北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初39461号原告（反诉被告）:国家食品药品监督管理总局机关服务中心,住所地北京市西城区宣武门西大街26号院2号楼。法定代表人：沈传勇，主任。委托诉讼代理人：杨成，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：金欣，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：李文革，男，1966年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：樊淑英（李文革之母）。委托诉讼代理人：刘婉婷，北京博善律师事务所律师。被告：北京百达泽恒商贸中心，经营场所北京市海淀区海淀倒座庙药佳楼*号平房。经营者：李凯，男，汉族，住北京市海淀区。被告：李凯，男，1967年2月16日出生，汉族，住北京市海淀区。原告国家食品药品监督管理总局机关服务中心（以下简称食药监局服务中心）与被告李文革、被告北京百达泽恒商贸中心（以下简称百达泽恒中心）、被告李凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告食药监局服务中心之委托诉讼代理人杨成、金欣，被告李文革及其委托诉讼代理人刘婉婷、樊淑英、被告百达泽恒中心经营者李凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。食药监局服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除与百达泽恒中心、李凯、李文革于2010年9月13日签订的《人民防空工程租赁使用合同》、于2010年10月15日签订的《补充协议》、于2011年12月6日签订的“关于调整《租赁使用合同、补充协议》的协议”；2.判令百达泽恒中心、李凯、李文革返还北京市海淀区交大东路×号院×号楼附建人防工程；3.判令百达泽恒中心、李凯、李文革支付自2010年10月15日至2018年10月14日的使用费403043元及迟延付款违约金282305元；4.判令百达泽恒中心、李凯、李文革支付电费99476.5元及迟延违约金99476.5元；5.本案诉讼费由百达泽恒中心、李凯、李文革负担。事实和理由：2010年9月13日，我中心与百达泽恒中心、李凯、李文革签订《人民防空工程租赁使用合同》，后另分别签订两份补充协议，约定将北京市海淀区交大东路×号院×号楼附建人防工程出租给李文革，租期8年。合同生效后，我中心交付了租赁房产，但李文革不但拒绝支付使用费，且侵占房产出租经营，另长期未交电费，侵犯了我中心的合法权益。百达泽恒中心及李凯辩称，百达泽恒中心经营者是李凯，但合同不是李凯签的。2011年前，百达泽恒中心没有刻制过公章。故此事与百达泽恒中心及李凯无关，不同意食药监局服务中心的诉讼请求。李文革辩称，我是涉案场地的实际使用人，曾于2010年9月13日以百达泽恒中心、李凯名义与食药监局服务中心签订《租赁合同》，后另签订两份补充协议。涉案场地于2011年5月1日才正式装修完毕由我使用，房屋租金应自此时间开始计算。截止目前，我确实没有缴纳过房屋租金。涉案场地未办理《人民防空工程使用许可》，且该场地不允许用于住宿、仓储，双方所签合同违反法律规定而应属无效。食药监局服务中心故意隐瞒涉案场地上述情况，导致我无法正常对外经营。我曾书面申请以减免租金、延长租期方式降低所受到的经济损失，该中心一直未答复，也未催收租金。双方约定租金起收时间不明确，又未就此达成一致意见，我垫付的装修费及消防安装费也足以抵扣租金，故我一直未缴纳房屋租金。涉案场地装修应由该中心负责，我仅负责支付装修费用，安装消防系统也是在该中心要求下进行的。合同无效的责任在食药监局服务中心，其应对合同无效承担全部责任，支付我消防系统安装费，并退还我保证金及赔偿经济损失。合同上李凯的名字是我签的，不记得公章是怎么盖上去的了。我当时将家庭唯一住房投入装修及消防工程，现没有其他住处可以腾退。故我不同意食药监局服务中心的诉讼请求，同时反诉请求确认该中心与我签订的《租赁合同》无效，判令支付我消防设备安装费250000元、退还押金20000元，赔偿经济损失100000元，反诉费由食药监局服务中心负担。