广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第3201号原告（反诉被告）：魏小花，女，汉族，1982年1月4日出生，户籍住址：惠州市惠城区，委托代理人：甘少平，男，汉族，1984年12月22日出生，住址同上，系原告丈夫。委托代理人：欧阳少嫣，广东江畔律师事务所律师。第一被告（反诉原告）：黄桂好，女，汉族，1955年9月22日出生，地址：惠州市，委托代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。第二被告：惠州市景生实业有限公司，住所地：惠州市江北东江二路富力国际中心酒店21层01号房。法定代表人：杨淑霞。委托代理人：陈建文，男，汉族，1969年12月19日生，户籍住址：惠惠州市惠城区，原告魏小花与被告黄桂好房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告申请追加惠州市景生实业有限公司（下称景生公司）为共同被告参加诉讼。被告景生公司在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2015）惠城法民一初字第3201-1号民事裁定书，驳回景生公司提出的管辖权异议，被告景生公司不服提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民辖终122号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。诉讼过程中，被告黄桂好提出反诉，本院依法组成合议庭，本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人甘少平、欧阳少嫣，被告（反诉原告）的委托代理人董卫强、被告景生公司的委托代理人陈建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2015年4月1日黄桂好与魏小花签订了房屋租赁合同，合同约定黄桂好将位于惠州市江北××号景盛华庭C栋第1号的商铺（以下简称“租赁商铺”）租给魏小花，租赁期限从2015年4月1日至2020年4月30日止，租金采用分段计租方式。合同签订后，魏小花依约支付了租赁保证金人民币37740元和两个月的商铺租金人民币37740元。此后，魏小花对租赁商铺进行装修，并采购中央空调设备，花去装修费人民币82000元（其中混泥土结构工程为75000元，装修设计费7000元）及中央空调设备款53000元，以上各款项共计人民币210480元。装修过程中，魏小花发现该租赁商铺已经抵押给他人,但在签订房屋租赁合同之时，黄桂好并未告知魏小花该租赁商铺已抵押给他人的事实。黄桂好故意隐瞒重大事实，对魏小花承租权益造成重大不利影响的。之后魏小花多次与黄桂好协商，但双方一直无法达成协议。原告认为在双方签订的房屋租赁合同第8.1.4的已经明确规定“本合同签署后，物业所有人可以全部或部分将租赁物业对外抵押，并应提前10天书面通知乙方（即魏小花女士）,同时保证不会因该抵押而影响乙方按照本合同规定条件承租和使用租赁物业。”而黄桂好违反诚实信用的先合同义务，故意隐瞒重大事实，严重违反合同约定，已经构成了民事欺诈，按照合同法第五十四条第三款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”同时根据担保法司法解释第六十六条第二款的规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。”所以原告请求法院撤销该份房屋租赁合同，并要求被告赔偿给原告造成的一切损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求依法判令：1、撤销原被告签订的房屋租赁合同。2、被告退还原告租赁保证金人民币37740元、两个月租金人民币37740元，赔偿原告因租赁房屋造成的装修费人民币82000元、中央空调设备款人民币53000元，以上各项费用总计人民币210480元。3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1请求增加赔偿21888元（包括设计费10000元、水泥工5000元、电工5164元、装修押金损失人民币1000元、垃圾清运费人民币724元）；2、被申请人惠州市景生实业有限公司承担共同赔偿责任。被告黄桂好答辩称，一、没有法律规定办理抵押的房屋不能对外出租。《商品房屋租赁管理办法:》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。本案房屋即使存在抵押，也不属于法律规定的不能对外出租的情形，被答辩人以房屋存在抵押为由要求解除合同并要求赔偿损失没有依据。