山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1574号上诉人（原审被告；反诉原告）：宋海东。委托诉讼代理人：计杰，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告；反诉被告）：罗凤梅。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告；反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告；反诉被告）：大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。法定代表人：沈颂华，该公司经理。上诉人宋海东因与被上诉人罗凤梅、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋海东的委托诉讼代理人计杰、被上诉人罗凤梅的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人中大公司、华田公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋海东上诉请求：请求撤销原判，发回重审。事实和理由：一、中大公司一房二卖，涉嫌诈骗，该案已由大同市矿区分局立案侦查，法院应中止民事部分审理；二、上诉人为该房屋办理网签手续进行登记，被上诉人罗凤梅没有网签登记，因此，一审法院判决错误。罗凤梅辩称，原判正确，应予维持。中大公司、华田公司未到庭亦未提交答辩意见。罗凤梅向一审法院起诉请求：一、请求依法确认原告所购房屋的所有权归原告；二、被告为原告办理房屋产权登记手续；三、撤销被告宋海东的网签登记；四、诉讼费由被告负担。宋海东向一审法院反诉请求：一、请求确认罗凤梅与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《房屋认购协议书补充协议》无效；二、由三反诉被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月19日，原告罗凤梅与被告华田公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号424，约定原告罗凤梅自愿认购被告华田公司位于华田苑府城二期5号楼2单元1903号房屋（建筑面积95.65㎡，单价4808元）一套，总价459885元。合同约定房屋的交付时间为2013年8月30日。原告于2012年10月19日和2014年5月25日以汇款的方式给华田公司汇款225000元和178000元，被告中大公司分别给原告出具了239885元和220000元的房款收据。罗凤梅与被告中大公司签订《房屋认购书》补充协议（落款时间为2014年5月25日），编号141。约定双方继续履行原签订的《房屋认购协议》中除延期交房违约责任条款外的其他条款；被告中大公司承诺，罗凤梅同意被告中大公司在2014年8月31日前交房；原中大公司以“大同市华田房地产开发有限公司”的名称与其签订的《房屋认购协议》效力相同，在更换正式的《商品房买卖合同》时均更换名称为“大同市中大房地产开发有限公司”……。原告按照入住通知书的要求将退房款15674元、有线电视初装费500元、公共维修基金6929.25元，暖气费1616.4元、契税6663.17元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元（上述收据标明房号为3-2-1903、时间为2014年10月5日）交给被告中大公司，被告中大公司交付房屋钥匙。被告宋海东与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告宋海东向被告中大公司购买华田苑府城3号楼2单元19层1903号房，建筑面积92.39㎡，单价4100元，买受人一次性付款378799元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告宋海东出具了两张共计378799元的收据。赵广红于2014年7月17日共汇给沈颂华800万元。一审法院认为，原告罗凤梅与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼2单元1903号房屋归其所有以及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求予以支持。原告要求撤销二被告之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，关于被告反诉的请求确认原告罗凤梅与被告中大公司签订的认购协议书无效不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、位于本市华田苑府城二期3号楼2单元1903号房屋归原告罗凤梅所有；二、被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告罗凤梅办理上述房屋产权登记手续；三、驳回原告罗凤梅的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宋海东的反诉请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告宋海东负担。本院二审期间，当事人均未提供证据。双方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，罗凤梅在原审中依据其与中大公司所签订的《商品房买卖合同》起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于罗凤梅与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题。上诉人认为罗凤梅所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实。本院认为，上诉人所提的理由中，原审原告是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，罗凤梅所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，因此，原审法院认定罗凤梅所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给罗凤梅及罗凤梅入住房屋是否合法的问题。罗凤梅提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为罗凤梅出具入住通知书行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于罗凤梅作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故宋海东所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于罗凤梅能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助办理产权登记的义务，因此罗凤梅要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为罗凤梅办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归罗凤梅所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于宋海东与中大公司所签合同效力及履行的问题，宋海东在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务。原审法院对宋海东与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中宋海东要求中大公司交付涉诉房屋并办理房屋产权等手续的反诉请求，并非是向本诉原告罗凤梅所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理的问题，在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷案件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌一房二卖犯罪行为的认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故宋海东关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，宋海东的上诉理由均不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1074号民事判决第二项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告罗凤梅办理上述房屋的产权登记手续”；二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1074号民事判决第四项，即“驳回反诉原告宋海东的反诉请求”三、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1074号民事判决第一项和第三项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼2单元1903号房屋归原告罗凤梅所有”和“驳回原告罗凤梅的其余诉讼请求”；四、驳回罗凤梅的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由罗凤梅负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费100元，由宋海东负担；二审案件受理费100元，由宋海东负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 李钧& # xB;审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