江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初2786号原告(反诉被告)：徐维，男，1983年2月25日生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托代理人：吕培涛，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李有军，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：上饶市国建房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区中山路52号，统一社会信用代码：91361100741973838C。法定代表人：王友学，该公司执行董事。被告：上饶市国建房地产开发有限公司金龙中心二期项目部，住所地江西省上饶市信州区金龙岗5号1幢4-1号，统一社会信用代码：91361100591848272R。负责人：孔军松。两被告共同委托代理人：朱当伟，江西饶苑律师事务所律师，特别授权代理。原告徐维与被告上饶市国建房地产开发有限公司、上饶市国建房地产开发有限公司金龙中心二期项目部商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐维的委托代理人吕培涛、李有军、被告上饶市国建房地产开发有限公司的委托代理人朱当伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐维向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：1304833）及补充协议；2、判令被告向原告支付从2015年12月31日起至2016年12月31日止的逾期交房违��金32,566.72元；3、判令被告向原告支付从2017年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以购房款889,801元为基数，按日万分之五暂计算至2017年8月6日共96,543.41元）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1304833）一份，合同约定，原告向被告购买位于上饶市××区××号金龙中心二期7幢2单元701号房产一套，建筑面积共135.19平方米,房屋单价6,581.86元/平方米，总价款为人民币889,801元。合同约定，出卖人（被告）应当于2015年12月30日前向买受人(原告)交付满足交付条件的房屋。合同另约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2016年6月30日，原告与被告上饶市国建房地产开发有限公司金龙��心二期项目部签订《补充协议》，协议第三条出卖人、买受人双方约定：“2、若出卖人的实际交房日超过2016年12月31日，出卖人按合同规定自2015年12月31日至2016年12月31日向买受人按每日万分之一支付违约；自2017年1月1日至实际交房日，出卖人按买受人已交购房款的万分之五向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告未在合同约定的时间内交房，经原告多次催交，被告至今仍未交付符合条件的房屋。原告认为，被告逾期交房的行为严重违反了《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益，依法应承担逾期交房的违约责任。故原告为维护自身的合法权益，依据《合同法》等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告上饶市国建房地产开发有限公司辩称���一、原告逾期收房违约。2016年12月19日,原告所在的7号楼已通过工程施工单位、勘察设计单位、工程设计单位、工程监理单位、工程建设单位验收合格。被告已于2016年12月26日通知原告2017年1月7日前来办理房屋交付手续。根据商品房买卖合同第八条“出卖人应当在2015年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2016年12月19日该商品房经验收合格。合同补充条款第五条第2点“买受人未在规定时间办理交房手续的,则视为该商品房在交付时无质量问题。买受人在通知交房期限(交房时间起算30日内)届满仍未办理交房手续的,出卖人有权自次日起向买受按日收取该商品房总价款之0.1‰作为代保管费。”据此,原告应从2017年2月7日起���被告支付代保管费,暂计算至2017年7月7日止,150天,为13,347.02元。二、被告从2015年12月30日至2017年1月7日的逾期交房,确有商品房买卖合同第八条第二款约定的被告可据实予以延期的情形,被告不存在逾期交房。商品房买卖合同第八条第二款“但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、受法律法规的影响;相关市政配套的施工,政府明令禁止施工或实施交通管制影响正常施工的。