四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终13741号上诉人（原审原告）：何冬霞，女，汉族，1973年12月14日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：赵庄声，四川瑞信杰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：冯某，男，汉族，2000年10月31日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：赵庄声，四川瑞信杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顾轶斌，男，汉族，1975年5月5月出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师。上诉人何冬霞、冯某、顾轶斌房屋租赁合同纠纷一案，因不服四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初字第4700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人何冬霞、冯某向本院提出诉讼请求：一、改判四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初字第4700号民事判决第二条为：顾轶斌向何冬霞、冯某以每月50976.67元为标准，从2016年12月20日起至2017年6月9日止的因顾轶斌破坏租赁房屋装修而导致何冬霞、冯某房屋不能正常使用、出租的损失共计288868元；二、撤销四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初字第4700号民事判决第三条，改判顾轶斌赔偿何冬霞、冯某因其拆毁房屋天花板、楼板、地板、照明电路、上下楼梯及其他装修装饰物等给何冬霞、冯某造成的损失共计80000元，赔偿何冬霞、冯某拆除二楼外墙上的广告招牌所需费用3000元。主要事实与理由：一、成都市高新区人民法院判决顾轶斌赔偿何冬霞、冯某的破坏房屋装修所致占用费损失为一个月租金金额过少。顾轶斌并没有及时搬离案涉房屋，在2016年5月后仍在使用案涉房屋，并一再回避修缮的义务，所以顾轶斌应继续承担因不及时修缮房屋及不配合何冬霞、冯某一起验收房屋而导致继续扩大房屋占用费损失，应从2016年12月20日至2017年2月14日以每月50976.67元的标准计算。二、案件起诉时提交的案涉房屋的照片的前后对比可证明顾轶斌搬离时应该留存的装修装饰情况，而租赁合同已经明确顾轶斌装修后附着物在退还房屋时无条件归何冬霞、冯某所有，一审庭审中已经确认装修损失是以顾轶斌装修后的房屋的状况为准作为赔偿的参照，而非以当初交房时的装修状况作参照的，何冬霞、冯某认为80000元虽然较低，但是也较为合理。关于3000元外墙广告牌拆除费用，顾轶斌并未按照合同约定告知何冬霞、冯某要做这个广告牌，并且原来房屋所属街道办的广告管理部门是不同意安装广告牌，广告牌足以影响到房屋的结构，故拆除费用定为3000元是合理的。顾轶斌答辩称，针对何冬霞、冯某要求赔偿装修导致的不能正常出租的共计28余万元损失，一审判决已经明确了没有证据证明该部分损失，也明确了装修附着物不属于拆除，故拆除费3000元及其余8万元不应得到支持，请求法院驳回何冬霞、冯某的上诉请求。上诉人顾轶斌向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初字第4700号民事判决第一项，改判确认顾轶斌实际搬离案涉房屋的时间为2016年4月30日；二、撤销四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初字第4700号第二项，改判驳回何冬霞、冯某该项诉讼请求。主要事实与理由：一、一审法院判决第一项对顾轶斌实际搬离案涉房屋的时间，事实认定错误，推翻了已生效判决，程序违法。一审确认收回房屋时间为（2016）川01民终6846号民事判决书生效之日起10天之后，即2016年11月3日。顾轶斌在已承担约10万元违约金的情况下，一审法院又另行判决顾轶斌就同一行为再行支付5万元的装修损失，是违约金和实际损失的双重适用，一事双罚是错误的。何冬霞、冯某答辩称，一审法院认定顾轶斌没有按合同约定条件交还案涉房屋证据充分，请求维持一审判决第一项。且一审判决与（2016）川01民终6846号民事判决并不冲突。