四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初1258号原告：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，住所地峨眉山市峨山镇万坎村三组，统一社会信用代码915111816991785140。法定代表人：骆旭东。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郑航，泰和泰律师事务所律师。被告：周德云，男，生于1967年11月15日，汉族，住四川省成都市新都区。被告：吴术容，女，生于1971年2月3日，汉族，住四川省成都市新都区。原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光文旅公司）诉被告周德云、吴术容商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，因被告周德云、吴术容下落不明，需采取公告方式送达诉讼文书，故本院于2017年8月10日裁定将本案转为普通程序并依法组成合议庭，并于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑航到庭参加了诉讼。被告周德云、吴术容经本院公告传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝光文旅公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的“假日半岛七期”《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，向原告支付房屋价款20%的违约金，即68419元，前述被告应支付给原告的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；3、判令被告向原告支付因被告逾期偿还中国农业银行股份有限公司峨眉山支行按揭贷款，导致原告代被告偿还的按揭贷款本金、利息及罚息，共计181382.41元，前述被告应支付给原告的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；4、请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起10日内配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案号：201312260000044）；5、本案的全部诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2013年8月11日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（以下统称：合同），约定由被告购买原告开发建设的位于峨眉山市峨秀湖片区【假日半岛七期】项目142幢1单元4层142-5-15号房屋，该房屋总价款342095元。根据约定，被告应于签订合同当日向原告支付首期购房款142095元，剩余200000元购房款被告通过向贷款机构申请贷款的方式支付。合同签订后，原告为被告该房屋的合同在峨眉山市房地产管理局办理了备案登记（备案号：201312260000044）。补充协议第一条第2款明确约定：“若甲方为乙方的按揭贷款申请提供连带保证责任的，乙方承诺按约向银行履行还款义务，若乙方出现导致按揭银行要求甲方承担连带保证责任情形的，乙方应在接到甲方通知之日起7日内向甲方付清甲方代为承担的全部金额和费用，并按房屋价款20%向甲方支付违约金，如房屋未交付，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。”此外，补充协议第九条第2款明确约定“按照法律规定或合同约定解除合同的，乙方应在签订合同解除协议之日起10日内配合甲方办理《商品房买卖合同》备案撤销手续（在乙方已接房的情况下）将该房屋的占用转移与甲方，否则按总房款每日万分之五承担违约金。”合同签订后，原被告于2014年4月4日与按揭银行签订《个人购房担保借款合同》，由被告向按揭银行申请金额为200000元的借款，原告为被告的借款向按揭银行提供了连带责任担保。《个人购房担保借款合同》签订后，因被告逾期未向按揭银行归还贷款，按揭银行多次向被告催收，被告仍未按照合同约定按时足额归还按揭银行借款本息。2016年2月19日，按揭银行向原告送达了《协助催收及责任承担通知》及《扣款通知》，要求原告依约承担连带保证责任。“截止2016年2月19日，被告未按期归还贷款本息已逾期三期，现从原告保证金账户中扣收贷款本息。”截止2016年4月26日，原告已代被告向按揭银行承担了上述本金及利息共计181382.41元。2017年4月12日，原告向被告发出催收垫付的贷款本息及解除商品房买卖合同的《律师函》，要求被告向原告偿还代偿款项及支付违约金，但被告至今未向原告偿还代偿款项及支付违约金，故原告诉至法院，希望判如所请。被告周德云、吴术容未应诉答辩。本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2013年8月11日，二被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定由二被告购买原告开发建设的位于峨眉山市峨秀湖片区假日半岛七期（暂定名）142幢第1单元4层142-5-15号（暂定编号）的商品房，该房屋总价款342095元，并约定支付方式采用贷款方式付款，被告应于签订合同当日向原告支付首期购房款142095元，剩余200000元购房款被告通过向贷款机构申请贷款的方式支付，该房屋的交付时间为2014年5月31日前。