广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初18111号原告：陈婕娴，女，1973年4月8日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：马丹，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锐，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：佛山市南海合瑞房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区大沥太平石步村广佛路段华鼎大厦四层432号，统一社会信用代码91440605079516383Y。法定代表人：吴石平。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。原告陈婕娴与被告佛山市南海合瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，适用简易程序于2017年12月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人马丹和被告的委托诉讼代理人彭康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（自2015年12月31日开始起算，以购房款842135元为基数，按照每日万分之三标准计算，暂计算至2016年6月14日为42106.75元）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签署《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于佛山市南海区大沥镇岭南路63号的荟悦园商品房一套。合同第八条约定被告应当于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。协议签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但被告未按照约定时间交付房屋。在原告多番催促下，至2017年3才通知原告于2017年3月30日收楼。被告迟延交房不存在免责事由，违约事实明显，损害原告合法权益，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告辩称，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行合同义务；双方签订合同后，被告已履行相应义务，涉讼项目未按照合同约定时间交付的原因是因为政府配套的水电气没有接到土地红线外围，导致涉案项目小区无法通水通电通气，影响项目整体验收，房屋在交付前需验收合格，因为项目迟迟不能达到通水通电通气的条件导致涉讼项目竣工备案推迟，非被告原因所致；按照合同第八条约定，如遇特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；合同约定政府部门对验收市政配套等原因导致出卖人无法交付商品房，被告可延期交付。被告提交的国有建设用地使用权出让合同约定，政府部门应当将水电等配套接驳到土地红线外围，因为在土地出让时，并未将水电接驳到土地外围，导致项目在开发时并不能按照计划接通水电气导致延期，被告证据证明所存在的涉案项目受市政配套不完善等影响，导致无法正常施工，从而使验收等工作推后。但被告已积极配合政府相关部门将涉讼项目达到标准条件，为避免各方损失的扩大，涉案项目供电工程并非被告建设义务，应由政府建设，被告为了让业主有电可用，被告同意垫资参与供电工程的建设，被告一心一意为业主解决问题，不存在违约的行为。按补充协议的规定，即使被告存在违约行为，被告向原告支付违约金也不应超过房款5%。原告存在逾期办理按揭手续的违约行为，从而导致按揭款逾期支付予被告，造成被告损失，根据买卖合同及补充协议的约定，其应当向被告支付违约金，但原告至今未向被告付清违约金，因此被告有权据实延期交楼，并不用承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据材料除补充协议外都是复印件，即使是真实的，只能证明被告楼宇建设的情况及相关信访答复情况，未能证明涉讼楼宇在交付期限届满前未通过竣工验收备案属于合同约定被告不需要承担违约责任的免责情形，本院对其证明内容不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以842135元向被告购买佛山市南海区大沥镇岭南路63号的荟悦园楼盘6栋3001房。（第三条）建筑面积109.57平方米。（第六条）首期款自预售合同网上签订之日起7日内支付262135元，剩余购房款580000元应在2014年12月31日前申请银行按揭手续并按照按揭方式支付。（第七条）买受人逾期支付购房款的，逾期90日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。经出卖人同意，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（第八条第一款）被告应在2015年12月31日前将验收合格及竣工验收备案的商品房交付原告。（第八条第二款）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因等；3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。（第九条）除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。2014年12月31日，原告与被告签订《〈广东省商品房买卖合同〉之补充协议》，双方就上述《广东省商品房买卖合同》的事项进行补充约定。第十条约定被告根据主合同及补充协议约定向原告支付的违约金最高不超过总购房款的5%。原告已支付全部购房款。涉讼房屋所在楼宇于2017年3月29日竣工验收并通过竣工验收备案。被告于2017年3月29日发出房屋交付通知书，通知原告于2017年3月30日至2017年3月31日收楼。原告于2017年3月30日收楼。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2015年12月31日前，但涉讼楼宇至2017年3月29日才通过竣工验收备案。被告主张因市政水电气配套尚未接到土地红线外围导致被告未能办理竣工验收，但被告未能举证证明涉讼楼宇除水电气配套工程外，其他工程在约定交付时间前已具备交付条件。被告以购房款尾款到账时间主张原告延期支付购房款尾款，但买受人向贷款银行提交抵押贷款申请后，贷款银行何时审批、放款不是原告和被告可以控制的因素，没有证据证明原告存在迟延付款的违约行为。综上，被告没有举证证明涉讼楼宇未具备交付条件符合《广东省商品房买卖合同》第八条第二款约定的可延期交楼的情形，本院对被告主张不需承担责任的抗辩不予采纳，被告应承担逾期交楼的相应违约责任。双方在补充协议约定被告根据《广东省商品房买卖合同》和补充协议应支付的违约金不超过购房款的5%，该约定与双方就一方根本违约导致合同解除约定的违约金确定标准相一致，对双方具有约束力。双方约定被告逾期交楼超过90日的应按已付房款日万分之三计付违约金，至被告通知原告接收房屋之日，以原告已付房款为本金从约定交付期限届满次日（2016年1月1日）起按日万分之三计算的违约金超过购房款总额的5%，本院认定被告应按购房款842135元的5%支付逾期交楼违约金42106.75元予原告。即使按房屋的建筑面积及同地段同类房屋的同期租金水平核算从合同约定的交付期限届满之次日至房屋实际交付之日的租金金额，原告亦未能举证证明原告发生超过本院核定违约金的租金损失，原告没有举证证明原告发生其他超过本院核定违约金的实际损失，本院对原告的违约金请求超出本院核定部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海合瑞房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金42106.75元予原告陈婕娴；二、驳回原告陈婕娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计426.33元，财产保全费441.06元，合计867.39元（原告已预交），由被告佛山市南海合瑞房地产开发有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一七年十二月二十九日书记员 孔捷莹