陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民初94号原告：某管理公司。法定代表人：封某，总经理。委托诉讼代理人：张某，陕西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，陕西某律师事务所律师。被告：西安某公司。法定代表人：李某某，总经理。委托诉讼代理人：杨某某，男委托诉讼代理人：刘某。原告某管理公司（以下简称某管理公司）诉被告西安某公司（以下简称西安某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日作出(2014)西中民一初字第00040号民事判决。原告某管理公司不服该判决，提起上诉。陕西省高级人民法院于2016年11月8日作出（2016）陕民终449号民事裁定，撤销原判，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某管理公司委托诉讼代理人张某、马某，被告西安某公司委托诉讼代理人杨某某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某管理公司向本院提出诉讼请求：1、确认2014年10月31日原告向被告送达的解除通知书合法有效，双方租赁关系在该日终止；2、判令被告立即向原告返还租赁场地；3、判令被告向原告支付2014年6月9日至2014年10月31日的租金3465897.12元；并支付该租金迟延支付的滞纳金319595.97元（已减去曾支付的150万元）；其他垫付费用979580元；并要求被告赔偿损失15373903.93元（按21个月租金标准计算）；以上合计20138977元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月9日，原、被告签订了《某交易市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：被告租赁原告的场地约42000平方米（以实际租赁面积为准）；租期15年；租金约定为大棚投影面积17元／㎡／月，第二年在上一年度基础上每月递增2元，门面楼一层租金30元／㎡／月，第二年在上一年度基础上每月递增3元，门面楼二层租金17元／㎡／月，第二年在上一年度基础上每月递增2元；租金支付为每年5月9日之前一次性支付下一年度全部租金；违约责任未按时交付租金，逾期每日按3‰收取滞纳金（违约金）。《租赁合同》签订后，原告即如约向被告交付了租赁场地，被告用于经营标牌市场和小食品市场。同时，被告也支付了2013至2014年度租金。依据合同约定2014至2015年度租金为8785087.92元，被告应在2014年5月9日之前一次性支付。但至2014年10月份长达5个多月，经原告多次催要，被告一直未支付。后在多次协商下，被告才于2014年10月22日支付了150万元滞纳金，同时承诺租金将在3日内支付。此后，被告再次违约。原告无奈，于2014年10月27日委托律师向被告致送律师函，催促租金，但被告仍置之不理。被告的行为已构成根本违约，导致原告合同目的无法实现。2014年10月31日，原告依据《合同法》相关规定，向被告送达了《解除合同通知书》。该通知书已送达被告，依法已生效。被告亦未向法院起诉，双方签订的《租赁合同》依法已经解除。被告西安某公司辩称，1、双方合同因违反效力强制性规范应属无效，所谓解除通知书亦无效。2、2014年10月31日原告发通知当天就将被告赶出市场，原告实际使用市场，不存在返还场地问题。3、合同无效无租金可言，只有占用使用费。因原告未按约定时间交房且面积未达约定标准，被告不拖欠任何费用。2014年10月31日原告已实际占用市场，不存在21个月损失问题。150万是占用费不是违约金，请求驳回原告起诉。经审理查明，2013年6月9日，原告某管理公司与被告西安某公司签订《某交易市场场地租赁合同》，合同约定，某管理公司（甲方）将其拥有合法出租权、座落于某村内的新北城农副产品交易市场的部分商铺出租给西安某公司（乙方），租赁场地使用面积约42000平方米，按实际租赁面积计；租赁用途：乙方对租赁场地进行出租，用于印刷、包装、标牌、广告市场，且商户进行合法的经营活动；租赁期限为15年，自2013年6月8日起至2028年6月7日止，2013年9月30日前为乙方的免费装修期；场地交付：甲方应于合同签订之日开始交付租赁房屋。租金约定为：大棚投影面积租金为17元／㎡／月，第二年起在上一年租金的基础上每年按2元／㎡／月递增；门面楼租金为一层30元／㎡／月，第二年起在上一年租金的基础上每年按3元／㎡／月递增，门面楼二层17元／㎡／月，第二年起在上一年租金的基础上每年按2元／㎡／月递增；甲方给乙方提供水、电供应，费用由乙方承担。付款方式为：乙方在签订合同之日缴纳人民币壹拾肆万元合同定金，作为乙方履行本合同的保证。于2013年6月10日16:00时前缴纳甲方人民币壹佰万元。