江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3168号上诉人（原审被告）：江苏钰丰置业有限公司，住所地高邮市海潮东路10幢105、205、206室。法定代表人：居国兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：闵爱革，江苏政泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：师仁华，男，1970年1月4日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。被上诉人（原审原告）：李艳，女，1969年9月12日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：倪文胜，江苏兴典律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司高邮支行，住所地高邮市通湖路209号。负责人：樊秉柏，该行行长。委托诉讼代理人：钱正林，该行职员。上诉人江苏钰丰置业有限公司（以下简称钰丰公司）因与被上诉人师仁华、李艳、原审第三人中国工商银行股份有限公司（以下简称高邮工行）房屋买卖合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2016）苏1084民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钰丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回师仁华、李艳一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由师仁华、李艳负担。事实和理由：1.商品房买卖合同约定，按揭款113万元的付款截止日为2014年5月14日，但按揭贷款实际到账时间是2014年5月15日，逾期一天，师仁华、李艳应按合同约定承担违约金。补充合同约定，如买受人未按约付清全部房价款（包括违约金），出卖人有权推迟交付该商品房。购房补充协议约定，买受方不按期偿还借款49万元，出卖方有权拒绝交房。因师仁华、李艳至今尚欠违约金未付，钰丰公司依据上述约定有权拒绝交房，故不存在逾期交房的事实。2.师仁华、李艳于2015年10月12日发出解除合同通知书时，不享有合同解除权，故一审法院确认2015年10月13日解除合同是错误的。师仁华、李艳辩称，关于钰丰公司主张的迟延交付房款问题，首付款49万元，师仁华、李艳出具借条后，钰丰公司已开具商品房销售发票，该款转为借款，与购房款不是同一法律关系。按揭款113万元，银行贷款已经到位，钰丰公司也开具了商品房销售发票。迟延一天不是师仁华、李艳主观因素导致，师仁华、李艳并无违约之处。即使有违约，也经过双方协商，进行调解达成了协议，且49万元借款在最后一期还款时钰丰公司还优惠了5万元。钰丰公司提及的购房补充协议，已经作废，不能作为证据使用。请求驳回上诉、维持原判。高邮工行述称，1.师仁华、李艳与江苏钰丰置业有限公司签订的商品房买卖合同是真实有效的。2.师仁华、李艳应归还欠高邮工行的借款本息，钰丰公司对此承担连带责任。3.对案涉商品房银行有优先受偿权。师仁华、李艳向一审法院起诉请求：１.确认师仁华、李艳解除合同行为有效；２.判令钰丰公司退还购房款157万元、维修基金8592元；并按同期银行贷款利率赔偿利息损失（113万元利息起算时间从2014年5月15日、10万元从2014年5月16日、10万元从2015年7月2日、24万元从2015年9月15日起至结清时止）；3.本案的诉讼费由钰丰公司承担。一审法院认定事实：2014年4月29日，师仁华、李艳与钰丰公司签订《商品房买卖合同》一份，师仁华、李艳用162万元的价款购买钰丰公司开发的位于珠光豪庭小区B19幢101室的房屋。约定首付款为49万元，113万元以按揭贷款方式支付。因师仁华、李艳资金缺乏，故向钰丰公司借款49万元用于支付首付款，由师仁华、李艳向钰丰公司出具借条，钰丰公司向师仁华、李艳出具销售不动产统一发票，金额为49万元。其后，师仁华、李艳向高邮工行申请贷款113万元，贷款于2014年5月15日到达钰丰公司账户。钰丰公司于2014年5月20日再次出具销售不动产统一发票，金额为113万元。2015年3月10日，因师仁华、李艳未按约定时间归还所借首付款，钰丰公司向师仁华、李艳寄发催告函。师仁华、李艳随后于2015年7月2日、9月15日分两次偿还了所借首付款，钰丰公司分别出具收据两份，并在9月15日的收据上备注“优惠5万元，原欠款结清”，故师仁华、李艳购买房屋实际支付的价款为157万元。2015年10月12日，师仁华、李艳向钰丰公司寄发律师函，称因钰丰公司未达到合同约定的交房条件已逾90日，达到了解除合同的条件，即日解除合同。