广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初6256号原告：黎海玲，女，1969年12月29日出生，壮族，住广西横县。委托诉讼代理人：刘冬明，广西寿阳律师事务所律师。被告：广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路19号南宁全盛商业广场·江南水街15栋15-5-13、15-5-15、15-5-16号。法定代表人：周家胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯怀球，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家寅，广西东方意远律师事务所律师。原告黎海玲诉被告广西全盛投资有限公司（以下简称：全盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘冬明，被告的委托诉讼代理人冯怀球、黄家寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎海玲向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2014年2月7日签订的两份《合同书》无效；2、被告向原告返还房屋占有使用费143125.71元，并支付利息26751.79元（利息计算：以143125.71元为基数，按银行同期同类贷款利率，自2014年2月8日计算至2017年7月20日，之后按此标准另计至本案判决确定履行之日止）；3、被告向原告返还1631元履约保证金；4、本案的所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月7日，原被告签订《合同书》一份，约定：被告提供其经营的位于南宁市全盛商业广场内编号为7-1-133号铺面（10.28平方米）的铺面给原告经营使用，自2014年2月8日起至2025年2月9日共十一年，店铺使用费按47.3724元每平方米每月计收;原告一次性向被告缴纳租金64282.4元，并支付履约保证金1631元。原告承租后将铺面承包给被告指定的项目管理公司（即南宁市壹昊街物业服务有限公司）经营，双方还就租赁合同的其他事宜进行了约定。当日原被告就上述铺面签订另外一份《合同书》，约定租期自2025年2月9日起至2042年1月4日，共202个月27天，店铺使用费按47.3724元每平方米每月计收;原告一次性向被告缴纳租金98809.9元，并支付履约保证金1631元，其他事宜与第一份《合同书》内容一致。上述两份合同约定的租期共计27年10个月27天，租金一共163092.3元，原告当日将163092.3元租金和1631元履约保证金交付给被告。此后，原告承租后将铺面承包给被告指定的项目管理公司（即南宁市壹昊街物业服务有限公司，以下简称壹昊街公司）经营，因壹昊街公司拖欠原告租金，原告已另案提起诉讼。经查，被告提供的涉案编号为7-1-133号铺面房屋建设手续证件不全，没有取得建设工程规划许可证。原告认为，原被告签订的两份《合同书》属于房屋租赁合同性质，分开签订两份合同也是为规避法律关于租期最长不能超过20年的强制性规定，故两份《合同书》因违背法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同，合同无效则自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将原告缴纳履约保证金1631元及扣除已租期间应交的租金后剩余的143125.71元返还给原告。被告明知房屋未取得合法报建手续却对外出租，存在过错，应赔偿原告租金被占用期间的利息。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法利益。为维护自身合法权益，原告根据合同法、民事诉讼法等法律法规向贵院提起诉讼，请求判如诉请。被告全盛公司辩称：被告与原告签订的合同合法有效。双方主体适格，合同书是在双方平等自愿协商一致情况下签订，不存在欺诈及损害社会公共利益、违反国家强制性规定的情形。合同合法有效，原告的诉请无事实及法律依据，本案中被告已依约交付铺面给原告使用，铺面尚在履约之中，不存在退还履约保证金、租金及支付租金被占用期间利息的问题。退一万步讲，合同即便无效，按合同法相关规定，由于当事人双方均存在过错，应对损失共同承担责任，因此履约保证金应视为双方的损失，而由双方进行分担，由于合同无效，不存在支付资金占用利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年2月7日签订《合同书》一份，约定：被告提供其经营的位于南宁市全盛商业广场内编号为7-1-133号铺面（10.28平方米）的铺面给原告经营使用，自2014年2月8日起至2025年2月9日共十一年，租金按47.3724元每平方米每月计收;原告一次性向被告缴纳租金64282.4元，并支付履约保证金1631元。原告承租后将铺面承包给被告指定的项目管理公司（即南宁市壹昊街物业服务有限公司）经营，双方还就租赁合同的其他事宜进行了约定。当日原被告就上述铺面签订另外一份《合同书》，约定租期自2025年2月9日起至2042年1月4日，店铺使用费按47.3724元每平方米每月计收;原告一次性向被告缴纳租金98809.9元，并支付履约保证金1631元，其他事宜与第一份《合同书》内容一致。签署合同当日，原告按上述合同的约定向全盛公司支付了履约保证金1631元及总租金163092.3元，被告将铺面交付给了原告。同日，原告与全盛公司、南宁市壹昊街物业服务有限公司（下称壹昊街公司）签订了一份《商铺承包合同书》约定：全盛公司是全盛商业广场项目的投资方，壹昊街公司是负责全盛商业广场项目日常经营管理的服务企业，原告同意，把自己从全盛公司承租来的7-1-133号铺面（10.28平方米）铺面转租给壹昊街公司，全盛公司对此表示同意。租赁期限自2014年2月8日起至2023年10月30止；原告与壹昊街公司经协商同意，租金前两年在本合同生效当日一次性支付，后八年的承包金半年一交，具体为：第一、二年半年承包金8154.6元，支付时间为本合同生效当天；第三、四年半年承包金8970.1元，支付时间为2016、2017年各上半年8月18日前、2017、2018年2月18日前；第五、六年半年承包金9785.6元，支付时间为2018、2019年各上半年8月18日前、2019、2020年2月18日前，……；壹昊街公司应按约定的时间足额支付承包金给原告，否则每逾期一日乙方按未付款的万分之二支付赔偿违约金给原告，逾期90日的，原告有权终止本合同，收回店铺自行经营或出租或终止原告与被告签订的《合同书》并收履约保证金及原告剩余租期已交店铺使用费；造成原告经济损失的，原告还有权向壹昊街公司追索，被告负连带责任；三方还就合同的其他权利义务作了约定。另查明：至本案一审法庭辩论终结前，涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证。本院认为：本案的争议焦点是：原、被告签订的《合同书》效力如何；原告的其他诉请有何依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，本院依法认定原告与两被告签订的《铺面承包合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告签订的两份《合同书》无效，被告应向原告返还履约保证金1631元及剩余房屋占有使用费143125.71元（原告已在支付的总租金163092.3元中扣除已使用商铺期间的占用费），于法有据，本院予以支持。关于店铺的返还时间，双方无法达成一致意见，因目前双方均无证据证明涉案商铺已返还给被告，本院判决原告于本案判决生效之日起十日内返还涉案店铺给被告。关于原告主张的利息，本院认为，原告未审核所承租的商铺是否证件齐全，其自身对合同无效亦存在一定的过错，因此，原告所交纳的房屋占有使用费所产生的利息损失部分应由原告自行承担。对原告要求被告支付利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告黎海玲与被告广西全盛投资有限公司于2014年2月7日签订的两份《合同书》（7-1-133号铺面）无效；原告黎海玲于本案民事判决书生效之日起十日内向被告广西全盛投资有限公司返还南宁市全盛商业广场•江南水街项目7栋7-1-133号商铺；二、被告广西全盛投资有限公司向原告黎海玲返还租金143125.71元；三、被告广西全盛投资有限公司向原告黎海玲返还履约保证金1631元；四、驳回原告黎海玲的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3730元，由被告广西全盛投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  燕纪飞审 判 员  包其剑人民陪审员  罗谊生二〇一七年十二月二十日书 记 员  赵海冰附相关法律文书：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。