山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终2063号上诉人（原审原告）：袁文虎，男，1970年9月17日出生，回族，住威海市环翠区。上诉人（原审被告）：威海仙姑顶旅游开发有限公司，住所地威海市环翠区望岛村。法定代表人：周菊琴，经理。委托诉讼代理人：姜红利，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，山东中立达律师事务所实习律师。上诉人袁文虎因与上诉人威海仙姑顶旅游开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁文虎上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实和理由：原审判决认定的交付房屋时间错误，袁文虎提供的证据可证实仙姑顶公司书面通知承诺于2012年3月15日前交付房屋。在仙姑顶公司所谓交钥匙时间，房屋未经综合验收，不具备使用功能及安全性。仙姑顶公司违法违约交付房屋，应承担延期交房及逾期办证违约金。仙姑顶公司辩称，袁文虎未与仙姑顶公司签订商品房预售合同，也非从仙姑顶公司认购房屋，袁文虎未向仙姑顶公司购买案涉房产。故仙姑顶公司曾向仙姑顶公司房产的买受人单方发出的预计交房时间的通知，对其不具有约束力。袁文虎所主张的房屋标准缺乏依据。仙姑顶公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实和理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于一手房交易，不适用二手房交易。袁文虎系从案外人处购买案涉房屋，其按照上述规定要求仙姑顶公司支付逾期办证违约金系适用法律错误。商品房买卖合同成立需签订书面买卖合同，且必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。本案中袁文虎与仙姑顶公司并没有签订商品房买卖合同，双方合同不成立，故袁文虎要求仙姑顶公司承担违约责任的前提不存在。袁文虎答辩称，其已经按照房屋团购委托协议确定的价格及仙姑顶公司通知的交款时间向仙姑顶公司交清房款，该认购协议应认定为商品房买卖合同。双方房屋买卖合同关系成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并非仅适用于一手房交易。袁文虎向一审法院起诉请求：仙姑顶公司立即为袁文虎办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金（延期交房违约金以房屋价款与车位款总额554302.4元为基数，自2012年3月16日起计算至综合验收合格之日止按照日万分之一计算；逾期办证违约金以554302.4元为基数，自2012年6月17日起计算至办理房屋产权登记之日止按照日万分之一计算）。事实和理由：2009年10月份，袁文虎经团购购买仙姑顶公司开发建设的位于望岛名郡小区内房屋，袁文虎按约支付全部房款包括房屋维修基金，后仙姑顶公司承诺2012年3月15日至5月31日交付房屋，但仙姑顶公司至今未向袁文虎交付符合法律规定的房屋，亦未办理房屋所有权证，故诉至法院。一审法院认定事实：2009年7月8日，仙姑顶公司与威海市环翠区总工会签订威海市仙姑顶旅游开发公司商品房销售委托书一份，约定仙姑顶公司委托威海市环翠区总工会向环翠区区直机关工作人员集中销售商品房，商品房分多层和小高层，价格为多层每平方米基价3760元，各楼层上调标准如下：1、一层带花园基价上调8%，不带花园上调5%；2、二层价格基价上调10%；3、三层价格基价上调18%；4、四层价格基价上调15%；5、五层价格基价上调8%；6、六层带阁楼（阁楼送，不办产权，购房面积按六层建筑面积计）价格基价上调30%；小高层每平方米基价3980元，以一层为基价计，由一层至十一层依层每层价格上浮80元/平方米。若一层送花园价格为4160元/平方米；由威海市环翠区总工会集中销售的住房用户必须同时购买地下车位及草厦子，满足最低要求一户一车位/一草厦子，车位价格按68000元/车位，草厦子价格均按基价的半价收取。后袁文虎遂经威海市环翠区总工会组织参与望岛名郡小区内房屋团购，仙姑顶公司为该小区开发建设单位，袁文虎认购房屋后陆续向仙姑顶公司支付房屋价款，仙姑顶公司于2013年1月15日统一向袁文虎出具收款收据三份，载明车位款68000元【望岛名郡109-403-46（B2-303-46）】，房款464756.4元【望岛名郡109-403-46（B2-303-46）】，储藏室款21546元【望岛名郡109-403-46（B2-303-46）】，2013年1月15日，袁文虎缴纳物业费2021元〔（2013.7.1-2014.9.30含赠送3个月）望岛名郡109-403（B2-303）〕、电费300元〔望岛名郡109-403（B2-303）〕、水费300元〔望岛名郡109-403（B2-303）〕。