广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤18民终3026号上诉人(原审原告)：黄斌，男，汉族，住广东省连州市。上诉人(原审原告)：吴丽红，女，汉族，住广东省连州市。两上诉人的共同委托代理人：李玉良，广东大篆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：薛锡洪，该公司总经理。委托代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。上诉人黄斌、吴丽红因与被上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。黄斌、吴丽红上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决威鹏公司向黄斌、吴丽红支付违约金人民币233502.07元；3、本案一、二审诉讼费由威鹏公司承担。事实和理由：一、一审诉讼程序不合法，实体处理不当。黄斌、吴丽红与威鹏公司于2012年11月3日签订《商品房买卖合同》，约定黄斌、吴丽红以人民币630235元的价格购买威鹏公司位于清远市清城区××景天下花园××区××楼××层××号建筑面积为142.08平方米住宅，威鹏公司应当在2013年6月30日前依据国家和地方政府的有关规定，将竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付黄斌、吴丽红。威鹏公司在举证期内未提交任何证据，而其在原审庭审中提交的3组证据均超过举证期限，在黄斌、吴丽红不同意质证的情况下，依法应视为威鹏公司未向法院提交证据，该证据的提交已违反法定程序，不应作为认定本案事实的依据。二、关于非法案外材料《收楼手续费》的正确认识。1、该材料未在举证期限内提交，黄斌、吴丽红也不同意质证，其丧失了作为本案证据的合法性，依法不可作为本案证据。2、该材料来源于广州XX物业酒店管理有限公司清远分公司X景天下管理处（以下简称物管处），威鹏公司却没有提供相应的调取借用手续材料，证据来源不合法，依法不应作为本案的定案依据。3、该材料名为《收楼手续书》，但由于威鹏公司没有在上面盖章,因此不是该材料上适格的主体，所以其性质上实为黄斌、吴丽红与物管处签订的关于减免物业费的协议，与本案没有关联。4、黄斌、吴丽红签署该材料的时候只有物管处的印章，当时签名仅表示接受该公司减免一年物业费的约定，没有免除逾期交楼违约责任的意思表示。威鹏公司不是该材料适格的权利义务主体。5、威鹏公司与物管处没有委托交楼的义务，也没有委托交楼的授权，物业公司不能代表威鹏公司。6、即使该材料形成三方协议，其性质为格式合同，合同提供方依法应当对免责内容作出特别醒目的说明及提示，但该材料在免除责任方面的内容字体很小，为无效条款，该内容并不能作为免责的依据。7、该材料的备注因没有上位内容而无效，该材料的谅解一词未能表达具体的谅解内容，未能形成黄斌、吴丽红对威鹏公司延期交楼违约责任的免除。8、根据购房合同，威鹏公司应该向黄斌、吴丽红赔偿违约金233502.07元，但一年物业费仅2000元，若以一年的物业费作为延期交楼的补偿，显失公平，该条款应为无效，不具有法律效力。威鹏公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄斌、吴丽红的请求已经超过诉讼时效，根据收楼手续书备注内容可知，减免物业管理费是作为逾期交楼的违约补偿，延期交楼主体是开发商，且双方已经免除了2015年5月1日到2016年4月30日的物业管理费，备注内容已经履行，不存在欺诈。黄斌、吴丽红向原审法院提出诉讼请求：1、由威鹏公司向黄斌、吴丽红支付违约金233502.07元；2、案件受理费由威鹏公司承担。原审法院认为，黄斌、吴丽红与威鹏公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。黄斌、吴丽红依约将购房款支付给威鹏公司后，威鹏公司应在约定的期限（2013年6月30日）前将涉案房屋交付给黄斌、吴丽红。威鹏公司在2015年7月12日才将房屋交付给黄斌、吴丽红，存在违约行为，但是，由于黄斌、吴丽红在有备注内容的收楼手续书中签名确认，而该备注文字的含义清晰明了，即黄斌、吴丽红同意了威鹏公司所提出的以减免一年的物业管理费作为逾期交房的补偿方案并已谅解威鹏公司逾期交房的违约行为。黄斌、吴丽红作为具有完全民事行为能力的正常成年人，其应该明白收楼手续书中备注文字的清楚含义并知晓在收楼手续书上签名所带来的法律后果及相关风险，并能够在此基础上作出自己的相应判断慎重签名。对于黄斌、吴丽红称该手续书只是黄斌、吴丽红与物业公司的协议，威鹏公司没有在收楼手续书上盖章，不是合法主体，故黄斌、吴丽红签名不构成对威鹏公司方的权利请求的放弃的问题，虽然威鹏公司没有在收楼手续书上盖章，但收楼手续书上清晰明确地打印了威鹏公司和物管处的名称，黄斌、吴丽红作为具有完全民事行为能力的正常成年人，亦理应清晰知晓威鹏公司才是商品房的交付主体，且威鹏公司已当庭对收楼手续予以了追认，因此，对黄斌、吴丽红的该主张本院不予采信。收楼手续书中备注文字的内容并不违反法律、法规的强制性规定，属双方当事人的真实意思表示，合法有效。由此可以表明威鹏公司向黄斌、吴丽红发出要约，而黄斌、吴丽红在收楼手续书中签名对威鹏公司所发出的要约进行了承诺，双方之间就威鹏公司逾期交房的违约责任达成了新的合意，该意思表示可视为双方对合同所约定的逾期交房违约责任的内容进行了变更，双方应受此约束。