北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初15485号原告：崔延，男，1962年9月9日出生，北京京投设施投资有限公司部门经理，住北京市朝阳区。委托代理人:王可，北京市康达律师事务所律师。委托代理人:佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。法定代表人:刘明杰，执行董事。委托代理人:邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告：北京中科天成投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。法定代表人:吴林，经理。委托代理人：李勃威，北京深石律师事务所律师。第三人：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。法定代表人:陈剑鸣，董事长。委托代理人:何国发，北京市欧亚律师事务所律师。第三人:程顾全，男，1990年11月30日出生，内蒙古丽堡涞德酒店管理有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托代理人：杨旭，男，1978年3月18日出生，住江苏省南通市海安县。原告崔延（以下简称原告）与被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）、被告北京中科天成投资有限公司（以下简称中科公司）、第三人君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）、第三人程顾全（以下简称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。崔延及其委托代理人王可、佟金颖，金通公司之委托代理人邱嘉煜，中科公司之委托代理人李勃威，程顾全之委托代理人杨旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔延向本院提出诉讼请求：1.要求确认我与金通公司、君海公司签订《关于购买和平街西苑房屋的协议书》有效；2.要求确认金通公司与中科公司签订的关于北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号13X室的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑项目由金通公司开发，金通公司委托君海公司代理销售该项目部分房屋，并承诺为买受人办理房屋产权证书。后我与君海公司签订《关于购买和平街西苑房屋的协议书》，约定我以171.5万元的价格购买位于北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号13X室房屋。合同签订后，我依约交付了全部购房款并入住该房屋。时至今日，金通公司未为我办理房屋产权证书。我于本院起诉金通公司办理该房屋产权证书，在案件审理过程中获知，金通公司已经于2010年8月4日将房屋出售给中科公司。中科公司购买上述房屋前未看过房屋，在购买房屋后长达六年的时间内从未主张过入住。经过我调查显示金通公司与中科公司为关联公司。金通公司与中科公司明显是恶意串通行为，其行为已经严重损害了我的合同权益。金通公司辩称，我公司不同意崔延的全部诉讼请求。房屋买卖合同是要式合同。崔延签订合同时间是2007年5月28日，该时间早与我公司与君海公司签订委托书的时间，所以协议有效性受到质疑。我公司与中科公司的房屋买卖合同履约时间合理合法，应该受到保护。在君海公司没有告知我公司出售房屋及支付购房款，在超过授权时限的情况下，代理是无效的。根据民事案件案由规定，确认合同效力分为有效与无效两种，我公司认为这两个诉讼请求不能同时出现在一个案由中，崔延应该另案诉讼解决，在崔延未另案起诉时应予驳回。中科公司辩称，我公司在2005年已经看过房屋，当年4月签订了涉案房屋的购房合同。当时因为资金紧张，所以我公司没有及时履行。2011年，我公司资金改善后询问金通公司房屋情况，经过与金通公司协商，双方同意按照2005年的合同继续履行，我公司支付了全部房款，并获得了房屋所有权证。我公司与金通公司签订的合同意思表示真实，且履行了合同义务，我公司是房屋产权人，请求驳回崔延的全部诉讼请求。我公司已经将涉案房屋抵押出去了，已办理了抵押登记，相关借款尚未偿还。君海公司辩称，涉案房屋是金通公司开发的，金通公司与我公司签过协议，委托我公司出售房屋，共计19套房屋，双方合同约定我公司对房屋有所有权和处置权，我公司将涉案房屋出售给购房人后在2008年12月31日前金通公司办完全部房产手续。针对19套房屋，金通公司向我公司出具了授权委托书，根据金通公司给我公司的授权，我公司是房屋的唯一的全权代理销售商，授权书保证金通公司在2008年12月31日前办理房屋所有权证。