湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终9353号上诉人（原审被告）：长沙市金福商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杨家山立交桥高桥建材市场西南1栋101、201房。法定代表人：黄建喜，总经理。委托诉讼代理人：管丹，女，1988年12月9日出生，汉族，系公司法务，住湖北省公安县。被上诉人（原审原告）：李好，男，1987年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人长沙市金福商业管理有限公司（以下简称金福公司）因与被上诉人李好房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金福公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回李好的全部诉求；二、本案一、二审诉讼费用均由李好承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，租赁合同约定的租金支付条件及租金支付时间尚未成就。金福公司提前支付押金及租金并非是合同约定的支付条件已经成就，而是在与业主之前的沟通会议（3月8日会议）中约定了业主方需将房屋外墙的LC屏及停车场移交给金福公司管理使用，以此为条件，金福公司答应先支付业主方押金和一季度的租金。金福公司与李好等业主签订的合同中明确约定了租金支付条件，而合同约定的支付条件未成就，金福公司不存在违约，李好要求解除合同的理由不成立。二、双方签订的房屋租赁合同已实际履行，无法返还，贸然解除合同会产生大量的社会不稳定因素。新大陆银座商厦属产权式商铺，产权人数量众多，金福公司的合同义务不仅是一般房屋租赁，而是对商厦的整体装修打造及对外招商，金福公司投入大量人力物力，现相关工作已接近尾声，贸然解除合同不利于保护产权人及金福公司的合法权益。李好未予答辩。李好向一审法院起诉请求：判令解除与金福公司签订的《新大陆银座房屋租赁合同》，金福公司即刻返还占据的商铺，退出新大陆银座商厦。一审法院认定事实：李好系天心区黄兴南路199号新大陆银座商厦新大陆银座栋2024号房屋的所有权人，产权面积30.66㎡，产权证号为长房权证天心字第××号。2015年11月24日，李好（甲方）与金福公司（乙方）签订了《新大陆银座房屋租赁合同》。合同约定：李好将位于产权商铺租赁给金福公司统一招商与管理。租赁标的地址位于长沙市××路××号新大陆银座商厦二楼，建筑面积30.66㎡，商铺号2024#，产权证号710040243。租赁期自2016年1月1日至2025年12月31日止，2016年1月1日至2016年10月31日为乙方招商装修免租期。租赁价格为每月80元/平方米。合同第三条第3款还约定了租金支付方式：（1）乙方按季度支付租金。在负一楼合同签署面积达到85%后，三个工作日内支付押金给甲方，押金的金额为一个月的租金。（2）乙方在负一楼、二楼、三楼整体签署的物业产权面积达总面积的85%时，在45天内支付三个月租金给甲方。合同生效后，甲方需保障乙方的施工队伍正常进场装修和施工。（3）在每季度到期前10日内，乙方需支付下一季度租金。如乙方逾期不足额支付租金，在15日内，按所欠金额以每日万分之五交滞纳金给甲方。超过15日，甲方有权解除合同，乙方付甲方一个月租金标准的押金不退。合同第四条约定了商铺交付、返还及合同生效期限：1、单层：甲方应在2015年12月31日前签署本合同。在本层商铺签约面积达85%时，本合同正式生效……2、整体：租期起始日从负一楼、二楼、三楼签署面积达到整体面积85%之日起开始计算。如2015年12月31日签约面积达不到85%时，乙方和楼层业主代表重新约定租赁起止日期。3、返还：租赁场地所有装修和设备、设施改造采取来修去丢的原则，离场不得损毁破坏，并在收到甲方解除合同通知后10个工作日内离场。乙方不按合同约定退出门面，由此产生的后果和责任由乙方承担。租金无逾期情况，无任何费用拖欠的情况下，合同到期日甲方退还乙方押金本金。合同第九条第2款约定，每层楼层签约面积达85%时，本合同生效。合同生效乙方支付一个月押金后，可进场装修。合同还约定了其他内容。之后，李好依约交付了租赁房屋，金福公司也开始进行整体装修，并于2015年12月1日委托湖南金粮仓商业管理有限公司对长沙市天心区南门口新大陆银座商厦进行租赁和经营管理，有很多商家也与湖南金粮仓商业管理有限公司签订了租赁协议，但金福公司未向出租人李好支付租金，双方发生矛盾。2016年3月8日，新大陆银座商厦的部分业主和业主代表就2016年2月26日和3月8日业主和业主代表会议讨论招商开业和乙方（工作联系函）提出的有关事项作出决定，并形成《会议纪要》。会议纪要载明：金福公司承诺2016年3月2日前付清三层楼已签合同未付完的业主一个月押金。按2016年2月26日会议约定，45天后，2016年4月15日前金福公司支付各楼层已签合同业主三个月租金。双方按所签《商铺租赁合同》和《补充协议》履行。之后，金福公司向李好转账1500元即一个月的押金，但之后再未依约支付租金。一审法院认为：李好与金福公司签订的《商铺租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。《商铺租赁合同》约定，金福公司在负一楼合同签署面积达到85%后，三个工作日内支付押金给李好，押金的金额为一个月的租金；金福公司在负一楼、二楼、三楼整体签署的物业产权面积达总面积的85%时，在45天内支付三个月租金给李好。金福公司在与业主沟通协调后，向李好支付了押金，以其实际行动履行了支付一个月押金的合同义务，可视为金福公司认可支付押金的条件已经成就，双方应按照合同约定继续履行各自的义务。金福公司抗辩称租金支付时间尚未达到，一审法院认为，当事人应当为自己的主张提供证据，作为持有次承租人租赁合同的一方，有义务也有能力为自己的抗辩理由提供相应证据，但金福公司没有充足证据证明自己的主张，故对其辩称理由不予采信。现金福公司拖欠租金已超过合同约定期限，李好有权解除合同，并要求金福公司返还商铺。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，遂判决：解除李好与金福公司签订的《商铺租赁合同》，金福公司于本判决生效之日十日内向李好返还商铺。本案一审案件受理费80元，由金福公司负担。本院二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：李好与金福公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方《商铺租赁合同》中约定，金福公司应在负一楼合同签署面积达到85%后三个工作日内向李好支付押金，在负一楼、二楼、三楼整体签署的物业产权面积达总面积的85%后45天内向李好支付三个月租金。但此后，金福公司又与李好等业主就上述事项重新进行了协商并形成《会议纪要》，根据《会议纪要》约定，金福公司承诺在2016年3月2日前付清业主的押金并在2016年4月15日前支付各楼层已签合同业主三个月租金。《会议纪要》形成后，金福公司亦按《会议纪要》约定向李好支付了押金。因此，应视为金福公司与李好已协商变更了双方《商铺租赁合同》中约定的押金及三个月租金的支付时间和支付条件，且已实际履行押金支付义务，故金福公司未按《会议纪要》约定时间向李好支付三个月租金，已构成违约，李好有权解除合同，并要求金福公司返还商铺。金福公司主张向李好支付三个月租金的条件未成就及金福公司不存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人金福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人长沙市金福商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 杨林华二〇一七年十二月七日书记员 毛 韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。