江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终1735号上诉人（原审被告）：冯永高，男，汉族，1978年11月26日生，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：崔成安，男，汉族，1960年9月25日生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。上诉人冯永高因与被上诉人崔成安房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初9159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人冯永高，被上诉人崔成安及其委托诉讼代理人赵世银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯永高上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、崔成安对涉案房屋不享有所有权，其在该房屋租赁中仅享有替房主收取租金的权利，因此崔成安无权解除租赁合同，一审法院判决支持崔成安解除与冯永高之间的房屋租赁合同是错误的。2、根据合同约定，房屋如出卖、抵押应提前三个月通知冯永高，而本案中，冯永高作为涉案房屋的承租人，尚在承租期内即便房屋要出卖或拍卖，崔成安也应提前告知冯永高，但崔成安未履行告知义务，其做法不仅违反了合同约定，还侵犯了冯永高的优先购买权。合同还约定，在租赁期间内，崔成安应保证冯永高的正常经营，现涉案房屋在租赁期间内被拍卖，购房者经常上门看房，导致冯永高不能正常经营，崔成安同样违反了合同约定。冯永高正是基于崔成安的上述违约行为没有支付租金的，并非冯永高违约，一审法院认定冯永高违约，判决解除租赁合同是错误的。被上诉人崔成安答辩称，1、冯永高与答辩人所签订的房地产租赁契约由房屋所有权人潘万峰书写的同意崔成安替房主潘万峰收取房租，是潘万峰个人所为，与答辩人无关。2013年4月1日答辩人与潘万峰签订了房地产租赁契约，将涉案房屋租赁给崔成安，租期为20年，至此答辩人享有讼争房屋的使用权，2014年2月14日答辩人将房屋转租给了冯永高，冯永高按合同约定将房屋租金交给了崔成安，2016年1月20日冯永高拖欠答辩人房租，经答辩人多次催要没有结果。答辩人将冯永高诉至法院，经法院调解冯永高支付了答辩人当年的租金50000元，并支付了1000元违约金。从该调解书内容上看，崔成安享有诉权，如果崔成安收取冯永高房租是为了潘万峰代收的，崔成安就不享有诉权，法院也会以崔成安主体不符，而驳回其诉求。冯永高也不会将50000元租金交给崔成安，更不会向答辩人支付1000元违约金。2、关于优先购买权的问题，冯永高称房屋出卖抵押已经提前三个月通知冯永高，不是事实。因法院网上拍卖涉案房屋答辩人并不知情。所以责任不在答辩人，冯永高说法院侵害了其优先购买权，其主张没有任何法律依据，因为冯永高是从答辩人手中转租的涉案房屋，冯永高与房屋的所有权人没有直接的合同关系，根据省高院、最高院关于房屋租赁有关问题的规定，承租人和次承租人都不享有优先购买权。3、冯永高称涉案房屋在拍卖期间，经常有人去看房，影响其正常经营，不是事实。本案在一审期间，冯永高并未列举出因看房给他造成损失的具体事实和证据。该说法是冯永高为拖延交纳房屋租金而编造出来的事实。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回冯永高的上诉请求，维持原判。崔成安向一审法院起诉请求：解除与冯永高的房屋租赁合同，要求冯永高给付腾空房屋占用费958元，诉讼费用由冯永高承担。一审法院认定事实：2014年12月15日，崔成安（甲方）与冯永高（乙方）签订《房地产租赁契约》，双方约定:甲方将海州区通灌北路199号11号楼105号商铺（建筑面积80.47平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2014年12月18日至2020年12月17日止；租金总额50000元；租金按年结算，由乙方于每年的11月17日前壹周内交付甲方。合同第十三条约定：乙方每年必须12月17日前付房租，到期不付乙方自动搬离。该合同有产权人潘万峰签字确认“同意崔成安替本人房主潘万峰收取房租”。合同签订后，崔成安将租赁房屋交付冯永高使用，冯永高给付崔成安2014年12月18日至2015年12月17日租金50000元。