甘肃省陇南市武都区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1202民初1674号原告：甘肃东盛物业服务有限公司。住陇南市武都区东江新区东江庭院*号楼***室。法定代表人：马某，任总经理职务。委托代理人：张某，东盛物业服务有限公司经理，身份证号×××。代理人：李某，甘肃阶州律师事务所律师。被告：左某，男，汉族，生于1984年2月3日，住陇南市。原告甘肃东盛物业服务有限公司诉被告左某物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭审理进行了审理，原告甘肃东盛物业服务有限公司委托代理人张某、李某，被告左某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告左某支付截止2017年7月3日拖欠的物业费4858元，滞纳金4886元，并支付起诉后至实际履行期间的物业费。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月2日，原告和被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告承担被告所购买的东江庭院1号楼1单元1004室的前期物业服务，被告按照协议约定和相关主管部门核定的标准向原告缴纳物业费，合同约定了滞纳金标准及其他相关事项。自原告承担物业服务以来，小区大多数业主均能按照约定和相关规定支付物业服务费，但被告自2014年10月2日以来，一直拖欠原告物业费共计4858元，经原告多次催要，被告均拒绝支付，被告的行为违反了国家相关法律法规的规定，也违反了双方签订的物业服务协议，其行为导致原告遭受了相应的经济损失。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，望法院判如所请。被告左某辩称：一、拖欠物业费是事实，但原因是收费项目、收费标准不合法不合理，每月每平方0.2元的公共耗能费没有和业主协商、没有公示，更没有安装公共耗能表。二、原告的服务不到位，只谈物价文件、只谈物业费，却置广大业主的诉求和利益与不顾，长期侵害业主的正当权益。物业与业主应该是两个相对的个体，一方服务另一方出钱，没有服务那来的收费。三、原告所提滞纳金没有依据，我不承认。四、原告所述的多次催缴与事实不符，我从没接到原告的电话通知，也没有见到相关的书面通知，原告的证据是假的。字不是本人所签，名字也是错的。五、原告所述东江小区只有被告等6人欠费与事实不符，因原告的不作为和失职所有业主积怨已久，欠费行为已不是个案，大部分业主都没有缴纳物业费。六、最近接连几天原告不上班，置所有业主的生活和生命安全与不顾，这是三级资质服务公司应有的服务态度吗。七、业主的18条诉求每月得到整改和解决。以上原因是被告不交物业费根本原因。法院应驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交的证据有：一、营业执照复印件，法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件。二、《前期物业服务协议》。三、武都区物价局31号《关于核定东江庭院小区物业服务收费标准的批复》。被告辩称收费项目不合理，未进行公示。四、物业费催缴通知单，快递邮寄单，被告辩称未收到不是本人签名。原告证据五、物业服务的相关证据：1.物业公司职工花名册、工资表；2.视频安防监控系统安装合同，地下车库环氧地坪及道闸安装合同，楼宇对讲系统维修合同，电梯保养合同，化粪池清理疏通合同，消防工程的分包合同，垃圾转运协议消防通道南大门钢结构加固协议；公司提供物业服务和管理过程中的文件、通知。以上证据证明：原、被告之间具有合法的物业服务合同、收费依据，被告经催收仍未支付服务费的事实。被告围绕其辩解理由提交的证据有：一、收取物业费票据;二、座谈会问题解决协议;三、小区照片;四、上访材料证据;五、关于停缴物业费的决议;六、武都区物业办对东江庭院的环境检查整改公告。以上证据证明：原告的收费不合法，不合理，存在多收费行为；小区管理乱、环境差，物业公司不作为；原告承诺进行整治但是并没有履行，原告拒绝与业主委员会重新签订物业服务合同协议。原、被告上述证据经庭审举证、质证，并经本院审查，符合证据的法定要件，本院予以确认。据审查确认的证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：甘肃东南房地产开发有限公司于2011年将陇南市武都区东江庭院的物业服务移交给东盛物业服务有限公司。