北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初1072号原告：赵树森，男，1963年2月16日出生。委托诉讼代理人：高军，女，1962年1月7日出生。委托诉讼代理人：李平，北京市大瀚律师事务所律师。被告：李德明，男，1978年12月8日出生。委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。被告：孔凤，女，1987年6月3日出生。第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。法定代表人：尹元发，主任。委托诉讼代理人：孙俊峰，女，1978年7月11日出生。委托诉讼代理人：曲淮佳，女，1981年8月7日出生。第三人：重庆两江新区寰润小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号。法定代表人：汤沸，执行董事。委托诉讼代理人：成华江，上海尧正律师事务所律师。第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人：吴平，董事长。委托诉讼代理人：祝婷，女，1992年6月10日出生。委托诉讼代理人：杨立来，男，1990年5月6日出生。原告赵树森诉被告李德明、孔凤、第三人北京市住房贷款担保中心（以下简称“住房贷款担保中心”）、重庆两江新区寰润小额贷款有限公司（以下简称“寰润贷款公司”）、北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称“华熙房地产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵树森及其委托诉讼代理人高军、李平，被告李德明的委托诉讼代理人陆刚毅，第三人华熙房地产经纪公司的委托诉讼代理人祝婷、杨立来到庭参加了诉讼。被告孔凤、第三人住房贷款担保中心、寰润贷款公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵树森向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已交付的购房款100万元（含定金）、支付违约金20.6万元；2、判令被告偿还原告房屋增值损失50万元；3、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除赵树森与李德明于2016年8月24日签订的编号为015734的《存量房屋买卖合同》；2、判令李德明向赵树森支付违约金206000元；3、判令李德明向赵树森赔偿重新购置房屋的各项损失1769209.8元；4、判令李德明承担本案的评估鉴定费10200元、保全费5000元和诉讼费。事实与理由：2016年8月24日，赵树森与李德明经第三人居间签订编号为015734的《存量房屋买卖合同》，赵树森以206万元的价格购买李德明所有的坐落于北京市房山区长阳镇长阳西站X号地X-X-X地块X#住宅楼X层X单元-X房屋（即北京市房山区长阳镇悦都新苑X区X号楼X层X单元X）。赵树森的付款方式为首付款加公积金贷款，首付款121万元于办理过户前支付，拟贷款85万元。另双方通过补充条款约定，赵树森应于2016年8月31日前先行向李德明支付100万元（含定金5万元）。李德明应于2016年8月31日前申请办理提前还款手续，于2016年10月30日前向第三人提供真实有效的存量房房源核验资料。合同签订后，赵树森如约履行了自己的义务，于签订合同当日向李德明支付5万元，于2016年8月28日向李德明支付了95万元，申请人如期履约支付首付款100万元，占总房款的49%。李德明并未按约于2016年8月31日向银行申请提前办理还款解除抵押手续，而是用于购买第二套房屋。之后，房屋市场价格暴涨，涉案房屋的价格也在合同签订后的一个月内上涨了几十万余元。李德明见利忘义，先是让其配偶（孔凤）于2016年10月1日通过电话的形式通知赵树森，称孔凤对于涉案房屋出售不知情，其配偶不同意出售涉案房屋，故无法出售涉案房屋给赵树森。2016年10月3日和10月4日，李德明又通过发短信的方式明确告知赵树森不欲继续履行合同，并愿赔偿违约金。涉案房屋系李德明婚前购买，属于个人财产，并非夫妻共同财产，其出售该房屋并不需要征得其配偶同意。从李德明向赵树森发送的短信内容来看，其只是为自己的违约行为找借口，改变不了其违约的实质。后，赵树森与李德明沟通，要求李德明恪守诚信继续履行合同，但李德明坚持违约。2016年12月19日，李德明又将涉案房屋抵押给重庆两江新区寰润小额贷款有限公司，贷款80万元。鉴于李德明2016年12月11日的威胁短信和其多项违约行为，鉴于资金的安全和无奈的情况下，赵树森才收回已付购房款。李德明又于2017年2月9日将涉案房屋以300万元的价格挂在汇鑫房产中介网上销售。根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第一条第五款，第五条第一款、第八条第一款、第十一款的约定，李德明的行为构成违约，应按照房屋成交总价的10%向赵树森支付违约金。李德明的违约行为致使赵树森另购其他房屋的成本加大。自买卖合同签订日起，房价一直上涨，且上涨呈陡增趋势，赵树森另购其他同地段、同面积房屋，则需要另行支付房屋上涨后的差价1160000元。除此之外，首付款和贷款的额度也将加大，且税金及手续费等将增加299700元，贷款利息将增加382500元，贷款还贷压力也将大大增加。赵树森购买涉案房屋时，首付款和贷款还贷压力已经达到承受能力的极限，而合同约定的违约金远远不足以弥补赵树森的损失。根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，李德明应当向赵树森赔偿房屋差价等其他损失。李德明购买的第二套房截止2017年3月18日估算已经升值397万元。