内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)内07民初41号原告(执行案外人)：张某某,女,1978年5月29日出生,汉族，无职业,住内蒙古自治区新巴尔虎左旗。委托诉讼代理人：毕景涛，内蒙古羽林律师事务所律师。被告(申请执行人)：南通幸福建设集团股份有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：邢生华，董事长。委托诉讼代理人：石光，男，该公司法律顾问。第三人(被执行人)：满洲里东源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：金凯文，董事长。原告张某某诉被告南通幸福建设集团股份有限公司（以下简称南通幸福公司）、第三人满洲里东源房地产开发有限责任公司（以下简称东源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人毕景涛，被告南通幸福公司的委托诉讼代理人石光到庭参加诉讼。第三人东源公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行张某某购买并居住使用的位于新巴尔虎左旗某某小区12号门市房，并依法解除对该门市房的查封；2.本案的诉讼费用由南通幸福公司负担。事实和理由：2015年4月21日，张某某与东源公司签订《商品房买卖合同》，张某某购买了新巴尔虎左旗某某小区12号门市，2015年4月23日，张某某向东源公司交付全额购房款，东源公司交付房屋，但东源公司至今未给张某某办理房屋产权证。因南通幸福公司申请执行东源公司的财产，2015年8月11日，呼伦贝尔市中级人民法院作出（2015）呼执字第73号执行裁定，查封了张某某购买的某某小区12号门市。张某某对（2015）呼执字第73号执行裁定提出异议，呼伦贝尔市中级人民法院于2017年6月14日作出（2017）内07执异15号执行裁定，对张某某提出的异议请求，予以驳回。张某某认为，1.张某某购房在先，法院查封在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得对该门市房进行查封和强制执行；2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条、第三十二条的规定，人民法院查封不动产的期限不得超过二年。2012年7月24日呼伦贝尔市中级人民法院作出的（2012）呼民保字第3号民事裁定，对涉案门市房的查封已于2014年7月23日到期，该查封措施已经失效；3.张某某与东源公司签订的《商品房买卖合同》依法在新巴尔虎左旗房地产管理局办理了网签备案手续，新巴尔虎左旗房地产管理局并未告知张某某所购买的房屋已经被呼伦贝尔市中级人民法院查封，说明（2012）呼民保字第3号民事裁定并未产生公示效果，不能对抗善意第三人，张某某作为无过错的善意购买者，应取得所购买房屋的所有权，呼伦贝尔市中级人民法院不应对张某某所购买的房屋进行查封和执行。被告南通幸福公司辩称，2012年7月24日，呼伦贝尔市中级人民法院作出的（2012）呼民保字第3号民事裁定，对东源公司在建未竣工的新巴尔虎左旗某某小区2A12号门市予以查封，并于同日向新巴尔虎左旗产权交易处等相关单位及张某某送达财产保全裁定书等法律文书，张某某在法定期间未提出复议申请，呼伦贝尔市中级人民法院完成财产保全措施。2015年8月10日，南通幸福公司申请强制执行，2015年8月11日，呼伦贝尔市中级人民法院作出（2015）呼执字第73号执行裁定，查封了张某某的涉案房屋。这是基于国家司法裁判权的行使，具有强制排他性原则，对任何单位和个人都具有法律约束力。并且，根据《最高人民法院的解释》第一百六十八条规定，保全裁定未经依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施，期限连续计算；第四百八十七条规定，查封不动产的期限不得超过三年。东源公司明知房产已经被人民法院查封期间，故意予以变卖，侵害他人合法权益，违反法律禁止性规定，违背公序良俗原则，案外人张某某同东源公司签订《商品房买卖合同》，购买查封的门市房，其物权请求行为不受法律保护，案外人张某某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人东源公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即（2015）呼执字第73号执行裁定书，本院对该证据的真实性予以确认。本院对有争议的证据，作如下认定：张某某提交的第一组证据三份：《商品房买卖合同》、房款收据、购房发票，证明：1.2015年4月21日，东源公司将新巴尔虎左旗某某小区12号门市房出售给张某某，双方于当日签订了《商品房买卖合同》；2.