广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19642号上诉人（原审原告）：刘美林，女，1964年5月29日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州市森海广告有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：卢仲良，职务：总经理。委托代理人：马晓艳、蔡樱梓，均系广东广悦律师事务所律师。上诉人刘美林因与被上诉人广州市森海广告有限公司（以下简称“森海公司”）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初6711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘美林向本院提起上诉称：一、上诉人认为一审判决查明事实不清，导致适用法律错误。本案的事实是2014年11月24日上诉人与某恒公司经过协商，某恒公司交涉案房屋以286万元出售给上诉人，上诉人同意并支付了5万元定金，签订了《认购书》，并约定2014年12月10日签订,《广州市商品房买卖合同》，在签订合同之前，被上诉人允诺上诉人，只要上诉人缴纳3万元定金就可以提供额外的优惠团购价签订商品房买卖合同，因此上诉人缴纳了3万元定金，但在签订商品房买卖合同的时候并没有得到团购优惠价，还是认购书上的价款，对方收取定金之后没有与上诉人提供优惠，也没有签订合同，应当承担双倍返还定金的费用，一审法院没有查明事实，作出了错误的判决。二、一审法院对被上诉人提供的《雅居乐富春山居认购单》和某恒公司分别于2017年5月10日、6月7日出具的《情况说明》作为本案的证据认定是错误的，上诉人认为两份证据不具有完整的证据效力。认购单记载的内容是被上诉人因为案件的需要而作出添加、改动，没有真实的反映当时的事实情况，所以不能作为证据使用。该《情况说明》的内容也是为了案件的需要，虚构的，是与被上诉人串通，损害上诉人的利益制作的，一审法院不根据事实判决，是不公平的。三、一审法院将定金改成费用，这是对法律的曲解，一审法院没有这种权利，也是对法律的不尊重。上诉人之所以签订了认购书以后还交了3万元定金就是为了得到团购优惠价。如果房价已经确定的，再缴纳3万元定金给对方，还以认购书的价款签订《商品房买卖合同》，不符合常理，一审法院没有深入了解案件的客观事实，导致粗暴、盲目的将定金改为费用是错误的。在《网易团购书》中定金出现的频率很高，如果这是属于费用我方肯定不可能缴纳的。现在认定为费用的话，当时被上诉人就是带有欺骗性，因为上诉人是当作定金缴纳的，对方改成费用是不符合当时的实际情况的，而且对方提供的《网易团购客户须知》是格式合同，应该对上诉人作出有利的解释。四、我方认为《网易团购客户须知》是要约，不是合同。为了更进一步的促进交易而提供的合同，定金条款不退还是违反《合同法》的规定。我方签订商品房买卖合同之前缴纳3万元，与房地产公司是关联企业，所以对方应该对3万元定金退还或者抵扣房款，并不是无偿的占有，我方认为一审法院在定金条款上没有查清。五、诉讼时效的问题，一审认为上诉人向一审法院立案提交的是复印件，上诉人已经向一审法院举证了，造成了诉讼时效的中断，应该是符合法律规定的。被上诉人在本案中存在违约，极大的损害了上诉人的权利，一审判决对方不承担任何的责任，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则。综上所述，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。二审庭询中，上诉人变更诉讼请求为：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。森海公司答辩称：一、案涉房屋的原售价是3836542元，并不是上诉人陈述的268万元，上诉人得以268万元的优惠价格购买涉案房屋，是因为其在购买房屋时是经过某恒公司协商，并且享受了被上诉人森海公司提供的团购优惠折扣，所以最终得以268万元的价格购买涉案房屋，该事实有被上诉人提供的认购单、情况说明及上诉人自己提供的认购书可以证实。