广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初6314号原告：黎海玲，女，1969年12月29日出生，壮族，住广西横县。委托诉讼代理人：刘冬明，广西寿阳律师事务所律师。被告：南宁市壹昊街物业服务有限公司，住所地：南宁市江南区五一路19号江南水街商铺15栋15-5-5、15-5-6、15-5-7、15-5-8、15-5-10。法定代表人：韦佳佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯怀球，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家寅，广西东方意远律师事务所律师。被告：广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路19号南宁全盛商业广场·江南水街15栋15-5-13、15-5-15、15-5-16号。法定代表人：周家胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯怀球，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家寅，广西东方意远律师事务所律师。原告黎海玲诉被告南宁市壹昊街物业服务有限公司（以下简称：壹昊街公司）、被告广西全盛投资有限公司（以下简称：全盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘冬明，两被告共同的委托诉讼代理人冯怀球、黄家寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎海玲向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与两被告于2014年2月7日签订的《铺面承包合同书》无效；2、判令被告壹昊街公司向原告支付房屋占有使用费26910.3元（房屋占有使用费计算：自2016年2月8日计算至2017年8月7日，按合同中的约定标准计算，之后按此标准计算至本案判决确定履行之日止）；3、被告全盛公司对壹昊街公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的所有诉讼费由两被告承担。本案在审理过程中，原告将其第2项诉讼请求变更为：2、判令被告壹昊街公司向原告支付房屋占有使用费26910.3元。事实和理由：2014年2月7日，原告与被告壹昊街公司、全盛公司签订了一份《铺面承包合同书》，约定：全盛公司是全盛商业广场项目的投资方，壹昊街公司是负责全盛商业广场项目日常经营管理的服务企业；原告同意把自己从全盛公司承租的7-1-133号铺面转租给壹昊街公司，全盛公司对此表示同意；租赁期限自2014年2月8日起至2023年10月30日，共9年零8个月27天；租金计算：第一、二年的租金为8154.6元每半年，第三、四年的租金为8970.1元每半年，第五、六年的租金为9785.6元每半年，第七、八年的租金为10601元每半年，第九年租金为11416.5元每半年，剩余租期的租金为16617.3元；壹昊街公司按以上标准将前两年的租金在合同生效当日一次性支付，后八年的租金每半年支付一次，如壹昊街公司逾期90日未支付的，原告有权终止合同，收回铺面自行经营或同时终止原告与全盛公司签订的《合同书》，并收回履约保证金和原告就剩余租期已交给全盛公司的店铺使用费，三方还就租赁事宜进行其他约定。上述合同签订后，壹昊街公司使用了7-1-133号铺面，由全盛公司向原告支付了2014年2月8日至2016年2月7日期间的租金，但此后未付，截止本案起诉时壹昊街公司尚欠原告到期租金26910.3元未付。经查，涉案编号为7-1-133号商铺房屋建设手续证件不全，没有取得建设工程规划许可证，因此原告与两被告签订的《铺面承包合同书》无效。被告壹昊街公司和全盛公司辩称：涉案铺面承包合同书合法有效，签约主体符合法律规定，在双方平等协商一致下签订，不具备合同法规定的五种无效情形。合同尚存履约中，合法有效，不存在房屋占用费的问题。即便合同无效，由于原告已知道被告未取得建设工程规划许可证，存在明显过错，应对损失承担相应法律责任，本案中所谓房屋占用使用费实际是原告的经济损失，应按过错原则由原告承担主要责任。全盛公司不应对壹昊街的债务承担连带清偿责任，全盛公司不是商铺承包合同的发包方，其作为本案签约主体承诺承担连带责任实际属于保证责任，未约定保证期间，保证期间依法应为六个月，原告于六个月内未向全盛公司主张过保证责任，按相关规定，全盛公司不应对上述债务承担连带清偿责任。