北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初21999号原告（反诉被告）：北京恒远中通仓储服务有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇里二泗村91号。法定代表人：王建国，执行董事。委托代理人：金旭升，北京嘉润律师事务所律师。委托代理人：李飞，北京嘉润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京优环商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇苍头村委会东500米。法定代表人:秦国安，执行董事。委托代理人:孟丽婷，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人：王一静，北京市隆安（大连）律师事务所律师。原告(反诉被告)北京恒远中通仓储服务有限公司（以下简称恒远中通公司）与被告（反诉原告）北京优环商贸有限公司（以下简称优环商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒远中通公司法定代表人王建国及委托代理人金旭升，被告优环商贸公司委托代理人孟丽婷、王一静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒远中通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《库房租赁合同》；2、被告退还原告租金418737元；3、被告配合原告转移存放于租赁库房中的货物、物品；4、被告赔偿原告被烧的打包机、木托盘等价值42000元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月，原、被告签订《库房租赁合同》，约定原告租赁建筑面积6497平方米的库房、90平米办公室，租赁期限2016年4月1日至2021年3月31日、免租期2016年1月22日至3月31日。第1-3年租金每平米每天0.38元，第4-5年租金每平米每天0.41元，每六个月支付一次租金，房租发票税点2%。租赁期间，被告负责将将上下水接通及照明，保证原告租赁期间水、电正常使用，确保租赁物本身消防过关，承担非因原告原因造成的维修费。因被告原因造成原告无法正常生产经营的，原告有权解除合同。2016年1月22日，原告向被告支付租赁定金43437元，出租库房漏雨，导致原告无法正常使用，经双方协商一致，同意减免2016年4月1日至15日租金38067元。3月4日，原告向被告支付扣除半月租金38067元后的2016年4月1日至2016年10月31日租金375300元，2016年3月7日被告向原告开具金额418737元租金发票。2016年3月10日，原告以单价50元价格向北京春去春来商贸中心购买木托盘650个，全部用于出租库房内存放客户图书。3月18日又以每台95**元价格向北京翔盛包装材料有限公司购买两台自动打包机，其中一台置放在被告出租的库房内。2016年4月1日以后，原告陆续将客户委托保管的图书存入库房。2016年4月9日，被告未经事先通知原告，自行雇佣他人电焊维修出租给原告的库房破损漏雨的铁皮屋顶，因作业人员操作不善，电焊火花溅落到原告托管的客户图书上，引起特大火灾。由于被告转租给原告的库房未取得消防验收合格证书、亦未配备消防设备，被告雇佣人员违章作业，电焊火花引燃原告保管的图书，不仅大部分图书，原告购置的托盘、自动打包机被烧毁，而且出租库房也被烧垮塌，不能继续使用。火灾发生后，原告多次与被告交涉解除租赁合同，退还部分租金，拉走未烧毁图书，赔偿损失等问题，但被告一直以种种理由推脱。原告认为，被告出租未经消防验收合格库房，违章作业，烧毁客户保管图书和出租库房，不仅违反《库房租赁合同》约定，给原告和客户造成巨大损失，而且导致原告无法正常经营，严重损害原告合法权益。请求法院支持原告全部诉求。被告优环商贸公司答辩并提出反诉称：一、不同意解除合同，不存在因被告原因导致原告无法经营的情形，而是原告自身违约行为所致。根据《库房租赁合同》约定及《合同法》规定，原告负有保障房屋安全的义务及妥善保管租赁物的法定义务，原告未尽到该义务导致发生火灾。原告在房屋使用过程中，明知房屋不具备储存易燃图书的消防条件，而仍用于存放图书，且未对房屋采取任何消防措施，导致租赁房屋在2016年4月9日发生火灾，火灾发生后，消防部门查封现场，至今未解封。该违约行为导致合同目的无法实现。因此，我方要求解除《库房租赁合同》;二、在租赁合同解除情况下，房屋租金应自原告实际占用之日计算实际腾房之日。