3、施工中遇到恶劣天气影响,遇到连续停水、停电,出卖人为维护买受人利益主动提出的停工”。而本项目存在如下因素:(1)该项目遇到了上饶市第一家政府对抗震设计提出新要求的项目,政府将该项目的抗震设计准备是作为上饶市的样板而对其进行了多次审核,工程设计进行了多次修改;(2)该工程项目地处上饶市中心的核心,在施工过程中因扰民多次被政府部门要求停工;(3)周边住户集体上访导致从地下一层施工时就无法顺利施工,被政府要求停工;(4)原来的规划设计遭到了周边居民到政府的大规模信访,导致政府对原规划进行了调整和变更;(5)恶劣天气的影响。符合商品房买卖合同的据实延期的约定,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。三、原告要求被告从2017年1月1日至实际交房日,按已交购房款万分之五支付违约金,于事无理、于法无据。1、从合同主体上看:2016年6月29日的《补充协议》无效。上饶市国建房地产开发有限公司金龙中心二期项目部不具备签订房屋买卖合同主体资格,根据《合同法》第九条“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”。本案中,是开发商开发房屋对外销售,出卖人是特殊主体,是具备房地产开发资质的法人,而不是一般的法人或其他组织。依据法律规定,项目部并没有出售商品房的资质。既然原告是与被告签订的《商品房买卖合同》,又为何避开被告与上饶市国建房地产开发有限公司金龙中心二期项目部签订商品房买卖补充协议，且该补充协议特别加重了被告承担逾期交房的违约责任。项目部无权改变被告对外签订的商品房买卖合同,故该补充协议是无效的。2、从合同内容看:2016年12月19日,原告所在的7号楼已通过工程施工单位、勘察设计单位、工程设计单位、工程监理单位、工程建设单位验收合格。被告已于2016年12月26日通知原告2017年1月7日前来办理房屋交付手续。房屋在2016年12月31日具备交付条件,且通水、通电、通路;网络、有线电视、燃气线路管道安装到位;电梯、室内环境、节能保温验收合格。不存在违约行为。3、从违约金约定看:《补充协议》约定逾期交房按已付购房款的每日万分之五支付违约金明显不违公平,过分高于原告的损失。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求同时反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告房屋代保管费13,347.02元；2、反诉费由原告（反诉被告）承担。被告上饶市国建房地产开发有限公司金龙中心二期项目部的答辩意见与被告上饶市国建房地产开发有限公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求，原告向法庭提交了原告身份证、被告企业信用信息、《商品房买卖合同》、补充协议、支付房款收款收据、招商银行上饶分行贷款借款借据，被告提交了工程竣工验收报告、入伙通知书及整付零寄交寄清单、《商品房买卖合同》、2013年8月29日上饶市金龙中心二期工程抗设防审查会纪要、2013年9���4日上饶市金龙中心工程6#、7#、8#、9#结果抗震设防复审委会议纪要、2013年3月22日上饶市环境保护局责令改正违法行为决定书、上饶市城乡规划局调整该小区平面规划的实施方案、2014年6月13日上饶市城乡规划局责令停止违法（章）行为通知书、上饶市民用建筑节能工程专项验收评审申请表、光纤验收备案确认表、燃气工程竣工验收意见、民用建筑工程室内环境质量监测报告、电梯监督检验报告、通路、通电、通水照片、金龙城周边房屋租金调查报告。上述证据经庭审质证，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提供的商品房买卖合同证明对象有异议，其认为合同约定商品房经验收合格系经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合同，此外，合同补充条款约定原告逾��收房应向被告支付房屋代保管费；本院审核后，对原告提供的该组证据予以采信；2、被告认为原告提供的补充协议无效，因为签订协议的一方主体系金龙中心二期项目部，不具备独立法人资格，且补充协议明确约定交房条件达到建设质检验收合格等，被告已然达到约定条件；本院审核后，对原告的该组证据予以采信；3、被告对原告提供的收款收据证明本案两被告为适格被告的证明对象有异议，本院结合事实及其他证据审核后，对该组证据予以采信；4、原告对被告提供的竣工验收报告证明对象有异议，其认为合同约定的经验收合格应符合城市房地产开发经营管理条例规定，并非被告辩称经勘察等五个单位验收合格；本院综合本案事实及其他证据审核后，对被告主张的证明对象不予采信；5、原告对被告提供的其他证据证明对象均有异议，其认为被告的证据不能证明涉案商品房已达到交付条件，本院审核后，对被告提供证据主张证明对象不予采信。