河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0526民初7433号原告（反诉被告）：林州市合和物业服务有限公司，住所地：林州市龙山路1号。法定代表人：郭献忠，职务：经理。委托诉讼代理人：谢乃志，男，1963年3月17日出生，汉族，住河南省滑县，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘苹，女，1985年9月8日出生，汉族，住河南省滑县。被告（反诉原告）：李俊英，女，1956年10月6日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：李太刚，男，1958年10月14日出生，汉族，住河南省滑县���委托诉讼代理人：刘志杰，河南金太阳律师事务所律师。原告（反诉被告）林州市合和物业服务有限公司（以下简称合和物业）与被告（反诉原告）李俊英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告林州市合和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢乃志、刘苹，被告李俊英的委托诉讼代理人李太刚、刘志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林州市合和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付所欠物业服务管理费用2947元（自2015年10月1日起至2017年3月27日止）；2、判令被告支付违约金1900元（自2015年10月1日起至2017年3月27日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月25日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同��定：由原告为被告位于河南省滑县人民路南段“众恒华府”小区商业116、216号提供物业服务，该商业205.89平方，商业物业费收取标准0.8元/㎡，如逾期30日未缴纳的，按照日千分之五收取违约金。被告自2015年10月1日起未按照前期物业服务协议缴纳物业服务费，截止2017年3月27日拖欠费用合计4847元，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告依据合同特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）李俊英辩称及反诉诉称，被告（反诉原告）不缴纳物业费是有原因的，被告（反诉原告）于2012年9月24日在滑县众恒华府购置了座临街二层商铺，被告（反诉原告）与其妹妹合伙做生意，购房当年就发现房屋有漏水的情形，被告（反诉原告）及时向物业公司的杨彦军经理反映，原告（反诉被告）公司一直说修但是总是不派人来修，后经我们多次催促，原告原告（反诉被告）仍未修缮。直到2015年冬天，大雪融化之后损坏了屋内的汗蒸房及其他财产，损失达13950元，后被告（反诉原告）又催促原告（反诉被告），原告（反诉被告）经到房顶查看有多处裂缝，并说修改屋顶需要经过开发商审批，具体时间不确定。被告（反诉原告）认为修缮该房顶已经到了刻不容缓的地步了，所以想通过自行修缮，回来折抵该修缮费用，对于上述做法，原告（反诉被告）也没有意见。所以被告（反诉原告）找人修缮房顶花费4200元。综上所述，原告（反诉被告）公司几年不尽房屋维修义务，属于典型的不作为，给被告（反诉原告）造成了房屋维修费4200元，汗蒸房损失4100元的经济损失，要求原告（反诉被告）方赔偿，根据对等原则，要求原告方支付违约金1900元。以上请求法庭支持。综合所述，被告（反诉原告）的诉请为：1、要求原告（反诉被告）支付房屋的维修费4200元；2、要求原告（反诉被告）支付财产损失费3900元；3、判令原告（反诉被告）支付违约金1900元。原告（反诉被告）林州市合和物业服务有限公司辩称，根据反诉状上面的内容，1、根据反诉原告所欠物业费是双方按照签订的合同内容按照合同法执行的；2、反诉原告提出的房屋质量问题与物业服务是两个不同的法律主体，反诉原告对房屋质量问题应该根据政府质检部门进行鉴定，按照国家规定的保修期和保修范围，由开发建设单位承担保修金和保修责任。根据以上的事实和理由，两个不同的事实和理由的法律关系，不能转嫁到不同的法律层面，所以说反诉原告不能将房屋质量问题转嫁到物业公司，不能作为不交物业费的理由；3、物业合同中，没有约定房屋质量必须由物业公司进行维修，根据��政办2015及安阳市物业管理办法第五十五条规定，在国家规定的保修期内，物业建设单位负责保修，保修期届满后，物业公共部位的维修责任由全体业主承担，物业共有部分的维修由共有的业主承担；物业的专有部分，维修责任由该业主承担。另外，物业公司与置业公司所签订的的物业合同第十七条规定，置业公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照规定的保修期限和保修范围，承担保修责任。综上，反诉被告认为反诉原告的房产属于相对的独立单元也就是业主的专有部分，维修责任不应该由物业承担；4、反诉原告所说的物业公司不作为不符合事实，在物业保修登记中，没有查到该业主的保修。反诉原告说的物业公司张经理带着油毡及人员上到房顶，虽说物业公司没有维修责任，但出于对业主负责，也进行了维修，所以物业公司没有不作为。另外反���原告说的张经理维修费用说折抵物业费更不能成立，反诉原告也承认维修费张经理说过由开发商审批，也证明了这一点，反诉原告很明白维修费用不是物业公司承担。综上，反诉被告认为反诉原告缴纳物业费和房屋质量问题是两个概念。反诉原告方请求的事实与本诉不具有牵连性，希望驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年9月25日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了物业管理合同，该合同中约定被告（反诉原告）将位于众恒华府的116、216商业205.89㎡的物业委托给原告（反诉被告）管理，物业费0.8元/㎡/月，共计1976.5元/年。合同有效期2012年5月1日至2019年10月31日。被告（反诉原告）已将物业费交至2015年9月30日，因其屋顶长期漏水，自2015年10月1日起拒绝交纳物业费，截止至2017年3月27日止的物业管理服务费共计2947元。另查明：被告（反诉原告）在交房后一个月，发现屋顶漏水。中间多次找原告（反诉被告）协商，原告（反诉被告）曾于2015年12月份组织人员对房屋屋顶进行过维修，但未修缮完好。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）协商后，对屋顶自行进行修缮。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供物业服务，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）交纳物业管理服务费，但是被告（反诉原告）自交房后一个月左右，发现房屋漏水，并向原告（反诉被告）反映上述情况��，却未得到及时有效的处理，说明原告（反诉被告）在向开发商报修过程中存在不及时和沟通不到位的情况，故其未尽到一定的管理、协调责任与义务，物业管理服务存在一定的瑕疵，结合本案的案情，本院酌定被告（反诉原告）按80%的比例支付原告（反诉被告）物业费。因被告（反诉原告）在庭审中认可其未交纳2015年10月1日至2017年3月27日的物业管理服务费共计2947元，故被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）物业费2947元的80%即2357.6元。对于原告（反诉被告）请求的违约金，鉴于原告（反诉被告）提供的物业服务中确有瑕疵，被告（反诉原告）也并非故意拖欠，故对该违约金本院不予支持。对于被告（反诉原告）提出的房屋漏水问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严���影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见被告（反诉原告）提出的反诉请求属于被告（反诉原告）与建设单位之间因房屋质量问题导致的商品房买卖合同纠纷，与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，应由被告（反诉原告）另行起诉解决。故对被告（反诉原告）提出的反诉请求，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）李俊英在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林州市合和物业服务有限公司2357.6元；二、驳回原告（反诉被告）林州市合和物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李俊英的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）林州市合和物业服务有限公司负担；本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）李俊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省��阳市中级人民法院。审判员  王子娇二〇一七年十二月二十八日书记员  阴瑞方