四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3336号上诉人（原审原告）：谢吉军，男，汉族，1980年12月19日生，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：余建华，女，汉族，1978年7月25日出生，住四川省仪陇县。系谢吉军之妻。被上诉人（原审被告）：四川和锦房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区龙吟路81号。法定代表人：熊路平，总经理。委托代理人：赵兵，四川维大律师事务所律师。上诉人谢吉军因与被上诉人四川和锦房地产开发有限公司（以下简称和锦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1697号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢吉军上诉请求：1、请求二审法院依法判令和锦房产公司立即为其办理房屋所有权证和土地使用权证并支付违约金16996元。2、和锦房产公司承担本案的诉讼费用。事实理由：一、由于和锦房产公司未按照《商品房买卖合同》的约定，于2015年6月30日前完成初始登记，导致办理房屋权属证书的条件不成就，和锦房产公司应当为其办证并赔偿其逾期办证违约金；二、《补充协议》的相关办证约定违反公平原则应认定无效，一审认定为有效属于适用法律错误。和锦房产公司辩称：1、谢吉军上诉理由不成立，双方在买卖合同中有明确约定关于办证的情况，签合同后在房管局依法进行网签备案，关于给付逾期办证违约金要在办理房屋权属登记过后。2、关于办理房屋权属登记双方在补充协议中有明确约定，本案中涉及到的上诉人购买的商品房现在还未取得总登记，所以逾期办证的违约金理由不成立。3、商品房买卖协议是双方真实意思的表示，双方议定后签署的，签署多年后上诉人并未申请撤销，现在已经丧失了撤销的权利。一审判决合理合法请求二审法院依法维持。谢吉军向一审法院起诉请求：1、判令和锦房产公司立即为其办理房屋所有权证和土地使用权证；2、判令和锦房产公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金16996元；3、本案诉讼费由和锦房产公司承担。一审法院认定事实：2013年8月26日谢吉军与和锦房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由谢吉军购买和锦房产公司开发的“和锦名苑”8幢1单元7层1-704号房屋，房屋总价款460908.00元，合同签订后，谢吉军按约定缴清了全部购房款及维修基金；和锦房产公司应当在2014年6月30日前向谢吉军交付房屋，房屋在交付时应当取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表；商品房达到约定的交付条件后，和锦房产公司应当在交付的7日前，书面通知谢吉军办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；和锦房产公司应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因和锦房产公司责任，谢吉军未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起20日内由出卖人支付。在签订《商品房买卖合同》的同一天，谢吉军与和锦房产公司又签订了一份《商品房买卖合同》的补充协议，约定：合同中所称房地产权属证书仅指该房屋所有权证,出卖人应当在该商品房始登记完成后365日内，协助买受人办理房屋所有权证;双方同意，若因出卖人未能在买卖合同第二十条第二款约定日期届满时取得该商品完成后所在楼栋的权属证明，但买受人仍在第二十条第三款约定日期届满取得该商品房《房屋所有权证》的，则出卖人无须承担任何违约责任;双方同意，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的相关费用,除上述两种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期间内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任,若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。2014年12月和锦房产公司在南充晚报上刊登和锦名苑二期房屋的交房公告，谢吉军所购房屋8号楼交房时间为2014年12月26日。一审法院认为，谢吉军与和锦房产公司于2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应按照合同约定履行合同义务，按合同约定，和锦房产公司应于交付房屋365天内协助谢吉军办理房屋产权证书，但在签订《商品房买卖合同》的同一天，谢吉军与和锦房产公司又签订了《商品房买卖合同》的补充协议，该补充协议有对办理房屋产权证书的条件变更为和锦房产公司应当在房屋初始登记完成365天内为谢吉军办理房屋产权证书，现谢吉军主张办理房屋产权的补充协议第十条内容无效，应当按照《商品房买卖合同》约定的在交付房屋365日办理房屋产权转移登记。本案争议的焦点为，谢吉军与和锦房产公司签订的补充协议第十条关于房屋产权转移登记的约定是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公开原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”。第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述法律规定，违反《合同法》第三十九条义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，首先，和锦房产公司作为格式条款的提供方，应当依法履行说明和提示义务，但和锦房产公司对补充协议第十条无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，和锦房产公司亦未举证证明其已就该格式条款内容对谢吉军进行了说明。