广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初1716号原告：珠海市斗门区怡景物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇江湾二路东一苑2栋101室，统一社会信用代码91440400747073814D。法定代表人：戴文贵，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陶文锋，湖南人和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。被告：耿齐，男，1963年1月27日出生，汉族，住甘肃省金昌市金川区。原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司诉被告耿齐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司的委托诉讼代理人陶文锋、马华锋到庭参加诉讼，被告耿齐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付管理费人民币7477.8元（自2007年7月至2016年12月止）及违约金5583.73元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2008年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日），共计13061.53元；2、请求判令被告立即支付公摊费人民币491.99元（自2014年1月至2016年12月止）及违约金133.53元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂算至2017年5月31日），共计625.52元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告名下位于珠海市××区××号××栋××房（面积109.68平方米）一直接受原告提供的物业管理服务至今。期间双方约定的物业管理费标准为每月每平方米0.48元，公摊水电费按实际产生量分摊，逾期付款的每日按5‰计算违约金。经讨论并公示后物业管理费标准自2013年7月1日起调整为每月每平方米0.8元。在原告依约提供物业管理服务期间，被告经常拖欠物业管理费及公摊费用，经原告多次催收后，其仍以各种理由拒不支付，被告应依法承担违约责任，故原告诉至法院。原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司对其诉称向本院提交如下证据：1、资质证书一份，拟证明原告具备物业服务企业的资质；2、珠海市××住户手册一份，拟证明住户手册第6页第八章“管理费用”约定小区内的一切管理费用及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和电梯维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担；第6页“一、高层管理费标准”中明确管理费“均不含电梯的电费和维护费以及公共水电费的分摊”；第六条约定，每逾期一天需增交千分之五滞纳金；第7页的“××物业管理收费标准”约定公共水电费分摊按实际水电费用量分摊；3、珠海市××业主公约一份，拟证明业主公约第3页第三章约定，业主应按照物业服务协议的标准和时间缴交物业管理费、专项维修资金等费用，业主不得拒绝缴交物业管理和服务费；第四章第12条第6点规定，无故或借故拒交物业管理和服务费的，物业公司有权追收并按《住户手册》有关规定收取逾期罚金，所述罚金即每逾期一天需增交千分之五滞纳金；4、公摊费、物业费调整通知及催缴通知及公示照片一组，拟证明原告自2013年5月23日起在小区公告栏就调整××小区物业管理服务费事宜进行了公示，其中的第四点再次明确“以上物业管理服务费用均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊”；原告在2015年10月17日在小区公告栏对逾期缴费的业主进行了催收，通知中明确拖欠的物业费从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金；5、管理费、公摊费等部分业主收据一份，拟证明小区的大多数业主已接受调整后的物业费收费标准，并按照调整后的物业费收费标准缴纳物业费；6、收款收据一组，原告在2014年至2017年期间提供了物业管理服务并支付了对讲机维护费；7、电梯日常维护保养合同及发票一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业管理服务并支付了电梯保养费；8、水电费及门禁系统维修费等公摊费发票、收据一组，拟证明原告在2014年至2017年期间提供了物业管理服务并支付了水电费及门禁系统维修费等公摊费；9、原告与被告签署的《××物业管理服务协议》，拟证明被告于2006年8月16日签收××住户手册和业主公约，被告已知晓住户手册和业主公约约定的权利与义务，被告应按时按标准缴纳物业管理费和公摊费，逾期缴纳的应承担违约责任；10、不动产权登记表一份，拟证明案涉房产的登记情况，被告于2006年10月27日购买了××小区××栋××房，房屋的建筑面积为109.68平方米；11、2007年签订的前期物业管理合同一份，拟证明原告与××开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第三条约定，物业管理费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整；第五条约定，本物业区域内新增设的公共设施设备费用由全体业主按起业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用人进行分摊；12、2012年签订的前期物业管理合同一份，拟证明原告与××开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第三条约定，物业管理费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整；第五条约定，本物业区域内新增设的公共设施设备费用由全体业主按起业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