广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1881民初4100号原告：英德市中实物业管理有限公司，住所地：英德市。法定代表人：黎永安。委托代理人：郑宇虹，该公司项目经理。被告：陶美英，女，汉族，住广东省英德市，原告英德市中实物业管理有限公司诉被告陶美英物业服务合同纠纷一案,本院于2017年12月1日立案受理，依法由审判员张敦适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告英德市中实物业管理有限公司委托代理人郑宇虹、被告陶美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英德市中实物业管理有限公司诉称：被告购买了英德市维XX花园18幢11XX号房屋一套，于2015年3月28日与原告办理了上述房屋的交接手续并与原告签订了《英德市维XX花园业主手册》后入住，而被告自2016年7月以来，一直拖欠由原告垫付的电费至今。被告用户电表于2016年07月出现问题，经原告观察数月后，于2016年11月份开始多次与被告协商更换电表时间、确认电表读数协商解决电费问题都得不到配合，致电表读数连续多月为“0”。2017年1月5日原告为其更换新电表，被告对新旧电表拍照存档，却不肯签名确认电表读数。且仍拒绝缴清其使用产生的费用，并以电表质量为由拒绝原告的协商。后经维XX花园开发公司三期项目总经理张智生与其协商，于2017年4月13日原告为其加装一个电表以确认新电表的正常工作情况，双方现场拍照存档。加装电表后至今，两个电表度数每月都一致，但被告仍不履行缴纳电费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理，构成违约。被告作为小区的主业主之一，接受了原告的代收代缴收费服务，理应按《英德市维XX花园业主手册》中《英德市维XX花园业主前期物业管理服务协议》缴纳物业管理费、水费、垃圾处理费及其他分摊费，如不按时缴纳，则需要支付滞纳金和违约金。但经原告一再催缴，却一直未交分毫，至今被告一共欠原告垫付电费用达7277.5元、违约金3532.83元合计10810.33元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。请求判令：1、请求判令被告给付2016年6月至2017年10月电费7277.5元。2、求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部电费。截止2017年11月24日应支付违约金3532.83元。合计10810.33元。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告陶美英答辩称：一、原告起诉状所述与事实不符。1、被告已经将2016年12月31日之前的电费已全部付清；2、原告起诉状提出2016年7月发现电表出现问题，却于2016年11月才开始“与被告协商更换电表时间”，被告表示质疑并提出异议。在交涉中原告称电表是在供电局购买的。但经咨询，供电局人员表示从未卖过电表给原告。而协商说拿去清远检测时，原告要求检测的全部费用由被告负责，被告提出异议。后因为检测费用问题没有达成协议，物业也一直没有给与公正合理的解释；3、2016年12月底，中实物业公司通知被告家的电表存在问题，需要更换新电表，并于2017年1月5日未经过被告书面同意将电表更换，并没有将换下来的旧电话去检测，也没有告知被告旧的电表的去向；4、2017年1月5日至2月21日共用电45天，被告家电表度数是1189度，被告对电表的度数存在异议，后经工程部张智生与被告协商，商定在旁边再装一个表以便测试主表的准确度，在被告家商谈时对被告承诺，等被告家更换到供电局的新表试用一、两个月后再来商议现在电表的事情，可以暂时不交电费，假如物业有异议就由他（张智生）负责，当时被告也答应了，就一直等待更换新表，一直与物业沟通联系，要求物业公司尽快处理，而不是“拒绝原告的协商要约”。而2017年12月7日被告收到法院通知，说物业因被告拒缴电费，把被告起诉至法院。被告认为，张智生作为原告代表，其作出的承诺应视为有效，现在原告起诉被告，违背了承诺。二、对于物业的管理水平和资质，被告提出疑义。原告曾多次没有经过业主同意，擅自停水停电。小区内出现无数次电梯故障，业主们投诉无门。被告租用商铺排污管堵塞问题处理过程中，原告严重缺乏应急处理意识和办法。小区多次出现被盗情况，调查、破案工作永远没有结果。根据《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》的规定，请求法院判决原告承担不完全履行协议的法律责任。经审理查明，被告购买了英德市维XX花园18幢11XX号房屋一套，于2015年3月28日与原告办理了上述房屋的交接手续并与原告签订了《英德市维港XX业主前期物业管理服务协议》，被告入住后到2016年7月为止，被告一直照常缴纳物业管理费和水电费等费用。2016年7月开始，原告认为被告的电表显示异常，多次要求与被告协商解决，但由于种种原因未果。原告于2017年1月5日更换了被告的电表，被告认为电表仍有问题，原告又于2017年4月13日加装了电表，加装后，两个电表读数显示一致。被告已按2017年1月5日换装电表前的旧电表读数交纳了2017年1月5日前的电费，但2017年1月5日至今的电费，经原告多次催收，被告未交纳。以上事实，原告提供了以下证据予以证明：一、英德市中实物业管理有限公司营业执照复印件；二、法人身份证复印件、授权委托书、被委托人身份证复印件；三、被告人陶美英身份证复印件；四、被告人陶美英收楼确认书；五、《英德市维港半岛花园业主前期物业管理服务协议》相关阅读条款复印件；六、《英德市维港半岛花园房屋业主承诺书》；七、被告人18-1102历史水电费明细表；八、被告人2016年起缴费情况表；九、2016年、2017年维港半岛18#楼业主电表抄表记录；十、维港半岛工程部电表更换记录表；十一、2017项目经理与陶美英的短信协商建议内容；十二、2017年4月13日加装电表照片；十三、电费费用催缴通知书；十四、催缴电费告知书以及张贴照片；十五、被告人18-1102每月电费明细传达照片；十六、电话催收记录；十七、原告工作人员工作日志。被告于庭审期间提交了一份2017年1月5日至2017年11月的电费明细表。以上证据，本院予以确认。本院认为，用户用电产生的电费，应以实际用电量来计算，而实际用电量应以电表记录为准。被告的电表是由原告购买并安装的，原告认为被告2017年1月5日前使用的电表的读数在2016年7月至2017年1月5日的区间显示异常，但没有直接证据表明该电表的质量有问题，原告提供的被告在以上区间产生的用水记录并不能直接证明被告的实际用电量的多少，且原告对此区间产生的电费的计算方法既无法律依据，也无合同约定，因此，本院对原告要求追缴被告2016年7月至2017年1月5日的电费的诉讼请求不予支持。被告所拖欠的2017年1月5日至2017年10月的电费，原、被告双方都予以认可，本院予以认定。原、被告双方签订的《英德市维XX花园业主前期物业管理服务协议》中约定每天千分之三的违约金过高，本院不予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百八十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第二十九条的规定，判决如下：一、判令被告陶美英于本判决书生效之日起三日内支付其拖欠原告英德市中实物业管理有限公司代缴的2017年1月5日至2017年10月的电费4174.2元，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮百分之三十计算违约金一并支付给原告。二、本案受理费35元，由原告英德市中实物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 张 敦二〇一七年十二月二十七日书记员 黄嘉慧附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百八十二条【用电人交付电费义务】用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。