江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终8946号上诉人（原审原告）：陈振环，男，1971年10月4日出生，汉族，住福建省福鼎市。被上诉人（原审被告）：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：吴绍祥，总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：禧徕乐投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：冯义忠，董事长。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。上诉人陈振环因与被上诉人常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司（以下简称禧徕乐管理公司）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因人民法院工作岗位调整，本院依法变更合议庭组成人员，并书面通知当事人。现已审理终结。陈振环上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判支持陈振环的的诉讼请求。事实和理由：一、陈振环有权依法解除合同。陈振环签订《统一经营管理合同》的根本目的已无法实现。禧徕乐管理公司擅自将陈振环商铺交由其母公司禧徕乐投资公司出租并收取租金，导致陈振环等的等业主的租金被其母公司侵占。禧徕乐管理公司未依约履行合同责任义务，陈振环据此有权依法解除合同。禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司欠款累累，履约偿还能力已经丧失。陈振环损失实际已无从救济，解除合同是止损的唯一途径。二、《统一经营管理合同》无非是租赁合同、委托合同、业主公约的混杂。陈振环是以个人身份与禧徕乐管理公司签订合同，当然只能以个体不能而不可能代替代表整体业主提出解除合同。基于目前禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司严重的侵权及经营恶化状况，解除主张解除合同是绝大部分业主的意愿，只不过原来多数业主没有通过诉讼维权。三、禧徕乐投资公司应当与禧徕乐管理公司共同承担责任。禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司答辩称，关于本案所涉合同是否解除已经由常熟市人民法院和苏州中院分别于2015年和2016年作出了一审和二审判决，均不许解除该合同。本案陈振环在一审起诉的时候原审判决所依据的情况并未发生重大变化，本案一审判决不支持陈振环解除合同的诉请是有事实依据的。关于禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司承担连带责任的请求，陈振环没有提供相应的事实依据。要求驳回上诉，维持原判。陈振环向一审法院起诉请求：1、依法确认陈振环与禧徕乐管理公司签订的《统一经营管理合同》于2015年8月18日解除；2、判令禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司向陈振环报告受托商铺的相关租赁情况；3、判令禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司向陈振环移交受托商铺相关租赁合同文件并配合办理相关商铺经营管理权移交手续；4、判令禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司向陈振环支付2015年4月1日至2017年3月31日的商铺租金计人民币95907.16元；5、判令禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司按陈振环商铺总购买价款的20%向陈振环支付违约金计人民币115969.98元。审理中，陈振环放弃第五项诉讼请求，并将第二项诉讼请求明确为：判令禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司向陈振环报告受托商铺自2010年10月起至2016年9月30日期间商铺承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况；判令禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司在《统一经营管理合同》未解除前每年年终向陈振环报告受托商铺的承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况。一审法院认定事实：2007年5月13日，陈振环（乙方）与禧徕乐管理公司（甲方）签订了《统一经营管理合同》1份，约定由陈振环将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层B2020号商铺（建筑面积44.85平方米）、2层B2025号商铺（建筑面积44.85平方米）交由禧徕乐管理公司统一经营管理；前三年为商场培育期，自2007年10月1日起算，在这期间甲方无需支付商铺租金及其他费用，商场培育期满后，乙方继续委托甲方经营，由甲方统一对外招租、统一管理市场，甲方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给乙方（年终甲方向乙方公开该商铺租金收入账目并接受查询），乙方自行承担依法应缴纳的税费，甲方依法承担代扣代缴义务；8-1甲乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或者城市建设需要被依法征用的；8-2甲乙双方同意，商场培育期间及培育期届满后除8-1条外双方均无权提前解除本合同；甲、乙双方在签署本合同中及与本合同相关事宜发生纠纷，应通过协商解决，不愿协商或30天内协商解决不成的，可向该商铺所在地的法院提起诉讼。