江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1400号上诉人（原审被告、反诉原告）：青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（个体工商户），住所地江西省南昌市青山湖区北京东路。经营者：王晓春，女，1966年1月生，住江江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：吴亚鹏，江西红阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道。负责人：张然，该分公司经理。委托诉讼代理人：戴高翔，江西中矗律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴达嵩，江西中矗律师事务所实习律师。上诉人青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（以下简称茗记甜品店）因与被上诉人江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司(以下简称百盛百货)房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。茗记甜品店上诉请求：1、撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人一审全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2014年9月19日，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》，约定被上诉人将其所属南昌百盛红谷滩绿地店第三层面积为80平米的场地出租给上诉人使用；上诉人租赁的用途为餐饮；租赁期限为三年。合同签订后，被上诉人并未告知上诉人其承租的场地是何种性质，上诉人出于诚实信用原则购买了大量餐饮设备，在与被上诉人同时实施装修过程中发现该承租场地处于消防通道口、消防卷闸门内，因此，上诉人多次与被上诉人交涉，被上诉人多次保证消防验收可以通过。2015年4月，南昌市消防支队对被上诉人口头警告，要求上诉人停止营业，上诉人才知道该租赁场地并不是可以用于餐饮的场所，在此时有权行使不安抗辩权，上诉人暂停向被上诉人支付租金不是违约行为。2015年11月19日，南昌市××××支队对百盛公司正式出具《责令限期改正通知书》。事实上，并非茗记甜品店原因不能在三层中庭营业，其他餐饮业也无法在该出租场地营业，一审法院将百盛公司故意出租中庭给茗记甜品店，导致履行《场地租赁合同》成为违法行为的违约行为认定为双方真实意思表示，属于有效合同并要求继续履行，是认定事实错误。二、百盛公司将三楼中庭位置作为租赁场所出租给茗记甜品店属于违法行为，三楼中庭内就处于三道防火卷闸门内，且该中庭区域也属于消防通道，如果作为出租场地出租，危害的是不特定的消费群众。一审法院的判决曲解了法律原则。三、南昌市××××支队通知整改对象是被上诉人而非上诉人，且也是对被上诉人下达了处罚决定；如果三楼中庭经过整改后可以营业，但也只能用于其他用途，对于本租赁合同的目的是无法实现。所以，拒不按照整改或整改不到位的不利后果应当是由被上诉人承担。综上，被上诉人的三楼中庭不能作为合法出租屋出租给上诉人，履行《场地租赁合同》不仅危害公共安全也是违法行为，导致本案出租合同履行违法的责任应当由被上诉人承担，被上诉人也不应该因为其违法行为获得高额利益，一审法院认定事实错误，适用法律不当，故请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。百盛百货辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实错误没有任何依据。上诉人称其拒绝支付租金是因为被上诉人被消防支队出具的《责令限期改正通知书》指出中庭不得存在可燃物，其理解为该租赁场地不能用于餐饮，认为据此行使不安抗辩权拒绝支付租金的行为不属于违约行为。被上诉人认为，上诉人自2015年4月1日起未按约及时支付租金、物业费构成违约，双方通过《场地租赁合同》约定“乙方的装饰、装修应符合国家有关建筑、消防安全的法规规定及要求，如有违反，甲方有权责令乙方进行整改或解除合同”，据此约定，消防支队出具的《责令限期改正通知书》虽然是向被上诉人作出的，但按消防支队的要求进行整改的义务依照双方合同的约定应当由上诉人承担。上诉人能否正常营业关键在于其是否已整改到位，拒不整改或整改不到位的不利后果依约应由上诉人承担。二、一审法院适用法律正确。被上诉人将三楼场地出租给上诉人属于合法出租，并没有违反法律规定，也不会损害社会公共利益。根据消防支队于2017年3月16日向一审法院的复函表明，并没有明确规定中庭不能做餐饮场所，只是不应设置可燃物，若上诉人按照消防支队出具的《责令限期改正通知书》的要求进行整改到位后完全可以消除经营场所的消防安全隐患，并不会发生上诉人所谓的危害不特定的消费群众。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百盛百货向一审法院起诉请求：1、判令茗记甜品店继续履行《场地租赁合同》，并支付拖欠租金94300元（其中租金从拖欠之日即2015年4月1日起暂计算至2016年3月31日止为144000元，扣除保证金50000元后为94300元，租金最终计算至合同到期日或解除之日止）；2、茗记甜品店支付物业费、滞纳金（违约金）（自2016年4月1日起计算至合同到期日或解除之日止）；3、本案诉讼费由茗记甜品店承担。