吉林省扶余市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0781民初2285号原告孙淑学，现住扶余市。委托代理人陈竟芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。被告扶余市宇泰房地产开发有限公司法定代表人陈丽莉，董事长。委托代理人吕树勋，吉林鑫海律师事务���律师。被告扶余市住房和城乡建设局法定代表人王凤学，局长。委托代理人闫雨开，男，汉族，现住扶余市三岔河镇士英街，身份证号码×××。原告孙淑学诉被告扶余市宇泰房地产开发有限公司、扶余市住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙淑学及其委托代理人陈竟芳被告扶余市宇泰房地产开发有限公司的委托代理人吕树勋被告扶余市住房和城乡建设局的委托代理人闫雨开均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙淑学诉称：被告扶余市宇泰房地产开发有限公司因项目需要，开发建设扶余市宇泰花园小区。需占��原告的两个住宅楼和仓房等附属物。经协商，双方于2014年9月24日签订了回迁协议书一份。双方在回迁协议书中明确约定：原告将两个住宅楼和仓房等附属物交于被告扶余市宇泰房地产开发有限公司拆迁。被告扶余市宇泰房地产开发有限公司给原告回迁宇泰花园小区的14号楼2单元301室、302室、402室，13号楼5单元3102室，14号楼3单元402室，总面积391.6平方米，还回迁16号楼西侧第二个门市一二层共计200平方米商服楼给原告。以上楼房双方不找差价。被告交楼期限为2016年9月25日。原告依约履行了全部义务，没有任何违约行为。现回迁楼房已建成，被告承诺的5个住宅楼房双方没有争议。承诺回迁的200平方米商服楼，被告无任何理由拒绝原告回迁。故原告请求判决被告按双方于2014年9月24日签订的回迁协议书约定履行回迁安置义务，依约将宇泰花园小区16号楼西侧第二个门市一���层共计200平方米商服楼回迁给原告，原告并享有优先取得权。被告逾期交房自2016年9月26日起至交付楼房之日止，每月向原告支付逾期交房违约金人民币2000元。原告为证实其主张向法庭提交回迁协议书、房屋租赁合同、证明。被告扶余市宇泰房地产开发有限公司辩称，一、原告与被告签订的“回迁协议”无效，理由如下：（一）被告不具有签订“回迁协议”的主体资格。宇泰花园小区是被告承建的扶余市政府依照城乡建设规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后地段进行旧城改造工程，是公共利益的需要而非商业开发。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条及《扶余市人民政府国有土地房屋征收决定》（扶政房征[2013]第10号）征收主体：扶余市人民政府、��收部门：扶余市住房和城乡建设局之规定，有权与被答辩人签订补偿安置协议的主体为扶余市住房和城乡建设局，被告无权与原告签订。即被告不具有签订回迁协议的主体资格。(二)回迁协议违反法律、行政法规的强制性规定。（三）、原告与被告签订的“回迁协议”损害社会公共利益。原告房屋坐落在扶余市人民政府国有土地房屋征收决定（扶政发[2013]第10号）征收范围内。扶余市人民政府发布《关于〈扶余市人民政府国有土地上房屋征收决定〉的公告》第10号后，原告既不在法定期限内申请行政复议和提起行政诉讼，也不在扶余市人民政府《关于〈扶余市人民政府国有土地上房屋征收决定〉的公告》第10号规定的签约期限内按“扶余市城区宇泰花园周边区块房屋征收补偿方案”依法与征收部门签订房屋征收补偿��议。原告为答到远超出被征收人统一适用的补偿标准（扶余市城区宇泰花园周边区块房屋征收补偿方案）的非法目的，一直坚持被告必须与其签订远超出统一适用补偿标准的“回迁协议”，否则坚决不与征收部门签订补偿安置协议也不搬迁的无理要求。因被告拒绝原告的无理要求。原告一直不与征收部门依法签订补偿协议。被告为及早完成扶余市旧城区改造，被迫于2014年9月24日在原告与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议书之后与原告签订了损害社会公共利益的回迁协议。旧城区改造工程系政府补贴的微利工程，如果对原告等少数人进行远超出统一适用补偿标准的补偿，将会造成被告亏损，工程将因亏损而停建、缓建，导致大多数被征收人不能回迁或不能如期回迁，进一步损害大多数被征收人的利益即社会公共利益。