福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终4836号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈朝建，男，1979年4月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪嘉奖，男，1988年10月22日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：白茹，福建联合信实律师事务所律师。上诉人陈朝建因与被上诉人洪嘉奖房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初6373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈朝建上诉请求：撤销原判第二、三、四项判决，改判被上诉人洪嘉奖退还上诉人购房定金20万元及利息；一、二审诉讼费由洪嘉奖承担。理由如下：一、上诉人原审提出解除双方签订的《房产买卖合同》并要求被上诉人退还购房定金（人民币，下同）20万元，是因受到住房限购政策的影响，购房合同无法继续履行，合同目的无法实现，原审判决对此不予认定是错误的。判断是否受限购政策影响，对象应该为《房产买卖合同》主体。本案现有证据不足证实上诉人已经实际指定第三人为讼争房屋的第三方。二、陈慧芳介入讼争房屋买卖系受中介方的误导和授意，陈慧芳的行为仅仅是预备行为并没有进行到讼争房屋的实际买卖。原审以上诉人已经指定陈慧芳为讼争房屋购买方而推定讼争房屋已实际指定第三人购买、合同可以继续履行于法无据。中介方明确告诉上诉人陈慧芳的行为仅是预备行为不会发生任何效力。陈慧芳进行网签、预贷款申请只是为实施交易做准备，讼争房屋未实际交易并过户到陈慧芳名下前，陈慧芳行为同样受到限购政策影响。网签区别于购房合同，单纯网签不具有购房合同的法律效力，且本案网签仅仅为做预贷款申请而进行。讼争房屋未实际交易并过户到陈慧芳名下前，若陈慧芳已有购房就不能再购，若为他代购代持房屋自己将不能购房，讼争房屋陈慧芳最终没有为上诉人代购代持是受限购政策影响。三、原审判决律师代理费8万元由上诉人承担显失公平。本案争议金额为20万元，而发生律师代理费人民币8万元明显过高，不符合相关规定。洪嘉奖答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈朝建向原审法院起诉请求：解除陈朝建与洪嘉奖于2017年3月14日签订的《房产买卖合同》，洪嘉奖退还陈朝建购房定金20万元及利息（利息以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日起计算至实际付款之日止）。洪嘉奖提出反诉请求：1.洪嘉奖没收陈朝建支付的定金20万元；2.陈朝建承担洪嘉奖支出的律师费8万元。原审法院认定事实：2017年3月14日，洪嘉奖（出售人）与陈朝建（买受人）经厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）居间签订一份《房产买卖协议》（即讼争合同），约定由买受人向出售人购买洪嘉奖名下位于厦门市思明区房屋房产，用途为住宅，建筑面积为50.95平方米；该房屋已设定抵押，出售人应于2017年4月17日前办理注销抵押登记手续，成交总价为305万元，其中于2017年3月14日支付定金50万元，于办理银行注销抵押登记手续当日支付115万元（含定金），双方于2017年4月21日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额190万元，如买受人未能获得足额贷款的，买受人应于贷款机构放款后3日内以现金方式足额补齐；双方应于2017年4月28日前共同向房产权属登记部门申请办理房产前述房产权属登记手续；出售人应当于收到买受人全部购房款贰日内将该房产交付给买受人；守约方有权要求违约方承担因此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用；“其他约定”中约定买受人应于2017年3月14日向出售人支付定金10万元，于2017年3月16日前支付定金10万元，剩余定金30万元于2017年4月17日前支付清；出售人同意于办理权属转移登记手续当日将该房产权属转移给买受人或买受人指定的第三人，并变更补充约定如买受人未能获得足额贷款的，买受人同意于办妥权属转移登记手续当日以现金方式足额补齐。