福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0125民初2506号原告：福建五环实业有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区37幢501室。法定代表人：孙岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘承铤，福建锐熙律师事务所律师。被告：吴思文，男，1987年4月25日出生，汉族，住福建省永泰县。被告：潘焕芳，女，1987年10月20日出生，汉族，住福建省永泰县。原告福建五环实业有限公司诉被告吴思文、潘焕芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建五环实业有限公司委托诉讼代理人刘承铤、被告吴思文到庭参加了诉讼，被告潘焕芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。福建五环实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除福建五环实业有限公司与吴思文签订的《商品房买卖合同》（编号：20140210153）；2.判令吴思文赔偿福建五环实业有限公司逾期付款违约金3111元（按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，累计应付款就是首付款加上银行贷款的总额，即为192532元+430000元-195元=622337元，622337元×0.5%=3111元）;3.判令吴思文、潘焕芳向福建五环实业有限公司连带偿还按揭贷款及逾期利息8610元；4.判令吴思文、潘焕芳向福建五环实业有限公司连带支付律师代理费5000元；5.判令吴思文、潘焕芳共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告吴思文与潘焕芳系夫妻关系。2014年7月29日，原告福建五环实业有限公司与被告吴思文签订《商品房买卖合同》(编号：20140210153)，约定被告吴思文作为买受人出资购买原告开发的预售商品房，该商品房位于福建省永泰县XXXXXXXXX居X幢XXXX号单元房屋，购房款总计622532元。买卖合同第六条约定：买受人应于签约前付清首付款，余款由买受人向银行申请按揭贷款支付。第七条约定：逾期付款超过120日后，买受人在出卖人书面催告60日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。合同签订当日，被告吴思文依约向原告支付了首付款192532元。根据涉案房屋实测的面积，2016年12月1日，原告向被告吴思文退回购房款195元。2015年4月3日，被告吴思文与其配偶潘焕芳共同与贷款人中国建设银行股份有限公司永泰支行、保证人（本案原告）福建五环实业有限公司签订了《个人住房借款合同》(合同编号：350617006-2012-20150582820)。借款合同约定被告吴思文与其配偶潘焕芳向贷款人借款430000元用于购买商品房，借款期限计贰佰肆拾个月（即自2015年4月3日起至2035年4月3日止）。被告吴思文与其配偶选择采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为3195.21元。原告作为保证人对被告吴思文与其配偶的借款提供连带责任保证，同时对被告吴思文与其配偶的资金财产和经营状况进行监督。根据借款合同约定，被告吴思文与其配偶潘焕芳应当按时、足额返还按揭贷款，但自2017年2月始，被告吴思文与其配偶再未向贷款人返还贷款本息。截至2017年5月，被告逾期三个月未返还贷款本息，共计拖欠按揭贷款及逾期利息8610元。原告多次通知被告吴思文与其配偶潘焕芳前往银行办理偿还贷款手续，但其均拒不偿还。为此，2017年4月5日，原告委托福建锐熙律师事务所就被告吴思文与其配偶迟延偿还按揭贷款事宜向其致《律师函》，催促被告尽快偿还逾期贷款本息。该《律师函》通过邮政特快专递（EMS）方式已于2017年4月7日送达被告。但被告仍然对《律师函》所催促之事宜不予答复，也拒不向贷款银行偿还逾期贷款本息。根据《个人住房借款合同》的约定，2017年5月26日，原告通过其开立的中国工商银行福州永泰支行账户(14×××00-XXXX-XXX)向被告吴思文开立的中国建设银行永泰支行账户(35XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账垫付了按揭贷款及逾期利息8610元。2017年6月29日，原告再次委托福建锐熙律师事务所就被告吴思文与其配偶潘焕芳迟延偿还按揭贷款事宜致《律师函》，告知其解除《商品房买卖合同》与附件，并要求被告吴思文与其配偶偿还原告代垫的逾期贷款本息、支付违约金并赔偿损失。该《律师函》再次通过邮政特快专递（EMS）方式已于2017年7月3日送达。