湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0408民初1843号原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路35号。法定代表人：尹向东，该分行行长。委托诉讼代理人：彭喜源，男，1966年4月26日出生，汉族，该行客户经理。委托诉讼代理人：杨生鹏，湖南高天律师事务所律师。被告：全江生，男，1962年9月1日出生，汉族。被告：彭爱真，女，1964年2月2日出生，汉族。被告：衡阳市华湘房地产综合开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放西路1号财富大厦十五楼。法定代表人：凌均芬，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）诉被告全江生、彭爱真、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司（以下简称华湘公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人彭喜源、杨生鹏到庭参加诉讼，被告全江生、彭爱真、华湘公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告全江生、彭爱真签订的《个人住房借款合同》；2、被告全江生、彭爱真偿还原告贷款本金625525.03元及利息17551.38元（暂计至2014年10月17日，后段利息按照合同约定计算至本息清偿之日止）；3、被告全江生、彭爱真支付原告为实现债权而支出的律师代理费32154元（643076元×5%）；4、被告华湘公司对涉案债务承担连带担保责任；5、原告对涉案抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2008年，被告全江生、彭爱真与原告签订《个人住房借款合同》，约定二被告向原告申请个人住房贷款780000元，借款期限为2008年10月21日至2026年10月21日等内容。被告全江生、彭爱真以其位于衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍15栋105室为涉案贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。被告华湘公司为被告全江生、彭爱真提供连带责任担保。合同签订后，原告依约向被告全江生发放了贷款，后被告未依约履行还款义务。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。被告全江生、彭爱真、华湘公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述及提供的证据，本院确认以下事实：被告华湘公司于2000年3月24日成立，法定代表人为凌均威，2017年12月28日其营业执照法定代表人变更为凌均芬。2008年1月18日，原告与被告华湘公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定因购置被告华湘公司房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，由被告华湘公司向原告的借款提供连带责任保证担保等内容。2008年10月15日，被告全江生因购买被告华湘公司开发的蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍15栋105室的需要，与原告及华湘公司共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告全江生向原告贷款780000元；贷款采用浮动利率，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的基础上上浮50%；还款方式采用等额本息还款方法；贷款人将款项划入借款人指定账户，该账户为被告华湘房地产公司的账号；如借款人违约，原告有权宣布贷款立即到期及解除与借款人的借贷关系；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担；被告全江生、彭爱真以衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍15栋105室为涉案贷款提供抵押担保等内容。同年10月21日，原告向被告全江生开立贷款通知书，确定贷款期限216个月；贷款执行年利率为7.47%，并将贷款780000元发放至被告华湘公司账户。同年12月13日，原告与被告全江生、彭爱真就蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍15栋105房屋办理了（编号为衡房预蒸湘区字第08002903号）抵押预告登记。贷款后，被告全江生依约陆续清偿原告贷款本息，但2014年1月21日后，被告全江生未再偿还原告贷款本息，截至2014年10月17日，被告全江生拖欠贷款本金11008.66元、拖欠利息13526.92元。尚欠贷款本金余额625525.03元、尚欠利、罚息余额17551.38元。另查明，原告为实现涉案债权，已委托湖南高天律师事务所杨生鹏律师从事相关工作，并约定按照诉讼或仲裁标的的5%支付律师代理费。本院认为，原告与被告全江生、彭爱真、华湘公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约将贷款转入被告全江生、彭爱真指定的被告华湘公司的账户，已经履行了发放贷款的义务，被告全江生作为借款人应当按照约定支付借款利息，至原告起诉时，被告全江生多次未按期偿还贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息的义务，其行为构成违约，应承担本案的违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告要求解除与被告全江生、彭爱真签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院依法应予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，涉案债务属于被告全江生、彭爱真夫妻关系存续期间的共同债务，故被告彭爱真应承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告要求被告全江生、彭爱真偿还贷款本金625525.03元、利息17551.38元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。被告全江生、彭爱真以衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍15栋105室为涉案贷款提供抵押担保，并由原告在该房屋上设定了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，本案抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有物权变动的排他效力；因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对所抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权，故原告要求对拍卖、变卖被告全江生、彭爱真的抵押物价款享有优先受偿权，不符合法律规定，本院依法不予支持。被告华湘公司作为连带责任保证人，在被告全江生到期不能履行还款义务时，应承担本案的连带保证责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。涉案合同中明确约定为实现债权及担保权利而支付的律师费用应由被告承担，且湖南高天律师事务所已指派律师参加本案诉讼，实际履行委托代理事务，故原告诉请被告支付律师代理费以案件标的金额的5%收取即32154元，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告全江生、彭爱真于2008年10月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告全江生、彭爱真于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金625525.03元、利息17551.38元（截至2014年10月17日止，后期利息按年利率7.47%另计）；三、被告全江生、彭爱真于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行律师代理费32154元；四、被告衡阳市华湘房地产综合开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告全江生、彭爱真追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10552元，由被告全江生、彭爱真、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  阳 林审 判 员  彭 仁人民陪审员  范召富二〇一七年十二月二十日书 记 员  雷家榕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方一个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。