四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初8460号原告：段惠敏,女,汉族,1963年4月22日出生,成都市武侯区号。委托诉讼代理人：王雪，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：吴茜，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。被告：段庆敏,男,汉族,1960年9月30日出生,成都市青羊区号。被告：王英，女，汉族，1965年12月24日出生，成都市青羊区号。委托诉讼代理人：宁彦霖，四川蓉城律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。特别授权代理人。被告：王培根，男，汉族，1934年11月2日出生，成都市青羊区号。委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：唐琳，四川蓉城律师事务所律师。特别授权代理人。被告：王发玉，男，1952年2月5日出生，汉族，成都市成华区号。被告：王发柱，男，1959年9月20日出生，汉族，成都市成华区号。共同委托诉讼代理人：宁彦霖，四川蓉城律师事务所律师。一般授权代理人。共同委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。特别授权代理人。原告段惠敏与被告段庆敏、王英、王培根、王发玉、王发柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因工作变动，由审判员傅弘独任审理，于2017年8月30日进行公开开庭审理，原告段惠敏的委托代理人王雪、吴茜，被告段庆敏，被告王英及其代理人宁彦霖、罗威，被告王培根的委托代理人罗威、唐琳到庭参加诉讼；庭审后，根据原告的申请，本院依法追加王发玉、王发柱为本案共同被告。后因工作变动，本案变更为审判员吴翔独任审理，于2017年11月14日、12月6日、12月18日三次进行开庭审理，原告段惠敏及其委托代理人王雪、吴茜，被告段庆敏，被告王英及其委托代理人宁彦霖、罗威，被告王培根的委托代理人罗威、唐琳，被告王发玉与被告王发柱的共同委托代理人宁彦霖、罗威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段惠敏向本院提出诉讼请求：被告协议原告到房地产行政主管部门办理房屋的产权证至原告名下。事实与理由：2006年12月1日，被告王英与被告王培根与成都人居置业有限公司签订《房屋买卖合同》，购买成都市高新区锦尚西二路89号14栋1单元12层1202号房屋。2006年12月11日，被告段庆敏、被告王英、被告王培根、案外人余建昌（已故，被告王英之母，被告王培根之妻）与成都市商业银行签订《个人房产按揭贷款合同》。同日，被告段庆敏、王英、王培根与余建昌到成都市公证处办理个人房产按揭贷款合同公证，其四人为争议房产的借款人，被告段庆敏开立银行账户用以按期偿还购房按揭贷款。2008年春节期间，原告与被告达成协议，口头约定购买争议房产，一致同意通过房屋置换和现金还贷方式支付购房款118.3万元，原告以其位成都市成华区号房屋作价74.4万元，同时支付现金还贷款43.9万。故原告将置换房产作价转让给被告段庆敏、王英，并办理产权变更备案，同时，自2008年3月起按期向被告段庆敏的账户中转账还款。2009年12月15日，争议房产交付，被告段庆敏、王英、王培根和余建昌取得房权证，同时将房屋交付原告，自此原告持续占有、使用、居住。原告于2011年初将置换房屋转移登记到被告段庆敏、王英名下。同时原告持续支付争议房屋的按揭款，并于2013年3月29日提前还清。被告应协助原告办理争议房产的过户，经不断沟通未果。被告段庆敏答辩称，同意将房产过户至原告名下。被告王英答辩称，1、我方从未与原告段惠敏达成过协议，从未有过口头意思表示，也没有书面的合同；2、诉争房屋是四个人共有的，被告段庆敏私自处分是无效的；3、原告诉称支付了房屋的按揭款，但我方并不知情，一直以为是被告段庆敏在支付，即使原告有还贷行为，也仅仅产生债权关系，不构成物权变动效力；4、至于房屋交付给原告使用也是事出有因的，是原告借用房产作为办公经营场所。