湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初7097号原告：湖南国天投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花路122号501房。法定代表人：朱革文，总经理。委托诉讼代理��：龙传祯，湖南潇湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玄帷，湖南众铭律师事务所律师。被告：李华龙，男，1970年3月15日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：耿显兰，北京大成（长沙）律师事务所律师。被告：李群芳，男，1963年4月24日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：耿显兰，北京大成（长沙）律师事务所律师。原告湖南国天投资有限公司（以下简称原告）与被告李华龙、李群芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张松杰独任审判，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙传祯及被告李华龙、李群芳的共同委托诉讼代理人耿显兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年12月1日签订《房屋租赁合同书》一份，约定两被告租用原告位于长沙市××雨××路与××处东南角整栋新楼（国天大酒店所在楼）（根据原告（原名长沙国天酒店投资咨询有限公司）与国防科大第三离职干休所的合作建设合同，原告自2009年起拥有20年经营使用权），租赁期限自2011年12月1日起至2024年6月20日止，第一年至第三年每年租金为680万元；第四年至第六年每年租金为710万元；第七年至第九年每年租金为730万元；第十年至第十二年每年租金为766.66万元。按年租金分季度提前5天支付下一季度租金。双方特别约定，两被告必须按期足额向原告交纳租金及有关费用，拖欠支付的，两被告承担延期付款的利息，每延期一日按季度上交租金及有关费用的3‰计算，并约定拖欠连续超过30日的，原告不退还履约保证金300万元并有权解除本租赁合同。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，而两被告一直存在逾期支付租金的情况（逾期支付租金情形附表）。因两被告长期逾期支付租金，且未经原告许可擅自改变大楼主体结构，根据合同约定，原告完全可以解除合同并没收两被告的保证金。但原告本着互信互让、长期友好原则，与两被告进行协商处理，双方于2014年2月18日签订了《谅解备忘录》一份，其中两被告承认其存在拖欠支付租金、擅自改动租赁房屋主体结构、未办理消防验收、营业执照等违约行为，原告不存在任何违约行为；基于上述事实，原告有权解除合同并没收保证金300万元；两被告保证以后按期支付租金，基于此，原告同意将延期利息减少至22万元，若两被告仍拖���租金，应严格按约定支付所有延期利息，且原告有权随时解除合同；《谅解备忘录》还特别约定，若两被告严格按合同约定履行义务，原告放弃追究两被告之前的违约责任，但是，若两被告再有违约行为，原告有权按租赁合同及谅解备忘录的约定追究两被告全部法律责任，两被告向原告承担连带责任；因两被告原因致租赁合同解除后，两被告自行承担所有装饰装修损失并不得向原告提出任何主张，且两被告应在接到原告通知之日起7日内腾退租赁房屋，逾期腾房的，视为两被告放弃权利，原告有权自行处置租赁大楼内的设施。签订《谅解备忘录》后，两被告仍屡次逾期支付房租，原告起诉至本院，经本院调解，双方达成调解协议，本院作出（2016）湘0111民初3149号民事调解书。但因两被告未按时履行调解书，原告向本院申请执行，在执行过程中双方又达成了和解协议���但两被告仍然违约，多次逾期支付房屋租金，原告多次催缴未果，为维护自身合法权益，只得诉至本院，请求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付原告欠付的房屋租金157.6万元（按每年710万元的标准，自2017年10月20日起计算至被告交付租赁房屋之日止）；3、请求判令被告支付原告违约金98万元（以逾期欠付租金为基数，按每日万分之五的标准，自逾期之日起计算至被告实际支付之日止，后附表）；4、本案所有诉讼费用由被告承担。被告李华龙、李群芳辩称，1、在合同履行过程中两被告履行了支付义务，不同意解除合同；2、原告没有为两被告开具发票，要求两被告承担违约金没有依据；3、原告可以直接要求两被告支付租金，但原告直接通过法院起诉；4、原告要求两被告承担本案诉讼费用没有事实依据，诉讼费用应由原告承担。经审理查明，原、被告双方于2011年12月1日签订了《房屋租赁合同书》一份，约定两被告租用原告位于长沙市××雨××路与××处正东南角××长沙市××号，土地产权为国防科大第三干休所所有），租赁期限自2011年12月1日起至2024年6月20日止，租金标准为：第一年至第三年每年租金为680万元，第四年至第六年每年租金为710万元，第七年至第九年每年租金为730万元，第十年至第十二年每年租金为766.66万元。租金支付方式为按年租金按季度提前5天支付下一季度租金，水电费按月支付。双方关于违约责任约定，两被告擅自改租赁物主体结构，应按原告书面通知在规定时间内恢复原状并赔偿因此造成原告的经济损失，如逾期不恢复原状，原告有权终止承租合同，收回租赁物，原告已收的履约保证金不予退还；两被���拖欠缴纳租赁费及有关费用的，承担延期付款的利息，每延期一日按季度上交租金及有关费用的3‰计算，拖欠连续超过30日的，原告不退还履约保证金300万元并有权解除本租赁合同。合同签订后，原告依约交付了租赁物，两被告经常出现逾期支付租金的情况，且未经原告许可擅自改变大楼主体结构，双方于2014年2月18日签订了《谅解备忘录》一份，《谅解备忘录》记载两被告承认存在拖欠支付租金、擅自改动租赁房屋主体结构、未办理消防验收、营业执照等违约行为，原告不存在任何违约行为，基于上述事实，原告有权解除合同并没收保证金300万元。