李德明为了改善居住条件，采取连环买卖的手法，利用赵树森提供的大额首付现金，为其购买第二套房交付首付，完成了其目的，但是，不应在房屋涨价后，在利益的驱动下不守诚信侵占赵树森的利益，从而获取双重利益。被告李德明辩称，不同意原告的诉讼请求。诉讼请求一，应该确认双方合同解除时间，2016年12月26日双方已经协商解除合同，并退还了首付款。第二项诉讼请求，违约金及损失主张过高，要求法院降低。违约金及损失不能同时主张，只能选择其一，双方已经约定了违约金即总房价款的10%，应该按照上述标准要求承担责任。第三，诉讼费、保全费及鉴定费由法院裁定。第四，重新购置房屋的损失尚未发生，也不是必然发生的，不同意支付重新购置房屋的损失。第五，不认可评估报告的结果，已经申请异议，评估程序有瑕疵，不合法。针对评估报告的答辩，第一、评估报告上注明两名评估师，但是到现场勘验的只有一名评估师，不符合法律规定。评估师与原告同进同出，丧失公正立场。第二、评估报告的内容有问题，评估报告中将地砖评估为地板，将房屋的成新定为95%，剩余年限是63年，剩余年限63除以70，成新不超过90%，评估报告以95%的成新作为依据不成立。第三、评估报告中将尚未建立的首都师范大学附属中学作为评估标准之一，不符合事实。第四、评估成交实例只有评估师的描述，没有具体信息，也没有相关证据，不能考量真实实例的准确性，也不能考量该三个实例的代表性。第五、评估价格有两个比较价值，一个是评估价308.48万元，另一个是246.02万元。评估公司擅自以308.48万元作为标准，没有事实及法律依据。第六、评估公司在被告申请评估人员出庭接受质证中，提出每人1000元高额出庭费，变相拒绝接受出庭。该1000元出庭费过高，没事实及法律依据，以此为由不出庭，应承担不出庭的法律后果。第七、即使评估报告有效，也只能证明原告主张的违约金实际损失的依据，不能证明完全按照评估报告的结果进行赔偿，只能作为违约金的参考标准。第八、被告签订合同时及提出解除合同时，所能预见的违约责任仅是依据合同第八条的约定承担违约金责任，超过部分被告是不能约见的。根据合同法第119条，原告在被告告知提出解约时，且双方已经协商一致解除合同退还费用时，原告应采取措施防止损失扩大。据被告所知，原告已经购买了其他房屋也降低了损失。综上，即使认定被告构成违约，也只能以合同约定的违约金为限承担违约责任。原告申请的评估价格只能作为认定违约金的参考，请求法院尊重双方签订合同中违约金的标准，酌定违约金数额。被告孔凤针对原告赵树森变更后的诉讼请求未作答辩。第三人寰润贷款公司、住房贷款担保中心针对原告赵树森变更后的诉讼请求未作答辩。第三人华熙房地产经纪公司述称，原告的诉讼请求以法院判决为准，我方保留向违约方主张居间费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交证据：1、《原房屋购买成本计算表》、《再重置房屋成交计算表》，证明截止2017年2月9日被告的违约行为给原告造成162.13万元损失。2、被告购买二套房升值收益，证明被告购买的二套房升值收益397万元。3、被告出售涉案房屋、市场调查，证明被告委托中介出售涉案房屋，2017年3月18日市场调查类似房屋售价为315万元。4、鉴定报告及鉴定费发票，证明购买同面积、同位置的房屋产生的损失。5、手机微信记录打印件，证明双方交涉，被告以配偶不知道、不同意为借口，明确表示不再履行合同，并愿意支付违约金，原告反驳，原告是把联系电话留给了被告妻子，然后被告才能与原告取得联系，被告编造谎言，制造合同无效、违约理由。被告孔凤、李德明对证据1不认可，认为是原告自己算的。对证据2、3不认可。对证据5的真实性不认可，部分没有，其中有原告发给被告的，被告没有回复。被告李德明对证据4真实性认可，其他质证意见同答辩意见。华熙房地产经纪有限公司陈述证据1、2、3以法院核实为准。对证据4真实性认可。证据5与我公司无关。二、被告提交的证据：1、被告李德明、孔凤提交的短信记录，证明原告主动要求李德明退钱给他。2、被告李德明提交的中国工商银行转账凭证，证明原、被告于2016年12月26日协商一致解除双方签订的房屋买卖合同，被告按照原告的要求退还了首付款100万元，双方权利义务已经终止。原告对证据1不认可，认为这只是一部分，被告曾恐吓原告。收回一百万元是为了继续履行合同。对证据2真实性认可，证明目的不认可。按照合同第3条，合同解除需要采取书面形式，双方没有书面也没有口头解除合同，只能证明原告收到了该笔款项。在合同履行过程中，原告发现涉案房屋不但没有解押，被告又抵押了150万元，为了给被告解押也为了继续履行合同，原告才要回了100万元。华熙房地产经纪公司认为证据1与其无关，不发表质证意见。对证据2、真实性认可，证明目的由法院核实。三、华熙房地产经纪公司提交原告购房资格核验结果，证明中介尽到了义务。原告对真实性认可，认为原告有相应的购房资格，双方签订的合同合法有效，被告应承担违约责任。被告认为打印件真实性无法核实。对原告提交的证据1、2、3，因系原告自行制作、自行调查，本院对其真实性、合法性及关联性均不采纳。对证据4真实性、合法性及关联性，本院均予采纳。对于证据5，被告虽对真实性不认可，认为部分内容不属实，但随后的质证意见中又认可该微信记录的内容均为原告发送给被告的，故对证据5的真实性本院予以采纳。对被告提交的证据1、2，本院对其真实性、合法性及关联性予以采纳，但认为证据2不能证明被告的证明目的。对华熙房地产经纪公司提交的原告购房核验结果，本院对其真实性、合法性及关联性均予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李德明与孔凤系夫妻关系。2016年8月24日，赵树森（买受人，乙方）与李德明（出卖人，甲方）经华熙房地产经纪公司（居间方，丙方）居间签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋坐落为房山区长阳镇长阳西站X号地X-X-X地块X号住宅楼X层X单元X。