江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10532号上诉人（原审被告）：王火根,男,1981年11月2日出生,汉族，住安徽省芜湖市南陵县。上诉人（原审被告）：李小兰,女,1987年1月14日出生,汉族，住安徽省金寨县。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彩娥，女，1973年1月23日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：吕红芳、张莉，江苏永德律师事务所律师。上诉人王火根、李小兰因与被上诉人李彩娥房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王火根、李小兰上诉请求：撤销一审民事判决，将本案与前案一并处理，驳回李彩娥的诉讼请求，支持王火根、李小兰前案的诉讼请求。事实和理由：一审判决解除王火根、李小兰与李彩娥之间的《房屋买卖合同》，并判定王火根、李小兰支付李彩娥违约金没有事实和法律根据。1、王火根李小兰与李彩娥签订的《房屋买卖合同》上写明该房屋的买受方不是李彩娥，是李彩娥违规卖给其指定的第三人，该第三人是不明确的，因而一审判决解除王火根、李小兰与李彩娥签订的房屋买卖合同不当。2、王火根、李小兰起诉李彩娥及其所在房屋中介公司的判决虽已生效，但一、二审判决均是错误的，王火根、李小兰已提起再审。3、一审法院判决王火根、李小兰应向李彩娥支付297000元违约金错误，《房屋买卖合同》上的买受人是李彩娥指定的第三人，故违约金不应向李彩娥进行支付。4、李彩娥支付的10万元是李彩娥及其所在的中介公司为了获取非法利益支付的预付款项，不属于定金。被上诉人李彩娥答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告李彩娥向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、王火根、李小兰继续履行《房屋买卖合同》，交付涉案房屋并将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证过户至李彩娥名下；3、王火根、李小兰承担中介服务费10000元及违约金297000元，共计307000元；4、诉讼费用由王火根、李小兰承担。审理中，李彩娥变更其诉讼请求为：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、王火根、李小兰承担违约金297000元；3、王火根、李小兰向李彩娥返还定金100000元；4、王火根、李小兰承担本案诉讼费用。一审法院认定以下事实：2016年2月21日，王火根、李小兰作为甲方（售房人），李彩娥作为乙方（买房人），案外人苏州香城房产经纪有限公司作为中介方，三方共同签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将座落于苏州市相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园5幢1103室[房产证号为苏房权证相城字第××、30××56号，国有土地使用权证号为相国用（2011）第112009491号，房屋建筑面积100.52平方米]出售给乙方；甲乙双方约定确认该房屋出售价格为人民币1485000元，附属设施燃气设备、装修固定设施（物品详见清单）均含在房价内；乙方于2016年2月21日给付甲方购房定金100000元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、土地使用证给中介方保管，中介方出具收件凭证。在办理产权过户前为了保障甲、乙双方的利益，甲方、乙方委托中介方先将该房屋网上备案。资金托管流程根据房产交易中心的规定顺序进行交易。2016年3月31日前，乙方付房款1365000元给甲方，并于当天由甲方将涉案房屋委托公证给乙方指定的人员；留尾款20000元等甲方把涉案房屋的户籍迁出和交房时付清；本协议经甲、乙双方签字，中介方盖章，乙方给付甲方购房定金后即行生效。合同生效后，如甲、乙任何一方逾期办理资金托管手续，任何一方每延期一天须向另一方支付300元/天作为逾期违约金，合同继续履行；如甲、乙方任何一方超出15天未来办理资金托管手续，作为违约处理。如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有。如甲、乙方任何一方违约，中介方的中介服务费由违约方承担；甲、乙方定于乙方付清房款，甲方配合乙方向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如任何一方无法履行，每延期一天违约方须向另一方支付100元/天作为逾期履行滞纳金，合同继续履行；如任何一方超过30天未向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，作为违约处理，如任何一方违约，则按房屋总价的20%作为违约金给对方，中介方的中介服务费由违约方承担。合同还就其他内容进行了约定。