吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终3521号上诉人（原审原告）：吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司，住所地吉林省吉林市船营区越北镇沙河子村一社。法定代表人：伍舰，总经理。委托诉讼代理人：唐洪彬，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉林市东达茂源汽车销售有限公司，住所地吉林省吉林市船营区越山路207号。法定代表人：刘惠娣，总经理。委托诉讼代理人：刘非，男，该公司副总裁。委托诉讼代理人：韩冰，吉林东坤律师事务所律师。上诉人吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司（以下简称康顺捷路公司）因与被上诉人吉林市东达茂源汽车销售有限公司（以下简称东达茂源公司）土地租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康顺捷路公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；改判东达茂源公司从2016年11月16日起算，依照租赁合同第七条第二项约定，向康顺捷路公司支付到期租金的滞纳金28.5万元，2016年12月16日后按银行贷款月息6‰给付利息；二、改判东达茂源依照合同第八条第9项约定即在适当位置（东达茂源公司售后车间入场通道位置）留一条通往康顺捷路公司另一块地的道路，保证康顺捷路公司各种车辆和人员通行。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决结果不公。一审认定“2016年1月，东达茂源公司建造4S店工程竣工验收完毕并正式营业。”此认定错误。2016年1月，东达茂源公司正式营业的事实存在，但竣工验收完毕不是事实。康顺捷路公司如实陈述“东达茂源公司2016年1月开始营业”但并未陈述“工程竣工验收合格”。东达茂源公司从未持竣工验收报告要求康顺捷路公司要求过返还定金，也无电话通知工程竣工验收完毕。一审中，东达茂源公司也未提供工程竣工验收合格的书面资料。东达茂源公司无证据证明4S店工程竣工验收合格后不返还定金的事实，康顺捷路公司未违反合同约定。一审法院认定事实错误，导致一审法院认为康顺捷路公司违约在先。二审法院应予纠正。二、一审法院论理表述中关于道路通行的论述错误。首先，结合合同内容，诉讼请求是明确的。其次，合同签订时东达茂源公司尚无完整的建设规划，也未施工，故当时未确定通道具体留在东达茂源公司租用土地哪个位置，合同中约定通道在适当位置，完全为照顾东达茂源公司利益，康顺捷路公司目的是要一个通行权而已。东达茂源公司租用场地用途是建售后服务车间和车库停放销售车辆，也需有通道从公路到达场地西侧。就现已建成的4S店情况看，东达茂源公司售后车间一侧入场通道就是最适当位置。此通道直达场地西侧，能够保证康顺捷路公司车辆通行到达另一块场地，即完成了合同义务，对东达茂源公司经营无较大影响。另，在东达茂源公司场地留一条通往康顺捷路公司的通道是合同约定的，是东达茂源公司的合同义务。一审中康顺捷路公司提交二份租赁合同，已证明康顺捷路公司租赁的场地14000㎡、年租金350万元，转租给东达茂源公司场地面积是总场地面积的一半7000㎡，租金95万元，占总场地租金27%。康顺捷路在转租中让利高达80万元，只约定了通行权。一审开庭时双方当事人对租赁合同的合法性、真实性均无异议，一审法院认为“适当位置”就是没有确定的位置，认为诉讼请求不明确，驳回康顺捷路公司的诉讼请求是诡辩，导致判决不公正，应予纠正。三、合同约定了违约责任，东达茂源公司到期未给付租金，应依合同约定给付自2016年11月16日起，以未付租金95万元、日万分之一的标准给付滞纳金至给付之日。康顺捷路公司无违约行为，不应当承担违约责任。东达茂源公司辩称，一、康顺捷路公司要求东达茂源公司支付滞纳金无事实及法律依据，且康顺捷路公司主张的违约金过高不符合法律规定。根据双方签订的合同第五条租金及费用的缴付第2款约定：第一年乙方应向甲方另行交付合同履行保证金10万元，此保证金等到乙方全部工程竣工验收结束后的两周内由甲方将全部保证金返还给乙方。第七条甲方的权利与义务第3款约定：甲方在自身能力允许范围内有义务为乙方创造良好的生产经营环境。