江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初10618号原告：佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市高塍镇远东大道66号中国宜兴国际环保城8幢117室，统一社会信用代码91320282313778120K。负责人：余海洽，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈冰锋（该公司员工），男，1989年2月3日生，汉族，住宜兴市。被告：吴宁，女，1975年4月19日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：梁泽军（系吴宁丈夫），男，1973年11月9日生，汉族，住宜兴市。原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司宜兴分公司（以下简称佛山海逸宜兴分公司）与被告吴宁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛山海逸宜兴分公司的委托诉讼代理人沈冰锋到庭参加两次庭审，被告吴宁的委托诉讼代理人梁泽军到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。佛山海逸宜兴分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业服务费22036.20元并承担该款自欠费日起至实际清偿之日止按每日万分之十计算的滞纳金；2、被告承担本案诉讼费。审理中，佛山海逸宜兴分公司变更第1项诉讼请求为：被告支付拖欠的物业服务费9983元并承担该款自2010年5月1日起至实际付清之日止按每日万分之十计算的滞纳金。事实和理由：吴宁为中国宜兴国际环保城7栋2号商铺业主，该商铺实测建筑面积为232.45㎡。2010年1月19日，宜兴海逸物业服务有限公司（以下简称宜兴海逸公司）与吴宁签订前期物业服务协议，双方对物业管理费的收费标准、交纳时间及滞纳金进行了约定。2012年8月16日，开发商宜兴海逸投资有限公司（以下简称海逸投资公司）将国际环保城物业委托给广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）管理。2014年10月25日，海逸投资公司与佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司（以下简称佛山海逸公司）签订物业服务合同，约定由佛山海逸公司为国际环保城提供物业服务。2017年8月15日，宜兴海逸公司将吴宁拖欠的物业管理费及滞纳金等相关债权转让给其公司。吴宁于2010年1月19日收铺时缴纳2月至4月的物业费833元，2014年12月19日缴纳12月的物业费279元，后一直未予支付物业费。环保城开业至今其公司一直按1.2元/月/㎡计算物业管理费，经多次催缴，吴宁均不予理睬。为此其公司提起诉讼，请求支持诉讼请求。吴宁辩称，对原告主张的物业费不认可，只认可2015年、2016年、2017年的物业费，之前的物业费诉讼时效已过，其也没有收到物业费的催缴函，是最近才收到法院的传票。收到传票后，其积极去物业公司协商处理，2017年11月6日，物业公司在场的负责人同意将诉状上主张的22036.20元按照7折计算为15400元，并将其预交的5000元装修保证金用于抵扣物业费，其缴纳后，物业公司开具金额为15400元的发票。其要求物业公司撤诉，也向物业公司缴纳了600元的案件受理费。双方都达成一致的处理结果，但是现在原告继续对其进行起诉，其要求按照法定的诉讼时效来处理物业费。本院经审理认定事实如下：2009年12月17日，吴宁与海逸投资公司签订商品房买卖合同一份，约定吴宁购买中国宜兴国际环保城5幢02号商业用房一套，房屋实测建筑面积为232.45㎡。2010年1月19日，海逸投资公司向吴宁交付了上述房屋。同日，宜兴海逸公司与吴宁签订中国宜兴国际环保城物业服务协议一份，约定宜兴海逸公司对中国宜兴国际环保城提供前期物业服务，物业服务费收取标准为环保城公开启业第一年，物业服务费1.20元/月/㎡，环保城公开启业第二年，物业服务费1.50元/月/㎡，环保城公开启业第三年起，物业服务费1.80元/月/㎡；本协议期限从签订之日起至租户租赁期满止。2012年8月16日，海逸投资公司与中奥公司签订中国宜兴国际环保城前期物业服务委托合同，约定海逸投资公司选聘中奥公司对中国宜兴国际环保城提供前期物业管理服务，物业服务费收取标准为交易区普通商铺（二至三层）1.80元/月/㎡。2014年10月，海逸投资公司与佛山海逸公司签订中国宜兴国际环保城前期物业服务合同，约定海逸投资公司选聘佛山海逸公司对中国宜兴国际环保城提供前期物业管理服务，物业服务费收取标准为交易区普通商铺（二至三层）1.80元/月/㎡，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第1月第5日前履行交纳义务；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按应交总额每日千分之一的标准支付违约金；合同期限自2014年10月25日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。