江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终2119号上诉人（原审原告）：涂筱杰，男，1977年3月13日生，汉族，住南昌市青山湖区。上诉人（原审原告）：付训兵，男，1976年10月26日生，汉族，南昌市人，住南昌市青���湖区。以上二上诉人共同委托代理人：曹建国，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601198910605463。以上二上诉人共同委托代理人：王平，江西华赣律师事务所兼职律师，执业证号：13601201020930623。上诉人（原审被告）：江西中悦实业有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷天地商城3#，4#,5#，6#第一街区商业办公综合楼D507室（第5层），统一社会信用代码：91360125314782025R。法定代表人：刘炜，该公司董事长。委托代理人：毛建武，江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201310833376。委托代理人：铙振邦，江西凌科安时律师事务所律师，执业证号：13601201410538667。原审第三人：江西长运股份有限公司，住所地：南昌市西湖区广场南路118号，统一社会信用代码:91360000158375283N。法定代表人：葛黎明，该公司董事长。委托代理人：江琳，该公司员工。委托代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601199410275609。上诉人涂筱杰、付训兵因与上诉人江西中悦实业有限公司（以下简称中悦公司）、原审第三人江西长运股份有限公司（以下简称江西长运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院(2016)赣0103民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人付训兵及其委托代理人曹建国、王平，上诉人中悦公司的委托代理人毛建武、饶振邦，原审第三人江西长运公司的委托代理人江琳、刘明京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂筱杰、付训兵不服一审法院判决，向本院上诉称：依法撤销原审判决第一项并改判被上诉人向上诉人支付违约金1025220元（在原审判决的基础上增加60万元）；案件受理费由被上诉人承担。理由是：被上诉人的行为构成严重违约，上诉人承租的面积为11840平方米，用途为从事宾馆经营和写字楼等合法经营。被上诉人应按照合同约定支付违约金，因与在合同中约定违约金为800万元，但上诉人愿意将违约金调整为1025220元。中悦公司针对涂筱杰、付训兵的上诉请求辩称，1、对合同的11.4条的解释应当结合租赁合同的全文方能得出双方��实意思表示，而不是单独对某一个条款机械的解释，结合本案租赁合同的其他条款可以明确履约保证金系合同生效的条件，而退还履约保证金的法律后果为合同的终止，被上诉人在履行协助义务，且因其他原因导致涉案租赁无法报批租赁手续，致使被上诉人目的无法实现，上诉人根据合同第11.4条约定，退还履约保证金系符合合同约定，不构成违约行为；2、被上诉人主张的违约金显然过高，被上诉人在一审以及二审中并未提交任何证据证明其存在经济损失，其实际损失应为2015.9.23至2015.10.12日之间履约保证金利息的损失，根据合同法规定违约金超过损失30％，违约金超过损失43倍之多，显然过高。中悦公司不服一审法院判决，向本院上诉称：撤销原审判决第一项，并改上诉人向被上诉人只支付违约金25220元。理由是：涉案的租赁合同将履约保证金作为被上诉人履行合同的担保及合同生效条件，在涉案合同目的实现不能的情形下，上诉人按照约定将履约保证金予以返还，是双方终止租赁合同的合意。原审法院认定上诉人单方退还保证金，应承担一定的违约赔偿责任属于事实认定错误。涉案合同第11.4条已约定合同目的落空，合同自然终止，上诉人依约应只承担25220元的违约责任，原审法院判令上诉人承担40万元违约金属于事实认定及法律适用均错误。根据合同约定，涉案房屋是整体出租，如涉案合同需终止，应整体终止，不应割裂涉案合同。被上诉人无法办理申报消防手续，依约案涉合同应整体终止。