四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15034号上诉人（原审被告）：张福中，男，1951年1月14日出生，汉族，住成都市金堂县。被上诉人（原审原告）：成都富仁物业管理有限公司，住所地：成都市金堂县淮口镇文化街52号3.4号1栋2楼4号。法定代表人：吴诗赋，总经理。委托诉讼代理人：呼欢，女，1993年2月3日出生，满族，住四川省安县。系该公司员工。上诉人张福中因与被上诉人成都富仁物业管理有限公司（以下简称富仁公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福中上诉请求：撤销原判，改判驳回富仁公司的诉讼请求或将本案发回重审,一、二审诉讼费用由富仁公司负担。事实和理由：1.罗然与富仁公司签订的物业服务合同从未提交业主大会表决，业主大会从未授权业主委员会签订合同，一审法院未对案涉合同是否依法依规按程序签订做出认定；2.富仁公司签订合同在前，取得法人资格在后，张福中有理由相信富仁公司在与罗然签订合同时未取得相关资质证书；3.罗然并未就富仁公司的入驻召开过任何形式的业主大会，富仁公司入驻的合法性存疑；4.富仁公司没有资格对2013年10月16日业委会的公告做出解释；5.小区内盗窃频发，污水横流，业主人身和财产安全遭受严重威胁，一审法院仅要求业主履行给付金钱义务而不要求物业公司承担物管责任显失公平等。富仁公司答辩称：罗然与富仁公司签订的合同合法有效，富仁公司也入驻了该小区，提供了物业服务，履行了相关合同义务，法定代表人的变更不影响富仁公司的法人主体资格及合同效力，张福中提出的小区内被盗等问题与本案无关，张福中可依法另行主张等。请求驳回上诉，维持原判。富仁公司在本案一审中起诉请求：判令张福中交纳自2015年1月1日起拖欠的物管费1079元、垃圾费240元、电费120元及违约金200元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：2013年10月1日，银河春天B区业主委员会作为委托方（甲方）与受托方（乙方）即富仁公司签订了一份《物业管理服务委托合同》，约定：第一条：甲方将银河春天B区委托于乙方实行物业管理，第二章委托管理事项：房屋建筑公用部位、公用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理综合服务费；2.房屋共有部位和公用设施日常维修费；3.停车费；4.装潢垃圾清运费。第三章委托管理期限为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日。第五章，乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观整洁；设备运行正常；房屋及设施、设备的及时维修、养护保证正常运行；公共环境整洁；绿化及时修剪、施肥、浇水、治虫、补种；交通秩序顺畅；护卫24小时巡护，协助辖区派出所维护小区公共区域内的治安；业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%。第六章物业管理服务费用：物业管理综合服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.40-0.60元向住宅房屋的业主或物业使用人收取。第七章违约责任：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。第八章附则。合同签订后，富仁物业公司入驻银河春天B区，提供了小区保卫、门卫、清洁等管理服务。张福中系金堂县淮口镇兴淮大道223号银河春天（二期）4-1-1-1号房屋业主，其房屋建筑面积为89.98平方米。2015年1月1日至2017年6月30日，张福中欠富仁公司物业费1079元尚未支付，另有垃圾费240元、楼道电费120元未支付。一审法院认定上述事实所依据的证据有：《物业管理服务委托合同》及补充协议，商品房买卖合同备案表，欠费明细表，催收照片，物业工作人员说明及记账单等。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，关于银河春天B区业主委员会是否依法选聘富仁公司并签订物业服务合同，一审法院认为，根据该院依法调取的《业主大会设立事项备案记录表》（备案记录编号：金.淮口镇物管（2011）字第001号），银河春天B区业主委员会系通过首次业主大会选举产生并备案登记，业委会主任系罗然，任期为2011年3月20日至2014年3月20日，其在2013年10月1日与富仁公司签订《物业管理服务委托合同》应属合法有效，合同对业主具有约束力。业主应当根据合同约定履行相关义务。