山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）���02民终1772号上诉人（原审被告暨反诉原告）：任光宗。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原告原告暨反诉被告）：魏雅栋。委托诉讼代理人：杨桂花，大同市城区北街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告暨反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。上诉人任光宗因与被上诉人魏雅栋、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任光宗的委托诉讼代理人王建、被上诉人魏雅栋及其委托���讼代理人杨桂花到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。任光宗上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判确认魏雅栋与中大公司签订的商品房买卖合同无效，确认华田苑府城2-2-2202号房屋所有权归任光宗所有，中大公司向任光宗交房并协助任光宗办理房屋产权手续。事实和理由：魏雅栋与中大公司签订的《商品房买卖合同》落款时间为2014年12月1日，而任光宗与中大公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年7月15日。中大公司在与任光宗办理了合法网签备案手续的情况下，又与魏雅栋签订买卖合同，明显属于恶意串通，损害了任光宗的合法权益。中大公司没有合法向魏雅栋交付房屋，一审法院以中大公司已向魏雅栋交付房屋为由，认定房屋归魏雅栋所有明显不��合法律规定。中大公司为任光宗办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局办理了网签登记手续，按照法律规定，只有了网签登记的房屋才能办理房屋产权手续，而中大公司未为魏雅栋办理房屋网签手续，故魏雅栋不能取得房屋的所有权，该房屋的所有权应归任光宗。本案属于因商品房买卖产生的纠纷，应当适用相关的房地产和商品房买卖等法律法规，但一审法院擅自把案由变更为所有权纠纷，以物权法、合同法的概括性规定判决案件，明显适用法律错误。魏雅栋辩称，原判正确，应予维持。中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。魏雅栋向一审法院起诉请求:确认其与中大公司签订的房屋买卖合同有效，并确认华田苑府城2-2-2202号房产所有权归其所有；判令中大公司协助其办理房屋产权登记，撤销中大公司与任光宗的网签登记。任光宗向一审法院提起反诉请求：确认其与中大公司签订的房屋买卖合同有效，并确认华田苑府城2-2-2202号房产所有权归其所有；确认魏雅栋与中大公司签订的认购协议书无效、中大公司向魏雅栋交付房屋的行为无效，中大公司向其交付房屋并为其办理产权登记手续。一审法院认定事实：魏雅栋与中大公司签订《商品房买卖合同》，合同落款时间2014年12月1日，约定魏雅栋向中大公司购买位于华田苑府城二期2幢2单元2202号房屋一套，建筑面积122.28㎡，单价3000元，总价366840元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。魏雅栋于当日支付全部房款，中大公司向魏雅栋出具了366840元的购房款收据，收据时间为2014年12月1日。魏雅栋交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金9171元、暖气费2231.37元、契税5502.6元、产权登记费80元��产权查档费100元、代办费500元（上述收据标注的时间为2014年12月10日），交纳装修服务费1101元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2201元（上述收据标注的时间为2014年12月12日）。另查明，任光宗与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），落款日期为2014年7月15日，该合同在大同市房产管理局办理了备案登记合同。合同约定：任光宗向中大公司购买华田苑府城2号楼2单元2202号房，建筑面积122.28㎡，单价4150元，总价507462元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给任光宗出具了1张507462元的收据。一审法院认为，魏雅栋与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。魏雅栋已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现魏雅栋已合法占有该房屋，故魏雅栋要求确认位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2202号房屋���其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。魏雅栋要求撤销任光宗与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对魏雅栋的该项诉讼请求，不予支持。综上，任光宗要求确认魏雅栋与中大公司签订的商品房买卖合同及认购协议书合同无效的诉讼请求，不予支持。任光宗要求确认其与被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效并确认华田苑府城2号楼2单元2202号房产所有权归其所有并办理产权登记手续的诉讼请求,因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，不予确认。任光宗就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同���》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定，判决：一、魏雅栋与大同市中大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同；二、位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2202号房屋归魏雅栋所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为魏雅栋办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回魏雅栋的其余诉讼请求；五、驳回任光宗的反诉请求。案件受理费300元，由魏雅栋负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付魏雅栋）。反诉费200元，由任光宗负担。本院二审查明的事实和一审认定的事实一致。本院认为，关于本案案由问题。魏雅栋在原审中依据其与中大���司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销任光宗的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于魏雅栋与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；���商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。任光宗认为魏雅栋所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，魏雅栋与中大公司存在恶意串通的情形。任光宗所提的上述理由中，魏雅栋是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；任光宗所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。从本案一二审查明的事实看，魏雅栋所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，任光宗也没有证据证明魏雅栋和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定魏雅栋所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，应��确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给魏雅栋的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。魏雅栋提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为魏雅栋出具了入住通知书和装修通知书。本案中大公司为魏雅栋出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于魏雅栋作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故任光宗所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求亦不能成立。关于任光宗与中大公司所签合同的效力问题。任光宗在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要��中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对任光宗与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，任光宗与中大公司之间的争议应另行主张。从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中任光宗要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告魏雅栋所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认任光宗与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，任光宗就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于魏雅栋能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院��于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助魏雅栋办理产权登记的义务，因此魏雅栋要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司协助魏雅栋办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归魏雅栋所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。任光宗的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1149号民事判决第一项、第三项、第五项，“原告魏雅栋与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告魏雅栋办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回反诉原告任光宗的反诉请求”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1149号民事判决第二项、第四项，即“位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2202号房屋归原告魏雅栋所有”和“驳回原告魏雅栋的其余诉讼请求”；三、驳回魏雅栋的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由魏雅栋负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费200元，由任光宗负担。二审案件受理费300元，由任光宗负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 王利东审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 李   伟   英