重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0109民初8114号原告（反诉被告）：重庆浩飞房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区中山路80号附1号，统一社会信用代码：91500109561609326X。法定代表人：谭红兵，执行董事。委托代理人：吴昌伦，重庆跃新律师事务所律师。被告（反诉原告）：余长江，男，1987年7月19日出生，汉族，住重庆市永川区。委托代理人：罗晓，重庆荣泽律师事务所律师。委托代理人：毕文志，重庆荣泽律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：余红梅，女，1977年7月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人：罗晓，重庆荣泽律师事务所律师。委托代理人：毕文志，重庆荣泽律师事务所实习律师。被告：艾意平，男，1974年2月26日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人：罗晓，重庆荣泽律师事务所律师。委托代理人：毕文志，重庆荣泽律师事务所实习律师。原告重庆浩飞房地产经纪有限公司（以下简称浩飞公司）诉被告余长江、余红梅、艾意平居间合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告余长江、余红梅提起了反诉。原告重庆浩飞房地产经纪有限公司的委托代理人吴昌伦、被告余长江、余红梅、艾意平的共同委托代理人罗晓、毕文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩飞公司诉称，2017年7月底，被告到原告处要求原告为其购买房屋提供服务。在原告方工作人员的努力下，被告与卖房人夏晓玲、黄云飞于2017年8月3日签订了《房地产买卖及居间合约》（以下简称合约），约定由原告居间，出卖人夏晓玲、黄云飞将坐落于重庆市北碚区XX大道XX号XX幢附X-X号房屋出卖给被告余长江、余红梅；被告支付原告居间服务费20000元及按揭代理服务费10000元。因被告在签订合约时未支付该费用，遂向原告出具欠条1张。原告为被告提供了居间服务，被告却不按合同约定支付居间服务费。被告艾意平与被告余红梅系夫妻关系，居间服务费产生于二被告夫妻关系存续期间，构成夫妻共同债务，应当共同偿还。为维护原告的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、三被告支付原告居间服务佣金、按揭代理服务费共计30000元及违约金，2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确违约金的计算方式为以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2017年8月4日起计算至本息付清之日止。庭审后，原告自愿撤回要求三被告支付按揭代理服务费10000元的诉讼请求，并调整违约金的基数为20000元。被告余长江、余红梅辩称，原告没有履行合同义务，给被告造成了损失，应当进行赔偿，不应当收取居间服务佣金、按揭代理服务费。被告艾意平辩称其与本案没有关系。反诉原告余长江、余红梅诉称：反诉原告委托反诉被告浩飞公司提供居间及按揭代理服务，因反诉被告未尽到居间及按揭代理义务，导致反诉原告在不知自己不具备相应贷款资格的情况下，于2017年8月3日签订了卖方为夏晓玲、黄云飞的《房地产买卖及居间合约》，并支付了20000元定金。在履行合约过程中反诉原告才得知自己无法履行合约约定的以商业贷款支付房款的义务。因履行不能，反诉原告只能与卖方解除买卖合同并要求反诉被告承担赔偿责任。但反诉被告不仅不进行赔偿，反而要求反诉原告支付居间服务佣金和按揭代理服务费。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告的居间合同关系；2、反诉被告赔偿损失20000元；三、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告浩飞公司辩称，首先、反诉原告余长江、余红梅系兄妹关系，余红梅与本诉被告艾意平系夫妻关系。本案所涉房屋实为余红梅、艾意平购买，把余长江作为共同购房人，是余红梅为了让余长江帮其办理按揭贷款。反诉被告于2017年8月3日召集卖房人和反诉原告签订了合约。