河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1082民初8101号原告：张海龙，男，1991年5月21日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：潘月秀，北京市雨仁律师事务所律师。被告：黄凡刚，男，1982年1月12日出生，汉族，籍贯山东省宁阳县。被告：三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路东侧东方夏威夷商铺A幢。法定代表人：果士红，公司经理。委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。原告张海龙与被告黄凡刚、被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海龙及其委托诉讼代理人潘月秀、被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马兆玉到庭参加诉讼。被告黄凡刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张海龙向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除房屋买卖合同；2.依法判令被告黄凡刚退还房屋价款37万元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息，自2014年1月5日起计至实际给付日止；其中，自2014年1月5日至2017年1月5日的利息，按2014年中国人民银行公布的3-5年同期贷款利率6.4%计算，三年利息共计71040元；3.依法判令被告黄凡刚支付原告违约金2.61万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2017年8月1日起计算至实际给付日止；4.请求依法判令被告黄凡刚赔偿原告2014年度租金损失2.4万元（2000元/月*12月）；并按中国人民银行同期贷款利率自2015年1月1日起计算至实际给付日止；5.请求依法判令被告黄凡刚赔偿原告2015年度租金损失2.4万元（2000元/月*12月）；并按中国人民银行同期贷款利率自2016年1月1日起计算至实际给付日止；6.请求依法判令被告黄凡刚赔偿原告2016年度租金损失2.64万元（2200元/月*12月）；并按中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至实际给付日止；7.请求依法判令被告黄凡刚赔偿原告2017年度租金损失2.76万元（2300元/月*12月）；并按中国人民银行同期贷款利率自2017年8月1日起计算至实际给付日止；8.依法判令被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司退还中介费1.5万元，并按中国人民银行同期贷款利率自2014年1月5日起计算至实际给付日止；9.依法判令被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司与黄凡刚承担连带责任；10.本案诉讼费、申请法院调查取证费、财产保全费、证据保全费、交通费等因诉讼产生的必要合理支出由二被告共同承担。事实与理由：2013年12月25日，通过被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称中介公司），就案涉房屋燕郊开发区行宫西大街南侧意华广场1-1-2111号，原告作为买受人，被告黄凡刚为出卖人，三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告支付合同价款八十七万元，预付35万，其余办理按揭贷款，被告应于2014年6月取得房产证后，共同配合办理房屋产权登记的过户手续。合同签订后，被告黄凡刚于2014年1月5日交付房屋钥匙同日原告支付了定金及首付款共计35万元；另外，黄凡刚向原告借了1万元、向原告父亲张立新借了1万元，共计2万元充抵房款，共向黄凡刚支付了37万元。黄凡刚收了首付后拒不露面、不配合原告办理物业交接，导致原告至今无法正常办理入住、接通水电，导致原告一直另行租房住。在签约后房屋价格大涨的情况下，被告黄凡刚意图与原告毁约、不再露面，而三河市莲荷房地产开发有限公司作为开发建设单位（以下称开发商），在市场巨大利益驱使下亦违背诚信，拒不给黄凡刚办理过户手续，且在明知黄凡刚已经将转让给原告、原告愿意让渡代为履行黄凡刚的合同义务的情况下，仍拒绝过户，其与黄凡刚显然均存在恶意、各有企图，僵持至今，未能在合同约定的2014年6月办理房产证，导致原告至今无法办理批贷手续和过户。原告购房是按计划于同年6月份结婚居住，被迫只能另行租房结婚并居住至今，生活受到影响、经济损失巨大。黄凡刚不诚信行为严重损害了原告利益，导致原告损失至今不能挽回，同时也丧失了其他购房订约机会。被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司在提供居间服务过程中，极度不负责任，隐瞒开发建设方与出让方的实际情况，曾向原告保证该房屋肯定在2014年6月办理完房产证，原告才做出购买并结婚的决定，并在同年6月9日完成结婚登记。同时在签订购房合同时，其与被告高黄凡刚恶意串通，利用提供格式合同优势，规定一年内未过户仍归出卖人等，以此加大原告风险、减轻甚至免除其自身及黄凡刚责任、排除原告主要权利这类该格式条款应认定无效。同时合同违约条款规定被告黄凡刚如违约仅仅承担违约金2.61万元，这显然与原告遭受的实际损失差距巨大，应依法支持原告要求提高违约金的诉讼请求。在交涉过程中其气焰十分嚣张，置诚信与法律于不顾，且其有一房多卖的恶意行为，必须对其予以严厉打击，追究其一切民事、行政甚至刑事责任。被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司有不可推卸的责任，故应依法承担连带责任。为有效维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告黄凡刚未提出答辩意见。被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司辩称，首先，不同意退还居间服务费并承担利息。第一，按照合同第十二条之约定，出卖人与买受人签订本房屋买卖合同之日，买受人向三河市兴达恒远房地产经纪有限公司支付居间报酬人民币15000元，非因三河市兴达恒远房地产经纪有限公司原因致使本房屋买卖合同失效，居间报酬不予退还。