湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初3573号原告：黄腾其，男，1951年7月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：龙泽湘，湖南慧力律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敬峰，湖南慧力律师事务所实习律师。被告：湖南省红星现代市场经营有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路农博中心，绿色食品城A5097-5099房。法定代表人：严宣松。委托诉讼代理人：周宇，男，1978年1月29日出生，汉族，系湖南红星现代市场经营有限责任公司法务主管，住湖南省长沙市开福区。原告黄腾其（以下简称原告）诉被告湖南红星现代市场经营有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙泽湘，被告的委托代理人周宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、被告支付原告租金79000元（暂计算至2017年5月，2017年6月至执行终结止按每月3200元继续计算）；2、被告按合同支付原告迟延履行违约金（滞纳金）70000元；3、被告承担本案诉讼费。原告当庭变更诉讼请求第一项为：判令被告支付租金78163.54元（暂计算至2017年7月31日，2017年8月1日至执行终结止按每月3200元继续计算）。被告的答辩要点为：1、被告认可欠租的事实；2、若要计算违约金，则应严格按照法律规定按阶段分期计算。查明的事实2007年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将原红星绿色食品城A栋二层013号门面出租给乙方用于统一管理、经营；租赁期限自2007年9月20日起至2018年12月31日止；自2015年1月1日起至2015年12月31日，租金标准为每平方米36元/月，自2016年1月1日起至2017年12月31日，租金标准为每平方米38元/月；计租期内，乙方以一个季度为周期按83.33平方米的门面面积计算租金给甲方（即每一个计租周期期满后的十日日内结算一次）；如乙方无正当理由不支付租金给甲方，逾期三个月内，除按本协议标准补付租金，还应每天另附租金的5‰作为滞纳金，如超过三个月，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。协议签订后，原告向被告交付了约定商铺，被告依约向原告支付了2015年6月30日前的全部租金，未支付自2015年7月1日起的租金。原告于2017年6月12日诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，被告于2016年6月12日向原告一次性支付17280元，被告称上述转账系冲抵欠付原告的2015年7月1日至2015年12月31日的租金，原告予以认可。另查明，被告租赁原告的场地与原红星绿色食品城场地一起整体出租给上海美凯龙家居家饰品有限公司经营，现租赁合同未到期。判决的理由与结果本院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于租金。原告向被告交付了约定门面，被告应按约支付租金。《租赁协议》约定按照83.33平方米的面积计算租金；2016年至2017年期间的月租金标准为每平方米38元/月，即每月租金为3166.54元。故本院确认，原告主张的被告应付租金的期间应为2016年1月1日至2017年9月30日，该期间的应付租金为66497.34元（3166.54元/月×21个月）；对于原告主张的超过部分，因尚未到合同约定的双方结算日期，本院不予支持。关于违约金。被告自2015年7月1日起未按约定支付租金，已构成违约。涉案《租赁协议》约定：若被告未按时向原告支付租金，则需以欠付租金每日5‰的标准向原告支付违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。涉案协议中约定的滞纳金，实质为逾期付款违约金，原告主张按协议约定的每日5‰标准计算，明显过高，本院予以调整为每日万分之二计算。另涉案合同约定，被告以按季结算租金给原告（即每一个计租周期期满后的十日结算一次），被告在每季期满后的10日前将上一季的租金支付给原告，故原告主张的违约金应分段计算：2015年7月1日至2015年9月31日的违约金应以8999.64元为基数，自2015年10月11日起计算；2015年10月1日至12月31日的违约金应以8999.64元为基数，自2015年1月11日起计算；以此类推计算至实际清偿之日。截止至2017年12月11日，被告应向原告支付违约金3127.37元（具体分段计算过程见附表），后续违约金则以66497.34元为基数，自2017年12月12日起按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止，但应以70000元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄腾其2016年1月1日至2017年9月30日的租金66497.34元；二、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄腾其违约金（截至2017年12月11日的违约金3127.37元，后续违约金以66497.34元为基数自2017年12月12日起按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止，但应以70000元为限）；三、驳回原告黄腾其的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3280元，因适用简易程序减半收取1640元，由被告湖南红星现代市场经营有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭靖二〇一七年十二月十一日书记员  皮丽附表：租金计算区间应付租金应付日期违约天数违约金2015年7月1日至9月31日8999.64元2015年10月10日245天440.98元2015年10月1日至12月31日8999.64元2016年1月10日153天275.39元2016年1月1日至3月31日9499.62元2016年4月10日609天1157.05元2016年4月1日至6月31日9499.62元2016年7月10日518天984.16元2016年7月1日至7月31日3166.54元2016年10月10日426天269.79元共计3127.37元（前两笔的违约天数自应付日期第二日计算至2016年6月12日止；之后的违约天数自应付日期第二日计算至2017年12月11日止）附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。