湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2746号上诉人（原审原告）：彭鸿江，男，1976年1月16日出生，汉族，湖南省道县人，住道县西洲街道办事处奥苑新城。委托诉讼代理人：张波，湖南濂溪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：道县通力房地产开发有限公司，住所地道县潇水中路（教育宾馆四楼）。法定代表人：何昌龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：于林志，湖南濂溪律师事务所律师。上诉人彭鸿江因与上诉人道县通力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2017）湘1124民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月4日在本院第八审判庭对本案公开开庭审理。上诉人彭鸿江的委托诉讼代理人张波，上诉人道县通力房地产开发有限公司的法定代表人何昌龙及委托诉讼代理人于林志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭鸿江上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判道县通力房地产开发有限公司承担全部违约责任。事实和理由：1.原判将30%的违约责任归结于政府相关部门，没事实依据和法律依据，政府相关部门对道县通力房地产开发有限公司作出暂停办理房地产项目相关手续，系该公司违反规划超容积率违规行为造成，业主没有过错，不应减轻该公司的违约责任。2.上诉人彭鸿江主张逾期交房的违约责任，并没有超过诉讼时效，道县通力房地产开发有限公司交付房屋时，不具备“五证”、“两书”，房屋不符合合同约定的交房条件，交房后上诉人与该公司协商过逾期交房违约金相关事宜，一直在主张权利。道县通力房地产开发有限公司辩称：该公司项目的建设都是经过规划部门批准后才开始建设的，不存在故意增加容积率的情形，因政府行为导致不能办证，该公司不存在任何过错，不应当承担违约责任。上诉人彭鸿江主张逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，不应得到支持。道县通力房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回上诉人彭鸿江的诉讼请求。事实和理由：道县通力房地产开发有限公司已按合同约定将办证资料和费用交给房产部门，无法办理房产登记系政府行为导致，属于“不可抗拒”的原因，该公司作为出卖人没有主观上的过错，故该公司不应当承担违约责任。彭鸿江辩称：道县通力房地产开发有限公司违反规划超容积率违规行为，导致政府部门对奥苑新城项目暂停办证，依据合同约定，该公司应承担违约责任。彭鸿江向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋权属（含土地使用）登记手续，交付房地产权属证书；2.给付逾期办理房地产权属证书的违约金7749元；3.给付逾期交房违约金15,033元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月1日，原告彭鸿江与被告道县通力房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方约定：原告以258,300元的价格购买被告的奥苑新城如意居幢X单元XX房，交房期限为2012年12月30日前，被告将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人向出卖人按时交付剩余房款的违约金，超出60天的，出卖人有权解除合同。（2）视为出卖人已按约交付房屋”。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，双方同意按下列第1、2、3、项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金……。”合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告于2014年1月23日向原告交付了房屋，原告于同日接收了被告交付的房屋。被告向原告出售的房屋具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房销售（预售）许可证。被告在向原告交付房屋时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。2014年1月23日，原告向被告交纳了所购买商品房的房产办证费、国土使用权办证费共计人民币7166元。其实，2013年9月3日，道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室就下发了道专治办函【2013】3号文件《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》。通知规定：“县房产局：经县专治办调查核实，部分房地产开发项目变更规划、调整容积率后，至今尚未补缴土地出让金。按照县委、县政府的统一安排部署，拟请你局自发函之日起暂停办理下列房地产项目（名单附后）的相关手续，待项目方补缴土地出让金并经县专治办核定后，凭县专治办可办证通知单再为其办理相关手续，在此期间如擅自办理相关手续，将严肃追究经办人员、分管领导直至主要领导的责任。”