安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初9824号原告:包河区桐城绿苑第一届业主委员会，住所地包河桐城南路桐城绿苑。法定代表人：徐军。委���代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师。被告:浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地合肥市瑶海区铜陵路88号宝业·城市绿苑东区53#1楼。负责人：杨欢迎，经理。委托代理人：孙成，安徽玉金律师事务所律师。原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会诉被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会的法定代表人徐军、委托代理人杨成炬，被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司公司的委托代理人孙成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会向本院提出如下诉讼请求:1、判令被告履行《物业服务合同》第三十一条内容即缴纳100000元履约保证金；2、判令被告履行《物业服务合同》第三十二条内容即支付违约金20000元、律师费10000元、交通费200元、EMS邮费14元；3、判令被告履行《物业服务合同》第三十三条内容即在2018年6月25日前按原告的项目要求投入312000元用于小区维修改造（以上三项合计442214元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被告未按合同缴纳十万元履约保证金。被告是桐城绿苑小区的前期物业，在原告2017年3月备案成立后，经包河区常青街道协调，双方签订了《物业服务合同》，合同自2017年6月26日起执行。根据《物业服务合同》第三十一条内容，被告应当于合同签订后十日内向原告指定账户缴纳十万元的履约保证金，但经原告多次催告、常青街道也多次协调，但被告总以各种理由拒绝支付。二、被告属严重违约，应支付违约金、律师费和��通费、邮费。根据《物业服务合同》第三十二条内容，拾万保证金未能在30日内补足的则按盈不足金额的20%支付违约金，被告至今未缴纳任何保证金，属于合同约定的严重违约情形，被告应按合同约定支付违约金20000元。为了本次诉讼，原告聘请律师支付了律师费10000元，以及为此纠纷所花费交通费至少200元、EMS邮费14元等费用，均是被告违约造成的原告损失。这些损失，按合同约定应当由被告予以赔偿。三、被告没有将物业费总额10%即312000元用于小区维修改造。《物业服务合同》的第一条写明建筑面积20万平米，第十一条约定物业费住宅1.3元、商业和会所2元，即小区全年物业费总额超过312万元，10%即是312000元。根据《物业服务合同》第三十三条内容，经过原告签字认可的维修改造费用不得低于31.2万元。虽然原告书面通知被告对诸如消防设施等���修改造，但被告要么不理睬，要么拒收文件，至今也不按约定投入经费维修改造，导致小区内设施破损日益严重。原告愿意与被告签订物业合同、愿意对合同签订前的小区共有收益作出巨大让步，都表明原告有委托被告继续物业服务的诚意。但被告既漠视原告的存在，又不遵守合同约定。在征求常青街道和全体业主代表意见后，根据《物业服务合同》相关规定，原告现提起诉讼，请贵院依法裁决。被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司公司辩称：1、保证金的问题并非是被告不愿意交纳，原告并没当初的约定共同选定银行并确定共管账户和取款的方式，导致被告至今无法履行交纳保证金的义务2、违约金律师费邮费等问题，被告没有严重违约因此原告诉求的第二项费用应当自行承担，原告依据的物业合同第三十二条该条款是被告缴纳保证金之后才���用的条款，因此在保证金尚未正式履行之前，该条款是无效的。3、维修金问题，双方物业合同到2018年6月底才满第一个年度，按照合同约定全年物业费如收取率到100%的才可以收取312万元的物业费，不可能超过这个数字，目前小区物业费的收取按照合同约定也只是半年一交，目前被告并没有收到全年物业费，因此也不存在被告自身出钱维修小区的问题。半年物业费收取率还不到80%。综上，原告的诉求没有事实和法律依据违反双方之间的约定，对原告滥用诉权和条款进行诉讼，不应当得到法庭的支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明：原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会（甲方）与被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司（乙方）签订《宝业桐城绿苑住宅小区物业服务合同》一份，约定：物业名称桐城绿肥苑；建筑面积约定2万平方米；物业服务费高层住宅每平方米1.3元，商业、会所每平方米2元；物业服务费每半年交纳一次；合同在其他事项中约定服务期限自2017年6月26日至2019年6月26日止；乙方在本合同签订后十日内向指定账户缴纳10万元履约保证金，合同期满或解除的，甲方十日内如数地、无息退还该保证金；2016年小区地面车位和广告费收益按50000元计算，由乙方在本合同签字后十日内汇入甲方账户。逾期十天未支付的按违约论，须支付未支付款的20%作为违约金；10万元履约保证金剩余不足50%的，乙方必须在30日内补足；30日内未能补足的，按应补足金额的20%支付违约金。超过60日乙方仍未补足，甲方可解除合同。保证金扣完的视为乙方严重违约，甲方有权解除合同。任何一方违约的，不仅按照本合同约定承担违约金，还��赔偿违约方造成的各种损失，包括但不限于律师费和交通费。乙方每年投入小区的维修、改造费用不得低于全年物业费总额的10%，维修改造费用项目和经费须由甲方负责人签字认可后方可实施等内容。上述合同签订后，被告入驻该小区并对小区进行管理服务，在合同履行过程中，被告未按合同约定交纳保证金10万元。2017年7月28日，原告通过邮寄方式向被告发出《催费函》，要求被告十日内将保证金转入原告账户，被告仍未交纳。原告认为被告未按合同约定交纳保证金已构成违约，故要求被告按合同约定承担违约责任。同时原告认为被告未按合同约定投入小区维修改造费，为此双方产生争议，故引起本案诉讼。为本案诉讼，原告于2017年10月30日与安徽和源律师事务所签订《委托代理合同一份》，原告向安徽和源律师事务所支付律师代理费10000��。上述事实，有当事人提供的《物业服务合同》、《催款函》及EMS、委托代理合同和律师费、交通费、原告银行账户及原、被告陈述等证据证实，应予确认。本院认为：原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会与被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司签订的《宝业桐城绿苑住宅小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。依上述合同约定，合同签订后十日内被告向指定账户缴纳10万元履约保证金，合同期满或解除的，原告十日内如数地、无息退还该保证金。现合同签订后已实际履行，被告并未按约定向指定账户缴纳10万元履约保证金。被告的行为已构成违约，原告要求被告支付10万元履约保证金并按合同约定支付违约金20000元的请求理由，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另合同约定被告每年投入小区的维修、改造费用不得低于全年物业费总额的10%，由于该合同履行期为2017年6月26日至2019年6月26日止，并未到合同约定一年的期限，原告要求被告支付投入小区维修、改造费用的条件未成就，其该诉请本院不予支持。对原告要求被告支付律师费10000元的请求，结合本院支持部分的诉请及案件难易程序，本院酌情确定5000元，对超过5000元部分的请求，本院不予支持符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另原告主张支付交通费、邮寄费用，因未提供证据原件，证据不足，本院不予支持。被告辩称双方未选定共管账户，故未能交纳履约保证金，与合同约定内容不一致，对其辩称理由本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国��事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司于本判决生效十日内向原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会支付履约保证金10万元、违约金2万元，合计12万元；二、被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司于本判决生效十日内向原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会支付律师费5000元；三、驳回原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费7934元，减半收取3967元，原告包河区桐城绿苑第一届业主委员会负担2891元，被告浙江宝业物业管理服务有限公司合肥分公司公司负担1076元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  聂爱桂二〇一七年十二月十九日书记员  张丽娟附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证���明责任的当事人承担不利的后果。