四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0683民初2993号原告：德阳市公路机械化工程公司绵竹分公司，住所地四川省绵竹市孝德镇清道凉水井村，统一社会信用代码：91510683742250981X。主要负责人：张兴礼，经理。委托诉讼代理人：郝敬方，四川三合律师事务所律师。被告：绵竹市金桂化工有限责任公司，住所地四川省绵竹市孝德镇石河村，统一社会信用代码：91510683756638709J。法定代表人：叶兴平，执行董事。委托诉讼代理人：苟建军，四川贞明律师事务所律师。原告德阳市公路机械化工程公司绵竹分公司（以下简称“公路工程公司”）与被告绵竹市金桂化工有限责任公司（以下简称“金桂化工公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告公路工程公司的委托诉讼代理人郝敬方、被告金桂化工公司的委托诉讼代理人苟建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公路工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房地产转让款2,371,000元；2.判令被告支付违约金，计算方法为：从2011年9月26日起至退还全部房地产转让款之日止，以年利率4.90%为标准进行计算。事实和理由：原、被告分别于2010年6月8日签订《土地转让协议》，于2010年6月23日签订《补充协议》，于2011年9月26日签订《土地转让补充协议》，于2016年11月23日签订《土地转让补充协议三》（以下简称“《补充协议三》”），共同约定被告将其所有的位于绵竹市孝德镇石河村（原清道镇石河村）的6亩土地（面积3996㎡）国有土地使用权及土地上的办公楼一幢（建筑面积1,596.97㎡，转让部分所有权）、附属建筑物（建筑面积195㎡）转让予原告。其中，国有土地使用权转让价款为1,200,000元，办公楼为1,054,000元（获得办公楼使用权，并占44%的所有权），附属建筑物为117,000元，共计2,371,000元。原告实际于2011年9月26日前即全额支付了前述转让款。2010年8月，原告委托装修公司对房屋进行了装饰装修，共支付装修款146,133.40元。《补充协议三》约定，被告应于2017年11月底前办理不动产权分割、过户登记等房地产权证变更手续，或选择于2017年10月底前退还全部转让款。被告未履行约定义务，原告有权解除房屋买卖合同，并可要求被告承担违约责任。现被告既不办理房产过户手续，也不退还转让款，其严重违约行为给原告造成重大损失。为此，原告诉至本院，请求判如所请。金桂化工公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，本案涉诉前双方的合同并未解除，只有合同解除后，被告才负有返还房款的义务；整个合同履行过程中，乃至现在，原告都一直占有并使用房屋，不存在违约，也不存在资金利息损失。故，被告仅同意退还原告房款2,371,000元，不同意支付违约金。本院认为，金桂化工公司承认公路工程公司在本案中主张的事实，故对公路工程公司主张的事实予以确认。诉讼过程中，双方当事人协商于2017年12月7日解除涉案土地使用权及建筑物转让合同（即双方签订的四份协议），被告承认向原告退还转让款2,371,000元的诉讼请求，本院予以确认。诉讼过程中，��告申请财产保全，支付申请费5000元。从查明的案件事实来看，双方共签订了四份协议。其中，双方于2016年11月23日签订的《补充协议三》的主要内容：第一，明确双方签订前三次土地转让协议的事实，并确认金桂化工公司于2014年6月再次（违约）将转让土地用作贷款抵押，贷款金额为3,900,000元。第二，双方基于确认的事实，协商达成以下意见：1.金桂化工公司可选择履行：（1）2017年10月底前解除土地抵押，并“应当在2017年11月底前办理土地使用权证分割、房屋所有权证过户登记至乙方（原告）名下等房地产权证变更手续。”（2）2017年10月底前退还原告已支付的转让款，合同解除。2.被告不履行前述约定义务的，视为违约，原告可选择继续履行合同或者解除合同，并请求被告按转让款总额的20%支付违约金。3.案外人叶兴林、叶兴华、唐勇为被告的上述债务承担连带保证责任等。4.前三份协议与本次协议不一致的，以本次协议为准。本案的争议焦点在于原告的违约金请求，应如何处理。原告认为，被告未按协议约定履行义务，构成违约，应支付违约金，因双方约定的违约金不足以弥补其损失，遂请求按诉请的计算方式调整其违约金。被告则认为，其没有违约，原告的违约金请求不应支持。