四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初2721号本诉原告（反诉被告）：四川申泰房地产开发有限公司，住所地：峨眉山市绥山镇名山路90号。法定代表人：彭意平。委托诉讼代理人：ＸＸ兵，四川乐山金顶律师事务所律师。（特别授权）本诉被告（反诉原告）：张智淋，男，汉族，生于1965年2月25日，住峨眉山市。委托诉讼代理人：杨作福，北京义派律师事务所律师。（一般授权）本院于2017年10月19日立案受理原告四川申泰房地产开发有限公司（以下简称“申泰房地产开发公司”）与被告张智淋追偿权纠纷一案后，依法适用简易程序于2017年11月20日公开开庭进行了审理。2017年11月20日，张智淋以四川申泰房地产开发有限公司为反诉被告，向本院提起反诉，本院经审查于2017年11月22日立案受理。因双方争议较大，本院于2017年12月11日将本案转为普通程序，并组成合议庭于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告申泰房地产开发公司委托诉讼代理人ＸＸ兵，被告张智淋及其委托诉讼代理人杨作福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告申泰房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张智淋偿还原告为其代偿的银行贷款本息人民币297622.87元及逾期付款利息（利息自2015年11月3日起至款清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2011年3月7日，经与原告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了原告开发的位于峨眉山市佛光东路东侧乐河国际花园社区10幢7-2-1商品房，买卖合同在峨眉山市房管局办理了商品房预售登记备案。2011年5月25日，被告向中国建设银行股份有限公司峨眉山支行（以下简称“建行峨眉山支行”）申请按揭贷款，并签订编号为510696100-011-2011000332《个人住房（商业用房）借款合同》（下简称《借款合同》），借款人民币34万元（大写叁拾肆万元），原告作为保证人对该合同借款提供连带保证责任。《借款合同》签订后，被告依约如期还款至2015年7月，2015年8月贷款本息未还，因被告未依约按期偿还银行贷款，致银行贷款本金及利息合计297622.87元未予清偿，建行峨眉山支行于2015年11月3日责成原告承担连带保证责任，从原告公司账户扣划了该等额资金用于偿还被告欠付的银行贷款本息。原告在账户资金被扣划后，多次以电话或书面方式向被告发出通知，要求被告向原告偿还债务，被告置之不理。原告认为，被告与建行峨眉山支行签订借款合同，其还款义务应由被告自己承担，因被告违约未按期归还借款，致原告承担担保责任并被银行扣款，在原告为被告代为偿还债务后，被告应依法向原告承担清偿责任。被告拒不履行其义务的行为，损害了原告的合法权益，遂诉至法院，请依法判决支持其诉讼请求。本诉被告张智淋辩称，我于2011年5月份与峨眉山市建设银行签订的合同，2011年3月和公司签订的买卖合同，公司给我推销的是花园式的房子，有效果图和规划图，我是因为看着这个环境好才买的，到了约定交房时间，我打电话问公司，公司说是工期推后，延迟交房。2012年12月30号才喊我去交房。工期推迟就是因为原告公司规划改变了，把花园改成了超市闹市区，我们找公司讨说法，修超市我们就退房，但公司一直没有回复，我们后来也找过政府和住建局。我们的房子在第一期，挨着超市，第二期房子在后面，第一期业主不同意修超市，第二期业主因为不影响他们，他们同意，我们当时还拉横幅抗议过。2017年8月份银行打电话喊我付房贷，我告诉银行我房子不要了，你们找开发商。当初我们业主也去找政府，要求不能擅自改变房子的规划，现在住进去的业主都反映下面商铺太吵了，现在我要原告把我买房子的房款和我已经支付的银行按揭贷款还给我，并且还要补偿我这几年的利息和损失。我们到规划局去要求规划局提供我们本案的证据材料，要求规划局信息公开。改变规划应该征得业主的同意，但是没有一家业主签字同意过，其中的缘由我们也不清楚。因原告改变规划，改变了商品房的使用功能，影响居民生活质量，根据双方合同和补充协议的约定，业主有权退房，原、被告双方签订的合同于2012年12月31日就已经解除了。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告张智淋向本院提出诉讼请求：1.确认双方的房屋买卖合同已于2012年12月31日解除；2.反诉被告返还反诉原告购房款：预付款238696元和50个月的银行按揭款131500元；3.反诉被告赔偿反诉原告损失（因变更规划的损失：以预付款238696为基数，按银行同期同类贷款利率，从2011年3月7日起计算至法院判决生效之日止；以分期的按揭款131500元为基数，按银行同期同类贷款利率，从2012年5月7日计算至判决生效之日止。逾期交房的违约责任按合同约定按照总价款的1%计算。）；4.