江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0826民初2317号原告（反诉被告）：泰和县振越实业有限公司，住所地：泰和县城白凤大道，统一社会信用代码9136082666976159XY。法定代表人：赵文焕，总经理。委托代理人：茅忠苗，公司员工，特别授权。委托代理人：刘书文，江西西昌律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）泰和县成诚物业服务有限公司，住所地：泰和县祥云山庄小区30号楼401室，统一社会信用代码913608265560245858。法定代表人：胡刚，经理。委托代理人：周新兴、刘晶，江西西昌律师事务所律师，特别授权。原告泰和县振越实业有限公司与被告泰和县成诚物业服务有限公司不当得利纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，被告泰和县成诚物业服务有限公司提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告泰和县振越实业有限公司的委托代理人茅忠苗、刘书文，被告泰和县成诚物业服务有限公司法定代表人胡刚及委托代理人周新兴、刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰和县振越实业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付装修保证金133000元及利息给原告。事实与理由：被告原系原告开发的祥云山庄小区的前期物业公司，在物业服务期间收取了祥云山庄小区133户业主的装修保证金每户1000元。后被告退出物业管理，未将装修保证金退还给小区业主，原告为此垫付了装修保证金133000元，但被告一直不将该笔保证金返还给原告，故提出诉讼。被告泰和县成诚物业服务有限公司辩称：被告在物业服务期间依据有关规定向小区业主收取了装修保证金，这些保证金是被告向每户业主收取并开具了票据，与每户业主形成了相应的法律关系，与原告无关，即使要退还，也只能由被告退还给小区业主。小区业主并没有将这些债权转让给原告，因此原、被告之间没有直接的利害关系，原告主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。被告泰和县成诚物业服务有限公司同时提起反诉，认为反诉原告于2010年6月入驻祥云山庄小区进行物业管理，2015年8月，因反诉被告单方面的原因，迫使反诉原告撤出小区。在反诉原告管理小区期间，业主已拖欠反诉原告物业管理费127066元。因此请求判令反诉被告泰和县振越实业有限公司支付反诉原告物业费127066元及利息7624元，共计134690元。原告泰和县振越实业有限公司对被告的反诉辩称：被告认为业主拖欠物业费没有事实依据，即使存在拖欠物业的事实，被告也应该向小区业主主张，与原告无关，请求驳回被告的反诉请求。综合原、被告诉、辩称，归纳本案争议焦点为：1、原告是否有权利向被告主张支付装修保证金？2、反诉原告是否有权利向反诉被告主张物业费？原告泰和县振越实业有限公司为支持其诉讼请求向法庭提交了下列证据：1、原告的营业执照复印件及法定代表人身份证证明，证明原告的身份信息；2、被告开具的装修保证金收款收据，证明被告向133户业主收取了每户1000元的装修保证金；3、泰和县荣江物业服务有限公司出具的证明一份，证明由于被告未退还业主装修保证金，原告代为支付了该笔装修保证金给荣江物业有限公司，用于退还给业主；4、原告同时申请了证人泰和县荣江物业公司管理人杨邦腾到庭作证，证人证实：2016年至2017年间，祥云山庄的业主要求以被告收取的装修押金抵扣物业费，经过物业公司老板与原告的老板协商，原告将装修押金支付给物业公司，由物业公司负责退还给业主，实际抵扣了业主应交的物业费。被告泰和县成诚物业服务有限公司对原告提交的证据质证后认为，原告提交的第1组证据没有异议，对第2组证据认可票据属于被告开具的，但部分票据模糊不清，也有部分装修保证金已经退还，但无法提供证据。对第3组证据真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的，对证人证言认为，证人无法回答物业公司是否收取了2015年以前的物业费等关键性问题，故证人证言不可信。本院对原告提交证据审查认为，原告提交的第1组证据被告没有异议，本院予以采信，第2组证据的真实性被告也予以了认可，结合第3组证据和证人证言，可以证实第2组票据系业主交付给现任物业公司抵扣了物业费，第3组证据和证人证言可以证实原告将抵扣物业费的装修押金支付给了现任物业公司。被告泰和县成诚物业服务有限公司为其辩称和反诉提交了下列证据：1、被告的营业执照复印件，证明被告的主体信息；2、与部分业主的通话录音光盘和文字稿，证明业主没有将本案装修押金转让给原告；3、原、被告之间的物业服务合同，房产局备案证明以及（2015）泰民二初字第263号民事判决书复印件各一份，证明原、被告之间于2015年7月前存在前期物业服务合同以及对收费标准的约定；4、反诉原告与部分业主的通话录音光盘和文字稿、部分业主欠物业费表及催缴物业费的函复印件，证明部分业主欠反诉原告的物业费，其中部分业主已将物业费交给了反诉被告；5、录音光盘一张，证明反诉被告于2015年8月1日雇人殴打原告员工，强制要求原告撤离小区，致使反诉原告无法收取小区业主的物业费。