四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14324号上诉人（一审原告）：陈世荣，男，汉族，1966年3月24日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：邱丽娟，四川恒创律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周仕红,曾用名周仕洪，男，汉族，1969年8月18日出生，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：李彦���，四川英济律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：左尚平，男，汉族，1968年4月15日出生，住四川省三台县。上诉人陈世荣因与被上诉人周仕红、左尚平案外人执行异议之诉一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初8795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陈世荣及其委托诉讼代理人邱丽娟、被上诉人周仕红的委托诉讼代理人李彦志到庭参加了诉讼，被上诉人左尚平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈世荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.在周仕红申请执行及履行委托评估手续之前，左尚平已将该房屋现实交付给陈世荣管理使用，陈世荣已合法并实际占有该房屋。同时陈世荣于2014年3月24日已代左尚平还清诉争房屋的按揭贷款，陈世荣于2014年3月27日与左尚平一同前往房管部门办理过户登记手续，并办理了网签、备案等手续，同时交清了房屋交易的一切相关手续费及房屋契税，房管部门通知领证日期为2014年4月8日。陈世荣已经履行办理房屋过户登记手续的一切义务，同时根据《房屋信息摘要3》最后一栏显示“是否载入登记簿：是”的信息能够证明，陈世荣与左尚平的房屋交易已经完成，已经产生物权转让的效力。2.一审法院适用法律错误，人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施，本案房管部门对��尚平转让给陈世荣过户登记申请已经核准登记，一审法院不应当对诉争房屋实施查封。综上，一审法院认定事实和适用法律存在错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人周仕红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。诉争房屋一直由被上诉人居住使用，诉争房屋所有权的权属，也一直登记在左尚平的名下，上诉人主张系其在居住使用无事实依据。上诉人关于“是否载入登记簿：是”的理解有误，是否载入是指目前的产权所有人左尚平是否登记过，并非上诉人陈世荣的名字是否登记在簿。被上诉人左尚平未到庭发表答辩意见。陈世荣向一审法院起诉请求：1、立即停止对���世荣已经购买并享有合法权利的位于四川省郫都区锦绣东方3栋XXX号的房屋（权0211XXX）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认位于四川省郫都区锦绣东方3栋XXX号的房屋（建筑面积59.66平方米，权0211XXX）归陈世荣所有；3、判令左尚平、周仕红立即协助和配合陈世荣办理位于四川省郫都区锦绣东方3栋XXX号的房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由左尚平、周仕红承担。一审查明事实：左尚平从四川嘉祥房地产开发有限公司处购买了位于郫都区住宅，合同总价款272017元，并于2010年6月22日进行了房屋买卖合同的签约备案，合同签约备案号为78696，根据《商品房买卖合同摘要》显示，因按揭贷款，该房屋上负担有按揭银行中国工商银行成都高新西部园区支行的抵押权。