广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22431号上诉人（原审被告）：陈穗英，女，1955年9月1日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张方竑，男，1951年7月7日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张升韵，男，1984年10月8日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区信达房地产咨询服务中心，住所地广州市海珠区纺织路江湾东街**号首层。法定代表人：俞沛明，职务：经理。委托诉讼代理人：冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人陈穗英、张方竑、张升韵因与被上诉人广州市海珠区信达房地产咨询服务中心（以下简称“信达房地产咨询服务中心”）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈穗英、张方竑及张升韵上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回信达房地产咨询服务中心的第一项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由信达房地产咨询服务中心承担。事实和理由：一、陈穗英、张方竑及张升韵与广东省旅游局签订的一系列拆迁协议及拆迁补偿协议是合法有效的。陈穗英、张方竑及张升韵是涉案房屋的合法继承和使用人。涉案房屋是属于征用私房交换产权的拆迁补偿房屋，广东省旅游局应为陈穗英、张方竑及张升韵办理房产证。二、涉案房屋是陈穗英、张方竑及张升韵唯一的栖息之所，如果法院判令要搬离涉案房屋，陈穗英、张方竑及张升韵将无住所，同时这也会损害所有继承者的利益。在（2016）粤01民终5740号案中，经办法官已经明确指出信达房地产咨询服务中心在购买涉案房屋时，对房屋居住情况充分知悉，理应继承涉案房屋的相关权利义务。且根据一事不再理的原则，信达房地产咨询服务中心不得再以同样理由再次起诉陈穗英、张方竑及张升韵。三、在（2014）穗越法民三初字第2390号案中，陈穗英、张方竑及张升韵多次申请追加广东省旅游局作为第三人出庭作证，但均没被批准。但是，只有让广东省旅游局出庭作证才能证明涉案房屋的权属。涉案房屋作为回迁房，不应被一屋两卖。四、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，在第三人无法取得房屋或者赔偿时，可向拆迁人主张违约赔偿责任。综上，请求二审法院驳回一审法院要求陈穗英、张方竑及张升韵迁出涉案房屋的请求。信达房地产咨询服务中心辩称，不同意陈穗英、张方竑及张升韵的上诉请求及全部理由，请二审法院驳回陈穗英、张方竑及张升韵的上诉，维持一审判决。因本案纠纷，信达房地产咨询服务中心于2017年6月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈穗英、张方竑及张升韵及同住人员立即迁出广州市越秀区房并将房屋腾空交还给信达房地产咨询服务中心，陈穗英、张方竑及张升韵迁出房屋时不得破坏房屋的结构及固定设施；2、陈穗英、张方竑及张升韵向信达房地产咨询服务中心支付2016年7月23日至迁出时止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定）。一审法院认定事实：广州市越秀区房为信达房地产咨询服务中心于2014年6月24日购买取得产权的房屋，建筑面积48.08平方米。1989年，陈穗英、张方竑及张升韵入住涉讼房并居住至今。2014年9月19日，信达房地产咨询服务中心向一审法院提起诉讼，请求判令：1、陈穗英、张方竑及张升韵（即本案一审三被告）及同住人员迁出广州市越秀区房，并将该房屋腾空交给信达房地产咨询服务中心，陈穗英、张方竑及张升韵迁出时不得破坏上述房屋的结构。2、陈穗英、张方竑及张升韵向信达房地产咨询服务中心支付房屋使用费（从2014年8月起至实际迁出房屋之日止，按每月每平方米50元×48.08平方米，上述标准是信达房地产咨询服务中心自行估算得出）。一审法院于2016年1月7日作出（2014）穗越法民三初字第2390号民事判决：一、张方竑、陈穗英及张升韵应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次向信达房地产咨询服务中心支付广州市越秀区房从2014年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）。