广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17993号上诉人（原审被告）：高芳，女，1975年10月10日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：练均华，董事长。原审被告：杨绪宾，男，1978年7月18日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。上诉人高芳因与被上诉人广东康景物业服务有限公司、原审被告杨绪宾物业服务合同纠纷一案，上诉人高芳不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高芳上诉请求：撤销（2016）粤0105民初5373号民事判决。事实和理由：一审认定事实错误。广东康景物业服务有限公司主张于2015年12月11日向案涉房屋所在地寄出《法律函》，该邮件由高芳在2015年12月12日签收，其公司没有证据证明。高芳家门口的卫生至今没有清理，并且消防门和楼道门多年破损也未维修。广东康景物业服务有限公司、原审被告杨绪宾经本院依法传唤，均未到庭参加诉讼及提交书面答辩意见。广东康景物业服务有限公司于2016年7月6日向一审法院起诉请求：1.高芳、杨绪宾支付拖欠的物业管理费18598元（2013年7月至2016年4月，按每月每平方米2.8元×195.4349平方米的标准计算）及违约金（每日按应缴总额0.1%的标准收取，从2013年9月1日开始计算至高芳、杨绪宾清付拖欠的物业管理费之日止）给广东康景物业服务有限公司；2.高芳、杨绪宾承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：广东康景物业服务有限公司领有壹级资质的《物业服务企业资质证书》。广东康景物业服务有限公司（受托方、乙方）与广州珠江侨都房地产有限公司（委托方、甲方，以下简称为珠江侨都公司）于2003年8月1日签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将珠江帝景鸣泉大宅、克莱国际公寓委托给乙方进行物业管理；委托管理事项包括：（第三条）房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、地下室、水池、集水井等；（第四条）共用设施、设备及场地（所）的使用、维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、高低压配电房、发电机、智能化设备、潜水泵、通风及防排设备、人防设施、停车场管理设备等；……（第八条）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、除四害；……（第十七条）委托管理期限自2003年8月1日起至业主大会或业主委员会依法选聘新的物业公司进场之日止；……（第十九条）乙方权利义务：……7、每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；……（第二十条）乙方须按下列约定，实现目标管理：……10、业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%；……（第二十一条）物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.8元向业主或物业使用人收取，鸣泉大宅鸣泉轩ABCDE栋2.8元（不包含公摊水电费），克莱国际公寓灏景轩EF栋2.8元（包含公摊水电费），克莱国际公寓灏景轩ABCD栋2.8元（不包含公摊水电费）；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取；2、管理服务费标准的调整，按物价局批复调整；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳滞纳金；等。高芳、杨绪宾（乙方）与广东康景物业服务有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方是指房地产开发单位或其委托的物业管理企业、公房出售单位或其委托的物业管理企业；乙方是指购房人（业主）；本物业名称为珠江帝景苑克莱国际公寓；乙方所购房屋为住宅，座落位置为灏A1701单元，建筑面积196.07平方米；（第一条）甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每六个月向乙方公布物业管理服务费用收支账目；……（第二条）物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；三、环境卫生：1、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，2、公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运，3、小区内沟、井及化粪池清理，生活水池的清洁消毒，4、公共场所灭虫、灭鼠……；（第三条）物业管理服务质量……三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：房屋及设施、设备的维修，保养制度完备，运行正常，设备维修及时，无事故隐患；环境卫生：环卫设施完好，