安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0421民初3172号原告:安徽凤台农村商业银行股份有限公司，住安徽省淮南市凤台县凤城大道28号。法定代表人：鲍学启。委托诉讼代理人：吴佩玲，安徽韶美律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国，系安徽凤台农村商业银行股份有限公司职工。被告：桂久江，男，汉族，1969年7月10日生，皖凤台县人，住安徽省凤台县，委托诉讼代理人：李其斌，安徽繁星律师事务所律师。第三人：凤台协和医院，住所地安徽省淮南市凤台县城关镇凤城大道南侧古城商业综合楼。法定代表人：周金聪。委托诉讼代理人：李多如，安徽竞合律师事务所律师。原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司与被告桂久江、第三人凤台协和医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法由审判员史太宗于2017年11月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人吴佩玲、刘国到庭参加诉讼，被告桂久江委托诉讼代理人李其斌到庭参加诉讼，第三人凤台协和医院委托诉讼代理人李多如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，并将租赁房屋交还给原告；2、判令被告支付第九年度房屋租金222000元，并向原告支付违约金40000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年6月3日，被告桂久江与原告签订了两份《房屋租赁合同》，两份合同约定1、被告桂久江从原告处租赁凤台县城关镇凤城大道南侧古城商业综合楼面向北第一层两间，第二至四层十间，面积约1015平方米；2、租期10年，自2009年6月3日至2019年5月9日；3、租金每年192000元，每间隔三年双方视实际情况协商调整；4、被告拖欠租金累计达60天的原告可终止合同收回房屋；5、被告逾期交付租金的，如数补交租金并支付违约金40000元。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用至2016年5月被告尚能依合同约定支付租金。2017年5月9日被告未按合同约定缴纳第九年度租金，原告再三催促未果故提起本案诉讼。被告桂久江辩称：1、原告要求解除合同无事实及法律依据，应当予以驳回。原、被告签订租赁合同属事实，因原告未完全履行合同义务，致使双方发生矛盾纠纷，根据原、被告签订的合同约定，原告应当全部履行合同的义务，原告至今未能履行合同义务，其租赁的部分房屋（地下室），没有交付，且原告将该部分租给其他人经营，经被告再三要求原告全部履行合同义务，原告至今未履行全部义务。原告的行为构成违约。因此原告要求解除合同无依据，请求驳回原告的诉请。2、租赁合同租金属于预交，未全部履行不存在违约，被告现在只是暂缓给付租金，不存在违法转租的事实。第三人凤台协和医院述称：本案判决结果与第三人有直接利害关系，如判决原被告之间继续履行合同，第三人继续履行与被告之间的转租合同，如果判决解除原被告之间的合同，请法院同时判决解除与第三人之间的转租合同。事实与理由：被告与第三人于2009年6月签订房屋租赁合同，第三人已于2017年6月向被告预付2017年下半年租金（至2017年12月）被告逾期向原告支付租金一事，第三人不知情也无过错。关于第三人之诉部分，本院向第三人凤台协和医院告知其应在法定期间内预交第三人之诉的诉讼费，但第三人凤台协和医院逾期未缴纳诉讼费，本院对第三人之诉部分按第三人凤台协和医院撤回此诉处理。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据以及对方就证据所持异议列明如下：1、被告桂久江对原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司提供的房屋租赁合同（原告与凤台县古城实业有限公司签订的）、补充协议真实性、合法性无异议，但对原告的证明观点有异议，认为合同上约定包含地下室，面积2000平方米。本院认为，此证据中原告与凤台县古城实业有限公司签订的房屋租赁合同约定了租赁面积为2000平方米，但此证据与原、被告双方签订的房屋租赁合同中约定的面积无关。2、被告桂久江对原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司提供的其双方签订的房屋租赁合同的真实性无异议，但认为合同上约定包含有地下室，但原告没有实际交付。同时原告对被告提供此证据的证明观点也有异议，原告认为原告与古城实业公司签订的租赁合同，承租面积约2000平方米，年租金600000元，与被告签订的租赁合同面积为约1000平方米，年租金182000，同时2009年与被告签订的合同，当时第一年交租金时就应当知晓地下室交付的问题，当时即可扣减租金予以抗辩，被告已经履行了八年且未提异议，因此被告讲地下室没有交付不能作为不予支付租金的抗辩理由。本院认为此合同中原、被告对房屋租赁面积1000平方米已明确约定，且原告已向被告支付了八年租金，被告在此期间并未提出房屋租赁面积的异议且其亦未提供要求原告交付地下室的相关证据，故按交易习惯应认定为被告对房屋租赁面积无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年6月3日，被告桂久江与原告签订了两份《房屋租赁合同》，两份合同约定1、被告桂久江从原告处租赁凤台县城关镇凤城大道南侧古城商业综合楼面向北第一层两间，第二至四层十间，面积约1015平方米；2、租期10年，自2009年6月3日至2019年5月9日；3、租金每年192000元，每间隔三年双方视实际情况协商调整；4、被告拖欠租金累计达60天的原告可终止合同收回房屋；5、被告逾期交付租金的，如数补交租金并支付违约金40000元。合同签订后，被告每年均向原告支付租金且被告租金支付至2016年5月。此后被告未按合同约定向原告支付租金，经原告多次催要无果，诉至本院。另查明，被告桂久江将涉案房屋转租给第三人协和医院，且第三人已向被告支付租金至2017年12月。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务承租人应当按照约定的期限支付租金，对被告桂久江逾期未支付租金，原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司有权要求解除双方签订的两份房屋租赁合同，故对该主张本院予以支持。关于原告主张被告支付第九年度（2016年6月3日至2017年5月9日）房屋租金222000元及违约金40000元的问题，因原告与被告签订的两份房屋租赁合同中的租金共计192000元，原告也未提交证据证明其所增加的30000元租金是经双方协议确定，故本院予以支持的租金为192000元；对于原告主张的违约金40000元，因双方在两份租赁合同中对违约金的约定均是20000元，但双方签订的租赁面积为15平方米的租赁合同，双方对违约金约定的偏高本院确定支持3000元，故对两份租赁合同本院予以支持的违约金共计23000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司与被告桂久江签订的两份房屋租赁合同；二、被告桂久江向原告安徽凤台农村商业银行股份有限公司支付第九年度租金共计192000元，违约金共计23000元，合计215000元。于判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2615元（已减半），由被告桂久江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  史太宗二〇一七年十二月二十八日书记员  孙慧云本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承担人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。