文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2017)粤1402民初176号原告：梅州万达广场投资有限公司，住所地梅州市金燕大道宝盈大厦第12层。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗绿琴，广东客都律师事务所律师。被告：张小花，女，1979年1月8日出生，汉族，身份证号码4414231979********，住址丰顺县建桥镇，羁押于梅江区看守所。被告：罗叶青，男，1965年8月16日出生，汉族，住址梅州市梅江区，羁押于梅江区看守所。第三人：中国工商银行股份有限公司梅州分行，地址：梅州市梅江区嘉应路18号。负责人：肖文泽，该行行长。委托诉讼代理人：丘世丰，该分行员工。原告梅州万达广场投资有限公司（以下简称“梅州万达”）诉被告张小花、罗叶青、第三人中国工商银行股份有限公司梅州分行（以下简称“工行梅州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梅州万达的委托诉讼代理人罗绿琴、被告张小花、罗叶青及第三人工行梅州分行的委托诉讼代理人丘世丰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梅州万达向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告张小花于2015年4月26日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令撤销原、被告张小花在房屋主管部门办理的商品房买卖合同（预售）网签备案手续；3.判令被告张小花、罗叶青偿还原告代其向中国工商银行股份有限公司梅州分行支付的款项人民币26,665.01元；4.判令被告张小花根据原告代其支付的逾期款项、损失的律师费、诉讼费数额按日息万分之五计算向原告支付违约金（从原告实际承担之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止）；5.判令被告张小花向原告支付违约金143,505.2元（按总房款717,526元×20%计算）；6.判令被告张小花赔偿原告因此产生的律师费损失人民币26,000元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用；8.原告有权从被告张小花已付的房款中优先支付给第三人以偿还被告罗叶青的银行贷款本金和利息、滞纳金、违约金。事实和理由：2015年4月26日，原告与被告张小花签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份，约定被告张小花购买原告位于xxx，房屋建筑面积为120.35㎡，总房价为717,526元，付款方式为银行按揭付款，其中首付款287,526元，银行按揭贷款430,000元。合同签订后，被告罗叶青于2015年6月12日与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，由被告罗叶青向第三人按揭贷款430,000元，贷款以张小花所购房屋作抵押，并由原告提供阶段性连带保证担保。第三人于2015年6月12日发放了贷款。2016年12月21日，因被告未能按期偿还贷款，第三人向原告送达了承担阶段性连带保证担保责任的通知函，要求原告承担阶段性连带责任保证义务，偿还被告逾期本息，并从原告银行账户划走被告逾期本息26,665.01元。根据原告与张小花签订的《商品房买卖合同（预售）》“合同补充协议”第四条第5款第1项及第2项的约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，按揭银行通知原告承担阶段性连带责任保证义务的，原告有权解除合同，并根据合同约定承担相应的违约责任。综上，原告根据双方签订的合同的约定，向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。第三人工行梅州分行提出请求如下：1.判令解除第三人与原告和被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令原告和俩被告向第三人连带清偿尚欠的借款本金382,222.24元、利息6996.58元，合计389,218.82元，并支付自2017年10月21日起至借款本息还清之日止，按年利率8.085%计算逾期还款的罚息给第三人。事实和理由：2015年6月12日，第三人与原、被告三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定第三人为被告供个人一手住房贷款人民币430,000元，原告作为房地产开发商为被告的连带责任保证人，对被告的借款债务承担阶段性连带保证责任。三方签订的合同约定贷款期限为18年，年利率为6.215%，还款期数为216期，每期按月等额本息还款，逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率上加收50%。同时还约定被告张小花将其向原告购买的位于梅州市梅江区三角镇xxx作为借款抵押担保物。合同签订后，第三人依约将430,000元划入原告的账户，对抵押担保的房产，因被告张小花至今仍未办理房地产权证，无法完成抵押房产的他项权登记，所以仅到梅州市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记。