贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民初938号原告：贵阳佳兴房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市观山湖区野鸭乡野马路。法定代表人：张建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷中，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。被告：贵州德尔房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市北京路226号。法定代表人：付小琨，该公司董事长。共同委托诉讼代理人：陈颂新，国浩（贵阳）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：秦英羽，国浩（贵阳）律师事务所律师。原告贵阳佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴房开）与被告贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称德尔房开）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。审理中，原告佳兴房开委托诉讼代理人冷中、赵儒曦律师，被告德尔房开委托诉讼代理人陈颂新、秦英羽律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兴房开提出诉讼请求：1.判令德尔房开向原告支付转让款1000万元；2.判令德尔房开支付违约金（以1000万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2008年3月7日起计算至实际付清全部款项时止，暂计算至2017年8月14日为5909903元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年，原告佳兴房开从贵阳兴野房地产开发有限公司处受让了野鸭乡大凹村2.7514公顷的土地使用权。2006年1月5日，原告与被告签订《房地产转让合同书》，约定原告将上述土地使用权转让给被告，由原告负责办理相关的土地使用权延期及项目转让过户报批手续及拆迁工作，转让总价款为2400万元人民币，分两期支付，第一期项目转让款在办理完毕抵押手续后3日内支付，第二期转让款在办理完毕拆迁工作后10日内一次性支付。合同签订后，原告按合同约定将完成拆迁的土地交付给被告，并办理了过户手续，但被告支付第一期转让款1400万元后，却一直以未完成约定拆迁为由拒绝支付剩余1000万元价款。现被告已将该土地使用权开发成住宅并销售，但经原告多次催促仍拒绝履行支付剩余土地转让款的义务，故诉请如前。被告德尔房开辩称，我方至今未支付拆迁尾款是因为原告未完成拆迁工作，我方已经支付的转让款达到了16936771.31元，根据合同约定还应扣留200万元作为保证金，原告诉请的违约金是没有理由的，是原告导致的违约，不是我方的责任，原告未履行合同义务，我方保留追究原告违约的权利。当事人围绕本案争议焦点提交了以下证据：原告提交第一组证据：佳兴房开营业执照、法定代表人身份证复印件及身份证明书。证明目的：原告主体适格。被告质证意见：对该组证据三性无异议。原告提交第二组证据：贵阳市乌当区国土局乌国土（建）字（2000）52号文件一份、贵阳市乌当区人民政府乌府地字（2000）53号文件一份、筑高新管通（2002）101号文件一份、贵阳兴野房地产开发有限公司出具的证明一份、建设用地批准书（2004）黔筑高新字第6号文件一份、《房地产转让合同书》一份、涉案土地图纸三份。证明目的：1.2002年贵阳兴野房开将野鸭乡大凹村2.7514公顷土地的国有土地使用权转让给原告，后原告取得了涉案土地的建设用地批准书；2.2006年1月5日，原告与被告签订了《房地产转让合同书》，约定原告将涉案土地的使用权转让给被告，涉案土地证书号为（2004）黔筑局新字第6号，转让价款为2400万元；3.贵阳兴野房开转让给原告的涉案土地红线范围与乌当区国土局上报批准的红线范围一致，原告转让给第三人的土地红线范围也与上报批准红线范围一致。被告质证意见：对第一份52号文件的真实性和合法性请求法院确认，53号文件因为是复印件，所以也请求法院予以确认；对101号予以确认，对兴野房地产开发公司出具的证明不予认可，对《房地产转让合同》真实性予以认可，但是合同的第二页和第四页明确约定由原告完成拆迁安置工作；对三份图纸的三性不予认可。三份图纸记载的土地范围与原被告转让的红线范围不一致。对第一个证明目的予以认可，对于第二个证明目的因为原告提交的不是土地证不予认可，签订了转让合同是事实。建设用地批准书（2004）黔筑高新字第6号文件是复印件，真实性不予认可。对第三个证明目的不予认可。原告转让给被告的土地红线范围与原告提交的这几份图纸的红线范围不一致，最终红线范围应该以被告方持有的筑国用（2012）第21270号土地证号所附的红线图范围为准。原告提交第三组证据：行政裁定书一份、庭审笔录及一份、土地使用权预登记证一份、土地登记申请书一份、地基调查表一份。证明目的：1.原告将涉案土地移交给被告后，被告于2009年9月申请了土地预登记，并取得了土地使用权预登记证；2.2012年8月10日，被告向国土部门申请办理土地使用权证，并单方进行了测绘，其单方测绘的红线范围与原转让范围不一致，被告在取得该土地使用权证后，一直以红线范围内拆迁未完成为由拒付尾款1000万元，为此原告向人民法院提起行政诉讼，要求撤销被告取得的该土地使用权证。