云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0322民初2206号原告：刘存仙，女，汉族，1968年2月20日生，高中文化，农民，住陆良县。（未出庭）委托诉讼代理人：吴学究，男，汉族，1969年10月10日生，高中文化，住陆良县。系原告刘存仙之丈夫。（特别授权代理）委托诉讼代理人：郭灿荣，北京盈科（昆明）律师事务所律师。（特别授权代理）被告：云南嘉旺置业有限公司,住所地陆良县同乐街道西华路延长线丝绸皮革城。社会统一信用代码：91530322566202947P。法定代表人：周仿英，系公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：罗俊，云南同乐律师事务所律师。（特别授权代理）原告刘存仙与被告云南嘉旺置业有限公司（以下简称“嘉旺公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘存仙及其委托诉讼代理人吴学究、郭灿荣，被告云南嘉旺置业有限公司的委托诉讼代理人罗俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘存仙向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告支付迟延交房违约金共计116982元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月21日，原告与被告签订了《商品房购销合同》。合同约定，被告嘉旺公司应于2013年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告应当以电话或公告形式通知原告办理交接手续；同时被告应当提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。原告按合同约定支付了首付款，并按约办理了按揭贷款，然而时至今日，原告并没有接到被告的任何交房通知，所购房屋至今没有通过竣工验收。2017年7月21日，被告通知业主办理房产证的事宜，并交付相关办证、配套费，被告同意向业主支付两个月的迟延交付违约金。而根据双方签订的合同约定，被告应支付的违约金与被告主动支付的金额相差甚远，双方无法协商一致。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼。被告嘉旺公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。事实及理由：1.答辩人已将验收合格的商品房交付给了原告，不存在商品房验收不合格的情况。根据双方于2012年8月21日签订的《商品房购销合同》第七条的规定，“甲方应于2013年11月30日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方。”答辩人开发的商品房已在2013年11月30前经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”。因此，答辩人开发的金色嘉苑楼盘已经验收合格，能证实2013年11月30日前本案讼争房屋达到了合同约定的“具备验收合格条件”的交付条件。答辩人并不存在任何违约行为。2.答辩人已履行了通知接房的义务，原告也已经领取钥匙，入住了房屋，答辩人并不存在违反《商品房购销合同》的情况。答辩人开发的金色嘉苑楼盘经验收合格后，答辩人便通过电话及短信通知的形式告知了全体业主。绝大多数业主随即按通知时间来答辩人处领取了钥匙。原告在收到答辩人的接房装修通知书后，在接房装修通知书上签了字后，于2014年3月5日向答辩人提交了装修申请表，并签订了《（住宅〉装饰装修管理服务协议》《装修备案承诺书》《装修垃圾清运委托书》《装修垃圾清运承诺书》等相关文件，随即领取了装修钥匙，装修入住了诉争的房屋，并非向原告诉状上所称“原告并没有接到被告的任何交房通知，所购房屋至今没有通过竣工验收。”如果真如原告所说没有接到答辩人的任何交房通知，那原告又如何会在接房装修通知上签字。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告领取了钥匙，装修入住了房屋，已经完成了房屋的交付，答辩人并不存在任何违约行为。3.原告的起诉已经超过了两年的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。”原告主张从2013年11月30日答辩人逾期交房违约金的责任已经超过了法律规定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。4.根据双方签订的《商品房购销合同补充协议》第五条第四款的约定：“乙方未交清房款、房屋配套费等国家规定应当由购房人缴纳的相关税费及房屋维修基金的，甲方有权拒绝交付房屋，也不承担任何逾期交房的违约责任。”截至今日，原告都未支付相关税费及房屋维修基金。由此可见。真正应承担违约责任的是两原告人，而非答辩人。综上所述，依据法律和双方《商品房购销合同》的约定，答辩人不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.