贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初3793号原告:胡彪，男，1994年9月28日出生，苗族，身份证住址贵州省天柱县。原告委托诉讼代理人（特别授权）：吴永龙，贵州万木春律师事务所执业律师。被告：凯里市馨怡房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市北京东路**号*栋*层**号。法定代表人：罗辉国，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李立，贵州贵信律师事务所执业律师。被告：贵州翰凯房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京路**号*层*号门面。法定代表人：黄旭东，该公司董事兼总经理。原告胡彪诉被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司（以下简称：馨怡房产公司）、贵州翰凯房地产开发有限公司（以下简称：翰凯房产公司）合同纠纷一案，本院2017年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月12日与王彬等十八案公开开庭合并进行了审理。原告胡彪及其委托诉讼代理人吴永龙、被告馨怡房产公司委托的诉讼代理人李立到庭参加了诉讼。被告翰凯房产公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告胡彪向本院请求依法判决：1、被告馨怡房产公司以购房总价款的万分之一按日支付原告2015年7月16日至2017年8月31日共777天的逾期交房违约金50985.1元，此后的违约金计算至实际交房之日止；2、被告馨怡房产公司以购房总价款的百分之一一次性支付原告商业配套设施未能如期竣工的违约金6561.79元；3、被告馨怡房产公司以购房总价款的万分之一按日支付原告2016年8月31日至2017年8月31日共366天的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金24016.15元，此后的违约金计算至商品房转移登记有关文书实际交付之日止；4、二被告支付2015年10月10日至2017年7月10日共7期的理财收益金共86121元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍支付从2016年1月11日至2017年8月31日逾期付款的违约金19918.56元，此后的违约金计算至前述理财收益金实际支付之日止；5、二被告依据《购房理财协议书》的约定，从2017年10月11日至2019年7月11日按期支付理财收益金。6、被告承担本案受理费。事实及理由：2014年11月16日，原告与被告馨怡房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：二人购买馨怡房产公司开发的“御景上城”住宅区第1-5幢1单元26层1-26-4号房屋，房价总计为656179元，交房时间定为2015年7月15日。合同签订后，二人依约交了全部房款。其中合同第十二条第三项约定，如果商业配套设施在约定的期限内（2015年1月30日前）未竣工，则由出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1.00%的违约金；第十三条约定，如果出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十二条第三款约定，如果出卖人于约定日期（2016年8月30日）起60日以后未能交付办理转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，由于在约定的交房时间届满后，被告未能交房，双方于2015年11月23日就逾期交房违约金达成《补充协议》，约定2015年7月15日至2015年10月31日按总房款的万分之一计算每日违约金，2015年11月1日至2016年1月31日按总房款的万分之三计算每日违约金，2016年2月1日若不能交房，则按总房款的万分之五计算日违约金。但截止到2017年8月31日被告未按约定支付前述违约金。2015年7月3日，原告与二被告签订《购房理财协议书》，作为购房的优惠条件。协议第二条约定由二被告将原告交付的房款作为购房理财计划的本金，并按月0.625%的比例向原告支付理财收益金，等额连续4年，收益金总额为196854元，每季度由二被告向原告支付收益金12303.37元。同时协议书第五条约定如一方违约，则按收益金的双倍向对方支付违约金。协议书签订后，二被告支付了一期理财收益金12303元，但是之后到期季度的理财收益金至今未予支付。原告多次与二被告交涉均未果，截止到2017年8月31日止二被告未按约定支付前述理财收益金及违约金。鉴此，原告为维护自身合法权益，特提出如上诉请，请求法院支持。原告胡彪为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》、《企业信用信息查询单》复印件，拟证明原告及被告基本身份信息及诉讼主体资格；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》复印件，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系，双方在合同中约定各自权利义务的内容及该房屋已备案的事实；3、《收款收据》、《信用社进账单》复印件，拟证明原告已经按约定支付了全额房款；4、《补充协议》复印件一份，拟证明被告在逾期交房的情况下，与原告达成支付逾期交房违约金的事实；5、《购房理财协议书》、《借记卡账户历时明细单》复印件，拟证明原告与二被告达成理财协议以及二被告向原告返还1期理财金的事实；6、（2016）黔2601民初927号民事判决书，证明与本案诉争的事实一致的判决。被告馨怡房产公司未递交答辩状。庭审中委托的诉讼代理人口头辩称：第一项关于逾期交房违约金，没有接房的从2015年7月15日计算至接房之日止；第二项关于违约金，原告要么选择退房，要么放弃违约金；第三项被告认为已经接房的并且超过三个月才开始计算逾期办证违约金，没有接房的，不能计算逾期办证违约金；第四项关于理财收益金，从合同上看，应当支付，但是其中的购房人，心里应当清楚，购房的金额是多少。逾期理财违约金的损失，仅仅是理财金的利息问题。因此被告认为原告的违约金的诉请计算是过高了的。被告馨怡房产公司在举证期限内未提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据予以综合认定。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告馨怡房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售等。被告翰凯房产公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2014年11月16日，原告与被告馨怡房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014008536）。合同约定：原告购买馨怡房产公司在建的“御景上城”小区第1-5幢1单元26层1-26-4号住房、建筑面积为138.78平方米、套内建筑面积为113.33平方米；2、按套内建筑面积计算，价款为每平方米5789.98元，总购房款656179元；3、付款方式：首付款197179元，银行按揭支付459000元；4、交房时间：2015年7月15日前交付；5、商业配套设施：幼儿园、购物中心2015年1月30日前竣工；6、逾期交付的违约责任：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；7、出卖人承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，原告依约将购房款支付完毕。