因被答辩人与答辩人���订的回迁协议”损害社会公共利益，依据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；”之规定，原告与被告签订的“回迁协议”无效。（四）、被告与原告签订“回迁协议”系无处份权人处分他人财产的行为。《扶余市人民政府国有土地上房屋征收决定》（扶政发[2013]第10号）扶余市人民政府于2013年9月22日发布公告，征收决定公告后，征收范围内包括被答辩人在内的被征收人均未申请行政复议，也未提起诉讼，依据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力之规定，被告房屋所有权已经转让至扶余市人民政府名下，故原被告签订的回迁协议属于无权处分人处分他人财产的行为。二征收部门与原告签订的房屋征收补偿协议有效。由前所述，宇泰花园小区是被告承建的扶余市政府依照城乡建设规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后地段进行旧城改造工程，是公共利益的需要而非商业开发。依据《国有土地上房屋征收条例》第四条及《扶余市人民政府国有土地上房屋征收决定》（扶政房征[2013]第10号征收部门：扶余市住房和城乡建设局之规定，与包括原告在内的被征收人签订补偿安置协议的主体为扶余市城乡和建设局，与原告签订的房屋征收补偿协议有效。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证实其主张向法庭提交扶政房征2013第10号、房屋征收补偿协议、被告扶余市住房和城乡建设局辩称，��案征收主体是扶余市政府，扶余市人民政府授权的扶余市城乡建设局有征收权，原告与第一被告签订的协议无效，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告扶余市宇泰房地产开发有限公司因项目需要，开发建设扶余市宇泰花园小区。需占用原告的两个住宅楼和仓房等附属物。2014年9月24日原告与扶余市住房和城乡建设局签订了国有土地上房屋征收补偿安置协议产权调换协议书，约定原告将其所有的房权证号0000475、00005928两处楼房交给扶余市城乡和建设局，原告同意回迁安置宇泰花园小区的14号楼2单元301室、302室、402室，13号楼5单元3102室，14号楼3单元402室。后原告与被告扶余市宇泰房地产开发有限公司于2014年9月24日签订了回迁协议一份。约定：原告将两个住宅楼和仓房等附属物回迁宇泰花园小区的14号楼2单元301室、302室、402室，13号楼5单元3102室，14号楼3单元402室，总面积391.6平方米，还回迁16号楼西侧第二个门市一二层共计200平方米商服楼给原告。以上楼房双方不找差价。被告交楼期限为2016年9月25日。原告依约履行了全部义务，被告扶余市宇泰房地产开发有限公司没有按照双方签订的协议向原告交付楼房。上述事实有原告向法庭提交回迁协议书、房屋租赁合同、证明及原被告当庭陈述，足以认定。本院认为，原告与扶余市城乡和建设局签订产权调换协议后，被告扶余市宇泰房地产开发有限公司与原告又签订了回迁协议，针对产权调换协议中未涉及到的原告所有的锅炉房等附属物被告扶余市宇泰房地产开发有限公司同意还回迁16号楼西侧第二个门市一二商服200平方米，一层100平方米。二层100平方米。该回迁协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制��规定，是合法有效的。双方均应按协议约定履行自己的义务。双方约定交楼期限已过，原告请求被告按双方于2014年9月24日签订的回迁协议书约定履行回迁安置义务，依约将宇泰花园小区16号楼西侧第二个门市一二层共计200平方米商服楼回迁给原告，原告并享有优先取得权。于法有据，本院应予支持。原告请求被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告扶余市宇泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内按原被告于2014年9月24日签订的回迁协议书约定履行回迁安置义务，依约将宇泰花园小区16号楼西侧第二个门市一二层共计200平方米商服楼回迁给原告，原告享有优先取得权。二、驳回原告孙淑学的其他���讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告扶余市宇泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  刘绪晶人民陪审员  刘丽红二〇一七年十二月五日书 记 员  司传波