浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民初527号原告（执行案外人）：温州市贯荣鞋业有限公司，住所地浙江省温州市双屿镇正岙工业区（温州市正运实业有限公司内B幢1楼）。法定代表人：葛秀兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：连露锋，北京尚元（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洋迪，北京尚元（温州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行，住所地浙江省温州市将军桥建行大厦。负责人：李文勇，该支行行长。委托诉讼代理人：陶建义，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸金律，浙江嘉瑞成律师事务所律师。第三人（被执行人）：温州市正运实业有限公司，住所地浙江省温州市双屿镇正岙工业区。法定代表人：项蔓菁。委托诉讼代理人：陈瑶，女，1971年12月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，系该公司员工。原告温州市贯荣鞋业有限公司（以下简称“贯荣公司”）与被告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称“建行瓯海支行”）、第三人温州市正运实业有限公司（以下简称“正运公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贯荣公司的委托诉讼代理人吴洋迪、被告建行瓯海支行的委托诉讼代理人陶建义、第三人正运公司的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贯荣公司向本院提出诉讼请求：1.中止对坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区厂房执行腾空措施；2.确认贯荣公司对上述厂房享有租赁权至2020年3月31日，并对其进行带租拍卖。事实和理由：2009年4月1日，贯荣公司实际控制人葛秀兰与正运公司签订《房屋租赁协议书》，承租租赁厂房用于贯荣公司的前身温州市鹿城区黄龙赛登鞋厂（以下简称赛登鞋厂）生产经营使用，约定租赁期限为2009年4月1日起至2011年3月31日止。后因鹿城区税务部门要求改制，葛秀兰将赛登鞋厂注销，另行设立贯荣公司，但仍是原班职工，原班设备，生产经营场地也仍然在涉案厂房内。贯荣公司于2010年3月30日成立后，代替赛登鞋厂继续租赁使用涉案厂房，并于2010年3月25日、2010年10月14日分两次按照正运公司与赛登鞋厂约定的租金109700元/半年支付了首年租金。2010年5月27日，正运公司与建行瓯海支行签订了《最高额抵押合同》，并办理了涉案厂房的抵押登记。2012年3月2日，贯荣公司与正运公司就涉案厂房续签了《房屋租赁协议书》，约定了租赁期限为2012年4月1日至2020年3月31日，以及租金及支付方式等。之后贯荣公司依约支付租金。2012年8月10日，正运公司与建行瓯海支行就涉案厂房办理了抵押权变更登记。故贯荣公司与正运公司之间的租赁法律关系真实、合法、有效，且租赁关系成立于抵押权设立之前，按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条等相关法律规定，该租赁关系不受建行瓯海支行的抵押权实现的影响。建行瓯海支行辩称，1.贯荣公司与正运公司系在涉案厂房设立抵押权之后签订《房屋租赁协议书》，不能对抗抵押权。首先，两份《房屋租赁协议书》签订的承租主体不同，不能将后一份租赁协议视为前一份租赁协议的续约。即使赛登鞋厂在2010年3月15日注销，从合同相对性上来说也应由其经营者葛秀兰承担其租赁权利义务，而非贯荣公司承担。其次，贯荣公司主张在2010年年初开始承租涉案厂房，并与正运公司口头约定租金，缺乏证据证明，与事实不符。2010年年初仍处于赛登鞋厂与正运公司签订的租赁协议所约定的租赁期限内。贯荣公司提出已在2010年3月25日、2010年10月14日分两次向正运公司支付租金，但其中2010年3月25日该笔租金付款人系葛秀兰而非贯荣公司，2010年10月14日该笔租金付款人虽系贯荣公司，但支付时间晚于建行瓯海支行的抵押权登记时间，故不能以此对抗抵押权。2.贯荣公司在涉案厂房已被法院张贴腾空公告的情况下仍支付后续租金的，应自行承担损失。综上，请求驳回贯荣公司的诉讼请求。正运公司述称，两份租赁协议具有连贯性，赛登鞋厂在2010年3月份改制为贯荣公司，该事实已口头告知过我公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：贯荣公司提供的证据方面：1.