E*MERGEFORMAT福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0921民初1970号原告：福州麒荣贸易有限公司，住所福建省福州开发区君竹路83号科技发展中心大楼五层522室。法定代表人：缪宇晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀清，福建天人和律师事务所执业律师。被告：吴伏生，男，1977年6月21日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：陈支何、林凌凯，福建宽达律师事务所执业律师。被告：卢恭，男，1982年10月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告福州麒荣贸易有限公司（以下简称麒荣公司）与被告吴伏生、卢恭债权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麒荣公司的委托诉讼代理人王秀清、被告吴伏生到庭参加诉讼，被告卢恭经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麒荣公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴伏生立即搬离麒荣公司拥有的霞浦县松港街道东兴社区福宁大道33号王龙名城6号楼119、119-1—121、121-1房产；2.确认原属于卢恭的上述标的房产自2014年8月5日（2014年4月24日贵院已判决卢恭以抵押物用于抵偿担保债务）到房屋办理产权变更期间的房租归麒荣公司所有（若卢恭将房产出租给吴伏生并且收受吴伏生房租，租金应当归还麒荣公司，如果没有实际收取则应当由吴伏生交给麒荣公司），先按原审卢恭口述年租金80000元，三年租金240000元计。事实与理由：霞浦县松港街道东兴社区福宁大道33号王龙名城6号楼119、119-1—121、121-1原房屋所有权人是卢恭。但是由于卢恭在2012年9月办理一宗银行贷款时，将含吴伏生目前使用标的在内的王龙名城房产抵押给中国农业银行股份有限公司福建省分行（以下简称农行福建省分行）。由于债务人没有按期偿还贷款本息，2014年4月24日，福建省霞浦县人民法院（2014）霞民特案第1号《民事裁定书》裁定：根据申请人农行福建省分行请求对被申请人卢恭的抵押房产进行依法变卖，变价所得款，在借款本金以及利息范围内申请人优先受偿。裁定生效以后，农行福建省分行将该项债权转让给了中国长城资产管理公司福州办事处（以下简称长城资产福州办事处）。2014年11月27日，麒荣公司与长城资产福州办事处签订了《债权转让合同》各方转让资产时均约定，贷款债权按照2014年8月4日的现状一次性地从甲方转移到乙方麒荣公司。目前麒荣公司已经在法院的帮助下，完成了主体变更、产权过户等一系列法律程序，拿到了《不动产权证》。由于法院在2014年4月24日已经裁定，卢恭位于王龙名城的抵押物用于抵偿债务，变价所得款项申请人在借款本金以及自2013年8月21日起至履行完毕止，按合同约定的利息、罚息和复利范围内优先受偿。由于被执行人卢恭的上述房产变现后远远不够偿还上述债务。因此，麒荣公司有权主张在查封过户期间上述抵押物的收益权。在（2014）霞民特第1号案件的诉讼过程中卢恭曾经口头表示他已经将本案标的出租给吴伏生使用，但却没能提交房屋租赁的有效合同，据麒荣公司方核实，目前房产的实际占有人确实是吴伏生。综上，麒荣公司目前已经取代卢恭成为王龙名城6号楼119、119-1—121、121-1的房屋所有权人，麒荣公司有权收房，并且向卢恭或者相关使用人追讨该房产租金。在开庭向法庭陈述诉讼请求以及所依据的事实和理由时，麒荣公司补充一项诉讼请求：判令吴伏生支付2017年6月5日至11月4日的租金20000元。吴伏生辩称，其自2013年5月起向卢恭租赁店面，签订合同时其一次性支付5年的租金400000元，卢恭在没有通知其的情况下将店面变卖，房产转移其并不知情，麒荣公司也没有在第一时间通知其。所以本案诉请求没有事实依据。请法庭驳回麒荣公司的诉讼请求。卢恭未作答辩。麒荣公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了质证。与卢恭签订的《王龙商铺承包租赁协议书》，拟证明本案租赁关系。2.本院2014）霞民特字第1号、1-1号、（2014）霞执行字第572-3号民事裁定书，拟证明本案店面于2014年3月31日被法院查封以及担保物权的实现情况。3.麒荣司与长城资产福州办事处签订的《债权转让合同》、长城资产福州办事处中长资榕复（2014）22号文件，拟证明麒荣公司债权的权益来源。4.ＥＭ快件回执单，拟证明麒荣公司向吴伏生催收租金的事实。5.物业5.物业费清单，拟证明截止到11月初吴伏生还占用店面使用。吴伏生质证认为，对证据1无异议；对证据2本院（2014）霞民特字第1号民事裁定书，其签订租赁合同的时间在该组证据之前，签订合同时，其已经一次性将5年的租金全额支付，对另两份民事裁定书无异议；对证据3的《债权转让合同》，是在其不清楚的前提下，进行转让的，对证据长城资产福州办事处中长资榕复（2014）22号文件，其租赁在前；对证据4，其没有收到；对证据5，无异议。吴伏生围绕抗辩主张也提交了证据，本院组织当事人进行了质证。证据1《王龙商铺承包租赁协议书》一份，证明吴伏生与卢恭签订的合同还在有效期内，租了6间商铺，面积270.66平方米，租期5年，每年租金80000元，五年租金400000元，在签订本协议之日付清全部租金；证据2《收条》两张，分别是2013年5月22日支付200000元、2013年7月15日支付200000元，证明卢恭已收取五年的租金共计400000元；证据3银行流水明细一份，证明2013年5月22日向卢恭账户转账支付200000元、2013年7月15日向卢恭支付现金200000元，共计400000元。麒荣公司质证认为，对证据1，卢恭没有权利在丧失所有权的时候将店铺租赁他人；对于证据2收据的真实性麒荣公司没有办法确定，即使是真的支付，也是无效的；对证据3的真实性有异议，明细上看不出转账对象，另7月15日的没有明细。