四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1421民初3794号原告:刘翠清，女，生于1970年10月24日，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。原告:徐明德，男，生于1969年8月15日，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。二原告委托诉讼代理人：高素梅，四川维是律师事务所律师。特别授权代理。被告:四川凯宇房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇书院路一段陵阳巷*号。法定代表人：刘汉东，公司经理。委托诉讼代理人：张晓峰，四川红地律师事务所律师。一般授权代理。原告刘翠清、徐明德与被告四川凯宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告徐明德及二原告委托诉讼代理人高素梅，被告四川凯宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人张晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘翠清、徐明德向本院提出诉讼请求：1.判令被告四川凯宇房地产开发有限公司立即为原告办理不动产权证；2.判令被告四川凯宇房地产开发有限公司支付违约金28380元（从2015年6月24日至2017年10月31日，按已支付房款330000元日万分之一计算）。事实和理由：二原告系夫妻关系，原、被告双方于2013年9月4日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于清水镇的凤凰帝景楼盘1幢3单元9楼4号房，面积115.12平方米，总价款360000元，购买方式为分期付款，约定交房时间为2013年12月30日前，同时约定“如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，原告可退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付。现原告已按照合同约定支付了购房款，但被告至今未办理该房屋的房产证给原告，已构成违约，请求法院判如所请。被告四川凯宇房地产开发有限公司辩称，1.原告购买被告开发的凤凰帝景小区商品房属实，原告已交付购房款330000元，该房屋已交付原告使用，但是由于土地调配及部分业主未按约定交付购房款等原因导致未能办理房产证；2.虽然被告未能向原告交付房产证，但是按照合同约定被告支付违约金的节点为原告取得房产证后的15日内，故不应当现在支付原告违约金，且约定的违约金过高，请求法院予以减少。为支持诉讼主张，原告向本院举示下列证据：一、双方身份信息，拟证明原、被告主体适格；二、《商品房买卖合同》及购房收据4份，拟证明原告向被告购房及已付房款330000元，双方权利义务及违约责任的相关约定；三、维修基金、契税收据复印件1份，拟证明原告已按照合同约定履行相关义务的事实；四、情况说明两组，拟证明原告曾找过被告要求办证，且房屋设施不完备的事实。被告对第一、三组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但认为原告未按时交纳购房款；对第四组证据认为不符合证据规则。被告未提交证据。对于上述原告第一、三组证据被告无异议，本院予以采信；被告对第二组证据真实性无异议，认为可据此证明原告未按时交纳购房款，本院认为，原告是否按时交纳购房款在被告未反诉的情况下，不属于本案必须查明的事实，因此，对该证据本院予以采信；对于第四组证据，与本案讼争的逾期办证无事实牵连，缺乏关联性，本院不予采信。综上，根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院查明认定如下事实：二原告系夫妻关系，原、被告双方于2013年9月4日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于清水镇的凤凰帝景楼盘1幢3单元9楼4号住宅房屋一套，面积115.12平方米，总价款360000元，付款方式为：签订合同时付200000元，2014年7月30日前付130000元，余款30000元在领取房产证时付清。约定交房时间为2013年12月30日前。《商品房买卖合同》第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。原告现已支付购房款330000元，案涉房屋被告主张于2013年12月交付原告，原告主张于2014年5、6月实际交房，原告现已入住。被告至今未交付房屋所有权证和土地使用权证给原告。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的…自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”，故本案中被告逾期未能向原告交付房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任。对于被告方主张按照合同约定应当在买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内给付违约金，因该项关于违约金给付时间的条款明显排除对方主要权利，按照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该项关于违约金给付时间的条款显属无效。原告主张先行赔付部分违约金的主张，本院予以支持。本案中双方约定违约金按全部已付款日万分之一计算，被告主张减少违约金，但未提供相应证据证明违约金过分高于实际造成的损失，本院不予支持。双方一致确认已付购房款330000元，交房时间双方存在争议，双方均未举证证明实际交房时间，依据举证责任，原告应该承担举证不能后果，按照有利于被告原则，本案违约金起算时间应该从2014年7月1日起计算541日，即从2015年12月23日开始计算违约金，原告起诉时间为2017年10月17日，违约时间为665天，违约金为330000元×665天×1/10000=21945元。关于原告诉请判令被告立即办理产权证的主张，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房的购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，表明在无合同约定情况下，房屋产权证的办理系购买人的义务，且房屋产权证的办理系行政管理审批事项，房地产开发企业并无直接办理的权利，但提供必要的证明文件系其法定义务，如房屋权属初始登记、立项批文、土地使用权证、测绘资料等。故本案原、被告合同约定由被告负责办理房屋所有权登记手续，应当理解为由被告申办相关手续，原告及时提供有关证件。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告四川凯宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内为原告刘翠清、徐明德申办仁寿县清水镇的凤凰帝景小区1幢3单元9楼4号房屋产权登记；二、被告四川凯宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起支付原告刘翠清、徐明德逾期办证违约金21945元（2015年12月23日至2017年10月17日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，由被告四川凯宇房地产开发有限公司负担（原告刘翠清、徐明德已预交，在执行中清结）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  李阳春二〇一七年十二月六日书记员  陈依依