北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初28758号原告：王博钊，男，1976年5月3日出生，国开熔华基金管理有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：谢鹏，北京市竞天公诚律师事务所律师。被告：姜征，男，1981年2月11日出生，北京甲骨易翻译公司经理，住北京市东城区。第三人：张伯文，男，1948年12月12日出生，住北京市西城区。第三人：王秀琴，女，1950年3月9日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张伯文（王秀琴之夫，同第三人张伯文）。原告王博钊与被告姜征、第三人张伯文、王秀琴案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王博钊与其委托诉讼代理人谢鹏，被告姜征，第三人张伯文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王博钊向本院提出如下诉讼请求：1、中止第三人位于北京市西城区建工南里小区房产（以下简称案争房产）的执行程序；2、请求确认原告于案争房产的承租人身份；3、请求将原告列为案争房产的优先购买权人；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月19日，贵院作出（2012）西民初字第17700号民事判决，判决张伯文、王秀琴向姜征偿还借款本金x万元，并支付利息及滞纳金，姜征在上述债权范围内对案争房产享有抵押权。张伯文、王秀琴对该判决不服，提起上诉。2014年9月19日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民（商）终字第08636号民事判决，驳回张伯文、王秀琴上诉，维持原判。后姜征依据上述生效判决提出强制执行申请，因被执行人张伯文、王秀琴未能自动履行生效法律文书确定的义务，贵院于2017年6月27日在淘宝司法拍卖网络平台发布案争房产拍卖公告。然而，案争房产在此前已合法租予原告。2010年10月22日，原告以现金方式借予第三人张伯文、王秀琴x万元，同日第三人向原告出具《借据》，承诺将于1年内归还原告欠款。上述期限到期后，第三人张伯文、王秀琴逾期未向原告偿还任何欠款。经原告多次催款，第三人表示其暂时不具备还款能力。为此，2012年3月16日，第三人张伯文、王秀琴与原告签署《房屋租赁合同》，同意将其案争房产租予原告使用，租期自该合同签订之日至2031年6月30日止，租期内租金一次性冲抵第三人对原告的欠款。《房屋租赁合同》签订后，第三人张伯文、王秀琴向原告提出其暂时无其他住处，希望原告暂缓履行《房屋租赁合同》。第三人承诺将尽快寻找住处，并承诺一旦原告提出使用案争房产要求，则第三人将在原告提出要求后的10日内腾退房屋供原告使用。2017年4月，原告拟将案争房产用于个人办公，并要求当事人尽快腾退房屋。但经原告多次催促，第三人以各种借口拖延腾退，直至2017年7月28日，第三人张伯文突然通知原告贵院将拍卖案争房产。至此，原告才得知案争房产即将被强制执行，并于2017年8月4日向贵院提出书面执行异议，但贵院于2017年8月28日作出（2017）京0102执异108号执行异议裁定，驳回了原告执行异议。原告认为，原告与第三人之间租赁关系合法、有效，不服贵院（2017）京0102执异108号执行异议裁定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，特提起诉讼。诉讼期间，原告提交了如下证据：1、《借据》，证明原告与第三人借贷关系真实、合法、有效；2、《房屋租赁合同》，证明原告与第三人就案争房产的租赁关系真实、合法、有效；3、（2017）京0102执异108号执行裁定书，证明就案争房产执行，贵院已驳回原告提出的书面执行异议。被告姜征辩称，不同意原告的诉讼请求，《房屋租赁合同》的签订与内容均虚假，原告无证据证明此《合同》已真实履行，我诉张伯文、王秀琴的案件从开始到现在已近六年时间，法院查封该处房屋已近两年。该房屋于2016年5月前后第一次公开拍卖未成功。2017年8月即将出示房屋拍卖成交裁定时，突然出现案外承租人，说明案外人与被执行人恶意串通，故意拖延阻碍执行程序，请求法院依法驳回其诉讼请求。