苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初4637号原告：潘琴。被告：苏州立德节能材料科技有限公司，住所地江苏省苏州市高新区科灵路78号。法定代表人：徐拥军。委托诉讼代理人：谭建华，江苏名仁律师事务所律师。原告潘琴与被告苏州立德节能材料科技有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告潘琴、被告苏州立德节能材料科技有限公司委托诉讼代理人谭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘琴向本院提出诉讼请求：一、要求被告按《商品房买卖合同》相关违约条款支付原告不动产证办理逾期产生的违约金23569.48元（房款总额乘以违约金比例乘以违约天数）；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2014年3月14号与被告签订《商品房买卖合同》，位于高新区XX城XX路X号XXXX商务广场X幢XXXX室房屋。而后被告于2016年4月9日将房屋交付原告使用。按照合同约定，被告应当在交房之日起90天内办理房屋所有权转移登记。然而原告产权证的显示登记时间为2017年5月2日，因此被告涉嫌产证办理逾期违约，并且原告多次与被告协商违约金事宜无果，故原告诉至法院。被告苏州立德节能材料科技有限公司辩称：1、原告交房日期应为2016年3月6日；2、被告已于2016年12月28日向不动产登记机构办理初始登记，并于2017年3月16日取得了不动产转移登记信息表，根据双方的合同第15条约定，被告的责任是在60日内向不动产登记机关申请初始登记，自2016年12月28日被告已经履行完第一阶段的初始登记义务，在2017年3月16日被告取得了不动产转移登记信息表，因此应当扣除2016年12月28日至2017年3月16日共计78天办证期限，因为这段时间是不动产转移登记中心办理产证的期限，因此不能将这段期间计算在违约期限内；3、原告系委托苏州XXX房地产服务有限公司办理产权过户，从原告提供的证据可以看出，原告于2016年1月21日向XXX公司缴纳了预售办证费，显然原告是委托XXX公司办理产权登记；4、即使被告有逾期，原告的违约金计算也是错误的，结合合同第15条约定，即使计算违约金也应当分两个阶段进行，第一阶段是在被告交房后60日内申请初始登记，被告违约至2016年12月28日才申请初始登记，此阶段违约金应从2016年3月6日开始扣除60天，计2016年5月6日计算至2016年12月28日，第二个阶段是在收到不动产转移登记申请表以后，被告在30日内通知原告办理登记，此阶段的违约金应从2017年3月16日开始，扣除30天，即从2017年4月16日计算至2017年9月26日，又2017年9月26日被告已经将原告的初始登记、转移登记信息表提交给苏州XXX房地产服务有限公司，苏州XXX房地产服务有限公司已向不动产登记中心申请变更登记，被告的违约期限应当止于2017年9月26日；5、原告要求被告承担误工费没有依据，不应当支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月14日原告潘琴（买受方）与被告苏州立德节能材料科技有限公司（出卖方）签订一份商品房买卖合同，约定由原告购买位于苏州市高新区XX城XX路X号的XX商务广场X幢XXXX室的经营用房，面积为53.12平方米，总价395461元。该合同第十五条关于房地产权属登记的约定：1、出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过180（该数字应等同于本条款第（1）项中的对应数字）天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起60天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金。该合同附件五合同补充协议第三条其他条款之16、对第八条之补充规定（1）买受方同意按照规定的时间、地点、程序前来办理验房交接手续，并应于验房前缴纳有关物业管理费用、付清剩余房款、支付代缴的所有税费、维修基金等费用。物业管理费从交付之日起全额缴纳（无论买受方是否实际入住）。到期如买受方未前来办理收房或拒绝按照本合同规定之程序办理收房，则房屋保修期自本合同规定的交房期限届满之日起算，物业管理费也改日起由买受方全额承担，出卖方亦将视同该房已于该日完全移交买受方，今后凡该商品房产生的一切风险均由买受方承担。……（4）对于委托办证业务，买受方在办理入住手续时，应同时缴纳契税、维修基金等办理产权证所发生的费用及物业管理费。……（6）若买受房未能付清本合同项下的任何款项（包括但不限于购房款、逾期付款违约金、税费等），此情况下出卖方不构成逾期交房。合同签订后，原告按约支付了购房款，2016年4月9日原告依据被告的通知，办理了苏州市XX商务广场X幢XXXX室经营用房的交接手续，同日支付了维修基金6377元、契税11868元，并支付了房屋面积补差费149元，被告支付原告违约金1501元。另查明原告在2016年1月1日取得销售不动产统一发票，金额为395610元。被告于2016年12月28日向苏州市不动产登记中心虎丘分中心申请办理XX商务广场1号、2号、3号、5号初始登记。2017年3月16日，苏州市不动产登记中心虎丘分中心出具了不动产单元首次登记信息表。2017年5月2日被告至苏州市不动产登记中心虎丘分中心办理了苏州市XX商务广场X幢XXXX室房屋的转移登记；2017年8月9日，苏州市不动产登记中心虎丘分中心办理了苏州市XX商务广场X幢XXXX室房屋的产权登记，产权人为原告潘琴。以上事实有原告提供的证据商品房买卖合同、销售不动产统一发票发票联、商品房交付通知书、契税、房产证、苏州市不动产登记申请书、维修基金和契税的收据、物业公司证明以及被告提供的所有州市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表等证据证实。本院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行合同义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思，合法有效，双方均应依约履行。原告在履行支付房款的义务后，被告理应依约将房屋及时交付给原告，并依约办理所有权转移登记手续。2016年4月9日原告潘琴与被告苏州立德节能材料科技有限公司办理了苏州市XX商务广场X幢XXXX室房屋的交接手续，原告支付了所有房屋产权登记的费用，被告迟至2016年12月28日向苏州市不动产登记中心虎丘分中心申请办理XX商务广场房屋初始登记，2017年5月2日办理了苏州市XX商务广场X幢XXXX室房屋转移登记，其已构成违约，应自2016年4月9日后的90日起计算违约日期，即自2016年7月9日起至2017年5月2日止共298天，按天向买受方支付房屋总价款395610元万分之二的违约金为23569.48元；故对原告的此项诉讼请求予以支持。关于原告主张的误工费损失因无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称违约金计算应分两段计算及扣除不动产登记机关审批的78天的意见，因双方合同虽约定出卖方在交付之前60天内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，但同时约定出卖方应在此房交付使用之日止90天内使买受人能申请房屋所有权转移登记的，否则承担逾期的违约责任。但被告并无证据证明是原告原因导致被告迟延申请初始登记，原告原因导致申请转移登记迟延。被告直至2017年5月2日才将符合办理房屋产权转移登记所需的材料已交至房屋权属登记机构；被告义务才完成，违约金应计算至该日，被告的此辩解意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告苏州立德节能材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告潘琴逾期办证违约金23569.48元。二、驳回原告潘琴的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：5484XXXXXXX2924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，减半收取195元，由被告苏州立德节能材料科技有限公司负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院向原告预收的案件受理费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：1055XXXXXXXXX7676。审判员 邹 懿二〇一七年十二月二十六日书记员 裴国强