南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初5563号原告：赵忠鹏，男，1992年7月10日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被告：高国林，男，1956年11月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吕维平，男，1961年1月6日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告赵忠鹏与被告高国林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵忠鹏，被告高国林的委托诉讼代理人吕维平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵忠鹏向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿租房押金4600元、上家租户10天房租及半年物业费2300元、修理前后院杂草费用300元、门卡钱30元、两个月违约金9200元，并承担本案诉讼费用、精神损失费、误工费5000元。事实和理由：双方已经签好房屋租赁合同，被告威胁恐吓原告有种就住进来试试，且不赔偿原告费用，在派出所民警面前依然大声说就违约，就不让原告住，也不赔偿违约金，然后在派出所调解室摔门就走。被告高国林辩称：一、原告违约在先：1、2017年8月19日原被告签订房屋租赁合同，约定2017年8月19日付一半押金2300元，2017年8月26日支付剩余的押金和一个季度的房租，2017年8月26日被告交付房屋钥匙。原告于2017年8月19日支付了2300元押金，原告按约应于8月26日支付剩余押金和房租，但直到8月29日原告才支付剩余一半押金2300元，并没有支付房租。吕维平作为被告的代理人问原告原因，原告称最近手头紧，过一两天就给，让吕维平先把钥匙给原告，房租不会少给的。吕维平于2017年8月28日交付了房屋钥匙、小区门卡、水电卡，并于8月29日带原告到小区物业处办理了入住登记手续，房子交付给原告居住。但至今，原告仍然没有支付房租，故原告存在重大违约行为。2、房屋租赁合同约定房屋为租赁住房，原告不得任意改变房屋用途，不得转租，承租方为1人。合同签订时原告和吕维平口头约定该房屋只住2人，办理房屋交接时邻居于某某也询问过原告，原告告知住2人，原告在物业处登记入住人信息为2人。在办完房屋交接后，原告突然提出要求住6个人，原告想将房子转租给4个人，让吕维平很气愤，因为房屋是高档别墅，小区为了防止出租行为侵害到其他业主的合法权益，对出租要求比较严格。原告擅自转租，不仅侵害了被告的权益，也对整个小区带来影响，邻居也不会同意。故被告明确答复原告，不同意住6人，只能住2人，且不得转租。二、被告不存在违约行为。原告一直没有支付房租，并要擅自转租，但被告仍然将房子在合同约定的租赁期限之前交付给了原告，并帮原告办理了入住手续。被告既没有不让原告承租，也没有将房屋另行出租，希望原告履行合同尽快支付房租，并履行只住2人的约定，但是原告坚持要入住6人，被告不同意就起诉被告，并提出各种无理要求。三、关于原告要求被告赔偿违约金9600元的问题。补充协议关于违约金的约定是指被告使原告不能续租房屋才产生违约金，但事实是原告没有支付任何房租，在合同约定的租赁期限内也没有入住，更别说合同到期续租的问题，所以原告的这一请求不能成立。四、关于原告主张被告退还押金的问题。本案是原告违约而非被告违约，且原被告曾约定如果承租方未租满1年，押金不予退还，因此原告无权要求被告返还押金。五、原告主张的10天房租及半年物业费2300元，其是交给上一个租客，不是交给被告的，租客在房屋租赁期限内只有居住权没有房屋的支配权，原告交给上一个租客的2300元与被告无关，原告要求被告偿还没有事实和法律依据。六、原告主张的修理前后院杂草的300元，是原告交给物业公司的，原告应向物业公司要，被告无权向物业公司主张该款。且原被告合同约定，被告承担正常的大修理费用，日常的房屋维修费用由原告承担。七、原告要求的精神损失费、误工费于法无据。八、原告应该向被告支付房租，承诺不得转租他人，并继续履行合同。如要违约解除合同，应按合同约定支付3个月的房租作为违约金。综上，被告认为，原告违约在先，被告没有违约，请法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：2017年8月19日，原告赵忠鹏（乙方、承租方）与被告高国林（甲方、出租方）签订房屋租赁合同（以下简称案涉合同），约定：乙方承租甲方坐落于南京市栖霞区××路××山庄××室的房屋（以下简称案涉房屋），该房屋用途为租赁用房，出双方有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2017年9月7日至2020年9月6日，月租金4600元，乙方按季度支付租金给甲方，其中2017年8月19日支付2300元（一半押金）、2017年8月26日支付剩余押金和房租、2017年8月26日甲方交付房屋钥匙，甲方应于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方；正常的房屋大维修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担；在房屋租赁期间，乙方支付水电费、煤气费、物业管理费、公摊水电费；甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方相当于一个月房租的金额作为押金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。