重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0236民初3356号原告：李纯柱，男，1970年6月24日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：蒋常清，重庆聚焦律师事务所律师，有特别授权。被告：重庆市云硕科技开发有限公司，住所地重庆市奉节县鱼复街道诗仙东路7号，统一社会信用代码91500236691229866D。法定代表人：曾静，该公司负责人。被告：冯玉梅，女，1986年7月10日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：康先平，重庆环法律师事务所律师，有特别授权。原告李纯柱与被告重庆市云硕科技开发有限公司、冯玉梅房屋租赁同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法由审判员吴琳担任审判长，与代理审判员龙宇、人民陪审员冉春林组成合议庭共同负责案件的审判，并适用普通程序于2017年11月27日、2017年12月11日两次公开开庭进行审理。原告李纯柱的委托诉讼代理人蒋常清（特别授权）、被告冯玉梅的委托诉讼代理人康先平(特别授权)到庭参加诉讼。被告重庆市云硕科技开发有限公司法定代表人曾静外出不在家，本院于2017年8月21日在重庆法院公众服务网刊登送达公告，公告期满被告重庆市云硕科技开发有限公司法定代表人曾静仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李纯柱向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、返还购房款75600元、保证金10000元，并支付违约金15120元，以上要求二被告承担连带责任；3、诉讼费由被告支付。事实与理由：2015年9月12日，被告冯玉梅作为被告重庆市云硕科技开发有限公司的法定代表人与原告签订房屋租赁合同，约定被告重庆市云硕科技开发有限公司将位于奉节县西部新区移民安置房云硕台湾美食娱乐城共180平方米租给原告使用，并约定了违约责任为20%。合同签订后原告按约定支付给被告冯玉梅房屋租金75600元、保证金10000元。被告冯玉梅给原告出具了盖有被告重庆市云硕科技开发有限公司印章及被告冯玉梅签名的收条。后原告多次要求被告交付租赁的房屋，被告均以消防没有过关为由拒不履行交付义务。2017年原告打听到该房屋已经由政府收回被告不可能按时履行交付义务。被告的行为构成根本违约，合同目的已不能实现，双方签订的房屋租赁合同应予解除。故原告诉至法院，主张相应权利。被告冯玉梅辩称：基本事实是这样的，当时被告冯玉梅是公司法定代表人，2016年6月2日法定代表人变更为曾静。被告冯玉梅是代表公司收的钱，钱也交给了公司，被告冯玉梅是履行职务行为，不应当承担责任。出租人宏安公司将房屋租给被告重庆市云硕科技开发有限公司是为了开发美食城，但消防没过关，被告重庆市云硕科技开发有限公司采取欺骗手段签订了合同现在房屋、车库弘安公司基本收回。故请求驳回原告对被告冯玉梅的诉讼请求。被告重庆市云硕科技开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告举示的原告身份证明、被告公司登记信息、房屋租赁合同、银行交易记录、收条、民事判决书，被告冯玉梅提交的汇款记录、查询信息经庭审质证和本院审查具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为定案依据。经审理查明：2014年9月29日被告重庆市云硕科技开发有限公司与重庆宏安投资（集团）有限公司签订房屋租赁合同承租位于奉节县西部新区移民还建房一、二、三号楼商业区总面积15000平方米、车库16000平方米用于投资建设具有台湾特设的娱乐餐饮美食城，租赁期间自交付之日起共6年9个月。2015年9月12日，被告重庆市云硕科技开发有限公司与原告签订房屋租赁合同，将其中180平方米转租给原告，合同约定：“……二、租赁期限：（一）该房屋租赁期限共60个月，自2015年9月12日至2020年9月11日止。