陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14122号上诉人（原审被告）：西安美家置业有限责任公司，住所地西安市长安区韦曲西区长乐大厦2号楼。法定代表人：马向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锋，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，陕西德伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马建华，男，1964年10月4日出生，回族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张浏，陕西标新律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，陕西标新律师事务所律师。原审第三人：陕西顺城物业管理有限公司，住所地西安市长安区长乐大厦2号楼2层。法定代表人：黄小茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：任莉娜，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人西安美家置业有限责任公司（以下简称美家公司）因与被上诉人马建华、原审第三人陕西顺城物业管理有限公司（以下简称顺城公司）委托合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美家公司的委托诉讼代理人王峰、刘娟，被上诉人马建华委托诉讼代理人张浏、王娜，原审第三人顺城公司的委托诉讼代理人任莉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美家公司向本院上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定2010年10月1日至2011年5月1日房屋由美家公司实际控制，属事实认定错误。美家公司没有实际控制该房屋，更没有以该商业用房取利，一审法院认定美家公司应按每平方米30元的标准向被上诉人承担7个月的租金，没有法律依据，对美家公司也不公平。马建华辩称，2010年10月1日，房屋租赁委托期满后，美家公司拒绝返还房屋，至2011年5月1日期间，美家公司确实控制涉案房屋，因此其应当支付该期间的租金。租金价款应依据同案认定的事实，参照刘福民案即生效的（2016）陕01民终2592号民事判决，该判决对涉案房屋租金认定为30元每平方米。一审判决结果正确，应该维持。顺城公司述称，其与被上诉人之间签订的《房屋租赁委托书》合法有效，其公司依约履行了合同义务将被上诉人房屋对外出租，被上诉人应当依约领取租金、支付服务费，被上诉人要求返还房屋、赔偿租金损失的主张无事实及法律依据。马建华向一审法院起诉请求：1、美家公司对其商铺恢复原状并予以返还；2、美家公司赔偿一年损失（自2010年10月1日至2011年10月31日止），以30元/平方米计算，共计34311.6元；3、本案诉讼费由美家公司承担。在再审时，马建华将其赔偿损失的计算方式变更为：前三个月（2010年10月1日至2010年12月31日）为41.60元/平方米，后四个月（2011年1月1日至2011年4月30日）为44.10元/平方米，共计赔偿金额为28707.37元。一审法院经审理作出（2012）长民初字第000100号民事判决，认定的事实：2005年11月13日马建华与美家公司签订房屋租赁委托书一份，合同约定马建华将其所有的位于西安市长安区西区太阳新街美家长安广场商业街一幢00200号（B2-1）95.31平方米的商业用房委托美家公司代为出租，委托年限从2005年11月16日起至2010年9月30日止，每年租金为17150.80元，租金收取方式为每年提前一月支付一次。2009年11月21日马建华与顺城公司签订房屋租赁委托书一份，约定将该房屋全权委托顺城公司代为招租，2011年1月18日顺城物业与刘红签订房屋租赁合同，将包括马建华在内的长安广场商业街二层房屋整体出租给刘红。期间马建华已从顺城物业领取了从2011年5月1日至2012年10月30日的房屋租金44604元及从2009年10月1日至2011年5月1日空租期间返还的物业费2669元。嗣后，马建华又以美家公司未履行恢复及返还义务为由诉于法院，并要求美家公司赔偿其一年租金损失34311.6元。一审法院经审理作出（2012）长民初字第000100号民事判决认为，马建华、美家公司签订的房屋租赁委托书系双方在自愿平等的基础上签订的，亦是双方真实意思的表示，该房屋租赁委托书应认定为合法有效的合同。在该合同中马建华、美家公司并未约定合同期满后被告应履行恢复返还义务，亦未约定房屋在空租期间的损失承担问题，现马建华诉讼请求无事实及法律依据，故不予支持。另外，马建华与顺城物业签订的代为招租委托书亦系双方自愿所为，且马建华已在顺城物业领取房屋租金及返还的空租期间物业费共计47273元，其行为视为对顺城物业代为招租行为的认可。故马建华现请求美家公司履行恢复返还义务已无实际意义。判决：驳回原审原告马建华要求被告美家置业有限责任公司恢复原状、赔偿损失34311.6元的诉讼请求。后经一审法院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。一审法院于2017年8月25日作出（2017）陕0116民监3号民事裁定，裁定由西安市长安区人民法院另行组成合议庭再审，再审期间中止原判决的执行。