广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终21069号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟。职务：总经理。委托诉讼代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文艳，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ荣，男，1970年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李美华，女，1973年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕启进，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人ＸＸ荣、李美华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人富基公司委托诉讼代理人王光华、谢文艳，被上诉人ＸＸ荣及其与被上诉人李美华的共同委托诉讼代理人侯双龙、吕启进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判富基公司向ＸＸ荣、李美华支付迟延交房违约金截至富基公司取得规划验收合格证并通知ＸＸ荣、李美华收房之日（2017年2月3日）止，且每日按已取得房价款的万分之零点五的标准计算；2.一、二审诉讼费均由ＸＸ荣、李美华承担。事实与理由：(一)一审判决认定取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件，没有法律依据。1.双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应为有效。在《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中，双方均未约定取得或提交房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表作为涉案房屋交付的条件，一审判决将取得工程竣工验收备案表作为交楼的条件，显然没有合同依据。2.《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款关于建设工程备案的规定属于行政法规的范畴，调整的是行政法律关系而非民事法律关系，一审法院仅凭该条例认定取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件，没有法律依据。（二）富基公司迟延交房具有免责情形。1.富基公司于1999年10月取得《建设用地规划许可证》和2009年7月取得的《建设工程规划许可证》均载明涉案项目用地规划中包含地铁临时施工用地、风亭及设备用房。基于此，涉案项目从规划到建设直至竣工验收都需要与地铁工程相配合，项目整体进度直接受地铁工程影响，且往往无法预见。地铁工程中的风亭工程长期影响涉案工程进度，地铁风亭等工程一经验收合格，涉案工程即马上验收合格，足以证明地铁因素是影响涉案工程工期的直接原因。2.涉案买卖合同第十四条第2款规定了如遇到地铁公司施工地铁通道和风亭原因延期的，交房时间可以相应延期，且双方互不追责。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房时间可以相应延期，购房人不应再追究责任。（三）房屋买卖合同约定迟延交房违约金为每逾期交付房屋一日，按已付房价款万分之零点五计算，一审判决提高违约金标准至万分之二，缺乏事实法律依据，违反公平原则。（四）涉案房屋已经符合《补充协议》约定的交房条件：(1)本案涉案房屋的建筑工程已经取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》，并能够向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。(2)涉案房屋己完全满足了通水、通电、通煤气、通邮、通宽带、通有线电视等正常生活条件。涉案房屋己符合正常的居住条件，没有任何质量问题，不影响ＸＸ荣、李美华居住。五、ＸＸ荣、李美华在购买涉案房屋时，已经验房，认可涉案房屋的现状，并签订《富基广场购房前案现状验收表》，现其拒绝收楼，并要求支付违约金，没有事实和法律依据。综上，涉案房屋已经达到合同约定的交房条件，富基公司也书面通知ＸＸ荣、李美华收楼，履行了合同约定的相关义务，逾期交楼的责任不在富基公司，请求二审依法改判。被上诉人ＸＸ荣、李美华辩称：1.根据相关建筑法的规定，工程竣工验收备案表是房屋的法定交付条件，双方合同的约定必须依照法律规定进行。2.关于地铁工程导致房屋延期交付的问题。如富基公司所述，涉案房屋在取得规划许可时，已经知悉建设该房屋包括地铁工程及其相关设施的建设，富基公司对于地铁工程的相关情况是知悉的，因此不能作为其免责的理由，且也没有任何证据证明其逾期交付是由于地铁施工所导致。