四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11632号上诉人（原审原告）：刘治军，男，1985年3月3日出生，汉族，住四川省三台县。被上诉人（原审被告）：郭虹，男，1963年8月24日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：叶东灵，男，1988年9月18日出生，汉族，住重庆市渝北区，系成都市金牛区抚琴街道光荣小区社区居民委员会推荐的公民。上诉人刘治军因与被上诉人郭虹房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘治军上诉请求：1.撤销（2017）川0106民初2799号民事判决；2.查清事实，认定证据，并评估装修与投资损失，要求郭虹赔偿刘治军相关损失约9999元。事实和理由：1.合同内容不是纠纷焦点，双方在合同签订前后的口头约定真实有效，并且在签订时已经向郭虹确认过是长期出租，无特殊情况不会收回房屋，有录音为证。2.刘治军在一审只提交了部分录音是希望简化审理过程，该录音内容虽然不是书面补充协议但是不影响口头承诺的效力。对于装修和投资方面的损失也是估算，希望法院认定。3.郭虹在2016年12月23日到租房处与刘治军当面说要收回房屋时提到各种原因，并非其承诺所说的特殊情况，而是看见房屋打理得好想收回房屋，让刘治军的相关投资项目陷入停止状态，给刘治军造成了巨大的损失，而且刘治军多次主动沟通调解协商，郭虹消极拖延，加大了刘治军的损失。4.一审认定刘治军在合同期满前一个月没有通知续签合同，对刘治军主张的双方达成长期租赁合意的主张不予采信，与事实不符。5.本案中双方签订的合同是一个老式格式合同，不能进行大幅修改，刘治军只能在备注处注明可优先续租、转租，所以文字表述不太严谨，但是并不成为郭虹失信的理由。郭虹辩称，1.双方合同约定的租期届满后，从未与刘治军达成口头续租的承诺，多次要求刘治军腾退房屋，但刘治军据不履行腾退义务。郭虹在履行合同过程中没有违约行为，不应承担任何责任。2.刘治军所谓处理物品的损失与郭虹无关，其诉求不能得到支持。一审判决应当维持，请求驳回刘治军的上诉请求。刘治军向一审法院起诉请求：1.郭虹承担违反承诺所造成的各项损失约9999元；2.审议刘治军的资质以及双方的各项约定；3.请求法院早日调解或者判决。诉讼中，刘治军自愿放弃其诉称的第二项、第三项诉讼请求。一审法院查明，郭虹系成都市金牛区前沙湾5栋3单元1楼2号房屋的所有权人。2016年1月1日，郭虹与刘治军签订《房屋出租协议》，约定：1.郭虹将其位于前沙湾5栋3单元2号的房屋出租给刘治军使用，租期自2016年元月1日至2016年12月31日，期限壹年；2.该出租房屋使用性质为居住用房，月租金1100元，缴租方式为半年缴纳一次，计人民币6600元，以后应在付款期前30天缴纳；3.若刘治军在协议期满后需继续租用此房，应提前壹个月与郭虹签订协议。合同签订后，郭虹将租赁房屋交付刘治军使用。刘治军向郭虹缴纳了2016年的租金13200元及押金1100元。2016年12月25日，郭虹向刘治军发出《房屋租赁协议到期告知书》，告知刘治军承租的房屋即将到期，期满后双方不再续约，请刘治军在租赁期满前搬出房屋，结清相关费用。2016年12月29日、2017年1月21日，郭虹以手机短信方式通知刘治军，双方签订的租赁协议于2016年12月31日到期，到期后不再出租，刘治军应结清水电等费用，恢复房屋原状。另查明，根据刘治军提交的其与郭虹谈话的录音资料，证明双方当事人对涉案房屋的租赁期限、租金金额表达了初步意向，但未签订其他书面协议。庭审中，刘治军陈述其主张的9999元损失是其估算的，包含装修、投资、员工工资等。一审法院认为，刘治军与郭虹签订《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。刘治军认为郭虹违反长期出租的承诺造成其损失9999元。对此，刘治军向一审法院提交了其与郭虹的谈话录音资料，郭虹对该录音中谈话人员的声音真实性未提出异议。一审法院认为，刘治军提交的录音资料反映的谈话内容，只能证明双方当事人对租金金额、租赁期限进行协商并表达初步意向。此后，双方当事人并未就协商的相关意见签订其他书面协议，故不能以此否定或改变《房屋租赁协议》所约定的内容对于双方当事人产生的法律效力。且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”刘治军在协议期满前一个月，也未通知郭虹续签租赁合同。故刘治军主张双方已达成长期租赁的合意，因未向一审法院提交有效证据予以证明，一审法院不予采信。《房屋租赁协议》于2016年12月31日到期后，郭虹收回租赁房屋，符合双方的合同约定。刘治军要求郭虹承担违反承诺造成的损失，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘治军的诉讼请求。案件受理费50元（减半收取25元），由刘治军负担。二审中，刘治军提交以下证据：第一组证据，2017年5月11日购买人朱广出具的《购买说明》、2017年4月11日购买人陈柳利出具的《购买说明》、2017年4月18日购买人许明琴出具的《购买说明》、2017年5月6日购买人杨永廷出具的《购买说明》，拟证明刘治军处理出租房屋内物品造成的损失共计16799.6元。第二组证据，光盘两张，拟证明刘治军网上交易损失、烟道安装及将来拆除费用损失、报废物品损失、人工损失、案件诉讼费、人员工资、项目损失等共计60908元，还提出了押金及水电费等费用问题。第三组证据，补充一审已经提交的录音证据，拟证明双方对继续租赁房屋达成口头协议。郭虹质证认为，对第一组证据的三性均不认可，该组证据均是案外人提供的，在双方租期结束后刘治军自行处置资产与案外人产生的交易与本案无关，该组证据也能证明刘治军在租期结束后，强行占用房屋直到2017年5月才搬离的情况。对第二组证据的三性不予认可，是刘治军单方计算的结果，不应得到支持。关于押金、水电费等费用问题，郭虹已经另案主张了。对第三组证据的三性不予认可，刘治军提供该录音证据的证明目的与其诉讼请求不一致，双方书面协议约定租期一年，该录音与双方书面协议不一致，与本案不具有关联性。本院认为，刘治军提供的证据不能达到证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审相同。本院认为，针对双方的争议焦点作如下评述：一、双方是否达成了续租房屋的补充协议。双方虽然在录音中对续租事宜进行了协商，但是根据双方2016年1月1日签订的《房屋出租协议》第八条“若乙方在协议期满后需继续租用此房，应提前壹个月与甲方签订协议”之约定，双方应提前一个月签订协议，现双方并未就续租事宜签订协议。刘治军主张双方对续租达成了口头协议，但郭虹予以否认，刘治军应提供证据证实，刘治军目前提供的证据无法证明双方达成了口头续租协议，故刘治军主张双方已经达成口头协议的请求不能成立。二、刘治军要求郭虹赔偿损失的请求是否成立。根据双方双方2016年1月1日签订的《房屋出租协议》第一条“租期自2016年元月1日至2016年12月31日，租期壹年”之约定，租赁协议于2016年12月31日终止，双方约定的租期届满后未达成续租的合意，刘治军作为承租人具有腾退房屋的义务，至于刘治军如何处理租赁房屋内自己的物品，与郭虹无关，故刘治军请求郭虹赔偿腾退房屋产生的9999元损失没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘治军负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十二月二十八日书记员  谭小雨