江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终1935号上诉人（原审原告）：柯善滔，男，汉族，1990年1月5日出生，住瑞昌市。委托诉讼代理人：潘红兵，江西擎天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：九江市金发房地产开发有限公司，地址：江西省瑞昌市赤乌东路85号。法定代表人：张友谷。委托诉讼代理人：李智，江西支点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九江市金发房地产开发有限公司水华郡项目部，地址：江西省九江县港口街镇茶岭村。负责人：徐鹏。委托诉讼代理人：徐志勇，男，汉族，1973年12月25日出生，住江西省瑞昌市。上诉人柯善滔因与上诉人九江市金发房地产开发有限公司（以下简称金发公司）、被上诉人九江市金发房地产开发有限公司水华郡项目部（以下简称水华郡项目部）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江县人民法院（2017）赣0421民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柯善滔的委托诉讼代理人潘红兵、上诉人金发公司的委托诉讼代理人李智、被上诉人水华郡项目部的委托诉讼代理人徐志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯善滔上诉请求：一、撤销原判；二、判令被上诉人金发公司向上诉人支付逾期交房违约金（从约定交房时起计算两年）；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，《中共九江市纪律检查委员会提请协助函》、《九江县房地产管理局关于暂停“水华郡”项目销售行为的通知》均不应作为免除被上诉人承担违约责任的法定事由。中共九江市纪律检查委员会和九江县房地产管理局之所以下发上述两份文件，均系因被上诉人在经营过程中涉嫌违法造成的，违法行为不能成为免责事由，也与上诉人无关。金发公司辩称，原审法院认定免责事由是正确的。水华郡项目部在开发过程中没有违法行为，若有违法行为也不存在纪委处理，也是依法处理。同时，九江县房地产管理局的销售通知直接影响我们整个开发。水华郡项目部辩称，同金发公司答辩意见一致。金发公司上诉请求：一、改判上诉人不承担违约责任；二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、商品房预售合同是水华郡项目部与被上诉人签订的；二、水华郡项目部是独立核算、自负盈亏的分公司；三、水华郡项目部有独立财产，有销售商品房的收入，有未销售完的商品房；四、水华郡项目部可以为适格诉讼主体，以其自有财产承担民事责任，其财产不足以承担民事责任的，可以裁定追加上诉人金发公司为被执行人；五、赔偿责任是以相对方的损失为限，被上诉人没有提供逾期交房造成损失的相关证据；六、造成逾期交房的原因在于政府。柯善滔辩称，一、上诉人金发公司该不该承担连带责任的问题，《公司法》第十四条明确规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中水华郡项目部应该相当于分公司的地位，所以我方认为本案的违约责任应当由金发公司承担。二、水华郡项目部是否是独立核算自负盈亏的分公司，与我方无关，我方也不清楚。三、上诉人提到我方没有提供逾期交房造成损失的证据，合同有明确的违约责任约定，我方无须就此举证。四、上诉人称逾期交房的原因在于政府的违法干涉，到目前为止没有证据证明政府在本案中有违法行为，本案中政府的行为只是禁止上诉人销售，这与房屋不能通过综合验收没有关联，这不影响房屋通过验收。水华郡项目部辩称，损失应当由答辩人承担，同意金发公司的上诉意见。柯善滔向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金52546.63元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月25日，原告与被告水华郡项目部签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告金发公司作为出卖人的九江县港口街镇茶岭村6号楼6-1-502房，建筑面积121.91平方米，其中套内建筑面积110.2325平方米，单价2947.19元/平方米，房屋总价款359292元。双方约定以按揭方式付款，首付款为159292元，按揭款为200000元。双方在合同第八条约定出卖人应当在2014年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对于逾期交房责任，双方在合同第九条约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告依约支付了首期房款159292元，后于2013年9月23日在中国工商银行瑞昌市支行办理了贷款手续，但出售方并未按约交房。2014年9月26日，因纪委查案原因，九江县房产局下发通知暂停“水华郡”项目销售行为。2017年4月5日，九江县房管局下发解除“水华郡”项目房产销售限制的通知。2015年11月9日，原告领钥匙入住。至目前，“水华郡”房产项目尚未整体验收。另查明，被告水华郡项目部系被告金发公司在九江县港口街镇茶岭村为房地产开发销售申请设立的分公司，登记类型为有限责任公司分公司，经营范围为主公司提供相关咨询服务，负责人为徐鹏。