江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0611民初624号原告:中国银行股份有限公司南通崇川支行，住所地在南通市崇川区跃龙路100号，统一社会信用代码91320600838313983B。负责人：顾鹏飞，该行行长。委托诉讼代理人：王念，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超男，北京大成（南通）律师事务所律师。被告:曹继敏，男，1966年3月22日出生，汉族，住南通市崇川区。被告:潘泓，女，1980年8月5日出生，汉族，住南通市崇川区。两被告的委托诉讼代理人:朱幼华，江苏启星律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人:朱佳，江苏启星律师事务所律师。第三人:南通盛唐置业有限公司，住所地在南通市通宁大道99号,统一社会信用代码91320600784990574L。法定代表人:朱建国，该公司董事长。委托诉讼代理人:顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司南通崇川支行（以下简称“中行崇川支行”）与被告曹继敏、潘泓金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，追加南通盛唐置业有限公司（以下简称“盛唐公司”）为第三人参加诉讼,并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中原告、被告和第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行崇川支行向本院提出诉讼请求：1.要求两被告立即归还借款本金264080.84元，支付利息、罚息（以264080.84元为基数，自2014年4月10日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率上浮10%*140%计算）;2.承担律师代理费20955元。事实和理由：2013年1月21日，原告与两被告签订个人商业用房贷款合同，两被告因购买第三人开发的“通宁天地”1-919、1-920、1-1101房产向原告贷款801000元，并以所购房产进行抵押担保，第三人向原告提供阶段性连带保证。原告按约发放了贷款，但被告未能按约还款，原告于2014年4月3日宣布贷款合同项下的贷款全部提前到期，并划扣了被告曹继敏的部分存款以还贷。现涉诉主张上述诉请。被告曹继敏、潘泓辩称：被告与第三人之间的房屋买卖关系真实，不存在虚假按揭，房屋买卖合同、贷款合同及抵押条款均有效。贷款合同约定，担保有效设定是原告发放贷款的条件之一。如房屋抵押担保无效原告就不应当发放贷款，原告在合同约定的放贷条件未成就且未通知被告的情况下向第三人发放贷款，是单方行为与被告无关，原告应自行承担责任或向第三人主张权利。如不能驳回原告的诉讼请求，原告应对抵押房屋行使优先受偿权。合同履行中原告已受偿的部分应予扣除，另原告主张的利息计算不明、代理费没有实际支付的证据。第三人盛唐公司述称：原告在第三人破产重整案件审理中，已就案涉担保债权申报了破产债权，法院也已批准了破产重整计划并终止破产重整程序，故原告对案涉担保债权应通过破产重整计划来实现权利，第三人在本案中不承担民事责任。第三人与被告曹继敏之间存在民间借贷关系，双方通过签订购房合同、贷款合同的形式骗取银行贷款，用于归还第三人欠被告曹继敏的借款，双方还通过抬高购房价格以便从银行获取更多贷款，该行为属虚假按揭，并构成合同法规定的违法情形，故房屋买卖合同无效、贷款合同亦无效。从案涉贷款合同的签订履行过程及十多起类案产生的原因分析，说明原告在贷款过程中未履行审慎经营义务，未严格调查核实贷款事宜,存在过错，对贷款合同无效应承担相应的民事责任。第三人向原告提供了阶段性连带担保责任，贷款合同无效，合同中的担保条款亦无效，由于原告存在过错，根据担保法的规定第三人承担的民事责任不应超过被告不能清偿部分的三分之一。最后，原告在本案中不享有对案涉房屋的优先受偿权。原告中行崇川支行向本院提交了以下证据：1.