重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初14325号原告:重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号14-1、15-1号，统一社会信用代码9150013750089681B。法定代表人：刘智，总经理。委托代理人：邹波，重庆海力律师事务所律师。委托代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。被告：吴子梅，女，1970年1月25日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称渝兴公司）与被告吴子梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法使用简易程序，由审判员魏东独任审判，于2017年11月1日公开开庭进行了审理，原告渝兴公司委托代理人邹波到庭参加诉讼，被告吴子梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告渝兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的编号为渝兴租字第（2015）第8号《商业用房租赁合同》已于2017年8月31日解除；2、判令被告立即腾空房屋并交还原告；3、判令被告向原告支付2017年2月1日至2017年8月31日止的租金24994元；4、判令被告按租金标准向原告支付2017年8月31日至交还房屋时止的房屋占用费；5、判令被告向原告支付违约金16728元；6、判令被告向原告支付垫付的律师代理费2000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，原告渝兴公司与被告吴子梅签订《商业用房租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市巴南区鱼洞新河街1层门面；租赁期限为2016年2月1日起至2018年1月31日止；被告按季度向原告支付租金，其中2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金为3400元/月，2017年2月1日起至租赁期满期间的租金在上半年月租金基础上增加5%。因被告经催收后仍拖欠租金，原告于2017年8月31日向被告递交了解除租赁合同通知书，要求被告支付相应的费用及归还房屋，因被告未予理睬，故原告起诉至法院。被告吴子梅未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.房屋产权证；2.租赁合同；3.解除租赁合同通知书及光盘；4.法律事务委托合同及发票。经本院审查，对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，原告渝兴公司与被告吴子梅签订《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（编号：渝兴租字[2016]第8号），约定由被告吴子梅承租原告渝兴公司所有的位于巴南区鱼洞新河街59号一层门面用于经营茶楼，建筑面积170平方米；租赁期限为两年，即自2016年2月1日至2018年1月31日止；被告应在每季度末月的15日前向原告支付下一季度租金，其中2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金为3400元/月，2017年2月1日起月租金在上年月租金基础上增加5%；原告应于合同生效后十日内将房屋交付被告；被告应在签订合同之日向原告支付履约保证金10200元，若被告逾期交纳租金及其他费用或有损坏租赁房屋内配置设施的，原告可在该保证金中扣除相应的费用，不足以抵扣的，原告有权继续向被告追究赔偿；若被告逾期支付租金及水电气、物业等费用的，每逾期一日，则按应付金额5‰的标准支付违约金，逾期超过三十日，除按前述逾期付款违约金标准的双倍承担逾期付款违约金外，原告有权单方解除合同，解除通知送达对方之日为合同解除之日，被告应在收到解除合同通知后3个工作日内无条件交还租赁房屋，且应向原告支付合同总租金金额20%的违约金；如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费及差旅费。合同签订当日，被告向原告支付了履约保证金10200元以及2016年2月1日至同年4月30日的租金10200元。2016年2月1日，原告向被告交付了租赁商铺。因被告吴子梅自2017年2月1日起未支付租金，2017年8月31日，原告渝兴公司向被告吴子梅本人送达了《解除租赁合同通知书》，告知被告吴子梅自2016年2月1日起至2017年8月31日期间拖欠租金24994元，已超过30日，故通知被告解除双方签订的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（编号：渝兴租字[2016]第8号），并要求被告自收到通知之日起10日内按时缴纳拖欠的租金及违约金等相关费用，并在30日内腾空租赁房屋交还原告，若逾期支付租金以及相关费用，或者逾期交还房屋的，原告将自行收回房屋。之后，被告仍未支付拖欠的租金，也未将房屋腾空返还原告。另查明，原告为本次诉讼支付了律师费2000元。