四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3451号上诉人（原审被告）：果城建工集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区长征路119号。法定代表人：蒲斌，总经理。委托诉讼代理人：张楠，四川智典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南充市顺庆区惠明化纤面料厂，住所地四川省南充市顺庆区金台镇商业街。法定代表人：赵会明，厂长。委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜永军，男，1980年11月8日出生，汉族，住四川省南充市蓬安县。委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。上诉人果城建工集团有限公司（简称果城建司）、南充市顺庆区惠明化纤面料厂（简称惠明化纤厂）因与被上诉人姜永军买卖合同纠纷一案，均不服四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1221号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人果城建司委托诉讼代理人张楠、上诉人惠明化纤厂法定代表人赵会明及委托诉讼代理人刘明，被上诉人姜永军的委托诉讼代理人杨俊清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。果城建司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回姜永军的所有诉讼请求，一、二审诉讼费用果城建司不予承担。事实及理由：一、一审判决果城建司给付违约金错误，果城建司在本案中并没有过错。果城建司与姜永军签订购房合同后即按照合同约定向其交付房屋，并准备为其办理房屋产权手续。在办理过程中，惠明化纤厂起诉果城建司要求解除《联合开发合同》，法院判决解除该合同。因土地登记在惠明化纤厂名下，其拒不配合，才导致房屋产权手续没有办下来。法院应判决由惠明化纤厂单独承担逾期办证违约金。二、姜永军从签订《存量房认购书》起一直没有要求果城建司办理房屋产权手续，也没有准备好相关手续到果城建司处要求办理房屋产权手续，而是直接在2013年起诉要求果城建司办证。对此，姜永军自身也有过错。故逾期办证违约金也只应从其起诉要求办证之日起91天计算，且应由惠明化纤厂承担相关违约责任。三、果城建司与惠明化纤厂的联合开发结算案件至今仍未审结，但已出具的一、二审判决书均明确了果城建司应将所得房款给付给惠明化纤厂，即惠明化纤厂是案涉房屋的权利义务责任人，与果城建司没有关系。一审在相关判决未对联合开发合同的权利义务明确的情况下直接判决果城建司承担逾期办证违约金错误，请求二审予以改判。四、一审法院以购房总价款为基数计算违约金错误，购房总价款包括了天然气安装费、水表、电表、房屋维修基金、有线电视安装费等所有费用。天然气安装费、水表、电表、房屋维修基金、有线电视安装费等费用均是果城建司代收并上交了相关部门，果城建司并未实际享有。即只应按购房款总价减去优惠价为基数计算违约金。同时，一审按年利率6%计算违约金过高，请求按一年期同期存款利率计算。惠明化纤厂上诉请求：撤销原判，驳回姜永军的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、惠明化纤厂与姜永军之间没有合同关系，惠明化纤厂不是本案适格被告。果城建司与姜永军签订的《存量房认购书》，据合同相对性，与本厂无关。虽然本厂与果城建司签订有联合开发合同，但合同明确出售开发房屋需用本厂名义，售房款必须进入本厂银行账户，故果城建司与姜永军签订的《存量房认购书》与联合开发无关，纯属该两方当事人非法串通行为。案涉房屋是新开发的商品房，未取得商品房预售许可证，市委、市政府及相关部门确定不能销售，果城建司与姜永军签订的《存量房认购书》不具商品房买卖合同性质，应属无效。姜永军无权主张非法侵占房屋的产权，本厂对姜永军侵占房屋，将另案起诉。果城建司与姜永军恶意低价非法侵占本厂资产。案涉项目的成本价约2000元/㎡，2006年相邻的商品房销售单价约1700元/㎡，而《存量房订购书》价格为600元/㎡，本厂一直对《存量房认购书》的三性有异议。