安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0506民初1160号原告：马鞍山汇盛商业企业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇金色家园7幢3单元306室。法定代表人：吴自力，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈茹颖，浙江民禾律师事务所律师。被告：陶乃菱，男，1979年6月1日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市博望区，现住安徽省马鞍山市博望区。委托诉讼代理人：高光亮，安徽峭正律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。原告马鞍山汇盛商业企业管理有限公司（以下简称汇盛管理公司）与被告陶乃菱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告汇盛管理公司委托诉讼代理人陈茹颖、被告陶乃菱及其委托诉讼代理人高光亮、魏孝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇盛管理公司向本院提出诉讼请求：1.陶乃菱立即支付汇盛管理公司租金1266493元；2.陶乃菱支付原告逾期付款违约金428707.9元（以1266493元为基数，自逾期付款之日起每日按万分之五计算，暂计自2015年10月1日至2017年8月8日，共计677天，实际计算至款项付清之日止）；3.陶乃菱立即撤出租赁房屋，并立即变更工商登记信息中的经营地址内容；4.陶乃菱支付房屋占用期间的租金（按双方签订的《补充协议》中约定的标准支付）；5.陶乃菱承担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月2日，汇盛管理公司与陶乃菱签订两份《房屋租赁合同》，约定陶乃菱承租汇盛管理公司位于马鞍山市博望区××广场××、××、××、××、××及该广场××、××层铺位。合同约定了租赁面积、双方权利与义务、免租期（被告违约时免租期取消）、违约责任、履约保证金及租金的支付标准及方式等内容。当日，双方还签订《补充协议》，补充确定案涉房屋面积为7344.5㎡，租金单价为9元/月/㎡，免租期20个月。合同签订后，汇盛管理公司依约向陶乃菱交付商铺，但陶乃菱却屡次拖欠租金，截至2017年7月31日，陶乃菱应付租金共计1983015元（30个月租期），实付租金716522元，尚欠租金1266493元。汇盛管理公司多次催促陶乃菱支付拖欠的租金，但陶乃菱均予推脱。陶乃菱辩称，一、因汇盛管理公司将未经消防验收的房屋交给陶乃菱，致使陶乃菱装修部分被毁损，且被迫停工5个月；二、陶乃菱为汇盛管理公司在其他地方进行了的装饰、装修，价值7万余元，并支付拆墙费3万元；三、双方一直在协商解决停工和其他费用的纠纷，陶乃菱未实际拖欠租金，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：一、对汇盛管理公司提供的证据：1.2016年1月17日的催缴函和EMS快递存根，证明汇盛管理公司于2016年1月17日向陶乃菱催要租金。陶乃菱认为没有实际收到催缴函。本院认为，催缴函与EMS快递存根能够证明催缴函已寄出，故予以认定。2.2014年11月21日的陶乃菱出具的承诺书，承诺书载明“今日因我处施工工人操作疏漏，未能按照商管公司要求，破坏部分消防设施设备，现承诺我方在甲方消防验收前修复完毕，请贵方能通电，允许我方修复施工”，证明陶乃菱承认进场后破坏了消防设备，致使消防验收不合格。陶乃菱承认承诺书是其书写，但认为承诺书是在受到“通电”的胁迫下出具的，不能证明真实情况。本院认为，承诺书系陶乃菱书写，但其内容表明承诺是为达到通电目的出具的，未达到汇盛管理公司的证明目的，不予认定。3.照片复印件4份，证明陶乃菱于2014年10月进场并破坏了消防设施。陶乃菱对照片的真实性有异议。本院认为，照片未能证明何人破坏了设施，未达到汇盛管理公司的证明目的。二、对陶乃菱提供的证据：1.付款凭证6份，证明陶乃菱已付租金736522元。汇盛管理公司对其中2013年11月10日收据上的金额有异议，认为是8万元，非10万元，且性质为定金。本院经审核，该票据金额为8万元，确认6份付款凭证能够证明陶乃菱已付定金、合同金和租金计736522元。2.马鞍山市公安消防支队2015年3月27日作出的《消防验收意见书》复印件1份，证明至消防验收合格后才重新进场，造成租期内停工2个月。汇盛管理公司对复印件的真实性提出异议。本院认为，消防验收意见书作为公文具有公示作用，能够证明陶乃菱比合同约定的期限延迟2个月进场。3.