广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10071号上诉人（原审被告）：绿地集团佛山禅城置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区环市童装交易中心A区（朝安南路2号1座）4020室，统一社会信用代码914406040537345181。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：郑燕燕，女，汉族，1991年4月1日出生，住福建省福鼎市，系公司员工。被上诉人（原审原告）：张广兴，男，汉族，1973年10月6日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。上诉人绿地集团佛山禅城置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张广兴房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人绿地集团佛山禅城置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张广兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5181号民事判决，向本院提起上诉���本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年12月6日，张广兴（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401018894），约定：第一条：出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区季华六路北侧、镇安东路西侧、编号为《佛禅国用（2013）第1206352号》的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。经批准，上述地块上建设商品房，现定名为禅城绿地金融中心；第三条：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区季华六路13号二座首层P8号；该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.6米，建筑层数地上3层，地下2层；该商品房合同约定建筑面积共123.75平方米，其中套内建筑面积121.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.85平方米���第四条：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24200.16元，总金额2950000元；第六条：买受人按下列第3方式付款：……3.银行按揭：（1）结算方式：商业贷款；约定金额：1470000元；付款比例：50%；约定日期：2014年12月6日；（2）结算方式：现金；约定金额：1480000元；付款比例：50%；约定日期：2014年12月6日；第八条：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.买受人未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金等）；第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。且延期交房的总违约金不超过总房价的2%；第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、��失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担；第十六条：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同日，张广兴（乙方）与绿地公司（甲方）签订上述合同附件四《补充协议》，约定：……四、关于商品房交付（对买卖合同第八条的补充修订）：1.本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制并可避免的事件；2.