浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0327民初8304号原告（执行案外人）：郭智春，男，1945年12月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告（申请执行人）：杨秀宁，女，1975年11月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告（被执行人）：陈爱娟，女，1969年9月20日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住浙江省苍南县。被告（被执行人）：余新虎，男，1964年7月20日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住浙江省苍南县。原告郭智春与被告杨秀宁、陈爱娟、余新虎案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭智春到庭参加诉讼。原告申请的证人白某、金某、杨某出庭陈述。被告杨秀宁、陈爱娟、余新虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭智春向本院提出诉讼请求：一、确认原告郭智春与被余新虎之间于1993年订立宅基地转让买卖合同有效；二、终止对坐落于金乡镇金发西路1号房屋的执行。事实和理由：坐落于苍南县的土地房产实际所有人不是被告余新虎，余新虎已于1993年将该宅基地转让给原告郭智春，原告于1993年同白某、金某、杨某等户主一起共同建房居住至今。因各户主（金发西路1-9号共5间）当时购买该宅基地建房均未办理土地使用证，后于2007年各自联系卖主（其中原告与案外人白某系同一个卖主余新虎），于2007年先申办卖主名下的土地使用证（土地证号：2007-03-1**）。此后，原告与各户主一直催办该土地的房产过户手续，但被告余新虎却以各种理由推诿，一直不予办理过户手续，故非原告主观原因而不办理过户手续。故苍南县的土地系异议申请人所有，法院对该涉案土地查封错误已侵犯了原告的合法权益，特向法院申请判如所请。被告杨秀宁、陈爱娟、余新虎均未提出答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.身份证复印件一份，用以证明原告的主体资格；2.证人身份证复印件三份，用以证明证人的主体资格；3.证人出庭作证申请书复印件一份，用以证明原告购买宅基地建房居住至今；4．水费缴纳卡及清单、居民用电证及用电清单、金乡电信支局证明及收款收据联、金乡有线电视用户证及收费专用收据、门牌证复印件各一份，用以证明原告实际使用涉案土地房屋的事实；5.金乡镇龙盘基村委会证明一份，用以证明原告购买宅基地建房居住至今的事实；6.国有土地使用证复印件一份，用以证明涉案土地登记于被执行人余新虎名下的事实；7.立卖宅基地尽契，用以证明原告与被告余新虎转让宅基地的事实；8.（2017）浙0327执1324号执行裁定书，证明房屋被查封的事实；9.（2017）浙0327执异82号执行裁定书，证明法院驳回原告执行异议的事实。本院依据原告的申请准许证人白某、金某、杨某出庭作证。证人白某在庭审中陈述：我是原告邻居，在购房前就认识。我们先后向被告余新虎购买，余新虎是跟房开公司买的，他姐夫ＸＸ清当时在那个房开公司。我当时有购房证明书，证明买的是地基，现在是5间5层落地房。房子是1994年建好，1995年搬入，但房开公司倒闭了，资料发票在另外一间公司，后来找到在龙港泰安的挂靠公司才能办理土地证，但房产证和土地证过户是余新虎一直推脱才没办理。证人金某在庭审中陈述：我是原告邻居，房子是1993年农历4月开始建，8月结束。后来在龙港泰安找了公司才办证，房子是原告住的。证人杨某在庭审中陈述：地方人向公司买地基，我向地方人买地基，然后一起建的。房子是1993年农历4月开始建，8月结束。房子建好先办的水电，后来在龙港泰安找了公司才办土地证，当时规定是土地证办好才能办房产证。房产证都还没办理。被告杨秀宁、陈爱娟、余新虎均没有到庭应诉，视为其自行放弃诉讼质证权利。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认定如下：证据1、6、8、9，系国家职能部门出具和本院生效法律文书，对其证明力，本院予以认定，可作为认定本案相关事实的依据；证据4，系职能部门出具的有效凭证，与本案具有关联性，且与证据7相互印证，能够证明原告的待证事实，本院予以确认。证据7，系买卖双方为实现其目的而达成一种合意，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，其真实性本院予以认定；证据2、3，本院认为，三位证人及其在庭审中所陈述证言，能够反映本案的相关事实，且与证据4、5、6、7相互印证，形成完整的证据链，能够证明本案的待证事实，对证人证言的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：坐落于苍南县的房屋登记在余新虎名下。1993年夏历12月27日，经陈立俊介绍，原告郭智春与被告余新虎签订一份购买宅基地的立卖尽契，约定：被告余新虎将坐落在苍南县金乡镇金城南路西首坐南朝北安着（即第一幢第一间）的宅基地出卖给原告郭智春，时价24500元，其币即日随契收讫。被告余新虎及中介人、代笔人均在该契约上签字捺印。之后，原告同白某、金某、杨某等户主一起共同建房且搬入该房屋居住。2007年9月14日，办理了土地使用权人为余新虎的苍国用（2017）第03-126号国有土地使用权证，但尚未办理房屋产权过户手续。另认定，苍南县人民法院在执行申请执行人杨秀宁与被执行人陈爱娟、余新虎民间借贷纠纷一案中，于2017年3月31日作出执行裁定书，裁定查封涉案房屋。针对该执行查封，原告于2017年7月4日提出执行异议，经本院审查后，于2017年8月11日作出执行裁定，驳回原告的异议。原告不服该裁定，于法定期限内提起诉讼。本院认为，原告郭智春与被告余新虎于1993年订立宅基地卖尽契是在平等自愿基础上签订的买卖契约，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性及强制性规定，应属合法有效。原、被告的交易目的是宅基地，书面卖尽契在法院查封前签订，并以其履约行为明确表示转移本案涉案房屋宅基地所有权的合意，买卖契约成立并发生法律效力后，原告依约履行支付价款义务。此后，建设并实际占有、管理、使用该房屋时间较长，且按规定缴纳相关费用。本案现有证据足以表明原告对涉案房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，具有阻止对涉案房屋的强制执行的民事权益。综上所述，原告提出确认宅基地买卖契约有效及停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认郭智春与余新虎于1993年签订的宅基地转让买卖合同有效；二、不得执行坐落于苍南县房屋。案件受理费413元，由郭智春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2017）浙0327执异83号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  周科中人民陪审员  沈海瑞人民陪审员  曾祥亮二〇一七年十二月十五日代书 记员  李翩翩?相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。