贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0623民初1162号原告（反诉被告)：石阡县信德泉清物业服务有限公司，统一社会信用代码：91520623688440791A。住所地：贵州省铜仁市石阡县汤山镇大关社区。法定代表人：杨西红，总经理。委托诉讼代理人：潘令，贵州如松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜，贵州如松律师事务所律师。被告（反诉原告）:王琪，男，1968年6月6日生，苗族，贵州省石阡县人，住石阡县。被告（反诉原告）:陈克碧，女，1975年9月3日生，仡佬族，贵州省石阡县人，住址同上，系被告王琪之妻。委托诉讼代理人：王琪，男，1968年6月6日生，苗族，贵州省石阡县人，住石阡县。系陈克碧之夫。被告：石阡县汤山镇大关社区泉清小区业主委员会。代表人：邱厚德，主任。原告石阡县信德泉清物业服务有限公司诉被告王琪、陈克碧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，被告(反诉原告)王琪、陈克碧于同年9月5日提起反诉，本院依法追加石阡县汤山镇大关社区泉清小区业主委员会作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石阡县信德泉清物业服务有限公司（以下简称物业公司）的委托诉讼代理人陈胜，被告（反诉原告）王琪及陈克碧的委托诉讼代理人王琪到庭参加了诉讼，被告石阡县汤山镇大关社区泉清小区业主委员会（以下简称业主委员会）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王琪、陈克碧立即支付拖欠原告物业公司的物业服务费、电费及公共设施使用费共计1283元；2、判令被告王琪、陈克碧承担违约金681.6元；3、判令被告王琪、陈克碧承担原告物业公司追讨物业服务费、电费及公共设施使用费所支出的律师费1000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：物业公司系石阡县泉清花苑小区的物业服务公司，被告王琪、陈克碧系夫妻关系，属石阡县泉清小区的业主。2016年9月1日，物业公司与石阡县汤山镇（现为泉都街道办事处）大关社区泉清小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由物业公司为泉清花苑小区所有业主提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅物业为1元/平方米/月，公共设施使用费60元/月/户。被告王琪、陈克碧所购买小区内一单元1501室建筑面积为141.91平方米，每月物业服务费为141.91元。另外，2011年石阡县供电局与物业公司签订《供用电合同（高压）》，约定泉清花苑小区的电费由物业公司统一收取并每月按时向供电局代缴纳。截止2017年3月31日，被告王琪、陈克碧已欠2017年1月、2月、3月的物业服务费、电费及公共设施使用费共计1283元，经多次催要未果。为维护物业公司的合法权益，特向法院提出如前诉讼请求。被告王琪、陈克碧辩称，原告起诉的物业费和电费不合理，因为经过石阡县泉都街道、大关社区召集原告和小区业主代表召开协调会，会议达成由现在的业主委员会代收小区业主所欠物业公司的电费、物业费，王琪、陈克碧已经向业主委员会缴纳了该费用。对公共设施使用费，根据物业服务合同第三章第六条的规定，原告收取费用是包干制，所有的费用已经包含在物业费中，所以该费用不合理，故拒绝缴纳。对原告主张的违约金不认可，因为是业主和物业公司产生矛盾而暂缓缴纳，所欠的物业费和电费已经交给现在的业主委员会，其主张违约金无依据。原告要求王琪、陈克碧承担律师费1000元不合理不合法，应不予支持。请求驳回原告物业公司的诉讼请求。被告业主委员会辩称，1.要求石阡县信德房地产开发公司归还其非法拆除的小区公共设施，并恢复原貌。小区监控摄像头、大门处花杆、后门处伸缩门被拆除，大门处花杆被其非法占有，并用于停车场处，后门处伸缩门被其非法占用，并用于泉城别苑楼盘，监控摄像头不知所踪。2.要求石阡县信德房地产开发公司交纳四至七月物业管理费。小区在四至七月期间按照业主大会的决议实行自管，由业主委员会收取物业费，用于小区保洁、电梯维护等日常管理开支。石阡县信德房地产开发公司属于小区业主，拥有地下室和商业部分物业，未交纳物业费。3.要求石阡县信德房地产开发公司移送物业管理相关资料以及小区配套设施设备。小区的给排水图纸、竣工验收报告、供电线路图等用于小区日常管理维护的资料以及小区配套的发电机组未移交给业主委员会，造成小区无法正常管理。被告王琪、陈克碧向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告物业公司退回反诉原告王琪、陈克碧2016年9-12月已交纳的公共设施使用费240元；2、判令反诉被告物业公司退回反诉原告王琪、陈克碧多收电费198元；3、反诉费由反诉被告承担。反诉事实和理由：1.反诉原告已向反诉被告交纳2017年1月之前的物业费、电费、公共设施使用费，反诉被告已开据收费收据。