诉讼期间，被告向本院提交了如下证据：1、（2012）西民初字第17700号民事判决书，证明姜征对北京市西城区建工南里小区房产享有抵押权并对该抵押房屋拍卖、变卖、折价后所得款有权行使优先受偿权；2、北京市第二中级人民法院（2014）二中民（商）终字第08636号民事判决书，证明维持原判。3、2014年西执字第9702号执行通知书，证明2014年10月16日已经下达通知；4、换锁票据，证明最晚于2016年3月23日西城法院已经将该房屋正式查封。5、（2017）京0102执异108号执行裁定书，证明法院驳回王博钊异议；6、（2017）京0102民初23642号民事判决书，租赁合同真实有效的起诉已经被西城法院驳回。第三人暨王秀琴的委托诉讼代理人张伯文陈述，我们与原告王博钊签订的《房屋租赁合同》真实有效，同意其诉讼请求。诉讼期间，第三人张伯文、王秀琴未向本院提交证据。上述证据，经当事人当庭质证，法庭审查核实，能够作为本案认定事实的依据。依据当事人陈述及上述证据，本院认定如下事实：2014年6月19日，本院作出（2012）西民初字第17700号民事判决：一、被告王秀琴、张伯文于本判决生效之日起十日内向原告姜征偿还借款本金x万元；二、被告王秀琴、张伯文于本判决生效之日起十日内向原告姜征支付利息（以x为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自二〇一二年五月二日起计算至二〇一二年七月一日止）；三、被告王秀琴、张伯文于本判决生效之日起十日内向原告姜征支付滞纳金（以实际欠款本金为基数，按照每日万分之五的标准，自二〇一二年七月二日起计算至实际付清之日止）；四、原告姜征在本判决第一项、第二项、第三项债权范围内，对北京市西城区建功南里小区房屋享有抵押权，对该房屋折价、拍卖、变卖后所得的价款，享有优先受偿权；五、驳回原告姜征的其他诉讼请求。王秀琴、张伯文对判决不服，提起上诉。2014年9月19日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民（商）终字第08636号民事判决：驳回上诉，维持原判。后，姜征依法向本院申请强制执行。本院以2014西执字第9702号案件立案执行后，因被执行人王秀琴、张伯文未能自动履行上述生效判决确定的义务，本院于2015年11月3日在不动产登记机关对登记在王秀琴名下位于北京市西城区建功南里房屋予以查封，查封期限为三年（自2015年11月3日起至2018年11月2日止）。本院执行实施部门工作人员于2016年1月8日去前述房屋处张贴通知书及封条，通知书载明：因被执行人王秀琴、张伯文未能自动履行生效法律文书所确定的义务，我院已对王秀琴名下位于北京市西城区建功南里小区房屋予以查封。现以通知方式告知对此房屋及房屋内物品享有其他权益者，限十日内向我院申报权利。逾期无人申报，本院将依法对上述房屋及房屋内物品进行评估拍卖。被执行人于当日自行搬离涉案房屋、主动将房屋钥匙交予本院管理。2017年1月26日，本院启动拍卖，后因故延缓。2017年6月27日，本院在淘宝司法拍卖网络平台发布《北京市西城区人民法院关于拍卖北京市西城区建功南里5房屋（第一次拍卖）的公告》。同年7月28日10时至7月29日10时，本院进行了公开拍卖。7月29日，该房屋以人民币x万元成交。2017年8月4日，王博钊向本院提出执行异议，请求法院：1、确认案外人的承租人身份；2、通知房屋竞买人拍卖房产存在租赁事宜；3、将案外人列为被拍卖房屋的优先购买人。2017年8月28日，本院以（2017）京0102执异108号执行裁定驳回了王博钊的异议。王博钊不服，提起本案之诉。本院认为，案外人以不动产租赁权排除强制执行，必须具备两个条件，其一、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二、案外人在人民法院对不动产予以查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合这两个条件，则不能排除强制执行。本案中，现有证据能够证明原告与第三人签有房屋租赁合同，但不能证明本院对该房屋予以查封时，原告在之前已对该房屋持续占有、使用。因此，本院认定王博钊就该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告王博钊的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告王博钊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 振人民陪审员  赵晓霞人民陪审员  付永生二〇一七年十二月二十二日书 记 员  黄玉双