舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0902民初3763号原告：王颢，男，1986年11月1日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。委托诉讼代理人：陈嘉诚，浙江京衡（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，浙江京衡（舟山）律师事务所律师。被告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地浙江省宁波市宁穿路**号。负责人：蔡匡郎。委托诉讼代理人：林久峰，中国人民解放军第四一三医院员工。委托诉讼代理人：付超华，中国人民解放军第四一三医院员工。原告王颢与被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处（以下简称东海舰队房管处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王颢及其委托诉讼代理人陈嘉诚、被告东海舰队房管处委托诉讼代理人林久峰、付超华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王颢向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告于2015年12月13日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年9月30日终止；2.要求判决被告补偿原告房屋搬迁费用16666元；3.要求判决被告退还原告租赁保证金25000元，并从2015年12月13日起按照同期银行存款利率计算利息至实际履行完毕日止；4.要求判决被告赔偿原告因租赁房屋所产生的各项损失154161元、员工经济补偿金83600元；5.要求判决被告按照评估价格481360元回购网吧内全部可移动设施。在诉讼中，原告变更第四项诉讼请求为赔偿原告装修及其附属物残值175780元、员工经济补偿金83600元；变更第五项诉讼请求为被告按照评估价格422850元回购网吧内全部可移动设施，如不回购，则赔偿84705元（按照八年折旧现剩余一年零三个月计算）。事实和理由：2015年12月13日，原告通过拍租形式取得被告所有的位于浙江省舟山市定海区海院路127-9号商品用房的租赁权。同日双方签订《军队房地产租赁合同》，内容约定如下：被告将位于浙江省舟山市定海区海院路127-9号面积为316平方米的商品用房租赁给原告。租赁期限从2016年1月1日到2018年12月31日，租金总额为300000元（即每年租金100000元），按年支付。原告还应在合同签订后10日内支付给被告保证金25000元。原告在征得被告同意后可以将房屋转租给第三方。被告非因军事原因需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知原告，被告按实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给原告作为搬迁费用，并退还租赁保证金及其银行同期贷款利息。合同签订后，在征得被告书面同意后，在租赁房屋开设了舟山市定海区兄弟网吧（普通合伙），进行了装修，购置了网吧设备，并经营至今。2017年7月25日，被告通知原告，根据中央军委《关于军队武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发2016第58号）文件，要求与原告在2107年12月31日提前终止租赁合同。原告认为该文件涉及部队内部整顿，并非涉及军事原因。双方对装修补偿进行了商洽。被告又要求原告在2017年9月30日之前变迁完毕。舟山市汇诚房产产评估咨询有限公司对被告承租的房屋装修价值为112330元及其附属设施评估价值为41831元，可移动物设施价值为481360元。此外，原告为此于2017年9月与网吧雇佣的员工提前解除了用工协议，共计支出员工经济赔偿金83600元。根据北京北方亚事资产评估事务所的评估报告对涉案的装修及附属物估价为175780元、可移动设施估价为422850元。被告东海舰队房管处辩称：一、被告通知原告提前解除合同系因国家和军队政策重大调整，并非不依法履行合同义务。二、被告同意退回保证金25000元，对保证金的利息不予认可，对搬迁费16666元不予认可。因解除合同因为军事需要，原告主张搬迁费不符合双方合同的约定。三、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。原告要求被告全额承担装饰装修残值以及回购可移动物支付回购款的请求，无法律依据。四、原告要求被告赔偿员工经济赔偿金83600元，被告不予承担。原告与员工签订的劳动合同与房屋租赁合同为两个独立的合同，原告经济损失跟出租方无关，是不可预见的。按照双方合同第九条第一款规定，因军事需要提前解除合同的，退回保证金，其它互不补偿。五、原被告共同委托的北京北方亚事资产评估事务所的评估报告对涉案的装修附属物估价为175780元、可移动设施估价为422850元，被告认为应以上述评估报告为准。经审理查明，原告主张的事实，有原告提交的《军队房地产租赁合同》、东海舰队房管处出具的“证明”、中国人民解放军第四一三医院“关于提前解除店面房租赁合同的通知”、舟山市汇诚房产产评估咨询有限公司出具的评估报告书、张国军等网吧员工劳动书及解聘协议书；有被告提交的北京北方亚事资产评估事务所出具的评估报告书为证。被告对房屋租赁合同及解约一节事实无异议，本院对原告主张的事实予以认定。本案争议的焦点在于：被告提出解除合同适用双方房屋租赁合同的解除的条款及对原告各项赔付请求的采信。原被告签订的《军队房地产租赁合同》第九条，对合同的解除约定如下：（一）出租方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产部门核实并出具书面意见，承租方应当自接到出租方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按合同约定的权属归出租方的全部财产交还给出租方，出租方按承租方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其它互不补偿；（二）出租方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知承租方，承租方应当及时将承租的房地产及按合同约定权属归出租方的全部财产交还给出租方。