广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初5656号原告：郑金发，男，汉族，1975年10月26日出生，住江西省上饶市鄱阳县，委托诉讼代理人：王建宇，隆回县荷香桥法律服务所法律工作者。被告：深圳市华新益投资有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区公明街道楼村鲤鱼河第二工业区红银路38号D栋一楼A。法定代表人：潘国求，董事长。委托诉讼代理人：刘拓，广东深南律师事务所律师。被告：东莞联美家私制品有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇黄京坑村。法定代表人：颜明兴，董事长。委托诉讼代理人：叶伟锋，广东康麒律师事务所律师。原告郑金发与被告深圳市华新益投资有限公司（以下简称“华新益公司”）、第三人东莞联美家私制品有限公司（以下简称“联美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日作出（2016）粤1973民初3040号一审民事判决，郑金发不服提起上诉，广东省东莞市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）粤19民终7575号民事裁定书，裁定撤销原一审判决，并发回本院重审。本院于2017年4月21日重新立案受理，原告郑金发在本案重审立案时变更诉讼请求，追加联美公司为被告，要求联美公司承担案涉责任。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑金发及其委托诉讼代理人王建宇、被告华新益公司的委托诉讼代理人刘拓、被告联美公司的委托诉讼代理人叶伟锋均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑金发向本院提出诉讼请求：1、被告华新益公司返还租赁保证金55350元、返还租金36900元；2、两被告华新益公司、联美公司共同赔偿装修损失218000元。事实与理由：2015年5月19日，原告、被告华新益公司双方签订了一份《租赁合同书》，原告承租位于东莞市黄京坑管理区联美家私厂F栋厂房，租赁面积1230平方米，该物业系被告华新益公司从业主联美公司租赁过来，用于转租营利，合同约定每月租金为18450元，租期为6年。合同签订后，原告支付了55350元的租赁保证金，并每月按时支付租金，为了满足订单需求，原告立即在该厂房投入资金装修、安装机器、建厂投产，2015年8月17日，为配合被告华新益公司承租的整个工业区招商，又根据被告华新益公司的要求，在其指定的厂房施工，共花费25545元，事后被告华新益公司未通知原告继续施工或搬迁，原告继续在原厂房生产，2015年9月1日起，因被告华新益公司与业主联美公司产生租赁合同纠纷，未及时交租，业主联美公司强行断电，整个工业区全面停电，造成原告工厂停产，订单无法交货，损失严重，原告只得另租厂房，于2015年10月1日，原告搬出该物业。另，合同签订后，原告交付了保证金和两个月租金，承租期间，原告发现租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，造成合同无效。被告华新益公司辩称，一、原告主张返还的保证金及租金的诉讼请求是不成立的，因原告实际使用了被告华新益公司从被告联美公司处承租的违法占有，原告应支付使用费，同时原告还拖欠被告一、两个月的使用费；二、原告主张的装修损失不成立，因为被告联美公司交付给被告华新益公司的违章建造的厂房不具备正常使用用途，大量漏水，同时原告在使用过程中因被告联美公司强行停电，导致被告华新益公司和原告的权益受到侵害。被告联美公司辩称，一、案涉房屋租赁合同有效，案涉的房屋已经取得土地使用权证，在被告联美公司当庭提交的证据当中可以显示，因现国土部门在办理土地使用权证时需要申请人提交工程规划许可证才可以办理，因此该证件足以证明案涉的房屋已经办理了相关规划许可证；二、如果案涉合同无效，根据合同的相对性，其过错责任的分配应当在合同相对方即原告与被告华新益公司之间，而且案涉合同约定的违约金条款无效，原告应对其主张的损失承担相应的举证责任，但原告提交的证据仅显示鼎创公司投入了相关的装修费用，装修款的支付以及报价单上的签名是案外人谢济民，而且原告并无任何证据证明谢济民与原告或者鼎创公司有关，且原告提交的上述证据缺乏发票，缺乏最重要的证明证据；三、案涉房屋里的装修已被原告单方损坏现场，搬走相关的设施、添置，已经无法还原当时的装修情景；四、如果法院依据事实认定原告确有对房屋进行了装修且有相关损失，其残留的价值应当经过具备资质的评估公司鉴定之后，损失额依据过错责任分配。经审理查明，位于东莞市黄京坑管理区联美家私厂的厂房，系由联美公司出资建造。2015年4月7日，联美公司与华新益公司签订《租赁合同书》，将该厂房出租给华新益公司。据已发生法律效力的广东省东莞市中级人民法院（2016）粤19民终3993号民事判决书显示，该厂房因未取得建设工程规划许可证，故联美公司与华新益公司签订《租赁合同书》依法无效。另，该生效民事判决书中并未认定存在联美公司于2015年8月开始停水停电的事实。2015年5月19日，华新益公司作为甲方、出租方，郑金发作为乙方、承租方，双方签订了一份《租赁合同》，主要约定：甲方将位于东莞市黄京坑管理区联美家私厂F栋厂房及配套宿舍的案涉厂房出租给乙方使用，厂房总面积为1230平方米；租赁期限为6年，自2015年5月19日起至2021年5月18日止；甲方应于2015年5月19日前将上述场地交付给乙方装修使用，免租期13天，该场地租金自2015年6月1日起开始计收；乙方每月应支付给甲方的租金及其他相关费用总额为18450元；乙方在该合同签订时应向甲方交纳55350元作为租赁保证金，另交首月租金及相关费用共18450元；等等。