云南省勐海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2822民初584号原告：玉洪，女，1986年3月11日出生，傣族，住勐海县。原告：张军成，男，1983年4月2日出生，汉族，住甘肃省泾川县。两原告共同委托诉讼代理人：何建文、杨敬娜，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳合力天地房地产开发有限公司。社会统一信用代码：91532800688595996F。住所地：云南省西双版纳州景洪市民航路**号。法定代表人：唐圣林，董事长。委托诉讼代理人：李孙明，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：丁承中，系公司法律顾问，特别授权代理。原告玉洪、张军成与被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司（以下简称合力天地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告玉洪、张军成的委托诉讼代理人何建文、杨敬娜，被告合力天地房地产公司的委托诉讼代理人李孙明、丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉洪、张军成向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告承担逾期交房违约金46,532元（50元/天×60天+375,278元×0.0002×580天）；2、判决被告支付逾期办理房屋所有权证违约金22,416元（375,278元×0.0475÷365天×459天）；并且请求判决被告在判决之日一个月内为原告办理房产证，如再逾期按中国人民银行的贷款利率加倍赔付违约金；3、判令被告返还以附属设施费名义向原告多收的2,000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年2月4日，原、被告签订《商品房购销合同》约定原告购买被告开发的位于勐海县勐海镇××广场小区××单元××房，房屋总价款为375,278元。合同第九条约定：交房日期为2014年10月31日，若逾期交房，被告承担本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，每天50元的违约金；逾期交房超过60天直至实际交房之日止，被告按照原告已付房款的万分之二乘以逾期天数，向原告支付违约金。合同第十二条约定被告逾期未能给原告办理房屋所有权证，应向原告支付违约金为1,000元。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。被告于2014年10月28日发布交房公告，原告来接房时发现该房屋还在施工中，不符合交房条件，遂向勐海县住建局反应，该局于2014年12月22日下达《工程质量整改通知书》，被告整改后直至2015年6月8日通过竣工验收。被告在明显不符合交房条件的情况下勉强交房，该交房行为应属无效，被告合法有效交房日期应认定为2015年6月8日，被告逾期交房已经长达8月之久，被告已明显构成违约。原告接房时，被告毫无根据的强行以附属设施费名义多收取原告2,000元，否则就不为原告办理交房手续。原告无奈，只能缴费，被告这种行为系胁迫行为，收取该费用在合同中没有约定，按照《云南省物价局关于印发云南省商品房销售明码标价实施细则的通知》，被告不能收取任何未予标明的费用，被告应将多收取的2,000元退还。综上所述，被告的行为严重损害原告合法权益，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告合力天地房地产公司辩称，勐海县人民法院（2016）云2822民初595号生效判决书中已经确定了该房屋逾期交房时间为2014年11月26日，且被告已经将房屋实际交付给原告使用了，原告不能主观随意的延长逾期交房的天数。被告仅为协助原告办理房屋所有权证，原告未能交齐办证所需的材料，最终导致被告无法向房产登记机关提交办证资料，被告并不构成违约。被告所收取的2,000元附属设施费，其中200元是被告代收的有线电视开户费，其余部分为安防、彩色楼宇对讲系统安装的配套费，具体费用是分摊到每户的，被告收取该费用并无不当，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告玉洪、张军成为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》1份，欲证明双方于2013年2月4日签订商品房买卖合同并约定被告逾期交房违约金计算方式；2.《交房公告》1份，欲证明被告在明知不符合交房条件的情况强行于2014年10月28日发布交房公告的事实；3.《工程质量整改通知书》1份，欲证明被告不符合交房条件导致整改从而导致逾期交房的事实；4.《工程竣工验收报告》1份，欲证明该套房屋竣工验收合格日期为2015年6月8日；5.《照片》1份，欲证明被告在2014年11月30日仍在施工，不符合接房条件的事实；6.《收据》1份，欲证明被告在交房时违法收取附属设施费2000元的事实及200元的两证代办费；7.《勐海广场项目工程办理竣工验收备案情况说明》1份，欲证明竣工验收备案日期是2016年8月2日，被告逾期办理房产证的时间也应计算至2016年8月2日；8.《证明》1份，欲证明被告交房时候证件上是没有加盖任何公章的，交房的房子不符合条件。经质证，被告合力天地房地产公司对证据1、2、3、6的合法性、真实性无异议，但不认可原告的证明内容；证据4真实性无异议，但是该验收为第二次组织验收，工程的验收时间应当以第一次即2014年11月26日为准；证据5真实性、合法性、关联性均不予认可；证据7、8真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，原告提交的证据1、2、3、6、8来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据4、7内容客观真实、来源合法，但是本院之前已经确定了工程验收合格时间为2014年11月26日，且双方约定的交房条件为“建设单位组织验收合格”，并不以备案为条件，本院不予采信；证据5无法认定拍摄的时间，本院不予采信。被告合力天地房地产公司针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》1份，欲证明验收交房是建设单位组织验收合格后交房，而不是以第三方组织验收及备案为交房合格标准；办证被告只是协助办理，前提是原告需要提交相关的办证资料给被告并缴纳相关税费；补充协议中约定了辅助设施分摊到各家各户，被告也确实安装了可视对讲系统，对原告在接房时认可并缴纳了相关费用，因此原告的诉讼请求没有法律依据。