辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12026号上诉人（原审被告）：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路75号。法定代表人：高佩璇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘悦，该公司员工。委托诉讼代理人：郝湛博，该公司员工。被上诉人（原审原告）：伍孟强，男，1973年11月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：姜树侨，福建文衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖历美，福建文衡律师事务所律师。上诉人沈阳五爱天地实业有限公司因与被上诉人伍孟强房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初10345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳五爱天地实业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。上诉理由：上诉人于2015年因与被上诉人的租赁合同纠纷将被上诉人诉至沈河区人民法院，请求法院：1、判令被告给付原告租金146,782元（租金暂算至2015年12月11日，该日为我司发出“解除合同通知书”之日）；2、判令被告给付原告店铺占用费12,260.28元(参照店铺日租金收取)；3、判令被告支付原告违约金372,915.48元（月租金62,152.58×6）；4、判令被告承担本案诉讼费。沈河区人民法院于2016年5月30日作出（2016）辽0103民初3184号判决，判决被上诉人向上诉人给付租金146,782元，给付违约金186,458元，驳回了上诉人其他诉讼请求，诉讼费4560元由被上诉人负担2450元，由上诉人负担2110元。后被上诉人上诉于沈阳市中级人民法院，请求撤销（2016）辽0103民初3184号判决，并以租赁保证金155,380元抵扣租金、违约金或返还被上诉人。审理后，中院作出（2017）辽01民终1822号判决，驳回了被上诉人的上诉请求，维持一审判决。2017年7月，被上诉人以退还租赁保证金为由将上诉人诉至沈河区人民法院，沈河区人民法院以租赁保证金不应再作为违约金为由作出（2017）辽0103民初10345号判决，判令上诉人向被上诉人返还保证金155,380元。上诉人认为保证金返还案中原审法院并未查清事实，因而适用法律错误，判决不公。一、租赁保证金与违约金性质不完全相同，二者存在并不冲突。根据上诉人与被上诉人于2015年9月11日签订的《店铺租赁合同》中第四条、第七条中第（三）款、第八条、第九条第（二）款对租赁保证金的用途有明确约定，从上述约定中明确了保证金的用途，包括：保证租赁合同的履行、保证店铺收回时的验收检查以及拆除等等成本、保证承租期内承租人对第三方造成损害的赔偿、保证承租期内承租人对第三方欠费的清偿，保证承租期内承租人行为对商场整体信誉的影响。本合同第七条违约责任中对违约金的用途也作出了明确说明和约定，包括出租方未按时交付店铺、承租人未按时交付租金以及同类经营等，可见保证金与违约金性质并不完全相同，且第七条第三款明确约定了二者的适用，即“因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付给甲方六个月的租金作为违约金。”综上，被上诉人在签订《店铺租赁合同》时对保证金的性质和用途以及产生纠纷的归属是明知且是认可的，否则在租赁合同纠纷一审答辩时被上诉人就应对保证金一并提出，但直到一审判决送达后上诉才提起保证金退还或抵扣一事，显然是被上诉人出尔反尔，加之租赁纠纷一审中被上诉人一度强力否认上诉人将该店铺交付，被上诉人种种行为明显违背民商事活动中诚实信用原则。而保证金返还案中，法院在认定租赁保证金不应再作为违约金而无视合同约定判令返还更是没有法律依据的。二、（2016）辽0103民初3184号生效判决对违约金数额调整已考虑了保证金的存在，如保证金返还将损害上诉人合法权益，削减违约金惩罚性的意义。从（2016）辽0103民初3184号生效判决的论述中，法院对违约金和租赁保证金的存在已经确认。依据上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，违约金数额以六个月的租金为标准，但因考虑到租赁保证金已归上诉人所有，将违约金酌情调整为三个月的租金标准，即保证金归上诉人所有是违约金数额下调的依据，当时庭审时被上诉人对违约金归上诉人所有也未提出异议，现判决生效后被上诉人又要求返还保证金不单是损害上诉人合法权益，更是戏谑法庭，无视审判的严肃性。三、上诉人的损失并不止于租金损失，法庭审查事实应同时考虑公平原则。1、从《租赁合同》上记载的租赁期限上看，损失租金的时间为2015年10月1日至2015年12月11日（生效判决已确认为合同解除时间），上诉人已经向原审法院提交了证据证明上诉人向被上诉人交付时间为2015年9月11日（被上诉人进场装修），《店铺租赁合同》解除后，店铺一直闲置到12月17日，上述期间损失并未在判决中予以支持；2、上述期间内被上诉人因装修进场后产生的电费、物业费等伴随被上诉人的违约，全部由上诉人承担；3、被上诉人在承租店铺内装修后未对店铺恢复原状，为减少店铺损失尽快出租，店铺恢复原状皆由上诉人负担，所发生的费用皆由上诉人支出。