浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终4437号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈青松，男，1966年9月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：金剑，浙江中坚律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：温州市安居房开发有限公司。住所地：温州市鹿城区南塘住宅区*组团*幢***层。法定代表人：吴晨宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：木慧建，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛建胜，浙江时代商务律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：温州市行政审批与公共资源交易服务管理中心。住所地：温州市鹿城区民航路***号。法定代表人：詹尔成，该中心主任。委托诉讼代理人：张永谦，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪仁凌，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：温州八方拍卖有限公司。住所地：温州市鹿城区飞霞南路飞霞大厦***室。法定代表人：陈岳纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈定杯，男，1984年4月30日出生，汉族，该公司职工，住浙江省平阳县。陈青松因与温州市安居房开发有限公司（以下简称安居房公司）、温州市行政审批与公共资源交易服务管理中心（以下简称审批中心）、温州八方拍卖有限公司（以下简称八方公司）拍卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈青松及其委托诉讼代理人金剑、被上诉人安居房公司的委托诉讼代理人木慧建及薛建胜、被上诉人审批中心的委托诉讼代理人缪仁凌、被上诉人八方公司的委托诉讼代理人陈定杯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈青松上诉请求：1.依法撤销一审判决，判令支持陈青松一审的诉讼请求，驳回安居房公司一审的诉讼请求；2.二审诉讼费用由安居房公司、审批中心和八方公司承担。事实和理由：一、本诉部分理由如下：一审法院认定事实错误，陈青松对涉案房屋存在重大误解的事实清楚、证据充分。1.陈青松提供的照片足以显示涉案房屋存在楼顶沉降、裂缝导致房屋漏水；楼顶的公共空间被他人装修后独占使用以致陈青松无法使用其享有的共有部分；楼顶私拉乱建的水管直接渗水到房屋；房屋入户的门旁被他人放置的杂物占用阻碍正常出入等诸多问题。陈青松经勘查后，与隔壁住户沟通，对方并不配合。同时安居房公司在第二次拍卖时对涉案房屋进行了重新整修，如果上述质量问题及瑕疵不严重，安居房公司没有必要重新整修。陈青松提供的照片、勘查的结果以及安居房公司的行为已充分表明涉案房屋存在诸多质量问题及其他瑕疵，这势必会影响陈青松对涉案房屋的入住。2.《出让公告》中提及的看房联系方式及看房接待地址形同虚设，陈青松在竞拍前无法知晓涉案房屋的真实情况。一审庭审时，安居房公司有关负责人承认未带陈青松到涉案房屋现场勘查过并说明在竞拍前，所有被拍卖的房屋应是未上锁状态，竞拍人自行到拟竞拍的房屋查看。但事实上，涉案房屋门锁破损，呈关闭状态，也无法用钥匙打开。安居房公司提供的看房联系电话也无法联系。3.《出让规则》第四条系格式条款，该条款免除了拍卖人应向竞买人说明拍卖标的瑕疵的法定义务，加重了陈青松的义务，且上述内容和声明并未采用足以引起陈青松注意的文字、符号、字体等特别标识。根据《合同法》第三十九条、第四十条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条的规定，该条款应属无效条款。综上，根据《合同法》第五十四条第一款及《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第71条的规定，陈青松因对涉案房屋质量的错误认识，使竞买中、签署《成交确认书》的后果与自己的意思相悖，理应认定为重大误解，符合撤销《成交确认书》的法律规定，即该《成交确认书》自始不具有法律约束力。