2015年7月3日，以被告翰凯房产公司和馨怡房产公司为甲方、原告胡彪为乙方签订了一份《购房理财协议书》。协议书主要约定：一、甲方将乙方购买“御景上城”小区第1-5幢1单元26层1-26-4号住房的购房款656179元作为乙方买房理财计划的本金（本金系购房款归甲方所有，不予退还）；二、甲方每月按乙方购房款总额的0.625%向乙方支付理财收益金，等额连续支付四年，总计196854元，每季度为12303.37元。三、理财计划由甲方负责实施，违约方按收益金的双倍向对方支付违约金。理财协议书签订后，二被告仅向原告支付一季度的理财收益金12303元。2015年11月23日，被告馨怡房产公司在逾期交房的情况下，自愿向部分业主出具一份《补充协议》。主要内容为:被告承诺在2016年1月31日前交付涉案商品房，否则,将分段向业主计付违约金。具体为2015年7月15日至10月31日按日万分之一计付，2015年11月1日至2016年1月31日按日万分之三计付，2016年2月1日若还不能交房，逾期每日按购房总价款的万分之五计算违约金。事后，被告馨怡房产公司不仅没有在承诺的期限内交付房屋，而且与被告翰凯房产公司也未继续支付购房理财收益金，原告在多次催促未果的情况下向本院提起诉讼。庭审中，因被告翰凯房产公司未到庭，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明，原告胡彪至今尚未接房。还查明，截至庭审结束，被告馨怡房产公司尚未取得建筑工程竣工合格证明文件。被告馨怡房产公司自认：幼儿园、购物中心已在2017年竣工。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告馨怡房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，其与原告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：第一，逾期交房违约金原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告馨怡房产公司未能按期交付所售房屋，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约应当承担逾期交房违约金的民事责任。虽然《补充协议》对于逾期交房违约金进行了变更，但现原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之一支付违约金，视为在法律规定的范围内对其权利的处分，本院予以确认。关于违约金的截止时间，由于原告购买的商品房何时达到交付条件的时间尚不确定，故违约金应暂计至其诉请的2017年8月31日为宜。此后，如被告馨怡房产公司仍有违约行为，原告可再循法律途径解决。第二，商业配套设施违约金《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案商品房买卖合同第十二条第三款明确约定幼儿园、购物中心在2015年1月30日前竣工，但即便按被告馨怡房产公司所述2017年涉案商品房所在的小区内的幼儿园和购物中心就已竣工，也远远超过约定的期间，已构成违约，故原告主张商业配套设施未在约定期限内竣工的违约金于法于约有据，本院予以支持。第三，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金被告馨怡房产公司直至庭审时都未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告主张按照合同约定自2016年8月31日至2017年8月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金符合合同约定，本院予以支持。由于被告馨怡房产公司何时将商品房转移登记有关文书交付给原告的时间尚不确定，故违约金应暂计至其诉请的2017年8月31日为宜。此后，如被告馨怡房产公司仍有违约行为，原告可再循法律途径解决。第四，购房理财收益金二被告系依法注册成立的房地产开发企业，以支付购房理财收益金为优惠条件进行商品房促销并无不当，也没有显失公平，故原告对购房理财收益金的主张于法于约有据，本院予以支持。违约金不仅具有惩罚性，更重要的是具有补偿性。虽然双方当事人在购房理财协议书中约定有违约方按收益金的双倍向对方支付违约金，但原告未能提供证据证明二被告未支付理财收益金给自己造成的损失是多少，从占用资金的目的和经营性质来看，二被告依法于理应当支付违约金。考虑到违约金不具有定金的性质，原告已获得一份理财收益金的情况，再双倍支付违约金显失公平，按中国人民银行同期同类贷款利率计付较为适宜。综上所述，根据原告的诉讼请求，被告馨怡房产公司应支付原告如下款项：逾期交房违约金截止到2017年8月31日为50985.1元[（656179元×0.0001×777天）]；一次性支付原告商业配套设施未能如期竣工的违约金6561.79元；支付原告2016年8月31日至2017年8月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金24016.15元[（656179元×0.0001×366天）]，二被告应支付原告2015年10月10日至2017年7月10日的理财收益金86121元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息和继续按期支付理财收益金。被告翰凯房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了对证据质证、对事实抗辩的权利，不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告胡彪支付2015年7月16日至2017年8月31日的逾期交房违约金50985.1元。二、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告胡彪支付商业配套设施未能如期竣工的违约金6561.79元。三、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告胡彪支付2016年8月31日至2017年8月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金24016.15元。四、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告贵州翰凯房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告胡彪支付2015年10月10日至2017年7月10日期间理财收益金86121元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月11日起计付利息至履行本季度理财收益金交付义务之日止。五、被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告贵州翰凯房地产开发有限公司从2017年10月11日起至2019年7月11日止，每季度（第三个月25日）除最后一季度向原告胡彪支付理财收益金12309元外，其余季度向原告胡彪支付理财收益金12303元。六、驳回原告胡彪的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，由被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司负担2800元，由被告贵州翰凯房地产开发有限公司负担975元，由原告胡彪负担275元。此款原告胡彪已先行交付，被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司、贵州翰凯房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告胡彪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 莹审 判 员  刘平华人民陪审员  杨正华二〇一七年十二月二十六日书 记 员  袁 瑛