北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0111民初9117号原告（反诉被告）：于连成，男，1954年6月24日出生。被告（反诉原告）：郭建岗，男，1980年5月3日出生。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。原告（反诉被告）于连成与被告（反诉原告）郭建岗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于连成，被告（反诉原告）郭建岗及其委托诉讼代理人李子光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于连成向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还原告支付的160000元房屋租金；2、要求被告支付被告违约给原告所造成的经济损失298621元、违约金150000元（误工及交通损失）。诉讼过程中，原告（反诉被告）于连成变更诉讼请求为：1、解除涉案房屋租赁合同和转让协议；2、被告退还房屋租金16万元，转让费10万元；3、被告赔偿经济损失250221元；4、被告赔偿误工费12万元、交通费3万元等共计15万元；5、要求被告以660221元（前述四项诉讼请求之和）为本金，按照银行同期贷款利率的两倍支付从2016年2月29日到给付之日的利息；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月29日原告与被告通过双方商定，被告将北京市房山区xxx即xx美食城680平方米租给原告于连成，作为餐饮经营场所使用，年租金32万元，并签订了租赁合同。双方商定：1、由被告提供营业执照、食品卫生许可证，供原告合法经营使用，原告向被告每年支付5000元执照使用费。2、原告与被告签订合同之日起，之前天天美食城所发生的债权债务和所有的个人经济纠纷或存在的法律问题，均由被告全面负责，原告不负责解决和承担任何的经济责任和法律责任。3、工商、税务、食品、消防、公安等执法部门，如有问题需要解决，均由被告负责解决，费用由原告承担。因被告无法为原告提供营业执照许可证和食品卫生许可证导致原告无法经营，执法部门下令要求原告立刻停业。原告在租房之前就是美食城，原告是带照租赁的房屋。被告（反诉原告）郭建岗辩称：一、原告所述事实与客观事实不符。1、被告准备将自己在北京朝晖物业管理有限公司承租的680平方米房屋转让，原告在2016年2月找到被告要接手被告的房屋，被告即与原告谈房屋转让事宜。谈到被告对承租店面进行了装修和经营上的投入，双方谈好转让费24万元，被告撤出店面，所有装修及厨具等所有设备归原告所有，原告支付转让费即可。双方谈妥后即到北京朝晖物业管理有限公司变更合同，但原告反悔，说还是想从被告处租，不变更合同主体，所以出现原告承租房屋价格与被告承租价格一致事实。2、原告与被告在转让协议签订时表示可以使用被告使用的现有执照及相关证照，但原告并没有向被告交纳任何费用，被告不同意让原告使用被告所使用的执照及相关证照。3、原告对于被告转让的店面情况是知情的，自己办理营业执照及相关证照。4、经过诉讼发现原告私自修改合同蒙蔽法庭。二、不同意原告的诉讼请求。1、被告将店面实际交付给原告使用，且至今原告占用涉案店面，原告没有法律依据要求被告退还租金。2、原告不存在任何经济损失。3、原告在接手被告转让的店面时知道被告所承租房屋没有房产证的事实，了解房屋的实际情况，并认可自己办理营业执照及相关证件。4、原告在明知自己没有营业执照的前提下，不能进行任何经营的前提下仍违法经营，应当独立承担因自身违反国家政策、法律而引起的一切后果。原告在明确合同约定的前提下仍违法经营，出现任何问题应自行承担，与被告无关。三、被告不同意解除房屋租赁合同，应继续履行，原告应办理营业执照，继续承租经营。对于原告要求的按照银行同期贷款利率支付利息，明显与事实不符，不存在退还并支付利息的情况。违约金原告要求的是误工及交通损失，与被告无关，不同意给付。四、原告的计算损失中天然气改造设备押金4万、天然气进户接口安装费8000元、美食城网络招商费5000元，已经在（2016）京0111民初9116号案件中已主张了，属于重复主张。五、根据转让协议，被告在转让过程中，房屋的装修、设备一并转让，共计24万元，10万元只是其中一部分。被告转让就是转让被告的装修、餐具、厨房设备等共计24万，这些被告都实际交付给原告了，原告实际使用了，也处理了。被告没有义务退还转让费。双方在交接过程中没有退还转让的财物，被告不同意返还10万元。被告（反诉原告）郭建岗向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付房租106667元；2、案件受理费由被告负担。诉讼过程中，被告（反诉原告）郭建岗变更第一项反诉请求为请求法院判令被反诉人支付房租80000元。