四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12839号上诉人（原审被告）：卢世华，女，1973年7月6日出生，汉族，住四川省资中县。上诉人（原审被告）：张杰，男，1977年8月26日出生，汉族，住四川省仪陇县。被上诉人（原审原告）：重庆华宇物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都市金牛区银河北街***号***室。负责人：聂孝崙，总经理。委托诉讼代理人：陈飞吉，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。上诉人卢世华、张杰因与被上诉人重庆华宇物业服务有限公司成都分公司（以下简称华宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢世华、张杰上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回华宇公司的主张。请求二审人民法院依法判决华宇公司对在物业服务管理过程中不作为及所犯的《物业管理条例》中的违约违法事实做依法处罚与整改，并承担相应的法律责任，赔偿张杰、卢世华的经济损失。诉讼费由华宇公司承担。事实和理由：1.根据《物业管理条例》的规定，应签订前期物业服务合同，华宇公司未出示该物业服务合同；2.华宇公司未履行物业管理职责，如，住改商、盗窃等，对小区环境和业主人身与财产安全极端无视和伤害，严重影响业主的正常生活；3.华宇公司利用公共部位经营所取得的收益不公布于业主查询，不交付业委会等行为与张杰、卢世华暂缓交纳物管费存在关联性；4.根据合同法关于先履行抗辩权的规定，华宇公司不按约履行相关职责，张杰、卢世华作为后履行一方完全有理由拒绝相应的履行要求。被上诉人华宇公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，张杰、卢世华摩托车失窃，经华宇公司了解，是其未将摩托车放至指定的停车位。上诉人反映的有些问题是与开发商有关系，并非物业公司处置的范畴。华宇公司在一审中的诉讼请求：1.卢世华、张杰向华宇公司支付物业服务费7512.48元（从2012年1月1日计算至2016年6月30日）、违约金1035元（主张是按同期贷款利率计算）；2.卢世华、张杰支付华宇公司代交的水费971.65元，垃圾处置费384元；3.诉讼费由卢世华、张杰承担。一审法院认定事实：2009年5月20日，卢世华、张杰与成都华宇业瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》中约定：卢世华、张杰购买了位于成都市成华区洪山南路99号华宇·阳光水岸一期7栋2单元203号房屋，建筑面积77.46平方米。同日，双方还签订《物业服务附件》《临时管理规约》中约定：在业主大会设立前，开发建设单位成都华宇业瑞房地产开发有限公司依法通过公开招投标方式选聘重庆华宇物业管理有限公司为该建筑区划的物业服务企业。重庆华宇物业管理有限公司授权由华宇公司依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。在本建筑区划范围内，物业服务公司提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为1.8元/平方米·月，物业服务费主要用于以下开支：。物业服务区域秩序维护费用。业主应于房屋交付之日起计交物业服务费。业主应在每季度首月的15日前或按小区物业服务中心通知的日期履行交费义务；小区物业服务中心接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，业主应当按照相关供用合同、委托合同的约定向小区物业服务中心按照足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用，业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约第二十二条的相关规定承担违约责任。《临时管理规约》第二十二条约定：对业主未按规定交纳物业服务费用的，华宇公司可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，并按未交费用的每日千分之五的标准征收违约金。卢世华、张杰还签订《承诺书》，确认已详细阅读“华宇·阳光水岸物业服务附件”，并签字承诺愿意遵守相关责任和义务。合同签订后，从2009年至今华宇公司一直在华宇阳光水岸从事物业管理工作。卢世华、张杰于2010年4月19日接收房屋，但2012年1月1日起至2016年6月30日时止拖欠华宇公司的物业费用7512.48元以及拖欠华宇公司代交的水费971.65元、垃圾处置费384元。庭审中，双方均认可垃圾清运费按环卫部门的收费标准，小区居民住户缴纳标准为8元/户·月，由华宇公司代收代缴。卢世华、张杰对拖欠物管费的事实及金额予以认可。另查明，华宇公司于2013年6月、2014年12月多次在卢世华、张杰住房外张贴缴费通知单进行催讨，华宇公司委托泰和泰律师事务所于2016年5月、9月向卢世华、张杰发律师函，催缴相关物业费用。一审认定上述事实主要采信以下证据：华宇公司营业执照、法定代表人身份证明、卢世华、张杰身份证；《商品房买卖合同》《物业服务附件》及《临时管理规约》、承诺书及收楼通知书；催费单据及照片；律师函及EMS快递单；双方的陈述以及庭审笔录。一审法院认为，卢世华、张杰与开发商签订的《商品房买卖合同》《物业服务附件》及《临时管理规约》系双方真实意思表示，合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，华宇公司属于华宇·阳光水岸小区的物业服务企业。