果城建司与姜永军的非法行为与本厂无关。一审判决认定《存量房订购书》合法，要求为订购房办理产权是错误的。二、一审判决支持姜永军逾期办证的违约金从2006年4月22日起，按年利率6%支付，判决错误。《存量房订购书》无效，姜永军无权主张房屋产权，更无法主张违约金。本厂无违约行为，一审判决本厂支付违约金于法无据。本厂与果城建司之间的诉讼还在进行，案涉房屋产权已依法办入本厂名下，在该案无生效判决前，本案不能判决，因本案需以本厂与果城建司的案件处理结果为依据。一审法院开庭未通知本厂参加诉讼，非法剥夺了本厂的诉讼权利。针对果城建司的上诉请求，惠明化纤厂辩称，对果城建司要求发回重审的上诉请求没有异议，对果城建司要求改判由本厂承担全部违约金有异议。引起本案诉讼的原因是果城建司与姜永军串通非法买卖造成的，房屋是否交付和办证的责任都在果城建司，本案与本厂没有关系，本厂不应当承担任何责任。案涉房屋没有经过验收，没有商品房预售许可证，在市政府多次会议上，果城建司也承诺除安置房外，其他房屋不能买卖，谁处置谁承担责任。本厂与果城建司之间没有生效判决确定责任，不应承担责任。针对惠明化纤厂的上诉请求，果城建司辩称，对惠明化纤厂要求撤销原判的上诉请求没有异议。惠明化纤厂认为其不是适格被告的理由不成立。双方属于联合开发，合同明确由本司自行定价和出售，惠明化纤厂不予干预。2007年生效判决确认双方的《联合开发合同》已经解除，案涉房屋的产权登记在惠明化纤厂，权利义务责任人也就是惠明化纤厂，本司已明确要将收到的房款和占用资金的利息退还，也就是说本司出售房屋后也没有得到房屋价款，惠明化纤厂在2011年后将案涉房屋过户在其名下，本司也不是实际占有人，惠明化纤厂才是适格被告。对于迟延办证违约金，本司也认为不应当支付。姜永军辩称，果城建司有协助办证的义务。因为案涉《存量房认购书》是在果城建司与惠明化纤厂联营期间签订的，联营期间各方都有履行的义务，不因《联合开发合同》解除而免除，故己方认为果城建司有办证的义务。果城建司未办证存在明显过错，应当承担违约责任。果城建司是开发商，无论合同怎么约定，开发商都有义务通知购房户办理产权证。果城建司与惠明化纤厂的诉讼与己方请求办证没有直接关系，并不影响己方主张办证。案涉房屋认购书是在惠明化纤厂与果城建司联营期间签订，惠明化纤厂属联营债务承担人，是本案适格被告，也应当承担违约责任，支付违约金。惠明化纤厂称《联合开发合同》约定买卖房屋需经其同意，没有证据支持。相反合同明确约定由果城建司出售房屋，市政府的批示也明确是以果城建司旗下的分公司来出售房屋。案涉房屋2008年就取得了初始登记，本案有无预售许可证都不影响我方的主张。市委市政府没有在果城建司出售案涉房屋时要求果城建司不能销售房屋，房屋认购书的内容显示等同于商品房买卖合同。惠明化纤厂称本人与果城建司恶意串通不符合事实，一审认定认购书有效是正确的。惠明化纤厂与果城建司的诉讼没有终结，不影响本案的处理。一审不存在没有通知惠明化纤厂即开庭的事实，一审程序是合法的。姜永军向一审法院提出诉讼请求：1.判令果城建司、惠明化纤厂完成房屋初始登记义务，并为其办理房屋分户产权证书；2.判令果城建司、惠明化纤厂自认购协议签订之日第91日起至判决之日止，以姜永军已付款额为基数按银行同期贷款逾期利率支付违约金；3.由果城建司、惠明化纤厂承担诉讼费用。一审法院认定事实：2006年1月8日，姜永军与四川省南充市天瑞建筑工程有限公司（以下简称天瑞公司）下属弘昌分公司签订《存量房认购书》，约定由姜永军购买延安路水井巷还房1－4－4住房一套，面积56.71㎡，单价为1000元/㎡，价款为65000元整（包含水电气、有线电视及房屋维修基金等），预付款60000元；还约定：“该存量房的房产证将在还房户办理房产证时同时办理，办证费用由认购人自行承担，余款须在办理房产证及土地使用证时全部付清”。姜永军按约定，于2006年1月9日支付现金6万元，天瑞公司下属的弘昌分公司向姜永军出具了收据，并加盖了其印章。余款未付。弘昌分公司将房屋交付给姜永军使用至今，但一直未为姜永军办理房屋所有权证和国有土地使用权证。姜永军所购房屋现已登记在惠明化纤厂名下，其登记地址为顺庆延安路391号附7号1幢1单元4层4号。姜永军所购房屋所在楼幢于2005年12月25日进行了竣工验收，该幢楼拆迁安置还房户取得权属证书的时间为2009年9月。