江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0611民初2228号原告：朱益峰，男，1985年11月6日出生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：冉引娣、顾玲玲，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告：陈耘，男，1968年2月1日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。被告：陈宝祥，男，1945年1月8日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。被告：徐丽，女，1970年4月3日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：陈耘，男，系徐丽丈夫。被告：陈鹏，男，1990年11月22日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市港闸区。第三人：南通市港闸区昌晟房产中介服务部，住所地南通市港闸区怡园新苑7幢104室。经营者：毛水玲，女，1979男7月25日出生，汉族，住南通市港闸区。原告朱益峰与被告陈耘、陈宝祥、徐丽、陈鹏及第三人南通市港闸区昌晟房产中介服务部（以下简称昌晟中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱益峰及其委托诉讼代理人冉引娣、顾玲玲（参加第一次庭审），被告陈耘、陈宝祥（参加第一次庭审）、陈鹏（参加第一次庭审）及第三人昌晟中介的经营者毛水玲到庭参加诉讼（参加第二次庭审）。本案现已审理终结。朱益峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖协议》；2.判令被告立即返还原告的购房款196600元，并支付相应利息（自2016年11月15日起至判决确定的给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.判令被告支付中介费1500元及相应利息（自2016年11月15日起至判决确定的给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；4.判令被告赔偿原告损失253200元；5.判令被告承担律师费18000元及诉讼保全保险费830元；6.本案诉讼费、评估费、保全费由被告承担。事实和理由：被告陈耘与陈宝祥系父子关系，陈耘与徐丽系夫妻关系，陈鹏与陈宝祥、陈耘、徐丽分别系祖孙、父子、母子关系。2016年10月30日，原告与被告陈耘通过第三人昌晟中介签订了《房地产买卖协议》一份，约定被告将位于南通市港闸区丽泰花园15幢106室及同幢C118室出售给原告，总价款为415000元（含水费、电费等费用）。合同还就付款时间、产权证办理时间、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告依约前后共支付了购房款196600元，但被告在领取产权证后却以不同意出售为由，拒不配合原告办理产权过户手续，故成讼。陈耘辩称，其为偿还他人债务在父亲陈宝祥不知情的情况下，即与原告签订了协议,被告陈宝祥方在协议签订后才得知案涉房屋被出售，且坚决不同意过户。合同签订过程中，被告陈耘已将产权人信息告知了原告，不存在隐瞒产权人信息的情况。因本人在签订合同的过程中确实存在过错，同意对原告作出适当赔偿，考虑到原告在得知被告不同意过户的情况下，不同意就赔偿事宜进行协商，导致损失扩大，原告对扩大部分的损失应承担相应的责任。陈宝祥辩称，案涉房屋本系其个人所有，后错误登记在三人名下，但其仍是案涉房屋的共有权人。其并未参与或授权他人签订案涉协议，合同签订时陈耘等人亦未将相关情况告知本人，其对案涉房屋出售给原告不知情，直至被告徐丽在2017年5月告知案涉房屋要过户时，本人才得知案涉房屋被出售。原告在明知被告陈宝祥系案涉房屋的共有权人的情况下，即与陈耘单独签订协议，未尽到合理注意义务，应承担相应��责任，故应驳回原告对被告陈宝祥的诉讼请求。徐丽辩称，其在2017年5月份才将案涉房屋出售的事情告知陈耘，因陈耘不同意将案涉出售案涉房屋，遂决定与原告协商解决，但原告却迟迟不予被告协商。陈鹏辩称，其一直以为陈宝祥同意出售案涉房屋，遂与原告商谈了房屋买卖事宜，并在签订合同前即告知原告案涉房屋系祖父陈宝祥一人所有。在得知陈宝祥不同意出售案涉房屋后，被告即与原告进行协商，并同意进行适当赔偿，但原告并未回应，致使损失扩大。第三人昌晟中介辩称，陈鹏在协议签订前提供的案涉房屋材料显示所有权人为陈宝祥和陈耘，第三人遂要求二人共同签字，但陈鹏称陈宝祥年龄大，行动不便，为此仅有陈耘一人签字，陈耘承诺如发生���约情形，则由陈耘一人承担责任。