但双方一直未签订房屋买卖合同。袁文虎主张其虽未与仙姑顶公司签订合同，但根据仙姑顶公司相关通知关于房屋交付期限等约定，仙姑顶公司存在违约行为，应当承担违约责任，对此提供证据一、威海市仙姑顶旅游开发公司商品房销售委托书、集中购房有关问题的说明、高层、小高层、多层价格明细表，证实仙姑顶公司委托威海市环翠区总工会向环翠区区直机关工作人员集中销售案涉小区房屋，房屋类型、面积、配套价格等情况；证据二、仙姑顶公司于2010年12月15日所发送的通知一份，证实仙姑顶公司通知袁文虎等团购房屋的人员交款时间为2010年12月17日至27日，仙姑顶公司无偿使用该款但不与袁文虎等签订商品房预售合同，构成违约；证据三、仙姑顶公司于2011年2月20日关于望岛名郡团购客户签订预售合同的通知，证实仙姑顶公司通知签订合同时间为2011年2月22日开始，具体以仙姑顶公司通知为序，并要求袁文虎等交纳维修基金；证据四、仙姑顶公司于2011年3月1日关于团购望岛名郡交款的通知，证实仙姑顶公司通知自2011年3月3日至2011年3月12日交款并办理预售合同，但仙姑顶公司未通知袁文虎签订合同，所交款项均被仙姑顶公司截留使用；证据五、仙姑顶公司于2012年3月10日所发通知中载明交付房产时间定于2012年3月15日至5月31日，证实仙姑顶公司交付房屋时间；证据六、2012年6月22日，部分业主向仙姑顶公司反映楼房不符合质量要求及交付条件的通知，证实仙姑顶公司虽交付房屋钥匙，但房屋不符合标准及法定交付条件；证据七、2012年7月13日环翠区政府会议纪要复印件一份，证实政府要求验收合格交房，但仙姑顶公司迟延交付，至今未验收合格；证据八、袁文虎与龙洪海签订商品房预售合同补充协议一份，证实仙姑顶公司将袁文虎所购房屋的相应土地使用权抵押与中国工商银行，造成无法办理房屋产权登记；证据九、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司出具证明，证实仙姑顶公司违法抵押袁文虎所购房屋的相应土地使用权，导致无法办理产权登记手续；证据十、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第33号民事判决书打印件一份，载有仙姑顶公司与案外人威海市泰盛金属有限公司因买卖合同发生纠纷裁判内容，在该案中，仙姑顶公司主张威海市泰盛金属有限公司所供应的建材存在瘦身情况，要求减少货款，但该案未认定仙姑顶公司主张成立，袁文虎以此证实案涉小区所使用建材存在瘦身情况，损害工程质量；证据十一、仙姑顶公司于2016年3月17日向威海仲裁委员会出具综合验收进展情况的说明复印件一份，证实仙姑顶公司所交付房屋为未综合验收的房屋，其违法交付，应承担违约责任；证据十二、仙姑顶公司于2016年5月5日向袁文虎袁文虎所发催促签订《商品房买卖合同（预售）》的通知一份，载有仙姑顶公司通知其于2016年5月8日前签订合同的内容；袁文虎向仙姑顶公司发出的“望岛名郡小区业主委员会公告”及“关于敦促威海仙姑顶旅游开发有限公司诚信履约通知函”打印件各一份，以上证据证实仙姑顶公司强迫业主签订2017年12月31日交付综合验收合格房屋的合同，袁文虎代表袁文虎等业主要求仙姑顶公司诚信履约。仙姑顶公司质证称，对证据一因无相关单位签章，仅系书面材料，不能作为证据使用；对证据二、三、四真实性无异议，但与本案无关，不能证实袁文虎主张；对证据五真实性无异议，仅是仙姑顶公司根据工程进展情况通知袁文虎办理交付房产的通知，不能作为双方交付时间的约定，应以双方合同约定为准；对证据六真实性无法确认，即使房屋存在某些质量问题，仙姑顶公司仅承担保修义务的责任，并不影响房屋交付；对证据七真实性不予认可，无任何签章，不能证实袁文虎的主张；对证据八、九真实性无异议，证据来源于仙姑顶公司与相应购房人所签订的商品房预售合同中，可以确认房屋所占土地使用权抵押的事实，相关业主均已知悉，但与本案无关；证据十系打印件，即便属实，该生效法律文书并未认定袁文虎主张案涉小区存在瘦身建材的问题；对证据十一真实性无异议，但仅能说明案涉小区综合验收进展情况，与本案不具有关联性；对证据十二中仙姑顶公司所发通知真实性无异议，但该通知仅系通知袁文虎到仙姑顶公司处协商并签订商品房预售合同，与本案无关，对该证据中的公告及通知函无业主签字，亦无业委会盖章，对该证据不予认可，不能证实袁文虎的主张。另查，案涉房屋所在小区现尚未综合验收合格，不具备办理房屋产权登记条件。一审法院认定以上事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案为证。