浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0624民初3350号原告（反诉被告）：陈德青，男，1957年4月4日出生汉族，住新昌县。委托诉讼代理人：王光彪，浙江森泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：张小平，男，1968年6月29日出生汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。原告（反诉被告）陈德青与被告张小平（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭审理了本案，被告张小平当庭提起反诉，本院经审查予以受理，并决定合并审理。审理过程中，被告张小平申请对涉案房屋当前市场价值及装饰装修价值进行评估，本院经审查后予以准许，并依法委托绍兴德联永业房地产土地资产评估有限公司进行评估。本院收悉评估报告书后，于2017年10月20日再次公开开庭审理了本案。两次庭审，原告陈德青的委托诉讼代理人王光彪、被告张小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德青向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，原告返还被告购房款34万元，被告返还原告所涉房屋；2、请求判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求，撤回返还被告34万元的诉讼请求。事实和理由：由于经济及各方面原因，原告与被告于2007年12月13日签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将自己名下的房屋出售给被告，被告分期支付购房款。同时，双方签订了一份《房屋租赁合同》。由于原告房屋的建设用地为集体土地性质，不能对集体以外的个人或单位进行转让，因此，该转让行为无效，《房屋买卖合同》亦无效。双方签订的《房屋租赁合同》，被告没有支付任何租赁费用，双方实际上也不存在租赁关系。《房屋租赁合同》系为了配合房屋买卖而签订，现原告请求判决《房屋买卖合同》无效，恢复原状，同时请求判决解除《房屋租赁合同》。原告当初由于经济原因而出售房屋，如今儿子已经结婚却无独立的房屋可以居住，因此基于农村的传统习俗，希望可以取回房屋给儿子居住，退还被告购房款。为此原告诉请法院。被告张小平答辩称：2003年7月，当时由被告所在棣山村的潘金苗（系陈德青亲戚）介绍，陈德青在棣山村符合新村建房的条件，有房屋可建，陈德青家庭经济困难，两个儿子在读书开支较大，没有建房能力。为了解决这个问题，潘金苗陪同陈德青到被告办公室协商，商议把棣山新村可建的房屋指标转让给被告，由被告出钱支付棣山新村建设房屋的每一笔建房款项。新村建设的房屋落地面积120平方米，建筑面积约350平方米，造价17万元。经双方协商约定，被告支付原告27万元，其中17万元为新村房屋的造价，10万元为给付陈德青的补偿款。因此，被告于2003年8月17日向原告支付定金2万元，2005年8月24日支付11.5万元，2006年6月26日支付5万元，2006年10月8日支付1.3万元，2007年9月28日支付3万元，截止2007年9月28日，被告共计支付原告陈德青22.8万元。到2007年12月13日诉争房屋完工交钥匙时，按照约定被告尚需支付原告4.2万元。当时原告夫妻到被告办公室称现在棣山新村的房屋地理位置比较好，其家里的经济条件不好，儿子还在上学开支大，要求再加钱。被告同意在先前约定价格27万元的基础上，另行支付原告补偿款7万元。故被告于2007年12月13日向原告支付11.2万元，合计付款总额为34万元。同日原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋买卖契约一份。约定：一、甲方保证房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿。二、任何一方中途悔约，则按悔约时的市场价计算房价赔偿给对方。甲方违约则由甲方返还乙方支付的房款，并按悔约时的市场价补足不够部分赔偿给乙方；乙方违约则由乙方按悔约时的市场价补足不够部分赔偿给甲方。现原告诉请返还案涉房屋，属于中途悔约。为此，被告张小平提出反诉请求：1、请求依法判令原告返还购房款34万元；2、请求依法判令原告赔偿被告装修费用67万元以及其他经济损失200万元（两项赔偿以评估为准），合计267万元；3、反诉费用由原告承担。被告张小平主张的反诉事实和理由与其在本诉辩称中的意见一致，另就装修损失部分事实做如下补充：2007年12月13日，原告向被告交付了案涉房屋的钥匙。之后，被告花费67万元对所购房屋进行了装修，并于2013年6月起入住至今。2017年7月20日，被告收到原告的民事诉状，要求确认房屋买卖契约无效并返还房屋。原告的悔约行为有违诚实信用，也给被告造成了极大的经济损失，经核算，被告的经济损失达267万元，具体数额以评估为准。故向贵院提出反诉。原告陈德青对被告张小平的反诉辩称：被告支付原告34万元情况属实，但其购房款并不存在被告所说的区分项目的款项。被告主张装修费用67万元以及其他经济损失200万元金额过高，且不符合客观实际，原告不同意按照被告主张的标准赔付损失。