重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8034号上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆鼎固物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民权路88号，统一社会信用代码91500103660889159G。法定代表人：张洪本，该公司总经理。委托诉讼代理人：文辉，重庆国生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:吴济安，男，1964年11月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：蒋燕，重庆欣力律师事务所律师。委托诉讼代理人：田佳，重庆欣力律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：重庆鼎固房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区民权路88号，统一社会信用代码91500103771794240X。法定代表人张洪本，该公司董事长。委托诉讼代理人：文辉，重庆国生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽，重庆国生律师事务所律师。重庆鼎固物业管理有限公司（以下简称鼎固物业公司）因与吴济安、重庆鼎固房地产开发有限公司（以下简称鼎固房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初21420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎固物业公司和原审被告鼎固房产公司的共同委托诉讼代理人文辉、王羽，被上诉人吴济安及其委托诉讼代理人蒋燕、田佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎固物业公司二审上请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付抵扣装修保证金后的装修管理费余款165300元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序违法，未在法定期限内作出判决。2、一审判决错误认定上诉人提起反诉的诉讼请求超过诉讼时效，上诉人在2016年9月被被上诉人起诉时才知道被上诉人拒不履行缴纳装修管理费的义务，上诉人于2016年11月18日提起的反诉并未超过诉讼时效。被上诉人也是在缴纳保证金后长达六年未要求上诉人返还，也应超过了诉讼时效。3、装修保证金已经抵扣了被上诉人应缴纳的部分装修管理费。4、一审判决上诉人按照银行同期贷款利率的四倍向被上诉人支付利息没有事实和法律依据。5、上诉人在一审举示的证据足以证明装修申请书中王茜签名的真实性，而一审判决对此未作认定。被上诉人吴济安答辩称：1、原审程序合法，本案系涉台案件，不受三个月审理期限的限制。2、涉案商铺早在2010年9月7日装修完毕，自此上诉人提起反诉长达六年，且未举示诉讼时效中断或中止的证据。3、一审判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息体现了司法公正。4、王茜的签名是否真实未经核实，一审法院对此未作评判并无不当。原审第三人称答辩意见和上诉人的上诉状一致。吴济安一审起诉请求判令：1、鼎固房产公司与鼎固物业公司连带返还原告吴济安所缴的装修保证金139620元。2、鼎固房产公司与鼎固物业公司按银行同期贷款利率的四倍向原告吴济安支付资金占用损失（以139620元为基数，自2011年2月1日起至付清之日止）。反诉原告鼎固物业公司一审起诉请求：判令吴济安立即向鼎固物业公司支付装修管理费165300元。一审经审理查明以下案件事实：鼎固物业公司为鼎固房产公司的全资子公司。鼎固物业公司为涉案商铺所在小区提供物业管理服务。2009年10月10日，吴济安（乙方）与鼎固房产公司（甲方）签订《重庆“日月光中心广场”商铺租赁合同》一份，约定由吴济安承租重庆市渝中区民权路89号日月光中心广场第x层L400x-400x号商铺作为餐饮经营使用。商铺面积为2327平方米（以实际测量面积为准），双方确认在合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用/款项的计算单位。租期8年，自2010年3月1日起至2018年2月28日止，起租期为2010年9月1日，免租期为6个月。合同第11.3条装修保证金中约定：“11.3.1乙方须在进场装修前向甲方一次性缴清装修保证金，否则不予进场。该保证金数额为人民币139620元。11.3.2装修验收合格之日起算第四个月内，甲方将该保证金一次性无息退还乙方。”2010年3月12日，吴济安向鼎固物业公司交纳装修保证金139620元。鼎固物业公司出具的收据载明，今收到L4002-L4005王茜装修保证金，金额139620元。2010年3月15日，吴济安出具《授权书》一份，内容为：“本人是重庆市渝中区民权路89号‘日月光中心广场’X层L400X-L400X商铺的租赁人吴济安。因公司总部不在重庆市，本人经常台湾、内地两地跑，所以特委托王茜小姐代我全权受理重庆一切事物。”