河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0691民初545号之一原告（反诉被告）：保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司，住所地：河北省保定市朝阳北大街799号，统一社会信用代码：911306055576653844。主要负责人：崔志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏新霜，河北佳篷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓蕾，河北佳篷律师事务所律师。被告（反诉原告）：保定市育德酒店有限公司（原名称保定市育德会馆酒店有限公司），住所地：河北省保定市莲池区裕华路631号，统一社会信用代码：911306067698057050。法定代表人：朱灿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙向宇，男，该公司行政副总经理。委托诉讼代理人：安志明，河北亚华律师事务所律师。原告（反诉被告）保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司（以下简称北国商城先天下分公司）与被告（反诉原告）保定市育德酒店有限公司（以下简称育德酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北国商城先天下分公司的委托诉讼代理人魏新霜、李晓蕾,被告育德酒店公司的委托诉讼代理人孙向宇、安志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北国商城先天下分公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方租赁关系并责令育德酒店公司撤出场地；2、育德酒店公司支付北国商城先天下分公司2015年1月至3月、2016年7月至8月的租赁费及2016年9月至2017年8月的租赁费、物业费、水费、电费，共计1743035.38元；3、育德酒店公司支付北国商城先天下分公司滞纳金（违约金）108218.91元；4、育德酒店公司赔偿北国商城先天下分公司因为撤出租赁场地给北国商城先天下分公司造成的损失（按双方约定的租赁费计算至育德酒店公司撤出租赁场地之日止），数额242020.95元；5、育德酒店公司承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月5日，双方签订《租赁合同书》，后又签订《补充协议书》。约定育德酒店公司租赁北国商城先天下分公司特定场地，租赁期限为2011年10月1日至2019年9月30日，租期8年。并对租金金额、支付方式及交纳期限等进行了明确约定。合同履行期内，育德酒店公司长期拖欠租金及其他费用，构成违约，北国商城先天下分公司多次协商未果。庭审中，北国商城先天下分公司确认因育德酒店公司拖欠大额费用，故收到撤场申请后的答复是育德酒店公司清缴完相关费用后才能撤场，未开启相关电梯，未准许育德酒店公司搬走相应设施。育德酒店公司辩称，1、已经通知北国商城先天下分公司要停业及终止合同，一直想撤出场地但是北国商城先天下分公司不允许，不提供电梯使用也不给开大门；2、2015年1-3月的租赁费是北国商城先天下分公司因其自身承诺没有落实到位，所以提出免除上述3个月的费用；2017年6月25日育德酒店公司正式停业，2017年7-8月份的相关费用，不应由育德酒店公司承担；3、对滞纳金不予认可，因为拖欠费用是由于北国商城先天下分公司自合同签订后，就存在多方违约行为，直接导致育德酒店公司经营一直亏损；4、不是育德酒店公司不撤出场地，是北国商城先天下分公司不允许；5、因北国商城先天下分公司的违约行为给育德酒店公司造成巨大的经济损失，已提出反诉；6、认为应从北国商城先天下分公司撤出场地。育德酒店公司向本院提出反诉请求：1、解除双方租赁合同；2、北国商城先天下分公司赔偿育德酒店公司损失共计260万元；3、北国商城先天下分公司承担诉讼费。事实与理由：2011年7月5日，双方签订租赁合同书，后又签订补充协议书，约定由育德酒店公司租赁位于保定市朝阳北大街799号北国先天下广场七楼的部分场地，租赁期限为8年，从2012年1月1日至2019年12月31日止。在合同履行过程中北国商城先天下分公司承诺的义务未全部履行，造成育德酒店公司巨大损失。北国商城先天下分公司辩称,育德酒店公司的主张，无事实依据和法律依据。育德酒店公司与北国商城先天下分公司签订租赁合同书及补充协议书后，北国商城先天下分公司并未承诺育德酒店公司可以在北国先天下广场设立相应的广告位导视图等，依据双方约定，合同履行过程中北国商城先天下分公司依约履行了相应义务，并不存在违约行为，也未给育德酒店公司造成任何经济损失。育德酒店公司即使存在经济损失也与北国商城先天下分公司无关。