北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初40077号原告：刘秀华，女，1963年5月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王娇艳，北京市营建律师事务所律师。被告:白玉宏，男，1968年10月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：罗建武，北京市华城律师事务所律师。被告:北京市通州区中仓街道办事处，住所地北京市通州区中仓小区XX号楼，组织机构代码：XXXXXXXXX。法定代表人：陈新全，主任。委托诉讼代理人：姜成，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬兵，男，1973年1月19日出生，北京市通州区中仓街道办事处干部，住北京市通州区。原告刘秀华与被告白玉宏、被告北京市通州区中仓街道办事处（以下简称街道办）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀华的委托诉讼代理人王娇艳，被告白玉宏的委托诉讼代理人罗建武，被告街道办的委托诉讼代理人姜成、李冬兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀华向本院提出诉讼请求：1、确认被告白玉宏与被告街道办于2012年12月21日签订的《中仓街道小园社区办公用房租赁协议书》及于2014年5月26日签订的《补充协议》无效；2、本案诉讼费、评估费由被告白玉宏、街道办承担。事实和理由：我与被告白玉宏系夫妻。坐落于北京市通州区东营前街X号楼（现���北京市通州区玉带河大街甲X号房屋，以下简称涉案房屋）上下两层417平方米的商业用房是我和白玉宏的夫妻共同财产。近日，被告街道办起诉白玉宏要求办理上述房屋的过户手续，我才得知白玉宏与街道办在2012年12月21日签订了《中仓街道小园社区办公用房租赁协议》，并在2014年5月26日签订了《补充协议》，我作为上述房屋的共有权人，对该房屋的处分有知情权和决定权。为维护我的合法权益，特诉至法院。被告白玉宏辩称，1、我认为我与被告街道办并未达成房屋买卖协议，双方所签订的仅为定金协议，我与街道办在2012年12月21日签订的《中仓街道小园社区办公用房租赁协议书》实际上是租赁合同；2、我与街道办在2014年5月26日签订的《补充协议》约定由街道办支付定金100万元，此后双方并未就该房屋的买卖达成其他协议；2016年9月2日，在街道办诉我房屋买卖合同纠纷一案中，街道办起诉称2012年12月21日双方签订的《中仓街道小园社区办公用房租赁协议书》是以先租后买的方式购买涉案房屋，即街道办也认可该份协议是租赁合同，并非买卖合同；3、我认为房屋买卖合同成立的必要条件是双方就房屋价款有明确约定，而《中仓街道小园社区办公用房租赁协议书》约定进行评估，也表明双方并未确定房屋的买卖价格；4、我与原告刘秀华感情不和，在与街道办签订相关协议时并未告知刘秀华，仅在后期街道办要求我办理过户时才告知刘秀华，且该房屋目前尚未过户。被告街道办辩称：1、本案以简易程序开庭时原告刘秀华曾表示其主张涉案合同无效的理由是其作为房屋共有权人对房屋买卖不知情，但现在刘秀华对主张无效的理由进行了变更，我方认为无论基于何种理由，刘秀华均必须首先举证证明其是白玉宏之妻；2、刘秀华主张其对买卖之事不知情不构成合同无效的理由；3、刘秀华主张依据合同法第52条关于恶意串通损害第三人利益的内容确认涉案合同无效，故其必须举证证明白玉宏当时与何人进行了恶意串通，并举证证明双方以何种方式侵害了其作为房屋共有权人的合法权益，刘秀华称我方未支付合理对价，对此，刘秀华应说明其认为的合理对价是多少；4、我方认为涉案房屋的性质应根据双方的具体约定并结合本案事实进行还原和确定，我方对白玉宏的陈述不认可，双方是房屋买卖合同关系。本院经审理认定事实如下：原告刘秀华与被告白玉宏系夫妻，双方于XXXX年X月XX日登记结婚。2003年6月16日，白玉宏与案外人北京市民望房地产开发有限责任公司签订《北京市内销商品房买卖契约》两份，分别购买坐落于北京市通州区玉带河大街甲X号楼X、X号房屋（以下简称X、X号房屋）和北京市通州区玉带河大街甲X号楼X、X号房屋（以下简称X、X号房屋）。2003年7月，北京市国土资源和房屋管理局向白玉宏核发了涉案房屋的房屋所有权证书两份，分别载明X、X号房屋面积为258.08平方米，X、X号房屋面积为158.88平方米。2012年12月21日，白玉宏作为甲方就买卖涉案房屋与街道办作为乙方签订《中仓街道小园社区办公用房租赁协议书》（以下简称《租赁协议》），载明：“根据通州区社工委《关于2010年进一步推进社区规范化建设工作的实施意见》的文件精神，小园社区列入第三批规范建设单位。乙方拟以市场评估价壹仟壹佰万元整（1100万元）购买甲方拥有的东营前街X号楼上下两层417平方米商业用房。房产证号：。由于乙方目前未得到市、区财政资金支持，社区又急需规范办公服务环境。甲乙双方约定，乙方向甲方支付房屋��金壹佰万元整（100万元）使用房屋，五年内交付全额购房款后（2012年12月21日至2017年12月20日），甲方要配合乙方办理过户手续。”该协议第一条“甲方权利义务”项下约定：“……2、甲方在乙方有条件购买此房时，甲方必须协助乙方办理房屋买卖过户手续。