该房屋已设定抵押，出卖人应于2016年8月31日前申请办理提前还款手续。提前还款手续由出卖人自筹全部解押款项办理。涉案房屋成交价为206万元，买受人向出卖人支付5万元定金。定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵房款。甲乙双方协商，乙方于2016年8月31日前支付甲方购房首付款1000000万元含签合同当日支付定金。买受人拟申请公积金贷款85万元。买卖双方协商一致，此房核验通过及买受人购房资格审核通过后五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。出卖人应当保证该房产的其他共有权人同意出售该房产，没有任何产权纠纷，同时出卖人保证没有个人债务影响该房产出售；因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的使买受人无法取得该房产的，属于出卖人违约，承担相应的违约责任。买受人应于2016年10月30日前向居间方提供真实有效的购房资格审核材料；出卖人应于2016年10月30日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起五个工作日内将买受人已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同签订当日，赵树森给付李德明定金5万元。2016年8月28日赵树森给付李德明首付款95万元。10月3日，李德明以孔凤不同意出售涉案房屋为由以发短信的形式告知赵树森不再履行合同，并表示愿意支付违约金。2016年12月26日，李德明将首付款100万元返还给赵树森。另查明，涉案房屋坐落位于北京市房山区长阳镇悦都新苑X区X号楼X层X单元X号。房屋所有权证号为X京房权证房字第XX**号，房屋所有权人为李德明，共有情况登记为单独所有。2016年12月5日，李德明将涉案房屋抵押给寰润贷款公司并办理抵押登记。后李德明、寰润贷款公司于2017年5月24日办理了抵押权注销登记。在本案审理中，赵树森申请对涉案房屋进行财产保全。本院于2017年3月28日作出(2017)京0111民初1072号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。赵树森申请就涉案房屋的市场价值进行评估。经本院委托，北京国地房地产土地评估有限公司于2017年10月13日出具《房地产估价报告》，结果为涉案房屋于价值时点2017年7月31日的房地产市场价值为308.48万元。赵树森为此支付评估费10200元。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，赵树森、李德明、华熙房地产经纪公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现李德明明确表示拒绝继续履行合同，已构成违约，赵树森要求判决解除涉案房屋买卖合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于李德明以退还首付款时间作为涉案合同解除时间的答辩意见，本院认为，涉案房屋买卖合同明确约定，合同解除应采取书面形式，虽李德明已退还了首付款，但赵树森与李德明未就解除合同达成合意，亦未形成书面解除合同的文书，故对该答辩意见本院不予采纳。在涉案房屋买卖合同履行过程中，李德明明确表示拒绝继续履行合同且在本案诉讼中向案外人抵押涉案房屋，造成合同履行困难，李德明的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故赵树森要求李德明支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因房价上涨，现涉案房屋的市场价值远超涉案合同中房屋成交价，赵树森另行购置房屋的成本增加，李德明应支付的违约金不足以弥补赵树森未能实现预期利益的损失，故李德明应承担相应的赔偿责任。赵树森主张的重新购置房屋损失明显过高，且部分费用不合理，具体数额本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及赵树森的损失情况、预期利益、评估报告等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定李德明应承担的赔偿责任。对于赵树森要求支付评估费的请求，因确系赵树森因李德明违约造成的合理支出，故本院对该请求予以支持。被告孔凤、第三人住房贷款担保中心、寰润贷款公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵树森与被告李德明、第三人北京华熙房地产经纪有限公司于二○一六年八月二十四日签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告李德明于本判决生效之日起七日内给付原告赵树森违约金二十万零六千元。三、被告李德明于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵树森经济损失六十万元。四、被告李德明于本判决生效之日起七内给付原告赵树森评估费一万零二百元。五、驳回原告赵树森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千二百八十元，由被告李德明负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费五千元，由被告李德明负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 冯 淼人民陪审员 朱 刚人民陪审员 张国明二〇一七年十二月十一日书 记 员 瞿叶娟