第二，由《合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定可见，兴达公司促成买卖双方按照真实意思表示签订了房屋买卖合同，收取的费用是成功实施居间行为后应得的报酬依据合同约定及法律规定均不应退还。其次，《民法总则》第一百七十八条第三款明确规定：连带责任由法律规定或者当事人约定。本合同无法继续履行，系因被告黄凡刚违约所致，不属于法律规定承担连带责任的情形，且在房屋买卖合同中未约定居间方的连带责任义务，故原告主张居间方承担连带责任缺乏事实及法律依据。最后，不同意承担本案诉讼费。涉案房屋真实存在，本案房屋买卖合同系原告与被告黄凡刚本人签订，系双方真实意思表示、合法有效，且三河市人民法院作出的(2015)三民初字第5198号判决也对合同进行了有效认定。居间方促成双方签订行之有效的合同，居间行为已经履行完毕，应当收取合同约定的居间服务费。在合同签订时，居间方要求被告黄凡刚出示了一手商品房买卖合同、及本人相关身份证明，并在合同中明确注明了涉案房屋开发建设单位为三河市莲荷房地产开发有限公司以及涉案房屋在三河市农村信用社尚有40万银行贷款尾款未还清，已经尽到了合理审慎的注意义务和提示义务，不存在任何隐瞒。一手房房产证办理系房屋业主、开发商与房管局共同办理，与中介方无关，房产证下发时间是业主陈述的而非中介方承诺。为了避免因房产证下发时间产生纠纷，合同中特意写明了具体（房产证下发）时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证后，出卖人与买受人可就房屋办理房屋权属转移登记。另外，关于违约金的约定也是双方真实意思表示，合同签订时，原告对上述合同条款均没有任何异议。本院经审理查明事实如下：2013年12月25日，原告张海龙与被告黄凡刚在被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间服务下签订《房屋买卖合同》，被告黄凡刚将坐落于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧意华广场1-1-2111号房屋售于原告张海龙，约定房屋总价款为870000元，合同签订当日支付定金20000元，补充条款约定定金变更为40000元，2014年1月10日前支付购房款350000元（含定金），剩余房款以银行按揭贷款方式支付。合同履行过程中，原告于2014年1月5日向被告支付首付款350000元整，被告黄凡刚另于2014年6月19日向原告张海龙之父张立新借款10000元，后于2014年8月28日向原告张海龙借款10000元，约定逾期未归还上述20000元借款视为原告张海龙给付被告黄凡刚的购房款。因此，原告张海龙实际向被告黄凡刚共计支付购房款370000元。2014年1月5日，被告黄凡刚将涉案房屋钥匙交付原告张海龙，涉案房屋为毛坯房，被告黄凡刚未配合原告办理入住手续。涉案房屋至今未办理房屋所有权证。被告黄凡刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃行使抗辩权。2014年6月11日-2015年3月10日，原告租住于北京市崇文区××楼××室；2015年3月12日-2016年3月11日，原告租住于北京市崇文区××楼××单元301-02卧；2016年9月2日-2017年9月1日，原告租住于北京市××区××西斯莱公馆4号楼3单元1801号。另查明，涉案房屋系被告黄凡刚于2011年6月23日从三河市莲荷房地产开发有限公司处购买，被告黄凡刚与原告张海龙签订《房屋买卖合同》时，该房屋未办理房屋所有权证。原告张海龙于2015年11月11日以黄凡刚为被告、以三河市莲荷房地产开发有限公司、三河市农村信用合作联社行宫信用社及三河市兴达恒远房地产经纪有限公司为第三人提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求被告继续履行合同并办理房屋过户手续、支付违约金等，本院于2017年1月20日作出（2015）三民初字第5198号民事判决书确定，虽原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但原告张海龙要求被告协助过户的条件尚未成就，因此驳回原告张海龙的全部诉讼请求。本院认为，双方所签《房屋买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。被告黄凡刚延迟履行合同义务致使合同目的无法实现，故本院对原告张海龙主张解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，原告张海龙主张被告黄凡刚返还购房款，不违反法律规定，本院予以支持。二人签订的合同约定了违约金为房屋总价款的6%，因此本院对原告主张被告黄凡刚依约支付违约金的诉讼请求予以支持，但原告要求被告支付的违约金利息的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。因双方约定的违约金明显过低，根据公平原则，原告主张被告以370000元购房款为基数支付利息的诉讼请求可视为对违约金的调整，但标准参照中国人民银行同期贷款基准利率四倍过高，本院酌定被告以370000购房款为基数参照中国人民银行同期贷款基准利率24%支付利息，计算期限为2015年11月11日至实际给付之日。涉案房屋在原、被告双方订立合同时系毛坯房，不具备居住条件，而且该房屋坐落于河北省，原告租住地为北京市，因此本院无法认定原告主张的租金损失与被告黄凡刚的违约行为之间存在关联性，故本院对原告主张的租金损失不予支持。被告三河市兴达恒远房地产经纪有限公司作为居间方，已经促成双方达成交易，原告方要求该公司返还居间服务费并对被告黄凡刚所负赔偿责任承担连带责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年12月25日签订的《房屋买卖合同》。二、被告黄凡刚于本判决生效之日起七日内返还原告张海龙支付的购房款370000元，并以370000元为基数自2015年11月11日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款基准利率24%支付利息。三、被告黄凡刚于本判决生效之日起七日内支付原告张海龙违约金26100元。四、驳回原告张海龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9541元，减半收取4771元，由被告黄凡刚负担。保全费3120元，由被告黄凡刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  蔡玉秀二〇一七年十二月十一日书记员  张 薇