广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤18民终2753号上诉人(原审被告)：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：曾伟燕。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈远波，男，汉族，住广东省清远市清新区。被上诉人(原审原告)：薛美杏，女，汉族，住广东省清远市清新区。上述两被上诉人的共同委托代理人：薛锡庭,广东平信律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人：薛力韬,广东平信律师事务所实习律师。上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人陈远波、薛美杏商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院(2016)粤1803民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈远波、薛美杏书面答辩称：一、涉案商品房虽然在2015年9月24日已竣工验收备案，但恒利公司并没有书面通知答辩人并提供相关证明文件，并不是答辩人迟迟不收楼，而是恒利公司没有按约定履行义务，因此，逾期交楼违约金应计至实际收楼之日止。双方签订的《商品房买卖合同》约定违约金的计算标准，是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，因此，逾期交楼违约金计算应按照合同的约定计算。恒利公司的上诉请求，没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。陈远波、薛美杏向一审法院起诉请求:1、判令恒利公司将位于清新区太和镇清新大道北x号恒利xx城x幢x号房屋办理权属登记(包括国土证与房产证)所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助陈远波、薛美杏办理该房屋的产权登记手续；2、恒利公司支付逾期交楼违约金28480元；3、判令恒利公司按照已购房屋总额，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准向陈远波、薛美杏支付逾期办证违约金21992.75元(自2015年8月1日起，具体应算至办证完毕之日止，暂计至起诉之日为21992.75元)；4、由恒利公司负担本案的诉讼费用。一审法院查明：2013年9月18日，陈远波、薛美杏与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，陈远波、薛美杏购买恒利公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道北x号恒利xx城x幢x号房屋，总金额531997元，恒利公司应在2015年4月30日前将竣工验收合格的商品房交付陈远波、薛美杏使用。逾期交房超过60日后，陈远波、薛美杏要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向陈远波、薛美杏支付已付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知陈远波、薛美杏办理交付手续。交接时，恒利公司应当出示证明文件，并签署房屋交接单。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈远波、薛美杏有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。合同签订后，陈远波、薛美杏依约支付购房款531997元。2015年9月24日，该涉案房屋完成竣工验收备案。2015年10月26日恒利公司交付涉案房屋。2016年4月12日完成了产权登记备案，为此，陈远波、薛美杏要求恒利公司支付逾期办证违约金期限由2015年8月1日计算至2016年4月12日。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。陈远波、薛美杏与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约责任。恒利公司未能依合同约定在2015年4月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付陈远波、薛美杏；在商品房交付使用后90日内，将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、逾期交楼违约金。1、违约期限。合同约定交付时间为2015年4月30日，实际收楼时间为2015年10月26日，违约期限为178天。2、计算标准。合同约定，恒利公司按日向陈远波、薛美杏支付已付房价款万分之三的违约金。恒利公司辩称约定违约金过高，应参照同地段房屋的租金予以调整。恒利公司没有提交证据且理由不充分，应不予采纳。综上所述，恒利公司应向陈远波、薛美杏支付违约金28409元（531997×0.0003×178）。四、逾期办证违约金。1、违约期限。陈远波、薛美杏要求逾期办证的期限计至完成了产权登记备案日即2016年4月12日共79日，是陈远波、薛美杏自行处分权利，应予准许。但应从恒利公司实际交楼时间即是从2015年10月26日后90日内计算至2016年4月12日共79日。2、计算标准。合同约定，逾期办证违约金按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。该标准过低，与陈远波、薛美杏的实际损失明显不符，有违公平原则。应予调整，按已付购房兑款利率1%的标准向陈远波、薛美杏支付逾期办证违约金1151元(531997×1%×79)。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于一审判决生效之日起十日内向陈远波、薛美支付逾期交楼违约金28409元。二、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于一审判决生效之日起十日内向陈远波、薛美杏支付逾期办证违约金1151元。三、驳回陈远波、薛美杏的其他诉讼请求。案件受理费1062元，折半收取531元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。本院二审期间双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：一、逾期交楼违约金的计算期间应如何确定；二、逾期交楼的违约金应否调整。一、关于逾期交楼违约金的计算期间应如何确定的问题。恒利公司提出其于2015年9月份向陈远波、薛美杏发出《物业交付使用通知书》，通知陈远波和薛美杏于2015年10月15日前来收楼，但陈远波和薛美杏于2015年10月26日才来办理收楼手续，本案逾期交楼违约金的计算期间应从2015年5月1日计算至2015年9月24日止。对此，本院认为，首先，即使陈远波和薛美杏依上述通知于2015年10月15日收楼，本案逾期交楼违约金也至少计算至2015年10月15日，而非2015年9月24日(竣工验收备案之日)。其次，恒利公司未提供相关证据证明其已通知陈远波、薛美杏收楼，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的相应后果。根据查明的事实，涉案商品房于2015年9月24日通过竣工验收备案，恒利公司于2015年10月26日交付房屋。因此，本案逾期交楼违约金应计至恒利公司实际交付房屋之日止，即2015年10月26日。二、关于本案逾期交楼的违约金应否调整的问题。陈远波、薛美杏与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内有没有违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同履行各自的义务。恒利公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定了逾期交楼的违约金为已付购房款的万分之三。违约金的约定，是合同双方的意志体现，合同当事人的意思自治应受到尊重。恒利公司上诉请求应以已付购房款为基数按每年1%的标准计算违约金的理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  何 燕二〇一七年十二月十日法官助理  黄洁怡书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。