北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初767号原告：萧蕾，女，1977年11月24日出生，住北京市丰台区。委托代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。委托代理人：侯运峰，北京英淇律师事务所律师。被告：金德运，男，1976年2月24日出生，中国建筑一局集团有限公司西南分公司经理，住北京市丰台区。委托代理人：钟蔚芬，北京市中同律师事务所律师。被告：北京中易仁禾物业管理有限公司，住所地北京市密云县新南路110号鼓楼街道办事处办公楼231室-102。法定代表人朱泽强，副总经理。委托代理人：吴岩，男，1968年3月20日出生，该公司副总经理，住北京市海淀区。被告：北京中盛蓝源物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西局南街21号。法定代表人钟立顺，经理。委托代理人：马国平，男，1959年10月15日出，该公司法务，住北京市丰台区，现住公司宿舍。被告：中建一局集团第三建筑有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号3042房间。法定代表人高明兴，董事长。委托代理人：刘东晓，男，1987年7月26日出生，该公司法务部职员，住北京市海淀区，现住公司宿舍。委托代理人：卢小平，男，1976年7月13日出生，该公司法务部总经理，住北京市丰台区，现住公司宿舍。原告萧蕾与被告金德运、北京中易仁禾物业管理有限公司（以下简称仁禾物业公司）、北京中盛蓝源物业管理有限公司（以下简称蓝源物业公司）、中建一局集团第三建筑有限公司（以下简称第三建筑公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告萧蕾及其委托代理人宣继璇、侯运峰被告金德运之委托代理人钟蔚芬、被告仁禾物业公司之委托代理人吴岩、被告蓝源物业公司之委托代理人马国平、被告第三建筑公司之委托代理人刘东晓、卢小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害、排除妨害；2.被告赔偿原告装饰装修损失30125元、家具（实木双人床）损失9875元、房屋租金损失4万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年11月7日与中建一局集团第三建筑有限公司签订《中建长阳职工住宅认购协议书》，购买位于北京市房山区xx号房屋，2013年12月2日原告正式收房，2014年对该房屋进行了装修，并购置家居及电器等生活用品。被告的房屋与原告的房屋位置关系是上下楼。2015年2月4日，原告发现客厅、卧室、厨房出现大量积水，墙面、屋顶、木质地板、家具等多处被水浸泡，漏水源自楼上，为解除漏水问题，原告通过电话要求被告配合检修处理，被告不予配合，基于原告的再三要求下，被告拖延4天后才配合检修，后通过原告的努力解决了此次漏水问题，对于维修费用及原告的损失，被告拒绝承担。时至2016年7月，楼上出现第二次漏水，原告房屋客厅等处被水浸泡，吊顶、墙体出现脱落，原告通知被告解决漏水问题，遭到被告的拒绝，被告不予配合检修，拒绝承担对原告造成的经济损失，给原告带来严重困扰。综上所述，为维护原告合法权益，防止损害进一步扩大，避免漏水事件再次发生，依据相关法律规定，现向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告金德运辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。一、原告称2015年2月4日发现客厅、卧室、厨房出现大量积水，墙面、屋顶、木质地板、家具等多处被水浸泡，漏水源自楼上。