广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终21147号上诉人（原审被告）：广州市珠光南景房地产有限公司，住所地广州市天河区华景街15号三楼自编301房。法定代表人：彭湛铁，职务总经理。委托诉讼代理人：郑志铠，该公司员工。被上诉人（原审原告）：叶祉新，男，1940年10月16日出生，汉族，住所地广州市天河区。被上诉人（原审原告）：罗凤好，女，1950年12月21日出生，汉族，住所地广州市天河区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：贾浩，广东广之洲律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李典，广东广之洲律师事务所律师。原审被告：广东金雅泰清洁服务有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路二街21号801房。法定代表人：黄惠国，职务总经理。委托诉讼代理人：刘春生，该公司法律顾问，联系地址。上诉人广州市珠光南景房地产有限公司（以下简称珠光公司）与被上诉人叶祉新、罗凤好、原审被告广东金雅泰清洁服务有限公司物权保护纠纷一案，上诉人珠光公司不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。珠光公司上诉请求：1.变更一审法院判决第一项、改判维修费用及恢复原状的费用由叶祉新、罗凤好承担；2.变更一审法院判决第二项、改判一审鉴定费用18000元由叶祉新、罗凤好承担。3.一审、二审诉讼费用由被珠光公司承担。事实和理由：一、涉案房屋保修期内，珠光公司己履行维修义务。由于涉案房屋属于顶楼，受雨水的影响大，又使用了较长的时间，防水结构老化属于正常的现象，期满后珠光公司不再承担保修责任。二、涉案相邻房屋天面已被原业主加建改造，鉴定公司并未排除加建花池和凉亭加重楼板负担而导致渗水的可能，广东金雅泰清洁服务有限公司应当承担相应的保修责任。三、珠光公司不存在侵权行为损害叶祉新、罗凤好的利益，无需承担侵权责任。四、一审法院因珠光公司在2015年7月对涉案物业进行过维修而认定房屋保修期限重新计算属法律适用错误。叶祉新、罗凤好辩称，不同意珠光公司的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。广东金雅泰清洁服务有限公司述称，同意一审判决，我方无需对案涉房屋漏水承担责任。事实与理由：一、造成案涉房屋漏水的历史及现实原因以及之前的处理过程均与我方无关，广东建准检测技术有限公司的建准签字[2017]0608关于《广州市海珠区江燕路南景园磐竹轩x座18xx房屋完损性鉴定报告》及后鉴定报告复议回复函己对此有明确结论。二、一审中，在我方被追加为被告后，珠光公司的委托代理人明确表示检测鉴定费用由其公司支付，在此前提下我方才同意检测鉴定，并且漏水责任完全与我方无关，要求我方支付检测费没有依据。三、所有责任归属均与我方无关，因此本案诉讼费我方无需承担。叶祉新、罗凤好向一审法院起诉请求：1.珠光公司支付叶祉新、罗凤好位于广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房屋维修费用60000元（暂计，以评估鉴定机构的结论为准），精神损失费50000元，合计人民币110000元；2.由珠光公司承担本案诉讼费用、鉴定费用;3.要求珠光公司对涉案房屋存在的渗漏质量问题进行处理，并达到国家规定的相关工程验收标准，或支付维修费用。一审法院认定事实：广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房屋的产权人是叶祉新、罗凤好，广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房屋的产权人原是黄金英，2016年1月30日变更为广东金雅泰清洁服务有限公司。珠光公司是涉案房屋楼盘的开发商。