上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9867号上诉人（原审被告）：刘晓虹，女，1974年6月18日生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：叶良杰，上海市杨浦区延吉法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：李静，女，1998年12月22日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李志忠（系李静的父亲），男，1939年4月9日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：叶良杰，上海市杨浦区延吉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：尹连友，男，1968年2月10日生，汉族，户籍地河南省沈丘县。委托诉讼代理人：陈如波，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈如浪，上海创远律师事务所律师。上诉人刘晓虹、李静因与被上诉人尹连友房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初15500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘晓虹、李静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人尹连友作为原审原告在一审中提出的所有诉讼请求。主要事实理由：1、双方签订上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）买卖合同时，作为产权人之一的李静尚未成年，此次出售行为未获李静的父亲李志忠作为其另一监护人的同意及追认。2、刘晓虹系非本市户籍的离异人士，出售系争房屋后，根据现行政策，无法再行购买房屋。而系争房屋系李静的唯一住房，故此次出售行为侵害李静利益。3、系争房屋系动迁安置房，签订合同时未满足交易条件。4、在李静同为系争房屋产权人的情况下，尹连友签订房屋买卖合同时未尽注意义务，且置李志忠多次寄送的提醒函件于不顾。综上，双方签订的房屋买卖合同无效，尹连友的一审诉讼请求应予以驳回。被上诉人尹连友不接受上诉人刘晓虹、李静的上诉请求，辩称：双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应予继续履行；约定的购房款也是合理的，并不存在侵害李静权益的情形；刘晓虹系李静的监护人，有权为李静的利益处分系争房屋；刘晓虹、李静不同意办理过户手续的实际原因在于房价上涨。尹连友向一审法院提出诉讼请求：1、刘晓虹、李静继续履行就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续，将房屋产权变更到尹连友名下；2、判令刘晓虹、李静支付违约金（按照已支付房款179万元的每日万分之五自2016年10月8日起计算至产权实际过户之日止）。一审法院认定事实：刘晓虹、李静于2013年9月3日取得系争房屋产权证，权利人登记为刘晓虹、李静。2013年9月24日，刘晓虹、李静（甲方）与尹连友（乙方）签署《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋以187万的价格转让乙方。该合同第六条约定：2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助；由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定：自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付之日；逾期超过三十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；该合同附件三（付款协议）约定：待甲、乙签订本合同后当日内支付甲方首期房款174万元；本合同签订前，乙方已经支付定金5万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款计179万元；待动迁协议与大产证均满三年后（即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准）25个工作日内甲乙双方共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续（送件），取得收件收据；甲乙双方签订合同后且甲方收到首付款当日内，甲方将该房地产交付乙方；房价尾款的支付条件为甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已经完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付甲方尾款8万元；若甲乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行等内容。同日，刘晓虹、李静（甲方）与尹连友（乙方）签署《房地产买卖合同之补充协议》，约定：合同总价187万元；过户时，甲方不得以任何理由因市场价上涨让乙方补款；乙方不得以任何理由，因市场房价下跌让甲方退款。上述合同签署后，尹连友于2013年7月30日支付刘晓虹定金5万元、于2013年9月24日支付刘晓虹房款174万元，合计支付房价款179万元。2013年9月24日，刘晓虹、李静将系争房屋交付尹连友。尹连友对系争房屋装修后入住至今。之后，刘晓虹向尹连友提出增加房价款，双方未能达成一致意见。刘晓虹、李静至今未能配合尹连友办理房屋过户手续。尹连友交涉未果，故提起诉讼。一审中，刘晓虹确认：其与李志忠约定将李静的抚养权交由刘晓虹；李静未成年时与刘晓虹共同生活。尹连友表示：在办理系争房屋产权过户手续当日，其愿意向刘晓虹、李静支付购房尾款8万元。一审法院认为：关于尹连友与刘晓虹、李静签订的《上海市房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同之补充协议》是否有效是本案争议焦点之一。刘晓虹、李静认为：签订合同时，李静尚未成年，刘晓虹出售系争房屋侵害了未成年人李静的权益，李静的父亲亦不同意出售房屋，故房屋买卖合同无效。经查，签订合同时，李静随母亲刘晓虹生活，刘晓虹系其法定监护人，刘晓虹有权代理李静签订房屋出售合同。且，无证据证明合同约定的房屋出售价款不合理、明显低于当时的市场价格。系争房屋出售后，刘晓虹、李静取得对价，权益并无受到损害。