经庭审释明，被告请求在其免责理由不成立的前提下，调减违约金。本院认为：首先，被告未及时履行合同义务，构成违约。原告与被告签订合同的目的系为获得房地的所有权，而非使用权。根据双方于2016年11月23日签订的《补充协议三》的约定，被告可选择履行在2017年11月底前变更不动产登记，使原告获得购买房地的所有权或者在2017年10月底前退还原告已支付的转让款，双方解除合同。而被告并未按前述约定履行合同义��，已构成违约，应承担违约责任。其次，原告可以请求被告支付违约金。合同法规定，当事人一方违约的，守约方可请求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可按合同约定要求对方支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据上述规定，虽然本案中原、被告间的房地转让合同因协商一致而解除，但是原合同中的违约金条款仍具有效力，原告可据此主张权利。最后，本案违约金不应作出调整。根据法律和司法解释的有关规定，违约金的调增或调减均应以当事人一方违约给守约方造成的实际损失为基础进行适当调整。第一，从本案实际情况来看，虽然原告未取得房地的所有权，但其一直占有、使用房地，无证据显示，其未获得房地所有权将会给其造成多大的财产损失。从双方签订《补充协议三》的背景来看，双方是在被告违约将房地用于贷款抵押的情形下，协商达成新的履行协议。而在此协议中，原告准许被告选择履行转让房地所有权——继续履行合同，或者退还转让款——解除合同；同时约定，被告一旦违约，原告可请求解除合同并主张违约金。此时，原告对自己不能取得房地的所有权和可能对自身造成的相应损失，已有相应的预期，并以对方支付相应违约金的形式予以平衡。因此，在原告没有充分证据证明其实际损失低于约定违约金的情形下，对其增加违约金的诉讼请求，应不予支持。第二，如前文所述，双方在签订《补充协议三》时，不仅原告对其损失应有相应预期，而且被告对其违约可能承担的责任也应有合理预期。根据我国合同法的规定，违约金的性质虽是以补偿守约方的实际损失���主，但仍兼具一定的惩罚性。该协议是在被告违约将涉案房地用于抵押贷款的情形下，双方再次协商达成被告在一定期限内选择行使履行合同或解除合同。从此点来看，可以说协议对被告来说，不可谓不公平。而在此情况下，被告仍然违约，当然应按约定支付违约金。第三，从被告违约可能给原告造成的损失来看，本案违约金也不宜调整。双方协商达成《补充协议三》，约定原告可选择在一年左右的时间内继续履行合同或者解除合同，并请求被告按转让款总额的20%支付违约金。此可视为，原告将约定的违约金看作其近一年的资金利息损失。根据民间借贷司法解释的规定，当事人主张的利息损失不超过年利率24%，可予支持。显然，双方约定的违约金计算标准未超过前述规定。另，争议房屋还有部分装修残值损失。从此点来看，被告的违约金调减请求，也不应���持。第四，根据《补充协议三》第二条约定，被告应当按照原告“已付购置费用的百分之二十支付违约金”，双方在诉讼过程中确认原告已付购置费用为2,371,000元，因此，本案违约金可确定为：2,371,000×20%=474,200元。综上所述，原、被告协商一致解除合同，双方之间的房屋买卖合同于协商解除之日，即2017年12月7日解除，被告同意退还房地转让款，本院对原告的相应诉讼请求予以支持。诉讼过程中，双方当事人请求调整违约金的相应请求，没有事实根据、且于法相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告绵竹市金桂化工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告德阳市公路机械化工程公司绵竹分公司退还转让款2,371,000元；被告绵竹市金桂化工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告德阳市公路机械化工程公司绵竹分公司支付违约金474,200元；驳回原告德阳市公路机械化工程公司绵竹分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,580元，由原告德阳市公路机械化工程公司绵竹分公司负担2570元，由被告绵竹市金桂化工有限责任公司负担29,010元；案件申请费（��全）5000元，由被告绵竹市金桂化工有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  江永强人民陪审员  宋启林人民陪审员  周书经二〇一七年十二月二十七日法官 助理  叶莉君书 记 员  吴丽华