4、众所周知2010年后，随着电商的发展，实体店衰落，五爱市场作为东北最大的批发零售市场所受大的行业冲击是不难想象的，市场内部为避免空置店铺过多对商场经营环境造成不利影响，纷纷采取开灯、广告牌遮挡等措施，而因被上诉人违约，装修后一直空置无人管理，也未通知上诉人，势必对市场造成不良影响（包括并不限于该店铺以及周围店铺的出租出售率下降、店铺租赁价格的下跌，招商困难等）。四、法院应查明事实，遵循当事人意思自治原则。上诉人与被上诉人在《店铺租赁合同》中就租赁保证金事宜在合同第四条有明确约定，即“因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付给甲方六个月的租金作为违约金。”该合同系双方本着自愿平等的原则签订，真实有效。法院审理应遵循合同约定，原审法官审理本案时排除了当事人合同约定，单以违约金标准过高为由即判令上诉人向被上诉人返还保证金，有违当事人意思自治原则，适用法律错误。综上，上诉人认为（2017）辽0103民初10345号判决上诉人向被上诉人返还租赁保证金违反当事人约定，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。被上诉人伍孟强辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。原生效判决已经确定新的违约金标准，租赁保证金不应再作为违约金，应返还给被上诉人。上诉人抗辩无需返还租赁保证金的主张没有事实和法律依据，不应予以支持。理由如下：一、原生效判决已经确定新的违约金标准，租赁保证金不应再作为违约金。根据双方签订的《店铺租赁合同》第七条第二款、第三款的约定，双方对承租方违约约定了以下三个违约金标准，分别为：1、承租方拖欠租金10日的，应按日向出租方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，超过10日的，出租房有权解除合同；2、因承租方违约导致合同不能履行的，租赁保证金归出租方所有；3、除租金保证金归出租方所有外，承租方需另行支付6个月的租金做为违约金。以上违约金标准合计金额高达六十几万，明显高于出租方的实际损失，且出租方在原租赁合同纠纷一案中，亦未对其实际损失进行举证。故沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初3184号民事判决依法认定双方约定的违约金标准过高，予以调整，并确定按三个月租金186,458元的标准作为新的违约金标准。沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终1822号生效判决认定一审考虑出租方店铺租金损失及承租方过错等因素，调整的违约金标准较为适宜，依法予以维持。换言之，原生效判决已依法认定《店铺租赁合同》关于租赁保证金归出租方所有的约定属于违约金性质，且已确定的新违约金标准，原双方约定的违约金标准不应再履行。二、租赁保证金不应再作为违约金，应返还给被上诉人。在原租赁合同纠纷一案的一审阶段，被上诉人就已提出要求上诉人返还租赁保证金的主张，在提出上诉时亦主张法院应对租赁保证金用于抵扣租金、违约金或返还被上诉人的问题进行处理，但原生效判决并未对被上诉人缴纳的租赁保证金155,830元如何处理作出裁判，以被上诉人未提出反诉为由，告知被上诉人可依法另行起诉。如第一点所述，原生效判决已确定新的违约金标准，租赁保证金不应再作为违约金，且双方签订的《店铺租赁合同》业已解除，上诉人更应当将收取的租赁保证金归还给被上诉人。故被上诉人诉请法院判令上诉人返还租赁保证金，具有充分的和法律依据。三、上诉人抗辩无需返还租赁保证金，其主张无事实和法律依据。上诉人以租赁保证金与违约金性质不同，原生效判决对违约金数额调整时已考虑租赁保证金的存在为由，抗辩无需向被上诉人返还租赁保证金，该主张是对法律及生效判决的错误理解。上诉人在原租赁合同纠纷一案中，并未对其实际损失进行举证，原生效判决在考虑上诉人店铺租金损失及被上诉人过错等因素基础上，依法对过高的违约金标准进行调整，确定新的违约金标准，上诉人对此也并无异议，未提出上诉亦未申请再审，且业已根据生效判决向法院申请强制执行。上诉人未正确理解法律规定及生效判决，一再坚持租赁保证金归其所有，实属错误。综上，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，依法应驳回其上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。伍孟强向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告返还租赁保证金155,380元并支付自起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的利息；2、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月11日，原告作为已方，被告作为甲方，双方签订《店铺租赁合同》一份，约定被告将位于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5070A的店铺租给原告使用，租赁期限为2015年10月1日至2016年9月30日。