重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0240民初885号原告：秦中安，男，生于1962年1月15日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告：刘成兰，女，生于1964年11月6日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：黎万兰，重庆律缘律师事务所律师。被告：何启权,男,生于1967年8月26日，土家族,住重庆市石柱土家族自治县。被告：重庆润轩房地产开发有限公司,住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇观音南巷19号。统一社会信用代码：915002400703229533。法定代表人：徐静，该公司经理。二被告共同委托诉讼法代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。原告秦中安、刘成兰诉被告何启权、重庆润轩房地产开发有限公司（以下简称润轩公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序于2017年8月4日公开开庭进行了审理，原告秦中安、刘成兰及其委托诉讼代理人谭金权、黎万兰，被告何启权，被告何启权、润轩公司的委托诉讼代理人康小平均到庭参加了诉讼。后再次于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告秦中安、刘成兰及其委托诉讼代理人黎万兰，被告何启权，被告何启权、润轩公司的委托诉讼代理人康小平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦中安、刘成兰向本院提出诉讼请求：判决何启权、润轩公司将阳光丽景商住楼14-1、14-8号房屋及二个车位交付给秦中安、刘成兰。诉讼过程中，秦中安、刘成兰变更诉讼请求为：判决何启权、润轩公司将阳光丽景商住楼14-1、14-8号房屋及二个车位交付给秦中安、刘成兰，如何启权、润轩公司不能将阳光丽景商住楼14-1、14-8号房屋交付给秦中安、刘成兰，则赔偿秦中安、刘成兰不能交付房屋的损失即按照现在房屋的市场价格赔偿215平方米房屋的价款。事实和理由：2014年10月17日，秦中安、刘成兰与何启权签订《占用土地还房协议》，约定因何启权开发的阳光丽景项目地段内，有秦中安、刘成兰的集体土地和树木，因建设项目占用，何启权要求秦中安、刘成兰积极配合政府按征地政策补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款。何启权同意秦中安、刘成兰在阳光丽景楼盘中任选楼层面积215平方米住房；何启权房屋修好后，秦中安、刘成兰在何启权地下车库秦中社选车位处，给秦中安、刘成兰车位二个，不收取任何费用，车位永远属秦中安、刘成兰所有。因何启权开发的项目占地大多是占用秦中安、刘成兰家族成员承包地，协议签订后秦中安、刘成兰积极协调家族内部成员，让何启权顺利施工。协议签订第二日，秦中安、刘成兰到何启权处选定房屋，即14-1和14-8号房屋。2017年5月30日当其他还房户都被通知接房时，秦中安、刘成兰也到售房部要求接房，被告知没有秦中安、刘成兰的房屋，秦中安、刘成兰找到何启权要求履行还房协议，何启权以种种理由不履行协议。何启权挂靠润轩公司对阳光丽景项目进行开发。何启权、润轩公司拒不还房的行为严重违反合同约定，应承担继续履行的违约责任。何启权、润轩公司辩称，根据秦中安、刘成兰陈述事实，何启权与其签订《占用土地还房协议》时，润轩公司对此毫不知情，也未在该协议上盖章确认。从协议内容来看，以润轩公司名义修建的石柱土家族自治县南宾镇都督大道阳光丽景商住楼不是何启权借用润轩公司名义修建，而是何启良借用润轩公司名义投资修建的，根据合同相对性原则，何启权与秦中安、刘成兰签订的《占用土地还房协议》与润轩公司既无事实上的因果关系，也无法律上的因果关系，润轩公司不是本案适格被告。