四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初13848号原告：中铁房地产集团西南有限公司。住所地：成都市成华区成华大道二段***号*幢*层***号。法定代表人李兴龙,系公司执行董事。委托诉讼代理人：刘刚，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：谢缘媛，女，汉族，1986年3月18日出生，住成都市锦江区。系公司员工。特别授权代理人。被告：张德成，男，汉族，1948年12月25日出生，住四川省自贡市贡井区。被告：李邦华，女，汉族，1947年4月29日出生，住四川省自贡市贡井区。原告中铁房地产集团西南有限公司（以下简称“中铁地产”）诉被告张德成、李邦华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。本院于2017年11月30日、12月7日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘刚、谢缘媛到庭参加诉讼，被告李邦华、张德成���本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁地产向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的中铁骊都（中国铁建•西派国际）8幢1单元15层1501号房的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、被告协助原告到房产管理部门注销中铁骊都8-1-1501号房的商品房买卖合同备案登记（备案号：1951590）及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续；3、被告向原告支付解约违约金412346.6元（自2017年9月15日起每日按购房总款的万分之三的标准支付至被告完成全部协助义务之日止）；4、确认原告有权在被告履行完毕全部合同义务及协助义务、扣除原告连带清偿金额2475398.45元及被告应支付的违约金、律师费等全部费用后，向被告退还已付款项的剩余部分。事实及理由：2013年9月16日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买位于成都市高新区房屋。被告在中信银行股份有限公司成都分行办理了按揭贷款，贷款金额为240万元。在案涉房屋办妥抵押登记之前，原告对被告的贷款向银行承担阶段性连带保证责任。根据合同约定，被告逾期还款导致原告承担了保证责任的，被告在合同约定期限内未履行还款及赔偿损失等义务，期限届满后原告享有合同解除权，原告有权单方解除商品房买卖合同及补充协议。被告应当向原告支付房屋总价款10%的违约金及其他费用，同时被告应在合同解除之日起10日内，协助原告到房产管理部门办理注销合同备案等解除合同手续，逾期也应承担违约责任。因被告连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求原告承担保证责任。原告发函催告被告履约，并告��其违约的法律后果，但被告始终置之不理。迫于无奈，原告向银行按约承担了保证责任。原告认为，又与被告不按期偿还银行按揭贷款的行为已经导致原告承担了保证责任，根据合同约定及《合同法》相关约定，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同，被告应支付违约金等费用。被告张德成、李邦华经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，2013年9月16日，原告中铁地产（出卖人）与被告张德成、李邦华（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、中铁地产将位于成都高新区仁和片区41号地块“中铁骊都”项目8幢1单��15层1501号房屋售与张德成、李邦华，房屋测绘建筑面积为219.37平方米，成交总价为4123466元；2、被告采用贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款40%，其余价款可以向中信银行股份有限公司成都分行，期限5年。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：1、买受人购房定金200000元，在签订合同时已付清，买受人于签订合同当日交纳房款1723466元，剩余房款2400000元，由买受人申请5年银行“个人住房抵押贷款”；2、买受人未履行其向所贷款机构应履行的义务（包括但不限于拖欠月供款）导致出卖人作为担保责任人承担担保责任，被贷款机构从出卖人处直接扣划相应款项时，买受人应在接到出卖人书面通知5个工作日内偿还出卖人代还相应款项，并支付代还相应款金额百分之十的违约金；逾期超过5个工作日，出卖人有权解除合同，同时买受人按照合同总价款的10%承担违约金；3、出卖人作为买受人向银行按揭贷款的保证人的，买受人承诺，若买受人没有按借款合同的约定履行还款义务，出卖人按按揭银行要求履行保证责任，即要求替买受人还款或回购该商品房的，出卖人向买受人发出限期履行还款责任及赔偿损失的书面通知后，买受人未向出卖人履行还款责任及赔偿损失的，出卖人有权于期限届满之次日起解除本买卖合同。合同解除后，买受人所购房屋退还给出卖人，由出卖人将该商品房另行出售，且买受人应承担其他相关经济损失，并按本合同约定的商品房总价款之百分之十向出卖人支付违约金，出卖人出售该商品房后，扣除出卖人替买受人所支付的银行贷款本息和买受人依本条应承担的上述款型后，退还买受人已付款项的剩余部分；4��无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，如买受人违约则买受人应当每日按照购房总款的万分之三向出卖人支付违约金，同时出卖人有权在备案或预告登记被撤销（或注销）前拒绝退还买受人购房款；5、双方联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责。采取信件通知方式的，在寄出三日后（本省），七日后（外省）视为送达。如买受人联络方式发生变更，应在变更后五日内以书面形式通知出卖人。合同签订后被告张德成、李邦华作为借款人，与贷款人中信银行股份有限公司成都分行，及保证人即原告中铁地产签订《中信银行个人购房借款合同》，原告中铁地产为被告张德成、李邦华的按揭贷款提供阶段性担保。