陈青松为获得参与拍卖的资格而缴纳的20万元，安居房公司应当返还并支付相应的利息。二、反诉部分理由如下：陈青松在发现涉案房屋的种种问题后，多次与安居房公司协商，安居房公司却置之不理。陈青松还曾请求温州市人大民族宗教华侨外事委员会将相关的报告提交安居房公司母公司温州市名城建设投资集团有限公司，未获得任何答复。安居房公司作为出卖人理应承担修复责任。根据《合同法》第六十六条的规定，陈青松的行为不构成违约，故无需承担违约责任，亦无需支付两次拍卖的差价。此外，涉案房屋价格随市场波动影响，涉案房屋经过半年之后再行拍卖，无法明确拍卖价格是否公允，一审法院要求陈青松直接补足两次拍卖的差价120万元明显不合理。一审法院对第一次拍卖佣金数额的认定存在错误。安居房公司提供的其与审批中心的《委托协议书》和由审批中心开具交易手续费发票证明涉案房屋的佣金为46250元，但审批中心在一审针对安居房公司的反诉中表示其未收取佣金。《委托协议书》第五条的约定和实际行为相违背。其次，该笔交易手续费的发票金额为1019300元，安居房公司未提供证据亦未提供转账记录证明该笔佣金是否支出，应承担举证不能的法律后果。故一审法院根据《委托协议书》认定该笔拍卖佣金为46250元存在明显错误。一审法院适用《拍卖法》第三十九条规定进行判决系适用法律错误。陈青松作为买受人享有同时履行抗辩权且可撤销的《成交确认书》自始不发生法律效力，陈青松有权不与安居房公司签订《商品房买卖合同》，因此在未签订《商品房买卖合同》的情况下无法确定支付成交价款的时间也因此无法认定陈青松未按照约定支付拍卖标的价款。再次，依据《拍卖法》第三十九条规定，只能要求买受人承担违约责任和买受人补足差价、支付佣金应选择其一。《出让规则》第八条第二款说明安居房公司选择的是让买受人承担违约责任，假定陈青松存在违约，那其也仅应当对已交付的保证金20万元作为承担违约责任的上限。本案中陈青松存在重大误解，一审法院应当适用《合同法》第五十四条和《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第71条的规定撤销《成交确认书》。关于《出让规则》等相关文件，针对安居房公司和审批中心免除自身义务却未采取合理方式提醒，应适用《合同法》第三十九条、第四十条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条的规定。安居房公司作为出卖人，一审法院应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，认定出卖人应承担修复责任。因安居房公司未承担修复责任，一审法院应适用《合同法》第六十六条规定，认定陈青松享有同时履行抗辩权。安居房公司辩称：陈青松一审提供的证据均为涉案房屋的外部照片，其中关于案外人在共有部位的物品或设施是否合理的问题，并非安居房公司所售房屋本身的质量瑕疵或权属争议，不存在足以影响合同目的实现的情形，亦不能证明与出让房屋当时的状况存在差异，更不属于违反强制性法律法规要求的安全问题，不应作为主张撤销《成交确认书》的理由。陈青松在拍卖成交确认后至成交签约期限届满前，并未向安居房公司主张过其在诉讼中所称的房屋瑕疵问题。安居房公司在拍卖成交后曾再次检查，并未发现漏水问题，且陈青松在一审中也未主张鉴定。《出让规则》第四点明确竞买人应事先对标的物作全面了解。陈青松在《产权交易报名表》签字确认其已清楚了解涉案房屋质量。安居房公司亦在《出让公告》上对现场看房联系电话及接待地址都作了重要提示。鉴于涉案房屋系批量拍卖，竞拍人人数众多，安居房公司在拍卖文件中也多次声明竞买人应当对拍卖标的的有关资料、现状、瑕疵及质量情况进行了解，也明确出让房屋按现状、现功能进行出让。此种公示方式并不违反法律法规的强制性规定，且符合交易惯例。同时，一审中陈青松的代理人也认可陈青松委托程贤素曾进入室内查看。此外，陈青松也未提供任何可以证明因安居房公司原因导致其不能全面查看标的物的证据，在报名参加拍卖直至起诉期间也并未就看房问题提出过要求或异议。因此，陈青松主张存在重大误解要求撤销《成交确认书》显然缺乏事实依据。一审判决认定陈青松以房屋质量瑕疵及重大误解为由主张撤销合同的依据不足而未予支持其诉讼请求并无不当。根据《出让规则》第四点第二段以及《拍卖法》第六十一条，安居房公司和拍卖人无须承担瑕疵担保责任。拍卖合同属于特别合同，当《合同法》与《拍卖法》在适用上产生冲突时，《拍卖法》具有优先性，因此本案不应适用《合同法》第三十九条、第四十条的规定。