辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初17474号原告：王君，男，1968年4月11日出生，汉族，住址辽宁省调兵山市。被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。法定代表人：曾泽轩，系该公司经理。委托诉讼代理人：蔡沈云，系该辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告王君与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司（以下简称“中屹公司”）房屋买卖合同一案，本院于2017年11月13日立案后，由代理审判员赵日欣适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告王君、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托诉讼代理人蔡沈云均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王君向本院提出诉讼请求：1、判令被告辽宁中屹置业投资发展有限公司按《商品房买卖合同》、《补充协议》、《国际展贸中心委托经营协议书》、《房屋买卖合同补充协议》、《国际展贸中心商铺委托经营合同》的约定，支付原告2015年1月至2016年10月的经营折旧费89558元；2、解除原告与被告于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》；3、判令被告退回购房款568632元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2009年8月31日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、以及《国际展贸中心委托经营协议书》。《商品房买卖合同》中，双方约定：被告将位于沈阳市沈河区风雨坛街70号377-2号19.065平方米商铺出卖给原告，总房款为415102元。原告将全部房款支付于被告。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定中注明：出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人。在《商品房买卖合同》签订后，双方签订了《国际展贸中心委托经营协议书》，协议中约定：将原告自中屹公司购买的房屋委托给中屹公司经营管理，委托经营期限7年，合同第四条规定了委托经营期间的折旧费支付以乙方购买商铺总价款为基数，即总房款568632元。前三年按9%计算，已于乙方购买商铺之日一次性从放款中扣除。后四年按9%年率计算，每季度12794元。《国际展贸中心商铺委托经营合同》中约定，将原告自中屹公司购买的房屋委托给中屹公司经营管理委托经营期限4年，第四条规定甲乙双方按购房款总金额9%的年回报率向乙方支付回报收益，第八条规定甲方如逾期向乙方支付回报收益，乙方有权要求甲方按约履行。若逾期一个季度，自第二个季度起按照银行基准存款利率向乙方支付利息。被告至今为止未按照合同约定给原告办理权属证书，系违约行为，经原告多次催要未果，起诉来院。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，不同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。即使上述合同解除，原告也无权收取中屹公司已经支付的折旧费。且双方约定购房款总价为415102元，原告实际向被告缴纳购房款也为415102元。因此即便解除上述合同，返还购房款也应当以415102元为准并应当扣除中屹公司已经支付的折旧费计算。同时被告不能给原告办理房产证的原因是因为沈河区没有明确的房产分割政策，是不可抗力原因造成的，不应当由被告承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，解除合同的后果是恢复原状，即中屹公司将王君支付的购房款返还王君，但王君应当将商铺恢复原状，返还中屹公司。中屹公司自始是商铺的所有权人，王君也无权收取折旧费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月31日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，其中，原告作为买受人，被告作为出卖人，合同约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢3层377-2房屋，建筑面积17.2平方米，商品房单价为每平方米24134元，房屋总价款为415102元。第六条关于付款方式及期限约定：“2009年8月31日前一次性支付总房款人民币415102元”；第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟；第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失”。该合同补充协议第三条约定：“出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》”。原告王君在“买受人”处签字。同日，原告向被告支付购房款415102元。2009年8月31日，原、被告又签订《国际展贸中心委托经营协议》一份，其中，原告作为乙方，被告作为甲方。协议约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条关于委托经营期限约定为7年，自2009年10月1日开始计算；第四条关于商铺委托经营回报收益约定：“甲乙双方约定按购房总额（568632元）的9%的年回报率向乙方支付回报收益”，每季度为12794元。2013年3月30日，原被告签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定甲、乙方同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》。合同最后一行写明，如果甲方未能在2013年12月31日前办理房产证，乙方有权退房。现原、被告因被告一直未能为原告办理商铺产权证以及未能按约定给付折旧费为由产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《“国际展贸中心”委托经营协议》均系各方真实意思表示，并不违反法律行政法规规定，依法应当认定为合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，被告应当按照其与原告签订的在后签订的补充协议确定的办证日期为原告办理产权登记。现被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还原告，购房款数额应当依据双方合同及实际履行情况综合计算。虽然原被告签订商品房买卖合同中的购房款数额约定为415102元，但通过与《商品房买卖合同》存在关联的《国际展贸中心委托经营协议》可以看出，实际上双方约定的购房款应当是扣减三年租金前的价格，共计568632元。结合原告也未将前三年租金实际给付被告，被告应向原告返还购房款人民币568632元。因诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于原告要求被告给付2015年1月至2016年10月委托经营折旧费89558元的诉讼请求，双方签订的《国际展贸中心委托经营协议书》约定委托经营期限为2009年10月1日至2016年10月1日，前三年商铺租金已经在购房款中予以扣除，视为已经支付。原、被告均当庭表示原告收到了2012年1月1日至2014年12月31日的商铺租金。但在此之后的商铺租金，被告没有给付。因商铺被告控制使用之下，原告主张被告给付自2015年1月1日至2016年10月1日的商铺租金符合法律规定，故对原告要求被告给付商铺租金89558元（7个季度*每季度租金12794=89558元），本院予以支持。关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。关于被告称如解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还的购房款应以扣除被告已支付的房屋折旧费的问题，本院认为，房屋折旧费实际上是被告对已售出的商铺的租赁费，属于双方基于《“国际展贸中心”委托经营协议》形成的房屋租赁关系，跟解除双方房屋买卖合同关系无关，且被告已经实际占有使用了其所租赁的商铺，应当支付原告租赁费用，不应扣除。故其此项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王君与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王君购房款568632元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告王君自2015年1月1日至2016年10月1日的商铺租金89558元。如被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6000元，减半收取3000元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员  赵日欣二〇一七年十二月六日书 记 员  洪倩萍