北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初11539号原告：冯某，男，1987年4月27日，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡某某，北京中首律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，北京中首律师事务所律师。被告：北京某某某某物业服务有限公司，住所北京市海淀区中关村南大街34号二层207、208室。法定代表人：侯某某，总经理。委托诉讼代理人：徐某某，北京策慧律师事务所律师。原告冯某（以下简称原告）与被告北京某某某某物业服务有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡某某，被告的委托诉讼代理人徐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿装修修复费用27238元、木地板购买及铺设费用14430元、房租损失27000元、物业费损失1777.2元。事实和理由：2012年9月12日，我与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了北京市朝阳区左家庄中街某号院某号楼某层某号房屋（以下简称涉诉房屋）。被告系开发商委托的物业管理单位。2013年2月4日，我作为业主与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定了房屋共用设施设备及其运行的维护和管理由被告负责。我已交纳物业服务费用。2015年11月10日，由于共用设施设备中央空调管道漏水，导致我的房屋被水浸泡，造成屋内天花板、墙壁、地板、地毯等严重损坏。就我遭受的经济损失，与被告多次协商未果，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。其一，原告室内系支管道破裂，而非共用的主管道破裂，不属于物业服务范围。其二，原告将涉诉房屋出租，根据业主临时公约的约定，出租房屋应当及时通知物业公司，承租人使用室内设备设施时也应遵守业主临时公约的约定。本案中，原告所受损失是由于其租户自身操作不当导致。其三，我公司在事发后第一时间派工作人员到现场排水、抢修、施救，避免原告损失扩大，并尽量减少其损失。其四，我公司投保有公众责任险，并就事发第一时间上报保险公司，为原告填写了出险通知，要求其就损失提供相应票据进行保险理赔，但是原告经多次催告后仍未提交有关票据，导致未能进行理赔。其五，开发商提供的房屋质量保证书显示供热、管道的质保期为二年，而此房屋最早是2007年入住，在漏水时已经超过质保期。综上，原告的损失应由其自行承担，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月12日，原告（买受人）与北京中关村开发建设股份有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：原告购买涉诉房屋，实测建筑面积118.48平方米，套内建筑面积87.6平方米；出卖人依法选聘的物业服务企业为被告，前期物业管理期间，物业服务收费价格为5元/月•平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。2013年2月4日，原告办理了涉诉房屋入住手续并与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、邮政设施、垃圾房（道）、排烟管道、配电设备、有线信号设施等。经询，原、被告确认涉诉房屋系分户风机盘管供热，供热线路及风机盘管均位于房屋吊顶内。2015年11月10日，涉诉房屋发生漏水。原告表示系供热水管破裂导致漏水，要求被告承担赔偿责任。被告表示系原告租户自身操作不当致屋内风机盘管破裂而漏水，不同意承担赔偿责任。关于漏水所致损失情况，原告提交了拍摄于2015年12月20日的视频一段，被告提交了照片打印件九张。原、被告就对方证据的真实性认可，但被告只认可屋内天花板、地板受损系漏水所致。经询，被告确认漏水发生时涉诉屋内铺有地毯，但表示该地毯系租户铺设，故不同意赔偿。原告主张重新装修及购买、铺设木地板的费用，并提交了：1.《建筑装饰工程施工合同》，载明的工程地点为涉诉房屋，承包方式为包工包料，工期为2015年12月25日至2016年1月25日，合同价款为27238元；2.装修报价单，载明的项目名称包括实木复合地板撤除、地毯撤除、地板清洗、新铺地毯、地垫、修空调、盘管风机、安装材料及人工、石膏板吊顶、顶面刮墙村、顶面立邦五合一、墙面铲墙皮、墙面石膏找平、墙面披挂墙村、墙面立邦五合一、垃圾清运、管理费、税金；3.