江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初2174号原告：赵荣春，男，住徐州市云龙区绿地商务城公园首府**号楼*单元****室。委托诉讼代理人：张学海，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：武伟，江苏红杉树律师事务所律师。被告：郭才永，男，住河南省太康县。委托诉讼代理人：孙丽丽，河北中宇律师事务所律师。被告：李玉洁，女，住河南省太康县。二被告共同委托诉讼代理人：刘旭，男，住徐州市新城区绿地商务城。第三人：徐州房管家不动产营销有限公司，住所地徐州市云龙区绿地商务城217栋楼102商铺。法定代表人：张奇，男，住徐州市云龙区。原告赵荣春与被告郭才永、李玉洁、第三人徐州房管家不动产营销有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员田野、人民陪审员路振亚、苟长国组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵荣春及其委托诉讼代理人张学海、被告郭才永的委托诉讼代理人孙丽丽，被告郭才永和李玉洁的共同委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼，第三人徐州房管家不动产营销有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵荣春向本院请求：1、判令被告赔偿原告损失219975元（包含中介费9675元）并返还定金2万元。2、评估费5200元由被告承担。3、本案诉讼费5125元、保全费3745元由被告承担。事实和理由：2017年元月14日，原告与被告在第三人处签订了徐州市存量房买卖协议（协议号码0001191）。协议约定原告以645000元人民币购绿地商务城不动产楼牌号130-1-903房产（编号3203020100000082320300000001），且协议约定原被告双方同意在2017年7月30日前办理上述房地产备案手续。但被告于2017年4月19日派人告诉第三人及原告，被告宁愿违约也不再履行该房地产买卖协议。但协议第十五条第4款规定：“本协议为最终协议，本价格为最终价格”，且被告无正当理由违约。其声明不再履行该协议的行为是故意违约的违法行为。现诉至法院，望支持诉请。被告郭才永辩称，1、原告主张的损失，没有法律依据。合同的当事人双方，均无法遇见到该房屋价格的上涨或者下跌，因此，不能够适用合同法113条的规定，预期损失不等于实际损失。2、本案中介费根据合同法第427条居间人未促成合同成立的，不得要求居间报酬。本合同目的没有实现，居间人不应收取报酬。原告与中介之间的报酬问题与我方无关，原告可另行主张。原告主张中介费的诉请，没有法律依据。3、关于鉴定费，评估报告不应被采纳，鉴定费应当由原告自行承担。4、诉讼费和保全费依法由败诉方承担。5，被告郭才永拒绝出卖房屋的原因是其配偶李玉洁不知情及反对。依据是房产买卖合同的第13条第3，本案属于根据合同行使约定解除权。是属于依约解除，而非违约解除。6、本案属于无权处分，根据婚姻法司法解释第17条的规定，夫妻之间一方并未获得对方授权，而以对方或夫妻双方的名义处分财产，相对人不能仅依双方之间的配偶身份，而相信对方有代理权。被告李玉洁辩称，签订协议时，未告知共有人李玉洁，此房产也未取得房产证书，合同无效。本案焦点：1、徐州市存量房买卖协议是否生效。2、被告是否存在违约行为，应否承担违约责任。如存在违约，责任如何确定。3、居间服务费（中介费）的承担如何确定。经审理查明，2017年1月14日，出卖方（甲方）郭才永、买受方（乙方）赵荣春和居间方（丙方）徐州市房管家不动产营销有限公司签订《徐州市存量房买卖协议》一份（编号：0001191），合同第一条约定，甲方自愿将自（共）有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权《以下简称房地产》出售给乙方。第三条约定，待售房屋座落于绿地商务城（B1-2、3地块）130-1-903，建筑面积约为99.46平方米，房屋用途为住宅，购房合同：NO0534979。第四条约定，该房屋的成交总价为人民币大写陆拾肆万伍仟元整，小写645000元整。第五条约定，甲、乙双方一致同意采取一次性付款方式支付房款：乙方于2017年7月30日前按本协议第四条约定房屋价款，一次性支付人民币大写陆拾肆万伍仟元整，小写645000元整。第七条约定，甲乙双方特定交房日期即按国家规定，款清交房。第九条约定，甲乙双方佣金由乙方支付，甲乙双方如一方违约则由违约方支付佣金；双方自愿解除合同，由甲乙各支付50%。佣金为房地产成交价1.5%，即9675元。