安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终7674号上诉人（原审原告）：王本兴，男，1969年1月1日出生，汉族，住安徽省庐江县，被上诉人(原审被告)：安徽省庐江中兴房地产开发有限公司，住所地安徽省庐江县汤池镇滨河西路，统一社会信用代码913401247050248540（1-1）。法定代表人：胡宏来，董事长。委托诉讼代理人：谭德凯，安徽潜川律师事务所律师。上诉人王本兴因与被上诉人安徽省庐江中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2016）皖0124民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王本兴上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判中兴房地产公司赔偿王本兴损失40238.10元。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，中兴房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办证材料交由产权登记机关备案。王本兴早在2012年1月28日就将契税、维修基金、工本费等费用合计12575元交付给中兴房地产公司。中兴房地产公司明知自己应当在90内将办证材料交由产权登记机关备案，却直到2017年3月27日才将契税缴纳至税务机关。五年多时间里，王本兴一直多次要求中兴房地产公司缴纳契税，并告知中兴房地产公司和物业公司房屋将被出售。王本兴在一审提交的物业费票据可以证明其积极主张过权利。如前所述，中兴房地产公司迟延履行义务长达五年之久，其违约行为严重违反了正常的市场交易，不排除恶意拖延的情况，其违约给王本兴造成经济损失，理应赔偿。国家对于二手房的契税政策并不是2017年形成，中兴房地产公司完全可以预见到上诉人出售房屋而造成的税费损失。房屋是出售还是自住这是王本兴自己的事情，与中兴房地产公司无关。中兴房地产公司辩称：一、一审判决认定上诉人未积极主张权利能够成立。据中兴房地产公司负责办理产权证的工作人员介绍，与王本兴同期在中兴房地产公司购房的其他购房户，只要提供的资料齐全，符合办证条件，均在合同规定的时间内办理了产权登记。王本兴未能按期办证，是由于其提供资料不全，很有可能是缺少首套房证明，导致税款金额无法确定。因时间跨度长，中兴房地产公司对此难以举证。可以肯定的是，王本兴将有关费用交付中兴房地产公司后，未及时与中兴房地产公司联系，否则不可能拖那么久。二、一审判决对于王本兴要求支付违约金4155.22元予以支持、对其要求赔偿损失予以驳回系正确的。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，如买受人不退房，双方同意由出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。王本兴所购房屋总价为415522元，按1%计算违约金为4155.22元。2、王本兴所主张的转卖房屋的契税损失不是必然要发生，更不是中兴房地产公司违约所造成。若王本兴所购房屋用于自住、出租，或者是产权登记后两年后再出售，则所谓的契税损失均不必发生。3、税费损失是中兴房地产公司在订立合同时无法预见的。双方订立合同时间为2010年11月26日，王本兴转卖房屋不足两年导致多交税款是国家于2015年3月份出台的房产新政。可见，双方签订合同时，该政策尚未出台，中兴房地产公司根本不可能预见这一情况。因此，一审对此认定符合《合同法》第113条规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王本兴向一审法院起诉请求：1、判令中兴房地产公司支付王本兴违约金4155.22元；2、判令中兴房地产公司赔偿王本兴损失40238.10元；3、本案诉讼费用由中兴房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年11月26日，王本兴与中兴房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定王本兴以415522元的价格购买中兴房地产公司开发的位于庐江县××与××处“××世家”小区××室。合同十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2现处理：1、买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，应按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后买受人按期给付了房款415522元，并于2012年1月28日向出卖人交付契税、维修基金、工本费等费用合计12575元。2017年3月27日，庐江县地方税务局开具契税完税凭证并办理了房地产权证。2017年5月8日，买受人将房屋以650000元的价格出售给案外人卢志成。因案涉房屋在办理权属证书后两年内出售，税务机关全额征收了王本兴增值税30952.38元、城建税1547.62元、教育费附加928.57元、地方教育费附加619.05元、个人所得税6190.48元，合计40238.10元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。王本兴与中兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现因中兴房地产公司违反合同第十五条的规定，对此其应当承担违约责任。现王本兴要求中兴房地产公司按照王本兴已付房款的1%承担违约金4155.22元（415522元×1%）符合法律规定，该院依法予以确认。财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件3规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。即赔偿损失与违约责任是可以并用的。而第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。这里的“合同履行后可以获得的利益”既包括直接损失，亦包括间接损失，但应当是以违约方可预见的为前提。而本案中中兴房地产公司在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内未为王本兴办理权属登记手续，对此王本兴应当在中兴房地产公司违约后积极主张权利。本案中王本兴在2017年3月27日取得房屋所有权后于2017年5月8日对外出售，税务主管机关征收王本兴税费40238.10元是否系中兴房地产公司在违约时可预见的损失系本案的争议焦点。该院认为中兴房地产公司在违反合同第十五条约定的办理权属证书期限内不能预见王本兴在取得所有权后的再次出售行为以及国家税费政策的调整情况，且王本兴在中兴房地产公司违约后未能及时向中兴房地产公司主张权利，致使其在取得所有权后再次出售时缴纳的税费不是违约方中兴房地产公司在违约时可预见的损失，不应当认定为王本兴的可得利益。故对王本兴主张要求中兴房地产公司赔偿税费损失40238.10元的请求不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、安徽省庐江中兴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付王本兴违约金4155.22元；二、驳回王本兴的其他诉讼请求。案件受理费455元，由安徽省庐江中兴房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。另，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：王本兴与中兴房地产公司于2010年11月26日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方共同确认由出卖人中兴房地产公司代为办理相应的房地产权属证书，故中兴房地产公司应根据交易习惯及诚实信用原则通知买受人王本兴应向其提供何种办证材料予以配合。中兴房地产公司称逾期办证的原因系王本兴未能提供首套房证明，却不能举证证明其已向王本兴履行了该通知义务。因此，一审法院将逾期办理房地产权属证书的违约责任归责于中兴房地产公司，并依据《商品房买卖合同》第十五条判令中兴房地产公司承担已付房款1%的违约金4155.22元，并无不当之处。关于王本兴要求中兴房地产公司赔偿其税费损失40238.10元。《房屋转让征免税审批表》显示，该笔40238.10元税费的构成为：增值税30952.38元、城建税1547.62元、教育费附加928.57元、地方教育费附加619.05元、个人所得税6190.48元，合计40238.10元。综合本案现有证据，王本兴未能证明城建税、教育费附加、地方教育费附加及个人所得税损失与中兴房地产公司的违约行为之间存在法律上的因果关系。另，王本兴二审中称该笔40238.10元税费系由案外人卢志成刷卡缴纳，其又称与卢志成约定交易税费系由王本兴负担，由卢志成先行垫付后再从交易价款中扣除。然而王本兴未能就此举证，换言之，40238.10元税费的实际支付主体为案外人卢志成，中兴房地产公司的违约行为未能导致王本兴实际损失了交易税费40238.10元。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，中兴房地产公司不应就此向王本兴承担赔偿责任。综上，王本兴的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费910元，由王本兴负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一七年十二月十二日书记员  吴丁蔷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。