四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5160号原告：成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路172号。法定代表人：盛高，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雨，女，系该公司员工，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，特别授权代理。委托诉讼代理人：何传英，女，系该公司员工，1980年3月19日出生，住成都市新都区，特别授权代理。被告：ＸＸ，男，1985年9月22日出生，汉族，住四川省什邡市。原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人李雨，被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《成都海伦城市广场物业管理合同》；2.判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费本金2625.84元，逾期违约金803.51元，水费、电费及气费合计142.8元，逾期违约金30.56元，合计3602.71元（逾期违约金暂计至2016年11月15日直至被告交还租赁物及付清款项之日止）；3.判令原告无须返还被告缴纳的保证金10251.68元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2015年10月21日，原告与被告签订《成都海伦城市广场物业管理合同》，合同约定被告承租的位于成都市新都区商铺由原告提供物业管理服务，服务期限2年。物业管理费以租赁面积46.89平方米、按照56元/平方米/月计算。一个物业费支付期为3个月，被告应在每个支付期满前15日支付下一个支付期的物业费，逾期支付按照每日千分之二支付违约金，水电气费亦然。2015年12月12日，原告商场开业，被告亦同时开始经营。2016年7月31日，被告停止营业。截止2016年7月31日，被告共拖欠原告物业管理费2625.84元，水费、电费及气费合计142.8元。原告多次找被告协商解决均未果，故诉至法院。ＸＸ辩称，对欠原告物业费2625.84元无异议。请求用所交保证金抵扣物业费。关于违约金，原告主张金额过高，不认可该违约金。双方签订的《成都海伦城市广场物业管理合同》对租赁期限有约定，但从去年开业时生意经营状况就不景气，一直处于亏损状态，我方于2016年7月31日强行停业。双方之间合同关系的终止，确系原告强行搬离，并非我方愿意终止，所以违约金不应当支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月21日，海伦堡公司作为甲方、ＸＸ作为乙方签订了《成都海伦城市广场物业管理合同》。合同约定，海伦堡公司向ＸＸ承租的位于成都市新都区商铺提供物业管理服务，合同履行期限与租赁合同约定的租赁期相同，即2年。从计租日起，物业服务费按商铺的租赁面积46.89平方米进行计算，物业管理服务费标准56元/平方米/月计算，共计人民币每月2625.84元，物业费计收时间：根据《租赁合同》确定的“交付日”，即为物业服务费和垃圾清运费的计算起始日。水、电、燃气费自依照《租赁合同》确定的“交付日”起计算。乙方在商铺承租期间发生的水、电等一切费用，于下一个月8日前向甲方缴纳；煤气费用则由商户自行向市政缴纳。水、电、燃气费等依照交付日起开始计算：电费1.2元/度，水费5元/吨，燃气费按照国家规定收取。履约保证金总额为10251.68元（物业服务费保证金5251.68元，水电费保证金5000元）。若因乙方违约行为致使成都海伦城市广场物业受损或造成甲方经济损失，经甲方书面通知后乙方仍未支付相应的费用或赔偿的，则甲方有权直接从履约保证金中扣除相应金额，且乙方应于甲方书面通知指定的时间内补足履约保证金被扣除的部分；若因乙方违约行为致使履约保证金被甲方没收的，乙方应于甲方书面通知指定的时间内按上述标准重新缴纳全部的履约保证金。租赁合同履行期间，乙方不得解除本合同，如乙方违约导致租赁合同由甲方依法或依约定单方终止租赁合同致使本合同终止，除履约保证金不予退还，乙方还应立即缴清物业服务费和以及其他应用费用。