江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初2787号原告(反诉被告)：游佐夫，男，1978年9月1日生，汉族，江西省万年县人，住江西省上饶市万年县。委托代理人：吕培涛，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李有军，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：上饶市国建房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区中山路52号，统一社会信用代码：91361100741973838C。法定代表人：王友学，该公司董事长。委托代理人：朱当伟，江西饶苑律师事务所律师，特别授权代理。原告游佐夫与被告上饶市国建房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游佐夫的委托代理人吕培涛、李有军、被告上饶市国建房地产开发有限公司的委托代理人朱当伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告游佐夫向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2014年7月6日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：1304300）；2、判令被告向原告支付从2015年12月31日起至实际交房之曰的逾期交房违约金（以购房款331,742元为基数，按日万分之一暂计算至2017年8月6日共19,373.73元）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年7月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1304300）一份，合同约定，原告向被告购买位于上饶市××区××号金龙中心二期9幢1单元507号房产一套，建筑面积共37.15平方米,房屋单价8,929.80元/平方米，总价款为人民币331,742元。合同约定，出卖人（被告）应当于2015年12月30日前向买受人(原告)交付满足交付条件的房屋。合同另约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告未在合同约定的时间内交房，经原告多次催交，被告至今仍未交付符合条件的房屋。原告认为，被告逾期交房的行为严重违反了《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益，依法应承担逾期交房的违约责任。故原告为维护自身的合法权益，依据《合同法》等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告上饶市国建房地产开发有限公司辩称并反诉诉称：一、原告逾期付款违约在先。双方买卖合同签订于2014年7月6日，据此，原告应在2014年8月6日办理公积金放款，然，原告是在2014年12月11日办妥23万元贷款，逾期123天，依据商品房买卖合同第七条，逾期付款在180天以内的，原告按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。即原告应向被告支付2,829元违约金。二、原告逾期收房违约。被告与原告签订商品房买卖合同时,已基本具备交付使用条件。2016年12月19日,被告所在的9号楼已通过工程施工单位、勘察设计单位、工程设计单位、工程监理单位、工程建设单位验收合格，只是涉案商品房暂未取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、规划、消防、人防等部门单项验收合格证明。三、被告在2015年12月30日不能按《商品房买卖合同》约定条件交房,确有客观原因。本项目存在如下因素:(1)该项目遇到了上饶市第一家政府对抗震设计提出新要求的项目,政府将该项目的抗震设计准备是作为上饶市的样板而对其进行了多次审核,工程设计进行了多次修改;(2)该工程项目地处上饶市中心的核心,在施工过程中因扰民多次被政府部门要求停工;(3)月边住户集体上访导致从地下一层施工时就无法顺利施工,被政府要求停工;(4)原来的规划设计遭到了周边居民到政府的大规模信访,导致政府对原规划进行了调整和变更;(5)恶劣天气的影响。符合商品房买卖合同的据实延期的约定,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求同时反诉请求：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付逾期付款违约金2,829元，房屋代保管费5,971.36元（暂计算至2017年8月6日，实际应算至原告收房之日止），合计8,800.36元；2、反诉费由原告承担。当事人围绕诉讼请求，原告向法庭提交了原告身份证、被告企业信用信息、《商品房买卖合同》、收款收据，被告提交了工程竣工验收报告、入伙通知书及整付零寄交寄清单、上饶市个人住房公积金（组合）贷款及担保合同、《商品房买卖合同》、2013年8月29日上饶市金龙中心二期工程抗设防审查会纪要、2013年9月4日上饶市金龙中心工程6#、7#、8#、9#结果抗震设防复审委会议纪要、2013年3月22日上饶市环境保护局责令改正违法行为决定书、上饶市城乡规划局调整该小区平面规划的实施方案、2014年6月13日上饶市城乡规划局责令停止违法（章）行为通知书。上述证据经庭审质证，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的证据关联性及证明对象有异议，本院审核后，对被告提供的证据主张的证明对象不予采信。基于当事人陈述及本案证据，本院认定的事实如下：2014年7月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于上饶市金龙中心二期9栋1单元507号房屋，合同价款331,742元，合同约定买受人于签约之日支付首付款101,742元，剩余房款办理公积金。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金……”。商品房买卖合同补充条款第四条第8项约定：“如买受人采用公积金贷款，则必须在合同签订之日起30日内办理完毕公积金贷款审批手续，如买受人逾期未办理完公积金贷款审批手续，有买受人按买卖合同第七条即买受人按应付房款日万分之一支付违约金”，第五条约定：“《商品房买卖合同》第十一条“交接”中的书面通知所规定的“交房时间”即为出卖人实际交房时间。买受人应在书面通知中的规定时间（为收到书面通知起算10日）内到出卖人指定地点（如未具体规定，则为出卖人的接待中心)办理交房手续；买受人未在规定时间内办理交房手续的,则视为该商品房在交房时无质量问题。买受人在通知交房期限（交房时间起算30日内）届满仍未办理交房手续的，出卖人有权自次日起向买受人按日收取该商品房总价款0.1‰作为代保管费……”。2016年12月19日，涉案房屋经工程施工单位、勘察设计单位、工程设计单位、工程监理单位、工程建设单位验收合格，被告通知原告于2017年1月6日办理交房手续。原、被告因案涉商品房交付事宜发生纠纷，故诉至法院。本院认为，原告游佐夫与被告上饶市国建房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议焦点系案涉房屋是否达到合同约定交房条件？本案约定违约金是否过高？针对争议焦点阐述如下：1、《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”；《中华人民共和国消防法》第10条第3款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，由此可见，合同第八条约定的经验收合格不仅仅经工程施工单位、勘察设计单位、工程设计单位、工程监理单位、工程建设单位验收合格，还应当在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；2、结合《中华人民共和国合同法》第41条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定本案《商品房买卖合同》关于“商品房经验收合格”应当包括经消防、规划、环保等部门验收合格及工程质量监督机构监督审核认可的含义，双方约定的商品房交付使用的条件还应当包括被告需提供《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，本案中，被告仅提供施工、设计等五家单位验收合格材料主张案涉房屋符合交付条件于事实与法律无依据，故对其主张不予支持；3、针对原告的第一项诉请，因双方对继续履行合同不持异议，本院予以支持；4、关于原告主张的违约金，合同约定按已付房款日万分之一计算，该标准符合法律规定，本院予以支持；5、关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，合同补充条款约定买受人须在合同签订之日起30日内办理完公积金贷款审批手续，本案中原告在签订合同后即办理了公积金贷款相关手续，至于贷款审批手续办理完成时间非买受人所能左右，审批手续完成时间迟延不可归咎于买受人责任，且合同系由出卖人提供的格式范本，根据相关法律，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。被告未就该条款向原告尽了合理提示及说明义务提供相应证据予以证明，故本院对被告的该主张不予支持；6、被告辩称其在开发涉案商品房过程中存在合同约定可据以延期交房时间不可抗力因素及恶劣天气等原因，本院认为被告提供的证据不属于合同约定不可抗力因素，故本院对被告的辩解意见不予采纳。综上，原告主张的部分诉讼请求符合法律规定，本院对部分主张予以支持；被告的反诉于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告上饶市国建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按日万分之一向原告支付自2015年12月31日起至实际交房之日止的违约金（以331,742元为计算基数）；三、驳回被告的反诉请求。案件受理费284元，减半收取142元，反诉费25元，合计167元，由被告上饶市国建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  章凯二〇一七年十二月八日书记员  许也