广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终18366号上诉人（原审被告）：深圳市平湖润万家商贸有限公司。法定代表人：王战阳，总经理。委托诉讼代理人：杨银松，广东恒策律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈月群。原审被告（原审被告）：王继超。原审被告（反诉原告）：深圳市平湖润万家商贸有限公司坂田分公司。法定代表人：王灯辉，总经理。上诉人深圳市平湖润万家商贸有限公司（以下简称润万家公司）因与被上诉人陈月群及原审被告王继超、深圳市平湖润万家商贸有限公司坂田分公司（以下简称润万家坂田分公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。润万家公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判陈月群向润万家公司支付2015年11月至2016年1月份租金人民币9000元（以下货币均为人民币）、没收陈月群保证金；2、本案的诉讼费用全部由陈月群承担。事实和理由：1、既然一审法院认定润万家公司与陈月群所签订的租赁合同合法有效、是双方真实意思表示，那么润万家公司在签订租赁合同时向陈月群收取的策划费是双方的自愿行为，并不违反国家法律法规，也没有侵犯他人的合法权益，根据意思自治原則，法庭不应干涉。2、陈月群装修是为提升店面档次，受益人是陈月群，装修费用理应由陈月群承担；既然一审法院认定涉案商铺已于2016年春节（2016年2月8日）前后被撤除、清理，那么在2016年1月14日前陈月群仍在正常经营、并不存在停水停电的事实一审法院理应确认。3、陈月群提供的录音录像资料并没有直接证明润万家公司停水停电的事实，而润万家公司提供的录像资料（光盘）足以证明陈月群在2016年1月14日前仍然正常营业并不存在停水停电的客观事实，并且润万家公司于2015年11月25日、2015年12月30日、2016年1月14日按照《房屋租赁合同》第二十条的约定通知陈月群缴纳租金等费用的知会函足以证明润万家公司已经履行了通知义务，依据《房屋租赁合同》第九条、第十三条约定是陈月群违反合同约定拒不缴纳租金所致，解除合同的不利后果理应由陈月群承担，而不应主观武断的让守约方承担不利后果。4、一审法院认定润万家公司拖欠案外人租金、水电费、物业费等导致涉案店铺被案外人停水停电，并最终被强制清理没有事实依据，如按一审法院认定的事实，那么在2016年1月14日陈月群仍然正常经营不存在提水停电的情况又如何解释。被上诉人陈月群辩称：1、润万家公司在2015年11月5日就停水停电，导致被上诉人无法正常营业，被上诉人有证据光盘视频文件证明被上诉人在2015年11月12日在超市贴了催告函，被超市管理人马经理撕毁，被上诉人致电超市负责人王继超拒绝处理，视频文件夹有证实被停水停电的录音，视频中也证实被停水停电并在XX社区有调解视频。2、关于超市与物业管理之间存在纠纷，导致被停水停电，视频2分36秒有证据证实纠纷中的停水停电，视频3分48秒物业管理人员陈述停水停电原因，文件夹04证实涉案店铺被强行拆除。3、针对润万家公司所说的店铺还在经营的说法，因为在任何一个店铺在不知情的情况下，不可能关店走人，并且润万家公司逃避处理这些问题，电话不回，贴催告函跟快递给润万家公司，润万家公司不处理，商铺被强行搬出物品有视频文件证明。陈月群向一审法院起诉请求：1、润万家公司、润万家坂田分公司、王继超偿还陈月群进场费20000元、双倍押金12000元、修费15800元，共计47800元；2、润万家公司、润万家坂田分公司、王继超赔偿陈月群经济损失15000元；3、解除陈月群与润万家坂田分公司双方签订的租赁合同；4、本案诉讼费用、律师费、保全费等由润万家公司、润万家坂田分公司、王继超承担。润万家坂田分公司向一审法院反诉请求：1、陈月群向润万家坂田分公司支付2015年11月至2016年1月租金9000元，2、解除双方之间的房屋租赁合同，3、陈月群承担违约责任，没收陈月群的保证金，4、诉讼费用由陈月群承担。一审法院认定事实：陈月群于2015年7月23日，陈月群与润万家坂田分公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：润万家坂田分公司将位于深圳市“润万家XX铺位”出租给陈月群使用，房屋建筑面积为25平方米，租赁期限从2015年8月1日起至2017年7月31日止，2015年7月23日至31日为优惠免租期（装修期）。每月租金3000元，需于每月10日前支付。签订合同时，陈月群须交纳6000元的租赁保证金，因陈月群原因提前解除合同，合同履约保证金不予退还，合同期满，陈月群全部履行合同各项条款、交还出租房屋并结清所有费用后十个工作日内润万家坂田分公司将保证金退还陈月群。合同签订后，陈月群于当日向润万家坂田分公司支付了商场入场费20000元、押金6000元及2014年12月租金及卫生费、管理费。陈月群利用涉案房屋开办“XXXX屋”（未办理工商登记），至2015年11月之前双方均正常履行租赁合同，陈月群已交纳了2015年10月之前的租金。2015年11月初，因润万家坂田分公司拖欠案外人深圳市XX物业管理有限公司租金、物业等，导致包括本案店铺在内的润万家生活超市相关物业被停水停电，陈月群店铺无法正常营业。