被告王培根向本院提交书面陈述答辩称，签订《商品房买卖合同》后，当得知段庆敏要将房子卖给段惠敏，我和王英坚持反对，但是至今我也没有同意将房屋卖给段惠敏。被告王发玉、王发柱的答辩意见与被告王英一致。经审理查明，2006年12月1日，被告王培根、王英（买受人）与案外人成都人居置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告王培根、王英购买位于石羊乡清和村8、10组，裕民村1、5、7组“南苑小区A区”14幢1单元12层24号房屋，总价713531元。采取按揭方式，按揭银行为成都市商业银行高新支行，按揭期限20年，贷款额度480000元。合同签订后，2006年12月1日，被告王培根、王英支付购房款233531元。2006年12月11日，被告段庆敏、王英（乙方）与成都市商业银行高新支行（甲方）签订《成都市商业银行个人房产按揭贷款合同》，约定甲方向乙方提供贷款本金金额为480000元，借款期限为18年。自甲方发放贷款之日起至2024年12月12日。约定款项专项用于涉案房屋的购买。还款方式为每月还款3589.14元。该份合同落款处乙方为：段庆敏、王培根，配偶处为：王英、余建昌。2009年9月24日，被告王培根、王英、段庆敏、余建昌从开发商处办理涉案房屋的交房手续。交房手续办妥后，段庆敏开车，王培根坐副驾，王英、段惠敏两人坐后排四人共乘一车离开开发商处，其时，王英将案涉房屋钥匙交给段惠敏，后房屋一直由原告段惠敏在使用。2009年12月16日，涉案房屋办理完毕房产证，房屋正式登记于被告段庆敏、王英、王培根以及余建昌名下。写明为共同共有。2009年至2013期间，原告段惠敏向被告段庆敏支付涉案房屋贷款的银行账户上不定期转账数笔。涉案房屋的贷款银行从段庆敏的此账户上扣款用于偿还按揭贷款。2013年3月28日，涉案房屋提前结清按揭贷款2007年11月18日，原告段惠敏（买受人）与案外人中房集团成都房地产开发总公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定段惠敏购买位于成都市成华区建设南路“东郊红枫岭”5栋2单元12层1206号的房屋（现地址为成华区圣灯路111号5栋2单元12层1206号），面积122.09平米米，总价款498127元，采取按揭贷款的方式支付。2010年3月18日，原告段惠敏结清该房屋的银行按揭贷款。2011年7月22日，该房屋办理产权至被告段庆敏、王英名下。被告段庆敏、王英也实际居住于此。2017年3月6日，原告段惠敏、被告王英杨某人杨柳就案涉房屋纠纷进行了沟通，沟通内容中王英有如下表述：1、你们出了钱这个东西是你的就是你的，我王英的就是我王英的；2、当时我们就是傻了一截，没有白纸黑字这个，最痛苦的就是这个，真正的，如果真的白纸黑字列起的，现在随便他怎么板……我们就是少了一个程序，当时拿这个钥匙时我专门提醒了你的，当时我妈生病，不然说不清楚，该把户过了，你说等等等，但是妈进院就走了，这个东西哪晓得嘛。这个都是不愿意看见的；3、拿了房子过了年我就跟你说要不把户过了，我妈生病，这个东西说不清楚；4、反正能跑的，能做的，我王英全部都做光了，做完了。我给我妈跪着，当着我爸我儿，给我妈跪着，我说这是我王英造的孽，我没有办法，我哥哥我确实驾驭不了他。经查，王培根与余建昌为夫妻，育有三个子女，分别是被告王英、王发玉、王发柱，被告段庆敏与王英是夫妻，原告段惠敏与被告段庆敏为兄妹，其中余建昌于2011年4月11日去世。本院认为，涉案房屋的《商品房买卖合同》系王英、王培根与开发商签订，后期的按揭贷款合同的借款人为王培根、王英、段庆敏、余建昌，以及后期产权证的办理也是登记在此四人名下，因此可以认定房屋为此四人共同所有。原告诉称在2008年时原被告双方便达成了口头的置换房屋协议，并将自己名下的另一套房屋过户给了段庆敏、王英，且提供了银行转账的记录，证明其一直在帮段惠敏还按揭贷款，基于此，本案的争议焦点为：1、在没有书面房屋买卖合同的情况下，双方是否有口头协议；2、原告能否证明其口头协议是与房屋所有的四人共同达成的，或者事后得到了王培根与余建昌或其继承人的追认；3、段庆敏、王英的行为是否对所有房屋所有权人构成表见代理。