大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初8723号原告：大连道亨物业管理有限公司。法定代表人：王嫔，系该公司董事长。委托诉讼代理人：严丽娟，系辽宁双德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉颖，系辽宁双德律师事务所律师。被告：卢闯，男。委托诉讼代理人：卢绍玉，男，系被告父亲。原告大连道亨物业管理有限公司与被告卢闯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连道亨物业管理有限公司的委托代理人严丽娟、杨玉颖及被告卢闯的委托诉讼代理人卢绍玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连道亨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2013年11月1日至2016年3月31日拖欠的物业费3,053.12元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月1日，原告与建设单位大连泰华房地产开发有限公司签订了《物业管理委托书》，约定合同期六年，由原告为小区提供物业服务。被告在买受房屋时与建设单位签订了《大连市前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同补充协议》，协议约定物业费按每月1.60元/平方米收取。原告全面、及时地履行了物业服务合同义务，但被告却拖欠物业服务费未向原告及时支付。原告多次向所有欠费业主催缴，分别在2012年3月30日、2014年3月23日和2016年3月15日在每栋楼的入口处张贴书面通知书催缴物业费，但至今包括被告在内仍有部分业主欠费。合同期满的2016年3月31日，原告终止了对该小区的物业服务。现原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告卢闯辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费标准及拖欠期间均没有异议。不同意原告诉讼请求，理由如下：1、被告房屋系在2010年3月31日交付，开发商承诺180天之内办产权手续。但由于开发商没有按时提供相应的手续，致使被告在同年的10月份才办理下来产权证。10月份恰逢税法改革，导致被告多交了3%的税，被告多次跟开发商沟通，开发商不同意赔偿损失，但承诺在物业费上予以减免，所以被告一直没有交物业费。被告认为开发商与原告都是同一个法人，都是一个法律关系，被告是弱势群体，起诉有困难，希望能一起予以调整。2、被告的窗户门框向外滑了一公分，导致漏风，物业一直没有给我维修，后来是被告雇的工人维修。经审理查明，2010年4月1日，大连泰华府邸小区（行政街号为翠州园）的建设单位大连泰华房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理委托书》，委托原告为大连泰华府邸小区提供物业管理服务，委托管理期限为六年。被告在买受房屋时与建设单位签订了《大连市前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同补充协议》，协议约定物业费按每月1.60元/平方米收取。原告全面、及时地履行了物业服务合同义务，但被告却拖欠物业服务费未向原告及时支付。原告多次向所有欠费业主催缴，分别在2012年3月30日、2014年3月23日和2016年3月15日在每栋楼的入口处张贴书面通知书催缴物业费，但至今包括被告在内仍有部分业主欠费。合同期满的2016年3月31日，原告终止了对该小区的物业服务。另查，被告卢闯系大连市甘井子区翠州园的业主，该房屋建筑面积65.8平方米。被告2013年11月1日至2016年3月31日未交纳物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连泰华房地产开发公司与原告大连道亨物业管理有限公司签订的《物业管理委托书》以及与被告卢闯之间签订的《商品房买卖合同补充协议》和《大连市前期物业管理服务协议》，对原、被告具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务单位，应当按照合同的约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业费。原告以《商品房买卖合同补充协议》和《大连市前期物业管理服务协议》为据，按照房屋建筑面积每月每平方米1.60的标准向被告主张物业费，应首先举证证明其所提供的物业服务达到了合同约定的标准。然，通过原告与案涉小区其他业主物业服务合同纠纷案件的庭审调查可知，原告的物业服务存在诸多的不足，且原告在提供物业服务期间一直未取得《收费许可证》，同时考虑到原告已于2016年4月1日撤出案涉小区，其无法通过后续的物业服务行为对当前的服务状况加以改善。故此，本院在综合考量上述因素后，酌定认为被告按照拖欠物业费本金的60%向原告支付物业费为宜。经本院调整后，被告应交纳的物业费数额为1,031.87元（3,053.12元×60%）。关于被告所述的开发商迟延办证导致其多交纳税费，应当在物业费中予以减免的问题，本院认为，开发商迟延办证的问题系被告与开发商之间的问题，与本案非系同一法律关系，被告可另行主张，被告以此拒交物业费于法无据。关于被告所述的窗户门框外移的问题，本院认为，被告未提供相关证据证明该问题的存在以及存在的原因，故本院对被告的该辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢闯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连道亨物业管理有限公司支付拖欠的2013年11月1日至2016年3月31日的物业服务费1,031.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连道亨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被告卢闯负担，被告卢闯于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一七年十二月十二日书记员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。