河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0523民初2807号原告：张士军，男，1965年3月15日出生，汉族，职工，住汤阴县人民路南13巷2号。委托诉讼代理人：元国平，河南华厚律师事务所律师。被告：汤阴县城关镇南元村村民委员会，住所地汤阴县城关镇南元村。法定代表人：李保庆，该村民委员会主任。被告：汤阴县城关镇南元村第二村民小组。代表人：李春彦，该小组组长。两被告共同委托诉讼代理人：石平安，安阳市汤阴县鹏举法律服务所法律工作者。原告张士军与被告汤阴县城关镇南元村村民委员会（以下简称南元村委会）、汤阴县城关镇南元村第二村民小组（以下简称第二村民小组）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告张士军及其委托诉讼代理人元国平、被告第二村民小组的组长李春彦、被告南元村委会和第二村民小组的共同委托诉讼代理人石平安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张士军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同；2、判令二被告退还原告租金57190元，赔偿原告损失72720元；3、由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年7月1日，原告与二被告签订了一份租赁合同，原告租赁二被告28.595亩场地（原县造纸厂料场）作为仓库占地使用，合同签订后，原告向二被告支付了一年租金57190元，但原告按照合同约定面积进行施工时却遭到第三人河南汇通纸业有限公司的阻挠，称原告所打围墙侵占了其土地使用权，原告被迫停工，后河南汇通纸业有限公司就地界纠纷向汤阴县人民法院提起诉讼，直到2015年8月18日河南汇通纸业有限公司向汤阴县人民法院申请撤诉，双方的诉讼长达一年，在这一年中原告未占有使用租赁物，造成这一结果的原因责任在被告，被告的租赁场地权利存在瑕疵，致使原告不能实现合同目的，为此，依照合同法第94条的规定，请求法院依法解除双方签订的合同，并判令被告退还租金、赔偿损失。被告南元村委会、第二村民小组辩称：1、依据租赁合同第1条的约定，租赁物是南元村第二村民小组集体所有的土地28.595亩，签订租赁合同后，被告已将租赁物交付给原告使用，至于原告如何使用，合同中未约定；2、2014年9月份，河南汇通纸业有限公司出面阻止原告建造围墙并进行诉讼是事实，但被告依据租赁合同第6条的约定，积极负责协调工作和进行了诉讼活动，因此，被告在履行租赁合同期限内并不存在违约行为，且这期间并不影响原告对租赁物的占地使用，不是原告解除合同的根本原因，相反，原告租赁被告土地已三年，仅支付了一年的租赁费，被告已违约应补交租赁费；综上所述，原告存在违约，被告没有违反合同义务，并未违约，应判决驳回原告的诉讼请求。原告张士军为证明其诉讼请求，提交证据为：1、2014年7月1日原、被告签订的租赁合同，证明双方之间的租赁关系和合同内容；2、2014年7月13日原告向被告南元村委会转款57190元，证明原告履行了合同；3、河南汇通纸业有限公司的民事起诉状、汤阴县人民法院（2014）汤民三初字第167-1号民事裁定书，证明被告和河南汇通纸业有限公司之间就租赁场地权属存在争议，争议期间原告不能正常使用租赁场地；4、汤阴县人民法院（2014）汤行初字第100号行政裁定书，证明二被告就本案涉及的租赁场地向汤阴县人民法院提起行政诉讼，被告租赁给原告的场地权属不明；5、2015年12月14日南元二组与张士军的场地租赁事宜通知，并申请证人赵某出庭作证，证明被告认可因其地界与第三方产生纠纷，引发司法诉讼，给原告造成了一定影响，赵某在原告处施工，原告向赵某支付了工程款。二被告质证认为，对原告提供的前4组证据均无异议，但被告已经按照租赁合同的约定履行了义务，向原告交付租赁场地，地界争议也不影响原告对租赁场地的占有使用，且地界争议的责任不在被告，争议发生后，被告积极履行了合同义务，先协商后诉讼，通过向汤阴县人民法院诉讼地界已明确，租赁场地属于被告，后河南汇通纸业有限公司撤诉，因此，原告以此理由认为不能正当使用租赁物不符合客观情况。对原告提供的第5组证据，南元二组与张士军的场地租赁事宜通知书的真实性无异议，但该证据证明被告希望与原告协商履行合同事宜，却多次联系不上原告，才下发了通知，对证人赵某的证言不应采信，其是单一证据没有其他证据佐证该证言的真实性，不能作为认定案件事实的依据。二被告申请证人李某和张某出庭作证，以证明原告所主张的损失不真实。