一审法院认为，双方对于具体履行的合同条款未予明确约定，仙姑顶公司虽单方向袁文虎发送通知，通知袁文虎交付房屋的期限，但袁文虎并未按该期限接收房屋，无法就此认定双方对房屋交付期限达成合意，因此不能认定仙姑顶公司存在逾期交付房屋的违约行为。后袁文虎于2013年1月15日签订前期物业服务合同并交纳物业费、水电费等，可以视为房屋已交付使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，仙姑顶公司将案涉房屋交付袁文虎使用后，现已届至前述履行期限，仙姑顶公司未能完成案涉小区综合验收手续，导致其仍未能协助袁文虎办理产权转移登记手续，且双方对此亦无特殊约定，因此仙姑顶公司应对此承担违约责任，对于违约金的数额因双方并无约定，且袁文虎亦未证实其因此所遭受损失，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现袁文虎主张逾期办证违约金按照日万分之一计算，系其对其权利的自行处分，不违反法律的规定，予以照准。对于袁文虎要求违约金按照房款及车位款的总数为基数进行计算，因车位款并非房款，故袁文虎要求以房款及车位款的总数为基数计算违约金，无法律依据，不予支持。综上所述，袁文虎要求仙姑顶公司承担逾期办理房屋产权登记手续的违约责任的合理部分，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决：一、被告威海仙姑顶旅游开发有限公司于判决生效后十日内向原告袁文虎支付逾期办证违约金（以486302.4元为基数，自2013年4月15日起至办理房屋产权登记之日止，按照日万分之一计算）；二、驳回原告袁文虎其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，由原告袁文虎负担840元，由被告威海仙姑顶旅游开发有限公司公司负担840元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。仙姑顶公司提供如下证据：证据一，仙姑顶公司与案外人黄佳铭签订的案涉房产认购协议书，证实案涉房产由黄佳铭向仙姑顶公司认购。证据二，黄佳铭在身份证复印件书写的证明一份，证实黄佳铭自愿将案涉房产转让给袁文虎，由此产生的一切经济纠纷由黄佳铭承担。证据三，案涉房产的银行交款证明五份，其中黄佳铭于2009年10月2日交款10万元，2009年12月2日黄佳铭交款2万元，2011年3月4日梁新荣（袁文虎的妻子）交款47756元，被仙姑顶公司2011年3月24日向交付165000元。2013年1月14日，梁新荣交付221546.5元。上述房款即构成黄佳铭与仙姑顶公司签订认购协议中涉及的房屋价款和车位价款。上述证据可以证实案涉房产由黄佳铭转让给袁文虎，袁文虎交付房款是代黄佳铭向仙姑顶公司履行的认购协议中约定的款项。结合袁文虎在车位诉讼庭审中的陈述意见，黄佳铭是通过加价的方式向袁文虎转让案涉房屋。因此，黄佳铭与袁文虎之间另行存在案涉房屋的买卖合同关系。我方承担的义务是协助黄佳铭将案涉房产登记在袁文虎名下。证据四，仙姑顶公司与案外人威海市望岛建筑工程有限公司签订的顶房协议书，由于仙姑顶公司通知黄佳铭签订案涉房屋的商品房预售合同，黄佳铭以其已经将该房产转让给被仙姑顶公司为由拒绝签订合同，我方已解除与黄佳明的认购协议，仙姑顶公司已将该房产抵顶给该案外人。证据五，威海市望岛建筑工程公司出具的转让证明一份，证实该公司已经将其抵顶的案涉房产转让给唐修光。证据六，案涉房产的商品房买卖合同（预售），证实案涉房产仙姑顶公司依据望岛建筑公司的授权已登记在唐修光名下。袁文虎对该房产无任何权利。经质证，袁文虎对上述证据的真实性无异议，但主张案涉房屋在订购时，案外人黄佳铭将其权利转让给袁文虎，不仅通知仙姑顶公司，且仙姑顶公司也在转让协议中签字盖章确认，合同主体已经发生转移，现案涉房屋已经交付。另，仙姑顶公司提交：证据七，威海市人民政府2015年11月24日威政征字（2015）97号和威海市国土资源局2015年12月15日威国土字（2015）135号文件各一份，拟证实威海市人民政府、威海市国土资源局因青荣城际铁路建设收回仙姑顶公司14656平方米的国有土地使用权，对仙姑顶公司原国有土地使用权的边界及使用日期进行调整；证据八，望岛名郡小区建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，核发时间是2015年2月3日和4月14日，拟证实因证据三中的原因，用地边界进行调整，威海市规划局于2015年2月3日和4月14日重新核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；证据九案涉地块的威环国用（2016）002、003号国有土地使用证，核发日期是2016年1月15日，拟证实因城际铁路的建设，土地边界进行调整，对仙姑顶公司土地进行调整。上述证据证实，因城际铁路的建设，仙姑顶公司土地边界进行调整，最迟的证书核发日期是2016年1月15日。