2004年10月25日，天瑞公司书面授权姚文、姚明代表该公司与惠明化纤厂商谈联合开发水井巷房地产相关事宜，并负责该项目施工、销售等一切事宜。2004年10月31日，姚文代表天瑞公司（乙方）与惠明化纤厂（甲方）签订《联合开发合同》，约定：惠明化纤厂出土地11.76亩，天瑞公司出资修建该土地上规划的还房及商品房，另对收益分配方式和双方的其他权利义务进行了约定，其中合同第四条第9项约定“商品房的销售价格由乙方自行确定，甲方不得干涉”；2004年12月30日，天瑞公司内部发文明确由下属弘昌分公司具体实施该开发项目事宜，同时明确姚文为下属弘昌分公司负责人，联合开发项目的一切责任由弘昌分公司承担。2005年5月13日，南充市政府会议纪要决定：同意水井巷开发项目由惠明化纤厂与天瑞公司工下属弘昌分公司进行联合开发，批准双方一次性开发，并由弘昌分公司具体实施开发和承担开发责任。二、市房管局、规划局等职能部门，按联合开发办理相关手续。惠明化纤厂与天瑞公司间的《联合开发合同》已于2007年8月8日经本院作出的（2007）南中法民终字第401号民事判决解除。2007年，果城建司及下属弘昌分公司对惠明化纤厂就联合开发房地产合同纠纷提起诉讼，提出要求惠明化纤厂对所施工的还房工程、所收的还房安置费、已销售的剩余还房款进行结算并返还垫支的工程款并承担资金利息和赔偿可得利益损失等诉讼请求；惠明化纤厂提出反诉，提出由天瑞公司及其下属弘昌分公司退还安置还房后剩余的商品房等多项诉讼请求；本院于2008年12月8日作出（2007）南中法民初字第65号民事判决，双方均上诉至四川省高级人民法院，该案于2009年7月21日被发回重审；2010年9月13日，本院重新作出（2009）南中法民初字第44号民事判决，双方再次上诉；四川省高级人民法院作出（2011）川民终字第61号民事裁定将该案再次发回重审；本院再次判决后，惠明化纤厂仍不服，提出上诉，该案至今尚未审理终结。在本案诉讼过程中，天瑞公司下属弘昌分公司已于2014年11月17日注销登记；2015年10月21日，原四川省南充市天瑞建筑工程有限公司的名称变更为果城建司集团有限公司。一审法院认为，姜永军与原天瑞公司下属弘昌分公司签订的《存量房认购书》系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务；姜永军已支付了购房款，天瑞公司下属的弘昌分公司即应交付房屋并履行协助办理房屋权属证书的合同附随义务。由于弘昌分公司不具有法人资格，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，故弘昌分公司应承担的民事责任依法应由变更名称后的果城建司承担。姜永军要求果城建司协助办理房屋权属证书的请求符合法律规定，予以支持。惠明化纤厂与天瑞公司签订的联合开发合同中已约定了商品房的销售价格由天瑞公司自行确定，该约定表明天瑞公司下属的弘昌分公司有权利向外销售联合开发的房屋；双方的联合开发合同虽被解除，但天瑞公司下属弘昌分公司的销售行为发生在合同解除前，该销售行为对惠明化纤厂具有约束力，该销售行为产生的法律后果也应由双方共同承担。同时，联合开发合同中并未约定双方独立经营，也未约定组成新的独立法人，故双方的联合开发实质上属企业间的合伙，作为合伙双方的惠明化纤厂和天瑞公司依法应对第三人所负债务相互承担连带责任。由于姜永军所购房屋系惠明化纤厂与原天瑞公司联合开发的，作为联合开发者的惠明化纤厂应与果城建司共同向姜永军承担协助办理权属证书的义务；由于涉案房屋已进行了房屋权属登记并已登记于惠明化纤厂名下，故协助姜永军办理房屋权属证书的义务应由惠明化纤厂承担。果城建司与惠明化纤厂之间因联合开发合同发生的纠纷与姜永军无关，果城建司与惠明化纤厂不因联合开发方间的内部纠纷而免除其应向第三人承担的法律义务，故惠明化纤厂提出的其非售房单位和应由果城建司办证的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。至于姜永军主张的违约金，姜永军在庭审中虽未明确表明其主张的违约金性质，但依据姜永军提出的事实与理由，其主张的违约金性质为逾期办证违约金。