北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初5560号原告：安玉水，男，1969年6月25日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：郭夜梅（安玉水之妻），住北京市朝阳区。被告：白新军，男，1969年2月26日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺，北京乾同律师事务所实习律师。第三人：赵桂林，男，1966年11月14日出生，住北京市门头沟区。原告安玉水与被告白新军、第三人赵桂林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安玉水及其委托诉讼代理人郭夜梅，被告白新军的委托诉讼代理人王汉民，第三人赵桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安玉水向本院提出诉讼请求：要求判决白新军所得的房屋拆迁补偿款的30%由安玉水享有，金额为1097100元。事实和理由：2007年2月6日，安玉水将自己所有的位于北京市门头沟区永定镇冯西元南六区X排XX号院内的房产卖与赵桂林。后赵桂林又将该房屋卖与白新军。由于XX号院房屋所在土地系农村集体土地，所以安玉水与赵桂林订立的房屋买卖合同及赵桂林与白新军订立的房屋买卖合同，违反法律强制性规定，当属无效。经北京市门头沟区人民法院审理，于2013年6月5日作出判决：安玉水与赵桂林订立的房屋买卖合同及赵桂林与白新军订立的房屋买卖合同均属无效。根据2017年8月19日中建京西建设发展有限公司作出的腾退公告，北京市门头沟区永定镇3751地块棚户区改造及环境治理项目将启动拆迁。XX号院的房屋在拆迁范围内，根据房屋腾退补偿安置方案，XX号院内的房产应得到货币补偿共3567000元，因此安玉水申请享有补偿款的30%，金额为：1097100元。针对白新军在答辩意见中提出安玉水在安玉水之弟安玉成所签拆迁协议项下，被认定为应安置人口，享有应安置面积45平米，故不应分割白新军所签拆迁协议项下拆迁利益的答辩意见，安玉水虽在安玉成所签拆迁协议中，被认定为应安置人口，但白新军亦系北京市门头沟区斋堂镇沿河城村村民，其应享有农村宅基地，白新军不应当享有拆迁利益。白新军辩称：白新军不同意安玉水诉讼请求，第一、双方之间没有合同关系，安玉水无权起诉白新军要求拆迁利益；第二、当时白新军购买北房三间是毛坯房(不包括厨房和卫生间)，后来装修等都是白新军负责的，拆迁档案中的2号房屋是白新军建的自建房，与安玉水无关；第三、异地安置补助、工程配合奖等奖励和补助是专属于白新军的；第四、在2013年门民初字第856号案件中，安玉水陈述安玉水将XX号院房屋出卖给了赵桂林，赵桂林出卖给了白新军，白新军认为购房款应当在本案中一并解决；第五、安玉水在拆迁过程中，尚作为其弟弟安玉成拆迁协议项下的应安置人口获得人均45平方米定向安置房面积。赵桂林述称：赵桂林买过来的时候有厨房和卫生间，厨房和卫生间都是装修的，地上铺的鹅卵石，墙面上面赵桂林没有注意，但是肯定是白的，住人的，厨房和卫生间是PVC顶子；三间北房顶面是石膏板的，墙面是刷白，三间北房地面是洋灰地面。因为赵桂林买过来以后经济困难，没有两天赵桂林就卖了。赵桂林卖的时候有3间北房、一间大厨房、卫生间，院子里面有院墙高约1.8米，院子东南角还没有棚建，没棚建的地方，宽大约不到三分之二，进深是5米，厨房、卫生间的开间宽大约最少三分之一。赵桂林不同意退还购房款，因为当时安玉水缺钱，所以才卖房子，赵桂林是为了帮安玉水解决困难，白新军正好需要房子，所以就买了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安玉水系居民户口，赵桂林系居民户口，白新军系北京市门头沟区斋堂镇沿河口村农民。2007年2月6日，安玉水与赵桂林订立房屋买卖合同书，约定安玉水将北岭办事处南六区第八排XX号北房三间(下称XX号房屋)卖与赵桂林，价款为十三万元。合同书订立当天安玉水遂将XX号房屋交付赵桂林。2007年2月9日，赵桂林与白新军订立房屋买卖合同书，约定赵桂林将XX号房屋卖与白新军，价款为十六万五千元。各方均按照约定履行了合同义务。XX号房屋所在土地系北京市门头沟区永定镇冯村（以下简称冯村）集体土地。XX号房屋由白新军居住使用。白新军为涉案房屋安装了空调、电话、有线电视、热水器、电路等设施，并在涉案院落东南角棚院，所棚闭院落进深为5米(原北房进深6米)，所棚闭院落的开间宽度约为整个院落的三分之二，整个院落宽度为10.1米。涉案院落西南角有厨房和卫生间一大间，该厨房及卫生间在安玉水卖房时即已建成。2013年6月5日，北京市门头沟区人民法院作出(2013)门民初字第856号民事判决书，判决：一、安玉水与赵桂林于2007年2月6日订立的房屋买卖合同书无效。二、赵桂林与白新军于2007年2月9日订立的房屋买卖合同书无效。上述判决已生效。上述判决未就合同无效的后果进行处理。2017年8月19日，XX号房屋被纳入门头沟区永定镇南区棚户区改造和环境整治项目腾退范围。