出租方按承租方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给承租方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）承租方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知承租方，将所承租的房地产及按合同约定权属归出租方的全部财产完好地无条件交还出租方。承租方补偿出租方两个月的租金，出租方不退还承租方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。原告根据中央军委《关于军队武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发2016第58号）文件，向被告提出提前解除合同，应当属于合同第九条约定的合同解除条款（二）非军事需要提前解除合同及（四）国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的的情形。被告抗辩的因为军事需要，本院不予采信。本院认为，原被告之间的《军队房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定。被告提前提出于2017年12月31日前解除房屋租赁合同，原告确认已经于2017年9月30日停止网吧营业，合同解除日期应为2017年9月30日，对此被告未提出异议，说明原被告对合同解除的时间达成一致。本院对原告要求确认房屋租赁合同于2017年9月30日解除的请求，予以确认。合同法规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告因国家和军队重大政策调整提出提前解除合同，违反了双方对租赁期限的约定。被告的行为，存在违约。原被告在合同中对解约作出约定：被告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知原告，承租方应当及时将承租的房地产及按合同约定权属归出租方的全部财产交还给出租方。出租方按承租方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金即16666元给原告作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定。因此，原告的第二项和第三项请求，符合上述条款约定，本院予以支持，被告应予履行。原告主张租赁房屋装修物以及附属物损失的175780元均由被告承担进行赔偿，原被告双方均认可评估值为175780元。由于租赁期限没有届满，而中途合同被解除，因此装修物的可用利益没有完全消耗，装修物上存在剩余的未消耗利益。按照《最高人民法院》规定：如果出租方违约的，则承租人就解除合同没有过错，那么出租人应赔偿出租人剩余租赁期内的装修物残存价值；因不可归责与双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。被告因国家和军队政策法规重大调整解除合同，又符合原被告双方合同中的约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原被告双方均不承担责任。根据上述法律法规和双方合同约定，该装修物及其附属物损失按照公平原则分配。本院认定原被告承担各50%。因装修物及其附属物无法拆除，原告归还房屋时，装修物及其附属物仍附和于房屋归还给被告。因此被告需赔偿原告装修物及其附属物评估价值的50%，即87890元。原告的该诉请，本院认定被告赔偿87890元。原告要求被告赔偿员工经济补偿83600元，该损失确已经存在，且与被告提前解除合同有关联，本院认为可由双方按照公平原则分担，原告已经支出了83600元，被告可补偿原告41800元。原告要求被告按照评估价格422850元回购网吧内全部可移动设施，如不回购，按照八年折旧计一年三个月残值赔偿84705元，本院认为可移动设施可以由原告自行搬离并仍可以继续使用，且该损失尚未产生，原告以此作为损失要求被告赔偿，无法律规定和合同的约定，本院不予支持。被告提出不予回购和赔偿可移动设施的抗辩，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十条、第十一条第四款之规定，判决如下：一、确认原告王颢与被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处于2015年12月13日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年9月30日解除；二、被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处在本判决生效之日起十日内补偿原告王颢房屋搬迁费用16666元；三、被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处在本判决生效之日起十日内退还原告王颢租赁保证金25000元，并从2015年12月13日起按照中国人民银行公布同期同档存款利率计算利息至实际履行完毕日止；四、被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处舟山办事处赔偿原告王颢租赁房屋装修物以及附属物损失87890元，补偿员工经济补偿金41800元，该款在本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告王颢其他诉讼请求。本案受理费10572元，减半收取5286元，由原告王颢负担3964.50元，被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处负担1321.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员 林 静二〇一七年十二月十二日书记员 李吉鑫·??2?··??1?·