重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终7605号上诉人（原审原告）：陈丰丽，女，1991年6月4日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：蒋云伟，重庆泰升律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蕾，重庆泰升律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：苏中财，男，1986年10月12日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：蒋云伟，重庆泰升律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蕾，重庆泰升律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:刘福才，男，1965年5月26日出生，汉族，住重庆市大足区。原审被告：杨攀才，男，1970年12月10日出生，汉族，住重庆市大足区。原审被告：刘小梅，女，1973年9月30日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原审被告：重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处宏声商业广场6区A01、05、07号门市，统一社会信用代码91500225660873413Q法定代表人：刘廷斌，董事长。委托诉讼代理人：杨涛，男，1980年1月16日出生，汉族，系公司员工，住重庆市渝中区。上诉人陈丰丽、苏中财因与被上诉人刘福才、原审被告杨攀才、刘小梅，原审被告重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司（以下简称永宏公司）返还原物纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2017）渝0111民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈丰丽、苏中财的委托诉讼代理人蒋云伟、蒋蕾、被上诉人刘福才、永宏公司的委托诉讼代理人杨涛到庭参加询问。本案现已审理终结。陈丰丽、苏中财上诉请求：撤销一审判决并改判支持其诉讼请求，一审、二审诉讼费用由刘福才承担。事实和理由：一审法院对事实认定不清，适用法律错误，应予改判。1.一审法院在没有任何证据的情况下认定陈丰丽、苏中财与永宏公司签订《重庆市商品房买卖合同》时没有查看房屋，并以此为由认定应由永宏公司承担未完成交付义务的责任，而刘福才不承担责任错误。原因有两点，一是本案的争议焦点是刘福才是否应当向陈丰丽、苏中财返还原物并恢复原状，永宏公司是否应向陈丰丽、苏中财承担违约责任不是本案的争议范围。二是陈丰丽、苏中财购房前是否查看房屋与本案基本事实没有关联；2.陈丰丽、苏中财系案涉房屋产权人，刘福才并非所有权人，刘福才擅自将房屋出租系侵权行为。根据物权法及侵权责任法规定，刘福才因返还原物并回复原状。刘福才辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。杨攀才、刘小梅无答辩意见。永宏公司述称，该公司已向陈丰丽、苏中财履行交房义务，也只认可对陈丰丽、苏中财的交房事实；该公司从未将房屋交付给杨攀才或刘福才，该公司不清楚刘福才是如何接到房屋的。陈丰丽、苏中财向一审法院起诉请求：一、请求依法判令刘福才返还陈丰丽、苏中财所有的坐落于重庆市大足区的房屋并责令其恢复原状；二、本案诉讼费用由刘福才承担。一审法院认定事实：2014年11月12日，杨攀才、刘小梅购买原大足县永宏房地产开发有限责任公司（现永宏公司）开发的位于重庆市大足区住宅，建筑面积139.49平方米，建筑面积单价3850元/平方米，总价498537元，付款方式为按揭，首付款150537元，剩余房款348000元由杨攀才、刘小梅向银行申请按揭贷款。交房日期为2014年12月31日。2014年8月13日，永宏公司开发的御墅林枫三期39、40号楼工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年5月19日，杨攀才向刘福才出具《房屋买卖授权委托书》，授权刘福才办理如下事宜：一、办理该房屋（御墅林枫40幢5-8）的领取钥匙，实测面积核算验收，办理产权事务（领取产权证），房屋日常管理，房屋装修等事宜。