黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0606民初112号原告：大庆市兴荣物业管理集团有限公司，住所地大庆市萨尔图区会战大街东。法定代表人：杨锐锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：古艳鸣，男，大庆市兴荣物业管理集团有限公司员工，住大庆市龙凤区万凤路D-28号。委托诉讼代理人：刘淑刚，男，大庆市兴荣物业管理集团有限公司员工，住大庆市大同区八井子乡八井子村。被告：黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司，住所地大庆市萨尔图区高新区火炬新街40号。法定代表人：盖亚彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐如九，男，黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司职工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区吉林街38号。委托诉讼代理人：刘哲鸣，男，黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司职员，住大庆市萨尔图区热源街万宝小区2-45号。被告：黑龙江省建工集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区三大动力路。法定代表人：陆要武，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵淑伟，女，黑龙江省建工集团有限责任公司法制科员工，住黑龙江省兰西县长岗乡长太村季家粉坊屯。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年3月1日，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司委托诉讼代理人古艳鸣、刘淑刚到庭参加诉讼。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2017年3月15日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司委托诉讼代理人古艳鸣、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司委托诉讼代理人徐如九到庭参加诉讼。2017年4月22日，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司申请追加黑龙江省建工集团有限责任公司为本案被告，本院予以准许。后因案情复杂，本院依法组成合议庭。2017年5月17日，被告黑龙江省建工集团有限责任公司向本院提出管辖权异议。2017年5月31日，本院做出（2017）黑0606民初112之一号民事裁定书，裁定驳回被告黑龙江省建工集团有限责任公司对本案管辖提出的异议。被告黑龙江省建工集团有限责任公司不服本院作出的（2017）黑0606民初112之一号民事裁定书，向黑龙江省大庆市中级人民法院提起上诉。2017年8月25日，黑龙江省大庆市中级人民法院作出（2017）黑0606民辖终64号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年11月28日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司委托诉讼代理人古艳鸣、刘淑刚、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司委托诉讼代理人刘哲鸣、被告黑龙江省建工集团有限责任公司委托诉讼代理人赵淑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2016年9月1日至2017年8月31日拖欠的物业费231200.61元；2、要求被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司变更了诉讼请求：1、要求被告给付2016年9月1日至2017年8月31日拖欠的物业费223923.4元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告作为建设单位完成了民强新村的开发建设，房屋建成后经大同区八井子乡政府选聘，于2014年12月30日将民强新村的物业服务全部交给了原告负责。根据《物业服务合同》的约定及相关法律规定，对于建成后未售出的房屋，应当由作为建设单位的被告承担给付物业费的义务。2016年9月11日至2017年8月31日物业服务期内被告共计有525处房屋拖欠物业费。对于被告的欠费行为，原告多次找到被告催缴，但被告一直都未履行给付义务。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司辩称，对原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司的诉讼请求不认可，一是面积不对，二是原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司没有履行物业合同，没有提供物业服务。被告黑龙江省建工集团有限责任公司辩称，答辩意见与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交的管理服务委托合同复印件一份，欲证明原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司是大同区八井子乡民强新村小区服务单位，与该小区业主委员会签订物业服务合同，在被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司所有的房屋欠费期间（即2016年9月1日到2017年8月31日）本合同合法有效。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司对上述证据的真实性有异议，认为当时被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司没有签字，这份证据是否是双方签订的，是否达成协议被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司无法确定。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与大庆市大同区八井子乡民强新村社区业主委员会签订的《物业管理合同》，证明本案的被告黑龙江省建工集团有限责任公司主体不适格。该份合同是大庆市大同区八井子乡民强新村社区业主委员会与原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司签订的，该合同的效力及于全体业主，且被告黑龙江省建工集团有限责任公司未提交足以反驳的相关证据，故对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2、原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交的2016-2017年度被告欠物业费明细表一份，欲证明2016年9月1日至2017年8月31日期间，被告共计有67户住宅，面积为4716.11平方米，53户商服，面积为6993.15平方米，405户车库，面积为10234.61平方米，拖欠原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司物业费，共计231200.61元，物业费单位为每年度10.36元。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据为原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司单独提供，没有被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司签字。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据为原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司自行制作，被告黑龙江省建工集团有限责任公司下设有自己的物业公司。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司应当提交证据提供了哪些服务，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司在上次矛盾之后就没有履行任何服务，被告黑龙江省建工集团有限责任公司用自己下设部门履行物业服务。