云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0322民初2205号原告（反诉被告）：钱业，男，汉族，1989年10月20日出生，云南省陆良县人，初中文化，自由职业，住陆良县。原告（反诉被告）：王丽霞，女，汉族，1987年8月2日出生，云南省陆良县人，初中文化，自由职业，住陆良县。（未到庭）共同委托诉讼代理人：郭灿荣，北京盈科（昆明）律师事务所律师。（特别授权代理）被告（反诉原告）：云南嘉旺置业有限公司,社会统一信用代码91530322566202947P，住所地陆良县同乐街道西华路延长线丝绸皮革城。法定代表人：周仿英，系公司董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：罗俊，云南同乐师事务所律师。（特别授权代理）原告钱业、王丽霞与被告云南嘉旺置业有限公司（以下简称“嘉旺公司”）商品房预���合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，被告嘉旺公司在提交答辩状期间提起反诉，本院依法适用普通程序，于2017年11月1日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）钱业及其委托诉讼代理人郭灿荣，被告（反诉原告）云南嘉旺置业有限公司的委托诉讼代理人罗俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱业、王丽霞向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告支付迟延交房违约金共计人民币117489元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月1日，原告与被告签订了《商品房购销合同》。合同约定被告嘉旺公司应于2013年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方，同时合同约定被告应当以电话或公告形式通知原告办理交接手续，同时被告应当提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，原告按合同约定支付了首付，并按约办理了按揭贷款，然而时至今日，原告并没有接到被告的任何交房通知，所购房屋至今没有通过竣工验收，2017年7月21日，被告通知业主办理房产证的事宜，并交付相关办证、配套费，被告同意向业主支付两个月的迟延交付违约金，而根据双方签订的合同约定，被告应支付的违约金与被告主动支付的金额相差甚远，双方无法协商一致。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼。被告嘉旺公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。事实及理由：1.答辩人己将验收合格的商品房交付给了原告，不存在商品房验收不合格的情况。根据双方于2012年10月1日签订的《商品房购销合同》第七条的规定，“甲方应于2013年11月30日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方。”答辩人开发的商品房已在2013年11月30前经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位进行了竣工验收，结论均为“同意验收”。因此答辩人开发的金色嘉苑楼盘已经验收合格，能证实2013年11月30日前本案讼争房屋达到了合同约定的“具备验收合格条件”的交付条件。答辩人并不存在任何违约行为。2.答辩人己履行了通知接房的义务，原告也己经领取钥匙，入住了房屋，答辩人并不存在违反《商品房购销合同》的情况。答辩人开发的金色嘉苑楼盘经验收合格后，答辩人便通过电话及短信通知的形式告知了全体业主。绝大多数业主随即按通知时间来答辩人处领取了钥匙。原告也于2016年3月9日向答辩人提交了装修申请表，并签订了（住宅〉装饰装修管理服务协议、装修备案承诺书、装修垃圾清运委托书、装修垃圾清运承诺书等相关文件，随即领取了装修钥匙，装修入住了诉争的房屋，并非向原告诉状上所称“原告并没有接到被告的任何交房通知，所购房屋至今没有通过竣工验收。”如果真如原告所说没有接到答辩人的任何交房通知，那原告又如何会去提交装修申请表，领取装修钥匙，并对诉争房屋进行装修。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告领取了钥匙，装修入住了房屋，己经完成了房屋的交付，答辩人并不存在任何违约行为。3.原告的起诉己经超过了两年的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。”原告主张从2013年11月30日答辩人逾期交房违约金的责任己经超过了法律规定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。4.原告诉状中诉称“原告按合同约定支付了首付，并按约定办理了按揭贷款”是不真实的，事实上双方签订的《商品房购销合同》约定的是一次性付款，并非按揭贷款。但是原告在合同签订后，仅仅分三次分别付款人民币100000元、95342元、100000元，仍下欠房款50000元，至今仍未支付，真正构成违约责任的是两原告。