山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终2335号上诉人（原审被告）：运城市世纪环球置业有限公司。地址：运城市盐湖区人民北路***号（环球财富大厦****室）。法定代表人：孙凯，董事长。委托诉讼代理人：袁伟强，山西淳正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金源阁小区业主委员会。地址：运城市黄河大道金源阁小区。代表人:郑百万，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：贾利，山西正豪律师事务所律师。上诉人运城市世纪环球置业有限公司（以下简称世纪环球置业公司）因与被上诉人金源阁小区业主委员会（以下简称金源阁小区业委会）业主共有权纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院(2015)运盐民初字第3658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人世纪环球置业公司的委托诉讼代理人袁伟强，被上诉人金源阁小区业委会的委托诉讼代理人贾利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪环球置业公司上诉请求：上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定“金源阁小区地下一层属于建筑物的基础部分”错误。1、被上诉人在一审起诉时称本案地下一层是架空层。但“架空层”与“地下一层”在建筑术语中是两个完全不同的概念，所产生的法律后果也完全不同。一审法院也未对本案“地下一层”是否属于“架空层”作出明确认定。2、本案所涉“地下一层”完全是一个区别于其他建筑层的独立空间，具有利用上的独立性，可以排他使用。“地下一层”明显属于对特定空间表述概念，绝非《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的基础结构部分。二、一审法院对金源阁小区地下一层不加区分地全部判归金源阁小区全体业主共有错误。上诉人在开发建设金源阁项目时，规划部门核发的建设工程规划许可证附图中明确标明地下一层为车库、库房及设备用房等功能区域。设备用房作为建筑物的附属设施归业主共有，上诉人没有异议。但地下一层的车库及库房明显由上诉人所有、收益。根据《城市地下室空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁收益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”，且该地下一层的车库及库房面积并未计入公摊面积内，也未占用业主共有的道路或者其他公共场地。三、一审法院判决上诉人于2006年6月2日、8月2日购买的两台发动机组属于金源阁小区全体业主共有错误。四、一审法院对被上诉人在本案中是否具有诉权进行审查，程序违法。上诉人对被上诉人具有适格诉讼主体无异议。但被上诉人所代表的是金源阁小区全体业主，而本案涉及到全体业主有关共有和共同管理权利的重大事项，根据《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，应当业主共同决定。但一审法院并未核实审查被上诉人就提起该诉讼事宜是否召开过业主大会，是否已经占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，程序明显违法。五、一审法院适用法律错误。一审法院认定金源阁小区是上诉人2002年开发建设的，自2004年起开始销售。但《物权法》是2007年3月16日通过的，2007年10月1日起施行。根据“法不朔及既往”原则，因此本案不应适用《物权法》及相关司法解释的规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审人民法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人金源阁小区业委会辩称：1、一审法院认定地下一层属于建筑物的基础部分正确；2、地下一层不属于车库；3、全体业主享有对购买房屋土地上全部的使用权；4、确认发电机属于全体业主共有；5、答辩人具有诉权；6、一审适用法律正确。金源阁小区业委会向一审法院起诉称：1、请求确认金源阁小区架空层（地下一层）属于全体业主共有；2、请求确认公用设施发电机组（购买时发票代码：114270521202）属于全体业主共有；3、请求判令被告为原告提供物业管理用房。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：金源阁小区业主购买了被告世纪环球置业公司开发的位于运城市黄河大道279号金源阁小区商住楼，土地面积为3981.74㎡【土地证号为运政国用（2004）第004**号】，该商住楼建筑层数为地上14层、地下一层（架空层）。在建筑该商住楼时，架空层（地下一层）是商住楼的基础工程，是依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，只是一种附属物，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，现在架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，所以其理应归全体业主所有。同时，依据《山西省物业管理条例》之规定，被告作为建设单位，应当向物业管理提供物业管理用房，并必须配置电梯用电双配套发电机组，该发电机组为全体业主的公用设施设备。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：金源阁小区是被告世纪环球置业公司（原运城市丰喜环球房地产开发有限公司）于2002年在位于运城市黄河大道279号3981.74㎡土地上【土地证号为运政国用（2004）第004**号】开发建设的商品住宅楼项目，独栋建筑，无公共场地、绿地，建筑层数为地上14层、地下一层，房屋总建筑面积为40485.05平方米，电梯运行。地上14层房屋自2004年起开始销售，目前除尚有六套商品房正在销售以外，其余房屋已全部销售并交付业主使用。