辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12847号上诉人（原审被告）：沈阳新时代医院，住所地沈阳市和平区南五马路***号。法定代表人：林圣凯，该单位经理。委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处,住所地沈阳市皇姑区北陵大街**号。法定代表人：焦增文，该单位处长。委托诉讼代理人：祝建业，中国人民解放军沈阳军区联勤部法律顾问处律师。委托诉讼代理人：孙明辉，男，1980年2月19日出生，汉族。上诉人沈阳新时代医院（以下简称“新时代医院”）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处（以下简称“沈阳军区房管处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初11243号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新时代医院上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定上诉人支付违约金241,775元是错误的。上诉人对《军队房地产租赁合同》的内容不知情，也没有加盖公章，对违约金条款不同意认可。《军队房地产租赁合同》期满后，原房地产管理处的处长同意上诉人继续长期使用案涉房屋，没有证据证明双方沿用了租赁合同。上诉人不是《军队房地产租赁合同》的相对人。2017年4月28日签订的《军队房地产腾退协议书》约定，欠缴租金参照法院判决标准执行，上诉人和被上诉人从未对违约金进行过约定，不存在违约金。二、被上诉人派遣军人到上诉人医院进行扰乱，致使上诉人医院无法正常营业，造成上诉人的巨大经济损失和不良的国内、国外社会影响，有关损失应当折抵房屋租金。补充：如果认定上诉人应当支付违约金241,776元，其按日千分之三利率计算，利率比例过高（年利率为109.5%），超过民间借贷的最高年利率24%，所以应当按照年利率24%计算60天的违约金，其违约金金额为1,312,320元×0.24/365天×60天=51,773元。被上诉人在一审仅主张60天的违约金，显然利率比例过高，请二审予以纠正，按照年利率24%计算60天，故一审法院认定违约金数额在法律保护范围内是错误的，忽略了利率计算比例违法过高。如果按照一审法院认定的日千分之三利率计算60天违约金，数额也是错误的。违约金应为1,312,320×0.003×60天=236,217.6元。沈阳军区房管处辩称，不同意上诉人的诉求。一审法院的判决符合双方约定，该违约金不是按照利率计算，是按照违约的天数和违约的总额计算。案涉房屋由上诉人使用，上诉人要使用双方的军队房地产租赁合同进行每年的年检注册。签订军队房地产租赁合同时留的电话也是上诉人在沈阳的电话，委托代理人也是上诉人的工作人员，签订合同时也是在上诉人的案涉房屋内，上诉人对该合同十分清楚，并使用该合同。合同履行期满后，我方多次就该合同条款与上诉人协商腾退，上诉人也就该合同进行了协商，不存在不知情问题。签订合同的海南双益医院管理有限公司在2015年就被吊销，上诉人一直在履行使用房屋的权利，和上缴租金的义务。上诉人是重新注册的，不是原承租方，与原承租方没有任何关系。双方发生冲突问题是由于上诉人在合同履行期满后仍不腾退，我方前去商谈，上诉人工作人员不冷静，发生了比较大的争吵，我方当时曾报警，双方没有造成任何伤害。至于上诉人的投资，是其经营行为，与承租合同无关，承租合同已到期，按照司法解释应腾退恢复原状。请求维持原判。沈阳军区房管处向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除沈阳军区房管处、新时代医院签订的《军队房地产租赁合同》并判令新时代医院在判决生效后十日内腾退房屋；2.判令新时代医院向沈阳军区房管处支付尚欠的房屋租金人民币1,149,340元；3.判令新时代医院向沈阳军区房管处支付违约金206,881元；4.判令新时代医院承担本案全部诉讼费用。庭审中沈阳军区房管处变更第2、3项诉讼请求为判令新时代医院向沈阳军区房管处支付尚欠的房屋租金人民币1,550,600元；判令新时代医院向沈阳军区房管处支付违约金241,776元。一审法院认定事实：2013年4月15日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理处（甲方）与海南双益医院管理有限公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市和平区南五马路115号，建筑面积3330.4平方米房屋出租给乙方用于经营新时代女子医院，租赁期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止，租金总额3,823,200元，租金按年度收取，于每年9月30日的前十日内以现金或转账的方式交付甲方，租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、环保、消防等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。合同第十一条乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十五条双方承认的附加条款如下：（二）年租金：2012年至2013年度为1,210,000元、2013年至2014年度为1,270,000元、2014年至2015年度为1,343,200元，租金上打租，按年度收取，甲方给乙方开具正式合格的票据；（四）合同到期，乙方应无条件将承租的房地产移交给甲方，乙方装修改造后成为不动产（含给排水、取暖、通风、空调等）部分，合同终止或解除时乙方无偿移交甲方，乙方投入或安装的医疗设备设施允许拆除带走。合同还对双方的义务、合同的解除等进行了约定。合同签订后，海南双益医院管理有限公司将涉案房屋交与新时代医院经营使用。2014年，经中国人民解放军沈阳军区房地产管理局研究决定，将涉案的房屋对外租赁和管理权限转交给了沈阳军区房管处，并由沈阳军区房管处继续履行上述合同。