该组证据虽系原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司制作，但在本案审理过程中被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司提交的证据不足以证明该组证据中记载的房屋均已在2016年9月1日前售出，故对被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司的质证意见，本院不予采信。法庭调查结束前，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司自认在该组证据中大同区八井子乡民强新村住宅商服已经交费，交费金额为7277.22元。该组证据能够证明法庭调查结束时仍有516处房屋拖欠原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司物业费。3、原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交欠费催缴通知书一份，欲证明对被告欠费行为原告进行过书面催缴。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司质证认为：被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司没有收到这份证据，所以对这份证据的催缴内容不认可。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证据是原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司自行制作的证据，因为被告黑龙江省建工集团有限责任公司没有接到任何通知，该份证据证明不了任何问题，更证明不了原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司的主张。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司在上次矛盾之后就没有履行任何服务，被告黑龙江省建工集团有限责任公司用自己下设部门履行物业服务，被告黑龙江省建工集团有限责任公司下设有自己的物业公司。该证据仅有催缴内容，不能单独证明原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司进行过催缴。4.原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交的前期物业管理委托合同复印件一份，欲证明被告系大同区八井子乡民强新村小区的开发建设单位，而不是施工单位。根据《物业管理条例》第21条的规定，签订前期物业管理合同的委托主体，只能是建设单位与物业服务单位之间签订。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司对上述证据的真实性有异议，认为被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司没有见过这份合同。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该份证据不认可，认为被告黑龙江省建工集团有限责任公司有原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与大庆市大同区八井子乡民强新村社区业主委员会签订《物业管理合同》，证明本案的被告黑龙江省建工集团有限责任公司主体不适格。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司未提交足以反驳的相关证据，故对该份证据的真实系、合法性、关联性，本院予以确认。5、原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交的2016年被告黑龙江省建工集团有限责任公司未售出房屋物业费汇总表21页，欲证明被告在2016年9月1日至2017年8月31日期间共计有516户房屋未售出，拖欠原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司物业费共计223923.4元。其中未售出房屋住宅59户、车库405户、商服52户。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据是原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司自行制作的证据，因为被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司没有接到原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司的任何通知，该组证据证明不了任何问题，更证明不了原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司的主张。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司在上次矛盾之后就没有履行任何服务，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司用自己下设部门履行的物业服务。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司下设有自己的物业公司，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司应当提交证据证明原告提供了哪些服务。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据的质证意见与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司的质证意见一致。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司未向本院提交足以反驳的相关证据，对该组证据，本院予以确认。6、原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交的建设工程规划许可证复印件一份8页，建设用地规划许可证一份3页，商品房预售许可证复印件一份3页，建筑工程施工许可证复印件一份5页，国有建设用地使用权出让合同复印件两份27页，不动产权及调查表复印件一份24页，欲证明大同区八井子乡民强新村小区全部基本建设手续均是被告黑龙江省建工集团有限责任公司审批、履行的，通过上述材料可以证明被告黑龙江省建工集团有限责任公司即是大同区八井子乡民强新村小区的开发建设单位。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司对上述证据关联性有异议，认为该证据只能证明大庆市大同区八井子乡民强村村民委员会没有开发的资质，借用被告的资质，时间是在2017年7月份之后，根据法律规定原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司诉讼主体不当，并且被告作为开发商，有权重新签订合同，被告并没有继续使用原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司的物业，而是用自己下设的物业公司服务，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司没有履行物业合同义务。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据的质证意见与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司的质证意见一致。不动产权籍调查表、国有建设用地使用权出让合同是本院依申请调取证据，能够与该组的其它证据相互印证，故对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。7、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司提交的黑龙江省建设工程施工合同（大同区八井子乡民强新村建设项目）复印件一份，欲证明被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司并非房屋的开发方和业主，只是施工企业，不具备主体资格，不应该当被告。