四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终937号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：赵泽才，男，汉族1963年12月8日出生，住四川省合江县。委托诉讼代理人：李官启，泸州市合江县白沙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：魏宗丽，女，汉族，1965年4月28日出生，住泸州市江阳区。委托代理人：罗太义，四川大山律师事务所律师。上诉人赵泽才因与被上诉人魏宗丽房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵泽才及其委托诉讼代理人李官启、被上诉人魏宗丽的委托诉讼代理人罗太义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵泽才上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，依法改判确认被上诉人拒收租金的行为违约，改判被上诉人赔偿上诉人违约金20000元，改判驳回被上诉人的诉讼请求，双方继续履行《房屋租赁合同》。事实与理由：1.被上诉人为了解除合同采取了各种手段故意设置障碍，据不收取租金，是为了达到解除合同的目的，上诉人一直积极履行支付租金的义务，从上诉人向被上诉人收款账户打款被退回，通过执行的方式支付租金，均能说明。2.被上诉人故意造成上诉人支付租金不能，以达到其非法解除合同的目的。上诉人得知租金被银行退回后，要求被上诉人提供新的账号，但被上诉人未告知，造成上诉人支付租金不能，被上诉人也未提交其曾将新账号发给上诉人的证据。3.原审未查清事实，第一、二笔租金不是当日返回赵媛媛账户，赵媛媛并不知晓该款没有到达对方账户，且原审也未查明双方第一次诉讼纠纷的结果。在二审庭审中，上诉人明确请求撤回双方继续履行《房屋租赁合同》的请求，自愿解除《房屋租赁合同》。请求二审依法改判。被上诉人魏宗丽答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，是上诉人一直拖欠租金，被上诉人方去找了上诉人，并将新的账号给了上诉人，但其一直不履行，请求二审依法予以维持。魏宗丽向一审法院起诉请求：判决解除原被告双方于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》，并支付2017年度每月房租26536元至交付房屋为止、违约金20000元；承担本案诉讼费用。赵泽才向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金2万元；反诉被告承担反诉费用。一审法院认定事实：2012年11月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将自己所有的泸州市龙马潭区龙南路43号3栋1层1号、2号、3号、4号房屋加车库共计829.25平方米租赁给被告用于汽车修理及汽车美容，约定租赁期限为10年，即从2013年1月1日起至2022年12月31日止。房租从2013年元月10日起计算。房屋租金2013年元月1日至2013年12月31日，每月每㎡按28元收取，2014年元月1日至2014年12月31日每月房屋租金29元/㎡，2015年元月1日至2015年12月31日，每月房屋租金30元/㎡，2016年元月1日至2016年12月31日，每月房屋租金31元/㎡，2017年元月1日至2017年12月31日，每月房屋租金32元/㎡，2018年元月1日至2018年12月31日，每月房屋租金33元/㎡，……如遇经济萧条，双方就每年租金的增涨部分协商……房屋租金每季度5日前一次性交清，先交租金后使用。合同第六条对违约行为进行了约定，包括超过合同约定期限缴纳房租，经催收仍拒绝交付房屋租金的情形，出租方有权单独解除合同，收回出租房屋，承租方向出租方支付违约金两万元。合同签订后，双方按约履行合同至2014年12月。之后，因被告未按照合同支付全部租金，原告诉至法院，本院于2016年3月19日作出（2016）川0504民初554号民事判决书，判决被告补足原告魏宗丽2015年租金9951元，并按照31元每月每平方米的租金标准支付原告2016年的租金。判决生效后，因被告未按判决支付租金，原告于2016年6月向法院申请执行，要求被告补足2015年房租9951元、2016年1至3月房租4975.5元，支付2016年4月至2016年7月的房租102827元。经法院执行，被告于2016年8月支付了欠付的房租。期间，2016年8月26日，原告银行卡丢失，于2016年9月4日挂失并办理了新卡。因被告未支付房租，原告丈夫即本案代理人于2016年10月、2017年1月到被告经营的修理厂催收，并将新的卡号告知被告。被告之女儿赵媛媛分别于2016年10月26日、2017年2月7日，2017年4月5日向原告魏宗丽62×××35的银行卡转款76120元、79608元、159216元，上述款项均在交易当日即退回赵媛媛转款账户。2017年3月，因被告仍未支付房租，原告再次向本院申请执行至2016年12月31日欠付的房租79608元以及诉讼费225元。经本院执行，被告于2017年5月10日支付了77217元。同时，2017年3月13日，原告通过特快专递书面向被告催收房租。被告之女赵媛媛分别于2017年3月30日、4月5日短信告知原告已支付2016年最后一个季度的房租及2017年1月到6月的房租。因并未收到，4月5日，原告丈夫罗太义再次到被告经营的修理厂催收，之后诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。