根据双方签订的《商品房购销合同补充协议》第五条第四款的约定：“乙方未交清房款、房屋配套费等国家规定应当由购房人缴纳的相关税费及房屋维修基金的，甲方有权拒绝交付房屋，也不承担任何逾期交房的违约责任。”由此可见，真正应该承担违约责任的是两原告人，而非答辩人。根据《合同法》第67条规定的先履行抗辩权，原告不需要承担任何违约责任。综上所述，依据法律和双方《商品房购��合同》的约定，答辩人不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。反诉原告嘉旺公司向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令两反诉被告支付下欠购房款项共计人民币50000元（大写：伍万元整）2.请求人民法院依法判令两反诉被告支付逾期付款的违约责任共计人民币15000元；3.判令两反诉被告承担本案发生的全部诉讼费用。事实与理由：两反诉被告系夫妻，于2012年10月1日与反诉原告签订了《商品房购销合同》一份，合同约定两反诉被告购买反诉原告开发的嘉旺.金色嘉苑4幢1单元406号房屋一套，房屋建筑面积为115.53平方米，每平方米2989.19元，房屋总价为345342元。《商品房购销合同》第六条约定付款方式为一次性付款。合同签订后，两反诉被告分三次分别付款人民币100000元、95342元、100000元,仍下欠房款50000元。双方签��的《商品房购销合同》第八条约定了“乙方未按本合同第六条的约定付款，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。反诉原告己经按照合同全面履行了约定的义务，两反诉被告至今不支付合同款项，己经构成严重违约。在此期间反诉原告曾多次催促两反诉被告履行合同付款义务，但两反诉被告至今仍未支付下欠房款。为维护反诉原告的合法权益，特依照合同的约定及法律的规定提起反诉。反诉被告钱业、王丽霞辩称：1.反诉请求没有事实依据，合同第六条对付款方式及期限未约定，下欠5万元是事实；2.要求支付违约金无依据；3.诉讼时效已超过两年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.原告钱业、王丽霞提交的嘉旺.金色嘉苑交付结算清单，被告嘉旺公司质证不予认可。本院认为，该交付结算清单无出具单位及相关人员的签章，且与被告提交的嘉旺.金色嘉苑交付结算清单中关于违约金一项内容不一致，原告提交的清单中有违约金“18321.00”的记载，而被告提交的清单中无违约金的记载，原告所提交的交付结算清单的真实性无法确认，不予采信。２．原告钱业、王丽霞提交的2017年8月16日《通知》，被告嘉旺公司质证不予认可。本院认为，根据《通知》内容所显示，该《通知》是金色嘉苑物业发布的通知，通知的内容是要求业主尽快交纳物业费，领取可视对讲机及正式钥匙。该《通知》无发布单位的印章，对其真实性无法确认，即使真实的，其内容所反映的与本案争议的延迟交房无关联性，故不予采信。3.原告钱业、王丽霞提交的城区供电所的一份业务单，被告嘉旺公司质证不予认可。本院认为，该业务单无出具部门的签章，其真实性无法确认，不予采信。4.被告嘉旺公司提交的竣工验收备案表，原告质证对其真实性有异议。本院认为，该份竣工验收备案表所示工程竣工验收时间为2015年4月29日，且有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于当日出具了“同意验收”字样，并加盖了各验收单位的印章和负责人的签字，并于2017年9月25日报送备案，同日备案机关同意该工程竣工备案，当然这也反映出被告嘉旺公司在工程竣工后没有及时报送备案，备案时间的长短并不影响建设工程的质量，备案是一项行政管理事项，对建设工程的质量并不产生实质影响，对该证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证���，本院认定事实如下：2012年10月1日，原告钱业、王丽霞与被告嘉旺公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：1.被告嘉旺公司将待建的金色嘉苑4幢1单元406号商品房（建筑面积115.53平方米）出售给原告钱业、王丽霞；2.单价每平方米2989.19元，总金额345342元；3.被告嘉旺公司应于2013年11月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告钱业、王丽霞；4.逾期付款的违约责任：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，买受人按每天20元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，买受人按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向出卖人支付违约金，合同继续履行；5.逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天20元向买受人支付违约金，合同继���履行；逾期30天后，出卖人按买受人已付款的0.1%乘以逾期天数向买受人支付违约金，合同继续履行；6.出卖人未以电话或者公告的形式通知买受人，按合同约定的出卖人逾期交房的违约责任处理；7.