北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初12551号原告（反诉被告）北京万商投资发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号907室。法定代表人梁建新，董事长。委托代理人张小波，北京市元坤律师事务所律师。委托代理人王子英，北京市元坤律师事务所律师。被告（反诉原告）北京恺艾斯食品有限公司，住所地北京市石景山区石景山路45号地下一层。统一社会信用代码911101076259076817法定代表人冯万和，董事长。委托代理人李凯，北京市方正律师事务所律师。委托代理人邹道明，北京市方正律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万商投资发展有限公司（以下简称万商公司）与被告（反诉原告）北京恺艾斯食品有限公司（以下简称恺艾斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。万商公司的委托代理人张小波，恺艾斯公司的法定代表人冯万和、委托代理人李凯到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）万商公司诉称：北京市石景山区石景山路XX号楼房（含地下室一层）系北京星座商厦股份有限公司名下的房产。北京星座商厦股份有限公司授权北京市石景山区城市建设开发公司（以下简称开发公司）使用管理该地下室一层的房屋。2006年开发公司改制后，北京星座商厦股份有限公司授权原告继续使用管理该房屋。2001年8月28日，开发公司与被告签订房屋租赁合同，该合同约定，开发公司将上述地下室一层中785.34平方米房屋出租给被告，租金标准是人民币31916.22元/月，并从第六年起每五年递增8%。租赁期限自2001年1月1日至2015年12月31日。同时约定，若乙方逾期支付甲方租金及第九条规定的各项费用，则自逾期之日起，甲方可向乙方按欠款总额加收每日1%的滞纳金。逾期超过15日，甲方可单方解除合同，收回房屋，追偿欠款及滞纳金。该合同履行前期，被告按照合同约定交纳租金。但从2014年3月1日起至2015年11月4日的租金，被告一直没有交纳。上述租赁期限届满后，原告多次要求被告交还该房屋并交纳拖欠的租金及滞纳金，但被告占用房屋至今，拒不交还，也没有交纳有关费用。故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告交还占用的785.34平方米房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋租赁费用487475元；3、判令被告支付房屋租赁费的滞纳金（以487475元为基数，按日1%的标准，自2014年3月1日起计算至实际支付之日）；4、判令被告支付房屋占用费用（按照租金标准，自2017年5月1日起计算至实际交还房屋之日）；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）恺艾斯公司辩称：1、北京恺艾斯食品有限公司与涉案房屋产权人北京星座商厦股份有限公司的所有权确认纠纷已由石景山人民法院开庭审理，在该案审理过程中，产权人称“涉案的506平方米房屋在本案所涉租赁合同785平方米的租赁合同的租赁范围内”，且认可该506平方米房屋的使用权属于北京恺艾斯食品有限公司。因此，北京万商投资发展有限公司无权就该506平方米房屋向北京恺艾斯食品有限公司收取租金以及要求返还。2、自2001年1月1日至2012年3月31日，北京恺艾斯食品有限公司已支付租金454.15482万元，多支付租金292.615095万元。3、涉案房屋自2014年3月1日至2015年3月31日由北京恺艾斯食品有限公司使用，使用面积为279.34平方米，产生的租金为17.213838万元，但所产生的租金不足以抵扣北京恺艾斯食品有限公司已多支付的租金。之后，星座商厦装修无法经营，至今北京恺艾斯食品有限公司未再使用，不应支付上述期间以外的租金。4、2014开业之前，北京恺艾斯食品有限公司为北京万商投资发展有限公司垫付了消防工程款，其中10.7万元北京万商投资发展有限公司未支付给北京恺艾斯食品有限公司，该笔费用应直接抵扣租金。5、租赁合同约定，每半年前10日支付一次，原告主张的租金、违约金、滞纳金已超过诉讼时效。被告（反诉原告）恺艾斯公司反诉称：2001年8月28日，被告与北京市石景山区城市建设开发公司招商租赁公司签订房屋租赁合同，租赁物为石景山路XX号地下785.34平方米房屋。