广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终11936号上诉人（原审被告）：佛山市南海区深基房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥沥东城南“新山”地段新城南广场一号楼1-3010号商铺，统一社会信用代码91440605055362850N。法定代表人：黄国举。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃幸福，男，壮族，1984年8月17日出生，住广西壮族自治区贵港市港北区，被上诉人（原审原告）：刘金梅，女，汉族，1994年11月15日出生，住广东省佛山市南海区，上诉人佛山市南海区深基房地产开发有限公司（以下简称深基公司）因与被上诉人覃幸福、刘金梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。深基公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书判决的第一项，改判深基公司支付给覃幸福、刘金梅的逾期交楼违约金为12448元；2.本案一、二审诉讼费用由覃幸福、刘金梅承担。事实和理由：根据买卖合同第九条约定，迟延交房的违约金按照逾期时间分别处理，逾期不超过60日的，按已交房款日万分之二支付违约金；超过60天的部分按照已交房款日万分之三支付违约金。按照这个约定，从2017年2月1日起至4月1日按日万分之二计算，违约金为8031元；从4月2日至4月23日按日万分之三计算，违约金为4417元，两项合计共12448元。因此，一审法院一律按照日万分之三的标准计算违约金是错误的，应予撤销。覃幸福、刘金梅答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持。覃幸福、刘金梅向一审法院起诉请求：1.深基公司按照房屋总价669227元的日万分之三的标准支付延迟交楼的违约金，自2017年2月1日起计算至实际交楼之日；2.诉讼费由深基公司负担。一审法院查明，2015年8月5日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定：深基公司将位于佛山市南海区大沥镇竹基南路16号天海城市花园2号楼1201房出售给覃幸福、刘金梅；总成交价为669227元；（第五条）商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上的，覃幸福、刘金梅可选择多退少补或退回所购商品房。（第八条）深基公司应于2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付覃幸福、刘金梅使用。（第九条）深基公司逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，深基公司按日向覃幸福、刘金梅支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；深基公司逾期交房超过60日后，覃幸福、刘金梅有权解除合同，深基公司应当自覃幸福、刘金梅解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按覃幸福、刘金梅累计已付款的2%向覃幸福、刘金梅支付违约金，覃幸福、刘金梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向覃幸福、刘金梅支付已交付房价款万分之三的违约金。（第十一条）覃幸福、刘金梅须在深基公司发出收楼通知书之日起15天内到深基公司售楼部办理有关收楼手续，如因覃幸福、刘金梅原因未能办理收楼手续的，视为覃幸福、刘金梅已对该物业进行验收，视为深基公司已按合同约定将房屋交付覃幸福、刘金梅，覃幸福、刘金梅已经接收该房屋，双方完成房屋交接手续。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，约定覃幸福、刘金梅应当于深基公司发出的交付通知中所载明的交接期限内到指定地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准交付给覃幸福、刘金梅。补充协议和合同约定不一致的，以补充协议为准。深基公司在诉讼中确认覃幸福、刘金梅已按合同约定支付全部购房款。2017年4月19日，佛山市南海区天海城市花园1栋、2栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。2017年4月20日，深基公司向覃幸福、刘金梅邮寄收楼通知，通知覃幸福、刘金梅在2017年4月24日收楼。该邮件于2017年4月21日送达。2017年5月10日，覃幸福、刘金梅接收涉案房屋。一审法院认为，深基公司与覃幸福、刘金梅签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。深基公司未按照合同约定在2017年1月31日前交付经竣工验收备案的房屋予覃幸福、刘金梅，已构成违约，深基公司应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。涉讼房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，具备合同约定的交付条件，深基公司已向覃幸福、刘金梅送达交楼通知，通知覃幸福、刘金梅于2017年4月24日收楼,深基公司应支付以购房款669227元为本金从逾期之日2017年2月1日起至2017年4月24日止按日万分之三计算的违约金16663.75元（669227元×0.0003×83天）予覃幸福、刘金梅。合同明确约定深基公司逾期交房超过60日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向覃幸福、刘金梅支付已交付房价款万分之三的违约金。深基公司辩称逾期时间的60天内部分应按日万分之二计算违约金不符合双方约定，一审法院不予采纳。涉讼房屋已办理竣工验收备案，深基公司已发出收楼通知并指定合理履行期间，深基公司已履行合同约定的交楼义务，一审法院对覃幸福、刘金梅请求深基公司支付商品房交付使用通知书确定的交付日期后至其实际收楼日的违约金不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、深基公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16663.75元予覃幸福、刘金梅；二、驳回覃幸福、刘金梅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取108.29元，由深基公司负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予覃幸福、刘金梅，一审法院不另收退。双方在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合深基公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点是涉案合同关于逾期交房违约责任的条款应如何理解，即深基公司逾期交房超过60日的违约金应以什么标准来计算。深基公司上诉提出应分段计算违约金，即逾期不超过60日的，按已交房款日万分之二支付违约金，超过60天的部分才按照已交房款日万分之三支付违约金。对此本院作如下分析：首先，关于涉案合同效力的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行各自义务。其次，关于涉案合同的违约责任条款如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”涉案的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：深基公司逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，深基公司按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；深基公司逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，深基公司应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本院认为，该条款使用的词句文义清晰明确，即逾期交房违约金的计付形式分两种情形：1.深基公司如逾期交房不超过60日，以万分之二的标准计算违约金;2.逾期交房超过60日，则按万分之三的标准计算违约金。深基公司以逾期交房60日作为分界点分段计算违约金的抗辩意见，显然与合同条款语句的文义解释不符，本院不予采纳。最后，关于深基公司是否违约及违约金计算的问题。本案中，深基公司逾期交房的时间超过60日，已构成违约，深基公司应当自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。综上，深基公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市南海区深基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月十八日书 记 员  钟勉力书 记 员  梁 理