湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终2764号上诉人（原审被告）：蒋增明，男，1966年12月15日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住永州市零陵区。委托诉讼代理人：杨扬，永州市诚信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：蒋文祥，男，1990年11月17日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：唐小年，男，1963年12月24日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住永州市零陵区。委托诉讼代理人：李竹云，女，1963年6月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住永州市零陵区，系唐小年妻子。上诉人蒋增明、蒋文祥因与被上诉人唐小年农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋增明的委托诉讼代理人杨扬，被上诉人唐小年的委托诉讼代理人李竹云均到庭参加诉讼。上诉人蒋文祥经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋增明、蒋文祥上诉请求：撤销原判，改判驳回唐小年全部诉讼请求，由唐小年承担本案的一、二审案件诉讼费。理由：1、唐小年没有提交证据证实签订房屋买卖协议之时，蒋增明的妻子唐艳玲和案外人赵东福在场做了见证。2、唐小年在起诉状中主张73万元为借款本息，庭审中也没有主张73万元为欠款，借款和欠款两者的性质完全不同。唐小年和蒋增明之间不存在所谓的73万元借款本息。3、蒋增明在向唐小年出具80万元收条的同一天还向唐小年出具了一张202,000元的借条，既然蒋增明欠唐小年的20余万元，唐小年也不可能再给现金给蒋增祥。4、涉案房屋第二层是蒋增明出租给永州杰宝电子有限公司的，而不是唐小年出租的，永州杰宝电子有限公司每月租金是被用来偿还蒋增明欠唐小年202,000元借款的利息。5、蒋增明、蒋文祥在购买涉案土地并修建涉案房屋时户籍所在地为零陵区古木塘村，目前户籍所在地为零陵区朝阳办事处双济桥三组，在双济桥三组并没有住房和宅基地。6、涉案房屋买卖合同属于无效合同，该房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，农民集体所有的土地的使用权不得转让，唐小年为杨梓塘人，与涉案房屋和土地所属集体经济组织不同村，转让无效。双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了骗取集体土地拆迁补偿的人头费，并不是真正的希望进行房屋的买卖，该合同属于恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。7、涉案房屋第四层是2013年蒋增明与妻子唐艳玲在结婚后共同新建的，属于夫妻共同财产，协议未经过唐艳玲的同意无效。唐小年辩称，一、蒋增明、蒋文祥是双济桥村的人员，在双济桥有田、有地的人员；二、蒋增明、蒋文祥不是古木塘的人员，也不是蒋家田的人，蒋增明、蒋文祥是转手才买到涉案房屋的土地，才修建的房屋；三、唐小年是购买蒋增明的房屋没有购买土地，法律是规定集体土地是不能买卖的但是没有规定房屋不能买卖；四、购买涉案房屋的房款是通过2012年到2015年的上半年蒋增明、蒋文祥多次找唐小年借钱，且每次的借款均有借条也是对利息的约定。唐小年是零陵古城的拆迁户在2015年7月4日房屋被拆迁了所以想再购买新的住房，因此蒋增明、蒋文祥说将涉案房屋出售给唐小年，并售价80万元。蒋增明、蒋文祥总共欠73万元，当时还支付了7万元的现金给蒋增明、蒋文祥，事后将所有借条退还给蒋增明、蒋文祥，蒋增明、蒋文祥当场将所有借条销毁，并出具了80万元的收条；五、涉案房屋是1995年修建的，唐艳玲与蒋增明是在2009年登记结婚的，所以唐艳玲不是涉案房屋的共有人。赵东福当时在不在场与购房无关；六、蒋增明、蒋文祥提出出售房屋是为了骗取国家的人头费不是事实。根据2017年28号文件，关于零陵古城人头费补偿的文件，如果是本村本组享受集体经济组织分配的人员才能享受人头费的补偿。因蒋增明、蒋文祥不是涉案房屋所在地的村组人员，所以不能享受人头费的补偿；七、蒋增明、蒋文祥补充的上诉理由与唐小年无关。综上，请求二审法院维持原判。唐小年向一审法院起诉请求：1、判决蒋增明、蒋文祥立即从唐小年的房屋中搬出，将房屋腾空后交付给唐小年；2、判决蒋增明、蒋文祥向唐小年支付房屋租金6800元；3、本案的诉讼费用由蒋增明、蒋文祥负担。一审法院认定事实：唐小年系蒋增明的堂姐夫，蒋增明与蒋文祥系父子关系。2015年6月以前，唐小年、蒋增明与案外人赵东福合伙做生意，有经济往来，蒋增明欠下了唐小年和赵东福的账。2015年11月23日，唐小年（甲方）与蒋增明、蒋文祥（乙方）在蒋增明之妻唐艳玲以及案外人赵东福在场见证下，签订了一份房屋买卖协议，约定乙方将座落于朝阳办事处古木塘村一组21号的整栋房屋（1—4层）以800,000元卖与甲方，其款一次全部付清。经结算，唐小年以蒋增明累计欠账抵扣房款730,000元，另唐小年代蒋增明偿还赵东福欠款70,000元，蒋增明、蒋文祥并书写了一张金额为800,000元的“收条”给唐小年，蒋增明并就以前与唐小年、赵东福之间的经济往来一并进行了结算，蒋增明另写了一张金额为202,000元的“借条”交唐小年。协议签订后，蒋增明将该房屋的集体土地使用证【证号为：零（朝）集用（2015）第005号】交付了唐小年，唐小年于2016年1月20日将该房屋第二层出租给永州杰宝电子有限公司，并收取租金；2016年1月22日，唐小年安排其母住进该房屋第一层，同年2月18日，唐小年一家也搬进在该房屋后面空地上自行搭建的房子里居住。蒋增明、蒋文祥一直居住在该房屋的第三、四层。