广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2017)粤71行终2378号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：张璐璐，该委工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1974年6月19日出生，汉族，住广州市越秀区，上诉人广州市国土资源和规划委员会因被上诉人ＸＸ诉其房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初2456号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年7月17日，原告ＸＸ与广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）签订穗房预合字99012201《商品房预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦裕兴阁25G号房屋（即涉案房屋）。原广州市国土局房管局于2001年8月2日办理了上述预售合同的备案登记。后原告与建行东环支行就涉案房产办理抵押备案登记，抵押备案号为01备29841。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》，判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述‘名义购房人’的名义，将‘购得’的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于‘名义购房人’名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）裕兴阁25G、购房人李丽萍,已付房款（元）166000、已付其他费用（元）19542、登记预购人ＸＸ、抵押权人建行东环支行……2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦裕兴阁25G房屋预售契约号99012201预售合同备案登记和01备29841抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房产在公告列表内。后原告通过广州市不动产登记中心查询获悉上述公告，遂向原审法院起诉。原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告市国规委行使。原审庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。原审法院认为，原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，并办理了相关抵押贷款，原广州市国土局房管局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，原审法院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，作出如下判决:一、撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦裕兴阁25G房屋预售契约号99012201预售合同备案登记和01备29841抵押备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告ＸＸ位于国龙大厦裕兴阁25G的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。上诉人广州市国土资源和规划委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋存在实际购房人李丽萍，原审未通知其作为第三人参加诉讼，依法应发回重审。二、被上诉人提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。上诉人于2010年8月26日作出了涉案注销公告，被上诉人如果是真实的购房人，其不可能在长达六年多的时间里对案涉房屋的登记情况不做任何了解，也不申请办理确权登记，其所谓近期得知备案已被注销的说法明显有悖于常理。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条的规定，被上诉人提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。三、被上诉人作为“名义购房人”，由国龙公司操纵虚假购房以套取银行资金，所签订的商品房预售合同及按揭贷款合同均非其真实意思，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。上诉人作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，事实清楚，依据充分，并无不当之处。有(2009)越法刑初字第769号案刑事判决书查明事实为证。四、上诉人以公告方式将相关注销决定进行公示，并不违反法律规定，也不会损害被上诉人的利益。首先，没有任何法律法规规定行政主管部门依职权注销前述备案登记需要事先告知被上诉人或听取其意见，也没有任何法律规定上诉人不能采取公告方式将相关注销决定进行公示，上诉人作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，依职权对被上诉人与国龙公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处；其次，上诉人以公告方式将注销决定进行公示，也是适当的。例如《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条就规定“依职权注销登记”应进行公告。再次，依前述，被上诉人受国龙公司操纵签订名义购房合同并由国龙公司套取银行资金，被上诉人并非案涉房屋的实际购房人，对案涉房屋不能提出任何权利主张，上诉人公告注销其合同备案，也不会损害其利益。综上，上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判或者发回到原审法院重审。被上诉人ＸＸ二审未提交书面答辩意见。经审理查明，原审法院查明的事实清楚并有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，二审焦点有被上诉人提起本案诉讼是否已超过起诉期限，以及被诉行政行为的合法性审查。关于上诉人提出本案诉讼已超过法律规定的起诉期限的问题。因涉案预售合同登记备案和抵押登记备案，对涉案房屋产生对抗合同双方当事人之外不特定第三人的公示公信力，属于涉及不动产的具体行政行为。原审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，认定被上诉人提起本案诉讼没有超过法定的起诉期限的处理正确，本院予以维持。关于被诉行政行为的合法性审查问题。本案中，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月在其政务网站上公告注销被上诉人涉案房屋的预售合同备案登记和相关抵押登记。上诉人作出涉案注销行为前未告知被上诉人，在作出涉案注销公告后亦未向被上诉人送达。被上诉人作为涉案注销行为的行政相对人，该注销行为对被上诉人权利造成实际影响，涉案注销行为亦违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，上诉人应对被上诉人的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人广州市国土资源和规划委员会的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  杨立志审判员  石晓利审判员  杨 芳二〇一七年十二月十四日书记员  颜悦怡