北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初21638号原告：陈思琳，女，1986年10月19日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘婉婷，北京博善律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光，北京博善律师事务所律师。被告：北京南宫恒业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区王佐镇长青路98号。法定代表人:吴恒，董事长。委托诉讼代理人：季运达，北京鹏凯律师事务所律师。原告陈思琳与被告北京南宫恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈思琳的委托诉讼代理人刘婉婷、被告恒业公司的委托诉讼代理人季运达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈思琳向本院提出诉讼请求：恒业公司赔偿我经济损失30万元（包括房屋差价损失25万元和停水停电造成生活不便损失5万元）。事实与理��：2016年9月28日，我从恒业公司处购得位于北京市丰台区南宫迎宾路33号院二区23号楼1层2单元102室一套，房屋总价6152089元。签约时恒业公司承诺，买房即享人大附中丰台学校学区名额。但2017年人大附中丰台学校招生时我发现，涉案小区根本不享有学区名额，而恒业公司在出售房屋时，为了获取高额利益，采取虚假宣传方式，将涉案房屋高价出售，导致我花费高额的款项购房后，却无法享受恒业公司承诺的教育资源，同时也导致涉案房屋价格大幅度贬值。根据双方当事人签订的《北京市商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、市政双路供电应在2016年10月31日达到正常使用标准。若不能市政供水供电，则应提供临时措施保证我的正常生活。但直到今日，涉案房屋仍然使用临水、临电。小区内电压不稳定，导致电梯无法使用，我每日需步行上下楼，外出十分不便，���房屋频繁断电导致家电寿命降低，生活质量下降。电缆铺设在小区内各处路面，不仅容易发生危险且影响小区美观。由于涉案房屋使用临时用水，水质没有保障且停水频繁，使我日常生活受到影响。由于上述原因，导致涉案房屋房价远低于同等位置的其他房产，且严重降低了我的生活品质。恒业公司辩称，涉案房屋学区名额并非我公司合同义务，在双方的房屋买卖过程中，人大附中丰台学校正处于建设中，我公司在宣传材料中明确说明“人大附中丰台学校，预计2017年启动招生”，根据北京市学区划片的政策，教育主管部门在学校建成并开始招生后才会对学校的学区进行具体划分。我公司宣传材料是对小区周边教育资源的客观介绍，不是虚假宣传，也并非对于小区成为学区的承诺。学区政策是政府的行政性政策，有不确定性，不受开发商控制，陈思琳在��买房屋时对于该项不确定事宜应当具有独立判断的能力，对于因教育主管部门决定导致的小区未能划入人大附中丰台学校学区，并非我公司违反合同义务所致。我公司在与陈思琳签署的《商品房买卖合同》，附件《补充协议》第八条第二款明确指出，出卖人发布的销售广告、宣传推广资料（包括但不仅限于文字、图片、影音资料等）所明示事项均属于要约邀请，若该等事项双方未在合同及相关补充协议中明确约定时，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据。我公司对于宣传材料中的不确定事宜尽到了明确的告知义务，不存在欺骗业主的行为。我公司会继续为广大业主争取和创造好的生活和教育资源，提供优质服务。涉案房屋由北京市丰台区王佐镇水利管理服务站提供供水服务，所供水质符合国家生活饮用水卫生标准，我公司没有违反合同约定，不应承担违约责任。依据买卖合同第十二条，我公司与陈思琳关于市政基础设施和其他设施的承诺中明确约定“如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人采取临时措施，保证买受人正常生活”。目前小区内供水已经按期正常使用，供电虽然还没有实现市政双路供电，但是按照合同约定我公司向小区住户提供临时用电，可以保证住户的正常生活，陈思琳也一直正常居住在小区内，我公司不存在违约情形。我公司目前也正在积极推进供电相关工作，并且对所涉及的业主免除物业费直至通正式电作为补偿，在收取临时用电费用时也是按照国家居民用电价格标准收取。综上，我公司不同意陈思琳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证��对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月28日，陈思琳与恒业公司签订《商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同第三条基本情况约定：该商品房房屋坐落为：丰台区南宫迎宾路33号院二区23号楼1层2单元102（以下简称102号房屋），其实测建筑面积共199.4平方米，其中，套内建筑面积165.61平方米。第六条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币37148.05元。