彭山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1403民初1879号原告：李某，男，2011年9月17日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。法定代理人：宋某，女，1981年9月8日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。委托诉讼代理人：杨嘉富，四川维是律师事务所律师。被告：四川美盛实业有限责任公司。住所地：四川省眉山市彭山区彭溪镇彭谢路38号，统一社会信用代码：91511422633128573U。法定代表人：何文剑，总经理。原告李某与被告四川美盛实业有限责任公司（以下简称“美盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人杨嘉富到庭参加了诉讼。被告美盛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付原告违约金人民币116250元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在被告开发的上岭小区购买了一套商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，原告按约定向被告交付了购房款及代为办证的相关费用，并于2013年3月30日接收了房屋。但至今被告未按《商品房买卖合同》第19条的约定“在房屋交付之日起90个工作日内”完成房屋的转移登记，被告理应按《商品房买卖合同》约定的“按日计算向买受人支付全部已付款日万分之三”计算违约金。因长期交涉未果。特诉请依法判决。被告美盛公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及相关证据。本院经审理认定事实如下：2013年1月23日,原告与被告美盛公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定，原告购买位于被告开发的彭山区彭谢路38号“上岭”小区4幢2单元9楼2号的商品房一套，该房屋的建筑面积为81.34㎡，购房总价款252776元。合同第六条约定:“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。”第十条约定:“（一）出卖人应当在2013-03-30日前向买受人交付该商品房。”第十四条约定:“（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。”第十九条“产权登记”约定:“（二）转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款日万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”第二十六条约定:“合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”同日,原、被告双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，第四条约定:“原告在《商品房买卖合同》签订之日起当日内向被告一次性付清全部房款252776元，含已付认购定金20000元。”合同签订之日,原告按约向被告付清了全部购房款252776元。被告于2013年3月30日向原告交付了该房屋。2013年3月30日，原告按约缴纳了该房屋的契税、印花税及专项维修基金等相关费用。原告在庭审中表明其已经办理了不动产权证书，因其与小区物业有纠纷，尚未领取不动产权证书。由于原告未能在合同约定的商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书，以及被告未为原告办理该房屋的国有土地使用权证，故原告以被告违约为由,向本院提起诉讼,请求被告支付违约金。另查明，因被告美盛公司与案外人的民事纠纷，本案原告买受的商品房所在地块的国有土地使用权在转移登记前已由成都市中级人民法院于2013年8月12日进行了查封。庭审中，原告明确表示根据已生效的四川省高级人民法院于2017年4月1日作出（2017）川民再53号民事判决，违约金计算方式，从交房之日2013年3月30日的90个工作日后即2013年8月3日起，以购房款252776元为基数，按日万分之二计算至2017年8月1日止。上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、二原告缴纳购房款的发票、税收缴款书、房屋专项维修资金缴款凭证、交房证明、本院（2015）彭山民初字第1861号民事判决书、四川省高级人民法院作出的（2016）川民再53号民事判决书及庭审中原告的陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同成立并生效，本院依法予以采信。虽然合同中约定被告应向原告交付房屋所有权证书，未明确载明还应交付国有土地使用证，但房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，而房屋权属转移是商品房买卖合同的核心，权利人若要享有房屋的完整权利，不仅包括房屋产权的转移，还应包括房屋所附着的国有土地使用权的转移，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该款的真实意思。”的规定，房屋权属证书应作广义理解，即包含房屋产权证和国有土地使用权证，对此，被告应向原告交付国有土地使用证。现原告依约履行了付款义务，但被告未按照合同约定在交付房屋之日起90个工作日内向原告交付房屋产权证、国有土地使用证，故被告的行为已构成违约，其理应按照合同的约定向原告支付违约金。虽然合同中约定的违约金计算标准为日万分之三，但被告交房在土地被查封之前，且原告在庭审中明确表示按日万分之二计算，原告的主张不违背法律强制性规定，且系处分自己的权利，故原告的该项主张本院依法予以支持。至于违约金的具体认定问题，根据合同第十九条第（二）款第2项的约定，被告应从实际交房之日2013年3月30日的90个工作日后即2013年8月3日起按已付购房款252776元的每日万分之二向原告支付违约金至起诉之日止,即252776元×0.02%×1459天（从2013年8月3日起至2017年8月1日起诉时止）＝73760元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告四川美盛实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某违约金73760元。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1644元，公告费300元，共计1944（原告已垫交），由被告四川美盛实业有限责任公司负担（被告在支付上述违约金时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判长  毛荣龙审判员  李 彬审判员  魏晓雪二〇一七年十二月二十二日书记员  王呈瑶