重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初21913号原告：王涛，男，1977年4月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。法定代表人：高飞，总经理。委托诉讼代理人：胡子贡，公司员工。原告王涛与被告重庆天江坤宸置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告王涛，被告重庆天江坤宸置业有限公司的委托诉讼代理人胡子贡到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王涛的诉讼请求为：1、依法判令被告履行《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-00756834），立即向原告交付坐落于渝北区隆鑫·鸿府18、19、20、21幢裙楼1-商业7商铺；2、依法判令被告向原告支付逾期交付的违约金51724元（暂计算至起诉日2017年10月12日，之后违约金按照已支付房款193万元的日万分之二计算，直至实际交付房屋时为止。）3、依法判令被告赔偿原告因被告逾期交付房屋，原告为实现权利而实现发生的交通费、住宿费等费用共计10000元；4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年11月25日，原被告签订《商铺预约销售协议》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市渝北区商铺一套，该商铺为上、下两层结构，建筑面积294.39平方米。2017年3月25日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-201-00756834），约定被告在2017年5月31日交房。合同签订后，原告按约向被告支付了房款，但被告至今未将房屋交付原告，原告遂起诉。被告重庆天江坤宸置业有限公司辩称：2016年11月25日双方签订《商铺预约销售协议》时房屋已是现房，被告的销售人员带原告实地察看了房屋现状，并告知其房屋已于2016年11月1日出租，承租人放弃优先购买权。2017年3月25日双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定了现房交房条件。被告多次电话告知原告可接房，同时按流程签出租协议，但原告觉得租金过低未能与承租人达成一致意见。故系原告自身原因未办理接房手续。原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明：2016年11月25日，被告作为甲方（出卖人），原告及王保国作为乙方（买受人）签订《商铺预约销售协议》，约定：一、乙方购买由甲方所开发的[项目名称：隆鑫·鸿府]47号商铺，现该商铺公安门牌号码为重庆市渝北区。该商铺为上、下两层结构，该商铺总房价为壹佰玖拾叁万元正。二、甲、乙双方签订本协议后，乙方向甲方交纳商铺预约销售款壹佰壹拾万元正。其中壹佰万元作为商铺总价的首付五成费用。壹拾万元整作为政府税费。在甲方取得该商铺预售许可证、双方签订商品房买卖合同并办理完网签后，上述款项直接转为该商铺的购房款首付及政府税费。同日，原告向被告支付1100000元。2017年3月25日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，坐落为：重庆市渝北区隆鑫·鸿府18、19、20、21幢裙楼1-商业7。总成交价193万元。属现售商品房的，甲方应在2017年5月31日前，将商品房交付乙方使用。甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理：逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。被告在合同中预留地址为重庆市渝北区农业园区宝石路167号，法定代表人雷晓阳。补充协议中约定：在甲方具备本合同约定的交房条件的情况下，甲方可发出房屋交付通知，也可不发书面房屋交付通知。如甲方未向乙方发出房屋交付通知时，乙方最迟应在合同约定的交房时间自行前往房屋所在地办理接房手续。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。乙方所购房屋为现房的，乙方购房时已全面了解房屋的户型、空间尺寸、结构形式、功能及各类型系统配置、朝向、周边环境、施工质量、建筑、结构、装修工程所采用的材质、规格、品牌以及户内顶、墙、地和户外公共部分的装修标准以及装修质量，并对房屋及周边环境、配套等无异议。2017年6月19日，原告取得渝北区隆鑫·鸿府18、19、20、21幢裙楼1-商业7房屋的产权证，附记中载明：该房已设定抵押。另查明：被告作为出租方（甲方），王锦玲作为承租方（乙方）签订商铺租赁合同。租赁房屋坐落隆鑫·鸿府附45、46、47号商铺二层。租期五年：2016年11月1日至2021年10月31日。双方约定租赁合同期内乙方装修及免租期共18个月，该装修及免租期在第一年度内执行，即甲方免收乙方在2016年11月1日至2018年4月30日期间的房屋租金，但乙方需支付该免租期内的物业管理费。