租金为每月31916.22元，每五年递增8%，每半年支付一次。租赁期限自2001年1月1日至2015年12月31日。租赁物所在星座大厦于2012年4月1日至2014年2月28日停止营业。在此期间，2013年因消防检查中消防局提出燃气管道为明管管道等问题，不符合消防验收标准，要求消防改造。当时被告反诉人提出由恺艾斯公司牵头改造，恺艾斯公司垫付消防改造工程款共计37.1万元，被反诉人仅抵扣26.4万元，另有10.7万元至今未抵扣也未支付给恺艾斯公司。2015年4月1日起星座大厦因装修再次停业，且持续至今，在此期间涉案房屋无法使用，不应支付租金。2017年4月5日，因石景山路XX号地下506平方米房屋产权问题，恺艾斯公司起诉北京星座商厦股份有限公司至石景山区人民法院，同年5月16日该案开庭审理，北京星座商厦股份有限公司明确表示恺艾斯公司拥有本案涉案房屋785.34平方米中506平方米的使用权，该案第三人北京石开房地产开发有限公司（原名北京市石景山区城建开发公司）提供《关于原城建开发公司遗留问题专题会的会议纪要》显示万商投资发展有限公司承担处理原城建开发公司遗留问题，表明涉案房屋有关问题应由北京万商投资发展有限公司处理，后恺艾斯公司撤诉。恺艾斯公司认为无论恺艾斯公司对该506平方米房屋拥有所有权还是使用权，被反诉人均无权收取租金。自2001年1月1日至今，恺艾斯公司已支付租金4541548.2元，其中506平方米房屋所对应部分的租金2926150.95元应返还给恺艾斯公司。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。反诉请求：1、判令被反诉人返还租金2926150.95元；2、抵扣租金后，判令被反诉人返还消防工程垫付款177194.95元；3、判令被反诉人承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）万商公司就反诉辩称：一、反诉人在其提起的房屋所有权确认案件中，己经明确表示506平米房屋不在本诉租赁合同房屋范国内。故其关于506平米房屋租赁费问题与本诉无关。二、反诉人公司成立之初关于以房屋使用权入股的约定，己经由股东之间的协议和履行的实际情况给予变更，实际变更为租赁房屋关系，反诉人应该依照合同约定交纳房屋租赁费用。三、反诉人提到的有关消防费用己经双方现场核实确认，现反诉人自行提供的有关数额被反诉人不予认可。四、反诉人的反诉请求己经超出诉讼时效的有关规定，其诉讼请求不应得到支持。反诉人最后一次缴纳租赁费是2012年5月16日，至今已五年多。反诉人支付有关消防费用是2013年，至今已四年多。综上，被反诉人认为，反诉人提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。。经审理查明：2001年4月9日北京星座商厦股份有限公司（以下简称星座商厦）取得了石景山区石景山路XX号房屋的房屋所有权证，其中地下室-1层建筑面积2582.3平方米。星座商厦出具《证明》，主要内容为：其于1994年授权北京市石景山区城市建设开发公司（以下简称开发公司），使用经营该地下室一层房屋。2006年开发公司改制后，北京星座商厦股份有限公司授权万商公司，继续使用经营该房屋。万商公司，有权以自己的名义就该房屋行使权利，包括提起诉讼。2006年,开发公司改制，其权利义务由包括北京石开房地产开发有限公司、万商公司在内的四家公司承继。但开发公司未进行工商注销登记。开发公司在改制前与恺艾斯公司在进行民事交往、签署合同时使用过“北京市石景山区城市建设开发公司招商租赁公司”、“北京市石景山区经济开发总公司经济技术开发部”等名称，双方均确认以上名称均为开发公司的内设机构。2001年8月28日，北京市石景山区城市建设开发公司招商租赁公司（出租方）与恺艾斯公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定城建租赁公司将北京市石景山区石景山路XX号地下层，实测使用面积为785.37平方米的商业房屋（以下简称诉争房屋）出租给恺艾斯公司用于餐饮。合同第二条约定，租金标准为人民币31916.22元/月，并从第六年起每五年递增8%。[原关于此房屋的三份协议于2000年12月31日中止]。合同第三条约定，租赁期限为：自2001年1月1日至2015年12月31日止。第四条约定，租金支付方式为：每半年的前10日支付一次。第十二条约定，若恺艾斯公司逾期支付城建租赁公司租金及第九条规定的各项费用，则自逾期之日起，甲方可向乙方按欠款总额加收每日1%的滞纳金。