河南省沈丘县人民法院行 政 判 决 书(2017)豫1624行初84号原告高春生，男，1965年3月15日出生，汉族，住项城市。委托代理人刘玉祥，河南圣凡律师事务所律师。执业证号：141162008109853219。被告项城市国土资源局。住所地：项城市环城中路192号；组织机构代码：00593735-3。法定代表人栗金钟，局长。委托代理人王营军，项城市国土资源局工作人员。第三人河南商水农村商业银行股份有限公司。住所地：商水县阳城大道1218号；统一社会信用代码：91411623X15228251。法定代表人商纪成，董事长。委托代理人勾深清，河南明辨律师事务所律师。执业证号：14116201010388897。第三人项城市新世纪职业中专学校。住所地：项城市东大街52号；统一社会信用代码：52411681680798123G。法定代表人吴鹏，校长。委托代理人毛长征，河南洪旭律师事务所律师。执业证号：14101200910534535。原告高春生诉被告项城市国土资源局、第三人河南商水农村商业银行股份有限公司、第三人项城市新世纪职业中专学校他项权证纠纷一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告高春生及其委托代理人刘玉祥，被告项城市国土资源局的委托代理人王营军，第三人河南商水农村商业银行股份有限公司的委托代理人勾深清，第三人项城市新世纪职业中专学校的委托代理人毛长征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年5月23日，项城市房地产管理处为第三人河南商水农村商业银行股份有限公司（原商水县农村信用合作联社）颁发了项房他证字第000019**号他项权利证书。原告高春生诉称：项城市国土资源局的下属机构项城市不动产登记中心（原为项城市房地产管理处），于2014年5月23日颁发的项房他证字第000019**号他项权利证书（以下简称他项权证）是错误的，该他项权证违反法定程序，且不尊重客观事实，因此应予撤销。理由如下：一、本案的事实经过：1、2009年11月24日，项城市新世纪职业中专学校（以下简称新世界学校）与高春生签订《房屋买卖协议》，将位于项城市东大街路南七层一栋楼房中的五间门面转让给原告，原告至今一直合法占有该房屋并付清了全部房款。2、2014年5月22日，新世纪学校以位于项城市东大街路南的房产所有权（房权证号00××16）和项土国用（2011）第022号土地使用权为案外人河南省世纪英才家政服务有限公司向第三人河南商水农村商业银行股份有限公司（原名为商水县农村信用合作联社）贷款800万元提供抵押担保，并于2014年5月23日办理了抵押登记并办理了他项权证（项房他证2014字第000019**号），该抵押办理的他项权证的房屋中包含已出售给高春生的五间门面房。二、关于原告的五间门面房抵押权的设立是无效的。1、我国《物权法》从正、反两个方面对抵押财产的范围进行了界定，根据《物权法》第一百八十四条第（四）项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。同时《担保法》第三十七条第（四）项也有此明确的规定。本案中，项城市新世纪职业中专学校在该房屋已经出售并交付给原告占有使用，但在此期间又办理该房屋的抵押登记，对于此项有争议的房屋是法律明确规定的、不得抵押的财产，因此，该房屋抵押权的设立因违反法律禁止性规定而无效。2、从合同法的角度来看，房屋买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。如果抵押合同在先签订，××在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效；如果抵押合同签订在后，××与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、占有了房屋，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人（××）签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益。根据我国《合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同属于合同无效的法定情形，其抵押合同也会因此无效。三、本案中，被告未尽审慎的注意义务而进行抵押登记是错误的，其办理的他项权证依法应予以撤销。根据不同登记申请就申请登记事项进行审慎核查，是登记机构应依法履行的义务。房屋是否存在财产争议是登记机构进行抵押权登记时应当审查的重要事项，本案中，登记部门应通过实地现场查看和询问是否存在出售事实，成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查，如果出现申请登记的房屋在此前已经出售的情形，应引起房屋登记机构的高度注意，而本案中被告与信用社均未到现场查看房屋是否已出售的事实，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，房屋登记机构应对此项适时进行进一步检查，而不应该在财产存在争议的情况下不经核实作出准予登记的行政行为。其径行作出的抵押登记的具体行政行为，该行为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，依法也应予以撤销。综上，请求法院依法撤销被告作出的项房他证字第000019**号他项权利证书。原告提供证据有：一、房屋买卖协议及购房款收据；证明涉案的其中五间门面房已于2009年11月24日转让给高春生，转让时间早于抵押登记的时间，且原告已经支付房屋的全部80万元价款。