张某某于2015年4月23日向东源公司交纳了全额房款386280元；3.该合同系网签合同，签订该合同时，新巴尔虎左旗房地产管理局的产权系统中没有该房屋被法院查封的登记，说明法院在2012年7月24日的查封没有实际完成，没有产生公示效力；在该合同签订时，新巴尔虎左旗房地产管理局的产权系统中没有任何形式的查封登记存在，张某某购买该房屋，不存在任何权利瑕疵。张某某提交的第二组证据：新巴尔虎左旗地方税务所出具的税收缴款书一份，证明：张某某在全额给付了购房款之后，依次交纳了契税和印花税税款的事实，当时是为了办理产权证；说明张某某所购买的房屋手续齐全，没有任何权利瑕疵，如果该房屋存在查封，那么，地税部门不会出具税收交纳书，张某某是不能交纳契税的。张某某提交的第三组证据：新巴尔虎左旗房地产管理局出具的《证明》一份，证明：张某某与东源公司签订了《商品房买卖合同》的合同号即备案号在新巴尔虎左旗房地产管理局的产权系统中可以查到，说明该网签合同的签订取得了房管局的许可；可以证实在该合同签订之前房管局产权系统中没有针对该房屋的查封登记存在。张某某提交的第四组证据：某某社区《证明》一份，证明：张某某在2015年4月23日购买该房并入住使用至今。南通幸福公司质证称，对张某某提交的第一组至第四组证据的真实性不清楚，但是张某某提交的证据都是原件，原件的出处南通幸福公司不清楚；查封的财产禁止买卖，这些证据的取得，违反法律禁止性规定，是以违背公序良俗的方法获取的证据，所以对第一至第四组证据的效力不认可。南通幸福公司提交一份证据：（2012）呼民保字第3号裁定书，证明：涉案房产已经在2012年被呼伦贝尔市中级人民法院查封。张某某质证称，因为张某某没有原件，真实性请法庭核实；只有裁定书，不等于已经完成了保全查封，鉴于新巴尔虎左旗房地产管理局的产权系统中没有此次的查封登记，说明该裁定并未得到实际执行，或者说查封没有完成，故该裁定没有产生公示效力，不能对抗善意购房人。南通幸福公司的答辩当中引用了《最高人民法院关于适用的解释》，当中查封期三年的规定，但是该解释的实施期限是2015年2月4日，2015年2月4日以后，该解释才开始实施，而呼伦贝尔市中级人民法院在2012年7月24日作出裁定时，适用的法律法规是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》，按照该规定，人民法院查封不动产的期限不得超过二年；所以说即便2012年7月24日的裁定得到执行，到2014年7月23日，也已经期限届满；而按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第三十条的规定，期限届满，不办理延期手续的，查封效力消灭。因张某某提交的证据除系原件外，其余复印件证据均系本院制作，且对本案争议的问题能起到证明作用，故本院对其提交的五组证据，予以采信。南通幸福公司提交的一份裁定书证据，虽系复印件，但系本院制作，经与调阅原案卷宗载录的裁定书原件进行核对，确系原件的复印件，本院对其真实性予以确认。本院根据张某某的申请，对新巴尔虎左旗房地产管理局的相关工作人员就法院保全涉案财产的经过进行调查，并制作《调查笔录》一份，张某某对《调查笔录》质证称，对该笔录的真实性和内容没有异议，笔录可以证实2012年7月24日，法院执行局工作人员虽然把裁定书留在了房管局，但房管局没有在产权系统中查封登记，导致法院的该裁定没有得到实际执行；由于没有查封登记，自然不能产生公示效力，也就不能影响房屋买卖。南通幸福公司质证称，对《调查笔录》真实性及内容无异议，该笔录中已经说明，开发商可以自行网签，涉案房屋的网签都是开发商自己做的，对张某某的意见不认可。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月，因建设工程施工合同纠纷，南通幸福公司对东源公司在本院提起诉讼。2012年7月，南通幸福公司提供担保，申请对东源公司的财产进行诉讼保全；本院于2012年7月24日作出的（2012）呼民保字第3号民事裁定，对东源公司坐落于新巴尔虎左旗某某小区2B：6、7、8；2A：9、10、11、12号门市房予以查封。另查明，2015年4月21日，张某某与东源公司签订《商品房买卖合同》，张某某购买了新巴尔虎左旗某某小区2A12号门市；2015年4月23日，张某某向东源公司交付全额购房款，东源公司将房屋交付于张某某；张某某与东源公司在新巴尔虎左旗房地产管理局办理了网签备案手续；目前，东源公司尚未给张某某办理房屋所有权证书。