公共环境整洁，公共排污系统畅通，化粪池使用正常……；（第四条）物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起，按时交纳物业管理服务费用；二、住宅在政府指导价浮动幅度内按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.8元；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合并缴交一次……等；（第十一条）违约责任：……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收1‰违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用……；等。高芳、杨绪宾于2008年1月3日接收上址房屋。根据广州市房地产档案馆于2016年7月4日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区灏景街41号701房的产权人为高芳、杨绪宾，建筑面积为195.4349平方米。广东康景物业服务有限公司为证实其诉讼主张还提交了以下证据：1、广东康景物业服务有限公司于2015年12月11日以申通快递方式向高芳、杨绪宾邮寄的《法律函》【主要内容：经广东康景物业服务有限公司多次催交，高芳、杨绪宾一直拖欠物业管理费16470元、公共分摊水电费2294.8元，合计为18764.8元（以高芳、杨绪宾与广东康景物业服务有限公司财务部门核对的实际数额为准），高芳、杨绪宾的行为已构成违约；请高芳、杨绪宾于收到本法律函之日起的5天内，到广东康景物业服务有限公司处交清上述费用，否则，广东康景物业服务有限公司将依法通过诉讼途径解决，届时还将向高芳、杨绪宾追索违约金；等】、申通快递详情单（快递单号码:229647587599；其中载明：寄件人为广东康景物业服务有限公司；收件人为高芳、杨绪宾；收件地址为珠江帝景苑克莱国际公寓A栋701房；内件名为法律函壹份；等）、广东申通物流有限公司东圃分公司于2015年12月28日向广东康景物业服务有限公司出具的《特快专递查询证明》及附件（其中载明：贵司于2015年12月11日通过申通快递交寄一批特快专递邮件，现已查明上述邮件已妥投，详情请见附件“投递情况查询证明单”；附件《投递情况查询证明单》载明：邮件号229647587599于2015年12月12日由本人签收；等）。拟证明广东康景物业服务有限公司向高芳、杨绪宾书面方式催告高芳、杨绪宾缴纳费用。2、广东康景物业服务有限公司自行制作的欠费明细表，其中载明：克莱—灏景轩A座—0701从2013年7月起至2016年4月止应收物业管理费共18666元（每月549元）；等。拟证明高芳、杨绪宾的欠费数额。高芳表示：其没有收到证据1中的《法律函》，但确认其是住在涉案房屋中的；高芳于2016年12月5日收到广东康景物业服务有限公司贴在涉案房屋门口的证据2。高芳为证明其抗辩主张也提交了照片若干张，拟证明广东康景物业服务有限公司没做好高芳家门口的公共卫生工作。广东康景物业服务有限公司表示：无法确认上述照片就是广东康景物业服务有限公司管理的小区，也无法确认照片的拍摄时间。一审诉讼中，广东康景物业服务有限公司和高芳均确认以下事实：1、涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会；2、涉案房屋位于珠江帝景克莱国际公寓内；3、高芳接收涉案房屋后一直由广东康景物业服务有限公司进行物业管理，并按每月每平方米2.8元的标准向广东康景物业服务有限公司支付物业管理费至2013年6月；4、涉案房屋的现址为广州市海珠区灏景街41号701房。高芳自认其与杨绪宾是夫妻关系，但在诉讼中表示找不到结婚证。关于物业管理费的缴费周期问题。广东康景物业服务有限公司表示每两个月缴纳一次，在第二个月的月底前缴纳。高芳则表示其一般是一年缴纳一次。针对高芳的答辩意见，广东康景物业服务有限公司表示：1、关于公共卫生问题，其公司有定期对涉案小区进行清洁处理，不是高芳所述的没有进行除四害，其公司无法杀绝四害；2、其公司有定期向全体业主和物业使用者公布管理费用收支项目，也在小区张贴公告；3、关于满意率的问题，其公司是按照涉案小区的人数来调查，个别人不满意不代表满意率不达标。高芳表示：关于涉案小区的公共卫生问题，今年是有所改善；其没有在公告栏上看到有广东康景物业服务有限公司张贴的公布管理费用收支项目的公告，广东康景物业服务有限公司也没有向其发出调查满意率的问卷；其经常通过电话方式向广东康景物业服务有限公司反映问题，但没有人处理。广东康景物业服务有限公司不确认高芳曾向其公司反映上述问题。一审法院认为：广东康景物业服务有限公司与珠江侨都公司签订《物业管理委托合同》，约定由珠江侨都公司委托广东康景物业服务有限公司对涉案小区进行物业管理，上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，广东康景物业服务有限公司有权依据上述合同对涉案小区进行物业管理。高芳、杨绪宾所有的涉案房屋位于涉案小区内，高芳、杨绪宾与广东康景物业服务有限公司也签订了《前期物业管理服务协议》并接收涉案房屋，高芳、杨绪宾接受了广东康景物业服务有限公司的物业服务，应当向广东康景物业服务有限公司支付相应的物业管理费。