.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省金昌市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘03民终341号上诉人（原审原告）：崔秀芬，女，1970年3月1日出生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：王永精，金川区桂林路法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审被告）：甘肃八冶房地产开发集团有限公司，住所地兰州市城关区定西南路343号。法定代表人：吴国友，经理。委托诉讼代理人：解建平，甘肃德融律师事务所律师。上诉人崔秀芬因与被上诉人甘肃八冶房地产开发集团有限公司（以下简称八冶房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔秀芬及委托诉讼代理人王永精、被上诉人八冶房产公司的委托诉讼代理人解建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔秀芬上诉请求：1.撤销金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初22号民事判决；2.解除上诉人崔秀芬与被上诉人八冶房产公司订立的商品房买卖合同；3.被上诉人八冶房产公司返还上诉人崔秀芬购房款774670.4元，支付违约金119105.51元。事实和理由：1.金昌市国土资源局的复函、金昌市房地产交易中心的证明均没有单位负责人及制作材料人员的签名或盖章，不应作为证据采信；2.八冶房产公司在未取得土地使用权证的情形下，其与崔秀芬订立的商品房买卖合同依法应予解除。一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，以”类似情况，相同处理”的原则将合同解除权的行使期限确定为一年错误。八冶房产公司于2015年12月7日将商品房买卖合同文本交付崔秀芬，从该时间节点起算，崔秀芬行使合同解除权未超过一年;3.八冶房产公司在推销紫金广场商品房时作出的销售广告、宣传资料应作为合同的组成部分。在具体施工中八冶房产公司未按设计规划架设电梯，将公用的消防通道、厕所改建为经营性用房出售，影响了商品房的质量和使用功能，崔秀芬提出解除合同符合双方约定和法律规定；4.八冶房产公司是八冶建设集团有限公司投资开办的独资公司，两公司存在财产混同的情形，八冶建设集团有限公司应对八冶房产公司所负崔秀芬的债务承担连带清偿责任。一审未追加八冶建设集团有限公司为共同被告程序违法。八冶房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回崔秀芬的上诉请求。崔秀芬向一审法院起诉请求：1.解除原告崔秀芬与被告八冶房产公司订立的商品房买卖合同；2.被告八冶房产公司返还崔秀芬购房款774670.4元，支付违约金119105.51元（以购房款774670.4元为基数，自2013年8月1日至2016年2月1日止按年利率6.15%计算30个月）；3.本案诉讼费由被告八冶房产公司负担。一审法院认定事实：2013年8月5日，原告崔秀芬与被告八冶房产公司签订商品房买卖合同，约定：崔秀芬以774670元的价款购买八冶房产公司紫金广场商铺，建筑面积80.6平方米，八冶房产公司应于2014年8月31日前将验收合格的商铺交付崔秀芬使用。如规划设计变更房屋结构、户型、空间尺寸等影响买受人所购商铺质量或使用功能的，出卖人应当在规划设计变更经有关部门批准同意10日内书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15日内将已收取的购房款退还，并按银行同期存款利率支付利息。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人在规定期限内未取得房产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还，并按已付购房款2%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付购房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，崔秀芬向八冶房产公司交付购房款774670元。2014年8月31日，八冶房产公司向崔秀芬交付涉案商铺,但直至2016年1月6日崔秀芬起诉之日，八冶房产公司未向产权登记机关报送紫金广场产权初始登记资料。2016年5月18日，金昌市房地产交易中心为产权人八冶房产公司办理了紫金广场产权初始登记。截止2017年6月12日，购买紫金广场商铺的154户业主办理了房屋产权登记手续。金昌市国土资源局2017年6月12日复函载明：八冶房产公司所使用紫金广场面积22659.66平方米的土地使用权合法有效。一审法院认为，被告八冶房产公司未按约定期限办理紫金广场房产初始登记，原告崔秀芬享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，解除权成就时，没有约定解除权行使期限的，应以”合理期限”确定解除权的行使期限。