.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终8810号上诉人（原审原告)：贾旭，男，汉族，1978年1月28日生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王圣翔、王学先，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭学子街2-3号3层4号。法定代表人：李明浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：房兆骞、陈琳，辽宁智库律师事务所律师。上诉人贾旭因与被上诉人浦项（大连）软件园开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贾旭上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持贾旭原审诉讼请求。事实和理由：一、商品房交付既应当符合约定条件，也必须符合法定条件。一审判决将约定交付条件视为全部交付条件，无视法定交付条件，适用法律明显错误。二、一审判决已经认定案涉房屋消防验收不合格，而根据《消防法》第十三条规定”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。被上诉人欲强行将消防验收不合格的房屋交付上诉人，该行为直接违反了《消防法》的禁止性规定，上诉人依法有权予以拒绝。一审判决支持被上诉人的违反法律禁止性规定的交付行为，强令贾旭接收消防验收不合格的房屋，于法无据。浦项（大连）软件园开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。贾旭向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款1970048元；3、被告支付违约金19700元；4、被告支付逾期付款利息（自2012年9月14日计算至2016年11月22日，1970048元×4%/360天×1530天=334908元）；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区礼贤街16号2单元6层2号（合同约定建筑面积为139.35平方米）的房屋一套，房屋总价款为1970048元。合同约定：房款人民币1970048元，于本合同签订之日一次性交清。《商品房买卖合同》第八条同时约定：”出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......2、买受人未付清房款及其他应交的费用的；......”合同第九条约定：如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，被告自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交付后即视为房屋交付使用。买受人未在规定的时间内办理交接手续的，除非有合法理由，视为出卖人已经按期交付。2012年9月14日，被告向原告出具销售不动产统一发票一张，金额为1970048元。关于案涉房屋是否符合合同所约定的交付条件，被告提交《工程竣工报告》、《勘查文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》以证明案涉房屋所在的被告开发的”韩国IT产业园3#楼”经浦项建设（中国）有限公司（施工单位）、大连市勘察测绘研究院有限公司（勘察单位）、大连理工大学土木建筑设计研究院有限公司（设计单位）、大连泛华工程建设监理有限公司（监理单位）分别验收并于2014年12月23日出具质量合格报告。原告则提交辽宁省消防总队网站查询的关于案涉房屋消防验收情况，以证明在2017年8月15日经过消防结果公开查询案涉工程情况，相关信息显示案涉工程1至4号楼及5至7号楼均经消防验收不合格，原告所在的是3号楼，即说明原告所在的案涉房屋消防验收不合格。被告亦认可在对案涉工程进行抽样检查时提出了整改意见，其已按照整改意见要求整改完毕。2015年3月2日，原告向被告邮寄《解除合同通知函》一份，回单显示被告拒收。截止庭审辩论终结时，原告仍未接收案涉房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。本案的争议焦点为案涉房屋在约定的交付时间是否符合交付条件及原告是否享有合同解除权的问题。关于案涉房屋是否符合合同约定的交付条件一节，根据双方合同约定，案涉房屋的交付条件为”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”，现被告提交了勘察、设计、施工、监理等单位出具的验收合格报告并认为案涉房屋于2014年12月23日已符合合同约定的交付条件。原告则认为根据消防法的相关规定及要求，被告除须组织上述五方进行竣工验收外，还要进行公安消防的专项验收并出具证明认为可以使用才能达到合同约定的”建设单位验收合格”及”具备交付使用条件”，而案涉房屋所在楼于2017年8月15日在辽宁省消防总队网站查询结果显示仍为不合格，故案涉房屋不符合合同约定的交付条件。一审法院认为，案涉合同第八条第一款约定了五种交付房屋条件，且是对交房条件程度不同层级的约定，而双方当事人自愿选择了上述第5种作为案涉房屋的交付条件，双方均应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。现合同第八条约定案涉房屋的交付条件为”经建设单位组织建筑工程验收合格”，原告则将该”验收”的主体扩大解释为公安、消防等部门进行专项验收，与合同约定不符。关于”具备交付使用条件”的理解，一审法院认为，首先，该”具备交付使用条件”的约定是在”经建设单位组织建筑工程验收合格”的前提下，不应进行割裂。其次，2013年我国实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任，将竣工备案管理作为政府部门的行政责任。