西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初6403号原告：贺二磊，男，1987年9月23日出生，汉族，户籍地：陕西省乾县注泔镇，住西安市莲湖区。被告：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：潘红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓鹏，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。被告：陕西正大科技有限公司，住所地：西安市灞桥区浐河经济开发区。法定代表人：庞溥军。原告贺二磊与被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）、陕西正大科技有限公司（以下简称正大科技公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺二磊、被告特艺公司委托诉讼代理人董宁宁、王晓鹏均到庭参加诉讼。被告正大科技公司经合法传唤未到庭应诉，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告贺二磊向本院提出诉讼请求：1、判令原告与特艺公司签订《商品房买卖合同》合法有效；2、判令特艺公司继续履行合同，立即为原告办理《商品房买卖合同》网签备案；3、判令特艺公司与正大科技公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、判令被告特艺公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月16日原告与被告特艺公司签订某房产认购协议书，并交房款40%计268036元，剩余款项开发商承诺给原告办理按揭手续，并于2015年7月16日交付房屋与原告，然后按程序装修入住，入住3个月以后被告特艺公司都未办理正式的《商品房买卖合同》网签手续，每次原告询问，被告特艺公司就以正在办理为由推诿。后原告在房管局查询发现涉案房屋的网签备案并非原告，而是被告正大科技公司。因涉案房屋在房管局备案并预告登记的权利人为正大科技公司，而特艺公司与正大科技公司之间实际存在借款关系，形式上却以虚假的房屋买卖合同作为不合法的担保措施，该行为扰乱了房屋买卖秩序，也属于损害国家利益的情形。同时也属于广义上的以合法形式掩盖非法目的，还违反诚实信用原则，应当认定被告特艺公司和正大科技公司之间所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。被告特艺公司和正大科技公司之间并无真实的购房意思表示，而是为了担保借款合同的履行，该合同实际上就是流押条款的具体体现。故原告诉至法院，请求判如所请。被告特艺公司辩称，其公司对原告主张诉讼请求的第一项和第三项表示认可，对原告主张诉讼请求第二项在符合法律规定条件下特艺公司同意办理；特艺公司应该是本案的第三人而非被告，不应承担本案诉讼费用。被告正大科技公司经合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同、收款收据，证明：原告购买特艺公司房产，特艺公司给原告开具收款收据，上有特艺公司财务章。其中有物业费的收据，证明原告已经在该房实际居住；证据2、房管局开具的回复文件，证明：原告所购买房产的登记信息不在原告名下，而在正大科技公司名下；证据3、华商报报纸一份，证明：该版的新闻所述就是原告购买房屋的事实。报道中写道：贷款公司和开发商存在借贷问题，已经进行司法程序，因此贷款公司不做过多表态。因此两被告之间虽然有网签合同，但不是真实的买卖。因此二被告之间的网签合同是无效的；证据4、交房协议、赠送补贴承诺、业主服务手册、装修许可证、水电天然气暖气停车票据，证明：被告特艺公司已经实际向原告交房，原告入住至今。经质证，被告特艺公司对原告提供的证据1、2、4，真实性及证明目的均认可。对证据3，对华商报报道内容，所述“正在走司法程序”内容应以法院法律文书内容为准。被告特艺公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、李春芳起诉状，证明：在李春芳诉特艺公司借款纠纷一案中（正大科技公司、弘瑞丰公司为第三人），李春芳要求对涉案房屋享有优先受偿权，正大科技及弘瑞丰公司作为第三人均认可原告李春芳的观点，表示网签行为实为特艺公司将涉案房屋抵押给李春芳，而非商品房买卖，其基于帮忙而将房屋网签在自己名下；证据2、商品房买卖合同，证明：原告所购买的涉案房屋网签在正大科技公司名下；证据3、涉案房屋付款明细及特艺公司还款明细，证明：涉案房屋正大科技公司将房款支付给特艺公司，特艺公司办理网签后随即将房款退还，双方并无商品房买卖合意，亦无实际买卖行为，且正大科技公司并不占有涉案房屋。证据1、2均是李春芳起诉特艺公司借款纠纷一案中由李春芳提交的。经质证，原告对被告特艺公司提交的上述证据均无异议。被告正大科技公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩及质证的诉讼权利。本院根据庭审中查明的事实和证据，认定如下：2015年7月16日，被告特艺公司（甲方）与原告贺二磊（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方认购房屋为3号楼1单元705号房，房号为3-10705号，房屋预售预测建筑面积为96.77㎡。按建筑面积计算，该商品房单价为6800元/㎡，总房款为658036元；买受人于2015年7月16日付清房款即人民币268036元整，余款即人民币390000元整做按揭。本协议一式两份，出卖人一份，买受人一份，于双方签字之日起生效。原告与特艺公司签订合同当日，向特艺公司交纳购房款268036元，特艺公司即将位于西安市莲湖区某住宅小区3幢1单元705号房屋交付给原告使用。原告入住涉案房屋后，发现被告特艺公司与被告正大科技公司曾就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，并于2014年8月19日在房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为Y×××××××0）。