北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017）京0101民初2518号原告：傅欣沛，男，1972年2月23日出生，满族，住北京市西城区车公庄中里**楼***号。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙航，北京市齐致律师事务所律师。被告：北京中通房地产开发有限公司，住所地北京市东城区永定门外定安里甲11号。法定代表人：张振东，总经理。委托诉讼代理人：谢海强，男，1982年7月18日出生，北京中通房地产开发有限公司职工，住该单位。委托诉讼代理人：窦锴，男，1975年3月20日出生，北京中通房地产开发有限公司职工，住该单位。被告：地雅投资管理集团有限公司，住所地北京市海淀区翠微园北里**号。法定代表人：张北辰，总经理。委托诉讼代理人：赵艺，女，1992年7月18日出生，地雅投资管理集团有限公司职工，住该单位。原告傅欣沛诉被告北京中通房地产开发有限公司、被告地雅投资管理集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅欣沛委托诉讼代理人纪宏建、孙航，被告北京中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）委托诉讼代理人窦锴、谢海强，被告地雅投资管理集团有限公司（以下简称地雅公司）委托诉讼代理人赵艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅欣沛向本院提出诉讼请求：要求解除原告与被告中通公司于2013年7月11日签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》（以下简称涉诉协议书），并判令中通公司、地雅公司承担违约责任，并退还原告傅欣沛已付购房款575254元、公共维修基金2086.97元、印花税52.17元。中通公司、地雅公司赔偿原告购房差价赔偿金2434796元（暂按45000元/平方米计算，最终以法院评估为准）。诉讼费由二被告负担。事实与理由：2007年，原崇文区人民政府为了贯彻执行《北京市加快城市危旧房改造实行办法》的文件精神，同意被告中通公司会同当地永外街道办事处成立宝华里危改办公室，负责宝华里拆迁。被告中通公司是被告地雅公司为落实该拆迁项目专门的项目单位，中通公司的人事、财务均由被告地雅公司安排。原告不属于拆迁范围内的居民。因被告中通公司在拆迁过程中其工作人员的违规操作，原告从中介得知中通公司在销售房屋，故原告于2013年7月11日与被告中通公司签订安置协议。原告按房屋面积为66.89平方米，每平米8600元标准向被告中通公司指定账户支付购房款577393.14元。后因中通公司违规操作，中通公司和地雅公司的负责人即实际控制人张志利被公安机关采取强制措施。张志利在刑事案件侦查期间，出具保证书，保证妥善处理拆迁房问题，并由地雅公司担保履行。原告认为，原告虽非拆迁安置范围内的居民，但本案原告所购买的是回迁安置房的指标，应受法律保护。现该拆迁项目已由政府另行组织执行，原告无法取得购买的房屋，合同目的无法实现，被告中通公司已构成根本违约。因原告已支付的房款无法返还，导致原告的权利受损，故原告依据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖案件的指导意见第24条提出诉请。地雅公司实际收取了原告的购房款，且张志利承诺地雅公司承担责任，故原告认为地雅公司亦应承担责任。被告中通公司辩称：中通公司和原告之间没有任何的买卖关系，也无经济往来。原告从案外人刘峰处购买房屋。原告的购房款直接向案外人刘峰支付。被告中通公司仅仅配合变更了手续。原告应向案外人刘峰主张权利。原告和案外人刘峰均非宝华里的被拆迁居民，没有购买回迁安置住房的资格。宝华里项目为危改拆迁项目，回迁安置房在性质上属于政策性保障住房。该危改回迁安置项目所建房屋尚未竣工，房屋未经国家有关部门批准上市交易，亦没有房屋预售许可。故安置协议书违反相关法律强制性规定，应认定无效，不存在解除问题。中通公司与案外人刘峰签订的协议也应无效，故不存在转让无效协议的合同权利义务的可能。张志利曾任中通公司董事会成员，其个人意见不代表公司。被告地雅公司辩称：被告地雅公司并非适格被告。中通公司和地雅公司是两个独立法人，地雅公司不是中通公司的股东，中通公司也不是地雅公司在宝华里项目中的项目单位，二者之间没有任何控制关系。两个公司之间只有经济上的往来，不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人利益、逃避债务的情形。被告地雅公司与原告之间没有合同关系，该公司没有收到原告的任何款项，故被告地雅公司没有与原告解除安置协议、退赔购房款的义务。