重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终7979号上诉人（原审被告）:叶长清，男，汉族，1973年5月27日出生，住重庆市沙坪坝区。上诉人（原审被告）:郝小琼，女，汉族，1975年10月30日出生，住重庆市长寿区。被上诉人（原审原告）:王星垣，男，汉族，1985年8月20日出生，户籍地四川省成都市锦江区，现住重庆市渝北区。上诉人叶长清、郝小琼因与被上诉人王星垣房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初10243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法由审判员廖鸣晓担任审判长，审判员邓山并主审，与审判员朱华惠共同组成合议庭，于2017年11月29日对本案进行了审理。叶长清、郝小琼，王星垣均到庭参加了审理。本案现已审理终结。叶长清、郝小琼上诉请求：维持原判第一项、第二项、第四项，撤销原判第三项，改判驳回王星垣要求叶长清、郝小琼支付违约金5万元的诉讼请求；一、二审案件受理费、其他诉讼费由王星垣承担。事实和理由：1、一审判决对房屋买卖合同约定理解错误。合同约定，双方必须于2017年4月28日之前备齐个人按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方，并亲自至银行申请按揭贷款。王星垣并无证据证明已按期备齐个人按揭贷款资料并交予丙方，王星垣办公积金抵押贷款与合同约定银行按揭商业贷款也不符，王星垣是否贷款申请初审通过及要面签贷款合同，无证据证明。2、合同约定亲自到银行申请按揭贷款，就是面签贷款合同。贷款初审并不需要双方亲自到银行办理，货款初审通过是双方面签贷款合同等贷款手续的前提。3、房屋买卖合同约定，若因政府或按揭银行有关部门在办理手续时出现延误或无法办理的情况，三方同意再行协商另作合约确定。约定面签期限过之后，银行原因应协商另订合约，未协商达成一致不能接受王星垣的主张。4、一审判决认定违约金约定相当于适用定金罚则，将违约金定性为定金，并适用定金罚则作出第三项判决，适用法律错误。5、一审判决将违约金过高的证明责任全部分配给叶长清、郝小琼，没有法律依据。违约金具有补偿性，王星垣主张违约金，需提供遭受损失的证据。无证据，则仅有已付款5万元的利息损失。6、录音显示，公积金中心办理手续出现延误，导致约定时间前未能面签，约定之后重新协商，王星垣提出何种理由，均属与叶长清、郝小琼协商的一部分，而非违约行为。王星垣辩称：一审判决对合同约定理解无误。叶长清、郝小琼未按合同约定面签已被一审判决认定。中介告知叶长清办理面签时，其表示要另约时间，对约定作出了变更。叶长清、郝小琼变更面签时间后，又告知中介因其主观意愿变化，不愿卖房，而非银行原因。合同并未约定商业按揭贷款，王星垣未延误初审，并在4月27日完成贷款初审。叶长清、郝小琼以消极不作为方式拒绝银行面签，导致交易无法完成，明显违约。王星垣向一审法院起诉请求：1、解除王星垣与叶长清、郝小琼签订的《房屋买卖（转让）合同》中王星垣叶长清、郝小琼间的房屋买卖关系；2、叶长清、郝小琼返还王星垣购房定金5万元、赔偿违约金5万元、已支付房地产抵押价值评估费500元、误工费5天共计3488元、房价损失超过双倍定金赔偿的部分5万元、贷款利息差损失28852元（仅按5年计算），共计赔偿损失132840元，同时支付利息损失（以购房定金和各项损失总额182840元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年5月2日起计算至履行之日止）。本案诉讼费由叶长清、郝小琼承担。一审法院认定事实：叶长清、郝小琼系夫妻。叶长清系位于重庆市渝北区银鑫·莲花半岛X幢X-X号房屋登记的权利人。2017年4月21日，王星垣向其父亲王孝明出具《购房授权委托书》，委托王孝明到重庆市渝北区万仓房产水木年华店办理房屋买卖合同签订和定金缴纳事宜。2017年4月22日，王孝明代王星垣（购房人、乙方）与叶长清、郝小琼（售房人、甲方）、重庆万仓房地产营销策划有限公司（经纪方、丙方）签订了一份《房屋买卖（转让）合同》,主要约定甲方将位于渝北区银鑫·莲花半岛X幢X-X号房屋以618000元的价格出售给乙方，乙方在签订合同当日交付定金5万元予甲方，该笔定金将在房产过户时自动转为第一部分购房款；乙方须在买方按揭审批通过，卖方还款解押时支付购房款158000元（以银行实际审批为准）；买方按揭审批通过，卖方房产证取出同时满足三个工作日内进行过户办理。