陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0602民初4046号原告：张延安，男，汉族，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区西沟居民二区。委托代理人:王昆龙、严纪伟，陕西圣地律师事务所律师。被告：延安市建筑总公司房地产开发公司，住所地：延安市百米大道永盛路宝塔征稽所。法定代表人：赵玉科，该公司董事长。委托代理人：陈增亮，陕西北望律师事务所律师。原告张延安诉被告延安市建筑总公司房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月28日作出（2016）陕0602民初4264民事判决，宣判后，原、被告均不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）陕06民终908号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王昆龙、严纪伟、被告委托代理人陈增亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告返还位于延安西沟原玻璃厂临街门面房自西向东第三家建筑面积为54.53平米的门面房，并为原告办理房屋产权证书（费用被告承担），由原告自主经营。二、依法判决被告支付原告逾期交房的停业损失160318元。三、依法判决被告支付原告从2012年7月21日至实际返还房屋之日止的租金损失约50万元（月租金10906元，以实际计算为准）。四、判决被告支付原告逾期交房违约金61000元。五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年5月24日，原告与被告之间签订了《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议就被告拆迁原告房屋如何返还的相关事宜进行了明确的约定，此次被告拆除原告的营业用房面积54.53平米，采取拆商还商，拆住还住，拆一平方米还一平方米，互不找补价款，置换区位的商用房在住宅楼下一层商场。原告停业期间被告按照每平米每月30元的价格支付原告停业损失，为了约束双方全面及时履行合同，合同第七条第二款明确约定交房时间为2006年6月31日前，否则每拖延一月，被告付原告违约金500元，直至交房止。合同签订后，原告积极配合被告的拆迁工作，搬离了世代居住的住所，盼望被告能全面履行约定，但是被告却在约定交房之日两年后才将房屋建好，为了早日用上新房，原告选择忍让，但是令人无法接受的是被告在房屋建成后却不按照合同约定向原告返还商业用房，而是为了谋取个人私利于2012年7月将本该返还给原告的房屋对外出租，完全忽视了原告的存在，视合同为废纸，为此原告多次找到被告讨要说法，被告以各种理由推诿。原告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据一：房产分配协议一份、身份证复印件二份，证明目的：1、原告二人的父亲张福明去世后，包括原告二人在内的七个子女和母亲候芳兰就在西沟沿公路的5间瓦房达成了分房协议，协议约定拆迁后返还住宅楼产权由张延安投资，返还营业用房54.53平米有张延安的25.265平米，张延生的29.265平米，住宅房原告二人各16.135平米；2、鉴于原告家庭已经将本案诉争的房屋明确约定由原告二人所有，因此，原告有权参与本案的诉讼活动。证据二：1、延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换），2、玉融苑拆商返商分割图证明目的：1、2004年5月24日，原告与被告之间签订了《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议就被告拆迁原告房屋如何返还的相关事宜进行了明确的约定，此次被告拆除原告的营业用房面积54.53平米，采取拆商还商，拆住还住，拆一平方米还一平方米，互不找补价款，置换区位的商用房在住宅楼下一层商场。原告停业期间被告按照每平米每月30元的价格支付原告停业损失，为了约束双方全面及时履行合同，合同第七条第二款明确约定交房时间为2006年6月31日前，否则每拖延一月，被告付原告违约金500元，直至交房止。2007年4月16日，被告与原告商议，被告返还原告的房屋宽度为6.9米，进深3.66米。2、原告与被告签订的合同合法有效，被告应当按照合同约定履行交房义务。证据三：商业用房租赁合同一份房屋出租合同及专柜租赁合同各一份，证明目的：1、合同签订后，被告直到2012年才将房屋建好并具备交付条件，但是其却在该年的7月19日与延安市华锦融商贸有限责任公司签订了《商业用房租赁合同》，将包括原告房屋在内的商业用房全部对外出租，租期长达15年。2、被告的上述行为，已经严重违反合同约定，为此，原告有权要求被告返还房屋并为原告办理产权证书（费用由被告承担），由原告自主经营；同时，其需支付原告停业损失（每平米每月30元）、租金损失（从2012年7月21日起至实际返还房屋之日止，参照同地段其他门面房租金为每平方米每月200元）和逾期交房违约金（每月500元）。证据四：行政判决书、民事判决书，证明目的：1、被告于2006年5月8日将本案诉争的房屋故意以明显低于市场价格的价位出售给与其有利害关系的延安中基泥土工程有限公司。