重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初14291号原告：全克龙，男，1983年2月16日出生，汉族，住湖北省南漳县。被告：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道79号5-2#，统一社会信用代码91500113062851257N。法定代表人：王绍忠，董事长。诉讼代表人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。负责人：刘先利。委托诉讼代理人：曾凡江，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。原告全克龙与被告重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全克龙与被告君融公司委托诉讼代理人��莉、曾凡江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全克龙向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将重庆市巴南区XXX的不动产权转移登记至原告名下；2.判决被告立即支付原告违反房屋产权状况的承诺违约金37683.10元（房屋总价款376831元×10%）；3.判决被告立即向原告支付从2017年5月6日起至被告实际取得土地房屋登记机构出具办理《房地产权证》登记受理单之日止，以376831元为基数按日万分之一计算的违约金（计算至起诉之日即2017年9月29日，376831元×146天×万分之1＝5501.73元）；4.判决被告立即向原告支付从2015年8月9日起至被告实际取得土地房屋登记机构出具办理商品房预售合同登记受理单之日止，以376831元为基数按日万分之一计算的违约金（计算至起诉之日即2017年9月29日，376831元×784天×万分之1＝29543.55元）。事实及理由：2015年7月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将建筑面积91.91平方米的位于重庆市巴南区XXX（以下简称案涉房屋）以376831元的价格出售给二原告，付款方式为一次性付清。合同第七条约定了被告应当在2017年4月30日前交付，并在合同第九条约定了逾期交房的违约责任。合同第十一条约定了被告对房屋产权状况的承诺及违约赔偿责任。合同第十二条约定被告应于合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，并约定了违约责任。合同第十三条约定商品房交付使用之日起60日内向房屋所在地登记机构办理《房地产权证》申请，并约定了违约责任。被告于2015年7月31日向原告出具典雅集团房屋销售缴款通知单，载明案涉房屋缴款合计376831元。2017年5月6日，被告将案涉房屋交付原告。被告至今未履行合同约定的办理合同登记备案及房地产权证等义务，遂诉��如上。被告君融公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同是被告原执行董事张谊生利用职务便利将案涉房产用于抵偿其投资的典雅公司的债务而签订的，而被告并未获得任何对价，故该合同无效。即使该合同有效，被告也未收到房款，该合同属于双方均未履行完毕的合同，在被告已经进入破产重整程序的情况下，被告未在法定时间内通知二原告继续履行该合同，该合同已实际解除，被告无需承担任何责任。即使该合同有效，因案涉房屋存在抵押，管理人无法交付案涉房屋。原告未向被告支付房款，没有计算违约金的基础，且原告的违约金计算标准过高应予以调整，原告同时主张逾期交房、逾期办理合同备案登记、逾期办理产权证违约金，存在重复计算的情况。原告要求支付违反产权违约金的前提是原告要求解除商品房买卖合同并退房，原告没有要求退���的情况下，被告不应当支付该项违约金。因被告于2017年7月24日进入破产重组程序，应停止计收此后的利息，违约金属于企业破产法规定的附利息的债权，亦应停止计收，且原告应首先向管理人申报债权。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号31030102），约定：乙方（原告全克龙）购买甲方（被告君融公司）开发建设的位于重庆市巴南区XXX，建筑面积91.91平方米，总成交金额376831元，乙方于合同签订时一次性付清房款；甲方销售的商品房为预售商品房；甲方应当在2017年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在30日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1.50的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，甲方承诺本商品房没有设定抵押权，甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。合同第十二条约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备���，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。另查明，原告全克龙于2014年8月21日向典雅公司转账389500元。2015年7月31日，典雅公司向原告全克龙出具典雅集团房屋销售缴款通知单，载明收款方式“结转389500元”，收款事由“楼款389500元”，收款单位典雅公司，被告君融公司在该通知单上加盖财务专用章。同日，典雅公司向原告全克龙出具典雅集团房屋销售缴款通知单，载明收款方式“现金-12669.00元”，收款事由“楼款-12669.00元”，收款单位典雅公司，被告君融公司在该通知单上加盖财务专用章。同日，典雅公司向原告全克龙���具典雅集团房屋销售缴款通知单，载明收款方式“现金12669.00元；POS机6074.00元”，收款事由“契税（3%）6074.00元；契税（3%）5231.00元；大修基金7353.00元；预告登记费80.00元；权证印花税5.00元”，收款单位典雅公司，被告君融公司在该通知单上加盖财务专用章。