广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终12890号上诉人（原审原告）：佛山市南海区辉牛电梯导轨有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇河村江边环村西路1号，统一社会信用代码91440605791164238K。法定代表人：何五牛，经理。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东康迪克电梯有限公司，住所地广东省中山市南区城南一路218-226号第6幢第三层之一，统一社会信用代码91442000572354883M。法定代表人：张光妃，监事。委托诉讼代理人：罗文祯，男，汉族，1975年11月14日出生，住广东省深圳市罗湖区，该公司员工。上诉人佛山市南海区辉牛电梯导轨有限公司（以下简称辉牛公司）因与被上诉人广东康迪克电梯有限公司（以下简称康迪克公司）买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初10043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辉牛公司向一审法院起诉请求：1.判令康迪克公司向辉牛公司支付货款270570元；2.判令康迪克公司支付以270570元为本金从2016年1月6日起至还清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；3.判令康迪克公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：康迪克公司确认截至2016年1月5日欠辉牛公司货款270570元。庭审中，双方均确认因康迪克公司欠辉牛公司货款270570元，辉牛公司同意康迪克公司以乐昌市华祥雅居5栋1004房作价450000元抵扣欠辉牛公司的货款270570元及（2017）粤0605民初10045号案佛山市南海区永通力电梯配件厂的货款90000元。2017年3月25日，辉牛公司的法定代表人何五牛、股东梁锡辉与乐昌市华祥房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），何五牛、梁锡辉购买华祥雅居5幢1004号房，房价450000元，支付方式为一次性支付，买受人应当在2017年3月25日前支付全部价款。同日，涉讼房屋办理了网上预售合同登记备案，合同编号：乐预售许字第[2014]22073192，登记买受人是何五牛、梁锡辉。乐昌市华祥房地产开发有限公司出具证明，证明涉讼房屋的房款是以其欠康迪克公司的电梯货款、工程款485000元抵扣的。一审法院认为：双方的争议焦点在于，康迪克公司以华祥雅居5栋1004号房抵偿本案货款的协议是否有效。辉牛公司在追索本案货款的过程中，双方协商一致同意康迪克公司以华祥雅居5栋1004号房抵扣本案货款是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，合法有效。达成协议后，开发商在康迪克公司的指示下与辉牛公司的法定代表人何五牛、股东梁锡辉签订了《商品房买卖合同》，并于同日在房管部门办理了网签预售合同手续，何五牛、梁锡辉已经获得了涉讼房屋的合同权利，以房抵债协议已实际履行。康迪克公司已经以华祥雅居5栋1004号房抵偿本案的货款270570元，辉牛公司诉请康迪克公司支付该款没有事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条的规定，作出如下判决：驳回辉牛公司的诉讼请求。一审案件受理费2823.86元、财产保全费1969.24元，合共4793.1元，由辉牛公司负担。辉牛公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持辉牛公司的全部诉讼请求；2.判令康迪克公司承担本案全部诉讼费用.事实和理由：一审判决认定康迪克公司已以华祥雅居5栋1004号房抵偿本案的货款270570元缺乏事实依据和法律依据。一、上述房屋的权利人非辉牛公司股东何五牛及梁锡辉，双方以房抵债协议未能实现，且可预见不能实现，故康迪克公司应以现金形式偿还所欠辉牛公司的货款及相应利息。（一）康迪克公司欠辉牛公司货款，后经康迪克公司实际控制人罗文祯提议，辉牛公司股东何五牛、梁锡辉同意康迪克公司将上述房屋以以房抵债的形式过户至辉牛公司股东何五牛、梁锡辉名下，抵扣康迪克公司的欠款。当时何五牛及梁锡辉表示，如能办理过户手续且不需要支付购房款，则同意以房抵债。2017年3月25日，罗文祯约何五牛及梁锡辉到乐昌市华祥房地产开发有限公司的销售中心处签订房屋买卖合同。何五牛及梁锡辉到了销售中心后，销售中心的人员安排就上述房屋进行房屋买卖网签。网签后至今，后续的房屋过户手续仍未办理。（二）商品房买卖合同网签并不代表房屋的权利人已为认购人梁锡辉、何五牛，更不能认定辉牛公司与康迪克公司以房抵债的协议已完成。根据商品房买卖的流程，需要完成以下步骤商品房的权属人才会变更：1.签订认购合同；2.进行网签；3.缴纳契税及物业维修基金；4.房管部门备案；5.房管部门权属登记，申办房产证递件；6.交付房屋。但现在只是完成了网签，上述房屋的权属人仍未是梁锡辉、何五牛。乐昌市华祥房地产开发有限公司开具的《证明》也只是确认上述房屋的认购人为梁锡辉、何五牛，并未确认权属人为梁锡辉、何五牛。（三）如上述房屋的权属人要变更为梁锡辉、何五牛，后续的房屋过户步骤均需开发商的配合。但从网签至今已过大半年的时间，乐昌市华祥房地产开发有限公司一直不配合办理后续的手续，其理由是康迪克公司未能为其开具相应的工程及货款发票，故在康迪克公司开具发票前不可能为梁锡辉、何五牛办理后续手续。上述房屋完全符合办理后续手续条件，房屋所在小区的其他已售房屋都已完成交楼，且《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定：出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付商品房，但开发商的行为已明确反映以房抵债是不能实现的。如开发商所述属实，则康迪克公司是导致无法办理房屋过户手续的原因，康迪克公司也未完全履行以房抵债的约定。