江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10172号上诉人(原审被告)：曹卫军，男，1969年11月10日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：阚国锋，江苏正和正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨颂怡，江苏正和正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：丁良生，男，1956年1月1日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：唐曦，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈阳，江苏世纪天合律师事务所实习律师。上诉人曹卫军因与被上诉人丁良生房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初9260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曹卫军的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判令被上诉人支付2016年9月1日至房屋、场地实际腾让为止的占有使用费于法无据。上诉人租赁的厂房于2015年列为政府拆迁范围，2016年9月被上诉人与常熟市海虞镇房屋征收实施中心签订房屋搬迁补偿协议，协议约定了被上诉人负责解除拆迁资产范围内所有租户的租赁关系，并负责清场和相关补偿。但被上诉人未和上诉人协商补偿事宜，故造成上诉人无法腾让房屋和场地，责任在于被上诉人。丁良生辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。丁良生向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》合同无效；2、曹卫军立即腾让其租赁使用的房屋、场地并支付丁良生2015年5月18日至2016年5月17日期间结欠的使用费15800元，2016年5月18日开始至实际腾让时止按每年使用费51800元计算使用费；3、本案诉讼费由曹卫军承担。一审庭审中，丁良生明确2015年5月18日至2016年5月17日期间结欠的使用费为11800元。一审法院认定事实：2014年5月16日，丁良生与曹卫军签订《厂房租赁合同》一份，约定丁良生将其位于常熟市××××氟路旁的厂房出租给曹卫军使用，厂房用途为台板制造；厂房租赁期限为2014年5月18日至2017年5月17日；租赁期满，丁良生有权收回出租厂房，曹卫军不论是续租或不再续租都必须于期满前三个月向丁良生提出书面要求，在同等条件下，曹卫军有优先权；租金金额为每年51800元，支付方式为先付后用，一次性付清（一年一付）；曹卫军另需装修、改造、搭建或者增设附属设施和设备的，应事先征得丁良生的同意，若按规定需向有关部门审批的，则应由丁良生协助报请有关部门批准后方可进行；厂房租赁期间，曹卫军可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由曹卫军自负，租赁期满后如曹卫军不再承租，丁良生也不作任何补偿；若租赁合同期满，曹卫军不再续租，对原厂房的新旧搭建、改造及装修等不得强行拆除及破坏。一审另查明：2017年8月10日，常熟市海虞镇七峰村村民委员会出具《情况说明》一份，称常熟市海虞镇七峰村村民委员会于2003年因招商引资，丁良生在七峰村三组（三爱富路边）养殖奶牛，占地面积为7.3亩，建筑面积为3000多平方米，该场地内房屋为丁良生自建房屋，属丁良生所有，土地为七峰村集体所有。一审再查明：常熟市海虞镇房屋征收实施中心（甲方）与丁良生（乙方）于2016年9月1日签订《房屋搬迁补偿协议》一份，协议载明甲方对乙方位于海虞镇七峰村的房屋（包括装修）、构筑物及附着物等进行收储搬迁并对乙方进行补偿，乙方取得补偿后评估补偿资产的权属归甲方所有；房屋、装修、附着物补偿合计2594024元；设备、设施奖补总价为164783元；搬迁补偿费按生产用房2966.74平方米给予100元每平方米的补偿为296674元；乙方在规定时间内签约并在协议规定期限内完成搬迁的，甲方按房屋、装修、附着物评估总值的5%计129701元给予奖励；上述四项奖补合计3185182元；乙方应确保在2016年10月10日完成搬迁补偿资产范围内的搬迁和清退承租户工作，并向甲方交付上述补偿资产。