广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书2017粤53**民初1401号原告：温杏新，男，1971年2月8日出生，汉族，住云浮市云安区。原告：曾明芳，女，1970年8月1日出生，汉族，住云浮市云安区。以上两原告共同委托诉讼代理人:邓彩云,广东安冠律师事务所执业律师。被告：云浮市亘生经济发展有限公司，地址:云浮市云城区。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人:成国英，广东百誉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人赵飞燕，广东百誉律师事务所执业律师。原告温杏新、曾明芳诉被告云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称亘生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张来喜独任审判，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告温杏新、曾明芳的共同委托诉讼代理人邓彩云，被告亘生公司的委托诉讼代理人成国英、赵飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温杏新、曾明芳向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金33395.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月1日，原告与云浮市亘生经济发展有限公司（2016年4月19日该公司变更了公司名称即本案被告、股东及法定代表人等）签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买一套位于云浮市市区星岩三路151号东方花园2幢XXX号商品房，建筑面积为100.29平方米，套内面积79.49平方米，按套内面积为每平方米6450.51元计算，总房款为512751元。合同签订当日原告已支付首期款162751元，后已按约定时间向银行申请办理银行按揭贷款。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款第3项关于产权登记的约定规定：“出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。”2014年7月25日被告将商品房交付原告使用。至今原告仍未取得房地产权属证书，按照上述合同条款约定，被告已严重违反合同的规定，应按约定向原告支付相应的利息。即从2014年7月26日起计至2017年6月1日共1041日，扣除合同约定的540日余下501日。被告应向原告支付的利息为逾期501日×同期贷款利率0.00013（按年利率为4.75%的标准）×512751元（已付房款）＝33395.5元。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉求。被告亘生公司答辩称：一、原告计算逾期办证违约金的时间明显错误。（一）原告认为被告于2014年7月25日将涉案商品房交付使用，明显错误。本案中，“东方花园一期建筑工程-副楼、2#、3#楼及地下室”工程的竣工验收日期为2015年1月16日，取得竣工验收备案表的时间为2015年1月20日。根据合同第八条的约定，涉案房屋于2015年1月20日才具备交付条件。原告主张被告交付房屋时（2014年7月25日），涉案房屋均未符合双方约定的收楼条件,故该时间不能作为被告交楼的时间。对于被告交楼的问题，原、被告双方于2015年4月17日达成了《协议书》，约定：由被告补偿原告人民币6000元，原告承诺不再以任何方式向被告追索相关款项。至今，原告已经领取完毕全部逾期交楼补偿款。换而言之，原告已同意并认可被告将交楼时间延期至《协议书》签订之日，即2015年4月17日视为被告向原告交付涉案房屋之日。即使人民法院不认可被告于2015年4月17日向原告交付房屋的，但被告交付房屋的时间也不会是原告主张的2014年7月25日。本案中，被告向原告发出收楼通知书后，原告已于2014年9月2日签收房屋钥匙，但此时涉案房屋仍未符合约定的交付条件。所以，即使原告签收了房屋钥匙的，但也不能视为被告已交付了合同约定的房屋，被告实际交付房屋之日应为2015年1月20日涉案房屋符合约定交付条件之时。（二）被告有权依据涉案合同附件四第七条、第八条的约定将办理权属登记备案的时间顺延。如上所述，被告向原告交付房屋的时间为2015年4月17日。被告向原告交付房屋后，已多次通过电话通知原告提供办理产权证所需的资料（包括“完税证明”等资料），但原告直至2016年6月15日才到云浮市房地产档案室查询、打印《家庭住房产权登记证明》，后于2016年6月29日才缴纳完契税，继而导致被告未能按照合同第十五条约定的时间内办理权属登记备案。被告系因原告迟延提交《家庭住房产权登记证明》、契税完税发票等办证所需资料的原因而迟延办理权属登记备案的，故被告有权根据合同附件四第七条、第八条的约定将办理权属登记备案的时间相应顺延。原告主张被告于2014年7月25日交付房屋错误，其主张逾期办证违约金的时间亦明显错误。二、原告认为其不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，被告应支付逾期办证违约金直至原告领取房地产权属证书之日，明显错误。（一）“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”系指“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料递交给产权登记机关的行为”。