另查明：常熟亿丰投资置业有限公司于2005年10月21日开业核准，于2007年1月11日变更为江苏亿丰投资置业有限公司，后于2009年3月18日核准变更为禧徕乐投资公司，登记住所地为常熟市××××号；经营范围为实业投资，房地产开发经营；商品房屋销售、自有房租赁及房产代租；物业管理；通讯设备及相关产品（涉及专项审批的产品经批准后方可经营）、家电、家居产品、纺织品、服装、鞋革、工艺美术品销售。禧徕乐管理公司于2006年8月9日登记设立，住所地为常熟市××××号；经营范围为商铺代租、代售，商场管理，物业管理，国内印刷品广告设计、制作、发布，家具、家居生活用品销售，股东为禧徕乐投资公司。涉案位于常熟市××××号（禧徕乐家居生活广场）2260、2305号商铺系陈振环向禧徕乐投资公司购买，房屋登记所有权人为陈振环，禧徕乐投资公司在向原告交付上述房屋时并未按照房产证载明的建筑面积实体分割，禧徕乐管理公司对外出租时，各承租人租赁的商铺与陈振环等业主所持有的商铺并非一一对应。又查明：涉案房屋的租金支付年度是从当年的10月1日至次年9月30日，每半年为一期，即10月1日至次年3月31日一期，次年4月1日至9月30日为一期。又查明：2014年10月10日，禧徕乐管理公司下属部门禧徕乐业主中心向陈振环等业主送达《业主告知函》1份，内容为：“……今年以来，受国家宏观经济环境以及房地产调控政策等因素影响，建材家居行业也受到了较大的冲击。许多建材家居卖场出租率持续下滑，租金收缴困难，经营惨淡。常熟禧徕乐家居生活广场自2007年开业以来，在广大业主的关心与支持下，经过7年的不懈努力和苦心经营，情况虽较为稳定，但也受到一定的影响。按以往惯例，您的第九次租金（2014年10月1日——2015年3月31日）应于2014年10月15日前支付，但由于现阶段商户租金尚未收缴到位，故推迟至最晚2014年11月30日前支付到位。同时，为了体现‘诚信禧徕乐’这一企业精神，我们将按照银行同期定期存款利率支付给您相应利息，以表歉意并弥补您的相应损失，感谢您的理解与支持……”。2015年8月11日，陈振环向禧徕乐管理公司发出解除合同通知书1份，主要内容为：2011年以来未依照合同约定向业主公开商铺租金收入账目，有关商铺租赁情况也从不告知业主本人，租金支付标准和时间完全随禧徕乐管理公司单方意愿决定，2014年下半年起禧徕乐管理公司随意挪用、侵占业主的商铺租金，严重损害广大业主合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第四百一十条规定，即日起解除与禧徕乐管理公司的《统一经营管理合同》，并在收函后七日内将商铺及商铺经营有关的文件、事务妥善移交给陈振环自理，并据实向陈振环支付前期拖欠租金及违约金。禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司于2015年8月13日收到解除通知。审理过程中陈振环和禧徕乐管理公司双方均认可，以往的租金支付方式为，4月1日到9月30日为一周期，于5月1日前付清，10月1日开始到第二年的3月31日为一周期，于10月15日前付清。每半年支付一次，每次为23976.79元（11847.35元+12129.44元）。禧徕乐管理公司未再支付2015年4月1日以后的租金。双方当事人一致确认已付的租金是参照实际已付购房款8%的标准支付的，禧徕乐管理公司支付租金后双方未再进行过结算。上述事实，有统一经营管理合同、房屋所有权证、银行卡交易明细清单、业主告知函、解除合同通知书、工商登记信息，以及一审法院调查笔录和庭审笔录等在卷佐证。双方的争议焦点在于：1、陈振环是否有权单方解除《统一经营管理合同》？2、禧徕乐管理公司应按什么标准支付陈振环结欠的租金？3、禧徕乐投资公司是否应对禧徕乐管理公司的付款义务承担连带清偿责任？一、关于第1个争议焦点：陈振环是否有权单方解除《统一经营管理合同》？陈振环认为，陈振环有权依法解除合同。1、陈振环签订《统一经营管理合同》的根本目的已无法实现。陈振环签订《统一经营管理合同》根本目的在于取得更大更稳定的租金收益，现禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司反而利用合同授权为自己牟利，挪用、侵占陈振环租金。自陈振环2015年起诉维权以来，禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司并未向陈振环支付过之后的租金。禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司的行为已和陈振环的切身利益及签订合同的根本目的相违背，足以达到合同法第九十四条解除合同的法定条件。合同法第四百一十条规定委托合同当事双方均有单方解除合同的权利。原一审判决剥夺了陈振环的法定权利，属适用法律错误。2、禧徕乐管理公司玩忽职守，擅自将陈振环商铺交由其母公司禧徕乐投资公司出租并收取租金，导致陈振环等业主的租金被其母公司侵占，致使禧徕乐投资公司无法归还。禧徕乐管理公司未依约履行合同责任义务，陈振环据此就有权依法解除合同。3、禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司欠债累累履约偿债能力已丧失，陈振环的损失实际已无从救济，解除合同是止损唯一途径。原一审对被告的违约程度、经营状况、履约偿债能力均未予谨慎关注并调查认定。4、原一审认为《统一经营管理合同》属新型合同，只有部分业主主张解除会影响整个商场运作及善意第三人的利益故判不支持解除，这一理由并不能成立。陈振环认为所谓新型合同无非是租赁合同、委托合同、业主公约的混杂。若有租赁合同性质部分则承租方不付租金，出租方当然可以解除合同；若有委托合同性质部分委托方也可以依法随时解除合同；若有业主公约性质部分那最多保留这部分即可，当事双方还有内容相同的业主临时公约存在，不必非得在此约定。陈振环是以个人身份与禧徕乐管理公司签订合同，当然也只能以个体而不可能代表整体业主提出解除合同。