北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初13316号原告：张猛，男，1974年11月29日出生，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：罗玉荣，北京市盈科律师事务所律师。被告：罗惠鑫，男，1972年2月19日出生，北京鑫捷宏顺科技有限责任公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。原告张猛与被告罗惠鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张猛的委托诉讼代理人罗玉荣、被告罗惠鑫及其委托诉讼代理人刘琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张猛向本院提出诉讼请求：1.罗惠鑫支付张猛房屋使用费106575元（按年租金300000元的标准，自2016年12月20日计算至2017年4月28日）；2.罗惠鑫赔偿张猛强制清退的损失4200元（含清退的人工费及车费，8个人拉了7趟车）；3.罗惠鑫支付张猛仓储费11700元（按照每月1950元的标准，自2017年4月28日计算至2017年10月28日，罗惠鑫在2017年10月29日已将物品拉走）；4.诉讼费用由罗惠鑫承担。事实和理由：大兴区西红门镇x村x路31号院房屋系张猛从案外人处承租而来；2013年1月10日，张猛将该房屋出租给罗惠鑫使用，租赁期限至2027年12月19日；根据双方约定，罗惠鑫应于每年的12月20日之前支付下一年度租金，如逾期1个月未付清租金，张猛有权解除租赁合同，收回出租房屋；但罗惠鑫至今没有缴纳2016年12月20日以后的房屋使用费（租金）；张猛于2017年3月25日向罗惠鑫发出“关于解除房屋租赁合同通知”，要求收回租赁房屋，但罗惠鑫未予理睬；为避免扩大损失，张猛于2017年4月28日收回了租赁房屋；由于张猛出租的房屋未取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条之相关规定，原、被告签订的租赁合同无效，但张猛有权要求罗惠鑫按照签订合同的租金标准支付房屋使用费；另外，罗惠鑫还应承担因拒不腾退房屋致使张猛支出的货运搬运费、仓储费等损失；为维护自身合法权益，张猛诉至法院，请求判如所请。罗惠鑫辩称：不同意张猛的诉讼请求；在2016年11月16日北京市大兴区西红门镇团河南村村民委员会和团河北村村民委员会（以下分别简称：南村村委会、北村村委会）共同发布通知，在发布通知之日起租赁房屋已经成为被腾退房屋，其已丧失使用价值，故不同意支付张猛房屋使用费；对张猛所主张清退损失不认可，其主张无事实及法律依据；物品是在2017年4月28日被张猛强行拉走的，不同意承担仓储费。本院经审理认定事实如下：2013年1月10日，张猛（甲方、出租人）与罗惠鑫（乙方、承租人）签订“房屋租赁合同”，双方约定张猛将位于北京市大兴区西红门镇x村x路31号院内房屋出租给罗惠鑫使用，租赁期限至2027年12月19日止，年租金为300000元。合同签订后，张猛向罗惠鑫交付租赁房屋，罗惠鑫交纳租金至2016年12月19日，对于2016年12月20日之后的租金，罗惠鑫未向张猛交纳。对于租赁房屋的用途，张猛主张罗惠鑫将租赁房屋作为库房使用，存储灯管等灯具，罗惠鑫则主张将租赁房屋用作办公室、库房、展厅（展示灯具）、宿舍、食堂。2016年11月16日，南村村委会、北村村委会共同发布“告知书”，告知各位房主、租户：“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动。村域范围内的非住宅房屋包括企业、学校、公寓、公交场站等所有地上物都将被拆除。目前，正在对已签约的地上物陆续进行拆除，拆除区域水电道路将不可避免受到影响。拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水、电、道路、垃圾清运等服务。请广大房主尽早解除租赁合同，劝离租户，签约交房。请广大租户尽快腾空搬离，以避免生产、生活、学习、工作受到影响”；张猛主张租赁房屋在2017年4月左右停水停电，罗惠鑫则主张在2016年12月底就不售电了，在2017年1月份停水，发公告时就没法经营，开始陆续搬东西了，到2017年4月份就已经搬得差不多了。2017年4月28日，张猛将罗惠鑫存放在租赁房屋内的货物搬走，另处租房存放；双方因而报警，出警民警未做进一步处理；2017年11月29日，罗惠鑫将所存放货物运走。