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年3月7日，反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同》，合同约定：2012年12月31日前交付房屋。因反诉被告未按期交付房屋，并且改变小区规划，反诉原告提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，合同已经于2012年12月31日解除，后因双方就返还房款问题至今未达成协议，反诉原告为维护自身合法权益，遂提出反诉，请求法院公正判决。反诉被告申泰房地产开发公司辩称，双方依法成立的合同应该按合同履行义务，不能擅自变更和解除，本案合同约定的交房时间是2012年12月31日，反诉被告在此时间是具备交房条件的，反诉原告也知道反诉被告交房的具体时间，反诉原告单方陈述在2013年8月要求退房，这表明其知道交房时间和交房条件，但是反诉原告一直没有书面提出要求解除双方的买卖合同，在2012年12月31日之前反诉被告如期交房100多户，反诉原告和反诉被告没有交房是反诉原告自身原因造成的，因此交房不能的后果应该由反诉原告承担。反诉原告主张解除合同的理由不成立，按照合同约定解除权的行使期限内没有行使，解除权消灭，根据双方合同约定行使解除权的期间是3个月，反诉原告没有按照合同约定和法律规定行使解除权，因此反诉原告的解除权消灭，对于原告诉讼请求依法请予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：13299），主要约定：买受人张智淋购买出卖人申泰房地产开发公司修建的乐河国际花园社区10幢7层2单元1号房屋，总价款578696元，付款方式为贷款方式付款。规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。交付条件：出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期超过九十日，买受人退房的，出卖人应当按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。交接手续：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》（编号：13299），该补充协议约定：付款方式为银行按揭贷款。合同所指的“规划变更”不包括出卖人在合同订立后根据法律法规或应有关政府主管部门要求而进行的规划设计变更。在签订合同后因规划、设计变更降低“商品房质量”或减少“使用功能”的情况下，才视为合同约定中“影响到买受人所购商品房质量或使用功能”出卖人负有通知义务及买受人享有决定退房的权利。解除权的行使：买、卖双方依据合同约定或法律规定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起三个月内行使，否则该权利归于消灭。2011年5月25日，借款人张智淋、贷款人建行峨眉山支行及保证人四川申泰房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：510696100-011-2011000332），该合同约定：借款人张智淋向贷款人建行峨眉山支行借款340000元，借款期限为216个月（即2011年5月26日至2029年5月25日），委托扣款方式等额本息还款，保证人四川申泰房地产开发有限公司对该笔借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年8月31日，建行峨眉山支行向申泰房地产开发公司作出《履行担保义务通知书（第一联）》（编号：2015-005号），该通知载明：“根据510696100-011-2011000332号借款合同，借款人张智淋向我行借款（币种）人民币金额叁拾肆万元。借款人未按合同约定按期归还贷款本息。截至2015年8月30日，逾期贷款本金为2240.75元，利息2918.63元，罚息另计。你方对上述债务应承担连带保证担保责任。请你方接到本通知书后履行保证责任。”。2015年11月3日，申泰房地产开发公司代张智淋向建行峨眉山支行偿还借款本金、利息及罚息297622.87元。2015年11月13日，峨眉山市住房和城乡规划建设局向申泰房地产开发公司作出峨住建函〔2015〕200号《峨眉山市住房和城乡规划建设局关于乐河国际花园社区总平面及建筑方案修改的批复》，该批复载明：“……经我局会同商务局等部门征求全体购房业主意见，同意人数已超过售房总数的三分之二。……同意乐河国际花园社区项目地块建筑密度调整。同意总平面及建筑方案修改。……”。本诉原告申泰房地产开发公司认为其作为保证人，承担了连带担保责任代被告张智淋偿还了银行借款，依法享有追偿的权利，遂诉至法院，请求判决：1.被告张智淋偿还原告为其代偿的银行贷款本息人民币297622.87元及逾期付款利息（利息自2015年11月3日起至款清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、由被告承担本案诉讼费用。反诉原告张智淋认为，因反诉被告改变规划，双方的商品房买卖合同已于2012年12月31日解除，反诉被告应返还其购房款及赔偿损失，遂诉至法院，请求判决：1.