广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初3286号原告：廖樱敏，女，汉族，1985年6月6日出生，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：刘伟亮、梁彧健，均系国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路65号之七301、302。法定代表人：邓剑华。原告廖樱敏诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年5月9日受理后，依法适用普通程序于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告廖樱敏的委托诉讼代理人梁彧健到庭参加诉讼，被告远禾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》及对应的两份《补充协议书》有效；2.确认江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园5幢1101号和5幢1102号两套房屋的所有权为原告所有；3.确认原告可依据《商品房买卖合同》及《补充协议书》办理江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园5幢1101号和5幢1102号两套房屋的不动产权证书，被告有协助办理及提供相关资料的义务；4.判令被告支付延迟办理涉案房屋不动产权证的违约金（从2015年4月21日起，每逾期一日支付违约金100元，暂计至2017年4月27日违约金为73700元）；5.判决被告返还已收取原告办理房屋不动产权证的款项22588元及利息（以14495元为基数，从2011年1月17日起，以8093元为基数，从2015年6月24日起，均按银行同期贷款利率计算至全部偿还之日止，暂计至2017年4月27日为5263.3元）；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月21日，原告与被告分别签订两份《商品房买卖合同》及对应的两份《补充协议书》，约定原告购买被告开发的江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园5幢1101室和5幢1102室（以下分别简称“5幢1101室”、“5幢1102室”）两套房屋。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告于2011年1月17日开具发票给原告，且同日原告支付了14495元办理不动产权证的款项给被告。2015年6月24日，被告又收取了原告8093元办证税费。根据《商品房买卖合同》及《补充协议书》的约定，涉案两套房屋的不动产权证由原告自行到房地产登记部门办理权属登记手续，但被告一直怠于提供办理房屋权属登记的资料给房地产部门，导致原告至今未能办妥涉案两套房屋的不动产权证。原告认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》合法有效，且原告已付清涉案房屋的全部购房款，现在也实际在房屋内居住，涉案的两套房屋的所有权应属于原告所有；被告怠于向房地产部门提供办理房屋权属登记的资料，已属违约，除应协助原告办理不动产权证外，应按《补充协议书》第八条的约定支付违约金。此外，被告收取原告办理不动产权证的款项应当返还给原告，并支付占用资金的利息。关于违约金计算，房屋实际交楼日期为2014年10月22日，《补充协议书》第十五条约定被告提办证资料给房地产部门的期限为房屋交付使用后的180日内，即应从2015年4月20日起，被告应按《补充协议书》第八条第3点约定，每一套房屋每日支付违约金50元给原告，两套房屋每日的违约金合共为100元。原告为了维护自身的合法权益，特具状起诉，请法院依法判决。庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求，并就第三项诉讼请求变更为判决被告在涉案房屋办理权利初始登记后协助原告办理不动产权证书。原告为其起诉提供的证据有：1.户口簿、身份证，证明原告的诉讼主体适格及原告已实际入住涉案的两套房屋，对房屋享有所有权;2.国家企业信用信息公示系统机读资料，证明被告的诉讼主体资格;3.《江门嘉悦名都花园认购书》；4.《商品房买卖合同》（5幢1101室）；5.《补充协议书》；6.《商品房买卖合同》（5幢1102室）；7.《补充协议书》；证据3-7项共同证明原告购买被告开发的5幢1101室和5幢1102室两套房屋；被告应提供办理房屋权属登记的资料给房地产部门；被告逾期提供资料导致原告无法办理不动产权证，应承担违约责任；8.发票四张，证明原告已付清房款，对房屋享有所有权；9.收据两张，证明原告已经向被告支付办证费用及税费，被告应返还及支付占用资金的利息；10.收楼通知书，证明涉案房屋的实际交楼时间为2014年10月22日。11.水电费发票；12.交纳水费合同；13.居民客户用电业务申请表；14.管道燃气开户申请表；15.