宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0591民初950号原告：邹云慧，女，汉族，1960年8月14日出生，住宜昌市点军区。原告：胡世友，男，汉族，1957年4月1日出生，住宜昌市点军区。委托诉讼代理人：翁毅，湖北至成律师事务所律师。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号，统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，系该公司董事。委托诉讼代理人：张婉，女，汉族，1990年3月7日出生，住老河口市，系该公司员工。原告邹云慧、胡世友诉被告宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日受理后，于2017年11月30日公开开庭进行审理。原告邹云慧、及两原告共同委托诉讼代理人翁毅、被告的委托诉讼代理人张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹云慧、胡世友向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付拖欠的房屋租金47537.92元；二、被告赔偿拖欠租金的资金占用损失3000元；三、被告承担违约金50000元；四、被告承担本案诉讼费。变更后的诉讼请求：一、被告立即支付拖欠的房屋租金53355.43元；二、被告按银行同期贷款利率赔偿拖欠租金的资金占用损失至清偿之日止，截止2017年11月30日为3494.4元；三、被告承担违约金，以拖欠租金数额为基数，从欠款之日起按银行同期贷款利率四倍计算至欠款清偿之日止；四、被告向原告交付全部代征代缴税收缴款凭证原件或复印件；五、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2009年5月21日签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，将原告拥有的位于金××市场××商铺（××区）第一层第0001427（B1-6-68）号商铺委托被告出租，租赁期限2009年11月18日起至2017年11月17日。协议生效后被告将房屋租赁给商户用于经营。从2016年2月开始，被告未按约定向原告支付租金，截止起诉之日已拖欠租金53355.43元。按照合同约定被告应当赔偿原告损失，并支付违约金。鉴于被告无履行合同诚意，原告依法提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告宜昌金东山商业管理有限公司辩称，一、原告主张的所有的零星租金金额系被告已为原告缴纳了其应缴纳租金收入的房产税和印花税，被告实际欠原告租金金额为40455.48元。二、被告拖欠原告租金，对原告造成的困扰深表歉意，愿意按照中国人民银行同期贷款利率标准支付原告资金占用损失，截止2017年11月10日为1745.52元。三、原告主张的违约金过高，请人民法院予以降低。经审理查明，2009年5月21日原告邹云慧（甲方）与宜昌金东山商业管理有限公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001427（B1－6－68）号商铺，建筑面积35.28平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，由于乙方承担该市场推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金35364元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金39784元。4、……。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方应赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后履约至2011年6月30日，原、被告签订《补充协议》，合同主要内容有“第一条、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》中的被告公司名称因工商登记而发生变更的补充说明。第二条、委托出租商铺位置及面积的补充：原合同第一条约定甲方委托出租商铺产权面积以房管局实测面积为准，现甲方物业位置为金东山市场四期B区第1层第0001427号商铺，实测产权建筑面积为34.70平方米。第三条、……2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金34782元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金39130元。”现被告尚欠原告2016年第2、3、4季度租金和2017年第2季度的一半租金、第3季度的租金，合计40455.48元。另外，双方合作期间的2016年第一季度的9185.75元系被告于2017年1月24日支付原告。同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与被告签订《委托代征税款协议书》，委托宜昌金东山商业管理有限公司、宜昌金东山市场有限公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项地方税费，被告也已代扣案涉租金税款（房产税2012年至2015年期间为6%，2016年1月起为12%，印花税0.1%）。庭审及调解过程中，被告已将代扣代缴税票全部出示并交付复印件于原告，原告对此予认可。另查明，邹云慧和胡世友为夫妻关系，二原告为涉案房屋的共同所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0309237、0309237-1号。以上事实，有《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》、《补充协议》、房屋所有权证、中国建设银行个人活期账户交易明细、《委托代征税款协议书》、税收缴款书（代扣代收专用）、宜昌市地税局高新技术产业开发区分局出具的《说明》、当事人陈述等证据经庭审举证、质证，可以认定。本院认为，原告邹云慧与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。一、关于原告将被告已代征代缴的税款主张返还并计算资金占用费的问题、以及向原告交付缴款凭证的问题，《中华人民共和国税收征收管理费实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。”被告是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向原告收取税款符合法律规定，且原告亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，被告代扣原告租金收益税款符合法律规定，视为被告履行了租金支付义务。因此，本院对原告主张的被告已代扣税款的这部分租金及据此计算的资金占用费的诉讼请求不予支持。被告已支付的租金基本按期支付，但2016年第一季度（2016.02.18-2016.05.17）的9185.75元租金，被告应于2016年2月20日支付，而实际于2017年1月24日支付给原告，原告主张逾期付款资金占用费410.87元，实际支付逾期338天，利息损失应为370.02元，本院予以支持；2017年一季度（2017.02.18-2017.05.17）的租金8598.82元，被告应于2017年2月20日支付，而实际分别于2017年6月9日支付3439.53元，2017年6月20日支付5159.29元，其利息损失118.46元，本院亦予支持。庭审中被告已向原告交付全部代征代缴税收缴款凭证，原告无需向人民法院主张。二、现被告尚欠原告2016年第2、3、4季度租金和2017年第2季度的一半租金、第3季度的租金，合计40455.48元。被告未按约定的期限支付构成违约，虽然合同约定的违约金为50000元，被告亦请求调整，且原告对违约金的主张变更为以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本院根据合同的履行情况、被告的主观过错、原告资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定判断原告主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算予以计算合理合法，本院予以支持。该违约金足以弥补因被告逾期履行给原告造成的损失，且庭审已释明，故对原告的该部分租金主张的资金占用费不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹云慧、胡世友租金、利息共计40943.96元（40455.48+370.02+118.46），并支付原告违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金9158.75元为基数，从2016年6月17日起计算到清偿之日止；以租金9158.75元为基数，从2016年9月17日起计算到清偿之日止；以租金9158.75元为基数，从2016年12月18日起计算到清偿之日止；以租金4299.41元为基数，从2017年6月17日起计算至清偿之日止；以租金8598.82元为基数，从2017年9月17日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告邹云慧、胡世友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1155元（已减半，原告已预缴），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李俊峰二〇一七年十二月十四日书记员  马梦月