天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终7810号上诉人（原审被告）：张向荣，女，1987年6月10日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王凤军，天津捍正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋书新，男，1986年3月8日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王凤军，天津捍正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚军，男，1991年5月10日出生，汉族，住天津市津南区。委���诉讼代理人：岳承，天津沙原律师事务所律师。委托诉讼代理人：马圣，天津沙原律师事务所律师。原审第三人：天津市亿园置家房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人：程琨，总经理。委托诉讼代理人：靳振刚，男，该公司员工。上诉人张向荣、宋书新因与被上诉人王亚军、原审第三人天津市亿园置家房地产经纪有限公司（以下简称亿园置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张向荣、宋书新上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项及案件受理费、保全费���担之判决结论，将案件发回重审，或查清事实后改判驳回被上诉人关于赔偿金钱部分的相关诉求。事实和理由：在合同履行过程中，上诉人多次直接或通过原审第三人要求被上诉人积极履行合同义务，但是被上诉人消极履行合同义务，不积极办理相关贷款手续，导致上诉人迟迟无法及时获得售房款，损害了上诉人的根本经济利益，是被上诉人违约在先。原审判决两上诉人赔偿被上诉人涉案房屋差价的70%，比例明显过高，加重了两上诉人的负担，明显有失公允。原审判决严重违反法定程序，应发回重审。王亚军辩称，驳回上诉，维持原判。亿园置家公司述称，同意一审判决。王亚军向一审法院起诉请求：一、判令解除原告、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；二、判令被告向原告返还定金20000元、支付违约金85600元;三、判令被告赔偿原告向第三人支付的中介服务费及贷款咨询费7020元；四、判令被告赔偿原告其他经济损失150000元；五、诉讼费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：无争议的事实为，2016年11月26日，张向荣、宋书新作为甲方、王亚军作为乙方、亿园置家公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同》，约定王亚军购买张向荣、宋书新所有的位于天津市津南区房屋，建筑面积56.8平方米，房屋实际成交价为428000元，定金20000元。在合同第一条房屋基本情况第3款处注明该房屋设立抵押，抵押权人为天津市津房置业担保股份有限公司，贷款余额甲方自行解决。另约定，买卖双方须于2017年1月16日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款408000元采用银行贷款方式支付，非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款；乙方须于2017年1月16日前办理银行贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时须将已收取的定金存入资金监管中心；甲乙各方须向居间方缴纳服务费4280元，若因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，则中介所收取的居间服务报酬不予退还，若守约方支付居间服务报酬，则由违约方向守约方赔偿该笔费用。在合同第九条备注中，又约定“在签订本合同后，任何一方违约，丙方所收取的中介费、评估费、贷款代办服务费均由违约方承担，一概不退。且需赔偿受损方房屋成交价的20%。”《房屋买卖居间合同》签订的同时，王亚军与亿园置家公司签订《房屋贷款委托合同》，委托亿园置家公司协助办理组合贷款手续。当日，王亚军如约支付定金20000元，同时向亿园置家公司支付了中介费4280元、贷款咨询费2740元等各项费用。因王亚军贷款涉及到公积金手续进程缓慢，2017年1月18日，买卖双方在亿园置家公司协调下见面就将贷款方式由组合贷款变更为商业按揭贷款进行协商，但双方未达成一致意见。2017年2月14日，张向荣向王亚军和亿园置家公司发出《解除二手房买卖合同通知书》，载明“买方和中介方在签订《合同》时，没有如实告知卖方银行贷款具体事项，由于买家王亚军不办理银行贷款，无限期拖延，造成合同不能如期履行，导致卖方遭受严重损失，通知买方和中介方解除合同，一经送达到中介之日即解除合同，定金作为卖方损失不返还”。王亚军于2017年2月16日收到此解约通知书，于2017年2月22日至法院起诉。至本案开庭之时，张向荣并未还清房屋贷款，未办理抵押注销登记手续。有争议的事实为，王亚军提交的天津市住房公积金管理中心网站截图和公积金管理中心通知短信系天津市住房公积金管理中心系统信息，显示王亚军于2016年12月16日进行了公积金预约，预约号为17891号。2017年3月16公积金管理中心短信通知王亚军在2017年3月20日至2017年5月18日之间到银行去办理贷款。前述证据能够证实王亚军在合同约定的2017年1月16日前办理了银行贷款申请手续，至卖方发出解约通知之时，王亚军的贷款手续正在办理之中，且王亚军提供的本人及其妻刘伟伟借记卡清单显示在2017年1月16日前其夫妻已经筹集了首付款。王亚军与张向荣均向法庭提交了各自与亿园置家公司工作人员赵英茹的微信聊天记录，均认可赵英茹系亿园置家公司工作人员及买卖合同的经办人员，且结合双方的微信记录能够体现赵英茹与双方协调的内容。张向荣提交微信聊天内容显示“那就12月29日尾款我不用提前还了对吗？等你们和买家的公积金贷款能办了你们再提前通知我去还尾款，是这样吧？”而王亚军提交的微信聊天内容显示，赵英茹告知王亚军“等贷款差不多的时候，再通知张向荣去还尾款。