由于姜永军与天瑞公司弘昌分公司签订存量房认购书时，双方未约定办理权属证书期限，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，作为出卖方的天瑞公司应当承担违约责任，惠明化纤厂作为联合开发的单位之一应承担连带责任，故姜永军要求支付违约金的主张符合法律规定，对其该请求予以支持；其违约金应自姜永军签订认购书当日2006年7月8日起的第91日即2006年10月6日起算。综上所述，一审法院判决：一、惠明化纤厂于本判决生效后三十日内协助姜永军办理其所购南充市顺庆区延安路391号附7号1幢1单元4层4号房屋的权属转移登记；二、果城建司和惠明化纤厂于本判决生效后十五日内共同给付姜永军违约金（违约金计算方式：以姜永军已付购房款60000元为基数，自2009年10月1日起按年利率6%计算至本判决确定给付之日止）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元由果城建司和惠明化纤厂共同负担。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，惠明化纤厂于2017年12月2日以本案必须以（2017）川13民初7号、21号两案终审判决结果作为依据为由，向本院申请对本案中止审理。姜永军认为本案不需要以（2017）川13民初7号、21号两案终审判决结果为依据，不需中止审理。2017年12月18日，惠明化纤厂当庭申请对《存量房认购书》上认购人的签名是否系姜永军本人所签进行笔迹鉴定。姜永军认为惠明化纤厂拖延办证，本案没必要进行笔迹鉴定。姜永军购买案涉房屋的房款为56710.00元，扣减未支付的5000元，已付51710.00元。二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.一审送达程序是否合法，是否需要对《存量房认购书》上认购人处姜永军的签名进行笔迹鉴定，本案是否应当中止审理。2.惠明化纤厂是否具有协助姜永军办理房屋权属转移登记的义务。3.惠明化纤厂与果城建司是否应当向姜永军支付逾期办证违约金，违约金如何认定。第一，关于一审送达程序是否合法，是否需要对《存量房认购书》上认购人处姜永军的签名进行笔迹鉴定，本案是否应当中止审理的问题。经审查，2016年12月26日一审法院对本案公开开庭前，依法向惠明化纤厂送达了开庭传票，但惠明化纤厂拒收，故惠明化纤厂上诉称一审法院非法剥夺其诉讼权利缺乏依据，对其该项上诉理由本院不予采信。《存量房认购书》系果城建司与姜永军真实意思表示，双方对《存量房认购书》的内容均无异议，已按约定分别履行了支付购房款及交付房屋的义务，至今已长达十年有余，一审法院认定双方之间的房屋买卖合同关系真实、合法、有效正确，本院予以维持。惠明化纤厂要求果城建司返还案涉房屋客观上已不可能实现。故无论《存量房认购书》上认购人处姜永军的签名是否为姜永军本人所签，均对果城建司与姜永军之间的房屋买卖合同的效力不产生实质性影响。对惠明化纤厂请求对《存量房认购书》上认购人处姜永军的签名进行笔迹鉴定的申请本院不予准许。惠明化纤厂与果城建司之间签订的《联合开发合同》解除后，惠明化纤厂向本院提出诉讼，请求判决对该厂与果城建司合同解除后的相关事宜进行处理，本院审理后作出（2017）川13民初21号民事判决书，判决果城建司对包括本案所涉房屋在内的11套房屋向惠明化纤厂折价赔偿，惠明化纤厂对该判决不服，已上诉至四川省高级人民法院。若惠明化纤厂认为姜永军与果城建司在《存量房认购书》中约定的价格过低，损害了该厂的合法利益，可在四川省高级人民法院对本院（2017）川13民初21号案二审期间继续主张权利，请求增加房屋折价赔偿款。本案中，姜永军请求惠明化纤厂与果城建司办理案涉房屋权属转移登记，并不需要以四川省高级人民法院的生效民事判决书认定案涉房屋的合理价款为前提，而惠明化纤厂《中止审理申请书》中提及的本院（2017）川13民初7号案件则是《联合开发合同》解除后，果城建司提起的要求与惠明化纤厂进行结算的诉讼，该案的判决结果与本案判决结果亦不存在法定关联。故惠明化纤厂申请对本案中止审理的理由不能成立，本院不予准许。第二，关于惠明化纤厂是否具有协助姜永军办理房屋权属转移登记的义务的问题。据《联合开发合同》的约定，果城建司有权具体实施开发和承担开发责任，表明该公司有权将案涉房屋出售于姜永军。惠明化纤厂作为联合开发的另一方，应当与果城建司共同对外承担联合开发的义务。惠明化纤厂称其不是本案适格被告缺乏依据，本院不予支持。