食药监局服务中心针对李文革的反诉辩称，我中心没有人防使用许可证，双方约定李文革使用房屋，人防使用许可证由其办理，李文革没有办理人防使用许可证，应由其承担不利后果。李文革所依据的规定并非强制性规定，双方签订的合同、协议是有效的。我中心无法确认所谓消防安装工程是由李文革出资实施的，且李文革存在违约行为，相应押金不应退还。故我中心不同意李文革的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市海淀区交大东路×号院×号楼（原址为海淀区四道口路净土寺×号）房屋（包括地下室房屋共三层）为国家食品药品监督管理总局（原名为国家医药管理局）所有。国家食品药品监督管理总局机关服务中心，是国家食品药品管理总局直属事业单位。国家食品药品监督管理局人民防空办公室（以下简称食药监局人防办）系食药监局服务中心办事机构。李凯系个体工商经营者，其字号为百达泽恒中心，经营场所登记在北京市海淀区倒座庙药佳楼×号平房。2010年9月13日，李文革以百达泽恒中心、李凯名义与食药监局人防办签订《人民防空工程租赁使用合同》（以下简称租赁合同），约定食药监局人防办将北京市海淀区交大东路×号院×号楼附建人防工程（576平方米）出租李文革实际作为住宿、仓储使用。租赁期共8年，具体起止日期双方进行现场移交时另行签订补充协议。本工程年使用费9.5万元，租赁期内总使用费76万元。（第三条第2款）本合同共分八次交付使用费。承租方如未在规定日期前交纳使用费，则每延迟一天，出租方向承租方收取欠费额的10%作为滞纳金。若30天内仍未结清，出租方有权收回房屋，其后果承租方自负。签订本合同时，承租方向出租方交纳履约保证金人民币2万元。出租方权利和义务：根据本合同租赁用途，协助承租方申办《人民防空工程平时使用证》，并提供工商注册、年检等申报工作需求的房产证明。承租方权利和义务：保证按本合同规定时间交纳人防工程使用费。根据本合同租赁用途，申办《人民防空工程平时使用证》，并按使用期限及时换证。在未取得主管部门核发的《人民防空工程平时使用证》前，承租方不得经营使用。承担租赁期间的水（暖）、电、通信、物业管理费及其它费用（另行签订协议）。租赁期内，承租方经出租方同意，可以对本工程按使用需要进行装修及增设物品。装修方案格式施工图纸必须经出租方并报请上级人民防空主管部门审核同意后方可组织施工。租赁使用期满，因装修及增设物品已固定在工程内的，归出租方所有，承租方不得拆除带走，承租方未经出租方同意对工程进行装修改造，负责按出租方要求恢复原状并赔偿损失，同时自行承担由此引起的一切责任。出租方有下列情形之一的，承租方有权解除合同，出租方双倍退还保证金：（1）逾期30天未交付工程供承租方使用；（2）提供的工程不符合合同约定条件，不能正常使用的；（3）未按本合同约定提供工商注册、年检等等工作所需房产证明的。承租人有下列情形之一，出租方有权解除合同，收回工程，承租方交纳的保证金不予退还：（1）未按时缴纳人民防空工程使用费，拖欠30天或拖欠水电费达到30天以上的。因承租方原因造成本合同不能执行时，三年内提出的，不退还已交使用费，三年后提出的，扣留3个月使用费作为补偿，退还剩余使用费。本合同在涉及使用费的补偿和退还时，使用费按每年9.5万元计算。此外，李文革另以百达泽恒中心名义（乙方）与食药监局机关服务中心（甲方）签订《人防工程供水、电协议书》（以下简称水电协议），约定：乙方使用甲方人防工程的水、电费自接到房屋钥匙之日起计算费用，甲方按北京市有关规定和乙方实际的用量收费，每季度收取一次，乙方应按时缴纳水、电费，若拖欠费用，甲方每天收取欠费额8%的滞纳金。本协议的有效时间，与人防工程使用协议书一致，未尽事宜甲乙双方另行商议。2010年10月15日，李文革另以百达恒泽中心名义与食药监局人防办签订《补充协议》，约定：根据双方签订的《国家食品药品监督管理局人民防空工程租赁使用合同》，本工程交付使用前需进行维修改造，为保证施工质量和设备设施合理布局，就合同中第三条第2款使用费交付方法和时间的条款做如下调整：本次改造由出租方负责设计、施工等组织实施工作，由承租方负责以租赁使用费直接支付工程改造费用。改造费339262元，在应交出租方的使用费中扣除，具体支付方法及金额在与施工单位三方签订的《施工合同》中约定。剩余420738元使用费分七次交付：第一至六次：自第一个租赁年度开始，每年度结束前30日内一次性交付使用费6万元，共六个租赁年度交费6次，合计交付使用费36万元。