二、房屋他项权证存根和相关材料；证明被告颁发了他项权证，该颁证行为违反了法定程序及法律禁止性规定，他项权证应予以撤销。三、裁定书一份、判决书四份；证明抵押权人的涉及原告5间门面房的申请执行已被中止，同时证明原告与第三人之间的房屋买卖是合法有效的，更进一步证明被告抵押权的设立是违反法律禁止性规定应予以撤销。被告项城市国土资源局辩称：一、《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《房屋登记办法》第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：……（三）房屋所有权转让、抵押的。被答辩人诉状中称购买了五间门面房，但购买后并未依法申请登记或申请预告登记。根据上述法律规定，未经登记的不发生效力。至于被答辩人与项城市新世纪职业中专学校之间购买房屋的协议以及履行情况，属于他们之间另外的法律关系。二、第三人办理的他项权利证书事实清楚，程序合法、请依法予以维持。第三人办理该证时，提交有房屋所有权证书和国有土地使用权证书，其房屋所有权人和土地使用权人为项城市新世纪职业中专学校，法定代表人吴鹏专门写有保证书，经工作人员现在查看，并依法评估后，为第三人办理了项房他证字第000019**号他项权利证书，颁证程序合法、事实清楚，请依法予以维持。被告提供的证据有：1、第三人项城市新世纪职业中专学校房屋所有权证（复印件）及国有土地使用权证（复印件）；2、房屋产权产籍档案一册；3、房地产评估报告书档案一册；4、办理他项权证档案一册。证明办理他项权利证书事实清楚、程序合法，依法应予以维持。第三人河南商水农村商业银行股份有限公司述称：一、被答辩人并未取得涉案房屋所有权，不具有本案诉讼主体资格。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即我国实行的是不动产物权登记生效主义，即使被答辩人确实购买了涉案房屋，因未依法办理房屋权属变更登记，依法未取得涉案房屋所有权，只对项城市新世纪职业中专学校享有基于买卖关系产生的债权，不具有本案诉讼主体资格。二、涉案他项权证办理程序合法。《房屋登记办法》第43条规定：办理抵押权登记时，应当提交下列文件：（1）登记申请书、（2）申请人的身份证明、（3）房屋所有权证书、（4）抵押合同、（5）主债权合同、（6）其他必要材料。第22条规定：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。答辩人办理涉案他项权证时依法提交了真实、合法且符合规定的相关材料，并且不存在不予登记的法定情形，被告项城市国土资源局办理涉案抵押权登记的行为符合法律规定。三、涉案他项权证答辩人系善意取得，依法不应撤销。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本案中，××项城市新世纪职业中专学校在答辩人申请办理抵押登记时，向被告项城市国土资源局提供了合法有效的房屋所有权证、土地使用权证，答辩人基于对具有公示效力的上述证件的合理信赖，完全有理由相信项城市新世纪职业中专学校有权抵押该全部房产和土地使用权，符合“善意”要件，本案符合不动产物权善意取得的构成要件，答辩人已经善意取得涉案房屋的抵押权。保护善意第三人利益，彰显物权登记的公示公信效力，这正是物权法确立该项制度的意义所在，依法不应撤销涉案他项权证。四、在涉案房屋所有权证和土地使用权证撤销之前先行提起本案错误。被答辩人自述2009年11月24日与项城市新世纪职业中专学校签订涉案房屋买卖合同，而新世纪学校为涉案房屋所属的整栋楼办理房屋所有权证是在2009年11月26日，办理土地使用证是在2011年5月19日。该房屋所有权证和土地使用权证未经法定程序撤销之前，涉案房屋仍为新世纪学校所有，被答辩人无权先行提起本案，应驳回起诉。五、本案已超过诉讼时效。涉案房屋2014年5月22日办理抵押登记，被答辩人高春生2017年8月提起行政诉讼，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第41条规定，已过两年起诉期限的，人民法院应当依法驳回起诉。综上，被答辩人并未取得涉案房屋所有权，不具有本案诉讼主体资格，在涉案房屋所有权证和土地使用权证撤销之前先行提起本案错误，被告项城市国土资源局办理涉案他项权证程序合法，答辩人系善意取得涉案房屋抵押权，本案已超过诉讼时效，依法驳回被答辩人的起诉。第三人项城市新世纪职业中专学校述称：一、同被告和第三人的答辩意见。二、本案原告的起诉，已经超过行政诉讼法第四十六条规定的六个月的起诉期限，根据项城市人民法院2016豫16**执异49号执行裁定书，原告于2015年就已经知道本案诉争房屋，进行了他项权、抵押权的登记即明确已经得知项城市国土局为本案诉争房屋办理他项权证这一事实，其应当是知道的6个月内提起诉讼，因此应当依法驳回其起诉。第三人提供证据有：项城市人民法院（2016）豫1681执异49号执行裁定；证明根据该执行裁定查明事实，本案原告2015年就已经得知房屋进行抵押的事实，因此其对本案的起诉明显超过行政诉讼法的规定的起诉时效，应当驳回起诉。经审理查明，2009年11月24，项城市新世纪职业中专学校（甲方）与高春生（乙方）签订《房屋买卖协议》：一、买卖房屋基本情况:所卖房屋位于项城市东大街52号新世纪职业中专学校教学楼一楼大门口西五间门面房；二、买卖价格为八十万元整；三、付款方式：双方一致同意房款由乙方向甲方一次性付清，甲方在收款时应向乙方出具收据；四、房屋过户：乙方向甲方一次交清购房款后，甲方协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的房产证和该房屋占用范围内土地使用权，同时办理到乙方名下，办理房屋产权证相关费用由乙方承担。