华宇公司按《物业服务附件》《临时管理规约》为华宇·阳光水岸小区提供了物业服务，履行了自己的物业服务义务，而卢世华、张杰作为华宇·阳光水岸小区的业主，接受了华宇公司的物业管理服务，理应按时缴纳物管费等费用。物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主持有一定的容忍度，考虑小区服务管理中的客观困难。若因物业公司存在服务瑕疵就拒交物管费，进而可能造成小区物业整体服务质量下降，影响小区居民的生活质量，对于按时足额交纳物管费的业主亦不公平。故对华宇公司要求张杰、卢世华支付自2012年7月1日至2016年6月30日时止拖欠的物业服务费7512.48元以及支付华宇公司代交的水费971.65元、垃圾处置费384元的诉讼请求，一审予以支持。由于张杰、卢世华拖欠华宇公司的物业管理费，已经构成违约，应当承担违约责任，对于华宇公司主张张杰、卢世华支付违约金1035元，符合法律规定和双方约定，一审予以支持。对卢世华、张杰以家中被盗为由拒交物业服务费的辩解意见，一审认为，卢世华、张杰向派出所报警后，案件尚未侦破，且张杰、卢世华未提供有效证据证明华宇公司在物业服务中存在重大瑕疵，故其辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审不予采纳。对张杰、卢世华提出的因华宇公司不作为致使小区住改商现象严重，影响业主权利的抗辩意见，一审认为，小区内住改商现象并不影响张杰、卢世华所居住房屋的相关权益，华宇公司履行了物业管理义务，卢世华、张杰接受其物业服务，理应交纳相关物业费用，故对该抗辩意见，一审不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、卢世华、张杰于判决生效之日起十日内，向华宇公司支付物业服务费7512.48元，并支付违约金1035元。二、卢世华、张杰于判决生效之日起十日内，向华宇公司支付水费971.65元、垃圾处置费384元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由卢世华、张杰承担。二审中，卢世华、张杰向本院提交以下证据材料：1.U盘1份；2.光盘1份，拟证明绿化、住改商等问题；3.情况说明，拟证明卢世华、张杰去交水费、垃圾费，物业公司不收以及小区单元门锁已坏，进出前后大门不用刷卡。经质证，华宇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，关于反映装修扰民问题是否在星期天，从证据上看不出具体时间，即使有时间，现在的手机等设备都可以调整时间。关于进出门的问题，从视频可以看出，进出门有保安，不能印证卢世华、张杰的观点；关于水费、垃圾费收取问题，并不代表物业公司必然拒绝收取；综上，上述证据只是某一时刻的视频，并不代表该物业设施、物业服务水准是否有变动、变化。关于情况说明，仅是业委会的陈述。本院认为，上述照片、视频虽然能反映出物业服务确实存在质量问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以反映华宇公司的物业服务现状。二审中，华宇公司向本院提交《前期物业服务合同》《华宇·阳光水岸A区前期物业服务合同的补充协议》，经质证，张杰、卢世华认为与其无关。本院认为，上述证据的真实性，本院予以确认。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认，另查明，成都华宇瑞业房地产开发有限公司与华宇公司签订《前期物业服务合同》及《华宇·阳光水岸A区前期物业服务合同的补充协议》。本院认为，华宇公司与成都华宇业瑞房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及《华宇·阳光水岸A区前期物业服务合同的补充协议》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。华宇公司进驻小区提供物业服务，对包括张杰、卢世华在内的全体业主具有约束力，业主应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。关于华宇公司的物业服务质量问题。张杰、卢世华并无证据证明华宇公司在2012年1月至2016年6月物业服务期间履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。此外，若华宇公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，张杰、卢世华可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求华宇公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。对于张杰、卢世华提出小区内存在住改商的问题，华宇公司作为物业服务公司并不具有行政执法权，张杰、卢世华据此抗辩不交物业费缺乏法律依据。对于张杰、卢世华提出华宇公司不公布共有部分物业经营所得收益的收支情况的问题，与本案张杰、卢世华是否应交纳物业服务费无直接关联性，不属于本案审理的范畴。张杰、卢世华主张先履行抗辩权，对此本院认为，在物业服务合同中，业主交纳物业费用、享受物业服务与物业服务企业提供服务、收取费用，是同时存在的，无法进行明确的先后区分。虽然物业服务合同中一般有业主支付物业服务费用时间的约定。但该约定不足以构成合同义务先后履行的依据。综上，张杰、卢世华以上述理由不交纳物业费，无充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人张杰、卢世华的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢世华、张杰负担。本判决为终审判决。审判长  黄寅审判员  傅敏审判员  莫雪二〇一七年十二月十八日书记员  李兰