2017年3月30日，在泉都街道办、社区、供电局等单位的协调下，反诉被告委托业主委员会收取业主所欠费用，且反诉原告接到业主委员会收费通知后已交清所有费用。2.反诉被告与业主委员会签订的《物业服务合同》第六条违法，反诉被告物业公司应当退回反诉原告2016年9月至12月所交公共设施使用费240元。首先，根据国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第九条规定，物业服务费采取“包干制或者酬金制”，合同约定了选择“包干制”，反诉被告就不能另行约定收取业主公共设施使用费。其次，小区公共设施属于全体业主共有财产，物业公司受聘于全体业主对公共财产实施管理，业主使用自己的财物却要向反诉被告交费，于法无据，于理不通。3.《物业管理条例》第四十四条规定：“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。反诉被告收取的电费每度0.55元，而所交供电局每度为0.472元，每度多收取0.078元，从中渔利，要求反诉被告退回2016年9月至12月共多收取电费198元。反诉被告物业公司辩称，1.2016年9月1日物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力，反诉原告要求退还公共设施费没有事实及法律依据。理由是：《物业服务合同》第六条约定未违反法律、行政法规的强制性规定，第一、该通知系政府部门规章，不属于法律、行政法规范畴；第二，该通知第九条规定的“包干制或酬金制”物业收费方式不是强制性规定，物业服务企业可以采取，亦可以不采取该物业收费方式；第三，根据2011年1月1日施行的《贵州省物业管理条例》第六十二条第四款及《贵州省物业管理服务收费管理办法》第八条、第十六条之规定，物业服务费的计费方式和收费标准应由双方协商确定。2.反诉被告收取电费时未向业主多收取相关手续费，反诉原告要求退还多收电用费没有依据。因泉清花苑小区的用电类型为高供高计，非一户一表类型，故电费收取未按阶梯电价计费，而是按2011年石阡供电局与反诉被告签订的《供用电合》约定的高供高计办法计费，因“高供高计”的计量办法导致电度计量装置已将高压电能转化为低压电能时电能损耗部分计入用户用电量内。2011年至今，因小区业主持续增多，用电量持续增大，导致电能损耗也持续增加，导致反诉被告向石阡县供电局交纳的电费与业主交纳的电费之间产生差距，经与业主委员会协商后，反诉被告从最开始0.51元/度收到后来的0.55元/度均是与全体业主协调后形成的，故反诉被告未多收取反诉原告电费。综上，请求驳回反诉原告王琪、陈克碧的反诉请求。本院经审理认定事实如下：物业公司成立于2009年7月9日，经营范围为物业服务、咨询、有偿服务；房屋、水电维修安装；机电操作、修理等，该公司系石阡县泉清花苑小区(以下简称泉清小区)的物业服务公司。2011年6月15日，物业公司与石阡供电局签订《供用电合同（高压）》，约定物业公司每月统一将电费交到石阡县供电局汤山供电所，用电方自愿采取高供高计方式收取电费，根据黔价格[2009]211号文件精神，用电方应以该文件为指导执行相关电价。2016年9月1日物业公司与泉清小区业主委员会代表人李明德签订了《物业服务合同》，合同载明:“第一章物业基本情况,第一条物业基本情况，物业名称：泉清小区；物业类型：高层商住楼；建筑面积：34505.03平方米；……第二章服务内容与质量第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务项目为:1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理……；第三章物业服务费第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，共用设施设备使用费由业主按户交纳，具体标准：1、住宅物业1元/平方米/月；2、住改商服务2元/平方米/月；3、共用设施设备使用费60元/户/月。……第十章其他事项第三十六条本合同期限：自2016年1月1日起至2017年9月1日止”等内容。合同签订后，物业公司按约定向业主提供物业管理服务，小区业主的用电采取高供高计方式供给，电费按业主每月的用电数和每月电损数的平均分摊后，以0.55元/度计量收取。王琪、陈克碧系夫妻关系，系泉清小区业主，二人所居住的一单元1501室住宅面积141.91平方米，按2016年9月1日《物业服务合同》，折合物业服务费为141.91元/月，公共设施使用费60元/户/月，王琪、陈克碧从2016年9月按该合同约定履行至12月。2017年1月，因王琪、陈克碧等业主认为物业公司在提供物业服务过程中存在管理及收费不合理问题，双方为此发生纠纷，导致部分业主拒绝交纳物管费用。2017年3月30日，物业公司因未按时向石阡县供电局交纳电费，导致该局停止向泉清小区供电，为此，引起多数业主不满并要求政府及时解决。当晚，在石阡县泉都街道办事处的主持下，物业公司、业主代表、石阡县大关社区、石阡县供电局、石阡县汤山派出所等部门召开协调会议。会议确定由泉清小区重新选举业主委员会并由其暂按0.55元每度代收电费，之后与物业公司完成交接。4月8日，泉清小区业主对业主委员会重新进行改选，选举邱厚德、王琪等为委员会成员，邱厚德任主任。