二、目前抵押权人并未对该商铺主张权利，承租人的承租权利未受任何影响，被答辩人所谓的风险均为想象出来的风险。目前房屋的抵押权人并未向答辩人、房屋产权人主张任何权利，抵押贷款也属于正常状态，被答辩人在其权益没有收到任何损害的情况下，要求解除合同，拒不缴纳租金，是没有任何道理的。事实上，被答辩人的真实意思是因为投资决策的原因，不想再租赁该房屋，故意找理由要求答辩人承担其经营决策的风险。该行为属于不诚信的行为，不应得到法院的支持。三、本案不存在欺诈。根据以上事实和理由，被答辩人的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。庭审中，被告黄桂好补充答辩意见：目前所有开发商一层商铺几乎都对有对外抵押的，从本案情况来看，原告只是找个理由想解除租赁，获得额外赔偿，具体理由会在法庭质证阶段和辩论阶段进行阐述。被告景生公司答辩称，原告起诉没有道理，请求法庭予以驳回。被告（反诉原告）黄桂好反诉称，2015年4月1日，反诉人与被反诉人签署了《房屋租赁合同》，约定被反诉人向反诉人租赁位于惠州市江北××号景生景盛华庭C栋第1号商铺，租赁房屋总建筑面积144.75平方米，租赁期限从2015年4月1日至2020年4月30日止。按照合同约定，被反诉人应于每月25日前支付下月租金，物业服务费、水电费等由被反诉人承担。合同违约责任部分约定（第9.2条），如乙方（被反诉人）未按本合同约定近期缴交租金及其他费用的，按未缴费用总额每月百分之五向甲方支付逾期缴费期间的违约金。合同第9.4条约定，本合同有效期内，非依本合同约定和法律规定，任何一方单方面终止合同的，均应按合同终止时间三个月租金标准向对方支付违约金。签约后，被反诉人至今只支付租金37740元，从2015年7月1日起至2015年11月22日，被告拖欠租金94350元，严重侵犯了反诉人的合法权益。反诉请求为：1、解除被反诉人与反诉人签署的《房屋租赁合同》；2、被反诉人立即向反诉人支付拖欠的租金94350元（暂计至2015年11月22日）；滞纳金373578元（暂计至2015年11月22日，最终违约金以实际拖欠为准），合计467928元；3、被反诉人向反诉人支付违约金56610元（三个月租金）；4、诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）魏小花反诉答辩称：1、合同的解除，是指合同有效成立后，当具备法律规定的合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。合同的解除适用于合法有效的合同，合同只有在生效以后，才存在解除，可撤销合同不发生合同解除。2、根据《合同法》第四十二条第（二）款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背对方真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”可撤销合同，就是因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。被撤销的民事行为从行为开始时起无效，即自始无效。3、本案中，被答辩人在与答辩人多次磋商及签订《房屋租赁合同》时，均未告知租赁物业已作抵押的事实，先抵押后出租将致使答辩人处于不利境地，且是待售物业出租，被答辩人却故意隐瞒这些重要事实，欺诈答辩人承租物业，被答辩人系以欺诈的手段，故意隐瞒重大事实，致使答辩人在违背真实意思的情况下订立的合同，答辩人有权要求撤销该合同。且答辩人在2015年6月发现被答辩人存在欺诈行为后，要求被答辩人解除抵押或者作出书面承诺在出现影响承租人利益导致受损时赔偿损失，但这些合理要求被答辩人均未予同意，后答辩人又提出撤销合同、返还押金，被答辩人仍未予同意，无奈之下才提起本案诉讼要求撤销合同，合同无法继续履行责任完全在于被答辩人。合同已被答辩人依法行使撤销权撤销，合同自始无效。4、被答辩人的各项反诉请求均基于合法有效的合同。5、答辩人也不存在无正当理由未支付或者迟延支付租金的情况。综上，本案不存在合同解除的问题，合同已被答辩人依法行使撤销权撤销，合同自始无效，被答辩人无权要求解除合同、支付租金、违约金。被告景生公司对反诉原告的反诉没有意见。本院查明的案件事实经审理查明，2015年4月1日，原告魏小花与被告黄桂好签订《房屋租赁合同》，约定被告黄桂好将位于惠州市江北××号景生景盛华庭C栋第1号，建筑面积144.75平方米商铺以及21平方米的储物室出租给原告魏小花，租赁期限自2015年4月1日至2020年4月30日止，自房屋交付之日起1个月为免租期。租金采用分段计租方式，2015年5月1日至2017年4月30日，每月租金18870元；2017年5月1日至2018年4月30日，每月租金21765元；2018年5月1日至2019年4月30日，每月租金24660元；2019年5月1日至2020年4月30日，每月租金27555元。