为此，经原告向宝塔区人民法院起诉，《房屋买卖合同》因恶意串通损害了原告的利益，已被法院确认无效合同，已经办理的房产证已被法院撤销，上述判决均已发生法律效力。2、现本案诉争的房屋已经具备返还条件，被告应当按照协议约定返还原告的房屋，并赔偿损失。被告辩称，一、原告诉状所述的部分内容与实际情况不符。1、导致目前原告没有接收房屋的根本原因是双方在签订《产权调换协议》时只约定了房屋的所在楼层，但没有约定具体位置，后来双方就具体位置多次协商均未达成一致意见。2、因此导致双方发生争议的原因是双方约定不明，并非答辩人故意违约。3、该项目的实际建设单位是市建总公司，市建公司承担合同义务。二、原告的部分诉求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。1、对于原告要求继续履行合同的诉求，被告愿意继续履行合同，按照协议约定来交付房产。但对于原告主张的交付临街门面、房产过户费用承担，合同并无明确约定，该主张无合同依据。同时，本案系合同纠纷，对于原告主张的自主经营诉求，同样无合同和法律依据。2、对于原告要求支付逾期交房的停业损失，恳请法庭依法要求原告明确释明停业损失的计算标准和计算期限。3、原告主张2012年7月21日至实际返还房屋之日止的租金损失，无合同依据。该诉求租金损失的计算标准及依据同样应当向法庭释明。更为重要的是，该诉求与停业损失的诉求明显重合，二者为选择关系，不应同时主张。对于被告迟延交房之日即2006年7月1日-2010年1月10日止的违约事实，双方在合同中明确了违约责任及具体的违约金。违约责任作为弥补原告损失的责任方式，经合同确定应得到维护和支持。双方应当按照合同约定，确定违约责任。原告按照每平米200元计算，无合同依据。4、原告诉求违约金与诉求2、3明显相冲突，不应一并得到支持。被告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：证据一：房屋拆迁补偿安置协议及行政判决书，证明目的：1、证明双方自愿签订了产权调换合同，该合同关系客观真实，双方应当按照合同约定享受权利，承担义务。现产权调换协议继续履行的障碍以消除，被告有条件也愿意向原告按照合同约定履行义务。2、证明双方就产权调换方式及其他内容均进行了合同约定，约定交付的变动为商房非商铺，同时产权确定方式为：“软隔离”，排除了原告自主经营的选择权，被告愿按照合同约定履行交房义务。对于相关的补偿费用，被告已按照合同向原告履行，原告超出合同请求相关补偿费用，无合同依据。3、对于违约责任，应当尊重双方合同意思，违约方应按照合同约定承担违约责任。证据二：民事判决书，证明目的：1、证明双方就交付事宜多次洽谈，被告并非不交付，而是就交付的具体内容未形成一致意见，生效裁判确认违约赔偿截止时间为2010年1月11日，该事实能够作为认定本案事实的依据。2、证明被告承担违约的期间为2006年6月30日-2010年1月11日，在此期间内，被告可根据合同约定，承担违约责任。对于原告超诉求主张，被告不应承担责任。经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据二中的玉融苑拆商返商分割图的真实性及证明目的均有异议，认为无法核实证据的有效来源，不能作为支持原告诉请的依据，本院对其质证意见依法予以采信；被告对原告提供的证据三《商业用房租赁合同》的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，认为该合同约定的是被告和延安市华锦融商贸有限责任公司的权利义务，与原告无关，本院对该证据审查认为，此证据为原告提供，被告对真实性无异议，故对此证据本院予以采信；被告对原告提供的证据四行政判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为行政判决书只确定了具体行政行为的违法性，本院对该证据的真实性及证明目的依法予以采信；被告对原告提供的民事判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为判决书确定的案件事实与本案无关，经审查，本院对该证据的真实性及证明目的依法予以采信。原告对被告提供的证据一即房屋拆迁补偿安置协议及行政判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该协议确定了拆商返商、拆住还住，拆一平米返一平米，同时约定了停业损失的计算方式，在2012年以后，该停业损失已实际转化为租金损失，被告答辩的将所有补偿已经给了原告不属实，经审查，本院对该组证据的真实性依法予以采信。对证据二两份民事判决书认为与本案没有关联性，判决书是刘思元案件，与本案的争议不一样，也与其他案件不一样。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以采信。经审理查明，2004年5月24日，原告张延生、张延安与被告延安市建筑总公司房地产开发公司签订了《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》，协议内容：一、产权调换的方法：1、拆营业还营业，拆一返一；二、拆除砖混平房面积54.53平方米、砖木瓦房17.22平方米、土木瓦房12.7平方米；三、产权调换房屋地点、结构、面积、层次：1、营业用房在主楼下第一层商场等面积软隔离予以还返；五、责任与义务：3、被告必须在2006年6月31日前交房。