一审法院生效的(2008)海民三初字第3887号民事判决书查明，叶祉新、罗凤好与珠光公司于2007年5月14日签订《商品房买卖合同》，约定叶祉新、罗凤好向珠光公司购买广州市海珠区江燕路2xx号原灯泡厂的地块上兴建的南景园馨竹轩x座18xx房。2007年6月18日，珠光公司向叶祉新、罗凤好出具《交楼证明》，通知叶祉新、罗凤好到涉案房屋所属的康景物业管理中心办理收楼手续。叶祉新、罗凤好在前往康景物业管理中心处收楼时，因发现涉案房屋内客厅的天花及墙壁有渗漏问题而拒绝收楼。叶祉新、罗凤好为此多次向物业管理中心及珠光公司反映该问题并要求珠光公司解决，但双方就该问题一直未能达成一致意见，叶祉新、罗凤好遂于2007年11月27日在《交楼证明》下方空白处手写“因该套房屋的客厅天花及墙壁出现严重的渗漏问题，但开发商至今仍未进行处理，导致业主不能按照合同约定于2007年6月15日前办理收楼手续。”的字眼。同年12月3日，叶祉新、罗凤好向珠光公司邮寄《关于要求书面回复商品房渗漏质量问题导致业主不能按期收楼情况的函》，主要内容：本人购买的珠江南景园馨竹轩A座18xx房客厅天花、墙壁出现渗漏质量问题，本人从8月份开始多次以电话投诉及上门投诉的方式向贵司客户服务中心反映，并于2007年9月13日向客户服务中心递交了《关于南景园馨竹轩x座18xx房渗漏情况的函》，但贵司一直都采取拖延的方式，对业主的投诉置之不理，对房屋存在的渗漏质量问题迟迟不予处理，导致本人直到现在都不能收楼；等。2008年8月8日，叶祉新、罗凤好再次向珠光公司邮寄《关于要求明确答复交楼时间的函》，主要内容：关于珠江南景园馨竹轩x座18xx房存在的工程质量问题导致本人不能按期收楼事宜，本人于2007年8月份开始多次向贵司反映，并且以专函形式发至贵司反映情况（详见《关于要求书面回复商品房渗漏质量问题导致业主不能按期收楼情况的函》）；直至2008年3月份，贵司才派员对该套商品房存在的工程质量问题进行处理，但从3月份至今已经四个多月了，工程质量问题仍然未处理完毕，房屋渗漏情况依然严重，地面饰面砖大面积开裂起拱丝毫没有处理，质量问题处理进度非常缓慢，丝毫没有看到完工的迹象；在此，本人要求贵司向本业主作出明确答复：一、珠江南景园馨竹轩x座18xx房存在的工程质量问题何时才能完全处理完毕，并达到相关验收标准；二、按照合同约定，贵司应在2007年6月15日前将该套商品房交付业主使用，如今比合同约定的交楼时间已经延误了13个月有多，要求贵司明确答复本人何时才能交楼；等。珠光公司表示，其公司已分别于2007年12月15日和2008年8月12日收到叶祉新、罗凤好上述函件；对叶祉新、罗凤好在函件中反映的问题，其公司只确认客厅天花和墙壁有局部渗漏的痕迹，其公司在2007年12月15日首次收到叶祉新、罗凤好关于房屋维修问题的投诉后已于2007年12月底及时处理完毕。另外，珠光公司在诉讼期间已出示了涉案房屋的维修施工方案给叶祉新、罗凤好看，并表示因涉及商业秘密，其公司不同意将该维修施工方案作为证据提交给法院和叶祉新、罗凤好，如果叶祉新、罗凤好有需要时可以随时到其公司查阅；其公司并没有该房屋的维修施工图纸。叶祉新、罗凤好看了维修施工方案后认为，该方案没有时间，不够明确，对涉案房屋的施工过程没有全面描述，其对该方案有异议；其要求珠光公司最起码也要提交维修施工方案的复印件。诉讼中，叶祉新、罗凤好还提供了以下证据：落款为“南景园馨竹轩A座18xx房业主黄金英”于2008年12月8日出具的《证明》及所附照片，主要内容：珠江南景园馨竹轩A座18xx房，从2007年8月份开始，客厅天花及墙壁出现大面积渗漏现象，渗漏情况严重，开发商及物业公司当时均到场察看受损情况；2008年3月份，开发商派员对该套房屋存在的工程质量问题进行维修，维修过程把南景园馨竹轩x座18xx房及1805房的屋面保护层全部铲除，重做防水层及保护层，对南景园馨竹轩x座18xx房室内天花进行结构加固并重做批荡，因为工程维修质量差，渗漏情况反复出现，导致质量维修一直持续至今；由于南景园馨竹轩A座18xx房的质量维修需通过18xx房室内进行，因此，在整个质量维修过程中，也给本户造成了极大不便，要求开发商尽快彻底完成该项质量维修。