七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0903民初99号原告七台河市华信投资担保股份有限公司，地址七台河市桃山区景丰路38号。法定代表人徐成明，男，职务，董事长。委托代理人程伟，系黑龙江桃峰律师事务所律师。被告张欣，男。委托代理人徐加有，男，系黑龙江民强律师事务所律师。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司，地址哈尔滨市道里区河润街85号。法定代表人董志坚，男，职务，董事长。第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司，地址哈尔滨市道外区先锋路10号。法定代表人景丹，职务，董事长。原告七台河市华信投资担保股份有限公司诉被告张欣、哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告七台河市华信投资担保股份有限公司的委托代理人程伟，被告张欣的委托代理人徐加有到庭参加了诉讼，被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司经合法传唤未出庭，本院按缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月至7月，被告张欣共向原告借款5600万元，到期后不能履行约定返还原告借款及支付利息，2015年2月4日，经原告与被告张欣协商，签订了《以房屋抵债协议书》，约定被告张欣从被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司处购买的位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产（原职工医院）抵偿被告张欣拖欠原告借款本金5600万元，并约定2015年6月1日之前为原告办理过户手续。同时，被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司于2013年10月28日向被告张欣出具委托书，委托被告张欣办理房产的过户手续，对其处理该房产的全部行为及签署的相关文件均予以承认，并愿意承担法律后果。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司是从第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司通过天津产权交易中心受让取得，但房屋所有权未办理转移登记，房产所有权仍登记在第三人名下。现原告诉至贵院，1、请求确认《以房屋抵债协议书》有效；2、本案诉讼费用由被告承担。原告向法院提供的证据：1.企业法人营业执照复印件一份，证明原告是依法成立的企业法人，具备诉讼主体资格。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。2.产权交易鉴证书复印件一份（原件核对后退回），证明第三人通过天津产权交易中心以协议的方式将位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产（原职工医院）转让给被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司，符合交易鉴证程序，合法有效，其取得房屋处分权。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。3.房地产转让协议书复印件一份（原件核对后退回），证明2011年3月20日，被告哈尔滨市百慧达房地产开有限公司将从第三人购买的位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产（原职工医院）转让给被告张欣的事实，被告张欣对该房屋具有合法处分权。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。4.公证书（2013年10月28日）复印件一份，证明被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司于2013年10月28日向被告张欣出具委托书，委托其办理房产（原职工医院）的过户手续，以及转让该房产、签订转让合同、收取转让款等相关事宜，对被告张欣处理该房产的全部行为及签署的相关文件均予以承认，并愿意承担法律后果。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。5.2016年3月3日董志坚出具的情况说明复印件一份（原件核对后退回），证明被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司已将房产（原职工医院）全部转让给被告张欣，被告张欣已支付全部购房款，被告对房屋已不享有权利，确认2013年10月28日向被告张欣出具的《委托书》合法有效，并愿意承担由此产生的法律责任。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。6.《以房屋抵债协议书》复印件一份（原件核对后退回），证明经原告与被告张欣协商签订《以房屋抵债协议书》，双方约定，被告张欣从被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司处购买的位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产（原职工医院）抵偿被告张欣拖欠原告借款本金5600万，并约定2015年6月1日之前为原告办理过户手续的事实；被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。7.银行进账单复印件3份（原件核对后退回），证明被告张欣于2011年4月和7月分三次向原告借款人民币共计5600万元整，原告以银行转账的方式提供了借款，借款合同成立并生效。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，经审查予以确认。8.2016年7月8日民事起诉状一份，证明被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司确认房屋已转让给被告张欣，被告张欣对房屋具有处分权的事实。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。9.付哈尔滨房产费用明细复印件一份（原件核对后退回），证明自2015年4月22日至2017年11月1日原告支出哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产（原职工医院）的装修款及取暖费4795000.00元；被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司、第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭质证视为放弃抗辩权，经被告张欣质证无异议，予以确认。被告张欣辩称：被告张欣向原告借款5600万元没有异议；2013年9月14日原告与被告张欣签订了以房屋抵债协议书，被告张欣用哈尔滨市道里区经纬十一道街24号（原铁路职工医院）房产抵顶欠原告的借款5600万元，以房屋抵债协议书是双方真实意思表示，原告提出诉讼请求和事实均认可。