四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12844号上诉人（原审被告）：李东桉，男，1983年11月24日出生，汉族，住成都市青羊区。委托代理人：李民智（系父子关系），住四川省内江市市中区。委托代理人：袁顺瑜（系母子关系），住四川省内江市市中区。被上诉人（原审原告）：重庆华宇物业服务有限公司成都分公司，住所地：成都市金牛区银河北街198号208室。负责人：聂孝崙，总经理。委托代理人：陈飞吉，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。上诉人李东桉因与被上诉人重庆华宇物业服务有限公司成都分公司（以下简称华宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李东桉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判李东桉不应支付物业服务费2142.75元及违约金104元；2.本案一、二审诉讼费由华宇公司承担。事实与理由：一、原审审判程序违法，对需要质证的证据疏漏较多；二、原审认定事实不清，有证不认，华宇公司无物业管理资质；三、原审适用法律错误，有法不依。华宇公司辩称，1.物业服务合同附件及承诺书的签订是双方的真实意思表示，双方建立了事实上的合同关系；2.李东桉与其他业主的纠纷可通过其他途径解决，华宇公司履行了物业服务合同约定义务，李东桉应支付物业费及违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。华宇公司向一审法院起诉请求：1.李东桉支付华宇公司物业服务费2142.75元（从2015年4月1日计算至2016年6月30日），违约金104元（主张是按同期贷款利率计算），合计2246.75元；2.诉讼费用由李东桉承担。一审法院认定事实：2009年12月15日，华宇公司与李东桉签订了《商品房买卖合同》约定：李东桉购买了位于成都市成华区华宇·阳光四季二期1栋1单元7层704号房屋，建筑面积79.10平方米。同日，双方还签订《物业服务附件》、《临时管理规约》中约定：在业主大会设立前，开发建设单位成都华宇业瑞房地产开发有限公司依法通过公开招投标方式选聘重庆华宇物业管理有限公司为该建筑区划的物业服务企业。重庆华宇物业管理有限公司授权由华宇公司依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。在本建筑区划范围内，物业服务公司提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为1.8元/平方米·月，物业服务费主要用于以下开支：……物业服务区域秩序维护费用……。业主应于房屋交付之日起计交物业服务费。业主应在每季度首月的15日前或按小区物业服务中心通知的日期履行交费义务。《临时管理规约》第二十二条约定：对业主未按规定交纳物业服务费用的，华宇公司可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，并按未交费用的每日千分之五的标准征收违约金。李东桉还签订《承诺书》，确认已详细阅读“华宇·阳光四季物业服务附件”，并签字承诺愿意遵守相关责任和义务。合同签订后，从2009年至今华宇公司一直在华宇阳光四季从事物业管理工作。李东桉于2011年1月16日接受房屋，但自2015年4月1日起至2016年6月30日时止拖欠华宇公司物业费用2142.75元。华宇公司委托泰和泰律师事务所于2016年9月、11月向李东桉发函，催缴相关物业费用。一审法院认定上述事实的证据有：华宇公司营业执照、法定代表人身份证明、李东桉身份证、《商品房买卖合同》《物业服务附件》《临时管理规约》、承诺书、律师函及EMS快递单。一审法院认为，李东桉与开发商签订的《商品房买卖合同书》《物业服务附件》及《临时管理规约》系双方其真实意思表示，合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，华宇公司属于华宇·阳光四季小区的物业服务企业。华宇公司按《物业服务附件》《临时管理规约》为华宇·阳光四季小区提供了物业服务，履行了自己的物业服务义务，而李东桉作为华宇·阳光四季小区的业主，接受了华宇公司的物业管理服务，理应按时缴纳物管费等费用。并且李东桉已签订《承诺书》，其提出的与华宇公司无法律关系的抗辩不能成立，一审法院不予采纳。诉讼期间李东桉对欠缴费用的事实予以认可，一审法院予以确认。对于李东桉提出的《商品房买卖合同》是存在霸王条款的单边合同的辩解意见，一审法院认为，本案系物业合同纠纷，李东桉的辩解意见与本案不属同一法律关系，故对李东桉的该辩解意见不予处理。物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主持有一定的容忍度，考虑小区服务管理中的客观困难。若因物业公司存在服务瑕疵就拒交物管费，进而可能造成小区物业整体服务质量下降，影响小区居民的生活质量，对于按时足额交纳物管费的业主亦不公平。