江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0105民初6521号原告：世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司，住所地南京市鼓楼区南通路99号。负责人：李政梅，世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司经理。委托诉讼代理人：马祥，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志康，江苏君劭律师事务所实习律师。被告：江苏京妆投资置业有限公司，住所地在南京市建邺区河西大街198号四单元。法定代表人：马菊，江苏京妆投资置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司（以下简称“世茂天成物业六分公司”）与被告江苏京妆投资置业有限公司（以下简称“京妆置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法由审判员张革联适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业六分公司的委托代理人马祥、王志康，被告京妆置业公司的委托代理人张兴中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业六分公司提出诉讼请求如下：1、被告向原告支付2016年1月10日至2017年4月30日期间的物业服务费1010448.68元和2016年1月1日起至2017年4月30日期间的公摊水电费561144.97元、空调费1690991.54元（计算9个月，分别为2016年1月、2月、6月-9月、12月、2017年1月、2月），合计3262585.2元；2、被告支付迟延缴费的滞纳金20万元；3、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年12月，原告与南京海峡城开发建设有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为南京海峡云科技园提供物业服务。2015年6月1日，南京海峡城开发建设有限公司商管分公司与被告签订《办公楼预租/租赁合同》，约定：被告承租海峡云科技园05栋，面积为29297.85平方米，被告应当在2016年1月10日开始按照物业费4元/平方米/月，公摊水电费1.3元/平方米/月，空调费7元/平方米/月标准向原告缴纳上述费用，缴纳时间为每月5日前，如迟延缴纳应按照日千分之三向原告交纳滞纳金。截止2017年4月30日，被告共欠缴物业服务费、公摊费、空调费合计3262585.2元，现诉请给付。被告京妆置业公司辩称：1、当初和建设单位签订《前期物业合同》物业方为上海世贸南京物业服务有限公司，与本案原告名称不符，对于世贸物业第六分公司是否为本案适格主体，被告存有疑问；2、双方对物业服务等费用计算的面积未能最终确认，因此原告主张的物业服务等费用的数额有误；3、被告承租的办公用房空置面积约为两万平方米，故对于该部分面积的物业服务费、公摊水电费及空调费要求按照空置标准进行计算；4、在合同履行过程中，因为原告提供的物业服务存在严重瑕疵，导致被告招商客户流失，产生损失约200万元，要求此损失与原告主张的物业服务费等费用进行抵扣；5、原告主张的滞纳金标准过高，被告请求法院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：南京海峡城开发建设有限公司（以下简称“海峡城开发公司”）系南京海峡云科技园的开发商。2014年12月，上海世茂南京物业服务有限公司（以下简称“上海世茂南京物业公司”）与海峡城开发公司签订《南京海峡云科技园前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）一份，约定：上海世茂南京物业公司为南京海峡云科技园提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止；物业费收费标准为4元/平方米/月；对于代收代缴公共能耗费，按实际用量结算，并予公示。2015年6月1日，海峡城开发公司商管分公司（以下简称“海峡城商管公司”）与被告京妆置业公司签订《“世茂海峡云科技园”预租/租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定：海峡城商管公司将位于南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园05栋（不含住宅样板间部分）出租给被告，合同约定的计算物业服务费、能耗费用的面积为29297.85平方米，但同时合同亦写明最终结算以实测面积或产权证登记面积为准；租赁期限自2015年7月10日起至2025年7月9日止；2015年7月10日至2016年1月9日期间，海峡城商管公司免收被告29297.85平方米的计租面积的物业管理费；合同约定被告缴纳相关费用标准如下：公摊水电费为1.3元/平方米/月、中央空调使用费为7元/平方米/月（每年中央空调开启时间为7个月）、物业管理费收费标准为4元/平方米/月，上述费用支付至上海世茂南京物业服务有限公司第六分公司账户。后被告实际租赁使用上述房产至2017年4月底搬出，在此期间，被告自用第四层作为办公房，一层部分为接待大厅，其他楼层被告用于转租给案外人。在此期间，由原告为其提供物业服务，被告已向原告支付物业服务费等费用710153.56元，次承租人已向原告支付物业服务费等费用357483.48元，合计为1067637.04元。2016年12月7日至2017年5月24日期间，原告多次发函向被告催缴上述物业服务、空调费等费用，被告确认收到原告函件，但被告以原告物业服务存在瑕疵给其造成损失，以及大部分面积存在空置为由不同意全额缴纳物业服务费、空调费以及公摊水电费，致双方发生纠纷。在本案的审理过程中，经本院释明，原告明确表示其只向被告京妆置业公司主张物业服务费等费用，不要求产权人承担相应责任。同时，本院亦向被告京妆置业公司进行释明：对于其主张因原告物业瑕疵造成其损失赔偿问题，应另案诉讼解决。另查明，2015年3月10日，上海世茂南京物业服务有限公司第六分公司变更企业名称为世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司。