广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终14354号上诉人（原审原告）：唐迎春，女，住所地：深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：深圳市联顺房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道布吉广场B座21楼A，组织机构代码：192413394。法定代表人：凌国庆，董事长。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。原审第三人：新一佳超市有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路鸿昌广场35层3508室，组织机构代码：192325079。法定代表人：李彬兰。上诉人唐迎春因与被上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称：联顺公司）及原审第三人新一佳超市有限公司（以下简称：新一佳公司）委托合同纠纷一案不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐迎春上诉请求：1、判令联顺公司赔偿2013年8月15日至11月14日以及2015年4月17日至实际返还涉诉房产之日期间的损失，按X业主（2016）粤03民终1121号案件的赔偿标准（即每平方米127.49元为标准）计算损失（面积22.35×127.49元/每平米×双倍租金2×应赔偿损失的月份数计算）；2、判令联顺公司赔偿2013年8月15日至2013年11月14日之间损失19521元。3、判令联顺公司将商铺按约定的装修标准装修后归还给唐迎春。4、判令联顺公司赔偿唐迎春和新一佳案件的律师费8000元和受理诉讼费、相关诉讼（联顺案件和新一佳案件）材料复印费300元。5、判令联顺公司承担全部诉讼费。事实与理由：1、一审判决中“唐迎春在本案诉状中自认，第三人至2016年9月15日己拖欠商铺占用金”与事实不符，本人诉状没有这一表述。唐迎春诉状中的表述为“对布吉中心广场二楼、三楼的小业主已经三个月未付租金，已于2016年9月15日构成违约”，指的是2013年部分跟新一佳公司签订租赁合同的业主，已三个月未收到租金，唐迎春2013年没有跟新一佳公司签订合同，而是起诉新一佳公司，判决书赔偿占用金判到判决生效日为止，然后新一佳公司一次性支付了占用金。在起诉联顺赔偿违约金的案件中，联顺也是一次性支付违约赔偿款，之后联顺并没有再支付过违约金。2、关于唐迎春主张的律师费、受理诉讼费和诉讼材料复印费是根据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担。”唐迎春起诉新一佳公司是采取措施防止损失的扩大，其中的合理支出应由违约方联顺承担。3、关于唐迎春主张的联顺公司应赔偿2013年8月15日至2013年11月14日之间的双倍租金。根据《合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”被上诉人明显符合“不履行合同或履行合同不符合约定”，唐迎春因联顺的违约行为遭受的损失，都应由违约方负赔偿责任。从上次主张违约赔偿到现在并没有过诉讼时效。债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务起算。4、关于唐迎春请求联顺公司按127.49元/每平米的标准计算房产的实际损失，有同一标的物业同一楼层同一原始价的X号房产的生效判决认定，法院应予以支持。唐迎春发现X业主十多年前购买商铺时，因当时X业主嫌联顺公司给的租金过低，签订《深圳市房地产买卖合同》后，不肯跟联顺公司签订《委托出租协议书》，后通过市场行为和联顺公司讨价还价得到的租金价格比唐迎春的高，我的租金实际收入约101元/每平方米,十多年一个价，没有涨过一分钱，但X业主租金由最初101元/每平方米，分三个阶段递增分别为8%、9%、10%。到租赁期最后一年租金己涨到约127.49元/每平方米，这充分说明只有通过市场行为才能充分体现市场价值。之前我不认识X业主，亦无法得知其情况。后因同是业主对新一佳公司起诉才得以认识并知道其赔偿跟我不一样，X业主在（2016)粤03民终1121号案件以127.49元/每平方米计算赔偿损失。本来合同到期后，如联顺公司履行了复铺，小业主可通过选择租户，通过市场行为得到像X业主一样更合理更接近市场价值的租金。但正是由于联顺公司不履行合同，致使唐迎春不能通过市场方式获得合理回报。所以唐迎春认为最少应该按X业主的违约损失标准即127.49元/每平方米来计算实际损失。