注该房屋的土地使用权，甲乙双方共同使用；五、出买的房屋如存在产权纠纷由甲方承担全部责任；六、违约责任：甲、乙双方共同遵守约定，如单方违约由违约方承担全部购房款10％的违约金；七、本合同未尽事宜，由双方协商解决；八、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力，甲、乙双方签字之日起生效。2009年11月26日，项城市新世纪职业中专学校对涉案房屋所属的整栋楼办理了项城市房权证市区字第××号房屋所有权证；2011年5月19日，办理了项土国用（2011）第022号国有土地使用证。2014年5月22日，项城市新世纪职业中专学校以位于项城市东大街路南的房产所有权证（房权证号00××16）和项土国用（2011）第022号土地使用权证为案外人河南省世纪英才家政服务有限公司向第三人河南商水农村商业银行股份有限公司（原名为商水县农村信用合作联社）贷款800万元提供抵押担保，于2014年5月23日办理了抵押登记并办理了项房他证2014字第000019**号他项权证。2016年，项城市人民法院在执行商水县农村信用合作联社与被执行人项城市新世纪学校借款纠纷一案中，高春生对项城市人民法院作出的（2016）豫1681执350号执行裁定不服，于2016年11月21日向项城市人民法院提出书面异议。项城市人民法院审查后，于2016年12月23日作出（2016）豫1681执异49号执行裁定书，裁定中止对项城市新世纪职业中专学校名下的位于项城市东大街路南7层一幢楼房中案外人高春生实际占有的五间门面房的执行。2017年1月6日，项城市新世纪职业中专学校以高春生为被告，河南商水农村商业银行股份有限公司（原名商水县农村信用合作联社）为第三人，向项城市人民法院提起执行异议之诉。项城市人民法院经审理认为，项城市新世纪职业中专学校与高春生之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立有效，依法应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然该合同约定一次性交清房款，但事实上，高春生分多次交付房款，项城市新世纪职业中专学校不仅当时对此未提出异议，而且收取房款，应视为在合同履行过程中，双方对合同的相关约定进行了变更。诉讼过程中，高春生称其自与项城市新世纪职业中专学校签订房屋买卖协议后，未再向项城市新世纪职业中专学校交付过房屋租金，项城市新世纪职业中专学校未提交该校在签订房屋买卖协议后向实际占有使用该房屋的高春生收取租金。项城市新世纪职业中专学校在2009年11月5日与案外人李海龙签订两间门面房为期两年的出租协议，并收取租金，如高春生未支付足额房款，项城市新世纪职业中专学校在长达七年的时间里不向高春生主张权利，明显不符合常理，据此，本案涉及的该房屋虽然在项城市新世纪职业中专学校为第三人设定抵押权时仍登记在自己名下，但项城市新世纪职业中专学校明知该五间门面房已经出售给高春生，故意隐瞒此事实，仍然将该五间门面房在第三人处设置抵押权，有违诚实信用原则，侵犯了高春生的合法权益。项城市人民法院于2017年3月30日作出（2017）豫1681民初190号民事判决书，判决驳回了项城市新世纪职业中专学校的诉讼请求。项城市新世纪职业中专学校不服，提起上诉。周口市中级人民法院审理后于2017年5月18日作出（2017）豫16民终1766号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年1月11日，河南商水农村商业银行股份有限公司（原名商水县农村信用合作联社）以高春生为被告，项城市新世纪职业中专学校为第三人，向项城市人民法院提起执行异议之诉。项城市人民法院经审理后，以前述同样的理由，于2017年3月30日作出（2017）豫1681民初355号民事判决书，判决驳回了河南商水农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。河南商水农村商业银行股份有限公司不服，提起上诉。周口市中级人民法院审理后于2017年5月24日作出（2017）豫16民终1991号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，该案争议房屋系位于项城市东大街52号新世纪职业中专学校教学楼一楼大门口西的五间门面房，已经项城市人民法院（2016）豫1681执异49号裁定书、（2017）豫1681民初190号、（2017）豫1681民初355号民事判决书和周口市中级人民法院（2017）豫16民终1766号、（2017）豫16民终1991号民事判决书认定归原告高春生所有。第三人项城市新世纪职业中专学校故意隐瞒事实真相，在被告处将原告的房屋进行抵押登记并办理了项房他证字第000019**号他项权利证书。该他项权利证书所涉及原告高春生房屋的抵押登记部分，因违背事实和法律规定，依法应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条和《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告项城市国土资源局作出的项房他证字第000019**号他项权利证书中涉及原告高春生所有的五间门面房的抵押登记。案件受理费50元，由第三人项城市新世纪职业中专学校承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  许进举人民陪审员  陈心东人民陪审员  马红旗二〇一七年十二月二十八日书 记 员  张语贤