江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0322民初3949号原告：中国农业银行股份有限公司沛县支行，住所地沛县汤沐中路2号。统一社会信用代码91320322836865151N。负责人：张力，该行行长。委托诉讼代理人：独明梅，女，1967年12月26日生，汉族，该行主任，住沛县。被告：徐冉冉，男，1982年7月30日出生，汉族，居民，住沛县。被告：董凤梅，女，1985年9月21日出生，汉族，居民，住沛县。被告：沛县天信房地产综合开发有限公司，住所地沛县汤沐路。统一社会信用代码91320322798621390F。法定代表人：周敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司沛县支行（以下简称沛县农行）与被告徐冉冉、董凤梅、沛县天信房地产综合开发有限公司（以下简称天信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沛县农行的委托诉讼代理人独明梅，被告天信公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼，被告徐冉冉、董凤梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沛县农行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告偿还原告贷款本金186685.13及利息、罚息、复息、违约金等按照合同据实计算至还清之日；2、被告天信公司承担保证担保责任；3、判定抵押权有效；4、诉讼费、律师费用等实现债权的一切费用由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为请求法院判令被告偿还原告贷款本金186677.57元及利息、罚息、复息、违约金等按照合同据实计算至还清之日，其他诉讼请求不变。事实和理由：2009年11月12日被告徐冉冉在原告处办理个人住房按揭贷款27万元，期限15年，2024年10月11日到期。并以位于沛县金地花园小区9幢1单元302室房产进行抵押担保，面积108.23平方米。合同还约定，借款人违约时贷款人可以要求借款人立即偿还全部借款本息，并可以处分抵押房产。借款合同签订后，原告依约向被告徐冉冉发放了贷款，被告徐冉冉在归还部分本息后不再按照约定继续还款，现已连续逾期五期以上，经原告多次催要被告均不履行还款义务，被告已构成违约，故提起诉讼。被告徐冉冉、董凤梅未作答辩，也未向法院提供证据。被告天信公司辩称，被告的担保责任已经解除，因涉案房产早已于2011年获得政府颁发的初始登记证，土地分割证等，具备办理房产证以及他项权证的条件，且此后被告已通知买房人即被告徐冉冉及董凤梅并陪同到房管局办理相关手续，因涉案房产存在查封从而导致无法办理上述两证，因此被告已全面履行了合同义务，且办理他项权证是两被告与原告之间的事情，被告无法控制，因此不应承担连带担保责任，同时涉案房产已经办理了预抵押登记，原告享有优先受偿权，可直接通过拍卖房产等实现自己的债权，综上请求依法驳回对被告的诉请。经审理查明，2009年11月12日，原告沛县农行与三被告签订个人购房担保借款合同一份，借款人为徐冉冉，抵押人为徐冉冉、董凤梅，保证人为天信公司。第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任12.2发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天。该合同特别条款载明：第一条借款1.1借款金额为人民币27万元。1.2借款用途1.2.1借款用途为购买房产。1.2.2借款人购买的房产位于沛县金地家园小区9-1-302。1.3借款期限自2009年11月9日起至2024年11月8日止，共计180个月。1.4借款利率1.4.1借款利率采用以下第1种方式确定：（1）浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.138%。第三条划款方式本合同约定采用以下第（2）种方式划款：（2）借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名天信公司，账号10×××39）。借款人承诺贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。第四条还款4.1本合同项下借款采用以下4.1.3所列方式还本付息：4.1.3分期还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共180期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。第十条本合同项下借款采用10.2和10.3.1担保方式。10.2抵押担保10.3.1阶段性保证担保+抵押阶段性保证担保保证人为天信公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；贷款人处盖有“中国农业银行股份有限公司沛县支行”，借款人处有徐冉冉签字捺印，抵押人处有徐冉冉、董凤梅签字捺印，保证人处盖有天信公司公章及法定代表人私章。当日，被告徐冉冉、董凤梅与原告签订了房地产抵押合同，徐冉冉将座落在沛县金地家园小区9-1-302室房地产为借款27万元作抵押，抵押（按揭）期限2009年11月9日至2024年11月8日。沛县房产管理局于2009年11月11日向原告出具沛房押（按）字2009234号房地产抵押（按揭）贷款证明。2011年4月22日，沛县住房和城乡建设局向被告天信公司出具沛县商品房初始登记证。被告徐冉冉与被告天信公司又签订国有建设用地使用权分割转让变更登记申请书。2009年11月12日，原告向被告徐冉冉发放贷款27万元，沛县农行个人借款凭证载明：借款人姓名：徐冉冉，借款金额27万元，借款期限（自2009年11月12日起至2024年10月11日），执行年利率4.158%。借款人徐冉冉在贷款借据上签字捺印。从2015年9月起，被告徐冉冉未偿还原告借款本息。到目前为止，尚欠本金186677.57元以及所欠的利息、罚息、复息计算至还清之日止。以上事实，有原告及到庭被告天信公司的陈述，原告提供的个人购房担保借款合同、沛县房地产抵押合同、个人借款凭证、房地产抵押（按揭）贷款证明、还款明细，被告天信公司提供沛县商品房初始登记证、国有建设用地使用权分割转让变更登记申请书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告徐冉冉、董凤梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论等权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告沛县农行与三被告签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。原告按约发放了贷款，履行了自己的合同义务。借款人徐冉冉应当按照合同约定及时履行偿还原告借款本息的义务。因被告徐冉冉未按合同约定按期足额偿还借款本息已超过90天，原告沛县农行可以提前收回发放的借款本息，并有权宣布双方借款合同项下的借款立即到期。故对原告沛县农行要求被告返还借款本金186677.57元及相应利息、罚息、复息诉讼请求，本院予以支持；被告董凤梅系被告徐冉冉之妻，该债务在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，对原告要求被告董凤梅承担偿还责任的请求，本院予以支持。根据原告提供的个人购房担保借款合同可以证实，在借款人未按约定履行还款义务时，被告天信公司作为阶段性连带责任保证人，应当履行偿还借款人所欠借款本息的义务。原告在保证期间内要求被告天信公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，被告天信公司承担担保责任后，有权向借款人徐冉冉追偿。被告天信公司主张被告的担保责任已经解除，因双方个人购房担保借款合同约定借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，被告天信公司才不承担担保责任，该条件未成就，故对被告天信公司的该主张，本院不予支持。原告沛县农行要求认定抵押权有效，根据《中华人民共和国物权法》的规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，且以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自抵押登记时设立。本案中，双方所约定的抵押财产为房地产，抵押权自办理抵押登记时设立。但被告徐冉冉并未取得该房产的权属证书，亦未依法办理抵押登记，抵押权并未设立。沛县农行提供的沛县房产管理局出具的房地产抵押（按揭）贷款证明并非正式的抵押登记，而系抵押预告登记，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，原告沛县农行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理服务抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的权利，并可排他性对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，不能作为抵押权设立的依据。因此，本院对于沛县农行要求认定抵押权有效，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐冉冉、董凤梅于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司沛县支行借款本金186677.57元并支付利息、罚息、复息（按双方合同的约定据实计算利息、逾期罚息、复息至被告付清之日止)；二、被告沛县天信房地产综合开发有限公司对借款合同所形成的债务承担连带保证责任，沛县天信房地产综合开发有限公司承担担保责任后，有权向借款人徐冉冉追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司沛县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4034元，公告费600元，财产保全费1770元，合计6404元，由被告徐冉冉、董凤梅、沛县天信房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 辉人民陪审员  唐建民人民陪审员  朱 莹二〇一七年十二月六日书 记 员  李慧君