“从上述内容能够反映在王亚军涉及公积金贷款需比较长时间的情况下，中介协调双方，等王亚军贷款手续差不多能办的时候，再提前通知张向荣去清尾款。结合上述微信内容及《房屋贷款委托合同》与双方买卖合同同时签订的情形，还有第三人庭审中明确表示签订合同的同时已经告知张向荣是组合贷款，故对张向荣庭审中称其签订合同时不知贷款包含公积金内容不予采信。在房屋买卖实际流程中，在待售房屋贷款未还清，抵押登记手续未注销的情况下，是不可以在房管部门签订网签合同，亦不能进一步办理贷款买房的手续，结合双方上述微信聊天内容，张向荣主张双方约定要先办贷款，再清尾款，不予采信。本案审理过程中，根据王亚军的申请，法院委托津港房地产咨询评估有限公司对涉案房屋2017年2月16日的市场价格进行评估，估价结果为在此价值时点房屋总价为630000元。据此认定涉案房屋涨幅差价为202,000元。王亚军为此次评估支付评估费3150元。一审法院认为，王亚军与张向荣、宋书新及亿园置家公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。合同签订后，王亚军如约交付定金、办理了银行贷款申请手续并筹集了首付款。而张向荣、宋书新因王亚军的公积金贷款手续进程缓慢，在双方未就组合贷款变更为商业按揭达成一致意见的情况下，以王亚军不办理银行贷款，无限期拖延，造成合同不能如期履行，导致卖方遭受严重损失为由���求解除合同没有事实和法律依据，其违背诚实信用原则，拒绝履行合同义务不再出售房屋，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。王亚军要求解除合同符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故王亚军要求张向荣、宋书新返还定金20,000元，有法律依据，予以支持。因双方在合同中明确约定在签订本合同后，任何一方违约需赔偿受损方房屋成交价的20%，王亚军主张赔偿违约金85,600元，予以支持。关于王亚军主张支付中介费4280元和贷款咨询费2740元，符合合同的约定，且该费用是王亚军的实际损失，张向荣、宋书新应当赔偿。关于房屋差价损失202，000元，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失���，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失。因张向荣、宋书新不履行合同义务，王亚军主张房屋差价损失，应予支持。结合本案房屋涨幅差价、涉案房屋所属区域实际情况、守约方的履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，张向荣、宋书新应赔偿王亚军损失赔偿数额为房屋涨幅差价的70%，即141,400元，但此数额应扣减已经因违约支付的违约金85,600元。王亚军因评估花费评估费3150元，该项费用亦为损失，应由张向荣、宋书新承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王亚军与张向荣、宋书新及亿园置家公司于2016年11月26日签订的关于天津市津南区房屋的《房屋买卖居间合同》；二、张向荣、宋书新于本判决生效后十五日内返还王亚军定金20,000元,赔偿王亚军违约金85,600元；三、张向荣、宋书新于本判决生效后十五日内赔偿王亚军中介费及贷款咨询费损失7020元；四、张向荣、宋书新于本判决生效后十五日内赔偿王亚军其他损失55,800元；五、张向荣、宋书新于本判决生效后十五日内赔偿王亚军评估费3150元；六、驳回原告王亚军其他诉讼请求。（以上第二至第五项共计171,570元）如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支���迟延履行期间的债务利息。案件受理费3210元，由张向荣、宋书新承担1866元，王亚军承担1344元；保全费1833元，由张向荣、宋书新承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明，二上诉人系夫妻关系。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，签订涉案《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并有效，各方均应依约履行。该合同第二条中3约定“甲、乙双方须于2017年1月16日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付”、4中关于“银行贷款”约定为“……。乙方需于2017年1月16日前办理银行贷款申请手续，……”、第九条“备注”约定“……②甲方尾款自行解决……”。根据合同条款，可知“银行贷款”中并未明确约定贷款方式，而在案证据可以证明被上诉人已于2017年1月16日前办理银行贷款申请手续，买卖双方未于2017年1月16日前亲自到房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，且至本案二审期间，二上诉人仍未清偿涉案房屋尾款。日期为2017年2月14日的《解除二手房买卖合同通知书》主要内容为“由于买家不办理银行贷款，无期限拖延，造成合同不能如期履行，导致卖方至今未收到房款，致使卖方遭受严重损失”，然而，依前所述，经审理查明，被上诉人已按照合同约定办理银行贷款申请手续，且合同约定双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付，在涉案房屋尾款未清偿，买卖双方不能到房管局签署《天津市房产买卖协议》的情形之下，上诉人亦不可能取得房款，因此，上诉人关���被上诉人违约在先的上诉理由依据不足，不能成立。另，两上诉人关于赔偿被上诉人涉案房屋差价70%属比例畸高的诉请，亦依据不足，不能成立。再，一审法院审理本案不存在我国法律规定的认定基本事实不清或严重违反法定程序的情形。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3731元，由上诉人张向荣、宋书新负担3731元。本判决为终审判决。审 判 长  哈欣审 判 员  王新代理审判员  李敏二〇一七年十二月五日书 记 员  穆艺