北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初14313号原告（反诉被告）：北京市育英学校，住所地北京市海淀区万寿路西街11号。法定代表人：于会祥，校长。委托代理人：毛亚斌,北京普盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鑫城兴达苑菜馆，住所地北京市海淀区永定路34号永定路中学西侧*层小楼。法定代表人：邢淑珍。委托代理人：张军,北京市大地律师事务所律师。委托代理人：郎笑童,北京市大地律师事务所律师。北京市育英学校（以下简称育英学校）与北京鑫城兴达苑菜馆（以下简称兴达苑菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。育英学校之委托代理人毛亚斌与兴达苑菜馆之委托代理人张军、郎笑童到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。育英学校向院提出诉讼请求：1、要求判令兴达苑菜馆立即腾退租赁房屋，地上1953.69平方米，地下630平方米，并拆除兴达苑菜馆自建房屋；2、兴达苑菜馆向育英学校支付从2011年6月27日至2016年12月29日的租金352万元及相关损失，以352万为基数按中国人民银行同期贷款利率计算2016年12月30日至兴达苑菜馆支付时止的利息；3、兴达苑菜馆向育英学校支付从2016年12月30日起至兴达苑菜馆向育英学校腾房之日止的房屋使用费，按照每年150万元计算；4、兴达苑菜馆支付2013年至2016年水费77691.26元，2016年起至房屋腾退时的水费也应当支付；5、承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、兴达苑菜馆于2006年12月28日签订了《房屋租赁合同》，约定永定路中学（现育英学校）将位于永定路中学校园西侧共计1680平方米的房屋出租给兴达苑菜馆，使用期限十年，自2006年12月30日起至2016年12月29日止，年租金为64万元，逾期15日支付租金，按自动解除合同处理。由于租赁合同签订时约定的面积为估计面积，实际地上房屋租赁面积为1953.69平方米。自2010年7月兴达苑菜馆开始拖欠租金，多次催缴无效后，育英学校于2013年4月23日诉至贵院，请求判令解除房屋租赁合同，腾退房屋、拆除自建房屋、支付拖欠租金。贵院于2014年5月14日作出（2013）海民初字第17221号民事判决书，判决兴达苑菜馆于判决生效后10日内支付2011年6月27日之前未付的房屋租金455740元，2012年1月至2012年12月期间的水费8246.88元。判决生效后，兴达苑菜馆至今未履行判决，未支付房租和水费，育英学校已申请法院强制执行。我方认为，兴达苑菜馆在上述判决之前自2010年7月开始拖欠租金，2012年不支付水费，拒不履行合同义务，判决生效后，仍不履行判决确定的支付房租、水费义务，足以证明其不支付房租属于恶意拖欠房租的行为。现合同已到期，故诉至法院。兴达苑菜馆辩称，不同意育英学校的诉讼请求。兴达苑菜馆未向育英学校交付租金是有合理理由的。从2006以来，兴达苑菜馆租赁育英学校的房屋始终是按时向育英学校支付租金，直到2011年6月，育英学校启动抗震加固工程，在施工过程中要求兴达苑菜馆停业，对兴达苑菜馆租赁房屋造成严重破坏，因与育英学校协商损失赔偿事宜一直处于未决状态，才暂时没有支付育英学校房屋租金，并非育英学校所述存在恶意拖欠行为。对此，贵院在此前处理过的房屋租赁合同纠纷案件中也完全予以认可。但对于前案判决中，贵院判决兴达苑菜馆向育英学校支付部分房租及水费的内容，首先，育英学校认为贵院未将事实查清，作出的相关认定存在明显错误，育英学校也一直寻求法律救济措施以纠正该错误判决；其次，双方除租金纠纷以外，因抗震加固事件损害赔偿纠纷也进入诉讼程序，但还没有定论。