江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9083号上诉人（原审被告）：陈忠成，男，1977年1月5日生，汉族，户籍地浙江省温州市瓯海区，住江苏省苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：沈晓琴，女，1977年11月9日生，汉族，户籍地浙江省温州市瓯海区，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：王如伟，江苏和合合律师事务所律师。(代理上述二上诉人)被上诉人（原审原告）：金晓，男，1979年11月2日生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：潘娇绒，女，1979年4月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师。(代理上述二被上诉人)委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。(代理上述二被上诉人)上诉人陈忠成、沈晓琴因与被上诉人金晓、潘娇绒房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈忠成、沈晓琴的上诉请求：撤销一审判决,改判驳回被上诉人金晓、潘娇绒的诉讼请求。事实和理由：双方在合同中约定的付款方式为银行贷款,故本案应当适用合同第五条第二款确定违约责任,原审法院适用合同第三条,判决我方支付20%的违约金不当。违约金制度应当以赔偿性为主，惩罚性为辅。双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定过分高于造成的损失的，当事人有权请求适当减少。涉案的房屋价格未发生波动，其市场价格与双方约定的成交价格持平，被上诉人金晓、潘娇绒并不存在实际损失，因此其诉讼请求应予驳回。金晓、潘娇绒辩称：上诉人陈忠成、沈晓琴在签署合同后，拒不配合办理资金托管和支付房款的义务，并请求解除合同，应当承担相应的违约责任。原审法院在确定违约金时，综合考虑了我方资金占用的损失、诉讼成本、丧失交易机会的损失和房屋再次出售的市场风险，兼顾了违约金的补偿功能和惩罚性功能。上诉人陈忠成、沈晓琴未举证证明约定的违约金过分高于我方损失，原审判决所作认定合理合法。请求驳回上诉，维持原判。金晓、潘娇绒向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付违约金532000元、中介费1999元；2、判令原审被告配合办理《苏州市存量房买卖合同》（苏房存高新合同201609290022）网签合同的撤销事宜。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：位于苏州××新区××假日××室房屋系金晓、潘娇绒共同共有。2016年9月18日，金晓（甲方）与陈忠成（乙方）签订了房屋买卖合同一份，约定甲方将位于苏州高新区嘉业阳光假日22幢401室房屋卖给乙方，产权登记面积128.53平方米，第三条约定房屋（包括物品清单中明确的房屋附属物品）价款244万元，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；第四条约定付款方式为贷款支付，除贷款外，其他部分以现金方式支付，贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，买方应以现金方式补足；双方约定买方申请并办理贷款时间截止2016年9月29日，贷款款项支付时间以贷款银行放款到账时间为准，若因银行原因未能按时放款则买卖双方另行协商；第十条关于房屋权属转移登记约定，属于买受人责任的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按合同第三条约定的房屋价款的20%向出卖人支付违约金；如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。附件一补充协议中约定，如买卖双方出现违约行为，根据合同约定追究违约方责任，已支付的相关服务费及律师费由违约方承担；买卖合同双方同意共同委托苏州房好多网络科技有限公司办理网签（包含但不限于居间协议签订、网上挂牌、打印网签合同、网签备案）等手续，如买卖双方出现违约行为，根据合同规定追究违约方责任，已支付的相关服务费及律师费由违约方承担；双方于2017年9月28日前共同前往房屋登记机构办理资金托管手续，若逾期，违约责任参照第十条关于房屋权属转移登记的约定。同日，金晓（甲方）与陈忠成（乙方）又签订了《补偿协议》一份，约定乙方另行补偿甲方22万元，该款项由乙方于2016年9月18日前支付甲方定金2万元，于2016年9月22日前支付甲方20万元；甲乙双方确定甲方上述物业标的价款为成交价及补偿费用的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计266万元；本补偿协议为存量房买卖合同的不可分割的组成部分；若任何一方违反本补偿协议的，其应承担的违约责任应适用买卖合同的违约责任的约定。同日，陈忠成、沈晓琴通过银行转账2万元给金晓、潘娇绒，金晓、潘娇绒出具《定金收据》一份，载明收到2万元定金。2016年9月29日，中介方苏州房好多网络科技有限公司为案涉房屋办理了《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存高新合同201609290022）即网签合同，网签合同中出售方为潘娇绒、承购方为沈晓琴，并通知双方约时间办理托管手续。因金晓、潘娇绒国庆节前没有时间，双方在微信群中约定2017年10月9日上午办理资金托管手续。2016年10月8日，陈忠成称家中有事，故双方未办理资金托管手续。2016年10月11日，中介在微信群中询问陈忠成办理资金托管手续的时间是否定下来，陈忠成未予回复。直至2017年2月20日金晓、潘娇绒诉至法院，陈忠成仍未联系金晓、潘娇绒或中介确定办理资金托管手续时间。