陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10227号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西金基瓷艺有限公司，住所地陕西省西安市碑林区金花南路4号克拉上城。法定代表人：吴溪芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜晓峰，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑芬珍，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷明，男，1969年4月15日出生，汉族，个体经营户，住西安市新城区。委托诉讼代理人：尹颂文，西安市新城区解放门法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：方冶，西安市新城区解放门法律服务所法律工作者。上诉人陕西金基瓷艺有限公司（以下简称金基瓷艺公司）因与被上诉人雷明房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金基瓷艺公司委托诉讼代理人颜晓峰、郑芬珍，被上诉人雷明及其委托诉讼代理人尹颂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金基瓷艺公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判为双方签订的租赁合同于2015年12月31日解除；2.撤销一审判决第二项、第三项、第六项，改判为支持金基瓷艺公司的一审的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由雷明负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审认定其收回雷明商铺的时间，与事实不符，时间应为2015年12月31日，而非2015年5月31日。雷明提交的照片及证人证言不足以证明收回商铺时间。关于解除合同时间及解除合同过错问题，一审法院认定错误。雷明违约拖欠房租，致使合同实际不能继续履行，其并无过错，根据合同约定，其不应退还保证金，雷明需交清合同内的全部费用。另，雷明提交的出库单价格证明力不足。雷明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。金基瓷艺公司违法封其店门，扣押其店内物品，金基瓷艺公司封店门时间未经公证，未作证据保全，实际封店门时间不能确定，金基瓷艺公司应承担举证不能的后果。解除合同时间应在为封门当天，因为合同已无法实际履行。其已交纳租金59278元，不存在欠交租金行为，下半年的租金双方已经协商缓交，本应于2015年4月20日交纳当年4月20日至10月20日的，其于2015年5月初已支付1万元，金基瓷艺公司收取租金并未提出异议，但5月31日将其赶出，金基瓷艺公司多支付了27300元租金。雷明向一审法院起诉请求：1.判令雷明和金基瓷艺公司解除《房屋租赁合同》；2.金基瓷艺公司向雷明返还保证金1万元、租金4712元、装修费用13961元；3.金基瓷艺公司向雷明赔偿营业损失5000元，返还雷明存放在该商城A21号店铺待售的商品及相关配套物品。金基瓷艺公司反诉请求：1.判令雷明支付金基瓷艺公司租赁费和市场管理费共计39680.10元；2.雷明支付金基瓷艺公司滞纳金9523.22元；3.反诉费由雷明负担。一审法院认定事实：2013年10月18日，金基瓷艺公司（甲方）与翟弘钧、谭海玲（乙方）签订《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》，约定,乙方租用甲方位置一层A21号40.39平方米的场地经营茶叶生意，期限为2013年10月20日至2016年10月19日，年租金为48468元，年市场管理费为8079.60元，付款方式为半年支付一次;为保证经营场地设施设备的安全及正常经营秩序等，乙方需交纳1万元保证金，任何一方违约，违约方应赔偿给守约方违约金1万元，因乙方的原因导致合同无法执行，其单位不予退还保证金，所有装修装饰设施无偿归金基瓷艺公司所有，同时按违约责任处理。2014年3月20日，经金基瓷艺公司同意，翟弘钧、谭海玲将经营场地转让给雷明，翟弘钧、谭海玲和雷明并于当日在《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》上写明乙方已变更为雷明，双方均在该合同上签字确认。2014年3月20日，转让双方向金基瓷艺公司出具《转让证明》，写明：转让过程中双方的经济纠纷与茶城无关，此后关于该店面的一切事务其责任及义务由雷明全权承担并履行。同日，雷明与翟弘钧签订《转让协议》，约定，翟弘钧将茶城一楼A21一心茗坊以贰万捌仟元转给雷明，转让明细有：商场保证金壹万、一个月房租、店面装修。2014年5月8日至2015年5月8日，雷明共向金基瓷艺公司缴纳租金及管理费59278.20元。后金基瓷艺公司强行将雷明租赁商铺收回，将雷明店内物品强行搬离。本案审理过程中，于2017年4月15日组织雷明与金基瓷艺公司到茶城现场对金基瓷艺公司强行搬离雷明店铺的物品进行了清点，双方均在清点物品清单上签字确认。金基瓷艺公司于2017年2月19日和2017年3月21日销售了雷明物品三件，销售价格分别为龙润双十纪念熟饼一个100元，龙润华夏呈祥铁盒一盒25元，龙润荷雨2013年10月熟茶饼一个100元。雷明除对龙润华夏呈祥铁盒价格认可以外，对另外的销售价格不予认可。根据雷明提交的“云南龙润茶科技有限公司销售出库单”显示，14年龙润双十纪念熟饼单价为200元，13年荷语熟饼单价为176元。另查明，金基瓷艺公司单位原名称为陕西金碁瓷艺有限公司，2016年4月21日，变更为陕西金基瓷艺有限公司。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，雷明主张因金基瓷艺公司将租赁店铺另行上锁并强行搬离店内物品给其造成损失等请求，金基瓷艺公司反诉因雷明拖欠租金及管理费，经多次催要无果，遂强行收回店铺，并主张雷明支付拖欠的租赁费等请求。关于金基瓷艺公司强行收回店铺的时间，双方有争议，雷明认为金基瓷艺公司强行收回时间为2015年5月31日，金基瓷艺公司认为其强行收回时间为2015年12月31日。对于该时间的认定，雷明、金基瓷艺公司均有义务提交证据证明各自的主张。