根据上述授权，我公司与崔延签订了期房买卖协议。金通公司将涉案房屋另行出售的事情我公司不知情，崔延曾提起过商品房买卖合同纠纷案件，在该次诉讼中，我公司才知道金通公司将涉案房屋另行出售，在此期间金通公司能够办理房屋所有权证时没有告知我公司，其将房屋出售给第三方以后也没有告知我公司。根据以上事实，我公司同意崔延的诉讼请求。崔延已经向我公司全额支付了购房款，涉案房屋已经交付给崔延。我公司与金通公司约定在金通公司办理完房产证后我公司再把房款支付给金通公司。我们之间除此之外，还有其他的债权债务关系。金通公司在房产证办理完毕之后一直没有告诉我公司，所以我公司没有把购房款支付给金通公司。关于两项诉讼请求是否属于不同案由问题，请法院依法裁判。程顾全述称，2016年1月底，江苏苏中建设公司的崔总找我说要借钱给北京市天华宏图经贸有限公司，我要求他们用房屋抵押，他们将包括涉案房屋在内的十一套房屋抵押给我，并签订了合同，办理了公证和权利证书。我共借款1亿元，该款是从南通市森阳建筑安装工程有限公司的账户转到北京市天华宏图经贸有限公司的账户上的，现在该公司尚未偿还上述借款，当时该公司是找的昆仑大成公司、中科天成公司这两家公司的房屋做担保。我公司的意见是要求北京市天华宏图经贸有限公司偿还借款，如果不还款，我无法办理解押。崔延的诉讼请求请法院判决，但是我的权益应该得到保护，我的抵押有公证，有权利证书，我是受害者。经审理查明：经在北京市朝阳区不动产登记事务中心查询显示，2005年4月1日，中科公司与金通公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：517551），约定中科公司购买金通公司位于北京市朝阳区和平街西苑乙5楼13层13X室，该商品房单价为每平方米5600元，总金额为692832元，金通公司应当在2005年12月31日前将合格商品房交付给中科公司，金通公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由金通公司提供的资料报产权登记机关备案。2010年8月4日，中科公司申请房屋所有权转移登记。2010年8月4日，位于北京市朝阳区和平街西苑乙5楼13层13X室登记于中科公司名下。2016年1月27日，中科公司作为抵押人与程顾全签订《主债权及房屋抵押合同》，约定主债权金额559万元，债务履行期限自2016年1月28日起至2016年7月27日，抵押房屋坐落于北京市朝阳区和平街西苑乙5楼13层13X室，债务人北京市天华宏图经贸有限公司。2008年2月19日，崔延与君海公司签订《期房购买协议书》，约定经协商，双方就购买北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号13X室（以下简称13X室）达成如下协议：一、君海公司拥有13X室唯一处置权，现该房处于出租状态。因开发商的原因致使该楼座整体房产证至今未能办妥，且责任不在君海公司。对此崔延无异议，并同意在此前提下购买13X室。二、由于房地产开发商已同意在15个月内办妥房产证，双方同意按期房买卖13X室，即崔延在本协议签订后的10天内（8个工作日内）付清75%的购房款（130万元整），君海公司保证在本协议签订后的15个月内将13X室房产证办至崔延或崔延指定代理人的名下。三、双方商定13X室的交易成交价为171.5万元，按现在成交的面积124.24平方米计算，约为13800元每平方米。如由于开发商的原因造成房产证确认的实测面积与成交的面积有差异，双方同意，成交总价不变。四、双方同意：办理房产证时的开票交易价为7000元每平方米，并按7000元每平方米的成交价交纳各种税费。超出7000元每平方米以上部分由君海公司委托的北京泛路通房地产咨询有限公司开具咨询代理费。五、崔延同意在13X室现租房户退房后再接手此房，并在接手此房时付清剩余房款（41.5万元整），君海公司交房时间最迟不超过2008年3月31日。交房时除水、电、暖、门、窗等基础设施保持完好畅通外，无论原装修是否陈旧破损，崔延均不再提出其他要求……六、崔延交纳总房款的10%做为定金，双方即可签订协议，协议生效。……十一、确因开发商原因使得绝大多数购房者遭受损失而因此诉诸法律时，君海公司保证与绝大多数购房者一起维护崔延的合法权益，因此产生的诉讼费由诉讼者自理……十六、开发商与崔延直接签订了购房协议，并进入了办理房产证的程序，即视为君海公司守约。在办理过程中，因客观原因的延续即使超出了15个月也不视为开发商和君海公司违约。2007年12月1日，金通公司出具《授权委托书》，其内容为兹确认君海公司为北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号13X室的唯一全权代理销售商，并承诺无论该13X室的最终买受人是否为君海公司职工，均保证在2008年12月31日之前将该13X室的房地产证办至实际买受人名下。