四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0502民初1817号原告：钟灯洪，男，1984年7月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川长松律师事务所律师。原告：白云平，男，1963年6月14日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川长松律师事务所律师。被告：王恕明，男，1952年3月17日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：冷晓群，女，1963年5月6日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原告钟灯洪、白云平与被告王恕明、冷晓群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟灯洪、白云平及其委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告王恕明、冷晓群经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟灯洪、白云平向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》，并判决被告王恕明、冷晓群承担违约责任，支付违约金20000元，退换原告预付房屋租金及保证金213400元；2.判令被告赔偿因其违约行为造成原告的损失转让费、房屋装饰装修费、设备器具、广告费、营业损失等共计2029154.80元；3.本案诉讼费、保全费用由被告承担。诉讼中，原告将第二项请求中的金额变更为1948737.61元。事实和理由：原、被告于2014年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于泸州市江阳区房屋。房屋建筑面积784.83平方米，作为营业使用，租赁期限为10年（从2014年6月1日至2024年5月30日），约定租金为4000元/月。《房屋租赁合同》第三条约定：“本合同期限内租金不变”。第四条：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，按乙方施工图进行施工”。《房屋租赁合同》还约定：“保证金100000元，转让费50000元，甲方（二被告）同意乙方拆除二楼的楼板装修方案”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租金、转让费用等，并根据经营餐饮行业需要对租赁房屋进行了装饰装修、购置了相关器具设备。原告于2014年8月20日、2014年11月10日又相继通过转让方式取得了被告位于泸州市门市（东升茗茶），使用面积130平方米；位于门市旁边自建房一楼一底以及相邻楼房212室三间房屋，面积51.6平方米的使用权，上述租赁房屋的转让均取得了被告的同意，原告为此同样支付了转让费、保证金等费用。原告遵守合同的约定，履行了合同的全部义务，但在合同履行过程中，被告违约要求原告增加房屋租金，多次到原告经营的门市阻挡就餐顾客，并将原告租赁的房屋扣锁，甚至将原告经营所用的物品、财产直接搬出租赁房屋，阻碍原告正常经营。现被告违约将原告所租赁的房屋强行收回，租赁给第三人占有使用。被告的上述行为致使原、被告所签租赁合同目的不能实现，被告已无法履行交付租赁房屋。为维护原告的合法权益，遂诉至本院，请求依法支持诉讼请求。被告王恕明、冷晓群未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、身份证、户籍证明，证明原被告的主体资格；2、《房地产权属申请登记收件收据》、《房产转让协议》、收条，证明泸州市江阳区房屋的实际使用人为被告王恕明、冷晓群；3、《委托书》，证明被告冷晓群委托被告王恕明全权办理东门口门市租赁事宜；4、《房屋租赁合同》、收条、收款收据、中国建设银行存款凭条，证明原被告于2014年5月30日签订《房屋租赁合同》，被告将泸州市江阳区房屋出租给原告，双方在合同中明确了违约责任的承担以及原告支付被告保证金100000元、定金3000元、转让费50000元、房租费132500元；5、工商营业执照、税务登记证，证明原被告在房屋租赁合同签订后，原告依法取得了“泸州市江阳区麻辣鲜香餐馆”的营业执照；6、《房屋租赁合同》、《承诺》、《转让协议书》、《房东承诺协议》、中国农业银行《银行卡存款业务回单》，证明原告与钟朝勇签订了《转让协议书》，并向钟朝勇支付了保证金60000元、转让费10000元，向王恕明支付了保证金20000元；7、《租赁协议》、《转让协议》、《收条》、《情况说明》，证明原告钟灯洪与杨剑蓉签订了《转让协议》，并向杨剑蓉支付了转让费60000元，向被告王恕明支付保证金2300元；8、《接报警登记表》、现场照片、证人方某、刘某、王某的证言，证明被告冷晓群等人于2016年1月期间多次到泸州市江阳区原告经营的“泸州市江阳区麻辣鲜香餐馆”进行阻拦，致使原告无法经营，现该房屋已由他人注册经营。以上证据材料，经庭审质证，本院依法予以确认。对于原告为证明其于2014年8月26日支付了转让费300000元给钟朝勇，向法庭提交了德阳银行股份有限公司泸州江阳支行《账户历史交易明细清单》，因该证据不能证明原告主张的事实，本院不予确认；此外，原告提交的《装饰工程合同书》、《收款收据》、证人黄某的证言等，虽证明原告对租赁房屋进行了装饰装修、购买了设备器具等，因不能达到原告主张的房屋装饰装修费、设备器具费、广告费、营业损失等具体金额的证明目的，本院不予确认。本院审理认定事实如下：四川省泸州市江阳区房屋原属泸州市广隆日用杂品有限公司所有，后泸州市广隆日用杂品有限公司将该房屋转让给被告冷晓群以及胡绍群。2007年5月15日，胡绍群将其享有的50%产权转让给了被告王恕明。该房产至今未办理房屋变更登记。2014年5月28日，被告冷晓群向王恕明出具《委托书》，委托被告王恕明全权办理东门口门市租赁事宜。2014年5月30日，被告王恕明、冷晓群（甲方）与原告钟灯洪、白云平（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条，甲方将自有的坐落于泸州市江阳区房屋（面积784.83平方米）出租给乙方作营业使用。第二条，租赁期为120个月（从2014年6月1日起至2024年5月31日）。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、拖欠租金6个月。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。第三条，双方约定月租金为4000元，由乙方在进场三日交纳给甲方，先付后用。在本合同期内租金不变，租金支付方式为前两年一次性支付，两年后每季度支付。第四条，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，按乙方施工图进行施工。