重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初62号原告重庆众联山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号5楼507号，统一社会信用代码:91500103762697553G。法定代表人陆纾，董事长。委托代理人ＸＸ（特别授权），重庆亿安律师事务所律师。委托代理人马李科（特别授权），重庆亿安律师事务所律师。被告李渝陵，女，1964年6月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人熊先奎（特别授权），重庆星全律师事务所律师。原告重庆众联山物业管理有限公司（以下简称：众联山物业公司）诉被告李渝陵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后依法适用简易程序，由代理审判员范阿峰独任审理，并公开开庭进行了审理。原告众联山物业公司的委托代理人ＸＸ、马李科，被告李渝陵的委托代理人熊先奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众联山物业公司诉称：被告李渝陵系原告众联山物业公司（原重庆希尔顿物业管理有限公司）所服务的南岸区茶园新城区玉马路1号（即庆隆·南山高尔夫国际社区16组团）16-178号住宅的业主，房屋建筑面积361.65平方米。根据《前期物业和管理服务协议》、《临时和管理规约》的约定，物业服务费标准为1.5元/月·平方米（建筑面积）。公共专项设备运行的能源消耗由业主分摊缴纳；在每月15日前（或物业管理公司通知时间）业主应交纳物业服务费、公摊水电费用，当月未缴清上述费用，自次月1日起，按日加收应缴纳费用3‰的违约金。首次物业管理费，按交房通知书上约定的接房之次日起计收。交房后若发生水、电、气任何一项产生费用或已装修或已入住，则物管费按收费标准全额收取，否则按收费标准的一半执行。受有关部门或业主的委托，原告提供的水、电、气、通讯费用代收代缴服务，收费标准执行政府规定。事实上，原告按约提供了物业服务，然被告拖欠从2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费27124元，自2015年4月1日至2016年7月31日期间的公摊水电费457.27元，共计27581.27元，原告多次催促未果。现原告为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判令：一、被告支付自2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费27124元，自2015年4月1日至2016年7月31日期间的公摊水电费457.27元，共计27581.27元以及滞纳金。被告李渝陵辩称，一、案涉物业交接房时间是2017年2月26日。如果原告主体适格，那么收取物业服务费时间应为2017年2月27日开始依规依法依约收取相应物业服务费，另未交付钥匙及“两书”；二、案涉开发商与原告之间无委托物业服务合同，且开发商与希尔顿物业、原告三者之间是关联企业，人格混合，涉嫌非法谋取被告相关利益。另开发商众诚发展公司委托希尔顿物业公司服务对象是10-12组团物业设施，不包括案涉16组团物业设施；三、原告没有为被告提供相应物业服务，且物业服务审价时间是2015年6月16日，重庆市物价局对之前的物业服务没有依法审价，不能溯及既往；四、滞纳金是行政管理术语，国务院已明令取消，原、被告之间是平等主体，不存在管理与被管理关系，滞纳金之诉求不仅无效，而且过高；五、被告已经取得案涉物业房屋产权证，履行完毕《商品房买卖合同》项下的合同义务，而开发商存在延期交房、延期办证等重大违约事件，给被告造成相应损失，被告将另案起诉开发商以维权。经审理查明，2009年6月17日，被告与重庆众诚物业发展有限公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买重庆众诚物业发展有限公司开发的位于重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号12栋16-178号房屋，该房屋建筑面积为364.43平方米。合同约定，被告应在重庆众诚物业发展有限公司通知接房的时间接房。原告为资质壹级的物业服务企业。后原告与重庆众诚物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：“重庆茶园新城区庆隆南山高尔夫国际社区”由原告进行前期物业服务；原告的管理期限为三年（从该合同项下物业正式移交开始计算），合同期未满，业委会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；别墅物业服务费为每月每平方米3元，住宅改为办公用房或经营用房须经相关利害关系人同意，其物业管理服务收费标准分别按住宅收费标准的200%或300%收取；物业服务费均采取季度缴纳形式，业主与物业使用人应在每季度的首月前15日内履行资费义务。