湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂01行初795号原告许世炎，男，汉族，1955年2月27日出生，住址武汉市武昌区。委托代理人孟雷，北京市京师律师事务所律师。被告武汉市武昌区人民政府，住所地武汉市武昌区中山路307号。法定代表人刘洁，区长。委托代理人陈鹏，该区政府副区长。委托代理人侯亚芳，该区政府工作人员。委托代理人秦欢，湖北今天律师事务所律师。原告许��炎（以下简称原告）不服被告武汉市武昌区人民政府房屋征收补偿决定一案，于2016年9月30日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年2月8日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人孟雷，被告武汉市武昌区人民政府副区长陈鹏作为行政机关负责人出庭应诉，委托代理人侯亚芳、秦欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年3月29日，被告武汉市武昌区人民政府(以下简称被告)作出武昌征决补字[2016]37号《房屋征收补偿决定》（以下简称《征补决定》），决定载明：依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第二十六条、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《省实施办法》）第四十五条、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下���称《市实施办法》）第四十六条规定，按照《武昌区武锅生活区片旧城改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）作出如下补偿决定，一、被征收人选择货币补偿的，根据永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司（以下简称永业行评估公司）对房屋及附属设施的评估和补偿方案，对其货币金额为：（一）房屋价值补偿437009元；（二）室内装饰装修补偿17828元（按400元／平方米计算，被征收人有证据证明实际装饰装修补偿应高于400元／平方米的，交由评估机构评估确定）；（三）其他设施补偿3386元（有线电视86元、电表迁移费500元、水表迁移费100元、空调移机费200元、管道煤气拆装补偿2300元、热水器拆装补偿200元）；（四）搬迁费1000元；（五）临时安置补偿费4800元；（六）货币补偿补助87402元；（七）封闭阳台补偿16627元；以上各项合计人民币568052元。二、被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供被征收范围内建设的武锅新区（时代花园小区）2栋1单元21层3号房作为产权调换房，建筑面积61.99平方米（以竣工后的实际面积为准），根据永业行评估公司的评估，该房屋单价为11500元／平方米，总价为712885元。依据《补偿方案》，房屋产权调换两种结算方式如下：（一）被征收房屋价值补偿。1.以相同面积互不补差价方式结算产权调换房屋差价：被征收房屋登记建筑面积44.57平方米，房屋价值为437009元，相同面积部分互不补差价，建筑面积补助为5.348平方米。产权调换房屋与被征收房屋互结差价面积部分为12.072平方米，被征收人应向房屋征收部门支付房屋面积差价人民币106095元。2.以优惠安置价格结算产权调换房屋差价：被征收人房屋登记建筑面积44.57平方米，房屋价值为437009元，产权调换房计算金额为人��币495332元（以房屋交付时的实际价格据实结算），被征收人应向房屋征收部门支付房屋差价人民币58323元。（二）室内装饰装修补偿17828元（按400元／平方米计算，被征收人有证据证明实际装饰装修补偿应高于400元／平方米的，交由评估机构评估确定）；（三）其他设施补偿3386元（电有线电视86元、电表迁移费500元、水表迁移费100元、空调移机费200元、管道煤气拆装补偿2300元、热水器拆装补偿200元）；（四）搬迁费2000元；（五）临时安置补偿费44800元；（六）封闭阳台补偿16627元。综上，被征收人选择第1种方式结算产权调换房屋差价的，房屋征收部门应向被征收人支付房屋总价差额21454元。被征收人选择第2种方式结算产权调换房屋差价的，房屋征收部门应向被征收人支付房屋总价差额26318元。根据对被征收人有利的原则，在本决定送达之日起十五日内，被征收人未��出选择的，按照第2种方式执行，即房屋征收部门应向被征收人支付房屋总价差额26318元。