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年10月31日达到正常使用；（2）市政双路供电、过渡性供电：2016年10月31日达到正常使用；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人采取��时措施，保证买受人正常生活；……买卖合同附件九补充协议第八条合同订立的相关约定载明：出卖人发布的销售广告、宣传推广资料（包括但不限于文字、图片、影音资料等）所明示事项均属要约邀请，若该等事项双方未在合同及相关补充协议中明确约定时，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据。买卖合同签订后，陈思琳按照约定向恒业公司给付全部购房款。双方当事人均认可，丰台区南宫迎宾路33号院与汤泉墅小区、南宫景苑小区系同一小区，102号房屋交付至今未缴纳物业服务费。陈思琳主张，102号房屋所在小区采取临时用水、用电，给其生活带来不便，并由此造成其损失5万元；恒业公司在销售102号房屋时，宣称该小区享受中国人民大学附属中学丰台学校（以下简称人大附中丰台学校）学区名额，但该小区并未列入人大附中丰台学校2017��招生范围，由此造成该房屋与周边小区房屋差价损失25万元。诉讼中，双方当事人围绕临时用水、用电以及房屋学区宣传造成损失情况进行证据交换及质证。陈思琳提供售楼处内外照片及汤泉墅宣传册（住汤泉墅就读人大附中），以证明在恒业公司销售102号房屋时宣传该小区有人大附中丰台学校学区名额。恒业公司对照片及宣传册真实性均认可，但表示恒业公司对学区的宣传是对周边教育资源的介绍，不是对学区的承诺，不是恒业公司应当履行的合同义务。陈思琳提供“汤泉业主群”微信聊天记录截图打印件，以证明102号房屋所在小区经常停电，严重影响其正常生活。恒业公司对上述证据的真实性和证明目的均不认可，陈述102号房屋系采取临时用电，但该临时用电符合买卖合同约定，能够保证陈思琳的正常生活，且恒业公司作为补偿���采取临时用电的业主免除物业费直至通正式电。陈思琳提供汤泉墅、领秀翡翠山、亿城燕西华府二手房网页打印件，以证明102号房屋所在小区因临水用水、用电和未享受学区名额，导致其房价远低于周边其他小区。恒业公司对上述证据的真实性和证明目的均不认可。陈思琳提供光盘1张，以证明恒业公司已承认在销售房屋时进行虚假宣传，现无法提供学区名额，故向业主道歉。恒业公司对上述证据的真实性认可，但不认可其证明目的，表示视频内容是双方事后的沟通，内容不能证明该公司承诺有学区。恒业公司提供北京市丰台区王佐镇水利管理服务站（以下简称水利服务站）出具的关于南宫景苑小区供水的说明及北京市丰台区疾病预防控制中心检测报告，以证明102号房屋所在小区供水符合国家生活饮用水卫生标准。陈思琳对上述证据���真实性认可，但表示水利服务站与恒业公司有利害关系，系单方说明，不具有效力，检测报告只能证明期间的水质，不能证明整体的水质问题。恒业公司提供北京南宫恒业物业管理有限公司出具的证明，以证明南宫景苑由于临时用电导致部分电梯未能运行，对电梯未能运行的住户进行了物业费的减免，直至正式电运行为止。陈思琳认可上述证据的真实性，但表示物业费的减免系针对电梯无法使用的补偿，不足以弥补临时用电所造成的全部损失。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈思琳与恒业公司签订的买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行义务。关于学区名额宣传问题，恒业公司关于人大附中丰台学校学区名额的宣传，并没有在���方签订的书面合同中予以约定，且根据购房价格及陈思琳所提交的证据无法认定其在购买房屋时学区名额的广告宣传对房屋价格有重大影响，因此学区名额无法认定为恒业公司的合同义务。房屋价格涨跌非受单一因素影响，从陈思琳购房至今该小区房价涨幅看，其现有的证据不能证明102号房屋受学区名额影响导致房屋价格贬值从而造成其损失。房屋价格受国家宏观调控、配套设施、开发商楼盘定位、所在区域以及供需情况等诸多因素影响，102号房屋价格与周边小区价格亦不具备可比较性。综上，陈思琳提供的现有证据无法证明受恒业公司关于学区房宣传影响造成其房屋差价损失，故对于其主张房屋差价损失，本院不予支持。关于临时用水问题，陈思琳现有的证据不能证明102号房屋用水系临时用水，亦不能证明供水水质不符合国家生活饮用水卫生标准以及其因此受��损失情况，故对于其以此为由要求赔偿的诉讼请求，本院不予支持。关于临时用电，102号房屋现系采用临时供电方式进行供电，但根据买卖合同约定，如果在约定期限内未达到条件，恒业公司可以采取临时措施，保证买受人正常生活，恒业公司亦采取减免临时用电期间业主物业费的方式对临时用电导致部分电梯不能运行对业主进行补偿，另陈思琳提供的现有证据不能证明恒业公司所采取的临时用电措施不能保证其正常生活以及造成其损失的情况，故对于陈思琳以此为依据要求赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回陈思琳的诉讼请求。案件受理费五千八百元，由陈思琳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 晔人民陪审员  周立霞人民陪审员  边银华二〇一七年十二月二十七日书 记 员  张艳楠