由于原告的违约行为导致合同解除，合同约定的免租期不再适用，该期限内，原告应按合同约定的租金标准（每平方米每天0.38元）交纳租金，原告于2016年1月22日开始使用租赁房屋，已支付租金为418737元，租金支付至2016年7月6日，之后的剩余租金尚待支付；三、同意原告转移存放于库房中货物、物品的诉讼请求。火灾发生后，为配合原告转移物品，被告曾向原告致送公函请原告提供其存放库房的货物、物品清单，原告一直未提供；四、根据《库房租赁合同》第四条第二款第六项约定，原告自行负责自有物品的使用及保管安全性，如出现人员或其自有财产等意外伤害和损失，原告自行负责，与被告无关，由于库房尚未清点，不能确定原告主张的打包机、木托盘在火灾中是否受损，即使受损，原告也应向侵权行为人主张，而不应向被告主张，原告该请求与本案无关，目前火灾侵权纠纷尚在审理中。综上，优环商贸公司向本院提出反诉诉求：1、解除双方签订的《库房租赁合同》；2、反诉被告按照每天每平米0.38元标准向反诉原告支付2016年7月7日至实际腾退之日的租金；3、反诉被告向反诉原告支付租赁期间的电费30000元；4、反诉被告赔偿反诉原告房屋维修期间的租金21万元；5、反诉被告承担本案诉费。恒远中通公司针对优环商贸公司的反诉答辩称，不同意反诉请求。一、根据《库房租赁合同》的约定，被告应该确保消防过关，但出租的库房未经消防验收合格，而且被告擅自雇佣他人电焊维修库房漏雨的铁皮屋顶，引起火灾，被告存在违约行为。本案不属原告原因导致无法履行合同，所以我方有权解除合同，被告作为违约方不享有合同解除权；二、因库房漏雨影响被反诉人正常使用，反诉人与被反诉人协商一致，减免2016年4月1日至15日的租金38067元，所以免租期从2016年1月22日至4月15日。因被告违约行为导致合同目的无法实现，我方作为守约方，不应承担超过合同义务的法律责任，因此不承担履行免租期内租金的义务。根据交易习惯，合同解除后，已经履行的部分，不受影响，承租人在免租期内使用租赁物的行为，不受合同解除效力的追溯，因此，合同解除后，承租人也无须支付免租期内涉及的租金。免租期的约定属于结算条款，因此，租赁合同解除后，合同关于免租期的条款依然适用。被告主张合同解除后，租赁合同关于免租期的约定不适用，但是又主张按照租金标准计算租金，属于前后矛盾；三、被告要求电费的反诉诉求，无证据支持，缺乏事实依据，不应获得支持；四、由于被告的违约行为导致合同解除，原告不仅不应承担库房因出现重大瑕疵而需要维修期间的租金，而且有权就反诉人不能提供符合约定的租赁物给原告造成的损失请求被告承担赔偿责任。经审理查明：优环商贸公司（甲方）与恒远中通公司（乙方）于2016年1月签订《库房租赁合同》约定：本合同所指租赁物位于通州区张家湾镇苍头村委会东500米，建筑面积6497平方米库房，办公室90平米，以上租赁物总面积6587平方米；租赁期限为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日止，本合同签订之日起3日内，甲方将租赁物按约定条件交付乙方使用；免租期为2016年1月22日至2016年3月31日；3、租金：第1-3年金额每平方米每天0.38元；第4-5年金额，每天每平方米0.41元，付款方式为半年付，即为每6个月支付一次租金，每次租金使用完需提前30天完成支付；租金支付时间，2016年3月1日支付456808元，2016年10月1日支付456808元，2017年3月1日支付456808元……；厂房在租赁期间，如非乙方使用原因，需要维修时，由甲方负责并承担相应的维修费；乙方自行负责租赁场地内的安全问题，认真做好防火工作，确保供电安全使用，保证安全生产，确保人员、货物安全。如人为及使用原因发生火灾或盗抢事故，乙方自行承担损失，造成租赁物损毁的，由乙方负责赔偿甲方损失并承担相应的法律责任；租赁期内，乙方自行负责自有物品，如车辆、货物等使用及保管安全性，并加强对自身员工的安全教育；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方原因，未能按时提供标的物供乙方使用；（2）因甲方原因，造成乙方无法正常生产经营的；乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租物：（1）未经甲方书面同意，转租、转借租赁物；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构；（3）损坏承租房屋主体结构，在甲方提出合理期限内未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁物使用用途等；甲方负责上下水接通到库房内及照明，甲方确保租赁物本身消防过关。