合同第三条第（三）项银行按揭办理与付款中约定：……2、甲乙双方必须于2017年4月28日之前备齐个人按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方，并亲自到银行申请按揭贷款。第五条第8项约定：若因政府或按揭银行有关部门在办理手续时出现延误或无法办理的情况，三方同意再行协商另作合约确定。第六条违约责任中约定：因甲方原因（包括但不限于：延迟交付房地产权证、或出售意向有所改变等己方原因）导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，甲方须在三个工作日内，将已收取的乙方已付款返还给乙方，同时，甲方应向乙方支付违约金5万元，并向丙方支付居间服务费9270元及丙方因此已发生的其他费用，并赔偿丙方的其他经济损失。合同尾部甲方处叶长清、郝小琼签字，乙方处为“王孝明代”，丙方处重庆万仓房地产营销策划有限公司盖章。上述合同尾部附有定金收条，载明叶长清本人收到王星垣交来合同约定的购房定金5万元整。定金收条的收款人处叶长清签字确认。2017年4月27日，重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司就案涉房屋出具一份《房地产抵押估价报告》，上主要载明其接受王星垣的委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，案涉房屋在2017年4月25日的估价结果为66.11万元。对此，王星垣支付房地产抵押评估费500元。2017年5月1日，经纪方重庆万仓房地产营销策划有限公司的员工刘乾秀短信联系叶长清，告知叶长清买方的公积金贷款初审已通过，5月3号的下午或5月4号的上午均可去签按揭，需要叶长清确定时间，买方好提前准备好首付款，按揭当天要验首付款。2017年5月2日中午12时18分，经纪方刘乾秀电话联系叶长清要求其确定是5月3日还是5月4日签按揭，叶长清电话中称下午回复。5月2日下午14时57分，经纪方刘乾秀在与叶长清的电话沟通中，刘乾秀问“莲花半岛那个房子，你就相当于不想卖了，是不是？”，叶长清答复“不是不想卖，我们老年人不想卖，我们妈不想卖”，刘乾秀称“这个都不管，不管是你们家里面的意思也好，或者妈老汉儿的意愿也好”，叶长清答“恩，因为当时是我们那个，我们就是说，老的，交的首付，我们交的按揭”。2017年5月2日下午，叶长清给经纪方刘乾秀发短息称“小刘，你要搞清楚，合同约定是4月28日之前到银行办理相关手续，你昨天才告诉我，而且还推迟到5月3日，已经超过了我们的合同约定期限，你们已经构成违约哟”。刘乾秀回复“我们4月24号已经银行手续履行了”。2017年5月3日，在叶长清与经纪方刘乾秀的电话沟通中，叶长清表示房屋买卖合同是王星垣父亲代签的，没有看到王星垣的委托书，买卖合同是无效的，即便要过户也过户给王孝明，不会过户给王星垣，同时表示买卖双方未在2017年4月28日之前到银行去办理按揭，买方构成违约。2017年5月8日，经纪方刘乾秀短信告知叶长清，如其愿意继续履行合同，王星垣表示可加价至65万元，希望叶长清考虑。叶长清回复“美女小刘，我认为：如果真正的购房方有诚意，首先得面对事实认可没有出具书面委托书而签订的合同约定无效，在此基础上再来谈后面的事，对不对？”。2017年5月9日，经纪方刘乾秀向叶长清发短信“叶老师，你好，客户让我最后一次询问，在客户愿意追加到65万的基础上还是不愿意履行合同吗？收到请回信。如果还是不行，客户将在下午2点提交诉讼书，申请财产保全”。叶长清短信回复表示，没有授权委托书而签订的合同存在问题，没有按约定期限履行构成违约，并表示，合同站不住脚，各方都得认可此合同无效，在此基础上作出最大让步退还定金。庭审中，叶长清、郝小琼陈述，因王星垣未按合同约定在2017年4月28日前办理按揭贷款面签事宜，违约在先，故其未在经纪方通知的2017年5月3日、4日协助办理按揭贷款面签事宜；王星垣陈述，叶长清、郝小琼在2017年5月9日时仍以消极不作为的方式拒绝履行合同，当时房屋大幅上涨，为避免损失扩大，其于2017年5月11日重新购买了房屋并办理了房屋过户手续。