北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初28930号原告（反诉被告）：陈X，男，1974年11月24日出生，北京燃气集团有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：任磊，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京市广盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝X，女，1984年2月5日出生，环捷国际货运代理有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李成，河北华川律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜X，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：赵世珍，女，1986年2月20日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。原告（反诉被告）陈X诉被告（反诉原告）郝X及第三人（反诉第三人）北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈X及其委托诉讼代理人任磊、王超，被告郝X及其委托诉讼代理人李成，第三人我爱我家经纪公司的委托诉讼代理人杜X、赵世珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈X向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与郝X之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令郝X退还我定金50000元；3、判令郝X赔偿我中介费损失57510元；4、判令郝X向我支付违约金710000元；5、本案诉讼费由郝X承担。事实与理由：2017年2月28日，在我爱我家经纪公司的居间服务下，我和郝X签订了《北京市存量房买卖合同》，双方约定我购买郝X名下的坐落于北京市通州区临河里X号楼X层X单元X室房屋。合同签订当日，我依约向郝X支付了定金5万元。随后我向我爱我家经纪公司支付了中介费57510元。2017年3月21日，郝X向我爱我家经纪公司书面表示不想继续履行网签手续。我通过电话向郝X确认了其拒绝继续履行上述合同的意思。我爱我家经纪公司向郝X发送了催告函，但其并未作出回应。我和郝X至今无法就上述合同的解除及相关赔偿事宜协商一致，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告郝X辩称：我方同意解除合同，但我方认为是陈X违约在先，故按照合同约定定金不予退还。对于陈X主张的中介费，因我方不存在违约行为，故不应由我方承担。双方约定的违约金数额较高，我没有违约，故不同意支付违约金。反诉原告郝X向本院提出诉讼请求：1.判令解除我和陈X签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令陈X赔偿我因恶意诉讼导致房屋贬值损失57.08万元；3.判令陈X向我支付违约金71万元；4.本案诉讼费用由陈X承担。事实与理由：我和陈X于2017年2月28日在第三人居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我将自己名下的坐落于北京市通州区临河里X号楼X层X单元X室房屋出售给陈X，约定的价款为355万元。合同签订后，我与陈X口头约定于2017年3月15日前进行网签，但2017年3月8日，陈X通知我，称其购房资质在审核过程中，无法按约定时间进行办理网签，导致我对继续履行合同产生不安的心理状态，故我于2017年3月21日书面通知第三人收回网签的委托，并通知陈X解除上述房屋买卖合同。陈X在收到解除合同通知后，明确表示拒绝解除该合同，并于2017年4月6日向北京市通州区人民法院提起诉讼要求继续履行该合同，同时申请法院对合同所涉房屋进行了财产保全，后法院将该房屋进行了查封。后经法院调解，我同意继续履行合同，陈X撤诉。此期间受政策影响，北京市区域房价有所下调，此时合同所涉房屋价格跌落57.08万元，而陈X却一反常态地起诉要求解除房屋买卖合同，其是以反复、恶意的诉讼行为达到给我造成重大经济损失的目的，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。第三人我爱我家经纪公司述称，我公司与原、被告之间系居间服务合同关系，双方的诉求与我公司无关，我公司听从法院判决。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，陈X与郝X在我爱我家经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定郝X将其名下坐落于北京市通州区临河里X号楼X层X单元X号房屋（以下简称案涉房屋）出售给陈X，双方约定的房屋价款为355万元。关于解除合同条款，双方约定任何一方按照合同约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行，并自解除合同通知到达相对方之日起合同自动解除，相对方应当承担相当于成交总价款20%的违约金。此外，双方还约定了其他内容。合同签订当日，陈X向郝X支付了定金5万元。2017年2月28日，陈X、郝X与我爱我家经纪公司签订《居间服务合同》，约定中介费为57510元，由陈X交纳，并约定陈X、郝X任何一方违反《居间服务合同》的约定或者上述房屋买卖合同的约定，导致我爱我家经纪公司不能继续协助办理买卖交易后续事项的，我爱我家经纪公司不承担责任，且其收取的居间服务费无需退还，守约方可以向违约方追偿。