第八款约定：乙方应负责地块的规划报建手续，甲方协助配合提供相应的资料文件。现康顺捷路公司并未向东达茂源公司出具收取保证金的票据，导致乙方的该笔款项无法入账。东达茂源公司于2016年1月份全部工程竣工验收完毕，东达茂源公司向康顺捷路公司主张返还保证金10万元，康顺捷路公司至今未按照合同约定予以返还且康顺捷路公司拒绝提供地块规划报建手续所需的相关资料文件，构成违约，应依法承担违约责任。康顺捷路公司违约在先，其违约行为导致东达茂源公司未支付租金，东达茂源公司本身无过错，依法不应承担违约责任。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、康顺捷路公司要求东达茂源公司支付土地使用税费无事实及法律依据。税务机关并未向东达茂源公司收取该项税费，康顺捷路公司主张其已经进行垫付应提供税务机关出具的东达茂源公司名头的正规票据且对计算方法和计算依据进行明确说明。三、康顺捷路公司要求东达茂源公司依照合同约定在适当位置留一条通往康顺捷路公司另一块地的道路，保证其各种车辆和人员通行无事实依据。康顺捷路公司与东达茂源公司店面并排而建，中间留有一条道路可以供康顺捷路公司通行至后方场地，康顺捷路公司有通行道路不走，非要在东达茂源公司店面正门绕行一周到达康顺捷路公司后方场地，其行为已经严重影响了东达茂源公司的正常经营，且合同约定由东达茂源公司在适当位置留通行道路，东达茂源公司认为康顺捷路公司在双方店铺中间的通道通行是最合理最适当的；四、应由康顺捷路公司承担本案诉讼费用。双方发生争议的起因为康顺捷路公司违约在先，如康顺捷路公司能够按照合同约定全面履行合同义务就不会发生争议，因此应由康顺捷路公司承担本案诉讼费用。在东达茂源公司4S店竣工完毕后，即2016年1月东达茂源公司公司才开始正式营业，验收部分我们已经通知了康顺捷路公司姓赵的负责人，并且我们多次向姓赵的负责人发信息、打电话主张验收后返还保证金事宜，一审判决除2017年7月康顺捷路公司通过邮寄方式向东达茂源公司催交租金这一事实与事实不符外，其余一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。康顺捷路公司向一审法院起诉请求：1.判令东达茂源公司给付到期租金95万元，并按约定的日1%支付滞纳金至给付土地租金之日止；2.判令东达茂源公司给付康顺捷路公司垫付的国家收取的土地使用税费4万元；3.判令东达茂源公司依照合同第八条第9项约定，在适当位置留一条通往甲方另一块地的道路，保证甲方各种车辆和人员通行；4.诉讼费由东达茂源公司承担。一审法院认定事实：2013年2月1日，吉林市同盛汽车维修有限责任公司（甲方）与武汉康顺汽车服务有限公司（乙方）签订场区土地使用权租赁合同，约定：租赁的场地内通过各种车辆，到达乙方租赁土地西侧的另一块场地，甲方人员应服从乙方的管理。吉林市同盛汽车维修有限责任公司将位于吉林市船营区越山路，现有面积12471.28平方米，并由其负责新征1600（约）平方米，总面积约为14000平方米土地租赁给武汉康顺汽车服务有限公司，用于两个汽车销售与售后服务4S店的建设用地；租赁期限为15年，自2013年2月1日起到2028年1月31日止，租赁期限内第一年租金为人民币350万元，满5年递增一次，递增比率为10%。2014年1月1日，吉林市同盛汽车维修有限责任公司与武汉康顺汽车服务有限公司、康顺捷路公司签订场区土地使用权租赁合同的补充合同，约定同盛公司与武汉康顺公司于2013年2月1日达成的场区土地使用权租赁合同中的武汉康顺公司的权利义务由康顺捷路公司履行。2015年8月14日，经吉林市同盛汽车维修有限责任公司同意，康顺捷路公司（甲方）与东达茂源公司（乙方）签订场区土地使用权租赁合同，合同预定：租赁土地位置位于吉林市船营区越山路207号，面积约为7000平方米；租赁土地作为东达茂源公司的汽车销售与售后服务4S店的建设用地；租赁期限为13年，自2015年11月15日起到2028年11月14日止；免租期限为2015年8月15日至2015年11月14日，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金，租赁期限内第一年租金为人民币95万元，满五年递增一次，递增比率为5%；租金按年交付，第一年租金须在签订本合同的5日内一次性打入甲方指定的账户，其后第二至十三年的租金，应在每个出租年度结束前的最后一个月内，向甲方缴纳下一出租年度全部租金；第一年乙方应向甲方另行交合同履行保证