广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初5730号原告：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：曹平强，经理。委托诉讼代理人：龙小蘋，系公司员工。委托诉讼代理人：王家兵，广东汇俊律师事务所律师。被告：林圣强，男，1978年9月12日出生，汉族，身份证住址浙江省临海市，委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。原告广州市金濠城物业管理有限公司与被告林圣强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市金濠城物业管理有限公司的委托诉讼代理人王家兵、龙小蘋，被告林圣强的委托诉讼代理人董卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市金濠城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付其占用广州市XX路XX街广州市金濠城百货广场首层1012号铺、1013号铺自2016年9月至交还场地之日的场地占用费（1012铺面积是49.69平方米，1013铺面积是53.66平方米；占用费每平方米106元，被告占用1012、1013铺每月场地使用费共计10955.1元）；2、被告向原告返还其不当得利款项，即多得的装修损失赔偿金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市XX路XX街广州市金濠城百货广场首层以附件相同号的商铺（即1013铺）出租给被告使用。因在该租赁合同的履行过程中产生纠纷，2015年7月原告与被告分别向广州市白云区人民法院提起对对方的诉讼。2016年5月17日，白云区人民法院作出(2015)穗云法民四初字第976号判决，判决解除原、被告于2014年2月20日签订的《商铺租赁合同》，判令被告在判决生效之日起十日内将该合同所涉租赁场地（即1013号铺、1012号铺）交还原告；白云区人民法院于同日作出(2015)穗云法民四初字第984号判决，判决在判决生效之日起十日内原告向被告赔偿装修损失256795元。原告对上述一审判决部分不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2016年8月31日作出(2016)粤01民终9887号、9888号二审判决，驳回原告上诉，维持一审判决。上述判决生效后，被告拒不履行法院判决，至今仍占有涉案1013号铺、1012号铺场地进行经营，而未将其交还给原告。原告拥有对1013号铺、1012号铺至2018年9月30日止的合法租赁权、使用权，被告应就其侵占原告场地的行为向原告支付自2016年9月至实际将场地交还给原告之日的场地使用费。按照《2015广州市房屋租金参考价》、《2016广州市房屋租金参考价》的规定，自2016年9月至今涉案商铺的租金参考价为每月106元／平方米，1012铺的建筑面积为49.69平方米，1013铺的建筑面积为53.66平方米，因此，被告需每月向原告支付占用该两商铺场地的场地使用费人民币10955.1元，自2016年9月1日起计。上述判决要求原告向被告赔偿装修损失256795元，即法院认为被告在判决生效后按照判决十日内将案涉商铺场地交还给原告，被告随后无法再利用剩余租期内的装修残值，因此该装修残值256795元即为被告发生的装修损失，原告应向被告赔偿。但在2016年8月31日法院作出解除双方合同、将涉案商铺交还给原告的判决后，被告未依法履行该判决，而是继续使用涉案商铺及其装修进行经营至今，因此，时至今日，被告的实际装修损失己大大少于法院判决生效时点时被告当即将涉案商铺交还给原告时其所遭受的装修损失。那么被告的实际装修损失额为多少呢？如假定双方未发生纠纷，被告承租涉案商铺至约定的租赁截止日2018年9月30日，则被告将没有任何装修损失，即至该日涉案商铺的装修价值应折旧、分摊完毕，装修残值为零。2015年12月28日时点的装修残值为256795元，那么从2015年12月28日至2018年9月30目的33个月间，涉案商铺装修残值如平均折旧、分摊，每月应折旧、分摊7781.67元。按此计算，2017年4月30日时点涉案商铺的残值应为132288元。即截止到2017年4月30日，被告因其占用涉案商铺场地至今的行为，使被告装修损失没有256795元，实际的装修损失只有132288元，其差额为124506.67元，那么按照损害赔偿的“填平原则”，即赔偿额应与损失相当，被告就不应最终得到256795元的赔偿，被告多得的124506.67元即构成被告没有法律依据的不当得利，应返还给原告。