广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19728号上诉人（原审原告）：周奇，男,汉族,1970年11月16日出生,身份证住址:湖南省汨罗市。委托诉讼代理人:张达金,广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树溪，男，汉族，1962年5月28日出生，户籍地址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陈国庆,男,汉族,1955年9月16日出生,户籍地址:广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）:欧阳可太，男，汉族，1954年10月4日出生，户籍地址：广东省广州市白云区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓伟明，广东安仁律师事务所律师。上诉人周奇因与被上诉人李树溪、陈国庆、欧阳可太租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初13695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周奇上诉请求：l.撤销一审判决，改判李树溪、陈国庆、欧阳可太共同赔偿其各项损失491913元；2.一审、二审受理费由李树溪、陈国庆、欧阳可太承担。事实和理由：一、周奇提交的费用报销单、支出证明单及相应的收据、送货单等证据和银行账户明细，可以与《租赁合同》的装修期间相互印证，证明周奇承租后的装修和购置支出。二、周奇承租前，该租赁物用途是超市，承租后用途是餐馆，重新装修是符合常理的。欧阳可太收取了李树溪1000元装修管理费，证明装修改造经过出租方的同意。李树溪、陈国庆、欧阳可太强行收回租赁物，应当视为出租人同意利用，应当对承租人的装修进行折价补偿。三、李树溪、陈国庆、欧阳可太主观恶意违约，在周奇出租期间直接向承租人收租，以实际行为直接收回租赁物。李树溪、陈国庆、欧阳可太收回租赁物后又重新装修，造成原装修费用无法进行评估的责任在李树溪、陈国庆、欧阳可太。因此，周奇的491913元损失应当以相关费用单据和银行流水予以认定，扣除周奇已经使用2.5年进行折算，由李树溪、陈国庆、欧阳可太承担70％责任。李树溪、陈国庆、欧阳可太辩称，同意一审判决，请求法院依法驳回周奇的全部上诉请求。周奇向一审法院起诉请求：1.李树溪、陈国庆、欧阳可太共同赔偿其各项损失491913元；2.本案受理费由李树溪、陈国庆、欧阳可太承担。一审法院认定事实：2011年3月28日，陈国庆、欧阳可太（出租方、甲方）与李树溪（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将位于广州市白云区江高镇小塘江城路118号首层，约1000平方米，三层办公室约200平方米，首层正门对开空地面积约1000平方米，楼顶的厨房无偿交给乙方使用，乙方将租赁场地用于经营商场；2、租期35年，自2011年3月28日起至2046年3月28日止，租金从租赁第一年至第三年为每月26800元，以后每三年递增10%；3、乙方预交8万元作为合同信用押金，租赁期满后，乙方如无对房屋造成破坏，甲方应于10日内退还给乙方；4、乙方在租赁期限内，在不损害甲方利益前提下，可转租给丙方，且丙方继承乙方的一切权利和义务。2011年7月1日，周奇（出租方、甲方）与李树溪（承租方、乙方）签订《租赁合同》，由李树溪将涉案场地转租给周奇做饮食或商业使用，双方约定：1、租赁物按现状租给乙方使用，如乙方需转变使用功能或改变现有结构，须经甲方同意方可，因改变使用功能及改变现有结构所产生的全部费用由乙方自行承担，合同期满乙方加建的建筑物及水电装修不能拆除，合同期满后无偿交回甲方；2、租赁期限10年，自2011年7月1日至2021年6月30日，从2011年10月1日开始计收租金；3、租赁保证金90000元，每月租金30800元，在2011年10月5日前乙方向甲方交纳租赁保证金和首月租金，租金每满三年递增10%；4、乙方有权将租赁物的部分或全部面积转租及转让，须向甲方支付合同转让金2000元，甲方须配合乙方；5、免责条款：若因政府有关租赁行为的法律法规的修改、政府行为导致甲方无法继续履行本合同时，乙方缴清全部费用后甲方退回收取的押金，本合同终止，双方不负违约责任。