河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终11843号上诉人（原审被告）：刘沛，女，1980年10月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王星波，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯蕾蕾，河南修谨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：裴永兵，男，1980年9月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王星波，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯蕾蕾，河南修谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张芳芳，女，1985年10月28日出生，汉族，住郑州市金水区。原审第三人：郑州世纪万家房地产营销策划有限公司,住所地郑州市金水区福彩路10号鑫苑名家都市家园2号楼1层附16号。法定代表人：张泷。委托诉讼代理人：龚国辉，该公司员工。上诉人刘沛、裴永兵因与被上诉人张芳芳，原审第三人郑州世纪万家房地产营销策划有限公司（以下简称世纪万家）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初25105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘沛、裴永兵上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判，驳回张芳芳的诉讼请求。2.一二审诉讼费用由张芳芳承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）双方签订的房屋买卖合同已经依法解除，不能再继续履行。1.本案双方解除《房屋买卖合同》符合法律规定，双方均不应再继续履行。本案中，刘沛、裴永兵为偿还小额贷款，决定出售本案所涉房屋，再买个面积较小的房屋，于2016年7月9日与张芳芳在世纪万家处签订《房屋买卖合同》，约定相关权利义务，将房屋出售给张芳芳；同时在2016年7月20日与刘静杰签订了《房屋买卖合同》，购买刘静杰位于郑东新区的房产。由于张芳芳解压款资金不到位的原因，导致双方签订的《房屋买卖合同》迟迟不能履行，未能对所涉房产完成解押手续。经刘沛、裴永兵及世纪万家多次催促，张芳芳至2016年9月7日仍未凑齐40万元解压款。且刘沛、裴永兵无法实现签订《房屋买卖合同》的目的（即偿还小额贷款及购买刘静杰位于郑东新区的房产），于2016年9月7日后多次通知张芳芳及世纪万家解除《房屋买卖合同》，并在2016年9月30日书面已通知张芳芳及世纪万家。张芳芳也同意解除该《房屋买卖合同》，但因双方对谁违约问题有异议，张芳芳向金水法院起诉要求赔偿损失及违约金，实际上也是同意解除该合同。因此，双方签订的合同已经依法解除，双方均不应再继续履行。合同解除后，双方均应承担合同解除的法律后果，而不能再次要求履行已经解除的合同。刘沛、裴永兵通知张芳芳、世纪万家解除合同，张芳芳以向法院起诉要求双倍返还定金及赔偿损失，实际上确认解除《房屋买卖合同》，因此，该合同已经再次确认解除，张芳芳无权再变更诉请，要求继续履行，原审法院允许其变更此诉请并支持其变更诉请是错误的，应予纠正。（二）原审判决认定“张芳芳积极促进合同履行且相应资金均已到位，只是由于刘沛、裴永兵未及时向银行申请提前还款解押导致合同暂时无法履行”属认定事实错误。本案中，正是因为张芳芳无法及时支付40万元解押款，导致刘沛、裴永兵不能向银行确定住具体的还款日期。银行的解押程序是申请后，存入相应款项，一周内就会确定具体还款日期，由于张芳芳资金不到位，如刘沛、裴永兵申请后无法在银行确定日期还款，将会造成银行收贷，刘沛、裴永兵严重违约的后果。（三）原审判决认定“由于刘沛、裴永兵具备继续履行合同的能力及条件，故该房屋买卖合同应当继续履行”，属于认定事实错误，同时也不符合公平原则。1.本案房屋买卖合同已解除，不应再继续履行；2.具备履行合同的能力及条件不是继续履行合同的法律事实依据；3.原审判决继续履行合同是对刘沛、裴永兵严重的不公平。本案中由于张芳芳资金不足，导致双方签订的房屋买卖合同不能履行，刘沛、裴永兵不能得到购房款，与刘静杰签订的购房合同也不能履行，刘沛、裴永兵出售房屋偿还小额贷款、再购面积较小房屋的目的落空，又因房价上涨，给刘沛、裴永兵造成巨大损失。