安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初5372号原告（反诉被告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：于秋红，该公司员工。委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。被告（反诉原告）：徐海平，男，1981年1月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：周荣春，安徽黄山松律师事务所律师。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告徐海平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨，被告徐海平及其委托诉讼代理人周荣春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金517269元，及租金逾期利息83127元（逾期利息按银行同期年贷款利率5.5%，暂计算至2017年7月20日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、判令被告支付原告违约金83127元；3、被告承担案件受理费等费用。事实理由：2012年3月30日，被告与原告签订合同编号MF-HF-099《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定被告承租原告位合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区××号号商铺，面积为187.14平方米；租期5年，即2012年3月30日-2017年3月29日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金20000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权从履约保证金中扣除。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订之后，原告依约履行了交付房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2013年1月16日-2016年8月22日期间的房屋租金517269元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求贵院判如所请。徐海平辩称，一、原告招商过程存在欺诈行为，原告未让被告入住其运营商铺，承诺商铺于六个月后开业，其在运营商铺门面上张贴彩页表明大多数商家入住，特别是离被告商铺不远处有老乡鸡等知名品牌意向进驻，造成美食街业态成熟，原告招商部负责人承诺美食街如果不开业，不收取租金，这也是被告经营期间，原告从没有以任何形式向租户主张租金缘由；二、原告缺乏运营大型商场能力，没有给被告所在的明发商业广场美食大世界营造应该有的经营氛围，造成美食街仅有商铺没有顾客，双方签订租赁合同目的没有实现，被告经营期间从没有收到过原告以任何形式向其发出关于原告商场整体开业的通知，原告运营美食街达到几百间，实际入住经营户不到10户，且经营过程中陆续有商铺撤离，无法满足商场美食街开业条件，原告举证过程中说商场一期商铺永辉苏宁等开业，说明明发广场是按照区域划分，永辉苏宁超市所在位置位于该商业广场西南角，而被告经营商铺位于商业广场东北角，如果按照原告证据所言，被告所经营商铺理应与苏宁永辉超市不在同一区域，更不可能同时开业；三、原、被告签订的商铺租赁合同系原告事先拟定的格式合同，在该合同中已经对租金收取作出明确约定，及被告收到原告关于商场开业通知后方收取租金，否则租期顺延，现原、被告双方因租金收取对该条款理解产生争议，按照相关法律规定，理应作出不利于格式条款拟定方的意见；四、被告在商铺租赁期间，于2014年9月发现其承租商铺被原告方锁起，致使被告无法进入，为此被告曾多次找到原告方始终没有给予明确回复，因被告所经营商铺无法进入致使商铺内经营设备长时间无法得到维护，现部分已经报废，商铺无法进入使得自2014年9月后被告没有办法再继续使用该商铺，原告主张租金丧失事实依据；五、《民法通则》关于租金延付，拒付的诉讼时效为一年，原告自2013年3月后就再无向被告主张过租金，原告主张起诉前一年的租金显然超过诉讼时效，从程序上依法予以驳回，综上，被告认为，原告在实体上违反合同约定，没有收取租金事实法律依据，程序上其主张要求支付合同期间内租金缺乏法律依据。反诉原告徐海平据此向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人赔偿徐海平商铺租赁期间支付的加盟费、安装以及购买设备等损失合计413944元;2、请求依法判令被反诉人退还徐海平承租履约保证金2万元；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由:2012年3月初，徐海平通过明发房地产公司招商，由徐海平对明发房地产公司即将开业的“明发广场美食街”部分商铺进行承租经营。