中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2016)最高法民再417号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：肖斌。委托代理人：侯国云。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：云南金兔房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡县洛羊镇金兔山（安石公路14公里处）。法定代表人：彭亚萍，该公司总经理。委托代理人：张静，云南震序律师事务所律师。委托代理人：孟琪，该公司员工。再审申请人肖斌因与被申请人云南金兔房地产开发经营有限公司（以下简称金兔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院（2015）云高民一终字第199号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月29日作出（2016）最高法民申545号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年6月5日公开开庭审理，肖斌及其委托代理人侯国云、金兔公司委托代理人张静、孟琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖斌申请再审称：2007年7月31日肖斌与金兔公司签订《商品房购销合同》，约定肖斌购买金兔公司开发的云南金兔网球俱乐部A31幢房屋。房屋总价款为3824000元，肖斌按期交付了房款。虽然房屋至今未经合格验收，房屋设施也未达标，但肖斌已于2008年5月10日接收了房屋钥匙。关于房屋的产权证，合同第十二条约定：1．甲方负责在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门。2．乙方需在交房时向甲方提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托甲方办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续。3．甲方须在乙方向甲方提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托书和税费之日起120天以内为乙方办理房屋产权登记手续。4．如因甲方原因，乙方未能按本条约定取得产权证的，按本合同第九条第一种方式处理。合同第九条约定：自本合同约定的办证期满后的次日起至实际办证之日止90天内，金兔公司按每天50元向肖斌支付违约金。逾期90天后，金兔公司按肖斌已付款的0.03%乘以逾期天数向肖斌支付违约金，合同继续履行。肖斌接收房屋钥匙之后，要求向金兔公司提供办理产权证的资料，但金兔公司说现在还不能办证，等能办证的时候再通知肖斌提交。之后，肖斌每年都数次向金兔公司催问办证事宜，金兔公司每次都说还不能办，并拒收肖斌的资料。2012年5月，肖斌收到了金兔公司可以办证的通知，并通知肖斌提交如下资料：“1.户主及共有人身份证复印件两份；2.购房发票复印件两份；3.契税、维修基金、配套费相关费用收据复印件两份；4.委托书。”肖斌立即委托父亲肖瑞华从深圳赶到昆明，于当月22日向金兔公司提交了如下的全部资料：1.肖斌夫妇的身份证；2.肖斌夫妇的结婚证；3.肖斌委托父亲肖瑞华于2012年5月代为办理房产证的委托书及公证书；4.肖瑞华委托金兔公司办理房产证的委托书；5.契税发票；6.配套费收据；7.房屋买卖合同。7月2日又提交了房屋维修基金收据。以上8种资料是办理房屋产权证所需的全部资料。金兔公司接收肖斌提交的资料后，未指出缺少什么。肖斌交齐了全部资料之后，金兔公司仍然不给办理房产登记。2014年双方通电话后，是金兔公司不寄资料给肖斌，而不是相反。虽然孙丽明在电话中承认肖斌在2012年已经提交了全部资料，但她却说现在还没到办证的时候，到时候她会把统一打印的申请表寄给肖斌，要肖斌重新提供一次。至今孙丽明也没把该寄的材料寄给肖斌。虽然由于金兔公司不给肖斌邮寄表格而导致肖斌不能重新提交材料，但这并不能否认肖斌2012年已经提交了全部材料的有效性，肖斌不需要重新提交材料。不能办证的真实原因是金兔公司违反了规划许可，改变了原许可的位置、朝向并超出用地范围，故而导致政府不给其办理房产证。二审判决认为肖斌没有提交办理房产证所需的全部资料，进而驳回肖斌的诉讼请求是错误的。鉴于肖斌已经接收金兔公司两套钥匙，在再审程序中，放弃交付房屋和完善配套设施的诉讼请求，坚持要求金兔公司为肖斌办理诉争房屋的产权证和金兔公司向肖斌支付逾期办理产权证的违约金。肖斌请求：1.判令金兔公司为肖斌办理诉争房屋的产权证；2.判令金兔公司向肖斌支付逾期办理产权证的违约金。金兔公司辩称：（一）金兔公司于2007年12月28日在生活新报上刊登交房公告，通知肖斌办理交房手续，但肖斌未到金兔公司办理接房手续。2008年1月20日双方签订补充协议，约定交房日期是2008年5月31日，金兔公司已经按照补充协议履行了交房手续，且涉案房屋经竣工验收合格，肖斌对涉案房屋配套设施提出问题，属于保修责任，是另一个法律关系。