本院分析认证认为，卢恭经本院传票传唤，未到庭参加质证，视为其对质证权利的放弃。本院（2014）霞民特字第1-1号、1号、（2014）霞执行字第572-3号民事裁定书分别系本院采取财产保全措施、准予实现担保物权、以抵押财产抵债时作出，能够证明王龙商业广场6号楼119室、119-1室—121室、121-1室6间店面的查封情况、担保债务的形成经过、抵押财产的拍卖、抵债情况，本院予以确认。结合《债权转让合同》、长城资产福州办事处中长资榕复（2014）22号文件，能够认定农行福建省分行对卢恭的25套房产享有担保物权，农行福建省分行将该权利转让给长城资产福州办事处，长城资产福州办事处又转让给麒荣公司的事实，本院予以确认。《王龙商铺承包租赁协议书》由卢恭与吴伏生签订，能够证明2013年5月8日，卢恭将店面出租给吴伏生的事实；吴伏生提供的收条和银行流水明细，能够证明吴伏生已将5年的租金400000元支付给卢恭的事实，本院予以确认。本院（2014）霞执行字第572号的有关执行文书已于2014年12月19日等时间在网络上或执行现场公布或张贴。至本案庭审辩论终结之日，吴伏生未将租赁店面交还。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月8日，卢恭与吴伏生签订《王龙商铺承包租赁协议书》，约定卢恭将位于王龙商业广场6号楼119室、119-1室—121室、121-1室6间店面出租给吴伏生，房屋租期5年，每年租金80000元，5年租金400000元，在签订本协议之日付清全部租金。协议签订后，吴伏生于2013年5月22日、2013年7月15日各向卢恭支付200000元共计400000元。2012年9月13日，卢恭与农行福建省分行签订《最高额抵押合同》，卢恭将包括上述店面在内的25套房产作为抵押，为农行福建省分行与福建晟森木业有限公司在2012年9月13日至2015年9月12日期间办理人民币贷款等业务形成的债权提供担保，并办理了抵押登记。2012年9月28日，福建晟森木业有限公司与农行福建省分行签订借款合同，借款28000000元。因该借款到期后无法清偿，农行福建省分行向本院申请财产保全和实现担保物权。本院于2014年3月31日作出霞民特字第1-1号民事裁定书查封上述房产；于2014年4月24日作出霞民特字第1号民事裁定书，确认主债务及担保债务合法有效，并裁定对卢恭的抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，农行福建省分行对变价所得款项在借款本金28000000元及相应利息范围内有效受偿。裁定生效后，农行福建省分行将上述债权转让给长城资产福州办事处。2014年11月27日，长城资产福州办事处又将该债权转让给麒荣公司。经麒荣公司申请，本院依法对上述房产予以拍卖，但因三次无人报名竞买而流拍，本院于2015年12月24日作出（2014）霞执行字第572-3号民事裁定书，依法将上述店面按拍卖价额即作价18876800元抵偿麒荣公司。本院（2014）霞执行字第572号的有关处置财产执行文书已于2014年12月19日等时间在网络上或执行现场公布或张贴。至开庭日，吴伏生未将租赁店面交还。本院认为，农行福建省分行将债权转让给长城资产福州办事处，长城资产福州办事处又将债权转让给麒荣公司的行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。卢恭的抵押房产，因债务人不能履行到期债务被人民法院于2014年3月31日查封，麒荣公司经受让取得债权人地位，自查封之日起该房产的租金麒荣公司有权收取，用于清偿主债务中经抵押财产作价抵偿后的不足部分。不动产抵偿后，该不动产的所有权自抵偿裁定送达承受人时起转移。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。卢恭将王龙商业广场6号楼119室、119-1室—121室、121-1室6间店面出租给吴伏生，在租赁合同履行期间，其所有的该店面于2015年12月24日因抵债，不动产权自此转移至麒荣公司，自该日起，麒荣公司作为所有权人，有权主张承租人吴伏生依照《王龙商铺承包租赁协议书》约定向其支付租金。因此，自2014年3月31日起至租赁期满之日止的租金，麒荣公司均可主张吴伏生向其支付。但上述麒荣公司有权主张的前提是吴伏生未依约支付租金构成违约的情况，而本案吴伏生已向卢恭支付了5年租金并未违约，麒荣公司只有在5年租期届满后即2018年5月7日后才有权向吴伏生主张，自2014年3月31日起至2018年5月7日租赁期间所产生的租金，卢恭应当归还麒荣公司。因此，卢恭应当归还麒荣公司从吴伏生处收取的自2013年5月8日起至2018年5月7日期间的租金400000元，但麒荣公司仅请求自2014年8月5日开始的租金，故自2013年5月8日起至2014年8月5日的457日的租金应从400000元中扣除，为400000元－80000元÷365日×457日＝299836元。此外，卢恭并应支付自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率计算至还款之日止的利息。卢恭经依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，判决如下：于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付租金299836元及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率计算至还款之日止的利息。二、驳回二、驳回福州麒荣贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5798元，由卢恭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  黄 鹰人民陪审员  汤淑敏人民陪审员  谢倩倩二〇一七年十二月八日书 记 员  邢依丹附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。