湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0923民初1284号原告：中国工商银行股份有限公司云梦支行。住所地：云梦县城关镇梦泽大道**号。主要负责人：王涛，该行行长。委托诉讼代理人：邱旭东，男，中国工商银行股份有限公司云梦支行员工。委托诉讼代理人：段联喜，男，中国工商银行股份有限公司云梦支行员工。被告：陈刚，男，1978年7月8日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县，被告：孝感新宏基房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区南大工业园北区。法定代表人：陈幼平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司云梦支行（以下简称工行云梦支行）与被告陈刚、被告孝感新宏基房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行云梦支行的委托诉讼代理人邱旭东、段联喜，被告新宏基公司委托诉讼代理人汤木梓到庭参加诉讼，被告陈刚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼期间，本院根据原告工行云梦支行的财产保全申请，于2017年9月6日作出（2017）鄂0923民初1284号民事裁定书，对被告陈刚购买的由被告新宏基公司开发的位于湖北省云梦县城关镇建设西路“御景旷世”21号楼21幢107-110号房产（房屋抵押预告登记证明编号：鄂云房预城关字第1403507号）予以查封。本案现已审理终结。原告工行云梦支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈刚立即偿还所欠借款本金3201302.53元及截止2017年8月15日的利息、罚息及复利77200.32元，并按年利率7.007%支付该借款本金自2017年8月15日至还清之日的利息；2、原告工行云梦支行对被告陈刚购买并提供抵押的位于湖北省云梦县城关镇建设西路“御景旷世”21号楼21幢107-110号房产享有优先受偿权；3、被告新宏基公司对被告陈刚的上述债务承担连带清偿责任；4、两被告承担本案的诉讼费及保全申请费。事实与理由：陈刚因购买新宏基公司开发的位于湖北省云梦县城关镇建设西路“御景旷世”21号楼21幢107-110号房产缺乏资金，以该房屋抵押担保，向工行云梦支行申请借款，新宏基公司自愿为该借款提供连带保证担保。2014年5月20日，陈刚、新宏基公司共同与工行云梦支行签订了编号为（2014）商房贷0000073号的《个人购房借款/担保合同》，陈刚作为借款人，新宏基公司作为担保人分别在合同上签字或盖章。合同约定，陈刚向工行云梦支行借款410万元，用于购买新宏基公司出售的坐落于云梦县城关镇建设西路“御景旷世”21号楼21幢107-110号建筑面积为689.84平方米的商用房；借款期限为10年，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.55%上浮18%确定，如遇基准利率调整，则以基准利率调整之日的次年1月1日开始，按新的基准利率上浮18%计息；陈刚授权工行云梦支行将该借款410万元一次性划入新宏基公司开设的公司账户；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）偿还借款本息，每月15日为还款日，由陈刚指定工行云梦支行从其在工行云梦支行开立的个人结算账户作为还款账户；如陈刚未按合同约定的日期偿还借款，则按合同约定的利率基础上加收30%的罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；陈刚以其购买的“御景旷世”21号楼21幢107-110号商用房作为抵押担保；新宏基公司为该借款提供阶段性连带责任保证。合同还约定，如果借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，从而要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，原告工行云梦支行按合同约定，于2014年5月21日将410万元汇至陈刚指定的被告新宏基公司账户，履行了出借义务。因签订合同时，被告陈刚尚未取得该房屋所有权证，依据借款合同约定，双方于2014年5月21日向云梦县房屋管理局申请办理了商品房预售抵押预告登记，云梦县房屋管理局向工行云梦支行颁发了编号为鄂云房预城关字第1403507号的《房屋预告登记证明》。此后，陈刚开始尚能按照合同约定按月还款，后开始拖欠，于2017年4月15日偿还利息425.85元后再一直未还款。工行云梦支行多次分别向陈刚及新宏基公司发出催收通知书，但陈刚及新宏基公司均未依约还款。