实际上，基于目前禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司的严重侵权及经营恶化状况，主张解除合同是绝大多数业主的意愿。如果部分人不能主张解除的理由成立，那将导致禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司对这部分人的权益任意侵犯。物权法第三十九条规定的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利永远被剥夺，禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司反而成为这部分人商铺的实际所有权人。禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司已严重违约，应判付租金给陈振环。禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司认为，关于陈振环要求解除合同的诉请，无论从合同依据还是整个商场的实际经营格局都不具备相应的条件，因为目前在整个禧徕乐家居生活广场禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司是唯一的经营管理公司。并且禧徕乐投资公司仍然持有禧徕乐一期50%以上的物业，这些物业与本案若干原告所持有的商铺，实际上都是处于同一区域相互混杂，对外出租时按照商铺经营需要进行了重新分割布局，陈振环要求解除合同不具备客观条件主要指这样的情况。陈振环要求收回商铺，在目前情况之下无法实现。现已经与相关业主进行了沟通，因为客观原因没有达成一致协议，现政府部门也已经参与相关工作，禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司建议希望能够维持目前经营格局的情况下达成延续支付租金收益的方案，后期商铺的管理双方再继续沟通。综上，禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司不同意陈振环诉请。一审法院认为，陈振环、禧徕乐管理公司之间的统一经营管理合同合法有效，对双方均有法律约束力。双方在签订合同时对合同的解除作了严格的限制性约定（该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回；该商铺因社会公益或者城市建设需要被依法征用），现并未发生双方约定的解除情形。此外，双方签订的统一经营管理合同是一种新类型的合同，是一种新的商业经营管理模式，其合同目的是为了集中商铺散户，统一出租经营，以取得更好的经营利益，如部分业主解除与被告签订的统一经营管理合同，会影响整个商场的经营和运作，会对双方和善意第三人带来负面影响，有违合同签订的目的，故不能在发生纠纷时轻易以解除合同来处理纠纷。综上，陈振环请求依法确认双方签订的《统一经营管理合同》于2015年8月18日解除的诉讼请求，一审法院碍难支持。基于此，陈振环第三项诉讼请求，即要求判令禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司向陈振环移交受托商铺相关租赁合同文件并配合办理相关商铺经营管理权移交手续的诉讼请求，一审法院亦不予支持。二、关于第2个争议焦点：禧徕乐管理公司应按什么标准支付陈振环结欠的租金？陈振环认为，禧徕乐管理公司应按此前租金标准23976.79元支付陈振环2015年4月1日至2017年3月31日的商铺租金合计95907.16元。具体理由为：陈振环不是禧徕乐管理公司的合伙人或股东，陈振环只是通过签订《统一经营管理合同》将所购商铺委托禧徕乐管理公司出租管理并支付给禧徕乐管理公司租金的10%为托管费，所以陈振环应得租金依约只和陈振环自己商铺租金收入有关，和整个商场的租金收入及禧徕乐管理公司或商场经营状况并无关联。以往禧徕乐管理公司按商铺买卖合同总价款的8%给付陈振环租金，按该标准付租金已是低于陈振环商铺实际租金的90%，故在禧徕乐管理公司未有向陈振环提出变更并充分举证租金收入有变化的情况下，判付的租金不应低于原标准。禧徕乐管理公司和禧徕乐投资公司则认为，关于陈振环诉请要求支付的租金，该项金额陈振环主要依据2014年之前禧徕乐管理公司实际支付陈振环的租金金额来确定。实际上禧徕乐管理公司2015年出租商户获取租金收入的金额还未进行统计，当年度发生的租金金额还不确定，根据统一经营管理合同的约定应以当年度实际收取租金的金额扣除10%的管理费后再按照一定比例支付陈振环租金。2010年-2014年禧徕乐管理公司是按照固定的金额在向陈振环支付相应的租金，在2015年整个市场环境已经发生了比较大的变化，再维持之前的租金水平已经达不到，所以禧徕乐管理公司的主张就2015年租金应按照2015年禧徕乐管理公司在实际经营过程中收到的租金收入再按照相应比例进行计算，目前2015年度还未结束，目前也无法计算应付陈振环的租金。对于租金的支付标准问题，分析如下：首先，双方虽在《统一经营管理合同》中将支付租金的标准约定为实际收取租金的90%，但因各业主所购商铺之间并未实体分隔，禧徕乐管理公司也未按各商铺的产权面积逐一分别出租给承租户，而是统一对外出租，根据现有的租赁情况无法准确判断出各业主所持商铺每年实际取得的租金收益，且双方当事人亦一致确认在实际履行过程中并未按上述约定支付业主租金，故统一经营管理合同中约定的租金支付方式不能作为计算本案所涉租金的依据。审理中，禧徕乐管理公司明确表示不申请对其财务情况进行审计。禧徕乐管理公司负有进一步举证证明租金收入情况的义务，经法庭释明其明确表示不申请审计，应承担不利的诉讼后果。其次，因庭审中双方当事人确认已付租金系参照实际购房价的8%标准支付。在禧徕乐管理公司未能充分举证证实禧徕乐一期实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，陈振环要求按照此前租金标准23976.79元主张2015年4月1日至2017年3月31日期间的租金95907.16元（23976.79×4），一审法院予以支持。