北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初42833号原告：杨成林，男，1969年11月13日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：赛日，内蒙古xx律师事务所律师。被告：北京银凯新型建材有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇xx村。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：王正中，男，1958年5月8日出生，汉族，该公司职员，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：刘青，男，1987年6月13日出生，汉族，该公司职员，住该单位宿舍。原告杨成林与被告北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告杨成林及其委托诉讼代理人赛日、被告银凯公司委托诉讼代理人王正中、刘青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨成林向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年4月21日签订的关于购买北京市通州区被告开发建设的xx号楼x单元三层xx3号房屋、xx号楼x单元三层xx1号房屋、xx号楼x单元三层xx4号房屋的《商品房预售合同》三份合同及于2014年4月21日签订的《协议书》、于2015年10月14日签订的《补充协议》；2、被告全额退还原告购房款5720000元；3、被告承担因其违约所致合同解除给原告造成的利息损失至起诉前（34320元*29个月利息）995280元；4、被告赔偿原告因其违约造成原告的经济损失2860000元；5、被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告曾在2012年发生借贷关系。2014年初被告就欠原告的债务以房屋抵顶事宜进行了协商，并于2014年4月21日双方正式签订了抵顶《协议书》。双方约定：被告以其北京银凯综合楼项目的商品房抵付欠原告借款，原告同意接受。该商品房坐落于北京市通州区马驹桥镇兴华西大街，房号为x#楼三层x单元xx1#、xx4#；x#楼三层x单元xx3#，建筑面积合计220平方米，单价26000元/平方米，共计房款5720000元，用于抵顶被告欠原告的钱款。当日双方即办理了具体的抵顶手续（签订了本案的《商品房预售合同》），同时被告为原告出具了盖有财务专用章的购房收据。于是双方的债务抵顶的借贷关系转变为双方的商品房买卖合同关系。原告严格按照双方购房协议期待着被告履行合同和如期交房。可是，被告不知何故，到交房日期时房屋还未达到竣工条件。在原告反复和被告主张交房时发现，被告在和原告签订购房合同时故意隐瞒了当时未取得预售许可证的事。在原告到被告合同所指属于原告购买的房屋位置时发现，合同所涉出售给原告的3套房屋均已有人在装修或使用。当原告询问具体的装修和使用人后得知被告售予原告的房屋已经另有其主。就是说被告存在一房二卖行为。为此原告多次找被告理论，可是被告始终不予理睬。之后发展到了不接电话和回避。这时原告才发现被告存在售房上的欺诈行为。原告认为，双方签订的房屋抵顶协议及商品房预售合同均为双方的真实意思表示，应为合法有效。可是被告在签订和履行合同时不应隐瞒未取得房屋预售许可证和一房二卖的事实。被告应该为自己的这些行为承担相应法律责任。故起诉。被告银凯公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，我方认为原告解除合同的前提是合同有效，但是我方认为合同是无效的，因此原告的请求不应当得到支持。对于原告的第二至第四项诉讼请求，在合同确认无效后则发生返还，如果确实交纳了房款应当退还，对于占用资金期间的利息按照以银行同期贷款利率计算的请求，我方表示理解，并同意支付相应补偿。对于原告的第五项诉讼请求，由法院酌定。本院经审理认定的事实如下：2014年4月21日，原告杨成林（乙方）与被告银凯公司（甲方）签订《协议书》，第1条约定“甲方用‘北京银凯综合楼’项目的商品房抵付欠乙方借款，乙方同意接受。该商品房坐落于北京市通州区马驹桥镇兴华西大街，房号为x#楼三层x单元xx1#、xx4#；x#楼三层x单元xx3#，建筑面积合计220平方米，单价26000元/平方米，共计房款5720000元，用于抵付甲方欠乙方的欠款”；第2条约定“乙方所抵房屋可转让给指定第三方，甲方无条件配合乙方完善相关手续，并不收取任何费用”；第3条约定，“至此甲乙双方所有债务全部算清、结清，双方再无任何债务纠纷，前期所有借款字条、相关协议由甲方收回并全部作废”。当日，原、被告就上述三套房屋签订三份《北京市商品房预售合同》。2015年10月14日，原告杨成林（乙方）与被告银凯公司（甲方）签订《补充协议》，第1条约定“甲方保证在2015年10月30日前支付乙方30万元现金”；第2条约定，“如在2015年12月31日前北京银凯综合楼不能按期开盘，甲方抵押给乙方的房产，甲方承诺全款进行回购”。另查，涉案房屋未取得商品房预售许可证。原、被告之间在签订《协议书》前曾因借贷产生债务。上述购房款并未实际支付，均为抵顶之前的债务。本院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。根据本案查明的事实，涉案房屋未取得商品房预售许可证，故原、被告就上述涉案房屋签订的三份《北京市商品房预售合同》应认定无效。关于《协议书》的效力问题，结合其内容而言，虽与《北京市商品房预售合同》具有一定关联，但其本身亦具有独立性，其中第1条是对原、被告原有债务清偿方式以及购房款支付方式的约定，约定的清偿方式是否能够实际履行并不影响《协议书》的法律效力，而《北京市商品房预售合同》无效亦非对支付购房款这一事实的否定，故该《协议书》第1条有效，被告银凯公司原所欠债务自双方签订《协议书》后消灭，所欠款项已转化为购房款。第2条关于杨成林可转让房屋的约定，系对《北京市商品房预售合同》中杨成林所享有合同权利的延伸，《北京市商品房预售合同》的无效必然导致该条款无效。《协议书》其他条款并不存在法律规定的无效理由，亦应有效。《协议书》除第2条以外的条款合法有效，双方均应恪守履行，现原告杨成林要求解除双方签订的《协议书》，依据不足，本院不予支持。关于《补充协议》的效力问题。该协议主要为两个条款，第1条约定银凯公司支付杨成林30万元，经法庭询问，该笔钱款系银凯公司无法依据《北京市商品房预售合同》按时交付涉案房屋应支付给杨成林的逾期交房补偿金，该条款的性质应为对《北京市商品房预售合同》逾期交房责任的补充，因原合同条款无效，而该条款亦应无效。第2条为回购条款，现本院已认定双方签订的《北京市商品房预售合同》无效，回购条款亦应无效。因此，《补充协议》无效。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，银凯公司应将收取的购房款5720000元返还杨成林并支付相应利息。关于杨成林要求支付经济损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于5720000元中是否存在高额利息问题，双方所提交的证据均为个人之间钱款往来，且因《协议书》第3条约定导致杨成林所持有的借款字条、相关协议等借款凭证均由银凯公司收回，而银凯公司并未提供可与5720000元欠款数额相互比对的相应证据，故银凯公司应承担举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨成林与被告北京银凯新型建材有限公司于2014年4月21日签订的关于购买北京市通州区马驹桥镇xx地块xx号楼x单元三层xx3号房屋、xx号楼x单元三层xx1号房屋、xx号楼x单元三层xx4号房屋的三份《北京市商品房预售合同》及2015年10月14日签订的《补充协议》无效；二、原告杨成林与被告北京银凯新型建材有限公司于2014年4月21日签订的《协议书》第2条无效；三、被告北京银凯新型建材有限公司返还原告杨成林购房款5720000元及利息（以5720000元为计算基数，自2014年4月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算29个月），于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告杨成林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78826元，由原告杨成林负担23544元（已交纳），由被告北京银凯新型建材有限公司负担55282元，于本判决生效之日起7日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 曹 越审判员 薛德胜审判员 李宏印二〇一七年十二月二十六日书记员 汤 硕书记员 许松婷