上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初20235号原告：索虑(上海)生物科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杜向园，董事长。委托诉讼代理人：谷洪波，上海知守律师事务所律师。被告：上海娴雅投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘瑛，董事长。委托诉讼代理人：陈蓓苓。委托诉讼代理人：傅红，上海富誉律师事务所律师。第三人：黄扬，男，1952年11月23日出生，户籍所在地上海市江宁路***弄***号***室。委托诉讼代理人：徐新通，河南裕达律师事务所律师。原告索虑(上海)生物科技有限公司(以下简称索虑公司)与被告上海娴雅投资管理有限公司(以下简称娴雅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，本院依法通知黄扬作为本案第三人参加诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告索虑公司的委托诉讼代理人谷洪波，被告娴雅公司的委托诉讼代理人陈蓓苓、傅红，第三人黄扬的委托诉讼代理人徐新通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告索虑公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除被告娴雅公司与第三人黄扬签订的《租赁协议》；2、被告将上海市四川北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)返还原告；3、被告支付原告系争房屋使用费，从2016年11月1日起支付至实际返还之日止，2017年3月31日之前按照人民币(以下币种均为人民币)每月3,214.05元计算，2017年4月1日起按照每月3,471.17元计算。事实和理由：系争房屋原产权人为第三人。2012年9月，第三人向案外人关某某(原告股东)借款，并将系争房屋产证作为借款抵押存放于关某某处。之后第三人未能按约还款，于2014年3月出具《还款保证书》，第三人保证两年内还清关某某的所有欠款及利息，若到期未还，就将抵押的系争房屋过户至原告名下。2016年第三人仍无力还款，就与原告、关某某达成协议，将系争房屋过户至原告名下，第三人与关某某债权债务清偿完毕。2016年10月31日，原告成为系争房屋权利人。第三人将系争房屋出售原告的事实已告知过被告，但被告未及时将租金向原告支付，原告要求与被告解除租赁关系，双方未能达成一致意见。现原告起诉认为：第一，第三人因借款已在系争房屋上设定了抵押权，原告作为抵押权人实现抵押权成为系争房屋权利人后，根据租赁合同司法解释，可与被告解除租赁关系；第二，现系争房屋权利人为原告，原、被告之间并无合同关系，根据《物权法》的规定，被告无权占有系争房屋，原告可以要求被告返还原物；第三，原告成为系争房屋权利人后，第三人将系争房屋租赁的所有权利义务一并转移给原告，但被告从未向原告支付过租金，根据合同约定，被告超过20日支付租金，原告可以要求解除合同。故原告诉如所请。被告娴雅公司辩称：被���原名称为上海娴雅餐饮管理有限公司(以下简称娴雅餐饮公司)，2014年9月30日，娴雅餐饮公司名称变更为被告。2014年4月1日，娴雅餐饮公司与第三人就系争房屋签订了租赁合同，租期至2029年3月31日，签订合同时，系争房屋权利登记并未显示设定过抵押，第三人也未告知被告系争房屋上设有抵押。被告对于第三人和原告间就系争房屋的产权变更并不知情，2016年6月，曾有人以原告员工名义来被告处表示原告要购买系争房屋，要求被告返还房屋。被告当时已明确回复，第三人与原告的租赁合同尚在履行中，系争房屋已投入整体宾馆经营，不能向原告返还。当时被告亦告知，若原告成为系争房屋新权利人后，可携产证、账号至被告处办理出租人变更手续，被告会将租金支付给新的权利人。