湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初9059号原告：湖南省新康桥房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道123号高桥信用社501室。法定代表人：王成云,总经理。委托诉讼代理人：蔡晴，湖南麓和律师事务所律师。被告：陈晨，男，1966年9月19日出生，汉族，住福建省福安市。第三人：交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路37号。负责人：唐玲，行长。委托诉讼代理人：郑哲熹，系交通银行股份有限公司湖南省分行员工，男，1983年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，委托诉讼代理人：谭婵，系交通银行股份有限公司湖南省分行员工，女，1981年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告湖南省新康桥房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告陈晨（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年12月6日立案后，经原告申请，本院依法追加交通银行股份有限公司湖南省分行为第三人（以下简称第三人）参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡晴，第三人的委托诉讼代理人郑哲熹、谭婵到庭参加诉讼，被告经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同，并判令被告向原告支付违约金73054.4元；2、解除原、被告签订的《借款协议》，并判令被告自2015年9月12日起，以应付款176312元为基数，按日万分之六向原告支付逾期还款利息，按日万分之五向原告支付逾期还款违约金至本案执行终结，截至2016年12月6日逾期还款利息47178元，逾期还款违约金39318元；3、判令被告赔偿原告因本案而支出的律师代理费、诉讼费等主张权利所发生的全部费用；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月18日，被告从原告处购买盛世华章小区二期第C8栋1单元2602号房，与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401522602）。双方约定涉案房屋总金额730544元，被告选择的付款方式为银行按揭，首付款220544元，银行按揭贷款510000元。同时，为解决被告首付款资金短期紧张问题，双方签订《借款协议》，由原告出借200000元给被告用于支付涉案房屋的首付款，约定借款期限12个月，双方约定按期还款，无需支付利息，逾期还款的按应还款额的日万分之六支付逾期还款利息，并按应还款额的日万分之五支付违约金，承担原告主张权利所产生的全部费用。后被告违反《商品房买卖合同》、《补充协议》规定，贷款发放后未及时归还贷款，导致银行要求原告承担保证责任。经原告多次催促被告均不予理睬，同时，被告还违反《借款协议》约定，于2014年8月18日还款23688元后，未按时归还借款。据此，原告认为，被告违反《商品房买卖合同》、《补充协议》和《借款协议》之约定，请求判如所请。被告未作答辩。第三人陈述称，第三人与原告、被告所签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。第三人的合法权益应当受到法律保护。被告因购买盛世华章小区二期第C8栋1单元2602号房产，与原告、第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，第三人已按合同向被告发放了贷款510000元。但被告未按约定履行还款义务，截止2017年6月29日，被告尚欠第三人借款本金496837.24元及逾期利息32636.59元、罚息1440.3元、未还利息复利1779.9元、未还罚息复利50.09元，合计人民币532744.12元。第三人与被告的抵押关系经依法登记，第三人享有优先受偿权，应受到法律保护。第三人在收到原告返还的该购房贷款本息且该笔贷款清偿完毕后，可以配合原告解除预购商品房抵押预告登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实:原告与被告于2014年8月18日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201401522602），约定：原告将长沙市雨花区盛世华章小区三期C8幢1单元2602号房屋出售给被告，房屋总价款为730544元；被告以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向原告交付首期房款（含定金20000元）计220544元，剩余房款510000元向交通银行北大桥支行申请贷款，被告应协助办理。同日，原告与被告签订的《补充协议》约定：贷款发放后，被告未及时归还贷款，导致按揭银行要求原告承担保证责任的，被告应在收到原告通知后3日内偿还逾期贷款本息及其他应付款项，并按总房款每日万分之五的标准向原告支付违约金，延迟超过3日的，原告有权解除合同，被告向原告支付总房款10%的违约金。原告向被告出具了销售不动产统一发票，发票记载被告向原告支付购房首付款220544元。