山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋07民终3146号上诉人(原审第三人）：晋中市兴晋房地产开发有限公司。法定代表人：张宝元，董事长。委托诉讼代理人：傅建国，山西正名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李熠凯。被上诉人（原审被告）：和顺县李阳镇温源村民委员会，住所地：和顺县温源村。法定代表人：王耀荣，主任。委托诉讼代理人：陈忠杰，山西至一律师事务所律师。上诉人晋中市兴晋房地产开发有限公司（以下简称兴晋公司）因与被上诉人李熠凯、和顺县李阳镇温源村民委员会（以下简称温源村委会）房屋买卖合同纠纷一案不服和顺县人民法院（2017）晋0723民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人兴晋房地产公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人不承担任何责任或将本案发回重审。事实和理由：1.原审判决书中“上诉人在李熠凯缴纳房款的收据上与温源村委会共同签章，并直接支配房款，温源村委会将合同的义务部分转移给上诉人，造成协议解除，温源村委会与上诉人均有过错”的认定错误。首先，上诉人收取李熠凯购房款及在房款收据上签章系受温源村委会指令和安排，并不是由于上诉人直接与李熠凯存在合同关系或上诉人销售房屋收取；其次，上诉人在温源村委会安排下，直接支配房款，是上诉人与温源村委会之间的关系，怎么能构成合同义务转移？转移了什么合同义务？上诉人又因此应替代温源村委会哪些合同义务？第三，假设就是将合同部分义务转移，也不是本案造成协议解除的原因。本案协议解除的原因是温源村委会不能按约如期交房，而不是上诉人收取了所谓的房款及转移合同义务。原审判决不顾客观事实，将协议解除的原因归责于上诉人，是刻意构建上诉人所谓的过错。2.原审突破合同相对性法律规定，判决上诉人直接承担合同的全部责任，却仅判决温源村委会承担所谓的按份连带责任，既无法律依据，又不公正。且按份责任是多少？显然无法执行，等于变相的开脱了村委的责任。还有，判决连带责任的法律依据是什么？3.一审适用简易程序审理本案程序违法。本案对诉讼标的存在原则分歧，依法应当按照普通程序审理。被上诉人李熠凯答辩称，我一共交了6万元的购房款，我拿钱买东西，买不到东西应当把我的钱还给我，说好的2014年交房一直到现在也没有交房，我把钱给到开发商手里，我没有给村委会，所以我现在要求开发商把钱退还给我。被上诉人温源村委会答辩称，温源鑫区是由上诉人负责开发，村委会在李熠凯的收据上盖章的作用是保证，因为上诉人在温源村开发温源鑫区向村民收取首付款，村民对上诉人不放心，要求村委会在上面盖章，村委会就在上诉人的收据上盖了章。上任村委会领导与上诉人之间签订的两份合同显失公平，并且损害了村委会的利益。由村委会为上诉人无偿提供土地，负责住宅楼的配套设，上诉人负责开发销售。整个合同温源村委会只有义务没有权利，上诉人只有权利没有义务。李熠凯向一审法院起诉请求：1.判令温源村委会、兴晋公司返还购房款60000元、支付违约金6000元、赔偿损失3776元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，2012年11月18日，温源村委会与兴晋公司签订了和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，同时还签订了和顺县温源村旧村整体改造合同一份。2013年1月21日，双方又签订了补充合同。李熠凯缴纳房款60000元，该院予以确认。双方争议的焦点：1.李熠凯、温源村委会、兴晋公司之间是什么关系？2.是否能解除合同？3.是否应该按照李熠凯的请求返还购房款并支付违约金和经济损失？针对争议焦点，李熠凯向法庭提供证据：1.胡志红与温源村委会签订的协议一份，证明胡志红与温源村委会签订了集资房协议。其他购房者参照温源村委会与胡志红签订的协议，口头约定购房事宜，协议还证明双方约定交房时间为2014年12月31日。温源村委会逾期交房后超过15日后，李熠凯有权解除协议，并将其所交款收回，温源村委会按所交房款的10%向李熠凯支付违约金。2.提供李熠凯缴纳的购房定金收款收据、购房款收据各一份，证明李熠凯2013年2月1日交定金10000元，2013年12月31日交纳3号楼1单元301室房款50000元，兴晋公司与温源村委会均在定金和房款收据上加盖公章。3.温源村的旧村整体改造合同一份，证明2012年11月18日，温源村委会与兴晋公司签订旧村整体改造合同。兴晋公司对温源村进行整体改造。温源村委会负责申请上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设和与城市管网的对接或独立建设的费用。4.和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，证明2012年11月18日，温源村委会与兴晋公司签订温源村旧村改造（一期）合同。温源村委会负责改造项目，以温源村名义申报并办理各项规划建设手续。