黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0302民初2983号原告:华春艳，女，1966年3月28日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：石瑞明，黑龙江天利律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍丹丹，黑龙江天利律师事务所律师。被告：哈尔滨民安房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区×路×号。法定代表人：张丽娟，董事长。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。原告华春艳与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华春艳委托诉讼代理人石瑞明、霍丹丹，被告哈尔滨民安房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华春艳向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付因其违约不能按时办理产权登记的违约金100926元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告2012年4月28日与哈尔滨民安房地产开发有限公司签订《房屋预售合同》，购买被告开发的×小区×号楼×单元×室，总款559171元。被告于2013年7月3日交付该商品房。根据双方签订的《房屋预售合同》第十五条约定，买受人应当在该商品房交付之日起540日内取得房屋产权证书，由于被告的责任在规定的期限内没有办理，被告已构成违约，应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。特依法起诉。哈尔滨民安房地产开发有限公司辩称，1.原告不能在法律规定的期限内办理不动产登记证，不是被告原因导致。被告未依照合同约定的时间提交争议房屋初始登记材料是政府职能部门多种原因导致，被告不应承担给付违约金的责任；2.合同未约定逾期办证违约金，原告未在法定期限内主张权利，按照民法通则及民法总则关于诉讼时效的规定，原告起诉时，已超过二年，已过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实认定如下：1.原告提交的证据一，《房屋预售合同》复印件1份，证明原告与被告之间存在合法有效的购房合同关系，原告购买了被告开发的×小区的商品房，合同第十五条约定被告在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由被告提供的材料报产权登记机关备案。被告对证据中第十五条内容真实性无异议，对证明问题有异议，认为合同第十五条约定，由于出卖人责任才承担责任，非因出卖人责任，被告不承担责任。因原告提交的证据系复印件，对复印件中与被告提交的《房屋预售合同》一致的内容，本院予以确认，被告在庭审中认可双方存在合法有效的合同关系，被告对合同第十五条内容真实性无异议，对证明目的予以确认。2.原告提交的证据二，销售不动产统一发票1份，证实原告向被告支付购房款，原告计算被告逾期交房的违约金的计算基数为发票中体现的购房款数额。被告对证据的真实性无异议，对支付购房款的证明目的无异议，对其它证明目的有异议，认为被告无责任，不承担违约责任。被告对证据真实性及支付购房款的证明目的无异议，本院对证据真实性及支付购房款的证明目的予以确认，其它证明目的无充足证据佐证，本院不予确认。3.原告提交的证据三，竣工工程备案证复印件1份，证实备案登记上有原告居住楼房开工竣工时间，被告有过错，不按时验收，应承担违约责任。被告对真实性无异议，对证明问题有异议，认为该备案证登记的日期是计划开工竣工日期，该日期与实际不符。被告一期全部工程同时验收，被告没有责任，不应承担违约责任。因被告开发的×小区一期建筑工程系整体验收，该证明目的无充足证据佐证，对原告的证明目的本院不予确认。4.原告提交的证据四，收楼确认书1份，证明被告将房屋交付给原告的时间，原告计算被告逾期办理产权登记的违约金的起始日期应从交付房屋之日起加540日，计算至被告向房产部门提交备案材料2016年12月27日止。被告认为证据与本案无关，对证据真实性不质证，但对入户时间认可，对证明问题有异议，认为被告无过错，不承担违约责任。该证据与原告入住争议房屋事实相印证，对真实性本院予以确认，被告认可原告入户时间，本院对原告入户时间予以确认，对原告其它证明目的，因无充足证据佐证，本院不予确认。5.被告提交的证据一，商品房预售许可证复印件1份、《房屋预售合同》1份，证实原、被告双方房屋买卖合同有效，2011年10月被告具备售房资格。根据合同第十五条约定被告无责任，不承担违约责任。原告对证据真实性无异议，对合同合法有效及被告取得预售资格的证明目的无异议，对被告无违约责任的证明目的有异议，认为根据合同的约定应该是严格责任原则不论被告有无过错均应承担责任。原告对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认，该证据能够证明原、被告之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，合同约定了办理产权登记相关事宜，综合本案证据，原告不能在规定期限内取得权属证书非被告原因导致，对该证据本院予以确认。