湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初4989号原告：武汉市佛奥物业服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜路吴家湾信息产业科技大厦701A。法定代表人：朱兆勇，该公司经理。委托诉讼代理人：曲越，该公司员工。委托诉讼代理人：徐淑芬，该公司员工。被告：张睿，男，1989年8月7日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区。委托代理人：付友枝，女，1963年3月16日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区。原告武汉市佛奥物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告张睿物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄桂武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人徐淑芬、被告张睿的委托代理人付友枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告张睿系武汉东湖新技术开发区佛奥俊贤雅居小区X栋XXX房业主，于2014年4月与武汉富盈房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖XXXXXXXXX），其中附件五《前期物业服务内容的约定》约定了物业服务相关内容。2013年12月被告与原告物业公司签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，物业服务协议约定，被告确认由原告提供物业服务管理，并从办理收楼手续或是为收楼后的次月开始按时向原告缴交物业服务费，被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2015年11月1日武汉市佛奥俊贤雅居小区第一届业主委员会（以下简称：业委会）与原告签订了《武汉市佛奥俊贤雅居物业服务合同》。被告于2013年12月4日按照相关约定办理房屋的收楼手续，同时按照相关约定，被告的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米2元的标准收取，被告房屋面积为87.87平方米，即被告须在每月20日前向原告缴纳约175.74元的物业服务费。2016年7月1日至2017年10月31日期间，被告一直拖欠物业服务费及滞纳金暂计共3020.62元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费，但被告未主动履行缴纳义务，经原告多次催缴未果，侵犯原告与其他业主合法权益。请求判令：1、被告立即向原告缴纳佛奥俊贤雅居X栋XXXX房物业服务费2811.84元（自2016年7月1日起至2017年10月31日止）及滞纳金208.78元（滞纳金按应缴纳物业服务费的每日3‰从2016年10月1日起计至2017年10月31日止）；2、被告承担本案诉讼费。被告张睿辩称：我方是没有交纳2016年7月1日至2017年10月31日期间的物业服务费，原因是因为我认为原告的物业服务不到位，物业管理不合格，主要有以下几点：1、原告的物业服务不到位，维修不及时；2、小区内环境卫生、保洁不到位；3、安保隐患巨大，业主毫无安全感；4、绿化环境、高空抛物等综合管理问题存在；5、原告方经常停我家的电，已经有四次了；6、因为小区东大门被雨水冲垮没有修，我的家里在2016年7月27日被盗，我已经在派出所报案，但是相应的回执我没有保留；7、小区门禁系统经常坏，人可以随便进出，存在安全隐患；8、小区内自行车道长期是开放的，人可以随便进出，存在安全隐患；9、我所居住的楼栋煤气管、雨水管的管道是并排的，人可以攀爬，存在安全隐含；10、我的车子在2016年7月份因天下大雨泡水，但物业公司服务意识不强，没有及时通知我，导致我的车子因泡水造成损失；11、我家是二楼，租了一楼的门面，因为门面前面有污水井，经常漫溢出来，将我门面的出水口堵住了；12、合同上面约定了水电费不能提高手续的费用，但是原告提高了水电费的手续费用。经审理查明：被告张睿向武汉盈富房地产开发有限公司（以下简称：盈富公司）购买了武汉东湖新技术开发区佛奥俊贤雅居住宅X栋XXX房（合同约定建筑面积87.87平方米）。2015年11月1日该小区业委会与原告签订了《武汉市佛奥俊贤雅居物业服务合同》，合同第四条约定了乙方（即原告物业公司）提供的物业服务内容包括：（一）综合管理服务；（二）物业公共部位与公用设施设备管理服务；（三）公共秩序维护服务，但不包括人身、财产保险保管等服务；（四）保洁服务；（五）绿化养护服务；（六）其他服务事项：在物业管理区域内，单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修、养护及其他个性服务，服务的内容和费用由双方另行商定。第五条，乙方按以下第1种物业服务标准提供住宅的物业服务：1.《武汉市住宅物业服务等级指导标准》中的一级物业服务标准……第九条，本物业管理区域物业服务收费采取酬金制方式。高层住宅2.00元/平方米/月，商业物业4.00元/平方米/月。第十条，业主按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月25日前。第二十一条乙方权利，……（六）业主或使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方有权采取发函、通过法律途径等方式追讨……。附件三，物业共用部位明细：1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面。附件五，物业服务内容和标准，二、物业共用部位与共用设施设备管理服务，基本要求……（6）小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅……；房屋本体及共用部位，（1）每半年检查一次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等……；建筑附属构筑物，（1）每月巡查一次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月巡查一次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，3日内完成维修……；四、保洁服务，每单元首层设置垃圾收集点，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；果皮箱、垃圾桶每日清洁、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）无异味、无污迹……；供电、供水设备运行完好率99%以上，每十平方米每年超出一个单元范围的故障（因物业服务企业管理责任导致的设备设施故障）停水、停电不超过2次；24小时受理业主或使用人报修，夜间有专人值守，处理紧急报修，水电等急修15分钟内到现场处理，一般修理24小时内处理。维修回访率90%以上……。附件六，其他服务内容和标准，在物业管理区域内，单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修、养护及其他个性服务，服务的内容和费用由双方另行商定；等内容。上述合同签订后，原告向被告提供了主要物业服务，自2016年7月1日起被告未交纳物业服务费。原告经向被告催缴物业服务费无果后，原告物业公司诉至法院，请求判如所请。另查明：现原告物业公司尚有起诉其他同小区业主要求支付物业服务费的多起诉讼，这些诉讼中其他小区业主作为被告反映了在原告物业公司提供物业服务期间，房屋渗水物业公司不能及时联系开发商解决、小区内垃圾不能及时清理、房屋渗水不能及时解决、小区内安保设施不完善外人可随意出入、小区门禁毁损未得到及时维修等物业服务不到位的情况。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市佛奥俊贤雅居物业服务合同》、催缴通知函、催缴记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：《武汉市佛奥俊贤雅居物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本院对其法律效力予以认定，该合同对原告物业公司及小区业主均具有约束力，原告物业公司及小区业主均应依约履行义务、行使权利。原告物业公司提供了主要物业服务，被告张睿应依约承担相应物业服务费。关于被告张睿辩称物业公司服务质量有问题包括其车辆被泡物业公司没有及时通知、小区门禁损坏得不到及时维修、小区内存在安全隐患等意见，原告物业公司亦未充分举证证实其物业服务质量达到质量标准，且同住的小区其他业主反映原告物业公司提供的物业管理服务存在相应问题的情形，鉴于原告物业公司已提供主要物业服务，同时存在物业服务质量瑕疵等实际情况，本院酌定被告张睿按95%向原告物业公司交纳物业服务费。综上，依据确认的交费期间、房屋面积及交费标准，被告应向原告物业公司交纳2016年7月1日至2017年10月31日期间的物业服务费为2671.25元（87.87㎡×2元/㎡×16个月×95%）。对于原告物业公司要求被告张睿支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，因同住的小区其他业主在本院另案诉讼中反映原告物业公司提供的物业服务存在不到位的情形，在原告物业公司提供的物业服务存在瑕疵的情况下，对于其主张的逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、被告张睿于本判决生效之日起十日内向原告武汉市佛奥物业服务有限公司交纳自2016年7月1日起至2017年10月31日止的物业服务费2671.25元；二、驳回原告武汉市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告张睿负担（此款已由原告武汉市佛奥物业服务有限公司预交，被告张睿于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉市佛奥物业服务有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇一七年十二月二十一日书记员  于振婷