广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初6462号原告（反诉被告）：惠州市凌田外国语学校，地址：惠州市河南岸上马庄25号。法定代表人：林芝。委托代理人：程学军，系广东直信律师事务所律师。委托代理人：郭荣清，系广东直信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：惠州市昊明科技实业有限公司，地址：惠州市江北十五号小区金裕碧水湾金辉苑A栋6层B号房。法定代表人：温孜科。委托代理人：朱俊龙，系广东凯扬律师事务所律师。委托代理人：林水奎，系广东凯扬律师事务所实习律师。原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校与被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校的委托代理人程学军、郭荣清、被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司的法定代表人温孜科、委托代理人朱俊龙、林水奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校诉称，原、被告于2016年9月3日签订的场地租赁合同约定：原告租赁被告位于惠州市××镇××路的建筑面积为15167.82平方米的五层厂房及22066平方米的空地，作为学校、幼儿园之用。原告依约支付了合同押金壹佰万元及十万元学校报建活动费用。合同签订后，被告于2016年12月31日将场地移交给原告，并于当日提供了根据惠州市惠城区教育局惠城教（2016）12号文件关于同意筹建惠州市泰祥实验学校的批复，批复中不同意利用现有五层厂房改建教学使用，使原告租用被告厂房及所附土地办学的合同目的无法实现。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼：一、请求判令解除原、被告之间签订的场地租赁合同；二、请求判令被告返还原告合同押金1000000（壹佰万元）及100000（十万元）学校报建活动费用。三、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司辩称，1、被答辩人诉请解除《场地租赁合同》无约定及法定理由，属违约行为。答辩人与被答辩人双方经过充分协商，于2016年9月3日签订了《场地租赁合同》（以下简称“合同”），合同第二条约定：租期为二十年，自2016年9月3日起至2036年8月31日止。合同第三条约定：自合同签订之日起至2017年5月31日为免租期，自2017年6月1日起乙方（即被答辩人，下同）按合同约定缴纳租金。合同签订后，答辩人依约将租赁场地交给被答辩人。不料，合同履行不久，被答辩人既未依约支付租金，也未依约缴纳电费、土地使用税。更有甚者，被答辩人以各种借口要求解除合同，并以其诉讼行为表明其不再履行合同。答辩人认为，《场地租赁合同》为合同双方合意达成的协定，该合同合法有效，双方都应信守。在合同履行期内，被答辩人单方面要求解除合同没有事实和法律依据。事实上，被答辩人拒绝支付租金、税费、单方面终止合同履行的行为已构成根本违约。并严重损害了答辩人的权益，被答辩人应当承担违约责任。2、押金为违约金性质，依合同约定不应退回。根据合同第六条的约定，当（因）乙方原因提前终止合同时，本押金不予退还。同时，合同第十条“违约”条款规定：乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，乙方应缴清所欠租金、税费，甲方(即答辩人，下同）没收乙方押金1000000元作为违约金：（1）逾期60天未支付租金。（2）逾期60天未缴纳本合同租赁期间所产生的各种税费。上述两条款对违约责任的约定具体明确，一是出现被答辩人提前终止合同情形，二是出现被答辩人欠缴租金和税费情形，答辩人均有权没收押金作为违约金。事实上，依合同约定，自2017年6月1日起被答辩人应支付租金给答辩人，但被答辩人逾期六十天仍没有支付租金给答辩人；且被答辩人逾期60天未缴纳本合同约定的各种税费，并以种种借口擅自提前解除合同。可见被答辩人已构成根本违约，因此其要求返还押金显然依法无据。2、被答辩人称“批复中不同意利用现有五层厂房改建教学使用，使原告租用被告厂房及所附土地办学的合同目的无法实现”的说法不符合事实。根据惠城教【2016】12号《关于同意筹设惠州市泰祥实验学校的批复》以及惠城教【2016】24号《关于同意筹办惠州市惠城区三栋镇泰祥幼儿园的批复》，批复明确同意在案涉租赁场地筹设惠州市泰祥实验学校和惠州市惠城区三栋镇泰祥幼儿园，上述批复根本没有不同意利用现有五层厂房改建教学使用”的表述，批复内容反而充分证明在案涉租赁场地设立学校和幼儿园已得到教育部门的批准，具备初步办学条件。退一步而言，即使五层厂房不能改建教学使用，仍可作为办公、功能室或其他用途，同时，根据合同第七条的规定，被答辩人在租赁期间仍可利用空地新建宿舍、教学楼等建筑物以满足其办学需要，因此，根本不存在“合同目的无法实现”的情形。3、要求返还所谓“学校报建活动费用”的诉请与本案无关。上述《场地租赁合同》当中无所谓的“学校报建活动费用”的约定，也就无法界定关于此项费用双方的权利义务。因此，被答辩人的该项诉请与本案不属同一法律关系，依法应驳回该项请求。基于以上事实，答辩人认为，被答辩人单方解除合同及欠缴租金、税费等行为均已构成根本违约，其应承担违约后果，答辩人不予退还押金符合合同约定以及法律规定。