广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20521号上诉人（原审原告）：辛雄彪，男，汉族，1971年3月3日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张少星，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王策，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄秀玉，女，汉族，1956年4月18日出生，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：肖红霞，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明杰，广东国智律师事务所律师。上诉人辛雄彪因与被上诉人黄秀玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初14616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人辛雄彪及其委托诉讼��理人张少星、王策、被上诉人黄秀玉的委托诉讼代理人肖红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人辛雄彪上诉请求：1.维持原判决第一、二、三、五项；2.将原判决第四项改判为：黄秀玉赔偿辛雄彪装修损失200500元；3.判决黄秀玉赔偿辛雄彪房屋增值部分损失972260元(房屋增值1442260元，减掉已判决违约金470000元)；4.判决黄秀玉赔偿辛雄彪评估费用3600元；5.本案所有诉讼费用由黄秀玉承担。事实与理由：（一）辛雄彪在交易过程中已经尽了谨慎注意义务，黄秀玉存在恶意违约，应承担相应的赔偿责任。辛雄彪于得知房屋被查封无法交易后，就要求黄秀玉退还定金和首期款100万元，但是黄秀玉承诺找垫资公司将房屋解封并过户，不愿意归还100万元给辛雄彪，并将房屋钥匙交付给辛雄彪，办理了交付手续。在此情况下，辛雄彪才对涉案房屋进行装修并居住��另，黄秀玉早在签订购房合同前就已知涉案房屋被查封，却依然和辛雄彪签订买卖合同并收取了100万元的款项。黄秀玉收取款项后没有用于解封涉案房屋，也一直没有解决纠纷的实际行动，直到辛雄彪起诉后，黄秀玉还要求辛雄彪加价50万才继续履行合同。黄秀玉的如上行为已构成恶意违约，一审法院认定辛雄彪未尽谨慎注意义务而不支持相应的赔偿请求实属不妥。（二）本案中仅支持违约金不足以弥补辛雄彪的实际损失，辛雄彪请求赔偿装修损失和房屋增值部分损失合情合理。1.如上所述，辛雄彪已经尽了谨慎注意义务，是由于黄秀玉的恶意违约行为使辛雄彪一直认为其可以得到涉案房屋才做出了收楼并装修等行为，故辛雄彪的装修损失理应得到支持。2.辛雄彪有付清全款的能力，不存在任何拖欠及违约行为，且辛雄彪多次表示只要涉案房屋能解封满足过户条件，可以付清余款。因此未付全款不能说明辛雄彪的实际损失较少。3.以辛雄彪提交的评估报告并结合客观事实来看，涉案房屋已经大幅度增值，辛雄彪原本只需花费470万元就可得到涉案房屋，但如今却再也没有能力购买到同等的房屋居住了。原审只判决支持违约金不足以弥补辛雄彪的实际损失，故辛雄彪的房屋增值部分损失应当得到支持。被上诉人黄秀玉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。（一）黄秀玉并非恶意违约，一审法院认定辛雄彪未尽谨慎注意义务应承担相应责任是正确的。（二）一审法院已经判决要求黄秀玉承担违约责任，辛雄彪要求黄秀玉承担房屋增值部分损失和其他装修损失无事实和法律依据。1.如前所述，黄秀玉并非恶意违约，在辛雄彪未举证证明其实际损失的情况下，一审法院已经综合考察双方���过错程度及房款支付情况，判决支持黄秀玉承担违约金人民币47万元，已对辛雄彪进行了充分的补偿。2.房屋增值部分不应认定为可得利益，不应获得支持。辛雄彪向一审法院起诉请求：1.解除辛雄彪与黄秀玉签订的《房屋买卖合同》；2.黄秀玉向辛雄彪退还已支付的定金和首期款共100万元；3.黄秀玉向辛雄彪支付违约金47万元；4.黄秀玉向辛雄彪赔偿房屋增值部分价值1442260元；5.黄秀玉向辛雄彪赔偿装修款200500元；6.黄秀玉向辛雄彪支付其所付的中介服务费3万元；7.本案所有诉讼费用由黄秀玉承担；8.黄秀玉支付辛雄彪评估费3600元。一审法院认定事实：黄秀玉为广州市天河区骏景路棋乐街25号1003房（建筑面积122.6平方米，套内建筑面积110.31平方米，简称涉案房屋）的登记产权人。涉案房屋于2017年1月11日被广州市海珠区人民法院以（2016）粤0105民初10588号协助执行通知书查封，于2017年3月29日被一审法院以（2017）粤0106民初8782号协助执行通知书轮候查封，于2017年4月24日被一审法院以（2017）粤0106财保60号协助执行通知书轮候查封。