江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0113民初4605号原告（反诉被告）：南京港口建设指挥部，统一社会信用代码91320113426092555U，住所地江苏省南京市栖霞区龙潭街道疏港路1号龙潭物流基地。负责人：施飞，该指挥部指挥长。委托诉讼代理人：姜波，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露露，江苏致邦（常州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京仁华贸易有限公司，统一社会信用代码9132011373057257XL，住所地江苏省南京市栖霞区龙潭街道府前路8号。法定代表人：陈久华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李允治，江苏李允治律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，江苏李允治律师事务所律师。原告（反诉被告）南京港口建设指挥部与被告（反诉原告）南京仁华贸易有限公司（下称仁华公司）租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。南京港口建设指挥部的委托诉讼代理人姜波、张露露，仁华公司的委托代理人诉讼代理人李允治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2013年8月1日签订的《土地转租协议书》；2、判令被告于《土地转租协议书》解除后10日内将租赁土地腾空，交还给原告；3、判令被告按照《土地转租协议书》约定的租金标准向原告支付自2016年8月1日起至2017年7月31日的租金及自2017年8月1日起至被告实际交还租赁土地日止的土地占有使用费；4、判令被告向原告支付违约金4.5万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年4月，原告与南京市栖霞区栖霞街道四段圩村村民委员会（以下简称四段圩村村委会）签订《协议书》，原告向四段圩村村委会租用临时用地。2008年12月21日，双方签订《土地租赁补充协议书》。2009年8月1日，原被告双方签订《土地转租协议书》，原告将上述租赁土地中的35亩转租给被告使用。2013年8月1日，原被告双方重新签订《土地转租协议书》，约定：原告将位于南京港龙潭港区三期上游至华能电厂的35亩土地转租给被告使用；被告承租土地必须合法经营，否则原告有权收回土地使用权，终止合同；被告不得转租土地的使用权；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金18万元，于每年租赁期满前交纳下一年费用；被告如逾期交纳租金超过30日，原告有权解除合同，被告应向原告支付年租金25%的违约金。2017年1月24日，南京市栖霞区人民政府栖霞办事处(以下简称栖霞办事处)向原告送达宁栖办字（2017）11号《关于整治龙潭港区部分企业环境问题的函》，指出龙潭港管理范围内明洲码头东侧有砖瓦厂等多家企业手续不全，违规生产，环境及安全问题突出。区环保局已对该企业设备设施予以查封，但该企业未按要求整改到位，现场堆料未覆盖，还在继续进料生产。要求原告立刻采取相关措施，停止为企业违法生产提供各种便利与服务，并督促该区域企业停止非法生产经营等活动。另，被告依约应于2016年6月30日前交纳下一年度租金，但被告至今未交纳。基于上述事实，原告认为被告在租赁的土地上非法经营，被告将租赁土地转租给第三人，被告逾期交纳租金超过30日，原告有权解除合同。故提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）仁华公司辩称，首先，原被告双方签订的《土地转租协议书》是双方当事人真实意思表示，且该合同一直在履行期间内，双方不存在合同解除的法定要件和约定条件。其次，被告一直是合法经营，并且经营活动已经存续多年，现在是基于环保要求的大幅度提升而停产，而非违规经营。再次，被告在土地转租协议签订后投入了大量资金对原告出租的土地进行了平整、硬化，建筑了房屋和安装了大量机械设备。被告的投资建设行为是合法、有效的，被告基于合同的履行而采取的善意行为，理应得到法律保护。反诉原告（本诉被告）仁华公司提出反诉请求：诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失11200578.86元。2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由同本诉被告的答辩意见。经审理查明，2007年4月，原告与四段圩村村委会签订《协议书》一份，协议约定原告向四段圩村村委会租用临时用地115亩。2008年12月21日，原告与四段圩村村委会又签订《土地租赁补充协议书》一份。