福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终4931号上诉人（原审被告）：柯某2，男，1985年9月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。上诉人（原审被告）：柯某3，女,1984年11月29日出生，汉族,住福建省厦门市海沧区。上诉人（原审被告）：柯某1，男，2010年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。法定代理人：柯某2、柯某3，自然情况同上。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：王华榕，福建闽鹭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丰福，男，1956年1月16日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区,现住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：吴钟灵，福建磊达律师事务所律师。委托诉讼代理人：方志雄，福建磊达律师事务所律师。上诉人柯某2、柯某3、柯某1因与被上诉人周丰福房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯某2、柯某3、柯某1上诉请求：原审法院认定事实不清、适用法律有误，请求撤销一审判决，一、二审全部诉讼费用由周丰福承担。事实与理由：一、原审法院遗漏审查案涉2014年10月31日《委托书》未列明柯某1作为权利人，亦没有其法定代理人的签字的事实及理由，导致柯某1的权利受损。上诉人曾于2017年6月7日向原审法院提交《调查取证申请书》，要求原审法院调取2014年10月31日《公证书》的相关笔录等资料，原审法院仅仅向上诉人的代理人开具了《调查令》，要求上诉人的代理人凭《调查令》向厦门市海沧区公证处调取相关笔录资料，但是厦门市海沧区公证处不予上诉人代理人调取该资料。上诉人的代理人立即向原审法院反应情况，并将《调查令》原件交还给原审法院，要求原审法院向厦门市海沧区公证处相关笔录资料，以便查明办理公证之时上诉人柯某1是否是案涉房产的正式权利人情况，以维护上诉人柯某1的合法权益，但是原审法院不仅未给予调取，也未告知上诉人不予以调取的原因及理由，原审法院故意不给予调取资料，导致上诉人柯某1对案涉房产的合法权益受损。二、案涉《房屋预约买卖合同》及《房产居间合同》因不当处分上诉人柯某1的财产，直接损害上诉人柯某1的合法权益，系无效合同。首先，案涉房产安置对象是上诉人柯某2、柯某3、柯某1，无论是2014年6月14日的《房屋征收补偿安置协议书》还是2016年9月5日的《房屋征收补偿安置协议书》在第一条基本情况部分已经详细列明了安置对象，那么案涉房产的共有权人系上诉人柯某2、柯某3、柯某1，但是柯某1系未成年人，其法律行为应当由其法定代理人柯某2、柯某3代为履行，但是案涉公证委托书未将柯某1列为案涉房产的产权人和委托人。厦门市海沧区公证处的笔录资料可以查明为何未将上诉人柯某1列为委托人的原因，但是原审法院却不予以调取，导致原审法院无法查明该事实。因原审怠于调取相关证据材料，导致无法进一步查明温先进的委托授权是否存在瑕疵，受托人温先进的委托授权是否合法有效，进而查明案涉《房屋预约买卖合同》及《房产居间合同》的效力问题。其次，原审法院认为上诉人柯某3、柯某2作为柯某1的法定代理人，原审法院推定上诉人柯某2、柯某3有权代为处分柯某1共有之房产份额部分不符合法律法规之规定。根据《民法通则》第18条之规定：“第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”上诉人柯某2、柯某3在不是为了上诉人柯某1利益的情况下，根据前述法律规定无权处分上诉人柯某1的财产，而本案不仅不是为了上诉人柯某1的利益，反而是直接导致上诉人柯某1的财产减少，其利益直接受损。因案涉房屋预约买卖合同及房产居间合同因不当处分上诉人柯某1的财产，并导致其作为未成年人的利益受到严重损害，因此系无效合同，周丰福无权据此获得财产。周丰福辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、柯某1在讼争合同签订时系无民事行为能力人，柯某2、柯某3是柯某1的亲生父母，作为柯某1的法定代理人代理柯某1进行民事活动。2、案涉房产为拆迁安置房，双方合同签订之时拆迁协议抬头部分载明的“被拆迁人”仅记载柯某2、柯某3，周丰福有理由相信柯某2、柯某3有权代为处分柯某1共有之房产份额部分。3、在签订讼争合同时双方均明知柯某2、柯某3作为柯某1的亲生父母、法定代理人，在代为处分柯某1共有之房产份额部分，讼争合同对柯某1产生法律上之约束力。