.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2017）晋01民终4048号上诉人（原审原告）：太原市穗原经济技术开发公司，住所地太原市尖草坪区兴华街78号。法定代表人：王履通，经理。委托诉讼代理人：程如光，山西如光律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽红，山西如光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:太原市万事利彩钢压型板有限公司，住所地太原市尖草坪区南寨街道办事处圪垛村村北。法定代表人：徐爱莲，总经理。委托诉讼代理人：和晓鹏，北京德恒（太原）律师事务所律师。上诉人太原市穗原经济技术开发公司因与被上诉人太原市万事利彩钢压型板有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初437号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的法定代表人王履通及委托诉讼代理人程如光、任丽红，被上诉人的法定代表人徐爱莲及其委托诉讼代理人和晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市穗原经济技术开发公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支付上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决事实认定不清。上诉人在收到太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委会的拆迁《通知》后及时转告了被上诉人。同时西流社区也将《通知》张贴于拆迁房屋的外墙等处，对于拆迁事宜众所周知，而一审中被上诉人辩称未见到该《通知》纯属歪曲事实；2016年5月23日，因被上诉人未搬离租赁房屋，上诉人向其发出办理退租及结算的《通知》。被上诉人在2011年就已经将本案所涉租赁房屋转租给太原市东易精工不锈钢经销部（以下简称东易不锈钢）和太原市尖草坪区中达不锈钢经销部（以下简称中达不锈钢）。被上诉人在得知租赁房屋拆迁的《通知》后，其承租户东易不锈钢和中达不锈钢一直未按期搬离租赁房屋，为此，上诉人多次与被上诉人交涉无果，无奈乏下，上诉人于2016年5月23日通过韵达速递向被上诉人当时所在的经营场所和平北路隆盛钢材市场东A04发出要求其办理退租手续及结算租金的《通知》，被上诉人已经予以签收（有韵达速递物流跟踪单为证），而被上诉人在一审中辩称已经腾空未见到该《通知》明显违背客观事实；2016年5月31日，因被上诉人仍未搬离租赁房屋，西流社区再次发出要求搬迁的《通知》，上诉人也再次将该《通知》转告被上诉人，并多次到其经营场所与其交涉搬迁事宜未果。2016年6月9日,上诉人到本案祖赁房屋时，中达不锈钢仍在使用租赁房屋（有上诉人拍摄照片为证）；被上诉人使用租赁房屋至2016年6月13日被拆除时才搬离。2016年6月13日，西流社区统一动员机械开始拆除本案所涉租赁房屋，并在租赁房屋前堆起土墙，阻断了其经营通道时，被上诉人的承租户东易不锈钢和中达不锈钢才搬离租赁房屋。2017年2月17日,西流社区出具的《证明》，本案所涉租赁房屋是在2016年6月拆除，故充分证明被上诉人实际使用租赁房屋直至2016年6月被拆除时。2、一审判决明显适用法律不当。被上诉人未按约定如期支付租金，已经构成违约。按照上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》及其他约定，被上诉人应在2016年元旦前向上诉人支付次年的租金。经上诉人多次催要，被上诉人于2016年1月18曰仅向上诉人支付租金4万元，尚有余款未付（157000元），有上诉人出具的收据可以证明。被上诉人在收到拆迁《通知》后，以拆迁需要提前寻找场地存放货物，而其正处于经营困难时期，多次要求上诉人先将已付租金退还以缓解搬迕中的资金困难，2016年3月1日，应被上诉人的要求，上诉人向被上诉人转款4万元整，该笔转款并非双方达成解除租赁关系的合意行为，而只是一审法官的主观推断，且被上诉人在一审中也来能提交诬据证明其当时已经搬离租赁场地。故依据《租赁协议书》的约定，被上诉人应向上诉人支付使用租赁房屋至2016年6月13日止的租金，但被上诉人直到租赁房屋拆迁并搬离后至今未付，明显已经构成违约，应按约定依法向上诉人承袒相应的违约责任；一审法庭未对争议事实调查核实，以被上诉人的一面之词即主观推断其履行了协议，明显适用法律不当。一审中被上诉人提交的太原市尖草坪区三和不锈钢装饰总汇和中达不锈钢出具的两份《证明》，明显不具备证据的合法有效性，上诉人已经当庭提出异议，且依据《民事诉讼法》、《关于民事诉讼证据若干规定》及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，中达不锈钢作为本案次承租人，对本案事实的认定起到关键作用，一审法庭有权依法通知其参加庭审，但一审法庭却未依法调查核实上述争议事实，亦未通知相关人员参加庭审或出庭作证，就以被上诉人的一面之词主观推断其已经履行了协议，不仅严重违背客观事实，而且明显适用法律不当。