吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉民再197号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜苏，女，1976年9月25日出生，汉族，住吉林省通化县。委托诉讼代理人：祝宏全，通化市政府公职律师办公室律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：通化天河建筑安装有限责任公司，住所：吉林省通化县。法定代表人：李克安，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶潇潇，吉林昱诚（二道江）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王辉，女，1954年3月28日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。再审申请人姜苏因与被申请人通化天河建筑安装有限责任公司（以下简称天河公司）、王辉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民终471号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月27日作出（2017）吉民申423号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人姜苏及其委托诉讼代理人祝宏全、被申请人天河公司的委托诉讼代理人叶潇潇、被申请人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜苏申请再审称，请求依法改判天河公司、王辉立即返还姜苏购房款，并支付利息。诉讼费用全部由天河公司、王辉负担。事实与理由如下：天河公司是房屋买卖协议签订主体，收据体现天河公司，有天河公司法定代表人印章及财务章。天河公司收取房款，应承担返还责任。因此二审法院认定事实错误，适用法律错误。姜苏依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审本案。天河公司辩称，请求驳回再审申请，维持原判决。事实与理由如下：1.本案是房屋买卖合同纠纷，并不是工程款纠纷，关于挂靠人与被挂靠人之间的连带责任在本案中不适用，一方当事人是否有资质，并不会造成房屋买卖合同中退还房款的连带责任；2.本案争议房屋的交易双方是王辉与姜苏，并不是天河公司，天河公司作为被挂靠单位，配合实际施工人王辉办理抵顶工程款房屋的相关手续，不会造成天河公司成为买卖双方的当事人，进而承担责任；3.天河公司并没有实际取得申请人所谓的购房款，天河公司也没有退还该款的义务，对于该房款的退还应以实际受益人作为义务主体，所以天河公司在本案中不应承担任何责任，请求驳回再审申请。王辉辩称，请求驳回再审申请，维持原判决。事实与理由如下：王辉收取姜苏的房款，因为王辉与天河公司、房地产开发公司有三方协议，由王辉出具收据，天河公司盖章，房地产开发公司出具抵顶证明，王辉收取的属于工程款，房地产开发公司在违约情况下造成工人集体上诉，致使房屋被人民法院查封，房地产开发公司和天河公司均知道房屋卖出，所以房地产开发公司给法院提供了房源予以查封是不对的。这个情况姜苏知道，所以房地产开发公司不能将房屋再出售给别人。王辉和天河公司已经履行完义务，姜苏应该起诉房地产开发公司，王辉愿意和姜苏一起起诉开发商。姜苏向一审法院起诉请求：2011年7月29日，姜苏与天河公司第六项目部签订房屋买卖协议，购买了通化县桂林山水城4号楼2单元402室（位于西侧，后开发商在原房屋未变的情况下，将门牌号变更为401，现门牌号为401），其交付房款224580元，天河公司开具了收据，并加盖该公司财务专用章。后姜声涛等15人因天河公司第六项目部欠他们工程款，起诉该公司第六项目部负责人王辉，并于2012年10月申请吉林省通化市东昌区人民法院对位于通化县桂林山水城的4号楼2单元401室保全查封，通化市东昌区人民法院于2012年10月8日作出（2012）东江东民初字第588号民事裁定书。姜声涛等15人根据吉林省通化市东昌区人民法院2012年12月6日作出的（2012）东江民初字第588号民事判决，申请对该房屋执行。姜苏提出执行异议，并提起案外人执行异议之诉，吉林省通化市东昌区人民法院驳回了姜苏的诉讼请求，通化市中级人民法院维持了原判。目前该房屋正在执行之中，已不能交付。故姜苏请求解除与天河公司第六项目部签订的房屋买卖协议、判令天河公司、王辉连带返还姜苏购房款224580元及自2011年7月31日起至付清房款之日止的中国人民银行同期贷款利率的利息。一审法院认定事实：2011年7月29日，姜苏与天河公司第六施工队签订了房屋买卖协议书，约定：天河公司第六施工队将位于通化县快大茂镇桂林山水城4号楼2单元402室、建筑面积为98.5平方米的房屋出售给姜苏，每平方米2280元，总价款224580元。协议签订后，姜苏将房款交付给王辉，王辉为姜苏出具了收据，收据上加盖了天河公司的公章及法定代表人的名章。后因王辉与他人的合同纠纷，姜苏购买的房屋被吉林省通化市东昌区人民法院查封并开始进行执行，使该房屋无法交付给姜苏。姜苏于2015年7月29日起诉至法院。另查明，王辉的天河公司第六施工队是挂靠在天河公司名下进行建筑施工。一审法院判决：“一、解除姜苏与通化天河建筑安装有限责任公司第六施工队签订的房屋买卖协议；二、王辉、通化天河建筑安装有限责任公司于本判决生效之日起返还姜苏购房款224580元，并自2011年7月31日起至付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率给付利息。”天河公司不服一审判决，上诉请求：1.原判决认定事实不清，涉案房屋归王辉所有，涉案房屋买卖合同的双方主体应为姜苏与王辉，天河公司并非涉案房屋买卖关系的当事人，原判决认定系天河公司将涉案房屋卖给姜苏错误。本案之前的两起案件认定天河公司未收到涉案购房款，是王辉收取的，天河公司无还房款义务;2.