（二）金兔公司交付房屋的时间是2008年5月10日，按照《商品房购销合同》第十二条第二款的约定，肖斌应于交房时向金兔公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，但肖斌于2012年5月22日才缴纳了契税，2012年7月2日才缴纳了维修基金，且肖斌所谓的交完全部资料也属一面之词。其共有人并未交相应资料,银行提前还贷证明也未提交。在肖斌未提供完全资料且委托协议存在问题的情况下，金兔公司与肖斌未形成委托代理关系。（三）本案已经过诉讼时效。本案交房时间为2008年5月10日，肖斌交税时间为2012年5月22日，起诉时间为2013年7月1日。根据《商品房购销合同》第十二条第2、3款的约定，肖斌应于2008年5月10日交齐资料、缴纳税费并办理委托，金兔公司应于交房（2008年5月10日）后120日内办理房屋产权证，本案早就过了诉讼时效期。综上，请求驳回再审申请。肖斌向昆明市中级人民法院提起诉讼，请求：1.判令金兔公司在15日内完成云南金兔国际网球俱乐部15幢A15号房屋（以下简称案涉房屋）的全部配套设施（包括但不限于道路、水电、管网等）；2.判令金兔公司在15日内将经过验收备案并符合《商品房购销合同》要求和国家质量标准的案涉房屋交付给肖斌；3.判令金兔公司在30日内为肖斌办理案涉房屋的产权登记手续；4.判令金兔公司按照每天购房款万分之三的标准向肖斌支付从2008年1月1日起至交楼之日止的逾期交房违约金，暂计至2013年5月30日为人民币1960476元；5.判令金兔公司按照每天购房款万分之三的标准向肖斌支付从2008年3月2日到办完产权登记之日止的逾期办证违约金，暂计至2013年5月30日为人民币2098140元；6.由金兔公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2007年7月31日，肖斌与金兔公司签订《商品房购销合同》，约定由肖斌购买金兔公司开发的云南金兔国际网球俱乐部A31幢房屋。房屋总价款为3824000元，付款方式为肖斌于2007年7月31日前支付购房首付款1724000元，其余款项2100000元向银行办理按揭贷款。金兔公司应于2007年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给肖斌。金兔公司如未按合同约定的时间交付房屋，自合同约定的交房期限届满后的次日起到实际交房之日止90日内，按每天150元向肖斌支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数向肖斌支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，金兔公司应当以报纸公告形式通知肖斌办理交接手续，由于金兔公司原因，未能按期交接的，责任由金兔公司承担，双方同意按合同第九条第一种方式处理。关于产权登记的约定为：1.金兔公司负责在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门；2.肖斌需在交房时向金兔公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托金兔公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续；3.金兔公司需在肖斌向金兔公司提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托书和税费之日起120天以内为肖斌办理房屋产权登记手续；4.如因金兔公司原因，肖斌未能按本条约定取得产权证的，按合同第九条第一种方式处理。合同签订后，肖斌于2007年8月16日交纳首付款1724000元，2010年8月18日交纳房款700000元，其余款项已通过银行按揭方式支付。2008年1月20日，肖斌、金兔公司签订《补充协议》，约定双方均一致同意于2008年5月31日办理房屋交接手续。2008年5月10日，肖斌向金兔公司出具《收条》，称已收到岭东紫郡A15栋大门钥匙两套（共16把）。2012年5月22日，肖斌向金兔公司交纳配套费25000元，交纳契税114720元，交纳维修基金104861.46元。另，诉争房屋于2004年10月26日经建设单位组织竣工验收合格。一审法院另查明：诉争房屋属金兔公司开发的云南金兔国际网球俱乐部项目，建设工程规划许可证号为：昆规建证(2005)0021号。金兔公司同时开发的还有岭东紫郡森林花园项目，建设工程规划许可证号为：昆规建证(2006)0379号。因诉争房屋尚未办理房屋所有权证，为查明原因，一审法院依法向昆明市住房和城乡建设局及昆明市规划局经开分局发函调查。昆明市住房和城乡建设局回函称：“一、云南金兔房地产开发经营有限公司开发的岭东紫郡森林花园项目，我局于2006年12月18日核发了《商品房预售许可证》（2006-072号），预售面积26242.85平方米，截止到2014年6月23日，该项目未提交办理项目房屋初始登记相关资料，未申办项目房屋初始登记。