重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终7021号上诉人（原审原告）：郑健，男，汉族，1964年3月26日出生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审被告）：重庆巨恒置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区都市花园中路80号5层，统一社会信用代码91500106790748936N。法定代表人：赵阳，董事长。委托诉讼代理人：彭传兰，女，重庆巨恒置业有限公司员工。原审第三人：重庆市蔡家组团建设开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路6号，统一社会信用代码91500109778455479T。法定代表人：黄海，董事长。委托诉讼代理人：钟鑫，女，重庆蔡家组团建设开发有限公司员工。上诉人郑健因与被上诉人重庆巨恒置业有限公司（以下简称巨恒公司）、原审第三人重庆市蔡家组团建设开发有限公司（以下简称蔡家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2017)渝0109民初5250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月22日进行了询问，上诉人郑健，被上诉人巨恒公司的委托诉讼代理人彭传兰，原审第三人蔡家公司的委托诉讼代理人钟鑫到庭参加询问。本案现已审理终结。郑健上诉请求撤销原判，改判巨恒公司退还购房款23371元。主要事实和理由：1.购房协议明确约定1971元/平方米是暂定价，之后再根据房产证登记的面积多退少补，基于此郑健才缴纳了手写部分的房款。合同约定价格超出部分最高不得超过1400元/平方米，因此，多交的房款巨恒公司应当退还。2.郑健历年来多次找巨恒公司和管委会了解房产证办理情况，均未得到答复。2017年5月最后一次询问无果后，郑健自行丈量了安置房面积，才得知被多收了23371元，故本案诉讼时效应从2017年5月起算。巨恒公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡家公司述称：与一审答辩内容一致。郑健向一审法院起诉请求：1、巨恒公司退还购房款23371元，并以23371元为基数从2011年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率给付资金占用利息；2、蔡家公司对第一项请求承担连带责任；3、本案诉讼费由巨恒公司承担。本案审理过程中，郑健自愿放弃了第二项诉讼请求，不要求蔡家公司对第一项请求承担连带责任。事实与理由：2011年8月22日，郑健与巨恒公司签订《经济适用房订购房屋协议》，巨恒公司将开发的位于重庆市北碚区出售给郑健。协议约定：郑健所购房屋以北碚区房管局测定的建筑面积为准，按北碚府发（2005）86号文件规定的应安置住房面积部分价格按1200元/㎡计算，超出安置面积以外的面积按1400元/㎡计算，最终价格按市物价管理部门会同建设行政主管部门核定价格为准，如果价格高于1400元/㎡，按1400元/㎡计算，购房款多退少补。郑健于2011年8月23日将151716.86元购房款交给了蔡家公司，蔡家公司向郑健出具了缴款单。现郑健才得知，按照双方签订的协议约定，巨恒公司及蔡家公司多收了郑健房款23371元。双方协商未果，故起诉来院。一审法院认定事实：2011年8月22日，巨恒公司（甲方）与郑健（乙方）签订《经济适用房定购房屋协议》，约定：1、乙方的房屋因国家规划建设需要被拆迁，依据重庆市人民政府令53、55号和渝府发（2005）67号、北碚府发（2005）86号文件之规定，乙方选择了货币安置住房，甲方修建了一批经济适用房供乙方购买；2、房屋坐落于重庆市蔡家组团Ｈ标准分区地块，乙方定购的经济适用房的房号为6-6-6-3号，建筑面积92.01㎡（最终面积以房管部门测量的建筑面积为准）；3、协议第三条第一项约定房屋销售金额：乙方所购房屋以北碚区房管局测定的建筑面积为准。按北碚府发（2005）86号文件规定的应安置住房面积部分价格按1200元/㎡购买（因户型设计原因超出应安置住房面积5㎡以内按1200元/㎡计算）；超出应安置面积以外的面积，暂按1400元/㎡计算，最终价格按市物价管理部门会同建设行政主管部门核定价格为准，如果价格高于1400元/㎡，按1400元/㎡计算；如果核定价格低于1400元/㎡，按核定价格计算）。购房款多退少补。住房销售金额：35㎡*1200元/㎡=42000元；15.86㎡*1400元/㎡=22204元；41.15*1971=81106.65；金额合计145310.65元。协议第三条第二项、第三项约定了配套设施费及公共维修基金。……并约定，以上三项合计应交购房款总额。购房款总价：购房金额145310.65元+配套设施费3500元+公共维修基金2906.213元=151716.86元。该协议还约定了房款交纳时间及方式、质量责任等条款。协议尾端有巨恒公司的签章，郑健的签字。2011年8月23日，郑健向蔡家公司交纳购房款151716.86元，蔡家公司出具加盖财务专用章的收据一份，载明交款项目为巨恒6-6-6-3房款。又查明，2011年8月8日，北碚区人民政府征地办公室与郑健签订《北碚区征地农转城人员货币安置住房协议》，按照协议约定，郑健的安置面积为30㎡。该协议中，管委会作为参加协议单位在协议尾部加盖公章。还查明，2010年9月9日，北碚区房产测量所出具对位于北碚区蔡家组团标准分区H10-02/01号地块6号楼的《重庆市房产面积测算报告书》，本案所涉房屋的建筑面积为92.03㎡。2010年2月3日，重庆市物价局出具《重庆市物价局关于蔡家组团安置房三期工程H10地块经济适用房销售价格的复函》，载明：对巨恒公司和蔡家公司“关于蔡家组团安置房三期工程H10地块（天和苑）经济适用住房项目价格审定的请示”收悉。