.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院执行裁定书（2017）辽02执异529号案外人：丁广来，男，1964年12月14日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：王增光，辽宁恒海律师事务所律师。申请执行人：大连农村商业银行股份有限公司瓦房店祝华支行，住所地瓦房店市新联路。负责人：王健，该行行长。被执行人：大连凸奇管业有限公司，住所地大连市沙河口区华顺街119号6层2号。被执行人：曲斌，男，1969年8月29日出生，汉族，住瓦房店市。被执行人：曲尧东方，男，1993年1月1日出生，汉族，住瓦房店市。本院在执行申请执行人大连农村商业银行股份有限公司瓦房店祝华支行（以下简称”农村商业银行”）与被执行人大连凸奇管业有限公司、曲斌、曲尧东方金融借款合同纠纷一案中，案外人丁广来对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人丁广来称，请求撤销大连市中级人民法院（2017）辽02执恢428号执行裁定书，解除对位于瓦房店市新华办事处轴承经贸中心东侧1-6号第7、8层房屋（以下简称案涉房屋）的查封，停止对该房屋的执行。事实与理由：大连市中级人民法院于2017年9月29日裁定查封案涉房屋，并拟评估、拍卖该房产。2014年7月2日，曲斌、胡永梅（系夫妻关系）因经营资金周转需要，向案外人借款人民币110万元整，案外人将借款支付至胡永梅的中国银行账户，曲斌、胡永梅于当日向案外人出具借条一份。后曲斌、胡永梅未能全额偿付借款，案外人同意曲斌、胡永梅以其自建的位于瓦房店市新华办事处轴承经贸中心东侧独栋房屋上的第7层建筑面积约61763平米、第8层建筑面积约1344平米房屋作价75.2万元，抵偿所欠案外人债权本息75.2万元。双方于2016年11月8日签订了《房产抵债协议书》，并于抵债当日办理了房屋交接，上述抵债房屋交付案外人使用至今。由于该房屋没有办理产权登记，故案外人无法将该房屋办理过户至案外人名下，案外人对于未办理过户登记无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人认为，曲斌、胡永梅将上述房屋抵债给案外人，案外人已通过债务抵销方式支付了全部价款，且案外人已经实际占有上述房屋，且对于该房屋不能过户的事实，案外人没有过错。为此，根据最高人民法院的上述查封规定，贵院应当解除对案外人取得的上述房屋的查封措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人的异议请求符合上述司法解释之规定，故请求法院依法查明事实，判令支持案外人的异议请求，停止对案涉房屋的执行。申请执行人农村商业银行称，不同意案外人的异议请求，请求法院依法驳回异议人的请求。第一，案涉的七、八层房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违法了法律强制性规定，故异议人丁广来与被执行人曲斌签订的《房产抵债协议书》无效，物权也未转移。首先，案涉的七、八层房屋属于《城乡规划法》第六十四条中，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑，故案涉的七、八层房屋本身不合法，针对不合法的房屋签订的《房产抵债协议书》无效。其次，依据《物权法》第六条、第九条，不动产物权的设立、转让应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。而案涉的七、八层房屋因超规划建设，无法办理相关权证，无法办理设立登记、转让登记，权属不具有公示效力。故曲斌未取得案涉的七、八层房屋的物权，抵债行为也因无法登记而无效。第二，案涉的七、八层房屋无法办理产权，丁广来提出异议依据的法律的前提均是针对”登记在被执行人名下的可以办理过户的不动产”，故两个规定均不适用于本案；另外，丁广来明知案涉的七、八层无法办理产权仍接受抵债，故对于未办理过户登记存在过错，不能依据丁广来主张的法律依据排除执行。第三，曲斌以1000元每平方米将案涉的七、八层抵债给丁广来属于以不合理低价转让，该抵债行为损害了申请执行人农村商业银行的权益，依据《合同法》第七十四条，《房产抵债协议书》无效。如果正常委托评估公司进行评估，无法办理产权证的房屋按成本价评估，平方米的评估价值也在2000元左右，曲斌的抵债价格已经低于正常价格百分之五十，依据《司法解释二》第十九条，属于”以不合理的低价转让财产”，合同无效。第四，丁广来与曲斌在明知案涉房屋的一至六层已抵押给银行，且七至八层无法独立使用的情况下，仍用案涉的七、八层房屋抵债，属于恶意串通损害农村商业银行的利益，依据《合同法》第五十二条第二款，抵债合同无效。第五，曲斌与胡永梅不是夫妻关系，曲斌替胡永梅向丁广来偿还欠款为故意转移财产，损害了农村商业银行的利益，应为无效行为。