事实和理由：被反诉人与反诉人于2016年2月29日签订房屋租赁合同，双方产生争议，被反诉人于2016年12月31日将房屋交还给反诉人。自2016年9月1日至2016年12月31日没有交付房租。故提起反诉。原告（反诉被告）于连成针对反诉辩称，我不同意被告的反诉请求，因为被告的原因我的美食城早已停业，我无法经营，所以房租我不同意给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、于连成提交的证据：1、商用房租赁合同。2、转让协议，证明转让协议中转让的是租赁房屋中的装修、桌椅板凳、空调。3、违法告知书、责令改正通知书、事务处理预约单、送达回执、行政处罚缴款书，证明被告无法为原告提供营业执照和卫生许可证，原告被处罚了。4、原告自行制作的经济损失清单。具体计算方式为453221元减去160000元（租金），即293221元为原告的经济损失。5、租金收据，证明时间从2016年3月1日到11月1日，是因为有两个月免租期。6、所有经济损失票据。7、投资咨询有限公司合同书。8、天然气协议。9、个体工商户营业执照。10、餐饮服务许可证，证明被告无法给原告提供营业执照，当时原告和被告签转让协议时，被告说被告能给原告提供xx美食城的营业执照，但被告后来没有给原告提供。11、经济损失明细及经济损失票据原件。12、装修材料及装修人工费票据。郭建岗质证意见如下：对证据1真实性部分不予认可，不予认可的地方为合同第4页双方签订的出租方、承租方下部“甲方负责提供营业执照、食品卫生许可证供乙方使用，如甲方不能提供，给乙方造成直接经济损失的应由甲方承担违约责任”及郭建岗签名和2016年2月29日，对上述这部分内容不予认可，不是被告书写的，内容和签名都不是被告写的，日期也不是被告写的。此处是原告伪造的，其余部分为双方签订的房屋租赁合同。签订这份合同当时郭建岗是不在场的，这份合同中郭建岗的签字均是由其朋友陈峰志书写，不是郭建岗本人写的，当时只签订到了2016年2月29日上部内容，以下部分的内容均不存在。年租金是32万元，与被告承租朝晖物业的价格是一致的，被告平价转租给了原告，被告只收取了转让费。对证据2，其中第二条有原告私自添加的内容，添加了食品两个字，双方签订协议时没有食品两个字，双方先磋商的店面转让，转让价为24万元，其中第二条甲方提供现有营业执照，食品卫生许可证，费用每年5000元，至今原告都没有向被告支付给5000元的执照使用费，被告也没有义务向原告提供被告使用的营业执照。这条也说明了原告提供的证据1中自己私自伪造的内容，想达到自己不可告人的目的。对证据3这一组证据真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。证据4系原告自己列的经济损失清单，真实性、关联性、合法性都不认可。对证据5租金收据真实性没有异议，但不认可证明目的，双方商量的是2016年3月1日到11月1日优惠租金是16万，不存在有两个月免租期的问题。对证据6，北京朝晖物业管理有限公司出具的购电收据和购水收据真实性没有异议，确实是购买水电的凭证。对于其提供的设备等各种原件票据6张21627元真实性不认可，与本案没有关联性，且该份证据的抬头均没有相应名称。对于装修材料、桌凳材料共计13页11047元的证据的真实性、关联性、合法性均不认可，全是收据，没有抬头，与本案无关。对厨房用具、用品等7543元真实性、关联性、合法性均不认可，所有小条均没有收款单位，也无发票原件予以佐证，真实性、关联性、合法性均不认可，与本案无关。物流费、出租费等票据金额是7605元，以上发票真实性认可，关联性不认可，对于发票的开具单位也与本案无关，开具单位是北京市食客部落餐饮管理有限公司，与本案没有关联性，其他发票质证意见同刚才发票的质证意见。所有发票没有与于连成本人个人有关的，发票真实性认可，但关联性不认可。对于火车票真实性认可，但关联性不认可，与本案无关。对货运代理公司的发票真实性认可，关联性不认可。各种食品、白酒、饮品17张收据，金额25737元的证据均没有发票原件予以佐证，也无实物对证，真实性、合法性、关联性均不认可。对证据7合同书真实性、合法性、关联性都不认可，与本案无关。对证据8天然气协议真实性、关联性、合法性都不认可。对证据9、10，确实是被告给原告提供的，被告告诉原告了，签订合同时被告的房子是没有房产证的，营业执照需原告自行进行办理，如果要用被告的营业执照，要支付5000元的费用，这是签订转让协议时有约定的，营业执照使用费5000元。对证据11，除水电票据的真实性、关联性认可，其他的所有的票据均不认可，真实性、关联性、合法性均不认可。原告房屋没有实际装修，被告交付时是什么样，原告给被告时还是什么样，也不存在广告制作。最高机密的品牌加盟合同真实性不认可，也没有其真实的用于经营而交付的款项，也没有相关票据，也无法证明最高机密的加盟与承租房屋经营有关。美食城的房租16万元没有异议，确实收取了，也已交到了朝晖物业，其他的所有票据真实性、关联性均不认可。对证据12真实性不认可，无法核实。