黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民初80号原告：牡丹江医学院，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人：朱晓峰，校长。委托诉讼代理人：杨帆，女，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：王建林，男，该单位办公室主任。被告：黑龙江千惠房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人：王鸿纯，执行董事。委托诉讼代理人：邱钢，黑龙江鼎坤律师事务所律师。原告牡丹江医学院（以下简称医学院）与被告黑龙江千惠房地产开发有限公司（以下简称千惠公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。于2017年9月27日公开开庭进行了审理，原告医学院的委托诉讼代理人杨帆、王建林，被告千惠公司的委托诉讼代理人邱钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告医学院诉称，请求：1.解除原告与被告的买卖合同关系；2.被告双倍返还原告定金款2000万元3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月4日签订《商品房整体定向销售合同》，该合同约定，被告向原告出售其开发建造的位于牡丹江市爱民区天晴街与天安路交口处、209医院对面悦翔名苑小区，总建筑面积约9296平方米的十七层楼房一栋，并在合同第三条承诺：“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”，合同第八条规定交房日期为2016年5月31日。原告按照合同约定于2013年12月9日向被告交付定金1000万元。2015年末，被告在事先未作任何告知的情况下给原告送达了名为《房地产开发有限公司股权转让协议》及《补充协议》的文件，其内容表述除被告单位股东王可心、李乐将股权转让给ＸＸ安之外，还标明被告在2014年8月25日因融资将其建筑用地使用权对外抵押，根据物权法第182条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。被告的行为已经对原告构成侵权。2016年9月，一张姓男子来到原告单位，称被告已在同年5月将该楼房中的部分房屋转卖给他人，原告单位工作人员事后联系到被告公司李姓副总，该负责人确认了此事，被告的行为再次对原告构成侵权。2016年6月至今，在合同交房日期届满后，原告多次催促被告履行交付义务，被告均以资金不足为由一再推脱，导致合同标的房屋至今未能交付，严重影响了原告的正常工作。给原告造成了极大的经济损失。根据原、被告签订的《商品房整体定向销售合同》第四条规定，该房屋如有权属纠纷，债权债务纠纷或被告将其销售给原告以外的其他人，原告有权解除合同，被告退还房款及利息，并支付不低于已付房价款一倍的赔偿金。基于以上事实和理由，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告千惠公司辩称，1.被告的法定代表人不是ＸＸ安，而是被告提交的营业执照体现的王鸿纯，被告法定代表人未变更；2.原、被告双方签订的《商品房整体定向销售合同》约定的解除合同的条件尚未成就，同时也不符合法定的解除条件。因此，原告要求解除《商品房整体定向销售合同》理由不成立，没有事实依据；3.本案不适用定金罚则，被告不应双倍返还定金罚金2000万元。合同中约定原告向被告支付定金1000万元有误，该合同价款为4000万元，担保法规定定金不能超过百分之二十，余款应为原告向被告支付的购房款，故原告要求定金罚金2000万元错误。按照已付购房款1000万元的1倍明显过高，若原告要求按其进行赔偿，我方认为应减少；4.被告有继续履行合同的诚意，因为资金困难导致暂时不能交工。被告向市里规划部门进行多次协调，按照学生公寓用途对原规划进行调整，但由于市规划部门人事调整导致规划停滞，为推进该项目进程，被告已向相关部门递交了申请，希望加速对该工程用途的规划调整。故希望原告给被告时间促成此事，实现买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的房地产开发有限公司股权转让协议及被告股权转让补充协议书各一份。结合千惠公司提交的土地登记卡及双方的陈述，可证实案涉房屋所在土地的使用权存在抵押的事实。2.房屋预告登记证明两份。结合双方的陈述，可证实案涉房屋中有部分房屋存在预告登记的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，原告牡丹江医学院与被告千惠公司签订《商品房整体定向销售合同》，合同主要约定：“….千惠公司将其开发的位于牡丹江市爱民区“悦翔名苑”小区1号楼第一层至第十六层出售给牡丹江医学院….，第三条，抵押情况。该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第四条，房屋权利状况。1.该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2.该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，买受人有权要求出卖人支付不低于已付房价款一倍的赔偿金。第五条，计价方式与价款。1.按照整栋楼（不含地下）计算，该商品房总价款为：人民币肆仟万元整。2.除人民币肆仟万元房款之外买受人还需承担：施工图修改设计费人民币壹拾捌万元整；此栋楼消防工程增加工程费人民币壹佰贰拾万元整，总计人民币壹佰叁拾捌万元整。