温源村委会负责协调和顺县的有关部门及李阳镇的相关部门，最大限度地向兴晋公司提供在政策允许范围内的全部各项优惠政策。温源村委会负责上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设与城市管网的对接或独立建设。温源村委会负责提供当地所有的需房信息，确保所建房屋不积压。如造成积压村委负责统一回购。收款凭证由温源村委会盖章，兴晋公司具体办理。所收款项，由兴晋公司支配，温源村委会不得干预。温源村委会负责办理所有房屋的房产证、土地证，一切税费由住户自理。兴晋公司负责住宅楼的定价及楼层系数。兴晋公司负责住宅楼的成本核算盈亏自负。兴晋公司负责项目建设资金回收。兴晋公司负责住宅楼的区内配套、绿化、道路硬化。5.补充合同一份，证明2013年1月21日，温源村委会与兴晋公司签订补充合同，约定新建小区的区外配套工程所需的费用全部由温源村委会承担，并与小区内相应配套工程对接。具体为：（1）给排水（管网）工程；（2）接、送电（变压器、线路）工程；（3）采暖（锅炉房的建设及占用地、锅炉及附属设备、管网、管沟等）工程；（4）区外道路的硬化铺设工程；（5）天然气（煤层气）的管网引入工程；（6）除上述明确的事项外的其它室外配套工程；（7）确保2013年3月10日前在指定位置引入施工用水、电。温源村委会负责有关新建小区的土地用途变为住宅，使用权人变为温源村委会，变更费用由温源村委会负责。温源村委会负责办理新建小区的所有报建、竣工验收等手续并承担相关费用（包括土地、规划、发改、建设等相关部门）。温源村委会对李熠凯提供的证据质证认为，1.对于温源村委会与胡志红签订的协议书真实性有异议，大队没有保存这份协议，村委会不清楚这份协议是否真实。2.村委会到现在也没有投资建设任何楼房，包括住宅及商用楼，没有与胡志红签订房屋买卖合同的前提条件。假如这份协议是真实的，但是与李熠凯没有任何关系，不存在参照适用。在兴晋公司答辩过程中，表明由兴晋公司收取，足以证明李熠凯与兴晋公司之间存在买卖关系，李熠凯应与兴晋公司主张权利，对李熠凯提供的三份合同的真实性没有异议，但是，与本案没有关联性，不能证明李熠凯与村委之间存在房屋买卖关系，这三份证据证明兴晋公司收取李熠凯定金与购房款应向李熠凯履行。一期合同明确约定兴晋公司向村委会缴纳20万元，然后占用温源村9亩土地建筑楼房，兴晋公司向房屋的购买人收取购房款和定金，负责住宅楼的定价以及楼层系数，所收款项由兴晋公司支配，村委不能干涉，兴晋公司负责成本核算，盈亏自负、负责项目资金的回收以及小区内配套绿化等工程，这份证据恰恰证明李熠凯与兴晋公司的买卖关系，不能证明与村委会有关系。兴晋公司对李熠凯提供的证据质证认为，1.温源村委员会与胡志红签订的协议虽没有签证日期，但对真实性无异议。2.对收款收据真实性没有异议，虽然收款收据盖了兴晋公司印章，但是是根据村委安排收取的。3、对整体改造合同、一期合同、补充合同真实性没有异议，但是我们认为整体改造合同与本案无关，不涉及本案的相关事实。根据一期合同规定，温源村委会建设的所有的该项目的各种审批手续都是以温源村委会名义进行申报、建设、审批，至于温源村委会质证中所说的该协议与其无关，这和协议不吻合。根据补充合同约定，温源村委会负责小区内外的配套工程并负责全部费用，而且新建小区使用人为温源村委会，所以说，这个协议约定很明确，谁在建设项目很清楚，兴晋公司只是一个承建单位而已，由于该小区是温源村委会建设的新农村村民住宅项目，兴晋公司无权申报，无权销售。我们认为李熠凯的证据能充分证明李熠凯、温源村委会之间房屋买卖合同成立的整个过程，同时也证明了温源村委会是温源鑫区建设的建设单位，而兴晋公司不是建设单位。4.兴晋公司不是签约的主体，解除协议与我们无关。通过双方质证，对李熠凯提供的胡志红与温源村委会签订的协议一份、李熠凯缴纳的购房定金和购房款收据各一份、温源村的旧村整体改造合同、一期合同、补充合同，该院应予以确认。通过上述证据可以认定以下事实：李熠凯2013年2月1日交定金10000元，2013年12月31日交纳房款50000元，兴晋公司与温源村委会均在定金和房款收据上加盖公章。但未与李熠凯签订书面协议。而集资者胡志红与温源村委会签订了集资房协议，约定胡志红集资温源鑫区4号楼1单元302房，建筑面积106.14平方米，每平方米单价1825元，总价款193706元。签订协议时首付70000元，其余房款在温源村委会主体封顶后全部付清，如因胡志红原因不能按时付款，温源村委会有权将房屋另行分配给其他村民。温源村委会应当在2014年12月31日前将约定的房屋交付胡志红使用。温源村委会逾期交房超过15日后，胡志红有权解除协议，并将其所交款收回。温源村委会按所交房款的10%向胡志红支付违约金。温源村委会与兴晋公司签订建设新农村的合同，为村民提供住房建设，以改善村民的住房条件。截至庭审结束温源村委会与兴晋公司所建的集资房屋没有按规定程序批准。一审法院认为，温源村委会为改善村民住房条件与兴晋公司签订合同进行旧村改造是好事，但应按相关规定的程序履行批准手续。温源村委会在没有按规定程序批准的情况下，由温源村委会和兴晋公司共同加盖公章收取李熠凯房款60000元，所收房款由兴晋公司直接支配使用，截至庭审结束仍未办理相关批准手续，造成至今无法将李熠凯集资的温源鑫区3号楼1单元301室房屋交付李熠凯。