二、云南金兔房地产开发经营有限公司开发的云南金兔国际网球俱乐部项目，我局于2005年3月16日核发了《商品房预售许可证》（2005-004号），预售面积12778.68平方米。项目于2012年8月8日通过了市规划局规划核查（规划验收），2013年7月25日，办理了项目工程竣工验收备案手续（竣工验收），2013年8月20日，在我局办理了项目房屋初始登记。”昆明市规划局昆明经济技术开发区分局回函称：“云南金兔房地产开发经营有限公司（以下简称‘金兔公司’）开发的岭东紫郡森林花园项目，位于老昆石公路以北，乡村高尔夫以东，总用地454亩。2004年在呈贡县立项时，项目名称为‘云南金兔国际网球俱乐部’。该项目有两本土地使用权证，地块一面积256.96亩，土地证号为昆国用(2004)第00760号，使用权类型为出让，登记用途为住宅；地块二面积197.04亩，土地证号为昆国用(2004)第00761号，使用权类型为出让，登记用途为住宅。这两个地块均为2004年通过昆明市清理完善用地手续取得，属‘8·31’用地。现项目已办理了两个建设工程规划许可证，2005年1月办理了第一个工程许可证(昆规建证(2005)0021号），许可面积：12778.69平方米，于2012年8月进行了规划核实(昆规核实(2012)0086号）；2006年11月办理了第二个工程许可证(昆规建证(2006)0379号），许可面积：地上184291.78平方米／地下23541.3平方米（合计207833.08平方米）。在实施昆规建证(2006)0379号时，‘金兔公司’未按规划许可证进行实施，主要包括改变了原许可的位置、朝向，部分高层住宅未建，改为体育场馆，局部建筑超出用地范围等，且至今仍有部分许可内容未建成。按照2014年4月30日省委主要领导到省‘两办’信访局接待来访群众时的工作指示，为妥善解决‘金兔公司’历史遗留问题，5月5日晚市政府邀请省政府相关领导，就‘金兔公司’历史遗留问题进行专题研究。形成纪要：鉴于岭东紫郡小区已基本建成，且早已形成实际销售，并建设了相关配套运动设施的实际，虽然该项目建设不符合市规划局核发的《建设项目规划许可证》，但该项目建设涉及调整规划属于正向调整，压缩了商业开发建设规模，增加了体育设施建设规模，由市规划局负责实地复核该项目建设情况，并以项目建设实际为依据启动规划调整工作。为妥善解决历史遗留问题，我局正在按市政府会议纪要要求积极有序的开展工作，待完成相关规划调整，项目实施完成，即可按程序进行规划核实。对已进行规划核实的昆规核实(2012)0086号，可按程序办理后续房产证等相关手续。”一审法院认为：关于肖斌诉请完善诉争房屋配套设施，交付房屋以及逾期交房违约金能否得到支持。《商品房购销合同》第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，金兔公司应当以报纸公告形式通知肖斌办理交接手续。2008年1月20日，双方又签订《补充协议》，约定双方一致同意于2008年5月31日办理房屋交接手续，2008年5月10日，肖斌向金兔公司出具《收条》，称已收到诉争房屋大门钥匙两套，即实际接收了诉争房屋。同时，诉争房屋于2004年10月26日经建设单位组织验收合格。依据上述查明事实，双方虽在《商品房购销合同》中约定房屋经建设单位组织验收合格后，由金兔公司以报纸公告的形式通知肖斌办理房屋交接手续，但之后，双方以签订《补充协议》的方式变更了前述约定，即双方一致同意于2008年5月31日办理房屋交接手续，之后肖斌也进行了接房，故肖斌诉请金兔公司交付房屋，并主张逾期交房违约金的请求不能成立，不予支持。另外，关于肖斌诉请完善诉争房屋配套设施的问题，因诉争房屋已于2004年10月26日经建设单位组织验收合格，且肖斌已实际接收房屋，同时，肖斌未提交证据证实诉争房屋存在哪些配套设施不完善的问题，故肖斌该项主张亦不成立。关于肖斌诉请办理房屋产权登记手续及承担逾期办证违约金能否得到支持。《商品房购销合同》第十二条约定：1.金兔公司负责在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门；2.肖斌需在交房时向金兔公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托金兔公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续；3.金兔公司需在肖斌向金兔公司提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托书和税费之日起120天以内为肖斌办理房屋产权登记手续；4.如因金兔公司原因，肖斌未能按本条约定取得产权证的，按合同第九条第一种方式处理。依据上述约定，肖斌与金兔公司对于办理诉争房屋产权证系委托合同关系，即由肖斌委托金兔公司代为办理诉争房屋的产权登记申请手续和房屋产权登记手续，且肖斌应先行提交办理房屋产权登记所需的全部资料、税费及书面委托手续。而根据肖斌所提交证据，其未向金兔公司提交书面委托手续，即肖斌尚未履行其作为委托方的先合同义务，在此情况下，肖斌要求金兔公司办理房屋产权证及承担逾期办证违约金不应得到支持。