之后原告未前来办理手续，2016年11月被告收到原告发出的《腾房通知》，被告回函表��不同意解除租赁关系，并再次通知原告前来办妥出租人变更手续，以便被告向其支付租金，但原告仍未配合办理，故被告按原合同将系争房屋的租金支付给第三人至2017年8月。2017年6月，第三人发函被告要求停止向其支付租金，将租金支付给原告，但原告未向被告提供银行账号，故被告无法打款。被告认为，其基于租赁关系使用系争房屋合法有据，原告不予配合才无法向其支付租金，故不同意原告所有诉请。第三人黄扬述称：同意原告诉请。2012年至2013年期间，第三人向关某某借款，并以系争房屋作为抵押，但未办理抵押登记。2016年，原告实现抵押权成为系争房屋权利人，第三人也告知过被告，被告表示无论权利人是否变更，都应保证其的承租权。据第三人了解，被告通知过原告办理变更出租人的手续，但原告表示要进行诉讼解除租赁合同，未同意办理相关手续。本院经审理认定事实如下：系争房屋原权利人为第三人，2014年4月，第三人为(出租方，甲方)与娴雅餐饮公司(承租方，乙方)签订《租赁协议》，约定：甲方为系争房屋产权人，乙方系设立经营酒店管理的企业。现经双方协商，甲方同意将系争房屋出租给乙方设立经营酒店使用；乙方同意现状交房，并根据经营需要对系争房屋室内外进行装饰、维护，乙方在租赁期间内享有占有、使用、收益和管理权利；租赁期限自2014年4月1日起至2029年3月31日止，共计15年；甲方同意给予乙方装修免租期3个月，2014年4月1日至2014年6月30日，租赁期间甲方不再给予乙方再次装修免租期；乙方自2014年7月1日起正式向甲方支付租金，2014年7月1日至2017年3月31日期间的每月租金为3,214.05元、2017年4月1日至2020年3月31日期间的每月租金为3,471.17元、2020年4月1日至2023年3月31日期间的��月租金为3,714.15元……；甲乙双方约定，由乙方为甲方在指定的银行统一开设账户，以便乙方按时支付租金，开户申请手续办理以银行要求为准，甲方须积极配合；租金支付方式为押三付一，每月先付后租；租赁期间，乙方未按期支付租金且逾期达20个工作日以上的，甲方可提前单方面解除本协议，收回系争房屋，乙方应无条件配合办理移交手续；如甲方出售系争房屋，买受人同意将该房屋继续出租给乙方经营的，甲方不需要承担赔偿责任，但须配合乙方与买受人变更租赁协议主体，租赁协议条款内容基本不变。如甲方出售系争房屋同时，买受人不再出租给乙方经营的，视甲方无故终止租赁关系，甲方须一次性支付乙方6个月的租金作为违约赔偿金；甲方先验收系争房屋后移交给乙方，乙方验收合格后，甲方将该房屋钥匙交给乙方；合同期内，乙方享有将系争房屋转���的权利，或乙方有权将系争房屋的承租权转让第三方。合同签订后，第三人向被告交付了房屋，被告亦按约向第三人支付租金。2014年9月28日，娴雅餐饮公司变更企业名称为原告。2016年9月，第三人与原告就系争房屋签订《买卖合同》。2016年10月31日，系争房屋权利人变更为原告。2016年11月22日，原告向被告发出《腾房通知》：认为被告使用系争房屋未经原告同意，侵犯了原告的合法权益，要求被告10日内腾出系争房屋。2016年11月26日，被告《回函》称：系争房屋业主，被告在收到原告来函前未接到过任何租赁主体变更的书面通知，被告认为合同期内，任何一方无权单方解除，合同需继续履行，请业主方尽快办理租赁主体变更手续，并提供银行账户信息，以便被告正常支付租金。2017年5月23日，被告再次发函原告，要求原告尽快至被告处办理租赁主体变更手续，若原告在2017年5月31日前不办理租赁主体变更手续，被告将仍按租赁合同将租金支付原业主。2017年6月5日，第三人向原告发出《通知函》表示：第三人将系争房屋转让至原告名下，第三人已不是系争房屋业主，请被告立即停止向第三人支付房租。2017年6月15日，被告回函第三人表示：第三人房屋买卖不影响租约，租赁合同应继续履行。被告已多次通知新业主办理租赁主体变更手续未果，希望第三人通知原告至被告处办理变更租赁主体手续。