此外，育英学校对涉案房屋所造成的损害是严重性的损害，这种侵权状态又是持续性的，导致兴达苑菜馆经营陷入困境，兴达苑菜馆投入的高额经营成本下，损失还在扩大。现兴达苑菜馆因育英学校违约和侵权行为已处于长期对外负债状态，无法履行判决，兴达苑菜馆未能履行判决内容，并非恶意。根据另案的结论，育英学校应支付的赔偿款高于租金，故兴达苑菜馆没有及时履行判决有及时充分的理由。生效判决当中明确写明育英学校在确认加固施工已结束的情况下应该保证其房屋符合使用条件等内容，但事实上判决作出后育英学校没有对相应的内容作出任何的工作，导致双方租赁关系继续恶化，也导致房屋长期废止，导致兴达苑菜馆的损失扩大。第一项请求我方不同意拆除自建房，这一问题已经在2013海民初字第17221号生效判决中处理过，被驳回，应当按照一事不再审处理。第二项请求，2011年6月育英学校通知我们停业，并且房屋因育英学校原因损坏不能使用，我方不应支付租金以及利息。第三项退房的问题，我方在积极寻求退还的方式，但是无法达成一致意见，原房屋在诉讼期间我们没有使用。第四项水费，我们认为金额不可能这么多，应当有证据证明。改扩建房屋学校知情并同意的。综上所述，请求法庭驳回育英学校的诉讼请求。兴达苑菜馆提出反诉请求：1、判令育英学校赔偿其装修损失等200万元。2、判令育英学校支付其在2012期间维修地下室费用475063元。3、育英学校支付遣散公司员工费用及支付留守员工的费用463940元。4、育英学校按照年利润276万元标准支付其自2011年6月28日至2016年12月29日的营业损失。5、育英学校承担本案诉讼费用。事实与理由：兴达苑菜馆承租北京市永定路中学校园西侧房屋，为经营需要，对上述房屋进行了装修。2011年7月，育英学校对学校教学楼、操场等房屋、设施进行抗震加固，并向兴达苑菜馆发出通知，要求兴达苑菜馆腾空设备、停止营业，同时表示，相应停业损失双方另行协商。后涉案房屋因育英学校此次加固施工毁损，其地上二层屋顶在育英学校施工过程中遭致损坏，导致涉案房屋二层漏水至一层，其地下一层房屋顶面因操场运送、停放施工建材、设备等亦遭到破坏，导致漏水，以上施工行为损坏了兴达苑菜馆的原有装修及屋内设备，更使得兴达苑菜馆无法正常营业，给兴达苑菜馆造成了严重损害。此外，育英学校在加固施工过程还将兴达苑菜馆经营餐馆所用锅炉设备整体封入墙内，导致兴达苑菜馆根本无法使用该设备，导致兴达苑菜馆无法正常营业，到目前为止，该锅炉设备仍在墙内无法使用。就以上问题，兴达苑菜馆多次与育英学校协商沟通，但育英学校始终回避、不给于解决，无奈，兴达苑菜馆为避免损失扩大，便自己对涉案房屋部分进行了维修和重新装修。2012年7月，兴达苑菜馆装修完成不久，育英学校又继续开展、修复抗震加固工程，进行翻修操场、在操场上开发蓄水池、改造下水、改造暖气沟、增容升级电路等工程，而在此次加固施工过程中，涉案房屋地下一层顶面在此遭受破坏，导致漏水，损坏了兴达苑菜馆对涉案房屋的再次装修，使兴达苑菜馆餐馆一直被迫营业，损失巨大。兴达苑菜馆房屋漏水问题也至今未得到解决，兴达苑菜馆经营餐馆一直处于停业状态，损失还在不断扩大。育英学校针对兴达苑菜馆的反诉辩称：不同意其反诉请求。其第1项诉讼请求，装修损失是兴达苑菜馆自身防水材料造成的，与我方无关；第2项诉讼请求，其没有维修也没有证据证明维修与我方有关；第3项诉讼请求是兴达苑菜馆自身的经营问题，其没有证据证明所有员工是其员工没有合同和社保记录，与本案无关；第4项请求，从之前案件查明事实看，从工商和税务机关没有体现兴达苑菜馆所述每年利润在276万元，仅是微利或者亏损，因此不存在营业损失即使有也是其经营问题，与本案无关。如果真的有276万元营业损失，其就是偷税漏税，且说漏水无钱维修也就不是事实。