山西省清徐县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0121民初1057号原告：郭作明，男，1956年12月23日出生，汉族，山西省清徐县集义乡东辽西村农民。被告：侯德喜，男，1961年12月20日出生，汉族，山西省清徐县徐沟镇西怀远村农民。委托诉讼代理人：黄秀敏，山西隆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈改卿（系侯德喜配偶），女，山西省清徐县徐沟镇西怀远村农民。原告郭作明与被告侯德喜租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭作明，被告侯德喜的委托诉讼代理人陈改卿、黄秀敏，证人王某、贺某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭作明向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令侯德喜支付郭作明租赁费5万元（2014年8月1日至2015年8月1日）并且向郭作明支付违约金1.5万元；2.请求依法判令侯德喜腾出占用郭作明的房屋和场地并且维修冷库外墙墙面和防雨棚。变更诉请：请求将原诉请的6.5万元变更为16.5万元。事实和理由：2010年7月31日，郭作明与侯德喜签订了《租赁协议书》，约定郭作明将其在西怀远村的冷库、冷库院内的房屋及附属设备租给乙方（侯德喜）使用，租赁期限：从2010年8月1日起至2018年7月31日止，并约定租金年付，前五年租金5万元，以后每年租金6万元。协议书第二条约定”如果不按时付款，增收百分之三十的违约金，严重时终止合同。”后由于侯德喜严重违约，不按时支付从2014年8月1日至2015年8月1日的租金5万元和违约金，并且不履行维修义务，郭作明、侯德喜于2015年7月31日签订了《合同解除终止协议》。协议第四条约定：”损坏部分由乙方负责维修好。”但是，郭作明多次找侯德喜要其履行《租赁协议书》和《合同解除终止协议》约定的义务，侯德喜一直推托至今未履行，租赁期间损坏的冷库外墙墙面和防雨棚侯德喜也一直不维修，也不腾出占用的郭作明房屋及场地。合同期内所欠租金是10万元，时间是2013年8月1日到2015年7月31日。2015年8月1日到2017年7月31日，共6万元，其中侯德喜给了1.5万元，还差4.5万元，是口头协议约定的。按照解除合同协议中双方认可的修缮费是2万元，故诉讼请求共计是16.5万元。为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求支持全部诉讼请求。侯德喜辩称，一、侯德喜不应当承担租赁费和违约金。理由如下：侯德喜实际租赁冷库和房屋的期间为2010年8月1日到2014年7月31日共4年，年租金5万元，共20万元，侯德喜已经全部支付完毕。2013年底，恒丰枣业已经停产，侯德喜的加工企业已经没有存在的必要性和意义，再租用场地已经没有盈利的意义，侯德喜和郭作明口头协商2013年起就不再租用郭作明的库房，当时双方关系非常融洽，郭作明也满口同意，同时郭作明还让侯德喜打听新的承租人，并同意侯德喜将一些杂物堆放在冷库内，待有新的承租人时，将杂物清走，当时租赁协议已经实际解除。二、冷库外墙脱落，防雨棚受损，侯德喜不认可，侯德喜已经在租赁期间对此进行了维修，郭作明现在说的损失，不知道是什么时候受损的，与侯德喜无关，而且郭作明没有尽到注意的义务，没有防止损失扩大，损失扩大的部分应当由郭作明自行承担。三、郭作明说的用一辆旧车抵顶租金和给过1.5万元的租金都是不存在的，郭作明没有任何证据予以佐证。四、郭作明所说的合同终止后，侯德喜又找到郭作明要求再次租赁仓库是不存在的，郭作明没有任何证据佐证。五、在此侯德喜需要明确，本案当中的这块场地东面的二层车间，面积共611平米，不属于侯德喜与郭作明租赁的房屋，郭作明对此不应当享有任何权利。该地上原有的房屋是本村苗玉虎所建，已经破败不堪，2009年侯德喜与苗玉虎协商一致，侯德喜将该房屋推倒后重建，所以该房屋应当是苗玉虎所有，与郭作明无关。郭作明在本村承包的100亩土地，已经将其全部转包给北格村李祝林，李祝林承包土地的西南角与侯德喜的东房紧邻，其本人能够证明侯德喜的东房与郭作明无关。郭作明围绕诉讼请求依法向本院提交了证据：1.提供贺某的证明材料一份。证明贺某当时确实租赁了冷库和冷库加工厂，并且给付了租金。总共给了3.5万元的租金。2.2010年7月31日双方签订的租赁协议书一份。3.2015年7月31日双方签订的合同解除中止协议书一份。4.土地租赁合同一份。5.土地承包合同公证书一份。6.租赁合同场地标图。7.山西新鑫高科技农业种植园村镇规划选址意见书一份。8.苗玉虎的证明一份。证明苗玉虎原承包良种场土地所建的房屋给了郭作明。