二、上诉人在原审第一次提交本案的起诉状时，其主张的是不当得利，要求退回2万元，但在一审庭审的时候当庭变更诉讼请求，并主张我方构成违约，而在一审庭审的时候上诉人是明确表示其清楚知道被上诉人所组织的团购活动是可以自愿参加的，如果参加的话缴纳团购费用可以享受团购折扣，如果不参加就无法享受，也知道这个费用一经缴纳是不予退还，上诉人现称是我方强行要求缴纳这个费用才允许签订买卖合同，是因为被胁迫才缴纳的，这与其一审的主张是前后矛盾的。退一步讲，如果上诉人认为是被胁迫的话，其本身是律师，应该知道可以主张合同撤销，但时隔两年并收房才主张要求我方退款，这个请求从一审庭审时认为不当得利，到认为合同违约，现在认为受胁迫，这个理由是前后矛盾，并且逻辑混乱。关于上诉人主张的我方收费是违反住建部的相关规定，我方认为上诉人主张因为开发商强行指定我方乱收费没有证据支持也与事实不符，而且住建部的规定是约束开发商某恒公司的，与我方及本案没有关系。其次被上诉人通过组织团购和上诉人形成的是团购合同关系。《网易团购优惠客户须知》一经签订对双方都具有约束力，根据团购须知的约定，我方为上诉人已经争取了将近20万元的团购优惠，这个优惠折扣并不是免费提供的，我方收取的2万元的团购费用实际上属于上诉人享受优惠折扣应该支付的对价，也不违反法律和行政法规的规定，至于上诉人主张的与某恒公司的买卖合同关系，与本案是两个完全不同的法律关系，不应当在本案当中予以处理。三、关于整个合同签约的程序，上诉人已经表述了，是先签订认购单，再签订认购书，之后再签订商品房买卖合同，完成之后房屋买卖就成交了，这个过程上诉人是清楚知道的，认购书当时签订的折扣优惠是有条件的，按照认购书约定的方式15天内准时签约，如果放弃，15天内不能签约的话，268万元的优惠是无法享受的，作为前置性的条件，一审已经查明清楚，经过上诉人的表述过程也可以明确的看到，在本案查明事实上没有任何问题，是符合客观事实的。关于上诉人提出的认购单涂改过的问题，一审的时候法庭已经明确要求上诉人提出鉴定申请，上诉人提出了鉴定申请但又撤回了，上诉人也没有证据证明订购单是涂改的。上诉人认为《情况说明》是我方和某恒公司串通根据案件需要制作的也没有证据证明，涉案房屋上诉人已经收房，全部的手续已经履行完毕了，某恒公司作为销售商，对当时的情况作出说明是符合客观事实的，并且提供的说明也是符合案件事实。团购客户须知的文件虽然使用了定金的字眼，但合同履行的实际情况看，定金的指向是购买房屋的优惠，就是支付了相应的定金款项时候就可以享受团购优惠，我方认为应该从合同反映的实际性内容理解，我方认为一审认定定金是费用是符合法律规定的。本案中也不存在上诉人提及的我方存在违约的情形，团购定金收取之后，上诉人享受了房屋的团购优惠，也实际接收了房屋，所以我方认为合同已经完全履行完毕，不存在违约的情形，上诉人主张我方存在违约是没有任何法律依据的。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法庭依法驳回上诉人的全部上诉请求。刘美林于2017年3月1日向原审法院起诉请求：一、森海公司向刘美林双倍返还定金40000元及支付资金使用费（以20000元为本金，按中国人民银行1995年发布的固定资产贷款利率的标准即年利率14.56%计算，自2014年12月10日起计至返还之日止）；二、森海公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年11月26日，刘美林（认购方）与广州某恒房地产开发有限公司（出售方，以下简称“某恒公司”）签订《雅居乐富春居认购书》（以下简称“《认购书》”），约定认购方认购广州市萝岗区悦然四街XX号（自编K-5栋）XXX房（以下简称“案涉物业”）；案涉物业售价为3836542元，认购价为2680000元，案涉物业按下列付款方式付款时享受该优惠折扣，如放弃该付款方式的不能拥有该优惠折扣：定金50000元于签署本认购书时已付清，第一期楼款760000元须于2014年12月10日前付清，同时即办理1870000元的银行按揭手续；认购方须于2014年12月10日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时须携带1、认购书正本及身份证明文件正本，2、定金收据，3、办理签约应交费用（详见《各项收费标准》），其中物业维修资金19178.81元；选择按揭付款的客户须在与出售方签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，并提交银行按揭所需资料及缴付相关费用；案涉物业之认购价不含物业专项维修资金、《各项收费标准》中所列收费项目、购买该物业之政府收费、办理银行按揭手续费及其他一切应由认购方支付的相关费用，上述费用由认购方支付；备注：案涉物业必须按本认购书签订的付款方式（即非限购付款方式）15日内准时签约，如放弃该付款方式或不能15日内准时签约的出售方将取消该成交价2680000元，只能享受9折优惠等。