镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1191民初2842号原告：镇江思帕克资产管理有限公司，住所地镇江市新区丁岗镇振岗路北38号。法定代表人：丑建明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈红雨，江苏江成律师事务所律师。被告：张少平，男，1993年8月14日生，汉族，中专文化，个体户，住所地镇江市。原告镇江思帕克资产管理有限公司（以下简称思帕克公司）与被告张少平租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案。原承办人员于2016年11月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告原法定代表人孙涛和委托诉讼代理人陈红雨以及被告张少平到庭参加诉讼。原承办人员变更后，本院适用普通程序，分别于2017年9月18日、10月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈红雨和被告张少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思帕克向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的租赁合同于2016年8月2日解除；2.判令被告立即向原告给付2015年3月30日至2016年8月2日期间的剩余租金60803元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月18日签订了房屋租赁协议，租赁期为3年，约定被告承租玖珑商业广场的房屋经营豪大大鸡排。被告未按要求承租，擅自关停营业场所。原告曾于2016年6月20日委托律师向被告发函，提出解除合同，被告也于同年6月29日复函同意解除租赁合同，并于同年7月22日将所有经营物品搬离承租屋，但至今未与原告办理退场手续并缴纳相关费用。原告已按约扣除其违约金14965元。被告现在已缴纳房租14965元，但剩余房租经催缴至今未补缴，也未办理退租手续。原告经多次催要未果，故诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张少平辩称，本人于2015年5月进场装修，于2015年8月对外经营。原告承诺的收取房租起始的开业日期为2016年1月1日。由于该商业广场没有达到原告当初承诺的入住率，且收取的租金和物业费过高，被告被迫于2016年7月22日撤场。本人现同意解除租赁合同，但认为解除时间应为2016年7月22日。原告不应收取免租期内的租金。本人现已缴纳了租金14965元，另还缴纳了履约保证金14965元。由于原告不是真正的房东，本人认为2016年5月1日至7月22日期间的租金不应给付原告，而应给付真正的房东。本人也不同意承担诉讼费用。原告向本院提供了商品房预售许可证、建设工程消防意见书、商品房买卖合同、不动产登记信息表、租赁合同、律师函、告知函、说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于本市新区五峰山路199号玖珑商业广场由镇江智仁房地产开发有限公司（以下简称智仁公司）开发建设。2013年5月27日，智仁公司取得商品房预售许可证。2014年12月17日，镇江市公安局消防支队向智仁公司出具了建设工程消防验收意见书，对玖珑城（一期）1号楼、2号楼土建工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2013年5月26日，案外人张孝虎、张莉与智仁公司签订了商品房买卖合同，共同购买了玖珑商业广场2幢第1层0132号房，并于2016年11月17日办理了不动产登记手续，建筑面积45.4平方米。2013年5月26日，张孝虎、张莉作为甲方还与原告思帕克公司签订了一份商铺租赁合同，主要内容有：甲方作为玖珑商业广场2号楼0132号商铺（建筑面积45.4平方米）所有权人，自愿将该商铺出租给思帕克公司统一管理运营，第一阶段租赁期限自2014年3月30日至2019年3月30日（5年），每年含税总租金为人民币63200元，支付方式为思帕克公司在甲方正式签定“玖珑城购物公园”协议的当天将第一阶段租金的60%（即自2014年3月30日至2017年3月30日止）189600元一次性支付给甲方；第二阶段租赁期限自2019年3月30日至2024年3月30日止，含税租金以双方协商确定按思帕克公司与次承租人签订的租赁协议约定的具体租金的90%支付，10%作为思帕克公司的管理费；允许思帕克公司对该商铺自主进行转租（招租）及因此或通过其他方式而获取收益的权利，包括但不限于直接和次承租人签订转租协议、直接向次承租人收取租赁保证金及租金、在次承租人未按期支付租金时直接向其催缴租金等以及其他涉及对该商铺的占有、使用、经营管理、收益等权利；甲方承诺在约定的租赁期限内不干预思帕克公司行使上述约定的权利，不干预次承租人因承租该商铺自主经营、收益的权利。2014年4月8日，另一案外人解伟颖作为甲方也与原告思帕克公司签订了商铺租赁合同，主要内容有：甲方作为玖珑商业广场2号楼0133号商铺（建筑面积48.89平方米）所有权人，自愿将该商铺出租给思帕克公司统一管理运营，第一阶段租赁期限自2014年3月30日至2019年3月30日（5年），每年含税总租金为人民币67300元，支付方式为思帕克公司在甲方正式签定“玖珑城购物公园”协议的当天将第一阶段租金的60%（即自2014年3月30日至2017年3月30日止）201900元一次性支付给甲方，于2017年3月30日前支付第一阶段租赁期限内第四个租赁年度即自2017年3月30日至2017年9月30日止的租金33700元、于2017年9月30日前再支付33700元，于2018年3月30日前支付第一阶段租赁期限内第五个租赁年度即自2018年3月30日至2018年9月30日止的租金33700元、于2018年9月30日前再支付33700元。另其余主要内容同张孝虎、张莉签订的租赁合同。2016年10月19日，解伟颖与智仁公司也签订了商品房买卖合同，购买了玖珑商业广场2幢第1层0133号房，并于2016年10月31日办理了不动产登记手续，建筑面积48.89平方米。