江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初7002号原告：骆祥开，男,1971年1月27日生,汉族，住江苏省滨海县。原告：吴素芹，女,1979年1月22日生,汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：杨玉亭，江苏东恒（苏州）律师事务所律师，代理上列二原告。委托诉讼代理人：邱海娟，代理上列二原告。被告：季红，女,1975年6月2日生,汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：秦向阳，江苏梁丰律师事务所律师。被告：季祖德,男,1948年3月19日生,汉族，住江苏省常熟市。第三人：常熟市海拓不动产中介有限公司,住所地江苏省常熟市五星新村七区71幢118号。法定代表人：龚一龙。原告骆祥开、吴素芹与被告季红、季祖德、第三人常熟市海拓不动产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法由审判员邵钧适用简易程序于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告骆祥开、吴素芹的委托诉讼代理人杨玉亭、邱海娟、被告季红的委托诉讼代理人秦向阳到庭参加诉讼，被告季祖德、第三人常熟市海拓不动产中介有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2017年9月28日，本院裁定本案转为普通程序审理，组成了由审判员邵钧担任审判长，人民陪审员李茜、王建英参加的合议庭，并于2017年11月7日公开开庭审理了本案。原告骆祥开、吴素芹的委托诉讼代理人杨玉亭、邱海娟、被告季红的委托诉讼代理人秦向阳到庭参加诉讼，被告季祖德、第三人常熟市海拓不动产中介有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告骆祥开、吴素芹向本院提出诉讼请求：一、立即解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；二、两被告立即返还购房定金100000元、支付合同违约金171052.80元，并赔偿两原告购买同等面积的房屋差价实际损失200000元（具体差价以法院判决时该房屋市场价格为准)；三、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月15日，被告因有五新花园×幢×室拆迁房屋一套需出售，而原告也正需要购置学区房一套，双方经初步洽谈均有意买卖。后被告一及被告一母亲随即带其查看了该房屋所在楼层、面积等实际状况，原告看后当即同意购买房屋，随即双方到其第三人处办理房屋签约手续。签订合同时，被告一为证明其有权出售该房屋同时向原告出示了由其代被告二签署的《业主户内验收单》、《五新花园业主临时管理规约》、《五新花园装修管理规定》等相关资料，并承诺其有权处分该房屋，原告经合理审查，被告二房屋确系被告一全权代理，同时被告一母亲也一同带其看房，确信被告一有权代理出售该房屋。后双方与第三人签订《房屋买卖居间合同》一份，其中约定由原告购买上述房屋，房屋总价为855264元，原告于2016年10月15日付购房定金10万元，于2017年3月1日前支付305264元，被告于2016年11月30日之前腾空该房屋并将钥匙交给原告，双方于2017年3月1日前办理房屋权属登记手续，任何-方违约支付房屋总价20%违约金，实际损失超过违约金额的据实赔偿等。后原告当日交付定金10万元并由被告一出具收条一份。后原告方一直催告被告办理房屋登记手续但被告一再拖延，后双方于2017年6月27日至中介处协商，原告表明同意一次性付款，但被告一却以房屋价格上涨、被告二不同意卖房自己系无权代理等为由拒绝履行合同。经查，原告无法继续履行的原因并非被告二不同意卖房，而实际是因为房价上涨，被告一早已于4月前后又将该房屋另售他人，且新买主早已于4月底就进行装修。原告方认为，被告的行为不但有违诚信，还严重侵犯了原告的合法权益。为此，特诉至贵院，恳请法院判如诉请！被告季红辩称：原告主张被告拒绝履行房屋买卖合同与事实不符。合同未能履行是原告在履行前明确表示不履行房款义务且履行期满后，事实上未履行的情况下导致合同终止，责任在于原告，故原告诉请缺乏事实与法律依据，请求驳回原告诉请。被告季祖德未作答辩。第三人常熟市海拓不动产中介有限公司未作答辩。