贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0521民初2626号原告：何永林，男，1970年12月9日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：周玉菊，女，1970年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人（特别授权）：左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。被告：鲍儒璋，男，1965年5月6日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：大方县南天房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节地区大方县大方镇奢香大道中段。法定代表人：谭小麟，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：胡运，公司员工。原告何永林与被告周玉菊、鲍儒璋、大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称南天房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何永林、被告周玉菊的委托诉讼代理人左秀柒、被告南天房开公司的委托诉讼代理人胡运到庭参加了诉讼，被告鲍儒璋经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因本院于2017年7月4日作出（2017）黔0521民破1号民事裁定书，受理谭本忠、臧开社、金季羽、杨朝全、高定清等56人对南天房开公司进行破产清算的申请，需确定管理人并接管债务人财产后，该诉讼方能继续进行，据此，本院依法作出(2017)黔0521民初2626号民事裁定书，裁定中止本案的审理。后因中止审理事由消失，本院决定恢复本案的审理。本案现已审理终结。原告何永林向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于大方县南天星月国际23-19号房的执行；2、案件受理费由被告方承担。事实和理由：2015年11月12日，原告与南天房开公司协商一致购买该公司的1-23-19号房。同日，合同约定建筑面积78.75平方米，套内面积60平方米，单价为3200.00元每平方米，总价款252000.00元；付款方式为合同签订之日交付首期房款51000.00元，余款以分期贷款方式支付。合同签订前，原告向被告交付首期房款51000.00元、契税7513.00元、交易税78.00元、维修基金4922.00元，共计62913.00元。2016年3月，原告经公司许可并缴纳装修保证金3000.00元，一年物业管理费1134.00元，垃圾清运费394.00元，装修管理服务费158.00元后，公司将该房钥匙交付原告，原告对该房进行装修后实际搬入居住。2016年12月22日，大方县人民法院依周玉菊申请作出（2016）黔0521执375号执行裁定书裁定查封该房。后原告对该查封行为提出异议，请求解除对大方南天·星月国际1-23-19号房的查封，大方县人民法院作出（2017）黔0521执异7号执行裁定书，以该房未在房产管理部门进行预售合同备案登记，也未办理公积金贷款手续为由，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与南天房开公司签订合同购买1-23-19号房，并向公司交纳相应购房款及其他款项，已装修完毕并实际搬入居住，原告已实际取得该房产。1-23-19号房未在房产管理部门进行预售合同备案登记，也未办理贷款手续不是原告的原因造成，而是被告房开公司工作失误造成，原告无责任。为维护自身合法权益，特诉至法院。原告为支持自己的主张向本院提交了以下证据：1、南天·星月国际项目物业认购协议、装修审批单、装修申请登记表、大方县南天物业装修许可证、南天·星月国际管理处住宅装修防火责任书、业主自装承诺书、承诺书、装修重点事宜再次阐述、业主改装承诺书。旨在证明涉案房屋属原告合法拥有。被告周玉菊对三性无异议，但认为达不到原告的证明目的，因该证据仅能表明双方已建立商品房买卖合同关系，房屋是否属于原告所有，主要看所有权是否已经转移登记，目前该房的所有权仍然登记在南天房开公司名下，权属应属于南天房开公司所有。被告南天房开公司无异议。2、（2017）黔0521执异7号执行裁定书、送达回证复印件。旨在证明原告向法院依法提起执行异议。被告周玉菊无异议。被告南天房开公司无异议。被告周玉菊辩称，原告何永林的诉讼请求没有法律依据，依法应当予以驳回。涉案房屋只是被原告占有，不是合法占有，因涉案房屋还未经综合验收和消防验收，没有达到交房条件，故原告对涉案房屋的占有是非法占有。原告与南天房开公司到目前未办理备案登记，原告有责任，因办理备案登记是需要双方完善手续后才能办理，若一方未积极配合履行义务，另一方有义务催促，本案中原告未尽到该义务。我认为不应停止对涉案房屋的执行，因为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定明确具体，要停止执行必须符合其全部规定，本案中原告的条件不符合该法律的规定，对于符合该法律第二十九条第二项的条件，应由原告来举证证明，原告未提供证据证明。