原告遂诉至本院。另查，2014年8月19日，被告特艺公司（出卖人）与正大科技公司（买受人）签订合同登记号为Y×××××××0号《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于西安市莲湖区某住宅小区第3幢1单元7层10705号预售商品房一套售予买受人，建筑面积96.77平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额580620元，双方约定由买受人将全部商品房价款存入出卖人预售资金监管账户，预售资金监管账号：1××××××××××2，开户银行：中国银行西安某支行，监管账户：陕西特艺房地产开发有限公司某小区项目预售资金监管专户；付款方式为买受人于2014年7月9日缴纳该套房屋总房款580620元，出卖人应当在2013年11月15日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。双方还对房屋交接、产权登记、违约责任以及纠纷的解决等事项进行了约定。庭审中，被告特艺公司向本院提交了案外人李春芳向西安市中级人民法院起诉特艺公司借款纠纷一案的民事起诉状及其与弘瑞丰公司、正大科技公司之间的资金往来账款明细，李春芳在该案中诉称：2011年6月至2012年8月期间，李春芳向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其开发的“某住宅小区”项目49套商品房抵押给李春芳，并按照李春芳的要求将49套房屋通过网签过户到弘瑞丰公司和正大科技公司名下，为了形式合法，弘瑞丰公司和正大科技公司将购房款汇入特艺公司的监管账户，合同才能办理网签，因此产生特艺公司与弘瑞丰公司及正大科技公司的资金往来；特艺公司已回购了11套房屋，现仍有38套房屋在弘瑞丰公司和正大科技公司名下。在该案审理中，弘瑞丰公司和正大科技公司对李春芳陈述的事实表示认可。被告特艺公司称弘瑞丰公司及正大科技公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向弘瑞丰公司及正大科技公司转账予以返还。本院认为，原告贺二磊与被告特艺公司所签订的《商品房买卖合同》记载了交易房屋的位置、面积、价款、付款时间等内容，该协议已具备了商品房买卖合同的主要内容，被告特艺公司在出售该房屋给原告之前也已经取得商品房预售许可证，该认购协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效的房屋买卖合同。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。被告特艺公司已经于2015年7月16日向原告交付了房屋，原告支付部分购房款，已经装修入住至今，被告特艺公司还应继续履行办理房屋买卖合同的网签备案登记手续的义务。本案纠纷的产生，系因被告特艺公司在与原告签订该协议之前，曾与被告正大科技公司就同一套房屋签订了合同登记号为Y×××××××0的《商品房买卖合同》，并且在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，虽然原告已经按照双方约定支付了部分购房款，剩余购房款原告称特艺公司承诺可以办理银行按揭付款，但因被告特艺公司无法为原告签订网签备案合同，导致原告无法办理银行按揭贷款，合同暂时无法继续履行。庭审中，被告特艺公司辩称其与正大科技公司签订的《商品房买卖合同》，并非双方有真实的商品房买卖交易的意思表示，而是为了从案外人李春芳处筹得借款资金，由其与正大科技公司之间签订买卖合同，为其向李春芳的借款提供担保。而正大科技公司在案外人李春芳诉被告特艺公司及其作为第三人的民间借贷纠纷案件的审理过程中，也对签订《商品房买卖合同》实为给李春芳借款提供担保的合同目的表示认可，即特艺公司和正大科技公司签订《商品房买卖合同》的真实目的并非转让标的物的所有权，而是为担保特艺公司能够偿还李春芳的借款。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。”本案中，因正大科技公司与特艺公司签订商品房买卖合同并非为取得该房屋的所有权，正大科技公司为购买房屋支付特艺公司的购房款，双方认可已经由特艺公司返还给正大科技公司，故可以认定特艺公司和正大科技公司之间没有商品房买卖的合意，特艺公司与正大科技公司之间签订的《商品房买卖合同》系无效合同。关于原告要求被告特艺公司为其办理《商品房买卖合同》网签备案手续的诉讼请求，因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，房屋局已经为合同登记号为Y×××××××0的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同未予注销之前，尚不具备为原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件，故原告可待合同登记号为Y×××××××0的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案不予处理。另外，原告在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。被告特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份买卖合同，违反了诚实信用原则，其应当承担本案诉讼费用。被告正大科技公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告贺二磊和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2015年7月16日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西正大科技有限公司于2014年8月19日所签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费10380元（原告已预交），应由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  王晓萤审判员  赵兴华审判员  雷 丹二〇一七年十二月二十日书记员  赵 逸