3.从行政诉讼中贵阳市政府提供的国土部门地籍调查表可以看出，原告转让给被告的土地已拆迁完毕，被告拒绝付款的理由不成立。被告质证意见：对第三组证据的真实性和合法性予以认可，对证明目的第一条予以认可，对第二条证明目的不予认可，因为不是我方的单方测绘，是贵州省地矿局117地质大队测量工程部测绘，并经贵阳市政府和贵阳市国土局确认后向被告方发放的国有土地使用证，所以不存在单方测绘的问题，我方取得的土地使用权证的红线范围与原被告双方转让的红线范围一致，在这个范围内原告并未完成全部的拆迁工作，这也是我方拒付尾款的约定的权利。对于第三个证明目的，我们所转让的土地至今未完成拆迁，才导致我们持有的土地证到期后无法换有效期的证。原告提交第四组证据：大凹村、金关村民委员会出具的《证明》两份。证明目的：大凹村已拆迁完毕，另一个被告认为没有拆迁完毕的部分不属于我方的拆迁范围。被告质证意见：对两份《证明》的三性不予认可，土地各界应该由国土部门来界定，才能知道土地上的拆迁工作是否完成，村委会无权界定，该证明是无效的。被告提交第一组证据：《房地产转让合同》，证明目的：根据转让合同第二条第3款及第三条第4款、第6款之约定，原告负责转让土地的拆迁工作，全部拆迁费用由原告承担，原告应当完成所转让土地全部拆迁后被告才向其支付尾款。原告质证意见：对该组证据真实性无异议，对证明目的不予认可。原告在合同约定红线范围内的拆迁已经全部完成，与之前原告提交的第三组证据中地籍调查表一致，我们的拆迁已经完成。对合同拆迁义务没有异议。被告提交第二组证据：土地使用证、（2017）黔01行初202号《行政裁定书》、勘测定界图。证明目的：证明原告向被告转让的土地范围，宗地图系国土部门根据原被告双方转让合同测绘得出，2007年1月经贵州省地矿局117地质大队测量工程部测绘对原被告转让的土地范围进行了测绘，制作了勘测定界图，该图经贵州省国土资源厅贵阳国家高兴技术产业开发区国土资源分局确认，根据此勘测定界图的测绘范围，2012年国土局市政府根据测绘结果向我们颁发了土地使用权证，土地使用证合法有效，土地使用权证所记载的土地面积、四至与转让合同约定的面积、四至相同。原告质证意见：该组证据是复印件，出具的日期看不清楚，与我方提交的原件不一致，我方不予认可。所有转让的土地范围图应当以转让之前国土部门认可的红线范围为准，之后发生的变化是买方的责任，与原告无关。被告提交第三组证据：照片两张。证明目的：原告未完成其转让土地的全部拆迁工作，达不到支付尾款条件。原告质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。被告提交第四组证据：付款凭证。证明目的：被告已向原告支付转让款16936771.31元。原告质证意见：我方只收到1400万元的款项，其余的款项是被告付给拆迁户的，不是支付给我方。根据当事人提交的证据及庭审笔录，本院经审理认定事实如下：2002年贵阳兴野房开将野鸭乡大凹村2.7514公顷土地的国有土地使用权转让给原告，该转让土地附有经贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图，且该红线图与贵阳兴野房开转让给原告的2.7514公顷土地范围一致（即大凹村范围）。2002年11月20日，贵阳国家高新技术产业开发区管委会下发筑高新管通（2002）101号文件，同意将该土地使用权转让给原告，后原告取得了涉案土地的建设用地批准书，证书号为（2004）黔筑高新字第6号。2006年1月5日，原告与被告签订《房地产转让合同书》，约定原告将位于贵阳市××新区大凹村“星河华成”开发项目的2.7514公顷涉案土地的使用权（涉案土地范围与2000年贵阳市乌当区国土局确认的红线图一致）以及该土地上的房地产项目转让给被告，总用地面积2.7514公顷，总建设面积41241平方米（以规划部门批准为准），转让总价款为2400万元。原、被告合同约定被告支付第一期项目转让款预付款人民币1400万元，由原告负责完成项目范围内的拆迁补偿安置工作，并自行承担拆迁安置补偿的全部费用，如因拆迁安置工作产生的纠纷均与被告无关。原告须于2006年5月31日拆迁完毕，被告负责审核甲方与拆迁户签订的《拆迁安置合同》，经审核后据此逐笔从剩余转让款中支付原告。原告须从总转让款汇总预留人民币200万元作为履约保证金，如因原告原因给被告造成直接损失，被告直接从该保证金中扣减。合同签订后，原告依照其转让涉案土地时的红线范围（即经贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图）陆续完成拆迁工作。被告德尔房开向原贵阳国家高新技术产业开发区国土分局申请办理了黔筑高新预（2006）字第45号土地使用权预登记证，但该证所附红线图为空白。2007年1月贵州省地矿局117地质大队测量工程部对原被告转让的土地范围重新进行了测绘，制作了经贵州省国土资源厅贵阳国家高兴技术产业开发区国土资源分局确认勘测定界图，该勘测定界图所绘红线范围与原告转让涉案土地时所附的经贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图不一致，勘测定界图相较于贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图在东偏北方向多出部分区域（多出部分属金关村范围），但两图登记面积一致，同为2.7514公顷。