广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤2071民初9684号原告：李友根，男，1968年12月29日出生，汉族，住江西省宜春市上高县，委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。被告：向小英，女，1980年12月10日出生，住贵州省纳雍县，委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。原告李友根与被告向小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李友根的委托诉讼代理人于直雨,被告向小英的委托诉讼代理人张嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李友根向本院提出诉讼请求：l.判令被告向原告双倍返还定金共计340000元及律师费13000元，并支付逾期付款给原告造成的利息损失（以353000元为本金，按银行同期同类贷款利率自起诉日起计至被告付清之日止）；2.判令被告返还除购房定金之外的其余购房款98000元并支付逾期付款给原告造成的利息损失（以98000元为本金，按银行同期同类贷款利率自起诉日起计至被告付清之日止）。事实和理由：2017年2月13日，原告、被告及中山市华振租售房地产顾问有限公司签订房地产买卖合同一份，约定被告将位于中山市火炬开发区依云路1君华新城3区67幢1903房出售给原告。之后，原告依约支付定金170000元，又支付了购房款98000元。之后经查档发现，被告因债务原因涉案房产被查封，被告拒不按照合同约定清偿债务，解除查封及注销银行抵押。被告上述行为已构成违约，损害原告合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加自起诉之日起解除涉案合同的诉求。被告向小英向本院提交证据并辩称：1.其无违约行为，李友根迟延办理按揭手续，导致涉案房屋无法办理过户手续，而其仅有涉案的一处房产，所以才有2017年4月之后的查封，因此李友根不能以发生于李友根违约行为之后的查封来进行抗辩；2.双方未约定律师费的负担，且违约方为李友根，故李友根主张律师费无依据；3.确认李友根向其支付了98000元购房款，其同意退还该购房款，但不同意支付相应的利息损失。综上，向小英请求驳回李友根的全部诉讼请求。原告李友根申请证人李某出庭。李某述称：1.其是中山市华振租售房地产顾问有限公司的员工，是涉案房屋交易的跟单业务员；2.向小英于2017年3月下旬将房产证交给中山市华振租售房地产顾问有限公司，李友根于2017年4月份申请按揭；3.申请按揭必须卖方提交房产证才能申请成功。本院经审理认定事实如下：2017年2月13日，李友根（买方）、向小英（卖方）以及中山市华振租售房地产顾问有限公司（经纪方，以下简称华振公司）签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0153781），主要约定：卖方将位于中山市火炬开发区依云路1君华新城3区67幢1903房（以下称案涉房地产）出售给买方；该房地产产权现状为产权证开发商正在办理中；该房地产转让成交价为988000元；该房地产交易定金为170000元，定金170000元为第一部分楼款；买方在签署本合同向卖方支付定金20000元，并于签署本合同之日起3日内向卖方补交定金150000元（卖方收取定金后将产权证托管于经纪方公司办理房产交易手续之用）；818000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款：买方申请银行按揭贷款720000元交付给卖方，买方须在2017年3月13日前申请按揭，卖方需提交申请按揭所需收款账户及银行要求卖方提供的材料；买方首期款（除已付定金外）98000元须于银行同意卖方房地产扣款赎楼日(且买房贷款已批复前提下)3日内向卖方支付部分首期款（除已付定金外）98000元用于卖方办理赎楼(卖方应于银行同意的扣款赎楼日之前提前告知买方准备赎楼款项;第四条办理时间的约定：卖方应于收取买方定金当天预留5000元作为交楼押金交于经纪方监督，以收据为准；在同时满足卖方房地产权证无抵押(若卖方需赎楼,则还清贷款,并且注销抵押登记)及银行出具买方贷款承诺书(若买方一次性付款,则不需办理按揭)之日起5个工作日内,双方须办理该房产的递件过户手续,并于国土部门通知之日起三个工作日办理缴纳税费及领取买方新证的手续,买方领取到新证当日后，买方须积极按相关部门的手续进程办理按揭抵押放款手续，以确保卖方收到全部银行按揭款（否则买方退还房产给卖方，同时卖方有权进一步对买方追偿）；卖方须在收取全部楼款时将该房地产交给买方使用；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权将该房产转让与任何人，买方则不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方约定应付的中介费，并承担经纪方因追讨佣金而产生的律师费及诉讼费；若卖方收取定金后违约，则卖方返还双倍定金，唯买方不可进一步要求赔偿或要求卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方约定应付的中介费，并承担经纪方因追讨佣金而产生的律师费及诉讼费；如因不可抗力因素（含国家政策变化）导致交易无法按合同进行，买卖双方在经纪方见证下的前提下可解除合同，卖方退还已收的款项，已产生的费用由卖方承担。买卖双方协商同意，此房正常手续办理过户，目前开发商正在办理卖方的产权证，买方知情并同意；买卖双方协商同意，在国土正式申请过户前，买方有权变更实际产权人为第三方，卖方知情并同意；合同还约定了其他事项。在合同第二页页脚处附有收据，该收据载明：兹收到李友根交付上述规定之定金20000元；向小英在收款人处签名、捺印。