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承认违约责任：（一）商品房买卖合同约定的，办理房屋所有权登记的期限”之规定，出卖人与买受人可以约定出卖人协助办理房屋权属证书的期限，也可以约定出卖人不承担逾期未履行该协助义务的违约责任。故补充协议第十条规定关于出卖人协助办理房屋权属证书，仅指房屋所有权证且协助期限为该商品房办理初始登记365日内之约定，符合法律规定。因此，谢吉军与和锦房产公司签订的“补充协议”第十条格式条款不符合《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条应当认定无效的情形，谢吉军诉请认定“补充协议”第十条格式条款无效的理由不成立，本院不支持。再次，虽然和锦房产公司没有就“补充协议”格式条款免除其逾期办证违约责任，履行提示和说明义务，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条之规定，买受人谢吉军可向人民法院申请撤销该格式条款。但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起，一年内没有行使撤销权”之规定，谢吉军在签订补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。综上，基于以上理由，“补充协议”第十条格式条款对双方当事人和锦房产公司、谢吉军均具有法律约束力。对谢吉军要求和锦房产公司办理房屋所有权证书的诉求，因补充协议已对办理房屋所有权证书的条件变更为房屋初始登记完成365天内为谢吉军办理房屋产权证书，现和锦房产公司的房屋初始登记尚未完成，对谢吉军要求和锦房产公司办理房屋所有权证书的诉求一审法院不予支持。对谢吉军要求和锦房产公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金的诉求，因合同约定是和锦房产公司在谢吉军实际取得房屋所有权证书20日内向谢吉军支付逾期办证违约金，和锦房产公司辩称支付逾期办证违约金的条件不成就的辩解理由成立，对谢吉军要求和锦房产公司给付逾期办证违约金的诉求一审法院不予支持，谢吉军可在房屋产权证书办理完毕后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《民事诉讼法解释理解与适用》第九十条之规定，判决：驳回谢吉军的诉讼请求；诉讼费112元，由谢吉军负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，谢吉军与和锦房产公司于2013年8月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点是谢吉军与和锦房产公司签订的补充协议第十条关于房屋产权转移登记的约定是否有效的问题。关于房屋产权转移登记双方在签订的《商品房买卖合同》中约定和锦房产公司应当在2014年6月30日前向谢吉军交付房屋并应于交付房屋365天内即最迟于2015年7月1前协助谢吉军办理房屋产权证书，该约定给和锦房产公司在交房后留有合理的办证期间，时间具体明确，且系双方真实意见表示，对双方具有约束力。在同一天，双方又签订了一份《商品房买卖合同》的补充协议，并在第十条中约定合同中所称房地产权属证书仅指该房屋所有权证,出卖人应当在该商品房初始登记完成后365日内，协助买受人办理房屋所有权证，一审认定该条款有效，判决驳回谢吉军要求和锦房产公司办证和逾期办证的违约责任的诉讼请求适用法律错误，本院予以纠正。理由是该约定系和锦房产公司提供的格式条款，和锦房产公司应当依法履行说明和提示义务，但和锦房产公司对补充协议第十条并无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，和锦房产公司没有证据证实其已就该格式条款内容对谢吉军进行了说明，应当承担举证不能的不利后果；同时该格式条款并未明确商品房初始登记的具体时间，必将导致权属转移登记的时间不明确不具体，且不具有可操作性，和锦房产公司提供该格式条款旨在变更办证期限免除或者减轻其逾期办证的责任，同时排除或者限制了谢吉军明确可期待的办证的权利，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”之规定，应当认定为无效。依照物权法规定，房屋产权包括房屋所有权及分摊范围内的土地使用权，依照商品房买卖合同解释第一条及第十八条之规定，商品房买受人应同时取得商品房的所有权及其分摊范围内的土地使用权，因此关于和锦房产公司应当协助谢吉军办理房屋所有权证和土地使用权（不动产权利证），而不单单协助办理房屋所有权证，对谢吉军提出要求和锦房产公司为案涉房屋办理房屋所有权证和土地使用权证的上诉理由予以支持。和锦房产公司应当在2014年6月30日前向谢吉军交付房屋并应于交付房屋365天内即最迟于2015年7月1前协助谢吉军办理房屋权属证书，现由于和锦房产公司的原因至今未予办理，其应当依约承担逾期办证的违约责任，对谢吉军提出要求和锦房产公司支付逾期办证违约金的上诉理由予以支持。逾期办证的起算时期应当是自2015年7月1日至实际取得权属证明之日止，现谢吉军主张和锦房产公司支付自2014年3月15日起至2017年3月15日止的违约金，但其主张计算违约金的起算时间没有法律依据，应当自2015年7月1日起至2017年3月15日止共计622天，该请求明确具体，本院予以支持。该违约金为14334.2元（460908*0.005%*622天）。综上所述，谢吉军的上诉请求部分成立。一审认定基本事实清楚，但适用法律错误。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1697号民事判决;二、四川和锦房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为谢吉军办理“和锦名苑”8幢1单元7层1-704号房屋所有权证书和土地使用权证书；三、四川和锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向谢吉军支付逾期办证违约金人民币14334.2元；四、驳回谢吉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费112元，二审案件受理费224元，均由四川和锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 吴 彪二〇一七年十二月十四日书记员 凌鸿雁