江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017)赣0302民初2600号原告：萍乡市城北房地产有限公司，住所地萍乡市开发区公园中路，统一社会信用代码91360301705632913F。法定代表人：杨建萍，董事长。委托诉讼代理人：李若夫，江西鸿天律师事务所律师。被告：王花秀，女，1981年3月6日出生，汉族，住萍乡市芦溪县。委托诉讼代理人：何志华，男，1975年10月22日出生，汉族，住萍乡市，系被告王花秀妹夫。委托诉讼代理人：李辉萍，江西一纯律师事务所律师。第三人：刘露，男，1984年8月27日出生，汉族，住萍乡市。第三人：彭小燕，女，1986年8月9日出生，汉族，住萍乡市。彭小燕委托诉讼代理人：刘露，男，1984年8月27日出生，汉族，住萍乡市，系彭小燕丈夫。原告萍乡市城北房地产有限公司（以下简称城北公司）与被告王花秀、第三人刘露、彭小燕案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案后，于2017年4月7日作出(2016)赣0302民初1814号民事判决书，被告王花秀不服上诉，萍乡市中级人民法院于2017年9月13日作出（2016）赣03民终348号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院重新编立案号，依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告城北公司委托诉讼代理人李若夫；被告王花秀的委托诉讼代理人李辉萍、何志华；第三人刘露、第三人彭小燕的委托代理人刘露均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城北公司向本院提出诉讼请求：1.确认本市凤凰天成8栋负115号商铺系原告所有；2.解除对凤凰天成8栋负115号商铺的查封；3.不得强制执行凤凰天成8栋负115号商铺；4.诉讼费由被告承担。事实和理由，安源区法院于2014年7月28日作出（2014）安民初字第557、558号民事裁定书，并于当日查封了第三人刘露、彭小燕在萍乡市房地产市场管理局登记备案，编号20130100564的凤凰天成8栋负115号商铺一间。原告提出执行异议申请后，安源区法院作出（2016）赣0302执异07号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为1、根据房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证均可以证明该商铺系由原告开发建设并登记在原告名下的财产。房管部门预售登记备案不是物权法意义上的公示登记，该商铺所有权没有转移。2、签订商品房买卖合同的主体是刘露与城北公司，王花秀不是商铺买卖合同的一方，不能代替刘露行使“买受人期待权”。安源区法院07号执行裁定书以《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为由，系适用法律错误。3、买受人刘露、彭小燕未付清全部购房款，商铺至今也未交付给买受人。不符合“已经支取全部价款并实际占有该财产”的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条。综上，原告认为如果执行或继续查封凤凰天成8栋负115号商铺，将严重损害原告利益。被告王花秀辩称，1.第三人刘露、彭小燕为商铺的实际所有权人。第三人已经向原告全部支付了购房款，其中首付款1554578元原告开具收据，另外按揭贷款1550000元已支付原告，且对商铺进行了备案、预告登记和抵押预告登记，原告与第三人关于商铺买卖的合同已经履行完毕，只是原告没有协助办理产权转移登记手续。原告与第三人签订的“付款约定”不能对抗申请人王花秀请求法院强制执行的权利。2.执行异议应该在审判阶段提出的，原告在执行阶段对审判阶段作出裁定提出异议，过了异议提出的时间。第三人刘露、彭小燕述称，与原告签订商铺买卖合同属实，对于首付款1554578元，实际只支付183000元，剩余首付款向原告出具了欠条，并签订了付款约定。但没有按照“付款约定”还钱给城北公司，银行按揭贷款1550000元作为购房款交给城北公司，他也没有按月归还银行贷款。城北公司没有将商铺交付。王花秀查封了第三人名下多套房产查封标的已经超额。综上，商铺不属于第三人，认为法院不能查封执行该商铺。