江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终2770号上诉人（原审原告）：孙妍芳，女，1982年7月16日生，汉族，居民，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：韦永、王建新，灌南县灌河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连云港辰威置业有限公司。法定代表人:姜卫东，董事长。委托诉讼代理人：王廷明，江苏海西律师事务所律师。上诉人孙妍芳因与被上诉人连云港辰威置业有限公司（以下简称辰威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙妍芳上诉请求：1.撤销灌南县人民法院（2016）苏0724民初2095号民事判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院以交房通知书被退回为由，判决上诉人败诉的观点是不正确的。上诉人没有收到该通知书，也没有接到快递员的任何电话通知，且被上诉人也没有提供证据证明该邮件的真实性。被上诉人一审提交的退回单据上显示无此号码，但上诉人手机号一直在使用中。第二，一审法院认为商品房经过建设单位等验收为合格的观点是错误的。我国法律明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是���案双方当事人在合同中的约定。开发商向购房者交付尚未竣工验收合格的商品房应承担相应的逾期交房违约责任。第三，在本案中，即使上述的交房通知书、房屋合格两个理由成立，被上诉人至今也无法按合同约定或者国家强制性规定提供合同第十一条交付条件中约定的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，至今仍然不具备交房条件，违约仍然在继续。综上，请求依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人辰威公司辩称：被上诉人按照《商品房买卖合同》中约定的上诉人提供的邮寄地址，在约定的时间向上诉人邮寄了交房通知，但两份邮件均被退回，视为被上诉人完成了交房义务。退回或拒收是二种不同的行为，将会产生不同的法律后果，退回应视为上诉人放弃了权利的抗辩，拒收应视为上诉人行使权利的抗辩。本案属于退回的情况，故被上诉人不存在承担违约金的情形。一审判决应当予以维持。孙妍芳向一审法院起诉，请求判令：辰威公司支付孙妍芳因其逾期交房至2016年2月17日前违约金29891元（63.0614元/天×474天）。法院认定事实：2013年7月2日，孙妍芳、辰威公司签订商品房买卖合同（合同编号：ＬＹＧＳＰＦxxxx），约定辰威公司将其开发的灌南县某小区第11幢2单元302室商品房以总价315307元预售给孙妍芳。合同第八条约定，辰威公司应在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，逾期交付房屋不超过60日，从约定的交房期限的第二日起至实际交付之日，辰威公司按日向孙妍芳支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付���日止，辰威公司按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的房屋验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人按买受人提供的地址联系方式发出书面通知，通知书发出之日起30日内，买受人未前来办理房屋交接手续导致出卖人无法交房的，视为已办理交付手续，其一切后果由买受人承担，……。合同签订后孙妍芳依约履行了付款义务。涉案房屋于2014年5月15日经施工单位、建设单位（项目）、监��单位分户验收合格。2014年12月25日，辰威公司按照商品房买卖合同中孙妍芳所留地址向其邮寄了交房通知书，但该邮件被退回。一审庭审中，孙妍芳自认仍居住在上述地址，但主张辰威公司交付的房屋未经行政机关验收备案，不符合交付条件，但未能向一审法院提供任何证据证实涉案房屋具有不符合居住的质量问题。一一审法院认为，孙妍芳、辰威公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效的合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，辰威公司于2014年12月25日向孙妍芳邮寄了交房通知书，但该邮件被退回，因双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款明确约定：“出卖人按买受人提供的地址、联系方式发出《交房通知书》，……，视同房屋已交付完成……。”，故辰威公司已经完成该合同约定的交付通知义务，孙妍芳未接受该房屋应自行承担送达不能的不利后果。孙妍芳虽主张涉案房屋没有取得竣工验收备案表，不符合交付条件。因双方约定的房屋交付条件为“商品房经验收合格”而“非综合验收合格或验收合格并备案”，未经竣工验收备案并不能说明涉案房屋不合格因素存在，涉案房屋已经建设单位、监理单位等验收合格，故孙妍芳抗辩理由不能成立，涉案房屋应视为已交付孙妍芳，孙妍芳要求辰威公司支付逾期交房违约金诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：驳回孙妍芳要求辰威公司支付逾期交房违约金29891元的诉讼请求。一审案件受理费546元，由辰威公司负担。孙妍芳已预交，辰威公司在兑现上述款项时一并支付孙妍芳。二审期间，上诉人孙妍芳提交关于其手机号码入网时间为2006年8月13日的移动网页图片两张，证明从2006年8月13日到目前为止，该号码一直正常使用，号码为137××××2716，与其在商品房买卖合同中所留的号码是一样的。被上诉人辰威公司质证意见为：对证据真实性有异议，无法核实真实性，不予质证。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，被上诉人发给上诉人的邮件上未注明上诉人在合同中所留的联系电话。涉案房屋至2017年1月完成竣工验收备案。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.被上诉人是否通知上诉人接收房屋？如果通知了，在通知时涉案的商品房是否符合交房条件？2.被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任？本院认为，孙妍芳与辰威公司签订的《商品房买卖合同》在买受人信息中已经��明了孙妍芳的联系地址和电话，辰威公司虽举证了其向孙妍芳邮寄交房通知书被退回的挂号信,但该挂号信改退批条中注明的退回原因为“5.无此号码”，该挂号信的信封上并未载明孙妍芳在《商品房买卖合同》中留有的手机号码，因此，本院认为，辰威公司未按合同约定的通知方式全面履行了通知义务，一审法院认定辰威公司已经完成合同约定的交付通知义务明显不当，本院予以纠正。退一步讲，即使辰威公司已经通知了孙妍芳接收房屋，涉案房屋于2017年1月通过竣工验收备案，辰威公司在向孙妍芳邮寄交房通知时，涉案房屋尚未取得竣工验收备案，不符合交付条件，孙妍芳有权拒绝接收房屋。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，辰威公司在交房时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，辰威公不能举证证明其在向孙妍芳发送其举证的交房���知书时已经取得了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因此，辰威公司未按合同约定的交房时间将符合交付条件的房屋交付给孙妍芳，构成违约，辰威公司应承担从2014年11月1日起至2016年2月17日止按已付房款日万分之二计算的违约金29891元，即315307元×474天×2/10000。辰威公司主张合同约定的违约金过高，没有依据，该主张不能成立，本院对此不予支持。综上所述，上诉人孙妍芳的上诉请求成立，一审判决认定事实错误，判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初2095号民事判决；二、连云港辰威置业有限公司于本判决送达之日起十日内支付孙妍芳自2014年11月1日至2016年2月17日期间的逾期交房违约金29891���。一审案件受理费546元（上诉人孙妍芳已预交），二审案件受理546元（上诉人孙妍芳已预交），均由被上诉人连云港辰威置业有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 乙 斌审判员 何 平审判员 万子榕二〇一七年十二月十六日书记员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的���裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。