何冬霞、冯某向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院确认顾轶斌于2016年12月19日搬离涉案房屋，如房屋内有其遗留的物品，当其放弃；2、顾轶斌赔偿何冬霞、冯某因其拆毁房屋天花、楼板、地板、照明电路、上下楼梯及其他装修装饰物等给何冬霞、冯某造成的损失共计8万元，判令顾轶斌赔偿何冬霞、冯某拆除二楼外墙上的广告招牌所需费用3000元，共计83000元；3、顾轶斌到房屋物管公司及能源公司缴清至退还案涉房屋当日时租赁房屋的水、电、空调、垃圾费、物业管理费。截止起诉时物业管理费35349.05元，空调费7863.27+22674.18=30537.45元；4、顾轶斌赔偿何冬霞、冯某因其不退还租赁房屋所造成的房屋占用费损失及破坏房屋装修而导致何冬霞、冯某房屋不能正常使用、出租的损失共计288868元。(计算方式为：以每月50976.67元租金为基数，自2016年12月20日起暂计算至2017年6月9日止，共5个月零20天)。一审查明，2013年12月1日，何冬霞、冯某（出租方，甲方）与顾轶斌（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定何冬霞、冯某将其所有的位于高新区天府大道中段1号1栋106单元1层9号、10号房屋租给顾轶斌用作家具家居饰品食品销售，房屋建筑面积642.71平方米；《房屋租赁合同》第6.2约定：“返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后，在附件二《物业交割单》上签字。”第6.3条约定：“乙方添置的新物可活动的由其自行回收，而对于乙方装饰、装修的部分处理方法为：乙方放弃收回，归甲方所有，甲方无需支付费用。乙方并保证搬走时保持房屋的天花、地面、……完整及可正常使用。”第10.5条约定：“乙方未按约定时间返还该房屋超过10天的，甲方有权收回房屋，乙方如仍有物品在房屋内，甲方可在公证处的监督下对这些物品搬离，产生的一切费用由乙方负责，乙方应补交房租及按超过天数支付当月租金的1%/日支付违约金。”合同履行过程中，双方发生争议，何冬霞、冯某将顾轶斌诉至一审法院。2016年5月18日，一审法院作出（2016）川0191民初4392号民事判决书，判决如下：1、确认何冬霞、冯某与顾轶斌于2013年12月1日签订的位于成都市高新区天府大道中段1号1栋106单元9、10号房屋《房屋租赁合同》于2016年4月14日解除；2、顾轶斌于判决生效之日起十日内向何冬霞、冯某支付从2014年12月1日至2015年11月30日期间拖欠的租金166407.47元；3、顾轶斌于判决生效之日起十日内向何冬霞、冯某支付从2015年12月1日至2016年4月14日的租金227695.76元；4、顾轶斌于判决生效之日起十日内向何冬霞、冯某支付2016年4月15日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费（计算方式为：以每月50976.67元的标准计算从2016年4月15日起计算至实际搬离涉案房屋之日止）；5、顾轶斌于判决生效之日起十日内向何冬霞、冯某支付违约金94676.67元（包含顾轶斌已经向何冬霞、冯某支付的房屋保证金43700元）。同时该判决书中确认：“2016年1月14日，顾轶斌向何冬霞、冯某发送《解除租赁合同通知书》，通知何冬霞、冯某根据合同第10.4条之约定，提前90日书面通知，其将于2016年4月14日解除《房屋租赁合同》并搬离铺面。之后，顾轶斌并未实际搬离涉案房屋。”其后，顾轶斌不服上诉于成都市中级人民法院。2016年9月23日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终6846号民事判决书，判决维持原判。同时判决书中确认：“1、截止于2016年9月18日，案涉房屋地板仍存在较大缺口未予以完全修复封堵，房屋内尚存在建渣，电线裸露等情况。顾轶斌提出，该缺口并非其造成，但其未提交证据证明何冬霞、冯某向其交付案涉房屋时即存在该缺口，故一审法院对其该意见不予认可……顾轶斌未按照合同约定的方式向何冬霞、冯某交还房屋，房屋存在不符合交还条件的实际状况，何冬霞、冯某修缮案涉房屋必然发生相应的费用，且修缮期间必然产生房屋空置的时间，该损失系顾轶斌的行为造成……顾轶斌未按照约定向何冬霞、冯某返还符合合同约定的房屋，应当承担自合同解除到实际退还期间的房屋占用费。”2016年10月24日，成都市中级人民法院（2016）川01民终6846号民事判决书生效。2016年6月1日，顾轶斌向何冬霞、冯某发送短信要求何冬霞、冯某收房，交还钥匙。2016年8月1日，案涉房屋所在物业公司，世纪城物业时尚天堂街区服务中心出具《关于时尚天堂街区106-1-9/10业主2016年7月21日来函的回复》载明：“函件中业主询问106-1-9/10租户称将商铺钥匙于2016年4月30日交于物业公司是否属实，由始至终我司都未收到该商铺钥匙。”