江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9846号上诉人(原审被告)：朱国富，男，1967年6月2日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：赵鸿，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王媛媛，女，1982年8月31日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：韦林，江苏名古城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旻，江苏名古城律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：刘欢，男，1979年9月19日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：韦林，江苏名古城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旻，江苏名古城律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：李红梅，女，1970年2月15日生，汉族，住江苏省泰兴市。原审第三人：苏州美客美家房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市高新区玉山路18号2幢120室。法定代表人：皮文明。委托诉讼代理人：张骏飞，该公司员工。上诉人朱国富因与被上诉人王媛媛、刘欢、李红梅，原审第三人苏州美客美家房产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。朱国富上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。涉案房屋是李红梅与朱国富协商离婚期间李红梅为暗地转移财产，通过中介公司与王媛媛、刘欢签订房屋买卖合同，为便于房屋出售，李红梅谎称房屋是过户给其女儿，为过户需要骗朱国富于11月16日登报公告房屋归李红梅单独所有。又因公告期为2个月，王媛媛、刘欢、李红梅害怕朱国富在此期间察觉，串通将定金写成20万，以迫使朱国富迫于违约处罚的压力，不得不同意该房屋的买卖。该房屋为夫妻共有财产。一审没有证据显示王媛媛、刘欢、李红梅在签订房屋买卖合同前后，通知了朱国富本人。朱国富刊登第一份公告，将房屋归于李红梅单独所有，是为了便于双方离婚前将房屋过户给女儿，并不为出售。且朱国富本人并没有在合同上签字。商品房买卖合同签订过程中存在着王媛媛、刘欢、李红梅恶意串通，损害朱国富财产权益行为。2、一审适用法律错误。涉案房屋买卖过程中，朱国富始终处于被欺骗状态，这明显是一方擅自实施的卖房行为，且朱国富一直没有追认，故该买卖合同应当无效。3、一审审理中程序违法。朱国富认为应当以独立请求权的第三人身份参加诉讼，但一审法院却将朱国富追加为共同被告。经纪公司与本案及本案的处理结果没有法律上任何利害关系，却被立为本案第三人。王媛媛、刘欢答辩称，请求法院驳回朱国富的上诉。朱国富认为王媛媛、刘欢与李红梅串通侵害朱国富的财产权利，实属无稽之谈。1、李红梅的房产证上登记的是单独所有。中介也就此进行了审核并与其确认无误。王媛媛、刘欢到中介之前根本不认识李红梅和朱国富。唯一巧合的是王媛媛和李红梅、朱国富是老乡关系。2、之所以将定金提高到20万，是因为在办理过户手续时发现李红梅买房时隐瞒婚姻状况，申报材料不实，将导致过户期限过长。鉴于市场行情上涨，会导致卖方违约的风险增加。为了保证合同的履行，将定金提高到20万。3、朱国富认为被骗将房产过户给女儿而进行公告，与王媛媛、刘欢没有直接关系。事实上朱国富、李红梅到目前为止没有离婚。经纪公司述称，请求依法判决。王媛媛、刘欢向一审法院提出诉讼请求：1、李红梅、朱国富继续履行《房屋买卖合同》、配合办理产权变更登记手续、将房屋交付王媛媛、刘欢；2、李红梅、朱国富承担违约金28650元及王媛媛、刘欢支付的律师费50000元；3、本案诉讼费由李红梅、朱国富承担。一审法院认定事实：王媛媛、刘欢系夫妻关系。李红梅与朱国富也系夫妻关系，于1992年2月1日登记结婚。2007年3月30日，苏州市高新区玉山路18号X幢XX室房屋的所有权人登记在李红梅名下，无其他共有人。2015年11月5日，王媛媛、刘欢（乙方）与李红梅（甲方）在第三人居间下，签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：李红梅自愿将所有的苏州市高新区玉山路18号X幢XX室房屋出售给王媛媛、刘欢，成交价191万元，过户产生的相应税费等由王媛媛、刘欢承担。