.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2017）晋01民终4113号上诉人（原审原告）：邹盛友，男，1974年6月26日出生，汉族，无固定职业，四川省江安县人，现住太原市。上诉人（原审原告）：黄立蓉，女，1984年2月26日出生，汉族，无固定职业，四川省江安县人，现住太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯缦云，北京市博然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏鑫，男，1976年12月2日出生，汉族，太原市迎泽区朝阳街*号*单元****号居民。被上诉人（原审被告）：柴欣媛，女，1977年1月31日出生，汉族，无固定职业，现住太原市。委托诉讼代理人：王兵，山西聚谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山西乐家房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区国营第4370厂临小店人民南路6层综合楼门面房1层11号。法定代表人：纪建武，董事长。上诉人邹盛友、黄立蓉因与被上诉人苏鑫、柴欣媛、山西乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹盛友、黄立蓉共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。1、一审判决认定苏鑫的抵押行为构成法律上的履行不能，实属认定事实不清。双方签订的《房屋买卖协议》已经明确约定各自的义务，上诉人依约履行了相应义务，若苏鑫能够及时清偿按揭贷款，依法可以办理房屋所有权的过户手续。致使现在的状况是被上诉人苏鑫恶意违约。2、一审判决适用法律错误。涉案房屋已经办理了《房屋所有权证》，该房屋所有权证并未设定抵押，更未进行房产抵押的他项权利登记。因此，一审判决依据《中华人民共和国物权法》作出不予支持上诉人诉讼请求的判决，适用法律错误。本案中，上诉人已经全面履行合同义务，被上诉人均未履行相应的义务，故上诉人主张要求被上诉人履行合同义务是符合法律规定。综上，上诉人的一审诉讼请求应予支持，请求二审法院维护上诉人的合法权益。被上诉人柴欣媛辩称，一审认定事实清楚，涉案买卖协议答辩人并非合同的相对人，不应当承担合同的相关义务，一审判决适用法律正确，应当维持。被上诉人苏鑫、山西乐家房地产经纪有限公司均未作答辩。邹盛友、黄立蓉共同向一审法院起诉请求：1.判令苏鑫、柴欣媛、山西乐家房地产经纪有限公司继续履行与邹盛友、黄立蓉签订的房屋买卖协议，协助邹盛友、黄立蓉办理房屋产权过户手续；本案诉讼费用全部由苏鑫、柴欣媛、山西乐家房地产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：2014年5月31日，卖房人苏鑫（甲方）、委托代理人柴欣媛，买房人邹盛友、黄立蓉（乙方），居间人山西乐家房地产经纪有限公司（丙方）签订《购房定金协议》，约定：甲方自愿将坐落在太原市小店区恒大绿洲小区33幢3单元8层801号房，产权登记建筑面积为137.57平方米的自有精装房屋出售给乙方；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币106万元整，本协议签订之日，乙方向甲方支付人民币5万元整，作为购房定金；买受人通过按揭甲方所在银行贷款；甲乙双方同意于2014年6月4日前有甲方将上述房地产正式交给乙方等内容。该《购房定金协议》有原告及被告柴欣媛签字、被告山西乐家房地产经纪有限公司盖章。2014年6月3日，卖房人苏鑫（甲方）、委托代理人柴欣媛，买房人邹盛友、黄立蓉（乙方），居间人山西乐家房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖协议》，约定:甲方自愿将座落在太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区房地产出售给乙方。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理；见证方已告知该房产正在办理房屋所有权证，甲乙双方表示理解，自愿承担责任；房屋座落在太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区33幢3单元8层801号房，产权所有人为苏鑫，产权登记建筑面积为137.57平方米；该房屋成交价格为人民币106万元整，本协议签订之日，乙方向甲方支付人民币414000元，其余人民币616000元整为乙方按揭甲方所在银行贷款；剩余人民币3万元整为该房屋押款，此押款待甲方取得产权证并配合乙方过户完毕后当日，乙方将剩余押款如数交付甲方；房产交验在甲乙签订本合同，于2014年6月3日前，乙方将所有首付款一次性支付于甲方后，甲方将该房产所有权、使用权等所有购房手续及票据、钥匙移交给乙方；本合同签订后，待甲方领取《房屋所有权证》后，甲乙双方即相互配合向该房产所在市房地产交易所申请办理房地产买卖过户相关手续，之后按有关规定申领房屋所有权证；经甲乙双方协商一致办理甲方房屋所有权的费用由甲方承担，甲乙双方过户产生的相关费用由乙方承担；丙方负责甲乙双方在合法合理平等自愿的条件下签订本协议，乙方每一次支付甲方购房款时丙方在场并起见证作用，丙方负责甲乙双方的违约责任的见证及协议每条责任的真实性，此商品房大红本下来之后丙方负责免费将此商品房产权办理到乙方名下；经甲乙双方协商一致，此房5月份月供由甲方偿还等内容。