三、被征收人如提供相关材料证明存在《补偿方案》规定的其他应当补偿、补助情形，按《补偿方案》规定给予补偿、补助，并与上述全部项目一并结算补偿金额。四、被征收人应当在本房屋征收补偿决定送达之日起十五日内搬迁腾空房屋，并向房屋征收部门提交房屋相关证明材料，办理移交手续。被征收人如不服本决定，可以在本决定送达之日起六十日内向武汉市人民政府申请行政复议，也可以在六个月内向人民法院提起行政诉讼。法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，武昌区政府将依法申请人民法院强制执行。原告不服该《征补决定》，提起本诉。原告诉称：一、被告作出的《征补决定》内容违法。1、被告在《征补决定》中称，被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门即房屋征收部门提供武锅新区（时代花园小区）还建安置房，经永业行评估公司评估，该房屋单价11500元/平方米。因还建安置房项目没有立项，永业行评估公司在该项目没有立项，没有用地、规划许可的情况下，其作出的房屋价值评估结果明显违法；2、根据《征收条例》第二十六条规定，补偿决定应当公平。根据《证收条例》二十五条的规定，征收补偿协议应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积，搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等，但被告作出的《征补决定》中补偿事项选单不完整，致使原告的合法权益难以得到保障；3、《征补决定》中明确限定了房屋具体位置，剥夺了原告对安置房的选择权。该《征补决定》中没��规定过渡期限以及安置房屋建成时间，却又规定了临时安置补偿费，该项安置补偿费用缺乏事实根据，损害了原告的合法利益；二、被告作出的《征补决定》程序违法。被告没有将征收补偿资金足额到位、专户存储、专款专用，违背了《征收条例》的相关规定，这不仅没有保障被征收人的合法权益，而且使被征收人合法权益随时都有被损害的可能；三、被告作出的《征补决定》中关于补偿的规定严重错误，不仅违背了公平补偿的原则，更违反法律的相关规定。1、原告的房屋位于武锅生活区，该地块属于住宅二级地块，而与其位于同等地块，但位置远远不如其的百瑞景小区的房屋均价已经到每平方米两万多元，严重违背了公平补偿原则；2、《补偿方案》确定用于产权调换的房屋价值为每平方米7900元，但是在《征补决定》中用于产权调换的武锅新区建设项目的市场价值却增长到每平方米11500元。原告的被征收房屋同属商品房，且地理位置优于产权调换的武锅新区（时代花园小区）和百瑞景小区，其房屋评估价格明显偏低，被告作出的《征补决定》不具备公平性；四、对于被告作出的《征补决定》中所述的时代花园小区还建房建设缺乏事实依据；五、该《征补决定》中所述，原告房屋经过评估机构评估的价值不具备真实性，相关评估公司产生的程序违法。评估机构未入户调查而随意作出评估结果，不仅欠缺事实依据，严重违法，且损害了原告的合法权益。评估机构的工作人员未入户调查、实地勘查，被征收房屋评估价值偏低。同时对于该评估公司评估的与本次武昌征决字[2015]1号《房屋征收决定》有关的所有房屋的室内装修价格均是400元，显然被告的该评估结果违背客观规律，且损害了原告的合法权益。同时，被告根据该评估报���作出的《征补决定》给予的补偿价款过低，致使原告难以维持原有的生活水平。故请求：1、撤销被告作出的武昌征决补字[2016]37号《征补决定》；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、答辩人具有作出被诉《征补决定》的行政职权。依照《征收条例》和《市实施办法》的相关规定，按照《补偿方案》，答辩人作出《征补决定》，依法应当予以维持；二、原告在签约期限内，房屋征收部门与原告经多次协谈，未能达成征收补偿协议，答辩人作出的《征补决定》的行为符合法律、法规及《补偿方案》的规定；三、原告诉称的事实和理由不符合事实和法律、法规的规定，依法应当予以驳回。（一）、《征补决定》的内容和程序符合法律规定，且原告诉称的与征收补偿费用有关的事实和理由已经人民法院生效行政判决予以认可。（2015）鄂行终字第00134号行政判��已对包括征收范围建设的产权调换房屋价值在内的全部征收补偿费用足额到位的情况进行了确认，并认为“武昌区政府也提供了可供选择的房源，符合《征收条例》第十二条第二款规定的立法本意。”