鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0304民初2203号原告：赵某，女，1960年12月24日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：李仲然，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：佳兆业地产（鞍山）有限公司，住所地鞍山市立山区沙河街41号。法定代表人：詹仁超，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于娜，系该公司职工。原告赵某与被告佳兆业地产（鞍山）有限公司（以下简称：佳兆业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李仲然、被告的委托诉讼代理人于娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告逾期办理产权登记的违约金10000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“水岸华府”项目房屋，合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，但因被告原因直至2016年才能办理房产登记相关手续，根据合同第十五条约定，原告多次要求被告承担违约责任，均遭拒绝。为维护原告合法权益，特起诉。被告辩称：一、答辩人承担责任应以逾期办证为“出卖人的原因”所致，本案双方签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第5.1条约定：“……非因出卖人原因造成办证迟延情形的，则出卖人无须承担逾期办证的责任”。《商品房买卖合同》第十五条规定的答辩人承担逾期办证责任也包含“如因出卖人责任”的前提。《城市商品房销售管理办法》第十二条规定“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”、《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条也规定了“由于出卖人的原因”导致逾期办证，是出卖人承担责任的前提。因此，无论根据合同约定，还是法律规定，答辩人承担逾期办证违约责任的前提，都是逾期办证是“出卖人的原因”所造成。二、本案中逾期办证是政府原因造成，答辩人无法左右其进程，没有任何过错人防工程的竣工或异地建设人防工程的费用支付是办理项目初始登记的前置条件。本案中，鞍山市国土局、鞍山市立山区征收管理局无法完成规划用于建设人防工程的土地上的拆迁工作，直接导致答辩人无法实现初始登记的办理。此事有政府签订的《协议书》作为直接证据予以证明。2015年6月10日，经鞍山市政府土地专题会议审议通过，在鞍山市政府及鞍山市国土资源局的批准同意之下（载于协议书第一段），答辩人与鞍山市立山区征收管理局签订了《协议书》。协议书载明：水岸华府项目规划用于建设人防工程的DH-2010-514地块因不能拆迁，只能由政府收回，土地出让金则由政府返还给答辩人（协议书第二条及附件一的图纸）。对于人防工程，协议书第四条约定：“乙方开发的鞍山水岸华府项目1、2期应规划建设人防工程面积9823.30平方米，规划位于DH-2010-514号地块东北角，现因该区域未拆迁，需缴纳人防异地建设费1179.65万元。甲方（政府）负责协调相关部门同意该费用与第一、二、三条费用相抵扣”。因此，答辩人作为项目的建设单位，首先因为政府不能拆迁而无法建设人防工程，继而用于建设人防工程的土地又被政府收回，最后异地建设人防工程的费用又已经与政府应当返还给答辩人的已付出让金相抵顶。因此，对人防工程阻却了产权证的办理的情况，佳兆业不仅没有任何过错，而且无法判断问题是否能够解决、何时能够解决。当前的现实情况是，政府终于完成了对相关部门的协调，正如起诉状所述，房产证已经可以办理。综上所述，无论从法律规定和合同约定角度看，答辩人承担逾期办证的违约责任都应以逾期办证为“出卖人的原因”导致为前提，本案中逾期办证是政府拆迁原因造成，规划建设人防工程所在的土地先是不能拆迁，后是被政府收回，异地建设费也已经被应当返还的出让金抵顶，无论拆迁还是协调各部门抵顶都不是答辩人可以左右其进程的，所以答辩人没有任何过错，不应承担逾期办证的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，对于原告提供的《商品房买卖合同》1份、销售不动产统一发票1张、佳兆业物业管理有限公司鞍山水岸华府分公司物业收款收据1张这三份证据被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，包括：原告提供的不动产产权证书1份；被告提供的商品房买卖合同以及附件4补充协议各1份、防雷验收1份、环境验收1份、消防设计1份、环保2份、自动消防检验3份、竣工验收备案书复印件1份的证据，本院认为上诉证据与本案待证事实无关，故不予采信。至此，本院认定事实如下：1、原告与被告于2014年8月16日签订《商品房买卖合同》。合同第十五条主要约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”2.原告已按约定支付了全部购房款279300元。被告于2014年8月间向原告交付了房屋。3、被告未能依合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同，是在平等自愿的基础上签订的，系合法有效。双方应本着诚实守信原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约定支付了全部购房款，被告于2014年8月间向原告交付了房屋，但被告未能依合同约定期限将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，被告已违反合同的约定。虽被告辩称系政府原因造成逾期办证，但被告欲证明该事实的证据不足，且基于合同的相对性，对于被告的该项辩解本院不予采纳。故对原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求予以支持。依据《商品房买卖合同》第十五条之约定：“若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”据此，原告已付购房款为279300元，逾期办证的违约金应为279300元×0.5%=1396.5元,对高出部分不予支持。综上所述，对于原告主张被告支付违约金1396.5元的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：被告佳兆业地产（鞍山）有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵某违约金1396.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告佳兆业地产（鞍山）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鞍山市中级人民法院。审 判 长  刘 音人民陪审员  杨连华人民陪审员  崔彦兵二〇一七年十二月十二日书 记 员  马仲春