原告陈德青为证明自己本诉的诉讼主张和反诉的抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、房屋买卖契约一份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同，对相关权利、义务作出约定的事实。被告经质证无异议。2、房屋租赁合同一份，证明双方为了规避契约签订了租赁合同，事实上该合同是虚假的。被告经质证认为，当时原告担心在村里产生不好的影响，因此签订了该份租赁合同，实际上该合同确实是虚假的。3、收据一组，证明原告收到被告支付的购房款的事实。被告经质证无异议。被告张小平为证明自己的本诉抗辩和反诉主张，向本院提交了以下证据：4、2007年12月13日签订的房屋买卖契约一份，证明原告将案涉房屋出售给被告，被告于2003年8月17日支付原告定金2万元，双方约定如果一方反悔，按市场价补足不够部分给对方。被告向原告支付34万元，其中17万元是购房款，另外17万元是补偿款的事实。原告经质证对购房协议的真实性无异议。5、2003年8月17日签订的购房协议一份、收据五份，证明原告将棣山新村房屋建地面积102平方米，建筑面积350平方米的新建房屋一幢折价27万元出售给被告，相关手续由原告负责办理并承担一切费用。被告于2003年8月17日向原告支付定金2万元，2005年8月24日支付11.5万元，2006年6月26日支付5万元，2006年10月8日支付1.3万元，2007年9月28日支付3万元，2007年12月13日支付11.2万元，共计付款34万元的事实。原告经质证对该组证据的真实性无异议，这些证据恰能证明被告支付的34万元款项均为购房款，被告主张17万元为购房款，其余17万元为补偿款与事实不符。经被告张小平申请，本院依法委托绍兴德联永业房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司出具的评估报告书：6、评估报告书及评估费发票各一份，证明案涉房屋于2017年9月18日经绍兴德联永业房地产土地资产评估有限公司评估，评估结果为：新昌县南明街道棣山新村48号房屋市场价值和室内装饰装修现值，国有出让情况下的房屋市场价格为190.2781万元，应扣除出让金39.1125万元，现状情况下的房屋市场价151.1656万元，室内装修现价28.0302万元（详细附件《装修估价明细表》），合计179.1958万元，被告张小平预付评估费5480元的事实。原告经质证认为评估意见不成立，在评估报告第5页，第4条，根据估价委托方的分析，房屋为集体土地……如此假设不成立，则不能使用本报告。第11条，这2条在目前都是不符合的，原告方在收到评估报告后也咨询了国土部门，目前没有这样的政策，该报告系评估机构使用简单的评估方法随意作出，并不能在本次庭审中作为裁判依据，原告建议法院了解核实该份评估报告的假设能否成立。被告经质证认为，尽管评估报告认定的房屋价值偏低，但被告对此予以认同。上述证据经庭审质证，结合双方陈述、答辩，本院认证如下：证据1、4、5，本院对其真实性予以认定，可以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。证据2，对租赁合同确系原、被告双方签订，但并未实际履行的事实本院予以认定。证据3，本院对其真实性予以认定，可以证明原告收到被告34万元购房款的事实。证据6，系本院依法委托具有相关鉴定资质的鉴定机构和鉴定人员出具的房地产估价报告，且经本院对当地农村集体土地房屋搬迁补偿方案进行调查比较，对评估报告的真实性、合法性以及该报告所认定房屋价值的客观性、合理性依法予以认定。经审理本院认定事实如下：2003年8月17日，原、被告签订购房协议，协议载明：甲方陈德庆（卖方）（注：陈德庆即为陈德青），乙方张小平。乙方为购买甲方位于城关镇棣山村统一筹建的新房一幢，房子的建地面积为102㎡，三层半，建筑面积约350㎡，特订如下协议：一、房子价格为27万元。二、房子的一切手续由甲方负责办理（包括房子土地的审批、房产证、土地使用证的办理、房产证、土地使用证必须过户到乙方为止）办理手续费用一切由甲方承担。三、乙方预付房款2万元，付款时间为2003年8月17日。四、房子交付使用时，乙方付甲方房款20万元，到房产证、土地使用证办理过户后，乙方一次性付清余款等。2007年12月13日，原、被告签订房屋买卖契约，契约载明：甲方（卖方）陈德青，乙方（买方）张小平，甲方于2003年8月17日已收到乙方预付的购房金2万元。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在现南明街道棣山村新村建设的房屋出售给乙方。乙方愿意购买该房产。二、甲乙双方议定的上述房产成交额为34万元。三、双方于房款付清时由甲方将上述房产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……。五、任何一方中途悔约，则按悔约时的市场价计算房价补偿给对方。甲方违约则由甲方返还乙方支付的房款，并按悔约时的市场价补足不够部分付给乙方。乙方违约则由乙方按悔约时的市场价补足不够部分给甲方。协议签订后，被告张小平分别于2003年8月17日支付2万元，2005年8月24日支付11.5万元，2006年6月26日支付5万元，2006年10月8日支付1.3万元，2007年9月28日支付3万元，2007年12月13日支付11.2万元，共计支付原告陈德青购房款34万元。