但被告吴思文与其配偶对《律师函》所催促之事宜置之不理。综上所述，原告认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，二被告未能向其贷款银行还本付息，致使原告代其向银行承担了担保责任，而二被告未能向原告偿还被银行所扣划的款项，直接违反了《商品房买卖合同》第七条的约定，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。被告吴思文的不作为导致其以贷款形式向原告支付的购房款向银行回流，实质是一种变相的迟延乃至拒绝履行支付购房款行为，影响了原告订立合同目的的实现，已构成根本违约，亦符合合同解除的法定条件。同时被告吴思文、潘焕芳还应当向原告支付逾期付款违约金并承担原告为解除合同而支付的律师代理费。为维护自身合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院，望贵院能判如所请。吴思文辩称:没有意见，事实是这样的。潘焕芳未提出书面答辩及递交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2014年7月29日，吴思文与福建五环实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》及附件（合同编号：20140210153）。该《商品房买卖合同》约定吴思文向福建五环实业有限公司购买位于永泰县XXXXXX居楼盘第X幢XX层3202单元号房，建筑面积共95.74平方米，其中，套内建筑面积77.2平方米，公共部位共有分摊建筑面积18.54平方米，总价为622532元。该《商品房买卖合同》第六条约定：买受人按下列第3种方式付款：签约前付清首付款，余款向银行申请按揭贷款支付。申请银行按揭贷款的有关约定详见附件六第一条。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告60日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六款规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……。《商品房买卖合同》首部约定吴思文的联系地址为永泰县XX镇XX村XXX号。《商品房买卖合同》第二十条约定：文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订当日，吴思文向福建五环实业有限公司支付了首付款192532元。根据诉争房屋实测的面积，2016年12月1日，福建五环实业有限公司向吴思文退回购房款195元。2015年4月3日，吴思文与妻子潘焕芳共同与中国建设银行股份有限公司永泰支行签署了《个人住房借款合同》（合同编号：350617006-2012-20150582820），以永泰县XX镇XX村XXXXX号XXXXXX居X幢XXXX单元房产及其占用范围内的土地使用权作为抵押向中国建设银行股份有限公司永泰支行贷款430000元，借款期限计贰佰肆拾个月（即自2015年4月3日起至2035年4月3日止），并由福建五环实业有限公司作为阶段性保证人。因吴思文、潘焕芳未偿还到期贷款，中国建设银行股份有限公司永泰支行要求福建五环实业有限公司承担保证责任。截止2017年5月26日，福建五环实业有限公司代吴思文、潘焕芳偿还银行贷款及逾期利息3个月，金额8610元。福建五环实业有限公司委托福建锐熙律师事务所于2017年4月1日做出《律师函》，要求吴思文、潘焕芳偿还逾期贷款本息。吴思文已知晓该函件的内容，但其与潘焕芳仍未向贷款银行偿还逾期贷款本息。2017年6月29日，福建五环实业有限公司委托福建锐熙律师事务所向吴思文、潘焕芳发出《律师函》，要求与解除福建五环实业有限公司与吴思文签订的《商品房买卖合同》，并偿还代垫的逾期贷款本息、支付违约金。但吴思文未与福建五环实业有限公司解除《商品房买卖合同》，吴思文、潘焕芳亦未支付上述款项。2017年10月19日，名城地产（永泰）有限公司诉至本院请求解除与吴思文签订的《商品房买卖合同》、支付违约金3111元并偿还代垫款项等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。福建五环实业有限公司与吴思文签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，当事人应当按照约定履行自己的义务。吴思文、潘焕芳未按期向中国建设银行股份有限公司永泰支行支付按揭贷款，导致福建五环实业有限公司承担连带保证责任。质证阶段吴思文辩称答辩人没有收到福建锐熙律师事务所于2017年6月29日寄出的《律师函》，不知道答辩人的家人是否有收到，答辩人知道欠按揭贷款及逾期利息8610元，但不知道福建五环实业有限公司要求解除合同。