辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终11393号上诉人（原审第三人）:邵英河，男，1957年5月15日出生，汉族，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：曲敬念，辽宁大义律师事务所律师。上诉人（原审第三人）:王凤芝，女，1957年6月10日出生，汉族，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：曲敬念，辽宁大义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李福荣，男，1953年8月18日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：陈冬，辽宁英伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:燕会友,男,1949年7月14日出生，汉族，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：卞宇杰，辽宁常兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙明浩，男，1955年9月4日出生，汉族，现住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孟庆龙，男，1969年3月6日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）：辽中县供销联营有限公司，住所地沈阳市辽中区中心街97-1号。法定代表人：燕会友，该公司经理。委托诉讼代理人：卞宇杰，辽宁常兴律师事务所律师。上诉人邵英河、王凤芝因与被上诉人李福荣、燕会友、孙明浩、辽中县供销联营有限公司（以下简称“辽中联营公司”）物权确认纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2016）辽0122民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邵英河、王凤芝上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、依法判令邵英河、王凤芝系辽中区辽中镇商业街117号房屋的产权人；3、由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审认定的事实不清。1、争议房屋是上诉人向辽中联营公司购买，并如数交纳购房款，有预售楼款收据为证，是合法购销关系。2、购房后，房产部门经过审查认为手续齐备，买卖合法，三级签字认可。3、此房由房产部门审查后下发房产证，更证明上诉人是此房的合法所有者。4、该房屋办理完邵英河的产权证后，燕会友才将该争议房屋顶账给孙明浩，后又转卖给李福荣。是燕会友一房二卖的违法行为，这个行为违法无效，也被中高两级法院认定，任何人无理由推翻。5、燕会友一房二卖后失踪数年，不知去向，正说明燕会友违法逃避，使案件长达14年之久。6、燕会友一手操纵一房二卖，上诉人要求物归原主合情合理合法。原本如此清楚的事实和强有力的证据，没想到一审法院竟然支持燕会友与孙明浩的抵债关系，一审法院不仅支持了燕会友一房二卖的违法行为，同时在毫无证据的情况下公开否定沈阳市中级人民法院和辽宁省高级人民法院两个上级法院的审判结果。二、一审判决的依据不实，一审法院对此案判决所认定双方证据的依据差距很大，首先对上诉人所提供的“购房付款收据”、“购房审查备案”、“房产证复印件”不予认可，相反对燕会友、孙明浩和李福荣之间签订的协议却完全听从，予以认可。其次，在燕会友一手操纵欺骗王凤芝办理产权转让过程中，漏洞百出，上诉人已在一审中详细指出。三、确权不能依以楼抵债判定。1、要确定此房是辽中联营公司与上诉人之间的买卖关系及燕会友与孙明浩抵债协议哪个有效，一审法院在没有证据否定上诉人购买此房的事实和有关证据，而对此没有认定，这是判定错误。2、如果燕会友没有把房子卖给上诉人，那么燕会友可以直接抵债给孙明浩，可直接办房证，不需要上诉人办理转让手续，“转让”正是权利的转让，说明房屋原权利人是上诉人。3、沈阳市中级人民法院（2017）517号民事判决书，辽宁省高级人民法院（2018）2246号民事裁定书已认定李福荣不是善意取得，完全证实了燕会友抵债关系违法。李福荣辩称，请求维持原判。燕会友辩称，请求维持原判。孙明浩辩称，请求维持原判。辽中联营公司辩称，请求维持原判。李福荣向一审法院起诉请求：1、请求判令燕会友与孙明浩签订的抵账协议有效；2、请求判令孙明浩与李福荣签订的买卖协议有效；3、请求判令李福荣系辽中区辽中镇商业街117号房屋的产权人；4、请求判令燕会友、孙明浩配合李福荣办理案涉房屋产权过户手续；5、请求判令燕会友、孙明浩承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:燕会友系辽中联营公司法定代表人。