2012年3月30日，徐海平与明发房地产公司签订了被反诉人事先拟定好的编号：MF-HF-099《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定明发房地产公司将明发商业广场A2区一层116-118号商铺（该区域命名为“明发商业广场美食街”）出租给徐海平经营餐饮，因合同签订时，明发商业广场处于尚未开业运营状态（当时招商负责人口头答应六个月后美食街开业运营），因此合同第十二条约定“甲方（明发房地产公司）具体开业日期以甲方通知为准（开业即计收租金）若因甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延”。合同签订后，徐海平加盟了“安徽包天下餐饮管理公司”经营的“包天下快餐”品牌，聘请装修队伍对承租商铺进行了全面精装，同时购买了经营所必须的厨房及前台等经营设备。为满足开业需求徐海平总计支付各项费用合计人民币413944元（不包括店面装修费用，系迄今为止美食街投入最多的一家）。商铺装修后，根据明发房地产公司的要求，徐海平进入试营业状态，因当时整个美食街就徐海平一家经营，明发房地产公司负责人多次找徐海平,希望能通过徐海平的品牌化经营带动更多商户进入美食街，从而一步步把美食街运营起来。由此，徐海平便开始了漫长的试营业状态。随着时间的推移，明发房地产公司招商始终不见起色，整个美食街区好几百间商铺，经营的商家竟不到十户。徐海平对此深感忧虑，多次找到明发房地产公司招商负责人问询解决方案以及何时开业，其每次都是以各种理由予以解释安抚，闭口不谈美食街开业事宜，后期该负责人离职，徐海平连可以交涉的人都找不到。美食街无法按照预订目标完成招商，自然也就谈不上开业（明发房地产公司在本诉中主张已经开业，纯属无稽之谈，偌大美食街仅寥寥几户商家经营，如何开业？）,徐海平经营的餐饮门面在一片毛坯建筑中“形单影只”。美食街包括电梯等设施一直处于闲置状态，因缺乏必要的就餐环境，徐海平根本无法正常经营（试想，有谁愿意到冰冷毛坯建筑群环绕的环境中就餐？）。至此，徐海平意识到明发房地产公司缺乏招商运营能力，招商过程中承诺的六个月开业纯属欺骗。2013年3月份，明发房地产公司因开业事宜及租金与商业广场承租户发生严重冲突，为此，徐海平连同其他商户向合肥市庐阳区人民政府信访反映，在政府的协调下冲突得以平息，但矛盾并未解决。2014年2月份，徐海平苦苦支撑了一年多时间，工人工资加水电等开支又亏损了十几万元，实在无力支撑的情况下，只好暂停营业。停业后，徐海平多次去找到明发房地产公司，因无人问津，故无任何结果。2014年9月份，徐海平竟然发现承租商铺被他人前后门均加了一把锁，后经询问得知系明发房地产公司加锁的。徐海平随即要求明发房地产公司将锁撤掉，但遭到其拒绝，致使徐海平至今无法进入承租商铺，也自然谈不上继续使用商铺。综上，徐海平认为，明发房地产公司没有运营综合商业广场的能力，无法完成招商任务，徐海平至今未收到明发房地产公司关于明发商业广场美食街开业运营的通知。截至2017年4月份，徐海平与明发房地产公司签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》租赁期限已到期，明发房地产公司严重违反合同约定的行为，致使徐海平合同租赁期间无法正常经营造成巨大损失。2017年7月27日，明发房地产公司起诉徐海平要求支付租赁期间的商铺租金。故，为维护徐海平的合法权益,特针对明发房地产公司的诉讼请求提出反诉，请人民法院依法支持徐海平反诉请求。反诉被告明发房地产公司辩称：一、法院不应该受理被告反诉，1、被告提出反诉超过举证期限；2、反诉与本诉之间要有关联性，被告反诉与本诉之间没有关联；3、反诉诉请已过诉讼时效，其称2014年9月已经不再使用商铺，其提出反诉是在2017年9月。二、徐海平反诉没有事实法律依据，1、徐海平加盟合同即使真实，徐海平也实际开业，已经使用加盟品牌的品牌价值，取得加盟权利；2、加盟合同期限为2012年4月3日-2017年4月2日，徐海平称2014年9月不再使用商铺，此时徐海平即使不想再使用涉案商铺加盟，也可以去其他地方经营，其可以充分利用加盟品牌，同时徐海平也可以同包天下解除加盟合同，减小损失，其未另行使用加盟品牌，以及未解除加盟合同，导致损失扩大，应自行承担。三、双方之间仅是单纯租赁合同关系，合同没有约定明发房地产公司协作经营的附随义务，明发房地产公司从未向徐海平承诺试营业相关事宜，也未承诺招商及入住率。四、根据最高人民法院司法判例，对于商铺是否满足自身用途以及周边环境等问题，承租方可以事先充分考察及评估，其对于是否接受租赁物用于经营有主动权，同时经营好坏，营业亏损或者盈利，受多方面因素影响，承租方应在租赁之前对有关因素充分考察并承担风险。五、明发房地产公司是房地产开发公司，订立租赁合同目的是收取租金，并且通过徐海平在内的经营户将商业广场氛围带动起来，不是明发房产公司将商业氛围创造之后再请业主进来发财，徐海平本末倒置。