福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初1391号原告：泉州市中宁投资管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳经济开发区。法定代表人：陈建松，公司董事长。委托诉讼代理人：张桦木、缪叶相，福建泉南律师事务所律师。被告：沈金龙，男，1973年5月30日出生，汉族，住福建省南安市。第三人：泉州市金福源生物科技有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路双阳华侨经济开发区双滨路8号。法定代表人：林国良。原告泉州市中宁投资管理有限公司（以下简称中宁公司）诉被告沈金龙、第三人泉州市金福源生物科技有限公司（以下简称金福源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月29日第一次公开开庭进行了审理。原告中宁公司委托诉讼代理人缪叶相、被告沈金龙到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院依职权追加第三人金福源公司参加本案诉讼，并于2017年10月31日第二次公开开庭进行了审理，原告中宁公司委托诉讼代理人缪叶相、被告沈金龙到庭参加诉讼，第三人金福源公司法定代表人林国良到庭参加诉讼。本院于2017年12月21日第三次公开开庭进行了审理，原告中宁公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告沈金龙、第三人金福源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结中宁公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年12月30日签订的《场地租赁合同》；2.沈金龙立即迁离址在泉州市洛江区双阳经济开发区中宁钢材市场内的租赁场地并将上述租赁物交还给中宁公司；3.中宁公司有权不予退还沈金龙所交的保证金15万元；4.沈金龙立即支付自2015年6月1日起至合同解除之日止按每月每平方米4元计算的租金（按13000平方米计算），并按每日千分之三支付自2015年6月1日起的滞纳金，暂计至起诉之日约为70万元；5.沈金龙立即支付自合同解除之日起至实际交还租赁场地止按月租金的两倍支付房屋占用费，即每月每平方米8元按13000平方米计算；6.沈金龙立即支付拖欠的水电费共计7880元，并按每日千分之五支付自2015年6月1日起的滞纳金；7.沈金龙立即赔偿中宁公司行政处罚款119556元；8.被告承担全部诉讼费。事实和理由：中宁公司与沈金龙于2014年12月30日签订《场地租赁合同》一份，沈金龙向中宁公司承租位于泉州市洛江区双阳经济开发区中宁钢材市场内的空地，租赁期限均为2015年1月1日起至2025年5月30日止。租赁面积按实际测量为准（约为13000平方米），租金为每月每平方米4元，自2015年6月1日起每月5日前交纳。如逾期支付租金按日千分三支付滞纳金，逾期支付物业和水电费的按日千分五支付滞纳金。若欠缴租金超过2个月，中宁公司有权解除合同、不予退还保证金，沈金龙逾期迁离场地的须支付双倍租金。合同签订后，中宁公司依约将场地交付给沈金龙使用，但沈金龙未按约定支付租金和水电费。至起诉之日，沈金龙已经累计拖欠租金达1年未付。按照合同约定，中宁公司有权解除合同、不予退还沈金龙所交的保证金、请求沈金龙结清所欠款项及支付滞纳金。同时，沈金龙在所承租的空地上进行钢结构厂房建设时，未依法办理审批手续，导致中宁公司被洛江区城市管理行政执法局罚款119556元，沈金龙应当对此承担赔偿责任。综上，故起诉。第二次庭审时，中宁公司当庭撤回第6项诉求即：“沈金龙立即支付拖欠的水电费共计7880元，并按每日千分之五支付自2015年6月1日起的滞纳金”，本院予以准许。中宁公司陈述第5项诉求中的“房屋占用费”是笔误，实际是“场地占用费”。沈金龙辩称，其不同意解除合同。双方签订的租赁合同时并没有约定说具体的面积，当时是约定建多少用多少，其没用的地方中宁公司要出租还是要用跟其没有关系。因为其交了15万元的押金，共建了1000多平方的面积，中宁公司同意用押金抵扣租金。如果双方计算后其仍有欠租金，其会补交给中宁公司。至于行政处罚款，处罚的主体是中宁公司，不是罚沈金龙，所以这笔款项应该是由中宁公司来负担。如果租赁场地要处罚的话，中宁公司也不应将场地租给沈金龙。金福源公司述称，其向沈金龙租赁了建造的房屋，沈金龙与中宁公司关系不好，不提供电，还没租的时候，除了正常缴纳保证金和费用，其还要去投资一个变压器，本来是跟沈金龙租房子，最后还要投资40多万来做基础建设。当时因为双方纠纷，中宁公司派保安和管理人威胁要把其赶走。