江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终3870号上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港景力房地产有限公司，住所地江苏省连云港市连云区五羊路16号楼景城名郡售楼处。法定代表人：何从，董事长。委托诉讼代理人：李吉忠，江苏维尔利律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡志刚，男,1972年2月16日出生，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：浦爱民（系胡志刚妻子），女，1974年9月24日出生，住连云港市连云区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：浦爱民，女，1974年9月24日出生，住连云港市连云区。上诉人连云港景力房地产有限公司（以下简称景力公司）因与被上诉人胡志刚、浦爱民商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人景力公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，包括反诉。事实和理由：1、本案双方当事人在合同中仅约定违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，作为债权人的上诉人任何时候都可以主张，只有当被上诉人明确表示不履行时，才能认定上诉人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。2、连云区法院（2016）苏0703民初3858号生效判决已查明交房时间为2015年1月20日，且查明被上诉人实际收房时收到的《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》中确认的交房时间也是2015年1月20日，因此双方对房屋交付条件问题不存在争议，一审判决以房屋未取得竣工验收备案表为由认定房屋不具备交付条件没有事实依据。3、一审判决与生效判决相矛盾。本案与王建平、胡巧玲案是同时立案并合并审理的，只是判决时间不同，连云区法院（2017）苏0703民初495号生效判决是驳回王建平、胡巧玲关于逾期交房违约金的请求，并确认涉案房屋符合交付条件，因此本案应以连云区法院（2017）苏0703民初495号生效判决作出裁判。被上诉人胡志刚、浦爱民辩称，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人要求支付逾期付款违约金和逾期收房保管金没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉。2013年1月16日，我方与景力公司签订的《商品房买卖合同》中第六条第三款约定，余款于合同签订后15日内付清，也就是2013年1月31日付清。在合同签订至我方起诉要求上诉人支付逾期未办理房地产权证书违约金期间，上诉人从未提起过逾期付款违约金一事，其于2017年要求我方支付逾期付款违约金显然已经超过诉讼时效。购房合同中对于房屋交付条件，明确提出要依照国家和地方人民政府的有关规定，上诉人通知收房时，尚未完成涉案房屋竣工验收备案手续，至今也没有取得《建设工程竣工验收备案表》，也没有正式民用电，交付的房屋不符合交付条件和交付惯例，这也是由于上诉人的原因造成我方没有在上诉人通知收房日收房，我方有权拒绝收房。上诉人景力公司要求二审法院依据连云区法院（2017）苏0703民初495号判决做出判决，该判决书只是连云区法院判定王建平、胡巧玲家一家的判决书，该业主家与广大业主案件情况存在很大差异，况且当时该判决作出后，上诉人也不服该判决进行了上诉，该判决书也不是生效判决。景力公司一审诉讼请求：胡志刚、浦爱民支付逾期付款违约金670元（2013年2月1日至2013年6月5日，共计124天，270000元乘以万分之零点二乘以124天）、逾期收房保管金5700元（2015年1月20日至2015年3月18日，共计57天，57天乘以100元），并承担本案诉讼费用。胡志刚、浦爱民一审反诉请求：判令景力公司支付延期交房违约金539.4元及2015年3月18日次日起至具备交房条件止期间的延期交房违约金，并由景力公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月16日，景力公司（出卖人）与胡志刚、浦爱民（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，合同中第三条约定：出卖人将位于连云区XX大道东侧、XX路北XX小区第X幢X单元XX室房屋一套给买受人胡志刚、浦爱民。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4030.718元，总金额四十七万三千一百六十六元整。第六条约定：买受人应于签订合同当日支付首期购房款计人民币203166元，余额270000元于合同签订后15日内付清。