新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0102民初5877号原告（反诉被告）：新疆维吾尔自治区司法警官学校，住所地乌鲁木齐市天山区新泉街556号。法定代表人：毕武江。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市华兵实验中学，住所地乌鲁木齐市翠泉路***号。法定代表人:彭军。原告(反诉被告)新疆维吾尔自治区司法警官学校（简称司法警官学校）与被告（反诉原告）乌鲁木齐市华兵实验中学（简称华兵中学）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）司法警官学校的委托代理人李丹，被告（反诉原告）华兵中学的委托代理人刘存保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）司法警官学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金194922.55元、水费7995.6元，承担违约金230000元，以上三项合计为432918.15元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2014年6月14日签订《楼房租赁协议》，约定被告租赁原告西教学楼供教学使用，租期2年，从2014年8月31日至2016年8月31日，两年租金合计230万元，由被告提前支付给原告。合同中还约定任何一方违约，应当给守约方支付合同租金金额10%的违约金。至今，合同租期已经届满，但被告仍然拒绝支付剩余租金194922.55元，拖欠水费7995.6元。被告的行为严重违反双方合同约定，给我方造成损失，故诉至法院，请求如诉。被告（反诉原告）华兵中学辩称，我方认可拖欠原告租金194922.55元，但是原告没有向我方开具发票，如果开具发票我方可随时支付，我方不认可欠付水费，我们是向自来水公司另交的，与原告无关。对于违约金不认可，我方不存在违约。被告（反诉原告）华兵中学向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉原告提供《房屋租赁专用发票》或《自治区财政部门》专用发票，开具发票金额为194922.55元；2、请求判令被反诉人向反诉原告开具反诉原告已交纳的房屋租赁费1905077.45元的《房屋租赁专用发票》或《财政厅的房屋租金专用发票》，补开房屋租赁费金额为1905077.45元；3、请求判令被反诉人向反诉原告提供《自来水公司水费发票》，发票金额为7995.60元；4、请求判令被反诉人承担提前解除合同的违约金230000元；5、请求判令被反诉人因其过失致反诉原告财产损失60000元（退还学费）；6、请求判令被反诉人在新闻报刊上刊登声明，由于自己的过错行为后果，导致反诉原告名誉受损。（2016年2月28日被反诉人的单方通知）；7、请求判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告自2012年到2016年均签订了“房屋租赁协议”，前几年均顺利履行合同规定的义务，反诉原告还自愿向反诉被告无偿赞助80万元，并已经履行给付义务。在2014年8月31日到2016年8月31日的租赁协议过程中，反诉被告违约，2016年2月28日在未征得反诉原告准许的情况下，单方向社会发出通知，致反诉原告无法正常按计划履行租赁合同，上千名学生家长上访、转学，给反诉原告造成严重后果。并且反诉原告不交纳租金是因为反诉被告未按照相关规定取得《房屋租赁证》，并且不给反诉原告出具《房屋租赁发票》。被反诉人提前告知解除合同，并不是不可抗力的因素引起的，不构成提前解除合同的要件。反诉原告并非有意拖欠租金，而是提前按被反诉人的书面指示，向案外人支付了租金，但被反诉人至今拖欠房屋租赁发票，并且单方违约，给我方造成严重损失，故诉至法院，请求维护我方合法利益。原告（反诉被告）司法警官学校针对反诉辩称，被告的第1、2、3项诉讼请求无事实及法律依据，双方签订的《楼房租赁协议》中并无约定原告需给被告开具《房屋租赁专用发票》或《自治区财政部门专用发票》以及《自来水公司水费发票》，被告尚欠原告剩余租金194922.55元及水费7995.6元，在此情况下要求原告向其开具发票无事实及法律依据，对于已交纳的租赁费被告同意将租金作为工程款支付给对我校三项工程进行施工的施工单位，双方并无约定由我校向其开具《房屋租赁专用发票》或《自治区财政部门专用发票》，故对被告要求我校开具《房屋租赁专用发票》或《自治区财政部门专用发票》的诉讼请求无事实依据；对于被告提出的4、5项诉讼请求，无事实及法律依据，我校不存在提前解除合同的违约行为，双方协议约定租赁期限为2年，自2014年8月31日至2016年8月31日止，我校分别于2015年3月11日、2016年1月21日、2016年2月22日三次发函告知被告由于我校招生规模扩大，双方租赁协议到期后不再续签，不是被告所主张的提前解除合同，被告要求我方支付违约金无事实及法律依据，被告主张的60000元的招生损失系其在招生过程中的工作不当造成的，不应当由我方承担损失。我校不存在侵犯被告名誉权的侵权行为，因此被告主张的第6项诉讼请求我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、司法警官学校出示台账两张，证明被告拖欠2015年4月-6月水费5576.4元，2016年6月-8月水费2419.2元，合计7995.6元。华兵中学认为台账的真实性不确定，是原告自己写的，如果原告把发票拿来我们就认可。本院对该证据的真实性确认。2、华兵中学出示通知的照片一张，证明原告在2016年2月28日擅自向社会公布不再与我方续签合同，导致我校学生转走80%。司法警官学校对通知的照片的真实性不认可。本院对该证据的真实性确认。3、华兵中学出示收据两张，收条两张，证明我方向学生退学费60000元，为我方主张经济损失的依据。司法警官学校认为该证据的真实性无法确认，与其无关。本院对该证据的真实性确认。4、华兵中学出示网络新闻打印件一份，证明由于原告提前公布租赁到期导致学生家长上访退学。