如乙方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款、税费、物业专项维修基金及有关违约金等），甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同的各项义务，因此产生的责任由乙方承担；五、关于延期交房的违约责任（合同第九条的补充修订）：如出现下列原因，甲方不承担延期交房违约责任：乙方无正当原因拒绝收楼、乙方未按合同约定支付房价款、违约金、或是按揭贷款未支付至甲方指定的账户、因非甲方原因导致合同未按法律规定或双方约定进行备案、乙方未按照法律规定或约定交付物业维修资金等；……七、关于商品房的交接办法（对买卖合同第十一条的补充）：……2.甲方交付通知送达后，除非商品房未达到交付条件，否则视为甲方已按期交付商品房，交付日为甲方通知的交付期限届满之日；3.若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，甲方可提前交付并发出交付通知，乙方应在通知约定的时间内办理交付手续，物业管理费、水电费等相关费用亦自交付之日起核算；4.自甲方将本商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，本商品房毁损、灭失的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用亦均由乙方负担。乙方应按照本合同及《前期物业服务协议》的约定自甲方将本商品房交付乙方之日起交纳物业管理费；5.乙方应在甲方通知时间内及时办理收楼手续。若乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形或出现《住宅质量保证书》中的质量问题，应在完成交付后按照法规和合同约定方式向甲方提出处理要求，乙方认为房屋存在质量缺陷的，有权要求甲方按合同约定进行保修，但不得以此拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙或拒绝接收本商品房，否则视为甲方已按合同约定交付，在此情形下，本商品房交付时间确定为《交楼通知书》或电话通知中的交房期限届满之日；6.乙方对于房屋交付标准或提交有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，提供相关资料，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内按约定方式提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；……十一、关于保修责任（对买卖合同第十六条的补充修订）：3.保修期限内，在正常使用情况下，发生合同约定所列项目的质量问题，由甲方负责保修。2014年12月30日，佛山市禅城区国土城建和水务局确认禅城绿地金融中心的工程通过竣工验收，并收齐文件予以备案。2015年6月15日，绿地公司通知张广兴于2015年6月16日到绿地公司处办理收楼手续。2016年4月21日，张广兴与物业公司人员签署《房屋交付验收表》，载明：2座1层P8单元验收情况：①二楼窗玻璃打不开；②前门玻璃门不对位，后门门拉手有干水泥；③卫生间水池有深积水。同年7月19日，张广兴与物业公司人员签署《房屋交付验收表》，载明：2座1层P8单元验收情况：①门口下沉低于10cm，有明显凹位积水；②首层有3个位置漏水，2层必须要开窗，现有窗是封闭式；③2层窗边为何多一面墙？要求拆墙体、开窗；⑤2层天花补漏无效果，仍然滴水（之前有打针处理）；⑥排污管位置不合理，必须改到首层楼梯底卫生间位置；⑦正门口玻璃门扶手有松动，需调紧；⑧门口路面建议做梯级，方便出入。同年11月11日，张广兴与物业公司人员签署《房屋交付验收表》，载明：2座1层P8单元验收情况：①进门玻璃门开关有问题（右侧往里推不开）；②商铺楼顶漏水（排烟管附近），严重漏水，已修多次，请尽快修补。同年12月27日，张广兴与物业公司人员签署《房屋交付验收表》，载明：2座1层P8单元验收情况：商铺门前平台凹凸不平（有下沉），楼顶、天台漏水。2017年1月9日，佛山市禅城区季华六路13号禅城绿地金融中心二座P5-P13商铺的业主集体向佛山市禅城区国土城建和水务局信访，反映主要问题：1.不能按时交楼，因为严重质量问题和在门前走廊堆放材料，使业主不能收楼，收楼以后不能使用，造成损失，该赔偿给业主；2.交楼之前的物业管理费由开发商承担，但是物业公司要求业主负担；3.物业公司乱收费，除了交物业管理费外还要交“公用事业周转金”，而且要求业主收楼时一次性交三个月的物业管理费；4.迟交楼不承担违约责任，楼面严重漏水不及时维修，对漏水造成的损失不赔偿。