因此，原告提出的“补偿资金”和“还建房建设缺乏事实依据”的有关说法，均不符合事实和人民法院生效行政判决的认定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，永业行评估公司以“市场法”和“收益法”对产权调换房屋的价值进行评估，其程序符合法律、法规的规定，不存在原告所称的“欠缺事实依据”的情况。（二）、答辩人依照法律、法规和经人民法院生效判决认可的《补偿方案》作出《征补决定》，内容上不存在“补偿事项不完整”的情况。根据《征收条例》和《市实施办法》的相关规定，周转用房和临时安置补偿费二者选其一，《补偿方案》中对过渡方式明确规定为“自行过渡”，并依照行政征收相关法律、法规，对过渡期限进行了规定。答辩人作出的《征补决定》依据前述规定，对选择货币补偿的给予3个月的临时安置补偿费，对选择产权调换房屋的，按照预计交房时间现行给予28个月的临时安置补偿费，故不存在原告所称的“补偿事项不完整”的情况；（三）、《征补决定》的内容符合公平补偿的原则。《征收条例》第二十一条第二款及《市实施办法》第二十四条第二款、第二十六条第二款均规定，选择产权调换房屋的，对被征收房屋以及产权调换房屋的价值，由评估机构以征收决定公告之日为估价时点，确定价值后进行结算。同时，《补偿方案》在此基础上，对产权调换房屋额外增加了远低于评估单价的优惠价格，将两种产权调换房屋的结算方式一并供被征收人进行选择。原告以起诉时的周边���屋动态价格来比较确定估价时点的、远优于房地产市场行情下的房屋价格，由此得出其所谓“违背了公平补偿原则”的结论，缺乏事实和法律依据；（四）、房屋评估价值由房屋征收部门依法组织选定的评估机构评估确定，根据相关法律规定，原告对房屋评估价格有异议的，应当以复核、鉴定的方式向评估机构和价格评估专家委员会提出，原告对于评估价值的异议，不应成为本案审查的对象。综上，答辩人具有作出《征补决定》的行政职权，且作出《征补决定》的行政行为符合法律法规的规定，原告提出的诉请无事实和法律依据，依法应予全部驳回。被告向本院提供了下列证据和法律、法规依据：证据1、武昌区政府武昌征决字〔2015〕1号《房屋征收决定》（以下简称《征收决定》）及公告、照片，证明被告已作出征收决定；证据2、（2015）鄂行终字第00134号《湖北省高级人民法院行政判决书》，证明《征收决定》已经生效行政判决确认，《补偿方案》、调查结果合法、有效；证据3、原告的身份信息、房屋产权信息（户籍、房产、土地查询结果），证明原告的房屋位于征收范围内；证据4、房屋入户调查结果公告及照片，证明被告对调查情况进行了公示；证据5、选定评估机构的公告、《公证书》，证明被告依法组织选定评估机构；证据6、被征收房屋分户评估结果及照片，证明原告的房屋分户评估结果已公示；证据7、被征收房屋《房屋征收分户评估报告》及转交证明，证明被告已向原告提交评估报告；证据8、协谈记录和协谈人员身份证明，证明原告在签约期限内未能与房屋征收部门达成协议；证据9、补偿费用及用于产权调换房屋的证明，证明补偿费用及用于产权调换的房屋到位；证据10、房屋征收部门的报请材料，证明房屋征收部门向被告报请作出《征补决定》；证据11、《征补决定》及公告、送达材料，证明被告作出本案《征补决定》并公告、送达。法律、法规依据：《征收条例》和《市实施办法》。原告向本院提交了下列证据：证据1、原告的房屋所有权证、国有土地使用证(复印件)；证据2、武昌区政府作出的《征补决定》。原告在庭审中提交的证据材料：证据3、省、市、区三级发改委政府信息公开的答复，证明产权调换的还建安置房屋建设项目立项批准文件不存在，被告所称的安置房屋不存在；证据4、房屋周边临近地段的房屋市场交易价格网络截图，证明原告临近地段房屋的市场交易价格远高于被告对原告房屋评估的价格。经原、被告庭审举证、质证，本院对双方当事人提交的证据认证如下：原告提供的证据1、2具有真实性、关联性、合法性，本��予以采信，但对证据2的证明目的不认可；证据3是有关还建房是否立项的材料，产权调换并不以还建房为现房作为前提条件，涉案还建房即使目前尚未立项也不代表将来不能立项、不能建成，该证据与本案被诉《征补决定》是否合法没有关联性，本院不予采信；证据4没有证据形成时间，且证据中标注的房价是交易价还是挂牌价并不清楚，不能证明被告对被征收房屋及产权调换房屋价值的评估违反法律法规规定，违背公平补偿原则，对该证据本院不予采信；被告提交的全部证据，能够证明其作出本案被诉行政行为的前提及过程，能够达到其证明目的，本院全部予以采信。经审理查明：2015年1月20日，被告作出武昌征决字〔2015〕1号《征收决定》，并于次日公告。公告含附件：武昌区武锅生活区片旧城改造项目国有土地上房屋征收范围图和《补偿方案》。《补���方案》规定的房屋征收补偿签约期限为“自本项目被征收房屋评估结果公告之日起6个月”。