四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初4802号原告：成都顶好物业管理有限公司泸州分公司，住所地：泸州市江阳区江阳西路31号。法定代表人：辜正强，董事长。委托诉讼代理人：鲜卫东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：白连宏，男，该公司员工。被告：泸州兴阳投资集团有限公司，住所地：泸州市江阳区江阳中路66号。法定代表人：郭斌。委托诉讼代理人：邓朝耘，四川辞鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺双，四川辞鉴律师事务所实习律师。原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称顶好物业泸州分公司）诉被告泸州兴阳投资集团有限公司（以下简称兴阳集团）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顶好物业泸州分公司的委托诉讼代理人鲜卫东、白连宏，被告兴阳集团的委托诉讼代理人邓朝耘、张艺双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顶好物业泸州分公司诉称：原告与泸州水晶广场业主及物业承租人签订了2013年12月1日至2014年11月30日期间���《物业服务合同》及2014年12月1日至2015年11月30日期间的《补充协议》，合同第三条第1款约定业主及物业承租人应当按照1.50元∕平方.月的标准缴纳物业服务费及按建筑面积分担承担消防维保费。2015年12月1日至2018年11月30日期间的《补充协议》约定业主及物业承租人应当按照1.60元∕平方.月的标准缴纳物业服务费及按建筑面积分担承担消防维保费。被告兴阳集团拥有水晶广场（江阳中路62号）1层79号（建筑面积998.28平方米）和2层62号（建筑面积1014.55平方米）两处房产，截止2017年5月31日共欠原告物业服务费65773.75元，消防维保费6602.08元。原告于2017年9月4日向被告发出欠费追缴通知书，经催收未果。请求判令被告：1、支付原告物业服务费65773.75元、消防维保费6602.08元，延期缴费违约金12357.57元，合计84733.40元；2、承担本次诉讼费用。��告兴阳集团辩称：1、被告与原告顶好物业泸州分公司之间无物业管理服务关系，被告未与原告签订也未授权任何第三人代表被告与原告签订国物业管理合同；2、原告不是合法的物业管理服务人，不具有合法管理本案讼争物业的权利，其是否强行对该物业实施管理，被告方不得而知，即便其强行对该物业进行管理，在没有委托关系也不存在物业管理关系的情况下，该行为系原告的单方行为，无权向被告主张任何权利。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年9月6日起泸州市江阳区江阳中路62号1层79号、2层62号商业用房的所有权人由泸州市梓橦路小学校变更登记为被告兴阳集团（建筑面积分别为998.28平方米、1014.55平方米），该房屋位于泸州水晶广场大楼内，楼内有多家业主，分别按各自楼层、区域经营停车场、宾馆、歌城、商场等,大楼投入使用至今未成立业主委员会。2010年5月1日起，原告公司开始为水晶广场大楼提供物业管理服务，与大楼内各层的商家陆续签署了物业管理服务合同。2013年11月27日至30日，大楼内-2车库泸州顺通实业有限公司、-1F、1F楼百货商场代表人泸州新时尚购物中心管理有限公司、4FCOCO酒吧代表人贺米琰、4F钟小东（署名代超会）、5F钱柜歌城（加盖印章泸州市江阳区爱佳音乐城）、6F-8F星光灿烂歌城代表人曾永平、9F-13F晶晶宾馆与原告签订了《水晶广场项目公共物业管理服务合同》，约定原告对水晶广场商业物业提供常规公共物业管理服务，服务事项为：1、物业区域内公共物业公用部位及附属配套设施的日常管理；2、物业公共设备的日常管理；3、物业管理区域内公共秩序维护；4、物业管理区域内的消防管理；5、物业管理区域��公共保洁服务。公共物业管理服务费标准为：1.50元/㎡.月，以上物业管理公共服务费中不包含电梯、自动扶梯、中央空调及消防系统的维护保养费用、年审年检费用及维修费用，电梯、自动扶梯、中央空调、消防系统、高层供水系统设备等设施的运行电能费用。等等。服务期限为：2013年12月1日至2014年11月30日。该合同1、2页列出了物业业主，-1F、1F至2楼“物业业主”中记载“拆分销售，共280个业主”。2014年10月至2015年2月，原告分别与大楼内从事经营活动的部分商家签订《补充协议》，约定：双方同意将2013年11月30日签订的物业服务合同延续一年，原合同各项约定不变，合同期限自2014年12月-2015年11月30日。2015年9月-2015年12月，原告分别与大楼内���事经营活动的部分商家签订《补充协议》，约定：双方同意在2013年11月30日签订的物业服务合同基础上就水晶广场项目公共管理服务工作的委托事务继续合作，物业服务合同期限自2015年12月1日至2018年11月30日；物管费标准由1.5元/平方米调整为1.6元/平方米。原合同其他各项不变。上述所有合同、协议均无兴阳公司签章。其间，原告就水晶广场大楼的消防设施按年份与泸州市现代消防工程有限公司签订了《建筑消防工程维护保养合同书》，并按约定支付的消防维保费为每年45000.00元。2015年6月21日、2016年5月5日、2017年5月8日，原告就水晶广场大楼物业项目的化粪池及排污管道系统的疏掏清通工作分别与孙远银签订了《泸州水晶广场物业区域化粪池及排污管道系统疏掏清服务承揽合同》，承包费用7900元/年。2017年9月4日，原告向被告邮寄了《欠费催缴通知书》，称被告E-62商铺拖欠2015年9月7日至2015年11月31日期间的物业管理费3661.38元，2015年12月1日至2017年5月31日物业管理费29219.04元，合计32880.42元；X-79商铺拖欠2015年9月7日至2015年11月31日期间的物业管理费4142.86元，2015年12月1日至2017年5月31日物业管理费28750.46元，合计32893.33元。