解除合同的通知于2015年10月13日到达钰丰公司处。钰丰公司收到该份律师函后，向一审法院起诉确认师仁华、李艳解除合同行为无效，请求继续履行合同，后于2016年3月24日撤回起诉。在诉讼过程中，师仁华、李艳提起反诉，后因未缴纳反诉费用而按自动撤诉处理。且师仁华、李艳于2016年3月3日分别向钰丰公司的“珠光豪庭”售楼部，以及商品房买卖合同中载明的钰丰公司地址（高邮市海潮东路10幢105、205、206室）再次邮寄了解除《商品房买卖合同》通知函，但均被退回。另查明，师仁华、李艳在购买房屋时同时交纳了房屋维修基金8592元。师仁华、李艳自2014年6月15日开始向高邮工行偿还贷款113万元的本息。一审法院认为，一、师仁华、李艳解除合同的行为是否有效？师仁华、李艳与钰丰公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的意思自治，内容真实，不违反法律规定，该合同合法有效。师仁华、李艳分别于2015年9月30日、2015年10月12日、2016年3月3日三次向钰丰公司寄送解除合同的通知，仅有2015年10月12日的通知于次日（即2015年10月13日）被钰丰公司收悉，有师仁华、李艳提交的顺丰速运网上查询信息的打印件为证。根据双方的合同中约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.取得建设工程规划核实合格通知书；2.取得工程质量监督报告；3.取得商品房交付使用备案证明。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……”，师仁华、李艳认为钰丰公司逾期超过90日交房，已达约定解除条件，于2015年10月12日寄送了解除合同通知书。钰丰公司否认解除合同的条件已成就，其需举证证明其符合交房条件并实际交付房屋，但在诉讼过程中，其未提交证据证明，其应承担举证不能的法律后果，即视为2015年10月12日师仁华、李艳寄送解除合同通知时，双方签订的《商品房买卖合同》已达解除条件。钰丰公司虽在收到解除通知后的三个月异议期内向法院起诉，但最终撤回起诉，应视为未提出异议，故师仁华、李艳解除合同的行为有效。双方于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月13日解除。《商品房买卖合同》的补充合同的第二部分的第1条约定“出卖人按照合同第八条约定日期将该商品房交付给买受人的前提条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金，下同），若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付该商品房。”钰丰公司抗辩称，按上述约定，师仁华、李艳一直未支付完毕购房款及违约金，故其有权推迟交付房屋。但事实上，师仁华、李艳与钰丰公司之间的商品房买卖的行为已于2014年5月20日全部完成，有钰丰公司出具的销售不动产统一发票为证。而关于师仁华、李艳与钰丰公司之间49万元的借款系另一法律关系，不能成为钰丰公司违约的抗辩，故对钰丰公司的抗辩理由不予采纳。二、钰丰公司是否应返还师仁华、李艳购房款及维修基金并赔偿利息损失？因双方于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月13日解除，故钰丰公司应当退还师仁华、李艳购房款157万元及维修基金8592元。双方在《商品房买卖合同》中约定了关于违约责任的条款，现虽合同已被解除，但不影响该条款的效力。根据合同的约定“……买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。…”，即钰丰公司应于2015年11月13日前退还师仁华、李艳已付房款157万元和维修基金8592元，但钰丰公司尚未完成退付，应承担违约责任，支付相应违约金。现师仁华、李艳认为其为了履行《商品房买卖合同》，支付了首付款44万元，并向高邮工行贷款113万元，因此而产生了利息，其实际损失已远远高于约定的违约金，故要求按照其实际损失支付违约金，即按照同期银行贷款利率赔偿利息损失，其中113万元利息起算时间从2014年5月15日、10万元从2014年5月16日、10万元从2015年7月2日、24万元从2015年9月15日起至结清时止。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”为此，师仁华、李艳提交了自2014年6月15日开始向高邮工行偿还贷款本息的清单，用以证明贷款113万元部分的实际损失，师仁华、李艳该部分的诉讼请求符合法律规定，予以支持，具体金额以师仁华、李艳自2014年6月15日起实际已偿还的利息金额为准。关于首付款44万元，因师仁华、李艳未提交证据证明此部分的实际损失，故无法确定该部分的损失赔偿额计算方法，师仁华、李艳要求按照银行同期贷款利率赔偿损失缺乏法律依据，不予支持。