2013年6月20日前将人民币肆佰万元整打入甲方指定帐号,2013年9月1日前将年租金的剩余部分打入甲方书面指定帐号。之后每壹年支付一次租金，支付时间按合同签订日计，每次租金乙方应提前一个月支付给甲方。双方合同还约定，乙方应按合同约定按时向甲方交付租金、水、电费等相关费用，逾期每日按3‰收取滞纳金等其他条款。合同签订后，某管理公司按约向西安某公司交付了场地。某管理公司实际交付的场地面积为：大棚28000平方米，门面房一层4300平方米，门面房二层4300平方米。西安某公司于2013年6月20日支付某管理公司场地租赁费400万元、2013年8月31日支付某管理公司租金300万元、2013年12月25日支付某管理公司28万元，合计支付租金728万元。西安某公司将承租的场地改装成隔间，开设了标牌彩印市场和小食品市场并对外招商。西安某公司在招纳商户后，与商户签订了租赁协议并收取了租金。2014年10月22日西安某公司支付租金150万元。2014年10月31日，某管理公司向西安某公司发《解除通知书》一份，载明：“你公司应在2014年5月9日之前支付我公司2014年度至2015年度租金8785087.92元，但时至今日已逾期近6个多月，你公司尚欠我公司绝大部分租金拒不支付，在这6个月内，我公司多次催要，且委托律师向你公司发了律师函告，但你公司还是我行我素，置之不理，你公司的行为已构成了根本违约，致使我公司合同目的无法实现，且你公司也以自己行为和态度表明不履行合同义务。故此，我公司特依法向你公司通知如下：一、双方租赁合同从今日（即2014年10月31日）正式解除；二、要求你公司立即支付解除合同之前的租金、违约金及水电管理等相关费用；三、要求你公司立即腾空租赁场地，交还我公司。”当日西安某公司离开租赁场地。遂某管理公司向本院提起诉讼。审理中，西安某公司称不拖欠租金，因双方合同第9条约定2013年9月30日前是免租期，故第一年2013年10月1日至2014年10月1日的租金，已支付了728万元。2014年10月22日支付的150万元，是2014年10月30日以后的租金。某管理公司认可收到西安某公司支付了878万元。但认为按实际交付面积计算，减掉免租期，第一年2013年6月9日至2014年6月8日租金应为6102900元；2014年6月9日至2014年10月31日143天租金为3601693.34元。2014年10月22日西安某公司支付的150万元是滞纳金。本案所涉场地于2014年10月31日后实际由某管理公司管理。另查明，2010年5月4日，某管理公司成立。2010年7月19日，某公司变更名称为甲公司。2012年2月22日，甲公司变更名称为某管理公司。2011年3月7日，中共西安市未央区委办公室、西安市未央区人民政府办公室作出未办发【2011】10号文件《关于印发的通知》，某市场建设项目在该重点建设项目计划之列。2012年8月24日，西安市发展和改革委员会向某管理公司下发市发改审发【2012】432号文件《关于印发某交易市场项目备案确认书的通知》载明：你单位《关于某批发市场建设项目备案的申请》（新北城【2012】029号）收悉，该项目建设地址为某村。主要建设规模及内容为，总建筑面积20万平方米，其中蔬菜、水果、水产综合交易大棚9万平方米，仓储加工配送3万平方米，其余为办公、金融、电信及商业服务、电力等基础配套设施，总投资3.6亿元，资金来源为企业自筹。经审查，符合《西安市企业投资项目备案管理实施细则》，同意备案。按照新开工项目八项条件，在办理完相关建设手续后，开工之前务必向我委报送《拟建项目信息表》，不履行新开工项目报告制度的项目，不得擅自开工建设。2012年10月22日，西安市人民政府办公厅作出第（234）号西安市人民政府专题问题会议纪要，就某市场整改建设等相关问题进行了专题研究，会议议定事项如下：一、某市场要严格遵守国家有关法律法规、依法建设、依法经营、依法管理。对现有市场按照维持现状、完善功能、提升管理的原则，进一步加强管理，以保证城北地区居民的日常生活供应；二、各相关部门在不违反国家文物法及有关法律法规的前提下，对某市场的正常经营给予支持和扶持；三、关于建设某市场的公益性配套设施及农产品质量检测中心有关事宜。参照和生国际农产品市场及质量检测检验中心建设方案，由市统筹办、市发改委、市环保局、市商务局、市农委协商共同帮助出资建设。2013年1月5日，西安市农业委员会作出市农发【2013】3号文件《关于公布西安市第四批农业产业化龙头企业名单的通知》，某管理公司为西安市第四批农业产业化龙头企业之一。2014年1月17日，陕西省农业厅作出陕农业发【2014】5号文件《关于公布第五批陕西省农业产业化经营重点龙头企业名单的通知》，某管理公司为第五批陕西省农业产业化经营重点龙头企业之一。2014年1月，陕西省农业厅向某管理公司颁发认定某管理公司为陕西省农业产业化重点龙头企业的证书，该证书有效期为2014年1月17日起-2016年1月17日止。