贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终2376号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9152263158068812X4。住所地：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨志良，男，1982年4月16日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：李可圆，女，1987年9月8日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨志良，李可圆商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2017)黔2631民初978号《民事判决书》第二项即撤销“被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金11,974.98元。”2、判决撤销原审判决第三项即撤销“被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21,606.96元(计算至2017年6月22日止）”；3、判决驳回被上诉人的诉讼请求;4、依法到黎平县供电局德凤供电所调查被上诉人启用交付黎平县德凤镇“侗族风情园”20栋1单元7层2号房屋用电的初始时间和交付电费情况。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书即便没有按照“约定”时间交付有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕。被上诉人至今并未向上诉人出具办理房屋转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房转移，出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的。原审法院不考虑上诉人存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任判决上诉人在限期内完成商品房的预售转移登记的全部责任明显不当。二、即使上诉人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被上诉人，原审判决上诉人承担逾期交房“违约金”11,974.98元也过高、且不当，判决上诉人承担“逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金21,606.96元”，认定计算违约金的起算时间和终止时间不当。上诉人已经按期交房，上诉人没有给被上诉人造成经济损失，被上诉人使用的电表、水表显示数据证明不存在逾期接收房屋问题，原审法院在认定“违约责任”的理由和计算“违约金”的起点时间节点计算“违约金”的标准、依据上认定不当。三、被上诉人至今没有依法、依约缴纳购房契税和交付房屋专项维修基金，已经违约在先，不仅没有理由要求上诉人按照“约定”交房，也直接导致房屋转移登记不能办理，其应自行承担违约责任。杨志良，李可圆二审期间未提交书面答辩意见。杨志良，李可圆向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行合同把经验收合格的房屋交付给原告，并赔偿逾期交付房屋违约金人民币16,264.52元；2、依法判决被告继续履行合同把商品房转移登记交付给原告，并赔偿逾期转移登记违约金人民币39,142元；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2014年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元7层2号商品房，该套商品房建筑面积为113.48㎡，房屋总价款为357,462元，交房日期为2016年3月31日前。同时于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2017年3月31日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，直到2017年3月1日被告向原告交付房屋，但被告至今未取得商品房所有权初始登记。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。2017年3月1日，被告已向原告交付房屋。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至原告起诉之日2017年3月1止，逾期天数为335天，逾期违约金为：357,462元×0.01％/天×335天=11,974.98元。原告请求超出部分，不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为357元，月达10,710元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、相互衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年6月30日的次日至原告起诉之日2017年6月22止(原告请求)，逾期天数为357天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为357,462元×6.18％÷365天×357天=21,606.96元。原告请求超出部分，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金11,974.98元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21,606.96元（计算至2017年6月22日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1186元，减半收取593元，由原告杨志良、李可圆负担234元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担359元。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明：双方所签《商品房买卖合同》第十三条第四款约定：“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入专项维修基金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”附件八《补充协议》第三条约定：“该商品房交付期限届满，若买受人未能交清全部缴款项（包括担不限于以取得银行按揭贷款、公积金贷款和自己亲自缴纳等方式付清房款），出卖人有权不予交房，并由买受人承担逾期付款责任，同时免除由此引起的人逾期交房责任。”再查明：杨志良、杨可圆未缴清房屋专项维修基金。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，1.关于上诉人逾期办证是否具有“不可抗力”、“情势变更”等免责事由的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”和《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。结合本案，上诉人提出的有关免责或减轻责任的理由不符合上述法律规定中“情势变更”和“不可抗力”的情形，属于其经营应当预见的商业风险，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2.关于一审判决上诉人承担逾期交房违约金是否正确及交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否过高、是否应当调整的问题。经查，双方所签《商品房买卖合同》第十三条第四款及附件八《补充协议》第三条均是双方的真实意思表示。但现有证据不能证明被上诉人缴清房屋维修基金，故上诉人逾期交房免责的理由成立。一审判决逾期交房违约金不当，本院予以纠正。根据双方合同约定，上诉人应当在2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记有关文书交付给被上诉人，上诉人逾期30日以后未交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人应按日向买受人支付已付购房款0.1%的违约金。本案中，上诉人未按照合同约定期限交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人，导致被上诉人未能按时办理商品房所有权登记证书，构成违约，理应承担违约责任。上诉人称其并未超期办理房屋所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书，并未违约的意见，与事实不符，本院不予支持。根据本案实际情况，上诉人逾期交付办理房商品房转移登记有关文书，虽未影响到被上诉人对房屋的居住、出租等权益，但因被上诉人未能及时获得房屋所有权证书，其处分权受到了一定的影响，因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给被上诉人造成的损失系难以确定的。由于双方约定按日以已付购房款的0.1%支付违约金，约定明显过高，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，按6.18％计算并无不当。3.关于认定计算逾期办证违约金的起算时间是否错误的问题。结合双方合同关于出卖人于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的约定，由于上诉人至今尚未将房屋登记的有关文书交付被上诉人，而被上诉人一审主张的逾期交房日期为2017年6月22日，因此一审判决逾期办证违约金21606.96元亦无不当。上诉人有关计算违约金应从商品房交付使用备案的时间节点之后起90日之后计算的理由与法律规定和双方的约定不符，本院不予支持。至于上诉人提出依法到黎平县供电局德凤供电所调查被上诉人启用交付黎平县德凤镇“侗族风情园”20栋1单元7层2号房屋用电的初始时间和交付电费情况的问题，因上诉人未提供证据证明系客观原因无法收集，该请求不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；不成立部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，部分判决不当，对不当部分本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持贵州省黎平县人民法院（2017）黔2631民初978号民事判决第一、三项，即：“一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金21,606.96元（计算至2017年6月22日止）”。二、撤销贵州省黎平县人民法院（2017）黔2631民初978号民事判决第二、四项，即：“二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金11,974.98元；四、驳回原告的其他诉讼请求。”三、驳回被上诉人杨志良、李可圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1186元，减半收取593元；二审案件受理费1186元，共计1779元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1186元，被上诉人杨志良、李可圆负担593元。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年十二月四日书记员  赵艳萍