杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初10628号原告（反诉被告）：蔡俊杰，男，1987年1月29日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：徐俊杰，浙江王建军律师事务所律师。被告（反诉原告）：张镇芳，男，1977年12月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告（反诉原告）：王李丽，女，1978年4月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。二被告（二反诉原告）共同委托诉讼代理人：李柏，浙江浙杭律师事务所律师。原告蔡俊杰诉被告张镇芳、王李丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序审理。同月26日，被告张镇芳、王李丽提起反诉，本院依法受理，裁定转为普通程序，并组成合议庭进行审理。于同年8月7日进行证据交换，同年9月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡俊杰的委托诉讼代理人徐俊杰，二被告（二反诉原告）张镇芳、王李丽的委托诉讼代理人李柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡俊杰向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告与二被告签订的《购房意向合同》；2.二被告立即向原告返还定金5万元；3.二被告向原告支付违约金125600元；4.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年4月1日与被告、杭州百原房地产代理有限公司签订了《购房意向合同》，购买被告所有的坐落于杭州市萧山区房屋一套。合同约定：原告向中介公司支付意向金5万元，若被告接受原告购买条件并签署意向合同的，意向金转为定金；原告与被告在签订意向合同后33日内签订《杭州市房屋转让合同》；意向合同签订当日，原告即依约向被告支付了定金5万元；因被告称自己房产证遗失需要补办，双方约定于2017年4月30日前被告将房产证交于中介公司后，原告再将首付款交于监管账号。期间，中介公司多次催促被告按约交付房产证，二被告均以房产证正在办理中为由拖延交付。2017年5月16日，被告将房产证交于中介公司，中介公司经过备案、审核、查档后通知原告于2017年6月2日支付首付款，但被告却于2017年6月1日通知中介公司表示不同意继续履行合同。据此，被告的行为已明确表示自己将不履行合同的主要债务，根据合同法的规定原告有权解除本合同；根据意向合同第七条第一款约定，被告应向原告支付违约金125600元。综上，为维护原告的合法权益不受侵犯特提起诉讼，请依法予以支持。原告蔡俊杰为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.购房意向合同、定金收条各一份，证明原、被告之间达成预购房合意，原告按约交付了定金的事实。2.证明及证明人身份各一份，证明被告拒不履行合同义务的事实。被告张镇芳、王李丽辩称：1.原告诉请解除购房意向合同，被告同意解除与原告之间的购房意向合同。因购房意向合同已解除，被告同意返还定金5万元，但是由于原告的违约行为，且被告在反诉中已主张相关的违约责任，因此被告抵扣本应返还给原告的定金5万元。2.关于违约金的诉请，被告没有违约行为，被告签订意向合同后积极补办权属证书，办理抵押注销登记，一直积极履行相关义务，且在权属证书办理后也交付给中介机构，因此被告的行为没有违反三方签订的意向合同的约定，不存在原告所述的拖延交付的行为。被告向中介人员表明暂不配合网签的原因是原告未履行先合同义务未支付首付款，并非解除合同或者拒绝履行合同，同时三方的购房意向合同上明确约定如一方解除合同需要书面形式，而原告并未举证证明被告通过书面方式解除购房意向合同。因此原告认为被告存在违约没有事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告张镇芳、王李丽未提供证据。反诉原告张镇芳、王李丽诉称：1.解除二反诉人与被反诉人于2017年4月1日签订的《购房意向合同》；2.被反诉人向两反诉人支付违约金125600元；3.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年4月1日，两反诉人与被反诉人订立《购房意向合同》一份，两反诉人将位于本市萧山区南城景园20幢1单元201室的属双方共有的房屋出售于被反诉人。其中《购房意向合同》第二条第2项对首付金额约定为“转让总价的40%即502400元”，第3项对首付款的支付时间明确约定为“甲乙双方约定首付款在2017年4月30日前打进监管账户”。但双方签订好《购房意向合同》后，反诉人积极补办相关权属证书并注销抵押登记为履行合同做准备，但被反诉人除于2017年4月1日当天向反诉人王李丽支付5万元定金外，未按意向合同的约定向监管账户打入购房款总金额40%即502400元的购房首付款。被反诉人至今仍未支付，被反诉人的行为已严重违反意向合同的约定。为维护反诉人的合法权益，反诉人特依据法律的有关规定提起反诉，请求人民法院在审理被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案中对反诉人的诉讼请求一并予以审理，依法判决。二反诉原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.不动产权证书遗失声明、房屋所有权证存根各一份，证明反诉人房产权证书遗失的事实；被反诉人及房屋中介机构对此均知情的事实。2.房屋他项权利信息查询记录、不动产抵押权注销登记证明各一份，证明反诉人为履行与被反诉人的合同积极办理抵押权注销登记等准备工作的事实。3.不动产补证（换证）申请书、不动产权证领证签收单各一份，证明反诉人在遗失公告期满后于2017年5月2日办理补证并于2017年5月12日申领到新的不动产权证的事实。4.