根据腾退补偿安置方案，此次腾退主要有如下补偿项目：“安置房对应面积的货币补偿=(基准地价*K+基准房价+城市建设腾退补助费)*原房屋面积中实际购买的安置房面积数+相对应的房屋重置成新价+房屋设备装修及附属物价格+其他奖励及补助(其中，基准地价为1080元每平方米，K为容积率修正系数，取1.4，基准房价为600元每平方米，城市建设腾退补助费为3000元每平方米)；“剩余面积的货币补偿={［基准价格*K+剩余房屋面积重置成新每平方米价格］*因素修正系数］+新商品房价补贴}*剩余房屋面积(其中，基准价格为10035元每平方米，K为容积率修正系数，取1.3，新商品房价补贴为2000元每平方米，剩余面积等于认定面积减实际选择的安置房面积)；“被腾退人按照本方案规定，不符合安置人口认定标准，即无安置面积的，且属于从村集体购房的，以纯货币形式补偿；“异地安置补助标准为157万元整；“工程配合奖，在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议，并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可以按照被认定房屋面积按700元每平米给予工程配合奖；“未超占奖，不存在侵街占巷、违规建地下室地上二层及以上的，且在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可按被认定房屋面积按1500元每平方米给予未超占奖；“搬迁费，按照认定面积给予40元每平方米的一次搬迁费，放弃房屋安置选择完全货币补偿的不给予二次搬迁费；“安置面积按照认定的安置人口人均45平方米并结合户型搭配计算。”经本院与腾退部门电话联系，上述补偿中的异地安置补助157万元系针对没有其他房屋、也没有被安置的被腾退人发放。2017年9月23日，白新军与北京永鸿世业房地产开发有限公司(下称永鸿世业公司)，签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》，约定永鸿世业公司因门头沟区永定镇南区棚户区改造和环境整治项目，需要腾退白新军坐落于冯西园南六区八排XX号的房屋及附属物，被认定房屋建筑面积为111.1平方米，认定安置人口共0人；白新军无安置面积；永鸿世业公司应当向白新军支付腾退补偿款共计3657567元；安置房对应面积的补偿款为0元，剩余面积的补偿款金额为：1802629元，房屋设备装修及附属物补偿款30924元，各种腾退奖励及补助费1820814元，其中包括：工程配合奖77770元，未超占奖励费166650元，一次搬迁费4444元，空调移机费800元，电话移机费300元，有线电视安装费350元，热水器改移费300元，危电改造费200元，异地安置补助157万元；另外，永鸿世业公司应向白新军支付周转补助费3200元。腾退档案显示剩余房屋面积补偿计算参数为：1号房屋(即原北房3间)：剩余建筑面积60.6平方米，基准价格10035元/平方米，容积率修正系数1.3，剩余房屋重置成新单价1324.52元/平方米，朝向修正系数1，楼层修正系数1，其他修正系数1，新商品房补贴价2000元/平方米，评估款数992023元；2号房屋(即原北房3间南侧的厨房、卫生间及棚闭院落)：剩余建筑面积50.5平方米，基准价格10035元/平方米，容积率修正系数1.3，剩余房屋重置成新单价1006.1元/平方米，朝向修正系数1，楼层修正系数1，其他修正1，新商品房补贴价2000元/平方米，评估款数为992023元。上述补偿款已支付给白新军。在上述地块房屋腾退过程中，安玉水尚作为其弟弟安玉成腾退协议项下的被安置人口获得安置。审理中，安玉水申请对白新军所获腾退补偿款进行财产保全并提供了担保。2017年10月11日，本院作出(2017)京0109民初5560号民事裁定，裁定：一、查封张振宇名下的位于北京市门头沟区惠民家园X区X号楼X层X单元XXX号房屋（不动产权证号：京（2016）门头沟区不动产权第XXXX号）。二、冻结白新军在永鸿世业公司的腾退补偿款共计1097100元。后永鸿世业公司未经本院同意将相应腾退补偿款发放给白新军(开户行为北京银行)。2017年10月20日，白新军将腾退补偿款约350万元转入其女白冰悦名下(开户行为中国邮政储蓄银行，账号为：×××)，白新军北京银行账户名下尚余款项9万余元。本院于2017年10月24日作出(2017)京0109民初5560号之一民事裁定，裁定：冻结白新军在北京银行的腾退补偿款1097100元。安玉水支付保全费5000元。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，安玉水与赵桂林签订的房屋买卖合同及赵桂林与白新军签订的房屋买卖合同均已被判归无效。因白新军未将房屋返还给安玉水，现涉案房屋已被拆迁，双方应当对拆迁利益进行分割。对拆迁利益的分割范围，本院逐一论述，其中，对剩余面积的补偿款中的重置成新价部分131073.96元、房屋设备装修及附属物补偿款30924元、一次搬迁费4444元、空调移机费800元、电话移机费300元、有线电视安装费350元、热水器改移费300元、危电改造费200元、周转补助费3200元、未超占奖励费166650元、工程配合奖77770元、异地安置补助1570000元，上述补偿系因白新军购买房屋而取得或系直接针对实际腾退人的补偿，故上述各项补偿应全部由白新军享有，不应作为拆迁利益分割，同时购房款不再返还。扣除上述各项补偿后，尚剩余如下应分割的拆迁利益：其他剩余面积的补偿款1671555.04元。因农村房屋买卖合同无效的主要过错方为安玉水，故在分割拆迁利益时应对白新军予以多分，故本院确认上述拆迁利益，应由白新军取得70%，由安玉水取得30%。据此，本院确认白新军应给付安玉水拆迁利益金额共计501466.51元，对安玉水主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、白新军于本判决生效之日起七日内给付安玉水拆迁利益501466.51元；二、驳回安玉水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千三百三十七元，由安玉水负担三千九百八十三元，由白新军负担三千三百五十四元。保全费五千元，由安玉水负担二千七百一十四元，由白新军负担二千二百八十六元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 源二〇一七年十二月二十五日书记员 商允超