确认双方的房屋买卖合同已于2012年12月31日解除；2.反诉被告返还反诉原告购房款：预付款238696元和50个月的银行按揭款131500元；3.反诉被告赔偿反诉原告损失（因变更规划的损失：以预付款238696为基数，按银行同期同类贷款利率，从2011年3月7日起计算至法院判决生效之日止；以分期的按揭款131500元为基数，按银行同期同类贷款利率，从2012年5月7日计算至判决生效之日止。逾期交房的违约责任按合同约定按照总价款的1%计算。）；4.诉讼费用由反诉被告承担。另查明，庭审中，反诉原告张智淋表示其第2、3项诉讼请求是基于第1项诉讼请求即确认双方的房屋买卖合同已于2012年12月31日解除成立的前提下进行主张。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本诉原告申泰房地产开发公司能否依据合同约定行使追偿权的前提建立在反诉原告张智淋确认双方合同已解除的诉讼请求是否成立的基础之上。对于反诉原告张智淋请求确认双方的房屋买卖合同已于2012年12月31日解除的诉讼请求，反诉原告在庭审中自述，确认合同于2012年12月31日解除的事实依据为“根据合同约定是2012年12月30日交房，2012年12月31日之前我们多次向对方售楼部提出改变规划交不了房我们就要求解除合同……。”，反诉原告认为根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，只要反诉被告改变规划，反诉原告就享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条之规定，当事人约定一方解除合同的条件成就时主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，反诉原告在庭审中陈述其通过口头和电话通知的方式告知反诉被告解除合同，反诉被告对其通过口头通知解除合同的事实予以否认。对于解除合同的通知到达对方的举证责任应由主张该事实成立的反诉原告承担，现反诉原告没有提供证据证明其解除合同的通知到达对方，就应承担举证不能的不利后果，因此，对于反诉原告张智淋请求确认双方的房屋买卖合同已于2012年12月31日解除的诉讼请求，本院不予支持。又因反诉原告张智淋在庭审中表示其要求返还购房款及赔偿损失的诉讼请求是基于双方的房屋买卖合同已于2012年12月31日解除的事实成立为前提而进行的主张，因此，对于其主张的反诉被告返还反诉原告购房款：预付款238696元和50个月的银行按揭款131500元；反诉被告赔偿反诉原告损失（因变更规划的损失：以预付款238696为基数，按银行同期同类贷款利率，从2011年3月7日起计算至法院判决生效之日止；以分期的按揭款131500元为基数，按银行同期同类贷款利率，从2012年5月7日计算至判决生效之日止。逾期交房的违约责任按合同约定按照总价款的1%计算。）的诉讼请求，本院依法不予支持。根据前述，双方的合同并未解除，结合查明的事实，可以确定本案原、被告双方就《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：510696100-011-2011000332）建立了保证合同关系。该合同约定，保证人申泰房地产开发公司对该笔借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等。本案中，被告张智淋未按照合同约定向建设银行峨眉山支行偿还借款，保证人申泰房地产开发公司于2015年11月3日代其向建行峨眉山支行偿还借款本金、利息及罚息共计297622.87元，履行了连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告申泰房地产开发公司对被告张智淋享有追偿权。因此，对于原告主张被告张智淋偿还原告为其代偿的银行贷款本息人民币297622.87元及逾期付款利息（利息自2015年11月3日起至款清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、本诉被告张智淋于本判决生效之日起十日内支付本诉原告四川申泰房地产开发有限公司代偿的银行贷款本金297622.87元及利息（利息以297622.87元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2015年11月3日起计算至款清之日止）；二、驳回反诉原告张智淋的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5764元，由本诉被告张智淋承担。反诉案件受理费9100元，由反诉原告张智淋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判长  谭丽审判员  易君审判员  张玲二〇一七年十二月二十五日书记员  毛霞附：本案适用的相关法律规定《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除劝人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。