新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1879号上诉人(原审被告)：苏红梅，女，1976年7月15日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：张聚新，男，1971年6月30日出生，汉族，住址同上，与上诉人系夫妻关系。被上诉人(原审原告)：吉木萨尔县万嘉物业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉州吉木萨尔县（七区）北庭路老城南东巷上海城市花园小区1幢B段商业楼。法定代表人：刘开宇，系该公司经理。委托诉讼代理人：马平艳，新疆新蓝天律师事务所律师。上诉人苏红梅因与被上诉人吉木萨尔县万嘉物业有限公司（以下简称万嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2017）新23民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，并于2017年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人苏红梅的委托诉讼代理人张聚新、被上诉人的委托诉讼代理人马平艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏红梅的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人未签订过物业服务合同；被上诉人2016年3月14日才取得服务等级资质，在此之前都是开发商的售后服务，在入驻时迫使业主预交一年物业费，更没有提供相应的物业服务，其收费属于无权收费。被上诉人出示的本小区服务资质证书上没有业主委员会的签名。小区大门没有开通，每幢楼前没有垃圾箱。因此对于被上诉人一审诉讼请求应予驳回。本案已过诉讼时效。被上诉人万嘉物业公司辩称，驳回上诉，维持原判。物业公司在服务中已经提供了相关的服务，天然气安装和大门的安装不由物业公司负责。对于上诉人欠费行为，物业公司已经向上诉人发出催收函，且物业服务是一项持续性的服务行为，因此本案未过诉讼时效。万嘉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业费1698.21元，滞纳金500元；（其中2014年、2015年的物业费：108.86平方米×24个月×0.25元/平方米＝653.16元；2016年、2017年的物业费108.86平方米×24个月×0.4元/平方米＝1045.05元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告苏红梅于2013年4月25日入住吉木萨尔县上海城市花园小区12号楼3单元201室，房屋建筑面积108.86平方米，该小区一直由原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司提供物业服务，物业服务范围包括房屋修缮管理、清洁环卫、绿化服务。被告在居住该小区期间除交纳了2013年的物业费245元，其余物业费至今未交纳，其中2014年、2015年的物业费：108.86平方米×24个月×0.25元/平方米＝653.16元；2016年、2017年的物业费108.86平方米×24个月×0.4元/平方米＝1045.05元。2017年3月16日原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司向被告发出限期交纳物业费的律师函，限期缴纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业费，且承担拖欠物业费总额每日千分之三的滞纳金，被告苏红梅于2017年3月16日签收律师函。后被告苏红梅一直未交纳物业费，原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司特诉至本院。另查明：每年1月至10月需交纳全年物业费。一审法院认为，原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司虽未与上海城市花园小区业主大会签订《物业管理委托合同》，但被告苏红梅于2013年4月25日入住至今，被告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司一直向其提供物业服务，表明原、被告形成事实上的物业服务合同关系，且原告的物业服务管理行为一直持续，原告提供了物业服务，履行了主要的管理义务，被告作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业管理费。至于被告辩称，我当时买上海城市花园房屋的时候，物业承诺2013年9月份给我们安装天然气，但一直到2017年4月，我们小区的人打了行风热线才给我们安装了天然气；我入住的时候窗台是斜的，我找物业反映后，物业没有给我处理；我于2013年入住后一个月内车被划了两次，我去找物业查看，结果物业说没有安装摄像头，损坏情况无法调取，物业还说因为我们没有交停车费，他们不管；小区至今没有大门，我也没有见过保安，我们都是从消防通道进出；小区院子里的路灯也是今年才安装的；单元门铃发给我们后，一直没有安装，楼道门也从来没有锁过；楼道里都是贴的广告；小区里面也没有垃圾桶，我们都是提到外面去扔垃圾；卫生也是一个星期或是10天左右才打扫一次。天然气安装、窗台倾斜、大门设置均是房地产开发商需要解决的问题，物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。庭审中被告也自认，小区清洁工一个星期或十天进行一次清扫，且一审法院实地查看，因小区中间部位存在大面积未拆迁平房，因此影响小区绿化面积和停车位的数量，但这属于政府拆迁行为，物业服务公司无法解决；小区位于吉木萨尔县街道闹市区，噪音无法避免，被告购房时应当预见；小区有安保设施且监控、庭院照明灯正常使用；虽楼道有小广告，但业主大会可以督促物业公司尽快改善。物业服务属于重复性、长期性合同，履行的暂时瑕疵均依法不足以构成业主拒付物业费的理由。业主委员会系全体业主选举产生并成立，该机构有权代表全体业主就公用设施、设备物业服务不到位等问题向物业服务企业提出解决或调整物业费的主张，故对被告以此拒交个人应交纳的物业费的辩解意见，不予采纳。本案中原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司于2016年3月14日经吉木萨尔县住房和城乡建设局核定服务等级为三级，收费标准亦自2016年起每平方米0.4元，2014年、2015年物业费的收费标准为每平方米0.25元；被告苏红梅的房屋建筑面积为108.86平方米，自2014年起至今没有交纳物业费，经计算被告苏红梅2014年、2015年应交纳的物业费：108.86平方米×24个月×0.25元/平方米＝653.16元；2016年、2017年应交纳的物业费108.86平方米×24个月×0.4元/平方米＝1045.05元。故原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司要求被告苏红梅交纳1698.21元物业费的诉讼请求，因有事实及法律依据，予以支持。至于原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司要求被告苏红梅承担滞纳金500元，因被告苏红梅违反合同约定，拒交物业费长达四年之久，原告肯定遭受损失，此损失即利息损失，资金占用利息按月利率5‰计息，又庭审中查明每年1月至10月需交纳全年物业费，故原告的此项诉讼请求，部分予以支持，即原告要求被告承担滞纳金129.33元（326.58元×5‰×36个月＋326.58元×5‰×24个月＋522.53×5‰×12个月）的诉讼请求，因符合法律规定，予以支持。遂判决：一、被告苏红梅于本判决生效后十日内支付原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司物业费1698.21元，滞纳金129.33元。二、驳回原告吉木萨尔县万嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人、原审被告均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方虽未签订物业服务合同，但已形成事实上的物业服务合同关系，故对上诉人主张未与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人无权收取物业费的主张，本院不予采信。上诉人在接受了被上诉人的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费，现上诉人拖欠不付，已侵害了被上诉人的合法权益，应承担相应的民事责任。故一审判决上诉人向被上诉人支付物业费及滞纳金正确，本院予以维持。上诉人认为原告服务不到位，且在2013年入住后一个月内车被划了两次为由拒绝支付物业费，经本院审查后认为，虽然被上诉人在履行物业服务过程中存在瑕疵，但并非系业主拒交物业费的抗辩理由。关于上诉人主张本案已过诉讼时效的问题，因物业公司提供物业服务的连续性，物业公司催收的客观事实存在。故对上诉人主张本案已过诉讼时效，不予采信。综上所述，上诉人苏红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵瑞琴审 判 员 赵明捷审 判 员 肖 明二〇一七年十二月二十八日法官助理 黄爱玲书 记 员 陈 哲