2017年3月3日，陈X向我爱我家经纪公司支付中介费57510元。2017年3月6日，陈X（乙方）、郝X（甲方）及我爱我家经纪公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：“……第二条、经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。……第六条、甲乙双方要求，乙方在网签后自行支付甲方购房款110万元……”。2017年3月21日，郝X向我爱我家经纪公司提交了撤回其委托我爱我家经纪公司办理案涉房屋网签权利的告知材料。郝X表示其之所以撤回网签委托，系因其得知陈X在签订上述房屋买卖合同时不具备购房资质，且陈X的购房资质在审核过程中，其对于陈X是否能够履行合同产生质疑，故提出撤回网签委托的意见。郝X主张其与陈X之间曾达成口头约定，双方于2017年3月15日前办理网签，因陈X的购房资质一直在审核，故无法在上述日期前办理网签，故其有理由怀疑陈X的履约能力，对于郝X主张的口头约定，陈X不予认可，郝X未提供其他证据予以佐证。经查，陈X的购房资质于2017年3月24日审核通过。2017年4月1日，上述合同的履约服务方北京伟嘉安捷投资管理有限公司向郝X发送了《告知函》，载明因郝X拒绝配合办理网签，导致合同无法正常履行，故要求郝X在2017年4月6日前与该公司联系，并配合办理网签。2017年4月7日，陈X向本院提起诉讼，要求郝X继续履行上述合同，在该案件庭审过程中，郝X拒绝继续履行合同。后陈X于2017年8月15日撤回了该诉讼。2017年8月25日，陈X向本院提交了此次诉讼的诉状。对于其为何变更诉讼请求为解除合同，陈X表示因郝X存在违约，其有权利选择继续履行或者解除合同，而且其准备购房款首付款为借款，如果继续履行合同需要支付全款，其没有相应的支付能力。在本案审理过程中，郝X认为陈X反复诉讼属于恶意诉讼，而现在房屋价格下跌，使其产生了经济损失，并申请对案涉房屋的市场现值进行评估。本院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司作为本案的评估机构，该机构于2017年11月13日出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋于2017年11月7日的市场价值为2979200元。郝X支付了此次评估费用8000元。对于该评估结论，郝X予以认可，陈X不认可评估机构所评估的价值时点，我爱我家经纪公司对评估结论无异议。本院认为：依法成立的合同对缔约方具有法律约束力。合同当事人应恪守履行各自的合同义务。在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务，或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告陈X与被告郝X签订房屋买卖合同，系双方的正式意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订合同时，陈X虽不具备购房资质，但这并不能影响双方所缔结的合同的效力，对于郝X主张合同因此无效的答辩意见，本院不予采纳。双方当事人应全面履行各自的合同义务。郝X在合同履行过程中，要求撤回其对第三人的网签委托，意味着要求解除合同，其主张与陈X之间存在网签时间的口头约定，但并未提供相应证据，且双方在《补充协议》中也明确载明三方之间不存在也不认可口头约定，故对其该项意见，本院不予采纳。而双方在房屋买卖合同中并未对网签时间予以约定，郝X擅自撤回网签委托的行为直接导致合同无法继续履行，其应当承担因此造成的法律后果。在陈X起诉郝X要求继续履行合同的案件庭审过程中，郝X亦明确表示拒绝继续履行合同。陈X基于郝X的违约行为变更起诉要求解除合同并无不妥，对于郝X主张陈X属于反复、恶意诉讼的意见，本院不予采纳。现双方均要求解除合同，本院对此不持异议。郝X作为合同解除的过错方，应当承担因合同解除给陈X造成的损失。对于陈X主张的返还定金的诉讼请求，本院予以支持。对于陈X要求郝X赔偿其中介费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于陈X主张的违约金，数额过高，本院结合双方的违约情形、案涉房屋的价格走势以及陈X的实际损失，从平衡双方利益的角度予以酌定。因陈X在履约过程中，并不存在违约行为，郝X要求陈X承担违约金并赔偿房屋差价损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈X作为买受人与郝X作为出卖人于2017年2月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及陈X作为买受方、郝X作为出卖方、北京我爱我家房地产经纪有限公司作为见证方于2017年3月6日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、郝X于本判决生效之日起七日内返还陈X定金5万元；三、郝X于本判决生效之日起七日内赔偿陈X中介费损失57510元；四、郝X于本判决生效之日起七日内支付陈X违约金1万元；五、驳回陈X的其他诉讼请求；六、驳回郝X的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17600元，由郝X负担，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费17600元，由郝X负担（已交纳）。评估费8000元，由郝X负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  姚玮东二〇一七年十二月二十五日书记员  周 芸