南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初1622号原告：李兴文，男，汉族，1964年3月12日出生，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：张伟，江苏盛律律师事务所律师。被告：刘双达，男，汉族，1953年10月16日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：曹广科，江苏文定律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鹏，江苏文定律师事务所律师。原告李兴文与被告刘双达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月12日、2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告李兴文的委托诉讼代理人张伟，被告刘双达及其委托代理人曹广科到庭参加诉讼。被告刘双达的委托代理人陈鹏到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告李兴文诉称，2015年2月7日，原告与被告及南京链上城房产代理有限公司（以下简称链上城公司）签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定被告将其所有的坐落于南京市栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋出售给原告房产，房屋售价为70万元。链上城公司提供居间、代理服务。根据《房地产买卖中介合同》和《补充协议》中约定，原告于2015年2月7日向被告支付定金2万元（自动转为房款），2月10日前支付58万元（不含定金），余款10万元以现金形式支付。关于过户事宜，双方约定过户时间为被告领到房产证和土地证后3日内办理。关于违约金，《房地产买卖中介合同》约定为违约方应向守约方支付违约金20万元。在《补充协议》第6条约定：如在两证办好情况下被告不配合过户视同违约，违约方按成交价款每日万分之八向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过15日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过15日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同，同时，守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，约定违约金为30万元。《房地产买卖中介合同》及《补充协议》生效后，原告向被告支付了定金及第一期购房款共计60万元，被告也将案涉房屋交付给原告，原告即对案涉房屋进行装潢并居住至今。被告于2015年11月27日完成案涉房屋的两证办理，并通知链上城公司，由该公司通知原告可以办理产权过户手续，但要求原告须付清剩余购房款10万元。由于合同对剩余购房款10万元的支付时间约定不明，双方产生争议。在链上城公司的调解下，原告向被告支付了5万元购房款，但坚持在办理产权过户手续时付清剩余5万元，同时要求被告立即配合原告办理案涉房屋的过户手续。被告收到5万元后，于2016年3月22日向原告发出通知，要求原告在收到通知15日内办理过户手续，并支付剩余购房款5万元和违约金20万元。原告拒绝了被告的无理要求。2016年12月，被告向法院提起诉讼，要求解除《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，并要求原告支付违约金20万元。该案经一、二审法院审理，判决驳回了被告的诉讼请求。判决生效后，被告至今拒不配合原告办理案涉房屋过户手续。为维护自身合法权益，故原告向法院起诉，请求判决被告继续履行《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，配合原告将位于南京市栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋的产权证及土地使用权证变更登记至原告名下；判决被告向原告支付违约金162960元，并按照每日万分之十，支付自原告起诉之日至实际完成涉案房屋过户期间的违约金；本案诉讼费用由被告承担。被告李兴文辩称，在（2016）苏0113民初2199号案中，双方在过户前是否还款及支付违约金，法院已作出判决。本着促进交易的原则，现被告同意原告在适当补偿被告的情况下，被告愿意配合原告办理相关房屋产权登记手续。至于原告是否符合南京市购房政策，是否能够过户被告无法确定，被告也没有违反合同约定。对于原告主张的违约金，被告不认可。原告至今还有5万元购房款尚未支付，被告不配合原告办理过户登记手续也未给原告造成任何经济损失，案涉房屋的价格由当初70万上涨到现在130万以上。经审理查明：2015年2月7日，原告（乙方李兴文）与被告（甲方刘双达）及案外人链上城公司签订《房地产买卖中介合同》1份，约定被告将其所有的、坐落于本区某某城一期XX地块X幢X单元XXXX室（此为施工编号，现房屋坐落名称为栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室出售给原告，合同载明案涉房屋建筑面积为65.22平方米，房屋来源为产权置换房，售价为70万元。合同第九条违约责任约定甲乙承担违约责任的情形为“无正当理由不履行合同的”等，并约定违约方支付给守约方违约金20万元。在《房地产买卖中介合同》中的补充协议中约定：乙方于2015年2月7日支付甲方定金2万元、2月10日前支付首付房款58万元（不含定金）；因此房为拆迁安置产权置换房，两证要等到约2016年6月1日前才能拿到，过户时间约定为甲方领到两证后3日内办理；第3条的内容为“余款人民币壹拾万元整乙方现金支付给甲方”，并无其它内容；第6条约定：如在两证办好情况下甲方不配合过户视同违约，乙方不配合办理过户或不按约支付房款视同违约，违约方按成交价款每日万分之八向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过15日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过15日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同，约定违约金为30万元；房主办一手证费用由买卖双方各承担一半；房主配合办理水电气安装入户，安装天然气费用由买房人承担，房主代为办理；开发商交付房屋中产生的物业费、公摊水电费、装修垃圾费由买房人承担。