湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2766号上诉人（原审原告）：永州市大河置业有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路与桐木井路交叉口西南角大河映山小区。法定代表人：王建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东升，湖南济人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：雷良达,男，1974年8月28日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：邹兴洪，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市恒隆房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区三多亭社区建设路83号。法定代表人：罗喜雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗才华（公司员工），男，1988年11月21日出生，汉族，住永州市零陵区。上诉人雷良达、永州市大河置业有限公司（以下简称大河公司）与被上诉人永州市恒隆房地产有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理，并对双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。大河公司上诉请求：1、增加判决雷良达、恒隆公司赔偿鉴定费10,000元；2、一、二审案件受理费由雷良达、恒隆公司承担。理由：一审立案后大河公司垫付鉴定费10,000元，一审判决没有作出评判，此款应当由雷良达、恒隆公司承担。雷良达辩称，根据不告不理原则，大河公司没有提起鉴定费的诉请，也没有依照法律规定增加诉请，直接提起上诉违反法律规定，应当予以驳回。恒隆公司答辩，大河公司诉讼请求是赔偿损失10万元，诉讼过程中没有要求增加鉴定费1万元，故一审判决是正确的；即使支持鉴定费，该损失应当由雷良达承担。雷良达上诉请求：1、撤销一审判决，改判由恒隆公司承担大河公司损失10万元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审判决认定事实错误。本案因购房按揭贷款没有到位，上诉人与恒隆公司协商一致于2015年7月12日解除买卖合同；恒隆公司辩称双方于2014年12月24日达成退房约定系复印件，不符合法律规定，故一审判决认定上诉人签订的租赁合同系无权处分是错误的。2、房屋买卖合同解除后，上诉人将收取大河公司押金8000元和租金交付给恒隆公司，恒隆公司向上诉人出具相关收据，后大河公司一直租用涉案商铺并按时交纳物业管理费和水电费。恒隆公司收取大河公司押金8000元和租金的行为应当认定恒隆公司对租赁关系进行了追认，双方应当继续履行租赁合同至租赁期满。2016年2月6日，恒隆公司将涉案商铺出售给他人，根据买卖不破租赁的法律规定，双方也应当继续履行租赁合同至租赁期满，恒隆公司强行要求大河公司搬离商铺已经构成违约，恒隆公司应当对大河公司的装修损失承担违约责任。大河公司辩称，大河公司对雷良达与恒隆公司的约定不知情，大河公司与雷良达签订合同时认为雷良达对涉案房产是有产权的，且出租人应当对出租房屋进行担保，因此，雷良达应当承担大河公司的损失。恒隆公司辩称，（2016）湘1103民初2640号和（2017）湘11民终877号民事判决对雷良达将涉案房屋出租给大河公司侵犯恒隆公司的合法权益的事实予以确认；双方于2014年12月24日达成的退房约定是雷良达在第一次一审中所提交的证据（详见2016年8月10日开庭审理笔录第5页第11行证据四，后案件被驳回起诉），且雷良达在恒隆公司诉其侵权纠纷一案中再次提交退房约定［详见（2016）湘1103民初2640号民事判决第5页第8行证据四］；恒隆公司没有强行拆除大河公司的装修物品，大河公司是自行清空装修物品的，故一审判决是正确的。大河公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿损失10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：华源府第E102、E103号商铺系被告恒隆公司开发所属房产之一，2014年11月1日，被告恒隆公司为出卖人、被告雷良达为买受人签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为E102/E103共两间商铺，E102面积为70.26平方米，该套金额为1,820,000元；E103面积为104.53平方米，该套金额为2,710,000元；买受人于2013年7月9日前支付总房款47万元，其余房款406万元，银行按揭形式支付。