广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10594号上诉人（原审原告）：佛山市时代永亨投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区公正路26号2508A号铺，统一社会信用代码9144060005249548XH。法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄一菁，女，汉族，1968年3月6日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：赖泽冰，男，汉族，1985年5月27日出生，住广东省佛山市南海区，上诉人佛山市时代永亨投资有限公司（以下简称永亨公司）与上诉人黄一菁因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初9839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永亨公司上诉请求：撤销一审判决第二项、改判黄一菁支付逾期付款违约金（计算标准为：以应付购房款1101762元为本金，自2017年7月17日起，按日万分之三的标准计算至黄一菁实际付清购房款之日止），暂计至2017年7月25日止的违约金为2974.76元；一、二审诉讼费用由黄一菁负担。事实和理由：（一）根据（2016）粤0604民初8305号判决书，在永亨公司向黄一菁明确不附送车位的情况下，黄一菁应当按照买卖合同约定继续履行支付购房款义务。（二）永亨公司要求黄一菁支付自催告期届满之日起至实际付清购房款之日止的违约金，合理正当，依法应予支持。2017年7月16日，永亨公司向黄一菁邮寄书面《催款通知书》，催告黄一菁在合理期限内支付剩余拖欠购房款，但黄一菁仍未在催告期届满前履行支付剩余购房款义务，应当承担逾期支付房款的违约金。黄一菁辩称，永亨公司的上诉请求，无事实和法律依据，应予驳回。黄一菁上诉请求：按原协议的付款方式，接续之前的期数和顺序继续付款，一、二审诉讼费用由永亨公司负担。事实和理由：（一）按期（月）支付，是黄一菁和永亨公司已经达成的付款协议方式，也是黄一菁在多方考虑之后，认为在自身范围之内可以支持付款的方式。餐饮业是微利行业，竞争激烈，利润微薄。最初在决定购房商铺时，黄一菁没有考虑时间短、利率高的商业贷款，而是希望通过之前公司的利润和经营流水，支撑起前期的付款。如果后期实在不行或者经济形势变差，再去考虑将公司唯一的物业（汾江中路58号）拿去贷款。综合考虑了所有的因素后，黄一菁才与永亨公司签署了按期付款的协议书，这也是黄一菁可以承受的唯一方式。（二）付款被中断，是永亨公司的过错，而不是黄一菁的过错。在发现永亨公司承诺交付黄一菁使用的车位被砌上台阶后，黄一菁频频申诉却没有答复，黄一菁才停止付款。而永亨公司对黄一菁的质问，从未明确答复，反而一再忽悠和哄骗黄一菁。黄一菁被迫、无奈地停止了继续付款。而一旦拖到了可以要求解约的时间，看黄一菁又坚持要说法，永亨公司又以黄一菁违约为由诉请解除合同并主张违约金。在这样的情况下，继续付款已经成为不可能。而这一切，既不是黄一菁的主张，更违背黄一菁的心愿。直到二审败诉，永亨公司才转入要求履约的诉讼，而这也是黄一菁的心愿和请求。（三）付款被中断，黄一菁才是受害者。根据付款协议，黄一菁在交付了第15期的款项后，永享公司会将商铺在2015年12月30日前交付黄一菁使用，而黄一菁已交纳了9期房款，离可以使用商铺只差6期。先期交付的2828093元款项，在这一年半里毫无产出，损失严重，更别说黄一菁为了新店铺开张而进行的人力和物力的筹备，以及对员工士气的打击，如今都无法挽回。（四）黄一菁的现状，也无履行一次性交付剩余款项的能力。黄一菁因为之前为其他公司作贷款担保财产遭查封，当时以备贷款需要的唯一物业也被查封，无法进行融资。永亨公司辩称，黄一菁的上诉请求于法无据，请求二审法院予以驳回。永亨公司向一审法院起诉请求：1.黄一菁立即向永亨公司支付购房款1101762元；2.黄一菁向永亨公司支付逾期付款违约金2974.76元（以应付购房款1101762元为本金，自2017年7月17日起，按日万分之三的标准计算至黄一菁实际付清购房款之日止）；3.本案的诉讼费由黄一菁承担。一审法院认定事实：2014年7月15日，永亨公司（甲方、出售方）与黄一菁（乙方、认购方）签订《认购书》（NO.20141120031），主要内容为：“鉴于乙方同意向甲方购买本认购书所指物业，甲、乙双方现就签署《商品房买卖合同》及其补充协议（下统称“《商品房买卖合同》”）前的有关事宜达成如下条款：一、物业基本情况佛山市禅城区朝安南路[30]号[首层P55]号铺，建筑面积77.58平方米，其中套内建筑面积75.46平方米（实际面积以产权登记面积为准）。装修标准：毛坯。二、房价及定金1、该物业按建筑面积计价每平方米为26627.89元，按套内建筑面积计价每平方米为27375.99元，签订《商品房买卖合同》时按套内建筑面积计价。