苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初6347号原���周欢欢，男，1985年10月2日生，住通州市。委托代理人叶中，安徽中皋律师事务所律师。被告杨金红，女，1979年6月28日生，住苏州市吴江区。委托代理人谢夫志，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人张晓萍，江苏剑桥人律师事务所律师。原告周欢欢与被告杨金红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法由审判员张婧适用简易程序于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告周欢欢的委托代理人叶中、被告杨金红及其委托代理人张晓萍到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本案依法组成合议庭适用普通程序于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告周欢欢的委托代理人叶中、被告杨金红的委托代理人谢夫志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周欢欢诉称，2016年1月31日原告与被告签��购房合同，合同约定原告向被告购买位于吴江区××滨湖××城××室的商品房，房屋建筑面积为99.69平方米，总价款为650000元，合同签订后原告支付20000元定金。合同签订至今，被告一直拒绝履行合同，被告的行为损害了原告的权益，根据合同约定被告应当承担违约责任。现请求：1、依法判决解除原、被告之间的买卖合同；2、判决被告归还原告20000元定金；3、判决被告支付违约金650000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告杨金红辩称，被告同意归还原告意向金并恳请法院驳回原告其他诉讼请求。第一，原、被告之间关于滨湖华城xx苑xx幢xxxx室的房屋买卖合同并未生效。《房屋买卖（居间）合同》是关于被告意向转让xx苑xx幢xxxx室的房屋的合同，第八条第五款约定“甲方保证该房屋号为xx幢xxxx，如不符合此合同不生效”。原、被告的房屋买卖不是典型的所有权��转让房屋，而是原告选择中意的房屋后，再由被告想办法去购买，再行转让给原告。原告无论在与被告协商购房之时，或者签订涉案协议之时，都明知被告并不是意向房屋的权利人，对于被告是否能够购买到该房屋，明知是不确定的事实。因此，该条款的意思是：甲方按照乙方要求去购买xx幢xxxx号房屋，如果甲方不能买到此房屋，则合同不发生法律效力。第二，合同并未生效，被告认可归还意向金20000元，但无需承担违约责任。合同未生效，不可归责于任何一方，双方均无需承担任何违约责任。更进一步，原告以合同第六条第五款主张违约责任，违约责任承担是任何一方的过错不履行或主观故意拒绝履行。原告明知合同生效及履行的前提条件是被告取得合同标的房屋，但该不确定事实系因不可归责于被告的原因无法成就，合同不生效，事实上也无法履行，均非被告���错，被告不应承担违约责任，即使任何一方违约，约定的违约金明显过高，应予调整。经审理查明，2016年1月31日，杨金红作为售房人（甲方）、周欢欢作为购房人（乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定，甲方将座落在苏州市吴江区松陵镇湖滨华城xx苑xx幢xxxx号房屋出售给乙方；成交价格为650000元；乙方于2016年1月31日交付定金20000元；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的100%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲方保证该房屋号为xx幢xxxx如不符合此合同不生效；甲、乙双方如一方违约按总房价100%赔偿。同日，周欢欢向杨金红交付定金20000元。苏州市吴江区松陵镇苏州河路xxx号xx苑xx幢-xxxx为拆迁房，夏友财作为动迁户代表于2016年2月4日在选��确认单上签字确认，xx苑小区xx幢xxxx室为其中一套安置房。同日，杨金红通过微信将上述选房确认单拍照发送给周欢欢，并问道“房号对了吧”，周欢欢回复“终于好了”。该房屋于2016年4月21日登记于夏友财名下。2016年2月4日，杨金红与夏爱群签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定，夏爱群将座落在苏州市吴江区松陵镇湖滨华城xx苑xx幢xxxx号房屋出售给杨金红；成交价格为560000元。2017年1月22日，杨金红起诉夏爱群、夏友财，要求判令解除杨金红与夏爱群、夏友财签订的房屋买卖居间合同，判令夏爱群、夏友财返还杨金红定金40000元、赔偿杨金红违约金696150元，由夏爱群、夏友财承担案件诉讼费用，理由是：2016年2月4日，杨金红与夏爱群签订房屋买卖居间合同，夏爱群向杨金红出售拆迁取得的湖滨华城xx苑x幢xxx、xxx及xx苑xx幢xxxx，夏友财对夏爱群出售房屋的行为予以授权，房屋属夏爱群、夏友财的拆迁安置房，但夏爱群签订合同后，却将三套房屋转移登记至夏友财名下，且拒绝给予赔偿。