湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2017）鄂0106民初8202号原告：罗自力，男，1993年3月6日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市新洲区，委托代理人：王丹，湖北斯洋律师事务所律师。委托代理人：付辉章，湖北斯洋律师事务所律师。被告：武汉融侨置业有限公司，住所地武汉市武昌区铁机路88号。法定代表人：林宏修，董事长。委托诉讼代理人：吴磊，公司员工。委托诉讼代理人：祁海燕，湖北维力律师事务所律师。原告罗自力诉被告武汉融侨置业有限公司（以下简称融侨置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，融侨置业公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回，该公司对裁定书提起上诉，武汉市中级人民法院维持本院的裁定。本院于2017年12月25日由审判员张冰担任审判长与人民陪审员周鸣、骆翠平组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗自力的委托代理人王丹、被告融侨置业公司的委托代理人吴磊、祁海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗自力诉称:2014年11月14日，原告与被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》（合同还包括六个附件协议）。该合同第三条、第五条约定，原告购买被告开发的位于武汉市武昌区柴林头村融城…该合同第九条约定交房期限及条件，具体内容为，交房期限为，为出卖人应当在2015年11月25日前将符合条件的商品房交付买受人使用。第十一条约定，出卖人逾期交房的违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之日起第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2015年11月25日向原告交房，但交房不符合条件，直至2016年5月9日完成该商品房的竣工验收备案手续。被告逾期交房和逾期办证，构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约金。被告融侨置业公司辩称：第一，被告没有按照约定取得验收证件，是城中村改造的原因造成的，被告在合同约定的交房期限前一个月即达到了交房竣工标准，并于合同约定的交房时间前向行政部门提交了工程竣工验收的申请，鉴于融侨城项目是武汉市重大城中村改造项目，涉及到拆迁面积大，拆迁户多，因部分城中村拆迁户提出的部分无理拆迁要求，项目整体规划无法正常实施，导致融侨城项目规划时间不断滞后，已经符合交付标准的房屋，也无法进行个类单项验收，故单体验收迟延系城中村拆迁进度影响规划造成的。第二，被告违约非自身原因造成，无主管恶意，对于被告违约责任的认定，应该结合客观情况予以免除，或者下调。本案的原告在合同约定的交房手续前，已经办理了收房手续，其在收房时未对房屋提出任何异议，并已实际装修入住，应视为原告认可交房条件，被告未对原告造成任何损失，故被告不应当承担违约责任。第三，被告迟延取得验收备案，未对原告造成任何损失，被告通知原告交房时已经达到房屋正常使用条件，该时间前，被告已经完成了房屋的工程配套绿化消防、供水供电以及公用设施的建设，已经达到了房屋正常使用的条件，不影响原告正常使用房屋，也不影响原告后期办理房屋权属证书，故未对原告造成任何实际损失。第四，即使被告属违约交房，违约交房的天数计算的截止时间应该为2016年5月3日，双方的合同约定的交房时间为2015年11月25日前，按照合同第九条约定，交房条件为被告完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气专项验收，被告取得上述验收的时间为2016年的5月3日，故即使被告违约，计算的天数也计算到2016年5月3日止。第五，被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求法院予以下调。依据《最高院合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张违约金过高，请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第六，请求法院按照低于日万分之一的标准予以下调违约金，按照房屋租金或者银行的同期存款利率下调违约金。原告罗自力为支持其诉讼请求，向法庭提交了原告身份证、被告企业信息登记表、武汉市商品房买卖合同复印件一份、购房发票复印件、竣工备案电脑查询截图打印件{本案原告系融侨城K3地块工程项目（1标段）1号楼及地下室}等证据；被告融侨置业公司为支持其辩称，向法庭提供国有建设用地使用权成交确认书、城中村拆迁的现场照片、武汉市商品房买卖合同、《业主签收文件目录》、融侨城业主装修照片、统计表、工程质量监督报告、规划验收证明、消防验收证明、燃气工程建设施工委托合同、人防工程竣工备案表、亿房网公布的房屋出租信息、2016年人民银行同期存款利率等证据，请求法院按照日万分之一以下标准下调违约金。经庭审举证、质证，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，结合本案进行综合分析认定，原告与被告对双方签订的商品房买卖合同及补充协议、原告支付的房款、被告的交房时间、房屋工程验收时间、备案时间等均无异议，只是对逾期交房的时间、违约金的计算标准及逾期办证是否承担违约责任在认识上有争议。经审理查明，2015年1月22日，罗自力与融侨置业公司双方签订《武汉市商品房买卖合同》（合同还包括六个附件协议）。该合同第三条、第五条约定，罗自力购买武汉融侨置业有限公司开发的位于武汉市武昌区柴林头村融城K3一期8-1-1501号房，房屋面积为91.17㎡，单价为9666.45元/㎡，总金额为879937元。该合同第九条约定交房期限及条件，具体内容为，交房期限为，为出卖人应当在2015年11月25日前将符合条件的商品房交付买受人使用；交房条件为：1、完成规划、集体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按涉及要求建成；并满足使用功能要求。3、供电、供水、排水系统设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、6、供电和给水：交付时，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、专项验收：交付时，按有关部门验收规定执行。