广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0881民初2655号原告：廉江市祥安房地产有限公司，住所地廉江市廉城怡心一路9号，统一社会信用代码：9144088158460475F。法定代表人：刘永秋，该公司经理，公民身份号码：4408811995********。原告：刘永秋，男，1995年7月15日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍廉江市。被告：谢广志，男，1980年1月11日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍廉江市。委托诉讼代理人：全兆福，广东旗胜律师事务所律师。第三人：龙梓建，男，1976年5月8日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍廉江市。第三人：陈仙，女，1973年10月26日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍廉江市。第三人：廉江市金宇房地产有限公司，住所地廉江市金都名园6幢2单元304房。法定代表人：龙梓建。原告廉江市祥安房地产有限公司、刘永秋诉被告谢广志、第三人龙梓建、陈仙、廉江市金宇房地产有限公司执行异议之诉一案，本院2017年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告廉江市祥安房地产有限公司的法定代表人刘永秋、刘永秋、被告谢广志的委托诉讼代理人全兆福到庭参加了诉讼，第三人龙梓建、陈仙、廉江市金宇房地产有限公司经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廉江市祥安房地产有限公司、刘永秋向本院提出诉讼请求：1、判令（2017）粤0881民初12X4号民事裁定书查封廉江市金宇房地产有限公司位于廉江市××前区（佳业）1-4号[产权证号：廉府国用（2008）第XXX号]土地上的1101号房正确，请求法院对该房屋予以查封。2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、该商品房买卖存在形式上的不合法。因该商品房预售许可证备注栏注明，该幢房屋商品房的销售采用网上签约系统的方式进行销售。该被告谢广志与房地产开发企业并没有采取该规定的形式进行销售。按被告谢广志与廉江市金宇房地产有限公司相互签订的、合同编号为201381598的《商品房买卖合同》，合同约定的付款方式为一次性付款，并且该款应直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国建设银行廉江市支行，专用账户为44×××43，但被告谢广志并没有按合同的要求将该款汇入该专用账户，而是直接汇入廉江市金字房地产有限公司法定代表人龙梓建个人的账户62×××69账户里，该款不能证明是购房款也不知是否其真的有汇款，因此不按合同的约定方式付款，违反法律的相关规定，合同不符合形式上的要求。二、按照被告谢广志于2017年5月16日开具的50万元增值税发票，销售款应打入廉江市金字房地产有限公司在廉江市农村信用合作联社的账户，但该购房款并没有汇入公司账户。按其提交另一份契税证明，应交契税7500元，交滞纳金就是4503.75元，被告谢广志在2013年11月13日己经有50万元的购房款，却为何连7500元契税无法缴纳，要等到2017年5月16日才缴纳同时还要多交4503.75元滞纳金呢？而是在2017年5月11日龙梓建、陈仙夫妻向廉江市祥安房地产有限公司、刘永秋借款20万元之后才缴纳，实际上是龙梓建借该款交税的。2017年5月11日，龙梓建及其金宇房地产有限公司向廉江市祥安房地产有限公司及其法定代表人刘永秋借款并保证债权转让时也明确说明：谢广志是龙梓建的老婆陈仙的妹夫，考虑到由于龙梓建债务颇多，因此与谢广志签订1101房屋买卖合同，既不收款以及交税。龙梓建和陈仙原居住并己办按押揭1002房无门出入，只有从1101房进入才能下到1002房内，这套房是复式的。龙梓建夫妇及其公司借款己写明该房实是其居住，借款方刘永秋等人也到现场看过，确实是龙梓建夫妇居住。2017年5月27日，龙梓建夫妇逃债，法院去粘贴查封公告发现该1101房屋大门已被人用22公厘钢支封门了。既然该房屋是谢广志的，为何谢广志不去居住，也没有出租给龙梓建夫妇居住的依据，时隔3个月也没有向公安等部门报案其房屋被他人用钢支封门。因此，异议人谢广志仅凭2013年签订的一份房屋买卖合同及2017年交税凭证确认该房屋属于他的产权是不妥的。综上所述，对于涉案的1101房既无证据证明谢广志交钱，也没有证据证明是谢广志实际占有，使用该房屋，而且该房屋己经被龙梓建夫妇作借款20万元的抵押，因此被告主张涉案的1101号房房屋产权权属属于其所有的理由不成立，根据相关法律规定，广东省廉江市人民法院（2017）粤0881民初12X4号民事裁定书，裁定预查封该房屋的商品房正确，请法院依法支持原告方的诉讼请求。