上海市嘉定区人民法院民 事 裁 定 书（2016）沪0114民初13431号原告丁丽华，1961年11月12日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人李晨、耿芳，北京大成(上海)律师事务所律师。被告上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人相迪龙。被告上海骏合置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人相迪龙。被告相迪龙，男，1952年11月16日生，汉族，住上海市松江区。被告相如原，男，1979年10月12日生，汉族，住上海市闵行区。上述四被告共同委托诉讼代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人余西湖，上海锦天城律师事务所律师。被告朱春飞，男，1971年1月5日生，汉族，住上海市黄浦区。第三人上海铭麟装潢有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人丁红。第三人丁麟，男，1972年3月10日出生，汉族，住上海市。第三人丁红，女，1966年4月22日出生，汉族，住上海市。第三人李仁杰，男，1988年5月22日出生，汉族，住上海市。原告丁丽华与被告上海悦合置业有限公司(以下简称“悦合公司”)、上海骏合置业有限公司(以下简称“骏合公司”)、相迪龙、相如原、朱春飞商品房预售合同纠纷一案，本院经审理后作出(2016)沪0114民初932号民事裁定书，裁定驳回原告丁丽华的起诉。丁丽华不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院(以下简称“二中院”)经审理后认为，丁丽华以其与悦合公司之间的《上海市商品房预售合同》为主要证据主张其权利，而悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原虽辩称丁丽华与悦合公司之间签订的合同名为买卖合同实为借款抵押，买卖并非双方的真实意思表示等，但未能提供充分证据佐证，在此情况下，原审以补充条款中关于单方解除权、违约金、税费承担等的约定及骏合公司、相迪龙、相如原、朱春飞为悦合公司归还全部房款及违约金提供担保的行为均不符合商品房买卖合同的交易习惯，且成交价远低于悦合公司与其他业主就同地段房屋签订的预售合同为由，认定买卖房屋并非双方的真实合同目的，进而采信悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原关于双方签订的商品房预售合同实为悦合公司向丁丽华借款担保的抗辩意见，并裁定驳回丁丽华的起诉，证据尚不充分，理由不足，二中院难以认同，遂裁定撤销本院(2016)沪0114民初932号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院立案后，重新组成合议庭对本案进行审理。根据被告悦合公司的申请，本院依法追加上海铭麟装潢有限公司、丁麟、丁红、李仁杰为本案的第三人。原告丁丽华的委托诉讼代理人李晨、耿芳、被告悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原的共同委托诉讼代理人盛国华、余西湖到庭参加诉讼。被告朱春飞、第三人上海铭麟装潢有限公司、丁麟、丁红、李仁杰经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁丽华起诉要求判令被告悦合公司支付逾期交房违约金1,795,363.95元(以已付购房款3,007,102.8元为计算依据，按年利率24%计算，自2014年6月7日起暂计算至2016年12月1日，要求计算至实际交房之日止)，并继续履行合同交付房屋，并要求被告骏合公司、相迪龙、相如原、朱春飞对上述款项承担连带责任，另要求被告悦合公司承担律师费196,000元。