安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初12号原告（执行异议人）:朱瑞君,男,1968年9月19日出生,汉族,淮北矿业集团淮选厂职工，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。原告（执行异议人）:李文英,女,1966年8月28日出生,汉族,无业，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。以上两原告系夫妻关系。两原告共同委托诉讼代理人：周伟，安徽北方之光律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谢楠，安徽北方之光律师事务所律师。被告（申请执行人）:万兵,男,1972年8月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：杨浩，安徽东山律师事务所律师。被告（被执行人）：安徽国宇置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区*********室。法定代表人：王振国，该公司董事长。被告（被执行人）:王振国,男,1968年10月10日出生，汉族,安徽国宇置业有限公司、淮北市亿佳房地产开发公司董事长，户籍地安徽省淮北市，经常居住地安徽省淮北市相山区。被告（被执行人）:王翠平,女,1971年6月16日出生，汉族,职业不详，住安徽省淮北市相山区。第三人：淮北市亿佳房地产开发公司，住所地安徽省淮北市相山区*********。法定代表人：王振国，该公司董事长。原告朱瑞君、李文英与被告万兵、安徽国宇置业有限公司(以下简称国宇公司)、王振国、王翠平，第三人淮北市亿佳房地产开发公司（以下简称亿佳公司）案外人执行异议之诉一案,本院于2017年1月3日立案后,依法组成合议庭于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告朱瑞君及朱瑞君、李文英共同委托诉讼代理人周伟、谢楠，被告万兵委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼,被告国宇公司、王振国、王翠平及第三人亿佳公司经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，因案情需要变更了审理期限。本案现已审理终结。朱瑞君、李文英向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对其购买的位于淮北市相山区南黎路8号香榭左岸小区17栋3单元305室（原亿嘉左岸B6栋3单元305室）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认其与亿佳公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认涉案房屋归其所有；3、判决国宇公司及亿佳公司立即协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续；4、本案的全部诉讼费用由万兵、国宇公司、王振国、王翠平承担。事实和理由：朱瑞君、李文英系夫妻关系。2010年12月26日，其与亿佳公司签订商品房买卖合同，约定订购其开发的位于淮北市相山区南××左岸××单元××室（后××为××左岸小区××单元××室）的房屋。朱瑞君、李文英向亿佳公司一次性交付全部购房款356394元，并于2013年6月30日支付给亿佳公司维修基金、契税及各项杂费合计13492元，同日向该小区物业管理公司缴纳物业费、垃圾清理费等相关费用，并装修入住至今。2015年，万兵与国宇公司、王振国、王翠平因民间借贷纠纷诉至本院。本院于2015年12月7日作出（2015）相民一初字第01689号民事判决书。该判决书生效后，国宇公司、王振国、王翠平未履行，万兵申请强制执行。执行中，查封了国宇公司名下的涉案房屋。朱瑞君、李文英于2016年8月22日向本院提出书面执行异议，本院于2016年11月30日裁定驳回其异议。国宇公司与亿佳公司系关联性企业。亿嘉左岸小区又称香榭左岸小区系2006年相山区人民政府与第三人协议开发的棚户区改造项目。朱瑞君、李文英与亿佳公司于2010年12月26日签订商品房买卖合同时，涉案房屋主体已经竣工，工程发包单位、建设单位、和出资单位都是亿佳公司，此时国宇公司并未成立，根据法律规定，未成立的公司是不可能有公司资产的。2013年3月12日，王振国为了融资需要才发起成立关联公司国宇公司。其后，又擅自将该小区的土地使用权、商品房销售许可均登记在国宇公司名下。虽然涉案房屋使用权登记在国宇公司名下，但并不影响朱瑞君、李文英要求亿佳公司履行合同义务。作为关联企业的国宇公司，其发起人和出资人都是王振国及其妻子王翠平，且资金来源包含朱瑞君、李文英交付的购房款。据此，国宇公司作为相关资产的继受人，其应当负担其他随附义务，即协助朱瑞君、李文英办理产权过户。朱瑞君、李文英取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，朱瑞君、李文英在本案中并无任何过错。万兵在庭审中辩称，申请执行是依据已经生效的判决书，涉案房屋是登记在国宇公司名下，朱瑞君、李文英的诉讼请求不应予以支持。国宇公司、王振国、王翠平及第三人亿佳公司未进行答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朱瑞君、李文英提交的证据1.商品房买卖合同，证明其于2010年12月26日与亿佳公司签订商品房买卖合同，约定亿佳公司以356394元的价格将涉案房屋出售给朱瑞君、李文英；证据2.购房收据及物业费等收据，证明其于2010年12月21日、12月26日依约向亿佳公司支付全部购房款共计356394元，并向亿佳公司支付维修基金、契税等费用，于2015年4月25日向合肥居安物业管理有限公司淮北分公司支付装修保证金等费用；证据3.交房通知书，证明亿佳公司于2013年6月30日向朱瑞君、李文英下达交房通知书；证据4.（2016）皖0603执异59号裁定书，证明本院驳回其执行异议；证据5.亿佳公司与国宇公司的情况说明及证明、工商登记信息、结婚登记信息，证明亿佳公司交付给买受人的房屋就是商品房买卖合同所确定的房屋，购房资金及契税已转移至国宇公司名下，亿佳公司与国宇公司系关联公司，出现公司人格混同，国宇公司应连带承担配合朱瑞君、李文英办理房产随附义务；证据6.中标通知书、中标单位组建项目部施工人员的文件、规划许可证，证明涉案房屋出资人不是国宇公司；证据7.