云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2622民初1384号原告：云南省烟草公司文山州公司，住所地云南省文山市开化镇开化中路123号。法定代表人：何文炜，公司经理。委托诉讼代理人：高波，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权。被告：文山晋炀房地产开发有限责任公司，住所地云南省文山市东风路小门新城1号楼2层。法定代表人：伍伟宇，公司经理。委托诉讼代理人：王天华，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。原告云南省烟草公司文山州公司与被告文山晋炀房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序，2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告云南省烟草公司文山州公司（以下简称：文山州烟草公司）的委托诉讼代理人高波，被告文山晋炀房地产开发有限责任公司（以下简称：晋炀公司）的法定代表人伍伟宇及其委托诉讼代理人王天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文山州烟草公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决晋炀公司向文山州烟草公司支付违约金22000.00元；2.请求判决晋炀公司承担本案诉讼费。事实和理由：我公司与晋炀公司于2015年12月29日签订《砚山烟草大酒店资产租赁合同》，约定晋炀公司承租我公司所有的砚山烟草大酒店资产。双方在合同中对租赁范围、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。其中第四条第1款约定“租金为人民币112万元/年，实行按年支付，先付后用。即先交纳租金后使用资产的原则租赁资产，租金按年支付，鉴于乙方对租赁资产装修一次性投资较大，第一年租金分两次交清，即2016年12月1日交清20万元，余款于2017年4月30日全部交清，……，逾期乙方应向甲方承担违约责任”；第七条第1款第（2）项约定“未按合同约定交纳租金的，甲方有权利用履约保证金进行冲抵，并按日收取千分之五的违约金”。我公司按约定将租赁资产交给晋炀公司，已全面适当的履行了义务，但晋炀公司未按照合同约定在2016年12月1日交清20万元租金，已构成违约，应当承担违约责任。为维护我公司的合法权益，故向法院提起诉讼。晋炀公司辩称，针对文山州烟草公司的起诉，我公司的答辩意见如下：根据我国《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款的规定：“违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。”同时最高人民法院《中华人民共和国合同法》解释二第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高请求减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，诚信原则予以衡量裁判，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”违约金类似司法解释即《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，违约金超过损失30%为标准适当减少，低于损失以损失确定违约金。结合本案事实，租赁合同约定我公司应于2016年12月1日交清租金20万元，而我公司于2016年12月22日通过富滇银行按约定的账号汇给文山州烟草公司20万元，逾期时间为21天，并非对方主张的22天；对方主张的违约金每天为1000.00元，我公司虽然逾期交付租金，但未造成对方真正损失。按公平原则，对方在未能证明其真正损失额时，其损失应按中央银行公布的一年贷款利率4.35%计算损失，每天利息23.84元，21天为500.00元，故约定的违约金过分高于对方的损失，请求人民法院依法予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本案争议的焦点是文山州烟草公司主张的违约金是否过分高于损失，应不应减少。文山州烟草公司对其主张向本院提交了下列证据：第一组、晋炀公司的营业执照复印件1份，以证明被告主体适格；第二组、《砚山烟草大酒店资产租赁合同》1份，以证明合同第四条第1款约定“第一年租金分两次交清，即2016年12月1日交清20万元，余款于2017年4月30日全部交清，……，逾期乙方应向甲方承担违约责任”；第七条第1款第（2）项约定“未按合同约定交纳租金的，甲方有权利用履约保证金进行冲抵，并按日收取千分之五的违约金”；第三组、①客户收付款入账通知1份；②发票1份，以证明晋炀公司未按合同约定期限支付租金，已经构成违约；第四组、《关于烟草大酒店违约金的情况说明》1份，以证明晋炀公司亦承认其已违约。经质证，晋炀公司对文山州烟草公司提交的第一组至第四组证据的真实性无异议，但认为晋炀公司支付20万租金的日期是2016年12月22日，不是23日。对文山州烟草公司提交的证据，晋炀公司对其真实性无异议，本院予以认定，但对违约金的约定是否过高，本院根据本案实际，依法综合评判。晋炀公司对其辩称向本院提交了富滇银行电子回单1份，以证明晋炀公司交付20万元租金的时间是2016年12月22日。经质证，文山州烟草公司对晋炀公司提交的证据认为是打印件，真实性不能确认，电子回单仅做参考，应以我公司提交的证据原件为准。对晋炀公司提交的证据，证实其交付20万元租金的时间为2016年12月22日，与文山州烟草公司提交的“客户收付款入账通知”一致，对其真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：文山州烟草公司作为出租方（甲方），晋炀公司作为承租方（乙方），双方于2015年12月29日签订了一份《砚山烟草大酒店资产租赁合同》，合同约定晋炀公司承租文山州烟草公司所有的砚山烟草大酒店资产，租赁期限为五年，即自2017年5月1日起至2022年4月30日止，其中2016年1月1日至2017年4月30日期间为免租装修期，租金为人民币112万元/年，实行按年支付、先付后用。第一年的租金分两次交清，即2016年12月1日交清20万元，余款于2017年4月30日前全部交清，之后每一年度的租金晋炀公司应于上一年度租赁期限届满前一个月内（每年4月内）向文山州烟草公司一次性支付下一年度的租金，逾期应承担违约责任。晋炀公司未按合同约定交纳租金的，文山州烟草公司有权利用履约保证金进行冲抵，并按日收取千分之五的违约金。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，文山州烟草公司按合同约定将砚山烟草大酒店资产交付给了晋炀公司，但晋炀公司未按合同约定的期限支付租金，于2016年12月22日才将第一年第一次应付的租金20万元交付给文山州烟草公司，逾期21天，余下的租金92万元，晋炀公司已于2017年4月25日按合同约定支付。文山州烟草公司认为晋炀公司的行为已构成违约，应支付违约金，以此诉至本院。本院认为，文山州烟草公司与晋炀公司签订的《砚山烟草大酒店资产租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。双方在合同中约定租金先付后用，按年支付，第一年的租金分两次交清，即2016年12月1日交清20万元，余款于2017年4月30日前全部交清，之后每一年度的租金晋炀公司应于上一年度租赁期限届满前一个月内（每年4月内）向文山州烟草公司一次性支付下一年度的租金。但晋炀公司租用砚山烟草大酒店后，未按合同约定于2016年12月1日支付第一次应付的租金20万元，直到2016年12月22日才支付，逾期21天，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。文山州烟草公司要求晋炀公司按合同约定每日支付千分之五的违约金计22000.00元，晋炀公司提出双方对违约金的约定过高，要求按一年期贷款利率4.35%计算损失。本院认为文山州烟草公司要求按日千分之五计算违约金过高，已超过我国法律支持的最高利率。对本案违约金应根据晋炀公司的违约情形及给文山州烟草公司造成的损失确定，晋炀公司在履行合同过程中虽然逾期支付租金，但余下的第一年应付租金已全部付清，因文山州烟草公司未举证证明其具体损失额，本院以利息损失确定，故本院酌情调整为按月利率2%计算违约金，晋炀公司应支付给文山州烟草公司的违约金计算为2800.00元（200000元×2%/月÷30天×21天﹦2800.00元）。综上所述，对文山州烟草公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由文山晋炀房地产开发有限责任公司支付云南省烟草公司文山州公司违约金2800.00元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回云南省烟草公司文山州公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350.00元，减半收取175.00元，由文山晋炀房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若文山晋炀房地产开发有限责任公司不自动履行本判决，云南省烟草公司文山州公司可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  胡存焕二〇一七年十二月一日书记员  黄 为