河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初6213号原告（反诉被告）:廖堂璇，男，1982年12月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张涛，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：李聪聪，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被告（反诉原告）：李克，男，1978年12月13日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：殷晓旭，北京市道成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔胜利，北京市道成（郑州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）廖堂璇与被告（反诉原告）李克土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。廖堂璇及其委托诉讼代理人张涛，李克及其委托诉讼代理人殷晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖堂璇向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告租金30万元；3、判令被告赔偿原告损失445.83元（按照同期人民银行贷款利率计算至2017年7月19日）；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月5日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告将位于新郑市龙湖镇柏树刘村十组的37.8亩土地出租给原告，用于经营钢材生意。合同签订后，原告按照约定向被告支付了30万元租赁费用。但被告始终未将土地腾空至约定条件，并交付于原告。后因该《租赁合同》所涉土地为农用地，不能出租用于非农建设，致使原告无法正常经营，为此诉至法院。被告李克辩称，原、被告双方于2017年7月5日签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且被告是从当地村民中承租的土地，原告对此均知情，故该合同合法有效，而原告未按合同约定履行支付租金义务，故原告违约，应当承担相应的违约责任，原告要求退还租金及支付损失的主张没有事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。反诉原告李克向本院提出反诉请求：1、判令确认双方签订的《租赁合同》已解除；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金170100元；3、由被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2017年7月5日，双方签订的《租赁合同》，约定反诉人（甲方）将位于龙湖镇柏树柳村十组37.8亩场地出租给被反诉人（乙方），租赁期限为15年，第一年租金为113.4万元，合同生效一个月内乙方应向甲方付齐第一年租金，否则甲方有权收回场地并不退还租金。《租赁合同》中第五条约定：“乙方应按照约定缴纳租金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金15%的违约金”。合同签订后，甲方按照合同约定将租赁场地腾空，但乙方仅向甲方支付30万元的租金，对于后期应付租金不再支付。因乙方未在约定期限内支付租金，甲方已告知乙方解除双方签订的《租赁合同》。反诉被告廖堂璇辩称，在签订《租赁合同》之前李克隐瞒涉案土地属于耕地的事实，廖堂璇对该事实不知情，订立合同后李克突然向廖堂璇发送了新郑市国土资源局的处罚通知，该通知上明确记载李克于2016年12月未经批准擅自占用柏树刘村约37亩建房的行为，违反土地管理法规定要求限期复耕，此时廖堂璇才认识到涉案土地是耕地，违反土地管理法禁止性规定，《租赁合同》为无效合同，反诉原告主张解除合同并诉求违约金缺乏事实和法律依据；本诉原告未收到反诉原告的解除合同通知，反诉原告也未实际腾空、交付土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定事实如下：2017年7月5日，李克（甲方）与廖堂璇（乙方）签订一份《租赁合同》，约定的主要内容：一、租赁范围，甲方将龙湖镇柏树刘村十组所属场地37.8亩租赁给乙方运营钢材市场。二、租赁期限、租赁金额及支付方法，1、租赁期限为15年，从2017年7月5日至2032年7月5日。2、租用该地的面积、金额，该土地面积为37.8亩（以实际丈量为准，详见双方签字附图）；每亩年租金为叁万元，第一年的租金总额为113.4万元，租金每2年递增10%（第三年租金在第一年基础上递增，第五年的租金在第三年的基础上递增，租金每两年递增10%，以此类推）。