广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤2071民初17097号原告:陈孝忠，男，1981年4月2日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县，原告：郑玉凤，女，1981年4月16日出生，黎族，住海南省陵水黎族自治县，上列原告委托诉讼代理人：黄志山，广东国晖（江门）律师事务所律师。上列原告委托诉讼代理人：雷永胜，广东国晖（江门）律师事务所实习律师。被告：中山市同益房地产开发有限公司，住所地中山市大涌镇励志路（邮政局对面），注册号442000000227527。法定代表人：林伟航，该司总经理。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国权，广东昌联律师事务所律师助理。原告陈孝忠、郑玉凤诉被告中山市同益房地产开发有限公司(以下简称同益公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉凤及其与原告陈孝忠的委托诉讼代理人黄志山、雷永胜，被告同益公司的委托诉讼代理人刘珍彬、梁国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈孝忠、郑玉凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理XX花园X幢X房的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金723.6元；3.判令被告立即返还代收税费2846元并支付占用期间的利息2190.95元（利息以2846元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付款日为止，现暂从2005年7月12日计至2017年7月10日，此后利息另行计算）。事实和理由：原告与被告于2005年4月15日签订《广东省商品房买卖合同》。约定原告向被告购买位于中山市X××镇X路XX花园××房的商品房（以下简称该商品房），该商品房总价为144721元，双方在买卖合同第十五条中约定“……出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”。并于2005年5月11日在中山市房地产交易登记管理所办理合同备案手续。合同签订后，原告按揭支付了购房款，并向被告支付了代交税费合计2846元。其后，多年来该商品房一直未能办理不动产权证书，被告代收取的税费也没有交到相关部门。被告于2015年7月21日，在中山市大涌镇人民调解委员会的见证下，向G幢所有业主发出《承诺书》，承诺2017年6月28日前给予办理不动产权证书和土地使用权证，但至今还没有兑现。综上，被告逾期办理不动产权证书的行为，违反了双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，应当责令立即为原告办理不动产权证书并依法承担违约责任。其代政府收取的税费也没有依法缴纳，应立即返还并支付占用期相应的利息。因此，为了维护原告的合法权益，请求贵院依法判决。原告为支持其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.广东省商品房买卖合同；2.收据、个人住房贷款借据；3.承诺书；4.收据。被告同益公司辩称：一、关于办理不动产权证违约金的诉讼请求，我公司不予认可并答辩如下：1.办理不动产权证为房地产产权登记机关的行政职权范围，我公司仅需履行需由本公司提供的资料提交给产权登记机关备案的义务，陈孝忠、郑玉凤要求我公司立即办理产权证的诉讼请求与我公司需要履行的合同义务明显不符。2.我公司已经依约在规定的时间内向市、镇质监部门提交资料备案，现由于市、镇质监部门的过错，导致产权证迟延办理的后果，该责任不应当由我公司承担，我公司已经切实完成合同约定的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。该约定表明，我公司承担违约责任的前提是，由于我公司的原因导致陈孝忠、郑玉凤不能按时取得产权证。但在本案中，我公司已经在规定的时间内向市、镇质监部门提交了需要由我公司提供的资料并且申报备案，我公司已切实履行了《商品房买卖合同》规定的义务。现由于市镇质监部门遗失已提交的备案资料，才导致产权证迟延办理的后果。而由于市镇质监部门的过错而导致的不利后果，不应当由我公司承担。3.陈孝忠、郑玉凤要求我公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，该请求不应当予以支持。