本授权委托书的有效期至2009年6月30日止。诉讼中，本院对13X室进行现场勘验，崔延居住在上述房屋内。另查一，2001年7月，北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）与金通公司签订《商品房买卖协议书》，约定“和平苑”为金通公司开发的项目，六宇公司有意购买“和平苑”项目的58套房屋，并将所购买的房屋分配给其职工作居住之用。六宇公司所购买房屋总套数为58套，总建筑面积为6876.18平方米，对于所购房屋，统一按照总建筑面积计算购房总价款，根据每平方米9930元计算，总价款68280467元。同时，双方签订《附件》，约定双方实际成交价为均价6600元每平方米，在实际售出时，单价高出6600元每平方米部分，金通公司按实际多出的金额返还六宇公司，由六宇公司支配使用。金通公司保证在2001年10月31日前实际支付六宇公司58套住房，2002年7月31日前整个建筑工程完成，如有延误，则六宇公司还款相应推迟，且推迟期间借款不计利息。2007年10月30日，君海公司与六宇公司签订《商品房权益转让协议书》，约定六宇公司与金通公司在2001年7月25日签订了《商品房买卖协议书》、《附件》，合法拥有了附件：已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权。君海公司经与金通公司确认，承认六宇公司具有上述第一款规定的权益。六宇公司因各种客观原因，愿将已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》，约定本合同项下所在的“和平苑”项目位于北京市朝阳区小黄庄路和平西苑乙5号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后陆续交付六宇公司共计19套房屋，房屋房号见附件二已交付房屋清单。双方确认该19套房屋君海公司已受让于六宇公司，具备所有权与处置权，金通公司同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋。为配合金通公司办妥该楼全部房屋房产证的手续，君海公司同意按照金通公司的要求在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响君海公司合法权益的事项，该手续无效，且君海公司有权不予配合。双方确认该19套房屋的成交价仍按原协议执行，即6600元每平方米，具体房屋成交面积以最终下发的房产证的面积为准。双方同意，君海公司应在2008年12月31日前还清金通公司的装修借款和房屋按揭费，还款可以由19套房屋分摊返还，还款按如下方式进行：每销售一套房屋，君海公司将房款（房屋面积×6600元每平方米）+按揭款+分摊装修借款=总价款交付金通公司，金通公司办理销售合同及开具购房发票。违约责任及罚则：金通公司违约：在君海公司已交清应还房款（包括按揭费和装修借款）的前提下，而金通公司未能在2008年12月31日前办妥房产证时，每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，如金通公司在2009年6月30日前仍未能办妥房产证，每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的2%月息予以罚款，直至办妥房产证为止。君海公司违约：在金通已办妥购房手续和房产证，而君海公司未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止；如君海公司在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），金通公司有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。同日，金通公司与君海公司签订《已交付房屋清单》（附件二），其内容房号：#1302、#1305、105、105、205、305、405、101、1401、1501、#1601、1206、1406、1506、1606、#13X、1603、#104、1104、1604。2007年10月31日，北京君海时代科贸有限公司更名为君海公司。另查二，2016年1月28日，北京市中信公证处对《借款合同》进行公证，其内容为借款人北京市天华宏图经贸有限公司（以下简称天华公司），出借人程顾全，抵押人北京昆仑大成管理科技有限公司（以下简称昆仑公司）、中科公司，天华公司因本方需要，向程顾全申请借款，程顾全同意发放上述借款，昆仑公司、中科公司同意为上述借款提供抵押担保。程顾全同意出借金额为1亿元，抵押物清单有昆仑公司北京市朝阳区朝阳公园路9号院2号楼9至11层6单元100XX号，中科公司北京市朝阳区和平街西苑乙5号楼16层110X号、160XXX号、160XX号、160X号、15层150XX号、150X号、13层130XX号、130X号、14层140X号、13层13X号。