故刘晓虹、李静主张合同无效，缺乏法律和事实依据，不予支持。尹连友与刘晓虹、李静签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照约定履行各自义务。现尹连友已经按约支付了相应的购房款179万元。关于刘晓虹、李静协助尹连友办理产权过户的时间，双方签订的《上海市房地产买卖合同》第六条与附件三（付款协议）约定的时间不同。但鉴于合同附件三约定：若双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。故办理产权过户时间应当按照合同附件三（付款协议）的约定确定，即待动迁协议与大产证均满三年后（即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准）25个工作日内。刘晓虹、李静于2013年9月3日取得房屋产权证，尹连友主张从2016年9月4日起25个工作日为办理产权过户手续之日，并无不当，但尹连友计算日期有误，办理产权过户之日应为2016年10月12日。刘晓虹、李静虽然已经将系争房屋交付尹连友，但至今未能按照约定办理房屋产权过户手续，应当承担违约责任。尹连友要求刘晓虹、李静协助其办理系争房屋产权过户手续的主张，于法有据，予以支持。至于尹连友要求刘晓虹、李静支付违约金的主张，因双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条约定，刘晓虹、李静未按合同约定的期限交接房地产的，自应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，按照尹连友已付款日万分之五计算，直至实际交付之日。故逾期办理产权过户违约金应从2016年10月13日起计算至刘晓虹、李静协助尹连友办理产权过户手续之日止，按照尹连友已付款179万元为基数，每日万分之五计算。另外，尹连友在一审中表示，在办理产权过户手续当日，其愿意将购房尾款8万元支付刘晓虹、李静。尹连友该表示并无不当，应予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2017年5月19日判决：一、刘晓虹、李静应于判决生效之日起十日内协助尹连友办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至尹连友名下的手续；二、尹连友于判决生效之日起十日内支付刘晓虹、李静房屋尾款8万元；三、刘晓虹、李静应于判决生效之日起十日内支付尹连友违约金（以179万元为基数，自2016年10月13日起按照每日万分之五计算至刘晓虹、李静协助尹连友办理上述房屋产权过户至尹连友名下手续之日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22,628元，减半收取计11,314元，由刘晓虹、李静负担。财产保全费5,000元，由刘晓虹、李静负担。二审中，上诉人刘晓虹、李静补充提供以下证据：1、李静的父亲李志忠致被上诉人尹连友的信函，欲以证明李志忠曾提醒尹连友，其将行使对李静的监护权，要求尹连友谨慎对待此次房屋买卖事宜；2、上海市黄浦区人民法院谈话笔录，欲以证明李志忠名下没有房产，刘晓虹出售与李静共有的房产不符合规定。尹连友质证意见为：1、对上述信函真实性不予认可，其未曾收到该封信函；2、对上述谈话笔录的真实性予以认可，但该笔录记载内容与案涉争议无关。经查，1、因刘晓虹、李静未提供证据予以佐证上述信函曾向尹连友送达，故本院对上述信函的证明力不予采信；2、上述谈话笔录记载李志忠自述生活困难、无钱无房，但上述自述与本案处理结果无直接关联。经审理查明，一审法院认定事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人刘晓虹、李静补充事实称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第二款约定，甲方（刘晓虹、李静）逾期未交付房屋，乙方（尹连友）应书面催告甲方。被上诉人尹连友确认双方合同存在此条款，但表示该条款内容与本案无关。经查，因系争房屋已移交尹连友占有使用，故上述合同条款与本案无直接关联，本院不在事实查明部分予以记载。本院另查明，上海市黄浦区人民法院于2011年12月7日作出（2011）黄浦民一（民）初字第157号民事判决，判决：二、双方所生之女，随刘晓虹共同生活。判决后，李志忠提起上诉。上海市第二中级人民法院于2012年2月10日作出（2012）沪二中民一（民）终字第150号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：系争房屋产权登记人为上诉人刘晓虹、李静。李静于签订涉案《上海市房屋买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》时虽未成年，但未成年人的父母是未成年人的监护人，依法代理未成年人的民事活动。在生效民事判决李静随刘晓虹共同生活的情况下，刘晓虹时为李静的法定代理人，有权代理李静的民事活动。刘晓虹并代李静与被上诉人尹连友签订上述房屋买卖合同，整个交易流程符合二手房买卖的惯例，房屋成交价亦未偏离正常价格范围。系争房屋出售后，房屋出卖人取得了房屋对价，且该对价没有过分低于市场价，因此李静的合法财产权益并未受到侵害。刘晓虹作为李静的监护人，理应妥善保管李静的财产份额。如果刘晓虹有侵占、损害李静财产权益的行为，应依法赔偿损失，但不影响上述房屋买卖合同的效力。同时，尹连友基于刘晓虹为李静的母亲，有理由相信刘晓虹可以代理李静的民事行为而与之签订上述房屋买卖合同，支付对价并期待取得系争房屋所有权。故在无充分证据证明尹连友签订上述房屋买卖合同时属恶意的情况下，应认定其受让行为属善意、无过错的。综上，涉案《上海市房屋买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人刘晓虹、李静就上述房屋买卖合同无效的主张，缺乏依据，本院不予采纳。在此基础上，上述房屋买卖合同应继续履行，刘晓虹、李静应按照约定就系争房屋产权过户登记手续向尹连友提供协助义务并承担违约责任。然系争房屋产权能否登记至尹连友名下，仍应由有关登记主管部门进行审核予以认定。综上所述，上诉人刘晓虹、李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,628元，由上诉人刘晓虹、李静负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡建辉代理审判员  叶 佳审 判 员  杨 力二〇一七年十二月十九日书 记 员  仇佳艺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……