一审法院认为：王星垣与叶长清、郝小琼在2017年4月22日签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定，王星垣须在其按揭贷款审批通过、卖方还款解押时支付购房款15.8万元，在王星垣按揭审批通过、叶长清、郝小琼取出房产证三个工作日内进行过户。但根据查明的事实，案涉房屋经纪方在2017年5月1日、2日通知叶长清确定时间协助办理二手房按揭贷款手续时，叶长清以房屋买卖合同无效、办理按揭贷款手续已超过合同约定期限王星垣构成根本违约为由拒绝履行合同。叶长清在签订合同时就知晓王孝明代王星垣签订合同，并出具收条收取了王星垣交纳的定金，在合同履行中却又以王孝明代签合同时无授权委托书致使合同无效为由拒绝履行，显然无法律依据。合同仅约定，买卖双方在2017年4月28日之前备齐贷款手续资料交给经纪方，并向银行申请按揭贷款，并未约定买方必须在2017年4月28日之前要完成按揭贷款审批手续，故经纪方在2017年5月1日、2日通知叶长清、郝小琼协助办理二手房按揭贷款手续时，王星垣并无违约行为，叶长清、郝小琼以王星垣违约在先为由拒绝履行合同无法律依据。合同第五条第8项关于“若因政府或按揭银行有关部门在办理手续时出现延误或无法办理的情况，三方同意再行协商另作合约确定”约定的真实意思系指合同履行中客观上发生了履行障碍，双方同意通过协商进行补充约定以促使合同继续履行，而非否定原房屋买卖合同约定的交易条件，故叶长清、郝小琼辩称因双方未在合同约定的2017年4月28日之前办理按揭贷款手续，其有权根据合同第五条第8项的约定要求“协商另作合约”、有权拒绝按照原合同约定条件交易的意见不能成立。从2017年5月8日、5月9日经纪方刘乾秀与叶长清的短信往来内容可以看出，在王星垣愿意将房屋总价增加至65万元的情形下，叶长清、郝小琼仍拒绝继续履行合同，其行为已构成预期违约，在此情形下王星垣另行购买其他房屋系采取合理措施防止损失扩大的举措，故叶长清、郝小琼依法应承担违约责任。因叶长清、郝小琼的违约行为致使王星垣购买案涉房屋的合同目的无法实现，王星垣要求解除与叶长清、郝小琼签订的《房屋买卖（转让）合同》中王星垣与叶长清、郝小琼间的房屋买卖关系，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，叶长清、郝小琼依据该合同收取的款项应当予以返还，故王星垣要求叶长清、郝小琼返还购房定金5万元，一审法院予以支持。房屋买卖合同系因叶长清、郝小琼违约致解除，王星垣要求叶长清、郝小琼支付违约金5万元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于误工费3488元、利差损失28852元，王星垣未举示有效证据证明损失金额以及该损失与叶长清、郝小琼违约之间的必然因果关系，故一审法院不予支持。叶长清、郝小琼辩称合同约定的违约金过高，应予以调低。一审法院认为，合同约定的违约金数额和王星垣交纳的定金数额相等，该违约金的约定相当于适用定金罚则，且叶长清、郝小琼并未举示证据证明该违约金过分高于其违约给王星垣造成的损失，故合同约定的违约金并不存在过高的情形，其要求调低违约金，一审法院不予支持。关于房价损失超过双倍定金赔偿的部分5万元，王星垣未举示证据证明该损失金额以及合同约定的5万元违约金不足以弥补其损失，且王星垣已在2017年5月12日购买其他房屋以防止损失扩大，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。违约金的性质主要是弥补损失，考虑到一审法院已支持王星垣要求叶长清、郝小琼支付违约金5万元的诉讼请求，已弥补了王星垣的损失，同时，王星垣也未举示有效证据证明5万元违约金不足以弥补其实际损失，故其要求叶长清、郝小琼支付房地产抵押价值评估费500元、利息损失，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王星垣与被告叶长清、郝小琼签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖关系；二、被告叶长清、郝小琼在本判决生效后五日内退还原告王星垣定金50000元；三、被告叶长清、郝小琼在本判决生效后五日内向原告王星垣支付违约金50000元；四、驳回原告王星垣的其他诉讼请求。