北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终13858号上诉人（原审被告，反诉原告）：北京和平之叶贸易有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺1号院3号（住宅）楼3A12室。法定代表人：简爱莉，董事长。委托诉讼代理人：巩田春，男，1963年3月5日出生。被上诉人（原审原告，反诉被告）：北京市朝阳区房屋管理局第六管理所，住所地北京市朝阳区石佛营东里128号院内3号。法定代表人：ＸＸ杰，所长。委托诉讼代理人：刘成民，北京融开律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伯芳，北京融开律师事务所（实习）律师。上诉人（原审被告，反诉原告）北京和平之叶贸易有限公司（以下简称和平之叶公司）因与被上诉人（原审原告，反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局第六管理所（以下简称朝阳区第六管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第21648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和平之叶公司之委托诉讼代理人巩田春、被上诉人朝阳区第六管理所之委托诉讼代理人刘成民、刘伯芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和平之叶公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和平之叶公司向朝阳区第六管理所支付租金和逾期腾房违约金的判决，依法改判朝阳区第六管理所向和平之叶公司支付相应经济损失。2.判令朝阳区第六管理所承担一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.朝阳区第六管理所属于行政机关编制序列的事业单位，按照中央和国务院的规定是没有经商资格的。朝阳区第六管理所以自身是事业单位为由有经商资格是不能成立的。2.一审过程中，我方向法院提出被上诉人跟火炫公司存在利益输送的抗辩理由一审没有考虑并查证。3.一审法院对和平之叶公司提出的朝阳区第六管理所将消防通道的设施予以出租的事实没有查证。4.朝阳区第六管理所单独或伙同火炫公司要求我方与火炫公司签订租赁合同，说明对方不是要求我们腾退房屋，因此不存在腾房违约金的问题。5.朝阳区第六管理所带领人员改变涉案标的，对我们带来了巨大经济损失。一审法院对该经济损失严重低估。综上，和平之叶公司请求二审法院依法改判。朝阳区第六管理所辩称，不认可和平之叶公司的诉讼请求，请求二审法院驳回和平之叶公司的上诉请求。朝阳区第六管理所向一审法院起诉请求：要求和平之叶公司支付我方自2014年1月10日至实际腾退之日2015年2月4日期间的房屋租金，按照每日300元标准计算；要求和平之叶公司支付我方自2014年1月10日至实际腾退之日2015年2月4日期间的逾期腾房违约金，按照每天1728元标准计算；要求和平之叶公司支付我方2013年10月9日至2014年4月21日期间的逾期支付租金违约金，按照每天864元标准计算。和平之叶公司向一审法院反诉请求：要求朝阳区第六管理所赔偿经济损失550000元，其中包括物品损失131800元、房屋装修剩余价值100000元及经营损失30余万元。一审法院认定事实：涉案房屋系北京市朝阳区房屋管理局所有，原交由北京润民物业管理服务中心（简称润民物业）管理，于2012年1月1日，移交朝阳区第六管理所管理。2010年11月8日，和平之叶公司与润民物业签订《房屋租赁协议》，约定和平之叶公司向润民物业承租涉案房屋，租赁期间自2011年1月10日至2013年1月9日，月租金6000元；逾期交付租金按日支付相当于年租金1%的违约金；协议终止后，和平之叶公司须五日内腾空涉案房屋，逾期按日支付相当于年租金1%的违约金。此后，和平之叶公司开始在涉案房屋经营。