购房意向合同一份，证明被反诉人负有在2017年4月30日前向监管账户支付首付款50余万元义务的事实。5.结清证明、业务凭证各一份，证明反诉人的房屋权属无限制抵押等情形，在2014年12月4日贷款已经还清，不存在抵押权的时候。反诉被告蔡俊杰辩称：1.反诉被告直到今日仍愿意继续履行本合同，但是无论从反诉原告在调解阶段的态度还是在庭审中的态度都是拒绝履行该购房合同。2.反诉被告不将全款交到监管账户的原因是反诉原告直接告知中介其不可能再继续履行合同，配合网签，故反诉被告没有将全款交到监管账户，首付款交到监管账户的作用是进行下一步银行按揭手续，目的无法实现，故反诉被告不再交全款。3.反诉原告提供的证据恰恰证明反诉原告有恶意隐瞒房屋现状的情况，在签订购房意向合同的当日反诉原告并没有房屋的产权证，房屋的状态也是抵押状态，根本无法过户。从订立购房意向合同时起，反诉原告就已经违约。根据合同约定，反诉原告应在购房意向合同签订当日将房屋产权证交给反诉被告，在没有交付房屋产权证之前，反诉被告享有先履行抗辩权，可以不支付首付款。反诉被告蔡俊杰未提供证据。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：二被告对证据1的真实性、关联性、待证事实无异议。根据合同第2条第3款约定，原告是先违约。对证据2认为证明实质上属于证人证言，证人应当出庭作证接受询问，对该证明的证据形式有异议。证人系中介的工作人员，而且根据购买意向合同中的约定不管是原被告哪一方违约，违约金的50%作为代理费，故中介工作人员作为证人与案件本身及最终结果有利害关系，请求法庭谨慎审查。经审查，本院对证据1的真实性予以认定；证据2属证人证言，证人未到庭作证，本院对该证据的证明力不予认定。本院对二反诉原告提供的证据认证如下：反诉被告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。反诉被告认为二反诉原告提供的该证据恰恰证明了被告在3月31日时房产证已遗失，但其却在4月1日订立商品房预购合同，并对反诉被告隐瞒遗失房产证的事实。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，反诉被告认为二反诉原告提供的证据恰好证明了在订立商品房预购合同当日其隐瞒了该房产上仍有抵押的事实。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，反诉被告认为该证据恰恰证明二反诉原告已经违约，根据商品房预购合同的约定，双方应于2017年5月4日前签订商品房买卖合同，但是在这之前二反诉原告仍未办理完房产证补办手续导致双方合同无法履行。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据合同约定二反诉原告应先履行其义务将房产证交给中介，且要保证所售房屋无权属争议、无限制转让情形。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，恰恰证明了二反诉原告违反合同约定。结合质证意见并经审查，本院对证据1-5的真实性予以认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：甲方（买方蔡俊杰）、乙方（卖方张镇芳、王李丽）与丙方（居间方杭州百原房地产代理有限公司）于2017年4月1日签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州市萧山区，建筑面积123.73平方米。甲方实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全面了解。转让总价为1256000元。此房屋总价包括汽车车位18号一只。付款方式：组合贷款。其中首付：总价的40%。首付款支付时间：甲乙双方约定首付款在2017年4月30日前打进监管账户。房屋交易过程中所产生的税费均由甲方承担。交房时间为款清交房。交房时乙方需结清所有费用，包括水、电、物管、煤气、数字电视，同时保证所有户口迁出。甲方支付中介服务费13000元，乙方支付中介服务费6000元。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金5万元。若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金；若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金。若乙方不接受甲方的购买条件，则该意向金由丙方在两个工作日后无息退还甲方。甲方应如实填写及签署《购买人家庭成员及名下住房情况申报表》，并于本意向合同签订30日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交于丙方。乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金。乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在。乙方为表示履行合同的诚意，同意在《购房意向合同》签订当日，将该房屋的权属证书（包括房屋所有权证）交于丙方保管。甲、乙双方同意在签订本协议《购房意向合同》后33日内，签订《杭州市房屋转让合同》。丙方应谨慎公正行使居间服务，妥善保管意向金及权属证书，敦促各方诚实守信的履行本意向合同。促成甲乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，甲乙双方向丙方支付代理服务费共计19000元。甲乙双方同意本签订本协议《购房意向合同》后33日内，签订《杭州市房屋转让合同》。乙方签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金，甲方可通过诉讼或其他合法方式要求乙方返还。乙方签署本意向合同后，要求解除本合同并取回相对权属证书的，应书面提出，并解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，可通过诉讼或其他合法方式解除合同。