广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异253号案外人：宋建，男，汉族，1984年1月1日出生，住安徽省宿州市灵璧县，。案外人：张玉昨，女，汉族，1983年8月6日出生，住安徽省宿州市灵璧县，。委托代理人：宋建，系其丈夫，本案案外人之一。申请执行人：佛山朝野投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松夏社区长盛路5号（办公楼）二楼西侧，统一社会信用代码91440605081222878D。法定代表人：何兴。委托代理人：汤哨锋、张萍，均系广东谨然律师事务所律师。被执行人：宿州市华盛置业有限公司，住所地安徽省宿州市灵壁县花园街，统一社会信用代码341323000020122。法定代表人：彭良华。本院在执行申请执行人佛山朝野投资有限公司（以下简称朝野公司）与被执行人宿州市华盛置业有限公司（以下简称华盛公司）借款合同纠纷一案【案号（2016）粤06执785号】中，案外人宋建、张玉昨向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年12月14日公开进行听证，案外人宋建及申请执行人朝野公司的委托代理人张萍到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人宋建、张玉昨提出异议称，本院在执行过程中查封了被执行人华盛公司位于安徽省灵璧县灵城北部钟灵大道北侧【证号为灵国用（2013）第010005号】的上盖约五万平方米的在建工程，案外人的盛世华城小区14号楼302室（以下简称涉案房产）住宅建于该地块上，请求解除对302室的查封。事实及理由如下：一、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。2014年5月5日，案外人与华盛公司签订了购房合同，购买了该公司开发的灵璧县灵城北部钟灵大道北侧“盛世华城”小区的涉案房产，合同签订后，案外人多次向开发商索要合同，开发商拒绝提供合同。二、案外人已支付大部分房款。案外人于2014年2月7日支付首付款20000元，于2014年5月5日付款232749元及240元，共计付款252989元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人的权利能够排除执行。综上，案外人系善意购买人，且已经支付252989元房款，请求依法解除对案外人房屋的查封，保障案外人的合法权益。申请执行人朝野公司答辩称，案外人与被执行人之间不存在真实合法有效的商品房买卖合同关系，其请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。被执行人名下涉案土地及上盖五万平方米的在建工程已设立抵押权给申请执行人，并办理了他项权证，2016年11月2日本院查封被执行人的涉案土地使用权及上盖建筑即本案中的“盛世华城”项目。另外，涉案房产在没有办理预售许可证，也不能办理其他产权证书的前提下，根本不具备销售条件，被执行人对于涉案房产的任何销售行为都是非法、无效的，被执行人涉嫌非法处置抵押物、法院查封物。综上，案外人提出本案异议缺乏事实、法律依据，对涉案房产不享有合法权益，请求法院予以驳回。案外人宋建、张玉昨向本院提交以下证据：1.身份证、结婚证各一份，拟证明案外人主体适格。2.金额分别为240元、232749元、20000元的《收据》各一份及232000元、749元的汇款凭证各一份，拟证明案外人与被执行人就购买涉案房产支付了相应的购房款。3.在政府协调下于2017年5月补签的《商品房买卖合同》一份，拟证明案外人与被执行人就购买涉案房产签订商品房买卖合同。4.《盛世华城礼品领取券》、《盛世华城VIP客户排号单》复印件各一份，拟证明案外人购买涉案房产后被执行人送了礼品。申请执行人朝野公司对案外人提交的证据质证如下：1.对证据1的“三性”予以确认。2.对证据2中《收据》的“三性”不予确认，收据记载的内容无法显示项下款项是支付涉案房产的购房款，不能证明案外人已就涉案房产支付相应的款项；汇款凭证真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，汇款凭证显示款项汇到秋豪建材的账号上，并非汇入被执行人账户，与本案无关。3.对证据3的“三性”不予确认。合同没有落款日期，案外人也当庭确认合同是补签的，不排除是为了提出本案异议而特意制作的。