重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0118民初5623号原告：重庆宜家物业管理有限责任公司，住所地重庆市江北区渝北三村7号24-3，统一社会信用代码91500105663555138Y。法定代表人：何明禄，董事长。委托诉讼代理人：彭涛，男，1981年5月15日出生，汉族，系该公司工作人员，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：唐建，重庆进明律师事务所律师。被告：重庆梅西百货有限公司，住所地重庆市永川区人民大道239号及239号附1至16号，统一社会信用代码91500118581490393G。法定代表人：蓝海婴，经理。委托诉讼代理人：管登友，男，1975年7月28日出生，汉族，系该公司工作人员，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：童品彬，四川中豪律师事务所泸州分所律师。被告：重庆奥韵实业(集团)有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝田村200号A-7-7号，统一社会信用代码91500107202824104M。法定代理人：孙成惠，经理。被告：重庆鑫奥陶房地产开发有限公司，住重庆市九龙坡区朝田村100号(帝豪名都29-2)，统一社会信用代码91500107745324982U。法定代表人：熊雪娇，总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：周凤，女，1987年10月8日出生，汉族，系该公司工作人员，住重庆市永川区。原告重庆宜家物业管理有限责任公司(以下简称宜家公司)与被告重庆梅西百货有限公司(以下简称梅西公司)、重庆奥韵实业（集团）有限公司（以下简称奥韵公司）、重庆鑫奥陶房地产开发有限公司（以下简称鑫奥陶公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜家公司委托诉讼代理人彭涛、唐建，被告梅西公司委托诉讼代理人管登友、童品彬，被告奥韵公司、鑫奥陶公司共同委托诉讼代理人周凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜家公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年5月1日至2017年6月30日期间的物业服务费471301.74元及滞纳金(以471301.74元为本金从2017年7月1日起按月2%计算至付清为止)，暂计约473000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、被告鑫奥陶公司系重庆市永川区汇龙国际小区一楼、295号(二楼)、297号（三楼）、299号（四楼）、301号（负一楼）业主。2、原告与永川区汇龙国际小区业主委员会于2015年5月4日签订了《汇龙国际物业管理服务合同》，约定原告为汇龙国际小区提供物业服务，物业服务费商业按每月每平方米1.5元计算；合同签订后，原告按约定履行了物业管理服务义务。3、被告奥韵公司在原告入住小区服务前至今将汇龙国际小区一楼、295号（二楼）、297号（三楼）、299号（四楼）、301号（负一楼）房屋租给被告梅西公司实际使用经营至今；三被告均应承担物业服务费，但拖欠2015年5月1日至2017年6月30日期间的物业服务费471301.74元未交纳。因此，其公司向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告梅西公司辩称：1、其公司与出租人签订的《商业用房租赁合同》中约定的租赁费用包含了物业管理费，在履行合同中已经支付了物业服务费。2、原告与汇龙国际小区业委会签订的《物业管理服务合同》中关于汇龙国际商业按每月每平方米1.5元计算物业服务费的约定不是双方真实意思表示，该约定对商业物业业主和商业物业使用人没有约束力；原告从2015年5月起为汇龙国际小区提供物业服务，但在2017年4月20日原告第一次起诉主张商业部分物业服务费(该案撤诉)之前近两年时间没有向任何被告主张商业部分的物业服务费，严重不合常理。3、原告没有证据证明其按约定为商业部分提供了物业服务，因此，其公司不存在向原告交纳物业服务费的问题。被告奥韵公司与鑫奥陶公司共同辩称：1、鑫奥陶公司系汇龙国际的建设单位，目前系汇龙国际商业部分的所有权人。鑫奥陶公司委托奥韵公司将汇龙国际商业部分出租给梅西公司，按照租赁合同约定，梅西公司已经支付了商业部分的物业管理费。2、汇龙国际业主委员会的成立不符合法律规定。汇龙国际商业部分和车库面积共计18536.09㎡属鑫奥陶公司所有，住宅部分面积共计24481.72㎡，合计43017.81㎡，鑫奥陶公司专有部分面积占总面积43%但首届业主大会未通知鑫奥陶公司参加，既未参加筹备组，亦未参加业委会的选举，因此，业委会无权代表鑫奥陶公司与原告确定商业部分物业费的收取。