落款为“南景园馨竹轩A座1805房业主杨扬”于2008年12月8日出具的《证明》及所附照片，主要内容：珠江南景园馨竹轩x座18xx房，从2007年8月份开始，客厅天花及墙壁出现大面积渗漏现象，渗漏情况严重，开发商及物业公司当时均到场察看受损情况；2008年3月份，开发商派员对该套房屋存在的工程质量问题进行维修，维修过程把南景园馨竹轩x座18xx房及18xx房的屋面保护层全部铲除，重做防水层及保护层，对南景园馨竹轩x座18xx房室内天花进行结构加固并重做批荡，因为工程维修质量差，渗漏情况反复出现，导致质量维修一直持续至今。珠光公司认为证据提交已超过举证期限，故不予质证。经审理，一审法院认定叶祉新、罗凤好在收楼过程中，发现涉案房屋客厅的天花及墙壁存在渗漏问题而拒绝收楼，并多次向物业管理中心和珠光公司反映上述问题及要求珠光公司维修。珠光公司在诉讼过程中也确认涉案房屋客厅的天花及墙壁有局部渗漏的痕迹，并在收到叶祉新、罗凤好关于房屋维修问题的投诉后已及时处理完毕。因此，对涉案房屋在珠光公司交付给叶祉新、罗凤好使用前，该房屋客厅的天花及墙壁存在渗漏现象的事实予以认定。一审另查，《商品房买卖合同》第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房，保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。叶祉新、罗凤好收楼后，由于房屋漏水，珠光公司多次对该房屋进行了维修，2015年7月，珠光公司最后一次进行全面补漏，由于现房屋还存在漏水，叶祉新、罗凤好于2016年10月31日向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼中，叶祉新、罗凤好申请对南景园馨竹轩x座18xx房屋客厅天花、墙面及阳台天花渗漏的原因以及修复所需要的费用进行鉴定和评估。经一审法院摇珠确认委托广东建准检测技术有限公司进行鉴定。珠光公司预交了鉴定费18000元。2017年5月15日，广东建准检测技术有限公司出具《广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx号房屋完损性鉴定报告》，内容主要是：现场损坏情况检查：1、18xx号房：⑴阳台：1号点顶板抹灰层局部有剥落、开裂、渗水痕迹，且有一条南北向裂缝，缝长约0.5m，缝宽约0.3㎜，损坏面积约为1.3㎡，据业主描述，顶板该位置曾做过环氧树脂灌浆，现为干燥状态，砂浆抹灰层局部有开裂现象。⑵客厅：1）北侧梁侧边抹灰层局部有发黑、发霉痕迹，面积约为0.12㎡。2）西墙有明显膩子抹灰处理的痕迹，据业主描述，2008年收楼时，西墙曾有渗水痕迹，随后渗水范围扩大至客厅顶板。3）顶板砂浆抹灰层大面积掉落，面积约为10.6㎡，局部有渗水痕迹，且有三处为滴水湿润状态，根据业主描述，2008年收楼时顶板开始出现渗水痕迹，2015年渗水情况变得更加严重，期间修复过多次；根据现场查勘，顶板曾做过碳纤维防水补强加固；现场采用渗漏巡检仪检测顶板含水率，数据显示，顶板中部含水率最大。⑶厨房：1）4号点顶板做过打孔灌浆处理，现未发现明显渗水痕迹。2）5号点顶板局部有轻微渗水痕迹和裂纹，现为干燥状态。2、18xx号房天面：（1）据现场查勘和业主描述，天面A号、B号区域（见房屋平面布置图）曾为花池，2015年花池全部拆除，其中B号区域局部有拆除痕迹，原位置仅为砂浆抹灰处理，个别位置有裂纹和水迹，现为湿润状态，A号区域与天面饰面层一致做法，经现场查勘和图纸复核，天面找坡层为西低东高。（2）6号点水管地面略湿润。⑶7号点天面地板砖有两块开裂。⑷西侧女儿墙多处有瓷砖开裂、起拱。主要检查情况综述，18xx号房阳台1号点顶板抹灰层局部有剥落、开裂、渗水痕迹，有环氧树脂灌浆修补痕迹，现为干燥状态，砂浆抹灰层局部有开裂；客厅北侧梁侧边模糊基层局部有发黑、发霉痕迹；西墙有明显腻子抹灰处理的痕迹；顶板砂浆抹灰层大面积掉落，局部有渗水痕迹，且有三处为滴水湿润状态，有碳纤维防水补强修补痕迹；厨房4号点顶板做过打孔灌浆处理，现未发现明显渗水痕迹；5号点顶板局部有轻微渗水痕迹和裂纹，现为干燥状态；18xx号房天面，A号、B号区域花池全部拆除；6号点水管地面略湿润；7号点天面地板砖有两块开裂；西侧女儿墙多处开裂、起拱。