四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15754号上诉人（原审被告）：沈洪梅，女，1982年7月18日出生，汉族，住成都市青羊区。上诉人（原审被告）：谭利江，男，1974年5月23日出生，汉族，住成都市青羊区。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗学德，四川上盛律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：颜蒙，四川上盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中房集团成都物业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段35号。法定代表人：王兴财，董事长。委托诉讼代理人：曾昭贻，女，系公司员工。上诉人沈洪梅、谭利江因与被上诉人中房集团成都物业有限公司（以下简称中房物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初7204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈洪梅、谭利江上诉请求：1.依法撤销成都市青羊区人民法院作出的（2016）川0105民初7204号民事判决书；2.诉讼费由中房物业承担。事实与理由：1.中房物业未能有效制止业主违章搭建，给沈洪梅、谭利江带来重大安全隐患，且中房物业以沈洪梅、谭利江拒交物管费为由拒绝提供车位服务亦不合理，中房物业未尽到应尽义务；2.一审未对沈洪梅、谭利江举证证据进行充分质证，认定事实不清，适用法律不当，故提起上诉，请求改判。中房物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中房物业向一审法院起诉请求：1.沈洪梅、谭利江支付拖欠的物业服务费10672.64元；2.本案诉讼费由沈洪梅、谭利江承担。一审法院认定事实：2010年7月26日，中房物业与中房集团成都房地产开发有限公司签订《金沙海棠前期物业服务合同》及《金沙海棠前期物业服务补充合同》，其中《金沙海棠前期物业服务合同》约定中房集团成都房地产开发有限公司选聘中房物业对成都【金沙海棠】项目提供前期物业管理服务事宜，由业主或物业使用人向中房物业支付物业服务费，其中住宅用房按2.4元/月·平方米的标准计算，物业服务费用按月交纳，业主应在当月15日前交清当月物业服务费用。《金沙海棠前期物业服务补充合同》对前述物业服务费的标准进行了修改约定，约定住宅用房按照2元/月·平方米的标准计算。2012年7月8日，沈洪梅签署《入户声明》一份，载明：从本《入户声明》签署之日起，本人及家人自愿遵守国家和【金沙海棠】小区有关的物业服务规定，按时足额交纳水、电、城市生活垃圾处理、物业公共服务等费用。同日，沈洪梅签署《委托代收代缴相关费用的协议》一份，约定沈洪梅委托中房集团成都物业有限公司第一分公司金沙海棠项目部代缴水、电费、城市生活垃圾清运费。成都市青羊区人民政府苏坡街道办事处在一份《情况说明》中盖章，该《情况说明》的内容为：成都市青羊区蜀鑫东路88号金沙海棠项目由开发商中房集团成都房地产开发有限公司与中房集团成都物业有限公司签订前期物业服务合同，由中房物业为该项目提供物业服务；由于该小区接房至今尚未成立业主委员会，因此中房物业到目前为止一直按照《金沙海棠前期物业服务合同》的各项条款履行义务，收取各项费用。位于成都市青羊区蜀鑫东路88号6栋2单元12层1201号，建筑面积为121.28平方米的房屋系沈洪梅、谭利江共同所有。庭审中，沈洪梅、谭利江对中房物业诉请的物业费的收费标准予以认可，对中房物业诉请的物业费欠缴期间未予确认；中房物业对小区存在违章搭建情况予以认可，并陈述违章搭建的人系小区的业主且中房物业制止过违章搭建行为。一审法院认定上述事实的证据有：中房物业和沈洪梅、谭利江身份证明、《金沙海棠前期物业服务合同》《金沙海棠前期物业服务补充合同》《情况说明》、房产证、庭审记录及当事人陈述等一审法院认为，中房物业与中房集团成都房地产开发有限公司签订《金沙海棠前期物业服务合同》及《金沙海棠前期物业服务补充合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《物业管理条例》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，《金沙海棠前期物业服务合同》及《金沙海棠前期物业服务补充合同》对沈洪梅、谭利江具有约束力，沈洪梅、谭利江应按照《金沙海棠前期物业服务合同》及《金沙海棠前期物业服务补充合同》中关于业主交纳物业服务费的规定向中房物业缴纳物业服务费，《金沙海棠前期物业服务补充合同》对《金沙海棠前期物业服务合同》关于物业费的标准进行了修订，修订为物业费按2元/月·平方米的标准计算，沈洪梅、谭利江对中房物业诉请的物业费欠缴期间未予确认，但因其未举证证明自己缴纳2013年1月及以后的物业费，故一审法院对中房物业诉请的物业费期间予以确认，同时沈洪梅、谭利江对中房物业诉请的物业费标准予以认可，故中房物业有权要求沈洪梅、谭利江支付从2013年1月至2016年8月的物业费共计10672.64元（242.56元/月×44个月=10672.64元）。关于沈洪梅、谭利江的抗辩主张，一审法院认为，沈洪梅、谭利江主张中房物业对于违章搭建未予制止，中房物业存在失职行为等，但沈洪梅、谭利江并未提起反诉主张及举证证明因中房物业的失职行为给自己造成了损失，根据前述认证，沈洪梅、谭利江提交的照片虽具有真实性，但沈洪梅、谭利江并未就此提起反诉，通过反诉举证证明违章搭建系中房物业所为或因中房物业原因所致，因此，沈洪梅、谭利江提交的照片对本案中中房物业的诉请没有反驳效力，《金沙海棠前期物业服务补充合同》对于沈洪梅、谭利江依然具有约束力，在本案中沈洪梅、谭利江关于中房物业存在失职的理由均不能构成其拒缴物业费的有效抗辩，沈洪梅、谭利江仍应按照合法有效的《金沙海棠前期物业服务合同》及《金沙海棠前期物业服务补充合同》的约定向中房物业履行缴纳物业费及车位服务费的义务，若沈洪梅、谭利江认为因中房物业未按约履行合同义务给自己造成了损失，可另行起诉主张权利，本案不予审查；综上，一审法院对沈洪梅、谭利江的抗辩不予支持。综上所述，一审法院对中房物业的诉请予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，参照《物业管理条例》第一条以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：沈洪梅、谭利江于判决生效后十日内向中房物业支付物业管理费10672.64元。如沈洪梅、谭利江未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，减半收取34元，由沈洪梅、谭利江负担（此款已由中房物业预交，待沈洪梅、谭利江履行上述义务时一并支付给中房物业）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点为沈洪梅、谭利江拒交物业费有无合法理由，现评议如下：沈洪梅、谭利江上诉称其拒交物业费系因中房物业对业主违章搭建未予制止，未尽到物业管理服务义务。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，沈洪梅、谭利江如果认为中房物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求相应主体承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任维护其合法权益。沈洪梅、谭利江采取拒交物业服务费的方式没有合同或法律依据。中房物业作为小区物业管理服务企业，提供了物业服务，沈洪梅、谭利江应按照合同约定支付物业费。一审认定沈洪梅、谭利江向中房物业支付从2013年1月至2016年8月的物业费共计10672.64元并无不当，本院予以确认。综上，沈洪梅、谭利江的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元，由沈洪梅、谭利江负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  刘冠男二〇一七年十二月十一日书记员  李 兰