2012年4月28日，周奇（出租方、甲方）与案外人黄刚（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区江高镇小塘村江城路118号（怀乡人民公社大食堂）约1260平方米及三楼员工宿舍出租给乙方做饮食或商业使用；租赁期限为9年（以甲方物业租赁期同步），即从2012年5月2日起至2021年6月30日止，2012年6月1日起开始计算租金；租赁保证金121600元，租金40800元，租金每满三年递增10%，每月5日前交付当月租金；乙方有权将租赁物的部分或全部面积转租及转让，须向甲方支付合同转让金2000元。2014年8月7日，周奇（出租方、甲方）与案外人黄刚（承租人、乙方）补签一份《终止租赁合同协议书》，约定：因乙方的原因，甲方同意乙方提前于2014年2月28日终止合同；合同终止后，甲方不予退还保证金，自2014年3月1日起也不再向乙方收取租金，也不再追究乙方的任何法律责任；乙方除放弃保证金外，合同提前终止后，乙方不再承担任何其他经济法律责任，自2014年3月1日以后租赁物的使用与乙方无任何法律关系。2014年4月22日，陈国庆、欧阳可太收取案外人黄理尧保证金120000元，2015年5月收取黄理尧当月租金40000元。根据（2014）穗云法江民初字第254号民事判决书查明事实，陈国庆、欧阳可太于2014年4月1日收回涉案场地自行出租黄理尧。一审另查明，陈国庆、欧阳可太于2014年6月16日向一审法院起诉李树溪，请求确认其与李树溪于2011年3月28日签订《租赁合同》无效。一审法院于2016年3月31日作出（2014）穗云法江民初字第307号民事判决书，认定涉案场地既没有在国土规划管理部门办理报批报建的审批手续，也没有取得相关房屋产权证书，属临时建筑，使用期仅为两年，因此，确认陈国庆、欧阳可太与李树溪于2011年3月28日签订《租赁合同》无效。周奇为证明其支出装修费1003906元，提供费用报销单、支出证明单及相应的收据、收款收据、送货单等证据和银行账户明细。李树溪、陈国庆、欧阳可太均认为周奇提供的上述证据不是正式发票，对真实性不予确认，不能证明周奇的实际损失，而对银行账户明细真实性没有异议，但认为不能证明款项用于涉案场地的装修。一审庭审中，周奇表示涉案场地已由陈国庆、欧阳可太重新装修，无法对其装修费用进行评估。以上事实有租赁合同、民事判决书、费用报销单、支出证明单、收据、银行账户明细及当事人陈述予以证实。一审法院认为：陈国庆、欧阳可太与李树溪于2011年3月28日签订的《租赁合同》因涉案场地未有合法报批手续而被生效判决认定无效，因此，周奇与李树溪签订的转租合同同样无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，周奇主张装修损失1003906元，其提供的证据绝大部分是收款收据，不是正式发票，对真实性无法确认，而送货单及银行账户明细，也无法证明与损失具有关联性，一审庭审中，周奇也明确因涉案场地进行了重新装修无法对装修费用进行评估。因此，对于周奇主张的装修损失，无法确认。其次，周奇提供的证据无法证明涉案场地那些装修是其添加、那些装修经过出租人的同意，而且出租人也没有表示同意利用其添加的装修，周奇也无法证明出租人实际利用其添加的装修。综上，周奇诉请依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，于2017年7月11日作出如下判决：驳回周奇的诉讼请求。一审案件受理费8679元，由周奇负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中,周奇表示:其主张装修损失依据是一审提交的凭证及银行明细;李树溪则表示:不确认周奇提交的凭证,也不同意利用装修物。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：周奇主张的装修损失赔偿应否予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，案涉租赁合同因租赁物未经合法报建而应认定为无效，合同无效，则应当按照上述司法解释处理未形成附和物以及形成附和物的装修损失。由于周奇对于主张的装修部分不能举证证明均是属于经李树溪同意装修并已实际形成添附的状态，且其提交的支付凭证亦不足以证实实际发生的损失数额，因此，依据举证责任分配原则，周奇作为主张权利一方提交的证据不能证实其主张，一审法院据此驳回其全部诉求正确，本院予以维持。周奇上诉提出其已经完成了举证责任缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，周奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8679元，由上诉人周奇负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月十五日书记员  袁蕾游瑞娜