贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初3981号原告：张勇，男，1978年9月12日生，汉族，贵州省关岭县人，住安顺市西秀区。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所：安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长,委托代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告张勇诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张勇、被告今旦公司委托代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告给原告办理原告所购位于安顺市××××大街东段丰景华府的B4-8-1商品房转移登记手续并将有关文件交付原告;2、判决被告按原告已付购房款总额488004元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年10月23日的逾期办证违约金50118元违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告2013年6月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的西秀区黄果树大街丰景华府B4-8-1房屋，建筑面积144.38平方米，套内建筑面积为120.23平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4058.92元，总房价款为488004元，原告于2013年6月22日交购房定金10000元，于2014年5月4日向安顺市工商银行贷款340000元，维修基金9385元、四通费4319元、其他费用共计520元，该房屋于2014年9月30日交付。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,也将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,双方在合同中还约定逾期办证的违约责任承担方式。但是时至今日,被告仍未为原告办理商品房所有权证,并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告的合法权益受到损害。为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司辩称：承认原告在本案中所陈述的事实，但认为已按合同约定办理了房屋相关文书，约定的房屋相关文书不是办理房屋所有权证，目前因未竣工验收尚不具备办理房屋产权证条件，我方没有构成违约，原告要求支付违约金，没有法律依据，应提供因被告不能办理房屋所有权证而受到的实际损失，违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，即使法院认为我方违约，原告的诉讼请求的违约金已经超过两年诉讼时效的部分不应得到支持，请求人民法院依法判决。原告对以上主张向本院提供了原告身份证复印件、离婚证复印件、离婚协议复印件一份、商品房买卖合同、中国工商银行贵州省分行个人购房借款/担保合同复印件一份、收据二张复印件，被告提供了营业执照、法定代表身份证复印件、商品房预售许可证、合同备案登记表、预购商品房预告登记审核表等证据在卷佐证，足以认定。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月22日，原告向被告支付购房定金人民币10000元，定购被告开发的位于安顺市西秀区××大街××华府商品房××套（房号为：B4-8-1）。2013年6月29日，原告又向被告支付上述商品房购房首付款人民币148004元。同日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号FJ-B4-8-1）约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第B4幢1单元8层1号房屋，所购商品房建筑面积为144.38㎡，套内面积120.23㎡，总房价款人民币488004元。合同签订后，原告又于2014年4月28日向中国工商银行贷款支付购房剩余款项340000元。原告依约向被告支付了全部购房款人民币488004元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故诉至本院，提出如前所请。审理中，被告自认原告购买的被告开发的商品房暂不具备办理房屋所有权证书的条件。另查明，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司于2013年4月18日取得西秀区黄果树大街H2地块（头铺）丰景华府A6、A7、B3B4、B5B6栋的商品房屋预售许可。另经查询，贵州安顺今旦房地产开发有限公司在安顺西秀区××大街Ｈ2地块开发建设的“丰景华府”项目，已办理预售许可的A2至A9栋、B1至B7栋尚未申请办理商品房现房备案。同时被告于2014年4月25日将原、被告签订的《商品房买卖合同》在安顺市住房城乡建设局进行商品房预售合同备案（预售合同登记号：Y0043839）。另查实，签订《商品房买卖合同》的张勇、赵秀珍已经于2016年6月28日离婚，双方并签订《离婚协议书》，约定本案争议的位于安顺市××××大街丰景华府第B4幢1单元8层1号房屋属于本案原告张勇所有。另查实，原告向本院申请立案登记起诉的时间为2017年10月24日。本院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的房屋所有权证的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是不动产登记证书，被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预购商品房预告登记申请表、审批表等材料就是“商品房转移登记的有关文书”，已按合同约定办理了相关文书。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告，故本院采信原告的主张，“商品房转移登记的有关文书”就是不动产登记证书，即被告应为原告办理不动产登记证书交付给原告而非仅为房屋合同备案登记、预购商品房预告登记申请表、审批表等，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。故对被告提供的商品房买卖合同、预售合同备案登记表、预购商品房预告登记申请表、审批表的真实性予以认定，但对被告主张证明已将办理商品房转移登记有关文书交给原告，约定的房屋相关文书不是办理不动产登记证，没有为原告办理不动产登记证义务的证明目的不予采信，对被告关于无义务向原告办理其所购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府的商品房不动产登记证书和没有构成违约的辩称理由，本院不予采信。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，所以原告要求被告支付违约金，应当提供其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人是无权改动的。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故被告的辩称本院不予采信。三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，原告要求被告为其所购商品房办理房屋产权证书的诉讼请求，其实质是行使物权确认请求权。物权确认请求权是权利人行使物权以及物权请求权的基础和前提，关系到物权的归属。若物权确认请求权因诉讼时效期间而消灭，将导致标的物长期处于归属不清或者权力真空的状态，不利于物尽其用及社会经济秩序的稳定，其显然与诉讼时效制度的立法意旨相背离。故本院认为原告要求被告为其所购商品房办理房屋所有权证书的诉请不适用法律关于诉讼时效的规定，原告的该项诉讼请求不存在是否超过诉讼时效的问题。其次，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求与要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，因本案起诉于2017年10月24日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年······”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日后的违约金计至原告起诉之日即2017年10月24日计24天，2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，本院不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式为：从2015年10月1日起至2017年10月1日计731日，2017年10月1日起至2017年10月24日计24天，共计755天，以原告已交购房款488004元×755日×万分之一=36844元。四、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，该房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树××东段丰景华府的房屋转移登记手续并将有关文件交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告张勇从2015年10月1日起至2017年10月24日止的逾期办证违约金人民币36844元。二、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1102元，减半收取人民币551元，由原告张勇承担人民币25元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币526元（该诉讼费原告已预交，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付人民币526元给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 沈   健二〇一七年十二月十日书记员 包欣（代）