业主委员会成立后，物业公司负责人杨西红将小区业主欠费清册交给石阡县大关社区，由大关社区转交给业主委员会。4月12日，物业公司搬出泉清小区，停止对小区业主提供物业服务。4月29日，王琪、陈克碧向业主委员会交纳物管费、电费共计1130.50元（其中2017年1-2月物业费及电费763元、3月物业费141.50元、3月电费226元），由业主委员会代收。2017年1-3月公共设施使用费180元，王琪、陈克碧未交。因业主委员会认为物业公司在搬出小区时没有办理物管的移交手续，便未将其代收王琪、陈克碧所的交物业费、电费共计1130.50元转交给物业公司。5月21日，物业公司向石阡县供电局垫交泉清小区3月电费共计64882元。物业公司认为王琪、陈克碧未向其交纳2017年1-3月的物业等费用向本院起诉，诉讼过程中王琪、陈克碧提起反诉。本院认为：原告物业公司与泉清小区业主委员会之间的《物业服务委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，该合同系业主委员会原负责人李明德代表全体业主签订，合法、有效，对小区全体业主产生法律约束力。合同签订后原告物业公司依合同约定向小区业主提供了物管服务，且王琪、陈克碧按该合同交纳了2016年9-12月物业费、电费、公共设施使用费，故该合同对王琪、陈克碧具有约束力，王琪、陈克碧应按合同约定交纳所欠2017年1-3月物业费、电费、公共设施使用费。因王琪、陈克碧已将2017年1-3月所欠物业费、电费共计1130.50元交给业主委员会，该费用应由业主委员会支付给原告物业公司。王琪、陈克碧应当向物业公司支付2017年1-3月公共设施使用费共180元。对物业公司要求王琪、陈克碧承担违约金681.60元的诉讼请求，虽然王琪、陈克碧未及时交纳2017年1-3月所产生的物业费、电费、公共设施使用费，是因物业公司与小区业主产生纠纷而暂缓交纳，在石阡县泉都街道办事处主持调处后，王琪、陈克碧已按会议精神将上述费用交由业主委员会代收，王琪、陈克碧对此没有过错，故原告该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。对原告物业公司主张王琪、陈克碧承担所支出的律师费1,000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对王琪、陈克碧反诉物业公司退回多收电费198元的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定，经查，原告物业公司与石阡县供电局签订的《供用电合同（高压）》中，明确约定“泉清花苑小区的用电采取10KV高供高计办法，由石阡县信德泉清物业服务有限公司统一向业主收取电费，并由物业公司每月按时向供电局缴纳电费”，其中“高供高计”是指由高压供电到用户，它的电能计量装置安装在用户电力变压器的高压侧，这种计量方式的特点是电力变压器的损耗在计量装置后面，电能损耗部分已包含在计量数据内，故物业公司根据业主每月用电数和每月电损数的平均摊派后，按0.55元/度收取业主电费，不属于违法收取电费。王琪、陈克碧提出《物业服务合同》第六条违反的国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第九条的诉称理由，因该通知系政府部门规章，不属于法律、行政法规范畴，故本院对该诉称不予采信。综上，对反诉原告王琪、陈克碧主张物业公司退回多收取的公共设施使用费240元、电费198元的反诉理由不能成立，本院不予支持。对被告业主委员会提出的辩称意见，本院认为，物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，这有悖法理原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归全体业主享有。需要指出的是共有部分在物业服务企业物业管理期间产生的收益主要用于补充小区的专项维修资金。因此，业主委员会与石阡县信德房地产开发公司之间的纠纷，属于另外的民事法律关系，不属于本案的审理范围；泉清小区业主委员会与物业公司之间的纠纷，属于物业管理纠纷，可另案起诉，故对其辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告王琪、陈克碧向原告石阡县信德泉清物业服务有限公司支付2017年1月、2月、3月公共设施使用费180元。二、由被告石阡县汤山镇大关社区泉清小区业主委员会向原告石阡县信德泉清物业服务有限公司支付被告王琪、陈克碧交纳的2017年1月、2月、3月物业费、电费共计1130.50元。三、驳回原告石阡县信德泉清物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王琪、陈克碧的诉讼请求。以上有执行内容款项，限于本判决生效后十日内履行。本诉案件受理费25元，由原告石阡县信德泉清物业服务有限公司负担10元，由被告王琪、陈克碧负担5元，被告石阡县大关社区泉清小区业主委员会负担10元；反诉案件受理费25元，由反诉原告王琪、陈克碧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  周正红二〇一七年十二月二十八日代理书记员  徐 雷