海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终3867号上诉人（原审被告）：丁昭聪，男，1991年8月8日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告）：吴小红，女，1978年12月25日出生，汉族，住海口市。原审被告：杨丽，女，1990年12月17日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：丁昭聪，系杨丽老公。上诉人丁昭聪与被上诉人吴小红、原审被告杨丽房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初8433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日受理后,依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人丁昭聪、被上诉人吴小红、原审被告杨丽的委托诉讼代理人丁昭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁昭聪上诉请求：1.请求依法撤销（2017）琼0106民初8433号民事判决；2.请求依法改判驳回吴小红的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由吴小红承担。事实和理由：庭审中吴小红的两位证人均证实，当日丁昭聪已拒绝吴小红的买房要求，吴小红被拒绝离开下楼后又以自己愿意承担过户需要付出的好处费为条件诱导杨丽签订合同。杨丽在没有丁昭聪任何口头及书面授权的情况下与吴小红签订买卖合同。吴小红事前已看过此房屋房产证书并拍照，也知晓此房屋为丁昭聪婚前单独购买，因丁昭聪拒绝出售此房屋，故意找杨丽签订合同，吴小红的行为也存在过错需承担一定责任。且一审已查明，涉案房屋为丁昭聪婚前个人全款购买，房产证书也写明单独所有，丁昭聪单独享有对此房屋的所有权，不属于婚后共同财产。杨丽侵犯了丁昭聪对此房屋的产权，同时，杨丽在与吴小红签订合同时，未取得涉案房屋的所有权证书，合同法第132条规定出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。房产证书是不动产所有权的凭证，杨丽对涉案房屋并无所有权，故杨丽与吴小红签订的买卖合同无效，请求依法改判驳回吴小红的诉讼请求。吴小红辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。丁昭聪的上诉请求，没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一、吴小红、杨丽签订的《房地产买卖契约》系吴小红、杨丽的真实意思表示，契约内容未违反法律、法规的强制性规定，契约合法有效，对各方均有约束力，各方均应依约履行。1.丁昭聪以杨丽不是房屋产权人为由，否认《房地产买卖契约》的效力，实属违反契约后推卸违约责任的托辞，与事实不符。首先，原审法院庭审时已经查明，涉案房屋虽是丁昭聪婚前购买的房产，但房子是丁昭聪与杨丽的婚房，杨丽与丁昭聪一直在该房共同居住、生活。其次，该房屋作为丁昭聪、杨丽正在居住的婚房，丁昭聪将房屋挂在58同城上进行出售一事，也是二人充分协商的。第三，吴小红通过58同城上公示的电话号码一直与丁昭聪联系房屋出售事宜。第四，吴小红提交的证据三至证据五、证据七至证据九证实，丁昭聪有将房屋出售给吴小红的真实意思表示，吴小红与丁昭聪、杨丽就房屋出售的价格、购房款的支付方式等均已经达成了一致。而就吴小红支付的1万元金额的定金性质，丁昭聪与杨丽均是清楚并且同意的。证人王某、曾某出庭作证证实吴小红与丁昭聪、杨丽协商房屋出售事宜时，已经告知丁昭聪、杨丽，吴小红交纳的1万元是定金，如果吴小红不买房，钱不退，如丁昭聪不卖房或者卖给别人要双倍返还，丁昭聪、杨丽对此是清楚的。第五，杨丽签署《房地产买卖契约》、出具《收据》，并收取1万元定金是在丁昭聪的授意下完成的。吴小红提交的证据七《通话记录》证实，吴小红打电话给丁昭聪，同意丁昭聪提出的由吴小红承担3000元服务费的条件，让丁昭聪下楼拿定金、签合同，丁昭聪称自己正在炒菜，让杨丽下楼拿定金、签合同，吴小红提交的证据八《电话录音》证实，丁昭聪知道定金的事情以及授意杨丽下楼拿定金。丁昭聪与吴小红的老公在4月7日通话中陈述当时是杨丽签协议，没有改变卖房的主意。上述证据充分证实杨丽下楼拿钱签协议是丁昭聪授意的，而协议内容以及1万元定金性质丁昭聪也是清楚的，对于杨丽签署协议、收取定金的行为，丁昭聪也是在事后予以追认的。2.根据上述事实以及丁昭聪与杨丽的夫妻关系，《房地产买卖契约》系吴小红与丁昭聪、杨丽的真实意思表示，协议未违反法律的强制性规定，协议合法有效，双方均应遵照执行。杨丽收取了1万元定金，应按契约约定向吴小红出售涉案房屋。丁昭聪、杨丽明确表示不出售涉案房屋的行为已经构成违约。