逾期超过15日，甲方可单方解除合同，收回房屋，追偿欠款及滞纳金。签订上述租赁合同后，恺艾斯公司依约交纳租金至2012年3月31日。2001年-2006年6月30日收款人为开发公司，由开发公司为恺艾斯公司开具发票，项目为房租。2006年7月-2012年3月31日收款人为万商公司，由万商公司为恺艾斯公司开具发票，项目为房租。万商公司主张其于2017年4月19日向恺艾斯公司以顺丰快递的形式发送了解除合同通知书，并提交了快递底单和查询截图，恺艾斯公司对此不予认可。恺艾斯公司为中外合资有限责任公司，股东为开发公司与美国加州福华股份有限公司（以下简称福华公司）。其旗下经营“康康快餐”品牌，经营地址在星座商厦地下一层，即本案诉争房屋地址。1994年3月31日开发公司与福华公司签署的“北京恺艾斯食品有限公司关于修改章程、合同有关条款的补充协议”（以下简称94年协议）及批复。此协议第3条约定：（1993）76号文的批复修订合同中规定：甲方以生产加工用房，按每建筑平方米323美元的单价，面积为340平方米，共计11万美元及相当5万美元的人民币现金，共计16万美元出资。现变更后：甲方以生产加工用房，按每建筑平方米491美元的单价，面积为506平方米，共计24.84万美元。差额部分3.16万美元以人民币形式入资。同年4月4日，该协议获得了北京市石景山区对外经济贸易委员会的批复。1995年7月27日开发公司与福华公司签订的承包协议（以下简称95年协议），该协议约定：“1、福华公司对康康快餐城实行独家管理，经营，有独立的经营自主权。……3、开发公司管理人员全部撤出康康快餐城，美方总经理有权聘请或解聘副总经理，会计等工作人员。美方不再聘用曾代表开发公司到康康快餐城工作过的人员。4、承包指标：福华公司第一年至第三年每年交开发公司利润30万元人民币，第四年为35万，第五年为36.4万，第六年为37.86万，第七年为40万，从第八年开始，年递增率为4%。地铁通道开通后，在原基础上增加5万元人民币，按开通当月时间起算。5、承包年限为二十八年，从1995年7月1日起至2023年6月30日止。6、由于美方追加投资未到位，1995年2月20日的第003号决议作废。开发公司以租赁的方式提供配套附属用房给福华公司使用，租赁费第一年至第三年，每年交开发公司8万元人民币，第四年为10万，从第五年开始，每年递增4%，（租赁费每季度交纳一次，时间为每季度第一个月10号前）。……8、合资双方于1995年7月31日前清算1994年5月1日至1995年6月30日双方应分得的红利及配套附属用房的房租。2015年6月1日恺艾斯公司致万商公司的《郑重说明》，其内容为：“一、前期我方为乙方负责的消防设施项目共垫资37.1万元，目前贵方只提及25万元垫资款，还有12.1万元垫资款注明如下：……三、康康快餐隶属恺艾斯公司，公司法定上是与贵司共同建立的合资公司，虽然因历史问题造就双方通过友好协商以租赁形式来内部合作，但这种内部租赁合作从法定上而言是不受法律保护的。作为合资公司，贵方一直以来以租金形式来直接收益，不承担任何经营风险并且债务一直由我方来承担，这也是一项不平等的违规合作。……”恺艾斯公司提交了其诉星座商厦有关涉案房屋所有权确认纠纷（恺艾斯公司已撤诉）一案中，星座商厦的答辩状。其中有一段表述为：根据恺艾斯公司提供的相关证据显示，开发公司作为中方合营者是以506平方米的生产加工用房作为对合资企业的出资。其中并没有文件和证据显示其是以该涉案房屋的所有权出资。另根据恺艾斯公司提供的证据六——北京市石景山区国有资产管理局作出的（1994）国资办字第20号《关于对石景山区城建开发公司投资资产的确认》的表述“你单位（开发公司）报来的经北京星座商厦股份有限公司董事会研究决定的关于将966.69平方米面积由你单位使用。其中的506平方米面积，与美方合资经营美式快餐的申请报告已收悉……”明显可见，开发公司取得的只是涉案房屋的使用权，故其作为出资的，也只能是房屋使用权，因而恺艾斯公司取得的也只能是《中外合资经营企业法》规定的合资经营期间的场地使用权，而非超越合资经营期间的房屋所有权。另查，双方均认可2012年4月1日至2014年2月28日期间、2015年4月1日至今，星座商厦装修两次。2015年4月1日至2015年11月4日期间，原告认为还有一条西侧通道，康康快餐可以经营。恺艾斯公司认为因装修施工、停车场封闭、已不具备商业环境，只有留守人员看店。