重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初21480号原告：重庆恒大金碧商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园7幢1-1，统一社会信用代码91500112345895313R。法定代表人：盛海波，执行董事。委托诉讼代理人：刘露露，女，系公司员工。被告：梁春艳，女，1973年4月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆恒大金碧商业管理有限公司（以下简称恒大金碧公司）与被告梁春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法于2017年11月11日、2017年12月1日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒大金碧公司的委托诉讼代理人刘露露、被告梁春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大金碧公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及相关补充协议于2017年9月20日解除；2.被告立即支付2017年5月1日至2017年9月20日期间的租金50912.22元，并支付违约金（以欠付的租金为基数，自逾期之日起按照每日0.3%的标准计算至实际付清时止）；3.被告立即支付2017年9月21日起按日租金标准计算至2017年9月25日的商铺占用费和2017年9月26日起按日租金的2倍计算至归还房屋之日止的商铺占用费；4.被告恢复案涉房屋原状，并腾空、返还房屋；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告与案外人重庆中渝物业发展有限公司签订了《关于恒大中渝广场L337号商铺租赁合同》，约定被告承租重庆中渝物业发展有限公司位于重庆市渝北区红锦大道100号恒大中渝广场L3层L337号商铺经营“爱宝食/iBoos”零售母婴用品品牌，租赁面积167.5平方米。合同签订后，重庆中渝物业发展有限公司于2016年7月15日向被告交付了租赁商铺，被告于2016年10月1日开业经营。2016年11月2日，原告、被告���重庆中渝物业发展有限公司签订了《补充协议（二）》，约定自2016年6月20日起，合同中重庆中渝物业发展有限公司的权利义务由原告概括承受。被告从2017年5月1日开始拖欠租金，原告多次催收无果。原告向合同约定的被告的通讯地址邮寄了《关于解除租赁合同、商业管理服务合同的通知》，通知被告合同于2017年7月31日解除，并要求被告结清欠款、交还商铺。因被告迁址未通知原告，邮件于2017年9月20日退回原告。依据合同约定，合同于2017年9月20日已经解除。被告至今未结清欠款并交还商铺。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告辩称：1.原、被告均对商铺上了锁，被告将持有的钥匙准备交还给原告，但原告不收；2.2017年6月30日之前原、被告协商于2017年6月30日解除合同，但原告不同意，其要求于2017年6月7日解除，但原告又于2017年6月30日锁了商铺，被告无法进入商铺，故被告不应支付违约金、滞纳金等，且违约金约定过高；3.商铺内还留有被告的物品；4.被告已经支付了保证金70000多元（包括10000元的装修保证金、收银机押金3000元和开业保证金5000元等）应抵扣2017年5月1日至2017年6月30日期间的租金或违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《关于恒大中渝广场L337号商铺租赁合同》、《补充协议（二）》、《商铺接场验收登记表》、《房屋交付验收确认书》、《关于“爱宝食商户欠款催缴”通知函》、《关于解除租赁合同、商业管理服务合同的通知》、EMS邮寄单、网络查询信息、照片本���予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，以案外人重庆中渝物业发展有限公司为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），双方签订了《关于恒大中渝广场L337号商铺租赁合同》，主要约定：租赁场所为重庆市渝北区红锦大道100号恒大中渝广场第L3层L337号商铺；租赁场所的租赁用途为经营零售母婴用品；租期期限为实际交付之日起4年4个月，交付时间暂定为2016年6月8日；租赁场所的租金按保底租金与提成租金两者取其高的方式执行，乙方自实际交付日开始承担租赁场所租金，2016年6月8日至2017年2月7日首期保底租金合计13400元，2017年2月8日至2017年10月7日保底租金为单价为80元/平方米/月、13400元/月，2017年10月8日至2018年10月7日保底租金为单价为90元/平方米/月、15075元/月；第4.4条约定，首期保底租金计租时间自交付日起至2017年2月7日，其他租金均按自然月为一个交租期交纳，本合同项下的首期保底租金应于2016年6月1日前支付给甲方；第4.5条约定，除首期保底租金外，双方约定保底租金每月20日前支付次月租金（遇法定节假日提前支付）；第4.6条约定，不足一个月的租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日保底租金额与该月实际税前营业额乘以收取比率两者取其高，日租金额为计租面积乘以当月每平方米保底租金额乘以12除以365天的得数；第5.1条约定，租赁场所实际交付日为乙方进场装修日