四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0403民初401号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地：攀枝花市东区人民街344号1单元1-4,统一社会信用代码91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，男，该公司部门经理,特别授权。委托诉讼代理人：杜丽，女，该公司员工，特别授权。被告：邹燕，女��1975年9月11日出生，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称:金钟公司）与被告邹燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。2017年6月5日因公告向被告邹燕送达起诉状副本等法律文书，不宜继续适用简易程序，裁定转为普通程序。依法组成合议庭，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、杜丽到庭参加诉讼，被告邹燕经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告邹燕支付2012年12月29日至2017年4月28日的物业服务费1845.13元（0.4元/㎡·月×88.71㎡×52个月)；2.要求被告邹燕支付物业服务费违约金4866.89元；3.要求被告邹燕支付2012年12月29日至2017年4月28日的生活垃圾清运处置费312元（6元/月×52个月)；4.诉讼费由被告邹燕承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，于2011年8月28日与西贵金沙小区的开发建设单位四川省鑫海源工贸公司（以下简称：鑫海源公司）签订《前期物业服务合同》，原告按照合同约定向西贵金沙小区提供物业服务。原告于2012年12月26日正式接管物业服务项目提供物业服务，被告于2016年1月6日与原告办理了入住及物业服务等相当手续，原告依《前期物业服务合同》及与被告签订的《西贵金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2011年12月29日起每半年向原告支付物业服务费、生活垃圾清运费，被告2012年1月6日交纳了2011年12月29日至2012年12月28日的物业服务费和垃圾清运费。被告拖欠2012年12月29日至2017年4月28日的物业服务费1845.13元，生活垃圾清运处置费312元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。被告邹燕经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；在答辩期限内，未提交陈述答辩意见；在举证期限内，也未提交证据。原告金钟公司围绕诉讼请求依法提交了《前期物业管理服务内容》、《攀枝花市物业服务收费备案表》、攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知、物业工作日常图片、费用催缴通知书、向相关部门提交的报告。因这些证据系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”之规定,因被告邹燕未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证权利，本院对《前期物业管理服务内容》、《攀枝花市物业服务收费备案表》、攀枝花市物价局关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知、物业工作日常图片、费用催缴通知书、向相关部门提交的报告的证明力予以确认。本院对本案的事实认定如下：邹燕是西贵金沙小区的业主，其房屋建筑面积为89.53㎡。金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同，该合同约定：“由金钟公司对西贵金沙小区实施前期物业管理。第二章，管理服务事项：第四条，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。第七条，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条，交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆需要保管的，停放人应与乙方（金钟公司）签订专项服务合同。第十一条，协助维护公共秩序；包括安全监控、巡视、门岗执勤。本款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。第十二条，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条，协助组���开展社区文化娱乐活动。第十四条，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，物业服务企业应当公示收费标准，由当事人自行选择。第十五条，对业主和物业使用人违反业主临时管理规约中的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取劝阻、报告等措施。第十六条，开发建设单位委托物业服务企业的其它事项。1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。乙方对规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。物业服务企业对规划用于停放汽车的车位进行日常管理服务，收取车位使用服务费。第三章，管理服务期限：第十七条，管理服务期限自2011年12月13日起至业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条，本���业服务费约定形式为包干制，物业服务费由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业：0.5元/平方米.月，商业等非住宅物业：1.5元/平方米.月。物业服务费：首次按一年交纳，首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界，首次交费时间在办理入住手续时交纳，之后，可以按一年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务企业收取的费用的，从逾期之日起按应交额每日另追溯3‰的滞纳金。”之后，金钟公司对该小区开展物业服务。2013年6月26日金钟公司向攀枝花市发展和改革委员会提交攀枝花市物业服务收费备案表，申请备案，该备案表记载物业地址：西区河石坝（西贵金沙小区内）；物业资质：壹级；人员组成20人；物业收费标准：电梯公寓0.9元/㎡.月，商��用房1.5元/㎡.月。2013年7月19日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的该备案表上加盖印章，予以备案。邹燕作为物业买受人在承诺书上签名，该承诺书记载：“本人（单位）已详细阅读并理解开发建设单位提供的本《西区丽攀高速安置房临时管理规约》和前期物业管理服务的内容，同意遵守本《西区丽攀高速安置房临时管理规约》和前期物业管理服务约定的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。买受人：邹燕。房号：11－1－2－6。”经金钟公司催收，邹燕至今未支付2012年12月29日至2017年4月28日的物业服务费。本院认为：原告金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同，之后，原告金钟公司按该合同对西贵金沙小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该前期物业管理服务合同至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，被告邹燕作为该小区11－1－2－6号房屋的业主，应遵守该前期物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。被告邹燕无正当理主拒不支付物业服务费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告金钟公司进行了相应的物业服务，被告邹燕应当按约支付物业服务费。邹燕的房屋建筑面积为89.53㎡，按照约定的0.4元/月·㎡计算，每月为35.81元，2012年12月29日至2017年4月28日的物业服务费1862.22元，金钟公司主张1845.13元，不违反法律规定，本院予以支持。依据前期物业管理服务合同以及前期物业管理服务内容对物业服务费的约定，首次按一年交纳；首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界；首次交费的时间在办理入住手续时交纳。之后，可以按每年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。金钟公司认可2012年1月6���邹燕支付了2011年12月29日至2012年12月28日的物业服务费及垃圾清运费，其要求支付2012年12月29日至2017年4月28日物业服务费1845.13元，本院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，金钟公司要求支付2012年12月29日至2017年4月28日的生活垃圾清运处置费312元，本院予以支持。邹燕在金钟公司催收后，至今未支付2012年12月29日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。依照西区丽攀高速安置房临时管理规约的规定，经催告后仍未交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按应交额每日另追溯3%的违约金，该违约金支付标准明显过高，金钟公司要求邹燕支付违约金4866.89元，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率24%计算，本院酌情确定违约金为715元。综上所述，邹燕应支付金钟公司物业服务费1845.13元、生活垃圾清运处置费312元、违约金715元。���照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，缺席判决如下：一、被告邹燕在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司物业服务费1845.13元、生活垃圾清运处置费312元、违约金715元，合计2872.13元；二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邹燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  张 林审 判 员  刘博文人民陪审员  何国凤二〇一七年十一月二十日书 记 员  庞 荣附本案相关法律条��如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交���业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》��九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。