广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终12879号上诉人（原审原告）:李乐，男，汉族，1986年7月2日出生，住所地：广东省深圳市福田区，��上诉人（原审被告）：深圳市万科城市风景房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市盐田区大梅沙环海路33号万科中心总部大楼2楼E区，组织机构代码：79389128-7。法定代表人：辜庆永，董事长。委托诉讼代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。委托诉讼代理人：张江多，广东卓效律师事务所律师。上诉人李乐因与被上诉人深圳市万科城市风景房地产开发有限公司（以下简称万科城市风景地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李乐上诉请求：1、万科城市风景地产公司向李乐支付逾期交房期间违约金83300元；2、万科城市风景地产公司赔偿李乐经济损失39676.35元（包含万科城市风景地产公司逾期交付房屋期间，该房屋市场租金及李乐偿还按揭贷款利息）；3、万科城市风景地产公司向李乐支付误工费1000元；4、万科城市风景地产公司向李乐支付交通费1000元；5、本案房屋的物业管理费自李乐入伙之日即2015年7月26日起缴纳；6、本案诉讼费由万科城市风景地产公司承担。上诉理由：一、原审法院对房屋验收标准认定错误，万科城市风景地产公司未举证证明房屋符合精装修交付的验收标准，应当承担举证不能的后果。依照双方签订的《〈深圳市房地产认购书〉精装修委托补充协议》第二条第3项之约定，双方将涉案房屋验收标准变更为该协议附件1的装修标准，而不再按《深圳市房地产买卖合同》约定的交楼标准进行交付和验收。万科城市风景地产公司作为房屋的开发商和受托装修方，有义务证明其交付给李乐的房屋符合双方约定的装修标准，同时符合《建筑装饰装修改造工程质量验收规范》（GB50210-2001)的质量标准。但万科城市风景地产公司在原审过程中并未举证证明其装修质量符合前述标准及规范，其提供的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》不是双方验收标准，不能证明房屋符合交付条件。综上，万科城市风景地产公司未能证明涉案房屋符合精装修交付的标准，应当承担举证不能的后果。二、万科城市风景地产公司未举证证明其已告知李乐对于精装修房屋的验收仍然应当依照《深圳市房地产买卖合同》约定的程序在《收楼意见书》中提出异议，亦未举证证明其已将《收楼意见书》提供给李乐，原审法院认为李乐未在《收楼意见书》中提出异议应承担举证不能的不利后果，举证责任分配错误。双方签订的《〈深圳市房地产认购书〉精装修委托补充协议》变更了房屋验收的标准，并未明确约定李乐仍然应当按《深圳市房地产买卖合同》约定的程序在《收楼意见书》中提出异议。万科城市风景地产公司也从未告知李乐异议应当在《收楼意见书》中提出，在李乐2015年2月13日入伙验收时万科城市风景地产公司也未提供《收楼意见书》给李乐，亦未告知李乐应当在《收楼意见书》中提出异议否则视为验收通过。事实上，《深圳市房地产买卖合同》在李乐签字后一直由万科城市风景地产公司保管并用于办理银行贷款手续，李乐根本没有《深圳市房地产买卖合同》，起诉时是到贷款银行复印取得。李乐也根本无法知悉所谓必须要在《收楼意见书》提出异议的规定。故原审法院举证责任分配错误，万科城市风景地产公司应当就其未能证明已经向李乐提供《收楼意见书》，并告知所有异议应当在《收楼意见书》提出的事实承担举证不能的不利后果。三、原审法院未查明万科城市风景地产公司在2015年2月13日至2015年7月26日期间是否整修了李乐房屋，以及何时整修完毕。2015年2月13日至2015年7月26日期间，李乐多次与万科城市风景地产公司员工联系，要求尽快交付房屋，有通话记录为证。且据该员工回复，房屋整修拖延是因为中间涉及多个供应商，且跨春节假期，涉及问题较多。涉案房屋整修的事实存在，李乐亦曾见过万科城市风景地产公司的派工单，法院可以调取查明。万科城市风景地产公司应当证明其交付给万科城市风景地产公司的房屋为符合精装修交付标准的房屋，如万科城市风景地产公司不能证明，则应当承担逾期违约责任。前述期间的整修事实存在，如万科城市风景地产公司证明装修的质量问题不是影响交付的问题，仅为交付后保修的问题，还应当就其整修期间的合理性进行举证，否则应当就整修期间给李乐造成的损失承担赔偿责任。原审法院应当进行全案的审查，不仅应当审查万科城市风景地产公司是否存在逾期违约责任，亦应当审查万科城市风景地产公司是否应当承担赔偿责任。而不是以李乐未在《收楼意见书》提出异议为由驳回全部诉讼请求。四、李乐在本案纠纷中为诚信善意的一方。李乐在2014年12月27日楼盘开放日时即已将房屋问题反映给万科城市风景地产公司，自2015年2月13日入伙验收时至万科城市风景地产公司对房屋整修完毕进行交付期间，李乐多次积极主动与万科城市风景地产公司员工联系，催促整修进度，在核心问题整修完毕后李乐也接受了交付，部分瑕疵问题同意在交付后进行维修。五、原审法院存在程序瑕疵。李乐于2015年8月26日起诉至一审法院，该院按简易程序受理本案，依照民事诉讼法第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。而本案直至2017年4月24日才作出判决，期间长达20个月，远远超出法律规定期限。六、李乐不认为入户门打开困难可以作为入户验收的条件，且在长达半年多的维修期间内入户门、入户玄关均已被拆除，使李乐不能按时入住。7月26日收楼时万科城市风景地产公司已与李乐一同确认入户门打开困难这一问题已解决，书房墙面裂缝也已维修，万科城市风景地产公司当时承诺可以补偿李乐三个月的物业费，但李乐认为万科城市风景地产公司既然承认对李乐造成的损失长达半年，不应该只补偿一半的损失。