原告骆祥开、吴素芹、被告季红围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：季祖德、曹卫华系夫妻关系，季红系季祖德、曹卫华之女。骆祥开、吴素芹系夫妻关系。原常熟市大义镇（现常熟市常福街道）中泾村×××不动产登记在季祖德名下。2014年5月12日，常熟市虞山镇大义管理区管理委员会（甲方）与季祖德（乙方）签订了农宅置换补偿安置协议书，该协议书载明：为加快推进虞山镇城乡一体化建设，现实施中泾村万顷良田项目农村住宅置换商品房，需拆除中泾村×××乙方所属的所有房屋及附着物；乙方选择产权调换的补偿安置方式；确认主房产权面积为280平方米；甲方支付乙方补偿款468722元；乙方支付甲方安置房购房款330720元，乙方可在五新花园按规定选择调产房，调产房面积不得超过260平方米，调产面积260平方米按1272元/平方米结算，计330720元；乙方实得搬迁补偿款138002元。2016年8月30日下午，经江苏省常熟市公证处公证，原常熟市虞山镇大义管理区房屋征收实施分中心在五新花园会所内举行中泾村万顷良田2014项目置换户选房活动，季祖德选中了×幢×室和×幢×室二套。五新花园的物业服务由常熟市丰裕物业管理有限公司提供。2016年10月15日，季红、曹卫华在该公司五新花园服务区工作人员陪同下，验收了五新花园×幢×室房屋，相关手续由季红签名。2016年10月15日，季红以季祖德（出卖方、甲方）的名义与骆祥开（买受方、乙方）及常熟市海拓不动产中介有限公司（居间方、丙方）共同签订了一份房屋买卖居间合同，约定将五新花园×幢×室房屋出售给骆祥开。该合同约定：房屋建筑面积144.96平方米、价款855264元；乙方在2016年10月15日付甲方购房定金50000元、在2017年3月1日前付甲方305264元，乙方办理商业贷款500000元；甲方在2016年12月30日前腾空房屋，并将钥匙交给乙方；甲、乙、丙于2017年3月1日前办理房屋权属登记手续；以上约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付房屋成交价的万分之一作为违约金，超过十五日，由违约方按本合同第六条第5款承担违约责任；该房屋买卖中相关税费（房屋过户应要缴纳的所有税、费）由乙方承担；甲方在签订本合同时向丙方缴纳居间代理佣金8550元，乙方在签订本合同时向丙方缴纳居间代理佣金12800元；丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方和乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲、乙双方办理产权过户手续；甲、乙双方同意丙方在常熟市房产管理局存量网上备案子系统里查档、备案、房屋挂牌，签订存量房交易合同；甲方对该房屋权属证件真实性、合法性负责，甲方保证该房屋符合国家及常熟市的房屋上市交易有关规定，可以上市交易，甲方在签订本合同时保证该房屋权属无争议和债务纠纷，并征得该房屋共有人及配偶的同意；乙方已实地查看过该房屋并对该房屋现状无异议，乙方在签订本合同时须符合中华人民共和国和常熟市的政策法律、法规及银行贷款政策的规定，符合购买该房屋和贷款条件（乙方在签约前已向银行征信过可以贷款），否则都由乙方承担违约责任；甲、乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付合同约定房屋成交价格的20%或171052元作为违约金，并支付丙方21350元作为前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿；甲方全权委托季红签此合同并同意以此价格出售；房屋成交单价5900元/平方米，具体以产证为准，多退少补，以单价成交为准；乙方定金追加至100000元。季红在合同甲方栏写了季祖德的名字及季红代签，骆祥开在合同乙方栏签名、常熟市海拓不动产中介有限公司在合同丙方栏盖章。同日，骆祥开支付了季红房屋定金100000元，季红以季祖德、季红的名义出具了收条。季红将房屋的业主户内验收单、五新花园业主临时管理规约、装修管理规定、车辆行驶及停放管理规定、业主出入证、临时钥匙交给了骆祥开。2017年1月，季红因自己公司经营资金紧张，就自己并通过常熟市海拓不动产中介有限公司工作人员戴训红要求骆祥开、吴素芹提前给付房款，骆祥开、吴素芹认为合同约定在2017年3月1日付款，不同意提前付款。季红则表示不卖房了，其父季祖德也不同意卖房，自己签字无效。为此，双方产生纠纷。戴训红于2017年4月初从骆祥开、吴素芹处拿回了临时钥匙。