同日，洪嘉奖、陈朝建还与丹厦公司签订了《居间服务合同》及《交易服务合同》，约定丹厦公司提供的代办服务包括协助出售人办理注销抵押登记手续、协助买受人办理购房贷款申请手续等，买卖双方声明在签订《房产买卖合同》、《居间服务合同》后，由丹厦公司将该房产在本市网上房地产进行独家挂牌，在该网上填写《房产买卖合同》并备案（即网签）。案外人林佳钊作为洪嘉奖代理人在前述合同中签字。前述合同签订后，陈朝建已依约向洪嘉奖支付20万元定金。原审法院另查明，2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发出《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房，该限购政策自2017年3月25日起实施。陈朝建于2009年离异，其名下已登记有一套在厦房产。还查明，洪嘉奖因本案支出律师费8万元。双方有争议的事实为：陈朝建是否已指定案外人陈慧芳作为讼争房屋的买受人。洪嘉奖认为，陈朝建已经指定案外人陈慧芳作为买受人完成了讼争合同的网签手续，并也以陈慧芳名义向贷款银行申请《贷款预审批》，贷款银行于2017年4月1日通过陈慧芳的贷款审批，贷款金额高于本合同中约定的拟贷款金额190万元，故讼争合同并不会因限购政策导致无法履行。洪嘉奖提交以下证据：1.丹厦公司出具的《情况说明》，载明2017年3月14日买受人陈朝建指定第三人即陈慧芳作为讼争合同项下房屋的买受人，并其以陈慧芳作为买受人完成网签，陈慧芳被指定为买受人后于2017年3月21日向贷款银行申请《贷款预审批》，后贷款银行于2017年4月1日通过贷款预审批；2.《存量房买卖合同》，载明洪嘉奖与陈慧芳于2017年3月21日就讼争房屋签订买卖合同，并就相关事项进行约定，拟证明已以陈慧芳名义进行了网签手续；3.短信内容，3月18日短信载明“预审时间通知我是丹厦售后翁巧云（136××××0384），预审房子的地址是：思明区湖滨南路809号2805室。卖方：洪嘉奖买方：陈朝建；预审时间是：2017年3月21日早上十点钟预审……”，4月1日短信载明“审批通过通知我是丹厦预审专员翁巧云（136××××0384）。……1.审批房子的地址是：思明区湖滨南路809号2805室。2.卖方：洪嘉奖，林佳钊买方：陈慧芳。3.银行审批已经通过190万……”，拟证明已以陈慧芳名义进行了贷款预审批，且已经通过；4.账号chaojianchen与xiaoyue_9之间的微信内容，xiaoyue_9于2017年3月18日发送信息“周一早上九点钟可以吗？”、“您给我发一下，产权人的名字和身份证号码”、“我先做贷款合同”，chaojianchen回复“周一去不了”以及数段语音内容，xiaoyue_9又发送信息“有空给我发一下，新产权人的名字和身份证号码”，chaojianchen回复了一张陈慧芳的身份证照片，拟证明陈朝建将陈慧芳相关信息发送给丹厦公司工作人员翁巧云，指定其作为买受人。陈朝建认为，其并未指定陈慧芳作为买受人，确认与陈慧芳认识，双方均有购房需求。限购政策出台前，中介就初步判断陈朝建可能属于限购对象，故与陈朝建协商若其无法购买，是否可以由陈慧芳购买。对前述证据的真实性均有异议，无法证明陈朝建指定陈慧芳作为买受人，且丹厦公司已因中介费问题将陈朝建起诉至法院，属利害关系人，其出具的证据不具证明力。原审中，经核对前述微信内容原件所在手机的号码为136××××0384。原审法院分析认为，当事人对自己的主张应承担举证责任，洪嘉奖所举证前述证据可以证明陈朝建已指定陈慧芳作为讼争房屋买受人。