在李彩娥方提供的《房屋买卖合同》上则甲方、乙方及中介方处均由三方分别签字、盖章，但在王火根、李小兰提供的《房屋买卖合同》上，王火根、李小兰在甲方处签字并书写身份证号码，且王火根签字下方还书写有手机号码，中介方处由案外人苏州香城房产经纪有限公司盖章，但乙方处为空白。签订《房屋买卖合同》当日，李彩娥通过银行汇款形式，向王火根汇款100000元；王火根、李小兰作为收款人，共同在定金收条上签字，确认收到李彩娥购买涉案房屋定金100000元；苏州香城房产经纪有限公司出具收件单1张，载明收王火根关于涉案房屋的房屋所有权证2份、国有土地使用权证1份、房屋不动产发票1张、契税完税凭证1张、维修基金发票1张。2016年3月29日，李彩娥以邮件形式向王火根、李小兰发出通知一份，载明：“本人李彩娥与你们在2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》已经发生法律效力。根据该合同第三条第1小条约定：甲乙双方协商定于2016年3月31日之前乙方付房款136.5万元整人民币给甲方，并于当天甲方把该房屋委托公证给乙方指定的人员。现本人已将房款准备好，请你们于2016年3月31日之前来办理相关手续。逾期未办理相关手续，由此产生的一切法律后果由你们自行承担。”该邮件由李小兰于2016年3月30日签收。另查，位于苏州市相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园5幢1103室房屋登记的房屋所有权人为王火根、李小兰，系二人共同共有。又查，王火根、李小兰于2016年3月14日作为原告，以李彩娥及案外人苏州香城房产经纪有限公司作为被告，向一审法院提起诉讼[案号：(2016)苏0507民初1111号]，在该案中，王火根、李小兰认为，李彩娥系苏州香城房产经纪有限公司的股东和工作人员，香城房地产经纪公司向王火根、李小兰隐瞒真实情况，属中介自我买卖，对王火根、李小兰进行了欺诈。同时，李彩娥亦未在房屋买卖合同上签字，故合同属于无效合同。据此，王火根、李小兰在该案中要求：1、确认王火根、李小兰与李彩娥签订的《房屋买卖合同》无效；2、苏州香城房产经纪有限公司将涉案房屋的房屋产权证、土地使用权证交还王火根、李小兰；3、李彩娥、苏州香城房产经纪有限公司赔偿王火根、李小兰的经济损失50000元；4、该案诉讼费用由李彩娥及苏州香城房产经纪有限公司承担。后一审法院于2016年6月7日作出(2016)苏0507民初1111号民事判决书，其中认为：“虽王火根、李小兰提供的《房屋买卖合同》上没有李彩娥的签字，但王火根、李小兰和香城房产经纪公司均在该《房屋买卖合同》上签字、盖章确认后，李彩娥依约向王火根、李小兰支付了定金100000元，以其行为对该合同进行追认。现李彩娥亦表示希望继续履行该合同，故《房屋买卖合同》中欠缺李彩娥签字的瑕疵并不因此必然影响合同的效力。王火根、李小兰主张香城房产经纪公司未就李彩娥系其股东等有关订立合同的事项向王火根、李小兰如实报告，且香城房产经纪公司作为房地产经纪人员对交易当事人隐瞒了真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价。因对上述情况王火根、李小兰并未进行举证，且王火根、李小兰的该主张系基于三方所签订的《房屋买卖合同》中所包含的居间服务关系所产生，对于该合同所包含的房屋买卖法律关系的效力并无影响。即使李彩娥、香城房产经纪公司确实存在隐瞒李彩娥系香城房产经纪公司股东身份的情形，但该情形亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，故王火根、李小兰无权以此主张与李彩娥之间的房屋买卖合同无效。据此，一审法院对王火根、李小兰要求确认王火根、李小兰和李彩娥双方签订的《房屋买卖合同》无效的主张，不予支持。因该《房屋买卖合同》有效，且双方均应继续履行，故王火根、李小兰要求香城房产经纪公司返还涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证的主张，一审法院不予支持。关于王火根、李小兰主张李彩娥和香城房产经纪公司赔偿经济损失50000元的主张，因王火根、李小兰就该主张仅提供民事委托代理合同及发票各1份，未就其他损失进行举证，且本案并不存在李彩娥、香城房产经纪公司违约的情形，一审法院亦确认该《房屋买卖合同》有效，故一审法院对王火根、李小兰要求李彩娥、香城房产经纪公司赔偿经济损失50000元的主张，亦不予支持。”该案基于上述认定，依法驳回了王火根、李小兰在该案的全部诉讼请求。王火根、李小兰不服该案判决结果，遂向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2016年11月23日作出（2016）苏05民终6816号民事判决书，依法驳回上诉，维持原判。后王火根、李小兰不服上述终审判决，又向江苏省高级人民法院邮寄了再审申请书，目前尚无结果。审理中，在上述一、二审均确认双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效的前提下，王火根、李小兰仍坚持合同无效，不同意继续履行合同。