广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17605号上诉人（原审被告）:李杰辉，男，汉族，1980年1月20日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：龙晅，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理���：卢杰恩，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:朱志华，男，汉族，1974年12月13日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：骆国栋，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶志雄，男，汉族，1972年8月10日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：骆国栋，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。上诉人李杰辉因与被上诉人朱志华、叶志雄土地租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李杰辉上诉请求：撤销一审判决并改判驳回朱志华、叶志雄的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案原判决为(2016)粤0184民初2158号，经李杰辉上诉，二审法院发现该判决认定错误，即涉案《山地租赁合同》超过二十年的部分应属无效，同时遗留未查明事实，即朱志华、叶志雄主张的第三期租金有无包括超过二十年租赁期限的部分，故作出(2017)粤01民终47号民事裁定，撤销该判决并发回重审。但在重审后，一审法院依然在没有查明上述事实的情况下，作出与(2016)粤0184民初2158号判决结果一致的认定，认定《山地租赁合同》整体有效，这是严重的错误，理由如下：1、涉案《山地租赁合同》约定的承租期限为28年，根据合同法关于租赁期限超过二十年的部分无效的规定，故有8年属于无效部分。一审法院适用《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定是错误的，因为该条规定的是承包期，而不是承租期，故关于土地以出租方式流转的期限在《中华人民共和国农村土地承包法》中没有明确的规定，所以应适用合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，故《山地租赁合同》存在无效部分，而不是整体有效。2、涉案《山地租赁合同》约定28年的租金为288万元，根据上述观点，租赁期限不得超过20年，故28年的租金288万元也必然存在无效的约定，根据时间来计算租金：288万元÷28年≈10.3万元/年，故实际上有效的租金约定数额应约为206万元，按原付款比例计算，100万元对于288万元约为35%，50万元对于288万元约为17%，故在租金总额实际应为206万元的情况下，206万元的35%为72.1万元，206万元的17%为35.02万元，故三期的租金合计应为142.14万元，而李杰辉早已缴纳150万元，明显存在超额支付的情况，在本案中无须再承担任何租金的支付责任。二、双方约定的承租场地明显不��是30亩，理由如下：1、涉案《山地租赁合同》第一条约定租赁地块的四至为北至山脚，南至山顶，东至交谭社山地界，西至下洞四社，按此计算地块实际面积超过100多亩。2、涉案《山地租赁合同》第三条(甲方应把原租赁合同复印件提供给乙方作为本合同附件)及第十一条约定合同附件是合同的组成部分，可知双方在签订《山地租赁合同》时虽然没有在主合同处标注出租面积，但不代表双方对出租面积没有约定，租赁面积应是根据合同附件计算，而不是依据朱志华、叶志雄提交的《山地发包合同》计算租赁面积，因为《山地发包合同》并非合同附件之一，并非《山地租赁合同》的原合同，是两份独立的合同。另外，朱志华、叶志雄在(2016)粤0184民初2158号开庭时故意不提交合同附件，只提交主合同，以求隐瞒实际的租赁土地面积，但是根据李杰辉提交的《山地发包合同���及附件可知，附件中所有地块实际计算面积已远超30亩，约133亩多，并且所有的附件与主合同均有见证方广州市从化区江浦街上罗村民委员会的骑缝盖章及朱志华、叶志雄签字指模骑缝，故证明当时双方签署《山地租赁合同》是明显以合同附件作为计算租赁土地面积的依据，并且得到村委同意及确认。3、若李杰辉只是承租30亩地，那么28年的租金却高达288万元，明显不符合常态。因为朱志华、叶志雄出租的土地属于林地，商业价值不高，而且必须从事农业作业，根据当地市场价格是不可能出现30亩地288万元租金的情况。