河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初6791号原告:梁瑞君，女，1979年8月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：张新国，郑州市管城区南关法律服务所法律工作者。被告：郑州市恒远房地产开发有限公司，住所地：郑州市货栈北街28号。法定代表人：潘全玉。委托诉讼代理人：赵永福，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉，河南新动力律师事务所律师。被告：郑州日月潭房地产开发有限公司，住所地：郑州市中原区桐柏路114号6号楼1单元13号。法定代表人：赵振超，经理。委托诉讼代理人：宋慧芳，女，该公司工作人员。原告梁瑞君与被告郑州市恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）、郑州日月潭房地产开发有限公司（以下简称日月潭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁瑞君的委托诉讼代理人张新国、被告恒远公司的委托诉讼代理人刘嘉、被告日月潭公司的委托诉讼代理人宋慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁瑞君向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效；2.二被告履行合同义务为原告办理房产登记手续；3.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2005年7月18日，原告与被告恒远公司签订《房屋认购书》一份，主要约定：原告购买郑州市××院房屋一套，总建筑面积75.5平方米，订购总价155530元，首付款80000元，余款75530元在交房时付清（此价格为最终价格，本房产免付维修基金）；被告于2006年底前办好房屋产权手续等。后原告向被告恒远公司支付房款100000元，被告恒远公司依约向原告交付房屋。原告要求二被告履行办理房产登记手续义务未果，故起诉至法院。被告恒远公司辩称，诉争房屋位于管城××区××院××楼××号，面积为75.5㎡，系被告日月潭公司转让给恒远公司的，相关土地转让手续由日月潭公司进行办理，由于日月潭公司的相关手续未办理完成，恒远公司无法为原告办理房屋登记手续，且原告尚欠房款55530元未支付。被告日月潭公司辩称，日月潭公司与被告恒远公司是合作开发关系，恒远公司目前尚欠日月潭公司土地转让款未支付。原告将房款全部支付给恒远公司，与被告日月潭不存在直接关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月18日，原告与被告恒远公司签订《房屋认购书》一份，主要约定：原告购买××院房屋一套，建筑面积约75.5平方米，订购总价155530元，首付款80000元，余款75530元在交房时付清（此价格为最终价格，本房产免付维修基金）；本楼属于郑州市停缓建工程指挥部解决历史遗留问题项目，土地证正在办理之中，卖方承诺在2005年12月31日前办好有关土地手续，2006年底前办好房屋产权手续；办理房屋产权手续及相关费用由买方承担等。当日，原告向被告恒远公司交纳购房款80000元。同时，被告恒远公司出具《收据》一张，载明：“今收到梁瑞君80000元，系付房款。”2006年6月6日，原告向被告恒远公司交纳购房款20000元。同时，被告恒远公司出具《收据》一张，载明：“今收到梁瑞君20000元，系付房款。”被告恒远公司依约向原告交付房屋，原告居住并使用至今。原告要求二被告办理房产登记手续未果，由此成讼。另查明，2001年4月26日，被告日月潭公司（甲方）与被告恒远公司（乙方）签订《土地使用权转让协议》一份，主要约定：1.甲方向乙方转让××（位于南关街××、××以北）建设用地及地上附属物，带路约为3.08亩，建筑红线内约2.16亩，地上建筑物二幢，其中临民乐西里一幢，为一梯四户，建筑面积约为2000㎡，该楼主体已完工。临南关街一幢，一层未上楼板，原设计为七层，建筑面积约为3000㎡；2.转让金额290万元整；3.乙方首付甲方转让定金50万元，甲方收到乙方定金后，开始为乙方办理土地权证过户手续，办理过户手续过程中，所需土地出让金等各种费用由乙方承担，同时移交设计、地质等有关资料，并同意乙方进场施工；4.土地过户后，乙方支付100万元，甲方收到后，向乙方移交规划，并协助乙方办理变更手续，变更后半年内乙方向甲方支付140万元；5.甲方同意协调乙方同南关小学直接签订土地过户协议，并协助乙方做好南关小学的工作，便于乙方正常施工，顺利回迁；6.甲方积极协同乙方办理规划、设计、施工等权证的变更工作，所需费用由乙方承担；7.如甲方办理土地过户手续困难，乙方同意暂用甲方名义施工，但甲方承诺放弃对该楼的所有权利，并有义务随时协助乙方办理各种有关手续；8.如乙方不能按时付款，乙方同意管城区人民政府城市建设拆迁办公室将乙方汇入拆迁办的资金直接支付甲方；9.甲方若不能如约为乙方办理土地过户手续，如数退还乙方交纳的定金50万元，乙方若不能如约向甲方支付转让款，乙方按每日万分之五向甲方支付滞纳金等。协议签订后，二被告未到相关部门办理土地变更登记手续。又查明，诉争房屋在房管部门预告登记为××院2号楼1单元5层19号，在公安机关登记的门牌号为××院2号楼19号。再查明，郑州市××院2号楼1层3号房屋于2009年4月16日取得了房屋所有权证。以上事实有《收据》、《房屋认购书》、《土地使用权转让协议》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告恒远公司签订《房屋认购书》后，原告已支付部分购房款，被告恒远公司接收房款并交付房屋，原告已居住十余年，因二被告在《土地使用权转让协议》中约定“日月潭公司协助恒远公司办理各种有关手续”，故原告与被告恒远公司签订的《房屋认购书》具备商品房买卖合同的主要要件，应认定为商品房买卖合同，合法有效。被告恒远公司作为涉案房屋的出卖人，负有交付涉案房屋、到房屋管理机关办理房屋备案登记手续并协助买受人办理产权证书的附随义务。被告恒远公司至今未为买受人办理房屋产权证书，违背了双方约定及诚实信用原则的要求，应承担相应的法律责任。诉争房屋所在地块使用权系被告恒远公司从日月潭公司转让取得，现因二被告未能及时对该地块的土地使用权证进行变更登记而致原告办理房屋产权登记手续未果；而该地块同一幢楼的部分业主已取得了房屋所有权证，表明系争房屋已经具备办理房屋权属登记的条件。因二被告在《土地使用权转让协议》约定“如甲方办理土地过户手续困难，乙方同意暂用甲方名义施工，但甲方承诺放弃对该楼的所有权利，并有义务随时协助乙方办理各种有关手续”，故被告日月潭公司应履行《土地使用权转让协议》约定义务，即持办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料，协助被告恒远公司为买受人办理房屋产权证书的义务。对原告要求被告恒远公司与日月潭公司协助办理诉争房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。《房屋认购书》约定“余款在交房时付清”，原告至今未支付余款，已属违约，故对被告恒远公司要求原告支付购房款55530元的抗辩，本院予以支持。被告日月潭公司辩称其与原告不存在直接关系与本案查明事实不符，本院对该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、原告梁瑞君与被告郑州市恒远房地产开发有限公司于2005年7月18日签订的《房屋认购书》有效；二、原告梁瑞君于本判决生效之日起十日内支付被告郑州市恒远房地产开发有限公司购房款55530元，被告郑州市恒远房地产开发有限公司及郑州日月潭房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内(持办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料)协助原告梁瑞君办理“郑州市南关街289号院2号楼1单元5层19号（2号楼19号）房屋”的权属登记手续(办理手续过程中所产生的费用由原、被告根据有关行政部门相关规定各自承担)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3411元，减半收取计1706元，由原告梁瑞君负担569元，被告郑州市恒远房地产开发有限公司负担569元，郑州日月潭房地产开发有限公司负担568元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇一七年十二月十八日书记员  刘晓芳