江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0582民初10766号原告：范志忠，男，1966年10月30日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈卫红,系原告妻子，女，1966年11月12日出生，汉族，住张家港市。被告：张家港嘉凯城房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区张杨公路悦丰大厦602室。法定代表人：王建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈军，该公司员工。委托诉讼代理人：李义丰，该公司员工。原告范志忠与被告张家港嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年9月26日立案受理后，于2017年11月6日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告范志忠及其委托诉讼代理人陈卫红，被告嘉凯公司的委托诉讼代理人陈军、李义丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范志忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金20000元并赔偿原告20000元，合计40000元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月，原告和原告的妹夫李中去被告处看房，被告的工作人员黄桂凤带领原告、李中看了样板房，并承诺将出售原告的房子为“三个房间朝太阳”、“可以选择与李中对门”。看完样板房，再加上被告的承诺，原告很满意，决定购房，先交给了被告财务1万元服务费，后于2015年11月15日交了2万元定金、11月18日交了18万元首付款。但被告楼房开盘时，原告发现案涉房屋不是被告承诺的“三个房间朝太阳”而是“两个房间朝太阳”。原告遂以“户型不对”为由，要求解除双方签订的协议、退还首付款、服务费及定金。被告同意解除双方之间的协议，并退还了原告的180000元首付款、10000元的服务费，但拒绝退还原告已支付的定金，原告因此起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告嘉凯公司辩称，被告不同意原告的诉请，双方在订购协议书中明确约定，在签署本协议书时原告支付2万元定金，用于担保订立购房购协议书，并支付房价款。后被告收到原告定金20000元、首付款180000元。2015年11月24日，原告主动向被告提出退房申请，在销售变更申请表上原告备注了退房原因是由于经济困难凑不齐首付并无力还贷的原因向被告申请退房。并且原告已知已交定金，开放商有权不予退还，销售变更申请表是由原告亲自签字并提交被告的，被告在收到销售变更表后，也走完了公司的审核流程，所以被告认为原告的请求是不能成立的。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审查确认如下事实：2015年11月15日，嘉凯公司（甲方）与范志忠（乙方）签订《定购协议书》一份，约定嘉凯公司将其开发的“中凯城市之光花园”2号楼2单元1405室房屋出售给范志忠，房屋面积约122.52平方米，房款暂定为814251元。乙方在签署订购协议书时应交付定金20000元，用以担保乙方按本协议约定签订《商品房买卖合同》，并支付购房款。协议签订时，范志忠按照约定支付嘉凯公司20000元定金，并于2015年11月18日支付嘉凯公司购房首付款180000元。后范志忠以“户型不对”为由，要求解除双方签订的协议、退还首付款及定金。嘉凯公司同意解除双方之间的协议，并退还了范志忠的180000元首付款，但拒绝返还范志忠已支付的20000元定金，双方为此涉诉。另查明，上海房盟信息技术有限公司（以下简称房盟公司）系驻扎嘉凯公司售楼处帮助其售楼的中介，范志忠为团购嘉凯公司开发的房屋曾支付房盟公司服务费10000元。2015年12月5日,范志忠向房盟公司递交《退费申请书》，主要内容为：“本人于2015年11月8日与房盟公司签订团购中凯房屋，并支付房盟公司服务费10000元，现因户型不对原因，决定放弃购买该房屋，且尚未与中凯项目的开发商签订《商品房预（出）售合同》，所以向房盟公司提出退费申请。”房盟公司于2015年12月15日退还范志忠10000元。再查明，2015年11月24日，范志忠向嘉凯公司申请退还购房首付款及定金，嘉凯公司出具《销售变更申请表》一份要求范志忠在申请人一栏签字。该表“变更明细栏”的内容为“本人范志忠购买的中凯城市之光花园2幢2单元1405室，建筑面积122.52平方米，单价6646元/平方米，房价814251元/平方米。现因经济困难，凑不齐首付，并无力还贷原因，申请退房，望批准。本人已知已交定金，开发商有权不予退还。