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提供了下列证据，经庭审质证、认证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明材料，拟证明原告诉讼主体资格。质证后，被告及第三人均无异议，予以认定。2、（2016）赣0302执异07号执行裁定书1份、（2014）安执字第472、473号协助执行通知书复印件各1份，拟证明凤凰天成8栋负115号商铺被查封的事实及原告提起执行异议之诉的依据。质证后，被告及第三人均无异议，予以认定。3、1）土地证复印件；2）建设工程规划许可证【建字第2013-601号】；3）建筑工程施工许可证【编号360302201005070010号】；4）商品房预售许可证【（萍）房预售证第2010-027号】；5）房屋所有权证（萍房权证安字第××号）。拟证明凤凰天成8栋负115号商铺系由原告开发建设，不动产所有权人为原告。质证后，被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证实商铺实际所有权人为原告。第三人对上述证据无异议。本院认为，被告及第三人对该组证据的真实性、合法性无异议，对此予以确认。该组证据证明凤凰天成8栋负115号商铺房屋所有权证上登记的所有权人为原告。4、1）萍乡市商品房买卖合同（序号2012-0082642）；2）付款约定；3）欠条；4）首付款收据及银行凭证（刘露、彭小燕于2014年1月24日、2014年1月26日先后支付了2.3万元和16万元）；5）银行贷款收据（银行贷款支付155万元）；6）2014年7月31日-2017年10月23日刘露、彭小燕银行按揭贷款还贷凭证37份（城北公司代刘露、彭小燕偿还的银行按揭贷款，由银行从保证金账户中划扣）；7）中信银行个人购房借款合同。拟证明1、刘露、彭小燕与原告签订了《房屋买卖合同》及《付款约定》，但刘露、彭小燕违反合同约定，未全部支付购房款。2、刘露、彭小燕购买的凤凰天成8栋负115号商铺仅办理了合同备案登记，未办理房屋所有权登记，即未取得商铺所有权。质证后，第三人对上述证据无异议。被告对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议，提出银行按揭贷款还贷凭证显示还款人大多是刘露、彭小燕，城北公司仅还款小部分；付款凭证和欠条不能证实刘露、彭小燕仅付购房款18.3万元。本院认为，被告及第三人对上述证据的真实性、合法性无异议，对此予以确认。上述证据证明刘露、彭小燕与原告签订购房合同，支付首付款、办理银行按揭贷款以及贷款的还贷情况。5、1）萍乡市凤凰物业服务有限公司说明材料；2）凤凰天成8栋负115号商铺照片。拟证明该商铺尚未交付，刘露、彭小燕尚未缴纳物业费，且尚未实际占有该商铺。质证后，被告对说明材料三性均有异议。该物业公司与原告有利益关系，证明力度小。商铺照片是否为涉案商铺不清楚。第三人对上述证据均无异议，且庭审中经辨认照片，认可系涉案商铺。本院认为，物业公司出具的说明材料加盖了公司公章，且有经手人签名，对于商铺未交付事实第三人亦予以认可，故对该证据的真实性、合法性予以认定。对于商铺照片因经第三人确认系涉案商铺，亦予以认定。被告为支持其抗辩，庭审中提供如下证据：1、2014年2月9日原告开具的预收款收据复印件一份，拟证明第三人刘露、彭小燕向原告支付了1554578元的首付款。质证后，原告及第三人对证据三性无异议，对证明目的有异议。提出付款约定可证实彭小燕、刘露没有支付首付款。本院认为，该证据虽系复印件，原告对其真实性予以认可，故对证据三性予以认定。该证据证明原告向刘露、彭小燕出具了收到首付款1554578元的预收款收据的事实。2、中信银行个人购房借款合同（信银洪零房贷字【2014】第354009号）及预抵押登记证，拟证明原告跟第三人按照法律规定向银行贷款并以刘露抵押人的名义抵押在中信银行办理了银行按揭贷款的事实。质证后，原告及第三人对证据三性无异议，对证明目的有异议。预抵押登记并不是抵押登记，没在不动产登记中心登记，不发生物权效力。本院对证据三性予以认定，该证据证实刘露、彭小燕办理购房按揭贷款的事实。3、彭小燕、刘露与城北公司签订的两份购房合同和19栋1601、1602、9栋负101号商铺的付款约定，拟证明第三人在原告处购买四处房产，属于原告大客户的事实。质证后，原告及第三人对购房合同真实性无异议，提出9栋负101没有付钱，没有备案。