高芳对广东康景物业服务有限公司在本案中主张高芳、杨绪宾的欠费时段、计费标准不持异议，杨绪宾也没有提出否定抗辩，故对此予以认定。关于高芳不同意缴纳上述时段的物业管理费的抗辩意见问题。1、关于涉案房屋厨房、阳台等屋顶出现掉漆、开裂现象而要求开发商进行维修的问题，应向购房合同的相对方或侵权人主张权利。2、关于其他问题。首先，高芳并未提交证据证明其曾向广东康景物业服务有限公司反映过这些问题；其次，高芳也确认现在公共卫生有所改善；最后，即使存在高芳反映的这些问题，也不能成为其不交物业管理费的理由。因此，高芳的抗辩意见依据不足，不予采纳。根据广东康景物业服务有限公司与高芳、杨绪宾签订的《前期物业管理服务协议》约定，住宅物业管理费每月每平方米2.8元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合并缴交一次；高芳、杨绪宾违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，广东康景物业服务有限公司有权要求高芳、杨绪宾补交并从逾期之日起按日加收1‰违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。广东康景物业服务有限公司就其公司于2015年12月11日向涉案房屋所在地址寄出《法律函》向高芳、杨绪宾催缴物业管理费的事实，已提交了《法律函》、申通快递详情单、《特快专递查询证明》及附件为证，上述邮件已于2015年12月12日由本人签收。高芳虽对此不予确认，但未能提交证据予以反驳，故对高芳的上述主张不予采纳。杨绪宾没有对此提出否定抗辩，故对广东康景物业服务有限公司提交的上述证据予以采信。高芳、杨绪宾拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。广东康景物业服务有限公司表示物业管理费的缴费周期为每两个月缴纳一次，在第二个月的月底前缴纳。高芳则表示其是一年缴纳一次。由于广东康景物业服务有限公司主张的缴费周期符合合同约定和日常交易习惯，故对此予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2013年11月、12月的物业管理费，高芳、杨绪宾最迟应于2013年12月31日缴纳。因此，广东康景物业服务有限公司主张的2013年7月至2013年10月期间的物业管理费及逾期付款的违约金请求，已超过诉讼时效，故不予支持。广东康景物业服务有限公司要求高芳、杨绪宾支付2013年11月至2016年4月期间的物业管理费（按每月每平方米2.8元×195.4349平方米的标准计算）及逾期付款违约金（从2014年1月1日起至至高芳、杨绪宾实际付清所欠的物业管理费之日止，每日按应缴总额1‰的标准计算），符合合同约定，予以支持，但违约金总额应以高芳、杨绪宾所欠的物业管理费为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年4月26日作出如下判决：一、杨绪宾、高芳在判决生效之日起15日内，共同向广东康景物业服务有限公司广东康景物业服务有限公司支付从2013年11月起至2016年4月止的物业管理费（按每月每平方米2.8元×195.4349平方米的标准计算）；二、高芳、杨绪宾在判决生效之日起15日内，共同向广东康景物业服务有限公司支付逾期支付判决主文第一项所确定的物业管理费的违约金（从2014年1月1日起至高芳、杨绪宾实际付清所欠的物业管理费之日止，每日按应缴总额的1‰的标准计算；违约金总额以高芳、杨绪宾所欠的物业管理费为限）。三、驳回广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由广东康景物业服务有限公司负担40元，高芳、杨绪宾共同负担260元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中,高芳表示拒绝缴纳物业管理费的理由是广东康景物业服务有限公司没有提供卫生服务,依据为一审提交的照片。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：高芳应否向广东康景物业服务有限公司支付争议期间的物业管理费的问题。广东康景物业服务有限公司作为涉案小区的物业管理单位，其为案涉小区提供物业管理服务，高芳也接受了广东康景物业服务有限公司提供的物业服务，理应向广东康景物业服务有限公司支付相应的对价。因高芳未支付争议期间的物业管理费，故一审法院判决高芳依约向广东康景物业服务有限公司支付上述期间的物业管理并无不妥，本院予以维持。高芳上诉认为广东康景物业服务有限公司没有做好公共卫生工作，由于物业服务是一个动态的长期的过程，本案中，高芳提供的证据并不足以证实广东康景物业服务有限公司提供的清洁服务长期存在严重瑕疵，即使该项服务确有瑕疵，也不足以构成拒绝支付全部物业管理费的合理抗辩理由，因此，高芳上诉主张不应支付争议的物业管理费缺乏事实及法依据，本院不予采信。广东康景物业服务有限公司、原审被告杨绪宾经本院依法传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，高芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人高芳负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月十九日书记员  袁蕾游瑞娜