文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终20324号上诉人(原审原告）：邓小礼。委托诉讼代理人：李娟，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚春雨。委托诉讼代理人：肖文，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。原审第三人：谷飞朋。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行董事。上诉人邓小礼与被上诉人龚春雨、原审第三人谷飞朋、中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓小礼上诉请求：1.撤销（2017)粤0303民初628号民事判决第三项，并依法改判。2.由龚春雨承担本案一、二审诉讼费用、保全费。事实和理由为：一、一审法院查明的事实基本清楚，但适用法律错误。一审法院以邓小礼未及时支付购房首付款为由，认为邓小礼违约，这是根本错误的。2015年10月13日，卖方龚春雨和买方谷飞朋签订《二手房买卖合同》，约定房款价格为347万，定金10万元，并约定了违约责任；2016年1月20日，龚春雨和谷飞朋签订《二手房买卖合同》补充协议，约定房款变更为357万，定金由原本的10万元变更为25万元，约定龚春雨须在2016年3月1日对房产进行解封，由于当时房产还在被法院查封期间，无法做按揭贷款手续，为此并未对也无法对首付款的支付时间做具体约定。根据交易惯例及中介方员工陈述，通常会办理按揭手续当日同时支付购房首付款。为此，一审法院简单以按原合同约定推算邓小礼应当支付首付款的时间，而认定邓小礼违约，是在未根据实际情况推出的，是错误的。二、在整个交易过程，龚春雨从一开始就隐瞒房屋的真实状况，多次被法院查封，亦未按约定时间赎楼，构成根本性违约，主要有几个方面：1、2015年10月13日，卖方龚春雨和买方谷飞朋签订《二手房买卖合同》，而当日，涉案房屋是处于福田区人民法院的查封状态的，龚春雨从未告知谷飞朋该房屋的真实状态，隐瞒事实，构成根本违约。2、2016年1月20日，龚春雨和谷飞朋签订《二手房买卖合同》补充协议，约定龚春雨须在2016年3月1日对房产进行解封，但该房屋直至2016年9月2日才被罗湖区人民法院解除查封，亦构成了根本违约。经核实，被罗湖区人民法院查封是由于涉及另案(2015)深罗法民三初字第01776号，该案的原告为李建民，亦是由于涉案房产导致的纠纷，龚春雨在未与李建民解除涉案房产合同就与本案谷飞朋签订《二手房买卖合同》，涉嫌一房多卖。3、2016年8月24日，邓小礼、龚春雨和谷飞朋三方签订了一份《买方主体变更确认书》，三方约定：三方同意由邓小礼继续履行龚春雨与谷飞朋签订的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《二手房买卖合同》补充协议等，但此时，龚春雨亦未告知邓小礼此时房屋被罗湖区人民法院查封的状态，亦构成根本违约。4、2016年9月2日，罗湖区人民法院解除了对涉案房屋的查封状态，龚春雨虽然于2016年10月9日办理了涉案房产的注销抵押登记备案手续，但未通知邓小礼，致使邓小礼无法按正常程序支付购房首付款及办理银行按揭手续。且时隔两天龚春雨又对该涉案房产办理了抵押登记备案手续，2016年11月6日涉案房屋又被河南省郑州市金水区人民法院査封。亦构成根本违约。三、从整个交易过程看，龚春雨从一开始就隐瞒涉案房屋的被査封真实状况，在交易过程多次被不同的法院查封，根本就无法达到邓小礼购买涉案房产的目的，邓小礼与龚春雨之间的二手房买卖合同目的无法实现。而在此其中，龚春雨造成合同违约是显而易见的，且其根本违约的程度远远超过邓小礼的瑕疵履行。综上所述，邓小礼认为一审用法律、法规错误，导致作出不公正、不合法的判决。为此，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向二审法院提起上诉，请求撤销（2017)粤0303民初628号民事判决，并依法改判。龚春雨答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回邓小礼的上诉请求。在双方的交易过程中，双方均存在过错，返还定金判决结果正确。谷飞朋、中原地产代理（深圳）有限公司均未作陈述。邓小礼向一审法院起诉请求：一、确认邓小礼解除与龚春雨《二手房买卖合同》的行为合法有效；二、龚春雨返还邓小礼定金入民币250000元；三、龚春雨支付邓小礼违约金人民币714000元；四、判令龚春雨承担本案诉讼费用。以上2、3项合计人民币964000元。一审法院认定：一、2015年10月13日，龚春雨与谷飞朋签订一份《二手房买卖合同》，龚春雨为卖方，谷飞朋为买方，合同约定:谷飞朋购买龚春雨名下的位于深圳市罗湖区东门中路东门天地大厦:X座XX号房产，建筑面积84.65平方米，房屋用途为住宅。该房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司赎楼或由卖方自行赎楼。转让成交价为人民币347万元，邓小礼需于合同生效当日向卖方支付定金5万元，在合同生效后2日内再向卖方支付定金5万元。合同第11条约定，如卖方未按本合同约定之期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利义务。二、签订合同当天，龚春雨与谷飞朋、中原地产代理（深圳）有限公司签订一份《资金托管协议》，三方约定谷飞朋的购房定金由中原地产代理（深圳）有限公司托管。上述合同和协议签订后，谷飞朋按约一共向中原地产代理(深圳)有限公司的托管账号汇入定金人民币10万元。中原地产代理（深圳）有限公司收到谷飞朋的定金后，已将定金全额交龚春雨，龚春雨庭审中也确认收到定金之事实。