杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0103民初2255号原告：张建强，男，1954年8月28日出生，汉族，住杭州市下城区。原告：杨文娟，女，1958年10月29日出生，汉族，住杭州市下城区。两原告的委托诉讼代理人：钱晨成、张蕾，浙江杭天信律师事务所律师。被告：葛马明，男，1981年7月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告张建强、杨文娟与被告葛马明、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法由审判员陈丹适用简易程序独任审判。在诉讼过程中，被告葛马明提出管辖权异议申请，本院裁定驳回其申请，被告葛马明不服裁定提起上诉，二审裁定予以维持。后本案于2017年8月22日公开开庭进行了审理，原告张建强、杨文娟的委托诉讼代理人钱晨成、被告葛马明、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人王燕到庭参加诉讼。在审理过程中，原告张建强、杨文娟申请撤回对我爱我家公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告张建强向本院提出诉讼请求：1.解除原告张建强、杨文娟与被告葛马明于2016年7月5日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0397241）；2.被告葛马明将已收取的1700000元购房款、装修款返还原告张建强、杨文娟；3.被告葛马明赔偿原告张建强、杨文娟损失400000元；5.本案诉讼费用由被告葛马明承担。事实和理由：原告张建强、杨文娟系夫妻。原告夫妻与被告葛马明经我爱我家公司居间，双方就购买坐落于“杭州市下城区”的房屋（以下简称“案涉房屋”）达成合意，于2016年5月21日签订《购房意向合同》，约定：有抵押，领取原告夫妻首付款还贷；转让总价为180万元；意向金10万元；葛马明保证所售房屋无权属争议等。意向合同签订后，原告夫妻已依约履行支付10万元意向金的义务。2016年7月5日，原告夫妻与葛马明签订《杭州市房屋转让合同》，约定：葛马明于产权受理前办理抵押注销手续；房屋转让总价160万元；委托所属我爱我家公司的银行账户（中国银行，359758384706）对房产交易资金进行监管支付等。当日，原告夫妻、葛马明与我爱我家公司签订《杭州市房地产经纪服务合同》，原告夫妻与葛马明签订《协议》。其中，《协议》约定案涉房屋的装修款为20万元。以上合同及协议均为我爱我家公司所提供的格式文本。2016年7月6日，原告张建强以转账汇款的方式向案涉监管账户支付首付款144万元，向葛马明支付装修款10万元及部分购房余款6万元；2016年12月7日，原告张建强以银行转账汇款的方式向案涉监管账户支付购房余款16万元。原告夫妻认为，原告夫妻已依约履行付款义务，我爱我家公司及葛马明应依约配合原告夫妻将案涉房屋予以过户。因我爱我家公司违反《杭州市房地产经纪服务合同》、《杭州市房屋转让合同》的约定，擅自将监管账户内的购房款支付给葛马明，而葛马明收到款项后未依约及时结清抵押贷款。另外，葛马明在（2017）浙0103民初453号案件庭审中明确表示无法及时清偿贷款，无法在合理期限内办理抵押注销手续。因被告葛马明、我爱我家公司的原因导致合同目的无法实现，其行为已构成违约，应当承担违约责任并赔偿损失。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告葛马明辩称，对原告陈述的购房及签约、付款过程无异议，但对案涉合同中其本人的签名有异议，要求对笔迹进行鉴定。本院经审理查明事实如下：2016年5月21日，原告张建强、杨文娟（甲方、买方）与被告葛马明（乙方、卖方）在我爱我家公司（丙方、居间方）的居间下，就甲方通过丙方购买乙方的房屋事宜签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州市下城区，建筑面积73.68平方米；房屋存在抵押，由乙方领取甲方首付款还贷；转让总价为1800000元；其中首付款1300000元，支付时间为《杭州市房屋转让合同》签订后2016年6月30日前，剩余所有房款于2016年11月30日前打入指定银行监管账户；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订合同时向丙方支付意向金100000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后17日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金等。上述合同签订后，原告张建强、杨文娟按约向被告葛马明支付购房定金100000元。