《库房租赁合同》还约定了其他内容。2016年4月9日17时59分，位于北京市通州区张家湾镇苍头村优环商贸公司租赁给恒远中通公司的库房起火。北京市通州区公安消防支队出警，并于2016年7月25日出具《火灾事故认定书》（通公消火重认字〔2016〕第0001号）。《火灾事故认定书》载明：经调查，对起火原因认定如下：此次火灾起火部位位于库房北侧中部，起火原因为电焊时焊渣从顶部掉落至库房内存放图书上引燃图书所致。分析起火时间为2016年4月9日17时30分许，火灾造成库房及库房图书受损。在庭审过程中，关于租金交纳问题，恒远中通公司提交租金发票，用以证明其已交纳租赁期为2016年4月1日-2016年10月31日的租金418737元。恒远中通公司称其于2016年1月22日交纳定金43437元，因库房漏雨，双方协商一致免除2016年4月1日至15日的租金38067元，故其于2016年3月4日交纳租金375300元。恒远中通公司提交其与北京春去春来商贸中心签订的《产品购销合同》，该合同显示其购买650个木托盘花费32500元，以及其与北京翔盛包装材料有限公司签订的《购货协议》，该合同显示其购买2台全自动打包机共计19000元。经询问，优环商贸公司表示同意配合恒远中通公司转移库内货物、物品，但其称须有物品清单。本案审理过程中，本院于2016年8月3日向优环商贸公司送达了恒远中通公司的起诉状。上述事实，有《库房租赁合同》、《火灾事故认定书》、租金发票等及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案中，恒远中通公司承租的库房发生火灾，造成库房受损无法使用，《库房租赁合同》的合同目的无法实现，故恒远中通公司有权要求解除合同。本案诉讼过程中，恒远中通公司提出解除合同的诉讼请求，鉴于本院于2016年8月3日向环商贸公司送达了恒远中通公司的起诉状，故合同解除的时间应该认定为2016年8月3日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于2016年4月9日火灾发生后，恒远中通公司无法正常使用涉案库房，而该结果系因优环商贸公司的原因未能继续提供符合合同约定的标的物供恒远中通公司使用，故优环商贸公司应将其已收取的2017年4月10日之后的租金退还恒远中通公司，具体数额，优环商贸公司已交纳租金418737元，扣除2016年4月1日至2016年4月9日的租金22527.54元，数额为396209.46元，超出该部分的恒远中通公司的诉求，本院不予支持。合同解除后，双方应本着诚实信用原则处理后续事宜，故优环商贸公司应配合恒远中通公司清空库房内的货物、物品。关于恒远中通公司主张的打包机、木托盘损失，因在库房内物品清理前，其损失情况无法确定，对恒远中通公司主张以购买价格赔偿其损失的诉讼请求，本院暂不予支持，其可待相关损失确定后，另行主张权利。优环商贸公司主张由恒远中通公司支付2016年7月7日至实际腾退之日的租金的反诉诉求，依据不足，本院不予支持；优环商贸公司主张恒远中通公司支付电费3万元的反诉诉求，证据不足，本院不予支持；优环商贸公司要求恒远中通公司赔偿房屋维修期间的租金收入的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京恒远中通仓储服务有限公司与被告（反诉原告）北京优环商贸有限公司于二〇一六年一月签订的《库房租赁合同》于二〇一六年八月三日解除；二、被告（反诉原告）北京优环商贸有限公司退还原告（反诉被告）北京恒远中通仓储服务有限公司租金共计396209.46元，于本判决生效之日起七日内执行请；三、被告（反诉原告）北京优环商贸有限公司配合原告（反诉被告）北京恒远中通仓储服务有限公司转移位于北京市通州区张家湾镇苍头村委会东500米的仓库内的货物、物品，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京恒远中通仓储服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京优环商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8212元，由原告（反诉被告）北京恒远中通仓储服务有限公司负担969（已交纳）；由被告（反诉原告）北京优环商贸有限公司负担7243元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4900元，由被告（反诉原告）北京优环商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  张 慧人民陪审员  翟福生二〇一七年十二月十八日书 记 员  张媛媛