被告悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原提出抗辩，称原告与被告悦合公司之间签订的合同名为买卖，实为借款抵押，买卖并非双方的真实意思表示，要求法院驳回起诉。经审理查明，原告与被告悦合公司于2013年6月7日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告(乙方)向被告悦合公司(甲方)购买位于嘉定区曹安公路1961弄《悦合国际广场》1号12层1301室房屋，建筑面积346.84平方米，每平方米建筑面积单价11,560元，总房价款4,009,470.40元；甲方定于2014年6月6日前将房屋交付乙方；乙方于2013年6月7日与甲方签约时支付首付房款3,007,102.80元，甲方于合同签订后90天内办理合同预告登记，在乙方收到合同预告登记正本及甲方的付款通知书三个工作日内支付剩余房款。双方在《补充条款》中约定：甲方保证在收到首付款后90天内至嘉定区房地产登记机构办妥预告登记，若甲方无法如期办妥预告登记，在甲方同时满足如下两个条件的情况下，本合同予以解除，否则甲方不得行使任何之单方解除权：1)甲方单方面向乙方发出合同解除的书面通知且已送达乙方；2)甲方全额返还乙方已经支付的房款3,007,102.80元，且已付至乙方或者乙方指定的银行账户；甲方保证在2014年6月6日之前将该房屋以合同约定的交付标准交付给乙方，若甲方再此交房日前明确表示不交房或者无法按约交房，在甲方同时满足如下两个条件的情况下，本合同予以解除，否则甲方不得行使任何之单方解除权：1)甲方单方面向乙方发出解除合同的书面通知且已送达乙方，2)甲方全额返还乙方已经支付的全部房款4,009,470.40元，且已付至乙方或者乙方指定的银行账户；甲方如未在收到首付款后90天内至嘉定区房地产登记机构办妥预告登记，则每逾期一天，甲方应当按乙方已付购房款的1%每日向乙方支付违约赔偿金，若逾期超过30天，甲方仍未办妥预告登记的，乙方有权单方面解除本合同，甲方全额退还乙方已付房款3,007,102.80元，并按上述乙方已付购房款的1%每日之违约赔偿标准向乙方支付违约赔偿金；甲方如未在2014年6月6日之前以合同约定的交付标准及条件交付给乙方，也未全额退还乙方已付房款，则每逾期一天，甲方应当按乙方已付购房款的1%每日向乙方支付违约赔偿金，若逾期超过30天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除本合同，甲方全额退还乙方已付全部房款4,009,470.40元，并按上述乙方已付购房款的1%每日之违约赔偿标准向乙方支付违约赔偿金；除上述条款所述之乙方单方解除权外，甲方同意乙方享有无需任何理由，在支付购房款12个月后，单方解除本购房合同并退房之权利，乙方行使该解除权时应将该通知书面送达甲方，具体形式为以传真或特快专递送至甲方于本合同中注明的营业场所，甲方应在收到乙方的通知后5天内将乙方已付全部房款4,009,470.40元全额付至乙方或其指定账户，乙方收到全款后向甲方提交所需的各项材料，由甲方负责至房产交易中心办理解约等各项事宜；乙方发出通知，若甲方未在5天内全额返还乙方已付购房款，乙方可以做出如下选择：1)仍然要求解约并退房，甲方应自2014年6月6日起至乙方收到甲方退还的全额放款日止，按已付房款1%每日的标准向乙方支付违约金；2)要求甲方仍按原合同继续履行，包括房屋的交付使用、房产证的办理等均以《上海市商品房预售合同》条款以及相关行政主管部门的规定为准；出现任何导致本合同项下之预售合同预告登记失效之事宜，甲方应该立即全额返还乙方已付购房款，若延迟，甲方应按已付房款的1%每日的标准向乙方支付违约金；甲方同意本次交易的全部税费均由甲方承担；任何有关本合同的争议均由双方约定的浦东新区人民法院提起诉讼，诉讼费、保全费、律师费、评估费、拍卖费、执行费以及可能产生的乙方代垫费用和其他费用均由甲方承担。