陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一初字第00003号原告（反诉被告）陕西民生家乐商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区尚勤路600号西苑安置楼特4室。法定代表人刘昆，该公司董事长。委托诉讼代理人张杰，陕西三井律师事务所律师。委托诉讼代理人张文和，陕西三井律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西华孚餐饮娱乐有限公司，住所地西安市碑林区文艺北路133号西部文化广场3楼内。法定代表人李根平，该公司董事长。委托诉讼代理人杨伟武，西安市未央区谭家法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陕西民生家乐商业运营管理有限公司（以下简称民生家乐公司）与被告（反诉原告）陕西华孚餐饮娱乐有限公司（以下简称华孚公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。民生家乐公司的委托诉讼代理人张杰、张文和，华孚公司的委托诉讼代理人杨伟武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告民生家乐公司诉称，原、被告于2012年5月14日签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于甲方文艺路店三楼4281.18平米以及一楼北侧80平米场地，出租给被告经营。合同期限从2012年6月1日至2022年8月31日。后原告按照合同约定将房屋交付给被告，被告也对房屋进行了装修。但截至2014年12月31日，被告除了按照合同约定于2012年3月31日缴纳了50方元房租保证金，并于2014年8月29日缴纳了30万元租金外，再没有缴纳任何租金。原告多次向被告催要未果，被告一直以种种理由拒不缴纳租金。请求：1、依法判令解除原被告租赁合同，要求被告立即将租赁原告的位于西安碑林区文艺北路133号三楼4281.18平米以及一楼北侧80平米租赁场地交付给原告；2、依法判令被告立即支付拖欠原告的房屋租赁费至被告交还租赁房屋之日，截至2014年12月31日为3677643.2元，利息551646.4元。3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理期间，民生家乐公司增加诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.依法判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》和《文艺路三楼整体租赁合同附件》，并判令被告于租赁合同解除之日起10日内向原告返还租赁标的物（即位于西安市文艺北路133号西部文化广场一期民生家乐文艺路店三楼4281.18㎡及一楼北侧80㎡场地）；2.依法判令被告立即支付拖欠原告的房屋租赁费至租赁合同判令解除之日，暂计算截止2016年9月30日，租赁费共计7247234.1元；3.依法判令被告立即支付拖欠租赁费的利息至被告实际支付之日，按银行同期贷款利率暂且计算至2016年9月30日利息为918172.15元；4.依法判令被告参照租赁合同约定的租赁费标准（按每年租金总额2175298.5元，每月181274.9元）自租赁合同解除返还租赁标的物期限届满次日至被申请人实际返还租赁标的物之日止的占有使用费，并按银行同期贷款利率计付利息；5.本案诉讼费被告承担。被告华孚公司辩称，同意解除双方租赁合同，不同意支付拖欠的租赁房屋租金，从2012年5月14日签订合同至今，华孚公司对场地无法正常使用，致使华孚公司签订合同的目的无法达到，华孚公司不应支付无法使用期间的租金，同时华孚公司交纳30万元租金的时间为2013年8月10日而非2014年8月29日。请求驳回民生家乐公司关于租金的诉请。反诉原告华孚公司反诉称，反诉人与被反诉人于2012年5月14日签订《场地租赁合同》，约定反诉人租赁被反诉人位于西安市碑林区文艺路戏曲广场××楼北侧80平方米及3楼4281.18平方米场地，用于酒店、餐饮及游戏动漫经营使用；同时约定被反诉人应当提供325千伏正式电及提供天然气用于反诉人经营。期限为2012年6月1日至2022年8月31日。合同签订之前，反诉人于2012年3月31日支付给被反诉人保证金500000元人民币。合同签订后，被反诉人一直未依据合同约定履行合同义务，多次构成违约。