湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初2969号原告：吴勇超，男，1969年8月23日出生。原告：刘云胜，女，1969年10月29日出生。两原告共同的委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：张家界晟昊商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91430800572209694M，住所地张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会紫荆园小区101室。法定代表人：代照平，执行董事。委托诉讼代理人：杨圣永，湖南金州（张家界）律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：浙江盛浩控股集团有限公司，统一社会信用代码913300001429314177，住所地浙江省杭州市萧山区金城路185号萧山商会大厦2幢16层。法定代表人：胡林浩，董事长。原告吴勇超、刘云胜与被告张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）、浙江盛浩控股集团有限公司（以下简称盛浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴勇超、刘云胜共同的委托诉讼代理人朱华宏、被告晟昊商业公司的委托诉讼代理人杨圣永到庭参加诉讼。被告盛浩公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴勇超、刘云胜向本院提出诉讼请求：1.判令被告晟昊商业公司立即支付两原告2014年1月1日起至2016年12月30日止的门面租金335726元（3年×每年租金130620元-已付56133.95元）及其相应违约金183810元（下欠租金335726.05元×每天万分之五违约金×3年共1095天），合计519953.6元；2.判令被告盛浩公司对被告晟昊商业公司应付租金及违约金承担连带清偿保证责任；3.案件受理费由两被告共同负担。事实与理由：2012年7月27日，两原告与两被告签订《商铺租赁合同》，将两原告有所有权的位于张家界国际商业城D栋108号商铺门面承租给被告晟昊公司，租金担保方为被告盛浩公司，租赁期限为3年，从2014年1月1日起至2016年12月30日止，每年租金130620元，在每年6月15日前和12月15日前分两次付清，若被告晟昊商业公司未能按时向两原告支付租金，由被告盛浩公司承担保证清偿责任，逾期超过15天的，按每超过一日每天应付租金的万分之五向原告支付违约金。被告晟昊商业公司辩称：一、两原告没有将D3栋108号租赁房屋租赁交付给被告晟昊商业公司占有使用。两原告于2012年7月27日与张家界晟昊置业有限公司（以下简称晟昊公司）订立的房屋买卖合同，约定的房屋交付时间是2012年12月30日。同日，被告晟昊商业公司与两原告也签订了租赁合同，按照租赁合同的约定，两原告授权房��出卖人自2012年12月30日起将房屋交付给被告晟昊商业公司使用，一年的市场培育期免租金，实际租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。实际上，因租赁房屋至今没有交付，被告晟昊商业公司不能用于经营使用，完全不能实现租赁目的，也不可能产生使用收益用以支付两原告的租金。二、租赁房屋由于总包单位施工方工期延误至今没有竣工验收合格，因而依法客观不能交付使用。按照合同法的规定，出租人享有按期收取租金的权利，其相应的主要义务则是给付义务，即出租人承担按照合同约定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务等；房屋承租人的主要权利是对租赁房屋进行占有、使用、收益的权利，相应的主要义务则是交付租金，承租人应当按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金，但由于房屋的瑕疵致使承租人不能对房屋使用和收��的，承租人可以不支付租金。被告盛浩公司未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2012年7月27日，原告吴勇超、刘云胜与晟昊公司签订了《张家界市商品房预售合同》，约定：原告购买晟昊公司开发建设的张家界国际旅游商业城第D3幢1层108号商业用房，该商品房建筑面积57.09平方米，总金额为1436815元；晟昊公司以招投标方式选聘晟昊商业公司对该房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同的期限至召开业主大会，选举产生业主委员会时终止。原告刘云胜于2012年4月25日向晟昊公司支付购房款100000元，2012年5月17日向晟昊公司支付购房款50000元，2012年6月29日向晟昊公司支付购房款574427元，2012年7月27日向晟昊公司支付购房款712388元。2、2012年7月27日，原告刘云胜、吴勇超（甲方）与被告晟昊商业���司（乙方）、盛浩公司（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在张家界国际旅游商业城D3幢108号，建筑面积57.09平方米；租赁期限为2014年1月1日至2016年12月30日，双方约定，甲方与该房屋的出卖人签署买卖合同及应付款付清后，即授权出卖人将该房屋交付给乙方使用；甲乙双方协商，从合同约定之日起计算至2013年12月31日，此期间内为双方共同市场培育期，甲方免收乙方租金，从2014年1月1日起，乙方按照130620元/年的租金在年度内分2次（半年租金）支付给甲方（每年6月10日-15日、12月10日-15日支付），租金支付时，乙方有权扣除代甲方开具发票应支付的税金，具体代扣税金金额以当时国家政策规定为准；甲方应在签订本合同前，到乙方指定的中国建设银行办理开户手续，并将银行账号告知乙方，乙方将扣除税费后的租金及保证金汇入甲方指定的该账号即视为乙方履行了支付租金义务；甲、乙、丙三方同意由丙方承担乙方向甲方的支付租金的担保责任，如乙方不能按照合同约定支付甲方租金，丙方承担支付甲方租金义务；乙方逾期支付甲方租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向甲方支付违约金。