广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1946号上诉人（原审原告）：武江区中心置业商行，经营场所：广东省韶关市武江区西联镇西联村委第十一中学旁第十五间商铺。经营者：潘志辉，男，1977年8月11日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：钟达文，广东韶信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚夏梅，女，1984年5月19日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。上诉人武江区中心置业商行、姚夏梅因居间合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2017）粤0203民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实和理由，决定不开庭审理本案，本案现已审理终结。武江区中心置业商行上诉请求：1、撤销原审判决，改判姚夏梅按《中介服务协议》约定支付违约赔偿金11600元；2、一、二审诉讼费用由姚夏梅负担。事实及理由：一、原审判决事实不清，认定事实错误。1、《中介服务协议》属于居间合同性质，意在防止买方通过中介公司获取房源信息后，跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金。《中介服务协议》不存在免除一方责任，加重对方责任的情形。《中介服务协议》应认定有效。2、《中介服务协议》、《微信聊天记录》和原审笔录可以证实武江区中心置业商行没有损害姚夏梅利益，武江区中心置业商行提供的房屋销售价格是58万元，而姚夏梅最终成交价是59万元。3、因为姚夏梅的跳单行为，导致武江区中心置业商行可得利益58万×2%=11600元损失，这个损失与姚夏梅违约行为存在直接关系。原审判决认定姚夏梅根本违约的事实，但却适用《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定是适用法律错误。原审法院既然认定姚夏梅违反《中介服务协议》约定，且构成根本违约，应适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及第三百九十六条的规定进行判决。综上，希望二审法院依法改判。姚夏梅上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判姚夏梅不承担任何费用；2、武江区中心置业商行承担案件的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院违反了不告不理的基本原则。武江区中心置业商行只是要求姚夏梅支付违约金11600元，并没有诉求支付其他费用，原审法院主动判决姚夏梅支付武江区中心置业商行诉请以外的费用是错误的。原审法院判决姚夏梅支付1000元费用违反了《中华人民共和国合同法》相关规定，也违背了居间市场行业公平交易原则习惯，损害了姚夏梅利益。1、本次居间活动并非武江区中心置业商行促成，姚夏梅的房源信息也不是来自武江区中心置业商行。整个居间服务活动中，武江区中心置业商行仅带姚夏梅看了一次房，没有提供业主信息及房屋的其他信息，没有约到业主面谈，态度也很冷淡。2、众所周知，中介带客户看房是免费的，即使是有偿服务，费用也不超过20元，且是一次性收费，包看中为止，费用包括交通费、咨询费等。本案武江区中心置业商行带姚夏梅看房及咨询费最多就是34元，原审判决1000元费用，超过了《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定的“必要”费用的范围，超过了武江区中心置业商行提供的服务价值，违背了居间市场行业公平交易习惯和原则，损害了姚夏梅的利益。综上，希望二审法院依法改判。武江区中心置业商行于2017年7月11日向原审法院提起诉讼请求：1、判令姚夏梅按《中介服务协议》支付中介代理费及咨询费（以实际成交价的2%计算，暂定9990元）给武江区中心置业商行（原审诉讼中武江区中心置业商行变更该诉讼请求为要求姚夏梅支付违约金11600元）；2、判令案件诉讼费用由姚夏梅负担。原审法院查明事实：武江区中心置业商行于2017年7月11日向原审法院起诉姚夏梅，主张双方于2016年10月5日签订了一份《中介服务协议》，并将该协议作为证据提交。该《中介服务协议》约定：甲方为武江区中心置业商行，乙方为姚夏梅，甲方在本协议签订后为乙方提供物业中介服务：1、介绍物业的相关资料；2、带乙方或其授权代表实地视察物业；3、促进乙方或其授权代表与物业的业主达成买卖/租赁协议；4、协助办理成交后相关物业的过户办证手续。本协议签订后，如乙方或其授权代表成功与业主或其代理人就甲方推荐的下述物业达成买卖/租赁协议的当天，乙方承诺向甲方支付中介代理费及咨询费共为成交价的2%/半个月租金。甲方资料来源于业主，对资料的确实性，乙方须做实地考察。