贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2017）黔0181民初1698号原告：贵州康筑房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市云岭中路阳光领地。统一社会信用代码：91520181709598628D。法定代表人：赵向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭云发，贵州浩辩律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：曾欢，女，该公司员工。代理权限为特别授权代理。被告：任荣凯。第三人：贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路印象康城1单元1层1—4号。统一社会信用代码：915201005806984758。法定代表人：李辉，总经理。委托诉讼代理人：韦晓杰，男，该公司员工。代理权限为特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司清镇支行，住所地贵州省清镇市红枫湖镇富强路。法定代表人：李滨。委托诉讼代理人：梁俊，男，该支行员工。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：覃梁，男，该支行员工。代理权限为特别授权代理。原告贵州康筑房地产开发有限责任公司（以下简称康筑公司）诉被告任荣凯、第三人贵阳市清镇黔中泉小额贷款股份有限公司（以下简称黔中泉公司）、第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行（以下简称工行清镇支行）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年7月4日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理，原告康筑公司的委托诉讼代理人彭云发、曾欢，第三人黔中泉公司的委托诉讼代理人韦晓杰，第三人工行清镇支行的委托诉讼代理人覃梁到庭参加诉讼。被告任荣凯经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。原告康筑公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理注销Y0451223号商品房预售合同备案登记、筑房预清镇字第Y1403950号预购商品房预告登记、筑房预清镇字第Y1404443号预购商品房抵押权预告登记；3、判令被告向原告支付违约金30106元；4、确认原告应退还被告的购房款398106元与被告应支付原告的款项419714.95元进行相应抵消后，被告还需支付原告21608.95元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2014年9月10日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元32层2号房屋，建筑面积117.09m2，总房价398106元，首付款120106元，其中90000元由被告向黔中泉公司贷款支付，并于2014年9月10日与黔中泉公司签订《个人借款及担保合同》，原告对该笔贷款承担保证责任。另就该贷款及担保的相关事项，被告向原告出具了《承诺书》；余款278000元，由被告向工商银行申请按揭贷款支付，被告与工行清镇支行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告提供前述房屋为该按揭贷款作抵押担保，并办理了抵押权预告登记，原告对该笔按揭贷款承担阶段性的连带责任保证。黔中泉公司的贷款和工商银行按揭贷款发放后，被告未按合同约定按期归还贷款，致使黔中泉公司和工行清镇支行均要求原告承担担保责任。原告从2014年9月20日起至2015年12月1日期间代被告向黔中泉公司偿还贷款利息16470元，本金90000元；截止2017年3月9日，工行清镇支行从原告的保证金账户中阶段性扣划了30545.73元。2017年6月23日，原告代被告向工行清镇支行一次性提前偿还了全部按揭贷款本息及违约金共252593.22元。原告承担保证责任后，多次向被告追偿无果。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告任荣凯未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料。第三人黔中泉公司述称，原告所诉属实。请法院依法判决。第三人工行清镇支行述称，原告所诉属实。被告自己偿还过2014年11月30日至2015年12月31日的贷款本息共计34856.17元，2016年3月开始，我行开始扣划原告保证金，我行依据合同约定收取原告方提前还款违约金6321元。