.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9382号上诉人（原审原告）：任福勇，男，1974年3月26日生，汉族，住金州。上诉人（原审原告）：周俊华，女，1970年5月16日生，汉族，住金州。二上诉人的共同委托诉讼代理人：王国学，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连润景房地产开发有限公司，住所地大连市金州区先进街道七里村五一路401号。法定代表人：覃朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨佳青，男，该公司法务专员。上诉人任福勇、周俊华因与被上诉人大连润景房地产开发有限公司（以下简称”润景公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任福勇、周俊华的共同委托诉讼代理人王国学、被上诉人润景公司的委托诉讼代理人杨佳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任福勇、周俊华上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人给付上诉人因未将办理产权登记资料报产权登记单位备案的违约金，按照年利率的6%的标准支付，自2016年1月1日起到判决生效之日止。事实和理由：1.被上诉人给付违约金的起算时间应当为2016年1月1日。本案中，双方在商品房买卖合同15条中虽然没有明确约定继续办理产权证的时间，但是，案涉房产在2013年6月30日前交付后，经过将近一年的时间仍然不具备办理产权条件，导致小区业主集体到金普新区信访办上访。当时因为人数较多，影响较大，信访办组织房产局、城建局、开发商即被上诉人、业主代表等进行了洽谈，之后被上诉人在2014年6月30日发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》中，承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月。该《承诺函》相当于明确了被上诉人继续办理产权证明的时间。被上诉人在承诺的时间前没能具备办理产权证的条件，已经违约，因此，被上诉人给付违约金的起算时间应当为2016年1月1日。2.原审认定上诉人缴费时间为起诉时间与事实不符。上诉人和小区其他业主一起委托律师起诉，总计72人在2017年1月3日已经将起诉材料交到大连市金州区法院，法院汇总出具了受理案件通知书，因此，即便以起诉之日起算违约金，也应当按照法院出具受理案件通知书时间作为起诉时间。3.应当按照年利率6%标准计算违约金。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。基于上述规定，并且中国人民银行贷款利率经常变动，在上诉人主张按照年利率6%的标准计算违约金的情况下，法院按此标准计算比较合理。润景公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。任福勇、周俊华向一审法院提出诉讼请求：1、被告赔偿因被告未在合同约定期限内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而延误原告办理产权证的违约金，计算标准为自2016年1月1日起，至所有权证办理完毕止，以总房款为基数按年利率6%计算；2、被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：2012年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发建设的位于金州新区先进街道凤祥路（阳光美麓小区）212号2单元15层4号的房屋，总房款为523379元。《商品房买卖合同》第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、（略）；2、（略）；3、由出卖人继续办理。”合同签订后，原告依约交付了购房款，被告开具了发票。案涉房屋交付使用后，被告一直未履行约定，直到2014年6月30日向业主出具承诺函，承诺在2015年12月可完成登记备案。但至本案一审审理终结时，因被告原因，尚未完成将产权登记资料报登记机关备案。一审法院认为，结合双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点是被告是否构成违约，违约金的计算标准和起算时间。原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方均予认可，且该合同未违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按约定履行各自义务。现被告未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，已构成违约，原告有权要求被告继续履行义务或者采取补救措施并要求赔偿损失。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，案涉合同并未明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于违约金起算时间，原告主张自2016年1月1日起计算，但双方在《商品房买卖合同》第十五条中对于被告继续办理产权证明的时间未作出明确约定，根据《合同法》第六十二条第一款第四项之规定，”履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，被告于2014年6月30日向全体业主发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，承诺产权证具备办理条件的时间为2015年12月，原告无据证明其对此期间提出异议，应视为被告对办理产权证明提出的合理宽限期间。