浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0382民初3735号原告：包乐秋，女，1971年9月4日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：徐佩素，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：高建海，男，1976年1月30日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：陈文林，乐清市中一法律服务所法律工作者。第三人：陈汉根，男，1965年10月10日出生，汉族，住乐清市。原告包乐秋与被告高建海、第三人陈汉根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序于2017年9月29日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐佩素、被告的委托诉讼代理人陈文林、证人郑某到庭参加诉讼，第三人陈汉根经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包乐秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原告与第三人签订的原房屋租赁合同及补充协议；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告系从事服装生意的个体工商户，于2004年起承租第三人陈汉根所有的位于乐清市商铺开服装店，店名为“乐清市柳市君子兰时装商行”。2012年2月9日，原告与第三人签订《租赁合同》承租上述商铺，约定租赁期间为2012年3月1日至2017年3月1日止，每年租金为人民币50万元。合同签订之日原告付定金5万元，余款245万元于2012年3月1日前付清。原告依约支付了租金和定金。2012年5月16日，因原告将于2012年7月对店面进行豪华装修，双方又签订了一份补充协议（以下简称2012年补充协议），第三人承诺在原合同到期后继续将房屋出租给原告使用5年，并对违约造成原告的装修及品牌形象损失进行了约定。2014年11月16日，原告与第三人又签订一份补充协议（以下简称2014年补充协议），约定第三人在原租赁期限到期后继续出租房屋予原告使用，租赁期从2017年3月1日至2032年3月1日，租期15年，年租金为30万元，原告自合同签订之日起3天内一次性付清7年租金，共计210万元；后8年租金每二年付一次，每次租金递增3%。补充协议签订后，原告于2014年11月18日通过其妹包志燕将2017年3月1日至2024年3月1日计7年租金210万元转账给第三人。2017年3月9日，乐清市人民法院向原告送达（2015）温乐执民字第6893号公告，称第三人因与申请执行人中信银行温州柳市支行金融借款合同纠纷案，原告承租的商铺被拍卖归买受人即被告高建海所有。法院责令原告腾空房产，原告方知自己的承租权受到侵害。原告多次要求被告继续履行原告与第三人签订的原租赁合同及补充协议，但被告均置之不理。综上，原告与第三人签订的租赁合同及补充协议在先，法院拍卖被告买受的房产在后，原告承租第三人的房屋所签订的租赁合同真实有效，根据《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则，原告的承租权依法予以保护，被告应继续履行原租赁合同。原告包乐秋为证明其主张的事实，向本院提交的证据材料及被告高建海质证意见综述如下：1-2.原告身份证、被告及第三人的户籍证明，拟证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。经质证，被告对证据1-2的真实性、合法性、关联性无异议。3.乐清市柳市君子兰时装商行营业执照复印件，拟证明原告自2004年起即承租第三人房屋经营服装生意的事实。经质证，被告对证据3的真实性、合法性、关联性无异议。4.《租赁合同》及2012年补充协议、2014年补充协议原件，拟证明原告向第三人承租房屋的期限至2032年3月1日止的事实。经质证，被告对《租赁合同》及2012年补充协议真实性不确定，认为可认定租赁时间为2012年3月1日至2017年3月1日；对2014年补充协议真实性有异议，认为可能是伪造的，且租金明显减少并约定15年期限，不符合常理，即使真实存在，该补充协议是一份独立的新合同。5.银行转账凭据，拟证明原告通过其妹包志燕支付房租的事实。经质证，被告对证据5的真实性有异议，认为不能合理解释为何通过原告妹妹支付租金。6.《情况说明》及包志燕的身份证复印件，拟证明包志燕确认转账给第三人的款项系原告支付第三人租金的事实。经质证，被告对证据6的真实性有异议，认为系第三方出具的情况说明，且第三方未出庭作证。7.乐清市人民法院公告，拟证明被告系原告承租房屋买受人的事实。经质证，被告对证据7的真实性、合法性、关联性无异议。8-9.收据及营业执照，拟证明原告装修支出的部分费用及被告对争议店铺强行拆卸、装修的事实。经质证，被告对证据8-9的待证事实不予认可，认为与本案无关联。10.证人郑某证言，拟证明原告正是基于装修才与第三人签订2012年补充协议，在原有租赁期限到期后继续承租的事实。经质证，被告对证据10的待证事实不予认可，认为与本案事实无关。被告高建海辩称：原告的诉求没有法律依据，诉争房产由被告通过法院司法拍卖途径获得，请求驳回原告的诉讼请求。被告高建海为证明其主张的事实，向本院提交的证据材料及原告质证意见综述如下：（2015）温乐商初字第861号民事判决书及司法网拍截图复印件，拟证明被告通过法院司法拍卖取得涉诉商铺所有权的事实。