四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初12005号原告：肖凌峻，男，汉族，1984年1月7日出生，四川省富顺县号。委托诉讼代理人：李小华，四川舟楫律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：曹元胤，四川舟楫律师事务所律师，一般授权代理人被告：成都维斯塔餐饮管理有限公司。住所地：成都市高新区天府三街**号*栋*层***号。法定代表人：欧鹏，系该公司总理。委托诉讼代理人：ＸＸ军，四川通典律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师，一般授权代理人。原告肖凌峻诉被告成都维斯塔餐饮管理有限公司（简称“维斯塔”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2017年11月9日第一次公开开庭进行了审理，原告肖凌峻及其委托诉讼代理人李小华、曹元胤，被告维斯塔的法定代表人欧鹏及公司的委托代理人ＸＸ军、潘誉到庭参加诉讼；2017年12月5日第二次庭审，原告肖凌峻及其委托诉讼代理人曹元胤，被告维斯塔的委托代理人ＸＸ军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖凌峻柏向本院提出诉讼请求：1、被告与原告所签订的租赁合同关系于2017年7月10日解除；2、被告依照定金罚则支付原告违约金70000元；3、被告向原告返还转让费损失280000元；4、被告承担给原告造成的装修损失18800元。事实与理由：2014年4月15日，原告与被告签订租赁合同，根据合同约定，被告将位于成都高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座2楼205号商铺外1号面积200平方米的场地出租给原告经营餐饮，合同期限为5年，原告根据合同约定向被告支付了保证金70000元，并向被告支付了转让费280000元，按时支付了租金以及水电燃气等费用。2017年7月10日，被告因与第三方存在纠纷为由通知原告立即解除合同并限期搬离；随即切断天然气、水、电。被告的单方面解除合同行为及断水断电断气构成了违约，且给原告造成很大损失。被告维斯塔答辩称，被告从2013年起承租四川新希望房地产开发有限公司（以下称业主）位于成都市高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座205号商铺，并将铺面转租给原告在内的一些商户经营餐饮。2016年以来，因市场发生变化被告和众多商户经营困难。2017年以来，经营更加困难，亏损严重。2017年上半年，业主表示可以考虑“减免部分房租共渡难关”，但要研究决定，给了被告等一些希望；2017年7月初，业主明确表示，房租不能减免。被告和全部商家商量，尽早歇业，才能最大程度地减少双方损失。2017年7月10日左右，和全部商家达成协议，原协议终止，但被告应结清扣除水电费、清洁费后的营业款，部分房租，食品安全保证金，其他损失互不找补。原告的诉请的双倍返还定金和赔偿损失，没有事实和法律依据。另，被告2013年装修美食广场、改造天然气用了两百多万元，2017年退消费者美食卡约一万张，目前只有两家单位的卡还没有退完（退了一部分），商家的主要款项全部退清，仅仅有零星费用没有结清，被告在严重亏损的情况下，已经积极面对遗留问题，一些小的款项，被告也在积极想法解决。原告诉称被告逃避责任，没有任何事实依据。经审理查明，2014年4月15日，原告肖凌峻（承租方、乙方）与被告成都维斯塔餐饮管理有限公司（出租方、甲方）签订了《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》约定：1、被告维斯塔将位于成都高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座2楼205商铺外1号铺位，面积为200平方米经营场地租赁给原告肖凌峻使用，经营中餐小炒；2、租赁期限：5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止；3、租金：按租金形式支付场地费22000元/月，从第二年起，租金每年按6%递增，乙方必须每月15日之前付清上月租金；双方约定每月结算一次，甲方在每月15日将乙方上月的销售收入，扣除乙方应向甲方支付的各项费用、罚款、赔款后的余款支付给乙方；档口管理费用3000元/月；4、入场费用：收银系统费用3万元，一次性费用，该费用不退还；进店费5万元（签订合同当日内乙方一次交付给甲方，该费用不退还）；5、保证金：70000元，乙方在签署本合同10日内向甲方支付，由甲方无息保管，作为本合同履行过程中处理乙方责任事故及合同终止后处理乙方善后事宜的费用，乙方单方提前终止合同并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有；本合同期满或提前终止时，甲方有权继续留存乙方保证金，用于支付乙方迁出租赁房屋后可能产生与乙方有关的产品责任和其他责任费用。