签订于2009年4月1日的《房屋租赁协议书》，真实合法，能够证实正运公司于2009年4月1日与赛登鞋厂签订房屋租赁协议，将涉案厂房的第1幢3层及宿舍3间出租给赛登鞋厂使用，本院予以认定。该份租赁协议载明租赁期限为36个月，租金为每半年109700元。该份租赁协议同时载明，租期“自2009年4月1日至2011年3月31日”，结合本院审查情况及贯荣公司、正运公司陈述，本院认为，其中“2011”应为笔误，实际租期应“至2012年3月31日”。2.签订于2012年3月2日的《房屋租赁协议书》，真实合法，能够证实正运公司于2012年3月2日与贯荣公司签订房屋租赁协议，将涉案厂房的B幢1-3层1328平方米及宿舍3间（413、415、417）出租给贯荣公司使用，本院予以认定。该份租赁协议载明租赁期限为八年，自2012年4月1日至2020年3月31日止，自2012年4月1日至2017年3月31日止租金每半年付一次，租金合计为每半年134500元；自2017年4月1日至2020年3月31日止租金每一年付一次，租金合计为每年25万元。3.正运公司于2010年5月14日开具的收款收据，能够证实贯荣公司于2010年5月14日向正运公司支付水电费8079元的事实，本院予以认定。4.正运公司开具的收款收据5份，记账凭证1份，葛秀兰银行卡取款凭条1份，出票人为贯荣公司、收款人为正运公司的中国建设银行进账单3份，户名为葛秀兰的银行卡交易明细清单3份，户名为贯荣公司的银行卡交易明细清单1份，户名为陈兴妹的银行卡交易明细清单1份，付款人为贯荣公司、收款人为正运公司的入账通知书1份及出票人为贯荣公司、收款人为正运公司的转账支票1份，建行瓯海支行及正运公司均认可上述证据系赛登鞋厂或贯荣公司向正运公司支付涉案房屋租金的相关凭证，故本院对上述证据予以认定。上述证据能够证实赛登鞋厂在2009年4月1日至2010年3月25日期间，贯荣公司在2010年10月14日至2017年3月10日期间分别向正运公司支付涉案房屋租金的事实。租金具体支付情况如下：2009年4月1日、2009年9月30日两笔租金系赛登鞋厂支付；2010年3月25日、2013年3月21日、2014年9月5日、2015年3月23日四笔租金系葛秀兰支付；2010年10月14日、2011年3月29日、2012年2月14日、2012年9月20日、2013年9月18日、2014年3月31日、2015年8月31日、2016年3月11日的多笔租金系贯荣公司支付；2017年3月9日该笔租金系葛秀兰与贯荣公司共同支付；另还有2016年9月21日该笔租金系案外人陈兴妹代为支付，而陈兴妹系贯荣公司员工。5.贯荣公司向温州市鹿城区人民政府丰门街道办事处出具的《情况说明》，丰门街道办事处在该份《情况说明》上载明“情况属实”，并盖章确认。该证据结合贯荣公司提供的建行瓯海支行及正运公司均认可其三性的赛登鞋厂注销登记资料，能够证实贯荣公司的法定代表人葛秀兰根据鹿城区税务部门要求，将赛登鞋厂注销后设立贯荣公司的事实，本院予以认定。经审理，本院认定的事实如下：赛登鞋厂系个体工商户，于2002年5月28日成立，经营者系葛秀兰。2009年4月1日，赛登鞋厂与正运公司签订《房屋租赁协议书》，协议约定正运公司将其名下的坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区厂房第1幢3层（面积1328平方米）及宿舍3间出租给赛登鞋厂使用；租赁期限为36个月，即自2009年4月1日至2012年3月31日，租金合计为每半年109700元，租金每6个月付一次。协议签订后，正运公司将上述房屋交付赛登鞋厂使用。2009年4月1日、2009年9月30日，赛登鞋厂向正运公司交付两期租金。2010年3月11日，温州市鹿城区市场监督管理局核准赛登鞋厂注销；2010年3月30日，贯荣公司注册成立，企业性质系有限责任公司，住所地为温州市双屿镇正岙工业区（正运公司内B幢1楼），法定代表人为葛秀兰。后贯荣公司与正运公司于2012年3月2日签订《房屋租赁协议书》，协议约定正运公司将其名下的坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区厂房B幢1-3层（面积1328平方米）及宿舍3间（413、415、417）出租给赛登鞋厂使用，租赁期限为八年，即自2012年4月1日至2020年3月31日；自2012年4月1日至2017年3月31日，每半年付一次租金，租金合计为每半年134500元；自2017年4月1日至2020年3月31日，每一年付一次租金，租金合计为每年250000元。该份租赁协议的其他条款约定与上述第一份租赁协议内容基本相同。上述两份租赁协议所约定的租赁房屋完全相同。