答辩人认为虽然漏水是源于答辩人所有房屋卫生间的管道，但答辩人常年在外，根本未在该房屋内居住，且该房屋自答辩人购买后亦未进行过装修改造。故答辩人认为本案的争议焦点在于原告家出现大量积水的原因是什么，应由谁承担？答辩人经原告告知漏水后立即联系了（因本人不在北京）房屋产权单位中建一局（集团）第三建筑有限公司并将答辩人家的钥匙邮寄给了三公司的相关人员。后三公司指派人员对管道进行了疏通，管道已不堵塞且水已不外溢。经三公司人员陈述，造成漏水原因是由于楼上卫生间主管道排污汇到答辩人家，在答辩人家的主管道处发生堵塞，污水无法向下流通导致外溢，答辩人家被淹后渗入原告家的天花板。故原告家积水的责任不是答辩人造成的，且答辩人也是受害方，原告的损失不应由答辩人承担责任。另外，原告称其家出现大量积水，这积水是如何形成的？如原告家卫生间地漏没有堵塞，那么从楼上渗下来的水应该很快能排下去，不可能造成积水，故出现大量积水的原因很可能是原告家卫生间的主管道也堵塞了，造成水外溢形成积水。如是此原因造成的损失，不应由答辩人承担损失。若却因答辩人的责任造成的损失，答辩人请求法院依法委托专门的鉴定机构对原告的损失予以鉴定，而不能依据原告主张的数额予以赔偿。二、原告称出现漏水问题后，答辩人不予配合维修，这与事实不符。因答辩人的工作单位在外地，无法赶回北京，所以只能找房屋产权单位进行查看及维修。而且涉案房屋尚未办理产权证，故维修责任仍在产权单位和物业公司。答辩人将房屋钥匙快递给产权单位，产权单位派人查看后确定是卫生间主管道堵塞导致水外溢，经疏通管道后目前涉案房屋主管道已不存在水外溢的情况。因此，漏水是由房屋产权单位修好的，而不是原告所说的通过原告的努力解决的。由此可见，公共管道的维修不是答辩人的义务，而应由产权单位或物业公司进行维修，答辩人不存在过错行为，不应由答辩人承担赔偿责任。三、原告与建设方中建一局集团第三建筑有限公司签订的《中建职工住宅认购协议书》第五条规定，本次配售的职工住宅，目前不能对外出售、出租、上市交易等，只能用于职工自住，待《中央国家机关职工住宅交易管理办法》正式出台后按其规定执行。根据该条规定，原告是不能对外出租的，故原告要求的房屋租金损失没有证据支持，亦无法律依据，答辩人请求法院依法予以驳回。补充一点，有可能是原告家中长期没有人居住才造成的损失。我认为我没有扩大损失，因为我不在公司，且及时的将房屋的钥匙邮寄回来，原告要求的损失没有提交发票。被告仁禾物业公司辩称，当时原告家里漏水是由于二层房间水溢出，才影响到原告家漏水，二层是同单位的职工，因为二层没有人居住，并且不再北京，可以联系到二层住户本人，但是无法进行维修。涉案房屋是原告公司中建一局自己开发建设的。后来发生这个情况以后因为疏通没有效果，中建一局的施工队伍就到地下室，打开管道发现有一根钢筋在里面横着，因为有这根钢筋的存在才导致下水道堵塞。因为二楼向上是一个下水系统。一层单走下水管道。所以堵塞会堵到二层，从二层的下水口反出来，才会渗入一层的楼板。当时已经处理了，是因为钢筋的原因，而钢筋是不可能在交工以后进入到下水管道，因为下水管道是封闭的。所以只有可能是在施工的时候钢筋进入到下水管道的。只有主管道没有封闭的时候才可能掉入钢筋，鉴于这种情况应该是在施工期间造成的问题。新楼没有说因为住户正常使用一年的情况下，导致下水道管道堵塞，除非是在施工中存在问题，因为这个事实的存在，我认为原告应该起诉房地产公司和施工单位，与我单位没有关系。我们是涉案小区的第一任的物业管理单位，是从2013年11月底左右，到2015年5月15日我们的服务结束，交接给中建一局房地产公司。第一次是我们物业公司进行了初步的处理，也不是没有报备被告第三建筑公司，在第二次漏水之前我公司已经撤出涉案房屋的管理，第一次的问题已经解决，第二次的问题与我们公司没有关系。