雷明作为承租方，提交了照片和证人证言予以证明，金基瓷艺公司作为茶城的管理者和搬离店铺内物品具体实施者，对其实施的行为更具有保存证据的客观条件，但金基瓷艺公司未就此事实提交任何证据加以证明，故金基瓷艺公司应就此承担举证不能的法律后果，应以雷明所述的2016年5月31日认定为金基瓷艺公司强行收回店铺的时间，该时间也为双方租赁合同实际解除时间。雷明、金基瓷艺公司就案件争议店铺同时签订了《房屋租赁合同》《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》，关于实际按照哪份合同履行，双方有争议，雷明认为应按照《房屋租赁合同》履行，金基瓷艺公司认为应按照《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》履行。2014年5月8日和2014年7月30日，金基瓷艺公司出具的两份收款收据显示，雷明缴款明细为“租金及管理费”。根据茶城的实际运行模式、雷明从翟弘钧、谭海玲处承接店铺的事实和本案证据综合认定，双方实际应按照《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》履行。根据合同约定，房租每半年支付一次，雷明应提前一个月支付下半年房租。雷明租赁期间共向金基瓷艺公司缴纳租金及管理费59278.20元，根据双方约定的租金及管理费计算，雷明缴纳上述费用后可使用店铺的时间从2014年4月20日至2015年5月7日。雷明称金基瓷艺公司同意其不按照合同约定支付租金，采取灵活支付租金的方式继续经营，但未提交证据证明，故对雷明该辩称不予采信。在雷明拖欠房租后，双方未能协商解决，后金基瓷艺公司将雷明店铺内所有物品强行搬离，造成合同实际不能继续履行，双方均有过错，此后至合同到期时间雷明装修残值损失应自行承担，金基瓷艺公司应在扣除雷明所欠2015年5月8日至2015年5月31日的房租及管理费3769.80元后退还雷明所交押金6230.20元。金基瓷艺公司主张2015年5月31日之后的租金、管理费及滞纳金，未有证据证明，依法不予支持。关于雷明原承租店铺内的物品，法院已组织双方到现场进行了清点，金基瓷艺公司应归还雷明该物品。对于金基瓷艺公司已经销售的雷明物品，金基瓷艺公司应按照雷明的进货清单价格补足销售差价176元。关于雷明所称店内存放但现场清点未有的部分，因雷明提供的商品存放清单均为其2014年4月及之后的全部进货清单，该物品是否在雷明经营时已经卖出，雷明未提交证据证明，雷明称存放在店内但清点时未见的笔记本电脑、充电宝、躺椅等非销售物品，因无证据证明，对此不予认定。至于其他非销售物品：非洲大板茶桌一套、茶叶展柜等，双方已经在清单中确认。雷明主张营业损失5000元，未提交证据证明，依法不予支持。综上，金基瓷艺公司应在扣除所欠租金后退还雷明押金6230.20元，返还雷明现场清点的物品，依照雷明进货清单价格支付已经销售物品的差价176元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、原告雷明与被告陕西金基瓷艺有限公司签订的《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》于2016年5月31日解除；二、被告陕西金基瓷艺有限公司于判决生效后十日内退还原告雷明押金6230.20元；三、被告陕西金基瓷艺有限公司于判决生效后十日内支付原告雷明销售物品的差价176元；四、被告陕西金基瓷艺有限公司于判决生效后十日内按照现场清点的物品清单返还原告雷明原店内物品（具体物品清单附后）；五、驳回原告雷明其余诉讼请求；六、驳回被告陕西金基瓷艺有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1157元（案件受理费642元，反诉费515元）由雷明负担300元，金基瓷艺公司负担857元（此款雷明预交642元，金基瓷艺公司预交515元，金基瓷艺公司在支付上述款项时一并支付雷明342元）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，雷明与金基瓷艺公司关于涉案店铺同时签订了《房屋租赁合同》《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》，雷明认为应按照《房屋租赁合同》履行，金基瓷艺公司认为应按照《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》履行。一审根据金基瓷艺公司出具的两份收款收据及茶城实际运行模式、雷明承接店铺等事实和证据，认定双方实际按照《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》履行，能够形成证据链，与法不悖，本院予以确认。雷明与金基瓷艺公司签订的《陕西金碁瓷艺有限公司经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。经核实，雷明共支付金基瓷艺公司租金59278.2元，根据合同约定的租金、管理费标准计算，上述租金可确认为2014年4月20日至2015年5月7日期间的店铺租金。关于租赁合同解除的时间及原因，雷明主张金基瓷艺公司于2015年5月31日封锁店铺大门，致使合同目的无法实现，并提交照片及证人证言等证据予以佐证。金基瓷艺公司称，由于雷明拖欠房租的违约行为导致合同于2015年12月31日解除，对此，金基瓷艺公司并未提供充分有效的证据予以证明。故一审认定合同解除时间为金基瓷艺公司封锁店铺大门时间即2015年5月31日，于法有据。雷明拖欠租金的行为存在过错，故对雷明主张金基瓷艺公司承担装修残值损失的诉讼请求，不予支持。对于雷明要求金基瓷艺公司返还相关费用的诉讼请求，应扣除2015年5月8日至2015年5月31日的租金及管理费3769.8元后，退还雷明押金6230.2元。雷明要求金基瓷艺公司返还其店内物品，一审组织双方到现场进行清点，判决金基瓷艺公司按照现场清点的物品清单返还雷明店内物品，并按照进货清单价格补足销售差价176元，并无不妥，依法应予以维持。关于雷明主张的现场未清点到的物品（笔记本电脑、充电宝等），未提供相关证据加以证明，依法不予认定。雷明要求金基瓷艺公司承担营业损失5000元，亦未提交证据证明，依法不予支持。综上所述，金基瓷艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由金基瓷艺公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十二月六日书 记 员  侯力萌