3.关于违约金标准的问题。首先合同的格式是由富基公司单方提供的，ＸＸ荣、李美华作为购房者对于合同条款的内容没有议价的权利；其次，根据交易流程，是付清房款后才签订购房合同，因此在缴清房款并收到合同后，ＸＸ荣、李美华只能被迫接受合同的相关条款，而富基公司在签订合同时已经收取了所有的房款，却未能履行合同的义务，因此在承担违约责任时，具有一定的惩罚性是合理合法的。再者，万分之二的违约金标准远低于广州市国土资源和房屋管理局提供的商品房买卖合同示范本中万分之五的标准，而且作为购房者来说，支付房款后不能收取房屋这不仅是租金的损失，还包括银行利息的损失以及房屋作为投资属性不能及时变现的损失。而万分之二的标准，虽然高于合同约定的万分之零点五，但也仅是以银行同期的贷款利率相当，因此原审判决调整违约金标准是公平的，而且该调整已经有大量同楼盘、同事由的案例判决予以确认。综上所述，请求二审法院维持一审判决。ＸＸ荣、李美华向一审法院起诉请求：1.富基公司支付延期交房违约金（从2017年1月1日计算至房屋符合合同约定条件和法律规定的条件，并实际交付房屋之日，按照房屋总价款的万分之二计）；2.富基公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月23日，ＸＸ荣、李美华与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明ＸＸ荣、李美华以3320000元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B2幢X层X号房；(第十二条)交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；富基公司应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付ＸＸ荣、李美华使用；富基公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富基公司向ＸＸ荣、李美华支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）ＸＸ荣、李美华在签订合同之前，己验房并知悉富基公司己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼；等。ＸＸ荣、李美华在2016年7月23日前已付清全部购房款给富基公司。富基公司在2017年2月3日邮寄《商品房交付使用通知书》给ＸＸ荣、李美华，ＸＸ荣、李美华以房屋不符合条件为由至今未收楼。ＸＸ荣、李美华于2017年3月16日提起本案诉讼。一审诉讼中，富基公司确认涉案工程未取得竣工验收备案表；富基公司表示违约金应从2017年1月1日计至2017年的2月3日，对违约金每日万分之二的标准无异议。一审法院认为，本案中富基公司与ＸＸ荣、李美华争议的焦点是涉案房屋是否符合交付标准。根据合同约定，富基公司应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付ＸＸ荣、李美华使用，该商品房的交房条件为：（一）取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；（二）ＸＸ荣、李美华在签订合同之前，己验房并知悉富基公司己通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。富基公司尚未取得涉案工程的竣工验收备案表，鉴此，富基公司认为涉案房屋已具备交楼条件，不符合法律规定，一审法院不予采纳。ＸＸ荣、李美华要求富基公司从2017年1月1日起支付延期交房违约金，合法合理，一审法院予以采纳。富基公司对ＸＸ荣、李美华主张的延期交房违约金标准为每日按ＸＸ荣、李美华已付房价款的万分之二计算并无异议，故对ＸＸ荣、李美华该项主张，一审法院予以支持。关于延期交房违约金应截止计算至何时的问题。由于富基公司何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定ＸＸ荣、李美华的收楼时间，故本案违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如富基公司仍有违约行为，ＸＸ荣、李美华可以另循法律途径解决，本案不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2017年9月13日作出如下判决：一、富基公司在本判决生效之日起10日内，向ＸＸ荣、李美华支付从2017年1月1日起至本判决生效之日止的迟延交房违约金（每日按ＸＸ荣、李美华已付房价款3320000元的万分之二的标准计算,违约金的总额不得超过本金）。二、驳回ＸＸ荣、李美华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1128元，由富基公司负担。上述受理费已经由ＸＸ荣、李美华预交，ＸＸ荣、李美华同意由富基公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给ＸＸ荣、李美华。