江苏省泰州市海陵区人民法院行 政 判 决 书（2017）苏1202行初175号原告周正东。委托代理人刘勇（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。委托代理人杨怒涛（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。被告泰州市国土资源局姜堰分局，住所地泰州市姜堰区上海路88号。法定代表人钱忠星，局长。委托代理人李建华��特别授权），该局工作人员。委托代理人朱学利（特别授权），北京市高朋（泰州）律师事务所律师。第三人周正林。第三人。原告周正东诉被告泰州市国土资源局姜堰分局房屋行政登记一案，于2017年8月23日向本院提起行政诉讼。本院于2017年8月24日立案后，于2017年8月25日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人周正林、周正明同被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭审理了本案。原告周正东及其诉讼代理人刘勇、被告泰州市国土资源局姜堰分局的出庭负责人顾骏驰及诉讼代理人李建华、朱学利，第三人周正林、周正明到庭参加诉讼。本案现���审理终结。原姜堰市人民政府于2003年4月14日对位于溱潼镇新民巷16号的房屋进行权属登记，并颁发了30001980号房屋所有权证，房屋所有权人为周正林、房屋共有权人为周正明。原告周正东诉称，原告父亲周X桂（贵）、母亲陈X兰共生有八个子女，原告为老大，另有周正林、周正明等子女。2003年周X桂（贵）向他人购买位于溱潼镇××号房屋，取得该房屋的姜堰市房屋产权转移监证书，后周X桂（贵）交纳相应契税取得完税凭证，但被告却将上述房屋产权登记在周正林、周正明名下，此情况直至2016年房屋征拆时方才得知，现该房已被拆除，相关拆迁款项被周正林、周正明领取。原告认为被告的登记行为违背客观事实，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院确认被告对溱潼镇××号房屋所有权���属登记给第三人的行为违法，依法撤销编号30001980号的房屋所有权证。原告周正东向本院提供了下列证据：1、原姜堰市公安局溱潼派出所和泰州市溱潼镇城北社区居民委员会共同出具的“申请证明”一份，证明本案的购房人周X桂（贵）病故及原告系周X桂（贵）长子的事实；2、姜堰市房屋产权转移监证书，证明购房主体是周X桂（贵）；3、契税完税证，证明纳税主体是周X桂（贵）；证据2-3证明本案房屋登记错误，该房屋理应登记在原告父亲名下，原告父亲已经去世，原告是合法的继承人，被告的登记行为对原告的权利有实质性影响，原告与本案有利害关系。被告泰州市国土资源局姜堰分局辩称，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条、第十七条的规定，被告具���依法受理并进行不动产登记的职权。2003年4月12日，为解决案外人周X桂（贵）、陈X兰夫妇的居住问题，其女儿周x英代表第三人周正林、周正明与案外人吴珠x协商一致，通过买卖方式取得坐落在姜堰区溱潼镇××号的房屋。2003年4月12日，周x英、吴珠x双方在原姜堰市房地产管理处溱潼房管所办理了房屋产权转移监证书。同年4月14日，缴纳了房屋契税。因购房款及契税均为第三人出资，同日，周X桂（贵）又向原姜堰市房地产管理处溱潼房管所出具情况说明，要求办理产权时书写第三人的名字。登记机关审查相关资料，并对其进行谈话。后为涉案房屋办理了权属转移登记，并颁发了涉案的房屋所有权证。故，登记机关对涉案房屋进行权属转移登记的行为，系当事人基于买卖，自愿申请，且材料齐全，程序合法，依法应予办理转移登记并发证。另外，本案所涉的行政登记���为对原告合法权益明显不产生实际影响，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（八）项规定，应当裁定驳回起诉。综上，登记机关在办理涉案房屋转移登记发证过程中已尽到合理的审查义务，依法给予登记办理。被告泰州市国土资源局姜堰分局向本院提交了以下证据、依据：1、姜房权证溱潼字第××号房屋所有权证；2、房地产平面图；证据1-2证明涉案房屋的原产权人为吴珠x；3、房屋产权转移监证书；4、中华人民共和国契税完税证；5、情况说明；证据3-5证明第三人为了解决其父亲居住问题出资向吴珠x购买案涉房屋，周X桂（贵）向登记机关出具出资情况，要求权属登记为第三人；6、泰县私有房屋所有权、国有土地使用权审核表；7、谈话笔录；8、房���所有权证存根、房屋共有权证存根；证据6-8证明在案涉房屋进行权属转移登记时，登记机关对相关的权利人进行审核相关资料、谈话以及登记发证的情况。