海南省陵水黎族自治县人民法院	民 事 判 决 书	(2017)琼9028民初2599号	原告（反诉被告）：李红刚,男,1977年10月15日出生,汉族,住陕西省华阴市。	委托诉讼代理人：刘卫斌，与原告系表兄弟关系，住陕西省华阴市。	委托诉讼代理人：杨汶民，陕西华岳律师事务所律师。	被告（反诉原告）：张磊,女,1979年5月24日出生,汉族,住黑龙江省木兰县。	委托诉讼代理人：董崟，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。	原告（反诉被告，下称原告）李红刚与被告（反诉原告，下称被告）张磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告以本案案情复杂为由，于2017年12月11日向本院申请变更为普通程序审理，本院予以驳回。被告于2017年12月18日对原告提出反诉，本院受理了被告的反诉并与本诉合并审理。本案于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告李红刚及委托诉讼代理人杨汶民、被告委托诉讼代理人崔崟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告李红刚向本院提出诉讼请求：1.确认被告张磊2017年9月29日送达《解除房地产买卖合同通知书》解除合同的行为无效；2.被告继续履行合同，协助办理房屋过户手续；3.被告按房屋价值20%支付违约金（变更为赔偿损失）共26万元。原告当庭增加诉讼请求：财产保全费用由被告承担。事实与理由：2017年1月19日，原告与被告经过平等协商，于1月22日签订《房地产买卖合同》，约定：被告将其位于陵水县xx区第x号房（房屋建筑面积为109.46平方米，产权证号为陵房权证陵水字第201xx号）转卖给原告，总价款130万元（含房屋内所有家具家电），分两期付清，于2017年1月22日付款65万元，余款65万元办理房屋过户当日支付，被告应无条件协助原告办理过户手续。合同签订当日，原告即按照合同约定支付被告购房款65万元，双方随后到陵水县房管部门办理房屋过户手续，但房管部门因故不能办理过户手续，只能等房管部门恢复业务办理后才能办理过户手续。但被告却于2017年9月29日以三亚市出台房屋限购政策为由，给原告送达解除合同通知书，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》。被告要求解除合同无事实和法律依据，也不符合房屋限购政策的要求，为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判如所请。	被告张磊辩称，一、原告起诉主体不适格，被告坚持申请追加李红亮为本案第三人，理由是该房屋自协商谈判至合同起草签订协议均由李红亮参加并实际执行合���，被告及代理人从未见过李红刚，也未与其签订过任何协议，房地产买卖合同也是由李红亮签署李红刚的名字，现原告起诉主体不适格，为查清案件事实，应当追加李红亮为第三人；二、合同为李红亮起草提供，体现双方的意思表示，合同约定被告有解除权，另外因三亚和海南出台了新的限购政策，导致被告签订合同的目的无法实现，被告得知上述情况，及时联系原告解除合同，符合合同法规定的变更原则，被告享有法定解除权；三、原告诉讼请求自相矛盾，应视为原告同意被告解除合同，合同约定，只有认可被告解除合同时才产生违约责任，原告要求被告承担违约责任，前提是要认可被告解除合同；四、原告要求的违约金金额过高，请求以同期借款利率自2017年6月2日出台限购政策起至被告通知2017年9月29日合同解除之日止，上浮30%。	被告张磊向本院提出反诉请求：判令解除双方于2017年1月22日签订的《房地产买卖合同》。被告当庭增加一项反诉请求：原告返还房屋所有权证书、购房合同、购房发票、房屋维修基金票据、契税发票。事实和理由：2017年1月，被告张磊因父母及公婆在三亚居住养老，张磊决定将涉案房屋出售后另行加价购买三亚市更大的房屋。1月22日，原告李红刚的哥哥实际购房人李红亮在与张磊的嫂子陈丽敏协商后，决定购买涉案房屋。因签订合同时陵水县房管局部门不能办理更名过户手续，双方约定于2017年3月由实际购房人李红亮协调办理。至2017年5月，李红亮答复仍不能办理过户手续。此时，三亚市出台非本省户籍居民家庭限购政策。因张磊在三亚还有住房，��套房屋出售后张磊无法在三亚另购房屋。为此，张磊委托一直与李红亮联系的陈丽敏以微信方式通知李红亮因政府出台新政策，解除双方签订的《房地产买卖合同》并协商后续事宜。李红亮起初同意解除买卖合同，后态度又有反复。为防止三亚市出台更紧缩的外省人员限购政策，影响双方的家庭购房计划，张磊委托律师以书面方式正式通知李红刚及李红亮解除2017年1月22日签订的《房地产买卖合同》，并要求将首付款退回。张磊认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合��的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”张磊出售房屋是为了给老人更好的养老环境，但在履行房屋买卖合同过程中出现了情势变更，继续履行合同将对老人的生活造成重大不利影响，不能实现合同目的。为此，请求法院确认张磊发出的解除通知书合法有效，判令双方解除合同。	原告辩称，一、原告李红刚授权李红亮签订合同并转款，因有委托，合同合法有效，被告反诉理由不能成立。二、本诉的第三项违约金变更为按房屋价值20%赔偿损失。涉案合同没有达到法定解除条件，被告反诉要求解除合同没有依据。三、地方限购政策出台在合同签订在前，应当继续履行合同。	当事人围绕诉讼请求，原告向本院提交了《房地产买卖合同》、收条、汇款凭证、解除房地产买卖合同通知书、公证书等证据，被告提交了《关于限制购买多套商品房住宅的通知》、《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》、房屋所有权证、微信记录、公证书等证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对所有证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证，可以作为认定事实的依据。	根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院查明案件事实如下：2017年1月22日，原告（乙方）委托李红亮与被告（甲方）委托人王晓华签订《房地产买卖合同》，约定：被告将其位于陵水县xx区第x号房（房屋建筑面积为109.46平方米，产权证号为陵房权证陵水字第201xx号）转卖给原告，总价款130万元（含房屋内所有家具家电），分两期付清，于2017年1月22日付款65万元，余款65万元于办理房屋过户当日支付，被告应无条件协助原告办理过户手续，并将上述房屋的相关资料原件包括《房屋所有权证》、原始购房发票、契税发票、维修基金票据交付给原告。