超过两年诉讼时效。兴达苑菜馆自己做的广告牌和员工宿舍，导致房屋漏水与我方无关。双方提供了如下证据：《房屋租赁合同》、规划许可证、通知、国有土地使用权证、房产证明、（2013）海民初字第17221号民事判决书，照片、录音、相关票据、工资表、营业收入报表、装修合同、收据、鉴定意见书等。依据上述证据及庭审调查，本院查明事实如下：2016年3月21日，北京市永定路中学（以下简称永定路中学）经批准并入育英学校。北京市海淀区金沟河路13号的土地使用者系北京市海淀区教育委员会。北京市海淀区学校后勤管理中心于2013年12月18日出具房产证明，内容为：“我委所属北京市永定路中学，地址北京市海淀区金沟河路13号，学校房屋产权归海淀区教育委员会所有，由北京市永定路中学使用（无偿）。”2006年12月28日，永定路中学（甲方，现育英学校）与兴达苑菜馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：甲方将校园西侧的非教学用房地上使用面积1050平方米，地下使用面积630平方米，共计1680平方米，提供给乙方使用；乙方对上述房屋的使用期限为十年，即自2006年12月30日起至2016年12月29日止，每年的房屋租金为陆拾肆万元；每年的房屋租金乙方分两次交付给甲方，每次交付叁拾贰万元，时间为每年的12月30日、6月30日；乙方在承租房屋期间，水、电费按相关标准及实际消耗每季度计收一次，收款方式以甲方总务处送达给乙方的各项费用收款通知单为准；乙方在承租房屋期间，可根据经营需要对房屋进行改造或装修，但不得破坏甲方房屋的基本结构，如有需拆除或改动的部分，必须经甲方同意，装修费用由乙方自行承担，若乙方提前终止合同，则用于前期装修及其他相关的投入与甲方无关；乙方拖欠甲方的租金累计达30天，甲方可以提前终止合同并收回房产，同时采取必要措施禁止乙方继续经营。永定路中学（现育英学校）于2011年6月13日向兴达苑菜馆下发通知，内容为：“根据北京市教委关于我校进行校舍抗震加固的具体要求，决定于2011年6月28日开始对本校校舍开始加固施工。因贵单位承租我校房屋部分面积在本次加固范围内，特通知贵单位务必于加固施工开始前三日将设备腾空，暂停营业。望贵单位以大局为重予以配合，停业损失另行协商。”通知后兴达苑菜馆停止营业。兴达苑菜馆主张抗震加固工程导致其租赁房屋漏水，致使装修及物品损害，进而导致租赁房屋未再恢复营业，仅将自建房屋的一层改成火锅店经营。育英学校主张兴达苑菜馆在抗震加固后恢复过营业，后来又停业了，但未就此提交充分有效的证据予以证明。永定路中学曾提起诉讼，要求解除与兴达苑菜馆之间的房屋租赁合同，要求兴达苑菜馆按照年租金64万元的标准支付2010年7月1日起至实际腾退之日止的房屋租金以及水费8246.88元。本院于2014年5月14日作出（2013）海民初字第17221号民事判决书，判决：一、兴达苑菜馆于本判决生效后十日内支付永定路中学二Ｏ一一年六月二十七日以前未付的房屋租金四十五万五千七百四十元；二、兴达苑菜馆于本判决生效后十日内支付永定路中学二Ｏ一二年一月至二Ｏ一二年十二月期间的水费八千二百四十六元八角八分；三、驳回永定路中学的其他诉讼请求。判决后，双方均未提出上诉，上述判决已生效。后兴达苑菜馆向本院提起财产损害赔偿之诉，要求育英学校赔偿因抗震加固及漏水给其造成的各项损失。该案中，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对于涉案房屋的漏水原因以及与永定路中学施工加固教学楼和翻修操场是否存在因果关系进行鉴定。