付款约定不清楚。本院认为，原告及第三人对购房合同真实性无异议，对真实性予以确认。付款约定系复印件，不符合证据规则，不予认定。被告所举该组证据仅证实刘露、彭小燕在原告处购房的事实。4、刘露、彭小燕的个人信用报告，证明在中信银行贷款的还款在2015年10月22日以前只逾期且全部还清。报告还证明刘露在2013年10月30日贷款在2014年9月12日还清，拟证明刘露有还款能力。质证后，原告及第三人对证据三性和证明目的均有异议。本院认为，该证据未加盖公章，真实性不予确认。5、萍乡市公安局开发分局经侦大队的回复函，内容是彭小燕与原告的首付款协议没有发现犯罪的事实，拟证明原告与第三人彭小燕之间已经结清了首付款的事实。质证后，原告及第三人对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。没有发现犯罪事实不等同于第三人付清了首付款。本院认为，原告及第三人对真实性无异议，故对真实性予以确认，该证据证明内容为刘露、彭小燕购买城北公司商铺的按揭贷款过程中未发现犯罪事实，不能证明刘露、彭小燕是否结清首付款的事实。第三人未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在萍乡市安源区康庄路东延段凤凰天成8栋负115号商铺系原告城北公司于2011年开发建设，规划用途为非住宅，建筑面积104.93平方米，2013年8月12日，该商铺产权登记在城北公司名下，产权证号萍房权证安第20130093**号，产权来源为新建。2014年1月14日，第三人刘露、彭小燕夫妇经查看决定购买该商铺，当日支付23000元给城北公司，城北公司开具了收据。2014年1月21日，城北公司与刘露、彭小燕签订序号：2012-0082642《萍乡市商品房买卖合同》，约定“买卖标的物为凤凰天成8栋负115号商铺一间，总价款3104578元，其中首付款1554578元，从银行按揭贷款1550000元，产权登记由出卖人在该房产交付使用后7年内将办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案。”同日，刘露、彭小燕与城北公司签订《付款约定》，房款首期款为1554578元，余款1550000元向银行申请贷款。具体付款日期和方式如下：第一次付款日期2014年1月21日，付房款金额60000元；第二次付款日期2014年1月29日，付房款金额50000元；第三次付款日期2014年2月16日，付房款金额350000元；第四次付款日期2014年3月15日，付房款金额100000元；第五次付款日期2014年4月6日，付房款金额1094578元。并约定必须付清房款方可办理入伙手续。2014年1月26日，彭小燕通过银行转账160000元给城北公司，城北公司开具了收据。同日，彭小燕出具内容为“今欠到萍乡市城北房地产有限公司购买萍乡市安源区青草冲凤凰天成8栋负115号商铺购房首付款余款计人民币壹佰叁拾柒万壹千伍佰柒拾捌元整（1371578元整），该剩余欠款偿付的时间按付款约定执行。”的欠条。2014年2月9日，城北公司开具一份金额为1554578元的预收款收据（收据名称为江西省地方税务局通用预收款收据，付款单位为刘露、彭小燕，经营项目为安源区青草冲凤凰天成8栋负115室房屋首付款，发票号码101××××1157，加盖城北公司财务专用章），刘露将其作为首付款凭证交给中信银行。2014年3月10日，刘露作为借款人与贷款人中信银行萍乡分行、保证人城北公司签订《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），约定刘露向中信银行萍乡分行贷款壹佰伍拾伍万元整用于购买凤凰天成8栋负115号商铺，贷款期限为120个月，自2014年5月13日起至2024年5月12日止，并约定刘露取得所购房屋的所有权证之日起，必须按照法律规定及时办妥抵押物的最高额抵押登记手续。彭小燕作为抵押物共有人亦在合同上签字。2014年5月4日城北公司与刘露、彭小燕签订的序号：2012-0082642《萍乡市商品房买卖合同》在萍乡市房地产市场管理所登记备案。2014年5月7日，该商铺办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权人中信银行萍乡分行，预告登记义务人刘露/彭小燕。