本案中一审法院根据辛雄彪的申请，以（2017）粤0106民初14616号协助执行通知书轮候查封涉案房屋。2017年1月7日，黄秀玉（甲方、卖方）与辛雄彪（乙方、买方）、广州市旭灿房地产中介有限公司（丙方、经纪方，简称旭灿公司）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋。卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。买卖双方同意该物业成交价为470万元，该成交价已包含物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用。买方应按照以下约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、装修、抵押情况、产权情况等予以认可。签订本合同时支付10万元作为定金，付部分首期款90万元。余款370万元作资金托管，过户前3天办理好资金托管手续。本次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用以买方支付的方式支付。卖方支付该物业予买方使用之日期为2017年1月15日前，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费���电话费、网络费、有线电视费等）。该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付2万元作为咨询及中介费，买方于本合同签订之日向经纪方支付3万元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再买该物业，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该物业成交的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%做违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金等。其后，辛雄彪支付黄秀玉定金10万元、首期款90���元，合计100万元。2017年1月23日，黄秀玉（卖方）、辛雄彪（买方）、周健兰（中介方）三方签订《收楼确认书》，三方共同确认涉案房屋的水、电、煤气读数等，黄秀玉将涉案房屋交付辛雄彪。2017年4月1日，辛雄彪、黄秀玉双方签订网签合同。2017年6月20日，辛雄彪提起本案诉讼。一审中，关于辛雄彪主张的装修损失，辛雄彪提供以下证据：1.2017年2月15日，辛雄彪（甲方、发包方）与案外人广州市尚辉装饰设计有限公司（乙方、承包方，简称尚辉公司）签订的《装饰工程合同》。该合同约定：涉案房屋室内装修工程包干含税造价220827元，装修内容包括砌砖墙、瓷砖、大理石、铝合金窗、煽灰、油漆等。2.尚辉公司分别于2017年2月20日、2017年4月28日、2017年5月27日出具的装修款收据三份（金额分别为60200元、100300元、4万元）。3.涉案房屋照片7张（照片下方显示拍摄时间2017年6月18日）。4.涉案房屋现场录像。黄秀玉对上述证据真实性均不予确认。关于辛雄彪主张的涉案房屋增值损失，辛雄彪提供如下证据证实：深圳市国策房地产土地估价有限公司（简称国策公司）出具的涉案房屋《房地产估价报告》一份（黄秀玉对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认），该报告载明涉案房屋在价值时点2017年6月16日的市场价值为6142260元。关于辛雄彪主张的评估费损失，辛雄彪提供如下证据证实：案外人国策公司广州分公司出具的涉案房屋评估费发票一份（黄秀玉对该证据真实性、合法性、关联性均不予确认），该发票显示评估费金额3600元。关于辛雄彪主张的中介服务费损失，辛雄彪提供如下证据证实：2017年1月7日旭灿公司出具的中介费收据一份（载明辛雄彪支付关于涉案房屋的中介费3万元）、辛雄彪及其前妻温春婷个人银行账户流水各一份（其中显示两人于2017年1月7日通过ATM共取现10笔，每笔3000元，合计3万元）。黄秀玉对上述证据的真实性予以确认，但关联性不予确认，认为双方是按协议各自支出中介费，其未实际违约，不应承担辛雄彪支出的中介费。关于涉案房屋现状，辛雄彪、黄秀玉双方均确认：涉案房屋现由辛雄彪及其前妻温春婷、儿子共同居住使用。关于在未收齐购房款的情况下将涉案房屋交付给辛雄彪使用的原因，黄秀玉称：辛雄彪一直知道涉案房屋被查封的情况，在知情以后还签署收楼确认书，说明双方一直想解决查封及等待解封，双方都愿意继续履行合同，所以将涉案房屋先交付给辛雄彪，涉案房屋的过户待条件成就的情况下再继续办理；辛雄彪当时称其没有地方住，需入住涉案房屋，���愿意待解封后过户；4月1日，双方签订网签合同，辛雄彪再次以其行为表示同意待查封问题解决后再办理过户，即同意继续履行合同。