重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0154民初5864号原告：重庆市开州中学(重庆市开州初级中学)，住所地重庆市开州区云枫街道开州大道（西）138号，统一社会信用代码12500234451782259M。法定代表人：许少宛，校长委托诉讼代理人：陈志，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡悦，重庆唐颂律师事务所实习律师。被告：雷登军，男，1984年1月5日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市开州中学(以下简称开中校)诉被告雷登军租赁合同纠纷一案本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理，开中校委托诉讼代理人唐宋、胡悦，雷登军到庭参加了诉讼。本院于2017年12月21日第二次公开开庭进行了审理，开中校取消唐宋代理人资格，委托陈志为其诉讼代理人，其委托诉讼代理人陈志、胡悦，雷登军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开中校向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令雷登军从2016年7月2日起至2017年9月30日止支付开中校开州区云枫街道宝华街144号、150号、152号、154号门市逾期还房占用费79750元(按每个门市16000元/年计算)；2、请求法院判令雷登军从2016年7月27日起至2017年9月30日止支付开中校开州区云枫街道宝华街146号、148号门市逾期还房占用费37655元（按每个门市16000元/年计算）；3、请求法院判令雷登军从2016年7月2日起至2017年9月30日止支付开中校开州区云枫街道宝华街144号、150还、152号、154号门市逾期还房的损失153765元（按335元/天计算）；4、请求法院判令雷登军从2016年7月27日起至2017年9月30日止支付开中校开州区云枫街道宝华街146号、148号门市逾期还房的损失61524.4元（按203元/天计算）；5、诉讼费由雷登军承担。事实和理由：原、被告双方于2015年签订商铺租赁合同，约定租赁的位置为开州区宝华街144号、146号、148号、150号、152号、154号门市，租期为一年，雷登军用于经营活动，截止2015年12月27日该合同已到期，由于雷登军仍未将该房屋交还给开中校，一直被雷登军占有，开中校无法收回，且根据开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号判决书和重庆市第二中级人民法院（2017）渝02民终1160号判决书，向雷登军主张每个门市的占用费，按照每个门市16000元/年计算。合同到期后，开中校将开州区宝华街144号门市出卖给了王记华，146号、148号门市出卖给了陈念；150号门市出卖给了苟家科；152号门市、154号门市出卖给了彭纪军。开中校与各买受人均签订了房产转让合同，约定如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款的万分之二支付违约金，因为雷登军怠于返还所租赁的门市，导致开中校无法按时向买受人交付该门市，已向购买门市的买受人支付了违约金。由于雷登军不履行自己的义务，给开中校带来了损失，应当由雷登军承担逾期返还的占用费以及开中校向案外人支付违约金的损失。原告开中校向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、开中校事业单位法人证书复印件、雷登军户口证明复印件，拟证明原、被告双方的身份信息。2、重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决书复印件、重庆市第二中级人民法院（2017）渝02民终1160号民事判决书、生效证明书复印件，拟证明法院对涉案房屋的部分争议审理情况。3、财政直接支付凭证12张，拟证明开中校支付案外人违约金情况。被告雷登军辩称：和开中校签的合同，与开中校和买受人签的合同是不一样的，他们之间的合同关系凭什么与雷登军和开中校的合同关系计算在一起，雷登军不是无故占有，是因为和开中校在进行诉讼，没处理好，说好一年一签只是个形式，后来政策变了，租不成了，雷登军投资比较大，资金全在装修上，撤不走了，其权益受到了损失，一直在找开中校商量，没有起诉。被告雷登军未向本院提交证据以支持其抗辩理由。经本院庭审质证，双方当事人对开中校提交的证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市开县中学变更为开中校，重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司应为重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司。开中校委托重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司将开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市出租给雷登军用于经营活动。2015年6月18日，重庆市开县中学勤工俭学有限责任公司(甲方)受开中校的委托与雷登军（乙方）签订了《商铺出租合同》，内容为：“第一条房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：宝华街144、146、148、150、152、154号。第二条租赁期限、用途。1、租期一年，自2014年12月27日起至2015年12月27日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营或居住、办公使用，不得从事任何非法活动。3、如实填写经营项目：养生堂。……5、合同期满。（1）合同期满后，甲方有权收回出租房，乙方应于租赁期满将租赁房屋交还甲方。甲方不负责乙方在租赁期间的装修以及自己安装的附属设施。（2）合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但必须在租赁期满壹个月前通知甲方，经甲方同意后，续签租赁合同。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。第三条租金和押金交纳期限：1、该房屋租金为60000元。……。第六条违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。第七条免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。因此造成合同终止的，租金按照实际使用时间计算，不足月的按天数计算。