而且对业主反映问题不理睬；5.物业公司强制购买维修保险，不买就不发装修许可证，强制停电。2017年3月3日，佛山市禅城区国土城建和水务局作出关于汪明光反映绿地金融中心不按时交楼等信访问题的答复，载明：一、关于不按时交楼的问题。我局已就该问题约谈开发商，并要求其依合同与相关业主协商相关交楼事宜；二、关于交楼前的物业管理费由开发商承担的问题。就此问题，我局通过物业管理纠纷人民调解委员会组织物业服务公司与您进行调解，明确该问题应由开发建设单位与您进行协商解决；三、关于物业公司乱收费的问题。就物业公司要求业主缴交“公用事业周转金”及“一次性交三个月的物业管理费”等涉及收费的问题，建议向物价部门反映处理；四、关于楼面漏水不及时维修等问题。就您反映的绿地金融中心二座P5-P13楼面漏水，并且建设单位对漏水造成的损失不作赔偿的情况，我局马上转达至建设单位，建设单位表示会马上安排相关人员修复楼面漏水问题。2017年3月1日，经向您了解，该问题已修复……2017年7月7日，一审法院组织张广兴、绿地公司双方到现场进行勘查并拍摄照片。经一审法院现场勘查及双方当事人确认，涉案P8号商铺已于2016年12月27日出租给香港纤盈堂。张广兴陈述该商铺有两个房间漏水、室外漏水、漏水直至地下室，楼顶现还有漏水及修复的痕迹；绿地公司陈述该商铺已经过装修，不确认张广兴陈述的漏水原因，并非由绿地公司造成；室外滴水系因室外装饰的铝板有积水，并非质量问题；张广兴所指的地下室属14号铺后面楼梯，不属涉案商铺；楼顶现进行防水工程，因接到P8号铺业主的意见，绿地公司将地面开挖，现场看到的是在试水，而非漏水。诉讼中，张广兴陈述：①张广兴主张涉案商铺的质量问题一是天面漏水，二是商铺地面下沉，三是商铺门前走廊堆放幕墙玻璃等材料；②张广兴收楼时到现场查看，发现漏水���况、门框变形，所以没有办理收楼手续；③确认绿地公司于2016年3月、2016年9月、2017年3月对商铺外地面进行修复；④2016年12月27日，张广兴将涉案商铺与P9、P10号商铺共同出租给香港纤盈堂；⑤张广兴于2016年12月27日与物业公司人员签署《房屋交付验收表》，反映商铺门前平台凹凸不平（有下沉）及楼顶天台漏水的情况，同日签署《收楼确认书》，原因是商铺门前的幕墙玻璃已搬走，有商家来租赁铺位，因此张广兴办理收楼手续，且不签收的话物业公司不准进场装修；⑥张广兴商铺的现状如绿地公司于2017年5月份拍摄的图片，现商铺可以使用，不存在漏水的情形，下沉情况基本解决，但是路面不是很平整；⑦张广兴没有向绿地公司支付物业服务费；⑧张广兴认为《广东省商品房买卖合同》第九条第2点中“延期交房的总违约金不超过总房价的2%”的约定为无效条款���诉讼中，绿地公司陈述：①绿地公司确认2015年8、9月份发现商铺地面下沉，商铺前方均有部分下沉的情况，但每个商铺的具体情况不一样；2016年3月已经对地面下沉的问题修复完毕，后续2016年9月、2017年3月的施工仅是因为地面有凹凸不平进行修复；修复时确有围挡，修复路段两边可以通行；②2015年8月至9月，因临近商铺的镇安西路进行施工及土方开挖后，在临近该路段的地面出现一定程度下陷、石材开裂等问题，镇安西路改造情况于2016年3月基本改造完成，2016年6月正式完成；③绿地公司在维修部分漏水问题时，需要将水槽凿开寻找漏水点，张广兴反映的漏水问题已全部维修完毕，且该漏水问题并未严重影响居住使用。关联的（2017）粤0604民初5175号案刘厚志陈述，2015年6月发现其P9铺位的玻璃门下端与地面之间出现相分离的情形，缝隙约宽5公分���大约在2015年9月，整个玻璃门因为地面下沉就自动摔下来，缝隙宽约8至10公分。绿地公司认为地面下沉的情况跟刘厚志陈述的差不多。另查明，与涉案铺位相邻的佛山市禅城区季华六路13号二座首层P5、P6、P7、P9号铺位业主已同时起诉至一审法院，以铺位下沉等问题诉请绿地公司承担迟延交房等法律责任。一审中，张广兴的诉讼请求为：1.确认张广兴、绿地公司于2014年12月6日签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款无效；2.绿地公司因延期交付房屋给张广兴而支付违约金160480元；3.房屋交付给张广兴之前即2015年7月1日至2016年12月26日的物业服务费由绿地公司负担；4.本案诉讼费由绿地公司负担。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合张广兴、绿地公司的诉辩意见，本案争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同第十一条第二款���否存在无效的情形；2.