湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2769号上诉人（原审原告）：王海燕，女，1977年9月1日，汉族，住永州市东安县。委托诉讼代理人：蒋超元，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：朱跃军，男，1982年9月19日出生，汉族，住邵阳市北塔区。原审原告：夏贵金，女，1965年12月16日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原审原告：肖桂芳，女，1976年8月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原审原告：唐代细，男，1958年8月26日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原审原告：宋丽萍，女，1972年3月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原审原告：杨丽慧，女，1964年5月6日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原审第三人：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区珊瑚路上城国际新世纪财富广场。法定代理人：吴建先，系该公司董事长。上诉人王海燕与被上诉人朱跃军，原审原告夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧，原审第三人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司（以下简称先达公司）执行异议之诉一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理，并对双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。王海燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判继续执行登记在第三人名下位于冷水滩区珊瑚路上城国际X单元X楼X号房屋；2、诉讼费用由被上诉人负担。理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。被上诉人称与第三人签订买卖合同并交付全部款项缺乏证据支持；且被上诉人一直没有取得房产证和土地使用证，不能主张涉案房屋所有权；被上诉人与第三人之间的诉讼只有被上诉人一人参与诉讼，第三人和涉案房屋的抵押权人均没有参与诉讼，故法院的判决存在瑕疵，被上诉人不具有涉案房屋的所有权。2、上诉人与第三人之间的《房屋（抵债）买卖协议》及《借款协议》属于债权债务转让，主合同转让，从合同一并转让，故上诉人取得了涉案房屋的抵押权，虽没有办理抵押权变更登记，但不影响涉案房屋办理抵押的事实和抵押权的效力，根据《最高人民法院关于办理执行案件异议及复议的规定》第二十七条，足以排除被上诉人的执行异议。3、被上诉人并没有实际占有涉案房屋，故其执行异议不成立。朱跃军辩称，涉案房屋于2011年9月29日购买，先达公司将涉案房屋进行抵押，当时已经报案。王海燕向一审法院起诉请求：1、请求继续执行登记在湖南省冷水滩先达建设开发有限公司名下（房屋所有权证号为XXXXXX号），位于冷水滩区珊瑚路上城国际三单元3楼01号房屋；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月29日，被告朱跃军与第三人先达公司签订一份《商品房买卖合同》，由朱跃军购买先达公司位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际新世纪财富广场三单元301房，房屋面积169.95平方米，单价每平方米2377.16元，总价款403,999元。朱跃军依合同约定支付了全部购房款，同日先达公司将该房屋的钥匙交给了朱跃军。但先达公司未依约为朱跃军办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》，被告朱跃军于2016年9月2日向该院提起诉讼，该院于2016年10月24日作出（2016）湘1103民初2886号民事判决书，判令先达公司协助朱跃军办理并取得该房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》及支付相应违约金，该判决已生效。2014年5月30日先达公司法定代表人吴建先作为债务人将先达公司的部分房屋（包括三单元301房）抵押给债权人易黎明。2015年12月22日，以先达公司为甲方，湖南金开喜投资管理公司为乙方，原告王海燕为丙方，三方签订了《房屋（抵债）买卖协议》，约定，甲方因借乙方的本金300万元没有及时还给乙方，丙方因在乙方的投资本金40万元，乙方没有及时还给丙方，因此乙方是甲方的债权人，丙方是乙方的债权人。为了清理三者之间的债权债务。甲方经乙方的同意将抵押在乙方的住房以抵债的方式让售给丙方，经三方友好协商，特达成以下房屋（抵债）买卖协议。一、甲方珊瑚路上（气象局隔壁）上城国际住宅楼X单元X楼X号房，面积167.72平方米，一次性作价40万元以抵债的方式卖给丙方。二、甲方、丙方承诺自本协议签订之日起六个月内，该套房只抵押给丙方管理六个月时间，六个月时间内如果甲方能还清丙方的抵债房屋款，该房屋买卖关系不成立并且协议作废，否则该房屋的买卖关系成立，并各自履行责任。合同签订后，先达公司法人代表吴建先于2015年12月22日向王海燕出具了借条，写明“今借到王海燕人民币40万元，借期六个月，借期不计息，到期不还按协议办。借款人吴建先”。由于到期未还，王海燕提起诉讼，2016年11月10日王海燕诉先达公司民间借贷纠纷一案该院作出了判决，由先达公司偿还王海燕借款40万元及逾期利息，判决生效后王海燕申请执行。该院在执行申请执行人肖桂芳、刘美华、唐巧华、王海燕、夏贵金、杨丽慧、唐代细、宋丽萍八人与被执行人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司民间借贷纠纷八案中，于2016年12月30日作出（2016）湘1103执1767、1772-1778号执行裁定书，查封被执行人先达公司所有的位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际的房产（房屋所有权证号为XXXXXX号包括X单元X楼X号房等房屋）。并于同日作出（2016）湘1103执1767、1772-1778号之一执行裁定书，拍卖被执行人先达公司所有的位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际的房产（房屋所有权证号为XXXXXX号X单元X楼X号房等房屋）。朱跃军作为案外人提出执行异议，该院于2017年3月14日作出（2017）湘1103执异22号执行裁定书，中止对登记在被执行人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司名下（房屋所有权证号为XXXXXX号）、位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际的X单元X楼X号房屋的执行。原告对裁定不服，遂诉至该院。一审法院认为，关于本案争议的位于永州市冷水滩区珊瑚路上城国际的X单元X楼X号房屋，被告朱跃军于2011年9月29日与第三人先达公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，同日先达公司也将该房屋交付给了朱跃军，双方的房屋买卖关系成立，合法有效，且已经该院生效判决确认，虽然未办理过户登记，但不是买受人朱跃军的原因，因此应当确认被告朱跃军对该房屋享有所有权。原告主张对该房屋享有抵押权可优先受偿，一方面，在实体上，先达公司法定代表人将已经出售并已交付的该房屋又抵押给债权人易黎明，该抵押行为发生在房屋买卖交付之后，属于无权处分，侵犯了该房屋实际所有权人即朱跃军的合法权益，因而无效；另一方面，在程序上，主债权转让，抵押物权一并转让，但应当依法进行变更登记，否则不发生担保物权转让的效力，原告没有提供本人作为已依法登记的抵押权人对该房屋享有抵押权的依据，故原告提出的对该房屋享有抵押权可优先受偿的主张不能成立。被告朱跃军提出排除执行异议，其享有的民事权益依法足以排除强制执行，故对原告要求对该财产继续执行的请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告王海燕、夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧的诉讼请求。本案受理费200元，由原告王海燕、夏贵金、肖桂芳、唐代细、宋丽萍、杨丽慧负担。二审中，当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案焦点：朱跃军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，涉案房屋由朱跃军于2011年9月29日从先达公司全额付款购买，同日先达公司也将涉案房屋交付给朱跃军，虽然未办理过户登记，但不是买受人朱跃军的原因所致，因此，人民法院不得查封、扣押、冻结涉案房屋。若将涉案房屋强制执行给王海燕，等于用朱跃军的财产替先达公司偿还王海燕的债务，对朱跃军来说是不公平的；故涉案房屋所有权人是朱跃军，王海燕对涉案房屋不享有优先受偿权。综上所述，王海燕的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨世清审 判 员  曾 忞代理审判员  张向安二〇一七年十二月八日书 记 员  李柳依附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。