定购协议书编号为0000138，退首付款180000元定金20000元（另起一行）不退。申请人：范志忠日期：2015年11月24日”。其中，“本人购买的中凯城市之光花园幢单元室，建筑面积平方米，单价6646元/平方米，房价814251元/平方米。现因原因，申请退房，望批准。本人已知已交定金，开发商有权不予退还。定购协议书编号为申请人：日期：”系打印。《销售变更申请表》除申请人一栏“范志忠”三字系范志忠书写外，其他内容系范志忠签字后嘉凯公司工作人员书写。审理中，嘉凯公司以《销售变更申请表》中有“本人已知已交定金，开发商有权不予退还”内容，抗辩称不应退还范志忠定金。范志忠表示，《销售变更申请表》中，除申请人一栏“范志忠”签名系其书写，其余是嗣后被告员工填写，其并不知情。且嘉凯公司填写的“变更明细栏”的内容也不符合实际，范志忠退房的原因是“户型不对”（嘉凯公司承诺的是“三个房间朝太阳”，范志忠实际购买时为“两个房间朝太阳”），而不是嘉凯公司填写的“经济困难，凑不齐首付”，事实上，范志忠退房时，首付款已基本付清，且范志忠从嘉凯公司退房后即购买了中联铂睿的商品房，该房的面积124.5平方米、单价8000元，价格比案涉房屋更高，根本不存在嘉凯公司所述“经济困难，凑不齐首付，并无力还贷”的情况，嘉凯公司填写的范志忠退房的理由不能成立。另外，《销售变更申请表》中的“本人已知已交定金，开发商有权不予退还”系嘉凯公司单方制作的格式条款，且该条款在理解上存有争议，“开发商有权不予退还”意即“可以退还，也可以不退还”，在签字前，范志忠明确要求嘉凯公司退还定金及首付款，嘉凯公司没有表示异议，范志忠自然理解为嘉凯公司已同意退还定金。同时嘉凯公司没有就该条款向范志忠作明确说明，只是称只有签字了才可申请退款。在嘉凯公司工作人员催促下，范志忠为尽快拿到退款，在其上签了名字。因此，范志忠相对于嘉凯公司属于弱势一方，嘉凯公司单方制作的“霸王”格式条款不应作为其不退还范志忠定金的依据。上述事实有《定购协议书》、《退费申请书》、《销售变更申请表》、银行卡交易明细及当事人陈述等证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终为订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，原、被告均认可双方签订的《定购协议书》已协商解除，但对于解除的理由，双方看法不一致：原告认为系“户型不对”，被告认为系“经济困难，凑不齐首付”，在这种情况下，原、被告双方均应进一步提供证据以证明自己的主张，但原、被告均未能进一步提供充分证据以证明各自的主张，本案应认定属于不可归责于双方的原因导致《订购协议书》解除，原告已付定金应当返还。现原告要求被告退还其已支付的20000元定金，合法有据，本院予以支持。但原告要求被告赔偿其损失20000元，被告不同意，且原告未能提供充分证据证明被告违约，故对于原告要求被告赔偿其20000元的诉讼请求本院不予支持。对于被告的“《销售变更申请表》中有‘本人已知已交定金，开发商有权不予退还’内容，原告已阅知，原告的定金被告有权不退还”抗辩主张应否采信的问题，本院认为，《销售变更申请表》中的“本人已知已交定金，开发商有权不予退还”系被告单方制作的格式条款，被告应当采取合理的方式提请原告注意该条款，并明确告知原告其已交付的20000元定金不退还。但被告未能提供证据证明其对原告已尽提醒义务，应承担由此产生的不利后果。且原、被告双方对于该格式条款的理解有争议，原告认为“开发商有权不予退还”意即“可以退换，也可以不退还”，在签字前，原告明确要求嘉凯公司退还定金及首付款，被告没有表示异议，原告自然理解为被告已同意退还其定金；被告认为：“有权不退还”即不退还。双方当事人该格式条款显然有不同解释。合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《订购协议书》系嘉凯公司提供的格式合同。当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于嘉凯公司的解释。故本院认定原告的理解较为合理，本院予以采信；对于被告的“《销售变更申请表》中有‘本人已知已交定金，开发商有权不予退还’内容，原告已阅知，原告的定金被告有权不退还”等抗辩主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告张家港嘉凯城房地产开发有限公司应返还原告范志忠定金20000元。限被告于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告范志忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费减半收取400元，由被告张家港嘉凯城房地产开发有限公司负担。该款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审判员  宋会谱二〇一七年十二月二十五日书记员  许婷苇