北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终14311号上诉人（原审原告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：李南，男，1992年4月23日出生，住公司宿舍。被上诉人（原审被告）：李可，女，1969年11月11日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯文广（李可之夫），1964年6月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）因与被上诉人李可居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初13189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中原经纪公司之委托诉讼代理人李南、被上诉人李可及其委托诉讼代理人冯文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原经纪公司上诉请求：1.请求撤销一审判决或发回重审；2.一、二审诉讼费由李可承担。事实和理由：一、一审法院认定基础事实不清。首先，一审法院只因《房屋买卖居间合同》与佣金确认书约定的居间服务费支付时间约定不一致就视为约定不明是错误的。《房屋买卖居间合同》、佣金确认书系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方都有法律约束力，则各方都有履行自己相应义务的责任。在交易过程中，《房屋买卖居间合同》虽然是中原经纪公司、李可以及案外人邓浩才、邓浩增、邓浩瑞、邓淑华、邓淑英、邓国平签订，但是其中明确约定了支付居间服务费的一方为李可，因此《房屋买卖居间合同》中居间服务费的问题只约束中原经纪公司和李可。而佣金确认书是在《房屋买卖居间合同》之后由李可和中原经纪公司双方签订，作为《房屋买卖居间合同》中佣金支付的补充和认可，不一致的部分当然以补充的条款为准，故应当以佣金确认书确定的居间服务费支付时间为准。其次，一审法院只因为中原经纪公司未提交帮助办理过户的证据，就认定中原经纪公司未履行双方约定的义务，全盘否定中原经纪公司在李可和案外人房屋交易中的工作。无论是在《房屋买卖居间合同》，还是佣金确认书中，都明确记载了中原经纪公司在居间服务中的服务内容和完成标准。退一步讲，网签卡住是由相关的房屋管理部门决定，是中原经纪公司不可控制的。因此，一审法院未实际审查《房屋买卖居间合同》、佣金确认书的详细内容，就做出中原经纪公司未尽到居间义务的草率认定，严重损害中原经纪公司的利益。最后，一审法院对《房屋买卖居间合同》的内容审查不严，严重偏离事实。《房屋买卖居间合同》第五条第二款约定：“本合同订立后，如甲、乙双方未经丙方许可，私下交易或经其他中介机构交易本合同的标的房屋，本居间合同依然有效，甲、乙双方仍应向丙方支付本合同第四条约定的居间服务费”。而第四条的约定正是李可应向中原经纪公司支付居间服务费69480元。二、一审法院认定法律事实不清。一审法院引用了(2016)京0105民初26143号判决书，该判决书认定由于中原经纪公司未在《解约协议》中盖章，因此《解除协议》并未生效。这意味着中原经纪公司与李可之间的《房屋买卖居间合同》、佣金确认书等一系列的合同都是有效的，李可必须按照相应的合同履行义务。一审法院对上述法律事实的错误认定，直接否定了中原经纪公司与李可之间的《房屋买卖居间合同》、佣金确认书，严重侵犯了中原经纪公司的利益。三、一审法院程序错误。一审法院未对客户声明做出审查和质证，而直接作为本案的判决依据，剥夺了中原经纪公司答辩质证的权利。客户声明是李可单方作出的，只有盖公章的合同或协议才对中原经纪公司具有约束力。四、一审法院适用法律错误，且于法无据。首先，一审法院依据合同法第六十条与法律事实不符，中原经纪公司已经按照《房屋买卖居间合同》以及佣金确认书的约定履行了相应的合同义务，而一审法院却将其责任强加于中原经纪公司，侵害中原经纪公司的权益。其次，一审法院依据合同法第九十三条与事实严重不符，《房屋买卖居间合同》、佣金确认书自签订之日起就一直有效，并不存在合同法第九十三条规定的解除的情形。最后，一审法院依据合同法第九十四条亦不符合法律事实，中原经纪公司已经积极通过居间服务帮助李可完成房屋买卖，并签订了相应的房屋交易合同、佣金确认书，完成了居间义务，并不存在合同法第九十四条规定的情形。李可辩称：同意一审判决，不同意中原经纪公司的上诉请求。中原经纪公司向一审法院起诉请求：1.要求李可向中原经纪公司支付居间服务费69480元；2.要求李可支付违约金10000元；3.诉讼费用由李可负担。一审法院认定事实：2015年7月1日，邓淑英、邓浩增、邓淑华、邓浩才、邓浩瑞、邓国平与李可签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邓淑英、邓浩增、邓淑华、邓浩才、邓浩瑞、邓国平将涉案房屋出卖给李可。2015年7月1日，邓浩才、邓淑英、邓浩增、邓淑华、邓浩瑞、邓国平（甲方、出卖人）与李可（乙方、买受人）、中原经纪公司（作为丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》，在合同中，三方约定，由中原经纪公司在甲、乙双方的房屋交易过程中提供居间服务。乙方向丙方支付居间服务费69480元。庭审中，中原经纪公司提交了其与李可签订的《佣金确认书》，证明李可承诺向中原经纪公司支付佣金。李可对该证据的真实性不认可，并称：“原告提供的原件与复印件不一致，原件没有手写的“网签当日补充剩余佣金”字样，且支付时间亦不同。