证人张某（汇盛管理公司原招商经理）证言，证明因消防验收造成陶乃菱停工，汇盛管理公司曾同意给予1年的免租期。汇盛管理公司认为证人张某现已离职，对其证言真实性有异议。本院认为，张某未能证明汇盛管理公司作出赔偿决定，不能达到其证明目的，不予认定。4.证人赵某（同一商场租赁商户）证言，证明因消防验收造成所有商户停工3个月，汇盛管理公司已给予赵某减少总租金35%的补偿。汇盛管理公司对赵某的身份无异议，但认为赵某租赁的单价符合市场正常的价格，高于陶乃菱租赁价格，与陶乃菱租赁无关联性。本院认为赵某的证言与本案无关联性，不予认定。5.陶乃菱与原汇盛管理公司工作人员卢某的通话记录，证明2017年8月16日陶乃菱与卢某通话时，卢某承认汇盛管理公司曾讨论给予陶乃菱停工损失4个月。汇盛管理公司对其真实性有异议。本院认为，卢某身份不明，且证言内容不能达到其证明目的，不予认定。6.付款收据1份，证明陶乃菱代汇盛管理公司支付拆墙费3万元，汇盛管理公司认为拆墙费与本案无关联性；本院认为，拆墙与本案无关联性，不予认定。7.照片1组，证明陶乃菱进场后进行了装修，后因消防验收被拆除，造成55200元损失；汇盛管理公司对其关联性有异议；本院认为与本案无关联性，不予认定。8.照片1组及装修清单1份，证明陶乃菱为汇盛管理公司进行了其他装饰装修，且汇盛管理公司同意从租金中抵扣。汇盛管理公司对其关联性有异议，不同意扣除。本院认为，上述证据与本案无关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶乃菱与汇盛管理公司在汇盛广场项目建造期间即有租赁意向。2013年11月10日，陶乃菱向汇盛管理公司交纳一层商铺承租定金8万元。2014年3月8日，陶乃菱又向汇盛管理公司交纳商铺合同金131522元。2014年11月2日，汇盛管理公司与陶乃菱订立两份《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），分别约定汇盛管理公司将汇盛广场1栋的一层107、108、109、137、138号商铺和三层、四层的铺位出租给陶乃菱，一层商铺的租赁期限为自2015年1月31日至2018年1月30日止，三层、四层的租赁期限自2015年1月31日至2023年1月30日止，免租期均为20个月（自2016年5月31日至2018年1月30日止）。租赁合同第三条第3点约定：在免租期内，陶乃菱无需承担租金，如因陶乃菱原因导致租赁合同解除或终止的，汇盛管理公司有权取消免租期。租赁合同第五条约定：经双方现场确认符合进场装修条件后交房，并签署《房屋交接确认书》。租赁合同第十一条第5点第（2）项约定：陶乃菱逾期支付租金及其他费用达到30日的，汇盛管理公司有权提前解除合同。租赁合同第十二条第2点约定：陶乃菱迟延支付租金，每迟延1日，支付拖欠金额千分之一的违约金等。同日，双方还签订《补充协议》，补充约定：房屋租赁总面积为7344.5㎡，租金为9元/月/㎡，前三年总租金（已扣除20个月免租期）为1057608元，陶乃菱需在2014年11月5日前支付50万、2015年6月30日前支付357608元，在2014年12月28日前完成装修。补充协议还约定三、四层租金从第四年开始逐年上涨4%。租赁合同及补充协议签订后，陶乃菱于2014年11月4日向汇盛管理公司交纳三、四层租金10万元、35万元、5万元，合计50万元。2014年下半年，汇盛管理公司向陶乃菱交付房屋，陶乃菱进场并对其所租商铺进行装修。2014年11月，汇盛管理公司通知陶乃菱装修行为妨碍了消防验收，陶乃菱拆除装修并退场。2015年3月27日，马鞍山市公安消防支队作出《消防验收意见书》，认为汇盛广场一期1#楼消防土建验收合格。陶乃菱于消防验收合格后重新进场。此后，陶乃菱因停工损失多次与汇盛管理公司协商，双方未达成一致意见。2015年9月30日，陶乃菱向汇盛管理公司交纳租金5000元。2016年1月17日，汇盛管理公司向陶乃菱邮寄催缴函，载明：陶乃菱须在2016年1月22日前，按租赁合同约定缴清租金尾款341086元、履约保证金10万元、物业费141014.4元，合计582100.4元，如再次逾期，将按租赁合同第十二条第2点、第4点（关于解除合同后，履约保证金、装修、免租期和违约金的约定）采取措施等。后陶乃菱仍未交纳房租。本院认为，双方签订的租赁合同及补充协议合法有效，且一层铺位租期及三、四层铺位前三年租期即将届满，根据双方诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、双方之间的租赁合同能否解除？据汇盛管理公司要求陶乃菱撤出租赁房屋并补齐免租期租金的诉讼请求，其前提是解除租赁合同。租赁合同第十一条第5点第（2）项约定了解除合同的条件，即逾期支付租金超过合同约定30日，汇盛管理公司可以提前解除合同。