综上，原告的诉讼请求有事实和法律的依据，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告林圣强辩称：我方不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律的依据。1、我方认为原告诉讼主体不适格，双方之前的租赁合同中我方当时提出要求赔偿损失是基于原告将涉案商铺租赁给我方时，隐瞒了原告承租的期限将涉案商铺租赁给我方，故我方提出了诉讼且双方的租赁合同也已经解除及赔偿我方装修损失，目前原告没有提供相应的证据证实其已经取得了1012、1013铺的使用权，故原告向我方主张本案的所有请求不适格。2、原告诉讼请求1是将1012、1013铺总面积再根据房管部门的租金参考价得出的使用费，但双方之前签订的合同原告并不是将1012、1013铺出租给被告使用，故原告以两商铺的面积相加计算使用费是错误的，实际上我方只是占用了一个商铺且包括了消防通道的公共面积分摊部分。3、原告参照房管部门的租金参考价格计算使用费没有任何依据，依据双方签订租赁合同的约定，被告每月需要支付的租金是5000元，商铺的面积以附图相同的商铺为准。故我方认为即使计算商铺使用费，也应该参照租赁合同约定的标准进行计算，否则有失公平。4、涉案商铺没有按照判决书确定的日期移交，原告对此也是有过错的，判决书生效后我方已经多次找原告要求原告接收，我方也通过发律师函的方式要求原告接收，但原告拒绝交接商铺。涉案商铺原告与业主之间是有纠纷的，这也是原告主体不适格的理由，由于有纠纷现在涉案商铺没有人经营。5、原告的诉讼请求2是生效判决书确定的原告应该向被告支付的装修损失赔偿，基于原告的违约造成的，故不属于不当得利；原来案件的生效判决并没有确定原告在赔偿装修损失之后，装修损失就应该归原告所有。故我方认为装修的残值损失是因原告违约而对于原告的惩罚及原告赔偿我方的损失。且该诉讼请求与第1项诉讼请求相互矛盾，即使装修部分是归原告所有，如果原告另行再出租也不会对新的租户造成影响。经审理查明：2014年2月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，甲乙双方约定：甲方将位于广州市XX路XX街广州市金濠城百货广场首层以附件相同号的商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方使用，甲方向乙方交付商铺为现状收铺，经营范围为百货。租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日止，租金自2014年4月1日起算。租金以建筑面积计算，第一年为5000元/月……。乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付履约保证金，即应支付按一个月租金额5000元给甲方，并预缴第一个月的租金和管理费5000元。乙方必须在工商税务部门办理工商营业执照及税务登记，依法持证自主经营，不得擅自改变经营范围，如需改变须经甲方书面同意。乙方承租后，自己或由甲方代办营业执照、自负盈亏，一切债权均自行负责，与甲方及物业管理机构无关。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还，且乙方必须赔偿甲方损失：C、不按合同约定爱护原有设施。附注：若甲方提前违约，将赔偿乙方一切经济损失及装修。1001B号正面对上二楼的广告位由乙方免费使用。合同附件显示涉案商铺的租赁面积除附件显示的1013号商铺外，还包括过道等其他部分，以阴影面积为准。上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用。2015年7月7日，原告向我院提起诉讼，要求：1、解除与被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告将广州市XX路XX街广州市金濠城百货广场内其承租的场地返还；3、被告支付广州市XX路XX街广州市金濠城百货广场1012号商铺自2015年4月至交还场地之日止的场地占用费；4、案件诉讼费由被告承担。我院于2016年5月17日作出（2015）穗云法民四初字第976号民事判决书，经审理查明：2005年9月20日，原告与广州市龙汇企业经营管理有限公司（以下简称“龙汇公司”）签订《租赁经营协议》，双方约定由原告承租广源中路XX街景泰名苑首二层商场约8800平方米（具体面积以实际计算为准）出租给原告经营管理，租赁期限自2005年10月1日至2015年9月30日止。