浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0782民初16367号原告：义乌市轩辕包装材料厂(系个人独资企业)，住所地：浙江省金华市义乌市稠江街道江湾工业区（义乌市宝丽娜日化有限公司内）。投资人：张西彬。委托诉讼代理人：王志安、刘笛，浙江东方亮律师事务所律师。被告：义乌市宝丽娜日化有限公司，住所地：浙江省义乌市义亭镇同义路28号。法定代表人：厉慧清，经理。委托诉讼代理人：胡洛铭、童修江，浙江近真律师事务所律师。原告义乌市轩辕包装材料厂(下简称轩辕厂)与被告义乌市宝丽娜日化有限公司（下简称宝丽娜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志安、刘笛、被告的委托诉讼代理人童修江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告轩辕厂向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间的租赁合同关系；二、判令被告退还原告剩余未到期租金10万元和保证金1万元；三、判令被告赔偿因提前解除合同给原告造成的经济损失共计人民币20万元并支付逾期付款的利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行完毕之日止）。事实与理由：被告将其位于义乌市江湾工业区的五楼厂房办公宿舍南一楼共计建筑面积1692平方米租赁给原告使用，租期自2017年3月10日起至2019年3月9日止，租期两年，每年租金20万元。2017年8月18日，原告接到被告通知，因义乌市稠城街道有机更新，要征收义乌市江湾工业区的厂房和土地，要求承租户在2017年9月25日之前腾空厂房。由此给原告的生产和经营造成极大的经济损失。被告因原告连续生产经营而使得房屋拆迁获得的补偿收益，对原告造成的经济损失依法应当进行补偿。庭审过程中，因被告已将剩余租金和保证金退还，原告撤回第二项诉讼请求。被告辩称，一、针对事实与理由，1、原告主张“被告因原告连续生产经营而使得房屋拆迁获得的补偿收益”，这与事实不符。首先，涉案房屋并非因原告连续生产经营就会遭遇拆迁行为。涉案房屋的拆迁，实际上是因被告的厂房处于义乌市江湾工业园区，该园区因浙中生态廊道建设所需，经市委市政府批准，而启动的有机更新行为。其次，被告获得相应补偿收益，是基于被告对涉案房屋拥有房屋所有权、且在政府部门确定的期间内履行了签约、搬迁等义务所获得的基本权益。并不是因为原告租房并使用租房进行生产经营，才额外获得相应补偿收益。事实上，在江湾工业���区有机更新征收过程中，很多未对外出租厂房的被征收企业，也获得了停产停业损失补偿。2、2017年9月24日，原被告达成退房租协议一份，约定了返还剩余租金、保证金、具体搬迁时间，具体返还款项等。被告分别于2017年9月25日、10月4日退还40000元、42778元给原告指定收款人张西彬。至此，原被告均已按退房租协议履行了合同义务。因此，应当确认原被告已于2017年9月24日协议解除了厂房租赁合同。3、原告要求被告承担补偿责任没有合同依据，也没有请求权的基础。二、针对诉讼请求。1、被告对第一个诉请没有异议，实际上原被告已于2017年9月24日合意解除诉争的房屋租赁合同。2、本案的立案时间为2017年9月26日，可是原被告的退房租协议在2017年9月24日达成，且被告扣减实际租金、相关水电等费用后，已返还原告82778元。因此，原告申请撤回对该项诉请，本案不应审���。3、关于赔偿因提前解除合同给原告造成的经济损失20万元并支付逾期付款利息之诉请，被告认为该诉请依法不能成立，请求法院判决驳回。具体理由如下：首先，本案是协议解除，双方已在退房租协议当中明确了具体的权利义务，其中并未出现提前解除合同导致原告损失的特别性约定；其次，提前解除合同并非被告违约或者过错所导致，被告无需承担违约责任或赔偿责任，实际上解除合同是原被告之间的合意行为；再者，原告在本案中也未提供证据证明原告的经济损失为20万元。综上，要求法院依法判决。原告就其诉讼主张举证及被告质证意见如下：一、租赁合同、营业执照各一份，证明原告长期租赁被告厂房用于生产和经营的事实；且原告营业执照登记地址是被告所确认的被征收地点；原告让被告改建卫生间花去人民币5000元的事实，该5000元是原告另外支付给被告的。被告质证，真实性没有异议，对证明对象没有异议，厂房租赁合同载明的厂房租赁期限是从2017年3月10日起至2019年3月9日止，是二年期限，并不是长期租赁。5000元的费用没有异议，但是5000元与本案审理的对象没有关联性。