2010年3月16日，王茜与鼎固物业公司签署了《日月光中心广场治安、消防安全协议书》、《重庆日月光中心广场商品质量协议书》。王茜与鼎固房产公司交接了吴济安租赁的经营场地，并制作了《物业单元入住接收表》。吴济安对租赁房屋进行装修，实际的施工时期为2010年5月7日至2010年9月7日。一审庭审过程，鼎固物业公司举示装修申请书一份，包括装修申请承诺书、装修申请表、收费记录表等。装修承诺书内容为：“致：重庆鼎固物业管理有限公司：本人/本公司为日月光中心广场X层400X-400X单元之业户，现聘请装修装饰公司对上述单元进行二次装修工作，本人/本公司已熟知《施工管理规定》及管理公司提供的有关其它文件，并理解其全部内容。在此明确承诺：1、遵守物业管理公司所制定的各项有关装修的规则及条款，服从贵司管理人员的监理。2、所聘承建商及其装修工作均为品行良好、无不良过失记录人员，施工人员须佩戴管理公司签发之有效施工证，方可进行大厦内工作。3、愿意对该承建商作出之一切行为负起全责（包括对所属单元装修施工过程中的设备及人身安全负全部责任），愿意负责该承建商所引致公众设施损坏的一切修理费用。4、本人/本公司及装修公司装修完毕，将及时向物业公司申报完工验收，通过验收后，自觉按施工期，依据单位面积交纳每天每平方米1元的装修管理费。如因本人/本公司或装修公司原因，未及时通报完工，则自愿承担由此造成的自动延期工时装修管理费。5、单元装修未通过验收以前，将保证不投入使用。我本人/本公司对上述承诺之全部内容负责并承担由此引发的直接责任和关联责任！）”承诺书落款时间为2010年3月16日。关于该承诺书底部的“用户/公司（盖章）代表人签字处”的落款签名，鼎固物业公司认为系吴济安的代理人王茜所签，字迹相对潦草。装修申请表载明的施工期限为2010年3月17日至2010年9月1日。该申请表中间部分的“业户签字”的签名字迹潦草，鼎固物业公司认为系王茜所签。收费记录的交款人签字的签名字迹潦草，鼎固物业公司认为系王茜所签。吴济安不认可上述签字为王茜所签，同时认为王茜受托权限不包括上述内容。鼎固物业公司还举示了商品质量协议书，该协议尾部乙方签字为王茜落款时间为2010年3月16日。吴济安认为该签名字体明显与装修申请书中鼎固物业公司所称的王茜签字不一样，可以证明鼎固物业公司举示的装修申请书并非王茜所签。鼎固房产公司曾于2012年向重庆市渝中区人民法院起诉吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案，要求解除合同，支付租金、管理费、占用使用费等。吴济安在该案提出反诉，要求鼎固房产公司赔偿因违约解除合同造成的损失并返还履约保证金、天然气保证金、预存天然气押金等。法院于2014年作出（2012）中区法民初字第09578号民事判决书，判决：“一、确认重庆鼎固房地产开发有限公司与吴济安签订的《重庆“日月光中心广场”商铺租赁合同》已于2011年4月28日解除；二、被告吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司在本判决生效后15日内向重庆鼎固房地产开发有限公司支付拖欠的自2010年10月至2010年11月租金232700元，并自逾期交纳应交租金之日起分别以欠缴租金金额为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的四倍向重庆鼎固房地产开发有限公司支付违约金至2011年4月17日，自2011年4月18日起以221065元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的四倍向重庆鼎固房地产开发有限公司支付违约金至2012年10月31日；三、被告吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司在本判决生效后15日内向重庆鼎固房地产开发有限公司支付拖欠的自2010年10月3日至2011年4月27日的商场管理费159012元，并自逾期交纳应交商场管理费之日起分别以欠缴商场管理费数额为基数按照中国人民银行同期银行贷款利率的四倍向重庆鼎固房地产开发有限公司支付违约金至2012年10月31日；四、被告吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司在本判决生效后15日内向重庆鼎固房地产开发有限公司支付自2011年5月至2012年10月期间重庆市渝中区民权路89号“日月光中心广场”X层L400X-L400X号商铺占用损失费2094300元；五、反诉被告重庆鼎固房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向反诉原告吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司返还天然气保证金20000元及预存天然气押金40000元；六、驳回原告重庆鼎固房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司的其他反诉请求。”吴济安对此不服提出上诉。