重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初1988号原告：中国银行股份有限公司重庆垫江支行，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路57号，统一社会信用代码9150023120865509X2。负责人：唐赐文，行长。委托诉讼代理人：熊军，男，员工。被告：龚兴权，男，1972年2月25日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。被告：余仲秀，女，1973年11月29日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。被告：重庆市迪豪房地产开发有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民西路1-3号第七层，统一社会信用代码91500231709306832D。法定代表人：陈万红。原告中国银行股份有限公司重庆垫江支行（以下称中行垫江支行）诉被告龚兴权、余仲秀、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，后发现本案案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行垫江支行的委托诉讼代理人熊军到庭参加了诉讼，被告龚兴权、余仲秀、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行垫江支行向本院提出诉讼请求:1.由龚兴权、余仲秀向中行垫江支行返还借款本金132902.06元，并支付利息及罚息（截至2017年5月4日的利息及罚息为2235.74元以及自2017年5月4日起至借款本息全部清偿之日按照合同约定计算的利息及罚息）；2.重庆市迪豪房地产开发有限责任公司就龚兴权和余仲秀上述债务承担连带清偿责任；3.中行垫江支行对龚兴权、余仲秀坐落于垫江县XX号XX幢XX单元XX的房屋享有优先受偿权。事实和理由：2013年2月26日，龚兴权向中行垫江支行申请个人一手住房按揭贷款，并填写《中国银行重庆市分行个人贷款申请审查表》。2013年3月11日，中行垫江支行与龚兴权依据有关法律法规，在平等、自愿的基础上，经协商一致签订了《中国银行股份有限公司个人购房贷款合同》。贷款合同约定中行垫江支行向龚兴权发放贷款191000元，还款期限为120个月，中行垫江支行于2013年3月25日按照约定发放贷款，贷款期限从2013年3月25日至2023年3月24日止，贷款合同约定龚兴权每月18日为还款日；贷款利率按照上述购房贷款合同第十四条第一款的约定执行：按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583%，截止申请日贷款月利率按照4.0833%执行；结息的结算方式按照上述购房贷款合同第三条第四款约定采取按月结息，每月的约定还款日为结息日，罚息的结算方式按照上述购房贷款合同第三条第五款约定借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照上述购房贷款合同约定的贷款利率水平上加收50%按日计收利息，直至清偿本息为止。贷款用于购买坐落于垫江县XX号XX幢XX单元XX的房屋，所购房屋总价款273768元。与此同时，为保证合同的履行，龚兴权将坐落于垫江县XX号XX幢XX单元XX的房屋作为抵押物与中行垫江支行订立《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押登记，房屋抵押权人为中行垫江支行。2013年3月25日，中行垫江支行按贷款合同约定发放贷款，龚兴权从2017年1月18日起就没有履行还款义务，至今已逾期四次，截至目前尚欠贷款本金、利息及罚息余额8250.33元（截至2017年5月4日），现有贷款余额为132902.06元。期间，中行垫江支行经过多次催收龚兴权及及家属，但龚兴权及其家属拒不归还。根据上述贷款合同附件一：个人购房贷款合同通用条款第三条的约定：借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期以及依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。同时根据贷款合同第八条、第十八条约定，针对上述贷款开发商重庆市迪豪房地产开发有限责任公司承担阶段性连带责任保证担保。按照贷款合同的《个人购房贷款合同通用条款》第四条开发商保证条款中规定：“如保证人承担阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。”截至中行垫江支行起诉之日，中行垫江支行未收到贷款人所购房屋的他项权证。综上所述，鉴于龚兴权还款能力差，严重违反了与中行垫江支行签订的相关合同约定。根据约定和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，中行垫江支行为维护自己的合法权益，保障正常的金融交易秩序，现依法提起诉讼。龚兴权、余仲秀、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司未作答辩，亦未提交证据。中行垫江支行围绕自己的主张向本院提交了证据，根据中行垫江支行的陈述，结合相关的书面证据，本院认定本案事实如下：2013年2月4日，重庆市迪豪房地产开发有限责任公司与龚兴权签订《重庆市商品房买卖合同》，约定龚兴权向重庆市迪豪房地产开发有限责任公司购买坐落于重庆市垫江县XX号XX幢XX单元XX的房屋，该房屋为预售商品房，建筑面积为108.38平方米，套内建筑面积为91.52平方米。该房屋尚未办理产权证书。2013年3月11日，龚兴权（借款人）、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司（保证人）与中行垫江支行（贷款人）签订《个人购房贷款合同》，约定：龚兴权向中行垫江支行借款191000元；借款期限为120个月，还款日为每月的18日；还款方式为等额本息还款法，每月还款本息金额为人民币2173.63元；按月结息和付息，每月约定的还款日为结息日和付息日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日；借款用途为购买住房，未经中行垫江支行书面同意，龚兴权不得改变借款用途；贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月，即从中行垫江支行实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰；如遇相关国家政策、监管规定等对利率浮动比例进行调整，合同其时执行的利率浮动比例必须按该规定调整执行的，按该调整执行，由中行垫江支行据此确定新的利率浮动比例，合同执行该新的利率浮动比例；如遇相关国家政策、监管规定等对利率浮动比例进行调整，合同其时执行的利率浮动比例可按该规定调整执行的，中行垫江支行将根据中国人民银行、中国银行股份有限公司届时公布的相关规定确定新的利率浮动比例，新的利率浮动比例为中行垫江支行根据相关国家政策、中国人民银行、中国银行股份有限公司届时公布的相关规定视情况单方给予龚兴权较原适用的利率浮动比例更优惠的利率浮动比例，无须征得龚兴权的同意，具体适用的优惠利率浮动比例、优惠期由中行垫江支行确定。