大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初10169号原告：大连杨柳物业管理有限公司。法定代表人：李连玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，系辽宁律昇律师事务所律师。被告：罗长贵，男。委托诉讼代理人：崔银花，系辽宁银信律师事务所律师。��告大连杨柳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告罗长贵（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇及被告罗长贵的委托诉讼代理人崔银花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费5,553.30元，违约金1,800元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年底，原告与杨柳新居小区的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2008年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费高层住宅为0.80元/月/平方米，逾期四个月起按每天千分之三交滞纳金。后双方又于2014年12月签订《物业管理委托合同》补充协议，约定原告继续提供物业服务到2018年12月31日止，违约金为欠交金额的30%。原告依约提供了物业服务，但被告作为大连市甘井子区杨柳街的业主，长期拖欠物业费。截至2017年7月共拖欠从2008年9月至2017年7月物业费5,553.30元。虽经原告长期催讨，被告仍拒不支付，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告罗长贵辩称，不同意原告的诉讼请求。被告罗长贵是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费标准均没有异议，对拖欠期间没有异议。但是因为物业尚欠被告4,590元未给付给被告，这个款项2012年物业曾经找过业主，说这个费用要顶物业费。但是被告再与原告进行沟通时，原告认为该笔款项被告已经领取，不同意进行抵顶。但该款项被告并未领取，被告要求用此笔费用抵顶物业费用，4,590元抵顶物业费用到2015年11月份。被告同意从2015年12月份开始缴纳物业费用。原告主张的违���金过高，被告认为应该调整到20%。经审理查明，被告罗长贵系大连市甘井子区杨柳街的业主，房屋建筑面积64.86平方米，该房屋由中国人民解放军91987部队（以下简称“91987部队”）开发。2007年12月26日，原告与91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对杨柳·家和苑小区实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院（行政街号包含被告所居住的杨柳街63#）。合同约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.80元/㎡（月）（含电梯费），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。2014年12月21日，原告（乙方）与91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，91987部队委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费。将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”被告未交纳2008年9月至2017年7月的物业费。另查，至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有原告提供的物业管理委托合同、补充协议及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审��，可以采信。本院认为，业主和物业服务单位之间是平等主体。原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区物业使用人应按合同约定交纳物业服务费。根据合同约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.80元，其自2008年9月至2017年7月依法应向原告交纳物业费5,552.23元（0.80元/月/平方米×64.86平方米×107个月）。被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费5,553.30元的诉讼请求，本院予以支持5,552.23元。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不���提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的其在物业尚有一笔费用没有领取，要求用该笔费用抵顶物业费用一节，本院认为，对于该款项的性质被告并不知晓，虽然该笔款项系从原告处领取，但并不意味着原告系该款项的给付主体，被告也未提供相应的证据证明原、被告曾就抵顶物业费事宜达成过一致意见，而不管该笔费用被告是否领取，与本案的物业服务合同纠纷均属不同的法律关系，若被告未领取该笔费用，可另行主张，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗长贵于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司自2008年9月至2017年7月止的物业费5,552.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预付），由被告罗长贵负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一七年十二月十八日书记员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设���位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的���实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五��选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。