鉴定结论，根据上述检查情况分析：1号点和2号点阳台顶板渗水原因主要为天面饰面层防水措施不足，水通过防水缺陷和裂缝位置渗下：3号点客厅顶板和墙体渗水原因主要为天面饰面层防水措施不足，水通过防水缺陷处渗下积累在饰面层，后期拆除天面花池的施工可能一定程度影响了天面层的防水，加剧了客厅顶渗水趋势；4号点和5号点顶板渗水原因主要为天面饰面层防水措施不足，天面层水管的水和雨水通过防水缺陷和裂缝位置渗下。应对房屋渗漏位置和屋面饰面层做好防水补漏处理。处理建议，应对18xx号房屋渗漏位置和屋面饰面层做好防水补漏处理；聘请有资质的公司进行安全文明施工。对此鉴定结论，珠光公司提出异议，认为本鉴定结论不全面，不能作为判决依据，请重新对造成涉案房屋屋面漏水的根本原因进行鉴定，以查明本案侵权事实的因果关系。事实理由：鉴定结论“天面饰面层防水措施不足，水通过防水缺陷和裂缝位置渗下”，并未说明是何原因造成的防水缺陷和裂缝。据我司维修单位反馈的意见，涉案房屋的漏水加剧，并非房屋本身的质量问题也不是维修方案错误，而是相邻18xx房露台天面的施工，加建花池、凉亭等加重了楼板的负荷，造成防水层破坏及楼板裂缝从而导致渗漏持续恶化。目前的鉴定结论无法明确上述问题，为查明渗漏原因及责任，请鉴定机构重新鉴定上述事项。2017年7月25日，广东建准检测技术有限公司出具《鉴定报告复议回复函》，内容主要是，关于广州市珠光南景房地产开发有限公司对建准建字[2017]0608号房屋完损性鉴定报告的异议回复如下：对鉴定异议书中“对造成涉案房屋屋面漏水的根本原因进行鉴定，”其中报告中所述的1号、2号、4号、5号渗水点的结论“天面饰面层防水措施不足”、“防水缺陷处”等缺陷产生的主要原因为房屋天面处于日晒雨淋的使用坏境，房屋已使用多年，防水构造措施逐渐老化失效引起；3号渗水点原因除防水材料老化之外，原拆除天面花池的施工可能在一定程度影响了天面层的防水构造，加剧了客厅顶板的渗水趋势。据悉，原来渗水情况一直都存在，但是不是因为加建花池和凉亭加重楼板的负荷，因花池已拆除现场鉴定无法考证。2015年拆除花池后客厅3号点渗水情况加剧，只能证明拆除花池对渗水有影响，在鉴定报告中的结论已经做出判定。至于“裂缝”产生的主要原因是屋面混凝土楼板受温度收缩引起的，属于收缩裂缝，在一定程度上拆除花池也可能造成裂缝的发展。现场鉴定时，部分裂缝已经做了灌浆处理。综上所述，广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩A座18xx房渗水的主要原因为屋面防水措施部分老化失效，天面水从缺陷和裂缝处渗下，以及后期拆除花池施工可能进一步影响屋面防水措施，加剧了屋面渗水。一审庭审中，双方当事人确认广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩A座18xx房原业主黄金英是第二手业主，在叶祉新、罗凤好购房后购买该房屋，叶祉新、罗凤好、珠光公司认为不清楚黄金英何时进行过装修，第一手交楼时是毛坯交房。广东金雅泰清洁服务有限公司确认黄金英是第二手业主，广东金雅泰清洁服务有限公司是第三手业主，认为叶祉新、罗凤好房屋收楼后反复漏水，黄金英才对天面进行铺地砖，铺地砖是涉案物业公司介绍施工队过来施工，是业主支付装修费用。叶祉新、罗凤好表示收楼至今，珠光公司已经派人来维修过房屋大约15、16次，客厅、阳台、洗手间、厨房一直都有渗漏，渗漏具体原因不清楚。珠光公司认为叶祉新、罗凤好所述的维修次数过多，应该是进行过7、8次维修，每次的维修又分成几次小维修。双方当事人确认涉案物业最后一次维修在2015年7月，叶祉新、罗凤好认为是珠光公司聘请施工队对广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房的露台（即18xx房漏水部分对应的天面同等面积）进行施工，但露台没有全部维修，只对女儿墙以及北边花基进行拆除，且没有维修完毕就停工。珠光公司认为根据叶祉新、罗凤好提供的维修方案，对叶祉新、罗凤好的房屋进行维修需通过18xx房屋的天面进行维修，且进行过多次维修，维修后的地方没有再出现问题，但之后叶祉新、罗凤好的房屋又有别的地方渗漏，认为原因是相邻18xx房改建、加建行为造成。