广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20559号上诉人（原审被告）：茹树安，男，1972年出生，汉族，住广东省广州市。委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。委托代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建中，男，1943年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：张小伟，广东安国律师事务所律师。委托代理人：曹海琼，广东安国律师事务所律师。原审第三人：谢少燕，女，1965年出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上诉人茹树安因与被上诉人陈建中、原审第三人谢少燕委托合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第247Y号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人茹树安及其委托代理人郭立文、雷会能、被上诉人陈建中的委托代理人张小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人茹树安上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回陈建中的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由陈建中承担。事实与理由：（一）陈建中与苏某双方买卖某街X号X房所签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并已实际履行。该协议书是双方在自愿、协商一致基础上，按当年的市场价格进行签订的，不存在法律、法规规定的合同无效或可撤销的情形，且该协议经公证机关进行公证，其真实性、合法性并无疑义，依法有效。（二）陈建中明知开发商后来将涉案X房调换安置为A房，仍确认并继续履行与苏某签订的《房屋买卖合同协议书》，并无任何异议。1.陈建中与苏某签订的《房屋买卖合同协议书》约定陈建中出售的是其拆迁安置的两套房产中面积较大的一套。开发商将原安置的X房调换为A房，另一套B房不变，因此，买卖双方很自然地认为协议书约定的房产也同时变更为A房，陈建中自始至终并未提出任何异议。2.陈建中在2010年8月3日收取了苏某一方交付的尾款10000元及利息3000元，次日即出具书面的《授权委托书》给苏某丈夫（即茹树安），授权办理的房产明确为A房。该授权书是为履行上述X房的《房屋买卖合同协议书》出具的，可以证明陈建中在出具授权时已知道其拆迁安置的房产已调换为A房。3.苏某与陈建中共同设置银行保险箱，一方面是为了保证陈建中能够收到全部房款，另一方面是为了保证苏某能够掌控房产办证、过户等过程，总之是为了保证前述买卖协议的全面履行。办理房产证的重要资料如拆迁协议等原件是由双方共管的，茹树安办理A房的房地产权证时，陈建中予以了协助和配合。该事实也可证明陈建中对安置房由X房变换为A房是明知的，对继续按原买卖合同约定出售A房不持异议。（三）本案的性质为苏某买房转售获取差价值，并非是委托茹树安出售的行为，所以一审法院的定性是错误的。本案苏某与陈建中实际交易的房屋是A房，苏某购买了该房屋后就将该房屋出售并获得房价款，因此该房价款应当由苏某所有。另，茹树安与苏某是两夫妻，以苏某的名义购买了涉案房屋是属于两人的夫妻共有财产，一审法院忽略了该事实。综上，一审法院认定事实错误，请求予以改判。被上诉人陈建中辩称：（一）本案在一审2015年11月份立案，到2017年6月才作出判决，历经一年半，开过四次庭，法院调取了涉案所有的房产卷宗，很慎重的作出了本案的判决，从程序和实体没有任何问题。（二）本案买卖的房屋，不是一个可移动的物品，根据不动产的规则，物业是陈建中的，其委托茹树安出售所获得的款项应当归其所有。茹树安在一审中承认收到了款项20万元，也承认这20万元没有给到陈建中，按照法律规定一审的判决正确。（三）关于陈建中与案外人苏某之间的法律关系，应当另案调查及处理。（四）本案不存在也没有证据证实苏某或者茹树安以陈建中的名义购房。原审第三人谢少燕未到庭陈述意见，也没有提交书面意见。陈建中向一审法院起诉请求：1.请求判令茹树安向陈建中返还广州市越秀区中山四路某新巷Y号A房的售房款20万元；2.请求判令茹树安向陈建中支付利息（从2011年2月1日起计算至实际归还之日止，以房款20万元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）。一审法院认定事实：陈建中是原广州市中山四路某后街C号之内D号房屋的产权人，该房总建筑面积49.6340平方米。1995年，陈建中与广州市房地产实业总公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定广州市房地产实业总公司拆除广州市中山四路某后街C号之内D号房屋，将中山四路某后街新建大楼二楼北向（自编B幢）建筑面积36.66平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿。1999年5月12日，陈建中（为甲方）与苏某（为乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：1.