具体表现为：1、被反诉人在合同签订后一直到2012年7月26日才将合同约定的场地交付给反诉人且场地内很多残留设施并未拆除，严重违反合同约定的承租期；2、被反诉人指定的安装电梯的位置严重不符合安装要求，导致电梯直到2013年5月方才安装完毕；3、该场地并非是被反诉人所有，而是被反诉人承租于第三方，被反诉人出租该场地给反诉人并未得到第三方业主的同意，导致该场地物业部多次阻挠反诉人装修施工并多次长时间停电，致使反诉人装修工作一直进展缓慢，一直到2013年6月初才全部施工完毕；4、被反诉人一直到2013年8月3日才向反诉人提供正式电，之前一直提供的是临时电，导致反诉人一直无法营业，而2013年10月5日，物业部又将正式电停了，导致反诉人又无法正常营业；5、直到2014年10月13日，被反诉人再一次向反诉人提供正式电，但2014年12月10日该正式电又被停了；6、合同约定被反诉人提供天然气，但直到2014年10月30日，被反诉人才向天然气公司提出申请将天然气接口延伸至3楼，导致反诉人至合同签订以来一直没有天然气使用，经营也就无从谈起；7、反诉人与被反诉人之间关于中央空调的约定被反诉人也没有履行，导致反诉人只能自己安装空调，另行支出大笔不必要的费用。合同履行期间，由于被反诉人一直无法提供正式电，连临时电也多次长时间被停，经反诉人多次要求，反诉人和被反诉人及业主三方多次协商均没有达成实质性的意见；合同约定的天然气也迟迟未得到解决，反诉人根本无法交纳房租。合同签订后，反诉人就场地的装修及各项配套设施、经营必需品的全部资金投入已经达到12000000元人民币之多。截止到现在，反诉人也一直未能正常营业，反诉人的全部投资化为乌有，给反诉人造成巨大的损失。反诉人认为，反诉人租赁被反诉人的场地是用于酒店、餐饮及游戏动漫经营使用，对用电及天然气的要求很高，加之双方在合同中也约定由被反诉人提供325千伏的正式电及天然气。但被反诉人一直提供的是临时电，仅在2013年8月至2013年10月5日期间及2014年10月13日至2014年12月10日期间短暂提供正式电。被反诉人提供的临时电仅有10千瓦，只能用于照明，根本无法用于经营；而天然气一直到现在也没有给反诉人接入。加之临时电也多次长时间停电及电梯无法正常施工，导致反诉人的装修施工迟迟未能完成，根本无法到达合同签订的目的，被反诉人明显构成违约，致使反诉人全部12000000元投资化为乌有。由于被反诉人违约导致合同无法履行，故反诉人请求判令依法解除租赁合同；由于合同始终无法履行，故被反诉人应当返还反诉人交纳的保证金及房租共计800000元人民币；被反诉人的违约行为导致反诉人根本无法正常经营，被反诉人应当赔偿反诉人全部损失共计12000000元。现被反诉人不但否认其违约的事实，反而起诉反诉人要求支付房租及利息。请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同；2、请求依法判令被反诉人返还反诉人保证金500000元人民币和租金300000元人民币，共计800000元人民币；3、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失12000000元人民币；四、本案的诉讼费全部由被反诉人承担。案件审理期间，华孚公司增加反诉请求，将反诉请求第三项变更为：3、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失39500000元人民币（其中装修装饰及设备残值650万、停业损失2300万、可预期损失1000万元）。民生家乐辩称，一、被答辩人不存在无法正常经营的情况。1、答辩人不存在违反合同约定向被答辩人交付房屋的情况。答辩人与西安智德企业集团，西安智德科技实业（集团）有限公司于2010年11月8日签订房屋租赁协议，约定答辩人租赁出租方位于西安市文艺北路133号西部文化广场（一期）项目地上1-3层商业用房。合同中允许答辩人对房屋进行部分转租。后答辩人与被答辩人于2012年5月14日签订了场地租赁合同。租赁合同2.3条约定：甲方给予乙方装修免租期时间为3个月，装修期自双方交接场地之日计算。2012年7月26日，被答辩人签字确认了装修进场时间为7月26日，即答辩人于2012年7月26日履行了房屋交付义务，被答辩人开始进场装修。因此答辩人不存在未按合同约定交付房屋的情况。2、被答辩人开业后即开始正常经营。2013年9月7日，被答辩人法定代表人向答辩人发送邀请函，邀请答辩人招商经理参加其开业典礼，说明其已经装修完毕，开始正常营业，不存在其所说的一直无法正常经营的情形。根据答辩人提供的被答辩人在大众点评网上所发布的团购信息也可以看出来被答辩人是一直在持续正常经营。因此，被答辩人所述的其一直无法正常经营是与事实不符的。3、被答辩人所述的影响其正常经营的情况与答辩人无关。在被答辩人装修过程中，由于被答辩人的二次消防、电梯规划、储水罐等问题迟迟不能解决，导致答辩人以及物业方（物业方为房东的物业公司，与答辩人无关）多次向其发函，要求其尽快解决相关问题。但被答辩人一直没有解决。反而一再要求增加免租期。但答辩人出于友好继续合作的态度，于2012年12月5日与被答辩人签订《关于文艺路工程以及免租事宜》。本应于2012年9月26日开始缴纳的租金，原告同意自2012年12月31日开始计算被告的租金。即当时同意为被答辩人减免3个月共计约52万元的租金。但即便如此，被答辩人仍未按照合同约定进行租金的支付。同时，被答辩人还以种种理由没有按合同约定办理二次消防、外挂电梯审批等相关事宜，并且不按照物业方的要求给答辩人以及被答辩人所发函件中可以看出。二、答辩人不存在未按合同约定提供天然气的情形。1、双方合同约定由答辩人提供相关资料，由被答辩人自行办理相关天然气手续。