如中行垫江支行未明确优惠期的，中行垫江支行有权随时取消执行优惠利率浮动比例，无须通知龚兴权。优惠期届满或中行垫江支行取消执行优惠利率浮动比例的，自动恢复执行优惠前原适用的利率浮动比例；若龚兴权未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率上加收50%；龚兴权授权中行垫江支行将全部贷款资金划至龚兴权指定的购买房屋的开发商或售房单位专用账户，账户名称为：重庆市迪豪房地产开发有限责任公司；合同项下的担保方式为龚兴权以合同项下贷款所购房屋向中行垫江支行提供抵押担保，重庆市迪豪房地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证。同时在该合同附件一中约定：本担保项下范围为合同项下龚兴权全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、中行垫江支行为实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因龚兴权违约而给中行垫江支行造成的损失和其他所有应付费用；龚兴权未按期归还贷款本息的，中行垫江支行有权停止发放合同项下的借款，宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求重庆市迪豪房地产开发有限责任公司承担保证责任；重庆市迪豪房地产开发有限责任公司应按合同约定承担连带保证责任，保证期间为龚兴权债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，提供阶段性连带责任保证的，则自龚兴权办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行垫江支行收到他项权证之日起，重庆市迪豪房地产开发有限责任公司在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生重庆市迪豪房地产开发有限责任公司或/及龚兴权违约而引起的合同项下的债务，重庆市迪豪房地产开发有限责任公司仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2013年3月12日，龚兴权、余仲秀、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司与中行垫江支行订立了《重庆市预购商品房抵押借款合同》，约定将龚兴权所有的位于垫江县XX号房屋抵押给中行垫江支行，贷款金额为191000元，贷款期限为2013年4月18日至2023年4月17日，贷款利率为年息6.55%，起息按贷款实际发生日起计息，计息按贷款余额计算。垫江县土地房屋权属登记中心在该合同上记载“同意登记”。2013年3月13日，中行垫江支行向重庆市迪豪房地产开发有限责任公司发放借款191000元。贷款发放后，龚兴权未按约还款，自2017年1月18日起出现逾期。截至2017年5月4日，龚兴权尚欠借款本金132902.06元、利息及罚息2235.74元。1994年12月21日，龚兴权与余仲秀办理结婚登记。本院认为，龚兴权、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司与中行垫江支行签订的《个人购房贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押借款合同》是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形，应属合法有效，具有法律约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。龚兴权借款后，未按时归还借款本息，已经构成违约，应承担相应的民事责任。因此，中行垫江支行有权按照合同约定要求龚兴权提前偿还全部借款本金，并要求龚兴权支付利息、罚息、复利。因此龚兴权应当偿还中行垫江支行借款本金132902.06元以及支付截至2017年5月4日的利息及罚息2235.74元，并支付自2017年5月5日起至借款还清之日止按照合同约定利率计算的利息、罚息。本案借款发生在龚兴权与余仲秀婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本院依法认定本案因借款产生的债务为龚兴权与余仲秀婚姻关系存续期间的共同债务，余仲秀对龚兴权所负债务与龚兴权共同承担清偿责任。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述物权法定原则及相关规定，享有抵押权的债权人有权就抵押财产优先受偿，而抵押权必须依法办理抵押登记后才能设立。本案中，龚兴权尚未取得抵押标的物即位于垫江县XX号房屋的不动产权证书，中行垫江支行未取得该房屋的他项权利证书，垫江县土地房屋权属登记中心仅在《重庆市预购商品房抵押借款合同》上记载“同意登记”，故抵押权并未设立，中行垫江支行尚未成为抵押权登记的抵押权人，因此，对中行垫江支行请求对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，重庆市迪豪房地产开发有限责任公司作为《个人购房贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押借款合同》的担保人，应当对龚兴权、余仲秀的前述债务承担连带清偿责任，重庆市迪豪房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向龚兴权、余仲秀追偿。龚兴权、余仲秀、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告龚兴权、余仲秀于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司重庆垫江支行偿还借款本金132902.06元，支付截至2017年5月4日的利息及罚息2235.74元，并支付自2017年5月5日起至借款还清之日止按照合同约定利率计算的利息、罚息；二、被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司对判决第一项的款项承担连带清偿责任；三、被告重庆市迪豪房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任后，有权向龚兴权、余仲秀追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司重庆垫江支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3003元，由被告龚兴权、余仲秀、重庆市迪豪房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  王明江人民陪审员  张 均人民陪审员  雷显锋二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王 婷