北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初13054号原告：音正权，女，1972年4月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张明敏，北京市金德律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。被告：温华，女，1957年5月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：刘晓东，男，1984年9月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人严涛，北京炜衡律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人龚露，北京炜衡律师事务所律师。原告音正权与被告温华、刘晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告音正权之委托诉讼代理人张明敏、彭园园；被告刘晓东及其与温华之共同委托诉讼代理人严涛、龚露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。音正权向本院提出诉讼请求：一、解除与温华、刘晓东订立的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》及《买卖定金协议书》；二、温华、刘晓东返还我方定金1000000元；三、温华、刘晓东支付我方违约金3196000元；四、温华、刘晓东赔偿我方居间费100000元；五、温华、刘晓东赔偿我方损失5296800元。事实和理由：我方与温华、刘晓东于2016年1月14日签订《买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，房屋总价1598万元，后我方依约支付定金100万元，并支付居间费10万元，但刘晓东、温华未按照合同履约，致合同目的无法实现。温华、刘晓东辩称，同意解除合同，退还定金，但不同意其他诉请。我方认为涉案合同无效，已向高院申请再审，要求我方承担违约责任没有合同依据。同时我方认为违约金与赔偿损失不能同时主张，计算违约金所依据的房屋总价款有误。且合同无法继续履行过错不在我方。当时共有人温华没有在合同上签字，音正权没有审查房屋共有权人情况，属于其过错，应当驳回对温华的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。温华与刘晓东系母子关系。xx房屋原登记在刘晓东、温华名下，二人对该房屋按份共有，其中刘晓东占该房屋90%所有权份额，温华占该房屋10%的所有权份额。2016年1月14日，刘晓东（出卖人）与音正权（买受人）在链家公司（居间方）居间下签订《买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为xx房屋，房屋成交价格为9200000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价6780000元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。刘晓东代温华在《买卖合同》上签字，将温华列为xx房屋共有权人。同日，刘晓东（甲方、出卖方）与音正权（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）就xx房屋签订《补充协议》、《居间服务合同》。刘晓东代温华在《补充协议》、《居间服务合同》上签字，将温华列为xx房屋的出卖方。《居间服务合同》中约定，如支付居间费方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。2016年1月15日，音正权向刘晓东支付定金10万元。后，音正权向刘晓东支付定金90万元。2016年3月16日，xx房屋产权变更登记至温华名下，共有情况为房屋单独所有。2016年4月15日，温华以合同涉及房屋权利人为自己，刘晓东属于无权处分为由，起诉音正权、刘晓东、链家公司，要求确认《买卖合同》、《补充协议》无效，北京市海淀区人民法院驳回温华的全部诉讼请求。温华不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2017年6月26日做出（2017）京01民终4503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.音正权提交网上截图、国家统计局网上公布情况及买卖定金协议书，证明涉案房屋在2016年7月的市场价值近19500000元，自己损失高达8492800元，故要求温华、刘晓东除违约金3196000元外，另行赔偿损失5296800元，温华、刘晓东对上述证据不予认可，二人表示自己在2016年4月底收到音正权要求解除合同的诉状，应当以该时点考察xx房屋的市场价值，其进一步提交北京康正宏基房地产评估有限公司于2017年10月19日做出的《不动产估价报告书》，该报告书载明xx房屋在2016年4月30日总价为16241707元，温华、刘晓东据此主张xx房屋的升值仅为261707元，要求酌减违约金。音正权对上述证据不予认可，其进一步提交居间服务合同、居间费票据、北京市房屋租赁合同、中信银行个人转账凭证，证明自己的实际损失，温华、刘晓东对上述证据不予认可，但未提交任何相反的证据反驳，音正权进一步提交与案外人的民事判决书，证明因信赖合同能履行故出售自己名下房产，但合同无法继续履行，导致自己无房屋可以迁出户口而赔偿给案外人高额逾期迁户违约金，温华，刘晓东对此证据同样不予认可；2.温华、刘晓东提出音正权于购房时并无购房资质，其自行承担合同解除后的不利后果，音正权提交购房资质的网上核验截屏及链家公司出具证明，证明自己核验通过，一直有购房资质，温华、刘晓东对上述证据不予认可，但未提交相反证据予以反驳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据已生效判决认定，音正权与温华、刘晓东签订的《买卖合同》合法有效。温华、刘晓东自认，刘晓东在处分原与母亲温华共同的房屋时，未征得共有人温华的同意，擅自处分xx房屋，导致合同无法继续履行，上述情形属于刘晓东恶意的根本违约事由，现音正权行使解除权，以提出诉讼的方式要求解除与温华、刘晓东于2016年1月4日签订的《买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，温华、刘晓东同意，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。庭审中，刘晓东同意退还音正权定金1000000元，本院对此不持异议。就音正权要求刘晓东支付违约金一节，刘晓东作为违约方理应承担相关违约责任，就违约金的数额，首先双方在《买卖合同》中就一方违约时违约金的计算方式有明确约定，则刘晓东对自己违约情形下应承担的违约金数额是可预见并明知的；其次音正权提供了基本的证据证明其存在交易成本等直接损失及房屋升值、租房支出等可得利益损失，并存在一定程度的信赖利益损失，刘晓东、温华提供的《不动产评估报告书》也从侧面印证了音正权的上述部分损失；其次，从交易的情况考察，音正权作为房屋买受人，在交易前对出售方的相关权限进行了形式审查，尽到了审慎的注意义务，购房资质方面也不存在瑕疵，在交易过程中依约履行，无违约情况，在刘晓东、温华明确表示不再履行合同后及时提出解除合同，防止损失扩大。但恰是因为刘晓东、温华一再以刘晓东无权处分为由要求确认涉案合同无效，导致法院始终无法在音正权提出解除合同后明确损失范围，进而无法对刘晓东应承担的违约责任进行判定。本院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为音正权主张的违约金数额未明显超出其损失，对刘晓东要求酌减违约金的抗辩，本院不予支持。就音正权要求温华对上述返还定金及支付违约金的责任承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。就音正权要求刘晓东、温华支付居间服务费及赔偿损失部分，因本院在违约金中已予以考虑，故对音正权另行要求居间服务费及损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除音正权与刘晓东、温华于2016年1月14日订立的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《买卖定金协议书》；二、刘晓东于本判决生效之日起三日内向音正权返还定金1000000元；三、刘晓东于本判决生效之日起三日内向音正权支付违约金3196000元；四、驳回音正权其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41168元（已由音正权垫付20584元），由温华负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  任军鹰人民陪审员  ＸＸ萍二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王静雯