5、一审判决书中“但因多数业主同意由DS公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场”与事实不符。2016年10月31日联顺通过报纸、商铺现场各进口张贴、购房合同所约定的地址邮寄送达等方式发布了复铺的通知。承诺在不能就租赁达成一致意见时将商铺进行分隔并交付各业主。在提交起诉状到布吉法院后，院方便通知2016年11月21曰组织调解，实际到场的业主约20多人，联顺和新一佳公司均无代表到场，由布吉副庭长和杜X法官主持，所谓的调解其实是要作为中介把我们的商铺转租给案外人DS，DS代表表示愿意承租我们业主的物业。2016年12月08日部分业主开庭，至此时没有任何业主与案外人有签订租赁合同，联顺代理律师也在开庭时表示当时没有与案外人签订租赁合同，并同时表示愿意复铺只是暂未与新一佳公司解除合同，联顺的说法跟事实不符，联顺事实已于2016年10月4曰跟新一佳公司解除了合同。开庭当日，联顺除代理律师外并无任何人到庭，庭审结束后就走了，在唐迎春和联顺公司都同时同意按合同装修后返还唐迎春的情况下，在联顺公司联顺和DS公司都没有代表的情况下，当日庭审结束后布吉副庭长却自称代表政府来调解，自圆其说忽悠小业主，在没有“协”也没有“调”的情况下，拿出DS单方拟好的不平等协议骗小业主签。当日也并无人实际签约。唐迎春通过深圳法院网上诉讼服务平台审判流程公开中查得，唐迎春案件已于2016年12月27日结案以及相同案件的100多起案件的结案日期都是2016年12月底左右。总结一下至2016年12月27日结案为止，新一佳公司已违约，标的商铺处于空置，联顺已公开发函同意复铺。大部分原告都同意复铺，依据法律判复铺就是合情合理合法的事情。2017年初，主审法官突然开始不断的打电话给业主进行所谓调解。在一个民事案件中，大部分原告和联顺公司都同意复铺的情况下，为什么主审法官要来主导搅局，于是2017年2月8日部分业主代表把79户业主联名签的《关于布吉广场案件的情况反映》送龙岗法院信访办，实名投诉布吉副庭长和杜X法官强推所谓的调解，并以此影响案件的发展和判决。由于很少人去签所谓的调解，一直无法达到判决书中子无虚有的所谓“多数业主同意DS公司继续按照原租赁合同履行”的情况，在已经事实结案的情况下，法官一方面采用拖延不出判决书给业主的方法，另一方面加紧给业主打电话继续强推所谓的调解。由于主审法官的恶意拖延，2017年2月22日部分业主代表再次向龙岗法院信访办提交投诉材料《关于布吉广场案件的情况反映》。2017年3月12日部分业主去布吉广场维权，2017年3月14日布吉街道办组织了协调会，杜X法官出席了会议，并承诺3月底一定出判决书，4月初业主打电话问主审法官，回复是打印机坏了，需要修理两个星期，两星期后再去问，又推说法官出差了，主审法官杜X和何XX不断以各种借口拖延。直到4月27日有8位业主主动去法院了解情况后，各业主才陆续收到判决书。所谓“多数业主同意DS公司继续按照原租赁合同履行”并无事实证据,没有通过庭审和质证，完全是一审法官自说自话。6、“产权式商铺”不是法律用语，也不是产权类型。商铺经分别登记取得各自的《房地产证》。物权法第九条规定：“不动产物权的设立经依法登记，发生效力”。商铺是界线明确的特定区域，具有特定性;能够单独存在，具有单一性;通过确定四至坐标能够与其他物区别而独立存在，具有独立性。买卖合同中的图纸有商铺的四至坐标，有复铺装修标准。商铺有独立产权的专有部分，也有如电梯、过道等共有部分。专有部分所有权的行使，与其他业主无涉。一审判决中“涉案商铺面积在布吉广场二至四层中占比小，可以确定唐迎春商铺仅为产权式商铺，已于布吉广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。”一审判决显然没有正确认识商铺所有权成立的基础及性质。所有权是绝对权、对世权、排他权，具有占有、使用、收益、处分四项权能，受到宪法和物权法的保护。一审否认了商铺的独立所有权，将各商铺业主之间的法律关系认定为按份共有，混淆了单独所有权和共同所有权，属于认定事实和适用法律错误。商铺分隔不分隔不是由所谓的“产权式商铺”决定，而是由商业合同约定决定。一审判决中“唐迎春商铺所在布吉广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳公司承租并开设了大型购物商场。”显然没有理清商业合同的有效期。当时不分隔，统一租给新一佳公司是2002年唐迎春与联顺公司签订《委托出租协议书》而形成的商业约定，此委托出租已随合同过期而结束。但其中的复铺约定随承诺书而延续。同时未来的可分隔可复铺也同样是该商业约定的一部分，当时不分隔的约定已随合同过期而结束，但分隔复铺的约定却一直没有履行。