广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终9680号上诉人（原审原告）：深圳市基业物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区龙华镇牛栏前村物业管理办公室，组织机构代码：782764725。法定代表人：王磊，该公司执行（常务）董事。委托诉讼代理人：王怡桦，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳岁宝连锁商业发展有限公司，住所地：深圳市福田区滨河路花好园裙楼2屋，组织机构代码：757627024。法定代表人：杨祥波，董事长。委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭耀鹏，北京盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市牛栏前股份合作公司，住所地：深圳市龙华新区民治办事处牛栏前新澜大厦，组织机构代码：192476088。法定代表人：钟志平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘奕嘉，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文督，广东金地律师事务所律师。上诉人深圳市基业物业管理有限公司（以下简称：基业公司）与被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司（以下简称：岁宝公司）、原审第三人深圳市牛栏前股份合作公司（以下简称：牛栏前公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初10817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。基业公司上诉请求：1、撤销(2016)粤0306民初10817号民事判决书；2、依法改判支持基业公司的全部诉讼请求或发回重审；3、岁宝公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、基业公司经被牛栏前公司披露，是涉案房产的实际出租人。原审判决认为“基业公司在不经岁宝公司认可的情况下，主张其是实际出租方的，明显违背合同自由原则”属于适用法律错误。法律原则的适用条件：穷尽法律规则，方得适用法律原则。原审判决在《中华人民共和国合同法》对委托代理法律关系有明确规定的情况下，运用合同自由原则属于适用法律错误。在基业公司与牛栏前公司的委托代理关系中，基业公司是委托人，牛栏前公司是受托人，岁宝公司是第三人。根据《中华人民共和国合同法》第403条第1款之规定以及《中华人民共和国合同法释义》第403条，委托人的介入权指的是在受托人与第三人的合同关系中，委托人取代受托人的地位，介入到原本是受托人与第三人的合同关系中。委托人行使介人权的条件是：第一，受托人以自己的名义与第三人订立合同，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，也就是说受托人与第三人是该合同的当事人，该合同对受托人与第三人具有约束力；第二，当第三人不履行合同义务时，间接影响到委托人的利益，这时受托人应当向委托人披露第三人；第三，因受托人的披露，委托人可以行使介入权。委托人行使介入权的，应当通知受托人与第三人。第三人接到通知后，除第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的以外，委托人取代受托人的地位，该合同对委托人与第三人具有约束力；第四，因受托人的披露。在本案中，基业公司从牛栏前公司处承租房屋，委托牛栏前公司将房屋出租给岁宝公司，因为岁宝公司不履行租赁合同约定的义务以及存在根本违约行为，牛栏前公司作为受托人已经向基业公司披露岁宝公司第三人身份，同时向岁宝公司披露基业公司的委托人身份，岁宝公司亦在庭审时确认牛栏前公司履行了披露义务。因此基业公司行使介入权的条件完全符合合同法的规定，基业公司取代牛栏前公司的地位，介入到原本是牛栏前公司与岁宝公司的合同关系中，基业公司可直接向岁宝公司主张租赁合同的权利，不需要经过岁宝公司的认可，亦与合同自由原则无关，原审适用法律错误。二、岁宝公司行使选择权不具备前提条件。原审判决认为“无论是牛栏前公司向基业公司披露岁宝公司，还是牛栏前公司向岁宝公司披露基业公司，作为合同签订一方的岁宝公司对合同相对人均具有选择权”属于适用法律错误《中华人民共和国合同法》第403条第2款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”第三人的选择权指的是在受托人与第三人的合同关系中，因委托人的原因造成受托人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。在本案中，岁宝公司行使选择权的前提条件是基业公司的原因造成牛栏前公司不履行义务，当前提条件不具备时，岁宝公司当然不享有选择权，即岁宝公司无权选择合同相对人。