一审法院再审认定的事实：原审查明的情况属实，在再审中另查明，1、2005年11月13日，马建华与美家公司签订有《房屋租赁委托》，委托期间为：2005年11月16日—2010年9月30日，由马建华全权委托美家公司出租。2、2009年11月21日，马建华与顺城公司签订有《房屋租赁委托书》，约定将其商业用房全权委托顺城公司代为招租。3、在此期间，顺城公司于2011年1月18日又将涉案房屋出租给刘红（合同期间为：2011年5月1日至2021年4月30日），刘红将包括马建华在内的数家商铺整体装修，并投入使用。2010年10月1日至2011年5月1日该处房屋由美家公司实际控制，2011年5月1日后实际占有使用人为顺城公司，由刘红承租。一审法院再审认为，（一）、关于本案的诉讼请求的计算方式能否在再审中进行变更：《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条的规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”按一审程序再审的审理范围不能超出一审，而一审的审理范围是根据马建华诉讼请求或美家公司反诉请求确定的。马建华原审诉请为：诉请美家公司对其商铺恢复原状并予以返还；要求美家公司赔偿损失34311.6元，其原诉请要求按照每平方米30元进行计算，而本次主张计算标准分别要求为按照每平方米41.60元及44.10元计算；属于超出了原审诉讼请求范围故本次对于超出原审上述诉请的部分，不属于本次再审审理范围，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，可以进行调解，调解不成的，依法不予审理，因本案中马建华不同意调解，该部分诉讼请求应以30元每平方米计算。本案中美家公司关于诉讼请求是否可以变更的辩称意见正确，应予采纳。（二）、关于马建华诉讼请求第二项内容：“要求美家公司赔偿一年租金损失34311.6元。”马建华主张这一年的时间范围为：2010年10月1日至2011年10月31日止（为马建华与美家公司的合同到期之后，在与顺城公司的合同期间内，但顺城公司于2011年5月1日实际控制，2011年5月1日前由美家公司控制）。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”美家公司应当在2010年9月30日合同期满后，履行合同的附随义务，将房屋交给马建华管理，但美家公司未交，故应承担实际占用期间的损失。马建华与美家公司房屋委托合同期满后，美家公司未能返还房屋，应承担占用期间的损失，故美家公司应给付马建华从2010年10月1日至2011年4月30日止的租金。关于租金的价格，马建华与美家公司约定的合同期内为17155.8元每年，也即每月每平方米15元；马建华在原审中仅主张为30元每平方米，未超出周边市场评估价格，依法予以认可，即95.31平方米×30元×7个月共计为20015.1元。（三）、关于马建华在原审诉讼请求第一项：“诉请美家公司为马建华所有的位于西安市××区西区太阳××街××商业广场商业街××（××）商铺恢复原状并予以返还”，马建华与美家公司签订的租赁委托书系双方当事人真实意思表示，合法有效。故原审认定该案为委托合同纠纷并无不当。马建华要求美家公司对其商铺恢复原状并予以返还，马建华与美家公司的合同到期后，顺城公司又将涉案房屋出租给刘红，刘红将包括马建华在内的数家商铺整体装修，并投入使用。马建华称美家公司违反合同约定，要求美家公司恢复原状、返还原物，因涉案商铺从2011年5月1日起实际占用、使用人并非美家公司，而是顺城公司，美家公司履行恢复原状、返还原物义务不能，马建华可另案起诉以主张自己的合法权利。故原审该项判决正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条及相关民事法律政策之规定，判决：一、维持原审判决中驳回马建华要求西安美家置业有限责任公司恢复原状的诉讼请求；二、驳回马建华要求西安美家置业有限公司返还房屋的诉讼请求；三、撤销原审判决中关于驳回马建华要求西安美家置业有限公司赔偿损失的判决内容；四、西安美家置业有限公司于本判决生效后10日内给付马建华房屋租赁费用20015.1元；五、驳回马建华的其余诉讼请求。本案受理费858元，马建华已预交，由马建华承担358元，由美家公司承担500元，与上述款项一并支付给马建华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，马建华、美家公司签订的房屋租赁委托书系双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”美家公司应当在2010年9月30日合同期满后，履行合同的附随义务，将房屋交给马建华管理，但美家公司并无证据证明其履行了上述义务，依法应承担举证不力的法律后果。此外，已生效的本院（2016）陕01民终2592号民事判决对2010年10月1日至2011年5月1日期间涉案房屋由美家公司实际控制、2011年5月1日后实际占有使用人为顺城公司这一事实业已作出认定。故一审法院再审认定2010年10月1日至2011年5月1日期间涉案房屋由美家公司实际控制，判决由其承担实际占用期间的租金损失，并无不当。马建华在原审期间主张为30元每平方米，未超出周边市场评估价格，一审法院予以采信并无不当。综上，美家公司的上诉请求依法不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人美家公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年十二月十八日书 记 员  刘书方刘明明