至于“学校报建活动费用”，属于另一法律关系，不应在本案中处理，依法应予驳回。被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司反诉称，根据2016年9月3日反诉原告与反诉被告签订的《场地租赁合同》第二条约定：租期为二十年，自2016年9月3日起至2036年8月31日止。合同第三条约定：自合同签订之日起至2017年5月31日为免租期，自2017年6月1日起乙方（即反诉被告，下同）按合同约定缴纳租金。合同第四条约定：建筑物租金按建筑面积每月每平方米11元计，即月租166846.02元，空地租金按每月每平方米2.5元计，即月租55165元，两项月租合计222011.02元。合同第五条约定：本场地产生之租赁税、房产税、土地使用税等一切税费由乙方承担支付，并及时缴纳。合同第六条约定：押金人民币1000000元，当乙方原因提前终止合同时，本押金不予退还。每月十日前支付当月租金。租金如乙方逾期30天缴交，甲方有权收取乙方欠交金额1%的日滞纳金，若乙方逾期60天不缴交，视为乙方违约并承担相应的违约责任，甲方有权收回本租赁场地并终止合同，责任由乙方承担，并收取2%的月息。合同第十条“违约”条款规定：乙方有下列情形之一时,甲方有权解除合同，乙方应缴清所欠租金、税费，甲方（即反诉原告，下同）没收乙方押金1000000元作为违约金：（1）逾期60天未支付租金。（2）逾期60天未缴纳本合同租赁期间所产生的各种税费。合同签订后，反诉原告收取了反诉被告押金1000000元，也依约将租赁场地交给反诉被告使用。但是合同履行不久，反诉被告既未依约支付租金，也未依约缴纳电费、土地使用税。更有甚者，反诉被告反而以各种借口要求解除合同。2017年8月7日，反诉原告收到法院送达的诉讼材料，得知反诉被告起诉至法院要求解除合同，这就证明反诉被告以诉讼行为表明其不再履行合同。为了避免因欠缴税费被收取滞纳金，反诉原告代垫了土地使用税68622元。反诉原告也代缴了水电费1847.25元。反诉原告认为，《场地租赁合同》合法有效，应受法律保护，反诉被告提前解除合同以及拒付租金、税费的行为已构成根本违约，反诉被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，依法反诉被告应承担违约责任，赔偿反诉原告的损失。反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费和房屋租金、返还土地使用税、水电费、承担滞纳金并没收押金依法有据。请求判令：一、确认押金人民币1000000元为违约金，判令反诉原告不予返还。二、判令反诉被告立即向反诉原告支付房屋租金人民币495824.61元及滞纳金22146.83元（租金自2017年6月1日起暂计至2017年8月7日；滞纳金自2017年6月1日起按照月2%的标准暂计至2017年8月7日，此后滞纳金计算至房屋租金付清之日止）；合计517971.44元。三、判令反诉被告立即向反诉原告支付房屋占有使用费人民币1975898.08元（自2016年9月3日起暂计至2017年5月31日，此后的占用费计算至返还租赁场地时止）。四、判令反诉被告立即返还反诉原告代垫的土地使用税68622元。五、判令反诉被告立即返还反诉原告代缴的水电费1847.25元。以上1至5项合计3564338.77元。六、判令反诉被告承担本案反诉的诉讼费用。原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校辩称，1、惠州市昊明科技实业有限公司应当返还押金1000000元给惠州市凌田外国语学校。因提前解除的原因是惠州市昊明科技实业有限公司提供的场地及建筑物无法用于办学，致使惠州市凌田外国语学校租用场地办学的目的无法实现。2、惠州市凌田外国语学校不应当向惠州市昊明科技实业有限公司支付租金滞纳金和占用费，双方签订合同第三条约定自合同签订之日起自2017年5月31日为免租期，免租期为8个月，被告直到2016年12月31日才将场地移给原告，延误四个月，免租期应当顺延自2017年9月31日。原告于2017年8月31日已将场地移交给被告，另外造成合同无法履行的原因，是惠州市昊明科技实业有限公司未依约办理土地用途和建筑物使用功能变更工作。3、惠州市凌田外国语学校不应当支付水电费跟土地使用费。被告2016年12月31日才将土地交付给原告，场地移交前土地使用税应当被告自己承担。场地移交后，原告因被告原因，无法使用该土地，所以也不应当承担2017年的土地使用税，水电费是维护土地及土地建筑物的正常现状，应当由被告自行承担。本院查明的案件事实经审理查明，2016年9月3日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），双方签订《场地租赁合同》约定甲方位于惠州市三栋镇泰祥路之土地（惠府国用2007第13021200008号，工业用地，面积32000平方米）及厂房（五层厂房建筑面积15167.82平方米）出租给乙方，供乙方办学使用；租期20年（2016年9月3日至2036年8月31日），免租期自合同签订之日起至2017年5月31日止；自2017年6月1日起乙方按合同约定缴纳租金；乙方支付押金1000000元。《场地租赁合同》还约定乙方承担租赁期间此场地产生的所有税费及水电费。原告公司法定代表人林芝于2016年9月6日转账1000000元、2016年12月1日转帐100000元给被告公司法定代表人温孜科。双方均认可1000000元转账款为原告支付的押金。