福建省永春县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0525民初2708号原告：厦门华龙物业管理有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市永春县石鼓镇桃源南路和真武路交叉口宝龙国际社区1期7号楼2单元101室。代表人：廖明舜，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：俞欢，福建瑞权律师事务所执业律师。被告：颜明国，男，1978年5月3日出生，汉族，住福建省永春县。原告厦门华龙物业管理有限公司泉州分公司（以下简称华龙物业公司）与被告颜明国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。审理过程中，颜明国当庭表示要提起反诉，后于庭后向本院提交反诉状，本院经审查于2017年10月30日予以合并审理，并于2017年10月31日裁定本案转为普通程序，后于2017年12月7日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华龙物业公司的委托诉讼代理人杨清、俞欢与被告（反诉原告）颜明国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.颜明国向华龙物业公司支付2016年12月至2017年5月的公共性服务物业管理费1203元及违约金（从起诉之日起按总欠费金额的日千分之二为标准计算至款项全部支付完毕止）；2.本案诉讼费用由颜明国承担。事实和理由：颜明国系永春宝龙城市广场国际社区8#楼2单元205室的业主，物业面积为143.27㎡。华龙物业公司为颜明国所在的小区提供物业服务。2016年6月2日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，约定颜明国所在物业公共性服务物业管理费收费标准为1.4元/平方米/月，应于每月10日前交纳，逾期交纳的，应按每日千分之二的标准向华龙物业公司支付违约金。颜明国每月应交纳公共性物业服务费200.5元。但自2016年12月起至2017年5月止，颜明国共欠华龙物业公司公共性物业服务费1203元，经华龙物业公司多次催讨，颜明国仍然拒绝支付。颜明国辩称，一、其系由政府拆迁后才被安置在永春宝龙1期8号楼205室，该房产系被拆迁安置所得。在政府拆迁协议和选房协议中未体现和告知让拆迁户在安置房内会产生物业费。二、起诉状所述“原告按约履行合同，被告却没有按合同约定付相关费用”，这与事实不符。华龙物业公司没有依约履行合同在先：未打通其所居住的永春宝龙1期8号楼205室的厨房和卫生间的消防通气孔；未打扫其所居住的8号楼205室的露天阳台（共用设施）；没有及时灭杀虫害，拖延至今仍有大量蚂蚁存在；没有物业人员执勤交通秩序，其地下车位R9和R39被他人多次侵权；“安全巡逻签到表”自2017年6月15日至今没有物业相关安全人员签到，在此期间物业没有安排安全人员巡查，因无人巡查，导致8号楼第2单元的地下室通道的用水管道于2017年8月28日晚上到8月30日早上长时间严重漏水无人抢修，淹没了地下通道，造成业主人员财产安全无法保证及难以通行；其在永春宝龙1期1号楼的两套房1号楼1607和1号楼1707于2016年8月份装修完成并经过华龙物业公司验收，没有任何违反《装饰装修管理协议》，其于2016年10月份找物业领取装修保证金时被告知，要先交下一次物业费才能办理领取装修保证金，这之后其多次讨要都不予办理，两套房产的装修保证金共4000元，华龙物业公司至2016年10月份起到付款之日应付其违约金；华龙物业公司在未经本小区业主们同意，于去年2016年6月1日起至2017年5月30日，在小区的各楼电梯内粘贴广告，并收取了广告公司的广告费用，于2016年11月13日在小区内做灯展活动（收取门票费），于2017年3月13日在小区内做大型风车展（收取门票费），以上各项收入扣除管理成本后所剩的资金应转入维修基金，在华龙物业搞风车展期间，其被华龙物业公司聘请的风车展的工作人员用粗鲁的语言进行人身攻击，其当时就反映给小区值班保安，要求作出赔礼道歉，但至今仍未收到华龙物业公司管理人员任何形式的道歉。本案诉讼费用应由华龙物业公司和其共同承担。综上所述，其认为华龙物业公司不履行管理义务，合同对双方都有约束，其不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利；物业不是只有收费的权利，也必须按合同履行服务的义务。故请求驳回华龙物业公司的诉讼请求。其同意和华龙物业公司协商上交物业费，以0.5元/平米/月计算。颜明国向本院提出反诉请求：1.华龙物业公司应支付颜明国宝龙1期8号楼205室的露天阳台（公共设施）打扫卫生工资，工资应从颜明国的交房时间2016年6月2日至2017年10月2日，按500元/月，16个月共计8000元整（本计算标准按泉州市永春保洁工人的标准工资1500元/月的三分之一计算），同时请求判令华龙物业公司今后应落实打扫卫生的责任；2.华龙物业公司应落实“安全巡查”的工作，保证业主的人生和财产安全；3.