2014年2月16日，原告与龙汇市场签订《补充协议》，约定将原告所承租的1012、1013号商铺的租赁期限延长至2016年1月18日止，其余仍按原租赁合同执行。2015年8月27日，广州灏龙投资管理有限公司（以下简称“灏龙公司”）取得了1012、1013号商铺的租赁权。2015年8月28日，原告与灏龙公司签订《租赁合同》，约定由灏龙公司将1012、1013号商铺出租给原告，租赁期限自2016年1月19日至2018年9月30日止。判决认为，关于被告是否超范围经营的问题，从租赁合同附件来看，被告租赁的范围不包括1012号商铺，但从双方实际履约情况及本院现场勘察可知，被告使用的租赁面积除1013号铺及过道外，确实包括了“其他建筑面积”。现双方当事人对于该“其他建筑面积”属于原告出租给被告的范畴还是被告于2015年4月后擅自占用的面积存在争议。对此，法院分析：原告为涉案商铺所在商场首层的出租人，其租赁给被告的租赁场地面积及位置，原告势必是清楚的，原告自与被告签订租赁合同至今，除在本案解除合同之诉中提出了被告占用1012号铺的主张外，实际履约过程中从未就此提出异议，双方当事人在实际履约中对与被告所承租的范围无争议，应视为双方以实际履约中对租赁范围的大小达成新的协议。且从证据规则角度考量，原告认为被告于2015年4月拆除1012、1013号铺的隔墙，却未能提交充分证据证实；被告却提交了2014年、2015年涉案商铺的对比照片，反映出涉案商铺的装修情况在2014年、2015年基本一致。故被告的抗辩意见较之原告的主张亦更为可信。综合以上分析，对于原告主张被告于2015年4月擅自占用1012号铺的事实不予确认。被告已依约支付了租金，原告要求被告支付1012号铺的房屋使用费于法无据，不予支持。判决：一、广州市金濠城物业管理有限公司与林圣强于2014年2月20日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，林圣强将本判决第一项《商铺租赁合同》所涉租赁场地交还广州市金濠城物业管理有限公司管业；三、驳回广州市金濠城物业管理有限公司其他的诉讼请求。2015年7月8日，被告亦向我院提起诉讼，要求：1、确认与原告签订的《商铺租赁合同》第二条“租赁期限”的约定条款部分无效（即确认自2015年10月1日起至2018年9月30日止的租赁期限的约定无效）；2、原告赔偿被告损失521394元；3、原告返还履约保证金5000元。我院于2016年5月17日作出（2015）穗云法民四初字第984号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起十日内，广州市金濠城物业管理有限司赔偿林圣强装修损失256795元；二、本判决生效之日起十日内，广州市金濠城物业管理有限公司返还林圣强履约保证金5000元；三、驳回林圣强其他的诉讼请求。后原告不服上述（2015）穗云法民四初字第976、984号民事判决书，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年8月31日作出（2016）粤01民终9887、9888号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2016年9月14日生效，被告认为原告未履行判决确定的给付义务于2016年10月17日向我院申请强制执行【（2016）粤0111执7933号】。原告于2017年4月17日向我院申请强制执行【案号：（2017）粤0111执3567号】。原告认为被告不履行先前的生效判决，至今仍占有使用涉案商铺，未将涉案商铺交还原告，应当支付场地占用费并返还部分装修损失赔偿额。另查：涉案1012铺、1013铺的产权人均为案外人龙培艺，产权证载明1012铺的建筑面积49.6912平方米，1013铺的建筑面积53.6551平方米。被告提交将涉案商铺分割移交的照片和视频，其认为原告拒绝接收涉案商铺，遂于2017年4月将涉案商铺按照租赁时的位置和范围砌好墙体视为移交，并于2017年5月9日、2017年5月22日两次向原告发出律师函，均退件。原告称被告于2017年4月18日砌墙时，其就报警，公安部门要求不要砌墙，原告提交报警回执。我院于2017年8月24日组织双方到现场查看。经查看，涉案商铺已经空置，原告称其于2017年7月15日拆了涉案商铺内的卫生间和商铺内的内墙并控制使用，当日所拆除的墙的尺寸为长10米，宽8.4米，原告确认被告于2017年7月15日之后未再占用涉案商铺，涉案两个商铺现为打通状态。