.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初5618号原告：龚贵，男，1969年6月17日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市，身份证号：×××委托诉讼代理人：茹洋，宁夏天器律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云，宁夏天器律师事务所律师。被告：魏迎红，女，1978年11月26日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：常斌，宁夏睿银律师事务所律师。被告：王哲，男，1988年4月17日出生，回族，公司职工，住宁夏回族自治区中卫县，身份证号：×××委托诉讼代理人：常斌，宁夏睿银律师事务所律师。被告：宁夏兴麟房产营销策划有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：吴秉麟，该公司董事长。原告龚贵与被告魏迎红、王哲、宁夏兴麟房产营销策划有限公司（以下简称兴麟房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告龚贵的委托诉讼代理人茹洋，被告魏迎红、王哲的共同委托诉讼代理人常斌，被告兴麟房产公司的法定代表人吴秉麟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年8月10日签订的《房地产居间合同》；2.被告魏迎红双倍返还原告购房定金2万元；3.被告魏迎红支付原告违约金18000元；4.被告兴麟房产公司向原告退还购房款24万元，并支付购房款资金占用期间的利息10440元（自2016年8月11日暂计算至2017年8月11日，共计365天，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%的标准计算），合计250440元;5.被告兴麟房产公司支付原告违约金人民币1800元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告魏迎红、兴麟房产公司共同向原告双倍返还购房定金2万元，并自2014年8月16日起按照年利率4.35%支付利息，付至实际付款之日。事实和理由：被告王哲系被告魏迎红的小叔子，受被告魏迎红的委托代为出售涉案房屋。2014年8月10日，原告龚贵与被告王哲、兴麟房产公司签订《房地产居间合同》，约定被告魏迎红将其所有的位于宁夏银川市××区房屋（面积146.77平方米）以60万元的价格出售给原告；为防止被告魏迎红将上述房屋二次出售，被告魏迎红需将该房屋的房屋产权证等相关原始文件交由被告兴麟房产公司代为保管，原告应于2016年8月10日前支付购房定金1万元；付款方式为按揭贷款支付；原告与被告魏迎红均同意将房产证件及资金安全交由被告兴麟房产公司全程监管、担保；如原告与被告魏迎红任何一方违约的，则违约方需要向对方支付房屋成交价款3%的违约金；如被告兴麟房产公司违约，则需要向原告支付房屋成交价款3%的违约金。被告王哲在《房地产居间合同》上签字予以确认。合同签订后，原告按照约定于2016年8月10日支付购房定金1万元，被告王哲、兴麟房产公司出具收据签字盖章予以确认。2016年8月13日，原告向被告兴麟房产公司支付购房款24万元，并由被告兴麟房产公司出具收据一张。此后，被告魏迎红并未办理涉案房屋产权证书（仅作了合同备案），且被告兴麟房产公司因经营不善濒临破产，致使该《房地产居间合同》无法继续履行。综上，原告与被告魏迎红之间依法成立房屋买卖合同关系，应受到法律保护。现被告魏迎红未按约定履行合同义务，已严重危害原告的合法权益。故诉至法院，请求判如所请。被告魏迎红、王哲辩称，1.原告所主张的权利已经超过法定诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。涉案的房地产居间合同系2014年8月所签订，按照两年的诉讼时效期间计算，原告已经超过该时效期间；2.本案房地产居间合同系无效合同，宁夏兴麟房产公司在签订合同时以合法形式掩盖非法目的，且本案原告已经向公安机关报案合同诈骗罪，兴麟房产公司以该中介合同的形式涉嫌多笔合同诈骗，故不应当认定本案房地产居间合同为有效合同；3.合同无效的法律后果为涉案的双方主体应当进行互相返还。被告魏迎红、王哲并未收到本案当中的定金以及购房款，故其二人不应当作为返还的主体；4.