福建省福州市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)闽01行终551号上诉人（原审原告）郑明通，男，汉族，1961年11月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人陈钦、柯晨，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审被告）福州市马尾区国土资源局，住所地福建省福州市马尾区马限山1号阳光钢贸城5楼。法定代表人林建豪，局长。委托代理人马静，福州市马尾区国土资源局工作人员。委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所律师。原审第三人尤素玲，女，汉族，1966年11月16日出生，住福建省福州市马尾区。原审第三人郑琦，女，汉族，1988年6月17日出生，住福建省福州市马尾区。上诉人郑明通因诉被上诉人福州市马尾区国土资源局房屋行政登记一案，不服福州市马尾区人民法院（2015）马行初字第22号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院查明，1989年5月25日，福州市马尾区房地产管理所（以下简称区房管所）向原告颁发了榕马S字第00610号房屋所有权证，确认位于马尾区沿山路××对面××、××层房屋归原告所有，屋式为砖混结构二层，建筑面积35.2㎡。1998年4月2日，原告、郑明雄向区房管所申请办理位于福州市马尾区××、××层房屋的产权变更登记，要求将该房屋的产权变更至郑明雄名下，并提供了榕马S字第00610号房屋所有权证，《房地产买卖契约》，《申请卖房屋报告》、《申请买房屋报告》，税费征收评定表及完税发票，王碧珠的结婚证，郑明通、王碧珠、郑明雄的身份等材料。其中，《房地产买卖契约》载明，原告自愿将坐落于马尾区沿山路××对面××层房屋出售给郑明雄，房地产成交价格为人民币壹万元，契约落款处分别由案外人签署买卖双方的姓名，并加盖有出卖方“郑明通”、“王碧珠”，买受方“郑明雄”、“尤素玲”的私人印章。《申请卖房屋报告书》的内容确认了原告将位于马尾区沿山路××对面××层房屋以人民币壹万元转让给郑明雄的意愿，《申请买房屋报告书》的内容确认了郑明雄愿意用人民币壹万元购买原告上述房屋的意思；该《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》中申请人签章处均由案外人分别书写“郑明通”、“郑明雄”的姓名，并加盖有“郑明通”、“郑明雄”各自的私人印章；该《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》的证明单位处，由福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会于1998年3月30日加盖公章予以确认。经区房管所调查初审认为，该房屋丈量面积为35.20平方米，提供的证件齐全，产权来源清楚，四至与实际相符。1998年7月6日，最终审查确认产权，准予发证。1998年8月11日，福州市市房管局颁发了榕房权证Ｍ字第××号房屋所有权证，将位于福州市马尾区××、××层房屋所有权变更登记至郑明雄名下。与此同时，原告持有的榕马S字第00610号房屋所有权证原件被收回注销。另查，郑明雄已于2009年去世，尤素玲系郑明雄妻子，郑琦系郑明雄女儿。一审法院认为，本案房屋产权变更登记发生在1998年，当时福州市房地产管理局作为福州房屋登记工作的主管部门，具有办理房屋权属登记的法定职权。在本案审理过程中，由于《不动产登记暂行条例》颁布实行，福州市开始实行不动产统一登记，原由福州市房地产管理局对房屋权属进行登记的职权，变更为由福州市马尾区不动产登记中心行使本辖区内的不动产登记职权，而该单位隶属于福州市马尾区国土资源局，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，故福州市马尾区国土资源局作为行使不动产登记职权的行政机关，是本案的适格被告。由于诉争房屋登记行为发生在1998年，根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”以及《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号）第七条第一款第二项：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，需提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；……”，第九条第一款：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”等规定，当年办理房屋产权变更登记需要提供原房屋所有权证、买卖合同、购买房屋证明材料、买卖双方的身份材料、契证等。本案中，在当时办理房屋产权变更登记时，提供了榕马S字第00610号房屋所有权证原件，《房地产买卖契约》，《申请卖房屋报告》、《申请买房屋报告》，税费征收评定表及完税发票，王碧珠的结婚证，郑明通、王碧珠、郑明雄的身份等材料，在形式上均符合上述法律法规的规定。且根据《城市私有房屋管理条例》第七条第二款规定：“证件不全或房屋权属不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，当时办理房屋产权变更登记对申请材料是否完整在审查上是很严格的，如果不具有上述完整的证件材料，是无法办理相关房屋产权变更登记的，本案各方当事人对此实际上并无异议。而本案争议的焦点在于《房地产买卖契约》的签名在形式上具有一致性且均非本人所签，而是在《房地产买卖契约》签名处盖有私人印章，对此房屋登记机关是否尽到了审查义务。