四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5179号原告：成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路172号。法定代表人：盛高，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雨，女，系该公司员工，1986年11月13日出生，住西安市碑林区，特别授权代理。委托诉讼代理人：何传英，女，系该公司员工，1980年3月19日出生，住成都市新都区，特别授权代理。被告：靳丽，女，1981年9月28日出生，汉族，住四川省梓潼县。原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告靳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人李雨，被告靳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签署的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金本金11090.39元、逾期违约金5218.45元，合计16308.84元（逾期违约金暂计自2016年11月15日，实际直至被告交还租赁物及付清款项之日止）；3.判决原告无须返还被告缴纳的保证金6611.58元，且被告须向原告支付5857.86元解除合同的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年10月12日，原告与被告签订《成都海伦城市广场物业租赁合同书》，合同约定原成都市新都区3层24号商铺，面积47.91平方米，租金单价为69元/平方米/月，租赁给被告用于经营“TKFAPASSO”潮品，合同还对租赁期限、租金以及违约金进行了约定。被告经营期间未按照合同约定向原告缴纳租金，且于2016年7月11日停止经营，其行为已构成根本性违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。靳丽辩称，对欠原告租金本金11090.39元没有异议，请求用所交保证金抵扣部分租金。关于违约金，原告主张金额过高，不认可该违约金。双方签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》对租赁期限有约定，原告提供的物业服务没有达到合同约定标准，导致被告经营状况恶化，呈亏损状态，且双方之间合同关系的终止，系原告强行关闭了被告的店面，并非我方愿意终止，所以不应当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月12日，海伦堡公司作为甲方、靳丽作为乙方签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》。租赁合同约定，成都市新都区3层24号商铺出租给被告用于经营“TKFAPASSO”潮品。商铺租赁面积47.91平方米，租赁期限为2年。合同还对租金计算、租赁保证金及违约等条款作出约定：3.2租金计算方式：该物业按照“固定租金+递增”的方式计算租金。注1：该物业月固定租金额=69元/m2·月×该物业的使用面积47.91m2；注2：该物业的租用面积采用使用面积计算，租金标准按照如下约定比例递增：第一年每月租金为3305.79元，第二年每月租金为3504.14元。3.3结算方式：租金按每三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同约定交付日起7个工作日内。金额为9917.37元，乙方下一期租金支付必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付。4.2保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保。在整个租赁期内保证金由甲方保管，不能抵扣乙方租赁物业的租金。但甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。4.4租赁保证金的退还。租赁关系终止时，在乙方办妥以该物业为注册地址或营业地址的工商登记注销或变更并且乙方所交还的该物业及其装修、设备和设施已按照本合同规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还物业且结清本合同项下乙方应付所有款项后3个月内将保证金[在按照本合同约定作出扣除（如有）后]一次性无息退还乙方。在此期间，租赁保证金也将作为乙方经营商品的质量保证金，以支付乙方商品质量“三包”可能发生的费用。14违约责任：14.1若乙方不论任何原因实际租赁物业的期限不满上述2.2条规定的租赁期和/或违反合同的约定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金；14.8在合同期限内，如未经甲方同意，乙方擅自撤场或停止营业，视为乙方违约，甲方有权随时解除合同而不承担任何法律责任，同时甲方可要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济损失；14.10租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还；14.11乙方拖欠甲方租金、水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。另查明，合同签订后海伦堡公司将商铺交付给靳丽用于经营“TKFAPASSO”潮品，为担保合同的履行靳丽向海伦堡公司缴纳保证金6611.58元，“TKFAPASSO”潮品于2015年12月12日正式开业，于2016年7月11日停业。租赁期间，靳丽平未支付海伦堡公司2016年2季度租金9917.37元、7月1日至7月11日租金1173.02元。海伦堡公司于2016年7月22日向靳丽发出终止《租赁合同》、《物业管理合同》及收回商铺的通知，要求支付所欠租金及物业管理费，因靳丽至今未支付，海伦堡公司故诉至法院。本院认为，《成都海伦城市广场物业租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后，海伦堡公司依约交付了租赁房屋，靳丽也应依约履行按时足额交付租金的义务。靳丽以经营困难为由不支付租金的抗辩于法无据，本院不予采信。现靳丽在租赁期间停止营业、拖欠租金的行为已构成违约，按合同约定，海伦堡公司有权解除合同，故本院对海伦堡公司要求解除双方签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》的诉请，予以支持。合同解除后，靳丽仍应支付海伦堡公司所欠租金共计11090.39元。关于逾期违约金，海伦堡公司主张按照合同约定“每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金”，该逾期违约金计算标准过高，本院酌定按照年利率6%的标准计算，第二季度租金9917.37元产生的逾期违约金从2016年4月1日开始计算，7月租金1173.02元产生的逾期违约金从2016年7月1日开始计算。关于保证金，其性质不等同于定金，在租赁合同中，保证金的作用主要用于保障合同的顺利履行，并用于抵扣未支付的费用，即使双方合同约定海伦堡公司可以不予返还保证金，但该项约定因没有法律依据，且有违公平原则，本院不认可该约定的效力。靳丽向海伦堡公司交纳履约保证金6611.58元，以担保其对合同义务的全面履行。靳丽违约后，海伦堡公司可就靳丽应承担的全部违约责任，以保证金优先受偿，但无权径直将其占为己有，故海伦堡公司要求判令保证金不予退还的诉讼请求，因无法律依据而不能成立，本院不予支持。现海伦堡公司主张解除双方之间的租赁合同关系，本院也确认其行使解除权后合同解除的事实，靳丽有权要求海伦堡公司退还保证金，靳丽要求将保证金用以抵扣本案合同债务的主张成立，本院予以采纳。关于解除合同违约金，海伦堡公司已向本院主张逾期支付租金违约金，本院认为违约金的功能在于填补守约方所遭受的损失，本案无证据证明海伦堡公司还存在其他损失，故对其该项诉请本院不予支持。综上，靳丽应支付海伦堡公司租金11090.39元，与其缴纳的保证金6611.58元品迭后，靳丽应向海伦堡公司支付租金为4478.81元（租赁费本金11090.39元-履约保证金6611.58元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除成都市海伦堡商业管理有限公司与靳丽于2015年10月12日所签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；二、靳丽于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付租金4478.81元；三、靳丽于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付逾期付款违约金，违约金的计算方法为：按照年利率6%的标准，以第二季度租金9917.37元为基数从2016年4月1日开始计算至本判决确定的本金给付之日止；以7月租金1173.02元为基数从2016年7月1日开始计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止;四、驳回成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币104元（已减半收取），由靳丽负担（此款成都市海伦堡商业管理有限公司已预交，靳丽在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一七年十二月十四日书记员  魏瑞廷