江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9364号上诉人（原审被告）：苏州余氏物业管理有限公司，住所地苏州市十全街249号。法定代表人：余小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤良春，安徽舒洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤良贵，安徽舒洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：笪房琰，女，1984年2月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吴明哲，系笪房琰配偶。上诉人苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏物业公司）因与被上诉人笪房琰房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余氏物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回笪房琰的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方之间是委托代办房屋出租事宜，属于中介服务合同关系。办理涉案房屋出租后，房屋由第三人控制，不存在上诉人使用房屋的问题，无需支付房屋使用费。笪房琰辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。笪房琰向一审法院起诉请求：1.余氏物业公司腾退位于苏州市吴中区××口镇苏州××新城商务广场××室房屋，并恢复原状；2.余氏物业公司支付非法占用该房屋使用费19500元；3.本案诉讼费用由余氏物业公司承担。一审审理中，笪房琰变更诉讼请求为：1.余氏物业公司腾退位于苏州市吴中区××口镇苏州××新城商务广场××室房屋；2.余氏物业公司支付房屋租金及房屋使用费20576元。一审法院认定事实：苏州市吴中区××口镇苏州××新城商务广场××室房屋于2011年3月1日登记在笪房琰一人名下，建筑面积31.79㎡。2014年11月22日，笪房琰母亲房兰芳经笪房琰授权与余氏物业公司签订《太湖新城商务广场房屋出租委托书》一份，载明：“本人（房兰芳业主委托）是位于苏州市××商务广场小区××601的业主。因本人有事不能居住在此，特委托（余氏物业）代为出租等事宜，租金为1200元每月，业主委托余氏物业，物业费租客承担，特立此委托书为凭。租赁日期为2014年11月6—2015年11月5止。”该委托书上还注明了房兰芳的银行账号。双方一致确认，余氏物业公司应自2014年11月15日起向笪房琰缴纳租金。委托书签订后，笪房琰将涉案房屋交付给余氏物业公司。2014年11月15日，余氏物业公司（出租人）与吴青松（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定余氏物业公司将涉案房屋出租给吴青松使用，租赁期限自2014年11月15日至2015年11月14日，月租金1200元，物业费、水、电费等由承租人承担。2015年8月24日，余氏物业公司与孙玉娇签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给孙玉娇使用，租赁期限自2016年8月25日至2017年8月24日，月租金1300元，水、电费由孙玉娇承担，物业费由业主承担。一审另查明，2015年11月5日，委托到期后，双方未续签委托合同。余氏物业公司共向笪房琰支付21818元。涉案房屋现为空关状态，房屋钥匙仍在余氏物业公司处，余氏物业公司至今未将涉案房屋交还笪房琰。余氏物业公司于2017年5月22日为涉案房屋缴纳了电费176元，同意在本案中一并处理。一审审理中，余氏物业公司称，其与笪房琰之间系委托租赁关系，其接受笪房琰委托出租涉案房屋。双方约定的委托期限届满后，其基于原委托关系，继续出租涉案房屋。2016年1月5日至2016年8月25日期间，涉案房屋并无租客，故该期间其无需向笪房琰支付租金。此外，其修缮涉案房屋花费2135元、中介费，其赔付给租客损失、物业费等均应从其应支付给笪房琰的租金中予以扣除。为此，余氏物业公司向一审法院提交了以下证据：1、余氏物业公司自行制作的结账明细一份。该明细载明2014年11月6日至2017年3月24日，其共向笪房琰支付租金19343元，2014年7月至11月间向笪房琰支付了2475元，故合计向笪房琰支付金额为21818元。其维修涉案房屋花费2135元、笪房琰结欠的2015年11月5日至2017年12月31日物业费3122元、笪房琰应支付给其的中介费600元，以上共计5857元，以及其赔付给租客孙玉娇的2000元均应予以扣除。2、2015年4月18日、7月24日、2016年9月13日加盖余氏物业公司财务章的收据三份，交款单位均载明为1601室，收款方式为租金扣除，收款事由为维修洗衣机200元、更换三角阀25元、中介费600元等，金额共计2535元。3、2016年9月13日加盖余氏物业公司财务章的收据一份，交款单位为1601室，收款方式为租金扣除，收款事由为2015年11月5日至2017年12月31日物业费3122元。余氏物业公司称，现其仅主张扣除2016年1月5日至2016年8月25日空关期间的物业费，其为笪房琰代缴了物业费，上述物业费应在本案中抵扣租金，但余氏物业公司并未提供其在该期间系涉案小区物业服务公司或其为笪房琰代缴了该期间物业费的证据。4、2017年5月9日的租房解除协议，协议上载明因业主起诉现租客孙玉娇，孙玉娇搬家损失费用2000元由余氏物业公司垫付，租客搬走后如有经济纠纷与孙玉娇无关，由孙玉娇委托余氏物业全权处理。余氏物业公司称，涉案房屋现已空关，其曾通知笪房琰取回涉案房屋钥匙，笪房琰未来取回，但并未提供证据证明。