重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民终字第01962号民事判决书，判决“一、维持重庆市渝中区人民法院（2012）中区法民初字第09578号民事判决的第一、二、三、五项；二、撤销重庆市渝中区人民法院（2012）中区法民初字第09578号民事判决的第四、六、七项；三、吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司在本判决生效后15日内向重庆鼎固房地产开发有限公司支付自2011年5月1日至5月16日期间重庆市渝中区民权路89号‘日月光中心广场’X层L400X-L400X号商铺占用损失费62053元；四、吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司在本判决生效后15日内向重庆鼎固房地产开发有限公司支付自2011年5月1日至5月16日期间重庆市渝中区民权路89号‘日月光中心广场’X层L400X-L400X号商铺室内拆除工程施工费200000元；五、驳回重庆鼎固房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回吴济安、重庆臻悦餐饮管理有限公司的其他反诉请求。”关于吴济安要求“若法院判决支付租金、管理费则应以装修保证金进行抵扣”的请求，该案一、二审法院认为“装修保证金系交至鼎固物业公司，鼎固物业公司与鼎固房产公司是两个独立的主体，本案不予处理。”一审法院认为：一、关于本诉的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，除了鼎固房产公司与吴济安的租赁合同中载明的装修保证金的约定内容，双方并未举示出其他有关装修保证金的约定。装修保证金的交纳时间在租赁合同签订之后、在鼎固物业公司提交的承诺书载明的时间之前。吴济安依据租赁合同缴纳相关费用，因此租赁合同中对装修保证金的约定应作为如何退还保证金的判断依据。根据约定，装修保证金的退还条件为装修验收合格。该约定内容也符合租赁市场中对装修保证金的保证内容的定义。再考虑到鼎固物业公司举示的承诺书在装修保证金的交纳时间之后，因此，对鼎固物业公司辩称“装修保证金的保证内容包括承诺书中载明的管理费”的意见，不予采信。涉案商铺已于2010年9月7日投入使用，因此根据租赁合同约定的装修保证金应在四个月内退还。因此，鼎固物业公司应将其收取的装修保证金退还给吴济安。吴济安要求鼎固房产公司退还装修保证金，没有事实依据。关于鼎固房产公司辩称的诉讼时效问题，因吴济安在2012年提起的诉讼中一直主张以装修保证金抵扣租金等，2015年11月20日，该案才有终审判决。因此吴济安提起本案诉讼并未超出诉讼时效。因鼎固物业公司未及时退还装修保证金，吴济安要求以中国人民银行同期贷款利率的四倍计付自2011年2月1日起至付清之日止的损失，符合规定，予以支持。二、关于反诉的请求。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，涉案商铺在2010年9月7日装修完毕，即使按照鼎固物业公司举示的证据需交纳装修管理费，双方并未约定交纳费用的时间，因此应当在合理期限内交纳。但装修完成后至反诉的提起时长达六年，且鼎固物业公司并未举示诉讼时效中断或中止的证据，因此，鼎固物业公司提起反诉的诉讼请求已经超出诉讼时效。本案对其主张管理费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）重庆鼎固物业管理有限公司在本判决生效后十日内退还原告吴济安装修保证金139620元，并从2011年2月1日，以139620元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息至基数款项付清之日止；二、驳回原告（反诉被告）吴济安的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）重庆鼎固物业管理有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费减半收取1546元，由被告（反诉原告）重庆鼎固物业管理有限公司负担，反诉受理费减半收取1803元，由被告（反诉原告）重庆鼎固物业管理有限公司负担。本院二审审理中，各方均未提交新的证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为：关于上诉人一审提出的反诉是否超过诉讼时效的问题。虽然双方并未约定装修管理费的交纳时间，但即使自合理期限开始起算诉讼时效，上诉人在涉案商铺装修完毕长达六年后提起要求被上诉人交纳装修管理费的诉讼，又无时效中止、中断事由的情形下，一审认为上诉人超过诉讼时效致胜诉权丧失的认定正确，在此前提下，案外人王茜在与上诉人签订的《装修申请书》效力问题已非定案依据，一审对案外人王茜的签字未作评判并无不当。一审依据被上诉人吴济安在2012年提起的诉讼中一直主张以装修保证金抵扣租金，2015年11月20日该案才有终审判决的事实，认定被上诉人吴济安提起本案诉讼并未超出诉讼时效正确。上诉人所主张的装修保证金已经抵扣了被上诉人应缴纳的部分装修管理费，其实质上主张的是债务抵销的权利。因上诉人并未证明装修保证金和装修管理费二者符合法定抵销条件或存在合意抵销情形。对上诉人的该上诉理由，本院不予支持。一审判决按中国人民银行同期贷款利率的四倍向被上诉人计付利息无明显不当，且符合公平原则。同时因本案为涉台案件，上诉人提出一审超过法定审理期限的上诉理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3606元，由重庆鼎固物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 夏兴芸审判员 倪洪杰二〇一七年十二月二十一日书记员 孙 锋