2016年11月4日，何冬霞、冯某依一审判决申请强制执行。执行过程之中，双方对判决所确定的其他权利义务没有争议，并在执行法官的主持下将判决中除实际占用费之外的内容履行完毕，顾轶斌于2016年12月19日将钥匙交至执行法官。关于实际占用费，顾轶斌履行至2016年4月30日，之后的实际占用费，因双方对于房屋何时实际搬离产生争议，无法达成一致。2017年4月13日，何冬霞、冯某向一审法院提起诉讼请求：1、确认顾轶斌于2016年12月19日搬离案涉房屋；2、判令顾轶斌赔偿因其拆毁房屋天花等装修装饰物给何冬霞、冯某造成的损失共计80000元以及2016年12月20日至2017年6月9日止房屋占用费损失及破坏房屋装修而导致何冬霞、冯某房屋不能正常使用、出租的损失共计288868元。一审法院认为，本案实则为（2016）川0191民初4392号案件的延续，何冬霞、冯某与顾轶斌上述判决的强制执行之中就何时实际搬离无法达成一致，使判决中房屋占用费无法计算。对于生效判决中所确认的事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”之规定，一审法院予以确认。故本案争议焦点在于：1、顾轶斌何时搬离案涉房屋，何冬霞、冯某在收回房屋过程中是否尽到了减损义务；2、何冬霞、冯某能否要求顾轶斌赔偿何冬霞、冯某因其不退还租赁房屋造成的房屋占用费损失及破坏房屋装修而导致何冬霞、冯某房屋不能正常使用、出租的损失；3、何冬霞、冯某能否要求顾轶斌赔偿装修损失（即何冬霞、冯某拆除装饰物的费用）；4、何冬霞、冯某能否要求顾轶斌支付水、电、物业费等费用。对于顾轶斌在2016年4月30日后未再使用案涉房屋，双方并无争议；顾轶斌未按照合同约定的条件交还房屋也得到了一审法院（2016）川0191民初4392号民事判决书以及成都市中级人民法院（2016）川01民终6846号民事判决书的确认，双方共同确认顾轶斌于2016年12月19日将房屋钥匙交至一审法院执行局。是否能够据此认定顾轶斌实际搬离案涉房屋的时间为2016年12月19日？本案实际搬离时间的确定，意味着顾轶斌将按照一审法院（2016）川0191民初4392号民事判决书所确定的50976.67元/月标准计算实际占用费。一审法院认为，双方在合同之中约定了房屋返还条件，需要双方到场清点并签字，视为返还，而顾轶斌在搬离时又未按照约定留存已经形成附着的装修、装饰物，而是对之进行拆除，导致其不能达到房屋返还条件，何冬霞、冯某作为出租人拒绝接收未达房屋返还条件的房屋合理合法。何冬霞、冯某可以收取合理的期限之内的房屋实际占用费。但是房屋的空置意味着损失以每月5万余元的幅度在不断扩大，同时按照合同10.5条：“乙方未按约定时间返还该房屋超过10天的，甲方有权收回房屋，乙方如仍有物品在房屋内，甲方可在公证处的监督下对这些物品搬离，产生的一切费用由乙方负责……”的约定，房屋的交还并非只有双方签字确认一种方式，何冬霞、冯某可以依据合同约定，在顾轶斌未按约定时间返还房屋的情况下，自行收回房屋，搬离其留存物品。房屋的价值在于使用，因装修损坏不能达到返还条件而放任房屋空置，并对顾轶斌课以房屋使用费的方式无异于放任损失的扩大，而且装修的损失并非不能弥补，现何冬霞、冯某要求确认的实际搬离之日与判决确定的合同解除之日已有8个月，折算为实际占用费有40余万，远远超过了装修所造成的损失，同时，何冬霞、冯某还主张2016年12月20日起至2017年6月9日，以原租金标准50976.67元/月，共计5个月20天因装修而至房屋不能出租的损失28万余元。两项损失的主张期间共计达到了近14个月，亦远远超过了本案房屋的合理损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”之规定，何冬霞、冯某作为出租人有义务防止损失的扩大，对于未尽减损义务而至损失扩大部分，不予以支持。一审法院认为，何冬霞、冯某应该行使合同约定的收回房屋时间为（2016）川01民终6846号民事判决书生效之日起10天之后，即双方租赁合同通过判决确认解除后10天，即2016年11月3日。对于之后的实际占用费不应该得到支持，故确认顾轶斌于2016年11月3日搬离案涉房屋，其后留存于案涉房屋内的物品视为遗弃。关于何冬霞、冯某因装修而至房屋不能出租的损失以及装修损失，因（2016）川01民终6846号民事判决书确认“顾轶斌未按照合同约定的方式向何冬霞、冯某交还房屋，房屋存在不符合交还条件的实际状况，何冬霞、冯某修缮案涉房屋必然发生相应的费用，且修缮期间必然产生房屋空置的时间”。故对于何冬霞、冯某所主张的因装修而至房屋不能出租的损失应该予以支持，但何冬霞、冯某主张的期限达5个月20天，明确超过合同的装修期，一审法院酌情调整为一个月。