4、柯某2、柯某3授权委托温先进出卖案涉房屋，其授权委托书是经过公证处公证的。公证人员亦认为柯某2、柯某3作为柯某1的亲生父母、法定代理人，有权代为处分柯某1共有之房产份额部分，而无须在授权委托书上具名。由此也可以证实周丰福在签订合同之时是善意的，因为周丰福作为普通的公民，当然是相信有既定法律效力的公证书。5、案涉房产的交易价格，符合交易当时的行情，并不存在低价甩卖、低价处理的情况，也不存在案涉房产抵押给他人后实现抵押权的情况，更不存在以房抵债的情况。柯某2、柯某3是基于当时行情之判断，认为出售房产为有利时才出售房产的，即本案交易是正当的、公平的、合理的、合法的。柯某1共有之房产份额部分以货币的形式交付给了柯某1的亲生父母、法定代理人柯某2、柯某3，显然不存在上诉人所谓的“直接导致柯某1财产减少，其利益直接受损”的情况。柯某2、柯某3、柯某1据此引用《民法通则》第18条之规定主张上述合同为无效合同，显然缺乏事实依据，适用法律错误。周丰福向一审法院起诉请求：一、判令柯某2、柯某3、柯某1将厦门市海沧区水云湾17号楼82梯303室房屋产权过户登记到周丰福名下；2、柯某2、柯某3、柯某1承担周丰福支付的律师费39000元（人民币，以下币种同）；3、柯某2、柯某3、柯某1承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年6月14日，厦门市海沧区土地房屋征收办公室（甲方）与被征收人柯某2（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》（编号：厦海政【2012】99号，NOB191-3号），协议：乙方被征收房屋全部实行产权调换，安置房的地点在水云湾2号楼408室、水云湾17号楼303室……。2014年10月31日，柯某2、柯某3（委托人）与温先进（被委托人）在厦门市海沧区公证处签订了一份《委托书》，委托事项及权限：委托人柯某2、柯某3系夫妻关系，在委托人就坐落于厦门市海沧区房屋所享有的权利范围内，因委托人事务繁忙，特委托温先进作为委托人的代理人，代为办理、领取并保管土地房屋权证、代为缴纳相关税费；代为出售上述安置房，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等，代为签署房地产买卖合同及相关协议文件；代为与买方到厦门市国土资源与房产管理局办理上述安置房的权属过户登记手续并签署相关文件；代为收取房款及其他款项；……。2015年5月7日，受托人温先进代柯某2、柯某3与买受人周丰福、居间人孟氏房产有限公司签订了《房地产居间合同》，合同约定：委托标的坐落于厦门市海沧区，购房总价款为114万元，买受人向居间人支付中介费2万元及代办费800元。同日，受托人温先进代柯某2、柯某3（甲方）与买受人周丰福（乙方）签订了《房产预约买卖合同》，合同约定：1、乙方向甲方购买坐落于厦门市海沧区的拆迁安置房，建筑面积91平方米；2、双方同意上述房产的购房总价款为为114万元；3、本协议签订之日，乙方向甲方支付购房定金10万元整；4、甲乙双方同意，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，已支付的定金柯冲抵首期购房款。乙方于2015年5月29日前（含定金公证委托办理当日）向甲方支付首期款人民币94万元整，乙方于2015年7月29日前向甲方支付部分款10万元整；5、一手产权证办至甲方名下30日内，甲方必须通知乙方办理产权过户，待乙方办理二手产权过户当日应付余款10万元；6、甲方于2015年5月29日前将上述房产交由乙方使用管理，并配合乙方办理水、电、煤气、有线电视、物业管理等相应过户手续，并由乙方承担过户费用；7、办理甲方名下的一手产权证及乙方名下的二手产权证过程中，甲乙双方应无条件提供相应的证件资料或予以协助，并保证于一手产权办出后30日内去办理二手产权过户。若因甲方原因导致产权过户拖延的，每拖延一日，按乙方已付购房款的0.05%按日向乙方支付违约金，一手产权办出后50日内仍无法过户，则乙方有权解除合同，甲方立即返还乙方全部购房款及赔偿违约金228000元整；8、补充约定：甲方代理人温先进在与乙方办理公证委托当日和二手产权交易过户当日，必须无偿全力配合办理及提供原产权人夫妻二人相关资料等，否则乙方有权追究代理人法律责任。若因一方违约导致涉诉，守约方因此而支出的诉讼费、律师费由违约方承担。2015年5月7日，周丰福委托案外人曾祥锋通过尾数6691的银行账户向温先进转账50000元购房定金。2015年5月8日，周丰福委托案外人周碧惠通过尾数2156的银行账户向温先进转账50000元购房定金。温先进出具《收据》一张，载明“兹收到周丰福购买厦门市海沧区房产的购房定金拾万元整。”