福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终1684号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄成星，男，1984年11月24日���生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：范圣平，福建金灶律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖春燕，福建金灶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄丽婷，女，1971年8月5日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：余灵燕，福建岩风律师事务所律师。上诉人黄成星因与被上诉人黄丽婷房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄成星上诉请求：撤销一审判决���改判驳回黄丽婷一审诉讼请求，支持黄成星一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定黄成星仅缴纳部分租金属违约，应限期缴纳，同时认定黄成星未缴纳保证金12840元且至今仍在使用租赁物，属认定事实错误。1.黄成星为龙岩市中联盛视文化传播有限公司（以下简称中联公司）的股东，中联公司曾与黄丽婷就讼争房屋签订《租赁合同》，黄成星对租赁物进行装修、添附，花费20多万元，中联公司并未出资装修。因中联公司的法定代表人卷款而逃，黄丽婷找黄成星解决中联公司所欠的物业费，黄成星答应由其负责协调；2.2017年3月29日，双方就黄成星延续承租讼争房屋达成一致，并签订《租赁合同》。因黄丽婷与中联公司签订《租赁合同》的保证金系黄成星所缴纳，双方约定黄成星无需缴纳保证金。黄成星在签订合同当日向黄丽婷支付了2个月的租金，支付至2017年5月29日；3.2017年3月30日，黄丽婷要求收回租赁房屋，黄成星不同意，黄丽婷便带人至租赁房屋内殴打黄成星。黄丽婷阻挠黄成星使用租赁物，导致黄成星无法正常经营。二、黄丽婷唆使他人殴打黄成星，黄成星要求黄丽婷赔偿人身损害有事实和法律依据。三、即使黄丽婷要求解除合同，因黄丽婷违约在先，应当赔偿黄成星装修费20万元。黄丽婷辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄成星诉请没有事实依据。黄丽婷与黄成星是因为物业费而存在纠纷，并不是黄成星所述的黄丽婷不允许黄成星搬设备。黄丽婷向一审法院起诉请求：1.解除黄丽婷与黄成星于2017年3月29日签订的《租赁合同》；2.黄成星立即腾出租赁房屋并交付给黄丽婷；3.黄成星支付从2017年4月29日起至2017年6月28日止的租金8860元；4.黄成星支付从2017年6月29日至租赁房屋交还黄丽婷之日止、按每月4430元计算的占用费；5.黄成星支付滞纳金443元。黄成星向一审法院反诉请求：黄丽婷补偿黄成星在承租房屋上增添附属物的价值20万元。一审法院认定事实：龙岩市新罗区商务板块商业大厦F幢5楼504单元写字楼及F80号车位登记于龙岩市明达贸易有限公司名下。2014年12月1日，龙岩市明达贸易有限公司与黄丽婷签订授权书一份，将前述房产的出租事宜授权给黄丽婷，授权事项包括：1、出租前述物业，以自身名义与承租人签订《租赁合同》；2、作为出租方履行与承租人的《租赁合同》，享有合同权利、履行合同义务；3、因出租物业产生的纠纷，由黄丽婷的名义进行处理；4、授权期限自2014年12月1日起至2024年11月30日止等。前述房产原由黄丽婷出租给中联公司，租赁期限从2015年3月1日起至2018年2月28日。因中联公司拖欠承租写字楼产生的物业服务费等费用，该公司中途退租。2017年3月29日，黄丽婷与黄成星签定《租赁合同》一份，合同约定：黄丽婷将商务板块商业大厦F幢5楼504单元共计214平方米写字楼出租给黄成星；每月租金4280元整，租期贰年，黄成星不得以任何借口拖欠租赁费，否则黄丽婷有权取消黄成星保证金，并终止合同；黄成星应于每个月的5日前向黄丽婷一次性交清本月租金，若黄成星延期交纳租赁费，黄丽婷有权每日按月租赁费的1%收取滞纳金；如黄成星拖欠租赁费超过十天不交纳，视黄成星违约等。同时黄成星在合同末尾注明：“承诺之前中联盛视物业问题由本人（黄成星）负责处理”。黄丽婷还将商业大厦F幢5楼F80号车位出��给黄成星，每月租金150元，故黄成星每月实际向黄丽婷缴纳租金4430元。合同签订后，黄丽婷将租赁物交付黄成星使用，黄成星向黄丽婷交纳了截止至2017年4月29日止的租金。2017年3月30日，黄丽婷与朋友至租赁场所向黄成星催要物业费时，双方发生争执。从2017年5月份起，黄成星未再向黄丽婷支付租金，故黄丽婷诉至法院。