陈青松以925万元成交价竞拍取得了涉案房屋并签订《成交确认书》，约定陈青松于2016年4月11日至4月22日至安居房公司处签订《商品房买卖合同》，并交纳成交价款。但截止2016年4月22日，经安居房公司多次催告，陈青松仍无理由拒不签订《商品房买卖合同》或缴纳成交价款，其行为已构成违约。《拍卖法》第三十九条系《拍卖法》规定的法定违约责任。现因陈青松违约未签订合同及支付成交款，拍卖人已依法征得安居房公司同意再行拍卖，且拍卖差价远高于陈青松已缴纳的保证金，因此安居房公司有权要求陈青松承担赔偿两次拍卖差价及第一次拍卖中安居房公司已付拍卖佣金的违约责任。安居房公司主张的第一次拍卖佣金的数额系根据委托合同计算并统一结算支付，成交额925万元的0.5%即46250元，系根据国有资产拍卖的流程要求，由管理中心收取后支付给实际操作人的八方公司。对此，管理中心和八方公司均已核对无误，不存在一审判决认定错误的问题。安居房公司从未放弃主张法定违约责任的权利，相反在发函催告时已明确要求违约方承担差额部分的费用。本案中拍卖保证金不足以抵销陈青松依法应承担的法定违约责任金额，故安居房公司依法除拍卖保证金20万元抵销不予退还外，还有权主张陈青松支付抵扣后差额部分的违约之债。若要求安居房公司在重新拍卖尚未成交、损失数额还不确定的情况下就先退还已转为定金的拍卖保证金，显然不符合成交确认书的约定也不符合拍卖活动的正常交易习惯。综上，陈青松的诉请与事实不符，缺乏法律依据。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。审批中心辩称：审批中心作为返还保证金的主体不适格，《成交确认书》第三条约定成交当日保证金转为定金，其已将20万元转到安居房公司的账户。陈青松没有权利要求返还定金，其没有按合同约定签订合同并缴纳费用，属于违约。陈青松已经充分了解涉案房屋现状，其主张不了解房屋与事实不符。对于安居房公司主张的两次拍卖的事实没有异议，本案的反诉请求与审批中心无关，故不予答辩。综上，审批中心已经履行义务。陈青松要求返还20万元保证金的诉请与审批中心无关。八方公司辩称：同意安居房公司和审批中心的答辩意见。此外，本案的房屋拍卖合法，八方公司在收到安居房公司、审批中心委托后依法对涉案房屋进行了公开拍卖，陈青松通过50多次竞价后竞得涉案房屋，双方的交易行为应当得到法律保护。由于第二次拍卖并非八方公司主持，故不作答辩。陈青松向一审法院起诉请求：1.撤销陈青松与安居房公司、八方公司、审批中心签署的项目编号为C-CJ16022600001号《成交确认书》；2.判令安居房公司、八方公司、审批中心共同返还保证金20万元及利息（自2016年3月15日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由安居房公司、八方公司、审批中心承担。安居房开发公司向一审法院提出反诉请求：1.判决陈青松立即向安居房公司支付南塘住宅区4组团6幢1003室两次拍卖差价120万元及第一次拍卖佣金46250元；2.反诉诉讼费由陈青松承担。一审法院认定事实：2016年2月26日，安居房公司与审批中心签订《委托协议书》，安居房公司委托审批中心对包括温州市鹿城区南塘住宅区4组团6幢1003室在内的温州市南塘住宅区一至五组团部分商品房以拍卖方式出让。交易费为实际成交额的0.5%。协议签订后，审批中心于2016年3月3日在温州市公共资源交易网上发布了《温州市南塘住宅区一至五组团部分商品房出让公告》及《温州市南塘住宅区一至五组团部分商品房出让规则及注意事项》，其中《出让规则》第四条载明“竞买人应事先对标的物进行认真咨询，作全面了解，仔细阅读相关资料，一旦缴纳保证金及办理相关手续，即表明已完全了解情况并认可，愿意承担一切责任。标的物是以现行条件下的现状进行出让。本中心对出让的标的物品质不做担保，也不承担瑕疵担保责任。”《出让公告》对报名时间及拍卖时间作为了公告，还对现场看房作了重要提示，标明了看房的联系电话和看房接待处的地址。陈青松于2016年3月3日在温州市华东公证处公证委托程贤素为其代理人代为其办理拍卖的相关手续。陈青松到现场看房之后，由其代理人程贤素于2016年3月23日去审批中心处缴纳了20万元的保证金并在《产权交易报名表》、《出让规则及注意事项》签字确认。其中，《产权交易报名表》的资料领取声明中明确注明：1.我已领取温州市行政审批与公共资源交易服务管理中心关于温州市南塘住宅区一至五组团部分商品房公开出让的所有资料，并已仔细阅读，愿意承担其中应有竞投人承担的全部义务；2.