个人商业用房贷款合同，拟证明两被告为购房向原告贷款，并以所购房产抵押担保，及贷款合同所约定的违约责任等内容；2.零售贷款借款借据，拟证明原告已按约发放了贷款；3.贷款提前到期通知函、邮寄送达凭证、公证书，拟证明原告已向被告宣布贷款合同项下所有贷款全部提前到期，原告可就全部未还本息要求被告立即偿还；4.贷款已还款明细清单，拟证明两被告目前尚欠原告借款本金264080.84元;5.委托代理合同、代理费发票、汇款凭证，拟证明原告为实现债权发生律师代理费20955元;6.个人一手商业用房操作规定，拟证明原告按照前述内部规定发放了案涉贷款;7.原告为被告办理贷款过程中形成的系列材料，拟证明原告严格按照前述内部规定以及国家相关规定依法合规的发放了贷款;8.中行城东支行对同时期同楼盘购房者提供按揭贷款所涉的商品房买卖合同两份，其中买受人李衡所购房屋单价为8176.12元/平方，买受人季有慧、王玉梅所购房屋单价为7998.01元/平方，拟证明案涉商品房买卖合同的价格合理、公允。被告曹继敏、潘泓向本院提交了以下证据：盛唐公司破产重整案债权人（金融机构）表决统计表、盛唐公司担保银行贷款（零首付）情况表，拟证明原告在破产重整案件中已针对案涉贷款申报了债权。第三人盛唐公司向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同及附件、回购协议（2012年1月6日）、补充协议（2012年1月19日）、债转买协议（2013年8月1日）、借款事实定量确认表（2014年1月6日）、曹继敏的债权申报表，拟证明被告曹继敏以签订商品房买卖合同及网签备案的形式借款给盛唐公司，其与盛唐公司之间是民间借贷关系，而非真实的房屋买卖关系;2.中国农业银行汇款凭证（2012年1月6日），拟证明案涉房屋首付款由盛唐公司实际支付;3.商品房买卖合同（2012年1月13日）、个人商业用房贷款合同（2013年1月21日），拟证明虽然被告曹继敏与盛唐公司签订了购房合同、贷款合同，但两合同行为实为虚假按揭行为;4.零售贷款借款借据（2013年1月24日），拟证明盛唐公司收到贷款801000元;5.收款收据（2013年1月25日）、中国银行转账支票存根（2013年1月25日），拟证明盛唐公司收到贷款的次日还被告曹继敏借款72万元，该还款在借款事实定量确认表中已确认;6.付款凭证（6份），拟证明贷款合同签订后，被告从开始还贷起至2013年7月向原告偿还的按揭贷款系盛唐公司实际支付;7.商品房买卖合同2份、订购单1份，拟证明案涉购房合同签订价格比同时期同类商品房（高层楼盘1号楼）交易价格显著偏高;8.听证笔录（2014年1月17日），拟证明本案属于虚假按揭，原告作为金融机构也存在恶意串通行为，贷款合同无效;9.破产重整债权申报表、按揭贷款借款人汇总明细单，拟证明原告对当时盛唐公司所售房屋的市场价格是清晰的，但被告曹继敏与盛唐公司签订的购房合同的价格显著偏高，贷款金额明显高于一般购房业主，原告未履行审慎经营业务;10.中国银行个人商业用房贷款操作办法、个人贷款管理暂行办法，拟证明原告未遵守审慎经营规则，未履行尽职调查职责，客观上存在过错。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，且据此认定以下事实：2012年1月13日，曹继敏与盛唐公司签订商品房买卖合同三份，合同约定曹继敏购买“通宁天地”1-919、1-920、1-1101房产，单价为8000元/平方，房屋价款分别为457120元、475520元和672400元，交房日期为2013年6月30日。2013年1月21日，贷款人中行崇川支行、借款人曹继敏和潘泓、保证人盛唐公司三方签订个人商业用房贷款合同，约定曹继敏、潘泓向中行崇川支行借款801000元，用于购买盛唐公司开发的“通宁天地”1-919、1-920、1-1101房产；贷款期限120个月,所贷款项直接汇至盛唐公司账户；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人盛唐公司提供阶段性连带责任保证。贷款合同还约定：贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日。