一审庭审中，丁良生、曹卫军一致确认租赁标的物的地点位于常熟市××××旁，其中租赁使用砖混结构厂房约700平方米，租赁使用场地300平方米，租赁使用的房屋未经主管部门批准建设无审批手续；另双方一致确认租赁期间水电费已经结清，曹卫军交付丁良生的1000元电费押金可由丁良生退回曹卫军；2015年5月18日至2016年5月17日期间结欠的使用费为11800元，2016年5月18日开始至今的使用费曹卫军未支付。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中丁良生、曹卫军一致确认租赁使用的房屋未经主管部门批准建设无审批手续，故双方于2014年5月16日签订的《厂房租赁合同》无效，曹卫军依法应将其占有使用的房屋及场地腾让给丁良生。曹卫军抗辩因未取得搬迁补偿款才未予以腾让，一审法院认为该理由不能成立：首先《厂房租赁合同》无效，曹卫军依法应将其占有使用的房屋及场地腾让给丁良生；其次即使双方签订的《厂房租赁合同》有效，租赁期限届满，曹卫军作为承租人也应当返还租赁物，本案中租赁合同已于2017年5月17日届满，但之后曹卫军仍占有租赁房屋、场地，至今未予返还，丁良生要求曹卫军腾让租赁房屋、场地于法有据，应予支持。曹卫军认为搬迁补偿款未取得，其继续占有房屋、场地是维护自身合法权益，一审法院认为，曹卫军主张的房屋搬迁补偿问题与本案不属于同一法律关系，曹卫军可以依法另行主张权利，但无权以此对抗腾让返还租赁物的义务。因租赁期间已届满，且双方在《厂房租赁合同》仅约定租赁期间装修费用由曹卫军自负，租赁期满丁良生不作补偿，租赁合同期满曹卫军对搭建、改造及装修等不得强行拆除及破坏，故根据法律规定，曹卫军腾让时对未形成附合的装饰装修物可予以拆除，但不得破坏房屋的主体结构，如因拆除造成房屋毁损的，曹卫军应恢复原状，对已形成附合的装饰装修物不得拆除。《厂房租赁合同》无效，丁良生请求参照合同约定的租金标准每年51800元支付占有使用费的，一审法院予以支持。本案中，丁良生将房屋、场地出租给曹卫军使用，曹卫军2015年5月18日至2016年5月17日期间结欠的使用费为11800元，2016年5月18日开始至今的使用费曹卫军均未支付，事实清楚，一审法院予以认定。双方一致确认曹卫军交付丁良生的1000元电费押金可由丁良生退回，故该1000元电费押金可从结欠的占有使用费中扣除。综上，丁良生的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、丁良生与曹卫军于2014年5月16日签订的《厂房租赁合同》无效，曹卫军将其租赁使用的位于常熟市××××旁砖混结构厂房约700平方米、场地300平方米腾让给丁良生。二、曹卫军支付丁良生房屋、场地占有使用费63600元（计算至2017年5月17日），并从2017年5月18日起曹卫军按占有使用费每年51800元为标准支付房屋、场地占有使用费至房屋、场地实际腾让时止；丁良生返还曹卫军的1000元电费押金可从应给付的占有使用费中抵扣。案件受理费减半收取745元，由曹卫军负担。二审双方未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，丁良生因将未经主管部门批准建设无审批手续的房屋出租给曹卫军使用违反法律规定，丁良生、曹卫军于2014年5月16日签订的《厂房租赁合同》无效。曹卫军依法应将其占有使用的房屋及场地腾让给丁良生。虽双方签订的租赁协议无效，但丁良生请求参照合同约定的租金标准每年51800元支付占有使用费尚属合理，本院予以确认。上诉人曹卫军主张因其与丁良生未就涉案房屋拆迁补偿问题达成一致，故无法腾让房屋。本院认为，房屋拆迁补偿与本案不属于同一法律关系，曹卫军以此为由抗辩腾让涉案房屋缺乏依据，如曹卫军确有证据证明其应当从房屋拆迁中获得相应的补偿，可另行主张权利。综上所述，曹卫军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1490元，由曹卫军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈斌审 判 员 赵东审 判 员 顾平二〇一七年十二月二十五日法官助理 柳璐书 记 员 孙莉