四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终1339号上诉人（原审被告）：华润雪花啤酒（达州）有限公司。住所地四川省达州市通川区北外镇徐家坝。法定代表人：侯孝海，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：顾萍，女，1977年10月24日出生，系该公司员工。住成都市。委托诉讼代理人：罗勇，男，1974年10月28日出生，系该公司员工。住达州市通川区。被上诉人（原审原告）：白文伟，女，1950年10月20日出生，汉族，住四川省渠县。被上诉人（原审原告）：李碧泉，男，1949年8月3日出生，汉族，住四川省渠县。系原告之夫。二被上诉人委托诉讼代理人：孙传建，四川虹信律师事务所律师。原审第三人：达州市达洲拍卖有限公司。住所地四川省达州市通川区荷叶街**号*楼*号。法定代表人：黄忠友，总经理。上诉人华润雪花啤酒（达州）有限公司因与被上诉人白文伟、李碧泉、原审第三人达州市达洲拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润雪花啤酒（达州）有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1、上诉人与原审第三人签订的《竞买协议》及其后的拍卖公告明确了是案涉房屋现状拍卖，上诉人并已将案涉房屋按现状交付；2、上诉人已将案涉房屋国土证、房产证交与被上诉人，已履行交付义务；3、一审庭审后，上诉人到房管局核实案涉房屋面积，经查发现登记面积152.38平方米与实际面积存在重大误差，房管局同意委托第三方进行测绘，2017年7月25日，第三方出具测绘报告，确定案涉房屋套内面积279.56平方米，2017年10月底，房管局出具《房屋测绘面积管理告知单》对测绘面积予以确认，上诉人以此提出了换证申请，现正办理中。白文伟、李碧泉答辩称：案涉房屋是现状整体拍卖、出售，相关合同具有法律效力。上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。达州市达洲拍卖有限公司答辩称：该拍卖有限公司系接受上诉人的委托进行依法拍卖，本案诉讼争议由人民法院依法裁决。白文伟、李碧泉向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与第三人成交协议书有效，确认原告与被告存量房买卖合同有效，并由被告腾退交付房屋，协助原告办理产权转移登记；2、判决被告按存量房买卖合同第九条逾期交房违约责任之规定，每月承担违约金4500元至履行合同义务完毕止；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实，2016年7月21日，雪花啤酒公司为甲方（委托估价人），四川天成房地产估价咨询有限公司为乙方（受托房地产估价机构），双方签订《估价委托合同》，估价对象和估价范围：达州市通川区通川北路59号华润蓝剑（达州）啤酒有限公司所属的住宅房地产，建筑总面积：152.38㎡；估价时点：2016年7月4日。双方还约定了其他事项。2016年8月5日，四川天成房地产估价咨询有限公司对估价对象作出了估价，位于达州市通川区通川北路59号底层住宅房地产（房屋所有权证：达州市房权证自权字第×号，建筑面积：152.38㎡；国有土地使用权证：达州市国用【2004】第×号，土地面积：25.68㎡）在估价时点的估价结果为29万元，折合单位建筑面积价值1903元/㎡。2016年11月11日，雪花啤酒公司（委托人）为甲方，达洲拍卖公司（拍卖人）为乙方，双方签订《委托拍卖合同》，拍卖对象为上述房产，建筑面积约152.38㎡。2016年11月17日，达洲拍卖公司在达州日报上面发布拍卖公告，标的一为达州市通川区通川北路59号华润雪花啤酒家属院内底层房屋，面积约152.38㎡，拍卖参考价29万元。2016年11月27日，达洲拍卖公司（拍卖人）为甲方，白文伟（竞买人）为乙方，双方签订《竞买协议》，竞拍标的：达州市通川区通川北路59号华润雪花啤酒家属院内底层房屋，建筑面积约152.38㎡，拍卖参考价29万元。2016年11月28日，达洲拍卖公司向雪花啤酒公司作了关于上述房产拍卖的成交报告。同日，白文伟与达洲拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，确认标的为上述房产，建筑面积约152.38㎡，成交价为30万元。随后，白文伟支付了拍卖款项。2016年12月19日，白文伟出具收条一份，收到了雪花啤酒公司上述房产的房产证件和土地所有权证件。2016年12月26日，白文伟、李碧泉（买方）为甲方，雪花啤酒公司（卖方）为乙方，双方签订《存量房买卖合同》，标的物为上述房产，合同第八条，乙方应当于2017年1月30日前将上述房产交付甲方，在交付房屋时，应当履行下列手续：1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并交接该清单上所列物品，2、双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，3、移交该房屋钥匙；第九条，逾期交房违约责任（按逾期时间，不做累加）：1、逾期不超过7日，自本合同规定的最后交房期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行，2、逾期超过20日后…甲方要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第1项中的比率）违约金。