云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初2263号原告：陈邦莲，女，1984年10月18日出生，汉族，居民，住四川省万源市。委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告陈邦莲与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈邦莲的委托诉讼代理人范静，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人和晟晟、王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈邦莲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年度、2017年度房屋租金共计82133.12元；2.由被告支付自2016年9月1日起至2017年9月30日止的违约金共计8726.64元；3.由被告支付自2017年10月1日起至付清租金之日止的违约金，并依据支付租金时的税收政策，承担因被告迟延支付租金给原告增加的税款数额；4.本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实与理由：2013年7月26日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编号：湖销住第3-402号），约定：原告向被告购买位于弥勒县县城西区生态××以东弥勒县财富新天地文化旅游综合项目第一期3幢402号房产，购买价款为513332元。后原告向被告付清了全部房款。签订购房合同当日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述向被告购买的房屋出租给被告，租期三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止，在合同约定的租期内被告每年按照原告所购该房屋价款的8%向原告支付租金，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付；若被告迟延支付租金，每迟延一天，被告应按未付款额的万分之五承担逾期付款的违约金。后原告将房屋交付被告使用。同日，原、被告签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长三年，即租赁合同的租期共计六年，至2019年7月31日届满，所约定的租金计算标准不变，被告每年向原告支付一次租金，补充协议未约定的事项按照租赁合同的约定执行。现2016年度、2017年度的租金被告未支付，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：租金的计算基础应为实际购房款，原告所购房屋的合同约定面积与实测面积有误差，原告的实际购房款为506869元，我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金。违约金的计算标准过高，原告的实际损失为未付租金的利息损失，应以中国人民银行同期贷款利率（一年期）计算，年利率为4.35%。我公司不同意继续履行合同，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显失公平。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.商品房购销合同复印件、发票复印件各1份，欲证实原告所购房屋的价款；2.房屋租赁合同、补充协议各1份，欲证实原、被告租赁关系合法有效及双方的权利义务。经质证，被告对原告提供证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但认为合同约定面积与实测面积有误差，合同约定的单价不变，原告的实际购房款是以实测面积计算；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为协议约定的租金包含税费，发票不能显示原告实付购房款，原告的实付购房款尚有另一张金额为负数的发票，与交房确认书是配套的。被告就其答辩理由向本院提供了交房确认书1份，欲证实原告房屋的实际面积比预售面积小，被告将差价退还了原告。经质证，原告对被告提供的证据有异议，认为不能证明原告收到了退款。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，购房合同载明的房屋建筑面积确与房屋所有权证载明的建筑面积不一致，根据房屋所有权证所载建筑面积与购房合同单价计算所得价款与被告提供的证据相吻合，故采信原告实际支付的购房款为506905元；证据2，能证明原、被告关于房屋租赁事宜的相关约定，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年7月26日，原告陈邦莲与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定陈邦莲向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”的商品房中第3幢第4层02号房，房屋预售面积76.68平方米，每平方米价格6694.47元，房屋总价为513332元。2013年10月21日，因房屋存在面积差，被告退还原告购房款6427元。2013年7月26日，原告陈邦莲与云南昆润高鸿投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定陈邦莲将上述房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期为2013年8月1日起至2016年7月31日止，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款的8%向陈邦莲支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向陈邦莲支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。同日，双方签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2019年7月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。2013年8月1日起至2016年7月31日止的租金已抵扣购房款。现原告向本院起诉要求被告支付2016年8月1日起至2018年7月31日止的租金，并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际支付的价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。同理，原告主张由被告承担迟延支付租金遇税率上浮而导致其多支付税费部分的差额，亦因无法确定前后税费的具体数额，不宜在本案中处理，故本院不予支持。综上所述，被告应支付原告自2016年8月1日起至2018年7月31日止的房屋租金为81104.8元（506905元×8%×2年）。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告因迟延支付租金而因支付原告截至2017年9月30日的违约金为8617.39元（40552.4元×0.0005×395天＋40552.4元×0.0005×30天），原告主张由被告支付的违约金为8726.64元，对超出部分，不予支持。三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告陈邦莲自2016年8月1日起至2018年7月31日止的房屋租金81104.8元及截至2017年9月30日的违约金8617.39元，共计89722.19元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2017年10月1日起至上述租金付清之日止的违约金。二、驳回原告陈邦莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元，减半收取计1036元，由原告陈邦莲负担13元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李祯祯二〇一七年十二月四日书记员  张人尹