北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017）京0101民初7912号原告：高丽凤，女，1970年12月18日出生。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙航，北京市齐致律师事务所律师。被告：北京中通房地产开发有限公司，住所地北京市东城区永定门外定安里甲11号。法定代表人：张振东，总经理。委托诉讼代理人：谢海强，男，1982年7月18日出生。委托诉讼代理人：窦锴，男，1975年3月20日出生。被告：地雅投资管理集团有限公司，住所地北京市海淀区翠微园北里**号。法定代表人：张北辰，总经理。委托诉讼代理人：赵艺，女，1992年7月18日出生。原告高丽凤诉被告北京中通房地产开发有限公司、被告地雅投资管理集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高丽凤委托诉讼代理人纪宏建，被告北京中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）委托诉讼代理人窦锴、谢海强，被告地雅投资管理集团有限公司（以下简称地雅公司）委托诉讼代理人赵艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丽凤向本院提出诉讼请求：要求解除原告与被告中通公司于2009年11月30日签订的《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》（以下简称涉诉协议书），并判令中通公司、地雅公司承担违约责任，并退还原告已付购房款294316元、公共维修基金2086.97元、印花税147.16元、契税4414.74元。中通公司、地雅公司连带赔偿原告购房差价赔偿金2715734元（暂按45000元/平方米计算，最终以法院评估为准）。事实与理由：2007年，原崇文区人民政府为了贯彻执行《北京市加快城市危旧房改造实行办法》的文件精神，同意被告中通公司会同当地×××街道办事处成立×××危改办公室，负责×××拆迁。被告中通公司是被告地雅公司为落实该拆迁项目专门的项目单位，中通公司的人事、财务均由被告地雅公司安排。原告不属于拆迁范围内的居民。因被告中通公司在拆迁过程中其工作人员的违规操作，原告从中介得知中通公司在销售房屋，故原告于2009年11月30日与被告中通公司签订安置协议。原告按房屋面积为66.89平方米，每平米4400元标准向被告中通公司指定的个人账户支付购房款300964.87元。后因中通公司违规操作，中通公司和地雅公司的负责人即实际控制人张某被公安机关采取强制措施。张某在刑事案件侦查期间，出具保证书，保证妥善处理拆迁房问题，并由地雅公司担保履行。原告认为，原告虽非拆迁安置范围内的居民，但本案原告所购买的是回迁安置房的指标，应受法律保护。现该拆迁项目已由政府另行组织执行，原告无法取得购买的房屋，合同目的无法实现，被告中通公司已构成根本违约。因原告已支付的房款无法返还，导致原告的权利受损，故原告依据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖案件的指导意见第24条提出诉请。地雅公司实际收取了原告的购房款，且张志利承诺地雅公司承担责任，故原告认为地雅公司亦应承担责任。被告中通公司辩称，被告收到购房款，但是×××项目为危改拆迁项目，回迁安置房在性质上属于政策性保障住房。原告并非×××的被拆迁居民，没有购买回迁安置住房的资格。该危改回迁安置项目所建房屋尚未竣工，房屋未经国家有关部门批准上市交易，亦没有房屋预售许可。故安置协议违反相关法律强制性规定，应认定无效，不存在解除问题。合同无效产生的法律后果是返还依合同取得的财产。中通公司在出售房屋时知道原告没有拆迁资格，但为了收拢资金，向外出售回迁安置房屋。原告从中通公司处直接购买房屋，在签订安置协议时亦明知其没有购房资格购买回迁安置房，主观上存在过错。被告曾给予原告拆迁补偿，原告应返还。张某曾任中通公司董事会成员，其个人意见不代表公司。被告地雅公司辩称，被告地雅公司并非适格被告。中通公司和地雅公司是两个独立法人，地雅公司不是中通公司的股东，中通公司也不是地雅公司在×××项目中的项目单位，二者之间没有任何控制关系。两个公司之间只有经济上的往来，不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人利益、逃避债务的情形。被告地雅公司与原告之间没有合同关系，该公司没有收到原告的任何款项，故被告地雅公司没有与原告解除安置协议、退赔购房款的义务。张某仅是地雅公司一名高级管理人员，非股东，无权代表地雅公司对外实施法律行为，其超出授权范围的法律行为无效。不存在张某为处理拆迁房问题出具保证书的事实。地雅公司不应为中通公司承担连带责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：中通公司系原崇文区×××危改项目的拆迁实施单位。原告高丽凤并非该危改项目拆迁范围内的居民，在该项目区域内不享有房屋权益。2009年11月30日，中通公司作为甲方与高丽凤作为乙方签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》，约定甲方安置乙方×××号楼×××单元×××层×××号一居室,建筑面积66.89平方米。楼房建设期三年，乙方需自行周转，并承担周转期间发生的各项费用，周转时间2009年11月30日至2012年11月29日。回迁购房款合计294316元，公共维修基金2086.99元。所购房屋产权归乙方所有，平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理，承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。本协议一式四份，甲乙双方各一份，危房改造及房地产管理部门二份。安置协议关于乙方在×××危改区内原住址、原建筑面积、折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定处均为空白。签订涉诉协议书后，原告于2009年12月7日向中通公司支付房款294316元，中通公司向原告开具发票。原告支付公共维修基金2086.97元、印花税147.16元，契税4414.74元。