2013年3月5日，陈世荣以民间借贷纠纷为由将左尚平诉至四川省郫都区人民法院，起诉后，经陈世荣申请，郫都区法院于2013年3月18日作出了（2013）成郫民保字第41号民事裁定书，对左尚平名下位于四川省郫都区“锦绣东方”3幢XXX号（权0211XXX）房屋进行了查封。2013年3月20日，因双方达成了调解，郫都区法院作出（2013）成郫民初字第775号民事调解书，载明“被告左尚平于2013年4月15日前一次性支付给原告陈世荣借款和利息，共计307500元人民币……双方当事人一致同意本调解协议，自双方2013年3月20日在调解协议上签字或捺印后即具有法律效力。”2013年4月22日，陈世荣向四川省郫都区人民法院申请强制执行，郫都区人民法院予以立案受理，执行案号为（2013）成郫执字第437号。2014年3月24日，陈世荣与左尚平达成了《还款协议》，载明左尚平尚欠陈世荣本金28万元，“左尚平自愿将位于成都市郫都区住房卖给陈世荣，价格272017元。此房按揭贷款现还欠郫都区工商银行105000元，现由陈世荣先行代为归还。房屋由陈世荣所有，并马上过户，过户事宜由左尚平协助配合办理，另所欠余额在2014年12月以前还清。”同日，陈世荣通过其名下的账户为左尚平提前结清了诉争房屋上所负担的剩余贷款本息，中国工商银行成都郫都区支行出具了《个人贷款结清证明》，载明“兹有借款人左尚平（身份证号码：），2010年6月18日申请的贷款金额为110000元、贷款期限为240月的个人一手住房购置贷款已于2014年3月24日贷款本息全部结清。”同日，陈世荣与左尚平分别在《房屋移交清单》上的接收人和移交人处签名摁手印，��明左尚平已经搬离诉争房屋，并将房屋的六把钥匙移交给了陈世荣，待房屋过户登记手续完成后办理物管手续的转移。2014年3月26日，陈世荣向郫都区人民法院提出了解封申请，同日，郫都区人民法院作出了（2013）成郫执字第437号民事裁定书，裁定解除了郫都区法院对被执行人左尚平所有的位于郫都区锦绣东方3栋XXX号房屋（权0211XXX）的查封。2014年3月27日，陈世荣与左尚平签订了《成都市存量房买卖合同》（自由成交），约定左尚平将诉争房屋出售给陈世荣，并于同日缴纳了个人所得税（财产转让所得）、营业税（销售不动产）、维护建设税（县城、镇）、教育费附加（营业税附征）、费附加收入（地方教育费附加）18200元，缴纳了契税（房屋买卖）8400元，成都市郫都区地方税务局第一税务所���具了《税收缴款书》两张，载明纳税人为陈世荣。陈世荣至今未取得诉争房屋的房屋所有权证书。一审另查明，2011年11月25日，周仕红、左尚平以及案外人四川尚平建筑工程有限公司作为甲、乙、丙三方签订了《借款合同》，约定左尚平向周仕红借款384000元，借期为2011年11月25日至2012年3月25日，以左尚平名下位于郫都区锦绣东方3幢XXX号房屋作为抵押。同日，左尚平向周仕红出具《借条》一张，载明“今左尚平借到周仕红人民币384000元……”。2012年12月1日，左尚平向周仕红出具了《房屋交付说明》，载明“我于2011年11月25日借到周仕红人民币384000元，因我未按《借款合同》还款付息，根据《借款合同》的相关约定，现我自愿将其所有的位于郫都区锦绣东方3幢XXX号住���自2012年12月1日起交付给周仕红占有使用，直到所借款项本息偿清为止”。之后，左尚平、周仕红签订了《房地产买卖契约》，约定左尚平将诉争房屋出售给周仕红，2013年1月15日起3个工作日内开始办理诉争房屋的房地产权属过户手续，同时载明左尚平已经于2012年12月1日将诉争房屋交付给了周仕红。2014年3月28日，为要求左尚平偿还384000元借款本金及利息，周仕红向一审法院提起了诉讼，并申请对诉争房屋进行保全。一审法院于2014年3月31日作出（2014）武侯民保字第193号民事裁定，对左尚平名下的诉争房屋及汽车一辆进行了查封。2014年6月26日，一审法院作出（2014）武侯民初字第1923号民事判决，判令左尚平向周仕红归还借款本金384000元并支付逾期利息。该判决生效后，周仕红向一审法院申请了强制执行，一审法院于2016���2月29日作出（2014）武侯执字第1691-3号执行裁定书，对左尚平名下诉争房屋续行查封。2015年2月10日，左尚平向一审法院提交了《财产处置申请书》，载明申请对诉争房屋予以评估、拍卖，所拍卖价款用于支付申请执行人周仕红该案欠款等，左尚平在落款处签字并捺手印。