陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0802民初8197号原告（反诉被告）：榆林某有限公司，住所地榆阳区长安路3号5单元302室，统一社会信用代码91610800667957791R。法定代表人：郭云旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：邸飞，陕西富能律师事务所律师。被告（反诉原告）：白某，女，生于1966年5月7日，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区，无固定职业，委托诉讼代理人：曹应军，西部法制报法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）榆林某有限公司与被告（反诉原告）白某商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）榆林某有限公司的委托诉讼代理人邸飞、被告（反诉原告）白某及其委托诉讼代理人曹应军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榆林某有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告榆林某有限公司与被告白某签订的《永邦-雅安居商品房认购协议》有效并予以解除；2、依法判令被告白某向原告榆林某有限公司赔偿因其违约未签订以及未履行商品房买卖合同造成的“永邦雅安居2号楼3单元02层02房房屋差价损失134005元、物业费损失4210元、房屋余款利息损失196000元（按照榆阳农商行同期贷款月利率1%，以49万元款，40个月计算），三项损失合计334215元；3、诉讼费用由被告白某负担。事实与理由：原告榆林某有限公司开发的位于榆阳区长城××东“永邦雅安居”的项目，用地、规划、建设、预售手续齐全，具备签订商品房预售合同以及办理银行按揭贷款等手续的法定条件。2013年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《某商品房认购协议》，约定：一、雅安居项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证手续。乙方愿意认购项目住宅部分。暂定建筑面积111.3平方米（最终以商品房买卖合同约定面积为准）。房价每平方米¥6368元，总金额¥708758元。二、付款方式。签订本协议时，乙方向甲方支付诚意金¥50000元；六日内，乙方向甲方支付认购金¥168758元，余款按照商品房买卖合同约定履行。三、甲方的权利和义务。3、甲方在取得预售许可证起，以电话、短信、信件、公告等任何形式通知乙方签订商品房买卖合同。4、本协议为商品房认购预约法律关系，在甲方达到签订商品房买卖合同条件后，按本协议约定签订商品房买卖合同。四、乙方的权利和义务。1、在甲方取得预售许可证后，乙方逾期仍未与甲方签订商品房买卖合同的，视为乙方放弃履行本协议，甲方有权解除协议，乙方所交款项视为违约赔偿金，不予返还，甲方不再承担任何法律责任。3、乙方保证所提供电话、联系地址等联系方式可以及时准确通知到乙方，乙方承担通知不到的法律责任。特别约定-乙方声明：乙方已经全面了解条款的法律含义，愿意按照条款履行合同义务并承担法律责任。原告给予被告买房优惠，优惠后总价¥701670元。被告于2013年8月14日支付首付款¥211670元，余款¥490000元待签订商品房买卖合同时以按揭贷款方式履行。但至今，经原告采取电话联系、发短信、电视台权利义务告知、华商报权利义务公告方式数次催告，被告违约仍未与原告签订商品房买卖合同，进而被告未履行办理按揭贷款、付清房款、缴清税费、接收房屋等义务，严重损害到原告的合法权益，原告只得起诉解除认购协议，由被告赔偿原告损失，故提出上述诉讼请求。被告白某辩称，原告在签订协议时存在欺诈行为，原、被告未签订商品房买卖合同，不存在被告就签订商品房买卖合同及履行商品房买卖合同而赔偿原告的损失，原告要求被告巨额赔偿没有法律依据，被告支付的房款系贷款所得，原告要给被告支付利息193574.48元，因原告未办理按揭贷款导致合同未能履行，是原告违约造成的，而不是被告造成的，双方签订的《房屋认购协议》是格式条款，违反平等互利原则，限制了被告的权益，也是导致合同未能履行的前提原因，原告在未解除双方签订的认购协议前就将涉案房屋擅自卖给第三人，违反了认购协议，其擅自解除认购协议不符合法律规定，单方解除不能成立，其解除合同应当经过被告白某同意，经过法院解除，否则违反了合同法，因此致使双方签订的合同未能履行，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告（被告）白某向本院提出反诉，并依法变更反诉请求为：1、确认反诉原告白某与反诉被告榆林某有限公司签订的永邦-雅安居商品房认购协议有效并解除该协议；2、判令反诉被告榆林某有限公司向反诉原告白某返还购房首付款211670元并支付211670元从2013年8月14日起至款还清之日止按照月利率2%计算的利息；3、依法判令反诉被告榆林某有限公司承担本诉的诉讼费用及反诉费用。