本院认为，我国合同法规定，承租人应当按照约定支付租金，承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回租赁物；同时规定，依法成立的合同，当事人可以协商解除，或者当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，对方在三个月异议期内未请求人民法院确认解除合同效力的，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据原告渝兴公司提交的2017年8月31日《解除租赁合同通知书》及送达视频证据，本院审查后认为，原告渝兴公司向被告吴子梅送达书面催收租金并要求解除租赁合同的通知后，被告吴子梅未在异议期内就差欠租金的事实、解除合同通知的效力提出异议，故本院对被告吴子梅从2017年2月1日起至2017年8月31日欠付原告租金的事实予以采信，由于被告吴子梅违约欠交租金的行为，已符合租赁合同关于“逾期支付租金三十日以上的，出租方有权单方解除合同，解除通知送达之日为合同解除之日”，即租赁合同约定的合同解除的条件，故本院对原告渝兴公司诉请确认双方签订的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（编号：渝兴租字[2016]第8号）于2017年8月31日解除，并要求被告腾空房屋并返还原告的诉讼请求，予以主张。针对原告诉请被告支付租金及违约金等的诉讼请求，本院审查后认为，根据合同条款，被告吴子梅尚欠2017年2月1日起至合同解除之日即2017年8月31日止的租金，计24990元（3570元/月×7个月），扣除合同约定可以用于抵扣租金的10200元履约保证金，故被告实际欠付的租金为14790元；另，根据本案租赁合同违约责任条款，被告逾期支付租金超过三十日的行为已符合合同关于支付违约金的条件，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以主张。由于本案租赁合同既约定了“每逾期一日，以应付金额5‰的双倍标准”，又约定了“以合同总租金金额20%的标准（即16728元）”，本院审查认为，该两种违约金计算标准均存在约定过高的情形，法院应当酌情予以调整，即以实际差欠付的租金金额为基数按年利率24%计付，从被告逾期支付之日起至付清时止。根据双方在合同中约定，每季度（三个月）租金于上季度未月15日前支付，故对所欠的2017年2月1日至2017年4月30日的租金510元（约定的租金10710元减去可抵扣租金的保证金10200元）的违约金，以逾期时间即2017年1月15日起算，对所欠的2017年5月1日至2017年7月31日的租金10710元的违约金，以逾期时间即2017年4月15日起算；对所欠的2017年8月1日至2017年8月31日租金3570元的违约金，以逾期时间即2017年7月15日起算，并分别计算至付清时止；对被告逾期交还租赁房屋的损失，原告有权要求被告赔偿，即原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故被告还应按3570元/月的标准向原告支付自逾期腾房之日即2017年9月5日（已扣除三个工作日）起至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费；针对原告诉请被告支付律师费的诉讼请求，因双方在合同中明确约定“如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费”，现被告的行为已构成违约，原告的诉讼请求已大部分得到本院主张，故被告应当支付原告为本次诉讼所垫付的律师费2000元。被告吴子梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市渝兴建设投资有限公司与被告吴子梅于2016年1月25日签订的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（编号：渝兴租字[2016]第8号）于2017年8月31日解除；二、被告吴子梅应于本判决生效之日起十日内将位于巴南区鱼洞新河街59号一层门面腾空返还原告重庆市渝兴建设投资有限公司；三、被告吴子梅支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司2017年2月1日起至2017年8月31日止欠付的租金14790元、律师费2000元；被告吴子梅按年利率24%的标准支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司违约金，其中：510元的违约金应自2017年1月15日起算至付清时止，另10710元的违约金应自2017年4月15日起算至付清时止，另3570元自2017年7月15日起算至付清时止；五、被告吴子梅按3570元/月的标准支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司自2017年9月5日起至实际腾空交付原告之日止的房屋占有使用费；六、驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其它诉讼请求。上述第三、四、五项，限被告吴子梅于本判决生效之日起十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费894元，本院减半收取447元，由被告吴子梅负担（本案诉讼费由已原告垫付，被告吴子梅于本判决生效之日起十日内径付原告447元，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费894元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  魏 东二〇一七年十二月一日法官助理  陈 宸书 记 员  张怡佳