经物价局会同市建委、市国土房管局审查，同意其住宅销售价格按以下规定执行：单套面积符合国家现行政策的住宅，其销售基准价格为套内建筑面积每平方米2155元（建筑面价每平方米为1920元），在此基础上销售单套住宅时，其销售价格可根据楼层和朝向因素上下浮动，但上浮幅度最高不能超过10%，下浮幅度不限。实际销售过程中以套内单价计算上浮幅度和每套住宅总价款。庭审中，双方对以下事实均无异议：1、2011年8月22日巨恒公司与郑健签订《经济适用房定购房屋协议》，并由蔡家公司收取了房款；2、郑健的安置面积为30㎡,根据北碚府发（2005）86号文件规定，超出安置面积5㎡，可按安置价格购买，故郑健可按照安置价格购买的面积为35㎡。双方有异议的事实是：第一，关于协议上分为35㎡，15.86㎡和41.15㎡三段计算购房价格的问题。郑健陈述协议只约定了安置面积按1200元/㎡来购买，超出面积按1400元/㎡来购买，因签合同时应说定了是多退少补，故没在意超出35㎡以外的面积分成15.86㎡和41.15㎡两段书写；对于协议上的41.15㎡按1971元/㎡计算，双方没有协商。因应付房款为（35㎡*1200）+（57.01㎡*1400）=121814元，实际支付的房款145310.65元，郑健多支付了23496.65元，现我方起诉要求退还房款23371元。巨恒公司陈述不清楚签订合同的具体情况，本案所涉合同巨恒公司盖完章后就交给管委会，由管委会进行负责与郑健签订，具体的面积、金额等均由管委会与郑健协商；巨恒公司和蔡家公司有联建协议和会议纪要，由巨恒公司拿出一定数额的房屋交由蔡家公司负责进行安置，收款由蔡家公司进行收取，故以蔡家公司意见为准。蔡家公司陈述巨恒公司的陈述属实，同时陈述郑健作为征地安置对象，郑健应在安置面积35㎡左右选择户型，其对应可选择户型应为50.86㎡，郑健只能选择购买50.86㎡的经济适用房，但由于对方实际居住问题，蔡家公司同意郑健选择92.01㎡经济适用房的户型，超出户型选择面积41.15㎡按照当时物价部门核定的经济适用房价格并参照当时征地政策，是双方协商后郑健同意按1971元/㎡计算，蔡家公司才同意郑健超面积安置并签订购房协议的，故协议上分为35㎡，15.86㎡和41.15㎡三段分别计算购房价格，没有多收房款。第二，关于时效问题。郑健认为到目前为止郑健并没有得到房管证，也不清楚房屋最终的核定价格，郑健是今年初自行测量房屋面积，认为巨恒公司多收了钱，所以起诉了，故未过诉讼时效，因为时效应该是从知道或应当知道之日起计算。巨恒公司认为郑健的请求已经过了诉讼时效。蔡家公司认为郑健签订合同时应当知晓41.15平方按1971元计算，故诉讼时效应从2011年8月22日开始计算，郑健的请求诉讼时效已过。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。巨恒公司系有资质的房地产开发企业，其委托蔡家公司与郑健代为签订《经济适用房定购房屋协议》，其法律后果应当由巨恒公司承担。本案中，巨恒公司和郑健依据相关的征地补偿安置政策、在自愿平等的基础上签订的《经济适用房定购房屋协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点在于《经济适用房定购房屋协议》上约定的超出安置面积以外的41.15㎡按1971元收取的购房款是否应当多退少补？一审法院认为，第一，按照协议第三条第一款房屋销售价格中“超出应安置面积以外的面积，暂按1400元/㎡计算，最终价格按市物价管理部门会同建设行政主管部门核定价格为准，如果价格高于1400元/㎡，按1400元/㎡计算；如果核定价格低于1400元/㎡，按核定价格计算”的约定，在房屋价款多退少补之前，对于超出安置面积以外的面积最高收取的价款应为1400元/㎡，即房屋销售价格只应当分为安置面积内1200元/㎡和超出安置面积外1400元/㎡两行书写，现郑健和巨恒公司的协议上分为1200元/㎡，1400元/㎡和1971元/㎡三行书写，再结合征地补偿住房安置的政策，一审法院认为对于超出安置面积的50.86㎡分为两段面积计算价位，系双方对超出安置面积外的部分协商后，分为两段面积及不同价位进行了手写填写，是双方平等协商一致的结果，且之后郑健按照协议约定缴纳了房款，故对郑健陈述双方没有协商41.15㎡按1971元/㎡计算的意见，不符合合同约定，亦不符合常理，一审法院不予采信；对蔡家公司陈述双方协商后郑健同意按1971元/㎡计算，蔡家公司才同意郑健超面积安置并签订购房协议的意见，一审法院予以采信。第二，若依照郑健庭审中的陈述，本案所涉房屋价格仅涉及1200元/㎡和1400元/㎡，则从郑健签订协议之日起，就知道或应当知道有41.15㎡的房屋价款已经超过最高应收取的房屋价格，其要求返还多收房款的诉讼时效应从2011年8月22日起开始计算，现郑健于2017年6月6日起诉，已过诉讼时效。综上，郑健的诉讼请求不应得到支出，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:驳回郑健的诉讼请求。本案受理费384元，减半收取192元，由郑健负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交举示证据。本院查明的事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为：2011年8月22日，巨恒公司委托蔡家公司与郑健代为签订《经济适用房定购房屋协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《经济适用房定购房屋协议》载明郑建所购房号房屋面积为92.01㎡，在2010年9月9日的《重庆市房产面积测算报告书》中载明前述房号房屋建筑面积为92.03㎡。据此，原判认定郑建所购房号房屋，以面积分段价格计算没有多收房款，该案房屋面积、房款争议的诉讼时效从2011年8月22日起算并无不当。郑建的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384元，由郑健负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  赖生友审判员  刘 毅审判员  乔 艳二〇一七年十二月十四日书记员  陈 胜