广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初12957号原告：东莞市锦毅实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇宝山社区拥军二路95号D栋二楼。法定代表人：刘良剑。委托诉讼代理人：郝明威，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金旭，广东莞信律师事务所律师。被告：东莞市中云表面装饰有限公司，住所地：广东省东莞市谢岗镇新城工业区。法定代表人：于小鸣。原告东莞市锦毅实业投资有限公司诉被告东莞市中云表面装饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理，原告东莞市锦毅实业投资有限公司的委托代理人郝明威到庭参加诉讼。被告东莞市中云表面装饰有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市锦毅实业投资有限公司诉称，原告与被告于2016年7月25日签署一份《房屋使用合同》，合同约定，原告将位于广东省东莞市谢岗镇新城工业区厂房B栋一楼物业出租给被告使用，租赁期限从2016年8月1日至2017年7月30日，月租金加上管理费、垃圾清运费、保安费每月固定金额9530元。合同签订后，原告依约将物业交付给被告使用，但被告自2016年12月开始起就开始拖欠租金、水电费等费用。合同到期后，原告多次要求被告交清拖欠的租金并交还物业无果。鉴于上述情况，为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告立即交还位于广东省东莞市谢岗镇新城工业区厂房B栋一楼物业；2、被告支付2016年12月份至交还物业时止的租金，租金按9530元/月计算，暂计至2017年9月为95300元；3、被告支付原告垫付的2017年2月至2017年9月的水电费19785.92元；4、被告支付违约金30000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告东莞市中云表面装饰有限公司提交书面答辩状辩称，1、被告在签订合同初就已支付原告三个月的租金，其中两个月租金作为保证金，一个月为预付，此项在原告提供的房屋租赁合同中有体现，因此计算所欠房租时应少计算三个月。2、原告让被告支付垫付的水电费没有一个明确的计算公式及明细，且原告提供的电费收据均为2016年开具的，与其诉求的日期不符，也未能提供水费的有关费用证明，希望原告可以有准确的证据和明确的计算过程。经审理查明，东莞市谢岗荣丰纸品厂于2012年8月20日与原告签订《租赁合同》，将位于东莞市谢岗镇新城工业区的厂房租赁给原告使用。2016年7月25日，原告与被告签订《房屋使用合同》，约定由原告将上述厂房B栋一楼、宿舍四楼三间出租给被告使用，每月租金9530元。合同约定，被告向原告支付两个月租金作为租赁保证金共计19060元，并预付一个月租金9530元，租金从2016年8月1日开始计算。庭审中，原告补充提交了2017年2月1日至2017年10月1日的电费发票到庭，以证实为被告垫付了租赁期间上述时间段的电费21674.48元。原告称电费单上显示的用户名“东莞市荣隆纸品有限公司”系一手房东东莞市谢岗荣丰纸品厂的关联公司，实际是被告使用，2017年1月之前的电费也都是由被告交的，之后是原告垫付。另，原告称案涉租赁物无房产证及建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》、《房屋使用合同》、电费发票以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,被告东莞市中云表面装饰有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：租赁合同的效力问题。因案涉租赁物无房产证及建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告东莞市锦毅实业投资有限公司与被告东莞市中云表面装饰有限公司之间签订的《房屋使用合同》无效，被告东莞市中云表面装饰有限公司应将案涉租赁物返还给原告东莞市锦毅实业投资有限公司。占有使用费的计算。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽然案涉《房屋使用合同》无效，但被告占有使用案涉租赁物所产生的占有使用费应向原告支付。《房屋使用合同》中约定的租金为9530元/月，房屋占有使用费应按9530元/月的标准从原告确认的2016年12月1日起计至被告实际搬离并将案涉租赁物交还原告之日止。庭审中，原告确认收取了被告两个月租金的保证金，为节约诉讼成本，本院认定该保证金19060元在上述占有使用费中予以抵扣。至于被告抗辩称已预付一个月租金，因原告诉请的系从2016年12月份开始的占有使用费，被告于合同签订之日预付的一个月租金系支付的2016年8月份的租金，故不应在本案的占有使用费中予以抵扣。至于水电费，原告庭审中明确其主张的系电费，不包含水费，原告补充提交了2017年2月至2017年10月份的电费单，上述电费单均注明了计费时间段，被告未提交证据证实已支付了上述时间段的电费，故本院对原告提出的上述时间段的电费系其所垫付的主张予以采信。因原告在本案中仅诉请了2017年2月至9月的电费，故经本院核算，该时间段的电费为19785.92元，故对原告诉请的19785.92元的电费予以支持。原告可就之后产生的电费另案主张。至于违约金，因《房屋使用合同》无效，合同中关于违约金的约定对双方均无约束力，原告主张违约金依据不足，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告东莞市中云表面装饰有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内将位于广东省东莞市谢岗镇新城工业区厂房B栋一楼物业返还给原告东莞市锦毅实业投资有限公司；二、限被告东莞市中云表面装饰有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市锦毅实业投资有限公司支付房屋占有使用费（从2016年12月1日起，按9530元/月的标准计至被告东莞市中云表面装饰有限公司实际搬离并将案涉租赁物交还原告之日止，保证金19060元在房屋占有使用费中予以抵扣）；三、限被告东莞市中云表面装饰有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市锦毅实业投资有限公司支付2017年2月至2017年9月的电费19785.92元；四、驳回原告东莞市锦毅实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3202元，由原告东莞市锦毅实业投资有限公司负担662元，被告东莞市中云表面装饰有限公司负担2540元。原告东莞市锦毅实业投资有限公司已预交上述费用。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  利见弟二〇一七年十二月五日书 记 员  罗春梅周淑君附相关法律法规条文：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。