茗记甜品店向一审法院反诉请求：1、确认双方当事人签订的《场地租赁合同》无效；2、百盛百货返还茗记甜品店缴纳的保证金5万元；3、百盛百货返还茗记甜品店租金49826.6元；4、百盛百货赔偿茗记甜品店装修费用120700元；5、百盛百货赔偿茗记甜品店设备款68228元；6、本案的诉讼费由百盛百货全部承担。一审法院认定事实：2014年9月19日，百盛百货（甲方）与茗记甜品店（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定：“甲方将其所属南昌百盛红谷滩绿地店第三层面积为80平方米的场地出租给乙方使用；乙方的租赁用途为餐饮；租赁期为三年，从2014年9月19日至2017年9月30日止；租金从免租期届满之日起计算，第一年季度租金为36000元，第二年季度租金为36000元，第三年季度租金为39600元；物业费按35元/每平米/月计算；乙方应于每季度结束前5日内支付下一季度的固定租金及物业费；乙方应在免租期内完成租赁场所的全部装修，确保在计租日或计租日前达到营业条件并正式开业；若因乙方原因导致租赁场所延期开业，除缴纳租金外，每延期开业一日，乙方还应向甲方缴纳合同期租金总额的2%作为违约金，延期超过30日，甲方有权终止本合同；乙方同意向甲方交纳保证金5万元，于本合同签订之日向甲方一次性支付；如乙方未按时交纳包括但不限于租赁场所租金、物业服务费、水电费、电话费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用；租赁场所单独安装的水电及电话所产生的费用，由乙方支付；乙方在租赁场所开展经营业务前应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准、许可证；乙方在租赁场所经营，须遵守甲方商场的营业时间，不得超过甲方商场早晚营业时限，不得在甲方商场营业时间内停止营业；乙方对租赁场所进行装修，应自行承担施工费用和施工安全责任；乙方的装饰、装修应符合国家有关建筑、消防安全的法规规定及要求，如有违反，甲方有权责令乙方进行整改或解除本合同；甲方对商场的公共设施进行定期维修保养以保证房产及设施的安全和正常使用；甲方负责维护商场正常的经营秩序；乙方不得在租赁场所内放置或储存易燃易爆危险物品；在合同有效期内，若乙方违反合同而导致甲方解除本合同或乙方单独终止本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还；租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应将其自行安装的设备设施及其物品全部撤离租赁场所；交还租赁场所时，双方应办理书面交接手续”。合同签订后，茗记甜品店向百盛百货交纳保证金5万元。百盛百货将租赁场地交付茗记甜品店装修使用。茗记甜品店进行了为期一个月的装修施工。完工后，茗记甜品店于2014年12月21日开业经营。百盛百货从2015年1月1日开始计收租金。庭审中，双方当事人确认2015年3月31日之前的租金已付清，从2015年4月1日起未支付租金。2015年9月9日，南昌市××××支队对包括本案租赁标的物在内的绿地中央广场D1商业楼进行消防安全检查，并作出洪公消安检字[2015]第40号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2015年11月19日，南昌市××××支队对该涉案租赁经营场所进行消防监督检查，作出洪公消限字[2015]第0082号《责令限期改正通知书》，发现消防安全问题“三层中庭处存在攀岩、茗记甜品、仙芋世家、果果饮料商铺，根据规定，中庭不得存在可燃物，并要求采取改正措施，对消防安全违法行为，将依法予以处罚”。2017年3月16日，南昌市××××支队向一审法院复函“中庭根据〈建筑设计防火规范〉第5.3.2条第四点中提到，中庭内不应布置可燃物，并没有明确说明不能做餐饮场所，但是从绿地百盛商场中庭现场来看，其柜台、产品包装物、座椅等均是可燃物，所以不应设置，根据整改要求应当清理这些可燃物品，因部分可燃物至今仍未搬离，所以该涉案租赁经营场所，未达到消防安全要求”。洪公消限字[2015]第0082号《责令限期改正通知书》作出后，百盛百货、茗记甜品店均未依照行政法的法定程序及相关规定提出异议，而是按照《责令限期改正通知书》的要求搬离了部分可燃物品。因双方当事人对合同的履行存在较大分歧，百盛百货于2016年6月8日向一审法院提起本诉，茗记甜品店于2016年8月1日向一审法院提起反诉。一审法院认为：双方当事人签订的《场地租赁合同》，系其真实意思表示，且不违反强行法的效力性规范，属于有效合同。根据合同严守原则，合同当事人应当诚实履行各自的合同义务。百盛百货按照合同约定向铭记甜品店交付了租赁标的物，但铭记甜品店未按约及时支付租金、物业费，构成违约。在合同履行过程中，2015年11月19日，南昌市××××支队对该租赁场所进行消防监督检查，作出洪公消限字[2015]第0082号《责令限期改正通知书》，要求清理场地上的可燃物品。百盛百货、茗记甜品店均未依照行政法的法定程序及相关规定提出异议，可视为对该具体行政行为表示接受服从管理。公安消防部门对该经营场所要求限期整改并不影响租赁合同的效力。《合同法》实施以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《场地租赁合同》上约定“乙方的装饰、装修应符合国家有关建筑、消防安全的法规规定及要求，如有违反，甲方有权责令乙方进行整改或解除本合同。”居于此约定，铭记甜品店应当按照南昌市××××支队的要求，对其承租的经营场所限期整改，整改到位后不影响经营场所后续正常营业。拒不整改或整改不到位的不利后果，依约应由其承担。