笪房琰质证后称，证据1不予认可。证据2不予认可，其并未授权余氏物业公司对涉案房屋进行维修，余氏物业公司亦未通知其需维修涉案房屋，故维修费其不予认可。证据3不予认可，委托期间的物业费应由租客承担，委托到期后，其愿意向实际的物业公司南园物业缴纳物业费，与余氏物业公司无关。证据4真实性没有异议，但余氏物业公司支付给孙玉娇的2000元应由余氏物业公司自行承担。孙玉娇承租期间，余氏物业公司应向其支付使用费1300元/月。笪房琰称，委托合同到期后，其多次催促余氏物业公司腾退涉案房屋，但至今仍未将涉案房屋交还给其，该行为系非法侵占，应支付占用费用。其不认可2016年1月5日至2016年8月25日期间涉案房屋并未出租。为此，其向一审法院提交了2014年7月至2017年5月的电费单据及2015年11月至2017年5月的水费单，证明2016年1月5日至2016年8月25日期间均有水、电费产生。余氏物业公司认可孙玉娇承租期间，每月应向笪房琰支付房屋使用费1300元，其对电费票据真实性没有异议，认为2016年1月5日至2016年8月25日期间产生的水、电费可能系家用电器未关闭或维修房屋产生的费用。上述事实，有《太湖新城商务广场房屋出租委托书》、房产证、电费发票、水、电费单据、房屋租赁合同、房屋租赁合同、收据、租房解除协议及一审庭审笔录附卷佐证。一审法院认为，笪房琰母亲房兰芳经笪房琰授权与余氏物业公司签订的《太湖新城商务广场房屋出租委托书》系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。依据出租委托书，双方之间形成委托出租关系。余氏物业公司在委托期间应将租金交付笪房琰，委托期满后，余氏物业公司应将房屋交还笪房琰。余氏物业公司称，其曾通知笪房琰取回涉案房屋钥匙，笪房琰未来取回，笪房琰不予认可，余氏物业公司对此并未提供证据证明，故对该项陈述不予采信。《太湖新城商务广场房屋出租委托书》约定的租赁期限自2014年11月6日起至2015年11月5日止，现委托出租期已满，涉案房屋仍由余氏物业公司占有使用，笪房琰作为涉案房屋的所有权人与余氏物业公司未达成新的委托或租赁协议，现笪房琰要求余氏物业公司腾退涉案房屋，符合法律规定和合同约定，应予支持。关于余氏物业公司应向笪房琰支付的租金。双方确认委托出租自2014年11月15日开始起算，予以确认。余氏物业公司至今未向笪房琰交还涉案房屋，根据《太湖新城商务广场房屋出租委托书》约定及双方庭审意见，余氏物业公司应按每月1200元标准向笪房琰支付房屋使用费，其中2016年8月25日至2017年5月9日孙玉娇承租期间，应按孙玉娇交付租金的标准1300元/月向笪房琰支付房屋使用费。余氏物业公司辩称，2016年1月5日至2016年8月25日期间涉案房屋并未出租，故其无需向原告支付该期间的房屋租金；原告对此不予认可，并提供了水电费单据证明上述期间涉案房屋并非空关。根据水电费单据显示，该期间涉案房屋仍有水、电费产生，且双方在委托书约定的委托租赁期届满后并未签订新的委托或租赁协议，余氏物业公司至今未将涉案房屋交还笪房琰理应支付房屋使用费，余氏物业公司该项答辩意见，于法无据，不予采信。关于余氏物业公司要求扣除2016年1月5日至2016年8月25日期间物业费、其为余氏物业公司维修房屋产生的维修费2535元、中介费600元的答辩意见，笪房琰不予认可。因余氏物业公司并未提供证据证明其与笪房琰约定了中介费600元及其在2016年1月5日至2016年8月25日期间系涉案房屋的物业管理公司，亦未提供证据证明笪房琰委托其维修涉案房屋并同意其支出上述维修费用，故余氏物业公司要求扣除上述费用的答辩意见，既无合同约定亦不符合法律规定，不予采信。综上，经核算，2014年11月15日至2017年5月9日，余氏物业公司应支付笪房琰房屋租金及使用费36650元、电费176元，合计36826元，扣除已支付的21818元，余氏物业公司应支付笪房琰15008元。此外，余氏物业公司还应自2017年5月10日至迁出之日向笪房琰交付房屋使用费，一审法院酌定参照1200元/月标准确定房屋使用费。综上，余氏物业公司应支付笪房琰截至2017年5月9日的房屋使用费15008元，及自2017年5月10日起至实际返还涉案房屋之日止，以1200元/月为标准计算的房屋使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、苏州余氏物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内腾空、迁出并向笪房琰交还位于苏州市吴中区××口镇苏州××新城商务广场××室房屋。二、苏州余氏物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付笪房琰截止2017年5月9日的房屋使用费15008元，并支付自2017年5月10日起至实际返还涉案房屋之日止，按照1200元/月计算的房屋使用费。案件受理费减半收取为人民币144元、保全费人民币215元，合计人民币359元，由苏州余氏物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《太湖新城商务广场房屋出租委托书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。现委托出租合同已经到期，余氏物业公司理应及时返还房屋。一审中双方确认房屋钥匙仍在余氏物业公司，余氏物业公司未提交证据证明其已将房屋交付笪房琰或通知笪房琰收取房屋，且有证据证明余氏物业公司占有涉案房屋期间有水电费产生，因此一审法院判决余氏物业公司支付房屋使用费并无不当，本院予以确认。苏州余氏物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由苏州余氏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  郭 锐审判员  黄学辉二〇一七年十二月二十二日书记员  闻 艺