又查明，南通幸福公司诉东源公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院一审、内蒙古高级人民法院二审于2015年4月17日作出（2015）内民一终字第00023号民事判决；2015年8月10日，南通幸福公司申请强制执行东源公司财产，2015年8月11日，呼伦贝尔市中级人民法院作出（2015）呼执字第73号执行裁定，查封了东源公司坐落于新巴尔虎左旗某某小区楼房2B：6、7、8号；2A：9、10、11、12号门市房。张某某对（2015）呼执字第73号执行裁定书提出异议，2017年6月14日本院作出（2017）内07执异15号执行裁定，对张某某提出的异议请求，予以驳回。张某某诉至本院，请求判决不得执行张某某购买并居住使用的位于新巴尔虎左旗某某小区12号门市房，依法解除对该门市房的查封；并由南通幸福公司负担本案的诉讼费用。还查明，本院于2012年7月24日向新巴尔虎左旗房地产管理局送达（2012）呼民保字第3号民事裁定书及《协助执行通知书》，在《协助执行通知书回执》的”协助情况”处仅有新巴尔虎左旗房地产管理局工作人员的签名及加盖的公章，未对查封房屋的产权登记情况予以注明；2015年8月20日，新巴尔虎左旗房地产管理局在本院查询新巴尔虎左旗某某小区楼房2B：6、7、8号；2A：9、10、11、12号门市房的预售登记情况及查封以上7户门市房的《协助执行通知书回执》上仅加盖了公章；新巴尔虎左旗房地产管理局在本院《协助执行通知书回执》上亦未对张某某购买的位于新巴尔虎左旗某某小区2A12号门市房已经被东源公司出售并办理网签备案手续的情况予以注明。本院认为,本案争议的焦点是：本院对张某某购买的位于新巴尔虎左旗某某小区2A12号门市房的查封是否合法有效。2012年7月24日，本院作出（2012）呼民保字第3号民事裁定，对涉案房屋予以查封，新巴尔虎左旗房地产管理局在本院《协助执行通知书回执》的”协助情况”处加盖了公章；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条”人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一”及第三十条”查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。......”规定，人民法院查封不动产的期限不得超过二年，该查封于2014年7月23日到期。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条”保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外”及第四百八十七条第二款”申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限”的规定，2015年8月11日，本院作出（2015）呼执字第73号执行裁定，对涉案房屋查封，不符合以上法律条款规定的情形，即在对涉案房屋查封期限届满前办理的续行查封，而是对涉案房屋进行重新查封。根据《中华人民共和国物权法》第六条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。......”及第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，张某某与东源公司签订的《商品房买卖合同》已在新巴尔虎左旗房地产管理局办理了网签备案手续，符合物权公示的法律原则，张某某对涉案房屋享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”......；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院不得对张某某购买的位于新巴尔虎左旗某某小区2A12号门市房进行执行。另外，对于南通幸福公司提出本案适用查封期限为三年法律规定的抗辩主张，本院不予支持，因为，《最高人民法院关于适用的解释》的施行时间为2015年2月4日，本院作出（2012）呼民保字第3号民事裁定，对涉案房屋查封的时间是2012年7月24日。综上所述，原告张某某的诉讼请求因有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定、第三百一十二条、第四百八十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十九条、第三十条规定，判决如下：不得执行张某某购买的位于新巴尔虎左旗某某小区2A12号门市房。案件受理费7094.20元，由南通幸福建设集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2017）内07执异15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李豫元审判员  张静超审判员  苏丽娜二〇一七年十二月十四日书记员  宋维慧