1998年，有关部门将辽中联营公司综合楼列入基础建设项目计划。2000年房产管理部门将位于辽中区商业街117号2150幢1-2层建筑面积为180平方米的房屋登记在邵英河名下,该房屋一直未交付邵英河使用。邵英河和王凤芝系夫妻关系。2001年，燕会友与孙明浩签订以楼抵债协议，协议约定：燕会友所在公司欠孙明浩借款40万元无力偿还，将商业街117号正房，东起第2、3号一至二层门市楼作价60万元抵偿欠款；孙明浩将商业街117号东起第2号3-4层住宅楼一套作价20万元归燕会友所有（抵楼款找差价）；抵债房屋所有权、土地使用权归孙明浩。签订抵债协议后，孙明浩将抵债房屋出租给李福荣亲属智春华。2003年8月20日，孙明浩与李福荣签订房产交易契约，契约约定孙明浩将本案房屋以309,000元出售给李福荣，李福荣支付了房屋价款。当日，王凤芝携带房屋所有权证、户口登记簿、自己及邵英河身份证到房产登记部门并在房屋共有权人转让房地产同意书、沈阳市房地产转让合同、沈阳市房地产登记发证申请审批书上签字捺印，以上材料，燕会友代替邵英河签字捺印，后两份材料案外人智春萍代替李福荣签字捺印。王凤芝签名下的日期为2003年8月20日，智春萍签名下的日期为2004年4月6日。2004年4月8日，房产管理部门为李福荣颁发了房屋所有权证。邵英河对上述房产登记行为不服，向房产管理部门提出异议，并多次向法院提起行政诉讼。其中房屋共有权人转让房地产同意书中有印刷体“转让房地产同意书”等字样，沈阳市房地产登记发证申请审批书王凤芝签字页有“此页由买卖双方填写、转让方签字”等字样。2006年8月25日，房产管理部门以李福荣办理所有权过户登记手续违反法律规定为由，注销了李福荣的房屋所有权登记。李福荣向该院起诉，要求确认其与邵英河、王凤芝之间的房屋买卖合同有效，该院（2006）辽民权初字第1250号判决支持李福荣之请求，邵英河、王凤芝提起上诉，沈阳市中级人民法院（2007）沈中民(2)房终字第517号判决以不能认定李福荣购房行为善意为由，撤销一审判决，驳回李福荣之请求。嗣后，因该房屋所有权的确定和登记，邵英河、王凤芝、李福荣多次涉诉，但行政诉讼案件判决并未判令房产部门对房屋所有权予以登记，民事案件未进行实体审理。2015年11月19日，房产管理部门将房屋所有权恢复登记在李福荣名下，邵英河不服，向沈阳高新技术产业开发区人民法院提起二起行政诉讼案件：（2016）辽0192行初31号案件，邵英河要求撤销恢复李福荣房产登记的决定并恢复自己对案涉房屋的所有权登记，法院以房屋产权不清的状态下房产部门不应该恢复邵英河对房屋的所有权登记为由，判决驳回邵英河的诉讼请求，邵英河不服上诉后，沈阳市中级人民法院2016辽01行终字589号判决对一审判决予以维持；（2016）辽0192行初82号案件，邵英河要求撤销恢复登记的决定，法院以房屋权属处于不清状态，房产管理部门无权对房屋权属进行认定为由，判决撤销了房产管理部门的恢复决定，判决已经生效。因房屋所有权不清，李福荣提起本次诉讼，邵英河和王凤芝以有独立请求权第三人的身份参与诉讼。上述事实，有当事人陈述、辽中县供销合作社联合社文件、辽中县计划经济委员会文件、公司登记情况查询卡、沈阳市私有房屋产权登记申请表、私有房屋产权登记调查审批表、1998年9月30日专用收款收据、介绍信、国有土地使用证、公安机关询问笔录（被询问人燕春兰、燕会友）、以楼抵债产权所属协议书、房屋交易契约、沈阳市房地产转让合同、房屋共有权人转让房地产同意书、沈阳市房地产转让登记发证申请审批书、邵英河被注销的房屋产权证、1998年8月25日和9月25日的收据、关于注销李福荣房屋所有权证（沈房权证辽中字第0197**号）的决定、关于注销李福荣房屋所有权的决定、该院（2006）辽民权初字第1250号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2007）沈中民（2）房终字第517号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2008）辽立二民申字第02246号民事裁定书、该院（2007）辽民房第30号民事裁定书、沈阳市中级人民法院（2007）沈房（2）民终字第1062号民事裁定书、该院（2011）辽民三初字第57号民事裁定书、该院（2005）辽行初字第18号行政判决书、该院（2005）辽行初字第35号行政判决书、该院（2006）辽行初字4号行政判决书、该院（2006）辽行初字第22号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2007）沈行终字第88号民事判决书、该院（2008）辽行初字第00001号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2008）沈行终字第205号行政裁定书、该院（2008）辽行初字第00046号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2009）沈行终字第212号行政判决书、该院（2010）辽行初字第1号行政判决书、沈阳市中级人民法院（2010）沈中行终字第127号行政判决书、沈阳高新开发区人民法院（2016）辽0192号行初31号行政判决书、（2016）辽0192行初82号行政判决书、沈阳中级人民法院（2016）辽01行终589号行政判决书等证据予以证明，已经庭审质证，在卷佐证，该院予以确认。