该鉴定中心于2015年6月1日作出北京建研院司法鉴定中心[2015]建鉴字第76号司法鉴定意见书，鉴定意见：一、“兴达苑菜馆”1、不能确认一层操作间顶板漏水与北京市永定路中学施工加固教学楼是否存在因果关系；漏水主要原因为彩钢屋面板存在较严重变形、塌陷、翘起及屋面泛水部位未作防水密封处理等缺陷;2、“兴达苑菜馆”一层、二层的漏水与北京市永定路中学施工加固教学楼存在一定因果关系。“兴达苑菜馆”一层、二层漏水的主要原因：eqoac(○,1)屋面卷材防水层构造不符合国标《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）相关规定；eqoac(○,2)屋面卷材防水层老化、局部破损、开裂；eqoac(○,3)防水层细部构造存在缺陷；eqoac(○,4)北京市永定路中学施工加固教学楼搭设脚手架对二层过道及二层屋面卷材防水层造成了的局部破坏。二、“老涮庄”1、不能确认“老涮庄”三层漏水与北京市永定路中学施工加固教学楼是否存在因果关系；漏水主要原因为屋面防水卷材局部破损、老化及防水细部构造存在缺陷。2、不能确认“老涮庄”地下一层漏水与北京市永定路中学翻修操场是否存在因果关系；漏水主要原因为“水龙吟”与“浣溪沙”上部顶板防水存在缺陷，若排水沟中积水量过大会造成上述位置漏水。本院委托北京中评联合价格评估有限公司北京市永定路中学校园西侧房屋地下一层、地上一层、地上二层、地上三层房屋内装修及物品的市场损失价值进行评估，该公司作出ZP2015字第15538号价格评估报告：1、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（老涮庄火锅）装修损失市场价值（取整）为848986元；2、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（兴达苑快餐店）装修损失市场价值（取整）为672836元；3、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（兴达苑快餐店争议部分）装修损失市场价值（取整）为28878元；4、评估对象北京市海淀区永定路中学校园西侧房屋（老涮庄火锅、兴达苑快餐店）物品损失市场价值（取整）为146132元。根据现场勘查及双方当事人陈述，兴达苑菜馆主张租赁房屋为“兴达苑快餐店”的一层、二层房屋、“老涮庄”的“庄”字以南的三层房屋与地下一层的全部房屋，自建房屋为“老涮庄”的“庄”字以北的全部房屋，育英学校主张除兴达苑菜馆陈述的租赁房屋的范围外，“庄”字以北的房屋中亦有租赁房屋，并非全部为兴达苑菜馆的自建房。另，兴达苑菜馆对于“庄”字以南的租赁房屋有改扩建行为，但其改扩建部分的房屋并无财产损失。兴达苑菜馆在“兴达苑快餐店”房屋上加盖两层彩钢房，面积约五六十平方米，该房屋有财产损害，该损害价值包含在鉴定机关评估的“兴达苑快餐店”的财产损失范围内。两层彩钢房的下面为“兴达苑快餐店”存在损失价值争议的一层操作间。其他的自建房屋没有任何财产损失。目前，仅“庄”字以北的一层火锅店在经营，其他房屋均停止经营。兴达苑菜馆主张自抗震加固工程开始后至今，租赁房屋部分均停止经营，育英学校主张现正经营的火锅店所占用的房屋也为租赁房屋，且其他租赁房屋在抗震加固工程结束后也经营过一段时间。兴达苑菜馆曾于2014年11月将永定路中学诉至本院，要求永定路中学为其加固工程损坏房屋并赔偿损失等。本院于2016年9月6日作出一审判决，支持了兴达苑菜馆部分诉讼请求。育英学校于2015年3月将兴达苑菜馆诉至本院，要求解除合同、腾退房屋并支付相关租金。本院于2016年9月6日作出一审判决，解除了双方签订的《租赁合同》，兴达苑菜馆腾退房屋并支付相应租金。后上述两案上诉后，均被发回本院重审。发回重审后，兴达苑菜馆起诉永定路中学一案撤回起诉，在本案中提起反诉处理。因诉讼过程中，双方合同到期，故育英学校变更了诉讼请求。本案审理过程中，兴达苑菜馆就其损失提供了证人证言及点餐系统数据，以证明其经营损失，证明其于2012年3月雇人装修地下一层漏水支出28万元。