三方特别约定，房屋权属证书自乙方书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还乙方。乙方承诺该房屋产权清晰无查封，后续因此产生任何问题由乙方全权负责。若甲方或乙方未按本合同履行的，违约方应按合同约定的房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。且守约方应在收到违约金的同时，将该违约金的50%支付给丙方作为代理服务费（且不高于本意向合同约定的双方合计的代理服务费）。备：首套房首付30%以上等内容。同日，王李丽向蔡俊杰出具购房定金5万元收条一份。2017年3月31日，杭州市国土资源局萧山分局出具不动产证书/登记证明遗失（灭失）声明（萧山区）----王李丽、张镇芳：声明人王李丽、张镇芳，权证类型房屋所有权证，证号杭房权证萧字第××号，杭房证萧移字第00199758号，声明遗失或灭失。2017年3月31日，杭州市萧山区房地产管理处出具房屋他项权利信息查询：坐落于萧山区所前镇江南城景园20幢1单元201室，杭房权证萧字第××号，杭房证萧移字第00199758号，他项权利人中国农业银行股份有限公司杭州金城路支行，登记日期为2013年2月5日，约定期限自2011年3月16日至2021年3月15日，无查封。2017年5月2日，杭州市国土资源局出具不动产抵押权注销登记证明：现权利人申请注销萧山区所前镇江南城景园20幢1单元201室不动产抵押，经审查，资料齐全，符合注销登记条件，现予以注销，核发注销登记证明。2017年5月2日，王李丽、张镇芳提出原杭房权证萧字第××号，杭房证萧移字第00199758号不动产补证（换证）申请。同月12日，王李丽、张镇芳领取浙（2017）萧山区不动产权第0036019号、浙（2017）萧山区不动产权第0036020号不动产权证。2017年5月16日，张镇芳、王李丽将案涉房屋不动产权证交中介，目前尚在中介处。2017年8月3日，中国农业银行股份有限公司杭州金城路支行向借款人张镇芳出具南城景园20幢1单元201室贷款结清证明。另查：2014年12月4日，张镇芳向中国农业银行股份有限公司杭州金城路支行还款387458.71元。本院认为：原、被告签订《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。合同约定，原告向二被告支付定金5万元。又约定若原、被告未按本合同履行的，违约方应按合同约定的房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。根据《合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择违约金或定金条款。合同约定被告为表示履行合同的诚意，同意在《购房意向合同》签订当日，将该房屋的权属证书（包括房屋所有权证）交于丙方保管。甲、乙双方同意在签订本协议《购房意向合同》后33日内，签订《杭州市房屋转让合同》。庭审中，原、被告确认应当在5月4日前签订《杭州市房屋转让合同》。原告作为购房时，在签订合同时应具有一定的谨慎义务。原告提供的中介的证明，可以证明原告认可中介公司所出具证明的内容，可以认定原告在签订《购房意向合同》一定时期是清楚二被告遗失房产证需要补办的情形。二被告所欠银行贷款实际于2014年12月4日还387458.71元。2017年5月2日，二被告办理案涉房屋注销不动产抵押权登记。同日，二被告申请不动产遗失申请补证。同年5月12日，二被告领取补发的不动产权证书。二被告虽有纠正合同的履行，但二被告未在合同约定的签订《购房意向合同》当日将案涉房屋的权属证书交于中介保管，二被告已构成违约。《合同法》规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。另合同约定首付款为转让总价的40%在2017年4月30日前打进资金监管账户。反诉被告在反诉原告未按约将房屋的权属证书交于中介保管前有权行使后履行抗辩权，但该后履行抗辩权不可能永远存在，当在先履行一方的违约人纠正了自己的违约行为，使合同履行趋于正常时，后履行抗辩权就消失了，后履行合同义务一方就应该及时恢复合同的履行。反诉被告在后续反诉原告已领取不动产权证并交中介公司保管的情形下仍不履行合同约定的首付款支付义务，反诉被告的行为亦已构成违约。又根据双方的约定，签订《杭州市房屋转让合同》在反诉被告支付首付款之后，因双方均存在违约的事实，导致《杭州市房屋转让合同》无法签订，原、被告均有责任，目前，反诉原告的房屋权属证书尚在中介处，蔡俊杰也未要求合同继续履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现双方均主张判决解除《购房意向合同》的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付违约金125600元及返还定金5万元的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告支付违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、蔡俊杰与张镇芳、王李丽于2017年4月1日签订的《购房意向合同》自本判决生效之日起解除；二、张镇芳、王李丽在本判决生效之日起十日内支付蔡俊杰违约金125600元；三、张镇芳、王李丽在本判决生效之日起十日内返还蔡俊杰5万元；四、蔡俊杰在本判决生效之日起十日内支付张镇芳、王李丽违约金125600元。如张镇芳、王李丽、蔡俊杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3812元，由张镇芳、王李丽负担。反诉受理费1406元，由蔡俊杰负担。原告蔡俊杰、反诉原告张镇芳、王李丽于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张镇芳、王李丽、反诉被告蔡俊杰于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  戴永梅人民陪审员  瞿 萍人民陪审员  徐亚兰二〇一七年十二月二十九日书 记 员  徐丽芳