2017年2月15日，李友根通过晏建华向向小英转账支付150000元定金，向小英出具收款收据确认收到上述定金。2017年2月23日，李友根通过晏建华向向小英转账支付购房款98000元。2017年5月11日，李友根取得中国建设银行股份有限公司中山分行的贷款通知书。另查，案涉房地产的不动产权证显示，案涉房地产的产权证颁发日期为2017年2月23日。该房地产目前仍有抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山分行。该房地产于从2017年5月4日起至庭审之日仍处于被另案查封状态，根据李友根的财产保全申请，本院依法作出（2017)粤2071民初9684号民事裁定，裁定查封案涉房地产价值相当于120000元的产权份额，并于2017年6月6日轮侯查封了案涉房地产。庭审中，向小英称其领取房产证的日期为2017年2月23日，并于同年3月1日交给了华振公司。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。李友根、向小英、中山市华振租售房地产顾问有限公司签订的房地产买卖合同是各方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应全面履行各自的义务。本案争议焦点为：一、哪方当事人的违约行为导致涉案房产无法过户；二、如何承担违约责任。关于焦点一。向小英作为涉案房产的出卖人，有义务在双方约定的申请按揭前的合理时间内将涉案房产证及申请按揭所需的材料办理好并交予李友根或居间方华振公司，以便李友根能够及时提出按揭贷款申请，但向小英直至2017年3月下旬才将涉案房产证交予华振公司。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的目的履行协助义务。本案中，李友根在向小英未提交房产证的情况下不可能于2017年3月13日前向银行申请办理按揭贷款，其于2017年5月11日取得了中国建设银行股份有限公司中山分行出具的贷款通知书，说明向小英在2017年3月13日之后，仍继续与李友根履行涉案合同，其行为可视为默许李友根未按期申请按揭，因此李友根在2017年3月13日后才申请办理按揭贷款不应认定为违约。虽然向小英辩称其已于2017年3月1日将房产证交予华振公司，但其提交的产权收取凭条仅是复印件，无法核实证据的真实性，且该收取凭条的备注处载明收取的是备案表，根据常理，在交付了产权证的情况下，则不需要交付备案表；而证人李某陈述称，向小英于2017年3月下旬才将房产证交予华振公司。故本院对向小英的该辩解不予采信。本案中，向小英作为涉案房产的出卖人，应保证涉案房地产无导致不可过户的瑕疵，但现因涉案房地产处于被查封状态，致使无法实合同目的，向小英已构成根本违约。李友根主张解除涉案合同，向小英对此也不持异议，故涉案房地产买卖合同中双方的房屋买卖关系可以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案中，李友根至开庭之日才提出解除合同的主张，故双方房屋买卖合同解除的时间应为开庭之日即2017年12月7日。但是，需要说明的是，涉案房地产买卖合同包含了房屋买卖合同部分以及居间合同部分，本案并未涉及李友根、向小英与华振公司居间合同部分的处理问题，故解除的仅是李友根与向小英之间的房屋买卖合同部分，至于李友根、向小英与华振公司的居间合同部分，本院在本案中不予处理。关于焦点二。因涉案房产处于被另案查封状态，且向小英未注销抵押登记，致使本案买卖合同无法继续履行，向小英应承担相应的违约责任。李友根主张向小英向其双倍返还定金340000元及购房款98000元，理据充足，本院予以支持。李友根主张向小英应自起诉之日支付购房款98000元的利息，由于双方之间的房屋买卖合同于2017年12月7日才解除，向小英应于合同解除之日向李友根返还购房款，故向小英应自合同解除的次日即2017年12月8日起向李友根支付利息损失。对于李友根超出前述部分的主张，本院不予支持。关于李友根主张的双倍定金的利息及律师费。本院认为，因当事人未对定金的利息及律师费的负担作出约定，定金的利息损失及律师费均应作为李友根的损失，而在定金罚则中，双倍返还定金已经包含了守约方的损失，李友根再主张向小英支付双倍定金的利息及律师费损失没有法律依据，本院不以支持。综上所述，李友根的诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，予以驳回。向小英的辩解，合理部分，本院予以支持，理据不足部分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李友根、被告向小英于2017年2月13日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分（合同编号：NO.0153781）；二、被告向小英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李友根返还双倍定金340000元；三、被告向小英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李友根返还购房款98000元及相应利息（自2017年12月8日起计至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告李友根的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7946元，财产保全费1120元，合计9066元（原告李友根已预交），由原告李友根负担261元，由被告向小英负担8805元，被告向小英负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告李友根。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈伟基审判员  何明伟审判员  石 慧二〇一七年十二月二十六日书记员  粟昭林罗鑫