2014年12月10日，刘美林、森海公司签订《网易团购优惠客户须知》（以下简称“《客户须知》”），主要内容为：9月21日至10月7日，为回馈广大购房者，网易针对雅居乐富春山居推出团购优惠模式，购房者缴纳3万元团购定金可享受团购价优惠（下定后15天内准时签约方可享受此优惠）。合作房源为在售房源（仅限网易向开发商预定的15套精选单位）。优惠内容为交纳3万元团购定金享团购价优惠（下定后15天内准时签约方可享受上述优惠）。本次团购定金由雅居乐富春山居和网易指定的具有居间服务性质的森海公司收取，并向客户开具团购定金收据。购买使用优惠期限为2014年9月21日至2014年10月7日。仅限缴纳3万元团购定金客户方能以团购价购买单位，购买优惠后，购房者凭团购定金收据享受具体房源团购优惠，团购定金一经缴纳不予退还。本次团购定金只能用于购买活动中指定团购价房源，团购定金不纳入房款，且本次电商优惠不能叠加使用，一套房屋仅限使用一次优惠；本次团购优惠使用前提是客户下定后15天内准时签约，如未能准时签约，视作客户主动放弃团购价优惠折扣；客户如要求开具优惠金发票的，在成功签约后，备齐购房者身份证复印件、团购定金收据原件、网签购房合同后预约森海公司办理；刘美林已充分阅读并理解本活动须知，同意接受雅居乐富春山居和网易提供的购房优惠服务，支付本须知下的团购定金30000元等。该《客户须知》签订同时刘美林即向森海公司支付了20000元，森海公司亦于该日向刘美林出具《收据》，确认收到刘美林交来团购定金20000元。刘美林称其支付上述团购定金后，即与某恒公司签订了《广州市商品房买卖合同》（刘美林为乙方，某恒公司为甲方，以下简称“《买卖合同》”），约定乙方购买案涉物业，房价为2680000元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期款810000元自本预售合同网上签订之日起0日内支付，剩余房款1870000元须于2014年12月10日前申请办理银行按揭手续；乙方在签订本合同并支付首期款后0日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；甲方应当在2016年3月20日前将作为本合同标的物房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记等。《买卖合同》签订后，刘美林亦依约向某恒公司支付了案涉物业的首期楼款。森海公司确认上述《买卖合同》的真实性，亦确认刘美林购买案涉物业并已收楼使用的事实。现刘美林主张，其在2014年12月10日与森海公司签订《客户须知》并向森海公司支付20000元团购定金后，森海公司并未给予刘美林团购优惠，而根据刘美林与某恒公司于2014年11月26日签订的《认购书》及2014年12月10日签订的《买卖合同》均约定案涉物业的成交价为2680000元来看，即使刘美林购买案涉物业享有优惠折扣，该优惠折扣亦是某恒公司给予刘美林的，故森海公司构成违约，应向刘美林双倍返还定金。刘美林还就此提交了其于2016年1月12日、2017年2月27日向原审法院递交起诉状，要求森海公司退还定金20000元等的《网上立案审查信息明细》打印件，显示立案审查意见分别为退回（退回诉状）及不予受理。森海公司以上述《网上立案审查信息明细》系打印件为由，对其真实性、合法性、关联性不予确认；并主张，从《网上立案审查信息明细》反映的信息来看，刘美林并未成功立案，法院亦未向森海公司送达过任何资料，刘美林也从未向森海公司主张过返还团购服务费，故刘美林上述证据不足以构成诉讼时效中断。虽《客户须知》及《收据》中注明20000元为团购定金，但该费用实质为团购服务费，2014年12月10日刘美林签署《客户须知》时是清楚知悉其已享受了团购优惠的，故才在《客户须知》已明确约定“团购定金一经缴纳不予退还”的情况下同意并实际向森海公司支付了20000元团购定金；且结合《客户须知》中有关“团购优惠使用前提是客户下定后15天内准时签约，如未能准时签约，视作客户主动放弃团购价优惠折扣”的约定来看，也是与《认购书》中“如放弃该付款方式或不能15日内准时签约的出售方将取消该成交价2680000元，只能享受9折优惠”的约定一致的，刘美林只有在支付定金后15天内准时签约，包括签署《客户须知》、支付团购定金等，才能最终享受优惠价购买案涉物业。