乙方拖欠甲方水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，ＸＸ经营商铺于2015年12月12日正式开业，为担保合同的履行ＸＸ向海伦堡公司交付水电费保证金5000元。2016年7月31日，ＸＸ承租商铺停止营业。在此期间，ＸＸ未支付海伦堡公司2016年2季度物业管理费7877.52元，2016年7月物业管理费2625.84元，海伦堡公司代为ＸＸ缴纳水费、电费、燃气费共计142.8元。海伦堡公司于2016年8月3日向ＸＸ发出终止《租赁合同》、《物业管理合同》及收回商铺的通知，要求支付所欠租金、物业管理费，ＸＸ均未支付，海伦堡公司故诉至法院。本院认为，《成都海伦城市广场物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。合同双方应按约定全面履行合同义务。ＸＸ未按合同约定的付款期限支付物业费、水电费，自2016年4月开始拖欠物业管理费，其未履行主要合同义务且经海伦堡公司催告后仍未履行，应承担违约责任。按照合同约定，海伦堡公司有权解除合同，故本院对海伦堡公司请求解除双方所签《成都海伦城市广场物业管理合同》的诉请予以支持。本案争议焦点为，海伦堡公司主张逾期违约金是否过高；能否根据合同约定，确认ＸＸ交付海伦堡公司的保证金的财产所有权转移归海伦堡公司所有。现就前述争议，分述如下：一、关于逾期付款违约金。合同第6.4条约定了逾期交付物业管理费、水电燃气费违约金计算方法，按日利率2‰计算逾期交付期间的违约金。对此约定，ＸＸ认为，海伦堡公司主张明显过高，申请本院予以调减。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”，该条文明确规定了违约方合同相对人申请法院调减约定违约金情形下，人民法院适用违约金法律制度的判断标准。本案合同的解除，是由于ＸＸ拖欠物业管理费等，海伦堡公司行使约定解除权的结果。海伦堡公司的损失主要是由于ＸＸ拖欠物业管理费等，造成的资金利息损失。本院综合评判各因素，酌情认定ＸＸ按年利率6%支付逾期付款期间资金利息的方式支付海伦堡公司违约金。对海伦堡公司超过此部分违约金的诉讼请求，不再予以支持。二、关于履约保证金，其性质不等同于定金，在租赁合同中，保证金的作用主要用于保障合同的顺利履行，并用于抵扣未支付的费用，即使双方合同约定海伦堡公司可以不予返还保证金，但该项约定因没有法律依据，且有违公平原则，本院不认可该约定的效力。ＸＸ向海伦堡公司交纳履约保证金共计10251.68元，以担保其对合同义务的全面履行。ＸＸ违约后，海伦堡公司可就ＸＸ应承担的全部违约责任，以保证金优先受偿，但无权径直将其占为己有，故海伦堡公司要求判令保证金不予退还的诉讼请求，因无法律依据而不能成立，本院不予支持。现海伦堡公司主张解除双方之间的物业合同关系，本院也确认其行使解除权后合同解除的事实，ＸＸ有权要求海伦堡公司退还保证金或用于抵扣，故ＸＸ要求将保证金用以抵扣本案合同债务的主张成立，本院予以采纳。保证金与ＸＸ承担的物业费、水费、电费及气费品迭后，海伦堡公司尚应退还ＸＸ7483.04元（履约保证金10251.68元-物业管理费本金2625.84元-水费、电费及气费142.8元），被告ＸＸ可自行要求原告海伦堡公司返还，或用于违约金的抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除成都市海伦堡商业管理有限公司与ＸＸ于2015年10月21日所签订的《成都海伦城市广场物业管理合同》；二、ＸＸ于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付逾期付款违约金，违约金计算方式：1、以物业管理费本金7877.52元为基数，按年利率6%计算资金利息，自2016年4月1日至本判决确定的给付之日止；2、以物业管理费本金2625.84元为基数，按年利率6%计算资金利息，从2016年7月1日计算至本判决确定的给付之日止；如果未在本判决确定的给付之日支付违约金，经品迭后，ＸＸ剩余的履约保证金7483.04元不足以抵扣时，则上述资金利息计算至违约金付清之日止；三、驳回原告成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（已减半收取），由ＸＸ负担（此款成都市海伦堡商业管理有限公司已预交，ＸＸ在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一七年十二月十四日书记员  魏瑞廷