四川省南充市高坪区人民法院行 政 判 决 书（2017）川1303行初24号原告：黄晓华，女，汉族，南充市高坪区人。委托代理人：刘青，四川英特信律师事务所律师。被告：南充市房地产管理局。住所地：南充市政府新区*号楼。法定代表人：杨长久，局长。委托代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。委托代理人：向川，男，南充市高坪区人，该局高坪办事处主任。第三人：四川明先房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区科华中路**号***幢*楼*号。法定代表人：蒲章明，董事长。原告黄晓华诉被告南充市房地产管理局（以下简称南充市房管局）、第三人四川明先房地产开发有限公司（以下简称明先房产公司）房屋登记管理行政行为一案，于2017年10月13日向本院提起行政诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告黄晓华及委托代理人刘青，被告南充市房管局的委托代理人向川、韩桂，第三人明先房产公司的法定代表人蒲章明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓华诉称：原告于2013年9月13日与明先房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于南充市高坪区曙光街4号曙光雅居第二幢-113、-114号两个车库，原告支付了全部购房款，明先房产公司也将两车库交付原告使用，同年11月1日，被告对两份《商品房买卖合同》进行了备案登记。2017年4月19日，原告向被告申请办理房屋所有权证，被告不予办理。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令被告南充市房管理局办理交易备案登记并出具相关证明。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：一、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。二、1、明先公司营业执照，2、原告身份证复印件；3、房屋权属登记信息查询结果单2份；4、《商品房买卖合同》2份、销售不动产统一发票2份，中华人民共和国税收完税证明2份、财税库银费易2份；证明原告向被告提交了交易备案的材料并且缴纳了全部税费，被告应该办理交易备案。三、说明，南充市房管局高坪办事处出具，其中南房会纪2014-7号文件不是法律不是行政法规、规章，证明被告不办理交易备案登记没有法律依据。四、2011年8月12日南充晚报公告，告示张贴照片2张，证明明先房产公司在满足业主需要的情况下对外销售，被告不为原告办理交易备案没有法律依据的。被告南充市市房管局辩称，南充市市房管局的房屋登记职能已经于2016年9月26日移交给南充市国土资源局，移交之后南充市房管局只是行使房屋交易备案职能。《中华人民共和国物权法》第74条规定，车库、车位应该满足业主需要，南充市房管局掌握的标准是建设单位开发企业不得对非小区的业主出租出售车位、车库。为此市房管局2014年4月形成了会议纪要，并以此作为办证备案的依据。原告不是曙光雅居业主，南充市房管局依据会议纪要作出了不予办理交易备案的答复。被告南充市房管局提交如下证据：一、房屋备案查询单，证明该房屋确已办理网签合同的备案，买售人是黄晓华。二、南充市房地产管理局﹝2014﹞7号会议纪要，证明根据《中华人民共和国物权法》第74条应该优先满足小区业主的需要的规定，对出售的车库、车位进行了限制。第三人明先房产公司述称，明先房产公司修建的高坪区曙光街4号曙光雅居于2010年动工，2011年4月验收交业主使用，2011年住房销售完毕。2011年至今明先房产公司多次张贴了告示通知业主购买车库，只有少数业主购买，2011年8月明先房产公司在南充晚报也登报通知业主购买，至今已过7年，应该视为满足了业主的需要。南充市房管局根据其﹝2014﹞7号会议纪要不办理房屋交易备案没有法律依据。经庭审质证，被告对原告提交的第一、二、三、组证据的真实性无异议，对第四组证据中的南充晚报的公告的真实性无异议，但是认为刊登的时间是2011年，给业主的买售时间较短，让业主购买的方式欠妥，告示是否张贴、张贴时间长短待核实；第三人对原告提交的证据的真实性均无异议。对于被告提交的证据，原告对其真实性无异议，但是认为第二组证据不具有合法性，认为被告只是职能部门，没有设定市场交易的限制，其限制行为是违法的；第三人对于被告提交的证据的真实性无异议，但认为第二组证据违背法律规定，不具有合法性和关联性。本院对当事人出示的证据认证意见为，对于原、被告提交的证据的真实性、关联性均应予以确认。