因本合同所产生的税费均由原告魏小花负责。合同签订后3个工作日内，原告魏小花应当向被告黄桂好缴纳租赁保证金37740元；房屋应于每月25日前将下月租金足额转账至被告黄桂好指定的银行账户。原告魏小花承租期间的物业管理费、水电费由其自行负担。合同同时约定，合同签署后，物业所有人可以全部或部分将租赁物业对外抵押，并应提前10天书面通知承租人，同时保证不会因该抵押而影响承租人按照本合同规定条件承租和使用租赁物业。如物业所有权人需以全部或部分租赁物业对外抵押，承租人予以配合，并在接到出租人通知后10天内，出具同意租赁物业抵押的文件，协助物业所有权人办理相关抵押手续。未经出租人同意，承租人不得将租赁房屋整体或部分转秀给第三方。租赁期间不得影响其他房屋及同层其他租赁户对其他房屋的正常使用。因出租人原告致使承租人不能正常使用租赁房屋的，出租人免收该期间的租金，承租人未按合同约定按期缴交租金或其他费用的，按未缴费用总额每日百分之五向甲方支付逾期交费期间的违约金。合同有效期内，非依本合同约定或法律规定，任何一方单方终止合同的，均应按合同终止时同期三个月租金标准向对方支付违约金。双方还对合同的终止作出的约定：1、若因出租人原因致使承租人两个月不能使用租赁房屋的；2、承租人逾期超过20天未按合同约定足额缴交租金、物业管理费的；3、承租人擅自改变租赁房屋用途或利用租赁房屋从事违规违法活动的；4、承租人未按合同约定装修装饰、使用和管理租赁房屋并损害房屋使用安全的；5、未经出租人事前书面同意转租的。合同期满未续租或提前终止时，租赁房屋室内的装修、装饰及固定在租赁房屋上的设施设备无偿归出租人所有，承租人不得拆除和损坏，租赁房屋内其他属于承租人可移动设备、设施由承租人自行搬离。合同签订后，原告魏小花于2015年4月1日依约向被告黄桂好支付了租赁保证金人民币37740元，支付了2015年5月、6月共两个月的租金人民币37740元。2015年3月31日，原告魏小花与惠州市洪通装饰工程有限公司签订《承包协议》，将吉祥商贸装饰工程发包给该工程公司，工程报价75027元。根据证人钟某的证言，原告魏小花的员工向其转账75000元。2015年4月20日，原告魏小花与惠州市雄飞电器销售部签订《空调设备网及安装合同》，向该购销部购买53000元的空调机。根据证人欧某的证言，原告魏小花向其公司法定代表人欧阳雄飞付全款后空调已经下订，但是未有安装。2015年5月7日，原告魏小花与惠州市木合一装饰设计工程有限公司签订《设计合同》，约定由该公司负责“惠州吉祥商贸”装饰设计，合同约定设计费17000元。原告魏小花委托张小燕向该设计公司转账支付7000元设计费。根据证人张某的证言，原告另有1万元的设计费是通过现金支付。原告提供了惠州市房产管理局《楼盘销控表》，该表显示2015年9月8日，涉案商铺处于不可售状态。原告提供了2016年7月20日的《惠州市房屋权属档案信息查询结果》显示，该房屋无权利瑕疵。原告认为，在装修过程发现该租赁商铺已经抵押给他人,但签订租赁合同时被告黄桂好并未告知该事实。双方经协商无果，原告魏小花遂向本院提起诉讼，要求判如所请。另查一，被告景生公司系涉案商铺的产权人。被告景生公司与被告黄桂好签订了《房屋租赁合同》，约定被告景生公司将惠州市江北××号景生景盛华庭一二楼商业用房（具体租赁房号和面积以被告黄桂好签订的实际出租房号和面积为准）出租给被告黄桂好，租赁期为被告黄桂好出租房屋后五年，租金每平方米50元，但该租赁合同未明确签署时间。2015年3月11日，被告景生公司向被告黄桂好出具了《同意转租声明》，同意黄桂好转租该商铺。2015年3月20日，被告景生公司出具《商铺租赁授权证明》，证明被告景生公司将景盛华庭C栋1号商铺租赁给被告黄桂好，有关租赁事宜由被告黄桂好负责，但无证据证明被告黄桂好在出租前将上述声明向原告魏小花进行了告知。另查二，2015年3月3日，上海浦东发展银行股份有限公司惠州支行向被告景生公司出具《同意转租证明》，同意被告景生公司将景生景盛华庭C栋1层01号房对外出租。另查三，根据惠州市不动产档案馆《惠州市房地产在建工程抵押权登记申请书》，证实惠州市江北××号景生景盛华庭C栋（1-9层）抵押给上海浦东发展银行股份有限公司惠州支行，抵押期限自2013年6月8日至2016年6月8日。2015年12月22日，上海浦东发展银行股份有限公司惠州支行出具《证明》一份，证明被告景生公司有一笔贷款在该行，还款状态正常，无违约行为。另查四，2015年9月7日，装修公司向被告景生公司提交《装修保证金退还审批表》，申请退回装修保证金2000元。该表备注“装修未完成，只能退一半”。另查五，2015年11月24日，被告黄桂好向原告魏小花通过快递送达《解除房屋租赁合同告知函》。原告对该证据的真实性无异议，但认为该房屋租赁合同属无效合同。