法律适用：1、《不动产登记暂行条例》第六条、第七条、第十七条；2、《中共泰州市姜堰区委、泰州市姜堰区人民政府关于印发的通知》（泰姜发[2015]25号）；3、《泰州市姜堰区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》（泰姜政发[2016]83号）的规定。第三人周正林、周正明述称，购买房屋的主体系第三人，购买于吴珠x，协议时间为2003年4月10日，当事人分别为甲方（卖方）吴珠x，乙方（买方）周正林、周正明同日第三人向出让方交付了购房款，出让方出具收条一份。买卖双方明确，周X桂（贵）并非该房买卖的任何一方，其没有法律意义上的义务和责任，本案不涉及房屋继承。第三人合法并支付对价的情况下依法办理变更产权登记，不存在第三人或他人履行变更义务，其他人履行显然无效。房屋产权部门依法对合法的买卖行为进行确认，并对买卖双方申请变更进行登记，原告为达到不可告人的目的，对产权登记部门的合法登记提出异议。涉案的房屋买卖登记程序合法、手续齐全，是依法进行确认登记，应予维持。第三人周正林、周正明向本院提供了下列证据：1、2003年4月10日住房出售协议书一份；2、收条一份；证据1-2证明第三人购房并支付购房款28000元的事实。经庭审质证，原告提供的证据，被告及第三人对证据1-3的真实性无异议，但认为该证据与本���不具有关联性。被告提供的证据，原告对证据1-4的真实性无异议，对证据5的真实性有异议，认为该证据出具时涉案房屋尚未发生所有权转移，周X桂（贵）并未成为产权人，该证据对周X桂（贵）经济情况的描述与事实不符，且陈述购买人是周X桂（贵），与第三人所谓的签订合同不符；对证据6的真实性及合法性有异议，该证据中第三人姓名的书写与被告提供的其他证据不吻合；对证据7的真实性及合法性有异议，该证据中的签名与第三人领证时的签名不吻合，存在伪造的嫌疑；对证据8的合法性有异议，认为被告所依据的转移登记材料，基础买卖关系是周X桂（贵）与吴珠x，完税凭证是周X桂（贵）纳税主体。第三人对上述证据均无异议。第三人提供的证据，原告对其真实性和合法性均有异议，认为该证据形成在监证书形成之前，与本案不具有关联性，且被告作出的行���行为证据中没有第三人提交的证据，故该证据不能作为第三人取得涉案房屋所有权合法的证据。被告对上述证据均无异议。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据，被告及第三人对证据1-3的真实性无异议，本院依法予以认定。被告提供的证据，原告及第三人对证据1-4的真实性无异议，本院依法予以认定；证据5加盖了原姜堰市溱潼镇城北社区居民委员会的印章，原告对其异议未能提供证据予以佐证，故本院依法予以认定；证据6来源合法，与本案有关联，符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中关于证据形式的要求，原告对签名提出的异议已被第三人追认，故本院对该证据依法予以认定；证据7不符合谈话笔录的形式要件，仅仅是登记机关工作人员的书面记录；证据8即为涉案行政行为，其合法性将在说理部分���以阐述。第三人提供的证据，并非被告作出行政行为时所依据的证据，与本案不具有关联性。经审理查明，溱潼镇新民巷16号的房屋原为吴珠x所有。2003年4月12日，原姜堰市房地产管理处溱潼房管所作为监证机关，作出了姜堰市房屋产权转移监证书，载明：吴珠x将涉案房屋卖与周X桂（贵）。在该监证书的契税缴纳情况中，载明：纳税日期为2003年4月14日，征收机关为姜堰市溱潼镇财政所（签章）。2003年4月14日的契税完税证载明，纳税人名称为周X桂（贵），房地产位置为新民街16号。2003年4月14日，周X桂（贵）出具情况说明，载明：涉案房屋产权所有人写第三人周正林、周正明的名字，原姜堰市溱潼镇城北社区居民委员会于同日加盖印章署明：情况属实。同日，原房屋登记机关工作人员对被登记人即第三人的情况进行了记录，并填���泰县私有房屋所有权、国有土地使用权审核表，为第三人周正林、周正明办理产权登记。原姜堰市人民政府于同日向第三人发放了涉案的房屋所有权证。庭审中，第三人自述办理登记过程中委托了大姐周x英办理相关事项，办证过程中周正林系其本人印章，周正明的签名系周x英受周正明委托代签。2016年涉案房屋纳入征收范围，第三人周正林、周正明作为产权人领取了补偿款52万元，涉案房屋已拆除。另查，2016年12月9日，周X元出具申请证明，载明周X桂（贵）与陈X兰夫妻育有子女8人，老大周正东、老二周X南、老三周X元、长女周x英、二女周X英、老四周X康、老五周正林、老六周正明，原姜堰市公安局溱潼派出所、泰州市溱潼镇城北社区居民委员会于2017年5月26日分别加盖印章予以确认。本院认为���本案的主要争议焦点是：原告是否具有诉讼主体资格；涉案的30001980号房屋所有权证登记行为是否合法。