二、原审法院适用法律错误。原审法院判决认定事实错误，未正确适用我国合同法等相关法律规定，属于适用法律错误。张芳芳辩称，1.没有收到合同解除的邮件。2.请求维持一审判决。世纪万家辩称，尊重法院审理。张芳芳向一审法院起诉请求：1.刘沛、裴永兵双倍返还张芳芳购房定金人民币20万元；2.刘沛、裴永兵支付张芳芳经济损失人民币45万元（经济损失暂按人民币45万元计算，待该房屋上涨金额评估后再确定）；3.刘沛、裴永兵承担张芳芳中介费28000元；4.本案的诉讼费由刘沛、裴永兵承担。庭审中，张芳芳变更诉讼请求：1.判令刘沛、裴永兵继续履行房屋买卖合同并解除抵押权，将该房屋的所有权过户至张芳芳名下；2.支付违约金5万元，中介费28000元。一审法院认定事实：2016年7月9日，张芳芳（乙方），刘沛、裴永兵（甲方）及世纪万家（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号L510437）一份，主要约定：张芳芳购买刘沛、裴永兵所有的位于金水区××院××楼××单元××号的房屋，房屋价款1377000元；乙方于合同签订之日支付定金5万元；乙方应支付世纪万家居间佣金27000元、代办费用1000元；在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方或双方违约导致合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担赔偿责任；该房屋处于抵押状态，甲方保证自合同签订后三个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款40万元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜；甲乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款40万元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。此外，三方还对其他事宜进行了约定。该房屋买卖合同签订后，张芳芳向世给万家支付定金5万元。2016年7月11日，三方就上述房屋买卖合同达成补充协议。2016年7月15日，张芳芳又向刘沛、裴永兵支付定金5万元，刘沛、裴永兵向张芳芳出具《收据》载明：今收到张芳芳购刘沛、裴永兵位于金水区××院××楼××单元××号房屋的定金伍万圆整，待过户时，冲抵总房款内。后张芳芳向广发银行股份有限公司郑州分行申请96万元二手住房按揭贷款，该行于2016年8月25日出具《广发总行零售信贷业务[2016]137847号关于张芳芳960000元人民币二手住房按揭贷款的批复》。另据张芳芳邮政储蓄银行62×××78账户交易明细显示，自2016年7月31日，该账户陆续有较大金额汇入，截至2016年9月5日，该账户余额为333007元。2016年9月30日，张芳芳及世纪万家共同出具《催告履行合同书》一份，书面催促刘沛、裴永兵尽快履行合同约定义务。诉讼过程中，根据张芳芳申请，该院作出（2016）豫0105民初25105号民事裁定书，依法对涉案房屋进行了查封。诉讼过程中，张芳芳表示愿意代替刘沛、裴永兵偿还银行贷款，解除该房屋上的银行抵押，并一次性支付刘沛、裴永兵剩余购房款，以办理房屋所有权转移登记手续。一审法院认为，合同应当履行。张芳芳、刘沛、裴永兵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定及法律规定诚实、全面履行合同义务。根据合同约定，因涉案房屋处于抵押状态，张芳芳应于银行确定的还款日期当日现场向刘沛、裴永兵支付解押款40万元，截至起诉之日，银行确定的还款日期仍未确定，而该日期有赖于刘沛、裴永兵向银行申请提前还款得到银行的批准后得以确定。刘沛、裴永兵仅提交一份银行工作人员的证明以证明其积极联系银行确定还款日期，无其他证据予以印证，且该证人刘某未出庭作证，故该院对该银行工作人员刘某的证言不予认定。刘沛、裴永兵对张芳芳提交的收据及银行明细真实性及证明目的予以认可。故该院对该两证据及其所证明的事实予以认定，即张芳芳已尽力积极促成合同履行且相应资金均已到位，只是由于刘沛、裴永兵未及时向银行申请提前还款解押导致合同暂时无法履行。由于刘沛、裴永兵具备继续履行合同的能力及条件，故该房屋买卖合同应当继续履行。张芳芳请求刘沛、裴永兵继续履行《房屋买卖合同》符合法律规定，该院予以支持，刘沛、裴永兵辩称合同已解除，证据不足，该院不予支持。