2、乙方认购该物业总房价为人民币2598476元，优惠折扣为以标准总价为基准计算：（分期付款100%×诚意优惠88%-团购优惠200000）×额外折扣99%折，成交总房价人民币2065792元。3、乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金50000元，该定金将按本认购书第三条约定转化为房款。甲方收到乙方定金时开具收款收据，并在定金转为首期房款时开具发票。……六、其他……3、其他约定或说明因折扣变更，由原《认购书》编号：20141120018更改为现《认购书》。该物业附送时代云图苑位于【朝安南路30号P55号商铺门前】面积约为【35㎡】（以实际交付时面积为准）的场地（自编号：SLP-022号车位）四十年（自批地日2013年3月1日起至2053年2月28日）的使用权供乙方作为停车使用；乙方承诺在使用该场地时不改变其使用功能。若因小区业主公共利益及其他任何合法原因而影响乙方对该场地的使用或者导致乙方不能使用，乙方应当予以遵从，且乙方不得以此为由而向甲方主张任何权利或者提出任何要求。永亨公司、黄一菁双方均在认购书落款处签名盖章确认。2014年9月30日，永亨公司（出卖人）与黄一菁（买受人）签订《补充协议》，主要内容为：“……第二十四条本补充协议自甲、乙双方签署后与合同同时生效。双方已签订的认购书内容与合同不一致的，以合同为准；合同内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。……”。2014年10月13日，永亨公司（出卖人）与黄一菁（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：1401014730），约定黄一菁向永亨公司购买涉案佛山市禅城区朝安南路30号首层P55号商品房，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共77.58平方米，其中，套内建筑面积75.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.24平方米，……第四条计价方式与价款。……1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27375.99元，总金额2065792元。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第2方式付款：2、分期付款（1）结算方式：现金；约定金额：413158元；付款比例：20%；约定日期：2014-10-13；备注：首期款；（2）结算方式：现金；约定金额：68859元；付款比例：3%；约定日期：2014-10-30；备注：第二期；（3）结算方式：现金；约定金额：68859元；付款比例：3%；约定日期：2014-11-30；备注：第三期；（4）结算方式：现金；约定金额：68859元；付款比例：3%；约定日期：2014-12-30；备注：第四期；……（10）结算方式：现金；约定金额：68859元；付款比例：3%；约定日期：2015-6-30；备注：第十期；……（25）结算方式：现金；约定金额：68877元；付款比例：3%；约定日期：2016-9-30；备注：第二十五期；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”永亨公司、黄一菁均在上述合同及补充协议落款处盖章签名捺印予以确认。同日，黄一菁与永亨公司销售代表梁信雄及销售主管莫子健共同填写《销售事务申请记录表》，记载黄一菁的申请事由为：“本人于2014年7月15日认购时代云图商铺P54、P55、P56号，并提出申请，发展商承诺与物业公司确认将商铺正前方空地交由业主本人做为免费车位使用及管理，使用期限与商铺一致。”。2015年7月16日，永亨公司以国内标准快递（邮件编号：1013475144312）方式向《广东省商品房买卖合同》记载的买受人地址向黄一菁邮寄《催款通知书》，主要内容为：“尊敬的黄一菁女士：您好！非常感谢您购置我公司开发的位于【佛山市禅城区朝安南路30号】首层P55号铺。根据您与我公司2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：1401014730），您应于2015年6月30日向我公司支付购房款68859元。鉴于您至今未付清购房款（楼款，应付日期2015年6月30日，欠款68859元，违约金331元，欠款总额69190元），现我公司特致函予您：请您在本通知书发出之日起五日内付清上述欠款。继续拖欠购房款，会导致您的违约责任不断加重，为了避免您的利益受损，恳请您尽早付款。若您在收到本通知书前已支付完毕全部欠款，请无须理会本通知书。如有任何疑问，请致电0757-82092717至客户服务部垂询。特此通知！”。