被告周玉菊未向本院提供证据。被告南天房开公司辩称，我公司与原告2016年1月份已签订书面合同，合同签订先于周玉菊于2016年12月22日申请查封涉案房屋之前，原告何永林按相关规定交付了首付款及相关费用，公司已向何永林交房，何永林已装修入住。我公司已办理了商品房预售许可证，也办理了相关合法手续，原告是在周玉菊申请执行法院查封前已对房屋进行了装修入住，我公司认为原告合法占有该房，我公司也是合法交房，应当停止对涉案房屋的执行。由于我公司在外借贷关系、公司账户被查封等原因，我公司的公章在相关债务人的手里，公司不能盖章，故我公司客观上不能及时为客户办理相关房屋备案登记手续及将合同盖章。执行裁定书中引用要达到50%的款项与国家其他相关规定只交付30%的首付款相矛盾。被告南天房开公司向本院提交了以下证据：商品房预售许可证。旨在证明南天房开公司于2014年12月31日取得商品房预售许可。原告何永林及被告周玉菊无异议。被告鲍儒璋未向本院提交答辩，亦未提交证据。本院对本案证据审核后认定：原告提供的第2组证据及被告南天房开公司提供的证据，到庭当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的第1组证据被告南天房开公司无异议，被告周玉菊对证据三性无异议，但认为达不到原告的证明目的，经本院审查，该组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年11月12日，甲方为大方县南天房地产开发有限公司与乙方为何永林签订南天·星月国际项目物业认购协议，何永林以认购总价为252000.00元的价款认购了位于贵州省××县××大道中段南天·星月国际第1栋1单元23楼19号房。甲方承诺为乙方所认购房屋的保留期限自本认购协议签订日起至2015年11月19日。原告何永林与被告南天房开公司均未提供涉案房屋的《商品房买卖合同》，至今未在房产管理部门进行预售合同备案登记，亦未办理贷款手续，原告未支付首付款外的款项。2016年3月10日，大方县南天物业管理有限责任公司向何永林发放装修审批单；大方县南天物业管理有限责任公司秩序部谭本发签署的装修审批单中载明完成施工时间为2016年6月11日。2016年11月30日，本院因执行周玉菊与南天房开公司、鲍儒璋民间借贷纠纷一案，以（2016）黔0521执375号执行裁定书查封了南天·星月国际1-23-19号房。2017年1月5日，何永林以该房屋买卖过程合法为由提出执行异议，请求依法解除对该房屋的查封。本院于2017年1月17日作出（2017）黔0521执异7号执行裁定书，裁定驳回案外人何永林的异议，故何永林诉至法院。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、涉案房屋在人民法院查封前，是否已被原告合法占有；2、是否非因买受人自身原因未办理备案登记；3、是否应当停止对涉案房屋的执行。本院认为，关于涉案房屋在人民法院查封前，是否已被原告合法占有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立和转让应依法进行登记，虽原告已对涉案房屋进行装修并居住，但至今未向本院提供涉案房屋的《商品房买卖合同》，亦未办理备案登记及过户登记等相关物权登记，故原告尚未取得诉争房屋的所有权，原告对涉案房屋并不享有排除执行的权利。关于是否非因买受人自身原因未办理备案登记的问题。根据涉案房屋开发商南天房开公司的陈述，涉案房屋未办理相关房屋备案登记是因公司债务纠纷、账户被查封等，公司的公章在相关债务人处管理，公司不能盖章，客观上不能及时为客户办理相关房屋备案登记手续。本案不存在因买受人自身原因未办理备案登记，故原告何永林不存在过错。关于是否应当停止对涉案房屋的执行，案外人执行异议之诉是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告与南天房开公司只签订了南天·星月国际项目物业认购协议，该认购协议中并未约定公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同应明确的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原告何永林与被告南天房开公司尚未签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”的规定，原告何永林提供的证据只能证明原告与南天房开公司签订了认购协议，原告向南天房开公司缴纳了首期房款51000.00元，未达到总价款252000.00元的50%，原告依据与南天房开公司签订的认购协议取得了对南天房开公司的债权。综上，原告何永林的民事权益不足以阻却并排除周玉菊对涉案房屋的强制执行。被告鲍儒璋经传票传唤，无正当理由未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案作缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告何永林的诉讼请求。案件受理费60.00元，由原告何永林负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长 丰 刚人民陪审员 徐 玥人民陪审员 赵修艳二〇一七年十二月七日法官 助理 张 丽书 记 员 杜丽梅