2012年因行政区划调整，贵阳市人民政府向被告德尔房开颁发了筑国用（2012）第21270号国有土地使用权证，登记使用权面积为27514平方米，并依据前述勘测定界图绘制了该土地证下的红线宗地图，宗地图所绘范围与前述勘测定界图范围一致，即较贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图在东偏北方向多出属金关村的部分区域，但登记面积亦为2.7514公顷。庭审中，大凹村村民委员会证明原告现已完成贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图范围内面积27514平方米的拆迁补偿工作，且原告与被告一致认可被告已支付原告1400万元转让款。上述事实有双方当事人庭审陈述及提供的证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告佳兴房开与被告德尔房开签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，且内容与法不悖，属有效合同，当事人双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，在原告完成转让土地的拆迁工作后，被告应当支付剩余1000万元转让款，现原告认为其已按照双方签订合同时其持有的经贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图（即大凹村范围）完成了转让土地的拆迁工作，故诉请被告支付剩余1000万元转让款，但被告抗辩认为转让土地的具体范围应以被告所持的该转让土地国有土地使用权证红线宗地图为准（筑国用（2012）第21270号国有土地使用权证），而该宗地图较贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图在东偏北方向多出部分区域，对于该多出的区域部分系金关村范围，原告未完成拆迁工作，故其不应当支付剩余转让款。双方争议焦点在于应按照哪份红线图确认原告的拆迁范围。本院认为，原、被告双方签订的《房地产转让合同》明确约定转让土地的总用地面积为2.7514公顷，而无论是转让土地时原告持有的经贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图，还是土地转让之后经重新测绘被告持有的“筑国用（2012）第21270号国有土地使用权证”红线宗地图，两图对涉案转让土地的面积均登记为2.7514公顷，可见两图确认的转让土地面积一致。2006年双方签订转让合同时，原告将位于大凹村的“星河华成”开发项目转让给被告，原告系基于其持有的贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线范围（即大凹村范围）将2.7514公顷涉案土地转让予被告，被告当时亦基于对该土地范围及面积的认可故与原告签订转让合同，因此，原告应仅对合同签订之时土地红线范围的状况承担拆迁义务，即原告基于转让之时贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线范围（即大凹村范围）履行合同约定的拆迁义务并无不当。而被告持有的筑国用（2012）第21270号国有土地使用权证红线宗地图，系双方土地转让后经重新测绘所得，重新测绘后多出了部分属于金关村的区域，对于重新测绘后多出部分区域的结果，已超出了合同签订之时转让土地的大凹村范围，于原、被告而言双方均无法预判，现若要求原告按照重新测绘的范围完成拆迁工作对原告显失公平，因此被告认为原告应当按照筑国用（2012）第21270号国有土地使用权证红线宗地图范围进行拆迁的抗辩意见，本院不予支持。因庭审中，大凹村村民委员会证明原告已完成了贵阳市乌当区国土局于2000年确认的红线图范围内面积为2.7514公顷的拆迁补偿工作，因此，根据合同约定的转让总价2400万元，扣除被告已向原告支付的1400万元，被告尚需支付原告剩余转让款1000万元。虽被告抗辩称其另行支付给拆迁户的200余万元应从原告的剩余转让款中扣除，但经庭审调查，被告支付的200余万元拆迁安置补偿费非属原告应当履行的拆迁范围的义务，不应当从原告应得剩余转让款中扣除，故本院对被告抗辩意见不予采纳。关于原告诉请被告支付违约金的请求，本院认为，双方合同约定，须由原告先履行完毕拆迁工作后被告才支付剩余转让款，而被告未支付土地转让剩余款，系因双方各自持有的转让土地红线图范围存在差异，导致产生争议，而原、被告双方一直未能共同协商达成一致意见解决争议。因此，被告迟延履行支付剩余转让款并非其主观恶意拖延，不宜归责于被告，故本院对原告诉请被告支付违约金的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳佳兴房地产开发有限公司剩余土地转让款1000万元；二、驳回原告贵阳佳兴房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117259.4元，由原告贵阳佳兴房地产开发有限公司负担43386元，由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担73873.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  刘 劼二〇一七年十二月十一日书记员  朱开昊