福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0603民初2258号原告：陈国华，男，1977年3月9号出生，汉族，身份证住址福建省平和县，现住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。法定代表人：黄焕明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁佛金连，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：李怀乔，女，系该公司员工。原告陈国华与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈国华的委托诉讼代理人刘金及被告明发公司的委托代理人李怀乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国华向本院提出诉讼请求：判令明发公司支付陈国华逾期办证违约金66452元（暂计自2013年7月2日至2015年12月31日）。事实与理由：2011年4月8日，陈国华与明发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由陈国华向明发公司购买位于，购买金额为727845元。合同签订后，陈国华依合同约定履行了全部付款义务。但明发公司未依约交付房屋，且在2013年4月2日违约交付房屋后，未依约办理房屋权属证书，也未向陈国华提供办理房屋权属证书的必有资料。根据合同法等有关规定及合同第八条、第十四条约定，明发公司承担逾期办证的违约责任，支付相应的逾期办证违约金。明发公司辩称，一、陈国华要求明发公司支付逾期协助办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予驳回；二、陈国华主张涉讼房屋逾期协助办证违约金按日计算没有依据；三、陈国华已向漳州市房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并依约向陈国华发出不动产权办理通知书，已经履行了协助办理义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.交房通知书及快递单，因快递单上有快递公司的确认，且其时间与交房通知书的时间一致，故本院对其真实性予以确认，可予采信；2.不动产权证办理通知书及快递单，因快递单载有邮寄的内容及盖有邮政公司的邮戳，其时间与不动产权证办理通知书内容一致，故本院对其真实性予以确认，可予采信。经审理查明，2011年4月8日，陈国华作为买受人与明发公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，陈国华向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积115.22平方米，每平方米6317元，总金额727845元，买受人于2011年4月8日前一次性付清总房款727845元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条‘如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理’中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，陈国华依约履行了全部付款义务。2013年3月20日、4月27日、2014年1月20日，明发公司开发的明发商业广场16-19幢楼分别工程竣工验收合格、消防验收合格和住宅区景观工程验收合格。2014年5月29日漳州市城乡规划局核实明发商业广场10-19幢楼达到城市规划要求。2013年3月23日，明发公司向陈国华发出《交房通知书》，通知陈国华于2013年3月29日至2013年3月30日办理房屋交接手续。2013年4月2日，陈国华与明发公司实际办理交房手续。2016年11月14日，漳州市不动产登记中心发布明发商业广场16-19幢不动产登记公告，明发公司已完成16-19幢不动产初始登记。后明发公司于2017年1月16日向陈国华发出《不动产权证办理通知书》，通知陈国华办理申领产权证所需的相关手续。陈国华于2017年1月11取得讼涉商品房不动产权登记证书。另查明，陈国华于2016年1月7日向本院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期办证违约金等逾期办证责任。本院认为，陈国华与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于本案逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。本案逾期办证违约金未约定支付的期限，故应以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为其诉讼时效的起算点，因明发公司于2016年11月14日才完成涉讼房屋的不动产初始登记，故其逾期办证违约金的诉讼时效应自陈国华办理涉讼房屋办理房屋所有权证期限届满之次日起算，故陈国华于2016年1月7日向明发公司主张逾期办证违约金，未超过法定两年诉讼时效，且诉讼时效中断，陈国华又于2017年9月19日提起诉讼向明发公司主张逾期办证的违约金，尚未超过诉讼时效。关于《合同补充协议》第二十二条是否有效的问题。尽管该《合同补充协议》性质上是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，该协议是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，该约定不符合合同法第四十条规定的情形。陈国华主张《合同补充协议》第二十二条无效，缺乏事实及法律依据，不予采纳。因涉讼商品房所在工程于2013年4月27日消防验收合格，直至2013年4月27日涉讼商品房全部具备了法定的交房条件，陈国华亦于2014年4月2日实际接收了房屋，但明发公司至2016年11月14日才完成涉讼商品房的不动产初始登记，已超过90日期限，根据合同第十四条及补充协议第二十二条的约定，明发公司应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因双方已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且陈国华未能提供证据证明该约定低于因明发公司逾期协助办证造成的损失，故违约金应按已付房款1%计算，即7278.45元（727845元×1%）。陈国华主张按合同第十四条约定的每日按已付购房款727845元的0.01%计算的违约金标准计算逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈国华逾期办证违约金7278.45元。二、驳回陈国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1461元，由陈国华负担1411元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  黄宝发人民陪审员  郑 颖人民陪审员  陈加新二〇一七年十二月二十九日书 记 员  陈晓君执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。