四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12958号上诉人（原审被告）：成都久圣房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新津县五津镇瑞通路144号。法定代表人：王清，总经理。委托诉讼代理人：何川，四川精伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都世佳物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南三段1号。法定代表人：余晓辉，总经理。委托诉讼代理人：王琳，四川公生明律师事务所律师。上诉人成都久圣房地产开发有限公司（以下简称成都久圣公司）与被上诉人成都世佳物业管理有限公司（以下简称世佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2017）川0132民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成都久圣公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回世佳物业公司诉请的停车位管理费及滞纳金；驳回世佳物业公司诉请的F1-1、F2-1商铺的物业费；世佳物业公司诉请的电梯年检/维护费不应支持。事实与理由：一、一审判决关于未售前、未交房部分的房屋、商铺的物业管理费、电梯年检/维护费用的认定属事实不清、证据不足。1.F1-1、F1-2商铺实际购买人为成都天利泓贸易有限公司，购房日期为2013年12月13日。故两处商铺物业费自2013年12月13日起应当由成都天利泓贸易有限公司承担；2.根据规定及合同约定，物业公共服务费中包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业费中包含了该费用，已经支付的28000元物业费不应抵扣金额不明电梯费用，应当全额抵扣物业服务费；二、一审法院判令成都久圣公司承担停车场管理服务费有违双方《前期物业服务合同》的约定。《前期物业服务合同》中对于停车场管理服务费约定仅适用于业主购置车位及露天停车位。世佳物业公司服务物业自2012年3月23日交房到2015年9月22日退场期间长达42个月，从未要求成都久圣公司支付停车场管理服务费；三、世佳物业公司诉请物业费、停车场管理服务费大部分已经超过诉讼时效，该部分诉讼请求应当依法驳回。世佳物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。世佳物业公司向一审法院起诉请求：1.成都久圣公司向世佳物业公司支付物业管理费、地下停车位管理费等共计131139元，并自2015年9月28日起按每日千分之三的标准承担滞纳金至付清之日止（计算到起诉之日共计37886元），两项共计169025元；2.诉讼费由成都久圣公司承担。一审法院认定事实：成都久圣公司系新津津门港湾楼盘的开发商。双方于2012年2月1日签订《前期物业服务合同》，约定乙方（世佳物业公司）向甲方（成都久圣公司）提供前期物业管理服务。合同第二条：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋及公用部位的使用维修养护；……7、住宅区范围内车辆（机动车和非机动车）行驶及停车位的管理”；第八条：“本物业管理区域物业服务费收费采用包干制：物业公共服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.00元/月.平方米；商业：2.00元/月.平方米”；第九条：“业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额支付。业主在开发商公告的交房截止之日（如在该日之前开发商已将房屋交付业主，则为交付之日）交纳第一次6个月的物业服务费用，此后在每半年的前15日内交纳”；第十条：“停车场收费分别采取以下方式：1、地下停车场属于甲方所有、由乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位向乙方交纳停车费。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位50元/个.月的标准向乙方交纳停车场管理服务费……”；第三十二条：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第八条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业公共服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金”。合同签订后，世佳物业公司向成都久圣公司提供物业服务至2015年9月28日。其间，成都久圣公司向世佳物业公司交纳了物业管理费28000元。截止合同到期日，成都久圣公司有未售前和未交房的房屋、商铺的物业管理费41515元、电梯年检/维护费6000元未支付。世佳物业公司开发的地下停车位80个，已出售15个，出租35个。一审法院认定上述事实的证据有：营业执照复印件、法定代表人身份证明、企业营业信息打印件、《前期物业服务合同》、应付款明细表、庭审笔录等。一审法院认为，世佳物业公司与成都久圣公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。世佳物业公司作为成都久圣公司开发的津门港湾楼盘的前期物业服务部门，在履行物业管理义务的同时，享有向成都久圣公司收取物业管理费的权利。庭审已查明，截止2015年9月28日合同到期，成都久圣公司尚欠世佳物业公司未售前和未交房的房屋、商铺的物业管理费41515元，电梯年检/维护费6000元未付，故对世佳物业公司要求成都久圣公司支付物业管理费47515元的诉讼请求予以支持。成都久圣公司辩称车位管理费应当由业主购置或租用后，由业主或使用人按照每个车位50元/月的标准向世佳物业公司交纳。