北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初9421号原告：北京普特福商贸有限公司，住所地北京市密云区城东门外（矿业公司）。统一社会信用代码x。法定代表人：武思淳，财务总经理。委托诉讼代理人：张贯秋，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永刚，北京安太律师事务所律师。被告：北京顺来福昌盛餐饮有限公司，住所地北京市密云区行宫街116号。统一社会信用代码x。法定代表人：冯宝文，总经理。委托诉讼代理人：徐朋朋，北京卓浩律师事务所律师。被告：冯宝文，女，1963年3月26日出生，汉族，居民，住北京市密云区。原告北京普特福商贸有限公司(以下简称普特福公司)与被告北京顺来福昌盛餐饮有限公司（以下简称顺来福餐饮公司）、冯宝文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普特福公司之法定代表人武思淳及其委托诉讼代理人张贯秋、张永刚，被告顺来福餐饮公司之法定代表人冯宝文及其委托诉讼代理人徐朋朋，被告冯宝文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普特福公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与顺来福餐饮公司于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月2日解除，顺来福餐饮公司立即将所租赁房屋腾空并交还给我公司；2.判令顺来福餐饮公司、冯宝文连带给付我公司房屋占用费（自2017年9月3日起计算至实际交还之日止，按年120万元计算）；3.判令顺来福餐饮公司、冯宝文连带给付我公司违约金848000元；4.诉讼费由顺来福餐饮公司、冯宝文承担。事实及理由：2014年8月18日，顺来福餐饮公司以北京东兴众升源大酒店（以下简称东兴酒店）的名义，与我公司签订房屋租赁合同，约定我公司将位于北京市密云区x街x号综合楼的一至三层（注：不含116-1门脸房）、办公楼一至四层（注：不含一层部分甲方办公区及四层网络机房），建筑面积约4840.96平方米的房屋及约100平方米的彩钢后厨租赁给顺来福餐饮公司使用。租期7年，自2014年8月18日起至2021年8月17日止。年租金106万元，付款方式为提前2个月缴纳下一年度租金。合同第十一条第2款约定：“承租期间乙方不按合同规定支付租金，甲方有权终止合同。乙方承担违约责任，须向甲方支付应付租金、利息及滞纳金。未支付租金的利息及滞纳金，按当时国家规定的银行贷款利率、贷款滞纳金的标准执行，并支付违约期间未履行完合同全额租金金额20%的违约金。”合同签订后，我公司向顺来福餐饮公司交付了房屋，顺来福餐饮公司未能按合同约定在2017年6月18日前向我公司缴纳第四年度的租金，在我公司多次催促未果后，我公司于2017年9月2日正式书面通知其解除合同，但其至今既未支付租金也未腾退房屋。同时因签订合同时，东兴酒店为个体工商户，其转制为顺来福餐饮公司并未告知我公司，原经营者冯宝文应对顺来福餐饮公司承担连带责任，据此，特诉于法院。诉讼过程中，普特福公司增加诉讼请求为：判令顺来福餐饮公司支付我公司暖气费295244.8元。顺来福餐饮公司辩称：我公司不同意解除合同，因我公司与普特福公司签订了长达七年的租赁合同，目的是长期经营酒店，为此我公司也投入了大量资金。我公司于2017年9月向普特福公司支付了30万元租金，现因资金周转问题，暂不能全额支付全年租金，我公司并无违约的意思，同意尽快将所欠租金及暖气费付清，并承担一定金额的利息损失，但合同约定的违约金标准过高，不同意按此约定支付违约金。另外，合同中虽约定如果买卖兴隆，第三至五年的租金可上调至120万元，但我公司经营的酒店一直处于亏损状态，故不应按照120万元/年计算租金。本院经审理认定的事实如下：2014年8月18日，普特福公司与东兴酒店签订《房屋租赁合同》，合同主要内容有：普特福公司（甲方）将其所有的位于北京市密云区x街x号综合楼的一至三层（注：不含116-1门脸房，建筑面积约42平方米）、办公楼一至四层（注：不含一层部分甲方办公区，建筑面积额约105.10平方米。不含四层网络机房，建筑面积约17.5平方米）的房屋（建筑面积约4840.96平方米）以及彩钢后厨（建筑面积约100平方米）租赁给东兴酒店（乙方）使用，租赁期限七年（自2014年8月18日至2021年8月17日）。租金及支付方式：前五年每年租金106万元，第六至七年年租金130万元，乙方应提前两个月上交租金。冯宝文、许x（冯宝文之夫）口头承诺若买卖兴隆，第三年、第四年、第五年房租各上调增至120万元。合同第十一条第2款约定：“承租期间乙方不按合同规定支付租金，甲方有权终止合同。乙方承担违约责任，须向甲方支付应付租金、利息及滞纳金。未支付租金的利息及滞纳金，按当时国家规定的银行贷款利率、贷款滞纳金标准执行，并支付违约期间未履行完合同全额租金金额20%的违约金等条款。合同签订后，普特福公司将涉案房屋交付给东兴酒店。