云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2822民初594号原告：曾苏，女，1991年9月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：何建文、杨敬娜，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳合力天地房地产开发有限公司。社会统一信用代码：91532800688595996F。住所地：云南省西双版纳州景洪市民航路**号。法定代表人：唐圣林，董事长。委托诉讼代理人：李孙明，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：丁承中，系公司法律顾问，特别授权代理。原告曾苏与被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司（以下简称合力天地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾苏的委托诉讼代理人何建文、杨敬娜，被告合力天地房地产公司的委托诉讼代理人李孙明、丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾苏向本院提出诉讼请求：请求判决被告承担逾期交房违约金46,169元（50元/天×60天+415,094元×0.0002×520天）。事实及理由：2013年7月4日，原、被告签订《商品房购销合同》约定原告购买被告开发的位于勐海县勐海镇××广场小区××单元××房，房屋总价款为415,094元。合同第九条约定：交房日期为2014年10月31日，若逾期交房，被告承担本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，每天50元的违约金；逾期交房超过60天直至实际交房之日止，被告按照原告已付房款的万分之二乘以逾期天数，向原告支付违约金。合同第十二条约定被告逾期未能给原告办理房屋所有权证，应向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。被告于2015年6月29日发布交房公告，原告来接房时发现该房屋还在施工中，不符合交房条件，遂拒绝接房，直至2015年11月16日才通过竣工验收。被告在明显不符合交房条件的情况下勉强交房，该交房行为应属无效，被告合法有效交房日期应认定为2015年11月16日，被告逾期交房已经长达11月之久，被告已明显构成违约。综上所述，被告的行为严重损害原告合法权益，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告合力天地房地产公司辩称，二期、三期房屋在合同约定的交房时间内已竣工合格，由于勘察、施工、设计、监理等单位未能同时集中在一起进行竣工验收，所以才会到2015年11月16日竣工验收的情况。被告仅为协助原告办理房屋所有权证，原告未能交齐办证所需的材料，最终导致被告无法向房产登记机关提交办证资料，被告并不构成违约。本案在审理过程中，原告曾苏为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》1份，欲证明双方于2013年7月4日签订商品房买卖合同并约定被告逾期交房违约金计算方式；2.《交房公告》1份，欲证明被告在明知不符合交房条件的情况强行于2015年6月29日发布交房公告的事实；3.《工程竣工验收报告》1份，欲证明该套房屋竣工验收合格日期为2015年11月16日。经质证，被告合力天地房地产公司对证据1、2、3的合法性、真实性无异议，但不认可原告的证明内容。本院认为，原告提交的证据1、2、3来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告合力天地房地产公司针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》1份，欲证明验收交房是建设单位组织验收合格后交房，而不是以第三方组织验收及备案为交房合格标准；办证被告只是协助办理，前提是原告需要提交相关的办证资料给被告并缴纳相关税费；补充协议中约定了辅助设施分摊到各家各户，被告也确实安装了可视对讲系统，对原告在接房时认可并缴纳了相关费用，因此原告的诉讼请求没有法律依据。二、三期的合同中特别约定原告要提交办证授权委托书；2、《（2016）云2822民初595号民事判决书》；《（2017）云28民申47号民事裁定书》；《交房公告》各1份，欲证明勐海县法院（2016）云2822民初595号民事判决书已法律生效，并经州法院（2017）云28民申47号民事裁定书裁定驳回陈丽娟、李海忠再审申请。该（2016）云2822民初595号民事判决书确认的法律事实：“被告所开发的勐海广场项目于2014年11月26日经建设、勘察、设计、监理竣工验收合格。”证明勐海广场一期工程竣工验收合格时间2014年11月26日。为此，被告于2014年10月28日在西双版纳以公告形式通知勐海广场一期业主于2014年10月31日前办理房屋交接手续。因部分业主仍未接房，被告于2015年6月15日再次在西双版纳公告购房业主逾期未办理接房构成违约，将向法院提起诉讼。故被告未违约逾期交房给原告；3、《公告》1份，欲证明原告未按合同约定和规定向被告提交办证资料，被告以合同约定没有违约，逾期向产权登记机关提交办证资料。被告已于2017年6月21日以发布公告的方式再次催原告提交办证资料；4、《勐海广场改造项目安防监控工程承包合同》1份，欲证明被告不应返还原告主张的附属设施费。被告确实超出合同约定安装了安防彩色楼宇系统，符合双方补充协议的约定，原告收取分摊的附属设施费，符合双方的约定；5、《房屋验收移交表》；《业主接房流转表》；《钥匙领用登记表》各1份，欲证明被告未逾期交房。最早的业主是在2014年11月6日就接房了。因此被告于2014年10月31日前交房符合双方约定，被告并没有违约。经质证，原告对证据1、5的真实性、合法性予以认可，但是对被告所要证明的内容不认可；对证据2真实性、合法性无异议，但是与本案无关；对证据3、4与本案无关，不予认可。本院认为，被告合力天地房地产公司提交的证据1、2、4、5内容客观真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信；对证据3，该公告系原告已经向本院起诉后，被告才发出的公告，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年7月4日签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于勐海县勐海镇××广场小区××单元××房，房屋总价款为415,094元。双方约定于2014年12月31日交房，并约定逾期交房60日内被告按每天50元向原告支付违约金，逾期60日后被告按原告已付款的0.02﹪乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后原告按约定付清了被告购房款。被告合力天地房地产公司于2015年6月29日在西双版纳报上刊登了交房公告，被告所开发的楼盘工程质量实际验收合格时间为2015年11月16日。本院认为，原告曾苏与被告合力天地房地产公司之间形成合法、有效的商品房预售合同关系。原、被告双方应严格按双方约定的合同履行自己的义务，原告曾苏按合同交付了购房款履行了自己的义务，而被告合力天地房地产公司没有按合同约定时间交房属违约行为，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本院认为，原、被告双方在签订的《商品房购销合同》中明确约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以西双版纳报纸公告形式通知乙方办理交接手续。”根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。”工程质量验收是一种独立的验收项目，只要验收合格，建设工程即可交付使用。被告所承建的工程验收合同时间为2015年11月16日，合同约定交房时间为2014年12月31日，逾期交房320天。即60天×50元＋415,094元×0.0002×260天=24,585元。对原告要求被告支付逾期交房违约金46,169元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：一、被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾苏支付逾期交房违约金24,585元；二、驳回原告曾苏其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费954元，减半收取477元，由被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司负担254元，原告曾苏负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 丽二〇一七年十二月二十七日书记员 罗玉钰