贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0422民初1864号原告：罗珍英，女，1968年1月13日生，汉族，贵州省安顺市人，个体工商户，住安顺市西秀区。原告：甘孝兴，男，1966年12月18日生，汉族，贵州省安顺市人，个体工商户，住址同上。委托诉讼代理人：李华，贵州九黎律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王健，贵州九黎律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：李德飞，女，1954年10月1日生，穿青人，贵州省织金县人，普定县兴发建材有限责任公司执行董事长，住普定县。被告：张涛，男，1985年11月7日生，汉族，贵州省织金县人，个体工商户，住址同上。被告：普定县兴发建材有限责任公司，住所地：普定县马官镇大兴村三间房。注册号：520422000138253法定代表人：李德飞，该公司执行董事长。三被告委托诉讼代理人：左润，贵州恭信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告罗珍英、甘孝兴与被告李德飞、张涛、普定县兴发建材有限责任公司（以下简称“兴发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理，依法由审判员周盛雕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗珍英、甘孝兴及其委托诉讼代理人李华、王健和三被告委托诉讼代理人左润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与三被告签订的《房屋转让合同》；2、请求判令三被告共同返还原告已支付的房屋转让定金100万元；3、请求判令三被告共同向原告支付违约金109.8万元，以上合计金额为209.8万元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月29日，原告与三被告签订《房屋转让合同》，合同中约定：三被告将其购买的位于普定县新阳光北城房地产开发有限公司A2区B6－1－2－3－4－5－6－7号商铺转让给原告，转让金额为366万元，合同签订后1日内，原告向被告支付定金100万元，若因原告为被告的借款债务承担了担保责任，在履行的担保额内扣除相应的定金。被告须在2016年4月29日前交付商铺给原告，并协助办理过户登记，原告需在办完转让手续30日内付清全部房款余额。如有违约，违约方需向对方支付上述商铺总价款的30%违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金100万元，三被告共同向原告出具收条一张，确认收到原告支付的100万元定金。2016年4月29日合同约定的交付时间到后，三被告并未履行交付义务，原告才得知，被告与普定县新阳光房地产开发有限公司签订《加气砖置换商铺协议书》、《房屋订购协议》并未实际履行，被告转让给原告的商铺并非被告所有，三被告根本无法实际履行《房屋转让合同》，原告多次就该事宜找三被告协商未果。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告李德飞、张涛、兴发公司辩称：1、合同是能够顺利履行的，不应该被解除；2、被告并未收到原告100万元的定金，被告收到的定金与原告所诉的定金不一致；3、原告所诉的违约金过高；4、针对兴发公司来说，所承担的是担保责任而不是退款责任。请求驳回原告的第一、二项诉讼请求，对于原告的第三项诉讼请求，请求以53万元为基数按银行同期同类贷款利率上浮30%来计算利息。二原告向本院提交了下列证据支持其主张：1、身份证复印件，证明二原告主体资格及身份情况；2、房屋转让合同，证明原告与被告就房屋转让事宜所约定的权利义务；3、中国工商银行转账凭证，证明原告向被告转账支付定金的事实；4、收条，证明三被告确认收到原告房屋转让定金100万元的事实；5、银行账户明细，证明在三被告确认收到原告100万元之前，原告确实是按照合同约定替三被告归还其他债权人款项的事实；6、借条、银行账户流水信息，证明三被告前期确实差欠案外人梁某借款本金30万元及利息若干的事实；7、《房屋订购协议》、《加气砖置换商铺协议书》，证明三被告为了让原告相信其有能力向原告转让商铺，向原告出示其与普定县新阳光房地产开发有限公司签订的相关协议；8、原告向本院申请的证人梁某、温某、罗某出庭作证欲证明李德飞向梁某借款30万元，向罗某借款5万元，因李德飞未能按时偿还，由二原告代其偿还梁某、罗某借款的事实。经质证，三被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，从2016年4月26日的时候原告就应该知道自己的权益受到侵害，根据担保法的相关规定，该担保责任是无效的，李德飞是履行法定代表人的签字，不是以个人的权利来签订的合同，是以一个担保人的身份来签订的；对证据3的真实性无异议，同时也证明了张涛只收到53万元的事实；对证据4的意见是在合同中利息是累计到100万元，被告实际的收款是53万元；对证据5的意见是这是原告与胡安志的一个金钱往来行为，与本案的三被告没有关系，对甘孝兴转帐给张涛的53万元我们没有异议，甘孝兴转帐给温某的行为是他们之间的金钱往来行为，与本案的三被告没有关系；对证据6的意见是因为不是原件，所以对该份证据的三性都有异议，还有银行流水的意见是只看得出这是一个支取现金的过程，至于是谁支取了，我们不清楚，所以达不到原告的举证目的；对证据7的意见是对三性均认可，被告是合法取得的，而不是原告所说的是以欺骗行为取得涉案标的。对证人梁某证词认为是否属实不清楚，对温某证词认为是原告与温某的经济往来与本案无关，对罗某的证词认为是虚构的借款事实。三被告向本院提交营业执照、法定代表人身份证明，证明被告的身份情况及主体资格。经质证，原告无异议。上述所有证据及质证意见，经本院全案审查综合认证事实如下：经审理查明：原告甘孝兴、罗珍英系夫妻关系，被告李德飞、张涛系母子关系。