2017年4月27日，季祖德与案外人覃章恩在常熟市丰裕物业管理有限公司五新花园服务区办理了案涉房屋的业主更名手续，覃章恩在该公司办理了装修手续，并对房屋进行了装修。2017年6月27日，骆祥开、吴素芹、季红及常熟市海拓不动产中介有限公司工作人员等在该公司会议室进行协商。季红表示季祖德不同意卖房，自己退还100000元定金并支付银行利息，并称实在不行就上法院，法院怎么判就怎么弄。骆祥开、吴素芹认为自己经济损失很大，房价涨到10000多元/平方米，还100000元自己不甘心。审理中，骆祥开、吴素芹申请对五新花园×幢×室房屋的价值进行评估。另查明：季祖德于2017年6月15日申请确定安置房产权人为其夫妻，原常熟市虞山镇大义管理区房屋征收实施分中心于2017年9月20日出具关于确定被安置人的相关说明，同意将五新花园×幢×室产权人确定为季祖德、曹卫华。至2017年10月24日止，该不动产仍登记在常熟市虞山镇城乡一体化建设有限公司名下。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，案涉房屋为农村住宅置换商品房，季红代表其父季祖德接收了案涉房屋，并在接收当天以季祖德的名义与骆祥开及常熟市海拓不动产中介有限公司签订了房屋买卖居间合同，季红并无季祖德出卖房屋的授权，季红签订房屋买卖居间合同的行为为无权代理。季红应当向合同相对方提供季祖德的授权委托书。季祖德知道季红以其名义签订房屋买卖居间合同后，未予追认，对季祖德不发生法律效力。季红以季祖德名义与骆祥开及常熟市海拓不动产中介有限公司签订的房屋买卖居间合同系无效合同。季红应返还骆祥开、吴素芹购房定金100000元。同时，该房屋虽已由季红代表季祖德接收，但尚未办理不动产登记手续，未取得不动产证书，未经登记不发生物权效力。骆祥开在签订房屋买卖居间合同时，对案涉房屋未经登记未取得不动产证书是明知的，其应当查明季红与季祖德之间的关系，并要求季红提供授权委托书，其应当知道季红并无季祖德授权。骆祥开并非合同的善意相对人。因此，骆祥开、吴素芹和季红应当按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因合同违反可能造成的损失。本案当事人在订立合同时约定了违约金的计算方法和金额，即171052元，属于当事人在订立合同时所预见到的损失数额，并没有超过订约人的预见范围，本案亦无必要对案涉房屋的价值进行评估。综合考量骆祥开、吴素芹和季红之间的过错，季红的过错远大于骆祥开、吴素芹。而且，案涉房屋已被案外人在2017年4月占有并进行装修，办理了业主更换手续，该事实说明房屋已实际卖给了案外人（未办理不动产登记手续），亦说明季祖德不同意卖房系托辞，季红的过错足以涵盖骆祥开、吴素芹的过错。同时，为营造有约必践、诚实守信的氛围，打造诚信社会，应由季红赔偿骆祥开、吴素芹171052元的损失。季祖德、常熟市海拓不动产中介有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃诉讼权利，应承担由此产生的法律上的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告季红以被告季祖德名义与原告骆祥开、第三人常熟市海拓不动产中介有限公司签订的房屋买卖居间合同无效。二、被告季红于本判决生效之日起十日内返还原告骆祥开、吴素芹购房定金100000元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院账户，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，户名：常熟市人民法院，账号：62×××64）。三、被告季红于本判决生效之日起十日内赔偿原告骆祥开、吴素芹损失171052元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院账户，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，户名：常熟市人民法院，账号：62×××64）。四、驳回原告骆祥开、吴素芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8366元，由原告骆祥开、吴素芹负担3000元，被告季红负担5366元（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 邵 钧人民陪审员 李 茜人民陪审员 王建英二〇一七年十二月十三日书 记 员 顾静娟