.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初3234号原告陈博，男，1989年7月17日出生，汉族，个体，住太原市。被告山西恒诚房地产开发有限公司，住所地太原经济技术开发区东大街12号电动滚筒厂东楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人郝鹏飞，董事长。委托代理人韩勇斌，山西国祥律师事务所律师。原告陈博与被告山西恒诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我院于2015年10月8日立案受理，于2016年11月15日作出2015年小民初字第03831号民事判决书，判决后原告陈博不服该判决，上诉于太原市中级人民法院，2017年5月9日，太原市中级人民法院以（2017）晋01民终字214号民事裁定书撤销我院2015年小民初字第03831号民事判决，并发回我院重审。2017年6月12日，我院重审立案后，依法由审判员张少华、人民陪审员王计兰、张桂莲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈博与被告山西恒诚房地产开发有限公司的委托代理人韩勇斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈博诉称，2014年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于太原市马练营路300号坤泽.翰林院第8幢1单元1001号商品房，购房金额703304元，双方约定被告应于2014年12月31日前交付原告所购房屋。合同签订后，原告依约交付了房款，而被告却未按期交房，原告多次要求被告交房，但被告以各种理由始终拒绝履行，导致原告不能入住，只能租住房屋。被告不能按期交房的行为已构成违约，应承担违约责任，并赔偿给原告造成的损失。为此提起诉讼，请求1、判令被告向原告支付迟延交房违约金至实际交房之日（截止至2015年9月7日违约金为17582.6元）；2、判令被告向原告赔偿损失18000元；3、诉讼费用由被告承担。原告提供的证据有：1.原告身份证复印件。2.被告企业信息查询单。3.《商品房买卖合同》及收据。4、借款合同及贷款支付凭证。5.房屋租赁合同及收据。6、2014年11月至2017年3月照片。7.被告与太原经济技术开发区公共事业管理服务中心、中石化新星双良地热能热电有限公司关于供暖问题的往来函件、行政处罚决定书。8.附近小区天然气卡、缴费收据。9.关于推进供电工程的紧急函。10.特种设备使用登记证及电梯使用标志。11.交房公示。12.录音、录像及照片。12.2016年3月9日公共频道法眼栏目对翰林华府小区的报道。被告山西恒诚房地产开发有限公司辩称，1.根据相关法律规定，因配套设施不完善导致迟延交房是可以的，无需承担违约责任；2.被告从2015年6月开始进行交房，由于政府原因没有及时供暖，现在房屋交房率达80%，可以进行入住；3.被告已按时通知原告收房，是原告认为不具备收房条件而没有及时收房。综上，被告不构成违约，不应承担违约责任。被告提供的证据有：1.坤泽.翰林院住宅小区规划图。2.2013年5月、2014年7月给经济区建设局交配套费的收据。3.2016年10月28日被告与太原市热力设计有限公司签订的《建设工程设计合同》。4.2016年12月5日被告与太原市热力公司签订的《太原市集中供热工程热力站建站协议书》。5.被告及山西创享建筑工程咨询有限责任公司的情况说明。经审理查明，2014年7月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）并商房预售字第0111号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为坤泽.翰林院第8幢1单元1001号房。第四条、计价方式与价款。商品房总金额703304元。第六条、付款方式及期限。买受人首付购房款的30%，计213304元，剩余部分房款490000元用向银行按揭贷款的方式支付，待相应手续齐备后，甲方将配合购房客户办理按揭贷款。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即该商品房经出卖方依法验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；3.基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，从出卖人通知之日起，视为买受人收房并委托出卖人保管，保管费按照每月2000元计算，在实际接房时付清出卖方。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月31日前给排水设施、供配电设施、暖通设施投入使用，给网络、通讯安装完毕。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人在上述期限内已将上述基础设施、公共配套设施的施工完成，但由于政府相关部门对于开通使用的政策性规定或文件未达到使用条件的，出卖人不承担责任；2.若因政府部门或水、暖、电、气等供应单位原因导致未能在上述规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担责任；3.在买受人提出书面异议，并经双方确认后90日内进行整改，在约定的整改期限后仍未达到本合同约定的使用条件前，该房屋的物业管理费用由出卖人承担。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，同时附有合同附件1-5。2014年7月17日，原告向被告支付房屋首付款213304元，剩余房款490000元，原告采用银行按揭贷款方式支付。2014年8月6日，被告就翰林华府项目集中供暖事宜向太原新技术与教育发展管理中心提出申请，内容更为：”我司目前开发的坤泽.