四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3566号上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路一段13号。法定代表人：刘自新，董事长。委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文斌，女，1969年5月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。上诉人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）因与被上诉人李文斌商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2017年12月20日开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒河公司上诉请求：1.依法撤销（2017）川1302民初3227号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由李文斌承担。事实与理由：一是一审认定违约时间错误。涉案商品房买卖合同附件七约定，恒河公司交付房屋的条件为取得竣工验收报告和面积测绘报告。该两份报告分别于2016年4月14日和4月28日取得，因此违约行为截止日为2016年4月28日。因此一审认定恒河公司违约行为截止2017年1月10日错误。二、一审认定违约金过高。合同约定的违约金标准是已付房款的日万分之二，按一年365日计算为年7.3%，超过了人民银行公布的同期同类贷款基准利率，即约定的违约金过高，依法应当减少。李文斌辩称，涉案房屋买卖合同是格式合同。日万分之二的违约金计算标准是恒河公司约定的，没有理由调整。恒河公司在2017年1月才向购房人送达接房通知书，且至今未交付涉案车库。车库部分出入口堆放了大量建筑垃圾和生活垃圾，无法进出。恒河公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。李文斌向一审法院起诉请求：1.判令恒河公司以购房款78020元为基数，按日万分之二的标准，给付李文斌违约金至交付房屋之日止，并交付合格的车库。2.本案诉讼费由恒河公司承担。在诉讼过程中李文斌将诉讼请求1变更为判令恒河公司立即以购房款78020元为基数，按照日万分之二的标准，从2016年1月1日起给付李文斌违约金至开庭之日止，并立即交付合格车库。一审法院认定事实：2015年5月16日，李文斌与恒河公司签订《商品房买卖合同》，购买恒河公司在南充市高坪区，建筑面积33.5㎡。合同第十一条约定交付条件：（一）恒河公司应当在2015年12月31前向买受人李文斌交付该商品房。（二）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件七第五条约定：（一）关于房屋交付的特别约定：出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，以电话、报纸（可南充晚报或者南充日报）、特快专递或挂号信中任意一种形式通知买受人办理房屋的交付手续，买受人应于商品房买卖合同约定交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往现场办理房屋交付手续；房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应在房屋交付后以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担维修责任，但交房时间不顺延。买受人未在约定时间办理或者未在约定时间办理完毕交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付责任。李文斌已按约定支付全部房款78020元。2016年12月23日，南充市住房和城乡建设局对嘉陵江东岸2号楼及地下室进行了竣工验收备案，恒河公司向该局提供建设工程规划许可证及竣工验收报批审查意见、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件等备案所需文件。2016年12月30日，恒河公司在南充晚报刊登交房通知，通知购买地下车库的业主于2016年12月30日到项目现场交接房屋。但李文斌以车库存在问题为由拒绝接受。一审庭审中，恒河公司未提供违约金过高的证据。一审法院认为，李文斌与恒河公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律强制性规定，应属有效。双方应当按照合同约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”恒河公司未按合同约定于2015年12月31日前交付车库，已构成违约，应当按照合同约定支付自2016年1月1日起的逾期交房违约金。恒河公司所售车库于2016年12月30日前达到合同约定的交付条件，恒河公司按合同约定在南充晚报刊登于2016年12月30日交房的通知后，李文斌即使发现车库需要整修，也应当按照合同约定在接受车库后向恒河公司提出。恒河公司要求李文斌在刊登交房通知当日接收房屋，没给予李文斌安排交接车库的合理时间，加之元旦放假，酌定李文斌接收车库的合理期限截止2017年1月10日。李文斌未按合同约定交接车库，其要求恒河公司支付2017年1月10日后的逾期交房违约金的诉请，不予支持。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”恒河公司应当按照合同约定以78020为基数，按每日万分之二的标准支付李文斌截止2017年1月10日的逾期交房违约金5865元。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”恒河公司认为违约金过高应当予以调整，但未提供相应证据予以证实，该主张不予支持。恒河公司所售车库已具备交付条件，亦同意交付，李文斌要求恒河公司交付车库的诉请，符合法律规定，予以支持。综上，依据合同法第一百零七条、第一百一十四条第一款、民事诉讼法第六十四条第一款规定，判决:一、恒河公司于本判决生效之日起十日内向李文斌交付位于南充市高坪区；二、恒河公司于本判决生效之日起十日内向李文斌支付违约金5865元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一是涉案车库达到交付条件的时间，二是涉案商品房买卖合同约定的违约金标准应否减少。关于第一个争议焦点。虽然涉案商品房买卖合同附件七约定，恒河公司交付车库的条件为取得竣工验收报告和面积测绘报告，但竣工验收报告系建筑质量专项报告，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起1５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及第二款“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”之规定，商品房应经综合验收合格后方可交付使用，且商品房涉及不特定多数人的公共安全，故涉案商品房买卖合同关于交付条件的约定违反了法律法规的禁止性规定，依照合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（四）损害社会公共利益”之规定，该部分约定无效。根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，涉案商品房买卖合同其他部分仍然有效。涉案房屋虽分别于2016年4月14日和4月28日取得面积测绘报告和竣工验收报告，但经竣工验收合格后于2016年12月23日才取得竣工验收备案书，即才达到交付条件。恒河公司在2016年12月30日至2017年1月上旬才通知李文斌接房，因此一审认定恒河公司违约行为截止2017年1月10日并无不当。恒河公司的该项上诉理由不成立。关于第二个争议焦点。涉案商品房买卖合同系格式合同，关于逾期交付车库每日按已付房款的万分之二计算违约金的标准由恒河公司确定，且恒河公司是长期从事房地产开发的企业，并因逾期交付商品房多次应诉，就逾期交付商品房对购房人造成的损失和产生的后果及其他风险能够充分预见。并且，按约定的违约金计算标准，每日违约金为15.60元，与南充市区一个室内车库（位）一天的停车费或使用费基本相当，即约定的逾期交付车库违约金并不畸高。因此恒河公司请求减少违约金的理由不充分。综上所述，恒河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人恒公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘荣耀审判员  田 娟审判员  吴 彪二O一七年十二月月二十五日书记员  凌鸿雁