广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10366号上诉人（原审被告）：甘宇红，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：胡国林，广东历恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁景德，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：胡国林，广东历恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李青山，男，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：阎文亮，广东南日律师事务所律师。原审第三人：顺德区大良中弘汇成房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：伍振益。上诉人甘宇红、梁景德因与被上诉人李青山、原审第三人顺德区大良中弘汇成房产中介服务部（以下简称中弘汇成服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。甘宇红、梁景德上诉请求：1.撤销一审判决，改判甘宇红、梁景德无需协助李青山继续履行双方签订的《房产买卖合同》，解除合同，甘宇红、梁景德无需退回李青山定金20000元；2.本案一、二审的受理费均由李青山承担。事实和理由：（一）一审判决认定的事实及适用法律错误。甘宇红、梁景德与李青山签订的《房产买卖合同》之所以没有继续履行的责任完全在于李青山，是李青山自身原因导致双方交易不能按照合同约定履行。李青山存在严重的违约行为。1.支付定金违约。2016年6月1日，双方在中弘汇成服务部的介绍下，签订了《房产买卖合同》，约定由李青山购买甘宇红、梁景德共有的涉案房产，合同约定李青山于签订合同当天支付定金20000元，但实际上签订合同当天李青山仅付10000元，剩余10000元在2016年6月5日经催促才支付。2.李青山办理银行按揭手续自身拖拉，且由于其自身原因导致银行没有按期发放贷款，李青山应承担违约责任。一审判决认定李青山不仅无需承担违约责任，还要一直守约的甘宇红、梁景德承担责任，明显不公平不合理。《房产买卖合同》签订后，甘宇红曾多次催问中弘汇成服务部的工作人员周某琴关于合同的履行情况。直到2016年7月21日，李青山约甘宇红、梁景德到银行为其办理涉案房产的抵押贷款手续，甘宇红、梁景德与中介方到了现场，但李青山却没来。又因李青山需要补办身份证及李青山妻子被列入黑名单等原因，导致抵押贷款手续不能办理。由于李青山自身原因导致办理过户时间严重推迟，不适用涉案《房产买卖合同》第九条以及第十七条的规定。且甘宇红再次要求李青山及中介方在2016年9月28日前办理过户手续，否则不再将涉案房产出卖给李青山，但李青山又以妻子怀孕回了老家为由拒绝办理手续。双方交易不成的根本责任在于李青山。（三）涉案房产是甘宇红、梁景德的夫妻共同财产，《房产买卖合同》上没有梁景德的签名，该合同侵害了房屋所有权人梁景德的权利。李青山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回甘宇红、梁景德的上诉请求。（一）《房产买卖合同》第十七条约定在一定的期限内业主准备合同发票250000元，与该合同第十条的约定存在抵触。因为是中弘汇成服务部去取同贷书，所以不可能在取得同贷书当日办理过户手续，还需约银行工作人员同日到场。（二）梁景德在一审时表示其知情并同意出售涉案房屋，甘宇红与梁景德是夫妻关系，甘宇红的行为代表夫妻双方的行为。甘宇红在2016年9月4日还催促李青山尽快办理，此时同贷书已于2016年8月1日左右办好，等待贷款银行等回复，以上足以认定甘宇红和梁景德容忍了李青山的稍微的拖延行为，并愿意继续履行《房产买卖合同》。在2016年9月24日中介方拿到同贷书后，告知甘宇红前来办理手续，甘宇红向中介方主张2016年9月28日前必须办理完毕，并未表示2016年9月28日前不办理好就解除涉案《房产买卖合同》，其也未与李青山直接沟通。李青山接到中介方电话后，向中介方表示国庆后马上办理，中介方把李青山的意思通过微信告知了甘宇红，李青山的意思表示符合《房产买卖合同》，也未见甘宇红的反对。从甘宇红和中介方的微信聊天记录可见，这2016年9月26日、27日，甘宇红还在与中介方商量履行事宜。9月27日。甘宇红给中介方发微信“别忽悠呀”说明其接受中介方的意见，委婉提示不要再拖延，并无提出其他异议。