二、支付领取委托事项有关费用。三、该房屋买卖一切事宜。委托期限：2015年5月19日至2016年5月19日（还清借款，委托终止）。2015年8月20日，杨攀才、刘小梅交纳大修基金5180元。2015年4月28日，杨攀才、刘小梅夫妇因经营周转向刘福才借款138000元，约定月利率2.5%。因杨攀才、刘小梅未按时归还，刘福才向法院起诉并申请诉讼保全，重庆市大足区人民法院于2015年6月16日作出（2015）足法民初字第02496号《民事裁定书》，裁定如下：一、对被告杨攀才、刘小梅所有的位于重庆市大足区房屋予以查封。二、对原告刘福才所有的位于重庆市大足区房屋（房权证号：2××房地证2012字第××号）予以查封。2015年9月9日，重庆市大足区人民法院作出（2015）足法民初字第02496号《民事调解书》，双方达成协议：一、被告杨攀才、刘小梅共同返还原告刘福才借款138000元。此款定于从2015年10月30日起，每月30日之前返还5000元；如被告杨攀才、刘小梅未按期支付，原告刘福才有权要求被告杨攀才、刘小梅一次性返还全部借款。二、原告刘福才自愿放弃本案其他诉讼请求。因杨攀才、刘小梅未偿还刘福才借款，2015年11月12日杨攀才、刘小梅将位于重庆市大足区住宅出租给刘福才，租赁期间为2015年11月12日至2035年11月13日，租金为每年10000元。2016年5月5日，杨攀才接收位于重庆市大足区的住宅，并交纳装修除渣费583元、装修设施管理费100元、出入证工本费30元、物业管理费2564元（交至2016年5月31日）。2016年11月4日，杨攀才补交物管费438元（注明交至2016年7月31日）。2016年7月29日，刘福才、杨攀才、刘小梅（甲方）与重庆宇珩生物科技有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于重庆市大足区的住宅以月租金1500元租给乙方，租赁期间为2016年8月1日至2017年7月31日。同时查明，2015年11月18日，杨攀才、刘小梅向永宏公司出具《遗失声明》，载明的主要内容为杨攀才、刘小梅遗失向永宏公司购买御墅林枫40幢5-8号住宅交纳首付款150537元的《收据》两份和交纳代收费5394元的《收据》壹份，要求永宏公司重新出具《收据》。同日，杨攀才、刘小梅出具《更明（名）说明》，将其向永宏公司购买的御墅林枫40幢5-8号住宅更名为姚治东，其不再具有该套房屋的相关权益。2015年11月18日，永宏公司向姚治东出具《收据》：收到姚治东购房款150537元及登记费、印花税、大修基金等5394元。2015年11月18日，姚治东出具《承诺书》，承诺其不追究永宏公司关于办理御墅林枫40幢5-8号住宅房地产权时限违约的责任。2015年11月18日，甲方杨攀才与乙方姚治东签订《协议书》：经甲乙双方共同商定，甲方把所欠乙方的借款全部还完后，乙方就把甲方过给乙房（方）的房子重新过给甲方。2016年11月11日，姚治东出具《收据遗失证明》，内容为：兹姚治东购买位于重庆市大足区御墅林枫40幢1单元5-8号房住宅一套，因自身原因造成所有收据遗失，特此证明。此后，姚治东向永宏公司递交《商品房退房申请表》，载明房屋坐落为重庆市御墅林枫40-5-8，退房原因--本人姚治东购买御墅林枫40-5-8号住宅1套，现因本人征信不良无法贷款的原因，申请退房，已交首付房款转为新购房人的首付款，新购房人苏中财与本人为同学关系。2016年8月16日，陈丰丽、苏中财与永宏公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市大足区住宅，建筑面积139.49平方米，建筑面积单价3850元/平方米，总价498537元，付款方式为按揭，首付款150537元，剩余房款348000元由陈丰丽、苏中财向银行申请按揭贷款，约定交房日期为2014年8月31日。2016年8月19日，陈丰丽、苏中财开具150537元购房款的《重庆增值税普通发票》。2016年9月1日，陈丰丽、苏中财开具348000元购房款的《重庆增值税普通发票》。2016年9月5日，陈丰丽、苏中财交纳契税、印花税7126.95元。重庆市大足区城镇房屋管理中心将杨攀才、刘小梅交纳大修基金5180元的《重庆市物业专项维修资金专用收据》中业主杨攀才、刘小梅变更为陈丰丽、苏中财。2016年9月6日，陈丰丽、苏中财取得重庆市大足区国土资源和房屋管理局颁发的渝（2016）大足区不动产权第000731157号《不动产权证》，载明权利人--陈丰丽、苏中财，坐落--大足区。