安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终6780号上诉人（原审原告）：桂守付，男，1969年9月27日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：张彬，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽荣远置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区大杨镇照山社居委B区移民安置区39栋28号。法定代表人：舒世发，董事长。委托诉讼代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人桂守付因与被上诉人安徽荣远置业有限责任公司（以下简称荣远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桂守付上诉请求：撤销一审判决第三项，维持一审判决第一、二项，改判荣远公司向桂守付支付房屋涨价损失64万元或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、桂守付与合肥墨荷园园林发展有限责任公司（以下简称墨荷园公司）签署了《订购协议》，并支付了首付款156066元，但对于荣远公司如何承接了墨荷名邸项目，诉争房屋如何备案登记在合肥大杨企业集团总公司（以下简称大杨公司）名下，这与保护国有资产之间有什么关系，一审判决认定不清。2、桂守付自2012年3月与墨荷园公司签署订购协议，并支付首付款156066元，截至桂守付起诉时间2017年4月，整整五年时间，期间房价大幅度上涨，导致桂守付无力购买现在的房屋，这中间的损失客观存在。桂守付认为，墨荷园公司、荣远公司将诉争房屋直接备案至大杨公司名下，完全符合最高人民法院关于商品房买卖司法解释的规定，即“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，但一审判决仅以“不符合”为由对桂守付主张的赔偿损失不予认定，是对事实的认定不清。二、一审判决遗漏案件当事人。1、墨荷园公司作为与桂守付直接签署《订购协议》的当事人，应当作为本案当事人参与诉讼。一审法院应当将墨荷园公司追加为本案当事人。2、诉争房屋因何原因备案至大杨公司名下，以及能否交付，一审法院均未查清，故应当追加大杨公司作为本案当事人参与审理。三、一审判决适用法律错误。桂守付主张的赔偿损失符合最高人民法院关于审理商品房买卖司法解释的规定，即便不符合，也应当适用合同法的规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。桂守付因不能取得涉案房屋，现已无力购买房屋，损失客观存在，且这种损失不应当由无过错的桂守付来承担。荣远公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1、涉案房屋之所以备案在大杨公司名下，是因为荣远公司有大量融资借款，将房屋预登记到出借人名下，并不是真实的房屋买卖。而真实的买房人要求交房，荣远公司因没有钱，房屋到期了无法交付。后来政府介入调查，与荣远公司的债权人协商，由政府出钱偿还了荣远公司的债务，解除了最初的备案登记，所以现在备案在大杨公司名下，并不存在恶意串通情形。2、荣远公司提交了合肥市发改委项目变更文件，能够证明墨荷名邸项目已经从墨荷园公司变更到荣远公司名下了，本案不存在遗漏当事人问题。3、关于房屋涨价损失，桂守付只付了三分之一的房款，其主张64万元的房屋涨价损失无依据，且造成合同无法履行的原因，荣远公司主观上并无恶意。桂守付向一审法院起诉请求：判令荣远公司继续履行与桂守付签订的《定购协议》，向桂守付交付墨荷名邸小区2#1701室房屋（建筑面积107.23平方米）。后桂守付变更其诉请为：1、判令解除桂守付与荣远公司之间的商品房买卖合同关系；2、判令荣远公司立即返还桂守付已付购房款156066元；3、判令荣远公司赔偿桂守付截至2017年5月31日已付购房款的利息损失暂计48114.47元（以156066元为基数，自2012年3月8日起算，以年利率6%为标准，暂计至2017年5月31日，后期利息计算至款清时止）；4、判令荣远公司向桂守付赔偿房屋涨价损失暂计640000元；5、诉讼费用由荣远公司负担。一审法院认定事实：2012年3月8日，桂守付与墨荷园公司签订了《定购协议》，约定桂守付向墨荷园公司购买墨荷名邸小区2#1701室商品房，房屋建筑面积107.23平方米，最终成交单价不高于4850元/平方米，房屋总价520065.5元。协议还约定，桂守付对定购房屋的房型、朝向、结构形式、尺寸、层高、内外装修、设备及设施内外环境等设计及相关情况做了充分了解且予以认可。协议签订当日，桂守付分两次向墨荷园公司支付购房款共计156066元，墨荷园公司收款后向桂守付出具金额分别为46066元和110000元的收据，注明收款事由为墨荷名邸2#1701室首付款。桂守付与墨荷园公司未签订《商品房买卖合同》。2012年下半年，墨荷园公司将墨荷名邸小区项目整体转让给荣远公司，桂守付与荣远公司亦未签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。一审另查明，由于荣远公司债务问题的处理，为了保护国有资产，2014年4月24日，墨荷名邸小区2#1701室房屋备案登记在大杨公司名下。一审法院认为，桂守付与墨荷园公司签订的定购协议已包含了房屋位置、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容，并且墨荷园公司已经按照约定收受了桂守付支付的首付房款，依据最高人民法院关于商品房买卖司法解释的规定，涉案定购协议应当认定为商品房买卖合同。荣远公司承接墨荷名邸小区项目后，应按约履行定购协议约定的出卖人义务。现因荣远公司自身债务问题，致使桂守付购买的房屋被登记在案外人名下，荣远公司已无法向桂守付交付案涉2#1701室房屋，故荣远公司应承担相应违约责任。桂守付要求解除双方签订的商品房买卖合同，荣远公司亦同意解除，予以支持。桂守付要求荣远公司立即返还购房款156066元、赔偿其截至2017年5月31日已付购房款利息损失暂计48114.47元以及后期利息（按年利率6%顺延计算至款清之日止）的请求，不违反法律规定，予以支持。至于桂守付主张荣远公司赔偿其房屋涨价损失640000元（合同价与拍卖价差额）的请求，由于该请求并不符合商品房买卖合同司法解释规定的承担赔偿责任情形，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，判决：一、解除桂守付与荣远公司之间的商品房买卖合同关系；二、荣远公司于判决生效之日起十日内返还桂守付购房款156066元并赔偿桂守付已付购房款利息损失48114.47元（以156066元为基数自2012年3月8日按年利率6%计算至2017年5月31日，之后利息按年利率6%顺延计算至款清之日止）；三、驳回桂守付其他诉讼请求。案件受理费减半收取为6161元，由桂守付负担5000元，荣远公司负担1161元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，墨荷名邸2幢1701室房屋现备案登记在大杨公司名下系客观事实，桂守付与荣远公司一审中对该事实均无异议，本案争议焦点在于桂守付无法取得房屋的损失认定。桂守付与荣远公司双方虽成立了合法有效的商品房买卖合同关系，但因双方未签订书面商品房买卖合同，故涉案房屋最初未备案登记在桂守付名下。而涉案房屋现虽备案登记在大杨公司名下，亦非荣远公司主观上故意将涉案房屋另行出卖给第三人的行为。对于荣远公司应当承担的返还桂守付购房款自2012年3月8日产生的利息损失，一审法院已经给予认定，本院予以确认。但桂守付主张的房屋差价损失64万元，并无充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。墨荷园公司和大杨公司并非本案必要共同诉讼当事人，桂守付上诉主张一审法院遗漏当事人，本案应当追加墨荷园公司和大杨公司，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，桂守付的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12322元，由桂守付负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十二日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。