鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书(2017)内0624民初2045号原告：鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司，统一社会信用91150602797184627F，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区那日松南路4-46号。法定代表人：闫永兵，该公司总经理。委托代理人：乌力吉，鄂托克旗148指挥中心法律服务所法律工作者。被告：孙占华，男，1967年7月25日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市鄂托克旗乌兰镇建设银行对面发发发商店。原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司（以下简称物业公司）与被告孙占华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司的委托代理人乌力吉、被告孙占华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠物业管理费1387元（2013年5月30日至2014年7月30日），按合同约定支付违约金1387元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告孙占华系鄂托克旗乌兰镇宏业万城小区10号楼2单元101室业主，房屋面积132.16㎡。原告于2010年开始接管鄂托克旗乌兰镇宏业万城小区前期物业管理服务，并与每个住户签订《业主管理规约》，约定物业管理服务费每平米收取0.75元。2013年宏业万城小区成立业主委员会。2013年5月28日，原告与宏业万城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定住宅每平米收取物业管理费0.75元，并约定如业主未按合同约定交纳有关费用，违约金从逾期之日起按每日3‰计算。被告孙占华现欠2013年5月30日至2014年7月30日的物业管理费1387元，政和园社区宏业万城小区业主委员会于2014年11月28日书面通知催交，被告未支付物业管理费，后经原告多次催要被告仍拒绝支付，原告依法诉至法院。被告孙占华辩称，该房屋至今仍是毛坯房，没有居住。2011年6月26日领取钥匙时交纳2300元的装修保证金及垃圾清运费，后续的物业费没有交纳过，但是装修保证金及垃圾清运费不应当抵顶物业费，且原告请求的物业费多收取了九个月。原告为证明其主张向法院提供的证据及质证、认证情况如下：证据1，物业合同复印件一份（提供原件予以核对），证明原告已入住小区进行物业服务并签订合同，按照合同约定物业费每平米每月0.75元/月·平米，也约定了违约金按照日3‰交纳的事实。证据2、催交通知复印件一份（提供原件予以核对），证明宏业万城小区业主委员会于2014年10月28日向被告进行过催交的事实。证据3、宏业万城物业管理费一览复印件（提供原件予以核对），证明以上业主所欠的物业管理费用的事实。被告孙占华对证据1、证据2不予认可，对于签订合同的业主委员会的成立及合同的签署其并不知情。对证据3中要证明的居住位置、房屋面积认可，其余内容不认可。本院认为，对于原告提供的证据1系业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，该组证据符合证据的认定要件，本院予以采纳。对于证据2，催收通知书，被告认为其不在小区居住而未收到不予认可，但未收到不能否认其真实性，故本院对证据2予以采纳，但作为合同相对人的宏业万城的业主委员会发布的通知不具备催收物业费的效力。对于证据3，原告确认了自己房屋的位置及面积，故对该证据予以采纳。被告为证明其主张向法院提供的证据及质证、认证情况如下：证据1收据复印件四支（原件核对无异后退回），证明原告多收取被告九个月的物业费，实际领取钥匙是2011年5月9日的事实。原告对被告提供的证据1的真实性、合法性认可，关联性不予认可，对证明目的不认可。因购房在先，领取钥匙在2011年6月26日，物业费的计算是从被告购房后就应该开始计算了。本院认为，对被告提供的证据1，系交纳物业费、房费的相关收据，故对该证据予以采纳。本院经审理认定的事实如下：原告于2010年起开始对鄂托克旗乌兰镇宏业万城小区进行前期物业管理服务，2013年5月28日，原告与宏业万城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同第四条第二款约定安置房物业管理费用为每平米每月0.75元，合同第九条第四款约定，业主未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以要求补交并从逾期之日起按每天3‰交违约金。原告物业公司于2014年7月31日退出鄂托克旗乌兰镇宏业万城小区。被告孙占华是鄂托克旗乌兰镇宏业万城小区10号楼2单元101室业主，该房屋面积为132.16平方米。2011年6月26日，被告交纳2010年10月1日至2011年10月1日物业费1190元、装修保证金2000元、垃圾清运费300元。2012年10月25日，被告交纳2011年9月30日至2013年5月30日物业费1982元，该费用为装修保证金抵付。被告自2013年5月30日起至2014年7月30日未交纳物业管理费，2014年11月28日政和园社区宏业万城小区业主委员会书面通知要求业主与物业公司联系，交纳2014年5月30日至7月31日两个月的物业费。本院认为，原告与宏业万城小区业主委员会签订物业管理服务合同，该合同内容不违反法律的有关规定，该合同对业主具有约束力。依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务合同对小区全体业主具有约束力，被告孙占华作为业主实际享受了原告提供的物业服务，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用，故本院对原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司要求被告孙占华支付2013年5月30日起至2014年7月30日的物业管理费1387元的诉讼请求予以支持。被告孙占华辩称该房屋一直未装修不须交纳物业费，但不论其有无装修、入住房屋，均负有向物业公司支付物业管理费的义务。被告孙占华辩称原告强行扣取装修保证金和垃圾清运费抵顶物业费，并无证据证明。被告辩称物业公司多收取九个月的物业费，但被告提交的2011年6月26日的收据，却证明了其清楚知道交纳物业费的时间段，且也无证据证明其已交纳2013年5月30日至2014年7月31日的物业费，故本院对其辩称理由不予采纳。《物业管理服务合同》约定了违约金的计算方式即不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰交违约金，但该物业合同中并未约定物业费的缴费截止日期、缴费方式等具体事项，物业公司也未提供其作为债权人向业主告知交纳物业费的具体数额及向业主进行过催收过的证据，且关于违约金的约定及计算方式均无证据证明向业主通知过，故原告向被告主张支付违约金的主张缺乏事实依据，本院对于原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司请求被告孙占华支付违约金1387元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孙占华自本判决生效之日起五日内给付原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司自2013年5月30日至2014年7月30日的物业管理费1387元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙占华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行的期间为两年。审判长  赵倩玉审判员  王志成审判员  李金祥二〇一七年十二月十一日书记员  韩慧芳法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务合同为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。