重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初8228号原告：李博珅，男，1986年11月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：赵曦、谢杰，重庆聚兴律师事务所律师。被告：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道79号5-2#，统一社会信用代码91500113062851257N。破产管理人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。委托诉讼代理人：曾凡江、王莉，重庆鉴识律师事务所律师。原告李博珅诉被告重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法适用简易程序由审判员潘雪松独任审判。审理中，应原告李博珅申请，本院对被告君融公司采取诉讼保全措施。因被告君融公司提出管辖权异议，本院遂于2017年7月10日中止审理。期间，被告君融公司于2017年7月24日进入破产重整程序。本院恢复审理后，于2017年12月21日公开开庭审理此案，原告李博珅委托诉讼代理人赵曦、谢杰及被告君融公司破产管理人委托诉讼代理人曾凡江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李博珅向本院提出诉讼请求：判令被告君融公司1、向原告交付巴南区花溪街道渝南大道79号32幢XX号房（以下简称XX房），并办理产权登记；2、自2017年1月1日起至被告实际交房之日止，以1916105元的万分之1.5/日向原告支付逾期交房违约金。事实及理由：2016年2月5日，原告父亲李代华与被告君融公司、案外人重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称“典雅公司”）签订《典雅花溪半岛项目商品房认购协议》（以下简称认购协议），约定李代华认购被告君融公司开发的“典雅花溪半岛”项目中A1地块32幢楼第一层商1至商9，第二层商1至商5号房屋。2016年2月29日，原告与被告君融公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房合同），约定原告购买被告君融公司位于重庆市巴南区花溪街道渝南大道79号的XX房，成交价1916105元。同时对该房交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任进行明确约定。原告按照认购协议约定付款方式向被告君融公司支付全部购房款，被告君融公司也向原告出具收款收据，且为XX房办理网签。2016年12月31日，原、被告签署《花溪半岛〈房屋买卖补充协议〉》（以下简称补充协议），再次确认原告已足额支付全部房款并实际享有房屋权利的事实。至今，被告君融公司未向原告交付XX房，遂向法院诉请如上。被告君融公司破产管理人辩称，1.原、被告签订的商品房合同系被告股东典雅公司滥用独资股东的有利地位，与原告李博珅恶意串通，严重损害其他购房人、劳务工人、材料供应商等债权人的合法利益，违背法律禁止性规定，应当无效；2.即使商品房合同有效，原告李博珅至今未按时、足额付清房款，被告无须向原告李博珅交付案涉房产，支付逾期交房违约金；3.即使原、被告签订的商品房合同属于“以房抵债协议”并有效，也应对原告李博珅与典雅公司之主债权的真实性、合法性予以审查，防止原告李博珅将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款，损害被告广大债权人合法利益；4.被告于2017年7月24日进入破产重整程序，原告李博珅应当申报债权，若其享有债权也只能由法院确认债权金额后，按照企业破产中的债权分配顺序作为普通债权与其他普通债权人一起公平受偿。其主张的违约金最多只能计算到2017年7月23日，之后即进入破产程序后的违约金，应停止计收。请求驳回原告李博珅诉请。本院经审理认定事实如下：2016年2月5日，被告君融公司及其股东典雅公司与李代华签订认购协议，约定：“乙方（李代华）认购甲方（被告君融公司）开发的典雅花溪半岛A3地块19幢楼第一层商5，商7-商16，第二层商1至商14，第三层商1-商14；A1地块32幢楼第一层商1-商9，第二层商1-商5的商业用房。A3地块19幢楼和A1地块32幢楼合计建筑面积4949.25平方米，合计总房款55822358元。本认购协议签订当日，乙方向甲方支付第一次房款2780万元，甲方最迟于2016年8月31日之前向权属部门办理权属手续，乙方接到甲方通知后2日内，支付甲方剩余房款27802617元。鉴于丙方（典雅公司）尚欠乙方超过本条约定房款金额的借款未归还，三方一致同意届时由丙方直接向甲方支付本条约定的房款，且即使丙方未实际支付，也视为乙方已付清全部房款，甲方应向乙方出具收到房款的正式发票，并严格按本协议及商品房买卖合同的约定履行房屋交付等全部合同义务。乙方应按照约定到‘典雅﹒花溪半岛’销售中心与甲方签署重庆市商品房买卖合同。”2016年2月29日，原告李博珅与被告君融公司签订商品房合同（合同编号32商0107），约定“商品房的项目名称：典雅･花溪半岛A1地块；乙方（李博珅）购买商品房坐落为：重庆市巴南区花溪街道，建筑面积107.98平方米，本商品房用途为非住宅，属于商服用房，总成交金额1916105元，乙方于签订合同时一次性付清。