地下一层由被告世纪环球置业公司从中规划出部分停车位，剩余部分为库房及公用设备用房。还查明，2015年8月份，金源阁小区成立业主委员会。再查明，2006年6月2日、8月2日，被告世纪环球置业公司为金源阁小区购买两台发电机组，用于小区停电时电梯运行使用。另外查明，金源阁小区1-3层综合楼所有权人为阳煤丰喜肥业（集团）有限责任公司。2015年5月20日，阳煤丰喜肥业（集团）有限责任公司将金源阁小区1-3层综合楼租赁给运城市维真家居商贸有限公司使用，后被告世纪环球置业公司用地下一层60平方米房屋与运城市维真家居商贸有限公司租赁的金源阁小区1-3层中东北角一层20平方米房屋互相置换使用，以作为小区物业办公用房，三方并签订一份房屋置换协议。一审法院认为，本案双方争议焦点为：一、关于金源阁小区地下一层是否属于全体业主共有；二、被告世纪环球置业公司为金源阁小区购买的发电机组是否属于全体业主共有；三、关于原告要求被告提供物业办公用房的问题。一、关于金源阁小区地下一层是否属于全体业主共有的问题；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，原、被告争执的金源阁小区为独栋建筑物，地上14层、地下一层。地下一层作为整栋建筑物基本结构，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，不具有独立的产权，不具有构造上、利用上的独立性，属于建筑物的基础部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分，对原告主张地下一层属于金源阁小区全体业主共有的意见，本院予以支持。对被告辩称地下一层属于专有车位的意见，本院不予采信。二、关于被告购买的发电机组是否属于全体业主共有的问题。本案金源阁小区建筑层数为地上14层、地下一层，电梯运行。电梯作为高层建筑的公用配套设施，开发建设单位理应为电梯配备专门发电机组，以保证在小区停电时，电梯能够正常运行，方便业主生活，故发电机组也应属于小区建筑区划内的公用设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，本案被告世纪环球置业公司为金源阁小区购买配备的发电机组，作为小区建筑区划内的公用电梯配套设施，应属于金源阁小区全体业主共有。三、关于原告要求被告提供物业办公用房的主张。《山西省物业管理条例》第三十七条规定：建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。本案中，被告世纪环球置业公司已为金源阁小区提供20平方米物业办公用房一套。考虑到金源阁小区为独栋建筑物，无公共场地，被告已无法按《山西省物业管理条例》第三十七条规定，为原告配套建设相应面积的物业管理用房，故对原告的这一请求，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、位于运城市黄河大道279号金源阁小区地下一层属于金源阁小区全体业主共有；二、被告运城市世纪环球置业有限公司于2006年6月2日、8月2日购买的两台发电机组属于金源阁小区全体业主共有；三、驳回原告的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点和一审基本相同，即金源阁小区地下一层和小区购买的发电机组产权权属问题。对于地下一层的权属，我们首先应该看相关的法律规定。一审法院依据的法律条款是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，即“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”，并依此条款分析认定本案中“地下一层”在建筑上不具有独立的产权和利用性，以此认定该地下层属于物权法所称的共有部分而属于全体业主共有。本院对一审法院的该观点不予认同。首先，物权法及其解释并未有任何规定确定高层住宅的地下层空间所有权属于业主。其次，建设部于1997年10月24日常务会议通过、于1997年12月1日开始施行的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条明确确定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”，从以上规定可以看出，高层建筑的地下层并非建筑必须配套的建设项目，亦非物权法中所称的附属设施，是否属于业主共有，应看地下层的建筑面积是否分摊到业主所购单元房的面积中。本案中，并无任何证据显示存在上述情况，那么被上诉人金源阁小区业委会主张该开发商开发的地下一层属于全体业主共有没有事实和法律依据，其该项请求不应予以支持；关于上诉人世纪环球置业公司为金源阁小区购置的两台发电机组的权属问题。首先应该明确，本案中的两台发电机组的主要功能是为满足市政常用电源停电时楼内电梯的应急电源使用，实际上是解决电梯双电源的问题。一个高层住宅是否需要配置发电机组，是根据该住宅市政电源的配置情况而确定的，而不是所有高层住宅必须配备的设施内容。开发商或者小区置业公司为方便及满足住户生活需要为小区电梯配置发电机组，本是为方便及满足住户生活需要的善意服务措施，是为方便全体住户生活需要服务的设施，全体业主仅是使用人而已，没有证据显示该发电机组的购置费用包含在小区业主的购房价款之中。既然该发电机组为上诉人额外购置，其产权当然属于上诉人，业主作为该项配置设施的使用人不代表其即同时享有该设施的产权。至于上诉人提出业主委员会的诉权问题，经本院审查，业主委员会已就本案的诉讼起动向多数业主履行了必要的征询程序，其诉权不存在法律障碍。综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《城市地下空间开发利用管理规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销运城市盐湖区人民法院(2015)运盐民初字第3658号民事判决；二、驳回被上诉人金源阁小区业主委员会的原审诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元。由被上诉人金源阁小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王玉林审判员  王晓明审判员  高军武二〇一七年十二月二十九日书记员  介 宁