在履行合同的过程中，被告于2016年12月开始无法正常按约定向第三人归还贷款本息，至2017年10月12日，被告已拖欠第三人贷款本金7962.96元、利息6996.58元，尚未到期代缴本金金额为374,259.28元。被告未按约定支付贷款本息的行为已构成了根本性违约，根据双方的合同约定，第三人有权宣布本合同项下贷款全部提前到期并终止或解除合同，原告作为担保人，应当对被告的借款债务承担连带保证责任。第三人多次向原告和被告催收，要求清偿债务，但原告与被告均未清偿债务。现原告对被告提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求解除他们双方的房屋买卖合同，第三人在本案有独立请求权，为此，提出诉讼主张。被告张小花辩称，同意解除合同，但被告不是故意违约的，是因特殊情况造成的，请求降低违约金及调整律师费。被告罗叶青辩称，同意解除合同，但被告不是故意违约的，是因特殊情况造成的，请求原告及第三人适当减免违约金及律师费。经出示原告及第三人提交的证据，当事人表示均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理后，认定事实如下：2015年4月26日，原告梅州万达与被告张小花签订了编号为20151000081804的《商品房买卖合同（预售）》一份，2015年4月29日原告梅州万达与被告张小花签订《合同补充协议》一份。合同约定：被告张小花购买原告梅州万达公司位于梅州市梅江区三角镇坜明村梅州万达广场D区8号楼1902房一套，该房屋建筑面积120.35平方米，总房价717,526元，付款方式为银行按揭付款，其中首付款287,526元,银行按揭贷款430,000元。合同补充协议约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息；累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”“无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。”等内容。签订合同后，被告张小花于2015年4月29日向原告支付了购房款287,526元。目前，原告尚未将涉案房屋交付给被告张小花，亦未办理产权过户登记手续。2015年6月12日，原告梅州万达、被告张小花、罗叶青与第三人工行梅州分行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：被告罗叶青作为借款人向第三人工行梅州分行按揭贷款430,000元，贷款期限为18年，年利率为6.1215%。还款期数为216期，每期（按月）等额还本1990.74元；逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；被告张小花作为抵押人，将其向原告购买的位于梅州市梅江区三角镇坜明村梅州万达广场D区8号楼1902房作为借款抵押担保物；原告梅州万达作为保证人，为上述借款提供阶段性连带保证担保。合同签订后，第三人工行梅州分行于2015年6月12日发放了贷款430,000元至原告账户。对提供抵押担保的房产，因至今尚未办理不动产权证，故无法完成抵押房产的他项权登记，仅在梅州市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登梅州市字第0100019352号）。在履行贷款合同过程中，被告罗叶青于2016年12月起未按约定向第三人还本付息。2016年12月21日，因被告罗叶青未按时履行还款义务后，第三人工行梅州分行向原告梅州万达送达了承担阶段性连带保证担保责任的催收通知书，要求原告梅州万达承担阶段性连带责任保证义务，偿还借款人罗叶青的逾期本息。2016年12月27日，原告代被告罗叶青偿还了逾期贷款本息3763.28元，2017年6月28日代为偿还了贷款本息22,901.73元，至2017年10月30日，原告共偿还借款人罗叶青的上述逾期本息合计26,665.01元。至2017年10月12日，被告罗叶青已拖欠第三人贷款本金7962.96元、利息6996.58元，尚未到期贷款本金余额为374,259.28元。本案在审理过程中，因张小花、罗叶青涉嫌刑事犯罪，本院于2017年4月13日依法裁定中止诉讼。经审查，张小花、罗叶青涉嫌的刑事犯罪与本案无关，中止诉讼的原因已消除，本院于2017年10月30日依法裁定恢复诉讼。经出示梅州市人民检察院梅市检公诉刑诉（2017）17号起诉书，原、被告及第三人表示无异议。诉讼中，原告向本院提出诉讼保全，本院依法作出保全裁定，对被告张小花购买的位于梅州市梅江区三角镇坜明村梅州万达广场D区8号楼1902房登记进行预查封。诉讼中，虽然原、被告及第三人达成了调解协议，但因双方达成的调解协议中的部分内容，不符合法律规定，故本院不予确认。本院认为，原告与被告张小花属商品房买卖合同关系，原告与被告罗叶青属追偿权关系，第三人与原告及俩被告属借款合同关系。关于原告的诉请问题。原告梅州万达与被告张小花签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，是双方当事人协商一致后签订的，属当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律行政性法规的强制性规定，应为合法有效，依法受法律保护。双方当事人应按合同约定履行义务，合同签订后，被告张小花已按约向原告付清了购房款。因被告张小花、罗叶青未按《个人购房借款/担保合同》约定按时还款，导致原告承担阶段性保证责任，现原告根据双方签订的《合同补充协议》的约定，要求解除与张小花签订的《商品房买卖合同（预售）》，而张小花在庭审中亦表示同意解除合同，本院予以支持。