2016年11月11日，陈丰丽在永宏公司的《重庆御墅林枫物业交/收流程表》上签字。陈丰丽、苏中财的代理人在庭审中称，陈丰丽、苏中财与永宏公司签订《重庆市商品房买卖合同》前察看了御墅林枫40-5-8号住宅，与永宏公司履行物业交接手续时只是在其《重庆御墅林枫物业交/收流程表》签字，永宏公司没有给付御墅林枫40-5-8号住宅的钥匙。现陈丰丽、苏中财起诉来院，并提出如上诉讼请求。一审法院认为：陈丰丽、苏中财与永宏公司签订《重庆市商品房买卖合同》，并交纳了购房款和相关的税费，履行了房屋买受人的相应义务，永宏公司向房屋主管部门提交了相应的办证资料并为陈丰丽、苏中财办理了房屋产权手续。陈丰丽、苏中财的代理人在庭审中称陈丰丽、苏中财在购房前察看了房屋的状况，但从审理查明的情形看，御墅林枫40-5-8号住宅已于2016年7月29日被刘福才、杨攀才、刘小梅出租给重庆宇珩生物科技有限公司使用，陈丰丽、苏中财2016年8月16日与永宏公司签订《重庆市商品房买卖合同》时该房屋并非处于空置状态，作为购房者的陈丰丽、苏中财和售房者的永宏公司对此应该知晓。且作为正常的商品房交付，接房者在接收房屋时应该对接收的房屋进行验收，察看房屋是否存在瑕疵，售房者应向购房人交付房屋钥匙，购房者才能对所购房屋进行管理、使用，而并非只是签署交接手续，因此，法院认为永宏公司作为售房人并未完成合同约定的房屋交付义务。关于刘福才是否侵权的问题。法院认为，刘福才接受杨攀才的委托办理御墅林枫40-5-8号住宅的房屋交接手续，杨攀才、刘福才从御墅林枫小区物业管理部门--重庆渝足物业管理有限公司接收房屋并交纳物业管理费等，属于通过正常途径接收房屋，刘福才与重庆宇珩生物科技有限公司于2016年7月29日签订房屋租赁合同符合法律规定，未损害他人利益，法院依法确认其效力。陈丰丽、苏中财在审理中认为永宏公司履行了房屋交付义务，其所作的陈述是对自身权利的处分，法院予以认可。陈丰丽、苏中财要求刘福才、杨攀才、刘小梅承担侵权责任，从本案审理的事实看，虽然案涉房屋御墅林枫40-5-8号住宅的产权手续登记在陈丰丽、苏中财名下，但刘福才、杨攀才、刘小梅并非违法占用御墅林枫40-5-8号住宅，其从重庆渝足物业管理有限公司处接收房屋没有过错，也不存在违法行为，杨攀才、刘小梅虽然没有足额支付购房款，但不能据此否定刘福才、杨攀才、刘小梅接房的正当性，且本案不适用特殊侵权的规定，因此，对陈丰丽、苏中财要求刘福才、杨攀才、刘小梅承担侵权责任、返还坐落于重庆市大足区房屋并责令恢复原状的诉讼请求，依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回原告陈丰丽、苏中财的诉讼请求。二审中，当事人未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘福才占有重庆市大足区房屋是否合法。本案中，杨攀才、刘小梅于2014年11月12日与永宏公司签订购买案涉房屋的商品房买卖合同，杨攀才、刘小梅于2016年5月5日交纳了案涉房屋的除渣费、物业费等费用，该房屋的物业费也连续交纳，故杨攀才、刘小梅占有案涉房屋具有合法事由。因此，刘福才基于其与杨攀才、刘小梅签订的《房屋买卖授权委托书》以及房屋租赁合同占有案涉房屋，刘福才作为案涉房屋承租人系有权占有。陈丰丽、苏中财认为刘福才并非案涉房屋产权人属无权占有，但二人与永宏公司签订购买案涉房屋合同的时间晚于杨攀才、刘小梅与刘福才签订房屋租赁合同以及刘福才转租房屋的时间，即陈丰丽、苏中财签订商品房买卖合同时刘福才已作为案涉房屋承租人行使权利。同时，永宏公司在一审庭审中陈述案涉小区商品房达到交付条件时就交给物管公司负责交钥匙，其公司只是向陈丰丽、苏中财出具接房手续，而案涉房屋钥匙是交付由物管公司负责，陈丰丽、苏中财也在庭审中陈述其只签署了物业交收流程表，没有得到房屋钥匙。故陈丰丽、苏中财虽然取得案涉房屋产权证，但其从未实际占有使用案涉房屋。综上，刘福才虽然并非案涉房屋产权人，但其占有案涉房屋系基于合法事由，属有权占有，故陈丰丽、苏中财的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，陈丰丽、苏中财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈丰丽、苏中财负担。本判决为终审判决。审 判 长  余彦龙审 判 员  师玉婷代理审判员  刘 希二〇一七年十二月二十八日书 记 员  刘思含