三、关于第3个争议焦点：禧徕乐投资公司是否应对禧徕乐管理公司的付款义务承担连带责任？陈振环认为，禧徕乐管理公司为禧徕乐投资公司独家投资设立的企业，一切完全听命于母公司，没有法人独立人格，自商场培育期起，禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司即共同经营管理，给陈振环发函是用禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司共同的名义，与承租户签订商铺出租经营合同也是禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司都做过出租方。禧徕乐投资公司应对禧徕乐管理公司欠付的租金承担连带清偿责任。陈振环为证明其主张提供以下证据：1、禧徕乐投资公司和禧徕乐管理公司于2008年8月8日共同向陈振环等禧徕乐一期业主送达的《致业主的一封信》，主要内容为恭喜原告等业主成为禧徕乐国际家居生活广场大家族的一员。2、统一经营管理合同和租赁合同，反映出禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司均与承租户签订过合同。禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司对陈振环提供的上述证据的真实性不持异议。但认为关于主体问题，陈振环要求禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司共同承担责任，禧徕乐投资公司不是合同相对方，不应承担责任。一审法院认为，禧徕乐管理公司和禧徕乐投资公司均是依法成立的独立的法人组织，具有不同的经营范围，陈振环认为禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司的法人人格混同，但未能提供相应事实和法律依据，一审法院不予采信。陈振环要求禧徕乐投资公司对禧徕乐管理公司的付款义务承担连带责任，一审法院不予支持。此外，陈振环主张查询权，有陈振环与禧徕乐管理公司之间《统一经营管理合同》中“年终甲方(禧徕乐管理公司)向乙方（陈振环）公开该商铺租金收入账目并接受查询”这一约定为据，但其主张的内容及时间应在前述约定的范围内，故本案中可支持禧徕乐管理公司向陈振环公开涉案商铺截止2016年12月31日之前的商铺租金收入账目并接受陈振环查询。审理中,禧徕乐管理公司同意向陈振环公布自2010年10月起至判决之日涉案商铺商铺承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况，该意见系禧徕乐管理公司的真实意思表示，一审法院予以确认。但对于判决之后的涉案商铺的相关情况，双方若有争议，陈振环可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈振环95907.16元。二、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈振环公开江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层B2020号、B2025号商铺从2010年10月开始至判决之日商铺承租人、租金及支付方式、租期、租赁用途等与租赁合同有关的事项及履约情况。三、驳回原告陈振环的其他诉讼请求。案件受理费2198元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担，原告陈振环预交的案件受理费由一审法院退回，被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司应负担的案件受理费在本判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案《统一经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守诚信履行。根据《统一经营管理合同》的约定内容，双方共同确认禧徕乐家居生活广场需要统一经营管理、统一经营规划、统一业态布局，涉案商铺为禧徕乐家居生活广场之一部分，《统一经营管理合同》中的权利义务内容有别于典型的委托合同，一审法院认定《统一经营管理合同》为无名合同并无不当，本院予以确认。双方在签订合同时,对合同的解除作了严格的限制性约定（该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回；该商铺因社会公益或者城市建设需要被依法征用），现并未发生双方约定的解除情形。陈振环认为禧徕乐管理公司欠付租金，构成违约，要求判令解除合同，其诉请的法律依据是基于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，即当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的而主张解除合同。本案所涉合同目的对陈振环而言是取得租金收益，在合同双方未就租金获取的期限利益予以特别约定的情况下，陈振环所述禧徕乐管理公司迟延付租之违约行为尚不足以达到合同目的落空的严重程度，一审法院未予确认涉案合同解除符合法律规定，本院予以维持。禧徕乐管理公司和禧徕乐投资公司均是依法成立的独立的法人组织，陈振环认为禧徕乐管理公司、禧徕乐投资公司的法人人格混同，但未能提供相应事实和法律依据。涉案合同租金支付应依照合同相对性原则处理。陈振环要求禧徕乐投资公司对禧徕乐管理公司的付款义务承担连带责任，一审法院不予支持，并无不当。综上，陈振环的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2198元，由上诉人陈振环负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月二十五日书记员  姜 瑛