答辩人与被答辩人签订完租赁合同后，又就被答辩人具体装修改造事宜签订了补充协议，针对主合同约定进行部分变更。其中补充协议第九条约定：甲方提供天然气碰口所需资料，由乙方自行办理天然气相关手续。2、答辩人已将天然气接口延伸至答辩人大楼里，需由被答辩人自行办理转接手续。双方补充协议签订完毕后，答辩人按约定将天然气接入答辩人大楼里，履行了自己的合同义务。后答辩人多次要求被答辩人进行天然气接口延伸的申请，但被答辩人一直以天然气价格过高，其装修还未完毕，其厨房具体位置还未确定，或者具体接口需要变更等为由没有向天然气公司进行申请，而是一直使用甲醇燃料。答辩人出于安全考虑，于2013年10月24日同物业管理部一同与被答辩人召开会议，形成会议纪要，要求被答辩人停止使用甲醇，尽快申请天然气。但结果被答辩人仍坚持一直使用甲醇。直到2014年10月，被答辩人要求答辩人向其出具天然气申请书，以便于其办理天然气申请手续。答辩人随即向其出具了天然气申请书。但被答辩人收到该申请书后，直至目前仍未办理天然气申请的相关手续。3、被答辩人一直未申请天然气的结果是被答辩人自己造成的，与答辩人无关。从答辩人与被答辩人签订租赁合同一直至答辩人起诉之日，被答辩人在给答辩人所发的所有函件中（即双方来往函件中）提及了需要答辩人配合或者解决的所有事情，但被答辩人从未向答辩人告提出过天然气申请的相关事宜，被答辩人一直在使用着甲醇燃料正常经营。2014年10月被答辩人要求答辩人向其提供申请天然气的申请书，答辩人当即提供。但提供后，自2014年10月至今，截至目前被答辩人亦仍未向天然气公司提出申请。因此可以看出，被答辩人的本意根本不是要使用天然气，其在反诉状中所提的因为天然气原因其无法正常经营纯属歪曲事实，混淆视听。三、答辩人不存在未向被答辩人提供正式电使其无法经营的情况。1、双方合同约定被答辩人需先购电，后使用答辩人与被答辩人签订的租赁合同附件第7条第一款规定：乙方需安装插卡式电表，先购电，后使用。签订完毕后，双方又就被告具体装修改造事宜签订了补充协议，约定：由甲方指定位置，乙方自行承接电表、水表及接电缆。2、答辩人按照合同约定安装了配电柜，且向被答辩人提供着可以正常使用的装修用电，但被答辩人一直未按约定向答辩人先购电，后使用。合同签订后，答辩人按要求安装了配电柜，但被答辩人一直未按合同约定安装插卡式电表，并且自装修期开始，一直未向答辩人申请购买电费。而实际上答辩人却一直在向被答辩人提供着正常装修、经营可以使用的经营用电。被答辩人2013年8月之前，实际就已经完成了开业前的包括装修在内的所有准备工作。被答辩人所称的临时电并不影响被答辩人正式开业使用。实际情况是答辩人给被答辩人提供正式电后，被答辩人也一直未按照合同约定完成自己的二次消防验收，钢构电梯的规划，以及储热水器等事宜，最主要的是仍然没有按照合同约定向答辩人支付租金。且在此期间，由于被答辩人在装修以及正常经营过程的种种不配合或者不履行相关手续的行为也导致物业方给予被答辩人采取了停电的行为，被答辩人也在反诉状中明确说明了该停电行为是物业方的行为，与答辩人无关。综上所述，被答辩人一直占用答辩人的房屋未按约定缴纳租金，而答辩人却要按照其与出租方的房屋租赁合同按时足额缴纳房屋租金。且自开业后一直持续经营，理应支付占用答辩人房屋期间的租金。因此，请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告民生家乐公司向本院提交以下证据以支持其诉讼主张：第一组，房屋租赁协议，证明其拥有文艺北路133号西部文化广场（一期）项目地上1-3商业用房的合法承租权，并且有权进行转租；第二组，场地租赁合同、文艺路三楼整体租赁合同附件、申请、补充协议，证明1.双方所签合同以及补充协议合法有效，民生家乐公司已按合同约定履行了交房义务，华孚公司应按合同约定支付房屋租金，2.双方所签补充协议对主合同关于天然气申请部分进行了变更，3.由于华孚公司名称一直未确定，直至2014年1月22日才正式通知民生家乐公司，公司名称变更，导致民生家乐公司无法为华孚公司开具相应的发票；第三组，租赁户装修审批单，证明经华孚公司签字确认的装修进场时间为2012年7月26日，民生家乐公司已经履行了房屋交付义务，且华孚公司实际占用该房屋，应依约向民生家乐公司缴纳租金。华孚公司质证意见：第一组，真实性无异议，证明目的有异议，民生家乐公司无转租权，华孚公司装修期间多次有德森物业阻挠，理由是未和民生家乐公司协商一致，要求我方停止施工；第二组，真实性无异议，证明目的有异议，民生家乐公司到2012年7月25日才交付场地，与合同约定的2012年6月1日不符，双方签订补充协议是要求民生家乐公司提供天然气碰口，而民生家乐公司至今未提供；第三组，真实性无异议，房屋交付时间无异议，但交付时间是免租期间，房屋未到达华孚公司订立合同目的的要求，租金不应交纳。被告（反诉原告）陕西华孚餐饮娱乐有限公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由及反诉主张:第一组，1.场地租赁合同，证明双方之间存在租赁关系，2.场地租赁合同附件，证明民生家乐公司应当履行提供325千伏安用电、中央空调及提供天然气的义务；第二组，3.