21日注销。位于深圳市南山区后海大道东面、工业五路北面XXX花园X号楼X房和S房均因继承登记在张柿丽名下，产权均为100%。2015年6月2日，广东省深圳市南山区公证处出具（2015）深南证字第10496号《公证书》，公证内容为：陈X明与张柿丽的夫妻共同财产为XXX花园X号楼X房和S房，陈X明生前无遗嘱，其法定继承人陈X基、张X容、陈嘉莹均表示放弃对上述遗产的继承权，由张柿丽一人继承；及其他事项。一审庭审中，各方当事人确认涉案房产无报批报建手续。一审法院认为：当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房产无报批报建手续，系原农村集体土地上的违法建筑，未依法登记领取权属证书，故王琼与陈X明签订的《房屋转让协议书》归于无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于王琼诉请其与陈X明签订的《房屋转让协议书》无效及返还转让费1000万元的诉讼请求，一审法院予以支持。王琼明知涉案房屋无产权证书仍与陈X明达成买卖协议，存在过错，故对于其主张的转让费占用期间的利息，一审法院不予支持。王琼主张张柿丽、陈嘉莹共同偿还陈X明的生前债务1000万元，对此，一审法院认为，根据继承法第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。本案中，陈X明的法定继承人陈X基、张X容、陈嘉莹均表示放弃对XXX花园X号楼X房和S房的继承权，故应由张柿丽一人负责偿还。至于张柿丽称陈X明还有其他遗产未进行分配，不应由其一人承担陈X明的涉案的全部债务，对此，张柿丽可另循法律途径解决。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认王琼与陈X明签订的《房屋转让协议书》无效；二、张柿丽于判决生效之日起十日内向王琼返还转让费1000万元；三、驳回王琼的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89590.9元，保全费5000元，共计94590.9元，由张柿丽负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、涉案《房屋转让协议书》的效力；二、张柿丽对涉案1000万元债务是否应当承担清偿责任。关于第一个争议焦点。从本案查明的事实来看，涉案房屋均未办理产权登记，也未办理报批报建手续，系原农村集体土地上的违法建筑，一审法院认定王琼与陈X明签订的《房屋转让协议书》无效并认定王琼有权要求返还1000万元转让款，并无不当。关于第二个争议焦点。继承法第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。在本案中，张柿丽继承了陈X明的遗产（陈X明对XXX花园X号楼X房和S房的共有权），理当清偿陈X明的债务。张柿丽主张其继承的财产价值少于1000万元，但并未表示放弃对上述房屋的继承，仍应对陈X明的生前债务承担清偿责任。一审法院判决张柿丽清偿涉案债务1000万元，符合继承法的上述规定。综上，上诉人张柿丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由上诉人张柿丽负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一七年十二月十九日书记员 林翘（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。