现双方发生纠纷，应以合同约定为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据为《房地产买卖协议》、收条、银行转账凭证、住宅使用说明书、居民用水缴费凭证、电费交费卡、住宅工程质量分户验收合格证、《房地产司法鉴定评估报告》、《关于调整苏莲估字[2017]司法第33号评估基准日的说明》、《委托律师合同》、发票、保险单、保险费发票等证据。被告对《房地产买卖协议》、收条、银行转账凭证、住宅使用说明书、居民用水缴费凭证、电费交费卡、住宅工程质量分户验收合格证、《委托律师合同》、发票、保险单、保险费发票的真实性没有异议，本院予以确认。被告对《房地产司法鉴定评估报告》的真实性有异议，认为该评估报告未按法定程序通知其到场，且评估价格与市场价格存在一定差距。被告提交的证据为《房地产买卖协议》、《陈桥七个地块商品房结算单》、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《港闸区住房搬迁五联单》、照片。原告对被告提供的《房地产买卖协议》、《陈桥七个地块商品房结算单》、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《港闸区住房搬迁五联单》的真实性无异议，本院予以确认。对照片的真实性有异议，认为该照片并不能真实反映案涉房屋的真实价格。对没有争议的事实，本院认定如下：2016年10月30日，原告朱益峰（乙方）与被告陈耘（甲方）及第三人昌晟中介（丙方）签订了《房地产买卖协议》一份，约定甲方将位于南通市港闸区丽泰花园15幢106室房屋（建筑面积96.73平方米）及同幢C118号车库（面积15.72平方米）出售给乙方，合同价款为415000元；本协���签订时，乙方支付20000元作为购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作为售房保证；甲方的交房时间为2016年11月15日前，交房时乙方付清首付款180000元；甲方出具的产权证明材料为商品房结算单；甲乙双方定于甲方办到产权证15日内办理产权过户手续，同时乙方支付215000元给甲方；如因甲方或者乙方原因不能及时过户，每逾期一日由责任方赔偿总成交价的0.1%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方；协议签订之日，乙方支付3000元作为丙方的中介费，丙方有权直接从房款中扣除；甲方保证上述房产的共有权人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本协议上签字；否则由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任；甲方违约，则除退还定金外赔偿20000元，并支付甲乙双方的��介费3000元；乙方违约，则定金不予退还，并支付甲乙双方的中介费3000元；协议签订时，陈宝祥不在场，由其子陈耘一人全权办理，若发生违约责任由陈耘一人承担。同日，陈鹏收取了朱益峰购房定金20000元。2016年11月15日，徐丽收取了朱益峰首付款176600元，出具了一份180000元的收条，并于同日将案涉房屋交付给朱益峰。另，案涉房屋系陈宝祥、陈耘农村家庭住房（南通市港闸区陈桥街道五里树村二组）被拆迁后所选购的安置房，征收（搬迁）补偿安置协议系由陈宝祥、陈耘签订，由陈耘与相关部门进行结算。2015年2月16日，陈耘、陈宝祥与南通新家园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由陈耘、陈宝祥购买案涉房屋。2017年4月18日，相关部门发放了案涉房屋的所有权证，证载案涉房屋系陈耘、陈宝祥、徐丽共同共有。此后，朱益峰要求办理案涉房屋的产权过户手续时，陈宝祥以其不知情为由，不同意出售案涉房屋，双方遂发生纠纷。又，2017年5月23日，朱益峰与北京市隆安（南通）律师事务所签订了《委托律师合同》一份，约定朱益峰聘请北京市隆安（南通）律师事务所律师作为本案的委托诉讼代理人，律师代理费为18000元。同日，朱益峰支付了该笔款项。2017年6月12日，为查封案涉房屋，朱益峰向中国人民财产保险股份有限公司购买了财产保全责任保险一份，保险费830元。诉讼过程中，本院根据朱益峰的申请，委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司对案涉房屋的价格进行了评估，该公司于2017年10月31日出具了《房地产司法鉴定估价报告》（苏莲估字〔2017〕司法第33号），评估结果为：案涉���屋2017年10月20日的市场价值为668200元，评估费用为5600元。后被告以评估机构进行现场勘察未通知其到场为由，要求重新勘察现场。后本院司法鉴定部门再次组织双方对案涉房屋进行了勘察，并调整评估基准日为2017年8月24日（原告要求解除合同、赔偿损失之日），该公司于2017年12月18日出具了《关于调整苏莲估字[2017]司法第33号评估基准日的说明》一份，最终评定案涉房屋2017年8月24日的市场价值为643400元。本案双方争议的焦点为：如何确定朱益峰的损失及各方当事人的责任？