贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0521民初2988号原告：陈海，男，1982年12月23日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：彭祯美，女，1986年8月20日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：彭佑琼，女，1959年9月1日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：吴光艳，女，1986年7月20日出生，彝族，住北京市门头沟区。被告：薛梅芳，女，1966年4月20日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：大方县南天房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节地区大方县大方镇奢香大道中段。法定代表人：谭小麟，执行董事。原告陈海、彭祯美与被告彭佑琼、吴光艳、薛梅芳、大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称南天房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海、彭祯美，被告彭佑琼到庭参加了诉讼，被告吴光艳、薛梅芳、南天房开公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因本院于2017年7月4日作出（2017）黔0521民破1号民事裁定书，受理谭本忠、臧开社、金季羽、杨朝全、高定清等56人对南天房开公司进行破产清算的申请，需确定管理人并接管债务人财产后，该诉讼方能继续进行，据此，本院依法作出(2017)黔0521民初2988号民事裁定书，裁定中止本案的审理。后因中止审理事由消失，本院决定恢复本案的审理。本案现已审理终结。原告陈海、彭祯美向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于大方县南天星月国际1-26-21号房的查封执行；2、案件受理费由被告方承担。事实和理由：2016年5月16日，原告与南天房开公司协商一致购买该公司的1-26-21号房，并签订了《商品房买卖合同》(合同编号：Y0011288)，约定1-26-21号房建筑面积122.23平方米，单价为3208.00元每平方米，总价款392113.84元；付款方式为合同签订之日交付首期房款60818.00元，余款342500.00元以贷款方式支付。同日，原告向被告交付首期房款60818.00元、契税7301.00元、交易税122.00元、维修基金7639.00元，并按公司要求办理相关手续。2016年5月23日，原告经公司许可并缴纳装修保证金3000.00元，一年物业管理费1760.00元，垃圾清运费611.00元，装修管理服务费245.00元、办理出入证300.00元后，公司将该房钥匙交付原告，原告对该房进行装修后实际搬入居住。2017年6月13日，大方县人民法院依彭佑琼、吴光艳、薛梅芳申请作出（2017）黔0521执144号执行裁定书裁定查封该房。后原告对该查封行为提出异议，请求解除对大方南天·星月国际1-26-21号房的查封，大方县人民法院作出（2017）黔0521执异24号执行裁定书，以该房未在房产管理部门进行预售合同备案登记，也未办理按揭贷款手续为由，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告与南天房开公司签订合同购买1-26-21号房程序合法、合同有效，已向公司交纳相应购房款及其他款项，装修完毕并实际搬入居住，原告已实际取得该房产所有权，且原告只有1-26-21号一套住房。1-26-21号房未在房产管理部门进行预售合同备案登记，也未办理贷款手续不是原告的原因造成，而是被告房开公司工作失误造成，原告无责任。为维护自身合法权益，特诉至法院。原告方为支持自己的主张向本院提交了以下证据：1、身份证复印件。旨在证明二原告的主体资格。被告彭佑琼无异议。2、大方县南天物业装修管理服务管理协议、装修重点事宜再次阐述、业主改装承诺书、南天·星月国际管理处住宅装修防火责任书、业主自装承若书、2016年5月23日承诺人为陈海的承诺书、装修审批单、2015年12月29日承诺人为陈海的承诺书、住宅装修项目申请表（样本）。旨在证明涉案房屋原告向被告南天房开公司购房是合法交易，房产属于原告方所有。被告彭佑琼不知道真假。3、南天房开公司出具的2015年10月23日陈海1-26-21号房首付款、维修基金、契税、房屋交易税收款单，大方县南天物业管理有限责任公司出具的2015年12月29日预收一年物业管理费、2016年5月23日装修保证金、装修垃圾清运费及装修管理服务费、装修临时出入证收款收据。旨在证明涉案房屋为合法购买，房产属于原告所有。被告彭佑琼认为票据是真实的，但几万元不能买到房子，原告的房屋不是合法占有。