第八条争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉……其他约定：接开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止”。2015年6月18日，雷登军支付了从2014年12月27日起至2015年12月27日止的租金60000元给原告重庆市开县中学。从2015年11月7日起至2015年12月31日止，开州区广播电视台播放了《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，内容为：“一、本轮到期门市将于2015年12月29日至2016年1月12日在重庆市联合产权交易所挂牌公开出售。二、凡参与竞买的租赁户，在挂牌交易期间可使用门市至2015年12月31日，门市使用费按原租金标准收取。竞买未成功的，2016年1月31日前将门市交还学校。三、不参与竞买的租赁户，于2015年12月31日前结清租金，将门市交还学校。四、逾期不交还门市的，门市按占用天数在原租金标准基础上加收每天每平方米3元的门市占用费且权利人将通过司法程序依法处置，一切经济及法律责任概由原承租人承担。五、原承租人在同等条件下享有优先购买权”。从2015年11月7日起至2015年12月31日止，开州区广播电视台播放了《开县中学商业门市转让预告》，预告了位于宝华街的门市挂牌报名时间为2015年12月29日至2016年1月12日，还预告了报名地址及联系方式。开州日报刑登了上述《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》和《开县中学商业门市转让预告》。雷登军没有参加开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的挂牌报名。租赁合同到期后，雷登军一直未向开中校交还开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市。开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市原产权人为开中校，案外人彭纪军通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街152、154号门市，与原告于2016年1月19日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款分别为475000元、390000元，还约定了开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月1日，彭纪军付清了152、154号门市全部价款。案外人苟家科通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街150号门市，与原告于2016年1月18日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款为36万元，还约定了原告重庆市开县中学收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月1日，苟家科付清了150号门市全部价款。案外人陈念通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街146、148号门市，与原告于2016年1月22日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款分别为54.3万元、47.2万元，还约定了开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月26日，陈念付清了146、148号门市全部价款。案外人王记华通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所购买了位于开州区云枫街道宝华街144号门市，与原告于2016年1月22日签订了《房产转让合同》，合同约定了房屋总价款分别为45万元，还约定了开中校收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之二支付违约金。2016年4月1日，王记华付清了144号门市全部价款。位于开州区云枫街道宝华街144、146、148、152、154号门市建筑面积都为86.54平方米，150号门市的建筑面积为80.36平方米。2016年5月3日，开中校因与雷登军房屋租赁合同纠纷，向本院起诉，要求判令雷登军返还所租赁的商铺开州区宝华街144、146、148、150、152、154号门市；判令雷登军支付逾期还房占用费按每个门市18000元/年计算并加收每天每平方米3元的赔偿金，至返还门市为止。本院审理后，于2016年11月10日作出(2016)渝0234民初2781号民事判决，判决：由雷登军在本判决生效后五日内将开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市返还给开中校；由雷登军在本判决生效后五日内向开中校支付开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市的尚欠租金及逾期返还门市占用费共计48975.29元；由雷登军在本判决生效后五日内向开中校支付逾期返还开州区云枫街道宝华街144、150、152、154号门市所产生的损失，从2016年7月2日至返还门市之日止按335元/天计算；由雷登军在本判决生效后五日内支付开中校逾期返还开州区云枫街道宝华街146、148号门市所产生的损失，从2016年7月27日至返还门市之日止按203元/天计算；驳回开中校的其他诉讼请求。案件受理费50元，由雷登军负担(直付开中校50元)。雷登军不服本院作出的(2016)渝0234民初2781号民事判决，向重庆市第二中级人民法院提出上诉，该院于2017年4月21日立案。雷登军上诉请求撤销重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决，改判驳回开中校的请求或者发回重审。在二审审理过程中，开中校向该院提交了其向案外人支付违约金损失的依据，支付的时间分别发生在2016年12月23日、2017年6月29日；向该院提交撤回部分诉讼请求的申请书，申请撤回该案中对144、150、152、154号门市主张的2016年7月2日起和146、148号门市从2016年7月27日起的逾期还房占用费以及相应损失的主张。该院认为该案争议焦点有三个：关于开中校与雷登军的主体问题；关于租赁期限及返还租赁物的时间问题；关于雷登军逾期返还租赁房屋所产生的损失问题。