至此，反诉被告的居间服务完成。根据合约第四条第一项的约定，反诉原告在签订合约的当日就应支付居间服务费20000元、按揭代理服务费10000元。余红梅因当天未支付服务费，就向原告出具了30000元的欠条。其次、由于余红梅的征信存在问题而不能办理按揭贷款，余长江因其姐的不诚信也不愿意为其办理按揭贷款。根据合约第六条第三项的约定，余红梅本应以现金的方式补足购房款。而余红梅不愿交现款，又提出由其丈夫艾意平贷款，反诉被告按照余红梅的旨意以艾意平作为贷款人为其办理了按揭贷款手续。至此，反诉被告的义务履行完毕。但在反诉被告及卖房人让余红梅去办理房屋过户手续和支付房屋首付款时，余红梅却提出不购买了。综上，反诉被告履行完了居间服务和按揭服务的全部义务，反诉原告应按合同约定向答辩人支付全部费用。反诉原告的诉讼请求及理由不成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2017年8月3日，余长江、余红梅作为买方与夏晓玲、黄云飞作为卖方、浩飞公司作为经纪方，三方共同签订《房地产买卖及居间合约》，三方就物业买卖及居间、委托代理等事项达成以下约定：交易标的为重庆市北碚区XX大道XX号XX幢附X-X号房屋；成交价1800000元；买方付款方式为商业贷款，经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签订本合约7日内或2017年8月10日前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到指定的银行签署按揭文件并支付贷款所需费用；签约当天买方一次性向卖方支付定金20000元；买卖双方于2017年9月10日前或银行审批贷款通过3个工作日内在房管部门办理产权过户手续；在本合约签订当日买方向经纪方支付居间服务佣金20000元、按揭代理服务费10000元；鉴于经纪方已完成了该房产居间服务，除经纪方原因或不可抗力因素外，该居间服务费均不予退还或免除，如逾期支付服务费的，则每逾期一天按服务费总额的四倍同期银行贷款利率支付违约金至全部结清之日止；买方按揭购房，买方需积极提供相应的按揭贷款资料，并到贷款银行完善面签手续，如因买方个人信用问题，隐瞒购房资格、隐瞒银行借款逾期、债务诉讼等造成银行不予批准贷款或降低贷款金额的由买方以现金方式补足房款，否则由买方承担违约责任；买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何人；经纪方收齐全部居间佣金、代理服务费等服务费后，在买卖双方积极配合并提供按揭、过户等相关资料的情况下，若因经纪方原因不履行合同给买卖双方造成直接经济损失的，则经纪方以所收取的居间佣金费为限额对所造成的直接经济损失方进行赔偿。同日，余长江、余红梅向夏晓玲支付定金20000元，并向浩飞公司出具欠条1张，载明：“今欠到重庆浩飞房地产经纪有限公司购北碚区XX大道XX号XX幢X-X号房屋中介服务费及按揭服务费共计30000元，于此房过户之日支付”。2017年8月30日，被告艾意平与重庆农村商业银行股份有限公司北碚支行（以下简称农商行北碚支行）签订《个人房屋按揭贷款合同》，为其购买重庆市北碚区XX大道XX号XX幢附X-X号房屋向农商行北碚支行贷款1040000元，并签订了抵押合同。2017年9月13日，浩飞公司向余长江、余红梅邮寄送达了《催促继续履约的函》，催促其按照合约的约定到房管部门办理产权过户手续；否则，在2017年9月17日后，卖方夏晓玲、黄云飞将有权解除交易并追究违约责任。2017年9月15日，余长江、余红梅分别向浩飞公司、夏晓玲、黄云飞邮寄送达《解除合同通知书》，告知卖方夏晓玲、黄云飞其无法继续履行买卖合同，卖方可另行出售标的房屋；同时，因中介方未尽到按揭代理义务，导致其错误签订合约并支付定金，要求中介方浩飞公司在收到该通知10日内，向其支付20000元赔偿款。另查明，艾意平与余红梅于2012年12月4日登记结婚。上述事实，有房地产买卖及居间合约、房产证、欠条、结婚证、个人房屋按揭贷款合同、抵押合同、催促继续履约的函、收条、解除合同通知书、快递单回执、贷款申请资料以及原被告在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。本院认为，余长江、余红梅与夏晓玲、黄云飞、浩飞公司签订的《房地产买卖及居间合约》，系三方真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按照合约内容履行。