辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终9255号上诉人（原审原告）：张广霞，女，1963年10月20日出生，汉族，无职业，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：左惠，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：法库中贸置业有限公司，住所地法库县法库镇边门街（北门村）。法定代表人：任鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：徐丽萍，辽宁兴法律师事务所律师。上���人张广霞因与被上诉人法库中贸置业有限公司(以下简称“中贸公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124民初311号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张广霞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持张广霞的一审诉讼请求。2.一、二审案件诉讼费用由中贸公司负担。事实和理由：一审认定事实错误。1.被上诉人交付商铺的时间不明确。确定商铺的交付时间，是依据《商品房买卖合同》第十五条的约定确定被上诉人应办理房屋权属登记备案的具体时间，确定被上诉人是否违约，确定上诉人的解除权是否合法，并依此计算违约金的给付起始时间的前提，一审法院没有确定交付时间。2.被上诉人将诉争商铺《商品房买卖合同》备案时间（即《国��土地使用证》）发现问题时间不明确。3.一审证据不能证明诉争商铺可以办理产权登记。一审法院认定可以办理产权登记没有事实和法律依据。4.诉争商铺在一审审理过程中被非法损毁，张广霞已经报警，一审在案件审理中应核实该情况。中贸公司辩称，1.中贸公司交付商铺的时间明确，即2014年12月30日前；2.中贸公司《国有土地使用证》发现问题的时间明确，即2015年3月。中贸公司提出的备案是权属备案，不是单纯的合同备案。张广霞房屋的差平款缴纳后，中贸公司可以马上为其办理不动产权登记；3.一审证据可以证明商铺可以办理产权登记；4.张广霞提到的诉争商铺被非法损毁，中贸公司不知晓，也与中贸公司无关。张广霞向一审法院起诉请求：要求判令解除2013年12月10日张广霞、中贸公司双方签订的合同编号为000447号《商品房买卖合同》，判��中贸公司向张广霞返还购房款39,128.00元;判令中贸公司向张广霞支付违约金至判决生效之日止，[暂计算至本案起诉之日，违约金合计为6691.00元（39,128.00元×万分之三/日×18个月）]；由中贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月10张广霞与中贸公司签定商品房买卖合同，约定：张广霞购买中贸公司开发建设的法库农副产品交易中心C-2-035商业用房，面积为7.68㎡，房屋单价为5094.79元，总价为39,128.00元。合同约定“出卖人应当在2014年12月30日前交付房屋”“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记���时间，责任由买受人自行承担。”张广霞已于2013年8月26日前将房款39,128.00元付清。张广霞在签定商品房买卖合同的同时，与第三方沈阳万商市场经营管理有限公司签定了委托经营合同，并已取得两年的租金收益。中贸公司在商品房销售时五证齐全，在办理商品房登记的过程中，行政部门发现中贸公司的《土地使用证》有问题，收回了中贸公司原有的法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》，2016年8月26日行政部门为中贸公司颁发了新的法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》。庭审结束前，中贸公司已经能为张广霞办理产权登记，并有部分商铺购买者取得了《不动产权证书》，张广霞拒绝办理产权登记，要求解除《商品房买卖合同》,要求返还张广霞已经交付的购房款并支付违约金。一审法院认为，依法成立的合同��受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案张广霞要求与中贸公司解除合同，应审查是否符合法定解除或约定解除的条件。关于法定解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，中贸公司在商品房销售时，五证齐全，房屋已交付，张广霞已通过委托第三方经营的方式收取了2年的租金，庭审结束前中贸公司已经可以为张广霞办理产权登记。可见本案并不属于《商品房买卖合同解释》第十九条中“无法办理房屋所有权登记”的情形，中贸公司没有按合同约定期限进行备案，是在备案的过程中行政部门发现土地使用证有问题后，将土地使用证收回后又重新发放，对中贸公司而言是不可控因素，且在未办理房屋所有权证期间张广霞照常有租金收益，并没有影响张广霞的使用。中贸公司的行为是一种延迟履行的行为，并不构成根本违约，不应解除合同。关于约定解除合同，张广霞、中贸公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前商铺交付给买受人使用。但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、政府对本开发项目的建设作调整。2016年8月26日，法库县人民政府重新颁发给中贸公司法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》记事载明：“原土地证号法库国用（2011）第0259号土地面积700**平方米。依据法库县人民政府文件法政【2015】108号要求，收储部分土地面积26329平方米，剩余土地面积43671平方米。”上述例外情况的发生系合同约定遇到的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”出现，由原来的原土地证号法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》土地面积70000平方米调整变更为法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》土地面积436**平方米，除张广霞、中贸公司双方协商同意解除合同或变更合同外，中贸公司可据实延期至2016年8月26日法库县人民政府重新颁发给中贸公司法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》的次日，即2016年8月27日。既然张广霞、中贸公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”例外情况已经出现，那么第九条约定的解除合同、退还购房款、支付违约金等后果被排除在外。