福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0121民初2851号原告：福建阳光房地产开发有限公司，住所地福州开发区罗星路4号（自贸试验区内）。法定代表人：徐国宏，总经理。委托诉讼代理人：童建炫，福建博世律师事务所执业律师。被告：念瑞钦，女，汉族，1974年7月4日出生，住福建省平潭县。第三人：中国银行股份有限公司福州五一广场支行，住所地福州市鼓楼区海底支路元洪花园综合楼（白金大厦）一层。负责人：张锦，行长。原告福建阳光房地产开发有限公司与被告念瑞钦、第三人中国银行股份有限公司福州五一广场支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福建阳光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人童建炫到庭，第三人中国银行股份有限公司福州五一广场支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告念瑞钦经本院公告送达，期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建阳光房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方的《商品房买卖合同》，被告应立即将位于闽侯县丹宁顿小镇B区1#楼2608单元房屋返还给原告；2、判决被告协助原告办理预售合同号为20120280243的《商品房买卖合同》的备案注销手续；3、判决原告有权从应退给被告的购房款中，直接抵扣原告代被告偿还给第三人的贷款本息92006.75元、被告应支付的违约金212743.2元、原告为实现权利而支付的律师费8000元，共计312749.95元；4.本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）由被告承担。事实与理由：2012年8月18日，原、被告双方签订了预售合同号为20120280243的《商品房买卖合同》，念瑞钦以总价1063716元购买原告位于闽侯县丹宁顿小镇B区（阳光理想城）1#楼2608单元房产，被告支付定金30000元和首期购房款293716元，剩余购房款74万元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同附件六约定，被告应按个人购房借款合同约定的期限归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用时，被告愿意按日万分之五支付违约金。如果原告代偿金额超过按揭款本金的10%，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究被告违约金。2013年3月7日，念瑞钦、第三人中国银行股份有限公司福州五一广场支行（以下简称“中国银行”）及原告三方签订了编号为2013年马房借字第40号《个人一手住房贷款合同》，中国银行向被告发放贷款74万元，贷款期限240个月，从2013年3月起到2033年3月止，还款方式为按月等额本息还款，原告就被告的还款义务向第三人中国银行提供连带责任保证担保。上述合同生效后，第三人中国银行按约向被告发放贷款，但之后被告没有履行还本付息的义务。自2015年10月30日起至今，连续拖欠借款本息。根据贷款合同约定，中国银行要求原告履行与被告的连带还款责任。从2015年10月30日起至2017年2月24日止，中国银行先后8次从原告银行账户扣划了共计92006.75元，用于代被告偿还了银行欠款本息。期间原告多次向被告发送了《及时偿还贷款催告函》，但被告均不予理睬。根据购房合同的约定，原告代被告偿还的按揭贷款本息已超过按揭款?本金的10%，被告的行为已经构成根本性违约。因此原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总额的20%追究被告违约金。即原告在解除合同、收回房产和返还已付房款时，有权在念瑞钦已支付的购房款中，扣除原告垫付的代偿款92006.75元和念瑞钦应支付的违约金1063716元×20%=212743.2元，以及原告为实现权利而支出的律师费8000元，以上合计312749.95元。因本案起诉后2017年6月份福建阳光房地产开发有限公司又被银行扣划了20121.15元，因此将诉请三变更为代为偿还贷款本息112127.9元、被告应支付的违约金212743.2元、福建阳光房地产开发有限公司为实现权利而支付的律师费8000元，共计332871.1元。念瑞钦未作答辩。中国银行股份有限公司福州五一广场支行未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。念瑞钦经公告送达，期限届满未到庭参加诉讼，视其放弃诉讼相关权利。对福建阳光房地产开发有限公司提交的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本案事实认定如下：2012年8月18日，福建阳光房地产开发有限公司与念瑞钦签订了合同编号为20120280243的《商品房买卖合同》，约定：念瑞钦向福建阳光房地产开发有限公司购买其开发的位于闽侯县丹宁顿小镇B区（阳光理想城）1#楼2608单元房产，建筑面积共128.37平方米，总价款1063716元，其中念瑞钦支付定金30000元和首期购房款293716元，剩余购房款74万元由被告向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第六点约定：“在出卖人为买受人按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，划扣出卖人款项的，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房款总金额的20%追究买受人违约金”。