苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4210号原告：余友国，男，1978年5月21日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：王成涛，江苏加得律师事务所律师。被告：何明华，男，1978年11月16日出生，汉族，住苏州市相城区。被告：苏州凯广高建材有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇渭北村黄家浜141号。法定代表人：蒋红来。两被告共同委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告余友国与被告何明华、苏州凯广高建材有限公司（以下简称凯广高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日受理后，依法适用简易程序由代理审判员靳义威独任审判，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转普通程序，依法组成由审判员唐丽宁担任审判长，代理审判员靳义威主审，人民陪审员吴进兴参加评议的合议庭审理，于2017年9月21日再次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告余友国及其委托诉讼代理人王成涛，被告何明华、凯广高公司的共同委托诉讼代理人罗卫新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余友国诉称，原告在苏州渭塘凯广高装饰建材广场招商时，于2014年7月2日与被告凯广高公司签订房屋租赁合同，租赁该广场3号展厅01、02号位置，承租面积248.10平方米，租期3年，一次性支付3年租金合计95270元及押金5000元。合同签订后，原告履行了付款义务，并对租赁部位进行了装修，因市场始终未能开业，原告未能进行经营活动。2015年4月29日，双方签订补充协议，被告承诺市场开业之前，房租全免。2015年9月7日，原告参加陈松林诉何明华房屋租赁纠纷一案，得知被告何明华承租该房后，以被告凯广高公司的名义招商，诱导原告入驻该广场从事经营活动，构成欺诈。请求法院判令：1、撤销双方于2014年7月2日签订的房屋租赁合同；2、二被告返还收取的租房押金5000元和房租金95270元，并赔偿原告该款以银行贷款利率计算的利息损失至实际支付日止（利息损失自2014年7月2日开始计算）；3、二被告赔偿原告房屋装修损失321922元；4、由被告承担本案的诉讼费、保全费。第二次庭审中，原告余友国申请撤回第一项诉讼请求，将第二条诉讼请求变更为第一项，明确为：两被告返还依据合同取得的利益100270元，并赔偿原告该款以银行贷款利率计算的利息损失至实际支付日止（利息损失自2014年7月2日开始计算）。第三项诉讼请求变更为第二项，明确为：二被告赔偿原告房屋装修损失321922元；第四项诉讼请求变更为第三项，明确为：由被告承担本案的诉讼费、保全费和鉴定费2160元。被告何明华、凯广高公司共同辩称，1、原告与被告凯广高公司签订的租赁合同真实合法有效；2、原告与被告凯广高公司自2014年7月2日签订合同后，原告于2014年8月1日便办理了营业执照，正常经营；3、被告凯广高公司也是原被告签订合同几个月后才知晓房东出租的房屋无法办理消防验收手续，被告凯广高公司也是受害者，目前正与房东产生诉讼，并在审理中，因此被告凯广高公司不存在隐瞒事实真相的情形，不构成欺诈，原告要求撤销合同并要求退还房租及主张赔偿，无事实和法律依据；4、原告单方面要求撤销解除合同的行为，本身构成违约。5、与原告发生合同关系的是被告凯广高公司，被告何明华是被告凯广高公司的工作人员，被告何明华与原告未发生任何法律关系，因此，原告起诉被告何明华没有法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，2014年7月2日，被告凯广高公司为出租方、甲方，余友国为承租方、乙方，双方签订《苏州渭塘凯广高装饰建材广场合同书》一份，合同主要约定：1、甲方将位于苏州市相城区渭塘镇渭北村黄家浜141号3号展厅D区01、02号位置的商铺租赁给乙方经营建材装潢材料使用，承租面积共计248.10平方米。2、本合同租赁期限为2年，乙方使用日期自2014年6月15日起自2017年7月14日止。