安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终7738号上诉人（原审被告）：合肥博天化工有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号,统一社会信用代码91340100771102048F。法定代表人：房家远，公司执行董事。委托诉讼代理人：戴玉满，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彦丽，安徽睿正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许春叶，女，1966年8月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：黄乔英，安徽皖衡律师事务所律师。上诉人合肥博天化工有限公司（以下简称博天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博天公司上诉请求：撤销一审判决，改判博天公司不承担逾期交房违约金。事实与理由：1、双方合同约定如遇“其他非出卖人所能控制因素”，出卖人可据实延期交房。博天公司已经举证证明2016年6月29日，合肥市城乡建设委员会发布《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》，该管理办法要求建设工程必须先办理工程结算备案才能办理竣工验收备案。虽然该办法出台在双方签订合同之前，但博天公司对该管理办法属于首次执行，在执行过程中遇到了困难和阻力难以预见。施工单位漫天要价，故意拖延决算，属博天公司所能控制的因素，博天公司可据实延期交房。2、许春叶未在2017年8月31日前付清全部房款，除承担违约责任外，博天公司可以有权推迟交房。3、退一步讲计算，即使博天公司取得工程规划许可证正本后，电话通知交房证据不充分，违约金仅能从2017年4月7日计算至2017年5月4日。且一审依据双方合同约定的标准计算违约金过高，应予以调整。许春叶辩称，《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》发布在双方合同签订之前，博天公司以难以预见的因素主张不支付违约金不能成立；原审认定的违约金标准有双方合同约定的依据，该标准并不过高。许春叶向一审法院起诉请求：1、判令博天公司支付许春叶违约金119345.76元；2、判令博天公司承担许春叶支付的律师费12000元；3、本案案件受理费、保全费等所有诉讼费用由博天公司承担。一审法院查明：2016年8月7日，许春叶与博天公司签订编号为20151231800890GL20160160《商品房买卖合同》，购买博天公司开发的位于合肥市肥西××广场Ａ602房屋。建筑面积181.6平方米，单价每平方米8727.63元，总金额1584937元整。买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币794937元，应在2016年5月16日前支付给出卖人，剩余房款人民币790000元办理按揭贷款。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：5、该项目取得建设工程规划许可证正本。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过六十（含六十日）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。合同附件五合同补充协议：5、关于房屋交付（2）出卖人按合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款，若买受人未在第八条约定日期前付清全部价款，除承担违约责任外，出卖人还有权采取包括但不限于推迟交付房屋、通过诉讼等措施要求买受人在一定期限内交齐拖欠款项。合同附件五合同补充协议：16、各方依据商品房买卖合同和本补充协议向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用。合同签订前，许春叶于2016年7月26日交了两笔5万元、8月5日支付694937元，合计794937元（首付款）。后许春叶与九江银行合肥分行营业部签订了借款合同，按揭贷款79万元，该按揭贷款已发放，博天公司于2016年10月8日收到。博天公司称由于2016年6月29日合肥市相关政策出台，到城乡建委办理工程竣工备案手续之前必须办理竣工结算备案，导致许春叶取得建设工程规划许可证迟延，房屋无法按时交付。2017年4月7日博天公司领取到建设工程规划许可证正本，2017年5月4日博天公司向许春叶发出交房通知书，后许春叶于5月9日接收了房屋。另查明，2016年6月29日合肥市城乡建设委员会出台了《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》，该办法第十二条规定自本办法旅行之日起，办理建设工程竣工验收备案前均应办理竣工结算备案。凡不按本办法办理竣工结算备案的，竣工验收备案机构不得办理建设工程竣工验收备案手续。2016年8月、2016年11月，合肥市建设工程造价管理站出面协调工程发包方博天化工公司及承包方对金龙国际项目工程款结算问题。一审法院认为，博天公司与许春叶之间签署的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，为合法、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。合同履行中，博天公司未能如约在2016年8月31日交房，是否构成违约是双方争议的焦点问题。博天公司辩称因本案出现合同约定的免责事由（其他非出卖人所能控制因素），故其不应承担逾期交房的违约责任。虽然，合肥市城乡建设委员会发布文件将新设立的竣工结算备案作为办理建设工程竣工验收备案的前置条件，但由于该文件下发日期为2016年6月29日，是在约定交付房屋的前二个月，从常理上来说，博天公司在签订合同时的8月7日时就已经知道6月29的文件存在，其应预见到其是否有能力在8月31日前办好建设工程规划许可证，此种情况下其仍确定在2016年8月31日交房无疑确认其可以在此之前能够领取到建设工程规划许可证、具备交房条件。故博天公司未能完成这些交房前期的准备工作，显然与该文件的下发无因果关系。博天公司认为文件的下发属于“其他非出卖人所能控制的因素”，该院不予采信。因此博天公司辩称不能成立，博天公司逾期交房构成违约。许春叶要求博天公司支付许春叶违约金119345.76元，由于博天公司按揭贷款，实际全部房款到帐时间为2016年10月8日，依据合同附件五补充协议第5条约定出卖人有权推迟交付房屋，故违约金起算可自2016年10月8日起按日万分之三计算至2017年5月4日交房通知发出时间止，该院支持97949.11元（1584937元*0.0003*206天）。许春叶要求博天公司承担许春叶支付的律师费12000元，因有合同依据，该院酌定支持5000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、合肥博天化工有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付许春叶违约金97949.11元（以日万分之三为基准自2016年10月8日计算至2017年5月4日）；二、合肥博天化工有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付许春叶律师费5000元；三、驳回许春叶其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1463元，由许春叶负担316元，合肥博天化工有限公司负担1147元；保全费1195元，由合肥博天化工有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。本院认为，许春叶与博天公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定全面履行各自的义务。该合同约定，博天公司应予2016年6月30日将符合合同约定的房屋交付许春叶，博天公司实际于2017年5月4日发出交房通知，一审认定博天公司存在逾期交房的违约行为并无不当，本院予以维持。博天公司主张合肥市城乡建设委员会出台了《合肥市建设工程竣工结算备案管理办法》属“其他非出卖人所能控制的因素”，不应承担违约责任，但该管理办法发布时间为2016年6月29日，早于许春叶与博天公司签订合同的时间，故博天公司在签订合同时对交房前需办理竣工结算应属于明知，双方合同中约定的交房时间系其基于该交房条件作出的承诺，至于案外施工人与博天公司之间的具体结算行为与本案无关，不能成为本案博天公司抗辩违约的理由，其主张工程款结算行为属非其控制因素，本院不予支持。双方合同中对于逾期交房违约金的标准有明确约定，一审自许春叶完成付款之日起按此标准计算违约金并无明显不当，本院亦予以维持。综上，博天公司的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2359元，由博天公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  方玮韡审判员  余海兰二〇一七年十二月二十八日书记员  吴丁蔷附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。