江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终3883号上诉人（原审原告）：张雷，男，1983年7月14日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：朱超群，女，1984年2月10日出生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：金雪，周欣，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙宁，男，1983年6月13日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张秀香，江苏众昇律师事务所律师。原审第三人：连云港万众房产经纪有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：张华，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋华，该公司职员。上诉人张雷、朱超群因与被上诉人孙宁房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雷、朱超群上诉请求：二审法院依法予以改判，二审诉讼费用由被上诉人孙宁承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误，认定涉案房屋买卖合同无效没有法律依据。双方签订的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，双方签订的合同为双方真实意思表示，应认定合法有效。2、一审法院将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对房地产禁止转让的规定认定为强制性规定错误。上诉人认为此条规定为管理性规定，违反该规定并不导致合同无效，只是房屋登记机关从行政管理角度不给于登记，是对物权变动行为的禁止，并非对房屋买卖合同效力的否定。3、上诉人与被上诉人及第三人签订的《房屋买卖居间合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，现因涉案房屋被查封拍卖，导致合同目的无法实现，上诉人的诉求应得到二审法院的支持。4、即使一审法院认定涉案合同无效，被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，是签订合同时的过错方，违反诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，应承担缔约过失责任，赔偿上诉人可得利益60万元。孙宁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审法院认定双方签订的房屋买卖合同为无效合同不仅是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，同时也基于本案涉案房屋被查封且被拍卖的事实。孙宁作为房屋所有权人，其转让房产的权利因查封而被限制，属于暂时的无权处分，期间如果查封申请人同意解封，属于有效合同。但本案终因解封失败被法院拍卖导致孙宁无法取得处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，应认定为无处分权人因没有取得处分权而导致合同无效，基于此，一审认定合同无效正确。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。该损失应为直接损失，不包括其他的间接损失以及合同签订后的可得利益损失。本案中上诉人签约时对房屋状况是明知的，其本身存有过错，且上诉人没有其他损失。3、即使合同有效，双方应根据过错原则承担相应的违约责任。本案中上诉人也存有过错，其在知道房屋真实情况下，同意等待被上诉人孙宁解封，解封后再继续履行合同，此时双方签订的房屋买卖合同已转变为附条件的合同。4、被上诉人孙宁并无过错，即使存有过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，双方约定的违约金过高，法院可依据因违约造成的损失标准进行调减，另，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，但不得超过违约合同依法订立合同时预见的或者应当预见到的因违约合同造成的损失。被上诉人一方在签约时，仅能预见到若违约，则存在双倍返还定金的责任，上诉人主张预期利益损失60万元，远超出被上诉人孙宁预期，同时也无法律和事实依据。即使合同有效，上诉人同时主张违约金和预期利益损失没有法律依据。张雷向一审法院起诉请求：1、解除2017年2月14日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令孙宁返还定金20000元及违约金59000元，并赔偿可得利益损失600000元；3、孙宁承担本案诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实：2017年2月14日，孙宁（甲方）与张雷（乙方）、第三人万众房产公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将座落于连云港市海州区海宁西路9号中茵名都22号楼1单元1702A室的房屋出售给乙方，房屋所有权人孙宁，共有权人王月羲，丘地号02501075-33，面积222.19平方米；房屋转让价格为人民币118万元，乙方应在签订本合同时，支付人民币2万元作为定金；乙方采取银行贷款方式付款，双方配合丙方指定银行办理银行贷款手续，并按该银行规定将首付款35万元打到云城担保资金监管账户，暂定银行贷款为83万元（实际金额以银行最终审批结果为准）；双方各付各税。合同第七条第四款约定如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、3违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋转让价的百分之五作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还。该合同还约定了房屋过户手续办理、房屋交付、合同争议及违约处理等其他事项。同日，孙宁出具收条一份，载明：“今收到张雷购房定金贰万元整”。孙宁将其中5000元支付给第三人作为中介费。一审法院另查明，案外人刘燕诉孙宁民间借贷纠纷一案一审法院于2016年7月20日立案受理，刘燕申请保全，一审法院于2016年8月3日出具（2016）苏0706民初5089号民事裁定书，查封孙宁所有的位于海州区海宁西路9号中茵名都22号楼1单元1702A室房产，即本案涉案房产。后一审法院于2016年9月2日作出（2016）苏0706民初5089号民事判决，判决孙宁支付借款本金707757元及利息等。判决生效后，刘燕向一审法院申请强制执行，连云港市价格认定局于2017年4月25日对涉案房屋出具价格意见书，房屋在鉴定基准日2017年4月1日的参考价格为178万元，后执行局对涉案房屋进行司法拍卖，现房屋已拍卖并过户完毕。一审庭审中孙宁提供录音一份，证明张雷、朱超群在买房时知道房屋被查封，愿意等房屋解封。张雷、朱超群认为该录音双方身份无法核实，即使录音真实，孙宁在签订合同时房屋已被查封，就录音内容看张雷、朱超群知道房屋被查封也是在签订合同的第二天。一审法院认为，双方与第三人签订的房屋买卖居间合同包含两个法律关系，即房屋买卖和房屋居间关系，该案系张雷、朱超群起诉孙宁的房屋买卖合同关系，故该案仅处理双方之间的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。出卖人擅自将被查封的房屋转让他人的，买卖合同无效，申请保全人同意被查封财产转让的，买卖合同有效。本案中，涉案房屋在出售前被法院查封，房屋的出售未获得申请保全人同意，现房屋已被法院执行拍卖并过户，故双方之间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，孙宁应返还张雷、朱超群定金2万元。因双方买卖合同无效，张雷、朱超群主张的违约金及可得利益损失60万元，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，一审法院判决：一、孙宁于一审判决生效之日起十日内返还张雷、朱超群定金20000元；二、驳回张雷、朱超群的其他诉讼请求。案件受理费1275元，由张雷、朱超群负担975元，孙宁负担300元；保全费5000元，由孙宁负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的案件事实有房屋买卖居间合同、收条、民事判决书、民事裁定书、价格意见书、录音等及原、各方的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：涉案《房屋买卖居间合同》是否有效，被上诉人孙宁应承担责任的方式。本院认为，被上诉人孙宁擅自将已被法院采取查封的房屋转让他人，并未取得申请查封的权利人的同意，一审法庭辩论终结前查封措施亦没有解除，房屋买卖合同应认定无效，一审法院认定房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。合同无效的，因该合同取得的财产应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人孙宁在签订涉案房屋的买卖合同时，故意隐瞒涉案房屋被法院查封的事实，存在过错。结合其过错程度，法院酌定由被上诉人孙宁赔偿上诉人张雷、朱超群损失20000元。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区法院（2017）苏0706民初5544号民事判决第一项；二、撤销连云港市海州区法院（2017）苏0706民初5544号民事判决第二项；三、由被上诉人孙宁赔偿上诉人张雷、朱超群损失20000元。一审案件受理费1275元，保全费5000元；二审案件受理费1275元，共计7550元，均由被上诉人孙宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 王和明审 判 员 严伟晏审 判 员 程 艳二〇一七年十二月二十六日法官助理 戚文静书 记 员 武 圣法律条文附录（一）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。