北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初8231号原告：李金萍，女，1972年4月9日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宁（李金萍之夫），男，1971年3月22日出生，住北京市昌平区。被告：汪燕宝，男，1963年5月16日出生，住北京市海淀区。原告李金萍与被告汪燕宝租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告李金萍及其委托诉讼代理人吴宁、王颖到庭参加诉讼、被告汪燕宝经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次开庭到庭原告李金萍及其委托诉讼代理人吴宁、王颖、被告汪燕宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退并向原告交还租赁的院落及房屋十四间；2.判令被告向原告支付租赁合同解除之日起至实际交还租赁院落及房屋十四间之日止的占有使用费；3.判令被告腾退并交还11间彩钢房；4.判令被告向原告支付私自占用11间彩钢房至实际交还期间的占有使用费（暂估26400元）。5.判令被告赔偿因私自砍毁树木及拆除院墙、门、房屋内设施所造成的损失62225元6.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实及理由：2015年12月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于北京市昌平区小汤山镇某村养殖地的一处院落（包括房屋十四间），租赁期限为2015年12月6日至2030年12月5日止，租赁费用为每年32000元，原被告在合同备注约定租赁地内原告所种植树木被告不得随意砍伐，此外，合同第六条第2款约定被告应爱护屋内设施；第七条第3款约定合同期内，如单方面违约，应按实际发生金额加倍赔偿对方的经济损失；合同第八条第2款约定因一方严重违约，依本合同条款规定，另一方有权解除合同，等等。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，履行了合同约定的义务。但被告在未经原告同意的情况下，私自拆除了租赁院落内的院墙、门及租赁房屋内的设施，并私自砍毁了租赁范围内原告所种植的大量树木。此外，原告还私自占用未列入租赁范围内的彩钢房，被告上述行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告汪燕宝辩称：被答辩人在诉状中所述与事实不符。被答辩人所指答辩人拆除的院墙（带门）实为危墙，墙体开裂、院门倾斜，随时有可能倒塌，答辩人是在与被答辩人协商并得到被答辩人同意后予以拆除。事实上，该危墙是答辩人与被答辩人共同拆除的，拆除工作进度缓慢，历时两个月才拆完。在此期间，被答辩人多次到涉案小院帮忙，不但从未对拆墙行为表示过异议，还积极配合拆墙工作。因此，被答辩人称私自拆院墙、门与事实不符。答辩人在承租小院后，因租期15年，所以答辩人做了长期生活居住的准备，出资对租赁房屋进行了装修，更换了房屋内的部分设施，而非拆除房屋内的设施。因此，被答辩人称答辩人私自拆除房屋内的设施与事实不符。双方签订的《租赁合同》第四条第三款明确约定“乙方在租赁区域内建造或改造使用的房屋及路面铺设，甲方应予配合。合同期满，乙方不得拆除”。根据该条约定，答辩人有权改造使用房屋及铺设路面。装修房屋是为了生活居住，拆除围墙是为了防范危险并铺设石子路面，不存在违约事实。被答辩人称答辩人私自砍伐院中树木与事实不符。涉案院内树木，答辩人没有砍伐，答辩人只是在被答辩人同意的情况下，聘请专业园艺工作人员对树木进行了剪枝维护。关于被答辩人所称的彩钢房，答辩人认为不是房屋而是棚。《租赁合同》第一条明确了租赁房屋的位置、面积及用途“甲方将位于北京市昌平区小汤山镇某村北一处院落，东西长50米，南北长26.5米，面积1350平米，出租给乙方用于库房及种植、养殖、居住使用。房屋十四间。”由此可见，彩钢棚是在租赁合同约定的租赁小院范围之内，根据《租赁合同》约定，答辩人享有使用权。况且，棚内现主要堆放着被答辩人的各种杂物。综上，答辩人从未拖欠租赁费，被答辩人不应随意解除合同。经法院释明合同无效，答辩人当时并不清楚合同的效力，而且答辩人无其他住处，腾退需要时间。