合同还约定了其他事项。同时认定，二原告于1970年10月26日登记结婚。一审法院认为，2016年11月28日白文伟与达州拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，2016年12月26日白文伟、李碧泉与雪花啤酒公司的签订《存量房买卖合同》系各方的真实意思表示，两份证据均表明拍卖标的物是达州市通川区通川北路59号华润雪花啤酒家属院内底层房屋，建筑面积约152.38㎡（底层现状拍卖），其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。《存量房买卖合同》第九条约定，雪花啤酒公司应当于2017年1月30日前将上述房产交付给白文伟、李碧泉，但雪花啤酒公司没有履行这一约定，属违约，应当承担腾退房屋的民事责任。《存量房买卖合同》第六条约定，双方应于2017年1月5日或双方约定时间办理产权过户手续。双方未约定时间，过户时间应在2017年1月5日前，现已超出过户时间，因此，雪花啤酒公司应当协助二原告办理位于达州市通川区通川北路59号华润蓝剑（达州）啤酒有限公司所属的住宅房产的产权转移登记手续。关于违约责任的问题，《存量房买卖合同》第九条约定，逾期超过20日后，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，雪花啤酒公司应向白文伟、李碧泉支付已交付房价款万分之十的违约金，每日为300元（30万元×1‰），每月按30天计算，违约金即为9000元。白文伟、李碧泉每月只主张4500元是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。交付房屋约定时间为2017年1月30日，本院酌定违约金从2017年2月1日开始计算为宜。被告雪花啤酒公司的辩称意见与本院查证的事实不符，不予采信。综上，二原告的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告白文伟于2016年11月28日与第三人达州市达洲拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》合法有效；二、原告白文伟、李碧泉于2016年12月26日与被告华润雪花啤酒（达州）有限公司签订的《存量房买卖合同》合法有效；三、被告华润雪花啤酒（达州）有限公司于判决生效后十日内协助原告白文伟、李碧泉将位于达州市通川区通川北路59号华润蓝剑达州啤酒有限公司房屋（房屋所有权证：达州市房权证自权字第×号，建筑面积约：152.38㎡；国有土地使用权证：达州市国用【2004】第×号，土地面积：25.68㎡）产权变更至原告白文伟、李碧泉名下，并腾退该房屋；四、被告华润雪花啤酒（达州）有限公司从2017年2月1日起每月支付原告白文伟、李碧泉违约金4500元至其将位于通川区通川北路59号华润蓝剑达州啤酒有限公司房屋（房屋所有权证：达州市房权证自权字第×号，建筑面积约：152.38㎡；国有土地使用权证：达州市国用【2004】第×号，土地面积：25.68㎡）实际腾退之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交下列证据：1、案涉房屋面积测绘报告，2、房屋测绘面积管理告知单，3、不动产登记证明；拟证明经第三方测绘，案涉房屋套内面积279.56平方米，上诉人已提出了换证申请，现正办理中。白文伟、李碧泉的委托诉讼代理人质证认为：对上诉人提交的3份证据真实性无异议，对与本案关联性有异议。达州市达洲拍卖有限公司质证认为：对上诉人提交的3份证据真实性无异议，该拍卖有限公司系接受上诉人的委托进行依法拍卖。对当事人提交的证据综合分析认定如下：案涉合同约定，房屋是以现状出售，并没特别约定是按房屋面积出售，上述证据与案涉合同纠纷缺乏关联性，不能作为本案定案依据，本院不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人白文伟与原审第三人达州市达洲拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》、被上诉人白文伟、李碧泉与上诉人华润雪花啤酒（达州）有限公司的签订《存量房买卖合同》系各方的真实意思表示，案涉标的物是达州市通川区通川北路59号华润雪花啤酒家属院内底层房屋，建筑面积约152.38㎡，合同约定房屋现状拍卖、现状出售，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应具有法律效力，各方当事人应当按照合同约定全面履行其义务。针对上诉人华润雪花啤酒（达州）有限公司的上诉请求及被上诉人白文伟、李碧泉、原审第三人达州市达洲拍卖有限公司的答辩意见，经查，原审人民法院对本案事实的认定及判决正确，上诉人华润雪花啤酒（达州）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人华润雪花啤酒（达州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 涛审 判 员  庞晓兰审 判 员  吴成姝二〇一七年十二月二十五日书记员代  华 达