事实与理由：2013年8月9日，反诉原告白某与反诉被告榆林某有限公司签订《永邦-雅安居商品房认购协议》，约定反诉原告愿意认购永邦-雅安居项目住宅部分2号楼3单元02层02房屋，反诉被告给原告买房优惠，优惠后总价701670元，反诉原告于2013年8月14日支付首付款211670元，余款490000元待签订《商品房买卖合同》时以按揭贷款方式履行，但至今反诉被告仍未与原告签订商品房买卖合同且违约将该房出售给第三人，并与第三人签订认购协议及商品房买卖合同，严重损害反诉原告的合法权益，反诉原告诉至法院提出上述请求。反诉被告（原告）榆林某有限公司辩称，双方签订的《认购协议》已经解除并且反诉被告已经将房屋处分给他人，不具备继续履行的条件也不可能继续履行，反诉请求的购房贷款利息系反诉原告向别人借贷，风险由其自担，也证明了反诉原告不具备履行《认购协议》的能力，反诉原告存在欺诈，按揭贷款的出借人是银行，贷款人是反诉原告，反诉被告只是有协助、担保责任，按揭贷款与本案无关，并且30%房款已经交付，不存在办理按揭贷款，因榆林经济下滑，反诉原告迟迟不履行《认购协议》，反诉被告迫于资金压力，反复催告了反诉原告，反诉原告仍未办理相关手续也不去银行办理贷款，所以反诉被告发起解除通知，自通知到达反诉原告时合同解除，违约责任应当由反诉原告承担。诉状和开庭调查已经查到涉案商品房卖给他人，反诉原告应当知道该事实，但是变更反诉请求书中反诉原告提出不知道卖给他人的事实请求变更诉请，与事实不符，且应当在第一次庭审的法庭辩论结束前变更，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条之规定与新的民事诉讼法矛盾，应当适用新的民事诉讼法的规定，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）榆林某有限公司围绕诉讼请求及反诉答辩意见向本院提供以下证据：第一组证据：榆林市建设工程规划许可证、榆林市商品房预售许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证各一份，用以证明：原告榆林某有限公司开发的“永邦雅安居”的项目手续齐全，具备签订商品房预售合同以及办理银行按揭贷款等手续的法定条件的事实。第二组证据：《永邦雅安居商品房认购协议》一份、收款收据两份，用以证明：2013年8月9日，原、被告双方签订认购协议，约定：一、乙方即被告白某愿意认购住宅部分2号楼3单元02层02房屋。暂定面积111.3平方米。房价每平方米6368元，总金额708758元。二、签订本协议时，乙方向甲方即原告榆林某有限公司支付诚意金50000元；六日内，乙方向甲方支付认购金168758元，余款按照商品房买卖合同约定履行。三、甲方的权利和义务。3、甲方在取得预售许可证起，以电话、短信、公告等任何形式通知乙方签订商品房买卖合同。四、乙方的权利和义务。1、在甲方取得预售许可证后，乙方逾期仍未与甲方签订商品房买卖合同的，视为乙方放弃履行协议，甲方有权解除协议，乙方所交款项视为违约赔偿金，不予返还，甲方不再承担任何法律责任。3、乙方保证所提供电话、联系地址等联系方式可以及时准确通知到，乙方承担通知不到的法律责任。特别约定-乙方声明：乙方已经全面了解条款的法律含义，愿意按照条款履行合同义务并承担法律责任。被告于2013年8月14日向原告支付首付款211670元的事实。第三组证据：短信记录七份、榆阳区电视台权利义务告知及收据各一份、华商报权利义务公告三份、小区通告十四份、录音记录一份，用以证明：签订认购书至2017年5月，经原告数次以各种方式催告，被告仍违约未与原告签订商品房买卖合同，严重损害了原告的合法权益，原告只得解除与被告签订的房屋认购、买卖等系列民事法律行为的事实。第四组证据：《永邦雅安居商品房认购协议》一份、收款收据两份，用以证明：2017年9月29日，原告与李艳花签订认购协议。原告将标的房屋转让给李艳花。