广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初1245号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号1栋物业管理用房。统一社会信用代码9144040074919744XJ。法定代表人：王庆芬。委托诉讼代理人：胡悦，女，该公司职员。被告：张莉，女，汉族，1958年4月21日出生，户籍登记住址内蒙古乌海市海南区。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司与被告张莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚物业）的委托诉讼代理人胡悦到庭参加诉讼，被告张莉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠诚物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳2015年12月至2017年4月欠缴的物业服务费3009.34元，2015年5月至2017年1月公摊电费338.56元；2.被告向原告缴纳违约金821.02元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市斗门区XXXX小区XX栋XX单元XX号房屋的业主，原告为XX小区提供物业管理服务。作为案涉房屋的业主，被告实际接受了原告提供的物业服务。双方签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费缴纳标准进行了约定。原告收取本小区内业主物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1.3元，未按时缴纳物业服务费的，每日加收欠缴金额5‰的违约金。2014年4月经过大部分业主同意，物业服务费从1.3元/平方米调整为1.6元/平方米，公共水电费按房屋建筑面积实际分摊。被告的住房有110.64平方米，被告从2014年3月开始欠费，原告于2015年诉至法院，2015年11月30日判决（2015）珠斗法民三初字第543号案，物业服务费已判至2015年11月，公摊电费已判至2015年4月。从2015年12月至2017年4月，被告共欠物业服务费17个月，共计3009.34元，以及违约金821.02元，2015年5月至2017年1月公摊电费338.56元。原告忠诚物业对其诉称向本院提交如下证据：1、前期物业管理服务协议，拟证明原告与被告签订了物业管理协议；2、物业管理合同，拟证明原告与开发商签订了物业管理合同，为本小区提供物业管理服务；3、补充协议，拟证明物业费的收费标准；4、物业管理合同续订书，拟证明原告在与开发商签订的物业管理合同到期后仍然为本小区提供物业管理服务；5、委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同，拟证明被告同意物业管理费用在自己的银行卡上扣费；6、公告，拟证明告知业主物业费上升的原因；7、通知，拟证明经过8个月的征求意见，2014年3月大部分业主同意调升物业费，原告通知业主将于2014年4月按调升后的物业费标准进行收费；8、XX物业费调整征求意见表，拟证明征求每位业主调升物业费意见表；9、民事判决书，拟证明本次诉讼的时间起止；10、中国南方电网发票，拟证明每月公共电表的电费金额；11、收款收据，拟证明原告返还小区公共用电电费给珠海市斗门忠信房产开发有限公司；12、忠信桃源居小区公共用电分摊明细，拟证明小区每月公共用电分摊计算明细；13、照片，拟证明原告将证据10、12在小区公告栏公示；14、不动产权登记表，拟证明房屋所有权是属于被告；15、珠海市物业服务企业登记备案证明，拟证明原告的物业管理资质，我方有资质管理案涉小区。被告张莉未作答辩，也未向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，被告缺席，未对原告提交的证据予以质证，现本院对证据认定如下：对原告提交的证据1至9、14、15的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准；原告提交的其他证据，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由原告为位于珠海市XX区XX镇XX路XX号XX提供物业服务，合同期限为五年，自2008年8月1日至2013年8月1日止。2008年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订补充协议，约定：电梯房首层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取（其中物业费包含0.2元公摊水电费）；电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取（其中物业费包含0.3元公摊水电费）；商铺按建筑面积每月每平方米1.2元收取；小区办公用房按建筑面积每月每平方米1.4元收取。2008年9月26日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，由原告为被告位于珠海市XX区XX镇XX路XX号XX栋XX单元XX房（建筑面积110.64平方米）提供物业服务；合同期限为从发展商公布竣工交楼日起（以政府文件为准）至三年止；原告提供物业服务的内容包括房屋公用部位的清洁维护和管理，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，保安工作管理，交通秩序和车辆停放管理；被告从发展商公布竣工交楼日起向原告缴纳物业服务费；首层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取，电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；商铺按建筑面积每月每平方米1.2元收取，小区办公用房按建筑面积每月每平方米1.4元收取；物业服务费每月10日前缴纳，未按时缴纳物业服务费的，按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金；对于有线电视、居民用水、用电及排水费的收缴标准，均按物价局有关规定收取；被告违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交缴有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用和滞纳金。同时，原、被告签订《委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同》，约定被告把每个月的住宅小区管理服务费委托斗门建设银行采用电脑内部转账的方式缴付给原告。2013年7月30日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同续订书》，约定双方签订的《物业管理合同》即将到期，并且XX小区一直没有成立业主委员会，双方在平等、自愿、协商一致的基础上续签物业管理合同，合同期限为2013年8月1日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。2014年3月17日，原告发出通知从2014年4月份起按新收费标准收费，收费标准为一楼物业费调升至1.3元/平方米，二楼以上（含二楼）物业费调升至1.6元/平方米，公摊水电费按实际分摊（游泳池、管理处不纳入公摊费用），对七楼以上二次加压的住户收取二次加压电费，商铺物业费调升至2元/平方米，将于2014年5月份开始扣取4月份的物业费。调升物业费后，电梯费将不再收取。另查明，位于珠海市××区××镇××小区××栋××单元××房的权属人为被告，建筑面积110.64平方米，总层数12层。原告系三级物业服务企业，具有物业管理资质。2015年7月6日，原告忠诚物业在本院起诉被告张莉，请求被告支付2014年3月至2015年11月的物业服务费、2014年4月至2015年4月的公摊电费及拖欠物业服务费的违约金。本院于2015年11月30日作出（2015）珠斗法民三初字第543号民事判决，判令被告张莉向原告支付2014年3月至2015年11月的物业服务费3684.23元、2014年4月至2015年4月的公摊水电费158.22元及欠付物业服务费的违约金。本院认为，《前期物业管理服务协议》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。该协议约定的履行期限为三年，因此该协议的履行期限已经届满。虽然该协议约定的期限届满后，双方未签订新的协议，但原告实际上继续为案涉小区提供物业服务，被告也实际上接受了相关服务，应当视为双方对继续履行该协议约定的权利义务达成了合意。原告在征集小区业主的同意后，从2014年4月对该协议约定的收费标准进行了调整，被告没有提出异议并继续接受物业服务，其行为是对原告调整收费标准的行为的确认，说明双方就协议物业费价格条款变更达成了合意，双方应当按照调整后的收费标准履行。故原告要求被告支付2015年12月至2017年4月的物业服务费3009元（110.64平方米×1.6元/平方米/月×17个月），依法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。关于违约金的问题。双方在案涉协议中约定欠缴物业服务费的违约金为欠缴金额的5‰，按照该约定被告相当于按183%的年利率向原告支付欠缴费用的利息，被告承担的违约责任明显高于其欠缴物业服务费给原告造成的损失。本院酌情确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从其拖欠物业服务费之日至本院确定付款之日止的利息。由于原告收取物业服务费的时间为每月10日前，故2015年12月至2017年4月的物业服务费的利息损失，从应缴当月的11日计至本院确定的付款日。原告主张被告支付公摊费用，但原告没有提供充分证据证明其主张的公摊费用是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应当负担的公摊费用的金额，故原告该请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张莉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2015年12月至2017年4月的物业服务费3009元；二、被告张莉于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2015年12月至2017年4月欠付物业服务费的违约金（按中国人民银行同期贷款利率从应缴当月的11日计至本院确定的付款日止）；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司已预交），由原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担14元，被告张莉负担36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  邝宏毅二〇一七年十二月十五日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。