贵州省赫章县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0527民初1498号原告：徐某某，男，汉族，住贵州省赫章县。原告：朱某，女，汉族，住贵州省赫章县。被告：赫章县强臣房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市赫章县前河路商业步行街。法定代表人：文某某，监事。原告徐某某、朱某与被告赫章县强臣房地产开发有限公司（以下简称“强臣公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某及原告朱某的委托诉讼代理人徐某某到庭参加诉讼，被告强臣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某某、朱某向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告房屋面积10.85m2，返还原告多收的房屋面积2.45m2的价款及孳息，赔偿原告土地分摊面积21.63m2，按现行房价3400.00元/m2计算，合计118762.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年，被告与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“一、拆迁范围内涉及乙方位于城关镇的砖混结构住房一套面积147.73m2需拆除，乙方负责出具有效房屋所有权证。乙方房屋所有权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，于2004年12月10日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自行解决，甲方概不负责。二、根据安置补偿协议，甲方以新建商住楼B栋604号房屋，建筑面积150.18m2与乙方调换（实际面积以产权证为准），乙方自行解决安置用房。”2016年1月，与原告同时被拆迁的曾德全起诉被告，毕节市中级人民法院判决被告赔偿曾德全，原告才知道根据赫府发（2004）10号《赫章县旧城改造管理暂行办法》的规定，被告调换给原告的房屋不应有公摊面积，协议上的建筑面积是指不含公摊的套内建筑面积。被告故意隐瞒该暂行办法，并提供格式合同与原告签订，恶意给原告增加房屋公摊面积13.3m2，导致被告少返还原告房屋面积10.85m2，多收取原告房屋面积2.45m2的价款。同时，原告原住房上就是有土地面积公摊，被告不应把土地面积公摊部分再次重复计算分摊给我，按照暂行办法的相关规定，被告调换给我的住房不应有任何公摊面积。被告明知调换房屋面积不应有公摊面积而恶意强加给原告，由此造成的21.63m2的损失应由被告按现行房价3400.00元/m2进行赔偿。被告强臣公司辩称：原告的房屋是2005年公司投资修建，2007年竣工并交付原告使用。原告的土地使用证是2008年办理的，2009年进行登记，2010年6月2日办理了房产证，这个案子的时间已经非常长了。不管是专业术语还是在实际生活中，建筑面积都是含公摊面积的，原告拆除前的房屋建筑面积是147.73m2，是包含公摊面积的，其住在三楼，有楼梯间和公用通道等，当时是公司进行实际测量的。产权证上登记的房屋面积是150.18m2，该面积就是含公摊的面积，符合房屋拆迁安置补偿协议的约定。2007年下半年，原告在交房前已按约补清房屋差价，协议上约定的差价就是当时的市场价。按照暂行办法的规定，拆除房屋面积包含公摊，所以公司返还给原告的房屋也包含公摊面积，而且暂行办法并不是实施办法，公司不应当受其约束。双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中的拆迁安置方案是公司制定后政府批准的方案，其主要内容是拆一还一。协议中的赫章县旧城改造安置补偿方案指的是赫章县旧城改造管理暂行办法。土地分摊面积并未计入房屋面积进行计价，不存在收取费用的问题。总之，公司已经按照协议履行了约定的义务，原告的请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提供的房屋拆迁安置补偿协议、房屋所有权证、国有土地使用证、《赫章县旧城改造管理暂行办法》、商品房买卖合同两份及户籍证明一份，符合证据“三性”，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2004年4月15日，赫章县人民政府下发赫府发（2014）10号《赫章县人民政府关于印发的通知》，要求各乡镇人民政府及县政府有关部门贯彻执行。《赫章县旧城改造管理暂行办法》第四十一条第四款规定：被拆迁人选择产权调换的，协议安置面积不包括原拆除房屋产权证上已注明的公用分摊面积。拆迁人提供给被拆迁人认购的新安置用房不包括公用分摊面积。2004年11月15日，被告强臣公司作为甲方与原告徐某某签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议载明：甲方经赫章县人民政府批准，在赫章县原城关镇政府片区红线范围内进行项目建设，修建商住楼。甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《赫章县旧城改造管理暂行办法》的规定，于2004年9月16日取得赫拆许字001号《拆迁许可证》。双方按照批准的拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：一、拆迁范围内涉及乙方位于城关镇片区前河派出所房改房，砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积砖混147.73m2需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证（未超过批准期限的临时建筑的有效证照）。乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。并于2004年12月10日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。