广东省高级人民法院行 政 判 决 书(2017)粤行终550号上诉人（原审原告）：广州新华晨房地产有限公司，住所地：广东省广州市珠江新城临江大道3号发展中心21A。法定代表人：黄少媚，职务：董事长。委托代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。委托代理人：潘东平，该单位工作人员。被上诉人（原审被告）：广州市人民政府，住所地：广东省广州市府前路1号。法定代表人：温国辉，职务：市长。委托代理人：程应游、罗盈盈，均系该单位工作人员。原审第三人：ＸＸ飞，男，1984年4月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：新世界东逸花园首次业主大会筹备组。负责人：邱建和，职务：组长。原审第三人：邱建和，男，1957年3月出生，住广东省广州市海珠区。原审第三人：王拥军，男，1969年10月25日，汉族，身份证住址：福建省厦门市集美区。原审第三人：王小樱，女，1973年2月出生，住海南省海口市琼山区。原审第三人：陈疑娟，女，1976年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：吴君玉，女，1969年2月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：于赫男，女，1979年7月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区。以上原审第三人陈疑娟、吴君玉、于赫男共同委托代理人：沈涛，广东正大联合律师事务所律师。以上原审第三人陈疑娟、吴君玉、于赫男共同委托代理人：夏建艺，广东正大联合律师事务所实习律师。上诉人广州新华晨房地产有限公司因诉被上诉人广州市人民政府行政复议纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院作出的(2015)穗中法行初字第510号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年5月7日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（下称“市国土房管局天河分局”）和广州市天河区人民政府天园街道办事处(下称“天园街道办”)共同作出穗天国房函(2010)127号《关于明确新世界东逸花园首次业主大会筹备工作若干问题的函》(下称“127号函”)，对东逸花园小区物业管理区域内专有部分和建筑物总面积的认定、《管理规约》和《议事规则》是否经首次业主大会通过以及业主大会成立与否等问题予以明确，同时决定终止工作组工作。2010年6月18日，邱建和等业主因不服127号函向被告广州市人民政府申请行政复议，被告作出穗府行复[2010]228号《行政复议决定书》。后新华晨房地产有限公司因不服上述《行政复议决定书》，向原审法院提起诉讼。原审法院经审理于2014年2月12日作出(2011)穗中法行初字第22号《行政判决书》，判决驳回了新华晨房地产有限公司的诉讼请求。该判决认为，根据《广东省物业管理条例》第二十二条第一款第(一)项的规定，建筑物总面积应当对全部所有权人进行专有部分面积统计，进而相加计算；同时建筑区划内还有属于市政公用部分，不能计算在建筑物总面积内，新华晨房地产有限公司和市国土房管局对建筑物总面积的计算方法缺乏法律依据。新华晨房地产有限公司不服一审判决提起上诉。广东省高级人民法院经审理于2014年8月20日作出(2014)穗高法行终字第529号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该判决认为，初始登记面积中包含部分不能颁发权属证书的建筑物面积，故初始登记面积不能概括作为建筑物总面积计算，新华晨房地产有限公司请求撤销被诉复议决定的理由不成立。2014年12月24日，市国土房管局天河区分局、天园街道办对新世界东逸花园首次业主大会筹备组作出穗天国房函[2014]908号《关于新世界东逸花园首次业主大会筹备工作若干问题的函》(下称“908号函”)，主要内容是：重新计算认定东逸花园物业管理区域内建筑物总面积为224964．4695平方米，其中包括物业管理用房270．5941平方米、架空层和住宅附属用房5288．4979平方米、电房和设备用房567．5761平方米。《新世界东逸花园物业管理规约》和《新世界东逸花园业主大会议事规则》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意从而未获首次业主大会通过，东逸花园业主大会未成立。邱建和等业主因不服908号函向被告再次申请行政复议，被告作出穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》，决定撤销908号函，同时责令市国土房管局天河区分局、天园街道办依法重新对东逸花园小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、《管理规约》和《议事规则》是否经首次业主大会通过、业主大会成立与否等问题进行处理。原审原告广州新华晨房地产有限公司不服穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》，向原审法院提起本案诉讼，请求撤销该复议决定，维持908号函。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”第三条第一款规定：“（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”本案中，908号函将业主共有的物业管理用房、设备用房、架空层等面积计入作为专有部分面积统计总和的建筑物总面积，不符合上述法律规定。且已生效的(2011)穗中法行初字第22号《行政判决书》和(2014)穗高法行终字第529号《行政判决书》均对此进行了认定。被告作出穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》撤销908号函，责令市国土房管局天河区分局和天园街道办对东逸花园小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、《管理规约》和《议事规则》是否经首次业主大会通过、业主大会成立与否等问题重新处理事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予支持。