湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1003民初1548号原告：郴州市乾嘉盛房地产有限公司，住所地郴州市苏园东路6号苏仙区机关大院综合服务大楼401室。法定代表人：余英，公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：文正茂，湖南民浩律师事务所律师。被告:李春荷，女，1968年9月8日出生，汉族，郴州市食品药品监督管理局公务员，住湖南省郴州市。被告:黄思阳，男，1953年4月7日出生，汉族，郴州市农业综合开发办退休干部，住湖南省郴州市。两被告委托诉讼代理人:匡松林，郴州市苏仙区苏仙法律服务所法律工作者。原告郴州市乾嘉盛房地产有限公司（以下简称“乾嘉盛公司”）与被告李春荷、黄思阳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了两次审理。原告乾嘉盛公司的委托诉讼代理人文正茂，被告黄思阳、李春荷及其委托诉讼代理人匡松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾嘉盛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》，并要求被告协助原告办妥相关手续；2、被告向原告支付违约金83358.4元；3、被告承担原告所支付的律师费12000元,第2、3项合计金额95358.4元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告为购买原告开发建设的保利.苏仙林语第5栋2004号房屋，与原告于2014年3月5日签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201303552004），同时约定：1、购房总价为833584元，于签订合同当日一次性支付253584元首付款（含定金），余款580000元向银行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日内付至出卖人；2、买受人（被告方）逾期付款超过90日的，出卖方有权解除合同，并有权依据双方签订的补充协议第13条第4点之规定要求买受人（被告方）支付购房款总额10%的违约金额。合同签订后，被告仅仅支付了首付款，购房余款至今迟迟不肯支付，原告多次通过电话或致函的方式提醒和催促被告依约按时足额付款，但被告均不理会，故原告诉至法院。原告乾嘉盛公司就其诉讼请求向本院举证如下：1、营业执照复印件，拟证明原告主体资格；2、余英身份证复印件、法定代表人身份证明，拟证明余英系原告公司法定代表人；3、李春荷、黄思阳身份证复印件，拟证明被告身份情况；4、商品房买卖合同、补充协议，拟证明商品房买卖合同及补充协议内容；5、交易凭条、收款凭据复印件、专用凭据复印件，拟证明被告向原告交费情况；6、委托代理合同、发票复印件，拟证明原告花去律师费用情况；7、催促办理按揭手续等材料。被告李春荷、黄思阳辩称，1、原告向法庭提交的《郴州市商品房买卖合同》不成立。因为被告李春荷从未与原告签订《郴州市商品房买卖合同》，该合同上所有原告李春荷签名及指印，均不是被告李春荷所为，被告李春荷对该合同内容不知情，也从未委托过任何人在该合同书上签字、按手印，该合同书上买受人李春荷的签名、手印系他人伪造的；2、被告黄思阳向原告交纳预付款订购商品房是事实，但前提是因为当时原告工作人员同意且保证能够为被告黄思阳办理住房按揭贷款。而被告黄思阳受年龄的限制，原告未能帮助被告黄思阳办理住房按揭贷款。事后，被告黄思阳多次找原告要求退款，但原告一直推脱，故双方一直未能签订正式购房合同。而且，当时被告黄思阳在《郴州市商品房买卖合同》上签字时，原告工作人员并未给被告黄思阳看合同内容，被告黄思阳一直认为该合同非正式购房合同。被告李春荷、黄思阳就其主张向本院提交证据：1、收费票据两张复印件，证实被告向原告交款263777元的事实；2、6720元鉴定费票据原件，拟证明鉴定费由原告方承担。经庭审质证，被告李春荷、黄思阳对原告提交的证据1、2、3无异议；证据4真实性、证明方向有异议，被告李春荷从未签过该合同，也未按过手印；证据5总数额不对，被告还交了维修基金、登记费和税费，共交到原告处总金额为263777元；证据6真实性、证明方向有异议，与本案无关，被告没有仔细看合同条款，不知道有补充合同，同时不能确定律师费已支付；证据7不认可，是原告邮寄给被告的。原告对被告提交的证据1两份票据均无异议，是原告代房产局收的；证据2真实性无异议，但是对金额有异议，笔迹鉴定数额过大，这是李春荷为证实自己是否是合同相对人的鉴定，该笔费用应该由李春荷本人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实,本院将在后面的事实认定部分进行阐述。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告乾嘉盛公司系具有房地产开发经营资质的有限责任公司。2014年3月4日，原告乾嘉盛公司（以下简称：出卖人）与被告黄思阳（以下简称：买受人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201303552004），约定：一、出卖人以出让方式取得位于，编号为郴国用（2013）第0088号地块的土地使用权上建设商品房，项目名称苏仙林语，买受人购买的商品房为苏仙林语项目中的第5栋2004号房屋，建筑面积108.64㎡，商品房总价款833584元。二、买受人以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计253584元，余款580000元向银行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日付至出卖人。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知的规定时间内将申请办理银行按揭所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知的规定时间内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。三、买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：1、逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。