湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0481民初2070号原告：梁素芬。委托诉讼代理人：刘飞，耒阳市弘正法律服务所法律工作者。被告：耒阳市金桥房地产开发有限公司。法定代理人：刘敏雄。委托诉讼代理人：伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。原告梁素芬与被告耒阳市金桥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁素芬委托诉讼代理人刘飞、被告耒阳市金桥房地产开发有限公司委托诉讼代理人伍尤会一庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁素芬向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付延期交房的违约金40794元（从2012年12月31日起暂时计算至2017年8月1日），之后每天按已交房款（243691元为基数）的万分之一向原告支付延期交房违约金至实际交房之日止。事实与理由：2011年12月19日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的位于耒阳市荷塘路的房屋。合同约定房屋总价为243691元，交房日期为2012年12月31日，逾期交房则以已交房款为基数按日利率万分之一向原告支付违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款243691，但被告至今未向原告交房，亦未支付逾期交房的违约金。为维护原告的合法权益，遂向本院起诉。被告耒阳市金桥房地产开发有限公司辩称：一、被告不应该承担违约金，逾期交房事出有因：诸如地质问题、工期多雨造成施工困难，建设过程中才颁布的有关文件规定必须安装立项前未预期的燃气管道导致工程量变大等理由。且上述理由均在原、被告签订的合同第八条所规定的特殊可延期交房原因中，符合出卖人可予以延期的条件，故被告因为上述原因导致的延期，不应承担违约金。二、涉案房屋符合双方约定的交付条件，被告已于起经过有关部门验收确定工程质量合格，并于2014年6月份起逐户通知包括被告在内的业主于2014年7月31日接收房屋，且已有多户业主接受房屋并入住，被告已经实施了交房，原告不去接收房屋，应自行承担责任，被告对此不承担逾期交房的违约责任。三、原告请求违约金数额过高，请求减少。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、身份证，证明原告的主体适格；证据二、（网上查询）国家企业信用公示系统，证明被告的主体资格；证据三、商品房买卖合同，证明原、被告所签订的商品房买卖合同的事实，按合同的第九条约定，被告没有按约定时间交房的，应当每天向原告按已交房款的万分之一支付违约金。证据四、发票，证明原告向被告支付购房款的事实。被告围绕其答辩意见依法提交了如下证据：证据一、耒阳市住建局（2012）14号文件及《管道燃气安装合同》，欲证明2012年6月8日，耒阳市住建局下文，要求补做城乡管道燃气专项设计、初建城市管道燃气设施，如不补建，不予竣工验收。被告根据住建局文件要求，增加燃气管道安装，造成工程延期。证据二、主体工程验收质量评估报告，欲证明涉案房屋于2013年1月11日主体工程已验收合格。证据三、入伙流程表、交房情况表、入住情况表、收款收据、照片。欲证明涉案房屋早已具备交房条件，至2015年12月16日止，已交房177户，入住136户（不包括原告）。证据四、短信通知证明，欲证明被告售楼部已通过逐户电话和短信群发的方式通知包括原告在内的业主收房。证据五、《竣工初验收备案表》，欲证明2016年10月10日，普罗旺斯·紫薇苑工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位等共同进行竣工初验收，验收合格。证据六、《工程竣工验收备案表》，欲证明2017年8月30日，普罗旺斯·紫薇苑工程（含1号栋、2号栋、地下室）已经竣工验收备案。证据七、耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0241号房地产估价报告，欲证明耒阳市普罗旺斯·紫薇苑商品房中使用面积在126.2平方米的商业房，2013年度的租金为453元／月、2014年度的租金为534元／月、2015年度的租金为536元／月、2016年度的租金为496元／月、2017年度的租金为554元／月。经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据审核认定如下：原告所提供的证据1、2、3、4内容客观真实，来源合法，且与本案相关联，被告对原告方提供的证据亦无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁素芬与被告耒阳市金桥房地产开发有限公司于2011年12月19日签订商品房买卖合同。原告以243691元的价格购买被告所开发的位于耒阳市荷塘路的房屋。并约定房屋交房日期为2012年12月31日，逾期交房则以已交房款为基数按万分之一每日向原告支付违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款243691元，约定交房时间到期后，因该房屋未通过有关行政部门验收合格，未能达到合同约定的交房条件，被告未履行交房义务。至2017年9月7日，该房屋经耒阳市住房和城乡建设局验收合格，被告再次通知原告接收房屋。2017年12月15日经被告委托，耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0241号房地产估价报告，评定耒阳市普罗旺斯·紫薇苑商品房中使用面积在126.2平方米的商业房，2013年度的租金为453元／月、2014年度的租金为534元／月、2015年度的租金为536元／月、2016年度的租金为496元／月、2017年度的租金为554元／月。本院认为,原告梁素芬购买被告耒阳市金桥房地产开发有限公司的商品房，系双方真实意思表示，并签订了书面合同。原、被告之间的买卖合同成立且生效。依法成立的合同受法律保护。原告向被告付清了购房款，而被告未在约定的期限内向原告履行交付符合交付条件的房屋，已构成违约。原告请求被告自逾期交房日即2012年12月31日起至实际交房之日止以已交房款为基数按日利率万分之一向原告支付违约金。因涉案房屋于2017年9月7日经耒阳市住房和城乡建设局验收合格，被告并通知原告接收房屋，至此被告已履行了交房义务，故被告的逾期交房违约金算至2017年9月7日。原、被告虽已约定违约金，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失的具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失，被告提供了耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0241号房地产估价报告，可以证实涉案房屋2013年度的租金为358元／月、2014年度的租金为420元／月、2015年度的租金为423元／月、2016年度的租金为391元／月、2017年度的租金为291元／月。故原告请求按日万分之一计算逾期交房违约金731元／月243691元×0.0001×30天）均明显高于每月租金的30%，应予调整，被告共逾期56个月交付房屋（其中2013年、2014年、2015年、2016年各12个月，2017年8个月）故本案逾期交房违约金调整为27780元{［（353元+353元×30%）×12个月］+［（416元+416元×30%）×12个月］+［（419元+49元×30%）×12个月］［（387元+387元×30%）×12个月］+［（432元+432元×30%）×8个月］}。原告要求被告支付逾期交房违约金40794元中的29049元，符合法律规定，本院予以支持，过高部分不符合法律规定，本院不予支持。被告请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下：一、被告耒阳市金桥房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告梁素芬支付违约金29049元；二、驳回原告梁素芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元,由被告耒阳市金桥房地产开发有限公司承担410元，原告梁素芬承担410元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  史葵光人民陪审员  李永康人民陪审员  李佐军二〇一七年十二月二十一日代理书记员  匡江梅附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。