安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0722民初2324号原告：吴义雨，男，汉族，教师，户籍地安徽省枞阳县，经常居住地安徽省枞阳县。原告：丁双林，女，汉族，教师，户籍地安徽省枞阳县，经常居住地安徽省枞阳县。被告：枞阳县天友置业有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇浮山路。统一社会信用代码913407625621513965。法定代表人：汤上庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：左言环，安徽枞城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，安徽枞城律师事务所律师。原告吴义雨、丁双林与被告枞阳县天友置业有限公司（以下简称天友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴义雨与丁双林、被告天友公司的委托诉讼代理人左言环及李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴义雨、丁双林���本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告之间签订的商品房买卖合同，交付买卖合同约定的房屋；2.支付延期交房的违约金（按照房屋总价款日万分之三计算，从2017年1月1日起至实际交房日止）；3.支付延期交房损失（交通费、装修损失费、精神损失费）共计5000元；4.本案的受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2015年8月21日签订了《商品房买卖合同》,原告按合同约定支付了全部房款，被告未能按合同约定于2016年12月31日交付房屋，原告多次要求被告履行交房义务，但被告拒绝履行。故提出诉讼，请求判如所请。吴义雨、丁双林为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、原、被告签订的商品房买卖合同、原告支付购房款发票、原告公积金贷款合同、安庆市置业担保公司收款记账凭证等的复印件，证明原告已经履行合同的义务。证据二、原告催促交房的视频录像光盘1张（含录音），证明被告交房违约，原告多次前往售楼部催促交房，造成交通费、误工费损失。证据三、被告在2016年下半年与客户签订的《商品房买卖合同》复印件1份，证明大水发生在7月，被告在8月份甚至在11月份与客户签订的售房合同的交房日期仍然是2016年12月31日，说明大水对房屋建设工程未造成影响。证据四、被告售楼部2016年12月31日通知交房微信截图、其工作人员张芳告知原告房屋已经验收的通话录音，被告印制的《众阳一品交房手续书》、《交房承诺书》，证明被告在明知不符合交房条件的情况下多次欺骗原告能交房，造成原告精神损失。证据五、枞阳县住房和城乡建设局2016年6月27日通报《关于2016年度枞阳县第一批建筑工程标后监督检查情况及处理的通报》，证明开发商在���程建设中管理混乱是导致延期交房的原因；开发前期在没有完成拆迁安置的情况下开始建设，主观上就已经知道可能带来的后果；在明知违约的情况下仍欺骗、隐瞒，失去应有的诚信，被告违约事实确凿，证据充分，应承担违约责任。天友公司的委托诉讼代理人在庭审中辩称，对原告要求继续履行双方签订的商品房买卖合同无异议；被告延期交房是由不可抗力导致的，因免除责任；原告要求赔偿相关损失没有法律依据，并且根据法律规定违约金和损失赔偿不能同时主张。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。天友公司为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、天友公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书各1份，证明其主体资格。证据二、拆迁工作协议复印件，证明枞阳县枞阳镇政府须在竞买人依法取得宗地��用权，签订国有土地使用权出让合同之日起一年内完成宗地内的建筑物、构筑物等拆迁工作，保证竞得人合法权利。证据三、《国有建设用地使用权出让合同》复印件，证明天友公司于2011年3月23日签订国有建设用地使用权出让合同的事实。证据四、关于要求尽快解决拆迁工作及交付土地使用权证书的报告复印件，证明天友公司多次向枞阳县人民政府报告要求解决土地问题的事实。证据五、《商品房买卖合同》复印件，证明合同明确约定2016年12月31日交房的事实及吴义雨、丁双林未按合同约定的合理期间内主张权利，视为自动放弃权利的事实。证据六、《商品房买卖合同》复印件的6、7页，证明商品房买卖合同第7页的特别约定。证据七、关于解决土地遗留问题的紧急报告与再报告复印件，证明政府处理遗留问题久��不决。证据八、枞阳县召开全县抗洪抢险表彰总结大会报道材料，证明2016年枞阳县遭遇了超50年一遇的洪水灾害。证据九、长期积水需要采取的技术处理建议，证明灾后继续施工所应采取的监测手段。证据十、关于协调解决交房群发事件的报告，证明天友公司请求政府解决的群发事件。天友公司对吴义雨、丁双林提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但相关票据及合同都说明原告违约在先，原告没有按照商品房买卖合同第六条约定，没有在规定的时间内办理按揭。证据二不能达到其证明目的。证据三与本案无关联性，大水是持续状态，不是一个月就结束了。证据四的微信截图可以看出被告在2016年12月31日就已经可以交房，但原告没有前去办理手续，原告认为造成了精神损失，没有事实和法律依据。