广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0109民初1117号原告：姜寒，男，汉族，1970年5月3日出生，厨师，住南宁市兴宁区。被告：广西凯天房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区望园路6-1号时光公寓2单元303号房，社会统一信用号码91450100779135047M。法定代表人：顾家海，总经理。委托诉讼代理人：覃港，男，公司职员。委托诉讼代理人：韦梦竹，女，公司职员。原告姜寒诉被告广西凯天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日受理后，依法适用简易程序于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告姜寒，被告的委托诉讼代理人覃港到庭参加诉讼。2017年9月5日至2017年11月6日为处理管辖权异议期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金9841.85元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年4月20日，原告与被告签订了一份《南宁市经济适用住房买卖合同》，合同约定：被告将位于邕宁区出售给原告；房屋单价为2808元每平方米，60.43平方米，总价169687元。按《南宁市经济适用住房买卖合同》第十条约定，被告应于2016年9月30日前向原告交付该住宅房；如延迟交房，按照第十一条规定，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。随后，原告按照被告的要求，以分期付款的方式付清房款，原告付清全部房款后，一直等待被告按期交房，但直至2017年7月18日还未交付房屋，截止2017年7月18日，延迟交房天数达290天。被告于2016年10月26日发布一份因雨水天气、节假日等原因的延迟交房通知，原告认为，雨水天气及节假日均为可以预见的因素，应该和里安排在项目工期内，不能作为不可抗拒因素内，因此被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告提供的证据有：证据1《南宁市经济适用住房买卖合同》；证据2收款收据；证据3税收缴款书；证据4商品房买卖合同登记备案证明；证据5光盘及文字材料。被告辩称：被告不存在逾期交房的违约情形，应驳回原告的诉请。理由如下：一、原告所购买的涉案房屋不是普通的商品房而是经济适用房，因此双方在签订《南宁市经济适用住房买卖合同》时就预见到水电气等市政设施在合同约定的2016年9月交房时可能难以完工而影响交房，故双方在合同第十条第二款除了约定被告因政府通知停工、禁止车辆进出施工现场、还特别约定了被告“因供水、电、管道燃气等市政工程施工未能到位及完工的”之特别原因可以延期交房，而这一约定是双方自愿真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性效力性规定，是合法有效的，对双方都有约束力的；二、被告提交证据证实由政府部门规划、建设的滨江幸福小区周边的供水、供电、管道燃气、市政道路、排水排污等市政工程截至2017年6月19日尚未完工，致使被告无法向原告交房，但按《南宁市经济适用住房买卖合同》第十二条的规定可以延期而不构成违约；三、由于南宁绿城水务公司负责供水工程于2017年6月底完工而使滨江幸福小区房屋工程具备竣工验收条件后，被告即组织有关单位于2017年7月10日完成了竣工验收及符合交房条件，被告按《合同补充协议》第七条的约定在2017年7月10日《南国早报》第16版上刊登了交房通知，原告也于今年7月18日收房。（4）由于江滨幸福小区周边的供水、供电、道路、排水排污工程迟迟未能完工而制约着江滨幸福小区的房屋工程无法进行竣工验收，按照《南宁市经济适用房买卖合同》第十条第二款“如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方（即被告）可据实予以延期：。6、因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到位及完工的；。”之约定，被告延期至2017年7月17日开始交房并不存在逾期交房的违约，因此无需向原告支付逾期交房的违约金。综上，请求人民法院作出公正判决。被告提供的证据有：证据1《关于邕宁区滨江幸福小区项目延期交房完善周边市政基础配套设施的意见函》；证据2《关于邕宁区滨江幸福小区经济适用住房延期交房的复函》；证据3《关于调整邕宁区滨江幸福小区经济适用住房建设项目交房日期的报告及附件一》；证据4《关于调整邕宁区滨江幸福小区经济适用住房项目交房日期的复函》；证据5《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会议纪要[2017]1号》；证据6《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要[2017]2号；证据7《建设工程质量竣工验收意见书》；证据8交房通知；证据9交房凭证；证据10《经济适用房买卖合同补充协议》。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交房行为，违约金如何计算？经庭审举证、质证，原告提交的证据1-4及被告提交的全部证据合法有效，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。原告提交的证据5与本案没有关联性，不能证明其主张，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《南宁市经济适用住房买卖合同》及附件7《合同补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的南宁市邕宁区城关路西面邕宁滨江幸福小区2号楼2704号房，总房价为169687元，建筑面积为60.43平方米。原告已经支付完全部购房款。