本着诚实信用、互谅互让、长期友好合作的原则，双方经过充分协商，两被告保证今后按时支付租金且不再违反租赁合同及本备忘录的任何约定，基于此，原告同意将延���利息减少至22万元，若两被告仍有意拖欠租金，应严格按双方约定支付所有延期利息，且原告有权随时解除合同。《谅解备忘录》还约定，如两被告严格按租赁合同及本备忘录约定履行义务，原告放弃追究两被告之前的违约责任，但是，若两被告再有违约行为，原告有权按租赁合同及谅解备忘录的约定追究两被告全部法律责任，两被告向原告承担连带责任。因两被告原因致租赁合同解除后，两被告自行承担所有装饰装修损失并不得向原告提出任何主张，且两被告应在接到原告通知之日起7日内腾退租赁房屋，逾期腾房的，视为两被告放弃租赁大楼内的一切动产与不动产，原告有权自行处置且不承担任何责任。签订《谅解备忘录》后，两被告仍屡次逾期支付房租，原告于2016年5月25日起诉至本院（（2016）湘0111民初3149号），经本院调解，双方达成调解协议，本院于2017年3月15日作出民事调解书，调解书确定：一、原、被告双方一致同意，双方于2011年12月1日所签订的《房屋租赁合同》继续履行，被告李华龙、李群芳于2017年3月20日前支付原告湖南国天投资有限公司2017年3月的房屋租金591667元，后续租金被告李华龙、李群芳保证按期支付，如再次违约，则按原合同约定的标准向原告湖南国天投资有限公司支付逾期付款违约金；二、被告李华龙、李群芳因逾期支付租金欠原告湖南国天投资有限公司逾期付款违约金，因双方达成调解，原告湖南国天投资有限公司自愿将违约金减少至200000元，被告李华龙、李群芳应于2017年3月20日前支付给原告违约金200000元；如被告李华龙、李群芳未能按约支付前述违约金，则被告李华龙、李群芳应按原合同所约定的标准支付违约金（从第一次违约之日起开始计算）；三、原告湖南国天投资有限公司与被告李��龙、李群芳再无其他争议。本案受理费58202元，因调解结案减半收取29101元，保全费5000元，共计34101元，由原告湖南国天投资有限公司负担。调解书出具后，因两被告未履行调解协议内容，原告向本院申请执行，在执行过程中双方于2017年7月7日又达成了和解协议，约定：1、经双方结算，截至2017年7月7日，两被告欠付原告2017年8月、9月租金合计118.4万元、后续租金（按租赁合同据实计算）及违约金（按2014年备忘录约定自被执行人第一次违约之日起计算）；2、被告承诺不再拖欠原告任何款项，否则原告有权采取停电措施，有权解除与被告的房屋租赁合同并无需支付任何补偿。签订和解协议后，两被告仍然违约，多次逾期支付房屋租金，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告（原名长沙国天酒店投资咨询有限公司）于2009年7月8日与国防科大第三离职干休所签订了《合作建设合同》，约定原告自2009年起拥有讼争租赁房屋20年的经营使用权。另查明，截至2017年12月20日（两被告最后一次付款时间），根据两被告的逾期付款情形，按照每日万分之五的标准分段计算，两被告应支付的逾期付款违约金为766663.3元。以上事实，有《合作建设合同》、《房屋租赁合同书》、《谅解备忘录》、（2016）湘0111民初3149号民事调解书、《和解协议》、收据及双方当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与两被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方之间的房屋租赁合同、备忘录、和解协议均约定，若两被告再次拖欠支付租金，原告有权解除房屋租赁合同。两被告在合同履行过程中存在改变房屋主体结构、多次拖欠租金等违约行为，即使经过多次协商、法院诉讼、执行处理仍然未予杜绝，已构成根本违约，应按约定承担违约责任，两被告辩称原告未开具发票没有合同依据支持，且不能构成两被告不按时支付租金的抗辩理由。两被告至今仍存在逾期支付租金的情况，因此，原告主张解除双方之间的房屋租赁合同，于理有据，本院予以支持。根据双方约定，两被告的租金应按房屋租赁合同据实结算，经双方当庭核对，截至2017年12月31日，两被告欠付租金59.2万元，后续租金应按租赁合同约定据实支付至两被告交付租赁房屋之日止。两被告在履约过程中一直存在逾期付款情况，根据房屋租赁合同约定，应支付逾期付款违约金。根据房屋租赁合同、谅解备忘录及���解协议约定，违约金应自两被告第一次违约之日起计算。根据房屋租赁合同约定，延期付款则每延期一日按3‰计算违约金，该违约金标准过高，原告自愿调整为按每日万分之五计算，本院予以准许，根据两被告的逾期付款情形，截至2017年12月20日，两被告应支付逾期付款违约金766663.3元，原告主张的超出部分及尚未发生的部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除双方于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告李华龙、李群芳于本判决生效后5日内向原告湖南国天投资有限公司连带支付租金592000元（暂计算至2017年12月31日��后续租金按591667元/月的标准，计算至被告李华龙、李群芳交付房屋之日止）；三、被告李华龙、李群芳于本判决生效后5日内向原告湖南国天投资有限公司连带支付逾期付款违约金766663.3元（截至2017年12月20日）；四、驳回原告湖南国天投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费27248元，因适用简易程序减半收取13624元，由被告李华龙、李群芳连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇一七年十二月二十七日书记员  陈美瑗附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。