2016年3月29日，因被告逾期还款，借款人中信银行股份有限公司成都分行委托律师向原告发出《律师函》，要求被告提前结清合同项下所有的贷款本息，并要求原告承担连带责任。2017年7月31日，原告中铁地产向被告张德成、李邦华发出《催款通知书》，大致内容为：因您方逾期偿还银行贷款，2016年12月3日，中信银行已诉至法院，要求我司承担连带清偿责任，为避免您承担更严重的违约责任，请您在收到本函后3日内，到您办理按揭贷款业务的银行履行归还贷款义务。该通知通过邮政特快专递寄往双方在合同中约定的通讯地址：“成都市武侯区桐子林东路9#中华园华苑D-16-3-4-5”，签收状态为“2017-8-6退回”。2017年9月4日，原告向被告发送《限期履行还款责任及赔偿损失通知书》，载明：2016年12月3日，因您逾期还贷致使中信银行已根据合同约定要求我司承担连带清偿责任，我司于2017年7月30日向您发送了清缴银行欠款《缴款通知书》，但迄今为止您依然未清缴欠款。现我司已按约向您按揭贷款银行履行了连带保证责任。根据我双方签订的合同约定，您应当在5个工作日内向我司偿还全部清偿款项2475398.45元，并支付代偿金额10%的违约金247539.85元；如您仍然逾期向我司支付款项，我司有权单方面解除合同，并收回房屋并收取违约金。该通知通过邮政快递邮寄到合同上约定的通讯地址，于2017年9月9日，由“他人”签收。2017年9月6日，中信银行股份有限公司成都分行出具《结清证明》��载明：因张德成、李邦华逾期还款致使我行宣布合同项下全部贷款提前到期，并由保证人中铁地产承担连带责任。现因中铁地产于2017年8月31日代为偿清张德成、李邦华所欠我行的全部贷款本息（含利息罚息复利及实现债权的全部费用），合计2475398.45元。2017年9月15日，原告向被告发出“关于解除《商品房买卖合同》及补充协议的通知”，大致内容为：因被告逾期偿还银行按揭，原告承担了连带责任，根据合同约定，原告有权解除合同，自通知到达贵方后，双方于2013年9月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议即行解除。该通知通过邮政快递邮寄到合同上约定的通讯地址，签收状态为：2017年9月20日，退回。2017年12月1日，中信银行股份有限公司成都分行出具《情况说明》，大致内容为：在履行借款合同中，我行对案涉房屋西派国际8-1-1501号依约进行了预告登记，现借款合同已履行完毕，我行愿意协助履行办理注销抵押权预告登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。中铁地产与张德成、李邦华签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据合同约定，因买受人未按期履行还款义务，出卖人承担了保证责任的，出卖人向买受���发出限期履行还款及赔偿损失的书面通知后，买受人未履行还款义务的，出卖人有权解除合同，因此原告中铁地产在承担连带责任后可以依据合同约定行使合同解除权。中铁地产于2017年9月15日向张德成、李邦华预留于合同首部的通讯地址发送关于解除《商品房买卖合同》及补充协议的通知，根据合同约定，发送3日后即视为送达，故合同于2017年9月18日解除。合同解除后，商品房预售合同备案登记及预告登记已无必要，且根据合同约定，合同解除后被告应协助原告注销登记手续，故对于中铁地产要求张德成、李邦华配合解除备案登记手续及预告登记的诉请亦予以支持。至于原告诉请的撤销抵押权预告登记的主张，因中信银行的按揭贷款已经提前由原告代为清偿，故抵押权预告登记也应相应的撤销，案外人中信银行亦同意协助撤销预告登记，故被告应在注销抵押权预��登记过程中履行自身的协助义务。对于解约违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，中铁地产可以要求张德成、李邦华承担解除合同的损失赔偿，根据合同约定，解除合同的违约金为总价款的10%即412346.6元，此为双方的自愿约定，本院对原告的此项诉请予以支持。关于逾期履行协助义务的违约金，根据合同约定，合同解除后，买受人逾期协助出卖人办理相关注销手续的，应承担每日购房总款的万分之三的违约金，合同于2017年9月18日解除，买受人应在10日内协助办理注销手续，但被告未履行协助义���，故逾期违约金应按照每日1237.04元的标准计算,从2017年9月29日起算，计算至完成协助义务之日止。但是由于协助注销登记在本判决生效后，原告可自行申请法院强制执行，办理注销手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”规定，本案中，被告有协助办理注销手续的义务，原告也有及时申请法院强制执行，及时办理注销的义务，综合本案情况，基于公平诚实信用原则，本院将被告未履行协助义务的违约金截止时间最迟计算至本判决生效后三个月。关于原告起诉的第四项诉请，关于合同解除后，被告���付的首付款的退还以及被告应承担的款项的扣除问题，双方在商品房买卖合同中有明确约定，原告可自行行使合同约定的权利，无需本院再次予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告中铁房地产集团西南有限公司与被告张德成、李邦华签订的位于成都高新区仁和片区41号地块“中铁骊都”项目8幢1单元15层1501号房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》于2017年9月18日解除；二、被告张德成、李邦华于本判决生效之���起十五日内向原告中铁房地产集团西南有限公司支付违约金412346.6元；三、被告张德成、李邦华于本判决生效之日起十五日内协助原告中铁房地产集团西南有限公司注销上述房屋的商品房预售合同登记备案手续及预告登记手续，以及撤销抵押权登记中被告应履行的协助义务；四、被告张德成、李邦华于本判决生效之日起十五日内向原告中铁房地产集团西南有限公司支付逾期履行协助义务的违约金，计算方式为：按照每日1237.04元的标准计算，从2017年9月29日起算至完成协助义务之日止，但最迟计算至本判决生效后三个月；五、驳回原告中铁房地产集团西南有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义���，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取19894元，由被告张德成、李邦华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年十二月七日书记员 韩亚群