原审法院以案涉房屋不仅仅用于宾馆经营，也用于写字楼经营，在未与上诉人协商情形下终止，存在不妥之处属于事实认定错误。涂筱杰、付训兵针对中悦公司的��诉请求辩称：1、依据合同约定返还保证金的行为并不构成解除合同的原因，理由是答辩人说陈述的房屋用途包含写字楼和宾馆，在使用上无论是否部分租赁场所能取得二次消防许可，均不影响合同目的的实现和履行，且在本合同的11.4款，在原打印的版本中是包含解除的意思，但在签订合同时特意将该条款修改，所以双方均无解除的合同的意向；2、中悦公司的行为已构成根本违约，理由与上诉状内容一致。江西长运公司针对涂筱杰、付训兵及中悦公司的上诉请求述称，本案与我们无关，二审的诉请也与我们无关。涂筱杰、付训兵向一审法院诉称：1、被告依照《租赁合同》之约定将租赁房屋（位于南昌市××号南昌长途汽车站其中一、四、五、六层合计面积约11840平方米的房屋）交与原告使用，��向原告支付违约金及损失合计1000万元；2、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。原审法院经审理查明，2015年2月17日，第三人江西长运公司召开董事会审议通过了《关于与中悦公司签署南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同的议案》，同意将南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业整体租赁给被告中悦公司，租赁期限19年，并允许其转租。2015年9月18日，二原告与被告中悦公司签订《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》，合同约定被告将位于南昌市青山湖区洛阳路345号的南昌长途汽车站其中的一、四、五、六层合计面积11840平方米的房屋出租给二原告使用；被告同意原告在租赁标的物内从事宾馆经营或写字楼等合法经营使用（注：该租赁标的房屋原先设计为写字楼，原告如需开宾馆须自行负责向消防管理部门报批，���告协助）；原告承诺自用面积不少于整体租赁标的物的三分之一，其他部分经被告书面同意可以转租；租赁期限19年，一层房屋租金为200元/m2，四、五、六层为25元/m2，每3个租赁年度递增8%，并给予7个月的装修期限（期间免租金）；本合同签署后的五个工作日内，原告应向被告支付1891500元履约保证金；因被告原因导致本合同提前终止的，被告除返还原告交纳的履约保证金外，还须向原告承担800万元的违约金；因原告原因导致本合同提前终止，原告不得要求被告返还履约保证金，且同意向被告承担800万元的违约金；若提前终止合同给被告造成的损失超过了上述金额的，差额部分由原告补足，被告应提供有关凭据；任何一方严重违反本合同，应向守约方支付人民币800万元的违约金；被告同意在合同生效后积极协助原告办理工商、税务、消防、公安等政府主管部门的相关事宜，如因被告提供相关材料原因导致原告消防不能正常办证经营，被告同意协助原告办理消防事宜，被告在收到原告保证金后15个工作日内协助原告办妥宾馆消防报批手续，如在期限内未办妥，被告需在三个工作日内返还原告保证金，并支付违约金（按保证金总额月息2%计算）；本合同自被告收到原告交付的全部履约保证金后立即生效等内容。合同签订后，原告依约于2015年9月23日向被告支付履约保证金1891500元。2015年10月12日，被告将履约保证金通过银行转账退还给原告涂筱杰，在银行回单用途栏中注明系退还东站宾馆房屋租赁履约保证金。2015年9月24日，原告付训兵与案外人青岛尚客优城际酒店管理有限公司签订《特许经营合同》，主要内容为该公司同意授权原告付训兵在本案房屋6层使用“尚客优”酒店品牌开设酒店。2015年9月28��，原告付训兵通过银行转账支付了2万元加盟费给该公司。庭审中，原告陈述其在与被告签订租赁合同后，因需开设宾馆，向消防部门申报了二次消防报建手续，但未获审批。在申报过程中，被告也予以了协助。但原告认为，依照双方合同约定，被告租赁涉案房屋不仅仅是从事宾馆经营，还可用于写字楼经营，而被告未将租赁房屋依照合同约定交付给原告，其行为属于严重违约，故诉至原审法院，诉请如上。另查明，2016年1月15日，被告与案外人江西省汉洁实业股份有限公司签订租赁合同，将本案房屋租赁给了江西省汉洁实业股份有限公司。上述事实，有原、被告的陈述、租赁合同、公告、转账凭证、收据、特许经营合同等证据所证实。原审法院认为，本案争议的焦点问题系被告的行为是否构成严重违约，需要承担相应的违约责任？