原告于2013年6月20日以转账方式向被告支付3,007,102.80元，摘要注明为“悦合办公楼1301室购房款”。被告骏合公司、相迪龙、相如原及案外人上海市金丽华房地产发展有限公司分别向原告出具担保函，为悦合公司全面履行《预售合同》项下的一切义务责任及向丁丽华归还全部房款及相应之违约金提供独立的、不可撤销的、无条件的连带保证担保，保证期间为合同履行期间届满之日起2年。另查，朱春飞在二中院庭审过程中明确表示同意悦合公司一方的意见，本案名为买卖，实为借贷。朱春飞还称其和丁麟为朋友，是其介绍丁麟投资悦合公司的开发工程，其应丁丽华的要求为19套房屋进行了担保，其愿意承担风险进行担保是因为当时大家看好这个楼盘，且担保是有居间费用的，由悦合公司出资。另朱春飞表示其收到(悦合公司支付的)两笔钱款，601万元是服务费，没有支付出去，1496万元于2013年6月20日付给了康某某，是同步(支付)的，康某某的账号是根据丁麟的指示(提供一份银行转账凭证)。庭审中，被告悦合公司、骏合公司、相迪龙、相如原表示，丁丽华、丁麟、丁红、李仁杰与被告悦合公司共签订19套商品房的预售合同，但19套房屋的单价明显低于市场的正常交易价格，19套房屋的总价就是悦合公司与丁麟达成的借款本金金额83,129,578.4元。悦合公司于2013年6月20日收到丁麟及其指令主体以房款形式提供借款的当天，即按照月息三分预付半年的利息，该部分利息合计为1496万元，已根据丁麟指定支付至居间方朱春飞账户，由朱春飞转汇给丁麟，朱春飞作为居间方则在当天另得到相当于年息12%利息的介绍费601万元。同年9月18日，悦合公司关联企业代悦合公司向丁麟指定的单位上海铭麟装潢有限公司归还本金1247万元，悦合公司归还本金和利息的行为说明本案真实的法律关系为悦合公司与丁麟之间的借贷关系。悦合公司为证明已方的观点，提供了其支付本金和利息的付款凭证。原告丁丽华则表示在二中院庭审过程中朱春飞确实承认收到两笔款项，一笔601万元没有支付出去，还有一笔1496万元的款项按丁麟指示支付至案外人康某某的账户上，但朱春飞只是口头陈述，并无证据证明其是按丁麟指示付款，故这两笔款项和本案无关。而1247万元非原告所述归还的本金或利息，原告和被告有其他业务往来，是资金往来，收到被告款项后又还给被告，如按被告所述是还款，通常原告收款后无须返还。原告为此提供了中信银行电子转账凭证，其证明目的为：2013年9月12日，丁麟应被告实际控制人相迪龙要求将1000万元付至案外人上海金丽华房地产发展有限公司账户，其后，因被告原因无法将款项还至个人账户，遂于2013年9月18日由被告悦合公司将款项还至上海铭麟装潢有限公司，该笔1247万元的划款凭证所明确款项用途为“还丁麟款”，故1247万元凭证实际为偿还丁麟债务往来的依据，和本案无关，不能作为被告所谓偿还借款本金的依据。被告则表示无法看出被告悦合公司支付的1247万元和该笔1000万元款项有关联，首先交易双方主体和被告无关，从交易金额来看，原告所述丁麟在2013年9月12日支付1000万元，而至2013年9月18日还款达1247万元，短短6天利息竟达247万元，与常理不符。实际上，原告在之前的诉讼中一直否认和该笔1247万元的关系，到现在才认可该笔1247万元是偿还丁麟债务。诉讼中，被告悦合公司表示，原告丁丽华在之前庭审中称其购买系争房屋用于投资，包括本案系争房屋在内，原告向悦合公司“购买房屋”共四套，并分别向悦合公司支付“购房款”3,007,102.80元、3,119,899.50元、3,151,198.20元、2,711,051.20元，合计11,989,251.70元。而事实上，根据悦合公司向法院申请调查令查询丁丽华在中信银行所设账户的资金往来情况以及丁丽华向悦合公司的四份付款凭证，可以反映上述款项11,989,251.70元并非原告自有，而是本案真实借款合同的贷款人即第三人丁麟于2013年6月20日一次性、全额汇入原告在中信银行开设的账户。