关于罚息，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。贷款发放条件是相应的担保合同已生效，担保已有效设定等等，上述条件未满足，贷款人有权拒绝向借款人发放贷款，但贷款人同意放款的除外。贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人在贷款人处开立账户，作为本合同项下贷款的指定扣款账户。贷款合同附件—个人商业用房贷款合同通用条款规定：借款人未按期归还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；有权从借款人在贷款人及中国银行股份有限公司其他机构处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息。保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担保证担保责任。2013年1月24日，中行崇川支行将801000元贷款发放至盛唐公司账户。目前，中行崇川支行已收取了2013年2-12月共11期还本付息款。2014年1月1日起借款人不再还款，同年4月3日中行崇川支行扣划了曹继敏在中国银行如皋支行账户上的存款500092.50元，并将其中37777.57元冲抵了2014年1-4月的还本付息款,多余的462314.93元作为一次性还款本金。至2014年4月3日止，曹继敏夫妇尚欠中行崇川支行借款本金264080.84元。2013年9月6日，本院裁定盛唐公司破产重整｡2013年9月26日，中行崇川支行向盛唐公司管理人申报债权，其中包含了案涉贷款合同项下的债权｡2014年8月19日，本院裁定批准盛唐公司破产重整计划｡根据盛唐公司破产重整计划，普通债权(第三顺序)受偿比例为23.06%｡2014年12月3日，本院裁定撤销倪建华等人名下的457套房屋(含案涉商品房)的网签备案登记｡在本案审理过程中，盛唐公司管理人确认截止2013年9月6日中行崇川支行在案涉贷款合同项下享有的担保债权为761053.97元，其中借款本金为760370.17元，2013年9月1日至9月6日的利息为683.8元｡债权性质为普通债权｡对有争议的证据，本院认定如下：1.被告、第三人对原告提供的、用以证明已书面通知被告，宣布贷款合同项下所有贷款全部提前到期的第三组证据-贷款提前到期通知函、邮寄送达凭证、公证书不予认可。本院认为，虽然被告否认收到通知函,但没有证据佐证，第三人声称不知情但否定不了原告公证过的行为之客观性，故本院依法认定上述证据。2.被告、第三人对原告提供的、用以证明为本次诉讼发生律师代理费20955元的第五组证据—委托代理合同、汇款凭证、代理费发票的真实性无异议，但认为原告为此纠纷已在2016年起诉的案件中支付过代理费，故与2017年的案件没有关联，不能达到证明目的。本院认为，原告所提供的证据是2017年案件的证据，材料的落款时间均在2017年案件的诉讼期间,与本案存在关联；为案涉纠纷原告确实在2016年起诉过并于2017年撤诉，原告解释2016年案件中支付的代理费因撤诉律师事务所已退回，符合情理，故本院对该组证据予以认定。3.原、被告对第三人提供的、用以证明案涉房屋首付款由盛唐公司实际支付的第二组证据即中国农业银行汇款凭证（2012年1月6日）的真实性无异议，但不认可证明目的。本院认为，虽然第二组证据仅反映出第三人将汇款凭证载明的金额汇至曹继敏个人账户，但结合曹继敏当天即将该账户上等额款项汇付给“通宁天地”楼盘的销售单位，以及曹继敏在破产重整案件听证笔录中的陈述，可以证明案涉商品房买卖合同的首付款实际由第三人支付。4.原、被告对第三人提供的、用以证明盛唐公司收到贷款的次日即归还曹继敏借款720000元的第五组证据—收款收据（2013年1月25日）、中国银行转账支票存根（2013年1月25日）;第三人提供的用以证明2013年2－7月借款人的还本付息义务的实际承担人是盛唐公司的第六组证据—付款凭证6份的真实性均无异议，但证明目的不认可。