首先，洪嘉奖提供的短信、微信内容均有原件予以核对，微信内容所在手机的号码亦与短信中载明的翁巧云的电话一致，陈朝建虽对微信内容真实性不予确认，但对洪嘉奖主张系其陈述的语音内容也未申请进行鉴定，故前述短信、微信内容的真实性可予以认定；其次，前述《存量房买卖合同》的形成时间、买受人信息与短信、微信内容中载明的买受人信息、预审时间等都可相互吻合，且根据讼争合同、《居间服务合同》及《交易服务合同》之约定，丹厦公司为讼争交易提供协助办理购房贷款申请手续，并有权在本市网上房地产网站上办理网签手续，故前述证据由丹厦公司形成符合常理及双方约定；再次，洪嘉奖提供的前述证据可相互印证，足以形成证据链证明陈朝建曾指定陈慧芳作为讼争房屋买受人，陈朝建虽对此事实予以否认，但在其自认认识陈慧芳的情形下，未能就洪嘉奖前述主张提供任何反驳证据，应承担举证不利的法律后果。综上分析，原审法院认定陈朝建已指定陈慧芳作为讼争房屋买受人。原审法院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方均应依约履行。讼争合同明确约定出售人同意将该房产权属转移给买受人或买受人指定的第三人，且在此后履行过程中，陈朝建也已经实际指定陈慧芳作为讼争房屋买受人，现其再以自身受到限购政策影响为由主张讼争合同无法继续履行，不仅有违诚信，亦于法无据，不予采信。陈朝建在指定陈慧芳作为买受人办理了网签、贷款预审批手续后，无正当理由未再继续履行合同，并要求解除讼争合同，已构成违约，鉴于洪嘉奖亦同意不再继续履行讼争合同，故对陈朝建要求解除讼争合同之诉求，予以照准，但其应承担违约解除合同的违约责任。如前所述，讼争合同系因陈朝建违约而致解除，故对陈朝建要求退还20万元定金之诉求，不予支持，洪嘉奖要求没收陈朝建已支付的20万元定金及赔偿8万元律师费，符合法律规定及双方约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除陈朝建与洪嘉奖于2017年3月14日签订的《房产买卖协议》；二、洪嘉奖有权不予退还陈朝建已支付的20万元定金；三、陈朝建于判决生效之日起十日内赔偿洪嘉奖因本案支出的律师费8万元；四、驳回陈朝建的其他诉讼请求。本诉案件受理费15600元，反诉受理费2750元，均由陈朝建负担。本院二审期间，陈朝建提供：1.陈慧芳出具的《说明》，证明陈慧芳的行为均只是预备行为，无法为陈朝建代购代持，本案合同不能履行的真正原因是受限购政策影响；2.《委托代理诉讼协议书》、收费发票，证明洪嘉奖主张的律师代理费不合理。洪嘉奖质证认为，陈慧芳未出庭接受质询，所出具的《说明》真实性不予确认；《委托代理诉讼协议书》、收费发票与本案无关，其主张的律师代理费符合规定。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈朝建与被上诉人洪嘉奖于2017年3月14日签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约履行。《房产买卖协议》约定“出售人同意于办理权属转移登记手续当日将该房产权属转移给买受人或买受人指定的第三人”。实际履行过程中，陈朝建指定陈慧芳作为买受人，陈慧芳作为买受人已完成网签，陈慧芳与洪嘉奖已于2017年3月21日就讼争房屋签订《存量房买卖合同》、向贷款银行申请《贷款预审批》且贷款预审批已通过，现陈朝建以受限购政策影响为由主张讼争合同无法继续履行，缺乏依据，其行为已构成违约。因双方当事人均同意解除2017年3月14日签订的《房产买卖协议》，原审认定合同解除后洪嘉奖有权没收陈朝建已支付的定金20万元并无不当。陈朝建关于20万元定金应予退还的上诉请求缺乏依据，不予采纳。根据《房产买卖协议》约定，“守约方有权要求违约方承担因此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用”，洪嘉奖因本案诉讼支出律师代理费8万元，原审认定陈朝建应支付律师代理费并无不当。陈朝建的该项上诉亦缺乏依据，不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈朝建的上诉亦缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5500元，由上诉人陈朝建负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一七年十二月二十七日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。