合同第六条约定：签订本《房地产买卖合同》且甲方收到乙方支付的第一次房款后，甲方如违约，除应在三日内退还所受乙方已支付的全部房款外，另应赔偿该房地产成交价款百分之二十的违约金给乙方。乙方如违约，甲方可从乙方已支付房款中扣除所购房地产总额的百分之二十的违��金，所剩余额在三日内返还给乙方。合同签订当日，原告即按合同约定支付被告购房款65万元，双方随后到陵水县房管部门办理房屋过户手续，但因房管部门的原因，双方未能成功办理房屋过户手续。被告已将涉案房屋的所有权证书、购房发票、房屋维修基金票据、契税发票交付给原告。2017年6月，三亚市人民政府颁布三府（2017）128号文件出台房屋限购政策，在三亚市区范围内暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。被告在富力湾另购有一套小户型房屋。自2017年3月后，被告委托案外人陈丽敏与原告哥哥李红亮协商房屋过户一事。6月2日后，陈丽敏提出解除买卖合同，但双方未能就合同的解除达成合意。2017年9月29日，被告以三亚市出台房屋限购政策为由，给原告送达解除合同通知书，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》。庭审过程中���被告申请追加李红亮作为本案第三人参加诉讼，本院予以驳回。	原告起诉后，于2017年11月9日向本院申请财产保全，要求查封涉案房屋，本院作出（2017）琼9028民初2599号民事裁定予以查封。被告于2017年12月1日向本院申请复议，本院裁定驳回被告的复议申请。	本院认为，《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第一，关于合同的主体问题。被告抗辩称房屋的实际买受人为李红亮并非李红刚。涉案合同由李红亮代李红刚签署是事实，但李红亮以李红刚的名义订立合同，同时通过李红刚的账户向被告付款，且李红亮向本院出具的《声明书》也明确其本人是受李红刚的委托与被告订立合同，房屋的买受人为李红刚。根据上述事实，本院认定李红亮是李红刚订立涉案合同的代理人，李红刚为房屋买受人，享有合同权利，承担合同义务。涉案合同履行事实清楚，李红刚、李红亮代理关系明确，被告仍坚持抗辩意见，本院不予支持。第二，被告是否享有合同解除权，是本案争议的焦点问题。合同第六条虽然约定了被告作为出卖人的违约责任，但该条款应理解为享有合同解除权的一方解除合同后被告应当承担的违约责任，并不赋予违约方以承担违约责任为代价就当然获得合同解除权的权利，被告以该条约定辩称具有合同约定的解除权无法律依据。既然被告没有约定解除权，是否具有法定解除权是案件���关键所在。被告主张合同法定解除权的理由是三亚市出台房屋限购政策影响其再购置大面积住房而无法实现合同目的。本院认为，合同法第九十四条及相关司法解释关于合同法定解除条件中的“合同目的”是指合同双方当事人在全面履行合同后所期望达到的效果，即原、被告签订《房地产买卖合同》的合同目的应是一方获得购房款，另一方获得房屋的所有权。合同签订后，原告积极履行合同支付购房款，并愿意按照合同约定支付购房尾款，被告获取购房款的合同目的能够得以实现。被告称出售涉案房屋是为了在三亚另行购置新的住房，这系被告签订房屋买卖合同的原因，而非合同目的。合同当事人签订合同的原因因人而异，买受人不负有探知出卖人出卖房屋的原因的义务，即使买受人明知，买卖合同的履行也不应受该原因的影响，否则将极不合理地加重买受人的义务和交易风险，严重影响房地产交易的稳定性。因此，被告解除合同不符合法定解除条件，本院对被告要求解除合同及返还购房资料的请求不予支持。被告未享有合同解除权利，向原告发出解除合同的通知不产生合同解除的效力，但原告的第一项诉讼请求“确认被告张磊2017年9月29日送达《解除房地产买卖合同通知书》解除合同的行为无效”没有法律依据，本院不予支持。本案合同应当继续履行，原告已依约支付了第一笔购房款，被告应当协助办理房屋过户手续。第三，关于原告要求被告按照房屋价值的20%赔偿损失，因双方在合同中约定的按照房屋价值20%支付违约金系以合同解除为前提，合同继续履行，支付违约金的前提不存在。另就赔偿损失而言，原告未提供证据证明因被告违约所造成的损失，因此本院不予支持。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条第一项、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：	一、本判决生效之日起7日内，被告（反诉原告）张磊协助原告（反诉被告）李红刚办理陵水县xx区第x号房屋的所有权过户登记手续；	二、驳回原告（反诉被告）李红刚的其他诉讼请求；	三、驳回被告（反诉原告）张磊的反诉请求。	本诉案件受理费2600元，由原告（反诉被告）李红刚负担；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）张磊负担。保全费5000元，由被告（反诉原告）张磊负担。	如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。																											⺀													urqmt1phjimvkplsrt													案件唯一码																							审 判 员 王 素 芳													二Ｏ一七年十二月二十六日													书 记 员 冯 长 弘																附：适用的法律条文	《中华人民共和国合同法》	第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。	当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。	第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：	因不可抗力致使不能实现合同目的；	……	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。	《最高人民法院关于适用	的解释》	第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。	在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。