2012年10月2日，原告与被告左某签订东江庭院1栋1单元1004号，面积97.41㎡《前期物业服务协议》对双方的权利义务、物业服务内容、物业收费标准、违约责任等内容进行了约定。该协议第四条约定每平米/月收费标准为：高层住宅（3-6层1.4元，7-14层1.5元；15-18层1.6元）。2014年7月20日，武都区物价局下发了武价发[2014]31号《关于核定东江庭院小区物业服务收费标准的批复》，对物业服务指导价及相关收费标准批复如下：一、物业服务基准价核定为高层住宅每月每平米按1.2元收取，多层住宅按每月每平米按0.6元收取......，该标准为最高上限，实际执行过程中可按具体情况下浮执行，其他特约服务项目及收费标准由原告与业主协商约定。二、二次供电费按住户实际用电量每千瓦时0.05元标准收取，二次供水费按实际用水量每立方米0.10元收取。三、电子监控及公用照明公摊电费要单独设表，按实际发生的费用分摊收取，具体由分摊办法由公司与业主共同协商确定，并定期公布。四、垃圾清运费等有关代收费用按照相关部门规定收取，不得另行加收任何费用。五、公司要加强管理，提高服务质量，建立健全公司账务，所收费用要”取之于业主、用之于业主”不得另作他用。该批复自2014年6月1日起执行。在原告对东江庭院小区进行物业管理、服务期间，因部分业主对小区的管理及服务水平及收费标准不满，与原告间产生矛盾纠纷并拒交物业费。在有关部门主持下，部分业主代表与原告方的参与下进行了调解，原告表示对小区的管理、服务进行了整改，并在逐步在改进中。2017年3月东江庭院商住小区业主委员会成立后双方就小区的管理、收费问题进行了协商，要求签订新的服务合同，但未能达成协议。2017年7月17日，原告向被告左某发出物业费催收通知单，要求被告三日内缴纳2014年10月2日至2017年7月3日所欠物业费4861元，逾期未交的应承担滞纳金。合同约定的滞纳金为日千分之三。因被告未按原告发出的催收通知缴纳物业费，原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告双方虽签订有《前期物业服务协议》并已经履行多年，该协议部分有效。2014年7月武都区物价局下发的文件对物业费收费标准限定为高层住宅最高为1.2元，原告诉请被告支付拖欠的物业费应按1.2元计算，即1.2元×97.41㎡×33个月=3857.44元。原告诉请被告支付的生活垃圾清运费每月10元×33个月=330元，双方已按此标准执行多年，均未提出异议，本院予以支持。原告诉请的公共能耗费按0.2元收取，不符合武都区物价局武价发[2014]31号文件”要单独设表，按实际发生的费用分摊收取，具体由分摊办法由公司与业主共同协商确定，并定期公布”的批复，故该部分费用原告可以实际产生的与业主协商分摊。滞纳金是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施，具有强制性和惩罚性，一般发生在国家行使公权力过程中的法律地位不平等的主体之间。违约金是当事人完全不履行合同义务时，按约定给付对方的一定数额的金钱或者其他财产。通常产生在平等民事主体之间的约定，具有补偿性和一定的惩罚性。本案双方当事人系平等民事主体，受民事法律规范所调整的调整，所以本案的”滞纳金”应认定为违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告之间的物业服务费属于金钱给付义务，被告未按约定及原告的催收期限缴纳物业费，给原告造成的损失即为利息损失。双方约定的滞纳金为日千分之三明显过高。参照借贷关系中国家最高支持利率2%/月，再加30%计算原告的损失比较公平合理。原告于2017年7月17日给被告发出催收通知，要求被告三日内缴纳拖欠的物业费，被未按照原告指定的期间缴纳，违约金从催收通知指定的期间届满后即2017年7月20日起计算。被告应缴费4187元×2%×4个月20天+4187元×2%×4个月20天×30%=507元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、限本判决生效之日起3日内，由被告左某支付原告东盛物业服务有限公司2017年7月3日前的物业费4187元，违约金元507元。并支付从起诉之日到实际履行期间的物业费。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告左某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员  杜红星二〇一七年十二月十三日书记员  陈 峰