一、在没有书面房屋买卖合同的情况下，原被告双方是否有口头协议。被告段庆敏在本案之中一直承认，双方之间有过口头协议，同意通过补差价、置换房屋、还贷款的方式将案涉房屋出售给原告。被告王英虽在答辩与陈述中拒绝承认其与原告达成过口头协议，但是本院综合案件审查情况认定，王英知悉并同意了上述口头协议，原因如下：1、从原告提供的录音证据可知，王英一直知悉并同意这一口头协议；2、王英接收原告置换给其的龙灯山路的房屋，一直居住于其内，并提供个人信息将上述房屋登记在自己与被告段庆敏名下，且对自己与段庆敏获得该房屋除案涉房屋外未支付其它对价一清二楚；3、王英亲手将案涉房屋钥匙交给原告，并将办理下来的产权证原件交给原告。因此，王英对于双方之间存在口头协议属于是明知并且通过其实际行为是同意的。所以段惠敏与段庆敏、王英之间是存在置换房屋的口头协议的。二、原告能否证明其口头协议是与被告四人共同达成的，或者事后得到了王培根与余建昌或其继承人的追认。根据《物权法》第九十七条关于“共有物处分或者重大修缮”的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。因房屋登记状态为四人共同共有，原告主张口头协议对四人有效，需要证明其口头协议得到了四人的同意，现其证据能够证明口头协议是与段庆敏、王英达成，并进行了相应的履行，但是未提供证据证明达成口头协议之时获得了王培根与余建昌的同意，其在庭审中亦自述一直未当面询问王培根、余建昌是否知悉并同意上述置换口头协议。而现在被告王培根在庭审中明确表示不同意出卖房屋，自始至终没有达成过口头的协议，后因余建昌去世，其继承权人还有王发玉、王发柱，此两人在庭审中也表示不同意出卖房屋，也不知道有过口头协议。原告提供的证据主要集中在于已方的履行，而对口头协议达成之时王培根、余建昌知悉并同意，或口头协议与段庆敏、王英达成后，王培根、余建昌予以追认则缺乏有力的证据予以证明，虽其在庭审中提出了王培根、余建昌在长达十年的时间内应该知道这一置换协议，具有一定的说服力，但是也仅仅是推测，而无直接证据，且知道亦并不能代表同意，同时，被告抗辩因原告段惠敏与被告段庆敏之间是亲兄妹，当时交房给原告是为了方便原告开公司做生意之用亦不明显违反常理。因此，现在原告提供的证据不足以证明房屋的所有权人均有过房屋买卖的意思表示。在余建昌去世以后，其继承人亦未对房屋买卖进行追认。所以，根据上述《物权法》第九十七条之规定，段庆敏、王英对四人共同共有的房屋的处分行为属于无权处分，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，段庆敏、王英对房屋的处分属于无权处分，效力不及于王培根、余建昌以及其继承人，因房屋为共同共有，原告段惠敏不能取得案涉房屋的所有权，但是可以向段庆敏、王英主张相应损失。三、段庆敏、王英的行为是否对所有房屋所有权人构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。的规定，表见代理的构成要件主要有以下几点：1、代理人以被代理人名义签订合同；2、被代理人抗辩行为人无权代理并拒绝追认；3、行为人具有代理权的表象，相对人有理由相信行为人有代理权；4、相对人主观上善意。本案中，因双方没有签订书面合同，原告亦无证据证明在与被告段庆敏、王英达成口头协议之时，段庆敏、王英是以段庆敏、王英、王培根、余建昌四人名义进行的处分，因此，原告对被告段庆敏、王英构成表见代理的第一个要件都无法进行举证证明，同时，其实双方都是亲戚关系，王培根、余建勇是否知悉并同意，原告在达成口头协议亦或在交房交钥匙之时当面询问即可，但是其一直未当面询问过王培根、余建昌自身亦有一定过错。因此不能认定段庆敏、王英的行为对王培根、余建昌构成表见代理。综上，对于原告请求判令四被告协助原告到房地产行政主管部门办理房屋的产权证至原告名下的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：驳回原告段惠敏的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取50元，由原告段惠敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年十二月十八日书记员 韩亚群