合同期满后，如乙方需继续租赁本合同区位，甲方以本合同以下条款为乙方是否符合续约为标准，但乙方续约合同必须在2017年5月14日前来办理，并交清续约承租期所有费用，否则是否为自动放弃续租处理。3、乙方缴费标准为每月16元/平方米（不含工商管理费、国地税）。本合同签订之日乙方应全额付清合同期内应缴纳的租金费用，乙方应付人民币总额为95270元。乙方需支付市场管理费每月2元/平方米。乙方同时支付综合保证金5000元，保证金不计利息（200平方米以上交3000元；200平方米以下交5000元，期满后不再续约的，保证金在一个月后退还）。4、乙方经营商品范围：建材公司。5、租赁期内，如乙方需要进行商铺装修，则必须经甲方同意，并办好书面手续，提供给甲方装修平面图和立面图，经甲方同意后方可进行。乙方装修所有的材料及布局，必须符合有关消防法规定，严禁乙方私自搬、拆、移甲方已安装在商场内的一切水电及消防设施，如有违规之行，则后果自负。乙方装修不论在任何情况下不得拆除。合同还对其他内容作了约定。合同落款甲方处由被告凯广高公司加盖合同专用章，乙方处由原告余友国签字。2014年7月2日，原告实际向被告凯广高公司支付了自2014年7月16日自2017年7月14日期间的租金95200元及押金5000元。合同签订前后，原告进场后对涉案承租房屋进行了装修。2014年8月11日，原告余友国申请注册了苏州新爱装饰有限公司，法定代表人为原告余友国，公司住所为苏州市相城区渭塘镇渭北村黄家浜141号（3楼D区）。2015年4月29日，双方签订《补充协议》一份，载明：“在甲方与陈松林（房东）沟通苏州广高装饰建材市场期间，营业执照未办理出来之前，市场正式开业之前，房租全免。”甲方落款处由被告何明华签字并加盖被告凯广高公司合同专用章，乙方落款处由余友国签字。另查明，2014年12月22日，案外人陈松林与被告何明华及第三人梅林兴、范洪辉、余友国（即本案原告）等房屋租赁合同纠纷一案，本院(2015)相渭民初字第00005号民事判决书认定：经审理查明，陈松林的出租房屋位于相城区××镇××村××号，该房屋最初由陈松林与原吴县市渭塘镇渭北村经济合作社签订《土地租赁和房屋资产转让协议》而取得，并办理了权属转移登记，合计建筑面积3553.5㎡。后陈松林于2011年5月将所购买的房屋翻建成现有16000余㎡的出租房屋时未依法办理建设规划许可审批手续，且房屋坐落土地属于租赁渭北村的集体土地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，陈松林与何明华于2014年4月13日签订的《渭北物业承租意见协议》及于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》应归于无效。无效的合同自开始就无法律约束力，据此，对陈松林要求解除与何明华之间的《渭北物业承租意向协议》、《房屋租赁合同》及要求何明华承担迟延支付租金的违约金和何明华反诉要求撤销与陈松林之间的《房屋租赁合同》及要求陈松林承担20%房租的违约金诉讼请求本院依法不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈松林与何明华确认陈松林将出租房屋于2014年5月4日交由何明华租赁使用，故陈松林诉请要求何明华及何明华转租的第三人梅林兴等返还租赁房屋符合法律规定，本院予以支持。对于陈松林主张的租金损失，根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但本案中须结合租赁双方对产生本案纠纷是否存在过错、过错大小及房屋的实际占有使用情况客观确定。从本院向当地工商和建设管理部门所作调查来看，反映涉案房屋的使用人曾经申请办理营业执照，但因材料不齐而未申领到，另，涉案房屋如果用于集市场的话需要安监、村建、工商、环保等部门的集中汇审；第三人范洪辉提供的由工商部门出具的责令改正通知书显示，柳金满因使用租赁房屋擅自从事建材经营活动，被责令停止该违法经营活动；当有投诉人在苏州阳光便民栏以“违章建筑”等标题投诉反映渭北村黄家浜141号一栋大楼工业用地开建筑市场是否合法、能否办注册公司营业执照、能否办销售类公司时，有答复为：因该场所无法提供有效的经营场所证明，故无法对该场所内的经营户核发营业执照。