广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1225民初871号原告：孔令锋，男，1972年12月25日出生，汉族，住广东省封开县。原告：梁泽英，女，1976年8月21日出生，汉族，住广东省封开县。以上两原告共同委托诉讼代理人：周天绪，广西藤州律师事务所律师。被告：孔健，男，1959年9月5日出生，汉族，住广东省封开县。被告：沈秀霞，女，1963年12月22日出生，汉族，住广东省封开县。以上两被告共同委托代理人：宾勇，广东斑石律师事务所律师。第三人：封开县罗董镇罗董村塘村第三经济合作社。委托诉讼代理人：陈志清，男，1972年5月13日出生，汉族，住广东省封开县。委托诉讼代理人：陈锐荣，男，1955年9月10日出生，汉族，住广东省封开县。原告孔令锋、梁泽英诉被告孔健、沈秀霞、第三人封开县罗董镇罗董村塘村第三经济合作社（以下简称塘村三组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇一六年十二月二十日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔令锋、梁泽英及其委托代理人周天绪、被告孔健、沈秀霞及其委托诉讼代理人宾勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔令锋、梁泽英向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2011年7月23日签订的《房屋租赁合同》和2011年7月30日签订的《转让书》无效；2、判令被告向原告返还人民币贰拾万元（￥200000元）；3、判令被告向原告赔偿经济损失人民币陆拾万元（￥600000元）4、本案受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2011年7月23日在罗董镇沙家小食店签订一份《房屋租赁合同》，原告是该合同的承租方（乙方），因被告孔健是封开县人民法院现职法官,便由其妻子即被告沈秀霞作为合同的出租方（乙方）。该合同约定：被告将其所有的位于封开县罗董镇罗董村委会垌美岭村土地证号为（1987）02**号的房屋一幢及土地使用权租赁给原告使用，租赁期限为四十年，从2011年8月30日起至2051年8月30日止，每年租金5000元，40年总租金20万元；在租赁期间，原告有权对租赁房屋予以全面改建扩建，改建扩建所需的一切费用由原告负责；原告应当在签订本合同的当天一次性交清40年租金20万元给被告，否则视为违约。被告应当在2011年8月30日前将租赁物及土地使用证原件交给原告；在租赁期间，若法律允许租赁物转让的，被告同意无偿将租赁物转让给原告，已收租金可作为转让费，被告授权原告全权办理租赁物的转让的相关事宜，确需要被告出面签名办理时，被告或其家属应予协助办理，否则，视为违约。该合同的其他内容，详见该合同。在该合同签订的时侯，被告沈秀霞在合同甲方处签名并盖指模，孔健也签名盖指模并写上其子孔令鸿的名字。原告孔令锋在乙方处签名按指模，并写上儿子孔德桓名字，原告梁泽英在乙方配偶处签名按指模。在签订合同时，有两个见证人，其中见证人李耀南去年已病故，见证人叶某现健在。在签订《租赁合同》的当天，原告已按合同约定，在封开县邮政局将40年租金20万元，转存入被告孔健账户，被告孔健亲笔写收据，被告沈秀霞在收据上“收款人”处签了名。在签订《房屋租赁合同》的当天，被告也按合同约定，将（1987）0206号土地证原件壹本交给了原告，租赁物即房屋、土地（使用权）也交给了原告。被告交给原告的房屋，估计是八十年代末所建，是砖瓦木结构，一层平房，占地面积约50-60平方米，价值不连地皮不会超过一万元。被告交给原告的土地证反映，土地面积是290.85平方米，土地类别是宅基地，使用单位（户）是沈秀霞，人口8人，土地属境是罗董管理区塘村三队，土地所有权是属集体所有，发证机关是封开县国土局，发证时间是1989年5月3日，但批准用地日期是1988年9月13日文号是（88）1017号。在《房屋租赁合同》签订后，过了一个星期，被告要求原告将“租赁”改为“转让”，为此，原、被告于2011年7月30日签订了一份忘记写年月日的《转让书》，被告沈秀霞在该《转让书》中表明：“现本人沈秀霞及丈夫和儿子，愿意将垌美岭的房屋及宅基地转让给孔令锋”。