3、按照有关法律、法规规定，选聘物业服务企业，制定物业服务内容、标准以及物业服务费收费方案均应由业主大会决定，议事方式应当采取集体讨论或者书面征求意见方式，应当经专有部分占总建筑面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但业委会与原告签订《物业管理服务合同》未召开业主大会并进行表决，严重违反法律规定，损害了其公司的权利，对其公司及梅西公司没有约束力。4、在另一相关案件中，业委会明确表示《物业管理服务合同》第十九条中没有“商业按每月每平方米1.5元计算”的约定；在2017年4月20日原告起诉主张商业部分的物业服务费之前，其公司对商业部分物管费约定根本不知情；从2015年5月1日至2017年4月20日近两年时间，原告对高达40多万元的物管费从未进行收取和催收，足见原告关于商业部分物管费的约定系单方虚构，没有法律效力。5、原告没有证据证明其按《物业管理服务合同》约定完成了物业管理服务事项，尤其是没有证据证明其按约定对商业部分提供了物业管理服务，商业部分物业管理由其公司自主完成。因此，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、重庆市永川区汇龙国际项目(以下简称汇龙国际项目)位于永川区汇龙大道和人民大道交汇处，系单体高层商住楼，由鑫奥陶公司开发建设。该项目总建筑面积42754.60㎡，其中负二层、负三层为车库，负一及一至四层为商业用房，建筑面积共计18086.98㎡(按产权证计算)，归鑫奥陶公司所有，五层至三十一层为324套住宅，建筑面积24366.25㎡（物业合同所载面积）。二、汇龙国际项目建设完成后，2010年12月24日，鑫奥陶公司与重庆市永川区海通物业管理有限公司(以下简称海通公司)签订了《前期物业管理服务合同》，由海通公司对该项目提供物业管理服务。2011年1月1日，鑫奥陶公司又与重庆市永川区振宏物业管理有限公司(下称振宏公司)签订《前期物业服务合同》，由振宏公司对汇龙国际项目住宅部分提供物业管理服务，该项目商业部分物业管理服务仍由海通公司负责。2015年2月振宏公司撤除汇龙国际项目，该项目住宅部分物业管理服务暂时由海通公司代为实施。三、2015年2月5日，汇龙国际项目住宅部分已入住的284户业主召开业主大会，投票选举其中孔祥玲、陈泽才、曾宪琴、胡小林、石宝成等五位业主为成员，成立业主委员会，孔祥玲任主任。2015年3月18日，汇龙国际小区业主委员会向重庆市永川区中山路街道办事处申报备案，取得了备案证明。四、2015年5月4日，汇龙国际小区业主委员会与宜家公司签订《汇龙国际物业管理服务合同》，约定由宜家公司为汇龙国际小区提供物业管理服务，期限从2015年5月1日至2018年4月30日。重庆市永川区国土资源和房屋管理局的备案资料中，保存有备案登记表格和备案合同文本，没有业主大会决定选聘物业服务企业的材料。备案资料显示，合同双方为汇龙国际小区324户业主(当时已入住285户)和宜家公司，没有其他当事人。宜家公司在为汇龙国际小区提供物业管理服务期间，对五层以上住宅区域提供了管理服务，向住宅业主收取物业服务费，未对商业部分及车库区域进行管理，在2017年3月之前亦未向梅西公司、鑫奥陶公司、奥韵公司主张收取费用。五、汇龙国际项目负二、负三层车库、负一层及一至四层商业部分的物业管理，从项目完成至今一直由海通公司提供服务。梅西公司于2011年7月与奥韵公司签订《商业用房租赁合同》，租赁了包括汇龙国际项目负一层及一至四层在内的商业用房，租赁期限为十五年。该合同中约定，梅西公司支付的租金为综合租金，其中包括房屋租赁费、设施设备使用费、物业管理费等，梅西公司不再另行缴纳物业管理费。奥韵公司收取综合租金后，与海通公司结算物业服务费。本院认为，一、宜家公司收取物业管理费的合同依据是《汇龙国际物业管理服务合同》，而与宜家公司签订该合同的是汇龙国际小区业主委员会。从汇龙国际小区业主委员会成立情况看，鑫奥陶公司作为汇龙国际项目商业部分及车库的业主单位并未被列入小区业主范围，未能参与业主大会以及业主委员会的选举和成立，奥韵公司和梅西公司非业主单位，无资格参与业主大会和业主委员会的选举，故汇龙国际小区业主委员会无法代表鑫奥陶公司以及奥韵公司、梅西公司。从《汇龙国际物业管理服务合同》在行政管理部门的备案材料看，该合同签订时并未征求鑫奥陶公司以及奥韵公司、梅西公司的相关意见，该三家公司没有加入该合同的情形。因此，宜家公司与鑫奥陶公司、奥韵公司和梅西公司之间没有物业服务合同关系。二、宜家公司在对汇龙国际小区提供物业服务期间，没有对汇龙国际项目的商业部分和车库区域提供相应的管理服务，该部分的管理一直由海通公司实施。换言之，宜家公司没有为商业部分业主鑫奥陶公司、出租人奥韵公司和租赁人梅西公司提供物业服务。综上，宜家公司要求鑫奥陶公司、奥韵公司、梅西公司支付物业服务费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆宜家物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4200元，由原告重庆宜家物业管理有限责任公司负担(已预交)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  郭晓华二〇一七年十二月二十八日书记员  陈 婧