大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6196号原告：大连恒德物业服务有限公司法定代表人：关峻菁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪梅，系辽宁政德律师事务所律师。被告：孙承海原告大连恒德物业服务有限公司与被告孙承海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连恒德物业服务有限公司的委托诉讼代理人李雪梅、被告孙承海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连恒德物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2012年1月1日至2017年6月30日的物业服务费11,158元；2、判令被告自2012年1月11日起，按0.3%每日支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系受大连市甘井子区某小区开发单位委托，并与业主签订“前期物业管理服务协议”的物业服务公司。被告系该小区*号的业主。前期物业管理服务协议约定原告为物业管理服务提供商，被告按产权建筑面积每月每平方米管理费1.8元，每半年首月的10日内支付物业管理服务费。原告接受委托后一直按协议约定及相关规定为被告提供物业服务，但被告自2012年1月1日至今一直拖欠物业服务费，原告的工作人员曾多次上门催缴，但被告仍迟迟不予支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告孙承海辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，拖欠物业费期间属实。房子是被告2009年买的，*顶层，当时的单价就比正常的层数贵1,000元左右。2010年，被告对房屋进行了装修，因为房屋偏小，衣柜和橱柜基本都装在阁楼上，同年冬季入住。2011年换季时才发现柜内所有物品均受潮，当时找到了物业公司，王主任亲自来看后，说是楼顶天沟漏水造成的，马上组织维修。当时查看了受损情况，被告提出了如何赔偿。得到答复是，情况他已经看到了，房屋已通过验收，又漏了属于特殊情况，会向上级汇报，到时候一起协商解决。之后，原告进行了维修，对被告装修等进行了破坏，引发了损失，虽每次保证修好却一直没有彻底修好。前后拖了五年无人解决，被告多次催促，原告采用了骗拖躲的方法，甚至物业费也从不收缴。被告每年花钱找人清理维修，房屋无法正常使用，损失严重。2016年管理员向被告提出收取物业费，被告表态虽然进行了维修和服务，不管是否根治，被告可以交纳2016年修复之后的物业费。但是原告让被告把以前物业费一起交了，否则拒收。当被告找到张主任协商2011到2016年损失费补偿时，被告知以前的损失是房子质量造成的，物业不管，现在房子修理好了就得缴费。既然损失与原告无关，当初为什么没有告诉被告，现在证据已经没有了，被告无法捍卫自己的利益，不得不向原告这种工作方法、不作为的态度追责。这几年被告的经济损失：整个楼上费用柜内地板等1,000元、柜门7扇3,000元、墙面维修人工费每次800元五年4,000元、材料1,000元、电器等维修1,800元、被褥衣物损失费5000元、窗帘800元，合计16，800元。这五年给被告造成的精神损害、就医、误工费粗略计算5,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、2009年3月18日，“某”项目的开发商大连某房屋开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“某”小区提供物业管理服务。被告孙承海系大连市甘井子区某园“某”小区*号房屋的业主，该房屋面积为93.92平方米。2、2009年9月22日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告（购房人）提供前期物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务协议生效时止。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），按每月1.8元每平方米（建筑面积）（带电梯的楼宇）收取；首次缴费后每半年首月的10日内缴纳物业费。3、《前期物业管理委托合同》签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告一直未交纳自2012年1月1日起至2017年6月30日止物业费，拖欠物业费合计11,158元。4、被告家因房屋透寒，墙体等出现发霉、长毛现象，导致物品发霉损坏，原告多次进行了维修，终于在2016年10月份修复，维修过程中引发了部分装修的破坏。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应按前期约定和相关部门批准的价格标准缴纳物业费。根据前期物业管理服务协议的约定，被告交纳物业费的标准为每月每平方米1.8元，自2012年1月1日起至2017年6月30日止，被告总计欠交物业服务费11,158元（1.8元每月每平方米*93.92平方米*66个月）。另从被告提供的证据来看，被告家的房屋出现严重的透寒、长毛情况，物业公司虽多次进行维修，但问题并没有彻底解决，也没有告知被告向房屋的质量责任人主张，拖延了五六年，因此物业公司也存在一定的违约行为，本院综合考虑本案案件的实际情况，认为被告按照拖欠物业费本金70%的标准向原告支付物业费比较合适，即被告应支付原告物业费7,810.60元（11,158×70%=7,810.60）。关于被告辩称外墙渗漏造成内墙发霉的问题原告未能予以解决期间，不应交纳物业费一节。本院认为，房屋透寒、长霉斑与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致，原告并不是被告家损失的责任主体。且，原告也提取了维修基金，反复为被告进行了维修，也尽了服务的义务。物业费是保证小区整体正常运行的基础，该小区《临时管理规约》中也写明业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费，因此，被告以此为由拒交物业费没有法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称的原告存在物业服务不到位等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于原告诉请被告支付滞纳金的主张，本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。且原告在履行物业服务合同当中也有需要改善的地方，也存在一定的违约行为。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙承海于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连恒德物业服务有限公司2012年1月1日起至2017年6月30日的物业费人民币7,810.60元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元（原告已预付），由原告大连恒德物业服务有限公司负担24元，被告孙承海负担56元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一七年十二月二十八日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。