对该三个焦点分析如下：1、重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司虽以自己的名义与雷登军签订租赁合同，但该公司系受开中校委托，且雷登军租赁本案所涉门面期间，其缴纳租金的收款单位均为开中校，雷登军在订立合同时应当知道开中校与重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司的关系。因此，雷登军与重庆市开县开中勤工俭学有限责任公司签订的《商铺出租合同》直接约束雷登军与开中校，开中校作为本案的主体适格。《商铺出租合同》合同的相对方为雷登军，根据合同的相对性原则，雷登军作为本案的被告主体适格，一审未漏列当事人。2、首先，该案所涉《商铺出租合同》明确约定租赁期限为一年，雷登军主张双方口头约定十年租期，并没有相应的证据佐证，故对该理由不予认可。其次，关于《商铺租赁合同》中最后一条其他约定“接开县国有资产管理局通知，其门市租期到该门市出售后，该合同终止”的理解，该条款应当是对合同约定的租赁期限内2014年12月27日至2015年12月27日出现出售情况的一种特殊约定，但在合同约定的一年租赁期限内并未出现出售情况，故合同约定的到期日应为2015年12月27日。一审法院对于合同约定的上述条款理解有误，予以纠正。合同到期后，雷登军未参与竞买，按照《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，雷登军至迟应于2015年12月31日将门市返还给开中校，且其应当按合同约定的租金标准六个门市共计每年60000元(每个10000元)支付租金。3、雷登军在开中校约定的返还门市期限内未返还门市，给开中校造成了损失，其损失可分为两个时间段考虑。第一个时间段为2016年1月1日至应当向案外人交付门面的时间。根据查明的事实，144、150、152、154门市根据开中校与案外人签订的《房产转让合同》，开中校应当至迟于2016年7月1日交付案外人，否则即对案外人构成违约；146、148号门市，开中校应当至迟于2016年7月26日交付案外人，否则即对案外人构成违约。该段时间内开中校的损失仅为不能收取的门面占用费，一审根据开中校提交的证据并结合当地的市场行情，酌情认定占用费按每个门市16000元/年计算并无不当，该院予以确认。一审在计算该段时间内的占用费时由于错误的理解了合同的条款，导致2016年1月1日至2016年7月1日、2016年1月1日至2016年7月26日时间段内即有按照每个门市10000元/年计算的部分时间段，又有按照每个门市16000元/年计算的部分时间段，该方式计算的整体门面占用费低于二审计算的门面占用费，但由于开中校并未提起上诉，视为其对自己权利的放弃，本院对该期间的门面占用费不作调整。第二个时间段为144、150、152、154门市从2016年7月2日至门市交还之日、146、148号门市从2016年7月27日至门市交还之日开中校应当向案外人支付的违约金损失。二审中开中校撤回了对该部分损失的诉讼请求，该院予以准许。该院于2017年8月2日作出(2017)渝02民终1160号民事判决，判决：维持重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决第一项、第二项；撤销重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初2781号民事判决第三项、第四项、第五项；驳回开中校的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由雷登军负担；二审案件受理费1024元，由雷登军负担。该判决现已生效。雷登军已于2017年9月30日将开州区云枫街道宝华街144、146、148、150、152、154号门市返还给开中校。开中校分别于2016年12月23日、2017年6月29日、2017年11月15日向案外人王记华支付违约金16560元、16380元、11070元；向案外人彭纪军支付违约金31832元、31486元、21279元；向案外人苟家科支付违约金13248元、13104元、8856元；向案外人陈念支付违约金5699.4元、36946元、24969元。本院认为，生效判决已认定原、被告双方签订的《商铺出租合同》于2015年12月27日到期，雷登军至迟应于2015年12月31日将门市返还给开中校，雷登军在开中校约定的返还门市期限内未返还门市，给开中校造成了损失，开中校主张144号、150号、152号、154号门市从2016年7月2日至门市交还之日即2017年9月30日止及146号、148号门市从2016年7月27日至门市交还之日即2017年9月30日止期间的门面占用费及向案外人支付的违约金损失，符合法律法规的规定，应予以支持。关于门面占用费的金额问题，生效判决已认定每个门市按16000元/年计算，开中校主张144号、150号、152号、154号门市从2016年7月2日起至2017年9月30日止期间的逾期还房占用费79750元，是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持；开中校主张146号、148号门市从2016年7月27日起至2017年9月30日止期间的逾期还房占用费37655元，是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。关于向案外人支付违约金的损失问题，开中校已向本院提交了财政直接支付凭证，因雷登军逾期还房，导致涉案门市未能在约定期限内交付案外人，因未能交付引起的向案外人支付的违约金，应当由雷登军承担。关于144号、150号、152号、154号门市的违约金损失，从2016年7月2日至2017年9月30日期间的天数为455天，按照已付房屋总价款的万分之二计算，每日违约金损失分别为90元、95元、78元、72元，那么应支付的违约金为152425元[(90元/天+95元/天+78元/天+72元/天)×455天=152425元]；关于146号、148号门市的违约金损失，开中校主张61524.4元，是其对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、由被告雷登军于本判决生效后十日内向原告重庆市开州中学支付重庆市开州区云枫街道宝华街144号、146号、148号、150号、152号、154号门市的逾期返还门市占用费117405元。二、由被告雷登军于本判决生效后十日内向原告重庆市开州中学支付重庆市开州区云枫街道宝华街144号、146号、148号、150号、152号、154号门市因逾期返还门市所产生的违约金损失213949.4元。三、驳回原告重庆市开州中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3605元，由被告雷登军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  雷 洪代理审判员  雷亚军人民陪审员  曾云华二〇一七年十二月二十九日书 记 员  周 欢