江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初10299号原告：江阴市银鹭棉业有限公司，住所地江阴市云亭街道长山大道258号，统一社会信用代码913202817431067546。诉讼代表人：孟公严，江阴市银鹭棉业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：顾雨花，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆凌燕，江苏开炫律师事务所实习律师。被告：江阴皓强纺织有限公司，住所地江阴市云亭街道长山大道258号，统一社会信用代码91320281067659918G。法定代表人：王小俭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈兴，上海嘉隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玉琦，上海嘉隆律师事务所律师。原告江阴市银鹭棉业有限公司（以下简称银鹭公司）与被告江阴皓强纺织有限公司（以下简称皓强公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，由审判员李峰依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银鹭公司的委托诉讼代理人顾雨花、陆凌燕，被告皓强公司的委托诉讼代理人陈兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银鹭公司向本院提出诉讼请求：1.皓强公司立即清场并返还长山大道258号内的房屋；2.皓强公司支付自2017年7月1日起至实际返还之日止按照10万元/月的标准计算的房屋占有使用费损失。事实和理由：2014年9月7日，银鹭公司与皓强公司签订厂房租赁合同一份，约定：银鹭公司将长山大道258号内的建筑面积为6880平方米的建筑物出租给皓强公司使用。合同签订后，皓强公司在租赁房屋内生产经营至今，并交纳租金至2017年6月30日。2017年3月20日，江阴市人民法院裁定受理银鹭公司的破产清算案件。2017年6月26日，破产管理人向皓强公司送达了《租赁合同解除通知函》，载明：“一、银鹭公司与其之间的租赁合同关系已于2017年5月21日解除；二、皓强公司应尽快搬出，并返还租赁物”。但皓强公司至今未搬出租赁厂房。根据调查，皓强公司使用房屋的市场租赁价格为10万元/月。故皓强公司应按照上述标准支付解除租赁合同后的房屋使用费。因银鹭公司管理人事后没有发现皓强公司缴纳2017年上半年租金（使用费）的凭证，应追讨2017年7月1日之前的租金及使用费。故银鹭公司将第2项诉讼请求变更为：皓强公司支付自2017年1月1日起至实际返还之日止按照10万元/月的标准计算的租金（房屋占有使用费损失）。被告皓强公司辩称：1.他公司要求继续履行租赁合同，银鹭公司要求立即清场没有法律依据；2.租赁房屋同地段的厂房租金标准应为105元/平方米/年，银鹭公司要求按照10万元/月的标准计算租金及房屋使用费没有法律依据；3.他公司已经将租金（使用费）支付至2017年6月30日；4.皓强公司对银鹭公司享有合法债权，应对其结欠的使用费行使抵销权。4.若皓强公司需要返还房屋，银鹭公司应将缴纳的2万元保证金返还或抵销其结欠的使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据，本院查明下列事实：2014年9月7日，银鹭公司与皓强公司签订厂房租赁合同，约定：银鹭公司将其车间等6880平方米房屋租赁给皓强公司使用。租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日。年租金为55万元。皓强公司应于本合同签订之日向银鹭公司支付租赁保证金2万元。2017年6月26日，银鹭公司管理人向皓强公司等租赁户发送租赁合同解除通知函，载明：1、皓强公司与银鹭公司之间的租赁合同关系已于2017年5月21日解除；2、皓强公司应尽快搬出，并归还租赁物；3、如皓强公司因租赁合同解除造成损失，可凭相关证据在2017年7月10日之前向管理人申报债权。2017年6月27日，皓强公司收到了上述租赁合同解除函。2017年6月28日，皓强公司等租赁户复函，载明：承租户不同意解除与银鹭公司的租赁协议，并不同意搬出现经营场所。因双方对于租赁面积、租金标准存在争议，本院委托无锡友信资产评估有限公司对皓强公司的租赁面积、租金标准进行了资产评估。2017年11月20日，无锡友信资产评估有限公司出具资产评估报告，载明皓强公司占用厂房5间，面积为7868.24平方米，评估结论为：租金标准为120元/平方米/年，年租金合计94.42万元（取整数）。银鹭公司支付了鉴定费10500元。双方一致确认，因实际租赁面积与合同约定的面积不一致，同意按照评估公司确定的实际测量的面积计算占有使用费。另查明，江阴市人民法院于2017年3月20日受理了银鹭公司的破产申请。本院认为，银鹭公司与皓强公司签订厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，本院于2017年3月20日受理了银鹭公司的破产申请，银鹭公司的破产管理人未在破产申请受理之日起二个月内通知皓强公司，视为解除合同。因此双方签订的厂房租赁合同自2017年5月21日起解除。皓强公司占用房屋的依据已经不存在，故银鹭公司要求皓强公司腾退交还涉诉房屋，于法有据，应予支持。本案的争议焦点是：1、皓强公司有无支付2017年1月至6月的房屋租金（使用费）；2、皓强公司占用房屋的使用费标准如何确定；3、银鹭公司是否应返还2万元保证金或将其抵销皓强公司结欠的使用费。对于第一个争议焦点：银鹭公司主张皓强公司支付租金至2016年12月31日；皓强公司主张他公司已支付租金至2017年6月30日。皓强公司主张其租金支付至2017年6月30日的证据为：1.银鹭公司民事起诉状及证据交换阶段自认皓强公司租金支付至2017年6月30日；2.第一次债权人会议材料，该材料明确载明“银鹭棉业厂区内现有5家租赁户，租金支付至2017年6月30日，管理人将于本次会议以后向该5家租赁户追讨2017年7月1日起的房屋占有使用费”。本院认为，因第一次债权人会议材料系管理人制作，具有较高的证明效力，银鹭公司庭审中亦未提供证据推翻其自认的事实。虽然皓强公司亦未提供证据证明支付了上述租金，但皓强公司亦主张该部分租金系用债权抵销的方式支付，故未能提供租金的支付凭证。本院根据优势证据原则，对于皓强公司以债权抵销租金的事实予以确认。根据法律规定，因债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。2017年3月21日以后的使用费系是破产申请受理后产生，故不得抵销。皓强公司仍应支付自2017年3月21日起至实际返还之日止的房屋使用费。对于第二个争议焦点：租赁关系解除后，皓强公司继续使用租赁房屋，应支付占有房屋的使用费。关于使用费的标准，按照鉴定结论确定为94.42万元/年。对于第三个争议焦点：因银鹭公司表示没有收到该保证金，皓强公司也没有提供证据证明，故本院对于皓强公司的该项主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第九十九之规定，判决如下：一、江阴皓强纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10内将占用的涉案房屋腾空，并返还给江阴市银鹭棉业有限公司。二、江阴皓强纺织有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴市银鹭棉业有限公司自2017年3月21日起至实际返还之日止按94.42万元/年的标准计算的房屋使用费。三、驳回江阴市银鹭棉业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7800元、鉴定费10500元，合计18300元（江阴市银鹭棉业有限公司已预交），由江阴市银鹭棉业有限公司负担8690元，由江阴皓强纺织有限公司负担9610元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市银鹭棉业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 峰二〇一七年十二月十五日书记员 张燕勤本案援引法律条款《中华人民共和国破产法》：第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的；（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外；（三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。