湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0821民初2177号原告：武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司，住所地京山经济开发区轻机大道凯发清华园5幢，组织机构代码57374799-6。代表人：刘红艳，该公司经理。委托诉讼代理人：张华，男，1966年8月15日出生，汉族，京山县人，户籍所在地京山县，现住京山县，系刘红艳之夫，特别授权。被告：田丽华，女，1977年8月1日出生，汉族，京山县人，京山县妇幼保健计划生育服务中心护士，户籍所在地京山县，现住京山经济开发区，原告武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司（简称华煜嘉缘公司京山分公司）与被告田丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告华煜嘉缘公司京山分公司及其委托诉讼代理人张华、被告田丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告全面履行原、被告于2011年1月1日签订的《物业管理服务协议》，支付物业服务费、维修基金共计2334.5元（含2015年1月1日至2017年9月30日物业费1922元，维修基金412.5元），并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2011年1月1日签订《物业管理服务协议》，对被告名下房屋的物业管理服务进行了约定。现被告下欠物业服务费、维修金共计2334.5元。原告多次催收无果，故诉至本院。被告田丽华辩称，1.其是与京山恒盛物业服务公司（以下简称京山恒盛公司）签订的物业服务协议，而不是本案原告；2.维修基金按规定应由房管局收取管理，而不是物业公司收取；3.物业管理费的收取，根据双方签订的物业服务协议应该是每平方米0.5元，2014年是0.55元每月，2015年是0.6元每月；4.物业公司存在代收水电费的行为。根据物业管理相关规定，物业公司接受委托代收时无权加收费用，小区业主普遍用电在180度以内，按阶梯用电应按0.57元收取，而原告按每度0.65元收取电费，与供电局标准不一致，要求物业公司返还多收的费用并支付利息；5.物业公司违规收取门禁费用，收取车辆蓝牙设备50元每个，行人10元每个，应当予以返还；6.房屋共用部位维修和管理包含在物业管理范围内，但小区外墙漏水导致其房屋墙壁漏水损坏，多次找物业反映无果，因而未交物业费，不构成违约；7.住宅楼道内没有任何消防设施，对业主生命财产极端不负责，物业公司存在严重失职行为；8.小区公共场所及楼道内大小广告随意张贴，各种推销人员上门推销，曾与物业公司交涉，但其一直未采取改进措施。综上，对于原告存在的各项违法行为及违规收费，要求返还违规收取的各项费用。围绕诉辩意见，原告向本院提交了原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告的户籍信息复印件，物业服务管理转让协议，京山县物价局、京山县房地产管理局京价[2013]37号文件、京房字[2011]27号文件，物业服务管理协议；被告向本院提交了物业服务管理协议。对原、被告提交的证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院确认如下：1、物业服务管理转让协议。被告对该证据提出异议，认为原告未与其另行签订物业服务协议。本院认为，该证据来源合法，客观真实，能证明待证事实，故本院予以采信。2、京山县物价局、京山县房地产管理局京价[2013]37号、京房字[2011]27号文件。被告对该组证据真实性提出异议。本院认为，该组证据来源合法，客观真实，能证明待证事实，故本院予以采信。3、原告提交的《物业服务管理协议》。被告对该证据真实性提出异议。本院认为，该证据与被告提交的物业服务管理协议系同一份证据，能证明待证事实，故本院予以采信根据本院采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认事实如下：被告系京山经济开发区轻机大道凯发清华园小区清华园5幢1单元3层301室房屋(建筑面积97.09平方米)的业主。2011年1月1日，被告与京山恒盛公司签订《物业管理服务协议》，约定由京山恒盛公司向被告所有的上述房屋提供物业服务，收费标准为按建筑面积每月每平方米0.5元（以物价局最后核定价格为准），此费被告领取钥匙时须交纳1年，后按年收取，由被告在每年元月交纳；同时对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。2011年6月20日，原告与京山恒盛公司签订《转让协议》，约定京山恒盛公司将上述小区1期（含1、3、5号楼）的物业管理转让给原告。