故佣金的支付时间是伪造的。”中原经纪公司称:“我方提交的复印件系买方留存的版本，在李可与出卖人签完解约协议后，李可、出卖人曾留存的居间合同原件、佣金确认书原件、买卖合同原件均交给了我方，佣金确认书的时间不一致应以最后约定的时间为准，虽然佣金支付时间双方约定推迟，但时间不一致不影响佣金收取的效力。”2015年8月5日，中原经纪公司与李可签订客户声明，内容为：本人李可（附身份证号）声明北京中原房地产经纪有限公司退还本人已交付购买物业地址朝阳区夏家园3号楼×号房屋贰万零伍佰元（￥20500元），自退还之日起，本人与中原公司再无任何争议。另查，中原经纪公司曾以居间合同为由依据《解除协议》起诉李可、邓浩才、邓浩增、邓浩瑞、邓淑华、邓淑英、邓国平共同支付中原经纪公司赔偿金69480元。2017年2月15日，该院做出（2016）京0105民初26143号民事判决书，认定《解除协议》并未生效，中原经纪公司的诉请于法无据，故驳回中原经纪公司的诉讼请求。在（2016）京0105民初26143号案件中，李可确认2015年9月，案外人邓淑英、邓浩增、邓淑华、邓浩才、邓浩瑞、邓国平与其自行交易涉案房屋，将涉案房屋过户至李可名下。中原经纪公司认可当初系交易双方主动找中原经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，由中原经纪公司帮助办理相关过户手续。案外人邓淑英、邓浩增、邓淑华、邓浩才、邓浩瑞、邓国平、李可称因中原经纪公司未能及时帮助双方办理房屋过户手续，要求中原经纪公司承担责任，中原经纪公司工作人员请求原谅，才解除了《房屋买卖居间合同》。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年7月1日，虽然案外人邓浩才、邓淑英、邓浩增、邓淑华、邓浩瑞、邓国平与李可、中原经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》，中原经纪公司与李可签订了佣金确认书，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，但《房屋买卖居间合同》、中原经纪公司提交的佣金确认书原件及复印件对居间服务费支付时间约定不一致，视为约定不明。另，中原经纪公司认可当初系交易双方主动找中原经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，由中原经纪公司帮助办理相关过户手续。现中原经纪公司未提交其帮助办理过户手续的相关证据，说明中原经纪公司未履行双方约定的义务。另，中原经纪公司与李可于2015年8月5日签订客户声明，退还了李可已支付的居间服务费20500元，并写明中原经纪公司与李可之间再无任何争议，说明中原经纪公司与李可之间的居间合同已经解除，中原经纪公司认可与李可之间再无任何给付义务。故中原经纪公司主张李可支付居间服务费的诉讼请求，无事实与法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，该院判决：驳回中原经纪公司的诉讼请求。本院二审期间，中原经纪公司申请证人王某出庭作证，证明签约过程以及之后买卖双方签订解约协议的过程及原因。证人王某称：“我要证明中原经纪公司跟客户买房人李可之间的签约过程，卖方是家里继承的房产，继承人很多。我们签约交纳定金，然后收取了一小部分的中介费。因为房主那边继承的问题我们去税务局询问，因为税费业主和客户有分歧无法达成一致。后来客户说不买了。我们就按照公司的流程办理了退费。之后又有其他客户要买涉案房屋，才知道李可跟出卖人私下成交了该房屋，跳过了我们。后续我还找过出售人，他们承认跳过了我们，而且他们表示如果走法律程序，他们也愿意给我们中介费”。对于全额退还李可已交纳的中介费的原因，王某回答“李可提出买不起了，为了维护客户的利益和公司的品牌就全额退还了”。对于该证人证言，中原经纪公司予以认可，认为签约的事实，中原经纪公司付出了很多劳动。李可发表质证意见为：解除合同已经成立，也已实际履行。双方找中介就是为了方便过户。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《房屋买卖居间合同》、佣金确认书，均为有效协议。首先，关于中原经纪公司履行义务情况，中原经纪公司认可当初系交易双方主动找中原经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，由中原经纪公司帮助办理相关过户手续。后中原经纪公司未协助买卖双方办理过户手续，故一审法院认定中原经纪公司未履行居间合同约定的义务，并无不当。第二，李可于2015年8月5日出具的客户声明，有中原经纪公司业务员的签名确认，中原经纪公司退还了李可已支付的居间服务费20500元，该客户声明已写明中原经纪公司与李可之间再无任何争议，故可认定中原经纪公司与李可协议解除了居间合同，且双方就相应的权利义务关系已处理完毕。现中原经纪公司诉求李可支付居间服务费及违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院庭审过程中组织双方对客户声明进行了举证质证，中原经纪公司上诉主张一审法院程序错误，无事实依据，本院不予采信。综上所述，中原经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1788元，由北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 张玉娜审 判 员 潘 蓉二〇一七年十二月十五日法官助理 黄晓宇法官助理 何 平书 记 员 司 旭