付款凭证，证明华孚公司共向民生家乐公司支付80万元人民币；第三组，4.停工通知、会议纪要、授权书，证明因民生家乐公司无法提供电梯施工位置，导致华孚公司的装修工程迟迟未能结束，华孚公司不应该承担装修期间的租金，5.确认函、告知函、承诺函，证明民生家乐公司于2013年8月3日才提供325千伏安正式电，华孚公司不应该承担此前的房租，由停电造成的一切损失均由民生家乐公司承担，6.通知函，证明因民生家乐公司的原因导致华孚公司2013年10月15日被物业部停电，根本无法正常营业，华孚公司不应当承担停电期间的房租，民生家乐公司应当就停电造成的一切损失承担赔偿责任，7.通知函、说明，证明因民生家乐公司的原因导致华孚公司从2013年10月15日停电至2014年8月9日，民生家乐公司明显违约，华孚公司不应该承担此期间的房租，民生家乐公司应当赔偿由此造成的一切损失，8.告知函，证明物业部的承诺一直到2014年10月13日才得到实施，民生家乐公司一直因用电问题存在违约，民生家乐公司应当赔偿由此造成的一切损失，9.告知函，证明因民生家乐公司的原因导致华孚公司2013年5月30日装修都尚未结束，民生家乐公司自知违约，主动将合同计租日计算为2013年3月1日，由此证明华孚公司不应当承担装修期间的房租及民生家乐公司违约之事实，10.申请，证明民生家乐公司一直到2014年才向天然气公司申请延伸天然气碰口，导致华孚公司截止现在都没有天然气使用，民生家乐公司明显违反合同约定，构成违约，应当赔偿由此造成的一切损失；第四组，11.施工合同及相关购买设备凭证，证明因民生家乐公司的原因导致华孚公司一直无法正常经营，导致华孚公司的全部投资无法使用，民生家乐公司应当赔偿上述全部12285026元的损失；第五组，12.照片，证明华孚公司的12285026元均系实际投资，在解除合同后民生家乐公司应当全额赔偿华孚公司的全部投资，华孚公司一直用的是临时电，只能照明，根本无法营业；补充证据，13.消防及其他全套手续，证明华孚公司已办理包含消防手续在内的全部手续，华孚公司已经依据合同约定履行义务，不存在民生家乐公司所述的违约情况，14.证明，证明华孚公司已依据合同约定安装电表，依据合同履行义务，不存在民生家乐公司所述的违约情况，15.收款收据、证明，证明华孚公司已依据合同约定安装电表且电表的读数仅为87960度，民生家乐公司根本没有向华孚公司提供325千伏的正式电，16.收款收据、照片，证明民生家乐公司多次无法按合同约定提供用电，华孚公司无奈之下只能购买发电机自行提供临时照明用电，无法正常经营，民生家乐公司未按合同履行提供325千伏的正式电，明显构成违约，应当承担全部违约赔偿，17.证明，证明华孚公司的用电在2013年10月23日被停，结合证据5证明民生家乐公司第一次提供正式电的起止时间为2013年8月3日至2013年10月23日，民生家乐公司仅提供了两个多月的正式电，华孚公司于2013年10月23日至2014年10月13日期间近一年没电可用，根本无法正常经营，且2014年12月又被停电，华孚公司一直无法正常使用正式电，民生家乐公司明显违反合同约定，应当承担违约赔偿责任，18.空调运行情况函、照片，证明华孚公司已经安装了使用中央空调的全部设施，但仅仅使用了2013年9月13日至2013年10月5日计算为七天，之后民生家乐公司一直没有提供使用，华孚公司在无奈的情况下只能自行安装分体式空调，结合证据11证明华孚公司就使用中央空调及安装分体式空调的费用应当由民生家乐公司承担，华孚公司一直无法正常使用中央空调，民生家乐公司明显违反合同约定，应当承担违约赔偿责任，19.租赁商户审批单，证明民生家乐公司一直到2012年7月26日才交付场地，明显违约，民生家乐公司计算租金的日期明显错误，20.告知函，证明因民生家乐公司的原因导致华孚公司2013年5月30日装修都尚未结束，民生家乐公司自知违约，主动将合同计租日计算为2013年3月1日，由此证明民生家乐公司计算租金的日期明显错误，21.邀请函，证明因民生家乐公司的原因导致华孚公司2013年9月7日住宿部分才开始营业。民生家乐公司明显违约，华孚公司一直到2013年9月7日才能正常使用场地，由此证明民生家乐公司计算租金的日期明显错误，22.照片，证明因民生家乐公司的原因导致华孚公司经营场地一直无法正常使用，华孚公司不应当支付租金，23.工资支出，证明华孚公司实际工资支出数额，民生家乐公司违约造成华孚公司无法经营，应当赔偿停业损失，人员工资为停业损失的一部分民生家乐公司应当赔偿。民生家乐公司质证意见：第一组，真实性无异议，证明目的有异议，双方补充协议对天然气申请部分进行了变更，2013年10月24日召开会议签署会议纪要，要求华孚公司办理甲醇转天然气燃料的操作，民生家乐公司不存在未按合同约定提供天然气和供电的情形；第二组，真实性无异议，证明目的有异议，50万元租金保证金已冲抵应缴租金，30万元租金属应缴租金，不应退还；第三组，真实性无异议，证明目的有异议。华孚公司施工中没有采取适当安防措施，导致物业管理部门责令停工，华孚公司第二天恢复施工，华孚公司使用临时电期间已经完成了开业前包括装修在内的所有准备工作，不影响华孚公司开业前正常使用。