北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初53140号原告：王宏静，女，1972年11月11日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：王永恒，男，1962年11月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘洧，男，北京唯实七泉科技有限公司总经理，住北京市海淀区。原告王宏静与被告王永恒房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宏静；被告王永恒及其委托诉讼代理人刘洧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏静向本院提出诉讼请求：1.判令被告因不合理使用导致租赁物附属物品、设备设施损坏，支付合同违约金，按约定以200%月租金共计14000元，以及恢复房屋至原状所花费的成本共计15019元；2.判令被告因不合理使用导致租赁物附属物品、设备设施损坏，恶意拒赔所损物也拒绝退还房间的电卡、水卡、门禁卡及邮箱钥匙等，致使租赁物两个月内无法正常出租所致损失，合计14000元，以及补办各种卡证所花费的成本共计200元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2015年2月8日，原告与被告在“我爱我家”作为居间人的情况下，签订了《北京市房屋租赁合同》，租期为2015年3月1日至2016年2月28日。合同期满时，双方（口头）约定再延续一年，基本条款仍依据之前的合同，只是每月房租由原来的6000元涨到6300元。2016年5月，因公寓所在热力公司进行管道检修，暂时中断公寓热水供应，公寓物业也为大家提供了公共浴室，但被告要求原告给房间加装热水器，原告出于体谅之意安装了热水器，花费共计3100元，均由原告出资。安装热水器时，原告发现屋内居住状况脏乱差，居住人数严重超标，违反了合同约定，故与被告协商让其另找住处，双方口头约定被告在8月31日前搬离涉案房屋。但8月31日，被告并没有搬离涉案房屋，且协商态度恶劣，原告无奈，采取自我保护措施，通知物业停水。2017年2月28日，双方口头约定延续租期一年，此时被告提出入户门密码锁有故障，后经物业告知无法维修需要更换新件。密码锁是昂贵的附属物品，2008年收房时物业告知换锁需花费6000元。公寓是精装修，交房时密码锁是统一配备，目前房间所在公寓的5层，22个房间，除了隔壁是做生意重新换锁外，其余房间的密码锁都在正常使用，唯独原告ｘ房间的密码锁出现不可修复的严重使用故障。被告拒不承认是自己损坏的，但也没有证据证明自己没有损坏。原告在交付被告2015年居住前锁体状况良好，在其居住期间发生不可修复之损坏，被告不但没有丝毫歉意，而且协商态度恶劣。另外，室内其他物品也被不当使用，出现各种各样的问题：室内卧室房门和浴室房门、门框出现不同程度的脱落，门扇已变形并无法修复，需要拆除重新更换新门；浴室长期积水，致使屋内过于潮湿，许多电器设备严重损坏需要修复或更换（中央空调面板、浴室排风扇、油烟机照明灯均坏掉），卫生间长期积水也造成卫生间墙体起皮脱落，墙面出现物料缺失而凹凸不平，严重影响房屋的再次出租；天花板吊顶长时间洇水，被告担心维修时会对其居住造成影响，居住两年多，从未告知原告有此状况，致使天花板洇水处腐烂霉变，也因长期洇水潮湿，导致中央空调电机开始生锈，造成不可逆转的破坏性损失。因房间内堆放过多杂物，居住环境脏乱，造成屋内蟑螂肆虐，影响了房屋的继续出租。以上问题，在被告搬离后，原被告双方对于相关赔付协商未果，退房交接当天被告霸占房屋不离开，并威胁要叫小兄弟守着，以示强行要求原告退还租赁押金。王永恒辩称，不同意原告的诉讼请求，称搬走的时候收拾的很干净，洗手间水的问题多次找过原告，原告并没有管，马桶一开始就有毛病，原告也不予维修，门锁一开始就有问题，也和原告沟通过，而按照合同的约定，原告负有维修和更换的责任。此外，原告称居住人数严重超标，并没有证据可证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年2月8日，王永恒（承租人、乙方）与王宏静（出租人、甲方）就天作国际公寓ｘ号楼ｘ房间（以下简称ｘ号房屋）签订《北京市房屋租赁合同》，租期为2015年3月1日至2016年2月28日。租赁用途为居住，居住人数为2人，最多不超过3人。租金每月6000元。押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。后王永恒向王宏静支付押金6000元。