广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初5300号原告:王永东,男,1980年5月20日出生,汉族,住广州市白云区。原告:张莉,女,1980年4月11日出生,汉族,住广州市白云区。共同委托诉讼代理人：刘秀、周俊浩，广东坤展律师事务所律师。被告:深圳市上才商务培训中心,住所地深圳市福田区红荔路四川大厦B座301A，统一社会信用代码52440300G3479735XE。法定代表人：王若娅。委托诉讼代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。第三人:广东合富房地产置业有限公司花都紫薇营业部,住所地广州市花都区新华街紫薇路30号D幢106商铺,统一社会信用代码91440101665944778W。负责人：陈首立。委托诉讼代理人：伍志辉、孔志斌，系该公司员工。原告王永东、张莉与被告深圳市上才商务培训中心（以下简称深圳上才中心），第三人广东合富房地产置业有限公司花都紫薇营业部（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张莉及原告王永东、张莉的共同委托诉讼代理人周俊浩，被告深圳上才中心的委托诉讼代理人江辉到庭参加诉讼。第三人合富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告共同到房管部门办理将广州市花都区凤凰北路32号1区26座201房由被告名下过户到原告王永东、张莉名下的产权转移登记手续；2.判令被告向两原告支付违约金22万元；3.判令原告王永东、张莉在房管部门出具成功受理广州市花都区凤凰北路32号1区26座201房交易过户登记回执当天向被告支付购房款60万元；4.判令原告王永东、张莉以银行按揭贷款方式向被告支付剩余购房款150万元，该150万元由贷款银行直接划给被告；5.原告王永东、张莉与被告对案涉房产的交易按各付各税的方式缴付税费；6.被告在收齐总房款220万元当天将上述房屋交付给原告王永东、张莉使用；7、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年2月26日，两原告（买方）与被告（卖方）及第三人就位于广州市花都区凤凰北路32号1区26座201房之物业签署了编号为GHA0034978的《存量房买卖合同》。合同约定：该物业按整套出售并计价，成交价为220万元。支付方式为合同签订当日付定金10万元，房管部门出具成功受理房产交易过户登记回执当天支付房款60万元，剩余房款150万元由贷款银行直接划给被告。被告应在收到定金后五日内向原告王永东、张莉提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并协助原告王永东、张莉办理银行按揭。被告应在贷款银行出具同意贷款通知书后五日内配合完成本次交易的过户递件手续，若迟延办理产权登记的，违约方按成交价总金额10%支付违约金。合同签署当日，原告已按约定向被告支付定金10万元。2017年3月30日，贷款银行出具同意贷款通知书，但被告一直未配合办理本次交易递件过户手续。为此，原告及第三人已多次要求被告尽快按合同履行义务，但被告至今仍未予以配合。被告不履行合同义务的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，请求支持原告的诉讼请求。被告深圳上才中心辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、根据约定，原告出示银行同意贷款通知书后，才能办理递件手续，原告有先履行义务。1.合同明确约定：“买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日后配合完成本次交易的递件手续”。此合同是第三人拟定并提供的格式合同，经原被告双方同意后签名确认，是各方协商一致的真实意思表示，对合同各方均有约束力。2.确保交易安全是卖方的权利，一旦完成递件手续，卖方就无法单方撤回、中止产权过户登记程序。及时收到足额房款是卖方最基本的目的，如果在递件之前不能确定买方是否能及时足额支付房款，卖方的权益就失去了保障。因此，出示银行同意贷款通知书是我方同意签约的前提条件，否则我方不可能签订合同。3.在原告凭《个人住房贷款同意贷款意向书》要求办理递件手续时，被告就曾明确要求并告知原告及第三人必须按照合同约定执行，要求原告提供银行同意贷款的证明，原告并未提出异议。二、《个人住房贷款同意贷款意向书》不等于银行同意发放贷款证明，合同约定的办理递件手续的条件并未成就。1.同意贷款意向书中明确只有在“符合我行贷款条件的前提下”才能发放贷款，且银行随时可能因为种种原因重新确认意向或取消发放贷款，是否发放贷款以及贷款金额等是以借款合同约定为准，即银行不一定同意贷款。因此《个人住房贷款同意贷款意向书》并不等于银行“同意贷款”。2.按照约定，办理递件手续的前提条件是银行同意贷款，但原告提供的是意向书，不是同意贷款承诺书，更不是个人住房贷款合同，因此案涉合同约定的办理递件手续的前提性条件并未成就。三、不确定银行是否同意贷款及贷款金额，合同就无法继续履行。1.案涉合同明确约定：“如果银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者间的差额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方”。2.只有确定了银行同意贷款及贷款金额情况，才能确定买方的义务（定金之外的房款支付方式和期限），也才能确定卖方的收款权利是否安全妥当。买方仅提供贷款意向书，其能否获得贷款以及贷款金额并不确定，也就无法确定是否存在差额以及买方是否有差额需要支付以及应支付的具体金额。四、买方的诉请缺乏可操作性，不能成立。1.买方的诉请相互间互为条件，如判决支持该诉请，则该判决不具备可强制性。因此条件义务是否全面履行依法不应在执行程序中予以判定。2.买方的诉请涉及第三方——银行。但银行既非案涉合同的当事人，也非诉讼当事人，即便判决支持其诉请，判决对银行也不具有强制执行力。五、卖方质疑买方的履约（付款）能力。因买方无法提供银行同意贷款的证明，卖方对买方的付款能力产生质疑，曾要求买方出示有能力支付60万元首付款的证明（银行存款余额凭证），但买方至今未能提供。综上所述，买方违反合同约定，无视合同的明确约定，意图通过对合同条款的错误解读、以达到掩盖其客观上不能继续履约或者主观上恶意悔约的目的，其诉请无理，请求法院驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。就原告的违约行为，被告保留追究其违约责任的权利。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为广州市花都区凤凰北路32号1区26座201房，权属人为深圳上才中心。