同时合同第二十条约定：“本合同约定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”2013年3月7日，福建阳光房地产开发有限公司与念瑞钦、第三人中国银行股份有限公司福州五一广场支行签订了编号为2013年马房借字第40号《个人一手住房贷款合同》，念瑞钦向中国银行股份有限公司福州五一广场支行贷款74万元，贷款期限240个月，福建阳光房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。福建阳光房地产开发有限公司按约定支付了全部贷款本金。2015年10月起，念瑞钦开始逾期偿还银行按揭贷款，截止2017年6月7日，念瑞钦已有9期按揭贷款本息共计112127.9元未支付。截至2017年6月7日，中国银行股份有限公司福州五一广场支行扣划了保证人福建阳光房地产开发有限公司按揭贷款本息合计人民币112127.9元。福建阳光房地产开发有限公司多次按照念瑞钦在《商品房买卖合同》中所提供的地址“平潭县城关东埔70-2向其发送《及时偿还按揭贷款催告函》。2016年11月17日，福建阳光房地产开发有限公司按该地址向念瑞钦邮寄了《销售合同解除函》。审理中，福建阳光房地产开发有限公司同意代念瑞钦偿还中国银行股份有限公司福州五一广场支行剩余的按揭贷款本息。另查明，福建阳光房地产开发有限公司因本案诉讼产生了律师费8000元。本院认为，福建阳光房地产开发有限公司与念瑞钦签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法受到法律保护。依据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条的约定，念瑞钦作为买受人多次未按期偿还银行本息，造成福建阳光房地产开发有限公司承担贷款保证责任，为其代垫了9个月银行按揭贷款，累计金额超过按揭本金的10%，构成根本性违约，福建阳光房地产开发有限公司依约诉请解除合同，不违反法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》及合同附件解除后，念瑞钦应协助福建阳光房地产开发有限公司办理编号为20120280243的《商品房买卖合同》的注销手续，并将位于闽侯县丹宁顿小镇B区1#楼2608单元房屋返还给福建阳光房地产开发有限公司。因念瑞钦违约，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3条约定，念瑞钦应向福建阳光房地产开发有限公司支付违约金212743.2元（总价款的20%即为1063716元×20%），及福建阳光房地产开发有限公司因本次诉讼所支出的律师费8000元。同时，合同解除后，福建阳光房地产开发有限公司需代念瑞钦返还中国银行股份有限公司福州五一广场支行剩余的银行按揭贷款本息（具体金额以中国银行股份有限公司福州五一广场支行确认为准）。上述念瑞钦需支付的违约金212743.2元、律师费8000元，及代为返还的银行按揭款，可在福建阳光房地产开发有限公司需退还念瑞钦的购房款中直接予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除福建阳光房地产开发有限公司与念瑞钦于2012年8月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120280243）及补充协议；二、念瑞钦应在本判决生效之日起十日内支付福建阳光房地产开发有限公司违约金212743.2元、律师费8000元合计220743.2元。（该款可在福建阳光房地产开发有限公司退还念瑞钦的购房款中直接予以抵扣）。三、念瑞钦应于本判决生效之日起十日内配合福建阳光房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号20120280243）注销登记手续，并位于闽侯县丹宁顿小镇B区1#楼2608单元房屋返还给福建阳光房地产开发有限公司。四、福建阳光房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内代念瑞钦向中国银行股份有限公司福州五一广场支行返还按揭贷款本息余额（具体金额以中国银行股份有限公司福州五一广场支行确认为准）。五、念瑞钦应返还福建阳光房地产开发有限公司代为返还给中国银行股份有限公司福州五一广场支行的按揭贷款本息余额（含2017年6月7日之前已代为返还的112127.9元，具体金额以中国银行股份有限公司福州五一广场支行确认为准），该款可在福建阳光房地产开发有限公司退还念瑞钦的购房款中直接予以抵扣。本案案件受理费14374元，公告费560元，由念瑞钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王剑飞人民陪审员  林金水人民陪审员  杨 华二〇一七年十二月五日书 记 员  陈丽安附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。