北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初24864号原告：司惠君，女，1990年3月23日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张健，北京市高朋律师事务所律师。被告：侯倩，女，1984年12月8日出生，住天津市滨海高新区。被告：尹端，男，1982年3月2日出生，住天津市滨海高新区。二被告委托诉讼代理人：卢少晨，北京诵盈律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号公司宿舍。原告司惠君与被告侯倩、尹端，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告司惠君的委托诉讼代理人张健，被告侯倩、尹端及其委托诉讼代理人卢少晨，第三人我爱我家公司委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司惠君向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，向原告交付北京市丰台区北甲地路6号院玺萌丽苑2号楼4层2-4-I号房屋（现行政地址为北京市丰台区北甲地路6号院2号楼4层2-409号房屋），并办理房屋产权转移登记手续；2、判令被告向原告支付违约金392800元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月4日，经第三人我爱我家公司居间介绍，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，原告购买被告位于北京市丰台区北甲地路6号院玺萌丽苑2号楼4层2-4-I号房屋（现行政地址为北京市丰台区北甲地路6号院2号楼4层2-409号房屋），购房总价款为392.8万元，其中定金15万元，原告已于该合同签订当日支付给被告。同时，该合同还约定，原告应分别以资金监管和银行商业贷款的方式向被告支付剩余购房款，并对原被告双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告即刻向被告支付了购房定金，并依据合同约定积极办理银行商业贷款等相关手续，全面履行该合同项下约定的义务。同时，依据该合同之约定，被告应积极办理房屋缴税，设立资金监管账户等事项，且原告及第三人也均多次联系被告处理上述事宜，但被告均以各种理由推脱拒绝。2016年11月4日，原告向被告邮寄了继续履行合同通知书，要求被告继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告己于2016年11月7日签收，但至今未能收到被告的任何回复。原告认为，上述《北京市存量房屋买卖合同》是原被告双方真实意思表示，是合法有效的民事合同，现原告己积极履行合同约定之义务，被告也应该按照合同约定履行相应义务。现被告拒绝办理相关手续的行为，已经违反了《北京市存量房屋买卖合同》的约定，严重侵犯了原告的合法权益，故原告现诉至法院。侯倩、尹端辩称：不同意原告的诉讼请求。司惠君迟延支付首付款，已构成根本违约，双方合同已于2016年11月1日解除。被告不存在违约行为，不同意支付违约金。我爱我家公司述称：双方之间的合同是我公司居间介绍的，是合法有效的。同意司惠君的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月4日，司惠君（买受方，乙方）与侯倩（出售方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：侯倩将其位于北京市丰台区北甲地路6号院玺萌丽苑2号楼4层2-4-I号房屋（现行政地址为北京市丰台区北甲地路6号院2号楼4层2-409号房屋）出售给司惠君；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为3928000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金150000元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为：公积金管理中心，抵押金额为300000元，该房屋的抵押，甲方应2016年9月20日办理抵押注销手续；乙方选择商业贷款，拟贷款金额为260万元，甲乙双方一致同意，乙方分【1次】向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签完成后且2016年9月20日前，乙方向甲方支付1178000元，资金通过资金监管方式划转；甲方应当在收到全部房款的第二个工作日将该房屋交付给乙方。