另查明，2016年8月19日，永亨公司向一审法院提起诉讼【案号：（2016）粤0604民初8303号、（2016）粤0604民初8304号、（2016）粤0604民初8305号】，以黄一菁逾期支付购房款为由诉请解除与黄一菁签订的位于佛山市禅城区朝安南路30号首层P54、P55、P56铺位的《广东省商品房买卖合同》，同时诉请黄一菁支付违约金。2016年11月7日，一审法院作出民事判决，其中一审法院认为，三案系商品房预售合同纠纷，审理的关键在于黄一菁逾期支付购房款的行为是否有正当的理由，首先，根据认购书第六条第3点的约定，黄一菁在认购涉案商铺时，与永亨公司约定涉案铺位附送车位使用权供黄一菁作为停车使用，庭审中黄一菁表示购买涉案铺位的目的是为了经营餐饮之用，可见，配套车位对提升涉案铺位的使用价值有着重大影响，车位的附送是黄一菁认购涉案铺位的重大因素之一，属于黄一菁认购涉案铺位的附属条件。其次，从签订时间上看，黄一菁在2014年7月15日签订认购书约定附送车位条款，2014年9月30日签订的《商品房买卖合同补充协议》第二十四条虽约定“双方已签订的认购书内容与合同不一致，以合同为准；合同内容与本补充协议不一致的，以补充协议为准”，但该补充协议及2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》均未提及车位附送问题，并且，永亨公司在签订该补充协议后仍于合同签订当天接收黄一菁就有关免费车位使用及管理问题填写的《销售事务申请记录表》，足以说明永亨公司与黄一菁双方对认购涉案商铺时约定的附送车位的事实是明晰的，永亨公司虽于2015年7月16日向黄一菁送达《催款通知书》，但也未提及车位附送问题如何解决，黄一菁在未收到永亨公司就车位附送问题的正式回复前，其对取得车位使用权仍拥有合理的期待。永亨公司直至庭审过程中才明确表示黄一菁附送车位的申请未通过审批，而黄一菁当庭亦表示愿意继续履行合同，综观涉案认购书、商品房买卖合同及补充协议的内容及履行情况，在附送车位申请未得到正式回复以前，永亨公司尚未完全满足合同附属条件的情况下，黄一菁自2015年6月起暂不向永亨公司支付购房款事出有因，有一定的正当理由，且黄一菁已依约如期支付前九期购房款，已付款项已接近达到总购房款的二分之一，为维护交易的稳定性，判决驳回永亨公司的诉讼请求。后永亨公司不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉【案号：（2017）粤06民终2577号、（2017）粤06民终2578号、（2017）粤06民终2579号】，2017年6月19日，佛山市中级人民法院作出二审判决，其中认为，第一，根据《认购书》第六条第3点的约定，黄一菁在购买案涉商铺时，永亨公司承诺将涉案商铺门前的车位使用权供黄一菁作为停车使用，结合黄一菁表示购买案涉商铺的目的是为了经营餐饮的陈述，一审法院认定附送车位是黄一菁认购涉案商铺的重大因素之一，并无不当。《认购书》第六点第3点还约定，“因小区业主公共利益及其他任何合法原因而影响乙方对该场地的使用或者导致乙方不能使用，乙方应当予以遵从，且乙方不得以此为由而向甲方主张任何权利或者提出任何要求”。永亨公司以此为由，主张黄一菁不应向其主张任何权利。永亨公司提交的证据无法证明其已将因小区业主公共利益及其他任何合法原因而导致无法附送车位一事告知黄一菁，永亨公司以该条款为由主张黄一菁不得向其主张权利，理据不足。第二，虽然《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》第二十四条约定“双方已签订的认购书内定与合同不一致，以合同为准；合同内定与本补充协议不一致的，以补充协议为准”，但《广东省商品房买卖合同》及补充协议中均未提及车位一事，永亨公司以前述合同中未提及附送车位为由，主张未承诺附送车位，缺乏事实和法律依据。第三，在双方签订买卖合同与补充协议中未对附送车位进行约定的情况下，黄一菁于2014年10月13日向永亨公司递交了《销售事务申请记录表》，向永亨公司询问车位使用权问题，但永亨公司一直未予回复。永亨公司于2015年7月16日向黄一菁发出的催款通知书中，亦未对附送车位一事作出回应。一审法院据此认定黄一菁在未收到永亨公司就车位附送问题的回复前，对取得车位使用权仍抱有合理期待，并无不当。黄一菁在附送车位申请长期得不到永亨公司回复的情况下，从2015年6月起暂不支持购房款，系履行不安抗辩权，不构成违约，一审法院根据合同的履行情况，认定合同不宜解除，驳回永亨公司有关解除合同、黄一菁支付违约金等诉请。判决驳回上诉，维持原判。上述一、二审判决均已发生法律效力。永亨公司陈述，涉案铺位门前没有车位规划，永亨公司未能向黄一菁提供车位。黄一菁陈述，黄一菁确认未付购房款1101762元。黄一菁一直想要涉案商铺，但永亨公司应积极解决附送车位的问题。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永亨公司、黄一菁签订的《认购书》、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于永亨公司诉请黄一菁支付购房款。