北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0106民初20494号原告：李永辉，男，1981年9月9日出生，北京和瑞祥顺商店法定代表人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵常民，北京安迪律师事务所律师。被告：连南洲，男，1971年10月3日出生，北京连杨鞋业有限公司董事长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：路来林，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：吴永滨，男，1993年8月24日出生，北京中天置地房地产经纪有限公司职员，住北京市。原告李永辉与被告连南洲、吴永滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永辉及其委托诉讼代理人赵常民、被告连南洲的委托诉讼代理人路来林、被告吴永滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永辉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同退还原告押金余款7548元，支付违约金26000元，居间服务费5000元；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告于2015年8月7日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司与被告连南洲签订《北京市房屋租赁合同》，被告吴永滨作为被告连南洲的代理人签订此合同。该合同约定：原告承租被告连南洲所有的位于，住北京市丰台区房屋，房屋所有权编号为：丰字第X号，房屋租赁期限自2015年8月10日至2017年8月9日，月租金为13000元，租金支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2015年8月10日、2016年7月10日。合同签订后原告向被告吴永滨支付押金13000元、2015年8月10日至2016年8月9日租金156000元。被告按约定向原告交付房屋。2016年5、6月份，被告连南洲妻子柯女士给原告打电话要求提高下一年度租金，否则无法按原合同执行并提前收回房屋。因原告不能接受被告提高租金的要求，且原告多次与两被告沟通此事但未果，无奈原告于2016年8月23日腾房。原告要求退还的租房押金，经原告与被告吴永滨沟通了解得知：被告吴永滨称将原告支付的押金及租金交给被告连南洲的保姆，但连南洲妻子柯女士称其保姆未全额转交原告所付押金及租金，因此两被告拒绝退还原告押金。原告认为，双方签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，是真实、合法、有效的，对双方均具有法律的约束力。两被告的以上行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，给原告造成较大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。连南洲辩称：我与原告没有直接租赁关系，涉案房屋是吴永滨出租给原告的，押金和租金都是吴永滨收取的，具体情况我们不清楚。我将房屋出租给了吴永滨，与原告之间没有合同关系，不同意原告的诉讼请求。吴永滨辩称：原告没有按时交纳2016年8月10日至2017年8月9日的租金，构成违约，所以我们解除合同，原告应当承担违约责任，不同意退押金。不是我违约，故我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据和庭审查明的事实，本院认定如下：2015年8月7日，李永辉与吴永滨签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，主要约定内容：出租人（甲方）：吴永滨代（连南洲）承租人（乙方）：李永辉居间人（丙方）：北京我爱我家房地产经纪有限公司依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲方与乙方在丙方的居间撮合下，在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区南三环东路27号2号楼X室。（二）房屋权属状况：房屋所有权证书编号：丰字第X号，房屋所有权人姓名或名称：连南洲。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：生活居住；如租赁用途为居住的，居住人数为4，最多不超过7人。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2015年8月10日至2017年8月9日，甲方应于2015年8月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：13000元/月，租金总计：人民币壹拾伍万陆仟元整（￥156000）。支付方式：押1付12，各期租金支付日期：2015年8月10日，2016年7月10日。