在执行过程中于2015年4月3日对诉争的位于郫都区锦绣东方3栋XXX号房屋进行了委托评估。2015年10月28日，西南联合产权交易所有限责任公司发布了诉争房屋的拍卖公告。2015年11月18日，周仕红向西南联合产权交易所有限责任公司交纳了诉争房屋的住宅交易服务费4840.5元；2015年11月23日，周仕红向四川金通拍卖有限公司交纳了8989.5元拍卖佣金。2015年12月19日一审法院作出了（2014）武侯执字第1691-2号执行裁定书，裁定“将被执行人左尚平位于四川省郫都区锦绣东方3栋XXX号房屋经拍卖归买受人周��红所有”，周仕红应当持该裁定书在30日内到房地产管理部门办理产权过户手续。为此，陈世荣认为其是诉争房屋的实际所有权人，向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年6月15日作出（2016）川0107执异17号《执行裁定书》，驳回了陈世荣的异议，故陈世荣在收到该裁定书15日内提起案外人执行异议之诉。2016年9月29日，诉争房屋所在的锦绣东方小区的物业公司成都广惠物业管理有限公司出具《证明》，载明诉争房屋自2012年12月1日起由周仕红占用使用、装修，且由周仕红交纳使期间的物业管理费用。2016年10月20日打印的《房屋信息摘要3》显示，诉争房屋的权利登记人为左尚平，其上载有成都市武侯区人民法院（2014）武侯执字第1691-3号裁定限制登���信息。一审法院认定上述事实，主要采信了当事人主体资格证明，《商品房买卖合同摘要》、（2013）成郫民保字第41号民事裁定书、（2013）成郫民初字第775号民事调解书、《还款协议》、《个人贷款结清证明》、《房屋移交清单》、（2013）成郫执字第437号民事裁定书、《成都市存量房买卖合同》（自由成交）、《税收缴款书》、《借款合同》、《借条》、《房屋交付说明》、《房地产买卖契约》、执行裁定书两份、案外人异议执行裁定书、《证明》、《房屋信息摘要3》以及庭审笔录等证据。一审法院认为，陈世荣和周仕红均是左尚平的债权人，陈世荣与左尚平的债权债务关系经法院生效的民事调解书确认，周仕红与左尚平的债权债务关系经法院的生效判决确认。在周仕红依法申请强制执行后，在强制执行过程中，左尚平申请一审法院对其名下已经被查封的诉争房屋进行处置以清偿对周仕红的债务，周仕红依照法定程序拍卖取得了诉争房屋，支付了相应的费用，完成了执行拍卖程序，并取得了（2014）武侯执字第1691-2号执行裁定书,周仕红可以依据该执行裁定书到房地产管理部门办理诉争房屋的产权过户手续，即取得诉争房屋的所有权。虽然陈世荣与左尚平签订了《成都市存量房买卖合同》，陈世荣向其支付了部分购房款，但是在该房屋转移登记完成前，法院依法查封登记在左尚平名下的诉争房屋，并无不妥。陈世荣主张其应当享有诉争房屋的物权，主要理由是作为左尚平的债权人，陈世荣与左尚平在《成都市存量房买卖合同》之前签订了《还款协议》，双方建立的是以物抵债的合同关系，依照两份合同，陈世荣主��对诉争房屋的过户递件即已经完成了物权转移。一审法院认为，陈世荣与左尚平在以房抵债的履行过程中，诉争房屋的产权过户手续并未实际完成，即以房抵债并未实际完成，陈世荣不能直接主张对诉争房屋享有所有权，陈世荣与左尚平之间的关系应当回归到债权债务关系，而债务的清偿并非必须以诉争房屋抵偿。从陈世荣主张的房屋买卖合同关系看，陈世荣虽然在诉争房屋被查封前与左尚平签订了合同，并部分履行了价款支付，且主张已经占有该房屋，但是其占有的主张与庭审查明的事实不符。从周仕红与左尚平的债权债务关系形成在先，在《借款合同》中约定了以诉争房屋作为抵押，2012年左尚平即向周仕红出具的《房屋交付说明》，早于左尚平与陈世荣签订的房屋买卖合同之前，周仕红缴纳物管费、执行时评估机构对于诉��房屋现场查看等情况均能证明周仕红实际占用该房屋，而陈世荣并未实际占有该房屋。虽然陈世荣主张已经向房管部门递件过户诉争房屋，但是2013年3月20郫都区法院出具民事调解书后，陈世荣未申请强制执行，到2014年3月24日陈世荣与左尚平达成了《还款协议》、时间长达一年，陈世荣存在怠于行使自己权利的情况，致使诉争房屋未能过户。