北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初15484号原告：王楠，男，1987年11月23日出生，中核控制系统工程有限公司工程师，住北京市北京经济开发区。委托诉讼代理人王永民（原告之父）。委托诉讼代理人：郑玉军，河北李香民律师事务所律师。被告：徐生荣，女，1955年3月2日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曹金玲，北京京云律师事务所律师。被告：李雪彬，男，1981年9月1日出生，住北京市通州区。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：张雪，女，北京存房房地产经纪有限公司职员。原告王楠（以下简称原告）诉被告徐生荣、被告李雪彬及第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称北京存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。本案原告的诉讼代理人王永民、郑玉军，被告徐生荣的诉讼代理人曹金玲、被告李雪彬、第三人北京存房北京存房经纪公司的诉讼代理人张雪到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，经被告李雪彬申请追加北京存房经纪公司作为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还定金50000元；2、判令被告赔偿损失260000元；3、由被告承担中介费14200元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年2月21日，经中介公司介绍，我与被告签订房屋买卖合同，被告徐生荣以其子李雪彬为代理人将其名下的房产一处出售给我，房屋位于北京市通州区景盛北一街16号院217号楼7层2单元X，价款为1600000元，合同约定被告应在2016年7月30日前解除抵押手续，并于2016年9月30日前将房屋交付给原告，合同约定违约金为房屋总价款的20%，同时双方又签订了买卖定金协议书，约定原告向被告交付定金300000元，其中50000元于合同签订时交付，剩余部分于2016年3月31日前支付给被告，合同签订后，原告即以银行转账的方式向被告支付了第一批定金50000元，之后原告即积极协调向被告支付剩余部分定金，但由于当时的房价上涨等原因，被告不想再履行合同，并且代理人李雪彬多次表示自己并没有经过被告徐生荣授权，并且明确表示不再收取定金，也不再履行合同，称自己签的合同无效，我认为被告的态度完全是一种违背诚实信用的背信弃义的行为，现在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》已经被贵院（2016）京0112民初17911号判决无效，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告徐生荣辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下:我未收取定金，故没有返还义务；损失与我无关，中介费与我无关，中介也有过错，无权收取中介费。被告李雪彬辩称，我只同意退还定金5万元，其他诉讼请求不同意，理由是：1、该合同在北京存房经纪公司游说下签订，我本意不想签，我母亲不同意卖房后，我第一时间于2016年3月5日通知原告，积极向原告推荐其他房源，避免给原告造成损失；2、原告损失计算标准有误，从签约到我母亲不同意卖房期间，同地段房屋价格没有上涨，此期间原告没有损失，自2016年3月5日后房屋价格上涨后损失与我无关，截止3月5日同地段房屋价格没有上涨，甚至还有更低，我积极介绍房源，原告和北京存房北京存房经纪公司故意拖延到现在，因此3月5日之后的损失与我无关；3、造成今天后果的主要责任在北京存房经纪公司，原告也有过错，北京存房经纪公司作为专业公司熟悉交易流程、法律法规，在其参与的房地产交易中，通常起主导作用，且北京存房经纪公司向买方收取较高居间费，相对于其他参与人应承担相对较高的注意义务，北京存房经纪公司未见到徐生荣本人即签约，未尽到审核义务，存在缔约过失，原告作为买房人，未尽审核义务。第三人北京存房经纪公司辩称，原告的诉讼请求指向二被告，故我公司不发表答辩意见，理由是：责任主要由被告李雪彬承担，李雪彬向原告出示过代理人承诺书，表明李雪彬有权代理被告徐生荣出售房屋，在此期间房屋价格上涨，被告拒绝出售房屋，责任应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）、补充协议、居间服务合同、搜房综合保障服务协议、买卖定金协议书、公积金贷款付款方式补充协议、北京市通州区人民法院（2016）京0112民初17911号民事判决书用以证明，被告李雪彬以被告徐生荣的名义与原告签订房屋买卖协议书等相关协议，其中房屋买卖合同及补充协议因被告李雪彬无权代理而被法院判决为无效合同。被告徐生荣只对判决书真实性认可，对其他证据不发表质证意见；被告李雪彬及第三人北京存房北京存房经纪公司对该组证据均认可，本院对以上证据予以采纳。