经审理查明，原告黄晓华分别于2013年9月11日、2013年9月13日与第三人明先房产公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买明先房产公司所有的位于南充市高坪区曙光街4号曙光雅居第二幢-113、-114号两个车库，黄晓华支付了全部购房款，同年11月1日，南充市房管局对两份《商品房买卖合同》进行了备案登记。之后明先房产公司将两车库交付黄晓华使用。黄晓华交纳了办理车库的所有权证应缴纳的税款，向南充市房管局提出办证申请，2017年4月19日，南充市房管局下属高坪办事处出具函件，注明“根据南房会纪﹝2014﹞7号会议纪要的精神，我处现对不是小区业主购买车库（车位）的不予办理交易备案”。黄晓华认为南充市房管局不办理交易备案登记没有法律依据，遂诉至本院，要求南充市房管局履行法定职责。另查明，南充市房管局于2016年9月将房屋登记职能移交给南充市国土资源局。办理房屋权属系国土部门的职责，交易备案登记是办理房屋权属的前置条件，而交易备案登记是南充市房管局的职责。原告购买的位于南充市高坪区曙光街4号曙光雅居车库系第三人明先房产公司于2010年开发，该处住房已全部销售完毕，现有部分车库尚未销售，未销售的车库均办理了房屋所有权证和土地使用权证，所有权人为明先房产公司。庭审中，原告自愿要求负担案件受理费。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。根据中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国住房和城乡建设部于2015年7月10发布的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第三条第（一）项“房管管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记”的规定，南充市房管局已将房屋登记职能移交给南充市国土资源局，但南充市房管局具有对本市范围内申请登记的房地产依法进行监管和提供交易信息的法定职权。本案中黄晓华基于买卖的事实，向南充市房管局提出了房屋所有权登记申请，且提交了申请登记材料，南充市房管局对黄晓华提交的产权登记材料是否齐全、是否符合法定形式应当审查，如认为符合《房屋登记办法》第二十条规定的条件且不存在《房屋登记办法》第二十二条规定的不予登记的情形之一的，则应当对黄晓华申请房屋所有权办理交易登记。南充市房管局对黄晓华的申请审查后，以其出具的南房会纪﹝2014﹞7号会议纪要的精神为由拒绝为黄晓华办理交易登记，该会议纪要是南充市房管局的会议记录，不是法律、法规、规章，也不是规范性文件，不能作为不办理交易备案登记的依据。南充市房管局的拒绝登记行为违背法律规定。南充市房管局拒绝登记行为的抗辩理由是根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，认为黄晓华不是小区业主，不能购买案涉车库。本案中，案涉车库系明先房产公司投资建设曙光雅居时一并建成的，该车库未占用小区业主共有的道路及其他场地，明先房产公司作为投资者已获得车库的所有权。物权法虽然规定了车库首先满足小区业主的需要，但没有禁止对非小区业主予以销售。对于物权法规定的满足小区业主对车库的需要应当有合理的时间段，不是业主在任何时候需要车库，开发商都应当满足。本案中明先房产公司也通过登报公示、张贴公告的方式多次向小区业主履行了告知义务。因此南充市房管局提出的抗辩理由证据不足，不能成立。黄晓华自愿承担案件受理费，对此本院予以确认。综上，黄晓华的申请合理合法，南充市房管局应当予以登记，故对黄晓华要求南充市房管局对案涉车库进行交易登记的诉讼请求予以支持。为保护行政相对人的合法权益，促进行政机关依法行政，依照《房屋登记办法》第二十条第一款“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿……”，并根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条“人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。”之规定，判决如下：限被告南充市房地产管理局在本判决生效之日起十日内对原告黄晓华申请办理房屋所有权登记的南充市高坪区曙光街4号曙光雅居第二幢-113、-114号车库依法办理交易登记。案件受理费50.00元，由原告黄晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  何晓莉人民陪审员  蒲亨松人民陪审员  王天强二0一七年十二月十一年书 记 员  王 灿