甲方对此款的保留期为30天，30天期满，若乙方无需履行赔付责任，甲方将保证金余额无息一次性退还乙方，并提交支付责任费用的凭证。若需乙方履行赔付责任，则需从保证金中扣除相应部分；4、合同期满或经双方协商合同终止，乙方可以将自己投资的装修及设备中可移动部分带走，但不能破坏现有之装修风格与基本设施，对不可带走的部分乙方不应向甲方提出任何补偿要求；5、合同有效期内，若客观条件发生变化（如国家政策调整、市场情况发生变化、出现重大疫情等）一方可提前3个月向另一方书面提出终止合同请求，双方协商后可终止本合同；6、合同第8.3条约定：出现下列任何一种情况之一，属于乙方违约且没有或不适当履行合同，甲方有权终止合同，而无须做出任何赔偿。乙方应无条件接受，并在甲方规定的时间内撤场，赔偿甲方因终止合同而遭受的损失：……8.3.8、若甲方同经营场地所在物业的合约结束，则本合同自动终止，甲方无须承担任何责任。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告亦向被告交付租金以及保证金。2014年4月16日，原告肖凌峻与案外人宋文签订《家庭装饰装修工程施工合同书》，约定宋文负责对位于高新区天府三街69号的房屋进行装修，工程造价18800元，开工时间为2014年4月18日，竣工日期为2014年4月28-30日。对此，原告未提供相应的支付装修款的凭证。2017年3月1日、7月11日，被告维斯塔的法定代表人欧鹏向原告肖凌峻退还保证金20000元、50000元，原告肖凌峻出具收条予以确认。原告诉请确认合同于2017年7月10日解除，对此被告予以认可，但是对于租金及营业款应该退还的时间发生争议，后双方当庭商定租金及营业款退还截止时间定为2017年7月15日。2017年7月26日，案涉物业的物管公司四川鼎晟资产管理有限责任公司新希望国际客户服务中心向被告维斯塔发函，载明：“我司已将租赁协议交于贵司，限贵司于2017年7月27日17:30之前结清新希望国际B座205号商铺拖欠的租金、物业费及水电费，我司将于2017年7月27日17:30对该商铺停水、停电”。2017年7月29日，案涉物业业主案外人四川新希望房地产开发有限公司向被告维斯塔发出《关于立即搬离物品交还房屋、支付欠付款项的通知函》载明：“贵公司与我公司于2013年1月1日的《新希望国际租赁合同》因贵公司未按约向我公司交付租金，已被我公司通过《关于解除租赁合同的通知函》解除……”。另查明，本案所涉商铺为原告带装修受让所得，原告共支付转让费35万元，其中包括保证金7万元，剩余的28万元为装修、设备及其他费用。本院认为，原、被告签订的《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。虽名为联营合同，但是被告采取收取场地使用费作为租金的方式，且店铺经营风险由原告自行承担，因此，实质上名为联营实为租赁。双方应该为商铺租赁合同关系。其次，被告认为因市场变化原因双方之间已经协议解除了合同，并对赔偿等达成了一致，并履行完毕，原告的起诉没有依据，但是被告提供的证据不足以证明其主张，且原告对于其上述抗辩不予认可，认为按照合同是可以协商，但是双方并未就合同解除及赔偿问题达成一致，故针对原告的各项诉讼请求本院分别评述如下：一、关于合同解除。原告诉请确认合同于2017年7月10日解除，对此被告予以认可，对于双方合同解除时间的确定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院予以认可。确认双方租赁合同于2017年7月10日解除。二、关于双倍返还定金。原告在本案中认为按照合同：“乙方单方提前终止合同并撤场，无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有”之约定，其交纳给被告的保证金，在原告违约的情况下，被告可以没收，具有定金的性质，故应该确定为定金，适用定金罚则。