已查验竞投标的物的有关资料及现状后，已确认竞投标的物的范围界定明确，清楚了解质量状况。2016年3月25日，陈青松参加拍卖并以925万元成交价竞拍取得了涉案房屋，并于当日与审批中心、安居房公司、八方公司签订《成交确认书》，约定：陈青松应于2016年4月11日至4月22日至安居房公司处签订《商品房买卖合同》，并缴纳成交价款。如买受人未按约签订《商品房买卖合同》或支付成交价款，均视为违约，可取消买受人的竞得资格，买受人无权要求返还定金，并承担相应的违约责任。后陈青松认为涉案房屋存在诸多的质量问题及瑕疵，而安居房公司未进行声明和提示，造成陈青松对涉案房屋存在错误认识，构成重大误解，遂未按约定与安居房公司签订《商品房买卖合同》及缴纳成交价款，后安居房公司委托浙江时代商务律师事务所发《律师函》要求陈青松来安居房公司处缴款并签订购房合同，否则安居房公司将委托拍卖方对涉案房屋进行重新拍卖，重新拍卖的差价、费用等损失应由违约方即陈青松来承担。后陈青松仍未与安居房公司签订《商品房买卖合同》或缴纳成交价款。审批中心在征得安居房公司同意后将涉案房屋进行再次拍卖，再次拍卖成交价为805万元。一审法院认为，陈青松与安居房公司、审批中心、八方公司于2016年3月25日签订的《成交确认书》系经合法的拍卖程序竞拍后签署，系各方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定应确认为有效。陈青松主张涉案房屋存在质量问题及瑕疵，构成对涉案房屋的重大误解故要求撤销上述《成交确认书》，为证明其上述主张，陈青松提供涉案房屋的照片。一审法院认为，陈青松提供的照片无法反映涉案房屋存在的瑕疵足以影响到房屋的交付使用，且安居房公司及审批中心已在《出让规则》约定中明确标的物以现状出让，竞买人应事先了解标的物的现状，竞买人一旦缴纳保证金及办理相关手续即标明其已了解标的物的情况并认可，愿意承担一切责任。在《出让公告》的重要提示一栏明确标明看房的联系方式及看房接待地址，已经告知了陈青松了解拍卖标的物的途径和方式，陈青松提供的照片中反映的涉案房屋的瑕疵问题，都能从外观上反映出来，陈青松亦自行去涉案房屋现场查看过房屋的状况，故其对涉案房屋应是清楚了解的，因此，陈青松主张对涉案房屋存在重大误解故要求撤销上述《成交确认书》，进而要求返还保证金20万元及要求安居房公司、审批中心、八方公司支付利息损失，依据不足，一审法院不予支持。按照《成交确认书》的约定，陈青松应在2016年4月11日至4月22日到安居房公司处签订《商品房买卖合同》，但陈青松未在上述期限内与安居房公司签订《商品房买卖合同》，经安居房公司催告后仍拒不签订《商品房买卖合同》，拍卖人根据《拍卖法》第三十九条的规定征得委托人的同意后将涉案房屋进行再次拍卖，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及不足差价。现审批中心在征得安居房公司同意后将涉案房屋进行再次拍卖，再次拍卖的成交价格为805万元，故陈青松应补足两次拍卖的差价120万元并支付第一拍卖的佣金。关于拍卖佣金，委托协议书中约定的交易费为实际交易金额的0.5%，故该笔拍卖佣金为46250元（9250000元×0.5%），经八方公司确认，安居房公司确已支付上述拍卖佣金，故该笔拍卖佣金亦应由陈青松承担。陈青松已经向安居房公司支付了20万元的保证金，因陈青松违约故无权要求安居房公司返还该20万元的保证金，现安居房公司要求陈青松再补足差价100万元，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、第六十一条第二款的规定，判决：一、陈青松于本判决生效之日起十五日内向安居房公司支付坐落温州市鹿城区南塘住宅区4组团6幢1003室房屋两次拍卖剩余差价100万元（已扣除20万元履约保证金）及第一次拍卖佣金46250元；二、驳回原审原告陈青松的诉讼请求；三、驳回安居房公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由陈青松负担，反诉受理费8008元，由陈青松负担。二审中，围绕上诉请求，陈青松向本院提交了照片一组，用以证明安居房公司在第二次拍卖前对涉案房屋进行了修整，说明涉案房屋本身存在瑕疵。审批中心向本院提交了银行转账单据一份，用以证明其已将涉案20万元保证金转为定金支付到安居房公司的账户且安居房公司对此予以确认。