该通知所附名单中包括被告的道县奥苑新城房地产项目。2013年9月，道县房产管理局停办了奥苑新城小区房屋产权证的办理。2015年6月10日，道县国土资源局向被告下达了道县调整容积率补缴土地出让金告知书。告知书内容为:“道县通力房地产开发有限公司;经核实，你公司奥苑新城项目调整容积率增加4.14，增加建筑面积83,027平方米，应补缴土地出让金2934.59万元，根据相关法律法规，请你公司于2015年6月24日前缴清上述应补缴的2934.59万元土地出让金，否则，将依法强制征缴……”。被告收到道县国土资源局送达的告知书后，向道县国土资源局提出了书面异议,异议认为没有超容积率，不应当补缴土地出让金。由于上述等原因，被告至今没有为原告办理好诉争房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。被告向原告出售的房屋取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告支付了房款，并向被告交纳了房产办证费、国土使用权办证费，遵循当事人意思自治原则，被告在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有主动为原告向不动产权属登记机构申请办理权属证书的义务，该义务直至原告取得权属登记机构下发的权证时止。目前，政府相关主管部门下发通知要求暂停办理奥苑新城的房产相关手续，该通知属行政监管范畴，行政管理法律关系受行政法调整，不属本案审查范围。原、被告双方签订的商品房买卖合同，系民事合同，双方当事人应当按照合同约定全面、正确地履行自己的义务。故对原告要求被告办理房屋权属（含土地使用）登记手续，交付房地产权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持；对于原告要求被告给付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，原、被告签订的合同第十五条明确约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……本案中，被告辩称逾期办证的原因是政府相关部门不作为导致，属于不可抗力，被告不应当承担违约责任的理由与客观情况不符，民法中的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害等，本案是政府相关主管部门认定被告所开发的奥苑新城房地产开发项目超容积率，需补缴土地出让金，进而决定暂停办理奥苑新城的房产相关手续，显然不能构成法律意义上的不可抗力，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。本案中，双方虽然约定了违约金的计算方式，但是原告没有提供因被告逾期办证所受到的实际损失的证据，故一审法院酌情确定被告因未能在约定期限内办理房屋所有权证和土地使用权证，向原告承担70%的违约责任；对于原告主张被告在向原告交付房屋时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不符合交房条件，一审法院认为，住宅质量保证书和住宅使用说明书属建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的要求，该规定属部门规章，不属于法律、行政法规的强制性规定。并且,2014年1月23日，被告向原告交付房屋时，原告也没有提出异议，并予以了收房，房屋已完成转移占有，原告接收被告交付的房屋的行为表明其已经认可双方的交接行为，原、被告双方虽然约定了交房的条件，但原告接收被告交房的行为视为双方对合同约定的交房条件进行了变更，原告自愿放弃要求被告按照合同第十一条的约定条件进行交房，原告在接收房屋后又以被告没有提供“两书”为由要求被告承担因不具备交房条件的逾期交房违约责任，与其之前接收房屋的行为有矛盾之处，故对原告的上述主张，一审法院不予支持。关于被告对原告主张逾期交房违约金提出已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，原、被告双方约定的交房时间为2012年12月30日前，而被告实际向原告交房的时间为2014年1月23日，被告确实存在逾期交房的违约行为，但被告违约后，原告未提供证据证明其在法定的二年的诉讼时效期间内主张了自己的权利，原告亦未提供证据证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的情形，原告的上述主张因超过诉讼时效已丧失胜诉权，故对被告的上述抗辩意见，一审法院予以采纳。鉴此，对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项的规定，判决：一、限被告道县通力房地产开发有限公司自该判决生效之日起60日内代为原告彭鸿江办理位于道县西洲街道办事处奥苑新城如意居幢X单元XX号房的不动产权证书，并向原告彭鸿江交付不动产权证书；二、被告道县通力房地产开发有限公司自该判决生效之日起10日内向原告彭鸿江支付逾期办证的违约金5424元；三、驳回原告彭鸿江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元，由原告彭鸿江负担175元，由被告道县通力房地产开发有限公司负担195元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人彭鸿江提供：证据一业主委员会证明，拟证实主张逾期交房违约金未超过诉讼时效；证据二（2017）湘1124民初1259号民事判决书草稿，拟证实法院初步意见是判决开发商承担100%的违约责任；证据三莫计兰商品房买卖合同，拟证明开发商欺诈消费者，推卸违约责任；证据四熊昌文证明，拟证实主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。