2009年8月1日，原被告双方签订《土地转租协议书》，该协议约定原告将上述租赁土地中的35亩（以下简称案涉土地）转租给被告使用，年租金为8.2万元，第一次付款期限为合同签订后七日内，交纳当年费用，以后每年租赁期满前一个月被告交纳下年租赁费。逾期交纳租金超过30日，原告可以解除合同。2013年8月1日，原被告双方重新签订《土地转租协议书》一份，约定：原告将案涉土地转租给被告使用；被告承租土地必须合法经营，否则原告有权收回土地使用权，终止合同；被告不得转租土地的使用权；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金18万元，于每年租赁期满前一个月交纳下一年费用；被告如逾期交纳租金超过30日，原告有权解除合同，被告应向原告支付年租金25%的违约金。案涉合同签订后，被告先后于2009年8月、2011年3月、2012年5月、2013年7月、2014年12月、2017年1月缴纳租金共计1090000元，对于被告为何于2017年1月才交纳2015-2016年度租金，被告称因涉及土地拆迁，原告通知其暂不交纳租金，直至2017年才通知被告补交租金。庭审中，原告认为被告尚拖欠2016年8月至今的租金未付。2017年12月5日，被告向原告尾号为2751的银行账户汇入人民币270000元，附加信息为“租金”。2017年1月24日，栖霞办事处作出宁栖办字【2017】11号《关于整治龙潭港区部分企业环境问题的函》，指出龙潭港管理范围内明洲码头东侧有砖瓦厂等多家企业手续不全，违规生产，环境及安全问题突出。2017年5月9日，栖霞办事处作出宁栖办字【2017】41号《关于整治龙潭港区部分企业环境问题的函》，该函载明，仁华公司等多家企业手续不全，违规生产，环境及安全问题突出。区环保局已对该企业设备设施予以查封，但该企业未按要求整改到位，现场堆料未覆盖，还在继续进料生产。要求原告立刻采取相关措施，停止为企业违法生产提供各种便利与服务，并督促该区域企业停止非法生产经营等活动。庭审中，被告称其在接到上述函告后，进行了积极整改，现企业处于停产状态。另查明，仁华公司承租案涉土地后，投资建设了房屋、道路等基础设施。以上事实，有协议书、土地租赁补充协议书、土地转租协议书、记账凭证、转账交易单、当事人陈述、函等证据在卷佐证。本院认为，原被告签订的土地转租协议书系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。仁华公司应当在约定的期限内交纳租金。逾期交纳，则属于违约行为，应承担相应的法律责任。根据查明事实，仁华公司确实存在拖欠租金的行为，违约事实存在，依据协议条款，本院支持南京港口建设指挥部要求仁华公司支付违约金45000（180000*25%）元的诉讼请求。对原告基于被告迟延支付租金、违规经营、擅自转租提出解除合同的请求，本院认为，合同应当积极、全面履行。首先，仁华公司在合同签订后一直支付租金，其虽曾欠付租金，但能作出合理解释，且经法庭释明后，及时补交了拖欠租金。其次，仁华公司虽然存在企业手续不全、违规生产、环境及安全标准不达标等问题，但仁华公司称其在接到函告后，进行了积极整改，企业现已停产。再次，南京港口建设指挥部诉称仁华公司存在擅自转租情形，并未提供证据予以支持。最后，仁华公司基于对合同正常履行的信赖，在案涉土地上投资建设了房屋、道路等基础设施，投入了相当的资本。基上，本案如解除案涉协议书，既与积极促成合同履行的法律价值取向相悖，又会导致双方当事人的合同预期利益无法实现，给双方当事人造成更大的损失。同时也不利于维护交易安全及市场经济的稳定。故对南京港口指挥部要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付租金的请求，因被告已于庭审结束后将27万元租金补交给原告，对原告该项请求，本院不予支持。但本院同时提醒仁华公司，在今后的合同履行过程中，应当积极解决拖欠租金的难题，并不得再有任何违规生产或经营的行为。如仁华公司对上述警示仍有违反，本院将在今后的诉讼中考量是否解除合同。至于反诉原告仁华公司提出的诉讼请求，因案涉协议正常履行，其请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、南京仁华贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向南京港口建设指挥部支付违约金45000元。二、驳回南京港口建设指挥部对南京仁华贸易有限公司的其它诉讼请求。三、驳回南京仁华贸易有限公司对南京港口建设指挥部的反诉请求。如果南京仁华贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4835元，减半收取2417元，由南京港口建设指挥部负担；反诉案件受理费44502元，由南京仁华贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  崔建二〇一七年十二月十六日书 记 员  尹紫