案涉房屋于2015年11月27日登记在被告名下，房屋性质为产权调换房。《房地产买卖中介合同》签订后，原告已按约支付给被告购房款60万元（含定金2万元），被告也将案涉房屋交付给原告，原告对案涉房屋进行装潢并已入住。被告领取到房屋两证后通知原告和链上城公司办理房屋产权过户并要求原告付清剩余购房款10万元。经原被告及链上城公司协商，原告在2016年2月通过银行转账支付给被告5万元。因原被告就被告是否应当在过户前付清剩余房款和被告是否应当支付原告违约金产生分歧，被告于2016年3月22日通过EMS向原告发出通知书，通知原告在接到通知书后15日内办理过户，并支付余款5万元和违约金20万元。2016年4月22日，被告诉至本院，要求解除房屋买卖合同。经本院审理，本院于2016年7月29日作出了（2016）苏0113民初2199号民事判决书，判决驳回了被告的诉讼请求。被告对此判决不服，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院审理后，于2016年12月5日作出了（2016）苏01民终8888号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年2月20日，链上城公司根据原告的要求，向被告发出通知，要求被告在2017年3月15日前配合原告办理案涉房屋的交易过户出件等手续，并告知若未在规定的时间内与原告办理案涉房屋过户手续，则原告视同被告违约，追究违约责任和法律责任。因被告没有上述时间内与原告办理案涉房屋过户手续，故原告诉至本院，要求处理。审理中，原告主张在合同履行中，其不存在违约行为，该合同应如何履行，法院也做出了认定，尾款在过户完成后支付；被告提出的附加条件违反合同约定，导致目前房屋无法过户，过错在于被告，故坚持其诉讼请求。被告则表示在原告具备购房资格的情况下，考虑到其之前未配合原告办理过户，是由于原告经济困难，未及时支付剩余房款10万元，所以在原告适当给予补偿的情况下，其愿意继续履行合同；购房尾款支付时间及过户时间双方协商达成，原告单方面发出的通知中没有提及尾款支付方式、时间，不符合合同履行的要求，且未采取其他方式与其协商尾款支付方式及时间，故其没有违约，不应支付违约金。因双方各持己见，并在本院给予的调解期限内未能达成协议，以致调解无效。另查明，根据被告提供的案外人链上城公司于2016年3月21日出具了证明1份，内容为：在2015年12月4日，被告曾经要求我单位通知原告办理过户手续，并支付余款10万元；后原告以资金紧张为由，拖延办理；后被告又多次委托我单位督促原告交余款10万元和办理过户手续，我单位已及时通知原告办理过户手续和缴纳尾款。再查明，原告具备本市购房资格。被告为办理案涉房屋的产权，支付维修基金5869元、监管手续费200元、土地登记费36元、住房登记费80元，共计6185元。上述事实，有双方当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、（2016）苏0113民初2199号民事判决书及（2016）苏01民终8888号民事判决书、链上城公司发出的通知书和EMS面单及投递记录查询、链上城公司于2016年3月21日出具的证明、本市户籍居民家庭购房证明、维修基金发票、监管手续费发票、土地登记费发票、住房登记费发票。本院调取的案涉房屋登记簿等证据，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为,原被告和案外人链上城公司签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按约履行。现原告具备了在本市购房资格，要求被告继续履行《房地产买卖中介合同》，而被告在庭审中表示愿意履行。因此，原告要求被告继续履行《房地产买卖中介合同》及补充协议，并要求被告配合其将位于南京市栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋的产权证及土地使用权证变更登记至其名下的请求，本院予以支持。同时，原告应按照《房地产买卖中介合同》及补充协议的约定，向被告支付剩余购房款5万元，并按50%的比例承担被告为办理案涉房屋产权证、土地证所支付的费用3092.5元。由于《房地产买卖中介合同》中的补充协议第3条仅约定剩余购房款为10万元由被告以现金方式支付给原告，并未约定给付时间，造成了原被告双方在履行《房地产买卖中介合同》过程中，是在案涉房屋过户前付清剩余房款10万元还是在过户后付清剩余房款10万元产生分歧。而原告在本案中提供的证据，不足以证实被告的行为构成违约，所以，原告主张被告的行为构成违约，要求被告向其支付违约金162960元，并按照每日万分之十，支付自起诉之日至实际完成涉案房屋过户期间的违约金的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告李兴文与被告刘双达继续履行双方于2015年2月7日签订的关于买卖南京市栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋的《房地产买卖中介合同》及补充协议；二、被告于本判决生效后十日内配合原告李兴文将位于南京市栖霞区某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋的产权变更登记至原告李兴文名下，办理产权变更费用由原告李兴文承担；原告李兴文在上述房屋产权变更登记在其名下后一日内，向被告刘双达支付剩余购房款50000元并承担被告刘双达为办理上述房屋产权所支付的费用3092.5元；三、驳回原告李兴文的其他诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取为5900元，由原告李兴文和被告刘双达各承担2950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇一七年十二月二十二日书记员  胡 娟