广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1426民初946号原告平远县明华物业管理有限公司。住所：广东省平远县大柘镇平城北路宜华金色华府*栋***号。法定代表人李小青，该公司经理。委托代理人林钦海，该公司保安队长。被告赖华芳，男，1978年5月16日出生，汉族，现住广东省平远县。委托代理人彭天凤，女，1979年3月7日出生，汉族，现住广东省平远县。系被告赖华芳的妻子。原告平远县明华物业管理有限公司诉被告赖华芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月25日受理后，依法由审判员曾泳源独任审判，于2017年10月27日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，由于案情较复杂，本案由小额诉讼程序转为简易程序进行审理，由审判员曾泳源变更为审判员赖桂香，于2017年12月14日、2017年12月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平远县明华物业管理有限公司委托代理人林钦海及被告赖华芳二次开庭均到庭参加了诉讼，第三次开庭原告平远县明华物业管理有限公司委托代理人林钦海及被告赖华芳的委托代理人彭天凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平远县明华物业管理有限公司诉称：2016年4月20日，原告与位于平远县××柘镇××北路的金色华府一期，二期三期小区的开发建设单位梅州市宜华房地产开发有限公司签订了《金色华府前期物业服务合同》，同时期原告与开发公司以及广东省宜华物业管理有限公司梅州分公司等签订了《协议书》。上述合同与协议中明确规定，开发公司选聘原告为本项目的物业服务企业，开发公司与本项目的前期物业服务企业广东省宜华物业管理有限公司梅州分公司就本项目的前期物业服务合同在2016年4月15日终止，原告按照合同规定自2016年4月20日起享有本项目下的一切物业服务的权利义务，包括但不限于由原告方收取本项目所有物业买受人的物业管理服务费，以及追讨物业买受人在2016年4月20日前产生拖欠的物业管理服务费和滞纳金，追回款项归原告方所有。被告为本项目C9栋608室物业的买受人，与前期物业服务企业签订了《宜华·金色华府前期物业管理服务协议》。协议中明确规定，被告应及时向服务企业缴纳物业管理服务费用。被告自2016年1月1日至2017年9月30日止，共欠缴交物业管理服务费3129元，滞纳金1996.32元，水费590元（水费是代自来水厂代收的），一共欠缴费5715.32元。原告多次向被告催缴物业服务欠费，均无果。原告现特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告赖华芳向原告缴交物业管理服务费和滞纳金及水费合计5715.32元；二、判令被告承担本案诉讼费。原告为证明自己的主张，提交了如下证据：1、《宜华·金色华府前期物业管理服务协议》；2、《前期物业服务合同》；3、《协议书》；4、金色华府催缴物业服务费、水费通知单；5、平发改收费【2016】3号文件；6、告示及公告栏照片。被告赖华芳辩称：答辩人是与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司签订的《物业管理服务合同》，与明华物业管理有限公司未达成任何的协议，不可能存在多次的前期物业管理，我们业主与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司的合同尚未终止，现在出现一个平远县明华物业管理有限公司，首先就违反了《物业管理条例》，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人管理，因此答辩人与原告之间不存在丝毫的权利义务关系。所以今天答辩人成被告是不成立的。至于原告如何能插手金色华府物业管理业务的，答辩人一直不知情，凭答辩人和答辩人的邻居们回忆好像在2016年5、6月份想向宜华物业管理反映问题时，发现宜华物业管理处更换了招牌，出现了几个新面孔，当时我们就担心宜华开溜了，问题得不到解决了，同时还挂了XX驾校的招牌。自原告插手我们的物业管理后至今，不但物业得不到有序管理（建筑垃圾及日常垃圾不能及时清理、垃圾不入桶、纸张乱张贴，墙面地面门锁等设施破坏无修复，车位焊阻障，车库漏水无修复，公共照明不亮或破损，公共草坪人行过道积水，消防通道照明与指示灯不亮或缺损、消防栓配件缺失、机动车随便进出小区，保安岗亭无人值守，地下车库昏暗等等），还对我们小区的公共活动场所进行改建另作他用，从中谋取利益。据答辩人实地查看，原告对答辩人所在A区7栋底层公共活动场所进行隔墙装门改建为商品仓库，更离谱的是还开一扇直通马路店面的门，成为小区的安保隐患。还有A区车库出口有一公共活动场所也在进行改建，经我们对相关职能部门反映由相关部门制止后停建，但未恢复原状，而且直接损坏消防设施，根据其他业主反映，B、C区也有此事。还有就是，答辩人怀疑宜华开发商在业主不知情的情况下，以更换物业管理企业来掩盖开发商在建筑中存在的质量缺陷，对遗留问题进行回避或拖延，所以很大一部分住户的漏水问题、门禁损坏修理等得不到解决，到物业反映就是一句“你找潮州佬去”，直接严重损害业主的合法权益。漏水问题一般都是前期到宜华物业管理处有反映的，一直得不到解决。