2017年5月6日，重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司与原告全克龙签订《前期物业服务协议》，约定其服务的物业坐落位置为重庆市巴南区花溪街道31栋3单元1-2号。同日，原告全克龙在重庆典雅物业管理公司的《钥匙托管承诺书》上签字，载明“兹因花溪半岛31栋3单元1-2号房屋仍需修缮，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修缮人员进入施工，现将装修钥匙交予典雅物业服务处托管，请代本人开启大门”。同日，原告全克龙在重庆典雅物业管理公司的《安全承诺书》上签字，载明“……由于房屋未装修前室内梯步、通道等存在一定的安全隐患……承诺在接房过程中及接房后的一切安全责任由本人全权负责”。同日，原告全克龙与被告君融公司签订《重庆市新建商品房质量保证书》，载明案涉房屋交付日期为2017年5月6日。案涉房屋上从2015年5月27日起至今设有抵押权。再查明，重庆市第五中级人民法院于2017年7月24日作出（2017）渝05破申49号民事裁定，受理重庆金唐房地产开发有限公司对被告君融公司的破产重整申请，并交由本院审理。原告全克龙于同年9月30日向被告君融公司申报债权。被告君融公司于同年11月10日召开第一次债权人会议，并在网上以表格形式通报公示审核结果。被告君融公司于同年11月21日收到原告全克龙对债权审核结果的书面异议。以上事实，有原告全克龙提交的《重庆市商品房买卖合同》、房屋销售缴费通知单、《前期物业服务协议》、收据、新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书、转款凭证；有被告君融公司提交的抵押合同、（2017）渝05破申49号民事裁定书、君融公司司法重整业主申请登记表；及双方当事人到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告全克龙与被告君融公司签订商品房合同，系双方意思自治后的真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应履行各自义务。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第四十八条第一款、第五十八条第三款规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。”、“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”本案中，原告全克龙在债权申报期限内向被告君融公司管理人申报了债权，并对第一次债权人会议公示记载的债权有异议，故本案属于法院受理范围，本院对被告君融公司关于原告全克龙应首先向管理人申报债权的抗辩理由不予支持。原告全克龙举示的由被告君融公司盖章的房屋销售缴费通知单载明，被告君融公司已认可收到原告全克龙缴纳的案涉房屋房款，即原告全克龙已履行了付款义务。关于原告全克龙要求被告君融公司支付逾期办理商品房预购合同登记受理单违约金的诉讼请求，因双方合同约定被告君融公司自合同签订之日起10日内即2015年8月8日前办理合同登记备案，否则按日支付已付房价款万分之1的违约金，被告君融公司至今未办理合同登记备案，已属违约。根据破产法第四十六条“未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息”的规定，鉴于被告君融公司于2017年7月24日进入破产程序，其承担的逾期交房违约金应截止于2017年7月23日，故本院确认原告全克龙对被告君融公司享有2015年8月9日至2017年7月23日期间的逾期办理合同登记备案违约金债权26943.42元（376831元×万分之1×715日）。关于原告全克龙要求被告君融公司支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，因双方合同约定被告君融公司自案涉房屋交付使用之日起60日内即2017年7月5日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告君融公司至今未办理已属违约，故本院确认原告全克龙对被告君融公司享有2017年7月6日至2017年7月23日期间的逾期办理房地产权证登记受理单违约金债权678.3元（376831元×万分之1×18日）。被告君融公司抗辩违约金计算标准过高，经审理查明，双方签订的合同约定被告按日支付已付房价款万分之1的违约金，即3.65%年利率，不属于合同法第一百一十四条应当调整��情形，故本院对被告的此项抗辩理由不予支持。关于原告全克龙要求被告君融公司支付违反房屋产权状况承诺违约金的诉讼请求，根据合同约定，该违约金的支付条件是原告全克龙要求解除合同，在庭审中原告全克龙明确表示不解除合同，故本院对原告全克龙的该项诉讼请求不予支持。关于原告全克龙要求被告君融公司将案涉房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求，截止本案审理终结前，案涉房屋的抵押登记尚未涂销且仍被司法查封，属于事实上不能履行的标的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本院对原告全克龙要求办理案涉房屋产权转移登记的诉请不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第四十八条第一款、第五十八条第三款之规定，判决如下：原告全克龙对被告重庆君融置业有限公司享有逾期办理房地产权证登记受理单违约金债权678.3元；原告全克龙对被告重庆君融置业有限公司享有逾期办理商品房预购合同登记受理单违约金债权26943.42元；驳回原告全克龙的其他诉讼请求。本案案件受理费1618元，减半收取809元，由重庆君融置业有限公司负担（此款已由原告全克龙自愿垫付，限被告重庆君融置业有限公司于本判决生效之日起10日内径付原告全克龙，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，��按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  胡静二〇一七年十二月二十六日书记员  丁璐