舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0902民初3762号原告：舟山市智杰信息科技有限公司，住所地浙江省舟山市定海区人民南路176号（舟山新钻石楼大酒店大堂区域西侧）。法定代表人：陈志刚。委托诉讼代理人：陈嘉诚，浙江京衡律师（舟山）事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，浙江京衡律师（舟山）事务所律师。被告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处，住所地浙江省宁波市宁穿路**号。负责人：蔡匡郎。委托诉讼代理人：林久峰，中国人民解放军第四一三医院员工。委托诉讼代理人：付超华，中国人民解放军第四一三医院员工。原告舟山市智杰信息科技有限公司与被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处（以下简称东海舰队房管舟山办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舟山市智杰信息科技有限公司委托诉讼代理人陈嘉诚、被告东海舰队房管舟山办委托诉讼代理人林久峰、付超华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舟山市智杰信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告于2014年6月4日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年12月31日终止；2.要求判决被告补偿原告房屋搬迁费用110333元；3.要求判决被告退还原告租赁保证金100000元，并从2014年6月4日起按照同期银行存款利率计算利息至实际履行完毕日止；4.要求判决被告赔偿原告租赁房屋装修物以及附属物损失共计830123元；5.要求判决被告按照评估价格327481元回购网吧内全部可移动设施。在诉讼中，原告变更第四项诉讼请求为要求判决被告赔偿原告租赁房屋装修物以及附属物损失共计823550元；变更第五项诉讼请求为要求判决被告按照评估价格245660元回购网吧内全部可移动设施，如不回购，按照八年折旧计一年半残值赔偿93952元。事实和理由：2014年6月4日，原告通过拍租形式取得被告所有的位于浙江省舟山市定海区海院路127号商品用房的租赁权。同日双方签订《军队房地产租赁合同》，内容约定如下：被告将位于浙江省舟山市定海区海院路127号面积为1323平方米的商品用房租赁给原告。租赁期限从2014年7月1日到2019年6月30日，租金总额为3310000元（即每年租金662000元），按年支付。原告还应在合同签订后10日内支付给被告保证金100000元。原告在征得被告同意后可以将房屋转租给第三方。被告非因军事原因需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知原告，被告按实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给原告作为搬迁费用，并退还租赁保证金及其银行同期贷款利息。租赁合同签订后，原告将承租房屋出资进行装修后，在征得被告同意后，将房屋转租给第三方经营，开设了里肯药房、奶茶店、快乐购超市、生鲜超市、品骏快递、眼镜商店等。2017年7月25日，被告通知原告，根据中央军委《关于军队武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发2016第58号）文件，要求与原告在2107年12月31日提前终止租赁合同。原告认为该文件涉及部队内部整顿，并非涉及军事原因。双方对装修补偿进行了商洽。舟山市汇诚房地产评估咨询有限公司对被告承租的房屋装修及其附属设施评估价值为830123元，可移动物设施价值为327481元。根据北京北方亚事资产评估事务所的评估报告对涉案的装修附属物估价为823550元、可移动设施估价为245660元。王浩等分租户确认原告的诉请代表其意愿，认可原告提出的赔偿主张。被告东海舰队房管处辩称：一、被告通知原告提前解除合同系因国家政策重大调整，并非不依法履行合同义务。二、被告同意退回保证金100000元，对保证金的利息不予认可；因解除合同因为军事需要，原告主张搬迁费不符合双方合同的约定，对搬迁费110333元不予认可。三、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。原告要求被告全额承担装饰装修残值以及回购可移动设施支付回购款的请求，无法律依据。四、原被告共同委托的北京北方亚事资产评估事务所的评估报告对涉案的装修附属物估价为823550元、可移动设施估价为245660元，被告认为应以上述评估报告为准。经审理查明，原告主张的事实，有原告提交的军队房地产租赁合同、东海舰队房管处出具的“证明”、中国人民解放军第四一三医院“关于提前解除店面房租赁合同的通知”、舟山市汇诚房地产评估咨询有限公司出具的评估报告书、原告与分租户王浩等的房屋租赁合同、分租户王浩等的营业执照、确认书，有被告提交的北京北方亚事资产评估事务所出具的评估报告书为证。原被告对房屋租赁合同订立履行及解约一节无异议，本院对原告主张的事实予以认定。本案争议的焦点在于：被告提出解除合同适用双方房屋租赁合同关于合同解除的条款及对原告各项赔付请求的采信。原被告于2014年6月4日签订的《军队房地产租赁合同》第九条，对合同的解除约定如下：（一）出租方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产部门核实并出具书面意见，承租方应当自接到出租方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按合同约定的权属归出租方的全部财产交还给出租方，出租方按承租方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其它互不补偿；（二）出租方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知承租方，承租方应当及时将承租的房地产及按合同约定权属归出租方的全部财产交还给出租方。