重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初13425号原告:重庆九里香堤物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦19-5号，统一社会信用代码91500107678655799T。法定代表人:陶波，重庆九里香堤物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈松涛，男，重庆九里香堤物业服务有限公司员工，住四川省渠县。委托诉讼代理人：张劲，女，重庆九里香堤物业服务有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：李娟，女，1982年6月20日出生，汉族，职业不详，住重庆市九龙坡区。原告重庆九里香堤物业服务有限公司与被告李娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法由本院审判员ＸＸ适用简易程序中的小额诉讼程序独任审判，但由于被告下落不明，本院遂依法裁定将本案转换为普通程序进行审理，由本院审判员ＸＸ担任审判长，与审判员张晋恺、代理审判员王巍组成合议庭，适用普通程序于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告重庆九里香堤物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈松涛到庭参加了诉讼。被告李娟下落不明，本院于2017年9月27日公告送达，期限届满后被告仍未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆九里香堤物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付物业服务费754.83元、公摊费174.60元，并支付违约金859.25元（当月未交物业服务费的违约金从次月1日起按每日千分之三计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买重庆市沙坪坝区某号商品房，于2015年4月18日接房。原告受该小区开发商委托，为该小区提供物业服务。原告按约定提供了物业服务，被告自2015年7月1日起未交纳物业服务费、公摊费，截止2017年5月18日，共欠物业服务费754.83元、公摊费174.60元。根据合同约定，被告还应承担逾期付款的违约金859.25元。经原告催促，被告拒不支付物业费。被告李娟未作答辩，亦未向本院提交任何证据。本院经审理认定的事实如下：2013年3月18日，原告与重庆北麓置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为重庆北麓置业有限公司开发的某小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，其中高层住宅物业服务费为1.60元/平方米.月（包含电梯使用费），公摊费暂定0.20元/平方米.月；已出售但业主将其物业空置（空置房标准：水电气三表均未走动），按物价部门核定的物业服务收费标准的50%收取物业服务费；业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金以及物业服务内容和标准等内容。2013年3月29日，被告李娟（乙方）与重庆北麓置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买了由重庆北麓置业有限公司开发的该小区某号住宅商品房一套，合同中载明该房屋建筑面积为47.17平方米。被告于2015年4月18日办理了接房手续。2015年4月18日，原、被告之间签订了《物业服务协议》，约定被告同意原告对该小区提供前期物业管理服务，被告按照本协议向原告按时交纳物业管理费及其它相关费用，并承担逾期未付的责任；物业服务费按建筑面积收取，其中高层住宅物业服务费为1.60元/平方米.月，该物业管理费含电梯费，不含共用水电等耗用分摊费；装修前（即水、电、气三表未走动）物业服务费按50%交纳，装修开始后按全额交纳；物业服务费按月交纳，被告应在当月10日之前（或原告通知时间前）将费用全额交清等内容。根据重庆市沙坪坝不动产登记中心查询结果，涉案房屋登记的建筑面积为47.17平方米。由于涉案房屋水、电、气三表未走动，原告按50%收取涉案房屋的物业服务费。被告每月应交的物业服务费为0.80元/平方米×47.17平方米=37.74元。合同签订后，原告向被告提供了物业服务，但被告自2015年7月1日起未按时足额向原告交纳物业管理费用。2015年7月、8月、10月、11月，2016年2月至12月，2017年1月至5月的每月物业服务费37.74元均未交纳，2016年1月物业服务费尚欠0.03元，上述所欠物业服务费共计754.83元。另外，2015年7月公摊费9.40元、2015年8月公摊费9.30元、2015年10月公摊费9.20元、2015年11月公摊费9.40元、2016年3月公摊费7.60元、2016年4月公摊费9.60元、2016年5月公摊费9.50元、2016年6月公摊费9.30元、2016年7月公摊费9.40元、2016年8月公摊费9.30元、2016年9月公摊费9.40元、2016年10月公摊费9.50元、2016年11月公摊费9.30元、2016年12月公摊费9.10元、2017年1月公摊费9.30元、2017年2月公摊费9元、2017年3月公摊费9.10元、2017年4月公摊费8.90元、2017年5月公摊费9元，上述公摊费共计174.60元，被告未向原告交纳。经原告催收，被告至今未向原告交纳。本案审理中，原告自愿将违约金标准调整为按年利率24%计算。上述事实，有原告的当庭陈述以及原告提供的前期物业服务合同、重庆市商品房买卖合同、收楼（入伙）程序书、物业服务协议、值班记录簿、车辆出入登记表、催收照片、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、欠费明细等证据在案证实，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力可以采信。本院认为，原告根据其与被告所在小区开发商签订的《前期物业服务合同》以及其与被告签订的《物业服务协议》的约定，为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定按时足额交纳物业管理费用。被告没有按照约定向原告交纳物业服务费、公摊费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。经审理查明，被告尚欠物业服务费754.83元、公摊费174.60元属实。对原告要求被告支付物业服务费754.83元、公摊费174.60元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按时足额交纳物业服务费，根据合同约定，应当承担违约金。对于违约金标准，原告主张按照年利率24%计算，符合规定，本院予以支持。当月未交物业服务费的违约金，从次月1日起计算，至该月所欠物业服务费付清之日止。2015年7月至2017年5月期间未交物业服务费的违约金分月计算，即2015年7月未交物业服务费37.74元的违约金，以该月未交的物业服务费37.74为基数，从2015年8月1日起按年利率24%计算，至该月物业服务费付清之日止；2015年8月未交物业服务费37.74元的违约金，以该月未交的物业服务费37.74元为基数，从2015年9月1日起按年利率24%计算，至该月物业服务费付清之日止；以此按月计算各月所欠物业服务费的违约金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、限被告李娟于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆九里香堤物业服务有限公司物业服务费754.83元、公摊费174.60元，并按年利率24%支付违约金（当月未交物业服务费的违约金以当月未交的物业服务费为基数，从次月1日起计算，至该月物业服务费付清之日止。2015年7月至2017年5月期间各月未交物业服务费的违约金分月计算）。二、驳回原告重庆九里香堤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告李娟负担，此款限于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆九里香堤物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘 淇审 判 员  张晋恺代理审判员  王 巍二〇一七年十二月二十九日书 记 员  陈 林