湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初3115号原告：张祖政，男，1963年5月14日出生，苗族，居民，住湖南省张家界市永定区。原告：陈小燕，女，1964年7月19日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。两原告共同的委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。两原告共同的委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张家界欣业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800734783382P，住所地张家界市教场路13号。法定代表人：屈先恩，董事长。委托诉讼代理人：高尚，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：秦婵，湖南向法律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告张祖政、陈小燕与被告张家界欣业房地产开发有限公司（以下简称欣业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张祖政、陈小燕共同的委托诉讼代理人胡伟、杨志刚，被告欣业公司的委托诉讼代理人高尚、秦婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祖政、陈小燕向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方之间的《张家界市商品房买卖合同》，将达到交付使用条件的商品房交付给原告；2.判令被告给原告支付迟延交房违约金40978元；3.本案的诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告张祖政、陈小燕将诉讼请求1变更为：被告继续履行双方之间的《张家界市商品房买卖合同》，在2018年10月1日前将竣工验收合格并进行工程竣工验收备案的商品房交付给原告。事实与理由：2011年8月21日原、被告双方签订了《张家界市商品房买卖合同》，约定：原告以421009元购买被告凤湾欣业苑项目中的第C栋10层C1-1068号房屋，被告应于2011年6月30前将竣工验收合格的商品房交付给原告。如果被告未按约定的时间交付房屋，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金。合同签订后原告履行了自己的义务，但被告至今未将房屋交付给原告。被告欣业公司辩称，被告欣业公司确实有违约的情况，但是违约的起止时间为2011年7月1日至2012年1月10日，原告没有在法律规定的时间内行使权利，已经超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2011年8月21日，原告张祖政、陈小燕与被告欣业公司签订《张家界市商品房买卖合同》，约定：原告张祖政、陈小燕购买被告欣业公司开发的位于崇文办事处燕窝塔居委会的凤湾欣业苑项目中的第C栋10层C1-1068号的商品房；该商品房单价为每平方米3216.76元，总金额421009元；出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察、设计单位竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同还约定，由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。2011年8月21日，原告张祖政向被告欣业公司缴纳房款131009元、契税4210元、维修基金6315元。2011年10月15日，原告张祖政向被告欣业公司缴纳房款80000元。2012年3月4日，原告张祖政向被告欣业公司缴纳房款210000元。2017年3月13日，张家界市人民政府作出（2017）27号《关于凤湾欣业苑住宅小区验收办证有关问题的会议纪要》，内容为：“2017年3月8日，受市委常委、常务副市长罗智斌的委托，市人民政府副秘书长ＸＸ主持召开会议，专题研究凤湾欣业苑住宅小区验收办证有关问题。……1.关于超建筑面积问题，请市规划局在10天内完成处罚程序，在规定范围内适当罚款。……5.关于竣工验收备案问题，由市质安处在确定房屋安全性的前提下尽快验收，永定区住房城乡建设局进行备案。……9.关于办证问题。张家界欣业房地产开发有限公司应切实承担主体责任，按照有关规定主动整改到位，市住房城乡建设、规划、房管等部门要积极支持，及时指导督办到位，在2017年4月底前把不动产证办理完毕，由永定区崇文街道办事处与已办证业主签订息访协议。”上述事实，有当事人陈述、张家界市商品房买卖合同、张家界市人民政府市长办公会议纪要、收据等证据证实，本院予以确认。二、当事人有争议的事实1、涉案房屋是否已经竣工验收合格。原告张祖政、陈小燕认为，被告欣业公司建设的凤湾欣业苑没有工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表、房屋建筑和市政基础设施竣工验收合格备案证书之一，涉案房屋不符合验收合格的标准；被告欣业公司认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，竣工验收的组织者是建设单位，竣工验收的主体是建设设计、施工、工程、监理等单位，而不是相关政府部门，涉案房屋已经竣工验收合格，达到了交房条件。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”故建设工程的竣工验收不仅包括建设、设计、施工、工程监理单位对工程的验收，还包括规划部门、公安消防部门等部门对建筑工程的综合验收，并应在相关部门进行备案。