江西景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初970号原告：景德镇恒信物业管理有限公司,住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道西侧（原四三二一厂北侧）国信御城小区办公楼。法定代表人：胡景平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：江晓辉，江西三人行律师事务所律师。被告：李启梁，男，汉族，1974年10月30日出生，住江西省。被告：阮学平，女，汉族，1978年1月15日出生，住江西省。原告景德镇恒信物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）诉被告李启梁、阮学平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒信物业公司委托诉讼代理人江晓辉，被告阮学平到庭参加诉讼，被告李启梁经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费110820元、滞纳金30281.67元，共计141101.67元；２、请求判令被告支付拖欠的水费6479.6元；３、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司签订《物业管理前期服务协议》，约定由原告向其开发的昌南印象小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每季度的首月10日前缴付物业费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。两被告系昌南印象小区3栋1106室、3栋7号复式店、3栋201号店、6栋19号店、6栋20号店、6栋10号店、6栋201号店、6栋202号店、6栋203号店、6栋204号店、6栋205号店的业主，收费标准为高层住宅0.9元/平方米每月，商业物业1.6元/平方米每月，按约定应当按时向原告缴纳物业费，小区水费由物业公司代收代缴。自2014年至2016年12月31日，两被告拖欠原告的物业费110820元，滞纳金30281.67元，共计141101.67元及物业公司垫付（除3栋1106住宅用房外）的水费6479.6元。两被告未支付上述欠费属于违约行为，按约定应当承担滞纳金。原告多次催缴未果，故向法院提起诉讼。被告李启梁未作答辩，亦未提交证据。被告阮学平辩称，其未与原告建立物业服务合同关系。购买物业时开发商与我们签订业主规约，约定的前期物业是江西日新物业管理有限公司，物业公司更换成原告未通过业主委员会。原告的管理不到位，导致小区的环境脏乱。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、被告对原告提交证据３（即昌南印象物业承包管理协议、前期物业服务合同）的真实性、关联性有异议，认为原告签订的是前期物业合同。本院认为，该证据旨在证明原告与开发企业签订前期物业服务合同，因被告对此事实予以认可，故对该证据本院予以采信。２、被告对原告提交的证据４、５（即代缴水费、电费票据复印件1组、电梯修缮维护合同３份、景德镇市特种设备监督检验费用票据、原告公司员工月度工资表、代发工资回单、代发工资清单，证明原告履行了物业管理义务；电工巡查记录、小区维修记录、保安巡查记录、消防栓及灭火器检查记录、客服来电访记录）有异议，认为部分水电费与本案无关，其他证据系原告单方制作。本院认为，该证据旨在证明原告对小区进行管理，因被告对原告在小区进行管理无异议，故对该证据本院予以采信。３、被告对原告提交的证据6（即物业费催收快递单３份）有异议，认为其只收到了关于住宅的函。本院认为，该证据旨在证明原告多次向被告催款物业费。因被告认可其收到了部分函件，故对该证据本院予以采信。４、被告对原告提交的证据７（即小区总表读数照片）有异议，认为不能证明系其用水数。本院认为，该证据旨在证明小区总体用表数，因被告对此有异议，且与本案无关联性，故对该证据本院不予采信。５、被告对原告提交的证据８（即昌南印象小区2013、2014、2015、2016年收支情况明细表）的关联性有异议。本院认为，该证据旨在证明原告每年亏损严重的情况。因被告对该组证据不予以认可，故对该证据本院不予以采信。６、证人林某出庭证明，昌南印象小区的水费由原告向自来水公司交缴总水费后，再按分表向业主分别收取水费。两被告商业用房的用水量为1836吨，按3.2元/吨计算。被告认为商业用房出现漏水现象且未使用，证人证言无法证明其用水量。本院认为，证人未提交相关证据证明其收取水费的依据及用水量，本院不予以采信。８、原告对被告阮学平提交的证据１（即昌南印象业主手册、昌南印象前期物业管理约定书、昌南印象业主装修管理约定、昌南印象业主临时管理规约）的关联性有异议。本院认为，该证据旨在证明被告与江西日新物业管理有限公司签订前期物业合同。因被告对此事实无异议，故对该证据本院予以采信。７、原告对被告阮学平提交的证据２、3（即昌南印象物业不满意度总结、昌南印象小区关于重新选举业主委员会及成员议案、关于成立昌南印象小区临时管理委员会的批复含微信截屏和照片、Ｕ盘）的关联性有异议。本院认为，该证据旨在证明原告管理不善，导致小区的脏乱。上述证据能够相互印证被告的证明目的，故该组证据本院予以采信。８、原告对被告阮学平提交的证据4、5（即商铺6-10店自2013年至2016年的电费发票、2017年1月1日至6月30日的物业费收支情况表）。