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.002%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。第八条约定：出卖人应当在2014年10月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.002%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示单体楼宇验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，水、电于房屋使用时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人负责提供临时水、电。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四第三条约定：关于办理个人住房商业性贷款及违约责任1、在签订商品房买卖合同之前，出卖人已向买受人介绍了按揭所需提供相关资料及提供方法，买受人在签订本合同前已知悉办理按揭贷款的具体流程所需提交资料的详细情况，并向银行或相关部门充分核实了自身是否具备按揭贷款的资格。买受人须在签订本合同七日之内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人逾期付款，违约责任按合同第七条及本协议第三条执行。2、在买受人办理按揭过程中，出卖人只负责协助、配合买受人送交按揭资料，买受人应在签订本合同之前主动了解办理按揭贷款的流程并及时提供所需个人材料等，在合同约定时间内办妥按揭贷款手续。第九条约定：关于商品房交付买受人办理交付手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出卖人的通知送达后，除非有正当的理由，买受人超过通知规定的时间未办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付。自商品房交付或视为交付之日起，本合同项下房产的风险责任转移给买受人。因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起按每天100元向出卖人支付保管金，买受人超过交接期限60日的，出卖人有权解除本合同，将房屋另售他人，并要求买受人按房屋总价款的5%赔偿出卖人的损失。第十八条约定：本补充协议与合同具备同等法律效力，当合同内容与本协议相抵触的，以本补充协议为准。合同签订当日，胡志刚、浦爱民支付了首付款203166元，余款270000元于2013年6月5日由中国建设银行股份有限公司连云港港口支行转入景力公司账户。景力公司于2015年1月16日在苍梧晚报上刊登《交房公告》，内容为：“我司开发建设的位于连云港市连云区××小区××楼、××楼、××楼已具备交付使用条件，将于2015年1月19日至1月23日期间办理房屋交接手续。请各位尊贵的业主在此期间前往景城名郡交房接待中心（地址：连云港市连云区XX路X号XX小区X号楼商业一楼）办理房屋交接手续。咨询电话：XXXX****。逾期不办理的，视为我公司已经完成交付义务。请各位业主相互转告，恭祝您乔迁之喜！特此公告！”景力公司通知胡志刚、浦爱民于2015年1月20日交付房屋，胡志刚、浦爱民于2015年3月18日与江苏君怡物业管理有限公司签订《景城名郡物业管理服务合同》，并交纳了从2015年1月20日至2016年1月19日的物业费用。胡志刚、浦爱民于2016年12月2日起诉至一审法院，要求景力公司承担未按期办理房产证的违约金，一审法院于2017年2月27日作出（2016）苏0703民初3858号民事判决书，判决景力公司支付胡志刚、浦爱民逾期办理房地产权属证书违约金4731元。连云港市规划局于2014年12月22日和2015年2月2日出具给景力公司景城名郡小区5号楼、6号楼、8号楼、9号楼的《建设工程竣工规划核实认可书》2份。2014年12月2日，连云港市连云区环境保护局作出《关于景城名郡项目一期二标段5、6、8、9#楼竣工环保验收的意见》，其内容为：景城名郡该项目环保报批手续完备，各项环保措施和设施基本按环评及环评批复要求落实，上述建筑工程项目竣工环保验收合格，同意通过验收。2014年12月30日，连云港公安消防支队作出《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，其内容为：综合评定景城名郡5#、6#、8#、9#楼新建工程竣工验收消防备案合格。2014年12月20日，建设单位连云港景力房地产有限公司、监理单位江苏地亚建筑有限公司、施工单位远扬控股集团股份有限公司、设计单位连云港市建筑设计研究院对景城名郡5#、6#、8#、9#楼出具《单位工程竣工验收证明书》，其内容为：验收合格。景力公司涉案房屋至起诉时未取得建设工程竣工验收备案表，小区内至今使用临时用电。另查明，胡志刚、浦爱民系夫妻关系。