关于刘沛、裴永兵是否应当支付张芳芳违约金5万元及负担第三人居间费用28000元，该院认为，由于《房屋买卖合同》中未明确表明刘沛、裴永兵向银行申请提前还款的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，张芳芳有权随时要求刘沛、裴永兵履行义务，但应当给刘沛、裴永兵必要的准备时间。因市场交易受到诸多因素影响，自2016年9月5日张芳芳凑齐购房款之日至案件受理之日，尚不足一个月时间，应当认为处理合理期限内。故张芳芳主张刘沛、裴永兵支付违约金5万元及中介费28000元于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张芳芳与刘沛、裴永兵及第三人郑州世纪万家房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号L510437）继续履行。二、张芳芳于判决生效后十日内代刘沛、裴永兵清偿银行贷款、利息及相关费用后三十日内，刘沛、裴永兵协助张芳芳办理金水区××院××楼××单元××号房屋的抵押解除手续。三、第三人郑州世纪万家房地产营销策划有限公司于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内，将张芳芳交付在其处的定金5万元支付刘沛、裴永兵。四、张芳芳于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内支付刘沛、裴永兵剩余购房款。（剩余房款金额为：房屋总价款1377000元，扣除张芳芳已支付刘沛、裴永兵定金5万元及第三人处的定金5万元、银行贷款本金、利息及相关费用）。五、待本判决第三、四项履行完毕十日内，刘沛、裴永兵协助张芳芳办理金水区××院××楼××单元××号房屋所有权变更登记手续，将该房屋过户至张芳芳名下。六、驳回张芳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17895元，由张芳芳负担1750元，刘沛、裴永兵负担16145元；保全费5000元，由刘沛、裴永兵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了举证、质证。刘沛、裴永兵提交如下证据：证据1，2016年7月20日，刘沛与刘静杰的代理人刘丹签订的《房屋买卖合同》（合同编号1603568）复印件、刘丹代理权承诺函、刘静杰房屋所有权证复印件、刘静杰、刘丹身份证复印件各一份；证据2，2016年6月26日，上海德载中怡律师事务所对裴永兵催收信用卡欠款的律师函一份；证据3，2016年9月5日，管城法院（2016）豫0104民初4333号民事调解书原件一份；证据4，2016年11月13日中信银行郑州分行对裴永兵《逾期贷款催收函》原件一份。该组证据证明刘沛、裴永兵与张芳芳签订出售房屋的目的是为了改善居住环境及偿还信用卡及银行贷款，想尽快出售涉案房屋，但由于张芳芳原因未能及时售出。张芳芳发表质证意见，证据1是个人名义出具的，不是单位出具的，与本案无关。证据2与本案无关。证据3与本案无关。证据4催收函的时间是在起诉之后。世纪万家发表质证意见，无意见。张芳芳、世纪万家未举证。根据当事人举证、质证情况，本院认为刘沛、裴永兵提交的证据1系复印件，不能作为有效证据使用；证据2—证据4与本案无关联性，综上，对刘沛、裴永兵提交的证据不予采信。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，刘沛、裴永兵与张芳芳签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，刘沛、裴永兵应于合同签定后叁个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时张芳芳应于还款现场向刘沛、裴永兵支付解押款40万元。张芳芳提供解押款有赖于刘沛、裴永兵确定确切的时间及地点，但至今该时间未予确定。刘沛、裴永兵提交的证据并不能证明其积极联系银行确定还款日期。一审法院因刘沛、裴永兵具备继续履行合同的能力及条件，支持张芳芳要求继续履行房屋买卖合同的请求并无不当，应予支持。刘沛、裴永兵称合同已经解除，其证据不足，本院不予支持。综上所述，刘沛、裴永兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17895元，由刘沛、裴永兵负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  陈 涛审判员  王燕燕二〇一七年十二月六日书记员  李 杨