广西壮族自治区钟山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1122民初742号原告：莫宽军，男，1978年6月19日出生，瑶族，住广西钟山县。委托诉讼代理人：李汝幸，广西致恭律师事务所律师。被告：陈用智，男，1984年11月19日出生，汉族，住广西钟山县。被告：钟山县好顺房地产中介服务有限公司，住所地广西钟山县城北路花园（锦绣嘉园）G14号。法定代表人：侯宇华，该公司执行董事。被告：范木德，男，1962年1月29日出生，汉族，住广西钟山县。原告莫宽军与被告陈用智、钟山县好顺房地产中介服务有限公司（以下简称好顺公司）、范木德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，公开开庭进行了审理。原告莫宽军及其委托代理人李汝幸到庭参加诉讼。被告陈用智、好顺公司，经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。被告范木德经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫宽军向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告莫宽军与被告好顺公司、范木德于2014年3月10日签订的《房屋转让合同书》有效；2.判决被告陈用智、范木德、好顺公司协助原告莫宽军办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续。事实和理由：2014年3月10日，被告好顺公司依照被告陈用智的授权与原告签订《房屋转让合同书》，由原告购买被告陈用智名下的位于钟山县花园（锦绣嘉园）G10号的房屋[房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号，土地使用权证号：钟国用（2005）字第65号]，被告范木德也在该合同书上签字。2014年4月28日，被告陈用智补办了书面授权委托书全权委托被告好顺公司代为办理转让上述房屋的一切手续，并办理公证书。合同约定，房屋转让总价款390000元，2014年3月10日首付200000元，尾款190000元于2014年4月30日付清。原告委托何树云代为向被告交纳了全部购房款。合同还约定，在原告付清房款后，被告好顺公司于2014年12月30日之前将房产证、土地证交付给原告并在一年内办理好过户手续。期限届满至今，上列被告仍未依照合同约定为原告办理房屋、土地的过户登记手续，已构成严重违约。经原告多次催告未果，为维护原告不动产的物权效力，原告特向法院提出以上诉请。被告陈用智、好顺公司、范木德未作答辩。原告莫宽军围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提供的钟国用（2005）第65号土地使用权证复印件、钟房权证钟山镇字第××号房产证复印件、公证书原件、授权委托书原件、陈用智身份证复印件以及房屋转让合同书、收据原件、电脑咨询单各1份/本，证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。对本院依职权调取的由钟山县房地产管理所提供的钟房押字（2005）第017号钟山县房地产抵押许可证、借款抵押承诺书、办理抵押物登记通知单复印件各1份，原告对其真实性无异议，但认为证据中陈用智的签名不是其本人所签，不是陈用智的真实意思表示。即使该房屋存在抵押不影响陈用智将该房屋转让给原告的买卖合同的效力。本院认为，房地产登记机关出具的抵押材料相互间能予以佐证，内容真实可信，与本案相关，本院予以认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告有答辩、举证、质证等权利。本案被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证、质证等权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，被告好顺公司、范木德作为转让方与原告莫宽军签订《房屋转让合同书》1份。合同第一条约定，转让方（甲方）受委托将登记在被告陈用智名下的位于钟山县花园（锦绣嘉园）G10号的房产[土地使用权证号：钟国用（2005）字第65号；房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号]转让给原告；第三条约定房产转让总价款390000元，原告于2014年3月10日首付200000元，尾款190000元于2014年4月30日付清；第四条第2款约定，付清房款后，转让方承诺于2014年12月30日之前将房产证、土地证过户手续交给原告。范木德分别于2014年1月29日、2014年3月25日出具收据，确认收到何树云交来购房款200000元、190000元。原告主张案外人何树云是原告所委托交款的人员。2014年4月28日，被告陈用智向被告好顺公司出具书面授权委托书，委托好顺公司办理其名下位于钟山县花园（锦绣嘉园）G10号房产的转让事宜，并同意该公司指定的侯宇华、范木生、莫土林三人具体办理转让合同的签订、签字等事项。同日，被告陈用智还委托钟山县公证处就授权委托书进行公证，钟山县公证处作出（2014）桂钟证字第111号公证书，证明授权委托书上的签名、捺印是陈用智本人所为。2017年7月26日，因被告方未能按照合同约定协助办理涉案房地产的过户登记手续，原告遂向本院提起诉讼。另查明，中国农业银行钟山县支行于2005年2月3日以被告陈用智用钟山县花园（锦绣嘉园）G10号房地产所有权作贷款抵押向其贷款190000元，其支行已同意贷款190000元，期限20年为由，向钟山县房地产管理所申请办理抵押物登记。同日，钟山县房地产管理所经审批准予抵押，并制作了钟房押字（2005）第017号钟山县房地产抵押许可证。涉案房地产现尚未解除抵押。至法庭辩论结束，原、被告未能提供证据证明《房屋转让合同书》签订前后，已取得了中国农业银行钟山县支行的同意。本院认为，一、关于涉案《房屋转让合同书》是否合法有效的问题。虽然合同签订之日即2014年3月10日，被告好顺公司尚未取得合同所转让的房地产登记所有权人陈用智授予的办理涉案房产转让事项的权限，但陈用智于2014年4月28日出具了授权委托书，明确委托被告好顺公司代为办理签订涉案房地产转让合同及收款等事项，应视为对被告好顺公司于2014年3月10日与原告签订房屋转让合同行为的追认。因此，该合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。但被告范木德不是涉案房地产登记所有权人，参与签订合同的行为也未取得登记所有权人陈用智的追认，故范木德以转让方名义在合同书上签字、捺印对陈用智不发生法律效力。故对原告莫宽军提出确认被告好顺公司、范木德于2014年3月10日与其签订的《房屋转让合同书》有效的请求，本院只确认被告好顺公司与原告于2014年3月10日签订的《房屋转让合同书》有效，超出该范围，本院不予确认。二、关于原告要求被告陈用智、范木德及好顺公司协助办理涉案房地产过户登记手续的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。抵押权属于担保物权，是不动产物权的一种。本案中，中国农业银行钟山县支行已于2005年2月3日就涉案房地产设立了抵押权并进行了登记，至今尚未消灭，该抵押权系依法设立的，具有不动产物权效力。而前述原告与被告好顺公司订立的《房屋转让合同书》虽然合法有效，但只是在合同当事人之间形成一种债权，该债权性质合同的行使并不能对抗登记在先的并具有不动产物权效力的抵押权。同时，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，本院认为，在未经抵押权人同意转让前或在该不动产抵押权消灭前，原告要求本院判令被告陈用智、范木德、好顺公司协助原告莫宽军办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续，将涉案不动产物权所有人变更为原告，于法不符，本院不予支持。本案三被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上所述，原告莫宽军的诉讼请求，部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十二条、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告莫宽军与被告钟山县好顺房地产中介服务有限公司于2014年3月10日签订的《房屋转让合同书》有效；二、驳回原告莫宽军的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告陈用智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  宋斌文人民陪审员  钟敬礼人民陪审员  潘宗禄二〇一七年十二月十九日书 记 员  窦晓燕附：相关法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。2.《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。