2015年5月29日，周丰福通过尾数8779的银行账户向温先进转账840000元的购房首付款，同日温先进出具《收据》一张，载明“兹收到周丰福购买厦门市海沧区房产的购房首付款捌拾肆万元整。”2015年7月27日，温先进出具《收据》一张，载明“兹收到周丰福购买厦门市海沧区房产的购房款拾肆万元整。”2016年9月5日，厦门市海沧区土地房屋征收办公室（甲方）与被征收人柯某2、柯某3、柯某1（乙方）再次签订《房屋征收补偿安置协议书》（编号：厦海政【2012】99号，NOB191-3号），除被征收人处列明柯某2、柯某3、柯某1三人与前述《房屋征收补偿安置协议书》不一致外，其他协议内容与2014年6月14日签订的《房屋征收补偿安置协议书》一致。另查明：1、2015年5月29日，周丰福自收房之日起居住至今。2、周丰福为本次诉讼支出律师费39000元。3、柯某2提交《房产买卖协议》一份，载明：2014年7月30日，柯某2（甲方）与温双喜（乙方）签订《房产买卖协议》一份，约定：甲方同意将坐落于厦门市海沧区的房产出售给乙方，乙方于协议签订之日支付甲方购房定金5万元，于2014年5月15日前向甲方支付人民币45万元、于2014年9月15日之前支付3万元、其余于一手产权证办理当日支付等。柯某2拟证明，案涉房产所有权人为案外人温双喜，柯某2、柯某3、柯某1非本案适格被告。4、案件审理过程中，周丰福提出保全申请，并已交纳保全费5000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。柯某2、柯某3与周丰福签订的《房地产居间合同》、《房产预约买卖合同》，温先进作为柯某2、柯某3的代理人，有经过公证的委托书为证，上述合同对柯某2、柯某3产生法律上之约束力。上述合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于上述合同对柯某1是否产生法律上之约束力。柯某1在讼争合同签订之时为不满十周岁之未成年人，依据法律规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。柯某2、柯某3作为柯某1的法定代理人，且案涉房产为拆迁安置房，双方合同签订之时的拆迁协议载明的安置对象仅记载柯某2、柯某3，周丰福有理由相信柯某2、柯某3有权代为处分柯某1共有之房产份额部分，柯某2、柯某3、柯某1以委托书及房产买卖合同未列明柯某1之名字而主张对柯某1不产生法律之约束力，缺乏事实及法律依据。根据查明的事实，周丰福已实际支付绝大部分购房款并实际占有案涉房屋，柯某2、柯某3辩称不知情与常理及事实相悖。周丰福请求柯某2、柯某3、柯某1将厦门市海沧区水云湾17号楼82梯303室房屋产权过户登记到周丰福名下，有相应的合同及法律依据，依法予以支持。周丰福还请求柯某2、柯某3、柯某1支付律师费39000元，有相应的合同及事实依据，依法予以支持。周丰福还请求柯某2、柯某3、柯某1支付保全费5000元，有相应的法律依据，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、柯某2、柯某3、柯某1于判决生效之日起十日内将厦门市海沧区水云湾17号楼82梯303室房屋产权过户登记到周丰福名下；二、柯某2、柯某3、柯某1于判决生效之日起十日内支付周丰福律师费39000元；三、柯某2、柯某3、柯某1于判决生效之日起十日内支付周丰福保全费5000元。二审中，双方当事人没有提交新证据。柯某2、柯某3、柯某1对一审认定二份《房屋征收补偿安置协议书》被征收人不一致有异议外，其他事实无异议，对于双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉委托书、合同对柯某1是否具有法律效力。讼争房屋权利人系柯某2、柯某3、柯某1，柯某2、柯某3公证委托温先进出售讼争房屋时，柯某1尚为无民事行为能力人，柯某2、柯某3作为柯某1的法定代理人有权以自己的名义代理柯某1实施公证委托行为，柯某2、柯某3公证委托行为对柯某1发生效力。之后温先进代柯某2、柯某3与周丰福签订的《房地产居间合同》、《房产预约买卖合同》亦对柯某1发生效力。讼争房屋的交易价格，符合当时市场交易价格，柯某2、柯某3代为柯某1处分财产，不存在不当处分柯某1财产的行为，讼争合同不违反法律规定，合法有效，双方应按合同履行。柯某2、柯某3、柯某1的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由柯某2、柯某3、柯某1负担。本判决为终审判决。审判长  陈许贞审判员  郑文雅审判员  龙 辉二〇一七年十二月十三日书记员  潘辉文附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。