E-62、X-79商铺欠缴2016、2017年消费维保费6602.08元。延期缴费违约金12357.57元。上述费用共计84733.40元。要求被告于2017年9月20日前支付。同时查明，2014年12月23日，原告曾向本院提起诉讼，要求泸州市梓橦路小学校（原产权人）及第三人潘成武（房屋租赁人）按照物业服务合同约定的标准向原告支付2013年11月30日至2014年11月30日的物业管理费、消防维保费等。本院经审理作出（2015）江阳民初字第252号民事判决书，认为被告虽未与原告签订相应的物管合同，但原告提供的物业服务及消防维保服务是针对整栋大楼，而非针对某个楼层，鉴于原告已提供物业管理及消防维保服务的事实，同时根据被告与第三人签订的租赁合同的约定，根据公平原则，判决第三人潘成武支付原告物业管理费9131.00元、消防维保费2095.78元。原告及第三人均不服该判决，向泸州市中级人民法院提起上诉，泸州市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）泸民终字第246号民事判决书，认为原告与水晶广场部分业主或物业使用人签订的《水晶广场项目物业管理服务合同》，不是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，仅对签订合同那一部分业主或物业使用人具有约束力。因该案被告、第三人均未与原告签定《水晶广场项目物业管理服务合同》，该合同对泸州市梓橦路小学校第三人潘成武均不具有约束力。但针对原告公司已经泸州市江阳区江阳中路62号（水晶广场）整个楼进行物业管理及消防维保服务的现实状况，同时根据泸州市梓橦路小学校与潘成武签订的《租赁合同》的约定，一审法院适用公平原则，酌情判决物业使用人潘成武向原告交纳消防维保费及物业管理费并无不当，判决驳回上诉，维持原判。原告仍不服，向四川省高级人民法院提出再审申请被驳回后，又向泸州市人民检察院申请监督，泸州市人民检察院未予支持。2017年5月11日，原告再次以泸州市梓橦路小学校为被告向本院提起诉讼，请求该校按照物业合同中确定的标准向其支付消防维保费及物业管理费。本院于2017年8月3日作出（2017）川0502民初2237号民���判决书，认为原告公司与泸州市梓橦路小学校之间不具有物业服务合同关系，原告与该校所属物业所在大楼内其他部分业主或物业使用人签订的物业管理服务合同对该校亦不具有法律约束力。鉴于该物业属水晶大楼广场的内部结构，其水、电、消防、电梯、化粪池等均与大楼系一体，不可分割，原告依据其与楼内部分业主或物业使用人所签订的物业管理服务合同，对大楼内上述公共设施、设备实施了具体管理行为，使被告客观上成为了该管理行为的受益人，根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则的规定判决泸州市梓橦路小学校支付原告2015年6月1日起至2015年9月6日止的消防维保费用825.00元及2014年12月1日起至2015年9月6日止的其他相关服务费用9000.00元。宣判后，原告公司及泸州市梓橦路小学校分别向泸州市中级人民法院提起上诉。后，泸州市梓橦路小学校撤回了上诉。针对原告公司的上诉，泸州市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）川05民终946号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。上述事实有原、被告双方在法庭上的陈述及《物业服务合同》、《补充协议》、《建筑消防工程维护保养合同书》、《泸州水晶广场物业区域化粪池及排污管道系统疏掏清服务承揽合同》、（2015）江阳民初字第252号民事判决书、2015年8月7日作出（2015）泸民终字第246号民事判决书、（2017）川0502民初2237号民事判决书、（2017）川05民终946号民事判决书等在案佐证，且经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，泸州水晶广场物业投入使用至今未成立业主委员会，原告顶好物业泸州分公司分别与物业内各商家签订物业管理服务合同，该合同并非由建设单位或业主委员会或业主大会依法签订，根据合同相对性原则只在合同双方当事人之间生效，而不能约束到合同以外的其他物业使用人。被告兴阳集团未与原告签订过物业管理服务合同，原告主张其与被告存在物业服务合同关系，并要求其按合同约定之标准支付物业管理费并支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。由于原告的物业服务是为大楼整体的公共设施、设备提供管理，被告客观上成为了受益人。根据《中华��民共和国合同法》第五条公平原则的规定，被告应当按照其受益的范围、大小、标准等向原告支付相应的报酬。结合本案实际，对于原告请求被告支付2016、2017年度消防维保费6602.08元的诉讼主张，本院予以支持；对于原告提供的其他服务，被告应支付的服务费用标准可酌定为每月1000.00元，自2015年9月7日起至2017年5月31日止，该费用金额为1000.00元×21月=21000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告泸州兴阳投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司2016、2017年度消防维保费6602.08元及2015年9月7日起��2017年5月31日止其他相关服务费用21000.00元；二、驳回原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，本院减半收取959.00元，由原告成都顶好物业管理有限公司泸州分公司负担719.00元，被告泸州兴阳投资集团有限公司负担240.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 罗 杰二〇一七年十二月二十六日书记员 胡晋豪