张广兴有无拒绝收楼的正当理由？张广兴诉请的违约金有无依据？3.张广兴诉请的物业服务费有无依据？一审法院具体分析如下：关于争议焦点一。涉案《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。”上述条款虽为格式条款，但未有单方免除绿地公司责任，加重张广兴责任的情形，且本案中，张广兴以绿地公司交付的商铺存在质量问题而拒绝收楼，即张广兴认为其未能收楼的原因在于出卖人即本案绿地公司，故并非上述条款所约定的情形，张广兴以此主张该条款无效，没有事实和法律依据，一审��院不予支持。张广兴、绿地公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点二。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人拒绝收楼视为有正当理由。本案中，张广兴主张涉案商铺存在如下质量问题：天面漏水、商铺门前走廊堆放幕墙玻璃等材料导致行人无法通行、商铺门前地面下沉。张广兴拒绝收楼的理由是否成立，一审法院分析认为：一、张广兴提出的漏水问题均属于《房屋质量保证书》所涉绿地公司的保修范围，可由绿地公司通过修复予以解决，且张广���亦确认漏水已被修复，故张广兴以此主张拒绝收楼于法无据；二、关于张广兴主张商铺门前堆放建筑物料的问题。上述事由并非可以拒绝收楼的法定事由，且张广兴无证据证明堆放物料的时间、期间，也无充分的证据证明堆放物料足以导致无法通行，绿地公司亦予以否认，故张广兴以此主张拒绝收楼亦于法无据；三、关于商铺门前地面下沉的问题。绿地公司确认涉案商铺与连接地面在2015年6月出现分离的情形，缝隙约近5公分，大约2015年9月开始下沉明显，缝隙约8公分至10公分。依据绿地公司的陈述可认定涉案商铺的地面下沉问题属于严重影响买受人正常居住使用的情形，张广兴有拒绝收楼的正当理由。绿地公司未能依约向张广兴交付法律规定可予以交付的房屋，其行为已构成违约，绿地公司应向张广兴支付逾期交房违约金。关于违约金。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条第2点约定，出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行，且延期交房的总违约金不超过总房价的2%。据绿地公司自述，其在2016年3月、2016年9月、2017年3月分别进行地面下沉的修复工程。张广兴主张以其收楼之日即2016年12月27日为计算违约金的截止日期，一审法院予以确认。同时，张广兴主张“延期交房的总违约金不超过总房价的2%”条款无效，该条款虽为格式条款，但张广兴未能举证证明该条款存在无效的情形，且未能证明其损失超过总房价的2%，故对张广兴的该项主张，一审法院不予采纳。因此，绿地公司应向张广兴支付逾期交房的违约金为59000元（2950000元×2%），对张广兴主张的超出部分，一审法院不予支持。关于争议焦点三。根据张广兴的陈述，张广兴没有向绿地公司支付物业服务费，张广兴所主张的费用并未实际产生。故，张广兴的该项诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、绿地公司于判决发生法律效力之日起十日内向张广兴支付违约金59000元；二、驳回张广兴的其他诉讼请求。如绿地公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利���。受理费因适用简易程序减半收取1888元，由张广兴负担1246元，绿地公司负担642元。上诉人绿地公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）绿地公司已履行按时交付合格商品房的义务，无需承担逾期交付责任。根据绿地公司与张广兴所签订《商品房买卖合同》的约定，绿地公司应于2015年6月30日前向张广兴交付购买的商铺。该商铺于2014年12月30日取得了《建设工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付标准。同时，绿地公司已按时书面通知张广兴办理交付手续，并由张广兴在起诉状中予以确认。经绿地公司多次催促，张广兴无正当理由拒不收楼，根据合同第十一条的约定，视为绿地公司己按照合同的约定时间交付房屋，不承担延期交房的违约责任，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由张广兴承担。