广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20576号上诉人（原审原告）：广州市石门国家森林公园管理处（广州市大岭山林场），所在地：广州市从化区温泉镇桃园洞大岭山。法定代表人：崔杰，职务主任。委托诉讼代理人：王立佳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国胜，男，汉族，1978年4月29日出生，住广东省广州市从化区。上诉人广州市石门国家森林公园管理处（广州市大岭山林场）（以下简称石门公园管理处）与被上诉人李国胜房屋租赁合同纠纷一案，上诉人石门公园管理处不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。石门公园管理处上诉请求：1.改判一审判决书第一项为李国胜向石门公园管理处支付租金29120元，违约金从每次欠租之日起，每日按每月租金的1％计算至偿清之日。2.撤销一审判决书第二项。3.一审、二审诉讼费由李国胜承担。事实和理由：一、一审未依据实际使用铺位的期限判决支付租金。一审法院已查明李国胜实际使用案涉商铺至2016年8月8日，但仍按合同约定期限即2016年的6月10日计算租金。对超期使用期限，根据使用收益的原则，李国胜仍应参照合同关于租金的约定金额支付使用费，从欠租之日至交还铺位之日支付租金加使用费共29120元。二、违约金调整至一个月租金的24％不合理。由于双方《房屋租赁合同》约定租金按六个月结算一次，欠缴租金时，违约金只按当月租金计算。这个约定只按欠缴租金的六分之一计算，事实上已与习惯的以欠款金额计算违约金的标准低很多，如再调整至年利率24％，则实际上只是欠款金额年利率的4％，显然是偏低的。法院判决应尊重双方的约定，在没有显失公平的情况下不应予以调整。三、不应当抵扣保证金和水电费押金。李国胜未支付租金之前石门公园管理处不应当退还保证金。同时，石门公园管理处保证金已入财政管理，在收到租金后才可申请财政部门退还，在实际操作中也无法办到一并抵扣。双方交接铺位时李国胜对铺位并未恢复原状，这仍需保证金的保障，另外，李国胜仍未与石门公园管理处就水电费进行交接，一审法院不应超越双方诉求强行判决抵扣押金和保证金。李国胜辩称，不同意石门公园管理处的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。石门公园管理处向一审法院起诉请求：1.李国胜立即向石门公园管理处支付位于从××区街口街××之三商铺租金29120元(每月租金2090元，从2015年6月11日起计算至李国胜归还铺位之日即2016年8月8日止）；2.李国胜立即向石门公园管理处支付上述款项逾期支付之违约金35550.9元（每日按欠款当月租金2090元的1%，从2015年6月10日起计至债务清偿之日，暂计至2017年6月30日，分段计算，每半年一次，具体计算方法按我方的违约金统计表计算）；3.本案诉讼费由李国胜承担。一审法院认定事实：2011年5月，石门公园管理处、李国胜双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定：石门公园管理处为出租人，李国胜为承租人，石门公园管理处同意将从化区街口街新城东路一巷6号之四的房地产出租给李国胜作商铺使用；2011年5月11日至2011年6月10日免租金，2011年6月11日至2016年6月10日月租金2090元，租金按六个月结算，由李国胜在每六个月的第一个月的第十日前按银行转账方式缴付租金给石门公园管理处；李国胜向石门公园管理处交纳6270元保证金，石门公园管理处应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回李国胜；李国胜应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，李国胜须按当月租金额的1%向石门公园管理处支付违约金;租赁第一个月为石门公园管理处提供的免租装修期，在此期间李国胜自行办妥相关开业手续；李国胜需交水电等押金人民币5000元，租赁期满经石门公园管理处验收合格后退回李国胜；等。同日，石门公园管理处、李国胜双方就从化区街口街新城东路一巷6号之一、之三、之六、之七四间商铺签订租赁合同。2015年9月，石门公园管理处收到李国胜提前终止从化区街口街新城东路一巷6号之六、之七的两个商铺租赁合同的申请。2015年11月18日，石门公园管理处的办公室副主任李某就李国胜提前终止租赁关系的申请走内部程序进行审批。2016年1月4日，该审批表的主管领导（法人）意见处批示意见为：同意，按合同办理。2017年1月6日，李某通过手机彩信的方式，向李国胜发送该审批表，并附上《应收未收租金统计表》，《应收未收租金统计表》上载明关于涉案商铺缴租情况为：缴至2014年12月11日-2015年6月10日，2015年6月11日-2016年6月10日铺租未交。2016年8月8日，石门公园管理处方电工蔡志光收到李国胜的通知对涉案商铺进行检查，后对涉案商铺进行加锁处理。李国胜将涉案商铺的钥匙交给该电工。2017年5月15日，石门公园管理处、李国胜双方就李国胜所欠租金进行商谈，李国胜提出减免租金，石门公园管理处让李国胜写申请以便审批，李国胜遂作出《关于街口铺位情况说明》：……由于生意失败亏损严重。