四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初9354号原告：方楚丽，女，汉族，1984年9月28日出生，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：陈冰，四川英特信律师事务所律师，特别授权代理人。被告：喻黎英，女，汉族，1972年6月23日出生，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：李小林，男，汉族，1971年10月29日出生，住四川省仁寿县，系被告配偶，特别授权代理人。原告方楚丽与被告喻黎英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法由审判员陈岚适用简易程序独任审理，于2017年8月22日、2017年10月23日、2017年11月7日、2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告方楚丽委托代理人陈冰，被告喻黎英及其委托代理人李小林到庭参加了第一、二、三次庭审。原告方楚丽委托代理人陈冰，被告喻黎英到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。原告方楚丽向本院提出诉讼请求：1、被告向原告清偿欠付租金73659元；2、被告向原告支付逾期付款违约金28817元（暂计算至起诉之日，该逾期付款违约金应计算至被告实际结清欠付租金之日止）；3、被告承担本案律师费10000元。事实和理由：2015年12月26日，原被告双方签订《峰度天下商业租赁合同》，约定被告承租原告所有的铁像寺商铺；租金为每月每平方米98元，面积以实际测量面积为准计算，按季度支付，被告应于每季度届满前十五日内向原告付清次季度租金；被告逾期交付租金的，原告有权解除《租赁合同》、扣留履约保证金，同时被告还应当按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。该《租赁合同》系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对原被告双方均具有约束力，双方均应当诚信、全面履行《租赁合同》的约定。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁商铺，后被告未按期交纳2017年2月1日至2017年4月30日的季度租金共计88659元。经原告多次催收，被告于2017年2月20日以书面《承诺书》的形式，承诺于2017年2月27日前结清所欠全部租金。但承诺期限届满后，被告仅于2017年4月24日支付15000元，余款73659元至今未付。根据《租赁合同》第17.1条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期支付金额的千分之三计付违约金。本案由于被告逾期中途曾清偿过部分欠款15000元，因而违约金应分两个阶段计算：（1）从2017年2月28日起至2017年4月24日，以欠付租金88659元为基数，违约金金额为14895元；（2）从2017年4月25日起至起诉之日，以欠付租金73659元为基数，违约金金额为13922元。截止起诉之日，合计为28817元。根据《租赁合同》第17.10条约定，原告因向被告催讨租金而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等）均由被告承担。因此本案原告花费的律师一审诉讼代理费10000元应当由被告承担。故原告诉至法院。被告喻黎英答辩称：1、根据《租赁合同》第1、2条约定的面积是288.4平方米，多缴纳了11个月共13m²×98×11=14014元,物管费13×8×15=1560元，所以原告多收取了15574元；2、根据《租赁合同》条款第17.7条保证金已作为违约金赔偿3万元，所以不应向原告支付违约金；3、4月24日扣押15000元是原告将商铺租赁给他人后，让被告三天内搬完，所以被告被迫以15000元低价处理了2台5P格力空调、4台伊莱克斯空调、水电完好、灯具齐全、监控等一系列设备作为支付原告的费用；4、实际欠付原告2、3月租金56540元；5、合同的解除时间是2017年3月31日。经审理查明，2015年12月26日，原告方楚丽（甲方）与被告喻黎英（乙方）签订《峰度天下•商业租赁合同》，合同约定：甲方将商业街x号商业出租给乙方使用；经甲乙双方确定，乙方所租赁用于计算租金及其他费用的商业租赁建筑面积为288.47平方米，如有异议的，最终租赁面积以国家认证的测绘机构按本合同通用条款相关约定标准实际测量的结果为准；租赁期限为60个租赁月，2016年1月1日至2020年12月31日止；乙方应于本合同签订当日内，向甲方支付押一付三，即该商业首期租金（一个季度的租金）及押金（该出“押金”至一或二个月租金四舍五入至百位整数，即为“租赁保证金”）；其后按季度支付租金，乙方应于每季度届满前十五日内向甲方付清次季度租金；经甲乙双方商定确认该商业租金为98元/平方米/月，首季应付租金为84810元；乙方在签署本合同时应向甲方或甲方授权的物业管理公司缴纳相当于第一个租赁年度一个月的租金作为该商业的租赁保证金，合计28300元；租赁保证金不是乙方预付租金、商业运营管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，及/或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，及/或根据本合同不予返还；2016年1月1日起至2016年4月31日止为免租期；如在免租期或租赁期间内，乙方单方解除合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；未经甲方书面同意，乙方不能转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该商业的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同相关条款约定承担违约责任；在装修免租期和租赁期内，乙方逾期支付或补缴租金、商业运营管理费、租赁保证金等按本合同约定乙方应向甲方缴纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付违约金；乙方逾期支付租赁合同和甲方物业管理规定中约定的款项超过10日或有其他任何违约行为超过3日的，则甲方有权书面通知（以在该商业粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限补齐相关费用及违约金或进行相应整改，乙方在上述时限仍未能缴纳相关费用及违约金的或进行相应整改的，甲方有权采取暂停商业能源供应或物业管理服务等相应措施禁止乙方商业的经营且禁止乙方将商业内任何物品搬离商业；本合同签订后，乙方拖欠支付租金、租赁保证金、商业运营管理费或其他费用连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商业，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，如存在乙方欠缴租金、商业运营管理费、其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形的，则甲方除有权依据本合同约定从租赁保证金中扣除外，对不足部分，甲方有权依据合同约定采取相应的禁止乙方经营或者禁止搬离商品或货物的措施；双方履行本合同过程中发生争议应协商解决；经协商不成，任何一方有权向峰度天下商业街所在地有管辖权的人民法院起诉。