本院认为，第五组证据指向明确，可以证明盛唐公司收到贷款的次日归还了曹继敏720000元；第六组证据的付款人虽然不是盛唐公司，但结合曹继敏在破产重整案件听证笔录的内容、已生效文书确认的上海越逸贸易公司与盛唐公司的关系，可以认定2013年2-7月共6期的还本付息款由盛唐公司通过其关联公司实际支付的事实。5.原告对第三人提供的、用以证明本案属于虚假按揭，原告作为金融机构也存在恶意串通行为，贷款合同无效的第八组证据即曹继敏听证笔录（2014年1月17日）的真实性无异议，但证明目的不认可。本院认为，第八组证据所反映的首付款、部分还本付息款由第三人实际承担的说法，与此前第三人提供的支付凭证相吻合，可以证明本案存在虚假按揭的事实，但“原告恶意串通、贷款合同无效”的证明目的是否成立有待下文评判。综上，基于对上述有争议证据的认定，本院依法确认以下事实：案涉贷款合同签订的背景是盛唐公司拖欠曹继敏大额借款未还，双方合意通过房屋按揭贷款方式获取银行贷款,以偿还盛唐公司欠曹继敏的借款。案涉三份房屋买卖合同的首付款并非曹继敏实际承担的，该款的实际支付人是盛唐公司。中行崇川支行发放贷款到盛唐公司账上的次日,盛唐公司即归还了曹继敏720000元，贷款合同项下2013年2-7月的还本付息义务都是盛唐公司实际承担的，2013年8-12月的还本付息义务由曹继敏承担。因为2014年1月1日起借款人不再还款，同年4月3日中行崇川支行向曹继敏夫妇邮寄送达了贷款提前到期通知函，宣布贷款合同项下贷款本息全部提前到期。中行崇川支行为本次诉讼聘请律师支付了代理费20955元。本院认为,根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、案涉贷款合同的效力；二、案涉贷款合同纠纷的责任承担。关于第一个争议焦点，在论及贷款合同效力前，有必要对案涉房屋买卖合同的效力先行评判。对此问题，被告认为，房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，第三人是为了归还对被告的欠款而主动承担了房屋首付款和部分还款义务的；第三人认为，房屋买卖合同因虚假按揭而无效。本院认为，案涉房屋买卖合同无效。理由如下：一、被告认可的、第三人提供的第一组证据证明，2012年1月，被告和第三人以签订40套商品房、总价款800万元的房屋买卖合同、回购协议的形式，形成被告出借给第三人800万元人民币，并收取约定利息的民间借贷关系。而案涉三份房屋买卖合同形成于前述协议签订的当月，且合同标的即属40套房屋之列。可见，案涉房屋买卖合同签订之初，并无真实的购房意图。二、在第三人迟迟未能归还借款的情形下，双方形成虚假按揭的合意。被告认可的、第三人提供的第八组证据即曹继敏听证笔录反映，签订贷款合同的目的是借助房屋买卖合同从银行套取贷款，用于第三人归还尚欠被告的借款。而现有其他证据所指向的首付款、部分还本付息义务的支付主体是第三人，原告发放贷款的次日第三人即归还被告72万元欠款的事实，都印证了前述曹继敏在听证笔录中所陈述的内容，反映出被告与第三人之间虚假按揭的合意与作为。三、虚假按揭颠覆了贷款合同约定的贷款用途是支付购房款，解决被告购房资金不足的目的，属于以合法形式掩盖非法目的的性质，按照合同法的规定应认定房屋买卖合同无效。关于案涉贷款合同的效力问题，原、被告均认为有效，第三人以虚假按揭为由认为贷款合同无效。本院认为，房屋买卖合同无效并不必然导致贷款合同无效。商品房买卖合同与按揭贷款合同关系密切，贷款合同存在的目的正是为了保证商品房买卖合同的履行，但两者之间是两个独立的合同，彼此间不存在主从关系。因此，主合同无效，从合同亦无效的理论在此节法律关系中并不适用。对于案涉贷款合同效力的认定应以合同法为据进行审查，而贷款合同并不存在合同法规定的无效情形。关于第二个争议焦点，原告要求被告归还借款本金并承担违约责任；被告认为由于房屋抵押担保有效设定的放贷条件未成就，应驳回原告的诉讼请求，退一步讲原告应行使对抵押房屋的优先受偿权;第三人认为，原告对案涉担保债权应通过破产重整计划来实现权利，第三人在本案中不承担民事责任。本院认为，原告的大部分诉讼请求成立，依法应予以支持。理由如下：一、关于原告对抵押房屋的优先受偿问题。案涉抵押房屋是期房，无法办理抵押权登记,亦未能进行预告登记，仅进行了网签备案登记，产生不了正式抵押登记的效力，不享有现实的抵押权。