江门市蓬江区环市街丰雅社区居民委员会《证明》、江门市蓬江区环市街道维护稳定及社会治安综合治理办公室《证明》；证据11-15项共同证明原告已实际入住涉案的两套房屋，对房屋享有所有权。被告远禾公司既无答辩，也无到庭，在举证期限内亦没有证据提交。经审理查明：2011年，被告远禾公司经依法审批取得了其所开发的嘉悦名都名校1号花园楼盘第1、2、3、5幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2011001号。2011年1月14日，原告廖樱敏（乙方）与被告远禾公司（甲方）签订一份《江门嘉悦名都花园认购书》，约定的主要内容包括乙方向甲方购买位于嘉悦名都名校1号花园第5幢1101、1102室的商品房，建筑总面积为130.64平方米，总价款749874元，收楼日期为2012年3月30日。其中，认购书第四条第1点约定乙方与甲方签定《商品房买卖合同》及其一系列附件、并缴付首期楼款/一次性楼款的时间为2011年1月21日，认购书第四条第2点约定乙方支付本认购书约定的定金给甲方，是乙方担保其将于本认购书约定的时间与甲方订立甲方明示的《商品房买卖合同》及其一系列附件，并不反悔上述法律文件的全部条款内容等。2011年1月17日，被告远禾公司向原告廖樱敏分别开具预收5幢1101室购房款100000元、预收5幢1101室购房款192281元、预收5幢1102室购房款100000元和预收5幢1102室购房款357593元的发票，款项合计749874元。2011年1月17日，被告远禾公司还向原告廖樱敏出具收取办理5幢1101室、5幢1102室不动产权证费用14495元的《收据》；2015年6月24日，被告远禾公司向原告廖樱敏出具收取5幢1101室、5幢1102室税费8093元的《收据》。2011年1月21日，原告廖樱敏与被告远禾公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定的主要内容包括原告向被告购买位于嘉悦名都名校1号花园第5幢1101室的房屋，建筑面积共50.92平方米，总价款292281元，买受人应于2011年1月21日前支付首期100000元，余款在2011年4月21日前付款192281元。其中，买卖合同第八条约定出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按该合同附件五《补充协议书》第八条的约定处理。而该合同附件五《补充协议书》第八条约定：1.买受人以一次性付款方式或非银行按揭分期付款方式支付房价款的，须自行办理该商品房的权属登记手续及领取《房地产权证》。买受人无需向出卖人支付本补充协议附录［一］《税费及其他应付款项明细》所列一、（1——11）的税费，该等税费由买受人自行向有关部门申请缴纳。附录［一］中其它费用由买受人直接支付出卖人。买受人在该商品房交付使用后对该商品房无任何质量异议、并按约定付清所有房价款和附录［一］中所列应向出卖人支付的款项起180天内，出卖人将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。买受人自行到房地产行政主管部门申请并办理该商品房的权属登记手续，领取《权属证书》……3.如因出卖人原因未按约定时间向房地产行政主管部门报送相关资料的，每逾期一天，应向买受人支付伍拾元违约金。如因买受人原因未能向出卖人提供相关资料导致出卖人逾期报送的，一切责任由买受人自行承担。同日，原告廖樱敏与被告远禾公司又签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定的主要内容包括原告向被告购买位于嘉悦名都名校1号花园第5幢1102室的房屋，建筑面积共79.72平方米，总价款457593元，买受人应于2011年1月21日前支付首期100000元，余款在2011年4月21日前付款357593元。其中，买卖合同第八条、第十五条以及该合同附件五《补充协议书》第八条的约定与上述第一份买卖合同约定的内容相同。2014年10月17日，被告远禾公司向原告廖樱敏发出《收楼通知书》，要求原告于2014年10月22日带齐相关的证件资料前往被告的“收楼中心”办理5幢1101室、5幢1102室的收楼手续。原告收到《通知》后，按照上述时间实际接收了涉案房产。此后，因被告远禾公司在涉案楼盘开发经营的过程中出现了问题，引发了与建设工程施工方、贷款银行及众多购房户的一系列民事纠纷，导致其履约能力受到影响并在后期停止了其售房中心的办公状态。鉴于上述原因，被告至今尚未协助原告办理涉案5幢1101室、5幢1102室房屋的不动产权证书，原告经多次主张无果后，遂诉至本院。另查明，原告廖樱敏已入住5幢1101室、5幢1102室，并由于购买后在装修时将1101室、1102室内部打通一并使用而以1101室的名义报装水、电、燃气等。又查明，法庭辩论终结前，5幢1101室、5幢1102室尚未办理房屋所有权初始登记，暂不具备办理房屋所有权转移登记的条件。此外，原告在庭审后表示在本案中主张的是自2015年4月21日起暂计至2017年4月27日止的违约金，之后所产生的违约金日后视合同的实际履行情况另行主张。