2016年7月5日，原告张建强、杨文娟（乙方、买方）与被告葛马明（甲方、卖方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定：甲方房屋坐落于杭州市下城区，房屋结构为混合，建筑面积73.68平方米；房屋有抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行，抵押登记日期为2013年11月18日，甲方于产权受理前办理抵押注销手续；房屋转让总价为1600000元，付款方式为分期付款，本合同签订之日起2日内，乙方支付房款首期1440000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，乙方须于2017年1月30日前支付余款160000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；待乙方部分房款1440000元到位（换取收据）后三个工作日内，乙方同意向甲方支付部分房款1440000元，待《不动产权证书》制出后三个工作日内，乙方同意向甲方支付房款160000元（甲方凭房屋交验单领取）；如因甲方的原因，乙方未能取得房屋权属证书，乙方有权退房等。同日，原告张建强、杨文娟（乙方、买方）与被告葛马明（甲方、卖方）签订《协议》一份，约定：房屋出售合同价1600000元，装修款另计200000元，合计1800000元，部分装修款100000元乙方已于合同签订之前支付给甲方，剩余部分装修款100000元于2016年7月7日前由乙方自行支付给甲方；乙方知晓并同意甲方在收到此次售房第一笔房款1440000元及装修款200000元后不用于偿还此次交易房屋未结清的抵押贷款，同时甲方承诺在产权受理前自行结清此次交易房屋未结清的抵押贷款；等。上述《杭州市房屋转让合同》及《协议》签订后，原告张建强于2016年7月6日向我爱我家公司的银行监管账户转入首付款1440000元，向被告葛马明支付部分房款160000元（含装修款），后葛马明从我爱我家公司处领取首付款1440000元。2016年12月7日，原告张建强向我爱我家公司的银行监管账户转入160000元，支付经纪服务费40000元、税费16489.8元。2017年8月9日，杭州市国土资源局出具的《杭州市不动产权属信息查询记录》显示，案涉房屋存在抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行，登记日期2013年11月18日。在本案审理过程中，被告葛马明申请对两原告提交的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》、《协议》上“葛马明”签名、捺印的真实性进行鉴定，本院依法委托浙江法会司法鉴定所进行鉴定，因葛马明未按鉴定机构通知的时间缴纳鉴定费用，浙江法会司法鉴定所决定终止鉴定。本院认为，两原告与被告葛马明之间签订《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》及《协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。被告葛马明对上述合同中其本人签名的真实性提出异议，但未提供有效证据予以证实，本院对其抗辩意见不予采纳。两原告与被告葛马明之间的房屋买卖合同关系合法有效，各方当事人应当按照合同履行各自的义务。两原告已经按约向被告葛马明支付1700000元购房款、装修款，被告葛马明亦确认其已收到。根据《杭州市房屋转让合同》、《协议》约定，“甲方于产权受理前办理抵押注销手续”、“待乙方部分房款1440000元到位（换取收据）后三个工作日内，乙方同意向甲方支付部分房款1440000元，待《不动产权证书》制出后三个工作日内，乙方同意向甲方支付房款160000元”、“甲方承诺在产权受理前自行结清此次交易房屋未结清的抵押贷款”，被告应当在两原告支付1440000元购房款后，结清案涉房屋的抵押贷款并注销抵押登记，协助两原告办理产权变更登记手续。现案涉房屋尚存在抵押，客观上亦无法将房屋产权人进行变更登记，故两原告购房目的显然无法实现。被告葛马明的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。两原告主张解除案涉房屋买卖合同、要求被告退还1700000元购房款、装修款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金，《购房意向合同》约定“若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金等”，两原告主张其实际损失应当根据案涉房屋增值的差价400000元确定，但未提交有效证据予以证实。本院结合本案实际情况、房价的涨幅、合同履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，确定被告葛马明支付两原告违约金250000元，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张建强、杨文娟与被告葛马明于2016年7月5日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0397241）于本判决生效之日解除；二、被告葛马明于本判决生效之日起十日内退还原告张建强、杨文娟购房款、装修款1700000元；三、被告葛马明于本判决生效之日起十日内支付原告张建强、杨文娟违约金250000元；四、驳回原告张建强、杨文娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25332元，因适用简易程序减半收取12666元，保全申请费5000元，合计17666元，由原告张建强、杨文娟负担1491元，由被告葛马明负担16175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员 陈丹二〇一七年十二月四日代书记员 夏璐