云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2601民初3961号原告：李某某，女，1986年8月25日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：江春林，男，1977年3月1日生，汉族，住文山市（特别授权）。被告：文山市海伟物业管理有限责任公司，住所地文山市新平街道红旗社区泰康西路潇湘商贸城6-7-401室。法定代表人：王恩伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾立菲，女，文山市海伟物业管理有限责任公司职工（特别授权）。委托诉讼代理人：樊霜雪，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。原告李某某与被告文山市海伟物业管理有限责任公司（以下简称海伟物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日受理后，依法适用简易程序于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人汪春林、被告海伟物业公司的委托诉讼代理人曾立菲、樊霜雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告按照合同的约定对商铺门前的区域提供维持秩序、治安安全监控、巡视、保洁等服务。并采取补救措施安装监控摄像头。2.请求人民法院撤销2016年1月1日被告文山市海伟物业管理有限责任公司与杏林小区业主委员会签订的杏林小区物业委托合同第十五条第1项、第2项及第十六条第1项。3.判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2016年1月1日文山市海伟物业管理有限责任公司与杏林小区业主委员会签订的杏林小区物业服务委托合同。根据合同第一条，物业基本情况，东至州中医院旁，南至红鱼上村旁，西至州公信委旁，北至盘龙体育城旁的划分。因此我方认为杏林小区商铺门口至四边公路的人行道区域属于物业管理服务范围。应当按照该合同约定提供服务。经我方实地调查，小区院内至少安装了23个摄像头。但商铺门前的区域没有一个摄像头。即安保监控服务实际上没有覆盖商铺门前的区域，对商铺门前的区域治安监控服务完全没有。非但如此，该区域内被告方从未有过保安巡逻及卫生保洁。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。请求人民法院依法判决被告对商铺门前的区域按照合同约定提供服务，采取补救措施安装监控摄像头，将该区域纳入物业服务管理。按该合同第六条“公共环境卫生管理和保洁、对垃圾进行定点收集。”及第八条“维持公共秩序，治安安全监控、巡视、门卫执勤。”的约定提供维持秩序，治安安全监控、巡视、保洁等服务。2.2016年1月1日所签订的杏林小区物业服务委托合同第十五条第1项中，“院内道路、庭院绿地废弃杂物及时清理，保持优良的环境卫生现状，所管院内垃圾做到日产日清”的描述及第2项中，“全天候的封闭式管理模式”已将商铺实际排除在外。在第1项中，保持优良的环境卫生状况也应该包括商铺门前。商铺门前的区域同样需要保洁。不应该排除商铺门前的区域。在第2项中，显然封闭式管理不可能将商铺包含在内，只可能以商铺门的后墙为界限，被告在日常管理的过程中也实际按此操作，未对商铺门前的区域进行服务管理。既然商铺有交纳物业管理费的义务，当然也应该享受服务管理的权利。物业合同中将商铺的权益排除在外，显失公平。且第十六条第1项中，“杏林小区住户每月按0.70/元㎡计算，商铺按0.75/元㎡计算。”从整个合同的内容来看，物业管理服务公司并未对商铺有更多的服务内容。实际上还减少了对商铺的服务，但还加重对商铺的收费，比住户还高。明显违反了公平原则。被告方同期（合同期限：2014年1月1日至2016年12月31日止）与另一相类似的盘龙谷小区所签订的物业管理服务合同中，住户与商铺按相同价格收取。每月0.50/元㎡计算。而被告与杏林小区业主委员会签订物业服务合同以高于盘龙谷小区服务价格的40%计算住户物业服务费，以高于盘龙谷小区服务价格的50%计算商铺物业服务费，这明显不合理。这三项条款被告方利用其优势的地位，在订立合同时显失公平。被告方在主观上故意利用其优势地位及相邻小区业主委员会无经验而订立了合同。客观上让一方当事人承担更多的义务而享受更少的权利，侵犯了业主合法利益，既不公平，也不合理。违反了《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平等价有偿、诚实信用的原则”及《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利合同义务。”