北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初17640号原告（反诉被告）：广州龙文教育科技有限公司北京分公司，住所地：北京市西城区阜成门外大街甲271号4层4328号。法定代表人：ＸＸ，董事长。委托诉讼代理人：张海兵，北京市法大律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京科技经营管理学院，住所地：北京市海淀区三义庙*号院。法定代表人：蒋淑云，董事长。委托诉讼代理人：金钊，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻蕊，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）广州龙文教育科技有限公司北京分公司（以下简称：龙文公司）与被告（反诉原告）北京科技经营管理学院（以下简称：科技学院）房屋租赁合同纠纷一案，原经本院审理作出裁判，科技学院不服，上诉至北京市第一中级人民法院，经该院审理，认为本院原审事实不清，发回重审，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，变更合议庭组成人员，公开开庭进行了审理。科技学院在答辩期内向本院提出反诉，经本院审查符合受理条件。龙文公司的诉讼代理人张海兵、科技学院的诉讼代理人金钊、喻蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙文公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令科技学院返还龙文公司剩余房租631600元；3.判令科技学院支付龙文公司违约金186375元；4.判令科技学院支付龙文公司损失费611494元；5.龙文公司为此案支付的律师费5万元由科技学院承担；6.本案的诉讼费由科技学院承担。事实和理由：2016年4月1日，龙文公司与科技学院签订《房屋租赁合同》，龙文公司租赁科技学院综合楼4层整层及宿舍公寓1层用于教育办公培训使用，租期3年，自2016年4月14日至2019年4月15日。合同签订后，龙文公司于同年4月7日支付房租745500元，科技学院也交付了房屋。龙文公司使用房屋不久，科技学院即以房屋租金便宜为由要求每年涨租60万元，不然就封门，在协商不成的情况下，科技学院于2016年6月9日将租赁房屋封门并停水停电，龙文公司拨打110报案，公安机关出警后认为属于经济纠纷未对科技学院封门及停水停电的行为予以制止，6月12日后，龙文公司的人员不能进入校区。科技学院辩称：对龙文公司的第1项诉讼请求，科技学院已于6月5日向对方发出解除通知，合同已单方解除；对第2项诉讼请求，将恢复原状的费用扣除后退还龙文公司；对第3、4项诉讼请求，科技学院不同意，根据合同规定，科技学院有权单方解除合同，解除合同的原因是对方擅自装修，龙文公司存在违约行为。科技学院反诉称：2016年4月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人租赁反诉人学院内综合楼4层整及宿舍楼公寓1层（以下简称：租赁标的）做教育办公培训使用，租期3年，自2016年4月14日至2019年4月15日，年租金745500元。2016年4月7日被反诉人进驻租赁标的后不久，便开始于租赁标的内打造隔断墙并且对租赁标的的整体（包括除隔断墙外的部分）进行粉刷。反诉人认为被反诉人对租赁标的进行的装修行为，违反了房屋租赁合同第五条第4款中原告不得擅自装修的约定。根据合同法的相关规定，由于被反诉人的擅自装修行为，导致反诉人在解除租赁合同、清退被反诉人后，对于涉案租赁标的无法继续出租，因而产生了一系列实际损失及期待利益损失。因此，向贵院反诉要求：1、被反诉人应赔偿反诉人违约金，金额按3个月租金计算，共计186375元；2、反诉费由被反诉人负担。龙文公司针对反诉辩称：不同意反诉请求，反诉人所述墙体粉刷没有任何证据支持。本案合同解除时因为反诉人要求涨租金，因没有协商一致导致，后反诉人将被反诉人清退。反诉人违约在先，而且反诉人主张违约金没有任何依据，但如果最终认定被反诉人有违约行为，申请降低违约金标准。经审理查明：2016年4月1日，龙文公司（乙方）与科技学院（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，乙方租赁甲方所有的综合楼4层整层及宿舍公寓1层（房产证号：房权证昌股移字第XX**号；以下简称：租赁标的）用于教育办公培训使用；租期3年，自2016年4月14日至2019年4月15日；年租金为745500元（含发票）；乙方装修租赁标的，装修方案应当提前报甲方，甲方书面同意后，乙方可以进行装修，装修不得变更租赁标的主体结构……；乙方存在违约行为，经甲方书面或以电子邮件的形式通知整改后5日内仍未整改的，甲方有权因乙方的违约行为单方解除本合同，解除通知自送达之日起本合同解除；双方在合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，龙文公司于同年4月7日支付房租745500元，科技学院向龙文公司交付了租赁标的。