福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初2022号原告：福建省机关服务中心，住所地福建省福州市华林路80号，统一社会信用代码12350000158162747R。法定代表人：兰善斌，主任。委托诉讼代理人：蒋洮婷、周奕，福建名仕律师事务所执业律师。被告：福建文艺书店，住所地福建省福州市五一路文艺大厦，统一社会信用代码91350000158147934A。法定代表人：李丽。原告福建省机关服务中心与被告福建文艺书店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建省机关服务中心的委托诉讼代理人蒋洮婷到庭参加诉讼，被告福建文艺书店经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建省机关服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除2013年5月10日签订的《租赁合同书》及2015年2月6日签订的《补充协议》；2.判令被告立即腾空并返还原告位于福州市XX路XX大厦南侧的租赁房屋；3.判令被告自2016年5月11日起向原告按每月6415元（租金递增按《租赁合同书》标准）支付租金至将租赁房屋实际返还给原告之日止；被告自欠付租金之日起，按未付金额的千分之一向原告支付违约金至租金付清之日止；4.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告自2016年5月11日起向原告按每月6415元支付租金至租赁房屋实际返还给原告之日止，被告自欠租之日起，按月租金的千分之一向原告支付违约金至租金付清之日止。事实和理由：2013年5月10日，出租方福建省艺术馆与承租方被告签订《租赁合同书》，租赁合同约定福建省艺术馆将位于福州市XX大厦南后侧省艺术馆建造的平房一座（以下简称租赁房屋）出租给被告，租赁房屋的建筑面积为165平方米，租赁期限3年,自2013年5月11日至2016年5月10日止，月租金第一年为伍仟伍佰元整（RMB5500元），月租金第二年为伍仟玖佰肆拾元整（RMB5940元），月租金第三年为陆仟肆佰壹拾伍元整（RMB6415元）。双方还就责任和权利、合同变更，终止及其它做出了明确的约定。2015年2月6日，福建省艺术馆、原告与被告签订《补充协议》，补充协议约定自协议生效之日起，福建省艺术馆将房屋租赁合同的权利和义务一并转让给原告，房屋租赁合同中福建省艺术馆的权利和义务均由原告享有和承担，房屋租赁合同中尚未履行的权利和义务由原告与被告按照房屋租赁合同相关约定继续履行。从2015年1月1日起，被告向原告缴交租金。租金采取预付的方式按月支付，被告应于每月5日（公历）之前向原告支付当月租金。自2016年3月11日起，被告未依约向原告支付租金，2016年5月10日后，原告多次口头要求被告终止合同并要求被告腾退租赁房屋。2016年7月20日，原告通过邮政EMS快递向被告发出了2016年7月6日《关于终止合同与腾退房产的通知》，通知被告截至2016年7月10日已累计拖欠原告租赁房屋租金计人民币32075元，并通知被告租赁期限已于2016年5月10日届满，《租赁合同》及《补充协议》已终止，原告将收回租赁房屋，原告要求被告于2016年7月13日前缴清上述逾期未付租金，但被告仍拒不腾退租赁房屋并支付租金。2016年8月12日，原告委托福建名仕律师事务所蒋洮婷律师向被告发出《律师函》，告知被告《租赁合同书》及《补充协议》已于2016年5月10日届满并再次通知解除合同，要求被告腾退租赁房屋并支付租金。2017年2月23日，原告通过EMS快递再次向被告发出了2017年2月21日《关于清退房产的再次通知》，要求被告收到清退通知之日起5日内结清租金、水电、物业费等相关费用，并将租赁房屋腾空退还原告，但被告至今仍拒不支付欠付租金及逾期违约金，亦未腾空搬离租赁房屋，其行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告福建文艺书店未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告福建文艺书店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，福建省艺术馆（甲方）与福建省文联福建文艺书店（乙方）签订《租赁合同书》，合同约定：1、甲方将坐落于XX大厦南后侧XX馆建造的平房一座（长30米、宽5.5米，总面积为165平方米）房屋出租给乙方使用；2、租赁期限为3年，自2013年5月11日至2016年5月10日；3、房屋租金：第一年为5500元/月，第二年为5940元/月，第三年为6415元/月。