民生家乐公司给华孚公司提供正式电后，华孚公司也未按约完成二次消防验收、钢构电梯规划、储热水器等事宜，也没有按约交租，停电是物业方单方行为，是由于华孚公司装修、二消、电梯规划、门前垃圾等造成，民生家乐公司多次发函及口头催促华孚公司办理华孚公司一直未办理，民生家乐公司在2012年12月21日授权解经理同华孚公司洽谈外挂电梯事宜，截止2013年10月华孚公司仍未办理完电梯规划手续。民生家乐公司履行了天然气的相关合同义务，华孚公司未申请延伸天然气接口，民生家乐公司会同物业及华孚公司形成会议纪要，要求华孚公司尽快申请天然气停止使用甲醛，民生家乐公司按华孚公司要求出具了天然气申请书，华孚公司至今仍未办理天然气手续，从未提出天然气申请事宜，而使用甲醛正常经营。民生家乐出于友好合作考虑多次协调，同意华孚公司缴纳2013年一二季度租金后从2013年3月起租，但华孚公司仍未完成相关手续未缴纳租金，民生家乐公司认为应从2012年12月31日起算租金。华孚公司一直不配合施工，物业方给予了停电，2014年8月9日恢复了供电，与民生家乐公司无关。第四组，真实性、证明目的均不认可，无第三方认证；第五组，真实性认可，证明目的不认可，从照片看华孚公司已装修完毕且一直处于经营状态；补充证据，13.消防及其他全套手续，真实性认可，证明目的不认可，消防检查未通过，其他手续与消防验收合格无关；14.真实性不认可，证明目的不认可，无公章和经办人签名，物业出具情况说明予以反驳；15.收款收据真实性认可，证明目的不认可，证明真实性、证明目的均不认可，交电费时间是2014年3月3日，交房时间是2012年7月，这期间华孚公司从未缴纳电费，违反了先交费后使用的约定；16.收款收据、照片真实性认可，证明目的不认可，正常公司都会配备发电机，不能证明是民生家乐公司停电致使，可以看出发电机仅能用于照明，而华孚公司2013年9月已完成装修，民生家乐公司已提供符合约定的电；17.证明，真实性、证明目的均不认可；18.空调运行情况函、照片，真实性、证明目的均不认可；19.租赁商户审批单，真实性认可，证明目的不认可，合同明确约定的实际交付场地书面通知华孚公司，且装修期从交接场地之日计算；20.告知函，真实性认可，证明目的不认可，装修系华孚公司自主实施，是否迟延与民生家乐公司无关；21.邀请函，真实性认可，关联性及证明目的不认可，只能反映华孚公司从2013年9月7日开始正常营业，不能证明原因；22.照片，没有形成时间，不知如何取得，证明目的不认可；23.工资支出，真实性、证明目的均不认可，对方称无法经营与人员工资相矛盾。反诉被告民生家乐公司向本院提交以下证据以支持其对反诉的抗辩理由：第一组，1.关于文艺路三楼工程及免租事宜的协议，证明实际交接场地时间为2012年7月26日，民生家乐公司不但不存在迟延交付房屋的问题，反而多给了华孚公司3个多月的免租期，民生家乐公司不存在违约行为，2.租赁户装修审批单，证明目的同1，3.邀请函，证明华孚公司自2013年9月7日起开始正常营业，不存在一直无法正常经营的情况，4.公证书，证明目的同3；第二组，1.补充协议、会议纪要，证明民生家乐公司不存在违反合同约定未提供天然气的违约情形，2.天然气购气卡、缴费发票、接口图片，证明目的同1；第三组，1.西安华灿置业有限公司告知函、西安德森物业公司告知函，证明华孚公司在装修改造以及经营过程中的种种不配合行为，导致物业公司多次给华孚公司采取停电措施，该停电措施与民生家乐公司无关，是由于华孚公司的行为造成的，2.文艺路三楼整体租赁合同附件，证明民生家乐公司不存在未按合同约定向华孚公司供电的情形；补充证据，情况说明一份及会议纪要，证明民生家乐公司不存在违反合同约定的行为，华孚公司不按合同约定安装插卡式电表及不履行先交费后用电的约定。华孚公司质证意见：第一组，真实性无异议，证明目的有异议，民生家乐公司向华孚公司发函表明计租日是2013年3月1日，华孚公司无法正常使用房屋，有权拒缴租金，2013年9月7日华孚公司才开始经营，2013年8月3日民生家乐公司才供正式电，2013年10月15日又被物业停电，民生家乐承诺供电，华孚公司才办理团购，2014年10月供正式电，12月10日再次停电；第二组，真实性无异议，证明目的有异议，民生家乐公司至今未提供三楼天然气碰口，会议纪要复印件看不清楚，照片只能证明二楼使用天然气情况；第三组，真实性无异议，证明目的有异议，物业停电停的民生家乐公司的电，与华孚公司是否正常经营无关，华孚公司2013年5月21日装修未完成，无法办手续，无法经营，华孚公司已经安装了电表并预付了4万元电费，华孚公司未提供325千伏电违约；补充证据，会议纪要真实性无异议，证明目的有异议，如果民生家乐公司提供了天然气碰口，华孚公司绝不可能使用甲醇，因电费民生家乐和物业未达成一致，导致华孚公司无法用电，物业方多次停电，情况说明真实性需核实，证明目的不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月8日，甲方西安智德企业集团、西安智德科技实业（集团）有限公司与乙方陕西民生家乐投资管理有限公司签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于西安市文艺北路133号西部文化广场（一期）项目地上1-3层的商业房产租赁给乙方，租赁期限为20年，自租赁房屋交付验收后的四个月期满之次日起算。