原告对证人证言质证认为，证人李某的证言证明原告主张的损失客观存在，但李某与赵某之间存在雇佣关系，所欠工程款应由赵某偿还，原告已将工程款支付给赵某，与本案原告无关，而证人张某称是原告雇佣其打围墙不是事实，该工程已承包给赵某，证言不可采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日原告张士军作为承租方（乙方），与出租方（甲方）被告南元村委会、第二村民小组签订一份租赁合同，租赁合同第1条约定，甲方同意将第二村民小组集体所有的土地28.595亩租赁给乙方，租赁费每亩每年2000元，共计57190元；第2条约定甲方允许乙方在租赁场地上建临时性建筑，但不能建永久性建筑物，如乙方违反此款规定，甲方有权干涉制止，必要时甲方有权利终止合同，租赁费用不予退还；第3条约定乙方从合同签订之日起，缴付甲方一年的租赁费；第6条约定合同签订后，甲方有义务负责协调建造租赁场地北围墙、内危楼加固改造及建临时性建筑等相关事宜，费用由乙方自筹，施工前应及时告知甲方，征得甲方同意后方可施工，否则，后果自负；第9条约定本合同期限5年，合同期满后，按2014年小麦收购价格，每斤增加1角，每亩增加100元，同等条件下乙方有优先承租权，如乙方不再租赁土地，应提前告知甲方，并将租赁场地恢复原貌，交付甲方。出租方（甲方）为被告南元村委会加盖了公章，第二村民小组组长李春彦等人签字，承租方（乙方）原告张士军签字。合同签订后，原告于2014年7月13日通过建设银行转账向被告南元村委会支付租金57190元，被告向原告交付了租赁场地，原告根据租赁合同第6条的约定在租赁场地建造北围墙时，第三人河南汇通纸业有限公司以所打围墙侵占了其土地使用权阻止原告施工，施工被迫停止，2014年9月，河南汇通纸业有限公司起诉二被告请求拆除所打围墙，停止对其土地使用权的侵害，2014年12月9日汤阴县人民法院受理了二被告诉汤阴县人民政府及第三人河南汇通纸业有限公司土地行政登记一案，并于2014年12月15日作出（2014）汤行初字第100号行政裁定书，将案件移送河南省内黄县人民法院管辖，河南汇通纸业有限公司于2015年8月18日撤回民事诉讼，汤阴县人民法院于当日作出（2014）汤民三初字第167-1号民事裁定书，2016年7月1日，被告南元村委会已将该租赁场地租赁给安运驾校。原告主张租赁场地后将所施工程承包给赵某，并支付工程款72720元，该损失应由二被告予以赔偿，仅提供南元二组与张士军的场地租赁事宜通知书及证人证言，未提供其它相关证据。经调查，被告第二村民小组无固定办公场所，无独立的财产，也未在相关政府部门进行备案。本院认为，2014年7月1日原告张士军与被告南元村委会、第二村民小组签订了租赁合同，双方当事人应当依据合同的约定全面履行自己的义务，租赁合同第6条约定，二被告有义务负责协调建造租赁场地北围墙、内危楼加固改造及建临时性建筑等相关事宜，但原告在建造北围墙时，因第三人河南汇通纸业有限公司主张权利，导致停工不能正常使用租赁场地，无法实现原告租赁场地进行收益的合同目的，且被告已将租赁场地租赁给安运驾校，租赁合同无法继续履行，因此，原告主张与被告解除租赁合同，并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”，本案原告于2017年7月13日支付了被告南元村委会租金57190元，但因第三人河南汇通纸业有限公司主张权利，导致原告停工无法使用租赁场地，其主张被告退还租金符合法律规定，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，原告主张二被告赔偿损失，仅提供南元二组与张士军的场地租赁事宜通知书及证人证言，未能提供其它相关证据不足以证明其事实主张，本院不予采信。因被告第二村民小组无固定办公场所和独立财产，也未在相关政府部门进行备案，且租赁合同上也未加盖被告第二村民小组的公章，原告主张由被告第二村民小组承担责任，本院不予支持。虽然第三人主张权利导致原告无法正常使用租赁物，但根据合同相对性原理，被告作为租赁合同当事人一方，因第三人的原因造成违约的，应当由当事人一方向对方承担违约责任，二被告辩称地界争议的责任不在被告，地界争议也不影响原告对租赁场地的占有使用，本院对此辩称理由不予采信。综上所述，原告主张与被告解除租赁合同并退还租金57190元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张士军与被告汤阴县城关镇南元村村民委员会于2014年7月1日签订的租赁合同；二、被告汤阴县城关镇南元村村民委员会于本判决生效之日起15日内退还原告张士军租赁金57190元；三、驳回原告张士军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，减半收取计1449元，由原告张士军负担811元，被告汤阴县城关镇南元村村民委员会负担638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  江丽红二〇一七年十二月六日书记员  王 晓