以上事实，有庭审笔录、租赁合同、政府文件、解除通知书等在卷佐证。本院认为，某管理公司系陕西省第五批农业产业化经营重点龙头企业，新北城项目本身系农业项目。2012年10月22日西安市政府就新北城农副产品批发市场建设有关事宜进行了专项问题研究，会议议定：“对现有市场按照维持现状、完善功能、提升管理的原则，进一步加强管理，以保证城北地区居民的日常生活供应”。新北城农贸市场是西安市政府的招商引资项目，该项目的建设投入巨大，并实际经营多年，市场建设依法进行了立项，该市场是合法市场，可以展开招收商户的租赁活动。本案双方争议的标的物为位于某村内的新北城农副产品交易市场的部分场地和部分商铺。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因本案租赁物经过相关主管部门批准建设，故2013年6月9日原告某管理公司与被告西安某公司签订的《某交易市场场地租赁合同》合法有效。被告西安某公司辩称合同无效的理由不能成立。依照《某交易市场场地租赁合同》约定，合同签订日为双方交房日和起租日。本案审理中双方认可某管理公司实际交付的场地面积为大棚28000平方米，门面房一层4300平方米，门面房二层4300平方米。故租金应以实际交付面积按合同约定的租金标准计算。双方合同约定免3个月装修期，故第一年2013年6月9日至2014年6月8日租金应为6102900元，被告已支付了租金728万元。因双方合同约定2014年5月9日之前被告应向原告支付第二年租金，但被告未按合同约定的时间足额支付第二年度的租金，仅于2014年10月22日支付了租金150万元，构成违约。2014年10月31日原告向被告送达了解除合同通知书，被告未就合同解除的效力主张权利，且当日离开涉诉场地，双方的合同实际无法继续履行，故双方2013年6月9日签订的《某交易市场场地租赁合同》于2014年10月31日予以解除。关于原告要求被告支付2014年6月9日至2014年10月31日租金一节，鉴于双方的租赁合同于2014年10月31日解除，故被告应支付至2014年10月31日前的租金。本案以双方认可的实际交付场地面积按合同约定的租金标准计算，第一年2013年6月9日至2014年6月8日被告应支付租金6102900元，2014年6月9日至2014年10月31日被告应支付租金3601693.34元。被告已实际支付租金878万元，相抵后被告还应支付原告2014年6月9日至2014年10月31日租金924593.34元。因被告违反合同约定，构成违约，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告主张以合同约定每日按3‰计算2014年6月9日至2014年10月31日违约金数额过高，被告以其未违约不同意支付。因合同约定的违约金计算方式已明显超过原告实际损失，过分高于造成的损失，适当应予酌减。据此，本院酌情判决由被告支付原告违约金10万元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告已于2014年10月31日离开场地，本案所涉场地实际由某管理公司管理。现某管理公司诉称被告商户一直使用场地至2016年年底，证据不足。故原告要求被告腾交场地及赔偿2014年11月1日至2016年6月30日21个月的租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。双方租赁合同虽明确约定原告负责水、电供应，费用由被告承担，但原告要求被告给付发电机、购买柴油等费用183750元，其提供的证据不足以支持该主张，故本院不予支持。至于原告要求被告给付停车费89.7万元一节，双方合同对此未有约定，故其该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、九十四条、九十六条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2013年6月9日原告某管理公司与被告西安某公司签订的《某交易市场场地租赁合同》于2014年10月31日予以解除。二、被告西安某公司于本判决生效之日起10日内向原告某管理公司支付2014年6月9日至2014年10月31日期间租金924593.34元及违约金10万元。三、驳回原告某管理公司要求被告西安某公司返还租赁场地的诉讼请求。四、驳回原告某管理公司要求被告西安某公司赔偿损失15373903.93元的诉讼请求。五、驳回原告某管理公司要求被告西安某公司给付垫付费用979580元的诉讼请求。六、驳回原告某管理公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费163591元，原告已预交，由原告负担147231元，被告负担16360元。被告于支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年十二月二十六日书记员  李艳