吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0882民初859号原告（反诉被告）：张文辰，1964年2月8日，汉族，个体大安市慧阳街十一委*组。被告（反诉原告）：大安市助诚房地产开发有限公司法定代表人：王成军，该单位经理委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所执业律师。张文辰诉大安市助诚房地产开发有限公司（以下简称助诚公司）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理，张文辰、助诚公司委托诉讼代理人王振洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文辰向本院提出的诉讼请求：1、要求助诚公司按照回迁安置补偿协议的约定给张文辰回迁房屋；2、要求助诚公司因未按期回迁造成的经济损失、从2012年11月1日到回迁房屋交付时止、每年按房屋租金计算，每年15万元(年租金价格计算，以评估为准)；3、要求助诚公司因未达到按照约定回迁房屋的位置和利用条件的下降，减少每年租金的下降，每年按年租金的20％即3万元给予补偿至房屋使用年限到期为止(以评估价格为准)；4、要求助诚公司致使回迁房屋自身价值和利用价值下降损失的补偿，按照房屋的总价款下浮30％计算即449616．00元，(以评估价格为准，房屋总价款1498720*30％)；5、要求助诚公司因未按期向原告交付房屋和办理产权证承担违约责任约每年利息8万元(计算方法自房屋验收90天开始到交付房屋办证为止，按房屋的总价款按人民银行的逾期贷款利率计算)；事实与理由：助诚公司于2011年开发检法小区拆迁了原告的房屋，原告于2011年5月17日与助诚公司签订回迁安置补偿协议，回迁安置日期为2012年10月30日止。回迁位置门市楼、东数第一栋、东数第一门，门面东西宽不小于10米。回迁总面积为187.34平方米，其中101.24回迁一楼、86.1回迁二楼。超出面积一楼每平方米4500.00元、二楼每平方米3500.00元，按此约定原告放弃了其他的补偿条件。约定给原告回迁的房屋l_2层都留有东窗户。该房屋建完后助诚公司又在该房屋的东非法后接二层房屋，将应给原告回迁的房屋东墙窗户堵死。改变了与原告约定回迁房屋的位置和减少了使用功能和采光，使该房屋的本身价值和利用价值下降。从助诚公司应给回迁安置的日期到至今其一直未找原告回迁房屋，原告多次找到助诚公司要求按照回迁安置补偿协议回迁房屋、一直不给明确的答复，不理不睬，原告也不知道回迁房屋是否验收。助诚公司的行为是非法侵害原告合法权益的行为，回迁房屋是特定的房屋，按照相关的解释首先要对回迁的房屋进行安置。助诚公司的非法行为致使原告的房屋一直无法进行支配、使用和收益，使原告受到了极大的经济损失，多次要求回迁至今未果。助诚公司的侵权行为仍在持续中，原告为减少经济损失继续扩大，故诉至贵院，请求依法判令，并希望依法支持原告的诉讼请求。助诚公司辩称，因张文辰诉我公司安置补偿合同纠纷一案，现提出如下答辩意见：一、助诚公司不存在违约行为。第一，助诚公司不存在未按约定回迁的事实。2011年5月17日，助诚公司和张文辰签订回迁安置补偿协议书，协议书约定，助诚公司拆迁张文辰实际使用的房屋187．34平方米，拆一还一，助诚公司为张文辰回迁一楼门市楼101.24平方米，回迁二楼86.1平方米，回迁时间是2012年10月30日，2012年11月，楼房竣工，年末开始回迁，助诚公司通知张文辰的妻子，张文辰的妻子和小舅子到助诚公司办公室曾洽谈过回迁事宜，2014年，张文辰的儿子也找到过助诚公司，让助诚公司将回迁房屋出售后，把钱给张文辰的儿子，助诚公司还在飞翔广告公司登广告进行公开出售回迁房屋。2013年1月18日通过验收，2013年2月26日取得房屋所有权证，助诚公司不存在未按期回迁的事实，是因张文辰的个人原因，不敢接收回迁楼房，助诚公司不存在不按期回迁的违约行为，不应承担违约责任；第二，助诚公司不存在未按约定位置回迁，不存在房屋租金降价和利用条件下降的损失。回迁安置补偿协议书约定助诚公司为张文辰回迁的房屋位置是东数第一栋、东数第一门，建筑面积400平方米左右，门面东西宽不小于10米，助诚公司为张文辰回迁的正是检法小区主楼东数第一栋、东数第一门，东西宽10米，面积为356.91平方米，完全满足回迁协议要求的回迁条件。第三，回迁安置补偿协议书没有约定回迁房屋东侧留有窗户，也没有约定第一栋的东侧不允许再有建筑物。助诚公司和张文辰签订的回迁安置补偿协议书，只约定了回迁的位置和面积，并没有约定东侧是否有窗户，也没有约定东侧空地是否允许有其他建筑物，助诚公司是依据规划设计许可，在东侧空地建设的裙房即物业用房，是依法建筑，不存在违章建设，也没有违反助诚公司和张文辰的回迁安置补偿协议书的约定，对张文辰回迁房屋没有任何使用功能的影响，更不会影响房屋的租金和使用条件的下降，不存在任何损失；第四，助诚公司不存在不按期交房和办理产权证的违约行为。助诚公司在2012年末就已经通知张文辰家属，要求来领取回迁房屋，因张文辰的个人原因，没有按期回迁，违约的不是助诚公司而是张文辰违约，也影响了助诚公司房屋的出租和出售，助诚公司已经提出反诉，要求张文辰赔偿损失。助诚公司已经于2013年2月26日就已经取得房屋所有权证，经助诚公司的多次催告，张文辰拒不办理回迁手续，助诚公司不存在违约行为，更不存在赔偿违约损失的法律依据。二、助诚公司不应承担赔偿责任。助诚公司按回迁安置补偿协议书的约定为张文辰建设回迁门市房，按期要求回迁和办理房屋所有权证，不存在违约行为，回迁门市房不存在影响使用功能和降低租金、利用价值下降的损失，助诚公司不应承担任何的赔偿责任。