6.被告提交的证据二，鸡西市房屋征收办公室出具的《关于×小区棚户区改造项目房屋征收工作时间情况的说明》1份，证明2013年末征收部门完成土地清理工作，因冬季不能施工，被告从2014年春天开始施工，2016年4月最后一栋楼交工符合法定交付时间，该时期交工和验收是因政府征收部门不能按期完成土地清理工作导致，被告无责任，不承担违约责任。原告有异议，认为该证据没有出具单位负责人及制作证明材料人员的签名或者盖章，不符合证据的形式要求，证据的出处来源与其是否具有证据效力并无当然的因果关系，不能因其是相关政府职能部门出具的即认定其与事实具有真实性、合法性和关联性，要求出证单位相关人员出庭核实有关情况。该证据证明的是棚户区改造项目，而原告购买的是商品房二者没有关联性。被告提交的证据三，鸡西市工程质量监督站出具的说明1份，证明被告开发的最后一栋楼×地块×号楼系2016年4月交工，有关部门方能办理整体验收，被告办理了该期楼盘的备案登记证，整体验收的操作程序导致原告办证迟延，导致被告办理竣工验收备案登记证迟延，交付产权登记材料迟延，被告无责任，不承担违约责任。原告有异议。认为该说明是被告自己制作出具的，被告自己写好的内容加盖的公章，鸡西市质量工程监督站在左下角加盖公章，该证据不符合证据的法定形式要件，情况说明的内容不是质量监督站的监督职、责监管职责事项，鸡西市质量工程监督站无权证实相关情况，同时也要求出证单位相关人员出庭核实情况。被告提交的证据四，鸡西市商品房预售管理办公室出具的说明1份，证明被告于2016年末已将办理不动产登记的所有手续交至房产局，被告按时提交不动产登记手续，被告不承担违约责任。原告有异议，认为该证据没有出具单位及制作材料人员签名或盖章不符合证据的形式要求。该证据同时证明了被告提交办理产权登记时间为2016年12月27日，已经违反了合同十五条的约定，被告应承担违约责任，出证单位应出庭接受核实。被告提交的证据二、三、四均为相关政府职能部门出具，在无充分证据否定的情况下，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月28日，原告与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司签订《房屋预售合同》，购买被告开发的位于鸡西市鸡冠区×住宅小区工程×号楼×单元×层×号、建筑面积为126.40平方米的房屋一户。合同关于交付期限事项约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”合同关于产权登记事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决。”2013年7月3日，被告向原告交付房屋，房屋实际建筑面积为125.75平方米，原告交纳购房款559171元。被告于2015年7月13日为原告出具销售不动产统一发票。×小区工程全部竣工后进行综合验收。由于×小区项目征收范围内情况比较复杂，净地清理工作至2013年末完成，×小区工程最后一栋楼迟延竣工，被告于2016年4月启动×小区一期工程楼房综合验收工作，经各方验收合格后进入竣工备案验收，2016年12月21日，鸡西市工程质量监管站为×小区一期楼房出具了竣工工程备案证。2016年12月27日，被告向鸡西市商品房预售管理办公室提出房地产项目初始登记申请并提交了初始登记资料。2017年3月末，该部门将×小区不动产登记工作转至产权和不动产证照办理机构，办理证照发放业务。×小区一期工程的房屋现能够办理产权证照。本院认为，原告华春艳与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司签订的《房屋预售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同已成立并生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。双方签订的《房屋预售合同》第十五条关于产权登记事项约定为“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”就本案争议事实，原告未能在其预期时间取得房屋产权证照，被告是否应承担责任，应考虑被告在向房产登记部门出具房屋竣工验收等资料过程中是否存在过错。鸡西市房屋征收办公室出具的《关于×小区棚户区改造项目房屋征收工作时间情况的说明》、鸡西市工程质量监督站及鸡西市商品房预售管理办公室出具的情况说明能够证明被告不能按期将办理权属登记资料报产权登记机关备案非其原因造成，原告要求被告支付不能按期办理产权登记违约金100926元的诉讼请求，本院不予支持。原告起诉时间不违反法律关于诉讼时效制度规定，被告关于原告起诉超诉讼时效的辩解，本院不予采纳。综上所述，应驳回原告华春艳要求被告哈尔滨民安房地产开发有限公司支付不能按时办理产权登记违约金的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告华春艳要求被告哈尔滨民安房地产开发有限公司支付不能按时办理产权登记违约金100926元的诉讼请求。案件受理费2319元，减半收取计1159.50元，由华春艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  贾玉芳二〇一七年十二月二十一日书记员  王丹丹