2、原告提交了房屋所有权证书、李雪彬身份证复印件、徐生荣身份证复印件、代理人承诺书（同时也为第三人北京存房北京存房经纪公司提交证据）用以证明，其有理由相信李雪彬有代理人资格。其中代理人承诺书载明：“本人承诺已取得委托人的合法授权，所提交的《授权委托书》为委托人亲笔签字。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担居间服务费以及由此造成的相关法律责任和经济损失。”被告徐生荣表示对该组证据真实性无法核实，对内容不认可，并称其从未与李雪彬签过授权委托书，故该承诺书没有生效前提；被告李雪彬对该组证据真实性认可，但认为代理人承诺书是北京存房经纪公司让其签字，其并没有看内容，且其问过北京存房经纪公司如果徐生荣不同意卖房，承诺书是否可以撤销，北京存房经纪公司回答说可以，且授权委托书最终并未提交，故对证明目的不认可；第三人北京存房经纪公司对该组证据均认可，并认为李雪彬签署了代理人承诺书并承诺承担相关法律后果。本院认为，被告李雪彬及徐生荣虽不认可证明目的，但其并未提交相反证据予以反驳，故本院对该组证据予以采纳。3、原告提交了中介费收条用以证明，北京存房经纪公司收取了其中介费14200元，被告徐生荣对该证据不发表质证意见；被告李雪彬对该证据真实性不认可，并称不知情；第三人北京存房经纪公司对该证据真实性认可。被告李雪彬对该证据不认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对该证据予以采纳。4、原告提交了支付宝转账凭证用以证明，其向被告李雪彬支付定金50000元。被告徐生荣对该事实认可；被告李雪彬对该证据认可，但认为其未同意收取定金，是原告直接给其汇款；第三人北京存房经纪公司对该证据认可，并陈述当时被告李雪彬要求将定金提高到30万元，先给付5万元。本院对该证据予以采纳。5、原告提交北京链家房地产（以下简称链家地产）售房记录、北京存房房地产公司员工李某证明、通州房价上涨的网页截图用以证明，涉诉房屋所在地房价上涨事实。被告徐生荣对该组证据不认可，并认为无法认定真实的成交价格。被告李雪彬对该组证据的真实性不认可，并认为即使该组证据真实也与其无关，因为均为2016年4月份以后的房价信息。第三人北京存房经纪公司称其登陆链家地产网站进行核实，未查询到原告提交的该证据，但是根据链家网提供的涉案房屋所在区域的其他相似户型房屋信息可以证明涉案房屋所在区域二手房确有涨价趋势；第三人北京存房经纪公司亦对李某证明及通州房价上涨的网页截图表示认可。本院认为，链家地产售房记录为原告单方制作，且无链家地产盖章确认，故对该证据不予采信；对于李某的证明，应为民事诉讼法上的书面证言，证人李某未出庭作证，亦无正当理由说明证人确有困难不能出庭，故本院对该证据不予采纳；对于通州房价上涨的网页截图，被告徐生荣和被告李雪彬虽不认可，但未提交相反证据予以反驳，故对该组证据的真实性予以确认。6、被告李雪彬提交了其与李某短信记录、其与原告的短信记录和通话录音、其与北京存房经纪公司客服人员通话记录用以证明，其于2016年3月6日通知过李某，徐生荣不同意卖房，同时，其积极向王楠推荐房源。王楠对该组证据均不认可，并称该组证据不能减轻李雪彬的缔约过失责任。徐生荣对该组证据认可。第三人北京存房经纪公司对李雪彬与原告的短信记录和通话录音不发表质证意见，对李雪彬和李某短信记录及客服人员通话记录不认可，并称因李雪彬未提供证据的原始载体。本院认为，李雪彬所提供证据材料均为其自行制作且未能提供证据合法来源，其亦未提供其他证据与之相互印证，王楠和北京存房经纪公司亦表示对该组证据不认可，故本院对该组证据不予采纳。7、在本案审理过程中，因当事人无法对涉案房屋在2016年3月5日和4月18日的市场价值达成一致意见，经王楠申请，由北京高院摇号随机确定由北京中资房地产土地评估有限公司进行鉴定。鉴定意见部分摘录如下：涉案房屋在2016年4月18日的市场价值为1863500元，单价为19432元/平方米。被告李雪彬亦申请对涉案房屋在2016年3月5日时的市场价值进行评估，但之后又撤回该申请，并称不同意进行评估鉴定。王楠和北京存房经纪公司对鉴定意见均无异议。李雪彬和徐生荣对鉴定意见不认可，并称应以2016年3月5日为评估的时间节点。经本院询问其为何撤回评估申请时，李雪彬再次称本案无需进行评估。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐生荣与被告李雪彬系母子关系。北京市通州区景盛北一街16号院217号楼7层2单元X室房屋登记在徐生荣名下。2016年2月21日，李雪彬以徐生荣委托代理人的身份与王楠签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，该合同中约定涉案房屋的总价格为1600000元。同时，李雪彬以徐生荣委托代理人的身份与原告王楠、第三人北京存房房地产经纪有限公司还签订《买卖定金协议书》、《居间服务合同》，被告李雪彬还签订并出具了《代理人承诺书》。王楠在签订合同后向李雪彬转账支付定金50000元，并向北京存房北京存房经纪公司支付了中介服务费14200元。原告王楠于2016年4月18日向本院提交起诉材料，要求被告徐生荣及李雪彬退还定金并支付违约金和承担中介费。