秦中安、刘成兰原所承包的土地已于2014年7月16日被石柱土家族自治县人民政府依法征用，二人对此土地早已不享有承包经营权，二人在与何启权签订《占用土地还房协议》时采用了欺骗手段，且根据协议“因建设项目占用，何启权要求秦中安、刘成兰积极配合政府按征地政策补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款”等内容来看，如何启权不与二人签订协议，二人将会采取各种手段有意阻止阳光丽景项目的施工建设，故此行为很明显具备胁迫性，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，该协议系可撤销的合同。该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效，秦中安、刘成兰的诉讼请求依法不应得到支持。根据协议内容何启权占用秦中安、刘成兰承包的土地修建房屋，房屋修好后，归还秦中安、刘成兰两套面积共计215平方米的住房和两个车位，该约定违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款“农村土地承包应当遵守法律、法规、保护土地资源的合理开发和可持续利用，未经批准不得将承包经营土地用于非农业建设”和《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条“农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续”之规定，且双方在签订合同时，秦中安、刘成兰在此已经没有承包土地，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“违反国家法律、行政法规强制性规定的应当认定为无效”之规定，双方签订的合同应系无效协议。综上所述，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年4月4日，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（甲方）与何启权（乙方）签订《土地置换协议》，约定：“甲乙双方根据县政府违法建筑遗留问题专题会议精神、县规委会2014年第一次全体会纪要和《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》等相关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就双方土地使用权置换事宜达成如下协议：置换背景、用途：乙方为支持石柱县站前大道整体打造，按照县政府的总体规划和要求，将‘阳光丽景’商住楼原项目用地交予甲方，甲方以等面积置换的方式向乙方另行提供该项目用地。二、置换土地基本情况：（一）乙方置换地块权属、位置、面积：乙方置换地块3491.42㎡（以县违法建设遗留办提供为准），位于石柱县南宾镇城南居委太白组华岭小区。（二）甲方置换地块权属、位置、面积：甲方置换地块3491.42㎡，位于石柱县站前大道后迁沟大桥旁边、南滨尚城楼盘斜对面，四至界线以该地块的规划红线图为准。三、置换方式：1.甲乙双方对置换地块互不补偿差价，自行办理置换地块的国有建设用地等手续。2.涉及国有土地使用权置换所产生的一切税、费依据法律规定依法分别承担。3.置换的土地使用权使用期限以国土部门核定为准。4.置换地块上原有的建（构）筑物由双方自行拆除，实行净地置换。5.乙方负责国土相关法律法规合法取得置换地的使用权及开发权。6.双方在本协议签订后具备交付地块条件时向对方交付置换地块。四、双方的权利与义务。1.双方保证各自置换地块没有可能影响本次置换的纠纷。2.不得侵犯对方在已置换地块上享有的所有占有、使用、处分及收益的权利。3.双方互将置换地块国有土地使用权证办理至对方名下……”2014年5月6日，何启权（乙方，挂靠方）与润轩公司（甲方，管理方）签订《房地产开发项目挂靠经营合同》，约定：“双方为了搞好工程项目的建设，根据中华人民共和国有关法律之规定，在合法、平等、公正、自愿基础上，经协商签订本合同，以资共同遵守。一、挂靠经营项目概念：1.项目名称：阳光丽景；2.项目地点：南宾镇都督大道120号……（具体位置和面积详见相关审批文件）。二、经营和管理模式：1.双方合作工程项目受甲方统一管理，可以采取灵活的经营策略和管理模式，但不能与甲方的管理原则相违背，同时必须遵守甲方各项规章制度。2.