退一步说，本合同为无效合同，无效则不存在按合同约定承担连带责任问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月7日，原告（发包方、甲方）、被告壹昊街公司（承包方、乙方）及被告全盛公司（项目方、丙方）签订了一份《铺面承包合同书》，主要约定：丙方是全盛商业广场“江南水街”项目的投资商，2014年2月8日与甲方签订了《合同书》，约定将其投资经营的全盛商业广场地上一层7-1-133号铺面提供给甲方经营使用，合同期限为拾年，铺面的建筑面积为10.28㎡；乙方是负责南宁全盛商业广场项目日常经营管理的服务企业，甲方现与乙方订立本合同，将该铺面经营使用权承包给乙方，由乙方全面负责该铺面的招商租赁、对外经营等经营管理工作，丙方同意甲方将上述铺面经营使用权承包给乙方经营管理；本合同承包经营期限为玖年零捌个月贰拾柒天，承包期从2014年2月8日起至2023年10月30日止，承包经营期限从签订本合同次日起算；甲乙双方经协商同意，承包金前两年在本合同生效当日一次性支付，后八年的承包金按半年一交的方式支付，详见以下承包金支付表：第一、二年半年承包金8154.6元，支付时间为本合同生效当天；第三、四年半年承包金8970.10元，支付时间为2016、2017年8月18日前，2017、2018年2月18日前；第五、六年半年承包金9785.60元，支付时间为2018、2019年8月18日前、2019、2020年2月18日前；第七、八年半年承包金为10601元，2020、2021年8月18日前，2021、2022年2月18日前；第九年半年承包金11416.50元，2022年8月18日前、2023年2月18日前；第十年上半年承包金11416.50元，于2023年8月18日前支付，剩余租金5200.80元于2023年11月15日前支付；乙方应按约定的时间足额支付承包金给甲方，否则每逾期一日乙方按未付款的万分之二支付赔偿违约金给甲方，逾期90日的，甲方有权终止本合同，收回店铺自行经营或出租或同时终止甲、丙双方的《合同书》并收回履约保证金及甲方剩余租赁期已交店铺使用费；造成甲方经济损失的，甲方还有权向乙方追索，丙方负有连带责任。上述合同签订后，被告壹昊街公司使用了7-1-133号铺面，并向原告支付了2016年2月18日前的租金。此后，壹昊街公司未再向原告支付承包金。截止2017年8月18日，被告壹昊街公司已拖欠原告承包金26910.3元。另查明：至本案一审法庭辩论终结前，涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证。本院认为：本案的争议焦点是：原、被告签订的《铺面承包合同书》效力如何；原告的其他诉请有何依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，本院依法认定原告与两被告签订的《铺面承包合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，被告壹昊街公司应返还商铺给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在被告壹昊街公司返还商铺给原告前，其应继续参照合同约定的承包金标准向原告支付商铺使用费。现原告要求被告壹昊街公司支付拖欠的房屋占有使用费26910.3元，于法有据，本院予以支持。各方当事人在《铺面承包合同书》中明确约定被告全盛公司对被告壹昊街公司给原告造成的经济损失承担连带责任，《铺面承包合同书》无效导致该担保条款无效。本院认为，担保人全盛公司明知其用于出租的涉案商铺不具备合法出租条件而出租，对本案合同无效和担保条款无效存在过错，根据相关法律规定，被告全盛公司对被告壹昊街公司的上述债务在债务人不能清偿部分的三分之一范围内承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告黎海玲与被告南宁市壹昊街物业服务有限公司、被告广西全盛投资有限公司于2014年2月7日签订的《铺面承包合同书》无效；二、被告南宁市壹昊街物业服务有限公司向原告黎海玲支付房屋占有使用费26910.3元；三、被告广西全盛投资有限公司对被告南宁市壹昊街物业服务有限公司的上述第二项债务在债务人不能清偿部分的三分之一范围内承担连带清偿责任。上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费473元，由被告南宁市壹昊街物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  燕纪飞审 判 员  包其剑人民陪审员  罗谊生二〇一七年十二月十八日书 记 员  赵海冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效后，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。