在办理过户手续时所发生的相关费用（含税费）甲方不与负担，由乙方承担，预收的房屋租金列入购房款……4、甲方在房屋交给乙方使用前，将该房的债权债务（水电等相关费用）全部结清。该房屋的水卡、电卡、燃气卡、暖气卡等相关证件在签订合同后一并交给乙方使用保存。5、甲方在乙方条件不具备购买此房时，甲方以年租金贰拾万元收取乙方使用期限的费用（计算租金采取一个月为单位计算）。”协议第二条“乙方权利义务”项下第3款约定：“租赁期间，乙方在资金充足时，可随时购买此房，甲方必须���助办理相关手续。”当日，街道办向白玉宏支付了100万元。2014年5月26日，街道办作为甲方与白玉宏作为乙方签订《补充协议》，约定如下：“……1、甲方考虑乙方经营困难之现实，同意本协议生效之日起五个工作日内向乙方支付人民币100万元，作为甲方购买位于东营前街X号楼上下两层418平方米商业用房（房产证号：XXXXXXXXXXXX**）房产的前期定金。2、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，作为原协议的补充协议，本协议与原协议具有同等法律效力……”街道办与白玉宏共同确认街道办于2014年5月27日向白玉宏支付了购房款100万元，并分别于2014年10月、2015年4月向白玉宏支付了购房款300万元和600万元。本案审理过程中，街道办称买卖涉案房屋还需承担约700万元的税费，且双方亦曾共同委托评估机构就房屋市场价格进行了评估，故其是以正常市场���格购买涉案房屋，并就此提供了由北京潞通房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》予以佐证，该报告载明涉案房屋在价值时点2015年3月2日的市场价值为1338.89万元，刘秀华、白玉宏对此均不予认可，称约定价格低于市场价格，双方各持己见，街道办与白玉宏分别申请就涉案房屋在2012年12月21日的价值和现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机选定，北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2017年9月4日出具了两份评估报告，分别载明涉案房屋在价值时点2012年12月21日和2016年11月14日的正常市场价值分别为1257.9万元和1747.12万元。街道办与白玉宏分别交纳了评估费25095元和25988元。双方对评估结论均无异议，但街道办对白玉宏所申请评估与本案的关联性不认可。另刘秀华称其主张涉案合同无效的理由是认为买卖双方存在恶意串通侵犯其利益的行为。本院认为：本案争议焦点有两点，一是涉案《租赁协议》与《补充协议》的性质问题，二是上述协议是否无效的问题。就此，本案具体分析如下：一、就《租赁协议》与《补充协议》的性质问题被告白玉宏主张《租赁协议》的性质是房屋租赁合同，而《补充协议》性质仅为购房定金协议，故其主张应按照现市场价值确定其与街道办所约定的房屋价格是否符合正常市场价值，街道办对此不予认可，称《租赁协议》名为租赁实为房屋买卖合同，而《补充协议》系对房屋买卖合同的补充，故应按照《租赁协议》签订时的情况确定房屋买卖价格是否符合正常市场价值，双方并分别就各自主张申请了房屋价值评估。就此，本院认为，其一，从合同所约定的双方权利义务来看，合同中就白玉宏一方作为“出租人”的权利设定了种种限制条件，表现在街道办支付购房款前白玉宏对涉案房屋所享有的处分权以“租赁期间如遇拆迁”为前提，且明确约定街道办在资金充足时可随时购买涉案房屋，白玉宏方“必须协助办理相关手续”，可见，上述对白玉宏权利义务的表述明显不符合一般出租人的权利义务特点；其二，当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。双方所签订的《租赁协议》虽然使用了“租赁协议”、“租金”、“租赁期间”之类的措辞，但合同已就涉案房屋的坐落、交易价格、房款支付方式、房屋过户、交付甚至税费承担等均进行了明确约定，具备了房屋买卖合同的必要条款。综上，故该协议名为租赁，实为买卖，故涉案房屋的买卖价格应以租赁协议签订时间为准。二、《��赁协议》及《补充协议》是否无效的问题本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案《租赁协议》及《补充协议》系街道办与白玉宏真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。经过评估，《租赁合同》所约定房屋交易价格并不构成“明显不合理的低价”，且街道办亦按照协议约定实际支付了全部1100万元购房款，白玉宏接受了全部房款未提出异议，现刘秀华并无其他充分证据证明街道办与白玉宏具有“恶意串通”情节，故对其据此主张相关协议无效之主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘秀华的��讼请求。评估费51083元，由原告刘秀华承担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费13800元，由原告刘秀华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  李淑玲人民陪审员  郭俊苹二〇一七年十二月二十二日书 记 员  杨 晨