现原告未能证明其在提起本案诉讼前曾向被告主张过办理案涉房屋产权证等相关事宜，因此原告主张权利时间应为向一审法院提起诉讼并缴纳案件受理费之日，即2017年3月15日，故原告要求被告自2016年1月1日起支付违约金的请求，一审法院不予支持。因被告完成义务的具体时间尚不能确定，故本案违约金支付至判决生效之日止，在此之后产生的违约责任，原告可以另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，一审法院判决：被告大连润景房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告任福勇、周俊华因未将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约金（计算方法：以购房款总额523379元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年3月15日起至判决生效之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告已预交），由被告大连润景房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交了两份新证据：一是由大连市金州新区信访局出具的《证明》，拟证明上诉人等业主在2015年12月4日到大连金州新区信访局上访，多次要求被上诉人按期办理产权，才使被上诉人作出了《致阳光美麓业主的承诺函》，该承诺函明确了被上诉人具备办理产权条件的时间为2015年年底，合法有效，因此计算被上诉人给付违约金的时间应当按照2016年1月1日起计算。润景公司质证意见：对真实性没有异议，但是对关联性有异议，该证据当事人比较概括模糊，并不能明确表明是本案上诉人，上诉人对于该主张应当向被上诉人主张，而不是向信访局主张。承诺函仅是将办理房屋初始登记的期限由90日变更为2015年12月底，并不涉及违约金的事项，也没有改变逾期办证的违约责任。双方约定的其他条款仍然适用，即逾期办证的违约责任为由被上诉人继续办理。二是金州区人民法院接受上诉人等业主的起诉状回执两份和《受理通知书》一份，拟证明上诉人向法院主张权利的时间为2016年11月28日、11月29日和2017年1月3日，即便法院判令被上诉人给付违约金的时间按照起诉日计算，也应当按照此日期计算。润景公司质证意见：该证据中显示的当事人比较概括，不明确具体，该证据只是法院接受材料的日期，起诉日期应以原审法院立案系统确定的时间为准。鉴于双方对上述大连市金州新区信访局出具的《证明》、起诉状回执及《受理通知书》的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。双方当事人对原审查明的事实均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是润景公司应向上诉人支付因未将办理产权登记资料报产权登记单位备案的违约金的起算时间及违约金计算标准如何认定。关于违约金起算时间问题，双方在房屋买卖合同中约定，在房屋交付使用后90日内润景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，逾期由润景公司继续办理。润景公司于2014年6月30日作出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，单方承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月。该承诺函变更了合同所约定的办证期限，由房屋交付使用后90日办理、逾期继续办理变更为明确的办证期限即2015年12月。在该承诺函发出后，并无证据表明上诉人曾对该承诺函的内容表示过异议。上诉人在承诺函确定的办证期限届满后以起诉的方式要求从2016年1月1日开始起算逾期办证违约金，表明其认可被上诉人变更办证期限的行为。双方对变更后的办证期限达成一致，润景公司应在变更后的办证期限内履行产权登记备案义务。二审中，润景公司对案涉房屋何时具备办理产权登记备案的条件仍不能明确，故被上诉人应自变更的办证期限届满后承担逾期办证违约责任，违约金的起算时间应为2016年1月1日。关于润景公司主张承诺函并未变更合同中关于继续办理的约定，不应依此认定违约金的起算时间的抗辩理由，本院认为，润景公司承诺办证期限为2015年12月，并未附加超过此期限仍可继续办理的内容，故承诺函应是对办证期限的全面更改，而非仅对交付使用后90日的更改。故在办证期限已经明确的情况下，被上诉人应在承诺函期限届满后承担违约责任。关于违约金计算标准问题，上诉人主张应以交纳的总房款为基数，按年利率6%向其支付违约金。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。本院认为，当事人双方在案涉房屋买卖合同中未明确约定违约金，虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在中国人民银行贷款利率经常变动的客观情形下，上诉人主张按照年利率6%的标准计算违约金，较为公平，且于法有据，本院应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初2092号民事判决主文为:大连润景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付任福勇、周俊华逾期办理所有权证的违约金（计算方法：以523379元为本金，按照年利率6%标准支付自2016年1月1日起至本判决发生法律效力之日止）；二、驳回任福勇、周俊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30元，由大连润景房地产开发有限公司负担；二审案件受理费30元，由大连润景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长侯学枝审判员刘冬艳代理审判员王鹏程二〇一七年十二月十八日书记员董芳