另外，根据合同附件及朱志华、叶志雄提供的《山地发包合同》可以看到，30亩地30年的租金才几万元，即使朱志华、叶志雄承包土地后通过转租获利，但同样面积的土地转租差价不可能高达数百倍，明显不符合社会的交易习惯和市场价格，所以从租金���额可以明显看出出租的土地不会是30亩。根据《合同法》第六十一条的规定，对合同内容约定不明确又不能达成补充条款的，可以根据交易习惯来确定，288万元30亩地明显不符合交易习惯。4、《山地发包合同》不是双方订立《山地租赁合同》的依据，故《山地发包合同》中约定的亩数并非就等于《山地租赁合同》中约定的亩数，两份是完全独立的合同。另外，《山地发包合同》的签署时间也是朱志华、叶志雄伪造，李杰辉在一审庭审过程中提供了一份《山地发包合同》的复印件，该复印件是由朱志华、叶志雄于2016年提供给李杰辉用来申请立项的，该复印件没有签署日期，故《山地发包合同》的签署时间并非2013年4月1日，《山地发包合同》是在双方签署《山地租赁合同》之后才签署的，并非《山地租赁合同》制定的依据。三、涉案《山地租赁合同》是双务合同，朱��华、叶志雄有提供出租场地的义务，李杰辉有缴纳租金的义务。虽然涉案《山地租赁合同》没有标注出租土地的亩数，实际上根据租金总金额、合同附件等细节均能证明出租的土地肯定大于30亩地，但朱志华、叶志雄却伪造合同，想私自变更出租土地的面积，以达到一地多租的目的，故李杰辉有理由在朱志华、叶志雄无法依据合同约定提供足额面积土地的情况下，拒绝缴纳剩余租金，并且李杰辉有权请求法院依据市场指导价格或鉴定价格，估量朱志华、叶志雄所述的土地租金价值，若实际价值远低于李杰辉所缴纳的租金，则存在违反合同基本原则交易公平的情况，朱志华、叶志雄应返还李杰辉多缴纳的租金。在本院询问当事人时，李杰辉补充上诉的事实和理由：因为双方原在合同附件中约定的出租面积为137.121亩，其20年的总租金应为2057142.8元，每亩地每年的租金应���750.11元，事实上朱志华、叶志雄只交付了30亩，故30亩地每年的租金应为22503.3元，20年30亩的租金总额为450066元。实际上李杰辉已经向朱志华、叶志雄支付了150万元，已经超额支付租金，在朱志华、叶志雄没有按照合同约定交付足额面积的情况下，多出的租金应当退回给李杰辉。一审法院查明的事实中仍未区分坐办虾山与打石窿是否同一地点。根据李杰辉一审提交的证据三，村委及林业局认为有坐办虾山的登记，但是一审却认为是打石窿，是事实的错误认定。朱志华、叶志雄共同辩称，一、涉案山地面积在《山地租赁合同》中已经清楚列明该山地的四至，事实上双方没有对该四至进行测量，而是以实际种地面积为准。作为土地租赁的十份附件，并非说十份附件中的土地均出租给李杰辉，而是为说明朱志华、叶志雄获得包括涉案土地在内的土地使用权，故李杰辉一直坚持未按照130多亩地给他是与事实不符。朱志华、叶志雄已经按照合同中的四至土地交给李杰辉。一审中李杰辉并非以土地面积为由进行抗辩，而是以没有《林权证》为由进行抗辩。二、双方合同中已经明确记载租金的金额，朱志华、叶志雄认同一审法院关于期限的观点。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。朱志华、叶志雄向一审法院起诉请求：李杰辉支付租金50万元给朱志华、叶志雄，并从2016年2月8日起按银行同期贷款利率支付延付金至付清为止。一审法院查明事实：2015年9月8日，朱志华、叶志雄（甲方）与李杰辉（乙方）签订《山地租赁合同》，其中约定：一、承租山地地点：位于广州从化区××上罗村××三社土名坐办虾（含山地、林地、荒地、坡地等）东至交谭社山地界，南至山顶，西至下洞四社��北至山脚；二、承包山地面积约为亩，面积以实际种植面积为准；三、山地的具体情况：甲方所出租的山地必须权属清楚，无生态林，无纠纷，没有被用作抵押或被查封的商品用地。上述山地是属于下洞三经济社集体所有，2013年4月1日承租给甲方，甲方承租手续合法，对山地享有转租的权利，并取得土地承包经营权证及林权证，租赁期限30年，从2013年4月1日至2043年3月31日（甲方应把原有租赁合同复印件提供给乙方作为本合同附件）。现甲方同意将山地转租给乙方，丙方对本租赁合同无异议，同意甲方的转租行为合法；四、承租期限，为28年，自2015年4月1日至2043年3月31日；五、租金及支付方式，租金为280万元，分四期支付，第一期在2015年7月10日前支付100万元，第二期在2015年9月9日前支付50万元，第三期在2016年2月8日前支付50万元，第四期在2017年1月28日前支付88万元；七、甲方的权利与义务，2、因甲方违反国家法律政策及合同规定，导致纠纷、影响乙方生产经营的，甲方应向乙方赔偿一切经济损失。6、必须协助乙方取得合法经营的相关手续，所需费用由乙方承担；十、违约责任，2、甲方在签订或履行本合同的过程中，如存在虚假行为致使本合同无法履行或无法完全履行的，必须赔偿乙方的经济损失。4、乙方应在双方协定日期前支付完所有租金，逾期仍未缴清所有租金，甲方有权收回承租土地，解除承租合同，已向乙方收取的租金作为违约金不再退还，并有权向乙方追偿经济损失。