2014年5月15日，中信银行将贷款按刘露指定的帐户付至城北公司，城北公司开具发票号码101××××1251的预收款收据，收取刘露、彭小燕凤凰五期8栋负115室商铺款、按揭付款1550000元。之后，由于刘露、彭小燕没有及时归还中信银行的贷款，导致中信银行多次从原告保证金帐户中扣款以代偿刘露逾期贷款。庭审中，城北公司与刘露、彭小燕均认可商铺未予交付。2014年7月28日，本院同时受理王花秀诉刘露、彭小燕、刘福湘、赵ＸＸ（刘福湘、赵ＸＸ系刘露的父母）两起民间借贷案件，案号分别为（2014）安民初字第557、558号。根据王花秀的财产保全申请，本院分别作出（2014）安民初字第557、558号民事裁定，557号裁定的内容是“查封、冻结刘露、彭小燕、刘福湘、赵ＸＸ银行存款55万元或等额房产”；558号裁定的内容是“查封、冻结刘露、彭小燕、刘福湘、赵ＸＸ银行存款70万元或等额房产”。2014年7月28日，本院执行局向萍乡市房管局市场管理所发出一份协助执行通知书（2014安执472、473号），该协助执行通知书内容是“查封刘露、彭小燕购买的本市凤凰天成8栋负115号商铺一间”，但执行局没有向城北公司送达协助执行通知书。2014年9月26日，本院对557号案件作出判决，当事人不服提起上诉。2015年10月16日，萍乡市中级人民法院作出（2015）萍民一终字第208号民事判决，其主文内容是“刘福湘、赵ＸＸ偿还王花秀本金40万元，并按年利率24%支付利息，刘露、彭小燕对该债务承担连带责任”。2014年9月26日，本院对558案件作出判决，当事人不服提起上诉。2015年10月16日，萍乡市中级人民法院作出（2015）萍民一终字第209号民事判决，其主文内容是“刘露、彭小燕偿还王花秀本金45万元，并按年利率24%支付利息，刘福湘、赵ＸＸ对该债务承担连带责任”。2014年8月11日，本院又受理了王花秀起诉刘露、彭小燕、石振、刘福湘、赵ＸＸ民间借贷案件，案号为（2014）安民初字第587号。2014年9月26日，本院对该案作出判决，当事人不服，上诉至萍乡市中级人民法院。2015年10月16日，萍乡市中级人民法院作出（2015）萍民一终字第210号民事判决，判决书主文内容是“刘露、彭小燕偿还王花秀本金33万元，并按年利率24%支付利息，刘福湘、赵ＸＸ、石振对该债务承担连带责任”。上述三起案件终审判决生效，债权人王花秀于2015年11月3日向本院申请强制执行。2016年5月10日，城北公司对查封商铺一事向本院提出书面的执行异议，要求不得执行商铺并解除查封。2016年5月27日和7月26日，本院执行局经过两次听证后，于2016年8月19日作出（2016）赣0302执异07号执行裁定书，该执行裁定书主要内容是：“凤凰天成8栋负115号商铺于2013年8月12日登记在城北公司名下，2014年1月21日实际出卖给刘露、彭小燕，买方于2014年2月9日付清了首付款，余款办理了贷款手续，已办理预抵押登记，由于买卖合同约定七年后办理权属登记，所以该房产仍登记在城北公司名下，而实际使用人是买方刘露、彭小燕，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回城北公司的执行异议”。原告城北公司不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的的实体权利存有争议，经执行法院在执行程序中进行初步审查和处理，当事人或案外人对执行异议裁定不服，请求执行法院通过审判程序解决争议而引起的诉讼。本案系案外人执行异议之诉，是案外人基于对执行标的物的实体权利提出的异议，案外人执行异议之诉的焦点问题在于执行标的的实体权利的归属。本案中审查的焦点问题是法院查封的凤凰天成8栋负115号商铺的实际所有权人问题。本案原告主张商铺所有权归属于其的理由是1.该商铺登记的所有权人为原告；2.第三人刘露、彭小燕未付清购房款，商铺至今未交付；3.（2016）赣0302执异07号《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。关于商铺登记所有权人是否为实际所有权人问题。鉴于原告系商铺的开发商，其开发的房产在未进行销售之前产权归属于开发商毫无疑问，原告举证的凤凰天成8栋负115号商铺产权来源是2011年新建，产权登记时间是2013年8月12日，该时间系在商铺开发后未销售之前。而作为开发商开发的房产在销售后，其产权依法应进行变更登记，故作为开发商的原告以其开发后未销售前取得的产权登记不能证实其是已销售的商铺的实际所有权人。