辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12770号上诉人（原审被告）：杨玉珠，女，1979年5月22日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：杨喜声（杨玉珠父亲），男，1951年8月14日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区南京南街1甲号。负责人：张旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱苏，女，1977年11月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：张岚，女，1979年5月1日出生，回族。上诉人杨玉珠因与被上诉人北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“中原华夏物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初8473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨玉珠上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不交或少交物业费；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在原审过程中没有提交任何证据证明其符合物业合同约定的物业服务内容，原审法院仅依据双方签订的《前期物业管理服务协议书》认定上诉人应缴纳物业费没有依据。被上诉人没有履行物业服务合同的义务，无权要求上诉人支付物业费。2.物业并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的责任。二、中原华夏物业公司在2012年-2015年期间无物业收费资格。三、物业没通过法定程序来向上诉人催缴物业费。四、原审法院认定被上诉人主张未超过诉讼时效属于事实认定错误。补充：2012年我家暖气漏了，把地板泡了。当时物业公司去人了，说是开发商问题。中原华夏物业公司辩称，原审认定事实清楚，同意一审判决。上诉人主张的暖气漏水，是自家漏水属自用设施，与我方无关。前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，符合法律、行政法规规定，合法有效。协议书约定上诉人向我方缴纳物业费是有依据的。物业公司一直以来对园区进行了维修养护管理的义务，上诉人需给付物业费是合理合法的。2012年-2015年期间是前期物业管理合同范围内，是我方进行服务的，我方收取物业费有合法收费资格。物业对上诉人进行过催缴物业费的行为，通过电话及上门方式进行催讨。但因上诉人经常不在家，不影响我方追讨物业的权利。上诉人主张的我方诉请超过诉讼时效问题，我方提交的业主委员会关于业主欠费的回函中有上诉人欠费明细，诉讼时效是中断，没有超过诉讼时效。中原华夏物业公司向一审法院起诉请求：要求杨玉珠给付2012年1月1日至2017年8月31日期间拖欠的物业费5854.12元，滞纳金2602元,并由杨玉珠承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中原华夏物业公司系从事物业管理活动的单位，杨玉珠系位于沈阳市皇姑区陵东街109-5号1-6-1室的业主，该房屋建筑面积为71.74平方米。中原华夏物业公司与杨玉珠于2008年12月1日签订了《前期物业管理服务协议书》，合同约定：“自房屋出售之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，由中原华夏物业公司对杨玉珠居住的海德公园小区提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。电梯费按照每人每月12元收取。”2011年11月14海德公园小区成立第一届业主委员会，并于2011年12月7日在沈阳市皇姑区房产局备案，第一届业主委员会成立后并未选聘新的物业服务企业并签订《物业管理合同》，此期间由中原华夏物业公司一直提供物业服务。2015年6月22日海德公园小区成立第二届业主委员会并于2015年11月30日与中原华夏物业公司签订《海德公园物业服务合同》合同约定：“委托物业服务期限为三年，从2015年11月30日起至2018年11月29日止，由中原华夏物业公司对杨玉珠居住的海德公园小区提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，电梯费按照每人每月12元收取。”杨玉珠在享受物业服务的同时未交纳2012年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费，中原华夏物业公司向杨玉珠催要物业费，但杨玉珠拒绝交纳，故中原华夏物业公司于2017年9月15日起诉来院。一审法院认为，2008年12月1日，中原华夏物业公司与杨玉珠签订的《海德公园住宅小区前期物业管理服务协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。在《海德公园住宅小区前期物业管理服务协议书》签订后，中原物业对该小区进行了实际的持续性的物业管理服务，中原华夏物业公司有权要求杨玉珠支付相应的物业费。2015年11月30日，中原华夏物业公司与海德公园小区业主委员会签订的海德公园物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。