北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7759号上诉人（原审原告）：中瑞物业管理有限公司（原名称为北京鑫龙嘉美物业管理有限公司），住所地北京市西城区复兴门北大街7号楼西侧101、102、103室。法定代表人：董新飞，该公司经理。委托诉讼代理人：闪金峰，男，中瑞物业管理有限公司执行董事。委托诉讼代理人：王收，北京市易理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱文苑，女，1940年3月18日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。上诉人中瑞物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）、朱文苑因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌���区人民法院（2015）昌民初字第5539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中瑞公司的委托诉讼代理人王收，上诉人朱文苑的委托诉讼代理人杨旭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持中瑞公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：中瑞公司与北京市昌平区王府花园小区业主委员会（以下简称业委会）签订的合同为有效合同；中瑞公司与业委会签订的合同约定的是酬金制，不是包干制，一审法院酌减物业费数额，侵犯了已经全额交费业主的利益，同时损害了全体业主的利益。朱文苑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中瑞公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，物业费应归全体业主所有，物业费的支配权归业主大会（业委会），中瑞公司获取的物业费应按照酬金比例提取，并非全部物业费归中瑞公司所有；2014年2月25日，业委会向中瑞公司送达《律师函》，要求中瑞公司按约定履行义务，将40万垫资款存入双方共管账户等要求，一审法院未认定此事实错误；2014年8月9日，由于中瑞公司没有按照约定履行其应尽的义务，业委会发出了《责令鑫龙嘉美物业管理公司撤离王府花园的公告》，要求其撤出王府花园，一审法院未认定此事实错误。一审法院适用合同法第107条、第109条的规定错误，应当适用合同法第8条、68条规定。中瑞公司、朱文苑均不同意对方的上诉请求和理由。中瑞公司向一审法院起诉请求：朱文苑给付中瑞公司2013年11月26日至2014年12月31日的物业费5642.97��。一审法院认定事实：朱文苑系北京市昌平区XXX房屋的业主，其房屋的建筑面积为214.29平方米。2013年11月15日，业委会（甲方）与北京鑫龙嘉美物业管理有限公司（乙方）签订了《王府花园物业服务合同》，约定由乙方为北京市昌平区王府花园小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2013年11月15日起至2016年11月16日止，合同到期3个月前，甲乙双方没有书面提出终止合同，合同自动延期三年。合同第六条约定，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：制定物业服务工作计划并组织实施；负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共用绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集，排��排水；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等。合同第十二条约定，本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制。合同第十四条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为高层住宅1.65元/平方米·月，独栋别墅2.00元/平方米·月，联排别墅1.85元/平方米·月，商业物业5.00元/平方米·月。物业服务支出和乙方的酬金均由预收的物业服务费支付。合同第十八条约定，乙方的权利义务包括：1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……11.乙方应开设专项账户存放物业费代管资金，使免征营业税得到保证。乙方在经营中取得利润应自行交税，税金由其所取得利润中支付。合同第三十五条第七款约定，甲方和乙方在银行建立共管账户，实行双章管理，其账户名称及账号等相关内容报业委会备案，物业费收入存入物业公司账户，支出必须有乙方的签章和甲方的签章共同盖章方可生效；第十款约定，乙方将先期出资40万元，用于前几个月的物业管理正常开支、物业办公用房装修、办公设备的购置，安装大门车辆牌照识别系统，小区大门的修缮等；第十五款约定，本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户。当日，双方还签订了一份《补充合同》，将原合同第三十五条第15款修改为：本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户，至此，本合同方能正式生效。后双方又于2013年11月18日签订了一份《补充协议》。后中瑞公司为该小区提供了物业服务，朱文苑至今未向中瑞公���交纳2013年11月26日至2014年12月31日的物业费5642.97元。另查，庭审中，朱文苑向法庭提供了现金缴费单、收据等证据，用以证明其已经向业委会交纳了到2014年12月31日止的物业服务费用。中瑞公司认可《王府花园物业服务合同》《补充合同》及《补充协议》签订后，其与业委会并未建立共管账户，也未将40万垫资款存入双方共管账户内。再查，北京鑫龙嘉美物业管理有限公司于2016年11月8日经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为中瑞物业管理有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，中瑞公司与业委会签订的《王府花园物业服务合同》《补充合同》及《补充协议》系双方自愿签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定���合同已依法成立，对全体业主具有约束力。双方关于“本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户，至此，本合同方能正式生效”的约定，其实质为对该合同附加了生效条件。