2011年12月27日，朝阳区第六管理所与和平之叶公司签订《协议补充说明》，约定自2012年1月1日起，涉案房屋改由朝阳区第六管理所管理，润民物业与和平之叶公司之间的房屋租赁协议中的出租方改为朝阳区第六管理所，原协议中的其他条款不变。2013年1月22日，朝阳区第六管理所与和平之叶公司签订《房屋租赁合同》，约定和平之叶公司向朝阳区第六管理所承租涉案房屋，租赁期间自2013年1月10日至2014年1月9日，月租金7200元；租赁期满后，房屋内、外装修无偿归朝阳区第六管理所所有；逾期交付租金按日支付相当于年租金1%的违约金；合同期满或终止后，和平之叶公司须七日内腾空涉案房屋，逾期按日支付相当于年租金2%的违约金。在合同履行期间，和平之叶公司按照该协议约定的租金标准交付租金，但存在迟延支付租金的情况，迟延期间为2013年10月9日至2014年4月21日。租赁期限届满后，朝阳区第六管理所曾于2014年4月23日向和平之叶公司发出腾退房屋通知书，要求和平之叶公司腾退房屋并支付房屋使用费。此后，和平之叶公司仍然占用涉案房屋拒不腾退。2015年2月4日，朝阳区第六管理所自行将涉案房屋收回另租他人使用。诉讼中，和平之叶公司否认双方2013年1月22日《房屋租赁合同》的真实性，并申请进行公章和笔迹鉴定。法院依法委托该项鉴定。在鉴定过程中，和平之叶公司表示不同意交纳鉴定费用，鉴定机构遂将该鉴定委托退案。庭审中，朝阳区第六管理所主张和平之叶公司违反合同约定拒绝腾退房屋并持续占有房屋，要求和平之叶公司按照每天300元的标准支付占用涉案房屋期间的租金，并依约支付逾期腾房违约金。和平之叶公司对此均不予认可。经询，朝阳区第六管理所称其主张的每日300元标准系结合此前租金标准每日240元上浮得出，并无相关约定依据。和平之叶公司认为朝阳区第六管理所出租涉案房屋获取收益属于违反中央规定的党政机关经商行为，并认为朝阳区第六管理所与其他公司存在利益输送，且涉案房屋为消防通道，所签署的相应租赁合同应属无效。朝阳区第六管理所对此不予认可，认为其经营涉案房屋属于正当行为，不存在违规违纪行为，并认为其所签署的相应合同均属合法有效。朝阳区第六管理所主张和平之叶公司在合同履行过程中存在拖延支付租金的违约行为，和平之叶公司认可其支付租金存在迟延，但称迟延并非其原因，而是朝阳区第六管理所要求其向火炫公司交纳租金并要求其与火炫公司签订合同，其不同意才造成迟延。针对该主张，和平之叶公司向法院提交了朝阳区第六管理所与火炫公司联合发布的《通知》两份佐证其主张。朝阳区第六管理所不认可和平之叶公司该主张，称和平之叶公司迟延支付租金并无合理理由。另，和平之叶公司称朝阳区第六管理所在收回涉案房屋的过程中采取了强行清空房屋内物品的方式，其虽在其后取回了相应物品，但仍然造成了相应物品损失、装修损失和经营损失，据此要求朝阳区第六管理所赔偿。针对其主张，和平之叶公司向法院提交了现场物品损坏照片若干及其购买货物发票等佐证。朝阳区第六管理所对此不予认可，称其在收回房屋过程中组织人员将涉案房屋内物品搬出，后和平之叶公司自行将物品搬走，并未造成损失。经法院询问，朝阳区第六管理所未能提交其清空房屋过程中现场情况的相关证据佐证其主张。现朝阳区第六管理所起诉要求和平之叶公司支付租金、违约金，和平之叶公司不予认可，并以上述理由抗辩。同时和平之叶公司提出反诉，要求朝阳区第六管理所赔偿其因朝阳区第六管理所强行清空房屋所产生的经济损失，朝阳区第六管理所亦不予认可，并以上述理由抗辩，同时提出和平之叶公司的相应主张超过诉讼时效。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方就涉案房屋的租赁问题订立了合同，双方应当依照约定履行各自义务。和平之叶公司否认相应合同的真实性并同时主张朝阳区第六管理所就涉案房屋订立的合同无效，但其未能就此提交反证，且根据其他证据，可以印证双方之间的合同关系真实存在且合法有效，故对和平之叶公司相应辩解，法院不予采信。根据本案查明的事实，和平之叶公司确在租赁合同约定的期限届满后拒绝腾退涉案房屋，故其应当支付占用房屋期间的租金并依约支付违约金，对朝阳区第六管理所相应请求，法院予以支持。