重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6678号上诉人（原审被告）：重庆诚泰实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区八一路168号5-1#，组织机构代码69927075-9。法定代表人：陈成宽，董事长。委托诉讼代理人：齐飞，重庆锯沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杨，重庆锯沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建国，男，汉族。委托诉讼代理人：董恺瀚，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴阮超，上海市金茂律师事务所律师。重庆诚泰实业（集团）有限公司（以下简称诚泰公司）因与陈建国房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区（2016）渝0103民初13918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人诚泰公司的委托诉讼代理人齐飞、徐杨，被上诉人陈建国的委托诉讼代理人吴阮超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诚泰公司二审上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格被告。在租赁合同签订之初被上诉人即知晓合同签订主体为李明岳拟成立的北京公司，上诉人不应被作为合同主体承担相应的违约责任。2、被上诉人从未向上诉人交付系争房屋，该租赁合同从未实际履行，其项下租金、违约金无从谈起。3、上诉人在2015年8月在取得被上诉人同意的前提下，腾空房屋并撤场，该房屋明显具备再次租赁的条件，上诉人不应当承担后续的物业费及房屋占用费。陈建国答辩称，双方签订的租赁合同是真实意思表示，合法有效，被上诉人已经依约交付诉争房屋，上诉人应当履行付款义务。陈建国一审提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2011年11月11日签署的《重庆市房屋租赁合同》于2016年5月26日解除；2、被告向原告支付租金989997元及逾期付款违约金、（计算标准为根据双方所签《重庆市房屋租赁合同》第十条第五款以及《补充条款》第三条第一款的约定，每逾期一日按日租金的5%支付）；3、被告向原告支付解约违约金169714元；4、被告向原告支付房屋占用费42428.5元（自2016年6月1日起至2016年6月15日）；5.被告支付原告垫付的系争房屋物业服务费62521.9元；6.被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明以下案件事实：重庆市渝中区八一路108号第19层房屋（建筑面积1068.75平方米）之产权系陈建国所有，并于2009年2月13日取得有101房地证2009字第***号房地产权证。2011年11月11日，陈建国（合同中称甲方、出租方）与诚泰公司（合同中称乙方、承租方）签订《重庆市房屋租赁合同》，约定：甲方将重庆市渝中区八一路108号纽约.纽约大厦19层房屋建筑面积1069平方米出租给乙方作商业使用；甲方于2011年11月21日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期限自2011年11月21日起至2018年1月5日止；月租金为76968元；乙方应于每月15日前向甲方支付租金，以此类推，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付三个月租金的房屋保证金，即230904元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以充抵合同约定由乙方承担的费用（水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、电力容量等费用）外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、电力容量等费用由乙方承担，计算或分摊办法、支付方式和时间以相关单位的缴费通知单的时间和方式为准；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；其他有关费用均由甲方承担；在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意，转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方房屋空置期间的全额租金及甲方相应的经济损失，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。该合同并就双方的其他权利及义务进行了约定。