双方对于原告交纳7万元的保证金，被告已退还的事实不存在争议，但是对于上述保证金是否应该定性为定金，存在较大争议。本院认为，首先定金与保证金是两个不同的法律概念，双方在合同之中明确约定的保证金，同时没有双倍返还之约定，不能混同；第二、定金是为担保合同债权的实现，而保证金是为了保证合同的履行，设立的目标不同，本案合同中还约定保证金“作为本合同履行过程中处理乙方责任事故及合同终止后处理乙方善后事宜的费用”，因此，本案合同之中的保证金主要是为确保合同的履行，而非担保合同债权的实现。因此，对于原告认为本案中保证金为定金的主张不予支持。三、关于转让费的损失原告在庭审中原告将第三项诉讼请求28万元转让费变更为损失，并明确为整体费用，包括商铺的装修、设备和各种系统及其他费用。被告抗辩如下：首先，合同8.3.8条有明确约定：“若甲方同经营场地所在物业的合约结束，则本合同自动终止，甲方无须承担任何责任。”现在是因为被告与经营场地所在物业业主案外人四川新希望房地产开发有限公司的合同终止，按照合同约定不应该承担责任，最后，即便要承担责任亦应该考虑按照合同折旧的问题。本院认为，合同8.3.8条的“若甲方同经营场地所在物业的合约结束”应该理解为被告与业主方的合约正常履行至合同约定的界止之日，而不应该理解为包括任何理由造成的合约结束，从业主方所发出的《通知函》载明内容中包括被告与业主方的合约解除的原因在于未按时支付租金的表述，同时，2017年7月10日被告方张贴了书面清算公告，因此，被告与业主方的合约解除原因在于被告方，至于具体是因为市场原因还是其它原因，被告作为市场经营主体自当承担市场经营风险，基于对市场的判断无法继续履行合同亦应该承担相应的风险，原告与被告之间为商铺租赁关系，而非合伙关系，原告作为物业的次承租人，基于相信被告与业主稳定的租赁合同而签订次承租合同，按约交纳租金，使用房屋，没有法定的义务需要与被告共同承担被告对业主的风险，除非原告自愿。但是现原告明确表示不予认可，被告因自身原因致使其与业主租赁合同无法继续履行，而造成原告的次承租合同无法继续履行，应属违约，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持”之规定，原告有权就装修残值进行主张，同时转让费中非装修部分亦是基于被告对于原告信任而进行的投入，亦应该参照装修残值的方式进行处理。但是本院认为被告的第二项抗辩理由成立，原告的装修价值以及转让费应该随着使用时间会发生贬损并计提折旧，而不应该以装修时或接受转让的价格进行主张。双方签署的合同期限为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日。装修及转让费折旧应该按五年计算，即合同开始履行的2014年5月1日计为100%，逐月递减，至合同结束之日2019年4月30日计为0%。本院综合考虑其证据、以及实际装修、转让使用情况以及折旧，将上述损失酌定为90000元。故对于原告的该项诉讼请求在90000元范围内予以支持。四、装修损失原告所主张的装修损失实为其接受转让后在实际转让过程中原有装修的增补与添附，对于此部分装修损失，原告向本院提交了一份其与案外人签订的装修合同，但并未提供支付装修款的凭证，但从其经营状况，确系进行了装修，本院综合考虑其证据，以及实际装修使用情况以及折旧，将装修损失酌定为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、原告肖凌峻与被告成都维斯塔餐饮管理有限公司于2014年4月15日签订的位于成都高新区天府大道中段天府三街69号新希望国际B座2楼205商铺外1号铺位《成都市维斯塔餐饮管理有限公司联营合同》于2017年7月10日解除；二、被告成都维斯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告肖凌峻赔偿损失90000元；三、被告成都维斯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告肖凌峻支付装修损失5000元；四、驳回原告肖凌峻的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3416元，由被告成都维斯塔餐饮管理有限公司负担1016元，原告肖凌峻负担2400元（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年十二月五日书记员 韩亚群