2014年5月14日，甲方陕西民生家乐投资管理有限公司与乙方陕西华孚动漫电子娱乐有限公司签订《场地租赁合同》，约定1.1出租场地文艺路店三楼及一楼北侧，面积4361.18平方米，租金1899990元/年，1.2乙方在甲方提供的场地经营品类（项目）包括：棋牌、茶房、电玩、快捷酒店，2.1本合同自2012年6月1日起至2022年8月31日止，2.2甲方应书面通知乙方进场，保证场地到位，原设备设施完善，2.3甲方给予乙方装修时间3个月（自2012年6月1日起至2012年7月31日止），装修期从双方交接场地之日计算。装修方案（包括经营期间改装）需报甲方审定。甲方同意乙方首次装修期间不计租金，但应承担其装修期间所产生的水电费。3.4每3个月交纳租金一次，先交后用。每次租金在上月度25日前交纳。5.3乙方愿意承租并负责对场地进行水电、空调、消防等设备安装和室内外装饰装修（包括立项审批、建筑防火审批、消防验收合格），并向甲方提供相应图纸和验收相关文件，装修方案需报甲方审定。合同期满或因乙方原因合同提前终止，上述设备设施及室内外装饰物无条件归甲方所有，乙方同意甲方无需对此进行任何补偿。9.6乙方或甲方在合同期内单方违约，守约方有权单方面无条件提前终止合同。9.7在合同租期内，合同一方因故需提前终止本合同，应提前2个月书面通知另一方，并向另一方支付相当于3个月租金作为提前终止合同的补偿。10.4乙方逾期交纳租金、水、点、暖，除足额补交外，还应按每日千分之五（5‰）支付滞纳金。乙方逾期交纳租金超过（三十）30日的，甲方有权终止合同。同时，甲方陕西民生家乐投资管理有限公司与乙方陕西华孚动漫电子娱乐有限公司签订《文艺路三楼整体租赁合同附件》，对合同年限、租赁范围及面积、租金等作了具体明确，三、3.2012年6月1日至2013年7月31日，一楼及三楼合计租金1899990元/年，其中2012年6月1日至2012年7月31日为第一年免租期；2013年8月1日至2014年8月31日合计租金1899990元/年，其中2013年8月1日至2013年8月31日为第二年免租期。4.租金增长幅度为每两年在前一年租金的基础上增长7%，即2012年6月1日至2014年8月31日，每年租金总额1899990元，每月158332.5元。2014年9月1日至2016年8月31日，每年租金总额2032989.3元，每月169415.8元。2016年9月1日至2018年8月31日，每年租金总额2175298.5元，每月181274.9元。……5.租金交纳方式为一次性交纳三个月，提前半月交纳，先交纳后使用。五、免租期约定甲方同意给予乙方总计三个月免租期，分别为2012年6月1日至2012年7月31日，2013年8月1日至2013年8月31日；七、其他约定1.甲方向乙方提供325千伏安用电，乙方需安装插卡式电表，先购电，后使用。2.甲方向乙方交接场地为现状交付，合同终了后，乙方需恢复原状交还甲方。4.甲方提供场地后，乙方未满足经营需要进行的排烟、上下水、二次消防、外挂电梯等设备的增加，方案经甲方同意后，相关手续及费用由乙方自行承担。甲方建议乙方安装独立空调系统，如因外部原因无法安装，甲方同意乙方使用甲方中央空调系统，费用另行约定。6.天然气由甲方向相关部门申请，则乙方承担办理即安装相关的一起费用。7、乙方消防手续由乙方自己办理，甲方则提供整楼的一次消防手续。并且，甲方陕西民生家乐投资管理有限公司与乙方陕西华孚动漫电子娱乐有限公司签订补充协议，约定3.同意按设计图纸安装两部外挂电台，9.甲方提供天然气碰口所需资料，由乙方自行办理天然气相关手续，10.由甲方指定位置，乙方自行承接电表、水表及接电缆。2012年3月31日，华孚公司向民生家乐公司交纳50万元房租保证金。2012年7月25日租赁商户装修审批单显示陕西华孚动漫电子娱乐有限公司2012年7月26日进场装修。2013年5月华孚公司室内外装修接近尾声，民生家乐公司将计租日推后为2013年3月1日。2013年4月18日，华孚公司安装专用电表一块。2013年8月9日民生家乐公司向华孚公司发送告知商函，告知2013年8月3日其公司已经将华孚公司的临时用电改为了正式电，此次供电仅用于设备调试及开业前的准备工作。待华孚公司完善二次消防验收、钢构电梯规划及储热水器手续等相关事宜的合法、合规手续后可进行对外的营业工作。在后期华孚公司遵守合同约定合法运营的过程中，除不可抗力突发等事件，民生家乐公司保障华孚公司的正常用电及用水。2013年8月10日华孚公司向民生家乐公司交纳30万元房租。2013年8月14日民生家乐公司向华孚公司发送承诺函，承诺其公司于2013年8月3日已经将华孚公司的临时用电变更为正式电，此用电量不低于325kv，在后期华孚公司履行合同执行的情况下，除战争、地震等不可抗力或如市政违规开挖等意外事件造成的供水供电临时中断外，民生家乐公司均保障华孚公司的正常经营用电、用水需求，否则造成的损失由民生家乐公司承担。2013年9月7日华孚公司举办华孚酒店开业大典。