再查明，至本次诉讼时止，上述争议房屋仍未办理房产登记簿。2013年12月9日，南京康特房地产测绘事务所出具预测字第2013224号南京市房屋面积预测算成果报告一份，载明：海峡云科技园05幢总建筑面积为32077.33平方米。在本案的审理过程中，本院组织原、被告双方就本案诉争的海峡云科技园05幢办公楼进行现场勘验，勘验结果如下：整幢楼总共有11层，现11层整层出租，5-10层部分出租，部分未使用，4层原由被告京妆置业公司使用，2—3层整层未使用，1层为大厅，空调主机房在负一楼，内有二台大型空调主机专供五号楼中央空调运行。对于被告租赁期间的空置面积情况，被告并未向原告或产权人进行书面报备，双方对于租赁期间已使用面积以及空置面积的数额未能达成一致意见。本案的争议焦点如下：1、被告应缴纳物业服务费等费用的面积是多少；2、在被告承租的房屋存在空置的情况下，物业服务费应如何计算；3、对于原告主张的空调费用以及公摊水电费应如何计算;4、对于原告主张的滞纳金，法院是否应进行调整。对于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2015年6月1日，海峡城商管公司与被告京妆公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应按合同约定履行各自的义务，而在该份《租赁合同》中对于租赁面积以及计算物业服务费和中央空调使用费等费用的面积已有了明确约定，故被告应按照合同约定的29297.85平方米向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于被告抗辩应以实际测量的面积为计算基数，对此已有南京康特房地产测绘事务所出具的南京市房屋面积预测算成果报告进行证明，其测量结果与《租赁合同》约定的计算面积基本相符，故对于被告的此项抗辩理由，本院不予采信。对于争议焦点二，本院认为，被告作为房屋的承租人也系使用人，应根据合同约定标准即4元/平方米/月向原告缴纳承租面积的物业服务费，被告应向原告缴纳2016年1月10日至2017年4月30日期间的物业服务费1839904.98元（29297.85平方米×4元/平方米/月×15个月零21天）。虽然前期物业服务合同以及租赁合同对于空置情况下的物业服务费的收费标准并未做约定，但根据《江苏省物业服务收费办法》第十三条规定：“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定的时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳；减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。”故根据上述规定，对于空置面积的物业服务费应予以适当扣减计算。本案中，根据法院现场勘验情况以及双方当事人在庭审中的陈述可以得知被告承租的上述房屋确实存在空置情况，但空置面积的多少，被告未向出租人或原告进行书面报备，双方就空置面积也一直未能进行协商达成一致，本院根据现场勘验情况等综合考虑酌情扣减物业服务费20万元，故被告应实际向原告缴纳物业服务费1639904.98元对于争议焦点三，本院认为，本案中《租赁合同》所约定的中央空调使用费系中央空调主机、管道等的能耗费用、损耗费用以及设备维保费用，虽诉争房屋确实存在空置情况，但为了保证其他已使用区域的供暖和制冷效果，5号楼的中央空调主机、管道仍需要按时运转，必会产生相应能耗和损耗费用，也需要相应的维保费用，故对于原告要求被告京妆置业公司给付中央空调使用费的诉讼请求，本院予以支持，按照《租赁合同》约定，被告应给付原告2016年1月1日至2017年4月30日期间中央空调使用费1845764.55元（29297.85平方米×7元/平方米/月×9个月），但考虑到诉争五号楼在被告租赁期间确实存在空置情况，满员使用与存在空置情况使用对于能耗费用的产生和损耗情况确有差异，故本院酌定扣减中央空调使用费20万元，被告应给付原告中央空调使用费1645764.55元。对于原告主张的公摊水电费，属于代收代缴性质，原告未能举证证明在被告租赁期间公摊水电费实际发生数额，故对于此项费用本案中不予理涉，原告可待证据完备后另案诉讼解决。关于争议焦点四，本院认为，原告主张被告给付迟延缴纳物业服务费等费用的滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。但合同约定的日千分之三的标准明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故对于被告京妆置业公司要求调整本案滞纳金的请求，本院予以采信。综合考虑被告京妆置业公司已支付部分费用以及被告整体招租不理想等因素，本院酌定被告应给付原告滞纳金5万元。综上所述，被告应向原告给付物业服务费、中央空调使用费以及滞纳金合计3335669.53元，扣除被告以及次承租人已给付1067637.04元，被告应再给付原告2268032.49元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《江苏省物业管理条例》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告江苏京妆投资置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司物业服务费、中央空调使用费合计2268032.49元。二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费34501元，减半收取17250.5元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司负担6000元，由被告江苏京妆投资置业有限公司负担11250.5元（原告世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司同意被告江苏京妆置业有限公司负担的部分11250.5元，由被告江苏京妆置业有限公司向其直接支付，本院不再退还，此款由被告在本判决生效之日起十五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费34501元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 员  张革联二〇一七年十二月二十一日法官 助理  庆 莹见习书记员  吕劝劝