第七次租赁年度结束前30日内，一次性交付使用费60738元。承租方如未在规定日期前交纳使用费，则每年延迟一天，出租方向承租方收取欠费额的10%作为滞纳金。若30天内仍未结清，出租方有权收回房屋，其后果承租方自负。租赁合同签订施工方收到第一次工程款后90天内，向承租方移交本合同约定的人防工程。承租方应在接收本合同约定的人防工程前向出租方提交相应的合法经营手续。2011年1月26日，李文革再以百达泽恒中心名义与食药监局人防办签订“关于调整《租赁使用合同、补充协议》的协议”（以下简称调整协议），约定：改造费调整为356957元（含原合同改造费339262元和增加洽商价款17695元）仍由承租方负责以租赁使用费直接支付。其中，原合同改造费339262元支付方式不变，增加洽商价款17695元由承租方在双方移交现场前按合同规定原则支付完毕，增加部分在承租方第一次交付的使用费中扣减，即第一次交费时由6万元调整为42305元。其它条款不变。租赁合同及协议签订后，李文革于2010年10月20日支付食药监局服务中心租赁合同押金20000元，另于2011年5月5日前分期分别向食药监局服务中心及工程施工方支付上述协议约定的工程款，但其至今未向食药监局服务中心支付约定的房屋使用费及电费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：食药监局服务中心据上述租赁合同及协议，主张与百达泽恒中心、李凯、李文革之间存在租赁合同关系。李文革则称租赁合同及协议是其以百达泽恒中心及李凯的名义签订的，自己才是上述涉案人防工程的实际承租使用人，主张涉案人防工程的使用与百达泽恒中心及李凯无关。李凯称从未以个人或百达泽恒中心名义与食药监局服务中心签订过合同，否认租赁合同及协议中心“百达泽恒中心”印章及其本人签字的真实性，并提供经备案该中心印章为据。该备案印章中刻制有个体工商注册号，明显与租赁合同及协议中加盖印章之内容不同，食药监局服务中心未能就其将百达泽恒中心及李凯作为合同主体之主张向本院充分举证。李文革认可自签订租赁合同及协议后，从未向食药监局服务中心支付过约定的房屋使用费及电费，但对该中心主张的房屋使用费及电费不予认可。其中，李文革主张因涉案房屋未取得人防工程使用许可证，导致其无法正常利用房屋用于经营住宿及仓储，并主张未取得人防工程许可证的责任在于食药监局服务中心，该中心对李文革主张的事实不予认可，李文革未能就相关办理人防工程使用许可的事实及其所主张的相应责任向本院充分举证。经本院询问，食药监局服务中心确认本案所诉房屋使用费已扣除双方上述补充协议及调整协议所约定工程费用356957元。但该中心主张涉案房屋于2010年10月15日实际交付李文革使用的事实，未得到李文革的认可，李文革主张实际使用涉案房屋的时间为2011年5月1日，食药监局服务中心未能就其主张的涉案房屋交付事实向本院充分举证。庭审中，食药监局服务中心仅提供其物业管理处出具的“租用单位欠交电费情况说明”为据，主张李文革欠缴电费99476.50元，李文革对此不予认可，食药监局服务中心未能就李文革使用涉案房屋部分实际用电事实及其相应电费实际代缴事实向本院提供相应客观依据。李文革反诉要求食药监局服务中心返还押金并支付消防安装工程费、赔偿无法正常使用涉案房屋的经济损失，均基于其关于租赁合同及协议无效之主张提出，经本院释明，李文革表示坚持其上述主张。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，食药监局服务中心据上述租赁合同及协议主张与李文革、百达泽恒中心、李凯存在租赁合同关系，李文革亦相应主张其本人为涉案房屋的实际承租人，但食药监局服务中心的主张却未得到百达泽恒中心及注册登记经营者李凯的认可。根据百达泽恒中心及其注册登记经营者李凯提供的百达泽恒中心备案印章，可确定与租赁合同及协议中印文明显不同，李文革解释称李凯签名为其所书写，却未能述明百达泽恒中心印章之来源。经本院询问，食药监局服务中心认可涉案房屋实际使用人为李文革，但其坚持上述主张，该中心未能就此向本院充分举证，本院对此不予采信，百达泽恒中心及注册登记经营者李凯并非合同主体，其作为被告主体不适格。