综上，一审法院认为，陈世荣诉请的理由不成立，其对诉争房屋不享有足以排除执行的权利，对诉争房屋不享有所有权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：驳回陈世荣的诉讼请求。案件受理费100元，由陈世���负担。二审庭审中，上诉人陈世荣明确其主张阻却执行的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即主张其在武侯区人民法院查封之前已合法占有诉争房屋。上诉人陈世荣为证明“合法占有”的事实，向本院提交了：1.房门钥匙，拟证明其实际拥有房屋的支配权、使用权，周仕红系撬门进入，陈世荣曾两次换锁，没有入住；2.诉争房屋物业公司出具的物业费用通知单，拟证明左尚平并未交纳物管费，周仕红主张其代左尚平缴纳了物管费与事实不符。结合一审提交的房屋移交清单，证明诉争房屋被查封之前，上诉人陈世荣已经实际占有该房屋。被上诉人周仕红质证认为房门钥匙的真实性、合法性、关联性均不予认可，物业公司出具的通知单的关联性不予认可，左尚平本人并未交纳物管费，均是由周仕红代缴的。被上诉人左尚平未发表质证意见。被上诉人向本院提交了以下证据：1.周仕红为股东的成都世纪名门酒店管理有限公司及诉争房屋物业公司盖章的《情况说明》，拟证实诉争房屋由周仕红在占有使用；2.照片三张，拟证实诉争房屋有人居住；3.物业公司专用收据，拟证明周仕红帮左尚平代缴物管费。上诉人陈世荣质证认为：对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，诉争房屋处于争议状态，上诉人确实未在诉争房屋中居住，但不能代表上诉人未合法占有诉争房屋。对照片的真实性、合法性、关联性均有异议。物管费收据与上诉人提交的通知单相互冲突，事实存疑。被上诉人左尚平未发表质证意见。本院经审查认为，上诉人陈世荣举证的房门钥匙与本案待证���实即对诉争房的占有事实之间缺乏关联性，本院不予采信，上诉人提交的物业公司出具的交费通知单以及周仕红提交的物业费收费票据二者相互矛盾，本院均不予采信。照片不能证明系诉争房屋内部照片，本院不予采信。《情况说明》系被上诉人的利害关系人做出，缺乏客观性，本院不予采信。被上诉人左尚平未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：案外人陈世荣对诉争房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。结合双方当事人的诉辩主张以及庭审过程中的辩论意见，在诉争房屋被查封前，陈世荣是否已经合法占有系本案争议核心。本院认为，对于房屋的合法占有应当理解为在形成转移房屋占有的意思��示后，事实上亦行使了对房屋的支配权和管理权。本案中，陈世荣虽然与左尚平签订了一份《房屋移交清单》，形成了转移房屋占有的意思表示，但陈世荣并未举出有效证据证明其已对诉争房屋行使了支配权和管理权，相反，从其自述对诉争房屋两度换锁，并未实际入住的情况看，诉争房屋一直处于争议当中，陈世荣并未能够对诉争房屋正常行使支配权和管理权，并没有达到“合法占有”的事实标准。陈世荣依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，以案外人身份排除强制执行，其负有证明其属合法占有的举证责任，当其举证不能达到优势证据标准时，其主张便不能得到支持，至于周仕红是否占有诉争房屋的问题，并不是本案需要审理的重点。故一审法院认定在诉争房屋被查封之前，陈世荣��未证明其已经合法占有符合客观事实，本院对此予以确认。上诉人陈世荣主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，停止对诉争房屋强制执行的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈世荣对诉争房屋并不享有足以阻却执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由上诉人陈世荣负担。本判决为终审判决。审判长  杨咏梅审判员  邓凌志审判员  牛玉洲二〇一七年十二月二十日书记员  任 丽庭审书记员刘思祺