第一，根据涉案合同第十五条的约定可知：被告未能在商品房交付使用后的90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，或因被告的原因导致买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，被告才承担相应的违约责任。即原、被告双方已分别对出卖人办理权属登记备案的时间、买受人取得房地产权属证书的时间作出区分约定，双方已明确知悉办理权属登记备案与取得房地产权属证书系属两个不同概念的行为，故“出卖人办理权属登记备案”不能视为“出卖人协助买受人取得房地产权属证书”。第二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点可知，出卖人只要在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。本案中，被告作为涉案房屋的出卖人在履行协助原告办理不动产权证的行为方式上表现为提供必要的办证文件给相关政府部门的行为。第三，根据住建部《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等相关规定，房屋所有权登记类型只有初始登记、转移登记、变更登记、注销登记四种类型、没有权属登记备案这一类型。所以，出卖人办理权属登记备案是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料递交给产权登记机关的行为。综上，合同约定被告办理权属登记备案系指被告提供相关办证资料给办证部门的行为，而不是指协助原告取得房地产权证的行为。（二）被告已将办理不动产权属登记所需的资料递交给产权登记机关，已切实履行合同义务，如非因被告原因导致原告未能在商品房交付使用540日取得不动产权证的，被告不承担违约责任。在本案中，被告已于2016年7月将与办理权属登记相关的资料递交给相关办证部门，已完成了合同约定的办理权属登记备案义务。被告提交资料后的审查以及出证行为均属办证部门的行政行为，该行政行为不属于被告的原因。根据涉案合同第十五条之约定，如原告未提供证据证实因被告的原因造成办证部门未能及时出证，继而导致其未能在商品房交付使用540日取得不动产权证的，被告不承担违约责任。综上，被告已将与办理权属登记相关的资料递交给产权登记机关，视为已完成了合同约定的办理权属登记备案义务，故被告不应向原告支付递交相关资料后至原告领取不动产权证之日止的违约金，即原告主张被告支付自2016年7月之后的违约金明显错误。三、原告计算逾期办证违约金适用的利率标准错误。根据合同第十五条的规定，被告未能如期办理权属登记备案，或因被告责任，原告不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按原告已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给原告。自2012年7月6日至今，中国人民银行已多次对贷款基准利率进行调整，原告依据银行同期贷款利率主张逾期办证违约金时应分时段适用调整后的贷款基准利率，故原告统一适用年利率4.75%标准计算违约金明显错误。四、原告已于2017年6月23日领取涉案房屋不动产权属证书。五、被告已依法依约申请初始登记，已切实履行合同义务，期间因行政机关导致被告迟延取得权属证明书的，不应由被告承担责任。本案中，被告早在2015年1月22日前已经向云浮市住房和城乡建设局申请办理涉案房屋的商品房权属登记，期间因云浮市住房和城乡建设局的原因而导致被告于2016年6月6日才领取产权权属证明书，故被告不承担责任。理由如下：如前所述，被告于2015年1月22日提交资料申请办理权属登记，但因住建局管理全市的房地产权属登记工作、其工作量非常巨大，所以其对于开发商提交的办证资料进行按序、排队审核后，于2015年5月22日才开始受理被告提交的权属登记资料，并于2015年5月26日向被告出具收件收据回执。此后，云浮市房地产权登记管理局单方认为被告办理土地转让手续征收税费时未含房屋价值，未能办理转移登记手续从而导致无法办理初始登记，并分别于2015年6月30日、2016年2月1日作出对涉案房地产权属暂缓登记的通知。但经云城区地方税务局核实,被告向华建公司购买的六宗房地产均己完税（包含地上建筑物价值)，对此，有云城区地方税务局于2016年4月15日出具《关于征求东方花园用地上房产登记问题处理意见的复函》予以证实。换而言之，被告申请权属登记的资料齐全，但因云浮市房地产权登记管理局的原因而导致迟延领取权属证书，继而导致被告迟延为原告办理涉案房屋权属登记备案,故被告不承担责任。六、因政府行为导致不能在商品房交付后540日内取得不动产权证，不属于合同第十五条约定的“出卖人原因”，被告不应承担违约责任。在被告提交办理权属登记相关的资料给相关办证部门之后，根据省国土厅、住建厅关于不动产登记工作要求，云浮市住建局于2016年5月31日通告:从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。此属于政府行为，不属于案合同第十五条约定“因出卖人原因，导致买受人不能在540日内取得不动产权证”的情形，该责任不应由被告承担。经审理查明：2013年10月1日，原告（买受人）温杏新、曾明芳与被告亘生公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：……第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：2#栋2#XXX。