华龙物业公司降低物业收费标准，现实服务水平达不到《协议》中的收费标准，请求以0.5元/平米/月计算；4.反诉诉讼费用由华龙物业公司承担。事实和理由：1、颜明国所居住的永春宝龙1期8号楼205室的厨房和卫生间的消防通气孔与外墙不通，这存在着安全隐患，在这一年多来颜明国多次向物业反映，物业推脱责任，至今未果。根据《协议》约定，华龙物业公司有义务为颜明国打通消防通气孔。2、颜明国所居住的8号楼205室的露天阳台（公共设施），物业自交房2016年6月2日起至今从未主动去打扫过卫生，而颜明国多次反映给物业都未能得到物业落实打扫卫生责任。根据《协议》第3项第四条环境卫生管理中明确，物业管理区内公共场所清扫、道路保洁、生活垃圾收集、清运。未及时打扫，华龙物业公司应承担违约责任和承担对颜明国的负面心理影响的责任，给付颜明国每天打扫卫生的工资，工资应从颜明国的交房时间2016年6月2日算至2017年10月2日，工资计算按500元/月，16个月共计8000元整（本计算标准按泉州市永春保洁工人的标准工资1500元/月的三分之一计算，网上百度查找的工资标准。）3、颜明国居住8号楼大门内的“安全巡逻签到表”上的时间，从2017年6月1日至2017年6月14日止有安全人员签到，而2017年6月15日到2017年8月30日没有物业相关安全人员签到，在此期间物业没有安排安全人员巡查。因无人巡查，导致8号楼第2单元的地下室通道的用水管道，于2017年8月28日晚上到8月30日早上长时间严重漏水无人抢修，淹没了地下通道，造成颜明国及家人的人身安全和财产安全无法保障且无法通行。《协议》第3项第七条明确物业管理公共秩序及公共安全管理。因无人巡查，造成安全事故华龙物业公司应承担责任。4、华龙物业公司于2017年3月13日在小区内做大型风车展（收取门票费）期间，颜明国出入小区时，因小区主干道被非法占用无法通行，必须经过风车展展场时，被华龙物业公司聘请的风车展的工作人员用粗鲁的语言进行人身攻击。颜明国当时就反映给小区值班保安林明国，要求作出赔礼道歉，但至今仍未收到华龙物业公司管理人员任何形式的道歉。5、在本小区内有许多没有地下车位和没有上交地下车位管理费的车辆出入，从而导致颜明国的地下车位R9和R39被他人多次侵权，华龙物业公司应承担责任，对颜明国做出相应的补偿。6、因现实服务水平达不到《协议》中收费标准。颜明国手中的《协议》缺少甲方的签章，《协议》中的收费标准应重新商定物业费用，重新签订《协议》，才能收取颜明国的物业费，甲方未完成重新签订《协议》之前，华龙物业公司无权让颜明国再次缴交物业费。7、颜明国在永春宝龙1期1号楼的两套房1607室和1707室、8号楼205室，装修完成并经过华龙物业公司验收，没有任何违反《装饰装修管理协议》，华龙物业公司拒绝返还装修保证金，装修保证金共6000元，华龙物业公司应于2016年9月21日起到付款之日付颜明国1号楼1707和1607装修保证金的违约金，于2017年8月9日起到付款之日付颜明国8号楼205装修保证金的违约金。综上所述，华龙物业公司不履行管理义务，合同对双方都有约束，业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，物业不是只有收费的权利，也必须按《协议》履行服务的义务。华龙物业公司辩称，1、颜明国工资的诉请与本案没有关联性，且没有证据证明工资损失，其也没有合同依据及法律依据需承担颜明国的工资损失；2、颜明国第二项诉请不属于法院的受理范围，其在提供物业服务的过程中充分履行义务，不存在安全巡查失职的情况，也无证据证明其存在安全巡查失职的情况；3、对于物业费约定是双方协商一致的结果，如果要变更也应当双方协商，且该诉请不属于法院对该案的受理范围，颜明国应该另案提起对合同的撤销或变更之诉。综上，其充分履行合同义务，颜明国应该按照合同约定支付物业费，请求法院驳回颜明国的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据，本院分析认定如下：对于华龙物业公司提交的证据：前期物业管理服务协议、交房材料、缴款通知书、律师函、快递单回执及查询记录，因颜明国无异议，本院予以认定。对于颜明国提交的证据：一、房屋征收补偿安置协议书、房屋征收与补偿安置补充协议，颜明国以此证明政府没告知拆迁户应交物业费。华龙物业公司认为与本案没有关联性。因该二份协议的签订均无华龙物业公司的参与，颜明国与华龙物业公司已重新签订协议书，故颜明国不能以上述证据未约定物业费来对抗其与华龙物业公司之间的约定，对上述证据，本院不予认可。二、装修保证金收款材料，颜明国以此证明华龙物业公司未依约退还保证金。华龙物业公司对该证据与本案的关联性不予认可。因收款收据上载明的楼房是1-1607、1-1707，并非诉争楼房，本院对上述证据不予认可。三、地下人防车位R9、R39照片、颜明国永春宝龙1期8号楼205室房屋窗户外露天阳台卫生照片、永春宝龙1期8号楼第二单元入户内墙上保安巡逻签到表照片、8号楼第2单元地下室通道管道漏水照片，颜明国以此证明华龙物业公司未履行职责。华龙物业公司对上述证据的真实性及证明对象均有异议。因上述照片仅能体现照片形成时那一刻的状况，无法体现长期的持续性的状态，未能达到颜明国的证明目的，且华龙物业公司对证据的真实性不予认可，故上述证据的真实性、合法性无法确认，本院不予采信。