另有答复为：因土地性质不符等原因，建材市场未能形成，进驻商户未能依法办理营业执照，2014年11月27日由工商、公安、城管、安监、招商等部门联合执法，依法对建材市场予以了查封，要求市场停止营业，该市场目前仅作为仓库使用。以上事实充分表明，陈松林提供的出租房屋无法满足合同约定的何明华通过招商分租给其他多个小商户对外经营建筑装饰装潢材料之用途。陈松林作为出租方应该知晓其出租房屋和土地的性质及用途，造成此后承租人和转租人无法满足上述需求，陈松林存在主观过错，应负主要责任。同时，何明华在与陈松林签订《渭北物业承租意向协议》时，在协议中已经写明何明华经实地考察后预租陈松林的渭北物业整幢楼用于经营建材批发销售项目。何明华在此后应当向有关部门了解及掌握其所租赁的房屋和土地性质及是否满足其租赁经营需求，然其在房屋交付后直接进行装修并转租给他人，还与陈松林继续签订《房屋租赁合同》，占有使用该房屋至今，本案审理中，何明华以未取得涉案房屋无消防条件和不具备开建材市场材料为由不同意返还，继续占有使用租赁房屋，造成陈松林损失进一步扩大，何明华也存在主观过错，但负次要责任。据此，对陈松林主张的租金损失即房屋占有使用费与何明华主张的装修等相关损失，本院酌情按陈松林承担65%的责任比例、何明华承担35%的责任比例作出认定。对梅林兴等第三人的诉求，因转租合同发生在第三人与何明华之间，陈松林不是转租合同的当事人，且其中涉及第三人的装修等损失及已经支付的房屋占有使用费，故不宜在本案中一并处理，第三人梅林兴等可以另案主张。该案判决如下：一、被告何明华自位于苏州市相城区渭塘镇渭北村黄家浜141号租赁总面积16332.2㎡的房屋（其中大楼13451.7㎡，地下车库2110.5㎡，附房770㎡）中迁出，并将房屋返还给陈松林；……八、第三人余友国自位于苏州市相城区渭塘镇渭北村黄家浜141号租赁面积248.1㎡的房屋（3号展厅D区01、02号位置）中迁出，并将房屋返还给陈松林；……十六、被告何明华支付原告陈松林自2014年11月1日至2016年10月31日止的房屋使用费人民币1073520元，并支付自2016年11月1日起按每㎡每月12元及35%的责任比例计算面积14200㎡的房屋占有使用费至实际迁出房屋为止；十七、原告陈松林赔偿被告何明华装修损失人民币487500元；十八、原告陈松林返还被告何明华租房保证金人民币200000元。上述一至十八项，均于本判决生效之日起十日内履行；十九、驳回原告陈松林的其他诉讼请求；二十、驳回被告何明华的其他反诉请求。该案判决后，原告陈松林与被告何明华均不服上诉至苏州市中级人民法院，该院审理后驳回上诉并维持了原民事判决。再查，本院执行庭于2017年9月13日出具执行案件结案证明一份，载明：“申请执行人陈松林与被执行人余友国房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017年）苏0507执1130号，因被执行人已按生效法律文书确定的义务履行，本院已于2017年9月12日执行完毕。”以上事实，由当事人提供的身份信息、苏州渭塘凯广高装饰建材广场合同书、收条、企业登记资料查询表、补充协议、（2015）相渭民初字第0005号民事判决书、结案证明等证据，本院依职权调取的（2017）苏05民终1449号民事判决书及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据生效的法律文书，位于相城区××镇××村××号的房屋系被告何明华从案外人陈松林处承租，而后被告何明华以被告凯广高公司的名义再将其中的3号展厅D区01、02号位置的房屋转租给原告余友国。因位于相城区××镇××村××号的房屋系最初由陈松林与原吴县市渭塘镇渭北村经济合作社签订《土地租赁和房屋资产转让协议》而取得，并办理了权属转移登记，合计建筑面积3553.5㎡。后陈松林于2011年5月将所购买的房屋翻建成现有16000余㎡的出租房屋时未依法办理建设规划许可审批手续，且房屋坐落土地属于租赁渭北村的集体土地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，陈松林与何明华于2014年4月13日签订的《渭北物业承租意见协议》及于2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》应归于无效，故原告余友国与被告凯广高公司签订的《苏州渭塘凯广高装饰建材广场合同书》也应归于无效。