布吉广场第四层整层为联顺所有，在无商业合同约定的情况下，现不存在二至四层整体打包的情况，共同所有权的行使只能从物理空间上认定二楼为一个整体，三楼为一个整体，以二楼为例，大业主联顺占935.15平方米，约占整体18.5%。虽然专有部分所有权的行使，与其他业主无涉，但在实际使用中却受到有无公共通道等公共设施所形成的共同所有权的影响，如果复铺和不复铺意见的表达视为共同所有权的行驶，联顺占有的935.15平方米应该扣除，因为联顺复铺的约定责任主体对象是其他小业主，而非其自身，联顺需证明除自身外的大部分小业主都同意暂不复铺并就租赁达成一致意见，否则法院应支持唐迎春的复铺诉求。没有表达是否支持复铺的业主意见应视为支持复铺，因为这是复铺自身的约定，也符合联顺2016年10月31日通知中“对逾期未向本公司说明本人商铺的処理意见的，本公司将按分隔商铺并交付的意见处理”。联顺公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉讼请求缺乏法律依据，应当予以驳回。新一佳公司未参加二审调查，亦未作答辩。唐迎春向一审法院起诉请求：1、联顺公司赔偿唐迎春损失，从2015年12月15日起计算至实际返还涉诉商铺之日止，每月金额计算标准为（127.49元×25.21平方米×2倍）；2、联顺公司赔偿2013年8月15日至2013年11月14日之间的损失；3、联顺公司于2016年12月15日前将商铺按《深圳市房地产买卖合同》约定的装修标准复原后返还给唐迎春；4、联顺公司承担本案的全部诉讼费及律师费8000元、材料复印费300元。一审法院认定事实：联顺公司联顺公司是位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市FLXS投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年【2001年8月15日到2013年8月14日】。合同签订后，深圳市FLXS投资发展有限公司在承租物业开办了新一佳超市。2001年12月26日，唐迎春、联顺公司签订了《深圳市房地产买卖合同》及《委托出租协议书》，合同约定的主要内容是：唐迎春购买布吉广场第X层X号房，建筑面积为25.51平方米，用途为商铺，售价为395915元；装修标准为“独立式铺位，可间隔（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；唐迎春在购买联顺公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市FLXS投资发展有限公司（新一佳），租期为十二年，因此唐迎春同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保唐迎春收益，采取全权委托联顺公司出租，唐迎春收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁方向和直接收益，均由联顺公司承担，唐迎春不介入具体的租赁行为；委托出租期限从2002年1月1日起至2013年8月14日止；唐迎春委托联顺公司出租月租金为2639元；唐迎春同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给唐迎春使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给唐迎春。上述《委托出租协议书》签订后，唐迎春、联顺公司均依约履行到2013年8月14日。2012年11月15日，联顺公司与新一佳公司（为深圳市FLXS投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新一佳商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；其后，新一佳公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年【2013年8月15日到2023年8月14日】，首年租金标准为原租赁实收金额上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。因包括唐迎春在内的部分业主拒绝与新一佳公司签订租赁合同，遂产生纠纷，这部分业主分别于2014年先后以返还占有物纠纷为由起诉新一佳公司，诉请判令：新一佳返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按月租金标准支付到实际排除妨碍之日止的不法侵占期间的损失。法院一审判决新一佳公司按其自愿给付的租金标准上浮20%支付给原告占有使用费，驳回了原告返还商铺的请求。