自2010年3月25日至2017年3月9日期间，贯荣公司或葛秀兰向正运公司陆续支付十四笔租金。另查明，2010年5月27日，正运公司与建行瓯海支行签订《最高额抵押合同》，约定以坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区的厂房及土地使用权作为抵押物，为其向建行瓯海支行自2010年5月27日至2015年5月27日期间发生的债务提供最高额抵押担保，同日办理了抵押登记。后因最高额抵押项下担保责任的最高额变更，双方于2012年8月10日办理了抵押权变更登记。因正运公司未按约偿付借款及利息，建行瓯海支行向本院起诉，本院于2014年5月26日对涉案厂房进行诉讼保全（查封），并于2014年12月16日作出（2014）浙温商外初字第17号民事判决。上述判决发生法律效力后，建行瓯海支行向本院申请执行。在执行过程中，本院于2016年8月4日作出（2015）浙温执民字第441拍卖预告并张贴于涉案厂房现场，责令厂房占有人限期搬迁，因厂房占有人未向本院申报权利，且逾期未自动迁出，本院于2017年2月28日作出中止供电的公告并张贴于涉案厂房现场。贯荣公司遂向本院提出执行异议，本院于2017年5月26日作出（2017）浙03执异37号执行裁定书，驳回贯荣公司的异议。贯荣公司不服，向浙江省高级人民法院申请复议，浙江省高级人民法院于2017年8月15日作出（2017）浙执复34号执行裁定书，撤销本院（2017）浙03执异37号执行裁定，本案发回本院重新作出裁定。本院于2017年9月22日重新作出（2017）浙03执异87号执行裁定，驳回贯荣公司的异议请求。贯荣公司不服，故向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，贯荣公司与正运公司签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。据此，贯荣公司与正运公司就涉案房屋存在真实、合法的租赁关系。根据租金支付凭证及水电费交纳收据等证据，可以认定贯荣公司占有使用涉案房屋至今的事实。对于该租赁关系及贯荣公司占有使用的事实，当事人均无异议。本案的争议焦点在于贯荣公司与正运公司之间的租赁关系是否能够对抗建行瓯海支行对涉案房屋的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依照上述法律规定，租赁关系能否对抗抵押权的实现，关键在于判断租赁关系是否成立于抵押权设立之前。涉案第一份房屋租赁协议虽系赛登鞋厂与正运公司签订，但赛登鞋厂已在2010年3月11日注销，而在赛登鞋厂注销后至第一份房屋租赁协议租赁期限到期之前，葛秀兰或贯荣公司一直按照第一份房屋租赁协议约定向正运公司支付租金；且贯荣公司登记设立时的住所地即为正运公司B幢1楼。结合上述事实，可以认定贯荣公司在其2010年3月30日登记成立时即在事实上按照第一份房屋租赁协议对涉案厂房行使租赁权，并履行合同约定的相关义务。而在第一份房屋租赁协议约定的租赁期限到期后，贯荣公司与正运公司又签订了第二份租赁协议，在租赁期限上延续了第一份协议所约定的期限，对租金数额和支付方式则作了改变。故可以认定贯荣公司在建行瓯海支行对涉案房屋的抵押权设立之前已经在事实上承租了涉案房屋，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条规定，贯荣公司与正运公司之间的租赁关系不受建行瓯海支行所享有的抵押权的影响。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”故贯荣公司请求确认其对涉案房屋享有租赁期限至2020年3月31日的租赁权，并在本院对涉案房屋执行时不得除去该租赁权，有事实和法律依据，本院予以支持。贯荣公司请求对涉案房屋进行带租拍卖，系针对执行行为提出的异议，不属于本案审理范围，本院不予支持。综上所述，贯荣公司的诉讼请求部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，判决如下：一、不得除去原告温州市贯荣鞋业有限公司在第三人温州市正运实业有限公司所有的坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区房屋B幢1-3层及宿舍413室、415室、417室上至2020年3月31日止的租赁权。二、驳回原告温州市贯荣鞋业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9102元，由被告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  张 丹审 判 员  叶 峰人民陪审员  兰慧军二〇一七年十二月二十七日代书 记员  王 菲