综上，上诉人认为一审判决对本案事实认定不清，适用法律不当，完全违背客观事实，且无视法律的公平、公正原则。太原市万事利彩钢压型板有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在撤销的情形，应当予以维持。1、上诉人主体不适格，无权向被上诉人主张租金及违约金。本案一审已经查明，本案涉案的租赁房屋所有权是西流社区居民委员会，该委员会依法成立太原市龙泽欣工贸股份有限公司，该涉案租赁房屋是由上诉人向太原市龙泽欣工贸股份有限公司承租后又转租给被上诉人的，也就是说，上诉人与被上诉人所签订的《租赁协议书》是基于上诉人与太原市龙泽欣工贸股份有限公司之间的合法存续的租赁关系。根据2013年11月1日，太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会向上诉人发出的《通知》内容可知，上诉人与太原市龙泽欣工贸股份有限公司针对涉案租赁房屋的租赁合同为每年一签，2014年开始，从每年的1月1日到12月31日为一个租赁年度，在根据2016年1月西流居委会向上诉人发出的《通知》可知，本案涉案租赁房屋已被纳入太原市城中村整村拆迁改造范围，因租赁房屋将被拆除，故在2016年度太原市龙泽欣工贸股份有限公司并未与上诉人九本案的涉案租赁房屋在签订《租赁合同》，上诉人已经丧失对本案涉案租赁房屋的承租权，上诉人与被上诉人的《。租赁协议》也自然终止，被上诉人截止到2016年以前的租金已经向上诉人全部结清，根本不存在任何违约情形，故上诉人向被上诉人主张从2016年1月到6月底资金及违约金根本没有任何事实和法律依据。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在明知自己对涉案房屋没有承租权并且涉案房屋即将被拆除的情况下，故意隐瞒事实仍要求被上诉人向其支付租金的行为实属欺诈。2016年1月16日，上诉人在收到西流居委会发出的关于对涉案房屋拆迁的《通知》后，明知涉案房屋马上会被拆迁，西流居委会明确要求尽快腾房的情况下仍向被上诉人索要2016年得年度租金，被上诉人在不知情的情况下为履行合同义务于2016年1月18日向其支付了预付租金4万元，但在被上诉人向上诉人支付租金后，涉案租赁房屋开始停水停电，根本无法经营，经被上诉人了解后得知租赁房屋即将拆除的事实，被上诉人立即找上诉人索要已付租金并开始腾房搬迁工作。上诉人在上诉状中诉称其在接到通知后立即通知了被上诉人纯属歪曲事实，被上诉人租赁涉案房屋的根本目的是为了利用房屋盈利经营，倘若得知该租赁房屋马上回被拆除二无法经营的事实，怎么可能再去向上诉人支付租金呢，因此上诉人的说法根本不符合逻辑也不符合事实；因拆迁行为，被上诉人租赁涉案房屋的根本目的已经无法实现，被上诉人在完全办理涉案房屋，上诉人向被上诉人全额退还预付租金4万元后，双方已经不存在任何权利义务的法律关系。一审法院已经查明，上诉人在2016年3月1日将被上诉人已经支付的4万元租金全额退还被上诉人，足以表明被上诉人已经撤离涉案租赁房屋的事实。综上，望二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。太原市穗原经济技术开发公司向一审法院起诉请求：1、太原市万事利彩钢压型板有限公司支付太原市穗原经济技术开发公司租金100000元（计算至2016年6月）；2、太原市万事利彩钢压型板有限公司支付违约金40000元；3、诉讼费用由太原市万事利彩钢压型板有限公司承担。一审法院认定事实：2012年9月10日，太原市穗原经济技术开发公司作为甲方，太原市万事利彩钢压型板有限公司作为乙方，签订了《调解协议书》，内容为：原告：太原市穗原经济技术开发公司，住所地太原市尖草坪区兴华街78号（以下简称甲方），被告：太原市万事利彩钢压型板有限公司，住所地太原市尖草坪区钢园路50号（以下简称乙方），以上甲、乙双方经协商自愿达成如下调解协议：一、乙方租用甲方兴华街78号门面房三间及后院，租用期限伍年，从2012年6月1日至2017年6月1日。二、租金，每年共计壹拾肆万柒仟伍佰元整（147500元），在每年6月1日前付清下一年度租金。三、如西流社区向甲方提高费用，乙方相应增加租赁费用，否则，原房租保持不变。四、如遇政策性原因拆迁，乙方无条件搬离，甲方按实际使用期限退还剩余房租。以上条款如一方违约，向对方支付年租金50%的违约金。五、本调解书一式叁份，甲、乙双方各执一份，一份由法院留存。甲方：程如光签名及日期。乙方刘伟峰签名及日期。2012年10月12日，太原市穗原经济技术开发公司作为甲方（出租方）、太原市万事利彩钢压型板有限公司作为乙方（承租方），签订了《租赁协议书》，内容为：双方经协商自愿达成如下房屋租赁协议：一、甲方将自己承租的兴华街78号门面房三间及后空院转租给乙方使用，租用期限为五年从2012年6月1日起至2017年5月30日。