王媛媛、刘欢于2015年11月5日交付定金2万元。王媛媛、刘欢暂定房屋的评估价为170万元，且承诺把差额20万元一次性给李红梅（2015年11月10日前）以实际到账为准。双方须在2015年11月25日之前提供相应原合法的（过户、贷款）证件，否则视为违约。李红梅承诺于款清腾空该房屋，并将房屋钥匙交于王媛媛、刘欢。关于违约责任：双方约定1、李红梅对该房屋可能性证件的真实性、合法性及有效性负全责。……该房屋若为共有房屋，甲方保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。……5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的1.5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。……双方还特别约定：在办理该房屋正常手续时，甲、乙双方必须配合丙方，不得以任何理由拖延时间，如有拖延5个工作日以外则视为违约处理。甲、乙双方在办理该房屋交易手续时全权委托丙方。甲方同意乙方在交结所有房屋手续时，给最后壹万元于甲方，甲方承诺该房屋系苏州大市范围内唯一一套住宅性质房屋，签订合同时甲、乙双方须交总额一半中介费给丙方，剩余一半在资金托管时交给丙方。合同签订后，王媛媛、刘欢当日即支付李红梅定金2万元。2015年11月9日，王媛媛、刘欢又支付李红梅房款18万元。2015年11月16日，李红梅（甲方）与王媛媛（乙方）及第三人（丙方）签订《变更协议》，就上述合同变更如下：1、按原合同第四条第一款约定，乙方向甲方支付定金2万元，现变更为：乙方向甲方支付定金20万元。2、按原合同第八条第三款约定甲乙双方将在“2015年11月25日前”办理房产正常手续，现变更为在“2016年1月30日前”办理。在办理以手所有手续日期（房管局通知为准）拖延5个工作日则按原合同违约责任处理。原合同约定的其他条款不变，违约责任等仍然适用原合同的约定。3、本变更协议自甲、乙、丙三方签字盖章后生效，代理人代签具有同等法律效应，三方各执一份为凭。李红梅及王媛媛均签字，第三人盖章。在挂牌办理买卖过户手续过程中，第三人发现房屋产权不明，故2015年11月18日，经第三人通知，李红梅及朱国富在《苏州日报》上刊登了《征询房屋所有权异议公告》，内容为：兹有坐落玉山路18号X幢XX室、建筑面积101.18平方米的房屋所有权归李红梅单独所有，特此公告征询异议。如有异议者，希在本公告发布之日起二个月内将书面异议材料提交至苏州高新区房产交易管理中心（狮山路2号新创大厦二楼），期满无异议的，本人将向登记机构申请上述房屋的所有权。征询异议人：李红梅、朱国富。在等待换证期间，李红梅通过第三人向王媛媛、刘欢提出涨价要求，其中2016年1月21日李红梅发给的第三人的微信信息载明：“帅哥你好，这套房子当时是因为我们都是老乡，再加上两老夫妻看上去也是挺好的加上你那同事从中凑合才同意一降再降的，我不住苏州也不知道行情，被你们和他们算计了，原本是等着这钱买房子的，可到现在才拿了20万，根本没派上用场，加上我亏了那么多，如果看在老乡的面子上他们也应该弥补我一部分损失，如果他们不看老乡面子，那只能让他们去打官司了，我也问过资深律师了，涨价的这部分远远超过赔偿这部分，反正现在我也不要用这钱了，他们愿意打官司就让他们去打吧。”“过了年还要涨价，损失的是他们而不是我。”“你告诉他们，年后还会涨，相互体谅，补贴一部分，对谁都不吃亏”。“帮我看看有没有想买房的？”“如有的话不打官司赔钱给他们”。经第三人沟通后，双方也未协商一致。2016年2月5日，李红梅及朱国富又在《苏州日报》上刊登了《征询房屋所有权异议公告》，编号为2016－1号，内容为：兹有坐落玉山路18号X幢XX室、建筑面积101.18平方米的房屋产权属归李红梅、朱国富共同所有，特此公告征询异议。如有异议者，希在本公告发布之日起二个月内将书面异议材料提至苏州市不动产登记中心虎丘分中心（狮山路2号新创大厦二楼）。期满无异议的，本人将向登记机构申请上述房屋的所有权。征询异议人：李红梅、朱国富。2016年2月15日，朱国富提出离婚诉讼，经江苏省泰兴市人民法院审理后，于2016年4月8日判决不准离婚。朱国富还于2016年2月15日向江苏省泰兴市人民法院起诉李红梅、王媛媛、刘欢确认合同无效的诉讼，后于2016年8月12日撤回起诉。至本案判决前，涉案房屋的产权未进行变更登记。而王媛媛、刘欢将涉案房款1710000元提存至一审法院标的款专户。