张志利仅是地雅公司一名高级管理人员，非股东，无权代表地雅公司对外实施法律行为，其超出授权范围的法律行为无效。不存在张志利为处理拆迁房问题出具保证书的事实。地雅公司不应为中通公司承担连带责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：中通公司系原崇文区宝华里危改项目的拆迁实施单位。原告傅欣沛并非该危改项目拆迁范围内的居民，在该项目区域内不享有房屋权益。2013年7月11日，中通公司作为甲方与傅欣沛作为乙方签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，约定乙方在宝华里危改区内原住址记载为宝华头条×号有正式住房0.5间、原建筑面积8.78平方米。甲方安置乙方宝华里小区×××壹居室,建筑面积66.89平方米。楼房建设期三年，乙方需自行周转，并承担周转期间发生的各项费用，周转时间2013年7月11日至2016年7月10日。超出原建筑面积但未超过人均15平米的部分66.89平方米，回迁购房款合计104348.4元，公共维修基金2086.97元。所购房屋产权归乙方所有，平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理，承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。本协议一式四份，甲乙双方各一份，危房改造及房地产管理部门各一份。签订涉诉协议书后，中通公司于2013年7月15日向原告开具金额为104348.4元的房款发票。同日，中通公司向原告出具公共维修基金2086.97元、印花税52.17元的收据。对此，中通公司认可曾收到刘峰支付的全部购房款575254元、公共维修基金2086.97元及印花税印花税52.17元，共计577393.14元，并曾与刘峰签订过安置协议。此后，中通公司协助原告办理了被拆迁人的更改手续，并就涉诉安置房屋与原告签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，为原告开具了收取购房款104348.4元的发票以及公共维修基金2086.97元、印花税52.17元的收据。刘峰所交款项中通公司未退还刘峰，视为原告交的。原告主张在原告购买前存在一手购买人刘峰，刘峰向被告中通公司主张交房权利。被告无法交房。刘峰主张解除合同并赔偿，被告因无法赔偿提出找新的买房人接手。原告和刘锋在被告中通公司的主持下完场交易。在被告中通公司主导下，刘峰将原来合同和发票换为原告的合同和发票，但有一张470905.6元的收据未给原告补开。地雅公司称没有收到任何钱款。原告出具房价计算表一张，该表就承租人或产权人、原住址等信息处均为空白，仅记载回迁购房人为傅欣沛，安置房屋的信息。对此，原告主张购买的是安置指标，非房屋。对此，被告中通公司认可真实性，但认为其系出售房屋，并非出售安置指标。地雅公司的意见同中通公司一致。原告提交中通公司的法定代表人张振东、张峰等人的谈话录音证据，拟证明二被告存在主体混同的问题，且中通公司的法定代表人认可涉诉安置协议的有效性，认可由二被告承担连带责任。对此，二被告均不认可真实性，不认可证据的证明目的，认为即使是法定代表人作出主观判断，其无权认定合同效力和公司主体是否混同。被告中通公司提交与刘峰签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，该协议书关于原住址、原建筑面积、安置房屋情况均与原告所签协议书一致，以证明中通公司将房屋卖给了刘峰，刘峰也并非拆迁范围内居民。对此，原告认可证据的真实性，认为刘峰所签协议书已于原告签订涉诉协议书时解除。被告地雅公司认可证据的真实性。被告中通公司提交《关于东城区宝华里房改带危改项目继续纳入危改范围的函复意见》，记载宝华里房改带危改项目继续纳入危改范围，回迁住宅产权按照经济适用住房产权管理；被告中通公司提交《关于对崇文区宝华里危改项目有关问题的回复意见》，记载回迁住宅部分全部用于危改区拆迁居民就地安置，产权性质为按照经济适用住房产权管理。对此，原告认可两份文件的真实性，但认为文件均已超过其记载的有效期两年。本案所涉房屋产权性质虽按照经济适用住房管理，但并不是严格意义上的政策性保障住房，而是房改房，可以出售。被告地雅公司认可真实性。被告中通公司提交《关于同意崇文区宝华里危改项目采用房改带动危改政策进行改造的批复》和《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，拟证明涉诉协议书涉及的宝华里项目为房改带危改项目，其用地采取非市场化方式进行，故具有福利和保障属性。对此，原告认为材料都是复印件，且都已经过期。被告地雅公司认可真实性。