首先，曲斌及胡永梅离婚时间为2013年1月17日，而丁广来向胡永梅汇款时间为2014年7月2日，故单凭一张汇款凭证只能认定胡永梅与丁广来在2014年7月2日有110万元的款项往来，不能认定该款项的用途；其次，《借条》、《房产抵债协议书》、《资产交接清单》均是丁广来、曲斌、胡永梅的合意，不是客观证据，债权没有经过法院的裁判，故不能以此证明丁广来与曲斌、胡永梅之间存在事实上的借款关系；最后，丁广来、曲斌均知道案涉的一至六层房屋已抵押给农村商业银行，且已进入执行程序，而丁广来仍接受抵债，故丁广来接受抵债的行为存在主观恶意，不是善意第三人，不能取得案涉的七、八层房屋的所有权。本院查明，农村商业银行诉大连凸奇管业有限公司、曲斌、曲尧东方金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月16日作出（2014）大民三初字第362号民事调解书，当事人达成如下调解协议：一、大连凸奇管业有限公司于2015年3月31日之前偿还农村商业银行贷款本金1850万元，并支付利息、罚息至实际还款之日止；二、确认农村商业银行对被告曲斌所有的位于瓦房店市新华办事处轴承经贸中心东侧北1号-6号，房产执照号分别为瓦房权证非住宅字第60001540、60001541、60001542、60001543、60001544、60001545、60001546、60001547、60001548号的房屋以及位于瓦房店市新华办事处轴承经贸中心东侧，土地证号为瓦国用（2010）第205号的5**．83平方米土地使用权享有抵押权；原告有权对瓦房权证非住宅字第60001540、60001541、60001542、60001543、60001544、60001545房产及土地使用权的折价或者拍卖、变价款在1200万元本金及利息范围内优先受偿，有权对瓦房权证非住宅字第60001546、60001547、60001548号房产及土地使用权的折价或者拍卖、变价款在650万元本金及利息范围内优先受偿；三、被告曲斌、曲尧东方在原告经实现上述抵押权后剩余的债权范围内承担连带保证责任；如果被告未按调解书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、当事人针对本案纠纷的权利义务终结，均放弃其他诉讼请求。案件受理费132，800元，减半收取66，400元，由三被告共同承担。本案进入执行程序后，本院于2017年9月28日作出（2017）辽02执恢428号执行裁定：查封被执行人曲斌所有的位于瓦房店市新华办事处轴承经贸中心东侧1-6号的7、8层房屋。查封期限三年。并于次日作出同案号《公告》，内容为：查封被执行人曲斌所有的位于瓦房店市新华办事处轴承经贸中心东侧1-6号的7、8层房屋。查封期限三年（自2017年9月29日至2020年9月28日止）。另查，案外人丁广来在本案执行异议程序中提交了2014年7月2日的曲斌、胡永梅签字的借条和同日向胡永梅转账的银行转账凭证；所载签署日期2016年11月8日曲斌、胡永梅与丁广来签订的《房产抵债协议书》；所载签署日期2016年11月8日曲斌、胡永梅与丁广来签订的《资产交接清单》。再查，曲斌与胡永梅于2013年1月17日登记离婚。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人丁广来主张其与被执行人曲斌之间存在着以房抵债的法律关系，相当于其购房款项已经付清，并且提交了借条、银行转账凭证等证据来证明付款的事实。但，上述司法解释明确规定案外人须”在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，丁广来在听证时主张其实际占有案涉房屋的时间为2015年8月，与其提交的《资产交接清单》记载不一致，为证明占有一节事实其提交了有关证据，其中房屋内部照片及光盘无法证明占有的时间是否在法院查封之前；装修材料单、购买冰箱和地板收据、安装电视天线”锅”收据的证据内容未指向案涉房屋且收据时间与丁广来主张的时间不对应；电梯维修费收据显示为”家具城货梯”未有进一步证据证明能够对应于案涉房屋；电费收据（以及瓦房店市新华用电服务有限公司营业执照复印件）并非正规电费缴费单据而是第三方手填收据并且未显示对应于案涉房屋；瓦房店市广来办公用品经销处的企业公示信息，显示注册类型为个体工商户，经营者丁广来，经营场所为瓦房店市亿达家具城二楼。故上述相关证据经本院审查，丁广来于法院查封之前占有案涉房屋的证据不够充分，对该节事实无法予以认定。在本案听证过程中，申请执行人农村商业银行主张案涉房屋的合理价值应在每平方米2000元左右，案外人与被执行人之间系以不合理的低价转让财产，而丁广来自述每平方米1000元左右的抵债价格系双方自行协商达成，本案中丁广来亦未提交有关证据来证明该价款的合理性，故案涉房屋的抵债价款是否合理，本案中无法认定。综上，因有关证据不足，丁广来提出的异议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回丁广来的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长李奎哲代理审判员王嘉雯代理审判员任娲二〇一七年十二月二十日书记员杨宁