贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2730民初1289号原告：龙里县馨和物业管理有限公司，住所地：龙里县冠山街道三林路，统一社会信用代码：91522730314290442H。法定代表人：莫新刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡楠，贵州贵达（都匀）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人（该公司物业管理中心主任）：徐建红，一般授权。被告：雷良贵，男，汉族，1978年11月20日生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴尚云，贵州中孚律师事务所实习律师，一般授权。第三人：贵州爱家物业管理有限公司龙里分公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道西关坡（锦绣龙山花园），统一社会信用代码：91522730573346770K。负责人：伍平权，该公司总经理。委托诉讼代理人（该公司项目经理）：潘相艳，一般授权。第三人：龙里县锦绣房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道穿洞口，统一社会信用代码：9152273066298992XT。法定代表人：焦安艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人（该公司员工）：兰艳群，一般授权。原告龙里县馨和物业管理有限公司（以下简称馨和物管公司）诉被告雷良贵物业服务合同纠纷一案，本院2017年1月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并于2017年3月24日作出（2017）黔2730民初79号民事判决，原告不服该判决向黔南州中级人民法院提起上诉，黔南州中级人民法院作出（2017）黔27民终1247号民事裁定，以原判决违反法定程序，认定事实不清撤销原判决，发回本院重审。本院依法追加贵州爱家物业管理有限公司龙里分公司（以下简称爱家物管公司）、龙里县锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房开公司）为本案第三人参加诉讼，并另行组成合议庭于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告馨和物管公司法定代表人莫新刚及其委托诉讼代理人胡楠、徐建红，被告雷良贵委托诉讼代理人赵儒曦、吴尚云，第三人爱家物管公司委托诉讼代理人潘相艳，第三人锦绣房开公司委托诉讼代理人兰艳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨和物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告雷良贵给付原告物业费、能源费36827.52元及滞纳金，（滞纳金从逾期之日起按应交费用的2%，按月计算）；2、本案诉讼费���被告承担。事实及理由：锦绣房开公司与被告于2013年5月3日签订《前期物业服务协议》，双方约定：由锦绣房开公司委托的爱家物管公司就被告购买的南楼1单元1层1号所在的龙鼎大酒店小区提供物业服务，收费标准为每月2.0元/平方米，收费方式：按年收取，被告按年预交，被告同意由锦绣房开公司选聘的物管公司提供前期物业服务，如违约，将从逾期之日起按应交费用的3‰按日缴纳滞纳金。后经锦绣房开公司同意，将小区物业服务委托给原告，并向该小区业主发出《告示》，通知被告：从2015年9月6日起委托原告对龙鼎大酒店小区进行管理服务。原告入驻后，按照前期物业服务协议的约定，对小区进行物业管理，但被告违反协议约定拒绝交纳物业管理费用及公共能源费，迄今为止，被告无故拖欠2015年12月至2016年12月的物业费共计36827.52元，原告多次通���被告交纳，并于2016年11月30日委托律师发出律师函，但被告仍拒不交纳，为维护原告合法权利，特依法诉至法院。被告雷良贵辩称：1、合同具有相对性，物业合同系被告与爱家物管公司签订的，合同已经约定不得将物业管理整体委托给第三人，同时，原告不是合同签订主体，无权依据被告与爱家物管公司的合同向被告主张物业费；2、购房人系李彪、任华购买同一套房屋，雷良贵与高欣购买同一套房屋，董儒兵与林志娟购买一套房屋，刘金平与虞梅购买同一套房屋，前述房屋现在均由埃菲尔酒店在使用；3、被告在购房时已和锦绣房开公司约定，涉案房屋不属于物业管理范围，爱家物管公司在物业履行过程中也没有收取物业费；4、原告并没有向被告提供物业服务，向被告收取物业费无事实依据；5、根据《物业管理条例》第21条、��24条第2款之规定，原告不具有为被告提供物业服务的法定条件，主张物业费无法律依据；6、被告购买的房屋是独栋，有自己的通道，有独立的水电、消防，自行进行管理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人爱家物管公司辩称：爱家物管公司于2013年受锦绣房开公司委托对锦绣龙鼎大酒店商业区进行物业管理，受委托后按照相关法律法规与刘桂华等人签订《前期物业管理合同》，并在相关部门进行了备案登记，然该项目在交房使用后，原告在未取得爱家物管公司委托授权的情况下强行非法进驻该项目进行非法管理，现请求人民法院驳回原告诉请。