浩飞公司自愿撤回要求支付按揭代理服务费10000的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。针对诉辩双方争议的焦点，本院综合评判如下：一、关于浩飞公司是否履行了居间服务义务的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人促成合同签订的，委托人应当按照约定支付报酬。关于余长江、余红梅辩称浩飞公司没有审查其贷款资格、未告知其签订买卖合同的风险，没有尽到如实报告的义务，导致余长江、余红梅错误签订买卖合同，不应当收取居间服务费，并要求浩飞公司赔偿其因无法履行买卖合同而损失的向卖方支付的20000元定金的意见。首先，余长江、余红梅向浩飞公司表达购房意向后，浩飞公司带其看房，并作为居间人最终促成其与卖方夏晓玲、黄云飞签订了合约，故浩飞公司向余长江、余红梅报告了订立买卖合同的机会并提供了订立合同的媒介服务，履行了合约约定的居间义务。其次，中介公司没有审查贷款资格的义务，也不具备审查贷款资格的能力，不应当将该义务强加给中介公司；余长江、余红梅作为具有完全民事行为能力的成年人，其对自己的个人征信问题应当有清楚的了解，在签订买卖合同时也应当预见到如自己不能按照合同约定履行可能产生的法律后果；再次，根据合约约定，如因买方个人信用问题，隐瞒购房资格、隐瞒银行借款逾期、债务诉讼等造成银行不予批准贷款或降低贷款金额的，由买方以现金方式补足房款。本案系余红梅个人征信问题导致无法申请贷款，余长江本人拒绝以其名义贷款，而二人又不愿按照合同约定以现金方式补足购房款，导致买卖合同无法履行。综上，浩飞公司作为居间方促成了合同的签订，已经履行了自己的居间义务，而买卖合同无法履行系余长江、余红梅自身原因造成，故对浩飞公司要求余长江、余红梅支付居间服务费20000元的诉讼请求，本院予以支持，对余长江、余红梅要求浩飞公司赔偿其支付给卖方的定金20000的反诉请求，本院不予支持。关于余长江、余红梅辩称“余红梅在向浩飞公司出具的欠条上注明‘房屋中介服务费及按揭服务费共计30000元，于此房过户之日支付’，现该房屋并未过户，未达到付款条件故不应当支付相关费用”的意见，本院认为，根据合约的约定，应当在合约签订当日向经纪方支付相关服务费。余红梅出具的欠条所述于房屋过户之日支付相关费用，是其单方面做出的关于付款时间的承诺，而不是对原合约的变更，对该辩解意见不予采纳。该居间服务费产生于余红梅与艾意平夫妻关系存续期间，且系用于购买夫妻共同房产，属于夫妻共同债务，故对浩飞公司要求艾意平共同偿还的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金的问题。合约约定，相关服务费用应于合约签订当日支付，如逾期支付服务费的，则每逾期一天按服务费总额的四倍同期银行贷款利率支付违约金至全部付清之日止，故对浩飞公司要求从2017年8月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金至款项付清之日止的诉讼请求本院予以支持，基数调整为20000元。三、关于解除居间合同的问题。根据合约约定，浩飞公司向余长江、余红梅报告了订立买卖合同的机会并提供了订立合同的媒介服务，已经履行了合约约定的居间义务，故余长江、余红梅要求解除与浩飞公司之间的居间合同的诉讼请求不成立，其应当按照合约约定承担付款义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、由余长江、余红梅、艾意平在本判决生效之日起五日内向重庆浩飞房地产经纪有限公司支付居间服务费20000元。二、由余长江、余红梅、艾意平在本判决生效之日起五日内向重庆浩飞房地产经纪有限公司支付违约金，该违约金以20000为基数，从2017年8月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至款项付清之日止。三、驳回余长江、余红梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元减半收取为275元，由余长江、余红梅、艾意平共同负担150元，重庆浩飞房地产经纪有限公司负担125元，反诉案件受理费300元减半收取为150元，由余长江、余红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民人民法院。代理审判员 罗 敏二〇一七年十二月十九日书 记 员 杨雪娇