双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十条关于交付期限及交付条件约定如下：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的经济适用住房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（6）因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到及完工的。双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除合同第十条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将经济适用住房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十三条关于房屋交接的约定如下：经济适用住房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如出现以下情况，视为房屋已交接给买受人，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自交房通知书内载明的交付之日起转移到买受人，该房屋的保修期从交房通知书内载明的交付之日起开始计算…其自行承担延期收房的全部责任：（2）买受人未按照交房通知指定的时间、地点前来办理交接手续的；（3）在房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署房屋交接书的；双方在《合同补充协议》第七条关于通知送达约定如下：出卖人发给买受人与本合同有关任何通知、付款要求等材料由出卖人按买受人提供的本合同首页的地址以信函、电话或者报纸公告形式告知，即应视作被送达。不论买受人或其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按合同首页地址发送，则应当视作在下列日期被送达，由此产生的后果由买受人承担：(3)如果是报纸公告形式告知的，则为报纸公开发行之日。2015年5月28日，双方为《南宁市经济适用住房买卖合同》向有关部门办理了备案手续。2017年6月19日，南宁市保障性安居工程建设工作领导小组办公室出具南保障办纪要[2017]2号《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要》，主要内容：一、关于经适房、限价房项目一户一表供水安装问题。由绿城水务公司加快施工进度，确保滨江·小区经适房、限价房项目于2017年6月23日前证实通水，请配套道路项目业主邕宁区住建局给予配合。二、关于滨江阳光水岸限价房项目供电安装问题。请邕宁供电公司加快关于滨江阳光水岸限价房项目供电一户一表安装进度，市地产业开发总公司于6月18日前对影响供电安装的消防问题整改完毕，确保该项目2017年6月23日前一户一表正式通电。三、关于幸福小区经适房、关于滨江·阳光水岸限价房项目燃气安装问题。请中燃公司加快施工进度，提前向邕宁区城管局申请办理道路挖掘手续，邕宁区城管局及时审批，市地产开发总公司、凯天房地产公司给予配合，确保2017年7月20日前正式通气。四、关于经适房、限价房项目配套道路竣工验收问题。请滨江小区1号、2号、3号市政道路项目业主邕宁区住建局加快项目施工进度，确保配套道路2017年7月25日前完工并申报竣工验收。2017年7月10日，被告组织建设、施工、监理、设计、勘察五方验收并验收合格。2017年7月10日，被告通过《南国早报》发布交房通知，交房办理时间为7月17日至20日。2017年7月22日，原告接收了争讼房屋。另查明：2017年12月11日，被告向本院提交书面声明书，自愿补偿原告4个月违约金共4072元（169687元×0.02%×120天）。本院认为：原告与被告均有缔约能力，双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》及附件7补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对在合同中约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的逾期交房违约金并无异议，本院予以确认。双方对交付房屋的条件约定为经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据房屋交接约定，被告在争讼房屋2017年7月10日符合交付条件后同日通过报纸完成书面通知交房义务，交房办理时间为2017年7月17日至20日，原告在2017年7月18日收房。双方在《南宁市经济适用房买卖合同》第十条中对交房期限及延期交房情形即“（6）因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到及完工的。”作出约定，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告按合同约定应当在2016年9月30日前交房，但根据被告提交的南宁市保障性安居工程建设工作领导小组办公室出具南保障办纪要[2017]2号《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要》可以证明在2017年6月19日之前涉案楼盘没有正式通水、通电、通气，因此被告违约交房期间为2017年6月20日至2017年7月18日共29天，被告辩称2017年7月初才通气，但没有提交证据证明，本院不予采纳。被告应向原告支付逾期交房违约金984元（169687元×0.02%×29天），被告自愿支付原告4个月违约金共4072元，系行使自己权利，本院予以确认。综上，被告支付原告违约金4072元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：被告广西凯天房地产开发有限公司支付原告姜寒违约金4072元。案件受理费25元，全部由被告广西凯天房地产开发有限公司负担。上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××288。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  郑吓保二〇一七年十二月二十五日书记员  孙 阳