重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初6775号原告：重庆朋聚物业管理有限公司（统一社会信用代码：91500118305204020J），住所地重庆市永川区凤凰大道88号16幢2-2。法定代表人：龙建，公司董事长。委托诉讼代理人：段廷会，重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。被告：钟东林，男，汉族，1996年12月1日出生，住重庆市大足区。被告：钟佳，女，汉族，1995年9月6日出生，住重庆市大足区。二被告共同委托诉讼代理人：钟廷建，男，汉族，1974年11月23日出生，住重庆市大足区,系钟东林、钟佳之父(特别授权)。原告重庆朋聚物业管理有限公司（以下简称“朋聚物业公司”）诉被告钟东林、钟佳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因双方争议较大，依法转为简易程序审理于2017年11月28日公开开庭审理了本案。原告朋聚物业公司的特别授权委托诉讼代理人段廷会，被告钟东林、钟佳的特别授权委托诉讼代理人钟廷建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朋聚物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠物业管理费和公摊费合计1344元及违约金（从2016年5月1日起以1344元为本金按年利率24%计算到缴清为止）；2、被告承担诉讼费。事实和理由：北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司(以下简称“首欣物业公司”)于2015年1月16日与重庆市大足区X小区业主委员会签订物业管理协议，承接该小区的物业服务，合同对相关事项进行了约定：1、服务期限三年到2018年1月16日截止；2、住宅每平方1元，商业用房每平方1.5元，餐饮娱乐服务每平方2元；3、业主应于每月3日前缴纳本月物业服务费；4、共用的专项设施运行的能源消耗，按照业主建筑面积向业主分摊计收；5、约定逾期不交物业服务费违约金是每天千分之三。被告钟东林、钟佳是该小区商业用房的业主，房屋建筑面积46.25平方米、63.1平方米，从2015年1月16日至2016年4月30日期间没有缴纳物业服务费和公摊费。2016年5月1日起原告与首欣物业公司达成协议，该小区物管由原告接手，相应的权利义务由原告承接，同时约定之前业主所欠物业服务费由原告已经垫付给首欣物业公司，原告有权追收。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告钟东林、钟佳辩称：1、原告朋聚物业公司的诉讼主体资格不合法，首欣物业与业委会签订的合同，不清楚首欣物业公司将其权利义务转给朋聚物业公司；开发项目中分为住宅小区和市场非住宅（商铺），分数两个不同的区域，第一届业主委员会在未经过商业业主同意和认可的情况下签订2015年1月16日和2016年4月25日的两份物业服务合同，合同不合法，应当认定合同无效或者依法予以撤销；2、首欣物业公司也没有对商业业主进行物业服务，其起诉收取物业服务费于法无据，被告不应当支付原告起诉的物业管理费；3、2015年1月16日的物业服务合同签订主体是首欣物业公司，原告不是该合同的签订人，其债权转让不合法，故原告没有权利收取违约金。4、首欣物业与朋聚物业在五金市场经营系非法经营。根据庭审当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日，首欣物业公司（乙方）与大足区X小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定，首欣物业公司为重庆市大足X小区提供物业服务。双方在合同中第六条约定：住宅物业费按建筑面积收取标准为住宅1元/月·平方米，商业物业物业费按建筑面积收取标准为住宅1.5元/月·平方米。第七条约定：共用的专项设施设备运行的能源消耗，按业主物业建筑面积向业主分摊计收。第八条约定：业主应于每月3日前交纳本月物业服务费及上月分摊的公共能耗、设施设备维修改造费用。第二十一条约定：合同期限为3年，自2015年1月16日起至2018年1月16日止。第二十三条约定：需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。第二十七条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年1月16日，首欣物业公司与大足区X小区业主委员会达成公摊费补充说明：住宅按10元/月每户收取公摊费；商铺100平方米（含）以下按10元/月每户收取公摊费，超出部分按0.1元/月每平方米收取公摊费。2016年3月24日首欣物业公司（甲方）与原告朋聚物业公司（乙方）达成物业管理项目移交协议，第一条约定：甲方同意将该项目移交给乙方提供物业管理服务。第二条约定：甲、乙双方一致同意于正式移交之日前大足区X小区业主或使用人所欠甲方的物业管理费、公摊费、电费的总和的70%由乙方分两次垫付给甲方，另外的30%作为乙方代收代追的经费。第三条约定：甲、乙双方一致同意于正式移交之日前大足区X小区业主或使用人所欠甲方的物业管理费、公摊费、电费，由甲方都让给乙方根据国家的相关法律法规，依据合法程序追收追缴，所得归乙方。2016年4月25日，原告朋聚物业公司（乙方）与大足区X小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定住宅物业服务费收费标准按建筑面积为住宅1元/平方米/月缴纳，商业物业服务费收费标准按建筑面积为住宅1.5元/平方米/月缴纳，水电公摊费住宅为每户按月10元缴纳，商户按门市房号由业主或使用人按房号每月10元缴纳，合同期限为叁年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。首欣物业公司于2016年4月30日从该小区撤场，原告朋聚物业公司于2016年5月1日入场。