上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初8145号原告：上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所，住所地上海市青浦区。法定代表人：张建华，所长。委托诉讼代理人：潘忆，上海青本律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵任晓，上海青本律师事务所律师。被告：朱伟娟，女，1963年10月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。被告：孙玲，女，1978年6月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所诉被告朱伟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年8月9日第一次公开开庭进行审理，原告上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所的委托诉讼代理人潘忆、被告朱伟娟及其委托诉讼代理人朱福昌到庭参加诉讼。依据原告的申请，本院依法追加孙玲作为被告。本案于2017年11月22日第二次公开开庭进行审理，原告上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所的委托诉讼代理人潘忆、被告朱伟娟及其委托诉讼代理人朱福昌到庭参加诉讼。被告孙玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱伟娟腾退位于上海市青浦区鹤祥路284、286号房屋；2、被告朱伟娟支付原告房屋使用费(按每年人民币13,640元，自2017年1月1日计算至实际腾退之日止)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、两被告腾退位于上海市青浦区鹤祥路XXX号房屋；2、两被告共同支付原告房屋使用费(按每年13,640元，自2017年1月1日计算至实际腾退之日止)。事实与理由：原告与被告朱伟娟签订《租房协议》，约定被告向原告承租位于上海市青浦区鹤祥路XXX号房屋，面积80平方米，租金12,400元每年，租期自2016年1月1日至2016年12月31日。如续签，则租金递增10%。后因上级部门通知，机关事业单位须将原出租房屋统一收回管理，故协议到期后原告无法与被告续签合同。被告朱伟娟承租后将部分房屋转租给被告孙玲，原告多次要求被告腾退无果，故起诉至本院。被告朱伟娟辩称：原告是规土局的派出机构，不是本案的适格主体。原被告签订的协议明确约定可以续租，房租递增，被告同意继续租赁，也同意缴纳租金。对原告主张的使用费标准和房屋地址无异议。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区鹤祥路XXX号。原鹤祥路XXX弄XXX-XXX号房屋登记在原青浦县白鹤镇房屋土地管理所(撤销后成立了上海市青浦区住房保障和房屋管理白鹤办事处和原告)名下。1998年鹤祥路XXX弄XXX-XXX号房屋申请门牌号，包含鹤祥路428、430号。2017年9月8日，原告和上海市青浦区住房保障和房屋管理白鹤办事处共同出具情况说明，表示原鹤祥路XXX弄XXX-XXX号楼底层(原门牌号为鹤祥路426、428、430、432、434号)5间门面房归原告。2017年11月1日，青浦区白鹤镇第二居民委员会出具证明，证明原鹤祥路428、430号现为鹤祥路XXX号。被告朱伟娟自2000年起承租系争房屋。2016年1月20日，原告与被告朱伟娟签订最后一份《租房协议》，约定原告将系争房屋出租给被告朱伟娟，面积约80平方米，每年租金12,400元(分两次付清，先付后用)；被告朱伟娟在租赁期间内不得损坏房屋结构和改变房屋用途及使用性质；租借期间暂定为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日；租借期满后被告朱伟娟需要继续租借房屋，可继续签订协议租借费递增10%。2016年4月，两被告签订《门面房出租协议》，约定被告朱伟娟将系争房屋的一部分出租给被告孙玲，租期自2016年4月15日至2019年4月15日，年租金23,000元等。目前系争房屋部分由被告朱伟娟占有使用，部分由被告孙玲占有使用。2016年9月18日和2017年2月17日，原告向承租户发送《告知书》，表示根据区国资委文件精神，对规土局各所出租、出售的房屋统一由国资委管理，现对原告出租的门面商铺房从2017年1月1日起停止出租，移交区国资委，为此原告出租给承租户的门面商铺房从2017年1月1日起不再签订合同，请被告及时做好准备，在合同到期之日搬离门面商铺房。被告朱伟娟至今未缴纳2017年1月1日起的房屋使用费。原告多次要求被告腾退无果致讼。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，租房协议、告知书、房地产权证、门牌号申请书、《关于调整本区各镇(街道)房屋土地管理机构设置的通知》、情况说明、证明等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告朱伟娟签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告作为独立的法律主体和租赁合同的出租方，有权提起本案诉讼。租房协议约定的租期到2016年12月31日已经届满，原告在租期届满前已经书面通知不再续约，故被告朱伟娟理应在合同到期后及时腾退。租赁合同约定期满后如被告朱伟娟需要继续租赁可继续签订协议，并未约定必须续约，原告有权不再续约，故对原告要求被告朱伟娟腾退和支付占有使用期间费用的请求本院予以支持。鉴于被告朱伟娟将部分房屋转租给孙玲，转租期限超过被告朱伟娟的剩余租赁期限，超过部分的约定无效。被告孙玲对被告朱伟娟与原告签订的租赁合同约定的租期理应知晓，且原告也提前告知了期满不再续约，故被告孙玲理应在合同期满后一并腾退。被告孙玲逾期腾退，原告主张被告孙玲支付逾期腾房期间的房屋使用费，本院予以支持。被告孙玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利的行为。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱伟娟、孙玲应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区鹤祥路XXX号房屋；二、被告朱伟娟、孙玲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区规划和土地管理局白鹤所房屋使用费(按照每年13,640元为标准，自2017年1月1日计算至实际腾退之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年十二月二十二日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。