就消防款问题，2014年2月10日，北京市石景山区公安消防支队出具了建设工程消防验收意见书，主要内容为：我支队对你单位申报的星座商厦康康快餐装修工程于2014年1月28日派员进行了消防复验（受理编号：石公消验凭字[2014]第0011号；地点：北京市石景山区石景山路XX号；装修建筑面积：730平方米，建筑高度：23.5米，装修建筑层数：地下第1层；使用性质：餐厅），经审查资料及现场抽查测试，意见如下：综合评定消防验收结论：合格。……本案双方于2015年6月8日曾签署过《备忘录》，其主要内容如下：“经甲乙双方核对确认的应由万商公司支付的消防改造工程款如下：一、前期手续费用8万元。二、巨龙工程有限公司第五分公司消防改造工程款17万元。三、燃气报警器工程款1.4万元。甲乙双方核对后未确认应由万商公司支付的消防改造工程款如下：一、天燃气改造工程款4.6万元。二、消防烟感器连接星座主机费用1.4万元。三、消防排烟系统工程款4.7484万元（该项工程原由万商公司组织施工并已支付施工单位工程款2.8539万元，后因星座商厦不同意该施工方案致使恺艾斯公司另找施工单位进行施工）。”对此《备忘录》，双方均认可真实性。本院于2017年10月24日对恺艾斯公司经营的康康快餐进行了现场勘查，双方均认可康康快餐的经营面积约为785平方米，恺艾斯公司主张的506平方米包含在租赁合同的785.37平方米中。星座商厦现在正处于装修的尾声，已经不再按照商场模式经营。康康快餐于2015年11月4日起至今处于停业状态。上述事实有房屋所有权证、《证明》、《房屋租赁合同》、会议纪要、转账支票存根、发票、《备忘录》、94年协议、95年协议、《郑重说明》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：双方的争议焦点在于，恺艾斯公司是否享有诉争房屋506平方米使用权。本院审查双方提交的证据认为，恺艾斯公司不享有506平方米使用权，主要体现在以下方面：首先，从实际履行情况看，从租赁合同签订后，恺艾斯公司一直实际向开发公司和改制后的万商公司交纳租金至2012年3月31日，期间一直按照租赁合同履行，十余年未提出异议。直至2012年4月1日星座商厦开始装修，不具备经营条件，双方才对租金缴纳产生争议。恺艾斯公司一直交纳租金的行为说明其认可租赁合同关系，亦认可租赁合同的主体。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，双方于2001年8月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。其次，从历史沿革看，恺艾斯公司提供的94年协议约定福华公司以美元和设备对恺艾斯公司出资，开发公司以场地对恺艾斯公司出资；95年协议改为开发公司人员全部撤出、退出经营，开发公司以租赁的方式提供配套附属用房给福华公司使用，福华公司对康康快餐城实行承包经营，并确定了承包指标和租金数额，实际上以新的约定代替了旧的约定。且上述协议是恺艾斯公司的两个股东之间的协议，恺艾斯公司并非协议的主体，而股东作为房屋权利人有权决定将房屋提供给恺艾斯公司无偿使用、或有偿使用、或以不同于市场价格的价格进行使用。最后，从房屋登记看，诉争房屋所有权现登记在星座商厦名下，星座商厦在恺艾斯公司诉其所有权确认纠纷一案中的答辩状，是根据恺艾斯公司提供的合资协议作出的答辩，且与恺艾斯公司以租赁的方式获得诉争房屋的使用权并不矛盾。综上，95年协议虽然是复印件，但从形式上、内容上可与租赁合同、双方实际履行情况、《郑重说明》中的“因历史问题造就双方通过友好协商以租赁形式来内部合作”可以相互印证，故本院予以采信。上述证据可以证明95年协议是对合资经营方式的变更，双方已经废除了用场地出资的合意，后双方签订租赁合同，且一直实际履行租赁合同。由此可以看出，租赁合同是解决本案双方争议的唯一依据。故对于恺艾斯公司因主张享有506平方米使用权而要求万商公司返还租金的反诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中双方签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期，合同期限届满后，恺艾斯公司继续使用租赁房屋，万商公司没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。万商公司主张其于2017年4月19日向恺艾斯公司发送了解除合同通知书，但未提交解除合同通知书原件，不能确认通知书的内容，恺艾斯公司对此亦不予认可，故对此时间本院不予采信。