据此，张广霞请求解除合同，返还购房款不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件。张广霞请求解除合同及返还购房款既无合同约定，又不符合法定解除情形，故张广霞该主张，一审法院不予支持。关于张广霞违约金的主张，《商品房买卖合同》第八条约定的“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因消失后据实延期至2016年8月27日起应当协助张广霞办理产权登记，否则，中贸公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条第3项约定承担违约责任，支付张广霞违约金，截止日期应当以张广霞请求2017年2月9日为准，期间为167天。《商品房买卖合同》第十五条第3项约定：“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”关于此处的“万分之三”张广霞、中贸公司理解有争议，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合张广霞、中贸公司签定的《商品房买卖合同》第七条约定，如果买受人逾期付款，“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，合同第九条同时约定，出卖人逾期交房，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金”，故同样是该合同第十五条约定，再次出现了“万分之三”，应该遵循公平原则及合同整体表述，理解为按日支付万分之三的违���金。因此，中贸公司应当承担违约责任，支付张广霞违约金1960.31元(39,128.00元×3‱×167天)。关于张广霞主张，商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”张广霞、中贸公司签定的商品房买卖合同第五条明确约定“双方自行约定：法库县房地产交易中心测绘面积为准，房款多退少补。”故张广霞以商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，一审法院不予支持。综上所述，张广霞要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，要求中贸公司支付违约金的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十九条之规定，一审法院判决：一、驳回原告张广霞要求解除原、被告于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》并返还购房款39,128.00元的诉讼请求；二、被告法库中贸置业有限公司给付原告张广霞违约金1960.31元(39,128.00元×3‱×167天)，此款于本判决生效后三十日内给付；三、驳回原告其它的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784.00元，由原告张广霞负担734.00元，由被告法库中贸置业有限公司负担50.00元���本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张广霞提交：1.曲健与刘维民签订的租赁合同打印件（曲健是中贸公司的经理，刘维民是承租二层的承租人）证明：未经我方同意中贸公司将商铺租给了刘维民，刘维民将二层整体拆除了。本案标的物已经完全灭失，我方认为没有按照合同约定交付商铺，上诉人无法实现购房目的，不能正常经营。2.2017年9月10日下午两点半于静和曲健的录音。证明：曲健和刘为民签订的租赁合同共同证明曲健任职被上诉人单位管理人员及沈阳万商市场经营管理有限公司管理人员。涉案商铺的拆除和被上诉人有直接关系，被上诉人没有完全向上诉人进行涉案商铺的交付，在本案中应承担相应责任。中贸公司质证意见：1.真实性、关联性均有异议，合同主体是曲健与刘维民签订的，��盖的公章是沈阳万商市场经营管理有限公司，公章和签字均为复印件，发到手机中，没有真实性。关于曲健和万商公司与被上诉人无关，曲健不是被上诉方员工。2.对上诉人提供的录音整理材料有异议，曲健是沈阳万商公司管理人员不是被上诉人方的员工，上诉人所述事实根本不存在。中贸公司提交：被上诉人及沈阳万商市场经营管理有限公司工商机读档案登记复印件各一份。证明：两个公司分别为独立公司没有任何关联性。此外，没有其他新证据。张广霞质证意见：与我方提交法庭的于静与曲健提供的录音相矛盾，该份录音中可以体现，曲健同时任职于这两家公司，且曲健在录音中明确承认自己可以代表两家公司，处理商铺产权及商铺租赁事宜，所以我方认为该份证据不足以认定两家公司为独立公司，两家公司在经营上存在联系，混同经营。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院到涉诉商铺进行现场勘查，并与法库县不动产登记中心核实，本案涉诉商铺可以办理不动产权证。本院认为，张广霞与中贸公司签订的《商品房买卖合同》及张广霞与万商公司签订的《委托经营管理协议书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于商铺交付时间的问题。张广霞于2013年12月10日与中贸公司签订《商品房买卖合同》的同时将商铺委托万商公司进行经营管理，商铺的交接亦委托万商公司与中贸公司办理手续，在委托万商公司经营管理两年时间里，张广霞均未提出异议，表明中贸公司已按合同约定履行商铺交付义务，现张广霞签订的《委托经营管理协议书》已履行完��，张广霞主张商铺交付时间不明确，无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉诉商铺能否办理不动产产权证书的问题，在本院审理期间经与法库县不动产登记中心核实，本案涉诉商铺可以办理不动产权证，故本案不属于张广霞提出的无法办理房屋所有权登记的情形。又鉴于中贸公司为使经济效益最大化，确实将张广霞购买的商铺摊位重新整合，统一对外招租经营管理，从双方买卖合同前期履行过程来看，张广霞也同意将其购买的商铺摊位交付给中贸公司指定的万商公司委托经营管理，并实际收取了租金。在中贸公司可以交付并具备办证条件的情形下，张广霞有权要求中贸公司履行交付商铺的义务或者双方协商重新订立委托经营合同，使各自的经济利益得到有效实现。由于一审中，经释明张广霞明确表示在本案中只要求解除《商品房买卖合同》，不要求继续履行合同并支付违约金。故张广霞主张解除合同及返还购房款、支付违约金，属依据不足，本院难以支持。如张广霞认为中贸公司交付商铺不符合合同约定或擅自处分其商铺，对其造成损失，可待证据充分时另行主张。综上所述，张广霞上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由上诉人张广霞负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年十二月六日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。