广东省惠东县��民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初4291号原告：杨赤金，男，汉族。被告：潘芳，女，回族。被告：毛石汉，男，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：钟洪青，广东翔伟律师事务所律师。原告杨赤金诉被告潘芳、毛石汉民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨赤金、被告潘芳与毛石汉的共同委托诉讼代理人钟洪青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠东平山××房屋具有优先受偿权；三、请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：毛石汉、郑××、杨赤金三人是惠东××实业有限公司股东。郑××、杨赤金各拥有33％的股权，毛石汉拥有34％的股权，当时毛石汉、郑××、杨赤金三人各出l50万元共450万元购买了位于��东××××镇××的土地使用权并登记在惠东××实业有限公司的名下。2016年5月25日，毛石汉、郑××、杨赤金、潘芳协商一致共同签订了一份《协议》，协商上明确记载：毛石汉、郑××、杨赤金三人于2013年8月11日在广东惠东××支行抵押借款2000万元，其中惠东××实业有限公司经营以名下位于惠东××××镇××的土地使用权，毛石汉以位于惠东平山××号的房产及位于惠东平山××号的房产，郑××以位于××号的房产，潘芳以位于惠东平山××的房地产作共同抵押向广东惠东××支行抵押借款2000万元。上述借款放款时毛石汉分得12200000元，郑××分得5700000元，杨赤金分得2100000元。而后毛石汉、郑××、杨赤金三人陆续偿还了444万元，毛石汉、郑××、杨赤金三人对上述银行欠款进行分割，原告杨赤金欠银行1638000元，被告毛石汉欠银行9516000元，郑××欠银行4446000元，为了偿还广东惠���××支行的剩余借款，毛石汉、郑××、杨赤金三人以1045万元的价格出售了惠东××实业有限公司名下位于惠东××××镇××的土地使用权（惠东国用(2000）字第132301XXXX号），在扣除中介费12万元，毛石汉、郑××、杨赤金三人应平分上述款项，每个人得到344万元，在还清了原告欠银行的欠款1638000元后，原告在上述土地转让款还应该分得1802000元，而不是被告毛石汉说的1715000元。毛石汉支付30万元，毛石汉、潘芳夫妻将被告潘芳名下位于惠东平山××房屋以人民币120万元的价格抵押给原告，并写下欠原告215000元的欠条。2016年6月1日，被告潘芳与原告共同签订了一份《抵押借款合同》，合同约定：被告潘芳将名下位于惠东平山××房屋（房地产权证号：粤房地证字第××，国用土地使用权证号：惠东国用（2006）第01XXXX号）以人民币120万元的价格抵押给原告，并办理了他项权证（证号：粤房地他项权证惠东字第01200XXXX0号)。2016年6月21日，被告为了偿还原告的欠款，被告潘芳同意将位于惠东平山××房屋以165万元的价格转让给刘XX，毛石汉、潘芳、刘XX、原告杨赤金、惠州市中盛房地产实业有限公司达成一致共同签订了一份《惠州二手房买卖及居间服务合同》，后因被告夫妻因与他人债权债务纠纷被起诉到法院及申请查封了被告潘芳名下位于惠东平山××房屋，导致该房屋不能过户到刘XX名下，导致房屋买卖不能成交。由于被告夫妻没有偿还原告欠款，上述借款虽然还没到期，但是原告已经无法联系到被告夫妻，而且被告夫妻在法院有大量诉讼存在，致使原告已到期的借款不能实现，且尚未到期的借款也将面临无法实现的局面。为了维护原告的合法权益，保障债权的实现，特根据《合同法》第六十八条关于不安抗辩权之规定，以及第二百零六条��第二百零七条关于借款合同之相关规定，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，望判如所请。被告潘芳、毛石汉共同答辩称，一、当时四方确定的金额是171.5万元，当时已经付了30万元，另外出具了一张21.5万元的欠条，余欠的120万元，被告准备卖房所得的款项用于偿还原告。二、对于欠款的数额，涉案房屋的房租已经从2017年1月份起被原告收取，截止12份止，原告共收取53500元。三、被告仍然同意将涉案房屋出让后，款项由法院收取，先行偿还原告120万元债务。原告杨赤金围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2.被告身份证，证明被告诉讼主体资格。3.协议，证明原、被告共同签订协议的事实。4.国土证、房产证、他项权证，证明房屋登记在被告名下及办理他项权的事实。5.二手房买卖合��，证明原、被告达成一致将房屋转让给刘XX的事实。6.抵押借款合同，证明原告借款给被告的事实。被告潘芳、毛石汉为支持其抗辩，向法庭提供以下证据：原告收取涉案房屋租金的数据，证明从2017年1月份至12月份原告收取的房屋租金共计53500元。原告杨赤金就被告潘芳、毛石汉提交的上述证据发表质证意见如下：我是从2017年4月份收取租金至11月份止，1至3月份、12月份共四个月的没有收取过租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对本案的事实认定如下：2016年5月5日，原告杨赤金作为丙方与被告毛石汉、潘芳作为甲方、丁方签订一份《协议》（案外人郑××作为乙方），约定：经甲乙丙三方协商，杨赤金出售土地所得的171.5万元，将由毛石汉支付300000元，并立下215000元的欠条，此欠条由郑××永久性担保；并将潘芳名下位于惠东平山××的房地产【粤房地证字第××、惠东国用（2006）第01XXXX】抵押给杨赤金,经毛石汉、杨赤金协定，上述房产最低以1200000元的价格对外出售，出售所得作归还杨赤金应得的土地款（若该房产出售价格高于120万元，超出部分由毛石汉所得）,在抵押期限三个月内如果毛石汉筹得现金120万元归还杨赤金，杨赤金应立刻给予解除上述房产的抵押，若三个月内无法筹得120万元现金归还给杨赤金，并且该房产尚未出售，则应将该房产以120万元的价格转让与杨赤金。