合同第四条租赁保证金约定，在租赁店铺交付使用前，乙方向甲方交纳租赁保证金155,380元，因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。第七条违约责任约定，乙方未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天），应按日向甲方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，拖欠超过10天按合同第八条合同解除条款处理。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付给甲方六个月的租金作为违约金。合同第八条合同解除条款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，租赁保证金归甲方所有：(一)乙方拖欠租金超过10天，(二)乙方连续10天停业……。合同签订后，原告向被告交纳租赁保证金155,380元。后双方产生纠纷，本案被告诉至本院，要求本案原告支付租金、店铺占用费及违约金，本案原告要求本案被告返还租赁保证金。本院判决认定合同约定拖欠租金10天的应按日支付欠缴租金总额的1%作为违约金、租赁保证金归原告所有外另支付6个月租金作为违约金的性质均为违约金，上述违约金合计金额已明显高于实际损失，故酌情调整违约金，由本案原告支付本案被告3个月租金186458元作为违约金。本案原告不服该判决，提起上诉。沈阳市中级人民法院判决维持本院一审判决，对本案原告主张返还保证金问题，以本案原告一审期间未提反诉，二审调解未成为由，告知本案原告可另案告诉。一审法院认为：原、被告间的房屋租赁合同纠纷，本院生效判决已经确认合同约定的拖欠租金10天的应按日支付欠缴租金总额的1%作为违约金、租赁保证金归原告所有、另支付6个月租金作为违约金，上述三项合计金额已明显高于实际损失，故将违约金调整为原告支付被告3个月租金186,458元。因此，原告交纳的租赁保证金不应再作为违约金。故对原告要求被告返还租赁保证金155,380元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张利息问题，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳五爱天地实业有限公司于本判决发生法律效力后7日内，一次性返还原告伍孟强租赁保证金155,380元；二、驳回原告伍孟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1700元，由被告沈阳五爱天地实业有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，（2016）辽0103民初3184号民事判决中关于保证金的认定为：原告方（沈阳五爱天地实业有限公司）的实际损失未举证证明，被告（吴孟强）亦未举证证明约定的违约金超过法律规定的标准，但合同约定被告拖欠租金10天的应按日向原告支付欠缴租金总额的1%作为违约金、租赁保证金归原告所有另支付6个月租金作为违约金的性质均为违约金，上述违约金合计金额已经明显高于其实际损失，故根据法律规定和被告要求，酌情调整违约金，由被告按三个月租金186,458元标准向原告支付违约金为宜。原告主张违约后，不应再重复主张合同解除后的商铺闲置损失。该一审判决送达后伍孟强上诉，伍孟强其中一项上诉请求即为将其已经支付的租赁保证金155,380元抵扣或返还。再查明，（2017）辽01民终1822号民事判决中关于保证金的认定为：关于上诉人（吴孟强）提出一审判决违约金过高的问题，根据双方合同约定，因上诉人原因导致合同解除，除租赁保证金归被上诉人（沈阳五爱天地实业有限公司）所有外，还需另支付六个月的租金作为违约金，一审判决已认定合同约定违约金过高，并给予调整按三个月租金标准计算违约金，本院认为，参照上诉人违约给被上诉人店铺造成的租金损失及上诉人的过程程度等因素，一审法院调整违约金标准较为适宜，上诉人主张按欠付租金的银行贷款利率标准计算没有法律依据，不予支持。关于上诉人主张被上诉人返还保证金的问题，因上诉人在一审期间并未提出反诉，二审经调解未成，上诉人可另行告诉。本院认为，在伍孟强与沈阳五爱天地实业有限公司之间的合同履行过程中，虽然租赁合同并未到期，但承租人伍孟强已经于2015年11月底搬离，12月17日沈阳五爱天地实业有限公司将房屋转租他人。根据生效判决确定，伍孟强将诉争房屋租金实际给付至12月11日，沈阳五爱天地实业有限公司实际损失数额较低，生效判决已经确认伍孟强向上诉人给付3个月租金186,458元作为违约金，足以弥补其损失，如果保证金不返还，将加重承租人责任。因此一审判决正确，沈阳五爱天地实业有限公司应向伍孟强返还保证金。综上所述，沈阳五爱天地实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3407元，由上诉人沈阳五爱天地实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇一七年十二月十三日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。