一审法院认为，本案的核心争议点是：邵英河、王凤芝是否实际购买了案涉房屋，二人是否为该房屋的所有权人；孙明浩与燕会友签订的抵债协议是否有效、孙明浩与李福荣之间的房屋买卖合同行为是否有效，李福荣是否能取得该房屋所有权。邵英河、王凤芝是否实际购买了案涉房屋，二人是否为该房屋的所有权人的问题。虽房产登记部门原登记邵英河为房屋所有权人，二人持有总额为30万元的辽中联营公司开具的楼款收据两张，但因该房屋价值较大，购房后二人并未管理使用该房屋，并且孙明浩将房屋转让给李福荣后，在自己与李福荣之间没有房屋转让关系的条件下，王凤芝携带房屋所有权证、户口登记簿、自己及邵英河身份证到房产登记部门在房屋共有权人转让房地产同意书、房地产转让合同、房地产登记发证申请审批书上签字捺印，认定二人实际购买了案涉房屋不符合常理。孙明浩与燕会友签订的抵债协议是否有效、孙明浩与李福荣之间的房屋买卖合同行为是否有效的问题。抵债协议中约定，燕会友所在公司欠孙明浩借款40万元无力偿还，将商业街117号正房，东起第2、3号一至二层门市楼作价60万元抵偿欠款；孙明浩将商业街117号东起第2号3-4层住宅楼一套作价20万元归燕会友所有（抵楼款找差价）；抵债房屋所有权、土地使用权归孙明浩。燕会友系辽中联营公司法定代表人，根据协议内容，可认定辽中联营公司与孙明浩之间成立了的代物清偿合同，该协议中本案房屋代物清偿涉及部分约定，是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性效力规定，合法有效。抵债协议签订后，孙明浩与李福荣签订了房屋转让合同，李福荣已支付房屋价款并使用该房屋，房屋转让合同亦是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。李福荣作为房屋买受人，有权要求房屋出卖人即孙明浩协助办理房屋所有权变更登记手续。现房屋管理部门未对房屋所有权登记，辽中联营公司、孙明浩均有义务按照代物清偿合同、买卖合同顺次协助李福荣办理房屋所有权初始登记、所有权变更登记手续。因抵债协议注明燕会友的公司欠孙明浩借款，且辽中联营公司享有该房屋所在土地的土地使用权，可认为抵债是公司行为，并非合同当事人，故李福荣要求燕会友协议办理过户手续的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、2001年5月1日燕会友代表辽中联营公司与孙明浩签订的《以楼抵债产权所属协议书》中本案房屋所涉部分约定合法有效；二、2003年8月20日李福荣与孙明浩签订的《房产交易契约》合法有效；三、李福荣享有2000年1月6日原沈房权证辽中字第0021**号房屋所有权证所登记的坐落为辽中县辽中镇商业街117号的建筑面积为180平方米的房屋之所有权；四、孙明浩、辽中联营公司于本判决生效之日起30日内共同协助李福荣依法办理本判决第三项所指房屋所有权初始登记、变更登记等手续；五、驳回邵英河、王凤芝要求确认享有本判决第三项所涉房屋所有权的诉讼请求；六、驳回李福荣的其他诉讼请求。案件受理费8,890元(缓交)，由辽中联营公司承担4,890元、孙明浩承担4,000元。二审期间，李福荣提供了其于与孙明浩签订买卖合同当日通过亲友账户提款28万元的银行取款凭证，以证明其己实际向孙明浩交付诉争买房款项，其与孙明浩之间系真实买卖关系的事实，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为邵英河、王凤芝是否为案争房产的实际所有权人及李福荣与孙明浩之间的买卖合同是否有效。关于焦点一，虽邵英河、王凤芝持有卖方辽中联营公司出具的数额为30万元的楼款收据两张，但辽中联营公司的财务账目并无此笔款项入账的相关凭证；且二人购房后既从未管理使用该房屋也未提供其与燕会友形成有偿借用关系的相关证据；另结合孙明浩将房屋转让给李福荣后，在自己与李福荣之间没有房屋转让关系的情况下，王凤芝携带房屋所有权证、户口登记簿、王凤芝与邵英河身份证到房产登记部门在房屋共有权人转让房地产同意书、房地产转让合同、房地产登记发证申请审批书上签字捺印等事实，原审认定邵英河、王凤芝实际购买了案涉房屋不符合常理，二人不是案争房屋的实际所有权人并无不当。关于焦点二，虽向李福荣出售案争房屋的卖方孙明浩系通过抵债方式取得案争房产，但因李福荣与孙明浩之间系真实的房屋买卖关系，李福荣己支付购房价款且实际占有诉争房产，故原审认为李福荣的购买行为合法有效并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8890元，由上诉人邵英河、王凤芝负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一七年十二月十三日书记员  薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。