北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初3322号原告(反诉被告)：北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司，住所地北京市丰台区南苑西路68号北京四季怡安宾馆207室。法定代表人：齐煜，经理。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鎏，北京谦君律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京红蕾国际文化交流有限公司，住所地北京市丰台区南四环中路40号1017号。法定代表人：王立微，董事长。委托诉讼代理人：谢连顺，北京法驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涌，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司（以下简称恒盈惠洲公司）与被告（反诉原告）北京红蕾国际文化交流有限公司（以下简称红蕾国际公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月30日作出（2016）京0106民初12199号民事判决，红蕾国际公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终10089号民事裁定，撤销判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。恒盈惠洲公司法定代表人齐煜及委托诉讼代理人武丽君、何鎏，红蕾国际公司法定代表人王立微及委托诉讼代理人谢连顺、王涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒盈惠洲公司向本院提出诉讼请求：1.被告将租赁房屋和场地腾退交付原告；2.被告向原告支付所拖欠2016年5月、6月租金100万元；3.被告向原告支付自2016年7月至实际腾退之日的占有使用费（按每月50万元计算）；4.被告向原告支付上述租金、使用费延期支付的滞纳金。事实和理由：2014年4月18日，原被告双方签订《租赁合同》，被告承租位于丰台区大红门久敬庄东的场地约20亩，建筑面积11000平米，用于经营幼儿文化教育及相关附属附加业务。场地租金每年600万元，每月支付50万元。被告依约应于每月3日前支付当月租金，但被告拖欠2016年5月份及6月份租金至今，经原告多次催缴仍拒不支付。红蕾国际公司辩称并反诉称，一、原告违约在先，无合同解除权，无权要求被告支付租金承担违约责任。1.原告提供的建筑物面积仅为9112平米，不符合合同约定。原告一直拒不出具建筑物房产证书，致使被告无法通过教委审批，2年多时间幼儿园无法设立。另外，原告纠结社会不法人员，于2016年6月20日至6月22日到租赁场地聚众取闹，严重影响答辩人使用租赁物和正常的工作秩序。2.被告在原告长时间违约的情况下，有权依法拒付租金，不构成违约。3.在原告违约在先，被告行使同时履行抗辩权的情况下，原告无权解除合同，并要求答辩人承担违约责任。二、恒盈惠洲公司未出具房屋产权证，致使北京市丰台区教育委员会（以下简称丰台区教委）拒绝受理办学申请，依据合同第五条，原告应返还所收取得租金。2016年6月20日，因恒盈惠洲公司在租赁场地聚众闹事，造成无法正常使用租赁房产。现提出如下反诉请求：1.恒盈惠洲公司返还租金押金1050万元以及利息78.535万元；2.恒盈惠洲公司赔偿装修损失568万元、添置物损失40.232万元。恒盈惠州公司针对反诉辩称，不同意反诉请求。被告一直在经营幼儿园，有收益，不存在返还租金损失。本院经审理认定事实如下，2014年3月1日，恒盈惠州公司与北京嘉合久源投资管理公司（以下简称嘉合久源公司）签订《租赁合同》，约定恒盈惠州公司承租位于南四环40号-1017场地一处，占地面积20亩，建筑面积11000平米。租赁场地用于经营幼儿教育、办公。租期自2014年9月1日至2034年3月31日。2014年4月18日,恒盈惠洲公司（甲方）与红蕾国际公司（乙方）签署《租赁合同》，约定：第一条，租赁标的物，乙方租用甲方位于北京市丰台区大红门久敬庄东场地一处。该场地面积约20亩，建筑面积11000平米。第二条，乙方租用该场地用于经营幼儿文化教育及相关附属附加业务。第三条，租赁期为20年，自2014年9月1日至2034年8月31日。……第五条，本合同签订之日生效，从2014年4月17日至2014年8月31日为装修筹备期，不计入承租期限。乙方应向甲方预缴20万元作为合同定金。保留至2014年5月6日前，乙方交付合同剩余所需费用130万元整，共计150万元，其中50万元为设备使用押金（合同到期后无缺少退还），100万元为2014年9月、10月的房租，2014年11月1日开始继续每月交付房租，如在2014年5月6日前乙方未按时交付剩余合同金额130万元的，本合同作废。如在教委办理幼儿园审批过程中，因甲方问题未能审批通过，甲方全额退回乙方所交付费用，如因乙方问题未审批通过的，乙方应及时补清相关手续，审批还不通过的。甲方不退回乙方交付费用。第六条，场地租金按年计算，每年租金600万元。付款方式为每月50万元。第九条，甲方有权依据本合同约定按时足额收取租金，并负责出具办理相关证照的一切手续，如因甲方原因不能办理，甲方应负全部责任赔偿乙方一切损失。第十五条，经甲方同意，根据业务发展需要，乙方有权在该场地上进行新建，改建，扩建建筑物以及进行装修、装潢，甲方有义务协助乙方向相关部门办理审批手续。第十八条，本合同租赁期满，乙方应按期将场地及场地上所有建筑物退还甲方，若乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金0.01倍的滞纳金……。第二十二条，乙方应在给付租金日期三日内足额支付甲方租金，否则，每逾期一日，乙方按应付未付租金总额的1%支付甲方滞纳金。如经甲方提醒后7日未按时交付房租，甲方将收回乙方的管理权。