张文辰不按约定回迁，依据《合同法》第一百一十九条的规定，张文辰也不得就扩大损失要求赔偿。三、张文辰存在违约行为，应当承担助诚公司的租金损失和取暖费损失。由于张文辰不按要求回迁，导致助诚公司为张文辰建设的回迁门市房多出的近170平米的门市房既不能出租，也不能出售，每年还要按全面积交纳取暖费，张文辰的违约行为已经给助诚公司造成数万元的经济损失，助诚公司已经反诉张文辰，请求按评估租金价格和实交取暖费数额赔偿助诚公司损失。综上所述，按助诚公司和张文辰签订的回迁安置补偿协议书的约定，助诚公司不存在违约行为，不应承担赔偿责任，是张文辰违反协议书约定，不按期回迁，给助诚公司造成巨大经济损失，应当赔偿助诚公司的租金和取暖费损失。助诚公司反诉的诉讼请求：请求张文辰向助诚公司支付供热费24090．00元，170平门市房屋租金每年5万元(以张文辰评估为准)。事实与理由：2021年5月17日，张文辰与助诚公司签订回迁安置补偿协议书，协议约定，张文辰回迁东数一栋一门门市楼房187.34平方米，要求回迁建筑面积400平米左右，增加面积一楼按4500元／平方米，二楼3500元／平方米支付差价款，实际建筑面积为356.91平方米，回迁日期为2012年10月30日，2012年末，楼房建成通知回迁户回迁，张文辰拒不按要求回迁，也不向我公司交付增加面积(约170平米)房款，导致我公司每年缴纳取暖费，增加的170平米既不能出售，也不能出租，严重损害了反诉原告的合法权益，故提出反诉，请求反诉被告给付取暖费24090.00元，170平米门市房的租金损失(以反诉被告评估为准)。张文辰辩称，反诉人的主张不能成立，其理由如下：一、供热费问题。助诚公司应给回迁的房屋，因违背当时合同的约定至今未交付给张文辰，争议的房屋一直控制在反诉人手里，所涉及到的取暖费问题和张文辰没有任何关系。二、房屋租金问题。争议的房屋是回迁房屋，也是特定的房屋，当时双方商定的回迁合同关于位置、面积、差价、回迁的时间等都有明确的约定，(1)助诚公司没有按约定的位置给回迁房屋，所回迁的房屋减少了价值和使用功能(2)其中所涉及到的170平方米面积是一个整体房屋，助诚公司又怎么能出租，又怎么能产生租金(3)没有按约定的时间交付房屋，该争议的房屋一直控制在助诚公司手里，一切都能自由的使用和支配，助诚公司称严重的损害了他的利益，其说法还有理可言吗？助诚公司拆迁了我的房屋，实现了他利益的目的，为了追求他更多、更大的利益不择手段，违背拆迁安置协议的约定，与他人的利益于不顾，对自己的违约行为嫁接给张文辰，还要求赔偿损失，其反诉理由不能成立，应依法驳回其请求。经审理查明，2011年5月17日，张文辰和助诚公司签订房屋拆迁安置补偿协议书，协议书约定，助诚公司为张文辰拆迁房屋拆一还一，张文辰的实际使用房屋面积为187．34平方米，均为营业房屋，其中101．24平方米回迁一楼。86．1平方米回迁二楼，回迁地点为检法小区东数第一栋、东数第一门，建筑面积400平方米左右，门面东西宽不小于10米。每层多余面积原告以按揭方式购买，一层每平方米4500元，二层每平方米3500元，其他补偿张文辰放弃。回迁日期2012年10月30日。现双方因回迁房屋和迟延回迁造成的损失问题发生争议，诉至本院。本院认为，张文辰、助诚公司对双方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认。双方签订的拆迁安置补偿协议书是真实有效的，双方当事人应自觉履行回迁协议，助诚公司所建楼房已经建成，且已超过回迁协议中约定的回迁入住时间。张文辰请求助诚公司交付回迁楼房符合约定和法律规定，本院予以支持。关于张文辰提出的逾期交房造成的经济损失以及回迁房屋位置和利用条件的下降造成的各种损失问题，因双方回迁合同中没有约定，房屋没有实际交付，双方之间权利义务没有实际确定，只有在交付房屋后才能确定逾期的时间节点，且在案涉房屋交付前，该房屋的所有权归属于助诚公司，张文辰无权据此主张权利，应在该房屋实际交付后，再依据该房屋物权取得的实际状况，另行处理。张文辰申请对以上事项的鉴定，本院不予准许。对张文辰请求交付回迁房屋的请求本院予以支持。张文辰的其他诉讼请求应在房屋交付后再另行处理。关于助诚公司的反诉请求，因其所提供的证据不充分，本院不予支持，其可在证据充分后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十一条、第一百四十条规定，判决如下：一、大安市助诚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内将案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的回迁房屋交付给张文辰。二、张文辰在实际接收案涉房屋时按房产测绘面积补足差价款给大安市助诚房地产开发有限公司（具体标准为：一层扣除101.24平方米后多余面积按每平方米4500元、二层扣除86.1平方米后多余面积按每平方米3500元的价格计算）。三、驳回张文辰的其他诉讼请求。四、驳回大安市助诚房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由大安市助诚房地产开发有限公司负担，其余案件受理费10650.00元退还原告；反诉费825.00元，由大安市助诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  朱云升审 判 员  张明兢人民陪审员  于亚春二〇一七年十二月四日书 记 员  张立卫