北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017）京0101民初14145号原告:周慧勤，女，1963年11月1日出生。委托诉讼代理人：张志琦，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：江西国利投资置业有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区丰和南大道396号2号楼208-209室。法定代表人：左传忠，总经理。被告：左传忠（兼第三人左云天的委托诉讼代理人），男，1962年3月1日出生。二被告委托诉讼代理人：王珂，男，1954年11月24日出生。第三人：左云天，男，1990年12月21日出生。原告周慧勤诉被告江西国利投资置业有限公司（以下简称江西国利公司）、左传忠合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加左云天为本案第三人参加诉讼。原告周慧勤的委托诉讼代理人张志琦，被告左传忠及二被告的委托诉讼代理人王珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周慧勤向本院提出诉讼请求：1、要求确认《联合竞买协议书》及《补充协议》有效；2、请求判令被告江西国利公司返还原告多支付的竞买款482758.62元；3、请求判令第三人左云天将竞买所得的全部文件资料（包括但不限于房屋产权证、成交确认书、缴款凭证、购房合同）交付原告；4、判令被告左传忠对被告江西国利公司返还原告多付竞买款的行为承担连带责任；5、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年至2012年，原告家人参加了清华大学河北研究院水木二班总裁培训班，副班长是左传忠，秘书长是毕某。2011年3月，左传忠��毕某多次向同学推荐建行黑龙江省尚志市支行委托×××公司拍卖的位于深圳市福田滨河西区×××“×××”×××座×××层的房屋。2011年5月20日，左传忠带领原告等人到诉争房屋所在地进行了查看。2011年5月28日，左传忠向同学详细介绍了“×××”的项目情况、竞买条件和要求，主要内容是：×××公司拍卖的“×××”房屋是建行黑龙江省尚志市支行行使债权，通过法院诉讼取得“×××”×××座×××层房屋共计29套，建筑面积3176.44平方米。其中28套为一个证，1套单独一个证；竞买人每人出资70万元人民币，共同委托江西国利公司参与竞买，左传忠个人进行担保，竞买人竞买成功后，将获得111.41平方米左右的独立房屋产权1套；二被告负责将房屋产权变更至竞买人名下；二被告保证所购房屋的合法性，每套房屋全部价格不超过70万元；共同委托江西国利公司的左传忠代表所有竞买人参与联合竞买，毕某负责接受竞买人报名和收取竞买款。原告报名参与了竞买，并交纳了钱款。2011年6月底，左传忠给部分同学出具书面委托合同，约定了相关的权利义务，并明确约定不得转委托。2011年7月底，左传忠通知全体竞买人竞买成功，拍卖成交价格共600万元，支付佣金30万元，并让竞买人看了拍卖成交确认函、已交付成交价款和佣金的打款凭证的照片。但原告等发现成交竞买人为左云天，并非竞买人本人的名字。经协商，2013年8月原告与江西国利公司签订了《联合竞买协议书》及《补充协议》，就双方的权利义务重新进行了确定，并对拍卖的房屋按图纸房号予以分配，原告分得的房号为××。原告共计支付了70万元钱款，但拍卖成交的费用共计630万元，每套房屋钱款应为217241.38元，原告多向被告支付了482758.62元，且至今原告未取得诉争房屋的产权证。��维护原告合法权益，原告提起本案诉讼。被告江西国利公司、左传忠辩称，承认与原告签订了《联合竞买协议书》及《补充协议》。1、拍卖成交后，被告同意给原告办理相关过户手续，也多次到深圳市房产交易中心及房屋管理局要求办理过户手续，但均没有成功。相关行政主管部门答复原告称诉争房屋所在楼房为烂尾楼，暂无法办理产权过户手续，故不是被告主观上不去办理过户手续。