淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0813民初1980号原告：中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行（原中国农业银行股份有限公司洪泽县支行），住所地江苏省淮安市洪泽区人民南路26号。负责人：冯景鑫，该行行长。委托诉讼代理人：杨永刚，该行工作人员。委托诉讼代理人：陶卫东，该行工作人员。被告：林广权，男，1966年6月3日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。被告：张玉梅，女，1966年2月28日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。被告：江苏八方置业有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东九道南侧、宁连高速东侧。法定代表人：杨三刚，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行与被告林广权、张玉梅、江苏八方置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，先适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行委托诉讼代理人杨永刚、陶卫东到庭参加诉讼，被告林广权、张玉梅、江苏八方置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告林广权、张玉梅偿还贷款本金273197.76元、利息5312.37元（算至2017年8月5日），以及2017年8月5日以后的所有利息、罚息、复利；2、判令被告林广权、张玉梅购买的位于淮安市××区××印象××室的房产抵押权预告登记有效，未经原告同意处分该房产的，不发生物权效力；3、被告江苏八方置业有限公司对以上债务承担连带保证责任；4、由被告林广权、张玉梅、江苏八方置业有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月6日，被告林广权从原告处贷款290000元，2031年11月5日到期，被告林广权与被告张玉梅系夫妻关系，该笔贷款为被告林广权与被告张玉梅共同办理的，并以二人共有的位于淮安市××区××印象××室的房产办理抵押，办妥预购商品房抵押权预告登记，登记号为洪房预洪泽县字第H×××号。被告林广权贷款后，经常逾期还款，经原告多次催收，截止2017年8月10日，已逾期126天，根据合同约定，原告要求提前收回全部贷款本息。被告林广权、张玉梅、江苏八方置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及任何证据材料。当事人提交的个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、洪泽县商品房预告登记证明、结婚证、借款凭证、还款清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，被告林广权作为借款人、被告林广权、张玉梅作为抵押人、被告江苏八方置业有限公司作为保证人、原告作为贷款人，原、被告双方签订个人购房担保借款合同，合同约定：借款金额为人民币贰拾玖万元整，借款用途为购买位于淮安市××区××印象××楼××室的房屋。借款期限192个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍（大写）后确定。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式。阶段性保证人江苏八方置业有限公司自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后壹年，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。抵押人同意用位于淮安市××区××印象××楼××室的房产设定抵押。2015年11月6日，办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证明号为洪房预洪泽县字第H×××号。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2015年11月6日，原告向被告林广权发放了贷款290000元，执行利率4.655%，逾期利率6.9825%，还款方式等额本息还款，还款周期月，还款日6日。借款后，被告林广权未按约定归还贷款本息，尚欠本金273197.76元、利息5312.37元（截止2017年8月5日）未偿还，经原告索要无果，引起诉讼。另查明：被告林广权与被告张玉梅借款时系夫妻关系。又查明：本案在审理过程中，原告申请对被告林广权与被告张玉梅银行存款300000元或等值财产进行诉讼保全，本院予以准许。本院认为，原告与被告林广权、张玉梅、江苏八方置业有限公司签订的个人购房担保借款合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，本院确认有效。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约履行了发放贷款的义务，但被告林广权未按约归还贷款本息。依约，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，故原告要求提前收回贷款本息的主张，有事实根据，本院予以支持。被告林广权、张玉梅借款时系夫妻关系，债务发生在夫妻关系存续期间，故原告要求被告林广权、张玉梅共同偿还借款，符合法律规定，本院予以支持。被告林广权、张玉梅在贷款时以其位于淮安市××区××印象××楼××室的房产提供抵押担保，并已办理抵押权预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，故原告主张抵押权预告登记有效，预告登记后，未经原告同意处分该不动产的，不发生物权效力，符合法律规定，本院予以支持。被告江苏八方置业有限公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后壹年，为借款人的债务承担连带保证责任，自借款发放之日至今未办妥抵押登记手续，故原告要求被告江苏八方置业有限公司承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告林广权、张玉梅于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行贷款本金人民币273197.76元及合同约定利息5312.37元（截止2017年8月5日）（自2017年8月6日起按合同约定执行利率计算至实际给付之日）；二、被告林广权、张玉梅所有的位于淮安市××区××印象小区××号楼×××室的房产抵押权预告登记有效，未经原告中国农业银行股份有限公司淮安洪泽支行同意处分该不动产的，不发生物权效力；三、被告江苏八方置业有限公司对被告林广权、张玉梅的上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5478元，保全费2020元，合计7498元，由被告林广权、张玉梅、江苏八方置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××51）预交上诉案件受理费。审 判 长  邓金龙人民陪审员  张洪芳人民陪审员  卜慧珍二〇一七年十二月二十五日书 记 员  晋 佩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定的或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。