北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初2646号原告(反诉被告)：廖志辉，男。委托诉讼代理人：张仁藏。被告(反诉原告)：张淑华，女。委托诉讼代理人：宋通。委托诉讼代理人：张金玉。第三人：北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人：左晖。委托诉讼代理人：杨怡芳，女。原告（反诉被告）廖志辉与被告（反诉原告）张淑华（以下均简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。廖志辉及其委托诉讼代理人张仁藏，张淑华的委托诉讼代理人宋通，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖志辉向本院提出诉讼请求：1.继续履行我与张淑华于2015年11月21日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，将北京市朝阳区华威西里xx号楼2层3门203房屋过户至我名下；2.张淑华将该房屋于过户当日交付给我；3.张淑华向我支付违约金（自2016年7月30日计算至房屋实际过户之日止，每日按照房屋总价款的万分之五标准计算）；4.张淑华向我支付房屋租金（每月按照4350元计算，从2015年11月22日计算至实际交付房屋之日）。事实与理由：2015年11月21日，我在链家公司居间下与张淑华签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定张淑华以173万元向我出售北京市朝阳区华威西里xx号楼2层3门203房屋。2016年2月21日，我和张淑华签订合同变更申请单，约定我向张淑华支付补偿款7万元，作为其迟延收到全部房款的补偿，合同继续履行。2016年7月26日，我与张淑华签订网签合同。同日，我向公积金贷款中心申请贷款。因公积金贷款进展不顺，为尽快让张淑华收到全部房款，我提出变更支付方式为商业贷款方式，但张淑华明确表示反对。我提出全款支付，张淑华也拒不接受。2016年9月5日，公积金贷款机构表示可以办理贷款手续，但张淑华因为履行期限内房价波动，不同意配合办理银行贷款申请手续。张淑华前述行为构成违约，为维护我的合法权益，故诉至法院。张淑华反诉并答辩称，我不存在违约，不同意支付违约金；该房屋并未长期出租，合同未约定我需要向廖志辉支付租金，且双方签订的合同变更申请单中载明的是3个月租金数额为8700元，廖志辉按照每月4350主张租金计算有误；我认为双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议应该予以解除，双方在合同履行过程中已将房款支付方式变更为现金支付，不存在办理贷款申请手续的必要，廖志辉在沟通中明确表示不能在2016年9月30日前支付全部购房款，严重违反合同约定,我于2016年9月24日向廖志辉发送解除通知函，廖志辉于2016年9月26日收到该通知函，故我不同意廖志辉的诉讼请求并提出反诉要求：1.确认我与廖志辉签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于2016年9月26日解除；2.廖志辉配合我办理就北京市朝阳区华威西里xx号楼2层3门203房屋签订的存量房买卖合同网上签约信息注销手续。廖志辉针对张淑华的反诉请求辩称，我不同意张淑华的反诉请求。我从未表示不能在2016年9月30日前支付购房款。张淑华实际是因为在合同履行期限内房价出现波动，便以各种理由拖延履行合同，甚至为交易设置障碍。2016年9月5日，公积金贷款机构明确表示可以办理贷款面签手续，而张淑华却不同意配合办理前述手续。2016年9月26日，张淑华向我发送律师函要求解除合同，我表示不同意并要求继续履行合同。张淑华拒绝出售房屋并解除合同的行为已经构成根本性违约。链家公司述称，我公司同意廖志辉的诉讼请求，不同意解除合同及注销网签手续，其他请求我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，张淑华作为出卖人，廖志辉作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定张淑华向廖志辉出售北京市朝阳区华威西里xx号楼2层3门203房屋（以下简称涉案房屋）；房屋成交价格为150万元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价23万元；出卖人已将涉案房屋出租；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；买受人未按照补充协议约定时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续后，三个工作日内将该房屋交付买受人；双方同意自本合同签订之日起100日