辛雄彪表示：签约时涉案房屋存在抵押，但不存在查封，故我方认为可以成功购买涉案房屋；在1月17日查册时我方才知道在1月11日涉案房屋已被法院查封，我方与黄秀玉协商，其承诺会尽快办理解封手续，保证可以成功出售涉案房屋给我方；为了让我方安心，黄秀玉将涉案房屋先交付我方使用，故我方在2月15日签订装修合同，对涉案房屋装修使用；黄秀玉至今都无法继续履行合同，所以我方才提起本案诉讼。辛雄彪另提供通话录音光盘一份并整理成文字记录（辛雄彪称通话人为辛雄彪、温春婷及黄秀玉的丈夫林纯桂，通话日期2017年7月26日。黄秀玉对该通话录音的真实性不予确认），拟证实黄秀玉恶意违约的事实。该通话录音其中反映：辛雄彪：“那我这边就是说你一定要提50万是吧？”林纯桂：“因为我现在要去垫资的时候要一百来万啊，你不要我去找垫资也要花掉一百多万，就是这个钱给中介赚了。”温春婷：“我从来没有说过不要，你按照合同办事，你过户给我，我370万给你，你懂了嘛？我没有能力啊，我是以房换房啊，我不是存钱的。”林纯桂：“我现在跟你讲，我也是没有能力，我也是没有能力去赎契过来，是吧？”一审法院认为：黄秀玉、辛雄彪签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于辛雄彪要求解除合同的诉请。按查明的事实，上述合同签订后涉案房屋涉及多个诉讼而被法院先后查封、轮候查封，黄秀玉至今无法消除上述交易障碍，涉案房屋的交易无法继续履行，故辛雄彪���项诉请并无不当，一审法院予以支持。关于黄秀玉是否本案合同违约方的问题。黄秀玉作为卖方，依法对其出售的涉案房屋负有权利瑕疵担保责任，合同亦约定“卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任”。本案中，虽签约当日涉案房屋尚未被法院查封，但如上所述，签约后涉案房屋涉及多个诉讼而被法院先后查封、轮候查封，黄秀玉至今无法消除上述交易障碍，导致无法办理产权过户手续，辛雄彪合同目的无法实现，黄秀玉构成根本违约，应承担相应的违约责任。辛雄彪要求黄秀玉返还已付的定金、首期款合计100万元以及支付相当于总成交价10%的违约金即47万元，理据充分，一审法院予以支持。合同解除后，辛雄彪亦应将涉案房屋腾空交还黄秀玉。关于辛雄彪要求黄秀玉赔偿房屋装修款200500元的诉请。其一，按查明的事实，黄秀玉、辛雄彪双方签约时间为2017年1月7日，涉案房屋首次被法院查封时间为2017年1月11日，辛雄彪自称其于2017年1月17日查册得知上述查封情况，但辛雄彪旋即于2017年1月23日与黄秀玉签订《收楼确认书》，同意收楼使用。辛雄彪作为完全民事行为能力人，明知涉案房屋已被法院查封，也无证据反映黄秀玉向辛雄彪承诺过限期采取措施确保解除涉案房屋查封的情况下，仍同意收楼使用并自称投入大笔资金进行装修使用，辛雄彪本身未尽谨慎注意义务。其二，关于辛雄彪主张的装修损失，根据辛雄彪举证，其与案外人签订装饰工程合同总造价为220827元，但辛雄彪提供的付款凭证仅为收据，并非发票，且缺乏银行转账凭证，结合辛雄彪提供的现场照片、视频及日常生活经验法则，不足以认定在辛雄彪付出了220827元的装修对价。其三，黄秀玉是违约方，在辛雄彪须返还涉案房屋给黄秀玉的情况下，黄秀玉客观上是涉案房屋装修的受益方，理应对辛雄彪的装修价款予以合理赔偿。综合本案案情，遵循公平合理原则，一审法院认为黄秀玉赔偿辛雄彪装修款损失8万元较为适当，一审法院对辛雄彪超过上述金额的赔偿请求不予支持。关于辛雄彪要求黄秀玉赔偿涉案房屋增值部分价值1442260元及评估费3600元的诉请。如上所述，辛雄彪在合同履行过程中未尽谨慎注意义务；辛雄彪实际支付的购房对价只占总房款的21.28%；自双方签约至辛雄彪提起本案诉讼的期间仅为5个多月；辛雄彪已实际使用涉案房屋；一审法院已判令黄秀玉支付违约金47万元；本案中黄秀玉也辩称辛雄彪主张其承担的违约责任过重。综合本案案情，辛雄彪根据其单方委托的评估机构出具的评估报告要求黄秀玉赔偿涉案房屋增值部分价值1442260元及评估费3600元，理据不足，一审法院不予支持。辛雄彪要求黄秀玉赔偿中介费损失3万元，该款项在合同中有明确约定，且合同还约定“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费”，本案中辛雄彪举证其已付该款项，辛雄彪该诉请合法有据，一审法院予以支持。综合本案案情，辛雄彪将涉案房屋腾空交还黄秀玉的时间应定于辛雄彪收到黄秀玉上述应付款当日。综上所���，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年9月26日作出如下判决：一、解除辛雄彪、黄秀玉双方于2017年1月7日签订的《房屋买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，黄秀玉返还辛雄彪定金及首期款合计100万元。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，黄秀玉支付辛雄彪违约金47万元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，黄秀玉赔偿辛雄彪装修损失8万元。