法律规定商品房取得预售许可证才能销售，是为了维护商品房交易秩序及交易安全，而案涉房屋已登记在惠明化纤厂名下，无论该房屋是否取得预售许可证，本案所涉房屋交易均不存在违反交易秩序及妨碍交易安全的情形，并不存在法律上的障碍，故惠明化纤厂上诉称案涉房屋未取得预售许可证，不能销售的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决惠明化纤厂协助姜永军办理权属转移登记手续正确，本院予以维持。若惠明化纤厂在协助姜永军办理权属转移登记手续中产生了相关费用，该厂认为果城建司应当分担，则可以在本院（2017）川13民初21号案二审期间请求四川省高级人民法院组织调解或另案向果城建司主张权利。第三，关于惠明化纤厂与果城建司是否应当向姜永军支付逾期办证违约金，违约金如何认定的问题。果城建司基于《联合开发合同》的约定将案涉房屋出售于姜永军，而惠明化纤厂既是联合开发主体，又是案涉房屋产权人。作为联合开发者，果城建司与惠明化纤厂均应对姜永军承担逾期办证的违约责任。惠明化纤厂与果城建司上诉称不应对姜永军承担逾期办证的违约责任均缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。一审法院判决果城建司与惠明化纤厂共同给付姜永军违约金正确，本院予以维持。果城建司与惠明化纤厂依据本判决支付违约金后，若双方对违约金的分担有争议，可以在本院（2017）川13民初7号案或（2017）川13民初21号案二审期间请求四川省高级人民法院组织调解或另案主张权利。关于违约金如何认定的问题。果城建司认为一审判决违约金过高，请求予以调整，具体调整方案为：以实际购房款（从购房总价款中减去天然气安装费、水表、电表、房屋维修基金、有线电视安装费等费用再减去优惠价款）为基数，从姜永军起诉要求办证之日（2013年3月5日）起第91日开始，按同期存款一年期利率计算。本院认为，关于违约金的起算点，姜永军于2006年即购买了案涉房屋，至2013年3月5日才提起诉讼要求办证。虽然姜永军请求办证不会受诉讼时效的限制，但其对违约金的请求应当受诉讼时效的限制，故对姜永军请求支付的违约金中超过诉讼时效的部分应不予支持，应从姜永军起诉之日2013年3月5日倒推两年即2011年3月6日起计算违约金。一审对违约金的起算点认定错误，本院依法予以纠正。果城建司上诉请求从姜永军起诉要求办证之日2013年3月5日起第91日开始计算违约金缺乏法律依据，本院不予支持。关于违约金计算的截止日，姜永军主张违约金计算至判决之日，为便于执行，本院确定违约金计算的截止日为2017年12月25日。关于违约金计算基数，在2006年姜永军购买案涉房屋时，国家相关部门并没有禁止开发商代收“两管三线”等费用，即当时商品房销售价格并不包含“两管三线”等费用。果城建司上诉称应以姜永军实付的房屋价款作为违约金计算基数有法律依据，本院予以支持，将姜永军购买案涉房屋价款51710元认定为计算违约金的基数。关于违约金计算标准，综合考虑姜永军因迟延办证遭受的损失、本地司法实践及本案其余相关因素，本院酌定按已交房款日万分之一的标准计算。据此，果城建司与惠明化纤厂应共同向姜永军支付违约金12886元（51710元×2492天×0.0001，取整）。综上所述，果城建司、惠明化纤厂的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但部分适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1221号民事判决第一项；二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1221号民事判决第二项为：果城建工集团有限公司和南充市顺庆区惠明化纤面料厂于收到本判决次日起十五日内共同给付姜永军违约金12886元；三、驳回姜永军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决确定的金额、方式负担；二审案件受理费1575.00元，由果城建工集团有限公司负担575.00元，南充市顺庆区惠明化纤面料厂负担700.00元，姜永军负担300.00元。本判决为终审判决。审 判 长 任雅莉审 判 员 雷发军审 判 员 陈国兵二〇一七年十二月二十五日法官助理 王婵轶书 记 员 范云荣