本院二审期间，富基公司提交以下证据材料：第一组证据：ＸＸ荣李美华签订的《富基广场购房前按现状验收表》，拟证明ＸＸ荣、李美华在购房时已验房，认可涉案房屋的现状。第二组证据：1.日期为1996年10月6日的《建设用地规划许可证》；2.日期为2009年7月17日的《建设工程规划许可证》（穗规建证【2007】4641号）及附件1《建筑功能指标明细表》和附件2《建设工程审核书》，证据1与证据2拟证明涉案项目于土地规划时，划拨部分用地给地铁二号线市二宫站的临时施工用地；3.验收日期为2014年9月18日的《建筑工程竣工验收报告》（商业、住宅楼工程2幢自编B1、B2栋），拟证明涉案项目于2014年9月18日竣工，并取得了竣工验收报告；4.富基公司与广东省工业设备安装公司2014年10月29日签订的《富基广场项目与地铁二号线市二宫IIb出入口通道及北端风亭连接改造工程施工合同》，拟证明影响涉案项目规划验收的关键因素风亭连接改造工程，富基公司于2014年10月就已委托施工单位施工；5.广州市地下铁道总公司地铁设施保护办公室2013年7月29日印发的《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富基广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》；6.2015年4月29日《广州市地铁总公司关于地铁二号线市二宫站地铁风冷机组迁移设计方案有关意见的复函》（穗铁运【2015】130号），证据5与证据6拟证明根据地铁公司会议记录“关于迁移地铁风亭、增加连接口施工图设计问题，请富基公司资讯地铁设计院相关专业，确保相关设计方案满足地铁设计规范要求”，富基公司委托广州地铁设计院为设计咨询单位；7.2015年6月12日的广州市轨道交通二号线市二宫站《会议记录表》，拟证明会议讨论风冷机组迁移后，需采取噪音防护措施，由富基公司请有资质的第三方单位对消声、降噪出具监测报告；8.富基公司与广州市致标贸易有限公司2015年6月29日签订的《购销合同》；9.2015年7月13日《地铁二号线市二宫II号出入通道及地铁冷风机组迁改到富基广场B1、B2栋赠送冷风机组的报告》；10.富基公司与广东省工业设备安装有限公司于2016年4月10日签订的《富基广场项目与广州地铁二号线市二宫站II出入口通道及北端风亭连接改造工程施工合同》，证据8-10拟证明为满足地铁公司新的噪音环保要求，富基公司购买并无偿赠送一台风冷水冷机组给地铁公司，以加快市二宫站风冷极冷机组的迁移，并重新签订《购销合同》和《补充合同》；11.验收日期为2016年10月12日的（广州市轨道交通二号线市二宫站与富基工程合建项目：北端高风亭风冷机迁移工程安装）单位工程质量验收记录；12.2016年10月12日《会议记录表》，证据11与证据12拟证明风冷机迁移工程验收合格，地铁公司又要求“1.需要完成风冷机组迁移工作后，才进行风亭拆除；2.风亭拆除前需征得地铁公司同意；3.关于噪音检测事宜，在两台风冷机组完成迁移后，按正常使用条件进行检测”，最终作为市二宫与富基广场合建项目最终验收的依据；13.2016年12月27日签发的项目为广州地铁二号线市二宫站北端高风亭风冷机组迁移到富基广场6层机房：风冷机房外周边环境敏感点噪音检测的《检测报告》，拟证明风冷机安装后，取得了环境敏感点噪音《检测报告》；14.2017年1月11日广州市轨道交通二号线市二宫站与富基工程合建项目风冷机组迁移分部工程初验《会议记录表》，拟证明地铁部门与富基公司召开会议，确定风冷机组迁移分部工程通过验收；15.2017年1月24日《建设工程规划验收合格证》（穗国土规划验证【2017】116号），拟证明2017年1月24日取得建设工程规划验收合格证；16.2017年8月10日二号线市二宫站与富基工程广场合建项目风亭拆除风道接入分部工程实体检查《会议记录表》；17.2017年8月10日广州市轨道交通二号线市二宫站与富基广场合建项目：北端高风亭拆除工程《单位工程质量验收记录》，证据16与证据17拟证明市二宫北端风亭已拆除，风道已接入富基物业，同意通过验收，验收合格；18.2017年9月26日《建设工程规划验收合格证》（穗国土规划验证【2017】1147号），拟证明市二宫北端高风亭拆除工程验收合格后，富基广场商业、住宅楼工程地下1层至地下3层等部分随即获得规划验收合格。第三组证据：1.2017年2月21日广州市房地产测绘院受理回执单；2.2017年10月17日《房屋建筑面积测绘成果报告书》；3.2017年10月25日《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书》；4.2017年11月8日《非标准化业务申请文件收件通知书》，第三组证据拟证明富基公司获得规划验收合格后，立即申请房产证办理，且房产证即将办理完成。第四组证据：1.富基广场B区户数图表，拟证明富基广场B栋已具备入住条件；2.富基广场租房租金与违约金计算对比表，拟证明涉案房屋已具备居住条件，ＸＸ荣、李美华不收房而争取违约金远比出租所得租金高得多。