广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初4394号原告：李文俊，男，汉族，1975年08月13日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：杨跃春，广东惠保律师事务所律师。委托代理人：黄斯勇，广东惠保律师事务所律师。被告：惠州市欧之尚实业发展有限公司，地址：惠州市江北26号小区盛丰大商第7层706号。法定代表人：欧阳军。第三人：刘再忠，男，汉族，1968年6月27日出生，地址：广东省惠州市惠城区。原告李文俊与被告惠州市欧之尚实业发展有限公司、第三人刘再忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文俊及其委托代理人杨跃春、第三人刘再忠到庭参加诉讼，被告惠州市欧之尚实业发展有限公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李文俊起诉称，李鸿鹏与被告欧阳军于2011年1月17日签订了《保证担保借款合同》，合同主要约定：一、被告向李鸿鹏借款50万元；二、借款期限5个月，自2011年1月17日起至2011年6月16日止；三、借款月利率3%；四、欧阳军自愿对合同项下借款本金、利息、违约金以及贷款人实现债权的费用提供连带责任保证担保。借款到期后，被告并未按照协议约定履行还款义务。李鸿鹏与被告于2014年7月18日签订了《抵债协议》，协议主要约定：一、被告将位于惠州市惠城区江北花园路3号阳光谷大厦负1楼9号、22号、23号、24号、43号、51号停车位出售给李鸿鹏，所得价款用于抵偿被告向李鸿鹏借款50万元。协议签订后，李鸿鹏授权原告与被告于2014年7月23日签订了两份《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、被告将位惠州市××城区江北花园路××阳光××大厦××号号车位出售给原告；二、每个车位人民币10万元；三、被告应在2015年12月31日前，经政府部门竣工验收备案后将上述两个车位交付原告使用；四、如被告逾期超过120日未将上述两个车位交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，被告至今尚未将上述两个车位过户至原告名下。经原告调查发现，被告与第三人刘再忠于2015年11月20日又签订了《商品房买卖合同》，约定将51号车位再次出售给第三人。原告将51号车位委托物业公司代为出租，原告收取了51号车位自2015年11月至2016年5月的停车费。由于原告与被告签订的《商品房买卖合同》先于第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，原告先于第三人合法占有该51号车位，已支付全部价款，非因原告自身原因未办理过户登记。因此，51号车位应依法确认归原告所有。原告与被告签订的《保证担保借款合同》、《抵债协议》、《商品房买卖合同》均系各方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告已履行完付款义务，被告应根据协议约定全面履行自己的义务。被告至今未将位于惠州市惠城区江北花园路3号阳光谷大厦B1层051号车位过户至原告名下，其行为已构成严重违约，依约应承担违约责任。被告依约应将上述车位过户至原告名下。由于原告与被告协商未果，为维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求：一、确认原告与被告于2014年7月23日签订的《商品房买卖合同》均合法有效；二、确认被告与第三人刘再忠签订的两份《商品房买卖合同》无效；三、判令被告将其名下位惠州市××城区江北花园路××阳光××大厦××号号车位房产证登记至原告名下；四、判令被告承担本案诉讼费用。被告惠州市欧之尚实业发展有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人刘再忠陈述，我觉得诉请第二、三条不合理，我和欧阳军签订的合同是有备案的，我有房产权的，没有去打印出来，合同是有条码的正式合同，是产权的证明。李先生的合同只有盖章，没有法定代表人的签名或代理人签名，时间地点也没有。中天物业的正式收据、证明。我觉得不动产不是在惠州市欧之尚实业发展有限公司名下的。本院查明的案件事实经审理查明，2011年1月17日，案外人李鸿鹏作为贷款人，被告作为借款人，被告法定代表人欧阳军为保证人，三方签订《保证担保借款合同》约定被告向案外人李鸿鹏借款50万元，月利率3%。案外人李鸿鹏于2011年1月21日向欧阳军账户转账50万元。借款到期后，2014年7月18日，案外人李鸿鹏与被告签订《抵债协议》约定被告将位于惠州市惠城区江北花园路3号阳光谷大厦负1楼9号、22号、23号、24号、43号、51号停车位出售给案外人李鸿鹏，所得价款用于抵偿被告向案外人李鸿鹏借款50万元一事。