第三人锦绣房开公司辩称：锦绣房开公司与被告在签订商品房买卖合同时签订的物管公司是爱家物管公司，请求法院驳回原告诉请。为证实自己的诉讼主张，原、被告双方向本院提供了相应的证据，第三人爱家物管公司、锦绣房开公司未向本院提供证据。对当事人提供的证据，本院作如下评析：原告提供的《物业服务企业备案表》系从房管局调取，证据形式合法，可作本案证据使用；原告提供的《前期物业管理服务合同》、《路面硬化及绿化工程承包合同》、《地下停车场车位画线及标示标牌工程合同书》、《防水工程单》、《锦绣房地产开发有限公司补助上诉人实施物业管理的补助费收据》、《物业管理图片》、《催交物业公示》、《停车公示》、《宣传栏（公示栏）》、《龙里县馨和物业管理有限公司收款单》，被告提出的异议成立，本院不予采信；原告提供的《小区总平面图》、《物业情况、房产物业号、面积等情况证明书》、《龙鼎酒店小区总平面图》、《埃菲尔酒店位置图》、《物价局收费标准》、《埃菲尔酒店停车收费凭证》，第三人质证无异议，被告对真实性无异议，可作本案证据使用。被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告对真实性、合法性无异议，第三人质证无异议，可作本案证据使用；被告提供的《前期物业管理服务合同》、《协议》，原告对真实性无异议，第三人质证无异议，可作本案证据使用。经审理，本院认定如下事实：因购房需要，被告雷良贵与案外人高欣共同向第三人锦绣房开公司购买其开发的龙里县冠山街道金龙路龙鼎大酒店南楼1层7号、2层5号、5层2号、7层1号房屋。双方于2013年1月14日签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定：交房时间变更为2013年6月30日；地下停车场上部空间（包括房屋外立面、房屋顶部）使用权为买受人所有；买受人所购买部分房产由买受人自行管理，不进入出卖人或业主委员会委托的物业管理公司管理范围内；南楼后的空地由买受人拥有使用权。双方又于2013年5月3日签订《商品房买卖合同》，约定物业服务企业为第三人爱家物管公司。被告与案外人购买该房屋后，与另案被告李彪、刘金平、刘桂华、董儒兵共同将所购买的部分物业用于经营埃菲尔酒店。2015年8月6日，龙里西苑锦润酒店有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：由原告实施“龙鼎大酒店”前期物业管理服务，该合同中载明物业建筑面积为：“约3.5万平方米”。2015年10月30日，原告获得龙里县房地产管理局物业服务企业备案审批，备案的物业总建筑面积为34851.28平方米。2016年1月20日，贵州多彩埃菲尔酒店投资管理有限公司与原告签订《协议》一份，约定由龙里埃菲尔酒店每月支付原告停车场卫生维护费1400元，原告负责进出通道及龙里埃菲尔酒店现停车场地的清洁。后原、被告双方因物业管理服务费的交纳产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明：爱家物管公司从未入驻龙鼎大酒店小区对该小区的物业提供物业管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，作为物业服务企业，其从事相关物业服务除应依法具备相关资质外，还应或经业主委员会选聘或经建设单位前期选聘并与之订立服务合同而后开展相关服务方可。但本案原告并未取得作为业主的被告雷良贵的委托并与之订立物业服务合同，也未提供证据证明其系该小区业主委员会或本案第三人原建设单位锦绣房开公司的选聘，即其与被告并不存在物业服务合同关系。被告在购买物业前与第三人锦绣房开公司约定：“买受人所购买部分房产由买受人自行管理，不进入出卖人或业主委员会委托的物业管理公司管理范围”，该约定系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定。故对原告主张其已经对被告所有的物业进行了管理，并要求被告向其支付物业管理费的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告龙里县馨和物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费720元，由原告龙里县馨和物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审 判 长  罗 华审 判 员  周 霞人民陪审员  曾崇政二〇一七年十二月四日书 记 员  周贤权