金10万元，此保证金等到乙方全部工程竣工验收结束后的两周内由甲方将全部保证金返还给乙方；在乙方建造4S店的过程，乙方负责全部规划、投资、建造，房屋产权登记在甲方名下产权为甲方所有，乙方负责对工程测绘和竣工验收，一切手续由乙方自行办理，甲方协助；在房屋使用过程中涉及到房屋、土地使用等方面的规费、税费等由乙方承担；甲方按本合同约定向乙方收取租金，如乙方未按时向甲方交租金的，甲方收取乙方逾期部分每日百分之一的滞纳金；乙方应在适当的位置留一条通往甲方另一块地的道路，保证甲方各种车辆和人员通行；乙方未能按约定给付甲方租金的，甲方按每日1%向乙方收取滞纳金，超过三个月乙方仍未向甲方交付租金的，甲方除收取乙方滞纳金外按本合同相关约定处理。合同签订后，东达茂源公司即向康顺捷路公司交纳了第一年租金95万元及合同履行保证金10万元。2016年1月，东达茂源公司建造4S店工程竣工验收完毕并正式营业。2017年7月康顺捷路公司通过邮寄方式向东达茂源公司催缴租金。康顺捷路公司租赁的土地在2015年8月至2017年8月间发生土地税费348249.74元。一审法院认为，康顺捷路公司与东达茂源公司签订的场区土地使用权租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。康顺捷路公司与东达茂源公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同履行保证金问题，依双方约定，该款项应于4S店建造工程竣工验收结束后两周内由康顺捷路公司予以返还，东达茂源公司正式营业时间为2016年1月，而康顺捷路公司未能如约履行义务，亦未提供证据证明东达茂源公司存在其返还保证金而拒绝接收或者另行约定在租金中抵扣的情形，故东达茂源公司抗辩康顺捷路公司违约在先的主张，一审法院予以采纳；关于租金支付问题，按照合同约定，东达茂源公司应在2016年11月14日前的最后一个月内向康顺捷路公司交纳下一年度租金95万元，虽康顺捷路公司未如约返还履约保证金，但与其履行内容并不存在对价关系且东达茂源公司亦未举证证明康顺捷路公司存在拒绝履行的事实或行为，故东达茂源公司就此主张拒付租金的抗辩观点一审法院不予采纳，康顺捷路公司该项请求予以支持；关于滞纳金问题，因康顺捷路公司违约在先，故该项请求一审法院不予支持，同时东达茂源公司就此并未请求返还并同意在租金中抵扣，对此一审法院予以采纳；关于土地税费的承担问题，合同中对此有约定，东达茂源公司应在其租赁土地面积范围内承担该项费用；关于道路通行问题，根据“乙方应在适当位置留一条通往甲方另一块地的道路，保证甲方各种车辆和人员通行”的约定，康顺捷路公司与东达茂源公司应在充分协商的基础上给予康顺捷路公司通行方便，鉴于康顺捷路公司所提出的“适当位置”没有具体指向，应视为诉讼请求不明确，故一审法院对此不予支持。综上，康顺捷路公司合理诉请部分一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决。一审法院判决：一、吉林市东达茂源汽车销售有限公司于判决生效后三日内给付吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司租金及土地税费99万元；二、驳回吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6850元由吉林市东达茂源汽车销售有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康顺捷路公司向本院提交证据：照片5张，自画图1张，证明东达茂源公司有条件提供通道，履行合同。东达茂源公司质证称，不是本案新证据，根据证据内容可以看出康顺捷路公司是绕行东达茂源公司场地三侧进行通行，严重影响东达茂源公司正常经营活动，通过B点拍摄通道照片显示，东达茂源公司店铺前方及维修服务停放大量新车及待维修车辆，如康顺捷路公司在此处通行，会严重影响东达茂源公司的经营活动，过往车辆可能对东达茂源公司停放的新车造成一定的损害。通过D点拍摄停车厂照片可以显示东达茂源公司停车厂位置没有建立永久性建筑物，东达茂源公司可以选择将挨着栅栏部分新车挪走，在挨着栅栏部分给康顺捷路公司留有一条通道进行通行。根据合同约定双方东达茂源公司应当在适宜的位置留一条通往西侧场地的道路。东达茂源公司认为停车场位置的挨着栅栏的部分通道就是最适宜的通道。