不管原告是被人当枪使也好，被人卖了还帮人数钱也好，都对我们业主的利益造成严重损害。再有，请对方出示物业管理资质证书。关于水质监测报告，我们小区是用二次供水系统，有地下水仓，在原告插手物业管理后什么时候提供过水质检测报告？答辩人家中有多次出现水龙头出来的浑浊、含泥含沙的水，导致答辩人在日常生活中不敢食用自来水，直接影响答辩人的日常生活。同时被告赖华芳提出：1、要求原告自开庭日起一个月内对被损坏的公共设施进行修复，达到可以正常使用；2、对消防设施进行修复，达到消防部门验收合格；3、对原告私自改建的公共活动场所恢复原样，经业主验收满意；4、以上事项要求原告质押五十万元人民币给法院，由法院监督实施；5、因这次原告起诉答辩人是无理取闹，对答辩人的日常生活造成思想压力很大，并占用答辩人的日常工作时间，要求原告赔偿精神损失费3000元，误工费二十天计1800元（20天×90元∕日）。被告为证明自己的主张，提交了如下证据：1、照片17页；2、公共部位分摊费收费收据照片1张。庭审中，被告对原告证据1表示无异议；对原告证据2、证据3表示不知情；对原告证据4表示其与原告之间不存在任何协议，不存在任何权利义务关系；对原告证据5、证据6表示与其没关系。原告对被告证据表示墙面脱落属于自然脱落，非人为，关于车库进口瓷砖脱落存在安全隐患问题是属于开发商的质量问题；车位设置障碍系开发商与他人有债务纠纷而由他人设置，原告无权管理；路灯已基本没问题；停车库不存在锁门问题，地下车库门禁设备及A区漏水已过了保修期，安装公司和供应商有潜规则，物业公司是无法拿到货的，物业公司正在找本地师傅进行改装门禁系统；关于消防设施损坏问题，原告会按正常渠道进行维护；公摊费用是按照相关部门的规则制度收费，不存在乱收费问题；关于垃圾处理问题，《宜华·金色华府前期物业管理服务协议》第7条约定住户需将垃圾袋装放进指定的垃圾桶内，凡大件的垃圾需自行搬到垃圾房，垃圾堆放系由业主造成，不是保洁人员的问题，关于建筑垃圾，物业公司清理垃圾是有时间段的；纸张张贴的位置是为了方便业主看到，公共场所改建的照片看不清楚具体改建位置。根据上述原、被告提交的证据及庭审中双方的陈述，本院经审理查明，2011年9月30日，梅州市宜华房地产开发有限公司与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司签订《金色华府前期物业服务合同》，由广东宜华物业管理有限公司梅州分公司对梅州宜华房地产开发有限公司开发的金色华府一期、二期、三期项目的前期物业进行管理。2016年4月15日，梅州市宜华房地产开发有限公司与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司经协商一致同意终止合同，并签订了《合同终止协议》。梅州市宜华房地产开发有限公司与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司终止合同后，梅州市宜华房地产开发有限公司选聘本案原告为上述金色华府一期、二期、三期项目的前期物业服务企业。2016年4月20日，梅州市宜华房地产开发有限公司（甲方）、广东宜华物业管理有限公司梅州分公司（乙方）、平远县明华物业管理有限公司（丙方）、平远县丽佳建筑工程有限公司（丁方）共同签订《协议书》，协议各方对资料图纸、费用、设施设备等进行了约定，并约定“自本协议签订之日起，乙方将原业主拖欠的一切管理费的债权转让予丙方，由丙方予以追讨，追回款项归丙方所有，但丙方中途终止或解除本协议时，丙方应当将追讨的管理费及所有提前预收的管理费及创收款全部归还甲方所有”。同日，原告（乙方）与梅州市宜华房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、住宅专项维修资金、物业保修金及违约责任等进行了约定。该合同对物业服务费用的约定为：按照行政主管部门有关文件规定执行，无带电梯的住宅：0.78元／月：平方米，带电梯的住宅1.20元／月：平方米。该合同还约定：本前期物业服务合同期限自2016年4月20日起至小区业主委员会成立并代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。上述协议与合同签订后，原告进驻宜华金色华府一期、二期、三期的物业小区，进行物业管理服务。合同签订当天，梅州市宜华房地产开发有限公司与平远县明华物业管理有限公司共同发出告示，对更换物业公司及原广东宜华物业管理有限公司梅州分公司对原业主拖欠的一切物业管理费的债权一并转让给原告等事宜进行了公示。被告赖华芳系上述小区C9座608房业主，其所购房屋面积为124.38平方米。庭审中被告自称其系2013年收房。2014年11月25日，广东宜华物业管理有限公司梅州分公司作为甲方与被告赖华芳作为乙方签订了《宜华·金色华府前期物业管理服务协议》，该协议第一条约定：本协议所称前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本协议所称物业，是指住宅区住宅与非住宅房屋、房屋共有部位、共用设施设备以及配套的公共设施、设备和场地；第二条约定乙方所购物业基本情况：物业类型为电梯房，物业型号为金色华府C座608房，物业面积为124.38平方米。第八条物业管理服务费收费标准约定为：一、乙方交纳费用时间为按季度预交，乙方应于每季度第一个月10号前预交物业服务费用，履行交纳义务。