租赁期内乙方可转租。二、租金每年共计壹拾肆万伍仟伍佰元整（145500元）。三、租金支付期限及方式：租金按年度以现金方式支付。签订本协议时付第一年的租金壹拾肆万伍仟伍佰元整（145500元）；2013年6月1日至2014年5月31日的租金壹拾肆万伍仟伍佰元整（145500元）在2013年6月1日前付清；2014年6月1日至2015年5月31日的租金壹拾肆万伍仟伍佰元整（145500元）在2014年6月1日前付清；2015年6月1日至2016年5月31日的租金壹拾肆万伍仟伍佰元整（145500元）在2015年6月1日前付清；2016年6月1日至2017年5月31日的租金壹拾肆万伍仟伍佰元整（145500元）在2016年6月1日前付清；特别约定：如乙方未按时交纳租金，视为乙方自动解除本租赁协议，同时乙方应承担违约责任。如无第四条的情形，甲方变更租金视为违约。四、如西流社区（或下属单位）向甲方提高租赁费用，乙方相应增加，但交费的期限不变；否则仍按本协议的第三条约定的期限、方式及金额支付租金。五、如遇政策性原因拆迁或租赁到期，乙方无条件搬离，甲方按实际使用期限退还剩余房租，乙方所投资的厂房自行处理，与甲方无关。六、以上条款如一方违约，需向对方支付五年总租金额的20%的违约金，并赔偿对方损失。七、本协议一式两份，双方各执一份，签字生效。注：以前双方签订的租赁协议自动作废。甲方：太原市穗原经济技术开发公司加盖公章，王履通签名及日期。乙方：太原市万事利彩钢压型板有限公司加盖合同专用章，徐爱莲签名及日期。2013年11月1日，太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会向太原市穗原经济技术开发公司发出《通知》，内容为：你承租我居委会胜利桥西兴华街路南临街门面房，租赁期已满，为了统一管理和完善经济合同，经西流社区第五届2013年10月25日两委会议研究，10月31日居民代表扩大会议，11月1日党员大会通报，从即日起至2013年11月31日止，速来我居委会缴纳截止到2013年12月31日的租赁款（按照原租金交），2014年1月1日至2014年12月31日的租赁费，并签订合同，门面房每平米每年1000元，后院每平米每年150元。如有争议，请来西流居委会，电话：628****。特此通知。西流社区居委会2013年11月01日，太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会加盖公章。2016年1月16日，太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会向太原市穗原经济技术开发公司发出《通知》，内容为：穗原公司（胜利桥西门面房25号）：我社区居委会已被市、区列入2015年太原市城中村整村拆除重点村，区、街办领导不间断地进行巡视、督查。现我社区居委会通知你单位于2016年1月底前，将单位租赁的房屋全部腾空完毕，否则，造成的一切后果由你单位全部承担。特此通知。西流社区居民委员会2016年1月16日，太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会加盖公章。2016年1月18日，太原市万事利彩钢压型板有限公司法定代表人徐爱莲通过中国农业银行向太原市穗原经济技术开发公司法定代表人王履通转账40000元；同日，王履通出具收条：今收到万事利公司先付房租款肆万元整（40000），余款尚未付。2016年3月1日，王履通向徐爱莲转存40000元。2016年5月23日，太原市穗原经济技术开发公司向太原市万事利彩钢压型板有限公司发出《通知》，内容为：万事利彩钢压型板有限公司：你公司至今未办理所租赁的兴华街78号门面房及后院的退租手续，部分场地目前仍在使用，为此，通知你公司尽快办理。穗原经济技术开发公司2016年5月23日，太原市穗原经济技术开发公司加盖公章。2017年2月17日，太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有穗原公司承租西流兴华街胜利桥西路南临街门面房25号（原78号），因西流于2016年整村拆除，此地在6月份拆除。特此证明。西流社区居民委员会2017年2月17日，太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会加盖公章。2017年5月18日，太原市尖草坪区三和不锈钢装饰总汇出具证明，内容为：我是太原市尖草坪区三和不锈钢装饰总汇，承租西流兴华街胜利桥西临街门面房24号，因西流于2016年正月十七左右停水停电，本公司开始陆续搬迁。特此证明。太原市尖草坪区三和不锈钢装饰总汇2017年5月18日，太原市尖草坪区三和不锈钢装饰总汇加盖公章。2017年5月18日，太原市尖草坪区中达不锈钢经销部出具证明，内容为：我是太原市尖草坪区中达不锈钢经销部，承租西流兴华街胜利桥西路南临街门面房26号，因西流于2016年正月十八左右停水停电，本公司开始陆续搬迁。特此证明。太原市尖草坪区中达不锈钢经销部2017年5月18日，太原市尖草坪区中达不锈钢经销部加盖公章。