本案中，张家界华宇建筑工程有限责任公司、张家界市第一建筑设计院、张家界市华顺监理有限责任公司、张家界欣业房地产开发有限公司共同对凤湾欣业苑C栋进行工程质量验收后形成的《工程质量竣工验收记录》不能证明涉案房屋已经竣工验收合格，且2017年3月31日市长办公会议纪要明确指出，凤湾欣业苑在超建筑面积、物业管理用房、小区绿化、竣工验收备案等方面存在问题，还未经相关部门进行综合验收备案，因此，原告所购买的凤湾欣业苑项目中的第C栋10层C1-1068号商品房未经有关部门综合验收合格。2、原告张祖政、陈小燕的起诉是否已经超过诉讼时效。原告张祖政、陈小燕认为，被告欣业公司承建的凤湾欣业苑尚未竣工验收合格，违约行为一直持续发生，且合同约定的是按日计算违约金，每天都是独立的债权请求日，原告的起诉没有超过诉讼时效。被告欣业公司认为，双方合同约定的交房截止日为2011年6月30日，从2011年7月1日起被告欣业公司就已经违约，原告张祖政、陈小燕应该最迟在2013年6月30日之前向被告主张权利，原告张祖政、陈小燕于2017年9月11日向法院起诉已经超过了诉讼时效。本院认为，因被告欣业公司建设的房屋一直未经相关部门综合验收合格，未达到合同约定的交房条件，其违约行为处于持续状态，原告张祖政、陈小燕请求支付违约金并不是一种单纯的债权请求权，同时还包括按约交房的请求，被告欣业公司因未按约交房而违约，不能将请求交房的行为与请求支付违约金割裂为两个独立的请求权。只要原告张祖政、陈晓燕在被告欣业公司未按约交房的违约状态结束之日起三年内起诉，均未超过诉讼时效。3、原告主张的违约金，是否具有事实依据及法律依据。原告张祖政、陈小燕认为，根据合同约定，被告欣业公司未在合同约定的期限内将达到交付使用条件的商品房交付给原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告欣业公司应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款万分之四支付违约金。被告欣业公司认为，被告方已达到交付房屋的条件，并通知原告收房，不应承担违约责任。本院认为，根据原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》，被告欣业公司应当在2011年6月30日前将具备“经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定”的商品房交付给原告使用。同时根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”的规定，现被告欣业公司建设的凤湾欣业苑未经有关部门综合验收合格，未按照合同约定交付房屋，已经构成违约，应当按照合同的约定向原告张祖政、陈小燕支付违约金。4、被告欣业公司违约的起止时间。原告张祖政、陈小燕认为，根据《张家界市商品房买卖合同》的约定，被告欣业公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付已付房款万分之四的违约金，在诉讼过程中，原告张祖政、陈小燕自行对违约金进行了调整，从起诉之日往前推两年，计算标准为合同标准的三分之一；被告欣业公司认为，被告已于2012年1月11日电话通知原告张祖政收房，原告一直拒绝收房，被告欣业公司违约的期间应为2011年7月1日至2012年1月11日。本院认为，被告欣业公司建设的凤湾欣业苑项目未经有关部门综合验收合格，未达到合同约定的交房条件，违约行为一直在持续，其违约的时间为自2011年7月1至实际交房之日止，原告关于逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。判决的理由与结果本院认为，原告张祖政、陈小燕与被告欣业公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告张祖政、陈小燕已按合同约定向被告欣业公司支付了购房款421009元，被告欣业公司应按照合同约定在2011年6月30日前将具备“经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房”交付给原告使用。因被告欣业公司开发建设的凤湾欣业苑项目未经综合验收合格，相关部门正在督办过程中，原告张祖政、陈小燕要求被告欣业公司在2018年10月1日前将竣工验收合格并进行工程竣工验收备案的商品房交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。因被告欣业公司违约，理应按照合同约定的标准向原告张祖政、陈小燕支付违约金，原告张祖政、陈小燕自行将违约金调整为已付房款万分之四从2015年9月30日至2017年9月29日计算三分之一，即421009元×万分之四×730天×三分之一，系当事人自愿处分其诉权，不违反法律强制性规定，故对原告张祖政、陈小燕的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告张家界欣业房地产开发有限公司于2018年10月1日前将竣工验收合格并进行竣工验收备案的凤湾欣业苑项目中的第C栋10层C1-1068号商品房交付给原告张祖政、陈小燕；二、被告张家界欣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张祖政、陈小燕支付违约金40978元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，由被告张家界欣业房地产开发有限公司负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  刘江蓉人民陪审员  许年丛人民陪审员  谭琼勇二〇一七年十二月十九日法官 助理  田丽萍代理书记员  黄小语附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。