二、物业服务费用按其拥有房屋产权证的面积交纳，具体标准如下：1、住宅和办公楼部分为0.78元／㎡／月。商业部分为2元／㎡／月。电梯房1.2元／㎡／月。上述费用标准不包括变频水泵加压费用、水电总表与分表之间的损耗差额，该项费用按政府规定另外计取或分摊。……。第十二条违约责任约定：四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一加收滞纳金。同时，甲方可采取公示、停止提供代收代缴服务和特约服务、报当地房屋管理部门备案等催缴措施，逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼。该协议还对双方的权利义务、服务项目、服务质量等进行了约定。另查明，被告赖华芳自2016年1月开始停止缴纳物业管理费及水费。原告接手该小区物业管理服务后，就被告赖华芳拖欠物业费及水费情况向被告发出催缴通知，但被告拒绝缴交，原告遂将被告诉至本院。又查明，宜华金色华府一期、二期、三期小区到目前为止未成立业主委员会。在诉讼过程中，针对被告在答辩中提出的请求，本院经询问被告，被告表示上述答辩中提出的请求非反诉，而是抗辩意见。本院认为，本案争议的焦点为被告是否应该向原告支付物业管理费及水费。虽然宜华金色华府开发商梅州市宜华房地产开发有限公司最初是与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司签订了《金色华府前期物业服务合同》，且被告与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司签订了前期物业管理服务协议，但在2016年4月15日，梅州市宜华房地产开发有限公司与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司经协议终止了《金色华府前期物业服务合同》，选聘原告作为前期物业服务企业并签订了《前期物业服务合同》，该合同系原、被告双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，被告所在的宜华金色华府一期、二期、三期小区未成立业主委员会，在小区业主委员会未成立且未与业主委员会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之前，为维护小区物业环境，建设单位即宜华金色华府的开发商梅州市宜华房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对金色华府一期、二期、三期业主具有约束力。在原告接手上述小区的物业管理的同时承接了广东宜华物业管理有限公司梅州分公司对该小区业主的权利义务，并以公示的方式通知了全体业主。故，被告以其与原告之间未达成任何协议，不存在丝毫的权利义务关系的抗辩，本院不予采纳。关于被告提出原告无物业管理资质的问题。本院认为，原告是否具有相应资质，能否从事物业服务，是属于行政管理范畴，其未取得物业管理资质所签订的物业管理合同并不必然无效。因此被告关于物业公司未取得相应物业管理资质的抗辩，本院亦不予采纳。关于被告提出原告插手物业管理后，物业得不到有序管理，及原告损害业主权益的行为，因被告所提交的照片不能充分证明被告所反映的情形系长期存在，且被告未提出反诉，本院在本案中不予处理，被告可另行主张权利。综上，原告主张按被告与广东宜华物业管理有限公司梅州分公司签订的《宜华·金色华府前期物业管理服务协议》约定的物业费收费标准收取物业管理费，合理合法，本院予以支持。根据合同约定的计算标准及被告实际欠缴时间，被告实际欠缴的物业费为3129元，被告应向原告缴交自2016年1月1日起至2017年9月30日止尚欠的物业管理费3129元。关于原告请求被告支付尚欠的水费590元的问题，根据庭审查明的事实，自来水公司是将水供到该小区总的供水系统，通过二次增压后再供给各业主，自来水公司按照小区的总表进行收费，因此，对原告的该项请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付滞纳金1996.32元的问题，应视为是请求的违约金，但该请求明显偏高，从公平原则出发，本院予以适当调整，自逾期之日起以每月逾期金额（每月物业费149元）之和按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算滞纳金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告赖华芳应于本判决生效之日起十日内向原告平远县明华物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年9月30日止的物业管理费人民币3129元、代收的水费人民币590元。二、被告赖华芳应于本判决生效之日起十日内向原告平远县明华物业管理有限公司支付自逾期之日（2015年1月1日）起以每月逾期金额（每月物业费149元）之和按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的滞纳金。三、驳回原告平远县明华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告赖华芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  赖桂香二〇一七年十二月三十日书记员  刘明媚