故，黄斌、吴丽红要求威鹏公司按照合同约定承担支付逾期交房违约金的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》五十四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第九十条的规定，作出判决：驳回黄斌、吴丽红的诉讼请求。案件受理费2401元，由黄斌、吴丽红负担。二审期间，双方当事人没有提交证据。对二审争议的事实，本院认定如下：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，案涉《收楼手续》落款单位印有“清远市威鹏房地产有限公司、广州XX物业酒店管理有限公司清远分公司X景天下花园管理处”等字样。落款单位下面是备注内容，备注内容的时间是手写填写，备注内容处在《收楼手续书》文本的中间。备注内容下面左下方是财务室经办人签名，右下方是黄斌、吴丽红签名，物管处盖章。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：威鹏公司应否向黄斌、吴丽红支付逾期交房违约金233502.07元。根据黄斌、吴丽红的上诉意见，其主要理由是：一、威鹏公司在原审庭审时提交的1、竣工验收备案表；2、收楼手续书、住户承诺、收楼文件物品签收清单、住户消防安全责任书、清远市商品房质量保证书；3、(2016)粤18民终3027号民事判决书等3组证据，超过了举证期限，依法不可以作为本案认定事实的证据。二、收楼手续书没有威鹏公司的盖章，威鹏公司与物管处之间没有委托交楼的授权，所以威鹏公司不是《收楼手续书》上的合格主体，收楼手续书对威鹏公司不产生任何权利义务。三、即使收楼手续书形成了一个三方协议，其性质上也是一份格式合同，合同提供方依法应该对免除自己责任的内容条款作出特别醒目的说明和提示才具备法律效力，备注内容字体细小，形成了事实上的欺诈，依法应认定为无效条款。关于黄斌、吴丽红的第一个上诉理由，威鹏公司逾期提供的证据是否采纳的问题。威鹏公司在原审庭审中提供的竣工验收备案表及收楼手续书等材料与本案的基本事实有关联，也是认定本案基本事实的重要依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条关于“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫”的规定，本案应当采纳威鹏公司逾期提供的前述证据。关于黄斌、吴丽红的第二个上诉理由，威鹏公司是不是收楼手续书上合格的交付主体问题。首先，案涉《商品房买卖合同》的主体是黄斌、吴丽红与威鹏公司，威鹏公司是本案商品房的出卖方。黄斌与吴丽红非常清楚只有威鹏公司才有责任向其交付合同约定的标的物，其只能要求威鹏公司履行交付房屋的义务。其次，收楼手续书备注内容涉及了以一定年限的物业管理费补偿延期交楼违约责任的内容，为此，收楼手续书上印有威鹏公司与物管处的名称也不难理解。并且，威鹏公司在原审庭审中明确确认物管处在收楼手续书上签名盖章的行为。故，威鹏公司作为收楼手续书上的交楼主体并无疑问，黄斌、吴丽红也应当知晓其签名确认的收楼手续的交付主体就是威鹏公司。关于黄斌、吴丽红的第三个上诉理由，收楼手续书上的备注内容是否格式条款问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。首先，虽然威鹏公司提供的收楼手续为打印文本，但备注内容为单独列段处于文本的中间，并在业主签名栏的上方，备注内容所处的位置明显、清晰，足以引起黄斌、吴丽红的注意。其次，虽然该备注内容为打印形成，但备注内容中的时间(月份与日期)部分为手写填写。显然，黄斌、吴丽红在收楼手续书中签名前是可以与威鹏公司协商。在本案中，黄斌、吴丽红与威鹏公司之间为房屋买卖合同关系，买卖双方是平等的交易主体，威鹏公司作为普通的房产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位。黄斌、吴丽红认为收楼手续书中备注内容对其不利，可以选择接受或者不接受，并不影响其收楼的权利。黄斌、吴丽红选择了接受对威鹏公司逾期交楼的违约责任，以一年的物业管理费作为补偿，因而，收楼手续书中备注内容并非是单纯免除威鹏公司责任的协定。据此，案涉收楼手续书中备注内容并不符合前述合同法第三十九条第二款的规定，不属于格式条款。关于威鹏公司应否向黄斌、吴丽红支付逾期交楼违约金233502.07元的问题。根据案涉收楼手续书的内容，可知其包含了两层意思，一是威鹏公司向黄斌、吴丽红交付案涉房屋；二是合同双方就合同约定的逾期交房违约责任进行了变更。双方当事人对合同约定的逾期交房违约责任的变更主要体现在收楼手续的备注内容中，备注内容清晰明确表达了黄斌、吴丽红同意威鹏公司以减免其一年的物业管理费作为威鹏公司逾期交楼的补偿，并谅解威鹏公司逾期交房的违约行为。如前所述，收楼手续书中备注内容不属于格式条款，双方当事人可以就备注内容进行协商。为此，黄斌、吴丽红在收楼手续书签名确认的行为，应视为其接收威鹏公司交付案涉房屋，同时同意威鹏公司以减免其一年的物业管理费作为对价，免除威鹏公司逾期交楼的违约责任。因此，黄斌、吴丽红在办理了收楼手续后，又要求威鹏公司按照《商品房买卖合同》约定向其支付逾期交楼违约金233502.07元，依据不足，本院不予支持。综上所述，黄斌、吴丽红的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4802元，由黄斌、吴丽红负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十二月十一日法官助理 黄洁怡书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-10--11-