该案在审理过程中，杨金红要求将湖滨华城xx苑x幢xxx、xxx及xx苑xx幢xxxx委托评估机构进行价格评估。2017年3月16日，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具评估意见，对于本案所涉苏州市吴江区松陵镇苏州河路xxx号xx苑xx幢-xxxx房屋，确定该房屋在价值时点2017年3月3日的房地产市场价值为112.87万元。2016年3月17日，周欢欢曾向本院起诉杨金红，要求判令杨金红支付交房违约金195000元并承担案件诉讼费用，理由是，2016年1月31日双方签订房屋买卖合同一份，约定交易标的物为吴江区松陵镇湖滨华城xx苑xx幢xxxx号房屋，2016年3月13日，杨金红电话通知原告房子不卖了，虽然多次和其协商，杨金红仍然拒绝履行合同。2016年4月26日，周欢欢作为买受人与顾全英、陈文斌作为出卖人签订房屋买卖合同，约定购买房屋位于苏州市××区××家园××室，产权登记建筑面积135.83平方米，汽车库29.35平方米，房屋价款为1180000元。该房屋于2016年5月27日登记于周欢欢名下。本案审理过程中，杨金红申请对苏州市吴江区松陵镇苏州河路xxx号xx苑xx幢-xxxx房屋进行价格鉴定，评估基准日为2016年4月26日，评估费用9600元由杨金红预交。2017年8月31日，苏州金九房地产土地评估有限公司根据本院的委托作出苏金九估价FC（2017）第1878号《评估报告书》，价值时点为2016年4月26日，估价结果为：1、苏州市吴江区松陵镇苏州河路xxx号xx苑xx幢xxxx室，房屋建筑面积99.69平方米，国有土地使用权面积13.02平方米。2、评估价值：846700元。上述事实，有杨金红与周欢欢签订的《房屋买卖（居间）合同》、选房���认单复印件、微信聊天记录打印件、房屋权属登记查询结果证明两份、杨金红与夏爱群签订的《房屋买卖（居间）合同》复印件、苏政通房估字（2017）第0167号房地产评估报告复印件、民事起诉状复印件、《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存吴江合同201604220004）复印件、苏金九估价FC（2017）第1878号《评估报告书》以及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原被告双方均应当依法全面履行。庭审中被告明确2016年3月13日左右通知原告房子不卖了，且被告非案涉房屋所有权人，致使合同目的不能实现，被告已构成根本违约，原告有权解除合同，本院认为本案诉状及证据副本送达之日即可视为原告向被告明确了解除��同的意思表示，即本院确认2017年6月2日为《房屋买卖（居间）合同》解除之日。关于原告要求返还定金20000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金数额。原告主张按照合同约定被告应赔偿违约金650000元。被告主张违约金明显过高，应当予以调整，原告在2016年4月26日另行购买其他房屋进行止损，被告在本案审理过程中申请对案涉房屋在2016年4月26日的市场价格进行鉴定。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告的损失系因房价上涨后的差价损失，因双方约定的违约金过高，本院依法予以适当调整，由于被告在2016年3月13日左右通知原告房子不卖了，且考虑到原告在2016年4月26日与案外人另行签订房屋买卖合同购买了其他房屋，此时原告因被告违约所致损失未继续扩大，故本院认为以2016年4月26日作为评估案涉房屋市场价值上涨情况的时间节点并无不妥，根据苏金九估价FC（2017）第1878号《评估报告书》，差价为196700元（846700-650000）。但是，本院认为，原告在缔约时明知被告并非案涉房屋所有权人，亦存在一定过错。综上，结合双方的过错程度，酌情认定被告承担75%的责任、原告承担25%的责任，故被告应当支付原告违约金147525元（196700*75%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告周欢欢与被告杨金红2016年1月31日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年6月2日解除。二、被告杨金红应于本判决生效之日起十日内返还原告周欢欢定金20000��。三、被告杨金红应于本判决生效之日起十日内支付原告周欢欢违约金147525元。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10500元、评估费9600元，合计20100元，由原告周欢欢负担5025元，由被告杨金红负担15075元，被告杨金红负担的5475元于本判决生效之日起十日内给付原告周欢欢（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63，开户行：中国农业银行吴江分行营业部），原告周欢欢已预交的诉讼费用本院不再退��。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  张 婧人民陪审员  邱知行人民陪审员  翁伟明二〇一七年十二月十四日书 记 员  郑 立