无效的合同自始无法律约束力，因合同取得的财产，应予返还；有过错的乙方应当赔偿因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告余友国认为，在签订合同时，被告故意隐瞒所出租房屋没有消防验收，不能作为建材广场对外招商的事实，诱导原告签订合同。两被告认为被告凯广高公司也是在签订合同几个月后才知晓房东出租的房屋无法办理消防验收手续，被告凯广高公司也是受害者，被告凯广高公司不存在隐瞒事实真相的情形，不构成欺诈，另与原告发生合同关系的系被告凯广高公司，被告何明华是被告凯广高公司的工作人员，被告何明华未与原告发生任何法律关系。本院认为，被告何明华将其从案外人陈松林处承租的房屋中的涉案房屋以被告凯广高公司的名义转租给原告余友国，且被告何明华与被告凯广高公司共同向原告余友国出具租金结算的《补充协议》，故应由被告何明华、凯广高公司共同承担相应的法律责任。被告何明华与案外人陈松林签订《渭北物业承租意见协议》时，在协议中已经写明被告何明华经实地考察后预租陈松林的渭北物业整幢楼用于经营建材批发销售项目，两被告在此之后在未向有关部门了解所租赁的房屋和土地性质及是否满足租赁经营需求的情况下，即将本案所涉房屋转租给原告余友国，致使原告与被告凯广高公司签订的《苏州渭塘凯广高装饰建材广场合同书》无效，两被告具有较大的过错。原告余友国在承租本案所涉房屋时，在明知用途是用于经营建材公司，而在未确定其承租的涉案房屋、土地性质能否满足其经营需要的情况下承租了涉案房屋，并进行了装修，原告余友国自身也具有一定的过错。对于原告主张两被告返还依据合同取得的利益即租金95270元及押金5000元，并支付利息损失的诉讼请求。鉴于原告实际支付租金95200元，考虑到原告已实际占有使用了涉案房屋的情况，根据双方的过错程度，本院酌情认定由两被告退还原告租金57120元。对于原告要求两被告退还押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求两被告支付利息损失的诉讼请求，因缺乏相应的法律依据，本院不予支持。对于原告主张的装修损失，两被告辩称根据《苏州渭塘凯广高装饰建材广场合同书》第五条第八款的约定，原告属于私自装修，装修未经过被告凯广高公司的同意，并要求原告提供书面手续，原告表示被告何明华曾带着人去检查过现场的装修情况。本院认为，虽然合同约定原告如需对商铺进行装修，必须经过被告凯广高公司同意，并办好书面手续，但原告承租涉案房屋的目的是为了经营，其将承租的房屋进行装修具有合理性，且无证据显示被告凯广高公司在原告在对商铺装修的过程中提出过异议。审理中，经原告余友国申请，本院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋的装修价值进行了评估，经评估，无争议部分的价值为108170元，有争议部分（包含汗蒸房、更衣室及玻璃展示柜）的价值为21225元，原告余友国为此预付鉴定费2160元。本院认为，汗蒸房、更衣室属于涉案房屋的固定装修，应计入装修范围，另经现场查看，移动玻璃展示柜确实会对展示柜的价值产生较大影响，故酌情将玻璃展示柜计入装修范围。经核算，涉案房屋的装饰装修评估价值共计129395元，根据双方的过错程度，本院酌定由两被告赔偿原告装修损失84106.75元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律的规定，判决如下：一、被告何明华、苏州凯广高建材有限公司共同返还原告余友国房屋租金57120元及押金5000元，合计人民币62120元。二、被告何明华、苏州凯广高建材有限公司共同赔偿原告余友国房屋装修损失人民币84106.75元。三、驳回原告余友国的其他诉讼请求。以上义务，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22-002069）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7633元、鉴定费2160元，合计人民币9793元，由原告余友国负担6293元，由被告何明华、苏州凯广高建材有限公司共同负担3500元(两被告负担部分原告已预交，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  唐丽宁代理审判员  靳义威人民陪审员  吴进兴二〇一七年十二月二十九日书 记 员  林晓华