湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2915号上诉人（原审被告）：姜炳龙，男，1970年4月28日出生，汉族，湖南省双牌县人，住双牌县何家洞乡刘家洞村*组，现住双牌县泷泊镇紫金国际*栋*单元***房。委托诉讼代理人：奉元敏，双牌县峦山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：永州市宏宇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路翠苑花园。法定代表人：刘海斌，总经理。委托诉讼代理人：何进平，男，1965年3月19日出生，汉族，湖南省双牌县人，系该公司法律顾问，住双牌县泷泊镇峦山西巷6号1栋2单元01号。上诉人姜炳龙因与被上诉人永州市宏宇房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2017）湘1123民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。姜炳龙上诉请求：请求依法判令姜炳龙不需给付购房款137,951元，现在办理房产登记多交纳的税费由永州市宏宇房地产开发有限责任公司承担，本案一、二审诉讼费由永州市宏宇房地产开发有限责任公司承担。理由：一审判决认定了姜炳龙在本案中没有任何违约，就应该判决双方严格按合同约定来履行合同内容，合同约定剩余房款通过银行按揭贷款的方式给付，永州市宏宇房地产开发有限责任公司因其欠税行为不能办理银行贷款，姜炳龙按合同约定履行了全部义务，不需超出合同范围另行给付购房款。双方的争执焦点是永州市宏宇房地产开发有限责任公司帮姜炳龙所购买的房屋办理产权登记手续，姜炳龙可以办理贷款付清房款。永州市宏宇房地产开发有限责任公司辩称，原判事实清楚，证据充分，判决正确。姜炳龙交足了购房款和办证所需的一切税费，公司在合同约定的期限内不能办理出《房产证》，公司愿意承担应该承担法律责任。合同中无约定公司要先给姜炳龙办理好房产证，然后姜炳龙才将下余的购房款交付。姜炳龙没有任何证据证实公司有欠税行为，同时即便公司有欠税行为与姜炳龙无关，只要姜炳龙不欠税，不动产登记部门就无权拒绝为姜炳龙登记。永州市宏宇房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求姜炳龙立即给付购房款140,000元。2、姜炳龙给付违约金76,650元（2017年1月1日以后的违约金按每天0.5‰的标准计算，直至购房款全部付清为止）。一审法院认定事实：2012年9月14日，姜炳龙与永州市宏宇房地产开发有限责任公司签订了《紫金国际商品房买卖合同》，姜炳龙购买永州市宏宇房地产开发有限责任公司紫金国际花园8栋2单元103号房，总价款为283,289元，付款方式为银行按揭方式。并约定：姜炳龙于2012年9月14日支付首期房款143,269元，银行按揭贷款140,000元，在付完首期房款同时，到紫金国际营销中心签署《紫金国际商品房买卖合同》，并交齐银行按揭所需的资料。合同第八条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内为买受人办理房地产权属证书。合同还约定了违约责任等。合同签订后，姜炳龙于当日支付首期房款143,269元、按揭费用2049元、房屋维修基金2820元。2012年12月31日，永州市宏宇房地产开发有限责任公司将房屋交付姜炳龙装修使用。2013年7月5日，姜炳龙向永州市宏宇房地产开发有限责任公司交纳产权及水电费共9277元。2013年8月6日，姜炳龙向双牌县地税局交纳契税5770元。至今，永州市宏宇房地产开发有限责任公司没有为姜炳龙办理房地产权属证书，姜炳龙的银行按揭贷款没有办理，购房款140,000元未付。一审法院认为，永州市宏宇房地产开发有限责任公司与姜炳龙签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。姜炳龙购买了永州市宏宇房地产开发有限责任公司的商品房，应履行支付购房款的义务。现姜炳龙既未要求解除合同，又未付清房款，而实际使用房屋已将近4年，理应支付剩余房款。永州市宏宇房地产开发有限责任公司没有为其办理房产权属证书，姜炳龙可依合同追究违约责任，不能成为拒付房款的理由。同时，姜炳龙向永州市宏宇房地产开发有限责任公司交纳了按揭费用，且合同约定由姜炳龙向永州市宏宇房地产开发有限责任公司交齐银行按揭所需的资料，应认定由永州市宏宇房地产开发有限责任公司办理银行按揭手续，基于由永州市宏宇房地产开发有限责任公司履行办理按揭手续义务的前提下，应当由永州市宏宇房地产开发有限责任公司对于银行按揭未能办理的原因承担举证责任，永州市宏宇房地产开发有限责任公司未能举证的，推定是由于永州市宏宇房地产开发有限责任公司的原因导致按揭贷款不能办理。按揭贷款不能办理后，永州市宏宇房地产开发有限责任公司未就余款与姜炳龙协商好余款支付方式，在姜炳龙未付清余款的情况下也未要求解除合同，损失由其自己承担。而姜炳龙则为能办理按揭贷款抵押积极交纳各种费用，故姜炳龙没有违约，不承担违约责任。综上，对永州市宏宇房地产开发有限责任公司要求姜炳龙支付购房款的诉讼请求，予以支持，但应抵减已交纳的按揭费用2049元，姜炳龙应支付购房款为137,951元。对其要求姜炳龙支付违约金的诉讼请求，不予支持。对姜炳龙“永州市宏宇房地产开发有限责任公司起诉没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求”的辩称，因其理由不充分，不予采纳。对姜炳龙“不需承担违约责任”的辩称，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、判决：一、姜炳龙于本判决生效之日起七日内支付永州市宏宇房地产开发有限责任公司购房款137,951元；二、驳回永州市宏宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4548元，减半收取计2274元，由永州市宏宇房地产开发有限责任公司负担744元，由姜炳龙负担1530元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为姜炳龙是否应支付剩余购房款。依双方合同约定，姜炳龙在支付了首付款后剩余房款按揭贷款，现因永州市宏宇房地产开发有限责任公司的因素无法按揭贷款，根据双方商品房买卖合同，双方只约定了由姜炳龙将按揭贷款资料交由永州市宏宇房地产开发有限责任公司，并未约定按揭贷款无法办出的违约责任，现房屋尾款的履行方式应属约定不明，在合同履行方式约定不明的情况下，双方可另行约定。现双方就履行方式发生纠纷，直接起诉至法院，可谓双方就另行约定达不成合意。根据合同约定，在姜炳龙未支付剩余房款30日后，永州市宏宇房地产开发有限责任公司可要求解除合同或继续履行，现姜炳龙一审、二审均未表示解除合同，且涉案房屋已交付，姜炳龙已居住四年有余，按有利于合同目的实现来看，姜炳龙应当支付剩余房款。姜炳龙提出永州市宏宇房地产开发有限责任公司未办理房产证，因姜炳龙未提出反诉，办理房产证与支付剩余购房款并不冲突，姜炳龙可另行主张永州市宏宇房地产开发有限责任公司为其办理房产证，故该上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，故姜炳龙的上诉请求部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3059元，由上诉人姜炳龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨世清审 判 员  曾 忞代理审判员  张向安二〇一七年十二月二十日书 记 员  张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。