山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋07民终2671号上诉人(原审原告)：李华明，男，1979年1月27日生，汉族，寿阳县村民，住。委托诉讼代理人：杜晨亮，山西日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯士杰，山西日月明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西顺聚园房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街391号12幢3单元1003号。法定代表人：毛建国，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：山西顺聚园房地产开发有限公司寿阳分公司。负责人刘兴成，该公司经理。上诉人李华明与山西顺聚园房地产开发有限公司（以下简称顺聚园房地产公司）、山西顺聚园房地产开发有限公司寿阳分公司（以下简称顺聚园房地产公司寿阳分公司）合同纠纷一案，不服寿阳县人民法院（2016）晋0725民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李华明上诉请求：一、依法撤销山西省寿阳县人民法院（2016）晋0725民初327号民事判决，依法改判二被上诉人按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任，赔付自2015年12月15日起至交房之日止，按全部房款每天1‰计算的违约金；二、被上诉人依法承担本案诉讼费。事实与理由：一审判决适用法律错误，显失公正公平，应予改判。1、《合同法》114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”本案的违约金由上诉人和被上诉人在《商品房买卖合同》中第九条约定，即“开发商如不能按期交房，按全部房款每天1‰计算违约金给业主赔付，”约定违约金是一种意思自治的合同关系，且本案违约金的约定是违约方对其迟延履行所承担的违约责任，被上诉人售给上诉人的商品房未经验收合格，造成至今不具备交房条件，应承担延迟履行的违约责任，延迟履行违约金的性质为惩罚性违约金，符合法律规定。一审判决认为“依据法律规定违约金具有以补偿性为主，惩罚性为辅的性质”之认定，适用法律错误。2、合同法解释（二）第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量并作出裁决。”本案上诉人与被上诉人在履行《商品房买卖合同》中，完全因被上诉人的过错，造成延迟履行合同违约给上诉人已造成一年多时间不能入住所买的房屋，在当事人根本未提及和主张约定违约金过高的情况下，一审法院认为违约金的计算标准过高，未考虑当事人的过错程度等因素，片面的，不公正的调整违约金计算标准，适用法律错误。李华明向一审法院起诉请求：请求人民法院判决顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司因不能按期交房，应向李华明赔付从2015年12月15日起至交房之日止合同约定的违约金，起诉时计算至2016年3月31日止，诉讼标的为33384元。一审法院认定事实：2015年11月9日，李华明、顺聚园房地产公司寿阳分公司签订《商品房买卖合同》，李华明购买顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司在寿阳县城开发所建的鑫阳国际商住中心一号楼一单元12层11204（号）房一套，建筑面积93.47平方米，套内建筑面积76.65平方米，按建筑面积计算每平方米价格为3337.97元，购房总金额为312000元，合同约定，签订合同时首付房款162000元，剩余房款150000元申请按揭贷款，商品房的交付期限为2015年12月15日前，交付的条件为该商品房经验收合格。并明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，应当出示“该商品房经验收合格”的证明文件，合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任，开发商如不能按期交房，按全部房款每天1‰计算违约金给业主赔付。李华明于2013年7月13日认购时向顺聚园房地产公司寿阳分公司交付房款首付款162000元，银行办理按揭后又交付购房款150000元，已全部履行购房付款义务，合同约定2015年12月15日将房屋交付使用。庭审中，李华明陈述，交房期限到期后寿阳县住建局认为顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司不具备交房条件，被责令停止交房。顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司至今不能交房，李华明现要求顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司履行合同，尽快交付所购房屋，并主张违约金，从2015年12月15日起按照合同约定的全部房款每日1‰的标准计算，至实际交房之日止。一审法院认定为:李华明、顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予法律保护。根据《合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。合同签订后，李华明依约履行了交付房款的义务，但顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司未按约定的时间交房，属于违约行为，应承担违约责任。李华明要求顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司继续履行合同，并承当违约金，符合法律规定，关于违约金的计算标准，合同约定按房款每日1‰计算，一审法院认为，依据法律规定违约金具有以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，李华明对其损失未提供证据证明，该违约金的计算标准过高，依据法律规定的公平和诚实信用原则，依法可适当予以调整，应参照同一地段房屋租金计算违约金，一审法院酌情确定房屋租金为每月700元，顺聚园房地产公司寿阳分公司应按照双方房屋租金即每月1400元承担违约金，顺聚园房地产公司对上述违约金承担连带责任。一审法院判决：由顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司于本判决生效后给付李华明违约金22400元（按每月1400元计算，从2015年12月15日起至2017年4月15日止）。二审审理期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，上述法律规定商品房买卖合同中违约金的意义在于对合同履行利益的补偿，但也不排除当事人在公平、诚实信用的原则指导下，约定与适用惩罚性的违约金，但当事人之间的契约自由也需要合同正义的规则，不能完全放任当事人自由约定。落实到纠纷的实体处理中，人民法院对违约金的裁判需结合合同履行的实际情况，以实际损失作为认定基础进行综合考量。本案中，顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司依据合同的约定已逾期交房，构成违约，应当依据合同约定承担违约责任，根据谁主张、谁举证的原则，作为申请调减违约金的违约方，先应由顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司就违约金的调减事由加以举证证明，后李华明应出示其认为违约金约定合理的依据，然而李华明诉称由于顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司违约造成的实际损失或可得利益损失的具体数额无法提供充分证据予以证明，顺聚园房地产公司、顺聚园房地产公司寿阳分公司也未到庭，因此无法根据实际损失与违约金的差额来判断当事人之间的违约金计算方法约定是否过高。故本案的违约金标准只能兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素考虑，一审法院依据公平和诚实信用原则，适当调整违约金并无不当，也未超过李华明的诉讼请求，一审法院将违约金计算至一审判决前的2017年4月15日，李华明对之后再发生的违约事实可另行主张权利，一审法院判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费635元，由李华明负担。本判决为终审判决。审判长  郭东星审判员  范光伟审判员  侯建伟二〇一七年十二月二十七日书记员  李嘉欣