2016年1月20日，因冯永高未能按时给付租金，崔成安诉至一审法院要求冯永高给付租金，经一审法院主持调解，冯永高给付崔成安2015年12月18日至2016年12月17日租金50000元及违约金1000元。2016年12月12日，崔成安向冯永高寄送《催缴房租通知书》一份，要求冯永高于2016年12月17日前支付租金，到期不付要求冯永高自动搬家。一审法院另查明，涉案房屋曾被一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。一审法院认为，崔成安、冯永高签订的《房地产租赁契约》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，崔成安、冯永高应当按照合同约定履行各自义务。冯永高租用崔成安房屋应当按照合同约定支付租金，经崔成安催交，冯永高应当于2016年12月17日前给付崔成安租金，但冯永高至今未付，且当庭明确表示不同意支付租金，已经构成违约，故崔成安要求解除双方的房屋租赁合同并要求冯永高给付租金958元（2016年12月17日至2016年12月23日）的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除崔成安与冯永高于2014年12月15日签订的《房地产租赁契约》；二、冯永高于判决生效后十日内给付崔成安租金958元。一审案件受理费50元，由冯永高负担。本院二审期间，上诉人冯永高依法提交了下列证据材料：1、一审法院（2017）苏0706执异216号执行裁定书，证明被上诉人对涉案房屋没有转租权和租赁权，被上诉人与潘万峰之间是借贷关系；2、潘万峰与周立波签订的《房地产租赁契约》；3、周立波和冯永高签订的《房地产租赁契约》，证据2、3证明被上诉人要求上诉人交房租是不成立的，上诉人的房租已经交给周立波了，有收条为证。被上诉人崔成安经质证认为，证据1在时间上与被上诉人与另案周立波（2016）苏0706民初2136号民事判决书相矛盾。执行裁定书认为案外人崔成安对涉案房屋没有租赁权，与2136号判决书矛盾。崔成安与潘万峰签订的协议是有效的，既然有效被上诉人享有出租权。该执行裁定书目前还未生效，被上诉人正准备向连云港市中级人民法院申请复议，目前还不能作为证据使用。证据2从形式上看，是真实的。但是没有实际履行。根据国家规定，城市房屋租赁管理办法有三种情形，在合同合法有效的情况下先合法占有房屋的为协议履行者，上诉人的这份证据虽然形式合法，但是并没有占有和使用房屋，因此，被上诉人依法是房屋租赁协议的实际履行者。证据3是虚假的，周立波与冯永高签订的是上诉人与被上诉人合同正在履行期间签订的合同。本院度上诉人冯永高所举证据的真实性予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人崔成安是否有权解除合同，并收取房屋占有使用费。本院认为，2014年12月15日，崔成安与冯永高签订了《房地产租赁契约》，该契约不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按约履行协议，冯永高实际占有涉案房屋应当按照协议约定支付相应的租房款，其不支付款项崔成安有权要求解除合同。即使海州区人民法院（2017）苏0706执异216号执行裁定书生效，依照该裁定书的认定，崔成安实际并不占有涉案商铺、对涉案商铺不享有租赁权，但崔成安与冯永高已经形成了形式上的《房地产租赁契约》，且房主潘万峰同意崔成安收取租金，现冯永高不按期缴纳租金，崔成安要求解除形式上的《房地产租赁契约》也符合法律约定，要求收取租金也得到了潘万峰的认可。故无论崔成安是否享有涉案房屋的实际租赁权，因其与冯永高签订了形式上的租赁合同，收取租金也得到了房主潘万峰的认可，在冯永高实际占有房屋且不按期缴纳租金的情况下，其均有权要求解除与冯永高的合同，并要求冯永高缴纳占用期间的费用，一审法院判决结果并无不当。冯永高上诉称崔成安侵犯了其优先购买权，现因冯永高已经实际购买了涉案房屋，优先购买权并未实际受到侵害，冯永高还上诉称涉案房屋拍卖期间有人看房对其造成了损失，但均未能举证证明，本院对其上诉理由均不予采信。综上，上诉人冯永高的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯永高负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 严伟晏审判员 吴雪莹二〇一七年十二月二十八日书记员 刘雨君严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。