若乙方逾期付款超过30日，甲方（君融公司）有权解除合同，解除合同的，乙方按应付款的10%向甲方支付违约金；甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方，如甲方未按合同约定的期限交房，逾期超过30日后，乙方即有权解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”同日，被告君融公司与原告李博珅办理该合同网签手续。2016年3月2日，原告李博珅付清房款。同年12月30日，被告君融公司、李代华、冯恩兰（原告李博珅之母）及典雅公司签订补充协议，约定：经甲（李代华、冯恩兰）乙（君融公司）双方详细核实予以确认，双方商品房买卖关系存在；按照之前甲方与乙方、丙方（典雅公司）签署的认购协议书以及甲方与乙方签订的共计29份重庆市商品房买卖合同，其中14份已经办理预售登记备案，涉及到未办理预售登记的商品房合同15份甲方将交由乙方销售（具体房屋详见附件一），委托销售的所有房源销售价格定价均以甲方与乙方、丙方签署的《认购协议书》中第一条第2小条中的建筑面积单价为准，在该单价范围内的销售收入归甲方所有，若销售过程中实际成交价格高出该单价部分归乙方所有。如乙方在2017年12月30日内未将本附件一清单所列房屋销售完毕，则乙方承诺在2018年1月7日前将未销售完毕的房屋解除抵押并为甲方办理商品房买卖合同登记备案……。”该协议附件一合同清单中包括涉案商品房合同。2017年3月15日，被告君融公司以原告李博珅未付房款为由向本院诉请解除双方签订的商品房合同，同年7月17日，本院（2017）渝0113民初4078号民事判决书驳回其诉请，被告君融公司不服上诉重庆市第五中级人民法院，该院(2017)渝05民终7254号民事判决书“驳回上诉，维持原判”。期间，涉案房屋所在的典雅･花溪半岛A组团于2017年5月3日竣工验收备案登记，被告君融公司未向原告李博珅交付涉案房。原告李博珅遂于2017年6月1日向本院诉请如上。同年7月24日，被告君融公司进入破产重整程序。8月17日，重庆市高级人民法院确定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所当选被告君融公司破产重整案管理人。另查明，2016年2月29日，原告君融公司另与被告李博珅就雅﹒花溪半岛32幢签订商品房买卖合同2份。同日，原告君融公司还与冯恩兰就32幢第一层商1-商4、第二层商1-商4号房屋签订商品房买卖合同8份。原告君融公司的股东系典雅公司。以上事实，有双方当事人陈述及提交的如下证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。原告李博珅提交：认购协议、工商登记资料、商品房合同、房屋销售缴款通知单、网签查询情况表、补充协议、竣工验收备案登记、(2017)渝05民终7254号民事判决书、户口证明。被告君融公司提交：公司基本情况、（2017）渝05破申49号民事裁定书、（2017）渝0113破5号民事决定书。本院认为，原告李博珅与被告君融公司签订商品房合同，系双方意思自治后的真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。原、被告均应履行各自义务。本案中，双方当事人对原告李博珅是否付清房款，各执一词。人民法院发生法律效力的判决书已确认：涉案房屋房款系原告李博珅以特殊付款方式足额支付，并非原告李博珅直接以现金或转账方式支付，对此当事人无须举证证明，故原告李博珅已付清涉案房款。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第四十六条规定：未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。本案中，被告君融公司至今未向原告李博珅交付涉案房屋，据商品房合同约定，应向原告李博珅支付最后交房期限2016年12月31日的第二天即2017年1月1日至实际交付之日止，以已付房价款为基数按日万分之1.5的违约金。鉴于被告君融公司于2017年7月24日进入破产程序，其承担的逾期交房违约金应截止于2017年7月23日，故本院确认原告李博珅对被告君融公司享有逾期交房违约金债权58632.81元（1916105元×万分之1.5/天×204天）。破产法第四十八条第一款、第五十八条第三款规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。”、“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”涉案房屋于2017年5月3日竣工验收备案登记，达到商品房合同约定的交付条件，因被告君融公司已进入破产程序，原告李博珅诉请交付涉案房屋、办理房地产权证均涉及对破产企业的财产处置，其应向破产管理人申报相关债权，该项诉请本院不予支持。被告君融公司破产管理人提出的抗辩，本院予以部分支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：原告李博珅对被告重庆君融置业有限公司享有逾期交房违约金债权58632.81元；驳回原告李博珅的其他诉讼请求。本案案件受理费2398元，减半收取1199元，诉讼保全费5000元，共计6199元，由重庆君融置业有限公司负担（此款已由原告李博珅自愿垫付，限被告重庆君融置业有限公司于本判决生效之日起10日径付原告李博珅，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  潘雪松二〇一七年十二月二十七日书记员  刘莉莎