2、诉争房屋在参与竞买时就是这个现状，原告对此也是知情的，但原告认为购买诉争房屋有增值空间，才进行的投资购房。投资就应该承担相应的风险，所以相应的后果应该各自承担，不能由被告单方承担。3、左传忠有不良资产的消息后，将这些房屋的消息告诉原告，也明确房屋按70万元每套的价格，电梯、装修等后续费用均由左传忠负责，当时原告是同意的，也同意购��房屋。4、委托协议是先签订的，原告将钱款转入毕某名下，由毕某将钱款给×××公司。如果购买不成功，左传忠将原告的购买房款再返还给购房人。5、联合竞买协议书是后签订的，该协议第5条约定购买人每人一套，之后剩余13套房屋由江西国利公司所有。6、不同意返还原告多支付的竞买款的诉讼请求，补充协议是有效的，实际竞买价格是970万元，深圳竞买协会有记录。钱已经花费了，不同意返还，左传忠不同意承担连带责任。如房产灭失了江西国利公司同意承担连带责任。7、江西国利公司没有过错，无法过户的原因不在于江西国利公司，不同意承担诉讼费。第三人左云天述称，第三人参加了“×××”×××座×××层房屋共计29套房屋的拍卖竞买，竞买的相关文件由被告左传忠保存，第三人认可原告竞买的房屋归原告，如诉争房屋可以办理过户手续，第三���同意予以配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：1995年12月25日，黑龙江省松花江地区中级人民法院出具（1995）松经执字第70号民事裁定书，裁定将被执行人×××公司所有的位于深圳市福田区×××座第×××层至第×××层（每层8套，其中第×××层扣除×、×二套房），产权转归申请执行人中国人民建设银行黑龙江省尚志市支行，以抵偿被执行人所欠申请执行人的债务。1996年6月17日，中国人民建设银行黑龙江省尚志市支行取得编号为深房地字第×××号的房地产证（代用）。载明权利人为中国人民建设银行黑龙江省尚志市支行。位置为×××座第×层至第×层（扣除第×层××、××、××和第×层××四套房）。2011年6月，周慧勤作为委托人，江西国利公司作为受托人，左传忠作为担���方，毕晓梅作为第三方签订《委托合同》，约定委托人委托受托人购买中国人民建设银行处理的位于深圳市福田区×××座第×层至第×层的不良资产。委托人出资70万元给受托人用以购买×××座的建筑面积为111.41平方米的房产1套。付款时间以银行转账为准，付款方式为委托人先将钱款汇入毕晓梅的账户内。受托人有义务将此房产变更到委托人名下。委托期限为2011年6月14日至2011年8月14日止。委托人不允许受托人将委托处理的事宜转委托给他人处理。2011年7月23日，×××公司作为拍卖人，左云天作为买受人达成了拍卖成交确认书。成交拍卖标的物为诉争房屋，成交价格为600万元，佣金30万元。2013年8月，江西国利公司作为甲方与周慧琴、李某、白某等14人作为乙方签订《联合竞买协议书》。协议第一条约定，甲乙双方对本次拍卖的标的、条件及程序均已充分了解，决定联合参与本次拍卖活动。甲乙双方作为联合竞买的成员，共同授权甲方股东左云天为联合竞买人，代表联合竞买各成员接受指令和承担责任。拍卖程序中，竞买代表人应向拍卖人说明委托联合竞买的情况，由甲乙双方共同与×××公司签订拍卖成交确认书或与上述标的物所有权人签订房屋转让协议书。第二条约定，甲方法定代表人左传忠，乙方周慧琴、李某、白某等14人共同授权左云天先生代表甲乙双方，按本次拍卖规定的条件和程序，实行联合竞买行为，并共同对其实行的联合竞买行为及结果承担全部责任，甲乙双方授予左云天先生的权限为提交竞买申请文件，参与上述拍卖竞价的全过程，不得转委托。第三条约定，甲乙双方确认本次竞买活动所需的拍卖保证金、成交价款、拍卖佣金等相关费用由双方共同承担，由甲乙双方共同委托的代表人统一��纳。第五条约定，如竞买成功，待甲乙双方付清全部本次拍卖的成交价款及佣金后，拍卖所得的×××座×至×层（除第×层××、××和第×层××以外）共29套商品房，由甲乙双方共同拥有和分配，其中××至××共计16套商品房归乙方所有，剩余的××及××等13套商品房归甲方所有（具体分配名单附后）。同时，甲乙双方相互配合完成拍卖房屋过户到各自名下的程序。