湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初6998号原告:武汉天昌物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区江汉二路二号银海商务大厦。法定代表人：杨向农。委托代理人：王瑾，系该公司员工。委托代理人：徐青荣，系该公司员工。被告:张金月，女，汉族，1969年5月23日出生，户籍所在地河北省献县，住武汉市武昌区，原告武汉天昌物业管理有限公司诉被告张金月物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2017年9月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐青荣到庭参加诉讼，被告张金月经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月22日，原告与武昌城市公园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：原告在武昌城市公园小区提供物业服务，高层住宅按1.5元/平方米每月收取物业管理费，合同履行期为三年。合同履行期届满，原告为小区一直提供事实服务至今，物业管理收费标准不变。被告系武昌城市公园9-1-1803室业主，房屋面积123.31平方米，自2014年8月，被告拒绝缴纳物业管理费，截止至2016年12月31日，被告欠缴物业管理费5364元，违约金255.3元，共计5619.3元，原告多次催缴，均未果。被告长期拒缴物业管理费的行为，严重扰乱了物业公司正常的收费工作，已构成严重违约，给原告带来较大经济损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令:1、被告一次性支付原告物业管理费5364元；2、被告一次性支付原告违约金255.3元；3、全部诉讼费用由被告承担。被告张金月未到庭，在法定期间内未作口头及书面答辩，亦未在举证期限内向本院提交有关证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告向法庭提交的证据有1、2012年7月21日，原告与武昌城市公园小区业主委员会签订的《物业服务合同》一份。拟证明，原告在小区内提供物业服务及对被告的物业收费标准和违约金的依据。2、收款收据，拟证明，被告的欠费日期从2014年8月份开始。被告没有向法庭提交证据。上述证据经当庭质证，被告对原告提交的证据的真实性没有异议。经庭审，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条进行综合审查判断。本院对原告提供的上述证据的真实性予以采信。经审理，本院认定本案事实如下：2012年7月22日，原告(受托方）与武汉市武昌城市公园小区业主委员会(委托方）签订的《物业服务合同》一份，约定武昌城市公园小区住宅、商业用房接受原告提供的物业服务(物业服务内容包括：1、物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护。2、公共绿化的雍护。3、公共区域的秩序维护和安全协防。3、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。4、物业维修、更新、改造费用的账务管理。5、物业服务档案和物业档案的保管)。该《物业服务合同》约定内容概括如下:1、本物业服务合同期限为三年，自2012年8月1日至2015年7月31日。2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元／平方米·月，商业物业2.8元／平方米·月。3、业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度的第二个月。4、本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。原告在物业服务过程中应当配合委托方开展维修资金申请使用工作。5、合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，原告同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。6、委托方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使原告未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，原告不承担违约责任，造成原告损失的，委托方、业主或物业使用人应给予原告经济赔偿，如不能就赔偿事项达成一致，原告有权解除本合同。7、业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率的向原告支付利息。8、原告有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任(1、略。2、略。3、略。4、略。5、因物业本身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因原告故意或违反本合同义务而直接导致情况除外。6、略)。该服务协议签订后，被告于2007年8月份入住上述武昌城市公园9-1-1803室房屋。此后，被告向原告缴纳物业服务费至2014年7月。2014年8月，被告开始拖欠物业服务费。原告于2017年6月21日诉至法院，请求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案武汉市武昌城市公园小区业主委员会(委托方）与原告(受托方）签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。对武汉市武昌城市公园小区全体业主具有约束力。未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务合同亦对武汉市武昌城市公园小区全体业主具有约束力。原、被告双方应本着诚实信用原则，全面履行合同约定的权利和义务。至于原告在该份物业服务合同履行期限届满之后为武昌城市公园小区提供物业服务，在事实上与被告己形成了物业服务关系，被告张金月作为武汉市武昌城市公园9-1-1803室房屋业主，也应当参照原告与武汉市武昌城市公园小区业主委员会在此前签订的上述物业服务合同约定的标准支付原告物业服务费等费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告张金月应向原告支付2014年8月至2016年12月的物业费并承担违约责任。关于应缴纳物业费的计算为5179.02元(123.31平方米㎡×1.5元/㎡=184.96元/月×28月≈5179.02元)，对原告主张被告一次性支付原告物业管理费5364元诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以支持。被告张金月违反上述物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应当承担一定数额的违约金，但根据双方签订的上述《物业服务合同》中约定“业主违反本合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率的向原告支付利息。”上述合同条款属约定不明，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告张金月于本判决生效之日起十五日内向原告武汉天昌物业管理有限公司支付2015年1月至2016年12月物业服务费5179.02元;驳回原告武汉天昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，公告费300元，由被告张金月负担（此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日十五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 阳 春二〇一七年十二月十日书记员 杨于荣