2017年4月28日，沈阳军区房管处与新时代医院签订了一份《军队房地产腾退协议书》，涉案房屋于2012年10月1日出租给海南双益医院管理有限公司，合同已于2015年9月30日到期，之后双方未续签合同，乙方一直未腾退房屋，现因军队政策要求，就腾退房屋相关事宜，达成如下协议：一、乙方必须于2017年6月30日前将所承租的房地产完好无损无条件交还甲方，结清水、电、燃气、供暖、物业费等相关费用，欠缴租金参照法院判决标准执行，如不能近期腾退，甲方将强制收回房地产，并依法追究乙方的全部责任……。2017年7月1日，新时代医院将涉案房屋交付给了沈阳军区房管处，但屋内尚有部分物品新时代医院未拿走。一审法院另查明：租赁期满后，新时代医院继续使用该涉案房屋，新时代医院只缴纳了2016年8月31日至2017年4月5日期间的租金800,000元，截止至2017年4月28日，新时代医院尚欠沈阳军区房管处租金1,312,320元（2015年10月1日至2016年9月30日租金1,343,200元+2016年10月1日至2017年4月28日租金769,120元－已付800,000元）。一审法院认为，新时代医院承租沈阳军区房管处的房屋用于经营，双方间形成了租赁合同关系，该租赁行为不违反法律法规的强制性规定，合法有效，现因租赁期限已届满，双方未在续签合同，新时代医院继续使用涉案房屋并拒不缴纳费用属违约，应承担相应的民事责任，故一审法院对沈阳军区房管处参照原租赁合同中关于2014年至2015年度1,343,200元租金标准要求新时代医院给付2015年10月1日至2017年4月28日尚欠沈阳军区房管处租金1,312,320元的请求予以支持，虽然双方均确认系2017年7月1日新时代医院才将涉案房屋进行的交付，但沈阳军区房管处只主张租金至2017年4月28日，系沈阳军区房管处对其自己权利的处分，一审法院准许。对于沈阳军区房管处主张的违约金，虽然合同期限已届满，但双方仍延用的该份租赁合同，依据合同关于乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金的约定，现双方已解除合同，沈阳军区房管处依据合同的约定只主张60日的违约金，系其对自己权利的处分，且该违约金数额在法律保护的范围内，故一审法院对沈阳军区房管处的该项主张予以支持。对于沈阳军区房管处主张新时代医院腾退房屋的请求，经查，新时代医院虽然将涉案房屋于2017年7月1日向沈阳军区房管处进行了实际交付，但新时代医院理应将房屋予以腾空，故一审法院对沈阳军区房管处的该项主张予以支持。对于沈阳军区房管处提出与新时代医院解除《军队房地产租赁合同》的请求，因双方就涉案房屋已于2017年7月1日进行了实际交接办理了解除，故一审法院对沈阳军区房管处的该项主张不再进行处理。对于新时代医院提出的沈阳军区房管处终止涉案房屋的租赁，导致新时代医院3000余万元的损失，沈阳军区房管处应承担赔偿责任或给予新时代医院安置补偿费，损失款项应当折抵房屋租金的辩解，因租赁期限已届满，在没有续签合同且沈阳军区房管处拒交租金的情况下，沈阳军区房管处解除合同要求新时代医院腾退房屋，且沈阳军区房管处亦给予了新时代医院合期的期限，符合合同及法律的规定，沈阳军区房管处并无过错，故一审法院认为新时代医院的辩解无依据一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳新时代医院于本判决生效后10日内将位于沈阳市和平区南五马路115号房屋腾空后完好无损的交付给原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处；二、被告沈阳新时代医院于本判决生效后10日内给付原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处2015年10月1日至2017年4月28日期间拖欠的租金1,312,320元；三、被告沈阳新时代医院于本判决生效后10日内给付原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处违约金241,776元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,931元，由原告中国人民解放军沈阳军区沈阳房地产管理处承担2721元，被告沈阳新时代医院承担18,210元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理处与海南双益医院管理有限公司签订《军队房地产租赁合同》后，海南双益医院管理有限公司将承租房产交予新时代医院使用，且沈阳军区房管处取得了涉案房产的对外租赁和管理权，故《军队房地产租赁合同》的合同效力及于沈阳军区房管处和新时代医院。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《军队房地产租赁合同》到期后，双方虽未续签合同，但新时代医院一直使用承租房屋，应认定《军队房地产租赁合同》继续有效，双方之间为不定期租赁关系。依据沈阳军区房管处与新时代医院签订的《军队房地产腾退协议书》，新时代医院应当于2017年6月30日腾退房屋。一审法院根据沈阳军区房管处诉请判决新时代医院腾退房屋并按照合同约定租金标准支付2015年10月1日至2017年4月28日的租金并无不当。关于新时代医院主张逾期交付租金违约金过高的问题。虽然双方合同中约定的逾期交付租金的违约金标准为日千分之三，但是沈阳军区房管处在起诉时主张的违约金数额为241,775元，该主张系沈阳军区房管处对其民事权利的合法处分。结合新时代医院欠付的租金数额，以及新时代医院提供的证据情况，本院无法认定该违约金数额过分高于新时代医院逾期支付租金给沈阳军区房管处造成的实际损失，故一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,931元，由沈阳新时代医院负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一七年十二月二十八日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。