辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终6359号上诉人（原审被告）：大连中益置业有限公司，住所地辽宁省大连市金州区光明街道胜利路9C。法定代表人：曾文城，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚立平，辽宁政德律师事务所律师。委托诉讼代理人：管圣峰，辽宁政德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李占华，男，1973年3月7日生，汉族，住黑龙江省海伦市。被上诉人（原审原告）郭海红，女，1992年2月28日生，汉族，住黑龙江省依安县。二被上诉人委托诉讼代理人：梁希奎，辽宁德济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连百环房地产营销策划有限公司，住所地大连市沙河口区西安路60号16层2号。法定代表人：陈爽，系该公司经理。上诉人大连中益置业有限公司（以下简称中益公司）因与被上诉人李占华、郭海红、大连百环房地产营销策划有限公司（以下简称百环公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月03日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中益公司的委托诉讼代理人姚立平，被上诉人李占华及李占华、郭海红的委托诉讼代理人梁希奎到庭参加诉讼。被上诉人百环公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中益公司上诉请求：请求撤销原审判决中第一项，改判支持上诉人不退还被上诉人购房款或者将案件发回一审法院重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与第一被上诉人间不存在商品房买卖合同关系，且上诉人未收到过第一被上诉人的购房款，第一被上诉人并非是真实的购房人，一审法院判决上诉人退还购房款没有事实依据。本案中上诉人是房屋开发单位，有新开发的商品房对外销售；第二被上诉人百环公司系房屋营销策划公司，根本没有自有商品房对外出售，只能从事受委托代理其他单位房屋的销售策划工作。第一被上诉人如果是真实购房人，应了解商品房买卖的相关流程，而且更应明确所购房屋的出售单位，也就是说，如果第一被上诉人是真实的购房人，那么其应与上诉人直接签订认购合同或者商品房买卖合同，房款更应直接交付给上诉人，而不是与第二被上诉人签订合同，款项还付给了第二被上诉人的法定代表人陈爽个人。而且上诉人所出售的房屋完全可以办理产权手续，根本不存在第一被上诉人所称的无法办理产权的问题。第一被上诉人所主张的商品房买卖的事实完全有悖正常商品房买卖的流程，其主张的不能继续购房的原因更与事实不符。庭审中第二被上诉人也明确认可根本没有将所收款项交付上诉人，由此可见，虽然被上诉人坚称系商品房买卖，但通过整个流程及被上诉人所提供的证据来看，第一被上诉人根本不具备商品房买卖的真实意思表示，反而更符合与第二被上诉人的法定代表人陈爽个人之间借贷的真实意图。因此一审法院判决未与第一被上诉人签订任何合同，更未收取任何款项的上诉人退还第一被上诉人购房款及利息完全是事实认定错误，恳请二审法院予以纠正。2、即便第一被上诉人真实目的是购房，但第二被上诉人超越代理权限的行为，自始至终未得到上诉人的追认，因此，第二被上诉人收取款项的行为，应由第二被上诉人自行承担退还责任。上诉人虽然与第二被上诉人签订有相关的营销策划及销售代理合同，但委托代理合同中约定了第二被上诉人的被授权范围，尤其明确关于房屋买卖的合同签订及所有款项收取的权限均必须由上诉人直接实施，第二被上诉人根本不享有该二项授权。然而第一被上诉人与第二被上诉人签订合同，款项付给第二被上诉人的法定代表人，这些均完全超越了委托代理合同的约定，而且在本案诉讼之前，上诉人根本不知道第一被上诉人所述的购房事实的存在，对第一被上诉人主张的购房行为不予认可，对第二被上诉人与第一被上诉人之间所签订的合同自始至终也未追认过，对第二被上诉人收取第一被上诉人款项系购房款之事，也从未得到上诉人的追认，且款项实际也未付给上诉人，因此即便第一被上诉人系真实的购房人，但对于第二被上诉人超越授权范围私自收取款项的行为，应由第二被上诉人自行承担责任，退还所收取的款项。综上，一审法院认定第一被上诉人系真实的购房人，第二被上诉人明显超越授权范围所实施的收款行为，由上诉人承担全部责任，退还款项，完全系事实认定错误，恳请二审法院予以纠正。二、一审法院适用法律错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认定被上诉人间成立的合同关系应直接约束上诉人，完全是法律适用错误。首先，根据现有证据根本无法证实第一被上诉人汇款给第二被上诉人法定代表人的行为，是为实现真实的购房目的。其次，在本案中，上诉人与第二被上诉人有委托代理合同，合同中相关的授权明确而具体，尤其是关于合同的签订和款项的收取，第二被上诉人根本没有授权。因此第二被上诉人与第一被上诉人间订立的合同，收取款项，完全是超出授权范围。即便第一被上诉人知道第二被上诉人是在进行代理销售，但作为一个真实的购房人最起码应知道自己签订合同的主体是谁，巨额房款应付给谁，而不是仅凭一个代理销售的身份就可以与其签订合同并向其法定代表人个人汇付款项。如果第一被上诉人真是基于对上诉人的信赖更不会随意地与一个代理公司签订合同，更不会将款项直接汇付给代理公司的法定代表人。而且第二被上诉人庭审中也明确认可”该笔购房款未交给中益公司，该退款责任应由我公司承担，与中益公司无关。”由此可见，第二被上诉人也认可自己并非在进行相关真实的房屋销售的代理工作，因此第二被上诉人超载授权范围与第一被上诉人间签订合同的行为不应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的约定，而应适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，在第二被上诉人明显超越代理权限所实施的行为，在没有得到上诉人追认的情况下，不应约束上诉人，上诉人也未收到过第一被上诉人的任何款项，因此更不应承担退还款项的责任。综上所述，一审判决存在事实认定错误，适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正，改判支持上诉人的上诉请求或者发回一审法院重审，以维护上诉人的合法权益。