乙方挂靠开发的土地必须是经由人民政府批准的，已取得批准文件，证书已获得土地使用证，且已缴纳土地出让金；如项目用地原为划拨用地，则乙方应补办土地使用权出让手续。其他如竞买保险、拍卖佣金、土地出让金、行政性事业性收费都由乙方自行承担。3.乙方须保证所开发的项目用地使用权性质为商住土地，将项目用地之商业性质的土地使用权作为乙方对甲方项目公司的实物投资变更至甲方项目公司名下，使项目公司取得合作项目的《国有土地使用证》。4.乙方负责以甲方的名义对该工程前期运作、招投标到实施等全过程的施工项目的市场开发、承揽，以及办理工程施工相关手续并承担相关费用。工程中标后，乙方以甲方名义进行项目经理部的筹建和施工项目管理，并以自身作为其权利义务的载体，对双方合作工程项目的生产经营和其他一切活动承担法律责任；甲方仅按本协议的约定对对方合作工程项目进行监控管理。5.乙方作为独立核算实体，自主经营，并对合作工程项目的合同、财务、工程质量、工期进度、安全和文明施工等进行监控和管理。乙方在经营中必须遵守甲方的整体经营方针和政策，不得损坏甲方的市场形象。三、甲方的基本权利和义务。权利：（1）甲方向乙方收取壹拾万元，作为管理费；（2）如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为，甲方有权单方面终止本协议，本年度管理费不予归还。义务：（1）甲方在本协议生效之后，只向乙方提供相关所需的手续和资质证复印件；（2）对乙方提出的合理要求尽可能提供良好的服务。乙方的基本权利和义务：权利：（1）乙方可以获取甲方对其两条义务的承诺和兑现，若有问题可以随时向甲方提出意见；（2）享受甲方所提供的施工所需资质证书；（3）充分利用建业的资质，完全自主的开展开发建设项目；（4）经营上实施内部独立核算，自负盈亏；（5）一切正常利润归乙方所有，不受干涉。义务：（1）在经营活动中严格遵守国家法律法规和甲方规章制度；（2）负责解决开发过程中的事件，相关施工条件及施工设备自主负责解决；（3）认真负责解决开发建设过程中的问题。对动迁、回迁施工质量问题和事故的发生乙方负完全责任，与甲方无关；（4）维护甲方的信誉和形象，不做任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情，若发生此类事件，则甲方有权追究乙方的法律责任，并要求进行相关经济赔偿和处罚；（5）按时足额向甲方缴纳管理费：（6）乙方开发建设项目不得超过甲方资质所规定的范围，如超出甲方资质范围的项目，乙方需自己提供相关手续证件。四、乙方实施的工程项目，其合同、保险、税务、财务、银行、统计等事项由乙方自主办理。乙方在项目中所发生的税费应及时缴纳，在工程中如有一切债权债务均由乙方全权负责，与甲方无关。五、乙方在开发建设过程中，若出现安全事故等重大以外，均由乙方独立承担，甲方不承担一切责任，特此提出免责声明。六、乙方应在合同签订时交付甲方合同所规定管理费用的50%，完工后交付另外50%。本合同以签订日期为生效日，有效期为3年。合同一式两份，甲乙双方各持一份。”2014年2月17日，润轩公司向何启权出具《授权委托书》，载明：“兹授权何启权为阳光丽景项目负责人，代理期限自2014年2月17日至2016年2月17日”。后何启权挂靠润轩公司开发建设阳光丽景商住楼项目。2014年6月1日，何启权（乙方）与润轩公司（甲方）签订《解除“房地产开发项目挂靠经营公司”协议书》，约定：“乙方于2014年5月6日与甲方签订的从（房地产开发项目挂靠经营公司），合同约定由乙方挂靠甲方公司，自己出资对石柱县三环路‘阳光丽景’商住楼的房地产实施开发，但现在由于乙方缺乏资金无开发能力，决定与甲方解除双方所签订的挂靠合同，为了避免双方日后纠纷，特在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下协议：一、经甲乙双方协商一致，双方自愿同意解除2014年5月6日所签订的（房地产开发项目挂靠经营公司）；二、从本协议经双方签字生效后，该协议约定的权利义务对双方均没有约束力，此合同不再继续履行。三、如乙方用（房地产开发项目挂靠经营公司）的复印件，对外所欠债务与甲方无关。四、无论解除前后乙方以个人名义对外所享有的债权、债务均由乙方自己享有和承担，与甲方无关。