四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3595号上诉人（原审被告）：南充市顺庆区惠明化纤面料厂，住所地四川省南充市顺庆区金台镇商业街。法定代表人：赵会明，厂长。委托诉讼代理人：蒋雪林，男，南充市顺庆区惠明化纤面料厂员工。委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林蓉，女，汉族，1968年2月28日生，户籍地南充市高坪区，现住南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）：强远成，男，汉族，1967年10月25日生，户籍地南充市高坪区，现住南充市顺庆区。上诉人南充市顺庆区惠明化纤面料厂（以下简称惠明化纤厂）因与被上诉人林蓉、强远成房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。惠明化纤厂上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回林蓉、强远成要求支付逾期办证违约金的请求；3.一、二审诉讼费用由林蓉、强远成承担。事实和理由：第一，一审法院适用法律错误。案涉房屋《国有土地使用证》逾期办理的原因系案涉楼房修建好后政府新规划了一条道路，国土局以此为由不办理国土分户手续，这应当认定为政府原因且系不可抗力，而不是第三人原因造成。第二，因不可抗力造成的逾期办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十一条之规定，应免除违约责任。逾期办证的原因系政府原因，惠明化纤厂积极履行了协助义务，无过错无责任，不应当承担违约责任。林蓉、强远成未向本院提交书面答辩意见。林蓉、强远成向一审法院起诉请求：1.惠明化纤厂立即协助林蓉、强远成办理房屋权属证书并给付迟延办证的违约金24721元（计算至实际取得日期为准）；2.本案诉讼费用由惠明化纤厂承担。一审法院认定事实：惠明化纤厂建设的南充市顺庆区延安路393号附1号“古井春天”1、3号楼房屋在2011年7月25日由南充市房地产交易与权属管理中心发出南房中心初登［2011］13号通知确定，上述房屋已办理完新建房屋初始登记，并通知各购房户前去办理房屋所有权证。同年惠明化纤厂到南充市国土资源局申请办理国土分户手续，该局在审查相关资料时由南充市土地测绘大队作了退件处理（南充市土地测绘大队2017年6月18日情况说明证实）。2016年9月18日南充市城乡规划和测绘地理信息局的复函称，“古井春天”项目于2007年通过总平方案审批后建设，2009年市人民政府同意《南充市顺庆区主城区控制性详细规划》，该项目地块南侧规划24米市政道路，该项目审批建设时未编制控规道路，国土部门可根据项目审批情况结合原国有土地界限办理产权证。一审中，根据惠明化纤厂的申请对前述事实进行核实并征询讼争房屋可否分户办理国有土地使用权证时，南充市国土资源局南土资函［2017］202号、235号复函答复，惠明化纤厂所建地块内共修建了4幢房屋，其中1、3幢房屋已经城市规划部门验收并出具了《南充市建设工程规划验收合格证》（南规建验顺字〔2010〕014号），开发商可按规定单独申请办理1、3幢房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，首次登记完成后业主可持相关资料办理《不动产权证书》；另2、4幢房屋因存在超容积率问题，应补办相关手续后方能办理。另查明，林蓉、强远成所购房屋位于1、3幢内。一审法院认为，争议房屋迟延办理房屋国有土地使用证的事实成立，惠明化纤厂未办理房屋土地使用权转移登记事项，林蓉、强远成未取得房屋土地使用权证，致使林蓉、强远成的物权不完整，惠明化纤厂存在违约行为，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第二十条第（三）项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋土地使用权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋土地使用权证书之日起30日内由出卖人支付”。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，惠明化纤厂应立即协助林蓉、强远成办理涉案房屋土地使用权转移登记手续，故一审法院对林蓉、强远成要求惠明化纤厂协助办证的诉讼请求予以支持。关于林蓉、强远成所主张的违约金损失问题。惠明化纤厂所提出因规划调整原因造成无法办理产权转移登记的抗辩事由，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”之规定，本案即使因惠明化纤厂所称的规划调整原因导致林蓉、强远成办证延误，惠明化纤厂作为商品房的出卖人仍应当向林蓉、强远成承担违约责任。原惠明化纤厂在合同中约定，惠明化纤厂应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向林蓉、强远成支付逾期办理土地使用权证的违约金,计算方式为：自林蓉、强远成取得房屋土地使用权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋土地使用权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款（270913元）万分之0.5的违约金。