《中华人民共和国行政复议法》第三十一条第一款规定：“行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。”《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条：“行政复议期间有下列情形之一，影响行政复议案件审理的，行政复议中止：……（八）其他需要中止行政复议的情形……行政复议中止的原因消除后，应当及时恢复行政复议案件的审理。行政复议机构中止、恢复行政复议案件的审理，应当告知有关当事人。”邱建和等人因不服市国土房管局天河区分局和天园街道办共同作出的908号函，于2015年1月27日向被告申请行政复议，被告受理后，以案情复杂，涉及的法律问题需要论证为由，于2015年3月10日延长审查期限30天，并将《延长行政复议审查期限通知书》送达当事人；被告于2015年4月22日中止审查并将《中止行政复议审查通知书》送达当事人；2015年8月20日，中止原因消除后，被告作出《恢复行政复议审查通知书》恢复对该案的审查；2015年8月21日，被告作出穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》。由此可见，被告作出的穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》程序合法。综上所述，被告作出的穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予支持。原告起诉请求撤销上述行政复议决定书的理由不成立，不应支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告广州新华晨房地产有限公司的诉讼请求。上诉人广州新华晨房地产有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决引用已生效的广州市中级人民法院（2011）穗中法行初字第22号判决本身有错。该判决将规划用途和权属混为一谈，在专有部分和共有部分之间创设了市政公用部分的所有权种类明显适用法律错误。物业管理区域内的建筑物，要么属于专有部分，要么属于共有部分，根本不存在22号判决创设的第三种分类。例如市场应当属于建设单位所有，幼儿园如果移交给教育部门的属于教育部门，如果未移交则属于建设单位所有。此类小区配套设施虽然在用途和功能上有特殊限制，但在物权上仍然属于专有部分。二、一审判决认定908号函将业主共有的物业管理用房、设备用房、架空层等面积计入建筑物总面积不符合法律规定，以及应用529号判决认定不能将初始面积概括作为建筑面积计算违反了法不溯及既往的原则。上诉人在物权法实施前已经领取了东逸花园相应部分的《广州市房地产权属证明书》，上诉人已经取得了包括架空层等非住宅在内的建筑物产权。一审判决及529号生效判决根据物权法实施后确立的架空层、物业管理用房、设备用房等不予颁发房屋权属证书的规则，认定908号函对建筑面积的计算方法不符合法律规定，实际上违反了法不溯及既往的原则，错误否定了《广州市房地产权属证明书》的效力，属于适用法律错误。三、维持908号函有利于维护东逸花园多数业主的利益。以初始登记面积作为建筑面积的作法已经形成行业惯例，广州市多个小区均以此规则计算投票比例，即便该行业惯例与后来的立法不一致，考虑到该作法多年来并未引发过争议，实质上也未损害多数业主的利益，应当保持行业管理和新规定的一致，房管部门也采取了优化措施，因此以初始登记面积为准作为建筑物总面积是合理的。且本案行政复议和一审阶段，已经有不少业主对现筹备组及其成员的合法性和履职能力提出了质疑，维持908号函有利于广大业主的意愿。上诉请求：撤销一审判决，撤销被上诉人作出的穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》，维持908号函。被上诉人广州市人民政府答辩称：一、被上诉人作出的穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》认定事实清楚，证据充分。二、被上诉人作出的129号复议决定书程序合法，适用依据正确。请求法院维持被上诉人作出的穗府行复[2015]129号《行政复议决定书》并驳回上诉人提出的诉讼请求。原审第三人ＸＸ飞、新世界东逸花园首次业主大会筹备组、王小樱、王拥军、邱建和二审未提交答辩意见。原审第三人陈疑娟、吴君玉、于赫男答辩称：本案经过多次法律程序，仍然未能解决业主的实际问题。2009年至今，业主的名单已经发生了变化，现在审理8年前业主的问题，不能代表全体业主的利益，如果按照原业主的意愿，反而损害了现在业主的利益，请求尽快判决，以维护现有业主的权益。经审查，本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”第三条第一款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……。”本案中市国土房管局天河分局、天园街道办针对新世界东逸花园首次业主大会筹备组就东逸花园《管理规约》、《议事规则》是否经业主大会通过、业主大会是否成立等问题申请备案作出涉案908号函，对东逸花园业主大会成立投票表决所涉及建筑物总面积的确定，将应当属于业主共有的物业管理用房、架空层、设备用房等面积，计入建筑物专有部分面积，再统计专有部分面积计算所得的建筑物总面积的认定不符合上述法律规定，且与已生效行政判决的认定不符，被上诉人依法经延长复议期限、中止复议、恢复复议等法定复议程序，对涉案908号函依法予以撤销，并责令市国土房管局天河分局和天园街道办对新世界东逸花园首次业主大会筹备组提出的备案申请重新作出处理正确，上诉人关于撤销涉案行政复议决定的请求不能成立，本院不予支持。原审判决驳回上诉人请求撤销涉案复议决定的诉讼请求事实依据和法律依据充分，本院予以维持。上诉人上诉主张，建筑物区划不存在市政公用部分，涉案908号函对建筑物总面积的认定符合行业惯例，被上诉人撤销涉案908号函不当等，因理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。上诉人上诉请求撤销的理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州新华晨房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦红梅审判员  杨雪清审判员  窦家应二〇一七年十二月二日书记员  刘 丹