被告公司在《抵债协议》上盖章确认。案外人李鸿鹏与原告系同胞兄弟，2014年7月20日，案外人李鸿鹏与原告签订《协议书》约定案外人李鸿鹏将上述六个车位登记到原告名下，由原告经营管理上述车位。2014年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于惠州市××城区江北花园路××阳光××大厦××号车位（以下简称“涉案车位”），建筑面积12平方米，总价款10万元，付款方式为2014年7月20日支付。被告在《商品房买卖合同》上盖章确认。此后，原告自2015年11月至2016年5月份止向涉案车位的物业公司交纳物业费，并从物业公司收取涉案车位的租金。2015年11月20日，第三人刘再忠与被告签订网签《商品房买卖合同》[惠州（2015）10029364]约定第三人刘再忠购买被告开发的位于惠州市××城区江北花园路××阳光××大厦××号车位，建筑面积12平方米，价款13.5万元，付款方式为2014年9月3日用现金方式一次性付清全额房款。第三人刘再忠自2016年6月份至今向涉案车位的物业公司交纳物业费，并从物业公司收取涉案车位的租金。庭审中，经法庭询问，第三人刘再忠称购买车位的款项均是现金支付给欧阳军，当时有写收据，但是现在没有原件。另查一，经本院发函惠州市房产管理局，该局回函：1、涉案车位已经办理初始登记，权属人为被告，具备办证的基本条件；2、涉案车位未办理预售合同登记备案；3、车位应该首先满足业主需要，在未明确车位已经满足业主需求的情况下，将车位销售给小区以外的业主，不符合《物权法》的规定，原告李文俊与第三人刘再忠均不是涉案车位小区物业的业主，暂时无法办理车位不动产登记。另查二，经原告申请并提供阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司的信用担保，本院做出（2017）粤1302民初4394号民事裁定书查封了涉案车位。上述事实，有身份证、企业登记信息、转账凭证、《抵债协议》、《商品房买卖合同》等及当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告与被告于2014年7月23日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求确认2014年7月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以支持。被告将涉案车位出售给原告后，又于2015年11月20日将涉案车位出售给第三人并签订另外两份《商品房买卖合同》，被告的行为属于就同一物业签订多重买卖合同的行为。被告与第三人签订的《商品房买卖合同》也不违反法律效力性强制规定，原告主张第三人与被告签订的《商品房买卖合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。被告就涉案车位签订两份买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，原告主张被告办理房产证至原告名下，本院分析如下：1、第三人虽签署了网签合同，但是未办理预告登记，本案属于原告及第三人均未办理房屋所有权转移登记及预告登记的情形。2、在上述情形下，原告于2015年11月份起向涉案车位的物业公司交纳物业费，并从物业公司收取涉案车位的租金，应视为原告已经于2015年11月份接受了涉案车位的交付；第三人提供证据证明自2016年6月份起向涉案车位的物业公司交纳物业费，并从物业公司收取涉案车位的租金，应视为第三人于2016年6月份接受了涉案车位的交付；从交付时间来看，原告接受涉案车位交付时间早于第三人。另，从本案证据来看，原告签订《商品房买卖合同》及支付购房款的时间均早于第三人。原告主张继续履行《商品房买卖合同》，依法应予以支持。3、经本院发函至惠州市房产管理局，该局回函，车位应该首先满足业主需要，在未明确车位已经满足业主需求的情况下，暂时无法办理车位不动产登记；原告李文俊不是涉案车位小区物业的业主，根据房产局的上述回复，原告主张将涉案车位房产证登记在原告名下，本案暂不予处理，原告可待条件成熟后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告李文俊与被告惠州市欧之尚实业发展有限公司于2014年7月23日签订的《商品房买卖合同》（惠州市惠城区江北花园路3号阳光谷大厦B1层51号车位）合法有效。二、驳回原告李文俊的其他诉讼请求。案件受理费2300元（原告已预交1150元），保全费1020元（原告已预交1020元），共计3320元，由被告惠州市欧之尚实业发展有限公司负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  欧阳琳审 判 员  黄链生人民陪审员  杨仕华二〇一七年十二月二十五日法官 助理  罗国保书 记 员  张立斌