经审理查明：2014年10月31日，原告康筑公司（出卖人）与被告任荣凯（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买康筑公司开发位于清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元32层2号房屋，建筑面积117.09平方米，该商品房价款按套内建筑面积每平方米4227.52元，总价款398106元；付款方式及期限为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120106元，余款278000元以银行按揭贷款支付。合同附件十二《补充协议》第一条出卖人康筑公司（甲方）、买受人任荣凯（乙方）约定：乙方已详细了解甲方与乙方贷款金融机构所签定《按揭贷款业务合作协议》及《商品房回购协议》中约定的甲方对于乙方贷款金融机构的责任及义务；乙方授权予甲方：在乙方违反与贷款金融机构签订的借款协议，贷款金融机构要求甲方履行担保义务或回购本商品房的情况下，甲方无须经乙方同意有权对该商品房进行处置，甲方可凭本合同无需乙方到场，向管理机关解除备案，相关费用由乙方承担，该商品房另行出售，同时首期款不退还。由此给甲方造成的一切经济损失均由乙方承担。同日，就任荣凯购买的清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元32层2号房屋办理了商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y0451223。被告任荣凯向原告康筑公司出具承诺书，承诺其向原告康筑公司购买位于清镇市三角花园时代华庭1单元32层2号商品房一套，由于资金原因，向黔中泉公司借款90000元用于支付首期购房款，并由原告康筑公司（保证人）为本借款提供连带保证责任；本人如未按约定归还借款等合同义务，给担保人造成损失，则本人购买该房屋所缴纳的费用包含但不限于已付房款、契税、房屋维修基金、银行按揭贷款等一切已交款归担保人所有，由担保人负责清偿按揭贷款或公积金贷款及由此产生的本金和违约金，剩余部分作为赔偿担保人为本次借款担保所产生的损失。2014年9月10日，被告任荣凯（借款人，乙方）就清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元32层2号房屋与第三人黔中泉公司（贷款人，甲方）、原告康筑公司（担保人，丙方）签订《个人借款及担保合同》，约定被告任荣凯向第三人黔中泉公司借款90000元，借款期限2014年9月10日至2015年6月25日；还款方式为2014年12月25日偿还45000元、2015年6月25日偿还45000元；借款用途为支付借款人购买时代华庭商品房购房款；贷款月利率为20‰，从借款人获得贷款之日起由担保人每月21日支付利息，若借款人逾期偿还借款则从逾期之日起每日按贷款本金的1‰从逾期之日起计收利息至本金付清之日止。贷款逾期所产生的罚息、利息均由借款人承担。康筑公司为任荣凯向黔中泉公司上述借款提供连带责任保证担保，担保范围包括本金、利息、违约金、实现债权的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费、资产评估费及资产处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人、保证人造成的损失和其他所有应付费用。2014年11月27日，被告任荣凯（借款人，抵押人）与第三人工行清镇支行（贷款人）、原告康筑公司（保证人）就其购买的清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元32层2号房屋签订《个人购房借款/担保合同》，约定任荣凯向工行清镇支行贷款金额为278000元，贷款期限为15年。原告康筑公司为被告任荣凯向第三人工行清镇支行借款提供阶段性连带责任保证担保，即在原告康筑公司就案涉房屋为工行清镇支行办理抵押登记并交付房屋他项权证书时免除保证责任担保。2014年10月30日，案涉房屋办理筑房预清镇字第Y1404443号预购商品房抵押权预告登记。同日，第三人工行清镇支行向被告任荣凯银行账户（账号为24×××51）发放贷款278000元。第三人工行清镇支行称被告任荣凯自2014年11月30日至2015年12月31日期间向其偿借款本金及利息共计34856.17元，其中本金及利息的具体金额不清，此后被告任荣凯未按约定按期归还。第三人黔中泉公司于2017年6月25日出具《结清证明》载明“任荣凯在该公司的借款90000元，及该笔借款自2014年9月10日至2015年12月1日期间产生的利息16470元，共计106470元已由康筑公司全部代偿，该笔借款已结清。”。2017年5月18日，第三人工行清镇支行因被告任荣凯未按借款合同约定偿还购房贷款通知康筑公司督促被告任荣凯还款或承担连带保证责任。2017年5月22日，原告康筑公司通过快递方式向被告任荣凯发出催收函，通知被告任荣凯偿还其代偿黔中泉公司及工行清镇支行的贷款及利息等。2016年3月29日至2017年5月31日期间，第三人工行清镇支行从原告康筑公司保证金账户中代扣被告任荣凯购房贷款本息37256.58元。