后原告实际提供物业服务至今，被告则交纳物业服务费及维修基金至2014年，自2015年1月起至2017年9月的物业服务费1922元及维修基金412.5元至今未交。原告经多次催收无果，遂诉至本院。另查明，原告许可经营项目为物业服务三级。京山县物价局、京山县房地产管理局于2011年10月20日发文，明确凯发清华园的物业服务等级为一级标准；于2013年6月26日明确普通住宅（无电梯）一级物业服务收费标准为0.51-0.60元。目前，该小区未成立业主委员会。本院认为，被告与京山恒盛公司所签《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。后京山恒盛公司将上述协议确定的权利义务转让给了原告，原告作为依法取得物业服务资质的企业，事实上已在该小区提供了物业服务，被告也曾向原告交纳物业服务费至2014年，虽然双方未签订物业服务协议，但双方已形成事实上物业服务合同关系。被告应比照其他业主的收费标准向原告交纳物业管理费，现被告拒交构成违约，应承担相应的民事责任，被告辩称未与原告签订合同、小区物业收费标准过高的理由不能成立。根据本院庭审查明的事实，本院确认被告应给付原告自2015年1月起至2017年9月期间的物业服务费1922元。关于维修基金的问题。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金账户……。”经本院向本地区房地产主管部门核实，本地区暂未开立住宅专项维修资金账户，其也未授权本案原告代为收取，故对原告的该项主张本院不予支持。需要说明的是，依照双方的合同约定，虽然作为物业服务企业的原告负责住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，但由于目前小区既未成立业主委员会，也未建立专项维修基金专户，因此，物业服务企业对共用部位、共用设施设备的维护存在困难，对该部分的维护应由业主与物业服务企业共同协商处理。由于该项收费系本地区房地产主管部门的职权范围，待相关实施细则出台之后，原、被告依照执行即可。关于被告辩称房屋漏水的问题。经查，对被告家中屋顶漏水系被告楼上业主阳台渗水所致，与原告的管理行为无关，其可与楼上业主协商或通过其他途径解决；至于其房屋外墙渗水的原因是否是原告管理问题，还是其他原因未明确，是否在保修期内也未确定，现原告承诺愿意协调处理，但被告以此拒交物业服务费缺乏合理性，故本院不予采纳。关于被告辩称小区未安装消防设施的问题。本院认为，保证消防设施正常使用、杜绝各种可能因管理原因造成的火灾隐患是物业服务企业管理责任。现原告庭审中自认楼道没有单独安置消防箱，鉴于消防安全关系全体业主生命财产安全，原告作为物业服务提供者，有义务协调开发商妥善处理相关问题。关于被告辩称水电费收取标准与物价局的规定不一致的问题。经查，依照《荆门市物业服务收费管理实施细则（试行）》的规定，未进行户表改造的小区，对总表与分户表这间发生的用水（电）损耗，可按水（电）量实际损耗额度（不含公共公用及物业办公用水、电），在用户之间公开、合理分摊。具体分摊方式由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定。严禁将水、电损耗通过提高水、电价格的方式进行分摊。本案小区既未进行水电户表改造，也未成立业主委员会，对水电损耗的分摊应由原告与业主协商处理，现原告对水费未加价收取，但将电损计入电价收费的方式不符合规定，应予纠正。关于被告辩称的门禁收费问题。该项收费系合同之外收费，原告在未与业主充分协商的前提下即行确定标准收取，有欠妥当，应予纠正。关于被告辩称的小广告张贴问题。原告庭审中承诺加大清理力度，虽然原告在提供物业服务方面存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不能以此作为拒交物业服务费的法定事由，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。对于被告辩称要求原告返还违规收取的相关费用问题，因被告只提出其抗辩意见，但未反诉，故本院对被告的该请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告田丽华于本判决生效后七日内支付原告武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司自2015年1月起至2017年9月的物业服务费1922元；二、驳回原告武汉华煜嘉缘物业服务有限责任公司京山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告田丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 员 朱社平二〇一七年十二月二十六日法官助理 梁帅毫书 记 员 罗 晶附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。