湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0602民初2572号原告：谢博文，男，1992年11月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：吴世春，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：马文清，男，1970年9月15日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告谢博文与被告马文清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法由审判员刘俊适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢博文及其委托诉讼代理人吴世春、被告马文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢博文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即退还原告支付的转让费37000元和利息1000元（利息以37000元为基数，自起诉之目起至付清之日止按同类同期贷款利率计算）；3、被告退还原告房屋租金1167元和利息100元（利息以1167元为基数，自起诉之日起至付清之日按银行同类同期贷款利率计算）；4、被告补偿原告装修损失72000元和利息1000元（利息以72000元为基数，自起诉之日至付款之日止按银行同期贷款利率计算）；5、被告补偿原告搬迁费用7000元和利息500元（利息以7000元为基数，自起诉之日起至付清之日止按银行同类同期贷款利率计算）；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月15日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将中国人民解放军湖北省襄阳军分区襄阳民主东路离职干部休养所（以下简称民主东路干休所）的房屋租赁给原告使用，租期自2016年4月1日起至2021年3月30日止，半年租金24000元，因被告原因终止合同的，按照实际使用时间计付租金，并补偿两个月租金给原告作为搬迁费用，合同期内因特殊原因收回房屋，被告按评估价补偿原告。上述合同签订后，被告收取了原告的房屋转让费37000元。原告投入72000余元对租赁房屋装修后经营使用，并将房屋租金付至2017年9月30日。2017年9月17日，民主东路干休所向原告送达《关停租赁房屋告知书》，要求原告于2017年9月20日17时前关门封存，停水停电。2017年9月20日，租赁房屋被断水断电，原告无法正常营业，双方的《房屋租赁合同》无法继续履行。原被告就房屋租赁事宜协商无果，诉至法院。被告马文清辩称：诉争的房产是干休所的，现在干休所全面清理房产，我也与干休所因为停止租赁的事情在进行诉讼。对于转让费当时注明了不退，装修损失要等评估报告确定数额，租金有约定可以退还，搬迁费等法院认定后再说。经审理查明：2011年11月10日，被告马文清与中国人民解放军湖北省襄阳军分区襄阳民主东路离职干部休养所签订《军队房地产租赁合同》。马文清租赁民主东路干休所位于襄城区××房屋××、××、××（除理发室、门卫室和门洞外）。租赁期限自2012年1月1日至2021年1月1日至。2016年3月15日，原告谢博文与被告马文清签订《房屋租赁合同》，马文清将从民主东路干休所承租的房屋第一层其中两间转租给原告谢博文。合同主要内容为：2、租赁用途：酒副食。3、租赁期限：2016年4月1日至2021年3月30日。4、租金按半年结算，乙方（原告谢博文）必须遵循先交钱后租房的原则。半年租金为21000元，每次提前20天交清。9、合同的解除与终止：（1）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。（2）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产保证金。（3）乙方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金。（4）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。10、甲方违约责任：合同期内因特殊原因收回房屋，按评估价补偿乙方。合同签订后，原告谢博文于2016年3月15日交纳37000元转让费，被告马文清出具收据，注明此款不退。原告谢博文将房屋进行装修，重做三面墙酒柜、烟柜、吊顶、阁楼、卫生间、厨房、玻璃橱窗、推拉门、招牌、LED显示屏、发光字等，使用两间房屋从事烟酒经营。2016年3月27日、10月18日、2017年4月25日，原告分三次分别交纳房屋租金21000元，共计63000元。2017年9月17日，民主东路干休所向马文清送达《关停租赁房屋告知书》，内容为：根据军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神和《驻襄部队全面停止有偿服务试点工作实施方案》要求，依照你我双方共同签订的《军队房地产租赁合同》第九条第四款，由于军队政策变化的不可抗力原因，现正式书面告知你：该租赁项目务必于2017年9月20日17时00分之前关门封存，停水停电。其他未尽事宜及附属设备物品，待关停后你我双方协商解决；协商不成时，任何一方可向当地人民法院提起诉讼。马文清收到后，随后通知了原告。2017年9月20日，谢博文将烟酒店关门停止经营，与马文清协商补偿问题，未达成一致而诉至本院。另查明，2017年9月，民主东路干休所与马文清为以上房屋租赁问题向本院提起诉讼，在该诉讼中，对租赁房屋装修、设备等添附物进行鉴定，该鉴定结果包括本案原告谢博文从马文清处承租的两间房屋。双方当事人同意以该鉴定结论作为认定谢博文装修损失数额。2017年12月12日，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司作出鄂华资评报字（2017）198号评估报告书，其中本案谢博文装修评估为51582.27元。本院认为，被告马文清将其从民主东路干休所承租的房屋转租与本案原告谢博文，被告马文清有权使用租赁房产的期间为租赁合同约定期间从2012年1月1日至2021年1月1日。但被告马文清将房屋转租给原告谢博文的租赁期限为2016年4月1日至2021年3月30日。其转租期限已超出被告马文清有权使用期间，该超出部分无效（即从2021年1月2日至2021年3月30日）。在租赁履行期间，因民主路干休所于2017年9月20日将租赁房屋收回，导致本案谢博文与马文清之间的房屋租赁合同不能继续履行。根据双方合同第九条约定，符合合同解除条件，原告请求解除租赁合同的请求，本院予以支持。解除合同时间，以本院向被告马文清送达诉状之日（2017年11月1日）。合同解除后，对于未履行部分进行清算。关于租金问题：原告交纳租金至2017年9月30日，原告使用房屋至2017年9月20日，对于2017年9月21日至9月30日多收取的租金应予返还，经本院核算为1150.68元（年租金42000元÷365天×10天）。关于装修损失问题：租赁合同出租人的义务是将房屋交付给承租人使用，现租赁期间未届满，原告不能继续使用该房屋，对于原告装修损失，根据双方合同第十条约定，应由被告按评估价格予以补偿，经评估价值为51582.27元，由马文清支付。补偿款支付后评估物资处分权交由马文清。关于搬迁费的问题：根据合同第九条第（四）项约定，“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，本案双方合同不能继续履行，因军队政策的调整，双方约定免除责任，故对于原告请求搬迁费补偿并不能适用第九条第（二）项中搬迁费补偿的约定。原告此请求，本院不予支持。关于转让费的问题：原告认为转让费是为签五年的合同而交，转让费中并不包括原店内装修的价值。被告认为，转让费收取是为了签五年的合同，但当时和原告说明了包括原店内装修价值。根据双方签订的合同内容，双方在签订租赁合同之时，订立合同目的为五年履行期。被告虽然在转让费收据中注明不退还，但不退还的前提应当是在五年租赁期履行完毕的情形下，现原装修物已拆除，由谢博文另行装修改变，原装修价值无法认定，对于谢博文支付的转让费，本院考虑导致合同履行不能的原因并非双方违约行为产生，属合同履行中情势发生变更，该转让费损失，由双方分担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告谢博文与被告马文清于2016年3月15签订的房屋租赁合同，合同解除之日为2017年11月1日。二、被告马文清于本判决生效后十日内返还原告谢博文多收取的租金1150.68元及利息损失（以1150.68元为基数从2017年11月2日起至实际给付之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）。三、被告马文清于本判决生效后十日内返还原告谢博文转让费18500元及利息（以18500元为基数从2017年11月2日至实际给付之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）。四、被告马文清于本判决生效后十日内支付原告谢博文装修补偿51582.27元及利息（以51582.27元为基数从2017年11月2日至实际给付之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）。五、驳回原告谢博文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1348元，原告谢博文负担506元，被告马文清负担842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一七年十二月十九日书记员  陈蓓