上述《租赁合同》签订后，郑金发于2015年5月20日向华新益公司支付了厂房押金55350元及首月2015年6月份租金18450元。华新益公司于当天交付了案涉厂房给郑金发使用。后，郑金发又向华新益公司支付了2015年7月份租金18450元，未支付2015年8、9月份的租金，郑金发于2015年国庆节前后搬离案涉厂房。华新益公司认为郑金发拖欠其2015年8、9月份的租金；郑金发认为其实际只使用厂房一个月，耗掉两、三个月，故认为其不欠租金。郑金发主张因联美公司与华新益公司产生纠纷导致案涉厂房无法正常使用，导致其产生装修损失218000元。对此主张，郑金发提供了一份显示由案外人谢济民与证人余某2015年6月15日签字的《鼎创公司车间安装工程报价单》，该报价单显示工程报价为289560元，施工期一个月；举证了案外人谢济民与证人余某的银行流水，显示谢济民转账给余某218000元；并申请了余某作为证人出庭作证。余某的证言主要内容为：其与郑金发认识；其本身在深圳市松岗的机械制造工厂内工作，兼职在外做厂房装修等，有厂房装修业务时其请假出来做；谢济民通过朋友介绍让其装修案涉厂房，实际装修了四个月；等。另，郑金发未能举证证实谢济民与其的关系，与“鼎创公司”的关系，未能提供相应的装修费收据或发票。郑金发搬离案涉厂房后，案涉厂房已由案外人重新装修使用，案涉厂房的现状与郑金发搬离时的状况已发生改变。郑金发认为根据现状是没有办法评估其装修费用的。另查，郑金发于2015年7月1日注册成立东莞市鼎创自行车配件有限公司。2015年10月19日，该公司的经营地址发生变更。截止本案一审法庭辩论终结前，联美公司明确案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证。庭审中，本院依法向各方释明，因案涉厂房未取得产权证或建设工程规划许可证，案涉郑金发与华新益公司签订的《租赁合同》依法无效。本院释明后，郑金发坚持其诉讼请求；华新益公司表示在本案中不提出反诉，但保留另案追究的权利；联美公司表示在本案中不提起反诉。以上事实，有《租赁合同》、收款收据、民事起诉状、联络函、《鼎创公司车间安装工程报价单》、银行流水、土地使用证、（2016）粤19民终3993号民事判决书等、证人余某出庭作证的证言以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，已发生法律效力的（2016）粤19民终3993号民事判决书认定的事实，本院予以确认。案涉郑金发与华新益公司签订的《租赁合同》，虽系郑金发、华新益公司双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《租赁合同》依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。华新益公司因《租赁合同》取得郑金发交付的租赁保证金55350元，应返还给郑金发。此外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，华新益公司并未提起反诉要求郑金发按照租金标准支付房屋占有使用费，故华新益公司已收取的2015年6、7月份的租金合计36900元，应返还给郑金发。如华新益公司认为郑金发应支付其房屋占有使用费的，可另案主张。关于郑金发主张的装修损失。首先，郑金发举证的是案外人谢济民与证人余某2015年6月15日签字的《鼎创公司车间安装工程报价单》，但郑金发未能举证证实谢济民与其的关系，与“鼎创公司”的关系，故本院不能认定该报价单与案涉厂房有关；其次，郑金发举证了案外人谢济民与证人余某的银行流水，显示谢济民转账给余某218000元，但未能举证相应的装修费收据或发票，故本院不能认定该银行转账金额与案涉厂房有关；再次，证人余某本身在深圳市松岗工作，其请假在外兼职做厂房装修等，与常理不符，且报价单显示施工期一个月，但证人实际装修了四个月，也存在矛盾，故证人的证言可信度不高；最后，郑金发搬离案涉厂房后，案涉厂房已由案外人重新装修使用，案涉厂房的现状与郑金发搬离时的状况已发生改变，郑金发也认为根据现状是没有办法评估其装修费用的，故该案涉厂房的装修费用已不存在司法评估的客观基础。综上，对郑金发主张的该装修损失，本院不予支持。本案中，与郑金发签订《租赁合同》的是华新益公司，联美公司并非是合同当事人，按照合同相对性的原则，郑金发要求联美公司承担合同责任，于法无据；且无任何证据证明联美公司存在于2015年8月开始停水停电的事实，不能认定联美公司对郑金发构成侵权。故对郑金发要求联美公司承担案涉责任，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：一、被告深圳市华新益投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告郑金发租赁保证金55350元及2015年6、7月份的租金36900元，共计92250元；二、驳回原告郑金发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5953.75元，原告已预交，由原告郑金发负担3847元，被告深圳市华新益投资有限公司负担2106.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  陈惠星人民陪审员  李满福二〇一七年十二月十五日书 记 员  黄 兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。