江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏10执复110号复议申请人（被执行人）：谈兵，男，1970年5月5日生，汉族，住扬州市江都区。申请执行人：中国工商银行股份有限公司扬州邗江支行，住所地在扬州市邗江路与兴城西路交汇处东南角。负责人：栾兆茜，行长。被执行人：刘秀梅，女，1970年2月7日出生，汉族，住扬州市江都区。复议申请人谈兵与申请执行人中国工商银行股份有限公司扬州邗江支行（下称工商邗江支行）、被执行人刘秀梅执行异议纠纷一案，复议申请人谈兵不服扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003执异44号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。谈兵原审异议称：第一，邗江法院在拍卖异议人名下证号江房权证邵伯字第××号房产时存在超范围以及超标的拍卖。异议人欠申请执行人290万余元，加上利息及相关费用也不足350万元，异议人抵押给银行的房产1-3层（江房权证邵伯字第××号）评估价为729.27万元，该价值足以清偿债务，邗江法院将3层以上房产，北侧1-3层（约843平方米），西侧一间（约19平方米）的三处无证房产一起评估拍卖远远超过了350万元的债权数额，是超标的超范围拍卖。第二，法院的拍卖文书认定有误，对无证房产为有证房产的附属用房是违法认定。被拍卖的无证房产不但可以单独使用，而且可以独立办证（如果批建手续等齐全），无证房产北侧1-3层现用于宾馆经营，在有证房产西侧的19平方的无证房产实际上是昊坤小区的安全出口和消防通道，也是北侧无证房产（宾馆、汗蒸馆）经营的入口通道，现有的电梯入口可以砌一道墙与前面的抵押房隔开，完全可以独立使用。第三，拍卖西侧房产和北侧1-3层及三层以上房产执行行为违法。西侧房产的土地属公共用地，是昊坤小区的安全出口及消防通道，土地使用权不在异议人名下（属国有），北侧1-3层土地使用权属于江苏昊坤地产有限公司邵伯分公司所有，如果拍卖将侵犯国有土地使用权和第三人土地使用权，且会导致竞拍人无法实际拥有和使用该房产。第四，评估机构对有证房产和无证房产的评估价格偏低，在三楼以上房产的汗蒸馆装修花费70多万，北侧1-3用于宾馆经营装修费160多万，异议人不予认可。第五，三处无证房产是违章建筑，属法律禁止的流通物，违章建筑不能发生可转化的权利，邗江法院拍卖该三处房产是违法违规行为。综上，请求法院停止拍卖行为。原审查明，关于工商邗江支行与被执行人谈兵、刘秀梅金融借款合同纠纷一案，依据邗江法院（2014）扬邗商初字第0721号民事判决书，被执行人谈兵应于判决生效后十日内给付原告工商邗江支行借款本金3162292.18元及利息，律师费损失10万元，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；并由被执行人谈兵支付申请执行人垫付的案件受理费16787.50元；如被执行人谈兵不能履行前述义务，则申请执行人工商邗江支行有权以江房他证邵伯字2012001226号他项权证项下房产、江他项2012第10036、10037号他项权证项下土地使用权拍卖、变卖的价款优先受偿。2015年3月12日进入执行程序，在执行过程中，邗江法院于2015年7月10日裁定拍卖证号为江房权证邵伯字第××号房产及附属用房，并于2016年6月28日委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司（下称苏信房地产评估公司）对上述房产进行司法评估。苏信房地产评估公司于2016年12月5日出具了010131-2号评估报告，报告认定有证房地产面积为1179.43平方米，土地使用权面积为420.1平方米，房地产及装修价值为729.27万元，3层之上附属用房约274平方米，房地产及装修价值为37.96万元，北侧附属用房约843平方米，房地产及装修价值为181.96万元，西侧附属用房约为19平方米，房地产及装修价值为1.34万元，总价为950.53万元。苏信房地产评估公司在江苏省高级人民法院公布的司法委托鉴定机构范围之内，法定代表人为徐惠，营业执照注册号为91310000134784154E。王星、孙正宏为江苏苏信房地产评估咨询有限公司的评估人员，具有相应评估资质。原审认为，借款应当及时清偿,被执行人谈兵一直不履行还款义务，邗江法院有权将其享有抵押权的财产拍卖、变卖予以偿还债务。