福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终3268号上诉人（原审原告）：许培萍，女，1976年3月23日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：王瑜芳，福建重宇合众律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟伟，福建重宇合众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄剑伟，男，1976年10月19日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄文全（系黄剑伟父亲），男，1942年8月13日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。上诉人许培萍与黄剑伟房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初15545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许培萍上诉请求：撤销原判第二项，判令黄剑伟继续履行《存量房屋买卖合同》，办理讼争房屋产权过户手续；一、二审诉讼费用由黄剑伟承担。理由如下：原审判决驳回许培萍继续履行合同的诉讼请求错误。黄剑伟退还10万元定金，以其行为表明不履行合同，已构成根本违约，许培萍为避免遭受更大的经济损失，有理由暂不支付首期购房款，符合不安抗辩的法律规定。“买卖双方未于签订合同之日起90日内共同前往银行办理商业贷款用于付清许培萍应付之购房款”，是由于黄剑伟单方违约所致，不应以此作为阻碍合同继续履行的理由。黄剑伟不履行合同的行为严重损害了许培萍的合法权益，许培萍要求继续履行合同，符合法律规定。黄剑伟答辩称：其退还10万元定金是双方当事人协商的结果。许培萍属于限购对象，继续履行合同有违相关政策规定。许培萍在合同签订过程中采取欺诈方式，具有重大过错，其上诉理由不能成立。黄剑伟上诉请求：撤销原判，改判驳回许培萍全部诉讼请求。理由如下：一、出售讼争房屋并非黄剑伟真实意思表示。黄剑伟只是委托黄文全对讼争房屋进行管理、出租，并办理以出租为目的的公证，并未要求黄文全出售讼争房屋，本案系中介人员不当促成的交易，不是当事人的真实意思表示。讼争房屋为黄剑伟所有，为黄剑伟名下唯一房产，出租以补贴家用，从未有过出售的想法；中介机构利用黄文全年老体衰等不良身体和精神状况，以连蒙带骗甚至胁迫方式促成此违背当事人真实意思表示的交易。黄剑伟只按照中介安排签订了以出租为目的的公证书，并未签订委托中介出售的文件，其他文件均为中介机构欺骗黄文全代签。二、原审判决黄剑伟支付464000元违约金明显过高，有失公平。本案系中介人员不当促成的交易，违背当事人的真实意思表示，中介机构人员和许培萍有不可推卸的责任。按照合同约定支付首期购房款的时间为2016年9月26日前，因许培萍自2016年9月5日起已经成为限购对象，双方解除或终止合同不会造成许培萍任何实际损失。即使黄剑伟需承担一定的违约责任，原审判决的违约金明显过高，应予大幅减少。许培萍答辩称：黄剑伟所述出售讼争房屋并非其真实意思表示，与事实不符。原审判决黄剑伟支付464000元违约金作为解除合同的条件，有失公正。许培萍向原审法院起诉请求：1.黄剑伟继续履行与许培萍签订的合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》，办理讼争房屋产权过户手续；2.黄剑伟支付拒不将房屋出售给许培萍应承担的违约金464000元；3.案件受理费用由黄剑伟承担。原审法院认定事实：2004年2月2日，厦门市国土资源与房产管理局颁发《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00284863号），将厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋的权属人登记为黄剑伟。2012年8月13日，黄剑伟与案外人黄剑华协议离婚，向民政部门提交的《离婚协议书》上载明双方婚后无共同房产及其他财产。2014年2月17日，黄剑伟与案外人黄剑华登记结婚。2015年10月23日，黄剑伟与案外人黄剑华协议离婚，向民政部门提交的《离婚协议书》载明双方无共同财产。黄文全系黄剑伟的父亲。2016年5月5日，黄剑伟向黄文全出具《委托书》，授权黄文全与链家房产签署厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋的速销服务协议。之后，黄文全代表黄剑伟签署了《速销服务协议》,授权链家房产作为其出售厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋的独家服务提供者，委托期限自2016年5月5日至2016年10月4日，并在向链家房产提供的《房屋出售委托登记表》中明确厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋无抵押、无租赁，无共有人。2016年5月6日，链家房产将其接受委托的上述房源信息在网上发布。2016年6月28日，厦门市公证处作出（2016）厦证内字第19043号公证书，证明黄剑伟在公证员面前签署了《委托书》，将其对厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋享有权利范围内的权利全部授予黄文全，并授予黄文全转委托权。同日，黄文全持（2016）厦证内字第19043号公证书代表黄剑伟与许培萍在链家房产的居间下签订合同编号为00515000003641《房屋买卖业务签约文件合订本》【内含：1.