李青山在节后上班第一天即2016年10月8日及9日催促甘宇红前来办理手续，未见甘宇红有异议。上述微信内容可见甘宇红一直愿意履行合同，未见甘宇红在2016年10月9日前有任何异议，此时经过李青山的催促，甘宇红和梁景德应继续履行合同。（三）李青山在履约过程中有瑕疵，但均没有恶意，也不存在重大过错，对甘宇红的容忍行为表示感谢，在李青山提起诉讼前，曾表示愿意再给甘宇红20000元感谢费，但甘宇红拒绝。诉讼期间，李青山也一直表示愿意帮甘宇红承担诉讼费，足以说明李青山的良好品行和友善心意。中弘汇成服务部未陈述意见。李青山向一审法院起诉请求：1.甘宇红、梁景德履行2016年6月1日签订的《房产买卖合同》；2.甘宇红、梁景德支付迟延履行违约金20000元；3.本案诉讼费、保全费由甘宇红、梁景德负担。一审法院认定事实：2016年6月1日，李青山与甘宇红在中弘汇成服务部的介绍下，签订了《房产买卖合同》，约定由李青山购买甘宇红、梁景德共有的位于大良云良路某号的房产。买卖双方约定涉案房产按560000元的价格交易，李青山于签订合约当天支付定金20000元（但实际上签订合同当天李青山仅付10000元，剩余10000元在2016年6月5日支付），70000元在房管部门成功受理本次交易当天支付，470000元由贷款银行直接划入卖方银行账户。合同又约定本次交易的其他事项，其中第九条约定双方同意在2016年7月30日或之前到房管部门办理过户手续，如因房管部门或者银行原因导致延迟，则时间相应顺延；第十条约定买方不履行此合同或在经纪方发出通知到房管部门办理过户手续，在10天内仍不履行合同导致合同不能顺利完成，则作买方违约，卖方可没收定金，将房产另外出售，合同终止。上述合同签订后，甘宇红曾多次催问周某琴合同的履行情况。2016年7月21日，各方均到某银行股份有限公司佛山分行（下简称某银行）为李青山与案外人吴某香（李青山称吴某香系其妻子）办理涉案房产的抵押贷款手续。后因李青山需要补办身份证等原因，导致抵押贷款手续未能及时办好。之后李青山补齐了各项手续，某银行于2016年9月24日与李青山、吴某香签订了抵押贷款合同，同意放贷470000元。中弘汇成服务部获知后，立即通知双方办理过户手续。甘宇红口头通知中弘汇成服务部，称必须于2016年9月28日前必须办理过户手续，否则不再将涉案房产卖给李青山。李青山则以吴某香因怀孕等情况回了老家为由，称不能在国庆前办理过户手续。国庆假期期间，李青山与中弘汇成服务部找甘宇红协商过户事宜，但被拒绝。之后李青山通过微信、电话等与甘宇红沟通，但甘宇红仍拒绝办理过户事宜。因双方协商未果，李青山遂向一审法院提起本案诉讼。另查，甘宇红、梁景德是夫妻关系。梁景德并未在《房产买卖合同》签名，但诉讼中向一审法院表明知道并同意甘宇红与李青山签订《房产买卖合同》。一审法院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：（一）涉案合同是否应继续履行；（二）甘宇红、梁景德是否应向李青山支付违约金。对于第一个争议焦点。涉案合同系由李青山、甘宇红、中弘汇成服务部三方共同签订，且梁景德对甘宇红签订合同并无异议，经查合法有效，对各方均有约束力。根据合同约定，双方应于2016年7月30日前办理过户手续，但如因房管部门或者银行原因导致延迟，则时间相应顺延。各方已于2016年7月21日向某银行申请办理抵押贷款，之后某银行是否批准贷款以及需要多长时间批出贷款，李青山并不能完全控制。既然甘宇红、梁景德已协助李青山办理了贷款申请，则应合理等待贷款批核的时间。虽然贷款审批因李青山个人原因造成一定延误，但总体审批时间才2个月左右，属于合理范围，李青山造成延误的情况并不构成根本违约。故虽然贷款批准的时间已超过双方约定的过户时间（2016年7月30日），但不能视为李青山违约，过户时间按约定应顺延。而贷款批出后，虽然中弘汇成服务部已及时通知双方过户，但根据合同第十条的相关约定，李青山在收到通知后10日内不履行过户手续，才能视作违约。而即便按中弘汇成服务部的陈述其于2016年9月25日通知了双方过户，考虑到国庆及中秋假期的原因，李青山要求在国庆假期后再办理过户手续，也符合合同约定。反而是甘宇红限李青山需于2016年9月28日前办理好过户手续，则明显缩短了合同给予双方办理过户的宽限期。综上，不能视为李青山未依约办理过户手续。甘宇红、梁景德又辩称李青山未依约付款。首先，对于定金20000元，虽然李青山确实迟延支付了其中的10000元（于2016年6月5日付），但甘宇红仍然收取了该定金，且继续履行合同，应视为其认可李青山迟延支付部分定金。