之后，因为被告雷良达银行按揭贷款手续没有办妥，被告雷良达与被告恒隆公司法定代表人蒋绍林于2014年12月24日约定：雷良达如在过年不把按揭款贷出就退房，恒隆公司把原款还与雷良达是实。尔后，被告雷良达没有在约定时间贷出按揭款。被告雷良达在购房无效的情况下，擅自于2015年4月18日与原告大河公司法定代表人王建军签订了《门面租赁合同》（雷良达为甲方，王建军为乙方）：甲方出租给乙方的商业门面位于永州市冷水滩区华源府第湘永路289号；租赁期为二年，自2015年6月8日起至2017年6月7日止；乙方先交8000元作为保证金，甲乙双方商定，租金为100元/平方米，税后净租金7000元/月，合同签订后先交付一季度租金21,000元，往后租金按已交租金下一季度的最后一个月25号前交下一个季度的租金，以此类推。合同签订后，原告大河公司共向被告雷良达缴纳了8000元保证金和2015年6月8日至2016年3月7日的租金63,000元，并对该门面进行了装修。被告恒隆公司知晓后于2016年2月23日，向被告大河公司的“大河映山售楼部”发函，要求原告大河公司于2016年3月31日前人和物必须全部撤离华源府第门面。之后，原告大河公司腾离涉案房产。另查明，经该院委托，2016年6月2日永州潇湘建设工程审计事务所有限公司对涉案房产装修工程造价进行了鉴定，其鉴定结果：大河映山售楼部装修工程造价为176,381.78元。原告大河公司用去鉴定费10,000元。一审法院认为，被告雷良达在其与被告恒隆公司所签订的商品房买卖合同已经解除的情况下，未经被告恒隆公司同意和允许，擅自将涉案商铺屋租赁给原告大河公司，被告雷良达系无权出租。因此，被告雷良达与原告大河公司法定代表人王建军签订的《门面租赁合同》为无效合同。原告大河公司法定代表人王建军的行为系职务行为。原告大河公司实际使用涉案商铺，系与被告雷良达签订租赁合同后，并交纳租金的情况下所获得，在本案中不承担过错责任。被告雷良达无权出租涉案商铺存在过错，导致原告大河公司从2016年4月1日起不能继续使用涉案商铺，造成原告大河公司涉案商铺大河映山售楼部装修损失176,381.78元、鉴定费损失10,000元，合计186,381.78元，被告雷良达应予赔偿。因此，原告大河公司要求被告雷良达赔偿损失10万元的诉讼请求，该院予以支持。被告雷良达要求被告恒隆公司承担共同赔偿责任，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、限被告雷良达在判决生效之日赔偿原告永州市大河置业有限公司经济损失10万元；二、驳回原告永州市大河置业有限公司对被告永州市恒隆房地产有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告雷良达负担。二审中，当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案焦点一：大河公司要求雷良达、恒隆公司赔偿鉴定费10,000元是否应当得到支持。一审审理过程中大河公司的装修损失经鉴定为176,381.78元、鉴定费损失10,000元，合计186,381.78元，大河公司的诉讼请求是要求雷良达、恒隆公司赔偿损失10万元，鉴定结果出来后，大河公司没有增加诉讼请求，因此，原审法院根据大河公司诉讼请求进行判决是正确的，大河公司要求雷良达、恒隆公司赔偿鉴定费10,000元上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。本案焦点二：大河公司的装修损失10万元由雷良达还是恒隆公司承担。恒隆公司与雷良达于2014年11月1日签订《商品房买卖合同》，雷良达于2013年7月9日前支付总房款47万元，余款406万元通过银行按揭形式支付。后雷良达银行按揭贷款手续没有办妥，雷良达与恒隆公司于2014年12月24日约定：雷良达如在过年不把按揭款贷出就退房，恒隆公司把原款还与雷良达是实。尔后，雷良达没有在约定的时间贷出按揭款。雷良达在购房无效的情况下，擅自于2015年4月18日与大河公司签订《门面租赁合同》，大河公司并对门面进行装修。雷良达在其与恒隆公司所签订的商品房买卖合同已经解除的情况下，擅自将涉案商铺租赁给大河公司，大河公司的经济损失是因为雷良达的无权出租行为造成的，故大河公司涉案商铺大河映山售楼部装修损失应当由雷良达予以赔偿。恒隆公司在本案中没有过错，雷良达要求恒隆公司承担大河公司的装修损失没有事实和法律依据，该上诉请求不能成立。综上所述，大河公司、雷良达的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人大河公司负担50元，上诉人雷良达负担2300元。本判决为终审判决。审 判 长  杨世清审 判 员  曾 忞代理审判员  张向安二〇一七年十二月六日书 记 员  唐智慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。