（二）一审法院认定事实错误，判决书���的“绿地公司陈述”与事实严重不符，绿地公司从未予以确认。1.判决书中“绿地公司承认存在5公分缝隙，发生分离”等陈述与事实严重不相符，绿地公司从未确认该事实，一审法院在张广兴无任何证据证实的情况下，认定商铺存在不能正常使用的情形，从而认定绿地公司应承担逾期交房的责任，于法于理无据。一方面，绿地公司已提供充分的证据，证明案件商铺、路面及商铺所在项目己通过政府验收合格，符合合同约定的交付标准。另一方面，交付时商铺不存在严重影响其正常使用的情形。张广兴未能提供任何证据显示交付时房屋存在严重质量问题。2.针对商铺前方的路面问题，由于政府对相邻的市政道路（镇安西路）进行路面改造，2015年底道路路面受其影响部分出现不平整等问题，这是第三方原因导致的问题与绿地公司无关，绿地公司已按时交付商铺，商铺��因此导致任何损失应由张广兴自行或要求第三方承担。但绿地公司仍于2016年积极协助张广兴予以修整，张广兴以现场修理的照片为由认为绿地公司交付的商铺不符合合同约定，于理于法无据。一审法庭不仅未对该事实情况进行充分调查，且忽视了绿地公司已履行完毕交楼义务、该房屋已交付使用，交付后的商铺的风险及物业管理费应由张广兴承担。（三）张广兴存在严重逾期付款的情形，一审法庭未予以审查严重侵害了绿地公司的合法权益。根据商品房买卖合同的约定，张广兴本应于2014年12月6日前支付全部购房款，但迟至2015年7月20日才支付完毕所有款项。根据《商品房买卖合同》补充协议四第4.2款的约定，如张广兴未支付完毕所有购房款，绿地公司有权不交房且不承担任何责任。绿地公司在庭审中提交了张广兴延期交款的证据，并提起了反诉，但一审法院忽视商品房买卖合同中支付购房款与交楼的重要联系，未对该情况予以审查的情况下就判定绿地公司承担逾期交房责任，严重侵害了绿地公司的合法权益。（四）一审法庭采信证据的程序违法根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称“民事证据若干规定”）第四十三条，在一审庭审中，张广兴在庭审过程中所提交的“照片及录像”不属于法律所规定的“新证据”，也不存在被视为新证据的事由，必须在一审举证期限届满前提交法庭，开庭审理之后不得提交，绿地公司在庭审中要求法庭按照法律的规定“不予采纳”，但法庭仍予以接受的行为违反了民事证据若干规定的规定。至此，请求二审法院判令：1.撤销一审判决，改判驳回张广兴的全部诉讼请求；2.由张广兴承担本案的一、二审全部诉讼费用。被上诉人张广兴答辩称：一、绿地公司未依据法���规定和合同约定将“经验收合格”的案涉房屋交付给张广兴使用，应当承担逾期交付的违约责任。1.从《合同法》第一百三十五条、第一百四十八条、第一百五十三条规定可知，张广兴拒绝接受绿地公司交付的未“经验收合格”的、不符合质量要求的案涉房屋是法律赋予的权利。绿地公司提供的《商品房买卖合同》中“视为交付”的格式条款是违反法律规定，应当认定无为效。2.张广兴有充分的正当理由拒绝接受未“经验收合格”的案涉房屋。首先，一审判决已经认定案涉房屋在绿地公司交付给张广兴之前和交付给张广兴之后均存在地面下沉问题，属张广兴拒绝接受案涉房屋的正当理由和严重影响张广兴正常居住使用的情形；其次，在接到绿地公司的收楼通知书前往收楼时，张广兴就发现案涉房屋存在天面严重漏水等诸多质量问题，张广兴有权依法拒绝接受案涉房���。张广兴在一审提供了四份《房屋交付验收表》，时间从2016年4月21日至12月27日，其记载的内容为：案涉房屋二楼窗玻璃打不开，前门玻璃门不对位，卫生间水池有深积水；门口下沉低于10cm，有明显凹位积水[(2017)粤0604民初5179号案［P9号商铺、刘厚志］提供的《房屋交付验收表》时间是2015年6月15日，其记载的内容为：案涉房入户门口地基下沉（地面）下沉严重，铝合金门无法打开（这个商铺与张广兴的案涉房屋相邻，共用门口一个地面）]，首层有三个位置漏水，二层天花补漏无效果，仍然滴水（之前有打针处理），排污管位置不合理，必须改到首层楼梯底卫生间位置，正门口玻璃门扶手有松动，需调紧；进门玻璃门开关有问题（右侧往里推不开），商铺楼顶漏水（排烟管附近严重漏水，已修多次，请尽快修补）；商铺门前平台凹凸不平（有下沉），楼顶天台漏水���关联的（2017）粤0604民初5110号案［P5号商铺、汪明光］、（2017）粤0604民初5148号案[P6号商铺、张广兴]、（2017）粤0604民初5182号案[P7号商铺、陈志永]提供的《房屋交付验收表》或者陈述均表示，在接