广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1224民初1580号原告：怀集县恒基物业管理有限公司，住所地：怀集县怀城镇沿江中路68号，统一社会信用代码：91441224776233039J。法定代表人：黄倩璐，经理。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：林中华，广东网际律师事务所律师。被告：梁文遥，男，1975年7月26日出生，汉族，住广东省怀集县。原告怀集县恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业公司）与被告梁文遥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告恒基物业公司的委托诉讼代理人禤青、被告梁文遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业管理服务费3359.2元；2、判决被告立即支付分摊梯灯费用693元。以上合计欠款4052.2元，违约金16531.84元;3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年2月5日，原告与被告签署《前期物业管理服务协议》，主要内容约定:被告是星豪苑小区2幢206房的业主，按照每平方米0.4元缴纳物业管理服务费，29.10元/月，每季度缴纳一次，另分摊公共费用。逾期付款按照每日3%的比率支付违约金。但被告自2009年5月1日至2017年7月31日欠交物业管理服务费和分摊费用，合计欠款4052元。原告一直履行合同，为被告提供物业管理服务。经原告多次催促，被告仍拒绝交费。被告的行为违反双方协议的约定，属于严重的违约行为，应当向原告支付违约金16531.84元。被告的违约行为，损害原告的合法权益。由于被告长时间接受物业服务却不缴交服务费，实际上也占用其他己经交费业主的资源，导致小区整体物业管理服务质量受到影响。原告唯有寻求法律途径保护本公司和其他资费业主的利益。请求人民法院查明事实，依据法律，作出公正的判决。被告梁文遥辩称，本人不认可原告恒基物业公司的诉讼请求，因为原告自本户入住之日起至现在，均未能履行本人与原告签订的《前期物业服务协议》的约定，存在违约的事实。事实和理由：一、多年的安全隐患导致入室盗窃案的发生。2009年中的一个夜晚，凌晨3点多，一个歹徒手拿两把长尖刀摸入卧室，当时卧室睡着我夫妇及一岁多的儿子，我大声呼喝，那贼人冲出大门跑了。我追出二楼平台花园，未发现贼人踪迹，就到值班室看监控，看到贼人是在楼盘后面围墙翻进来的，之后我向110报警并继续看监控，突然监控画面上见到那个贼人正翻墙溜走，我拉当值保安一起冲出去，但当值保安跑了几步，就停下不敢跑了，我冲到围墙边，用铁棍打了下贼人的肩部，但最终被他逃走了。事后发现被盗了2800多元。可想而知假如当时歹徒趁我一家三口人未惊醒时就用刀行凶的话，后果不堪设想。我户受此惊吓，父母亲很快从2栋xx房搬了出去，本人一家三口也搬到乡下居住了半年。事后第二天，本人对小区周边的安全设施及物业管理质量进行了检查，发现小区的物业日常管理有很多不到位的地方，安保设施存在极大的安全隐患，这些情况完全反映出恒基物业公司未能履行物业服务的约定，是直接导致本户发生入室盗窃的原因。事发后，本人想着物业管理人员会很快过来了解情况的，然后再提出整改意见，但万万没想到他们就像什么事也没发生一样，从来没有过问此事。8年了，对一个差点发生命案的业主家庭，恒基物业公司就采取了这种不负责任的态度。二、以下是近年来恒基物业公司日常管理不到位而违约的事实:1、多年来整个小区当值时间只有一个门岗执勤保安，巡视保安一个也没有，巡查工作只是空谈；2、各个大门均已多年失修，门禁系统早成摆设，智能化管理也是空话；3、自小区建成之日起，安全隐患从未被正视；4、遇到险情，不负责任。发生盗窃事故时，原告并未按照约定在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作；5、私拉公共电线，在星豪苑小区隔层车库里设置了一排电动车充电插座，用于供电动车充电，并收费经营，涉嫌违法经营；6、擅自提高收费标准，过期无证收费，乱收费；7、原告提出收取滞纳金于法无据。综上所诉，恒基物业公司存在多项违反《前期物业服务协议》的约定，8年来一直存在违约的事实，导致小区一直在不安全不稳定的管理状态。盗窃事件发生后，8年了，都没有正视小区的安全隐患，没有履行相关职责对事件进行调处，更没有对小区的管理作出整改。所以本人有权拒绝履行与其的约定。本人在此作出承诺，只要恒基物业公司对上述几项作出整改后，本人可以恢复正常缴纳物业管理等费用。请法院根据相关法律及本着维护广大业主利益的角度，作出正确的判决。本院经审理认定事实如下：被告梁文遥是怀集县星豪苑小区2幢206房的业主。2007年2月5日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的星豪苑小区提供物业管理服务事宜，服务项目包括房屋建筑共用部位的维修养护和管理；公共设施设备和相关场地的维护和管理；供电、供水等设施设备的维修养护、运行和管理；生活服务设施的维修养护和管理；绿化与建筑小品的维修养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；安全防范工作等。其中第九条第（一）项约定，物业管理费标准，按其拥有物业的建筑面积暂定每月每平方米0.4元直接向恒基物业公司交纳；被告所拥有物业的建筑面积为72.66平方米，每月应纳的物业管理服务费为29.10元/月。公共水电费按实际用量分摊；智能管理费每户2元/月；卫生费（暂定）每户5元/月；其他费用按实际情况的规定收取。并约定物业管理费每一季度交纳一次，每次交费时间为当季度首月的1至5日。该合同第十四条约定，甲方逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天按拖欠物业管理费总额的3%计取逾期付款违约金给乙方。2014年7月1日，原告经向星豪苑小区全体业主调查后将物业管理服务费由原来的每平方米0.4元标准升至每平方米0.6元。2009年，被告的2幢206房发生入室盗窃案，被告认为原告日常管理有很多不到位的地方，安保设施存在极大的安全隐患，从而导致发生入室盗窃事件，而事发后原告又未对小区的管理作出整改，遂于2009年5月1日起拒交智能梯灯费等分摊费用，同年7月4日起拒交物业管理服务费给原告。2017年8月20日，原告通过邮政专递寄送催缴函的形式向被告催收物业服务费。同年9月21日，恒基物业公司向本院提起诉讼，请求判决被告支付物业管理服务费3359.2元（2009年7月4日至2014年7月3日的物业管理服务费为72.66㎡×0.4元/㎡×60个月＝1746元，2014年7月4日至2017年8月3日的物业管理服务费为72.66㎡×0.6元/㎡×37个月＝1613.2元）和2009年5月1日至2017年7月31日的分摊费用693元（7元/月×99个月＝693元）。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对原、被告双方均具有法律约束力。物业服务合同签订后，原告为星豪苑小区提供了物业管理服务，被告作为星豪苑小区的业主，根据权利义务对等的原则，其在享受权利的同时，理应承担交付物业费的义务。物业公司提供的是宏观的服务，被告不能因为个案而完全否定物业公司平时为广大业主提供物业服务的事实，在没有充分证据证明物业公司存在根本违约的情况下拒交物业服务费没有法律依据。且物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，被告拒缴物业费的履行抗辩权理据不足，本院不予支持。关于违约金，因原告在物业管理服务中也存在一定的不足，故对原告主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告梁文遥在本判决发生法律效力之日起十日内支付2009年7月4日至2017年8月3日的物业管理服务费3359.2元和2009年5月1日至2017年7月31日的分摊费用693元给原告怀集县恒基物业管理有限公司；二、驳回原告怀集县恒基物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费314.6元，减半收取157.3元，由原告怀集县恒基物业管理有限公司负担127.3元，被告梁文遥负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄冬梅二〇一七年十二月四日书记员  谭燕琼