根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查”，并没有明确房屋登记机关的审查义务究竟是实质审查，还是形式审查，一审法院认为，在因买卖引起房屋所有权变动的情况下，房屋登记机关是应当就买卖关系是否真实发生尽到审慎审查的义务。就本案而言，从各方提供的证据来看，《房地产买卖契约》真实发生，符合买卖双方的意愿的。首先，在1998年前后通过私人印章对交易行为进行确认是当时的交易形式之一，郑明通与郑明雄又系亲兄弟，相对于其他交易主体，交易的随意性也会更大，在该《房屋买卖契约》的落款处上同时盖有出卖方“郑明通”、“王碧珠”，买受方“郑明雄”、“尤素玲”的私人印章，可以认为是通过使用私人印章进行交易。其次，在该房屋买卖的过程中，分别出具有《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》，上述两份报告书作为购买房屋的证明材料，除了在申请人处分别加盖有“郑明通”、“郑明雄”的私人印章外，分别由福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会作为证明单位加盖了公章。村民委员会作为基层群众自治组织，不可能毫无缘由地参与到一项房屋交易活动中，讼争房屋的交易经过福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会加盖公章，实际上证明了申请报告内容的真实性，能够进一步确认郑明通与郑明雄之间存在真实的房产交易行为。再次，在办理房屋所有权的过程中，郑明通、郑明雄作为申请方提供了原始的房屋所有权证原件以及买卖双方的结婚证、身份证等证件材料，也能够反映当事人之间要求对房屋产权登记进行变更。虽然原告在本案审理过程中辩称其将房屋的所有权证、结婚证等私人证件置于房屋的柜子中一并出借给郑明雄一家，系其兄长郑明雄偷取了相关证件材料，骗取了所有权登记。但原告作为房屋所有权人，将房屋所有权证、结婚证等重要的私人证件连同房屋一并出借实在让人难于理解，而且在房屋交付后至产权变更时有将近四年的时间里，原告也都没有向郑明雄及第三人尤素玲要求取回自己的证件材料，并在意识到房屋所有权证、结婚证等重要证件可能丢失的情况下，一直没有办理这些证件材料的挂失、补办手续，更是在房屋交付使用后长达近二十年的时间里，在没有持有房屋所有权证的情况下，没有查询了解过房屋的权属情况，更没有对房屋进行管理，任由其他人居住、使用、装修该房屋。虽然原告强调系出于兄弟亲情，但也实在是有悖常理，让人难以信服。因此，其辩解不予采纳。综上，福州市马尾区房地产管理所作为当时的房屋登记办理部门已经尽到了审查义务，福州市房地产管理局于1998年8月11日颁发榕房权证Ｍ字第××号房屋所有权证将位于福州市马尾区××、××层房屋所有权变更登记至郑明雄名下，认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元由原告承担。上诉人郑明通不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院在已证实涉案全部房屋买卖文件上的卖方签字都并非上诉人所签、且行政机关提交的证据材料中也未体现上诉人亲自到场办理过户手续的情况下，认定房屋登记机关已对房屋买卖尽到审查义务，从而驳回上诉人的诉讼请求，显属错误。根据原《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条、原《城市私有房屋管理条例》第九条的规定，办理房屋权属变更登记时，买卖双方必须亲自到房屋登记机关办理手续，且房屋登记机关对于房屋登记审查要达到能够证明房屋权属清楚、产权来源资料齐全的标准。本案中《房屋买卖契约》、《房屋买卖报告书》中“郑明通”、“郑明雄”、“王碧珠”、“尤素玲”的签名明显出自同一人之手（在上诉人诉原审第三人房屋所有权确认一案中，原审第三人也明确承认“郑明通”的签名均非上诉人本人所签），房屋登记机关在房屋权属变更登记的申请资料存在明显疑点，且房屋所有权人未到场办理登记手续、对房屋买卖进行说明的情况下，未尽到审查房屋权属清楚、产权来源资料齐全的义务，贸然认定房屋买卖关系存在，违法作出的讼争房屋登记行为，依法应当予以撤销。二、经一审法院释明，上诉人变更被上诉人为一审被告，但被上诉人参加诉讼活动后，未提交相应的证据材料，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条第二款的规定，被上诉人在一审程序中未提交证据材料，视为讼争房屋登记行为没有相应证据，依法应当予以撤销。请求：1、撤销福州市马尾区人民法院作出的（2015）马行初字第22号行政判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人福州市马尾区国土资源局辩称，一、原房屋登记机构已尽到法定的审查义务，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。1、上诉人及郑明雄提交的转移登记申请材料符合法律规定。根据原《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款及原《城市私有房屋管理条例》第七条第一款第（二）项、第九条第一款规定，讼争屋登记行为发生时，办理房屋产权变更登记需要提供原房屋所有权证、买卖合同、购买房屋证明材料、买卖双方的身份材料、契证等。本案中，上诉人及郑明雄申请办理案涉房屋产权变更登记时向原登记部门提交了榕马S字第00610号房屋所有权证原件、《房地产买卖契约》、《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》、《福州市房屋买卖价格税费征收评定表》、《福建省契税完税证》、王碧珠的结婚证、郑明通身份证、王碧珠身份证及郑明雄身份证等材料，完全符合上述规定。2、原登记部门对申请人提交的转移登记申请材料已尽到法定的审查义务。