《转让书》上所写的转让宅基地的土地证号仍然是《房屋租赁合同》写的（1989）02**号转让的宅基地，面积仍然是写290.85平方米。被告沈秀霞在《转让书》“转让人”栏内签名按指模，原告孔令锋也在《转让书》签名按指模。签订《转让书》时，被告孔健也在场，《转让书》签好后，孔健打电话约塘村三组组长出来，并和组长一起吃了饭，吃饭时，原告也在场。后来出现《转让书》有塘村第三经济合作社和罗董社区居委会盖的公章。原来的“租赁合同”从那时起改为“转让合同”、原来被告出租给原告的房屋宅地，改为转让给原告的房屋宅地，原告已交给被告的40年租金20万元转为转让费。原告受让被告转让的房屋和宅基地后，于2012年初将受让的房屋拆除，夷为平地，并在受让宅基地上建造两间房屋，一间是2012年4月22日动工，2013年12月底建成，此间房屋结构是水泥钢筋结构，共四层半，占地面积90平方米，建此间房屋原告共投入资金55万元，另一间房屋是2013年春节后建造，也是水泥钢筋结构，一层平房，占地面积40平方米，建造此间房屋，原告共投入资金5万元。原告建造上述两间房屋共投入资金不含装修费共60万元，因建房资料包括收支票据保管不善，残缺不全，如果被告不认可原告所述的投入资金数额，那么，可由法院委托评估机构进行评估，以评估确定的数额为准。这两间房屋建成后，原告已进驻，实际占有和使用了这两间房屋。对于受让290.85平方米宅地，原告建上述两间房屋只使用了130平方米，剩余的160.85平方米原告未使用，现在杂草丛生。在原告欲申请办理上述两间房屋产权证书期间，2016年9月份，罗董村塘村三组（队）众多村民，认为原告所建房屋使用的宅地是塘村三组集体所有的土地，这些土地，是被告孔健利用职权获得的土地，孔健未经村民同意，擅自将占用的集体土地转让给原告使用，为此，众多村民多次在原告建成房屋的周围，堆放石头，堵塞道路，阻碍原告通行。这些村民，责令原告限期搬离房屋，返还土地，否则，就继续丢垃圾、打烂门窗等等，在此种情况下，被告孔健将其父亲孔繁柱和胞弟孔土生于1988年7月5日共同向塘村小组申请建房用地的《申请书》和封开县国土局1988年9月10日《关于村民孔繁柱、土生申请宅基地的批复》（复印件）交给原告。孔健此举的目的是以此证明他用于转让给原告的土地，是有合法手续的，是经村民同意的。原告从上述申请和批复文件知道，被告转让给原告的宅基地所有权××组的，使用人是孔繁柱和孔土生的，宅地面积不是290.85平方米，而是200平方米，多出90.85平方米。可能是上述村民围封原告房屋的原因，原告感到难以甚至无法申办房产权证书。出现村民围屋事件后，原告多次要求被告孔健出面理顺和解决，但被告孔健拒不出面理顺解决。后来，原告于2016年9月中旬，申请罗董镇人民调解委员会进行调解，该委员会受理原告调解申请，但是，由于被告孔健和村民不愿意调解，无法达成协议。原告认为，被告没有取得房屋产权证书，将房屋出租给原告，被告持有瑕疵0206号土地证，将290.85平方米的土地出租给原告使用，约定租期不是二十年而是四十年。为此，原被告签订的《房屋租赁合同》是无效的。后来双方将“出租”改为“转让”，而签订的《转让书》也是无效的。原告向律师咨询后知道，农村宅基地是不能转让的，将农村宅基地转让给本村以外的单位和个人使用，是法律不允许的，用欺诈手段，骗取他人钱财和土地，是违法的。原告认为，依照《合同法》相关规定，无效的《房屋租赁合同》和《转让书》从签订时起就无效。被告根据无效《房屋租赁合同》和《转让书》，取得原告的20万元，应当返还给原告，因签订履行无效《房屋租赁合同》和《转让书》，原告投入60万元资金建房，建成的房屋不能获得产权证书，对于原告的经济损失，被告应当依法给予赔偿。被告孔健曾是封开县国土局的干部，在签《房屋租赁合同》和《转让书》时又是封开县人民法院的法官，孔健对房屋、土地有关的法律是相当清楚的，但孔健却知法犯法，与原告签订《房屋租赁合同》和《转让书》，被告孔健是主要过错方，对原告的损失应承担全部责任。被告孔健、沈秀霞辩称，一、原被告2011年7月23日签订的《房租租赁合同》除租赁期限这个条款部分无效外，其余的合同条款是合法有效的。1、被告沈秀霞是总编号7—11—2，分编号（87）0206号土地使用证合法使用者。2、原、被告2011年7月23日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，是在充分协商、自愿、公平、公正的基础上签订的，并不存在胁迫、利诱行为，是合法有效的。