二、驳回信达房地产咨询服务中心的其他诉讼请求。该案的“本院认为”内容为：信达房地产咨询服务中心作为广州市越秀区房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。陈穗英、张方竑及张升韵自1989年起根据上述有关拆迁协议入住涉讼房屋并居住至今。信达房地产咨询服务中心购买上述房屋时，应当视为对房屋居住情况充分知悉。因此，信达房地产咨询服务中心在取得涉讼房屋产权后，应承继上述房屋的权利负担，继续将涉讼房屋交由陈穗英、张方竑及张升韵居住使用。虽然陈穗英、张方竑及张升韵抗辩认为其对涉讼房屋为其原住房屋拆迁后回迁安置的房屋，并提起（2015）穗越法民三初字第386号民事诉讼，但此后又撤回该案起诉，即目前陈穗英、张方竑及张升韵并未有证据证明涉讼房屋是拆迁单位拆除其原住房屋后作产权调换补偿的房屋；而现有证据表明信达房地产咨询服务中心为涉讼房屋的产权人，根据公平合理、等价有偿原则，陈穗英、张方竑及张升韵居住使用涉讼房屋，须履行向信达房地产咨询服务中心交纳房屋使用费的义务。故现信达房地产咨询服务中心要求陈穗英、张方竑及张升韵支付房屋使用费的诉讼请求合法合理，予以支持。至于房屋使用费的标准问题，鉴于涉讼房屋所有权性质已变更为私房，故根据公平合理和等价有偿原则，房屋使用费应参照房管部门发布的同期广州市住宅用途房屋租金参考价计算。鉴于目前未有证据反映陈穗英、张方竑及张升韵在本市内有其他房屋可供搬迁，故信达房地产咨询服务中心现要求陈穗英、张方竑及张升韵及同住人员腾空交还涉讼房屋，暂不具备条件，对此不予支持。判后，信达房地产咨询服务中心与陈穗英、张方竑及张升韵均不服判决，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年7月14日作出（2016）粤01民终5740号民事判决：驳回上诉，维持原判。该二审案件的“本院认为”内容为：张方竑、陈穗英及张升韵自1989年起根据有关拆迁协议入住涉案房屋并居住至今。信达房地产咨询服务中心购买涉案房屋时，应当知悉涉案房屋居住情况。信达房地产咨询服务中心在取得涉讼房屋产权后，理应承继相关权利义务，继续将涉讼房屋交由张方竑、陈穗英及张升韵居住使用。张方竑、陈穗英及张升韵上诉主张涉讼房屋为其原住房屋拆迁后回迁安置的房屋，其不应当向信达房地产咨询服务中心缴纳租金，但张方竑、陈穗英及张升韵并未有证据证明涉案房屋是拆迁单位拆除其原住房屋后作产权调换补偿的房屋，至于张方竑、陈穗英及张升韵与广东省旅游局之间的纠纷，可另案主张，本案不予调处。信达房地产咨询服务中心要求张方竑、陈穗英及张升韵搬离涉案房屋，由于张方竑、陈穗英、张升韵在本市内尚无其他房屋可供搬迁，一审法院驳回信达房地产咨询服务中心该诉请，并无不当。信达房地产咨询服务中心为涉案房屋的产权人，要求张方竑、陈穗英及张升韵向其交纳房屋使用费于法有据，一审判决张方竑、陈穗英及张升韵支付至一审判决生效之日止的房屋使用费给信达房地产咨询服务中心并无不当，予以维持。该案于2016年7月22日发生法律效力。信达房地产咨询服务中心与陈穗英、张方竑及张升韵双方未签订租赁合同，亦未收、交过租金。现涉讼房屋由陈穗英、张方竑及张升韵（陈穗英与张方竑是夫妻，张升韵是其儿子）在籍及居住。目前未有证据反映陈穗英、张方竑及张升韵在本市内有其他房屋可供居住。一审法院认为：信达房地产咨询服务中心作为广州市越秀区房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。信达房地产咨询服务中心据此请求收回房屋并要求陈穗英、张方竑及张升韵参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价支付房屋使用费合法有理，予以支持。鉴于陈穗英、张方竑及张升韵目前未有其他房屋可供搬迁，宜给其一段搬迁过渡期，暂住期内，陈穗英、张方竑及张升韵应积极寻找房屋，以便期限届满将房屋交回给信达房地产咨询服务中心。