四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1623民初2671号原告：邻水县诚信物业管理有限公司。住所地：四川省邻水县恒源东区路*号。统一社会信用代码：91511623775840689M。法定代表人：吴胜凡，系公司总经理。被告：昌小军，男，汉族，1979年7月24日出生，初中文化，居民，住四川省邻水县恒源领都南区。原告邻水县诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业）与被告昌小军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告邻水县诚信物业管理有限公司到庭参加诉讼，被告昌小军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已终结审理。原告诚信物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告偿还原告物业服务费6895元，滞纳金2016元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月本公司通过业主大会公开招标，对恒源领都小区实施物业管理，并与恒源领都业主委员会签订3年物业服务合同。期间本公司按照合同约定，按时按质完成了物业合同的相关约定，满意率达80%，但被告昌小军自本公司在该小区开展物业服务以来，以各种无理要求为由，拒绝支付物业服务费，在此期间，本公司以上门走访和公告的形式与被告进行协商未果，其行为严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，维护法律尊严，原告特依法诉至贵院，请求支持原告的诉请。被告昌小军未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告诚信物业系从事物业管理服务等经营范围的有限责任公司，其自2009年起进入邻水县恒源国际新城领都小区（下称恒源领都）进行物业管理服务。2011年12月26日，诚信物业对恒源领都电梯公寓住宅房的物业管理费按每月1.1元/平方米收取，二次供水公摊费七楼以上按每户每月12元收取。2013年12月29日，原告诚信物业与恒源领都电梯楼业主委员会就恒源领都电梯楼签订《物业管理委托合同》，合同约定：合同期限为一年，自2014年1月1日到2014年12月31日止；物业管理费收取标准为住宅按照建筑面积1.30元/平方米/月计算，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，按每日1‰的标准向诚信物业支付滞纳金。2015年1月1日，原告诚信物业与恒源领都业主委员会就恒源领都住宅小区签订《物业管理委托合同》，合同约定：合同期限为3年，自2015年1月1日到2017年12月31日止；合同约定2015年物业管理费收取标准为电梯住宅按照建筑面积1.25元/平方米/月计算（不含二次加压供水费），以后两年物业服务费及电梯使用电费等另行协商，按物价局指导价分开立项调整向业主物业使用人收取；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，按每日1‰的标准向诚信物业支付滞纳金。2016年1月1日，诚信物业与恒源领都业主委员会签订《补充协议》，约定2016年物业管理费按电梯公寓高层为1.25元/平方米/月计算。被告昌小军系恒源领都南区D栋10楼4号的业主，房屋面积为114.5平方米，其对该房屋装修时向原告缴纳了2000元装修保证金，自2013年3月1日起至今未向诚信物业缴纳物业管理服务费，原告于2017年10月30日向被告发出了催缴物业管理费的通知书。另查明，合同签订后，原告对恒源领都提供了保洁、维修、值守、绿化等管理服务。根据物业管理行业的收费习惯，对电梯公寓八楼以上另收取二次加压供水费用，标准在每户每月11元－13元之间。上述事实有原告提交的营业执照、法定代表人资格证明及身份证复印件、《物业管理委托合同》（2013.12.9签订）、《物业管理委托合同》（2015年）、《补充协议》、催费照片等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点为：一是《物业管理委托合同》的效力问题；二是原告是否按约履行了《物业管理委托合同》的义务；三是被告应否缴纳物业管理费。关于焦点一，《物业管理委托合同》的效力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，恒源领都业主委员会与原告诚信物业签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告作为恒源领都的业主，该合同对被告具有约束力，诚信物业与被告之间已建立了物业服务关系。本案是物业服务合同纠纷，恒源领都业主委员会的选举是否合法不属本案审理范围，被告辩称其所代表业主与原告签订的合同对业主没有法律效力的抗辩观点，不予采纳。关于焦点二，原告是否按约履行了《物业管理委托合同》的义务。根据原、被告双提交的恒源领都小区照片能够反映出原告按合同约定履行了义务，但履行过程中有一定的瑕疵。关于焦点三，被告应否缴纳物业管理费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据本条规定，业主抗辩拒绝交纳物业管理费需要“正当理由”。本条“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由才能构成。本院认为，诚信物业公司对恒源领都提供了保洁、安保、管道维护等物业服务，所提供的服务虽有瑕疵，但不属于业主抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。故被告应按合同约定向原告缴纳物业管理费。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务，以实现合同的订立目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。对于本案可能涉及的原告有乱收费、二次收费的行为，被告没有向本院提供证据证明向原告缴纳了此项费用，如有票据证明，可在物业管理费中向原告主张抵扣。擅自动用维修基金侵犯业主知情权决定权监督权等行为，不属于本案审理范围，业主可另行主张权利。被告对诚信物业在小区占用消防通道和维修不到位等情况，可以要求原告进行整改。同时，诚信物业对业主提出物业服务方面问题，应加强与业主沟通，按照物业服务合同的约定，为业主提供优质物业服务。综上，被告2013年3月1日至12月31日止的物业管理费为1379元（1.1元/平方米/月×114.5平方米×10个月+12元/月×10个月）；2014年1月1日至12月31日止的物业管理费为1930元（1.3元/平方米/月×114.5平方米×12个月+12元/月×12个月）；2015年1月1日起至2017年12月30日止物业管理费为5584元（1.25元/平方米/月×114.5平方米×36个月+12元/月×36个月），共计欠缴物业管理费8895元，抵扣原告收取被告的2000元装修保证金，被告下欠原告物业管理费6895元（物管费及二次供水费已经计算至2017年12月31日止，如合同到期后双方不再续约，被告仍需服务至2017年12月31日）。《物业管理委托合同》中虽然对逾期缴纳物业管理费约定了滞纳金，但本院认为，原告对恒源领都进行物业管理服务中，本身有一定瑕疵，对其要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告昌小军于本判决生效之日起十日内支付原告邻水县诚信物业管理有限公司自2013年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费人民币6895元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告昌小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  蔡建华二〇一七年十二月十九日书记员  朱 珠