四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初3871号原告：四川衡易物业服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区琉璃乡东光村静居寺11号，统一社会信用代码：915100007779138458。法定代表人王华，该公司董事长。原告：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，住所地：攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦西楼A1#，A5，统一社会信用代码：91510402694800327P。负责人：李世民，系该公司区域总监。二原告共同委托诉讼代理人：李娅，女，1991年10月20日出生，汉族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，户籍所在地四川省盐边县，特别授权）。二原告共同委托诉讼代理人：朱珉韪，男，1974年12月14日出生，汉族，系四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，住四川省攀枝花市东区，特别授权）。被告：曾俊，女，1977年12月1日出生，汉族，户籍所在地四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：陈建伯，四川森焱律师事务所律师，执业证号：15104201210879735（特别授权）。原告四川衡易物业服务有限公司（以下简称衡易物业公司）、四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（以下简称衡易物业攀分司）与被告曾俊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡易物业公司和衡易物业攀分司的共同委托诉讼代理人李娅、朱珉韪，被告曾俊的委托诉讼代理人陈建伯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告衡易物业公司和衡易物业攀分司共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币1385.23元（2016年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费）；2、判令被告支付原告违约金415.5元；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告以计算有误申请将诉讼请求第一项变更为“判令被告支付原告物业服务费人民币1384.68元（2016年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费）”，被告不持异议，本院予以准许。事实和理由：2013年6月29日，原告与攀枝花金海实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向攀枝花机场路333号金海世纪城（原名：金海·世纪城）提供物业服务，合同还对服务内容、服务期限、物业服务费、缴费方式、违约责任等进行了约定。2013年12月31日，被告入住该小区，系上述物业25栋1单元25层2504号的业主。在此期间原告切实履行合同约定的义务，但被告拖欠了2016年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费，欠费金额共计1385.23元，另产生违约金1267.49元，原告主张违约金按照欠费总金额的30%即415.5元来收取。现原告多次催收上述费用无果，遂诉至法院。二原告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内向本院提交并于庭审中出示了下列证据：一、被告与攀枝花金海实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告系金海世纪城25幢1单元25层2504号的业主；二、被告与原告衡易物业攀分司签订的《金海世纪城前期物业服务合同》，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系；双方在合同中对服务内容、服务期限、物业服务费、缴费方式、违约责任等进行了明确约定。三、保洁外包合同、攀枝花金海世纪城化粪池清掏合同、绿化保养承包合同、消防系统维护保养合同、电梯维保合同，小区图片12张（包含设备设施保养及巡视记录、绿化养护及秩序服务、化粪池清掏、车辆管理、档案室、岗位巡查签到记录），拟证明原告向被告所在的小区提供了合同约定的物业服务，尽到了物业管理服务的责任；四、原告通过第三方成都凌凯通信技术有限公司向被告发送催缴物业服务费的短信。被告曾俊辩称，被告尚欠原告2016年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费属实。但认为原告诉称被告与攀枝花金海实业有限公司签订《前期物业服务合同》，那么根据合同相对性原告并非本案的适格主体；原告未切实履行合同约定义务，被告家中的可视对讲系统至今无法使用；被告未交物业服务费是因开发商延期办理产权证，原告与开发商的股东一致、实质是一家企业，原告代收办证的相关税费后未协助开发商办证存在过错，应对开发商的违约行为承担责任；双方约定违约金明显偏高,现原告也未举证证明其损失的存在，且原告违约在先，故被告不承担违约金;被告愿意支付物业服务费，但前提是开发商支付延期办证的违约金，以及原告将被告家中的可视对讲系统修复后再支付原告物业服务费。同时，被告对原告所举上述证据的质证意见为：证据一真实性认可无异议，但与本案没有关联性；证据二的真实性认可；证据三与本案无关；证据四真实性认可，确实收到了短信。被告在举证期限内向本院提交了如下证据：攀枝花金海实业有限公司、四川衡易物业服务有限公司和成都金海置业有限公司三家企业信用信息公示报告打印件，其中载明攀枝花金海实业有限公司的法定代表人是四川衡易物业公司的股东并担任监事职务，攀枝花金海实业有限公司的股东是成都金海置业公司，四川衡易物业公司的法人王华是成都金海置业有限公司的股东并担任监事职务，拟证明上述三家公司系关联公司，公司的受益人最终是股东，故物业公司应对开发商攀枝花金海实业有限公司的违约行为承担责任。原告质证认为，对上述证据的真实性和合法性认可，对关联性不认可，原告和攀枝花金海实业有限公司系两家独立的企业法人，应各自承担相应的民事责任。本院根据原告举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：被告系金海世纪城25栋1单元25层2504号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为83.92㎡。2013年6月29日，原告衡易物业公司所属的衡易物业攀分司（甲方）与被告（乙方）签订《金海世纪城前期物业服务合同》，其中约定：甲方为乙方提供前期物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行及日常维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、中转及雨、污水管道的疏通；公共绿化的日常养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费按乙方拥有的建筑面积支付，标准为高层住宅1.5元/月·平方米；乙方应在每月十日前履行当月支付物业服务费的义务。乙方未能按时足额支付物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告衡易物业攀分司为金海世纪城小区提供了前期物业管理服务。被告作为金海世纪城小区业主，未缴纳2016年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1384.68元（83.92㎡×1.5元/平方米×11个月）。其后，原告通过成都凌凯通信技术有限公司短信平台发送催费短信向被告催交物业服务费无果，遂诉至法院。本院认为，原告衡易物业攀分司与被告签订的《金海世纪城前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。衡易物业攀分司按约为金海世纪城小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业所有人，实际享受了衡易物业攀分司为其提供的物业服务，理应按约向衡易物业攀分司支付相应的物业管理服务费用，被告经衡易物业攀分司短信催交后仍未在催告的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对原告要求被告支付2016年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1384.68元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告按拖欠物业服务费金额的30%支付违约金415.5元的诉请，本院认为，被告未按约定支付物业服务费的行为已构成违约，双方在合同中也对违约金的计算方式进行了约定，但鉴于本案的实际情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总额的百分之十即138元（1384.68元×10%）交纳，超出部分，不予支持。原告衡易物业攀分司系原告衡易物业公司的分支机构，其民事责任由衡易物业公司承担，现两原告共同向被告主张物业服务费及违约金，于法无悖，本院予以支持。对被告提出原告主体不适格，与本院查明事实不符，本院不予采信；对被告提出修复家中可视对讲系统以及开发商支付延期办证违约金后才支付原告物业服务费的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、曾俊于本判决生效后三日内一次性支付四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司2016年10月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1384.68元；二、曾俊于本判决生效后三日内一次性支付四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司违约金138元；三、驳回四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由曾俊负担（该诉讼费已由四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司垫付，曾俊在支付上述款项时一并支付四川衡易物业服务有限公司和四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  欧阳梅二〇一七年十二月四日书记员  窦薇薇