广东金雅泰清洁服务有限公司认为珠光公司拆除其天面露台上的花基后没有做防水措施处理，其露台上的花池、鱼池、凉亭不在叶祉新、罗凤好的房屋对应的位置上方，对叶祉新、罗凤好房屋渗漏没有影响，不是叶祉新、罗凤好房屋漏水的原因，不同意拆除，且已经停止使用花池、鱼池。叶祉新、罗凤好为证实其主张，一审中还提供了如下证据：1、商品房买卖合同，证明叶祉新、罗凤好与珠光公司签订《商品房买卖合同》，叶祉新、罗凤好向珠光公司购买广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房屋，合同有约定保修责任；2、交楼证明，证明2007年6月18日，珠光公司通知叶祉新、罗凤好收楼，叶祉新、罗凤好前往收楼时发现涉案房屋客厅天花及墙壁有渗漏问题而拒绝收楼；3、民事起诉状；4、关于要求明确答复交楼时间的函；5、关于珠江南景园馨竹轩x座18xx房质量问题处理的函；6、关于要求书面答复商品房渗漏质量问题导致业主不能按期收楼情况的函；7、南景园馨竹轩A座18xx房业主黄金英证明；8、南景园馨竹轩x座18xx房业主杨扬证明；9、（2008）海民三初字第3887号民事判决书，证据3-9拟证明2007年7月至2008年3月，叶祉新、罗凤好向珠光公司交涉房屋质量问题，但珠光公司迟迟不进行处理。直到2008年3月，珠光公司才派人对房屋进行处理，但是处理后因维修质量差，渗漏问题一直没有得到解决。2008年9月20日，叶祉新、罗凤好接收了涉案房屋，但是对收楼后房屋的质量问题保留追究权利。2008年10月30日，叶祉新、罗凤好向海珠区人民法院起诉珠光公司，要求珠光公司支付逾期办证违约金、修整期补偿金、误工费、交通费、通信费等。经（2008）海民三初字第3887号判决书判决确认，涉案房屋在交付前客厅天花及墙壁存在渗漏现象的事实。叶祉新、罗凤好的邻居也出具了房屋渗漏及维修质量差的相应证明；10、2013年6月25日人民调解登记表；11、施工方案及关于协调解房屋质量维修事宜；12、2013年11月29日人民调解登记表，证据10-12拟证明因为每次维修都需要从邻居A座18xx房屋中通过，所以也需要邻居的配合，邻居也是不堪其扰，很多时候叶祉新、罗凤好还不得不请居委会、街道办事出面帮忙协调；13、维修记录；14、2015年7月29日，康景广州地区维修部出具的《南景园馨竹轩x座18xx房天面渗漏维修施工方案》；15、珠江投资股份有限公司罗马家园业务联系单，内容：日期，2015年8月26日，南景园馨竹x18xx户业主来电投诉家里客厅天花、墙面及阳台天花每逢下雨天都出现不同程度的渗水现象，严重影响日常生活。项目接到投诉后考虑到现场渗水现象较为严重，及时向地区工程中心质安部同事反映现场情况，并于2015年8月19日与质安部同事一起到现场查看（详见会议签到表}，从现场情况及物业管理处了解到，此户收楼开始就已经存在外墙及天花渗水的现象，公司多次安排人员处理渗水及对天花楼板进行碳纤维加固，但都未能根治渗水现象。另外18xx户客厅位置对上的楼层属于18xx户型的露台，而18xx户业主对露台进行改造，女儿墙周边增加了花池与树池（详见附件图片）、露台地面重新铺设地板砖，并且业主还在露台上建造了一座凉亭及鱼池，从而加重了楼板的荷载，使楼板开裂更为严重。此前（即2015年6月份）因业主多次投诉及公司客服的催促，项目再次委托合创维修队进行维修，并把露台一边的花池拆除，并凿开地面装饰面进行防水处理（详见附件图片），维修后对应此处的天花已不再渗水，但一场暴雨过后客厅其他部位的天花及阳台天花又再次出现渗水。为尽快处理南景园馨竹x18xx渗水的问题，项目建议拆除18xx户型客厅对应露台所有的花池，凿除地面装饰面后进行防水处理，防水处理后只恢复地板砖，并签发维修单委托广东合创工程总承包有限公司（即合创维修队）进行施工，此次维修费用预估约6万元，所产生的维修费用将从原责任单位广东韩江建筑安装工程有限公司的质保金中扣除。妥否！请领导批示。审核人同意。主送单位回复意见及落实情况：2015年8月27日，不同意，本身到底是工程质量问题还是由于业主加建造成的质量问题？如果是由于业主在露台的加建造成的质量问题，是物业公司管理不善造成的，不应该再由开发商一直维修。