案件经二审后，深圳市中级人民法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。同时部分业主以委托合同纠纷为由起诉联顺公司，诉请判令：联顺公司按合同约定的装修标准，向原告返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场的涉案商铺，并向原告支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金。生效判决认定联顺公司应支付双倍的租金即违约金（本案的金额为5278元），实际承担的违约金按双倍租金并扣除新一佳公司支付的商铺占用费（2015年8月后的占用费为2964.91元）计算。现因新一佳公司经营不善，关门停业，并从2016年7月开始未支付商铺业主的租金。在本案审理过程中，其他部分业主（包括最大面积商铺的业主深圳市联顺房地产开发有限公司）与案外人深圳市DS云购商业管理有限公司（简称DS公司）达成协议，DS公司同意为这部分业主垫付之前新一佳公司拖欠的租金，并从2017年1月15日承租业主商铺，按照业主与新一佳公司签订的原《房屋租赁合同》继续履行。包括唐迎春在内的部分业主不同意DS公司继续租赁涉案商铺，分别以房屋租赁合同纠纷为由另案起诉新一佳公司，诉请判令新一佳公司支付拖欠的租金及违约金；以委托合同纠纷为由起诉本案联顺公司联顺公司，因而成本讼。唐迎春在本案诉状中自认，第三人至2016年9月15日已拖欠商铺占用金3个月。一审法院认为，唐迎春、联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。在本案中，唐迎春商铺所在布吉广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳公司承租并开设了大型购物商场。涉案商铺面积在布吉广场二至四层中占比小，可以确定唐迎春商铺仅为产权式商铺，已与布吉广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。现新一佳公司无法实际继续经营，但因多数业主同意由DS公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场，为发挥商场整体功能和效益的发挥，保护多数业主的利益，唐迎春请求联顺公司按买卖合同的约定要求装修并返还涉案商铺，一审法院不予支持。关于唐迎春诉请联顺公司承担两月租金标准的违约金，根据唐迎春与联顺公司签订的书面协议，联顺公司是在委托出租合约期满后三个月内交付给唐迎春使用，延期交付，以延期时间计，联顺公司按双倍租金标准支付给唐迎春。联顺公司在与唐迎春的合同到期后三个月内没有返还商铺，应承担违约责任，但根据双方的委托协议，合同期满三个月后（2013年11月15日之后）联顺公司才需支付延期交付违约金，生效判决已经支持了2013年11月15日至判决生效之日止的违约金，唐迎春现起诉请求2013年8月15日至2013年11月14日期间的违约金，没有合同依据，故一审法院予以驳回。关于唐迎春主张联顺公司应承担2015年12月15日起的损失，根据唐迎春与联顺公司之间的合同约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍委托租金标准（5278元）承担违约责任，在已有生效判决认定的情况下，一审法院亦继续支持2015年12月15日起的违约金，根据合同约定违约金总额为每月5278元。唐迎春主张约定的租金应予以提高，故违约金也应提高。一审法院认为，唐迎春与联顺公司之间约定的违约金数额是明确的，并未约定违约金数额跟随租金上下浮动，且唐迎春未提交证据证明其实际租金损失高于违约金数额（2015年8月之后的实际商铺占用费2964.91元，该标准低于书面约定的违约金数额），因此一审法院认定联顺公司应承担的违约金数额仍为每月5278元。联顺公司抗辩称，上述违约金数额应扣除第三人承担的租金。因联顺公司、第三人均未提交证据证明第三人已实际支付给唐迎春商铺占用费的数额，根据唐迎春在诉状中的自认，一审法院认定第三人自2016年6月15日开始拖欠唐迎春商铺占用金，即唐迎春从2015年12月15日起至2016年6月14日止已从第三人处得到每月2964.91元的赔偿，因此上述期间联顺公司应按每月2313.09元（5278元-2964.91元）的标准承担违约金支付责任，此后按每月5278元标准承担违约责任至本判决生效之日止。