而仙姑顶公司在办理案涉小区的验收手续时均需上述证件，且根据威海市建设工程项目模块化审批实施细则，仙姑顶公司对小区项目进行验收的每个步骤包括供电配套验收都需要提供土地证、建设工程规划许可证等。在办理工程竣工验收备案时需要提交工程施工许可证、供电广电网络的竣工证明文件，因此每项验收都有一个前置程序，而政府给仙姑顶核发土地证的日期直到相关项目综合验收合格也需要合理的期限。因此，仙姑顶公司在2017年之前未取得综合验收合格证不是由于仙姑顶公司的原因，一审判决仙姑顶公司承担违约金无依据。经质证，袁文虎对上述三证据的真实性无异议，但主张证据七与本案无关，案涉房屋2009年、2010年即已竣工，城际铁路在小区东边的望岛小区东侧，该小区与望岛名郡小区不是一个小区，案涉B12在望岛名郡小区的最西北，也与城际铁路无关，且已于2010年与小区其他房屋一起竣工；证据八只能证明因为仙姑顶公司未按照法律规定及时办理规划许可证、施工许可证等手续。即使按照仙姑顶公司的主张，规划许可证的核发时间是2015年4月14日，而两份政府文件的时间是2015年11月24日和12月15日，该时间也自相矛盾；证据九中002号土地证载明该宗土地的终止日期是2079年10月3日，按照住宅土地使用权70年计算，应当自2009年起算，说明案涉房屋自2009年至2011年建设开发出售符合事实。在该证据记事栏中载明2016年1月12日本宗地随地上建筑物为仙姑顶公司在中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司抵押贷款。003号土地证将三个不同小区土地办到一个证上，存在人为分割土地嫌疑。两个土地证是因为仙姑顶公司在抵押土地时人为将两块土地分割办理土地证，其中案涉小区已交付房款的房屋单独办理一个土地证，存在贷款的部分楼层和仙姑顶公司小区之外的其他土地另行办理土地证，说明仙姑顶公司为了违法抵押贷款将望岛名郡小区已经交付全款的土地全部抵押，而按揭贷款的部分房屋所在的土地因其已经在银行抵押所以仙姑顶公司不能重复抵押。按照法律规定，案涉小区已经建成，如果有关部门对土地规划进行变更，应对小区业主举行听证。二审诉讼中，仙姑顶公司提交中止审理申请书一份，主张因其在原审法院起诉要求解除与袁文虎签订的认购协议书，该案审理结果会影响本案审理，申请中止审理本案。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，案涉房屋虽然由案外人黄佳铭认购，但是案外人黄佳铭转让案涉房屋给袁文虎时，已经经过仙姑顶公司的确认，仙姑顶公司也将案涉房屋交付给袁文虎，故双方事实上已经形成房屋买卖合同关系。由于袁文虎与仙姑顶公司之间成立的房屋买卖合同中，对于房屋交付时间及交付标准并没有明确约定。故袁文虎主张仙姑顶逾期交付房屋，缺乏依据，不予支持。仙姑顶公司另案起诉要求解除与袁文虎之间的认购协议书，即使该案结果支持仙姑顶公司的诉讼请求，双方认购协议书也是自诉请之日解除，不能免除仙姑顶公司逾期办证违约责任，其要求中止审理本案理由不当，本院不予采纳。案涉房屋现在已经交付使用，但至今未办理综合验收，尚无法办理房屋权属证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内由于出卖人的原因，导致买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。一审认定袁文虎于2013年1月15日签订前期物业服务合同并交纳物业费、水电费等，可以视为房屋已交付使用，此后仙姑顶公司未能在90日内为袁文虎办理房屋权属证书，应承担违约责任，并无不当。二审诉讼中，仙姑顶公司提交的威政征字（2015）97号和威国土字（2015）135号文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证等证据，拟证实其未能办理案涉小区的综合竣工验收及房屋产权登记手续，原因系由于青荣城际铁路的修建，政府对仙姑顶公司开发的小区土地进行调整，导致建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和国有土地使用权证进行了重新核发，故房屋交付后未及时办理房屋产权登记手续不能归咎于仙姑顶公司。首先，其提交的证据在时间上存在矛盾之处；其次，即使其主张属实，亦不能因此免除其逾期办证应承担的民事责任。综上，袁文虎、仙姑顶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6720元，由上诉人袁文虎负担3360元，上诉人威海仙姑顶旅游开发有限公司负担3360元。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一七年十二月二十七日书 记 员  刘双双