同日，双方还签订有《补充条款》一份，约定：2012年1月5日至2014年1月4日月租金为76968元；2014年1月5日至2016年1月4日月租金为80816元；2016年1月5日至2018年1月4日月租金为84857元；租赁期内，以一个月为一期支付租金；首期租金为2011年11月21日至2012年2月5日，计307872元，乙方在2011年11月11日向甲方支付，包含45天免租期，时间为2011年11月21日至2012年1月5日；从第二期租金开始，乙方应于每月15日前向甲方支付下一月租金，以此类推；先付后用；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的5%向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，视同乙方中途擅自退租，并与甲方解除租赁合同，乙方需按租赁合同第十条（六）条款执行，且乙方进行的装修及添置的设备，甲方不予任何经济补偿；乙方以重庆诚泰实业（集团）有限公司名义签署本合同，待北京市工商局正式注册营业执照后，原件与甲方验看，并提供乙方一份加盖公章之复印件，甲方同意乙方可以北京公司名义履行本合同，双方可另行签订补充协议。2011年11月11日，陈建国出具《房租收据》一份，载明：收到李明岳2012年1月5日至2012年2月4日的房屋租金76968元。2011年11月11日，陈建国出具《押金收据》一份，载明：收到李明岳纽约纽约19层房屋租赁保证金230904元。前述合同签订后，陈建国按约将合同约定的租赁房屋交付诚泰公司使用。诚泰公司依约向陈建国支付房屋租金至2015年6月5日。自2015年6月6日起，诚泰公司未再向陈建国支付案涉房屋的租金。2016年5月25日，陈建国委托上海市金茂律师事务所向诚泰公司发出《律师函》，要求诚泰公司在收到律师函3日内，向陈建国支付2015年5月至2016年5月期间共13个月的房屋租金1070813元，及逾期付款违约金392645元；若诚泰公司未能于限期内支付，则租赁合同自诚泰公司收到本律师函之日解除，同时陈建国因诚泰公司拒不履行租赁合同而直接或间接蒙受的任何索赔、损失、责任、赔偿、费用及开支，陈建国保留向诚泰公司追索的权利。诚泰公司于2016年5月26日收到前述《律师函》。北京诚泰倍思教育信息科技有限公司于2011年12月5日成立，法定代表人为李明岳。2012年1月4日，北京诚泰倍思教育信息科技有限公司重庆分公司成立，负责人为李明岳。该重庆分公司于2016年1月22日注销登记。北京诚泰英瀚教育科技有限公司于2011年12月5日成立，法定代表人为李明岳。重庆诚泰英瀚教育咨询有限公司于2012年11月8日成立，股东为林凤英和李明岳，法定代表人为林凤英。该公司于2015年10月12日更名为重庆诚泰英瀚教育信息咨询服务有限公司。重庆渝中英瀚外国语培训学校举办者为重庆诚泰英瀚教育咨询有限公司，并于2013年3月11日取得《民办学校办学许可证》，办学地点在重庆市渝中区八一路108号纽约·纽约大厦19楼。校长为林凤英。在案涉租赁合同的履行过程中，诚泰公司分别以李明岳、北京诚泰倍思教育信息科技有限公司重庆分公司、何怡珊的名义向陈建国支付房屋租金至2015年6月5日。诚泰公司并分别以李明岳、北京诚泰倍思教育信息科技有限公司重庆分公司、何怡珊、重庆渝中英瀚外国语培训学校的名义向靖立物业公司支付租赁房屋的物业服务费至2015年8月31日。2015年10月12日，靖立公司纽约物管处徐姓工作人员出具便条一张，载明：今收到19F英瀚的门钥匙一把。2016年6月16日，陈建国将八一路108号解放碑纽约.纽约大厦19层的其中半层（建筑面积610平方米）出租给了案外人经营使用，并签订有书面《房屋租赁合同》。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告陈建国与被告诚泰公司签订的《重庆市房屋租赁合同》及《补充条款》系合同当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。前述合同及补充条款签订后，原告陈建国按照合同的约定将渝中区八一路108号纽约.纽约大厦19层商业用房实际交付给被告诚泰公司使用，诚泰公司应当按照合同约定按时向陈建国支付租金及其他费用，但诚泰公司却未能依约按时足额向陈建国支付租金和其他费用。诚泰公司的行为已违反《中华人民共和国合同法》的相关规定和双方所签《重庆市房屋租赁合同》及《补充条款》的相关约定，构成违约，其依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告陈建国请求确认原、被告于2011年11月11日签订的《重庆市房屋租赁合同》于2016年5月26日解除的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，原告陈建国在案涉《重庆市房屋租赁合同》履行过程中，因被告诚泰公司自2015年5月未再按照合同约定向陈建国支付租赁房屋的租金，陈建国委托的上海市金茂律师事务所乃于2016年5月25日向诚泰公司发出《律师函》，要求诚泰公司在收到律师函3日内，向陈建国支付2015年6月至2016年5月期间共13个月的房屋租金1070813元，及逾期付款违约金392645元；若诚泰公司未能于限期内支付，则租赁合同自诚泰公司收到该律师函之日解除。诚泰公司于2016年5月26日签收前述《律师函》，且其未在法定期限内行使异议权，故本院确认本案所涉《重庆市房屋租赁合同》于2016年5月26日解除。关于被告诚泰公司辩称案涉《重庆市房屋租赁合同》的解除时间应为2015年6月15日的问题，因其该项抗辩不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的相关规定，被告诚泰公司作为违约方并不享有合同解除权，一审法院对其该项辩称意见不予采纳。关于原告陈建国要求被告诚泰公司向原告支付租金989997元及逾期付款违约金（计算标准为根据双方所签《重庆市房屋租赁合同》第十条第五款以及《补充条款》第三条第一款的约定，每逾期一日按日租金的5%支付）的诉讼请求。因被告诚泰公司无正当理由未能按时足额向陈建国支付租金，诚泰公司依法有权要求解除案涉《重庆市房屋租赁合同》，并要求诚泰公司向其支付合同解除前所欠的租金，经一审法院计算，诚泰公司尚欠陈建国2015年6月6日至2016年5月26日的租金963787元未付，此款，诚泰公司应当支付陈建国。