贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初4145号原告:张绍兰,女,1987年4月4日生,汉族,贵州省普定县人,安顺市西秀区高级中学教师,住贵州省安顺市西秀区。原告:吴有胜,男,1986年7月18日生,白族,贵州省普定县人,贵州省百灵制药股份有限公司员工,住贵州省安顺市西秀区。被告:贵州安顺今旦房地产开发有限公司。统一社会信用代码:91520400670713157L。住所地:安顺市西秀区南华路*号。法定代表人:阳正威，该公司董事长,委托诉讼代理人:杨超，男，1982年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告吴有胜、张绍兰诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴有胜、张绍兰,被告今旦公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴有胜、张绍兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将与原告购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府A4-3-4的商品房房屋所有权证书交付给原告;2、判令被告按照原告已付购房款总额464160元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2017年10月30日逾期办证违约金47994.14元,并支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的西秀区黄果树大街丰景华府A4-3-4号房屋，建筑面积145.05平方米，套内建筑面积为119.08平方米，按照套内建筑面积每平方米单价3897.88元，总房价款为464160元。原告向被告支付购房定金20000元，购房首付款124160元，维修基金9428元，四通费4319元，其他520元，贷款支付购房款320000元，原告付清了全部购房款。该房屋于2014年4月交付。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告逾期办证构成违约，故应按合同约定支付原告逾期办理房屋登记的违约金。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，但认为现在该房屋尚未竣工验收，不具备办理产权证的条件。我公司已经给原告办理了房屋的备案登记、预告登记、抵押登记等，可以证实该房屋的权属已经归原告了。违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，即使法院认为我方违约，原告的诉讼请求有部分已超过诉讼时效，违约金不应得到全部支持，请求人民法院依法判决。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月31日原告向被告支付了购房定金20000元，定购被告开发的位于安顺市西秀区××大街××商品房××套。2013年4月6日,原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第A4幢1单元3层4号房屋，所购商品房建筑面积145.05㎡，套内建筑面积为119.08㎡，单价为每平方米3897.88元，总房价款为464160元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定出卖人即被告应当于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书，交付给买受人。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房移转登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房移转登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。同日，原告向被告支付首付房款124160元，维修基金9428元，四通费4319元，其他费用520元。后原告又通过贵州银行贷款支付剩余购房款320000元。因被告一直未将所购房屋的不动产权证书办理给原告，原告遂诉至本院，提出如前所请。同时查明，被告给原告购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记表，预售合同登记号为Y0030031。审理中，原告陈述其诉请办理的商品房转移登记文书原指房屋所有权证，经本院释明，原告现根据相关法律及行政法规变更为办理不动产权证书。被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理不动产登记证书的条件。本院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现将本案的争议焦点认定如下：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”中“商品房转移登记的有关文书”是否就是原告所称的房屋所有权证的问题。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。……”现原告认为“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，被告认为其提交的房屋合同备案登记审批表、预购商品房预告登记申请表和房屋所有权登记审核表等材料就是“商品房转移登记的有关文书”，说明房屋已经是原告的。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中提供格式合同条款的一方为被告，故本院采信原告的主张,“商品房转移登记的有关文书”就是房屋所有权证，即被告应为原告办理房屋所有权证交付给原告而非仅为房屋合同备案登记、预购商品房预告登记申请表和房屋所有权登记审核表等，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。故对被告提供的商品房买卖合同、预售合同备案登记表、预购商品房预告登记申请登记表、房屋所有权登记审批表的真实性予以认定，但对被告主张证明已将办理商品房转移登记有关文书交给原告，没有为原告办理房产证义务，接受原告委托领取房屋所有权证而不是代为办理，通过预告登记房屋已经办理到原告名下的证明目的不予采信，对被告没有构成违约的辩称理由，本院不予采信。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称违约金的计算应依据给原告造成的实际损失依法判决，所以原告要求被告支付违约金，应当提供因其不能办理房屋产权证而受到的实际损失。首先，针对逾期办理房屋所有权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定显然是惩罚性的约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告今旦公司提供，其约定的逾期办证违约金的计算方式也是被告单方拟订，其内容特别是违约金条款买受人是无权改动。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故被告的辩称本院不予采信。三、原告诉请的逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效。被告辩称原告主张违约金已过两年诉讼时效，应采用倒推法，超过诉讼时效的部分不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；”原告于2017年11月1日立案，应适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。逾期办证违约金应从2017年10月1日起倒推计算2年即731天，加上从2017年10月1日起至起诉日2017年11月1日的天数即32天，共计763日，以原告已交购房款464160×763日×万分之一=35415元，即被告应支付原告逾期办证违约金35415元。四、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，该房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树大街东段丰景华府的不动产登记证书交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告吴有胜、张绍兰从2015年10月1日起至2017年11月1日止的逾期办证违约金人民币35415元。二、驳回原告吴有胜、张绍兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由原告吴有胜、张绍兰承担人民182元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币343元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 杨 芳二〇一七年十二月十四日书记员 何娇娇