吕维平在案涉合同甲方代理人处签字。同日，吕维平出具补充协议1份，载明：“如果由于甲方或房主方使乙方不得继续租赁该房屋，责任由甲方或房主方承担，赔偿房租及两个月违约金”。原告和吕维平还签订补充协议1份，载明：“如果承租方未租满壹年，出租方押金不予退还”。2017年8月19日原告向吕维平支付押金2300元；2017年8月28日原告向案涉房屋之前的租客转账支付10天的房租和半年物业费合计2316元。2017年8月29日吕维平带原告到案涉房屋小区物业处办理入住手续，原告登记了2个人的电话，办理了1张小区进出门卡，并向物业处支付门卡费30元及修理前后院杂草费用330元，同日原告向吕维平支付剩余押金2300元。原告没有向被告支付过房租且没有入住案涉房屋。2017年8月27日至8月30日原告与吕维平之间的微信记录载明：8月27日吕维平让原告从之前租客处拿案涉房屋的钥匙（装修钥匙）、门卡、水电卡；8月28日原告拿到上述物品；8月29日原告告知吕维平:“房租下午或者明天我给您姐转过去”，吕维平回复“好的”；8月30日吕维平提出：“小伙子，我姐对合同不满意，要求修改一下，太简单了，那天再碰面谈谈”。后双方因居住人数问题发生矛盾，原告于2017年8月30日向仙林派出所报警，原被告在派出所没有调解成功。原告陈述：案涉合同中没有约定居住人数，吕维平于2017年8月30日向原告提出只能居住2人，并威胁原告，原告不敢入住案涉房屋，也不敢支付租金。被告的委托诉讼代理人陈述：2017年8月19日签订合同时原告与吕维平口头约定居住2人，2017年8月28日吕维平带原告办理入住手续后，原告提出要居住6人，吕维平不同意。原告拿到的装修钥匙是可以正常使用的，因原告一直没有交房租，被告于2017年9月7日换了门锁。被告不知道原告向之前租客支付费用，之前租客已向被告支付了截至2017年9月6日的租金（月租金4000元）和2017年的物业费。为：原告赵忠鹏与被告高国林签订的案涉合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。本案中，原被告在签订案涉合同后因居住人数问题产生矛盾，被告于2017年9月7日更换了案涉房屋的门锁，原告也没有实际入住，故案涉合同已实际解除。关于案涉房屋居住人数问题，因案涉合同对此没有作出约定，双方另行协商也没有达成一致，故双方对案涉合同的解除均有责任。因此，对原告主张被告退还押金4600元的请求，本院予以支持；对原告主张被告赔偿违约金9200元的请求，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告支付之前租户10天房租及半年物业费2300元的请求。原告已举证证明其向案涉房屋的之前租户支付了10天房租及半年物业费2316元，结合原被告的陈述，本院认为被告已向上家租户收取了上述费用，原告按被告通知向之前租户要房屋钥匙等物品时，代被告向之前租户退还了上述费用，被告应当将上述费用支付给原告。因此原告主张的这一请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿修理前后院杂草费用300元的请求。案涉合同约定的租赁期限自2017年9月7日起，但案涉合同于该日已实际解除，故案涉合同并未实际履行，原告已向物业处支付了修理案涉房屋的前后院杂草费用300元，被告作为实际受益者应向原告支付该费用，因此，原告主张的该请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿门卡钱30元的请求。原告为了入住案涉房屋向物业处支付的小区出入卡30元，系原告为了履行合同而支付的费用，因合同解除，致原告未能使用该门卡，但原告对合同解除也有责任，故该费用应由原告自己承担，本院对原告主张的该请求不予支持。关于原告主张被告赔偿精神损失费、误工费5000元，原告没有举证证明，原告主张的该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、一、被告高国林于本判决生效之日起十日内向原告赵忠鹏返还押金和赔偿损失合计7200元；二、驳回原告赵忠鹏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取168元，由原告赵忠鹏负担143元，由被告高国林负担25元（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 璐二〇一七年十二月十四日书 记 员 朱文清