二、告知书一份，证明2017年7月5日，义乌市稠江街道办事处关于江湾老工业区有机更新工作的告知书，2017年8月中旬开始签订收购协议，企业的测绘与评估正在进行。被告质证，真实性没有异议，说明原告在2017年7月份实际上就获悉其承租的厂房将列入有机更新的拆迁范围，因此，原告有充足的时间来避免因政府征收行为所产生的损失发生和扩大。三、通知一份，证明被告通知原告腾空厂房并搬迁的事实。被告质证，真实性没有异议，被告确实在2017年8月18日依据政府相关部门的指示向相关的承租户发���了相应的通知，但是原告当时并未同意搬迁，在2017年9月24日，原被告达成退房租协议之后，且在被告于2017年9月25日返还原告40000元款项之后，被告才于2017年9月30日搬离租房。四、当庭提供证明一份，证明原告租赁被告厂房，花去部分装修费用31700元的事实。被告质证，真实性有异议，该份证明在形式上应当属于证人证言，证人刘某未出庭陈述，因此不符合民事诉讼法的证据形式要件，无法达到原告所要主张的证明对象。五、当庭提供房屋租赁合同一份，证明原告迫与无奈于2017年9月1日从第三人处租赁新厂房使用，停产停业损失25天的事实。原告质证，真实性不知情，无法确认原告和出租人义乌市丽涛工艺品厂签订的房屋租赁合同的真实性，该份证据材料与本案审理的对象法律关系不具有关联性，退一万步说，假设该组证据真实性没有问题，从���屋租赁合同本身来看，原告和出租人是在2017年9月1日就签订房屋租赁合同的，实际上被告和原告的租赁合同当时尚未解除，也未终止，在这种情况之下，原告为避免损失扩大，而主动和案外人即出租人义乌市丽涛工艺品厂签订了该份租赁合同，所以从该层面讲，政府的征收行为并未给原告造成了非常大的损失。六、当庭提供房屋收购货币安置协议复印件一份，证明被告因此事拆迁获得一次性搬迁费为574633元，按照原告的面积计算，原告可以获得一次性搬迁费为169200元；被告停产停业损失的补偿总额为633918元，按照原告承租的面积比例，补偿原告停产停业的损失为186656元。原告去稠江街道办事处拆迁总指挥部了解，原告申请法院调查的其他二份证据，装修评估报告和结算单据、征收协议原件被告均有至少一份。被告质证对真实性没有异议。该份证据材料确实载明一次性搬迁费574633元，也载明了停产停业损失补偿633918元，但是该份材料本身的合同主体是义乌市人民政府稠江街道办事处和被告，而不是义乌市人民政府稠江街道办事处和原告等承租户之间签订的，所以该份安置协议的效力及合同约定，对原告是没有相应的合同拘束力的。同时，根据征收实践，即使被告的厂房不存在任何租赁关系，也不存在生产经营活动，征收方依然会给予被征收一方所谓的停产停业损失补偿。因此，该份安置协议约定的停产停业损失补偿以及一次性搬迁费，均与原告无关，这份材料不能达到原告所要主张的证明目的。被告就其辩解主张举证及原告质证意见如下：一、退房租协议一份，证明原被告于2017年9月24日达成的退房租协议，且协议约定了由被告返还多余租金及押金，原告承诺于2017年9月26日前搬走等具体权利义务的事实；进一步证明原被告于2017年9月24日协议解除厂房租赁合同的事实。原告质证，1、真实性没有异议，退房租协议产生的时间9月25日左右，退房租协议行为应该是产生9月26日之后，根据协议的约定，被告应当在9月24日、9月26日将剩余的租金和押金全部退还完毕。但是，被告并没有按照协议的约定履行支付。2、退房租协议明确仅仅是针对剩余的租金和押金、搬迁的时间进行约定，被告也承认协议中并没有补偿条款进行约定，原告更没有放弃过装修、搬迁、停产停业损失补偿的权利。二、水电费用、门卫费用、清洁费用等计算清单一份及微信截图三份，证明被告返还剩余款项42778元系合同约定款项43460元扣除实际占用期间的水电费用、门卫费用、清洁费用等费用682元之后所形成。原告质证，真实性没有异议，对证据产生的时间无法确定。证据一、证据二���没有证据形成的时间。微信产生于2017年10月4日，可以确定被告已经违背了双方退房租协议的约定。且基于原告已经对剩余租金、押金撤回起诉，被告所举证据一、二，与本案不具有任何关联性。三、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明被告于2017年9月25日退还40000元给原告指定收款人张西彬的事实，被告于2017年10月4日退还厂房租金42778元给原告指定收款人张西彬的事实，被告已依《退房租协议》的约定，完全履行合同约定的义务。原告质证，真实性没有异议，对证明目的有异议，被告并没有按照协议约定的时间来履行合同约定的义务。