ＸＸ荣、李美华提交书面质证意见如下：1.富基公司在二审开庭时提出的证据材料不属于新证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十三条之规定，人民法院对富基公司在二审开庭时所提供的证据应不予采纳。故此，ＸＸ荣、李美华对富基公司二审开庭时所提交的证据材料的合法性均不予认可。2.对《富基广场购房前按现状验收表》的合法性、真实性及关联性均不予认可。（1）经ＸＸ荣本人核实，该验收表上“ＸＸ荣”的签名并非其本人所签，同时，富基公司作为签约一方并未在验收表上加盖公章。（2）从该验收表的内容看，并不能反映涉案房屋各项指标已经验收合格，该验收表与本案不具有关联性。（3）验收表的签署时间是2016年4月9日，而《广州市商品房买卖合同(预售)》的签署时间是2016年7月23曰，由此可见，富基公司与ＸＸ荣、李美华形成买卖关系是在签署《广州市商品房买卖合同(预售)》之时，在形成买卖关系之前签署验收表完全不符合常理。3.对第二组证据的合法性、关联性均不予认可，其中第5项、第7项、第9项、第12项、第13项和第14项因没有原件核对，对该六份证据的真实性也不予认可，该组其它证据真实性交由法庭确认。（1）第1、2项证据与本案所争议的涉案房屋是否符合交付标准无任何关联，从该两份证据作出的时间(1999年10月6日与2009年7月17日)分析，富基公司与ＸＸ荣、李美华签订《广州市商品房买卖合同(预售)》的时间是2016年7月23日，这恰恰能反映出富基公司对富基广场进行地铁施工以及在地铁施工时可能会出现的种种情况已经有一个充分的预期。（2）针对第3项证据，我国《建设工程质量管理条例》规定的建设、监理、勘察、设计、施工五方主体竣工验收，只是针对单位工程质量的验收，并没有包括规划、消防、环保等其它法定交付标准项目的验收，因此该份证据与本案所争议的涉案房屋是否符合交付标准也无任何关联。（3）对第4-18项证据，因本案所争议的焦点是涉案房屋是否符合交付标准的问题，富基公司提交的该证据并不足以证明地铁施工与涉案房屋不符合交付标准之间存在因果关系，也无法证明房屋不能按期交付系由于地铁公司所致。4.对第三组证据的合法性、关联性均不予认可，其中第1项没有原件核对，对其真实性不予认可，该组其它证据真实性交由法庭确认。5.对第四组证据的合法性、关联性及真实性均不予认可。（1）针对第1项证据，富基广场有多少人入住，与富基广场是否已经具备交付条件不具有关联性。（2）针对第2项证据，富基公司提供的网络截图不具有权威性且与本案无关，对其真实性、关联性不确认。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：当事人双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条第2款约定：如遇有以下特殊原因，甲方（富基公司）交房时间可以相应延期，且双方互不追究责任：。由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。本院于2017年8月25日作出的（2017）粤01民终11091号民事判决已发生法律效力，该判决对涉案楼盘同类房屋交付标准已作出详细论述，确认：房屋交付标准为符合法定交付条件（取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表）和房屋买卖合同约定交付条件（具备供水、供电、供煤气及通邮条件）；富基公司延迟交房违约金计算标准为每迟延一天按已付总房款的万分之二计算。本院认为，对于富基公司上诉提出涉案房屋交付标准问题，涉案楼盘的相关生效判决对此已经做出认定及处理，本案不再赘述。富基公司上诉并未提供反驳证据足以推翻前述认定，故本院对富基公司的该上诉理由不予采纳。涉案项目至今尚未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，不符合交付条件，富基公司理应承担迟延交房违约责任。同理，对于富基公司上诉对违约金标准提出的异议，本院不予采纳。对于富基公司上诉提出的免责事由，富基公司的上诉意见及二审提交的证据表明，富基公司在涉案项目规划、设计阶段已经清楚知道项目用地部分用于地铁二号线施工；而且，富基公司按照地铁公司要求就相关地铁工程进行设计、施工的时间也早于涉案房屋买卖合同签订的时间，即地铁工程施工对涉案项目进度的影响并非不可预见，富基公司对地铁工程施工造成的影响预期不足，由此造成的风险应自行承担。富基公司上诉主张依据《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条第2款约定应当免除其违约责任，理由不成立，本院不予采纳。富基公司二审提交的证据，不能证明其主张，本院均不予采纳。综上所述，富基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1128元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十二月二十五日书记员  林漫榆彭诗敏