江埔街上罗村民委员会作为见证方在合同上盖章确认。涉案山地位于从化区××上罗村××三社打石窿，2005年11月18日取得《林权证》，该证载明：含土名龟窿、丁心塘、大窝、下塘顶、打石窿的山场，面积1725亩，该山场属于上罗村下洞一、��洞二、下洞三、下洞四、下洞五、下洞六、东风三经济社共同所有，涉及此证的经营活动须经上述七个经济社确认同意。2013年3月6日，江埔街上罗村下洞三经济合作社取得《集体土地所有证》。在朱志华、叶志雄与李杰辉的《山地租赁合同》签订之前，涉案山地是由朱志华、叶志雄向江埔街上罗村下洞一、下洞二、下洞三、下洞四、下洞五、下洞六、东风三经济社承租所得，双方签订《山地发包合同》，在该合同中承租山地地点、山地的具体情况等相关约定与《山地租赁合同》的一致，而承租山地面积约为30亩，面积以实际种植面积为准，承租期限为30年，自2013年4月1日至2043年3月31日，在发包期内，朱志华、叶志雄可自行转包、转让、出租、入股或者其它方式流转，收益归朱志华、叶志雄所有。一审庭审中，双方确认在《山地租赁合同》签订之前，涉案山地种植有火龙果、荔枝、龙眼等，还有一间房子，经双方实地察看后，朱志华、叶志雄于2015年7月份将涉案山地移交给李杰辉使用至今，李杰辉承租后主要种植火龙果等。《山地租赁合同》签订之后，李杰辉已按合同的约定支付了第一期和第二期的租金共150万元，而第三期租金50万元至今未付。2016年3月10日，李杰辉向朱志华、叶志雄发出《通知函》，其中载明：因出现贵方无法提供山地租赁合同产权、经营权等相关证明资料，以致影响我方经营生产，我方本着认真履行合同，积极友好协商的原则与贵方进行了协商沟通以期解决相关事宜。在此我方请贵方必须在2016年月日之前提供山地租赁合同产权、经营权等相关证明资料。为了查明涉案山地是否能够办理《土地承包经营权证》，一审法院于2016年9月1日向从化区林业局发出《调查函》，该局于2016年9月12日作出《复函》，表明：我局依据《中华人民共和国森林法》第三条，《中华人民共和国森林法实施条例》第三条、第四条、第五条以及《林木和林地权属登记管理办法》有关规定，至今只办理《中华人民共和国林权证》，未办理《农村土地承包经营权证》。依据《广州市林业和园林局关于转发〈广州市不动产登记工作部门联席会议纪要〉的通知》精神，自2015年11月2日起，广州市全面启动不动产统一登记工作，土地、房屋、林地等不动产登记业务由不动产登记机构集中受理，统一核发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，不再颁发原《国有土地使用权证》、《房地产权证》、《他项权证》、《林权证》等证书与证明。2017年7月11日，一审法院向广州市从化区江埔林业工作站发出调查函，要求其查证本案所涉山地是否属于生态公益林。2017年7月13日，一审法院组织朱志华、叶志雄、李杰辉至案涉山地进行现场勘查。2017年7月24日，广州市从化区江埔林业工作站复函一审法院，根据其现场勘查勾图，本案所涉山地不属于生态公益林。一审法院认为，本案是农村土地租赁合同，根据特别法优先于一般法的原则，本案应适用《中华人民共和国农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的相关规定。朱志华、叶志雄与江埔街上罗村下洞一、下洞二、下洞三、下洞四、下洞五、下洞六、东风三经济社签订《山地发包合同》，承租涉案山地，该山地取有《林权证》、《集体土地所有证》。后朱志华、叶志雄依照《山地发包合同》约定享有的自行转包、转让、出租权，将涉案山地转租给李杰辉，并与李杰辉签订《山地租赁合同》，该《山地租赁合同》系朱志华、叶志雄与李杰辉的真实意��表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。朱志华、叶志雄已依约将涉案山地移交李杰辉使用至今，李杰辉亦依约向朱志华、叶志雄支付了第一、二期租金。关于朱志华、叶志雄未能提供土地承包经营权证，李杰辉可否拒付第三期租金的问题。一审法院认为，1、双方在《山地租赁合同》并没有明确约定以朱志华、叶志雄提供土地承包经营权证作为李杰辉支付租金的前提条件；2、根据从化区林业局向一审法院的《复函》表明，该局依据我国森林法及其实施条例以及林木和林地权属登记管理办法有关规定，至今只办理林权证，未办理农村土地承包经营权证，并依据《广州市林业和园林局关于转发〈广州市不动产登记工作部门联席会议纪要〉的通知》精神，自2015年11月2日起，广州市全面启动不动产统一���记工作，统一核发不动产权证书、证明，不再颁发原林权证等证书与证明，由此可见在从化区进行林业土地承包经营，从化区林业局并未开展农村土地承包经营权证办理业务，故未能提供土地承包经营权证并不是朱志华、叶志雄的过错；3、李杰辉自2015年7月份接手使用至今，其抗辩因朱志华、叶志雄未能提供土地承包经营权证等相关证明资料，以致影响其无法获得向环保、农业、发改委、高新科技信息等部门申请立项的农业补助，投资计划因而中止无法进行，但李杰辉未能向一审法院提供因没有土地承包经营权证导致其向环保、农业、发改委、高新科技信息等部门申请立项农业补助而被驳回等相关证据，即未能提供有效证据证明因朱志华、叶志雄未能提供土地承包经营权证导致其合同目的不能实现的事实，由其承担举证不能的法律后果。