陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14064号上诉人（原审被告）：曹瞻，女，1970年9月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈依丹，陕西唐烽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：芦颖异，女，1993年7月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈依丹，陕西唐烽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地西安曲江新区五典坡路1696金地褐石公馆12号楼。法定代表人：张明，该公司总经理。委托诉讼代理人：任莹，女，1988年10月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人曹瞻、芦颖异因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称金地物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹瞻、芦颖异共同委托诉讼代理人陈依丹，被上诉人金地物业委托诉讼代理人任莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹瞻、芦颖异上诉请求：维持一审判决第二项；撤销一审判决第一项，改判为驳回金地物业的诉讼请求；本案诉讼费由金地物业负担。事实与理由：金地物业未按照前期物业服务合同的要求，提供符合质量的物业服务，制止违反物业管理规定的行为，导致曹瞻、芦颖异房屋严重受损，一审将该行为认定为金地物业存在轻微瑕疵，与事实不符。金地物业要求曹瞻、芦颖异支付物业费，部分已超过诉讼时效，不应予以支持。一审对此未作回应，直接判令支付物业费，适用法律错误。曹瞻、芦颖异提起反诉，请求金地物业履行物业服务协议约定的制止违反物业管理规定和物业使用守则将38号楼基础下挖的义务，并将38号楼基础恢复原状，一审对此亦未予以审查。金地物业辩称，一审中，曹瞻、芦颖异举证的《华商报》所刊登的地下室为芙蓉世家小区41号楼，非曹瞻、芦颖异居住的38号楼，曹瞻、芦颖异未提交证据证明开挖地下室对自身房屋整体结构造成损害。本案为物业服务合同纠纷，曹瞻、芦颖异反映的小区违法建筑问题不应在本案中处理和定性，曹瞻、芦颖异应另行诉讼向实际侵权人主张。金地物业一直向曹瞻、芦颖异持续催缴物业费，不存在诉讼时效已过的事实。本案诉讼时效应从物业服务关系终止时起算。请求驳回曹瞻、芦颖异的上诉请求。金地物业向一审法院起诉请求：1.判令曹瞻、芦颖异支付金地物业物业管理费（含电梯使用费）、水电公摊费、生活垃圾费、滞纳金（暂计至2016年3月31日），合计38208.86元（详见欠费明细表），并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的3‰）计至付清之日；2.本案的诉讼费由曹瞻、卢颖负担。一审法院认定事实：曹瞻、卢颖异系西安市芙蓉南路98号金地芙蓉世家小区38-10601室业主。2013年，金地物业与西安金地置业投资有限公司签订《前期物业服务协议》，约定金地物业为金地芙蓉世家小区提供物业服务，并对金地物业提供的物业管理服务的内容及质量、物业服务费用（包括代收代缴水电费、暖气费、垃圾清运处理费）、物业的经营与管理及违约责任等事项作出了约定。在物业合同履行过程中，金地物业与曹瞻、卢颖异等业主产生纠纷，金地物业认为曹瞻、卢颖异不交纳物业管理等费用，曹瞻、卢颖异认为金地物业没有履行自己的义务，没有达到为业主服务的标准。从2012年1月至2016年3月，曹瞻、卢颖异未支付物业管理费23668.20元；从2015年1月至2016年3月未支付垃圾清运费90元；从2016年1月至2016年3月未支付水电公摊费182.70元。另查明，根据曹瞻、卢颖异及其他业主提供的图片证据，该小区物业公司在管理过程中，存在以下问题：1.小区主出入口至今未向业主开放。2.联排别墅区中央景观带脏乱差，花草干枯，小溪无水。3.属于全体业主的世家会所变成了幼儿园。4.公共绿地被侵占。5.车库内有其他业主私自搭建，金地物业未积极履行其管理责任。6.一楼业主私自挖地下室，金地物业未积极履行其管理责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。金地物业作为物业服务公司与曹瞻、卢颖异所在小区的开发企业签订了《前期物业服务协议》，该协议生效后，对业主即具有约束力，故金地物业与曹瞻、卢颖异之间形成了物业服务合同关系。金地物业应按照合同约定提供物业服务，曹瞻、卢颖异亦应按照合同约定支付物业服务的相关费用。本案中，金地物业在提供物业服务的过程中，存在一些疏漏和瑕疵，使曹瞻、卢颖异没有享受到相应等值的物业服务，金地物业自身存在违约行为，故金地物业要求曹瞻、卢颖异交纳全额物业管理费、垃圾清运费的诉讼请求，依法予以部分支持为宜。就其中的水电公摊费，因水电费是金地物业代收缴，且金地物业收取水电公摊费是为了维护小区的公共服务设施，故曹瞻、卢颖异应向金地物业予以支付。因曹瞻、卢颖异未及时交纳物业费是对金地物业不按合同履行而作出的同时履行抗辩权行为，不应视为违约行为，故对金地物业要求曹瞻、卢颖异支付滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条规定，判决：一、被告曹瞻、卢颖异于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司2012年1月至2016年3月的物业管理费14200.92元、2015年1月至2016年3月未支付的垃圾清运费54元以及2016年1月至2016年3月未支付的水电公摊费182.70元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费703元，深圳市金地物业管理有限公司西安分公司已预交，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担437元，曹瞻、卢颖异负担266元，曹瞻、卢颖异履行生效判决时将其负担部分一并支付深圳市金地物业管理有限公司西安分公司。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，西安金地置业投资有限公司与金地物业签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，对业主具有约束力。曹瞻、卢颖异为西安市芙蓉南路98号金地芙蓉世家小区38-10601室业主，与金地物业之间形成了物业服务合同关系。金地物业在提供物业服务期间与曹瞻、卢颖异等业主产生争执，金地物业主张曹瞻、卢颖异应支付其拖欠的物业管理费、水电公摊费、生活垃圾费及滞纳金合计38208.86元；曹瞻、卢颖异认为金地物业公司未按合同约定履行义务，其不应向金地物业交纳物业费用等。因上述《前期物业服务协议》对物业服务内容与质量、物业服务费用及违约责任等约定明确，故金地物业只要提供符合合同约定的物业服务，曹瞻、卢颖异就应当按照合同约定支付物业服务费等费用。经查，金地物业在提供物业服务过程中，存在一些疏漏和瑕疵，致曹瞻、卢颖异未享受到相应等值的物业服务，故一审对金地物业要求曹瞻、卢颖异交纳全额物业费的诉讼请求部分予以支持，对金地物业要求曹瞻、卢颖异支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不妥。因金地物业提供物业服务的行为一直处于持续、不间断状态，且金地物业在一审提交了其曾催缴物业费的证据，故曹瞻、卢颖异上诉主张金地物业要求其支付物业费部分已超过诉讼时效，理由不能成立。曹瞻、卢颖异称其在一审提出反诉，请求金地物业制止38号楼基础下挖并恢复原状等。因曹瞻、卢颖异在一审中未缴纳反诉费用，故本案不涉及。综上所述，曹瞻、卢颖异的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703元，由曹瞻、卢颖异负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十二月二十日书 记 员  张欢欢