《商品房买卖合同》中约定的付款方式与期限是按揭付款（详见补充协议四），但补充协议四对付款方式及期限没有进行任何约定。付款方式是房屋买卖合同的重要条款，不可能不做任何约定，因此，该份《商品房买卖合同》不能证明案外人与被执行人之间存在有效的商品房买卖合同关系。4.对证据4的“三性”不予确认，其载明的内容仅是一种商品房的订购，而不能证明案外人与被执行人存在有效的商品房买卖合同关系。申请执行人朝野公司未向本院提交证据。被执行人华盛公司未作答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，朝野公司因与华盛公司借款合同纠纷向本院提起诉讼,在诉讼过程中，本院根据朝野公司的申请作出(2015)佛中法民二初字第170号民事裁定，于2015年11月4日查封了华盛公司位于安徽省宿州市灵璧县灵城北部钟灵大道北侧的土地使用权[土地使用权证号为灵国用（2013）第10005号，以下简称涉案土地使用权]。此后，本院依法作出(2015)佛中法民二初字第170号民事判决，判决华盛公司应于判决生效之日起十日内清偿借款本金6870万元及相应利息给朝野公司，朝野公司就上述债权对华盛公司提供的座落于灵壁县灵城北部钟灵大道北侧、证号为灵国用（2013）第010005号的国有土地使用权及上盖约五万平方米的在建工程折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。华盛公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉，后又撤回上诉，广东省高级人民法院作出（2016）粤民终381号民事裁定，准许华盛公司撤回上诉。上述法律文书生效后，因义务人未履行义务，朝野公司向本院申请执行，本院审查后立案执行，案号为（2016）粤06执785号。在执行过程中，本院于2016年10月28日作出（2016）粤06执785号查封公告，内容为查封华盛公司座落于安徽省灵璧县灵城北部钟灵大道北侧[证号为灵国用（2013）第10005号]的上盖约五万平方米的在建工程(以下简称涉案在建工程),该公告于2016年11月2日在涉案在建工程处张贴。案外人遂提出本案异议。另查明，根据（2015)佛中法民二初字第170号民事判决，申请执行人与被执行人于2014年9月29日就涉案土地使用权及涉案在建工程在相关部门办理了抵押登记。本院于2017年8月3日作出（2016）粤06执785号通知书，明确本案查封的涉案在建工程的具体范围为：9栋负一负二层、1至16楼，10栋负一负二层、1至11楼，11栋负一负二层、1至12楼，14栋负一负二层、1至10楼，15栋负一负二层、1至10楼，16栋负一负二层、1至15楼；其中，负一负二层地下室面积共6436.54平方米，1、2楼商铺面积共8100.73平方米，住宅面积共31571.66平方米，三项合计46108.93平方米。根据案外人的陈述及提交的证据，其与被执行人华盛公司于2017年5月签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买涉案房产；被执行人华盛公司于2014年2月7日、5月5日出具《收据》叁份，记载主要内容分别为“收到宋建款项20000元”、“收到宋建、张玉昨现金240元”及“收到宋建、张玉昨款项232749元”。本院认为，本案为案外人异议，争议焦点为案外人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，若案外人提出的异议符合该条规定情形且其权利能够排除执行，其异议请求应予以支持。本案中，案外人认为其为涉案房产的买受人，根据案外人的陈述，其与被执行人华盛公司于2017年5月签订《商品房买卖合同》，即在本院查封涉案房产之后才签订书面买卖合同，故案外人提供的证据不能证明在本院查封前，其与华盛公司就涉案房产已签订合法有效的书面买卖合同。因此，根据上述法律规定，案外人提供的证据未能证明其对涉案房产享有足以排除本案执行的权益，其关于解除对涉案房产查封的请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人宋建、张玉昨的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张照栋审 判 员  李蔚婕代理审判员  尹小娜二〇一七年十二月二十五日书 记 员  梁佩玲