根据本案现有证据和双方当庭陈述，双方并未建立共管账户，且中瑞公司也未能提供40万元垫资款，即合同所附的生效条件并未达成。但中瑞公司作为王府花园小区的物业管理服务企业，确实为该小区提供了物业服务，实际履行了其应负的合同义务，朱文苑作为小区的业主也实际享受了中瑞公司提供的服务，因此朱文苑理应向中瑞公司交纳相应的物业管理费。朱文苑辩称，自己作为王府花园小区的业主，已将物业费交纳给业委会,朱文苑的行为应视为已将物业费交纳；对此，根据合同相对性原理，中瑞公司与作为小区业主的朱文苑之���存在物业服务合同关系，朱文苑作为合同一方当事人，有享受物业服务的权利，也有向作为合同另一方当事人的中瑞公司交纳物业服务费用的义务，而业委会并非物业服务合同约定的收取物业费用的权利人，亦非物业服务的实际提供者，故朱文苑向业委会交纳物业费的行为并不能视为其已经履行了交纳物业费的义务。因此，对于朱文苑的此项答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。朱文苑拖欠中瑞公司物业服务费的做法侵害了中瑞公司的合法权益。现中瑞公司起诉要求朱文苑给付物业费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对于朱文苑应交物业费的具体数额，法院考虑到中瑞公司并未按照合同约定与业委会一起建立共管账户，也未实际缴纳40万元垫资款，在合同履行过程中存在过错，也势必会影响到其更好地提供物业服务，且其提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故法院酌情确定朱文苑应向中瑞公司交纳物业服务费的具体数额。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、被告朱文苑支付原告中瑞物业管理有限公司二○一三年十一月二十六日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费四千二百三十二元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告中瑞物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中瑞公司没有提交新证据，朱文苑提交：1.落款时间为2014年1月10日的《王府花园物业服务收费管理办法》，用以证明中瑞公司收费需要盖业委会和中瑞公司的公章，而且收费应该存入共管账户，但是现在中瑞公司没有共管账户，也不能出具有“双章”的收据；2.落款时间为2014年2月16日的业委会《公告》，证明中瑞公司拒不执行收费管理办法，丧失信誉，现在处于履行不能的状态。中瑞公司对上述证据的真实性没有异议，但认为其不属于二审新证据。中瑞公司认为其已经按照双方签订的合同实际履行，业委会以及业主承认了其服务和收费。本院经审查认为，根据《王府花园物业服务收费管理办法》和《公告》的落款时间，朱文苑在一审期间即可提交上述证据，其却未提交，其二审提交已属逾期；其次，朱文苑提交上述证据所要证明的事实，一审法院已经查明，上述证据并未证明新的事实，故本院对朱文苑提交的《王府花园物业服务收费管理办法》和《公告》不作为新证据予以采纳。本院二审期间，朱文苑主张中瑞公司提供物业服务的起始时间应为2013年11月27日，中瑞公司主张其进驻小区的时间为2013年11月26日，但认可该公司应收取的物业费从2013年11月27日开始计算。本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，中瑞公司与业委会签订了《王府花园物业服务合同》《补充合同》及《补充协议》，其中《补充合同》约定“本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户��至此，本合同方能正式生效”。可见，中瑞公司与业委会签订《王府花园物业服务合同》是附生效条件的合同。上述合同签订后，中瑞物业与业委会并未建立共管账户，中瑞公司也未能提供40万元垫资款，故《王府花园物业服务合同》的生效条件未成就，该合同并未生效。但是，合同签订后，中瑞公司进驻了王府花园小区，并在事实上为王府花园小区的业主提供了物业服务，而朱文苑作为业主也享受了中瑞公司提供的物业服务，故中瑞公司与朱文苑之间已建立了事实上的物业服务合同关系。其次，由于《王府花园物业服务合同》成立未生效，且为王府花园小区提供物业服务的主体是中瑞公司并非业委会，故根据事实上的物业服务合同关系以及合同的相对性，朱文苑应向中瑞公司交纳物业费，其向业委会交纳物业费的��为不能视为其履行了物业费交纳义务，中瑞公司有权基于事实上的物业服务合同关系向朱文苑收取物业费。再次，由于《王府花园物业服务合同》成立未生效，中瑞公司无权依据该合同约定的收费标准和收费方式收取物业费，一审法院根据中瑞公司提供物业服务质量的具体情况，酌情确定中瑞公司应收物业费的数额，并无不当。关于中瑞公司应收物业费的起算时间问题，朱文苑主张中瑞公司系从2013年11月27日开始为王府花园小区提供物业服务，中瑞公司对此虽不予认可，但中瑞公司认可应从此日收取物业费。鉴于中瑞公司自认其收取物业费的起算时间为2013年11月27日，本院对一审法院认定的中瑞公司应收物业费的起算时间予以调整。但是，一审法院系根据物业服务质量酌情确定中瑞公司应收物业费的具体数额，考虑到中瑞公司为��府花园小区提供物业服务之前需要进行前期准备工作，以及物业费的计费方式通常以月、季、年作为计量标准的惯例，本院认为中瑞公司收取物业费的起算时间从2013年11月26日调整为2013年11月27日，不足以改变本案一审法院酌定的物业费数额，故本院对一审法院酌情确定的中瑞公司应收物业费的具体数额不作调整。综上所述，中瑞公司、朱文苑的上诉请求均不能成立，应予驳回。中瑞公司收取物业费的起算时间，因当事人的自认，本院予以更正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第5539号民事判��；二、朱文苑于本判决生效后七日内向中瑞物业管理有限公司支付2013年11月27日至2014年12月31日期间的物业费4232元；三、驳回中瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回朱文苑的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由中瑞物业管理有限公司负担13元（已交纳），朱文苑负担37元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费100元，由中瑞物业管理有限公司负担50元（已交纳），朱文苑负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张兰珠审 判 员 张 琦二〇一七年十二月二十六日法官助理 孙雅丹书 记 员 姜雨蕾