被告确认其拆除了涉案商铺内可移动的物品，即（2015）穗云法民四初字第984号案评估报告中剔除的不在评估范围内的物品，但否认2017年7月15日拆掉的墙是其砌的。原告提交广州市华盟价格事务所有限公司在（2015）穗云法民四初字第984号案中评估时的现场勘验记录明细及图纸说明，以证实涉案商铺内原先无任何墙体，是被告承租后砌筑了墙体，其中图纸说明显示被告承租后砌筑的墙体分别是15米、9.61米、8米。被告辩称不予确认，现场勘验记录明细无法证实，1、12、25不是对应评估报告中25的砌墙，评估报告中1是15.09平方米，12是8平方米（洗手间），25是9.61平方米（保险库），实际上没有评估外墙，评估的是内墙，外墙并非被告所砌。（2016）粤0111执7933号2017年6月21日的执行笔录中显示评估报告的砌墙范围不包括任何外墙，评估的是内部隔墙。另，被告确认其租金交至2016年8月底，2016年9月开始没有交租。原告称仅以口头形式要求过被告交回涉案商铺。以上事实：有当事人提交的商铺租赁合同、民事判决书、裁判文书生效证明、受理申请执行案件通知书、照片、视频及当事人的陈述等证据证实。本院认为：本案为租赁合同纠纷，依照生效的（2015）穗云法民四初字第976号民事判决书查明的事实，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定被告承租的是以附件相同号的商铺，即不包括1012号商铺，但从双方实际履行情况及法院现场勘察可知，被告使用的租赁面积除1013号铺及过道外，确实包括了“其他建筑面积”。该判决认定原、被告在实际履约中对与被告所承租的范围无争议，应视为双方以实际履约中对租赁范围的大小达成新的协议。因此，被告承租的商铺范围以实际使用的范围为准。现本案审理过程中，原、被告再对涉案商铺的使用范围提出异议，本院不予采纳。双方签订的《商铺租赁合同》已由（2015）穗云法民四初字第976号民事判决书判决解除，被告应按照生效判决确定的履行期限将《商铺租赁合同》所涉租赁场地交还原告。被告未依生效判决的时间交还涉案商铺，且一直占用涉案商铺，应当向原告支付占有使用费。关于涉案商铺交还的时间，被告认为其于2017年4月对涉案商铺按照租赁时的位置和范围进行砌墙，2017年5月1日砌墙完毕视为交还。对此，被告所砌为商铺内墙，商铺外墙并无证据显示由被告所砌，且（2016）粤0111执7933号案2017年6月21日的执行笔录中显示涉案商铺评估报告的砌墙范围不包括任何外墙。因此，对被告认为2017年5月1日砌墙完毕间隔商铺视为交还商铺的意见，本院予以采纳。在被告砌墙后，原告即可收回使用商铺，且2017年7月15日原告拆除了外墙使用涉案商铺。故对原告认为2017年7月15日拆墙视为交还商铺的意见，本院不予采纳。被告确认交租至2016年8月底，2016年9月开始未缴纳。现原告主张被告支付自2016年9月至交还场地之日止即2017年5月1日的场地占用费，理据充分，本院予以支持。但场地占用费的计算标准应参照双方签订的《商铺租赁合同》确定的租金标准支付，即每月5000元，故被告应向原告支付场地占用费合计40000元（5000元×8个月）。对于原告主张的超出部分的场地占用费，本院不予支持。原告认为参照《2015广州市房屋租金参考价》、《2016广州市房屋租金参考价》计算场地占用费，依据不足，本院不予采纳。关于原告主张被告返还装修损失赔偿，生效的（2015）穗云法民四初字第984号民事判决书判决原告需向被告赔偿装修损失256795元，该费用由生效判决确认原告需赔偿被告的装修损失，判决生效后原告在长达半年的时间仅仅是以口头形式要求被告交还涉案商铺，且原告实际尚未向被告支付装修损失费，现主张被告返还部分装修损失费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，被告林圣强向原告广州市金濠城物业管理有限公司支付场地占用费40000元；二、驳回原告广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4482元，由原告广州市金濠城物业管理有限公司负担3637元，被告林圣强负担845元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州市金濠城物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  李丽梅人民陪审员  王雪萍二〇一七年十二月二十六日书 记 员  廖若薇