本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，李金萍（甲方）与汪燕宝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区小汤山镇某村北一处院落，东西长50米，南北长26.5米，面积1350平米，出租给乙方用于库房及种植、养殖、居住使用。注明房屋十四间。租赁期限自2015年12月6日起至2030年12月5日止。年租金为三万二千元，每年提前一个月交租金。其中合同第四条第3项约定，乙方有权在租赁区域内建造或改造使用的房屋及路面铺设，甲方应予配合。合同期满，乙方不得私自拆除。在合同尾部双方备注在租赁地内，甲方所种植树木，乙方不得随意砍伐，甲乙双方种植的树木合同期满或遇有拆迁都归甲方所有。合同签订后，李金萍依约交付涉案院落，汪燕宝交纳了租金。汪燕宝占用涉案院落期间，将院落内部分院墙、门拆除，并砍伐大量树木。2017年4月，李金萍具状诉至本院。截止起诉，汪燕宝已支付李金萍至2017年12月5日。审理过程中，经原告李金萍申请，本院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案院落内被砍伐、毁损树木的价值进行评估。该评估公司作出《资产评估报告书》，评估的损失价值为25760元。另查，涉案院落占用土地为北京市昌平区小汤山镇某村集体土地，院内李金萍所建房屋未经合法审批。以上案件事实，有《房屋租赁合同》、照片、《资产评估报告书》、视频、证人证言及本案当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案院落内的房屋未经规划审批，李金萍与汪燕宝就院内房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，李金萍要求汪燕宝腾退涉案房屋依法有据，本院予以支持。关于李金萍提出的相关损失，本院作出如下认定：1.房屋占用费。2.彩钢房使用费。《房屋租赁合同》约定了李金萍出租标的的范围即“位于北京市昌平区小汤山镇某村北一处院落，东西长50米，南北长26.5米，面积1350平米”，李金萍已将涉案院落整体出租给汪燕宝，自然包含院内彩钢房及其他附属设施。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现李金萍要求汪燕宝按照合同约定的标准支付占用期间的使用费，本院应予支持。本院已支持其关于院落的使用费，对其关于彩钢房使用费的诉求本院不再支持。3.院内墙、门、房内设施（包括小便池、土炕、灶台、整体橱柜）损失。双方订立合同之时，已对院落、房屋改造作出约定，即“乙方有权在租赁区域内建造或改造使用的房屋及路面铺设，甲方应予配合”，虽然该《房屋租赁合同》无效，但反映了双方当事人在签订合同及实际使用院落过程中的意愿，如无相反证据证明，汪燕宝拆除部分院墙、门以及对房屋内部设施改造的行为应当已经过李金萍同意。本院认为，导致《房屋租赁合同》无效，双方均有责任，该部分损失应由李金萍、汪燕宝根据各自过错程度予以分担。关于此部分损失，李金萍仅提供了证人证言，无其他证据证明该损失的具体金额，本院考虑合同签订、履行的过程、院落的具体情况及本案的其他情况酌定汪燕宝赔偿李金萍5000元。4.院内树木毁损损失。本院已查明，汪燕宝在使用院落期间，未经李金萍同意毁损李金萍所种植树木40余棵，造成损失金额25760元，汪燕宝应承担全部赔偿责任。关于汪燕宝的其他辩称，合理部分本院予以采纳，不合理部分本院不予采纳。综上所诉，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告汪燕宝于本判决生效后三十日内将其占用的位于北京市昌平区小汤山镇某村北的院落及房屋腾退给原告李金萍。二、被告汪燕宝于腾退上述院落及房屋后十日内支付原告李金萍院落及房屋占用费（自2017年12月6日起至实际腾退之日止，按年使用费三万二千元的标准计算）。三、被告汪燕宝于本判决生效后十日内赔偿原告李金萍院墙、门、房屋内设施的损失五千元。四、被告汪燕宝于本判决生效后十日内赔偿原告李金萍树木毁损损失二万五千七百六十元。五、驳回原告李金萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零八元，由原告李金萍负担六百五十八元，已交纳，由被告汪燕宝负担三百五十元，于本判决生效后七日内交纳。案件鉴定费一万元，由被告汪燕宝负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  周忠会二〇一七年十二月二十五日书 记 员  李 尧