关于权属转移登记约定为，甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。第十条第（二）款约定为，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的。适用本合同第十一条第一款约定。第十条第（五）款约定为除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。上述合同签订后，司惠君于2016年8月4日向侯倩支付定金15万元。双方于2016年9月14日办理网签手续。2016年9月26日，中国银行股份有限公司北京阜通路支行出具《贷款通知单》载明，该行决定受理司惠君的借款申请，批准给予其贷款额共计250万元。2016年9月27日，我爱我家公司工作人员通知预约缴税时间为2016年10月27日。2016年10月27日，侯倩未配合办理缴税手续。2016年10月31日，侯倩以司惠君未依约在2016年9月20日前支付首付款为由向司惠君发出《解除合同通知书》，司惠君虽然于2016年11月1日收到了上述《解除合同通知书》，但是认为侯倩违约，不同意解除合同，并于2016年11月4日向侯倩发出《继续履行合同通知书》，侯倩认可于2016年11月7日收到了上述通知书，但是认为司惠君违约，以致形成本诉。庭审中，各方均认可侯倩已办理资金监管所需的银行卡，但尚未签署资金监管协议。庭审中，司惠君提交侯倩与我爱我家公司工作人员符杰2016年10月17日至10月26日的微信记录，同时申请我爱我家公司工作人员符杰作为证人出庭作证以证明因侯倩未签署资金监管协议导致其无法支付首付款，侯倩因房价上涨提出拒绝履行合同未配合办理缴税手续。上述微信记录显示：2016年10月19日，符杰称“缴税时间27号，一定在之前把资料准备好了。要不缴税号得重约了”，侯倩称“好的好的，晚上回去就办”。2016年10月24日，符杰称“侯姐，你再考虑下，我店长刚才和我说那边成交价并没有那么高，到时别违约金也赔了，然后就房价没卖上去，再仔细斟酌一下。毕竟这是很折腾的事情。而且又是这么大笔的买卖交易。您去了解清楚啦。侯姐。缴税号我这边也暂时留着”。侯倩和尹端认可微信记录的真实性，但不认可证明目的；不认可证人证言的真实性，其认为司惠君在2016年9月20日前不具备支付首付款的能力，且要求提前交付房屋才同意支付首付款。第三人我爱我家公司认可上述证据的真实性。侯倩和尹端提交侯倩与我爱我家公司工作人员符杰2016年8月10日至10月24日的微信记录，以证明司惠君迟延支付首付款。上述微信记录显示：2016年8月10日，符杰称“姐，还有一个事情跟您商量下，等您这边租户到期，然后开始做网签后，您这边能不能提前给下钥匙，客户这边想和您商量下，想提前装修。可以吗？因为怕年底住不进去”，侯倩称“这个不行啊，太破例了吧，过户手续办了再给吧”，符杰称“基本网签后就没啥问题了，然后他也是直接装修对您没有影响。他确实也怕装修然后需要放一段时间的味道，怕来不及，您考虑下”，侯倩称“可以咨询，不过这个没法谈吧，价格也没有让什么，现在再谈这些不合适，即使有熟人，有些原则还是要遵守的，不然万一生枝节，反而影响熟人感情，对不”，符杰称“那倒也是”。2016年8月14日，符杰称“侯姐，这段时间准备一张北京银行的银行卡，没有任何其他的业务的，短信提示也不能开通（建委要求），做资金监管用”，侯倩回复称“哦，好的”；2016年9月26日，侯倩称“对了符杰，我的房子程序走的怎样了？缴费约到什么时候”，符杰称“我现在在跟专员联系约那个缴税号啊！因为怎么说的他没有批贷的话。然后约缴税号的话要打个补充协议，现在正在弄。然后我一会得开个会，我看吧我反正今天我先把缴税号先约上啊”；2016年9月27日，符杰称“我们那个缴税的话给的是10月27号已经约上了。然后，客户那边他的钱的话没问题，然后我想就是提前把那个资金存管就是给做了。就是那笔首付款。就看您这边有时间如果说你这边有时间的话就约二十九号做资金存管可以吗”，侯倩称“二十九号做资金存款的话是不是意味着呃我不需要等着那个之后过户在拿钱呢”，符杰称“嗯也需要，做咨询存款它是由银行那边就是把它监管起来，然后等过完户，客户那边签字后，然后才可以用这笔钱”。2016年9月28日，符杰称“明天什么时候过来北京？存管定在什么时间”，侯倩称“我明天没说要过去啊？等一下，明天时间我还没有定呢”；2016年9月29日，符杰称“那个侯姐是这样子的就是，买你们丰台房子那个贵哥想还是想一个事情跟您商量一下。本来以为就是丰台那边缴税过户挺快的。然后怎么说呢现在不是缴税得推到了10月27号吗？然后，嗯他想和你商量就是，看能不能就是您这边提前就是把钥匙给他，然后他也不做别的就只是装修。