后被告之女赵媛媛以交付租金为由，于2017年4月10日、11日、12日到原告工作地点寻找原告，双方发生争执。至庭审，被告未实际支付所欠的2017年的房租。一审法院认为，原、被告双方于2012年11月14日签订的《房屋租房合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。合同对租金标准及支付时间均有明确约定,被告从2015年起就欠付房租，该事实已经本院（2016）川0504民初554号判决确认。判决生效后，被告也未及时履行判决确定的付款义务，是经原告两次向本院申请强制执行，才支付了至2016年12月的房租。被告在庭审中主张其已经支付了2016年的全部房租，并且其女儿多次以短信的方式告知原告已支付至2017年6月的房租，事实上，被告是庭审后的2017年5月10日才将拖欠的2016年度的房租委托其女转入本院案款账户，2017年的房租至庭审并未支付。被告一方面主张其已按约支付了租金，又主张原告未告知其新的账户致其不能支付，明显自相矛盾。根据被告提供的泸州市商业银行2016年10月26日、2017年2月7日、2017年4月5日个人结算业务凭证以及被告之女的商业银行流水，被告在上述三次转款的当日，款就已退回付款的赵媛媛的账户，被告对未支付房租是明知的。被告是在庭审后在执行中才支付了拖欠的2016年的房租。被告称原告未告知其改变账号，不知晓原告新的账号，本院认为，原告在被告未按约支付房租后，多次亲自到被告处催收，在被告不能立即支付现金的情况下，当面告知其新的账号是符合常理的，而被告在明知原有账号转款不能的情况下，仍然多次转款，并且多次告知原告已支付房租，其行为确属故意拖欠支付租金。故对被告主张是原告未告知其新的账户致使其不能支付房租，本院不予支持。被告从2015年起就未按照约定按时履行支付房租的义务，并且在原告催收后，也未履行，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条，原告诉请与被告解除合同、并要求被告支付拖欠的房租、承担违约责任有事实和法律依据，本院予以支持，被告反诉要求原告承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告魏宗丽与被告赵泽才于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》。二、被告赵泽才于本判决生效之日起五日内按照《房屋租赁合同》约定的租金标准（2017年元月1日至2017年12月31日，每月房屋租金32元/㎡，2018年元月1日至2018年12月31日，每月房屋租金33元/㎡……）支付原告魏宗丽从2017年1月1日起的租金至房屋交还止。三、被告赵泽才于本判决生效之日起五日内支付原告魏宗丽违约金20000元。四、驳回反诉原告赵泽才的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1063元，本院减半收取531.5元，由本诉被告赵泽才负担；反诉案件受理费300元，本院减半收取150元，由反诉原告赵泽才负担。二审中，上诉人提交了一审上诉人的委托诉讼代理人赵媛媛出具的情况说明，上诉人赵泽才与被上诉人魏宗丽的短信记录一份，转账凭证，拟证明其积极履行了缴纳租金的义务，被上诉人并未将新账号给上诉人。被上诉人质证认为，赵媛媛作为一审委托诉讼代理人已经出庭，失去证人资格，短信是真实的，是上诉人故意说没有新账户，但是被上诉人是给过上诉人的。本院认为，赵媛媛出具的情况说明不属于证据范畴，不作为证据采纳；短信记录和转账凭证不能达到上诉人的证明目的，不予采纳。上诉人还在二审中申请了证人李清秀出庭作证证明被上诉人代理人曾到过上诉人厂里来催收房租，但未给上诉人新的账号。被上诉人质证认为，证人证言达不到上诉人所说被上诉人未将新账号给上诉人的证明目的。本院认为，该证人陈述其当时在做其他事情，对双方谈话不清楚，其证言也不能达到上诉人的证明目的，不予采信。对原审判决采信的其他证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否存在故意拖欠租金的行为？上诉人认为其一直积极履行支付租金的义务，是被上诉人为了解除合同采取了不告知上诉人新账号，故意设置障碍，据不收取租金，是为了达到解除合同的目的。根据原审审理查明的事实，双方签订租赁合同后，按约履行合同至2014年12月。后因上诉人未按约支付租金，被上诉人起诉至原审法院，原审法院判决上诉人支付2016年的租金，判决生效后，上诉人也未及时履行判决确定的付款义务，是经被上诉人两次向原审法院申请强制执行，才支付了至2016年12月的房租。之后，由于被上诉人银行卡丢失，于2016年9月4日挂失并办理了新卡。上诉人认为被上诉人未告知其新的账号，所以无法履行。但根据原审查明的事实，被上诉人代理人曾多次至上诉人处催收租金，上诉人并未当面支付，也未按被上诉人提供的账号转账支付，其女儿赵媛媛按已挂失的账号支付后，上述款项均在交易当日即退回赵媛媛转款账户。以上事实均反映了从2016年3月19日被上诉人向原审法院起诉要求上诉人支付房租起，上诉人就一直存在未按约缴纳房租的行为，而被上诉人通过诉讼、上门催收、发函等行为一直在向其催收房租。上诉人认为其一直在按约积极履行支付租金的义务，并无相应的证据予以证明，其上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审人民法院对本案认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1363元，由上诉人赵泽才负担。本判决为终审判决。审判长 余 琦审判员 赵 娜审判员 刘 颖二〇一七年十二月四日书记员 张静1