云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初2018号原告：窦薇薇，女，1984年2月10日出生，汉族，居民，住泸西县。委托诉讼代理人：高丽琼，女，1962年8月3日出生，汉族，居民，住泸西县，系原告窦薇薇母亲。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告窦薇薇与被告云南昆润高宏投资有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，原告窦薇薇申请将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。本院依法适用简易程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告窦薇薇的委托诉讼代理人高丽琼，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人和晟晟、陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦薇薇向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2016年10月1日起至2017年9月30日止的房屋租金38880.57元；2.由被告支付自2016年11月1日起至2017年9月30日止的违约金7685元，并支付至租金付清之日；3.继续履行房屋租赁合同及补充协议；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月10日，原告向被告购买位于弥勒市××层××商品房××套，同时双方签订了房屋租赁合同，被告承租该套商品房，租期3年（自2013年10月1日起至2016年9月30日止）。2013年9月10日，原、被告又签订补充协议，该套房屋租期顺延三年，租期共六年，2016年9月30日至2019年9月30日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同不变。后被告自续租后未按约支付租金，经原告催要后，被告于2017年4月28日支付了一个月的租金3229.43元，之后便未支付，遂起诉。云南昆润高宏投资有限公司辩称：2017年4月28日，我公司支付原告租金3229.96元。租金的计算基数应为实际购房款，原告所购房屋的合同约定面积与实测面积有误差，原告的实际购房款为521803元，我公司已退还了原告多付的4572元，我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金，违约金也应以净租金减去已付租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，原告的实际损失为未付租金的利息损失，应以中国人民银行同期贷款利率（一年期）计算，年利率为4.35%。违约金的计算期间也有误，2016年的应该是2016年12月1日起算，计算至2017年9月15日，因为我公司支付了一个月的租金，且起诉的日期是2017年9月15日。我公司不同意继续履行合同，请求变更合同内容或者解除合同，理由是合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋的租金，显示公平。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.商品房购销合同复印件1份，欲证实原告所购房屋合同的价款；2.房屋租赁合同、补充协议各1份，欲证实原告与被告的租赁关系合法有效及相关约定；3.发票2张，欲证实原告的购房价款。经质证，被告对原告提供的证据1、3无异议。证据2，对真实性、合法性、关联性无异议，但认为协议约定的租金包含税费。被告就其答辩理由向本院提供了以下证据：1.电子银行转账凭证照片打印件1份，欲证实被告已支付租金3229.96元；2.交房确认单复印件1份，欲证实实际购房价款为521803元，原告多付的购房款已退。经质证，原告对被告提供的证据1无异议。证据2，对真实性无异议，但认为没有收到被告退还的4572元，该交的费用已如数交给被告，不存在抵扣的情况。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、3，被告无异议，能证明原告欲证实的事实，予以采信；证据2，能证明原、被告关于房屋租赁事宜的相关约定，予以采信。被告提供的证据1，原告无异议，能证明被告欲证实的事实，予以采信；证据2，原告对真实性无异议，原告提供发票所载金额与该证据中标注的结算总房款金额一致，原告认为不存在抵扣费用的情况，但该证据中有窦薇薇的签字捺印，原告未提供相应证据予以反驳，故对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，原告窦薇薇与云南昆润高鸿投资有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定窦薇薇向云南昆润高鸿投资有限公司购买暂定名称为“弥勒县‘财富新天地文化旅游综合建设项目’第一期”的商品房中第x幢第xx层xxx号房，房屋建筑面积78.29平方米，每平方米价格6723.40元，房屋总价为526375元。同日，原告窦薇薇与云南昆润高鸿投资有限公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定窦薇薇将上述房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期为2013年10月1日起至2016年9月30日止，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款的8%向窦薇薇支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向窦薇薇支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金；同时就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，至2019年9月30日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。2013年10月1日起至2016年9月30日止的租金已实际支付。2013年9月10日，云南昆润高鸿投资有限公司向原告窦薇薇出具发票，载明首付款（5-408）的金额为166375元。2013年12月7日，原告窦薇薇签署交房确认书，载明：结算总房款为521803元，客户已付款为526375元，应交款及金额为18410.64元（结算房款差价-4572元、配套费3060元、维修基金4268.55元、代收契税15654.09元）。同日，云南昆润高鸿投资有限公司向原告窦薇薇出具发票，载明住宅（xxx）的购房价款为355428元。2017年4月28日，被告向原告窦薇薇支付租金3229.96元。现原告向本院起诉要求被告支付2016年10月1日起至2017年9月30日止的租金，并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告自2016年10月1日起至2017年9月30日止的房屋租金为41744.24元（521803元×8%），扣除被告已支付的3229.96元，实际还应支付38514.28元。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。因截至2017年10月13日庭审时，被告仍未支付过租金，原告主张违约金计算至2017年9月30日，并未超过该期间，且原告已预交相应案件受理费，予以支持。综上所述，被告应支付原告截至2017年9月30日的违约金为6720.97元[521803元×8%×0.0005×179天＋（521803元×8%－3229.96元）×0.0005×155天]，原告主张由被告支付的违约金为7685元，对超出部分，不予支持。三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告窦薇薇自2016年10月1日起至2017年9月30日止的房屋租金38514.28元及截至2017年9月30日的违约金6720.97元，共计45235.25元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2017年10月1日起至上述租金付清之日止的违约金。二、原告窦薇薇与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》继续履行。三、驳回原告窦薇薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元，减半收取计482元，由原告窦薇薇负担14元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 劼二〇一七年十二月八日书记员 汤绍鹏