第八条约定，本协议未尽事宜，经甲乙双方协商一致，签订补充协议或附件，补充协议与本协议具有同等法律效力。该联合竞买协议书甲方处有江西国利公司加盖的公章，法定代表人处有左传忠的签字。乙方签字处有周慧勤等14人的签字。同时，江西国利公司作为甲方与周慧勤、李某、白某等14人签订《补充协议》。约定甲乙双方确认本次竞买活动所需的拍卖保证金、成交价款、拍卖佣金等相关费用由双方共同承担，其中部分人民币＿万元整，由乙方负责筹措、募集、支付，再由甲乙双方共同委托代表人统一缴纳；不能体现在拍卖过程中的一切费用由甲方承担。甲乙双方一致同意双方共同竞买的房产中，甲方分得房产13套，乙方分得房产16套。本补充协议是《联合竞买协议书》的一部分，与《联合竞买协议书》具有同等法律效力。该补充协议甲方处有江西国利公司加盖的公章，法定代表人处有左传忠的签字。乙方签字处有周慧勤等14人的签字。《联合竞买协议书》及《补充协议》的附件：联合竞买甲乙双方及拍得房屋权属分配名单中载明周慧勤名下分配房屋房号为××。另查，周慧勤陈述为竞买上述房屋向被告支付70万元钱款。对此，二被告予以认可。诉讼中，本院就诉争房屋产权能否办理过户及深圳市的购房政策到深圳市不动产登记事务中心进行调查了解。对方工作人员答复为,深圳市福田区×××座×××层登记权利人名称为中国人民建设银行黑龙江省尚志市支行（扣除××、××、××、××），使用权来源为法院裁定。诉争房屋所在楼栋未办理初始登记，无法办理过户手续。深圳市的购房政策为外地户籍人员在深圳是可以购买一套住房，但需要提供五年社保记录，即使是之前签订的买卖合同，现在要求办理过户也是执行现在的限购政策。另外，本院就诉争房屋的产权资料情况到深圳市档案中心进行查询。对方工作人员答复称，深圳市福田区×××所在楼栋未办理初始登记，无法办理相应产权过户手续。对此，原告方认可真实性，二被告及第三人亦认可真实性。上述事实，有《联合竞买协议书》，《补充协议》，汇款凭证，民事裁定书，房地产证（代用），工作记录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，中国人民建设银行黑龙江省尚志市支行为深圳市福田区×××座×××层相关房屋的权利人。2011年，该支行委托相关拍卖公司对上述房产予以拍卖。原告与被告江西国利公司决定参与此次拍卖竞买，为此，原告与被告江西国利公司签订《联合竞买协议书》及《补充协议》。后左云天参与竞买，并竞买成功。原告依据《联合竞买协议》及《补充协议》购买的房屋因政策原因不能办理房屋产权过户手续，但原告与被告江西国利公司签订的《联合竞买协议书》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应合法有效。现原告要求确认上述协议有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房差价款的诉讼请求，因房屋尚未交付，亦未办理���屋产权，原告与被告江西国利公司之间对诉争房屋的购房款金额并未最终结算，故对原告该项诉讼请求，本院现不予支持。关于原告要求被告左传忠对被告江西国利公司返还原告多付竞买款的行为承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求第三人左云天交付拍卖的相关文件的诉讼请求，因左云天未参与签订上述协议及补充协议，故原告的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告周慧勤与被告江西国利投资置业有限公司签订的《联合竞买协议书》及《补充协议》有效；二、驳回原告周慧勤的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由原告周慧勤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状���按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘钧强人民陪审员  刘宗琦人民陪审员  张继均二〇一七年十二月二十七日法官 助理  王 威书 记 员  孙 颖