其提供了劳动合同、工资领取单，证明因学校2011年抗震加固要求停业一段时间及此后漏水不能正常经营遣散员工的损失。庭审中，兴达苑菜馆称：其自2001年开始使用诉争房屋，当时有一个小楼，其没有拆。在2006年续租后其重新进行了改造。其承租的房屋，从外面看是三层，南侧一楼二楼，中间部分三楼。南侧山西刀削面、鑫达苑快餐是一层、二层，养生火锅、大排档是我们自己加建的。现在使用的为北侧一楼和二楼的自建部分，为火锅和大排档。进门门厅往北都是自建部分，南侧承租部分又往西侧扩展了2米。原来租的房子在里面包着，扩建部分不交租金。房屋扩建是在签订合同后就扩建了。育英学校称：进门以北部分原来就有房，因兴达苑菜馆扩建了。扩建后没有加收租金，还是按合同标准收取。对方扩建设房屋没有经过我们允许。庭审中，双方认可最开始承租房屋的时间为2001年10月15日。庭审中，双方认可2011年6月后被告未支付租金。对于装修及物品损失，双方均同意按原鉴定价格计算。兴达苑菜馆称其反诉装修损失200万元，为鉴定结论部分。对于合同到期后的腾退，兴达苑菜馆方称如法院判决腾退，其同意腾退。就水费一项，房屋租赁合同约定水、电费的收款方式以永定路中学总务处送达给兴达苑菜馆的收款通知单为准。对于育英学校主张的水费数额，本院依据其提供的2013年至2015年三个年度的水费票据计算，共计42940.07元。其中2013年水费共计4361.68元，2014年水费共计3962.56元，2015年水费共计34615.83元。庭审中，经本院释明，如合同无效，双方的诉讼请求有无变更，育英学校主张如合同无效，其主张按租金标准支付使用费；兴达苑菜馆主张仍按原标准计算。本院认为，就双方诉争的房屋规划一节，育英学校未能提供该房屋的规划许可手续及合法建设证明，故双方签订的《租赁合同》无效。因在诉讼过程中，合同已到期，故育英学校要求兴达苑菜馆腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于兴达苑菜馆主张的其自建部分，均系以租赁合同为前提建设，均应包括在租赁范围之内，合同到期后，应一并腾退。对于育英学校主张要求兴达苑菜馆拆除的为楼顶自建的简易房的请求，考虑到该简易房建成时间较长，育英学校并未提出异议，应当视为育英学校同意兴达苑菜馆扩建的行为，其再以此要求兴达苑菜馆拆除，本院不予支持。对于双方争议的漏水原因，经庭审鉴定结论可见，漏水中的一部分不能认定与育英学校施工加固教学楼存在因果关系，对于其他部分存在一定因果关系。对于“老涮庄”中地下漏水主要原因为“水龙吟”与“浣溪沙”上部顶板防水存在缺陷，此为维修为出租人的义务。因在租赁期间，兴达苑菜馆一直占有使用租赁物，对于育英学校主张的租金部分，本院予以支持，但同时考虑到租赁物一部分的漏水与兴达苑菜馆存在一定因果关系，租金数额本院酌减，以每年40万元计。因育英学校于2011年6月13日向兴达苑菜馆下发通知，因施工要求兴达苑菜馆停业，损失另行协商。但后就恢复营业，双方表述不一。故本院参考施工期限，育英学校提供的水费单据认定。其中2012年中大部分期间无水费发生，直至2013年5月，育英学校又提供了水费单据。本院据此认定，兴达苑停业时间自2011年6月至2013年4月。故此期间的房屋租金不应支付。同时，对于兴达苑菜馆此期间的经营损失，亦应予以赔偿，具体数额，本院参考兴达苑提供的证据酌情判定为每月5万元。对于合同到期后，兴达苑菜馆仍占用房屋，应参照酌减后的标准支付房屋占有使用费。对于育英学校主张的水费数额，本院依据其提供的2013年至2015年三个年度的水费票据计算，对于2016年以后的水费，待其证据充分后另行解决。对于育英学校主张的相关利息损失，因双方存在争议，此双方不能自行解决，需待法院判决确定后再行支付，对此育英学校亦存在一定责任，故育英学校主张利息损失等请求，本院不予支持。