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在相关部门办理了网签备案手续，故合同解除后，被告张小花应协助原告办理相关撤销手续。原告在承担了阶段性保证责任后，要求被告张小花、罗叶青返还其代为偿还的款项26,665.01元，符合法律规定，本院予以支持。对原告代为偿还贷款本息的违约金，因原告与被告张小花签订的《合同补充协议》中第四条第5点第1项有约定，且约定的违约金不违反法律规定，故被告张小花应向原告支付自2016年12月27日起，以3763.28元为基数，按日息万分之五计算至2017年6月27日止及从2017年6月28日起，以26,665.01元为基数，按日息万分之五计算至还清款项之日止的违约金给原告。对原告主张的解除合同的违约金问题，庭审中，被告张小花提出该违约金过高，请求予以调整。虽然本案是因张小花的原因造成解除合同的，但在双方的商品房买卖合同关系中，被告张小花已按约定向原告履行了付款义务。而原告亦主张了担保合同关系中的违约金，结合目前涉诉房产的市场价格较双方签订合同时有所上涨，原告与被告张小花约定的违约金明显过高，张小花的抗辩有理，本院予以采纳，对违约金酌情调整为总房款的10%即71,752.6元（717,526元×10%）。对原告主张的律师费及从被告已付的购房款中优先支付给第三人以偿还被告的银行贷款本金、利息、滞纳金、违约金，因原告与张小花签订的《合同补充协议》中有约定，且原告主张的律师费合理，对原告的该两项主张，本院予以支持。关于第三人的请求问题。2015年6月12日，原告梅州万达、被告张小花、罗叶青与第三人工行梅州分行签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人协商一致后签订的，属当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法受法律保护。双方当事人应按合同约定履行义务。被告罗叶青在签订合同后，自2016年12月起未能按合同约定向第三人按时偿还借款本息，其行为已构成违约。第三人现主张解除原、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，且俩被告及原告在庭审中均表示同意解除，第三人的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人现按合同约定，要求原告和俩被告连带清偿尚欠的借款本金382,222.24元、利息6996.58元，并支付自2017年10月21日起至借款本息还清之日止，按年利率8.085%计算逾期还款的罚息给第三人，符合法律规定，本院予以支持。对于被告张小花已付的购房款，原、被告均表示总购房款扣除上述俩被告应承担的款项后，剩余部分由原告返还给被告张小花，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百九十六条、二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告梅州万达广场投资有限公司与被告张小花签订的编号为20151000081804的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告张小花协助原告梅州万达广场投资有限公司办理涉案房屋备案登记撤销手续；三、被告张小花、罗叶青应在本判决生效之日起十日内，偿还26,665.01元给原告梅州万达广场投资有限公司；四、被告张小花应在本判决生效之日起十日内支付自2016年12月27日起，以3763.28元为基数，按日息万分之五计算至2017年6月27日止及从2017年6月28日起，以26,665.01元为基数，按日息万分之五计算至还清款项之日止的违约金给原告梅州万达广场投资有限公司；五、被告张小花应在本判决生效之日起十日内支付违约金71,752.6元给原告梅州万达广场投资有限公司；六、被告张小花应在本判决生效之日起十日内赔偿律师费26,000元给原告梅州万达广场投资有限公司；七、解除第三人中国工商银行股份有限公司梅州分行与原告梅州万达广场投资有限公司和被告张小花、罗叶青签订的《个人购房借款/担保合同》；八、原告梅州万达广场投资有限公司和被告张小花、罗叶青应在本判决生效之日起十日内，向第三人中国工商银行股份有限公司梅州分行连带清偿尚欠的借款本息合计389,218.82元，并支付自2017年10月21日起至借款本息还清之日止，按年利率8.085%计算罚息；九、原告梅州万达广场投资有限公司有权从被告张小花已付的购房款717,526元，扣减上述第三、四、五、六、八项判项的费用后，剩余款项由原告梅州万达广场投资有限公司在本判决生效之日起十日内返还给被告张小花、罗叶青；十、驳回原告梅州万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果俩被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。本诉的案件受理费4223.4元（此款已由原告预交）、第三人之诉的案件受理费按规定减半收取为3569.14元（此款已由第三人预交7138.28元），保全费3520元，以上费用合计11,312.54元，由被告张小花、罗叶青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黄卫红审判员  李冬梅审判员  余梅芬二〇一七年十二月四日书记员  陈 悦