庭审中，双方的主要争议：1、金通公司与中科公司的关系。金通公司于2000年3月3日成立，2005年9月该公司法定代表人变更为黄强，后股东变更为贾玉田、田昭、中科公司，2009年，该公司投资人变更为中科公司、北京市天华宏图经贸有限公司。2013年,该公司法定代表人由黄强变更为刘明杰。北京市天华宏图经贸有限公司于2009年设立，法定代表人杨慧君。2010年8月，该公司投资人由杨慧君变更为杨慧君、黄强，经理由杨慧君变更为黄强。2003年，北京金泰汇嘉投资有限公司设立，2005年3月，该公司更名为北京都市资产管理有限公司，投资人变更为王进旭、田昭，2010年，该公司投资人变更为北京市天华宏图经贸有限公司、黄强。2、2005年4月1日中科公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》履行情况。中科公司提供发票一张（开票日期2010年7月10日，发票号码：00240320，项目和平苑B座13X购房款，金额692832元）、发票一张（开票日期2010年7月10日，发票号码：00240322，项目和平苑B座14X购房款，金额640976元）、发票一张（开票日期2010年7月15日，发票号码：00240323，项目和平苑B座1501购房款，金额640976元）、电汇凭证一张（日期2010年8月20日，中科公司汇给金通公司300万元）、兴业银行电汇凭证一张（委托日期2005年12月31日，中科公司汇给金通公司16万元，附加信息及用途往来），以此证明中科公司支付了上述房屋的购房款。崔延对上述证据真实性均予以认可，但是质疑汇票与发票不能对应，且均是往来款，无法证明是购房款，时间、金额均不对。金通公司认可中科公司证据，其公司与中科公司仅10套房屋的购房款往来，没有其他直接的款项往来，中科公司共给其公司646万元，包括证据显示的16万元、300万元及2010年10月的300万元、2010年11月的30万元，这646万元全部是购房款，而且超额了。君海公司、程顾全对上述证据均没有意见。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案主要存在以下不合理之处：第一、金通公司与中科公司的关系。依据金通公司、中科公司、北京市天华宏图经贸有限公司的工商底档清晰显示2005年至2010年期间各家公司之间的关联性；第二、合同履行问题。首先，2005年4月1日中科公司与金通公司签订了《商品房买卖合同》，但按照中科公司陈述，双方没有及时履行，在2010年中科公司资金改善后双方协商继续履行，此与上述合同实际约定的履行时间完全不符；其次，房屋价款支付问题。中科公司提供的购房款支付凭证显示的用途、金额、时间与涉案房屋的具体情况不能显示关联性；最后，涉案房屋交付问题。依据崔延提供的证据、本院现场勘验的情况等，中科公司在取得房屋产权证后未占有使用涉案房屋，也未主张过相关权利；第三、公平问题。2005年4月1日，中科公司与金通公司签订《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的价格是每平米5600元，2001年7月，六宇公司与金通公司签订的《商品房买卖协议书》约定每平米是6600平米，2008年2月19日崔延与君海公司签订的《期房购买协议书》约定的涉案房屋价格是每平米13800元，2010年中科公司、金通公司主张双方继续按照2005年4月1日的合同履行，此明显与市场价格相违背。综合以上几点，本院认为金通公司、中科公司之间明显恶意串通，损害第三人利益，故2005年4月1日中科公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》应为无效，合同无效的后果及抵押权问题应另行诉讼解决。关于2008年2月19日崔延与君海公司签订的《期房购买协议书》效力一节，此与本案非同一法律关系，本院对此暂不予处理，各方应另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告北京市金通世纪房地产开发有限公司与被告北京中科天成投资有限公司于二〇〇五年四月一日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517551）无效。二、驳回原告崔延其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百六十四元，由被告北京市金通世纪房地产开发有限公司、被告北京中科天成投资有限公司负担（崔延已交纳，金通公司、中科公司于本判决生效后七日内转交给崔延）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  宋培海审判员  杨 静二〇一七年十二月二十日书记员  秦雅维