第一、本案中，永亨公司、黄一菁均同意继续履行商品房买卖合同，即永亨公司、黄一菁双方存在购买涉案商品房的合意；第二、黄一菁作为购房人负有支付购房款的义务，而涉案《商品房买卖合同》约定黄一菁以分期的形式支付购房款，最后一期购房款的付款日期为2016年9月30日，即黄一菁各期的付款期限已届满；第三、涉案《认购书》虽然约定永亨公司附送黄一菁车位，但纵观《认购书》、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》全文，未有约定黄一菁支付购房款以永亨公司先履行交付附送的车位为前提。综上，黄一菁支付购房款的条件已成就，永亨公司诉请黄一菁支付购房余款，一审法院予以支持。关于永亨公司诉请支付违约金。依据（2016）粤0604民初8305号案以及（2017）粤06民终2579号案的判决认定，黄一菁逾期支付购房款的行为事出有因，有一定的正当的理由，且截至本案庭审日，永亨公司仍未能向黄一菁提供约定的车位，故对永亨公司的违约金诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、黄一菁于判决发生法律效力之日起二十日内，向永亨公司支付佛山市禅城区朝安南路30号首层P55号商铺的购房款1101762元；二、驳回永亨公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，一审案件受理费减半收取7371元，由永亨公司负担20元，由黄一菁负担7351元。本院二审期间，永亨公司和黄一菁均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年7月6日，永亨公司向黄一菁发出催款通知函，要求黄一菁在通知函发出之日起十日内一次性支付购房余款，并告知如逾期不支付，永亨公司将按照购房合同的约定追究违约责任。根据EMS邮件查询结果，上述函件于2017年7月7日送达。二审中，黄一菁主张永亨公司就三案[案号：（2017）粤06民终10593号、10594号、10595号]向其赔偿免费车位使用费1465020元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。永亨公司、黄一菁签订的《认购书》《广东省商品房买卖合同》《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。根据永亨公司和黄一菁的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：黄一菁有关分期付款的上诉请求是否应当得到支持；永亨公司上诉主张逾期付款违约金是否合法有据。关于第一个焦点。本院认为，双方均同意继续履行合同，根据涉讼合同的约定，黄一菁以分期付款形式支付购房款，最后一期购房款的付款日期为2016年9月30日，现黄一菁的付款期限已届满，一审判决黄一菁向永亨公司一次性支付剩余购房款1101762元，并无不当，本院予以维持。黄一菁上诉主张按照涉讼合同约定的分期付款形式继续按月支付剩余购房款，理由不成立，本院不予支持。关于第二个焦点。本院认为，在生效民事判决作出后，双方应继续履行合同。涉讼合同的履行期限已于2016年9月30日届满，永亨公司于2017年7月6日向黄一菁发出催款通知函，要求黄一菁在通知函发出之日起十日内一次性支付购房余款，已给予黄一菁合理的履行时间。黄一菁于2017年7月7日收到上述函件，应于2017年7月17日前履行自己的付款义务，但黄一菁至今仍未向永亨公司支付购房余款，故永亨公司以涉讼合同的约定为依据，主张黄一菁应以1101762元为本金、从2017年7月17日起至实际返还之日止按日万分之三计付违约金，理据充分，本院予以支持。一审法院未支持永亨公司该诉请，处理不当，本院予以纠正。二审中，黄一菁请求永亨公司就三案[案号：（2017）粤06民终10593号、10594号、10595号]向其赔偿免费车位使用费1465020元。本院认为，黄一菁在一审中未提出反诉，本院在本案中对该主张不作审查。综上所述，永亨公司的上诉请求成立，予以支持。黄一菁的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初9839号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初9839号民事判决第二项；三、黄一菁应于本判决发生法律效力之日起二十日内向佛山市时代永亨投资有限公司支付逾期付款违约金（以1101762元为本金，自2017年7月17日起，按日万分之三的标准计至实际付清购房款之日止）。一审案件受理费7371元，二审案件受理费14766元，均由黄一菁负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一七年十二月二十八日书记员  何智峰