辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12805号上诉人（原审原告）：齐桂芝，女，1955年8月27日出生，汉族，农民，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：曹博，辽宁长风律师事务所律师。委托诉讼代理人：于千平，辽宁长风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张振海，男，1954年9月24日出生，汉族，农民，住辽宁省康平县。被上诉人（原审被告）：付铁生，男，1973年11月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：刘晶涛，辽宁伟业律师事务所律师。上诉人齐桂芝因与被上诉人张振海、付铁生确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省康平县人民法院（2017）辽0123民初691号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。齐桂芝上诉请求：撤销一审判决，判决张振海、付铁生签订的房屋买卖合同无效；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。齐桂芝与张振海在婚姻关系存续期间即1988年5月10日二人购买了本案诉争房屋。依据《婚姻法》第17条规定，应为夫妻共同财产。一审没有认定房屋产权应为夫妻二人共同共有。上诉人2016年9、10月份照顾患病的妹妹，张振海在未与上诉人商量的情况下，隐瞒上诉人将共有房产出卖给付铁生，依据《物权法》第97条规定，张振海处分诉争房产应为无效行为。根据2016年10月3日当时的市场价格，同等地段同等面积的房产价值至少要30多万。签约后的几个月，涉案房产征收价格为40多万元。二被上诉人以明显不合理的价格进行交易，侵犯上诉人利益。二被上诉人之间的买卖行为不是通过房产中介或其他公开机构进行，交易完成后没有办理不动产变更登记手续。本案买卖双方没有履行这一手续，有悖于正常交易习惯。二被上诉人有意回避上诉人作为诉争房产共有人的事实，二人是私下非善意签订履行合同。张振海辩称，我2016年10月3日去多年没有使用的加工厂进行打扫，这些年我欠钱，我想卖，我媳妇不让我卖，正好我媳妇不在家，付铁生就来了，和我说你要是把这个房子卖了，我就买。我就问付铁生给我多钱，我想要20万左右，付铁生说有点贵，要给我15万，当时就我们两个人，没有别人。我说我这里的机器设备和营业执照不能卖给你，可以把三间房子卖给你。当时付铁生也同意，我把房照拿到了付铁生的家里，我儿子也在街里，本合计和我儿子商量一下，但是没有商量。当时付铁生打了个协议给我拿来了，我也不知道在哪里打的，当时我们的邻居在协议上签字了，完事之后付铁生把房款打到我现立的卡上了，这个过程不到4个小时就交易完了。卖完房子一星期左右就有动迁的动静了，我挺后悔的，我媳妇也要和我离婚，没想到我15万卖给了付铁生，付铁生从动迁办得了50万，我要知道动迁我也不能卖。付铁生辩称，原审认定事实清楚，应予以维持。一、齐桂芝对房屋买卖的事实是明知的。二、房屋买卖是双方真实的意思表示，是合法的民事法律行为，张振海的行为构成表见代理。三、答辩人是善意的购买人，从保护交易安全的角度，应确认答辩人取得房屋的所有权。四、从物权角度考虑，张振海是涉案房屋的登记所有权人，从权利外观上看，张振海是涉案房屋的所有权人。五、答辩人与张振海签订房屋买卖合同时，该房屋并没有被征收。六、答辩人与张振海的交易完成后，虽然没有立即办理不动产变更登记手续，但不影响涉案房屋所有权的转移。补充：当时我问张振海房子卖不卖，他说卖。我前两次去张振海家里时张振海没在家，他媳妇齐桂芝在家。我第三次去时张振海在家呢，正好他在家里刮大白，我们研究了房子的价钱，讲到了15万，齐桂芝还在炕上给我拿烟灰缸了。当时张振海把房照、工商照还有三项电的钥匙和卡给我拿出来了。第二天我看张振海在加工厂呢，我过去就问他卖不卖，他说卖。对面的库不租我了，我着急买个库房，之后我就和张振海打个合同，后来我去张振海家签订合同，也找了左邻右舍签订了合同。齐桂芝还告诉左边邻居去街外去找，完我和张振海就去找邻居了，邻居签完字，我就去取钱了，当时齐桂芝说把房款钱存上别放在家里，之后我就拉着张振海去农行把钱存上了。