乙方承诺在本协议签订后一年内：（1）保证不会直接或通过第三人与甲方推荐的下述物业的业主或其代理人联系，以及就上述物业签订买卖/租赁协议；（2）保证即使甲方推荐的下述物业最后由乙方的亲属、授权人、委托或代理人购买/租赁，均视为甲方已促成此次交易。如乙方出现上述行为，则仍须负责向甲方支付上述中介代理费及咨询费。本协议自签订之日起生效。所介绍及视察之物业的地址：（1）芙蓉湾7-2-1401、14-7-1501（2）花地16-24-801（3）花地16-22-1104、岭誉17-5-803/17-6-402，本人已就以上物业实地视察完毕，特此确认。陈玲在甲方代表一栏签字，姚夏梅在乙方一栏签字。原审诉讼中，武江区中心置业商行主张陈玲为其员工，姚夏梅主张该《中介服务协议》上姚夏梅的签名并非其本人签名，并曾提出笔迹鉴定申请，随后又撤回了该申请。签订该协议后，武江区中心置业商行的员工为姚夏梅提供了房源信息咨询服务，并带其看过协议中所涉及的花地16-24-801房，但姚夏梅并未通过武江区中心置业商行与该房业主达成房屋买卖合同，而是通过其他中介购买该套房屋。武江区中心置业商行为此以姚夏梅违反了《中介服务协议》的约定为由向原审法院提起本案诉请。原审法院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点首先是《中介服务协议》的真实性问题。原审诉讼中姚夏梅辩称该协议上姚夏梅的签名并非其本人签名，在提出笔迹鉴定申请后又撤回该鉴定申请，姚夏梅的辩解，缺乏证据证实，对该辩解不予采信。对该签名，应认定是姚夏梅本人签名。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，因本案中武江区中心置业商行并未促成房屋买卖交易，故武江区中心置业商行不得据此要求姚夏梅支付报酬。原审起诉时，武江区中心置业商行主张的是代理费及咨询费，原审庭审中又称该11600元的性质为违约金，武江区中心置业商行主张违约金的理由是姚夏梅违反承诺，在与武江区中心置业商行签订了《中介服务协议》后与原业主达成了房屋买卖交易，违反了合同约定。对此，姚夏梅虽然通过其他中介与原业主达成了房屋买卖交易，但市场经济买卖自由，且武江区中心置业商行并非拥有涉案房屋的独家销售代理权，协议中约定的一年内姚夏梅不得通过其他途径购买涉案房产的约定明显限制了其自主交易权，也损害了原业主房屋买卖自由的权利，该约定明显有悖诚实信用原则。另外，武江区中心置业商行也未举证证实因姚夏梅违约给其造成任何损失的证据。武江区中心置业商行要求姚夏梅支付违约金，理由不充分，故不予支持。鉴于武江区中心置业商行为姚夏梅提供了房屋信息咨询服务、带领其看房服务，故酌情确定姚夏梅向武江区中心置业商行支付居间活动产生的必要费用1000元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：姚夏梅于判决生效之日起十日内向武江区中心置业商行支付服务费用1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取45元，由武江区中心置业商行负担35元，姚夏梅负担10元。本院查明事实与原审查明事实一致。本院认为，武江区中心置业商行与姚夏梅签订的《中介服务协议》属于居间合同性质，其中第四点约定，乙方（姚夏梅）承诺在本协议签订后一年内：（1）保证不会直接或通过第三人与甲方（武江区中心置业商行）推荐的物业的业主或其代理人联系，以及就下述物业签订买卖/租赁协议；（2）保证即使甲方推荐的下述物业最后由乙方的亲属、授权人、委托或代理人购买/租赁，均视为甲方已促成此次交易。如乙方出现上述行为，则仍须负责向甲方支付上述中介代理费及咨询费。该约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条款约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并没有利用该中介公司提供的房源信息，则买方有权选择其他服务更好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，姚夏梅分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。姚夏梅并没有利用武江区中心置业商行的信息、机会，故不构成违约，原审法院对武江区中心置业商行的诉讼请求没有支持，并无不当，本院对此予以维持。对于居间活动产生的费用负担问题。从武江区中心置业商行提供的微信记录来看，武江区中心置业商行为促成房屋买卖合同成立多次与姚夏梅沟通，带领其看房、提供相应的房屋信息，这必然产生费用，原审法院结合本案事实情况，酌情确定姚夏梅向武江区中心置业商行支付居间活动费1000元，符合本案事实情况，本院不作变更。综上所述，武江区中心置业商行及姚夏梅的上诉请求，理据均不充分，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武江区中心置业商行负担50元，姚夏梅负担50元。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  危 晖审判员  李飞洲二〇一七年十二月十八日书记员  龙 娟