山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0211民初5352号原告：青岛力泰投资有限公司，住所地青岛经济技术开发区长江中路183号综合楼301室。法定代表人：沈志斌，总经理。委托诉讼代理人：苏建军，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：张元霞，女，1977年6月30日出生，汉族，住址山东省商河县。委托诉讼代理人：李良祥���山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋英，山东柏瑞律师事务所律师。第三人：邱洪英，女，1969年3月13日出生，汉族，住址山东省青岛市黄岛区。原告青岛力泰投资有限公司与被告张元霞、第三人邱洪英商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏建军、被告的委托诉讼代理人李良祥、第三人邱洪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛力泰投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201600274905）；2.判令被告向原告支付违约金4250.19元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月8日，原被告双方签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201600274905），合同约定被告向原告购买位于青岛开发区江山南路210号（御园5号）2号楼2单元2404户房屋，房屋价款为850038.40元，其中首付款为300038.40元，其余房款55万元被告须以银行按揭贷款方式于2016年12月18日前存入原告指定账户。若被告未按合同约定时间付款，逾期超过10日的，原告有权解除合同，同时被告应当承担违约责任。合同签订后，被告仅向原告支付了首付款300038.4元，其余房款55万元未按合同约定的日期支付，经原告多次催告，被告仍未能支付，被告的行为已经构成违约。为维护原告合法权益，特诉讼至法院。被告张元霞辩称，一、原告不具有主体资格，无权提起诉讼。本案涉案的房屋是原告出售给第三人邱洪英后，第三人委托原告转售给被告的。因此《青岛市商品房预售合同》虽然名义上是原告与被告签订的，但实际上该合同双方当事人系第三人与被告，原告在该合同中的身份应系第三人的委托代理人，而非合同当事人。因此，原告不具有解除该合同的诉讼主体资格，无权提起本案诉讼；二、原告主张解除涉案商品房预售合同的理由和依据不充分，该主张缺乏事实和法律依据。原告依约向银行办理了贷款手续，但未办理下来贷款。后原告于2017年1月19日正式向被告致函催告，告知因贷款未通过审批要求被告及时支付剩余购房款。根据《合同法》规定，应当给被告三个月的合理期限，而原告在此期限前就提起诉讼要求解除合同，显然此时原告不享有解除权。同时，被告多次向原告表示交付剩余购房款，但原告拒绝受领，剩余房款未支付的责任不在被告。因此原告无权以此为由主张被告违约进而要求解除合同。原告应继续履行合同。第三人邱洪英述称，涉案房屋是第三人向原告支付全款购买，因没有网签，后又通过原告转卖给被���。第三人实际收到被告36万元的房款。被告称一直要向第三人支付剩余房款不属实，实际是第三人多次向被告催要剩余房款，被告一直借故拖延，至今未能支付。同意解除合同并返还被告已付房款及维修基金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下：1、2016年1月10日，第三人邱洪英从原告青岛力泰投资有限公司处购买了其开发的位于青岛开发区江山南路210号（御园5号）2号楼2单元2404户房屋一处，双方签订《青岛御园5号小区认购单》，约定房屋每平米价格8240元，总价款850038元。2016年8月17日，第三人邱洪英付清全部购房款，原告给邱洪英出具了收款收据。双方未办理网签手续，亦未办理房屋产权过户手续。2、后，第三人邱洪英委托原告售楼处工作人员赵春光代为转售涉案房屋。2016年9月25日，赵春光代第三人邱洪英与被告张元霞签订《房屋转让协议书》一份，内容为：甲方（××）：邱洪英，代理人：赵春光；乙方（××）：张元霞经双方友好协议达成如下协议：1、甲方现以总价91万元出售给乙方，开发商开具票据数额为850038元，以此价签订购房合同，差价部分59961元无票据。2、乙方以按揭贷款方式购买此房。3、甲方负责办理更名手续。4、乙方于2016年9月25日交定金2万元，于2016年10月10日再付首付款38万元整，剩余房款51万元以银行按揭贷款支付。5、在合同履行过程中，若乙方未按约定时间付款，定金不退，此房甲方有权另行销售给第三方；若甲方违约不出售此房，应双方被返还乙方定金。协议同时约定了其他权利义务。落款处甲方：邱洪英赵春光代乙方张元霞。3、2016年10月8日，原告青岛力泰投资有限公司与被告张元霞签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201600274905），约定由被告张元霞购买原告开发的位于青岛市黄岛区江山南路210号《御园5号》内2栋2单元2404户房屋一套，房屋面积103.16平方米，每平方米单价8240元，总价款850038.40元。