故森海公司已依约向刘美林提供了购房优惠服务，刘美林在享有该购房优惠两年后要求森海公司返还团购定金，属不诚信行为。森海公司为证明其主张，亦向原审法院提交了：1、2015年10月雅居乐富春山居的团购活动宣传及照片打印件，证明森海公司自2014年下旬开始为包括刘美林在内的众多业主提供团购服务。2、某恒公司2017年5月10日出具的《情况说明》，主要内容为：自2014年开始，雅居乐富春山居项目推出团购促销活动，森海公司是该团购促销活动受邀的举办方之一，负责组织有意向参与团购活动的购房人参与本次促销活动，某恒公司允许团购客户通过团购活动在正常优惠折扣的基础上额外享受不低于九五折的团购折扣；2014年12月10日，刘美林参与了森海公司组织的团购优惠活动，并与某恒公司签订了《买卖合同》，该房屋原价为3836542元，正常折扣后是3452888元，参与团购优惠折扣后是3248477元，参与员工折扣优惠后是2749830元，在此基础上再减69830元，最终成交价格为2680000元等。3、某恒公司2017年6月7日出具的《关于团购优惠金额的说明》，主要内容为：2014年11月25日，刘美林认购其司开发的案涉物业，刘美林在认购房屋时参与了森海公司组织的团购活动，以2万元团购定金享受了其司给予的团购优惠折扣约9.4折（9.8折再额外9.6折），享受团购折扣优惠金额为204411元；刘美林亦亲自签字确认有《雅居乐富春居（富春山居）认购单》（以下简称“《认购单》”）等。4、《认购单》，显示2014年11月25日刘美林确认认购案涉物业，付款方式为商业按揭七成，享受优惠折扣为3836542元×9×9.6×9.8，成交价为3248477元，客户在2014年12月10日前签约同时其司在员工价格基础上再减69830元，成交房价为2680000元等。经质证，刘美林以森海公司提交的证据1为打印件，且宣传资料显示时间为2015年10月为由，对其真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，理由为正常情况下刘美林应当先参与团购，享受团购优惠以后才会签订《认购书》，而本案中刘美林是在与某恒公司签订《认购书》时即享有了优惠价格，而与森海公司签订《客户须知》在后，可见森海公司收取团购定金后并未给予刘美林团购优惠。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，理由为刘美林虽然参与了森海公司组织的团购优惠活动，但没有享受到森海公司给予的任何折扣优惠，刘美林与某恒公司签订《买卖合同》时约定的成交价为2680000元。且证据2、3均是某恒公司于团购活动之后才出具的说明，证明该两份证据是事后制作的，无法反映刘美林购买案涉物业当时的优惠活动情况。对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，理由为该《认购单》的认购日期、认购备注存在修改，且是格式合同留有大量空白，森海公司完全可以在空白的《认购单》上填写内容，最后落款处也不是刘美林本人的签名。经原审法院询问，刘美林申请对上述《认购单》中落款处的“刘美林”签名真实性予以鉴定，后又撤回了该项鉴定申请。原审法院认为：根据森海公司提交的某恒公司出具的《情况说明》可知，自2014年开始，案涉物业所在楼盘推出了团购促销活动，而森海公司是该团购促销活动的举办方之一，负责组织有意向参与团购活动的购房人参与促销活动，某恒公司将允许团购客户享受团购折扣。刘美林、森海公司于2014年12月10日签订的《客户须知》亦可印证，刘美林同意参与案涉物业所在楼盘的团购促销活动，同意向具有居间服务性质的森海公司缴纳团购定金以享受团购价优惠，且知悉团购定金一经缴纳不予退还。故此，刘美林应受该《客户须知》的约束。现刘美林、森海公司的争议焦点为，团购定金属定金还是服务费用，森海公司有无就案涉物业为刘美林争取到团购优惠。关于团购定金的性质问题。