第一，附属用房一般指配套用房，能否独立使用并非区别附属用房的标志，异议人提及的这几处房产均为无证房产，也无合法的批建手续，其性质需专业的房产评估机构进行认定。邗江法院委托具有评估资质的评估公司，其在评估报告中中已对证号为江房权证邵伯字第××号房产及附属用房作了区分和评估，王星、孙正宏为苏信房地产评估公司的评估人员，证书号分别为3220140079，3220100156，其在评估报告中载明无证房产均属于附属用房，本次评估程序合法有效。第二，受托评估公司对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验，故评估结果出具后，异议人以评估价格低于真实价格为由请求停止拍卖的，法院不予支持。第三，因该抵押房产仅存一本房产证和土地证，在被执行人不履行债务的前提下，仅能拍卖该房实现债权，经查，该房先后被江都区人民法院，广陵区人民法院查封，债权人较多，最终的拍卖成交价格也需由市场决定，邗江法院仅会在最终拍卖成交后对邗江法院优先受偿权部分予以处置，其余款项依法分配，不存在超标的、超范围问题。第四，根据邗江法院及评估公司实地勘察，有证房与无证房存在打通合并使用的情况，经鉴定，无证房产可能对有证房的独立使用产生负面影响，拍卖时也需一并进行处置。第五，对于无证房产，邗江法院仅现状处理，不涉及办证事项，并在拍卖过程中告知相关买受人风险，由买受人决定是否参与竞买，并不会侵害相关权利人的权益。综上，异议人的异议请求无事实与法律依据，邗江法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人谈兵的异议。裁定作出后，复议申请人谈兵不服，向本院申请复议称，首先，邗江法院存在超范围和超标的拍卖问题。本案中，被执行人仅欠工商邗江支行不足350万元债务，而与抵押房产一并拍卖的另外三处房产是可分的，现一起拍卖，属于超范围和超标的拍卖。其次，邗江法院在拍卖中违法拍卖。将无证房产作为有证房产的附属用房一并拍卖以及将超标范围拍卖实质是违法的拍卖。第三，评估机构苏信房地产评估公司评估价格过低，侵害了复议申请人的权利。第四，三处无证房产属于违章建筑物，属于法律禁止流通的物，违章建筑不能发生可转化的权利，邗江法院拍卖上述房产不符合法律规定。综上，邗江法院作出的执行裁定违法，故请求二审法院依法撤销邗江法院（2017）苏1003执异44号执行裁定，支持复议申请人的复议请求。本院查明，一审认定的基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，复议申请人谈兵所提复议请求缺少事实与法律依据，依法不能成立。理由如下：首先，邗江法院依据生效的法律文书向被执行人谈兵采取的强制执行措施，符合法律规定。若复议申请人谈兵能够以其它方式及时履行相关金钱义务，也无须邗江法院拍卖涉案房地产。同时无论是附属用房、配套用房，还是违章建筑、无证房产，法律并未对上述房产作出禁止处置的规定。且涉案房地产若不能一并进行处置，因存在打通共用等情形，无证房产的存在对有证房产的使用将会产生诸多负面影响，故邗江法院将另外三处无证房产与抵押的有证房产一并拍卖，并未违反法律规定。其次，本案中，涉案房屋已先后被江都区人民法院，广陵区人民法院查封，涉及的债权人相对较多，邗江法院只是在拍卖后对工商邗江支行享有优先受偿权的部分进行处置，余款依法另行分配，故不存在超标的拍卖的问题。第三，当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，苏信房地产评估公司是依法注册且具有评估资质的评估公司，评估人也具有相应的评估资质，且评估价只是人民法院决定起拍价的参考，并不是最终经网络竞拍后的实际成交价值，实际市场价值通过网络司法拍卖市场竞价最终决定。同时复议申请人谈兵也未能提供充分证据证明评估机构在评估时存有需要撤销本次评估的情形。综上，对复议申请人谈兵的复议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定〉》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回谈兵的复议请求，维持扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003执异44号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄 祥审 判 员  陆开存代理审判员  刘志林二〇一七年十二月一日书 记 员  孙 妍