第五条，如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时本合同对新的房产所有者继续有效；甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；乙方可在合同期内自行转让，转让费由乙方收取；宝庆下街东升茶楼在合同期满后承诺同等条件优先租赁给乙方。第六条，1、甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿20000元。2、租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方20000元。3、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金。4、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。5、本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的10%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权……备注：保证金100000元，转让费50000元。甲方同意乙方拆除二楼的楼板装修方案。水电在签订本合同三日之内由甲方结清欠费开通后交付乙方，乙方在合同期内产生的水电费由乙方自行负责。合同签订后，原告按照合同约定先后向被告王恕明、冷晓群支付保证金100000元、定金3000元、转让费50000元、房租费100000元。此后，原告发现向被告租赁的泸州市江阳区系一独栋建筑，由三部分组成。自己所承租的中间部分原系经营旅馆；右边部分130平方米，由被告于2013年3月17日租赁给钟朝勇等人使用，钟朝勇将其命名为“东升名茶”（以下简称该房为东升名茶部分），经营茶馆生意，租金为4500元/月；左边部分为自建房一楼一底以及相邻楼房212室三间房屋（以下简称自建房部分），由被告于2013年8月1日租赁给杨剑蓉使用，租金为200元/月。为了取得该独栋建筑全部租赁权，原告钟灯洪经被告王恕明同意于2014年8月20日与钟朝勇签订了《转让协议书》，双方约定：转让房屋位于泸州市门市（东升名茶），使用面积130平方米。该房屋转让价格为400000元（此金额包含甲方钟朝勇支付房东的押金60000元），增加20000元押金等。转让协议签订后，原告向钟朝勇支付了保证金60000元、转让费10000元，并向被告王恕明支付了保证金20000元。2014年11月10日，原告钟灯洪又与杨剑蓉签订了《转让协议》，协议约定：乙方（杨剑蓉）以60000元将位于租赁王恕明的房屋转让给甲方（钟灯洪）。此协议达成的条件是必需由房东签字确认方生效等。转让协议签订后，原告先后向杨剑蓉支付了转让费60000元，并于2014年11月16日经被告王恕明同意转让后，原告又向被告王恕明支付了保证金2300元。之后，原告将上述泸州市江阳区房屋进行了装饰装修，购置了相关器具设备，将其作为餐馆经营，取名“泸州市江阳区麻辣鲜香餐馆”。2016年1月期间，被告冷晓群等人以房租过低为由，多次到泸州市江阳区原告经营的“麻辣鲜香餐馆”进行阻拦，致使原告无法经营。同月，被告冷晓群等人又将原告赶出涉案租赁房屋。此时，涉案房屋涉及东升名茶部分的房租，原告共缴纳32500元；涉案房屋涉及自建部分的房租，因原租户杨剑蓉已预交了5年，暂无需支付。2016年4月20日，被告将上述泸州市江阳区房屋又转租案外人，并已由他人更改部分装修，用于餐馆经营。本案在审理过程中，原告申请对位于泸州市江阳区房屋及门市、江阳区宝庆后下街30、32、34号门市旁边自建房一楼一底以及相邻楼房212室三间房屋装饰装修以及购置设备、器材等损失进行评估，本院委托了四川信合资产评估有限责任公司进行评估，因原告未向评估机构提供鉴定所需清单，且未缴纳评估费，评估机构退回了对该案的评估委托。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，应受法律保护。合同订立后，该合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当将房屋交付原告使用，且租赁期限为10年等，但被告在原告经营过程中，擅自将房屋收回，致使原被告之间的房屋租赁合同不能继续履行，违反了合同的约定，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求解除原被告于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，依法应予以支持。因原告的诉讼请求内容实际包括了对涉案独栋房屋整体合同解除和赔偿处理，涉案房屋涉及自建房部分和东升茶楼部分的租赁合同同样应予解除。原告请求被告赔偿违约金20000元，退还保证金182300元，定金3000元，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。原告请求被告赔偿其已支付的转让费120000元，确系因被告违约所致，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿其支付给钟朝勇转让费300000元的请求，因证据不充分，本院不予支持。从原告因被告违约而撤离租赁房屋之日止，原告已付租金为132500元，应付租金为156500元（4000元／月×20个月+4500元／月×17个月），应支付24000元，此款应由原告予以支付，并在被告应付原告款项中予以抵扣。关于原告主张的房屋装饰装修费、设备器具费问题。因原告未按评估机构要求缴纳评估费用以及提供所需资料，导致无法鉴定。鉴于该部分损失存在折价等问题，无法确定其价值，故在本案中不作处理，由原告在条件具备后另行主张权利。关于原告主张的广告费、营业损失问题，因原告未举证证明，依法应当承担举证不能的法律后果，本院不予支持。以上各费用抵扣后，被告应退还原告保证金、定金，并给付违约金、转让赔偿费，总计301300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告钟灯洪、白云平与被告王恕明、冷晓群于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》，于2016年5月5日解除；二、被告王恕明、冷晓群于本判决生效之日起十日内退还原告钟灯洪、白云平保证金、定金，给付原告钟灯洪、白云平违约金、转让赔偿费，总计301300元；三、驳回原告钟灯洪、白云平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24740元，由原告钟灯洪、白云平负担18920元，被告王恕明、冷晓群负担5820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  王 帅审 判 员  张晓霞代理审判员  王 晶二〇一七年十二月二十五日书 记 员  梁亚秋