同年2月1日，湖北省武汉市黄鹤公证处对被征收人投票选举评估机构活动现场监督进行了公证，被征收人以投票选举方式选定永业行评估公司为武昌区武锅生活区片旧城改造项目的房地产价格评估机构。同年2月3日，湖北省武汉市黄鹤公证处对上述监督行为出具了（2015）鄂黄鹤内证字第2348号《公证书》。同年2月27日至3月5日，被告下属征收部门公示了永业行评估公司出具的武昌区武锅生活区片旧城改造项目房屋征收价格初步评估结果。同年3月16日，房屋征收部门将《关于武昌区武锅生活区片旧城改造项目房屋征收价格评估结果的公告》在征收范围内进行张贴（公告附：武昌区武锅生活区片旧城改造项目房屋征收评估价格一览表，原告的被征收房屋价格评估结果在其范围内）��并告知其可以申请复核评估，对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利及期限，再次载明签约期限为自此次公告之日起6个月（从2015年3月16日起至同年9月15日止）。同日，永业行评估公司对武锅生活区片旧城改造项目改建地段产权调换房价值评估出具了（鄂）永房[2015]（估）字第03780号《房地产估价报告》，评估单价为11500元／平方米。同年3月至5月，该征收部门工作人员多次与原告协商，但未能达成补偿协议。同年8月23日，房屋征收部门在《长江日报》上公告送达武昌区武锅生活区片旧城改造项目被征收房屋征收分户评估报告。同年10月20日，房屋征收部门向原告送达了（鄂）永房[2015]估字第0139-3505号《房屋征收分户评估报告》。原告在规定期限内未对分户评估报告的评估结果提出书面的复核评估或鉴定申请。同年12月29日，湖北省��级人民法院作出（2015）鄂行终第00134号行政判决，对武昌区政府作出的武昌征决字〔2015〕1号《房屋征收决定》的合法性进行了确认。原告的房屋座落于武昌区武珞路586号71栋（70栋）1单元3层2号，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号，建筑面积44.57平方米，土地使用权类型为划拨，登记用途为住宅，该房屋在本案所涉项目征收范围内，许世炎为被征收人。永业行评估公司对其房屋作出《房屋征收分户结果报告》，确定其房地产评估综合单价为9805元／平方米，房地产评估价为437009元。在征收签约期限内，原告与房屋征收部门未能达成征收补偿协议，该部门于2016年3月23日报请被告作出房屋征收补偿决定。同月29日，被告对被征收人作出《征补决定》。同年4月11日，武昌区政府在征收范围内将武锅生活区片旧城改造项目部分房屋征收补偿决定进行了公告（附：武锅生活区片旧城改造项目房屋征收补偿决定一览表），并告知被征收人行政复议、诉讼的权利及法定期限，本案被诉房屋征收补偿决定在此公告范围内。同日，被告向原告送达了《征补决定》。同年5月3日，湖北省武汉市黄鹤公证处对上述送达行为作出（2016）鄂黄鹤内证字第17258号《公证书》予以证明。另查明，《补偿方案》载明，武昌区武锅生活区片旧城改造项目范围内被征收户为3300余户，实际被征收户为3700余户。目前已有3300多户与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议。本院认为：依据《征收条例》、《省实施办法》及《市实施办法》的相关规定，被告负责本辖区内房屋征收与补偿工作，具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权。本案争议焦点：一、涉案房地产价格评估机构的选定是否符合法规、规章规定。《征收条例》��二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”及《评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则，从具有相应资质的七家房地产价格评估机构中投票选定该地段房屋价格评估机构。2015年2月1日上午，被征收人公开投票选举评估机构，湖北省武汉市黄鹤公证处到场进行了监督，并出具了（2015）鄂黄鹤内证字第2348号《公证书》，永业行评估公司以178张总选票中的101张最高票数当���。房屋征收部门对投票选定的房屋征收评估机构的结果进行了公告，其行为符合法规、规章规定。诉讼期间，原告对评估机构的选定提出异议，但武昌区武锅生活区片旧城改造项目征收范围内的绝大多数被征收人已与房屋征收部门签订了征收补偿协议，且绝大多数被征收人对评估机构的选定并未提出异议，故原告的意见不能否定经被征收人投票选定的房地产价格评估机构。二、永业行评估公司所作的《房屋征收分户评估报告》是否合法、有效。