上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初33139号原告：徐继忠。原告：王红梅。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：赖小俊，上海嘉钰律师事务所律师。被告：ＸＸ鸣。委托诉讼代理人：黄某某。委托诉讼代理人：张某某。原告徐继忠、王红梅与被告ＸＸ鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赖小俊以及被告的委托诉讼代理人黄某某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐继忠、王红梅向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年1月31日起至实际交付上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)之日止的违约金【以人民币(币种下同)800,000元为基数，按照每日万分之五的标准计算】；2、被告向原告支付自2017年1月31日起至被告实际将户口迁出涉案房屋之日止的违约金(以800,000元为基数，按照每日万分之五的标准计算)。事实与理由：原告因置换房屋需要于2016年9月23日与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的涉案房屋；房屋转让价款为810,000元；被告应于2016年10月20日前交房、于2017年1月31日前办妥房屋转让过户手续和涉案房屋内的某某迁出手续；如被告逾期交房的，应当每日按照原告已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际交房之日止；如被告逾期迁出户口的，应当每日按照涉案房屋总价款的万分之五向原告支付违约金，直至户口迁出时止。合同签订后，原告依约履行义务，但被告拒不交房、拒不办理房屋转让过户手续、拒不迁出户口。为此，原告曾起诉被告要求过户，经法院审理，法院依法作出了(2017)沪0112民初4539号民事判决书，判令被告将涉案房屋过户至原告名下、被告交付涉案房屋给原告等。该判决已生效，但被告拒不履行。原告认为，被告的行为已构成严重违约，应当向原告支付违约金。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。被告ＸＸ鸣辩称，其和其家人均不认可(2017)沪0112民初4539号民事判决书。其前妻黄某某从未放弃过涉案房屋，也从未同意将涉案房屋出售。之所以未上诉，是因为其不懂。之前原告支付第一笔房款后，其就向原告表示后面的钱不要支付了，但是原告自说自话支付了款项。如果向原告交房并把户口迁出，被告父母就无地方住。现在原告主张那么多钱，其付不出，也不同意支付。经审理查明，涉案房屋于2006年2月13日被核准登记至ＸＸ鸣一人名下。2012年11月7日，刘某某作为出借人，ＸＸ鸣作为借款人签订《房地产抵押合同》1份，载明，ＸＸ鸣向刘某某借款400,000元，借款期限6个月，自2012年11月7日至2013年5月6日止。ＸＸ鸣将其所有的坐落于上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)进行抵押，作为上述借款之担保。此后，刘某某通过银行向ＸＸ鸣转账400,000元，并将涉案房屋进行了抵押登记。同年12月10日，ＸＸ鸣向刘某某再次出具借条1份，载明：“本人ＸＸ鸣向刘某某借款人民币共计陆拾万元整，定于2012年2月10日之前一次性归还。”上述借条落款处另载明：“担保人：陈xx为”。2013年2月19日，陈xx为出具还款计划1份，载明：“本人陈xx为向刘某某借款共计壹佰零捌万元整，应于2013年4月10日之前到期，经双方协商：1、陈xx为于2013年3月底之前归还给刘某某叁拾贰万元整。2、陈xx为于2013年2月底之前归还给刘某某陆万元整。3、陈xx为于2013年5月底之前归还刘某某叁拾万元整。4、陈xx为于2013年7月底之前归还刘某某肆拾万元整。……”2013年4月10日，陈xx为再次出具还款协议1份，载明：“本人陈xx为向刘某某借款共计壹佰万元整，经协商商定还款计划如下：1、2013年5月8日之前还刘某某人民币贰拾万元整。2、2013年7月30日之前归还刘某某人民币叁拾万元整。3、2013年9月30日之前归还刘某某人民币伍拾捌万整(包括利息)。4、如在2013年5月8日之前如未归还刘某某人民币贰拾万元整，将上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房产证作抵押手续。”因ＸＸ鸣、陈xx为不向刘某某履行前述还款义务，故2013年12月30日，刘某某以ＸＸ鸣、陈xx为为被告诉至本院【案号(2014)闵民一(民)初字第696号】，要求ＸＸ鸣归还借款本金400,000元并支付相应利息、ＸＸ鸣与陈xx为连带归还借款本金600,000元并支付相应利息。