李占华、郭海红辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、上诉人所有商品房委托另一被上诉人百环公司，公开向社会出售楼盘，售楼处设在上诉人豪华气派的办公楼，楼上是上诉人的办公室，楼下在火热售楼，上诉人以广告宣传公开的形式对外出售楼盘，售楼处的工作人员均持有上诉人客户经理的身份，名片推销，名片上均留有上诉人办公室号码，并且有竣工代售楼房，设立在售楼处北侧，被上诉人对上诉人的信赖，认为是上诉人自己出售楼房，被上诉人购楼时不知道，也不懂还有代理售楼的说法，要怎么付款就怎么付款，让签什么单子就签什么单子，售楼处没有任何提示房款必须交到二楼上诉人的办公室内，大多数的款项均在售楼处付款，一楼售楼处公开收取房款并持续一两年时间，上诉人称不知道代理人收取房款，没有委托其收房款，这里不成立的，不委托收取房款，还谈什么委托代理售楼，另一被上诉人百环公司，收取的房款是代理上诉人收取的，被上诉人所交房款应由上诉人退还，一审法院认定事实正确。二、关于本案上诉人与另一被上诉人百环公司的代理关系问题，上诉人委托另一被上诉人大连百环有限公司销售其所有的商品房屋，这是一种纯粹的代理人与被代理人之间的关系，作为委托人，也是被代理人的上诉人，应当对代理人即大连百环有限公司的行为承担法律责任，承担法律后果，被上诉人交付的是房款，大连百环有限公司是代理上诉人收取的房款，该房款百环公司是否交给上诉人是百环有限公司与上诉人之间的问题，答辩人在签订认购单，联络单购房时均有卖方为上诉人的字样，答辩人在交了部分房款后又被百环有限公司告知该房手续不全，同意退款，被上诉人作为消费者只有任其摆布，在这种情况下，上诉人让找百环有限公司退款，被上诉人认为上诉人不能仅凭未收到房款借口推卸责任。根据民法通则，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，被上诉人所交的房款均在上诉人民与百环公司代理的时间范围内，对此，一审法院无论是认定事实上，还是适用法律上，应予以维持，被上诉人同意一审判决意见。被上诉人百环公司未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。李占华、郭海红向一审法院起诉请求：1、要求二被告共同退还购房款80000元；2、给付迟延退款利息（2015年1月29日至2016年5月30日）；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：李占华、郭海红称，2016年1月百环公司向社会公开出售中益公司所有的房屋。原告获知后与百环公司签订了房屋认购合同，并往百环公司法定代表人账户转账8万元。后因该房屋无法办理产权手续，百环公司同意退还已交付的全部购房款。百环公司未在约定的退款日退款，故提起本诉。百环公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为购房款是我公司收取的，该笔购房款未交给中益公司，该退款责任应由我公司承担，与中益公司无关。我公司同意退还原告购房款8万元，但不同意支付利息。中益公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为我公司未和原告签订任何协议，亦未收到8万元购房款。我公司委托百环公司代理销售案涉房屋，代理权限至2016年1月31日解除。因百环公司、中益公司承认郭海红、李占华在本案中主张的事实，故对郭海红、李占华主张的事实一审法院予以确认。一审法院认为，本案二被告之间形成代理关系。从原告提供的房屋认购合同及财务联络单中可以看出，百环公司作为代理人在签订房屋认购合同时已经向购房者（本案原告）披露了被代理人中益公司。购房者亦是基于对中益公司的信赖而签订的房屋认购合同。百环公司代理中益公司，并以自己的名义和二原告签订房屋认购合同并收取价款的行为构成了间接代理中的显名代理，其后果应由被代理人承担。关于退房申请表中下部手写部分及”孙博”的签名，百环公司认可孙博系其公司员工，但对书写及签名的真实性未做肯定或否定表示，依据证据规则，推定百环公司对该手写部分及”孙博”的签名真实性认可。该退房申请表应当理解为合同双方协商一致解除了房屋认购合同。双方均应按照申请表中的内容履行自己的义务。其中，关于利息的计算标准仅表述为”按银行活期利息”。按照通常的理解，应当解释为按中国人民银行同期人民币活期存款基准利率，计算为80000元×0．35％÷360天×487天=378．78元。一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定，判决如下一、被告大连中益置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭海红、李占华购房款80000元；二、被告大连中益置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭海红、李占华购房款利息378．78元；三、驳回原告郭海红、李占华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元（原告已预交），由被告大连中益置业有限公司负担。本院经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人中益公司和被上诉人百环公司签订合同，约定百环公司为上诉人开发建设的中益国际家居广场商业街和公寓项目在大连及周边地区、东北三省的营销策划及销售代理公司，百环公司为上诉人在代理地区为该项目成立营销团队，并进行本合同销售代理范围的房屋销售业务。百环公司在上诉人的售楼处与购房者签订了《中益国际家居广场公寓认购单》、《中益国际财务联络单》，出卖人均为上诉人，百环公司为销售代理。一审法院认为百环公司的行为构成了间接代理中的显名代理，其后果应由被代理人即中益公司承担并无不妥，本院予以维持。上诉人主张改判不退还被上诉人购房款或者将案件发回重审的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，中益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由大连中益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车兆东审判员  曾国救审判员  梁 爽二〇一七年十二月六日书记员  王 澜