2015年3月18日，原告思帕克公司与被告张少平签订了一份租赁合同，约定的主要内容有：思帕克公司将拥有合法处置权的玖珑商业广场2号楼1层编号1100的房屋租赁给张少平经营豪大大鸡排，租赁期为3年，自开业日起计算至合同约定的租赁期届满止，开业日为“张少平装修期届满后次日正式对外开业”；开业后的免租期为6个月，租金起止日为“自开业日起计算至合同约定的租赁期届满日止（其中6个月为免租期”；自开业日起首年每日每平方米建筑面积租金人民币2元，每年的月租金为4988元；租金支付方式为，自装修期和免租期结束后的租金起算日起，每三个月为一个租金支付期，张少平应于到期日的15天前向思帕克公司支付下一个支付期的租金，其中首期租金（第一个支付期租金）应于合同签署之日起5日内支付；具备装修条件时双方即办理房屋交接手续，自实际交接之日起即视为免租装修期开始之日；思帕克公司同意给予张少平自房屋交付日起至双方确认的装修期内进行内部装修；张少平需缴纳3个月租金即14965元作为履约保证金，由思帕克公司保管，在整个租赁期内，思帕克公司无须向张少平支付该履约保证金的利息；张少平根据合同规定进行的装修、增建增设及改建的附属设施及设备在租赁期满结束不续租后归思帕克公司所有（单独可移动的除外），在租赁期届满或本合同提前终止之日起3日后，应视为张少平放弃该房屋内所有遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设施设备或其它任何物品之所有权；张少平未能按照合同约定下支付租金且逾期15日仍未支付或逾期支付累计达到3次（包括3次）的，思帕克公司有权提前终止本合同并提前收回该房屋或其任何部份，张少平还需承担下列违约责任“支付实际使用期间应付未付一切款项，及装修期、免租期内所减、免的所有租金；扣除履约保证金作为违约金”等。合同签订后，原告思帕克公司及时向被告张少平交付了出租房。该出租房的面积是由上述两户产权所有人的房屋合并而成。被告张少平按约缴纳了履约保证金14965元，并缴纳了首期租金14965元。被告张少平于2015年5月进场装修，于2015年8月开始对外经营豪大大鸡排。2016年5月31日，原告思帕克公司书面通知被告张少平，告知其已有段时间没有正常营业已属违约，要求其在收到告知函后七个工作日内来公司办理相关退场手续。2016年6月20日，原告思帕克公司委托律师向被告张少平送达了一份落款时间为2016年3月23日的律师函，主要内容为：张少平已超过15日未支付租金，思帕克公司也书面通知张少平办理缴纳相关租金的事宜但一直未有回音；思帕克公司委托律师声明，思帕克公司与张少平解除租赁合同，张少平于2016年6月30日前到公司缴纳应缴的全部租金并办理解除租赁合同（退场）的相关手续，若未能在此期限履行，公司将通过法律途径解决。被告张少平等人在接到律师函后，回函和原告思帕克公司进行交涉。原告思帕克公司于2016年7月4日进行了复函，称“玖珑商业广场是通过消防验收的，对于你们无中生有的相关观点不予认可；你们虽同意解除合同，但至今未来办理撤场手续，租赁商铺仍处于使用状态，双方还存在着租赁合同关系，故仍需继续支付房租和相关管理费”。2016年7月22日，被告张少平向原告思帕克公司出具了一份说明，主要内容为：本人豪大大鸡排因个人原因需要将店内原有物品全部搬走；本人店内所有物品的缺失，现申明与玖珑城管理无关，特此说明，本人承诺在七天内来思帕克公司处理相关撤场事宜。原告思帕克公司也予以了批复同意。原告思帕克公司因催款无着，故诉至本院。本院认为，出租人和承租人以及承租人和次承租人签订的房屋租赁合同是两个相互独立的租赁合同。本案原告思帕克公司作为承租人对所出租的房屋享有合法占有、使用、收益和经营管理的权利。原告思帕克公司作为承租人与被告张少平作为次承租人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合同依法成立并生效。被告张少平关于原告思帕克公司主体资格不适格的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。因被告张少平逾期未缴纳租金已构成违约，原告思帕克公司在催款无果的情况下，于2016年6月20日发出律师函，已提出解除合同。该通知送达被告张少平后，合同即解除。被告张少平于2016年7月22日出具的说明，并非双方就合同解除的具体事宜达成的一致意见，而是其承诺的撤场时间和相关物品缺失责任的声明。因此本院认为双方租赁合同实际自2016年6月20日解除。被告张少平的违约行为导致合同解除，此时原履约保证金根据合同约定已转化为违约金，原告思帕克公司现要求被告张少平承担违约金14965元，并以收取的履约保证金充抵、不再予以返还的做法符合合同约定，本院予以确认。另根据合同约定，因被告张少平的违约行为导致合同解除的，原告思帕克公司不再给其装修期和免租期内的优惠，被告张少平应支付实际使用该房屋期间的所有租金。被告张少平于2015年5月1日起进场装修，于2016年7月22日撤场，故被告张少平应自该日起缴纳实际租金。2015年5月1日至2016年7月22日期间的租金可以计算为74456元（82平方米×每日每平方米2元×454天），被告钱志刚已缴纳的租金14965元应予抵减。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江思帕克资产管理有限公司与被告张少平签订的商铺租赁合同于2016年6月20日起解除。二、被告张少平应于本判决生效之日起十日内给付原告镇江思帕克资产管理有限公司租金59491元。三、驳回原告镇江思帕克资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1452元，由原告镇江思帕克资产管理有限公司负担31元、被告张少平负担1421元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  张 凯人民陪审员  唐征琴人民陪审员  孙九生二〇一七年十二月一日书 记 员  黄玉佩上诉须知及相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。