湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2913号上诉人（原审被告）：永州市日月地产投资有限公司，住所地双牌县泷泊镇平阳路238号。法定代表人：曾永军，董事长。委托诉讼代理人：唐增德，双牌县峦山法��服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李泽兴，男，1977年2月23日出生，瑶族，现住双牌县泷泊镇。委托诉讼代理人：汪顺生，湖南顺胜律师事务所律师。上诉人永州市日月地产投资有限公司因与被上诉人李泽兴商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2017）湘1123民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。永州市日月地产投资有限公司上诉请求：撤销原判，驳回李泽兴的一审诉讼请求，请求改判双方终止商品房买卖合同，李泽兴支付延期付款违约金32,175元。本案一、二审诉讼费由李泽兴承担。理由：1、永州市日月地产投资有限公司在本案中延期交房是自身不可抗拒的外力所致，双方签订《商品房买卖合同》后，由于工程基础开挖放炮震动损坏了河对面的房屋和土地纠纷引起部分群众集体上访，县政府为维持社会稳定，责令永州市日月地产投资有限公司停工一年半时间，加之2014、2015年雨季误工6个月，共计停工两年，依照合同约定，现未按期交付房屋属违约免责情形，永州市日月地产投资有限公司不应承担违约责任。2、房屋于2016年11月7日经建筑质监部门鉴定合格，并具有《双牌县建设工程竣工验收备案资料》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，具备了合格销售条件，李泽兴接到电话通知后，拒绝验收房子。永州市日月地产投资有限公司曾于2013年6月30日和7月初，先后多次电话告知和书面通知李泽兴进行房屋验收交接，一审法院判定房屋不具备交付条件，构成违约错误。3、李泽兴第二期房款延期交纳278天，计违约金14,249元，第三期房��从2013年12月30日起算至2017年10月31日止，延期交纳房款1399天，计违约金17,926元，故永州市日月地产投资有限公司实际支付李泽兴违约金21,825元，一审判决错误。4、李泽兴逾期支付房款，永州市日月地产投资有限公司保留解除与李泽兴之间合同的权利。李泽兴辩称，1、永州市日月地产投资有限公司开挖地基违规爆破损害相邻人的利益完全是人为的、完全可以避免的安全事故而不是人力不可抗拒的自然灾害，不属于免遭的不可抗力。2、2013年6月底7月初，楼房没有安装电梯，绿化带未建设，该项楼盘直至2013年11月份才向住建部门提交申报验收材料，公司工作人员陈总曾经亲口向李泽兴讲，7月份通知不是正式交房，只是可以提前装修，李泽兴至今没有收到关于收房的正式书面通知，更没有签收房屋。一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决合理���当，依法应予维持。李泽兴向一审法院起诉请求：1、要求永州市日月地产投资有限公司依照合同约定立即交付合格的房屋和质量验收合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书；2、承担延期交房违约金184,525.2元；3承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月10日，李泽兴与永州市日月地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买永州市日月地产投资有限公司在双牌县开发的日月星河湾3#楼2单元1101房。甲方为永州市日月地产投资有限公司卖方，乙方为李泽兴买方。合同第六条约定：（1）第一期：自本预售合同签订之日起3日内支付全部房价款的50%，金额人民币128,143元。（2）第二期：在2013年4月16日前支付全部房价款的40%，金额人民币102,514元。（3）第三期：在2013年12月30日交房之日起3个工作日内付清余款，金额人民币25,628��。第七条2约定：如果乙方未能按照本合同第六条约定的期限将各期房款支付至甲方指定账号，甲方有权要求乙方按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10天仍未支付的，甲方有权解除合同。第十一条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方向乙方交付的是验收合格的房屋并提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用保证书》。双方定于2013年12月30日交房。2012年10月8日，李泽兴向永州市日月地产投资有限公司交纳第一期购房款128,143元。2014年1月24日，李泽兴向永州市日月地产投资有限公司交纳第二期购房款102514元。由于永州市日月地产投资有限公司修建的3#、6#楼没有按时交房，永州市日月地产投资有限公司与3#、6#楼的业主发生纠纷。2015年12月3日，在县政府的组织协调下，有永州市日月地产投资有限公司代表及3#、6#楼的业主代表参加协商，形成了《3-6#楼业主协调会议纪要》，与会人员一致通过如下处理方案：“按照逾期时间，统一按逾期时间2000元／月的补偿方案，算至2016年3月止。如有客户与公司混合违约责任的，双方算清违约责任，计算违约金额互补。公司保证在2016年3月30日前交房。”2016年7月份，永州市日月地产投资有限公司电话通知李泽兴交房，李泽兴认为房屋不符合交房条件，没有办理交房手续。永州市日月地产投资有限公司提供《双牌县建设工程竣工验收备案资料》上落款时间为2016年11月7日。另查明，永州市日月地产投资有限公司的日月星河湾3#楼于2013年9月11日取得商品房预售许可证，编号为：双房预许字（2013）第03号。永州市日月地产投资有限公司提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》上未注明时间。一审��院认为，永州市日月地产投资有限公司将其尚未建成的房屋向李泽兴出售，本案案由定为商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。