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》属合法有效的合同，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务，原告已经按照约定履行了付款义务，被告水华郡项目部应当在2014年1月20日之前完成交付，但其并未按时交付，构成违约。2014年9月26日，九江县房地产管理局向金发公司下发“关于暂停‘水华郡’项目销售行为的通知”（县房管字[2014]13号）文件，说明“根据九江市纪律检查委员会九纪函字[2014]66号‘提请协助函’的要求，为了配合市纪委办案，我局决定暂停受理你公司‘水华郡’房地产开发项目的销售手续，具体准许销售时间待市纪委通知后，再行告之”，导致被告金发公司及水华郡项目部无法办理涉案房产的验收、产权登记等相关手续，直到2017年4月5日“水华郡”项目才经九江县房管局解除限制销售等行为。该期间为当事人订立合同时无法预见的客观情况，让被告承担违约责任，有失公平，故原告要求被告在该期间仍应承担违约责任、支付违约金的请求不予支持。原告主张违约金计算的期限为2014年1月21日至2016年1月20日，综上，对原告主张2014年1月21日至2014年9月26日期间、违约金按照合同约定的日利率万分之二计算一审法院予以支持，故违约金计算为359292元×2/10000×248天=17820.88元，超出部分不予支持。因被告水华郡项目部的类型属有限责任公司分公司，不具备独立的法人资格，依据公司法的规定，其民事责任应当由被告金发公司承担，故原告要求被告金发公司承担逾期交房违约责任，一审法院予以支持。被告金发公司辩称并非其公司签订合同、应当由水华郡项目部承担违约责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、被告九江金发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告柯善滔支付逾期交房违约金17820.88元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1113.67元，由被告九江金发房地产开发有限公司负担377.69元，由原告柯善滔负担735.98元。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、上诉人柯善滔提出的由被上诉人金发公司支付从约定交房时起计算两年的逾期交房违约金的上诉请求能否成立；二、上诉人金发公司提出其不承担违约责任的上诉请求应否支持。对此，本院分别作出如下分析论述：关于焦点一。上诉人柯善滔提出其主张的逾期交房违约金应全部予以支持，并认为《中共九江市纪律监察委员会提请协助函》（九纪函字[2016]66号）、《九江县房地产管理局关于暂停“水华郡”项目销售行为的通知》（县房管字[2014]13号文件）系被上诉人在经营过程中涉嫌违法造成，不应作为免除金发公司承担违约责任的法定事由，与上诉人柯善滔无关。经查，2014年9月26日，九江县房地产管理局向金发公司下发《关于暂停水华郡项目销售行为的通知》（县房管字[2014]13号）文件载明：“根据九江市纪律检查委员会九纪函字[2014]66号提请协助函的要求，为了配合市纪委办案，我局决定暂停受理你公司水华郡房地产开发项目的销售手续，具体准许销售时间待市纪委通知后，再行告之”，九江县房管局直至2017年4月5日才解除水华郡项目的限制销售。因涉案房产暂停销售的原因系为配合纪委办案，一审法院据此认定涉案房屋暂停销售为当事人订立合同时无法预见的客观情况，对九江县房地产管理局下文暂停销售涉案房屋之后的违约金不予计算，并无不当，本院予以维持。柯善滔的上诉请求所依据的事实理由，理据不充分，本院不予采纳。关于焦点二。上诉人金发公司提出其不承担违约责任，理由为：1、商品房预售合同是水华郡项目部与被上诉人签订的；2、水华郡项目部是独立核算的，自负盈亏的分公司；3、水华郡项目部有独立财产，有销售商品房的收入，有未销售完的商品房；4、水华郡项目部可以为适格诉讼主体，以其自有财产承担民事责任，其财产不足以承担民事责任的，可以裁定追加上诉人金发公司为被执行人；5、赔偿责任是以相对方的损失为限，被上诉人没有提供逾期交房造成损失的相关证据；6、造成逾期交房的原因在于政府，因政府违法干涉导致上诉人不能为被上诉人办理交房入住手续。本院认为，首先，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具备法人资格，其民事责任应由公司承担。本案中，上诉人柯善滔与被上诉人水华郡项目部签订商品房预售合同，水华郡项目部营业执照载明类型为有限责任公司分公司，即水华郡项目部不具备独立的法人资格，民事责任应当由其法人单位金发公司承担；其次，《商品房买卖合同》对出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，该约定不违反法律规定，一审法院依据上述合同约定计算违约金正确。同时，一审法院对于九江县房地产管理局下文暂停销售涉案房屋之后的违约金依法未予计算，本院已予维持。上诉人金发公司提出的上诉理由，因缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，柯善滔与金发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934.14元，由上诉人柯善滔负担688.14元，由上诉人九江市金发房地产开发有限公司负担246元。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  熊 涛审判员  周 炜二〇一七年十二月十九日书记员  陈沁榕