……该商品房合同约定建筑面积共100.29平方米，其中，套内建筑面积79.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.8平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6450.51元，总金额人民币512751元整。……。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房已通过竣工验收。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为而延期的；3、异常地质状况；4、出卖人无过错的，但无法防止的外因导致延期交楼的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。……。3、出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。同日，双方签订《附件四：合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件。案涉《商品房买卖合同》《附件四：合同补充协议》第八条约定：“买受人应在出卖人发出的书面通知规定的时间内提交办理《房地产权证》所需要的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括签署房地产买卖申请审批表、商品房买卖合同、交清购房的全额发票等，具体按当地政府房屋管理部门要求），买受人延迟提交的，按照迟交的时间相应顺延办理《房地产权证》的时间及相应免除出卖人延迟办证的责任。逾期超过30天的，出卖人关于办理《房地产权证》的责任全部免除，买受人须自行办理该商品房的《房地产权证》。”合同签订后，原告已按约定支付了全部购房款，交纳了办证费用及案涉房屋的契税。另查明：因被告亘生公司逾期交房，原告与亘生公司于2015年4月17日双方就延迟交楼违约金达成协议书，由亘生公司分期补偿相关费用给原告。还查明：2016年2月1日，浮市房地产产权登记管理所作出《暂缓登记告知书》一份，内容为：“云安县亘生经济发展有限公司：贵公司于2015年5月22日向市住建局申请办理座落在云浮市市星岩三路151号东方花园第2、3幢商品房确权登记，因土地上已有房屋登记记录，根据《房屋登记办法》第二十条规定，我所已于2015年6月30日向贵公司发出暂缓登记通知书，并告知理应办理土地上原有房屋产权注销登记后才能办理新建房屋初始登记。现审查贵公司所提交的资料，认为贵公司未能按6月30日告知规定完整提交，请贵公司按规定继续完善以下资料：……。”2016年5月19日，云浮市房地产产权登记管理所作出《关于云安县亘生经济发展有限公司“东方花园”第2、3幢商品房权属办证纪要》一份，内容为：2015年5月22日云安县亘生经济发展有限公司向市住建局申请办理座落在云浮市市区星岩三路151号东方花园第2、3幢商品房权属，但因该土地上原有房屋未办理注销手续，我所于2015年6月30日及2016年2月1日分别两次发给云安县亘生经济发展有限公司暂缓登记告知书，并告知完善相关手续才能办理确权登记手续，到20l6年3月为止该公司一直未能完善相关手续。根据2016年3月31日区政府工作会议纪要（7)《关于罗斗岗粮库地块协调会议纪要》，2016年3月30日云浮市住房和城乡建设局云建函[2016]59号《关于征求东方花园用地上房产登记问题处理意见的函》，2016年4月15日云城区地方税务局云城区地税局[2016]16号《关于征求东方花园用地上房产登记问题处理意见的复函》，同意先对亘生经济发展有限公司所建的东方花园进行初始登记。2016年4月24日亘生经济发展有限公司经办人补充资料，2016年5月19日亘生经济发展有限公司补充完善资料。2016年5月31日，云浮市住房和城乡建设局作出《停止办理房地产权登记工作的通告》一份，内容为：“根据省国土厅、住建厅关于不动产统一登记工作要求，为配合做好我市不动产统一登记工作，我局行政服务中心窗口从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。6月3日期前已经受理的登记申请，按正常程序办理，颁发房地产权证或房地产登记证明书。不动产登记业务受理时间以市不动产登记局文件通知为准。”2016年6月15日，云浮市国土资源和城乡规划管理局作出《关于云浮市云城区行政区域内正式实施不动产统一登记的公告》一份，内容为：“根据国务院《不动产登记暂行条例》和国土资源部、省国土资源厅的部署要求，经云浮市人民政府批准，从2016年6月15日起，在我市云城区行政区域内实施不动产统一登记……。”2016年6月6日，案涉东方花园一期2#、3#及副楼权属登记至被告亘生公司。2017年6月1日，被告亘生公司提交办理不动产登记所需资料至云浮市住房和城乡建设局。2017年6月23日原告取得不动产权证书。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、被告亘生公司是否应承担迟延办理不动产权证书的违约责任的问题。2、被告亘生公司的抗辩理由是否成立的问题。一、关于被告亘生公司是否应承担迟延办理不动产权证书的违约责任的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项“出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。”根据合同的规定，亘生公司应于2014年6月30日向购房方交付经竣工验收的商品房，扣除因政府行为导致停工顺延12天，亘生公司应实际交楼的时间为2014年7月12日。