对此，中通公司认可收到全部购房款和公共维修基金、印花税及契税。地雅公司称没有收到任何钱款。原告出具房价计算表一张，该表就承租人或产权人、原住址等信息处均为空白，仅记载回迁购房人为高丽凤，安置房屋的信息。对此，原告主张购买的是安置指标，非房屋。对此，被告中通公司认可真实性，但认为其系出售房屋，并非出售安置指标。被告地雅公司的质证意见同被告中通公司一致。原告提交中通公司的法定代表人张振东、张某2等人的谈话录音证据，拟证明二被告存在主体混同的问题，且中通公司的法定代表人认可涉诉安置协议的有效性，认可由二被告承担连带责任。对此，二被告均不认可真实性，不认可证据的证明目的，认为即使是法定代表人作出主观判断，其无权认定合同效力和公司主体是否混同。被告中通公司提交《关于东城区×××房改带危改项目继续纳入危改范围的函复意见》，记载×××房改带危改项目继续纳入危改范围，回迁住宅产权按照经济适用住房产权管理；被告中通公司提交《关于对崇文区×××危改项目有关问题的回复意见》，记载回迁住宅部分全部用于危改区拆迁居民就地安置，产权性质为按照经济适用住房产权管理。对此，原告称真实性无法核实，认为文件均已超过其记载的有效期两年。本案所涉房屋产权性质虽按照经济适用住房管理，但并不是严格意义上的政策性保障住房，而是房改房，可以出售。被告地雅公司认可真实性。被告中通公司提交《关于同意崇文区×××危改项目采用房改带动危改政策进行改造的批复》和《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，拟证明涉诉协议书涉及的×××项目为房改带危改项目，其用地采取非市场化方式进行，故具有福利和保障属性。对此，原告认为材料都是复印件，不认可。被告地雅公司认可真实性。被告地雅公司提交（2014）通民初字第13158号民事判决书和企业信用信息公示报告，证明2009年3月12日至2015年8月11日期间，×××公司为中通公司的股东，占股67.96%，该公司作为国有企业，不可能允许中通公司和地雅公司主体混同，张某也不可能左右该公司。对此，原告认可真实性，不认可证明目的。被告中通公司认可真实性。庭审中，原告申请调查张某刑事案卷中留存的保证书以及原告的购房合同。经本院向北京市公安局东城分局调取全部刑事侦查案卷，相关档案中无张某的保证书，有原告与被告中通公司于2009年11月30日签订的《崇文区某危旧房改造回迁安置协议书》及房价计算表。该份协议文本较原告提交的协议版本，增加约定了被拆迁人在危改区原住址为×××号院×××楼×××门×××号（正式住房2间），正式户口0人，安置人口1人，分别是高丽凤。房价计算表中则记载原住址×××号院×××楼×××门×××号的原承租人或产权人为王某，购房人高丽凤。对此，双方当事人认可本院调查的真实性。原告称法院调取的证据与原告提交的证据不一致，原告提交的是空白的，法院调取的证据是完整的。指标来源是北京市东城区×××号院×××楼×××门×××号，产权人是王某。被告中通公司称协议第2条关于北京市东城区×××号院×××楼×××门×××号的相关描述，与协议内容是一致的，实际购房人不是×××的拆迁居民，只是想让该协议形式上像拆迁协议。协议上的地点不是高丽凤的地址，其没有该套房屋。被告实际规划设计的回迁房数量是按照拆迁户的50%设定的，不可能一户拆迁居民对应一套回迁房。被告地雅公司认可中通公司的陈述。原告申请调取（2015）东刑初字第489号刑事判决书，拟证明张某是中通公司及地雅公司的实际控制人，二被告有关联，存在主体混同。对此，二被告认可刑事判决书的真实性，但不认可证明目的。上述事实，有当事人当庭陈述，《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》，房价计算表，（2015）东刑初字第489号刑事判决书等证据在案为证。本院认为：根据本案查明的事实，与中通公司签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》的原告高丽凤不是×××地区的被拆迁居民。涉诉协议书上的有关拆迁信息均是中通公司违规操作制作的虚假信息，目的是为了让有关拆迁主管部门认为原告是拆迁户，进而取得回迁安置房。对此，签约的原、被告双方均知情。因原告不是被拆迁居民，其签订拆迁安置协议书违反了国家颁布的有关法规，且×××拆迁工作至今未完成，仍有大量居民尚未得到拆迁安置，故签约双方的行为损害了未被安置的拆迁居民的安置利益，属于损害公共利益，故原告与中通公司签订的协议书依法应当认定为无效。协议无效，中通公司收取原告的钱款依法应当予以返还。关于原告主张的损失赔偿，因订立协议时双方明知原告不是被拆迁居民，双方对协议无效的后果均有过错，故原告要求被告赔偿购房差价损失，缺乏依据，本院不予支持。但中通公司收取原告支付的钱款并占用数年，而协议无效确实使原告丧失了购买其他住房的机会，故中通公司在返还已收钱款的同时应向原告赔偿利息损失，利息的计算标准可参照借款利息的四倍予以确定。原告要求解除该协议书，缺乏法律依据，本院不予支持。因地雅公司与中通公司均是依法注册成立的独立法人，原告与地雅公司不存在合同关系，且原告未提供充分证据证明地雅公司同意为中通公司所负债务承担保证责任，故原告要求地雅公司承担连带返还钱款和赔偿损失的责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京中通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告高丽凤已付购房款二十九万四千三百一十六元、公共维修基金二千零八十六元九角七分，印花税一百四十七元一角六分，契税四千四百一十四元七角四分；二、被告北京中通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内按同期银行贷款利率的四倍向原告高丽凤支付前述已付购房款、公共维修基金、印花税及契税自二〇〇九年十二月八日至本判决生效之日止的利息损失；三、驳回原告高丽凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30934元，由原告高丽凤负担15467元（已交纳），被告北京中通房地产开发有限公司负担15467元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘钧强人民陪审员  肖碧南人民陪审员  吴治民二〇一七年十二月二十六日法官 助理  王 威书 记 员  孙 颖