同日，原告与二被告还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议约定由二被告向中国农业银行股份有限公司峨眉山支行申请200000元10年的按揭贷款。同时，补充协议第一条第2款约定：“若甲方为乙方的按揭贷款申请提供连带保证责任的，乙方承诺按约向银行履行还款义务，若乙方出现导致按揭银行要求甲方承担连带保证责任情形的，乙方应在接到甲方通知之日起7日内向甲方付清甲方代为承担的全部金额和费用，并按房屋价款20%向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。”2014年1月29日，原告与二被告到峨眉山市房地产管理局为该房屋办理了备案登记（备案号：201312260000044）。2014年4月4日，原告、二被告及与中国农业银行股份有限公司峨眉山支行（以下简称农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，三方约定由二被告向农业银行申请金额为200000元的借款，原告为二被告的借款向农业银行提供了连带责任担保。后，农业银行按约向二被告发放贷款。至此，二被告已向原告付清了全部房款。2016年2月19日，因二被告出现逾期未归还贷款的行为，农业银行向原告送达扣款通知，上载明：根据我行与借款人周德云、担保人蓝光文旅公司签订合作协议的约定，借款人周德云已逾期3期，现从蓝光文旅公司保证金账户中扣收贷款本息：本金178387.7元，利息2994.71元，请予以办理为谢。2016年3月1日，农业银行分两笔从蓝光文旅公司保证金账户中扣收周德云的贷款本息共计181382.41元。2017年4月19日，原告向二被告发出催收垫付的贷款本息及解除商品房买卖合同的《律师函》，要求被告向原告偿还代偿款项及支付违约金，但二被告至今未向原告偿还代偿款项及支付违约金，故原告诉至法院。另查明，原告在庭审中陈述，因二被告在约定的交房时间到期后未前来办理房屋过户手续，故该房屋未交付于二被告。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及其附件、《个人购房担保借款合同》、邮政回执单、扣款通知、保证金支付回单及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告主张解除原告与二被告签订的《合同》及《补充协议》有双方的合同约定，本院予以支持。原告主张二被告配合原告办理撤销前述合同所涉房屋的备案登记系解除合同后的附随义务，本院予以支持。二被告未按期偿还按揭贷款，原告在二被告未按期偿还按揭贷款后，承担了担保责任，故原告在履约过程中无过错，系二被告未依约履行合同，应承担违约责任。原告与二被告在《补充协议》上约定，出现此种情形时二被告应当向原告支付总房款20%即68419元的违约金。本院认为，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以总房价计算20%的违约金过高，根据本案的实际情况，调整为以总房价计算10%为违约金，即违约金为34209.5元。原告已为二被告代偿了181382.41元，根据双方在《补充协议》上的约定，原告为二被告代偿上述费用后，二被告应当在收到原告通知之日起7日内向原告付清原告代为承担的全部金额和费用。基于原、被告的合同对此有约定，本院对原告要求被告支付代偿费用的诉讼请求予以支持。关于原告在第2和第3项诉讼请求中，要求将二被告应支付给原告的款项与二被告已支付给原告的购房款中进行抵扣的诉讼请求。本院认为，原告的该项诉讼请求是在行使债的抵消权，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同不得抵消的除外。”故而行使抵消权的前提是当事人之间互负到期债务，而在本案判决未生效及判决确定的履行期限到期之前双方并不存在到期债务，故本院对原告要求扣减双方债务的诉讼请求不予支持。据此，本院对原告的诉讼请求符合法律规定的部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与被告周德云、吴术容于2013年8月11日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》从本判决生效之日起解除；二、被告周德云、吴术容在本判决生效后十日内协助原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司办理撤销位于峨眉山市峨秀湖片区假期半岛七期142幢142-5-15号商品房（合同备案号：201312260000044）的合同备案登记；三、被告周德云、吴术容在本判决生效后十日内向原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司支付违约金34209.5元；四、被告周德云、吴术容在本判决生效后十日内向原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司支付由原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司代被告周德云、吴术容偿还的贷款本金、利息共计181382.41元；五、驳回原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为5048元、公告费600元，由被告周德云、吴术容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于乐山市中级人民法院。审 判 长 王 璐人民陪审员 张 弦人民陪审员 彭远冲二〇一七年十二月七日书 记 员 张文佳附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。