陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9810号上诉人（原审被告）：西安星火地产开发有限公司，住所地西安市劳动南路旭景名园小区12号楼00111室。法定代表人：袁瑞生，该公司总经理。委托诉讼代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷杜仓，男，1982年3月20日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：雷红红（系雷杜仓妻子），女，1985年8月18日出生，汉族，无业，住西安市未央区。上诉人西安星火地产开发有限公司（以下简称星火公司）与被上诉人雷杜仓商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初6343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人星火公司之委托诉讼代理人迟波、王璐，被上诉人雷杜仓及委托诉讼代理人雷红红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，约定：由原告购买被告开发的位于西安市经济技术开发区××路××、××以西××单元××号房屋一套，建筑面积95.18平方米，总价款452324元；被告应当于2012年9月28日前将经监理公司组织有关部门验收合格的商品房交付原告使用；并应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金；被告交付房屋的装饰、设备标准为厨房天然气管道接驳到位、统一预设有线电视预留端口；原告在办理交房手续时，应当缴纳有线电视初装费、天然气工料费（含IC卡费、材料费、报警器）、产权登记相关税费、预交物业相关费用、房屋维修基金，如因原告不缴纳以上费用导致不能按期交房、办理产权的后果由原告承担，不视为被告违约；在原告完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，被告承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为原告代为办理产权证；因被告原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，被告如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向原告支付已付房款1%的违约金。现原告已向被告支付购房款4523.24元。被告于2012年10月31日，日将该房屋交付原告使用。2012年10月按被告要求，原告向陕西星火物业管理有限责任公司缴纳契税6784.90元、大修基金13801元。被告于2016年9月19日将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。另查，陕西星火物业管理有限责任公司系涉案房屋的物业管理公司，被告系该公司股东。至庭审终结前，原告仍未取得涉案房屋的产权证书。雷杜仓在原审提出诉讼请求：一、判令被告立即为其办理房屋所有权证书；二、判令被告向其支付逾期办理所有权证违约金4523.24元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月18日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定其购买被告开发的位于西安市经济技术开发区××路××、××以西××单元××号房屋，建筑面积95.18平方米，总价款452324元。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自出卖人将资料报产权登记机关备案后18个月内，为买受人代办房屋产权证。如因出卖人原因不能在上述期限内代买受人取得其所购房屋的产权证，出卖人继续为买受人办理产权证，如在办理产权证约定的期限届满之日起60日仍未办理完毕，出卖人应当按照已付房价款1%向买受人支付违约金。原告按照约定支付购房款、契税、专项维修基金、登记服务费并将上述票据及办房产证所需的个人资料一并提交给被告，但被告至今未给其办妥房屋所有权证书。据此，提出以上诉请。星火公司在原审辩称，第一、根据商品房买卖合同约定，第一阶段为办理权属登记，第二阶段为办理房产证阶段。约定的办证时间还未届满，其并未违反合同约定，不承担违约责任。第二、原告为按揭贷款，已付房款应当为首付款和截止起诉之日已向银行偿还的银行贷款的本金，如果其公司违约，承担违约责任应当按照该数额计算。原审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，在履约中应当遵循平等、公平、诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效，根据合同约定，被告应当向原告交付房屋并将房屋所有权转移给原告。将办证资料报送产权登记机关备案是办理涉案房屋产权证的前提条件，被告于2012年10月31日将涉案房屋交付原告使用，依约应在2014年4月前将办证资料报送备案，而实际履行中，被告至2016年9月19日才完成备案，由于其过分迟延履行上述义务，导致至今尚未完成涉案房屋所有权转移，其行为严重损害原告的合法权益，故原告请求被告办理房屋产权证并按照合同约定支付已付房价款1%的违约金并无不当，本院予以支持。