其次，470000元的贷款已获得批准，甘宇红、梁景德不协助办理过户义务，才导致其未收到该470000元购房款。同理，由于70000元的购房款是约定在房管部门成功受理本次交易当天支付，上述手续尚未办理，李青山未支付不能视为其迟延支付购房款。综上，甘宇红、梁景德的相关抗辩与事实不符，其不能据此认为合同已终止。李青山要求继续履行该合同，合法有据，一审法院予以支持。对于第二个争议焦点。虽然一审法院认定甘宇红、梁景德应协助李青山继续履行合同，但李青山不能据此要求甘宇红、梁景德支付迟延履行的违约金。其一，李青山因自身的原因导致办理贷款的手续有一定延迟，其对导致本案双方的争议存在一定过错。其二，李青山要求甘宇红、梁景德支付迟延履行的违约金所适用的合同条款，实质上是针对因卖方违约导致合同终止时卖方应承担的违约责任之约定。但现在李青山诉请要求继续履行合同并获一审法院支持，再请求支付迟延履行的违约金，与合同约定不符，一审法院不予支持。另李青山又主张甘宇红、梁景德支付其申请财产保全所支付的担保费3300元，合同上并未相应约定，该费用也并非李青山提起本案诉讼必须支付的费用，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、甘宇红、梁景德应于判决发生法律效力之日起十日内协助李青山继续履行双方于2016年6月1日签订的《房产买卖合同》；二、驳回李青山的其他诉讼请求。案件受理费4800元，财产保全费3320元，合计8120元，由李青山负担280元，甘宇红、梁景德负担7840元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案《房产买卖合同》第十七条约定：“备注：如本备注条款与本合同前述条款有冲突或有其他的补充条例的，以本备注为准，具同等法律效力。注：甲方承诺乙方由银行贷款，以银行批贷款为准（47万元），过户当由银行放47万元整卖方。备注：银行同贷书出到当日过户业主承诺发票25万过户之前业主承诺迁出户口、空调2台床2张、饭台1张（过户当日交楼给李青山）。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据甘宇红、梁景德的上诉意见和李青山的答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《房产买卖合同》应否继续履行。本案中，根据甘宇红与李青山签订的《房产买卖合同》第九条关于“买卖双方同意在2016年7月30日或之前到房地产管理部门办理该物业过户手续。如因房地产管理部门或银行原因导致延迟，则时间相应顺延”和第十七条关于“过户当日由银行放470000元整卖方。银行同贷书出到当日过户”的约定，李青山应于2016年7月30日或之前办理好贷款手续，并由贷款银行于过户当日向甘宇红支付购房款470000元。李青山因个人原因未于2016年7月30日前办理好贷款手续，导致贷款银行未能于合同约定的过户期限内同意就涉案房屋向李青山贷款470000元，以致涉案房屋未能于合同约定的期限内办理过户手续，李青山的行为构成违约。虽然李青山、案外人吴某香与某银行于2016年9月24日签订了贷款合同，但李青山并未在甘宇红指定的期限内（2016年9月28日前）与甘宇红办理涉案房屋的过户手续，故根据涉案《房产买卖合同》第十条的约定，甘宇红作为守约方，其依法享有合同解除权。现甘宇红在本案中明确提出因李青山违约，其不同意继续履行上述合同，即涉案《房产买卖合同》因甘宇红提出解除而依法解除。一审法院以涉案合同的第十条为由认定李青山未违约并判决甘宇红、梁景德继续履行涉案《房产买卖合同》，适用法律错误，本院予以纠正。由于涉案合同因李青山违约而解除，故李青山请求继续履行合同缺乏理据，本院不予支持。甘宇红、梁景德上诉主张甘宇红无需退还定金20000元给李青山，由于甘宇红、梁景德在一审中未提起反诉，该上诉请求属于二审中新增加的诉讼请求，而李青山在二审中不同意甘宇红、梁景德的该上诉请求，因此本院对甘宇红、梁景德的该上诉请求不作审查认定，甘宇红、梁景德可另行主张。综上所述，甘宇红、梁景德的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20007号民事判决；二、驳回李青山的诉讼请求。一审案件受理费4800元，财产保全费3320元，合计8120元，由李青山负担。二审案件受理费9600元，由李青山负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月二十六日书 记 员  覃心怡