二、根据赫章县旧城改造安置补偿方案，甲方按砖混拆一还一。乙方在规定时间内腾空房屋交付甲方，由乙方自行解决安置用房。三、甲方以新建商住楼六楼（成套住宅房屋）建筑面积148.57m2（以实际产权为准）与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图，与乙方房屋置换，超出面积按700.00元/m2优惠5%结算，乙方补给甲方。甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。四、甲方应负责归还乙方现有的下列设施：电话、有线电视、水表、电表并由乙方报停将复印件交甲方。五、甲方在规定范围内支付过度费补偿及搬家费用。过度费按腾空房屋交付之日计算，如规定时间未交付乙方回迁过度费顺延。1、过度：147.73m2×3元/m2×12个月=5318.28元，2、搬家费：147.73m2×3元/m2×2次=886.38元，3、附属设施及装修费：1121.00元，合计7325.66元。六、甲方调换给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理。七、违约责任和纠纷解决办法，1、本协议签订后建设项目性质经批准改变，甲方应在三十日内通知乙方，乙方有权根据改变后的建设项目性质与甲方协商变更本合同的相关约定。2、对本合同有争议，双方选择（B）方式解决，A、申请赫章县仲裁委员会仲裁，B、诉讼。八、其它。九、本协议一式六份，除双方各执一份外，余送有关部门存档，该协议双方签订后即生效。2007年下半年，原告向被告支付了房屋差价款，被告向原告交付了房屋。2009年12月25日，赫章县国土资源局颁发赫国用（2009）第XXX号国有土地使用证，载明：土地使用权人徐某某，坐落赫章县城关镇，使用权面积913.39m2，其中分摊面积21.63m2；计事，该宗地属强臣公司开发的城关镇商业步行街B栋，土地使用权总面积913.39m2，其中徐某某的B-3604号分割后，分摊土地使用权面积21.63m2。2010年6月2日，赫章县房产事业局颁发赫房权证城关镇字第××号房屋所有权证，载明：房屋所有权人徐某某、朱某，建筑面积150.18m2，套内建筑面积136.88m2，其他B-3-604（私有），公用建筑面积分摊13.3m2。本案经本院审判委员会讨论认为：原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定双方的拆迁安置按照《赫章县旧城改造管理暂行办法》处理，而双方的约定并不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效。虽然通常情况下建筑面积确实应当包含公用分摊面积，但《赫章县旧城改造管理暂行办法》第四十一条第四款明确规定：“被拆迁人选择产权调换的，协议安置面积不包括原拆除房屋产权证上已注明的公用分摊面积。拆迁人提供给被拆迁人认购的新安置用房不包括公用分摊面积。”原告与被告选择拆迁安置按照《赫章县旧城改造管理暂行办法》处理，双方对拆迁和返还的房屋面积的约定就应当以《赫章县旧城改造管理暂行办法》第四十一条第四款的规定为依据，即协议约定的房屋拆迁面积不包含公用分摊面积，返还的房屋面积也不应当包含公用分摊面积。虽然被告辩称以建筑面积换建筑面积是双方的约定，但原告认为合同约定的“建筑面积”应依照《赫章县旧城改造管理暂行办法》第四十一条第四款的规定来理解，由于双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是由被告预先拟定，在双方对“建筑面积”有不同解释的情况下，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定作出不利于被告强臣公司的解释。故被告强臣公司置换给原告的房屋面积不应当包含公用分摊面积13.3m2。原告拆除前的房屋面积为147.73m2，被告置换给原告的房屋面积为136.88m2，根据双方“拆一还一”的约定，被告少返还原告房屋面积10.85m2，被告履行合同义务不符合合同约定，应当承担违约责任，赔偿原告损失,因损失包括合同履行后可以获得的利益，故应按现行房价3400.00元/m2折价赔偿原告，计36890.00元。原告拆除前的房屋面积为147.73m2，被告按照房屋面积150.18m2补足了差价，被告应当返还原告多收取的2.45m2房屋面积的价款1629.25元（700元/m2×0.95×2.45m2）。对于原告主张的孳息问题，本院认为按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息较为适宜；虽然原告未提供证据证实何时交付房屋差价款，但被告自认系2007年下半年收到原告交付的房屋差价款，故原告主张的孳息从2008年1月1日起开始计算。诉讼中，原告申请撤回请求被告赔偿土地分摊面积的诉讼请求，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告赫章县强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告徐某某、朱某违约损失36890.00元；二、由被告赫章县强臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告徐某某、朱某房屋价款1629.25元及孳息（以1629.25元为基数，自2008年1月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至该款项支付完毕之日止）；三、驳回原告徐某某、朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930.50元，由被告赫章县强臣房地产开发有限公司负担796.00元，原告徐某某、朱某负担134.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。一方拒绝履行的，对方当事人可在本判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。审 判 长  周 松人民陪审员  张原月人民陪审员  苑玉明二〇一七年十二月十九日书 记 员  郭 易