江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0903民初6697号本诉原告（反诉被告）：中国人民解放军江苏省盐城军分区招待所，住所地在盐城市人民南路*号。法定代表人：皋华，该招待所所长。委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济州律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：还玉才，男，1979年2月5日生，汉族，居民，住盐城市。委托诉讼代理人：钱春明，男，居民，系还玉才表弟。中国人民解放军江苏省盐城军分区招待所（以下简称军分区招待所）诉还玉才房屋租赁合同纠纷一案，盐城经济技术开发区人民法院于2017年9月12日立案受理后，还玉才提起反诉。因涉案房屋在本院辖区内，2017年10月19日，盐城经济技术开发区人民法院将该案移送本院管辖。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。军分区招待所的委托诉讼代理人蒋晓东，还玉才及其委托诉讼代理人钱春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军分区招待所向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2012年6月30日签订的“军队房地产租赁合同”。2、立即返还位于盐城市人民南路1号军分区招待所大楼东侧一楼房地产。3、补缴至实际交付之日的租金，按每月8333元计算。4、诉讼费用由还玉才负担。事实和理由：2012年6月，我所与还玉才签订《军队房地产租赁合同》，约定还玉才租赁我所大楼东侧一楼房地产，合同约定租赁期限意向性六年，即2012年7月1日至2018年6月30日止。合同约定，因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2016年2月16日，中央军委下发通知，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。根据上级通知精神，我所及时与还玉才进行沟通，要求解除合同并返还租赁物，还玉才虽对军委要求没有异议，但至今没有按停偿要求办理。且在未按合同约定缴纳租金的情况下，一直在使用案涉房地产。还玉才辩称，一、《军队房地产租赁合同》无效。根据合同第十二条规定，“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，加盖合同审核专用章后生效”，但军分区招待所没有履行报批义务。二、即便合同有效，军分区招待所应赔偿我的各项损失。军委58号文件内容，不是法律上的不可抗力原因，也不是国家和军队政策法规重大调整的范畴，该份文件仅是部队内部的一个活动，即全面停止有偿服务活动。因此在合同未到期的情况下，军分区招待所提前解除合同，收回房屋的行为，是单方违约行为。提起反诉，要求军分区招待所赔偿房屋装修损失50万元（暂定，以评估为准）。固定资产折旧损失15万元（暂定，以评估为准）。解聘员工损失9万元，已售出会员卡中未消费部分的经营利润损失35万元。军分区招待所负担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2012年6月，军分区招待所（甲方）与还玉才（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定还玉才租赁盐城市人民南路1号军分区招待所大楼东侧一楼，租赁用途咖啡厅，租赁期限自2012年7月1日至2018年6月30日止。年租金10万元，（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），按年结算，于每年6月30日的前十日内交付甲方。合同约定乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有。租赁期满后，或提前解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同还约定，因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。6月30日，双方签订了《门面房租赁补充条款》，约定，盐城市人民南路1号军分区招待所大楼东侧一楼门面房出租给还玉才经营咖啡厅，期限自2012年7月1日起至2018年6月30日，租期6年，三年一签，年租金10万元。年度租金于每年6月30日前缴纳甲方。在租赁期限内，因军事需要，政府拆迁、甲方规划需要等，甲方有权解除本合同，并免除违约责任，租金按实际租用时间计算。依据本条解除合同的，甲方应当提前30日书面通知乙方，通知到达乙方时合同解除。甲方对乙方不予任何形式的补偿。乙方按甲方通知要求无条件让出租赁房屋，逾期遗留在租赁房屋内的物品，视同乙方遗弃，甲方有权处理。合同签订后，还玉才租赁房屋经营咖啡厅。2016年2月16日，中央军委下发通知，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，根据上级通知精神，军分区招待所与还玉才进行沟通，要求解除合同并返还租赁物，双方协商未果。军分区招待所于2017年9月4日向还玉才发出解除合同通知书，要求解除合同，在三十日内让出房产，交纳租金。还玉才的工作人员郭浩收到通知，还玉才知悉通知内容，但不同意解除合同。另查明，2017年6月30日应交纳2017年6月30日至2018年6月30日期间的房租10万元，还玉才未交付。上述事实，有《军队房地产租赁合同》、《门面房租赁补充条款》、解除合同通知书、庭审笔录等证据在卷佐证。本案双方的主要争议为：一、《军队房地产租赁合同》、《门面房租赁补充条款》是否有效。双方签订的《军队房地产租赁合同》、《门面房租赁补充条款》系双方真实的意思表示，在当时并不违反国家的法律和政策规定，属有效合同。虽然在合同中约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，加盖合同审核专用章后生效”，但这是合同生效条件的约定，并不是合同无效条件的约定。事实上，合同约定租赁期6年，已顺利租赁5年半。故涉案合同及补充条款有效。二、军分区招待所是否有权解除合同。根据合同约定，因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。在补充条款中又约定，在租赁期限内，因军事需要，政府拆迁、甲方规划需要等，甲方有权解除本合同，并免除违约责任，租金按实际租用时间计算。现中央军委发文，要求全面停止有偿服务活动，故军分区招待所可以按合同和补充条款的约定解除合同。三、租赁合同是否已经解除。军分区招待所于2017年9月4日向还玉才发出解除合同通知书，还玉才收到该通知书，通知书送达之日为合同解除之日，2017年9月4日合同已经解除。还玉才应让出租赁的房屋，搬离可移动的自购物品。四、租金是否应支付。还玉才实际占用房屋从事经营，应支付从2017年7月1日至2017年9月4日的房租和2017年9月5日至实际交付房屋之日的占用费，按合同约定以每日273.97元计算。五、还玉才的反诉请求是否支持。由于合同和补充条款中约定因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。依据本条解除合同的，甲方应当提前30日书面通知乙方，通知到达乙方时合同解除。甲方对乙方不予任何形式的补偿。且根据合同约定，乙方在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有。故还玉才要求房屋装修损失和固定资产折旧损失不能支持。解聘员工损失和已售出会员卡中未消费部分的经营利润损失系还玉才自身经营问题，不能作为要求军分区招待所赔偿的依据综上，本院认为：双方签订的《军队房地产租赁合同》、《门面房租赁补充条款》合法有效，现军分区招待所有权依合同和补充条款的约定解除合同，不进行赔偿。还玉才应该按约定，主动交清尚欠的房租和占用费，撤出租赁场所。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军江苏省盐城军分区招待所与本诉被告还玉才签订的《军队房地产租赁合同》、《门面房租赁补充条款》已于2017年9月4日解除。二、本诉被告还玉才于本判决生效后二十日内迁出所租赁的在盐城市人民南路1号军分区招待所大楼东侧一楼门面房。还玉才的自购可移动物品同时搬离。三、本诉被告还玉才支付本诉原告中国人民解放军江苏省盐城军分区招待所自2017年7月1日至2017年9月4日止的房租，自2017年9月5日起至实际交付之日的占用费，按每月8333元计算，在本判决生效后二十日内付清。四、驳回反诉原告还玉才的诉讼请求。本诉案件受理费4380元，减半收取2190元，反诉案件受理费7305元，合计9495元，由反诉原告还玉才负担。如未按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审判员  郭玉国二〇一七年十二月七日书记员  吴 帆