单价每平方米5100元，总金额567630元，定金5万和首付款237630元已付清，余款按商品房买卖合同约定履行的事实。第五组证据：《商品房预售合同》一份，用以证明：2017年10月11日，原告与李艳花签订预售合同，第二条约定商品房销售依据为201316号商品房预售许可证，第三条约定商品房基本情况永邦雅安居2号楼3单元0202室，第六条约定余款28万元办理按揭贷款手续，被告违约直接造成原告房屋价差损失134005元，被告应向原告承担赔偿损失的法律责任的事实。第六组证据：物业公司收款收据五支，用以证明：被告违约直接造成原告物业费损失计4210元，被告应向原告承担赔偿损失的法律责任的事实。第七组证据：利息清单一份，用以证明：被告违约直接造成原告利息损失196000元，被告应向原告承担赔偿损失的法律责任的事实。第八组证据：竣工验收备案表四份，用以证明：永邦雅安居商住项目工程质量合格的事实。被告（反诉原告）白某围绕反诉请求及本诉答辩意见，向本院提交以下证据：第一组证据：《永邦雅安居商品房认购协议》一份，用以证明：2013年8月9日，反诉原、被告双方签订认购协议，约定：乙方即反诉原告愿意认购住宅部分，暂定面积111.3平方米，房价每平方米6368元，总金额708758元，购房时交付50000元诚意金及168758元认购金，双方签订的商品房买卖已经确定成立的事实。第二组证据：收款收据一份，用以证明：反诉被告已经向反诉原告收取了购房款211670元，2号楼3单元2层2室产权是被告白某的事实。第三组证据：照片两张，用以证明：某有限公司售房具有欺诈行为的事实。第四组证据：证人证言两份，用以证明：反诉原告购买反诉被告房屋时，手中无钱，向证人白某、白世成贷款18万元后支付给反诉被告购房款的事实。第五组证据：《榆林市商品房预售许可证》一份、榆林市住房和城市建设局文件一份，用以证明榆林某有限公司在建设永邦雅安居过程中擅自将两个预售许可证内容合并在一个预售许可证上，榆林市住房和城市建设局责令其立即纠正违规行为，并在全市范围内予以通报批评，某有限公司存在弄虚作假，不守信用的行为，不符合出售房屋的有关条件，导致购房主合同未能履行的事实。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，被告（反诉原告）白某对原告（反诉被告）榆林某有限公司提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为原告与被告签订认购协议时五证不齐全，在2017年3月才办理齐全，不符合房屋的预售许可，是商业欺诈行为；对第二组证据的真实性、合法性无异议，乙方声明的证明目的有异议，认为乙方声明是原告自己添加，被告不知情，与本合同无关；对第三组证据华商报公告的真实性无异议，证明目的有异议，认为该华商报公告发出时间在《认购协议》签订之后，对其他证据的真实性、证明目的均有异议，认为原告对证据来源不清楚也未收到，所以不予认可；对第四组证据的真实性无异议、证明目的有异议；对第五组证据的真实性无异议、证明目的有异议；对第六组证据的关联性不予认可，认为原告自己造成的损失与被告无关；对第七组证据的关联性不予认可，认为原告自己造成的损失与被告无关；对第八组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为验收时间与签订时间不符。原告（反诉被告）榆林某有限公司对被告（反诉原告）白某提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为双方是认购法律关系不是商品房买卖法律关系，认购协议已经解除了；对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据只能证明白某交付购房首付款的事实，不是购房全款，且房屋认购协议已经解除，现已经售给他人，所有权已经属于他人，证明目的过宽，大于证据能够反映事实；对第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为该组证据能证明反诉原告对反诉被告实施了侵权行为，不能证明反诉被告的欺诈行为；对第四组证据，认为证人证言要证明的借贷关系与本案不具有关联性，根据合同的相对性，借款及利息应当由借贷关系的相对人偿还；对第五组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据证明了预售许可证的形式上存在瑕疵，但是内容都是真实的，形式上存在瑕疵与否不影响涉案房屋所在2号楼具备商品房预售许可的法律事实，商品房预售许可是合法有效的，且该许可取得时间是2013年8月14日，在预约合同签订期间反诉被告具备2号楼预售许可资格。