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。涉案的登记行为系原姜堰市人民政府作出，根据《不动产登记暂行条例》以及《中共泰州市姜堰区委、泰州市姜堰区人民政府关于印发的通知》、《泰州市姜堰区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》的规定，职能调整后，被告泰州市国土资源局姜堰分局继续行使原姜堰市人民政府的相关职权，故其为本案适格被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，涉案的30001980号房屋所有权证、30001980-1号房屋共有权登记行为，使得第三人周正林、周正明成为产权人进而取得涉案房屋的全部征收补偿利益，原告周正东作为周X桂（贵）的法定继承人，丧失了房屋及有关征收补偿的权利，故原告与涉案的登记行为有利害关系，有权提起诉讼。原《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”第十一条规定，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。”第十三条规定，“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”原《城市私有房屋管理条例》第七条规定，“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；（三）受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；（四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；（六）分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；（七）获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”原《城市房地产转让管理规定》第七条规定，“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。”原《江���省城市房地产交易管理条例》第十条规定，“转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在转让合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人，并说明理由；（四）房地产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；（五）房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。”涉案的房屋登记行为发生在2003年，应当根据上述规定进行处理。但本案中，根据被告提供的证据，权利人（申请人）或者代理人申请登记时，未提供有效证件或书面委托书等手续，未提供相关的书面转让合同，所提供的房屋产权转移监证书及契税完税凭证与权利人不一致，不符合房地产转让当事人持相关权利证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请的规定。在不动产登记过程中，登记机构应当对申请人提供的权属证明和其他必要材料进行审核。审核的具体内容包括：申请人提交的申请登记材料是否齐全且符合法定形式；申请人与提交材料记载的主体���否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否-致等。登记机构的审核，除应当到实地查看的情况外，主要是对申请材料的书面审核，本案中，涉案房屋申请登记的材料存在明显瑕疵，故涉案的房屋登记行为主要证据不足，应判决撤销。但因涉案房屋已被拆除，即行政行为指向的对象已不存在，不具有可撤销内容，故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下：确认登记机关于2003年4月11日以周正林为所有权人、周正明为共有权人的对溱潼镇新民街16号房屋的登记行为违法。案件受理费50元，由被告泰州市国土资源局姜堰分局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当��人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时预交案件上诉费50元（通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001）。审 判 长  王 玮人民陪审员  王凤林人民陪审员  韩苏年二〇一七年十二月五日书 记 员  窦秀梅