被告蓝源物业公司辩称：作为物业管理公司，我公司已经尽到职责，请求驳回原告的诉讼请求。2015年10月18日我公司从中建一局处接管涉案房屋的小区。原告从2015年10月18日起也没有交纳过物业费，我们保留起诉的权利。在2016年7月初的时候，5号楼1单元101号（也就是起诉状中写的3号1单元101号）来物业反映说客厅顶滴水，我们就与楼上201的业主打电话，派人去101查看情况，我们发现客厅的中部已经被阴湿，个别还有滴水的痕迹，随后我们公司就给201的业主打电话，业主表示本人不在北京，钥匙也不在北京，房子从买了就没有装修及使用，我们说能不能想办法把钥匙送回来，但是最终没有商量好。我们也与警官联系了，但是警官说无法进入，所以我们现在无法查明漏水的原因。以上就是我们至今发现的情况。原告第二次没有财产损失，只是楼顶的天花板湿了。被告第三建筑公司辩称，涉案房屋是竣工验收合格的，是符合法律规定的，根据建筑法第61条规定竣工验工合格以后可以使用，根据验收备案表，2013年11月7日在北京市房山区住房和城乡建设委员会进行备案，因此涉案房屋已经进行了竣工验收，是符合法律规定的使用条件的。涉案房屋已经进行分户验收合格，不存在堵塞漏水问题，根据记录表涉案房屋及被告的房屋经过验收，对于排水管、生活污水管道、清水口等都是符合设计要求的，也符合验收的规定。因此不存在渗水漏水管道堵塞的问题。根据试水检验记录对于涉案房屋及被告的房屋进行了24小时的蓄水试验，不存在渗水问题，因此涉案房屋不存在漏水渗水问题。在竣工之后对涉案房屋及被告的房屋进行了通球试验没有出现堵塞的问题，符合设计要求和法律规定，说明并不是因为钢筋堵塞的，可能是因为垃圾堵塞，所以涉案房屋不存在管道堵塞问题。交付房屋的时候原告认为涉案房屋是合格的，因此，涉案房屋是合格的没有问题。在办理交房手续的时候原告对管道有试用，原告没有对于此提出异议，因此原告认可当时的交房质量。导致涉案房屋两次漏水的原因现在还不明确。根据前两次的庭审记录，我们得知目前涉案房屋堵塞原因不明确，原告发现房屋两次漏水时，没有说明漏水的原因，对于涉案房屋及被告房屋漏水的情况说明，没有说明漏水的原因。被告仁禾物业公司认为本案的房屋漏水是因为堵塞导致，但是在庭审笔录中写明维修的时候被告仁禾物业公司没有参加，也没有任何证据证实原告堵塞的事实。如果是钢筋堵塞导致反水的问题，那么没办法解释涉案房屋在一年以后第二次漏水，被告仁禾物业公司进行了两次的维修，但是还没有解决漏水的问题，希望给出解释。涉案房屋渗水已经过了质保期，根据住宅质量保证书保修期限为两年，涉案房屋在2013年11月7日竣工验收合格，即便根据保证书保修期涉案房屋已经在2013年12月2日交付给原告，2015年2月4日涉案房屋第一次漏水，第二次漏水2016年7月26日已经过了保修期，所以我公司对于第二次漏水不承担责任。我公司对于第一次漏水问题不知情，所以我公司不承担责任，根据保修条款，业主应该及时告知我公司，而我公司对于本案的事情是不知晓的，被告仁禾物业公司是涉案房屋的物业公司，我认为物业公司应该承担相应的责任。原告起诉的数额不属实，对于装饰装修的数额30125元、家电家具9875元，原告没有提供发票及凭证，渗水不会导致装修家具家电无法使用，所以我公司不同意赔偿，房屋租金损失4万元根据认购协议书第五条涉案房屋是不可以出租的，原告出租是违反规定的。在庭审笔录中原告没有将涉案房屋出租，所以没有损失。涉案房屋在2015年2月6日至2016年7月22日，2016年7月26日至今，以上两个期间没有出现漏水渗水的现象，所以原告计算的租金损失的时间段有问题。我认为对于扩大的损失我公司不同意赔偿，被告仁禾物业公司在知道漏水以后没有配合维修，对于扩大的损失我认为被告仁禾物业公司应该赔偿损失。