否则，每延迟一月，付原告违约金500元，直至交房止。协议签订后原告搬离原住所，被告进行楼房修建。2008年12月20日被告将房屋修建完成，2010年1月11日，原、被告双方召开商房会议，但原、被告双方就商铺返还的位置未能达成一致意见，被告也未按约定向原告返还商业面积，也未办理房产过户手续。2012年7月19日，被告与延安市华锦融商贸有限责任公司签订了《商业用房租赁合同》，将包括原告返还面积在内的延安市西沟玉融苑小区主楼一、二、三层及负一层，建筑面积约为11000平方米的商铺出租给了延安市华锦融商贸有限责任公司，租赁期限为十五年。第一到第五年度每月每平方米租金为35元，第六到第十年度每月每平方米租金为40元，第十一到第十五年度每月每平方米租金为45元。另查明，2011年，与原告同时期被拆迁户刘思元因合同纠纷一案将被告延安市建筑总公司房地产开发公司诉至宝塔区人民法院，请求由被告按约定赔偿其从2006年7月1日至2010年2月底的损失及利息，具体计算至被告实际交房之日止。宝塔区人民法院遂于2011年8月18日做出（2011）宝民初字第00304号民事判决，认定：原、被告在协议中明确约定交房时间为2006年6月30日，推迟一个月住房赔付500元、商房赔付3000元，2008年12月20日，各机关同意对该商业用房竣工验收，符合交付条件，2010年1月11日，原、被告因商房交付事宜召开会议，故被告只应当向原告赔偿2006年7月1日至2010年1月11日期间的损失，其他损失不予支持，判令由被告赔偿原告刘思元损失费129000元（3000元×43个月）。原告因原判决确定的停业时间短提起上诉，延安市中级人民法院于2011年12月15日做出（2011）延中民终字第00679号民事判决，认定：上诉人认为该房至今未达到交付使用标准，因双方签订的合同对商房交付时应具体达到什么标准没有约定，相关部门对该工程已验收合格，且该房并非未达到标准而无法投入使用，而是因无人租赁而导致空置，故一审法院认定的交房时间为2010年1月11日并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。本案发回重审过程中，张延生与被告之间达成了协议，张延生撤回了对被告的起诉，本案争议的仅为张延安的25.265平米。本院认为，原告张延生、张延安与被告延安市建筑总公司房地产开发公司有限公司签订的《延安市城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。在张延生撤回起诉后，张延安要求被告返还25.265平米商用房的请求本院予以支持，其要求返还临街门面房，因双方在协议中约定商用在主楼下一层，等面积软隔离，未约定返还房屋为临街门面房，被告设计修建商用一层、二层时均为商场形式，故对原告该请求本院不予支持。原告请求停业损失，由于延安市中级人民法院（2011）延中民终字第00679号民事判决书中对同类型同期间拆迁户刘思元案中此停业损失进行认定、判决，故该项损失依照此判决确定的时间、方式进行认定为：35171.85元。原告请求的违约金，由于原、被告在房屋产权调换协议中明确约定，被告每迟延一月，付原告违约金500元，双方约定符合法律规定，本院予以支持，但交房迟延时间在延安市中级人民法院延中民终字第00679号民事判决书中已确定，故违约金为21500元（500元×43月）。原告请求租金损失，被告从2012年7月19日将地上三层、地下一层前5年以均价35元整体出租给延安华锦融商贸有限责任公司，故原告请求租金损失本院应予支持，但一层商铺价格应当高于其他楼层，原告曾申请鉴定一楼租金价格，但该鉴定延安市中级人民法院未予受理。故从2012年7月21日起至实际履行期间，对一楼商用租金本院酌情提高50%，租金损失为每月每平米按52.5元计算，超出5年按60元计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告延安市建筑总公司房地产开发公司在宝塔区西沟玉融苑主楼一楼商场中返还原告张延安商业面积25.297平方米（从该楼南墙与cb轴的交点处以北28.73处起址向北4.1米止，以cb轴向东柱外皮起址向西6.17米止），实行软隔离，并由被告为原告办理产权证书，办理产权证书产生的相应费用由被告承担；二、被告延安市建筑总公司房地产开发公司赔偿原告张延安损失35171.85元；三、被告延安市建筑总公司房地产开发公司给付原告张延安违约金21500元；四、被告延安市建筑总公司房地产开发公司给付原告张延安从2012年7月21日至实际返还房屋之日止的租金损失（25.265平方米，每平方米月租金按52.5元计算，超出5年按60元计算）；以上一至四项限判决生效后十日内履行。五、驳回原告张延安的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16013元，原告已预交，实际由被告延安市建筑总公司房地产开发公司负担，该款在被告支付案件款时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  郭维军人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  白 宇二〇一七年十二月二十日书 记 员  李俏俏