另查明，唐小年户籍所在地为零陵区朝阳办事处杨梓塘居委会七组，唐小年在户籍所在地有住房和宅基地；蒋增明、蒋文祥户籍所在地为零陵区朝阳办事处双济桥村三组，其在户籍所在地亦有住房和宅基地；蒋增明与其妻唐艳玲于2009年4月登记结婚。涉案房屋的土地最初于1985年由案外人陈松林从原永州市蒋家田第六生产队通过买受取得，几经易手，最后蒋增明的父亲取得该地块的使用权，蒋增明于1995年在该地块上修建了该涉案房屋。本案在审理期间，唐小年认为永州市零陵区人民政府于2015年4月20日颁发给蒋增明的零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证错误，于2017年6月7日向永州市冷水滩区人民法院提起行政诉讼，要求撤销永州市零陵区人民政府颁发给蒋增明的零（朝）集用（2015）第005号集体土地使用证。该行政案尚在审理当中。一审法院认为，本案争执的焦点为：一、房屋买卖合同是否有效。当事人在签订合同时应当遵循诚实信用原则。本案中，唐小年、蒋增明以及案外人赵东福多年来有经济往来，蒋增明在无钱偿还唐小年和赵东福欠款的情况下，双方经协商一致，蒋增明将其座落在零陵区朝阳办事处古木塘村一组21号的房屋作价800,000元出让给唐小年，双方为此签订了房屋买卖协议，抵销了蒋增明欠唐小年的部分欠款，应视为唐小年支付了购买房屋的合理对价。唐小年搬进该房屋居住并将部分房屋用于出租收益，应视为唐小年对该房屋已实际占有、使用和收益；唐小年、蒋增明均非城市居民，亦非涉案房屋所在地（零陵区朝阳办事处古木塘村一组）集体经济组织成员，我国法律禁止农村集体土地使用权出让、转让或出租用于非农建设，但法律没有禁止农村房屋买卖。蒋增明以房屋买卖协议违反了法律强制性规定、以合法形式掩盖非法目的、恶意串通损害国家、集体利益为由主张房屋买卖协议无效的抗辩意见因没有事实和法律依据，不予采纳；二、本案的案由是房屋租赁合同纠纷还是农村房屋买卖合同纠纷。唐小年认为本案系房屋租赁合同纠纷，蒋增明、蒋文祥则认为本案应为房屋买卖合同纠纷。如前所述，涉案房屋买卖合同有效，唐小年按协议约定支付了合理对价，履行了付款义务，并对涉案房屋已进行了实际的占用、使用、收益，而蒋增明、蒋文祥拒不从出售给唐小年的房屋第三层、第四层搬出，侵害了唐小年的合法权益。由于涉案房屋所依附的土地属于农村集体土地，因此，本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。综上所述，唐小年与蒋增明、蒋文祥签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，也没有损害他人的合法权益，合法有效。唐小年按约支付了合理对价，蒋增明、蒋文祥应将出售的房屋交付唐小年。因此，法院对唐小年要求蒋增明、蒋文祥腾房的诉讼请求予以支持；双方在房屋买卖协议中未约定房屋交付期限，故唐小年要求蒋增明、蒋文祥支付房屋租金的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，判决：一、蒋增明、蒋文祥在本判决生效之日起十日内将座落于永州市零陵区朝阳办事处古木塘村一组21号的房屋第三层、第四层腾空交付给唐小年；二、驳回唐小年的其他诉讼请求。案件受理费80元，由蒋增明、蒋文祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：一、关于涉案房屋第四层是否是蒋增明与唐艳玲共同所建的问题。虽然蒋增明二审提交的民事调解书证实了双方于2009年2月2日将古木塘村房屋（共三层）赠与给蒋文祥，另提交了结婚证证实蒋增明与唐艳玲于2009年4月13日登记结婚，该两份证据不能证实房屋第四层是2009年4月13日后所建，故本院认定蒋增明无证据证实涉案房屋第四层是与唐艳玲共同所建。二、关于双方是否合伙的问题。蒋增明提交了双方合伙协议，进一步印证了一审认定唐小年、蒋增明与赵东福合伙做生意的事实，本院对此予以认定。三、蒋增明二审提交了户籍身份信息，足以证实蒋增明于2003年是古木塘村1组村民，本院认定蒋增明于2003年3月25日系古木塘村1组村民。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为唐小年与蒋增明、蒋文祥于2015年11月23日签订的房屋买卖协议是否有效的问题。根据房地一体原则及“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖过程中，买房人虽是购买房屋，但房屋不能架空购买，实际上也是购买了土地。在房地一体原则下，处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。但是，宅基地使用权属于集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权，也不能通过交易手段取得该村农村房屋所有权，故蒋增明与蒋文祥签订的房屋买卖合同，由于违反了法律强制性规定而归于无效。鉴于合同无效，本院对唐小年主张蒋增明、蒋文祥搬出并交付房屋的诉讼请求不予支持，依法应予驳回。因合同自始无效，本院对蒋增明、蒋文祥的其他上诉理由不予评判。合同无效后，唐小年请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本以及其他损失，可以另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，故对蒋增明、蒋文祥的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初第1002号民事判决；二、驳回被上诉人唐小年的诉讼请求。一审案件受理费80元，由被上诉人唐小年负担。二审案件受理费80元，由被上诉人唐小年负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨世清审 判 员  曾 忞代理审判员  张向安二〇一七年十二月二十六日书 记 员  唐智慧附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。