座落中山四路某新巷Y号自编B幢西梯二层B房建筑面积16.60平方米及某街36号自编A幢首层X房建筑面积20平方米是甲方所有房屋，两套房同属一产权证，现甲方愿意将某街X号X房卖给乙方，该房屋建筑面积20平方米，单价5000元，合共价值10万元。二、上述房屋是广州市房地产实业总公司于一九九五年征拆原属甲方的某后街C号内之11房屋，最近由甲方回迁而取得，按原拆迁补偿协议精神：B房（建筑面积16.6平方米）仍应由拆迁户吴某回迁居住。甲方与吴的产权分割问题，待整幢新建回迁大楼统一办理产权证时，由甲、乙双方与吴协商解决。三、本协议签订后，乙方即付给甲方9万元，余下1万元及银行规定的利息，由双方联名开户存放银行，待将来在房管交易部门办妥合法手续时，一次性付清（取走）。四、乙方向甲方缴付款项后，该房屋的有关债权与债务由乙方承担，并由甲方出具委托书给乙方办理有关手续事宜。五、有关房屋的权属资料如“拆迁补偿协议书”及原产权证等，在未办妥合法手续前，由甲、乙双方存放于银行保管箱业务处托管，凭双方合法有效证件取出办理有关手续，免于遗失及其它不可遇见因素而毁坏。将来办理有关产权转移手续（包括与吴某办理产权分割手续），甲、乙双方应积极配合不得以任何理由反悔拒不合作，否则追悔方要付经济法律责任，约定加倍房款计罚。六、本协议签订生效后，上述X房房屋事实上已属乙方所有，至房实总公司发还房产证给甲方后，到有关部门办理买卖手续时，乙方负责按规定缴交费用。七、本协议经公证机关公证后生效，待将来办妥合法买卖手续及结清尾数后，自行失效。该《房屋买卖协议书》于1999年5月17日在广州市公证处办理了（99）穗证内经字第22158号公证。1999年5月14日，陈建中出具收到茹树安交来的某街36号自编A幢一梯首层X房出让金9万元的收据。同日，茹树安出具欠条，内容为：兹欠某街36号自编A幢首层X房房屋转让金1万元，待正式买卖手续办妥后付清。2010年8月3日，陈建中上述欠条下方确认“已收到上述壹万元及利息三千元”。据复制自广州市房地产档案馆的关于某新巷Y号A房的档案资料显示：2010年8月10日，广州房地产实业集团有限公司出具《回迁证明》，载明安置给陈建中的房屋为广州市越秀区中山四路某新巷Y号A房、B房，上述房屋建筑面积为38.9223平方米。该证明下方注明“广州市房地产实业总公司改为广州房地产实业集团有限公司，原安排回迁某街36号首层X房现安排回某新巷Y号A房。”2010年8月4日，陈建中出具《授权委托书》，载明陈建中广州市中山四路某后街C号之内D号房屋（上述房屋已拆迁，回迁至：广州市越秀区中山四路某新巷Y号A房、B房）房屋的业权人，现委托茹树安作为合法代理人，全权代表其执行和处理下列委托事项：一、待房产证出具后方可出售房屋，代为办理出售上述房屋的交易过户转名手续；二、有权代为签署房地产买卖合同、协议、声明书、具结书等相关文件；三、代为收取房款；四、领取房屋产权证；等。本委托书有效期从签署之日起至上述事项办妥为止。上述《授权委托书》于2010年8月11日在广东省广州市南方公证处办理了公证。2010年12月3日，广州市国土资源和房屋管理局核发出广州市越秀区中山四路某新巷Y号A房权属人为陈建中的房地产权证，载明建筑面积为21.43平方米，房屋所有权取得方式为交换。2011年1月21日，陈建中（为甲方、卖方，茹树安为委托代理人）与谢少燕（为乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将广州市越秀区中山四路某新巷Y号A房出售给乙方，房价款为20万元。一审庭审中，陈建中表示：当时拆迁人未将A房给我作为回迁，拆迁人表示可以将X房给我作为某后街C号之内D号房屋的回迁房，但并无实际交付X房给我使用，我在此基础上与苏某签订买卖协议，苏某是茹树安的妻子，当时茹树安是想自行使用X房；在签订买卖协议书几年之后，拆迁人才表示将A房作为回迁房；拆迁人将A房安置给我后，我没有与苏某解除买卖协议，也没有将10万元房款退还给苏某；我从未居住使用过A房。茹树安表示：确认收到第三人谢少燕的购房款20万元，收取该房款后没有交付给陈建中。一审法院认为：根据本案查明内容，在回迁至涉案A房前，陈建中与苏某就某街36号首层X房签订了《房屋买卖协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，是合法有效的，陈建中依约负有协助苏某办理产权转移登记的义务。拆迁人广州房地产实业集团有限公司出具的《回迁证明》已明确载明回迁房屋由原某街36号首层X房变更为某新巷Y号A房，因此，一审法院对该回迁位置的变更内容予以确认。在陈建中实际取得某新巷Y号A房作为产权调换房屋且自2010年12月3日取得该房产权证以来，陈建中既没有将涉案房屋的产权办理至苏某名下，也没有与苏某解除合同并退回苏某已付的10万元房款，此后陈建中委托茹树安将房屋出售给第三人谢少燕的行为，已使得苏某不能实际取得A房的产权，即陈建中与苏某签订的《房屋买卖协议书》无法继续履行，因此，茹树安称陈建中与苏某的合同已经履行完毕以及自1999年起A房已与陈建中无关的意见缺乏依据，陈建中作为A房的产权人理应对该屋享有占有、使用和处分的权利；至于陈建中与苏某之间的合同关系，属于另一法律关系，该合同引致的纠纷可另案解决。根据不动产登记的公示公信原则，陈建中作为A房的不动产登记权利人，委托茹树安出售涉案房屋的行为合法有效，陈建中、茹树安之间形成委托合同关系，作为受委托人的茹树安在收取第三人谢少燕的房款后没有给付陈建中，有违《中华人民共和国合同法》第四百零四条关于“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，陈建中现要求茹树安返还其已收房款20万元合法有理，一审法院予以支持。