租赁合同约定了以下租金支付方式：租金三年一付，租期从2015年1月31日起算，免租期20个月，自2016年5月31日起至2018年1月30日止。由此分析可知，前三年租金在支付时视为一个整体，前三年租金总额即为前16个月租金1057608元，后20个月免租。又根据补充协议，前三年租金应在2015年6月30日前全部付清。事实上，陶乃菱至2015年6月30日，已支付定金、合同金、租金等合计711522元，尚欠前三年租金尾款346086元逾期未付，后又付5000元，尚欠341086元至今未付，超过合同约定的30日。虽然，陶乃菱因消防验收需要，在合同约定的租期内停工2个月，但自陶乃菱重新进场时起，即应按约定标准继续支付租金，其辩称因停工损失未解决而迟延支付租金的意见不成立。陶乃菱未能按照约定的期限付清前三年租金，构成租赁合同第十一条第5点第（2）项约定的条件，汇盛管理公司可以提前解除合同，对于汇盛管理公司诉请陶乃菱腾空租赁房屋的诉请，本院予以支持。双方就停工损失和其他装修费用纠纷协商不成，可另行处理，陶乃菱不能以此为由拖欠租金。二、陶乃菱是否需要补齐免租期租金？作为一种营销策略，免租期是汇盛管理公司给予先期入驻商户的特殊优惠，且已在双方签订的租赁合同中予以明确约定，是陶乃菱依据租赁合同享有的重要权利。根据权利义务对等原则，在陶乃菱完成先期入驻并缴清相关费用后即可享有免租期的权利，非与之对等的重大过错不能取消。事实上，陶乃菱在2013年11月10日即交纳租赁定金8万元，2014年3月8日又交纳了合同金131522元，订立合同后，交纳了50万元租金，并及时进场营业，实现了汇盛管理公司招商的目的，完成了先期入驻的合同义务。虽然，租赁合同因陶乃菱欠交租金尾款超过30日而解除，但汇盛管理公司交付房屋有瑕疵也是导致陶乃菱拖欠租金尾款的原因之一，非陶乃菱单方原因，不符合租赁合同第三条第3点约定的补齐免租期租金的条件。故在陶乃菱承担付清租金尾款和解除合同责任后，不需补齐免租期租金。三、关于欠交租金数额和违约金、占有使用费计算问题。租赁合同约定前三年租金1057608元，陶乃菱已付定金、合同金、租金合计716522元，尚欠租金341086元。又因消防验收，在合同约定的租赁期限内停工2个月，故此2个月的租金应从前三年租金中扣除，陶乃菱应支付汇盛管理公司房租208885元（341086元-2月×66100.5元）。关于违约金计算问题，租赁合同约定：如陶乃菱延迟支付租金，每日支付拖欠金额千分之一的违约金。诉讼中，汇盛管理公司降低违约金计算比例，请求按每日万分之五计算，不违反法律规定，本院予以支持。对于前三年租金的支付期限，租赁合同约定于合同签订后5日内交付、补充协议约定为2015年6月30日前支付、催缴函要求在2016年1月22日前缴清，本院认为汇盛管理公司有权放宽支付期限，催缴函给予的最后期限可视为汇盛管理公司对前三年租金支付期限最迟约定，在此期限后，陶乃菱不付租金应当支付违约金。综上，违约金应以欠付租金208885元为基数，自2016年1月23日起按日万分之五的标准计算。如陶乃菱在解除租赁合同后未腾空房屋，应支付占有期间使用费，费用参照租赁合同约定的租金逐年上涨4%的标准计算，即每月68744.5元（66100.5元×1.04）。综上所述，对汇盛管理公司要求陶乃菱腾空租赁房屋、付清前三年租金及承担违约金和占用期间费用的诉讼请求予以支持；陶乃菱抗辩以停工损失和其他费用抵扣租金的意见，因停工损失和其他装修费用与本案无关联性，可另行处理，不在本案中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、陶乃菱于本判决生效之日起十日内腾空并向马鞍山汇盛商业企业管理有限公司交付租赁房屋；二、陶乃菱于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山汇盛商业企业管理有限公司租金208885元，并支付违约金（以208885元为基数，自2016年1月23日起至租金付清之日止按每日万分之五计算）；三、如陶乃菱未能在上述时间内腾空租赁房屋，自本判决生效之次日起至实际腾空并交付房屋之日止，按每月68744.5元的标准向马鞍山汇盛商业企业管理有限公司支付占有使用费；四、驳回马鞍山汇盛商业企业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20056元，保全费5000元，合计25056元，由陶乃菱负担4199元，马鞍山汇盛商业企业管理有限公司负担20857元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  钟 源审 判 员  花庆月人民陪审员  郑德金二〇一七年十二月二十八日书 记 员  袁 洁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。