江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1311民初4424号原告：江苏省宏泰房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道与环城北路交汇处。法定代表人：麦兆辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑜、杜亚青，江苏义扬律师事务所律师。被告：刘健军，男，1988年1月15日出生，汉族，居民，户籍地宿迁市宿豫区，现住江苏省苏州市虎丘区。原告江苏省宏泰房地产开发有限公司（下称宏泰公司）与被告刘健军商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰公司委托诉讼代理人张瑜，被告刘健军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》，并判决被告支付原告违约金106143.8元（违约金按总房款20%计算）；2.判决被告偿还原告代偿款378797.42元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年2月8日，被告刘健军购买原告开发的尚阳湖畔花园6-12幢13A06室商品房，并签订了商品房买卖合同。合同约定，房屋总价款为530719元，被告应于2014年2月8日前支付首付款160719元，剩余370000元以按揭贷款的方式支付。2014年6月，被告向银行贷款320000元，原告为其提供担保。剩余购房款50000元，由被告以现金方式支付。担保贷款后，被告多次违约，不按期缴纳偿还银行贷款本息，导致银行于2014年12月19日、12月25日分别从原告账户扣款6614.37元、4634.86元，合计24674.53元，用于支付被告未按期偿还贷款本息。后原告多次向被告索要代偿款，2015年7月24日被告向原告出具承诺书，承诺于2015年10月30日前付清，并承诺在原告承担保证责任期间，如被告未能按时偿还按揭贷款本息，导致银行从原告账户中扣款的，被告应在扣款事实发生3日内，全额归还原告代还的所有款项，若被告逾期超过15日仍未全额归还的，原告有权解除合同，被告应按总房款的20%支付原告违约金。承诺书出具后，原告于2015年6月代被告偿还贷款13425.3元。被告仍未能按其承诺书内容履行义务，并导致原告自2015年12月25日至2017年6月29日，多次代其偿还了按揭贷款共计354122.89元（已代还清全部贷款）。目前，原告已经代被告偿还按揭贷款共计378797.42元，被告至今未能偿还原告上述代偿款。被告刘健军辩称，对原告主张的事实无异议，目前没有能力归还房款，同意解除商品房买卖合同，原告主张违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原告申请，2017年8月8日，本院作出（2017）苏1311民初4424号民事裁定书，查封网签备案登记于刘健军名下的位于宿迁市××区××花园××单元××室房屋一套，保全限额500000元，期限为三年。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中双方之间的买卖合同依法成立并生效。本案中，当事人的争议焦点是原告主张的违约金是否过高？原告提出被告刘健军在2015年7月24日出具的承诺书中承诺：若其逾期超过15日仍未全额归还宏泰公司代还所有款项，宏泰公司有权单方解除合同，刘健军应按总房款的20%支付违约金。被告辩称违约金约定过高，请求予以调低。本院认为，因被告未按承诺书约定履行偿还原告代偿款义务，原告按合同约定主张解除合同，庭审中，被告表示无能力偿还，愿意解除合同，仅提出调低违约金辩解。本院认为，本案原、被告之间存在两种法律关系，一是两者间的商品房销售合同关系，二是两者与案外人中国银行股份有限公司宿迁宿豫支行间存在的借款合同关系。就商品房预售合同关系而言，被告所负的主要义务为支付购房款530719元，其在合同订立后通过自付及银行按揭贷款的方式已支付了全部购房款。但鉴于原告在借款合同中为被告的按揭贷款提供了连带责任保证，并因被告未按约履行义务而承担了保证责任，故原告在商品房销售合同中所收购房款的大部分用于承担借款合同的连带保证责任。对于被告的行为是否构成对商品房销售合同的违约的问题，从形式上看，被告已支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定；但从实质上看，因原告代为清偿了被告在银行按揭的绝大部分款项，则被告先前支付给原告的购房款项的一部分因其在借款合同中的违约行为又被支付给贷款银行，可视为原告在商品房销售合同中的主要权利即收取购房款并未全部实现。考虑到被告停止偿还按揭贷款月供的行为意味着其偿付能力受限，为公平保护双方利益，本院依法认定被告违反承诺书中义务的行为构成对商品房销售合同的根本性违约的约定合法有效。同时，被告在承诺书中明确若其逾期超过15日仍未全额归还宏泰公司代还所有款项，宏泰公司有权单方解除合同，且本案被告也同意解除，故对原告主张解除涉案商品房买卖合同的诉求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于违约金，根据双方认可的事实，涉案商品房价款总计为530719元，刘健军已经直接向宏泰公司缴纳首付款160719元以及按揭贷款后差额50000元，合计210719元；剩余320000元刘健军已于2014年6月由宏泰公司担保，向中国银行股份有限公司宿迁宿豫支行按揭贷款，并支付给宏泰公司。因刘健军未按约偿还银行贷款，宏泰公司分别于2014年12月19日至2017年6月29日代刘健军偿还了按揭贷款本息合计378797.42元。目前，商品房买卖合同因刘健军未履行承诺义务，房屋已网签但未办理不动产权证书，也未交付给刘健军，仍处于未履行完毕状态。本案中，刘健军已经通过自付和按揭贷款方式付清了全部房款，宏泰公司主张的违约金是否过高，应与因刘健军违约给宏泰公司造成的损失比较，本案中宏泰公司的损失主要为代偿按揭贷款部分产生的损失，综合合同履行现状、宏泰公司代偿的时间和数额等案情，本院酌定原告损失为代偿款部分的10%。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告江苏省宏泰房地产开发有限公司与被告刘健军于2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告刘健军于本判决生效后十日内返还原告江苏省宏泰房地产开发有限公司代偿款378797.42元；三、被告刘健军于本判决生效后十日内赔偿原告江苏省宏泰房地产开发有限公司损失37879.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10169元，保全费3020元，合计13189元，由原告宏泰公司负担600元，被告刘健军负担12589元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费10169元。审 判 长  李海港人民陪审员  吴新品人民陪审员  钱志艳二〇一七年十二月二十七日书 记 员  刘祝羽附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。