谢广志辩称：2013年11月13日，答辩人与廉江市金宇房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，由廉江市金宇房地产有限公司将位于廉江市××前区（佳业）1-4号XX楼1101房（建筑面积217.62平方米，其中套内面积183.91平方米，公摊面积33.71平方米）以总价款为人民币500000.00元出售给答辩人。在签订合同时，答辩人一次性支付了全部的购房款，2014年5月30日廉江市金宇房地产有限公司将房屋交付答辩人使用。上述有《商品房买卖合同》、银行《汇款收据》、购房款《收据》、办证费《收据》、《楼宇验收交接表》、《税收完税证明》、《广东增值税普通发票》等为凭。答辩人在办理房产权属登记过程中，因廉江市法院于2017年6月5日查封了上述房产，致使答辩人无法办理房产权属登记手续。很明显，答辩人提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，廉江市人民法院（2017）粤0881民初1234号裁定查封廉江市××前区（佳业）1-4号XX1101房是错误的，侵害了答辩人的合法权益，答辩人依法提出异议，并得到了支持，因此，（2017）粤0881民初12X4-1号裁定是正确的，请法院在本案依法驳回原告的诉讼请求。龙梓建、陈仙、廉江市金宇房地产有限公司没有进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院依法予以审查认定。本院依法调取了快递单查询结果2张，并组织当事人进行了质证、认证。经庭审中征求原告的意见，其同意若被告庭后提交涉案房产的相关租赁材料，则由本院依法核实；被告庭后提交了《房屋租赁合同》一份，经本院核对原件无异。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月13日，第三人廉江市金宇房地产有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，将廉江市××前区（佳业）1-4号XX1101房出售给被告，并立下《收据》两份，确认收到被告50万元的购房款及办证费6万元。上述《商品房买卖合同》已在廉江市不动产登记局办理备案登记。2014年5月30日，第三人廉江市金宇房地产有限公司与被告签订《楼宇验收交接表》，将廉江市××前区（佳业）1-4号XX101房交付给被告使用，但一直没有与被告办理房产的登记手续。2017年5月16日，第三人廉江市金宇房地产有限公司开具了购房款的发票给被告，且提供了由廉江市地方税务局廉城税务分局同日开具的《税收完税证明》给被告。原告作为另案（2017）粤0881民初12X4号案的原告，向本院申请财产保全，本院依法裁定查封了廉江市××前区（佳业）1-4号XX1101房，后该案的案外人谢广志（本案被告）向本院申请复议，本院于2017年8月21日依法作出（2017）粤0881民初12X4-1号《民事裁定书》，裁定案外人谢广志的异议成立，原告不服，遂在法定期限内向本院提起本案诉讼。本院认为，被告作为买受人，向第三人廉江市金宇房地产有限公司购买廉江市××前区（佳业）1-4号XX1101房后，虽然尚未办理房产的登记手续，但非因其自身原因未办理，其在本院作出（2017）粤0881民初12X4-1号民事裁定书之前已经与第三人廉江市金宇房地产有限公司签订合法的《商品房买卖合同》并支付全部价款，且该房产已经交付使用，其已合法占有该房产，依照《最高人民法院》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告作为廉江市××前区（佳业）1-4号XX1101房的买受人，在（2017）粤0881民初12X4号案中提出的异议理由成立，本院应予支持，反之原告的主张因无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法有权对本案作出缺席判决。综上所述，依照》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告廉江市祥安房地产有限公司、刘永秋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告廉江市祥安房地产有限公司、刘永秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  麦 红审 判 员  潘玉霞人民陪审员  张洪华二〇一七年十二月二十九日书 记 员  庞宇清附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。