上述事实，由当事人提供的李彩娥、王火根、李小兰身份信息、《房屋买卖合同》、收件单、室内物品清单、工商银行汇票明细、定金收条、通知、EMS快递回单、房屋所有权证、国有土地使用权证、民事起诉状、(2016)苏0507民初1111号民事判决书、（2016）苏05民终6816号民事判决书、《再审申请书》、EMS邮寄凭据及当事人当庭陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，虽王火根、李小兰一再否认双方于2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》的效力，且提出诸多理由，但该合同经另案一、二审审理后，均认定上述合同系合法、有效，现（2016）苏05民终6816号民事判决书系终审判决，已经发生法律效力，虽王火根、李小兰就此已经提出了再审申请，但在尚未有任何结果的前提下，并不影响该判决的效力，故一审法院对双方于2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》依法认定为有效。依法成立且生效的合同，合同的双方当事人均应按照合同的约定诚实地履行己方的合同义务，现李彩娥依约交付了购房定金100000元，如实履行了自身的义务，但王火根、李小兰却在2016年3月30收到李彩娥邮寄的催促继续履行的通知后，未按约配合李彩娥办理相关手续，且王火根、李小兰于2016年3月14日已向一审法院起诉，并主张涉案合同的无效，其此时已经具有拒绝继续履行合同的意思表示，加之，现法院终审判决涉案合同有效后，王火根、李小兰仍在本案庭审中明确表态，拒绝承认合同的效力，并拒绝继续履行涉案的合同，故一审法院认定王火根、李小兰构成根本违约，李彩娥现有权解除上述《房屋买卖合同》，并要求王火根、李小兰承担违约责任。因合同中明确约定，任何一方违约，则按房屋总价的20%支付对方违约金，故李彩娥现向王火根、李小兰主张合同约定房屋总价20%的违约金297000元，王火根、李小兰抗辩违约金高于李彩娥的实际损失，请求法院依法调低，对此，一审法院认为，关于双方约定的违约金是否过分高于因王火根、李小兰违约造成李彩娥的损失，应当综合判断。一审法院结合王火根、李小兰一再拒绝履行涉案合同的情况、涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、李彩娥实际支付的购房定金金额、李彩娥的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及李彩娥在本案中无过错等因素综合考量，认为李彩娥主张涉案房屋交易总价20%即297000元作为违约金，并未明显超出李彩娥的损失，故一审法院对此予以支持。另因本案合同解除，李彩娥作为守约一方有权要求两王火根、李小兰返还定金100000元，加之王火根、李小兰对返还定金100000元并无异议，故一审法院对此亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、李彩娥与王火根、李小兰于2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》解除。二、王火根、李小兰于判决生效之日起十日内向李彩娥支付违约金297000元，返还定金100000元，合计人民币397000元。案件受理费收取18245元，由王火根、李小兰共同负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，根据王火根、李小兰诉李彩娥确认《房屋买卖合同》无效一案生效判决所确定的事实：王火根、李小兰与李彩娥就苏州市相城区元和街道润元路505号晨曦印象花园5幢1103室房屋所签订的《房屋买卖合同》成立并有效，李彩娥支付王火根、李小兰的10万元性质为购房定金。该事实已为人民法院生效裁判所认定，生效裁判具有法律约束力，这种约束力包括对该事实认定上的不可更改性。据此可认定李彩娥为王火根、李小兰的合同相对方，在王火根、李小兰明示违约的情形下，李彩娥合同目的无法实现，其有权要求解除房屋买卖合同并由王火根、李小兰支付合同约定的违约金。上诉人没有提供相反证据足以推翻生效判决所认定的事实，其关于生效判决确有错误、涉案房屋的买受人应为不明确的第三人、违约金不应支付李彩娥、涉案10万元系李彩娥及其所在的中介公司为了获取非法利益而支付的预付款的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。王火根、李小兰诉李彩娥确认《房屋买卖合同》无效一案已由本院作出生效判决，王火根、李小兰对生效判决不服，可向江苏省高级人民法院申请再审，其上诉要求前案与本案并案处理，没有法律依据，本院不予理涉。综上，王火根、李小兰的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18245元，由上诉人王火根、李小兰负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  黄文杰审判员  郑 雄二〇一七年十二月二十九日书记员  黄 婷