合同约定的其他事项。另《合同补充协议》约定：1.房价款结算办法：甲方出售给乙方的房屋按建筑面积计价，合同约定的参考建筑面积与产权登记面积的建筑面积有误差，房屋销售单价不变，房屋销售总价款以产权登记面积据实结算，多退少补；2.乙方未交清房款、房屋配套费等国家规定的应当由购房人缴纳的相关税费及房屋维修基金的，甲方有权拒绝交付房屋，也不承担逾期交房的违约责任；3.补充协议约定的其他事项。合同签订后，原告王丽霞分别于2012年9月30日、2012年10月1日、2013年1月24日向被告嘉旺公司支付了购房款10万元、95342元、10万元，共计支付房款295342元。被告嘉旺公司于2013年1月8日开工建设金色嘉苑，2015年4月29日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位进行了竣工验收，2017年9月25日该建设工程经竣工验收备案。原告王丽霞于2016年3月9日接房后向物业服务中心申请装修，并签订了《（住宅）装饰装修管理服务协议》和交纳了文明施工履约金2000元、垃圾清运费350元。被告嘉旺公司交付原告钱业、王丽霞的房屋实测面积为114.12平方米，比预售面积115.53平方米少于1.41平方米，应到房屋价款为341127元，扣除已支付的房款295342元，实际下欠房款45695元。本院认为，在被告嘉旺公司提供的格式合同中，付款方式及期限有三种方式，分别为：（1）一次性付款（在合同签订之日支付房款元，其余房款元须在15天内付清）；（2）分期付款（此种方式格式合同中用“×”排除���；（3）其他方式（首付部分，其余办理银行按揭）。在以上三种付款方式中，合同未勾选任何一种方式，被告嘉旺公司主张双方约定的付款方式及期限为一次性付款，而根据合同的实际履行情况，原告钱业、王丽霞先后支付了三次共计295342元，尚欠5万元未支付。这种履行方式符合分期付款的特性，双方对格式条款产生争议的，应做不利于提供格式合同一方的解释，认定本案的付款方式和期限为分批付款，付款时间未约定，之后双方也未达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定的“当事人对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案原告也可以随时履行，被告嘉旺公司也可以要求原告随时履行。本案属双务合同，原被告双方约定了诉争房屋交付期限应于2013年11月30���前，该房屋实际于2015年4月29日方竣工验收，延迟交房的事实存在，但双方对付款时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在原告钱业、王丽霞未结清房款时，被告有权拒绝交房，而且双方在《合同的补充协议》第五条第三款也明确约定买受人未交清房款的，出卖人有权拒绝交付房屋，也不承担任何逾期交房的违约责任。据此约定，被告嘉旺公司在原告钱业、王丽霞未交清房款时，有权拒绝交房，并不承担逾期交房的违约责任。事实上，在原告钱业、王丽霞于2016年3月9日未交清下欠房款45695元的情况下提出装修申请时，被告嘉旺公司也将所出卖的房屋交付给了原告方。被告嘉旺公司放弃了同时履行的抗辩权，其有权要求原告方按照合同约定的逾期付款违约金的计算方法承担自2016年3月9日起至付清下欠房款之日止的违约责任，即30天内的违约金为600元，30天后的违约金按应付未付款45695元×0.1%×逾期天数计算，截止裁判之日2017年12月8日止应到违约金为600元+45695元×0.1%×逾期天数608天（自2016年4月8日起至2017年12月7日）＝28382.55元，而反诉原告主张的违约金为15000元，未超过按合同约定的违约金，该诉讼请求应予支持。诉讼时效应从受害人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算，本案房屋实际交付时间为2016年3月9日，先不问未按时交房的责任在谁一方，但未按合同约定交房的时间一直在延续，故本案的诉讼时效应自2016年3月9日起算，原告钱业、王丽霞的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告嘉旺公司据此抗辩的理由不成立。被告嘉旺公司主张其在2013年11月30日前已通知原告钱业、王丽霞接房的事实，原告方不予认可且被告也未提交证据加以证实，对此主张不予支持。综上所述，原告钱业、王丽霞要求被告嘉旺公司支付延迟交房违约金的诉讼请求不成立，应予驳回。被告嘉旺公司要求原告支付下欠房款并承担违约责任的诉讼请求部分成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：驳回原告钱业、王丽霞的诉讼请求。二、由反诉被告钱业、王丽霞于判决生效后三十日内支付欠付反诉原告陆良县嘉旺置业有限公司房款45695元及逾期付款的违约金15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费2649元，减半收取计1324.5元，由原告钱业、王丽霞负担；反诉案件受理费减半收取712元，由反诉被告钱业、王丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审 判 长  秦 文人民陪审员  王国学人民陪审员  李 辉二〇一七年十二月七日书 记 员  郭文雪