原审判决忽视了岁宝公司行使选择权需要前提条件，因此属于适用法律错误。三、原审判决认为“至于基业公司主张岁宝公司存在违约情形，不具备选择权的意见，《中华人民共和国合同法》并无相应的规定……”属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第403条第2款对于第三人的选择权及行使选择权的条件作出了明确规定，第三人的选择权指的是在受托人与第三人的合同关系中，因委托人的原因造成受托人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。岁宝公司享有选择权的前提条件必须是基业公司造成牛栏前公司不履行义务，而基业公司作为委托人并没有任何行为或者原因导致牛栏前公司不履行义务，因此岁宝公司没有选择权并非自身的违约行为导致，而是基业公司并没有任何违约行为或其他原因。原审判决认为合同法没有相应的规定属于适用法律错误。四、涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审判决未对牛栏前公司与岁宝公司签署的《房屋租赁合同》的效力进行审查，属于认定事实不清，适用法律错误涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，牛栏前公司与岁宝公司签署的《房屋租赁合同》无效，原审判决未对房屋租赁合同的有效性进行审查，认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。综上，基业公司对于岁宝公司与牛栏前公司的租赁合同法律关系有介入权，从而取得牛栏前公司的同等法律地位，有权向岁宝公司主张权利。在基业公司并无违约情形或其他原因导致牛栏前公司不履行义务的情况下，岁宝公司无权选择合同相对方。原审判决未对牛栏前公司与岁宝公司签署的《房屋租赁合同》有效性进行审查，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第2款：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。原审判决认定事实不清，多处适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上撤销(2016)粤0306民初10817号民事判决书，依法改判支持基业公司的全部诉讼请求或发回重审。岁宝公司辩称：一、2010年9月28日的深圳市房屋租赁合同书是岁宝公司作为承租人与产权人同时也是出租房的本案第三人正式签署并备案登记的契约，明确按面积23000平方米计租。二、所谓的基业公司对第三人的委托书之说，也是无稽之谈。其形式到内容都不符合逻辑，从未告知过任何人，仅仅是在诉讼中才出现，纯属事后人为编造。三、所谓的间接代理或隐名代理之说，不符合必要的法律要件，不能成立。四、如果我方签订合同前，知道这所谓的委托人，就根本不会签署这样的合同了。承租人与出租人签约通常都是第一选择，具体到本案，岁宝连锁公司与牛栏前公司的签约，更是不二的选择。基业公司向一审法院起诉请求：1、解除岁宝公司与牛栏前公司于2010年5月6日签订的《房屋租赁合同书》；2、岁宝公司向基业公司支付拖欠的租金5375080.65元；3、岁宝公司向基业公司支付违约金1080000元；4、岁宝公司向基业公司支付律师费120000元；5、岁宝公司向基业公司支付滞纳金5404737.45元；6、本案诉讼费用由岁宝公司承担。一审法院认定事实：2010年5月6日，岁宝公司与牛栏前公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定牛栏前公司将位于深圳市宝安区XX街道XX大厦建筑面积30,000平方米（精确面积以双方认可的测量单位查丈报告为准）出租给岁宝公司使用，租赁期限为15年，从2010年8月8日至2025年5月7日，租金起算日为2010年8月8日，交付房屋时间为2010年5月8日。2010年9月30日，牛栏前公司与岁宝公司将双方签订的《房屋租赁合同书》在房屋租赁行政管理部门进行备案，但备案的合同文本与双方在2010年5月6日所签订的《房屋租赁合同书》部分不同。上述《房屋租赁合同书》签订后，牛栏前公司依约向岁宝公司交付了租赁房屋，岁宝公司一直使用至今，并在使用房屋期间向牛栏前公司支付租金等约定的费用。在本案庭审中，牛栏前公司与岁宝公司确认牛栏前公司向岁宝公司交付的租赁房屋为合同所约定的XX大厦的负一屋至第四层。根据基业公司提供的《房屋租赁合同》和《委托书》，显示基业公司和牛栏前公司于2007年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定牛栏前公司将其所有的位于深圳市宝安区XX街道XX大厦17层的建筑物房产及附属设备出租给基业公司，租赁期限为20年，从2008年9月1日至2028年8月31日。