合同第七条约定：“乙方未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过10天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方之日：贰、甲方有权书面通知乙方单独解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款价款的0.5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，如乙方支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。解除合同后，乙方应当在10内配合甲方办理撤销合同备案登记手续，逾期应当向甲方支付违约金，违约金按总房价款的日万分之0.5计算。甲方应当自双方完成撤销合同备案登记手续后60日内退还扣除赔偿金、违约金之后的购房款。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，乙方应当承担逾期未支付房价款的日万分之二的违约金，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。”在合同附件一中约定付款方式和付款期限为：乙方（张元霞）按以下方式向甲方支付本合同第三条约定的合同总价款850038.40元。首付款20000元（含定金2万元），乙方应于2016年10月08日前存入本合同指定的账户。剩余房价款280038.40元，乙方应于2016年10月08日前存入本合同指定的账户。贷款55万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2016年10月18日前将办理按揭贷款所需文件全部提交甲方指定银行，放贷机构于2016年12月18日前将贷款存入本合同指定的账户。双方又签订补充条款，其中第一条第2项中约定：“若因乙方自身原因不能按照合同约定办理贷款手续，乙方需签订本合同之日起30日内一次性以现金形式（包括银行借记卡转账）付清全部房款，否则，即为乙方违约。甲方有权单方面解除合同，并按照本合同第七条主张权利。”合同同时详细约定了违约责任等其他权利义务，双方于同日办理了该合同的网签手续。4、原告提交贷款资料备查表以及银行退回的张元霞的个人材料一宗，证明被告张元霞于2016年11月2日提交了申请按揭贷款材料，原告将该资料提交银行，但由于被告个人的原因，银行审批未能通过，材料被银行退回，被告未能成功办理银行按揭贷款。5、原告提交赵春光于2017年1月19日给被告发送的催款短信，内容为：“催款通知：您于2016年10月8日购买的位于青岛开发区御园五号2号楼2单元2404户，由于您在办理贷款的过程中资料提供的时间过长，并且由于在您名下还有其他贷款，导致您此套房子贷款无法审批下来，合同上规定，55万元贷款应该在2016年12月18日前放入贷款账户，因此，您已经超出这个房款时间，之前一直催您将此款以现金形式交上，但是您没有交上，您的行为已经构成了违约，所以特此再次通知，务必请您在2017年1月26日前将55万元房款以现金形式交上，否则，由此产生的后果由您自行承担！”被告认为该期限不属于合理期限。原告另提供快递单据一份，证明2017年1月20日原告通过快递方式向被告寄送催款通知书，该快递单上注明内件品名为“催款通知单”。7、被告提交民生银行账户对账单一份，证明被告于2016年10月8日向第三人邱洪英银行转账支付涉案房屋首付款34万元，加上2016年9月25日支付的定金2万元，共计付房款36万元。被告提交房屋维修基金发票一张，证明其于2016年9月26日已经缴纳房屋维修基金13720.28元。第三人邱洪英及原告均予以认可，并同意在解除合同后予以返还。8、被告另提交与原告签订的《协议书》一份，证明被告购买涉案房屋楼顶平台，并提交了原告为其出具的收据一份，收款金额14万元，在该收据上，收款方式为“更名”。同时被告提交民生银行对账单，其上记录2016年9月27日，被告向邱洪英转账15万元，摘要信息注明系涉案房屋楼顶平台款。原告认为与本案无关。9、被告提交EMS单据、邮件回执单及商函等证据，证明被告多次与原告及案外人邱洪英就剩余55万元房款支付事宜进行协商，但原告及第三人拒绝受领且原告拒绝提供其收款银行账户信息。原告认为该商函最早一份系2017年3月3日寄出，已经超过���告最后催款日期两月之久，被告的行为已经构成严重违约，且也不能证明被告确有能力支付剩余款项，也不能改变被告构成根本违约的事实。10、第三人邱洪英提交2017年1月18日与被告张元霞的电话录音，催促被告张元霞过年前把剩余房款还清，被告张元霞称付款有困难，让第三人减少部分房款。第三人不同意减少价款，称如被告付款确有困难，可以退房。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、原告主体是否适格？2、合同解除的条件是否成就？根据本院查明的事实和当事人庭审质证意见，结合相关法律法规规定，本院做如下分析判定：一、关于原告主体是否适格问题。本案中，第三人邱洪英从原告处购买涉案房屋后，又委托原告售楼处人员将涉案房屋转卖给被告张元霞，双方签订了《房屋转让协议书》。因第三人邱洪英未与原告办理商品房买卖合同的网签，房屋的产权亦未过户到邱洪英名下，在《房屋转让协议书》中，被告张元霞与第三人邱洪英约定由邱洪英负责办理购房合同更名手续，而原告作为涉案房屋的所有权人予以同意并协助办理相关手续。