广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终11935号上诉人（原审被告）：佛山市南海区深基房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄国举。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁锡仪，女，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市南海区深基房地产开发有限公司（以下简称深基公司）因与被上诉人梁锡仪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。深基公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第一项，改判深基公司支付给梁锡仪的逾期交楼违约金为11433元；2.本案一、二审诉讼费用由梁锡仪承担。事实和理由：违约金应计算至《商品房交付使用通知书》上确定的交付日期止，不应该计算至2017年5月24日。首先，根据双方签订的合同第九条约定，案涉房屋已竣工验收合格并已取得了《竣工验收备案证》、《测绘报告书》，达到了合同规定的交付条件，依法可以交付使用。其次，根据补充协议第四条约定，深基公司按照合同上载明的通信地址发出交付通知之日起第3日，则视为收楼通知已送达。深基公司已经在交付通知书确认的交付日期前寄送交付通知书给梁锡仪，梁锡仪也已签收确认，其因自身原因未能前来办理交接手续，责任不在深基公司。一审法院认定涉案房屋具备交付条件的时间错误，请求二审法院依法改判。梁锡仪答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持。梁锡仪向一审法院起诉请求：1.深基公司按照房屋总价697145元的日万分之二的标准支付延迟交楼的违约金，自2017年2月1日起计算至实际交楼之日；2.诉讼费由深基公司负担。一审法院查明，2016年6月7日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定：深基公司将位于佛山市南海区大沥镇竹XX路XX号天XX市花园X号楼XXX房出售给梁锡仪；总成交价为697145元；合同第九条约定商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十条约定商品房相关设施设备的交付条件，其中包括绿地率、非市政道路、车位车库等公共服务及其他配套设施在2017年6月30日前达到批准的规划设计条件；合同第十一条约定深基公司应于2017年1月31日前向梁锡仪交付商品房；商品房达到第九、十条规定的交付条件后，深基公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达梁锡仪。梁锡仪未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条约定深基公司逾期交房在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，深基公司按日向梁锡仪支付全部房价款万分之二的违约金；深基公司逾期交房超过90日后，梁锡仪要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向梁锡仪支付全部房价款万分之2.5的违约金。合同第十三条约定了面积差异的处理方式。合同第十六条约定商品房存在质量问题的，梁锡仪不解除合同的，由深基公司负责整改，因整改而该梁锡仪造成损失的，由深基公司承担相应赔偿责任。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，约定梁锡仪应当于深基公司发出的查验通知中所载明的交接期限内到指定地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则查验通知书中所载明的查验期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准完成房屋查验，因此导致房屋交付时间延误的不属于逾期交付商品房使用的情形，深基公司不承担违约责任。补充协议和合同约定不一致的，以补充协议为准。深基公司在诉讼中确认梁锡仪已按合同约定支付全部购房款。2017年4月19日，佛山市南海区天XX市花园1栋、2栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。2017年4月20日，深基公司向梁锡仪邮寄收楼通知，通知梁锡仪在2017年4月24日收楼。该邮件于2017年4月27日送达。2017年5月16日，佛山市南海区房地产测绘中心出具涉讼房屋的测绘报告书。2017年5月24日,梁锡仪接收涉案房屋。一审法院认为，深基公司、梁锡仪签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。深基公司未按照合同约定在2017年1月31日前交付经竣工验收备案并出具测绘报告的房屋予梁锡仪，已构成违约，深基公司应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。涉讼房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，于2017年5月16日出具测绘报告，至2017年5月16日才具备合同约定的交付条件。深基公司于2017年4月20日通知收楼时涉讼房屋尚未具备约定的交付条件，且该收楼通知亦于2017年4月27日才送达予梁锡仪。深基公司在涉讼房屋具备交付条件后并未再次通知梁锡仪收楼，梁锡仪在2017年5月24日实际接收涉讼房屋属于合理期限内。现梁锡仪主张以购房款697145元为本金从逾期之日2017年2月1日起至梁锡仪实际收楼之日2017年5月24日止计付违约金，理据充分，一审法院予以采纳。梁锡仪主张按日万分之二的标准计算违约金，属梁锡仪对自身权利的处分，一审法院予以准照，综上，深基公司应支付违约金15755.47元（697145元×0.0002×113天）予梁锡仪。深基公司辩称违约金计算至2017年4月23日，一审法院不予采纳。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：深基公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15755.47元予梁锡仪；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取44.66元，由深基公司负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁锡仪，一审法院不另收退。双方在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合深基公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋何时具备交付条件。2.深基公司应承担的违约责任。关于案涉房屋何时具备交付条件的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行各自义务。案涉合同第九条明确约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。案涉房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，于2017年5月16日出具测绘报告，故案涉房屋于2017年5月16日才具备合同约定的交付条件。深基公司辩称案涉房屋于2017年4月24日前已经具备合同约定的交付条件，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。关于深基公司应承担的违约责任。案涉房屋于2017年5月16日才具备合同约定的交付条件。深基公司于2017年4月20日通知梁锡仪在2017年4月24日收楼时案涉房屋尚未具备约定的交付条件，且该收楼通知亦于2017年4月27日才送达予梁锡仪。深基公司在案涉房屋具备交付条件后并未再次通知梁锡仪收楼。一审法院认定梁锡仪在2017年5月24日实际接收案涉房屋属于合理期限内，对梁锡仪主张以购房款697145元为本金从逾期之日2017年2月1日起至梁锡仪实际收楼之日2017年5月24日止计付违约金予以支持，处理妥当，本院予以维持。综上，深基公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市南海区深基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月十八日书 记 员  钟勉力书 记 员  梁 理