2016年5月16日，徐生荣将李雪彬、王楠及北京存房房地产经纪有限公司诉至本院，请求确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》无效等诉讼请求，经本院审理并作出（2016）京0112民初17911号民事判决书，以“签订合同时，徐生荣并未在场、签字，且徐生荣并未出具授权委托书，亦无充分证据证明徐生荣之前或之后对买卖房屋知情并表示同意，李雪彬的行为并不符合表见代理的构成要件”为理由，该判决主文如下：1、被告李雪彬与被告王楠于二〇一六年二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》无效；2、被告李雪彬与被告王楠、第三人北京存房房地产经纪有限公司于二〇一六年二月二十一日签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》无效。上述判决已发生法律效力。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人北京存房经纪公司经本院合法传唤，在本院第四次开庭审理时无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了该次庭审中答辩和质证的权利。关于原告所提二被告退还定金50000元的诉讼请求，根据合同法第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；本案中，被告李雪彬与被告王楠于2016年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》已被判决确认无效，且该判决已发生法律效力，被告李雪彬因该合同已实际收取定金50000元，但现无足够证据证明被告徐生荣取得上述款项，故对原告王楠主张被告李雪彬返还定金50000元的诉求予以支持，其主张被告徐生荣返还定金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求李雪彬和徐生荣赔偿其损失260000元的诉讼请求，根据合同法58条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实，自王楠与李雪彬签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》之后至王楠起诉至本院之前，所在地区涉案房屋的市场价格确已发生了变化，因上述合同无效确导致王楠本人遭受了较大损失，双方利益明显失衡，王楠因合同无效遭受的损失应得到相应支持。就造成合同无效的原因而言，李雪彬在未获得徐生荣明确授权的情况下，与王楠及北京存房经纪公司仓促签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，并签署《代理人承诺书》，李雪彬的行为对造成合同无效的后果存在较大过错；在签订合同时，徐生荣并未在场、签字，亦未出具授权委托书，作为买房人的原告王楠，在购买房屋此种巨额交易面前，明知李雪彬并非涉案房屋实际所有权人的情况下，未对徐生荣是否授权卖房的重要事实予以必要的注意，且在从未见到徐生荣本人或书面授权委托书的情况下与李雪彬签订了合同及补充协议；同理，北京存房经纪公司作为提供房屋买卖居间服务的专业中介组织，本应对房屋买卖的双方主体进行必要核实，但其亦在从未见过徐生荣或徐的授权委托书的情况下，仓促促成王楠和李雪彬签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，故本院认为，王楠和北京存房经纪公司对合同无效亦存在一定过错；因无证据证明徐生荣作为涉案房屋的所有权人，在签订合同时以及之后出现过，王楠亦未提交证据证明徐生荣对于合同无效存在过错，故本院对于王楠要求徐生荣赔偿其损失的诉讼请求不予支持。综上，王楠因合同无效遭受的损失，本院根据评估报告所确认的周边同类住宅房地产价值以及所反映的房屋价格上涨情况等因素，并结合双方各自存在的过错，对被告李雪彬应当承担的损失予以酌定，对于王楠其所提过高部分不予支持。对于王楠要求李雪彬及徐生荣承担中介费14200元的诉讼请求，因李雪彬与王楠及北京存房经纪公司签订的《居间服务合同》已被本院生效判决认定为无效，故王楠要求被告李雪彬、徐生荣承担中介费用于法无据，本院不予支持。关于被告李雪彬所提“签订合同并非其本意”等部分抗辩意见，本院认为无事实根据或法律依据，故均不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李雪彬返还原告王楠定金50000元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、被告李雪彬赔偿原告王楠损失160000元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告王楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6163元，由原告王楠负担1713元（已交纳），被告李雪彬负担4450元，于本判决生效之日起7日内交纳。鉴定费5700元，由原告王楠负担2012元（已交纳），被告李雪彬负担3688元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于俊平审 判 员  李宏印人民陪审员  王晓伟二〇一七年十二月二十六日书 记 员  贺 娜