广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终11329号上诉人（原审原告）：招国庆，男，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇。法定代表人：陈有团。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市创朗房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。上诉人招国庆因与上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）、被上诉人广州市创朗房地产咨询有限公司（以下简称创朗公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。招国庆上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判合纵公司、创朗公司连带支付逾期交楼违约金19741元及从起诉之日起至实际交付日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案一、二审诉讼费用由合纵公司、创朗公司负担。事实与理由：（一）一审法院酌情确定“以60天为银行审批及放款时间为宜，故推定招国庆逾期办妥银行按揭贷款65天，该期间可作为合纵公司顺延交楼时间”属认定事实不清、适用法律错误。招国庆在签订《广东省商品房买卖合同》当天已提交资料并办理了按揭贷款手续，然后在接到银行工作人员的电话通知到其指定地点按其要求签署贷款合同。在《广东省商品房买卖合同》约定的期限内，已办妥银行按揭手续并且已全额支付了购房款，不存在任何违约情形。依据商品房预售合同的实际履行情况和交易习惯，作为购房者在办理按揭贷款过程中，开发商是主导者，招国庆只要按合同期限提交按揭贷款的必要资料并按通知要求前去签订按揭贷款合同便完全履行了合同义务。至于何时通知签署按揭贷款合同、何时放款，招国庆完全不能操控，依据商品房预售合同的实际履行情况和交易习惯，办理商品房按揭手续的义务应由开发商履行。招国庆已经履行了向开发商提交办理按揭贷款手续的资料以及交纳相关费用的义务，没有证据证明是由于可归责于招国庆的原因导致按揭抵押贷款逾期发放，招国庆对此不存在过错，不应承担按揭贷款在酌定60天内未放款的责任。双方签署的仅约定了招国庆支付首期款及向银行申请办理按揭手续的期限，并未约定招国庆支付剩余房款的期限，而招国庆已于双方约定的房屋交付期限前向合纵公司付清购房款。合纵公司主张招国庆存在违约行为，作为收款方合纵公司有能力、有义务就此进行举证，但是合纵公司提供的证据只能证明贷款银行向合纵公司发放贷款的时间，并不能证明招国庆逾期办理按揭贷款手续，因此应当认定招国庆不存在违约情形。按揭贷款的相关手续由开发商与购房者双方配合办理，至于按揭贷款最终能否办理成功，则取决于多个方面的因素，银行的审批时间、金融政策变化等不可归责于双方的原因都可能影响到贷款的发放。一审法院以贷款银行放款时间为限，酌定60天为银行审批及放款时间，从而推定招国庆办妥银行按揭贷款时间为65天，没有任何法律依据，且对招国庆不公平。（二）在合纵公司未在本案中提起反诉的情况下，不能在本案中主张确定违约金数额对逾期交房违约金进行抵扣，更不能作为合纵公司顺延交房的免责事由，一审法院认定招国庆逾期办妥银行按揭贷款为65天进而相抵扣以日万分之二的标准计算违约金，没有事实与法律依据。合纵公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由招国庆负担。事实与理由：（一）招国庆未付清应付款项，合纵公司有权据实延期交楼，一审法院认定招国庆存在逾期办理按揭贷款手续的违约行为，在未查明招国庆至今未付清违约金的情况下，认定合纵公司不享有顺延交楼的权利错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，招国庆选择按揭付款的方式支付房款。一般情况下，招国庆选择按揭付款方式的，在招国庆积极办妥按揭手续后，因按揭银行需经相关的审批环节及付款环节，在招国庆积极履行办理按揭手续义务的情况下，一般按揭款会在买卖合同签订之日起15日内支付至合纵公司账户。一审法院在没有任何依据，也未向按揭银行核实的情况下，认定银行审批及放款时间为60天错误，请法院向相关银行核实银行审批及放款的时间，作出公正认定。依据《广东省商品房买卖合同》第八条第二款、《补充协议》第四条的约定，招国庆存在逾期办理按揭手续的违约行为，应向合纵公司支付违约金，但招国庆至今未向合纵公司支付违约金，依据《广东省商品房买卖合同》第八条第二款约定及《补充协议》第五条第六款约定，合纵公司可以延期交付房屋，即在招国庆付清逾期办理按揭手续违约金前，合纵公司有权拒绝交楼，并不用承担违约责任。（二）一审法院认定合纵公司未在招国庆办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成招国庆利息损失，并无法律与事实依据。双方对是否需要支付逾期交楼违约金至今存在争议，是否需要支付违约金应由双方协商后确定或是裁判机构裁判后确定，在未经双方协商一致及裁判机构裁判确定时，合纵公司并不负有支付违约金的义务。即使法院判定合纵公司存在支付逾期交楼违约金的行为，也需在相关法律文书生效后，合纵公司才应当支付违约金。若逾期支付违约金的应当承担加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院判决合纵公司自起诉时起，以违约金为本金按中国人民银行同期贷款利率计息支付给招国庆，无法律依据。创朗公司辩称，同意合纵公司的上诉请求。招国庆向一审法院提出诉讼请求：1.合纵公司、创朗公司立即向招国庆支付逾期交楼违约金19741元及从起诉之日起至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由合纵公司、创朗公司承担。一审法院认定事实：合纵公司为法人独资有限责任公司，投资者为创朗公司。根据合纵公司2016年度审计报告，其与创朗公司有关联资金往来。