上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初74253号原告：孙某某，男，1979年10月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曹一川，中豪律师集团(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：陈任重，中豪律师集团(上海)事务所律师。被告：毛某某，女，1988年11月18日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：史云彪，上海申海律师事务所律师。原告孙某某与被告毛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年11月8日、12月4日公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人陈任重、被告毛某某的委托诉讼代理人史云彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某诉称，2015年4月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告将其名下的浦东新区张杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，原告已付被告房款人民币(以下币种同)440万元。根据合同约定，被告最迟应于2015年7月31日前与银行预约还款时间并注销系争房屋上的抵押，同时，根据约定双方应于2015年12月30日完成系争房屋过户，但被告未按时还清贷款并注销抵押，从而导致未能按时过户，期间原告多次催促被告，被告以各种理由推脱，被告的行为已构成违约。买卖合同第十条第三款及合同补充条款(一)第十五条均约定，被告逾期未履行合同约定的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之三计算，违约金自本合同约定的被告应履行义务期限之第二天起算至实际履行义务之日止，故提起诉讼，要求判令被告立即支付逾期过户违约金893,640元(以440万元为基数，按日万分之三自2015年12月31日起计算至2017年11月8日止)。被告毛某某辩称，1、根据合同约定，系争房屋的转让价款为600多万元，而原告仅支付了440万元，尚余200多万元未付。2、被告用系争房屋及另外一套房屋合并设定了最高限额为770万元的抵押，但该抵押的主债务人并不是被告。签订买卖合同时被告有预判认为担保的主债务是能按期归还的，由此系争房屋上的抵押也是能按期注销的，但因主债务人未能按期还款，导致系争房屋上的抵押未能及时注销，且因涉讼系争房屋被司法查封，因此，并不是被告故意拖延导致买卖合同不能履行。3、签订买卖合同时，原告对系争房屋上有抵押是明知的，故其对于抵押的风险也应当有预判。因此，因抵押未能注销导致买卖合同不能履行，原、被告都有过错。4、系争房屋已交付给原告，原告实际已占有使用。因此，逾期过户导致的原告损失几乎是没有的。如果法院审理后认为被告违约，应当承担违约金的，买卖合同约定的违约金计算标准过高，要求法院调整。经审理查明，被告是系争房屋的产权登记人。2015年4月24日，经上海汉宇房地产顾问有限公司居间，由原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售方(甲方)，双方签订买卖合同，该合同第二条约定，乙方以410万元的价格向甲方购买系争房屋；该合同第六条约定，双方确认在2015年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；该合同第十条第(三)款约定，甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。……。；该合同补充条款(一)第3条约定，该房屋内存在最高额抵押，抵押权人：中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行，最高额债权限额：770万元，债权发生期间：自2013年7月25日至2016年7月25日。在甲、乙双方签订本合同后最晚不迟于2015年7月31日，甲方应与其贷款银行预约还贷时间并及时将银行确定的还贷日期告知上海汉宇房地产顾问有限公司与乙方。甲方应在与其贷款银行约定的还贷当日去银行还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后的三个工作日内向该房地产所属区域的房地产交易中心提交齐全材料并办理注销该房地产抵押登记事项；该合同补充条款(一)第15条约定，如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按本合同第十条第(三)款的约定承担违约责任；……。上述买卖合同签订的当天，原、被告另签订《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称补充协议1)，该协议中约定，系争房屋的总成交价为640万元，其中合同价为410万元，车位合同价为14万元，剩余216万元为搬迁及固定装修设施补贴费，协议同时对买卖合同价以外的230万元的支付时间作出约定。2015年6月28日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《房地产买卖合同之补充协议(2)》(以下简称补充协议2)，该协议约定，剩余房款和装修补贴款支付的时间为：2015年7月5日前支付60万元，2015年7月31日前支付40万元，2015年9月30日前支付140万元，2015年12月30日前支付200万元，合计支付640万元(含已付房款200万元)此价包含车位；协议另约定双方于2015年7月15日前交房，于2015年12月30日前过户。上述合同及协议签订后，原告支付被告房款440万元，被告则于2015年7月底将系争房屋交付给原告，并由原告装修入住至今。另查明，目前，系争房屋上有抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行、最高债权限额为770万元、债务发生期间为2013年7月25日至2016年7月25日的抵押登记。另，系争房屋因(2015)普民五商初字第12485号案件于2015年12月30日被上海市普陀区人民法院司法查封，至今尚未解封。以上事实，由经庭审质证的买卖合同、补充协议1、补充协议2、借记卡账户历史明细清单、不动产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，(2015)普民五商初字第12485号案件的债务人有三人，除系争房屋外，尚有另外一套抵押房产，以及多个自然人和法人的保证，故原告认为除了系争房屋外该案的债务人及保证人有足够的能力清偿债务，系争房屋被查封只是暂时阻碍了合同的履行。退一步，如果将来确定系争房屋因事实上不能继续履行而需解除，被告所需支付的违约金即总价的20%计128万元或赔偿金(目前市场差价超过200万元)亦远超原告的本次诉讼标的，本次诉讼确定的违约金可以从合同解除的违约金或赔偿金中扣除。另，买卖合同第六条约定，在原告或者委托他人办理转让过户时，被告应积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按合同第十条约定追究被告违约责任。被告不及时注销抵押的行为就是故意拖延，原告基于被告二个违约行为即未按期注销抵押及未能按期过户而要求被告承担违约金。本院认为，根据庭审查明的事实可以确认，原、被告就系争房屋进行交易的真实价格系640万元，买卖合同上约定的转让价格410万元显然是为避税而故意做低，原、被告双方故意做低房价的行为违反相关规定，该约定应属无效，原、被告双方就系争房屋进行交易的真实价格应当确定为640万元。原、被告签订的买卖合同、补充协议1和补充协议2，除买卖合同约定的转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。买卖合同约定，被告应于2015年7月31日前与银行预约还贷时间，并在其与银行约定的还贷当日还清贷款，在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后的三个工作日内办理注销抵押登记事项。虽然，买卖合同并未进一步明确被告具体的还贷及注销抵押登记的时间，但是，基于交易过户的房屋不得有权利限制及双方对于过户日期的约定便能推算出被告还贷并注销抵押的时间应当是在2015年12月30日前，但被告至今未能注销系争房屋上的抵押，且导致双方未能按期过户，被告的行为已构成违约，原告依据合同约定，要求被告支付违约金，理由正当，应予支持。至于被告提出的违约金过高，要求调整，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的按已付款的日万分之三计算违约金，显属过高，被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定按原告已付款的日万分之一计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告毛某某应于本判决生效之日起十五日内按已付房款440万元的日万分之一支付原告孙某某自2015年12月31日起至2017年11月8日止的违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,007元，减半收取计5,503.50元，由原告孙某某3,660.50元，被告毛某某负担1,843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一七年十二月十二日书记员 杨燮敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。