四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5183号原告：成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路172号。法定代表人：盛高，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雨，女，系该公司员工，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，特别授权代理。委托诉讼代理人：何传英，女，系该公司员工，1980年3月19日出生，住成都市新都区，特别授权代理。被告：肖平，男，1972年4月10日出生，汉族，住成都市新都区。原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告肖平租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人李雨，被告肖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；2.判令被告立即向原告支付所拖欠的租金本金16817.83元、逾期违约金5901.01元，合计22718.84元（逾期违约金暂计至2016年11月15日，实际直至被告交还租赁物及付清款项之日止）；3.判决原告无须返还被告缴纳的保证金12715.92元，且被告须向原告支付19511.42元解除合同违约金；4.判令被告向原告支付免租期租金19073.88元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年10月29日，原告与被告签订《成都海伦城市广场物业租赁合同书》，合同约定原告将成都市新都区24号商铺，面积117.74平方米，租金单价为54元/平方米/月，租赁给被告用于经营“丹比奴”服装。租赁期限为2015年11月20日至2018年11月19日（如开业延期，则合同期顺延），免租期为90日。合同还对租金以及违约金进行了约定。被告经营期间，未能按照合同约定向原告缴纳租金，且于2016年8月31日停止经营，其行为已构成根本性违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。肖平辩称，同意解除原被告签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》，对欠原告租金本金16817.83元没有异议，请求用所交保证金抵扣部分租金。关于违约金，原告主张金额过高，不认可该违约金。原告所提供的服务与合同约定不符，导致被告经营状况恶化、严重亏损，双方之间合同关系的终止，确系原告强行搬离，并非我方愿意终止，所以免租期的租金不应当补交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月29日，海伦堡公司（甲方）、肖平（乙方）签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》。租赁合同约定，原告成都市新都区24号商铺出租给被告用于经营“丹比奴”服饰。商铺租赁面积117.74平方米，租赁期限为三年。合同还对免租期、租金计算、租赁保证金及违约等条款作出约定：3.1.（2）免租期：在乙方遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方90天的免租期，免租期内乙方无需承担租金，但必须承担物管费及其它相关费用。3.2租金计算方式：该物业按照“固定租金+递增”的方式计算租金。注1：该物业月固定租金额=54元/m2·月×该物业的使用面积117.74m2；注2：该物业的租用面积采用使用面积计算，租金标准按照如下约定比例递增：第一年每月租金为6357.96元，第二年每月租金为6946.66元；第三年每月租金为7535.36元。3.3结算方式：租金按每三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同约定交付日起7个工作日内。金额为19073.88元，乙方下一期租金支付必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付。4.2保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保。在整个租赁期内保证金由甲方保管，不能抵扣乙方租赁物业的租金。但甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。4.4租赁保证金的退还。租赁关系终止时，在乙方办妥以该物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更并且乙方所交还的该物业及其装修、设备和设施已按照本合同之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还物业且结清本合同项下乙方应付所有款项后3个月内将保证金[在按照本合同约定作出扣除（如有）后]一次性无息退还乙方。在此期间，租赁保证金也将作为乙方经营商品的质量保证金，以支付乙方商品质量“三包”可能发生的费用。14违约责任：14.1若乙方不论任何原因实际租赁该物业的期限不满上述第2.2条规定的租赁期和/或违反合同的约定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金；14.8在合同期限内，如未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同而不承担任何法律责任，同时甲方可要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；14.10租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还；14.11乙方拖欠甲方租金、水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。另查明，合同签订后海伦堡公司将商铺交付给肖平用于经营“丹比奴”服饰，丹比奴服饰于2015年12月12日正式开业，于2016年9月1日停业。租赁期间，肖平未支付海伦堡公司2016年2季度租金4307.01元、2016年7月和8月的租金共计12715.92元。海伦堡公司分别于2016年5月3日、2016年8月5日、2016年8月30日向肖平发出《关于丹比奴的催费知会函》、《催费知会函》、《催费通知》要求支付所欠租金，肖平均未支付，海伦堡公司故诉至法院。本院认为，《成都海伦城市广场物业租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后，海伦堡公司依约交付了租赁房屋，肖平也应依约履行按时足额交付租金的义务。肖平以经营困难为由不支付租金的抗辩于法无据，本院不予采信。现肖平在租赁期间停止营业、拖欠租金的行为已构成违约，按合同约定，海伦堡公司有权解除合同，故本院对海伦堡公司要求解除双方签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》的诉请，予以支持。合同解除后，肖平仍应支付海伦堡公司所欠租金共计16817.83元。关于逾期违约金，海伦堡公司主张按照合同约定“每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金”，该逾期违约金计算标准过高，本院酌定按照年利率6%的标准计算，第二季度租金4307.01元产生的逾期违约金从2016年4月1日开始计算，2016年7月和8月的租金共计12715.92元，产生的逾期违约金从2016年7月1日开始计算。关于保证金，其性质不等同于定金，在租赁合同中，保证金的作用主要用于保障合同的顺利履行，并用于抵扣未支付的费用，即使双方合同约定海伦堡公司可以因肖平违约而不返还保证金，但该约定也因于法无据且有违公平原则，本院不认可其的效力。肖平向海伦堡公司交纳履约保证金12715.92元，以担保其对合同义务的全面履行。肖平违约后，海伦堡公司可就肖平应承担的全部违约责任，以保证金优先受偿，但无权径直将其占为己有，故海伦堡公司要求判令保证金不予退还的诉讼请求，因无法律依据而不能成立，本院不予支持。现海伦堡公司主张解除双方之间的租赁合同关系，本院也确认其行使解除权后合同解除的事实，肖平有权要求海伦堡公司退还保证金，肖平要求将保证金用以抵扣本案合同债务的主张成立，本院予以采纳。关于解除合同违约金，海伦堡公司已向本院主张逾期支付租金违约金，本院认为违约金的功能在于填补守约方所遭受的损失，本案无证据证明海伦堡公司还存在其他损失，故对其该项诉请本院不予支持。关于免租期租金，双方在合同中约定在乙方遵守合同各项条款的前提下享有90天的免租期，肖平的违约行为已违背该条款的约定意旨，出于诚信原则、公平原则考量，免租期的租金应计入欠费金额。海伦堡公司要求肖平支付免租期内房租租金19073.88元，本院予以支持。综上，肖平应支付海伦堡公司租金16817.83元，补缴免租期租金19073.88元，与其缴纳的保证金12715.92元品迭后，肖平应向海伦堡公司支付租金为23175.79元（租赁费本金16817.83元+19073.88元-履约保证金12715.92元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除成都市海伦堡商业管理有限公司与肖平于2015年10月29日所签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；二、肖平于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付租金23175.79元；三、肖平于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付逾期付款违约金，违约金的计算方法为：按照年利率6%的标准，以第二季度租金4307.01元为基数从2016年4月1日开始计算至本判决确定的本金给付之日止；以2016年7月至8月31日的租金12715.92元为基数从2016年7月1日开始计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止。四、驳回成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币666元（已减半收取），由肖平负担（此款成都市海伦堡商业管理有限公司已预交，肖平在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一七年十二月十四日书记员  魏瑞廷