但万商公司于2017年5月6日向本院起诉要求返还房屋，本院于2017年5月22日将起诉状副本送达恺艾斯公司，可视为万商公司将解除合同的意思表示通知到恺艾斯公司，双方的租赁合同于2017年5月23日解除，恺艾斯公司应将承租房屋腾退并交付万商公司。不定期租赁合同解除后，应给与承租人合理的腾退时间，自5月23日至今已有半年有余，综合考虑诉争房屋面积、用途、现状等，已满足合理的腾退期限，故现恺艾斯公司应将诉争房屋交还万商公司。关于租金问题，根据恺艾斯公司的反诉主张第二项可知，恺艾斯公司同意支付2014年3月1日至2015年3月31日期间的租金172138.38元。根据民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。民法通则第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本院认为，诉讼时效制度，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度，但诉讼时效届满并不消灭实体权利，如果义务人自愿履行，权利人仍有权领受。故本院认为对于恺艾斯公司自行计算抵扣部分租金和同时提出诉讼时效主张并存的情况下，其自愿履行行为应优先于其时效抗辩主张适用。权利人之权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。《民法通则》第一百三十六条规定的权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。从恺艾斯公司致万商公司的《郑重说明》可知，双方最后一次探讨租金问题是2015年6月1日，那么万商公司扣除星座商厦的装修期间，主张恺艾斯公司自2014年3月1日至2015年11月4日营业期间应该交纳租金及滞纳金超过172138.38元的部分，已经超过了诉讼时效，本院不予支持。租赁合同解除后，承租人继续占用房屋的应支付房屋占用费，自2017年5月23日至今的实际占用费，本院结合租金，并考虑星座商厦至今仍在装修，且不再以商场的形式经营，对占用费予以酌减，确定为2万元每月。关于双方争议消防款问题，因双方于2015年6月8日曾签署过《备忘录》，其对于万商公司应支付的消防改造工程款已经明确为26.4万元。且通过建设工程消防验收意见书可知，消防工程的内容为康康快餐装修工程，使用性质为餐厅，是为了符合餐饮企业的经营条件而装修。现租赁合同已经到期，合同到期后转为不定期租赁，且恺艾斯公司因未缴纳租金的违约行为导致合同解除，对于因消防设施产生的装修费用，本院不予支持。故对于超过26.4万元的部分本院不予支持。对于万商公司主张诉讼时效的问题，因为双方在备忘录上并未约定给付期限，恺艾斯公司可以随时主张在合理期限内返还，恺艾斯公司在反诉状中提出主张，反诉状于2017年10月9日送达万商公司，至今已满足合理期限的要求，故对于万商公司主张诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。抵扣恺艾斯公司应支付的租金172138.38元，万商公司还应返还消防款91861.62元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、北京恺艾斯食品有限公司于本判决生效后十日内将其占用的位于北京市石景山区石景山路45号地下一层商业房屋腾退并交付北京万商投资发展有限公司；二、北京恺艾斯食品有限公司于本判决生效后十日内支付北京万商投资发展有限公司房屋占用费，按每月二万元计算，从二零一七年五月二十三日开始计算至实际交房之日止；三、北京万商投资发展有限公司于本判决生效后十日内返还北京恺艾斯食品有限公司消防工程款九万一千八百六十一元六角二分；四、驳回北京万商投资发展有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京恺艾斯食品有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千六百一十二元，由北京万商投资发展有限公司负担六千四百九十二元（已交纳），由北京恺艾斯食品有限公司负担二千一百二十元（于本判决生效之日起十日内交纳）。反诉案件受理费一万五千八百一十三元三角八分，由北京恺艾斯食品有限公司负担一万五千三百四十五元三角八分（已交纳），由北京万商投资发展有限公司负担四百六十八元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  孟 哲人民陪审员  杨尚云人民陪审员  孙秀芝二〇一七年十二月二十六日书 记 员  李 雪