2015年10月29日，二原告（乙方）与被告张涛（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：1、甲方自愿将从普定新阳光北城房地产开发有限公司购买的A2区B栋1－2－3－4－5－6－7号商铺（建筑面积为585.2平方米）转让给乙方，金额为叁佰陆拾陆万元整（￥3660000.00元）；2、本合同签订之日起1日内，乙方向甲方支付定金壹佰万元整（￥1000000.00元），若因乙方为甲方的借款债务履行了担保债务，在履行的担保额内扣除相应的定金；3、甲方须保证该转让商铺合法、权属清楚、无任何抵押、担保、房产瑕疵；4、甲方须在2016年4月29日前交付商铺给乙方，并协助乙方办理转让（房产过户）手续，办理转让手续所需费用由甲方承担。为保证甲方依约履行，甲方所在的兴发公司为甲方提供连带担保，承担连带担保责任；5、商铺交付且办完转让（房产过户）手续后30日内乙方付清全部房款余额；6、本合同签订之日起，甲方不得将上述商铺转让他人；7、本合同签订后，甲、乙双方须共同遵守，若有违约，违约方需向对方支付上述商铺总价款的30%违约金，未违约方同时可以单方解除合同。甲方由被告张涛、被告李德飞签名捺印，乙方由原告罗珍英、甘孝兴签名捺印，被告普定县兴发建材有限责任公司在甲方担保人处加盖公章，在场人李昌宏签名捺印。同日，三被告出具收条载明：收到罗珍英付购阳光北城铺面订金壹佰万元整（1000000元），收款人张涛签名捺印，李德飞在收条上签名捺印、普定县兴发建材有限责任公司加盖公章。2015年10月30日，原告甘孝兴通过银行转账支付被告张涛53万元。此外，二原告替被告李德飞偿还欠梁某债务42万元，罗某债务5万元。同时查明：2015年,被告兴发公司与普定县新阳光房地产开发有限公司签订《加气砖置换商铺协议书》，约定被告兴发公司用加气砖与普定县新阳光房地产开发有限公司置换商铺及房屋（其中包含本案所涉及A2区B栋1－2－3－4－5－6－7号商铺）。2015年10月22日，被告张涛（乙方）与普定新阳光房地产开发有限公司（甲方）签订房屋订购协议，约定张涛订购普定新阳光房地产开发有限公司该A2区B6栋B6-3-（1.2.3.4.5.6.7.30.31.32.33.34.35.36.37.38）号房屋及商铺，因未付订购金，订购金以乙方货款抵出，乙方未经甲方同意，乙方不得再次转让。至今为止，普定县新阳光房地产开发有限公司未向被告张涛交付所置换的房屋及商铺。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告所签订的《房屋转让合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。原告依约支付被告定金100万元向其购买商铺，而原告向被告购买的商铺是需要依据被告通过与普定新阳光房地产开发有限公司达成的置换协议取得，但至今涉案的普定县新阳光北城A2区B6－1－2－3－4－5－6－7商铺，普定县新阳光房地产开发有限公司还未交付给被告，被告也未实际占有并管理使用，也没有办理房屋产权登记，被告无法按照合同约定期限将商铺交付给原告，构成违约。同时双方在房屋转让合同中约定未违约方同时可以单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告主张要求解除房屋转让合同，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张要求三被告返还房屋定金100万元的诉请，根据合同的相对性原则，房屋转让合同的甲、乙方分别为被告张涛、李德飞及原告罗珍英、甘孝兴，被告兴发公司在担保人处加盖公章，应为担保人，且在合同中明确约定被告兴发公司提供担保，承担连带担保责任，但未约定担保期限，合同约定履行期限为2016年4月29日，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期满之日起6个月内要求保证人承担保证责任”之规定，被告兴发公司不承担连带担保责任，也不承担返还义务。故该款由被告张涛、李德飞返还。另原告主张三被告共同向原告支付违约金109.8万元，被告认为原告主张的违约金过高，应以53万元为基数按银行同期贷款利率上浮30%计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，超过损失30%的法院应予以调整。本案中，双方虽然在合同中约定违约金，但原告并未提供证据加以证明其有109.8万元的损失，该约定明显过高，故本案违约损失主要是被告未按时交付商铺而产生的资金占用费，该资金占用损失应当按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从原告支付商铺定金时开始计算。此外，被告辩称实际收到商铺定金仅是53万元，因原告已经举证证实其依合同代被告偿还47万元债务并在定金中予以扣减，被告未提供相反的证据予以反驳，再加之被告出具给原告的收条上载明的定金金额为100万元，故被告的该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告罗珍英、甘孝兴与被告张涛、李德飞于2015年10月29日签订的《房屋转让合同》；二、被告张涛、李德飞在本判决生效之日起十日内返还原告罗珍英、甘孝兴商铺定金100万元；三、被告张涛、李德飞在本判决生效之日起十日内赔偿原告罗珍英、甘孝兴的违约损失（以100万元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%,从2015年10月30日计算至本判决指定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告罗珍英、甘孝兴的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费23584元，减半收取11792元，由被告张涛、李德飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按本判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执审 判 员 周盛雕二〇一七年十二月二十五日法官助理 侯慧婷书 记 员 陈姗姗