齐桂芝向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认张振海、付铁生所签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由张振海、付铁生承担。一审法院认定事实：齐桂芝与张振海于1977年8月20日登记结婚，1988年5月10日在康平县康平镇镇西村民委员会购得本案诉争房屋，并于1994年10月9日办理房屋产权证，登记该房的房屋所有权人为张振海。2016年10月3日，张振海与付铁生签订房屋买卖协议，以150,000元的价格将案涉房屋卖给付铁生，并将房屋产权证等相关手续交付给付铁生，之后付铁生一直占有和使用该房屋至被动迁时止，但未办理房屋过户手续。2017年3月31日付铁生与康平县国有土地房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿货币安置协议书》。一审法院另查明，齐桂芝与张振海夫妇，在出售涉案房屋后，居住地距离案涉房屋1公里左右，且在张振海将房屋卖给付铁生后，齐桂芝一直未出远门。一审法院认为，公民应依据诚实信用原则为民商事行为。本案争议房屋系张振海所买，且房屋产权证上登记的所有权人亦为张振海。在此情况下，付铁生有理由相信张振海有该房屋的处分权利，双方签订房屋买卖合同后，付铁生已支付购房对价，张振海亦已交付房屋及房屋所有权证，至起诉时已有半年之久。即使案涉房屋所有权为齐桂芝与张振海共有，齐桂芝对张振海出售房屋的行为并不知情，但基于张振海持有房屋产权证的原件，其本人也为该产权证上的房屋所有权人，及张振海与齐桂芝之间特定的身份关系等事实，付铁生也有理由相信张振海有权代理其配偶齐桂芝，故张振海的行为构成表见代理。关于齐桂芝主张其不知晓丈夫张振海出售房屋一事，出售房屋是家庭大事，该房屋系夫妻共同财产，且齐桂芝与张振海夫妻之间不存在矛盾，故张振海没有理由隐瞒齐桂芝出售房屋。案涉房屋距离齐桂芝夫妇的居住地不过1公里左右，且在案涉房屋出售后，二人均未出远门，从案涉房屋出售后至该房未被动迁的半年时间里，齐桂芝从未对张振海、付铁生买卖房屋一事提出过异议。故此，对张振海隐瞒齐桂芝出售房屋的事实难以认定，齐桂芝关于其并不知晓房屋买卖一事的主张缺乏相应依据，一审法院不予支持。由此，张振海与付铁生签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，对所有当事人均有约束力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条之规定，一审法院判决：驳回原告齐桂芝的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告齐桂芝负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐桂芝提交其妹妹齐艳明住院病例。欲证明：齐艳明在医大二院住院治疗，前期其在康平养病，由齐桂芝在齐艳明家里伺候她。当时买卖房屋时及买卖过后均没在自己家中，对买卖的事情不清楚。付铁生质证意见：真实性没有异议，与本案无关联性。病例中的联系人并没有齐桂芝，齐艳明住院时间是2016年11月11日-11月24日，不能证明上诉人证明的问题。张振海质证意见：没有异议。齐桂芝申请其妹妹齐艳明出庭作证，欲证明双方买卖房屋过程中，齐桂芝并没有在自己家中居住，是由于其妹妹身体不适在其家中对其照顾。对当时张振海处分夫妻共有房屋的事情不知情。付铁生质证意见：真实性有异议，其与上诉人是直系亲属，是姐妹关系，病例记载的联系人没有上诉人名字，单独的孤证不能证明上诉人要证明的问题。一审卷56页，法官明确问了齐桂芝在房屋买卖后及起诉之间是否出过远门，齐桂芝和张振海的回答都是没有。张振海质证意见：没有异议。本院对上述证据综合案情予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，齐桂芝以张振海无权将夫妻共同财产出卖给付铁生为由，诉请主张张振海与付铁生签订的房屋买卖协议无效，依照上述法律规定，齐桂芝的诉请不应予以支持。故一审法院驳回齐桂芝的诉讼请求并无不当。综上所述，齐桂芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由齐桂芝负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年十二月十九日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。