沈金龙与中宁公司的合同解除不解除与其无关，其希望按照原来其与沈金龙签订的合同来履行。租金交给谁都可以，其不会拖欠租金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对中宁公司提供的场地租赁合同，沈金龙质证认为对租赁合同真实性无异议，对于租赁面积，当时约定是建多少量多少，按照建筑面积计算，而且一些土地存在争议，后面靠山有消防池，还有存在一些村的塌方土地，自留地，所以没有办法说实际是多少，因此面积没有写在合同上。金福源公司质证认为，该证据与其无关。本院认为，沈金龙对场地租赁合同真实性无异议，本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据；2.对中宁公司提供的宗地图、国有土地使用权证，沈金龙质证认为对于宗地图的真实性有异议，因为没有原件，中宁公司没有办法提供相关合法土地手续给其，所以房屋才一直没有办法建起来，其没有违约，是中宁公司存在违约，对国有土地使用权证的真实性无法确认，中宁公司从未向其提供。金福源公司质证认为，宗地图真实性无法确认，国有土地使用权证真实性无异议。因中宁公司已于庭后提供由洛江区不动产登记中心盖章确认的洛国用（2011）第6号、第9号国有土地使用权证及相应的宗地图复印件，故对该证据的真实性本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据；3.对中宁公司提供的行政处罚决定书、行政罚款收据，沈金龙质证认为真实性无异议，但因为中宁公司未能提供合法相关的土地手续给其，所以才被处罚，如果土地能够走审批可以建设，其肯定是去建设，所以处罚的责任是在中宁公司。金福源公司质证认为，如有加盖公章，真实性无异议。本院认为，该证据由国家有权机关出具，对其真实性予以确认；5.对金福源公司提供的《厂房租赁合同》、《关于租赁厂房内安装独立变压器的补充协议》、收款收据、《备注》、《项目》以及银行交易明细，中宁公司质证认为，《厂房租赁合同》以及《关于租赁厂房内安装独立变压器的补充协议》的真实性由法院审查，合同约定租赁面积、租金还有终止合同的条款。银行交易明细两张真实性无法确认，也不知道用于什么用途。《备注》、《项目》真实性无法确认。收款收据不是正式的发票，真实性无法确认。从合同以及庭审内容来看，如果是租户租金也没有按时支付，逾期交付租金至少半年以上，金福源没有按照约定支付租金给沈金龙，已构成违约，也可以解除合同，终止租赁协议。本院认为，金福源公司提供的《厂房租赁合同》可以证实其与沈金龙存在租赁合同关系，至于其他证据与本案并无直接关系，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中宁公司与沈金龙于2014年12月30日签订《场地租赁合同》一份，约定：1.本合同项下甲方（即中宁公司）出租给乙方的场地，坐落在泉州市洛江区双阳经济开发区（万达文化广场斜对面）中宁钢材市场内门卫室旁边的空地，出租场地的面积为：平方米（见附件1《平面设计图》，最终按实际测量面积值为准；2.乙方在此场地上自行出资建造钢结构连体厂房含地面硬化；3.租赁期限共十年，甲方应从2015年1月1日将出租的场地交付乙方进场施工，租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月30日止；4.租金为人民币4元∕每平方米·每月，即每月租金等于租赁场地实测面积×当月租金；5.租金的交纳：乙方应在合同签订后交纳给甲方20万元作为合同保证金；6.乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的千分之三；7.若遇乙方欠交租金或物业管理费等超过2个月，甲方有权提前解除本合同；8.违反上述情形下，甲方有权不予退还乙方所交的所有押金或保证金等款项；9.本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离场地，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还场地的，须向甲方支付双倍租金；10.乙方租赁场地，建好钢结构厂房后可应用于出租、办公、生产、仓储等。上述合同签订后，中宁公司依约将场地交付给沈金龙使用，沈金龙交纳了保证金15万元。但之后，沈金龙却未依约履行按时支付租金的义务，自2015年6月1日至今未付任何租金。沈金龙在承租场地上建造钢结构厂房一座，并将其租赁给第三人金福源公司。2015年4月29日，泉州市洛江区城市管理行政执法局出具泉洛执罚（2015）7号行政处罚决定书，对中宁公司在泉州市洛江区双阳街道新阳社区的泉州市中宁投资管理有限公司范围内未批新建一案进行行政处罚，认定钢屋架结构情况为占地面积1350㎡，建筑面积1350㎡，责令十五日内按规划要求整改，并处罚款119556元。