重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初3966号原告：陈帆，男，1972年6月8日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：刘文龙，重庆智跃律师事务所律师。被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人：赵营，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。原告陈帆与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法由审判员安昌荣独任审判，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告陈帆的委托诉讼代理人刘文龙，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人张捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈帆向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司支付自2014年11月9日起至2017年9月20日止的逾期办理产权登记违约金32135.60元及利息（利息计算方式：以32135.60元为基数，从2017年9月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.本案案件受理费由隆鑫地产公司承担。事实和理由：陈帆与隆鑫地产公司于2013年9月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，陈帆按照约定履行了义务，但隆鑫地产公司却违反约定迟延办理产权登记。根据合同约定，隆鑫地产公司应当支付逾期办理产权登记的违约金。被告隆鑫地产公司辩称，1.对双方签订商品房买卖合同以及陈帆按照约定履行了付款义务等事实无异议；2.但违约金的起算日期应当适用《补充协议》附件五的约定；3.陈帆主张的违约金过高，请求依法调减，因为未能按约办理产权登记系隆鑫地产公司经营困难所致，现隆鑫地产公司已经将房屋实际交付陈帆使用，也已经为其办理了产权登记，因此逾期办理产权登记并未对陈帆造成实际损失。经审理查明，2013年9月26日，陈帆（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，陈帆出资307518元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆区XX镇XX道X号X－X－X－X的预售商品房一套。合同约定房屋交付使用的时间为2013年12月20日前。合同第十三条约定：……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《补充协议》（附件五）第六条约定：……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。合同签订后，陈帆交纳了房价款307518元及相应费用。陈帆于2014年5月2日接受了案涉房屋。武隆区国土资源和房屋管理局于2017年9月29日颁发案涉房屋的《不动产权证书》。庭审中，双方确定隆鑫地产公司于2017年8月29日取得了产权登记受理单。另查明，陈帆于2014年5月2日接受案涉房屋时补交了房屋差价款54元，即案涉房屋价款为307572元。本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同及《补充协议》、【隆鑫XX山谷—3期】供款时间表、特约商户签购单、销售不动产统一发票（自开）、售房专用收据、重庆市物业专项维修资金专用收据、税收完税证明、重庆隆鑫物业管理有限公司专用收据、重庆市新建商品房质量保证书、收楼书、《不动产权证书》等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，陈帆与隆鑫地产公司之间签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在陈帆履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司应当在约定期限内为其办理产权登记。本案争议的焦点：一、隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金起算时间是适用合同主文还是补充协议的约定；二、隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由应否支持。关于隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金起算时间是适用合同主文还是补充协议的约定问题。本院认为，陈帆与隆鑫地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于办理产权登记的合同约定共有两处，其中合同正文第十三条第二款的约定为“预售商品房的，本商品房交付使用之日起60内，……”而《补充协议》（附件五）第六条第二款第三项的约定为“预售商品房的，如隆鑫地产公司按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，……”本案办理产权登记的期限究竟是适用合同正文还是《补充协议》附件五的约定，取决于隆鑫地产公司是否按约交房。本案中，约定交付房屋的时间为2013年12月20日前，而实际交付的时间是2014年5月2日，属未按约交房，故办理产权登记的期限应适用合同主文的约定，即隆鑫地产公司应在2014年7月1日（2014年5月2日起60日内）前为陈帆办理产权登记，但隆鑫地产公司却在2017年8月29日才取得武隆县国土资源和房屋管理局出具的办理产权登记受理单，超过了约定的办理产权登记期限，应当承担相应的违约责任。陈帆自愿主张从2014年11月9日起计算逾期办证违约金，系对其自身权利的自由处分，本院予以确认。具体来讲，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款307572元每日万分之一，从2014年11月9日起计算至2017年8月28日止，共1023天，违约金额为31464.61元。关于隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由应否支持的问题。本院认为，隆鑫地产公司提出的房屋已实际交由陈帆使用，现在也已经为陈帆办理了产权登记的理由，与本院查明的事实一致，本院予以采信。因此，对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记并未对陈帆造成实际损失，请求对违约金进行调减的理由本院予以采纳，本院酌定将上述违约金依法调整为15732.30元。同时，根据双方合同约定，隆鑫地产公司应当在取得产权登记受理单之日（2017年8月29日）起30日内向陈帆支付违约金，现隆鑫地产公司未按约支付违约金，故隆鑫地产公司应当以15732.30元为基数，从2017年9月29日起，按中国银行同期同类贷款利率向陈帆支付利息。综上，对陈帆诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈帆支付逾期办理产权登记的违约金15732.30元及利息（利息计算方式：以15732.30元为基数，从2017年9月29日起，按中国银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回原告陈帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费603.38元，减半收取301.69元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一七年十二月二十七日书记员  陈 程