物业方于2013年10月8日向民生家乐公司发送通知书，载明三楼客户因装修造成的二次消防、电梯规划、门前垃圾、墙面修复、电费单价等事宜，要求民生家乐公司于10月12日前来协商，如不按时协商物业将于10月15日对三楼采取停电措施。2013年10月底华孚公司停正式电。2014年10月13日民生家乐公司发送告知商函，通知供给正式电。2014年7月31日至2015年3月31日，华孚公司发布团购信息对外经营。本案审理期间，经华孚公司申请，本院委托对涉案场地的装修及配套设施价值进行了评估，正衡资产评估有限责任公司作出正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告，确认本案所涉装修及配套设施在评估基准日2016年7月18日表现市场价值为6091217元，其中固定资产装饰装修评估价值为5025302元，固定资产装饰装修部分评估总值为6612239元、评估价值为5025302元，机器设备评估原值为2636869元、评估价值为1065915元。本院认为，民生家乐公司与华孚公司之间签订的《场地租赁合同》和《文艺路三楼整体租赁合同附件》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方对于用电的约定，甲方向乙方提供325千伏安用电，乙方需安装插卡式电表，先购电，后使用。2013月4月18日华孚公司安装专用电表，2013年8月3日民生家乐公司向华孚公司提供正式电，2013年8月14日民生家乐公司向华孚公司发送承诺函，承诺保障华孚公司的正常经营用电、用水需求，可视为双方对安装插卡式电表约定的变更。但2013年10月底华孚公司停正式电，直至2014年10月13日民生家乐公司发送告知商函通知供给正式电。可见，民生家乐公司在2013年8月3日之前未向华孚公司供正式电，2013年10月底至2014年10月13日未能向华孚公司持续正常供正式电。民生家乐公司未能在租赁期间正常向华孚公司供正式电，无法保持租赁物符合约定的用途，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方对租金的约定，2013年3月1日至2013年5月31日产生租金474997.5元，扣除第二段免租期2013年8月1日至2013年8月31日，2013年6月1日至2016年8月31日产生租金316665元，合计791662.5元。华孚公司向民生家乐公司2012年3月31日交纳50万元房租保证金、2013年8月10日交纳30万元租金，合计80万元。2013年8月15日，华孚公司应交纳2013年9月1日至11月31日三个月的租金，但并未交纳。可见，华孚公司未按照约定的期限支付租金，亦存在违约。现民生家乐公司起诉要求解除合同，华孚公司亦反诉要求解除合同，双方均存在违约情形，双方租赁合同关系应予解除，华孚公司应将涉案场地腾交民生家乐公司。民生家乐公司、华孚公司均有违约情形，因民生家乐公司作为出租方应保障租赁场地的正常用电，而长期未能保证华孚公司正常使用正式电，应对合同解除承担60%的责任，华孚公司作为承租方在民生家乐公司应于2013年8月交纳下三个月租金，而未按期交纳租金至今，应对合同解除承担40%的责任。自2013年3月1日至2013年8月31日产生租金791662.5元，自2013年9月1日至2014年8月31日产生租金1899990元，自2014年9月1日至2016年8月31日产生租金4065978.6元，2016年9月1日至2016年9月30日产生租金181274.9元；民生家乐公司主张按照银行同期贷款利率标准计算相关利息，不超出双方合同约定，自2013年9月1日华孚公司未按期支付租金起至2016年9月30日民生家乐主张利息662095.63元，本院予以采信；民生家乐已按照未履行期间标的交纳诉讼费用，故本案对租金支持至2017年11月30日，2016年10月1日至2017年11月30日租金为2537848.3元。以上租金、利息合计10138849.9元。结合华孚公司在民生家乐公司未正常供给正式电期间，并未完全停止经营，在2014年7月31日至2015年3月31日期间发布团购信息对外经营，民事家乐亦举证证明2015年3月5日曾入住华孚公司酒店进行住宿，故对产生的租金、利息10138849.9元，由华孚公司承担40%即4055539.96元，扣除华孚公司已支付的80万元，华孚公司尚欠民生家乐公司租金3255539.96元，应予支付。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。正衡资产评估有限责任公司作出正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告，确认本案所涉装修及配套设施在评估基准日2016年7月18日表现市场价值为6091217元，其中固定资产装饰装修部分评估原值为6612239元、评估价值为5025302元，机器设备评估原值为2636869元、评估价值为1065915元。本案中，已形成附和的装饰装修部分应包含正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告中固定资产装饰装修部分及机器设备部分中的电梯、水系统，未形成附和的机器设备部分应为除正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告中固定资产装饰装修部分及机器设备部分中的电梯、水系统之外的物品。