（二）押金：人民币壹万叁仟元整（￥13000）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数送还给乙方。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：l、不按照约定支付租金达5日的。2、欠缴各项费用达500元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。该合同落款处出租人签字为：吴永滨代（连南洲），委托代理人处空白，承租人签字为：李永辉。上述合同签订后，吴永滨与李永辉办理了交接并将房屋交付李永辉使用，李永辉向吴永滨交纳了押金13000元及2015年8月10日至2016年8月9日的租金156000元。2016年7、8月，李永辉与连南洲之妻柯某协商租金标准未果，李永辉于2016年8月23日搬离诉争的X号房屋，与连南洲的司机张某做了交接，并通知了吴永滨。因要求退还押金未果，李永辉诉至本院主张实际出租人为连南洲，吴永滨为连南洲的代理人，要求连南洲、吴永滨共同退还押金并支付违约金、居间服务费。审理中，连南洲否认其与李永辉之间具有租赁关系，主张其将房屋委托司机张某出租给吴永滨，吴永滨在未经其同意的情况下擅自将诉争房屋转租，因吴永滨欠付租金，到诉争房屋处查看才发现吴永滨转租的情况。连南洲提交张某与吴永滨签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》一份，主要约定内容有：出租人（甲方）张某承租人（乙方）吴永滨房屋坐落于北京市丰台区刘家窑南三环中路27号院芳群公寓2#X，建筑面积193平方米，房屋所有权人连南洲，房屋租赁期自2015年8月22日至2017年8月21日，租金标准为110000/年，支付方式押一付三，押金人民币玖仟壹佰陆拾柒元整（￥9167）。合同落款处有张某、吴永滨签名，时间为2015年8月22日。对于该份合同，李永辉对其真实性不予认可，坚持主张连南洲才是实际的出租人，吴永滨仅为其代理人。吴永滨对该合同无异议，表示其承租连南洲的房屋后转租给李永辉，以从中赚取差价。连南洲另提交2015年8月8日、2016年3月12日、2016年3月17日转账记录三张，显示吴永滨向张某转账共计52079元。李永辉陈述其与吴永滨签订合同时吴永滨向其出示了房产证原件、连南洲身份证复印件及委托书等，该委托书载明：兹有我司需办理（房屋租赁事项），现授权委托我司员工吴永滨，性别：男，身份证号码×××前往贵处（司）办理，望贵处（司）给予接洽受理为盼！法人代表：连南洲2015年8月7日。下方还有北京连洋鞋业有限公司字样。对于该份委托书，连南洲、吴永滨均不予认可。李永辉主张吴永滨系北京连洋鞋业有限公司员工，并提交微信记录等欲证明其主张，连南洲、吴永滨均不予认可。李永辉提交录音记录若干拟证明连南洲、吴永滨欲提前收回房屋导致其无法正常使用房屋，存在违约情形，连南洲、吴永滨对证明目的均不予认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，吴永滨与连南洲签订租赁合同，虽然出租人处吴永滨签署的是“吴永滨代连南洲”，但签订合同、实际交付房屋、收取租金均为吴永滨所为，连南洲未在租赁合同中签字，李永辉亦认可房屋租金及押金均交纳给了吴永滨，未直接向连南洲支付过任何费用。现吴永滨认可其承租连南洲的房屋后转租给李永辉以赚取差价，李永辉提交的委托书从内容上来看也并非X号房屋的所有权人连南洲的个人委托，鉴于以上事实，可以认定吴永滨就X号房屋与李永辉签订租赁合同的行为为其个人转租行为，并非代理连南洲出租房屋的行为，李永辉关于吴永滨为连南洲的委托代理人，实际出租人为连南洲的主张不能成立，即该租赁合同的主体为吴永滨、李永辉，李永辉应当依据合同向吴永滨主张权利。李永辉于2016年8月23日搬离X号房屋，与张某办理交接并通知了吴永滨，应视为双方就解除合同已达成合意，合同解除后，扣除李永辉应当承担的费用后，剩余部分吴永滨应当予以退还。吴永滨主张李永辉未按照合同约定交纳下一年度的租金构成违约，不同意退还押金，根据本案查明的事实，自2016年7月，李永辉、吴永滨、柯某即开始协商租金事宜，系各方对合同内容变更进行协商的过程，不能认为李永辉系恶意拖欠租金，故本院对吴永滨该辩称意见不予采纳。李永辉交纳租金至2016年8月9日，故2016年8月10日至8月22日期间的租金李永辉仍应承担，扣除该部分租金后，吴永滨应将剩余押金退还李永辉。该部分租金数额本院依据合同约定及相关法律规定予以确定。对于李永辉主张的违约金，因租赁合同系双方协商解除，现无充分证据证明吴永滨有违约行为，故本院对该项诉讼请求不予支持；李永辉主张的居间服务费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、吴永滨于判决生效之日起七日内退还李永辉押金七千三百六十七元；二、驳回李永辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百六十四元，由李永辉负担六百一十八元（已交纳三百八十二元，余款于判决生效之日起七日内交纳），由吴永滨负担一百四十六元（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 燕人民陪审员  刘淑琴人民陪审员  李文华二〇一七年十二月二十八日书 记 员  刘 博