合同中未注明签订日期。被告称签订时间为2016年11月1日。被告称其在签订租赁合同后一周内即将房屋交付给了承租人。承租人承租的只是原告房屋的第二层，但第一层被承租人用围栏全部围住。原告另举示了如下证据：1、2017年9月1日、2日、3日其去被告处接房的录像，证明其无法接房。被告在出售时没有向原告告知房屋已出租的事实；2、律师函、授权委托书、邮政特快专递，证明原告于2017年9月25日以张捷为收件人，公司名称为被告，地址重庆市江北嘴金融城2号T1栋19F发送了律师函，督促被告交付房屋；3、机票1张，住宿费发票4张，证明原告已产生机票和住宿费2130元，另有部分金额不能举示证据。被告对证据质证后对证据1真实性无异议，但认为录像不能达到原告的证明目的，被告接待的员工不清楚房屋已出租的事实，其在出售时已告知原告房屋已出租。对证据2的真实性无异议，但EMS邮单的收件地址非被告公司地址，收件人也不是其公司员工，证据不能达到原告的证明目的。对证据3真实性不予认可，住宿费的发票抬头不是原告，和本案无关。即使因本案产生，费用也不合理。被告另举示了出庭证人杨云斐的证言，内容为：证人系被告招商经理，负责案涉项目的招商工作。在2017年3月和4月，具体日期记不清楚了，证人与原告通过三次电话，为了销售后招商配合业主和租户三方需要转签合同的事情。但原告表示要和租赁户和销售部门进行沟通。原告对证人证言质证后，认为证人系被告公司员工，被告并未履行对原告就该商铺已租赁的告知义务。且并非证人联系原告，而是原告联系证人。本院对双方另举示的证据认证如下：原告举示的证据1因被告对真实性无异议，本院予以采信。原告举示的证据2收件地址不是被告公司在合同中预留的地址，不能证明到达被告。对真实性本院不予采信。对证据3因被告对真实性有异议。但机票和其中一份金额300元的住宿费抬头是原告本人，对真实性应当予以认定，对其余发票因不能证明是原告本人消费，对真实性不予认可。被告另举示的证人证言，原告虽对真实性有异议，但其认可与证人通话的事实，本院予以采信。上述事实，有双方当事人的陈述、《商铺预约销售协议》、收据、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、房屋产权证、租赁合同、庭审笔录在卷佐证。本院认为：原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方争议的焦点为：被告是否已履行了交房义务。被告作为房屋的出售人，应当按合同的约定于2017年5月31日前将房屋交付给原告。被告所售房屋为现房，按双方合同约定，现房销售被告可以不向原告发送接房通知书，但其仍然应当与原告办理房屋的交接手续，保证原告在达到交付条件后可随时接收房屋。对于被告房屋的现状，双方均认可第二层已交付承租人，第一层被用围栏围住的事实。对于房屋的上层，因原告不选择解除合同，而是要求继续履行合同，故基于“买卖不破租赁”的法律原则，原告作为买受人，应当基于《重庆市商品房买卖合同》，承接附着房屋上的所有权利义务。承租人是合法占用房屋，原告也应当接受房屋第二层被出租的事实，故应当认定被告在达到交付条件时已将房屋的第二层进行了交付。而对于房屋的第一层，由于被围栏围住，不管用围栏围住的行为人是谁，被告作为出售人在向原告交接房屋前，均应当保证原告接收使用房屋，清除房屋外的障碍。现被告并未清除，故应当认定被告未按合同约定向原告交付第一层房屋。虽原告所购房屋是一个整体，但基于本案房屋第二层已出租的事实，上下层可以分开使用。故被告在向原告交付第一层房屋后即应当认定其已履行了交房义务。故被告应当向原告交付位于重庆市渝北区隆鑫·鸿府18、19、20、21幢裙楼1-商业7第一层房屋。按双方合同的约定，被告逾期交房，应当按合同约定向原告支付逾期交房的违约金。双方约定的违约金的支付时间是在房屋实际交付后三十日内，本案是被告在达到交付条件时已交付第二层，但对第一层其没有交付，也未采取措施清除障碍促成交付，故违约金的支付条件应当视为已成就，故被告应当向原告支付逾期交房的违约金。计算方式为：以193万元为基数，从2017年6月1日起，按日万分之二的标准计算至实际交房之日止。对于原告要求的损失，因其机票及住宿费均是其2017年9月2日期间接房时产生，双方在合同中对此部分损失的承担并未约定，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后履行和原告王涛签订的《重庆市商品房买卖合同》，立即将位于重庆市渝北区隆鑫·鸿府18、19、20、21幢裙楼1-商业7（第一层）房屋交付给原告王涛；二、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后向原告王涛支付逾期交房违约金，计算方式为：以193万元为基数，从2017年6月1日起，按日万分之二的标准计算至实际交房之日止；三、驳回原告王涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22170元，因适用简易程序减半收取11085元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇一七年十二月二十日书记员  吴朋爱