万科城市风景地产公司工作人员吴xx称如果要获得应有的赔偿，建议李乐起诉。万科城市风景地产公司辩称：一、在发出《入伙通知书》前涉案房产已取得《竣工验收备案回执》，具备法定和约定的交付条件。二、关于装修部分。双方已在《精装修委托补充协议》中明确约定如果装修工程出现质量问题，不构成买方拒绝收楼的理由，卖方将承担保修责任，因此李乐以精装修工程不符合交付标准拒绝收楼没有合同依据。三、关于收楼程序。双方在《深圳市房地产买卖合同》中已明确约定买受人应在收到《入伙通知书》之日起五日内对房产进行验收，如有异议，应在期满内提出，逾期提出异议的视为接收，因此买方未能在万科城市风景地产公司通知的期限内提出任何收楼异议，应当视为自《入伙通知书》约定的入伙期限届满日即2015年1月27日万科城市风景地产公司已完成了涉案房产的交付义务。李乐向一审法院提出诉讼请求：1、万科城市风景地产公司向李乐支付逾期交房期间违约金83300元；2、万科城市风景地产公司赔偿李乐经济损失39676.35元（包括万科城市风景地产公司逾期交付房屋期���，该房屋市场租金及李乐偿还按揭贷款利息）；3、万科城市风景地产公司向李乐支付误工费1000元；4、万科城市风景地产公司向李乐支付交通费1000元；5、本案房屋的物业管理费自李乐入伙之日即2015年7月26日起缴纳；6、本案诉讼费由万科城市风景地产公司承担。一审法院认定事实：2012年8月25日，李乐（甲方）与万科城市风景地产公司（乙方）签订《深圳市房地产认购书》精装修委托补充协议，内容为：甲乙双方就甲方所认购的商品房交付标准约定如下：房屋坐落于深圳市××区××××花园××号。甲方委托乙方对上述单位进行装修，甲方知悉如按此标准装修可能对房屋原布局有局部变动，并同意乙方在装修时对房屋进行相关变动；甲方同意按照本协议附件1的装修标准对房屋进行交付和验收，不再按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》的交楼标准进行��屋交付和验收。装修部分执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》的质量标准。本协议所涉装修工程保修范围和保修期详见本协议附件2；除本协议另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由乙方在甲方接收房产后负责修复，不能修复的，由乙方进行更换。房屋交付时，本工程出现的质量问题不构成拒绝收楼的理由，但乙方应按本协议约定承担保修责任。乙方应当于2015年1月31日前将本房地产交付给甲方。本协议与《深圳市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议为准。2012年9月7日，李乐、万科城市风景地产公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定李乐向万科城市风景地产公司购买位于深圳市××区××××花园××房产。购房总价款为1183241元。买受人于签订本合同时首期支付购房总价款的30％即363241元；签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款82万元。第九条约定出卖人应当于2015年1月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。第十一条约定，买受人收到《���伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起五日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议，按本合同第二十九条处理。买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人，按下列方式处理：逾期在90日之内的（含90日）的，���约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。该合同附件五对合同第九、十、十一条进行了修订:1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出。如截止合同正文第九条约定的交付日买受人仍没有收到《入伙通知书》的，则合同约定交付日届满日前5个工作日内为交付时间，买受人应在上述时间内至出卖人所在地办理房屋交付手续并接收房产，否则，视为出卖人已按期交付房屋。2、若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。房屋质量瑕疵由出卖人按本合同约定对其承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付。3、对于买受人在《收楼意见书》中提出的异议，出卖人应按照本条约定的时间内向买受人提供《收楼意见书回函》，并应按照合同约定对应保修的项目履行保修义务，不属于保修范围的出卖人应在《收楼意见书》中一并说明，买受人应当按照出卖人《收楼意见书回函》中约定的验收日期给予验收，买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则视为《收楼意见书回函》中约定验收日期为维修合格日。上述合同签订后，李乐支付了首期款并办理了银行按揭���款手续。涉案房产于2015年9月8日登记在李乐名下。2014年5月21日，万科城市风景地产公司就xxx栋工程项目取得了深圳市住房和建设局颁发的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年1月22日，万科城市风景地产公司向李乐邮寄《入伙通知书》，通知李乐于2015年1月27日办理涉案房产的交付手续。李乐于2015年1月23日收到上述入伙通知书。