根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，故陈孝忠、郑玉凤应在知道或应当知道权利被侵害时的三年内，即逾期办证之日起算三年向我公司主张权利，但陈孝忠、郑玉凤并未在上述期限内向我公司主张权利，故陈孝忠、郑玉凤在本案中所主张的要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应予以支持。4.在本案中，退一步说，即使我公司存在逾期办证的违约行为，但陈孝忠、郑玉凤并未由此遭受任何损失，陈孝忠、郑玉凤也未提交任何证据证明由此遭受的损失大小，陈孝忠、郑玉凤要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不合理。我公司已将涉案的商品房交付陈孝忠、郑玉凤使用，故我公司逾期办证不影响陈孝忠、郑玉凤对商品房的占有、使用或处分，陈孝忠、郑玉凤已实现商品房的基本价值，我公司逾期办证的行为并未对陈孝忠、郑玉凤造成损失，陈孝忠、郑玉凤也未提供任何证据证明由此遭受的损失大小，陈孝忠、郑玉凤要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求完全不合理，不应予以支持。二、对于陈孝忠、郑玉凤要求我公司返还代收税费并支付占用期间利息的诉讼请求（利息要求以代收稅费为本金，按中国人民银行同期同类利率计算，自合同签订之日起算），答辩如下：1.并非我公司的原因导致产权证迟延办理的不利后果，我公司对陈孝忠、郑玉凤要求支付代收税费占用期间利息的请求不予认可。我公司代收的税费，是办理本案房产权属登记过程中，依法需要向产权登记机关缴纳的费用。现由于出现产权证迟延办理的不利后果，使得该费用不能按时缴纳。而产权证迟延办理后果的发生，是由于市、镇质监部门的过错，我公司已经履行应尽的义务，故我公司对代收税费不能按时缴纳的结果并不负有责任，因此陈孝忠、郑玉凤要求我公司支付税费占用期间利息的诉讼请求完全不合理。2.我公司已经完成契税的缴纳，陈孝忠、郑玉凤要求返还代收的税费并支付利息的请求不符合实际情况，也不利于我公司履行协助办理产权证的合同义务。我公司已按时完成契税的缴纳义务，陈孝忠、郑玉凤要求返还代收税费的请求，将导致我公司无法继续完成协助办理产权证的合同义务，故陈孝忠、郑玉凤的诉讼请求明显不符合实际。3.退一步说，即使我公司对代收税费未能按时缴纳的后果需要承担责任，但我公司与陈孝忠、郑玉凤签订的《商品房买卖合同》中，仅在附件四的合同补充协议中列明了代收税费的名目及数额，并未对我公司逾期缴纳税费应承担的具体责任予以约定，陈孝忠、郑玉凤的请求缺乏依据。4.即使按照陈孝忠、郑玉凤要求的利率计算利息，也不应当以合同签订之日作为利息的起算日期。我公司代收的税费，应当在我公司向产权登记机关提交登记资料时予以缴纳，而根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，退一步说，即便我公司逾期未缴纳代收的税费需要计算利息，也应当自逾期之日起开始计算，结合上述的约定，应当以商品房交付使用之日起720日后计算逾期利息，而不应当以合同签订之日作为利息的起算日期。三、G幢未能办证的原因在于，我公司报建的规模、规格、层数都是按6层报建，有关部门在2004年已予以批复、许可建筑。但2004年8月规划部门又对其规划进行变更，楼层变更为4层，对于5、6层住宅的住户作违章建筑处理。但5、6层违章建筑从2004年至2016年都没有进行实质处理，我公司也积极与有关部门协调。2016年行政执法部门作出处罚通知，认定G幢的5、6层建筑为违章建筑，涉及的案件正在处理中，还未有最终结果。故未能办证的责任在于规划部门出现差错，而不在于我公司。被告同益公司为其辩解提交的证据有：1.工程质量监督报告编制通过告知书；2.竣工验收备案受理决定书；3.建设项目规划验收批复书（村镇）；4.契税完税证。经审理查明：同益公司系中山市X镇XX花园商住楼的房地产开发企业。2005年4月15日，陈孝忠、郑玉凤（买受人）与同益公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：陈孝忠、郑玉凤向同益公司购买其开发的位于中山市X××镇XX花园××房，建筑面积92.77平方米，购房总价为144721元。合同第六条约定付款方式为：银行按揭：2005年6月30日前支付总房款约30%即43721元，余下总房款约70%即101000元由中国工行中山市分行提供按揭。合同第八条约定同益公司应于2005年6月30日前交付经验收合格的商品房。第十五条关于产权登记约定：同益公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由同益公司提供的资料报产权登记机关备案。如因同益公司的责任，陈孝忠、郑玉凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：陈孝忠、郑玉凤不退房，同益公司按已付房价款0.5%向陈孝忠、郑玉凤支付违约金。