一审法院认为，黄丽婷与黄成星签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。黄丽婷将租赁物交付黄成星使用后，黄成星应按时向黄丽婷缴纳租金。黄成星向黄丽婷交纳了部分租金后。未再按期支付租金，显属违约，应限期缴纳。同时双方合同约定黄成星如拖欠租赁费，黄丽婷有权终止合同，黄成星已拖欠黄丽婷三个月的租金���黄丽婷有权解除双方的租赁合同，并要求黄成星返还租赁物。一审法院确定双方解除合同的时间为黄丽婷提起诉讼之日。黄成星主张双方因物业费发生争执，黄丽婷要强行收回租赁物，黄成星才未缴纳黄丽婷所述的租金，一审法院认为虽然双方因物业费发生争执，但黄成星至今仍在使用该租赁物。该抗辩主张不能成为其拒缴物业费的合法理由。黄丽婷要求黄成星支付滞纳金443元，符合双方合同约定，予以支持。黄成星主张其有缴纳保证金12840元，但未提供证据予以证实，且黄丽婷予以否认，不予采信。黄成星反诉要求黄丽婷补偿其装修损失20万元，但未提供充分有效的证据证明租赁场所系由其装修，装修的具体项目及金额，故对黄成星的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、���二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、黄丽婷与黄成星于2017年3月29日签订的《租赁合同》于2017年6月29日解除；二、黄成星应于判决生效之日起十五日内将龙岩市新罗区商务板块商业大厦F幢5楼504单元及F80号车位腾空并归还黄丽婷；三、黄成星应于判决生效之日起十五日内支付黄丽婷龙岩市新罗区商务板块商业大厦F幢5楼504单元及F80号车位从2017年4月29日起至2017年6月28日止的租金8860元；四、黄成星应于判决生效之日起十五日内支付黄丽婷龙岩市新罗区商务板块商业大厦F幢5楼504单元及F80号车位从2017年6月29日起至前述租赁物归还黄丽婷之日止、按每月4430元计算的占用费；五、黄成星应于判决生效之日起十五日内支付黄丽婷滞纳金443元；六、驳回黄成星的反诉请求。案件受理费2363元，减半收取为1181.5元，由黄成星负担；反诉受理费2150元，由黄成星负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。黄成星向本院提交以下证据：1.录音材料；2.中国民生银行对账单2张；3.企业信用信息公示报告；4.官定坤的证言。黄丽婷向法院提供本案一审庭审笔录。本院认为，黄成星提供的证据1是黄成星与案外人的对话，且不能证实案外人身份，证据4官定坤未出庭作证，均不予采纳；黄丽婷对黄成星提供的证据2、证据3真实性无异议，对其真实性予以确认，至于关联性及证明力，本院将在说理部分予以综合认定。黄丽婷提供的证据真实合法，与本案具有关联性，予以确认。对一审法院认定的事实，黄成星认为有异议的体现在其上诉理由中。对一审查明的��余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，《租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。支付租金是承租人主要合同义务。《租赁合同》约定黄成星应于每个月的5日前向黄丽婷支付租金，黄成星未按约定支付租金，构成违约。黄成星主张是因为黄丽婷要收回租赁物，黄成星才未支付租金，但其提供的证据只能证明黄成星与黄丽婷存在争执，并不能证明黄丽婷有强行收回租赁物。黄成星在一审庭审中自认“2016年12月租赁，2017年3月29日双方重新签订《租赁合同》”，在没有充分证据推翻该自认事实的情况下，应认定黄成星自2016年12月开始承租讼争房屋。黄成星未提供证据证明其已支付2017年3月租金，故黄成星2017年3月29日支付的8860��应认定为支付2017年3月-4月的租金。一审法院认定黄成星应支付自2017年4月29日的租金，并无不当。黄成星作为中联公司的股东在中联公司租赁讼争房屋期间支付的保证金应认定为中联公司支付的保证金，在合同没有约定的情形下，中联公司支付的保证金并不受让于黄成星，黄成星主张保证金，不予支持。黄成星未提供证据证明租赁场所系由其装修，其反诉主张装修损失没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，黄成星的上诉理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4513元，由黄成星负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖松福审 判 员 严建锋审 判 员 陈 芝二〇一七年十二月二十七日法官助理 卢丰华书 记 员 黄娉婷附注：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条���申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。