河南省温县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0825民初4480号原告：温县祥云镇大玉兰村村民委员会。法定代表人：朱有为，村委会主任。诉讼委托代理人：牛中和，温县第二法律服务所法律工作者。被告：段红生，男，1972年3月10日出生，汉族，农民，住温县。诉讼委托代理人：马萍，河南豫星律师事务所律师。诉讼委托代理人：赵振江，河南豫星律师事务所律师助理。原告温县祥云镇大玉兰村村民委员会（以下简称大玉兰村委会）与被告段红生土地租赁合同纠纷一案，于2017年10月11日向本院起诉，本院于同日作出受理决定。本院受理后，依法由审判员张更贵独任审判，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告大玉兰村委会的法定代表人朱有为及其诉讼委托代理人牛中和、被告段红生及其诉讼委托代理人赵振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大玉兰村委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即清偿欠原告2017年8月15日前租金197296元，交付合同约定2017年8月16日前应交下年度租金254176元，共计451472元；2、如被告不依约履行，请求法院判决确认双方租赁合同已解除，判决被告将租赁宗地返还原告，并判决被告清偿欠租金197296元及2017年8月16日后实占天数按比例应交租金；3、诉讼费由被告承担。原告诉称，原、被告于2011年8月16日经协商签订了《土地租赁合同》和《土地租赁合同补充协议》，将原告所有的原租给冠宏公司的土地400亩租给被告。双方在合同中约定了租赁期间、租赁数额、租金调整办法及租金交付时间等，同时在当天签订的补充协议中约定了租赁宗地恢复耕种时间及复耕费用由被告自行解决，不得扣减原告应得租金收入。在合同履行中，被告未按合同约定数额及期限足额交付原告租金。截止2017年8月15日，经原告多次催交，被告仍欠租金197296元（已扣减植树占地相应租金）。2017年8月16日应交下一年承包年度租金254176元（已扣减8.96亩植树地）也未按约交付。原告认为，依法签订的合同对双方具有法律约束力，双方应依约履行。故原告诉至法院，要求被告依约履行合同。如被告不依约履行交付租金义务，根据双方签订的合同，被告应将租赁宗地交返原告，清偿欠交租金197296元并支付实际交付原告土地前按实占时间比例相应租金。被告段红生辩称，第一，原告与被告签订的租赁合同租金明显过高，且不能实现原告与被告签订合同的真实目的。双方签订合同第五条甲方明确表示“甲方协助办理所有手续”，第七条明确表示“乙方在租赁期内，为经营需要可以自主建设，并约定每亩地每年租金600元，每5年每亩递增50元。况且原告租赁给被告的土地原为工业废弃土地，杂草丛生，石块满地，无机井，比同等地块环境恶劣。经被告投入大量资金、人力，开采了7眼机井，铺设了地埋灌溉管道3千米，直至现在仍未达到耕种条件，给被告造成极大损失。2013年5月，被告需在租赁土地上建美巢银邦汽贸有限公司，祥云镇乡政府不允许，并于2015年有关部门将此块土地性质由建设性用地变更为一般农田，使得被告合同目的不能实现。后被告多次与原告协商租金问题，无法达成一致意见，形成纠纷。被告认为，原告与被告签订的合同不能实现被告的合同目的，且租金价格明显高于同等地块耕地租金价格，明显损害被告利益，合同显失公平。因此，原告要求被告交纳2017年8月15日前欠缴租金197296元的诉讼请求，不应得到支持。第二，原告交付给被告的土地面积为400亩，界桩至谷黄路北道沿边，但道沿两侧35.2米属政府规划土地，不允许耕种，经丈量不能耕种的面积为26.3亩，且原告租给被告地里北墙沿边应刨去斜删2亩，甲方租赁给被告的土地里地基2处，应刨去2亩，合计应扣减30亩，共计被告多缴租金90000元（从2011年8月16日至2017年8月15日），土地面积应变更为370亩。第三，应依法核减变更被告与原告签订的租赁合同第三条约定的租金价格，应按照同等地块的耕地每亩每年350元的价格确定，并确定今后价格不再递增。被告同意按照同等地块350元每亩价格计算地块的租赁费，同意按370亩计算收取租金，被告已缴租金止2017年8月15日前为97万，从2011年8月16日至2017年8月15日按370亩按350元每亩计算多缴租金322500元。