法律并未授权登记部门对作为登记基础的民事法律关系进行实质审查的职权，房屋登记部门仅能对登记申请资料进行谨慎的形式审查。从本案证据看，原房屋登记部门已尽到审查职责。首先，通过私人印章对交易行为进行确认是当时的交易形式之一，《房地产买卖契约》签章处同时盖有出卖方“郑明通”与“王碧珠”及买受方“郑明雄”与“尤素玲”的私人印章，符合当时的交易习惯，并不存在可疑之处。其次，《申请卖房屋报告书》在申请人签章处盖有“郑明通”私人印章，且该报告书在证明单位盖章处盖有福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会公章及福州市马尾区罗星街道沿山居民委员会公章；《申请买房屋报告书》在申请人签章处盖有“郑明雄”私人印章，且该报告书在证明单位盖章处盖有福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会公章。村民委员会及居民委员会作为基层群众自治组织，不可能毫无缘由地参与到一项房屋交易活动中，讼争房屋的交易经过上述村民委员会及居民委员会盖章，实际上证明了上述两份报告书内容的真实性，也佐证了《房地产买卖契约》的真实性。再次，在办理房屋所有权转移登记的过程中，上诉人及郑明雄作为申请人还提供了原始的房屋所有权证原件、王碧珠的结婚证、郑明通身份证、王碧珠身份证及郑明雄身份证等材料，不仅佐证了交易的真实性，更是反映上诉人要求对房屋产权登记进行变更的意思。综上，答辩人从形式上完全有理由相信交易的真实性，已尽到法定的审查义务。上诉人辩称其私章及房屋所有权证、结婚证等证件系出借，无证据证明，且在房屋交付、产权变更后相当长的时间内从未提出异议，明显不符合常理，不能成立。二、本案系因职权调整而变更被告，原应诉的登记部门已提交证据，且证据是唯一的，答辩人也予以认可，且一审法院仅通知答辩人因职权调整变更答辩人为被告参加诉讼，未通知举证，故答辩人无需重复提交证据。1、本案一审被告由福州市马尾区房地产交易登记中心变更为福州市住房保障和房产管理局，之后再变更为答辩人。2、福州市马尾区房地产交易登记中心作为被告时在一审中已提交证据，答辩人因职权变更成为本案被告后，因针对该诉争登记行为的证据是唯一的，答辩人对原应诉被告已提供的证据也予以认可，故无须重复提交证据。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人尤素玲、郑琦未提交陈述意见。一审中双方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经一审开庭质证。经审理查明，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，“福州市马尾区房地产管理所”应为“福州市马尾区房地产管理局”，一审判决存在笔误，本院予以指正。上诉人于2016年1月7日向福州市马尾区人民法院提起民事诉讼，要求判决确认本案讼争房屋属于上诉人所有。福州市马尾区人民法院于2017年9月9日作出（2016）闽0105民初91号民事判决，认定上诉人与郑明雄之间的房屋买卖真实存在、《房地产买卖契约》成立生效，在1998年办理房屋所有权变更登记后，郑明雄就取得了讼争房屋的所有权，而在郑明雄去世后，原审第三人作为法定继承人继承了该房屋的所有权，上诉人要求确认其对讼争房屋所有权的诉讼请求，缺乏事实依据，判决驳回上诉人的诉讼请求。上诉人不服，向本院提起上诉，本院于2017年12月12日作出（2017）闽01民终5961号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，原《城市私有房屋管理条例》第七条第一款规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；……”原《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”本案中，被上诉人提交的证据可以证明办理被诉房屋行政登记时，申请人提交了榕马S字第00610号房屋所有权证原件、《房地产买卖契约》、《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》、《福州市房屋买卖价格税费征收评定表》、《福建省契税完税证》、王碧珠的结婚证、郑明通身份证、王碧珠身份证及郑明雄身份证等材料，符合上述规定，原福州市房地产管理局对申请人提交的转移登记申请材料审查后作出被诉房屋行政登记并无不当。（2016）闽0105民初91号民事判决及（2017）闽01民终5961号民事判决已经认定1998年上诉人与郑明雄之间的房屋买卖真实存在、《房地产买卖契约》成立生效，上诉人关于其对讼争房屋的交易毫不知情的理由不能成立，故对上诉人认为被上诉人未尽到审查义务、被诉房屋行政登记应被撤销的主张不予支持。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中福州市住房保障和房产管理局于2015年10月14日收到一审法院送达的举证通知书后，于2015年10月27日在举证期限内向一审法院提交了证据，符合法律规定。因《不动产登记暂行条例》施行后，原由福州市住房保障和房产管理局颁发房屋所有权证变更为由福州市马尾区不动产登记中心办理，该单位隶属于被上诉人，故被上诉人作为福州市住房保障和房产管理局行使房屋登记职权的继受单位，对之前的诉讼程序予以接受并继续参与本案诉讼符合法律规定。上诉人主张被上诉人未提交证据没有事实根据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人郑明通负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈学凯审 判 员 王小倩审 判 员 徐 晶二〇一七年十二月二十二日法官助理 林 华书 记 员 陈佳怡附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。