关于2013年10月16日银河春天B区业主委员会公告选聘“德阳金柱物业管理有限公司”的问题，一审法院认为，根据成都富荣物业管理有限公司出具的情况说明，其于2012年6月1日入驻银河春天小区，于2013年5月31日退出该小区，另根据德阳市金柱物业管理有限公司于2011年7月5日向荣欣房地产开发公司作出的《关于银河春天B区房屋维修报告》及2011年7月6日作出的“银河春天B区业主有关建筑问题统计表”，结合银河春天B区业委会于2011年6月17日与德阳市金柱物业管理有限公司签订的《补充协议》及富仁公司后期提供物业服务证据可以看出，德阳市金柱物业管理有限公司先入驻小区，富仁公司后入驻小区，时间上、逻辑上均属合理，故一审法院对富仁物业公司关于2013年10月16日公示内容系笔误的辩解意见予以采信，对张福中辩称的富仁公司非法入驻小区的意见不予采纳，关于张福中辩称富仁公司采用暴力威胁、限制人身自由、纵盗入室、强占小区公共资源谋取私利、非法获取业主信息等手段对小区业主人身财产隐私造成损害，张福中应向公安机关等相关部门报警处理，不属于本案审理内容。关于张福中辩称的富仁公司提供的物业管理服务很差，不应向业主收取物业费，业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行，赔偿损失等。本案中，张福中应当根据《物业管理服务委托合同》主张相应权利或者通过召集业主大会改聘新的物业服务企业，而不能以物业服务不达标，存在瑕疵而拒交物业费。关于具体费用问题，富仁公司主张张福中2015年1月1日起至2017年6月30日止30个月的物业服务费等费用，并提供了欠费清单、成都市发改委文件等证据予以证明，且提供了催收的相应证据，未超过诉讼时效。一审法院认为，按照《物业管理服务委托合同》第二章第十二条的约定，富仁公司的上述主张有事实及法律依据，应予支持。综上，富仁公司要求张福中支付尚欠的物业费等费用，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于违约金，一审法院认为，虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担违约金，但根据张福中的陈述、证人证言及一审法院实地查看，富仁公司并未按照合同第五章第十八条的约定全面履行物业管理义务。因此，对于富仁公司要求张福中支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张福中于本判决生效之日起十日内向原告成都富仁物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2017年6月30日的物业服务费1079元、垃圾费240元、楼道电费120元，共计1439元；二、驳回原告成都富仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元由张福中负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《物业管理服务委托合同》上加盖有富仁公司及银河春天B区业委会的公章，且有时任该业委会主任罗然的签名，该《物业管理服务委托合同》合法有效，对银河春天B区全体业主具有约束力。张福中认为该合同在签订前未经业主大会表决、业委会选聘富仁公司程序违法，应当依照国务院《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，依法行使业主撤销权，其主张《物业管理服务委托合同》无效无事实或法律依据。根据富仁公司的营业执照记载，富仁公司成立于2012年1月13日，2013年12月3日起法定代表人由李军变更为吴诗赋，因法定代表人的变更不影响法人主体资格的延续性，故张福中提出富仁公司在签订《物业管理服务委托合同》时未取得法人资格的上诉主张不能成立。根据富仁公司与银河春天B区业委会签订《物业管理服务委托合同》、张福中在本案中亦认可李军为法定代表人时富仁公司已实际进入小区、小区部分业主向富仁公司缴费等事实，结合本案中并无证据证明2013年10月之后有其他物业公司入驻银河春天B区并实际提供了物业服务，本院认为可以认定富仁公司在2013年10月1日与银河春天B区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》后入驻小区并提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，张福中认为富仁公司未妥善履行物业服务义务，有权依法另行主张，其以此为由拒交物业费没有合同或者法律依据。综上所述，张福中的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元由上诉人张福中负担。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 莫 雪二〇一七年十二月十五日书记员 肖 华