装修工程款发票，开票日期为2016年2月25日，金额为27238元；4.实木复合地板发票，开票日期为2016年4月12日，金额为14430元。被告对于此组证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。原告主张租金损失，并提交了《租赁合同》及《补充协议》，证明事发时系房屋出租期间，每月租金9000元，因修复漏水损失，原告与租户达成一致给予三个月免租期。其中，《补充协议》载明：“2013年7月18日签署的租赁合同中室内原有内部设施包含地板，该地板因房屋维修措施由出租方于2016年1月11日进行拆除并不再重新铺设。此拆除系出租方提出意愿，经与承租方沟通同意后所采取之措施，承租方对此不承担任何责任和义务。自2016年1月8日本补充协议生效起，2013年7月18日签署的租赁合同中所指租赁房屋内原有内部设施不再包含地板。2015年11月10日空调漏水浸泡2013年7月18日签署的租赁合同所涉房屋。经出租方与承租方协商达成一致意见，由出租方组织开展空调彻底维修和漏水部位的墙体维修并承担全部维修费用，出租方补偿替换承租方在上述租赁房屋内铺设的地毯，承租方同意承担办公家具设备进出搬迁费用；为开展上述维修与替换措施，双方约定自2016年2月1日始至2016年4月31日止的三个月免租期，在此免租期内承租方无需支付房租”。被告认可事发时涉诉房屋系出租状态，但表示不清楚租金及承租人情况，亦无法确认此组证据真实性。原告主张物业费损失，并提交了物业费发票（金额7108.8元），证明已交纳了2015年2月4日至2016年2月3日的物业费。被告认可发票真实性。庭审中，被告提交了出险通知书、商业非车险索赔材料交接单以及索赔确认函，证明漏水发生后为减少原告损失，曾申请公众责任险理赔。出险通知书中载明的险种为公众责任险，被保险人为被告，出险原因为管道破裂，出险日期为2015年11月10日，出险地点为涉诉房屋，出险情况处记载“2015年11月10日晚发现朝阳区左家庄中街某号某某大厦某室发生管道破裂漏水事件。事情发生后物业及时组织人员对房间内漏水进行处理，并拍照留证”。经询，被告表示公众责任险系其公司针对共用设施设备所投保，对于共用设施造成的损失由保险公司予以赔付。原告表示不清楚保险事宜。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告间形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告作为物业管理企业，负有保证共用设施设备正常运行的义务。现因涉诉房屋内供热管道破裂而致漏水发生，被告对此负有责任，应当赔偿原告的合理损失。被告虽辩称破裂位置位于支管道，不属于共用设施设备，但其自行提交的保险材料显示系因管道破裂而申请公众责任险赔付，且经被告自认，公众责任险系针对共用设施设备投保，故被告此项抗辩，本院不予采信。漏水发生后，被告虽就涉诉房屋进行了排水、保洁，但未对受损装修进行修复，故原告在事发近一个半月后自行重新装修，具有事实及法律依据。就装修费用，原告提交了合同及发票，且修复项目及金额并未超过合理范围，本院予以支持。关于购买及铺设木地板的费用，根据原告提交的《补充协议》，原告已确认不再于涉诉房屋内重新铺设木地板，并在装修时完成了地毯的铺装，现其又提交重新装修后近三个月才开具的木地板发票，明显与《补充协议》中的约定相矛盾，故此项费用，本院不予支持。关于租金损失，涉诉房屋因漏水受损，重新装修期间所导致的租金损失，被告应予赔偿。现原告主张三个月的免租期租金损失，但该免租期并未经过被告同意，且相较于装修工期明显过长，故结合涉诉房屋受损的具体情况以及《建筑装饰工程施工合同》所载明的施工工期，本院认为租金损失的计算应以一个月为宜。原告主张物业费损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告北京某某某某物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告冯某赔偿装修修复费用27238元、租金损失9000元；二、驳回原告冯某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1562元，由原告冯某负担856元（已交纳781元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京某某某某物业服务有限公司负担706元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  孙茜倩审判员  斯晓荷审判员  李清华二〇一七年十二月十九日书记员  谷 岩