四、《郴州市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第一条，对合同第五条有关按揭贷款的约定作如下补充和变更……2、出卖人仅负责协助买受人办理银行按揭贷款手续，贷款事项均由银行根据情况自行决定，出卖人不保证买受人能借到本合同约定金额的贷款。买受人自约定的提交按揭贷款资料期限届满之日起60日内未能与银行签订生效的贷款合同，或者因买受人资信不足、不同意增加首付款比例等原因导致银行最终决定的贷款额度不足合同约定的按揭贷款金额或者银行不同意贷款的，买受人应于收到出卖人书面通知或电话通知或自出卖人依本协议约定在报纸上刊登通知之日起十五日内付清剩余全部购房款，否则，视为买受人逾期付款，出卖人有权按合同第六条的约定追究买受人逾期付款的违约责任……。五、《郴州市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十三条，增加关于“解除合同事宜”的约定……3、出卖人、买受人依约解除合同或合同自动解除后，按以下办法处理：（1）出卖人应在合同解除后三十日内返还已收买受人购房款（除合同有明确约定的外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；出卖人应当向买受人支付的违约金、赔偿款等的，应在返还购房款时一并支付给买受人。双方对违约金、赔偿款等的计算有争议的除外。（2）双方应于合同解除之日起，15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案、产权转移预登记等相关手续……5、自商品房买卖合同被解除之日起，出卖人有权另行处置该房屋，所得收益由出卖人享有。合同签订后，被告黄思阳于2014年3月5日向原告乾嘉盛公司支付了首期购房款253584元，登记费90元，共计253674元。同时，原告向被告代收维修基金10103元。被告黄思阳生于1953年4月7日，2014年3月5日原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》时，黄思阳已年逾六十周岁。2015年12月5日，原告向被告下达了《催促办理按揭手续等的通知书》，催促被告自通知书发出之日起7天内向原告提交办理贷款所需的全部资料并及时办妥签订借款和抵押合同等贷款相关手续。本案在诉讼中，被告李春荷于2017年2月25日申请对《郴州市商品房买卖合同》中买受人李春荷的签名进行笔迹鉴定。2017年9月27日，《湘南学院司法鉴定中心司法鉴定意见书》做出鉴定意见：“2014年3月4日购买郴州市乾嘉盛房地产有限公司的《郴州市商品房买卖合同》及房屋平面图、《补充协议》和保利苏仙林语《临时管理规约》承诺书上“李春荷”手写签名字迹不是李春荷所写。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告乾嘉盛公司与被告黄思阳签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。而本案另一被告李春荷在房屋买卖合同上的签名因不是李春荷本人所签，该系争合同对李春荷而言不成立，故诉争《郴州市商品房买卖合同》对被告李春荷不具有法律效力，李春荷在该合同上不享有权利也不承担义务。被告黄思阳在支付首付款后，未按约定支付剩余购房款，实属违约，须承担违约责任，其辩称当时已按原告工作人员的要求，提供了相关资料给原告，用于办理贷款，但因年龄限制，被告黄思阳未能办理到贷款。本院认为，被告黄思阳作为一个完全民事行为能力人，对自己的年龄是否能贷款应有一定认识。原告工作人员在签订合同的时候对于房贷政策应有所了解，在明知合同不是李春荷本人所签及黄思阳已年逾六十周岁，仍同意两被告以银行按揭方式支付购房款，双方均有过错。我国现行合同法第九十三、九十四条规定，合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除，就其性质而言，合同解除权属于形成权。根据双方合同约定逾期超过90日，出卖人有权解除合同，原告诉请解除双方签订的合同并要求被告协助原告办妥相关手续，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金及律师费。合同约定出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，本案原告诉请支付违约金83358.4元，经本院释明，被告黄思阳认为违约金过高，请求依法核减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。”现乾嘉盛公司主张违约金有相应法律和合同依据，但原告并未提供证据证明被告黄思阳违约造成的损失，本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准及合同签订时双方过错、目前涉案房地产行情等酌情核减违约金为26000元；原告主张律师费12000元，本院认为，双方签订的合同附件六《补充协议》约定买受人在获得按揭贷款后未按期足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的情况汇报下应承担律师费，与本案原告主张的律师费所依据的事实相悖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郴州市乾嘉盛房地产有限公司与被告黄思阳签订的《郴州市商品房买卖合同》及相应附件（合同编号：201303552004）；二、被告黄思阳于本判决生效之日起三十日内协助原告郴州市乾嘉盛房地产有限公司办理注销合同备案等相关手续；三、被告黄思阳于本判决生效之日起十日内向原告郴州市乾嘉盛房地产有限公司支付违约金26000元；四、驳回原告郴州市乾嘉盛房地产有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2183.95元，由原告郴州市乾嘉盛房地产有限公司负担1000元，由被告黄思阳负担1183.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李浩凌审 判 员  郭文晖人民陪审员  邓德生二〇一七年十二月二十二日书 记 员  何 娟附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。