关于唐迎春诉请的律师费、复印费等，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、联顺公司应于判决生效之日起十日内向唐迎春支付违约金至判决生效之日止（从2015年12月15日起至2016年6月14日期间，违约金计算标准为每月2313.09元，此后按每月5278元标准计至判决生效之日止）。二、驳回唐迎春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（唐迎春已预交），由联顺公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。对双方当事人争议的案外人DS公司与涉案布吉广场商铺业主的租赁合同签订情况，本院认定如下：1、经本院函询，DS公司向本院提交说明称：该公司于2017年1月进入布吉广场二至四层经营超市，截止2017年9月29日，该公司已与联顺公司以外的206户商铺业主签订了租赁合同；已签约商铺206套、面积5115.06平方米，与联顺公司所有的商铺面积合计12252.07平方米，占二至四层总面积15236.01平方米的80.42%。2、DS公司同时向本院提交了已签约商铺明细表，其中分别记载了已签约的206套商铺的铺位编号、楼层、产权人姓名、产权面积、产权人联系方式。经本院随机拨打其中50套商铺产权人的联系电话，除AXXX、BXXX、CXXX号商铺业主外，其他47套商铺业主均确认已与DS公司签订了租赁合同。本院认为，根据前述本院向案外人DS公司调查取证及审查情况，可确信DS公司已向占涉案布吉广场二至四层多数面积商铺的业主签约承租的待证事实具有高度可能性，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于普通待证事实证明标准的规定，本院认定该事实存在。本院认为，因布吉广场内分割出售的各商铺面积均较小，依其物理性质和社会通常观念，此类商铺的使用、收益功能在极大程度上受制于整体物业的统一利用，且各业主在购买商铺同时即签约授权联顺公司统一对外出租经营，亦可据此推知各业主在购买时已知悉其所购商铺与布吉广场其他商铺在使用、收益上的不可分割性，根据《中华人民共和国物权法》第七条关于行使物权不得损害他人合法权益的规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。根据本案两审所查明的事实，案外人DS公司已与涉案布吉广场二至四层占大多数面积及户数的商铺业主签订了租赁合同并已由DS公司继续承租进行经营，现返还涉案商铺将极有可能影响商场整体使用功能和收益，进而损害已与DS公司签订租赁合同的其他业主的合法权益，唐迎春的返还请求据此亦不成立。唐迎春可另循法律途径解决商铺被占用期间的损失。联顺公司在与唐迎春的合同到期后三个月内没有返还商铺，应承担相应的违约责任，但根据双方的委托协议，合同期满三个月后（2013年11月15日之后）联顺公司才需支付延期交付违约金，生效判决已经支持了2013年11月15日至判决生效之日止的违约金，唐迎春现起诉请求2013年8月15日至2013年11月14日期间的违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于唐迎春主张的联顺公司应承担的2015年12月15日起的损失，由于联顺公司、新一佳公司均未提交证据证明新一佳公司已实际支付给唐迎春商铺占用费的数额，且唐迎春在诉状中关于新一佳公司自2016年6月15日开始拖欠二、三楼业主租金的陈述是否涉及其本人不够明确，不足以构成唐迎春对此前已从新一佳公司处得到每月2964.91元赔偿的自认，一审扣除新一佳公司所支付占用费的事实依据不足，本院予以纠正。至于唐迎春诉请的律师费、复印费，并非因防止损失扩大支出的必要费用，本院不予支持。综上所述，唐迎春的上诉请求部分成立，对其有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15432号民事判决第二项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15432号民事判决第一项为：深圳市联顺房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向唐迎春支付按每月5278元计算，自2015年12月15日起至本判决生效之日止的违约金；三、驳回唐迎春的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由深圳市联顺房地产开发有限公司负担40元，唐迎春负担10元；二审案件受理费100元，由深圳市联顺房地产开发有限公司负担80元，唐迎春负担20元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月十二日书记员 林晓翔（兼）