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2017年8月8日作出判决如下：一、陈穗英、张方竑及张升韵（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区房，期限一年，期限届满，张方竑、陈穗英及张升韵（含同住人员）应将房屋腾空交回给信达房地产咨询服务中心；二、陈穗英、张方竑及张升韵应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向信达房地产咨询服务中心支付广州市越秀区房从2016年7月23日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）；本判决发生法律效力之次日起，陈穗英、张方竑及张升韵应参照上述标准逐月支付房屋使用费给信达房地产咨询服务中心至将房屋腾空交回给信达房地产咨询服务中心时止；三、驳回信达房地产咨询服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费164元，由陈穗英、张方竑及张升韵共同负担。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，陈穗英、张方竑及张升韵向本院提交了一份申请追加广东省旅游局作为本案第三人的申请书。同时，陈穗英、张方竑及张升韵就涉案房屋的拆迁补偿安置纠纷向一审法院另案起诉广东省旅游局，案号为（2016）粤0104民初39835号，该案目前仍在审理中。本院认为，关于信达房地产咨询服务中心起诉要求陈穗英、张方竑及张升韵腾空并交还涉案房屋给信达房地产咨询服务中心及支付房屋占有使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）的诉请，按查明的事实，信达房地产咨询服务中心曾于2014年9月19日以相同的诉讼请求和理由向一审法院提起了（2014）穗越法民三初字第2390号案，该案一审支持了信达房地产咨询服务中心要求陈穗英、张方竑及张升韵支付房屋占有使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）的诉请，同时驳回了信达房地产咨询服务中心的其他诉讼请求。信达房地产咨询服务中心与陈穗英、张方竑及张升韵均不服而提起上诉，本院于2016年7月14日作出了（2016）粤01民终5740号民事判决：驳回上诉，维持原判。即上述案件已对信达房地产咨询服务中心要求陈穗英、张方竑及张升韵腾空并交还涉案房屋的诉请进行了实体处理。现在未出现新事实的情况下，且上述判决生效时隔不到一年，信达房地产咨询服务中心再次提出腾空并交还涉案房屋的诉请，属于重复起诉，应依法予以驳回起诉。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。信达房地产咨询服务中心是涉案房屋的登记产权人，陈穗英、张方竑及张升韵占用房屋应支付占有使用费。一审法院判令陈穗英、张方竑及张升韵一次性向信达房地产咨询服务中心支付涉案房屋从2016年7月23日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算），并无不当，本院予以维持。至于本判决发生法律效力之日后，因陈穗英、张方竑及张升韵是否须要搬离涉案房屋尚处于未有定论阶段，一审法院判处陈穗英、张方竑及张升韵支付本判决生效后至搬离房屋期间的使用费，处理不当，本院予以纠正。至于陈穗英、张方竑及张升韵在二审中请求追加广东省旅游局作为第三人的申请，因广东省旅游局在一审中未参加诉讼，二审若追加其作为第三人，将影响双方当事人的诉辩权利，且陈穗英、张方竑及张升韵已另案起诉广东省旅游局，故本院对此申请不予准许。综上所述，一审法院部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的司法解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12146号民事判决第三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12146号民事判决第一项；三、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12146号民事判决第二项为：陈穗英、张方竑及张升韵应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向信达房地产咨询服务中心支付广州市越秀区房从2016年7月23日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）。一审案件受理费164元，由陈穗英、张方竑及张升韵共同负担114元，由广州市海珠区信达房地产咨询服务中心负担50元。二审案件受理费328元，由陈穗英、张方竑及张升韵共同负担228元，由广州市海珠区信达房地产咨询服务中心负担100元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十五日书记员  眭 翘李倩妤