同时，中奥公司、佛山海逸公司、海逸投资公司签订物业移交验收接管协议书一份，约定中奥公司将中国宜兴国际环保城项目整体移交给佛山海逸公司，并全权委托佛山海逸公司处理在中奥公司合同存续期内的物业服务费欠费追讨事宜。2016年12月7日，佛山海逸宜兴分公司向宜兴市物价局提出备案申请：国际环保城前期物业服务标准一期二期商业1.80元/月/㎡，物价局审定意见为一期、二期商业前期物业公共服务费收费按不高于备案申请标准由双方协商确定。2017年8月15日，宜兴海逸公司与佛山海逸宜兴分公司签订债权转让协议一份，约定宜兴海逸公司将截至其管理结束日期，吴宁所欠物业管理费及滞纳金等债权转让给佛山海逸宜兴分公司并通知了吴宁。本案争议焦点为吴宁未缴纳物业费的期间。吴宁自2010年5月起未缴纳物业费，后于2014年12月19日缴纳当月物业费279元。现原告主张自2010年5月至2017年12月（扣除2014年12月一月，共计91个月）的物业费，按1.20元/月/㎡的标准计算，共计25383元，扣除吴宁于起诉后支付的15400元，尚欠9983元。吴宁辩称2015年之前的物业费已超过诉讼时效，其只认可2015年、2016年、2017年的物业费，2015年、2016年的物业费其已交纳，现尚欠2017年的物业费，并提供原告出具的2017年11月6日的收据一张、2017年11月30日的发票一张以及原告公司财务出具的诉讼费收条一张，发票及收据均备注缴费期限为2010.5-2014.11，2015.1-2016.12，证明其已将2016年及此前的物业费交纳完毕并将本案诉讼费支付给原告。原告对上述证据真实性均无异议，但认为上述证据仅能证明吴宁缴纳物业费15400元，发票及收据只是标明了收费的期间，并不是全额的。针对该争议焦点，本院认为，原告出具的收据及增值税普通发票上均载明期限为2010.5-2014.11、2015.1-2016.12，且吴宁也已将本案诉讼费600元支付给原告，根据一般交易习惯，应认定为双方已对2010.5-2014.11、2015.1-2016.12期间的物业费及滞纳金进行结算并已履行完毕。吴宁辩称2015年之前的物业费超过诉讼时效，但其已自愿履行完毕，不得请求返还。故根据上述证据，本院确认吴宁已将2016年及此前的物业费、滞纳金结清，现尚结欠2017年1月1日至12月31日的物业费及相应滞纳金。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。佛山海逸宜兴分公司以及小区业主均应按照中国宜兴国际环保城前期物业服务合同的约定履行各自的义务。根据前期物业服务合同的约定以及吴宁提供的收据及发票，本院确认吴宁尚欠2017年1月1日至2017年12月31日的物业费3347.28元（232.45㎡×1.2元/月*平方米×12月）。另佛山海逸宜兴分公司财务出具的收条载明，宜兴海逸物业于2017年11月6日收7-2号业主诉讼费陆佰元整，多退少补。故吴宁支付的600元诉讼费革除本案其应承担的案件受理费25元后，超出的575元应在上述所欠物业费中予以抵扣。综上，吴宁还应支付佛山海逸宜兴分公司物业费2772.28元。关于滞纳金，前期物业服务合同约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第1月第5日前履行交纳义务；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按应交总额每日千分之一的标准支付违约金。该违约金计算标准约定过高，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。综上，吴宁应承担261.82元自2017年1月6日起、836.82元自2017年4月6日起、836.82元自2017年7月6日起、836.82元自2017年10月6日起，均至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的滞纳金。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。小区业主应理解物业服务企业的工作范围，在其职责范围内督促其完成服务义务，物业公司作为物业服务企业，应当不断提高服务水平和质量，同时注重诚信经营，虚心接受小区业主的意见，双方共同努力创造良好和谐的居住生活环境。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、吴宁于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司宜兴分公司物业管理费2772.28元及滞纳金（以261.82元为基数自2017年1月6日起、以836.82元为基数自2017年4月6日起、以836.82元为基数自2017年7月6日起、以836.82元为基数自2017年10月6日起，均至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。二、驳回佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如吴宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取369元，由佛山海逸宜兴分公司负担344元，由吴宁负担25元，吴宁应承担部分已向物业公司履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  许梦莹二〇一七年十二月十三日书 记 员  高 源