出租方按承租方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给承租方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）承租方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知出租方，将所承租的房地产及按合同约定权属归出租方的全部财产完好地无条件交还出租方。承租方补偿出租方两个月的租金，出租方不退还承租方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。原告根据中央军委《关于军队武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发2016第58号）文件，在租赁期内向被告提出提前解除合同，应当属于双方合同约定的合同解除条款（二）非军事需要提前解除合同及（四）国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的的情形。因此，原被告应当适用上述双方合同的约定条款事项履行。原告提出的保证金退回、搬迁费、损失赔偿等应当在合法的前提下适用合同的约定。本院认为，原被告之间的《军队房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定。被告提前提出解除房屋租赁合同，原告诉请要求确认房屋租赁合同于2017年12月31日解除，被告对此无异议，说明原被告对合同解除达成一致。本院对原告第一项请求，予以确认，双方合同在2017年12月31日解除。合同法规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中被告因国家和军队重大政策调整提出提前解除合同，违反了双方对租赁期限的约定。被告的行为，存在违约。被告违约的原因为按重大政策调整，双方合同约定减轻了被告的违约责任。原被告在合同中对解约作出约定：被告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知原告，承租方应当及时将承租的房地产及按合同约定权属归出租方的全部财产交还给出租方。出租方按承租方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金即110333元给原告作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定。原告的第二项和第三项请求，符合上述条款约定，本院予以支持，被告应予履行。原告主张租赁房屋装修物以及附属物损失的823550元均由被告承担进行赔偿，双方认可的评估值为823550元。由于租赁期限没有届满，而中途合同被解除，因此装修物的可用利益没有完全消耗，装修物上存在剩余的未消耗利益。按照《最高人民法院》规定，因不可归责与双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。而被告因国家和军队政策法规重大调整解除合同，又符合双方合同中的约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原被告双方均不承担责任。根据上述法律法规和双方合同约定，该装修物及其附属物损失应按照公平原则分配。本院认定原被告承担各50%。因装修物及其附属物无法拆除，原告归还房屋时，装修物及其附属物仍附和于房屋归还给了被告。因此被告需赔偿原告装修物及其附属物评估价值的50%，即411775元。原告的该诉请，本院认定被告赔偿411775元。原告要求被告按照评估价格245660元回购网吧内全部可移动设施，如不回购，按照八年折旧计一年半残值赔偿93952元，本院认为可移动设施可以由原告自行搬离并仍可以使用，原告以此作为损失要求被告赔偿，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十条、第十一条第四款之规定，判决如下：一、确认原告舟山市智杰信息科技有限公司与被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处于2014年6月4日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年12月31日解除；二、被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处在本判决生效之日起十日内补偿原告舟山市智杰信息科技有限公司房屋搬迁费用110333元；三、被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处在本判决生效之日起十日内退还原告舟山市智杰信息科技有限公司租赁保证金100000元，并从2014年6月4日起按照中国人民银行公布同期同档存款利率计算利息至实际履行完毕日止；四、被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处赔偿原告舟山市智杰信息科技有限公司租赁房屋装修物以及附属物残值损失411775元，该款在本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告舟山市智杰信息科技有限公司其他诉讼请求。本案受理费17111元，减半收取8555.50元，由原告舟山市智杰信息科技有限公司负担4705.50元，被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处负担3850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员 林 静二〇一七年十二月十二日书记员 李吉鑫·??2?··??1?·