龙文公司取得租赁标的后，于2016年4月15日在租赁标的大教室采用石膏板工艺加装隔断墙，并对隔断墙进行基本粉刷。2016年5月30日，科技学院向龙文公司送达《通知书》称，龙文公司违反了合同条款，未经科技学院同意对租赁标的进行了装修，限龙文公司在5日内恢复原状。2016年6月5日，科技学院再次向龙文公司送达《通知书》称，龙文公司未在科技学院限定的期限内对租赁标的恢复原状，根据合同约定，龙文公司构成违约，科技学院行使合同解除权，要求龙文公司在通知送达3日内停止经营活动，腾退租赁标的，并协商合同解除后的善后事宜。2016年6月7日，龙文公司工作人员曾勇、李岩，与案外人李灵爽进行了谈判（面谈：期间李岩用手机进行了录音；电话沟通：期间曾勇制作了同步录音），双方的主要交谈内容大致为，如不解除合同是否可以提高租金，以及提高的具体数额和收取方式。经谈判，双方未能达成一致意见。2016年6月9日，科技学院采用断电等方式强行将龙文公司清退。上述事实，有《房屋所有权证书》、《房屋租赁合同》、房租发票、2016年5月30日《通知书》、2016年6月5日《通知书》、送达《通知书》录像、谈判录音、通话录音及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：龙文公司与科技学院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，双方争议焦点在于：1、龙文公司在租赁标的大教室采用石膏板工艺加装隔断墙，并对隔断墙进行基本粉刷是否可以视为装修，是否应书面经科技学院同意；2、科技学院行使单方合同解除权的条件是否成就。本院依据双方当事人所提交的证据结合一般生活经验，针对焦点1认为：加装隔断墙的行为应视为对租赁标的的装修，龙文公司应书面经科技学院同意。具体理由如下：龙文公司加装的隔断墙从空间上改变了原房屋结构，且用石膏板工艺加装的隔断墙已依附原房屋结构中，无法简单拆除。从隔断墙的施工工艺上看，符合社会一般对室内装修的理解。在此情况下，根据双方合同约定，龙文公司应当经科技学院书面同意，但结合龙文公司提交的证据看，并无证据显示科技学院口头或书面同意龙文公司的装修行为。本院依据双方签订的《房屋租赁合同》所约定的内容，针对焦点2认为：科技学院行使单方合同解除权的条件已经成就，双方合同已于2016年6月5日解除。具体理由如下：根据双方合同约定，龙文公司作为承租人如存在违约行为（本违约行为应为对租赁标的装修须经而未经出租人科技学院书面同意或推定同意），经出租人书面或电子邮件形式通知后5日内仍未整改的，出租人有权行使解除权。本案中，科技学院于2016年5月30日向龙文公司送达整改通知书，要求龙文公司5日内将租赁标的恢复原状，但龙文公司收到通知后，未书面提出异议，亦未按照通知内容进行整改，在此情况下，龙文公司5日后，即2016年6月5日行使合同解除权的条件已经成就，解除合同通知书送达龙文公司后合同解除。关于龙文公司本诉中主张科技学院在合同履行过程中单方要求涨房租一节，根据龙文公司出具的谈判录音和电话录音显示，双方谈判提高房租发生在科技学院向龙文公司送达解除合同通知书以后，龙文公司并未举证证明在其加装隔断墙之前，科技学院已向其明示或暗示提高租金的相关证据，故对于龙文公司以科技学院提高租金为由，强行解除租赁合同的主张，本院不予采信。综合上述分析，针对本案租赁关系，龙文公司构成违约，故对于龙文公司要求科技学院支付违约金及其他损失的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。龙文公司向科技学院支付了一年租金，对于未履行部分，本院以双方均认可的实际腾退日（即2016年6月9日）计算，科技学院应当向龙文公司予以退还。关于科技学院反诉要求龙文公司给付违约金186375元一节，因针对龙文公司违约，双方在合同中并未约定违约金的计算方式，科技学院主张按照3个月的租金标准确定违约金数额并无依据，本院将结合拆除隔断墙成本，以及一般商业房屋空租期计算标准，对违约金数额酌情予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京科技经营管理学院于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）广州龙文教育科技有限公司北京分公司房屋租金631600元；二、反诉被告广州龙文教育科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内给付反诉原告北京科技经营管理学院支付违约金70000元；三、驳回原告（反诉被告）广州龙文教育科技有限公司北京分公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告北京科技经营管理学院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24253元，由原告（反诉被告）广州龙文教育科技有限公司北京分公司负担（已交纳）；反诉案件受理费4028元，由反诉被告广州龙文教育科技有限公司北京分公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 辉人民陪审员  张蕊芬人民陪审员  陈 静二〇一七年十二月二十日书 记 员  翟金萍