证据��因为处理的是监理单位，不是施工单位，因此与被告无关。吴义雨、丁双林对天友公司提交的证据，发表质证意见如下：对证据一无异议。证据二不能证明拆迁安置已经完成，无拆迁户的调解协议书。证据三只能证明签订了合同，不能证明被告已经取得了国有土地使用权。证据四是一份申请报告，说明土地使用权证没有办理完成，被告没有取得土地的使用权。证据五合同约定的交房日期是2016年12月31日，但被告不能出具商品房竣工验收备案证明，不符合交房条件，被告所称的按时交房是不成立的。证据六补充条款与本案无关，原告没有要求与被告解除合同，没有放弃自己的权利。证据七遗留问题的报告，说明被告未取得国有土地使用权证，被告是违规建设，才导致后来的违约。证据八不符合事实，这份报告并没有说明小区内或者工地上发生水灾。对证据��需采取技术处理建议有异议，上面落款的时间不对。对证据十有异议，该报告为被告自己出具，政府并没有盖章，无证明力。经过庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对双方提供的证据作如下认定：吴义雨、丁双林提交的证据一，天友公司对其真实性无异议，应予认定；证据二、四，能反映原、被告间就房屋交付问题进行交涉；证据三，天友公司有异议，该证据不能反映洪水对建设工程未造成影响，不予认定；证据五，天友公司有异议，该证据达不到其证明目的，不予认定。天友公司提交的证据一，系其主体身份信息，原告无异议，予以认定。证据二至证据四及证据六、七、十，与本案无关联性，不予认定。证据五，双方均作证据提交，对其真实性予以认定。对证据八，2016年发生特大洪水为客观存在的事实，本院予以认��。对证据九，本院经审查，予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年8月21日，吴义雨、丁双林与天友公司签订《商品房买卖合同》，约定购买天友公司开发的位于枞阳县××阳镇××路××小区××单元××号房屋，房屋总价款为407875元，约定付款方式为买受人于2015年8月21日支付前期购房款87875元，余款320000元由买受人在签约后七个自然日内备齐所有资料向公积金申请按揭；合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前依照有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明、符合合同约定的商品房交付给买受人，同时第九条约定出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款万分之三的标准向买受人支付违约金，另外约定买受人行使解除合同权利的期限为解除权发生之日起30日内，逾期视为买受人放弃解除合同及有关权益的权利。合同签订后，吴义雨、丁双林于当日向天友公司交足87875元，并备齐资料申请办理了公积金贷款，房款余款320000元已足额交付天友公司。2016年12月31日，天友公司通知吴义雨、丁双林办理交房手续，后因涉案房屋未能完成竣工验收备案证明、部分附属设施未完工，双方未能完成房屋交接手续。双方因延迟交房责任的承担未能达成一致意见，因而成讼。截止至2017年11月30日，天友公司仍未能按合同约定向吴义雨、丁双林交付房屋。另查明：2016年枞阳县发生特大洪水，对涉案的工程建设有一定的影响。本院认为，依法成立的合同受法律保护。吴义雨、丁双林与天友公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。故对吴义雨、丁双林要求天友公司继续履行《商品房买卖合同》的诉求予以支持。吴义雨、丁双林按照约定交足前期购房款，并在约定期限内完成余款的公积金按揭申请手续，应视为履行了房款支付义务，天友公司未能在约定期限内交房，应承担相应的违约责任。因2016年枞阳县发生特大洪水灾害，对涉案工程的工期确造成影响，应属不可抗力，结合本案的实际情况，可扣除因洪水灾害造成的延误工期5个月。天友公司应承担的违约金截止到2017年11月30日为22391.88元（2016年12月31日至2017年5月31日，共计5个月，因水灾延误工期予以扣除。2017年6月1日至2017年11月30日，共计6个月，按合同约定已支付房款407875元的日万分之三，即每日122.36元支付违约金）。天友公司抗辩称吴义雨、丁双林存在违约在先行为且本案存在遭受洪水灾害及政府未能及时完成拆迁工作等不可抗力因素才导致迟延交房，应免除其违约责任，本院认为，洪水灾害，本案已酌情予以扣除相应的延误工期，其他抗辩事由，于法无据，不予采信。吴义雨、丁双林已要求天友公司支付违约金，其又要求赔偿交通费、误工费、精神损失费、装修损失费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枞阳县天友置业有限公司继续履行与原告吴义雨、丁双林所签订的《商品房买卖合同》；二、被告枞阳县天友置���有限公司在本判决生效后十日内向原告吴义雨、丁双林支付迟延交房违约金22391.88元（计算至2017年11月30日，此后的违约金按每日122.36元计算到实际交房之日止）；三、驳回原告吴义雨、丁双林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元，减半收取319.5元，由枞阳县天友置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审  判  员  毕晓山二〇一七年十二月七日书记员（代）  朱禹臻附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，��约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。