文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2017)粤1402民初1821号原告：张仁涛，男，汉族，1987年8月12日出生，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：李寅，广东嘉应律师事务所律师。被告：黄森华，男，汉族，1992年1月9日出生，现住梅江区。委托诉讼代理人：肖劲波，男，汉族，1960年11月9日出生，原告张仁涛诉被告黄森华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张仁涛的委托诉讼代理人李寅律师,被告黄森华的委托诉讼代理人肖劲波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2017年8月19日和2017年8月30日签订的《购房预订协议书》。2.请求判令被告返还购房定金57万元并支付违约金5.7万元给原告。合计62.7万元。3.案件受理费及保全费由被告承担。在庭审中，原告自愿变更第一项诉讼请求为：确认原、被告于2017年8月19日和2017年8月30日签订的《购房预订协议书》无效。事实和理由：原告和被告为朋友关系，2017年5月，被告在一次交流中告知原告其具有购买梅江区江北汉酒路融创城的内部认购资格，可在开盘前交付定金并在实际开盘后以较为优惠的价格购买认购的指定房源。2017年8月19日，经原、被告充分协商双方签订了《购房预订协议书》，其中约定：1、乙方自愿认购由甲方内定在梅州市梅江区汉酒路融创城荣御3座17层01号商品房，建筑面积约为173平方米，房屋售价为934200元；2、在签订协议书时乙方应当向甲方交付定金7万元。双方并约定如因甲方原因导致无法签订正式《商品房买卖合同》的，甲方应向乙方支付违约金7000元。协议签订后原告依约向被告支付了购房定金7万元，被告也向原告出具了收条。2017年8月30日，原告决定再次向被告处认购十套房源，并签订了《购房预订协议书》，原告分别认购荣御11座701房、荣御11座2101房、荣御1座803房、荣御1座1703房、荣御1座2003房、荣御12座603房、荣御12座1603房、荣御12座2203房、荣御3座701房、荣御3座2101房，协议签订后原告向被告支付了购房定金50万元。待融创城开盘预售后，被告一直没有通知原告前往开发商处签订正式的《商品房买卖合同（预售）》。后经原告了解，被告在收取原告等人认购定金后将定金交付给了所谓的开发商内部员工。此所谓的内部员工实际上为诈骗团伙，所谓能够提供的内部认购房是虚构的，开发商也从未以内部认购的方式对外预售。现公安机关已对该涉嫌诈骗案件立案侦查，被告也已向公安机关报案。原告所认购的部分房屋开发商已对外进行出售，被告自目前为止，未能取得案涉房屋的所有权。为此，原告向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另原告在庭审中称，被告无法交付涉案商品房，是导致原、被告合同无效的主要原因，被告的行为存在过错，故被告应当赔偿原告因此而造成的损失，该损失原告请求按照原、被告双方协议书上约定的损失计算方式计算，即按照被告收取原告交付定金的金额的10%计算。因此，原告变更诉请第二项要求被告返还定金并赔偿损失57000元。被告在庭审中辩称，1.同意原、被告于2017年8月19日和2017年8月30日签订的《购房预订协议书》无效。因为被告是无资质预售房屋的，因此同意无效。2.违约金因合同无效不存在违约的问题。我方当事人也是受骗人，张仁涛与黄森华签订的协议是知情的，订10套房的目的是炒房。黄森华与黄铎也签订了购房协议书，签订的协议书价位比与张仁涛签订的房价低，黄森华共计向黄铎交付了210万的订金，已经向公安机关报案，已经立案了，所以原告要求被告退还57万订金是不合理的，因为双方都在炒房。黄森华作为第一手炒房的人，张仁涛是第二手炒房的人，张仁涛的钱只是通过黄森华的账号打入了黄铎的账户。以上有公安机关的笔录以及汇款凭证、收条为证。黄森华自己现在付的一百多万给黄铎也拿不回。公安机关已经通缉黄铎了。经审理查明，2017年8月19日，原告【经手人（以下简称：甲方）与被告【买方（以下简称：乙方）】签订《购房预订协议书》，主要约定：……双方经协商一致，就乙方购买甲方内定渠道的商品房达成本协议书：1、乙方自愿认购由甲方内定的在广东省梅州市梅江区江北汉酒路融创城荣御3座17层01号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约：173平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币：934200元（大写：玖拾叁万肆仟贰佰元整）。2、签署本《协议书》的同时，乙方应当向甲方支付定金人民币：70000元（大写柒万元整），该定金在乙方与甲方签订正式《商品房预售认购协议》时抵兑相应金额的房款。甲乙双方权利：1、甲方承诺在签约之日算起45个工作日内协助乙方前往楼盘开发商办公楼内或楼盘营销中心内办公室签订《商品房买卖合同》。