另查明：2012年9月10日，第三人与关某某签订《借款合同》约定，第三人向关某某借款50万元，借款期限至2013年9月9日，第三人还款抵押物为系争房屋。2013年3月20日，第三人与关某某再次签订《借款合同》约定，第三人向关某某借款80万元，借款期限至2014年3月19日，第三人还款抵押物为系争房屋。2014年3月28日，第三人向关某某出具《还款计划保证书》写明：本人黄扬，因经营生意需求，多次得到关某某资金支持，前后借款本金共计130万元，截止今日利息支付完毕。本人保证自2014年3月28日起两年内，还清130万元本金借款，如不能按上述计划还清欠款，本人已抵押给关某某的系争房屋所有权益转让到关某某或关某某投资的原告名下。2016年5月6日，关某某、第三人、原告签订《债务清偿协议》，约定，截止该日，第三人共欠关某某130万元，第三人无法清偿前述债务，第三人将系争房屋过户至原告名下，系争房屋全部权益转移给原告。审理中，原告表示2012年、2013年，第三人向关某某借款的130万元，均以系争房屋作为抵押物，但未就该抵押至相关部门办理过登记。原告在过户时才得知系争房屋被出租的事实，原告抵押权设立在先，要求与被告解除租赁关系。现原告仍坚持要求被告返还房屋，不同意配合办理租赁主体变更手续，并提供收取租金的银行账号。被告表示，因原告一直不配合办理租赁主体变更手续，故被告只能将租金支付给第三人。第三人表示，收到被告转账支付的系争房屋租金，第三人对于被告提供的支付租金凭证没有异议。以上事实，有原、被告提供的不动产权证、租赁合同、借款合同、还款计划书、腾房通知、往来函件、付款凭证等证据及本院调取的买卖合同和原、被告、第三人的陈述为证。本院认为：本案争议焦点为原告成为系争房屋新的权利人后，是否能以在系争房屋之上设定过抵押权为由，要求解除第三人与被告签订的租赁合同。首先，对不动产或不动产物权设定抵押权的，应办理相关抵押登记手续，不动产抵押权自登记时设立。根据本案查明事实，第三人向原告股东关某某借款时约定系争房屋作为抵押，但未办理过抵押登记手续。故第三人与原告间虽约定抵押事宜，但并未对系争房屋的抵押权进行登记，系争房屋之上原告的抵押权并未设立，故原告以系争房屋在出租前已设定过抵押权为由，要求解除第三人与被告的租赁合同，于法无据。其次，2016年10月，原告成为系争房屋权利人。但2014年4月被告即与系争房屋原权利人第三人签订过《租赁协议》，被告基于该租赁合同的承租人地位使用系争房屋系有权占有，而非无权占有。原告亦未提供证据证明被告与第三人建立租赁关系时，被告已知晓第三人将系争房屋作为对案外人的借款担保，故被告与第三人就系争房屋所签《租赁协议》的效力不应受到影响。最后，被告已多次通知过原告办理出租人变更手续，原告未予配合。��本院审理中释明，原告仍拒绝向被告提供收取租金的账号，坚持要求返还房屋。系原告原因导致被告未能及时向其支付租金，只能将租金支付至第三人。故原告以被告未按约及时支付租金为由，要求解除租赁关系、支付使用费的意见，本院不予采纳。至于系争房屋权利人变更后的租金支付，原、被告及第三人可友好协商或另案解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七之规定，判决如下：一、原告索虑(上海)生物科技有限公司要求解除被告上海娴雅投资管理有限公司与第三人黄扬签订的《租赁协议》的诉讼请求，不予支持；二、原告索虑(上海)生物科技有限公司要求被告上海娴雅投资管理有限公司返还上海市四川北路XXX号XXX室房屋的诉讼请求，不予支持；三、原告索虑(上海)生物科技有限公司要求被告上海娴雅投资管理有限公司支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持。本案受理费603.51元，减半收取301.76元，由原告索虑(上海)生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周虹君二〇一七年十二月五日书记员  王梦熊附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。