人工费票据第三行为“李英康”，但签名处是“李迎康”，倒数第三行和前边的笔迹及名字内容均不一致，属于自己篡改。装修材料票据中没有任何企业印章，也没有正式发票，也没有应用到美食城的经营过程中，被告接收时也没有发现这些东西。于连成认可提供营业执照等字是其自行添加的。于连成陈述合同是陈峰志代笔写的，签完后陈峰志走了，走了之后原告和被告说也要把提供营业执照的事写进去，被告说行，就让原告写上了，是被告认可的，当时添加的郭建岗的字也是原告签的，被告让原告写上就行了。对于证据1、2，鉴于原告已认可证据1中双方争议部分为其自行添加并代签名字，且被告不予认可，故对于双方争议部分的真实性本院不予采纳，对合同其他内容的真实性及关联性本院予以采纳，对证据1、2的合法性本院将在“本院认为”中予以阐述。对证据3，本院认为可以证明原告被处罚并停止营业的事实。对证据4，因原告自行制作，本院不予采纳。对证据6、7、8、11、12，均为原告提交证明其损失的证据，其中与证据8相关的诉讼请求在本案审理中原告已经撤回，故对该证据本院不再予以审查；对于其他证据的真实性本院予以认可，关联性本院将在本院认为中予以阐述。对证据5的合法性、真实性、关联性本院予以采纳。对证据9、10，因被告认可系其提供给原告，故本院亦不持异议。二、郭建岗提交的证据：（2016）京0111民初9116号民事判决书，证明原告在原告与被告签订的商用房租赁合同尾部提供营业执照是原告自行添加的，在该判决书中也予以认可了。证明原告在本案中主张的燃气费的安装费押金48000元及网络推广费5000元在另一案件已经进行了主张。于连成质证意见如下：安装费和网络推广费在另一个案子里已经主张了，在本案中不涉及这两笔费用。对于郭建岗提交的民事判决书，因该案已发回重审，后于连成撤回起诉，故该民事判决书并未发生法律效力，故本院对其不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月29日郭建岗（出租方、甲方）与于连成（承租方、乙方）签订《商用房租赁合同》，约定甲方将自有使用权xxx房产计680平方米，及水、电、设施、设备租给乙方使用（经营范围：商业）。甲、乙双方于2016年3月1日对以上房产设施进行了核定认可。双方商定为无固定期限。甲方自2016年3月1日起将以上房产设施交付乙方租赁使用至甲方需要时收回，甲方提前一个月告知。如因建设拆迁造成，合同无法履行，甲方退还乙方合同未履行部分租金，其它损失乙方自负。如因乙方原因中途退租，甲方不予退还剩余租金及其它预缴费用，并按违约处理。全年租金32万元，乙方须在2016年3月1日前足额一次交纳半年租金。租金每6个月一交，上打租。租金标准两年不变（以实际租金为准），即每2年调整一次，上调幅度为上一租价期租金的5%。每年的11月1日和5月1日之前交纳下半年租金。提前1个月交纳房租。乙方负责房产设施的日常维修保养，保证其安全完整，一切费用由乙方承担。甲方负责房顶漏雨维修，费用由甲方负责。乙方可以（有权）转让或转租。乙方自行办理营业执照及其他证件（甲方不能提供房产证，可提供街道产权证明），自主经营依法纳税。同日，郭建岗（甲方）与于连成（乙方）签订《转让协议》，约定甲乙双方友好协商，甲方将位于xxx二层xx美食城一次性转让给乙方。转让费共计24万元，乙方分三次付给甲方：1、2016年3月1日付10万元；2、2016年6月1日付10万元；3、2016年9月1日付4万元。甲方提供现有营业执照、卫生许可证，费用每年5000元整由乙方负责。二楼的装修和所有物品包括小火锅全部转让给乙方。2016年3月1日于连成给付郭建岗2016年3月1日至2016年11月1日的租金16万元、转让费10万元。于连成于2016年5月18日在涉案房屋内开业经营，于2016年6月13日因没有合法手续，被禁止营业。2016年11月30日郭建岗（甲方）与于连成（乙方）签订《解除合同协议》，约定双方经协商同意，解除原甲乙双方2016年2月29日签订的房屋租赁合同和买卖合同，终止日期以法院裁定的日期为准。房屋租赁合同和买卖合同转让协议两个合同已提交法院审理，双方同意，服从法院判决。于连成将xxx一栋二层楼（xx美食城）按郭建岗转给于连成时的原样，经郭建岗验收后同意，包括二层所有全部退还给郭建岗（二层所有的一切东西），从退还xxx一栋二层楼的（xx美食城）的房屋后，如再发生一切事故，全部由郭建岗负责，于连成不再承担任何法律责任。本案审理中，于连成于2016年12月31日将涉案房屋交还给郭建岗。经本院询问，郭建岗自述转让协议中所涉物品已由于连成移交还郭建岗。另查明，2013年11月11日郭建岗（承租方、乙方）与案外人北京朝晖物业管理有限公司（出租方、甲方）（以下简称朝晖物业公司）签订《商用房租赁合同》，约定甲方将自有使用权xxx房产680平方米及水、电、设施、设备租给乙方使用。双方商定为无固定期限。甲方自2014年2月1日起将以上房产设施交付乙方租赁使用至甲方需要时收回。全年租金32万元。