对于其装修损失，一审法院认为应该支持，但因何冬霞、冯某未能提供证据证明顾轶斌搬离时应该留存的装修、装饰情况，其提交的与第三方签订的装修合同也不能证明其所恢复的状态为顾轶斌搬离时应该留存的装修、装饰情况，因此，其未能提供证据证明其损失的具体构成与合同标准，故对于其80000元装修损失的诉求不予支持；同时，由于合同中约定装修、装饰形成附着物的归何冬霞、冯某所有，而广告牌已形成附着，应归何冬霞、冯某所有，对于其拆除也应其负责，故对于何冬霞、冯某主张3000元拆除费的诉请不予支持。关于水、电、空调、垃圾费、物业费,一审法院认为何冬霞、冯某不能在本案中主张未垫付的上述费用，原因如下：首先，上述费用的收费主体并非何冬霞、冯某，因此，权利主张的主体应该是何冬霞、冯某之外的其他主体，何冬霞、冯某无权提起关于上述费用的诉讼请求；其次诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于双方之间租赁合同确定的权利与义务，何冬霞、冯某只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费等费用是物业公司等主体的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与何冬霞、冯某的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对何冬霞、冯某的此项诉请不予支持。如今后出现垫付的情况，何冬霞、冯某可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、确认顾轶斌于2016年11月3日搬离位于成都市高新区天府大道中段1号1栋106单元9、10号房屋，其后留存于案涉房屋内的物品视为遗弃；二、顾轶斌于判决生效之日起十日内向何冬霞、冯某支付一个月的装修损失50976.67元；三、驳回何冬霞、冯某的其他诉讼请求。二审中，各方对一审查明的事实均无异议。本院依法予以确认。二审中，上诉人何冬霞、冯某提交了新证据：一、案涉房屋七月份现场照片若干，拟证明，案涉房屋在一审判决后实际还处于损坏状态，还有人进去拆除开关面板；二、报警短信，拟证明何冬霞、冯某因为房屋损坏曾报过警。顾轶斌不认可何冬霞、冯某提交证据的真实性，认为房屋损坏情况与顾轶斌没有因果关系，且报警短信并不能说明何冬霞、冯某报警的原因，与本案并无关联。本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审确认案涉房屋的实际退还时间为2016年11月3日是否正确；2、何冬霞、冯某主张的装修费、拆除费是否应予支持。首先、根据本案查明事实，顾轶斌在2016年4月30日后未再使用案涉房屋，但生效判决确认顾轶斌未在该时间点按照合同约定的条件交还房屋，因此对于顾轶斌上诉认为其实际搬离时间为2016年4月30日的主张，本院依法不予支持。同时前一案件判决已经生效的情况下，根据案涉《房屋租赁合同》合同10.5条的约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，何冬霞、冯某显然也不应放任顾轶斌未及时腾退房屋的损失进一步扩大，一审判决确认房屋收回时间应为生效判决确认合同解除后10天，即2016年11月3日并无不当，本院依法予以维持。其次、对于何冬霞、冯某主张因装修而至房屋不能出租的损失问题。在生效判决已经确认房屋存在不符合交还条件的实际状况下，一审判决综合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认该笔损失为一个月租金并无不当，本院依法予以维持。第三、关于何冬霞、冯某主张的装修费、拆除费问题。二审中，何冬霞明确向本院陈述该两笔费用均为自行估算，均未实际发生。在何冬霞、冯某并无证据证明装修费用系修复顾轶斌搬离时毁损，而非为了另行转租，以及双方合同明确约定装修、装饰形成附着物归何冬霞、冯某所有的情况下，一审判决对于何冬霞、冯某主张的前述两笔费用不予支持并无不当定，本院依法予以维持。第四、一审判决确认顾轶斌应支付一个月的装修损失50976.67元，款项性质为因房屋未及时返还，装修导致的房屋空置损失，对于顾轶斌认为该笔款项属于违约金和实际损失双重适用的上诉主张，本院依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费6878元，由何冬霞、冯某负担。二审案件受理费1074元，由顾轶斌负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一七年十二月十二日书记员  马莉