综上所述，一审法院认为肖斌的诉讼请求均不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决驳回肖斌的诉讼请求。案件受理费人民币39269.93元，由肖斌承担。肖斌不服一审判决，向云南省高级人民法院提起上诉，请求：l.撤销一审判决。2．改判支持肖斌一审的全部诉讼请求。3．判令金兔公司承担本案全部诉讼费。二审法院征询双方当事人对原审认定事实的异议，肖斌提出三项异议。第一，一审引用合同约定“按每天150元向原告支付违约金”存在笔误，应当为“按每天50元向原告支付违约金”。第二，一审认定肖斌缴纳维修基金“104861.46元”错误，应当为“25499.76元。”第三，一审认定诉争房屋在2004年10月26日竣工验收合格不是事实。金兔公司提出一项异议。一审引用合同约定“逾期30天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行”存在笔误，应当为“逾期90天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行”。对于双方当事人均无异议的一审认定事实，二审法院予以确认。对肖斌提出的前两项异议，金兔公司表示认可。对于金兔公司提出的异议，肖斌也表示认可。故肖斌提出的前两项异议及金兔公司提出的异议成立，二审法院予以确认。二审法院另查明：2012年5月10日，肖斌与肖瑞华签订《委托书》，委托肖瑞华全权办理诉争房屋产权登记的相关事宜。该《委托书》经广东省深圳市深圳公证处(2012)深证字第53991号《公证书》确认。2012年5月22日，肖瑞华向金兔公司出具《房屋产权登记委托代办协议书》，委托金兔公司办理诉争房屋的产权登记。2014年10月24日，肖斌致电金兔公司岭东紫郡售楼部询问诉争房屋办理产权证的相关事宜，售楼部工作人员答复肖斌诉争房屋因界址问题无法办理产权证，并告知肖斌办理产权证需提交的相关资料，但肖斌至今未提交。二审法院认为本案争议的焦点是：1.肖斌请求完善诉争房屋配套设施，交付房屋以及支付逾期交房违约金的主张有无事实和法律依据？2．肖斌诉请办理房屋产权登记手续及支付逾期办证违约金的主张有无事实和法律依据？关于肖斌请求完善诉争房屋配套设施有无事实和法律依据的问题，二审法院认为，诉争房屋于2004年10月26日经建设单位验收合格，肖斌于2008年5月10日实际接收房屋，肖斌未能提交书面证据证明其在接房时对配套设施提出过异议，肖斌提交的证据也不能证明诉争房屋配套设施存在问题。故肖斌的该项主张不予支持。关于肖斌诉请金兔公司交付诉争房屋并支付逾期交房违约金有无事实和法律依据的问题，二审法院认为，双方虽然在《商品房购销合同》中约定金兔公司在2007年12月31日前，以报纸公告形式通知肖斌接房，然而2008年1月20日，双方签订《补充协议》，将交房时间变更为2008年5月31日，金兔公司与肖斌实际于2008年5月10日完成了诉争房屋的交接手续，金兔公司并未违反《补充协议》的约定。故肖斌诉请金兔公司交付诉争房屋并支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，不予支持。关于肖斌诉请金兔公司办理诉争房屋的产权登记并支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题，二审法院认为，《商品房购销合同》第十二条第3项约定：“甲方（金兔公司）需在乙方（肖斌）向甲方（金兔公司）提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托书和税费之日起120天以内为乙方（肖斌）办理房屋产权登记手续”。据此，金兔公司要为肖斌办理诉争房屋产权登记手续，须由肖斌履行三项先合同义务，即：提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托金兔公司办理产权证、缴清房屋税费。肖斌于2012年5月10日委托肖瑞华全权办理诉争房屋产权登记的相关事宜。2012年5月22日，肖瑞华向金兔公司出具《房屋产权登记委托代办协议书》，委托金兔公司办理诉争房屋的产权登记。同日，肖斌交纳了诉争房屋的配套费、契税及维修基金。而对于办理房屋产权登记所需的全部资料，肖斌在接房后并未向金兔公司提交，在2014年10月24日双方通过电话明确所需资料后，肖斌也未向金兔公司提交，故肖斌未完成《商品房购销合同》第十二条第3项所约定的先合同义务。据此，肖斌诉请金兔公司办理诉争房屋的产权登记并支付逾期办证违约金的诉讼请求不能成立，二审法院不予支持。综上所述，二审法院认为肖斌的上诉请求均不成立，不予支持。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39269.93元，由肖斌承担。本院再审查明，双方当事人签订的《商品房购销合同》第十二条（关于产权登记的约定）明确：1.金兔公司负责在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门；2.