且在第三人破产重整案件中，案涉商品房的网签备案登记已被撤销。因此，原告不享有对抵押房屋的优先受偿权,原告在本案中也未主张对抵押房屋的优先受偿。二、关于放贷条件不成就原告责任自负之说。贷款合同第四条约定，贷款发放的条件之一是“相应的担保合同已生效，担保已有效设定”，而贷款合同项下的担保有两项，一是借款人以所购房产进行的抵押担保，二是保证人提供的阶段性连带保证担保。虽然第一项担保因前述原因未能有效设定，但第二项保证担保是有效成立的，故担保已有效设定的放贷条件是成就的，原告发放贷款符合约定，被告据此认为应驳回原告诉讼请求的观点不成立。三、关于第三人是否担责的问题。本案中，原告并没有主张对第三人的责任，本院尊重当事人的自由处分权。鉴于原告已就对第三人的担保债权申报了破产债权，本院在此一并明晰破产重整中第三人基于保证担保应承担之保证责任。本院确认至盛唐公司破产重整之日止，第三人对原告的保证担保债务金额为761053.97元，按破产重整计划确定的23.06%的清偿比例，第三人应向原告清偿175499.05元，其中本金175341.36元、利息157.68元。本院认为，案涉贷款合同有效，当事人应按合同约定履行义务。合同签订后，被告未能按约偿还本息构成违约，应承担相应的违约责任。原告基于被告的违约行为宣布贷款本息提前到期，符合当事人之间的约定，故原告主张的利息起算日期有据。原告主张的借款本金，已剔除了2014年4月3日通过扣划而受偿的部分；利息、罚息的主张在庭审中原告已作出清晰的调整,利息、罚息的标准也有合同依据，且未超过同期银行贷款利率的四倍；关于律师代理费的主张，有双方关于违约责任的合同约定、有费用实际发生的事实依据，且对照江苏省律师收费规定未超过标准。为避免原告重复受偿，被告在本案中承担的责任应扣除第三人在破产重整中承担的保证担保债务金额，即本金88739.48元（264080.84元-175341.36元），利息扣减157.68元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国破产法》第四十四条、第四十六条第二款、第九十二条第一款、第九十四条之规定，判决如下：一、被告曹继敏、潘泓于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司南通崇川支行借款本金88739.48元，利息、罚息（自2014年4月10日起至2014年5月1日止的利息，以借款本金264080.84元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的110%计算；自2014年5月2日起至2017年12月29日止的罚息，以借款本金264080.84元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的110%×140%计算；自2017年12月30日起至实际给付之日止的罚息，以借款本金88739.48元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率的110%×140%计算。上述三段期限的利息罚息之总额应扣除157.68元）。二、被告曹继敏、潘泓于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司南通崇川支行代理费20955元。三、第三人南通盛唐置业有限公司在本案中不承担民事责任。第三人南通盛唐置业有限公司应承担的连带担保责任，由原告中国银行股份有限公司南通崇川支行按本院批准的重整计划进行受偿。四、驳回原告中国银行股份有限公司南通崇川支行的其他诉讼请求｡如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息｡案件受理费6154元，由被告曹继敏、潘泓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费6154元(户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65)｡审 判 长  陈五建审 判 员  杨 红人民陪审员  苏 静二〇一七年十二月二十九日书 记 员  杨 佳