沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初11565号原告：李星，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙洋，沈阳市沈河区正阳法律事务所法律工作者。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪。第三人：临清市和济置业发展有限公司，住所地山东省聊城市临清市东环路中段。法定代表人：季慧娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文达，山东君在律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玉保，山东君在律师事务所律师。原告李星与被告沈阳东森房地产开发有限公司、第三人临清市和济置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李星的委托诉讼代理人孙洋，被告临清市和济置业发展有限公司的委托诉讼代理人陈文达、宋玉保到庭参加诉讼，被告沈阳东森房地产开发有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李星诉称，原告与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2006年5月20日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告沈阳东森房地产开发有限公司开发的坐落于沈阳市沈河区市府大路256-15号4#1-11-5房产一处，建筑面积71.24平方米，交易价格为318,443元，合同签订后，原告按照合同约定一次性交付了房款，并于2012年10月办理了入住手续，实际入住房屋。因被告沈阳东森房地产开发有限公司一直未给原告办理房产登记，原告于2016年3月将被告沈阳东森房地产开发有限公司诉至法院，沈河区法院以（2016）辽0103民初2938号民事判决书认定：确认李星与沈阳东森房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，此后，原告到沈阳市房产档案馆查询得知，被告沈阳东森房地产开发有限公司出卖给原告的这处房屋于2009年4月3日登记备案在第三人临清市和济置业发展有限公司的名下。根据上述事实，原告认为与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》经法院确定合法有效，由于被告沈阳东森房地产开发有限公司没有按双方签订的《商品房买卖合同》的约定办理备案登记，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及”商品房买卖合同”第12条规定，应依据《中华人民共和国合同法》第107条规定采取补救措施，撤销与第三人临清市和济置业发展有限公司的备案登记，继续履行备案登记；依据《中华人民共和国合同法》第112条规定在采取补救措施、继续履行备案登记后赔偿原告损失。故依法提起诉讼，请求法院判决：1、被告对原告购买的房产进行登记备案并办理房产证；2、被告协助原告办理过户更名手续；3、由被告承担全部诉讼费用。被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。第三人临清市和济置业发展有限公司（以下简称和济公司）述称，一、第三人与原告双方之间没有商品房买卖合同关系，双方之间不存在法定的权利义务关系，就原告的诉讼请求事项来讲，并没有对第三人提出任何诉讼请求，第三人不是本案适格诉讼主体，依法应当驳回原告对第三人的起诉。二、第三人的商品房买卖合同已按照有关法律法规的规定和合同的约定进行备案登记，合法有效。原告的合同未经政府主管部门备案登记，不能对抗第三人的合同效力。三、商品房合同备案是政府的具体行政行为，若要撤销具体行政行为，应当通过行政复议、行政诉讼程序受理。法院处理类似案件也是有先例的，原告在民事案件中要求撤销政府的具体行政行为，没有法律依据。四、根据原告提交的商品房买卖合同中的约定，应当在合同订立的30日内，到政府主管部门备案登记，原告与被告之间的商品房买卖合同至今已经订立十多年之久，至原告起诉时，已经超过诉讼时效期间是显而易见的。综上，第三人在本案中诉讼主体不适格，原告在民事案件中要求撤销具体行政行为于法无据，原告的起诉已经超过诉讼时效期间，第三人认为应当依法驳回原告的起诉。经审理查明，2006年5月，原告作为买受人，被告东森公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告东森公司开发的位于沈阳市××河区××大路××号××号房屋，建筑面积71.24平方米，总房款318,443元，付款方式为签订合同时付100%房款即318,443元。合同第八条”交付期限”约定出卖人应当在2008年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条”关于产权登记的约定”约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2006年5月20日，被告东森公司为原告开具了收款收据，载明”4#1-11-5房款”，金额为318,443元。