安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终6354号上诉人（原审被告）：朱家菊，女，1973年10月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：刘延山(系朱家菊丈夫)，男，1953年10月14日出生，汉族，住山东省莱西市。被上诉人（原审原告）：合肥公交集团有限公司，住所地安徽省合肥市和平路272号，统一社会信用代码91340100149105193P（1-1）。法定代表人：彭立煌，董事长。委托诉讼代理人：牛传强，男，该公司员工。上诉人朱家菊因与被上诉人合肥公交集团有限公司（以下简称公交公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭于2017年12月13日公开开庭进行了审理，朱家菊委托诉讼代理人刘延山、公交公司委托诉讼代理人牛传强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱家菊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回公交公司的诉讼请求；2、公交公司赔偿朱家菊的误工费、咨询费及材料费等费用；3、公交公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案的事实是，朱家菊与公交公司具有连续十多年的续租关系，租约到期之际，双方进行续约与否的协商，这是双方约定俗称的交易习惯、沿袭成规，也是合同约定的必要的协商程序，非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2014年3月，租约到期后，公交公司违反交易习惯，拒不告知原因和理由，不履行协商程序，单方违约终止合同，但并未告知朱家菊不再续约的理由，只是让朱家菊等待通知。而朱家菊不仅将手机号码告知对方，又因停水停电停业搬迁，出租房废置，朱家菊在铁门上留下联系方式，但公交公司始终没有任何通知，也不进行协商，未告知朱家菊公开招标或者办理交接的时间、地点。最后，还是朱家菊主动与公交公司联系，并按双方达成的“交房、两清、没事了”的口头约定，于2016年7月11日办理了房屋交接手续。一审法院除合同的租期、租金内容外，完全认同公交公司一面之词及其虚构的“占用”事实，没有任何证据证明。对公交公司虚构的“限期搬迁告知书”不查证就认定为事实。公交公司起诉状的落款日期是2月2日，“限期搬迁告知书”落款日期却是2月26日。且同一个“限期搬迁告知书”公交公司提供了两个版本，二者完全不一样，故该告知书系公交公司伪造。综上，未及时办理房屋交接的原因在公交公司，公交公司虚构、伪造事实，恶意诉讼，其无权向朱家菊要求赔偿损失。二、一审程序错误。本案事实复杂，矛盾分歧较大，一审适用简易程序审理有违民事诉讼法的规定。一审开庭中公交公司代理人未提供合法的身份证明，未依据朱家菊的要求传唤公交公司场站公司领导出庭；三、一审适用诉讼时效错误,公交公司一审起诉已超过法律保护期间。公交公司辩称，朱家菊的陈述不是事实，理解错误。本案就是简单的合同纠纷，合同到期后，受政策的限制，公关公司无法和朱家菊直接续约，公交公司通过书面、口头和行动都表示不再续约，但朱家菊拒不配合，无奈诉讼，请驳回上诉请求。公交公司向一审法院起诉请求：1、朱家菊赔偿自2013年12月7日至2016年7月10日占用房产的损失共计31个月为68200元；2、诉讼费由朱家菊承担。一审法院认定事实：2011年3月8日，公交公司与朱家菊签订《房屋租赁合同》一份，约定公交公司将其所有的坐落于合肥市和平路老办公楼一楼门面房出租给朱家菊，面积25.41平方米，租期自2011年3月8日至2014年3月7日止，月租金2200元。合同约定合同期满，租赁双方及时办理交接手续。承租方如需继续续租，应提前1个月与出租方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有续租优先权。合同签订后，公交公司将房屋交付朱家菊，2014年3月7日，约定的合同期限届满后，朱家菊继续占用公交公司上述房屋。2016年7月11日，朱家菊将涉案房屋交付公交公司。朱家菊支付公交公司租金至2013年12月7日，之后租金未支付。一审庭审中，公交公司主张在房屋租赁合同到期前，公交公司已通知朱家菊不再续约。公交公司张贴《限期搬迁告知书》，通知朱家菊限期搬离，但朱家菊拒不交出房屋。朱家菊主张2014年上半年，公交公司在朱家菊门上贴了一张纸，内容是不再续约。