自合同生效之日起，乙方于合同期内每月10日向甲方缴纳当月房租，逢节假日顺延。乙方不准时支付租金，甲方有权按日向乙方收取滞纳金（月租金的千分之三）。乙方如超过十天未交租金，甲方有权重新处置所出租的房产；4、乙方应遵守国家法令，开展正常业务经营活动，不得将标的物转让转包其他人经营使用；5、甲方出租给乙方的标的物属甲方所有，承租期满甲方有权收回，如乙方需继续承租，甲乙双方可依据实际情况另行商定。上述合同落款“乙方”处加盖被告福建文艺书店印章。上述合同还约定其他事项。2015年2月6日，福建省艺术馆（甲方、原出租方）与被告福建文艺书店（乙方、承租方）、原告福建省机关服务中心（丙方、现出租方）签订《补充协议》，协议约定：根据规定，甲方将其经营性资产（含租赁房产）移交给福建省机关事务管理局实行集中监管，福建省机关事务管理局委托丙方对移交的经营性资产进行管理运营。因此，甲方已无法继续履行原合同的相关权利和义务。现甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方将原合同中享有的权利和承担的义务一并转让给丙方等事宜达成如下协议：1、甲、乙、丙三方一致同意，自本协议生效之日起，甲方将原合同中甲方的权利和义务一并转让给丙方，原合同中甲方的权利和义务均由丙方享有和承担；2、甲、乙、丙三方确认，原合同中甲乙双方已履行的权利和义务，对丙方具有约束力；除本协议另有约定外，原合同中尚未履行的权利和义务由乙方与丙方按照原合同的相关约定继续履行；3、甲乙双方确认，从2015年1月1日起，乙方向丙方缴交租金。租金采取预付的方式按月支付，乙方应于每月5日（公历）之前向丙方支付当月租金；4、甲方于本协议生效之日起10日内，将租赁房产的履约保证金划转丙方，原合同租赁期满且待丙方验房后乙方无违约行为和欠付其他费用的，履约保证金由丙方无息退还乙方；5、未经丙方书面同意，乙方不得擅自处分租赁房屋，包括但不限于将该房屋全部或部分转租、转借、转让、抵押、赠与给第三方使用（或经营）；6、未经丙方书面同意，乙方不得以股权（全部或部分）转让、赠与、继承、合作经营等方式变相将租赁房屋转租给第三方使用（或经营）。上述协议还约定其他事项。协议签订后，被告福建文艺书店向原告支付租金至2016年2月，并于2016年9月5日向原告支付2016年3月、4月的租金共计12830元。2016年7月20日，原告福建省机关服务中心向“福州市XX路XX大厦南侧福建文艺书店”的地址邮寄送达《关于终止合同与腾退房产的通知》，通知部分内容为：“……截止2016年7月10日止，你方已拖欠我中心租金人民币32075元，现将有关事项通知如下：一、《租赁合同》租赁期限已于2016年5月10日届满，……现通知你方《租赁合同》及《补充协议》已终止，我中心将收回租赁房产。二、你方应于2016年7月13日前，结清租金、水电费、物业费等相关费用等，并将租赁房产腾空退还我中心。三、若你方未按期腾空退还租赁房产，我中心将根据法律程序收回租赁房产，由此产生的一切法律责任和经济损失均须由你方承担。……2016年7月6日”，上述邮件未被签收而退回。2016年8月12日，原告委托福建名仕律师事务所律师向“郑杰敏（单位名称：福建文艺书店）”位于“福州市XX路XX大厦”的地址，邮寄送达《律师函》，律师函部分内容为：“……本律师现郑重告知：1、《租赁合同书》及《补充协议》租赁期限已于2016年5月10日届满，……现再次通知贵方《租赁合同书》及《补充协议》已解除。2、请贵方于收到本函之日起5日内，与机关服务中心联系并将租赁房产腾空交还机关服务中心，结清租金（截至2016年8月10日贵方拖欠的租赁房屋租金计人民币38490元）及水电费、物业费、违约金等相关费用。否则，本律师将依机关服务中心授权采取进一步法律措施，维护机关服务中心的合法权益。3、如若因贵方未及时按期支付租金、费用及腾空退还租赁房产发生纠纷诉讼至法院，贵方将需承担包括但不限于支付机关服务中心欠付的租金、逾期违约金、赔偿机关服务中心损失、诉讼费、律师费等在内的更大经济损失，请贵方慎思，以免讼累！