原告工行云梦支行于2017年8月20日依据合同约定，向被告陈刚发出融资提前到期通知书，宣布未到期的融资全部到期，截止2017年8月15日，陈刚共计下欠借款本金3201302.53元及利息77200.32元，并要求被告陈刚立即偿还全部下欠借款本息等，但被告陈刚仍未还款，所以提起诉讼，请求法院依法支持原告工行云梦支行全部诉讼请求。被告陈刚在法定答辩期内未向本院提交书面答辩状，也未向本院提交相关证据。被告新宏基公司辩称，1.工行云梦支行的诉讼请求不明确，特别是利息、罚息及复利的计算不清楚；2.假定原、被告签订的合同成立，贷款期限是10年，是分月计算本息还款，从本案事实看，只逾期8笔，而原告诉请的是全部下欠本息，对未到期的本息部分因不符合合同及法律规定应不予支持；3.本案的保证合同不能成立，保证合同上没有委托人或法定代表人签字，并且所盖公章无法确定其真实性，另外，股东会上的签字不是本人所签，担保承诺函及承诺函中的公司公章需要鉴定真伪；4.关于工行云梦支行提交的融资提前到期通知书的事实不成立，公司对陈刚的签字持怀疑态度，对新宏基公司发放的催款通知书的事实也是不成立的。被告陈刚及被告新宏基公司未提交证据，原告工行云梦支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告陈刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对上述证据质证的权利。新宏基公司对工行云梦支行提交的证据质证意见为：证据一股东会决议不是陈宏及陈新本人签名；证据二借款凭证是陈刚个人借款，公司只是收款方，对该证据不发表意见；证据三贷款的发放凭证需要核实是否收到陈刚的该笔借款；证据四客户余额查询表不发表意见；证据五购房借款及担保合同，对合同中陈宏个人印章及公司加盖的公章是否真实均需要核实；证据六预抵押权证与公司无关不发表意见；证据七担保函及承诺函另盖的公章是否真实均有异议；对证据八贷款催收通知书、九融资提前到期通知书，均不确定是否系陈刚本人所签及向公司催收过，对其证明目的有异议。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十条的规定，一方当事人对对方当事人提出的书证原件提出异议但没有足以反驳的相关证据的，人民法院应当确认其证明力。新宏基公司对工行云梦支行提交的上述证据虽提出异议或未明确认可，但均未提出足以反驳的相反证据，且在本院依法释明下，其未对合同中加盖的公章真伪提出书面鉴定申请，对相关借款事实也未明确予以否认，其也明确表示在规定的时间内如未回复相关核对事实，则认可原告提交证据的真实性，故本院对工行云梦支行提交的上述证据均予以采信。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院对原告工行云梦支行主张的案件事实予以确认。本院认为，原、被告之间签订的（2014）商房贷0000073号《个人购房借款/担保合同》（以下简称合同），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，对原、被告均具有法律约束力。工行云梦支行按合同约定，于2014年5月21日将410万元汇至被告陈刚指定的被告新宏基公司账户，履行了出借义务。被告陈刚在还款期限内，未依合同约定金额于每月15日归还借款本息，显属违约，应承担违约责任。关于所欠借款本息数额，原告工行云梦支行不仅提供了电脑记录的被告陈刚贷款明细表，详细列明其交易日期、实际执行利率、贷款余额、本次已还本金金额、本次已还利息金额、本次未还本金及利息金额、积欠本金及利息合计金额等内容，而且说明了包括月供金额等系列数据的来源、变动原因及计算方式，新宏基公司对明细表记录的还款时间及金额未提出明确的异议，经本院核算，月供金额及变动、明细表有关“本次未还利息”及“积欠利息合计”项目等的计算符合合同第6.1条A项关于每月还款额的计算公式、第4.1条和4.2条有关利率及第9.1条、9.2条有关罚息和复利的约定，本院对明细表所列各项数据的真实性及合理性均予以确认。确认截止2016年11月14日被告陈刚下欠借款本金3201302.53元及利息、罚息和复利77200.32元。依据合同第14.1条第L项及第14.2条第4项约定，“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，贷款人有权“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”被告陈刚已连续三个月以上没有偿还贷款本息，原告工行云梦支行宣布贷款提前到期符合合同约定，被告陈刚收到通知后应立即偿还全部借款余额及利息等。合同第四条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.55%上浮18%确定；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始以调整后的基准利率计息；第9.1条约定，“借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定”。