贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0402民初4057号原告谢昆，男，1984年11月14日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市委宣传部工作人员，现住贵州省安顺市西秀区，原告张娜，女，1986年4月5日生，汉族，贵州省安顺市人，现住址同上，委托代理人谢昆，男，1984年11月14日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市委宣传部工作人员，现住贵州省安顺市西秀区。系原告张娜之丈夫，代理权限：特别授权。被告：安顺惠民保障性住房开发建设有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路***号（体育场对面）金贸大厦。法定代表人：刘黔东。委托代理人：李旭，系贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告谢昆、张娜诉被告安顺惠民保障性住房开发建设有限公司（以下简称“惠民公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢昆及原告张娜的委托代理人谢昆，被告惠民公司的委托代理人李旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行原、被告签订的《商品房买卖合同》的合同义务，将合同涉及的商品房（第2幢1单元12层4号房）交付并办理登记至原告的名下；2、判令被告承担2016年8月27日至2017年10月25日期间违约金20970.7元，此后的违约金由被告继续承担，计算至被告向原告办理并交付房屋不动产登记证书之日止；3、若被告未能办理房屋产权证，判令被告开具合同涉及的商品房（第2幢1单元12层4号房）购房正式发票交于原告。若以后在可以办理契税时，因政策变化，造成缴费比例的变化或原告无法享受《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）文件中的优惠政策，导致交税金额的提升，所超出部分由被告承担，以及因被告延迟办理产权证或者延迟缴纳而产生的契税滞纳金，都由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告二人系夫妻关系，被告系房地产开发公司，位于安顺市塔山东路西侧的御景花园小区系其承建销售。2015年6月16日，原告因欲购买御景花园小区房，向被告交付购房定金10000元，其后，2015年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，其中约定：被告以494592元向原告出售第2幢1单元12层4号房，交房日期为2015年11月30日，被告于2015年11月30日向原告交付使用，原告至今未收到所购房屋之不动产登记证书。合同虽然约定逾期交房以及逾期办理交付房屋不动产登记证书，违约金按照购房总价款每日万分之零点一计算，但被告提供的系格式合同且不允许修改，被告明知自己的出售行为会预期违约，为减轻自己违约责任而故意设定，参照安顺市其他商品房销售违约金的约定，均按照购房总价款每日万分之一承担违约金。故本案违约金也应当按此处理较为公平。至2017年10月25日，被告应支付原告违约金（494592元×0.01%/天×424天=20970.7元），此后被告就应当继续承担违约金至原告获得所购房屋不动产登记证书之日止。合同签订后原告按照合同约定履行了自己的义务，被告不但逾期交付且未履行办理、交付房屋不动产登记证书的义务，故提出如上诉讼请求。被告惠民公司辩称：因房屋的土地性质未变更，所以目前不能办理房屋不动产登记证书，违约事实我方承认，原告要求支付逾期办证违约金，应当按照合同约定计算。请求驳回原告第一项诉讼请求，违约金请求依法判决。当事人对自己的主张在举证期限内向本院提交了证据证明：原告向本院提供了原告身份证复印件、结婚证复印件、《商品房买卖合同》复印件、安顺商品房预售合同备案登记表复印件、《中国建设银行住房公积金借款合同》复印件、《中国建设银行商业住房贷款合同》复印件、个人贷款支付凭证复印件、收据复印件4张；被告提供的营业执照复印件、法定代表人职务证明、任免通知书复印件、法定代表人身份证复印件、安顺市住房和城乡建设局《证明》复印件等证据在卷佐证并经庭审质证认证，足以认定。经审理查明：位于安顺市塔山东路西侧（原三建司地块）御景花园（惠民安置小区）系被告开发建设商品房，2014年5月29日办理预售许可。2015年6月16日原告谢昆向被告交纳购房定金10000元，原告谢昆与被告于2015年6月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告谢昆购买被告开发的塔山东路西侧御景花园小区2-1-12-4号房屋，建筑面积138.39平方米，套内建筑面积为116.70平方米，按照套(单元)计算，该商品房总房价款为494592元，购房首期房款154592元，余款340000元银行按揭支付，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付商品房，合同第八章第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三项约定出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告于2015年6月30日向被告支付了首付款144592元、维修基金9687元、三通费及相关代收费4490元，并通过银行贷款向被告支付购房尾款340000元，付清了全部购房款项，原、被告双方对合同约定的交房时间为2015年11月30日之前无异议，原告起诉系依据该时间计算被告办理并交付房屋不动产登记证书的时间。被告至今未申请办理争议房屋现房备案，目前尚不具备办理房屋不动产登记证书条件。由于被告未能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，致成诉讼。庭审中，原告陈述坐落于塔山东路西侧御景花园小区第2幢1单元12层4号房屋系其婚前购买，但是该房屋用于婚后共同居住，并且房屋贷款也是其与张娜共同偿还，其认可该房屋系夫妻共同财产，故张娜与其共同作为原告向被告主张权利。本院认为：原告谢昆与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定行使权利和履行义务。因被告已将原告谢昆购买的坐落于塔山东路西侧御景花园小区第2幢1单元12层4号房实际交付给原告使用，故原告诉请要求将合同涉及的商品房（第2幢1单元12层4号房）交付，本院不予支持；被告未在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第二项约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三项约定出卖人承诺取得商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之0.1的违约金。现原告主张参照安顺市其他商品房销售违约金的约定按照购房总价款每日万分之一承担违约金，因本案中原、被告明确约定了办理房屋不动产登记证书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付的违约金计算方式，该约定不违反法律规定，原告主张参照安顺市其他商品房销售违约金计算标准的约定计算本案违约金于法无据，且原告未提供证据证明其实际损失数额，不能认定该约定标准过低需要人民法院进行调整，故对原告该主张本院不予采信，对被告关于逾期办证违约金应当按照合同约定计算的辩称，本院予以采信，该违约金应当按买受人支付房价款的每日万分之0.1计算支付；因原、被告均未提供证据证明被告向原告实际交付房屋的时间，故以双方合同约定的交房时间2015年11月30日为交房时间，原告诉请从2015年11月30日起支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告交付办理商品房转移登记有关文书的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除90日初始登记和180日转移登记共计270天后，从2016年8月27日起暂计算至原告起诉之日（即2017年10月26日），之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算即：从2016年8月27日起至2017年10月26日，共计425日，以原告已交购房款494592元×425日万分之0.1/日=2102元。因争议房屋未办理商品房现房备案，尚未达到产权登记部门规定的办理不动产权属证书条件，故原告现要求被告办理2-1-12-4号房屋不动产登记证书至原告的名下的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。因购房正式发票需在房屋转现房备案、具备缴税条件后，确定金额才能出具，而本案争议房屋现未办理商品房现房备案，尚不具备开具购房正式发票的条件，故对原告要求被告向其开具购房正式发票的诉请，本院不予支持；因原告自认其向被告代交的契税已从被告处退取，且在其购买的房屋可以办理契税时将会导致交税金额增或减以及造成的增或减的金额现尚不可知，故对于原告要求在可以办理契税时，因政策变化造成缴费比例的变化或原告无法享受《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）文件中的优惠政策，导致交税金额的提升所超出部分由被告承担，以及因被告延迟办理产权证或者延迟缴纳而产生的契税滞纳金由被告承担的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢昆、张娜支付逾期办理商品房转移登记违约金人民币2102元。二、驳回原告谢昆、张娜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，减半收取212元，由原告谢昆、张娜承担187元，由被告安顺惠民保障性住房开发建设有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 付   蓉二〇一七年十二月二十六日书记员 邓芸（代）