中原华夏物业公司作为杨玉珠所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而杨玉珠拒不向中原华夏物业公司交纳物业费，系违约行为，故中原华夏物业公司请求杨玉珠给付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滞纳金2602元的诉讼请求，物业公司应当着力于提高自身服务水平，多与业主沟通，进而从根本上解决双方矛盾，单纯因业主拒绝交纳物业费而向业主收取滞纳金的行为并不能从根本上解决问题，且杨玉珠欠费系事出有因，非恶意拖欠，故一审法院不予支持。关于杨玉珠对中原华夏物业公司未完全履行海德公园《前期物业管理服务协议书》约定的义务，小区管理混乱，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣，管网线漏水严重，垃圾不及时清理，各种箱体随意开放，线缆裸漏，机动车乱停乱放，门禁卡长期不能使用等行为已经构成严重违约的答辩意见，从杨玉珠提供的园区照片来看，并不能完全客观的反映中原华夏物业公司所主张的物业费即2012年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务情况，中原华夏物业公司物业管理服务期间存在重大违约行为，故一审法院对杨玉珠该项抗辩不予支持。同时应当指出，中原华夏物业公司在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐园区。关于杨玉珠家珠顶楼漏雨导致墙皮脱落、墙体变黄的主张系属房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予直接审理。关于杨玉珠提出关于2015年9月6日前发生的物业费已过诉讼时效的抗辩，因考虑到物业公司一直持续履行合同、提供服务，即一直在以作为的形式持续履行合同义务，业主就应负有定期交纳物业费的义务，且在2013年8月5日富城社区出具的回函及2015年7月10日该小区业主委员会出具的回函该指出中原华夏物业公司对未缴纳物业费的业主进行了催缴，故一审法院对杨玉珠的该项抗辩不予支持。关于物业服务费的数额。从2012年1月1日至2017年8月31日，共30个月，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取。故具体数额为：1.2元×71.74平方米×68个月＝5854元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告杨玉珠给付原告北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司从2012年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费人民币5854元。自本判决生效后十日内付清。被告如逾期履行,被告应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告杨玉珠承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2013年8月5日，沈阳市皇姑区辽河街道富城社区委员会出具《关于海德公园小区业主欠费问题报告的回函》，内容为致中原华夏物业公司物管处，海德公园小区从入住至今已五余年，小区内部分业主存在欠费问题，为了园区业主共同利益得到保障，物业公司在进行服务的同时已对欠费业主多次催缴各项费用未果，特此上报该社区，该社区已知晓并支持物业公司催缴工作。2015年7月20日，沈阳市皇姑区海德公园业主委员会出具《关于业主欠费报告回函》，内容为致中原华夏物业公司海德公园物业管理处，海德公园已入住7年，小区部分业主欠费一事已影响园区的正常服务，并侵占大多数已缴费业主的利益。物业公司对欠费业主已多次催缴，并上报业主委员会欠费明细，希望通过业主委员会能协助物业催缴工作，业委会已收到此报告，并支持物业公司催缴工作。又查明，二审中，中原华夏物业公司提交沈阳市皇姑区辽河街道富城社区委员会出具的《情况说明》，内容为中原华夏物业公司海德公园物业管理处从2007年底进驻海德公园小区进行物业服务，已经连续服务至今未中断，其中2012年到2015年也在园区进行物业服务工作。本院认为，中原华夏物业公司依据与杨玉珠签订的《前期物业管理服务协议书》及与海德公园小区业主委员会签订的《海德公园物业服务合同》取得了杨玉珠所在的海德公园小区的物业管理服务权利，中原华夏物业公司履行了物业服务的义务，杨玉珠应当履行交纳物业费的义务。关于杨玉珠上诉提出中原华夏物业公司未履行物业服务义务并要求不交或少交物业费的主张。因物业公司进行物业管理服务、完成约定义务需要一定时间，并根据相关的工作流程统一进行安排，杨玉珠所提证据不足以证明中原华夏物业公司放弃或不履行自己合同义务，故对杨玉珠以此为由拒绝交纳物业费的主张，本院无法支持。关于杨玉珠上诉提出中原华夏物业公司对于2012年至2015年期间无物业收费资格的主张。依据沈阳市皇姑区辽河街道富城社区委员会出具的《情况说明》，中原华夏物业公司于2012年至2015年期间事实上为涉案小区提供了物业服务，故对杨玉珠该项主张，本院不予支持。关于杨玉珠上诉提出中原华夏物业公司主张2015年之前的物业费超过诉讼时效的主张。从中原华夏物业公司提交的2013年8月5日《关于海德公园小区业主欠费问题报告的回函》及2015年7月20日《关于业主欠费报告回函》内容来看，中原华夏物业公司通过社区及业主委员会进行了物业费的催缴工作，故对杨玉珠该项主张，本院不予采信。综上所述，杨玉珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨玉珠负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年十二月十九日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。