重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3979号原告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道龙中路89号。法定代表人：赵忠华，经理。委托诉讼代理人：袁光福，女，1971年9月16日出生，汉族，系公司员工，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。被告：李赵侠，男，1980年8月18日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）诉被告李赵侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告印象置业公司特别授权委托诉讼代理人袁光福到庭参加了诉讼，被告李赵侠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印象置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年6月17日签署的位于重庆市大足区XX街道办事处XX路XX号XXXX项目X区X单元X幢第X层XX号商铺的《租赁合同》，被告立即腾空清理该商铺后并交还给原告；2、判令被告向原告支付自2015年6月20日起至商铺租赁合同解除之日止的租金（暂计算至2017年4月30日止租金为163667.91元）；3、自租赁合同解除之日起，被告按解除租赁合同前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋腾退交还给原告之日止；4、由被告支付违约金61819.8元，5、被告向原告支付滞纳金134636.45元（暂计算至2017年4月30日，最终以拖欠的租金为基数，按日千分之三的标准计算至被告支付完毕拖欠的租金为止），6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年6月17日签署了重庆市大足区XX街道办事处XX路XX号XXXX项目X区X单元X幢第X层XX号商铺《租赁合同》（以下简称合同），合同约定租赁期限5年，自2015年6月20日至2020年6月19日止，根据合同第三条租赁期限、租金、租金支付、移交日、装修免租期、开业日及其他相关费用第3.3小条租金支付的约定，租金实行先支付后使用原则，被告按每季度半年年为一期支付租金，每期结束前15个工作日支付下一期租金，同时合同约定，未按时缴纳租金的，每逾期一日按照应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日（含）以上，原告有权解除合同，被告还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金标准计算）作为违约金支付给原告。合同签署后，原告向被告交付了租赁商铺，被告已实际接收该商铺并对外开展经营活动。但自2015年6月起，被告无故拖欠租金，经原告多次催收租金和水电费等相关费用未果。为维护原告的合法权益，特起诉来院，望法院判决如所请。被告李赵侠未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年6月17日，原告印象置业公司（甲方）与被告李赵侠（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于重庆市大足区XX街道办事处XX路XX号XXXX项目X区X单元X幢第X层XX号商铺（建筑面积147.19平方米）租赁给被告经营古董投资，租赁期限为2015年6月20日至2020年6月19日，租金为：2015年6月20日至2016年6月19日，按46.66元/月/m2计算，租金为82426.4元/年；2016年6月20日至2017年6月19日，按73.5元/月/m2计算，租金为129821.58元/年；2017年6月20日至2018年6月19日，按77.17元/月/m2计算，租金为136303.82元/年；2018年6月20日至2019年6月19日，按81.03元/月/m2计算，租金为143121.66元/年；2019年6月20日至2020年6月19日，按85.08元/月/m2计算，租金为150275.10元/年。被告李赵侠与原告印象置业公司签订的租赁合同第三条3.3对租金支付进行了约定，该3.3.1条约定：签订本合同1日内，预支付2015年6月20日至2016年1月19日租金30909.9元。每期结束前15个工作日支付下一期租金……。第3.3.2条约定：第二次租金支付时间为2016年1月5日支付30909.9元，其余租金按季度缴纳，以此类推；第3.3.3条约定：其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金；《租赁合同》第四条4.1约定，乙方同意于签定本合同时向甲方缴纳30000元（大写：叁万元整）作为履行本合同所有约定的保证金。4.2约定，在本合同约定内容全面履行完毕后，履约保证金全额退还乙方（履约保证金不计利息），若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还。《租赁合同》第九条9.2.4约定，乙方违反本合同第3.3条，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期30日（含）以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方。被告李赵侠在签订合同时缴纳了租金30909.9元、保证金30000元后，再未向原告支付租金。现由原告起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。原告为减少损失，已于2017年6月1日收回其所有的位于重庆市大足区XX街道办事处XX路XX号XXXX项目X区X单元X幢第X层XX号商铺另行租赁。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方于2015年6月17日签订《租赁合同》后，被告李赵侠除在签订合同时缴纳租金30909.9元外，未向原告缴纳租金。按照原、被告双方合同约定，未按时缴纳租金的逾期三十日以上，出租方有权单方解除合同，故原、被告双方约定合同解除的条件已经达成，现原告起诉要求解除与被告签订的《租赁合同》，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2015年6月17日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。被告在2015年6月20日至2017年4月30日期间应向原告缴纳的租金为82426.4元+147.19m2×73.5元/m2×（10+11÷30）月=194577.82元，被告在签订合同时缴纳了租金30909.9元，遂欠原告租金163667.92元。对于保证金，一般而言，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定金额的保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用。因此，保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然双方在合同中约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还。同时，该合同条款中也未对若被告印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理属约定不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金、滞纳金等违约责任，因此原告印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失，且由于合同约定的违约金、滞纳金等明显高于保证金，因此，本院认为在本案中保证金抵扣李赵侠欠付租金更符合法律规定。据此，被告李赵侠缴纳的保证金30000元抵扣后，还应支付原告印象置业公司租金为163667.92元-30000元=133667.92元。至2017年4月30日，被告李赵侠欠付原告印象置业公司的租金为133667.92元（抵扣后），已构成违约，其应按照合同的约定和法律规定承担未按时足额给付租金的违约责任。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告李赵侠虽未到庭参加诉讼，但本院根据本案的实际情况，确定被告李赵侠按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%承担违约金，即按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算违约金。遂根据原告印象置业公司的请求，要求被告李赵侠承担违约金、滞纳金以每期拖欠租金之日计算至付清租金为止的诉讼请求，本院予以支持。据此，被告李赵侠承担应承担的违约金，应以每季度所欠的租金为本金，从上季度末月16日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付清租金为止。原告为减少损失，已于2017年6月1日收回其所有的位于重庆市大足区XX街道办事处XX路XX号XXXX项目X区X单元X幢第X层XX号商铺另行租赁，遂被告李赵侠不再支付其后的房屋占用使用费。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市大足区印象置业有限公司与被告李赵侠于2015年6月17日签订的《租赁合同》从本判决生效之日起予以解除；二、由被告李赵侠在本判决生效之日起30日内向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付所欠2017年4月30日前的租金133667.92元；并以每季度所欠的租金为本金，从上季度末月16日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至付违约金至付清租金为止三、驳回原告重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6702元，公告费560元，由被告李赵侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王守强审 判 员  彭黎明人民陪审员  陈中万二〇一七年十二月五日书 记 员  尚雪梅