.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2017）宁0205民初2314号原告：冯刚，男，1979年4月11日出生，汉族，个体工商户，住石嘴山市惠农区。被告：邹德华，男，1974年1月1日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：马金林，宁夏金林律师事务所律师。特别授权代理。原告冯刚诉被告邹德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，2017年12月7日，邹德华向本院提起反诉，因未交纳诉讼费用，本院对邹德华的反诉请求不予审理。后本院于2017年12月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯刚，被告邹德华的委托诉讼代理人马金林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。冯刚向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，被告搬出房屋；2.请求判令被告向原告支付房屋租赁费260843元、房屋租赁费利息40737元、违约金2000元、采暖费23828.40元、采暖费违约金3447.90元、水费1185.8元、水费滞纳金533.62元，合计332575.72元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月1日，冯刚与邹德华签订了《房屋租赁合同》，约定冯刚将位于石嘴山市惠农区南大街某号营业房出租给邹德华使用，租赁期限自2014年12月1日至2017年12月1日，每年12月1日前交纳租金，年租金为80000元。同日，双方签订房屋租赁补充协议，该协议第三条约定：”第二年房租在2015年12月1日前交纳，一次性交纳一年房租。邹德华必须按规定时间交纳房租，如逾期，逾期10天以内每平米房租上调3元；逾期20天内，每平米上调6元；逾期一个月以上，冯刚有权解除合同并收回房屋，押金不予退还。合同签订后，冯刚将房屋交给邹德华使用。邹德华仅支付2014年12月1日至2015年12月1日期间的部分房租，并于2015年9月16日出具欠条一张。因邹德华未及时支付房租，按照补充协议的约定，每平方在原合同基础上上调6元，即年租金99718元。邹德华在使用该房屋期间欠付暖气费、水电费，所产生的违约金、滞纳金应当由邹德华承担。为维护冯刚的合法权益特诉至法院。邹德华辩称，1.拖欠多年的房租，冯刚有直接的责任，因补充合同中明确约定，先交房租后使用房屋，同时约定逾期一个月未交房租，冯刚有权终止合同，在多年中冯刚没有行使权力，造成损失扩大，无权就扩大的部分向邹德华主张权利；2.2016年9月，因邹德华欠房租，冯刚将邹德华赶出出租房并换了锁，所以2016年9月16日以后的房租冯刚不应当向邹德华主张;3.冯刚将邹德华赶出出租房屋后，强行扣押邹德华价值50多万元的财产，冯刚应当承担相应的损失，邹德华保留相应的诉权。50多万元的财产包括240000元的装修费、沙发及茶几9套价值73000元、音响设备160000元（已经被法院查封扣押）、电视8台、地板、空调等，价值共计531900元，减去法院查封的音响设备160000元，还有371900元。冯刚为证明其诉讼主张，提交了如下证据，邹德华进行了质证。证据一、《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》各一份，证明：1.合同的期限为2014年12月1日至2017年12月1日，租金约定为每年12月1日交纳全年的租金80000元，当同地段房租上涨时本房屋租金作相应的调整；2.在邹德华违约的情况下冯刚有权利上调房租，并收取违约金5000元，租赁期内的水暖费由邹德华承担。邹德华对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，在签订合同的当天，又签订了房屋租赁补充协议约定先支付房租再使用房屋，逾期一个月不交房租的，冯刚有权解除合同，收回房屋、押金不予退还。证据二、欠条一张，证明在房屋租赁期间冯刚多次向邹德华索要房租，邹德华向冯刚出具欠条一张，欠款金额是62000元，欠租赁费的时间是2014年12月1日至2015年9月16日。邹德华对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。证据三、律师函一份、欠费停水通知一份，证明邹德华拖欠的暖气费为23828.40元、违约金为3447.90元，水费1185.80元、滞纳金533.62元。