其他当事人二审期间未向本院提供证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。安居房公司、审批中心、八方公司对陈青松提交的证据，认为无具体的拍照时间，且是否对屋顶的公共区域进行粉刷亦与本案无关，故其对该证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。对审批中心提交的证据，陈青松对该份证据的真实性有异议，安居房公司与八方公司均对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，陈青松提供的照片仅能反映本案诉争房屋的外部情景，但并不能证明涉案房屋是否存在的瑕疵及该瑕疵是否足以影响到该房屋的交付使用，因此，本院对该证据不予以确认；审批中心提交的证据可以证明审批中心将包括本案诉争保证金20万元汇给安居房公司的事实，该事实与本案具有关联性，本院对该证据予以确认。经审查，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：本案诉争的房产第一、二次拍卖的起拍价均为5237880元，陈青松于2016年3月25日经过50轮竞价竞得本案诉争房产；2016年3月28日，审批中心将陈青松缴纳的20万元汇给安居房公司。本院认为，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的行为。陈青松称因安居房公司未告知本案诉争房屋存在质量问题和使用瑕疵，致陈青松对涉案房屋存在错误认识，而主张重大误解。本案诉争的房产第一次拍卖的起拍价达5237880元，作为每位具有完全民事行为能力的竞拍人，依人之常情，均会到现场查勘房屋，观察房屋的质量、朝向、日照条件、位置、小区环境等影响房屋价值的各种情形。安居房公司与审批中心在拍卖活动开始前发布的《出让规则》第四条明确规定：“竞买人应当事先对标的物进行认真咨询，作全面了解，仔细阅读相关资料，一旦缴纳保证金及办理相关手续，即表明已完全了解情况并认可，愿意承担一切责任。”同时《出让公告》中的重要提示一栏内亦明确标出看房的联系方式及接待地址。陈青松拍卖前也委托其代理人程贤素去查看过房屋，查看后未向安居房公司提出房屋存在质量问题，且程贤素在《产权交易表》中亲笔签字确认其已查验竞投标的物有关资料及现状，已清楚了解质量状况，并向审批中心缴纳竞买保证金。在拍卖过程中，陈青松经与他人竞价50次后竞得本案诉争房产，由此，陈青松的行为表明其对本案诉争房屋的状况在签订《成交确认书》时均无异议。现陈青松主张本案诉争房屋质量问题，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，陈青松对此应承担证明责任，而其提供的照片并不能反映本案诉争房屋是否存在质量问题，且亦无证据证明安居房公司在签订《成交确认书》前应告知而未告知陈青松本案诉争房屋存在质量问题，陈青松尚未尽到本案诉争房屋存在质量问题的举证责任。此外，陈青松主张房门口、屋顶等公用部位被他人占用等问题，此属交付房屋时可要求安居房公司排除的合同附随义务，并非房屋买卖合同的主要内容，不属重大误解而应撤销合同的范畴。因此，陈青松在此次拍卖活动中的行为并未构成重大误解，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的撤销合同的条件。陈青松签订《成交确认书》后，根据《出让规则》第七条的约定，其缴纳的20万元竞买保证金即转为定金。陈青松应依《成交确认书》在规定的期限内与安居房公司签订《商品房买卖合同》并支付拍卖价款的义务，但陈青松一直未履行上述义务，其行为已构成违约。安居房公司有权将本案诉争房产再次拍卖，并可根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定，要求陈青松支付第一次拍卖中安居房公司支付的佣金及补足两次拍卖差价。现再次拍卖成交价805万元，与第一次拍卖的差价120万元，陈青松应予以补足。陈青松主张仅以20万元定金为限承担违约责任，不符《中华人民共和国拍卖法》第三十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，本院不予支持。综上所述，陈青松的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为4300元，由上诉人陈青松负担。本判决为终审判决。审判长 谢 斌审判员 周林环审判员 王怡然二〇一七年十二月十一日书记员 周瀚阳