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。太原市穗原经济技术开发公司与太原市万事利彩钢压型板有限公司签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，在协议书中第五条约定了租赁房屋因政策性原因拆迁的情形，依约太原市万事利彩钢压型板有限公司应当无条件搬离、太原市穗原经济技术开发公司应当按实际使用期限退还剩余房租，现太原市穗原经济技术开发公司诉称太原市万事利彩钢压型板有限公司未立即搬离，直到2016年6月才搬离，经查，2016年1月16日太原市穗原经济技术开发公司已经收到了西流社区因政策性拆迁要求腾房的通知，在2016年1月18日太原市穗原经济技术开发公司收取了太原市万事利彩钢压型板有限公司40000元的预付房租款后于2016年3月1日退还太原市万事利彩钢压型板有限公司，从其实际履行行为表明太原市万事利彩钢压型板有限公司已搬离租赁场地；故对太原市穗原经济技术开发公司称太原市万事利彩钢压型板有限公司2016年6月才搬离的陈述因其未提供相应的证据予以证明，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告太原市穗原经济技术开发公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供证据1、快递单、物流跟踪单，证明2016年5月24日，被上诉人收到了上诉人向其发出办理退租结算的《通知》；2、许某的证明，2016年6月份西流社区进行整村拆迁，被上诉人仍在使用租赁房屋，知道被拆除时才搬离；3、刘立仿、刘建喜的证明，证明人与被上诉人同为上诉人的承租户，上诉人向被上诉人转款是因拆迁资金紧张的需要，并非退租结算；4、照片，证明2016年6月9日，中达不锈钢即被上诉人的承租户仍在使用租赁房屋。被上诉人质证认为：上诉人提交的证据并不是新证据，在一审时已经提交过，已过举证期限。对证据1只能说明上诉人将自己制作的文书送达至被上诉人处，无法证明被上诉人还在此经营。对证据2真实性不予认可。对证据3与本案没有关联性。对证据4与本案无关。被上诉人提交太原市龙泽欣工贸股份有限公司与上诉人房屋租赁协议（2009年7月1日至2010年6月30日）、及太原市龙泽欣工贸股份有限公司与郝二喜的两份租赁协议（2013年7月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日），证明上诉人2016年没有合同，没有承租权。上诉人质证认为房屋是从西流社区租赁转租的，该证据与本案无关，且无原件不予认可。上诉人申请证人许某出庭作证，许某称：其与上诉人原是一个单位的，均租赁了西流社区的房屋，其是24号，上诉人是25号，25号上诉人租给了被上诉人，其是2016年6月30日搬离的，25号当时还没有搬。被上诉人质证认为，证人与上诉人是同事关系，证言不应采纳，证人陈述我方6月还在使用租赁房屋不是事实，退了租金我方就搬走了。上诉人申请证人白某出庭作证，并提供了2011年8月1日至2014年7月31日、2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租赁合同。白某称：其是山西东易精工不锈钢有限公司的法定代表人，其公司向太原市万事利彩钢压型板有限公司租赁房屋到2016年6月份，搬离的时间是2016年6月13日。被上诉人质证认为，提交的两份租赁合同已履行完毕，与本案无关联性，证人陈述其到2016年6月份搬离，其占用房屋与被上诉人无关。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人何时搬离租赁上诉人的房屋，上诉人的请求应否支持。上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，双方均应严格按协议约定履行各自的义务。上诉人认为被上诉人实际占用房屋到2016年6月，并提供被上诉人转租给山西东易精工不锈钢有限公司的房屋租赁合同，并由法定代表人出庭作证其搬离时间为2016年6月13日。从提交的被上诉人与山西东易精工不锈钢有限公司的房屋租赁合同显示2015年7月31日已到期，无法证明此后与被上诉人存在租赁合同关系，故其的搬离时间不能证明是被上诉人的搬离时间。其余的证据，被上诉人不予认可，上诉人也未能提供相关的证据佐证被上诉人实际占用租赁房屋到2016年6月份。本案双方均认可2016年1月1日前的租金已付清。2016年1月16日西流社区居民委员会给上诉人发出搬迁通知。上诉人于2016年1月18日收到被上诉人先付的房租4万元，后于2016年3月1日又退还给被上诉人。现上诉人要求被上诉人支付至2016年6月的租金，证据不足，不予支持。综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人太原市穗原经济技术开发公司负担。本判决为终审判决。审判长张俊红审判员曹轶群审判员唐璐二○一七年十二月十二日书记员李晔君