2015年7月2日，被告因购买长沙市雨花区盛世华章小区三期第C8栋1单元2602号房产，与原告、第三人签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：2015431301001100126），约定第三人向被告提供贷款510000元，期限192个月，被告按照等额本息还款法每月1日进行还款；约定贷款利率为月利率4.95‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，如遇人民银行调整基准利率，本合同利率以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。被告对上述借款以其所购买的前述房屋向第三人提供抵押担保。同时，还约定原告对上述借款提供连带责任保证，上述抵押担保和保证担保的范围均包括本金、利息、复利、罚息、实现债权等费用。合同签订后，三方办理了房屋抵押权预告登记。2015年7月20日，第三人按合同约定向被告发放了贷款510000元，被告于同日向原告转账支付了该510000元。自2016年3月起被告未按约定履行还款义务，第三人于2016年3月29日从原告的保证金账户扣划20677.62元以偿还被告拖欠的按揭贷款。之后，原告多次催促被告偿还欠款未果，于2016年11月10日向被告邮发通知，明确其应承担的违约责任。至2017年6月29日止，被告尚欠第三人借款本金496837.24元及逾期利息32636.59元、罚息1440.3元、未还利息复利1779.9元、未还罚息复利50.09元，合计人民币532744.12元。2014年8月18日，原告与被告签订了一份《借款协议》，协议约定：被告向原告借款200000元用于支付购买盛世华章小区三期C8幢1单元2602号房屋首付款；借款期限自2014年8月18日至2015年8月18日共计12个月；被告承诺于2014年12月18日还款60000元，2015年4月18日还款60000元，2015年8月18日还款80000元；借款到期逾期未还的，按逾期尚欠款项的每日万分之六的支付利息。未按约定期限还借款的，除应按合同规定向原告支付利息外，还应承担逾期尚欠款项的违约金，违约金按每日万分之五计算，并承担原告主张权利而实际发生的费用（包括且并不限于：诉讼或仲裁费、诉讼保全费、执行费、律师代理费等）。被告于2014年8月18日还款23688元后，剩余176312元一直未还。本院认为，原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》，以及与第三人之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。被告自2016年3月起拖欠按揭贷款违反了被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，原告主张解除合同并要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。本院向被告公告送达起诉状的时间为合同解除的时间，即2017年5月30日。原告诉请按照房款总额的10%支付违约金过高，本院酌情调整为房款总额的2%计算，即14611元（730544元×2%），原告诉请超过部分，本院不予支持。第三人对解除买卖合同无异议，但要求原告将购房贷款本息一次性返还给第三人，并表示在该笔贷款清偿完毕后，可以配合原告解除涉案商品房抵押预告登记注销手续，第三人并未就此提出独立的诉讼请求，其陈述意见可与原告自行协商或另诉处理。关于原告要求解除原、被告签订的《借款协议》，并要求被告支付违约金的主张。因被告是购买原告开发的房屋向原告借款200000元，未按照双方的约定履行还款义务，构成违约，原告主张解除与被告签订的《借款协议》符合合同约定和法律规定，为减少当事人诉累，原告的该项主张本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。因原告并未实际将该借款支付给被告，被告也未实际占有使用该借款，故对原告主张借款违约金的请求，本院不予支持。关于律师费、诉讼费。原告请求被告承担因本次诉讼支付的律师费，因原告未提供证据证明，本院不予支持。原告请求被告承担因本次诉讼支付的诉讼费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南省新康桥房地产开发有限公司与被告陈晨签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201401522602）于2017年5月30日解除；二、被告陈晨于本判决生效之日起10日内向原告湖南省新康桥房地产开发有限公司支付违约金14611元；三、原告湖南省新康桥房地产开发有限公司与被告陈晨签订的《借款协议》于2017年5月30日解除；四、驳回原告湖南省新康桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3491元，公告费560元，合计4051元，由被告陈晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙巾中级人民法院。审 判 长  林湘邕人民陪审员  李淑琴人民陪审员  周海清二〇一七年十二月十九日书 记 员  胡 主附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。