3、双方签订的《房屋租赁合同》对租赁期限，租金的计算及支付的方式及出租方的权利、义务和承租方权利、义务作了详尽的约定。二、原、被告后来签订的无具体年、月、日的《转让书》只是双方一种意向，并未产生任何的法律后果。1、双方约定在法律、法规允许转让的前提下，才能产生转让的法律后果。2、该《转让书》并没有具体的年、月、日。对于这个事实，原告在起诉状中亦作了认可。3、客观上，时至今日，原告承租被告的租赁物并没有发生土地使用权转让事实。被告沈秀霞仍然是该土地合法使用者。三、原告提出的第二、第三项诉讼请求缺乏足够的事实依据和法律依据。1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》除承租期限过长外，其它条款并不存在无效的情形。该合同在合法租赁期内应当继续履行。2、原告在承租期间的自行出资兴建的四层半水泥楼房，完全是原告自己的意愿、自己的行为，被告既没有动员、鼓励原告兴建，也没有引诱、胁迫原告兴建。被告在原告兴建水泥楼房这个问题上没有任何的过错行为。（一）《房屋租赁合同》第4条有明确规定：“乙方（原告）在租赁期间及租赁范围内依法经营，不得在租赁场所进行违法活动，乙方同时有权对租赁房屋予以全面改建及扩建。对此，甲方（被告）不得干涉，但是改建扩建所需的一切费用由乙方负责”。（二）原告对承建房屋的改建、扩建，应当办理相关报建审批手续，是建设者（原告）必须具备的基本要求和起码常识。（三）原告对自己出资改建的房屋具有完全的处置权，作为被告无权干涉，也无需对该房屋去承担任何责任。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏足够的事实依据和法律依据，望人民法院依法驳回原告的各项诉讼请求。第三人塘村三组述称，案涉土地原是村小组集体土地，原来是用来种农作物。1988年7月，孔健父亲孔繁柱、堂兄孔土生两人以宅基地少、住宿困难为由向村小组提出申请将该地建房使用。村小组同意了。而到了2011年7月孔健却将这块地以20万元卖给别人，所以我们坚决反对。该地的申请人与土地使用证用地单位不符。1988年7月向村小组申请土地的是孔繁柱、孔土生，而1989年5月办理土地使用证的用地户却变成了沈秀霞，沈秀霞的户口也不属于塘村三组。《转让书》虽然有生产队的“同意”和盖章，但根据了解，这是当时队长正忙于工作，在没有认真阅读内容和思考的情况下签字盖章的。我们全小组的村民认为，出卖农村集体土地是大事，不能由队长一人说了算，应当经我们全体村民一致签名同意才可以。因此，我们认为该《转让书》应为无效。另外，案涉土地原来是以宅基地少、住宿困难为理由申请审批取得的。但取得土地后，孔健只是在这块地上建起占地面积约50-60平方米的一层砖瓦木结构平房，却从来没有居住，而是出租给别人使用。据了解，近几年孔健及其父母在江口××××、本村都建起购买了房屋，住宿困难已不存在。本来对孔健一家不把土地退回村集体，群众意见已经很大，现在还要出卖集体土地，群众坚决反对。而且孔健、沈秀霞、孔繁柱他们全都是非农业人口，按政策规定他们是不具有农村集体土地分配权利的，更不用说转让给本村以外的个人使用了。而且孔健作为国家工作人员出卖集体土地获利更加不应该。因此，我们塘村三组村民坚决不同意，强烈要求孔健将案涉土地退还给塘村三组。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告孔令锋与原告梁泽英为夫妻关系，被告孔健与被告沈秀霞为夫妻关系。2011年7月23日，原告孔令锋与被告沈秀霞签订一份《房屋租赁合同》，约定沈秀霞将其所有的位于封开县罗董镇罗董村委会垌美岭村土地使用证号为（1987）0206号的房屋一幢及土地使用权租赁给孔令锋使用，租赁期限为四十年，从2011年8月30日起至2051年8月30日止，每年承租款5000元，40年总承租款20万元，孔令锋应当在签订该合同的当天一次性交清40年的总承租款；孔令锋在租赁期间及租赁范围内应当依法经营，不得在租赁场所进行违法活动，孔令锋同时有权对租赁房屋予以全面改建及扩建，改建扩建所需的一切费用由孔令锋负责；被告沈秀霞应当在2011年8月30日前将租赁物及土地使用证原件交给原告，原告也应开具收据；原告租赁期间租赁物被征用的，征用补偿费归乙方所有，被告授权原告全权办理征用补偿费的相关事宜；在租赁期间，若法律法规允许该合同租赁物转让的，被告同意无偿将租赁物转让给原告，已收租金可作为转让费，被告授权原告全权办理租赁物的转让的相关事宜，确需要被告出面签名办理时，被告或其家属应予协助办理，否则视为违约；等等。