同时也违反了《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第2项的规定，请求人民法院依法撤销2016年1月1日被告与杏林小区业主委员会所签订的杏林小区物业服务委托合同第十五条第1项、第2项及第十六条第1项。海伟物业公司辩称，答辩人作为物业管理服务主体，按照《物业管理条例》的规定以及答辩人与杏林小区业主委员会于2016年1月1日签订的《杏林小区物业服务委托合同》的约定，已全面履行了物业管理服务义务。（一）原告诉称其铺面门口至四边公路人行道区域属于物业服务管理服务范围，答辩人认为该观点是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外……”的规定，原告铺面门口至四边公路人行道区域属于城镇公共道路，并不是小区业主共有，该区域属于市政道路管理范畴，不是物业管理服务范围。（二）原告请求答辩人在商铺门前区域安装监控摄像头，认为安装监控摄像头属于答辩人服务管理的义务，答辩人认为该观点是错误的。根据《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”的规定，物业的工作是对现有的公共设施进行维修、养护和管理。监控属于小区公共设施，若须增加监控系统，依据《物业管理条例》第十一条第五项的规定，业主可以召开业主大会进行协商，若认为确有必要增加监控系统的，应当使用小区专项维修资金来安装完善。因此，安装监控摄像头并不属于答辩人服务管理的范围，原告请求答辩人在商铺门前区域安装监控摄像头没有事实依据和法律依据。综上，原告铺面门口至四边公路人行道区域不属于物业服务管理服务区域，该区域的清洁卫生由洁城公司负责，该区域的安保工作由公安机关负责。答辩人作为杏林小区物业管理服务主体，按照《物业管理条例》的规定及答辩人与杏林小区业主委员会所签订的《杏林小区物业服务委托合同》的约定，已全面履行了物业管理服务义务。原告认为答辩人未全面履服务义务没有事实依据和法律依据。李某某请求法院撤销2016年1月1日答辩人与杏林小区业主委员会所签订的《杏林小区物业服务委托合同》第十五条第1项、第2项及第十六条第1项的约定，该项请求没有事实依据和法律依据，依法不应成立。（一）2016年1月1日签订的《杏林小区物业服务委托合同》，该合同的签订主体是答辩人与杏林小区业主委员会。原告不是《杏林小区物业服务委托合同》的当事人，根据合同相对性原则，原告没有诉讼主体资格请求撤销该合同内容。（二）答辩人与杏林小区业主委员会于2016年1月1日签订的《杏林小区物业服务委托合同》属于双方的真实意思表示，该合同合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四规定的合同可撤销的情形。答辩人作为合同一方当事人，已按照合同约定履行了义务。根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”以及第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告请求撤销该合同依法不应成立。（三）《杏林小区物业服务委托合同》第十五条是对物业管理服务标准的约定，答辩人已严格按照该合同约定的服务标准履行义务。未保持优良的环境卫生，答辩人安排了工作人员对杏林小区内的道路每天进行清扫，垃圾每天进行清运；为维护好小区治安安全，答辩人安排了工作人员24小时巡逻值班，并做好了值班登记；为创造优良小区环境，答辩人定期对小区的绿化进行了养护。（四）《杏林小区物业服务委托合同》第十六条是物业管理服务费用的约定，该项约定系双方本着自愿协商一致的原则，结合市场调节的具体情况而确定。答辩人与杏林小区业主委员会依据《物业服务收费管理办法》第七条：“……试行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”的规定，对杏林小区2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务实行市场调节价计费。在确定市场价后，杏林小区于2015年9月召开了业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，根据《物业管理条例》第六条第二项、第十一条第四款第五项、第十二条的规定，答辩人与杏林小区业主委员会于2016年1月1日签订了《杏林小区物业服务委托合同》。原告认为其铺面的物业服务费应当低于住宅，并与盘龙谷小区物业服务费进行比较认为答辩人收费不合理。根据《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积确定。”的规定，业主与物业公司签订的物业管理合同有约定的，按照约定。