第四，30多亩多缴租金90000元（2011年8月16日至2017年8月15日），370亩多缴租金322500元（2011年8月16日至2017年8月15日），共计多缴412500元，应返还给被告或冲抵2017年8月16日之后租金。原告的第二项诉讼请求不应支持，应予驳回。原告的第一项诉讼请求中，已经明确要求被告交纳2017年8月16日以后的租金的事实，答辩人也愿意交纳2017年8月16日之后的租金，但价格按照350元每亩交纳，亩数为370亩。诉状说双方协商租赁土地，实际是经村里公示竞标的土地。诉状说不得变更2017年8月15日前的租金数额，被告支付的4万元租金是2017年8月15日之后的租金。根据原告的起诉和被告的答辩，本院归纳案件争议焦点为：原告要求被告支付租金157296元及2017年8月16日以后的租金25万余元，请求能否成立。围绕争议焦点，原告提供的证据有：1、2011年8月16日原、被告签订的土地租赁合同及补充协议各1份，证明约定租赁的土地系不固定用途，是租赁合同，不是农村土地承包合同，价格合理适中。租赁土地面积为400亩，前5年，每年租金24万元。原冠宏占地所遗土地附属物清除复耕义务由被告承担，且费用由被告自理，不得以此为由扣减原告应收租金的权利。被告对租赁合同真实性无异议，对证明指向有异议，如原告说的租赁土地是不固定用途，不是农业用地，但之后该土地由原告要求被告进行复耕，证明了被告的答辩意见，不能得到原告与被告签订合同的目的了，本来是建厂的，但建厂时，原告不协助被告办理相关手续，土地每亩价格应按每亩350元计算。约定的土地面积400亩，绿化带等不应计入被告租赁土地面积，交的费用应冲抵下年租金。补充协议不是当时签订的，是之后签订的，要求进行复耕，不能得到被告签订合同的目的。2、2017年9月5日租金清单，证明被告交付租金的情况。被告无异议，称数额属实，但计算方法不对。3、2011年8月2日、2011年8月14日会议记录2份，证明原、被告签订土地租赁合同及补充协议的基本条款内容，按当时政策规定均经过村委会研究及村民代表研究决定，符合法律规定，是合法有效的合同。被告无异议。4、2017年8月14日村三委会会议记录1份，证明截止开会日期被告欠租赁费23万元，被告在原告方开会前说埋管道、占用土地等没有补偿，村三委研究决定将合同减少8.96亩，从合同起始日开始减，变为非农业用地，按原合同执行。被告质证称，这是原告作出的单方意见，没有与被告协商。该证据证明之前一直在协商租金、土地亩数，还有占地亩数及赔偿。5、原告与朱鹏飞签订的租赁合同及补充协议、交费记录，证明该合同与被告的合同是一致的。被告质证称，与本案没有关联性。围绕争议焦点，被告提供的证据有：1、土地租赁合同、补充协议，证明签订合同时，被告是建厂用，是工业用地，后原告改变土地用途。原告对其真实性无异议，但认为是被告单方片面理解合同真实的含义。2、照片7张，证明土地现状，绿化带是废弃的，没有耕种，有厂房，地桩，石块等，无法耕种。原告对其真实性无异议，土地现状绿化带，是原先冠宏遗留的，让被告复耕，但被告没有复耕。地桩，也是复耕内容，被告没有复耕。3、6张照片，证明原告违反政府规划，将绿化带计算在400亩之内，经计算应与扣减26.3亩。原告对其真实性无异议，认为是相关部门没有与村里结合，村里也没有接到通知。村里留有3米，不计算在内，村里开会又扣12米宽度，合计8.96亩，不计算在内。4、汽贸公司可行性报告，证明被告让原告协助办理有关手续，但原告改变土地用途，不能实现合同目的。原告对其真实性有异议，没有办法印证有这情况没有，被告也没有要求村里协助过，干部都不知道该情况。5、证人陈某、朱某1、朱某2、朱某3的证言，证明同地块土地承包费价格。原告质证称，陈某、朱某1、朱某2、朱某3的证言，不合法，证人没有到庭，原告不予质证。真实性，是否是该4人书写，无法核实。证明的内容是承包费，而本案是租赁合同，与本案没有关联性，不能证明被告的证明指向。本院到国土资源局调取国土资源局的验收意见。原告对其真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关系。原来是冠宏建设用地，由于其不交租赁费，合同终止，法院等单位责令复耕。