2015年8月28日，为什么多次维修反复出现？造成漏水的原因是什么？证据13-15拟证明从2009年8月一直到2015年8月，叶祉新、罗凤好多次向物业及珠光公司反映漏水问题，珠光公司和物业方也进行了一些处理，但是都未能根治渗水问题，根据珠光公司估算，要解决渗漏问题，维修费用大约为6万元。2015年8月底，珠光公司明确告知不再对涉案房屋进行维修；16、房屋漏水情况照片若干张，拍摄时间为2017年1月春节期间，证明涉案房屋渗漏问题至今仍未解决。一审经质证，珠光公司对叶祉新、罗凤好证据的意见如下，对证据1-9，13的真实性、合法性、关联性无异议;对证据10、12由于我方没有参与，请法庭调查核实;对证据11真实性、合法性确认，但认为应将18xx房的业主追加为第三人;对证据14，是我方委托的维修部出具的涉案房屋维修方案，通过该方案第二点可看出，经过勘察，发生渗漏的原因是相邻房屋18xx房的天面、内侧花基女儿墙渗漏导致，即涉案房屋的渗漏是与相邻房屋的业权人有利害关系;对证据15真实性、合法性、关联性确认，但认为也证明了涉案房屋的渗漏原因与相邻房屋的改建、加建行为有关;对证据16，由于是复印件，也不清楚拍摄时间，故对真实性、合法性、关联性不确认。广东金雅泰清洁服务有限公司认为证据1-10与其无关，对真实性、合法性、关联性不确认，对证据中原来的业主黄金英的证明陈述没有异议，原业主一直没有进行任何修补；对证据11-15的真实性、合法性、关联性均没有异议，认为18xx房一直配合施工工作，2015年8月以后叶祉新、罗凤好明确不施工维修，中途停止施工；对证据16-18的真实性、合法性、关联性均没有异议，与我方无关，相片不是对应叶祉新、罗凤好渗漏的位置，18xx房间以及通道对应整体位置没有漏点，并非18xx房对应18xx房位置的天面。珠光公司为证明其主张，一审中提交了以下的证据：1、涉案相邻房屋馨竹轩x座18xx房不动产权证，证明该房屋产权人为广东金雅泰清洁服务有限公司；2、18xx房天面现状照片，证明涉案相邻房屋馨竹轩A座18xx房天面进行过铺设地板砖、加建凉亭、花池、水池等改造，与涉案房屋发生渗漏有一定的因果关系。叶祉新、罗凤好认为未经鉴定机构鉴定，与本案房屋渗漏无关。广东金雅泰清洁服务有限公司确认原业主对天面进行过铺设地板砖、加建凉亭、花池、水池等改造，但认为不在叶祉新、罗凤好房屋漏水对应的位置，与涉案房屋发生渗漏无关。一审法院认为：叶祉新、罗凤好与珠光公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。涉案房屋在叶祉新、罗凤好收楼之后，房屋客厅、阳台、洗手间、厨房均曾有过渗漏，虽经珠光公司派人多次维修，但现场检查，现18xx房阳台顶板抹灰层局部有剥落、开裂、渗水痕迹，砂浆抹灰层局部有开裂；客厅北侧梁侧边抹灰层大面积掉落，局部有渗水痕迹，且有三处为滴水湿润状态，18xx房天面区域花池全部拆除，部分水管地面略湿润，地板砖有两块开裂，西侧女儿墙多处开裂、起拱，等。经委托鉴定机构对渗水原因进行分析，认为主要为天面饰面层防水措施不足，水通过防水缺陷和裂缝位置渗下，后期拆除天面花池的施工可能一定程度影响了天面层的防水，加剧了客厅顶渗水趋势。珠光公司在2015年7月对涉案物业最后一次进行维修，叶祉新、罗凤好房屋保修期应从此重新开始计算，叶祉新、罗凤好在2016年10月31日提起诉讼，珠光公司认为已过保修期不需承担责任的抗辩，不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，珠光公司应承担保修责任，对房屋渗漏位置和天面饰面层做好防水补漏处理。叶祉新、罗凤好与广东金雅泰清洁服务有限公司是上下相邻房屋的所有权人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。