江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初5628号原告：国营常熟市棉花原种场，住所地常熟市海虞镇福山常福路农场段，组织机构代码46714738-0。法定代表人：吴江，场长。委托诉讼代理人：杨德新，常熟市海天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陆正明，常熟市海天法律服务所法律工作者。被告：常熟市福瑞超细纤维日用品厂，住所地常熟市海虞镇幸福村，统一社会信用代码91320581781288827C。投资人：罗培红。委托诉讼代理人：罗培号，该公司员工。原告国营常熟市棉花原种场与被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月14日公开开庭进行了审理，原告国营常熟市棉花原种场的委托代理人杨德新、被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂的委托诉讼代理人罗培号到庭参加诉讼。后依法适用普通程序于2017年11月28日公开开庭进行了审理，原告国营常熟市棉花原种场的委托代理人杨德新、被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂的委托诉讼代理人罗培号到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国营常熟市棉花原种场向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付2015年、2016年年度租金160000元；2、要求被告腾让所租赁的房屋及土地；3、要求被告按照219元/天占用费计算从2017年1月1日开始至腾让之日止的占用费；4、诉讼费由被告负担。后变更第1项诉讼请求，要求被告支付2016年的租金人民币80000元。事实和理由：被告向原告租赁房屋和土地多年，2016年期间，因出租房屋已成危房，原告多次通知与被告终止租赁关系，要求被告支付结欠的租金并腾让房屋，但被告一直未能履行，故诉至法院。被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂辩称，2015、2016年的租金160000元是未付，原告起诉后支付了80000元。我们同意在维修房屋方案确定后20天内进行搬迁。目前还在使用原告的房屋，愿意到2017年的农历年底前搬出。要求原告按照评估的价格给付被告装修、搭建费。对于第三项请求无异议。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、2014年4月2日原、被告签订的租赁合同一份；2、2016年1月20日的租赁合同一份；3、2017年4月6日的通知一份及邮寄单；4、常熟市海虞镇人民政府的证明1份。被告质证后对证据1、2、3的真实性无异议，对于证据4认为自己未收到该通知，但在4月份时和原告探讨过搬迁的事情。本院经审查对以上证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告已向原告租赁房屋多年，2014年4月2日，原、被告签订租赁合同一份，约定租赁期为2014年1月1日至2015年12月31日，租金为80000元/年。2016年1月20日，原、被告又签订租赁合同1份，合同载明：“甲方：国营常熟市棉花原种场乙方：常熟市福瑞超细维日用品厂……合同期限：2016年1月1日至2016年12月31日。二、租赁事项及结算标准：（一）、有偿使用土地结算标准：1、租赁土地面积350平方米，按每年每平方米9元，计上缴3150元；2、租赁水泥场地面积349平方米，按每年每平方米14元，计上缴4886元；（二）、有偿使用房屋结算标准：租赁房屋面积1164平方米，按每年每平方米45元，计上缴52380元；（三）、自建房屋上缴结算标准：经甲方批准的自建房屋面积1057平方米，按每年每平方米15元，计上缴15855元；（四）、其他上缴结算标准：卫生保洁费年上缴甲方4000元；以上乙方累计上缴甲方80271元；实缴80000元；三、规费上缴时间：按常棉【2006】第13号先缴费后使用的规定，乙方在当年度1月31日前上缴40000元，余款40000元在当年度6月30日前全额缴清；……5、对甲方的房屋、场地本着合理使用的原则，不得用于生产经营以外的项目生产或擅自违章搭建和随意装修。六、有关事项：……3、甲方不再承担乙方租赁房屋的修理费，遇特殊情况另行协商；对甲方的房屋及生活设施乙方需要装修的，乙方应向甲方提出书面申请，在甲方认可的前提下方可实施；装修时不得随意破坏整体结构，所有费用均由乙方自负；4、因生产、生活需要，乙方在租赁区域内扩建、翻建的生产、生活设施，乙方必须事前申请，报甲方审批同意，并办好相关手续后方可实施；5、如遇甲方和上级政策性动迁征用的，乙方必须无条件服从；如乙方搬迁或不再租赁的，乙方不准将装饰、翻建材料等拆除或作价，其产权归甲方，甲方不作任何补偿；6、乙方如不再租赁厂房、土地，应提前2个月通知甲方，至合同终止前，乙方自建的厂房和设施，由乙方在一个月内自行拆除，堆放物资在一个月内搬离，超过一个月后视为放弃所属权利，即由甲方强制处理，甲方对乙方的处理不作任何补偿……”。