交易双方留存信息表；2.《存量房屋买卖合同》；3.《居间服务合同》】。其中《存量房买卖合同》约定出售人为黄剑伟，买受人为许培萍，黄剑伟将厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋（建筑面积63.41平方米）出售给许培萍，通过链家房产居间介绍成交，成交价格为230万元，买受人应于2016年6月28日向出售人支付定金10万元，于签订买卖合同之日起90日内将第一笔购房款100万元（包含定金10万元）自行支付给出售人，买卖双方于签订买卖合同之日起90日内共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额130万元，如买受人未足额批贷，出售人与买受人双方按照买受人于贷款机构批贷（拒贷）后30日内以现金方式足额补齐；该房屋出售人未将房屋出租，出售人应于收到全部购房款后的3个工作日内将该房屋交付给买受人；出售人与买受人任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出售人与买受人根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相对于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；出售人与买受人应于银行通过按揭后的7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续；其他约定：交易双方最终以232万元成交，余下2万元于过户当日交付给黄剑伟。合同签订后，许培萍通过转账方式支付定金10万元至黄剑伟的授权代理人黄文全的银行账户，并依约向链家房产支付中介费57500元。之后，黄文全于2016年7月8日向许培萍发短信“有关你要买的房子有几个问题必须和你预先交个底免的以后产生纠纷①有小孩在念槟榔小学明年还一年小学毕业户口才能迁走要等一年②这套房子是出租房合同到2017年12月30日要等一年③靠西这间主卧会滴水同时会漏电。现状电源已关掉。还有其他一些有关问题必须和你当面说清我不想隐瞒。等台风过后我会到你家说清谢谢。等你回电”。2016年7月10日，黄文全向许培萍发送短信“什么时间合适，面谈？”许培萍回复“不好意思刚在休息，今天已经有约了，明天找个时间过去”，黄文全又发送短信给许培萍“我的意见是到西林去预先和你谈谈，时间地点你定。不要中介参与。”许培萍回复“不用那么麻烦，你不是说房子有漏水吗？明天有空我带个装修师傅一起看一下”，黄文全又回复“既然你这么说，那我就简单地告诉你为什么。链家中介的黑幕：6月30日夜8点多在突然有两个年轻人一前一后对我说你再投诉叫你好看的，说完就走了使我连想到6月28日夜在马路边有4个年轻人围着我迫我回去签字。那女的叫李丽过来说签了就三个字不然我们会被开除的。在楼上那个姓肖的堵住我不让走这是你亲眼所见。那个合同我根本就没仔细看糊里糊涂就签了。还没说完这口气不出不行太欺人。”许培萍回复“房东你好，中介有时为了赚取中介费会用一些手段是常有的事。作为我们买卖双方最重要的互相信任、诚信。我们买房子也是很有诚意的这点你应该看得出来，你临时加了二万块我们也接受了，所以重要的是我们之间按合同的约定去完成这个交易，其他我们不需要去理会，买卖房子缘分很重要，你把房子卖给我你可以放心。”黄文全回复“还有那个姓肖去找租房的人什么要看租房合同弄的那个租房让人一听说房东要卖房子也跟着凑热闹说租房人有优先购买权。他出多少我也多少。姓肖中介还说租房人和房子的事不要告诉买房人。手段很黑，我打算卖给你。但要取消合同让链家得不到中介费然后再卖给你，我先把定金退给你等以后你再一次性打给我就行了”，许培萍回复“合同即使能取消中介费也退不了的，合同上有注明”。2016年8月25日，黄文全将其代收的购房定金退还给许培萍。之后，许培萍未于合同签订之日起90日内向黄剑伟支付首期购房款100万元，交易双方也未于合同签订之日90日内共同前往银行办理商业贷款手续。厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋至今仍由黄剑伟控制使用。2016年9月23日，许培萍向原审法院提起本案诉讼，并支出律师费55000元。在审理中，黄剑伟主张其在订立合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》过程中遭受胁迫，但未提供足够的证据。另，厦门市国土资源与房产管理局于2016年发布《9月5日起我市执行住房限购政策》，对拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭执行住房限购政策。许培萍属于《9月5日起我市执行住房限购政策》的限购对象。原审法院认为，厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋的权属人系黄剑伟，其有权处分讼争房产。黄文全系黄剑伟的委托代理人，黄剑伟应当对黄文全的行为承担民事责任。故黄文全以黄剑伟名义与许培萍自愿签订合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》，内容合法，应当认定为有效合同。黄文全在合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》签订后，在合同规定的履行期限届满前，于2016年7月10日向许培萍发短信明确表示“要取消合同”，该行为应认定为黄剑伟明确表示不履行合同义务，且黄剑伟于2016年8月25日将许培萍所付的购房定金10万元退还给许培萍，已经以实际行为表明不履行合同。故黄文全的行为违反了合同约定，构成根本违约，应当由黄剑伟承担违约责任。