云南省梁河县人民法院民 事 判 决 书(2017)云3122民初484号原告：德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司。统一社会信用代码：915331220804132185。住所地：云南省梁河县遮岛镇怡心花园**号。负责人：何学斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张国华，男，1959年3月13日生，汉族，住黑龙江省友谊县。代理权限：特别授权代理。系该公司副总经理。被告：何礼萍，女，1984年12月11日生，汉族，教师，住云南省梁河县，委托诉讼代理人：张锦黎，男，1985年2月3日生，汉族，梁河县农村信用社职工，住云南省梁河县。代理权限：特别授权代理。系何礼萍丈夫。原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司（以下简称古蔺物业公司）诉被告何礼萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日受理后，依法适用简易程序，于同年12月26日公开开庭进行了审理，原告古蔺物业公司的委托���讼代理人张国华、被告何礼萍的委托诉讼代理人张锦黎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告古蔺物业公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告何礼萍支付所欠原告古蔺物业公司各项费用人民币2141元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月1日，原告与梁河县《世博城》小区开发企业续签了《世博城》前期物业服务合同，合同第五条第二款约定：业主及物业使用人每月需缴纳的物业管理费按建筑面积计算，商铺、商住楼每平方米0.8元，及应缴纳的代收代缴费用。合同订立后原告按合同约定于2016年8月1日继续履行合同义务，开展管理工作，合同期间被告何礼萍一直接受物业服务，被告的商住楼，建筑面积218.22平方米，全年物业费2095元，城市拉圾清运费每年每户100元，公摊水电费每年每户60元（多退少补），按照合��约定合同期（2016年9月至2017年2月止共6个月）被告应缴纳的各项费为：物业费1047元，代收垃圾清运费50元、公摊水电费30元，合计1127元。经原告多次催收被告至今未按照合同约定缴纳各种费用，已违反了合同约定，每日按应收额的3‰支付违约金，被告应支付违约滞纳金1238元。被告何礼萍辩称，1、被告已经交纳物业费及代收代缴费用，不存在拖欠该费用的情况，2016年7月23日，被告在世博城小区接房，并于当日向原告交纳了2016年9月至2017年9月的物业费1397元，代收代缴公摊水电费60元、代收代缴城建垃圾清运费500元，合计1957元。2、被告并非《前期物业服务合同》当事人，也没有违约行为，不应该支付违约金，被告自入住该小区以来，从未与原告签订过《前期物业服务合同》，对合同约定业主每月物业管理费按照建筑面积每平方米0.8元的标准交纳和过期交纳各项费用每日按应收额的3‰交纳违约金不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的2015年4月1日签订的前期物业服务合同1份、2016年8月1日签订的《世博城》前期物业服务合同1份，证明原告是按照合同约定的标准收取物业费，物业服务合同不是针对某一个人，而是针对所有业主，经质证，被告认为该合同是与开发商签订的，与被告无关，不予认可，本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2、原告提供的收费台帐复印件一份，欲证明被告所交的物业费是2015年9月至2016年8月，经质证，被告认为���接房时间是2016年7月23日，其所交纳的是接房后的费用，本院认为，该证据系原告制作的收费明细，本院对该证据不予采信；3、原告提供的2015年7月22日的德宏报结团电子版公告1份（经本院核对与原件无异），欲证明购房合同约定以开发商的公告日期为交房日期，经质证，被告认为该公告不是原件，不认可，本院认为，该公告系德宏团结报2015年7月22日刊登的，本院对该证据的真实性予以采信，对原告认为以开发商的公告日期为交房日期的证明观点，因与该公告的内容不符，本院不予采信；4、被告提供的2016年7月23日的收费收据3份，欲证明被告交纳的物业费、垃圾清运费、公摊水电费是2016年7月23日以后的，经质证，原告对该证据的真实性予以认可，对交纳费用的时间段不予认可，本院对该证据的真实性予以采信，对被告的证明观点，因与被告和梁河县龙翔房地产开发有限公司约定的交房方式不符，故对该证明观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何礼萍系梁河县世博城的业主，其所购买的房屋是商住楼，建筑面积为218.22平方米（含公摊面积）。2015年4月1日，原告古蔺物业公司（乙方）与梁河县龙翔房地产开发有限公司（甲方）签订了前期物业服务合同，该合同第四条第一项约定合同期限从2015年4月1日至2016年3月31日止，在此期间内原告为世博城提供前期物业管理服务，该合同第五条第二项约定业主每月需缴纳的物业管理服务费按建筑面积，多层单元住宅0.7元／平方米，其中开发商补贴0.2元／平方米，商住、商铺0.8元／平方米，该合同第八条对违约责任进行了约定。2016年8月1日，原告古蔺物业公司（乙方）与梁河县龙翔房地产开发有限公司（甲方）又签订了《世博城》前期物业服务合同，该合同第四条第一项约定合同期限从2016年8月1日至2017年2月28日止，在此期间内原告为世博城提供前期物业管理服务，该合同第五条第二项、第八条与第一份合同的约定一致。被告与梁河县龙翔房地产开发有限公司（开发商）约定的交房方式为报纸公告的交房日期起30日内，在开发商指定的地点办理该商品房的交接手续，2015年7月22日开发商在德宏团结报公告，公告指定的交房日期是2015年7月22日至30日，但被告于2016年7月23日才去办理交房手续，并于当日向原告交纳物业费1397元、清运费500元、公摊水电费60元。另查明，该房屋的购房合同是用张锦黎的名义签订的，庭审中张锦黎认可该房屋是其与被告何礼萍共有。本院认为，原告古蔺物业公司与梁河县龙翔房地产开发有限公司签订的前期物��服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告何礼萍作为世博城小区的业主，理应遵守合同约定，按时、足额交纳物业服务费。本案中，被告每月的物业费174.57元（218.22平方米×0.8元），2016年9月起至2017年2月期间的物业费1047.42元（174.57元×6个月），故对原告要求被告支付该期间的物业费1047元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付违约滞纳金1238元的诉讼请求，因原告收取物业费时未向被告解释清楚所交纳的物业费系哪个期间的，且被告未提供证据证明其向原告催收过物业费，故本院不予支持；对于原告要求被告支付代收城建垃圾清运处理费50元的诉讼请求，虽然合同对该项费用有约定，但该项费用应当由城建部门依法收取，原告无证据证明城建部门委托其代收，故本院不予支持；对原告要求被告支付公摊水电费30元的诉讼请求，因原告未提供��据证明该费用的具体数额，故本院不予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，本案中，被告与梁河县龙翔房地产开发有限公司（开发商）约定的交房方式为报纸公告的交房日期起30日内，在开发商指定的地点办理商品房交房手续，开发商于2015年7月22日公告交房，公告中指定的交房日期为2015年7月22日至30日，因此，被告应当于公告的交房日期起30日内到开发商指定的地点办理交房手续，被告未按约定期限办理交房手续，物业费的交纳义务从被告与开发商约定的交房期限届满之日起就转为被告，本院认定，被告2016年7月23日所交纳的物业费是交费日前的物业费，因此，对被告认为其所交纳的物业费是2016年7月23日之后的物业费的主张，本院不予采纳；建设单位依法与��业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，因此，对被告认为其从未与原告签订过前期物业服务合同，对合同约定不予认可的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何礼萍向原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司支付2016年9月至2017年2月期间的物业费1047元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司负担15元，被告何礼萍负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向��院申请强制执行。审判员  李菊艳二〇一七年十二月二十七日书记员  黄榆苑附本案所适用的法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。