2017年4月21日，东兴酒店办理变更登记，将名称变更为顺来福餐饮公司。原东兴酒店经营者冯宝文，亦为顺来福餐饮公司的法定代表人。因顺来福餐饮公司未按时交纳2017年租金，2017年7月28日，普特福公司向东兴酒店下达催款通知书一份，主要内容为：普特福公司要求东兴酒店缴纳2017年8月18日至2018年8月17日期间的租金。东兴酒店于2017年8月1日收到该催款通知并加盖酒店公章。因东兴酒店仍未及时缴纳租金，2017年9月2日，普特福公司向东兴酒店下发解除合同通知书，内容为：因你方不按照合同缴纳租金，已构成严重违约，特通知解除双方《房屋租赁合同》（编号：2014-08-18），请于7日内将相关房屋腾空交还我单位，逾期我单位将自行处理。顺来福餐饮公司的法定代表人当庭表示该催款通知、解除合同通知书均已收到。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案双方签订的《房屋租赁合同》，明确约定了租金交付时间为每年的8月18日前两个月，而顺来福餐饮公司在普特福公司催要租金后，无正当理由仍未缴清，其行为已构成违约，普特福公司于2017年9月2日向顺来福餐饮公司送达解除合同通知书，顺来福餐饮公司在收到该通知书后未以诉讼等方式提出异议，应视为对该通知书的认可，故普特福公司要求确认双方所签房屋租赁合同已于2017年9月2日解除并要求顺来福餐饮公司立即腾退房屋的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；关于普特福公司要求顺来福餐饮公司、冯宝文按照年租金120万元，连带给付自2017年9月3日至实际交还之日的房屋占用费之请求，因合同明确约定前五年年租金为106万元，普特福公司未向本院提供合同约定的顺来福餐饮公司“买卖兴隆”之证据，故合同解除后的占用费应以合同约定年租金106万元为标准进行计算，其中顺来福餐饮公司已经支付的30万元租金在折抵2017年9月2日以前的租金后，剩余部分计算到2017年9月3日以后的占用费中；关于普特福公司要求顺来福餐饮公司、冯宝文连带给付其违约金之请求，因双方签订的《房屋租赁合同》明确约定应按照未履行完合同全额租金的20%计算违约金，故对普特福公司要求顺来福餐饮公司给付违约金的诉讼请求，本院予以支持。顺来福餐饮公司虽主张违约金标准过高，超过给普特福公司造成的实际损失，但并未向本院提供证据证实，同时应当指出的是，缔约双方是平等的民事主体，双方在签订合同时对违约责任的约定是对等的，普特福公司若存在合同约定的违约行为时，亦需要向顺来福餐饮公司公司支付相应数额的违约金，且合同解除，普特福公司转租时，亦需面临空置期、装修免租期等问题，考虑到本案实际情况，本院认为双方约定的违约金标准适当，对此本院不予调整；关于普特福公司要求顺来福餐饮公司、冯宝文连带给付取暖费的诉讼请求，因顺来福餐饮公司对此予以认可，本院亦不持异议；关于普特福公司要求冯宝文承担上述连带责任之请求，因涉案租赁合同系普特福公司与东兴酒店签订，东兴酒店已于2017年4月21日，经北京市工商行政管理局密云分局许可，变更为法定代表人仍为冯宝文的顺来福餐饮公司，企业类型为自然人独资，顺来福餐饮公司名称的变更，具有合法的变更手续，其实施的民事行为应由公司承担责任，故对普特福公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告北京普特福商贸有限公司与被告北京顺来福昌盛餐饮有限公司（原北京东兴众升源大酒店）于二〇一四年八月十八日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年九月二日解除；二、被告北京顺来福昌盛餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，腾空并交还原告北京普特福商贸有限公司所有的位于北京市密云区x街x号综合楼所租赁的全部房屋；三、被告北京顺来福昌盛餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，按年租金一百零六万元，给付原告北京普特福商贸有限公司自二〇一七年十一月三十日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；四、被告北京顺来福昌盛餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，给付原告北京普特福商贸有限公司违约金八十四万八千元；五、被告北京顺来福昌盛餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，给付原告北京普特福商贸有限公司取暖费二十九万五千二百四十四元八角；六、驳回原告北京普特福商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万三千五百五十元（北京普特福商贸有限公司已预交），由被告北京顺来福昌盛餐饮有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 ＸＸ勇二〇一七年十二月二十七日法官助理 王雅静书 记 员 侯君颖