关于本案的争议焦点：一、关于中宁公司是否有权要求解除合同，并要求交还租赁物的问题。本院认为，庭审中，沈金龙陈述除交纳15万元保证金给中宁公司外再无支付款项，其虽主张曾与中宁公司约定以15万元保证金抵扣租金，但并未提供相关证据加以证明，中宁公司对此亦不予认可，因此，可以认定沈金龙未向中宁公司支付过租金。而根据中宁公司与沈金龙签订的《场地租赁合同》第四条合同的解除及终止的第一款合同的解除中的第2项：“若遇乙方（即沈金龙）欠交租金或物业管理费等超过2个月，甲方（即中宁公司）有权提前解除本合同。”的约定，在沈金龙欠缴租金的情况下，中宁公司有权解除双方签订的《场地租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，中宁公司有权要求沈金龙腾空并交还租赁的场地。因本案讼争租赁场地上的钢结构厂房现由第三人金福源公司承租并占有使用，而厂房亦包括了其所占有的场地，故金福源公司亦有义务将该部分场地腾空并交还中宁公司。二、关于中宁公司是否有权不予退还沈金龙交纳的保证金15万元的问题。本院认为，如前所述，中宁公司与沈金龙签订的《场地租赁合同》的第四条第一款第2项，约定了中宁公司有权行使单方解除权的条件，而该条第一款第4项同时约定：“违反上述任一条款情形下，甲方均有权不予退还乙方所交所有押金或保证金等款项。”，故因沈金龙未按时交纳租金已超两个月，按照双方合同的约定，中宁公司有权不予退还其交纳的保证金15万元。三、关于沈金龙向中宁公司租赁的场地面积是多少，应支付的租金是多少，是否应支付每日千分之三的滞纳金的问题。本院认为，根据双方签订的《场地租赁合同》第一条出租场地的情况第1项约定“本合同项下甲方（即中宁公司）出租给乙方（即沈金龙）的场地，坐落在泉州市洛江区双阳经济开发区（万达文化广场斜对面）中宁钢材市场内门卫室旁边的空地，出租场地的面积为：平方米（见附件1《平面设计图》，最终按实际测量面积值为准。”但根据双方的庭审陈述，双方实际并未对沈金龙承租的场地进行测量，中宁公司亦未能提供所谓的《平面设计图》，因此，无法确定沈金龙所租赁场地的实际面积，现沈金龙在承租场地中建造钢结构厂房一座，其建筑面积在泉州市洛江区城市管理行政执法局出具的泉洛执罚（2015）7号行政处罚决定书中认定为1350㎡，且双方对此均予以认可，因此，沈金龙向中宁公司租赁的场地面积本院认定为1350平方米，沈金龙即应按该面积向中宁公司支付场地租金。根据合同约定租金为4元/平米/月,租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月30日止,故沈金龙应自2015年6月1日起按每月1350㎡×4元/㎡/月=5400元支付租金。《场地租赁合同》第三条租金和租金的交纳第4款约定：“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的千分之三”，结合合同的前后内容，该条中的“物业管理费”应当是“租金”，但该约定中的滞纳金标准超出了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金合理计算范围。考虑到本案逾期支付租金的损失为租金的接收方即中宁公司的利息损失，同时考虑到《中华人民共和国合同法》规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，故本院将滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。根据《场地租赁合同》第三条第3项：“自2015年6月1日起，乙方须按月交纳租金。每个月5日前为交租期。乙方应与每次应交租金当月的5日前或该日以前向甲方支付下一次场地的租金和管理费。”的约定，滞纳金应从2015年6月5日开始计算。四、关于如双方合同解除，中宁公司是否要求沈金龙按照每月每平方米8元支付场地占用费的问题。本院认为，根据双方签订的《场地租赁合同》第四条合同的解除及终止的第二款合同的终止中的第1项：“本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离场地，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还场地的，须向甲方支付双倍租金……”的约定，沈金龙应在合同解除之日前迁离场地，否则应按照合同的约定，以8元/平米/月的标准支付场地占用费。现沈金龙所建的钢结构厂房由金福源公司租赁使用，如因金福源公司的原因未能及时返还场地，给中宁公司造成损失的，亦应由沈金龙依合同约定按8元/平米/月的标准支付场地占用费，具体费用为每月1350㎡×8元/㎡/月=10800元。