对此，惠明化纤厂认为其因规划调整原因造成无法办理产权转移登记的责任不在惠明化纤厂，不应承担违约金，如法庭确定承担，希望法庭根据本案的实际情况，对林蓉、强远成主张的违约金进行调整。从本案查明事实可知，惠明化纤厂积极履行了协助办理出售房屋国有土地使用证的义务，并无过错，林蓉、强远成已接受房屋，现已具备办证条件，其损失主要是期待利益方面的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，惠明化纤厂应承担的违约责任一审法院综合调整为5000元。综上所述，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、南充市顺庆区惠明化纤面料厂于本判决生效之日起十五日内协助林蓉、强远成办理南充市顺庆区延安路393号附1号“古井春天”3幢3单元5层3-501号房屋土地使用权证书；二、南充市顺庆区惠明化纤面料厂于林蓉、强远成取得房屋土地使用权证书之日起三十日内向林蓉、强远成支付逾期办证违约金5000元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费200元，由南充市顺庆区惠明化纤面料厂负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审另查明，2017年6月18日南充市土地测绘大队出具情况说明称案涉1、3号楼“于2011年7月5日办理完房屋初始登记和通知各住户前去办理房屋所有权证。该厂同时就到我局来申请办理相关国土分户手续，在资料审查时测绘大队发现2009年市人民政府在该项目南侧规划了24米市政道路（南充市顺庆区主城区控制性详细规划），此道路正好经过已建成的1号楼。该厂多次前来我局接洽催促，但经我局相关部门讨论后认为在未明确该道路是否撤销的情况下不予办理，并作退件处理”。南充市城乡规划局2014年1月2日第一次业务办公会会议纪要载明案涉“1、3号楼于2010年7月经我局验收。2、4号楼因负层超高和偏移的情况经2012第十一次办公会研究通过：……。对其违法改建部分，同意按相关规定进行处建设工程造价10%的罚款”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为惠明化纤厂应否支付林蓉、强远成逾期办证违约金及其金额。对于案涉房屋土地证逾期办证的原因问题，本院作如下分析：其一，根据2017年6月18日南充市土地测绘大队出具情况说明可知，案涉1、3幢楼在2011年7月5日办理完房屋初始登记和通知各住户前去办理房屋所有权证的同时，惠明化纤厂就到国土资源局申请办理相关国土分户手续，并多次到相关部门接洽和催促，故惠明化纤厂主观上对于逾期办证并无拖延也无其他过错；其二，因审查资料时，南充市土地测绘大队发现2009年南充市人民政府在该项目南侧规划了24米市政道路，经过案涉1幢楼，并以此为由退件，并在惠明化纤厂多次接洽催促的情况下不予办理；其三，南充市城乡规划局2014年1月2日第一次业务办公会会议纪要的内容，以及南充市国土资源局南土资函［2017］202号、235号复函的内容，虽然提到惠明化纤厂应补交增容费等问题，但该三份函件和纪要涉及的违规或未及时缴纳土地增容费和罚款等问题均只涉及案涉2、4幢楼。其四，直到2016年南充市城乡规划和测绘地理信息局方通过南规函﹝2016﹞143号复函指出国土部门可根据项目审批情况，结合原国有土地界限办理单独申请办理产权证1、3幢房屋的国有建设用地使用权。结合上述第二、三点理由，本院认定惠明化纤厂未能按时办理案涉1、3幢房屋土地证的原因为案涉1、3幢房屋经规划修建好后，政府调整了规划，导致新规划的道路占用了案涉1幢房屋规划用地，故国土部门在该道路规划取消前拒绝为案涉1、3幢房屋办理土地证。政府规划调整系惠明化纤厂无过错且其不可控制的，如要求开发商在积极履行协助义务的情况下，就非因其过错非其能控制的政府规划变更原因承担逾期办证的违约责任，显失公平。现南充市国土资源局已通过发函形式明确案涉1、3幢房屋可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，首次登记完成后业主可持相关资料办理《不动产权证书》，惠明化纤厂也愿意积极协助办理，本院认定惠明化纤厂不承担逾期办证违约金。林蓉、强远成认为惠明化纤厂应当支付其24721元逾期办证违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，林蓉、强远成的上诉请求不成立，本院不予支持；惠明化纤厂的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初980号民事判决第一项；二、撤销南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初980号民事判决第二项；三、驳回林蓉、强远成其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由南充市顺庆区惠明化纤面料厂负担；二审案件受理费400元，由南充市顺庆区惠明化纤面料厂负担200元，林蓉、强远成负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 任雅莉审 判 员 雷发军审 判 员 陈国兵二〇一七年十二月二十五日法官助理 王婵轶书 记 员 范云荣