第十条约定，在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金人民币大写贰万元整，小写20000元整。双方同意由丙方保管。在产权过户时该定金作为购房款。甲方自愿将壹本购房合同复印件和两张购房发票复印件押给中介方保管。第十一条约定，甲乙双方同意在2017年7月30日前办理上述房地产备案手续。第十三条违约责任第三款约定，甲乙签订合同后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方3日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金小写20000元给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在3日内将已付购房款返还给乙方，但甲方应同时支付违约金小写20000元给乙方。合同签订时，郭才永携带有其配偶李玉洁的身份证，并出具书面承诺书，载明：“本人郭才永承诺共有人李玉洁同意出售云龙区绿地商务城130-1-903室共有房产，若因产权纠纷导致合同不能履行，本人愿意承担一切后果，本人愿意赔偿违约金40000元”。当日，郭才永收到赵荣春的定金20000元，该定金依约交由居间方徐州市房管家不动产营销有限公司保管，三方在证明收据上签字或盖章。赵荣春向居间方徐州市房管家不动产营销有限公司支付居间服务费9675元，居间方出具一张收据。2017年4月20日，郭才永出具书面告知书，声明决定悔约，书面告知购房买赵荣春。该书面内容，居间方徐州市房管家不动产营销有限公司和赵荣春已知悉。另查明，座落于徐州市云龙区绿地商务城（B1-2、3地块）130幢1单元903号的房屋系郭才永与李玉洁夫妻二人共有。经原告申请，本院委托，徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司出具徐邦房估（2017）司字第8-04号房地产估价报告，对位于徐州市云龙区绿地商务城B1-2、3地块130幢1单元903号的房地产进行评估，确定估价对象在2017年4月20日的市场价值为85.53万元。以上事实，有原告和被告的当庭陈述、徐州市存量房买卖协议、商品房买卖合同、收据、结婚证复印件、承诺书、定金证明收据、居间服务费收据、告知书、第三人出具的说明，房地产估价报告等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告郭才永携带其本人和李玉洁的身份证、购房合同复印件、购房发票复印件、承诺书等材料至第三人处与原告赵荣春签订房屋买卖合同，现共有人李玉洁以缔结合同未经其同意主张买卖合同无效，该辩解不成立，本院不予支持。原告赵荣春和被告郭才永、李玉洁签订的《徐州市存量房买卖协议》，是双方真实意思表示，合同有效。关于被告是否存在违约行为的认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告未依约履行合同义务，通过书面材料告知原告方和第三人其不再履行合同义务，系违约。被告辩称其是行使合同解除权，经查，本案双方并未有解除合同的约定，也不存在法律规定的被告可以行使解除权的情形，故被告的该辩解不成立。因此，应认定被告存在违约行为。关于违约责任的认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，合同签订后，原告依约履行己方义务。被告郭才永、李玉洁未依约履行义务，应承担违约责任。经评估，被告悔约当日的涉案房屋价值为85.53万元，双方合同约定的房屋价款为64.5万元，房屋涨幅差价为21.03万元，该部分损失应由被告承担。关于居间服务费的问题。双方签订的徐州市存量房买卖协议第九条约定，甲乙双方佣金（居间服务费、中介费）由乙方支付，甲乙双方如一方违约则由违约方支付佣金9675元。本案中，被告违约，居间服务费9675元应由被告承担。综上，被告郭才永、李玉洁违约，应当返还原告赵荣春定金2万元，赔偿购房损失21.03万元、居间服务费（中介费）9675元和评估费5200元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭才永、李玉洁于本判决生效之日起十日内向原告赵荣春返还定金2万元，赔偿购房损失21.03万元、居间服务费9675元和评估费5200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元、保全费3745元，由被告郭才永、李玉洁负担（原告已预交，被告案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  田 野人民陪审员  路振亚人民陪审员  苟长国二〇一七年十二月二十五日书 记 员  周 绕