二、如认定双方以房抵债的协议已完成，则辉牛公司的权利无法得到保障，必将造成不公平的结果及产生新的诉讼。如上所述，开发商已明确不为辉牛公司办理相关的购房后续手续，梁锡辉、何五牛无法自行办理。如法院最终认定以房抵债完成，康迪克公司对辉牛公司再无任何义务的话，辉牛公司将无法向康迪克公司主张权利。而康迪克公司一直拖延不开具发票给开发商，则开发商不配合办理后续购房手续，辉牛公司只能通过诉讼向开发商主张权利，这不仅造成了辉牛公司诉累，更是对辉牛公司的不公平。辉牛公司当初同意以房抵债，在办理购房手续时康迪克公司是有义务协助及确保完成房屋过户的，但现在康迪克公司不但不协助办理购买手续，更是有意阻挠，给辉牛公司制造障碍，这已经违背了诚实信用及双方的初衷。以房抵债的协议已经无法实现。根据房管部门的网签购房规则，在现阶段，经购房者及开发商同意，完全可以在房管部门的网签系统上注销商品房买卖合同，且不会对双方造成任何损失，辉牛公司同意配合开发商办理房屋买卖合同的注销手续。综上所述，上述房屋尚未实现以房抵债，且可预见不能实现。因康迪克公司无法兑现其承诺，故康迪克公司应以现金形式偿还所欠辉牛公司的货款及相应利息。请求二审法院在查清事实后依法改判，切实维护辉牛公司的合法权益和法律的正确实施。康迪克公司辩称：1.双方之间存在一份以房抵债协议，辉牛公司所购房产已经经过网签，买卖合同已经成立。辉牛公司现对于双方协商完毕并为订立合同进行了一定支出的情况下，决定不再购买房产，不符合交易规则；2.为了将涉案房产卖给辉牛公司，康迪克公司没有将涉案房产卖给自己的员工，现在涉案房产已经卖不出去了。且辉牛公司将康迪克公司的财务账号进行了查封，对康迪克公司造成严重经济损失；3.辉牛公司一审时称康迪克公司阻挠涉案房产的过户登记，康迪克公司对此不予确认，在辉牛公司未经康迪克公司同意取消房屋买卖合同的情况下，康迪克公司不配合退房是正常的行为。本合同所涉房产是新楼买卖，网签过后在房地产交易网站上是可以查询到的，现在辉牛公司将已经经过网签的涉诉房产退回给康迪克公司，不符合市场交易规则；4.涉诉房屋买卖合同是辉牛公司与房地产商签订的，与康迪克公司无关。本案二审期间，辉牛公司围绕上诉请求依法提交了证据，康迪克公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。辉牛公司提供了一份梁锡辉、何五牛与陈涛的录音资料作为证据，拟证明网签之后的下一步不管是备案抑或注销均需要康迪克公司配合，而开发商是不对应辉牛公司的，开发商只对应康迪克公司，因此辉牛公司至今未能取得房屋产权。经质证，康迪克公司对辉牛公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据不能证明辉牛公司所主张的证明内容。经认证，本院认为上述证据无法证明谈话人的身份，不能证明辉牛公司所主张的证明内容，对其真实性不予确认。经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案是买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合辉牛公司的上诉请求，本案二审的争议焦点和审理范围为康迪克公司提出的已以案涉房产抵偿本案货款的主张应否予以支持。辉牛公司上诉主张案涉房屋的权利人非辉牛公司股东，双方以房抵债协议未能实际履行，故康迪克公司应以现金形式偿还所欠辉牛公司的货款及相应利息。康迪克公司则抗辩认为其已通过以房抵债的形式支付了案涉货款，案涉债权债务已履行完毕。本案中，康迪克公司对于尚欠辉牛公司货款270570元的事实无异议，本院予以确认。根据一审查明的事实，辉牛公司在追索案涉货款的过程中，康迪克公司与辉牛公司达成了以房抵债的协议，且案外人乐昌市华祥房地产开发有限公司在康迪克公司的指示下与辉牛公司的法定代表人何五牛、股东梁锡辉签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签预售合同手续，但尚未办理房产过户手续。必须指出的是以房抵债协议系实践性合同，商品房买卖合同网签并不代表房屋的权利人已为认购人何五牛、梁锡辉，也即上述以房抵债协议未实际履行完毕。根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。换而言之，在涉诉房产办理完毕产权登记手续前，以房抵债协议虽成立，但因没有办理物权转移手续，不能发生债权已清偿的效力。综上，辉牛公司上诉主张双方以房抵债协议未能实际履行，康迪克公司应以现金形式偿还所欠货款及相应利息，合理有据，本院予以支持。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因双方对于付款期限未作约定，辉牛公司主张从2016年1月6日计算违约金，理据不足，根据上述法律规定，本院仅支持从起诉之日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日的违约金。综上所述，辉牛公司的上诉请求部分有理，对有理部分，本院予以支持，对无理部分，本院予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初10043号民事判决；二、被上诉人广东康迪克电梯有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人佛山市南海区辉牛电梯导轨有限公司支付货款270570元及相应利息（以尚欠货款270570元为本金自2017年7月5日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回上诉人佛山市南海区辉牛电梯导轨有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2823.86元，财产保全费1969.24元，合共4793.1元，由被上诉人广东康迪克电梯有限公司负担；二审案件受理费5647.72元，由被上诉人广东康迪克电梯有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢 海代理审判员 霍 娟代理审判员 刘全志二〇一七年十二月二十六日法官 助理 史 伟书 记 员 甘嘉亮