本院对上述证据综合认证如下：证据一、四的证明人与上诉人彭鸿江存在利害关系，证明力较弱，且证明的内容缺乏其他证据佐证，本院不予采纳；证据二来源不明，真实性、合法性均无法确定，本院不予采纳；证据三系合同双方当事人自愿签订，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。上诉人道县通力房地产开发有限公司提供：证据一道政办发[2016]25号文件，证据二道政办发[2016]44号文件，拟证实从2013年开始政府下文要求停止办理房产证，统一办理不动产证；证据三部分业主的房产证，拟证明上诉人以前能够办理房产证，以后不能办证是政府行为导致。本院对上述证据综合认证如下：证据一、二文件中没有政府下文要求从2013年开始停止办理房产证的内容，上诉人提出的证明目的不成立，本院不予采纳；证据三部分业主的房产证均是2011年办理的，结合本案其他证据，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。为查明案件事实，本院向道县国土资源局、道县不动产登记中心、道县住房和城乡规划建设局调查核实，上述部门给予了书面答复及相关工作人员接受了询问。经本院组织双方当事人对上述部门的复函和询问笔录质证，本院对上述证据予以采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：道县国土资源局依据道县住房和城乡规划建设局出具的《关于奥苑新城项目容积率情况的说明》，作出《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》并向道县通力房地产开发有限公司送达，该公司至今未补缴土地出让金。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点之一为买受人未在商品房买卖合同约定的期限取得房屋权属证书是否是由于出卖人的原因，如果是由于出卖人的原因，出卖人应承担多少违约责任。根据道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室下发的《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》、道县住房和城乡规划建设局出具的《关于奥苑新城项目容积率情况的说明》、道县国土资源局出具《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》，结合本院二审期间到上述部门调查核实的情况，足以证实上诉人道县通力房地产开发有限公司开发的奥苑新城项目存在调整容积率后未补缴土地出让金的情形。上诉人道县通力房地产开发有限公司辩称其调整容积率的程序合法、不存在违规行为，并未提供充分的证据证实，本院不予支持。因政府部门的文件明确说明暂停办理奥苑新城项目的房屋产权手续是基于变更规划、调整容积率后道县通力房地产开发有限公司未补缴土地出让金的原因，故可以认定买受人未在商品房买卖合同约定的期限取得房屋权属证书是由于出卖人的原因。上诉人道县通力房地产开发有限公司主张政府部门的相关处理错误，对于造成办证延迟的后果，该公司无需承担责任，本院认为，政府相关职能部门认定该公司应当补缴土地出让金，以及以未补缴土地出让金为由暂停办理该项目的房屋产权手续是否合法，均不属于本案的审理范围，本院不予审查，该公司可通过行政复议或诉讼等方式主张权利，现政府行为未被确认违法或不当，该公司应对办证延迟的后果承担违约责任。对于出卖人应承担多少违约责任的问题，考虑到上诉人彭鸿江没有提供因道县通力房地产开发有限公司逾期办证所受到的实际损失的证据，一审法院结合合同约定的违约金计算方式，酌情支持买受人主张违约金金额的70%，亦符合本案实际情况，本院予以维持。本案争议的焦点之二为上诉人彭鸿江主张逾期交房的违约责任是否超过诉讼时效。上诉人彭鸿江主张道县通力房地产开发有限公司交付房屋时，不具备“五证”、“两书”，房屋不符合合同约定的交房条件，因彭鸿江在收房时未对此提出异议，其接受房屋的行为可视为双方对合同约定的交房条件进行了变更，其自愿放弃要求该公司按照合同第十一条的约定条件进行交房。合同约定的交房时间为2012年12月30日，道县通力房地产开发有限公司逾期未交付房屋，彭鸿江应当知道自己的权利受到侵害，且自2014年1月23日收房时至2017年5月15日起诉之日已超过两年，彭鸿江未提供切实、充分的证据证明其在法定的诉讼时效期间内主张了自己的权利，亦未提供证据证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院认定其主张逾期交房的违约责任超过诉讼时效。综上所述，双方当事人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人彭鸿江负担200元，上诉人道县通力房地产开发有限公司负担170元。本判决为终审判决。审 判 长  黄 素审 判 员  彭卫民代理审判员  刘 爱二〇一七年十二月二十五日书 记 员  张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。