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、双方的租赁关系是否应予解除；2、育德酒店公司是否应撤出北国商城先天下分公司场地；3、育德酒店公司是否应支付北国商城先天下分公司诉请的租赁费、物业费、水费、电费共计1743035.38元，支付滞纳金108218.91元，赔偿损失242020.95元；4、北国商城先天下分公司是否应赔偿育德酒店公司各种经济损失260万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于北国商城先天下分公司提交的该分公司营业执照、负责人身份证明及身份证复印件，育德酒店公司工商登记信息，双方签订的租赁合同书一份、补充协议书三份，育德酒店公司给北国商城先天下分公司出具的函告及2016年9月1日的委托授权书，北国商城先天下分公司出具的工作函7份及育德酒店公司的回复函，育德酒店公司2017年6月22日、7月7日出具的申请，2011年至2017年育德酒店公司缴费收据22份、发票54份、银行转账凭证13份、结算单17份；育德酒店公司提交的编号1、5、9、10、12、13、14、16、17、18、19、20、21、22、23、24的照片,双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、北国商城先天下分公司提交的27张照片，育德酒店公司认为照片没有拍摄时间，不能证明其证明目的。经审查认为，上述照片没有显示拍摄时间，亦无法证实与本案的关联性，依法不予认定。2、北国商城先天下分公司提交的2017年水费表格、2017年电费表格及电表、水表的拍摄照片，育德酒店公司不予认可，提出水费是由张瑞雪签字而张瑞雪并没有得到公司授权，提出电费只有2个有签字，水表、电表没有拍摄时间。经审查认为，庭审中育德酒店公司确认张瑞雪是该单位雇佣人员，水费表格、电费表格所载明的2017年3月至6月使用量基本与育德酒店公司认可的2017年1月、2月使用量差别不大，2017年7月以后的使用量大幅减少与育德酒店公司2017年6月25日以后停业的情况相符，故对上述证据的真实性依法予以认定。3、育德酒店公司提交的编号为2、3、4、6、7、8、11、15、25、26、27、28、29的照片，北国商城先天下分公司认为上述照片没有体现拍摄时间。经审查认为，上述照片没有显示拍摄时间，亦无法证实与本案的关联性，依法不予认定。4、育德酒店公司提交的保定银海电气公司的证明及明细单、保定市恰诚商贸公司的证明及明细单（均为吕兵旭签字）、清苑区美柏广告公司的证明（于某签字），申请出庭作证的证人于某、吕某的证言，北国商城先天下分公司认为与本案无关，不予认可。经审查认为，上述证据没有出证公司的营业执照、法定代表人身份证明等证实出证公司的主体，证明及明细单中载明的内容没有相应的交款记录、转账记录或收据等证据予以佐证，证人中的吕某不能证明其与保定市恰诚商贸公司的关系。上述材料真实性无法核对，不能确实充分证明育德酒店公司在新风系统、空调安装上的费用支出情况及广告设备制作安装上的损失情况，依法不予认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年7月5日，北国商城先天下分公司（甲方）与育德酒店公司（乙方）签订了《租赁合同书》，约定：“北国商城先天下分公司将保定市朝阳北大街799号七楼部分场地，双方认可面积2438平方米，出租给育德酒店公司；租期8年（自2011年10月1日起至2019年9月30日止）；……按照租赁面积2438平方米计算租金，每平方米日租金1元，每2年递增5%，年租金计算公式（年租金=2438㎡×1元×365天=889870元）；首年度租金优惠，免收乙方2011年10月份至2012年1月份四个月租金，2012年2月份至9月份8个月租金按照日租金0.7元/日/平方米收取；第三、四年度单位平米日租金1.05元，日租金2559.9元，年租金889870元，第五、六年度单位平米日租金1.1025元，日租金2687.895元，年租金981081.7元；租金自2011年10月1日起算，每次按月付清，育德酒店公司在每月的三号前交清当月租赁费，每迟交一天，育德酒店公司须每日向北国商城先天下分公司交纳滞纳金（月租金的1%）……水费5.5元/吨，电费1元/千瓦时，物业管理费0.6元/㎡/月，每月初与租金合并向北国商城先天下分公司缴清当月的物业管理费以及上月的水、电费。补充：北国商城先天下分公司承诺育德酒店公司在北国商城先天下分公司两侧、北侧各设广告位，审批手续由育德酒店公司办理,育德酒店公司就餐顾客持当日就餐凭证免费停车；在不影响北国商城先天下分公司正常营业的前提下，允许育德酒店公司在北国商城先天下分公司1-6层显要位置设置导购图”。