北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初14336号原告:滕征学，男，1960年11月11日出生，住北京市石景山区。(公民身份号码×××)委托诉讼代理人：安杨，北京启蕴邦律师事务所律师。被告:滕征凯，男，1963年6月28日出生，住北京市石景山区。(公民身份号码×××)委托诉讼代理人：刘洧，男，1968年12月1日出生，住北京市海淀区。第三人:滕征伟，男，1953年4月23日出生，住北京市通州区。(公民身份号码×××)第三人:苑惠荣，女，1956年8月14日出生，住北京市石景山区。(公民身份号码×××)第三人:滕冉，女，1983年5月10日出生，住北京市石景山区。(公民身份号码×××)第三人:孙立山，男，1957年7月8日出生，住北京市石景山区。(公民身份号码×××)第三人:孙运辉，男，1983年6月13日出生，住北京市石景山区。(公民身份号码×××)孙立山、孙运辉之共同委托诉讼代理人:安杨，北京启蕴邦律师事务所律师。原告滕征学与被告滕征凯、第三人滕征伟、苑惠荣、滕冉、孙立山、孙运辉确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕征学及其委托诉讼代理人安杨（兼第三人孙立山、孙运辉的委托诉讼代理人）、被告滕征凯到庭参加了诉讼，第三人滕征伟、苑惠荣、滕冉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕征学向本院提出诉讼请求：1、确认滕某某与滕征凯于2006年7月10日签订的关于位于北京市石景山区杨庄小区38号楼××号房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被继承人纪某某与滕某某已先后去世，其中纪某某于1996年9月11日去世，滕某某于2007年12月13日去世，两人户口均已注销，被继承人留有婚内向原工作单位首钢矿业公司申购的两套房产，分别位于北京市石景山区杨庄小区38号楼××号和北京市石景山区杨庄小区38号楼××号。原告滕征学系两被继承人的三子，享有法定继承份额，房屋系两已故被继承人遗产，一直未进行分割，处于各继承人共同共有状态。2005年被继承人滕某某已被确诊为老年痴呆症，直至临终前均处于神志不清状态，确诊前从未表示过将涉案遗产过户给四子滕征凯，也没有能力办理过户手续，涉案房屋被过户转让不可能是其真实意思表示，侵犯其他继承人的合法权益，应属无效，故诉至法院。被告滕征凯辩称，不同意原告的诉讼请求，被告基于滕某某的公证书取得涉案房屋，滕某某的后老伴对所购房屋也进行了出资，请求驳回原告的诉讼请求。第三人孙立山、孙运辉述称，同意原告的诉求。第三人滕征伟、苑惠荣、滕冉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滕某某（于2007年12月13日死亡）与纪某某（于1996年9月11日因死亡注销户口）系原配夫妻,滕征伟、滕某1（于1998年2月24日死亡）、滕征学、滕征凯、滕某2（于2010年7月23日因死亡注销户口）系二人子女。孙运辉系滕某2和孙立山之子，滕冉系苑惠荣和滕某1之女。1995年12月20日，滕某某与首钢总公司签订首钢出售公有住房合同，约定滕某某以标准价23852.3元购买北京市石景山区杨庄小区38号楼某号房屋（以下简称：诉争房屋），其中工龄折扣0.6%、成新折扣1.5%，男工龄34年，买受人于1995年12月20日前首次付款7155.69元，于1996年12月31日、1997年12月31日、1998年12月31日前分别付款4770.46元，于1999年12月31日前付款2385.23元，房屋购买后登记在滕某某名下。1998年9月10日，滕某某与王某某再婚，双方于2006年10月23日经本院主持达成离婚调解协议。2005年11月22日，北京市石景山区公证处分别作出（2005）京石证字第2982号和2981号遗嘱公证书，其中主要载明：立遗嘱人分别为王某某和滕某某，二人分别是诉争房屋的产权人之一，当时购买两套房屋时，是分期付房款，但房款还没有完全付清时滕某某前妻纪某某就去世了，1998年滕某某与王某某结婚后，继续交纳剩余购房款，但购房款是滕某某、王某某与滕征凯共同花的，为避免将来房屋继承问题发生纠纷，特立遗嘱，将诉争房产中属于王某某与滕某某的份额，由滕征凯继承。2006年7月10日，滕某某与滕征凯签订《房屋买卖协议》，约定滕某某以8000元价格将诉争房屋出售给滕征凯，当日双方办理房屋所有权转移登记申请。2006年7月24日，滕征凯依据其与滕某某所签订的房屋买卖协议取得所有权登记证书。诉讼中，滕征凯提交2005年5月10日滕某某、王某某签名的证明以及2006年7月10日滕征凯与滕某某、王某某签订的房屋买卖协议等证据，以证实滕征凯取得诉争房屋是经滕某某和王淑琴同意的。诉讼中，滕征凯认可诉争房屋有纪某某的财产份额，认为纪某某去之世后，滕某某与王某某继续交纳诉争房屋的购房款项，滕某某与王某某将诉争房屋财产份额以遗嘱方式都给了滕征凯。上述事实，有死亡医学证明书、结婚证、首钢出售公有住房合同、《房屋买卖协议》、申请、房屋所有权变更登记申请书、存量房屋买卖合同、不动产申请书、（2005）京石证字第2982号及2981号公证书、（2006）石民初字第4196号民事调解书、谈话笔录以及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。本院认为，公民可以依法订立遗嘱处分个人财产。夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，除双方约定或法律特别规定以外，归夫妻共同所有。被继承人死亡后遗产分割前，各继承人未表示放弃继承的，遗产属于各继承人共同共有，共有人处分共有不动产的，应征得其他共同共有人的同意。本案中，根据查明的事实，诉争房屋购买后虽登记在滕某某名下，但公有住房购买合同系滕某某和纪某某婚姻存续期间签订，纪某某生前与滕某某以夫妻共有财产支付了部分房款。因此，诉争房屋应有纪某某相应财产份额，且被告对此亦表示认可。纪书媛死亡后，滕某某虽然享有处分所享有的诉争房屋财产份额的权利，但对纪某某的遗产继承分割之前，纪某某的遗产份额应属包括原告在内的各继承人共同共有。滕某某生前以与被告签订买卖合同方式处分诉争房屋，应视为滕某某将所享有的房屋所有权份额处分给被告，但滕某某与被告处分纪某某的遗产份额时应征得包括原告在内的其他继承人的同意。因此，在被告未能证实已征得原告同意或原告已放弃、丧失继承权的前提下，滕某某将涉案房屋处分并过户给被告的行为侵害了原告的合法权益。因此，关于原告请求确认滕某某与被告所签订的房屋买卖协议无效的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人滕征伟、苑惠荣、滕冉经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃质证和抗辩权利，本院依据查明的事实缺席审判。综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认滕某某与滕征凯于2006年7月10日签订的关于北京市石景山区杨庄小区38号楼某号房屋的《房屋买卖协议》无效；二、驳回原告滕征学的其他诉讼请求。案件受理费9600元，由滕征学负担4800元（已交纳35元，其余于本判决生效后七日内交纳），由滕征凯负担4800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张英周审 判 员  赵 莹人民陪审员  范振平二〇一七年十二月十四日书 记 员  唐子惠书 记 员  邓 爽