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，认为可认定双方的租赁关系。第三人陈汉根未作陈述，也未提供任何证据。本院依被告申请调取了本院（2015）温乐商初字第861号及（2015）温乐执民字第6893号案件案卷中关于他项权登记时间及执行程序中租赁期限认定依据等证据材料，被告申请调取上述证据拟证明案涉商铺办理抵押登记的时间是2012年4月19日，被告系他人抵押权实现而拍卖所得案涉房屋所有权。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为执行法官知道双方有补充协议，法院拍卖时没有直接通知原告。原告包乐秋、被告高建海提供的证据及本院调取的证据经庭审出示，第三人陈汉根经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证与抗辩的权利。结合上列证据及诉辩双方的质证意见，本院对双方没有争议的证据及其证明的事实，予以确认。本院对双方有争议的证据认定如下：1.对原告提交的证据4中《租赁合同》及2012年补充协议。本院认为，虽被告对真实性未予认可，但鉴于原告有使用及装修案涉房屋的事实，且2012年补充协议对租金支付予以确认，故对该《租赁合同》及2012年补充协议的真实性，本院予以认定。其中2012年补充协议第一项约定：“甲方承诺在合同到期后，将大兴西路华联大厦B幢一层继续出租给乙方使用五年，重新签订五年合同。”从该项约定文义表述属于重新签订合同的承诺，原告本人亦确认属于意向性约定的事实，该证据无法证明原告主张的原《租赁合同》租期延长五年的待证事实。2.对原告提交的证据4中的2014年补充协议及证据5、6，被告对上述证据真实性有异议。本院认为，原告与第三人订立15年租赁期的合同且租金明显下降，虽原告提交证据5、6对2014年补充协议予以印证，但结合双方经常有大额经济往来的情况，无法证实证据5系租金款项，故上述证据真实性存疑。鉴于上述证据不影响本案审理，具体理由将在下文中予以评析，故本院对上述证据不作认定。3.对原告提交的证据8、9、10，被告对上述证据关联性有异议，本院认为，该证据待证事实与本案无关，故对该证据本院不予认定。4.对本院调取的证据材料，本院认为真实、合法，且与本案有关联，予以认定。本院认为，本院于2016年3月15日向案涉房屋租户发出书面通知并张贴在案涉门店外墙上，告知停付租金及主张租赁权的期限等内容，且原告本人承认知情，因相信第三人有能力解决而不行使权利。对原告主张执行法官知悉双方有补充协议而拍卖时没有直接通知原告方的意见，本院不予采信。根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：陈汉根原系乐清市柳市镇华联大厦B幢一层房屋所有权人。2012年2月9日，陈汉根与包乐秋分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定如下：“一、甲方出租位于乐清市，建筑面积294.83平方租赁给乙方使用，乙方不能做餐饮行业。二、租赁期限自2012年3月1日起至2017年3月1日止……三、租金及租金交纳期限。1.每年租金为人民币伍拾万元；2.房租付款方式为五年一付。签订合同之日，乙方付甲方房租定金人民币伍万元整，余款人民币贰佰肆拾伍万元于2012年3月1日之前付清……六、租赁期间，如果甲方将房产所有权转让给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效……十一、合同未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定和合同有同等效力。”合同签订后，包乐秋和陈汉根均依约履行合同义务。2012年5月16日，陈汉根与包乐秋签订《房屋租赁合同补充协议》，约定如下：“由于甲方要求乙方将租赁乐清市的五年房租款一次性打入甲方的还贷账户，而乙方将于2012年7月对该店面进行了豪华装修，考虑到自身的风险性，与甲方协商，对2012年2月9日的合同内容进行了补充如下：一、甲方承诺在原合同到期后，将大兴西路华联商厦B幢一层继续出租给乙方使用五年，重新签订五年合同。……三、如果因为甲方原因，导致本协议不能继续正常履行，甲方全额赔偿乙方各类装修的装修费用合计300万元整。四、由于甲方原因造成乙方品牌形象损失，甲方另需赔偿乙方企业形象损失费500万元整……”另，原告包乐秋还持有一份其与陈汉根于2014年11月16日签订的《房屋租赁合同补充协议》，内容为租赁合同于2017年3月1日到期后，包乐秋继续租赁案涉房屋，租赁期为2017年3月1日至2032年3月1日；年租金为人民币30万元，签订之日起三天内一次性付清7年租金，后8年租金二年一付，逐次递增3%等。另查明：2012年4月19日，陈汉根与中信银行股份有限公司温州柳市支行（以下简称中信银行柳市支行）签订《中信银行个人房屋最高额抵押借款合同》，约定陈汉根自愿以其所有的案涉房屋作为抵押物，为其与中信银行柳市支行形成的债务提供最高额抵押担保，担保期限为2012年4月19日至2015年4月19日，同时约定了担保的主债权最高额度及抵押担保范围等。同日，陈汉根依法办理了抵押登记手续，并由中信银行取得了编号为“温房他证乐清市字第××号”的房屋他项权证书。2014年4月16日，中信银行柳市支行与陈汉根签订《中信银行个人最高额抵押借款合同具体借款合同》，约定陈汉根向中信银行申请贷款970万元人民币，贷款期限自2014年4月4日至2015年3月21日（实际贷款期限自2014年4月21日至2015年3月21日）。