北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初8777号原告侯文静，女，1961年7月28日出生，住北京市通州区。被告北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼。法定代表人ＸＸ，经理。委托代理人王超一，男，1990年9月19日出生，北京市通州兴华物业管理公司职员，住该公司宿舍。委托代理人武亚平，女，1990年4月10日出生，北京市通州兴华物业管理公司职员，住该公司宿舍。原告侯文静与被告北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯文静、被告物业公司的委托代理人王超一、武亚平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告侯文静诉称：2012年10月25日,我与被告北京市通州兴华物业管理公司签订了《住宅物业管理合同》，合同中确定了物业服务内容和物业服务标准即物业服务收费标准。被告兴华公司几年来违反合同规定，未提供部分项目物业服务，有部分物业服务项目大幅度缩水，与二级物业服务标准差距悬殊。一、物业公司对本小区业主的共用部分和共用设备部管理、不维护修理，任由人为破坏，致使门禁损坏，楼内外照明灯不亮，灯罩损坏、配电柜基座开裂，电梯门框不锈钢面板损毁等。二、物业公司擅自出租物业管理用房，给小区建设和管理造成极大的负面影响，形成管理失控局面。公示的历年经营收入为零，经营收入流向也不向业主公示，侵占了业主的合法权益。物业楼出租给大高丽村委会，地下车库出租给宏瑞宽带机房和人员居住，200号楼顶安装信号塔等。三、物业公司占用绿化用地建房子，放置废弃物。四、地下车库、自行车库从未使用，造成乱停车。五、安保管理极差，让业主担惊受怕。小区大门24小时随便出入，汽车随便进，闲人随便进。单元门禁不使用，小广告贴满墙。丢自行车、电动车、电动车电池、汽车的现象时有发生。小区内探头毫无作用。物业公司基本未提供车辆管理的服务，业主在草坪、消防通道、步行道乱停车，多次造成堵在里面的车出不来。六、电梯事故频繁，物业管理人员视若罔闻，置业主生命安全不顾。七、物业公司对消防管理工作极端懈怠，导致消防隐患严重，威胁业主声明生命财产安全，一年内发生多次火灾。八、小区绿化不达标。九、物业公司与业主签的合同对物业公司没有约束力，造成业主无法维权，物业管理极度涣散。十、物业未向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。十一、物业公司物业服务大幅度缩水，《北京市住宅物业服务标准》明确规定每年公开征集一次物业服务意见，公示整改情况。业主们从未见到这方面的举动。现诉至法院，请求法院依法判决：免收或者减收2012年10月25日-2016年10月24日80%的物业服务费；被告严格执行合同条款，立即整改，将损坏的设备设施恢复到2012年10月25日的水平（包括周界报警器、摄像头、门禁、小区停车位、电梯、小区绿化、消防设施）；停止侵犯全体业主合法权益的行为（占用绿地盖车棚，出租鸿瑞宽带的地下室，将房屋出租给大高丽村委会），清理侵权及其带来的后果；被告支付全部诉讼费。被告兴华公司辩称：1.不同意原告的1-3项诉讼请求，不同意减免物业费；2.损坏的设备设施，车位、门禁问题是有原因的，不是我方不作为。车位没有手续，政府不给批，一直无法启动，造成车乱停乱放。该小区是原来运河核心区拆迁安置房，当初有些仓促，车位手续我方一直与开发商在积极办理，但是还未办理下来，该小区不存在停车管理、备案等项目。周界报警我方从开发商处接手的时候就没法用，找过开发商，但是开发商一直到现在4年了也没有解决，周界报警是开发商自带的，不是我方购置的。摄像头也是交房的时候开发商配置的，拍摄的画面光线不好的时候看不清，光线好的时候能够看清，摄像头分辨率不行。门禁一直在用，在用的过程中因为门禁是所有的单元人都用，使用率高，所以损坏率高，一直处于损坏、维修的状态中。门禁现在无法正常使用，破坏门禁的人特别多，总有石头或者其他硬物别住门，导致门已经变形，我方去年更换过所有的门禁，但是现在又坏了，损毁率很高。休闲座椅现在能用，之前损坏的部分我方已经维修了。电梯正常运行中，是第三方维修保护的，一年检验一次，平时的时候是委托第三方专业的电梯维保公司维保。小区有绿化，去年种的树木、草，但是死亡率很高，因为高层晒不到太阳，我方也在积极想办法。接收的时候规划的绿地都有，除了停车的部分，当初绿化的标准现在可以达到。绿地有小区业主用于停放车辆的情况，我方会与该业主电话联系，会在车上贴通知单，放的绿篱和墩子都被破坏了，没有效果。停在绿地的车辆基本上都是业主的。消防设施确实有丢失的情况，我方发现丢失就给补上，发现不了的话就补不上，不能确定现在小区的所有的消防设施是齐备的，我方是半年左右统一检查一次。消防通道安放了禁止停车的标识和警示牌，也放了墩子，有停车的情况我方就电话通知业主告知进行挪车或者在车上贴通知，个别业主现在还是会停车在消防通道上。我方与开发商签订了前期物业合同，与业主也签订了物业合同，依据该合同及业主公约我方履行了物业服务的义务，我们的服务是到位的，不应该减免物业费。出租的问题是一层开发商的产权，不属于物业，与物业没有关系，现在房屋开发商要盖超市，大高丽村委会已经搬走。小区外围警戒移交的时候就没有启用，当时确实移交了，开发商移交的时候就无法启用，地下车库未启用因为手续不齐全，我方也无权私自开通，单元门在2015年统一换过一次，后续摄像头也换过50多个，都是由物业出资的。