二、丁昭聪、杨丽不按契约约定出售涉案房屋的行为已经构成违约，丁昭聪、杨丽违约事实成立。吴小红提交的证据一证实，丁昭聪、杨丽应将503房出售给吴小红。证据二《收据》证实吴小红已于契约签订当日以现金的方式将1万元定金支付给杨丽，即吴小红已全面履行《契约》中约定的支付定金的义务。吴小红提交的证据四《微信聊天记录》、证据五《电话录音》证实丁昭聪以其丈母娘不同意出售房屋为由拒绝向吴小红出售房屋的行为已经构成违约。根据《合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，丁昭聪、杨丽不履行合同约定的义务已经构成违约。三、丁昭聪、杨丽应当承担违约责任，依法按照合同约定双倍返还定金2万元。1.吴小红诉请丁昭聪、杨丽双倍返还定金2万元，具有合约约定。《契约》第二条约定，吴小红向杨丽支付购房定金1万元整，即吴小红交付给杨丽的1万元是购房定金。2.原审判决认定丁昭聪、杨丽双倍返还定金2万元具有法律依据。首先《中华人民共和国担保法》第八十九条规定”当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，丁昭聪、杨丽拒绝按契约约定出售房屋，应当双倍返还定金。吴小红向一审法院起诉请求：1.判令丁昭聪、杨丽共同双倍返还定金20000元；2.判令丁昭聪、杨丽共同赔偿吴小红损失3000元；3.本案的案件受理费由丁昭聪、杨丽承担。一审法院认定事实：2017年4月5日，吴小红与杨丽签订《房地产买卖契约》，主要约定：杨丽将座落在海口市××路第5层503房（以下简称503房）出售给吴小红，成交价格为35万元；吴小红以按揭方式购买；双方签订本协议的当天吴小红支付给杨丽购房定金1万元。同日，吴小红向杨丽支付了定金1万元，杨丽向吴小红出具《收条》予以确认。双方签订《房地产买卖契约》后，杨丽未能按约定向吴小红交付503房。另查明，涉案的503房系丁昭聪于2014年1月12日购买，并于2014年2月8日支付完购房款。涉案的503房于2014年2月26日登记于丁昭聪名下。丁昭聪与杨丽系夫妻，双方于2014年12月24日登记结婚。庭审中，丁昭聪明确表示拒绝向吴小红出售503房。再查明，吴小红委托海南海地律师事务所律师代理本案诉讼，支付了律师服务费3000元。一审法院认为，吴小红与杨丽签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴小红依约向杨丽支付了定金1万元，杨丽未能向吴小红交付503房，杨丽的行为已构成违约，吴小红主张杨丽双方返还定金2万元有事实和法律依据，予以支持。丁昭聪与杨丽系夫妻关系，应对夫妻存续期间的共同债务承担共同偿还责任。吴小红主张丁昭聪、杨丽赔偿律师费服务3000元没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、限丁昭聪、杨丽于本判决生效之日起五日内向吴小红双倍返还购房定金20000元；二、驳回吴小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187.5元，由吴小红负担24.5元，丁昭聪、杨丽负担163元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点系：吴小红与杨丽签订的《房地产买卖契约》是否合法合效，丁昭聪与杨丽是否需向吴小红双倍返还购房定金2万元。本案中，丁昭聪通过58同城网发布房屋出售信息，拟出售其名下位于海口市××路涉案503房。吴小红随之与丁昭聪联系，并到其家中看房，双方对相关买房事宜进行了协商。2017年4月5日，吴小红与丁昭聪的妻子杨丽签订了《房地产买卖契约》，对涉案房屋成交价格、付款方式等进行约定。该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制规定，属合法有效合同，受法律保护，双方应全面严格履行。涉案房产虽然登记在丁昭聪名下，丁昭聪在网上发布售房信息，表明丁昭聪及其妻子杨丽有售房意愿，吴小红与丁昭聪洽谈后，与其妻子杨丽签订合同，吴小红完全有理由相信杨丽已经取得其丈夫丁昭聪的授权。因此，丁昭聪上诉认为其妻子未经其授权，将其所有的房屋出售与吴小红，双方签订的《房地产买卖契约》应为无效合同的意见，理由不能成立，本院不予支持。丁昭聪和杨丽未能向吴小红交付房屋，已构成违约，应向吴小红双倍返还购房定金2万元。一审判决认为杨丽所签契约引发的债务为夫妻共同债务，丁昭聪需承担共同偿还责任，没有认定杨丽签约行为构成表见代理，虽有不当，但判决结果正确，本院应予维持。综上所述，丁昭聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由丁昭聪负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 赵 曼二〇一七年十二月五日法官助理 王曼娜书 记 员 陆 云速 录 员 王 妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。