第六条，付款方式及期限。本合同项下标的采用分期付款方式。其中：1.本合同签订5日内，买受人支付定金款人民币壹仟万元整。2.剩余款人民币叁仟壹佰叁拾捌万元整待此楼竣工验收合格后，买受人进户前一次性支付给出卖人。第七条，逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1.如买受人逾期支付定金款超过5个工作日，本合同自动终止。2.买受人如未按约定时间支付剩余款项，超出约定最后支付日期30日买受人应向出卖人支付违约金人民币壹拾伍万元，超出约定最后支付日期60日出卖人有权出售此房产，并不退还定金人民币壹仟万元整。第八条，交付时间和条件。2016年5月31日。….第十一条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，每拖延交房一个月，出卖人向买受人赔款人民币壹拾伍万元…”。2013年12月9日，牡丹江医学院向千惠公司支付上述合同中约定的定金款1000万元。2014年，千惠公司对案涉房屋项目所在土地设定抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司哈尔滨分行，期限为2014年8月21日至2015年10月30日。2017年9月27日本案开庭审理中，千惠公司称“抵押权未解除，借款未还完”。千惠公司认可案涉房屋中有8户存在权利人为案外人的预告登记等情况。另查明，牡丹江医学院分别于2016年6月７日、2016年8月31日向千惠公司发函，催告其履行交付案涉房屋的义务。截止法庭辩论终结前，案涉房屋仍未竣工，且处于停工状态，千惠公司未能向牡丹江医学院交付案涉房屋。本案的争议焦点为：一、双方签订的《商品房整体定向销售合同》是否合法有效；二、原告诉请解除该合同并请求双倍返还定金2000万元是否符合法律规定。本院认为，原、被告签订的《商品房整体定向销售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。关于《商品房整体定向销售合同》应否解除的问题。合同约定千惠公司应当于2016年5月31日前向医学院交付案涉房屋，但千惠公司未能按照约定的时间向医学院履行交付房屋的义务。医学院于2016年6月７日、2016年8月31日分别向千惠公司发函，催告其履行交付案涉房屋的义务，现案涉房屋仍未竣工且处于停工状态，无法交付使用。合同第三条约定：“案涉房产占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”。第四条约定：“案涉房产没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有销售给除本买受人以外的其他人，没有司法查封或其他受到限制交易的情况。如房屋权利状况与上述情况不符，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同”。现千惠公司对案涉房屋项目所在土地设定了抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司哈尔滨分行，千惠公司称目前抵押权未解除，借款未还完，并且千惠公司认可案涉房产中有8户房屋存在权利人为案外人的预告登记等情况。综上，千惠公司在履行《商品房整体定向销售合同》过程中存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，医学院诉请解除双方签订的《商品房整体定向销售合同》符合法律规定，本院予以支持。关于医学院诉请双倍返还定金的问题。双方签订的《商品房整体定向销售合同》的标的额为41380000元，约定的定金数额为10000000元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”及《最高人民法院关于适用的若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金的数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，本案中双方可约定的定金数额最高应为8276000元，超过该数额的1724000元不应作为定金，可视为医学院预付的购房款。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者折收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。”的规定，因千惠公司违约，在医学院请求解除合同的的主张符合法律规定的情况下，千惠公司应当双倍返还医学院交付的定金。故千惠公司应当向医学院双倍返还定金及预付购房款共计18276000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告牡丹江医学院与被告黑龙江千惠房地产开发有限公司于2013年12月4日签订的《商品房整体定向销售合同》；二、被告黑龙江千惠房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告牡丹江医学院双倍返还定金及预付购房款共计18276000元；三、驳回原告牡丹江医学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元,由原告牡丹江医学院负担12223元；由被告黑龙江千惠房地产开发有限公司负担129577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 姚 波审判员 杜 敏审判员 李冬梅二〇一七年十二月二十日书记员 王娇娇