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张淑华作为甲方（出卖方），廖志辉作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订补充协议，约定交易房屋价款及家具、装饰装修和配套设施作价总计173万元；乙方于2015年11月21日将第一笔定金2万元以自行支付方式支付甲方；乙方于批贷函下发三个工作日内将第一笔首付款50万元以理房通托管方式支付甲方；甲乙双方应于出网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在朝阳建委网上预约登记成功后，甲乙双方应共同办理房屋权属转移登记手续；甲乙双方应当在办理完房屋产权转移登记后三个工作日内自行办理物业交割手续；乙方从购房款中留存1万元作为物业交割保证金；该保证金乙方应于办理完房屋交割后以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；交易房屋的租赁期限至2015年12月30日止，就房屋租金，甲方承诺2015年11月21日后的租金全部归乙方所有。上述合同签订后，廖志辉于签约当日支付张淑华定金2万元。2016年2月21日，张淑华（甲方）与廖志辉（乙方）签订合同变更申请单，载明变更原因为乙方逾期；变更条款为将原条款“当事人双方同意自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续”的内容变更为如下内容：1.双方同意，甲方最晚于2016年9月30日前收到全部房款；2.由于乙方原因推迟了七个月甲方收到全部房款时间，乙方自愿赔偿甲方每个月1万元的补偿金（共计7个月7万元整）如果甲方不满7个月收到房款，甲方自收到全部房款之日起，自愿退还乙方剩余补偿金；3.乙方最晚于2016年5月17日前把补偿金7万元整交付于甲方；4.甲乙双方同意在甲乙双方办理理房通资金监管时把2015年11月21日至2016年1月20日三个月的房租共计8700元整从总房款中扣除。2016年5月2日，廖志辉向张淑华支付补偿款7万元。2016年7月26日，张淑华与廖志辉办理涉案房屋网上签约手续。2016年9月24日，张淑华向廖志辉发送解除通知。经询，张淑华称因廖志辉通过链家公司表示其可全款支付剩余房款，并承诺于2016年9月15日前先行支付130万元，但廖志辉未依约向其支付房款；且即使其配合廖志辉办理贷款申请手续，也无法按照约定于2016年9月30日前完成整个交易，故其于2016年9月24日向廖志辉发出解除通知。对此张淑华提交其子与链家公司业务员冯志毅于2016年9月2日的通话录音予以佐证。录音中通话一方告知对方廖志辉表示可全款方式支付剩余房款，通话双方就剩余房款如何支付、逾期赔偿及交易进程进行交谈并提及视廖志辉实际付款情况及与廖志辉见面洽谈而定。廖志辉认可其于2016年9月26日收到解除通知，但不同意解除合同。廖志辉称因其因工作调动使得公积金缴纳出现断档，导致公积金贷款申请出现障碍，其于2016年7月22日要求以商业贷款或全款方式支付剩余房款，但张淑华拒绝接受，要求按照合同约定履行，故其继续申请公积金贷款审批手续；后其符合公积金贷款条件，但张淑华亦拒绝配合办理公积金贷款申请手续导致合同无法履行。对此廖志辉提交了2016年7月22日其与张淑华儿子及其儿媳的对话录音予以佐证。在录音中廖志辉提及公积金贷款可能在2016年9月30日前无法完成，询问是否接受全款支付，张淑华的儿子表示不接受全款，要求按照合同履行。廖志辉称其本人未与张淑华对2016年9月15日前支付150万元达成一致意见；其仅系在链家公司业务员冯xx询问其公积金贷款审批进度时告知冯xx自己房款2016年9月15日能到位，如果张淑华着急的话可全款支付，对此廖志辉提交了其与链家公司业务员冯xx于2016年8月31日的微信往来记录予以佐证。经询，廖志辉称其于2016年9月2日得知公积金贷款申请审批通过，其通知了链家公司并要求链家公司安排面签。张淑华称链家公司于2016年9月19日通过短信通知其于2016年9月21日中午十二点前往公积金管理中心办理面签，但后经咨询，若2016年9月21日办理面签，无法保证其于2016年9月30日前取得剩余全部房款，故其未配合办理面签，对此，张淑华提交了与链家公司职员往来短信记录予以佐证。经询，廖志辉称因张淑华未按约定于网签后三个工作日内配合其办理贷款申请手续，存在违约，故其每日按照房屋总价款的万分之五向张淑华主张2016年7月30日至房屋实际过户之日止的违约金。另，因合同约定2015年11月21日至2016年1月20日三个月的房租共计8700元，故其按照每月4350元标准主张2015年11月22日至实际交付房屋之日期间的租金。经询，张淑华称廖志辉主张的违约金标准过高，且廖志辉计算的租金标准有误。经询，廖志辉表示现可一次性支付剩余房款。