如不能在所约定日期前往签约，双方协商无果，则甲方需在10个工作日内退还乙方认购房源定金70000元，并支付认购房源定金的违约金人民币7000元，如甲方已通知乙方签约日期，乙方因自身理由不再进行房源认购则需付违约金7000元。……6、本《协议书》自甲方签章、乙方签章且乙方全额支付定金后生效。本《协议书》一式两份，甲方持一份，乙方持一份，具有同等法律效力。在乙方正式签订《商品房预售认购协议》生效同时失效，同时乙方将本《协议书》交还甲方。甲方：黄森华乙方：张仁涛。日期：2017年8月19日。原、被告签订《购房预订协议书》的当日，被告黄森华出具了70000元的收款收据给原告收执。2017年8月30日，原告【经手人（以下简称：甲方）与被告【买方（以下简称：乙方）】签订《购房预订协议书》，主要约定：……双方经协商一致，就乙方购买甲方内定渠道的商品房达成本协议书：1、乙方自愿认购由甲方内定的在广东省梅州市梅江区江北汉酒路融创城房源以下是房源信息：1、荣御11座701号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约144平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币691200元（大写陆拾玖万壹仟贰百元整）。2、荣御11座2101号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约144平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币691200元（大写陆拾玖万壹仟贰百元整）。3、荣御1座803号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约140平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币672000元（大写陆拾柒万贰仟元整）。4、荣御1座1703号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约140平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币672000元（大写陆拾柒万贰仟元整）。5、荣御1座2003号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约140平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币672000元（大写陆拾柒万贰仟元整）。6、荣御12座603号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约141平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币676800元（大写陆拾柒万陆仟捌佰元整）。7、荣御12座1603号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约141平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币676800元（大写陆拾柒万陆仟捌佰元整）。8、荣御12座2203号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约141平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币676800元（大写陆拾柒万陆仟捌佰元整）。9、荣御3座701号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约173平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币830400元（大写捌拾叄万零肆佰元整）。10、荣御3座2101号商品房（以下简称“该房屋”），建筑面积约173平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），该房屋的售价为人民币830400元（大写捌拾叄万零肆佰元整）。以上房源定金总额为：小写500000元整，大写伍拾万元整。2、签署本《协议书》的同时，乙方应当向甲方支付第一期定金人民币：300000元（大写叄拾万元整），第二期定金为人民币200000元（大写贰拾万元整）交付日期为签约后三天内付清。甲乙双方权利：1、甲方承诺在签约之日算起120个工作日前交付上述房源给乙方。如乙方需提前房源交付日期可同甲方进行协商处理，甲方如已承诺协助乙方办理房源提前交付则需同乙方另外签订房源预订协议书并协助乙方在约定日期之内前往楼盘开发商办公楼内或楼盘营销中心内办公室签订《商品房买卖合同》。