第十一条约定，出卖人逾期交房的违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之日起第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十二条约定，房屋的交接，商品房达到本和同第九条的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十六条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同包括六个附件协议中的附件六位合同补充协议，在补充协议的第五条规定了交房的补充约定：1、商品房达到《商品房买卖合同》第九条约定各项条件的情况下，买受人应按照出卖人交房通知载明的交房日期办理交接商品房手续，对于《商品房买卖合同》第九条约定条件外的任何原因均不能构成买受人拒绝接房理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、装饰品损坏等质量瑕疵，买受人在验收街坊时应一次性提出所有整改要求，出卖人金承担维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。2、鉴于政府部门只在“融侨城”项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉《商品房买卖合同》第九条约定的“竣工验收合格”的交房条件接受商品房，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为商品房交付条件。合同签订后，原告实际向被告支付购房款总金额为879937元。2015年11月26日，原告与被告进行了房屋交接。2016年5月3日前，被告所建商品房，完成了上述合同第九条约定的各项单体验收交付使用条件，并向武汉市建筑工程质量监督站提出了工程监督报告。2016年5月9日，该房屋项目取得了《竣工验收备案证》。2016年5月25日，被告统一向业主发出了交房通知。本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于商品房买卖合同及补充协议的效力问题。双方当事人签订的上述合同均系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，该合同自成立时合法有效，并依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、关于商品房买卖合同及补充协议的履行问题。原告作为房屋买卖合同中的购买方依约履行了交付购房款的义务，没有违约责任。被告作为房屋的出卖方没有依约按期及按合同约定的交房条件交付房屋，依约应当承担违约责任，具体而言：1、如何确定逾期交房的违约时间的问题，即如何按合同约定的交付条件确定逾期交房的起止时间。被告认为，交房的开始时间为2015年10月26日，因为原告与被告办理了房屋的交接。原告认为，交房的开始时间为2015年10月26日。本院认为，确定交房的开始时间应依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议以及国家法律、法规的规定。在本案中，商品房买卖合同的第九条约定了2015年10月25日之前将符合条件的商品房交付原告使用，该条所称的交付商品房的条件是指完成了完成规划、集体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收等七个条件。虽然被告与原告于2015年10月26日办理了房屋的交接手续，但依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议，上述协议均约定了应当符合商品房买卖合同的第九条的交付条件，该交付条件的核心是应当竣工后验收合格才能交付使用。因此，被告虽然于2015年10月26日交付了该商品房，但不符合交付的条件，不符合合同约定的交付时间。另查明，该商品房的实际符合合同约定条件的交付时间为2016年5月3日，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《武汉市地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产建设工程项目需经竣工验收合格后，才能交付使用。涉诉的商品房的工程通过竣工验收的时间为2016年5月3日，备案的时间为2016年5月9日。依据双方签订的商品房买卖合同的补充协议的附件6的第5条的规定，以竣工验收的时间为准，不以备案的时间。故符合合同约定的交付商品房的时间为2016年5月3日。总之，被告向原告逾期交房的时间为2015年10月26日起自2016年5月3日止。2、关于逾期交房违约金是否存在调整的问题。双方的商品房买卖合同第九条约定，如被告逾期交房，则按照交付的房款的万分之二支付违约金。被告认为违约金过高，提出予以调减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从本案查明的事实来看，被告于2015年10月26日交付了该商品房，原告已实际使用，虽然交房的条件不符合合同的约定，但未造成原告的实际损失并给原告带来居住的不便；另外，被告按照合同约定的时间交房，因为其他的客观原因导致其交房的条件不符合合同的约定，不存在故意拖延的问题。根据公平原则和诚实信用原则，被告提出按万分之一追究被告的违约责任，本院予以认可。三、关于逾期交房违约金的计算问题。本案中，应交房时间为2015年11月25日，实际收房时间为2015年11月25日，此期间不存在违约金；因2016年5月3日被告所建商品房才完成合同第九条约定的各项单体验收交付使用条件，故实际收房时间至此区间的违约金计算标准应为万分之一（理由在前面已述），即14079元（879937元×160天×0.0001）。因此，违约金总计为14079元。四、是否存在逾期办证的违约责任。查明的事实是，被告于2016年5月3日向原告依合同约定的条件交房，具体理由在前面已经阐述，被告通知原告办证的时间为2016年10月25日，依据双方签订的房屋买卖合同第十六条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告并未违反该约定，不应承担违约责任，故本院对原告的逾期办证的此项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉融侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗自力支付逾期交房的违约金人民币14079元；二、驳回原告罗自力的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币870元，由被告武汉融侨置业有限公司承担352元，原告罗自力自行承担518元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 冰人民陪审员 周 鸣人民陪审员 骆翠平二〇一七年十二月二十七日法官 助理 曾媛媛书 记 员 刘亚迪