重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终6961号上诉人（原审被告）：包海，男，1963年9月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：包杰，系包海之子。被上诉人（原审原告）：张云平，男，1964年1月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张燕，系张云平之女。上诉人包海因与被上诉人张云平占有物返还纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初10489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月26日、12月14日对本案进行了询问。上诉人包海的委托诉讼代理人包杰与被上诉人张云平及其委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人包海上诉请求:撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：1.一审判决认定被上诉人享有登记在上诉人名下位于渝北区的所有权错误。该房屋并未办理变更登记，且案涉房屋系宅基地房屋，一户一宅是基本原则，如果认定房屋二楼归被上诉人，就会出现一户拥有两个宅基地的悖论，与国家政策及土地管理法相悖；2.一审判决认定上诉人已将案涉房屋二楼交付被上诉人错误。被上诉人没有及时支付3000元尾款，没安天然气，虽有电费交费卡但无资费记录；3.一审法院认定双方签订的《售房协议》有效错误。该协议应属无效，且客观上不能履行，不能办证，违反《土地管理法》第63条规定。买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人与出卖人双方均是同一集体成员，可以认定买卖行为合法有效；如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效，更别论单独买卖农村私房。宅基地房屋出售给集体经济组织成员以外的人，合同有效的话，会触及耕地红线；4.一审法院判决上诉人返还拆迁补偿款119038.6元错误。案涉房屋登记的所有权人是上诉人，与政府签订安置协议的主体是上诉人，被安置的对象也是上诉人，应当归上诉人所有。即使返还，也应当是因为合同无效，房屋被征收无法履行，返还被上诉人的购房款，与返还拆迁补偿款是不同的法律关系。被上诉人张云平答辩，房屋已经交付，我们已经使用了十年，合同也签了十年了，补偿款应当归我们所有。张云平向一审法院起诉请求：判令被告返还房屋拆迁补偿款119038.6元。一审法院认定事实：2007年9月10日,原告（乙方）与被告（甲方）签署《售房协议》，此协议主要约定：被告（石溪村一社）将石溪村一社新建房屋二楼住宅出售给原告（高寨村五社），房屋总价70000元，被告负责将水电气安装到屋门口，在被告将住房装修完毕后，原告付清全部款项，其中原告暂扣3000元以作天然气安装开户费，待天然气安装后，原告付给被告3000元；房屋产权证由被告负责办理。协议签订后，原告于同月15日给被告交付房款20000元，后又陆续交付房款，截止2008年2月1日，原告共付款67000元给被告。2008年2月1日，被告给原告出具房屋收条时注明房屋款全部付清。在2007年9月25日，被告给原告出具收条载明“今收到张云平电表安装费贰佰陆拾元整”。原告后就案涉购买房屋于2007年10月11日在电力公司开户，2016年9月18日销户。原告购买案涉房屋时，原告户口性质系龙兴镇高寨村的农村户口。被告所修建的房屋共五层，建筑面积合计606.66平方米，原告只购买了第二层。后来因天然气未能安装，故原告未支付3000元给被告。后因石溪村一社被征地开发，被告在2016年7月22日与渝北区龙兴镇征地办公室达成《房屋拆迁协议》，此协议载明被告四楼一底房屋建筑面积606.66平方米，砖混结构，共五层，按照1000元/平方米的标准进行补偿，拆除补助和奖励按照10元/平方米进行补偿；此协议还对其他装修补助费、土地转让费、房屋租赁违约金等进行了约定。此协议最终确认被告领取的房屋拆迁补偿款共计682107元，被告后来也领取了此款。此房也在2016年8月被全部拆除。庭审中，原、被告共同确认所购买的案涉第二层房屋的建筑面积为117.86平方米。被告所修建的五层房屋由被告办理的农村居民建房土地证，批准的用地面积为100平方米。一审法院认为：在原、被告签订售房协议时，双方均为农村村民，因此被告将自己修建的农村房屋的第二层卖给原告并不违法，故原被告之间的售房协议合法有效，双方应按照协议履行义务和享有权利。协议明确约定天然气的安装由被告负责，在安装前原告可以不支付3000元的房款，故由于天然气未安装，虽然原告未支付3000元房款，但原告并不违约，且被告在2008年2月1日出具收条时已注明房款全部付清。案涉房屋已于2007年10月便安装户名为原告的农村用电，故显然案涉房屋已交付给原告使用。综上，虽然被告修建的五层房屋均未取得房屋产权证，被告也未给原告办理所售房屋的产权证，但原告依据售房协议，依法应享有案涉房屋第二层的所有权。在此房被征地拆迁后，相应的房屋拆迁补偿款以及奖励款均应属于原告，被告在领取后理应返还原告，故原告要求被告返还房屋拆迁款119038.6元（1010元×117.86平方米）具有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：被告包海于本判决生效后3日内返还原告张云平房屋拆迁补偿款119038.6元。案件受理费1375元，由被告包海负担（此款已由原告预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。二审中，双方当事人都未向本院提交新证据。双方当事人均向本院陈述，案涉买卖合同是购买的房屋第二层，该房屋一共有五层。上诉人自述，该房屋因超过宅基地房屋高度限制而未能办到房屋产权证，房屋所在的土地系宅基地，有相应的建设用地批准书。本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人张云平应否获得房屋拆迁补偿款119038.6元。张云平与包海于2007年9月10日签署《售房协议》时，双方虽均为农村居民，但分属不同的村社，不是同一集体经济组织的成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。因此本案的《售房协议》应属无效。一审法院认定《售房协议》有效不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《售房协议》中明确约定由包海负责办理产权证，即说明包海在订立协议时对房屋产权的办理作出承诺。现在经过十年时间，包海非但没有为张云平办理房屋产权证，而且还自述修建的房屋因超高无法办理房屋产权证，足见其在缔约和履约过程中是不诚信的。现《售房协议》无效，包海应当承担过错责任，返还张云平购房款等费用，并且还应赔偿张云平的损失。现张云平所购房屋被拆迁，拆迁补偿款与购房款之间的差额可以视为张云平可以预期的收益，并以此计算其所受损失。故张云平请求包海返还拆迁补偿款119038.6元，应当得到支持。综上所述，上诉人包海的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，虽适用法律不正确，但最终判决结果正确应当维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2750元，由上诉人包海负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  张欲晓代理审判员  彭松涛二〇一七年十二月三十一日书 记 员  夏 茜