.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省万宁市人民法院民事判决书（2017）琼9006民初1748号原告：海南奥特莱斯置业有限公司。住所地：万宁市礼纪镇莲兴大道*号万宁首创奥特莱斯*楼***室。法定代表人：赖伟浩，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈键，男，海南瑞来律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：黄晓江，女，1964年12月09日出生，汉族，北京市东城区人，住北京市西城区。原告海南奥特莱斯置业有限公司（以下简称奥特莱斯公司）与被告黄晓江商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理，原告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人陈键到庭参加诉讼，被告黄晓江经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奥特莱斯公司向本院提出诉讼请求：确认原告与被告于2016年3月5日签订的《商品房买卖合同》于2016年12月9日解除。事实和理由：2016年3月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于海南东线高速公路莲花出入口西侧、莲兴公路北侧首创芭蕾雨逸景项目66号楼6层603房。签约后，被告除支付首期房款外，未再支付余款。2016年8月5日，原告向被告发出《关于督促已签订需支付房款的函》，向被告进行催告，被告置之不理。2016年9月9日，原告向被告发出《关于解约的函》，指出根据双方约定，解除合同条件已成就，明示该合同已解除，但至起诉之日，被告仍未与原告就解除合同后续事宜进行协商。由于该商品房销售合同已备案，被告的不配合行为致使原告无法对该房屋进行处置，不得已诉诸法院，请求法院判决支持原告诉讼请求。被告黄晓江书面辩称，一、当时购房仓促，交完订金首付款79200元就给了一张收据，购房合同及补充条款一直未收到，对一些条款内容不清楚。二、原告几次电话催款，已告知支付困难，房屋不买了。但原告一直未明确处理方式，原销售员离职，沟通不畅。三、按照《商品房买卖合同》第六条，合同解除每日收取未付房款万分之零点一的违约金，在扣除违约金后，一次性退还买受人支付的房款及利息。四、对于《商品房买卖合同补充条款》第六条第二款的约定，被告手中没有该条款文件，百分之二十违约金的根据是什么？五、被告希望明确按合同支付违约金后退还所支付的房款。六、希望调解解决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了以下证据：1、原被告于2016年3月5日《万宁市商品房买卖合同》一份，证明原被告双方签订商品房买卖合同的事实；2、《关于督促已签订需支付房款的函》一张，证明原告向被告催促及时履行支付房款的义务；3、《关于解约的函》一张，证明原告已通知被告解除合同收回房屋的事实。本院经核对，对以上证据的真实性予以确认。被告未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告奥特莱斯公司与被告黄晓江于2016年3月5日签订《万宁市商品房买卖合同》及《补充条款》一份，该合同约定：被告购买原告开发的位于海南东线高速公路莲花出入口西侧、莲兴公路北侧首创芭蕾雨逸景项目66号楼6层603号房屋，建筑面积共计35.1平方米，其中，套内建筑面积26.52平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积8.58平方米；按建筑面积计价每平方米11282.05元，总金额为396000元；首期房款79200元已于2016年3月5日前付清，剩余房款316800元应于2016年4月3日前付清。原告应当在2016年12月1日前向被告交付该商品房。合同第六条约定:逾期付款90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之零点一支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，原告有权按逾期日数要求被告每日按应付而未付房价款的万分之零点一支付违约金。原告书面通知被告解除合同之日起30日内，在扣除被告应支付的违约金后，一次性全部退还被告支付的房价款及利息。原告逾期未退款的，每逾期一日，原告应按照退款总额的万分之零点一向被告支付违约金，直至全部退还款项为止。补充条款第六条约定：1、除另有明确约定外，若因被告原因单方解除本合同，被告应向原告支付合同总价款百分之二十的违约金。2、若因被告违约或其他原因导致原告依据约定或法律规定单方解除合同，或依据上述第一款被告退房的，自被告收到原告发送的解除合同书面通知或签署退房协议之日起十五日内，被告有义务配合原告办理合同注销登记的手续，若被告逾期办理购房合同注销登记手续，则应每日按该房价款万分之贰的标准向原告支付违约金直至双方在房地产管理部门办理完合同注销登记手续。合同及补充条款还约定了其他事项。合同签订时，被告向原告支付了购房款79200元，剩余购房款未付。2016年8月25日，原告向被告发出《关于督促已签订需支付房款的函》，要求被告于2016年8月31日前付清房款。但被告未按时支付，原告又于2016年9月9日向被告发出《关于解约的函》，通知被告因逾期付清剩余房款，公司决定扣除违约金，并收回房屋另行处理。因被告未协助原告办理相关解除合同的手续，原告于2017年9月22日向本院起诉，请求依法判决：确认原告与被告于2016年3月5日签订的《商品房买卖合同》于2016年12月9日解除。本院认为，原告与被告于2016年3月5日签订的《万宁市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，是合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，原被告应按合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是：原告与被告于2016年3月5日签订的《万宁市商品房买卖合同》是否已经解除。被告黄晓江与原告奥特莱斯公司于2016年3月5日签订的《万宁市商品房买卖合同》后，只支付首期购房款79200元，余款未按时支付，经原告电话或发函催促后，被告也没有按时支付剩余购房款，其行为构成违约，原告有权解除合同。理由如下：一、合同第六条约定，被告逾期支付购房款超过90日，原告有权解除合同。双方约定剩余购房款应在2016年4月3日前付清，但被告至2016年8月25日仍未支付剩余购房款，经原告催告后，被告仍未支付，被告违约行为符合合同第六条约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，原告有权按双方约定提出解除合同。二、原告于2016年9月9日向被告发出《关于解约的函》，通知被告因逾期付清剩余房款，公司决定扣除违约金，并收回房屋另行处理。但被告仍未支付剩余购房款，也未作出答复，其不支付剩余购房款的行为表明其不履行合同约定的主要义务，经原告催告后也未履行付款义务，其违约行为构成《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项规定的法定解除合同的条件。三、原告起诉后，根据被告答辩的意见，其也同意解除合同。综上所述，被告购买原告开发的房屋后，未按约定支付剩余购房款，违反了合同的约定，构成违约，原告于2016年9月9日发出解除合同通知，被告未在合理期限内提出异议，本院确认双方签订的《万宁市商品房买卖合同》于2016年12月9日解除。对于被告已支付的购房款，经本院调解，原告不同意退还，被告也没有提出反诉，因此，在本案中不作处理，如双方有争议，可另行起诉解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条规定，判决如下：确认原告海南奥特莱斯置业有限公司与被告黄晓江于2016年3月5日签订的《万宁市商品房买卖合同》于2016年12月9日解除。案件受理费减半计收150元，由被告黄晓江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员卓琼川二〇一七年十二月一日书记员卢智附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。