由于被告未能给付2015年、2016年度租金，且原告要维修房屋，原告于2017年4月6日发函通知被告，要求其在接到通知后15天内办理，并在接到通知后3日内付清所欠租金160000元。由于被告在接到通知未搬离也未给付租金，原告于2017年5月19日诉讼来院。另查明：本案所涉的房屋均未取得合法权证或建设工程规划许可证。2017年5月17日，常熟市海虞镇人民政府出具证明，载明：“国营常熟市棉花原种场是常熟市海虞镇人民政府举办的自收自支的事业单位法人，国营常熟市棉花原种场与常熟市福瑞超细纤维日用品厂签订的《租赁合同》（2016年1月1日起至2016年12月31日止）反映的租赁事项中租赁土地面积350平方米、租赁水泥场地面积349平方米以及租赁房屋面积1164平方米所占用的土地、常熟市福瑞超细纤维日用品厂自建房1057平方米所占用的土地，共计2920平方米，位于常熟市海虞镇福山常福路农场段一工区，上述土地为工业用地，由国营常熟市棉花原种场支配，由其享有占用使用及管理收益权；1164平方米房屋面积的权属为国营常熟市棉花原种场，由其享有占用使用及管理收益权。”2017年9月28日，苏州名典资产评估事务所（普通合伙）对常熟市福瑞超细纤维日用品厂进行的装修、搭建的彩钢棚等出具资产评估报告书，评估范围系原、被告双方和评估人员现场清点和测量后确定。评估结论为：截止于评估基准日2017年9月7日，纳入评估范围的常熟市福瑞超细纤维日用品厂进行的装修、搭建的彩钢棚等评估价值为人民币260510元。本院认为，被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂与原告国营常熟市棉花原种场签订租赁合同，租用房屋，双方之间存在租赁关系。因本案所涉房屋未领取合法权证或取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂腾空并迁出房屋、土地的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告按照合同约定的租金80000元/年的标准支付2016年1月1日至2016年12月31日止的的房屋使用费符合法律规定，本院予以支持。因被告目前尚未搬离，故原告要求被告从2017年1月1日起至腾空房屋返还土地时止，按照219元/天支付房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂要求对其进行的装修及搭建的彩钢棚按照评估价格260510元进行赔偿，本院认为租赁合同无效是因为原告出租的房屋未领取合法权证或取得建设工程规划许可证造成，而被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂在承租时也未进行审查，原、被告双方均具有过错，原告应承担60%的责任，被告承担40%的责任，故原告应当按照260510元的60%赔偿被告损失计156306元。综上，本院对于原告的诉讼请求中合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂腾让向原告国营常熟市棉花原种场租赁的位于常熟市海虞镇福山常福路农场段一工区的房屋及土地（腾空后搬出），于本判决生效后十日内履行。二、被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂给付原告国营常熟市棉花原种场2016年1月1日至2016年12月31日止的房屋使用费80000元，并按照219元/天的标准给付原告国营常熟市棉花原种场从2017年1月1日起至腾让之日的房屋使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行常熟方塔支行）。三、原告国营常熟市棉花原种场支付被告常熟市福瑞超细纤维日用品厂装修、彩钢棚等款项计156306元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入常熟市人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行常熟方塔支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，评估费6850元，合计10350元，由原告负担6210元，被告负担4140元（原告同意其预交诉讼费用4140元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  许文燕人民陪审员  朱良保人民陪审员  潘雪芬二〇一七年十二月七日书 记 员  张 蓉