陕西省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕民终478号上诉人（原审被告）：陈福松，男，1970年5月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段***号。上诉人陈福松因与被上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）及被上诉人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈福松委托诉讼代理人赵新平、韩二兵，被上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人张嘉悦、双兰档到庭参加诉讼。被上诉人瑞麟公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈福松上诉请求：1、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初1540号民事判决；2、改判立即停止对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房产执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：一审法院以在西安市房管局查询的情况反馈上诉人仍有其他住房为由，驳回了上诉人的诉讼请求错误。(一)根据现行法律、行政法规规定，并不限制上诉人作为购房人购买多套房屋。(二)被上诉人交通银行在西安市临潼区房地产管理所办理抵押登记的时间为2014年4月29日。上诉人与被上诉人瑞麟公司在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人瑞麟公司并没有告知涉案房屋已经抵押的事实。(三)对于存在有在建工程抵押的房屋，也并不限制上诉人购买。被上诉人交通银行在明知被上诉人瑞麟公司不会将贷款用于涉案房屋的工程建设的情况下，依然向被上诉人瑞麟公司放款，明显存在过错。同时，在被上诉人瑞麟公司获得贷款后，被上诉人交通银行也没有对贷款用途进行依法监管。(四)《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。该条系关于房屋消费者物权期待权的保护条件，旨在从司法保护途径更全面的保护房屋消费者的合法权益。这里的“无其他用于居住的房屋”，一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。首先，从地域范围内讲，西安市市辖区距离临潼区30公里左右，区域跨度较大。其次，房屋作为买受人生活、工作的必需品，是为了方便生活和便利工作的需要而购置，如将范围限定在整个西安市，显然是不利于买受人的生活和工作。再次，如将区域范围限定在西安市内，也会致使买受人工作生活等的出行成本增大增加，不利于社会资源的优化配置。交行陕西省分行答辩称，因交行陕西省分行对涉案房屋享有的抵押权已经依法登记，即对执行标的依法享有对抗案外人的优先受偿权，且法院已对执行标的予以查封，而上诉人并不能证明其为消费者或为居住购买房屋，亦不能证明其已真实支付购房对价，故恳请查明事实，依法驳回上诉人的执行异议请求，维护答辩人的合法权益。交行陕西省分行向一审法院起诉请求：继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房产的强制执行；诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院作出（2016）陕01执异222号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房屋中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。另查，2014年9月3日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房屋，合同价款62万元。被告依约支付第三人瑞麟公司购房款62万元。2014年9月8日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。该院依职权到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告陈福松名下有三处房产，房产证号分别为：1050104004-17-1-1-12607-1，地址西安市高新区科技五路8号（数字生活），房屋面积129.3平方米；1050104004-17-1-1-12608-1，地址西安市高新区科技五路8号（数字生活），房屋面积68.44平方米；X16049381，地址西安市高新区科技五路8号，房屋面积68.44平方米。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年9月3日，被告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后陈福松向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告向本院申请强制执行，本院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。虽然被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，但西安市房屋管理局答复本院被告名下有其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法无据，异议理由不能成立。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，依法成立。综上，交行陕西省分行要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房屋继续执行之诉请，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，遂判决：准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房产执行。本院二审查明的事实与一审基本一致，予以确认。本院认为，本案的焦点问题是：交行陕西省分行请求继续执行涉案房屋能否成立。交行陕西省分行以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定为依据，主张其对涉案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故一审法院对案外人陈福松提出的排除执行异议不应支持。但同时，该二十七条也规定了法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，陈福松在人民法院查封之前已与第三人瑞麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已向瑞麟公司支付了合同约定全部的购房款项，且陈福松提交涉案房屋验收交接表、物业公司收费票据等证明，其已占有涉案房屋，之后因房屋被查封而未办理房屋过户手续，故其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。原审判决在适用法律及处理上均有不妥，依法应予以纠正。综上所述，陈福松的上诉请求成立。一审认定部分事实不清，适用法律不当，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下；一、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初1540号民事判决；二、停止对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区2号楼2单元16层21601号房产执行。一、二审案件受理费共200元由交通银行股份有限公司陕西省分行负担。本判决为终审判决。审判长  李晓锋审判员  王小凤审判员  李勇杰二〇一七年十二月二十五日书记员  朱 梅