贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终2423号上诉人（一审被告）：贵州新界富地置业有限公司。住所地：天柱县凤城镇商贸区凤山路**栋*号第*层。法定代表人：云现波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王余辉，贵州乐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：南辉明，贵州乐正律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘光棋，男，1981年5月4日出生，侗族，住贵州省天柱县，上诉人贵州新界富地置业有限公司因与被上诉人刘光棋商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院(2017)黔2627民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州新界富地置业有限公司上诉请求：依法撤销贵州省天柱县人民法院（2017)黔2627民初1478号民事判决，改判驳回被上诉人原审除第一项外的其佘诉讼请求。事实和理由：1、天柱县住房和城乡建设局的情况说明证明早在2016年9月28日即约定交房期限之前上诉人就已经向天柱县房地产交易中心申请对案涉商品房进行房屋面积测绘，但因天柱县房地产交易中心工作人员抽调到新设立的天柱县不动产登记中心工作，导致案涉商品房房屋面积测绘工作延迟，进而导致上诉人延迟获得《房屋面积测绘报告》。同时，自2014年10月起至2016年10月，因保障中、高考而被责令停止施工，应属政府行为导致《房屋面积测绘合同》的延迟签署和《房屋面积测绘报告》的延迟获得。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第4项：“但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（3)由于政府行为导致出卖人延迟获得验收文件或因市政规划导致小区相关配套设施需延期交付的”约定，上诉人不应承担因延迟获得房屋面积实测报告而产生的逾期交房违约责任。2、天柱鱼塘水库灌溉工程管理处出具的文件证明自2015年8月12日起至2016年8月10日，案涉天地豪庭小区所在的天柱县因自然灾害、供水设施故障等原因共计停水15天；天柱县供电局电力调度控制中心出具的停电记录显示，自2014年11月3日起，案涉天地豪庭小区所在区域供电线路因设施故障等原因共计停电15次，影响施工12天，共计时长24.83小时（其中，单日停电超过2小时的4天）。天柱县气象局提供的数据显示，2014年10月起，案涉天地豪庭小区所在的天柱县共计出现大雨天气23天，暴雨天气12天，凝冻天气14天，即恶劣天气共计49天。停水、停电、恶劣天气等情况的发生均无法预料、无法避免也无法克服，属于《中华人民共和国合同法》第117条第2款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”所规定的不可抗力因素。根据《中华人民共和国合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定以及上诉人与被上诉人双方所签《商品房买卖合同》第11条第（二）款第4项：“但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2)发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件;……”的约定，上诉人因遭遇不可抗力因素导致工期延误进而延迟获得验收文件的27天，因恶劣天气导致延误49天应予延期，系合法合约的免责事由，不应当认定为上诉人违约。一审判决事实认定不清，应依法改判如前所请。刘光棋答辩称，被答辩人未通过相关部门检测而交房，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。被答辩人提供的天柱县鱼塘水库管理处、天柱供电局、天柱气象局出具的证明未涉及本案，在850多天的施工过程中停几天水电，下几天雨实属正常，所提供的证明不应视为不可抗力。逾期交房违约金不高，双方必须严格按合同约定执行，如答辩人违约同样按合同中第十条第一款第（2)项规定，同样按万分之三向被答辩人支付违约金。应驳回上诉，维持一审判决。刘光棋向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告支付原告违约金7474.2元。一审法院认定事实：原告购买被告开发建设的缤纷天地二期·天地豪庭A幢3单元3层03号商品房，双方于2014年8月12日签订了《商品房买卖合同》。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按揭向被告支付了房屋价款299131元，被告于2016年10月1日起电话通知原告办理房屋交付手续，因当时被告未取得商品房竣工合格证明文件等合同约定的交付条件，原告未予办理。后原告于2016年10月6日到被告处领取了房门钥匙。2016年10月25日被告开发建设的房屋经验收合格，天柱县住房和城乡建设局向被告出具了竣工验收备案表。2017年1月19日天柱县房地产交易中心作出包括原告购买房屋在内的房屋面积测绘报告。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。对原告关于确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的请求，予以支持。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，但被告未按合同约定的交房时间和条件交付房屋，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。交房条件包括法定的交房条件和约定的交房条件，工程竣工验收合格是法律，行政法规规定的条件，具有强制约束力。本案中，被告开发建设的房屋于2016年10月25日验收合格，其在2016年10月25日具备法定的交房条件。除此之外还应当具备合同约定的交房条件，即提供商品房面积实测技术报告书等。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”本案原告于2016年10月6日领取钥匙，其已能对房屋占有和使用，原告在接收钥匙时，未提出异议，应视为房屋已交付使用，逾期交房时间应计算到原告领取钥匙的前一天计358.9元。原告要求被告支付逾期交房25天违约金7474.2元过高，不予支持。被告辩称，其延期交房系因天气、停水、停电等不可抗力因素所致，应免除其责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告辩称情形与该规定不符，且被告也没有证据证实天气状况与往年相比恶劣且异常并履行了通知义务，对被告的主张本院不予支持。至于被告称商品房面积实测技术报告书延误是因政府行为所致，经查明被告签订测绘合同是在逾期交房违约事实发生之后，对其辩解主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、原告刘光棋与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年8月12日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告刘光棋延期交房违约金358.9元。三、驳回原告刘光棋的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明：双方所签《商品房买卖合同》第三条第三款约定：“……出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是天柱县房地产交易中心”。第十一条第二款第4项约定：“但如杲遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实子以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人(2)发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件(3)由于政府行为导致出卖人延迟获得验收文件或因市政规划导致小区相关配套设施需延期交付”。再查明：该项目于2016年9月具备房屋面积测绘条件，贵州新界富地置业有限公司于2016年9月28日向天柱县房地产交易中心申请签署《房屋面积测绘合同》，但因自2016年9月25日起，天柱县房地产交易中心工作人员抽调至天柱县不动产登记中心工作，导致《房屋面积测绘合同》未能于2016年9月28日签署。也就因此未能在2016年10月1日前取得该商品房面积实测技术报告书。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点：未及时获得测绘技术报告是否属于因政府行为造成的逾期交房免责事由。本院认为，由于双方约定由天柱县房产交易中心出具面积测绘技术报告，2016年9月25日天柱县房产交易中心两名工作人员借调天柱县不动产登记中心导致无法实施测绘并非上诉人所能预见、控制或改变。上诉人虽在逾期交房之后才与天柱县房产交易中心签订测绘合同，但在逾期之前已经提交测绘申请，说明上诉人为取得该商品房面积实测技术报告书已经在交房前着手办理，而不是故意拖着不办。未及时获得测绘技术报告系因政府行为导致延迟获得验收文件，上诉人迟延交房是因发生了属于双方约定可以延期交房的事由。因此，被上诉人于2016年10月6日领取钥匙，虽然逾期，但因属于约定可以延期交付房屋的情形，故不应承担逾期交房的违约责任。一审认定逾期交房不当，本院予以纠正。综上所述，贵州新界富地置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持贵州省天柱县人民法院(2017)黔2627民初1478号民事判决第一项（即一、原告刘光棋与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年8月12日签订的《商品房买卖合同》有效）；二、撤销贵州省天柱县人民法院(2017)黔2627民初1478号民事判决第二、三项（即二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告刘光棋延期交房违约金358.9元。三、驳回原告刘光棋的其余诉讼请求）；三、驳回刘光棋的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元，由刘光棋负担25元，由贵州新界富地置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十二月二十日书记员  王洪垚