讼争合同规定许培萍应当支付首期购房款的期限为合同签订之日起90内，即许培萍的付款期限为2016年9月26日前，许培萍于2016年9月23日向原审法院提起诉讼，虽在讼争合同规定的许培萍应向黄剑伟支付首期购房款的履行期限届满之前，但由于黄文全已经明确表示不履行合同义务，故许培萍有权在履行期限届满前要求黄剑伟承担违约责任。许培萍虽要求继续履行合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》，但并未于签订合同之日起90日内即2016年9月26日前向黄剑伟支付首期购房款100万元，且买卖双方也未于签订合同之日起90日内共同前往银行办理商业贷款用于付清许培萍应付之购房款130万元。因此，在许培萍未向黄剑伟支付购房款的情况下，黄剑伟有权拒绝办理讼争房屋产权过户手续。故许培萍要求继续履行合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》，办理讼争房屋产权过户手续，不符合法律规定，不予支持。鉴于黄剑伟的行为已构成根本违约，结合自2016年7月至今厦门市房价普遍大幅较快上涨的实际情况，足以认定合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》不能继续履行确实给许培萍造成较大损失。故许培萍要求黄剑伟支付违约金464000元，符合法律规定，应予支持。黄剑伟主张厦门市思明区槟榔东里211号701室房屋系共有房产，并主张讼争房屋内有租户，证据不足，其抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。由于合同编号为00515000003641的《存量房买卖合同》不能履行并非由于新的限购政策出台导致，故黄剑伟以此为由提出的抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄剑伟于判决生效之日起十日内给付许培萍违约金464000元；二、驳回许培萍的其他诉讼请求。案件受理费14366元，由许培萍负担66元，黄剑伟负担14300元。本院二审期间，黄剑伟提交：证据1.私营公司基本信息，证明许培萍具有资深房产中介的从业经历，并非单纯的购房者；证据2.厦门市国土资源与房产管理局关于全市房地产经纪市场专项检查情况的通报，证明许培萍担任法定代表人的公司被列入黑中介之一；证据3.借记卡账户明细清单，证明许培萍主动提供银行卡账号，其退还定金10万元系经许培萍同意。许培萍质证认为，证据1的真实性无异议，证明对象有异议，其从事的房地产金融业务，并非房地产中介，且购房政策并未限制购房者的身份；证据2系复件件，真实性不予确认，且与本案无关；证据3真实性无异议，该账户是其支付定金帐户，其并未同意退还定金，不存在协商同意返还定金的问题。本院分析认为，黄剑伟提交的证据1、证据2均与本案无关；证据3的真实性予以确认，该账户系许培萍向黄剑伟支付定金的帐户，黄剑伟向许培萍的该账户转账的行为，不足以得出双方协商同意退还定金的结论。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，黄剑伟于2016年6月28日在厦门市公证处办理的《委托书》公证【（2016）厦证内字第19043号公证书】中，黄剑伟委托黄文全的委托权限第六项为：“受托人有权出售该房产，包括：1.代为与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议（包括价款、支付办法、交房期限、违约责任等法律规定的法定条款）……7.其他与售房相关的一切事项”。以上事实，有厦门市公证处（2016）厦证内字第19043号公证书以及当事人的陈述为证。本院认为，上诉人黄剑伟的委托代理人黄文全在授权范围内，以黄剑伟的名义从事的代理行为之法律效果直接归属于委托人黄剑伟。本案黄文全作为黄剑伟的代理人，与许培萍于2016年6月28日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。黄文全于2016年7月10日向许培萍发短信明确表示“要取消合同”，明确表示不履行合同义务，并于2016年8月25日将购房定金10万元退还给许培萍，以实际行为表明不履行合同，其行为已构成违约。《存量房买卖合同》约定，买卖双方于签订买卖合同之日起90日内共同前往银行办理商业贷款手续，于银行通过按揭后的7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。因2016年9月5日起厦门市执行住房限购政策，许培萍属于限购对象，《存量房买卖合同》已无法继续履行。本案中许培萍要求继续履行《存量房买卖合同》的请求缺乏依据，不予采纳。原审法院对许培萍的该项诉求不予采纳并无不当。本案中，许培萍基于《存量房买卖合同》继续履行的主张，要求黄剑伟承担违约责任并支付违约金。如前所述，本案《存量房买卖合同》无法继续履行，许培萍的该项违约金诉讼请求缺乏依据，不予采纳。原审法院判决基于《存量房买卖合同》不能继续履行给许培萍造成经济损失而认定黄剑伟应支付违约金，超出当事人的诉讼请求范围，应予纠正。综上，许培萍的上诉请求应予驳回。原审认定事实错误，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初15545号民事判决；二、驳回许培萍的诉讼请求。本案一审案件受理费14366元，由许培萍负担。二审案件受理费28732元，由许培萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一七年十二月二十三日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。