依合同约定现行中国人民银行公布的以上贷款基准年利率下调为4.9%，因此逾期罚息年利率为4.9%×1.18倍×1.3倍＝7.5166%。因此，原告工行云梦支行主张被告陈刚立即归还所欠借款本金3201302.53元及截止2017年8月15日利息、罚息和复利77200.32元，以后的利息、罚息和复利按合同约定的利率标准计付至还清之日的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。被告陈刚与被告新宏基公司之间签订的是商品房预售合同，因此，与原告工行云梦支行签订借款合同时，被告陈刚尚未取得该房屋所有权证，故合同第20.2条约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售房屋登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋产权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续”，双方依约办理了抵押权预告登记后，长达四年多时间内未办理正式房屋抵押登记。本院认为，抵押权预告登记的目的只是为了保障将来可能优先设立抵押权的顺位，即在债权依然存在的情况下，在将来能够进行抵押权登记之日起的合理期间内，能够优先设立抵押权。但预告登记并非物权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；第一百八十七条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押权预告登记的权利人在没有办理抵押登记前，对预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，即不享有抵押权，对该不动产依法进行拍卖、变卖时，不享有优先受偿权。原告工行云梦支行至今未办理抵押设立登记，对借款担保合同约定的抵押物尚未取得抵押权，其主张对“御景旷世”21号楼21幢107-110号商用房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。保证是指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。被告新宏基公司在合同的保证人处加盖了公司公章及法定代表人印章，且出具了担保承诺函及担保合同，公司虽在庭审中对公章有异议，但其既未否认该公章系伪造，也不提出对公章进行鉴定的申请，且其在质证意见中明确表明如未对公章核对的结果进行回复则认可公章的真实性，故本院认定该保证行为系新宏基公司的真实意思表示，在被告陈刚不履行合同义务时，新宏基公司依合同约定和法律规定，应承担保证责任。被告新宏基公司辩称其不应承担保证责任的意见，显然与合同约定和法律规定不符，本院依法不予支持。根据合同第10.1条约定，保证人承担全程连带责任保证，即保证人对合同项下的全部贷款本金、利息及罚息、复利等承担连带责任保证。根据合同第30.2条B项约定，贷款人宣布贷款提前到期的，无需保证人同意，保证人仍应继续承担保证责任。合同第30.3条约定，贷款人有权选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。因此，在原告工行云梦支行宣布贷款提前到期，要求被告陈刚立即偿还借款本息的同时，要求被告新宏基公司承担连带清偿责任的主张，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈刚限于本判决生效后15日内偿还原告中国工商银行股份有限公司云梦支行借款本金3201302.53元及利息（截止2017年8月15日利息、罚息和复利77200.32元，并按年利率7.5166%支付该借款本金自2017年8月16日至还清之日的利息；对不能支付的利息，按上述罚息利率计收复利；期间如遇中国人民银行调整贷款基准年利率的，则自调整后的次年1月1日起以调整后的年利率的1.534倍计付利息及罚息）。二、被告孝感新宏基房地产开发有限公司对上述被告陈刚第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司云梦支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款之规定，按照日万分之一点七五，另行支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33028元，保全费5000元，合计38028元，由被告陈刚与被告孝感新宏基房地产开发有限公司共同负担，限本判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  杨友货人民陪审员  何艳平二〇一七年十二月二十六日书 记 员  安 蔚