如不能在所约定日期前往签约，双方均协商无果，则甲方需在10个工作日内退还乙方认购房源定金，并支付认购房源定金的每套违约金：10%，如甲方已通知乙方签约日期，乙方因自身理由不再进行房源认购则需付每套违约金：10%。……6、本《协议书》自甲方签章、乙方签章且乙方全额支付定金后生效。本《协议书》一式两份，甲方持一份，乙方持一份，具有同等法律效力。在乙方正式签订《商品房预售认购协议》生效同时失效，同时乙方将本《协议书》交还甲方。甲方：黄森华乙方：张仁涛。日期：2017年8月30日。原、被告签订《购房预订协议书》后，2017年8月30日，原告通过广发银行向被告支付了300000元的购房定金；2017年8月31日，原告通过广发银行向被告支付了200000元的购房定金。上述两份《购房预订协议书》到期后，被告并未按约协助原告签订《商品房买卖合同》，在庭审过程中被告明确表示其没有预售涉案商品房的资质，且涉案11套房屋有部分已由开发商对外进行出售，原、被告的合同已经无法履行。此后双方因违约赔偿协商未果，原告遂于2017年10月12日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告作了上述答辩。原告为其诉请提供证据如下：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。3.购房预订协议书，证明原告向被告购买融创城套房的事实。4.银行转账流水两张；5.收款收据两张；证据4-5证明原告向被告支付购房定金的事实。被告对上述证据的质证意见为：无异议。被告对其主张提供证据如下：1.公安机关立案告知书，证明黄森华也是受骗人；2.中国建设银行电子回单转账凭证，证明黄森华向黄铎交付了2136000元，然后携款逃跑，已被通缉；3.购房预订协议书，证明黄森华也被黄铎所骗，签订该协议后，再与原告签订的购房预订协议。原告对上述证据的质证意见为：对证据1对立案告知书真实性无异议，对其关联性有异议；对证据2、3原告不清楚，由法院核实，但原告认为该协议书与本案无关；对黄铎出具给黄森华的收据真实性不清楚，依法由法院核实；原告也不清楚被告所指的黄铎究竟为何人，原告是与被告签订的购房预订协议书，购房订金也是直接交付给了被告，现在被告也确认双方签订的协议书无效，故被告应当向原告返还购房定金及承担违约金。审理中，本院根据原告张仁涛的申请，于2017年10月18日作出﹙2017﹚粤14**民初1821号之一民事裁定书，裁定：一、查封被申请人黄森华坐落于梅州市梅县区剑英大道北梅县富力城C区C23栋1404房【不动产权证明号：粤（2017）梅州市梅县区不动产证明第0010805号；权利人：黄森华】。保全金额以人民币627000元为限。查封期限为三年，自2017年10月18日起至2020年10月18日止。二、查封担保人刘萍娇坐落于梅州市三角大坜综合楼首层9号店【房地产权证：粤房地证字第××号；权属人：刘萍娇；地号：140209XXXX58-1-1】。保全金额以人民币627000元为限。查封期限为三年，自2017年10月18日起至2020年10月18日止。查封期间，不得以买卖、赠与、抵押及其他方式转移上述财产。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《购房预订协议书》，系双方的真实意思表示，原告按约向被告交付了定金570000元，被告应按约协助原告签订《商品房买卖合同》，但在庭审过程中被告明确表示其没有预售涉案商品房的资质，且涉案11套房屋有部分已由开发商对外进行出售，合同已经无法履行。原告主张依法确认原、被告于2017年8月19日、2017年8月30日签订的《购房预订协议书》无效，被告亦同意，本院予以认可。原告主张被告返还购房定金57万元及赔偿损失5.7万元。被告从他人处得到虚假的融创城商品房认购房源信息，未到该商品房销售公司了解核实，想从中得利便与原告订立《购房预订协议书》，并收取定金造成原告的损失，被告的行为有过错。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。对于该损失可按原约定取得定金的10%计付。因此，本院依法支持被告退还认购房源定金570000元及支付损失赔偿金57000元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十三条第三款、第五十八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、原告张仁涛与被告黄森华于2017年8月19日、2017年8月30日签订的《购房预订协议书》依法确认无效。二、被告黄森华应当在本判决生效后十日内，退还认购房源定金570000元及支付损失赔偿金57000元给原告张仁涛。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10070元，依法减半收取为5035元（原告张仁涛预交5035元），由被告黄森华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  黎伟平二〇一七年十二月十九日书记员  廖紫娟