对于未形成附和的机器设备部分物品，由华孚公司自行取回。对于已形成附和的装饰装修部分剩余租赁期内的装饰装修残值损失为3306119.5（6612239元÷10年×5年）元，剩余租赁期内的机器设备中电梯、水系统残值损失为228260（（296000+160520）元÷10年×5年）元，合计3534379.5元，由民生家乐公司向华孚公司承担残值的60%即2120627.7元。对于华孚公司反诉经济损失中的设备折旧损失一节，因合同履行期间华孚公司未能持续正常使用租赁房屋，对已形成附和部分的装饰装修部分折旧1724238元，由民生家乐公司向华孚公司承担折旧部分损失的60%即1034524.8元。以上民生家乐应向华孚公司支付的损失赔偿费用合计3155152.5元。对于华孚公司反诉主张的租金、占用费已在应支付给民生家乐公司的款项中予以折减，不再重复计算，停工产生的人员工资损失、可预期损失，华孚公司提供的证据不足以证明其请求所依据的事实，本院不予支持。对于华孚公司反诉所称外挂电梯位置问题，根据双方补充协议，民生家乐公司同意华孚公司按设计图纸安装两部外挂电梯，并未显示由民生家乐公司指定华孚公司外挂电梯安装位置；天然气办理问题，根据双方补充协议，民生家乐公司提供天然气碰口所需资料，由华孚公司自行办理天然气相关手续；中央空调问题，根据双方合同附件，民生家乐公司建议华孚公司安装独立空调系统，并未约定必须提供华孚公司使用其中央空调；亦无证据显示民生家乐公司的原出租人对民生家乐转租房屋存在异议。故华孚公司上述述称，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下:一、原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司与被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司签订的《场地租赁合同》和《文艺路三楼整体租赁合同附件》予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司向原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司返还西安市文艺北路133号西部文化广场一期民生家乐文艺路店三楼4281.18㎡及一楼北侧80㎡场地；三、本判决生效之日起十五日内，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司向原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司支付截止2017年11月30日的租金及利息3255539.96元、2017年12月1日至本判决生效之日的租金（按照每月72509.96元标准），以及本判决生效后十五日至实际腾房之日的占用费（按照每月181274.9元标准）并按照银行同期贷款利率给付利息；四、本判决生效之日起十五日内，原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司向被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司支付损失赔偿款3155152.5元，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司自行将除电梯、水系统外的机器设备取回（设备名称详见正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告机器设备评估明细表）；五、驳回原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费169502元，由原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司负担101701.2元，由被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司67800.8元；反诉费119650元，由原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司负担71790元，由被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司47860元；评估费70000元，由原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司负担元36851元，由被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司33149元。（各方应负担的上述费用于支付案件执行款时一并向对方支付。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年十二月十八日书 记 员  刘书方