李乐主张其于2015年1月27日左右去现场办理入伙手续，但由于认为房屋不满足交付条件，故未签署收楼意见书，当时口头向万科城市风景地产公司工作人员提出了存在的相关问题，工作人员予以记录，为此，李乐提交了12张照片打印件为证，其中一张打印件中记载：1、入户玄关瓷砖外低内高、不平；2、二楼书房裂缝维修；3、二楼外窗上墙面破损；4、一楼房间修复裂缝后的透色；5、客厅中间墙面修复���缝后透色；6、楼梯踏板掉色。该份打印件中没有人员签名。万科城市风景地产公司对上述证据的真实性不予认可，并认为其没有收到李乐提交的照片中所涉问题清单，至于李乐是否于2015年1月27日前来收楼万科城市风景地产公司也不清楚，但正常的收楼程序是任何异议都可以在收楼意见书中提出，而且收楼意见书一式四联，由业主签收后，业主会保留一联。2015年7月26日，李乐签署收楼意见书，收楼意见书中记载：1、入户门打开困难，经维修已可顺利打开，同意接收；2、书房墙面裂缝经维修可以接收。同日，李乐出具了房屋钥匙收条，确认收到涉案房屋钥匙。李乐因主张万科城市风景地产公司迟延交房遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。庭审中，李乐明确其主张的违约金按照房屋总价款万分之四的标准，自2015年1月31日起计至2015年7月26日止。第二项诉��请求的经济损失包括李乐2015年2-7月偿还银行贷款利息21676.35元及同类房屋市场租金损失18000元（按3000元/月）。第三、四项诉讼请求的误工费、交通费系李乐多次到涉案房屋现场联系相关人员处理房屋质量问题所产生的费用。关于实际交房时间，李乐主张为2015年7月26日，万科城市风景地产公司主张为2015年1月27日。一审法院认为：李乐、万科城市风景地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《精装修委托补充协议》，均是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。本案争议的焦点问题在于万科城市风景地产公司是否存在迟延交付房屋、是否应当承担迟延交付违约责任。本案中，李乐于2015年1月23日收到入伙通知书。李乐主张其于2015年1月27日左右去现场办理入伙手续，因认为房屋不满足交付条件，故未签署收楼意见书，当时口头向万科城市风景地产公司工作人员提出了存在的相关问题，工作人员予以记录，为此，李乐提交了12张照片打印件为证。因李乐未在《收楼意见书》中提出上述异议，而李乐提交的照片打印件中没有显示具体日期，也没有万科城市风景地产公司工作人员的签名，万科城市风景地产公司对此又不予认可，故李乐无法证明其已在约定时间内前往办理入伙手续并提出上述质量异议，应承担举证不能的不利后果，李乐的上述主张一审法院不予采纳。涉案房屋在合同约定的期限内已取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，符合法律规定及合同约定的交付条件，万科城市风景地产公司依约履行了其交楼义务，即使如李乐所主张的其在交接房屋时提出了上述质量异议，而该异议均系楼房的质量瑕疵，并不影响李乐正常使用涉案房屋，李乐亦未提供证据证明该质量瑕疵符合法律规定或合同约定的拒绝收楼的情形。故李乐的诉讼请求均无法律依据及合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回李乐的全部诉讼请求。一审案件受理费1400元，由李乐承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为万科城市风景地产公司交付房屋是否迟延。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起五日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议��应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。该合同附件五约定，买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出。万科城市风景地产公司2015年1月22日向李乐邮寄《入伙通知书》，通知李乐于2015年1月27日办理房屋交付手续。李乐称其在2015年1月27日到现场办理入伙手续，但认为房屋不满足交付条件，因此没有收楼。但从本案查明的事实来看，李乐未通过签署《收楼意见书》提出异议，其称曾向万科城市风景地产公司现场工作人员提出了房屋存在的问题，但其提交的照片打印件没有显示拍摄时间，反映质量问题的书面材料上也没有万科城市风景地产公司现场工作人员的签字。万科城市风景地产公司不确认李乐提交的证据，对李��的上述主张也不认可。李乐提交的证据不足以证明其在2015年1月22日收楼时向万科城市风景地产公司提出了房屋质量异议。一审法院未采纳李乐的上述主张，并无不当。按照合同约定，涉案房屋在约定期限内已经取得竣工验收备案回执，李乐在2015年1月27日收楼时并未提出质量异议，应视为房屋已经交付给李乐。万科城市风景地产公司不构成迟延交楼。退一步讲，即使李乐提出了质量异议，但从李乐提出的问题来看，这些质量问题均系质量瑕疵，并不影响对房屋的正常使用，李乐以此为由拒绝收楼，理据不足。综上所述，李乐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人李乐负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一七年十二月二十四日书记员 林翘（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违���法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。