后双方陆续签订《补充协议书》和《协议书》，分别约定：“将《租赁合同书》中签约面积2438平方米改为2405.7平方米；……租期8年（自2012年1月1日至2019年12月31日止）；……原合同约定的免租装修期从2011年9月30日延长至2011年12月25日……按照租赁面积2405.7平方米计算租金，每平方米日租金1元，每2年递增5%，年租金计算公式（年租金=2405.7㎡×1元×365天=878080.5元）；……2013年2月份至2015年1月份单位平米日租金1元，日租金2405.7元，年租金878080.5元；2015年2月份至2017年1月份单位平米日租金1.05元，日租金2525.985元，年租金921984.53元；2017年2月份至2019年1月份单位平米日租金1.157625元，日租金2784.8985元，年租金968083.75元；……租金自2012年6月1日起算，每次按月付清，育德酒店公司在每月的三号前交清当月租赁费，每迟交一天，育德酒店公司须每日向北国商城先天下分公司交纳滞纳金（月租金的1%）”；“自2012年9月1日起，育德酒店公司承租范围内公共区域的电费，北国商城先天下分公司将在每月电费中减除1738.8元；……育德酒店公司所提出的增设广告字体、广告宣传位置及导视图，需事先与北国商城先天下分公司协商，经北国商城先天下分公司书面审批后才能进行，否则育德酒店公司必须自行拆除上述设施，且承担因此给育德酒店公司造成的损失……育德酒店公司每月底接到北国商城先天下分公司缴费通知单后五日内缴清下月租金、物业费、空调费及上个月的水、电费（遇法定节假日顺延），每迟交一天，育德酒店公司须每日向北国商城先天下分公司交纳滞纳金（月租金的1%）”。因育德酒店公司在2014年5月24日提交的七楼整改方案中提出了北国商城先天下分公司内部导视系统未能发挥正常的引导顾客至七层就餐的作用、承诺的10个VIP停车位未能得到使用的问题，双方再次签订《协议书》，就内部导视系统的设置及VIP停车位做出约定，并约定此协议签订后，育德酒店公司不得就导视系统设置、使用、VIP停车位等提出要求，其包括但不限于先天下广场内广告、路引等设置及VIP停车位。2016年9月1日，育德酒店公司向北国商城先天下分公司出具委托授权书一份，载明委托梁红英全权代表育德酒店公司办理与北国商城先天下分公司相关的一切事宜。2016年11月21日、2016年12月7日、2016年12月30日、2017年2月28日北国商城先天下分公司就拖欠费用四次给育德酒店公司发出工作函。其中2017年2月28日的工作函载明“育德酒店公司2015年1月至3月拖欠费用合计226837.46元，2016年拖欠费用合计661685.82元，2017年拖欠费用合计227015.86元，2015年2017年拖欠费用合计为1115539.14元”。2017年3月9日，育德酒店公司向北国商城先天下分公司发出回复函，称资金回流上存在很大的困难，提出解决方案：“2017年3月起按月缴纳当月租金、电费、水费、物业费；2016年1月至2017年3月等费用一年内按月份期还清，每月偿还金额为74058.48元”。2017年4月24日、5月28日、6月11日北国商城先天下分公司就拖欠费用三次给育德酒店公司发出工作函。其中2017年6月11日工作函载明：“2015年拖欠费用合计226837.46元，2016年拖欠费用合计661685.82元，2017年拖欠费用合计555207.74元，2015年2017年拖欠费用合计为1469486.25元，自此通知下发三日后，停止水电供应”。上述工作函上均有育德酒店公司的代表梁红英签字。2017年6月22日育德酒店公司向北国商城先天下分公司提出停业申请，称将于2017年6月25日正式停业，申请将7楼货梯、直梯重新开放使用。北国商城先天下分公司收到撤场申请后的答复是育德酒店公司清缴完相关费用后才能撤场，未准许育德酒店公司撤场。庭审中，北国商城先天下分公司与育德酒店公司均同意解除双方之间签订的租赁合同，均同意育德酒店公司自北国商城先天下广场七楼撤场。本院认为,首先，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，北国商城先天下分公司与育德酒店公司签订的《租赁合同书》、《补充协议书》及两份《协议书》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，庭审中北国商城先天下分公司和育德酒店公司均同意解除本案涉及的租赁合同和育德酒店公司自北国商城先天下广场七楼撤场，属于双方对自己民事权利的依法行使，不违反相关法律规定，本院确认双方协商一致解除本案涉及的租赁合同，育德酒店公司应自该租赁合同解除后从北国商城先天下广场七楼撤场。第三，育德酒店公司依约使用北国商城先天下分公司提供的场地后，应按照合同约定支付相应的租金、物业费、水费、电费。1、依据本案涉及的租赁协议，本案涉及的租金应在月初提前支付，同时依据育德酒店公司2017年3月9日答复的“2017年3月起我公司准时向贵公司缴纳当月租金、电费、水费、物业费”、“2016年1月至2017年3月等费用一年内按月份期还清，每月偿还金额为74058.48元”内容，育德酒店公司认可2016年1月至2017年3月其还款数额总计为74058.48元×12个月=888701.76元，与北国商城先天下分公司2017年2月28日的工作函中载明的育德酒店公司2016年1月至2017年3月的欠款数额总数661685.82元+227015.86元=888701.68元基本相同，说明育德酒店公司认可其拖欠北国商城先天下分公司2016年1月至2017年3月的各种费用为888701.68元。