被告张欣未向法院提供证据。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司辩称，其未与原告签署过任何合同，根据合同相对性，被告对于原告不承担任何权利与义务，双方没有任何法律关系，其请求不符合法律规定；本案涉及不动产，属于专属管辖，七台河市桃山区法院无权审理；被告与张欣的房产买卖合同存在争议，已经哈尔滨中院立案审理，对于不动产所有权存在争议，根据《物权法》第一百八十四条规定，属于不得抵押的财产，被告张欣尚未取得房屋的所有权，用有争议的不动产抵押，违反法律强制性规定，抵押合同属于无效合同；根据《物权法》规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案张欣未办理不动产抵押登记，其抵押权没有设立；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司未出庭亦未向法院提交证据。第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司未出庭亦未提交答辩及证据。通过对以上证据的分析与确认及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2011年3月20日，被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司（甲方）与被告张欣（乙方）签订《房地产转让协议书》，双方约定甲方以5000万元价格转让位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号（原职工医院）房产，建筑面积5053平方米给乙方。2011年3月28日，被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司通过天津产权交易中心以价值4482.15元拍卖购买第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下该房产。2011年4月18日、2011年4月20日、2011年7月21日，被告张欣向原告借款，原告通过龙江银行分三次向被告张欣帐户共计汇款5600万元。2013年10月28日，被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司法人董志坚作为委托人出具委托书，委托内容：委托人董志坚系哈尔滨百慧达房地产开发有限公司的法定代表人，其经天津产权交易中心购买的第三人中国北车集团哈尔滨车辆有限责任公司名下位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号1-4层，建筑面积4832.05平方米，委托张欣作为代理人，携带相关证明材料办理上述房产的如下事宜：“查询档案，办理更名过户，办理产权证并领取产权证，办理土地证及领取土地证，缴纳各种费用，到税务部门办理相关手续，代为办理交接房屋有关的相关手续，以及转让该房产、签订转让合同、代为领取售房款、办理更名、过户手续及房地产部门办理资金监管、领取资金监管、代出现场、评估、代为签字并同意协助买房人办理银行贷款、代为领取所贷款项等相关事宜。”并将该委托书在哈尔滨市松北公证处办理了（2013）黑哈松证内民字第3136号公证书。因被告张欣未能及时偿还原告5600万元借款，于2015年2月4日，原告（甲方）与被告张欣（乙方）签订《以房屋抵债协议书》，双方约定：“一、自本协议签订之日起乙方将位于哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产交付给甲方，抵偿拖欠甲方借款本金5600万元，借款利息甲乙双方另行商议，房产的所有权和使用权均归甲方所有；二、乙方保证抵债房屋不存在任何产权和使用权争议，也未设定任何他项权利，乙方有权对抵债房产进行处分；三、乙方必须在本协议签订之日起至2015年6月1日之前，负责办理将房屋变更过户到甲方的手续，如不能在2015年6月1日之前在房产部门办理过户手续，应承担违约责任，并继续履行本协议；四、本协议是甲乙双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解和显失公平等情形，是不可撤销协议；五、此协议自甲乙双方签字或者盖章之日起生效；六、本协议履行过程中如发生争议，由甲乙双方协商，协商不成，甲乙双方同意由甲方住所地法院有管辖权的法院管辖裁决”。嗣后，被告张欣将房屋交付给原告，原告于2015年4月开始对房屋进行装修，至2017年11月1日共支出装修费及取暖费4795000.00元。现原告诉至法院，请求确认《以房屋抵债协议书》有效。另查明，被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司于2016年7月13日以房屋买卖合同纠纷起诉张欣，哈尔滨中院受理后立案号为（2016）黑01民初第418号，要求：“1.依法判令被告张欣按照双方于2011年3月20日签订的房地产转让协议的约定，立即支付剩余购房款3400万元，并承担至起诉之日利息8822953.00元；2.依法确认被告违约，判令被告承担逾期付款的违约责任，支付违约金1000万元；3.诉讼费及相关费用由被告承担。”2016年3月3日，董志坚出具情况说明，认可其将哈尔滨市道里区经纬十一道街24号1-4层卖给了被告张欣，张欣已支付全部购房款，张欣是该房产的实际所有权人，并确认其于2013年10月28日出具的委托书效力，确认该房产张欣为实际所有人的事实。本院认为，关于被告张欣对哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房产是否具有处分权的问题，2011年3月20日，被告张欣与被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司签订“房地产转让协议书”，2016年7月13日，被告哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司起诉被告张欣房屋买卖合同纠纷，案件中的诉讼请求要求张欣履行给付房屋价款的义务，可以确认哈尔滨市百慧达房地产开发有限公司把房屋转让给被告张欣是事实，被告张欣已经取得了哈尔滨市道里区经纬十一道街24号房屋的所有权，其对该房屋有处分权。根据原告提供的三份被告张欣向原告借款进帐单，被告张欣向原告借款5600万元是事实，被告张欣因未能偿还债务而与原告签订《以房屋抵债协议书》，协议签订后被告张欣将该房屋交付给原告，原告对该房屋进行了维护和装修，所产生的装修费、拖欠的取暖费均由原告缴纳，双方已实际履行了合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中原告与被告张欣签订合同系双方真实意思表示，并不存在上述合同无效的法定情形，应属合法有效合同，对原告要求确认其与被告张欣签订的房屋抵债协议有效的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：依法确认原告七台河市华信投资担保股份有限公司与被告张欣于2015年2月4日签订的《以房抵债协议书》有效。案件受理费100.00元由被告张欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审 判 长  王守彬审 判 员  郎 邦代理审判员  闫丹丹二〇一七年十二月二十日书 记 员  郭志杰