广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2017)粤71行终2183号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。法定代表人：彭高峰，职务主任。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托代理人：洪森，该委员会工作人员。被上诉人（原审原告）：张志鹏，男，汉族，1966年2月3日出生，住广州市天河区，上诉人广州市国土资源和规划委员会因被上诉人张志鹏诉其房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初973号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年3月26日，原告张志鹏与国龙公司签订穗房预合字99012368号《商品房预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁25层B房（即涉案房屋），原广州市国土资源和房屋管理局于2001年5月8日办理了上述预售合同的备案登记。后原告与中国农业银行广州市淘金支行办理抵押备案登记，抵押备案号为01备字21644号。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述‘名义购买人’的名义，将‘购得’的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于‘名义购房人’名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）泰兴阁25B、购房人顾帼妍,已付房款（元）639150、已付其他费用（元）15026.7、登记预购人张志鹏、抵押权人农行淘金支行……。2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁25B房屋穗房预合字9901268号预售合同备案登记和01备字21644号抵押备案登记。原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。庭审中，原告表示其于2016年5月收到广州中院生效判决书获悉上述公告，遂向本院起诉。另，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。原审法院认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，并就涉案房产办理相关抵押贷款，原广州市国土局房地产管理局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋买卖合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，本院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁25B房屋穗房预合字9901268号预售合同备案登记和01备字21644号抵押备案登记。二、责令广州市国土资源和规划委员会对原告张志鹏国龙大厦泰兴阁25B房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。上诉人广州市国土资源和规划委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋存在实际购房人顾帼妍，原审未通知其作为第三人参加诉讼，依法应发回重审。二、原审认为被上诉人提起本案诉讼未超过法定起诉期限属于认定事实错误。上诉人于2010年8月26日作出了涉案注销公告，被上诉人如果是真实的购房人，其不可能在长达六年多的时间里对案涉房屋的登记情况不做任何了解，也不申请办理确权登记，其所谓于2016年5月收到广州市中级人民法院作出的借款合同纠纷案件判决书才得知备案已被注销的说法明显有悖于常理。国龙公司及相关人员合同诈骗刑事案，被上诉人作为该案证人，对该案的进展以及其所“购得”的房产预售登记和抵押登记处理情况不可能不知情。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条的规定，被上诉人提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。三、人民法院生效判决已查明本案存在被上诉人和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段获取预售合同备案登记和抵押备案登记的事实，原审对此未予查明属于认定事实错误。被上诉人作为“名义购房人”，由国龙公司操纵虚假购房以套取银行资金，所签订的商品房预售合同及按揭贷款合同均非其真实意思。四、鉴于被上诉人和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，上诉人作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序、骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，适用法律正确。本案中被上诉人并非《广东省商品房预售管理条例》第二条所称的“预购人”，国龙公司与被上诉人之间也不存在该法条规定的“预售商品房关系”。国龙公司违反法律法规规定，在被上诉人的配合下，将涉案房屋的预购人登记为被上诉人，对于这种明显扰乱预售商品房市场的行为，上诉人有权对其进行管理。另根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，上诉人作为行政主管部门有权对前述骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记。五、上诉人以公告方式将相关注销决定进行公示，并不违反法律规定，也不会损害被上诉人的利益。首先，没有任何法律法规规定行政主管部门依职权注销前述备案登记需要事先告知被上诉人或听取其意见，也没有任何法律规定上诉人不能采取公告方式将相关注销决定进行公示，上诉人作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，依职权对被上诉人与国龙公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处；其次，上诉人以公告方式将注销决定进行公示，完全符合《房屋登记办法》第八十一条的规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条就规定“依职权注销登记”应进行公告。再次，依前述，被上诉人受国龙公司操纵签订名义购房合同并由国龙公司套取银行资金，被上诉人并非案涉房屋的实际购房人，对案涉房屋不能提出任何权利主张，上诉人公告注销其合同备案，也不会损害其利益。综上，上诉请求：1、依法撤销原审判决，2、发回原审法院重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张志鹏二审未提交答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚并有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，二审焦点有被上诉人提起本案诉讼是否已超过起诉期限，以及被诉行政行为的合法性审查。关于上诉人提出本案诉讼已超过法律规定的起诉期限的问题。因涉案预售合同登记备案和抵押登记备案，对涉案房屋产生对抗合同双方当事人之外不特定第三人的公示公信力，属于涉及不动产的具体行政行为。原审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，认定被上诉人提起本案诉讼没有超过法定的起诉期限的处理正确，本院予以维持。关于被诉行政行为的合法性审查问题。本案中，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月在其政务网站上公告注销被上诉人涉案房屋的预售合同备案登记和相关抵押登记。上诉人作出涉案注销行为前未告知被上诉人，在作出涉案注销公告后亦未向被上诉人送达。被上诉人作为涉案注销行为的行政相对人，该注销行为对被上诉人权利造成实际影响，涉案注销行为亦违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，上诉人应对被上诉人的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人广州市国土资源和规划委员会的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审判长 朱 琳审判员 彭铁文审判员 林 彦二〇一七年十二月十五日书记员 高 洁