2017年6月23日，原告康筑公司代被告任荣凯提前偿还第三人工行清镇支行贷款本金245430.39元，利息841.83元、违约金6321元，合计252593.22元。原告康筑公司代被告任荣凯偿还工行清镇支行上述款项共计289849.8元。另查明，1.被告任荣凯购买清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元32层2号房屋的首付款为120106元，扣除被告任荣凯向第三人黔中泉公司用于支付首付款的借款90000元，被告任荣凯实际支付康筑公司房屋首付款30106元。2.2014年10月22日，贵州康筑（集团）房地产开发有限责任公司名称变更为贵州康筑房地地产开发有限责任公司。3.原告康筑公司至今未将该房交付给被告任荣凯，该房至今未办理产权手续。原告康筑公司提出诉前保全，本院于2017年6月6日作出（2017）黔0181财保7号民事裁定书，裁定：一、查封任荣凯位于清镇市三角花园时代华庭2单元25层4号房屋（预售合同登记号Y0452132），查封期限为2年；二、查封申请人贵州康筑房地产开发有限责任公司名下位于清镇市××路阳光领地1幢1单元13层2号、14层2号房产二套（筑房权证清镇字第××号、第××号），查封期限为二年。并明确原告康筑公司交纳的申请费2511元可以列入诉讼请求。上述事实，有原告及第三人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《个人借款及担保合同》、《承诺书》、《记账凭证》、《收据》、《证明》、《个人购房借款/担保合同》，《预售合同备案登记》、《抵押权预告登记》、《预告登记》、《业务回单》、《提前还款通知》、《催收函》、《业务凭证》等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告康筑公司与被告任荣凯签订的《商品房买卖合同》、被告任荣凯与第三人黔中泉公司、原告康筑公司签订的《个人借款及担保合同》及被告任荣凯与第三人工行清镇支行、原告康筑公司签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，属有效协议。合同成立生效后，被告任荣凯未按上述合同约定期限向第三人黔中泉公司和工行清镇支行偿还借款本息，致使原告康筑公司根据担保合同向第三人黔中泉公司和工行清镇支行承担连带保证责任担保，即原告康筑公司向第三人黔中泉公司承担连带保证责任担保代任荣凯返还借款本息106470元、向工行清镇支行代任荣凯偿还借款本息及违约金289849.8元，合计396319.8元。因被告任荣凯的违约行为，致使原告康筑公司与被告任荣凯签订的合同目的不能实现，且原告康筑公司与被告任荣凯签订的《商品房买卖合同》中已经约定被告任荣凯违反借款合同逾期偿还借款约定的，原告康筑公司可行使合同解除权，为此原告康筑公司关于解除《商品房买卖合同》的诉请符合合同之约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案履行情况，被告任荣凯在合同解除后应协助原告康筑公司到不动产登记部门办理注销预告登记、备案登记。现因案涉房屋还由原告康筑公司管理，没有交付给被告任荣凯使用，故合同解除后，被告任荣凯不偿还原告康筑公司代其向本案第三人偿还的借款，同时被告任荣凯也不向原告康筑公司返还案涉房屋。对原告康筑公司要求被告任荣凯支付违约金30106元，虽原告未举证证实双方就违约金进行了约定及被告任荣凯违约对原告造成的实际损失金额，但被告任荣凯的违约行为确实给原告康筑公司造成损失，故本院酌情支持20000元，对原告康筑公司诉请超出的部分，本院不予支持。被告任荣凯向原告康筑公司支付的案涉房屋首付款30106元，在本案合同解除后，原告康筑公司应向其返还。另，因本案的被告任荣凯未到庭参加诉讼，第三人工行清镇支行庭审中认可被告任荣凯向其偿还过借款本金及利息，不宜在本案中处理,被告任荣凯可对此另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”判决如下：一、解除原告贵州康筑房地产开发有限责任公司与被告任荣凯于2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告任荣凯在本判决生效之日起10日内协助原告贵州康筑房地产开发有限责任公司办理注销清镇市三角花园时代华庭楼盘1单元32层2号房屋的Y0451223号商品房预售合同备案登记、筑房预清镇字第Y1403950号预购商品房预告登记、筑房预清镇字第Y1404443号预购商品房抵押权预告登记；三、被告任荣凯在本判决生效之日起10日内支付原告贵州康筑房地产开发有限责任公司违约金人民币20000元；四、驳回限原告贵州康筑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费1093元，保全费2511元，合计3604元，由被告任荣凯承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 高 毅二〇一七年十二月二十四日书记员 莫舒雪