司法警官学校对该证据真实性不认可，与本案无关。本院对该证据的真实性确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日，司法警官学校（甲方）与华兵中学（乙方）签订《楼房租赁协议》一份，约定：甲方同意将位于新疆司法警官学校院内的西教学楼出租给乙方使用，使用用途作为乙方正常教学活动使用，楼房建筑面积为3086平方米，乙方同意承租；甲乙双方商定，楼房租赁期限为2年，自2014年8月31日至2016年8月31日止；教学楼及运动场地年租金为1150000元，两年合计租金2300000元；本协议生效之日起10日内，乙方一次性将当年租金1150000元支付给甲方，根据甲方要求，乙方同意提前预付第二年甲方房租；租赁期间，出租楼房发生的所有水电费、卫生费、垃圾清运费等所有相关费用按乌鲁木齐市当地有关文件规定物价标准执行，由乙方于每月30日之前交给甲方，再由甲方统一缴纳给有关部门；本协议期满终止后，乙方将租赁楼房和自建的房屋设施完好交还给甲方，如乙方继续承租，应在协议期满前3个月书面提出申请，征得甲方同意优先续签协议；甲乙双方应当严格信守协议，任何一方违约，均应给守约方赔付本协议租金总额的10%违约金，双方认定的违约情形如下：㈠乙方将房屋挪作他用或转租、转包，或进行违法活动，未经书面同意自建房屋和变更设施、设备，人为破坏设施并拒绝赔偿，乙方拖欠应付费用达壹个月以上；㈡乙方未按合同约定履行自身各项义务的，视为违约；㈢因不可抗力原因导致的协议无法继续履行，不视为违约，双方互不承担责任。合同签订后，华兵中学遂开始使用租赁房屋。因司法警官学校需要进行校园设施维修改造工程的施工，经双方协商，由华兵中学将应支付给司法警官学校的租金直接代付给案外施工人。从2014年6月至2015年6月，华兵中学合计支付租金2105077.55元，其中直接向司法警官学校支付200000元，司法警官学校向其出具了金额为200000元的财政收据，剩余1905077.55元由华兵中学以工程款的方式支付给了案外施工人，部分金额由案外施工人向华兵中学开具了工程款发票。司法警官学校分别于2015年3月11日、2016年1月21日、2016年2月22日三次发函告知华兵中学，由于招生规模扩大，双方租赁协议到期后不再续签。2016年2月28日，司法警官学校在学校张贴《通知》一份，载明：“各位同学及家长你们好：为维护新疆社会稳定和长治久安，中央司法警官学院与我校联合办学，每年招录大专学员400人。目前，我校学员住宿紧张，现有宿舍不能满足我校每年新增大专学员的住宿，华兵中学与我校签订的房屋租赁合同于今年8月份到期，届时我校不再与华兵中学续约，我校将对此楼进行改造，用于新招录学员的住宿，望各位学生及家长谅解，提前做好相应准备。”后华兵中学发生部分学生退款转学的事实。2016年8月31日租赁合同到期后，华兵中学向司法警官学校返还了租赁房屋。2017年6月7日，司法警官学校向华兵中学发出《关于支付房屋租金尾款的函》一份，告知华兵中学尽快交纳剩余租金194922.55元。因华兵中学至今尚未支付拖欠的租金194922.55元，故司法警官学校诉至我院，请求如诉。案件审理中，华兵中学提起反诉，请求如诉。另，租赁期间，华兵中学拖欠水费7995.6元。本院认为，原、被告双方签订的《楼房租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。司法警官学校作为出租人，已经依约履行了交付租赁标的物的义务，华兵中学作为承租人，亦应当依约履行交纳租金和相关费用的义务。现华兵中学尚欠租金194922.55元、水费7995.6元未付，故司法警官学校该两项诉讼请求，合理有据，本院予以支持。华兵中学迟延支付租金超过一个月以上，构成合同约定的违约行为，应当承担违约金，但司法警官学校主张违约金230000元过高，参照司法警官学校的实际损失及华兵中学的违约情形，本院将违约金数额酌情调整至50000元。反诉部分，对于华兵中学主张司法警官学校开具租金和水费发票的反诉请求，因双方在合同中对开具发票未做约定，故原告的该反诉请求无合同依据，本院不予支持。双方合同中明确约定租赁期限自2014年8月31日至2016年8月31日止，即司法警官学校并不存在提前解除合同的违约行为，故对于华兵中学主张司法警官学校承担违约金230000元的反诉请求，本院不予支持。根据庭审查明的事实，司法警官学校于2016年2月28日张贴租期即将到期的《通知》属实，但通知内容并未歪曲和夸大事实，司法警官学校在租赁期限即将到期之前，告知华兵中学广大学生家长早做准备亦并非恶意，故对于华兵中学因学生退学主张的财产损失60000元，本院不予支持。对于华兵中学主张司法警官学校在报纸上刊登声明的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）乌鲁木齐市华兵实验中学给付原告(反诉被告)新疆维吾尔自治区司法警官学校租金194922.55元；二、被告（反诉原告）乌鲁木齐市华兵实验中学给付原告(反诉被告)新疆维吾尔自治区司法警官学校水费7995.6元；三、被告（反诉原告）乌鲁木齐市华兵实验中学赔偿原告(反诉被告)新疆维吾尔自治区司法警官学校违约金50000元；四、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐市华兵实验中学的全部反诉请求。以上华兵中学应给付司法警官学校款项252918.15元，须于本判决生效后十日内付清，如果未能按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7793.77元（司法警官学校已预交），由司法警官学校负担3240.65元，由华兵中学负担4553.12元。反诉案件受理费12991.98元（华兵中学已预交），由华兵中学负担。邮寄送达费20元（司法警官学校已预交），由华兵中学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  蒋 欣人民陪审员  王青芬人民陪审员  杨 毅二〇一七年十二月二十二日书 记 员  牛晨晨