原告孔令锋与被告沈秀霞分别在合同上签名及按指模，并分别在合同上“配偶及子女”处由双方各自配偶签名按指模并签上各自子女的名字，见证人为李耀南、叶某。同日，孔令锋通过在中国邮政储蓄银行转账的形式将租金20万元交清，沈秀霞并出具了收据。沈秀霞也将案涉土地的土地使用证（证号：总编号7-11-2、分编号（1987）0206号）及房屋交付孔令锋，孔令锋也出具了收据。2012年4月份，原告将被告出租的旧房屋拆除，建了一栋占地面积90平方米的四层半水泥楼房，并于2013年初建了一间占地面积40平方米的水泥平房。房屋建成后，原告已开始实际使用该两栋房屋。2016年9月份，塘村三组村民在该两房屋周围堆放石块，阻碍原告通行。原告申请封开县罗董镇人民调解委员会进行调解，因双方未能达成协议，该调解委员会于2016年9月13日告知孔令锋不受理该纠纷，双方可通过法律途径解决。原告遂向本院起诉，要求判如所请。另查明，原告与被告曾签订一份没有落款时间的《转让书》，内容为：“现本人沈秀霞及丈夫和儿子愿意将垌美岭的房屋及宅基地转让给孔令锋。土地证号为：国土证字（1987）02**号，土地使用面积290.85平方米，边界四至为：东至水圳公路；西至巷陈梓屋；南至路中学；北至路农机厂；经双方同意签名为准。”上有原告孔令锋与被告沈秀霞签名按指模，及塘村三组和罗董社区居委会意见加盖章。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：一、原被告签订的《房屋租赁合同》和《转让书》是否无效的问题；二、被告需向原告返还租金的金额问题；三、被告是否需向原告赔偿及若需赔偿则赔偿数额为多少的问题。一、关于原被告签订的《房屋租赁合同》和《转让书》是否无效的问题。1、关于《房屋租赁合同》的效力问题。（1）其中关于租赁时间的问题，双方在该合同中约定租赁时间40年，不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”违反了法律的强制性规定，依合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，该合同20年租约有效，20年无效。（2）关于租赁标的的问题。双方在租赁合同中约定，被告将土地使用证号为（1987）0206号的房屋一幢及土地使用权租赁给原告使用，依据《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定：“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：……（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。……”第六条规定：“……集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。”并参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第11条的规定：“农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定租赁合同有效。”被告将其所有的房屋一幢租赁给原告，没有违反相关法律法规规定，是合法有效的。但关于土地使用权，依据《土地管理法》第六十三条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条第一款“出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。”的规定，被告未经法定程序无权将集体所有的土地的使用权出租给原告用于非农业建设，而对房屋占用范围内的土地使用权随之出租属法定流转，无需约定，因此双方对案涉土地的土地使用权超出房屋占用范围进行出租的约定无效。又农村集体土地的所有权属于村集体，因此双方对土地补偿费归属的约定无效。该《房屋租赁合同》其他部分因为是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律规定，应为有效。至于被告方辩称四十年租金一次性交清非常罕见、没有听说过出租方将土地证原件交给承租方收执以及允许对出租房屋进行改建或扩建、出租的房屋被拆除租赁合同是否还能履行等等，因此认为房屋租赁合同应为无效的意见，本院认为，上述被告辩解皆属合同的履行问题，而不是合同的效力问题，因此，对被告上述意见，本院不予采信。