另外，原、告双方为掩盖房屋买卖的事实，又虚假签订了房屋租赁合同一份。被告付清房款后，原告将房屋移交给被告管理使用，被告接收房屋后进行了装饰装修，并于2013年入住至今。在案件审理过程中，经被告申请，本院依法委托绍兴德联永业房地产土地资产评估有限公司进行评估，确定新昌县南明街道棣山新村48号房屋市场价值和室内装饰装修现值，于价值时点2017年8月29日的估价结果：国有出让情况下的房屋市场价格为190.2781万元，应扣除出让金39.1125万元，现状情况下的房屋市场价151.1656万元，室内装修现价28.0302万元（详细附件《装修估价明细表》），合计179.1958万元，被告预付评估费5480元。另查明：前述讼争房屋土地使用权性质为集体土地，至今未办理相应的房屋产权登记手续。本院认为，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且双方已按约履行了相应的交房和付款义务，被告对所购房屋已进行装修并入住至今，但由于农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，根据“房地一致”原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本集体经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，被告不是棣山村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了国家相关法律、法规的强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效后，原、被告因无效合同取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任。根据双方对违约条款的约定及法律的相关规定，对诉争房屋经评估后的现行市场价格，并参照当地农村房屋拆迁补偿价格，考虑本案诉争房屋所涉房屋买卖协议无效以及买卖交易完成已十多年的客观事实，最大限度解决当事人之间的矛盾，以及当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，结合当前农村集体土地房屋买卖中法律、行政法规的规定，以综观本案所涉房屋买卖协议签订时，出卖人在其经济困难的情形下，为获取不当利益，将讼争房屋进行处分，仍与买受人订立协议，其较买受人有较大过错，应承担较多过错责任。而被告在非原告所在村集体经济组织内部成员的情况下，作为房屋购买人与原告签订房屋买卖合同，亦存在相应过错，应承担相应责任。现原告以房屋买卖协议无效为由主张房屋权利，有违诚实诚信原则，故对被告所产生的信赖利益损失承担主要责任。结合本案实际，被告应当返还原告房屋及附随的装修。原告在返还被告购房款34万元后，根据评估报告另行赔偿被告经济损失130.6762万元【（179.1958万元－34万元）×90%】，被告主张的其余损失由其自行负担。另外，原告主张的解除双方的租赁合同，本院认为，该合同的签订实际是为了掩盖买卖合同，双方实际并不存在租赁关系，故并不存在解除的问题。综上所述，原告诉请确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，被告返还诉争房屋的请求合理合法，本院予支持。原告主张评估报告不能作为本案的处理依据，与事实和法律规定精神不符，本院不予采纳。被告反诉原告返还支付的房款，并赔偿因合同无效造成的经济损失，合法有据，本院予以支持；但超过评估部分损失依法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈德青与被告（反诉原告）张小平签订的新昌县南明街道棣山新村48号房屋买卖合同无效；二、原告（反诉被告）陈德青返还被告（反诉原告）张小平购房款34万元，并赔偿被告（反诉原告）张小平因房屋买卖合同无效所造成的经济损失130.6762万元，合计164.6762万元，限于本判决生效后三十日内付清；三、被告（反诉原告）张小平限在原告（反诉被告）陈德青付清上述第（二）项款项后的三十日内腾空新昌县南明街道棣山新村48号房屋，并将房屋（包括评估明细表内的装修）返还原告（反诉被告）陈德青；四、驳回原告（反诉被告）陈德青的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张小平的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）陈德青未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21000元，减半收取计10500元，反诉案件受理费30800元，减半收取计15400元，评估费5480元（被告张小平预交），合计诉讼费31380元，由陈德青负担21380元（已交纳6400元），张小平负担10000元（已交纳），限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  舒建平二〇一七年十二月十五日书记员  翁梦娜??-10-???-11-?