作为《商铺租赁合同》的附件，原告刘云胜、吴勇超给被告晟昊商业公司出具两份授权委托书，内容为：“委托人为国际旅游商业城D3幢108号的业主，为保证商业城的统一管理和正常运营，委托人在此授权晟昊商业公司为本业主的委托代理人，由该受托人委派代理人，代表本业主行使《物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定的业主权利，包括但不限于提议召开业主大会的权利，参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权的权利；代表本业主到政府相关主管部门办理租赁合同登记备案手续，或代办租金发票，或办理物业装修、增设附属设施，或者物业外设置广告等报批手续。本委托期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月30日。”3、2011年6月21日，原告吴勇超在中国银行股份有限公司张家界分行开立账号为***的账户。2014年12月29日，被告晟昊商业公司向原告吴勇超的账户转入56133.95元。4、原告吴勇超、刘云胜曾于2016年8月5日将被晟昊商业公司、盛浩公司诉至张家界市永定区人民法院，后于2017年5月4日撤回起诉。上述事实，有当事人陈述、张家界市商品房预售合同、收款收据、商铺租赁合同、中国银行股份有限公司交易明细清单、个人账号交易查询、民事裁定书等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，两原告与被告晟昊商业公司、盛浩公司签订的《商铺租赁合同》及附��是当事人的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当全面履行自己的义务。被告晟昊商业公司辩称，涉案房屋尚未竣工验收，不符合交房条件，没有实际交付，可以不支付租金。本院经审理查明，两原告与被告晟昊商业公司签订的《商铺租赁合同》约定的房屋交付方式为委托交付，并由两原告向被告晟昊商业公司出具书面委托书，授权被告晟昊商业公司代行业主权利，且被告晟昊商业公司于2014年12月29日向原告吴勇超转账56133.95元，被告晟昊商业公司主张该转账不是支付的租金，未提供证据支持，从《商铺租赁合同》约定的租金金额及租金支付时间来看，该56133.95元应为租金。租赁合同为双务合同，出租人有将租赁物按约定交给承租人使用的义务，而承租人有按约定支付租金的义务，本案中被告晟昊商业公司已经履行了部分支付租金的义务，表明两原告交付租赁物的义务业已完成。虽然《中华人民共和国建筑法》规定商品房未经验收合格，不得交付使用，但该规定属于管理性禁止性规定，并非效力性禁止性规定，房屋未经竣工验收不影响房屋的交付使用，对被告晟昊商业公司辩称两原告未交付租赁物的观点本院不予采纳。《商铺租赁合同》明确约定，两原告应承担租赁合同的相关税费，在庭审中两原告认可被告晟昊商业公司于2014年12月29日向原告吴勇超转账56133.95元为2014年1月1日至2014年6月30日扣税后的租金，因此，被告晟昊商业公司还应向两原告支付的租金数额为130620元÷2×5个半年=326550元。《商铺租赁合同》约定，被告晟昊商业公司支付租金的期限为每年的6月15日前和12月15日前，且被告晟昊商业公司逾期支付租金超过15天的，每超过一日，按照应付租金的万分之五支付违约金。被���晟昊商业公司从2015年1月1日开始逾期支付相应的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。两原告要求被告晟昊商业公司支付违约金的标准为下欠租金的万分之五计算三年（合同期），本院认为《商铺租赁合同》对租金的支付期限有明确的约定，且违约条款明确约定逾期支付租金超过15天按日计算违约金，对该违约金的支付应分段计算，2014年下半年租金的违约金为130620元÷2×731天（2014年12月31日至2016年12月30日）×万分之五=23870.81元，2015年上半年租金的违约金为130620元÷2×549天（2015年7月1日至2016年12月30日）×万分之五=17927.60元，2015年下半年租金的违约金为130620元÷2×366天（2015年12月31日至2016年12月30日）×万分之五=11951.73元，2016年上半年租金的违约金为130620元÷2×183天（2016年7月1日至2016年12月30日）×万分之五=5975.87元，2016年下半年的租金合同约定的支付日期为2016年12月15日前，合同期至2016年12月30日，合同期内没有违约金。《商铺租赁合同》约定，被告晟昊商业公司不能按照合同约定支付两原告租金，被告盛浩公司承担支付两原告租金的义务。该约定符合《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，为一般保证。但《商铺租赁合同》对保证期间没有约定，故被告盛浩公司的保证期限为主债务履行期届满之日起6个月内，两原告就2014年下半年和2015年全年的租金没有在履行期限届满后6个月内向被告晟昊商业公司、盛浩公司提起诉讼或仲裁，被告盛浩公司对该期间的租金及违约金免除保证责任。综上所述，本院对两原告的诉讼请求部分予以支持。被告盛浩公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告吴勇超、刘云胜支付2014年7月1日至2015年12月31日的租金195930元、违约金53750.14元；二、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在本判决生效后十日内向原告吴勇超、刘云胜支付2016年的租金130620元、违约金5975.87元；三、被告浙江盛浩控股集团有限公司对被告张家界晟昊商业经营管理有限公司不能履行本判决第二项确定的付款义务承担清偿责任；四、被告浙江盛浩控股集团有限公司履行本判决第三项确定的全部义务后，有权向被告张家界晟昊商业经营管理有限公司追偿；五、驳回原告吴勇超、刘云胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，公告费620元，被告张家界晟昊商业经营管理有限公司负担7147元，原告吴勇超、刘云胜负担2473元。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  刘江蓉人民陪审员  许年丛人民陪审员  谭琼勇二〇一七年十二���十八日代理书记员  黄小语附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生���大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。