四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初4235号原告：成都泰和置地有限公司，统一社会信用代码：91510182567181703G,住所地：四川省成都市彭州市濛阳镇濛阳新城商业中心宝兴街37号二楼。法定代表人：杨天杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：支牮坤，四川策耀律师事务所律师。被告：王玉程，男，1990年9月14日出生，土家族，住贵州省德江县。原告成都泰和置地有限公司与被告王玉程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都泰和置地有限公司的委托诉讼代理人王天澜、支牮坤到庭参加诉讼，被告王玉程经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。成都泰和置地有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告在《商品房买卖合同》解除后2日内协助原告到房屋管理部门办理撤销合同备案登记手续和房屋预告登记手续（合同签约备案号：51910）；3、请求判令被告立即向原告支付代偿金暂计54216.47元；4、请求判令被告立即向原告支付违约金111990元；5、请求判令被告立即向原告支付律师费28915元。事实与理由：2015年2月13日，原告与被告签订了合同编号为TH00182的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。合同约定被告购买原告开发的彭州市北城世纪公园A区C1地块25幢1单元4层402号房屋（合同签约备案号为51910），房屋总价款为559950元，以按揭贷款方式支付。合同签订后，中国农业银行股份有限公司彭州市支行向被告提供了个人贷款本金39万元，并于2015年7月24日向被告发放了前述贷款。根据原告与银行签订的编号为51201300000389《一手房贷业务银企合作协议》的约定，原告为被告的前述贷款提供担保。但被告在向银行清偿贷款本息过程中未能按期清偿贷款本息，银行按合作协议的约定要求被告履行担保责任，截止2017年9月27日，原告代被告偿还借款本息和相关费用合计54216.47元。综上，被告未按期归还按揭贷款导致原告作为被告的担保人向银行承担了相关的担保责任。王玉程未作答辩。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、原告营业执照信息、被告身份信息，证明原、被告主体适格；2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同摘要》，证明2015年2月13日原告与被告签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告以559950元的价格购买原告开发案涉房屋，首付款为169950元，剩余39万元以按揭贷款方式支付，合同约定如因被告原因导致原告承担了担保责任和银行宣布贷款提前到期而要求原告承担担保责任，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告承担房屋总房价20%的违约责任，且原告因此支出的代偿款、诉讼费、律师费均由被告承担，原告于2015年3月12日办了商品房买卖合同备案登记及预告登记；3、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、借款凭证，证明2015年7月23日原告、农业银行及被告签订了借款合同，被告向农业银行贷款39万，原告为被告承担阶段性连带担保责任，2015年7月24日农业银行发放了该笔贷款；4、业务凭证8份、特种转账凭证2份、担保人履行责任通知书，证明因被告逾期归还贷款，经银行要求截止2017年9月26日原告累计代被告偿还了54216.47元；5、代偿通知、结清证明及提前还款凭证，证明因被告多次逾期归还贷款，银行于2017年9月19日向原告发出代偿通知，宣布贷款提前到期，并要求原告承担担保责任，立即代被告归还全部贷款，原告于2017年12月8日代被告偿还全部贷款，因此根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告承担总房价20%的违约金，并要求被告承担原告因此支出的代偿费、诉讼费、律师费等，要求被告配合办理撤销合同备案登记手续及房屋的预告登记；6、委托代理合同、发票，证明原告因本案支付律师费28915元。以上证据经当庭举证，本院审查，本院认为，上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。根据采信的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2015年2月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于彭州市濛阳镇北星大道三段2599号北城.世纪公园A区C1地块25幢1单元4层402号房屋，房屋总价款为559950元。当日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定被告于合同签订当日向原告一次性付清购房首付款169950元，余款39万元通过向中国农业银行股份有限公司彭州市支行申请贷款方式支付。补充协议第三条第三项第五款还约定“在出卖人担保期内买受人违约导致银行/公积金管理中心解除与买受人的抵押贷款合同或宣布全部贷款提前到期而要求出卖人承担担保责任看，出卖人一经承担担保责任，原由贷款银行/公积金管理中心享有的抵押优先受偿权即转移归出卖人享有。出卖人有权单方面解除合同或依法处分买受人所购房屋，以实现相应债权（包括但不限于出卖人代买受人归还银行的贷款本、息、罚金、违约金，相关诉讼或仲裁费用、差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、律师费和银行及出卖人实现债权所发生的其他所有费用），买受人并应向出卖人承担总房价款20%的违约金”。当日，原告为被告购买的北城.世纪公园A区C1地块25幢1单元4层402号房屋办理了合同备案登记和预告登记。2015年7月23日，原告、被告与中国农业银行股份有限公司彭州市支行签订了《个人购房担保借款合同》，中国农业银行股份有限公司彭州市支行向被告发放贷款390000元，原告为被告的前述贷款提供担保。合同签订后，被告未按约定向银行清偿贷款本息，截止2017年9月26日，原告累计代被告向中国农业银行股份有限公司彭州市支行偿还贷款本息54216.47元。2017年9月19日，案外人中国农业银行股份有限公司彭州市支行向原告发出代偿通知，要求原告承担连带保证责任，代被告偿还全部贷款本息370608.21元。2017年12月8日，原告通过转账方式代被告向中国农业银行股份有限公司彭州市支行偿还贷款本息362987.95元，案外人农行彭州支行于2017年12月8日出具结清证明，证明被告的贷款已于2017年12月8日结清。2017年11月3日，原告为维护自身合法权益，聘请律师代理诉讼，支付律师代理费28915元。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。被告未按期归还案涉房屋贷款，导致原告向案外人农行彭州支行承担担保责任，原告解除《商品房买卖合同》，符合补充协议的约定，且被告应按补充协议约定，故对原告要求解除《商品房买卖合同》、被告协助办理撤销合同备案登记和预告登记、支付律师费28915元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金111990元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方虽然对违约金进行了约定，但总购房款20%金额的违约金明显超出原告的实际损失，应予调整，本院酌定违约金为5000元。关于原告请求被告支付代偿金54216.47元的诉讼请求，经查，原告分八次代被告支付了代偿金417204.42元，被告应向原告支付的违约金5000元、律师费28915元，共计451119.42元，与原告收取的房款559950元相品迭，原告应退被告房款108830.58元。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、辩论的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除成都泰和置地有限公司与王玉程于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》；二、王玉程于本判决生效之日起五日内协助成都泰和置地有限公司撤销位于彭州市濛阳镇北星大道三段2599号北城.世纪公园A区C1地块25幢1单元4层402号房屋的合同备案登记（备案号：51910）和预告登记；三、成都泰和置地有限公司于本判决生效之日起十日内退还王玉程房款108830.58元；四、驳回成都泰和置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2101元，保全费3320元，由原告成都泰和置地有限公司负担1001元，被告王玉程负担4420元（该款已由原告垫付，由被告在支付本案款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张振宇二〇一七年十二月二十五日书记员  张生容