中信银行柳市支行依约于2014年4月21日向陈汉根发放了贷款970万元。还款期限届满后，陈汉根未能偿还借款本金970万元及利息等。中信银行柳市支行遂于2015年3月25日向本院起诉，本院于2015年8月27日作出（2015）温乐商初字第861号民事判决，判决陈汉根偿还中信银行柳市支行借款本金970万元及利息等，并判决若陈汉根逾期未履行上述债务，中信银行柳市支行有权就拍卖或变卖陈汉根抵押的案涉房产所得价款在最高额担保范围内优先受偿。因陈汉根未履行生效判决确定的义务，中信银行柳市支行向本院申请执行，本院于2016年1月15日作出（2015）温乐执民字第6893号执行裁定，查封陈汉根所有的案涉房产。2016年3月15日，本院向案涉房产租户发出书面通知并张贴在柳市华联商厦“君子兰时装广场”门店外墙上，内容如下：“……请房屋使用者在本通知书送达之日起停止向房产所有人支付租金；如主张租赁权，应在十日内提供该处房产的租赁合同、已付租金凭证等材料送交本院审核。逾期不申报的，自行承担不利后果，本院将依法进行拍卖、腾空。”2016年4月5日，本院作出（2015）温乐执民字第6893-1号执行裁定，拍卖、变卖陈汉根所有的案涉房产。2016年11月1日，高建海通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖取得案涉房产，本院于同年12月8日作出（2015）温乐执民字第6893-3号执行裁定，案涉房产归高建海所有。本院认为，本案的争议焦点为租赁房屋的所有权变动时间是否在租赁期间？被告作为案涉抵押房产的买受人是否需要继续履行租赁合同？原告认为房屋租赁合同是主合同，补充协议是附属合同，因此房屋租赁合同及补充协议的效力在抵押权设立之前。被告认为原告的诉求没有法律依据，其对房屋所有权是通过司法拍卖取得。本院针对争议焦点分析如下：首先，关于原告与第三人签订的房屋租赁合同及二份补充协议的性质。原告认为房屋租赁合同作为主合同独立存在，补充协议约定的租期和租金都是建立在原房屋租赁合同基础上衍生的，是对原租赁合同的补充。本院认为，本案中原告与第三人于2012年2月9日签订《租赁合同》，对租赁期限、租金及交付期限等合同主要条款进行约定，后双方根据约定履行合同。原告在获知第三人于2012年4月19日对案涉房屋抵押贷款后，于2012年5月16日与第三人签订补充协议，第三人承诺在原租赁合同到期后继续承租五年，同时对装修费用和品牌形象损失赔偿进行了约定。2012年补充协议约定的内容是对原租赁合同未约定内容的补充，并不是变更租赁期限。即使原告主张系对房屋租赁期限延长五年约定的意见成立，也属于对租赁合同主要条款的实质性变更，并非对原租赁关系的延续和补充，应认定为新的租赁关系。同理，即使认定原告与第三人于2014年11月16日签订的补充协议真实、合法、有效，双方对2017年3月1日合同到期后租赁期限和租金进行新的约定，也是属于一份新的房屋租赁合同。其次，原告依据补充协议主张的租赁权不能对抗登记在先的抵押权以及实现抵押权而发生变动后的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款对履行在先的租赁权可以对抗登记在后的抵押权进行了明确规定。但法律亦对承租人合法权益的保护设立了一定的条件，当实际履行的租赁权形成时间晚于已登记的抵押权的设立时间时，因抵押权履行了公示登记手续，具有公示公信效力，且房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务，故租赁并实际履行在后的承租人所享有的租赁权不足以对抗登记在先的抵押权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，以及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不予支持。本案中，即使2014年补充协议真实，由于该协议签订日期晚于抵押权登记日期，原告享有的租赁权不能对抗中信银行柳市支行对案涉房屋的抵押权，亦不能对抗被告取得的案涉房屋所有权。故原告提供的2014年补充协议及相关证据是否真实不影响本案审理。第三，被告在《租赁合同》租赁期间内已享有租赁权益。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间内容发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此条引申出的“买卖不破租赁”规则使得履行在先的租赁权具有了对抗物权（包括抵押权）的效力。结合前述认定事实，本案房屋租赁合同于2012年2月9日成立并生效，房屋租赁期限于2017年3月1日届满。案外人中信银行柳市支行对案涉房屋的抵押权设立于2012年4月19日，案涉房屋首次被人民法院依法查封系在2016年1月15日，故包乐秋与陈汉根之间的房屋租赁合同关系不受陈汉根与中信银行柳市支行之间为案涉房屋设立的抵押权的影响。本院于2017年3月9日对案涉房屋发布强制腾退的公告，并于2017年4月1日依法强制执行，并未影响原告在原房屋租赁合同期限内享有的租赁权益。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告包乐秋的诉讼请求。案件受理费80元，由原告包乐秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  王海亮人民陪审员  叶淑珍人民陪审员  陈 宪二〇一七年十二月十日代书 记员  虞雨恒?*ArabicDash?-4-??*ArabicDash?-3-?