到绿地公司的收楼通知书前往收楼验收时均发现天面严重漏水（这些商铺与张广兴的案涉房屋相邻，共用一个天面）;2017年3月3日，佛山市禅城区国土城建和水务局在给汪明光及关联案件（业主）信访问题的答复载明：“关于楼面漏水不及时维修等问题……建设单位表示会马上安排人员修复楼面漏水问题”,证明绿地公司承认案涉房屋存在天面漏水问题；一审法官亲临现场勘验时，案涉房屋漏水问题仍然存在，天面还在继续维修；张广兴提供的照片及视频均证明绿地公司在案涉房屋天面开挖排水沟渠、重作下水管道的情形，以上证据相互印证，形成证据链，绿地公司在其《房屋质量保证书》中保证“屋面防水、保修五年”，但是绿地公司还没有将案涉房屋交付给张广兴，在验收时就被发现存在屋面严重漏水及其他问题，一审判决认为不能作为拒绝收楼的理由，而只能是保修的范围，不但与法律规定相悖，而巨有违交易习惯。《建设工程质量管理条例》第四十条规定绿地公司修好之后再交付给张广兴使用。必须指出绿地公司以下几个错误：第一，绿地公司认为“该商铺于2014年12月30日取得了《建设工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付标准”是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人（即绿地公司）应当在2015年6月30日前将该商品房“经验收合格”，并符合本合同约定交付给买受人（张广兴）使用。绿地公司故意偷换概念，将“商品房经验收合格”偷换成“取得了《建设工程竣工验收备案表》”。任何一种商品在交易中���终通过验收合格是通过买受人验收合格，其他任何第三人的验收都只是其履行工作职责义务，代替不了买受人验收合格。绿地公司设置的《房屋交付验收表》就是为了在将案涉房屋交付给张广兴之前给张广兴验收使用的。第二、绿地公司没有提供任何证据证明案涉房屋前面地面下沉是由第三方造成的，只是其自已凭空想象而已；案涉房屋前面地面下沉是由于绿地公司建造时填埋的是建筑垃圾，垃圾被填埋时随意堆砌、相互架空，之后又在上面堆放幕墙玻璃重压、运输幕墙玻璃的叉车碾压所致，并非是第三方的原因导致的；根据合同相对性原则，张广兴的交易相对人是绿地公司，只能由绿地公司对张广兴承担责任，绿地公司承担责任后，如果有证据证明第三人负有赔偿义务可以向第三人追偿。第三、绿地公司认为张广兴存在严重逾期付款的情形，绿地公司有权不交��案涉房屋给张广兴并不承担逾期交房的违约责任是错误的。首先，按揭购房贷款未准时到账，不是张广兴的责任，是绿地公司的销售人员与银行工作人员联手搞业务，为张广兴办理按揭贷款手续，张广兴只负责签名，其他都不用张广兴经手；其次，收楼通知书证明不是绿地公司要延期交付案涉房屋给张广兴，而是绿地公司一再催捉要将案涉房屋交付给张广兴但又不能交付“经验收合格”的房屋。绿地公司逻辑混乱，本末倒置。第四、张广兴一审提供的证据都是在法定举证期内提交的，有一审法院签收的《诉讼材料接收凭证》为证，补充的证据材料是应法官的要求为明确照片、视频的拍摄时间而提供，并非绿地公司说的所谓新证据。反而绿地公司所有的证据材料都是当庭提交的，有些还是开庭后补交的，张广兴在开庭前没有收到过绿地公司提供的任何证据材料。二、一审判决不支持张广兴关于违约金的诉讼请求是错误的，张广兴请求二审法院直接予以改判。第一、《商品房买卖合同》第九条“2”是绿地公司提供的合同格式条款，依据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条规定，绿地公司没有举证证明其已经尽合理提示及说明义务，应当认定该条款无效；第二，绿地公司向张广兴支付违约金应按照实际损失计算。张广兴与绿地公司签订合同时银行一年期贷款利率的基准利率是6%,这远远高于合同约定的违约金每日0.01％（合年利率3.65%),而且还要“总违约金不超过总房价的2%”，这对张广兴来说明显不公平。2015年绿地公司应当交付案涉房屋给张广兴时的银行一年期贷款利率的基准利率是5.35％。张广兴花费2950000元购买案涉房屋，再加上1％的物业维修基金和3%的契税及其他税费共约307万元，绿地公司无正当理由不能依约向张广兴交付经验收合格的房屋，张广兴请求法院按照绿地公司实际迟延交付案涉房屋的天数计付违约金，即2950000×0.01%×544天＝160480.00以弥补张广兴的部分损失符合法律规定和实际损失的客观实际，一审判决对张广兴的请求不予支持违反法律及相关司法解释规定。张广兴请求二审法院依据最高人民法院关于合同法司法解释（二）第二十七条，关于买卖合同司法解释第二十七条第二款和关于商品房买卖合同司法解释第十六条之规定，支持张广兴一审提出的诉讼请求，并直接予以改判。