云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初7132号原告：王某，女，回族，1978年11月18日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：黄治策、毛东青，系泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明某某某房地产开发有限公司住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：马某，系公司董事长。委托诉讼代理人：李安，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：洪丽萍，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王某诉被告昆明某某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于二0一七年九月二十六日受理后，依法组成合议庭，于二0一七年十二月十三日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人黄治策、毛东青，被告昆明某某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：一、判令被告昆明某某某房地产开发有限公司向原告王某支付逾期交房的违约金人民币73178.58元【具体计算为：3658929×2%=73178.58元）】；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月9日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定被告出售位于昆明市人民东路与白塔路交汇处的某某某城（一期）3号住宅楼第26-27层某某号房给原告，原告向被告支付价款人民币3658929元，房屋交付期限为2015年12月31日前。同时双方签订合同补充协议，约定被告延期交房超过90日，原告不退房的，被告向原告支付的延期交房违约金最高不超过原告全部已付款的2%。原告已经将购房款全部支付给了被告，但被告时至今日仍未按照合同约定的期限，向原告履行交房义务。故原告为维护自身合法权益，特此起诉，请求人民法院依法维护原告合法权益，判如所请。被告昆明某某某房地产开发有限公司答辩称：我方不应该向原告支付逾期交房违约金，原告诉请支付逾期交房违约金无事实及法律依据：1、原告未按照《合同补充协议》第三条第4款、第十二条约定履行交付除了房款之外的相关费用的义务，我方逾期交房不视为违约；2、我方逾期交房系诸多因素造成，并非我方主观恶意造成。鉴于我方不存在主观恶意，根据合同法114条及合同法解释二第9条规定，双方在商品房购销合同中约定的违约金过高，应当适当予以减少。原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：商品房购销合同，证明原告与被告于2014年10月9日签订了《商品房购销合同》明确约定：①房屋价款为3658929元，付款方式为一次性付款3658929元。②被告应于2015年12月31日，将符合合同约定的商品房交付给原告。③补充协议约定被告延期交房超过90日，原告不退房的，被告向原告支付的延期交房违约金，最高不超过原告全部已付款的2%。第二组证据：1、购房款收据；2、购房POS签购单。证明原告于2014年11月12日，将购房款3658929元支付给被告。被告昆明某某某房地产开发有限公司未向法庭提交证据。经质证被告对原告提交的第一组证据真实性、合法性，关联性认可，证明目的不认可；对第二组证据认可。本院认为：原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月9日，原告王某与被告昆明某某某房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及其补充协议，根据合同及其补充协议约定，原告王某购买被告昆明某某某房地产开发有限公司开发建设的座落于昆明市人民东路与白塔路交汇处某某某城（一期）3号住宅楼26-27层某某号房屋，套内建筑面积176.17平方米，房屋总价款为人民币3658929元，由原告一次性支付给被告，被告应当于2015年12月31日前将建设单位验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。被告延期交房超过90日，原告不退房的，被告向原告支付的延期交房违约金最高不超过原告全部已付款的2%。原告在签署《商品房购销合同》的当天已经向被告一次性支付房屋总价款3658929元。双方于2014年10月17日办理了上述房屋的商品房买卖合同登记备案表。上述合同签订后，被告至今未按约向原告交房，原告认为被告构成违约，诉至本院，主张其诉请中的权利。结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交房、是否应当向原告承担逾期交房违约金？原告主张违约金金额是否过高？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告王某与被告昆明某某某房地产开发有限公司于2014年10月9日签订的《商品房购销合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。签订合同当日，原告已经按照合同约定履行了支付房款的义务，但被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，被告构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告在合同中明确约定逾期交房违约金的计算标准为不超过原告已付款的2%，原告主张按照已经交纳房款总额的2%计算违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。对被告提出其违约无主观恶意，该违约金过高的答辩意见，本院认为双方约定的交房日期为2015年12月31日，至今长达快两年，被告仍未交房，也无法确定交房时间，实际导致原告存在资金占用损失及丧失按照约定使用、居住房屋的权利，故原告主张的违约金不高于实际损失，被告有无恶意违约也不能作为其不承担违约责任的抗辩理由。关于被告提出依据补充协议第三条第四款和第十二条，其延期交房不视为违约的答辩意见，本院认为综合原、被告签订的合同及其补充协议全文和房地产交易习惯，首先，适用补充协议第三条第四款以及第十二条的前提是被告开发建设的房屋已经具备交房条件，其可以履行交房义务，才可以依据上述条款提起先履行抗辩但被告并未提交证据证实涉案房屋已符合交房条件，其可履行交房义务；其次，本案中被告未依约履行债务，其本意并非在运用先履行抗辩权，而是因客观上无法交房不能履行债务，故该答辩意见不成立也不符合交易习惯，本院不予采信。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：被告昆明某某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某支付逾期交房违约金人民币73178.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币1629元由被告昆明某某某房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 吴 菡人民陪审员 何桂琼二〇一七年十二月十五日书 记 员 赵路娟