五、关于沈金龙是否需要赔偿中宁公司行政处罚罚款119556元的问题。本院认为，双方签订的《场地租赁合同》中第一条出租场地的情况第2款约定：“乙方在此场地上自行出资建造钢结构连体厂房含地面硬化”，可见中宁公司对沈金龙在讼争租赁场地上建造钢结构厂房是清楚并且是允许的，中宁公司作为出租场地的国有土地使用权人，应当尽到管理的义务，其将土地使用权出租并许可承租人建造钢结构厂房，即应对此承担相应的责任，现在其土地使用权范围内出现未批新建的情况，泉州市洛江区城市管理行政执法局出具泉洛执罚（2015）7号行政处罚决定书的被处罚主体亦是中宁公司，故该行政处罚款119556元应由其自行承担。本院认为，中宁公司与沈金龙签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规有关规定，合法有效。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。由于沈金龙未能按约支付租金，根据合同约定，中宁公司有权提前解除合同，故对中宁公司要求解除其与沈金龙签订的《场地租赁合同》并要求沈金龙立即将位于泉州市洛江区双阳经济开发区中宁钢材市场内的租赁场地腾空并交还给中宁公司的主张，予以支持。因该讼争租赁场地上的钢结构厂房现由第三人金福源公司占有使用，故金福源公司亦有义务将该部分场地腾空并交还中宁公司。由于沈金龙未支付过租金，中宁公司要求其支付自2015年6月1日起至合同解除之日止的租金，符合合同约定，予以支持。因双方合同中未对租赁场地面积进行明确约定，现沈金龙占用使用面积为135㎡，对其租赁场地面积按135㎡计算，租金为每月5400元。沈金龙逾期支付租金，已构成违约，依约应向中宁公司支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，本院依法将滞纳金计算标准调整为从2015年6月起每月5日开始以所欠月租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，故对中宁公司滞纳金诉求中超过的部分，不予支持。合同解除后，沈金龙若继续占用使用租赁物，根据合同约定则应向中宁公司按双倍租金标准支付占用费，故中宁公司主张沈金龙应按每月每平方米8元的标准向其支付从场地租赁合同解除之日起至实际交还租赁场地之日止的场地占用费，符合双方合同的约定及法律规定，予以支持，但租赁面积应按135㎡计算，故场地占用费为每月10800元。因沈金龙违约在先，无权要求退还保证金，故对中宁公司要求保证金15万元归其所有的主张，予以支持。因泉州市洛江区城市管理行政执法局出具的行政处罚决定书的被处罚主体为中宁公司，该行政处罚罚款119556元应由其自行承担，对中宁公司要求沈金龙赔偿行政处罚款119556元的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除泉州市中宁投资管理有限公司与沈金龙于2014年12月30日签订的《场地租赁合同》；二、沈金龙、泉州市金福源生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将所承租的涉案场地腾空并交还泉州市中宁投资管理有限公司；三、沈金龙应于本判决生效之日起十日内支付给泉州市中宁投资管理有限公司自2015年6月1日起至合同解除之日止按月租金5400元计算的租金及滞纳金（以每个月所欠租金为基数，分别自每月5日起至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算）；四、若沈金龙、泉州市金福源生物科技有限公司未按本判决确定的时间腾空位于泉州市洛江区双阳经济开发区（万达文化广场斜对面）中宁钢材市场内门卫室旁边的租赁场地并移交返还给泉州市中宁投资管理有限公司，则沈金龙应按10800元∕月的标准支付泉州市中宁投资管理有限公司自合同解除之日起至实际返还租赁场地之日止的场地占用费；五、沈金龙已向泉州市中宁投资管理有限公司交纳的保证金15万元归泉州市中宁投资管理有限公司所有；六、驳回泉州市中宁投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11476元，由沈金龙负担10200元，由泉州市中宁投资管理有限公司负担1276元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王腾飞审 判 员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一七年十二月二十六日书 记 员  苏艳月附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。