被告地雅公司提交（2014）通民初字第13158号民事判决书和企业信用信息公示报告，证明2009年3月12日至2015年8月11日期间，中信信托有限责任公司为中通公司的股东，占股67.96%，该公司作为国有企业，不可能允许中通公司和地雅公司主体混同，张志利也不可能左右该公司。对此，原告认可真实性，不认可关联性及证明目的。被告中通公司认可真实性。庭审中，原告申请调查张志利刑事案卷中留存的保证书以及原告的购房合同。经本院向北京市公安局东城分局调取全部刑事侦查案卷，相关档案中无张志利的保证书，有原告与被告中通公司于2013年7月11日签订的《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》及房价计算表。该份协议文本较原告提交的协议版本，增加约定了被拆迁人在危改区原住址为宝华里头条×号（正式住房0.5间），使用面积6.6平方米，正式户口0人，安置人口1人，分别是傅欣沛。房价计算表中则记载原住址宝华里头条×号的原承租人或产权人为陈金筵（筳），购房人傅欣沛。对此，双方当事人认可本院调查的真实性。原告陈述在本院调查取证前，并不知道购买指标是谁名下的，其不认识陈金筵（筳），也未与其进行交易，第一手购房人在购买时也没有明确的对应指标。而是中通公司在签订合同后通过内部操作将原告购买的指标设置到陈金筵（筳）名下。被告中通公司陈述表格中记载应为陈金筵，其是拆迁范围内的居民，并已对此户进行了另外就地安置，未就涉诉协议书中安置房屋与陈金筵签订协议。中通公司内部操作是将不适宜安置的房屋进行出售，但信息要作成对拆迁居民的回迁安置。被告地雅公司认可中通公司的陈述。原告申请调取（2015）东刑初字第489号刑事判决书，拟证明张志利是中通公司及地雅公司的实际控制人，二被告有关联，存在主体混同。对此，二被告认可刑事判决书的真实性，但不认可证明目的。上述事实，有当事人当庭陈述，《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》，房价计算表，（2015）东刑初字第489号刑事判决书等证据在案为证。本院认为：根据本案查明的事实，与中通公司签订《崇文区宝华里危旧房改造回迁安置协议书》的原告傅欣沛不是宝华里地区的被拆迁居民。涉诉协议书上的有关拆迁信息均是中通公司违规操作制作的虚假信息，目的是为了让有关拆迁主管部门认为原告是拆迁户，进而取得回迁安置房。对此，签约的原、被告双方均知情。因原告不是被拆迁居民，其签订拆迁安置协议书违反了国家颁布的有关法规，且宝华里拆迁工作至今未完成，仍有大量居民尚未得到拆迁安置，故签约双方的行为损害了未被安置的拆迁居民的安置利益，属于损害公共利益，故原告与中通公司签订的协议书依法应当认定为无效。协议无效，中通公司收取的钱款依法应当予以返还。关于中通公司返还钱款的数额，中通公司虽未直接从原告处收款，被告中通公司认可没有退还刘峰交的购房款，视为原告所交，并与原告签订涉诉协议书。故中通公司关于与原告不存在合同关系的答辩意见，本院不予采信。虽然中通公司未给原告出具部分购房款的凭证，但综合考虑原告购买涉诉房屋的签约过程和被告中通公司的意见，应认定中通公司负有将577393.14元返还原告的义务。关于原告主张的损失赔偿，因订立协议时双方明知原告不是被拆迁居民，双方对协议无效的后果均有过错，故原告要求被告赔偿购房差价损失，缺乏依据，本院不予支持。但中通公司收取原告支付的钱款并占用数年，而协议无效确实使原告丧失了购买其他住房的机会，故中通公司在返还已收钱款的同时应向原告赔偿利息损失，利息的计算标准可参照借款利息的四倍予以确定。原告要求解除该协议书，缺乏法律依据，本院不予支持。因地雅公司与中通公司均是依法注册成立的独立法人，原告与地雅公司不存在合同关系，且原告未提供充分证据证明地雅公司同意为中通公司所负债务承担保证责任，故原告要求地雅公司承担返还钱款和赔偿损失的责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京中通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告傅欣沛已付购房款五十七万五千二百五十四元、公共维修基金二千零八十六元九角七分，印花税五十二元一角七分；二、被告北京中通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内按同期银行贷款利率的四倍向原告傅欣沛支付前述已付购房款、公共维修基金及印花税自二〇一三年七月十六日至本判决生效之日止的利息损失；三、驳回原告傅欣沛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30898元，由原告傅欣沛负担15449元（已交纳），被告北京中通房地产开发有限公司负担15449元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄琼蕙审 判 员  陈 新人民陪审员  韩 冰二〇一七年十二月二十七日书 记 员  关雅晴