合同签订后，恒盈惠州公司提供《住所证明》，载明北京市丰台区南苑乡人民政府证明涉诉场地产权人为嘉和久源公司，嘉和久源公司同意将上述场地提供给红蕾国际公司。后红蕾国际公司2014年6月3日成立，住所地即为涉诉场地。2015年6月17日，红蕾国际公司给付恒盈惠州公司设备押金50万元，2016年5月20日，给付2014年9月至2016年4月房租1000万元。2016年5月20日，红蕾国际公司法定代表人王立微向恒盈惠洲公司法定代表人齐煜出具拖欠50万元房租的欠条，承诺于6月30日前还。2016年5月25日，红蕾国际公司向恒盈惠洲公司送达律师函，主要内容如下：1.恒盈惠洲公司未能提供房屋所有权证，导致其无法办理办学许可证，并要求依据合同第五条承担责任；2.租赁建筑实际面积小于约定面积，要求返还部分租金；3.要求退还50万元押金；4.要求提供房屋所有权证，并表示如不提供则暂停交纳房租，并要求恒盈惠洲公司承担违约责任，退还已收取所有费用。2016年5月31日，恒盈惠洲公司致函红蕾国际公司，催交2016年5月和6月房租及滞纳金。同年6月7日，恒盈惠洲公司再次致函红蕾国际公司，称因红蕾国际公司拖欠2016年5月及6月租金，经催告后仍未履行，故通知双方于2014年4月18日签订的《租赁合同》于本通知送达之日起解除。同日，红蕾国际公司收到该通知。2016年6月20日至6月22日，恒盈惠洲公司派保安公司进驻幼儿园。红蕾国际公司于6月20日和21日多次报警。庭审中，红蕾国际公司称，其公司在2014年12月16日向丰台区教委申办幼儿园许可证过程中，因恒盈惠洲公司出具的《土地产权证明》不符合申请办学许可证对房屋产权证明的要求。《土地产权证明》由嘉合久源公司和大红门村村民委员会于2014年12月1日共同出具，载明：位于大红门村久敬庄东侧的红蕾国际·德扬幼儿园（原大红门城堡幼儿园）属于大红门村，幼儿园所占土地归北京嘉合久源投资管理公司所有。庭审中，红蕾国际公司主张装修损失并申请造价鉴定，本院委托北京恒乐工程管理有限公司（以下简称恒乐公司）进行鉴定。后因红蕾国际公司未交纳鉴定费，恒乐公司终止鉴定。关于装修损失，红蕾国际公司提供与管光陆2014年5月26日签定的《红蕾国际德扬幼儿园装整改合同》。合同价款为568万元，红蕾国际公司称现金支付，并提供四张收据佐证。另红蕾国际公司提供永嘉县桥下镇正翔教玩具厂402320元收据主张桌椅、教具等损失，红蕾国际公司亦主张现金交纳上述费用。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，恒盈惠洲公司与红蕾国际公司于2014年4月18日签定《租赁合同》，红蕾国际公司承租涉诉场地及房屋。恒盈惠洲公司未能提供建设涉案房屋的建设规划许可证，故恒盈惠州公司与红蕾国际公司签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此恒盈惠州公司要求红蕾国际公司给付占有使用费的请求，本院予以支持。恒盈惠州公司要求给付滞纳金，鉴于合同无效，恒盈惠州公司存在过错，本院不予支持。红蕾国际公司要求返还租金的请求，本院不予支持。蕾国际公司要求返还押金50万元，本院应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，恒盈惠州公司要求红蕾国际公司腾退涉诉场地的诉讼请求，本院应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于装修损失，红蕾国际公司因未交纳鉴定费用而被鉴定公司主张鉴定。其提供标的为568万元的装修合同，如此高额标的且用现金支付，明显不符合常理，本院不予采信。本院现场勘验，红蕾国际公司确进行了一定的装修，本院酌情支持50万元。关于桌椅教具损失，红蕾国际公司称现金支付，本院难以采信，且桌椅、教具等红蕾国际公司可自行搬离，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京红蕾国际文化交流有限公司于本判决生效后三十日内腾退北京市丰台区大红门久敬庄东场地（面积约二十亩），并返还北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司；二、北京红蕾国际文化交流有限公司于本判决生效后十五日内给付北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司2016年5月、6月的占有使用费100万元；三、北京红蕾国际文化交流有限公司于本判决生效后十五日内按每月50万元标准向北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司支付2016年7月至实际腾退之日的占用使用费；四、北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司于本判决生效后十五日赔偿被告北京红蕾国际文化交流有限公司装修损失50万元；五、北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司于本判决生效后十五日返还北京红蕾国际文化交流有限公司押金50万元；六、驳回北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回北京红蕾国际文化交流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81800元，由北京红蕾国际文化交流有限公司负担负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费63003元，由北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司负担3628元（本判决生效后七日内交纳），由北京红蕾国际文化交流有限公司负担59375元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗红军人民陪审员  王春艳人民陪审员  李文华二〇一七年十二月二十八日书 记 员  梁 英