2014年8月1日，招国庆（买受人）与合纵公司（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于佛山市南海区狮山镇某房出售给买方；总成交价为671469元；买受人在合同网上签订之日起1日内支付201469元，剩余房款470000元应于2014年8月7日前办理银行按揭手续；买受人逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用；买受人未付清购房款或其他应付款项或非出卖人所能控制的原因，或因政府机关行政行为及工作安排未能及时办理验收的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交楼；出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，招国庆与合纵公司还签订一份补充协议，约定招国庆应在签订《广东省商品房买卖合同》5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），否则每逾期一日，招国庆应按申请贷款总额的万分之五向合纵公司支付违约金；招国庆须于银行贷款到达合纵公司账户后且付清合同及补充协议约定的各项款项（包括但不限于到期房款、违约金、面积差异款等）及《购房费用一览表》中的相关费用后方可要求合纵公司交付涉讼房屋，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。2014年12月6日，招商银行发放贷款470000元至合纵公司账户。2014年12月13日，合纵公司出具发票，载明收取招国庆购买佛山市南海区狮山镇某房的全部购房款671469元。2016年4月7日，某映花园5、6号楼办理竣工验收备案。2017年5月3日，招国庆提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉讼房屋已在起诉前交付给招国庆。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。招国庆与合纵公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。合同约定合纵公司应于2015年12月31日前将经竣工验收合格的房屋交付给招国庆，但涉讼房屋于2017年4月7日才办理竣工验收备案手续，招国庆主张逾期交楼违约金计算至2017年4月8日合情合理，一审法院予以采信。至于合纵公司辩解招国庆存在逾期办理按揭贷款手续其有权顺延交楼时间的意见，一审法院认为，根据补充协议的约定，招国庆在签订商品房买卖合同后的5个工作日内需办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），该约定只是对招国庆向贷款银行申请按揭贷款的时间进行的约定，并非针对银行向合纵公司发放贷款时间的约定，贷款银行实际于2014年12月6日向合纵公司发放贷款，距离招国庆与合纵公司签订商品房买卖合同时间为125天，考虑到签署贷款合同中涉及众多审批环节及等待放款时间，在双方当事人均未能提供具体办妥银行按揭贷款手续时间的情况下，一审法院酌情确定以60天为银行审批及放款时间为宜，故推定招国庆逾期办妥银行按揭贷款65天，该期间可作为合纵公司顺延交楼时间，合纵公司辩解无须承担逾期交楼违约责任的意见理据不足，一审法院不予采纳。依照商品房买卖合同中有关逾期交楼90天内按日万分之二计收违约金的约定，本案中合纵公司应支付违约金4431.7元[671469元×0.0002/天×（98天－65天）]予招国庆，招国庆请求超出部分一审法院不予支持。合纵公司未在招国庆办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成招国庆利息损失，招国庆请求从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息合法合理，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，合纵公司是法人独资有限责任公司，创朗公司是唯一股东，合纵公司提交的审计报告也反映了合纵公司、创朗公司之间存在金额较大的关联经济往来，故合纵公司、创朗公司并未能提供充分有效证据证明其财产相互独立，应承担举证不能的后果，招国庆诉请创朗公司对合纵公司在本案的债务承担连带清偿责任依法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、合纵公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金4431.7元及以此为本金从2017年5月3日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予招国庆；二、创朗公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回招国庆的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取146.76元，由招国庆负担121.76元，合纵公司、创朗公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着招国庆、合纵公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为：一审法院关于合纵公司逾期交付涉案房屋的认定是否正确以及对违约责任的认定是否合理。关于合纵公司逾期交付涉案房屋的认定是否正确的问题。本案中，合纵公司向招国庆交付房屋的时间已超过合同约定的房屋交付期限。合纵公司上诉主张招国庆存在逾期办理按揭贷款手续，其有权拒绝交楼。经审查，双方签订的合同中，仅约定招国庆选择银行按揭付款的方式付款，应在签订合同后的5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），但对于贷款银行发放剩余购房款的时间未进行约定。双方于2014年8月1日签订涉案商品房买卖合同后，贷款银行直至2014年12月6日才发放贷款至合纵公司账户。鉴于房屋买卖合同履行过程中，当事人签订贷款合同涉及众多审批环节及等待放款需要时间，结合招国庆履行办理银行按揭义务的具体情况，一审法院酌定60天为银行审批及放款的合理期限，从而认定招国庆逾期办妥银行按揭贷款手续，并以逾期的天数确定合纵公司顺延交楼的时间合情合理，本院予以维持。招国庆上诉提出的一审法院对合纵公司逾期交房时间的认定错误，以及合纵公司上诉提出的因招国庆迟延付款其有权据实延期交楼，均缺乏理据，本院不予采纳。招国庆付清款项后，合纵公司即应向招国庆交付房屋，合纵公司以招国庆未向其支付逾期付款违约金为由主张其有权拒绝交付房屋缺乏理据，本院不予支持。关于合纵公司主张的违约金利息计算问题，招国庆提起本案诉讼之前，其可获得的违约金损失已存在，至合纵公司履行完毕该项给付义务前，该笔款项被占用的事实客观存在，招国庆要求合纵公司从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算其违约金的利息损失合理有据，合纵公司上诉主张该项损失未确定，无需赔偿违约金项下的利息损失理据不足，本院不予支持。综上，招国庆、合纵公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232.73元，由上诉人招国庆负担182.73元，上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月二十六日书 记 员  何智峰