本院二审期间，绿地公司、张广兴均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法���的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，鉴于张广兴未上诉，本院对其不服原审判决的答辩意见本院不予审理。结合上诉人绿地公司提出的上诉请求与理由，以及被上诉人张广兴对此的答辩意见，本案的二审争议焦点：绿地公司主张驳回张广兴关于逾期交楼违约金的诉请是否有事实和法律依据。绿地公司上诉认为，涉案商铺2014年12月30日取得《建设工程竣工验收备案表》，2015年6月30日向买受人交付涉案商铺，系买受人无正当理由拒不收楼，绿地公司并不存在逾期交付的情形，亦无须承担逾期交付违约责任；且原审认定与事实严重不符，涉案商铺不存在严重影响其正常使用的情形，故请求二审法院驳回张广兴的诉请。经本院核查，一审庭审笔录记载：法官问，“就原告（张广兴）陈述的三项质量（天面漏水、地面下沉，铺位门口施工并堆放幕墙玻璃）问题，被告（绿地公司）是否确认？”绿地公司委托诉讼代理人答，“漏水问题，已经全部维修完毕；地面下沉问题，是合同约定交楼日期后出现的，合同约定是在2015年6月30日交付房屋。下沉问题是存在的，因市政工程在2015年4月份修路，在2015年8、9月份土方开挖时导致临近地面出现下沉现象，工程施工至2016年6月份才完毕，我司在施工完毕后组织人员继续修复，分别是2016年3、9月份。建筑材料堆放问题，不是公司所为，不清楚当时的实际情况。”另，一审法官专门组织双方到现场查看涉案商铺现状并拍照，图片显示涉案商铺与连接地面仍出现分离，天面仍漏水，门口仍在施工且有施工材��等堆积物。至此，本院认为，判定绿地公司是否应当承担逾期交房违约金主要基于如下考虑：首先，是否构成逾期交房。因《建设工程竣工验收备案表》系建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实并不具有当然的确定力和拘束力，并不能视为涉案商铺已完全具备交付条件。换言之，经过竣工验收合格并备案是房屋交付的必要条件，而非充分条件。因涉案商铺确实存在天面漏水、地面下沉，铺位门口施工并堆放幕墙玻璃等显而易见、无须鉴定的客观事实，从肉眼判断即可认定涉案商铺确实存在质量缺陷，已严重影响到买受人正常使用和居住，故涉案商铺并不具备交付的充分条件，绿地公司以房屋竣工后经有关部门验收合格为由主张应当认定房屋质量合格，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。故此，原审法院关于涉案商铺交付逾期的认定正确，本院予以维持。至于绿地公司主张系备案后、第三方的施工才发生的路面下沉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之“当事人对自己的主张，应提交证据证实”的规定，因绿地公司并未提交证据证实，且即便事实成立，绿地公司亦可另行主张权利；其次，逾期违约金的计算是否适当。经核查，在买受人未能提交证据证实逾期交付给其造成的实际损失的情形之下，原审法院依据涉案合同的约定条款计付逾期交房违约金，公平合理，符合诚实信用原则，本院予以维持。绿地公司要求拒付逾期交付违约金的诉请明显与事实和法律不符，本院不予支持。另，绿地公司主张张广兴存在逾期付款的情形，由于绿地公司在一审并未提起反诉并提交相关证据，原审法院不予��理并无不妥，对此绿地公司可另行主张权利。至于绿地公司认为原审程序违法，因《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条“当事人日举证期限届满后提交的证据不是新证据的，人民法院不予采纳”之规定，人民法院不得采纳庭审过程中当事人提交的证据。本院核查后认为，即便张广兴在庭审过程中提交的“照片及录像”未在举证期限前提交，根据该规定，一审法院以该证据为新证据或者补强证据从而予以采信，亦符合法律之规定，绿地公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，绿地公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。���审案件受理费3776元，由绿地集团佛山禅城置业有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月十八日书 记 员  梁 理