《委托书》显示的出具时间为2010年11月15日，显示基业公司在2007年4月18日承租XX大厦17层的建筑物房产及其附属设施后，将房产中的30,000平方米转租给岁宝公司，应岁宝公司要求需岁宝公司与牛栏前公司直接签署相关协议，现基业公司委托牛栏前公司以牛栏前公司自身名义与岁宝公司签订房屋租赁合同，并由牛栏前公司直接向岁宝公司收取租金、保证金。2015年12月10日，牛栏前公司向基业公司出具一份《函》，表示牛栏前公司与承租方对租赁面积的认定存在差异，为尽快解决争议，现书面向基业公司披露承租方深圳岁宝连锁商业发展有限公司。同一天，牛栏前公司也向岁宝公司出具有一份《函》，以牛栏前公司与岁宝公司对租赁面积的确定存在差异，为解决纠纷向岁宝公司披露牛栏前公司与基业公司之间的委托代理关系，XX大厦1－4层系基业公司委托牛栏前公司代为租赁，实际出租人为基业公司。岁宝公司认可收到牛栏前公司在2015年12月10日向岁宝公司发出的《函》，并在本案庭审中明确其选择的合同相对人为牛栏前公司。一审法院认为，岁宝公司在承租本案所涉租赁房屋时，与牛栏前公司签订相应的《房屋租赁合同书》以确认双方之间的租赁合同关系，且在实际履行过程中，岁宝公司收到牛栏前公司交付的租赁房屋后亦始终向牛栏前公司支付租金等以履行合同义务。上述事实能够证明牛栏前公司与岁宝公司之间存在的房屋租赁合同关系。关于基业公司提出的基业公司从牛栏前公司处承租房屋，又委托牛栏前公司将房屋出租给岁宝公司的主张，首先基业公司与牛栏前公司之间的协议，对岁宝公司不具有拘束力，现有证据亦不能证明在岁宝公司与牛栏前公司签订《房屋租赁合同书》时，存在牛栏前公司向岁宝公司明确实际出租人为基业公司的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于受托人以自己的名义与第三人订立合同的的规定，无论是牛栏前公司向基业公司披露岁宝公司，还是牛栏前公司向岁宝公司披露基业公司，作为合同签订一方的岁宝公司对合同相对人均具有选择权，而岁宝公司已明确表示与其存在租赁合同关系的相对方为牛栏前公司，从未选择过以基业公司作为租赁合同相对人。因此基业公司与岁宝公司之间并不成立房屋租赁合同关系。至于基业公司主张岁宝公司存在违约情形，不具备选择权的意见，《中华人民共和国合同法》并无相应的规定，另合同当事人是否违约以及应承担何种违约责任只能由合同相对方主张，在岁宝公司未选择基业公司作为合同相对方之前，基业公司不具备合同当事人身份。因此岁宝公司在履行租赁合同期间是否违约与基业公司不存在关联性，基业公司以岁宝公司存在违约为由而否定岁宝公司对合同相对方的选择权，明显没有法律依据。最后根据合同法自由原则，当事人享有自愿订立合同的权利。该自愿订立合同的权利包含了自由选择合同相对人的权利，该权利不应受合同相对人或其他任何第三方的干涉和侵害。本案中，牛栏前公司在与岁宝公司签订租赁合同后，基业公司又以曾和牛栏前公司签订过租赁合同并委托牛栏前公司与岁宝公司成立租赁合同为由，在不经岁宝公司认可的情况下，主张其是实际出租方的，明显违背了上述合同自由原则。综上所述，基业公司与岁宝公司之间并未成立房屋租赁合同关系，其无权主张相应的合同权利。牛栏前公司与岁宝公司签订的《房屋租赁合同书》的合同效力及合同履行中的权利、义务与基业公司不存在关联性。基业公司要求解除该租赁合同，以及要求岁宝公司支付合同约定的租金及向其承担违约责任的诉讼请求没有法律依据，一审法院不应支持。据此，一审法院判决：驳回基业公司的诉讼请求。案件受理费93,679元、保全费5,000元，合计98,679元，由基业公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房产牛栏前大厦没有合法产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，基业公司与牛栏前公司于2007年4月18日签订《房屋租赁合同》及岁宝公司与牛栏前公司于2010年5月6日签订的《房屋租赁合同书》均为无效合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，岁宝公司于2010年5月6日与牛栏前公司签订《房屋租赁合同书》时，并不知道牛栏前公司已于2007年将涉案房产出租给基业公司且牛栏前公司与基业公司之间为委托代理关系。岁宝公司明确表示，其与牛栏前公司订立合同时如果知道涉案房产业主牛栏前公司只是代理基业公司与其签订租赁合同，就不会订立涉案合同。根据合同法第四百零三条之规定，基业公司不得就牛栏前公司与岁宝公司之间的租赁合同向岁宝公司主张权利。综上，上诉人基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽认定部分事实不清，但实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93679元，由上诉人基业公司负担。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 张    睿审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月十二日书记员 林晓翔（兼）