广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10103号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇。法定代表人：韦润智，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚祖斌，男，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍洁欣，广东星英律师事务所律师助理。上诉人佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司（以下简称鹭晖公司）因与被上诉人龚祖斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鹭晖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回龚祖斌的全部诉讼请求；2.由龚祖斌负担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）涉案合同符合现行法律规定，租期并未超过20年，依法有效。涉案合同约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。（二）发票注明收取的是“自房屋交付之日起至2048年8月30日”并不改变原合同对于租赁期限的约定。租金发票上因税务策划而作出的描述并不能改变涉案合同的约定，对合同作出任何变更，都必须双方意思表示一致。但一审法院却撇开合同，反而根据发票中的描述认定本案租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，租赁期限超过20年，进而认定超出部分无效，判决鹭晖公司返还部分租金，实在是本末倒置，主次颠倒。（三）涉案合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点[国土资函（2001）469号]。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是鹭晖公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发合法有效，其出租年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。（四）龚祖斌见利忘义，无视契约精神，法院应当遏止这种行为。龚祖斌与鹭晖公司签订涉案合同时对合同内容是清楚的，合同约定是双方的真实意思表示，但龚祖斌因自身经营问题出尔反尔，要求鹭晖公司退还全部租金。鹭晖公司出于维护合同必须遵守这一原则的严肃性，拒绝了这一不合理的要求，但龚祖斌为了套现，背信弃义，提起了本案诉讼。龚祖斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回鹭晖公司的上诉请求，维持一审判决。龚祖斌向一审法院起诉请求：1.龚祖斌、鹭晖公司双方签订的两份《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.鹭晖公司向龚祖斌退回2033年12月25日-2048年8月30日期间的A座2005号物业租金248436.65元；3.鹭晖公司向龚祖斌退回2033年12月25日-2048年8月30日期间的A座2007号物业租金166842.56元；4.鹭晖公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月12日，龚祖斌和江某（乙方）与鹭晖公司（甲方）分别签订一份编号为XG2012XXXXX的《物业预租合同》和一份编号为XG2012XXXXX的《物业预租合同》，分别约定鹭晖公司出租位于佛山市顺德区乐从镇某号、某号给龚祖斌和江某使用；建筑面积分别为107.51平方米和69.16平方米，套内面积分别为79.89平方米和51.39平方米；租金总价款分别为586898元和394143元；鹭晖公司应在2013年12月25日前将房屋交付给龚祖斌和江某使用。两份《物业预租合同》第二条均约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后龚祖斌和江某已向鹭晖公司支付了全部租金合共981041元，鹭晖公司于2016年4月2日出具两份租金发票给龚祖斌和江某，分别注明收到2013年12月25日至2048年8月30日租金394143元（备注2007）和2013年12月25日至2048年8月30日租金586898元（备注2005）。涉案两间房屋是于2013年12月28日交付。现双方发生纠纷，龚祖斌于2016年12月30日向一审法院提起本案诉讼。另查明，涉案房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。龚祖斌和江某原是夫妻关系，现已离婚，离婚时双方约定涉案两间房屋的租赁权（包括但不限于收益权、使用权、装修残值等）归龚祖斌所有。诉讼中，江某明确同意龚祖斌的诉讼请求，同意涉案租金权利全部由龚祖斌主张。一审法院认为，对本案争议的内容，认定如下：一、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，两份《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”涉案两间房屋租金发票分别注明收到2013年12月25日至2048年8月30日租金394143元（备注2007）和2013年12月25日至2048年8月30日租金586898元（备注2005）。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。鹭晖公司主张租赁合同是对20年后订立另一个合同的预约，两次租期均没有超过20年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，一审法院不予采纳。二、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定涉案合同超过二十年部分无效。鹭晖公司认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2013年12月28日计算二十年，从2033年12月28日起的部分无效，现龚祖斌请求退回2033年12月25日起的租金，其中2033年12月25日至2033年12月27日属于合同约定且法定有效合同期限，一审法院不予支持，故涉案两份合同无效部分从2033年12月28日起至2048年8月30日止共计5360天，该无效部分的租金分别为248383.2元（全部租金586898元÷全部租赁期限12665天×无效部分5360天）、166806.67元（全部租金394143元÷全部租赁期限12665天×无效部分5360天），合共415189.87元鹭晖公司应予退回。综上所述，龚祖斌诉讼请求中有事实与法律依据的部分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、龚祖斌和江某与鹭晖公司签订编号为XG2012XXXXX的《物业预租合同》其中租赁期限自2033年12月28日起至2048年8月30日止的部分无效；二、龚祖斌和江某与鹭晖公司签订编号为XG2012XXXXX的《物业预租合同》其中租赁期限自2033年12月28日起至2048年8月30日止的部分无效；三、鹭晖公司应在判决发生法律效力之日起十日内向龚祖斌退回租金415189.87元；四、驳回龚祖斌的其他诉讼请求。案件受理费7529.18元，减半收取计3764.59元，由龚祖斌负担0.67元，鹭晖公司负担3763.92元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据鹭晖公司的上诉意见、龚祖斌的答辩意见，本案二审的争议焦点为：龚祖斌、江某与鹭晖公司签订的两份《物业预租合同》（编号为XG2012XXXXX、XG2012XXXXX）约定的期限是否超过二十年以及超过部分是否无效。本案中，龚祖斌、江某与鹭晖公司签订的两份《物业预租合同》（编号为XG2012XXXXX、XG2012XXXXX）第二条均约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自鹭晖公司交付房屋给龚祖斌、江某之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，鹭晖公司按照本合同条款继续租用该房屋给龚祖斌、江某使用期至二○四八年八月三十日止。”虽然涉案两份《物业预租合同》均约定了两段租赁期间，但该两份合同约定第一期租赁期限届满后自动延续至第二期租赁期间，双方无须另行协商续签，同时结合涉案两张租金发票注明所收取的费用均为“2013年12月25日至2048年8月30日租金”可知，涉案两份《物业预租合同》约定的两段租赁期间实为一个整体，双方实际上按租赁期限至2048年8月30日的约定履行合同。由于涉案两份《物业预租合同》的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案两房屋均已于2013年12月28日交付，故涉案两份《物业预租合同》的租赁期限均已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案两份《物业预租合同》租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。鹭晖公司上诉主张涉案两份《物业预租合同》的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、属预租合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。鹭晖公司还主张涉案两份《物业预租合同》的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。经查，本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理，故鹭晖公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。综上所述，鹭晖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7527.84元，由上诉人佛山市顺德区鹭晖贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月九日书 记 员  覃心怡