湖南省邵阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0523民初1835号原告:邵阳县商务局，住所地：邵阳县塘渡口镇县政府办公大楼。负责人：罗光辉，该局党组书记、局长。委托诉讼代理人：易叶梅，湖南阳邵律师事务所律师。（代理权限：特别授权）被告：黎军华，男，1969年7月20日出生，汉族，居民，住邵阳县。原告邵阳县商务局与被告黎军华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳县商务局的委托诉讼代理人易叶梅到庭参加诉讼，被告黎军华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵阳县商务局向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除邵阳县粮食局与被告黎军华之间的邵阳县国有粮食企业资产租赁合同；2.判令被告黎军华立即将租赁的邵阳县粮食局原城郊粮站二楼腾空，交付原告；3.判令被告支付拖欠的租赁费100000元给原告；4.判令被告支付违约金30000元给原告。事实和理由：2015年3月30日，邵阳县粮食局与被告签订了“邵阳县国有粮食企业资产租赁合同书”，将原城郊粮站二楼出租给被告用于开办娱乐歌舞厅。合同约定：租赁期限为一年，从2015年3月31日至2016年3月31日止；头年租金为55000元，在签订合同之日付清。被告在签订合同后于当日交付了55000元租金。2015年11月，邵阳县粮食局并入邵阳县商务局。2015年3月30日签订的合同到期后，双方于2016年3月30日口头约定，仍然按照2015年3月30日签订的合同条款执行，原、被告没有签订书面租赁合同，约定租赁时间为一年，从2016年4月1日至2017年3月31日止，年租金为55000元。被告当时资金周转困难，要求暂缓几个月交付租金。2016年8月17日，原告找被告催收租金，被告交付了20000元，尚欠租金35000元。2017年3月30日，原告找被告催收其所欠的35000元租金，被告讲暂时资金周转难，要求暂缓交付，并表示想继续承租，原告提出，因同地段租金均上涨，将城郊粮站二楼的租金提高至65000元每年，其它条款仍按2015年3月30日签订的合同条款执行，租期为一年，从2017年4月1日至2018年3月31日止。被告同意并表示愿意续租。原告要求被告将2016年4月1日至2017年3月31日拖欠的租金35000元及2017年4月1日至2018年3月31日的租金65000元交付。被告只讲尽快将钱交付。2017年4月开始，原告多次向被告催收租金，被告一直拖延，至今尚欠原告租金100000元。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告黎军华在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭参加诉讼，本院认为被告黎军华经本院传票传唤无正当理由未到庭，视其放弃答辩及质证举证的权利。本院经审理认定事实如下：1.原、被告于2015年3月30日签订的邵阳县国有粮食企业资产租赁合同书系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。2.原、被告2015年3月30日签订的租赁合同到期后，双方口头约定的2016年度、2017年度的续租行为是否有效？合同性质是什么？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。据此本院认为原、被告2016年度、2017年度的续租行为有效，同时2015年3月30日签订的租赁合同继续有效，原、被告之间存在合法有效的租赁关系。认定该合同为不定期合同，双方当事人应当按照原合同来履行。3.解除合同，原告主张解除邵阳县粮食局与被告黎军华之间的租赁合同，被告在原告多次催收下，于2016年8月17日向原告交付了20000元租金后，再没有以任何方式向原告交付过租金。后双方约定了2017年度的续租合同，原告多次派人找到被告催收租金，并且不定期打电话给被告催收，原告又于2017年6月22日向被告发出书面催收函，要求被告在2017年6月30日之前交付租金。被告于2017年6月27日签收，但并未交付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的当事人可以解除合同；第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；第二百三十二条规定不定期租赁合同的解除“……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。据此本院认为原告的请求合法有据，予以认可。4.腾空场地及租赁费100000元，原告主张被告腾空场地并支付拖欠的租赁费100000元，双方当事人在合同中约定，租金在签订合同之时付清该年度的租金，被告仅交付了2016年4月1日至2017年3月31日的租金20000元，尚欠35000元。2017年4月1日至2018年3月31日的租金至今没有交付。并且被告在收到2017年6月22日邵阳县商务局的催收函时，也没有交付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此本院认为，合同是双方的真实意思表示，原告的主张合法有据。被告应在合同解除后，将租赁的原城郊粮站二楼腾空交付原告。对原告主张的2016年4月1日至2017年3月31日期间被告尚欠的租金35000元，予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原合同继续有效，对2017年4月1日至2018年3月31日期间约定的租金65000元，不予认可。应按原合同租金55000元计算，2017年度租金算至2017年12月30日应为41247元。租赁费共计76247元。5.违约金，原告主张被告支付违约金30000元，是双方当时签订合同时约定的，按照年租金的50%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本院认为，原合同约定年租金为55000元，依据双方原合同第六条第一款约定“乙方如有以下……乙方按年租金的50%向甲方支付违约金”，违约金认定为27500元。本院认为，被告黎军华与原告邵阳县商务局签订的租赁合同及2016年度、2017年度的续租行为系双方的真实意思表示，合法有效，原被告均应根据前述合同履行义务。根据前述合同及约定，被告应向原告交付所欠2016年度的租金35000元，2017年度的租金（算至2017年12月30日）41247元，违约金27500元，共计103747元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黎军华在本判决生效后十日内交付所欠租赁费76247元、违约金27500元，共计103747元，及将原城郊粮站二楼腾空一并交付原告邵阳县商务局。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告黎军华负担（受理费原告邵阳县商务局已预交，被告黎军华应负担部分可在本判决生效后十日内一并支付给原告邵阳县商务局）。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  周伟佳二〇一七年十二月三十日代理书记员  王 钰