魏迎红与王哲之间的关系是代理人与被代理人的关系，即便本案合同有效，也应当由魏迎红承担；5.同意解除涉案合同。被告兴麟房产公司辩称，同意解除合同，并且愿意尽量返还收取的购房定金及购房款，利息希望原告放弃。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了《备案情况说明》、《房地产居间合同》、房屋出售定金收款收据、保管条、首付款收据等证据，本院经审查认为，上述证据具有真实性、合法性和关联性，与当事人的陈述均能相互印证，本院均予以确认并作为本案的定案依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告魏迎红购买了银川市金凤区恒大名都房屋，于2012年10月19日在银川市房屋产权管理交易中心进行了备案。2014年8月10日，被告王哲受被告魏迎红委托，与原告及被告兴麟房产公司签订《房地产居间合同》一份，约定：甲方（被告魏迎红）将其位于银川市××区的房屋及其所占范围的土地使用权出售给乙方（原告龚贵），房屋面积146.77㎡，总价款60万元；为防止甲方一房多卖，甲方自愿将该房产的《房屋产权证》等相关文件交由丙方（被告兴麟房产公司）代为保管（丙方出具保管证明）；乙方同意于2014年8月10日之前交付1万元作为购该房产的定金，交由丙方保管并出具保管证明作为房屋交接保证金，甲乙双方房产证件及资金安全由丙方全程监管；乙方付款方式为贷款；本合同生效后，乙方向丙方支付居间费12000元；甲方无正当理由不履行合同、因甲方原因未能办理房产证过户、中途反悔，每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交总价款3‰的违约金，合同继续履行；逾期三日，乙方有权单方解除合同，甲方除在乙方提出解除合同之日起三日内向乙方返还已收房款和利息外，还应按房屋成交总价款3%向乙方支付违约金；甲方双倍返还定金，逾期返还的，还应当按日支付500元迟延履行违约金；乙方未按约定履行合同或未在约定的期限内付款的、中途反悔的，每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋成交总价款3‰的违约金，合同继续履行；乙方逾期三日未付款，甲方有权单方解除合同，甲方从乙方已付房款中扣除房屋总价款3%的违约金，余款返还乙方......丙方无正当理由不履行合同，由其他过错影响甲乙双方交易、因丙方自身原因在限定期未办理完房产的相关手续，并且给甲乙双方造成损失的，丙方向甲乙双方支付房款成交总价的3‰的违约金。合同签订后，原告于2014年8月10日交纳购房定金1万元，被告王哲在收据的收款人处签字，被告兴麟房产公司在证明单位处加盖公章。同日，被告兴麟房产公司出具保管条，载明收到被告魏延红（魏迎红）交来银川市金凤区恒大名都房屋的合同复印件一本，交来购房定金1万元，待交易完毕后，定金作为上述房屋的交接保证金，以上物品暂由本公司保管，直至双方办理完毕各种交接手续后交由甲方。2014年8月13日，原告又交纳购房款24万元，被告兴麟房产公司收款后出具了收据。后被告兴麟房产公司及其法定代表人吴秉麟因涉嫌合同诈骗罪被司法机关追究刑事责任，原告也作为受害人向公安机关报案，所受经济损失未得以追回，故提起本案诉讼。本院认为，一、本案中，被告王哲系被告魏迎红的受托人，其以自己的名义，在委托人魏迎红的授权范围内与原告、被告兴麟房产公司订立合同，原告及被告兴麟房产公司在订立合同时已知道被告王哲与魏迎红之间的代理关系，合同直接约束被告魏迎红、原告及被告兴麟房产公司。二、原告与被告王哲、被告兴麟房产公司三方签订的合同名为《房地产居间合同》，但合同内容除约定居间事宜外，对原告与被告魏迎红所买卖房屋的具体情况、房屋价款、付款时间及方式、违约责任等均做了明确约定，故在该房地产居间合同中尚包含一个房屋买卖合同。结合原告诉请，本院确定本案为房屋买卖合同纠纷。在本案房屋买卖合同关系中，合同的相对方系原告与被告魏迎红，房屋买卖合同的各项约定均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合法、有效。但因被告兴麟房产公司的中介服务介入，导致双方在房屋买卖合同中，作出了将所交纳的购房定金、房屋首付款等均交由被告兴麟房产公司代为保管的不当意思表示，但并不因此导致本案房屋买卖合同无效，故对被告魏迎红、王哲提出本案房地产居间合同整体无效的答辩意见，本院不予采纳。现原告要求解除合同，庭审中三被告均同意解除，本院照准，对《房地产居间合同》中的房屋买卖合同予以解除。