案件受理费3980元、财产保全费1639元，共计5619元，由原告王星垣负担2546元，被告叶长清、郝小琼负担3073元。二审中，王星垣举示了与经纪方刘乾秀2017年4月28日手机微信语音记录，拟证明一审也举示有，庭审笔录有记录，因银行排队要求5.1节后面签贷款合同。叶长清、郝小琼质证表示，一审中未见此证据，经纪方是在2017年5月1日通知改时间。本院认为，一审举示有，庭审笔录有记录，该微信记录有手机原始记载，真实性予以采信。二审确认的新事实，经纪方员工刘乾秀2017年4月28日与王星垣手机微信语音显示，因银行排队要求5.1节后面签贷款合同。二审确认的其他事实与一审法院确认事实相同。本院认为，本案争议的焦点是王星垣与叶长清、郝小琼谁构成违约，叶长清、郝小琼应否支付王星垣违约金5万元。双方对一审认定《房屋买卖（转让）合同》合法有效，未再上诉有异议，则双方均应当按照合同约定享有权利并履行义务。合同约定，双方必须于2017年4月28日之前备齐个人按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方，并亲自至银行申请按揭贷款。双方认可“亲自至银行申请按揭贷款”即是双方到银行面签贷款合同。本案，王星垣提交了涉案房屋2017年4月27日作出的《房地产抵押估价报告》及支付评估费依据。经纪方员工刘乾秀2017年4月28日与王星垣手机微信语音显示，因银行排队要求5.1节后面签贷款合同。经纪方员工刘乾秀短信联系叶长清，告知叶长清买方的公积金贷款初审已通过，5月3号的下午或5月4号的上午均可去签按揭，需要叶长清确定时间，买方好提前准备好首付款，按揭当天要验首付款。综合上述事实，可以证明王星垣在2017年4月28日之前已完成按揭贷款所需相关资料，仅需双方到银行面签贷款合同。叶长清、郝小琼认为，王星垣是否贷款申请初审通过及要面签贷款合同，无证据证明，不能成立。公积金银行按揭贷款与商业银行按揭贷款均属合同约定的银行按揭贷款，王星垣办理的公积金银行按揭贷款也是适当的履行合同。故叶长清、郝小琼认为，王星垣办理的公积金银行按揭贷款不是商业银行按揭贷款，与合同约定不符，不能成立，本院不予支持。因银行排队要求5.1节后面签贷款合同，属合同约定的按揭银行无法办理的情况，需三方再行协商确定时间。但在经纪方员工刘乾秀与叶长清2017年5月1日和2日电话沟通记录显示，经纪方催促叶长清、郝小琼继续履行合同时，叶长清最初回复，仅是表示其家人不想卖房了，未对银行面签贷款合同时间变更提出异议，之后，才称王星垣未在2017年4月28日之前面签贷款合同违约在先为由拒绝继续履行合同，以及未见到王星垣委托其父代签合同的委托书而认为合同无效拒绝履行合同。而王星垣并不存在违约在先的事实；叶长清在签订合同时就知晓王孝明代王星垣签订合同，并出具收条收取了王星垣交纳的定金，在合同履行中却又以王孝明代签合同时无授权委托书致使合同无效为由拒绝履行，显然自相矛盾，不能成立。明显，双方未能到银行面签贷款合同，系叶长清以自己的言行明确表示了不再继续履行合同导致的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项规定，有下列情况之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案叶长清、郝小琼的拒绝继续履行合同的行为构成根本违约。因此，王星垣主张解除合同，并由叶长清、郝小琼承担支付合同约定的违约金5万元责任，符合法律规定，应予支持。叶长清、郝小琼抗辩合同约定违约金过高，依法应承担相应的举证责任，其未举证证明违约金过高，应承担不利举证后果。法律规定违约金不仅有弥补损失的意义，也有违约惩罚的意义。因叶长清、郝小琼根本违约所造成王星垣的实际损失，至少有已付还有为购买涉案房屋实际支付了评估费损失等。叶长清、郝小琼要求减少至5万元定金的利息损失，现又上诉主张全部驳回王星垣的违约金请求，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。综上所述，叶长清、郝小琼的上诉请求及事实理由，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由叶长清、郝小琼负担。本判决为终审判决。审判长  廖鸣晓审判员  邓 山审判员  朱华惠二〇一七年十二月二十二日书记员  江 波