江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0303民初6551号原告（反诉被告）：胡明阳，男，1982年10月24日生，居民身份证号码3203051982********，汉族，住徐州市云龙区翠屏山街道提香湾G10-1-2202。被告（反诉原告）：徐州隆耀置业有限公司，住所地徐州市翠屏山办事处院内综合楼204室。法定代表人：刘振宇，该公司经理。委托诉讼代理人：魏国庆，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，男，1983年10月28日生，居民身份证号码3203021983********，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市鼓楼区北站东街48号1栋2单元101室。原告胡明阳诉被告徐州隆耀置业有限公司（以下简称隆耀公司）简称商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孔祥伟独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡明阳，被告隆耀公司的委托诉讼代理人魏国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡明阳向本院提出诉讼请求：被告向原告支付上房违约金4175元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月17日，原告和隆耀公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买隆耀公司开发的提香湾小区G10幢1单元2202室房屋，合同总价款561200元。同日，原告还与隆耀公司签订了购买提香湾小区G10幢1单元-124号地下室的买卖合同一份，约定的合同价款为18634元。合同第八条约定：隆耀公司应当于2014年12月31日前完成交付。合同第九条约定：若未按期交付，逾期不超过180日的，应当自第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付房款万分之一的违约金。合同签订以后，原告完成了付款，隆耀公司却逾期72天（自2015年1月1日至2015年3月15日）交房。根据合同约定，隆耀公司应当向原告支付违约金4175元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。隆耀公司辩称：被告已于2014年12月18日前向原告发出上房通知，并于2014年12月25日在《都市晨报》发布提香湾上房通知，原告于2014年12月26日办理了上房手续，被告实际交付了房屋。被告不存在逾期交付房屋的违约行为。反诉原告隆耀公司诉称，判令反诉被告向反诉原告支付违约金8193.52元。诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2013年1月17日，被反诉人为购买反诉人开发的提香湾小区G10幢1单元2202室房屋，与反诉人签订《商品房买卖合同》一份，合同总价款为561200元。合同补充协议第3条约定，需办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的买受人须按出卖人指定银行申办按揭贷款或住房公积金贷款，自商品房买卖合同签订起15日内（办理公积金贷款的买受人自出卖人于公积金管理中心办理完毕贷款备案手续后15日内），买受人需按贷款要求完成贷款手续，若因买受人原因在15日内未完成贷款手续，每逾期一日按该商品房总款的万分之二收取违约金。被反诉人在合同签订当日仅付首付款171200元，余款390000元未交。后被反诉人于2013年4月16日支付尾款390000元。自2013年2月2日开始计算违约金，共计8193.52元，经反诉人多次催要未果。反诉被告胡明阳辩称，首先，合同中的约定的违约金是万分之一，而被告主张万分之二与合同不符。其次，余款没有按时支付责任不在我们。合同约定，出卖人在办理公积金贷款备案手续15日内支付余款给出卖人，我们是根据出卖人的通知，他们备案好了之后我们才能去办理公积金贷款，他们通知之后我们就去办理了，请被告出示我们去办理公积金贷款的时间的证据。最后，即使是违约了，余额的违约金从发票日期证明已经超过了2年的诉讼时效，开发商在之前没有对我们主张过违约金，视为对权利的放弃。综上，请法庭不予支持被告的反诉请求。根据原被告的诉辩主张，结合案情，归纳本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的行为。二、被告是否应承担违约责任并支付违约金。三、反诉被告是否存在逾期付款行为。四、反诉被告是否应承担违约责任并支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2013年1月17日，原告胡明阳（买受人）与被告隆耀公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO.0361699），约定原告购买被告开发的位于乔湖和平路北提香湾小区第G10幢1单元2202号房屋，总价561200元，及G10幢1单元-124号地下室，总价18634元（该款于2013年1月17日付清）。合同第六条约定：买受人签署本合同于2013年1月17日支付首付款171200元，剩余房款390000元在买受人办理完毕公积金备案手续后15日内支付给出卖人；第七条约定：买受人未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人延迟交房时间不承担违约责任；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。双方在同日签订的附件四（补充协议）第3条约定，办理公积金贷款的买受人自出卖人于公积金管理中心办理完毕贷款备案手续后15日内，买受人需按贷款要求完成贷款手续，若因买受人原因在15日内未完成贷款手续，每逾期一日按该商品房总款的万分之二收取违约金……。2013年4月16日，原告将剩余房款390000元支付隆耀公司。另查明，2012年11月12日，被告与公积金管理中心签订协议书，办理了住房公积金备案手续。隆耀公司于2013年4月12日发给10号楼业主的《公积金贷款告知函》，内容为：……我提香湾小区10号楼公积金已于2013年4月8日开始办理。……若2013年4月23日前，您仍未能完成公积金的相关手续，按合同有关逾期付款规定，我司将开始计息，您需承担由此产生的一切法律后果。2014年12月15日，徐州市城乡建设局向被告颁发徐建住（2014）通字第32号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》。被告于2014年12月18日向原告寄送了上房通知书，原告也收到上述上房通知书。2014年12月25日在《都市晨报》上刊发公告，通知提香湾G6-G10楼业主上房。原告于2014年12月26日办理上房手续。2015年1月21日，徐州市城乡建设局作出决定撤销了上述交付使用通知书。决定载明：你公司采用虚假的《建设工程消防验收意见书》办理提香湾小区G6-10及人防地下室工程竣工验收备案，并以此材料作为前置条件取得了该项目的住宅使用交付通知书。2015年1月22日被告依法又取得徐州市城乡建设局颁发的涉案小区的交付使用通知书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于被告是否逾期交房，应否承担逾期上房违约金的问题。依《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告的实际上房时间为2014年12月26日，其以被告隆耀公司于2015年1月22日取得建设部门颁发的交付使用通知书为由要求其支付逾期上房违约金的诉讼主张，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于原告是否逾期支付购房款及被告反诉原告支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。依据合同约定，原告应将剩余房款390000元在出卖人办理完毕公积金贷款备案手续后15日内支付给出卖人，原告于2013年4月16日支付尾款390000元。虽然被告于2012年11月12日办理了房屋公积金贷款备案手续，但是并未提供证据证明其向原告履行了公积金贷款通知义务，应当承担举证不能的法律后果，故被告反诉称原告逾期付款的主张缺乏事实依据，本院依法不予支持。即使依照民法总则的规定，被告的反诉主张亦超过了三年的法定诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、驳回原告胡明阳的诉讼请求；二、驳回被告徐州隆耀置业有限公司的反诉请求。案件受理费50元，由原告胡明阳负担；反诉费25元，由被告徐州隆耀置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  孔祥伟人民陪审员  唐 青人民陪审员  李 潇二〇一七年十二月十三日书 记 员  刘茜茜