本院经审理认定事实如下：2012年3月30日，明发房地产公司作为出租方（甲方），徐海平作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场A2区壹层第116、117、118号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为187.14平方米；合同租期为五年，即自2012年3月30日至2017年3月29日。租金按季度支付，先付后用，甲方同意自2012年6月16日至2012年9月15日为试营业期，免租金，2012年9月16日计收租金，乙方应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金20000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权从履约保证金中扣除。另合同还对违约责任等也作了相应约定。甲方具体开业日期以甲方通知为准（开业即计收租金），如由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延。合同签订后，明发房地产公司向徐海平交付上述商铺，徐海平使用上述商铺加盟“包天下”餐饮，支付加盟费226000元，并装潢投入使用。在租赁期间，明发房地产公司一直未向徐海平催要租金，徐海平也未交付租金，但其缴纳水电费一直2014年4月1日。2016年8月20日，明发房地产公司向徐海平邮寄律师函，告知租赁合同于2015年8月22日解除，并要求徐海平接函后七日内搬离房屋，按合同约定缴付所欠租金和管理费等。但该邮件未能妥投。另查明，2012年12月，案涉商铺所在明发商业广场开办年货节，并通知部分商户于2012年12月25日举办“明发商业广场第一期商家”开业仪式。但在租赁期间，明发商业广场经营状况不佳。期间，明发商业广场部分业主自2013年起多次到市、区、镇上访。在庭审中，徐海平陈述其使用案涉房屋至2014年9月，之后案涉房屋被明发房地产公司上锁，一直未能使用。以上事实，有明发房地产公司提交的租赁合同、装修审查确认单、律师函、快递单、水电费收据、公证书、加盟合同、加盟单据、照片、合肥市庐阳区大杨镇人民政府证明，以及当事人庭审陈述予以证实。关于徐海平提供的设备收据，明发房地产公司对该组证据真实性和证明目的有异议，本院认为，该组证据除部分是发票外，其余均为收据，本院对上述收据真实性不予认可。关于徐海平提供的案外租赁合同，本院认为该组证据与本案无关联性。本院认为，明发房地产公司和徐海平签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，由于案涉租赁合同约定了试营业期，致使在明发房地产公司在起诉前均无证据证明曾向徐海平催要过租金，而徐海平抗辩理由“原告招商部负责人承诺美食街如果不开业，不收取租金”，对此，明发房地产公司未予认同。本院认为，即使明发房地产公司在租赁期间未向徐海平催要租金，不代表明发房地产公司放弃收取租金，故明发房地产公司可依据租赁合同向徐海平主张租金。关于诉讼时效的抗辩，该项抗辩关键在于案涉合同是否在租期届满前解除，以及合同解除时间。徐海平陈述案涉合同于2014年9月解除，而明发房地产公司不予认可。本院认为，依据明发房地产公司提供的水电费发票，能够证明徐海平持续缴纳水电费至2014年4月，但其未能提供之后徐海平继续占有使用案涉商铺所缴纳水电费相关证据，本院认为该项举证责任应在明发房地产公司，且明发房地产公司抗辩徐海平反诉请求超过诉讼时效也援引了时间点为2014年9月，故本院认定案涉合同于2014年9月解除。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。明发房地产公司未能提供证据证明其于合同解除并催缴费用之后的一年期间内向徐海平主张过租金，故明发房地产公司关于租金的诉请已超出一年的诉讼时效，致其法律上的胜诉权消灭，故对其主张租金、逾期利息及违约金，本院不予支持。同样，徐海平的反诉请求也已经超过了2年诉讼时效，本院不予支持。关于徐海平反诉请求明发房地产公司退还履约保证金2万元，本院认为，徐海平在试营业期满后未交付租金，依据合同约定履约保证金应抵扣租金，故本院对徐海平的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告徐海平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5318元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为3905元，由反诉原告徐海平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一七年十二月十八日书记员  王 蓓附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。