江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初4005号原告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，住所地盱眙县盱城镇合欢大道2号。法定代表人：陈雷，董事长。委托诉讼代理人：杨金姿，该单位职工。委托诉讼代理人：袁宏彩，该公司职员。被告：陈来明，男，1973年10月18日出生，汉族，住盱眙县。被告：周华艳，女，1975年1月20日出生，汉族，住盱眙县。原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称盱眙农商行）与被告陈来明、周华艳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案，依法适用简易程序审理，因被告陈来明、周华艳下落不明，本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盱眙农商行委托诉讼代理人袁宏彩到庭参加诉讼，被告陈来明、周华艳经本院公告传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙农商行向本院提出诉讼请求，1、陈来明、周华艳偿还原告借款本金66531.58元及利息、罚息；2、确认原告有权请求法院对被告陈来明、周华艳提供的抵押物处置，并对处置所得价款优先受偿；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年4月15日，被告陈来明、周华艳以及江苏鑫禄置业有限公司与原告订立《个人楼宇（抵押）借款合同》，约定被告陈来明、周华艳以其购买的位于淮河花苑1#2-301室的住宅为其自2011年4月15日起至2021年4月15日止，在原告处申请的12万元提供抵押担保，合同约定年利率6.8%，利息按月计付，结息日为每月20日，遇法定利率调整，于次年（1月1日）按相应利率档次执行新的利率规定，实施等额本息还款法，贷款逾期，原告有权终止合同，向被告收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。合同同时约定了其他事项。在上述合同项下，原告于2011年4月23日向被告陈来明、周华艳发放贷款12万元，到期日为2021年4月19日。但被告未按合同约定履行还款义务，只履行足额还款义务至2016年7月20日，被告已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，并行使担保权。被告陈来明、周华艳未作答辩。本案经审理认定事实如下：2011年4月14日被告陈来明与江苏鑫禄置业有限公司签订《商品房买卖合同》1份，由被告陈来明购买江苏鑫禄置业有限公司建设的淮河花苑1幢2-301号商品房。2011年4月15日，盱眙农商行作为贷款人（抵押权人、简称甲方）与陈来明、周华艳作为借款人（抵押人，简称乙方），江苏鑫禄置业有限公司作为保证人（简称丙方）签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》1份，该合同约定，乙方向丙方购买淮河花苑1幢2-301号商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向盱眙农商行贷款12万元，贷款期限自2011年4月15日起至2021年4月15日，共10年。具体以借款借据记载为准，借款利率按年利率6.8%执行，利息按月计付，结息日为每月20日，遇法定利率调整，于次年（1月1日）按相应利率档次执行新的利率规定，实施等额本息还款法，该借款以购房款名义划入江苏鑫禄置业有限公司在原告处设立的售房存款账户内。贷款逾期超过3个月，甲方有权终止合同，向乙方收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。该合同加盖了“盱眙县房地产管理所抵押合同备案登记专用章”，2011年4月23日，原告盱眙农商行向被告陈来明、周华艳发放贷款12万元，借款借据载明，月利率5.67‰，到期日期为2021年4月19日，结息方式为每月20日。被告陈来明、周华艳按合同约定履行还款义务至2016年7月21日，此后未履行还款义务，现原告盱眙农商行根据合同约定，向被告陈来明、周华艳收取全部贷款本息，到2017年12月7日，被告陈来明、周华艳余欠借款本金66531.58元及利息、罚息4558.51元。被告陈来明至今未办理上述商品房相关不动产权属证书。上述事实，有原告盱眙农商行委托诉讼代理人袁宏彩的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、《借款借据》、《还款明细》等证据证实，本院予以认定。本院认为，1、原告盱眙农商行与被告陈来明、周华艳签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告陈来明、周华艳从2016年7月21日起未足额偿还原告盱眙农商行借款本息，贷款逾期还款超过3个月以上，已构成违约，按照合同约定，原告盱眙农商行有权向被告陈来明、周华艳收取全部贷款本息、逾期罚息等。2、原告盱眙农商行要求对被告陈来明提供抵押淮河花苑1幢2-301号房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人在预售商品房设定了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，预告登记的请求权基础不是预告登记本身，而是其保障的债权。担保物权在本质上是优先受偿权，它使得债权人在债权之外，享有变价抵押物并优先受偿的权利，如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本案原告盱眙农商行对被告陈来明提供抵押的是预售商品房，盱眙县房地产管理所只是对该抵押合同进行了备案登记，即预告登记，该房屋因没有办理相关不动产权登记，而没有完成抵押权登记，因此原告盱眙农商行目前不能对该商品房行使抵押权，该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈来明、周华艳于本判决生效后三十日内偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司借款本金66531.58元及利息、罚息4558.51元（从2017年12月7日起的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）；二、驳回原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1463元，诉讼财产保全费730元，公告费900元，合计3093元，由被告陈来明、周华艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  李家锐人民陪审员  王宜国人民陪审员  晏祥春二〇一七年十二月二十六日书 记 员  张同畅附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。