2、关于《转让书》的问题。该转让书是在签订《房屋租赁合同》之后签的，里面陈述“现本人沈秀霞及丈夫和儿子愿意将垌美岭的房屋及宅基地转让给孔令锋。……”仅仅只是“愿意”，表达的是一种意向，该转让书缺少合同成立的实质性内容，如价格、转让时间、如何办理手续等等，也没有注明转让书的其他相关内容按双方签订的《房屋租赁合同》里的约定履行，实际上转让书里仅仅只有一个转让标的。因此，该转让书仅仅只是一份意向书，没有成立合同，各方的签名或盖章也只是对该意向的确认，该转让书也就无从评论是有效还是无效的问题了。二、被告需向原告返还租金的金额问题。按照上述分析，因双方在租赁合同里约定的租赁时间有20年是无效的，因此，按照合同法第五十六条、第五十八条的规定，被告应向原告返还20年租金即10万元。三、被告是否需向原告赔偿及若需赔偿则赔偿数额为多少的问题即原告的第三项诉讼请求是否支持的问题。被告案涉房屋面积只有50-60平方米，现原告在案涉土地证范围内建了两间房屋，共使用了130平方米，已超出原房屋占地面积，且原告在建房时也没有经过报审报批等相关的建房手续，另外，《房屋租赁合同》上注明出租房屋的用途为进行经营活动，而不是将其拆除用于建房，原告将农村集体土地用于非农建设，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定：“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。”对原告所建房屋的损失，因涉及违法用地或非法建筑，需先由有关行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，对该部分，本案不予审理，其应在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理之后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。关于塘村三组对案涉土地使用证提出的异议以及要求被告将案涉土地退还给塘村三组的意见。依据《土地管理法》第十六条的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”并参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第5条“当事人因集体土地权属发生争议，向人民法院提起民事诉讼，主张集体土地权属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向人民政府申请处理。”的规定，塘村三组针对案涉土地所有权或使用权的争议，因协商不成，应申请政府处理，对政府处理决定不服的，再依照相关规定向法院起诉。并且在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状，塘村三组应约束其村民不得在原告门口堆放石块或其他障碍物阻碍原告通行，更不能采取暴力手段进行破坏行为，应依法解决纠纷，否则组织者或行为人应按照相关法律规定承担相应的法律责任。关于原告对案涉土地使用证、申请书、批复等有异议的问题，应属土地权属争议，按上述规定，不属本院民事处理范围，应向政府申请处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、第六十二条第四款、第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告孔令锋与被告沈秀霞于2011年7月23日签订的《房屋租赁合同》中租赁期限超过法律规定20年的部分以及将超过案涉原房屋占地面积的宅基地用于出租的部分和对征用土地补偿费的约定无效。二、被告孔健、沈秀霞应于本判决生效之日起十五日内返还10万元租金给原告孔令锋、梁泽英。三、驳回原告孔令锋、梁泽英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元，由被告孔健、沈秀霞负担1475元，由原告孔令锋、梁泽英负担10325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  植连洲审判员  莫炎生审判员  张 涛二〇一七年十二月二十九日书记员  曾 琳