一审法院认为，王媛媛、刘欢与李红梅签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思，应为合法有效。因该房屋系李红梅、朱国富婚后所购，应认定为夫妻共同财产，朱国富也享有共有权。朱国富虽未在合同上签名，但其配合李红梅刊登公告将共有房屋归李红梅单独所有，系其对李红梅处分共有房产的授权及认可；第三人也陈述联系李红梅、朱国富登报是房屋挂牌买卖后为了方便办理涉案房屋的买卖及过户，挂牌时明确了买卖双方，并非李红梅、朱国富女儿；而李红梅与第三人2016年1月21日的微信记录更证实李红梅不履行合同是想涨价，李红梅仍想将房屋出售他人，而非想将房屋留给女儿。综上，应认定朱国富对李红梅卖房应是明知且同意的，上述合同的效力同样及于朱国富。现王媛媛、刘欢按约支付了定金，并将余款提交一审法院，履行合同已不存在障碍，故合同应继续履行。关于王媛媛、刘欢主张的违约金，因李红梅、朱国富拒绝履行合同，根据合同约定，应由违约方向另一方支付房屋成交价格的1.5%作为违约金，王媛媛、刘欢该主张，一审法院予以支持，李红梅、朱国富应支付王媛媛、刘欢违约金28650元。关于王媛媛、刘欢主张的律师费，双方并无约定，且非王媛媛、刘欢主张权利所必须，故王媛媛、刘欢该主张无法律依据，一审法院不予支持。关于李红梅辩称告知朱国富为了方便将房屋过户给女儿才登报将房屋归其所有，没有证据证实；朱国富辩称为方便过户给女儿才登报将房屋归李红梅所有，也未提交任何证据证明，而登报归李红梅所有并非将房屋过户给女儿的必经途径，故一审法院对李红梅、朱国富的辩解均不予采信。李红梅、朱国富不履行合同没有法律依据，应承担继续履行的义务，且李红梅、朱国富均属违约，应共同承担违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告李红梅、朱国富继续履行《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十日内配合将苏州市高新区玉山路18号X幢XX室房屋不动产权变更登记至原告王媛媛、刘欢名下，相关税费由原告负担。二、原告王媛媛、刘欢于本判决生效之日起十日内支付被告李红梅、朱国富购房余款1710000元。三、被告李红梅、朱国富于本判决生效之日起十日内腾空苏州市高新区玉山路18号X幢XX室房屋交付原告王媛媛、刘欢。四、被告李红梅、朱国富于本判决生效之日起十日内支付原告王媛媛、刘欢违约金28650元。上述二、四项折抵后，由原告王媛媛、刘欢支付被告李红梅、朱国富1681350元。案件受理费22698元，保全费5000元，合计27698元，由被告李红梅、朱国富负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是朱国富未在涉案房屋买卖合同上签名，但是否存在对李红梅处分共有财产的授权及认可的情形。涉案房屋虽登记在李红梅名下，但系朱国富、李红梅婚后所购，为夫妻共同财产。朱国富享有共有权。涉案房屋买卖合同内容并不违反法律规定，朱国富也无证据表明合同成交价过分低于合同订立当时的市场价。朱国富认为王媛媛、刘欢与李红梅之间存在恶意串通的观点，缺乏依据。涉案房屋买卖合同合法有效。王媛媛、刘欢与李红梅签订涉案房屋买卖合同后，经纪公司发现卖方李红梅的处分权存在瑕疵，为此通知卖方。李红梅与朱国富2015年11月18日在报纸上刊登《征询房屋所有权异议公告》，声明涉案房屋所有权归李红梅单独所有，并征询异议。朱国富虽称其刊登异议公告的意图，并非在于为履行涉案房屋买卖合同。但就第三人而言，无法亦无需得知其刊登异议公告的意图。公告异议期满后，善意第三人足以有理由相信朱国富授权及认可李红梅处分涉案房屋。因此，朱国富虽未在涉案房屋买卖合同上签字，但该合同效力及于朱国富。朱国富、李红梅虽又于2016年2月5日另行刊登《征询房屋所有权异议公告》，声明涉案房屋所有权归朱国富、李红梅共同共有，但公告异议期间，本案当事人已发生争议。王媛媛、刘欢要求继续履行涉案房屋买卖合同，一审结合当事人行为及意思表示，认定涉案房屋买卖合同应当继续履行，朱国富、李红梅并承担违约责任，该认定并无不当。朱国富是合同相对方，应当作为本案一审被告参加诉讼。经纪公司是居间人，与本案存在法律上的利害关系，应当作为本案第三人参加诉讼。朱国富所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，朱国富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22698元，由上诉人朱国富负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月二十五日书记员  姜 瑛