翰林华府项目已基本建设完毕，该项目位于太原经济技术开发区太原大学附近马练营路与东榆线路交叉口的东南角，总建筑面积30万平方米，其中采暖面积23万平方米，根据太原经济技术开发区的规划，我公司现申请纳入经济技术开发区集中供暖范围，请贵中心尽快给予安排集中供暖工程设计与施工。”同年12月17日，被告向国网山西省电力公司太原供电公司发函，主要内容为：”坤泽.翰林华府项目是一个民生工程，全部建安工程基本完工，原计划今年11月份交房因供电原因至今无法实现，2040户业主的代表多次来公司要说法，经劝导后确定2015年1月15日开始交房，多数人不认推迟交房，要求赔偿损失。介于上述情况，按贵我双方签订的服务协议内容，采取特事特办程序，尽快进场组织施工，在2015年1月15日前完工，达到正常供电，使我司在最后时间内能向业主兑现交房。”2015年7月28日，太原经济技术开发区公用事业管理服务中心就翰林华府项目集中供暖事宜回函，内容为：”贵公司《关于翰林华府项目集中供暖事宜的函》，我中心已收悉。根据管委会与中石化新星双良地热能热电有限公司签订的《太原经济建设开发区集中供热供汽项目授权经营协议》，翰林华府项目冬季的采暖由中石化新星双良地热能热电有限公司提供。为满足翰林华府项目冬季的采暖需求，请贵公司尽快与中石化新星双良地热能热电有限公司联系并办理采暖相关手续。”2015年9月22日，被告就翰林华府冬季采暖问题向太原经济技术开发区公用事业管理服务中心回函，内容为：”关于翰林华府项目冬季取暖，中石化新星双良地热能热电有限公司曾发函要求我公司配合解决天然气配套气量需求、燃气压力需求、电力配套需求、自来水配套需求。翰林华府小区周边无燃气配套，达不到中石化新星双良地热能热电有限公司的配套需求。为满足小区业主冬季正常取暖需求，我司决定自筹资金解决供暖问题，工程现已启动，确保今年冬季如期供暖。”2015年10月31日，被告再次就翰林华府小区供暖向太原经济技术开发区公用事业管理服务中心发函，内容为：”翰林华府小区建设期间一直同政府相关部门沟通小区集中供暖问题，但由于热源问题一直无法解决，目前翰林华府小区已有部分业主入住，急需今冬供暖。根据贵中心的指示，该小区由贵中心指定单位供暖，我司积极响应，配合贵中心工作，现需明确几点：供暖配套费由政府相关部门来收取或是政府书面指定交费的账户，并需开具工程发票；供暖配套费用金额巨大，请贵中心出具书面承诺，我司只出一次配套费用，如将来产生二次配套费用与我司无关；我司只提供现有小区内供热管网及供热用电接入点，电费由供热单位承担，其他配套设施由供热单位负责实施；现已进入采暖期，业主已经质问供暖问题，业主要求11月1日正常供暖等。”后被告为解决翰林华府小区供暖问题，在小区自建2台燃煤锅炉解决采暖问题。2015年10月13日，太原经济技术开发区环境保护局对被告自建燃煤锅炉，责令其停止违法行为。另查明，被告规划设计方案中，关于翰林华府小区的水源规划为由市政给水管线接入小区、污水排水管线规划为排入市政污水管线、供热管线规划为由马练营路市政供热一次网管道引入位于小区东侧的换热站、电力管线规划为由马练营路市政供电管线引入、电信、有线电视工程规划为由马练营路电信、有线电视电缆管线引入。庭审中，被告称，2014年11月到12月期间被告对坤泽翰林院2号-13号楼组织设计、施工、监理等部门进行竣工验收，经确认达到合格标准；从2015年5月开始陆续交房，迟延交房是因水、电、暖配套设施政府无法履行职责导致，且合同约定配套设施未完工可延期交房，由此产生的责任被告不应承担。原告称，小区水、电、暖均是临时连接，且存在道路未绿化、电梯不能使用、消防设备不完善等，故不具备交房条件，至今未收房。经本院审判委员会研究认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，合同约定的内容合法，未违反法律、法规的规定，对当事人具有约束力。原告应按合同约定将购房款交付被告，被告应向原告履行交房义务。本案现争议的焦点问题是：被告是否存在逾期交房的违约行为，原告主张的诉讼请求应否得到支持。首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条约定了交房及基础、公共配套设施投入使用的期限，但亦列明出卖人延期交房及配套设施未达使用条件，出卖人不承担责任的情形，其中包括基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工，出卖人可据实予以延期。被告延期交房的客观原因在于规划中的水源、排污、供电、供热、电信、有线电视等公共配套由于市政规划的马练营的管网未能建成而造成，被告已经交纳了相关的配套费用，但该公共配套设施并不是被告可以单方面自行解决的问题。其次，就供暖问题，根据被告提供与有关部门就集中供暖事宜的往来函件，可说明被告在合同约定的交房期限前就其开发的翰林华府小区集中供暖问题曾向有关部门提出申请，但几经沟通，该小区的集中供暖问题未能解决，由此导致延期交房，此情形符合合同约定的延期交房条件。综合上述原因，被告延期交房的行为适用双方在合同中约定的责任免除条款，不构成违约，也不应当承担违约责任。虽然被告在此之前也采取了引入水源、接入临时用电、自行供暖等措施为业主正常入住创造条件，在公共配套设施接入条件具备之后被告更应当积极、正确地解决好小区的配套、物业管理问题，争得业主的理解和谅解。另被告虽未能在约定的交房期内交房，但作为房屋买受人的原告一直拒绝收房并办理相关的收房手续也存在不妥。综上，原告主张被告承担逾期交房违约金及赔偿损失的请求，理由与证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈博的诉讼请求。案件受理费690元（原告已预交），由原告陈博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长张少华人民陪审员王计兰人民陪审员张桂莲二○一七年十二月十二日书记员王艳霞