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及相应的《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方在签订合同时被告已依法取得涉案楼盘的《商品房预售许可证》，其双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案主要存在两个焦点问题：一是被告远禾公司逾期协助原告办理涉案房屋不动产权证的行为是否构成违约及应否承担违约责任的问题；二是被告应否返还已收取的原告办理不动产权证的相关款项以及是否应承担利息损失的问题。现作分析和认定如下：一、关于被告远禾公司逾期协助原告办理涉案房屋不动产权证的行为是否构成违约及应否承担违约责任的问题。如前所述，《商品房买卖合同》明确约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告根据原告通知的时间于2014年10月22日办理了收楼手续，故应以此作为起算点，被告最迟应于该日期后的第180日即2015年4月20日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，包括办理房屋所有权初始登记，但因被告远禾公司的原因致使涉案商品房一直未具备办理房屋所有权转移登记的条件，故其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被告远禾公司应承担在涉案商品房办理了房屋所有权初始登记后协助原告办理房屋所有权转移登记的违约责任。至于违约金的问题，双方已在合同的《补充协议书》中明确约定，被告未按约定时间向房地产行政主管部门报送相关资料的，每逾期一天，应向原告支付伍拾元违约金。原告共向被告购买了两套房屋，即被告每逾期一天，需向原告支付100元违约金，约相当于日万分之一点三的标准，该违约金计算标准属合理范畴，本院予以支持。另外，因被告何时履行协助办证义务属于不确定的因素，即被告须承担延期办证违约金的最终数额目前无法确定，且在今后履行合同的过程中不排除会存在解除合同或违约金超过实际损失的比例过高等其他情形的可能,现原告表示在本案中只主张暂计至2017年4月27日止的违约金，之后所产生的违约金日后视合同的实际履行情况另行主张，本院对此予以支持。故被告应自2015年4月21日起至2017年4月27日止（共737天），按照每日100元的标准向原告支付逾期办证违约金73700元。二、关于被告应否返还已收取的原告办理不动产权证的相关款项以及是否应承担利息损失的问题。根据原、被告合同《补充协议书》中约定，原告须自行办理涉案商品房的权属登记手续及自行领取权属证书，办理权属登记的相关税费由原告自行向有关部门申请缴纳。但原告在履行合同的过程中，基于时间和效率方面的考量，仍将上述税费及相关办证费用合共22588元交给被告并由其代为办理相关手续。鉴于被告的上述违约情形，本院认为该部分费用应退回原告自行处置为宜。至于利息问题，由于上述费用属原告自愿交付给被告用于办证及缴税，被告之前占有上述费用具有合法依据，且原告在本案中的诉求实质上是要求继续履行合同，并非解除合同，故在生效判决确定的返还上述费用的期限届满之前，不应计算利息损失。对于原告关于支付利息的诉求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，理由充分，合法有据，本院依法予以支持。被告远禾公司经本院依法送达民事诉状及证据副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，没有应诉，也没有提交证据，故本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告廖樱敏与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司就江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园第5幢1101、1102室房产签订的两份《广东省商品房买卖合同》及相对应的两份《补充协议书》合法有效；二、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应自江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园第5幢1101、1102室房产完成房屋所有权初始登记之日起十五日内协助原告廖樱敏办理该两套房屋的不动产权证书(权属人为廖樱敏)；三、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告廖樱敏支付逾期办证违约金73700元；四、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告廖樱敏返还已收取的办理房屋不动产权证书的相关款项22588元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12315元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 吴晓兵审 判 员 李常明审 判 员 杨丽燕二〇一七年十二月二十八日法官助理 陈怡杏书 记 员 谭京纶