江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0802民初2611号原告（反诉被告）：刘金华，女，1982年11月9日出生，汉族，住吉安市青原区.原告（反诉被告）：李本亮，男，1981年12月19日出生，汉族，住吉安市青原区。两原告委托诉讼代理人：李海军、孙秋萍，江西青源律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉安信和实业有限公司，住所地：吉安市吉州区下后街9-11号门面，统一社会信用代码：91360800746058719U。法定代表人：刘春光，董事长。委托诉讼代理人：黄辉华，男，1966年10月11日出生，汉族，住吉安市吉州区，系公司职员。委托诉讼代理人：马彦彦，江西赣中律师事务所律师，联系电话：17707960310。原告刘金华、李本亮与被告吉安信和实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金华、李本亮委托诉讼代理人李海军，被告吉安信和实业有限公司委托诉讼代理人黄辉华、马彦彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金华、李本亮向本院提出诉讼请求：判令继续履行原、被告双方签订于2016年11月9日签订的《紫荆河畔首付分期付款协议书》第二条、第三条，即继续履行在2017年12月1日前支付首付款42000元，在2018年6月1日前支付剩余首付款41002元。事实和理由：2016年11月9日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《紫荆河畔首付分期付款协议书》，协议约定，乙方于2016年11月6日缴纳定金5000元购买甲方开发的紫荆河畔1单元301室，总房款为473002元，首付款为103002元，按揭贷款370000元。首付款的付款方式为2016年11月9日签订《商品房买卖合同》，付2万元（含定金），2017年12月1日付42000元，2018年6月1日付剩余首付款41002元。上述协议签订后，原告一直在等待被告通知缴纳按揭贷款的时间，被告一直未明确回复。之后原告希望更改付款方式为一次性付款，被告工作人员说要汇报之后再回复，但是被告一直没有回复。起诉前，原告与被告联系时，被告告知原告，解除双方的协议，不再与原告签订《商品房买卖合同》。被告在2016年11月签订协议后从未书面通知原告，也未明确告知原告按揭贷款的缴纳时间和方式，被告单方面解除合同依据不足。被告吉安信和实业有限公司辩称，被告与原告于2016年11月9日已经签订了《商品房买卖合同》，不存在没有签订合同的行为。双方签订的《商品房买卖合同》约定，在合同签订时办理银行按揭贷款。签订合同后，被告一直催促原告办理银行按揭贷款，并履行合同付款义务，但是原告一直不予理睬，原告也未说过一次性付款，双方签订合同已长达10个月，但是原告一直没有付款诚意，被告依照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。办理按揭贷款是原告的主要义务，被告只是代为联络按揭银行和必要的协助义务，被告并没有书面通知回复的义务，原告以书面告知按揭贷款的时间为借口，拒不履行合同付款义务，被告有权解除合同。被告吉安信和实业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金3700元。事实和理由：2016年11月9日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，反诉被告所购房屋位于吉安××××区后河中下游紫荆河畔小区，房号为1单元301室，建筑面积为84.95平方米，单价为5568元/平方米，总价为473002元，双方合同约定反诉被告以按揭贷款方式付款，首付款为103002元，余款370000元银行按揭贷款，双方签订合同后反诉被告一直不出面办理亦不支付余款，根据双方签订的合同第七条第二款第二项约定，要求解除双方签订的合同并要求反诉被告承担违约责任。原告刘金华、李本亮辩称，如果双方已经签订了正式的买卖协议，那么原告不存在违约，合同只是对首付款的支付时间有约定，对于贷款370000元何时支付并没有约定，被告也没有予以说明。被告应提供充分证据证明原告存在违约行为，被告要具备单方面解除合同的情形，被告才可以解除合同。本院经审理认定事实如下：2016年11月6日，原告刘金华与吉安信和实业有限公司紫荆河畔项目部签订《认购商品房协议书》，该协议约定，原告刘金华认购的商品房位于紫荆河畔房地产项目1单元301房，该商品房建筑面积暂定为84.95平方米，单价为5568元，总价为473006元。原告因上述认购，应在协议签订时向被告支付定金5000元，作为认购该商品房及订立《商品房买卖合同》的担保。当日，原告刘金华缴纳5000元购房款，吉安信和实业有限公司紫荆河畔项目部向原告出具一张收据，载明刘金华交来购买紫荆河畔1单元301房购房现金5000元。2016年11月9日，原告刘金华、李本亮与吉安信和实业有限公司紫荆河畔项目部签订《紫荆河畔首付分期付款协议书》，该协议约定，原告于2016年11月6日缴纳定金5000元整购买被告开发的紫荆河畔项目1单元301室，面积为84.95平方米，折后单价为5568元/平方米，总房款为473002元。