2016年5月20日，王宏静与王永恒签订《续租补充协议》，上约定：以上合同所订条款，针对标的出租物为“天作国际公寓ｘ号楼ｘ房间”。此次所签协议，除对以下条款重新约定外，其余条款继续有效：（1）房屋租赁期限：自2016年3月1日起，至2017年2月28日止。（2）房租调整后额度：每月6300元。（3）房租延续之前支付方式：按季支付。（4）押金延续之前额度：6000元。该《续租补充协议》末尾空白处由王宏静手写如下内容：王哥，若考虑换房，请于下一季（6.1-8.31）办妥，最晚8月31日搬离，并请提前1个月告知。下半年事多，9月1日后，不再考虑此事，按协议到2017年2月28日止。后，王宏静与王永恒再次协商一致，将押金增至7000元，将租金增至7000元。2016年9月1日，王永恒向王宏静汇款3100元，其中1000元做为增加的押金部分，剩余2100元属于补交增加后的租金。合同到期后，双方未再签订新的书面租赁合同，但均认可仍按照之前的合同继续履行。2017年4月份，王永恒提出不再继续承租，双方约定在2017年5月31日办理房屋交接，但当日房屋交接未完成，王永恒当日搬离房屋。庭审中，王永恒向王宏静返还了水卡三张、电卡一张、邮箱钥匙一把、门禁卡一张。经核对，王永恒与王宏静均认可，王永恒尚有电话费135.05元、水费164元、有线电视费54元需支付给王宏静，王宏静尚有电费1203.65元、热水费177元、中水费1元应退还王永恒，双方均要求法院对此一并处理。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王宏静提交照片若干及针对屋内蟑螂情况的光盘一张，证明王永恒在租住期间未妥善保管、使用涉案房屋，致使房屋的入户门电子锁损坏，各个房门均变形不能使用，天花板漏水霉变，卫生间各部位霉变，屋内蟑螂泛滥，王永恒对上述照片真实性认可，但证明目的不认可。其进一步提供录像光盘一张证明搬离房屋时屋内状况。王永恒进一步解释，因王宏静拒绝与自己交接房屋，无奈下自己在2017年5月31日搬离房屋时对房屋状况进行了取证。王宏静对录像的真实性认可，但主张上述视频太短，根本无法反映自己提出的房屋各项问题。就双方为何未在2017年5月31日办理房屋交接问题，王永恒表示是因为王宏静的爱人在交接时中途离开，未再出现，王宏静则表示是因为王永恒在交接当日拒绝对房屋的相关损坏进行赔偿，故无法交接。双方就房屋于交接时的具体状态未再进一步举证证明；2.王宏静提供发票及说明书一份证明因更换王永恒使用不当而损坏的入户门锁花费4500元，王永恒认可该发票的真实性，但主张门锁是自然损耗而坏的，与其无关，且对王宏静的维修标准不认可，王宏静进一步提供邻居家入户门锁的照片，证明房屋门锁属于开发商统一安装，其他邻居的门锁均未损坏，只有自己家的门锁坏了，一定是王永恒不当使用造成的；3.王宏静提供欧派铂尼木门购货合同书、购货清单、票据证明因木门变形更换花费4200元，王永恒对上述证据不予认可，其进一步指出在双方的2017年2月14日的短信记录中，王宏静自认门已变形，且是物业越弄越坏导致的；4.王宏静提供立邦刷漆合同及粉刷施工现场的照片一张，证明因重新粉刷墙面支出粉刷费用6119元，王永恒对上述证据不予认可；5.王宏静提供维修单若干及网上购物记录一份，证明支出门禁卡费30元、排风扇费50元、空调面板费20元。王永恒对上述证据不予认可；6.王宏静指出王永恒存在居住人口超标的情况，王永恒不予认可，其表示不存在居住人口超标问题。双方就此未进一步举证证明。法庭注意到在双方提供并认可的微信记录中显示，2016年7月31日王宏静就向王永恒提出居住人数超过3人的问题，王宏静基于该情况及其他因素要求将ｘ号房屋的租金增至7000元每月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王宏静与王永恒签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同有效，双方均应依约履行。就王宏静在本案中主张的各项诉请，其在王永恒诉其房屋租赁合同纠纷案件中曾作为抗辩理由逐一提出，法院针对其上述主张已在（2017）京0108民初32074号民事判决书中一一论述并作出实质处理，故在王宏静未提供任何新证据也未超出上次抗辩主张提出任何新的主张的情况下，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百一十八条、第二百二十二条之规定，判决如下：驳回王宏静全部诉讼请求。案件受理费500元，王宏静负担，已交纳250元，余款250元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  胡宝兰人民陪审员  陈萍芳二〇一七年十二月十四日书 记 员  王静雯