就《客户须知》的相关约定来看，“交纳3万元团购定金享团购价优惠”、“团购定金由雅居乐富春山居和网易指定的具有居间服务性质的森海公司收取”、“团购定金一经缴纳不予退还”，该团购定金显然不具备债权担保的定金性质，《客户须知》中亦未约定给予定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；故此，刘美林主张该团购定金为定金，依据不足，原审法院不予采纳，该团购定金应属森海公司为刘美林争取团购优惠的服务费用。关于森海公司是否为刘美林争取到团购优惠的问题。首先，刘美林在与某恒公司2014年11月26日签订的《认购书》中约定案涉物业售价为3836542元，享受优惠折扣后的价格为2680000元，案涉物业必须按《认购书》约定的付款方式15日内即2014年12月10日前准时签约，如放弃该付款方式或不能15日内准时签约的出售方将取消该成交价2680000元的优惠；由此可知，刘美林此时享有的优惠折扣是附条件的，仍有待于刘美林与某恒公司2014年12月10日的签约确认。其次，刘美林确认，其是在2014年12月10日与某恒公司签订《买卖合同》前与森海公司签订《客户须知》并向森海公司支付团购定金的，由此可知，签署《客户须知》及支付团购定金是签署《买卖合同》确定最终交易价格的前置程序，且据森海公司提交的某恒公司2017年5月10日、6月7日出具的《情况说明》及所附《认购单》来看，某恒公司亦确认刘美林参与了森海公司组织的团购优惠活动，因此享有了团购优惠；刘美林也曾于2014年11月签署过《认购单》，确认其购买案涉房屋将享受的优惠折扣，虽刘美林否认该《认购单》系其本人签署并提起了笔迹鉴定，但因刘美林后撤回了该项鉴定申请，故应由刘美林承担举证不能的法律后果，原审法院对刘美林有关《认购单》非其本人签署的主张不予采信。再者，刘美林在签署《客户须知》时应当清楚知悉“团购定金一经缴纳不予退还”的约定，根据日常生活法则，其在当天《买卖合同》的签订及支付房款、办理按揭的过程中即应当知道购买案涉物业是否享受了团购优惠，但刘美林并未即时提出异议，有违常理。且就刘美林提交的《网上立案审查信息明细》打印件来看，即使刘美林曾在2016年1月、2017年2月意欲通过诉讼方式向森海公司主张权利，但法院并未立案受理，刘美林也无法证明其曾通过其他有效方式向森海公司主张权利。综上，原审法院采信森海公司主张，即其已为刘美林就案涉物业争取到了团购优惠。据此，刘美林主张森海公司双倍返还团购定金及支付资金使用费，缺乏事实及法律依据，原审法院均予驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年8月11日作出如下判决：驳回原告刘美林的全部诉讼请求。本案受理费950元，由原告刘美林负担。二审审理期间，上诉人向本院提交一份《转账凭证》作为二审新证据，拟证明被上诉人在一审提交的认购单是不真实的，是经过对方修改、填补的内容对方并没有给予我方优惠，并且认购单上的内容都是对方填写的，把认购单上面的时间修改了，应该是先写认购单。森海公司质证称：我方认为该证据不是新证据。在一审庭审的时候对于认购单和买卖合同签订的过程，包括交款的时间，一审法院已经查明，现在上诉人再提交不属于新证据。银行小票出现的名字某恒公司与我方没有关系，与本案没有关联性。二、这份证据上也没有其他的银行盖章等，想要证明的内容不清楚，所以我方认为这份材料的证明目的和关联性、真实性我方都无法核实，因此不予确认。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于被上诉人是否依约为上诉人争取了购房优惠，3万元定金是否应与退还。上诉人上诉坚持认为，被上诉人未依约为其争取购房优惠，并要求双倍返还定金及支付资金使用费。经审核，从现有证据及各方当事人陈述，可以基本确认的事实是，上诉人通过参加被上诉人组织的团购活动争取购房优惠。首先，被上诉人团购优惠活动是其与卖方达成一致的活动，对此，卖方已经出具证明，对于活动内容，优惠情况均予以确认。另一方面，上诉人与被上诉人之间已经签订了《网易团购优惠客户须知》，对于上述活动内容予以确认。虽然上诉人从签订认购单、认购书及《广州市商品房买卖合同》的时间，以及真实性等方面提出质疑，但并不足以形成充分反证，原审认定双方当事人之间形成居间服务关系并实际履行，并无不当。在此基础上，上诉人要求双倍赔偿定金的主张并无充分的合同及事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人刘美林负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月十九日书记员  冯冠豪