本院依据上述事实，依法确认育德酒店公司拖欠北国商城先天下分公司2016年全年各种费用661685.82元、2017年1月1日至2017年3月各种费用227015.86元总计888701.68元。2、北国商城先天下分公司主张育德酒店公司拖欠的2015年1月至3月租金合计226837.46元，育德酒店公司辩称系北国商城先天下分公司因其自身承诺没有落实到位主动免除上述费用，但未提交证据证实其主张，因此，育德酒店公司应向北国商城先天下分公司支付2015年1月至3月租金。依据双方签订的租赁合同及补充协议书、协议书的约定，2015年1月至3月租金数额为2405.7元/日×31天（1月份）+2525.985元/日×（28天+31天）（2、3月份）=223609.82元。3、因育德酒店公司2017年6月25日即申请撤场，后因北国商城先天下分公司的阻拦撤场未果，故2017年6月25日以后所产生的租金、物业费、水费、电费等费用育德酒店不应再承担给付责任。育德酒店公司应向北国商城先天下分公司支付2017年3月1日至6月25日的租金及物业费、水费、电费等各种费用，其中租金、物业费均为月初缴纳，租金数额为2652.2843元/日×（31天+30天+31天+25天）=310317.26元，物业费数额为0.6元/㎡/月×2405.7㎡×4个月=5773.68元，上述款项共计316090.94元。北国商城先天下分公司主张的2017年4月至6月份电费、水费系实际发生费用，因双方约定的电费每月扣减1738.8元并未实际履行,上述电费、水费总额依据育德酒店公司认可的明细为23646.2+24489.2+24407.2+1291.2+1504.8+1516.2+1196.8+302.72=78354.32元。综合上述认定，育德酒店公司拖欠北国商城先天下分公司2015年1月至3月、2016年1月至12月及2011年1月至6月25日的租赁费、物业费、水费、电费等各种费用总计888701.68元+223609.82元+316090.94元+78354.32元=1506756.76元。第四，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，双方签订的《补充协议书》和《协议书》均约定：“租金每次按月付清，每迟交一天，育德酒店须每日向北国商城先天下分公司交纳滞纳金（月租金的1%）”，交费时间《补充协议书》约定“育德酒店公司在每月的三号前交清当月租赁费”，《协议书》约定“育德酒店公司每月底接到北国商城先天下分公司缴费通知单后五日内缴清下月租金、物业费、空调费”，北国商城先天下分公司现请求育德酒店公司支付上述拖欠款项违约金108218.91元，远远低于合同的约定，不违反相关法律规定，本院予以支持。第五，育德酒店公司自2017年6月25日后未能撤场的原因来自于北国商城先天下分公司的阻拦，故北国商城先天下分公司应自行负担因育德酒店公司未撤出租赁场地给北国商城先天下分公司造成的损失，对北国商城先天下分公司要求育德酒店公司赔偿因为未撤出租赁场地给北国商城先天下分公司造成的242020.95元损失的诉讼请求，本院依法不予支持。第六，育德酒店公司反诉主张由北国商城先天下分公司赔偿育德酒店公司各种经济损失260万元，未能提交证据来证明北国商城先天下分公司在履行本案涉及的租赁合同过程中有违约行为，亦未能证实其主张的损失已实际发生，故对育德酒店公司的反诉请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除保定市育德酒店有限公司与保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司之间的租赁关系；二、保定市育德酒店有限公司自保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司七楼撤场，于本判决生效之日起十日内履行；三、保定市育德酒店有限公司给付保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司拖欠费用1506756.76元，于本判决生效之日起十日内履行；四、保定市育德酒店有限公司给付保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司违约金108218.91元，于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司的其他诉讼请求；六、驳回保定市育德酒店有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费23547元，由保定市育德酒店有限公司负担17877元，北国商城先天下分公司负担5670元。反诉费13800元，由保定市育德酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。审判长  谷莉审判员  翟涛审判员  李宁二〇一七年十二月十八日书记员  李硕