李文革主张双方签订的上述租赁合同及协议无效，所依据的是人民防空工程平时开发利用的相关管理规定，其中确有关于人民防空工程使用条件的相关内容，但并非法律、行政法规强制性、禁止性规范，违反相关管理规定并不导致租赁合同或协议的当然、绝对无效。本案中，李文革未取得人防工程使用许可，因此导致其无法使用租赁房屋的，其可以通过解除合同解决，故李文革关于租赁合同及协议无效之主张，于法无据，本院不予采信。现查明，在实际履行中，食药监局服务中心已将涉案房屋交付李文革使用，履行了相应合同义务，而李文革未能依合同约定支付相应房屋使用费及电费，其行为违反了合同约定构成违约，应对此承担相应的法律责任。庭审中，李文革以涉案房屋未取得人防工程使用许可而无法正常使用，且责任在于食药监局服务中心为由进行抗辩，但根据租赁合同约定，人防工程使用许可应由李文革负责申办，且未取得许可前不得经营使用，李文革未能就其申办人防工程许可之事实及相应责任主张向本院充分举证。李文革于本案中据上述事实主张给予一定的房屋使用费减免，但未得到食药监局服务中心的同意。李文革在未取得人防工程许可情形下，未积极主张解除合同以减少损失，反而继续占有使用涉案房屋，所产生的相应后果应由其自行承担。故现食药监局服务中心依据合同约定主张解除合同、腾退房屋并补付房屋使用费，符合合同约定，本院予以支持。双方另就涉案房屋交付时间存在争议，食药监局服务中心未能就其主张的交付事实向本院提供相应证据，李文革确认实际使用涉案房屋时间为2011年5月1日，该时间可与补充协议约定及工程款交付时间相对应，本院据此予以认定，相应房屋使用费支付至合同解除之日，但该中心主张的违约金过高，应当予以调整，具体标准由本院依法酌情判定。食药监局服务中心主张偿付电费，应当向本院提供李文革使用涉案房屋部分相关用电事实及代缴电费事实的相应证据，但该中心仅提供本单位物业管理处的说明，在李文革对此不予认可之情形下，本院对其此项主张不予支持。李文革提出关于食药监局服务中心退还押金、支付消防安装工程费并赔偿涉案房屋无法正常使用经济损失的诉讼请求，系基于确认租赁合同及协议无效的主张，且经本院释明，李文革坚持其上述请求，在合同有效情形下，本院对其上述请求均不予支持，李文革可就相关事项与食药监局服务中心另行协商或通过诉讼解决。综上所述，食药监局服务中心要求解除合同、腾退房屋并偿付房屋使用费、违约金，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。李文革的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题〉的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除国家食品药品监督管理总局机关服务中心于二○一○年九月十三日与李文革签订的《人民防空工程租赁使用合同》、于二○一○年十月十五日签订的《补充协议》、于二○一一年一月二十六日签订的《关于调整的协议》；二、于本判决生效后七日内，李文革将位于北京市海淀区交大东路×号院×号楼附建人防工程房屋腾空并交还国家食品药品监督管理总局机关服务中心；三、于本判决生效后七日内，李文革支付国家食品药品监督管理总局机关服务中心二○一一年五月一日至二○一七年四月三十日期间的房屋使用费342305元；另按年租金60738元标准支付二○一七年五月一日至双方合同解除之日止的房屋使用费；另分别以年租金42305元为基数支付自二○一二年五月一日起、以年租金60000元为基数分别自二○一三年五月一日、二○一四年五月一日、二○一五年五月一日、二○一六年五月一日、二○一七年五月一日起，按日万分之四标准支付相应逾期付款违约金，至相应房屋使用费付清时止；四、驳回国家食品药品监督管理总局机关服务中心的其他诉讼请求；五、驳回李文革的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11436元，由国家食品药品监督管理总局机关服务中心负担3650元，已交纳；由李文革负担7786元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3425元，由李文革负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  刘兰香人民陪审员  张淑萍二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王文敬