综上所述事实不清，渗水时间已经过了保修期，我公司不应该承担责任。本院经审理认定事实如下，2010年11月7日，原告萧蕾与被告第三建筑公司签订了《中建长阳职工住宅认购协议书》，购买了该公司开发的北京市房山区xx号房屋，后该房屋楼号由3号楼变更为5号楼，被告金德运为北京市房山区xx号房屋的所有权人，该房屋并未装修，亦未实际居住。2015年2月4日左右，被告金德运房屋由于卫生间污水主管道堵塞，导致屋内反水，并渗入原告萧蕾房屋，导致原告萧蕾房屋被淹受损。原告萧蕾联系被告金德运后，被告金德运告知没在北京无法立即打开房屋进行检修，并将房屋钥匙快递回北京，四天以后房屋钥匙到达北京，在原告萧蕾发现房屋被淹后一周左右的时间漏水问题被解决。关于维修主体及堵塞原因双方说法不一，原告在2017年7月27日庭审时称是找了自己所属的公司即本案被告第三建筑公司拿到了被告金德运的钥匙，然后进行了排查和维修，具体什么原因堵塞的不清楚，后又向法庭陈述记不清楚是谁进行了维修，被告金德运家积水的原因可能是因为下水管道有钢筋堵塞，但记不清楚是如何得知钢筋堵塞的事情的。被告金德运称接到原告萧蕾通知后其将钥匙寄给了被告第三建筑公司的关峰，由关峰组织人对管道进行了疏通，但堵塞原因不清楚。被告仁禾物业公司称原告萧蕾通知该公司后，该公司进行了查看，但是无法疏通，于是通知了被告第三建筑公司，并陪同第三建筑公司的人进行了检修，检修之后发现有一根长30公分左右的钢筋横在里面，并导致管道堵塞。被告蓝源物业公司由于此时尚未接管该小区，故对第一次漏水的情况不知情。被告第三建筑公司称，对原告萧蕾漏水的事情不知情，没有接到报修通知，也没有对管道进行检修。庭审中，被告金德运向法庭提交关峰出具的说明一份，该说明载明原告萧蕾房屋漏水是因卫生间主管道堵塞导致楼上汇集的水无法向下排放，最终导致主管道内的积水外溢，但对于堵塞原因没有说明，经法庭询问，被告金德运表示由于关峰与原告萧蕾均是被告第三建筑公司的职工，故拒绝出庭作证。2016年7月下旬，原告所属房屋再次发生渗水，客厅屋顶东北角有一平米左右的阴湿，并通知了被告蓝源物业公司及被告金德运，由于被告金德运不在北京，无法打开房门，故至今不清楚漏水原因，被告蓝源物业公司称事后被告金德运回北京后到涉案房屋进行了查看，被告金德运称是因为阳台没有封闭致使下雨时雨水进入房屋并渗入原告萧蕾家中，对以上说法被告金德运称不清楚。在此之后，原告所属房屋未发生过被淹的情况。原告萧蕾称其主张的损失为两次漏水的损失，因为第一次漏水客厅屋顶也有损失，两次之间有重叠，故无法区分两次漏水的损失分别为多少，但第二次漏水比较轻微，仅是客厅东北角有阴湿和裂缝。本案审理过程中，本院依法委托北京京评价格评估有限公司对原告房屋因漏水造成的损失进行了评估，2017年11月10日该公司出具评估报告，报告载明，涉案房屋无争议项目评估价值合计18674元，其中客厅天棚的工程量显示为22.2平方米，涉案房屋有争议项目为橱柜立柜和吊柜，合计价值为4076.34元。原告萧蕾为此支付评估费用6000元。另查明，被告仁禾物业公司为涉案小区的第一任物业管理公司，于2013年11月左右接管该小区，至2015年5月15日从该小区退出。被告蓝源物业公司于2015年10月18日接管了涉案小区的物业服务工作，并延续至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告萧蕾提交《中建长阳职工住宅认购协议书》、照片、短信、评估报告、发票，被告金德运提交照片、情况说明，被告第三建筑公司提交工程竣工验收备案表、质量分户验收记录表、防水工程试水检查记录、中建长阳“宜居园”住宅质量保证书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案争议事实为：被告金德运所属房屋于2015年2月4日卫生间主管道反水是否是因钢筋堵塞所导致。