五、如在挂靠期间，由乙方的行为给甲方造成的一切经济损失，乙方应负责赔偿。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，并经双方签字盖章后生效，任何一方不得反悔。后何启良（乙方）与润轩公司（甲方）就阳光丽景商住楼开发项目重新签订《房地产开发项目挂靠经营合同》，合同内容与何启权与润轩公司签订的合同内容一致。2014年11月25日，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（出让方）与润轩公司（受让方）签订《石柱县国有土地建设用地使用权出让合同》，约定出让方同意将位于石柱土家族自治县南宾镇三环路后迁沟大桥，面积3491.42平方米（以交地面积为准）的国有土地出让给受让方作为商业、住宅用地，其中472.42平方米土地作为拆迁还建用地，予以行政划拨，其余的3019.01平方米有偿出让给受让方。出让年限为商业40年，住宅70年，其出让年限从签订正式合同之日起计算，建设用地位置与四至范围用地红线图为准，该项目属危旧房改造遗留问题，经石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室研究处理，并报县人民政府批准同意，准予供地。秦中安、刘成兰原有部分承包土地位于阳光丽景商住楼项目范围内。2014年10月17日，秦中安、刘成兰（甲方）与何启权（乙方）签订《占用土地还房协议》，约定：“经甲乙双方多次协商，本着公平、自愿的原则，一致达成如下协议：一、因何启权目前开发的阳光丽景项目地段内有秦中安、刘成兰的集体土地和树木，因乙方建设项目需要占用，在两人积极配合政府按征地政策补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款的前提下，以下协议生效。协议经双方签字后，不论是否领取了政府土地和树木的补偿款，乙方有权开始施工，甲方均无权干预。二、乙方同意甲方在阳光丽景楼盘中任选楼层面积215㎡住房，超出和少于面积，甲乙双方按市场基准价互补。甲方在拆迁办通知后三日内必须到场签字并领取补偿款。三、乙方房屋修好后，甲方在乙方地下车库秦中社选车位处，给甲方车位二个，不收任何费用，车位永远属于甲方所有。四、乙方还甲方住房其质量为阳光丽景项目其它住房一样，水、电户头由乙方负责。闭路、天然气户头及安装费用由甲方自行承担，房屋产权证由乙方办理，一切费用由乙方承担（如乙方还甲方房屋，甲方卖予他人，其税金由甲方承担），乙方工程进度达到10楼以上，必需与甲方签订重庆市商品房买卖合同。五、此协议经双方签字后，甲方不得以任何理由影响乙方施工，其造成的一切损失由甲方负担。六、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。”2017年2月23日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室出具《证明》，载明：“润轩公司开发建设的石柱县南宾镇‘阳光丽景’项目，系石柱县县城规划区利用D级危房违法开发遗留问题项目之一，经石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室（以下简称县危改办）处理后，报县政府批准同意建设。该项目前期属石柱县原南宾镇高山移民搬迁项目，由何启权负责该项目的拆迁安置及高山移民土地置换工作的具体实施，石柱县人民政府成立县危改办并将该项目纳入遗留问题处置后，因个人不能从事房地产开发，由何启权挂靠润轩公司，后经县危改办及石柱县纪委调查发现何启权涉嫌民间借贷，债务较大，为防止该项目出现因借贷问题导致项目建设无法顺利完工，形成‘烂尾楼’项目，县危改办决定取消何启权开发资格，由何启良与润轩公司签订挂靠协议，改由何启良负责项目的施工建设及楼层销售，该项目的房屋销售资金全部归入项目资金监管账户，仅只用于项目建设的工程进度款及民工工资支出，并由县危改办全面监管。”2017年10月16日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室出具《证明》，载明：“兹有石柱县万安街道都督大道120号阳光丽景商住楼属石柱县县城规划区利用D级危旧房非法拆迁、违法开发遗留问题项目之一，经石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室处置后报县政府批准同意，由润轩公司开发建设，目前该项目工程建设已经全面完工，其房屋的出售已办理商品房预售许可。