该案经审理，判决：1、ＸＸ鸣于该判决生效之日起十日内归还刘某某借款本金400,000元，并偿付刘某某以400,000元为本金自2013年5月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至该判决生效日止的逾期还款利息；2、ＸＸ鸣、陈xx为于该判决生效之日起十日内归还刘某某借款本金600,000元，并偿付刘某某以600,000元为本金自2013年2月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至该判决生效日止的逾期还款利息。该判决已生效。因ＸＸ鸣、陈xx为未履行前述生效判决所确定之义务，故刘某某申请法院强制执行【案号(2014)闵执字第9248号】。因案件的执行，故本院对涉案房屋予以了查封。然在执行过程中，刘某某去世。刘x、王x作为刘某某法定继承人继续参与该案的执行。执行过程中，ＸＸ鸣与刘x、王x达成执行和解，约定由ＸＸ鸣自行出售涉案房屋，并将其中的450,000元房款支付至法院账户，用于偿付对于刘x、王x的债务；剩余的执行款项，ＸＸ鸣每个月支付1,000元给刘x、王x，直至本案执行款项清偿完毕。后，ＸＸ鸣作为卖售人在居间方的居间下与本案两原告就涉案房屋买卖事宜达成一致意见。两原告于2016年7月11日向ＸＸ鸣支付购房定金20,000元，又于2016年8月5日将房款180,000元支付至法院账户。2016年8月25日，王x、刘x向执行法官表示其在收到第一笔200,000元之后，即今日，其向法院提交解封申请，解除对涉案房屋的查封。2016年9月23日，两原告(买受人，签约乙方)与被告(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海搜房房天下房地产经纪有限公司东方路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋；第二条，房地产转让价款共计810,000元；第四条，甲方于2016年10月20日前将涉案房屋交付给乙方；第六条，2017年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条(三)，甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日，自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除该合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。该合同补充条款(一)主要约定内容如下，3、双方应当及时准备过户所需的手续和材料，并积极配合办理审税审限购手续(若有)，若因一方未能履行上述义务导致无法在该合同第六条约定的时间内办理过户手续的，应由该方承担违约责任；4、甲方应于办理产权转让过户手续之前，办理原有户口(若有)的迁出手续，否则应按照涉案房屋总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口(若有)迁出时止；5、甲方应于收到第三期房价款(银行贷款)后3日内，将涉案房屋交付给乙方，双方验看清点无误后签订房屋交接书，若甲方迟延交付涉案房屋的，每逾期一日应按照总房价款万分之五支付违约金；12、该补充条款若与正文内容不一致的，以该补充条款为准。该合同附件三付款协议约定，该合同签订，乙方已支付的定金64,300元转为部分首期房价款，待甲乙双方签订该合同当日，乙方再向甲方支付部分首期房价款180,000元，以上款项共同构成乙方的首期房价款243,000元；乙方在2016年10月31日前应支付给甲方第二期房价款357,000元；乙方通过贷款方式向甲方支付第三期房价款200,000元，乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足；涉案房屋交付且甲方将户口迁出当日，乙方应支付给甲方尾款10,000元。2016年10月30日，王x、刘x向ＸＸ鸣转账支付房款150,000元。2016年11月3日，两原告又将房款250,000元支付至法院账户。前述两原告支付至法院账户的款项均已支付给了王x、刘x。王x、刘x庭审陈述，其已收到450,000元。后因被告不同意继续履行合同，故两原告委托律师于2016年11月28日向ＸＸ鸣寄发《律师函》，要求ＸＸ鸣交付涉案房屋、配合办理银行贷款手续、按时办理转让过户手续等义务。然被告接函后，仍拒不履约。两原告即于2017年2月15日以ＸＸ鸣为被告向本院起诉。审理中，因涉案房屋尚有抵押权人为刘某某的抵押登记一项，而刘某某已去世，故本院追加刘某某的法定继承人即刘x、王x为该案第三人。审理中，两原告于2017年6月26日将房款200,000元支付至法院代管款账户。2017年8月22日，本院作出(2017)沪0112民初4539号民事判决，判令：一、刘x、王x于该判决生效之日起三日内涤除涉案房屋上设有的抵押权人为刘某某的抵押登记；二、ＸＸ鸣于刘x、王x涤除上述抵押后十五日内协助徐继忠、王红梅办理将涉案房屋的产权过户登记至徐继忠、王红梅名下的手续，因过户所产生的相关税费及手续费均由徐继忠、王红梅承担；三、ＸＸ鸣于该判决生效之日起一个月内将涉案房屋交付给徐继忠、王红梅；四、待涉案房屋的产权过户登记至徐继忠、王红梅名下且ＸＸ鸣向徐继忠、王红梅交付涉案房屋后三日内，徐继忠、王红梅向ＸＸ鸣支付房款200,000元；五、待ＸＸ鸣向徐继忠、王红梅交付涉案房屋且将涉案房屋内的某某清空后三日内，徐继忠、王红梅向ＸＸ鸣支付房款10,000元。