在商品房交付使用后的90日内，即2014年10月10日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而双方约定买卖的商品房到2014年12月11日才经验收合格，此时案涉房屋才符合合同约定的交付条件。即亘生公司因承担从2014年7月12日至2014年12月11日止迟延交楼违约金给原告。虽然原、被告双方于2015年4月17日就延迟交楼达成协议书，由亘生公司分期补偿相关费用给原告，应认定亘生公司承担的该违约金截止日期为2014年12月11日。出卖人同时存在逾期交房、逾期办证等多项违约行为，迟延履行期间存在重叠，且逾期交房和逾期办证都约定按日累计计算违约金的，出卖人不应就同一期间的违约行为同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任。原告已经得到逾期交房违约金，从2014年12月12日起至2016年6月3日止的540日内，亘生公司应协助办理不动产权证书给原告；从2016年6月4日至2017年6月23日原告取得不动产权证书之前一日止亘生公司均存在违约行为，亘生公司应以逾期天数363天（2016年6月4日至原告主张截止日期2017年6月1日止）以买受人已付购房款512751元按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算利息22182.45元（四舍五入，保留两位小数）给买受人。原告方主张合理部分即22182.45元予以支持，超出部分不予采纳。二、被告亘生公司的抗辩理由是否成立的问题。案涉《商品房买卖合同》《附件四：合同补充协议》第八条约定：“买受人应在出卖人发出的书面通知规定的时间内提交办理《房地产权证》所需要的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括签署房地产买卖申请审批表、商品房买卖合同、交清购房的全额发票等，具体按当地政府房屋管理部门要求），买受人延迟提交的，按照迟交的时间相应顺延办理《房地产权证》的时间及相应免除出卖人延迟办证的责任。……”依此约定，被告亘生公司有代原告办理房地产权证书的合同义务。被告亘生公司没有证据证明其已向原告发出书面通知，要求原告在规定的时间提交办理《不动产权证书》所需要的资料和证明文件，被告亘生公司违反了《商品房买卖合同》《附件四：合同补充协议》第八条的约定。被告亘生公司认为不应支付逾期办证违约金的抗辩理由不成立，依法不予采纳。2016年5月19日云浮市房地产产权登记管理所作出的《关于云安县亘生经济发展有限公司“东方花园”第2、3幢商品房权属办证纪要》载明：……，我所于2015年6月30日及2016年2月1日分别两次发给云安县亘生经济发展有限公司暂缓登记告知书，并告知完善相关手续才能办理确权登记手续，到20l6年3月为止该公司一直未能完善相关手续。……2016年4月24日亘生经济发展有限公司经办人补充资料，2016年5月19日亘生经济发展有限公司补充完善资料。即，云浮市房地产产权登记管理所已明确告知被告亘生公司应补充完善相关资料，但被告亘生公司在此期间未能完善相关手续，造成相关部门未能办理确权登记手续，被告亘生公司应承担此期间的责任，被告亘生公司认为暂缓登记的责任不在被告，及被告提交资料后的审查以及出证行为均属办证部门的行政行为的抗辩理由不成立，依法不予采纳。2016年5月31日，云浮市住房和城乡建设局于作出《停止办理房地产权登记工作的通告》“……，我局行政服务中心窗口从2016年6月3日起停止受理房地产权登记申请。6月3日期前已经受理的登记申请，按正常程序办理，颁发房地产权证或房地产登记证明书。……。”“从2016年6月15日起，在我市云城区行政区域内实施不动产统一登记……。2016年6月6日，案涉东方花园一期2#、3#及副楼权属登记至被告亘生公司。”即，被告亘生公司在2016年5月19日前并不具备办理房屋转移登记的条件。在2016年6月3日至2016年6月15日期间，亘生公司在2016年6月6日取得案涉东方花园一期2#、3#及副楼权属登记，而至原告2017年6月23日取得不动产权证书远远超出该期间，因此，被告亘生公司以《不动产登记暂行条例》的实施为由扣除该期间的抗辩理由不成立，依法不予采纳。涉及房地产项目的行政行为的风险属于出卖人可以预见的范畴的，该风险由出卖人负担，出卖人以此抗辩不承担迟延履行违约责任的，不予支持。原告已按合同约定在签订《商品房买卖合同》的同时向被告交纳了办理房产证应交的费用，交付了办证资料及完善了办证手续，但被告亘生公司迟延办证。“亘生公司既存在未能如期办理权属登记备案，也存在因出卖人责任买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书的违约责任，现原告选择至2017年6月1日止以逾期天数按买受人已付购房款按中国人民银行同期贷款利率计算利息支付给买受人，没有违反合同的约定。但逾期利率应按中国人民银行规定6个月至1年贷款基准年利率4.35%计算。综上所述，原告合理部分的诉求予以支持。被告亘生公司的抗辩理由没有法律依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告云浮市亘生经济发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金22182.45元给原告温杏新、曾明芳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费适用简易程序审理减半收取为317元（该款原告已预交），由原告温杏新、曾明芳负担140元，被告云浮市亘生经济发展有限公司负担177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  张来喜二〇一七年十二月一日书记员  黄 淮