9.我给良种场出具的证明一份，证明我的使用权。10.照片两张，证明现在围墙的损坏情况。合同解除后，双方都认可，双方都签字了，合同解除后，侯德喜提出继续租用，年租金3万元，一年一付。口头协议后，2015年9月后半月，侯德喜已经将冷库和冷库加工厂租赁出去，并且在2015年年底给了我1.5万元的租金，侯德喜说没有继续占用和租用冷库是虚假的陈述。冷库的修缮问题，合同中明确规定，在占用期间，必须进行维护和修缮，修理费2万元。2015年6月份，另一个租赁人贺某已经给了侯德喜订金，不管他们是什么约定，2015年6月份，贺某将红枣拉到冷库里存放，至今还存放着贺某的红枣。侯德喜对郭作明提供证据的质证意见：对证据1的合法性、关联性都不认可，该份证明材料所表达的意思不明，与本案无关。对证据2的真实性予以认可。但是该协议是无效协议。对证据3的真实性认可，关联性不认可。该份证据不能证明墙皮何时脱落，与本案无关。对证据4真实性无异议，但是合法性、关联性都不认可，该份合同已经失效了，与本案无关。郭作明已经与土地发包方又重新写了一份承包合同，但是郭作明没有提供，郭作明已经没有这份合同上说的这些地了。对证据5，基于第4份证据已经失效，这份公证书的真实性认可，合法性和关联性不认可。对证据6真实性认可，合法性和关联性不认可，与本案无关。对证据7真实性认可，合法性和关联性不认可，建设单位是山西新鑫高科技农业种植园，与本案的郭作明无关，关联性不认可。对证据8真实性、合法性、关联性都不认可，该份证据是否是苗玉虎书写不清楚，房屋没有拆除，与本案无关。对证据9真实性、关联性、合法性都不认可，在这里不予质证，不具有证据效力。对证据10，真实性、关联性、合法性都不认可，无法证明是哪的墙皮脱落，从时间上讲侯德喜早已经不租用该场地，与本案无关，何时脱落无法体现。侯德喜依法向本院提交了证据：1.2017年8月7日清徐县徐沟镇西怀远村村委会的证明一份，证明西怀远村村南红枣加工车间位置在郭作明冷库办公室的东边外，是由侯德喜所建，与郭作明无关。2.2017年8月5日李祝林的证人证言，证明侯德喜所建的红枣加工厂不在郭作明所承包的100亩地的范围内。3.苗玉虎2017年7月26日的证言，证明西怀远村村南的旧厂房，原来的东房由侯德喜拆除重建，与郭作明无关。4.土地承包合同，证明侯德喜所重新修建的库房不在该份土地承包合同之内。郭作明对侯德喜提供证据的质证意见：对证据1与本案无关，合同是郭作明租用的良种场的土地，不是西怀远村的土地，所以西怀远村的证明与本案无关。对证据2不认可，李祝林租用的土地是郭作明的100亩土地，李祝林租用的土地是2015年4月份租的，与本案无关。对证据3，侯德喜代理人口头陈述的和书面不符，而且在之前给我出了证明，前后矛盾，且字体也不一样，无法证明是苗玉虎书写的，与本案无关，不认可。对证据4与本案无关。李祝林租用我的土地，2015年租用的土地和2010年租用土地的事情没有任何关系，所以不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2010年7月31日，郭作明作为甲方，侯德喜作为乙方双方签订租赁协议一份，载明：经甲乙双方协商，甲方同意将甲方在西怀远的冷库、冷库院内的房屋及附属设备租给乙方使用，具体条款如下：一、甲方从2010年8月1日起（将冷库院内的3套冷库，6间办公房及其它房子，部分设备工具租给乙方使用，财产附明细说明），到2018年7月31日止，为期8年，到期另行协商，乙方优先，租金前5年为每年5万元，以后每年6万元，租金每年一次付清。如果另外占用土地，费用由乙方承担。有关建设如有问题，由甲方解决。二、付款办法：合同签订3日内一次性付清甲方当年租金五万元，以后需在每年7月20号前付清下年租金，如果不按时付款，增收百分之三十的违约金，严重时终止合同。三、乙方接收时验明所有机械、财产、房屋等其它物资，机器按现状正常运转，房屋等按现状（有关冷库、房屋及冷库外墙上面掉皮，乙方接收后要及时合理维修好），合同到期后乙方按上述接收条件机器正常运转，其它完好交给乙方，损坏部分由乙方负责维修好。四、乙方租用后如需要改造冷库或新增土建等工程，甲方原则下同意，但冷库内新增改造必须甲方同意，改造后的冷库设备到期乙方不得拆除，（冷库以外的所有新增设备乙方可以带走）产权归甲方，甲方不付任何费用，新增的土建部分合同到期乙方不得损坏，产权归甲方所有，甲方不付任何费用。五、从合同签订之日起到合同到期，所有设备维修、房屋维修全部由乙方负责，有关水电问题按现有条件，需要甲方协助时，甲方大力支持，电费按农场电价由乙方自理。六、合同期内双方不得违约，否则造成的责任由违约方承担，不可抗拒的自然灾害除外，特殊情况双方可协商处理，协商不成可申请上级有关部门解决。七、本合同一式贰份，双方各执一份为凭。八、财产名单：冷凝机5台、风机11台、一吨行车1台、55型发电机1台、1吨地秤一台、办公桌1套、大小沙发8个、木铁床3支、方推货车3辆、小推车1辆。