本案中，李东桉提出的因华宇公司不作为致使小区住改商现象严重的抗辩意见，一审法院认为，小区内住改商现象并不影响李东桉所居住房屋的相关权益，华宇公司履行了物业管理义务，李东桉接受其物业服务，理应交纳相关物业费用，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。根据李东桉提交的证据，可以证明华宇公司占用物管区域的绿化场地，在提供物业管理时存在瑕疵，该项服务需要加以改进。对于李东桉提出的华宇公司在物业服务中存在的违法违约事实，其可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求相应主体承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任维护其合法权益，而不应当采取拒交物业服务费的方式。故对华宇公司要求李东桉缴纳自2015年4月1日至2016年6月30日欠付的物管费2142.75元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于李东桉拖欠华宇公司的物业管理费，已经构成违约，应当承担违约责任，对于华宇公司主张李东桉支付违约金104元，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：李东桉于判决生效之日起十日内，向华宇公司支付物业服务费2142.75元，并支付违约金104元。案件受理费25元，由李东桉承担。本院二审期间，李东桉为证明其上诉理由，向本院提交以下证据：1.成都市建设工程规划合格证（存档页）、2.阳光四季小区停车楼一层及四层局部车库改为商铺的照片，拟证明华宇公司改变车库的原始设计，造成专业车道狭窄，存在交通隐患影响居民安全；3.阳光四季小区五栋（架空层）的照片，拟证明将小区住宅改为超市、麻将馆；4.华宇公司营业执照，拟证明聂孝崙是负责人而非法定代表人；5.《业主服务手册》，第16条约定了业主可租赁地下车库车位，但华宇公司未履行约定内容。华宇公司质证认为，证据1与本案无关联性，改变结构属于开发商的问题；证据2的证据三性均不予认可；证据3证明住改商的问题，华宇公司会举证证明履行了相关义务；证据4的真实性、合法性予以认可，但聂孝崙是法定代表人或负责人，不影响案件的审理；证据5与本案无关联性，不能达到李东桉的证明目的。华宇公司为证明其上诉理由，向本院提交以下证据：1.阳光四季小区5栋1单元101号房屋收楼通知书、承诺书、业主情况登记表五页、整改通知书、张贴照片8张、关于取缔5-1-1号房屋住改商的报告一份（送水碾街办）；2.阳光四季小区5栋1单元105号房屋收楼通知书、收楼程序书、业主情况登记表三页、整改通知书、访谈录两份、送达告知函的图片6张、派出所要求取缔麻将馆座谈会照片3张。拟证明华宇公司通过发整改通知书、访谈录及要求送水碾街道办等方式取缔小区住改商的情况，积极履行了物业服务义务。李东桉质证认为，对华宇公司提交的两组证据真实性均不予认可，整改通知单未加盖公章，麻将馆将公用场地改为专用通道，华宇公司未予制止，未尽到物业管理义务。对李东桉、华宇公司提交的上述证据，本院认为，李东桉提交的证据1、2不能证明系华宇公司对小区规划进行修改，与本案无关联性，本院不予采信；证据3能够证明小区存在住改商的情况，本院予以采信；证据4能够反映华宇公司负责人身份的证明，本院予以采信；证据5与本案无关联性，本院不予采信。华宇公司提交的第一组、第二组证据能够证明华宇公司就住改商向业主提出了整改，本院予以采信。本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明华宇·阳光四季二期存在住改商，华宇公司就住改商向所涉业主进行了告知并提出整改。本院认为，本案争议焦点为李东桉应否向华宇公司支付物业服务费及违约金。现评议如下：根据华宇公司营业执照载明的经营范围为受公司委托从事公司所承揽的物业管理（一级），华宇公司具有物业管理资质。李东桉与开发商签订的《物业服务附件》《临时管理规约》中约定由华宇公司提供物业服务，且华宇公司亦事实上对案涉小区提供了物业服务，李东桉应当按照约定向华宇公司支付物业费。李东桉上诉认为因小区存在住改商、变更建筑规划等情形，华宇公司不作为，故不应当缴纳物管费。本院认为，华宇公司作为物业服务公司并不具有行政执法权，其向住改商业主进行告知并提出整改已经履行了其职责。李东桉以此作为拒交物业费的理由不成立，本院不予支持。李东桉未提交证据证明变更建筑规划行为系由华宇公司所为。李东桉以此作为拒交物业费的理由不成立，本院不予支持。另，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，李东桉如果认为华宇公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，其以物业服务瑕疵为由拒交物业服务费无法律依据。综上，李东桉的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李东桉负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年十二月六日书记员  彭奕翙