四、前期物业管理服务协议，颜明国以此证明华龙物业公司未在给其的协议上签字，合同不能成立。华龙物业公司认为，颜明国已在合同上签字盖章，作出真实的意思表示，而华龙物业公司也对该协议作出真实表示，实际提供物业服务，双方的该前期物业协议已经成立。因前期物业管理服务协议是华龙物业公司提供的格式合同，协议本就是华龙物业公司的真实意思表示，颜明国在协议上签名捺印的行为视为对协议的认可，且颜明国亦依约缴纳了前6个月的物业管理费，现颜明国以华龙物业公司未签名否认合同效力，本院不予采纳。五、停车位永久使用权转让合同、车位费用发票，因华龙物业公司对上述证据真实性无异议，本院对证据真实性予以认可。六、装修验收单，颜明国以此证明华龙物业公司未退还装修保证金。因装修保证金与本案并非同一法律关系，本院对其与本案的关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，华龙物业公司作为甲方，颜明国作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，由华龙物业公司为颜明国坐落于永春宝龙城市广场国际社区一期8号楼2单元205室（建筑面积为143.27平方米）提供物业服务，协议约定，甲方提供的前期物业管理服务包括对物业享有统一进行物业管理的权利，物业共用部位的小修、急修、养护和管理，物业共用设施、设备的运行维护、小修养护和管理，环境卫生管理，公共绿化的养护和管理，交通秩序与车辆停放管理，公共秩序维护及公共安全管理等；物业管理服务费用由乙方按其拥有或使用的物业的建筑面积交纳，高层住宅1.4元/平方米/月，乙方应于甲方通知交房之日起开始交纳，应在每月10日前按月交纳；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日千分之二的标准向甲方支付违约金。协议还对其他权利义务进行了约定。协议签订当日，颜明国办理了交房手续，华龙物业公司开始为其提供物业服务。颜明国交房后物业服务费仅交纳至2016年11月，现华龙物业公司诉至本院，向颜明国主张2016年12月至2017年5月的物业服务费1203元及其违约金。本院认为，颜明国与华龙物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，是合同双方当事人在平等的基础上自愿签订的，主体合格，双方意思表示真实，合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法有效，当事人应当按照协议的约定诚信、全面地履行自己的义务。物业公司应该接受业主的监督，倾听业主的需求，不断提高物业服务水平，及时解决业主反映的问题；另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，如果业主认为物业服务存在问题，应该依约采取相应的维权行动，而不应以拒交物业服务费形式消极对抗，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。本案中，颜明国自2016年12月起即未缴纳物业服务费，故华龙物业公司请求颜明国支付2016年12月至2017年5月的物业服务费1203元，本院予以支持。因颜明国系因认为华龙物业公司的物业服务存在瑕疵而拒绝支付物业服务费而非无故恶意拖欠，基于公平原则，对于华龙物业公司违约金部分的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分的诉讼请求，因颜明国未能提供有效证据证实其反诉主张，其反诉诉讼请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。颜明国关于装修保证金返还、名誉权受损等答辩意见，因与本案并非同一法律关系，本院不作处理，颜明国可另行主张权利。虽然本院未支持颜明国的反诉主张，但是华龙物业公司在之前的物业服务中客观上存在一定的瑕疵，华龙物业公司应高度重视颜明国所提出的物业管理中存在的问题，如公共区域卫生的打扫、车辆停放的管理、安全巡查等问题，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的义务，增强员工的服务意识和责任意识，多与广大业主沟通交流，也希望业主能多理解和支持物业公司的工作，共建和谐、文明的优质小区。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、颜明国应于本判决生效之日起十日内支付厦门华龙物业管理有限公司泉州分公司物业服务费1203元。二、驳回厦门华龙物业管理有限公司泉州分公司的其他诉讼请求。三、驳回颜明国的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由颜明国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  颜革征代理审判员  陈艳虹人民陪审员  吴长江二〇一七年十二月二十日书 记 员  郑伟芳速 录 员  刘龙光附：一、裁判文书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。