四、当庭提供微信截图打印件一份，证明张西彬在微信中自认2017年9月30日搬迁完毕，要求退还剩余租金的事实。原告质证，真实性没有异议，但不能证明是9月30日搬迁完毕，事实上9月25日搬迁完毕之后��原告多次打电话要求被告退还剩余的租金，仅能证明在9月30日之前肯定已经搬离。本院认证如下：原告所举证据一、二、三、六，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；原告所举证据四，出具证明人刘某未到庭接受询问，不符合证据的形式要件，且原告未提供其他证据对其所主张的事实进行佐证，故本院对该份证据证明力不予以确认；原告所举证据五，系原告与案外人签订的房屋租赁合同，与本案缺乏关系性，对该份证据证明力不予以确认。被告所举证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据上述已确认的证据，结合当事人的陈述，本案事实认定如下：2017年2月11日，宝丽娜公司（出租方、甲方）与张西彬（轩辕厂投资人）（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将义乌市江湾工业区五楼厂房、办��、宿舍南一楼出租给乙方，租赁期限自2017年3月10日至2019年3月9日止，租金20万元一年，租赁保证金1万元等。在租赁期间，轩辕厂为改卫生间一间花费5000元。2017年7月5日，义乌市稠江街道办事处发出《告知书》，告知企业主、承租户，因浙中生态廊道建设需要，决定启动对江湾老工业区有机更新，2017年8月中旬开始签订收购协议，2017年9月20日前腾空，2017年9月25日左右启动拆房。2017年8月18日，宝丽娜公司发出《通知》，通知其各承租户在2017年9月25日之前腾空厂房，没到期的租金按每户腾空厂房后分户退回租金并多退一个月的租金作为补偿等。2017年8月20日，宝丽娜公司与义乌市人民政府稠江街道办事处签订《房屋收购货币安置协议》，就双方权利义务进行约定。2017年9月24日，宝丽娜公司（甲方）与轩辕厂（乙方）签订《退房租协议》，载明由于���府拆迁原因，乙方承诺9月26日前搬走，甲方退还多余租金和押金，共计壹拾万壹仟壹佰壹拾壹元整（￥101111元），减去9月15日止水电费17651元，余83460元。9月25日甲方先退还乙方4万元，余款43460元在9月26日前甲方付乙方。（9月15日-9月26日水、电费另算）。2017年9月25日，宝丽娜公司法定代表人厉慧清向轩辕厂投资人张西彬汇款4万元（备注退还厂房租金）。同年9月30日，张西彬给厉慧清发送微信，表示搬迁完毕，要求退还剩余租金。10月4日，在扣除水电费、门卫费、清洁费等682元后，厉慧清向张西彬汇款42778元（备注退还房租）。本院认为，原、被告于2017年2月11日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。现租赁房屋被政府拆迁，租赁合同无法继续履行，被告亦同意解除合同，原告要求解除租赁合同的诉请，予以支持。合同因政府的拆迁行为而解除，双方当事人对此均无过错，无需向对方承担违约责任。双方于2017年9月24日签订《退房租协议》，对搬离时间、多余租金及租房押金返还事宜达成协议，按协议，轩辕厂搬离完毕，宝丽娜公司亦将租金及押金退还完毕，双方合同权利义务终止。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。轩辕厂在承租期内因改卫生间而花费5000元，结合实际租用时间，本院酌定由宝丽娜公司向其补偿4000元。轩辕厂主张装修费用及搬迁产生的费用、停产停业损失等经济损失，但未提供充分的证据予以证明，且宝丽娜公司因《房屋收购货币安置协议》而取得的补偿，系政府按被拆迁房屋的建筑面积等向房屋所有权人发放，该部分款项与房屋承���人无关，故轩辕厂该部分诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告义乌市轩辕厂与被告义乌市宝丽娜日化有限公司于2017年2月11日签订的《厂房租赁合同》。二、被告义乌市宝丽娜日化有限公司于本判决生效后五日内支付原告义乌市轩辕厂卫生间改装费4000元。二、驳回原告义乌市轩辕厂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由原告义乌市轩辕厂负担2180元，被告义乌市宝丽娜日化有限公司负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 周俊梅二〇一七年十二月十九日代书记员 经 君???