李熠凯与温源村委会虽没有签订书面协议，但李熠凯以集资房款收据主张存在合同关系，人民法院应当结合当事人之间的交易习惯认定合同是否成立。通过李熠凯提供的证据，同样是温源鑫区的集资房，温源村委会与胡志红签订了协议，通过温源村委会的交易习惯可以说明温源村委会在2014年12月31日前将李熠凯集资的温源鑫区3号楼1单元301室房屋交付李熠凯使用。按交易习惯温源村委会逾期交房超过15日后，李熠凯有权解除协议，并将其所交款收回，温源村委会按所交房款的10%向李熠凯支付违约金。故李熠凯要求解除协议，由温源村委会返还购房款60000元，并按所交房款的10%支付违约金6000元和赔偿损失3776元的主张，应予以支持。但是兴晋公司在李熠凯缴纳房款的收据上与温源村委会共同签章，并直接支配房款60000元，温源村委会将合同的义务部分转移给兴晋公司，造成协议解除，温源村委会与兴晋公司均有过错，应承担按份连带返还房款60000元和支付违约金6000元、赔偿损失3776元的责任。综上所述，李熠凯要求与温源村委会解除协议，由温源村委会、兴晋房地产公司返还房款60000元，支付违约金6000元和赔偿损失3776元的请求，该院应予以支持。一审法院判决：（一）解除李熠凯与和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议；（二）晋中市兴晋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李熠凯房款60000元、支付违约金6000元，并赔偿损失3776元，和顺县李阳镇温源村民委员会与晋中市兴晋房地产开发有限公司承担按份连带责任。经审理查明，本案中，李熠凯主张的利息损失计算方法为：1.95%÷360天×1162天（3年零82天）×60000元（已付购房款）=3776元（见一审庭审笔录第4页）。一审法院于2017年3月23日对本案立案。上述事实有一审庭审笔录、一审卷内立案审查信息表予以证实。其余事实与原审查明相同。本院认为，李熠凯在起诉状中称其自愿集资购买温源村委会所建的“温源鑫区”3号楼1单元301室，结合李熠凯提供的集资房收款收据，可以证实温源村委会与李熠凯自2013年2月1日起就李熠凯购买温源村委会开发建设的“温源鑫区”3号楼1单元301室房屋达成了协议。兴晋公司虽在集资收据上盖章，只能证实兴晋公司实际收取了李熠凯的购房款60000元，而不能证实兴晋公司也是双方房屋买卖协议的出卖方。从温源村委会与李熠凯达成房屋买卖协议至今，温源村委会一直未取得涉案房屋的用地、建设审批手续，故涉案房屋属违法建筑，系不可交易物，温源村委会与李熠凯达成的房屋买卖协议为无效协议。根据《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还。故李熠凯要求返还购房款的主张成立，应予支持。但由于李熠凯交纳的购房款实际由兴晋公司直接收取，因此，兴晋公司应承担返还购房款的责任；又因温源村委会是涉案房屋买卖协议出卖方，故其应对购房款返还承担连带责任。另，在合同无效情况下，依法不发生违约金支付的法律后果，故李熠凯要求温源村委会支付的违约金的主张于法无据，本院不予支持。至于李熠凯要求赔偿购房款利息损失3776元问题。《合同法》第58条规定：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，李熠凯因履行无效购房协议支付的购房款客观上存在资金使用损失，且经审查，李熠凯按利息计算资金使用损失，及其主张的利息计算标准、计算时间合理、合法，故对李熠凯主张的利息损失3776元予以认定。温源村委会至今未能办理涉案房屋用地、建设审批手续，对造成合同无效过错较大，应承担主要责任（70%），李熠凯在涉案房屋没有用地、建设审批手续情况下仍进行购买，也有一定过错，应承担次要责任（30%），兴晋公司不是房屋买卖合同当事人，对合同无效损失不承担赔偿责任。综上，原审查明事实清楚，适用法律不当，本院对法律适用问题予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省和顺县人民法院（2017）晋0723民初267号民事判决；二、晋中市兴晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李熠凯购房款60000元，和顺县李阳镇温源村民委员会对该款项返还承担连带责任；三、和顺县李阳镇温源村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿李熠凯利息损失2643.2元；四、驳回李熠凯的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1544元，减半收取772元，二审案件受理费1544元，共计2316元，由李熠凯负担236元，由晋中市兴晋房地产开发有限公司、和顺县李阳镇温源村民委员会共同负担2080元。本判决为终审判决。审判长  赵保军审判员  陈雪平审判员  张晓峰二〇一七年十二月四日书记员  路 璐