用人进行分摊；13、××栋××耿齐欠费明细及2014年至2016年11栋公摊费收费通知一组，拟证明被告拖欠自2007年7月至2016年12月的物业服务费为7477.8元，暂计至2017年5月31日的违约金为5583.73元；拖欠自2014年1月至2016年12月的公摊费为482.3元，暂计至2017年5月31日的违约金为131.32元；14、××2014年、2015年、2016年用电明细表一组，拟证明原告提供物业服务的××小区2014年至2016年期间的公摊费用数额、构成和具体的分摊计算方式，被告所应承担的公摊费用详细构成，原告自用电费、水费与小区业主应分摊的公共电费、水费已分别统计，被告所应承担的公摊费用不包括原告自用的费用；15、××2014年、2015年、2016年公共分摊水费明细表一组，拟证明原告提供物业服务的××小区2014年至2016年期间的公摊费用数额、构成和具体的分摊计算方式，被告所应承担的公摊费用详细构成，原告自用电费、水费与小区业主应分摊的公共电费、水费已分别统计，被告所应承担的公摊费用不包括原告自用的费用；16、××2014年、2015年、2016年公共分摊费用明细表一组，拟证明原告提供物业服务的××小区2014年至2016年期间的公摊费用数额、构成和具体的分摊计算方式，被告所应承担的公摊费用详细构成，原告自用电费、水费与小区业主应分摊的公共电费、水费已分别统计，被告所应承担的公摊费用不包括原告自用的费用；17、斗门区××镇××社区居委会证明一份，拟证明原告自2007年1月起一直为××小区提供物业管理服务；18、关于××小区架构和业主缴费情况的说明一份，拟证明2013年7月起小区物业管理费按调整后的标准进行收取，公示期间，大部分业主无异议并接受了新的物业收费标准。自原告接受委托管理至今，小区业主基本都能按时、按收费标准正常缴纳物业服务费和公共分摊费，目前按时、按收费标准正常缴纳物业管理费和公共分摊费的业主为426户，达到小区总户数的95%；19、××小区业主按照调整后的物业费收费标准支付管理费和公摊费的收据一组，拟证明小区的大多数业主已接受调整后的物业费收费标准，并按照调整后的物业费收费标准缴纳物业费和公摊费；20、小区内部环境照片一组，拟证明涉案小区环境良好，井然有序。被告耿齐缺席，没有答辩，也没有提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，对原告提交的证据1至6、8至12、17、19的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准，原告提交的证据7与本案无关，原告提交的其他证据，没有相应的证据予以佐证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2006年8月16日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订××物业管理服务协议，协议约定：乙方确认已于2006年8月16日收到原告的《××小区住户手册》和《××小区业主公约》；乙方完全同意和严格遵守手册和业主公约所载之各项内容，愿意与小区管理处通力合作，共同维护住宅小区的建设风貌及优美、整洁、宁静、安全的居住环境，如有违反愿按《住户手册》中的要求接受经济和行政处罚；本协议一式两份，业主和物业公司各执一份，自双方签字之日起即时生效，均具有同等法律效力。2007年1月2日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于珠海市××区××号××提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2012年1月2日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于珠海市××区××号××提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2013年5月23日，原告发出《关于调整小区物业管理服务费的公示》对××小区的物业服费作出调整，将多层楼梯房的物业服务费由2006年的每平方米0.48元调整为每平方米0.8元，物业服务费均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊，从2013年7月起按调整后的物业服务费收取。2015年10月17日，原告发出《催缴物业费的通知》，要求拖欠物业费的业主在2015年11月30日前，将拖欠多年的物业费一并交齐，对逾期不交物业费的业主，将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。《珠海市××住户手册》第八章管理费用中载明：“小区内一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担，管理费收入主要投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护和日常行政支出，做到取之于民，用之于民。一、高层管理费标准：2-6楼每平方米每月1.1元人民币；7楼以上每平方米每月1.3元人民币（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）……五、管理费计收日以售楼部通知业主收楼交锁匙日期为起计，业主可采用由工商银行代收的方式缴费，每季度收取并于每季度首月的10号前扣转，业主也可采用现金支付相关的费用，并于每季度首月10号前亲临管理处缴交。六、逾期交费：每逾期一天需增交5‰滞纳金……”，该住户手册的落款时间为2013年6月30日。2017年8月31日，珠海市××区××镇××社区居民委员会出具证明，称原告自2007年1月起至出具本证明之日止一直为××小区提供物业管理服务。另查明，位于珠海市××区××号××栋××房的权属人为被告耿齐，建筑面积109.68平方米，总层数7层，为楼梯房，该房不动产权登记表缮证日期为2006年10月27日。本院认为，虽然原被告曾经于2006年8月16日签订××物业管理服务协议，但是该物业管理服务协议缺乏物业管理事项、服务期限、服务质量标准、服务费用如何交纳等物业服务合同的必备要素，仅能视为原告告知被告由原告为案涉小区提供物业服务的意向，不能视为原被告双方之间已经订立物业服务合同。