对上述经庭审质证的证据，本院作出认定如下：原告（反诉被告）榆林某有限公司提供的证据，证明2013年8月9日，原、被告双方签订认购协议，约定：一、被告白某愿意认购住宅部分2号楼3单元02层02房屋。暂定面积111.3平方米。房价每平方米6368元，总金额708758元。二、签订本协议时，被告白某向原告榆林某有限公司支付诚意金50000元；六日内，被告白某向原告榆林某有限公司支付认购金168758元，余款按照商品房买卖合同约定履行，被告于2013年8月14日向原告支付首付款211670元，原告榆林某有限公司取得涉案商品房预售许可证后，以电话、短信、公告等形式催告被告白某签订商品房买卖合同，被告仍未与原告签订商品房买卖合同，2017年9月29日，原告与李艳花签订涉案商品房的认购协议，2017年10月11日，原告与李艳花签订涉案商品房的商品房预售合同，永邦雅安居商住项目工程质量合格的事实本院依法予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）白某提供的证据，证明2013年8月9日，反诉原、被告双方签订认购协议，约定：反诉原告愿意认购住宅部分2号楼3单元02层02房屋，暂定面积111.3平方米，房价每平方米6368元，总金额708758元，购房时交付50000元诚意金及168758元认购金，反诉被告已经向反诉原告收取了购房款211670元，榆林某有限公司在建设永邦雅安居过程中擅自将两个预售许可证内容合并在一个预售许可证上，榆林市住房和城市建设局责令其立即纠正违规行为，并在全市范围内予以通报批评的事实本院依法予以确认并在卷佐证。本院经当事人陈述、庭审举证、质证及本院认定，查明以下事实：原告榆林某有限公司是具有经营房地产开发资质的企业。2013年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订永邦雅安居商品房认购协议，约定：一、雅安居项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证手续。乙方愿意认购住宅部分2号楼3单元02层02房屋。暂定面积111.3平方米。房价每平方米6368元，总金额708758元。二、签订本协议时，乙方向甲方即原告榆林某有限公司支付诚意金50000元；六日内，乙方向甲方支付认购金168758元，余款按照商品房买卖合同约定履行。三、甲方的权利和义务。3、甲方在取得预售许可证起，以电话、短信、公告等任何形式通知乙方签订商品房买卖合同。四、乙方的权利和义务。1、在甲方取得预售许可证后，乙方逾期仍未与甲方签订商品房买卖合同的，视为乙方放弃履行协议，甲方有权解除协议，乙方所交款项视为违约赔偿金，不予返还，甲方不再承担任何法律责任。3、乙方保证所提供电话、联系地址等联系方式可以及时准确通知到，乙方承担通知不到的法律责任。特别约定-乙方声明：乙方已经全面了解条款的法律含义，愿意按照条款履行合同义务并承担法律责任。协议签订后，被告白某于2013年8月14日向原告榆林某有限公司支付首付款211670元，余款490000元按照商品房买卖合同约定履行。原告榆林某有限公司在开发建设“永邦雅安居”过程中，擅自将两个预售许可证内容合并在一个预售许可证上，严重违反了《城市商品房预售管理办法》第九条之规定，2014年7月30日，榆林市住房和城市建设局在榆政住建发（2014）86号文件中责令榆林某有限公司立即纠正违规行为，并在全市范围内予以通报批评。2014年8月起至2017年5月，原告采取电话联系、发短信、电视台权利义务告知、华商报权利义务公告方式催告被告签订商品房买卖合同，但至今双方仍未签订涉案商品房买卖合同，2017年9月29日，原告与第三人李艳花签订《永邦雅安居商品房认购协议》，2017年10月11日，原告与第三人李艳花签订涉案房屋的《商品房预售合同》，原告认为被告违约未与原告签订商品房买卖合同，进而被告未履行办理按揭贷款、付清房款、缴清税费、接收房屋等义务，严重损害到原告的合法权益，故原告诉至法院，提出诉讼请求。被告认为原告曾提供的商品房预售许可证系假证，且原告因此事受到了相关部门的处罚，后期原告催促被告签订商品房买卖合同时，被告并未与其签订，现原告在认购协议未解除前将涉案房屋出售给第三人系违约行为，故被告向本院提出反诉，请求支持反诉请求。本院认为，原告榆林某有限公司与被告白某签订的永邦.雅安居商品房认购协议，体现了当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，为有效合同，现原、被告双方均请求解除永邦.