现原告签订该房《商品房买卖合同》，为按揭付款，首付款为103002元，按揭贷款37万元。因原告个人原因导致签订该房《商品房买卖合同》时首付款无法全部付清，经吉安信和实业有限公司紫荆河畔项目部同意，原告申请首付款分期付款，具体付款方式如下：1、2016年11月9日签订该房《商品房买卖合同》，首期付款（含定金），即20000元。剩余首付款83002元向吉安信和实业有限公司紫荆河畔项目部借款。2、2017年12月1日前支付首付款的40%，即42000元。3、2018年6月1日前支付剩余首付款，即41002元（本协议为该房《商品房买卖合同》的附加协议，生效时间以签订该房《商品房买卖合同》为准）。签订该协议书后，原告刘金华、李本亮缴纳15000元购房首付款，吉安信和实业有限公司紫荆河畔项目部向原告出具一张收据，载明刘金华、李本亮交来购买紫荆河畔1单元301房房款（首付款）15000元。当日，原告刘金华、李本亮与被告吉安信和实业有限公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20161100798），合同约定，原告购买被告开发的位于吉州后河中下游A10-7地块紫荆河畔1单元301房，建筑面积84.95平方米，购房金额473002元。合同第六条约定，买受人在签订《商品房买卖合同》时应交纳房款103002元，余额款370000元办理银行按揭。资金监管银行：中国建设银行股份有限公司吉安城南支行，账号：36×××14。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2017年4月12日，被告公司电话0796-82××××8致电被告李本亮（手机号186××××5677），通话时间4分23秒。2017年7月21日，被告再次致电被告李本亮（手机号186××××5677），通话时间58秒。原告在庭审中认可通话内容为被告催款，原告向被告咨询看能否将付款方式改为一次性付款。2017年9月初，被告电话告知原告，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。以上事实，有原告提供的《认购商品房协议书》、《紫荆河畔首付分期付款协议书》、收据，被告提供的《商品房买卖合同》、通话记录以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原告刘金华、李本亮与被告吉安信和实业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。根据合同第六条约定，余额款370000元办理银行按揭，虽然合同中没有明确约定按揭贷款的时间，但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从该条可以看出，对于履行期限不明确的，一是债务人可以随时履行，二是债权人在给对方必要的准备时间的条件下可以随时要求履行。原告在庭审中自认向被告咨询能否将付款方式改为一次性付款，且合同第六条中约定了被告的资金监管账户，原告可以随时向被告支付剩余房款370000元。另外，被告于2017年4月12日、2017年7月21日两次致电原告李本亮，通话内容为向原告催款，到原告起诉时2017年9月15日，原告或未将有关材料带至被告处办理银行按揭手续，或未向被告一次性付清剩余房款。由此可以看出，原告存在违约。根据双方合同第七条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，被告于2017年9月初电话告知原告，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，为此，原告刘金华、李本亮与被告吉安信和实业有限公司于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》予以解除。按照合同约定，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，原告应向被告支付3700元违约金。被告的反诉请求，应予以支持。原告的诉请，没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘金华、李本亮与被告（反诉原告）吉安信和实业有限公司于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）刘金华、李本亮支付被告（反诉原告）吉安信和实业有限公司违约金3700元；三、驳回原告刘金华、李本亮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告刘金华、李本亮负担；反诉费4225元，由原告（反诉被告）刘金华、李本亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  聂芳二〇一七年十二月八日书记员  郭雨相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。