2015年7月31日，郭作明作为甲方、侯德喜作为乙方，双方签订合同解除终止协议一份，载明：一、根据原合同租用原则以及条例，因乙方在租用甲方场地合同期内（因乙方合伙人发生事故无法经营），乙方无法按照原合同与甲方履行合同义务。原因：1.乙方未按合同支付甲方租金。2.未按照合同原则及时维修冷库，造成冷库外墙墙皮脱落，至今未能修复，造成甲方维修经济损失2万余元。二、因乙方无法经营自动提出终止合同，所以按照原合同条例一切经济损失由乙方承担，甲方不承担任何责任。三、乙方在合同终止时，合同期内新增加的固定资产不得以任何理由损坏。完好无损的交予甲方。四、根据原合同条款及终止协议，2015年8月20日前乙方将个人所属的资产撤离甲方场地。其他按照原合同协议将甲方所属场地及财产完好无损交予甲方。损坏部分由乙方负责维修好。五、本协议从2015年7月31日起生效。证人贺某的陈述：2015年前因和恒丰枣业合作认识了住清徐县西怀远村的侯德喜。2015年，侯德喜多次给我打电话说他在西怀远村的红枣加工厂和冷库对外出租，并提出让我租用，后经双方协商于当年10月份口头达成租赁协议，并商定占用时间从货物进入场地计算。2016年5月，我将我的货物红枣拉入侯德喜在清徐县西怀远村的加工厂冷库，货物进场后我垫付修理了冷库设备费1.4万元，以后又付了侯德喜租金1.1万元，共计支付了租金3.5万元，此后因环保等因素未能加工红枣，也没有再付冷库租赁费。2017年4、5月间，侯德喜给我打电话，让我将放在他加工厂冷库内的红枣拉走，说冷库加工厂的主人（房东）让搬家，把库房腾出来。后我于5月20日到西怀远加工厂见到郭作明，才知道加工厂冷库是郭作明的，经郭作明、侯德喜和本人协商郭作明同意将放在冷库内的红枣放到7月底，以前所交的费用，由侯德喜与郭作明处理，以后占用由郭作明和我协商处理，搬走前的电费由我和侯德喜结算。本院认为，郭作明与侯德喜签订的租赁协议书、合同解除终止协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，双方当事人无异议，应予以认定。在双方签订的解除租赁协议中，标明解除租赁协议的原因是未付租金，但对于租金从什么时间开始未支付没有明确。侯德喜辩解已付租金20万元，应认定是2014年至2015年的租赁费未支付，故未支付租赁费的时间为一年，即5万元。侯德喜辩解双方已于2014年7月31日就实际终止了租赁协议，但没有证据予以支持，故对其辩解理由不予采信。关于违约金，双方在协议中约定违约金按30%计算，故违约金计算一年为1.5万元。在双方的解除协议中，约定由侯德喜对郭作明的冷库外墙进行维修，维修费2万元，侯德喜应按协议履行，支付郭作明维修费2万元。对于解除租赁协议后双方又是否达成口头租赁协议问题，侯德喜庭审中认可直至现在还在郭作明的冷库中存放的货物，且从证人贺某的证言中显示，贺某与侯德喜口头协商达成租赁协议，贺某于2016年5月将红枣拉到西怀远村的冷库，花1.4万元维修了冷库，并支付了侯德喜3.5万元的租赁费，到贺某、侯德喜三方达成由贺某于2017年5月20日以后与郭作明达成新的租赁共识。因此，侯德喜应偿付郭作明租赁冷库等设施的费用，郭作明主张一年3万元，从2016年5月至2017年5月的费用3万元。贺某维修冷库设备花1.4万元，应在侯德喜支付郭作明的租赁费3万元中核减，所以侯德喜应支付郭作明的租赁费应为1.6万元。对于郭作明要求侯德喜腾出冷库及房屋的请求，侯德喜庭审中认可直至现在还在郭作明的冷库中存放的货物，因此，郭作明的请求，本院应予以支持。依据郭作明与侯德喜签订的租赁协议，由侯德喜租赁郭作明的租赁财产，包括：冷库院内的3套冷库，6间办公房及其它房子，部分设备工具租给乙方使用。在租赁协议中，双方对”其它房子”是否包括东面三间加工厂并未明确，侯德喜辩解该加工厂是苗玉虎所建，2009年经其与苗玉虎协商一致后由其重建的。郭作明也认可冷库院内东面的三间加工车间系侯德喜重建。故东面的三间加工车间的归属应另行处理。综上所述，侯德喜应偿付郭作明租赁费6.6万元，违约金1.5万元，房屋修缮费2万元，合计10.1万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、由侯德喜于本判决生效后十五日内偿付郭作明租赁费、违约金、房屋修缮费10.1万元。二、由侯德喜于本判决生效后十五日内腾出郭作明的冷库、房屋。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由郭作明负担1280元，侯德喜负担2320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  荣桂琴人民陪审员  牛清姣人民陪审员  刘中有二〇一七年十二月九日书 记 员  方 微