本案中，原、被告签订的租赁合同明确约定，被告在收到原告保证金后15个工作日内协助原告办妥宾馆消防报批手续，如在期限内未办妥，被告需在三个工作日内返还原告保证金。庭审中，原告承认其在签订合同后，因需开设宾馆，向消防部门申报了二次消防审批手续，被告对此也予以了协助，但因其他原因未能办妥。此种情形下，被告在规定期限内退还原告履约保证金并解除合同，不属于严重违约行为。原告认为租赁合同中明确约定租赁标的物用于从事宾馆经营或写字楼等合法经营使用，被告仅因未能办妥二次消防报建手续无法开设宾馆就单方终止合同，属于严重违约的意见，原审法院不予支持。但该租赁合同中明确约定租赁房屋不仅仅是开设宾馆，还可用于写字楼等经营，被告在未经与��告协商的情形下，单方退还保证金，也不告知原告其解除租赁合同的意思表示，就将租赁房屋转租给了案外人，确实存在不妥之处，对造成本案诉争，应承担一定的违约赔偿责任。为定纷止争，妥善化解本案矛盾纠纷，基于本案情况，原审法院酌定被告赔偿原告违约金40万元。原告要求被告依照租赁合同交付涉案房屋的诉请，因涉案房屋已经租赁给了案外人，本案租赁合同实际已经解除，故诉请原审法院不予支持。租赁合同双方约定如未办妥消防手续，被告应退还原告保证金，并以保证金总额为本金，按月息2%计算支付违约金。原告于2015年9月23日支付保证金，被告于2015年10月12日退还保证金，经计算该期间内违约金为25220元，该违约金的约定系双方真实意思表示，亦不违反相关法律的规定，被告应当支付给原告。此外，原告在签订本案租赁合同后，又与案外人青���尚客优城际酒店管理有限公司签订特许经营合同，支付该公司2万元加盟费，该费用属于本案租赁合同签订后所发生的损失，被告理应赔偿给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决：一、被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告涂筱杰、付训兵违约金425220元；二、被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告涂筱杰、付训兵损失2万元；三、驳回原告涂筱杰、付训兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告涂筱杰、付训兵预交的案件受理费81800元，由原告涂筱杰、付训兵承担73800元，由被告中悦��业有限公司承担8000元；由原告涂筱杰、付训兵预交的案件保全费5000元，由原告涂筱杰、付训兵承担2250元，由被告中悦实业有限公司承担2750元。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人中悦公司应如何向上诉人涂筱杰、付训兵支付违约金。本案中，上诉人涂筱杰、付训兵与上诉人中悦公司签订的租赁合同明确约定，上诉人中悦公司在收到上诉人涂筱杰、付训兵保证金后15个工作日内协助上诉人涂筱杰、付训兵办妥宾馆消防报批手续，如在期限内未办妥，上诉人中悦公司需在三个工作日内返还上诉人涂筱杰、付训兵保证金。审理中，上诉人涂筱杰、付训兵承认其在签订合同后，因需开设宾馆，向消防部门申报了二次消防审批手续，上诉人中悦公司对此也予以了协助，但因其他原因未能办妥。上诉人中悦公司在未经与上诉人涂筱杰、付训兵协商的情形下，单方退还保证金，也不告知上诉人涂筱杰、付训兵其解除租赁合同的意思表示，就将租赁房屋转租给了案外人，存在不妥之处，对造成本案诉争，应承担一定的违约赔偿责任。原审法院综合本案合同的履行时间，当事人存在过错的程度等，酌定上诉人中悦公司赔偿上诉人涂筱杰、付训兵违约金425220元并无不当，本院予以支持。上诉人涂筱杰、付训兵认为上诉人中悦公司应再赔偿其60万，因其提供的证据不能证明该主张，故本院对该主张不予支持。上诉人中悦公司认为不应赔偿上诉人涂筱杰、付训兵40万元，其提供的证据亦不能证明该主张，本院不予支持。综上，上诉人涂筱杰、付训兵，上诉人中悦公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17100元（涂筱杰、付训兵预交9800元；江西中悦实业有限公司预交7300元），由上诉人涂筱杰、付训兵承担9800元；江西中悦实业有限公司承担7300元。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  罗云奇二〇一七年十二月二十日书记���刘欢欢