同时谷飞朋向中原地产代理（深圳）有限公司出具《佣金支付承诺书（买方)》，承诺书中谷飞朋就本次房屋买卖同意向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币55000元。三、2016年1月20日，龚春雨与谷飞朋签订一份《〈二手房买卖合同〉补充协议》，协议约定：双方的转让价格从人民币347万元，变更为人民币357万元，定金从人民币10万元，变更为人民币25万元，双方违约责任按原合同条款执行。后谷飞朋委托中原地产代理（深圳）有限公司员工王杰将定金人民币15万元转至龚春雨银行账户，龚春雨庭审中也确认收到定金之事实。四、2016年8月24日，邓小礼、龚春雨与谷飞朋三方签订一份《买方主体变更确认书》，三方约定：三方同意由邓小礼继续履行龚春雨与谷飞朋签订的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《〈二手房买卖合同〉补充协议》以及谷飞朋签订的《佣金支付承诺书（买方)》项下谷飞朋未履行的义务，谷飞朋对邓小礼承担连带保证责任。当天，邓小礼与谷飞朋签订一份《确认书》，确认由王杰向龚春雨转账支付的定金15万元及谷飞朋向龚春雨支付的定金10万元，全部视为由变更后的买方邓小礼向龚春雨支付。五、涉案房产被查封情况：1、2015年6月8日涉案房产被深圳市福田区人民法院查封，2015年10月14日深圳市福田区人民法院解除查封。2、2015年10月23日涉案房产被深圳市罗湖区人民法院查封，2016年9月2日深圳市罗湖区人民法院解除查封。3、2016年11月16日涉案房产被河南省郑州市金水区人民法院查封。4、2016年12月7日涉案房产被深圳市福田区人民法院轮候查封。5、2017年5月2日涉案房产因本次诉讼被深圳市罗湖区人民法院轮候查封。六、涉案房产的抵押情况：涉案房产于2014年7月17日在深圳市不动产登记中心办理抵押登记备案手续，2016年10月9日办理注销该抵押登记备案手续。2016年10月11日涉案房产又再次在深圳市不动产登记中心办理抵押登记备案手续。一审法院认为，本案属二手房买卖合同纠纷。龚春雨与谷飞朋签订的《二手房买卖合同》、《〈二手房买卖合同〉补充协议》，以及邓小礼、龚春雨与谷飞朋三方签订的《买方主体变更确认书》，均是当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规，合法有效，三方均应严格按约履行各自义务。现涉案房产已被法院查封，合同履行的目的已无法实现，邓小礼要求解除《二手房买卖合同》，一审法院予以支持。本案邓小礼向龚春雨交付购房定金后，虽然《买方主体变更确认书》中未约定交付购房款的时间，但从原合同的约定推算，邓小礼应当在签订主体变更合同后20日内向龚春雨支付首期款，首期款的数额以银行贷款为准。但邓小礼没有证据证明其已向龚春雨或双方约定的资金监管账号支付购房首期款，应认定属邓小礼违约，邓小礼应承担相应的违约责任。邓小礼诉称涉案房产不能交易的原因是龚春雨未按合同约定赎楼，《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案)表》记载龚春雨在邓小礼应当交付首期款时，确实是未对涉案房产办理注销抵押登记备案手续，直到2016年10月9日龚春雨虽然办理了涉案房产的注销抵押登记备案手续，但没有证据证明此时已将注销情况告知邓小礼，且时隔两天后，龚春雨又对涉案房屋办理了抵押登记备案手续，龚春雨在本案中也存在过错，应承担相应的违约责任。鉴于邓小礼、龚春雨双方均有过错，不适用定金罚则，因此邓小礼要求龚春雨返还定金，一审法院予以支持。因邓小礼与龚春雨均有过错，对于邓小礼要求龚春雨支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除邓小礼与龚春雨于2015年10月13日签订的《二手房买卖合同》；二、龚春雨应于判决生效之日起十日内向邓小礼返还定金人民币25万元。三、驳回邓小礼的其他诉讼请求。如果龚春雨未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13440元、财产保全费人民币5000元，由邓小礼负担人民币13658元，龚春雨负担人民币4782元。本院确认一审查明的事实。另查明，龚春雨与谷飞朋于2015年10月13日签订的二手房买卖合同中约定：谷飞朋须于2015年11月2日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准付至买卖双方约定的银行监督账号或其他第三方的监管账号中。本院认为，一审法院认定龚春雨与谷飞朋签订的《二手房买卖合同》、龚春雨、谷飞朋与邓小礼签订的《买方主体变更确认书》等均有效，本院予以确认。本案争议的焦点为邓小礼应支付首期款的期限是否受涉案房屋查封影响的问题。对此，本院认为，《买方主体变更确认书》中虽未约定邓小礼交付首期购房款的时间，但从龚春雨与谷飞朋约定的首期款支付时间看，首期款的支付应当时是在签订合同的20天内支付。而邓小礼与龚春雨、谷飞朋于2016年8月24日签订的《买方主体变更确认书》中约定，三方同意继续履行龚春雨与谷飞朋签订的《二手房买卖合同》，故邓小礼支付首期款应当是在签订《买方主体变更确认书》的20天内支付，即应于2016年9月14日之前支付首期款。而涉案房屋已于2016年9月2日被解封，直至11月16日再次查封。在邓小礼应当支付首期款时间内，涉案房屋并未查封，邓小礼应当按照约定支付首期款。现邓小礼上诉称因涉案房屋被查封导致其没有履行合同约定的支付首期款义务的上诉理由不能成立，应予驳回。因邓小礼与龚春雨对合同的履行均有违约，一审法院对于邓小礼请求龚春雨支付违约金的请求不予支持，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10940元，由邓小礼负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月十九日书记员 李开宇（兼）