除以上房价款外，同益公司依据有关规定代政府收取经下税费：代收契税2171元，其他税费合共2846元。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈孝忠、郑玉凤依约支付了首期款并以按揭方式向同益公司支付了上述购房款144721元及代收税费2846元。同益公司于2005年6月30日前将涉案房屋交付陈孝忠、郑玉凤，但一直未办理产权转移登记手续。2015年7月21日，同益公司在中山市大涌镇人民调解委员会的见证下出具承诺书，承诺该公司开发建设的位于中山市X镇X路XX花园X期G幢由于综合验收原因至今未办理房产证及土地使用权证，并向G幢所有业主承诺于2017年6月28日前办理完毕前述证书。因同益公司至今仍未为陈孝忠、郑玉凤办理上述房产的权属证书，陈孝忠、郑玉凤遂于2017年9月7日诉至本院，主张前述实体权利。另查：同益公司在庭审中提交证据证明涉案的XX花园X期E、F幢已通过规划竣工验收，该公司代陈孝忠、郑玉凤交纳涉案房地产的契税2171元；并陈述涉案的房地产至今尚未办理权属证书，原因为没有通过综合验收。目前除G幢5、6层住户和F幢X房外，其他业主户已于2017年9月11日通过综合验收并具备办证条件，但目前均未办理好权属证书。陈孝忠、郑玉凤对此不持异议。同益公司称由于市、镇质监部门的过错导致2017年才出具竣工验收报告并导致发生办理上述权属证书迟延的情况，但是没有提交证据予以证明。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。陈孝忠、郑玉凤与同益公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规定的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，同益公司应当在商品房交付使用后720日内向产权登记机关提供资料进行备案。同益公司于2005年6月30日将商品房交付给陈孝忠、郑玉凤使用，但至今仍不未能为陈孝忠、郑玉凤向产权登记机关提供资料进行备案，也未提交可免责事由的相关证据，故应认定同益公司的行为已构成违约，应按合同约定以已付房价款144721元的0.5%即723.6元向陈孝忠、郑玉凤支付违约金。但是因双方约定的违约金为固定金额，则应从合同约定的履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。合同第十五条关于产权登记约定：同益公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由同益公司提供的资料报产权登记机关备案。即应从2005年6月30日同益公司将商品房交付给陈孝忠、郑玉凤使用后720日期限届满之次日开始计算诉讼时效。在陈孝忠、郑玉凤未有证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长之情形下，陈孝忠、郑玉凤于2017年9月7日向本院提起本案诉讼主张权利，显然已湮于诉讼时效。故同益公司认为陈孝忠、郑玉凤主张违约金的诉求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。对陈孝忠、郑玉凤的该项诉求，依法应予驳回。协助陈孝忠、郑玉凤办理涉案房地产的权属证书是同益公司必须履行的附随合同义务和法定义务，故陈孝忠、郑玉凤主张同益公司继续履行协助办理涉案房地产权属证的转移登记手续的义务，本院应予支持。关于陈孝忠、郑玉凤要求同益公司返还代收税费并支付占用期利息的问题，同益公司已提交其代缴契税2171元的证据，故不存在占用的事实，对其该主张本院不予支持。其他细项的代收税费，因为涉案房地产仍未办理完毕权属证书，暂时不能最后确定费用是否存在多退少补的情形，故本院对此不作处理。陈孝忠、郑玉凤可在办理完毕上述房地产的权属证书后视具体情况另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市同益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内履行协助原告陈孝忠、郑玉凤办理位于中山市X镇XX花园X幢X房房地产权属转移登记的义务；二、驳回原告陈孝忠、郑玉凤的其他诉讼请求。案件受理费3310元，减半收取为1655元（原告陈孝忠、郑玉凤已预交），由原告陈孝忠、郑玉凤负担63元，由被告中山市同益房地产开发有限公司负担1592元（被告中山市同益房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告陈孝忠、郑玉凤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一七年十二月六日书记员  雷 珊陈奇