广东金雅泰清洁服务有限公司作为广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房的现业主，有义务协助叶祉新、罗凤好维修房屋，并在叶祉新、罗凤好聘请有资质的专业维修单位对广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房的漏水点部位和对应的广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房天面露台进行防水维修时提供方便，维修费用及恢复原状的费用应由珠光公司负责。广东金雅泰清洁服务有限公司在珠光公司维修叶祉新、罗凤好房屋后才购买18xx房，叶祉新、罗凤好要求广东金雅泰清洁服务有限公司承担责任缺乏依据，不予采纳。叶祉新、罗凤好基于房屋物权保护主张权利，其要求珠光公司、广东金雅泰清洁服务有限公司赔偿精神损害抚慰金50000元，缺乏依据，不予采纳，予以驳回。至于鉴定费，受理费，由于叶祉新、罗凤好房屋漏水质量问题发生在珠光公司的保修期内，应由珠光公司承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十九条、第八十四条、第八十八条、第九十二条和《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项的规定，于2017年9月27日作出如下判决：一、叶祉新、罗凤好在判决生效之日起30日内，聘请有资质的专业维修单位对广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房的漏水点部位和对应的广州市海珠区江燕路南景园馨竹轩x座18xx房天面露台进行防水维修，修复完好至符合国家相关房屋质量验收标准，并在维修完毕之后将施工破坏部分恢复原状，广东金雅泰清洁服务有限公司在叶祉新、罗凤好进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费用及恢复原状的费用由广州市珠光南景房地产有限公司负责。二、一审案件鉴定费18000元由广州市珠光南景房地产有限公司负担（已支付）；三、驳回叶祉新、罗凤好的其它诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费2500元，由广州市珠光南景房地产有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：案涉房屋确实存在受损事实，受损来源均是屋面防水工程。珠光公司表示：案涉房屋质量确实存在问题，但房屋已经超过了保修期，且广东金雅泰清洁服务有限公司的加建行为也是房屋受损原因之一，故应由三方共同承担修复的相关费用。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：珠光公司应否承担案涉房屋的修复义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中，根据案件查明事实显示，案涉房屋在珠光公司交付给叶祉新、罗凤好使用之前以及房屋交付使用之后，连续多次出现了争议部位的渗漏现象，虽然珠光公司也先后派人维修，但从鉴定机构所出具的鉴定报告的内容，可以认定珠光公司的维修并没有实际完成全面修缮完毕的义务,因此,该房屋质量瑕疵的侵害行为一直持续发生至今,一审法院据此判令珠光公司承担案涉房屋的修复义务,具有事实及法律依据,本院予以维持。珠光公司上诉提出屋面防水的保修期已经期满，故其不应承担维修责任，对此,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定,珠光公司的该上诉理由缺乏理据,本院不予采信。至于珠光公司上诉主张广东金雅泰清洁服务有限公司承担责任的问题，从鉴定机构的相关鉴定意见审查来看，并没有直接证据证明叶祉新、罗凤好的房屋受损与广东金雅泰清洁服务有限公司的加建行为之间存在必然的因果联系，故珠光公司主张广东金雅泰清洁服务有限公司承担责任，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，珠光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由广州市珠光南景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十五日书记员  袁蕾游瑞娜