沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初13217号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行，住所地沈阳市沈河区十三纬路109号。负责人：李野，该行行长。委托诉讼代理人：张荣旭，该行员工。被告：吴忠福，住址沈阳市浑南区。被告：王丽萍，住址沈阳市浑南区。被告：沈阳格林中融房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区浑南中路58-29号2门。法定代表人：张少青，该公司总经理。委托诉讼代理人：鞠冬，该公司法务部职员。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告吴忠福、王丽萍、沈阳格林中融房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行的委托诉讼代理人张荣旭，被告沈阳格林中融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人鞠冬到庭参加诉讼，被告吴忠福、王丽萍经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行诉称，2014年12月6日，原告与被告吴忠福、王丽萍签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定原告向被告提供借款33万元，借款期限自2014年12月16日至2034年12月16日，还款方式为等额本息还款法，利率为基准利率，并以被告位于沈阳市××南区××号291的房地产作抵押（已办理抵押登记手续）。同时，为保障该笔债权实现，沈阳格林中融房地产开发有限公司自愿提供连带责任保证。合同签订后，原告如约发放了贷款，但自2017年6月以来，被告吴忠福、王丽萍未能按合同约定及时履行还款义务，保证人沈阳格林中融房地产开发有限公司也未能按照合同约定承担保证责任。鉴于以上被告的违约行为，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条”违约情形及可能危及贷款人债权的情形”及第十七条”救济措施”等内容，我行宣布贷款立即到期，并收取借款人吴忠福、王丽萍相应罚息，故起诉来院，请求法院判决：1、解除原告与被告吴忠福、王丽萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，确认双方借款合同立即到期；2、判决被告吴忠福、王丽萍偿还原告借款本金306,305.87元，利息、罚息请求至全部本息清偿之日止（截至2017年8月9日，被告已拖欠贷款利息2,696.89元，罚息21.57元，本息合计309,024.33元），具体数额以银行会计结算系统自动记账记录为准；3、确认原告对被告自愿设定抵押的抵押物享有优先受偿权；4、被告沈阳格林中融房地产开发有限公司就上述债务承担连带保证责任；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告吴忠福、王丽萍未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。被告沈阳格林中融房地产开发有限公司辩称，1、我方不是合同的主体，借款人为吴忠福、王丽萍，我方没有解除合同的权利，不承担相应的责任和义务；2、关于原告申请判令我方承担连带保证责任的诉请，如实际的欠款数额无争议，我方对履行担保义务不做抗辩；3、鉴于商品房是特殊商品，我方与吴忠福、王丽萍就浑南区浑南中路58-4号（2-9-1）的房产已经在房产局办理了备案登记，如被告不到场，我方无法单独办理相关撤销备案的手续，即使我方承担了还款义务，将会导致该房屋长期搁置，无法处理，也难以保证我方的合法权益；4、如判决我方承担了连带保证责任的义务，我方要求银行按我方要求办理撤抵押手续。经审理查明，2014年12月16日，被告吴忠福、王丽萍作为借款人/抵押人，原告作为贷款人，沈阳格林中融房地产开发有限公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴忠福、王丽萍向原告借款33万元，用于购买沈阳市浑南区浑南中路58-4号2-9-1，建筑面积87.21平方米的房屋，首付款金额为155,411元，贷款期限240个月，即2014年12月16日至2034年12月16日，贷款利率为月利率浮动利率，即在基准利率水平上下浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依照利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同用款计划为汇入沈阳格林中融房地产开发有限公司。约定还款日为借款发放日后每月的对应日期，采用委托扣款方式，扣款账户名称为吴忠福。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，一个月归还本息金额为2,392.87元。本合同担保方式为保证和抵押，借款人以上述所购买的房产作为抵押财产，抵押担保范围为本合同项下贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十二条”保证条款”约定：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证人在本合同项下的保证范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。第十六条”违约情形可能危及贷款人借款的情形”约定：一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。第十七条”救济措施”约定：出现任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和利率，不予并处。2014年12月25日，原、被告办理了上述抵押房产的预购商品房抵押预告登记。2014年12月30日，原告依照合同约定发放了贷款，被告开始按月偿还贷款本息。自2017年6月开始，被告未再还款，截至2017年8月9日，被告吴忠福、王丽萍尚欠原告借款本金306,305.87元、利息2,696.89元、罚息21.57元，因被告吴忠福、王丽萍至今未能偿还，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、开立贷款账户通知书、预购商品房抵押预告登记证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告吴忠福、王丽萍经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依据原告提供的证据对本案事实予以认定。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告作为贷款人在借款合同签订后如约向被告吴忠福、王丽萍发放了贷款，被告吴忠福、王丽萍作为借款人应当按照借款合同约定的时间和金额偿还贷款。被告吴忠福、王丽萍偿还了部分贷款后，自2017年6月未按期足额偿还贷款，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告吴忠福、王丽萍未按期偿还贷款本息时，原告有权计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并要求被告吴忠福、王丽萍偿还所有到期贷款本金并结清利息，解除与借款人的借贷关系，故原告诉请解除与被告签订的《个人住房借款合同》，被告吴忠福、王丽萍立即偿还所欠借款本金、利息、罚息等相关款项的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告要求被告沈阳格林中融房地产开发有限公司对被告吴忠福、王丽萍的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告沈阳格林中融房地产开发有限公司对被告吴忠福、王丽萍向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳格林中融房地产开发有限公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行与被告吴忠福、王丽萍、沈阳格林中融房地产开发有限公司于2014年12月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告吴忠福、王丽萍于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行借款本金306,305.87元；三、被告吴忠福、王丽萍于本判决发生法律效力后10日内支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行借款本金306,305.87元的利息2,696.89元、罚息21.57元（截至2017年8月9日，自2017年8月10日至本判决确定的债务实际清偿之日止的利息、罚息、逾期利息等款项，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；四、被告沈阳格林中融房地产开发有限公司对上述第二、第三项义务承担连带责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,935元，公告费800元，由被告吴忠福、王丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝代理审判员  高 山人民陪审员  张玉华二〇一七年十二月八日书 记 员  王星星