该判决已生效。另查明，黄某某、杨玲、张某某的某某尚在涉案房屋内。再查明，原告向本院提交了王红梅名下卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的借记卡账户历史明细清单，该清单显示，截至2017年1月31日，该账户内有余额180,086.90元。以上事实，由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、(2017)沪0112民初4539号民事判决书、借记卡账户历史明细清单等证据及各方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。作为买受人的原告已按约向被告支付了购房款，作为卖售人的被告亦应当履行其交付涉案房屋、协助原告办理涉案房屋过户登记、迁离户口等义务。然被告不仅未按合同约定履行其交房等义务，且在法院生效判决后仍拒不履行该些义务，被告的违约行为明显，主观恶意严重，原告要求被告承担违约责任，支付违约金，符合合同约定及法律规定。至于原告主张的违约金标准及起算时间，是否合理。本院认为，就原告主张的逾期交房的违约金，虽然合同补充条款约定“被告应于收到第三期房价款(银行贷款)后3日内，将涉案房屋交付给原告”，但是系因被告拒不履约，故导致原告无法通过银行贷款形式支付第三期房价款。又根据双方合同附件三的约定“原告的贷款申请未在过户前获得足额批准，原告应当在过户当日以现金形式向甲方补足”以及合同第六条约定“2017年1月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，可见，若原告无法通过贷款形式支付房款，原告可于双方办理过户的最迟一天的当日即2017年1月31日以现金方式向被告支付。且从原告向本院提交的银行明细来看，原告当日有现金给付之能力，若被告当时按约履行合同，涉案合同并不存在履行之障碍。然因被告拒不履约之行为，导致原告无法通过现金方式向被告支付。综上，被告之违约行为，不仅阻碍了原告支付房款，也进一步妨碍了被告交付房屋条件的成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，应认定自2017年2月1日起被告交付房屋的条件已成就。然被告未交房，构成违约，理应承担自2017年2月1日起的逾期交房违约金。至于违约金的标准，鉴于被告认为原告主张的标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按160元/日的标准向原告支付自2017年2月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。就原告主张的逾期迁户违约金，根据合同补充条款约定“被告应于办理产权转让过户手续之前，办理原有户口的迁出手续，否则应按照涉案房屋总价款的日万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出时止”，至于过户时间，根据合同第六条约定“2017年1月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，故根据该些条款约定，被告最迟应当于2017年1月31日办理完毕户口迁离的事宜，然现涉案房屋尚存有案外人的某某，故被告理应承担自2017年2月1日起的逾期迁离户口的违约金。至于违约金的标准，鉴于被告认为原告主张的标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按80元/日的标准向原告支付自2017年2月1日起至实际迁出户口之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ鸣于本判决生效之日起十日内按160元/日的标准向原告徐继忠、王红梅支付自2017年2月1日起至被告ＸＸ鸣将上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告徐继忠、王红梅之日止的逾期交房违约金；二、被告ＸＸ鸣于本判决生效之日起十日内按80元/日的标准向原告徐继忠、王红梅支付自2017年2月1日起至被告ＸＸ鸣将上海市闵行区宾川路XXX弄XXX号XXX室房屋内的某某迁离之日止的逾期迁离户口违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,198元，由被告ＸＸ鸣负担(该款由ＸＸ鸣于本判决生效之日起十日内直接支付给徐继忠、王红梅)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年十二月二十八日书 记 员  刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。