朱家菊主张租赁公交公司房屋近10年时间，每次都是快到期时就是否续租进行协商，但该次朱家菊找公交公司，公交公司不与朱家菊协商，直接在朱家菊门上贴了一张纸，表明不再续租。一审法院认为，公交公司与朱家菊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，该院依法予以确认。合同签订后，公交公司依约将房屋交付朱家菊，朱家菊也应按约定支付房租并在合同期限届满后交还房屋。在2014年3月7日租赁期限届满后，朱家菊继续占用公交公司房屋没有依据，公交公司要求朱家菊按照原合同的月租金标准计算损失，符合情理，该院予以支持。从2013年12月7日至2016年7月10日，朱家菊应支付68200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：朱家菊于判决生效之日起十五日内支付合肥公交集团有限公司68200元。案件受理费1510元，减半收取755元，由朱家菊负担。本案二审期间，朱家菊向本院提交以下证据：1、（2016）皖0102民初1564号民事裁定书。证明公交公司撤诉造假，伪造“限期搬迁告知书”；2、2008年3月10日公交公司出具的租房押金收据。证明双方按交房、两清、没事了的口头约定办理了房屋交接手续，押金、租金两清不退；3、双方签订的消防安全责任书。证明双方自2004年起已具有十多年连续不断的续租合同关系；4、照片两张，证据来源（2016）皖0102民初1564号案和（2017）皖0102民初2155号案，公交公司在两案中提供的同一个证据“限期搬迁告知书”，公交公司提供的两个版本，前后矛盾不一，足以证明纯属虚构、伪造。公交公司的质证意见是：1、证据1，撤诉是真实的，因为当时一共起诉了12家，其中有3户很难联系到，一审法院要求公交公司撤诉后再行起诉。当时起诉时房子没有交还，后来部分人交房，第二次起诉就没有诉求交付房屋。2、证据2，不论真实与否，与本案无关。3、证据3，真实性无异议，但与本案无关，不能证明合同到期后必须续约。4、证据4，因为每个门面房拍有两张照片，一个是近景、一个远景，但都是真实的。对一审认定、双方当事人无争议事实，本院予以确认。本院认为，公交公司与朱家菊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。双方合同第七条约定，合同期满，租赁双方应及时办理交接手续。承租方如继续续租，应提前1个月与出租房协商续租事宜。朱家菊主张，租赁合同届满后其一直等待公交公司答复，但依据前述约定，朱家菊应在合同期限届满前一个月向公交公司协商续租事宜，朱家菊在诉讼中自认其并未明确向公交公司提出续租请求，且其在一审期间亦自认，2014年上半年，公交公司在其承租房屋张贴《限期搬迁告知书》，公交公司该行为也明确表明其不同意续租，故双方并未就续租达成一致。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。依据双方合同约定及前述法律规定，朱家菊与公交公司之间约定的租赁期限至2014年3月7日届满后，朱家菊负有及时返还租赁房屋的义务。双方合同第十四条第五项约定，合同期满后，双方未达成续租协议，乙方（朱家菊）又逾期不返还出租房的，应按照逾期时间向甲方（公交公司）支付原租金三倍的赔偿金。朱家菊自2014年3月7日逾期至2016年7月11日，现公交公司仅主张赔偿68200元，系其对自身权利的处分，一审予以支持并无不当，本院予以维持。因朱家菊逾期占有房屋的状态持续至2016年7月11日，公交公司主张赔偿的诉讼时效应自该时起算，至公交公司本次起诉并未超过三年诉讼时效，朱家菊关于公交公司超过诉讼时效的上诉主张不能成立。本案，朱家菊与公交公司租赁关系事实清楚，租赁双方权利义务关系明确，案件标的不大，一审适用简易程序审理并无不当。法律规定，当事人可以委托诉讼代理人出庭，牛传强为公交公司的员工，公交公司委托其作为本案诉讼代理人，在一审期间代理公交公司出庭应诉符合法律规定。一审审理程序并无明显不当。关于朱家菊上诉主张的赔偿误工费、咨询费及材料费等费用，属于反诉范畴，其一审时虽提出反请求，但之后又自愿撤回反诉，故本院对其该项上诉请求不予处理。综上，朱家菊的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由朱家菊负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  方玮韡审判员  余海兰二〇一七年十二月二十日书记员  吴丁蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。