三、原告按照约定将购房定金1万元交给了被告魏迎红的代理人王哲，王哲在给原告出具的定金收款收据上签字确认，随后被告兴麟房产公司出具保管条，载明收到魏迎红（魏迎红）购房定金1万元，故本院认定该1万元购房定金原告已交由被告魏迎红收取，被告魏迎红又转交由被告兴麟房产公司代为保管。现因被告兴麟房产公司的过错，导致房屋买卖合同无法履行，定金直接收取人即被告魏迎红应承担返还定金1万元的民事责任，定金的实际收取人即被告兴麟房产公司应与被告魏迎红共同承担返还定金1万元的民事责任；被告魏迎红返还定金1万元后，有权向被告兴麟房产公司追偿。因被告魏迎红在本案中并无过错，故不应适用定金罚则，对原告要求被告魏迎红双倍返还定金并承担1万元定金资金占用损失的诉讼请求，本院依法不予支持；被告兴麟房产公司非定金合同的当事人，亦不应适用定金罚则，对原告要求被告兴麟房产公司双倍返还定金的诉讼请求，本院亦不予支持，但被告兴麟房产公司的行为确给原告造成了一定的经济损失即资金占用损失，故对原告要求被告兴麟房产公司自2014年8月16日起按年利率4.35%支付资金占用利息的诉讼请求，本院依法予以支持，算至原告诉讼之日即2017年9月5日为1330元（1万元×4.35%÷365天×1116天）；之后的利息继续计算，付至实际付清之日。四、被告兴麟房产公司直接收取了原告交纳的购房首付款24万元，在房屋买卖合同解除后，原告要求被告兴麟房产公司返还该24万元，并按年利率4.35%支付2016年8月11日至2017年8月11日期间资金占用利息10440元的诉讼请求，本院依法予以支持；2017年8月11日之后的资金占用利息，可按年利率4.35%继续计算，付至实际清偿之日。五、原告未举证证明被告魏迎红系无正当理由不履行合同，对原告要求被告魏迎红支付违约金18000元的诉讼请求，本院依法不予支持。六、被告兴麟房产公司的行为，属于合同约定的由于其他过错影响甲乙双方交易并给甲乙双方造成损失的情形，应按约承担房款成交价3‰的违约金，故对原告要求被告兴麟房产公司支付违约金1800元的诉讼请求，本院依法予以支持。七、本案双方当事人签订《房地产居间合同》后，因被告兴麟房产公司涉嫌犯罪，影响原告主张其民事权利，存在法定的诉讼时效中断、中止事由，故本案并未过诉讼时效。对被告魏迎红、王哲相应答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告龚贵与被告魏迎红、王哲、宁夏兴麟房产营销策划有限公司于2014年8月10日签订的《房地产居间合同》中的房屋买卖合同；二、被告魏迎红、宁夏兴麟房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚贵返还购房定金1万元；被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚贵支付购房定金1万元的利息1330元（已算至2017年9月5日），并按年利率4.35%付至实际付清之日；被告魏迎红向原告龚贵返还购房定金1万元后，有权向被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司追偿；三、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚贵返还购房款24万元，支付利息10440元（已按年利率4.35%自2016年8月11日算至2017年8月11日），本息合计250440元；2017年8月11日之后的利息按年利率4.35%继续计算，付至实际付清之日；四、被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚贵支付违约金1800元；五、驳回原告龚贵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2827元，由被告宁夏兴麟房产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员何玲二〇一七年十二月十二日书记员马旭元附：本判决适用的相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；刑事案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日起重新计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。