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司对该份证据的真实性没有异议，对欲证明的问题有异议，认为第一、大同区八井乡民强新村小区建设过程中，前期确实是由大同区八井子乡民强村村民委员会作为发包人，即建设单位，将工程发包给被告，但在后期立项审批过程中，村民委员会不得作为开发建设主体，在此情况下，将全部工程项目转交给被告，由被告以建设单位进行审批、施工以及完成全部的工程。第二、对于被告实际上是大同区八井子乡民强新村小区建设单位这一事实，在大同区政府建设规划部门审批手续中均已确认，而不是向被告所说的是施工单位。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据无异议。该份证据既不能与原件核对也不能与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司提交的其他证据相互印证，故对该证据的真实性，本院不予确认。8、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司提交的房屋买卖合同复印件17页（与原件核对一致），欲证明被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司方并非真正的房屋所有权人，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司起诉不当，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司不是适格的主体。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司仅仅是建筑合同施工企业，并非开发方，不是房产的所有权人。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司对上述证据的真实性没有异议，对该组证据与本案的关联性有异议，认为该组证据与本案无关，该组证据体现的是大同区八井子乡民强新村集资建房的行为，对于集资后由谁来负责开发建设并没有表述，同时，根据相关的法律规定及政策规定，大同区八井子乡民强新村建设指挥部并不能作为房屋开发建设单位，因此，该组证据不能证明大同区八井子乡民强新村小区是由八井子乡民强新村两半屯农民新居建设指挥部开发建设的。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。结合原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，该组证据不能证明大同区八井子乡民强新村的真正产权人和真正的开发商不是被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司。9、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司提交的现金交款单复印件一份4页（与原件核对一致），收据复印件一份4页（与原件核对一致），欲证明所有售房款都已进入八井子乡民强村两半屯农民新居建设指挥部账户，原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司诉讼主体不当，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司不是适格的主体，仅仅是建筑合同施工企业，并非开发方，不是房产的所有权人。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司对该组证据真实性无异议，对该份证据的关联性有异议，大同区八井子乡民强新村是由被告开发建设的，但是被告也可以将房屋的销售权另行委托，至于被告开发后的房屋交由大同区八井乡民强新村出售这一行为，并不能影响被告作为开发建设单位向原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司缴纳物业费这一事实。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据无异议。本院对该组据的真实性，予以确认。该组证据虽然记载部分房屋的售楼款已存入八井子乡民强村两半屯农民新居建设指挥部的银行账户，但结合原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司提交的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，该组证据不能证明大同区八井子乡民强新村的真正产权人和真正的开发商不是被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司。10、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司提交的物业管理委托服务合同复印件一份，欲证明原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司诉讼主体不当，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司不是适格的主体，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司没有签订物业服务合同。原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该份物业合同虽然是原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司与大同区八井子乡民强村社区业主委员会签订的，但被告作为大同区八井子乡民强新村开发建设单位，同时也是建成后未售出房屋的所有权人，即业主，根据物业管理条例的规定，物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同虽然业主不是合同的主体之一，但物业服务合同的效力及于全体业主，因此，被告应当按照该份合同履行缴纳物业费的义务。被告黑龙江省建工集团有限责任公司对上述证据无异议。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年7月17日，大庆市城乡规划局为被告黑龙江省建工集团有限责任公司建设的黑龙江省大庆市大同区八井子乡民强新村商业综合区建设工程办理了建设用地规划许可证。2014年10月14日，大庆市城乡规划局为被告黑龙江省建工集团有限责任公司建设的黑龙江省大庆市大同区八井子乡民强新村商业综合区某某商服办理了建设工程规划许可证。2014年11月11日，大庆市大同区住房和城乡建设局为被告黑龙江省建工集团有限责任公司建设的黑龙江省大庆市大同区八井子乡民强新村商业综合区某某商服办理了建筑工程施工许可证。2014年12月26日，大庆市房产管理局为被告黑龙江省建工集团有限责任公司办理了黑龙江省大庆市大同区八井子乡民强新村商业综合区商品房预售许可证。至本案法庭调查结束前大同区八井子乡民强新村小区共有516处房屋未缴纳2016年9月1日至2017年8月31日物业费，欠费金额223923.4元。本院认为，新建房屋未交付购房人使用前的物业费，由建设单位交纳。2014年大庆市城乡规划局、大庆市大同区住房和城乡建设局、大庆市房产管理局先后办理的黑龙江省大庆市大同区八井子乡民强新村商业综合区建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证记载的建设单位均为被告黑龙江省建工集团有限责任公司，被告黑龙江省建工集团有限责任公司作为本案争议房屋的建设单位应当交纳民强新村516处房屋未交纳的物业费223923.4元。综上所述，对原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司要求二被告给付2016年9月1日至2017年8月31日拖欠的物业费223923.4元的请求，本院予以支持，差额部分视为原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司对其权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告大庆市兴荣物业管理集团有限公司2016年9月1日至2017年8月31日物业费223923.4元。案件受理费4768元，退回109元，剩余4659元由被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司、黑龙江省建工集团有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  隋晓婉人民陪审员  刘春梅人民陪审员  张园园二〇一七年十二月二十六日书 记 员  张 丽附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。