李泽兴第二期房款延期交纳房款278天，属违约，应依合同约定按未支付房价款每日0.05%标准支付违约金，违约金为14,249元（102,514×0.05%×278）。永州市日月地产投资有限公司应按约定的时间交付验收合格的涉案房屋，并提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。永州市日月地产投资有限公司提供了《双牌县建设工程竣工验收备案资料》，可视为该建筑工程验收合格，其落款时间为2016年11月7日，而永州市日月地产投资有限公司于2016年7月份电话通知李泽兴交房时，不能提供《双牌县建设工程竣工验收备��资料》，李泽兴可以拒绝接收，且永州市日月地产投资有限公司提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》未注明时间，依法尚不具备交付的条件，不得交付。因此，永州市日月地产投资有限公司构成违约。关于违约金标准，双方对于超过180日延期交房违约金比例没有约定，可参照永州市日月地产投资有限公司与部分业主代表协商通过的《3-6#楼业主协调会议纪要》的标准2000元／月计算，该标准（日0.0289%）低于双方合同约定逾期交房未超过90日、180日违约金标准（日0.05%），也低于双方延期付款的标准（日0.05%），且符合当地同类房屋月租金标准，故永州市日月地产投资有限公司延期交房违约金的计算标准，法院酌情考虑，确定为2000元/月。关于永州市日月地产投资有限公司逾期交房的时间，由于永州市日月地产投资有限公司至今仍未交房，故永州���日月地产投资有限公司逾期交房时间应从2013年12月31日起算至判决之日止。永州市日月地产投资有限公司应支付的违约金为92,000元（2000×46）。故对李泽兴要求永州市日月地产投资有限公司依照合同约定立即交付房屋和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及要求永州市日月地产投资有限公司承担延期交房违约金的诉讼请求，予以支持。但因其违约金的计算标准过高，不予支持。对永州市日月地产投资有限公司“李泽兴存在延期交款的事实”“李泽兴违约金计算错误”的辩称，部分予以采纳。对永州市日月地产投资有限公司“已具备交付条件，李泽兴自己没有去验收房屋”的辩称，不予采纳。对永州市日月地产投资有限公司“就3#楼、6#楼，延期交房的违约金的支付，在县政府各职能部分的协调下，已与购房者代表达成了协议，并制作了会议纪要，李泽兴就延期交房的违约金就按该协议履行”的辩称，部分予以采纳。双方违约金相抵减后，永州市日月地产投资有限公司应付的违约金为77,751元（2000×46-102514×0.05%×278）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内立即向李泽兴交付日月星河湾3#楼2单元1101房屋，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付李泽兴违约金77,751元；三、驳回李泽兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3990元，适用简易程序减半收取计1995元，由李泽兴负担1123元，由永州市日月地产投资有限公司负担872元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：关于永州市日月地产投资有限公司通知交房时是否验收合格的问题。永州市日月地产投资有限公司称其于2016年6、7月份通知李泽兴交房，但其建筑工程验收合格时间为2016年11月7日，故本院认定永州市日月地产投资有限公司通知验房时房屋尚未验收合格。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为永州市日月地产投资有限公司与李泽兴双方的违约责任问题。首先，永州市日月地产投资有限公司与李泽兴合同约定于2013年12月30日交房，但逾期未交，永州市日月地产投资有限公司与业主代表于2015年12月3日在县政府的协调下达成了处理方案，处理方案明确了永州市日月地产投资有限公司按逾期时间2000元/月支付违约金，则应认定永州市日月地产投资有限公司逾期交房构成违约。永州市日月地产投资有限公司提出政府责令停工及2014－2015年的降雨量为不可抗力均与县政府协调要求其支付违约金相矛盾，故永州市日月地产投资有限公司认为其停工属不可抗力的上诉理由不能成立。根据县政府协调会议，永州市日月地产投资有限公司应保证在2016年3月30日前交房，但其仍未在该日期前交房，故其后的违约金亦应计算，一审按合同约定交房之日2013年12月31日起算至判决之日止计算永州市日月地产投资有限公司的违约金正确。其次，李泽兴逾期278天支付第二期房款属违约，一审按合同约定支付违约金正确。永州市日月地产投资有限公司与李泽兴合同约定第三期房款为交房之日起3个工作日内付清，现永州市日月地产投资有限公司一直未交房，李泽兴依合同约定无须支付房款。永州市日月地产投资有限公司虽然于2016年7月电话通知李泽兴交房，但房屋尚未验收合格，李泽兴拒收房屋理由充分，不存在违约情形。永州市日月地产投资有限公司提出李泽兴逾期支付第三期房款的上诉理由不成立，一审计算李泽兴逾期支付第二期房款违约金正确。最后，永州市日月地产投资有限公司要求改判双方终止商品房买卖合同，李泽兴支付延期付款违约金32,175元的上诉请求，属于在二审中增加独立的诉讼请求，因现处于二审程序，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款规定：“在第二审程序中，原审原告���加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”现双方未同意调解，永州市日月地产投资有限公司可就该诉讼请求另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，故对永州市日月地产投资有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3990元，由上诉人永州市日月地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨世清审 判 员  曾 忞代理审判员  张向安二〇一七年十二月二十日书 记 员  张玲慧附相关法律条文：《中��人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。