因陈建中和茹树安没有明确约定茹树安代收的房款应返还的期限，一审法院对陈建中主张的房款利息不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第三百九十六条、第四百零四条的规定，于2017年6月6日作出如下判决：一、茹树安应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将房款20万元返还给陈建中。二、驳回陈建中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费4600元，由陈建中负担200元，茹树安负担4400元。本院二审期间，茹树安提交以下证据：1.陈建中于2010年8月3日向广州房地产实业有限公司出具的书面函件（该证据已在一审中提交），其中手写备注：“以陈建中与吴某的产权分割属陈建中部份房产的购房费已予‘临迁费’（未领）抵扣，该部份房产由陈建中转让出售予苏某购买；其余部份属吴某由其负责支付购房费。并由陈建中委托我司经办人茹树安收取购房款和办证（所涉办证费用同上所述）”；2.广州市地方税务局开具《统一发票》申请审批表（填报时间2010年8月13日）；3.销售不动产统一发票（开票日期2010年8月16日）。上述三证据拟证明：1.涉案A房及B房共增大面积22.2623平方米的购房款是由茹树安及苏某共同出资购买；2.证据1的书面函件中备注的内容是茹树安书写的，由此可证回迁安置的A房已经由陈建中卖给苏某。陈建中发表质证意见如下：据当事人陈述，茹树安与陈建中是邻居关系，茹树安又是广州房地产实业集团有限公司的负责人，因此陈建中将涉案房屋委托茹树安出售方便收房款。1.三证据均不属于新证据。2.茹树安一审故意隐瞒证据，而二审才提交，法院应当对其进行制裁。3.该三份证据与本案没有关联性。4.对证据3发票的真实性予以确认，但付款人是陈建中，而非茹树安。茹树安作为代理人处理该房屋的问题，取得原件是正常的，但款项是陈建中支付的。5.对于证据1书面函件的打印体，以及打印体空内的填写予以确认，但备注属于打印体之外的，而且茹树安陈述是其所书写的，陈建中不予认可备注中的内容。与原件笔迹对比，黑字体形成的时间有明显的差异，因此陈建中认为备注的内容是事后添上的，没有征得其同意，属于无效约定。且该备注与本案支付代理费无关，茹树安、苏某可另寻法律途径。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈建中称：当时已经确定X房要变更为A房后才出具公证委托书。陈建中与茹树安是邻居关系，茹树安是广州房地产实业集团有限公司的负责人，因此将涉案A房委托其出售比较方便，可以卖出好价钱。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为陈建中依据《授权委托书》要求茹树安返还其委托出售涉案A房售房款的主张应否得到支持。经本案查明的事实，陈建中因其广州市中山四路某后街C号之内D号房屋被拆迁而安置原址房屋作为产权调换补偿。据拆迁人广州房地产实业集团有限公司2010年8月10日出具的《回迁证明》，明确载明回迁房屋由原某街36号首层X房变更为某新巷Y号A房。本案双方对此均无异议，故一审法院对上述回迁位置的变更内容予以确认，并无不当。而在变更涉案A房前，1999年5月12日陈建中已与苏某签订《房屋买卖协议书》将涉案X房以10万元价款售予苏某。协议签订后，陈建中已于1999年5月14日收取了苏某丈夫茹树安支付的购房款9万元，并于2010年8月3日确认收到房款余款1万元及利息3000元。至此，买方支付购房款的义务已经全部履行完毕，陈建中作为卖方应依约负有协助苏某办理产权转移登记的义务。本案虽无证据显示双方对于回迁房变更后就原买卖关系如何处理进行协商，但从本案的事实看，其一，陈建中于2010年8月4日出具《授权委托书》授权茹树安出售涉案A房，该时间与拆迁人出具回迁证明的时间吻合；其二，陈建中二审也确认当时已经确定涉案X房要变更为涉案A房后才出具了该委托书，而陈建中对于为何出具委托书给茹树安未能作出合理解释；其三，《房屋买卖协议书》第四条约定：“乙方向甲方缴付款项后，该房屋的有关债权与债务由乙方承担，并由甲方出具委托书给乙方办理有关手续事宜。”，陈建中出具该委托书的行为与合同约定相符。因此，综合本案的事实、证据分析，陈建中出具《授权委托书》的行为并非独立的委托行为，其实质系陈建中为履行与苏某之间的房屋买卖协议而为。本案陈建中确认其没有与苏某解除买卖协议，也没有将10万元房款退还给苏某，却置其与苏某之间的房屋买卖协议于不顾，仅凭委托书要求茹树安返还出售涉案A房的售房款，缺乏充分依据，本院不予支持。一审处理不当，本院予以纠正。综上所述，茹树安的上诉理由成立，应予支持；原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:一、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第247Y号民事判决；二、驳回陈建中全部的诉讼请求。本案一审受理费4600元，二审案件受理费4400元，均由陈建中负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十二月七日书记员  林漫榆彭诗敏