丁丽华在中信银行原开设有账户，完全没有必要就本案买卖关系支付款项开设一个新的账户，该新账户开设后仅发生两笔交易，第一笔即第三人丁麟将购房款一分不差转给原告，第二笔即原告分四次向悦合公司支付所谓购房款。可见，上述开设账户等行为完全是第三人丁麟借用原告名义，为了将借款包装成“购房款”，表面上构成房屋买卖合同关系，履行支付购房款义务的表象，掩盖真实的民间借贷法律关系。被告悦合公司还提供了第三人丁红向悦合公司的四份付款凭证及丁红付款账号的交易明细、第三人李仁杰向悦合公司的四份付款凭证及李仁杰付款账号的交易明细，以证明第三人丁红、李仁杰与丁丽华的情形一致，丁红、李仁杰向悦合公司支付的所谓购房款款项均来源于丁麟，由丁麟于2013年6月20日一次性、全额汇入丁红、李仁杰账户。原告则表示款项来源于何方与案件法律关系无关，本案原告以自有资金购房，付款当天第三人丁麟支付的购房款实质为偿还其于2012年1月31日向原告借款的款项11,607,063元、于2013年5月17日向丁红借款的款项2000万元、于2012年4月6日向李仁杰借款的款项3,999,970元。退一步讲，即便款项来源于丁麟，考虑到丁麟与原告、丁红、李仁杰系亲属关系，亲戚间借款买房很正常，完全不能以款项来源进而否定原告的购房行为。原告为此提供了银行对账单等以证明上述的借款与还款事实。本院认为，原告提供的中信银行电子转账凭证虽然可以证明丁麟将1000万元付至案外人上海金丽华房地产发展有限公司账户，但原告所述此举是丁麟应被告悦合公司实际控制人相迪龙要求所为却并无相关证据证明，且相迪龙与悦合公司并非同一主体，故原告认为该1000万元系被告悦合公司所欠丁麟债务的主张不能成立，鉴此原告认为被告悦合公司将1247万元汇至上海铭麟装潢有限公司用于“还丁麟款”的款项系偿还被告悦合公司所欠丁麟该笔1000万元债务的主张显然也不能成立，且1000万元的债务金额与还款额1247万元亦无法对应。原告与悦合公司之间如果确系以房屋买卖为真实意思表示的买卖合同关系，则悦合公司作为出卖方根本无须“还丁麟款”，故在原告和第三人上海铭麟装潢有限公司、丁麟对该笔1247万元款项均无法作出合理解释的情况下，本院认同被告的意见，即上述还款行为恰恰可以印证被告所坚持的悦合公司与丁麟之间实际为借款关系的主张。悦合公司认为朱春飞陈述其根据丁麟的指示将1496万元付给康某某，可以证明该款项是悦合公司支付丁麟的利息，但本院认为仅凭朱春飞的陈述尚无法确认此项事实。但朱春飞所述其愿意承担风险进行担保是因为当时大家看好这个楼盘、且担保有居间费的内容，与悦合公司支付朱春飞601万元(居间)服务费的情况相吻合，在朱春飞认同悦合公司主张(即买卖双方实际为借贷关系)的前提下，该601万元应视为朱春飞为双方借贷关系进行居间介绍所获取的服务费。悦合公司提供的转账凭证等证据可以证明丁丽华、丁红、李仁杰向悦合公司支付的购房款款项均来源于丁麟的汇款。原告丁丽华此前一直称其所付购房款为自有资金，但在被告提供上述证据后，又解释称该款系丁麟偿还之前丁麟所欠丁丽华、丁红、李仁杰三人的债务，但此种解释显然有所牵强，丁丽华在中信银行原开设有账户的情况下，一般没有必要就此笔“购房款”的转入和付出开设一个新的账户。而原告提供的丁丽华、丁红、李仁杰三人与丁麟之间的汇款凭证，只能证明两者之间的资金往来，并不能证明丁麟与丁丽华、丁红、李仁杰三人形成债权债务关系。综合上述情况，本院认为原告丁丽华和被告悦合公司虽然签订了商品房预售合同，但买卖房屋并非双方的真实意思表示，双方签约的合同目的实际是为悦合公司向丁麟借款提供担保。鉴于原告在本院释明后仍坚持要求被告履行商品房预售合同，故本院依据《最高人民法院关于民间借贷若干问题的司法解释》第二十四条第一款的规定，裁定如下：驳回原告丁丽华的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠审 判 员  黄 燕人民陪审员  柏梅芳二〇一七年十二月二十七日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。