，乙方装修期限为2016年6月8日起至2016年10月7日止；第7.1条约定，乙方应在本合同签署之日起7日内向甲方交纳40200元作为履约保证金；第7.2.1条约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；第9.2条约定，如果乙方未按约向甲方或物业管理公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金，延迟达15日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同；第11.1.1条约定，无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起5日内（下称交还期）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；第11.3.1条约定，因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费；第11.3.2条约定，无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；第13.2条第（一）款约定，甲方有权在下列任一事件发生后的任何时间，解除本合同，提前收回租赁场所或其任何部分，不再退还乙方所支付的履约保证金……（b）乙方未能按照租赁合同规定，逾期支付租金或其它费用（包括但不限于商场管理服务费、水费、电费、煤气费、天然气、通讯费等费用）超过十五天的，第（二）款约定，甲方向乙方发出的书面解除通知，表明甲方行使租赁合同赋予其提前收回租赁场所的权利，将构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须实际进入租赁场地行使该项权利，第��四）款约定，乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下义务导致甲方解除合同提前收回租赁场所时，甲方有权不退还乙方已支付的履约保证金（不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其它权利或补救方法）；第20.7条约定，按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送或留置在该一方在租赁合同所述的通讯地址，或以挂号、特快专递的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址，将被视为已送达该一方，任何以挂号、特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人。合同约定被告的通讯地址为重庆市江北区XX。合同还约定了其他内容。2016年7月15日，重庆中渝物业发展有限公司将案涉商铺交付给了被告，双方签订了《商铺接场验收登记表》和《房屋交付验收确认书》。之后，��告支付了履约保证金40200元。2016年11月2日，以重庆中渝物业发展有限公司为甲方、被告为乙方、原告为丙方，三方签订了《补充协议（二）》，主要约定：自2016年6月20日起，原合同中甲方的权利义务由丙方概括承受。2017年7月4日，原告向合同约定的被告的通讯地址邮寄送达了《关于“爱宝食商户欠款催缴”通知函》，要求被告立即支付2017年5月1日至2017年6月30日的租金和推广费合计20335.22元和违约金2472.24元。2017年7月9日，邮件被退回。2017年9月18日，原告向合同约定的被告的通讯地址邮寄送达了《关于解除租赁合同、商业管理服务合同的通知》，主要内容为：被告拖欠2017年5月1日至2017年7月31日的保底租金28710.22元和违约金5127.12元、拖欠2017年5月1日至2017年7月31日的推广费7537.5元和违约金1620.57元、拖欠其他逾期付款违约金4705元；原告于2017年7月31日解除租赁合同和商业管理服务合同，租赁保证金不予退回。2017年9月20日，邮件被退回。2017年11月29日，被告将商铺腾空并交还给了原告。被告举示了案涉商铺的照片，拟证明原告于2017年7月1日将商铺上了锁。照片显示2017年7月2日商铺处于关闭状态，大门有2把锁。原告称，被告举示的照片不能证明上锁的时间和由原告上锁，且显示了被告处于不正常经营状态。庭审中，原、被告一致认可，租金是按照合同约定的保底租金计算，被告付清了2017年4月30日之前的租金，2017年5月1日之后的租金被告未支付。原告陈述：被告���次提出于2017年6月30日解除合同，但原告没有同意；被告不能以经营不善为由拒付租金，否则属于违约；违约金具有惩罚性，不应认定过高；被告未按约交还房屋，应支付占用费；被告支付的履约保证金40200元不同意抵扣租金或违约金；被告称其支付的10000元的装修保证金、收银机押金3000元和开业保证金5000元与本案无关。本院认为：被告与重庆中渝物业发展有限公司签订的租赁合同、原被告与重庆中渝物业发展有限公司签订的补充协议真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。《补充协议（二）》约定自2016年6月20日起，《关于恒大中渝广场L337号商铺租赁合同》中重庆中渝物业发展有限公司的权利义务由原告概括承受。故《关于恒大中渝广场L337号商铺租赁合同》的当事人自2016年6月20日起为原告与被告。关于解除合同。被告举示的照片仅能证明商铺于2017年7月2日处于关闭状态、大门被上了2把锁，但不能证明锁门的时间和上锁的主体，被告亦未举示证据证明原告于2017年7月1日对商铺上锁，应承担相应的举证责任。