2016年6月1日，被告潘芳作为借款人（甲方）与原告作为贷款人（乙方）签订《抵押借款合同》，合同约定：甲方将位于惠东平山××的房产【证号为：粤房地权证惠东字第××，登记字号：CD0XXX,房屋建筑面积：965.13平方米】,借款金额为120万元,借款期限从2016年6月1日��2017年6月1日止。被告潘芳将其名下位于惠东平山××的房地产【国土证号：惠东国用（2006）第01XX**号、房地产权证号：粤房地证字第××】办理抵押登记，惠东房产管理局出具的他项权证记载房地产他项权利人为杨赤金、权利范围为全部、债权数额为120万元、登记时间为2016年6月3日、债务履行期限为2016年6月1日至2017年6月1日。另，原告提交一份卖方为潘芳、毛石汉的《惠州二手房买卖及居间服务合同》，该合同涉及的转让标的为本案涉案上述房地产，原告称因两被告涉及其他债务纠纷导致涉案房地产被查封，无法办理过户，故原告于2017年11月20日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中两被告主张原告已收取涉案房屋从2017年1月份至12月份的房租共计53500元，原告否认收取2017年1月份至3月份的涉案房屋的房租，但认可已收取2017年4月份至12月份��房租共计42105元，并主张应从该金额扣除排污管维修费用300元，扣除后的金额为41805元。另，原告称与被告约定以上述收取的租金作为借款的利息，但并未提交证据予以证实。另，原告庭审中主张其当时应分得的土地出让款为182.2万元，扣除其已收取的30万元，两被告实际欠款金额为152.2万元，但并未提交相关证据予以证实。本院认为：关于本案涉案金额的问题。根据涉案《协议》的约定，被告毛石汉应支付出售土地所取得的转让款171.5万元给原告，但被告毛石汉仅支付现金30万元及出具一份由案外人郑××作担保的21.5万元欠条。剩余的120万元由被告潘芳提供其名下位于惠东平山××的房地产【国土证号：惠东国用（2006）第01XX**号、房地产权证号：粤房地证字第××】作为抵押物，原告、被告潘芳签订的《抵押借款合同》及他项权证记载借款的金额均���120万元，原告未提交其他证据证实其对被告享有的其他债权，故本案的涉案金额应认定为120万元。对于被告主张原告已收取涉案房屋租金金额的问题，原告仅自认代为收取涉案房屋从2017年4月份至12月份的租金合计为41805元（扣除排污管维修费用），被告未提交其他证据证明原告已收取其主张的其余部分租金的事实，故对原告已收取其余部分租金的主张，不予采信，应认定原告实际收取租金为41805元（扣除排污管维修费用）。虽原告主张其已收取的租金系作为被告向其支付的借款利息，但涉案的《协议》及《抵押借款合同》均未约定利息，且原告并未有证据证实本案借款关于利息的约定，故应认定已收取的租金41805元用作抵扣本金，抵扣后的本金金额为1158195元（1200000元-41805元）。关于本案案由及借款人的问题。根据涉案《协议》约定，被告毛石汉应向原告返还土地转让分红款，本案本应系土地转让款纠纷，但因被告毛石汉未能向原告足额返还该土地转让分红款，被告潘芳作为抵押借款人与原告签订《抵押借款合同》，并就涉案的房产办理了抵押登记，涉案款项已转化为民间借贷，被告潘芳、毛石汉应作为共同借款人承担责任。《抵押借款合同》约定的借款期限到期后，两被告未能按时还款，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。……”的规定，扣除原告已收取的租金41805元，被告潘芳、毛石汉应向原告偿还借款本金1158195元。对于原告要求计付利息的请求，被告未能在约定的借款期限届满后向原告偿还借款，属于占用原告资金，给原告造成了利息损失，故原告诉请从其提起诉讼之日起至还清款日止计算利息，本院予以支持。但依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定，原告诉请按月利率2%计算已超过上述规定，两被告应支付原告从其提起诉讼之日即2017年11月20日起至还清款日止按年利率6%计算的利息。原告诉请超过的部分，本院不予支持。被告潘芳提供其名下位于惠东平山××的房地产【国土证号：惠东国用（2006）第01XX**号、房地产权证号：粤房地证字第××】为上述借款提供抵押担保，同时到房产部门办理了抵押登记手续【他项权证号：粤房地他项权证惠东���第01200XXXX0号】。抵押担保关系依法成立并合法有效。现被告潘芳、毛石汉未能履行还款义务，原告就上述抵押房产的处置（折价或者拍卖、变卖等）在他项权证约定的价值范围内依法享有优先受偿权。综上所述，原告诉请和被告辩解有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告潘芳、毛石汉应于本判决生效之日起10日内偿还原告杨赤金借款本金人民币1158195元和利息（从2017年11月20日起至还清款日止按年利率6%计算）。二���原告杨赤金对被告潘芳名下位于惠东县平山××的房地产【国土证号：惠东国用（2006）第01XX**号、房地产权证号：粤房地证字第××】的处置（折价或者拍卖、变卖等）所得款在他项权证约定的价值范围内享有优先受偿权。三、驳回原告杨赤金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18345元，原告杨赤金负担3121元，由被告潘芳、毛石汉负担15224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  马水木审 判 员  罗晓燕人民陪审员  张永红二〇一七年十二月二十一日法官 助理  林耀驰书 记 员  林妙儿第10页，共NUMSNUMS*MER