业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日欠费总额的千分之三的标准向原告支付违约金。由于被告所在的小区未成立业主委员会，也没有重新选聘新的物业公司，原告一直为该小区提供物业服务至今。2012年6月18日，重庆众诚物业发展有限公司向被告邮寄一份接房通知书，要求被告于2012年6月29日前往重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号庆隆·南山高尔夫国际社区高尔夫球会会所一楼或者庆隆·南山高尔夫国际社区16组团内物管中心办理接房手续,被告签收后，未按通知办理接房手续。后上述房屋产权转移登记至被告名下，该房屋建筑面积361.65平方米。现因被告未缴纳自2012年7月1日至2016年8月31日的物业服务费，原告多次催讨未果，遂诉至本院。另查明，原告原为重庆希尔顿物业管理有限公司，于2013年12月18日变更为重庆众联山物业管理有限公司。另查明，原告接连于2014年1月26日、2014年11月26日、2015年4月11日、2015年7月21日、2015年10月17日、2016年3月5日、2016年8月15日向被告邮寄送达《缴费通知单》，被告分别于2014年1月31日、2014年11月29日、2015年4月17日、2015年7月29日、2015年10月25日、2016年3月11日、2016年8月23日签收原告邮寄送达的《缴费通知单》。被告收到后，一直未向原告缴纳物业服务费。审理中，因被告未实际入住，原告主张物业服务费按1.5元/月·平方米（建筑面积）标准计算，符合法律规定，本院予以确认。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、登记信息查询结果、催缴邮寄单等证据，以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，本案系物业合同纠纷，物业合同非单一主体就自身权利义务与物管公司签订的合同，依法成立的物业服务合同其效力得依法扩张至所有业主。原告与重庆众诚物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为“重庆茶园新城区庆隆南山高尔夫国际社区”提供物业服务的物管企业，提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。小区业主应向原告支付相应的物业服务费。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”。被告与重庆众诚物业发展有限公司于2009年6月17日签订商品房买卖合同，被告接到接房通知于2012年6月29日未接房，后又取得涉讼房屋的产权，为该房屋的业主，应向原告支付相应的物业服务费。关于被告辩称其接房时间为2017年2月26日，应自2017年2月27日交物业服务费，本院认为，原告举示了接房通知及特快专递证明以该方式曾向被告邮寄通知接房事宜，被告于2012年6月21日签收，符合合同约定的七日前通知接房。至于邮寄地址不是合同约定的通讯地址，但原告举示的《已售房清理登记表》明确载明被告通讯地址为重庆市渝北区金开大道1111号HD3-52-2，并经被告签字确认，原告将接房通知书邮寄到被告上述地址，并无不妥，被告收到接房通知后，不予以办理接房手续，按合同约定应视为接房。故此，被告应向原告支付2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费27123.75元（361.65平方米×1.5元/平方米·每月×50个月）。关于诉讼时效。被告认为，原告主张的物业服务费已经超过相应的两年诉讼时效，依法丧失胜诉权。本院认为，原告分别于2014年1月26日、2014年11月26日、2015年4月11日、2015年7月21日、2015年10月17日、2016年3月5日、2016年8月15日向被告邮寄送达《缴费通知单》，催缴物业服务费，被告收到后一直未予以缴纳，原告一直在主张自己的权利，并未超过诉讼时效。因此，对被告的此项理由，本院不予采纳。关于公摊水电费，原告无相关证据及依据予以支持自己的主张，本院不予支持。关于滞纳金，本院同意被告答辩意见，不予支持原告的此项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李渝陵于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆众联山物业管理有限公司2012年7月1日至2016年8月31日期间的物业服务费27123.75元。二、驳回原告重庆众联山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取245元，由被告李渝陵负担（此款已由原告重庆众联山物业管理有限公司垫付，被告于本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  范阿峰二〇一七年十二月十九日书 记 员  朱世伟