本案八冶房产公司逾期办证的情形，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，享有解除权的一方应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。无据证实崔秀芬于2014年11月30日起的一年内依法行使解除权。崔秀芬于2016年1月6日起诉已逾解除权行使的期间，解除权消灭。八冶房产公司在诉讼中已取得了紫金广场产权初始登记，并为部分业主办理了产权登记，崔秀芬现可实现合同目的。八冶房产公司在紫金广场招商中印发的宣传资料不能构成要约，不应成为双方间订立商品房买卖合同的内容。崔秀芬提交的证据不足以证明规划、设计的变更影响到其所购商铺质量或使用功能。崔秀芬要求解除合同、返还购房款的请求不成立。八冶房产公司迟延办理房屋产权初始登记构成违约，应按约定标准向崔秀芬支付违约金。案经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告八冶房产公司支付原告崔秀芬违约金15493.4元；二、驳回原告崔秀芬的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于双方间订立商品房买卖合同内容的问题。双方对各自持有合同文本的一致性及崔秀芬签名的真实性不持异议，在合同文本第十一条及合同附件四粘贴部分加盖有”此处空白”印章、”八冶房产公司合同专用章”，故对已遮盖的部分不应视为双方间订立合同的内容。一审关于合同内容的事实认定正确，本院予以确认；2.关于崔秀芬是否于2015年11月30日前通知八冶房产公司解除商品房预售合同的问题。崔秀芬提交的视听资料中没有其本人在场的界面，视听资料记载的内容与其主张的待证事实缺乏关联性，本院不作为证据采信。证人樊某、洪某均系紫金广场房屋的买受人，案件的处理结果与该二人有法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，该证人证言不作为证据采信。崔秀芬提交的退房申请、照片记载有八冶建设集团有限公司工作人员张某于2015年12月21日确认签收的签字，因八冶房产公司与八冶建设集团有限公司是两个分别独立的企业法人，张某签收退房申请的行为不产生通知到达八冶房产公司的效果。且退房申请记载的通知时间也超过了2015年11月30日。本院认定崔秀芬未在2015年11月30日前通知八冶房产公司解除商品房预售合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，上诉人崔秀芬与被上诉人八冶房产公司签订商品房买卖合同，约定：崔秀芬向八冶房产公司购买紫金广场二层2-08号商品房，建筑面积80.6平方米，价款774670元。八冶房产公司应于2014年8月31日前交付商品房，在商品房交付后90日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记部门备案。如因八冶房产公司的责任，崔秀芬在规定期限内未取得房产权属证书而要求退房，八冶房产公司在崔秀芬提出退房要求之日起90日内退款，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。合同签订后，崔秀芬向八冶房产公司支付购房款774670元。八冶房产公司于2014年8月31日向崔秀芬交付紫金广场二层2-08号商品房。八冶房产公司未在2014年8月31日后的90日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记部门备案，导致崔秀芬未能在该期限内取得房屋产权证。但崔秀芬未于2015年11月30日前行使解除权。八冶房产公司开发的紫金广场房产现已具备办理产权登记的条件。本院认为，上诉人崔秀芬与被上诉人八冶房产公司签订商品房预售合同时，八冶房产公司已取得商品房预售许可证，双方订立的商品房预售合同合法有效。因八冶房产公司的原因导致崔秀芬未能在房屋交付使用之日的90日内取得不动产权属证书的事实成立，崔秀芬于2014年11月30日享有合同解除权。双方未约定解除权行使期限，崔秀芬应在合理期限内行使解除权。一审将合理期限确定为解除权发生后的一年，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。其他事实导致崔秀芬享有解除权的行使期限亦应以2015年11月30日为限。崔秀芬未于2015年11月30日前行使解除权，超过该期限解除权消灭。崔秀芬要求按年利率6.15%标准支付违约金不符合双方对违约金计算标准的约定，也无据证实崔秀芬在合同规定的期限内接收房屋后因八冶房产公司迟延办证等违约行为给其造成的损失相当于按年利率6.15%计算的利息，对该部分上诉请求本院不予支持。八冶房产公司与八冶建设集团有限公司是两个具有独立主体资格的法人企业，八冶建设集团有限公司不是合同的当事人，一审未通知该公司参加诉讼正确，不存在审判程序违法的情形。综上，崔秀芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12582元，由上诉人崔秀芬负担。本判决为终审判决。审判长王希望审判员童钦审判员贾春花二Ｏ一七年十二月四日书记员陈晓菊