被告以买卖合同附件六第八条第3项主张其未逾期办理产权证故不承担违约责任之辩解本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内为原告雷杜仓代为办理位于西安市经济技术开发区××单元××号房屋的产权证书；二、被告西安星火地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告雷杜仓逾期办理产权证的违约金4523.24元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），现由被告负担，于支付上述款项时一并支付原告。宣判后，星火公司不服，向本院提起上诉称，一、《合同》第十五条约定与附件六第八条约定属于合同履行期间在不同条件下的不同的法律关系，约定的是作为出卖人在合同履行中两个时段中各自的义务及违约责任，时间约定上不是按照连续计算方式认定。而原审法院错误地将两个不同的合同义务混淆认定，做出错误判决。合同第十五条约定中，如果因为其备案登记延误办理导致雷杜仓迟延取得房屋产权证的违约责任，即在不退房的情况下，由其按照雷杜仓已付购房款总额的0.5%承担违约金。而根据合同附件六第二项、第三项约定可以看出，双方明确约定了该条款生效履行的前置条件，即买受人同意委托出卖人代办房产证登记手续，并向出卖人预交契税、专项维修资金、登记服务费等相关税费和个人资料，出卖人承诺：出卖人按本合同十五条的约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案后18个月内，为买受人代为办理该房屋的产权证。十八个月应当是自备案登记完成“后”才开始计算，而不是从房屋“交付使用”之日起计算。该附件六的约定与合同第十五条的约定完全是各自独立的，其取得出售房屋备案登记的时间却是分别在2016年4月、9月，那么其代为办理房产证的合同义务起算时间也应当是按照合同约定的自双方所附条件成就之日起计算，即从2016年4月、9月分别起算办证期间的十八个月（至今尚未届满）星火公司正在履行当中，没有违约。二、作为附条件的合同约定，其在双方约定的代为办理房产证条件成就后开始代为办理房产证的行为，没有违反双方合同约定，就其代为办理房产证的合同义务而言，其在合同履行期间不存在违约行为，不应承担违约责任；三、其与雷杜仓没有建立委托关系，不应承担受托办证的违约责任；四、雷杜仓未在合同约定期限内提交资料备案，是导致其截止起诉之日仍未能取得房地产权属登记证书的原因。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回雷杜仓诉讼请求；2、判令雷杜仓承担本案一、二审全部诉讼费用。雷杜仓辩称，其认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回星火公司的上诉请求。一、双方合同第十五条初始登记及违约，和合同附件6第8条第三款代办产证及违约不矛盾，并非否定、替代关系，星火公司代办产证的18个月期限应自第15条约定的365日期限届满次日起算，星火公司已违约，应承担违约责任。二、双方委托办证合同关系已成立并生效。星火公司接受其支付的契税和大修基金，而以其未提交个人资料为由主张双方委托关系解除，无事实和法律依据。星火公司肆意占有其缴纳的契税、大修基金，而故意违约不通知、不告知，不主动履约，而达到其长期无偿占有业主契税、大修基金的非法目的，法院不应支持其违约而获益的非法行为。三、星火公司违约迟延办证显而易见，且证据确凿，其应依约承担违约责任。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。雷杜仓与星火公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。同时，合同附件六第八条关于办理产权登记手续的补充约定：在雷杜仓完全履行本合同及附件与补充协议的前提下，星火公司承诺在将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案后18个月内，为雷杜仓代为办理产权证；因星火公司原因未能在前述约定期限内代为取得产权证的，星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向雷杜仓支付已付房款1%的违约金。雷杜仓已按约定向星火公司缴纳了契税、大修基金等相关资料，星火公司应按合同约定在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按附件六第八条约定在报产权登记机关备案后18个月内，为雷杜仓代为办理产权证。星火公司如在约定期限届满之日起60日内仍未办理完毕，需向雷杜仓支付已付房款1%的违约金。星火公司于2012年10月31日将该房屋交付雷杜仓使用，星火公司至今尚未给雷杜仓办理产权证书。根据上述约定，星火公司应支付雷杜仓已付购房款1%的违约金。星火公司上诉称应以其实际备案时间起算18个月办证时间，无事实及法律依据，本院不予支持。其上诉理由不能成立。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由西安星火地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年十二月十五日书 记 员  袁萱