雅安居商品房认购协议，合同目的不能实现，本诉原告榆林某有限公司及反诉原告白某请求依法确认双方签订的永邦.雅安居商品房认购协议有效并予以解除的诉讼请求本院均依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告主张的房屋价款利益、余款利息利益为商品房买卖合同履行后原告可以获得的利益，转售房价损失、余款利息损失、物业费损失为原告因商品房买卖合同未履行违约行为所能造成的损失，本案中，原、被告在《永邦雅安居商品房认购协议》中约定：原告在取得预售许可证起通知被告签订商品房买卖合同，本协议仅为双方商品房认购（预约）法律关系且该认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故《永邦雅安居商品房认购协议》应认定为预约合同，被告应当按照约定履行与原告签订商品房买卖合同的义务，但双方至今未签订商品房买卖合同即被告无明确的具体的商品房买卖合同之履行义务，原告请求判令被告白某因未履行商品房买卖合同义务的违约行为向原告榆林市某有限公司赔偿“永邦雅安居2号楼3单元02层02房房屋差价损失134005元、物业费损失4210元、房屋余款利息损失196000元的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。被告白某主张双方签订的认购协议系商品房买卖合同法律关系提出反诉请求，经本院审查认定双方签订的认购协议系商品房预约合同法律关系，经释明被告白某依商品房预约合同法律关系提出变更后的反诉请求并无不当，关于反诉被告榆林某有限公司提出其是在双方签订的认购协议已经解除后将涉案房屋出售给第三人并非违约行为的抗辩理由，因反诉被告发出的通知虽载明即解除双方之间房屋认购、买卖等系列民事法律行为的意思表示，但却在该意思表示前附加了期限和条件并非正式的确定的解除通知，被告否认曾收到原告的解除通知且反诉被告提交的短信记录时间在前、通话记录在后，双方的通话内容显示双方仍在讨论余款支付方式及认购协议的相关事宜，故反诉被告向反诉原告发出的通知为催告并非正式的确定的解除通知，反诉被告在双方认购协议尚未解除前将涉案房屋转售第三人并签订商品房预售合同实为商品房买卖合同，系违约行为，应当承担因其违约行为而给反诉原告造成损失的赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，反诉原告白某提供的211670元首付款的收据反诉被告对真实性予以认可，该收据能够证明反诉原告白某因履行认购协议实际给付反诉被告房屋价款211670元，故反诉原告白某请求反诉被告榆林某有限公司返还反诉原告房屋首付款211670元的请求有事实、法律依据，本院依法予以支持。反诉原告主张反诉被告支付首付款的利息之诉讼请求，因本案反诉被告榆林某有限公司在开发建设“永邦雅安居”过程中，虽擅自将两个预售许可证内容合并在一个预售许可证上，经榆林市住房和城市建设局责令立即纠正违规行为，并在全市范围内予以通报批评，系违反诚实信用原则的经营行为构成违约，但该行为并不足以导致反诉原告白某签订认购协议的合同目的无法实现，反诉原告白某在知晓反诉被告已经取得涉案商品房预售许可证的情况下未履行与反诉被告订立商品房买卖合同的义务亦未主张解除合同，在较长的时间内怠于行使自己的权利，应当对因此给自己造成的利息损失承担过错责任，故反诉原告白某请求反诉被告榆林某有限公司支付首付款利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）榆林某有限公司与被告（反诉原告）白某签订的永邦雅安居商品房认购协议有效，于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十日内，由反诉被告榆林某有限公司向反诉原告白某返还房屋首付款211670元。三、驳回原告（反诉被告）榆林某有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）白某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3150元，由原告榆林某有限公司负担3000元，由被告白某负担150元。反诉费2230元，由反诉原告白某负担230元，由反诉被告榆林某有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  刘庆勃代理审判员  周利娥人民陪审员  刘旺才二〇一七年十二月十五日书 记 员  兰芳清