商业性的铺面，由于所享受的物业服务高于住宅，而且不同地段、不同行业的商铺所需要的物业服务也不一样。因此，物价等部门也没有指定商铺物业费的收费标准。商铺的物业费收取标准在公司与业主协商的基础上，根据市场行情双方签订合同确定。商铺所产生的垃圾普遍比住宅多，对上下水等设施的要求比住宅的高，设施的损坏又比较严重，物业公司在铺面上投入的保安、保洁、维修等服务成本远远高于住宅，并且商铺在使用中的水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费，因此，商铺的物业费应当高于普通住宅。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某某提交的（2017）云2601民初1977号民事判决书、视频资料、李某某及海伟物业公司提交的《杏林小区物业服务委托合同》，客观真实，与本案相关联，能证明2016年1月1日文山杏林小区业主委员会与海伟物业公司签订《杏林小区物业服务委托合同》，双方对文山市杏林小区物业管理进行了约定。李某某是文山市杏林小区19-3号房屋的业主。文山市杏林小区安装有小区监控摄像头的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.李某某提交的（2016）云2601民初3827号《民事判决书》，与本案无关联，本院不予采信；2.李某某提交的杏林小区平面示意图系复印件，李某某未提交其他证据加以佐证，本院不予采信；3.李某某提供的证人马某、代某的庭审证人证言，两证系文山市杏林小区商铺租户，其证人证言无其他证据加以佐证，本院不予采信；4.海伟物业公司提交的巡逻照片客观真实，来源合法，能证明海伟物业公司对杏林小区安排安保人员巡逻的事实，本院予以采信；5.海伟物业公司提交的维护公共设施照片、值班登记表，系海伟物业公司单方制作，无其他证据加以佐证，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：李某某系文山市杏林小区19-3号房业主。2016年1月1日，文山市杏林小区业主委员会（甲方）与海伟物业公司（乙方）签订《杏林小区物业服务委托合同》，约定：甲方将杏林小区委托给乙方进行物业服务管理，委托管理期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。其中物业管理服务标准第十五条乙方按下列约定，实现目标管理“1、清扫保洁费服务标准：道路每天清扫，垃圾每天清运，院内道路、庭院绿地废弃杂物及时清理，保持优良的环境卫生现状，所管院内垃圾做到日产日清。2、保安服务标准：必须是全天候的封闭式管理模式，有专业物业管理人员进行管理。并积极主动与当地辖区的派出所配合，维护好小区治安安全，24小时巡逻值班。对小区可疑人员出入进行查问登记。对小区内出现的违法行为，报派出所进行处理。巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，应及时处理，并上报有关部门给予解决。……”第十六条物业管理服务费“1、杏林小区住户每月按0.7元/㎡计算，商铺按0.75元/㎡计算（不含垃圾清运处理费）。每年交费期限1月1日至6月30日。……”该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、赔偿责任、违约责任等进行了约定。合同签订后，海伟物业公司按合同约定为小区业主提供了物业服务。本院认为，海伟物业公司与文山杏林小区业主委员会签订的《杏林小区物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”李某某作为业主仅能对业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益向法院行使撤销权，李某某主张撤销《杏林小区物业服务委托合同》中第十五条第1项、第2项及第十六条第1项内容的诉讼请求，无法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加予证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”针对李某某主张海伟物业公司按照合同的约定对商铺门前的区域提供维持秩序、治安安全监控、巡视、保洁等服务、并采取补救措施安装监控摄像头的诉讼请求，李某某提交的证据不能证明海伟物业公司有不履行合同义务及侵害李某某合法权益的行为，对此李某某应承担举证不能的不利后果。综上所述，李某某的诉讼主张无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李某某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一七年十二月二十六日书记员  刘祖英