2016年底经得贵单位同意用押金61630元转为抵扣租金，剩余67730元分两年付清……。该说明中的押金61630元，除涉案商铺的保证金6270元及押金5000元外，还包括另外四间商铺的保证金30360元和押金20000元。石门公园管理处表示虽收到李国胜上述申请，但内部审批不通过。李国胜表示双方口头约定用保证金及押金抵扣租金，石门公园管理处不予认可。一审法院认为：石门公园管理处、李国胜双方签订的《广州市房屋租赁合同》为双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有约束力，双方应按照契约书中的约定履行各自义务。对于石门公园管理处要求李国胜支付未付租金及相应违约金的诉请，应从以下方面加以认定：一、李国胜欠交租金起算日期。石门公园管理处、李国胜双方对李国胜欠交租金起算日期各持己见，石门公园管理处表示李国胜交纳租金至2015年6月10日，李国胜表示欠交租金日期从2016年1月11日起算。石门公园管理处提供发票号码为05130035的发票联，开票日期为2015年11月23日，金额为25080元，附注：街口镇新城东路6号之103、104（20141211-20150610）租金。李国胜提供现金缴款单、《广州市石门国家森林公园管理处呈批表》及《街口铺位应收未收租金统计表》，现金缴款单中收款人户名为广州市石门国家森林公园管理处，款项来源为新城东路104铺租，金额为12540元，汇款日期为2015年11月16日。李国胜表示2015年11月16日交纳的为2015年6月至12月的租金，只不过是迟交。一审法院认为，石门公园管理处已提供李国胜从2011年6月11日至2015年6月10日的租金收款收据及发票，而李国胜未能提供充分的证据证明其已交纳2015年6月11日至2016年1月10日的租金；李国胜于2015年11月16日交纳租金，石门公园管理处于2015年11月23日开具相应发票并标注为涉案商铺（20141211-20150610）租金，时间的先后顺序合乎常理。且李国胜提交的《街口铺位应收未收租金统计表》显示涉案商铺从2015年6月11日起未交租金，而该表是附随《广州市石门国家森林公园管理处呈批表》由证人李某通过手机彩信发送至李国胜手机，李国胜并未提交证据证明其收到该表后就涉案租金情况提出异议或又进行过缴纳。因此，对李国胜的答辩不予采信，并确认涉案商铺租金交至2015年6月10日。二、李国胜欠交租金终止日期。石门公园管理处、李国胜双方对李国胜欠交租金终止日期各持己见。石门公园管理处认为李国胜占有使用涉案商铺至2016年8月8日，李国胜应交纳租金至2016年8月8日。李国胜表示2016年6月10日双方租赁关系已终止，双方口头约定2016年6月至2016年8月为李国胜清理铺位时间，该段时间无需交纳租金。石门公园管理处申请出庭作证的证人李某表示，其为石门公园管理处办公室副主任，合同到期后，其要求李国胜归还铺位并处理租金交纳事宜，但当时李国胜尚有物品在铺位，遂石门公园管理处同意再给个把月时间清理场地，清理完之后经石门公园管理处检查才收铺位，当时大家没有谈这段时间是否要收取租金。石门公园管理处提交的电费清单显示，从化市街口街大岭山林场仓库的计费电量在2016年7月至8月期间大幅度下降。一审法院认为，石门公园管理处、李国胜双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁时间为2011年5月11日至2016年6月10日，租赁期限届满后，如石门公园管理处要求李国胜支付清理商铺期间的租金，应予明确说明，否则在石门公园管理处同意给李国胜时间清理场地后，再提出此段时间的租金要求不合理，不予支持，确认李国胜欠交租金至2016年6月10日。三、李国胜应支付租金数额及相应违约金。如前所述，李国胜自2015年6月11日至2016年6月10日未交纳租金，合同约定每月租金为2090元，租金按六个月结算，李国胜在每六个月的第一个月的第十日前按银行转账方式缴付租金给石门公园管理处。因此，李国胜应在2015年6月10日前交纳2015年6月11日至2015年12月10日的租金，在2015年12月10日前交纳2015年12月11日至2016年6月10日的租金。现李国胜未依约支付租金。关于李国胜应支付租金数额，李国胜现应支付2015年6月11日至2016年6月10日的租金，共12个月，每月2090元，合计25080元。李国胜一审庭审中要求以已交纳的6270元保证金和5000元押金抵扣欠交费用，石门公园管理处表示内部制度规定拒绝抵扣。一审法院认为，根据合同约定，李国胜交纳的保证金，石门公园管理处在租赁期满或解除合同之日退回李国胜。李国胜交纳的水电押金，石门公园管理处在租赁期满后经验收合格后退回李国胜。现双方合同已于2016年6月10日届满，石门公园管理处亦于2016年8月8日对涉案房屋进行了验收并加锁收回。现在双方合同早已解除且李国胜拖欠石门公园管理处租金的情况下，为了解决本案纠纷，用上述保证金及押金进行抵扣符合常理，石门公园管理处以其内部财务制度规定为由拒绝抵扣理据并不充分，不予采信。因此，扣除押金及保证金后，李国胜还应向石门公园管理处支付13810元。关于李国胜应支付违约金，李国胜表示对于其拖欠石门公园管理处的租金，双方曾口头约定用押金及保证金进行抵扣，故不存在拖欠石门公园管理处租金及产生相应违约金的情形，但李国胜未提交证据予以证明，石门公园管理处亦对此不予确认。