云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初1621号原告：德宏汇合物业管理有限公司，住所地云南省德宏州芒市丰华路9号，统一社会信用代码915331007816959830。法定代表人：雷莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：血春红，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李开习，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：胡进周，男，汉族，1979年6月21日出生，云南省芒市人，本科文化，芒市三台山九年制学校教师，住云南省德宏州芒市。原告德宏汇合物业管理有限公司（以下简称汇合公司）与被告胡进周物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李开习、被告胡进周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇合公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业服务费和代缴垃圾费共2896元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月21日，原告与被告签订《园丁小区前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，物业管理服务费用为多层按套内建筑面积每月每平方米0.5元，服务期限为房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。被告套内实测建筑面积为101.62平方米。2011年10月15日，原告与被告所住芒市园丁小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为12个月（自2012年1月1日至2012年12月31日止），物业管理公共服务费收费标准执行现行标准，由业主按其拥有建筑面积向原告交纳，具体为每平方米0.6元，原告代收代缴城市生活垃圾清运出路费每户每人每月3元。2013年至2015年，原告又与园丁小区业主委员会分别签订了《物业管理服务合同》。截止2015年12月31日，被告累计已欠原告物业服务费和代缴垃圾费共计2896元。因原告催收未果，故诉至本院。被告胡进周辩称，一、被告认可2010年12月21日曾与原告签订《园丁小区前期物业管理服务协议》，双方约定由原告向被告提供物业服务，物业管理服务费用为多层按套内建筑面积每月每平方米0.5元，被告套内实测建筑面积为101.62平方米。二、被告不认可原告所述以下事实：1、原告提供住房钥匙领用表欲证明被告已入住房屋，不符合事实，被告于2010年12月21日领取钥匙，2011年6月11日原告与被告签订装修合同，被告实际入住时间为2012年5月底、6月初；2、被告从未与原告签订过2012年至2015年的物管合同，也从未选举过任何人当业主委员；3、原告提供的物业费催缴通知书系虚假的，2010年12月21日在签订物管合同时，被告已预交1000元物管费，2011年6月11日在签订装修合同时，被告已支付原告垃圾清运费113元。三、被告并非不交物管费，而是事出有因，具体为：被告屋顶自交房以来一直漏水，多次请求原告与开发商联系，但原告置之不理；被告向原告反映屋顶和墙壁多处开裂，但原告称无需理会；原告向住户收取楼道维修费，但从未进行过楼道维护维修；原告管理不尽职尽责，绿化带被占用、楼道卫生无人清扫；原告私自把公摊面积划作车位，并违规高价出售；原告退出园丁小区物业管理服务后，对小区内监控系统进行破坏，造成被告车辆被撞无法找到肇事者，被告支出修理费2千余元。综上，原告帮被告处理好上述问题后，被告同意支付原告物管费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即：原、被告于2010年12月21日签订《园丁小区前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，物业管理服务费按套内建筑面积、以每月每平方米0.5元、自2011年1月1日起计算等；当日，被告领取房屋钥匙，并向原告预交物业服务费1000元；2011年6月11日被告开始装修房屋，2012年5月底实际入住该房；被告套内实测建筑面积为101.62平方米。诉讼过程中，原告同意按被告实际入住时间开始计算代缴垃圾费。双方有争议的事实为：一、原、被告之间自2012年1月1日至2015年12月31日期间是否存在合法有效的物业服务合同关系；二、被告是否尚欠原告自2011年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费2536元及代缴垃圾费360元，合计2896元。本院认为，针对第一个有争议的事实，原告提交的第二组证据物业管理服务合同复印件四份，具备证据的三性，能够证明原告与芒市园丁小区业主委员会分别于2011年10月15日、2012年12月30日、2014年1月1日、2014年12月6日签订物业管理合同，双方约定业主委员委托原告对园丁小区实行物业管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，由业主按其拥有建筑面积、以每月每平方米0.6元、从当年1月1日起开始向原告交纳物业管理公共服务费，原告代收代缴城市生活垃圾清运处理费每户每人每月3元，代收代缴费用不属于物业管理费用，委托管理期限均为12个月（即当年1月1日起至12月31日止），2015年12月31日双方之间的物业管理合同终止。针对第二个有争议的事实，原告提交的第三组证据照片一份、以及被告提交的第一组证据2010年12月21日收款收据复印件一张、第二组证据2011年6月11日收款收据复印件一张，具备证据的三性，能够证明被告于2010年12月21日向原告预交物业服务费1000元（即被告已付清2011年物业服务费101.62平方米×0.5元/平方米/月×12个月＝609.72元、已支付2012年部分物业服务费1000元－609.72元＝390.28元），尚欠2012年剩余物业服务费101.62平方米×0.6元/平方米/月×12个月－390.28元＝341.384元、以及2013年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费101.62平方米×0.6元/平方米/月×36个月＝2194.992元，合计尚欠物业服务费2536元；被告于2011年6月11日装修房屋，当日被告向原告支付装修垃圾清运费113元，被告尚欠原告自2012年6月1日起至2015年12月31日期间的代缴城市生活垃圾清运处理费3元/人/月×2人×42个月＝252元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与芒市园丁小区业主委员会分别于2011年10月15日、2012年12月30日、2014年1月1日、2014年12月6日签订物业管理合同，该合同不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与芒市园丁小区业主委员签订的物业管理合同对被告胡进周具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务，本院对被告胡进周称其自2012年起未与原告订立过任何物业管理合同的抗辩不予支持。签订物业管理合同后，原告按合同约定为被告提供物业管理服务，截止法庭辩论终结前，被告仅提交预交物业服务费1000元的收款收据，被告尚欠原告物业服务费2536元、代缴城市生活垃圾清运费252元，未按约定向原告支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告未提交相关证据证明原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，故对其拒绝交纳物业服务费的抗辩主张不予支持，被告应当按约定向原告交纳物业服务费2536元、代缴城市生活垃圾清运费252元，合计2788元。综上所述，本院对原告要求被告支付物业服务费、代缴垃圾费合计2896元的诉讼请求予以部分支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：由被告胡进周于本判决发生法律效力之日起五日内向原告德宏汇合物业管理有限公司支付物业服务费2536元（其中，2012年剩余物业服务费341.384元、2013年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费2194.992元）、自2012年6月1日起至2015年12月31日期间的代缴城市生活垃圾清运费252元，合计2788元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡进周负担（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员 尚 欢二〇一七年十二月二十五日书记员 金道诺