肖斌需在交房时向金兔公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托金兔公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续；3.金兔公司需在肖斌向金兔公司提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托书和税费之日起120天以内为肖斌办理房屋产权登记手续；4.如因金兔公司原因，肖斌未能按本条约定取得产权证的，按合同第九条第一种方式处理。第九条第一种处理方式为：金兔公司（甲方）如未按合同第七条约定的时间交房，则“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行”，逾期90天后，金兔公司“按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”在本院庭审过程中，金兔公司认可以下事实：第一，根据《商品房购销合同》第十二条第1项约定，金兔公司负责在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门。但由于拿到规划许可证的时间比较久，是用老的资料对应了新的标准，需要不断补交资料，要收齐所有的资料，有关部门才开具纸质的签收单，目前还没有开出签收单。案涉房屋的初始登记还没有完成，预计2017年10月可以完成。第二，产权证在一、二审中确实没有办理，是因为规划调整的原因。目前金兔公司正在和住建部门进行协调，到2017年10月份就可以办理。双方当事人均认可2012年7月2日肖斌完成维修基金付款义务。本院认为，本案再审争议焦点为：第一，肖斌诉请支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据；第二，违约金数额如何确定；第三，肖斌诉请办理房屋产权登记手续有无事实和法律依据。（一）关于肖斌诉请支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据的问题当事人应当按照合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述规定，如果本案当事人金兔公司未能按约履行办证义务，则应当按照双方约定的方式承担违约责任。本案中，根据《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，为肖斌办理房屋产权登记手续需要先完成以下事项：第一，金兔公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门；第二，肖斌需要向金兔公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托金兔公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续。第一项为金兔公司需要事先完成的事项，第二项为肖斌需要事先完成的事项。双方当事人对肖斌是否已经提供办理产权登记所需的全部资料和税费存在争议。在再审庭审中，金兔公司主张房屋办证需要以下资料：不动产产权登记申请表、房屋买卖合同原件、维修基金专用收据、契税完税凭证、购房者身份证明、银行提前还贷证据。金兔公司称，以上情况已经通过电话告知肖斌，肖斌尚未提交提前还贷证据和共有人身份证据材料。从一审查明事实看，2012年5月22日，肖斌向金兔公司交纳配套费25000元，交纳契税114720元，并交纳了维修基金。从二审法院查明事实看，2012年5月10日，肖斌与肖瑞华签订《委托书》，委托肖瑞华全权办理诉争房屋产权登记的相关事宜。2012年5月22日，肖瑞华向金兔公司出具《房屋产权登记委托代办协议书》，委托金兔公司办理诉争房屋的产权登记。综合上述情况，本院认为，金兔公司作为房地产开发公司，在受托办理产权登记时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等义务。从肖斌履行自身义务的情况看，其已于2012年积极向金兔公司提交办理产权登记所需的资料和税费，并委托金兔公司办理相关手续，但金兔公司并未提出证据证明其于2012年肖斌提交材料时，已经向肖斌说明委托手续或者所需资料是否存在问题。因此，2012年肖斌已经积极履行了自己的主要义务。但是，金兔公司并没有完成其应当事先完成的事项，即没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门。这一事实金兔公司在再审庭审中予以认可，并确认案涉房屋的初始登记尚未完成。综上，肖斌未能按约定取得产权证的主要原因在于金兔公司，金兔公司应当按合同约定承担违约责任。（二）关于违约金数额的确定问题肖斌在一审中要求金兔公司按照每天购房款万分之三的标准向肖斌支付从2008年3月2日到办完产权登记之日止的逾期办证违约金，在再审庭审中主张违约金从2012年5月22日起计算，标准为每天按购房款的万分之三支付。金兔公司主张，如果要计算违约金，则从2014年10月24日起算，因为在这一天肖斌和孙丽明通话时确认金兔公司有义务邮寄表格。