2013年住房城乡建设部发布实施《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称”2013年验收规定”），并明确2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称”2000年验收暂行规定”）废止，两个竣工验收规定比较，2013年验收规定将2000年验收暂行规定第五条”工程符合下列要求方可进行竣工验收中第（九）项城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件”和第（十）项”有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的规定取消。因此，消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件，在竣工验收阶段，案涉房屋经建设单位组织验收合格应视为”具备交付使用条件”，而此约定亦不违反法律法规的强制性规定。第三，原告虽提交证据证明，案涉房屋所在楼于2017年8月15日在辽宁省消防总队网站查询结果显示仍为不合格。但一审法院认为，在政府备案阶段，如果被告的备案行为不符合法律规定，则应由相应的行政机关依据法律规定处理，本案中，即使被告存在违反《消防法》、《高层民用建筑防火规范的国家标准GB50045-95》的要求继续使用案涉房屋的情形，亦属于行政机关行政管理的范畴，不属于民事案件审查范围。因此相关部门所作出的属于行政管理范畴的行为不能成为认定案涉合同约定交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件的依据。综上，被告所提交的证据可证明案涉房屋于2014年12月23日符合合同约定的房屋交付条件。既然案涉房屋在约定的交付时间已经具备交付条件，原告即应按照双方《商品房买卖合同补充协议》的相关规定至售楼处领取钥匙，接收案涉房屋。在原告未提供其他证据证明案涉房屋在约定的交付时间不符合交付条件的情况下，原告并不享有合同约定的解除权。因此，原告主张行使合同解除权的行为不符合双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，亦不具备享有法定解除权的条件。本案中，原告并未提交充分证据证明被告在其主张的时间内收到了解除合同的通知，并且，如前所述，在原告并不享有合同解除权的情况下，即使原告发出了解除通知，也无法认定通知能形成合同解除的效力。综上，原告要求解除合同、返还房款、支付违约金及逾期利息的诉讼请求因欠缺事实和法律依据，均不予支持。被告相应的辩解有理，予以采纳。综上，一审法院判决：驳回原告贾旭的的全部诉讼请求。案件受理费25,397元，由原告自行承担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，且对一审认定的事实均没有异议。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。从前述法律法规可以看出，建设工程交付使用的前提条件是经验收合格。至于经竣工验收合格是否应当包括消防验收合格问题，《建筑工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此可见，竣工验收报告与消防验收文件是平行的、并列的，没有先后顺序，也可以说，竣工验收并不以消防验收合格为前提条件。本案中，贾旭与浦项（大连）软件园开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。在示范文本的《商品房买卖合同》中，关于交付条件的约定有四个选项，分别是：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，其中2、3、4选项包含了消防验收。双方当事人没有选定示范文本提供的包含消防、规划等验收合格的选项，而是特别约定了”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”。该特别约定虽然不包含消防验收合格，但这是双方当事人自愿协商确定的，且”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”与选项1”经验收合格”的内涵一致，双方的该项约定没有低于住建部、国家工商总局制发的示范文本提供选项的标准。至于上诉人提出该约定违反消防法关于”未经公安消防机构进行验收合格的建筑工程不得投入使用”的规定一节，因《消防法》对于未经公安消防机构进行验收合格的建筑工程投入使用的法律责任的规定是”责令停止施工、停止使用、或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款”，即《消防法》关于”未经公安消防机构进行验收合格的建筑工程不得投入使用”的规定主要是用来规范建设单位行为，系管理性规定，而非效力性规定，并不能以此为由否认当事人在民商法上行为的效力。因此，上诉人与被上诉人关于交房条件的约定符合前述法律法规关于交房条件的规定，没有违反法律及行政法规效力性规定，双方的该项约定合法有效，对双方当事人具有约束力。现被上诉人已于2014年12月23日取得了案涉工程的《工程竣工验收报告》，能够证明案涉房屋是经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件，一审认定案涉房屋符合交付条件并无不当。既然案涉房屋在合同约定的期限内具备交房条件，贾旭即应按照合同约定在约定的交付时间至交付地点接收案涉房屋。贾旭没有在约定的交付时间至交付地点接收案涉房屋，致案涉房屋交接延迟，并非被上诉人逾期交房，贾旭并不享有合同约定的解除权，其发出的《解除合同通知函》不具有法律效力，不能达到解除合同的法律效果，一审法院不予支持贾旭要求解除合同的诉请正确。综上所述，贾旭的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25397元（上诉人贾旭已预交），由上诉人贾旭负担。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员杨威审判员王亮二○一七年十二月二十日书记员任建芳