为证明强制清退房屋所支出人工费（搬运费）及运费，张猛提交1张手写“货物清点装车”清单（载明装载了7车）、1张1600元的搬运费收据（载明共8人，每人200元）、总额为2100元的3张运费收据（载明系拉灯具，共7车，其中4车为1200元、2车为600元、1车为300元）；为证明为存放强制搬离货物所支出仓储费，张猛提交其与喻x（出租人）于2017年4月25日签订的“房屋租赁合同”（载明租赁期限自2017年4月25日至2017年10月24日，租赁房屋为位于北京市大兴区x村1号的3间房屋，每间房屋每月租金为650元，半年租金为11700元）、1张11700元的租金收据；对上述两组证据材料罗惠鑫均不予认可，主张喻x与张猛存在利害关系，并提交张猛于2016年8月15日出具的授权书；该授权书载明：“现有张猛在北京市大兴区x路31号厂房，以租户一切事务由喻x……代为全权办理”；罗惠鑫还主张仓储费不是本案审理范围，应系无因管理。2017年，张猛将罗惠鑫以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，提出罗惠鑫给付租金等诉讼请求；罗惠鑫在该案中答辩称：“2016年11月16日，村委会开始限水限电，已经严重干涉了被告租用房屋的生产经营，自2017年1月15日，村委会完全停水停电，被告完全不能生产、经营，租用的房屋失去了租赁房屋的用途”，本院于2017年6月22日作出（2017）京0115民初8336号民事判决书，认定：“本案中，原告张猛未取得建设工程规划许可证，其与被告罗惠鑫签订的房屋租赁合同应属无效。庭审过程中，经法院向原告张猛释明后，原告张猛认为双方签订的租赁合同有效，并坚持主张本案诉讼请求。因双方签订的租赁合同无效，故对于原告张猛基于合同有效主张的诉讼请求，本院不予支持”，判决驳回张猛的全部诉讼请求；该民事判决现已生效。经罗惠鑫申请，本院向拆迁部门核实，租赁场地的被拆迁人为余x，因租赁场地存在经济纠纷，未办理完拆除腾退手续，故拆迁档案尚未形成。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。主张权利受到妨害的当事人，应当对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，虽然当地基层自治组织公告称将对租赁房屋所在村域分阶段采取限售水电乃至停止提供公共服务等措施，但对具体停水停电时间，罗惠鑫未提供充分证据证明，又考虑到无论是张猛所主张，还是罗惠鑫所自认，部分房屋系用于库房，受拆迁影响小，故对罗惠鑫在租赁房屋的经营活动因拆除腾退而受到一定影响的事实，本院予以确认，对罗惠鑫所主张租赁房屋因拆除腾退而完全丧失使用价值的抗辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故罗惠鑫应给付2016年12月20日至2017年4月28日期间（130日）的房屋占有使用费；综合考虑拆除腾退对租赁房屋开展经营活动的影响程度等因素，应参照合同约定租金标准酌减房屋占有使用费，本院酌情确定为每年100000元，经核算，上述期间的房屋占有使用费为35616元（100000÷365×130）。无论基于合同无效，抑或基于有效合同遇拆除腾退无法履行而解除，承租人均应及时返还租赁房屋；罗惠鑫长期怠于腾房，在超过拆除腾退奖励期后仍未交还房屋，故张猛采取自力救济措施，将诉争租赁房屋内罗惠鑫的货物搬离并另行租房存放，并无不当，因此产生合理费用，罗惠鑫应予给付；因搬离货物及另租房屋存放货物均系因腾退租赁房屋所引起，故对罗惠鑫主张此系无因管理而本案不应处理的抗辩意见，本院不予采纳；对于强制清退房屋所产生费用，有证据支持的费用为搬运费1600元、运费2100元，共计3700元，经审核，该费用标准并无不当，罗惠鑫应予给付；被搬离货物在2017年4月28日另处租房存放，罗惠鑫在2017年11月29日将货物从存放处搬走，考虑到双方因强制清退事宜曾报警，对于被搬离货物另行存放一节，罗惠鑫明确知情，但仍怠于处理，故张猛索要6个月期间仓储费并无不当，其主张每月仓储费为1950元亦合理，故对仓储费11700元，罗惠鑫应予给付。综上所述，罗惠鑫应给付张猛房屋占有使用费35616元、清退房屋费用3700元、仓储费11700元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决如下：一、罗惠鑫于本判决生效后十日内给付张猛房屋占有使用费三万五千六百一十六元；二、罗惠鑫于本判决生效后十日内给付张猛清退房屋费用（搬运费及运费）三千七百元；三、罗惠鑫于本判决生效后十日内给付张猛仓储费一万一千七百元；四、驳回张猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百元，由张猛负担一千六百九十二元（已交纳），由罗惠鑫负担一千二百零八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 振二〇一七年十二月二十九日书记员 张思竹