江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0681民初1542号原告：江西创佳物业管理有限公司，统一社会信用代码：91360602731947484C，住所地鹰潭市月湖区滨江公园二期民俗风情园6号。法定代表人：刘志勇。委托诉讼代理人：肖晓燕，女，1992年11月19日出生，汉族，江西吉安人，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师。被告：李百玲，女，1965年11月9日出生，汉族，住贵溪市。原告江西创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）与被告李百玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕文娟、被告李百玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付阳光时尚广场房物业管理费10643元，滞纳金319元，共计10962元；2.判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为阳光时尚广场A2西701号房的业主。原告和贵溪市政兴房地产开发有限责任公司于2007年8月6日签订了前期物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.9元，建筑面积为117.09平方米。合同签订后，被告于2008年7月30日起停止缴纳物业费，截止2016年12月31日，欠费月数为101个月，每月金额105.4元，被告欠缴物业费共计10643元。同时，按约定被告应按欠费日百分之三的标准承担滞纳金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担滞纳金319元。因被告拒绝交纳物业费，故原告向法院起诉，请求判如前之所请。被告李百玲辩称，1.物业管理费的标准与事实不符合；2.原告违反了合同收费，未入住应减半收取，但原告按照已入住标准来收取；3.本案已过诉讼时效；4.物业管理也不到位，地下停车场已经成了垃圾场。所以不应该缴纳这么多物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。故本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告李百玲为阳光时尚广场房的业主。原告创佳物业公司（原名称为鹰潭市创佳物业管理有限公司）和贵溪市政兴房地产开发有限责任公司于2007年8月6日签订了前期物业管理服务合同，合同约定“第三章委托管理期限为自2007年8月8日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止”、“第二十九条物业管理公共性服务费1、本物业的公共性管理服务费按前期物业管理中标标书的价格和方式收取，已购买但未入住的房屋和未销售的商品房均按50%的标准交纳物业管理公共性服务费。……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天加收3%交纳滞纳金。4、收费标准：小高层0.35元/㎡、营业房0.8元/㎡。”、“第三十三条乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、公共性服务费按第三十条第1款执行；2、电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务收费分摊按以下方式每月据实分摊收取。”2009年12月3日，贵溪市发展和改革局作了《关于阳光时尚广场物业服务收费标准的批复》（贵发改字［2009］316号），文件规定：“一、公共服务性收费：高层住宅每平方米0.55元/月；商业用房每平方米1.20元/月。二、专项服务收费：每平方米0.35元/月。专项服务费包括电梯、二次供水等设备运行服务。……六、物业管理公共性服务收费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务收费……”。原、被告双方未再签订其他合同。被告成为涉案房屋业主后一直未入住。2008年9月8日，被告交纳了2008年7月30日至2009年7月29日期间的物业管理服务费，由于之后被告未再交纳物业管理服务费，原告从2016年12月30日开始通过短信和律师函方式向被告发出催缴通知。因被告拒绝交纳物业管理服务费，故原告向法院起诉，请求判如前之所请。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。原告创佳物业公司和贵溪市政兴房地产开发有限责任公司于2007年8月6日签订了前期物业管理服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，原告创佳物业公司是阳光时尚广场小区合法的物业服务单位，有权向各业主收取物业管理服务费及维修基金。被告李百玲系涉案房屋的业主，实际上享受了原告创佳物业公司所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费的义务。（一）关于诉讼时效问题。由于原告提交的前期物业合同和批复文件中表明物业管理服务费的交纳时间为按月交纳，被告于2008年9月8日交纳了2008年7月30日至2009年7月29日的物业管理服务费，2009年7月29日之后的物业管理服务费未支付，而原告提交的证据显示其最早于2016年12月30日向被告发出催缴通知，原告未提交证据证明其在2009年7月30日至2016年12月29日期间向被告催缴的事实，故2013年12月30日前的物业管理服务费已过诉讼时效，被告应向原告交纳2014年1月1日之后的物业管理服务费。（二）被告尚欠物业管理服务费的具体金额。由于前期物业服务合同约定了已购买但未入住的房屋和未销售的商品房均按50%的标准交纳物业管理公共性服务费，原告向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准包含公共性服务费和电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务收费（该费用每月据实分摊收取），且根据原告提交的2009年12月3日的批复文件中规定了公共性服务性收费标准为高层住宅每平方米0.55元/月，专项服务收费标准为每平方米0.35元/月，物业管理公共性服务收费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务收费。原告在庭审中称已购买但未入住收50%公共性服务费是以拿钥匙为标准，之后应全额交纳，被告已经取得房屋钥匙并且自愿按全额标准交纳了物业管理服务费，故被告以后的物业管理服务费应按全额标准进行交纳。本院认为，被告按全额交纳的物业管理费只是对2009年7月29日之前的收费标准予以确认，并不能直接表明其认可之后的费用均按全额标准交纳，原告所称的以拿钥匙为标准收取物业管理服务费的事实，于法无据，本院不予支持。故被告交纳物业管理服务费的标准为：公共性服务费按每平方米0.55元/月计算且交纳50%，专项服务收费按每平方米0.35元/月计算。从2014年1月1日起暂计算至2017年11月30日止，被告应向原告交纳物业管理服务费3439.5元，其中公共性服务费1513.4元（0.55元/月×117.09㎡×47个月×50%），专项服务收费1926.1元（0.35元/月×117.09㎡×47个月）。由于合同约定了逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天加收3%交纳滞纳金，原告起诉要求被告承担滞纳金319元，该费用符合法律规定，本院予以支持。综上所述，对原告提出的诉讼请求，本院部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告李百玲在本判决生效后十日内向原告江西创佳物业管理有限公司支付物业管理服务费3439.5元（从2014年1月1日起暂计算至2017年11月30日止）及滞纳金319元，合计3758.5元；二、驳回原告江西创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由被告李百玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  吴木生二〇一七年十二月六日书记员  朱建华