4、付款方式，（1）自合同签订24小时内乙方向甲方支付20万元合同生效，合同生效3日内（2017年7月9日前）再付20万元，合同生效一个月内乙方应向甲方付齐第一年租金。否则甲方有权收回场地并不退还租金。（2）第二年开始租金的缴纳采取按年支付的方式，由乙方于每年的7月5日前缴纳给甲方；还约定了双方权利、义务、违约责任等。《租赁合同》上有李克、廖堂璇的签名。2016年12月，李克承租新郑市龙湖镇柏树刘村十组耕地约20亩修建一停车场，租赁期限30年，每年每亩一万元。2017年6月30日，新郑市国土资源局分别作出新国土资责停字〔2017〕032号责令李克停止违法行为通知书、新国土资责改字〔2017〕032号责令李克改正违法行为通知书、新国土资接调字〔2017〕032号责令李克接受调查通知书，新郑市国土资源局对该土地进行了现场勘测；2017年7月24日，新郑市国土资源局以李克在未取得合法用地手续的情况下，擅自使用新郑市龙湖镇柏树刘村十组耕地建停车场为由，作出新国土资罚决字〔2017〕009号对李克的行政处罚决定。庭审查明，1、原告提供《收据》一份，该收据显示2017年7月7日，李克收到廖堂璇现金30万元，并注有场地租金，余款十万元车挪走完付清拾万元。证明廖堂璇已经按照约定支付30万元租金，李克未按照约定腾空、交付场地。被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，李克按照合同约定已将租赁场地腾空。2、原告提供新郑市国土资源局出具的涉案土地规划图、《接受调查通知书》、《土地利用现状分类》、图例，视频及录音，证明涉案37.8亩土地的性质为耕地。被告对录音、视频的真实性无异议，视频及录音证明该租赁场地的性质为耕地，对此原告在租赁该土地之前就已知情，但原告仍然与被告多次磋商要求租赁该场地，故原告存在一定过错，应当承担相应的过错责任。3、反诉原告提供EMS邮寄单一份，证明反诉原告向反诉被告邮寄的解除合同通知书，双方签订的《租赁合同》已经解除。反诉被告认为该邮寄单是发送快递单据，不是快递送达回执联，反诉被告没有收到通知书，且《租赁合同》属于无效合同，不存在合同解除的问题。4、反诉原告提供其与反诉被告微信聊天截图，证明反诉原告已将合同解除通知书以微信形式发送至反诉被告，双方签订的《租赁合同》已经解除。反诉被告认为该微信聊天对象不是反诉被告，且该证据显示2017年7月14日反诉原告向反诉被告发送了新郑市国土资源局的处罚通知书，反诉被告没有收到通知书。上述事实有当事人的陈述，《租赁合同》，收据，新郑市国土资源局的涉案土地规划图、接受调查通知书、询问笔录、现场勘测笔录、行政处罚决定书、责令停止违法行为通知书、责令改正违法行为通知书，视频及录音等证据及本案的庭审笔录为证。本院认为，原告廖堂璇与被告李克签订的《租赁合同》虽然是双方当事人真实意思表示，但违反《中华人民共和国土地管理法》未经批准擅自将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设强制性规定，该《租赁合同》属无效合同。李克抗辩《租赁合同》合法有效的意见，本院不予采纳。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《租赁合同》无效，被告李克应当返还已收取原告廖堂璇的租金30万元，李克将承租的新郑市龙湖镇柏树刘村十组37.8亩土地修建为停车场，李克应当知道农民集体所有的土地未经批准不得用于非农业建设，又将该场地转租给廖堂璇用于钢材经营，其存在过错，应当赔偿由此所受到的损失，故廖堂璇请求确认《租赁合同》无效、返还租金、赔偿损失的主张于法有据，本院予以支持。其损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，廖堂璇主张损失按照同期人民银行贷款利率，自2017年7月7日起计算至2017年7月19日的请求在法律规定的范围内，本院予以照准。李克主张确认《租赁合同》已解除及支付违约金的反诉请求不符合法律规定。本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告廖堂璇与被告李克签订的《租赁合同》无效。二、被告李克应当于本判决生效之日起十日内向原告廖堂璇返还租金30万元，并赔偿原告廖堂璇损失（以30万元，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年7月7日起计付至2017年7月19日止）。三、驳回反诉原告李克对反诉被告廖堂璇的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5807元，保全申请费2020元，反诉受理费1851元，共计9678元，由被告李克负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  李国喜人民陪审员  王法文人民陪审员  尚延年二〇一七年十二月十五日代理书记员  庞艳菊