安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0223民初4743号原告：洪瑛，女，1963年4月1日出生，汉族，职业工人，住安徽省铜陵市铜官区。原告：方虹，女，1988年11月1日出生，汉族，职业工人，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：洪瑛，系方虹母亲。被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县。法定代表人：王善记，董事长。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。原告洪瑛、方虹与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托经营管理合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告洪瑛并作为方虹的委托诉讼代理人、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托诉讼代理人周宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪瑛、方虹向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》，被告将出租屋芜湖江南国际综合市场商铺恢复原状，交付原告；2、判令被告立即支付原告2016年1月1日至2017年11月8日的房租32161.29元（每天每平方米按1.6元计算×32.99平方米×677天，原告应得租金的90%）并支付滞纳金人民币2141.94元，（租金额32161.29元×万分之三×222天）；3、被告承担本案的诉讼费用、维权费、精神损失费以及误工费，小计人民币5000元。事实和理由：2012年2月12日，原、被告双方签订了一份《商铺委托经营管理合同》。原告将自己购买的芜湖江南国际综合市场F2-121号商铺（面积为32.99平方米）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，从2013年1月1日起算。前三年原告不收取租金，从第四年起租金收益原被告按9：1分成。利益分配应在下一个经营年度的头三个月内完成。合同第七条2（6）约定，“乙方（被告）未按约支付甲方（原告）应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方（原告）可解除合同，同时乙方（被告）承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。但是到了2017年3月，被告应当支付原告第四个经营年度的租金利益时，被告却一直未予支付。原告多次沟通讨要无果且态度恶劣，被告均以各种理由拒付。原告以为，《商铺委托经营管理合同》是双方真实意思表示，双方均应按约定履行。被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告起诉至法院，请求法院维护原告的合法权益，予以公正判决。被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司辩称：原告诉称原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》属实，被告同意解除与原告签订的该合同，但原告要求恢复原状的诉讼请求无法律依据。截至目前被告未支付原告第四经营年度租金收益。原告的房屋目前未被出租，支付标准应以被告实际收取的租金按照《商铺委托经营管理合同》相应的约定进行支付，违约金、误工费请求法院予以判决。本案经本院审理认定如下事实：2012年2月12日，原告洪瑛、方虹与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际综合市场商铺（面积32.99平方米，共一层）委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，2013年1月1日起算，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。该商铺未被出租。另查明，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤进行了调查，四位承租户均证实了四位承租户租赁了芜湖江南国际综合市场的商铺用于经营，自2015年3月以来，被告与四位承租户先后签订了《租赁合同》，均有免租期被告不收取租金的约定，对于其他租赁期间被告一层按每天每平方米按1.6元计算收取租金，二楼每间每年2000元，三楼每间每年1000元。案外人倪鹏飞向被告承租了芜湖南陵江南国际综合市场共五间商铺，租赁期间为2017年10月10日至2019年10月9日，实际收取租金为91536元。2015年7月31日，被告与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》，该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2000元/年、三层1000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%”。被告未支付原告第四经营年度（即2016年1月1日至2016年12月31日期间）17339.54元及之后的租金收益。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告、被告举证、本院调取的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原、被告的身份信息、原告的房地权证南陵县字第201487**号《房地产权证》、房地权证南陵县字第201487**号《房地产权证》、《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，被告举证的案外人倪鹏飞与被告签订的《商铺租赁合同》，本院向芜湖江南国际综合市场承租户袁祠东、林纪静、何俊民的妻子王良英、李敏的妻子黄玉凤所作的调查笔录，在（2017）皖0223民初2290号案中由当事人陈凌云、朱玲玲举证的《江南国际综合市场信访事项接访记录》。本院认为：原告洪瑛、方虹与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》以及《江南国际综合市场信访事项接访记录》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按照《江南国际综合市场信访事项接访记录》约定支付原告第四经营年度租金收益17339.54元构成违约，根据原告的请求及《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》第七条2（6）约定，本院依法应判决支持原告要求解除合同的诉讼请求。根据《江南国际综合市场信访事项接访记录》的内容载明，该接访记录是关于被告与业主签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》所涉及被告兑付业主第四经营年度的租金及兑付时间的具体约定，该记录应视为被告对全体业主兑付第四经营年度租金及兑付时间的承诺。根据该接访记录内容的理解被告兑付业主以后经营年度的租金收益及兑付时间显然不在该记录约定的范围，因此，被告支付原告第五年度（2017年1月1日至2017年12月31日）及之后的租金收益仍然应当按照被告与业主签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》履行。本案争议的焦点在于被告应按照何标准支付原告第五经营年度及之后的租金收益？因被告未将原告的房屋租出去，计算标准是按照同档次商铺市场平均出租价格按比例支付原告的租金，是否应包括被告与同档次商铺的承租户签订的出租合同约定的免租期间的时间也计算在内，根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。故被告应按照同档次商铺市场平均出租价格应将出租合同约定的免租期间的时间计算在内后按比例支付所欠原告第五经营年度的租金收益，根据上述合同的约定租金标准可参照已经出租同档次商铺的《商铺租赁合同》（倪鹏飞的租赁经营合同）载明的一层以实际收取租金91536元除以总面积156.74平方米再除以730天（含免租期间）计0.80元/平方米/天。以以上方法类推计算。根据合同的约定和原告的请求自2017年1月1日至合同解除之日（本判决生效之日）止以0.8元/平方米/天×32.99平方米×实际天数×90%支付原告租金收益。按照合同的约定及原告的请求，自2017年4月1日起至合同解除之日(本判决生效之日)止以原告应得租金17339.54元、每天万分之三标准计算支付原告违约金（滞纳金）。对于其余租金收益，因被告未违约，故被告依合同不支付违约金。被告未将原告商铺予以出租，故本院不予支持原告请求被告将出租屋芜湖江南国际综合市场商铺恢复原状，交付原告。原告主张维权费、误工费，因原告未提交相关的证据加以证明，但本院鉴于原告有向被告催讨租金收益的事实，故本院酌定被告向原告赔偿各项损失费500元。原告请求的精神损失费于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告洪瑛、方虹与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司于2012年2月12日签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司将商铺于本判决生效后三日内返还原告洪瑛、方虹；二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司欠原告洪瑛、方虹租金收益（2016年1月1日至2016年12月31日）17339.54元，于本判决生效后十日内付清；三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司2017年4月1日至合同解除之日（即本判决生效之日）止以租金17339.54元、每天万分之三标准计算支付原告洪瑛、方虹违约金，于本判决生效后十日内付清；四、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付原告洪瑛、方虹自2017年1月1日起至合同解除之日（本判决生效之日）止的租金收益（以0.80元/平方米/天×32.99平方米×实际天数×90%），于本判决生效后十日内付清；五、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付原告洪瑛、方虹损失费500元，于本判决生效后十日内付清；六、驳回原告洪瑛、方虹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为391元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  万晓华二〇一七年十二月二十五日书记员  蒋 健附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。