被告公司法定代表人温孜科于2016年1月21日获得惠州市惠城区教育局惠城教（2016）12号《关于同意筹设惠州市泰祥实验学校的批复》；于2016年2月22日获得惠州市惠城区教育局惠城教（2016）24号《关于同意筹办惠州市惠城区三栋镇泰祥幼儿园的批复》。昊明科技5号厂房于2016年12月2日五方竣工验收完毕。2016年12月31日，原、被告签订《移交协议书》确认被告将租赁场地已交给原告，自场地移交之日起，原告承担场地的使用、管理和维修责任，场地的水费自2017年1月1日开始由原告交付。2017年8月31日，原、被告签订《移交协议书》确认原告将租赁场地归还给被告。被告支付了2017年1月1日至2017年12月31日的涉案场地土地使用税69000元。被告还支付了2017年5月起至8月至的水电费共计1847.25元。上述事实，有营业执照、《场地租赁合同》、批复、转账凭条、收据、竣工验收报告、土地使用税发票、水电费发票等及当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，关于双方合同解除的问题。原、被告签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。《场地租赁合同》确定原告租赁被告的土地及厂房用途为办学，现涉案场地及厂房均系工业用地，原告认为不能实现合同目的，提出解除合同，经双方协商一致，原、被告于2017年8月31日签订《移交协议书》，确认原告将租赁场地归还给被告，双方的《场地租赁合同》已经于2017年8月31日协商解除。关于双方过错的问题。原、被告的《场地租赁合同》载明租赁物的用途为办学之用，同时又载明租赁物土地性质为工业用地及厂房，即原、被告在签订合同时均是明确知道租赁物的土地性质并不能实现双方的合同目的，双方在签订合同时均存在过错。关于押金是否予以退还的问题。原、被告《场地租赁合同》中约定的1000000元押金应认定为保证金，导致本案双方解除合同，原、被告均有过错，被告收取原告的1000000元押金应予以返还。关于租赁物租金损失的问题。原告实际占用了被告租赁物的期间导致了被告的租金损失，该损失应根据过错由原、被告双方各负担一半。原、被告签订的两份《移交协议书》是双方当事人真实意思表示，根据双方书面签订的两份《移交协议书》，原告占用租赁物的时间为8个月（2016年12月31日至2017年8月31日），按照双方合同约定的租金标准，8个月租金为1776088.16元（222011.02元/月×8个月）。该损失应由原告负担一半，即888044.08元。被告抗辩在2016年9月3日签订《场地租赁合同》时已经移交租赁物与被告自己签订的《移交协议书》相矛盾，本院不予采信。原、被告双方在《场地租赁合同》约定免租期9个月系在20年租赁期限的前提下做出的，现在合同实际租赁期限未满一年，原告主张9个月的免租期本院不予采纳。由于原、被告的《场地租赁合同》合同目的不能实现，被告主张租金滞纳金，本院不予支持。关于土地使用税费及水电费。原告占用租赁物期间的土地使用税及水电费由原告支付。原告占用租赁物期间为8个月，应支付土地使用税为46000元（69000÷12月×8个月）。原告应支付水电费为1847.25元。关于转账100000元款项的问题。原告公司法定代表人林芝于2016年12月1日转帐100000元给被告公司法定代表人温孜科。原告主张该款项系给被告用于将租赁物土地性质变更为科教文卫用地。被告主张该笔款项系原告承接被告取得的教育局允许其办学的两个批复而支出的费用。本院认为，该款并未在双方签订的《场地租赁合同》中进行约定，不属于原告根据合同义务应支付给被告的费用；即使根据被告陈述的款项用途，原告现在也未实际承接被告取得的两个教育局批复，原告主张退回该款项，本院予以支持。综上所述，被告应退回原告押金1000000元，转账100000元，共计1100000元；原告应向被告支付租金888044.08元，土地使用税46000元、水电费为1847.25元，共计935891.33元。根据款项相互抵消的原则，被告还应退回原告164108.67元。双方合同不能履行的主要原因系土地性质不能实现合同目的，双方均有过错，诉讼费各负担一半。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司、原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校于2016年9月3日签订《场地租赁合同》已于2017年8月31日解除。二、被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校退回164108.67元。三、驳回原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14700元，反诉费17657元，计32357元[原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校已预交7350元，被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司已预交17657元]，由原告（反诉被告）惠州市凌田外国语学校负担16178.5元，被告（反诉原告）惠州市昊明科技实业有限公司负担16178.5元。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  欧阳琳审 判 员  黄链生人民陪审员  宋巨洲二〇一七年十二月十一日书 记 员  黄杏如