……三、租金及支付方式：（一）该房屋租金为：（35元/平方米）；本合同期内租金总额为：75600.00元。……（三）该房屋租金给付方式：一次性交付一年租金，每年一付。…..四、履约保证金及其他费用的约定：（一）甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金。履约保证金为10000.00元。……十二、违约责任：（一）甲、乙双方任何一方违反本合同的约定，都须向对方支付合同总金额的20%作为违约金。若违约金不足以弥补对方损失的，违约方应当继续承担剩余赔偿责任……。十四、补充约定：（一）交房时间初步约定为2015年10月30日，如有突发情况或不可预估的情况以甲方实际交付乙方时间为准……”。合同签订后原告向被告重庆市云硕科技开发有限公司支付了房屋租金75600.00元、保证金10000.00元。2016年8月，重庆宏安投资（集团）有限公司以被告重庆市云硕科技开发有限公司擅自改变房屋用途，擅自将房屋转租给第三人等为由诉至本院要求解除被告重庆市云硕科技开发有限公司与重庆宏安投资（集团）有限公司签订的房屋租赁合同。本院审理后于2016年12月29日作出了（2016）渝0236民初3858号民事判决，判决解除被告重庆市云硕科技开发有限公司与重庆宏安投资（集团）有限公司于2014年9月29日签订的奉节县西部新区云硕台湾美食娱乐城项目房屋租赁合同。另查明，原告与被告重庆市云硕科技开发有限公司签订房屋租赁合同时被告重庆市云硕科技开发有限公司法定代表人为被告冯玉梅，2016年6月2日被告重庆市云硕科技开发有限公司法定代表人变更为曾静。本院认为：重庆宏安投资（集团）有限公司将位于奉节县西部新区移民还建房一、二、三号楼商业区总面积15000平方米、车库16000平方米的房屋出租给被告重庆市云硕科技开发有限公司，被告重庆市云硕科技开发有限公司又将其中的180平方米转租给本案原告，故重庆宏安投资（集团）有限公司为出租人，被告重庆市云硕科技开发有限公司为承租人，原告为次承租人。出租人和承租人签订的租赁合同已于2016年12月29日经本院判决解除，出租人和承租人的合同已解除，承租人和次承租人间的合同目的就无法实现，现原告要求解除其与被告重庆市云硕科技开发有限公司签订的房屋租赁合同于法有据，应予支持。原告与被告重庆市云硕科技开发有限公司签订的房屋租赁合同中约定一方违反合同的约定，都须向对方支付合同总金额的20%作为违约金，现原告已支付租金75600.00元，原告要求按合同约定支付租金金额20%的违约金15120元于法有据，应予支持。另有原告支付了保证金10000元，现合同解除，原告主张返还保证金10000元于法有据，应予支持。责任承担上，原告要求二被告承担连带责任，本院审查后认为，合同签订时被告冯玉梅系被告重庆市云硕科技开发有限公司法定代表人，法定代表人以法人名义从事的民事活动其法律后果应由法人承担。虽原告将房款支付到被告冯玉梅个人账户上，但原告认可签订合同和缴款时被告冯玉梅为被告重庆市云硕科技开发有限公司法定代表人。且被告冯玉梅收取房款后向原告出具了加盖有被告重庆市云硕科技开发有限公司印章的收款收据，故被告冯玉梅在合同上签字和收取房款的行为应为法定代表人以法人名义从事的民事活动。故应由法人被告重庆市云硕科技开发有限公司承担相应的租金、保证金返还和支付资违约金的责任。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李纯柱与被告重庆市云硕科技开发有限公司于2015年9月12日签订的房屋租赁合同；二、被告重庆市云硕科技开发有限公司返还原告李纯柱房屋租金75600.00元、保证金10000元，以上合计85600元；三、被告重庆市云硕科技开发有限公司支付原告李纯柱违约金15120元；上列款项限被告在本判决生效后15日内履行。四、驳回原告李纯柱的其他诉讼请求。案件受理费2314元，由被告重庆市云硕科技开发有限公司负担。义务人如果未按本判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 琳代理审判员 龙 宇人民陪审员 冉春琳二〇一七年十二月二十日书 记 员 熊苗苗