陈建国要求诚泰公司按照双方所签《重庆市房屋租赁合同》第十条第五款以及《补充条款》第三条第一款的约定，以欠付租金为基数，从被告应付而未付租金之日起至租金付清之日止按每逾期一日以日租金的5%向原告计算支付违约金的请求，因被告提出该双方约定的违约金计算标准过高，请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，一审法院酌情将违约金计算标准调整为以中国人民银行同期贷款利率计付。关于原告陈建国要求被告向原告支付解约违约金169714元的诉讼请求。因符合双方所签《重庆市房屋租赁合同》第十条第（五）款“租赁期间，非本合同规定的情况，诚泰公司中途擅自退租的，诚泰公司应按月租金的两倍向陈建国支付违约金，并赔偿陈建国房屋空置期间的全额租金及相应的经济损失，陈建国可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由诚泰公司另行支付”的约定，一审法院予以支持。关于原告陈建国要求被告向原告支付自2016年6月1日起至2016年6月15日的房屋占用费42428.5元的诉讼请求，符合双方所签《重庆市房屋租赁合同》第十条第（五）款“租赁期间，非本合同规定的情况，诚泰公司中途擅自退租的，诚泰公司应按月租金的两倍向陈建国支付违约金，并赔偿陈建国房屋空置期间的全额租金及相应的经济损失，陈建国可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由诚泰公司另行支付”的约定，一审法院予以支持。关于原告陈建国要求被告支付原告垫付的系争房屋物业服务费62521.9元的诉讼请求。陈建国已于2016年6月16日将案涉租赁房屋收回另行出租给了他人，故诚泰公司应按照双方所签《重庆市房屋租赁合同》向陈建国支付已由陈建国垫付的2015年9月至2016年5月的物业服务费62521.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原告陈建国与被告重庆诚泰实业（集团）有限公司于2011年11月11日签订的《重庆市房屋租赁合同》于2016年5月26日解除。二、被告重庆诚泰实业（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈建国截至2016年5月26日的欠付租金963787元；并以欠付租金为基数，从被告重庆诚泰实业（集团）有限公司应付而未付租金之日起至租金付清之日止，按应付租金的中国人民银行同期贷款利率向原告陈建国计算支付违约金。三、被告重庆诚泰实业（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈建国解约违约金169714元。四、被告重庆诚泰实业（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈建国房屋占用费42428.5元。五、被告重庆诚泰实业（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈建国物业服务费62521.9元。六、驳回原告陈建国的其他诉讼请求。本院二审期间双方当事均未提交新的证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审争议的焦点是上诉人诚泰公司是否是房屋租赁合同的相对人以及该合同是否在当事人之间实际履行。双方当事人于2011年11月11日签订的《重庆市房屋租赁合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，合同真实、合法、有效，对合同双方均具有法律约束力。诚泰公司作为乙方（承租人）在合同上加盖公章，即应当作为合同相对方承担合同义务。依据《补充条款》约定“乙方（即上诉人）以重庆诚泰实业（集团）有限公司名义签署本合同，待北京市工商局正式注册营业执照后，原件与甲方验看，并提供乙方一份加盖公章之复印件，甲方同意乙方可以北京公司名义履行本合同，双方可另行签订补充协议。”依据该条款的文义解释，诚泰公司可以以本公司或其他主体的“名义”签订或履行合同，但合同义务的主体仍应是诚泰公司。且《补充协议》对“北京公司”指向并不具体、明确，双方亦未按合同约定另行签订补充协议，上诉人也未能证明合同双方就变更合同当事人曾达成新的合意。陈建国和诚泰公司签订合同的真实意思及前提是基于对诚泰公司履约能力的信任，选择诚泰公司作为相对方订立合同。这从陈建国与诚泰公司签订合同的数天前与案外人李明岳曾经草拟了一份租赁合同，但最终没有签订，之后就同一房产和诚泰公司签订了本案租赁合同的事实可以得到印证。因此，对上诉人关于诚泰公司并非本案房屋租赁合同的相对人的上诉理由，本院不予支持。关于合同是否在当事人之间实际履行的问题，根据一审查明的案件事实以及双方当事人的陈述，上诉人认为被上诉人从未向上诉人交付系争房屋，该租赁合同从未实际履行的上诉理由与事实不符，亦予其陈述“已经腾空房屋、撤场并向物业交还钥匙”的陈述相矛盾。上诉人认为其2015年8月腾空房屋并撤场即不应当承担后续的物业费及房屋占用费缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对诚泰公司的上诉理由不予采纳，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20314元由重庆诚泰实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 倪洪杰审判员 夏兴芸二〇一七年十二月七日书记员 刘德宝