由此可见，第三人系将购买涉案房屋的合同权利义务概括转让给被告张元霞，且该转让得到了原告的同意。由此，原告与被告张元霞于2016年10月8日签订正式的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201600274905），并办理了网签手续，原告青岛力泰投资有限公司与被告张元霞系《青岛市商品房预售合同》的合法当事人，原告作为该合同的一方当事人起诉，主体适格。被告抗辩原告不具有主体资格，理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同解除的条件是否成就问题。我国《合同法》第九十三条第二款规定：“当���人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告张元霞签订的《青岛市商品房预售合同》，合法成立且生效，对当事人均有法律约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。双方在合同第7条中约定：若被告未按本合同约定的时间付款，原告有权书面通知被告单独解除合同，被告应当承担赔偿责任并履行相关义务。在合同附件一中约定“贷款55万元，乙方应于2016年10月18日前将办理按揭贷款所需文件全部提交甲方指定银行，放贷机构于2016年12月18日前将贷款存入本合同指定账户”。在补充条款第一条第2项约定：“若因乙方自身原因不能按照合同约定办理贷款手续，乙方需签订本合同之日起30日内一次性以现金形式（包括银行借记卡转账）付清全部房款，否则，即为乙方违约。甲方有权单方面解除合同，并按���本合同第七条主张权利。”本案中，被告张元霞就剩余55万元房款申请银行贷款，但因其自身原因导致未能办理成功，其应按照合同约定，以现金形式或银行转账形式在约定的时间付清剩余款项。但被告在原告及第三人多次催促之下，以各种理由拖延支付剩余款项。虽被告抗辩，未能支付剩余款项是原告未能提供正确的银行账号，但在双方签订的合同中第六条有明确的账号信息。且被告应该清楚，该房屋是第三人转售的，第三人已经向原告付清了购房款，其首付款亦是直接支付给第三人的银行账号，并且第三人与被告就剩余房款的支付问题有过电话联系，故，被告完全可以直接向第三人的银行账号支付剩余款项以完成合同约定的付款义务。因此，被告的该抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。被告抗辩原告催告的期限不符合法律规定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条第一款规定的“三个月的合理期限”，是指双方对履行期限没有明确约定的情形，而对当事人有明确约定的情形明确排除在外，即“但当事人另有约定的除外”，当事人有约定的应从约定。因此，被告的该抗辩理由不能成立，本院亦不予采纳。本案中，原被告双方在合同中明确约定了银行未能通过贷款审批下，被告的付款时间为签订本合同之日起30日内，即应在2016年11月8日前付清。在实际履行过程中，原告发出催款通知，要求被告在2017年1月26日前付清剩余房款，第三人亦电话催促被告于年底前付清房款，被告应至迟于该时间前付清剩余房款。但被告在原告及第三人多次催款后，仍未按时支付，已构成违约。原被告关于一方行使合同解除权有明确约定，现原告行使合同解除权的条件已经成就，原告请求依法解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于违约金的计算问题。本案中，因被告张元霞违约，应承担相应的违约责任。原被告双方在合同第七条中约定，违约金为总房款价款的0.5%，原告主张按上述约定的方式计算的违约金4250.19元，有事实和法律依据，本院予以支持。四、关于已付房款的返还问题。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，关于合同解除后已付购房款的返还问题，双方在合同第七条中有明确的约定。被告实际支付购房款36万元以及房屋维修基金13720.28元，庭审中，原告及第三人均认可该数额，并同意返还，本院予以支持。综上所述，原告所诉，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告青岛力泰投资有限公司与被告张元霞于2016年10月8日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201600274905）；二、被告张元霞于本判决生效之日起10日内支付原告青岛力泰投资有限公司违约金4250.19元；三、原告青岛力泰投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告张元霞购房款36万元；四、原告青岛力泰投资有限公司于本判决生效之日起10日内支付被告张元霞涉案房屋维修基金13720.28元；五、第三人邱洪英对上述第三项、第四项判决内容承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元（原告已经预交），由被告张元霞负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周 珊审 判 员  牟 林人民陪审员  佀玉杰二〇一七年十二月二十日书 记 员  曹 彬