以上事实有当事人主体身份信息、房屋租赁合同、楼盘销控表、收据、承包协议、设计合同、转账单、购销合同、商铺租赁授权证明、分包协议、装修保证金退还审批表、证明、解除房屋租赁合同告知函、商品房屋权属登记证明书、同意转租声明、浦发银行证明、惠州市房屋权属档案信息查询结果、证人证言、民事裁定书以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷，从当事人诉辩意见来看，本案争议的焦点主要有：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题。二是原、被告的责任认定问题。关于双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题。第一，原、被告于2015年4月1日签订《房屋租赁合同》时被告黄桂好未明确告知房屋抵押的事实，有违诚实信用原则，但法律或行政法规并未禁止出租抵押物，该行为并不一定会产生租赁关系无法实现或造成承租人损失的必然后果。若因被告黄桂好未告知租赁房屋已设定抵押的真实情况而使原告魏小花受到损失，则原告魏小花可以通过对其损失主张损害赔偿，同样不影响合同的履行。第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，只有符合该规定的五种情形的合同方可确认为无效。虽然被告黄桂好与原告魏小花签订租赁合同时隐瞒出租房屋已设定抵押的情况，但房屋抵押后被告黄桂好并未丧失合法出租的权利。且合同签订后，双方均按约定履行了部分合同义务，被告黄桂好如约向原告魏小花提供了租赁房屋，原告魏小花则为承租房屋作了必要的准备并进行了部分投入。综上，应当认定双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当全面履行合同规定的义务。关于合同的解除问题。原告魏小花自2015年11月22日撤出了涉案房屋。被告黄桂好于2015年11月24日向原告魏小花通过快递送达《解除房屋租赁合同告知函》。原告对该证据的真实性无异议，但认为该房屋租赁合同属无效合同。双方签订的《房屋租赁合同》约定，承租人逾期超过20天未按合同约定足额缴交租金、物业管理费的，出租人可以终止合同。因此，逾期20天不支付租金是约定的解除条件。从本案来看，原告已撤出承租房屋，双方均已无继续履行合同的可能，合同应予解除。被告黄桂好请求解除合同的反诉请求，本院予以支持。被告黄桂好在原告逾期20天未如约支付租金的情况下，向原告魏小花发出解除合同通知，原告亦已收悉该通知，解除合同通知书已发生效力，因此，《房屋租赁合同》的解除时间应确认为2015年11月24日。关于违约责任的认定问题。原告魏小花以被告黄桂好在出租前未告知房屋已抵押，合同应属无效为由，中止履行合同，这涉及到原告魏小花的该中止行为是否属于履行抗辩权的问题。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告黄桂好虽然在庭审中出示多份声明书，但并无证据证明该声明书在签订合同前已送达或书面告知原告魏小花，但未告知并不构成原告魏小花中止合同的理由，其完全可以通过与被告协商或要求被告作出承诺等方式保护自身的权益。原告未提供证据证明其穷尽了相关的保护措施，而是拒付租金并中止合同的履行。因此，原告魏小花以被告黄桂好隐瞒出租房屋已抵押而中止履行合同的行为属于违约行为，应依照合同的约定承担主要的违约责任。因此，其在履行合同中的装修损失等投入应当由其自行负担。但是被告黄桂好隐瞒出租房屋已抵押的事实，对合同无法正常履行亦存在过错，其应当承担一定的违约责任。经框算，原告魏小花为履行合同，投入了156888元，但是空调合同并未安装，该损失不应当计入本案的实际投入损失。本案原告的实际损失应确定为103888元。原告向被告黄桂好支付房屋保证金37740元。原告魏小花拖欠被告黄桂好的房屋租金89318元。在抵扣了原告支付给被告的房屋保证金外，原告仍需向被告支付租金51578元。双方对合同的履行都存在过错，被告反诉要求原告支付滞纳金和房租损失的请求，本院不予支持。而被告已实际获得了部分原告装修投入，因此，原告除抵扣保证金外的租金51578元，应由原告的投入款中一并抵扣。原告余下的损失52310元，应当由原告自行负担。双方合理的诉讼请求，本院予以处理，不合理的请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）魏小花的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）黄桂好的全部反诉请求。案件本诉受理费4457元（原告已预交2229元），由原告魏小花负担，反诉费4523元(被告黄桂好已预交)，由被告黄桂好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 黄金咏审 判 员 钟志明审 判 员 黄链生二〇一七年十二月十一日法官助理 巫惠慧书 记 员 郭 淼张莉茱