2015年11月12日，陈月群向润万家公司、润万家坂田分公司、王继超发出一份《催告函》，内容为：由于涉案店铺于2015年11月5日起被停电，11月9日起被停水，导致陈月群于11月5日起无法正常营业，造成严重损失，陈月群多方联系润万家坂田分公司公司负责人王继超、马经理，未能解决，为此，陈月群暂缓履行支付租金义务，直至润万家坂田分公司解决上述问题，恢复通电通水。2015年11月18日，案外人深圳市XX物业管理有限公司向润万家生活超市发出一份《通知》，内容为：由于该超市自2015年8月至11月拖欠4个月租金13.5万元，拖欠水电费、管理费8万多元，已严重违反合同约定，通知限期至11月20日上午8点前缴清所欠费用，逾期将予强制清场。另说明，1、涉案房产系案外人刘某所有，润万家公司、润万家坂田分公司、王继超向刘某承租后，再转租给本案陈月群。2、涉案商铺已于2016年春节前后被拆除、清理。3、陈月群提供其与案外人的微信聊天记录，以证实其支付装修费用15800元。4、陈月群提供了录音录像资料，证实停水停电及强制搬离等纠纷发生后，陈月群向润万家公司、润万家坂田分公司、王继超工作人员、社区居委会及派出所等部门协调。5、证人郑某出庭作证，证实2015年11月初开始陈月群店铺因停水停电而没有正常开门营业，之后店铺财产被物业强制搬离。一审法院认为，陈月群与润万家坂田分公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同履行过程中，由于润万家坂田分公司拖欠案外人租金、水电费、物业费等原因，导致涉案店铺被案外人停水停电，并最终被强制清理。故合同无法继续履行的原因是润万家坂田分公司导致，应由其承担赔偿责任。对于陈月群的损失问题：关于入场费，润万家坂田分公司收取了陈月群入场费20000元，但其未能提供收取该费用的依据，故应返还陈月群该项费用。关于租赁押金，润万家坂田分公司收取押金6000元，因润万家坂田分公司原因导致合同无法继续履行，应返还陈月群该押金，陈月群主张双倍返还，无法律依据，原审法院不予支持。关于陈月群装修费用，陈月群提供的微信记录不足以证明与本案的关联性，但装修的事实客观存在，现因涉案铺位装修已经被拆除，装修损失已无法进行评估，故原审法院根据陈月群的证据及租赁期限等情况，酌定装修损失共计8000元。关于陈月群主张的其他经济损失，未提供证据证明，原审法院不予支持。关于润万家坂田分公司反诉主张的2015年11月至2016年1月租金问题，由于润万家坂田分公司的原因导致陈月群的店铺停水停电而无法正常经营，润万家坂田分公司主张要求陈月群支付租金，原审法院不予支持。润万家坂田分公司系深圳市平湖润万家商贸有限公司开办的无独立法人资格的分支机构，润万家公司、润万家坂田分公司共同对陈月群承担赔偿责任。王继超并非本案合同主体，陈月群请求其承担本案责任，无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除陈月群与深圳市平湖润万家商贸有限公司坂田分公司于2015年7月23日签订的《房屋租赁合同》。二、深圳市平湖润万家商贸有限公司坂田分公司、深圳市平湖润万家商贸有限公司于本判决生效后十日内返还陈月群商场入场费20000元。三、深圳市平湖润万家商贸有限公司坂田分公司、深圳市平湖润万家商贸有限公司于本判决生效后十日内返还陈月群租赁押金6000元。五、深圳市平湖润万家商贸有限公司坂田分公司、深圳市平湖润万家商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈月群装修损失8000元。六、驳回陈月群的其他诉讼请求。七、驳回深圳市平湖润万家商贸有限公司坂田分公司的其他反诉请求。本诉案件一审受理费1370元，一审反诉案件受理费25元，合计1395元，由润万家公司、润万家坂田分公司承担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈月群与润万家坂田分公司签订的《房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于停水、停电事实的认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，被上诉人提交的润万家坂田分公司工作人员、物业人员、社区居委会等录音录像资料及证人证言等证据证明停水停电的证明力明显大于上诉人提交的录像资料证明2015年1月14日没有停水停电的证明力，一审法院认定合同履行期间存在停水停电的事实，认定正确，本院予以维持。出租人的基本义务是保持租赁物符合约定的用途，据此，一审法院认定合同无法继续履行是润万家公司、润万家坂田分公司原因造成，应承担违约赔偿责任，认定正确，本院予以维持，一审法院关于赔偿的处理亦审理无误，本院亦予以维持。综上所述，上诉人润万家公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1370元，由上诉人润万家公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月二十五日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。