由于肖斌已经占有使用房屋，希望降低逾期办证违约金，按照实际损失来计算，以房屋总价的百分之三以下判决违约金。本院认为，根据当事人约定，由金兔公司办理产权证有两个前提条件，即金兔公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，而肖斌需要向金兔公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托金兔公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续。缺少前述任一条件都无法由金兔公司办理产权证。双方当事人均认可肖斌于2012年7月2日完成了房屋维修基金交付义务。由于金兔公司没有证据证明其已及时告知肖斌是否尚缺资料或者委托手续是否存在问题，至此，可以认为肖斌已经基本履行其义务。因此，根据合同约定，金兔公司履行办理房屋产权登记手续义务的期间为2012年7月2日起120天以内，即应当在2012年10月29日之前为肖斌办理房屋产权登记手续。逾期办证违约金应当从2012年10月30日起计算至涉案房屋产权登记实际办理完毕之日止。关于违约金的计算标准。双方当事人在合同中约定计算标准为，“如因金兔公司原因，肖斌未能按本条约定取得产权证的，按合同第九条第一种方式处理”。第九条第一种处理方式为：金兔公司（甲方）如未按合同第七条约定的时间交房，则“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行”，逾期90天后，金兔公司“按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”虽然金兔公司认为违约金过高，请求调整，但未提供证据证明违约金过分高于造成的损失。故本案违约金应当按照合同约定标准计算。从2012年10月30日至2013年1月27日的逾期办证违约金为4500元（50元*90天=4500元）。从2013年1月28日起至房屋产权登记实际办理完毕之日止，按每日1147.2元（3824000元*0.03%=1147.2元）计算，计算至金兔公司实际为肖斌办理房屋产权登记手续为止。（三）关于肖斌诉请办理房屋产权证登记手续有无事实和法律依据的问题《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，根据《商品房购销合同》第十二条约定，肖斌可以委托金兔公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续。金兔公司提出2017年可以完成初始登记，合同继续履行存在现实可能性。现肖斌要求继续委托金兔公司办理房屋产权证登记手续，符合合同约定，本院予以支持。此外，金兔公司主张肖斌起诉时已经过了诉讼时效期间。关于诉讼时效期间问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，2012年7月2日肖斌已经基本履行其义务，根据合同约定，金兔公司应当在“肖斌向金兔公司提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托书和税费之日起120天以内为肖斌办理房屋产权登记手续”。2012年10月29日前，金兔公司应当办理产权登记手续，诉讼时效期间应当从2012年10月30日起算。诉讼时效期间为两年，金兔公司虽提出肖斌起诉时间为2013年7月1日，但并未超过两年期间。金兔公司关于超过诉讼时效期间的意见，本院不予采纳。综上，肖斌的申请再审理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。肖斌在再审程序中放弃了交付房屋和完善配套设施等诉讼请求，本院尊重其对权利的处分，依法不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销云南省高级人民法院(2015)云高民一终字第199号民事判决；二、撤销昆明市中级人民法院(2013)昆民一初字第165号民事判决；三、云南金兔房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内为肖斌办理房屋产权登记；四、云南金兔房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向肖斌支付逾期办证违约金。从2012年10月30日至2013年1月27日的逾期办证违约金为4500元。从2013年1月28日起至房屋产权登记实际办理完毕之日止，按每日1147.2元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39269.93元，由肖斌负担15707.97元，由云南金兔房地产开发经营有限公司负担23561.96元；二审案件受理费39269.93元，由肖斌负担15707.97元，由云南金兔房地产开发经营有限公司负担23561.96元。本判决为终审判决。审 判 长  何东宁审 判 员  向国慧代理审判员  乔 宇二〇一七年十二月十二日书 记 员  黄丽娟