广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初1888号原告：关兆伟，男，1958年11月25日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：关伟均，男，是广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮慈，女，是广东维盛律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞瑞，女，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理���：梁炜俊，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。原告关兆伟与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，并于同年9月11日公开开庭审理了本案。原告关兆伟的委托诉讼代理人关伟均和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关兆伟向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还购房款350000元、赔偿损失110655元及从2017年6月16日起以欠款本金每月按2%计付损失至退还全部房款时止；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于开平市××办事处××号裕××幢1402房，建筑面积61.63平方米，总价款350000元，被告应当在2016年10月31日前将房屋交付给原告使用。后原告依约向被告付清全部购房款，但被告至今未将房屋交付给原告。被告开发的裕邦新外滩8幢尚未竣工，目前外墙都未完成，且已停工大半年。可见，被告根本无法履行交房的义务，故原告请求被告返还购房款，另以原告支付的房款按每月2%向原告赔偿损失，自2016年2月28日起暂计至2017年6月15日的损失为110655元。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，第一，答辩人与被答辩人于2016年2月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号××幢1402房（以下简称涉案商品房），房屋总价款350000元，答辩人应于2016年10月31日交付房屋。合同第九条约定，答辩人逾期超过180日交付房屋给被答辩人的，被答辩人解除合同的，答辩人应当自被答辩人解除合同通知之日起30天���退还全部已付款，并按被答辩人累计已付款的1%向被答辩人支付违约金，即3500元。现答辩人愿意按照约定退还购房款及按照上述违约金条款的约定赔偿3500元给被答辩人。第二，被答辩人计算损失的方法严重脱离合同约定与法律规定，不应得到支持。1、被答辩人要求答辩人从2016年2月28日开始承担违约责任，没有事实和法律依据。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，答辩人未能在2016年10月31日前将涉案商品房交付给被答辩人的，答辩人才属于违约，才需承担违约责任。也就是说，被答辩人只能要求答辩人承担从2016年11月1日起产生的违约责任。2、被答辩人以其支付的房款为基数，按月利率2%计算损失不符合合同约定。此外，直至被答辩人起诉之日止，答辩人从未收到被答辩人要求解除合同的通知，故答辩人不存在逾期退还购房款的行为，被答辩���持续性计算损失明显没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠区××开发区××小区之一（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09748号，土地使用面积157.20平方米）和开平市三埠区迳头兴南大道6、7、8小区之三（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09754号，土地使用面积13412.76平方米）土地的使用权人均为富琳房产公司，富琳房产公司于2014年开始在该土地上开发建设商品房，2014年7月11日取得开发项目名称为“裕邦新外滩8幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2014093号），许可证期限为2014年7月11日至2015年7月11日，期限届满后至今未办理延期手续。2016年2月27日���富琳房产公司和关兆伟签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0149044），约定关兆伟向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕××幢1402房（以下简称涉案商品房），建筑面积为61.63平方米，房屋总价款为350000元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……6、到房屋交付之日起，双方同意出卖人具有三个月的谅解期，谅解期后仍然未能交房，从谅解期解除之日起计算违约金。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。��受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”签订合同当日，关兆伟通过银行转账方式向富琳房产公司付清了全部购房款350000元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2016年10月31日前将符合交付标准的商品房交付给关兆伟使用，经数次催讨无果，关兆伟遂提起本案诉讼，要求富琳房产公司退回购房款350000元，并自付款日起按照月利率2%的标准赔偿损失。庭审过程中，富琳房产公司确认涉案商品房所在开发项目的商品房预售许可证的有效期限已届满，至今未办理延期手续，同时对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，同意退回关兆伟购房款350000元，但认为关兆伟请求赔偿的损失过高，要求按照合同约定的违约金标准赔偿损失3500元。另查明，包含涉案商品房在内的“裕邦新外滩8幢住宅楼”工程项目至今仍在建设过程中，未经竣工验收，关兆伟也没有入住涉案商品房。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目于2014年7月11日取得商品房预售许可证，许可证有效期至2015年7月11日。庭审过程中，关兆伟和富琳房产公司均确认预售许可证有效期限届满后未办理延期手续，涉案商品房至今仍在建设过程中，未经竣工验收和交付使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，关兆伟与富琳房产公司于2016年2月27日就涉案商品房签订的《广东省商品房买卖合同》应属无效合同。签订合同后，关兆伟已按照合同约定支付全额购房款350000元，而富琳房产公司因未能取得合法的商品房预售许可证和按期完成房屋建设导致涉案购房合同无效、无法继续履行。富琳房产公司对此具有明显过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，关兆伟要求富琳房产公司退回全部购房款350000元并赔偿其因此而遭受的损失于法有据，本院予以支持。现关兆伟未能举证证明其实际损失情况，其请求按照月利率2%的标准计付损失没有事实和法律依据，本院不予支持。但富琳房产公司在收取关兆伟购房款后至实际退回前，已实际造成关兆伟的资金利息损失，富琳房产公司对此应予赔偿。该占用期间的利息可参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”的规定，以所付的购房款为本金，从付款之日（2016年2月27日）起按中国人民银行同期同类贷款利率确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有��公司应在本判决生效之日起10日内退回购房款350000元并赔偿损失（自2016年2月27日起，以350000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息至本判决确定的履行日止）给原告关兆伟；二、驳回原告关兆伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8209元，由原告关兆伟负担1455元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担6754元。原告已缴纳8209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 许 眉 笑审判员 余 小 红二〇一七年十二月十二日书记员 梁 佩 琼