2015年12月10日，百盛百货向铭记甜品店发出一份函。庭审中，铭记甜品店辩称：“该函件表明百盛百货免除了铭记甜品店2015年9月之前的租金，租金应从2015年9月开始计算。”经审查该函件的内容后，一审法院认为，该函件具有两方面的内容，一方面是请求铭记甜品店对百盛百货所列的租金、物业费等费用项目的具体数额予以对账；另一方面是若铭记甜品店对上述具体数额无异议，请求铭记甜品店限期缴纳租金、物业费。实际中，铭记甜品店并未明确予以对账确认，也未在函件给定的期限内缴清费用，铭记甜品店的消极不作为行为足以表明其不认可该函件，故该函件列明的租金、物业费的具体数额，不能作为结算依据。综上，百盛百货要求继续履行合同，于法有据，一审法院予以支持；铭记甜品店要求确认合同无效，并据于此理由要求返还保证金、租金、赔偿损失等诉请，于法无据，不予支持。在合同继续履行的前提下，百盛百货不宜主张过高的违约金。且百盛百货诉请的违约金具体数额、计算标准并不明确，故一审法院酌定其违约金主张，不予支持。经计算，从2015年4月1日至2016年3月31日的租金为144000元；物业费标准为每月2800元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、双方当事人继续履行《场地租赁合同》；二、青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（个体工商户）于本判决生效之日起十日内向江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司支付租金、物业费（租金从2015年4月1日起算，暂计至2016年3月31日为144000元，扣除保证金5万元后为94000元，以后的租金按合同约定计算；物业费为每月2800元，从2016年4月1日起，按合同约定计算）；三、驳回江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司其他诉讼请求；四、驳回青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（个体工商户）诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）2160元、反诉费5575元，均由青山湖区茗记甜品恒茂百盛店负担。本院二审期间，当事人双方均没有提交新证据。本院审理查明：二审中，百盛百货明确表示，如果茗记甜品店除5万元保证金不予退还外，一次性再把一审判决的9.4万元支付给百盛百货，百盛百货愿意放弃其他所有诉请。其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，涉案《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；合同双方应当诚信、全面、及时履行合同约定的义务。但在本案双方当事人履行合同过程中，承租方茗记甜品店在向出租方百盛百货缴纳了2015年4月1日之前的租金后一直拖欠租金至今，对于拖欠原因，其认为是由于百盛百货提供的租赁场地不符合消防验收要求而存在违约，导致涉案合同的租赁目的无法实现，因此不应当再继续缴纳租金；经查，虽然南昌市公安消防部门于2015年11月19日对涉案场地进行检查并下发过《责令限期改正通知书》，要求清理涉案场地上的可燃物品，但其在给法院的复函中也明确说明并不是不能从事餐饮业，故涉案租赁合同的目的未因此受到影响，茗记甜品店上诉要求解除涉案租赁合同并返还保证金、租金以及赔偿损失的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。百盛百货向法院起诉要求茗记甜品店按照合同约定支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金合计144000元理由充分，应当予以支持；同时扣除铭记甜品店已经支付的5万元保证金，故铭记甜品店还需向百盛百货支付94000元。另外，根据涉案租赁合同约定，本案双方当事人之间的租赁关系至2017年9月30日期满终止，本院予以确认。但对于本案纠纷发生后及诉讼期间的租金损失问题，据审理查明事实，在南昌市××××支队对涉案租赁场地进行消防检查并作出责令整改通知后，双方当事人就涉案场地的消防问题进行多次交涉，承租方茗记甜品店经营状况因此受到影响，直至不久后全面停业；期间，百盛百货作为具有客观优势止损一方，并未积极配合或采取相应措施止损，故应对停业造成的租金损失承担主要责任，同时结合其诉讼期间的调解意见综合考量，本院认为百盛百货诉讼主张2016年4月1日之后的租金及物业费，理由不充分，依据不足，不予支持。综上所述，茗记甜品店的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2971号民事判决第三项、第四项；二、撤销南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2971号民事判决第一项；三、变更南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2971号民事判决第二项为：限青山湖区茗记甜品恒茂百盛店（个体工商户）于本判决生效之日起十日内向江西百盛中山城百货有限公司绿地中央广场分公司支付租金94000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行;二审案件受理费5575元，由上诉人青山湖区茗记甜品恒茂百盛店承担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十二月二十七日书记员  万志新