2012年9月7日朝晖物业公司与案外人北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居民委员会（以下简称三街第二居委会）签订《房屋租赁合同》，约定三街第二居委会将自有产权二层商业用房租赁给朝晖物业公司使用。租期为六年，自2012年11月1日至2018年10月31日。经本院询问，朝晖物业公司同意郭建岗将涉案房屋出租给于连成；涉案房屋未取得相关规划手续。本案审理中，于连成对经济损失申请鉴定，后撤回鉴定申请。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郭建岗与于连成签订的《转让协议》的目的系于连成为承租涉案房屋用于经营，故《转让协议》应为郭建岗与于连成签订的《商品房租赁合同》的从合同。现涉案房屋未取得建设工程规划许可证，未按照建设工程规划许可证的规定建设，故郭建岗与于连成签订的《商品房租赁合同》及《转让协议》应属无效。作为出租方的郭建岗将没有规划许可的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的于连成对涉案房屋未尽严格审查义务即签订合同，其应当承担合同无效的次要责任。虽郭建岗称于连成对涉案房屋的权属情况明知，但其并未就此陈述提交相应证据予以证明，故对郭建岗的此项抗辩，本院不予采信。对于于连成要求解除涉案房屋租赁合同和转让协议的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于连成要求郭建岗退还租金的诉讼请求及郭建岗要求于连成支付租金的反诉请求，首先，关于于连成已支付租金的期限，鉴于于连成提交的收据上明确写明所交纳房租的期限为2016年3月1日至2016年11月1日，故本院认为截止2016年11月1日之前的租金于连成已付清。其次，因于连成于2016年6月12日之前实际占有使用涉案房屋，并进行了经营，故对于于连成要求退还2016年6月12日之前租金的诉讼请求，本院不予支持。再次，对于2016年6月13日至2016年11月1日期间的租金及2016年11月2日至2016年12月31日的房屋占有使用费，因于连成实际占有房屋但未实际经营，故本院按照双方的过错程度予以确认郭建岗应退还于连成的租金数额及于连成应当给付郭建岗的房屋占有使用费的数额。对于连成过高的诉讼请求和郭建岗过高的反诉请求，本院均不予支持。对于于连成要求退还转让费的诉讼请求，鉴于合同无效，本院根据本案中于连成实际经营情况，双方的过错程度，综合考虑双方的利益平衡，对该诉讼请求予以支持。对于于连成要求的经济损失，第一，因水电费发生在于连成实际占有房屋用于经营期间，故对于水电费的诉讼请求，本院不予支持；第二，对于工资费用，证据不足，本院不予支持；第三，对于广告费、加盟费、招商费、物流等费用，于法无据，本院不予支持；第四，对于厨房设备、厨房用具等费用，因该部分设备属于可移动设备，故对于于连成主张该部分费用的损失本院不予支持；第五，对于装修费用、装修材料费用、购买食品费用，确系因履行涉案房屋租赁合同所支出的合理费用，故对于该诉讼请求本院予以支持。具体数额由本院根据双方的过错程度，于连成提交的相关票据，合同无效造成的损害后果等予以酌定。对于于连成要求的误工费及交通费，证据不足，于法无据，本院不予支持。对于于连成要求支付利息的诉讼请求，鉴于合同应属无效，且于连成亦存在过错，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭建岗于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）于连成租金八万七千二百零四元四角五分。二、被告（反诉原告）郭建岗于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）于连成转让费十万元。三、被告（反诉原告）郭建岗于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）于连成经济损失五万二千三百四十八元八角。四、原告（反诉被告）于连成于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）郭建岗房屋占有使用费一万六千零二十元。五、驳回原告（反诉被告）于连成的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）郭建岗的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千二百零一元，由原告（反诉被告）于连成负担二千七百五十四元（已交纳），由被告（反诉原告）郭建岗负担二千四百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费九百元，由被告（反诉原告）郭建岗负担七百元（已交纳），由原告（反诉被告）于连成负担一百元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一七年十二月二十八日书记员 瞿叶娟