且2014年5月4日城北公司与刘露、彭小燕签订的序号：2012-0082642《萍乡市商品房买卖合同》在萍乡市房地产市场管理局登记备案。登记备案意味着本案的凤凰天成8栋负115号商铺已经由作为一手商品房的开发商，到房管部门把原登记在其名下的预售商品房，改登记为已售商品房，并把买房者的资料也在房管局存档，把该已售商品房改登记到买房者的名下。登记备案的最终目的是防止开发商一房两卖，作为开发商的城北公司对8栋负115号商铺办理备案登记，系表明其认可该商铺已经销售给了刘露、彭小燕。关于第三人刘露、彭小燕是否付清购房款的问题。原告举证购买商铺首付款1554578元刘露、彭小燕仅实际支付183000元，银行按揭贷款因刘露、彭小燕未正常还贷导致银行从原告保证金账户上扣款，故刘露、彭小燕未付清购房款，商铺所有权不归属刘露、彭小燕，商铺亦至今未交付给刘露、彭小燕使用。本院认为，原告与刘露、彭小燕签订《商品房买卖合同》，约定刘露、彭小燕购买凤凰天成8栋负115号商铺，总价款3104578元，其中首付款1554578元，从银行按揭贷款1550000元。在履行支付房款义务过程中，对于首付款刘露、彭小燕是分两种方式支付，一是现金支付183000元，二是在原告同意的情况下，以向原告欠款1371578元的形式支付。并针对欠款，刘露、彭小燕向原告出具了欠条签订了还款约定。在此情况下，原告遂开具了刘露、彭小燕支付商铺首付款1554578元的预收款收据，该预收款收据的开具意味着原告认可刘露、彭小燕已经支付了商铺首付款1554578元。在此基础上，刘露、彭小燕办理了银行按揭贷款1550000元，并将该按揭贷款作为购房款已支付给原告。综上，刘露、彭小燕向原告购买商铺，已经履行了全部付款义务。并且在2014年5月4日也即付款约定的最后付款日期已过的情形下，原告与第三人将签订的商铺买卖合同交房管部门备案，可见原告和第三人均认可买卖合同已经实际履行。故原告以刘露、彭小燕出具欠条后未履行按约定还款义务和刘露、彭小燕未履行按约归还银行按揭贷款义务，导致原告的保证金账户被扣款，来主张刘露、彭小燕未付清购房款无事实和法律依据。至于刘露、彭小燕未按还款约定履行其与原告之间借贷关系义务和原告作为刘露向银行借款的保证人所履行的保证义务系原告与刘露、彭小燕之间的其他法律关系，不能以此对抗双方之间的房屋买卖合同关系。综上所述，刘露、彭小燕作为买受人已履行完毕支付房款的义务，作为出卖人的原告应履行其相应义务：按照约定交付房屋、办理产权变更手续。就交付问题，依据原告与刘露、彭小燕签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”而本案商铺早已经验收合格具备交付条件，但因在付款约定中约定“必须付清房款方可办理入伙手续。”，而刘露、彭小燕至今未归还原告欠款，导致双方约定的房屋交付条件未成就，故商铺未予交付。就产权变更问题。因《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定“在商品房交付使用后7年内将办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案。”该约定的期限尚未届满，故产权尚未进行变更登记。虽然商铺的交付和产权变更均因附条件未成就，但不能以此否认刘露、彭小燕是全部支付了购房款的商铺实际所有权人。关于（2016）赣0302执异07号《执行裁定书》是否认定事实不清、适用法律错误的问题。本院认为，本案正是原告作为案外人对执行异议裁定不服而通过审判程序解决争议而引起的诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案原告不是执行标的凤凰天成8栋负115号商铺的实际所有权人，依法不享有该执行标的足以排除强制执行的民事权益，故依法应驳回原告诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告萍乡市城北房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费31637元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书生效之日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长  陈淑审 判 员  郑婉人民陪审员  饶珺二〇一七年十二月二十一日代理书记员  江丽