但钰丰公司未在解除通知到达之日起30日内退还师仁华、李艳全部购房款，其占用资金的行为确给师仁华、李艳造成了利息损失，故应当进行赔偿。关于金额的计算，综合考虑钰丰公司的占用时间已一年有余，酌情确定按中国人民银行同期一年期存款利率计算，时间自2015年11月14日（解除通知到达之日起30日的次日）起算至实际退还之日。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、师仁华、李艳于2015年10月13日解除《商品房买卖合同》的行为有效，师仁华、李艳与钰丰公司于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》解除；二、自本判决生效之日起十日内，钰丰公司退还师仁华、李艳购房款157万元、维修基金8592元，并赔偿损失（损失计算方式为：金额44万元，按中国人民银行同期一年期存款利率，自2015年11月14日起算至实际退还之日止；金额113万元，自2014年6月15日起至实际退还之日止，以师仁华、李艳实际已偿还的利息金额为准）；三、驳回师仁华、李艳的其他诉讼请求。如钰丰公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19010元，由钰丰公司负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，钰丰公司与师仁华、李艳曾于2014年4月29日签订过一份购房补充协议,其中有“买受方承诺在2014年5月10日前还款49万元……如买受方未按前述约定及时、足额向出卖方偿还借款的，则出卖方除有权向买受方主张自借款之日起的本金利息（利息按银行同期贷款利率的四倍计算）、拒绝交房……”等条款。钰丰公司现不持有该购房补充协议原件，也未对不持有原件的原因作出合理解释。师仁华、李艳主张，该购房补充协议原本一式两份，钰丰公司与师仁华、李艳各执一份。在2014年5月16日其向钰丰公司还款10万元时，钰丰公司将自己持有的原件交还师仁华、李艳，师仁华、李艳在其中注明“还款10万、作废”字样并将自己持有的原件撕毁。二审审理过程中，钰丰公司自认，案涉商品房在2017年5月通过了竣工验收并取得了验收备案证明，相关供电、供水问题已经全部解决，商品房买卖合同中约定的交付房屋需具备的相关文件已经取得。本院限钰丰公司提交商品房买卖合同约定的建设工程规划核实合格通知书、工程质量监督报告、商品房交付使用备案证明等证据，至本院限定的举证期限届满，钰丰公司未能提交工程质量监督报告、商品房交付使用备案证明。二审争议焦点为，2015年10月12日师仁华、李艳向钰丰公司发出解除合同通知时，其是否享有合同解除权？现双方的商品房买卖合同是否已解除？本院认为，2015年10月12日师仁华、李艳向钰丰公司发出解除合同通知时，其享有合同解除权，现双方的商品房买卖合同已解除。理由如下：其一，首付款49万元以师仁华、李艳向钰丰公司出具借条，钰丰公司向师仁华、李艳开具购房发票形式支付，故首付款转为借款，属钰丰公司与师仁华、李艳之间形成的商品房买卖合同关系之外的另一个法律关系，师仁华、李艳未能按期偿还该49万元，不构成对商品房买卖合同的违约。其二，按揭款113万元迟延一天到账，系因银行放款不及时的客观原因导致，并非师仁华、李艳存在违约的故意，即便认定师仁华、李艳违约，其也不构成根本违约，钰丰公司可以依合同约定推迟一天交房（至2015年7月1日），但无权以此为理由拒绝交房。其三，钰丰公司引用购房补充协议的条款主张有权在师仁华、李艳不按期偿还49万元借款时拒绝交房，但却未能提交购房补充协议的原件，对不能提交原件的理由也无合理解释，本院采信师仁华、李艳的意见，该购房补充协议已作废，故钰丰公司无权依据该协议的约定拒绝交房。其四，钰丰公司在收取师仁华、李艳49万元借款的最后一笔还款时，不仅未主张违约金，还对本金作了5万元的优惠，故本院采信师仁华、李艳的意见，即使有违约，也经过双方协商，进行调解达成了协议，钰丰公司提出的师仁华、李艳欠违约金未付，其有权拒绝交房的理由不能成立。其五，按钰丰公司的自认，案涉商品房在2017年5月通过竣工验收并取得了验收备案证明，可见在合同约定的交房期限届满之日2015年6月30日乃至顺延一日的2015年7月1日，案涉商品房尚不具备交付条件。师仁华、李艳在90日届满之后，于2015年10月12日解除合同，其行使解除权符合合同约定以及法律规定。综上所述，上诉人钰丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19010元，由上诉人江苏钰丰置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 周 坚审判员 邱世国审判员 陈少君二〇一七年十二月五日书记员 王 媛