2016年10月9日，潘娇绒至苏州市吴中公证处办理了《公证书》，就案涉房屋买卖事宜委托金晓代为办理。2016年11月22日，受金晓、潘娇绒委托，江苏良翰律师事务所倪蔚律师向陈忠成所在地苏州市长江路98号华夏五金机电城29-20号邮寄了《律师函》一份，要求陈忠成在收到本函之日起3日内配合金晓、潘娇绒办理资金托管手续。该邮件于次日被退回，原因是“拒收，不告知新地址，人已不在此地”。庭审中，陈忠成认可该邮件中载明的地址与其暂住地系同一地址。2016年12月5日，金晓、陈忠成及中介方进行协商。陈忠成称案涉房屋其确定不卖了，对于违约后果其知晓，其想法是解除网签合同，其支付给金晓、潘娇绒的2万元定金算作违约金不要求返还，双方两清。金晓不同意上述方案。关于陈忠成未联系金晓、潘娇绒及中介的原因，陈忠成、沈晓琴称其儿子在2016年10月7日发生交通事故，沈晓琴的父亲在2016年10月8日被确诊患有恶性肿瘤需立即住院治疗，故其在2016年10月8日下午即在微信群中告知因家中有事不能如期办理资金托管手续。其认为，办理资金托管手续应当由中介方通知买卖双方，故陈忠成、沈晓琴没有主动联系对方及中介。关于实际出卖人，金晓、潘娇绒称实际出卖人是其二人，由金晓代表夫妻双方签字，原审被告称金晓没有潘娇绒的授权，也联系不到潘娇绒；关于实际购房人，双方均认可实际购房人是陈忠成、沈晓琴。另查明，2016年3月29日，金晓、潘娇绒向中介方苏州房好多网络科技有限公司支付了中介费1999元。上述事实，由金晓、潘娇绒提交的房产证、土地证、房屋买卖合同、补偿协议、苏州市存量房买卖合同、律师函、邮寄凭证、光盘、发票、支付宝转账记录、微信聊天记录、公证书、网签备案证明，陈忠成、沈晓琴提交的定金收据、支付凭证，原审法院制作的谈话笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。原审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，金晓与陈忠成签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方均应全面履行合同义务。现陈忠成未在双方约定的2016年10月9日办理资金托管手续，事后亦未联系中介或金晓、潘娇绒办理资金托管手续，并于2016年12月5日明确表示不再购买案涉房屋，构成违约，应承担违约责任。因双方合同中约定了按照合同第三条约定的房屋价款的20%支付违约金，但同日签订的《补偿协议》中约定了双方确认金晓转让案涉房屋标的价款为成交价及补偿费用的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计266万元，并约定补偿协议为买卖合同不可分割的组成部分，《补偿协议》系双方对房屋价款进行了重新约定，房屋价款应为266万元，违约金计算标准应以266万元的20%为准，故对金晓、潘娇绒主张违约金532000元的诉讼请求予以支持。至于陈忠成、沈晓琴辩称房屋买卖合同因没有潘娇绒的签字而无效的意见，原审法院认为，陈忠成、沈晓琴未提供证据证明潘娇绒对房屋买卖合同不予认可或拒绝履行，且2016年10月9日潘娇绒办理公证委托原告金晓办理房屋买卖事宜，庭审中也确认对双方买卖合同并无异议，故潘娇绒对房屋买卖事宜是认可并同意的。故对陈忠成、沈晓琴该辩称意见不予采纳。关于陈忠成、沈晓琴辩称违约金过高应参照实际损失予以调整的意见，其并未举证证明对方的实际损失，原审法院认为，违约金兼具赔偿性与惩罚性两种性质，仅参照金晓、潘娇绒的实际损失并非违约金的本义，故对陈忠成、沈晓琴该辩称意见不予采纳。关于2万元定金，金晓、潘娇绒应予退回。关于中介费，金晓、潘娇绒提交的中介费转账凭证发生于2016年3月29日，而本案中房屋买卖合同于2016年9月18日签订，两个时间段相差长达半年之久，转账凭证与本案的关联性存疑，故对金晓、潘娇绒该项诉讼请求不予支持。关于网签合同，陈忠成、沈晓琴表示同意配合撤销，原审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、陈忠成于本判决生效之日起十日内支付金晓违约金512000元。二、陈忠成、沈晓琴于本判决生效之日起十日内配合金晓、潘娇绒办理编号为201609290022位于苏州××新区××假日××室房屋的网签合同撤销手续。三、驳回金晓、潘娇绒的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号62×××67。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9140元、减半收取4570元，保全费3190元，合计7760元，由金晓、潘娇绒负担110元，由陈忠成、沈晓琴负担7650元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案中双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补偿协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人陈忠成未按照约定配合办理资金托管手续及支付房款等义务，且明确表示不再购买涉案房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中对违约金数额有明确的约定，即违约方应当向守约方支付房屋成交价款20%的违约金，违约金既具填补损失的功能，同时也具有惩罚性功能，上诉人陈忠成、沈晓琴虽然主张约定的违约金过高，要求本院予以调整，但是其在诉讼中未能提供合法、有效的证据证明金晓、潘娇绒一方的实际损失，应承担举证不力的诉讼后果，故本院对其上诉理由碍难采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9140元，由上诉人陈忠成、沈晓琴负担。本判决为终审判决。审判长  赵东审判员  顾平审判员  陈斌二〇一七年十二月二十五日书记员  孙贞