广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3119号上诉人（原审被告）：潘桂琼，女，汉族，住清远市清新区太和镇。委托代理人：胡文华，广东八骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市和馨物业服务有限公司，住所地：清远市清新区太和镇。法定代表人：何玉彦。委托代理人：何界东，男，汉族，住清远市清城区。系该公司员工。上诉人潘桂琼因与被上诉人清远市和馨物业服务有限公司（以下简称和馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1715号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托代理人胡文华、被上诉人的委托代理人何界东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘桂琼上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判“潘桂琼应于本判决生效之日起十日内向清远市和馨物业服务有限公司支付物业服务费257.6元”；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案的诉讼时效问题认定事实不清，适用法律不当。根据前期《物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季缴纳，即每季度首月10日前缴纳，截止被上诉人起诉之日，被上诉人没有提供任何证据证明其有向上诉人催缴物业服务费，故对于2015年4月之前的物业服务费已超过法定的诉讼时效，则被上诉人应丧失胜诉权，应予驳回其相应的诉讼请求，请二审查明事实，依法予以改判。被上诉人和馨物业公司口头答辩称：首先，被上诉人是基于《清新县领秀瑞城前期物业服务合同书》对小区进行管理，该合同的第三十五条约定合同期限是至领秀瑞城成立业主委员会之日止，直至被上诉人2015年6月12日退出领秀瑞城小区之日，领秀瑞城尚未成立业主委员会，故上述合同仍在履行期限内，根本不存在超过诉讼时效的问题。其次，催收物业服务费是物业公司的工作之一，被上诉人对未缴纳物业服务费的业主进行电话催收、公告催收等，因此，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回其上诉请求。被上诉人和馨物业公司向一审法院起诉请求：1、请求潘桂琼立即清偿拖欠和馨物业公司的物业管理费4250.4元，水费45.1元，水费分摊1.67元，电梯电费分摊16.63元，梯灯电费分摊8.61元，二次供水电费分摊15.53元，共计4337.94元。2、本案的诉讼费用由潘桂琼承担。一审法院认定事实：和馨物业公司于2011年3月4日与案外人清新县领秀房地产开发有限公司签订《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，约定由和馨物业公司对清新领秀瑞城小区提供前期物业服务至领秀瑞城小区成立业主委员会之日止，高层住宅的物业服务费按建筑面积1元/月/平方米计收，商业物业的服务费按建筑面积1.3元/月/平方米计收，物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务。另根据（2017）粤1803民初1166号生效民事判决书查明的事实，和馨物业公司与业主签订了《领秀瑞城前期物业服务协议》，该协议约定了小区日常清洁、绿化养护、景观水池用水及路灯、喷水池、智能监控系统、走廊、大堂、楼梯的公共区域、电梯、二次供水系统的电费由小区业主共同分摊，且物业服务费的缴费时间为现金缴付于每季度的首月5日至20日期间，银行转账于每季度的首月5日之前。2011年7月9日，潘桂琼签订“领秀瑞城”收楼确认书,领取了领秀瑞城A1栋**1房（涉案房屋的建筑面积为128.8㎡）的钥匙，并愿意承担上述房屋自入住日起的所有水、电及煤气费用。2015年6月12日，和馨物业公司因故撤出领秀瑞城小区，不再为领秀瑞城小区提供物业服务。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。和馨物业公司与开发商签订《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故上述合同对潘桂琼具有法律约束力。潘桂琼抗辩称和馨物业公司于2015年单方终止合同，撤场时未交接，且提供的物业服务水平未达合同约定的标准，由于潘桂琼未能提供证据予以证实，一审法院不予认可。二、关于和馨物业公司诉求的各项费用如何计付问题。1、物业服务费，潘桂琼辩称2015年4月前的物业服务费及其他相关费用已过两年诉讼时效问题，由于物业服务合同具有延续性，和馨物业公司在领秀瑞城小区提供物业服务至2015年6月12日撤场，涉案物业服务合同的履行时间至2015年6月11日，而和馨物业公司于2017年6月9日向一审法院提起诉讼，显然未超过诉讼时效。潘桂琼从2012年10月起未向和馨物业公司交纳物业管理费，考虑到和馨物业公司于2015年6月12日撤场，故2015年6月的物业服务费仅计算11天，潘桂琼欠和馨物业公司的物业服务费为4168.83元（1元/㎡/月×128.8㎡×32个月+1元/㎡/月×128.8㎡×11/30日）。2、水费，由于和馨物业公司未能提供为潘桂琼代缴水费的支付凭证及潘桂琼涉案房屋单独水表的记录，由和馨物业公司自行承担举证不能的责任，对和馨物业公司主张45.1元的水费不予支持。3、公摊水电费，由于和馨物业公司未能提供公摊水电费的计算依据及相对应的发票，且未能证明其已对相关项目及费用进行公示，故对和馨物业公司主张的公摊水电费42.44元（包含公摊水费1.67元、公摊电梯电费16.63元、分摊梯灯电费8.61元、分摊二次供水电费15.53元）不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年8月23日作出民事判决：一、潘桂琼应于判决生效之日起十日内向清远市和馨物业服务有限公司支付物业服务费4168.83元；二、驳回清远市和馨物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由潘桂琼负担。此款清远市和馨物业服务有限公司已预交，一审法院不作退回，由潘桂琼在履行上述判决时迳付给清远市和馨物业服务有限公司。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，和馨物业公司在2015年6月12日撤离领秀瑞城小区时，该小区业主委员会仍未成立。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审查。根据二审期间双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人和馨物业公司诉请2015年4月前的物业服务费及其他相关费用是否超过两年诉讼时效的问题。根据被上诉人和馨物业公司与案外人清新县**房地产有限公司于2011年3月4日签订的《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，只约定和馨物业公司对清新领秀瑞城小区提供前期物业服务至领秀瑞城小区成立业主委员会之日止，并未约定物业管理的具体履行期限；实际上，被上诉人和馨物业公司撤离领秀瑞城小区时，至今该小区业主委员会仍未成立。鉴于被上诉人和馨物业公司已在2015年6月12日撤离领秀瑞城小区，故上述物业服务合同的履行期限截至2015年6月12日止。又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条有关“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算……”规定，即在和馨物业公司撤场后（物业服务合同终止后），被上诉人和馨物业公司对上诉人潘桂琼主张的物业服务费及其他相关费用的诉讼时效期间起算。本案至被上诉人和馨物业公司于2017年5月19日向一审法院提起诉讼时，仍未超过两年的诉讼时效。因此，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，一审法院对诉讼时效问题认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘桂琼负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月十日书记员  潘丽泳附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。