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行��要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原、被告之间签订的《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。案涉房屋的共有权人陈宝祥明确表示不同意出售房屋，《房地产买卖协议》无法继续履行，现朱益峰请求解除合同于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房地产买卖协议》解除后，陈耘应将其所收取的196600元购房款退还给朱益峰。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因陈耘在未征得陈宝祥同意的情况下即与朱益峰签订《房地产买卖协议》，且陈宝祥拒绝履行协议，其行为已构成违约，应承担合同解除而产生的违约责任。作为守约方的朱益峰可主张的损害赔偿范围包括实际损失和可得利益损失。关于实际损失，其主要指守约方为履行合同所积极支出的费用，《房地产买卖协议》因陈耘违约而解除，该费用支出即转化为朱益峰的实际损失。本案中介行为及支付购房款196600元已经完成，朱益峰为此支付的购房款的利息损失、中介费1500元及中介费利息损失即属于因合同解除导致的实际损失，故朱益峰要求陈耘支付购房款196600元的利息损失、中介费1500元及中介费利息损失的诉讼请求应予支持。至于关��可得利益损失，此系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除合同时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于可得利益损失。至于律师费、诉讼保全保险费，因上述费用在合同中未明确约定，且非必要费用，故不予支持。关于如何确定可得利益损失的范围问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条，本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案朱益峰主张的预期利益损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。就过失相抵规则来说，朱益峰在明知或应知案涉房屋的所有权人非陈耘一人，房屋所有权人未到场签字确认或提供授权委托书的情况下，仍与陈耘签订《房地产买卖协议》，未尽到合理的注意义务，主观上存在一定过失，应就损失的发生承担次要责任。被告虽对司法鉴定评估价格有异议，但并未提供充分的证据予以推翻，故评估机构评定案涉房屋2017年8月24日的价格为643400元可以作为原告预期利益损失的依据。本院综合考虑合同履行不能的过错等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，酌定陈耘向朱益峰赔偿160000元。朱益峰关于要求陈宝祥、陈鹏、徐丽承担赔偿责任的主张，因上述三人非合同当事人，故不予支持。陈耘、陈宝祥等关于朱益峰不同意协商赔偿事宜致使损失扩大的抗辩意见缺乏证据证实，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：一、朱益峰与陈耘于2016年10月30日签订的《房地产买卖协议》解除；二、陈耘于本判决生效之日起十日内向朱益峰返还购房款196600元，并支付利息（以196600元为基数，自2016年11月15日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；三、陈耘于本判决生效之日起十日内向朱益峰赔偿可得利益损失160000元、中介费1500元及中介费相应利息损失（以1500元为基数，自2016年11月16日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回朱益峰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8100元、评估费5600元、保全费2595元，合计16295元，由朱益峰负担4375元，陈耘负担11920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费8100元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈怀新代理审判员  邓述勇人民陪审员  杨志林二〇一七年十二月二十九日书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒��1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限��参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。