大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初5632号原告：大连衡德物业管理有限责任公司。法定代表人：姜德敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈业伟，系辽宁弘权律师事务所律师。被告：宋文龙，男。委托诉讼代理人：刘春萍，系辽宁智锐律师事务所律师。原告大连衡德物业管理有限责任公司与被告宋文龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈业伟、被告宋文龙及委托诉讼代理人刘春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连衡德物业管理有限责任公司（以下简称“原告”）向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付2011年1月至2016年12月物业服务费3,274元及滞纳金327元。事实和理由：被告系原告所管理的大连市甘井子区盛世闲庭小区的业主，原告与业主委员会签订了《盛世闲庭物业管理委托合同》，约定由原告向被告所居住的盛世闲庭小区提供物业服务，被告向原告支付物业服务费。但被告并未按照合同的约定及时、足额的向原告支付物业服务费，自2011年1月至2016年12月，共拖欠原告物业服务费3,274元。根据合同约定，物业费付费时间为每双月的1-10日，业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的日百分之0.3交纳滞纳金。被告的拖欠期间为72个月，合同约定滞纳金标准过高，滞纳金原告按照拖欠物业费的10%计算。经原告工作人员多次催要及发送律师函催缴未果，故诉至法院，请求判令被告给付物业管理费及滞纳金。被告宋文龙辩称，被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积、缴费标准属实。不同意原告的诉讼请求，不同意缴纳物业费和违约金。原因如下：第一，原告主张支付自2011年起的物业费已超过法律保护的诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。第二，被告购买案涉房屋并缴纳维修基金等相关费用，但自被告入住房屋开始即出现漏水的情况，并且多次向原告主张维修，但原告从未尽到维修的义务，严重影响了被告的正常生活，无奈之下被告进行自行维修，原告并未履行物业服务合同约定的维修养护的义务，已构成严重违约，人民法院不应当支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，被告系大连市甘井子区盛世闲庭小区的业主，房屋建筑面积90.95平方米，原告系盛世闲庭小区的物业服务单位。2006年12月31日、2011年6月、2016年6月12日，大连市甘井子区盛世闲庭小区业主委员会分别与原告签订了《盛世闲庭物业服务合同》（2007年1月1日起至2011年12月31日止）、《盛世闲庭物业管理委托合同》（自2011年5月1日起至2016年4月30日止）、《盛世闲庭物业管理委托合同》（自2016年5月1日起至2021年4月30日止），约定：原告接受大连市甘井子区盛世闲庭小区业主委员会的委托，对盛世闲庭小区实行物业管理；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应责任；住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.5元的标准向原告缴纳物业管理服务费，付费时间为每双月的1-10日；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。原告为该小区提供物业服务至今，但被告没有交纳自2011年1月至2016年12月的物业服务费。2015年4月15日，大连市甘井子区兴华街道华兴社会居民委员会出具证明，内容为：“衡德物业自2004年8月接管盛世闲庭小区以来，每年逢双月1-10号在小区每栋楼每个单元的管道井门上张贴催缴物业费通知，不间断催促拖欠物业费的业主缴纳费用，还以律师函形式催缴拖欠的物业费。对有的业主反映的小区私搭乱建情况也应业主要求报告过相关部门来处理。特此证明。”另查，原告提交收费许可证显示，大连市物价局于2012年8月6日向原告颁发了收费许可证，许可原告收取盛世闲庭小区的物业服务费、停车服务费（地上）。物业服务费的收费标准为按照建筑面积每月每平方米0.5元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定和相关部门批准的价格标准交纳物业服务费。案涉小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。根据《物业管理服务合同》、《盛世闲庭物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.5元，其自2011年1月至2016年12月依法应向原告交纳物业服务费3,274元（0.5元/月/平方米×90.95平方米×72个月），借故拖欠无理，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费3,274元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的诉讼时效问题，本院认为，诉讼时效制度的立法目的在于促使权利人积极行使合法权利，对怠于行使权利之人丧失其胜诉权，以此来防止权利人长期不行使权利，导致法律关系处于不确定的状态，对社会秩序的稳定造成阻碍，亦为了便于法院审理案件，时间过长会导致当事人举证困难，不利于法院查明事实，从而对实现个案正义造成影响。因此，诉讼时效制度的设立主要在于督促权利人积极行使权利。原告提供的大连市甘井子区兴华街道华兴社会居民委员会出具证明可以证明原告不间断催促拖欠物业费的业主缴纳费用，而被告系拖欠物业费的业主之一，故原告的诉请未超过诉讼时效，对被告的该辩解不予采纳。关于被告辩称的其房屋存在透寒漏雨，原告未进行维修的问题，本院认为，房屋透寒漏雨系房屋质量问题，非因原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，现被告房屋内出现的问题系由于共用部位出现问题还是由于自用部位出现问题被告未提供相应的证据证明，此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。若是由于房屋共用部位或共用设备出现问题导致被告房屋出现透寒漏雨的问题，原告应按照维修基金的使用程序积极启用维修基金进行维修，以免房屋状况恶化以及损失扩大。关于被告宋文龙提出的反诉，被告提出的反诉请求涉及到是否系因原告原因造成被告财产损失、维修费用是否合理以及如何对案涉房屋进行维修等诸多问题，较为复杂，本院认为不宜在本案中一并进行审理，若被告认为原告的行为造成其财产损失可另案诉讼解决，故对被告的反诉不予受理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告宋文龙于本判决生效之日起十日内给付原告大连衡德物业管理有限责任公司自2011年1月至2016年12月的物业服务费人民币3,274元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连衡德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告宋文龙负担。被告宋文龙负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一七年十二月四日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。