湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初6997号原告:武汉天昌物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区江汉二路二号银海商务大厦。法定代表人：杨向农。委托代理人：王瑾，系该公司员工。委托代理人：徐青荣，系该公司员工。被告:许利锋，男，汉族，1974年3月13日出生，户籍所在地武汉市武昌区，住武汉市武昌区，原告武汉天昌物业管理有限公司诉被告许利锋物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，适用简易程序于2017年9月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐青荣，被告许利锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月22日，原告与武昌城市公园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：原告在武昌城市公园小区提供物业服务，高层住宅按1.5元/平方米每月收取物业管理费，合同履行期为三年。合同履行期届满，原告为小区一直提供事实服务至今，物业管理收费标准不变。被告系武昌城市公园5-2-1101室业主，房屋面积113.56平方米，自2014年1月，被告拒绝缴纳物业管理费，截止至2016年12月31日，被告欠缴物业管理费6132.2元，违约金367.8元，共计6500元，原告多次催缴，均未果。被告长期拒缴物业管理费的行为，严重扰乱了物业公司正常的收费工作，已构成严重违约，给原告带来较大经济损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令:1、被告一次性支付原告物业管理费6132.2元；2、被告一次性支付原告违约金367.8元；3、全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、欠缴2014年以来的物业管理费，是因为我家被盗与原告物业李经理协商达成减免物业管理费的口头协议在先，而今年李经理辞职在后。李经理当时任本小区的物业经理，他的行为代表了天昌物业公司，应具备法律效应；二、本小区物业管理混乱：小区内夜间值守保安少不巡逻，门楼要道等监控设施不完善不到位，出入口门岗设置不全、5栋旁侧门未设立门岗、各出入口门岗对人员出入卡控不严形同虚设，楼道门禁门经常长时间打开不关闭也无人管理，保洁不彻底、楼道间成了垃圾废品存放地、长期不清理等等，因此我完全有理由认为我家被盗是由于该物业公司安保措施的严重失职造成的，对此天昌物业应承担相应责任；三、由于之前与天昌物业负责人的口头约定，从14年我家被盗事件发生之日起至今年3月，天昌物业在此期间从未对我催缴过物业费（包括电话、上门等方式），我同样认为该约定对于我和天昌物业是生效的，而且超过两年的物业费应超过了诉讼时效，不应该在此案范围内。我不同意支付原告物业管理费6132.2元，只愿意支付2015年9月至2016年12月的2732元物业费（每月支付170元物业费，16个月）。对于2015年之前的物业费我不同意支付因为已经过了诉讼时效。原告向法庭提交的证据有1、2012年7月21日，原告与武昌城市公园小区业主委员会签订的《物业服务合同》一份。拟证明，原告在小区内提供物业服务及对被告的物业收费标准和违约金的依据。2、收款收据，拟证明，被告的欠费日期从2014年1月份开始。被告没有向法庭提交证据。上述证据经当庭质证，被告对原告提交的证据的真实性没有异议。根据当事人举证、质证、本院认证及当事人的当庭陈述，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行综合审查判断。经审理，本院认定本案事实如下：2012年7月22日，原告(受托方）与武汉市武昌城市公园小区业主委员会(委托方）签订的《物业服务合同》一份，约定武昌城市公园小区住宅、商业用房接受原告提供的物业服务(物业服务内容包括：1、物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。2、公共绿化的维护。3、公共区域的秩序维护和安全协防。3、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。4、物业维修、更新、改造费用的账务管理。5、物业服务档案和物业档案的保管)。该《物业服务合同》约定内容概括如下:1、本物业服务合同期限为三年，自2012年8月1日至2015年7月31日。2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1，5元／平方米·月，商业物业2.8元／平方米·月。3、业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度的第二个月。4、本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。原告在物业服务过程中应当配合委托方开展维修资金申请使用工作。5、合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，原告同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。6、委托方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使原告未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，原告不承担违约责任，造成原告损失的，委托方、业主或物业使用人应给予原告经济赔偿，如不能就赔偿事项达成一致，原告有权解除本合同。7、业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率的向原告支付利息。8、原告有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任(1、略。2、略。3、略。4、略。5、因物业本身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因原告故意或违反本合同义务而直接导致情况除外。6、略)。该服务协议签订后，被告于2007年5月份入住上述武昌城市公园5-2-1101室房屋。此后，被告向原告缴纳物业服务费至2013年12月。2014年1月，被告开始拖欠物业服务费。原告于2017年6月21日诉至法院，请求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案武汉市武昌城市公园小区业主委员会(委托方）与原告(受托方）签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。对武汉市武昌城市公园小区全体业主具有约束力。未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务合同亦对武汉市武昌城市公园小区全体业主具有约束力。原、被告双方应本着诚实信用原则，全面履行合同约定的权利和义务。至于原告在该份物业服务合同履行期限届满之后为武昌城市公园小区提供物业服务，在事实上与被告己形成了物业服务关系，被告许利锋作为武汉市武昌城市公园5-2-1101室房屋业主，也应当参照原告与武汉市武昌城市公园小区业主委员会在此前签订的上述物业服务合同约定的标准支付原告物业服务费等费用。被告许利锋没有证据证明，上述位于武昌城市公园5-2-1101室专有房屋内发生被盗及财产的受损，是因原告故意或违反本案物业服务合同义务而直接导致的事实。被告许利锋以其专有房屋内发生被盗及财产的受损为由拒不缴纳物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告依据本案《物业服务合同》关于物业服务费的约定，有权向居住在其物业管理小区内拖欠自2014年6月21日前物业费的业主追偿物业服务费的权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条的规定，原告2017年6月21日向法院主张被告许利锋自2014年1月1日至2016年12月31日拖欠的物业费6132.2元，原告主张的2014年6月21日之前的物业费己过法律规定的诉讼时效；故对被告认为原告主张的2014年1月至5月之间的物业费己过诉讼时效的抗辩主张，本院予以支持。但原告主张的2014年6月21日之后的物业费没有过法律规定的诉讼时效；故对被告认为原告主张的2014年6月21日之后的物业费己过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告许利锋应向原告支付2014年6月至2016年12月的物业费并承担违约责任。关于应缴纳物业费的计算为5110.2元(113.56平方米㎡×1.5元/㎡=170.34元/月×30月≈5110.2元)，对原告主张被告一次性支付原告物业管理费6132.2元诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以支持。被告许利锋违反上述物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当承担一定数额的违约金，但根据双方签订的上述《物业服务合同》中约定“业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率的向原告支付利息。”上述合同条款属约定不明，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告许利锋于本判决生效之日起十五日内向原告武汉天昌物业管理有限公司支付2015年1月至2016年12月物业服务费5110.2元;驳回原告武汉天昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告许利锋负担（此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日十五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 阳 春二〇一七年十二月十日书记员 杨于荣