根据双方签订的《前期物业服务合同》第二条，世佳物业公司提供物业服务的内容包含了住宅区范围内车辆（机动车和非机动车）行驶及停车位的管理，成都久圣公司作为楼盘开发商，同时具有业主的身份，在停车位未出售时，应当履行与业主同等的义务。在合同履行期内，成都久圣公司应当支付世佳物业公司车位管理费168000元，世佳物业公司自认已代收77250元，成都久圣公司还应当支付世佳物业公司停车位管理费90750元，故对世佳物业公司要求成都久圣公司支付停车位管理费90750元的诉讼请求予以支持。以上三项费用，扣除成都久圣公司已支付的28000元，成都久圣公司还应支付世佳物业公司物业管理费110265元；合同约定按每日3‰的标准支付滞纳金，成都久圣公司当庭提出抗辩，请求减少，一审法院根据公平原则及世佳物业公司的预期利益等因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，将滞纳金调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2015年9月28日计算至物业管理费付清之日止。世佳物业公司称，成都久圣公司同意业主以物业管理费抵扣楼层裂缝的处理费，因成都久圣公司予以否认，世佳物业公司亦未提供证据证明，对世佳物业公司的该项主张一审法院不予支持。因双方签订《前期物业服务合同》后，物业服务一直处于持续履行的状态，世佳物业公司要求成都久圣公司给付物业管理费的诉讼时效期间应从停止提供物业服务，即从2015年9月28日起计算两年。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、成都久圣公司在判决生效后十日内给付世佳物业公司物业服务费、地下停车位管理费共计110265元及滞纳金（滞纳金以110265元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2015年9月28日起计算至判决指定的履行期限届满之日止）；二、驳回世佳物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费374元，由成都久圣公司承担。本院二审期间，成都久圣公司为证明其上诉理由，向本院提交合同网约备案表（复印件），拟证明F1-1、F2-1商铺实际交付是在2013年12月13日，2013年12月13日至2014年7月22日期间的物业费不应由成都久圣公司承担。世佳物业公司质证认为，成都久圣公司未提供证据原件对真实性不予认可，成都久圣公司作为房屋出卖人交付房屋时应当由业主的签收，成都久圣公司的该证据不足以达到其证明目的。本院认为，成都久圣公司提交的该证据系复印件，在世佳物业公司对证据真实性不予认可的情况下，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审一致。二审庭审中，成都久圣公司自认F1-1、F2-1商铺的交付时间为2013年12月13日。本院认为，本案争议焦点为以下几点，现分别评议如下：一、F1-1、F2-1商铺的物业服务费。世佳物业公司主张两处商铺的物业服务费自2012年3月23日至2014年7月22日，提交的证据为其自制应付款明细表，并陈述2014年7月22日为成都久圣公司与买方交房时间。成都久圣公司对应付款明细表中载明的时间不认可，认为交房时间为2013年12月13日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，世佳物业公司未提交证据证明成都久圣公司应当支付物业服务费至2014年7月22日，在成都久圣公司自认时间与该时间不一致的情况下，本院认为应以成都久圣公司自认时间计算。成都久圣公司应当向世佳物业公司支付F1-1、F2-1商铺自2012年3月23日至2013年12月13日期间的物业管理费780元×21个月=16380元。一审法院认定成都久圣公司尚欠世佳物业公司未售前和未交房的房屋、商铺物业管理费金额错误，应为36055元，本院予以变更。二、关于电梯年检/维护费。成都久圣公司诉请世佳物业公司支付电梯年检/维护费6000元，但未提交证据予以证明，在成都久圣公司不认可的情况下，本院对该费用不予支持。三、关于停车位管理费。《前期物业服务合同》中约定世佳物业公司提供物业服务的范围包含了住宅区范围内车辆行驶及停车位的管理，虽合同中未就未出售的停车位管理费予以明确约定，但成都久圣公司作为该车位的业主应当履行与其他业主同等的义务，应当支付车位管理费，原审认定成都久圣公司应当向世佳物业公司支付停车位管理费90750元并无不当。综上，成都久圣公司应当向世佳物业公司支付物业管理费36055元，停车位管理费90750元，以上两项共计126805元。扣除成都久圣公司已经支付的28000元，还应当支付98805元。综上，成都久圣公司的上诉理由部分成立，原审认定事实不清楚，适用法律正确，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省新津县人民法院（2017）川0132民初1142号民事判决；二、成都久圣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向成都世佳物业管理有限公司支付物业服务费、停车位管理费共计98805元及滞纳金（滞纳金以98805元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年9月28日起计算至付清之日止）；三、驳回成都世佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费374元，由成都久圣房地产开发有限公司负担281.78元，由成都世佳物业管理有限公司负担92.22元。二审案件受理费748元，由成都久圣房地产开发有限公司负担664.13元，由成都世佳物业管理有限公司负担83.87元。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年十二月四日书记员  彭奕翙