4、（2017）黔0521执异24号裁定书。旨在证明涉案房屋为合法购买，房产属于原告所有。被告彭佑琼认为证据是真实的，但不能证明原告是合法占有。被告彭佑琼辩称，原告方的确购买了房屋，但原告方只支付预付款，没有交按揭款，二原告已装修入住不符合法律规定，原告方几万元不能买到几十万的房子。被告彭佑琼未向本院提供证据。被告吴光艳未到庭参加诉讼，但向本院提交答辩状称，二原告没有证据证明对涉案房屋具有所有权，不能排除法院的执行；二原告对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，涉案房屋总价款392113.84元，二原告仅交纳房款60818.00元，不符合法律规定的物权期待权保护要件。原告对涉案房屋属无权占有，对房屋擅自装修造成损失，应由二原告与案外人另案处理，不属于执行异议之诉的审理范围，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，二原告的诉求没有事实和法律依据，应依法驳回。被告吴光艳未向本院提供证据。被告薛梅芳未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提供证据。被告南天房开公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提供证据。本院对本案证据审核后认定：原告提供的第1组、第4组证据，到庭当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的第2组、第3组证据，被告彭佑琼认为第2组证据不知真假，第3组证据为真实，但达不到原告的证明目的，经本院审查，该两组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原告陈海向被告南天房开公司购买了位于大方县红旗办事处奢香大道中段南天·星月国际1-26-21号房，至今尚未在房产管理部门进行预售合同备案登记，亦未办理贷款手续，原告方未支付首付款外的款项。2015年10月23日，南天房开公司出具陈海购1-26-21号房首付款60818.00元、契税7301.00元、维修基金7639.00元、交易税122.00元的收款单。2017年3月23日，本院因执行彭佑琼、吴光艳、薛梅芳与南天房开公司民间借贷、买卖合同纠纷等案，以（2017）黔0521执144号执行裁定书查封了南天·星月国际1-26-21号房。2017年6月15日，陈海、彭祯美以该房屋系其购买、首付款及其他款项已付81796.00元，未办理过户登记手续不存在过错为由提出执行异议，请求依法解除对该房屋的查封。本院于2017年6月26日作出（2017）黔0521执异24号执行裁定书，裁定驳回案外人陈海、彭祯美的异议，故陈海、彭祯美诉至法院。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：1、涉案房屋在人民法院查封前，是否已被原告合法占有；2、是否非因买受人自身原因未办理备案登记及过户登记；3、商品房买卖合同是否为停止执行的前提条件，是否应停止对涉案房屋的执行。本院认为，关于涉案房屋在人民法院查封前，是否已被原告合法占有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立和转让应依法进行登记，虽原告已对涉案房屋进行装修居住，但原告未向本院提供涉案房屋的《商品房买卖合同》，亦未办理备案登记及过户登记等相关物权登记，故原告尚未取得诉争房屋的所有权，原告对涉案房屋并不享有排除执行的权利。关于是否非因买受人自身原因未办理备案登记及过户登记的问题。结合南天房开公司因公司债务纠纷、账户被查封等的实际情况，本案不存在因买受人自身原因未办理备案登记及过户登记，故原告陈海、彭祯美不存在过错。关于商品房买卖合同是否为停止执行的前提条件，是否应当停止对涉案房屋的执行，案外人执行异议之诉是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案原告陈海、彭祯美未提供《商品房买卖合同》，亦未提供认购协议，原告方提供的证据只能证明原告方向南天房开公司缴纳了首期房款60818.00元，未达到其自认总价款392113.84元的50%，原告依据南天房开公司向其出具的票据取得了对南天房开公司的债权。综上，原告陈海、彭祯美的民事权益不足以阻却并排除彭佑琼、吴光艳、薛梅芳对涉案房屋的强制执行。被告吴光艳、薛梅芳、南天房开公司经传票传唤，无正当理由未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案作缺席判决。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告陈海、彭祯美的诉讼请求。案件受理费60.00元，由原告陈海、彭祯美负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  丰刚人民陪审员  徐玥人民陪审员  谢健二〇一七年十二月七日法官 助理  张丽书 记 员  刘倩