根据合同第七条第10款约定，康顺捷路公司应服从东达茂源公司的管理，所以东达茂源公司认为应由东达茂源公司选择道路供康顺捷路公司通行。而不是按照康顺捷路公司所主张的位置进行通行。东达茂源公司提交证据：房产平面图一份，证明东达茂源公司一方4S店建筑平面情况，建成年代为2007年，该建筑情况与目前4S店的建筑情况相同。康顺捷路公司质证称，对真实性有异议，是复印件，不予质证。本院经审查认为，康顺捷路公司提交的证据不是新证据；东达茂源公司提交的证据为复印件，康顺捷路公司对真实性有异议，本院不予采信。本院经审理查明：《场区土地使用权租赁合同》第四条第2款约定：“第1-5年：2015年11月15日至2020年11月14日止，租金为人民币95万元/年。”一审查明的事实中，除“2016年1月，东达茂源公司建造4S店工程竣工验收完毕并正式营业。”外，本院予以确认。本院认为，关于康顺捷路公司是否存在违约行为的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，东达茂源公司与康顺捷路公司签订的《场区土地使用权租赁合同》第五条第2款约定：“第一年乙方应向甲方另行交合同履行保证金10万元，此保证金等到乙方全部工程竣工验收结束后的两周内由甲方将全部保证金返还给乙方……”东达茂源公司称其于2016年1月份全部工程竣工验收完毕，并称其向康顺捷路公司主张返还保证金10万元，康顺捷路公司至今未按照合同约定予以返还且康顺捷路公司拒绝提供地块规划报建手续所需的相关资料文件，认为康顺捷路公司的行为构成违约。对全部工程竣工验收的日期及康顺捷路公司是否存在违约行为，东达茂源公司并未举证证明，故对其主张本院不予支持。关于东达茂源公司应如何承担拖欠租金的违约责任问题。《场区土地使用权租赁合同》第五条第1款约定：“租金按年交付……第二至第十三年的租金，应在每个出租年度结束前的最后一个月内，向甲方缴纳下一出租年度全部租金。”第七条第二2款约定：“甲方按本合同约定向乙方收取租金，如乙方未按时向甲方交租金的，甲方收取乙方逾期部分每日百分之一的滞纳金。”因东达茂源公司未举证证明其已付2016年11月15日至2017年11月14日期间的租金，其应承担相应的违约责任。本院认为，合同约定逾期付款的滞纳金过高，应予适当调整。滞纳金应以未付租金为本金、自2016年11月16日起算、按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准计算至实际给付完毕时止，对高出该标准的部分，本院不予支持。关于道路通行的问题。康顺捷路公司在起诉时的诉讼请求为“判令东达茂源公司依照合同第八条第9项约定，在适当位置留一条通往甲方另一块地的道路，保证甲方各种车辆和人员通行”。对“适当位置”诉讼请求中无具体指向。一审庭审中，康顺捷路公司回答“适当位置”时陈述“当时指的是，东达茂源公司不妨碍他，对东达茂源公司妨碍最小的地方，没有确定的位置。康顺捷路公司和甲方签订合同也是这么签的，只要让康顺捷路公司过去，到达场地就行。”本院认为，康顺捷路公司在一审法庭辩论结束前，对该项诉讼请求并未明确，本院不予处理，其可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实不清，判决结果部分有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初2605号民事判决第一项；二、撤销吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初2605号民事判决第二项；三、吉林市东达茂源汽车销售有限公司于本判决生效之日起给付吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司逾期付款的滞纳金（以拖欠租金95万元为本金、自2016年11月16日起算、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率为标准计算至实际给付完毕之日止）；四、驳回吉林市康顺捷路汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6850元、二审案件受理费6516元，合计13366元，由吉林市东达茂源汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅代理审判员  付婷婷代理审判员  满 明二〇一七年十二月七日代理书记员  彭 悦