基于当事人陈述及本案证据，本院认定的事实如下：2014年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于上饶市金龙中心二期7栋2单元701号房屋，合同价款889,801元，原告于签订合同之日支付首付款30%，剩余款项办理银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交���买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过180日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金……”。商品房买卖合同补充条款第五条约定：“《商品房买卖合同》第十一条“交接”中的书面通知所规定的“交房时间”即为出卖人实际交房时间。买受人应在书面通知中的规定时间（为收到书面通知起算10日）内到出卖人指定地点（如未具体规定，则为出卖人的接待中心)办理交房手续；买受人未在规定时间内办理交房手续的,则视为该商品房在交房时无质量问题。买受人在通知交房期限（交房时间起算30日内）届满仍未办理交房手续的，出卖人有权自次日起向买受人按日收取该商品房总价款0.1‰作为代保管费……”。2016年6月30日，被告因未如期向原告交付涉案房屋签订《补充协议》一份，约定出卖人必须在2016年12月31日前将达到建设质检检验验收合格、通水、通电、网络、有线电视、燃气线路管道安装到位、电梯、室内环境、节能保温验收合格房屋交付给买受人，逾期交房按已交房款万分之五支付自2017年1月1日起至实际交付之日的违约金。2016年12月19日，涉案房屋经工程施工单位、勘察设计单位、工程设计单位、工程监理单位、工程建设单位验收合格，被告通知原告于2017年1月7日办理交房手续。原、被告因案涉房屋交付事宜发生争议，故诉至法院。本院认为，原告徐维与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议焦点系案涉房屋是否达到合同约定交房条件？本案约定违约金是否过高？针对争议焦点阐述如下：1、《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”；《中华人民共和国消防法》第10条第3款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得���入使用”，由此可见，合同第八条约定的经验收合格不仅仅经工程施工单位、勘察设计单位、工程设计单位、工程监理单位、工程建设单位验收合格，还应当在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；2、结合《中华人民共和国合同法》第41条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定本案《商品房买卖合同》关于“商品房经验收合格”应当包括经消防、规划、环保等部门验收合格及工程质量监督机构监督审核认可的含义，双方约定的商品房交付使用的条件还应当包括被告需提供《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，本案中，被告仅提供���工、设计等五家单位验收合格材料主张案涉房屋符合交付条件于事实与法律无依据，故对其主张不予支持；3、针对原告的第一项诉请，因双方对继续履行合同不持异议，本院予以支持；4、关于原告主张的违约金，被告辩称该违约金计算标准过高，要求予以降低，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计���。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案补充协议约定的违约金为日万分之五，该约定显然高于上述司法解释规定的实际损失，依法应予以酌减，被告提供了上饶和信房地产评估事务所有限公司出具的金龙城周边房产租金调查报告，原告对该份报告虽存有异议，但该份报告可作为参考，结合上饶市房屋租金行情，本院酌定违约金按商品房买卖合同约定的违约金计算标准即日万分之一计算；5、被告辩称其在开发涉案商品房过程中存在合同约定可据以延期交房时间不可抗力因素及恶劣天气等原因，本院认为被告提供的证据不属于合同约定不可抗力因素，故本院对被告的辩解意见不予采纳；6、关于被告主张的反诉请求并无依据，故对反诉请求不予支持。综上，原告主张的部分诉讼请求符合法律规定，本院对部分主张予以支持；被告的反诉于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》继续履行；二、被告上饶市国建房地产开发有限公司、上饶市国建房地产开发有限公司金龙中心二期项目部于本判决生效之日起十日内按日万分之一向原告支付自2015年12月31日起至实际交房之日止的违约金（以889,801元为计算基数）；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。案件受理费2,882元，减半收取1,441元，反诉费67元，合计1,508元，由原告负担360元，被告上饶市国建房地产开发有限公司、上饶市国建房地产开发有限公司金龙中心二期项目部负担1,148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  章凯二〇一七年十二月八日书记员  许也