2017年5月12日，大足区X小区业主委员会出具证明一份：因首欣物业公司在为X小区服务过程中，业主未按时交纳物业服务费达到解除物业合同约定导致合同解除，2016年4月25日经过招投标与重庆朋聚物业管理有限公司签订物业服务合同。在办理移交期间首欣物业公司要求将业主拖欠的物业服务费转让给重庆朋聚物业管理有限公司代收，由重庆朋聚物业管理有限公司把代收款转给首欣物业公司，经过协商重庆朋聚物业管理有限公司予以同意并报我业委会三方再次协商予以确认。首欣物业公司从2016年1月15日至4月30日的物业服务费业主欠费部分由重庆朋聚物业管理有限公司收取，从2015年1月15日到2016年1月15日期间业主拖欠的首欣公司的物业服务费也由重庆朋聚物业管理有限公司先行支付给首欣公司，该情况我们知晓并且同意，并在公示栏进行公示。被告钟东林、钟佳系大足区X小区商业用房的业主，取得房屋所有权的时间为2015年6月19日，房屋建筑面积分别为63.1平方米、46.25平方米。上述事实，有原告的陈述、营业执照、法定代表人证明、物业管理服务合同、物业管理项目移交协议、公摊费补充说明、首欣物业公司与业委会签订物业合同、招标凭证、业主欠费明细表、朋聚物业公司垫付业主拖欠物业费银行流水及收据、房产信息查询结果、业委会证明、秩序维护工作表、客户报失报修记录、电梯、化粪池清洗照片、派工单、保洁巡查记录、电费发票等证据载卷，经本院开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据庭审及举示的证据材料，本案争议焦点：一、原告的主体资格暨原告是否有权向被告收取物业服务费（含公摊费）；二、被告应当缴纳物业服务费（含公摊费）的具体数额；三、原告主张的违约金是否应予支持。关于原告的主体资格暨原告是否有权向被告收取物业服务费（含公摊费）问题，首欣物业公司与大足区X小区商住业主委员会就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了合法、有效的物业服务合同，且事后首欣物业公司依约履行相应的物业服务，由于大量业主未按约缴纳物业费，首欣物业公司依法解除该物业服务合同且与原告朋聚物业公司达成该物业项目移交协议，并确认由原告收取从2015年1月15日起至2016年4月30日止期间该小区业主拖欠的物业服务费，双方达成上述协议后依法通知大足区X小区业主委员会，而大足区X小区业主委员会亦出具证明表示同意首欣物业公司依法解除该物业服务合同，同时也表示知晓且同意原告朋聚物业公司与首欣物业公司达成上述物业项目移交协议，故原告有权向被告收取其拖欠的物业服务费（含公摊费）。故对被告钟东林、钟佳的该项辩解意见不予支持。关于被告应当缴纳物业服务费（含公摊费）的具体数额问题，庭审中，原、被告一致确认被告的房屋属于商业物业，其建筑面积为63.1平方米、46.25平方米。在物业服务合同中，明确约定商业物业服务费为1.5元/平方米/月。被告钟东林、钟佳所有的商铺，取得所有权的时间为2015年6月19日，截止2016年4月30日，二被告拖欠物业服务费的月数为10.3月。故被告拖欠原告物业服务费（含公摊费）的具体金额为1344元，其计算方式为:物业服务费【1.5元/平方米/月×（63.1平方米+46.25）×10.3个月】+公摊费（10元/月×10.3个月×2）=1895.46元，原告起诉的金额为1344元，系其对自己权利的处分，本院予以准许，因此，本院对原告请求被告钟东林、钟佳支付物业服务费（含公摊费）为1344元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金是否应该支持问题，本院认为，支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。因首欣物业公司与大足区X小区业主委员会签订的《物业服务合同》第六条、第二十七条对此有明确约定，且被告钟东林、钟佳未履行缴纳物业服务费义务已经违约，应当承担相应的违约责任，依约应该予以支持，本院依法确认被告违约时间的起算点为2016年5月1日，但由于原告主张的违约金标准过高，故本院酌情确认为按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算。针对被告提出“首欣物业公司也没有对商业业主进行物业服务，其起诉收取物业服务费于法无据，被告不应当支付原告起诉的物业管理费”的辩解意见，本院认为，原告举示的秩序维护工作表、客户报失报修记录、电梯、化粪池清洗照片、派工单、保洁巡查记录、电费发票等证据证明原告已经履行了基本物业服务，被告对其辩解意见亦未举示任何证据加以佐证，应当承担举证不利的法律后果，故对被告的该项辩解意见不予支持。关于被告提出“第一届业主委员会在未经过商业业主同意和认可的情况下签订2015年1月16日和2016年4月25日的两份物业服务合同，合同不合法，应当认定合同无效或者依法予以撤销”的辩解意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大足区X小区商住业主委员会于2015年1月16日、2016年4月25日分别与首欣物业公司、原告朋聚物业公司签订的《物业服务合同》，委托原告对大足区X小区商住小区实行物业服务，是双方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，该物业服务合同有效，故对被告的该项辩解意见不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告钟东林、钟佳于本判决生效后十日内支付原告重庆朋聚物业管理有限公司2015年6月19日至2016年4月30日止的物业服务费（含公摊费）共计1344元及违约金（违约金以1344元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%，从2016年5月1日起计算至本判决确认之日止）；二、驳回原告重庆朋聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告钟东林、钟佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  税云鸿二〇一七年十二月六日书记员  李暮霞