败诉方应承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用和合理的律师费用等。上述合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋。原告认可被告向其支付了履约保证金28300元。租赁合同履行过程中，被告喻黎英未按期支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金，并出具《承诺书》。该《承诺书》载明：本人喻黎英租赁方楚丽位于铁像寺街X号商铺，现因本人自身经营问题，导致资金周转困难，特申请将第三季度租金（2017.2.1-2017.4.30）共计88659元延期交纳；于2017年2月27日前交纳所欠上述租金88659元，若届时仍未按时交纳，本人喻黎英承诺愿意按照合同约定的违约责任处罚，并无条件退场，四川益昌管理有限公司有权将该商铺对外另行租赁，本人无权提出异议；本人就该铺租金延期申请仅限该次，并承诺未来一定按时交纳所有应交款项，不再向四川益昌商业管理有限公司进行租金延期申请，若再有类似情况本人愿意按照《峰度天下•商业租赁合同》承担全部违约责任，且无异议。被告喻黎英出具上述承诺书后，于2017年4月24日支付了15000元租金，剩余租金至今未付。原告于2017年5月8日将案涉房屋出租给案外人刘倩，约定租赁期限为2017年5月8日至2022年5月7日，租金为125元/平方米/月。另查明，原告方楚丽于2015年12月24日与成都松芝置业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了预售许可证11153号“峰度天下”项目第X号商品房。该商品房的实测建筑面积为301.56平方米。后该商品房的地址、门牌号变更为铁像寺街X号。再查明，原告方楚丽为提起本案诉讼，于2017年6月6日与四川英特信律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付了律师费10000元。以上事实，有原、被告提供的《峰度天下•商业租赁合同》、《承诺书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、面积实测表、《关于峰度天下项目地址、门牌号变更说明》、《委托代理合同》、《四川增值税专用发票》、转账凭证及原被告当庭陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，原告与被告签订《峰度天下•商业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照该合同履行自己的义务。现该租赁合同因被告未按期向原告支付租金，被告已腾退房屋，原告已于2017年5月8日将房屋另行出租，故原、被告双方所签订的《峰度天下•商业租赁合同》实际已经终止履行，现对原告的诉请作如下评述。一、关于原告要求被告支付2017年2月1日至2017年4月30日欠付租金73659元的请求。本院认为，原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定了租金支付时间为每季度届满十五日内付清次季度租金。现被告至今仍未支付2017年2月1日至2017年4月30日的租金，虽被告抗辩称双方合同解除时间为2017年3月31日，但未提交证据予以证明。而原告向第三人另行出租房屋的时间为2017年5月8日，2017年2月1日至2017年4月30日期间被告仍占有使用了案涉房屋，故对原告要求被告支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金予以认可。对于被告应付的租金金额，原、被告在房屋租赁合同中约定的房屋租金标准单价为98元/平方米/月；最终租赁面积以国家认证的测绘机构按本合同通用条款相关约定标准实际测量的结果为准，而案涉房屋的实测面积为301.56平方米。故2017年2月1日至2017年4月30日期间被告应向原告支付的租金金额为88659元（合同约定月总价四舍五入到个位数）。现被告仅支付了该期间的租金15000元，尚余73659元租金未付。故对原告要求被告支付租金73659元的请求予以支持。二、关于原告要求被告按逾期支付租金金额的千分之三每日支付违约金的请求。本院认为，违约金的作用在于弥补守约方损失兼顾惩罚作用。本案被告喻黎英逾期支付租金确已构成违约，应承担相应的违约责任，但因原告随即与案外人刘倩以更高的租赁单价签订了新的租赁合同，原告并未因被告的违约行为造成过多的损失，且本案原告也收取了被告28300元的履约保证金，该履约保证金已足以弥补原告因被告违约带来的损失。故对于原告要求被告再另行支付违约金的请求，本院不予支持。三、关于原告要求被告支付律师费10000元的请求，本院认为，因在双方之间签订的《峰度天下•商业租赁合同》中明确约定败诉方应承担胜诉方所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用和合理的律师费用等，原告在诉讼中提供了相应证据证明了律师费已实际发生，故本院对原告的该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告喻黎英于本判决生效之日起十日内向原告方楚丽支付租金73659元；二、被告喻黎英于本判决生效之日起十日内向原告方楚丽支付律师费10000元；三、驳回原告方楚丽其他诉讼请求。如果被告喻黎英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1275元，由被告喻黎英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 岚二〇一七年十二月二十日书记员 陈悦静