二、三期的合同中特别约定原告要提交办证授权委托书；2、《（2016）云2822民初595号民事判决书》；《（2017）云28民申47号民事裁定书》；《交房公告》各1份，欲证明勐海县法院（2016）云2822民初595号民事判决书已法律生效，并经州法院（2017）云28民申47号民事裁定书裁定驳回陈丽娟、李海忠再审申请。该（2016）云2822民初595号民事判决书确认的法律事实：“被告所开发的勐海广场项目于2014年11月26日经建设、勘察、设计、监理竣工验收合格。”证明勐海广场一期工程竣工验收合格时间2014年11月26日。为此，被告于2014年10月28日在西双版纳以公告形式通知勐海广场一期业主于2014年10月31日前办理房屋交接手续。因部分业主仍未接房，被告于2015年6月15日再次在西双版纳公告购房业主逾期未办理接房构成违约，将向法院提起诉讼。故被告未违约逾期交房给原告；3、《公告》1份，欲证明原告未按合同约定和规定向被告提交办证资料，被告以合同约定没有违约，逾期向产权登记机关提交办证资料。被告已于2017年6月21日以发布公告的方式再次催原告提交办证资料；4、《勐海广场改造项目安防监控工程承包合同》1份，欲证明被告不应返还原告主张的附属设施费。被告确实超出合同约定安装了安防彩色楼宇系统，符合双方补充协议的约定，原告收取分摊的附属设施费，符合双方的约定；5、《房屋验收移交表》；《业主接房流转表》；《钥匙领用登记表》各1份，欲证明被告未逾期交房。原告接房时间2014年11月8日，领钥匙的时间是2014年11月8日。最早的业主是在2014年11月6日就接房了。因此被告于2014年10月31日前交房符合双方约定，被告并没有违约。经质证，原告对证据1、5的真实性、合法性予以认可，但是对被告所要证明的内容不认可；对证据2真实性、合法性无异议，但是与本案无关；对证据3、4与本案无关，不予认可。本院认为，被告合力天地房地产公司提交的证据1、2、4、5内容客观真实、来源合法，与本案有关联，本院予以采信；对证据3，该公告系原告已经向本院起诉后，被告才发出的公告，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年2月4日签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于勐海县勐海镇××广场小区××单元××房，房屋总价款为375,278元。双方约定于2014年10月31日交房，并约定逾期交房60日内被告按每天50元向原告支付违约金，逾期60日后被告按原告已付款的0.02﹪乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后原告按约定付清了被告购房款。被告合力天地房地产公司于2014年10月28日在西双版纳报上刊登了交房公告，公告从2014年10月31日起正式交房，被告所开发的楼盘工程质量实际验收合格时间为2014年11月26日。被告交房至今未办理房屋所有权证。本院认为，原告玉洪、张军成与被告合力天地房地产公司之间形成合法、有效的商品房预售合同关系。原、被告双方应严格按双方约定的合同履行自己的义务，原告玉洪、张军成按合同交付了购房款履行了自己的义务，而被告合力天地房地产公司没有按合同约定时间交房属违约行为，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本院认为，原、被告双方在签订的《商品房购销合同》中明确约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以西双版纳报纸公告形式通知乙方办理交接手续。”根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。”工程质量验收是一种独立的验收项目，只要验收合格，建设工程即可交付使用。根据本院（2016）云2822民初595号民事判决书可以确定勐海广场一期工程竣工验收合格时间为2014年11月26日，合同约定交房时间为2014年10月31日，逾期交房26天。即26天×50元=1,300元。对原告要求被告支付逾期交房违约金46,532元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于逾期未办理房产证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，原被告双方在合同中约定“甲方自交付商品房给乙方使用之日起180日内，将需要由甲方提供的办理房产证资料报送房产登记部门，协助乙方申请办理房屋所有权证。甲方逾期未向房产登记部门提交办证资料，甲方支付给乙方违约金1,000元”，被告交付房屋给原告使用已经超过180日，而被告仍未协助原告办理房屋所有权证，已构成违约。被告合力天地房地产公司提出，合同约定的逾期违约金过高，希望人民法院予以调整，并要求通过司法鉴定来计算损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本院认为，被告合力天地房地产公司应对“违约金过高”负有举证责任，被告合力天地房地产公司并没有对其主张进行任何举证，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告提出违约金过高的辩称本院不予采信。违约金的计算方式双方已经在合同中有明确的约定，无需再重复鉴定，应当按照合同约定向原告支付违约金1,000元，对原告要求被告支付逾期办证违约金22,416元的诉讼请求，本院予以部分支持。原被告双方签订的《商品房购销合同》约定了被告要协助原告办理房屋产权证，但是被告逾期未办理，有继续履行合同的义务。对于多收的附属设施费，庭审中被告向本院提交的《勐海广场改造项目安防监控工程承包合同》可以看出，该监控系统安装费为556,000元，分摊到606户，费用为917.49元。而被告称其中含200元有线电视安装费，但是未提交任何的收据，本院不予采信，被告收取了原告2,000元的附属设施费，多收部分应当予以退还，即被告应当向原告退还1,082.51元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告玉洪、张军成支付逾期交房违约金1,300元；二、被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告玉洪、张军成支付逾期办证违约金1,000元，且由被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司继续代原告申请办理房屋所有权证；三、被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告玉洪、张军成退还多收的附属设施费1,082.51元；四、驳回原告玉洪、张军成其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,574元，减半收取787元，由被告西双版纳合力天地房地产开发有限公司负担38元，原告玉洪、张军成负担749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 丽二〇一七年十二月二十七日书记员 罗玉钰