审理中，经廖志辉申请，本院于2017年1月16日作出（2017）京0105民初2646号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。本院认为：张淑华、廖志辉或并与链家公司签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议系当事人真实意思表示，合法有效。在北京市存量房屋买卖合同及补充协议约定的办理权属转移登记时间届至前，张淑华与廖志辉通过签订合同变更申请单对原有合同的付款期限作出变更，此变更申请单系双方真实意思表示，对双方产生约束力。合同变更申请单仅对支付房款的时间截点作出约定，并未对支付方式作出限定，故双方就付款方式仍应按照北京市存量房屋买卖合同及补充协议的约定进行履行。张淑华提交的现有证据仅能证明链家公司职员冯xx曾就其与廖志辉之间在涉案交易的付款方式和付款期限方面进行协调，但未有证据显示其与廖志辉双方自行对付款方式和付款期限达成一致意见，本院对张淑华关于廖志辉向其作出2016年9月15日前支付150万元承诺的陈述不予采信。根据查明的事实，廖志辉在公积金贷款申请遇到障碍之初，其于2016年7月向张淑华提出以全款或商业贷款方式支付房款，但张淑华未予接受，并要求按合同约定的公积金贷款方式办理；后廖志辉于2016年9月2日左右通知链家公司安排公积金贷款面签，张淑华以如按照链家公司的通知2016年9月21日办理面签，其于2016年9月30日前无法取得全部房款为由未配合办理。因就付款方式而言，选择除公积金贷款支付方式以外的商业贷款或全款方式支付并未对张淑华构成不利影响，反而增加廖志辉自身的成本，双方亦约定廖志辉因自身原因未获得贷款机构批准的，可继续申请其他机构贷款，至贷款批准，张淑华未接受廖志辉以公积金贷款以外的付款方式违反合同约定；且廖志辉于2016年9月2日左右通知链家公司安排公积金贷款面签，本案不存在廖志辉拒绝支付购房款而导致张淑华无法实现合同目的之情形，故张淑华于2016年9月26日向廖志辉发出的解除房屋买卖合同通知不发生法律效力。现廖志辉同意一次性支付剩余房款，双方合同具备继续履行条件，本院对张淑华要求廖志辉配合其办理作为涉案交易得以继续履行前置程序的存量房买卖合同网上签约信息注销手续的诉讼请求不予支持。廖志辉要求张淑华协助办理涉案房屋过户手续并交付房屋于法有据，本院予以支持。张淑华违约在先，廖志辉有权主张违约金。但考虑本案具体情况，以及涉案交易中廖志辉公积金贷款审批通过及链家公司通知张淑华配合办理公积金贷款的时间与双方约定的全部房款付清时间距离较近等情形，再结合廖志辉已付款情况及有关损失举证情况，本院对张淑华关于廖志辉主张违约金标准过高的抗辩意见予以采纳，并就此酌定张淑华向廖志辉支付违约金7万元。关于房屋租金，双方签约时载明涉案房屋的租赁期限至2015年12月30日，并约定2015年11月21日后的租金全部归廖志辉所有。双方在签订合同变更申请单时约定将2015年11月21日至2016年1月20日的房租共计8700元从总房款中扣除，本院不持异议，并在廖志辉应支付的房款中予以相应扣减。廖志辉主张之其他租金，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张淑华于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）廖志辉办理将北京市朝阳区华威西里xx号楼2层3门203房屋过户至原告（反诉被告）廖志辉名下的产权过户手续；原告（反诉被告）廖志辉于办理产权过户手续当日，将购房款一百七十万一千三百元给付被告（反诉原告）张淑华；二、被告（反诉原告）张淑华在依上述第一项协助原告（反诉被告）廖志辉办理北京市朝阳区华威西里xx号楼2层3门203房屋产权过户手续当日，向原告（反诉被告）廖志辉交付该房屋。三、被告（反诉原告）张淑华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖志辉支付违约金七万元；四、驳回原告（反诉被告）廖志辉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张淑华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20370元，由原告（反诉被告）廖志辉支付6340元（已交纳），另14030元由被告（反诉原告）张淑华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费10185元，由被告（反诉原告）张淑华负担（已交纳）。案件保全费5000元，由被告（反诉原告）张淑华负担[原告（反诉被告）廖志辉已预交，被告（反诉原告）张淑华于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）廖志辉]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  高 祺审判员  裴小星二〇一七年十二月十八日书记员  陈锦洪