水电费发票，证明朱瑞君、李文英居住涉案房屋至今的事实，且是唯一住房，至今未有人向其主张过权利。万兵认为证据1、2、3是朱瑞君、李文英与亿佳公司之间形成，与本案并没有关联性；对证据4的真实性无异议，认为朱瑞君、李文英应当提交案外人在法定期限内提起案外人异议的证据；对证据5的证明目的有异议，国宇公司与亿佳公司都是独立存在的法人，两公司不应当承担连带责任；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据7的真实性无法确定，且认为不能证明朱瑞君、李文英所居住的房屋是法院查封的住房。经审查，本院认为，上述证据内容真实，来源合法，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月21日朱瑞君、李文英向亿佳公司支付购房款2万元。2010年12月26日，朱瑞君、李文英与亿佳公司签订商品房买卖合同，约定购买其开发的位于淮北市相山区××以北××左岸××单元××室的房屋，总价款356394元，同日，朱瑞君、李文英向亿佳公司支付剩余购房款336394元，亿佳公司开具了收款收据并加盖了公司财务专用章，收据总金额为356394元。2013年6月30日，亿佳公司向朱瑞君、李文英出具交房通知书，朱瑞君、李文英入住该房屋。2015年4月25日，朱瑞君、李文英预付办理契税和维修基金费用11492元,国宇公司出具收据并加盖公章。当日，合肥居安物业管理有限公司向李文英出具其缴纳17#305室装修保证金收据，金额为1000元。2015年12月7日，本院对万兵与国宇公司、王翠平、王振国民间借贷纠纷一案作出（2015）相民一初字第01689号民事判决书，判决国宇公司偿还万兵借款本金及利息合计1669460元及以本金1426080元、按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的四倍为标准支付自2015年6月30日起至欠款偿清之日止期间的利息；王翠平、王振国对上述借款本金、利息承担连带清偿责任。该判决书生效后，国宇公司、王翠平、王振国未履行，万兵向本院申请执行。本院于2015年8月2日依据（2015）相民保字第00140号民事裁定书，查封国宇公司名下位于安徽省淮北市相山区********。朱瑞君、李文英对此提出异议，认为其与亿佳公司就异议房屋签订了商品房买卖合同，已支付全部购房款，并装修入住。故请求法院依法解除对异议房屋的查封。本院于2016年11月30日作出（2016）皖0603执异59号执行裁定书，裁定驳回朱瑞君、李文英的异议，朱瑞君、李文英遂诉至本院。另查明，亿佳公司与国宇公司的法定代表人均为王振国。亿佳公司股东为王振国、张浩浩，国宇公司股东为王振国、王翠平、王翠芝；王振国与王翠平系夫妻关系。亿佳公司与国宇公司均系王振国与其家庭成员或亲属控股，两公司在办公场所、人员、业务、财务等方面存在混同。因亿佳公司、国宇公司后期经营出现问题，无法将购买人的房款交纳至房地产管理部门专用账户，导致未能办理房屋买卖合同备案等相关事宜。亿嘉左岸小区系亿佳房产公司开发的房地产项目，初期销售时暂定名为“亿嘉左岸”，办理商品房预售许可备案的项目名称为“亿嘉园”，后亿佳公司收取的购房款及契税均转入国宇公司，国宇公司把“亿嘉左岸”更名为“香榭左岸”。本院认为，本案的争议焦点是：一、朱瑞君、李文英对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利；二、涉案房屋应否确认归朱瑞君、李文英所有。关于焦点一。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱瑞君、李文英与亿佳公司于2010年12月26日签订商品房买卖合同，同日，朱瑞君、李文英付清全部购房款，2013年6月30日，亿佳公司将登记在国宇公司名下的房屋交付给朱瑞君、李文英。涉案房屋项下地块的土地使用权及涉案房屋的商品房预售许可证，现登记在国宇公司名下，亿佳公司、国宇公司的法定代表人均为王振国，股东亦主要为王振国的家庭成员，且两公司在人员、业务、财务等方面存在严重混同，两公司具有高度关联性。结合本案实际情况，可以认定亿佳公司和国宇公司在涉案房屋买卖中属于公司人格混同，国宇公司亦出具证明确认了上述事实。且无论售房者是以亿佳公司还是国宇公司名义与购房者签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,依法应认定为有效。朱瑞君、李文英作为涉案房屋的买受人，在法院查封之前即已支付全部购房款，并已实际占有涉案房屋，未办理登记的原因亦不可归责于朱瑞君、李文英。朱瑞君、李文英所提异议，符合上述规定。同时，朱瑞君、李文英对涉案房屋享有物权期待权，该权利不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护买受人的物权期待权。因此，应当认定朱瑞君、李文英对涉案房屋享有合法民事权益，足以排除人民法院的强制执行。朱瑞君、李文英在收到（2016）皖0603执异59号执行裁定书后即提起诉讼，本院于2017年1月3日立案，没有超过15日，故万兵的抗辩理由不能成立，不予采信。关于焦点二。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，虽然朱瑞君、李文英与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，支付房屋价款，并实际占有涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记。双方之间存在的是债的法律关系，朱瑞君、李文英依据买卖合同主张确认其对涉案房屋享有所有权，无法律依据。朱瑞君、李文英另请求在判决主文中确认合同效力不属于本案判决范围，故均不予支持。国宇公司、王振国、王翠平、亿佳公司未到庭应诉视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于安徽省淮北市相山区******房屋；二、驳回原告朱瑞君、李文英的其他诉讼请求。案件受理费6646元，由被告安徽国宇置业有限公司、第三人淮北市亿佳房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。本院（2016）皖0603执异59号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  丁 敏人民陪审员  杜明磊人民陪审员  梁永祥二〇一七年十二月十八日书 记 员  高 康附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。