苏鑫签字，柴欣媛以共有人的身份签字。当日，苏鑫收到”恒大绿洲33幢3单元801房屋房款人民币416200元”并出具收据。房屋买卖协议签订之后，苏鑫就将涉案房屋交付邹盛友、黄立蓉使用且一直居住至今。2015年5月7日，苏鑫收到”原告黄立蓉交来的恒大绿洲33幢3单元801房屋房款人民币607000元，用于还光大银行贷款”并出具收据，该款项由黄立蓉通过中国工商银行股份有限公司太原小店支行汇款至中国光大银行太原分行被告苏鑫账户（账号×××）。另查明，2009年12月16日，苏鑫向中国光大银行股份有限公司太原分公司购房贷款67万元整，还款账号×××，贷款发放日为2009年12月16日，贷款到期日为2039年12月16日。2014年6月3日，中国光大银行太原分行证明：截止2014年6月3日，客户苏鑫（身份证号×××）在我行的个人住房按揭贷款金额67万元，期限360个月，合同编号75250916001037，贷款余额为619529.61元。又查明，苏鑫与柴欣媛原系夫妻关系，双方已于2011年12月6日登记离婚。涉案房屋2014年6月至2015年5月苏鑫的按揭贷款由邹盛友、黄立蓉实际向贷款银行支付。庭审中，柴欣媛陈述涉案房屋是苏鑫婚前购买的；山西乐家房地产经纪有限公司陈述其见过苏鑫的网签合同，涉案房屋所有权人为苏鑫，邹盛友、黄立蓉在签订房屋买卖协议时对苏鑫与柴欣媛离婚的事实是知情的，所以才让柴欣媛在房屋买卖协议上签字，因苏鑫并未还清按揭贷款，故贷款银行未解除涉案房屋的抵押权，就未能办理过户手续。一审法院认为，本案争议焦点在于房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，签订的房屋买卖协议如何履行的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；建设部《房屋登记办法》第三十四条的规定：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件等。本案邹盛友、黄立蓉虽然已经将涉案房屋购房款交付苏鑫，但因苏鑫未向抵押权人清偿完按揭贷款，邹盛友、黄立蓉要求继续履行合同，办理房屋所有权变更登记，由于苏鑫的抵押行为构成法律上的履行不能，致使邹盛友、黄立蓉无法办理房屋所有权转移登记，故对邹盛友、黄立蓉要求苏鑫继续履行房屋买卖协议并协助办理涉案房屋所有权转移登记之请求不予支持，可待办理抵押权解除后另行解决。柴欣媛作为苏鑫的前妻，认可涉案房屋为苏鑫所有；山西乐家房地产经纪有限公司的责任是促成双方合同成立、见证邹盛友、黄立蓉向苏鑫支付购房款、在涉案商品房大红本下来之后免费将房屋产权办理到邹盛友、黄立蓉名下，现邹盛友、黄立蓉要求柴欣媛、山西乐家房地产经纪有限公司协助办理房屋产权过户手续的主张，于法无据，亦不予支持。综上，一审法院判决：”驳回原告邹盛友、黄立蓉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。”本院二审期间，当事人没有提交新的证据。对于一审法院查明的事实中，关于涉案房屋设立抵押权的事实没有证据证明，对该事实本院不予认定，其他事实一审法院认定无误。本院认为，当事人应当全面按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行的违约责任。本案中，各方当事人签订的《房屋买卖协议》系其真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应合法有效。上诉人按照合同约定履行了支付购房款的义务，被上诉人苏鑫应履行协助上诉人办理房屋产权过户手续，被上诉人山西乐家房地产经纪有限公司根据合同约定有义务将涉案房屋产权办理到上诉人名下，故对上诉人提出二被上诉人协助办理过户的请求应予支持。关于上诉人对被上诉人柴欣媛提出的主张，由于柴欣媛并非涉案房屋的产权人，也非涉案《房屋买卖协议》的出卖人，且其自认涉案房屋系苏鑫个人财产，故上诉人要求柴欣媛履行过户义务的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5004号民事判决；二、苏鑫、山西乐家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内协助邹盛友、黄立蓉办理太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区33幢3单元8层801房屋过户手续；三、驳回邹盛友、黄立蓉的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由苏鑫负担，苏鑫在履行本判决确定的义务时一并支付邹盛友、黄立蓉。本判决为终审判决。审判长唐璐审判员张俊红审判员曹轶群二〇一七年十二月八日书记员王唯