4、关于李杰辉提出的面积���题，双方在合同中约定是以实际种植面积为准，且一审庭审中双方均确认李杰辉是经过长时间的现场调查后才与朱志华、叶志雄签订的合同，故对李杰辉以面积不足为由提出的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，朱志华、叶志雄未能提供土地承包经营权证，并未实质上影响《山地租赁合同》的履行，影响合同目的的实现，因此，对李杰辉的抗辩意见，一审法院不予采纳。李杰辉没有依约支付第三期租金，构成违约，应承担违约责任。故朱志华、叶志雄诉请李杰辉支付第三期租金50万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付延付金至付清之日止有理，一审法院予以支持，延付金应从逾期次日（2016年2月9日）起计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四条、第十条、第二十条、第四十五条、第五十六条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：李杰辉自该判决发生法律效力之日起10日内支付租金50万元及延付金（以50万元为基数，从2016年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）给朱志华、叶志雄。案件受理费为8800元，由李杰辉负担。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，一审法院曾于2016年12月2日对本案作出（2016）粤0184民初2158号民事判决，判决结果与现一审判决相同。李杰辉不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后认为，李杰辉与朱志华、叶志雄所签订的《山地租赁合同》约定的土地租赁期限为28年，依照《中华人民共和国合同法》第二��一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，涉案《山地租赁合同》超过二十年的部分应属无效，一审法院关于涉案《山地租赁合同》整体合法有效的认定错误。根据涉案《山地租赁合同》的约定，李杰辉需在2017年1月28日之前分四期付清全部租金。朱志华、叶志雄于本案中主张的是第三期的租金，该部分租金有无包括超过二十年租赁期限的部分，一审法院对此未予查明。一审法院认定合同效力有误，未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定向朱志华、叶志雄释明合同效力以及告知是否变更诉讼请求，一审法院程序违法。据此，本院于2017年3月27日作出（2017）粤01民终47号民事裁定：一、撤销一审法院（2016）粤0184民初2158号民事判决；二、本案发回一审法院重审。该裁定已经发生法律效力。��审法院对本案重审后作出现一审判决。在本案重审期间及现二审期间，朱志华、叶志雄仍坚持认为涉案《山地租赁合同》全部有效，仍坚持原一审诉讼请求。本院认为，本院已经发生法律效力的（2017）粤01民终47号民事裁定，认定朱志华、叶志雄与李杰辉签订的涉案《山地租赁合同》约定的土地租赁期限二十八年，其中超过二十年的部分无效。因此，一审判决认定涉案《山地租赁合同》全部有效不当，本院予以纠正。朱志华、叶志雄的原一审诉讼请求是以涉案《山地租赁合同》全部有效为事实依据的，故在已经发生法律效力的民事裁定认定涉案《山地租赁合同》部分无效，即涉案《山地租赁合同》原约定的超过二十年的租赁期限部分不能执行的情况下，朱志华、叶志雄可以对其原一审诉讼请求作出相应变更。但朱志华、叶志雄没有变更，仍坚持原一审诉��请求，且朱志华、叶志雄与李杰辉在本案重审及现二审诉讼中对原租赁期限条款部分无效后涉及的租赁期限、租金数额及租金支付方式等条款未能重新协商一致，故朱志华、叶志雄的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立，本院予以驳回。朱志华、叶志雄与李杰辉可在本案诉讼结束后另行对上述合同条款重新协商，如协商不成，可再循法律途径解决。综上所述，李杰辉的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初1582号民事判决；二、驳回朱志华、叶志雄的诉讼请求。一、二审案件受理费各8800元，均由朱志华、叶志雄共同负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇一七年十二月五日书记员  江亭利林丽敏