经审理查明：原告侯文静为北京市通州区颐瑞东里205号楼1单元xx室（建筑面积78.73平方米）的业主，于2012年11月2日办理入住手续，兴华公司为涉案小区（新城乐居小区）的物业服务公司。侯文静（委托方）于2012年11月2日与兴华公司（受委托方）签订《住宅物业管理合同》，侯文静作为涉案房屋的业主委托兴华公司进行物业管理。合同第二部分约定了物业服务内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集及清运等；维护小区内交通秩序，对车辆停放进行管理（电动车、自行车看管需单独签订管理协议）；协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。合同第三条约定了物业服务标准（略），合同第五条约定了涉案房屋（高层住宅）的物业收费标准为1.90元/建筑平方米/月。……此外，该合同还约定了其他内容。侯文静表示涉案小区存在周界报警系统一直未启用、摄像头模糊、门禁未启用、停车位没有落实、休闲的椅子损坏无人维护和修理、电梯没有定期维护、小区绿化不到位、消防设施缺失、消防通道随便停放车辆等诸多问题，上述诸多问题反映出兴华公司的物业服务不到位，因此兴华公司应当减收物业服务费用。兴华公司表示停车位的问题是因为开发商的手续不齐全政府不予审批，所以一直无法启用，造成小区车辆随便停放。周界报警系统在与开发商交接时就没法启用，开发商一直没有解决；摄像头是开发商配置的，摄像头的分辨率比较低，已经陆续更换了50多个；单元门门禁因为使用率比较高，业主不知道爱惜，人为破坏的成分比较大，因此经常损坏，物业公司发现损坏后会及时维修，2015年统一更换过一次；休闲的椅子损坏后，物业公司会及时维修；电梯运行过程中，是第三方进行维保的，定期进行年检；小区内绿化的树木、花草等死亡率比较高，死亡后物业公司会及时补种，小区业主经常将车辆停放在绿地上，破坏绿地，物业公司发现后会在车辆上张贴通知单；消防设施确实有丢失的情况，物业公司半年左右统一检查一次，发现消防设施损坏或丢失后会及时维修或填补，物业公司在消防通道上安放了禁止停车的标识和警示牌，也放置了墩子，如果业主将车辆停放在消防通道，物业公司会及时电话通知业主或在车辆上张贴通知，要求业主挪车。兴华公司认为已经按照物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及与业主签订的物业服务合同的约定，履行了提供物业服务的义务，且服务并不存在不到位的问题，因此不同意侯文静提出的减收物业费的请求。针对侯文静反映的涉案小区的物业服务不到位的问题，在马志忠起诉兴华公司物业服务合同纠纷一案（2016京01**民初36636号）审理过程中，本院组织马志忠与兴华公司于2017年4月到涉案小区进行了现场勘查，勘验过程中发现涉案小区确实存在小区部分绿化区域裸露、部分单元门禁没有启用、部分消防设备遗失、地下停库未启用、车辆停放混乱等现象。侯文静表示马志忠一案的现场勘验情况亦作为本案中其主张兴华公司物业服务不到位的证据。上述事实，有入住手册、住宅物业管理合同、不动产权证书、业主联名信、照片、视频及证人证言、2016京01**民初36636号一案的现场勘验笔录及照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人提供的证据、现场勘验情况及本案核查的事实，兴华公司在对涉案小区提供物业服务过程中在小区停车位及停车管理、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出兴华公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，在此情况下侯文静提出减收物业费的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于物业费减收的幅度，由本院根据当事人提供的证据、现场勘验情况及本案核查的事实予以核定为10%。关于物业费减收的期间，本院认为侯文静提交的证据及本院现场勘验发现的上述物业服务不到位的问题均发生在2015年10月至2016年10月间，故本案中物业费的减收期间为2015年10月至2016年10月。因侯文静并未对2012年10月至2015年10月期间兴华公司存在物业服务不到位的问题提供相应证据，故对侯文静要求减收2012年10月至2015年10月期间物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于侯文静主张的将损坏的设备设施恢复到2012年10月25日的水平（包括周界报警器、摄像头、门禁、小区停车位、电梯、小区绿化、消防设施）的诉讼请求，以及停止侵犯全体业主合法权益的行为（占用绿地盖车棚，出租鸿瑞宽带的地下室，将房屋出租给大高丽村委会），清理侵权及其带来的后果的诉讼请求，因上述诉讼请求的事项涉及全体业主的利益，因此侯文静作为单个业主，不是就上述请求事项提起诉讼的适格主体，故对侯文静的该项诉讼请求，因其主体不适格，本院不予审查和处理。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告北京市通州兴华物业管理公司减收原告侯文静二〇一五年十月至二〇一六年十月期间的物业服务费，减收幅度为10%；二、驳回原告侯文静的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京市通州兴华物业管理公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新东人民陪审员  张万良人民陪审员  崔爱民二〇一七年十二月二十五日书 记 员  马 翔