2017年2月26日，原告王永东、张莉作为乙方（买方），被告深圳上才中心作为甲方（卖方），广东合富房地产置业有限公司作为丙方（中介方），三方签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款为220万元。其他交易事项约定如下：第三条、该房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天。第四条、甲乙双方应当于2017年4月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第五条、甲乙双方按政府规定各付各税方式缴付税费；签订合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按买卖双方各自承担方式缴付税费。第九条、买卖不成的违约责任：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十条、延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十二条、迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按成交价10%支付违约金，合同继续履行。合同附件为付款方式，双方约定选择银行按揭付款方式付款：买方在签订本协议同时向卖方支付定金10万元。卖方应在收到定金后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后五日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年150万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。首期楼款（不含定金）60万元，由买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款150万元，由贷款银行直接划给卖方。《存量房买卖合同》签订当天，原告向被告支付定金10万元。2017年3月30日，中国农业银行股份有限公司广州花都支行向王永东出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，内容为：关于您向我行提出的用于购买位于广州市花都区凤凰北路32号1区26座201房的二手个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放贷款150万元，贷款期限为25年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书仅用于您向上述房屋的卖方说明贷款落实情况。贷款发放前若遇国家有关政策变动、房屋买卖交易终止、未按照我行要求办妥相关手续，或发生其他可能影响我行贷款安全或导致不符合我行贷款条件的情形，我行有权重新确认以上意向或取消向您发放贷款，而不承担任何责任……诉讼中，被告提出根据买卖合同约定，“买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日后配合完成本次交易的递件手续”，因此合同约定的是银行出具“同意贷款通知书”后办理递件手续，但原告取得的仅为“同意贷款意向书”，尚不符合合同约定办理递件手续条件。原告于2017年8月29日第一次庭审后，补充提交中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》，拟证明其对涉案房屋的购买具有完全的支付能力。该合同显示签订时间为2017年4月10日，合同约定王永东向该行借款150万元用于购买涉案房屋。庭审中，原告申请合富公司的员工翁飞龙出庭作证。翁飞龙在作证时陈述：2017年3月30日，银行审批通过并出具同意贷款通知书，经纪方通知买卖双方交税过户；卖方认为税费过高，要求买家将报价降低，买家考虑到3月30日出台的新政策，对改网签报低价钱有影响，会增加首付和银行上调利率，并且2年内不能买卖等原因，双方没有达成一致。原告于2017年11月23日向本院代管款账户中转入210万元用于继续履行合同情况下支付涉案房屋的剩余购房款。本院认为：原告王永东、张莉与被告深圳上才中心签订的《存量房买卖合同》中的买卖条款是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，原告已按约定支付购房定金，并取得银行同意贷款证明文件，其要求按照合同约定继续履行合同，办理房屋过户手续及交付房屋的请求合法有据，本院予以支持。被告以《个人住房贷款同意贷款意向书》并非合同约定的“同意贷款通知书”为由进行抗辩，理由不充分，本院不予采纳。关于违约金的主张，因原告并未举证证明其于何时向被告提交《个人住房贷款同意贷款意向书》，且合同并未明确约定取得房地产权属证明文件的具体时间。另外，根据原告方的证人陈述，原被告双方在合同履行过程中曾因交易税费问题未能协商一致。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（五）房屋交易涉及的税费。本案中作为中介方的合富公司并未提供证据证明其已履行上述告知义务，由此也可能导致买卖双方在实际履行过程中产生分歧，而本案证人的陈述也证实双方曾因税费问题无法达成一致意见。因此，被告并非恶意违约，对违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王永东、张莉与被告深圳市上才商务培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，共同办理位于广州市花都区凤凰北路32号1区26座201房的不动产权属过户登记手续，将该房屋过户登记至原告王永东、张莉名下；过户过程中所产生的交易税费，由买卖双方按照各付各税方式承担。二、原告王永东、张莉于不动产登记部门出具受理上述房屋过户登记回执当天，向被告深圳市上才商务培训中心支付购房款600000元。三、原告王永东、张莉于上述过户手续办妥之日起十日内，向被告深圳市上才商务培训中心支付购房款1500000元。四、被告深圳市上才商务培训中心在收齐上述第二、三项款项之日起十日内，将位于广州市花都区凤凰北路32号1区26座201房的房屋腾空交付给原告王永东、张莉。五、驳回原告王永东、张莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由原告王永东、张莉负担1220元，被告深圳市上才商务培训中心负担10980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇一七年十二月十七日书记员  彭小容孙雪芳