陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14642号上诉人（原审被告）：西安汇九物业服务有限责任公司，住所地：西安市莲湖区丰禾路8号丰禾小区综合平房内。法定代表人：刘宏涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘峰，男，汉族，1976年6月26日出生，该公司法务，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李晟维，男，汉族，1976年9月23日出生，该公司员工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：张海燕，女，1991年11月14日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：尹智伟，男，汉族，1981年7月16日出生，陕西博义律师事务所律师，住西安市莲湖区。系张海燕之夫。上诉人西安汇九物业服务有限责任公司（以下简称汇九物业公司）因与被上诉人张海燕物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。汇九公司上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7545号民事判决；2、驳回张海燕的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被张海燕承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。张海燕所诉为物业服务合同纠纷，但其未提供任何证据能够证明汇九物业公司违约。一审判决也未查清物业服务合同的具体内容，一审判决认定该楼已超过保修年限，应由该楼全体业主承担维修责任，同时又判决汇九物业公司承担维修责任，明显不当。且忽略了专项维修资金归业主共同所有，使用专项维修资金须经业主同意才能使用的事实；2、一审判决适用法律错误。一审判决在没有查明物业服务合同具体内容的基础上错误适用了合同法关于全面履行和诚信信用原则的条款是错误的。本案应适用《物业管理条例》第五十六条的规定进行判决。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。综上所述，请求支持其上诉请求。张海燕辩称，一审判决认定事实清楚，正确确凿，适用法律并无不当，理应依法维持。汇九物业公司上诉理由不能成立，没有事实依据也无法律依据，本案不管是根据物权法还是物业管理条例还是其他相涉法律法规规定，没有一条规定汇九物业公司作为所在小区的物业管理公司，对小区物业需要维修的时候依法不承担维修义务的规定，结合原审庭审中汇九物业公司陈述其对张海燕所在的小区实施的是前期物业管理，而且其也认可及与张海燕之间没有物业管理合同，而且张海燕所在的小区至今未成立业主大会，那么，依据2009年最高法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者不履行相关法律法规规定的养护维修等相关义务，业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失的违约责任的，人民法院应予支持。就本案而言，汇九物业公司作为涉案小区的物业管理公司，对张海燕所居住的房屋出现漏水至今不予解决，其理应依法承担相应的维修义务，至于其诉状中所辩称的资金如何而来，与其当然所承担的维修义务没有任何的关联性请求驳回上诉，维持原判。张海燕向一审法院提出起诉请求:1、汇九物业公司立即组织实施西安市莲湖区××小区××楼××单元××室房屋屋顶漏水的相关维修问题，并对被漏水毁损的房屋装修部分予以恢复原状；2、本案诉讼费、律师费由汇九物业公司承担。在诉讼过程中，张海燕放弃关于律师费的诉请。一审法院经审理查明：张海燕系西安市莲湖区××小区××楼××单元××室（位于7号楼顶层，以下简称涉诉房屋）业主，汇九物业公司系该小区物业管理公司。2013年9月，张海燕发现其客厅及主卧室屋顶出现渗水、漏水，并导致墙面受损。张海燕将屋顶漏水情况告知汇九物业公司，汇九物业公司于2017年9月10日在工作日记上进行登记。此后，张海燕、汇九物业公司就涉诉房屋屋顶的维修及室内装修的赔偿事宜协商未果，张海燕遂诉至法院，诉讼请求同前。庭审中，涉诉房屋位于7号楼顶层，故屋顶应属7号楼全体业主共有，现屋顶出现漏水、渗水的情况，但该楼已超过保修年限，应由该楼全体业主承担维修责任。一审法院认为，公民的合法民事权利依法受到法律保护。张海燕系涉诉房屋合法的所有权人，现张海燕、汇九物业公司就该房屋屋顶出现漏水、渗水以致墙面受损的事实无争议，唯就承担维修责任的主体存有争议。根据建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》、陕西省人民政府颁布的《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》、西安市人民政府颁布的《西安市住宅专项维修资金管理办法》之规定，住宅专项维修资金指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。现张海燕、汇九物业公司均认可涉诉房屋的漏水部位系7号楼的屋顶，即为建筑物的共有部分，现已过保修年限，应依照上述规章制度由负责该建筑物物业管理的汇九物业公司动用专项维修资金予以维修。因张海燕向汇九物业公司申报房屋漏水后，汇九物业公司未采取适当措施积极维修，给张海燕屋内造成损失，其应对张海燕屋内因漏水造成的损失部位进行修理、恢复。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，西安汇九物业服务有限责任公司为张海燕所有的西安市莲湖区××小区××楼××单元××室屋顶重新铺设屋面防水；二、本判决生效后十日内，被告西安汇九物业服务有限责任公司为张海燕的房屋内因漏水、渗水造成的损失部位进行维修、恢复。案件受理费100元，由西安汇九物业服务有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，公民的合法民事权利依法受到法律保护。张海燕系涉案房屋的所有权人，现张海燕、汇九物业公司就该房屋屋顶出现漏水、渗水以致墙面受损的事实无争议，唯就承担维修责任的主体存有争议。一审法院根据建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》、陕西省人民政府颁布的《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》、西安市人民政府颁布的《西安市住宅专项维修资金管理办法》之规定，认为住宅专项维修资金指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，并认为张海燕、汇九物业公司均认可涉诉房屋的漏水部位系七号楼的屋顶，即为建筑物的共有部分，现已过保修年限，应依照上述规章制度由负责该建筑物物业管理的汇九物业公司动用专项维修资金予以维修，并无不妥。虽然目前对于维修费用何时能从物业维修资金中支出尚未有结果，但考虑到漏水问题长期存在确实影响张海燕对涉案房屋的使用，且如果不尽快处理漏水问题势必会造成损失的进一步扩大，故本院认为应由汇九物业公司应积极组织实施涉案房屋屋顶漏水的相关维修问题，尽快使屋顶漏水问题得到解决。汇九物业公司以物业维修基金未到位为由，不同意履行其组织实施维修义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于维修费用最终能否从物业维修基金中支出，需经相关部门审核认定，不属于法院处理的范围。张海燕在一审的第一项起诉请求是：“1、汇九物业公司立即组织实施西安市莲湖区××小区××楼××单元××室房屋屋顶漏水的相关维修问题；”而一审法院判决“汇九物业公司为张海燕所有的西安市莲湖区××小区××楼××单元××室屋顶重新铺设屋面防水”对此处理不当，本院予以纠正。因给张海燕屋内造成损失，一审判决汇九物业公司应对张海燕屋内因漏水造成的损失部位进行修理、恢复并无不妥。综上，汇九物业公司的上诉请求不能成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7545号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7545号民事判决第一项为：本判决生效后三十日内，西安汇九物业服务有限责任公司组织实施西安市莲湖区××小区××楼××单元××室房屋屋顶漏水的相关维修问题。二审案件受理费100元，由上诉人西安汇九物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年十二月十二日书记员  孙婉侠