广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1021民初1651号原告：何保华，男，1969年4月5日出生，壮族，广西田阳县人，住广西壮族自治区田阳县。委托诉讼代理人：罗志彬，广西桂百（田林）律师事务所律师。被告：广西苏源投资股份有限公司，住所地：广西壮族自治区田阳县头塘镇二塘村。统一社会信用代码：9145100055471729X6。法定代表人：苏文，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄党生，广西龙翔律师事务所律师。原告何保华与被告广西苏源投资股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告何保华的委托诉讼代理人罗志彬、被告广西苏源投资股份有限公司的委托诉讼代理人黄党生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证书违约金27037.34元（违约金计算方法：从2014年2月22日起至2017年10月16日止，共计1332天）；3、判令被告向原告支付从2017年10月16日起至原告取得土地使用权证和房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金；4、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1、2、3项诉讼请求为：1、判令被告立即为原告申请办理房屋所有权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金27037.34元（违约金计算方法：从2014年2月22日日起至2017年10月16日止，共计1332天）；3、判令被告向原告支付从2017年10月16日起至原告取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金，按房屋总价款的每日万分之一计算。事实和理由：2012年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于田阳县田州镇敢壮大道与荣鑫路延长线交叉路口的苏源万和新城第2幢2单元402号房。合同签订后，原告依约向被告支付房屋首付款并以银行按揭方式支付余款。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、……3、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。因该条款约定是格式合同并不合法，且约定的违约金过低不足以惩罚被告给原告造成的损失，根据合同相对论及公平原则，参照双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，原告收房入住至今已2年多时间，被告未按合同约定履行办理房屋所有权证书的义务，其行为已构成违约，应当向原告赔偿逾期办证违约金27037.34元［违约金计算方法：从2014年2月22日起至2017年10月16日止共计1322天，1322天×0.0001（逾期交房违约金约定）×202983元（房屋总价款）］。现原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告要求被告立即为其办理房屋所有权证书的诉讼请求没有法律依据和合同依据。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，办理房屋所有权证书是房产管理部门的职责，不是被告的职责。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中也没有约定由被告为原告办理房屋所有权证书，申请办理房屋所有权证书是原告的义务。二、原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。三、原、被告双方在合同中约定如被告在房屋使用后365日内，未能将办理权属登记的资料提交房屋产权登记机关备案，应按已付房款的0.5%支付违约金。由于施工方等各方面的原因造成被告至今未能向房屋产权登记机关备案，被告愿意在合同约定的范围内承担违约金，但原告应当另案起诉，因为原告起诉要求办理房屋所有权证书，这与被告向房屋产权登记机关提交资料备案有性质上的差别。原告为其主张依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的第1-5号证据的真实性、合法性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的第6-9的真实性、合法性、关联性有异议，本院认为，被告虽有异议，但未提出证据予以反驳，故本院将上述第6-9号证据作为查明案件事实的参考依据。本院经审理认定案件法律事实如下：2012年11月12日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的位于田阳县田州镇敢壮大道与荣鑫路延长线交叉路口的苏源万和新城一期第2幢2单元402号房，建筑面积88.78平方米，每平方米2259.89元，房屋总价款200633元；付款方式：买受人签订合同时支付首期款，余款由买受人以银行按揭贷款的方式支付；关于产权登记的约定（第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。3、因买受人的原因，造成该商品房不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，买受人拒绝配合办理产权登记的，按已付房款的0.5%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定的方式向被告支付房屋价款共计202983元[2259.89元/平方米×89.82平方米（实测面积）]。被告于2013年11月21日将上述商品房交付原告使用。被告未按照合同第十五条的约定在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。2017年10月9日，原告等126户户主向被告邮寄送达《催收函》，要求被告支付逾期办证违约金并办理房屋所有权证书。2017年10月26日，原告向本院提起本案诉讼。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属合法、有效合同，具有法律约束力，双方应恪守履行。根据《商品房买卖合同》中被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告协助原告办理房屋所有权证书既是合同约定的义务，也是被告作为房地产开发企业的法定义务。原告已按约定向被告支付购房款，被告未按照合同约定在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告应当协助原告办理田阳县田州镇敢壮大道与荣鑫路延长线交叉路口的苏源万和新城一期第2幢2单元402号房的不动产权证书。依照合同中关于产权登记的约定，被告应按已付房款的0.5%向原告支付违约金1014.92元（202983元×0.5%）。因此，对于原告主张符合合同约定的部分违约金，本院予以支持；对于原告主张的超出合同约定的部分违约金，没有合同约定，原告亦未举证证实其存在其他损失，故本院不予支持。对于原告提出《商品房买卖合同》第十五条关于“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”为格式合同，该约定不合法的主张，本院认为，该条款虽为格式条款，但不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形，亦非免责条款，也未存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故对于原告的该项主张，本院不予采纳。被告提出的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西苏源投资股份有限公司于本案判决生效之日起三十日内协助原告何保华办理位于田阳县田州镇敢壮大道与荣鑫路延长线交叉路口的苏源万和新城一期第2幢2单元402号房的不动产权证书；二、被告广西苏源投资股份有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告何保华支付违约金1014.92元；三、驳回原告何保华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费476元，适用简易程序审理减半收取238元（原告已预交），由原告何保华负担213元，被告广西苏源投资股份有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  龚秀金二〇一七年十二月十一日书 记 员  杨 清