广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初6295号原告：卢建红，女，1953年10月3日出生，汉族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：刘冬明，广西寿阳律师事务所律师。被告：南宁市壹昊街物业服务有限公司，住所地：南宁市江南区五一路19号江南水街商铺15栋15-5-5、15-5-6、15-5-7、15-5-8、15-5-10。法定代表人：韦佳佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯怀球，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家寅，广西东方意远律师事务所律师。第三人：广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路19号南宁全盛商业广场·江南水街15栋15-5-13、15-5-15、15-5-16号。法定代表人：周家胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯怀球，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家寅，广西东方意远律师事务所律师。原告卢建红诉被告南宁市壹昊街物业服务有限公司（以下简称：壹昊街公司）、第三人广西全盛投资有限公司（以下简称：全盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘冬明，被告壹昊街公司和第三人全盛公司共同的委托诉讼代理人冯怀球、黄家寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢建红向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告、第三人于2012年11月4日签订的《商铺承包合同书》无效；2、判令被告壹昊街公司向原告支付房屋占有使用费9369.5元（房屋占有使用费计算：自2016年11月16日计算至2017年5月15日，按合同中的约定标准计算，之后按此标准计算至本案判决确定履行之日止）；3、本案的所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月4日，原告与被告壹昊街公司、全盛公司签订了一份《商铺承包合同书》，约定：全盛公司是全盛商业广场项目的投资方，壹昊街公司是负责全盛商业广场项目日常经营管理的服务企业；原告同意把自己从全盛公司承租的5-1-12、5-2-12号铺面转租给壹昊街公司，全盛公司对此表示同意；租赁期限自2012年11月4日起至2022年11月3日。租金按72.5元每平方米计算，其中的50元，由壹昊街公司直接付给全盛公司，作为原告向全盛公司缴纳的租金；其中的22.5元则付给原告，每半年支付一次，半年期的租金为9369.5元；如壹昊街公司逾期90日未支付给原告租金，原告有权终止合同，收回铺面自行经营或同时终止原告与全盛公司签订的《租赁合同书》，并收回履约保证金，三方还就租赁事宜进行其他约定。上述合同签订后，壹昊街公司使用了5-1-12、5-2-12号铺面，并向原告支付了2012年11月4日至2016年11月15日期间的租金，但此后未付。截止本案起诉时壹昊街公司尚欠原告到期租金9369.5元未付。经查，涉案编号为5-1-12、5-2-12号商铺房屋建设手续证件不全，没有取得建设工程规划许可证，因此原告与被告和第三人签订的《商铺承包合同书》无效。被告壹昊街公司辩称：涉案商铺承包合同书合法有效，签约主体符合法律规定，在双方平等协商一致下签订，不具备合同法规定的五种无效情形。合同尚存履约中，合法有效，不存在房屋占用费的问题。即便合同无效，由于原告已知道被告未取得建设工程规划许可证，存在明显过错，应对损失承担相应法律责任，本案中所谓房屋占用使用费实际是原告的经济损失，应按过错原则由原告承担主要责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人全盛公司述称：同意壹昊街公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月4日，原告（发包方、甲方）、被告壹昊街公司（承包方、乙方）及被告全盛公司（项目方、丙方）签订了一份《商铺承包合同书》，主要约定：丙方是全盛商业广场“江南水街”项目的投资商，2012年11月4日与甲方签订了《租赁合同书》，约定将其投资经营的全盛商业广场江南水街5栋5-1-12、5-2-12号商铺提供给甲方经营使用，合同期限为拾年，铺面的建筑面积为69.404㎡；乙方是负责南宁全盛商业广场项目日常经营管理的服务企业，甲方现与乙方订立本合同，将该铺面经营使用权承包给乙方，由乙方全面负责该铺面的招商租赁、对外经营等经营管理工作，丙方同意甲方将上述铺面经营使用权承包给乙方经营管理；本合同承包经营期限为壹拾年，承包期从2012年11月4日起至2022年11月3日止，承包经营期限从签订本合同次日起算；甲方同意按72.5元/㎡(按建筑面积计算)将商铺承包给乙方经营使用，该费用包括：（1）甲方应付给丙方的店铺月使用费为50元/㎡（按建筑面积计算）；（2）乙方应付甲方的月承包金为22.5元/㎡（按建筑面积计算）；乙方应将甲方应付给丙方的店铺使用费按《租赁合同书》的约定时间、金额将相应款项直接汇入丙方的指定账户；乙方每年应付甲方的承包金为18739元，分两期支付，第一个使用年度上半年的承包金9369.50元于2013年5月15日前支付，第一个使用年度下半年的承包金9369.50元于2013年11月15日前支付，依此类推，第十个使用年度下半年的承包金9369.50元于2022年11月15日前支付；乙方应按约定的时间足额支付承包金给甲方，否则每逾期一日乙方按未付款的万分之二支付赔偿违约金给甲方，逾期90日的，甲方有权终止本合同，收回店铺自行经营或出租或同时终止甲、丙双方的《租赁合同书》并收回履约保证金。上述合同签订后，被告壹昊街公司使用了5-1-12、5-2-12号铺面，并向原告支付了2016年11月15日前的共八期承包金，其中，2016年11月15日这期承包金壹昊街公司支付了10000元，超出当期应付金额630.5元（10000-9369.5）。此后，壹昊街公司未再向原告支付承包金。截止2017年5月15日，被告壹昊街公司已拖欠原告承包金8739元（9369.50-630.5）。另查明：至本案一审法庭辩论终结前，涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证。本院认为：本案的争议焦点是：原、被告签订的《商铺承包合同书》效力如何；原告的其他诉请有何依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，本院依法认定原告与两被告签订的《商铺承包合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，被告壹昊街公司应于本案民事判决书生效之日起十日内返还商铺给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在被告壹昊街公司返还商铺给原告前，其应继续参照合同约定的承包金标准向原告支付商铺使用费。现原告要求被告壹昊街公司按合同约定的标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。截止2017年5月15日前，被告壹昊街公司尚欠原告房屋占有使用费8739元，而非原告在诉讼请求中主张的9369.5元，原告诉讼请求中计算的数额有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告卢建红与被告南宁市壹昊街物业服务有限公司、第三人广西全盛投资有限公司于2012年11月4日签订的《商铺承包合同书》无效；被告南宁市壹昊街物业服务有限公司于本案民事判决书生效之日起十日内返还涉案的5-1-12、5-2-12号商铺给原告；二、被告南宁市壹昊街物业服务有限公司向原告卢建红支付房屋占有使用费（房屋占有使用费计算：暂计算至2017年5月15日为8739元；从2017年5月16日起至被告南宁市壹昊街物业服务有限公司返还涉案5-1-12、5-2-12号商铺给原告之日起，按每半年9369.50元继续计算）。上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费50元，由被告南宁市壹昊街物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  燕纪飞审 判 员  包其剑人民陪审员  罗谊生二〇一七年十二月十八日书 记 员  赵海冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效后，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。