本院认为，该组证据与原告提交的证据能够相互印证涉案物业的面积及物业收费标准，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李启梁、阮学平系夫妻，亦系景德镇市中华南路255号昌南印象小区3栋1106（住宅）、3栋7号复式店、3栋201号店、6栋19号店、6栋20号店、6栋10号店、6栋201号店、6栋202号店、6栋203号店、6栋204号店、6栋205号店的业主。2010年被告李启梁、阮学平与开发商江西博能房地产景德镇公司（以下简称博能公司）、江西日新物业管理有限公司景德镇分公司（以下简称日新物业公司）签订《昌南印象前期物业管理约定书》，约定前期物业管理服务由日新物业公司提供，物业管理公共性服务收费标准：多层暂定0.6元/月/平方米，小高层暂定0.9元/月/平方米，商铺暂定1.6元/月/平方米。对小区公共场所、公共绿地、主次干道，房屋共同部位按服务合同规定打扫，保持整洁干净；垃圾生日收集１次，做到日产日清等。该合同并没有约定滞纳金。2013年３月31日，博能公司与日新公司同意由原告对涉案小区进行物业管理，三方签订《昌南印象物业承包管理协议》，约定的具体内容参照博能公司与日新公司签订的前期物业管理委托合同的全部内容。还约定物业管理费由原告收取。同日，博能公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对昌南印象小区提供前期物业管理服务，服务期限从甲方首期首批购房者签订的房地产买卖合同中约定的交房日期起计算满五年。在合同期间内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.9元/月/平方米、多层住宅0.6元/月/平方米、商业物业1.6元/月/平方米。物业服务费从甲方与首期购房者签订的房地产买卖合同约定的交房日期起计收，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。合同签订后，原告对该小区实施了前期物业管理服务，2016年底退出该小区。2016年12月31日，昌南印象小区经珠山区太白园街道办事处做出批复，成立昌南印象临时管理委员会。另查明，被告李启梁、阮学平所有的涉案小区物业中3栋1106号为住宅用房，建筑面积为242.35平方米；其余的为商业用房建筑面积共为1833.04平方米。住宅用房3栋1106室的物业费交纳至2014年12月31日，其他为商业用房未交缴物业费。2016年7月，原告通过韵达快递邮寄方式向两被告催收物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告进驻昌南印象提供前期物业管理是基于其与开发商博能公司签订的《前期物业服务合同》，合同对物业管理服务内容、质量、收费标准等事项作出约定，应视为《昌南印象前期物业管理约定书》的延续，对包括两被告在内的全体业主具有约束力，故被告称其未与原告签订物业服务合同，原告主体资格不符的抗辩，本院不予支持。关于物业费数额问题。合同履行期间，原告向包括两被告在内的小区业主提供了物业管理服务，两被告应当向原告履行交纳物业管理费的义务。两被告未向原告交纳涉案小区物业费，其中住宅用房建筑面积为242.35平方米，按高层住宅0.9元/月/平方米计算，每月218元，自2015年1月1日至2016年12月31日的物业费5232元（24个月×218元）；其余为商业用房建筑面积共为1833.04平方米，按商业物业1.6元/月/平方米计算，每月2933元。自2014年1月１日起至2016年1月1日的物业费105588元（36个月×2933元），合计110820元。原告作为前期物业服务企业主张其依约履行合同义务。被告认为原告服务不到位，并提供昌南印象物业不满意度总结、昌南印象小区关于重新选举业主委员会及成员议案、微信截屏和照片、Ｕ盘予以证明。据此也可反映原告在物业服务期间存在着一定瑕疵，本院综合案情，对两被告应交纳的物业费酌减20%，即两被告应付物业费110820元的80%向原告交付88656元。关于滞纳金问题，原告依据其与博能公司签订的《前期物业服务合同》所约定的违约责任要求两被告支付滞纳金。因开发商与两被告签订的《昌南印象前期物业管理约定书》中未约定滞纳金。而之后原告与开发商签订的《前期物业服务合同》虽约定了滞纳金，但原告未提交证据证明将该违约条款告知两被告，故原告要求两被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予以支持。关于水费的问题。原告主张被告应缴纳水费为6479.6元。本院认为，原告申请证人出庭证明被告用水量并按3.2元/吨计算标准。被告认为上述商业用房其并未使用存在漏水现象，照片无法证明其用水量。本院认为，因双方均认可商业用房存在漏水现象，原告未提交其他证据予以佐证被告用水量，亦未提交3.2元/吨收费的依据，且被告对此予以否认，故本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告李启梁、阮学平于本判决生效后十日内向原告景德镇恒信物业管理有限公司支付物业费人民币88656元；驳回原告景德镇恒信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3252元，由被告李启梁、阮学平共同负担1954元，由原告景德镇恒信物业管理有限公司1298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 长  王磊英审 判 员  郭镇峰人民陪审员  占燕婷二〇一七年十二月二十五日书 记 员  江 川