原告刘存仙提交的《嘉旺.金色嘉苑交付结算清单》，被告嘉旺公司不予认可。本院认为，该交付结算清单无出具单位及相关人员的签章，本院不予采信。２.原告刘存仙提交的2017年8月16日《通知》，被告嘉旺公司质证不予认可。本院认为，根据《通知》内容所显示，该《通知》是金色嘉苑物业发布的通知，通知的内容是要求业主尽快交纳物业费，领取可视对讲机及正式钥匙。该《通知》无发布单位的印章，对其真实性无法确认，即使真实的，其内容所反映的与本案争议的延迟交房无关联性，故不予采信。3.原告刘存仙提交的城区供电所的一份业务单，被告嘉旺公司不予认可。本院认为，该业务单无出具部门的签章，来源不清，其真实性无法确认，不予采信。4.被告嘉旺公司提交的竣工验收备案表(竣工验收时间为2013年11月15日)，原告对其真实性有异议。庭审后，原告提交了一份竣工验收日期为2015年4月29日的竣工验收备案表。经质证，原告对其真实性、合法性无意见，但对其关联性有意见。本院认为，原告提交的竣工验收备案表真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。被告提交的备案表内容不真实，本院不予采信。原告提交的竣工验收备案表所示工程竣工验收时间为2015年4月29日，于2017年9月25日报送备案，同日备案机关同意该工程竣工备案，这也反映出被告嘉旺公司在工程竣工后没有及时报送备案，但备案时间的长短并不影响建设工程的质量，备案是一项行政管理事项，对建设工程的质量并不产生实质影响，对该证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月21日，原告刘存仙与被告嘉旺公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：1.被告嘉旺公司将待建的金色嘉苑4幢3单元207号商品房（建筑面积106平方米）出售给原告刘存仙；2.单价每平方米2774.20元，总金额294065元；3.被告嘉旺公司应于2013年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告刘存仙；4.乙方应在本合同签订之日内向甲方支付首付款94065元，其余房款200000元通过办理银行按揭贷款进行支付；5.逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天20元向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，出卖人按买受人已付款的0.1%乘以逾期天数向买受人支付违约金，合同继续履行；6.逾期付款的违约责任：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，买受人按每天20元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，买受人按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向出卖人支付违约金，合同继续履行；7.出卖人未以电话或者公告的形式通知买受人，按合同约定的出卖人逾期交房的违约责任处理；合同还约定了其他事项。另《合同补充协议》约定：1.房价款结算办法：甲方出售给乙方的房屋按建筑面积计价，合同约定的参考建筑面积与产权登记面积的建筑面积有误差，房屋销售单价不变，房屋销售总价款以产权登记面积据实结算，多退少补；2.乙方未交清房款、房屋配套费等国家规定的应当由购房人缴纳的相关税费及房屋维修基金的，甲方有权拒绝交付房屋，也不承担逾期交房的违约责任；3.补充协议约定的其他事项。合同签订后，原告刘存仙分别于2012年6月18日、7月28日、8月21日，2013年2月1日向被告嘉旺公司支付了购房款2000元、48000元、44065元、200000元，共计支294065元。另查明，被告嘉旺公司于2013年1月8日开工建设金色嘉苑，2015年4月29日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位进行了竣工验收，2017年9月25日该建设工程经竣工验收备案。原告刘存仙于2014年3月5日接房后向物业服务中心申请装修，并签订了《（住宅）装饰装修管理服务协议》。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。”最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”原被告2012年8月21日签订《商品房购销合同》，约定2013年11月30日前交房，履行期限届满后，被告没有履行交付房屋的义务，原告知道其权利受到侵害，但没有及时主张权利，2017年10月11日起诉时，已超过二年的法定诉讼时效。被告的抗辩理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘存仙的诉讼请求。案件受理费2639元，由原告刘存仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审 判 长  高吉林人民陪审员  王国学人民陪审员  李 辉二〇一七年十二月二十六日书 记 员  韩 娟