庭审中双方当事人对管道堵塞导致反水没有异议，但对于堵塞物说法不一，被告仁禾物业公司称疏通管道时发现一根长约30公分的钢筋，但被告第三建筑公司对此不予认可，被告仁禾物业公司亦未提交证据证明，故对此说法本院不予采信。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告萧蕾作为北京市房山区长阳镇稻田村5号楼1单元1层01号房屋的所有权人，有权主张因房屋被淹所造成的损失。关于本案的赔偿义务人，对于第一次漏水造成的损失，因双方当事人一致认可系因被告金德运卫生间污水主管道堵塞反水导致原告萧蕾房屋被淹，而房屋的污水主管道属于公共设施，被告仁禾物业公司在物业服务期限内对其具有疏通、维护的义务，该公司虽称系因被告第三建筑公司施工时遗留的建筑垃圾钢筋堵塞所致，但未提交证据证明，现因该管道堵塞导致原告萧蕾受损，被告仁禾物业公司应该承担赔偿责任，被告金德运未对其所有的房屋进行装修，亦未实际入住使用，现无证据证明其对损失的发生存在过错，关于其是否应该承担损失扩大的责任，本院认为因事发时被告金德运不在北京，其在接到通知后用四天的时间将钥匙寄回北京亦属于尽到了应有的配合义务，故无需对此次漏水的损失承担赔偿责任。在原告萧蕾房屋发生第一次漏水时被告蓝源物业公司并非涉案小区的物业服务单位，故无需承担赔偿责任。对于第二次漏水造成的损失，因被告金德运没在北京，导致无法到其房屋查看漏水原因，故对于第二次漏水造成的损失应由被告金德运负担，现无证据证明其他被告对于第二次漏水的发生存在过错，故其他被告无需对此承担赔偿责任。因两次漏水造成的损失存在重叠，但根据原告萧蕾及被告蓝源物业公司陈述，第二次漏水仅造成了客厅屋顶东北角大约一平方米左右的阴湿，故本院根据评估报告依法认定第二次漏水造成的损失数额为1000元，第一次漏水造成的房屋损失数额根据评估报告确定的无争议数额减去本院认定的第二次漏水造成的1000元确定，具体为17674元，关于争议部分，因被告是因无法确定该部分损失是否是因漏水所导致，而原告亦未向法庭举证证明争议部分与本案的关联性及与漏水之间的因果关系，故对于争议部分的损失本院不予认定。关于原告要求被告停止侵害、排除妨害的诉讼请求，因第二次漏水至今涉案房屋未再发生漏水现象，故原告该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于原告要求的木床损失，因原告未提交证据证明木床是否因为房屋漏水而受损亦未提交证据证明损失状况，故对于该项请求本院不予支持；关于房屋租金损失，原告亦未提交证据证明该项损失已经实际发生，故本院亦不予支持。评估费六千元，根据评估费发票确认，由被告仁禾物业公司负担五千元，由被告金德运负担一千元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告北京中易仁禾物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告萧蕾房屋漏水损失一万七千六百七十四元、评估费五千元，以上共计二万二千六百七十四元；二、被告金德运于本判决生效后十日内赔偿原告萧蕾房屋漏水损失一千元，评估费一千元，以上共计二千元；三、驳回原告萧蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百五十元，由原告萧蕾负担一千五百二十七元（已交纳），由被告北京中易仁禾物业管理有限公司负担四百元（于本判决生效后七日内交纳），由被告金德运负担二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  朱 刚人民陪审员  张德志二〇一七年十二月二十九日书 记 员  张 雪