北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初11996号原告张凤林，男，1948年12月5日出生，住北京市西城区。委托代理人郭海燕，北京市众鑫律师事务所律师。被告徐亚芝，女，1967年9月6日出生，住北京市海淀区。第三人中国建设银行股份有限公司北京宣武支行，住所地：北京市西城区广安门内大街314号。负责人霍中广，职务行长。原告张凤林诉被告徐亚芝、第三人中国建设银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称建设银行宣武支行）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张凤林委托代理人郭海燕到庭参加诉讼，被告徐亚芝、第三人建设银行经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告张凤林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将位于北京市大兴区xxx室房屋过户至原告张凤林名下。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年，原告与被告徐亚芝约定以被告名义签订房屋买卖合同，购买绿城星洲花园xxx号房屋（后更名为大兴区xxx房屋），并以被告名义办理贷款，双方订立了书面《协议书》。此后，被告与房地产公司于2002年10月7日签订了商品房买卖合同，原告向房地产公司支付了47.66％的首付房款72858元，剩余8万元以被告名义到银行办理贷款。房屋购买后，原告在此居住至今。2004年9月14日取得房产证，并一直由原告保管。该房屋所涉及的物业费、供暖费、水电气等全部费用均由原告交纳。房屋贷款也系原告按时向银行转账还本付息。现贷款已还清，原告要求被告配合过户未果，故诉至法院，切望法院支持原告的诉讼请求。被告徐亚芝既未做出答辩，也未参加本院庭审。第三人建设银行宣武支行未到庭，但提交书面意见：1、针对本案，我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不发表意见，在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议。2、借款人徐亚芝在我行于2003年1月8日借款8万元，担保方式为抵押加阶段性保证，截至2017年11月28日，贷款本金余额29256.63元。3、根据法律规定，借款人徐亚芝就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等合同文件依然具有法律效力，若发生房屋产权变更情形，应优先偿还建行的贷款。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除借款人徐亚芝对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。若借款人徐亚芝在我行贷款发生逾期，我行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债权、担保权未获得全部清偿前，我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。我行仍有权对借款人及抵押物主张债和抵押权及其他合同约定的担保权利。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。上述债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、我行为实现债权和担保权而发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款人尚欠我行贷款本金金额以我行提交证据为准，全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及我行为实现债和担保权而发生相关费用等另计。全部应还金额依据实际还清之日计算为准。4、本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2002年10月7日，原告张凤林借用被告徐亚芝名义购买北京市大兴区xxx号房屋，双方签有《协议书》，协议书内容为：“张凤林借用徐亚芝的名字购买绿城星洲花园xxx住宅一套，借用徐亚芝名字在建行贷款，每月建行贷款金额由张凤林偿还，购房首付款、契税、手续费等一切费用都由张凤林出资，徐亚芝不出任何费用。徐亚芝需向张凤林提交身份证原件及复印件用于每月还贷款使用，张凤林付给徐亚芝现金10000元作为感谢费，该房产所有权归张凤林个人所有，该房产以后所有升值部分与徐亚芝无关。如果徐亚芝反悔则自愿赔偿给张凤林该房价款十倍违约金。张凤林以后将建行贷款还清后，徐亚芝保证无条件配合张凤林办理该房屋过户手续。如果徐亚芝到时不配合张凤林办理房屋过户手续，张凤林可到北京市宣武区人民法院起诉解决。”同日，被告徐亚芝作为买房人与售房单位北京军建利司达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同写明：所购房屋地址为绿城星洲花园xxx房屋，房屋建筑面积为57.25平方米，房屋总价为152858元，付款方式为首付72858元，余款8万元向银行按揭贷款。2013年1月，被告徐亚芝作为借款人与第三人建设银行宣武支行签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（以下简称：《贷款合同》），该合同写明：本借款用于购买绿城星洲花园二期xxx房屋，贷款人民币8万元，借款期限共计240个月，自2003年1月8日起至2023年1月7日，每月归还本息金额为人民币529.33元；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，借款人用所购房屋向贷款人提供抵押。上述《商品房买卖合同》及《贷款合同》签订后，原告张凤林按合同约定向售房单位交纳房款，并按《贷款合同》向建设银行宣武支行还偿贷款。该房屋于2014年9月14日取得房屋所有权证，房屋所有权人登记为徐亚芝，登记地址为北京市大兴区xxx号，该房屋在房管部门办理了抵押登记，抵押权人为建设银行宣武支行。原告张凤林一直在该房内居住。原告张凤林为证明由其交纳房款、偿还贷款并在此居住，向本院提交了购房发票、契税发票、公共维修基金收据、印花税收据、抵押登记费收据、物业费收据、供暖费银行存折、购买水电气票据等。另查，截至2017年11月28日，贷款本金余额29256.63元未还清。本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案原、被告签订协议书，明确约定原告张凤林借用被告徐亚芝名义购买北京市大兴区xxx号房屋，并约定借用徐亚芝名字在建行贷款，每月建行贷款金额由张凤林偿还，购房首付款、契税、手续费等一切费用都由张凤林出资，徐亚芝不出任何费用。在实际履行中，原告张凤林按协议约定，全部费用均由其支付。现原告张凤林依据合同约定要求被告徐亚芝配合办理房屋所有权转移登记，理由正当，本院予以支持。鉴于购房贷款尚未还清，涉案房屋所有权设定抵押，本院追加建设银行宣武支行作为第三人参加诉讼，庭审中，原告张凤林表示同意代被告徐亚芝一次性将剩余贷款还清。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。在原告张凤林代被告徐亚芝还清剩余贷款后，建设银行宣武支行的债权已行使完毕，应协助房屋所有权人办理抵押权解除登记。被告徐亚芝经本院合法传唤，届时未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法缺席审理，做出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，张凤林向中国建设银行股份有限公司北京宣武支行代徐亚芝偿还因购买北京市大兴区xxx室房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准）。二、在本判决第一项履行完毕后十日内，徐亚芝、中国建设银行股份有限公司北京宣武支行配合张凤林办理北京市大兴区xxx室房屋的解除抵押手续。三、在本判决第二项履行完毕后十日内，徐亚芝协助张凤林到房地产行政主管部门办理北京市大兴区xxx室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至张凤林名下。如果张凤林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费八千八百元，公告费二百六十元，送达判决书公告费（按实际发生额确定），由被告徐亚芝负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐艳茹人民陪审员  佟凤华人民陪审员  石 雪二〇一七年十二月十二日书 记 员  陈光华