被告对其无异议，证明被告要求调取证据的指向，2011年原告要求被告进行复耕，得不到签订合同的目的。本院到被告租赁的土地进行勘验的笔录一份。原、被告对勘验笔录无异议。证据的分析认定，对原告提供的证据1、2、3，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4，被告有异议，本院不予采信；对原告提供的证据5，被告对其真实性没有提出异议，本院予以采信。对被告提供的1、2、3号证据，原告无异议，本院予以采信；对被告提供的4号证据，原告有异议，被告提供该证据所要证明的指向，本院不予采信；被告提供的5号证据，原告有异议，证人没有到庭作证，本院不予采信。对法院调取的国土资源局的验收意见，原、被告无异议，本院予以采信。对本院的勘验笔录，原、被告无异议，本院予以采信；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2011年8月16日，祥云镇大玉兰村委会（甲方）与被告段红生（乙方）签订了一份土地租赁合同和土地租赁合同补充协议，原告将原冠宏公司租赁的400亩土地租赁给被告，租赁期限为25年，从2011年8月16日起至2036年8月15日止，租金每5年为一个周期，前5年每亩租金为600元，第二个5年每年每亩租金为650元，以后每5年每亩租金增加50元，依次类推。合同约定被告应在每年8月16日前交清下年度租金；合同第七条约定，为经营需要，被告可以自主建设，所有建设费用及国家管理税费由被告自理。合同签订后，被告如数交纳了前3年的租金，并对租赁土地上的建筑进行了清理等。从2012年起，祥云镇政府及原告开始在沿公路边被告租赁的土地上植树，2015年被告租赁的土地由工业用地变更为农业用地，为此被告与原告协商降低土地租金等，双方协商未果，之后被告没有足额向原告交纳租金，截止2017年6月，被告拖欠原告租金230000元，原告起诉后，被告支付原告租金40000元，被告应于2017年8月16日前交纳的下一年租金也没有交纳，为此，原告诉至本院。另查明，被告租赁的土地东西长为498.038米。经现场勘验，绿化带南北宽为12米。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案中，原、被告双方签订该土地租赁合同时，该400亩土地性质为工业用地，但在2015年，该土地性质由工业用地变更为农业用地，导致被告签订合同的目的不能实现，因此，根据本案情况，被告租赁原告土地的租金应当适当予以降低，根据周边土地承包或租赁的价格，本院确定被告租赁的土地每年每亩租金为500元，从土地性质变更的2015年开始计算租金，2015年至2016年2年，应扣减被告租金80000元；原告在被告租赁的土地上植树，占用被告土地8.96亩，从2012年至2014年，按每亩600元计算，计款16128元，从2015年至2016年，按每亩500元计算，计款8960元，共应扣减被告租金25088元，扣除之后，加上被告支付的40000元，被告应再补交以前所欠原告租金84912元。从2017年8月开始，被告应交原告租金按每亩每年500元计算，考虑到被告租赁的土地上仍有预制地庄等，加上绿化带占地，被告租赁的土地面积按388亩进行计算，被告每年应交租金为194000元。原告要求超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：限被告段红生于本判决生效后15日内支付原告温县祥云镇大玉兰村村民委员会2017年之前所欠租金84912元。限被告段红生于本判决生效后15日内支付原告温县祥云镇大玉兰村村民委员会2017年8月16日至2018年8月15日期间的租金194000元。二、驳回原告温县祥云镇大玉兰村村民委员会的其它诉讼请求。案件受理费8072元，减半收取4036元，原告负担2000元，被告负担2036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，当事人必须自觉履行。如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行。逾期本院将依法不予强制执行。审判员  张更贵二〇一七年十二月二十一日书记员  蔡红杰附法律条款原文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。