重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初16516号原告：重庆丰驰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街2号附1号5-2，统一社会信用代码91500106768896211K。法定代表人：罗皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：周恩兰，该公司员工。委托诉讼代理人：张玉净，该公司员工。被告：刘倩，女，1986年7月27日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆丰驰物业管理有限公司与被告刘倩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆丰驰物业管理有限公司的委托诉讼代理人张玉净、被告刘倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆丰驰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘倩立即依法判定被告立即支付2013年11月至2017年11月的物业服务费3356.5元（1.3元/月/㎡×49个月×52.7㎡）；2、依法判令被告立即支付2013年10月至2017年10月的公摊水电费312.6元（据实分摊计算）；3、判令被告立即支付违约金（按每个月物业服务费68.5元为基数，按每日万分之五的标准，从每个月的16日计算至付清为止）。4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的某某小区小区的业主，2013年9月1日原告与某某小区业主委员会签订有《某某小区物业服务合同》，约定了物业服务费等收费标准，原告按约提供了相应的物业服务，被告应按约交纳相应的物业服务费等费用。被告刘倩辩称，一、本被告确系重庆市沙坪坝区某某小区附某房屋的业主，房屋建筑面积是52.7平方米，确实未缴纳2013年11月至2017年11月物业服务费及2013年10月至2017年10月的公摊水电费。二、未缴纳的原因：1、由于该栋楼数户人家外墙的空调排水管安装不规范致滴水造成本被告的卧室墙面返潮，继而导致家具损坏；其他房间内地下渗水造成墙体脱落，造成家中幼童误食墙体石灰；因屋内环境潮湿造成本被告的家庭成员不同程度风湿疼痛；2、物管监控不到位，野狗成群、追咬幼童、半夜狂叫，影响居民休息；3、楼上高空抛物严重，存在安全隐患。三、对物业服务费及公摊水电费的计算方式无异议。四、对违约金不认可，因前述原因导致本被告未交物业服务费及公摊水电费，如果涉及违约金，本被告认为其标准过高，要求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：被告刘倩系重庆市沙坪坝区某某小区附某房屋的业主，该套房屋建筑面积为52.7平方米。2013年9月1日，原告重庆丰驰物业管理有限公司（乙方）与某某小区业主委员会（甲方）签订《某某小区物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。该款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理服务。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。约定住宅物业服务费的收取标准为（按建筑面积计算）：住宅1.30元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗独立计量，采取据实分摊方式向业主分摊计收。业主应于每月5日至15日交纳物业服务费用，逾期不交，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限为5年，自2013年9月1日至2018年8月31日。签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务。被告未支付2013年11月至2017年11月物业服务费和2013年10月至2017年10月的公摊水电费。现原告重庆丰驰物业管理有限公司诉至本院，请求判如所请。审理中，原告举示了物业服务合同、值班记录表、维修记录等证据拟证明原告尽到了物业服务的义务。被告提供了照片等证据拟证明原告未尽到物业服务的义务。本院认为，关于物业服务合同的效力。原告重庆丰驰物业管理有限公司与某某小区业主委员会签订的《某某小区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告及小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定给付物业服务费。关于被告提出未收到催收物业服务费的律师函的辩称，因其认可看到了门上张贴的催缴费单并收到了催缴物业服务费的电话，可以证明原告已向被告催收过物业服务费，故被告的该辩称不能作为不交纳物业服务费的抗辩理由。关于被告以涉案房屋内返潮、渗水等原因为由不同意交纳物业服务费和公摊水电费的辩称，因其未举证证明上述问题属于原告物业服务范围，也未举示证据证明原告存在违反物业合同约定的行为。即使涉案房屋确实存在质量问题，亦属于另一法律关系，被告可另案主张权利，不得以此理由拒交物业服务费和公摊水电费。故被告的该辩称无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告以原告提供的物业服务不到位等为由不同意交纳物业服务费等费用的问题。因受众群体广、管理事项多，物业单位提供的服务与各业主衡量的标准可能无法吻合；各业主对权利义务的注重点与物业单位提供服务的基准点也可能存在出入。本案为物业服务合同纠纷，证据审查的要点在于物业单位是否存在不履行物业服务合同约定事项的情形。被告认为原告提供物业服务与收费标准不相符、存在服务瑕疵，因无法确认其提交的证据的真实性，即使是真实的，也不能证明其所称物业服务瑕疵发生的时间，亦不能动态地反映物业服务长时间、持续的状态，故本院对其该辩称不予支持。综上，被告应支付原告自2013年11月至2017年11月的物业服务费3356.99元（1.3元/月/㎡×49个月×52.70㎡）和2013年10月至2017年10月的公摊水电费312.60元。原告只要求被告支付物业服务费3356.50元，系对自身民事权利的处分，本院予以支持。关于原告提出的违约金按照每日万分之五计算的主张，按照《某某小区物业服务合同》约定，被告未按约交纳物业服务费，应当承担违约责任。但鉴于合同约定的违约金过高,依法调整为以被告每月应交纳的物业服务费为基数、从当月16日起、每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘倩在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆丰驰物业管理有限公司2013年11月至2017年11月的物业服务费3356.50元和2013年10月至2017年10月的公摊水电费312.60元。二、被告刘倩在本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆丰驰物业管理有限公司2013年11月至2017年11月逾期未交纳物业服务费的违约金：该违约金以每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，从每月第16日起，计算至物业服务费付清为止。三、驳回原告重庆丰驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告刘倩负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆丰驰物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  任璐二〇一七年十二月八日书记员  张琪