出租人应当履行租赁物的维修义务。但本案中，对于出租物的漏水，双方均存在责任。虽本案中育英学校为出租人，但在兴达苑菜馆承租房屋后，将房屋进行了改扩建、增建，没有合法审批手续。而育英学校实际默许了建房行为且对漏水部分未予维修。故对于兴达苑菜馆的损失，本院认定如下：关于争议部分一层操作间的损失，因其漏水原因在于兴达苑菜馆自建的彩钢房屋面板存在问题，并不能确认与加固施工存在因果关系，故对于该部分损失，育英学校不应承担赔偿责任。兴达苑快餐店的装修损失评估价格中包含兴达苑菜馆自建的两层彩钢房的装修损失，而该彩钢房产生漏水的主要原因为彩钢屋面板存在较严重变形、塌陷、翘起及屋面泛水部位未作防水密封处理等缺陷，因彩钢房为兴达苑菜馆自建房屋，故育英学校对该部分损失不应承担赔偿责任，因鉴定中并未对该部分损失单独计算，故本院参照彩钢房屋的面积予以酌定。对于兴达苑菜馆一、二层损失酌定为20万元。对于“老涮庄”中地下漏水主要原因为“水龙吟”与“浣溪沙”上部顶板防水存在缺陷，若排水沟中积水量过大会造成上述位置漏水。对此，作为出租人的育英学校有维修义务，对此部分装修损失，本院参考评估数值及双方责任，酌定育英学校赔偿的数额为46万元。对于赔偿其他物品损失，参考鉴定结论及漏水范围，酌定为2万元。对于兴达苑菜馆对地下室的维修部分，已包含在育英学校的赔偿损失当中，故此部分损失请求，本院不予支持。对于兴达苑菜馆主张的房屋空置、自身经营损失等问题，无充分证据证明，且其本身对于漏水亦存在过错，相应损失本院已从租金中予以考虑，故其此项请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：一、确认北京市永定路中学（现北京市育英学校）与北京鑫城兴达苑菜馆2006年12月28日签订的《房屋租赁合同》无效。二、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内将其承租的北京市育英学校西侧二层及三层房屋（包括原房屋及扩建房屋，包括但不限于下列房屋：其中字号为：山西刀削面、兴达苑快餐、老涮庄火锅、养生火锅、菌汤涮肉、大排档，地下一层）全部腾空后交还北京市育英学校；三、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内按照年租金四十万元的标准向北京市育英学校支付自2013年5月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、北京鑫城兴达苑菜馆于本判决生效后十日内向北京市育英学校支付2013年至2015年三个年度的水费共计42940.07元。五、北京市育英学校于本判决生效后十日内赔偿北京鑫城兴达苑菜馆装修损失及物品损失68万元；六、北京市育英学校于本判决生效后十日内赔偿北京鑫城兴达苑菜馆在北京市育英学校施工停业期间的经营损失115万元；七、驳回北京市育英学校的其他诉讼请求；八、驳回北京鑫城兴达苑菜馆的其他反诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47484元（预交12393元），由北京市育英学校负担19381元，已交纳；由北京鑫城兴达苑菜馆负担28103元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费65947元（已预交44557元），由北京市育英学校负担5800元，于本判决生效后七日内交纳；由北京鑫城兴达苑菜馆负担60147元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  张淑萍人民陪审员  任军鹰二〇一七年十二月八日书 记 员  姚媛媛