2012年10月23日，原告在上述房屋所在楼盘的前期物业服务公司沈阳万誉德升物业管理有限公司处办理了房屋入住手续，确认业主住址为沈阳市××河区××大路××号××号，并向沈阳万誉德升物业管理有限公司交纳了2012年10月25日至2013年10月25日的物业费1,282元和电梯费144元，沈阳万誉德升物业管理有限公司为原告开具《装修许可证》并向原告交付了诉争房屋的住宅质量保证书，原告装修后入住诉争房屋至今。2016年3月，原告向本院提起诉讼，请求本院确认其与被告东森公司签订的商品房买卖合同合法有效，本院于2016年10月10日作出（2016）辽0103民初2938号民事判决书，确认原告与被告东森公司签订的商品房买卖合同有效。另查，根据沈阳市不动产登记中心出具的《房屋电子登记簿查询证明》记载，诉争房屋于2009年4月3日备案至第三人名下，现该房屋没有取得初始登记。第三人庭审主张诉争房屋系其购买，并提供了其与被告东森公司于2009年4月3日签订的已备案登记的《商品房买卖合同》及《收款收据》，商品房买卖合同记载房屋位于沈阳市××河区××大路××号××（5有修改痕迹）号，建筑面积71.24平方米，房款320,580元，房屋交付期限为2009（9有修改痕迹）年8月30日，收款收据时间为2009年4月3日，金额为320,580元，付款单位为第三人，收款事由为沈河区市府大路256-15号4幢1-11-5房款。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、东森总部商务广场入住文件、物业费收据、住宅质量保证书、房屋电子登记（簿）查询证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，诉争房屋系被告东森公司开发，东森公司于2006年5月与原告签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋出卖给原告，又于2009年4月3日与第三人签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋出卖给第三人并办理了备案手续，在两份合同没有违反法律、行政法规强制性规定的情况下，均应为有效合同，且被告东森公司与原告签订的《商品房买卖合同》的有效性已经人民法院生效判决所确认。诉争房屋存在两个有效合同，但诉争房屋为不可分物，诉争房屋的权利只能归属一方所有，不能取得诉争房屋的一方应依据法律规定及合同约定追究房屋的出卖方一房二卖的责任。处理一房二卖的原则应考虑双方是否办理产权登记、是否交付及签订合同的时间、付款时间等因素，应优先支持已办理房屋产权登记的买受人诉请，在均未办理登记的情况下优先支持已实际办理入住的买受人的诉请，在均未交付的情况下优先支持合同签订在先的买受人的诉请，同时或无法确定合同顺位的情况下，支持先行支付购房款的买受人的诉请，对已办理预告登记的商品房买卖合同，出卖人又将房屋出卖他人的，支持已办理预告登记买受人的诉请。原告与第三人双方均未办理房屋产权登记，但原告已办理了诉争房屋的入住手续且实际入住诉争房屋多年，且原告与被告东森公司签订《商品房买卖合同》的时间早于第三人与被告东森公司签订合同的时间，第三人虽然办理了诉争房屋的备案登记，但不具备物权转移效力，故本案诉争房屋应由原告取得，第三人因此所受损失应向被告东森公司主张。鉴于诉争房屋已备案至第三人名下，故第三人应协助被告东森公司撤销诉争房屋的备案登记，在第三人的备案登记撤销后，被告东森公司应当协助原告办理备案登记，但鉴于诉争房屋尚未取得初始登记批复，尚不具备为原告办理产权登记的条件，被告东森公司应待诉争房屋符合办理产权登记的条件后为原告办理诉争房屋产权登记手续。原告自被告东森公司购买房屋，原告作为买受方享有请求被告东森公司办理房屋产权登记的请求权，该种请求权系物权请求权，不适用债权请求权诉讼时效的规定，故第三人主张原告的诉请超过诉讼时效期间，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人临清市和济置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司办理撤销沈阳市沈河区市府大路256-15号1-11-5号房屋（建筑面积71.24平方米）备案登记手续；二、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第一项义务履行完毕后10日内协助原告李星办理沈阳市沈河区市府大路256-15号1-11-5号房屋（建筑面积71.24平方米）备案登记手续，将该房屋备案至原告李星名下；三、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述房屋符合办理产权登记条件后10日内协助原告李星办理上述房屋的产权登记手续，将上述房屋产权办理至原告李星名下，办理产权登记过程中发生的税、费等，根据我国不动产管理部门的规定，应由出卖人承担的部分由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担，应由买受人承担的部分由原告李星负担；四、驳回原告李星其他诉讼请求。案件受理费6,080元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝代理审判员  高 山人民陪审员  张玉华二〇一七年十二月十八日书 记 员  王星星