原告泰和县振越实业有限公司对被告提交的证据质证后认为，对第1组证据没有异议，对第2组证据认为无法认定通话主体，无法确定其真实性，对第3组证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，对第4组证据认为无法认定通话主体，无法确定其真实性，但同时也能证明被告没有将装修押金退还给业主，对第5组证据认为与本案没有关联性。本院对被告提交的证据审查认为，第1组和第3组证据的真实性原告没有异议，本院予以采信，第2组证据从内容上反映是业主没有授权原告代表业主起诉被告，本案是原告直接作为诉讼主体，因此第2组证据不能达到被告的证明目的。第4组证据从内容上反映的是被告向业主催缴物业费，部分业主反映已将物业费交付给了现任物业公司，故不能证明与原告存在关联性，达不到被告的证明目的。第5组证据反映的是被告与原告发生纠纷后撤离小区的情况，与本案没有关联性。结合原、被告陈述及经本院审查确认的证据，本院对以下法律事实予以确认：原告泰和县振越实业有限公司系祥云山庄小区的开发商，被告泰和县成诚物业服务有限公司系原告聘请的祥云山庄小区的前期物业公司，自2010年6月起入驻祥云山庄小区进行物业管理。2014年4月30日物业服务合同到期后，原、被告未再续签合同，但被告继续为小区提供物业服务。至2015年6月，因祥云山庄小区尚未成立业主委员会，原告重新聘请了一家物业公司（泰和县荣江物业服务有限公司）对祥云山庄小区进行管理，为此原、被告双方发生纠纷。2015年8月7日，被告撤离祥云山庄小区，由泰和县荣江物业服务有限公司对小区进行物业管理至今。被告泰和县成诚物业服务有限公司在管理小区期间，自2012年至2015年期间向小区业主收取了装修押金（名目为“装修施工文明保证金”或“公共设施设备保证金”等）每户1000元。至2015年8月，被告撤离小区时，未将收取的装修押金退还给业主。此后，泰和县荣江物业服务有限公司在管理期间向小区业主收取物业费时，小区业主要求以装修押金抵扣应交的物业费。经荣江物业公司与原告协商，原告同意支付该笔装修押金给荣江物业公司抵扣荣江物业公司的物业费，故先后有133户业主以被告收取的装修押金共计133000元抵扣了应交纳的物业服务费。荣江物业公司将抵扣物业费的装修押金票据收取后交付给了原告抵偿荣江物业公司曾经向原告的借款133000元，原告随后提起本案诉讼。本院认为，被告泰和县成诚物业服务有限公司在撤离所管理的小区时，未将已向业主收取的装修押金退还给各业主，导致随后进入的物业公司在管理小区时，各业主要求以装修押金抵扣物业费。原告作为物业公司的聘请人，为继续物业公司的正常服务，先行将业主交纳的装修押金支付给物业公司以抵偿业主应交纳的物业费，原告将被告收取的装修押金支付给了泰和县荣江物业服务公司并取得了相应的押金票据后，即取得了该笔装修押金的债权，原告因此有权利向被告主张归还该笔装修押金的权利，但因该装修押金系陆续返还，原告也没有证明垫付装修款的时间，故原告诉请的利息本院不予支持。被告向业主收取装修押金后，在退出小区管理时就有义务将收取的押金退还给各业主，其没有权利占有该笔装修押金，原告垫付了该笔装修押金后，被告就负有向原告归还装修押金的义务。被告认为部分票据模糊不清且已退还了部分押金，本院对原始票据审查后发现均能反映出票据上载明的金额，对载明内容能够分辨。被告认为已退还部分押金没有提供任何证据，且被告也自认没有证据，故本院对其该答辩理由不予采纳。原告泰和县振越实业有限公司不是小区的物业公司，被告没有证据证明原告向小区业主收取了2015年8月之前的物业服务费，况且从被告提供的录音光盘内容来看，被告也是证明部分业主将物业费交给了之后的物业公司，对原告并不存在关联性，故被告反诉要求原告支付2015年8月之前部分业主所拖欠的物业费，属于诉请对象错误，被告的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十九条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、限被告泰和县成诚物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告泰和县振越实业有限公司装修押金133000元。二、驳回被告泰和县成诚物业服务有限公司的反诉请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2960元及反诉费1497元，由被告泰和县成诚物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  朱烈旗审 判 员  尹杰婕人民陪审员  邓习斌二〇一七年十二月二十八日书 记 员  薛 璐