考虑到违约金数额过高，本院酌情予以调整。朝阳区第六管理所主张和平之叶公司在合同期内存在迟延支付租金的行为，和平之叶公司对此辩解称双方之间就租金交纳问题发生争执，并提交了相应证据，可以认定双方确存在一定分歧导致合同履行不畅，不能就此认定和平之叶公司恶意拖延支付租金，故不宜对和平之叶公司苛以相应违约金，对朝阳区第六管理所该部分请求，法院不予支持。和平之叶公司主张朝阳区第六管理所赔偿其损失，并提交了现场物品损坏的相应照片等佐证。根据本案查明的事实，朝阳区第六管理所在要求和平之叶公司腾空房屋未果后采取了自行收回涉案房屋的方式，此行为并无合同约定或法定的相关依据，且根据和平之叶公司提交的证据，确造成了相应物品的损坏。朝阳区第六管理所虽主张并无物品损坏且和平之叶公司自行收回了相应物品，但未能就其收回房屋的过程提交相应证据佐证，故法院对朝阳区第六管理所的主张不予采信，其应当承担对和平之叶公司损失合理赔偿的责任。具体数额，因和平之叶公司未能就其主张提交充分证据佐证，且和平之叶公司亦存在违约拒绝腾退房屋的不当行为，故法院结合案情酌情判定赔偿之具体数额。对于朝阳区第六管理所主张的诉讼时效之抗辩意见，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京和平之叶贸易有限公司于判决生效后七日内，支付北京市朝阳区房屋管理局第六管理所租金九万三千六百元、逾期腾房违约金十万元；二、北京市朝阳区房屋管理局第六管理所于判决生效后七日内，赔偿北京和平之叶贸易有限公司经济损失十万元；三、驳回北京市朝阳区房屋管理局第六管理所的其他诉讼请求；四、驳回北京和平之叶贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，和平之叶公司提交火炫公司位于东区国际3号楼的会所大门照片一份。证明目的是涉案房屋的一、二层仍然由火炫公司经营。第二份证据是朝阳区第六管理所打砸后的照片，证明目的是和平之叶公司的损失远不止一审判决认定的10万元。第三份证据是涉案房产作为3号楼消防通道大门的照片，证明朝阳区第六管理所改变消防通道用途。朝阳区第六管理所对于三份证据的真实性、证明目的、关联性均不认可。本院认为，上述证据与待证事实不具有直接关联性，本院不予确认。一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，和平之叶公司与朝阳区第六管理所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。和平之叶公司虽主张双方签订的房屋租赁合同无效，但未就此提交证据予以证明，对于该点上诉理由，本院不予采信。根据双方于2013年1月22日签订的《房屋租赁合同》第十一条第三款约定：“合同期满或终止后，除本合同另有约定外，乙方应在7日内腾退房屋。乙方逾期不腾退房屋，每逾期一日，甲方有权按日向乙方加收年租金总额2%的违约金。”根据一审查明的事实，和平之叶公司在租赁合同期满之后到实际腾退之日2015年2月4日期间，未按期腾退房屋，仍占有使用涉案房屋且未向朝阳区第六管理所交纳租金，应承担违约责任。故一审判决和平之叶公司支付该期间的房屋租金93600元并酌情认定逾期腾房违约金100000元并无不当。关于朝阳区第六管理所因自行收回涉案房屋造成和平之叶公司经济损失问题。根据一审查明事实，朝阳区第六管理所在收回涉案房屋时，确对和平之叶公司的相应物品造成了损坏，应当承担赔偿责任。关于赔偿的具体数额，因和平之叶公司未提交充分证据证明其主张。一审法院考虑到双方在腾退房屋过程中各自的不当行为，结合具体案情酌情判定朝阳区第六管理所向和平之叶公司赔偿经济损失100000元并无不当。综上所述，和平之叶公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4172元，由北京和平之叶贸易有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹审 判 员  江锦莲代理审判员  王天水二〇一七年十二月二十一日法官 助理  胡 实书 记 员  刘怡然