且双方签订的租赁合同未明确约定押金及保证金可以自动抵扣欠缴的租金，故对李国胜的上述答辩不予采信,李国胜从2015年6月11日起未付租金已构成违约。石门公园管理处要求李国胜按每日按欠缴当月租金的1%，从2015年6月11日起计至债务清偿之日止（分段计算，每半年一次）。李国胜辩称即使存在违约金，但石门公园管理处要求的违约金标准过高。现一审法院酌情予以调整。根据合同约定，租金每六个月结算一次，李国胜在每六个月的第一个月的第十日前支付，故李国胜欠缴租金的违约金应分段计算，其中2015年6月11日至2015年12月10日期间欠缴租金的违约金，以欠缴当月租金即2090元为本金，从2015年6月11日起至一审法院确定的还款日止，按年利率24%的标准计算；2015年12月11日至2016年6月10日期间所欠缴租金的违约金，以2090元为本金，从2015年12月11日起至一审法院确定的还款日止，按年利率24%的标准计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年9月21日作出如下判决：一、李国胜在判决发生法律效力之日起七日内支付13810元租金及违约金（以2090元为本金，从2015年6月11日起至一审法院确定的还款日止，按年利率24%的标准计算；以2090元为本金，从2015年12月11日起至一审法院确定的还款日止，按年利率24%的标准计算）给广州市石门国家森林公园管理处（广州市大岭山林场）；二、驳回广州市石门国家森林公园管理处（广州市大岭山林场）的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费708元，由李国胜负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，石门公园管理处向本院提交以下证据：1.《律师函》，拟证明石门公园管理处于2017年4月委托律师发函给李国胜要求支付租金。此时租金计至发函日期，石门公园管理处未再自行与李国胜交涉租金事宜，不可能在5月再发一份与该函件不同的统计表。2.商铺现场图片，拟证明案涉商铺交接时未回复原状，因此押金不应当在本案进行处理。李国胜对此质证称：确认在2017年4月25日收到该律师函，但该律师函是要求我方缴纳租金至2017年3月31日，我方认为不符合事实，我方认为租金应当缴纳至2016年6月10日。对证据2的图片不予确认，图片所载不是我方原来使用的场地。二审中,双方当事人共同确认以下事实:租赁合同期限届满后,石门公园管理处同意给予李国胜一定的期限清理场地。石门公园管理处表示：其单位没有提交证据证明其实际损失。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）租赁期满后的使用费应否支持；(二）违约金、保证金及水电押金的处理。关于租赁期满后的使用费应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿”。本案中，李国胜实际欠付了2015年6月11日至2016年6月10日期间的租金，而双方当事人的租赁合同期限于2016年6月10日届满，租赁合同期限届满后，石门公园管理处同意给予李国胜一定期限清理场地，但双方并没有就清理场地的具体时间进行明确约定时间，因此，石门公园管理处作为出租方理应积极地履行及时收回场地的义务，现石门公园管理处于2016年8月8日才前往案涉房屋收回场地，故依据上述法律规定，其主张2016年6月11日至2016年8月8日期间的房屋使用费不应予以支持。一审法院驳回该部分诉求处理正确，本院予以维持。关于违约金、保证金及水电押金的处理问题。第一、对于违约金标准的审查。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，双方当事人约定的逾期支付租金的违约责任为每逾期一日按当月租金额的1%承担违约金，在石门公园管理处未能提交相关证据证明其实际损失的情况下，上述约定的租金标准明显过高，一审法院基于李国胜对于违约金过高的抗辩予以调整，该处理并无不当，应予维持。石门公园管理处对此提出的上诉缺乏法律依据，本院不予采信。第二，对于保证金、押金的退还审查。双方合同约定，石门公园管理处应在租赁期满后将保证金、水电押金退还李国胜。现案涉合同已经租赁期限届满，故退还上述费用的条件实际成就，石门公园管理处理应将上述争议费用退还李国胜，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”之规定，李国胜抗辩上述费用应用以抵扣欠付租金，符合法律规定，应予支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。因石门公园管理处二审提交的证据不足以支持其上诉主张，故本院均不予采纳。综上所述，石门公园管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416元，由广州市石门国家森林公园管理处（广州市大岭山林场）负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十日书记员  袁蕾游瑞娜