邹德华对该证据不予认可，欠费停水通知中的欠费日期不清楚且没有加盖公章；律师函是2017年8月2日出具的，不能证实欠费的数额和时间，律师函中的发函对象并不是本案的房屋，且邹德华已于2016年9月16日就搬走了。邹德华未提交证据。针对冯刚提交的证据，经本院组织当事人举证、质证，本院认证如下：一、冯刚提交的证据一、证据二，邹德华对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故对该证据本院予以采信。二、冯刚提交的证据三，因欠费停水通知中并未写明具体的欠费日期，且没有加盖单位的印章；律师函中指明的房屋为惠农区新建路清华园C区石大某号，该房屋与本案的涉案房屋是否是同一房屋无法查明，故对该证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，冯刚与邹德华签订《房屋租赁合同书》，约定邹德华租赁冯刚位于惠农区南大街某号面积为273.89㎡的房屋，租赁期共36个月，自2014年12月1日起至2017年12月1日止，年租金为80000元，每年12月1日交纳全年租金。当同地段房租上涨时，本套房租相应调整。在承租人拖欠租金累计达2个月的，出租方有权终止合同，收回房屋。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。同日，冯刚与邹德华签订《房屋租赁补充协议》，约定第二年的房租在2015年12月1日前交纳，一次性交纳一年房租。如逾期交纳，逾期10天以内的，每平米在该房租基础上上调3元；逾期20日内，每平米上调6元；逾期一个月以上的，冯刚有权解除合同并收回房屋，押金不予退还。邹德华不得拖欠水、电、暖费用，同时约定冯刚违约支付违约金2000元，邹德华违约支付违约金2000元。合同签订当日，邹德华向冯刚支付租金30000元。截至2015年9月16日邹德华于欠冯刚租金62000元，并出具欠条一张。因邹德华未支付剩余租金，2016年10月8日，冯刚从邹德华处收走房屋钥匙。2017年11月7日，冯刚诉至法院。本院认为，冯刚与邹德华签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照约定履行各自的义务。冯刚将房屋交给邹德华使用，邹德华理应按照合同约定按时、足额的支付租赁费。本案中，关于涉案合同是否已经解除的问题。因邹德华未按约定支付房租，冯刚在庭审中自认已于2016年10月8日收回涉案房屋的钥匙，双方的租赁合同已于2016年10月8日解除，冯刚无需再诉讼解除合同，邹德华应将其所有的物品搬离租赁房屋。邹德华因未提交证据证据证实冯刚已于2016年9月16日收回钥匙，故邹德华的该辩解意见本院不予采纳。关于冯刚主张的租赁费260843元能否得到支持的问题。因冯刚自认其已于2016年10月8日收回房屋钥匙，故租赁费应计算至2016年10月8日。因邹德华逾期支付租金20天以上，冯刚按照每平米在原房租的基础上上调6元计算租金符合双方约定，故邹德华应按合同约定向支付冯刚租赁费176659元[（80000元/年÷273.89㎡÷12个月＋6元）÷30天×645天(2014年12月1日至2016年10月7日)×273.89㎡]，扣除已支付的30000元，邹德华尚需支付租赁费146659元。关于冯刚主张的违约金2000元，因邹德华未按时支付租金已违约，故冯刚的该项请求本院予以支持。关于冯刚主张的房屋租赁费利息40737元，因双方在租赁合同对违约的责任已经进行了明确约定，且租赁费也按照违约后的标准计算，故冯刚的该项请求本院不予支持。冯刚主张的采暖费、水费及其滞纳金，因其提交的证据无法证实该主张，故对该请求本院不予支持，冯刚可待数额确定或交纳该费用后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告邹德华于本判决生效之日起十五日内将其所有的物品搬离惠农区南大街某号房屋；二、被告邹德华于本判决生效之日起十五日内支付原告冯刚房屋租赁费146659元、违约金2000元，共计148659元；三、驳回原告冯刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6288元，减半收取3144元（实收），由原告冯刚负担1439元，由被告冯刚负担1405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如本判决生效后，被告拒不履行，原告应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员杨春永二○一七年十二月二十七日书记员季元附本判决适用的相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。