2015年2月27日至同年3月5日，房屋征收部门公示了永业行评估公司出具的武昌区武锅生活区片旧城改造项目房屋征收价格初步评估结果。同年3月16日，房屋征收部门对涉案房屋征收价格评估结果进行了公告。同年8月23日，房屋征收部门在《长江日报》上公告送达武昌区武锅生活区片旧城改造项目被征收房屋征收分户评估报告。同年10月20日，房屋征收部门工作人员向原告直接送达了《房屋征收分户评估报告》。《征收条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”原告在永业行评估公司对其被征收房屋作出初步评估结果、收到房屋征收部门转交的分户评估报告后，在规定期限内未提出异议，未申请复核评估或申请专家鉴定，故其诉称评估机构的评估程序违法、评估结果不真实、评估价格���低等，缺乏事实根据和法律依据。三、被告作出的《征补决定》是否存在“补偿事项不完整”的情形。根据《征收条例》及《市实施办法》的相关规定，征收补偿决定的内容包括：1、房屋的价值，主要指不动产的价值，即被征收房屋及其附属物，与房屋主体建筑有关的附属建筑物或者构筑物，如合法建设的停车棚，房屋的装修等适当给予补偿。2、因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿。被征收人涉及搬迁的，征收补偿决定应当给予被征收人搬迁费用。临时安置补偿根据实际情况确定，一般情况下，房屋的补偿采取房屋产权调换或者现金补偿的方式；采取房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房，如果提供周转用房，那么就不再支付临时安置费；如果被征收人选择现金补偿，才涉及搬迁、临���安置的补偿。3、因征收房屋造成停产停业的损失。涉及经营性用房的征收补偿，应当计算停产停业的损失。4、房屋征收的补助和奖励办法等。被告作出的《征补决定》符合《征收条例》、《市实施办法》、《补偿方案》的规定。如果原告提供证据证明存在《补偿方案》规定的其他应当补偿、补助的情形，按照《补偿方案》的规定给予补偿、补助。据此，本案不存在原告诉称的“补偿事项不完整”的情形。四、被告作出的《征补决定》是否“违背了公平补偿原则”。《征收条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在���建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”被告作出的《征补决定》，提供货币补偿或房屋产权调换两种方式供原告选择。选择产权调换房屋的，被征收房屋、产权调换房屋的价值，由永业行评估公司以估价时点确定价值后进行结算。同时，《补偿方案》及《征补决定》对产权调换的房屋额外增加了远低于评估单价的优惠价格，将房屋产权调换的两种结算方式供原告选择。涉案房屋征收的估价时点为2015年1月21日。原告以本案诉讼期间周边商品房的动态价格来对比评估机构以估价时点、且远优于房地产市场行情的产权调换房屋的价格，由此得出《征补决定》违背公平补偿原则，不符合本案实际和法律、法规的相关规定。五、《房屋征收分户评估报告》和《征补决定》的送达方式是否合法��《房屋征收分户评估报告》和《征补决定》，房屋征收部门既在征收范围内进行了公告，又按照法律规定的送达方式进行送达，同时，《征补决定》的送达由湖北省武汉市黄鹤公证处进行了公证，其送达方式并无不当。六、原告主张，房屋征收部门、评估人员未入户调查、实地查勘；被告作出房屋征收决定前，征收补偿费用没有足额到位、专户存储、专款专用；武锅新区（时代花园小区）还建安置房项目没有立项，无可供选择的还建安置房源等，上述事项属征收补偿的前置审查范围，且湖北省高级人民法院（2015）鄂行终字第00134号行政判决已经予以确认，故原告的该项主张依法不能成立。综上，被告作出的被诉《征补决定》事实清楚、证据充分，适用法律、法规正确，程序合法。原告的诉讼请求及理由，没有事实根据和法律依据，本院依法不��支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告许世炎的诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由原告许世炎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。在诉讼期限内提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  俞 震人民陪审员  梅艳霞人民陪审员  辛 俭二〇一七年十二月五日法官 助理  梁 芸书 记 员  朱晟伟