共建商业用房三层及地下车库二层，住房216套。目前住房除拆迁还房外，其余现已全部已发出售给他人，情况属实。”秦中安、刘成兰诉称其选定的还房为14-1、14-8，但14-1、14-8均已出售给他人，并于2017年5月底在何启权处办理房屋交接手续，秦中安、刘成兰对此也知情。在庭审过程中，何启权陈述阳光丽景商住楼房屋销售均价为3840.00元/㎡，地下车库共103个，截至法庭辩论终结前已销售十几个，秦中安、刘成兰对此均予以认可。2014年9月7日，何启权与秦中淑（秦中安之妹）签订《拆房还房协议》，约定因何启权开发阳光丽景项目地段内有秦中淑的土地、树木和临时建筑，在秦中淑积极配合政府按征地补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款的前提下，秦中淑在何启权开发的阳光丽景楼盘中选106.8平方米住房一套。2014年10月22日，何启权与秦中社（秦中安的哥哥）签订《拆房还房协议》，约定因何启权开发阳光丽景项目地段内有秦中社的房屋、土地和树木，在秦中社积极配合政府按征地补偿标准，不有意刁难，及时签字领取补偿款的前提下，秦中社在何启权开发的阳光丽景楼盘中选四套109平方米房屋、三个车位。2017年5月、2017年6月，何启权分别将合同约定的房屋交付给秦中社、秦中淑。秦中安、刘成兰原承包的土地（位于阳光丽景项目部范围内）、秦中社、秦中淑修建的房屋和承包的土地（位于阳光丽景项目部范围内）在阳光丽景商住楼修建之前均已被政府征收。本院认为，秦中安、刘成兰与何启权签订的《占用土地还房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应按照合同约定享受权利和履行义务。何启权、润轩公司辩称该合同系在欺诈、胁迫下签订的，因其并未提供证据证明，且何启权作为完全民事行为能力人对其行为应明知，即便该合同可撤销，何启权、润轩公司应当根据法律规定行使撤销权，故本院对其辩称该协议系可撤销的合同和无效合同不予认可。秦中安、刘成兰已配合政府完成征地，阳光丽景商住楼也已修建完毕并交付使用，何启权应当根据合同约定向秦中安、刘成兰返还面积为215㎡的住房和车位二个，现何启权拒绝履行交付义务，其行为构成违约，应承担继续履行义务。由于除住房拆迁还房外已全部出售完毕，故秦中安、刘成兰请求交付215㎡住房的请求已无法履行，何启权应赔偿秦中安、刘成兰无法交付房屋的损失，因双方均认可阳光丽景商住楼销售均价为3480.00元/㎡，故何启权应赔偿秦中安、刘成兰748200.00元（3480.00元/㎡×215㎡）。阳光丽景项目原系何启权挂靠润轩公司资质开发建设，事后何启权虽与润轩公司解除挂靠协议，改由何启良与润轩公司挂靠，但何启权系因原置换地块的业主，后由润轩公司代表其与石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同，且何启权在与秦中安、刘成兰签订协议时明确告知阳光丽景为其开发，何启权也在同时期与秦中社、秦中淑签订《拆房还房协议》，事后根据协议约定将房屋交付给秦中社、秦中淑，秦中安、刘成兰有理由相信何启权对面签订协议代表润轩公司，其行为应代表润轩公司，故润轩公司应与何启权一起承担赔偿交付房屋不能的损失和交付车位二个的责任。故本院对润轩公司辩称对该协议不知情，不是本案适格被告不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何启权、重庆润轩房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内赔偿原告秦中安、刘成兰748200.00元，交付秦中安、刘成兰车位二个（阳光丽景商住楼地下车库秦中社选车位处）；二、驳回原告秦中安、刘成兰的其他诉讼请求。案件受理费13995.00元，由被告何启权、重庆润轩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王新贵人民陪审员  谢兴华人民陪审员  谭奇开二〇一七年十二月十四日丽华