陕西省凤翔县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0322民初1455号原告：中国农业银行股份有限公司凤翔县支行，住所地凤翔县县城东大街6号。负责人：王艳，任行长。委托代理人：庞刚，系公司员工，特别授权代理。被告：杜豫杰，男。被告：凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司，住所地陕西省宝鸡市凤翔县城关镇雍兴路。法定代表人：石伶俐，任经理。委托代理人：冯丽娟，陕西秦雍律师事务所律师，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司凤翔县支行（以下简称农行凤翔县支行）与被告杜豫杰、凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司（以下简称凤翔方元公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告农行凤翔县支行委托代理人庞刚、被告凤翔方元公司委托代理人冯丽娟到庭参加了诉讼，被告杜豫杰经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理完毕。原告农行凤翔县支行起诉称：2015年7月25日，被告杜豫杰在原告处办理住房按揭贷款，购买由被告凤翔方元公司开发的位于凤翔县某某路某某花园X区X号楼X单元的住房一套，原告为其提供220000元住房按揭贷款，借款期限20年，还款方式为等额本息还款，在所购房屋未办理正式抵押登记前由被告凤翔方元公司提供连带责任保证担保。原告按照约定于2015年8月14日向被告杜豫杰发放了住房按揭贷款。自2015年10月起，被告杜豫杰不再履行还款义务，原告按约定扣收被告凤翔方元公司保证金账户资金偿还被告杜豫杰应归还的贷款。2017年3月起，被告凤翔方元公司保证金账户资金不足扣款，被告杜豫杰的贷款逾期。后经原告多次联系被告杜豫杰未果，依据合同约定原告有权提前收回已经发放的贷款，故诉至法院请求：1、第一被告偿还原告剩余贷款本金209724.2元及利息2724.88元（贷款利息算止2017年6月14日），并支付贷款自2017年4月14日起至贷款结清之日止的逾期利息；原告当庭变更贷款本金请求为207424.54元；2、第一被告支付原告自2015年10月至2017年3月用第二被告保证金为其支付的贷款本息共计26784.2元；3、第二被告对第一被告以上借款及利息承担连带偿还责任。庭审中，被告增加诉讼请求：请求解除与被告杜豫杰签订的贷款合同，并请求对被告杜豫杰抵押的位于某某花园X区X号楼X单元的房屋优先受偿。原告农行凤翔县支行向本院提交以下证据予以证明：1、被告身份证、户口本、结婚证复印件。证明被告的身份信息。2、个人信贷业务申请表、个人购房面谈笔录、个人购房担保借款合同、首付款缴款凭证、借款凭证各一份。证明原告与被告签订了借款合同，原告按约定向被告发放了借款的事实。3、同意抵押承诺书、抵押权预告登记证各一份。证明被告杜豫杰购买的房屋办理了预告抵押登记，原告要求对其房屋优先受偿有法律依据。被告凤翔方元公司答辩称：1、第二被告认为原告经营范围里没有商品房按揭贷款的业务范围，故对原告请求的利息部分不应支持。2、在杜豫杰未按期偿还原告贷款时，原告从2015年10月至2017年3月在第二被告保证金中扣除了26784.2元，该款应视为第二被告给第一被告归还的借款，此款不应再由担保人承担连带归还责任。3、原告发放给第一被告的贷款，同时存在保证和抵押两种担保方式，故应优先行使抵押权。综上，请求驳回原告对第二被告的起诉。被告杜豫杰未到庭，无答辩意见。两名被告均未提交证据。对原告提交的证据，被告凤翔方元公司质证认为：对证据1中个人借贷申请表、首付款缴款凭证、借款凭证、面谈笔录均无异议。对购房担保合同不认可，认为借款办理了抵押，首先应该从抵押中实现其债权。对证据2同意抵押承诺书、抵押权预告证均无异议，但认为借款人用房屋进行了抵押，故应先用抵押房屋实现其债权。对证据3均无异议。本院认为，原告提交的证据1中个人借贷申请表、首付款缴款凭证、借款凭证、面谈笔录，证据2和证据3被告凤翔方元公司均无异议，且证据来源合法、客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；个人购房担保借款合同系原、被告之间真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，且与本案由关联性，故对该证据本院予以采信。本院根据上述认证查明本案事实：2015年7月25日，第一被告向原告申请住房按揭贷款，用以购买由第二被告凤翔方元公司开发的位于凤翔县某某路某某花园X区X号楼X单元的一套住房。2015年7月31日，原告审查同意后与两被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：第一被告向原告借款220000元，借款用途为购买房产，借款期限240个月，自2015年8月14日起至2035年8月13日止（借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准），年利率5.67%，逾期还款的利率上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，即逾期年利率8.505%，还款方式为按月等额本息还款。第一被告以其预购的位于凤翔县某某路某某花园X区X号楼X单元的住房为贷款提供抵押担保。第二被告为贷款承担阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证范围为：合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。合同还约定出现借款人未按约定按期足额偿还借款等情形时，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款等。2015年8月14日，原告按照约定向第一被告实际发放住房按揭贷款220000元。自2015年10月起，第一被告不再履行还款义务，原告遂扣收第二被告保证金账户资金用以偿还第一被告自2015年10月起至2017年3月止应归还的贷款26784.2元。自2017年4月14日起，第一被告贷款逾期未还，剩余本金207424.54元。另查，2015年8月12日，第一被告购买的位于凤翔县某某路某某花园X区的住房已办理了抵押权预告预告登记，但至今尚未办理房屋抵押权登记。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。现原告已按约足额发放贷款，而第一被告未按约还款付息显属违约，应承担相应的违约责任。依照合同约定发生“借款人未按约定按期足额偿还借款”等情形时，原告有权提前收回已发放的借款等，且第一被告的违约行为致使合同目的不能实现，故原告要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》及要求第一被告依约归还剩余借款本金、利息的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因2015年10月至2017年3月期间的应还款项，原告已用第二被告保证金账户资金予以抵扣，故对原告要求被告支付该期间贷款本息的请求，本院不予支持。因第一被告购买的某某花园房屋，虽已办理抵押权预告登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权，仅产生对抗第三人的效力。鉴于该房产未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告并未享有现实的抵押权，故其要求对房产行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。因第二被告凤翔方元公司自愿为第一被告的贷款提供阶段性连带责任，保证的期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证担保的范围包括借款及利息等，故对原告要求第二被告承担连带还款责任的请求本院予支持，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司凤翔县支行与被告杜豫杰、凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告杜豫杰于本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司凤翔县支行借款207424.54元并按月利率7.0875‰支付借款自2017年4月14日起至还清之日止的逾期利息。三、被告凤翔方元（西安）房地产置业有限责任公司对以上款项承担连带清偿责任，在其承担清偿责任后，有权向被告杜豫杰追偿。如未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司凤翔县支行的其余诉讼请求。案件受理费4880元，由原告负担380元，由两被告负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  何 杰人民陪审员  杜启科人民陪审员  张 敏二〇一七年十二月十四日书 记 员  贾建华