福建五环实业有限公司提交的《律师函》、EMS寄件面单（邮件号：1010175525225）、《中国邮政速递物流》（邮件号：1010175525225）共同证明福建五环实业有限公司已按照《商品房买卖合同》确定的联系地址：永泰县清凉镇岭下村桥头6号，将《律师函》送达至吴思文，邮递状态为投递并签收。且《商品房买卖合同》第二十条约定：文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。故本院对吴思文的辩称不予采信。按照《商品房买卖合同》第七条的约定，吴思文、潘焕芳未如期交纳按揭贷款已超过120日，且经福建五环实业有限公司书面催告60日后仍未支付应付款，已构成违约。福建五环实业有限公司有权提出解除《商品房买卖合同》。为此，本院对福建五环实业有限公司符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定的解除《商品房买卖合同》的主张予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。福建五环实业有限公司依法享有向吴思文、潘焕芳追偿的权利，故福建五环实业有限公司要求吴思文、潘焕芳连带偿还按揭贷款及逾期利息的诉讼请求，本院亦予以支持，暂计至2017年5月26日为8610元（以实际垫付的款项为准）。吴思文、潘焕芳未及时向银行偿还按揭贷款，致使福建五环实业有限公司连带承担偿还其按揭贷款及逾期利息的保证责任，构成违约，吴思文理应支付违约金。福建五环实业有限公司诉求应按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，累计应付款就是首付款加上银行贷款的总额，即为192532元+430000元-195元=622337元。而本院认为因吴思文已向福建五环实业有限公司支付首付款192532元，通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，累计应付款应为因吴思文、潘焕芳断供而导致福建五环实业有限公司被中国建设银行股份有限公司永泰支行扣划的按揭贷款及逾期利息，截止2017年5月26日，金额为8610元。因此本院对福建五环实业有限公司诉求的违约金的数额不予支持，应按照垫付的按揭款项8610元的0.5%支付违约金的数额暂计43元(以实际应支付的违约金为准)。福建五环实业有限公司诉求的吴思文、潘焕芳向其连带支付律师代理费5000元，因双方当事人并未在《商品房买卖合同》及附件中对律师代理费作出明确约定，而是否聘请律师进行民事诉讼，由当事人决定。除非法律明确规定的特殊案件，一般情况下律师费用并非诉讼必然发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失，故本院对该项诉请不予支持。吴思文与福建五环实业有限公司签订的《商品房买卖合同》解除后，吴思文、潘焕芳向中国建设银行股份有限公司永泰支行办理的按揭贷款的剩余本息，由福建五环实业有限公司负责清偿。福建五环实业有限公司偿还剩余贷款本息，扣除违约金、垫付按揭贷款后，仍有剩余购房款的，福建五环实业有限公司于合同备案注销及预告登记注销手续办结之日起十日内返还给吴思文；吴思文所付款项，扣除各项费用后，不足部分，应当支付给福建五环实业有限公司。潘焕芳经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，系对自己诉讼权利的放弃。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除吴思文与福建五环实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：20140210153）；二、吴思文应于本判决生效之日起十日内向福建五环实业有限公司支付违约金43元（暂计至2017年5月26日，以实际应支付的违约金为准）；三、吴思文、潘焕芳应于本判决生效之日起十日内返还福建五环实业有限公司垫付的按揭贷款及逾期利息8610元（暂计至2017年5月26日，以实际垫付的款项为准）；四、吴思文、潘焕芳向中国建设银行股份有限公司永泰支行办理的按揭贷款的剩余本息，由福建五环实业有限公司负责清偿。福建五环实业有限公司偿还剩余贷款本息，扣除违约金、垫付按揭贷款后，仍有剩余购房款的，福建五环实业有限公司于合同备案注销及预告登记注销手续办结之日起十日内返还给吴思文；吴思文所付款项，扣除各项费用后，不足部分，应于本判决生效后十日内向福建五环实业有限公司给付；五、驳回福建五环实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10192元，减半收取计5096元，由福建五环实业有限公司负担64元，吴思文、潘焕芳负担5032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  郑少智二〇一七年十二月八日书记员  林晓燕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。