他怕就是到时候装修吗到年底来不及然后，嗯，就看您这边看愿不愿意，就如果说，实在不行的话他可以就是给您一点钱然后，就是作为怎么说勒就可能收到你提前把房子交给他可能你心里面肯定也会，不是说特别特别什么，就看就看你能不能就是帮一下忙……然后今天做资金存管，他也把钱打到您的卡里面，就是把首付款”，“侯姐，你到北京的话这边做办手续是啊什么时候？是下午大概一个什么时候”；侯倩称“我今天回去是还有别的事儿有职称的事情。所以那个嗯你得先跟我说就是办这个资金的这个事情应该是怎么个办法？在哪儿办？大概需要多张时间？就是。那个你得跟那个阿贵哥说一下抱歉……因为怎么说呢大家都是去做这个事情的话肯定最好还是按照流程去走”；符杰称“时间的话挺快的，就是在啊我们店往南走那个北京银行就我们店旁边没多远。时间大概二十分钟就能完事啊！我提前会到银行那边开个vip渠道啊，提前去约好时间”，“……其实按正常时间来说的话，做资金存管是过户之前，然后呃，他现在就是为了就是您这边也放心，然后所以才跟我说，我就提前安排做资金存管然后把钱打到你的卡上”；侯倩回复称“……那要不这样吧我今天就不用过去做那个资金存款了，嗯就按照流程走就可以了”。司惠君认可上述微信记录的真实性，不认可证明目的，其认为支付首付款需要侯倩到场并签署资金监管协议，因侯倩未予配合导致其无法支付首付款，其一直具备支付首付款的能力。第三人我爱我家公司认可上述证据的真实性。司惠君提交其朋友薛萍的《情况说明》、《借记卡账户历史明细清单》以证明其在2016年9月20日前具备支付首付款的能力。侯倩和尹端对此不予认可。第三人我爱我家公司对于《借记卡账户历史明细清单》的真实性予以认可。另查，涉诉房屋现无抵押，无查封。本案审理期间，司惠君明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款支付给侯倩、尹端，并向本院提供了相应的存款证明书。本院认为：司惠君与侯倩签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，司惠君于网签完成后且2016年9月20日前通过资金监管方式向侯倩支付首付款1178000元。依据现有证据，双方于2016年9月14日办理网上签约手续，我爱我家公司工作人员分别于2016年9月27日、9月28日、9月29日与侯倩联系且通知侯倩于2016年9月29日办理资金监管手续，但侯倩未到场配合办理。依据相关规定，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金，买卖双方应签订《存量房自有交易资金划转协议》。本案中，侯倩未签署《存量房自有交易资金划转协议》，司惠君通过资金监管方式支付首付款不具备条件。综上，侯倩于2016年10月31日以司惠君迟延支付首付款为由向司惠君发出《解除合同通知书》，缺乏依据，该《解除合同通知书》不发生法律效力。故对于侯倩、尹端认为司惠君迟延支付首付款而不同意继续履行的答辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。司惠君在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，本院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在司惠君履行支付剩余购房款之义务后，侯倩、尹端应当依约履行协助办理房屋产权过户手续及交付房屋的义务。故对司惠君要求侯倩、尹端继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于司惠君主张的违约金，考虑到合同履行的具体情况、司惠君未就实际损失提交相应证据证明等因素，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告侯倩、尹端于本判决生效之日起十日内协助原告司惠君办理位于北京市丰台区北甲地路6号院2号楼4层2-409号房屋所有权转移登记手续。二、原告司惠君于本判决生效之日起十日内向被告侯倩、尹端支付剩余购房款三百七十七万八千元。三、被告侯倩、尹端于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区北甲地路6号院2号楼4层2-409号房屋交付原告司惠君。四、驳回原告司惠君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41366.4元，由被告侯倩、尹端负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  肖进华人民陪审员  杨意琴二〇一七年十二月二十一日书 记 员  贾雄水