广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初5901号原告蔡允，男，汉族，1957年7月23日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人叶高凡，广东鹏鼎律师事务所律师。被告黄龙飞，男，汉族，1982年3月18日出生，身份证住址广东省电白县，第三人蔡玉兰，女，汉族，1965年10月2日出生，身份证住址广东省电白县，原告蔡允与被告黄龙飞、第三人蔡玉兰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡允的委托代理人叶高凡到庭参加诉讼、被告黄龙飞、第三人蔡玉兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称，位于深圳市龙华新区大浪办事处华荣路148号澳华商务大厦系原告及第三人蔡玉兰共有的物业，原告及蔡玉兰各占50％份额，原告及蔡玉兰授权深圳市澳华邦业投资有限公司向租户收取租金、管理费、水电费等费用。2014年7月15日，原告、第三人、被告签订一份《租赁合同》，约定将深圳市龙华新区大浪办事处华荣路148号澳华商务大厦第509房租赁给被告作为办公经营使用，租赁双方确认计租面积为270平方米，租期从2014年8月1日起至2019年7月31日止，每月租金单价标准为：2014年8月16日至2015年7月31日按48元/平方米计算、2015年8月1日至2016年7月31日按50.40元/平方米计算（其他见租赁合同约定）。原告及第三人应于2014年8月1日将租赁房屋交付被告使用。管理费2014年7月31日至2016年7月31日按3.00元/平方米计收，水费按5.95元/度计收，电费按1.5元/度计收。被告应于每月5日前缴纳当月租金、管理费和商约实际产生的水电费。否则被告每逾期一日按应缴费用总额的千分之五计收。逾期超过30天的，原告及第三人有权收回房屋并没收租赁保证金。被告自2015年2月起开始拖欠租金、管理费、电费，至2016年6月止，被告合计拖欠原告及第三人2015年2月至2016年6月租金213840元、管理费12960元、电费10592元及滞纳金448818.5元。扣除被告预交的一个月租金和管理费13770元，被告应支付原告及第三人672440.5元。经原告及第三人多次追讨无果，为维护自身权益，原告曾要求与第三人共同起诉被告，但第三人并未给与原告明确答复，不得已，原告遂诉至法院请求判令：1、判令被告支付原告租金、管理费、电费、滞纳金合计人民币336220.25元；2、被告承担本案诉讼费用。被告既未到庭应诉亦未作答辩。第三人既未到庭应诉亦未作答辩。经审理查明，2014年7月15日，原告、第三人、被告签订一份《租赁合同》，约定将深圳市龙华新区大浪办事处华荣路148号澳华商务大厦第509房租赁给被告作为办公经营使用，并由原告及蔡玉兰授权深圳市澳华邦业投资有限公司向租户收取租金、管理费、水电费等费用。租赁双方确认计租面积为270平方米，租期从2014年8月1日起至2019年7月31日止，每月租金单价标准为：2014年8月16日至2015年7月31日按48元/平方米计算、2015年8月1日至2016年7月31日按50.40元/平方米计算，2016年8月1日至2017年7月31日按52.92元/平方米计算，合同还约定其他年份的租金计算标准。原告及第三人应于2014年8月1日将租赁房屋交付被告使用。管理费约定2014年7月31日至2016年7月31日按3.00元/平方米计收，水费按5.95元/度计收，电费按1.5元/度计收。被告应于每月5日前缴纳当月租金、管理费和商约实际产生的水电费。否则被告每逾期一日按应缴费用总额的千分之五计收。逾期超过30天的，原告及第三人有权收回房屋并没收租赁保证金。被告应一次性缴纳2个月租金的租赁保证金人民币25920元和预交1个月租金和管理费人民币13770元。2014年8月1日，原告及第三人将租赁的房屋交付被告使用。被告向原告及第三人缴纳租赁保证金人民币25920元和预交1个月租金和管理费人民币13770元。被告自2015年2月起开始拖欠租金、管理费、电费，至2016年6月止，被告合计拖欠原告及第三人2015年2月至2016年6月租金213840元、管理费12960元、电费10592元。经原告及第三人多次追讨无果，2016年6月30日，原告及第三人单方将租赁房屋收回，后原告与第三人协商共同起诉被告，因第三人未作答复，原告为维护自身权益，诉至本院。另查明，涉案房产属原告及第三人共有，各占50％份额，属深圳市农村城市华历史遗留违法建筑，已申报深圳市农村城市华历史遗留违法建筑手续，但无建设工程规划许可证或其他合法报建手续。上述事实，有房屋租赁合同、历史遗留违法建筑申报表及申报回执、未收费明细、被告出具的承诺书，联络函、通知等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告、第三人与被告签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应参照合同约定将尚欠的2015年2月至2016年6月房屋使用费人民币213840元、管理费12960元、电费10592元支付给原告及第三人；原告及第三人应将已经收取的租赁押金人民币25920元和预交1个月租金和管理费人民币13770元退还给被告，以上两项相互抵扣后，被告尚欠原告及第三人房屋使用费、管理费、电费差额合计人民币197702元。由于原告及第三人各占租赁房屋50％的份额，而第三人未主张权利，故原告诉请被告支付其所占50％份额的房屋使用费、管理费、电费差额合计人民币98851元（197702元×50％），本院予以支持。关于拖欠房租滞纳金及其他诉讼请求问题，由于原告、第三人与被告签订的合同无效，合同对滞纳金的约定亦属无效，故原告诉请二被告支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。原告诉请的其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蔡允、第三人蔡玉兰与被告黄龙飞于2014年7月15日签订《租赁合同》为无效合同；二、被告黄龙飞自本判决生效之日起十日内向原告蔡允支付房屋使用费、管理费、电费差额合计人民币98851元；三、驳回原告蔡允其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费共人民币3172元，由原告负担2239元，由被告负担933元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张    媛二〇一七年十二月十日书记员 钟国良（兼）书记员 邓  燕  玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。