原告与案涉小区开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的案涉物业服务合同属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的前期物业合同无效。虽然案涉合同无效，但是原告提供的证据可以证明原告为案涉小区提供了相应的物业服务。被告作为案涉小区的业主，自成为案涉房产的不动产登记权属人并接收案涉房产后，就已实际享受了原告提供的相关物业服务，故被告应当向原告支付相应的对价。原告主张被告支付2007年7月至2016年12月期间的物业服务费标准为2007年7月至2013年6月为每月每平方米0.48元，2013年7月至2016年12月为每月每平方米0.8元，符合该类型房屋在本地的物业服务费的一般水平，本院予以采纳。经本院核算，从2007年7月至2016年12月，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为7476元[（109.68平方米×0.48元）×72个月+（109.68平方米×0.8元）×42个月]。关于原告主张的违约金的问题。原告与案涉小区开发商签订的前期物业服务合同无效，原告援引前期物业服务合同的约定以及住户手册要求被告承担违约责任没有依据。但是被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了损失，本院酌情确定被告按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告相应的损失。原告主张被告按年度欠费金额支付从欠费次年首日至实际付清之日止的违约金。故本院确定被告应以当年欠缴的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿从欠缴当年的次年1日计至本院确定的付款之日止的违约金，其中2007年欠缴的物业服务费315.8元，从2008年1月1日计至本院确定的付款之日止，2008年欠缴的物业服务费631.8元，从2009年1月1日计至本院确定的付款之日止，2009年欠缴的物业服务费631.8元，从2010年1月1日计至本院确定的付款之日止，2010年欠缴的物业服务费631.8元，从2011年1月1日计至本院确定的付款之日止，2011年欠缴的物业服务费631.8元，从2012年1月1日计至本院确定的付款之日止，2012年欠缴的物业服务费631.8元，从2013年1月1日计至本院确定的付款之日止，2013年欠缴的物业服务费842.4元，从2014年1月1日计至本院确定的付款之日止，2014年欠缴的物业服务费1052.9元，从2015年1月1日计至本院确定的付款之日止，2015年欠缴的物业服务费1052.9元，从2016年1月1日计至本院确定的付款之日止；2016年欠缴的物业服务费1052.9元，从2017年1月1日计至本院确定的付款之日止。原告主张被告支付公摊费用及违约金，但原告没有提供充分证据证明其主张的公摊费用是如何产生的，也没有提供充分证据证明被告应当负担的公摊费用的金额，故原告该请求没有依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告耿齐于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司支付2007年7月至2016年12月的物业服务费7476元；二、被告耿齐于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司赔偿欠付物业服务费的利息损失（以当年欠缴的物业服务费为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率，从欠缴当年的次年1日计算至本判决第一项确定的付款之日，其中2007年欠缴的物业服务费315.8元，从2008年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2008年欠缴的物业服务费631.8元，从2009年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2009年欠缴的物业服务费631.8元，从2010年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2010年欠缴的物业服务费631.8元，从2011年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2011年欠缴的物业服务费631.8元，从2012年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2012年欠缴的物业服务费631.8元，从2013年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2013年欠缴的物业服务费842.4元，从2014年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2014年欠缴的物业服务费1052.9元，从2015年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止，2015年欠缴的物业服务费1052.9元，从2016年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止；2016年欠缴的物业服务费1052.9元，从2017年1月1日计至本判决第一项确定的付款之日止）；三、驳回原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元（原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司已预交），由原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司负担28元，被告耿齐负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  赵红梅二〇一七年十二月十四日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条……住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。