一审法院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据景力公司提供的一审法院（2016）苏0703民初3858号民事生效判决书，对于景力公司和胡志刚、浦爱民签订的《商品房买卖合同》认定系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案中，对于本诉中景力公司的诉讼请求为胡志刚、浦爱民支付逾期付款违约金670元（2013年2月1日至2013年6月5日，共计124天，270000元乘以万分之零点二乘以124天）、逾期收房保管金5700元（2015年1月20日至2015年3月18日，共计57天，57天乘以100元）。对于逾期付款违约金的诉求，胡志刚、浦爱民的答辩意见为已过诉讼时效，且余款不能在15天内付清是因为景力公司未及时提供担保造成；对于逾期收房保管金的诉求，胡志刚、浦爱民的答辩意见为已过诉讼时效，经审查，景力公司主张的逾期付款违约金是从2013年2月1日至2013年6月5日，逾期收房保管金是从2015年1月20日至2015年3月18日，虽然合同中未约定违约责任的主张期限，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。景力公司应从2013年2月1日知道胡志刚、浦爱民逾期付款，景力公司于2017年2月4日向一审法院主张权利，已超过两年的诉讼时效，一审法院应驳回其诉讼请求；对于逾期收房保管金，因逾期收房的行为是持续的行为，因双方约定了逾期收房保管金计算方式为每天100元，故逾期收房保管金应认定为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故景力公司主张起诉之日即2017年2月4日前两年的逾期收房保管金未过诉讼时效，但因涉案房屋未取得竣工验收备案表，景力公司交房的房屋不具备房屋交付条件，一审法院应驳回其主张逾期收房保管金的诉讼请求。对于反诉中胡志刚、浦爱民的诉讼请求为要求景力公司支付延期交房违约金539.4元及2015年3月18日次日起至具备交房条件止期间的延期交房违约金，胡志刚、浦爱民认为景力公司未取得建设工程竣工验收备案表，小区内至今使用临时用电，不符合交房条件。经审查，合同中约定出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.002%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金。胡志刚、浦爱民主张2015年2月10日至2015年3月4日的逾期交房违约金，符合合同约定，应予以支持；胡志刚、浦爱民于2015年3月4日已实际收房，视为认可合同中的收房条件，对2015年3月4日后的延期交房违约金亦不应支持，故对该反诉请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回景力公司要求胡志刚、浦爱民支付逾期付款违约金及逾期收房保管金的诉讼请求。二、景力公司于本判决生效之日起十日内支付胡志刚、浦爱民逾期交房违约金539.4元，驳回胡志刚、浦爱民的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由景力公司承担；反诉案件受理费25元，由景力公司承担。二审期间,上诉人景力公司提交一审法院（2017）苏0703民初495号《民事判决书》及本院（2017）苏07民终1845号《民事判决书》复印件各一份，以证明其上诉理由第三项。被上诉人胡志刚、浦爱民没有提交新证据。本院经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于景力公司上诉称对于没有支付期限的债务，作为债权人的上诉人任何时候都可以主张的上诉理由。经查，景力公司与胡志刚、浦爱民于2013年1月16日签订《商品房买卖合同》，签订当日，胡志刚、浦爱民支付了首付款203166元，余款270000元于2013年6月5日通过银行转入景力公司账户。景力公司主张的逾期付款违约金是从2013年2月1日至2013年6月5日。据此一审法院根据上诉人景力公司与被上诉人胡志刚、浦爱民签订的《商品房买卖合同》约定的付款时间和胡志刚、浦爱民实际付款情况，确定上诉人景力公司应从2013年2月1日起知道胡志刚、浦爱民逾期付款，景力公司于2017年2月4日向一审法院主张权利，已超过两年的诉讼时效，并无不当。景力公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人景力公司提出一审判决以房屋未取得竣工验收备案表为由，认定房屋不具备交付条件没有事实依据的上诉理由，本院认为，一审法院以此驳回景力公司主张逾期收房保管金的诉讼请求并无不当，本院对景力公司此项上诉理由不予支持。另外，一审法院根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，确认景力公司应支付胡志刚、浦爱民逾期交房违约金539.4元具有事实和法律依据，一审判决并无不当。综上，上诉人景力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由连云港景力房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 忻 越审 判 员 林 龙二〇一七年十二月十六日法官助理 寇运龙书 记 员 刘明朗法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。