本案为房屋买卖合同纠纷，而非追讨农民工工资纠纷，应严格按照合同相对性予以裁判。并无法律规定被挂靠的公司要对房屋买卖合同关系承担劳动法规定的责任。二审法院查明事实与一审法院查明的事实基本一致。二审法院另查明，涉案房屋登记所有权人为旭日公司，于2011年11月3日取得商品房预售许可证，于2012年8月交由物业管理，具备交付条件。因王辉欠姜声涛、高正军等人款项，姜声涛、高正军起诉王辉并于2012年9月24日向吉林省通化市东昌区人民法院申请查封了涉案房屋。案外人张秀兵以“其购买了该房屋、后发现争议房屋被王辉卖给姜苏”为由，提出执行异议，被驳回后，又提起案外人执行异议之诉。王辉在张秀兵、姜苏案外人执行异议之诉一案审理时辩称：其与姜苏签订房屋买卖合同并收到房款，后来因其没有办理房屋抵顶合同，姜苏不购买该房屋，其未将购房款退还给姜苏；张秀兵未交房款。吉林省通化市东昌区人民法院经审理后作出（2013）东民一初字第461号民事判决，驳回了张秀兵及姜苏的诉讼请求，该判决被吉林省通化市中级人民法院（2014）通中民初字第179号民事判决维持。姜苏遂提起本案诉讼。二审法院认为，姜苏与王辉签订《房屋买卖协议书》时，涉案房屋系旭日公司正在建设的、尚未取得商品房销售许可证的商品房，姜苏知道或者理应知道天河公司第六施工队王辉或天河公司均不是适格的出卖人，其应与旭日公司签订商品房买卖合同。2011年7月30日王辉为姜苏出具的收据虽然盖有天河公司财务专用章及法定代表人李克安小印鉴，但该收据的内容是“贰拾贰万肆仟伍佰捌拾元，224580元，房屋抵顶桂林山水4号楼2单元402”，该收据并不足以证明系天河公司收取了姜苏的购房款；且王辉承认系其收取了姜苏交纳的房款，是属于其的工程款；而2011年7月29日姜苏与天河公司第六施工队签订的《房屋买卖协议书》第二条亦明确“乙方在签订协议之日将所有的房款一次性付清给甲方（王辉）”，根据前述情形，应认定姜苏知道与其签订《房屋买卖协议书》的相对方系王辉，而非天河公司。因姜苏所举证据不足以证明其与天河公司存在商品房买卖合同关系，也不能证明其系善意且无过失地相信王辉能代表天河公司与其签订房屋买卖协议，其要求天河公司与王辉承担连带责任缺乏事实根据和法律依据。姜苏明知或应知道其系与王辉签订的房屋买卖协议，并向王辉交纳了购房款，因王辉不能如约履行，该协议应解除，并由王辉返还姜苏房款并赔偿相应利息损失。综上所述，天河公司的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。二审法院判决：“一、撤销吉林省通化县人民法院（2015）通民初字第937号民事判决；二、解除姜苏与王辉于2011年7月29日签订的房屋买卖协议；三、王辉于本判决生效之日起立即返还姜苏购房款224580元，并自2011年7月31日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款的利率给付利息；四、驳回姜苏的其他诉讼请求。”本院再审认定事实与原判决认定事实一致，对一、二审法院认定的事实予以确认。本案争议的焦点问题如下：1.天河公司与姜苏之间是否存在房屋买卖合同关系？2.天河公司和王辉应否承担返还购房款及利息的义务？围绕上述焦点问题，本院综合评判如下：（一）关于天河公司与姜苏之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”2011年7月29日，姜苏与天河公司第六施工队签订了《房屋买卖协议书》，约定：天河公司第六施工队将位于通化县快大茂镇桂林山水城4号楼2单元402室、建筑面积为98.5平方米的房屋出售给姜苏，每平方米2280元，总价款224580元。协议签订后，姜苏将房款交付给王辉，王辉为姜苏出具了收据，收据上加盖了天河公司的公章及法定代表人的名章。法人或其分支机构在对外签订合同时，采用盖章的形式。《房屋买卖协议书》上加盖了天河公司第六施工队公章且王辉本人签字，天河公司对该公章真实性并未提出异议。此外，天河公司对王辉挂靠其施工涉案工程没有异议。天河公司在王辉为姜苏出具的收据上加盖天河公司的财务专用章及法定代表人的名章，该行为可以说明天河公司对王辉以天河公司第六施工队名义对外销售房屋行为的认可。结合前述签署《房屋买卖协议书》上加盖天河公司第六施工队公章的行为，姜苏有理由相信王辉以天河公司第六施工队对外为民事行为是经天河公司授权的。认定天河公司与姜苏之间存在房屋买卖合同关系符合民法外观主义，因此二审判决认定天河公司与姜苏之间不存在房屋买卖合同关系属于认定案件基本事实错误，本院予以纠正。（二）关于天河公司和王辉应否承担返还购房款及利息义务的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”天河公司在王辉为姜苏出具的收据上加盖天河公司的财务专用章及法定代表人的名章，该行为可以说明天河公司对王辉以天河公司第六施工队名义对外销售房屋行为并收取购房款的认可。至于天河公司与王辉之间购房款的归属等问题，系天河公司与挂靠人王辉之间内部法律关系，双方可以依据内部约定另寻途径解决，但天河公司与王辉均不能依据双方内部法律关系对抗善意第三人，即不能对抗购房者姜苏。再审审理期间，王辉对其应承担返还购房款及利息的义务没有异议。故二审法院认定天河公司不承担返还购房款及利息的义务属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、撤销吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05民终471号民事判决；二、维持吉林省通化县人民法院（2015）通民初字第937号民事判决。一审案件受理费4669元、二审案件受理费4669元，合计9338元，由通化天河建筑安装有限责任公司负担4669元，由王辉负担4669元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 敏代理审判员  刘海英代理审判员  周 婧二〇一七年十二月一日书 记 员  任秀玉