故被告以原告锁门为由拒付2017年5月1日之后的租金没有事实依据，本院不予认可。合同第13.2条第（一）款约定，被告逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同。2017年9月18日，原告向合同约定的被告的通讯地址邮寄了《关于解除租赁合同、商业管理服务合同的通知》，以被告拖欠租金等费用为由要求解除合同。虽然邮件于2017年9月20日被退回，但依据合同第20.7条的约定，邮件寄出3天即视为送达，故2017年9月21日原告已向被告送达了《关于解除租赁合同、商业管理服务合同的通知》，双方签订的《关于恒大中渝广场L337号商铺租赁合同》和《补充协议（二）》于2017年9月21日解除。故对原告要求确认合同与补充协议于2017年9月20日已经解除的诉讼请求，本院不予支持。关于租金、逾期支付租金的违约金。依据合同第4.1条和第4.5条的约定，被告应于2017年4月20日前支付2017年5月1日至2017年5月31日的租金13400元、于2017年5月20日前支付2017年6月1日至2017年6月30日的租金13400元、于2017年6月20日前支付2017年7月1日至2017年7月31日的租金13400元、于2017年7月20日前支付2017年8月1日至2017年8月31日的租金13400元、于2017年8月20日前支付2017年9月1日至2017年9月20日的租金13400元/月×12个月÷365天×20天＝8811元，以上租金合计62411元。原告仅要求被告支付2017年5月1日至2017年9月20日的租金50912.22元是对自己权利的处分，本院予以认可。被告逾期支付租金给原告造成了损失，应支付逾期支付租金的违约金，被告辩称按照每日0.3%的标准计算过高，本院予以认可，并酌情调整为按年利率24%计算。故被告应当向原告支付以租金13400元为基数从2017年4月21日起、以租金13400元为基数从2017年5月21日起、以租金13400元为基数从2017年6月21日起、以租金13400元为基数从2017年7月21日起、以租金8811元为基数从2017年8月21日起，均按照年利率24%计算至付清之日止的违约金。关于商铺占用费。合同于2017年9月21日解除，依据合同第11.1.1条的约定，被告应当于解除后5日内即2017年9月26日前将商铺交还给原告，而被告于2017年11月29日才将商铺返还给原告。故依据合同第11.3.1条的约定，被告应当向原告支付2017年9月22日至2017年9月26日的商铺占用费2203元（13400元/月×12个月÷365天×5天）。合同第11.3.2条的约定，被告应当向原告支付2017年9月27日起按照日租金的两倍计算至2017年11月29日的商铺占用费。本院认为，实际上两倍标准中，一倍是商铺占有使用费，另一倍的性质是带有违约金性质，本院酌情将2017年9月27日起的房屋占有费调整为按照日租金的1.3倍计算，故2017年9月27日至2017年11月29日的商铺占有费为36654元（13400元/月×12个月÷365天×64天×1.3倍）。关于交还商铺。被告于2017年11月29日已向原告腾空并交还了商铺，故对原告要求被告腾空、返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物��性质使用后的状态。原告另要求被告恢复原状，因合同约定合同终止后被告返还的房屋需恢复至原告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，故本院对原告请求判令被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求予以支持。被告辩称履约保证金可以抵扣租金或违约金，因合同约定被告逾期支付租金的，原告有权解除合同，不再退还保证金，故此时保证金已具有提前解除合同违约金的性质，现履约保证金为40200元，未过分高于提前解约导致的损失，本案中原告要求被告支付的违约金亦系逾期支付租金的违约金，两者不同，故本院对被告此项辩称意见不予采纳。被告另辩称其支付了装修保证金等费用，应予抵扣租金。因该笔费用并非本案合同约定费用，与本案无关，故对此项辩称意见亦不予采���。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告梁春艳于本判决生效后立即支付原告重庆恒大金碧商业管理有限公司2017年5月1日至2017年9月20日的租金50912.22元；二、被告梁春艳于本判决生效后立即支付原告重庆恒大金碧商业管理有限公司以租金13400元为基数从2017年4���21日起、以租金13400元为基数从2017年5月21日起、以租金13400元为基数从2017年6月21日起、以租金13400元为基数从2017年7月21日起、以租金8811元为基数从2017年8月21日起，均按照年利率24%计算至付清之日止的违约金；三、被告梁春艳于本判决生效后立即支付原告重庆恒大金碧商业管理有限公司2017年9月22日至2017年9月26日的商铺占用费2203元、2017年9月27日至2017年11月29日的商铺占有费为36654元；四、被告梁春艳于本判决生效后立即将重庆市渝北区红锦大道100号恒大中渝广场第L3层L337号商铺恢复原状；五、驳回原告重庆恒大金碧商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11040元，减半收取5520元，由原告重庆恒大金碧商业管理有限公司负担1540元，被告梁春艳负担3980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十二月二十六日书 记 员  罗 难