……2016年8月12日”上述邮件被“郑杰敏”（注：字形近似“杰”）签收。2017年2月23日，原告福建省机关服务中心再次向被告福建文艺书店位于“福州市XX路XX大厦”的地址邮寄送达《关于清退房产的再次通知》，通知的部分内容为：“……一、我中心已于2016年8月12日委托福建名仕律师事务所发函贵方，通知你方《租赁合同》及补充协议租赁期限于2016年5月10日届满，通知你方《租赁合同》及补充协议已解除，请你方收到2016年8月12日函之日起5日内，将租赁房产腾空交还我中心，并结清租金及水电费、物业费、违约金等相关费用。二、现我中心已将此租赁房产进场公开招租，2017年2月已有新承租户中标，再次通知你方收到本清退通知之日起5日内，结清租赁房产的租金、水电、物业费等相关费用，并将租赁房产腾空退还我中心。如逾期房屋内仍有余物，视为你方放弃所有权，由我中心自行处置。三、若你方未按期腾空退还租赁房产，我中心将根据法律程序收回租赁房产，由此产生的一切法律责任和经济损失均由你方承担。……2017年2月21日”。上述邮件被“用户拒收”。另查明，2017年9月15日，福建省艺术馆向本院出具《关于同意解除文艺书店补充协议的说明》，主要内容为：“……现机关服务中心为收回租赁房产起诉至法院，我馆同意解除2015年2月6日我馆、福建文艺书店与机关服务中心签订的《补充协议》”。诉讼中，原告福建省机关服务中心陈述：福建省艺术馆并未向被告福建文艺书店收取履约保证金，故福建省艺术馆并未向原告划转履约保证金。本院认为，福建省艺术馆与被告福建文艺书店签订的《租赁合同书》以及原告福建省机关服务中心与福建省艺术馆、被告福建文艺书店签订的《补充协议》系立约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均需依约履行。现《租赁合同书》约定的租赁期限已经届满，被告未再支付租赁期限届满后的租金，原告亦就被告继续占用租赁房屋提出异议，也即各方未就继续租赁达成一致意见，《租赁合同书》、《补充协议》效力自期限届满时终止。现原告福建省机关服务中心继续诉请解除上述合同、协议，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告福建文艺书店应腾空并向原告返还租赁房屋。现被告福建文艺书店没有应诉答辩，也没有就其返还租赁房屋的事实进行举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告应当对租赁房屋腾空、返还的事实承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告持续占用租赁房屋的事实予以采信。原告诉请被告按6415元/月的标准支付自2016年5月11日起的租金，实为向被告主张占用租赁房屋期间的占用费，于法有据，被告福建文艺书店应自2016年5月11日起，按6415元/月的标准，向原告福建省机关服务中心支付占用费至实际腾空返还租赁房屋之日止。鉴于《租赁合同书》、《补充协议》效力已于租赁期限届满时终止，原告继续援引《租赁合同书》、《补充协议》的约定，诉请被告支付租赁期限届满后（2016年5月11日起）的逾期支付占用费的违约金，本院不予支持。综上，原告诉请超出本院确认部分，本院不予支持。被告福建文艺书店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福建文艺书店应于本判决生效之日起十日内将位于福州市XX路XX大厦南后侧平房（面积165平方米）腾空并交还原告福建省机关服务中心；二、被告福建文艺书店应于履行本判决第一项义务的同时向原告福建省机关服务中心支付自2016年5月11日起至实际交还上述房屋之日止的占用费（占用费按每月6415元计算）；三、驳回原告福建省机关服务中心的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由原告福建省机关服务中心负担1000元，由被告福建文艺书店负担8900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  曾依铨人民陪审员  胡腾鸣二〇一七年十二月二十五日书 记 员  马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。