五、自本判决发生法律效力之日起15日内，黄秀玉赔偿辛雄彪中介费损失3万元。六、辛雄彪在收到上述二至五项款项当日将广州市天河区骏景路棋乐街25号1003房腾空交还黄秀玉。七、驳回辛雄彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，���当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费45350元，由辛雄彪负担17810元，黄秀玉负担27540元。财产保全费5000元，由黄秀玉负担。本院二审期间，辛雄彪提交了以下证据材料：证据1,2017年1月16日微信聊天记录，拟证明辛雄彪在得知涉案房屋被查封后有向黄秀玉要求归还定金和首期款100万元；证据2，（2016）粤0105民初10588号民事裁定书，拟证明黄秀玉在明知涉案房屋将被查封的情况下依然出售给辛雄彪。辛雄彪称：其一审没有提交上述证据是由于其一审已经提交了充分证据证明黄秀玉有与其协商，并询问垫资公司对涉案房屋进行解押，上述证据只是补强证据。黄秀玉发表质证意见如下：上述证据不属于二审新证据，辛雄彪应当在一审中提交。对于证据1，对其真实性、合法性、关联性不予确认。在这份聊天记录中，黄秀玉并未明确表示不予退还100万元。其次，如果辛雄彪确有解除合同的意愿，其理应以正式的方式通知黄秀玉，而非是在微信群中提出；对于证据2的合法性予以确认，真实性、关联性不予确认，该份裁定书出具的时间是2017年1月6日，根据经验可知，财产保全的裁定都不会下发给被告，因此在1月6日作为被告的黄秀玉是不可能知道自己被起诉的，而且（2016）粤0105民初10588号案的传票制作时间是在2017年1月13日，因此黄秀玉知道自己被起诉的时间是在2017年1月13日之后。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的诉、辩意见，本案争议的焦点问题为：辛雄彪要求黄秀玉赔偿涉案房屋增值损失972260元、评估费用3600元以及其装修损失200500元的主张能否得到支持。根据本案查明的事实，双方合同约定“卖方保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利…，否则卖方应承担由此而引起的一切责任”，由此可见，双方对于涉案房屋如因被司法机关查封将导致无法继续交易的后果是明知的，因此对此作出了相应的违约责任约定。本案双方于2017年1月7日签订合同后，涉案房屋即于2017年1月11日被法院首次查封，之后又被多次查封。辛雄彪自称其于2017年1月17日查册才得知上述查封情况，在此情况下，辛雄彪理应采取止损措施，但其并没有采取止损措施��而仍与黄秀玉于2017年1月23日签订《收楼确认书》同意收楼，辛雄彪对此有过错。辛雄彪作为具有完全民事行为能力的成年人，明知涉案房屋已被法院查封，也明知该查封将导致无法继续交易后果的情况下，仍同意收楼并投入大笔资金进行装修使用，辛雄彪应对其过错承担相应的法律后果。因此，一审法院认为黄秀玉的行为导致合同无法继续履行，构成根本违约应承担违约责任，但在合同履行过程中辛雄彪未尽谨慎注意义务，应承担相应的法律后果正确。关于辛雄彪要求黄秀玉赔偿涉案房屋增值损失972260元及评估费用3600元的问题。如上所述，黄秀玉因违约需向辛雄彪支付总成交价10%的违约金即47万元。而辛雄彪未尽谨慎注意义务也应承担相应的法律后果。且从本案的事实看：其一，在合同签订后十天辛雄彪即知道涉案房屋已被法院查封合同无法继续履���，此时，辛雄彪完全可以立即主张权利以减少损失，但辛雄彪并未积极行使其权利，却确认收楼继续履行合同。在此情况下，辛雄彪主张涉案房屋因房地产市场涨价导致的房屋增值损失，由黄秀玉承担，依据不充分；其二，至本案诉讼时辛雄彪还一直使用涉案房屋，而其实际支付的购房款只占总房款的21.28%。因此，一审综合本案案情，根据公平原则，不支持辛雄彪要求黄秀玉赔偿涉案房屋增值损失及评估费用的主张，并无不当，本院予以维持。关于辛雄彪主张的装修损失。辛雄彪提供的付款凭证仅为收据，并非发票，且缺乏银行转账凭证，在辛雄彪提供的证据不足以认定辛雄彪支付了200500元装修对价等事实的情况下，一审法院基于辛雄彪返还涉案房屋给黄秀玉、黄秀玉客观上是涉案房屋装修的受益方，并结合日常生活经验法则，酌情认定黄秀玉应赔偿辛雄彪装修损失8万元，公平合理，并无不当，本院予以维持。至于辛雄彪二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，辛雄彪的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14667元，由辛雄彪负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  蔡培娟二〇一七年十二月十一日书记员  林漫榆彭诗敏